福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5105号 上诉人（原审原告）：黄怡珺，女，1987年8月17日生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈永杰，福建信海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：陈艺生，执行董事。 委托诉讼代理人：陈燕端，员工。 委托诉讼代理人：廖贵辉，员工。 上诉人黄怡珺与上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 黄怡珺上诉请求：一、变更一审判决第二项、第三项为：1.仁文公司将办理权属登记需由其提供（含协助提供）的资料交付给黄怡珺，包括但不限于经仁文公司盖章的不动产登记申请书、《厦门市商品房买卖合同》（合同号03050040）、购房发票、商品房买卖合同备案证明、完税凭证、房屋预告登记证明、土地房屋产籍调查表（以上资料均为原件）；2.仁文公司向黄怡珺支付逾期办证违约金（具体金额自2019年4月19日起至仁文公司协助黄怡珺办理房屋产权登记完成之日止，每日按1071982元的0.001%计算）。二、一审、二审诉讼费用全部由仁文公司承担。事实和理由：根据讼争合同附件六第六条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后425日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起，每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”，“房屋权属证书由买受人自行办理。若买受人以按揭方式支付商品房价款，买受人应在出卖人通知办理房屋权属证书之日起60日内办妥房屋权属证书”。黄怡珺在一审庭审中已经明确作出陈述，经咨询厦门市不动产登记中心，目前办理房屋权属登记需由仁文公司提供的资料为：经仁文公司盖章的不动产登记申请书、《厦门市商品房买卖合同》（合同号03050040）、购房发票、商品房买卖合同备案证明、完税凭证、房屋预告登记证明、土地房屋产籍调查表，但一审判决却完全忽略和无视前述需要交付给黄怡珺的资料，仅支持交付所谓仁文公司自认的土地房屋产籍调查表，由此必然导致黄怡珺根本无法自行办理房屋权属证书，造成合同目的无法实现，严重侵害了黄怡珺取得房产证这一最基本的正当权利。此外，逾期办证违约金计算的终止日期应当是仁文公司协助黄怡珺办理房屋产权登记完成之日止，而非土地房屋产籍调查表交付黄怡珺之日。自2013年双方签订商品房买卖合同，在黄怡珺已经依法、依约支付完毕全部购房款并履行完毕该合同项下所有义务的情形下，仁文公司消极且怠于履行协助和配合义务，黄怡珺至今仍然无法办理和取得房产证，仁文公司严重违反了诚实信用原则和公平原则。 仁文公司辩称，一、一审法院判决仁文公司交付本案《商品房买卖合同》项下的土地房屋产籍调查登记表是正确的。首先，一审庭审过程中法官有向黄怡珺确认需要提供的资料，黄怡珺当庭确认仅提供案涉房屋的土地产籍调查表，现在二审阶段黄怡珺又提出需要仁文公司提交众多材料，不仅违反了民事诉讼法的规定，同样也侵犯了仁文公司的合法权利，仁文公司决不允许黄怡珺在二审阶段增加诉讼请求。其次，黄怡珺所提及的《商品房买卖合同》原件、商品房买卖合同备案凭证原件、房屋预告登记证明、购房发票等均不在仁文公司处保管，仁文公司无法也无义务提供这些材料。黄怡珺要求仁文公司提供这些材料违反了双方的约定。二、一审法院判决仁文公司向黄怡珺支付2019年4月19日至仁文公司提交产籍调查登记表之日止的逾期办理权属证书违约金事实清楚，适用法律正确。仁文公司对一审法院判决逾期办理权属证书违约金计算至产籍调查表交付之时也是不服，其实仁文公司于2019年7月份即已通知黄怡珺领取相关材料办理权属证书，因黄怡珺自身原因未领取相关材料。实际上逾期办理权属证书违约金应计算至2019年7月份。根据合同约定，产权证由黄怡珺自行办理。且只有在因出卖人的原因买受人不能在约定日期425日内取得权属证书的，才需要支付逾期办理权属证书违约金。仁文公司提交了房屋产籍调查表后已经履行完了合同约定的所有义务，黄怡珺无权再向仁文公司主张逾期办理权属证书违约金。因此，针对一审法院判决逾期办理权属证书违约金截止日期为仁文公司提交案涉房屋产籍调查登记表之日，仁文公司虽然未上诉但也是可以接受的。 仁文公司上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项，发回重审或者改判驳回黄怡珺的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由黄怡珺承担。事实和理由：一、一审法院认为《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》系仁文公司单方拟定的格式合同，关于未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应承担违约责任的条款加重了黄怡珺的责任，有违公平原则，认定该格式条款无效。该认定前后矛盾，存在错误。1.《商品房买卖合同》系厦门市国土资源与房产管理局、厦门市工商行政管理局印制的合同版本，合同相关条款由福建省建设厅和福建省工商行政管理局负责解释，并非仁文公司单方拟定。一审法院认为《商品房买卖合同》系仁文公司单方拟定，该认定有误。2.