福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5792号 上诉人（原审原告）：厦门恒佳鑫物业管理有限公司，住所地厦门市思明区吕岭路**阿里山大厦**。 法定代表人：吕奕炜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨向东，福建联合信实（漳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜建英，福建联合信实（漳州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：刘艺芳，女，汉族，1971年1月15日出生，住厦门市思明区。 上诉人厦门恒佳鑫物业管理有限公司（以下简称恒佳鑫公司）与被上诉人刘艺芳物业合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初10673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒佳鑫公司上诉请求：1.判令撤销原审判决，依法发回重审或直接改判支持上诉人于原审所提出的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对本案上诉人主张的物业费用适用诉讼时效的规定，属适用法律错误。1.本案被上诉人拒交物业费期间，上诉人通过面谈、电话通知等形式向被上诉人催缴，但被上诉人多次拒绝缴纳，上诉人后通过书面邮件催缴方式通知。2.上诉人拒交物业费期间，向被上诉人催缴后，被上诉人有缴纳部分费用，也应当重新计算诉讼时效。3.退一步来讲，即使本案应当适用诉讼时效的规定，也应根据新颁布实施的《民法总则》的规定，适用三年诉讼时效期限的规定，一审法院仍适用《民法通则》关于二年诉讼时效的规定是错误的。二、一审判决不予支持上诉人主张的房屋公共维修金显属错误。本案上诉人虽于2016年5月不再为涉诉小区提供物业服务，但上诉人在一审中请求被上诉人支付的是自2011年7月起至2012年3月止的房屋公共维修金，一审法院判决不予支持没有事实和法律依据。三、一审法院判决不予支持上诉人主张的公摊水电费实属错误。公摊的水电费主要用于:公共照明电费，包括楼道内照明和园区夜间照明;公共区域维修时设备用电费用;园区绿化小品的能源费用(如喷泉、水景观等);园区绿化的水、电费用。该部分费用属于任何一个物业均存在收费的项目，也是所有业主应当承担的义务。另根据上诉人与开发商签订的前期物业管理委托合同的约定，及物业管理条例及司法解释的规定，业主均应当缴纳相应的公摊水电费。因此，一审法院判决不予支持上诉人主张的公摊水电费显然是错误的。四、一审法院判决不予支持上诉人主张的滞纳金显属错误。被上诉人虽未在《台湾通商企业大楼住户手册》上签字，但被上诉人于《入住合约》上签字且明确表明其“已详细阅读、完全明白制定的《住户手册》之内容，同意承担违反规约的相应责任并承诺严格遵守小区管理规定之全部条款”;此外在《厦门米兰春天前期物业管理服务合同》第二十二条明确规定业主和使用人逾期交纳物业管理费的，可加收滞纳金。因此一审法院判决不支持滞纳金没有事实和法律依据。 刘艺芳辩称，一、上诉人诉请答辩人支付2011年7月至2012年1月物业费等费用，上诉人起诉时，该部分费用的诉讼时效早已超过两年，一审法院认定上诉人超过诉讼时效并无不当。二、上诉人诉请答辩人支付公维金、公摊水电费、滞纳金等均没有依据。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 恒佳鑫公司向一审法院起诉请求：刘艺芳支付2011年7月至2012年1月的物业管理费878.4元、公维金137.4元、公摊水电费218元，并按照年24%的标准支付自逾期交纳上述费用之日起至实际付款之日止的违约金（滞纳金）。 原审查明，厦门市思明区房屋登记在刘艺芳及案外人黄晓斌名下，建筑面积61.01平方米，属于米兰春天小区。2008年8月1日，厦门市恒达昌房地产开发有限公司与恒佳鑫公司签订《厦门米兰春天前期物业管理服务合同》，前者委托后者对其开发的台湾通商企业大楼（厦门市金桥路18-30号）进行物业管理，委托管理期限自合同签订之日起至项目全部竣工交付使用后业主委员会成立并依法重新签订物业管理服务合同生效之日止。2008年9月3日，厦门市物价局就米兰春天小区的收费标准予以批复，即综合管理服务费为住宅（带电梯）1.6元／平方米／月，房屋公共维金为住宅（带电梯）0.25元／平方米／月。上述合同签订后，恒佳鑫公司为米兰春天小区提供物业服务至2016年5月。案件审理中，恒佳鑫公司主张刘艺芳尚欠2011年7月至2012年1月的物业管理费878.4元、公维金137.4元、公摊水电费218元，并依据《台湾通商企业大楼住户手册》的约定主张滞纳金。恒佳鑫公司还提交缴纳通知书及邮寄凭证、照片，主张其曾于2017年10月10日向刘艺芳催讨上述费用。 原审认为，恒佳鑫公司为米兰春天小区提供物业管理服务期间，有权收取物业管理服务费及公摊水电费。恒佳鑫公司自2016年5月起不再为该小区提供物业管理服务，无权收取房屋公共维修金。恒佳鑫公司未能举证证明公摊水电费由其实际代缴、该费用分摊至各业主的计算方法及公示情况，其诉请该费用，依据不足。尽管恒佳鑫公司曾于2017年10月10日向刘艺芳催讨欠费，但其本案诉请刘艺芳支付的费用已超过诉讼时效。恒佳鑫公司仅凭《台湾通商企业大楼住户手册》主张滞纳金，依据不足。综上，恒佳鑫公司的诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回厦门恒佳鑫物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计25元，由厦门恒佳鑫物业管理有限公司负担。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院另查明，恒佳鑫公司要求业主支付的违约金，其主张依据为《台湾通商企业大楼住户手册》之《管理规约》第三章第四条的约定，即业主不按规定缴交费用的，管理者有权按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。该规约同时约定，管理者有权“根据有关规定向业主（用户）按月收取物业管理费用和房屋公共维修金、水、电费等代缴费用”（规约第二章第三条第5款）。 本院认为，恒佳鑫公司提起诉讼，要求业主刘艺芳支付2011年7月至2012年1月的物业管理费、公维金及公摊水电费，并支付相应的违约金（滞纳金），根据管理规约的约定，管理者系按月向业主收取物业管理费等其他费用，业主未缴交当月费用，管理者则知道其权利受侵犯，诉讼时效开始计算，则该阶段物业管理费在2013年8月至2014年2月相续届满。没有证据证明恒佳鑫公司于此期间向业主追讨，故原审认定恒佳鑫公司诉请业主支付物业费用等已经超过诉讼时效期间，并无不当。同时，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》(法释〔2018〕12号)第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。恒佳鑫公司上诉主张应适用三年诉讼时效期限的规定，不予采纳，其为此而提出的上诉请求，应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由厦门恒佳鑫物业管理有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二一年一月二十五日 书记员（ 丘小 涓） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。