湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0528民初43号原告：肖俊杰，男，1969年6月17日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区,委托诉讼代理人：任昌雄，长阳土家族自治县龙舟法律服务所法律工作者。一般授权代理。被告：吴家芳，男，1973年4月4日出生，汉族，住长阳土家族自治县，现在江北监狱服刑。被告：长阳城市家园置业有限公司，住所地长阳土家族自治县龙舟坪镇龙舟大道**皇家壹号**楼，统一社会信用代码91420528670354924J。法定代表人：林婧，公司经理。委托诉讼代理人：周清华，长阳土家族自治县清江法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告肖俊杰与被告吴家芳、长阳城市家园置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理（因吴家芳服刑并受疫情所限延期审理）。原告肖俊杰及委托诉讼代理人任昌雄，被告长阳城市家园置业有限公司委托诉讼代理人周清华到庭参加了诉讼。本院通过远程视频，听取了吴家芳对本案的答辩意见及对证据的质证意见，本院将其意见分别告知了原告肖俊杰及被告长阳城市家园置业有限公司。本案现已审理终结。原告肖俊杰向本院提出诉讼请求：判令1、解除原、被告2014年8月5日签订的《房屋买卖协议书》；2、二被告给原告返还定金5万元、购房款95万元，合计100万元；其中5万元从2014年7月18日起、95万元从2014年8月5日起，分别按日万分之六的标准支付利息直至全部清偿之日止；3、二被告给原告支付违约金30万元；4、二被告负担本案诉讼费。事实和理由：被告长阳城市家园置业有限公司于2008年1月2日成立并注册登记，经营范围为房地产开发经营、物业管理。2013年7月26日，被告长阳城市家园置业有限公司在长阳土家族自治县国土资源局经公开拍卖竞标取得了位于贺家坪镇××组原贺家坪镇农业技术推广服务中心地块宗地面积1160.11平方米的国有建设用地使用权。被告吴家芳以个人名义挂靠被告长阳城市家园置业有限公司，并以该公司的名义在上述竞标取得的土地上开发“丹水源大厦”工程项目。2013年10月12日，长阳土家族自治县发展和改革局以“长发改审批[2013]73号”文件，批复核准被告长阳城市家园置业有限公司“长城业字[2013]11号”《关于开发贺家坪丹水源大厦项目核准的请示》。2013年9月18日，被告长阳城市家园置业有限公司委托被告吴家芳为“丹水源大厦”项目负责人，代表公司负责对该项目的开发管理工作。2014年8月5日，原告与被告吴家芳签订《房屋买卖协议》一份。协议约定原告购买被告开发的位于长阳县贺家坪镇丹水源大厦第二楼整层以及一楼临街的第三个门面内修建的一楼至二楼楼梯，位置：宽E轴到G轴，长1轴到8轴，该楼梯由被告出资按原告要求修建，随二楼一并交付原告；同时被告出资对外墙窗封闭只留上端40CM高度，安装铝合金窗户等；协议同时对房屋价款及付款方式、交付房屋时间、违约责任等事项进行了明确约定。协议签订当日，原告支付首期购房款95万元，加上同年7月18日预付的购房定金5万元，合计100万元。按照协议约定，被告吴家芳应于2014年12月31日前将房屋及约定改造的部份交付原告，经原告多次催促，被告至今未将房屋交付原告使用。据原告了解，目前二被告已将案涉房屋出卖给第三人，直接导致了原告的购房目的不能实现。案涉的贺家坪“丹水源大厦”建设项目工程，由被告长阳城市家园置业有限公司开发，被告吴家芳系该项目的负责人，代表被告长阳城市家园置业有限公司对该项目进行开发管理工作，其与原告签订《房屋买卖协议》系职务行为，应视为被告长阳城市家园置业有限公司的行为。被告吴家芳收取原告购房定金和购房款的行为产生的法律后果，应由被告长阳城市家园置业有限公司和吴家芳共同承担。据此，原告特具本状诉至贵院，请求判如所诉。