甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初2140号原告：彭倩云，女，1986年6月14日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：苏雄林（原告丈夫），男，1982年10月7日出生，汉族，住兰州市城关区。被告：王财喜，男，1986年9月28日出生，汉族，住兰州市城关区。第三人：兰州宏辉佳信房产经纪有限公司，住所地兰州市城关区高新天庆大道******。法定代表人：朱占彪，该公司总经理。委托诉讼代理人：羊德亮，男，该公司员工。原告彭倩云与被告王财喜、第三人兰州宏辉佳信房产经纪有限公司（以下简称宏辉佳信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭倩云与第三人宏辉佳信公司的委托诉讼代理人羊德亮到庭参加诉讼；被告王财喜经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭倩云向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付房屋;2、依法判令被告向原告支付违约金372960元（暂从2020年1月31日计算至2020年3月27日止，具体计算以被告实际向原告交付房屋之日为准）;3、依法判令被告结清交付房屋前产生的暖气费7931元、物业费1427.58元、水费630元、公共照明费57.6元、物业滞纳金5495.12元（上述费用为2019年度产生的费用，具体计算以被告实际向原告交付房屋之日为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年10月27日经第三人宏辉佳信公司居间签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定原告购买被告位于兰州市城关区的房屋。合同约定被告同意在拿到房屋全款（除房屋尾款外）7日内交付房屋给原告；原、被告双方在物业交割单上签字，视为交易房屋完成交付；若被告逾期交付房屋，每逾期一日，每日应按本合同约定成交价的千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，原、被告双方已办理了房屋产权转移登记手续。2020年1月23日，被告收到了除第三人托管的尾款以外的全部房款，房屋已经具备交付条件。但经原告及第三人多次催促，被告仍拒绝交付房屋。被告行为构成严重违约，原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告王财喜未到庭答辩，但其提交书面答辩状辩称，首先，被告已将案涉房屋交付原告及其代理人即本案的第三人宏辉佳信公司。1、双方合同约定在原告支付全额房款（除房屋尾款外）7日内，被告交付房屋给原告，双方在物业交割单上签字，视为交易房屋完成交付。2020年1月23日，原告向被告支付全部房款，被告即积极腾房，但原告一直未向其主张交付房屋。且房款支付后就到了春节假期，原告与第三人均未向被告主张接收房屋，导致被告不得不花费精力照看房屋。2、原告支付房款两日后，因为疫情影响，社交及工作活动暂时停止。直至2020年2月底，原告及第三人才提出交付房屋，被告也表示同意，但原告却以被告违约为由要求追究违约责任，同时要求被告支付房屋过户后房屋产生的各项费用，否则就不接收房屋。2020年3月20日，被告将房屋交付第三人，由第三人协调将房屋交付原告。综上，被告已于2020年3月20日将房屋交付第三人，而此前逾期交付系疫情影响，被告不应承担违约责任。其次，原告主张的372960元违约金无事实及法律依据。1、被告不存在违约交付房屋的情形，未能在约定时间交房的过错不在于被告。由于疫情的不可抗力导致被告未能按时交房，而疫情影响降低后，原告却提出要被告承担疫情期间物业费及延期交房损失的无理要求，因被告予以拒绝，原告就不接收房屋。因此，迟延交房的过错不在被告。2、即使被告违约，合同约定的违约金也约定过高，恳请法院予以减少。最后，关于被告应缴纳的物业费问题，被告认为房屋过户之前，其与物业公司之间存在物业服务合同关系，相应的费用其应当缴纳；但是房屋产权过户后，所有权已经转移至原告名下，且该房屋一直处于空置状态，被告并未占有使用，相应的费用就应当由原告承担。因此原告主张的物业费等费用，不符合常理也不符合法律规定。综上，被告已经交付了房屋，其迟延交房是因为疫情影响及原告自己不愿意接收房屋所致，王财喜并没有违约。第三人宏辉佳信公司述称，2019年10月27日，第三人向原、被告提供居间服务，促成双方签订了《房屋买卖（居间）合同》，原告以2220000元的价格购买了被告名下的案涉房屋。根据合同约定，原告以首付加按揭的方式付款，其中首付款1690000元于2019年11月20日前按照房屋所有权登记部门关于资金监管的规定进行资金监管，剩余500000元由原告自行办理贷款支付。合同还约定第三人托管的定金10000元待房屋交接完成且房屋所有权变更登记完成、被告将户口迁出并在房屋交接清单上签字后3个工作日内由第三人支付给被告。