安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0104民初5518号 原告：合肥市蜀山城镇建设公司，住所地合肥市长江西路**，统一社会信用代码91340100149064061D。 法定代表人：张进，执行董事。 委托诉讼代理人：汪奎，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。 被告：刘青安，男，汉族，1960年6月29日出生，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张玉保，安徽皖衡律师事务所律师。 被告：陈明，女，汉族，1974年10月18日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 原告合肥市蜀山城镇建设公司诉被告刘青安、陈明返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2019年7月24日、2020年5月29日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告合肥市蜀山城镇建设公司的委托诉讼代理人汪奎，被告刘青安及其委托诉讼代理人张玉保、被告陈明到庭参加了诉讼，第二次庭审原告合肥市蜀山城镇建设公司的委托诉讼代理人汪奎，被告刘青安及其委托诉讼代理人张玉保到庭参加诉讼，被告陈明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告合肥市蜀山城镇建设公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告刘青安、陈明立即向原告合肥市蜀山城镇建设公司返还位于合肥市蜀山区两间上下162.89平方米房屋（房屋价值暂估价211.757万元，具体价值以法院司法评估为准）；2、依法判令被告刘青安、陈明自起向原告合肥市蜀山城镇建设公司赔偿房屋租金损失309986.60元（租金损失自2016年10月1日至2019年5月1日为222026元，自起，按照45元／平方米／月标准计算，暂计算至2020年5月1日为87960.60元，暂合计是309986.60元，此后顺延计算至实际返还房屋之日止）；3、本案案件鉴定费10000元、受理费等诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：合肥市蜀山区井岗镇1?楼107两间上下162.89平方米房屋属于原告合法建设并拥有所有权。2014年9月17日，原告与被告陈明签订一份《安徽省房屋租赁合同》，协议约定：原告将案涉房屋出租给被告陈明使用，租期2年，租金每年4万元。租期届满后，被告陈明应当返还房屋给原告，但被告陈明拒绝归还，并将房屋安排给被告刘青安使用，二被告共同霸占房屋，原告多次要求二被告归还房屋未果。原告为维护集体资产的合法权益不受侵犯，特诉至贵院，请依法判所所请。被告占用原告合肥市蜀山城镇建设公司房屋，导致房屋租金损失，后经贵院委托了安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行评估，原告合肥市蜀山城镇建设公司为此交纳了鉴定费用10000元。2019年12月25日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出了皖中信房估字［2019］ＡＳ-256号《房地产估价报告》，该报告认为2016年10月1日至2019年5月1日期间的租金损失为222026元，其中“2016年10月1日-2017年5月1日租金为48528元、2017年5月2日-2018年5月1日租金为85537元、2018年5月2日-2019年5月1日租金为87961元。2018年5月2日至2019年5月1日租金按照45元／平方米／月计算”。另外，从2016年10月1日开始，被告一直非法占用房屋至今，导致原告合肥市蜀山城镇建设公司租金损失，除了按照评估报告确定的数额向合肥市蜀山城镇建设公司赔偿损失以外，被告从2019年5月2日开始，有义务按照月租金45元／平方米标准向原告合肥市蜀山城镇建设公司赔偿损失，直至被告将涉案房屋全部返还给原告合肥市蜀山城镇建设公司为止。综上，本案因发生了新的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，特依法变更诉讼请求，请予以准许。 刘青安辩称，一、原告诉称合肥市蜀山区两间上下162.89平方米的房屋拥有所有权没有法律和事实证据。 （一）、原告在应交给被告自建的地皮上建房，利用自己的强势地位，不讲信用，违反了诚实信用和公序良俗的民法原则。合肥市蜀山区井岗镇政府井政（2014）5号《关于刘青安户信访事项的答复意见书》确认，被告于1995年4月以26682元价格购买荷花东路北两间地皮的事实;原告2009年12月在给镇政府《关于请求镇政府处理刘青安购城建公司地皮一事的报告》中承认“刘青安同志于1995年4月购荷花东路北两间地皮，并交齐26682元土地出让金，因该幢楼规划调整未能落实，后也多次考虑，但至今未能落实好”。事实证据表明，原告在两间房可供原告建房时，利用自己负责集镇规划建设与管理的强势地位，剥夺了可供被告自建的地皮。原告利用可供被告建房的地皮建房出租，违反了诚实信用原则。