被告长阳城市家园置业有限公司辩称：一、原告肖俊杰诉请要求被告长阳城市家园置业有限公司履行商品房买卖合同没有事实及法律依据。1、原告肖俊杰未与答辩人签订任何形式的商品房买卖合同，通过原告提供的房屋买卖协议书以及收据，只能证明原告与被告长阳力士劳务工程队、吴家芳个人之间的合同关系。2、原告所主张的商品房，答辩人首先是用在建工程抵押给了农商行，抵押解除后，答辩人将该房预售给汪家洪、刘芳等四人，并取得了不动产登记，这足以说明原告与答辩人之间无商品房买卖的合意，同时答辩人也未向原告收取过任何购房款。二、根据合同法的相对性原则的相关规定，合同主体双方是有严格限制的，根据本案的情况来看，原告的合同相对人只可能是被告吴家芳与长阳力士劳务工程队，而并非答辩人。三、原告认为被告吴家芳的行为系职务行为没有法律依据，商品房销售国家做了限制性规定，也就是说答辩人必须在取得商品房预售许可证的前提下方可预售。答辩人取得预售许可的时间为2015年7月6日，被告吴家芳在此以前签订的房屋买卖协议违法了国家强制性规定，原告与吴家芳签订的商品房买卖合同系无效合同。四、原告与被告吴家芳之间串通，在2016年伪造2014年8月5日的房屋买卖协议属无效的民事行为，该协议不具备法律效力。综上所述，原告与吴家芳个人签订的房屋买卖合同属无效合同，答辩人与原告没有商品房买卖的合意，答辩人也未收取原告的购房款，答辩人没有给原告依法返还定金和购房款和承担利息的义务，请求人民法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告吴家芳辩称：1、原告所诉事实是属实的，“丹水源大厦”是吴家芳投资开发的，吴家芳应按协议给原告交付房屋，若没有房屋可供交付，也应当给原告返还购房款，只是因为目前吴家芳尚在服刑期间不能及时处理此事；2、被告吴家芳不应当承担违约责任，因为原告没打清购房尾款违约在先；3、原告主张资金利息过高，被告吴家芳不能接受。本院经审理认定事实如下：长阳城市家园置业有限公司于2008年1月2日成立并注册登记，经营范围为房地产开发经营、物业管理。2013年7月26日，长阳城市家园置业有限公司在长阳土家族自治县国土资源局经公开拍卖竞标取得了位于贺家坪镇××组原贺家坪镇农业技术推广服务中心地块宗地面积1160.11平方米的国有建设用地使用权。2013年9月18日，长阳城市家园置业有限公司委托吴家芳为“丹水源大厦”项目负责人，负责该项目的管理开发工作。2013年12月11日，长阳城市家园置业有限公司与吴家芳签订《开发房地产项目合作协议》，吴家芳以个人名义挂靠被告长阳城市家园置业有限公司，并以该公司的名义在上述竞标取得的土地上开发“丹水源大厦”工程项目。2014年8月5日，肖俊杰与吴家芳签订《房屋买卖协议》，其主要内容为：1、原告购买吴家芳开发的位于长阳县贺家坪镇丹水源大厦第二楼整层以及一楼临街的第三个门面内修建的一楼至二楼楼梯，位置：宽E轴到G轴，长1轴到8轴，该楼梯由吴家芳出资按原告要求修建，随二楼一并交付原告；同时由吴家芳出资对外墙窗封闭只留上端40CM高度，安装铝合金窗户等；2、总成交价款为人民币130万元，最终测绘产权面积不影响成交价。付款方式为签订协议时支付100万元，余款原告可选择按揭贷款或者交房时现金支付。3、交付房屋时间为2014年12月31日前，吴家芳在完成房屋整体施工及约定的改造内容后，将房屋交付肖俊杰。4、违约责任为吴家芳违约，赔偿肖俊杰违约金30万元，退还购房款，并按日万分之六支付利息；肖俊杰违约则吴家芳有权收回房屋，并扣除肖俊杰违约金30万元，其他损失肖俊杰自担等。此时，长阳城市家园置业有限公司尚未取得商品房预售许可证（2015年7月6日取得）。协议签订后，原告于当日支付吴家芳首期购房款95万元，加上同年7月18日双方签订《购房定金协议》时原告交付的购房定金5万元（按吴家芳指定转账至长阳力士建筑工程有限公司名下），合计100万元。