附件六《合同补充协议》系双方真实意思表示，不属于加重对方责任的格式条款，不存在约定条款无效的问题，一审法院认定前后矛盾。一审法院关于《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》前后认定互相矛盾，判决书第10页第1段认为《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》系仁文公司单方拟定的格式合同，其中关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应承担违约责任的条款系无效格式条款，却在判决书第14页第2段又认为“双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”结合合同及补充协议的约定，仁文公司认为应以一审法院在后的认定为准，即《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》是双方自愿签订的，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同，不存在格式条款无效的问题。3.仁文公司以逾期提交银行按揭贷款材料要求黄怡珺承担违约责任并抵扣逾期交房违约金并不违反公平原则。二、一审法院认为根据双方签订的《商品房买卖合同》，仁文公司未举证证明黄怡珺存在恶意拖延办理住房按揭贷款的情形，系事实认定不清，举证责任适用错误。1.黄怡珺作为买受人，支付购房款是其主要合同义务，因黄怡珺部分购房款通过按揭贷款方式支付，意味着提交按揭材料（按揭贷款的必要条件）并办理按揭贷款手续是黄怡珺的合同义务。2.根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原理，黄怡珺认为其已经完成了合同约定的按时递交按揭相关文件、资料的义务，该举证责任应由黄怡珺承担，而非由仁文公司承担。三、一审法院以未提供施工日志、监理日志用于佐证，不予采纳仁文公司提出顺延交房的主张，系事实认定不清，法律适用错误。1.根据双方合同约定，仁文公司具有可以延期交房的事由，一审法院事实认定不清，适用法律错误。仁文公司与黄怡珺签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。双方约定若出现前款所列可以据实顺延交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无须证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。关于顺延交房的约定是双方全面沟通与协商达成合意后签订的，并没有排除黄怡珺的主要权利，且双方在缔结合同时已作明确提示说明，不属于格式合同，故该条款约定有效。2.案涉地块的开工、预售都是在省高院和厦门中院采取封闭式监管下进行的，2014年9月至2016年1月被厦门中院再次查封，该期间的工程停工属于不可抗力因素所致，根据合同约定仁文公司有权顺延交房。3.仁文公司可顺延交房的期间应当从涉讼房产开工之日计算至视为交付之日。涉讼房产项目作为一个系统工程，在签订本案合同前已开工，施工过程中均可能存在合同约定的顺延交房事由，因此顺延交房期间应当从涉讼房产开工之日计算。本案涉讼房产自2012年8月开始施工至2017年9月仁文公司向黄怡珺送达《商品房交付通知书》，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，高考，创卫，台风莫兰蒂）因素共计299天，以上情形均不能正常施工作业，故按照合同约定仁文公司可据实予以顺延交房的天数为299天。四、一审法院判决逾期交房违约金计算至2018年1月18日是错误的。1.黄怡珺于2017年10月31日自愿接收讼争房屋，根据仁文公司与黄怡珺签订的合同及补充协议约定，视为黄怡珺免除仁文公司承担逾期交房的违约责任，即便判定仁文公司应承担责任，也仅限于合同约定的向黄怡珺支付违约金人民币贰仟元整。结合仁文公司与黄怡珺签订的合同第八条关于交付条件与期限之第四款约定，“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2钟方式处理，即买受人同意接受，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金”；以及双方签订补充协议第四条商品房的交付第柒款约定，“如买受人所购买房屋在合同第八条规定的交房日期尚未达到交付条件，但买受人自愿接收房屋的，则视为买受人免除出卖人承担逾期交房的违约责任”。一审法院一方面确认黄怡珺于2017年10月31日在验收通知书上签字，另一方面却漠视黄怡珺与仁文公司基于自主自愿平等原则签订的合同及补充协议约定，认定黄怡珺签署确认行为不应视为仁文公司履行了交房义务，该认定自相矛盾，是错误的。2.如上，附件六《合同补充协议》作为合同有效组成部分，与合同具有同等法律效力，且补充协议明确“以上补充协议，内容买受人已经详细约定并与出卖人进行了充分协商”，并由双方进行签字或盖章确认，即仁文公司已提请黄怡珺注意补充协议内容，关于讼争房屋交付的约定也是合法有效的，对双方均具有约束力。如黄怡珺对商品房交付内容有异议，应在签订合同当时提出，或者在仁文公司书面通知其前来办理讼争房屋交付手续时选择不予接收。3.