四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13899号 原告：成都美寓酒店管理有限公司，住所地四川省成都高新区府城大道西段********。 法定代表人：李辉兵，总经理。 委托诉讼代理人：姚进军，四川法奥律师事务所律师。 被告：褚溪，男，1991年10月30日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王业礼，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张韵，四川明炬律师事务所律师。 第三人：李辉兵，男，1978年5月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告成都美寓酒店管理有限公司（以下简称美寓酒店）与被告褚溪合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序。因李辉兵与本案处理结果具有利害关系，本院依法追加李辉兵作为第三人参加诉讼，于2020年11月18日、2021年1月19日公开开庭进行了审理。美寓酒店委托诉讼代理人姚进军，褚溪委托诉讼代理人王业礼，李辉兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美寓酒店向本院提出诉讼请求：1．解除美寓酒店与褚溪于2018年12月1日签订的《房屋经营托管合同》；2．褚溪向美寓酒店退还转让费40,000元；3．褚溪向美寓酒店支付违约金20,000元并支付解除合同前两个月的房费收入41,204元；4．褚溪向美寓酒店支付美寓酒店代交的水费、垃圾费、宽带费共计253元；5．本案案件受理费、保全费由褚溪承担。事实和理由：李辉兵与褚溪于2018年11月14日签订了《房屋转让协议》，约定褚溪将包括成都市青羊区提督街99号街道恒大广场小区1栋4单元33楼5号房屋（以下简称3305房屋）在内的共计17套房屋的出租经营权、收益权、占有和使用权等相关权利转让给李辉兵。李辉兵以每套40,000元的价格向褚溪支付转让费。美寓酒店、褚溪于2018年12月1日签订《房屋经营托管合同》，约定美寓酒店为3305房屋提供经营托管服务，经营托管服务期限自2018年12月1日起至2023年11月30日止。2020年3月，褚溪从国外归来将3305房屋作为隔离场所，之后又对外出租3个月，美寓酒店明确表示3个月租赁期满时，褚溪需将房屋归还并继续履行合同，褚溪未按约归还房屋。故诉至法院，请求判如所请。 褚溪辩称，《房屋经营托管合同》因疫情不可抗力双方已终止履行，褚溪没有任何违约行为，不应承担违约金。美寓酒店并非《房屋转让协议》的当事人，不享有合同的权利。美寓酒店主张的房费收入实际是损失赔偿，违约金与损失赔偿不能并用。合同约定的两个月房费收入归美寓酒店所有的前提是美寓酒店已发布了订单情况下褚溪提前解除合同。自2020年1月起，3305房屋一直空闲，该期间不可能发生水费、垃圾费、宽带费，美寓酒店主张的水费、垃圾费、宽带费不能成立。请求驳回美寓酒店的诉讼请求。 李辉兵述称，《房屋转让协议》是代表公司签订的，李辉兵系美寓酒店的法定代表人，《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》均是其代表公司在履行。 各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证质证。美寓酒店提交了以下证据：1．《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》及付款凭证，证明褚溪将3305房屋交与美寓酒店托管，美寓酒店支付相应的转让费及相应托管收益；2．李辉兵与褚溪的微信聊天记录，证明双方就3305房屋进行沟通的情况；3．中国移动通信集团四川有限公司预收款专用收据、金碧物业有限公司成都分公司收款收据，证明美寓酒店代为支付了相应的消费及垃圾处理费87.7元。褚溪对《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》及付款凭证真实性无异议，但认为《房屋转让协议》与本案无关，对微信聊天记录真实性不予以认可，该聊天记录经过了编辑删除。对于移动公司收据和物管收据不认可，房屋空置，未发生相应的费用，且宽带费从2020年4月开始由褚溪在交纳。褚溪除提交了《房屋经营托管合同》外，也提交了其与李辉兵的微信聊天记录。美寓酒店对微信聊天记录真实性予以认可。 本院经审查认为，双方均认可《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》的真实性，本院对此予以采信。对于移动公司、物管公司收费收据、微信聊天记录，能够证明该房屋托管期间产生的费用以及双方就《房屋经营托管合同》沟通情况，本院对真实性予以确定，上述证据与本案的关联性，将结合全案证据综合认定。 