山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1326民初4234号 原告：孙维洋（曾用名孙奉龙），男，1980年11月15日出生，汉族，居民，住平邑县。 委托诉讼代理人：汪源霞，山东平大律师事务所律师。 被告：平邑县天浦石材有限公司，住所地：平邑县西环一路北段路西毛家庄。统一社会代码：91371326687235489H。 法定代表人：续玉森，经理。 被告：续玉森，男，1969年08月27日生，汉族，住平邑县。 被告：续光耀，男，1993年6月29日出生，汉族，居民，住平邑县。 三被告委托诉讼代理人：武传群，山东蒙林律师事务所律师。 原告孙维洋诉被告平邑县天浦石材有限公司（以下简称天浦石材公司）、续玉森、续光耀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙维洋及其委托诉讼代理人汪源霞，被告平邑县天浦石材有限公司法定代表人续玉森，被告续玉森及三被告委托诉讼代理人武传群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙维洋向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除孙维洋与天浦石材公司、续玉森口头协议的《房屋买卖合同》，天浦石材公司、续玉森、续光耀返还孙维洋购房款150万元及利息；2.请求判决天浦石材公司、续玉森、续光耀双倍返还孙维洋定金80万元并赔偿孙维洋的损失共计582894元，其中含对房屋改造费用453294元，机器设备安装费用（包括搬入安装和搬出安装）56440元，经营设备及其材料的搬入和搬出运输费用73160元；3.请求判决孙维洋因采取保全措施而购买诉讼财产保全责任保险而支付的保险费4200元由天浦石材公司、续玉森、续光耀承担。事实和理由：孙维洋于2019年9月29日和续玉森达成口头协议，约定：孙维洋购买天浦石材公司的三个厂房，厂房位于平邑县城西环一路北段天浦石材公司院内西侧，从南往北数第一、四、五号厂房，每个厂房价格为135万元。平邑县天浦石材有限公司、续玉森保证厂房水、电、路三通，不动产证能分割和过户，由天浦石材公司、续玉森办理过户事宜，孙维洋承担不超过10万元的过户费用；孙维洋支付40万元定金后，平邑县天浦石材有限公司、续玉森将厂房交付给孙维洋使用，孙维洋有权对厂房进行改造，并在一周内签订书面合同；孙维洋于2020年春节前支付天浦石材公司、续玉森房款200万元（包括已经支付的定金40万元），剩余205万元，在平邑县天浦石材有限公司、续玉森将厂房过户到孙维洋名下且不动产权证出证后一个月内，孙维洋以此厂房作为抵押物办理贷款支付。后孙维洋于2019年9月29日按照续玉森的要求将定金40万元转账给续光耀，天浦石材公司、续玉森将案涉厂房交付给孙维洋，孙维洋对厂房进行了改造并投入使用。此后，孙维洋多次催促天浦石材公司、续玉森签订书面合同，天浦石材公司一拖再拖，书面合同至今未能签订。天浦石材公司、续玉森以各种理由要求孙维洋支付房款，截至2020年3月19日，孙维洋又分八次支付给续玉森购房款150万元，均是按照续玉森的要求转账给续光耀。后孙维洋得知案涉厂房已经被抵押给银行，且天浦石材公司、续玉森明确表示不按合同约定履行过户登记手续，鉴于此，孙维洋未再支付房款。又因续玉森明确表示不能实现合同目的，孙维洋于2020年6月8日通知天浦石材公司、续玉森解除涉案合同。综上，请法院支持诉求。 天浦石材公司、续玉森、续光耀共同辩称，1.2012年11月21日天浦石材公司取得土地使用权，土地用途为工业用地。2016年1月7日取得建设规划许可证，2016年4月29日取得建筑工程施工许可证，后对该土地按规划进行了建设。2019年12月16日已完成不动产登记(二证合一)审批手续。以上所有手续合法有效，对所建设的厂房等有处置权。由于天浦石材公司在该土地内建设的钢结构厂房除自己利用外有剩余部分，涉案厂房所有手续，双方协商时，均已向孙维洋出具，孙维洋并对涉案厂房进行了充分的考察和了解，自愿购买。