黄怡珺作为具有完全民事行为能力的成年人，精神状况健康正常，不论是其关于商品房交付的合同约定还是2017年10月31日收房的行为，均视为黄怡珺对自己权利的处置，不违反现行法律的规定是允许的，相反一审法院认为逾期交房违约金应算至2018年1月18日，该判定是对平等民事主体交易领域活动的干预，违反了民法意思自治原则，应予以纠正。退一步讲，假设逾期交房违约金算至2018年1月18日，鉴于2017年10月31日起黄怡珺已实际收房，仁文公司的违约行为之严重程度已降低，黄怡珺的损失也大幅度降低，按合同约定的日万分之一计算逾期交房违约金有失公允，应予调整。因此，假设逾期交房违约金算至2018年1月18日，那么自2017年10月31日黄怡珺实际收房之日起至2018年1月18日止，逾期交房违约金应以日万分之零点五为宜。五、一审法院不予认可仁文公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了仁文公司的举证及付款义务，违反了公平原则，仁文公司请求参照同地段同面积租金标准予以适当调整。一审法院以“合同总金额”万分之一计算标准计至2018年1月18日违约金为人民币109770.96元，超过了合同总价款的5%即53599.1元（1071982元×5%=53599.1元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了黄怡珺的实际损失，违反了公平原则。即便黄怡珺的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2200元，而按合同约定的标准计算出来的违约金3215.95元（每日违约金107.1982元，一个月的违约金3215.95元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。六、一审法院以仁文公司出具交房通知书视为同意履行义务导致诉讼时效中断，认定黄怡珺的诉讼请求未超出诉讼时效，是错误的。根据相关规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。以上法条规定的是“债务人同意履行义务”是导致诉讼时效中断的法定事由，本案黄怡珺向仁文公司诉请的是逾期交房违约金，仁文公司向黄怡珺邮寄《商品房延期交付通知书》应视为案涉房屋因不可抗力原因暂不具备法定交付条件，仁文公司根据合同约定无须承担逾期交房违约责任，并非仁文公司同意向黄怡珺支付逾期交房违约金。一审法院混淆概念，以仁文公司出具《商品房延期交付通知书》视为仁文公司同意履行逾期交房违约金，该事实认定错误。实际上，仁文公司与黄怡珺签订的《商品房买卖合同》第八条约定，仁文公司应当在2015年3月30日前交付符合相关约定条件的商品房。因此在无其它顺延交付的情形下，仁文公司逾期交房违约金应从2015年3月31日起开始计算，终止于2017年10月31日（视为黄怡珺已收房)。2015年3月30日仁文公司未交房，2015年3月31日黄怡珺就知道其收房权利受到侵害,黄怡珺于2020年5月8日向一审法院提起诉讼，故产生于2017年5月7日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且黄怡珺并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此黄怡珺主张2015年3月31日至2017年5月7日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。 黄怡珺辩称，一审判决第一项事实认定和法律适用正确，仁文公司为恶意拖延履行时间提起上诉，应当依法予以驳回。事实上，仁文公司因自身债务原因迟延交付商品房的违约事实清楚，不容否认。仁文公司开发建设的“中洲滨海城”项目，因自身不良债务原因导致项目整体逾期交房，持续数年，目前涉诉案件百余件，本案系该系列案件之一。一、黄怡珺已按照讼争合同约定支付完毕全部购房款，根本不存在任何逾期付款或其他违约行为。仁文公司在自身违约的前提下，反称购房人逾期付款，显然是混淆焦点，推诿违约责任的借口。仁文公司认为黄怡珺逾期提交银行贷款材料要求承担违约责任并抵扣逾期付款违约金完全没有任何事实与法律依据。二、黄怡珺主张的逾期交房违约金并没有超过诉讼时效，仁文公司认为2015年3月31日至2017年5月7日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效缺乏相应的事实与法律依据，完全不能成立。第一，双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。第二，黄怡珺提交《商品房延期交付通知书》证明仁文公司于2015年3月25日、2017年7月18日书面告知案涉房屋因遭遇不可抗力等原因延期交房，均表明同意履行交房义务，承诺在办理产权总登时按约定妥善处理，且承诺拟于2017年9月30日前办理交房手续。仁文公司发出的前述《商品房延期交付通知书》的行为亦构成诉讼时效的中断。值得注意的是，通过厦门中院此前相关判决在裁判理由中亦认可前述所称的诉讼时效中断这一观点。第三，退一万步说，在一审中黄怡珺提交的录音证据显示：在2019年7月27日，黄怡珺及其老公张帆在厦门同安环东海域金帝中洲滨海城售楼处向金帝销售人员黄哲交涉案涉房屋争议解决措施，黄哲称：“你这套违约金算下来十万三千块钱，那现在公司情况也知道，目前一直是被法院监管，也没有那个钱，所以那现在是只能拿出物业费去赔偿这一块”，张帆回复：“那我不同意这个解决方法”，黄怡珺也回复：“对啊”。这也说明了黄怡珺于2019年7月27日曾向仁文公司主张过逾期交房违约金的事实。