广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终144号上诉人（原审原告）：陈刚，男，1983年3月11日出生，汉族，住贵州省绥阳县**************。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓琼妹，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区******，统一社会信用代码914**********974XQ。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：谭倩，女，该公司法务代表。上诉人陈刚与上诉人中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈刚于2020年8月17日向一审法院起诉请求：盈润公司向陈刚支付逾期办证违约金70583.18元（以房屋总价款496000元为基数，按照中国人民银行逾期贷款利率即在基准利率的基础上上浮50%，从2017年7月15日起计算至涉案房产权属证书办至陈刚名下之日止）。一审法院判决：盈润公司应向陈刚支付逾期办证违约金（以已付房价款496000元为基数，从2017年9月16日起计算至2019年9月6日止，其中从2017年9月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至2019年9月6日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回陈刚的其他诉讼请求。案件受理费1564元，减半收取为782元，由陈刚负担82元，由盈润公司负担700元。陈刚上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判盈润公司支付2017年7月15日至2017年9月16日逾期办证违约金4066.52元（以总房价496000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：一、逾期办证违约金的起算日期为商品房买卖合同约定的交楼日期后推720天。涉案合同补充协议第十二条第三项约定：甲乙双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。且本案合同补充协议第六条第（三）项约定“……乙方未收到通知的，该商品房交付时间为合同约定的交付期限届满之日”。且盈润公司在具体操作层面确认以合同约定日期为实际收楼日期。二、前期物业管理服务协议落款日期不能作为盈润公司交楼时间。因为该协议是陈刚与中山市中颐物业管理有限公司三乡分公司签订的，盈润公司并非当事人,没有合同约定或法律规定签订物业管理协议是业主收房的标志。三、合同约定商品房交付使用之日应理解为合同约定交付之日。盈润公司没有向本院提交答辩意见。盈润公司上诉请求：撤销一审判决并改判驳回陈刚的全部诉讼请求。事实与理由：一、未能在合同约定的期限内办理房屋产权证，并非盈润公司的责任。本案双方签订的商品房买卖合同约定商品房交付后720日是递件时间，而非出证时间。盈润公司已在商品房交付后720日内向产权登记机关递件，而产权证的出具时间是由产权登记机关把控的，而非盈润公司决定。故盈润公司不存在逾期办证的违约事实，无需承担任何违约责任。二、涉案合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该条款是双方的真实意思表示，应当按照合同约定的违约金执行、处理。三、陈刚未对其所主张的合同约定的违约金过分低于其因逾期办证遭受的损失进行举证，陈刚一审的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。四、一审法院在陈刚未对实际遭受的损失进行举证的情况下，认定合同约定的逾期办证违约金明显过低，并对违约金进行调整，既缺乏客观依据，也违背了当事人意思自治的原则。陈刚没有向本院提交答辩意见。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审查明：涉案商品房买卖合同补充协议第十二条第三项约定，甲乙双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如委托律师事务所办理产权证的，办证服务费由乙方负担。补充协议还约定了其他内容。盈润公司作为甲方在补充协议上盖章，陈刚作为乙方在补充协议上签名。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为：一、盈润公司是否存在逾期办证违约行为；二、一审认定逾期办证违约金标准是否妥当。关于焦点一。涉案商品房买卖合同约定的“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”中的“商品房交付使用”按照通常理解应当是实际交付或视为交付之日，但本案中，盈润公司与陈刚签订的涉案补充协议第十二条第三项约定，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。该项约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有约束力，应以该约定为准。故盈润公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案的期限应为合同约定的交楼期限2015年7月25日起计720日，亦即2017年7月14日之前。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。根据盈润公司一审提交的不动产登记受理通知书显示，其至2019年9月6日才持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，故盈润公司存在逾期办证的违约行为，应当向陈刚承担逾期办证的违约责任。盈润公司上诉主张其已在合同约定期间内完成递件义务、不存在逾期，于法无据，本院不予支持。陈刚上诉主张盈润公司应当支付2017年7月15日至2019年9月6日止的逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持。关于焦点二。涉案商品房买卖合同约定，盈润公司逾期办证的，按已付房价款的1%向陈刚支付固定金额的违约金，该违约金标准未与盈润公司逾期办证行为的违约时限相联系，即不论盈润公司逾期办证的行为延续多久，其均只需承担涉案商品房总房价款1%的违约金。本案中，盈润公司逾期办证长达两年多，该违约行为显然与合同约定其所承担的违约责任不相符。陈刚因盈润公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制，必然客观遭受损失且数额难以确定。在盈润公司较长时间逾期的情况下，封顶条款约定的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据合同法第一百一十四条的规定，陈刚有权主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的违约金过低，请求人民法院予以调整。故一审法院结合合同履行情况、双方的过错程度以及违约情形等因素，将涉案逾期办证违约金计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算并无不当，本院予以维持，并对当事人未上诉的部分不作审查。综上所述，陈刚上诉有理，本院予以支持。盈润公司的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23124号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初23124号民事判决第一项为：中山市盈润房地产开发有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内向陈刚支付逾期办证违约金（以已付房价款496000元为基数，从2017年7月15日起计算至2019年9月6日止，其中从2017年7月15日起至2019年8月19日至按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至2019年9月6日至按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回陈刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1564元，减半收取为782元（陈刚已预交），由中山市盈润房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1614元（陈刚已预交50元，中山市盈润房地产开发有限公司已预交1564元），由中山市盈润房地产开发有限公司负担。以上陈刚已预交费用共计832元，均由中山市盈润房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内径付陈刚。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲审 判 员  吴合波审 判 员  章文佳二〇二一年一月二十日法官助理  孙翠红郭燕婷书记员李玉琴