2019年9月29日，双方达成口头协议，自2019年9月29日--2020年12月28日，天浦石材公司收取孙维洋定金40万元及房款150万元，于2019年10月7日将涉案厂房交付孙维洋使用，双方未签订书面合同。因天浦石材公司催要剩余房款，从而发生纠纷。双方口头约定的《厂房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。2.孙维洋诉称天浦石材公司不按合同约定办理过户手续，实际双方并未约定，天浦石材公司从未作出承诺。案涉厂房因系工业用地，根据现有政策等不得分割转让，即不能办理案涉厂房的权属转移登记至孙维洋名下，从孙维洋支付定金后，又继续支付剩余房款来看，孙维洋也是明知的。故孙维洋主张要求解除合同没有事实和法律依据。3.现案涉厂房已交孙维洋使用长达半年之久，从维护市场交易稳定和保护双方权益考虑，《厂房买卖合同》不宜解除。因被告资金紧张，自2012年起即将涉案厂房土地使用权抵押给农商银行(当时抵押贷款4600000元，现建设施工完成后，土地、厂房等价值约4000万元)，当时该土地由于政府原因未予批准规划，故未解除抵押，但该土地并未因抵押出现被查封、拍卖等情况。现天浦公司己按规划完成建设，政府拟将土地证及房产证合二为一，本意是孙维洋将剩余款项按期支付后，用于偿还银行抵押贷款，拿出土地证，再办理不动产权属证书，该行为并不影响合同履行，更未影响孙维洋使用，也未因此导致孙维洋不能实现合同目的。孙维洋要求办理过户，尽管双方明知土地不能分割，但天浦石材公司仍同意，如条件成就将协助孙维洋办理过户。4.孙维洋购买该厂房的目的是为了经营使用，自2019年10月7日起交付厂房，由孙维洋占用、使用，并未出现因天浦石材公司的原因致其不能实现合同目的的情形。如法院认定涉案厂房因违反法律、行政法规的强制性规定，致使产权流转受国家法律、法规的限制，本案因买卖厂房签订的合同已违反了国家相关法律、法规的规定，应属无效合同，自始无效，而不是孙维洋诉求的解除合同。合同无效，系不可归责于双方的原因，双方均有过错，具体原因，在以上事实和理由中已经说明。天浦石材公司同意返还已经支付的房款，但对于孙维洋主张的双倍返还定金，没有法律依据，其所谓的损失不应予以赔偿。同时，孙维洋已经实际占用使用，孙维洋应按租赁关系支付占用期间的使用费。既然合同无效，孙维洋应限期搬出涉案厂房，以便被告处置变现，返还孙维洋款项。5.续玉森系天浦石材公司法定代表人，系代表天浦石材公司履行职务行为，不应由个人承担责任。6.续光耀是续玉森之子，受续玉森安排代收孙维洋支付的款项，款项已全部转交天浦石材公司，不应承担责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 孙维洋提供证据1.录音及视频资料，含谈话录音3份，谈话视频1份，通话录音1份。天浦石材公司、续玉森、续光耀认为，该部分音频资料不能证实天浦石材公司对厂房过户存在任何承诺行为，因为根据现有的政策和法规，不许可过户，对此双方明知，不是某一个人的承诺就能办到的。 2.银行交易明细2份及网上银行电子回单7份，以证实孙维洋通过银行转账方式于2019年9月29日转账给续光耀40万元定金，后又陆续转账给续光耀150万元，已经履行了涉案合同主要义务；天浦石材公司、续玉森、续光耀认为，对收到定金及房款190万元无异议，但可以看出该款项是分八次支付的，期间有几个月的时间，说明孙维洋应当知道该厂房不能过户，仍继续支付款项。 3.财产损失清单一份，以证实孙维洋基于对续玉森的信赖，搬入涉案房屋进行经营，对房屋进行改造的花费453294元，机器设备安装费用（包括搬入安装和搬出安装）56440元，经营设备及其材料的搬入和搬出运输费用73160元，共计582894元。天浦石材公司、续玉森、续光耀对真实性、关联性均有异议，认为是孙维洋个人制作的清单，没有任何法律效力，并且该费用即使发生，也是基于双方买卖合同的同意而实际发生的。 天浦石材公司提交1.平国用（2012）第6××8号土地使用证一份；2.建字第371326201600002号建设工程规划许可证一份；3.编号371307201604290301建筑工程施工许可证一份，；4.平邑县解决企业房屋备案登记遗留问题部门联审会签表。