最后，需要特别注意的是，黄怡珺委托诉讼代理人向厦门市同安区人民法院递交起诉材料的日期为2020年4月13日，厦门市同安区人民法院于2020年5月8日立案受理。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”。因此，黄怡珺对该纠纷向人民法院主张权利的起算日期也应为2020年4月13日，而非2020年5月8日。三、【逾期交房及天数】根据讼争合同第八条的约定，仁文公司应于2015年3月30日前将符合合同约定的商品房交付给黄怡珺使用，而仁文公司通知黄怡珺于2017年10月31日办理讼争房交付手续，但此时该房屋并不具备交付条件。根据讼争合同第九条约定，黄怡珺要求仁文公司按日支付已付款项万分之一的违约金，符合合同约定。本案黄怡珺的实际收房时间是2018年9月19日，即领取签收业主手册之日,应以黄怡珺签收谨遵业主手册声明时间为准,并非仁文公司提出的“两书”上的时间，因“两书”的签收日期为仁文公司预先填写好或仁文公司强制要求填写特定日期，存在倒签情况。双方约定仁文公司应于2015年3月30日前向买受人交房，故逾期交房天数应从次日即2015年3月31日起算。仁文公司向黄怡珺寄送《商品房交付通知书》，通知黄怡珺于2017年10月31日前往仁文公司办理收房手续，但根据黄怡珺一审提交的《验收楼记录表》所示，案涉房产在2017年11月2日尚存在消防、给排水等诸多待整改的问题，且根据厦门中院民事判决书[(2018)闽0212民初1266号]确认的事实，金帝中洲滨海城B1-10地块5#楼经厦门市公安消防支队同安区大队竣工验收消防复查合格，即案涉房屋于2018年1月18日才具备法定交付使用条件，故实际符合交房条件的收房时间可视为2018年1月18日，仁文公司的逾期交房天数应当算至2018年1月18日止。四、【不可抗力】根据双方签订合同的附件六《补充协议》第四条第6款的约定，出卖人可顺延交房的事由系导致商品房建筑安装工程或出卖人履行义务被延误的因素，故可顺延交房事由与仁文公司顺延交房之间应当具有因果关系。仁文公司主张存在高温等影响交房的天气因素，但并未提交施工日志、监理日志等予以佐证，不能作为仁文公司顺延交房的事由。仁文公司主张的《商品房买卖合同》签订前、合同约定的交房日后发生的不可抗力因素亦不能作为延迟交房的事由。仁文公司称讼争项目的开工起就被省高院和厦门中院监管，属于不可抗力因素，可顺延交房，缺乏法律依据，不能成立。莫兰蒂台风形成的时间在合同约定的交房日之后，不能作为仁文公司顺延交房的事由，仁文公司主张的讼争合同签订前、合同约定的交房日后发生的不可抗力因素亦不能作为延迟交房的事由。五、【逾期交房违约金标准】根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。仁文公司主张该条款约定的逾期交房违约金标准过高，但并未提交充分证据予以证明，对该主张应当不予支持。仁文公司主张参照市场租金标准支付逾期交房违约金，但该主张成立的前提是双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，并不适用于本案。合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。 黄怡珺向一审法院起诉请求：1.仁文公司立即向黄怡珺支付逾期交房违约金109770.96元（以1071982元为计算基数按日万分之一计，从仁文公司逾期交房之日起即2015年3月31日起计至2018年1月18日止为1024天）；2.判令仁文公司立即向黄怡珺支付因交付不符合条件的房产所产生的违约金2000元；3.判令仁文公司立即向房屋权属登记机构办理厦门市同安区××城××地块××#楼××跃××层××室房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付给黄怡珺；4.判令仁文公司立即向黄怡珺支付逾期办理房屋权属登记证书的违约金158198.12元（以1071982元为计算基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从仁文公司逾期办理权属登记之日起即2018年3月19日起暂计至黄怡珺起诉之日止为756天，实际应计算至仁文公司协助黄怡珺办理房屋产权登记完成之日止）；5.判令本案的诉讼费用全部由仁文公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月9日，买受人黄怡珺与出卖人仁文公司签订合同编号为03050040的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区金帝·中州滨海城××＃楼××层××室商品房，房屋总价款1071982元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年3月9日前付首付款661652元，余款410000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前将同时符合经竣工验收合格和消防验收合格等约定条件的商品房交付买受人使用；如在规定的日期内未达到约定的交房条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金，但如遇施工期间发生降雨量超过60毫米、六级及以上大风以及其他恶劣天气等合同约定的不可抗力原因，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第二十二条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款…）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延…。