现除房屋尾款外的其他房款均已支付给了被告，但被告截止目前仍拒绝在物业交割单上签字并交付房屋，故请求法院根据事实及法律，作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月27日，原告彭倩云（乙方）与被告王财喜（甲方）在第三人宏辉佳信公司（丙方）的居间下，三方签订《房屋买卖（居间）合同》一份，由彭倩云购买王财喜名下位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室××房屋一套。三方在合同中约定：房屋所有权证号为甘（2016）兰州市不动产权第0××3号；房屋设定抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行耿家庄支行，甲方应于签署本合同之日起50日内还清贷款，办理抵押注销登记手续；该房屋成交价格为2220000元整，国家规定甲乙双方交易过户时所需支付之税费，经双方一致同意由买卖双方各自承担，配套设施的更名费由乙方承担；乙方于2019年10月27日交付定金30000元予丙方，丙方于签订《房屋买卖（居间）合同》当日代乙方向甲方支付定金20000元整，剩余定金10000元整甲方委托丙方托管，待过户后冲抵房款；甲乙双方经协商一致选择首付加银行按揭方式（公积金）付款：乙方于2019年11月20日前将首付款1690000元按照房屋所有权登记部门关于资金监管的规定进行资金监管；甲乙双方于2019年11月15日前备齐本次贷款所需相关证件及资料交给丙方并到现场办理相关手续，剩余房款乙方委托丙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款，预计500000元，贷款金额具体以银行或者公积金中心审批为准；丙方托管的定金10000元待房屋交接完成，且房屋所有权变更登记完成，甲方在房屋交接清单上签字后2个工作日内，由丙方代乙方向甲方支付；乙方按约定的付款方式交清一次性付款的款项（或按揭贷款的首付款并通过银行或公积金贷款审批）的情况下，甲乙双方按丙方要求于2020年1月15日之前到房屋所有权登记部门现场办理该房屋产权转移登记手续；房屋交付前产生的有关该房屋之杂费（包括但不限于水、电、煤气费、有线电视、物业管理费等）全部由甲方承担，交付后由乙方承担；若甲方未交清且经丙方书面通知后3日内仍未交清，丙方有权在托管定金中代甲方支付，如不足甲方仍有义务交清；甲方同意于拿到房屋全款（除房屋尾款外）7日内交付房屋予乙方使用，甲乙双方在物业交割单上签字，视为交易房屋完成交付；甲方逾期交付房屋，每逾期一日，每日应按本合同约定成交价千分之三向乙方支付违约金；逾期30天，乙方有权不再购买该房屋，甲方应退回全部已收款项并向乙方支付已付房款的20%作为违约金。合同还约定了其他事项。该合同签订后，原告向第三人支付了定金30000元，第三人于同日将其中的20000元交付给了被告，剩余10000元由第三人托管。2019年12月13日，原、被告及第三人签订《关于补充协议》，三方将原《房屋买卖（居间）合同》中的定金30000元更改为90000元，首付款变更为1630000元。该协议签订后，彭倩云又向宏辉佳信公司支付了定金60000元。2019年12月11日，原告及其丈夫苏雄林与中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称：建行省分行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告及其丈夫以其购买的案涉房屋作为抵押物向建行省分行贷款500000元用于支付购房款。2019年12月13日，原告通过其丈夫苏雄林账户给被告转账支付了房屋首付款1630000元，被告随后协助原告办理了房屋所有权转移登记手续。2019年12月16日，原告及其丈夫苏雄林取得了案涉房屋的权属证书，证书号为：甘（2019）兰州市不动产权第0××9号。2020年1月21日，建行省分行将原告与苏雄林共同申请的购房贷款500000元支付给了被告。被告收到上述款项后,未能在7日内给原告交付房屋,第三人遂于2020年3月给被告发送了《关于你拒不交付房屋的通知》，要求被告自收到通知后2日内给原告交付房屋。2020年3月20日，第三人公司的房产经纪人通过短信询问被告是否同意并认可第三人受被告委托将案涉房屋钥匙交于原告，被告回复表示同意并认可。但第三人向原告交付房屋钥匙时，原告以双方未签订物业交割单且被告未能将物业费等费用交清为由拒绝接收，三方遂酿成纠纷。另查明，原、被告签订《房屋买卖（居间）合同》时还对案涉房屋内的家具家电等设施签署了《家具家电清单》，双方约定原告购买的房屋内有灯饰、床、门、空调等设施；其厨卫设施包括油烟机、灶头、橱柜、马桶、水槽、花洒、假山。在本案审理过程中，本院曾组织第三方协助原、被告双方办理房屋交付事宜。2020年7月1日，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人（丙方）共同签订《关于补充协议》，三方约定：由甲方向物业公司缴清2020年7月1日前该房屋拖欠的物业费，现将丙方托管的房屋预留尾款10000元中的9500元支付予物业公司用于缴纳上述物业费，剩余500元交付予甲方；甲方承诺在丙方向物业公司缴纳9500元的同时，向物业公司支付剩余拖欠的物业费，同时向乙方交付房屋、并在《物业交割单》上签字；若届时甲方不履行上述承诺事项，丙方将不予交付10000元尾款并继续托管，直至甲乙双方交付房屋（以甲乙双方在《物业交割单》签字为准）后，支付予甲方。