天浦石材公司以以上证据证实其对涉案土地及厂房有合法的使用权、处置权，双方口头约定的厂房买卖合同并不违反相关规定。5.《关于奥耐特石业有限公司地块分割登记的规划意见》，该意见由平邑县自然资源规划局出具，证实工业用地也不是绝对不能分割，满足分割条件也是可以分割的。 孙维洋对五份证据的真实性无异议，认为孙维洋基于这些证件和续玉森的承诺，才相信涉案厂房能够办理分割过户，与其达成口头协议，但续玉森在承诺期内并没有办理涉案房产的产权证，是其怠于履行合同义务导致的，而且续玉森一直表示产权证已经办理完毕，过户很简单，孙维洋基于对续玉森的信任后续又支付了10万元。 对于孙维洋提供的证据1、2的真实性，本院予以确认。孙维洋提供的财产损失清单，是其个人制作，本院不予采纳。对天浦石材公司提交的证据1、2、3、4的真实性、关联性及合法性，本院予以确认，证据5与本案没有关联性，本院不予采纳。 经孙维洋和天浦石材公司、续玉森申请，一、本院依法委托临沂方信价格事务所有限公司对孙维洋机器设备及材料物资搬迁费用进行评估，临方价评报字[2020]第0908号价格评估报告书评估结果为：孙维洋厂房设备、物品搬迁费及机器设备、空调安装费在2020年9月23的评估参考价为36500元，其中设备、物品搬迁费28500元，机器设备、空调安装费8000元，孙维洋支付评估费2000元。二、本院依法委托山东元真建设项目管理有限公司对涉案厂房内分割车间、门窗制作、室内装潢等工程造价进行鉴定，山元建（鉴）字（2020）第017号司法鉴定报告鉴定结果为：孙维洋购买的厂房内分割车间、门窗制作、室内外装潢等工程总造价为472163.34元，孙维洋支付鉴定费7000元。三、本院依法委托临沂市国信价格评估有限公司对涉案厂房每月租赁费用价格评估，临国价评字（2020）第PF2030号价格评估报告书评估结果为：委托标的三个厂房每月租赁费数额在2020年10月7日评估基准日的评估价格合计约为28749元，天浦石材公司支付评估费4000元。 孙维洋对上述评估、鉴定报告书质证认为，对于山元建（鉴）字2020第017号孙维洋购买的厂房内分割车间、门窗制作、室内外装潢工程司法鉴定意见书及评估费发票7000元没有异议；对于临方价评字2020第0908号价格评估报告书一份内容有异议，孙维洋申请对其搬入搬出涉案厂房搬迁费用、机器设备及空调的安装调试费用进行评估，应为两次的搬迁费用，两次的机器设备及空调的安装调试费用，但该评估报告书仅评估了单次的搬迁费用、单次的机器设备及空调安装调试费用，应依据该评估报告的评估价值乘2计算；对临国价评字2020第PF2030号价格评估报告书有异议，该评估的租赁费用过高，没有法律及事实依据，同实际价值不相符，不予认可，孙维洋购买厂房，是为了生产经营使用涉案厂房，使用涉案厂房进行经营是其可得利益，协议解除后，孙维洋不应当支付租金，在天浦石材公司等占有已付购房款期间，孙维洋仍然享有占有使用涉案厂房进行经营的权利。 天浦石材公司、续玉森、续光耀对上述评估、鉴定报告书质证认为，对临方价评字2020第0908号价格评估报告书有异议，评估的物品搬入、搬出费用过高，没有事实依据，同具体实际价值不相符，评估公司对机器设备的安装费用的评估价值是按照重置成本乘以安装费率10%而确定的，我们对这种计算方法有异议；其次对重置成本估值和安装费率10%的来由有异议，评估公司没有根据机器安装的实际情况进行计算安装费用，众所周知，机器设备的安装是由人安装的，安装费用应当根据用工人数及其每日的人工费用进行计算，评估公司对机器设备的安装费用是不科学的，不能作为定案的依据；评估价值不合理，机器设备的迁入和迁出，所用叉车、拖车、人工，不可能运送一台设备就租赁一台叉车、租赁一台拖车、雇佣一次工人，到下一设备时重新租赁，完全可以租一台叉车、一台拖车同时装运，实际搬迁过程中都是综合利用资源，评估公司的单一评估，明显不合实际，是在夸大搬迁费用。