该条第2款约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。该条第3款约定，买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。该条第4款约定，合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。附件六未约定买受人应付清购房款的具体时间。2013年3月19日、2013年4月23日，仁文公司出具二张发票，载明其分别收取黄怡珺购房首付款661982元、购房140000元。庭审中，仁文公司对黄怡珺已按期支付购房801982元未提出异议；2015年3月25日，仁文公司向黄怡珺发出《商品房延期交付通知书》，载明：“您所购买的中州滨海城B1-10地块”住宅单元因施工期间遭遇不可抗力等原因需延期交房…”,2017年7月18日，仁文公司再次向黄怡珺发出《商品房延期交付通知书》，载明：“您所购买的中州滨海城B1-10地块”住宅单元因施工期间遭遇不可抗力等原因需再次延期交房…。”此外，双方均确认仁文公司实际收到按揭贷款270000元的时间为2013年7月4日。2017年9月27日上述案涉商品房先后通过“五方”竣工验收合格。2017年10月9日案涉商品房通过竣工验收消防备案。 一审另查明，厦门市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）闽02民终2664号民事判决书，其中“审理查明部分”认定2018年1月18日，金帝中洲滨海城B1-10地块5#楼经厦门市公安消防支队同安区大队竣工验收消防复查合格。该判决现已生效。 一审另查明，2019年4月30日，仁文公司向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续。在本院同期受理的该楼盘其他业主起诉仁文公司的同类案件庭审中，仁文公司陈述合同第十四条及附件六第六条第2点中约定的需由出卖人提供给买受人的资料就是土地房屋产籍调查表，目前该资料尚在该公司处。黄怡珺在诉讼过程中遂将其第二项诉讼请求明确为：判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表交付给黄怡珺。 一审法院认为，本案的争议焦点如下： 一、仁文公司逾期交付讼争商品房是否存在合理抗辩事由。仁文公司辩称，黄怡珺未在合同签订当日提供并签署按揭贷款所需的全部按揭文件及资料，应当承担违约责任。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系由仁文公司单方拟定的格式合同。《合同补充协议》中关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应当承担违约责任的条款，加重了买受人的责任，有违公平原则，且仁文公司未能举证证明在签订合同之时就该违约责任向黄怡珺进行提示告知。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，该格式条款无效。本案中，《商品房买卖合同》并未明确约定办理银行按揭贷款手续的时间，庭审中仁文公司亦未提交任何证据证明黄怡珺存在恶意拖延办理住房按揭贷款的情形。故仁文公司以逾期提交银行按揭贷款材料为由要求黄怡珺承担违约责任并抵扣逾期交房违约金，该抗辩理由不予采纳。 二、仁文公司主张的顺延事由是否可以抵扣逾期天数。庭审中，仁文公司辩称因降雨量超过60MM、六级以上风、气温达到35℃以上天气299天，上述天数应予以扣减。对此，一审法院认为：仁文公司主张的其他可以顺延交房事由，因该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且仁文公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，不予采纳。 三、黄怡珺要求仁文公司支付逾期交房违约金的诉讼时效认定：合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。庭审中，仁文公司辩称黄怡珺主张的2015年3月30日至2017年5月7日的逾期交房违约金已过诉讼时效，应该予以驳回。仁文公司通知黄怡珺2017年10月31日来办理交房手续，黄怡珺于当日即办理收房手续。即使仁文公司应支付逾期交房违约金，也只能在扣除顺延交房天数后计算至2017年10月31日，超过诉讼时效部分不予支持。一审法院认为：黄怡珺提交《商品房延期交付通知书》证明仁文公司于2015年3月25日、2017年7月18日书面告知案涉房屋因遭遇不可抗力等原因延期交房，承诺拟于2017年9月30日前办理交房手续，仁文公司对该通知书的真实性没有异议。根据《中华人民共和国民法总则》第195条第二款：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：…（二）义务人同意履行义务：”，因此，仁文公司发出《商品房延期交付通知书》的行为构成诉讼时效的中断，黄怡珺要求逾期交房违约金的诉讼时效从2017年7月19日重新起算。故黄怡珺主张的2015年3月30日至2017年5月7日的逾期交房违约金未超过诉讼时效，对于黄怡珺主张该期间内的逾期交房违约金予以支持。 