本院经审理认定事实如下：2018年11月14日，褚溪（甲方）与李辉兵（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将包括3305房屋在内的17套房屋出租经营权、收益权、占有和使用权、网站平台账户（包括但不限于爱彼迎、携程、途家、小猪、榛果、飞猪）等与房屋相关的所有资源，以及恒大广场5-2201房屋内的办公设施完全转让给乙方，转让总价款70万元，每套房折价为40,000元转让费，若有某套房业主不愿与乙方签订《房屋经营托管合同》，则从总价款中扣减转让费，付款分四期，2018年11月13日、12月1日已支付10万元、18.4万元，2019年2月28日、5月1日前分别支付20万元、21.6万元，以双方银行交易记录为准，自第一期付款之日，甲方不再享有经营管理和收益权，乙方享有完全的经营管理和收益权，甲方有义务配合乙方完成房屋交接，网站平台交接，网站账户信息更改，促使房屋业主与乙方签订《房屋经营托管协议》，乙方有义务按照与业主签订的《房屋经营托管合同》履行经营管理义务。乙方未能在约定时间支付转让费，甲方有权收回房屋，甲方原因终止转让房屋，甲方双倍退还乙方已经支付给甲方的转让费。 2018年12月1日，褚溪（甲方、托管方）与美寓酒店（乙方、受委托方）签订《房屋经营托管合同》，约定：房屋用途为度假式公寓出租经营。托管服务期限为2018年12月1日起至2023年11月30日止。甲乙双方如需提前终止合作，必须提前三个月书面通知对方。托管房屋出租经营所获得的营业收入80%归甲方所有，20%归乙方所有。甲方承担托管期限内包括物业管理费、水费、宽带初装费、月费等费用。甲方须按时缴纳托管房屋应承担的相关费用，保证物业能够正常经营。如甲方不按时缴纳，乙方可以先行代缴，再从甲方的经营收益中扣除。若甲乙双方任何一方提前解约，违约方向守约方赔偿违约金20,000元。若因甲方原因提前解约，甲方需要至少提前两个月书面通知乙方，并保证自通知之日起的未来两个月内乙方能正常完成所有订单，且此两个月内的房费收入全部归乙方所有。在小区无任何因素（如小区其他业主、物管、政府相关部门的）干扰经营的前提下，若有连续三个月（首月除外）的总净收入低于15,000元，甲方有权无条件提前解约。 综合双方当事人提交的微信聊天记录，李辉兵与褚溪就3305房屋相关事宜沟通如下：2020年4月5日聊天记录，褚溪（以下简称褚）：“3305，我要先出租3个月，要不然，没人定，亏太多”。李辉兵（以下简称李）：“行，什么时候入住……合同租期是4.5至7.4号吗？”褚：“嗯”。李：“到期了就不要续租了哈”。褚：“你要租吗”？李：“继续履行托管合同啊，如果想改租赁也可以，商量一下，现在疫情特殊，互相理解，你有什么想法”？褚：“到时候你要租就租给你，你不租我就继续租”。2020年6月2号聊天记录，李：“小黑，你房子长租到期就不租了哈，后果都有订单咨询了，你提前跟租客说一下”。褚：“我现在只长租”。李：“那把托管改成租赁嘛”。褚：“嗯，还没到期”。李：“长租方式你觉得租金多少合适，我们可以先签，从长租客结束日开始”。褚：“你多少钱租”？李：“给你7,000元吧”。褚：“算了”。李：“你觉得多少合适？或者继续履行原来托管合同”。褚：“9,000元压一付三”。李：“这个不合适吧，这是个假套三，不是环幕，原来疫情之前托管收入，平均也是7,000元多吧，现在疫情之后订单也差了很多”。褚：“那算了……8,300元，因为疫情期间，那你去租其他的吧”。2020年7月1日聊天记录，李：“小黑，3305长租客，哪天退房呢”。褚：“按着合同，之前已经说过了，我们已经解除合同了”。 另查明，李辉兵系美寓酒店法定代表人，于2018年11月14日、12月5日、2019年2月25日、2月26日、4月29日向褚溪支付转让费100,000元、184,000元、142,000元、58,000元、136,000元。 2020年3月30日，金碧物业有限公司成都分公司出具收据，载明收到3305房屋垃圾处理费、自用水费87.7元。 审理中，各方均认可，因新冠肺炎疫情影响，3305房屋在2020年1月至4月期间基本无收入。 本院认定以上事实有《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》、银行转账明细、微信聊天记录、移动公司收据、物管公司收据及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，各方均应按照合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释的规定。本案的争议焦点有四个，现分别评议如下： 一、关于本案的法律关系。褚溪与李辉兵签订《房屋转让协议》，将包括3305房屋在内的17套房产使用收益等权利转让给李辉兵，李辉兵支付相应的转让费；褚溪与美寓酒店签订《房屋经营托管合同》，将3305房屋交与美寓酒店托管经营，美寓酒店不承担经营的风险，只提取20%的经营收入托管费用。