对山元建（鉴）字2020第017号司法鉴定意见书有异议，该鉴定意见鉴定的工程造价过高，同具体实际价值不相符；厂房内分割车间、门窗制作及室内外装潢工程，是孙维洋的单方行为，孙维洋私自改造严重损坏了该车间的原始结构和设计原理，致使车间用力不均衡，如买卖合同可撤销，该厂房内分割车间、门窗制作及室内外装潢对天浦石材公司不存在可使用价值，反而影响利用和出售，孙维洋应当无条件的恢复原状，对其私自改造的部分自行拆除，天浦石材公司不存有过错，不应当赔偿任何费用；该鉴定仅是厂房内分割车间、门窗制作及室内外装潢工程的工程造价，如拆除，厂房内分割车间、门窗制作及室内外装潢等材料是可以二次利用的，该鉴定意见书不能作为定损的依据。对临国价评字2020第PF2030号价格评估报告书真实性没有异议，但评估的房屋租赁费过低。 本院认为上述评估报告书、鉴定意见书系本院进行依法委托由有鉴定资质的鉴定机构作出，其评估结果及鉴定结果具有真实性、合法性，双双虽对部分内容表示异议，但未提交相反证据推翻，本院均予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：续玉森系天浦石材公司法定代表人。2012年12月21日，天浦石材公司经出让取得位于平邑县××路××村东土地使用权，面积为19993平方米，地类为工业，使用权证为平国用（2012）第6××8号。2016年1月7日，平邑县城乡规划局向天浦石材公司颁发建设工程规划许可证，2016年4月29日平邑县住房和城乡建设局颁发建筑工程施工许可证。天浦石材公司在该土地建设了奇石车间、玉石车间、精品车间、车间（一）、车间（二），其中车间（二）又被分隔为五个车间。孙维洋生产经营需要新的生产经营场所，经案外人林晓介绍，孙维洋欲购买天浦石材公司上述车间（二）中由南往北数第一、四、五号小车间（以下简称南一、四、五号厂房）。自2019年6月份至9月份孙维洋与续玉森进行了协商，孙维洋知晓涉案天浦石材公司厂房有土地使用权证，但尚未办理房产证，续玉森表示可以办理房屋所有权证，并表示之前别人有过分割厂房过户的先例，该厂房应该能够分割办理房产证进行过户。2019年9月份原、被告双方商定由孙维洋购买南一、四、五号厂房，三厂房均东西长约50米，南北长约22米，每个厂房价款为1350000元，款项支付时间为春节前支付一半，余款于办理房产过户后一个月内一次性支付完毕，卖方应在2020年5月1日前办出房屋所有权证。2019年9月29日孙维洋支付40万元至续玉森指定的续光耀账户，同日续玉森交付孙维洋三间厂房的钥匙，后孙维洋对厂房进行钢结构改造及水电安装，并搬入机器设备、原材料等资产物品，进行生产活动。2019年10月24日至2020年3月19日，孙维洋又陆续分八次转入续光耀账户共计150万元。后续玉森要求孙维洋继续支付房款，孙维洋要求办理产权变更手续，双方产生纠纷，2020年6月8日，孙维洋电话向续玉森提出解除合同，续玉森表示同意。后双方就解除事宜协商未果，孙维洋以其诉求诉至本院。 经孙维洋申请并提供诉讼财产保全责任保险，本院（2020）鲁1326财保282号民事裁定书依法查封天浦石材公司位于平邑县城西环一路北段天浦石材公司院内土地一宗，土地证号为：平国用（2012）第6&tim**;×8号；查封天浦石材公司院内西侧从南往北数第一、四、五号厂房，厂房结构为钢架构铁皮厂房，规格为60ｍ20ｍ12ｍ。孙维洋支付诉讼财产保全责任保险费4200元，保全费5000元。 本院认为，续玉森与孙维洋就天浦石材公司二号车间的一、四、五号厂房达成口头转让协议，约定每个厂房的转让价格，孙维洋并已支付190万元，实际占有使用标的物，双方房屋买卖合同成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，天浦石材公司通过出让方式取得土地使用权，后在该土地上进行施工建设原始取得涉案厂房及其他车间的的所有权。孙维洋与天浦石材公司于2019年9月份口头达成的《厂房买卖协议》，系双方真实意思表示，虽未办理物权登记，但不影响合同效力，应为有效合同。续玉森是天浦石材公司的法定代表人，其与孙维洋就厂房买卖进行协商以确定协议内容的行为是其职务行为，房屋买卖合同的主体应为天浦石材公司。本案当事人争议的焦点是1.房屋买卖合同能否继续履行；2.如解除合同，定金及因履行合同造成的损失如何处理。 本案系房屋买卖合同纠纷，出卖人应当履行向买受人交付房屋并转移所有权的义务，所有权的转移亦是买受人签订房屋买卖合同的主要目的。