协议约定交付房屋期限届满后，吴家芳没有依约向肖俊杰履行交付房屋义务，其后吴家芳因罪获刑，“丹水源大厦”项目由长阳城市家园置业有限公司接管，原告经多次向吴家芳和长阳城市家园置业有限公司催促交房未果，故向法院提起诉讼。上述事实，有双方当事人陈述材料，吴家芳与肖俊杰签订的《房屋买卖协议书》以及预交购房款《收据》，长阳城市家园置业有限公司与吴家芳签订的《开发房地产项目合作协议》，本院（2016）鄂0528民初550号民事判决书，鄂长房预字（2015）5号《湖北省商品房预售许可证书》，丹水源大厦项目部开户印签片等证据证实，并在卷佐证。本院认为：本案争议的焦点有二，一是原告肖俊杰与被告吴家芳所签房屋买卖协议的效力问题；二是被告长阳城市家园置业有限公司在本案中应否承担民事责任问题。1、关于协议效力问题。我国商品房预售实行许可制度。城市商品房买卖应受《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《城市房地产开发经营管理条例》规范调整，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房预售所得款项，必须用于相关的工程建设。吴家芳与肖俊杰签订的房屋买卖协议，其买卖标的是“丹水源大厦”楼盘的商品房，该楼盘在吴家芳与肖俊杰签约时，开发企业尚未取得商品房预售许可证，虽然在起诉前开发企业取得了商品房预售许可证，但由于本案中吴家芳不具备法律规定的缔约资格，且肖俊杰所交预购房款并未打入长阳城市家园置业有限公司丹水源大厦项目部专用账户，故该协议违反了法律法规的强制性规定，应属无效协议。吴家芳因该协议取得的财产即购房款，应当返还，给原告造成的损失应予赔偿，可比照相关规定按照年利率6%标准支付资金占用损失。2、关于民事责任主体问题。意思表示是指当事人把自己希望发生民事法律上的效力的意思通过订立合同表现出来。只有当事人自觉自愿订立合同，合同目的和合同内容相一致，才是意思表示真实。本案原、被告在签订购房协议时，原告对被告吴家芳系挂靠长阳城市家园置业有限公司名下，实为“丹水源大厦”楼盘实际投资人是明知的，吴家芳也是明确以自己的名义进行商品房预售，由于吴家芳在商品房预售中向原告表明了自己的身份，原告是基于对吴家芳的信任才做出的意思表示，因而双方签约是真实意思的表示。根据合同相对性原理，挂靠者与相对人做出的意思表示真实有效，那么就只能在相对人和挂靠人之间产生合同法律关系，他们之间的合同效力不得及于合同外的第三人，根据“谁行为，谁负责”的民法基本理论，挂靠人与下游第三方发生纠纷引起的民事责任应由挂靠人承担，被挂靠企业不应对挂靠者的经营行为对外承担民事责任。由此，本案承担民事责任的主体只能是吴家芳而不是长阳城市家园置业有限公司。另原告诉称原告预付购房款已物化为“丹水源大厦”建设成果，而被告长阳城市家园置业有限公司已实际享有了吴家芳的建设成果，故长阳城市家园置业有限公司应当与吴家芳一并承担返还购房款义务。对此，现有证据表明，原告购房款并未转入长阳城市家园置业有限公司丹水源大厦项目部专用账户，而是转到了吴家芳及长阳力士建筑工程有限公司账户，长阳力士建筑工程有限公司与长阳城市家园置业有限公司是两个不同的民事主体，原告预付购房款已物化为“丹水源大厦”建设成果的诉称缺乏证据支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告肖俊杰与被告吴家芳签订的《房屋买卖协议书》无效。二、被告吴家芳于本判决生效后30日内返还原告肖俊杰购房款100万元。并从2014年7月18日起以5万元为基数、从2014年8月5日起以95万元为基数，分别按年利率6%的标准支付资金占用利息至购房款全部返还之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告肖俊杰的其他诉讼请求。本案受理费8250元，由被告吴家芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李湘频二〇二一年一月二十日书记员  谭树君