四、仁文公司承担逾期交房违约责任的起、止时间点及应向其支付的逾期交房违约金数额。根据黄怡珺与仁文公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，仁文公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付黄怡珺使用。庭审中，黄怡珺举示（2018）闽0212民初1266号民事判决书，拟证明仁文公司通过消防验收的时间应为2018年1月18日；仁文公司举示《厦门市公安消防支队同安大队建设工程竣工验收消防备案凭证》一份，拟证明案涉房产已于2017年10月9日通过消防备案，达到交付条件。一审法院认为：仁文公司举示的消防备案凭证仅是备案时间，而非消防验收通过的时间，故不能以此时间认定讼争房产具备交付条件，事实上，厦门市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）闽02民终2664号生效民事判决书中已经认定金帝中洲滨海城B1-10地块5#楼于2018年1月18日通过竣工验收消防复查，故应将该日作为案涉房产消防验收合格的节点，仁文公司虽于2017年10月31日通知黄怡珺交房，但此时案涉房屋并未达到法定交房条件，黄怡珺有权拒绝收房。黄怡珺以2018年1月18日作为计算逾期交房违约金的截止日，有事实和法律依据。综上，黄怡珺主张的2015年3月30日到2018年1月18日的逾期交房违约金，予以支持；庭审中，仁文公司主张以日万分之一的标准计算违约金违反公平原则，应予以调整，一审法院认为按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，仁文公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，不予采纳。据此，黄怡珺主张仁文公司应支付逾期交房违约金109770.96元【1071982元×0.0001×1024天】，予以支持。 五、讼争《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第2款是否属于无效的格式条款。合同补充协议第六条第2款规定，双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该条款系仁文公司为重复使用而预先拟定，符合格式条款的一般特征。根据我国合同法的相关规定，提供格式条款的一方对免除或者限制其责任的条款应当尽到提示及说明义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。首先，从双方签约的过程来看，以合同补充协议的方式约定该条款，本身即含有提请买受人引起注意的意涵。补充协议载明买受人已经详细阅读协议内容且与出卖人进行了充分协商，并由双方签字或盖章。故可认为仁文公司对该条款已尽到合理的提示及说明义务。其次，从该条款的内容来看，其并未免除仁文公司作为房地产开发企业协助买受人办理房屋权属证书的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”。可见，相关司法解释并未禁止商品房买卖双方就买受人取得房屋权属证书的时间作出特殊约定，而黄怡珺亦未举证证明该条款违反了我国法律或行政法规中的效力性强制性规定。再次，从一般的交易惯例来看，房地产开发企业与买受人以合同补充协议的方式另行约定买受人取得房屋权属证书时间的情况较为普遍。虽然该条款将黄怡珺取得房屋权属证书的时间变更为商品房交付使用后455日内，一定程度上延长了仁文公司协助办理房屋权属证书的时间，但从目前厦门市商品房买卖的交易惯例来看，该条款的约定尚未达到明显不合理的程度。综合上述分析，讼争《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第六条第2款的约定应属有效。根据上述分析，黄怡珺应于2019年4月18日之前就取得案涉房屋的权属证书，黄怡珺尚未取得案涉商品房的权属证书，且系仁文公司未按合同约定将办理权属登记需由该公司提供的资料交付给黄怡珺的原因所致。故仁文公司已构成逾期办证违约，应当自2019年4月19日起至该公司将办理权属登记需由该公司提供的资料即土地房屋产籍调查表交付黄怡珺之日止，每日按黄怡珺已付款1071982元的0.001%向黄怡珺支付逾期办证违约金。黄怡珺主张按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算，超出约定利息计算标准，不予支持。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。