房屋买受人孙维洋按照约定向天浦石材公司交付房款190万元，天浦石材公司亦向孙维洋按约定交付了厂房，但涉案厂房与其他天浦石材公司院内的车间厂房土地使用权归属于同一土地使用权内，并未进行分割，亦未取得房屋所有权证，且根据合同履行中双方协商以及向相关部门的咨询情况，当前该厂房进行分割和办理产权变更登记不具备条件，继续履行合同已无法实现合同目的，故孙维洋要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院依法予以准许。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方《厂房买卖合同》解除，天浦石材公司应返还孙维洋已付房款，孙维洋应将厂房返还天浦石材公司，其改造、装修所添附的部分不宜进行拆除的，归天浦石材公司所有。 孙维洋主张，其于2019年9月29日支付的40万元为定金，天浦石材公司虽在答辩时认可，后又予以否认，根据双方提交的证据以及天浦石材公司为同时达成厂房买卖协议的陈兆义出具的收到条的内容，双方对于该40万元的约定性质应为定金，但由于本案合同解除的原因是因买卖标的在客观上不能实现所有权的转移，不属于当事人自身怠于履行合同义务的违约行为所导致，故对孙维洋关于双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 双方未签订书面合同，即根据口头协商的内容支付房款、交付厂房，孙维洋对厂房进行改造、装修，搬入、安装机器设备从事生产经营，解除合同后，需将机器设备搬出另行存放、安装，其对厂房改造、装修部分拆除后无再次利用价值，均造成损失，该损失部分，本院根据临方价评报字[2020]第0908号价格评估报告书及山元建（鉴）字2020第017号司法鉴定意见书确定的价值计算，其中设备、物品搬迁费及机器设备、空调安装费，应按照搬入、搬出计算两次。损失的形成，是因双方未对合同能否全面履行进行审慎考察了解所致，且天浦石材公司在此过程中负有较大过错，应对孙维洋的损失予以分担，结合过错程度及改造、装修不宜拆除部分的价值因素，本院确定由天浦石材公司承担65%的比例。 天浦石材公司与孙维洋之间的房屋买卖合同应予解除，不再继续履行，但孙维洋已实际占有、使用厂房，天浦石材公司因此要求其承担占用期间的费用，并要求按租赁费计算，亦属合理，本院认为其主张合法有据，本院依据临国价评字2020第PF2030号价格评估报告书认定的数额予以计算。 孙维洋将房屋价款转入天浦石材公司法定代表人续玉森指定的续光耀银行账户，续光耀不是合同当事人，孙维洋要求其承担责任，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条之规定，判决如下： 一、孙维洋与平邑县天浦石材有限公司之间的厂房买卖合同解除； 二、孙维洋于判决生效后十日内将涉案厂房交还平邑县天浦石材有限公司，孙维洋因改造、装修厂房添附的钢结构等物品归天浦石材公司所有； 三、平邑县天浦石材有限公司于判决生效后十日内退还孙维洋房款190万元； 四、平邑县天浦石材有限公司于判决生效后十日内赔偿孙维洋因对涉案厂房进行改造损失306906.17元、鉴定费4550元； 五、平邑县天浦石材有限公司于判决生效后十日内赔偿孙维洋机器、原材料搬入搬出及机器、空调安装费用损失47450元及评估费1300元。 六、平邑县天浦石材有限公司于判决生效后十日内支付孙维洋诉讼财产保全责任保险费4200元； 七、孙维洋于判决生效后十日内支付平邑县天浦石材有限公司涉案厂房占用期间的费用（按照每月28749元的35%即10062.15元计算，自2019年10月24日起计算至实际交付之日止），及评估费1400元； 八、驳回孙维洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25200元，由孙维洋负担6768元，平邑县天浦石材有限公司负担18431元。保全费5000元，由平邑县天浦石材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  商海波 审 判 员  王 静 人民陪审员  闫少海 二〇二一年一月二十九日 法官 助理  徐翠翠 书 记 员  刘续亮