两份协议约定的标的物均为3305房屋的占有和使用权利，《房屋转让协议》中约定褚溪有义务促使房屋业主与李辉兵签订《房屋经营托管合同》，履行两份协议的款项往来均是发生李辉兵与褚溪之间。李辉兵在审理中也认可案涉两份协议均系美寓酒店在履行，李辉兵在与褚溪的微信聊天中将该情况向褚溪进行了披露，《房屋转让协议》相应权利应由美寓酒店行使。对此本院认为，结合现有证据及当事人陈述，《房屋转让协议》虽系李辉兵个人身份签订，但签订该份协议的目的系促成美寓酒店与褚溪签订《房屋经营托管合同》。两份合同约定标的物相同，合同履行主体一致，综合两份合同，能够认定双方的真实意思表示为美寓酒店通过支付转让费的形式获取3305房屋一定期间内的经营资格。故本案的法律关系并非单纯的房屋租赁或委托托管，而是兼具租赁合同和委托合同性质的无名合同。故本案案由应定为合同纠纷。 二、关于《房屋经营托管合同》是否解除以及解除的时间。 本案中，美寓酒店起诉要求解除《房屋经营托管合同》，褚溪抗辩称合同已经双方协商解除，基于合同双方均无继续履行合同的意愿，故本院对《房屋经营托管合同》已经事实上解除予以确认。关于合同解除的时间，从双方的微信聊天记录可以看出，美寓酒店同意褚溪将3305房屋对外出租3个月（2020年4月5日至7月4日），褚溪明确表示3个月到期后将不会继续履行《房屋经营托管合同》，且在之后的聊天中，褚溪多次表示已经解除合同了，在对外出租到期后，褚溪也未将房屋退还。《房屋经营托管合同》在3个月对外出租结束后已经事实上解除，本院对双方于2020年7月4日解除《房屋经营托管合同》予以确认。 三、关于褚溪是否应当退还转让费以及具体的金额。 美寓酒店依据《房屋转让协议》向褚溪支付转让费，该费用实质系美寓酒店获取经营托管资格的对价。因合同提前解除，《房屋经营托管合同》约定的剩余经营期间内对应的转让费用，褚溪应予退还。因《房屋转让协议》约定每套房折价为40,000元转让费，褚溪对已收取3305房屋40,000元转让费并无异议。案涉合同解除时间为2020年7月4日，褚溪在2020年4月5日就已经收回房屋并对外长租，故2020年4月6日至2023年11月30日期间对应的转让费29,216元（40,000元*剩余期间天数/托管期间天数），褚溪应予以退还。 四、关于褚溪是否应当承担违约金以及相应的其他费用。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定因不可抗力致使不能实现合同目的等情形的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定因不可抗力致使不能实现合同目的等情形的，当事人可以解除合同。第一百一十七条规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。3305房屋系褚溪自有房屋，因新冠肺炎疫情的影响，褚溪除了无法获取房屋出租收益外，并无其他额外损失。为减少损失，美寓酒店已经允许褚溪对外出租三个月，并在之后的微信聊天中主动建议将托管变更为租赁，最终因租金价格及付款方式等原因，双方未达成一致意见。由此可见，案涉合同虽然因新冠肺炎疫情影响，但合同双方完全可以通过变更合作方式、协商合理价款等方式继续履行，并非合同目的完全无法实现。在美寓酒店积极协商的情况下，褚溪提前解除合同，其违约责任并不能完全免除。因合同约定任何一方提前解约，违约方向守约方赔偿违约金20,000元，褚溪抗辩其未违约不应承担违约金，应视为其对违约金过高提出了抗辩。本院结合合同履行情况以及当事人的过错程度，综合认定褚溪应向美寓酒店支付违约金14,608元（20,000元*剩余期间天数/托管期间天数）。对于美寓酒店主张的两个月房费收入，因案涉合同已经解除，并无证据证明有相应的房费收入，本院对此不予支持。对于美寓酒店主张的水费和垃圾费，因各方在《房屋经营托管合同》约定了该部分费用由褚溪承担，美寓酒店已经实际交纳水费和垃圾处理费87.7元，该费用应由褚溪向美寓酒店支付。对于美寓酒店主张的宽带费，其提交的宽带费交费凭证并不能证明与3305房屋具有关联性，本院对该部分费用不予支持。 综上所述，美寓酒店的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、确认褚溪与成都美寓酒店管理有限公司于2018年12月1日签订的《房屋经营托管合同》于2020年7月4日解除； 二、褚溪于本判决生效之日起十日内向成都美寓酒店管理有限公司退还转让费29,216元； 三、褚溪于本判决生效之日起十日内向成都美寓酒店管理有限公司支付代交的水费、垃圾处理费87.7元； 四、褚溪于本判决生效之日起十日内向成都美寓酒店管理有限公司支付违约金14,608元； 五、驳回成都美寓酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,330元，减半收取1,165元，由成都美寓酒店管理有限公司负担716元，由褚溪负担449元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗刚 二〇二一年一月二十七日 书记员  陈林