欣盛丰未按合同约定交付案涉房屋已构成违约，应向黄怡珺支付逾期交房违约金109770.96元；虽仁文公司未按合同约定的时间履行交房义务，但黄怡珺已在当时拒绝接收房屋，并按逾期交房由出卖人承担违约责任，即选择合同第八条第二款第一项方式处理，故对其主张仁文公司须支付2000元违约金的诉求，不予支持；关于黄怡珺提出的判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料即土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，因仁文公司在一审法院受理本案之前已向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续，故黄怡珺要求判令仁文公司办理房屋所有权初始预登记的相关诉讼请求，没有事实依据，不予支持；根据双方所签合同及附件六的约定，仁文公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且双方约定房屋权属证书由买受人自行办理，故黄怡珺要求仁文公司将办理权属登记需由仁文公司提供的资料，即仁文公司自认的土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决：一、厦门仁文建设有限公司应于判决生效之日起十日内支付黄怡珺逾期交房违约金109770.96元；二、厦门仁文建设有限公司应于判决生效之日起十日内向黄怡珺交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表；三、厦门仁文建设有限公司应于判决生效之日起十日内向黄怡珺支付逾期办证违约金（具体金额自2019年4月19日起至判决第二项的土地房屋产籍调查表交付黄怡珺之日止，每日按1071982元的0.001%计算）；四、驳回黄怡珺的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1247.7元，由厦门仁文建设有限公司负担。 经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。但仁文公司提出一审查明事实存在遗漏：2013年5月30日至2015年3月30日期间，厦门市同安区降雨大于等于60毫米、阵风大于等于六级以上的天气共23天。黄怡珺另补充如下意见：仁文公司称黄怡珺一审当庭确认仅需要提供土地房屋产籍调查表，是虚假陈述，一审时黄怡珺已经向法院表明请求提交上诉状所列的材料，包括不动产登记申请书、购房合同、发票、完税凭证、备案证明、预告登记证明及土地房屋产籍调查表。 本院二审期间，黄怡珺提供如下证据：1.催告函、EMS邮寄单、送达记录，拟证明仁文公司提出案涉房屋存在面积差，因多次联系仁文公司未果，2020年10月24日黄怡珺向仁文公司书面催告办理案涉房屋面积补差等事宜，但截至目前，仁文公司均未配合及办理。2.国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记办事指南，拟证明截至目前，办理案涉房屋产权证需要如下资料原件：（1）经仁文公司盖章的不动产登记申请书；（2）厦门市商品房买卖合同（合同号03050040）；（3）购房发票；（4）商品房买卖合同备案证明；（5）完税凭证；（6）房屋预告登记证明；（7）土地房屋产籍调查表。仁文公司质证认为，上述证据已经超过举证期限，在保留上述意见情况下，对证据1真实性无异议，但关联性及证明对象有异议，与本案无关，缴纳面积差价款是黄怡珺的合同义务，仁文公司没有义务催促。证据2真实性等无法确认。仁文公司提供如下证据：1.（2019）闽0212民初4092号及（2020）闽02民终2834号判决书，拟证明法院确认关于涉案房产所在5#楼，达到交付标准的时间是2017年10月9日；超过诉讼时效的逾期交房违约金法院给予驳回。2.（2018）闽02民终2664号判决书，拟证明二审法院支持天气因素可以顺延交房，本案存在的天气因素应顺延交房。黄怡珺质证认为，对证据1真实性认可，但关联性及证明对象不予确认，2017年10月9日是备案时间而不是消防验收通过时间，不能以此认定房屋具备交房条件。对证据2真实性认可，但关联性及证明对象不认可，该判决写明经双方核对，与本案没有任何关联性，而且在（2020）闽02民终2834号判决书中第10页明确299天为不可抗力因素是不能成立的。 另查明，二审审理期间，仁文公司提出黄怡珺尚有面积补差款未付清，并明确该面积差价为283.593元。此后，黄怡珺提供银行转账截屏以证明其于2020年11月13日向仁文公司账户转账支付283.60元。仁文公司确认其已收取该款项。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审围绕黄怡珺和仁文公司的上诉请求进行审理。 关于黄怡珺诉请仁文公司交付的办理讼争房屋权属登记所需资料的具体内容。经查，一审法院于2020年6月22日开庭审理本案，嗣后又于2020年7月6日再次组织双方当事人进行质证。质证当日，一审法院要求黄怡珺明确其要求提供的办理权属登记材料的具体内容，黄怡珺明确包含不动产登记申请表（需要开发商盖章）、土地房屋产籍调查表、合同和发票原件、房屋预告登记证明、备案证明。一审判决所载黄怡珺明确诉讼请求为将办理权属登记需由仁文公司提供的资料即土地房屋产籍调查表交付给黄怡珺，并未在相关笔录中予以明确记载。因此，本案并不存在黄怡珺在二审阶段增加相关诉讼请求的问题。二审中，黄怡珺提交国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记办事指南，以证明其办理讼争房屋权属转移登记需不动产登记申请书等相关材料。而且二审中，仁文公司提出的面积差价款已由黄怡珺补足。仁文公司作为讼争房屋的开发商及出让方，理应负有协助买受方黄怡珺办理产权转移登记手续的义务，应当依照诚实信用原则向黄怡珺提供符合办理房屋权属转移登记要求的相关资料。黄怡珺主张的不动产登记申请书、商品房买卖合同、购房发票、商品房买卖合同备案证明、房屋预告登记证明及土地房屋产籍调查表，仁文公司应予提供或协助提供。但关于黄怡珺所主张的完税凭证，系税务机关开具用以证明纳税人已缴纳税费的证明。