该协议签订后，被告及第三人按照上述协议约定交清了案涉房屋截止2020年7月1日的物业费、水费、公共照明费等相关费用，第三人亦将其托管的剩余房款支付给了被告。但因被告未将案涉房屋内弃置的水缸、床垫等个人物品清理干净，且房屋7层内种植的树木死亡，原、被告双方未能签署《物业交割单》，原告也未接收房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告及第三人基于房屋买卖、居间事宜签订了《房屋买卖（居间）合同》，就应当按照合同约定履行各自的义务。原告作为买受人，向被告履行了交付房屋价款的义务，被告就应当按约向原告交付房屋。根据《房屋买卖（居间）合同》约定，被告应当于收到房屋全款（除房屋尾款外）后7日内向原告交付房屋，虽然被告2020年1月21日收到房款后恰逢春节假期，后又遇到了新冠病毒疫情影响，但是其应当在疫情影响降低后的合理期限内向原告交付房屋。被告至今未将房屋交付的行为违反合同约定构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，向其交付房屋，故本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。至于被告辩称其已经向原告的委托人即本案第三人交付房屋的主张，虽然被告同意并认可第三人将房屋钥匙交付原告，但是原、被告双方之间交易的是二手房，且房屋内还有部分设施设备，双方除交付房屋钥匙外，还需对房屋及设施、设备进行交接；况且双方在合同中及补充协议中明确约定交付房屋以双方在《物业交割单》签字为准，因此被告主张其同意第三人将房屋钥匙交付原告的行为即为房屋交付的主张不能成立，本院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告要求被告支付违约金372960元，并将违约金支付至被告向原告实际交付房屋之日止的诉讼请求，被告辩称其并未违约，即使其违约，该违约金的约定过高，法院应当予以调整。本院认为，首先，虽然《房屋买卖（居间）合同》中约定被告逾期交付房屋，应按合同约定成交价的千分之三按日向原告支付违约金，但是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可见，我国合同法规定的违约金主要是用于弥补守约方的损失，兼顾一定的惩罚功能。本案原告未提供证据证明被告逾期交房给其造成的损失,而被告给原告造成的直接损失主要是逾期交付房屋影响了原告对房屋的占有、使用、收益之权。参考案涉房屋同期同类地段房屋的租金收益，原告主张的违约金数额明显过高。其次，原告于2020年1月21日向被告交清房款，根据合同约定被告应当于2020年1月28日前交付房屋，但此时恰逢春节假期，我国又发生了新冠病毒疫情，各项社交等活动均暂时停止，直至2020年3月底才有所缓解。病毒疫情属于合同履行的不可抗力，由被告全部承担此期间的违约责任违背了合同法的公平原则。最后，为减少双方的损失，本案审理过程中曾两次组织第三人配合原、被告双方办理房屋交付事宜，但双方因房屋内弃置物品的处理等问题发生争议而未能交房。被告作为出卖人，应当将符合合同约定及使用条件的房屋交付原告，而原告作为买受人，亦应当本着互谅互让的原则解决问题，因此原、被告双方对于2020年7月1日后未能交房均负有相应的责任，相应的损失也应当由双方共同承担。综上，本院参考2020年度案涉房屋同类地段房屋租赁的成交价格，综合合同的履行情况、守约方的损失以及双方当事人的过错等因素酌定被告按照每月4000元的标准向原告支付逾期交房违约金，但2020年1月28日至2020年3月27日疫情期间的违约金以及2020年7月1日以后的违约金由被告按照每月2000元的标准向原告支付。经核算，自2020年1月28日至2020年7月1日，被告应当向原告支付的违约金为16533元（2000×2+4000×3+4000÷30×4≈16533）。关于原告要求被告结清交付房屋前产生的暖气费7931元、物业费1427.58元、水费630元、公共照明费57.6元、物业滞纳金5495.12元以及截止被告交付房屋之日各项费用的主张，因双方签订《关于补充协议》后，被告已经向物业公司缴清2020年7月1日前相关费用，故本院对原告主张的上述各项费用不予支持。至于2020年7月1日之后的费用，因原告未提供相应证据证明费用的产生，且原告对于双方未能完成房屋交付也负有相应责任，故本院对原告的该部分诉讼请求亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告王财喜于本判决生效后十日内向原告彭倩云交付位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室××建筑面积为158.62平方米的房屋；二、被告王财喜于本判决生效后十日内向原告彭倩云支付截止2020年7月1日的逾期交房违约金16533元及2020年7月2日至上述房屋交付之日止的违约金（以每月2000元为标准）；三、驳回原告彭倩云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3564元，由原告彭倩云承担2412元，被告王财喜承担1152元（于本判决生效后十日内支付给原告彭倩云）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二一年一月二十日书记员 张燕冰