讼争合同附件六补充协议第六条第1款约定，有关商品房买卖及办理公证、交易签证、抵押登记、领证、保险等手续而产生的费用及政府有关部门收取的税费等，根据有关方面的规定各自承担。若依法应由黄怡珺承担的税费，应由黄怡珺自行缴纳并由相关部门向其开具完税凭证。当事人提出的诉讼请求应当具体明确，黄怡珺并未举证证明办理讼争房屋权属转移登记所需提供且应由仁文公司缴纳的税费项目名称，且其在一审质证笔录中也未明确提出交付完税凭证的诉讼请求，故黄怡珺上诉请求仁文公司向其交付完税凭证，本院不予支持。 关于逾期交房违约金的起止时间及诉讼时效等问题。讼争合同约定仁文公司的交房时间为2015年3月30日前，故逾期交房违约金应自2015年3月31日起算。讼争合同约定出现恶劣气象因素及政府行为等，应当据实顺延交房日期，但仁文公司未能提供施工日志、监理日志等佐证其因上述事由导致实际停工的事实。而且仁文公司将合同签订前出现的事由等纳入其所主张的顺延交房日期，亦缺乏依据。至于仁文公司所主张案涉项目被监管等事项，系因仁文公司自身问题所致，不能作为其顺延交房的合理事由。故一审未予顺延交房日期，并无不当。讼争合同并未约定黄怡珺申请银行贷款到账的具体时间，而且合同约定黄怡珺贷款41万元，但签约后黄怡珺又自行向仁文公司支付购房款14万元（由此黄怡珺向银行贷款数额变更为27万元），仁文公司亦予接受，但其此前从未提出黄怡珺逾期提交按揭贷款材料及应支付违约金的主张。因此，仁文公司关于黄怡珺逾期提交银行按揭贷款材料应支付违约金并可抵扣逾期交房违约金等主张，本院不予采信。讼争房屋系于2018年1月18日经消防复查合格，符合法定交房条件。仁文公司主张黄怡珺在2017年10月31日已自愿接收房屋，视为其免除仁文公司逾期交房的违约责任。但仁文公司并未举证证明其已明确告知黄怡珺讼争房屋消防验收的实际情况，在此情形下仁文公司主张黄怡珺自愿放弃2017年10月31日至2018年1月18日的逾期交房违约金等，依据不足。仁文公司未能按照合同约定于2015年3月30日前交房，此时黄怡珺理应知晓其权利受到损害，其请求仁文公司支付逾期交房违约金的诉讼时效开始计算。一审法院立案调查表中黄怡珺委托诉讼代理人签名落款日期为2020年4月13日，表明黄怡珺于该日向一审法院提交起诉材料。当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效应从提交起诉状或者口头起诉之日起中断，故2017年4月12日前的逾期交房违约金已超过诉讼时效。仁文公司否认黄怡珺提供的录音资料中相关人员的身份，黄怡珺亦未提供其他证据证明相关人员有权代表仁文公司；而黄怡珺提交的《商品房延期交付通知书》中，仁文公司系以施工期间遭遇不可抗力等原因告知需延期交房，但并未表示要支付逾期交房违约金，且仁文公司援引不可抗力事由表明其实际并不认可应支付逾期交房违约金，故黄怡珺以《商品房延期交付通知书》等为由主张逾期交房违约金的诉讼时效中断，依据不足。一审对此认定不当，本院予以纠正。此外，仁文公司主张合同约定的日万分之一的逾期交房违约金标准过高，应由其承担相应的举证责任，但其未能提供充分证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。仁文公司主张参照市场租金标准支付逾期交房违约金，但该主张成立的前提是双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，并不适用于本案。因此，仁文公司应向黄怡珺支付2017年4月13日至2018年1月18日的逾期交房违约金30015.5元（1071982×0.0001×280）。 关于逾期办证违约金的起止时间问题。黄怡珺上诉要求仁文公司支付2019年4月19日至仁文公司协助其办理房屋产权登记完成之日止的逾期办证违约金，但本案中双方当事人约定系由买受人黄怡珺自行办理权属登记手续，仁文公司所负义务为将办理权属登记手续需由其提供的资料交付黄怡珺。故逾期办证违约金应计算至仁文公司将相关资料交付黄怡珺之日。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初1605号民事判决； 二、厦门仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄怡珺逾期交房违约金30015.5元； 三、厦门仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向黄怡珺交付办理厦门市同安区金帝·中洲滨海城B1-10地块5#楼1跃2层107室房屋权属登记所需的不动产登记申请书、商品房买卖合同、购房发票、商品房买卖合同备案证明、房屋预告登记证明及土地房屋产籍调查表； 四、厦门仁文建设有限公司于本判决生效之日起十日内向黄怡珺支付逾期办证违约金（具体金额自2019年4月19日起至本判决第三项所载资料交付黄怡珺之日止，每日按1071982元的0.001%计算）； 五、驳回黄怡珺的其他诉讼请求； 六、驳回黄怡珺的其他上诉请求； 七、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 一审案件受理费减半收取1247.71元，由黄怡珺负担906.54元，由厦门仁文建设有限公司负担341.17元；二审案件受理费2495.42元，由黄怡珺负担1813.08元，由厦门仁文建设有限公司负担682.34元。 本判决为终审判决。 审判员  颜映红 二〇二一年一月十八日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。