其自称的所谓的合法建房是打折扣的。 （二）、原告诉称其拥有讼争房屋所有权不成立，讼争房屋的所有权属于被告。原告利用自己的强势地位建了本案讼争的房屋，被告在多次上访投诉地皮得不到解决的情况下，接受了原告于2009年12月上报给镇政府的《关于请求镇政府处理刘青安购城建公司地皮一事的报告》中按每平5000元出售二间上下两层162.89㎡的报价。2010年12月10日原告收下了被告的购房款20万元，2012年11月16日，原告又收下了被告30万元的购房款。原被告双方履行了房屋买卖的收付款行为，房屋买卖行为已经完成。原告房子卖后，否认房子已卖的事实，又要加价，其行为不符合社会交易习惯和公序良俗。原告不讲信用的无赖行为，迫使被告不得自行收回涉案房屋，被告收回房屋的行为，是行使房屋所有权人占有的权利，没有过错。原告在2009年12月给镇政府处理被告购地皮报告中，除明确每平方5000元价格外，还表示所租赁合同保持不变，2011年2月合同到期后交房，期间房租费归刘青安，公司可以代收或由刘青安直接收取房租。原告2010年12月10日收到被告20万元购房款后，没有在2011年2月租赁合同到期将房屋交给被告，也没有将其承诺的房租交给被告。在不能实际占有购买房屋，又不能取得房租的情况下，2013年被告提高了信访等级，2014年1月28日，井岗镇政府在井政（2014）5号《关于刘青安户信访事项的答复意见书》中确认原告收到被告2010年、2012年共计50万元购房款后，又于2013年3月27日又提出讼争房屋价格按每平方1.3万元，总房款211.757万元。被告经过再三考虑，如提起地皮款的诉讼，已达到20年最长诉讼时效，如诉房屋买卖合同纠纷，讼争的房屋不能办理产权证，可能得不到法律的支持。针对原告不讲信用的无赖行为和被告已实际支付购房款50万元买房的情况下，被告不得已从承租被告房屋的承租户中收回房屋，行使房屋所有人占有的权利。 （三）、原告不是房屋所有权人，没有事实和法律依据向原承租户陈明和被告主张赔偿房租。被告行使占有的权利，依据的是2010年12月10日起向原告支付的50万元购房款。原告在收下被告50万元购房款后，又于2013年3月27日向镇政府报告企图按每平方1.3万元向被告加价，被告理所当然拒绝。被告认为，原被告发生的收付款行为属于房屋买卖行为，原被告双方房屋买卖的协议已于2010年12月10日实际履行。作为卖方的原告是无权反悔也无权加价。任意反悔和加价行为违反社会交易习惯和诚实信用原则，属于不讲信用的无良商家。被告是在原告屡次违约，上访有门、解决无门，法律难以保护的情况下，不得已采取的从承租户手里收回房屋，行使房屋所有人占有的权利。原告不是房屋产权人，向原承租户陈明和被告索要房租赔偿没有事实和法律依据。 四、原被告争议的房屋没有产权证，原告没有证据证明20年左右的时间内房子的流动情况；（2019）皖0104民初7050号民事判决书虽然没有支持被告诉请，但是查明了被告支付50万元购房款和原告具有房屋买卖的合意和事实；被告认为争议的房屋没有产权证，原被告应该于2010年12月10日收到被告的首付20万元购房款后房屋就应该属于被告刘青安所有，租赁合同上也证明了承诺交房的时间；被告为自己付清全部购房款，原被告约定的房价是814450元，双方是依据原告给镇政府的报告进行的结算依据，双方都认可原告于1995年4月4日收齐了被告交付的26682.9元土地出让金，此后原告又在被告的土地上建房，原告占用被告的土地出让金二十多年，违约给被告造成的损失超过五十余万元，如双方需要结算需履行纸面的手续；原告提起的返还诉讼和事实存在的买卖事实存在法律关系上的错误，由于存在房屋买卖的事实，原告应提起房屋买卖纠纷，而不是返还原物的诉讼，请求法院驳回原告诉请。 陈明辩称，我与原告在2014年9月17日签订房屋租赁合同，合同期限为2年，在2015年8月20日左右将案涉房屋交付给案外人施福军，是经过原告同意的。我当时打电话给仰永德主任，他表示同意，且仰永德主任让我去和沈春元打个招呼，我和沈春元打过电话后，他表示同意。沈春元是合肥城镇建设公司当时的法人代表。 经审理查明：1994年原告合肥市蜀山城镇建设公司建造位于合肥市蜀山区㎡门面房，该房屋未能办理房产证。2014年9月17日，原告合肥市蜀山城镇建设公司（出租方）与被告陈明（承租方）签订《安徽省房屋租赁合同》，合同约定：第一条、租赁房屋及附件的名称、数量、质量与用途。房屋坐落荷花路南，间数2，面积160，结构砖混、用途商业。第二条、租赁期限。租赁期限共2年，出租方从2014年10月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2016年9月30日收回。第三条、租金和租金的缴纳期限。出租房屋月租金4万元，租期租金总额8万元，承租方以现金方式于2015年4月1日／2015年10月1日付清给出租方。 2016年6月14日，原告合肥市蜀山城镇建设公司下发通知一份，通知载明：陈明（施福军）同志：我公司与你于2015年9月17日签订的房屋租赁合同至2016年9月30日到期，其房屋位于两间上下162.89平方米，请你履行租赁合同于2016年9月30日将所承租的房屋交至合肥市蜀山城镇建设公司，后由镇招管办实行统一招投标，公开招租。否则后果自负。被告刘青安、案外人沈玉于2016年6月16日在该通知上签署自己的姓名。被告陈明陈述：2015年8月其将房屋交还给仰永德。原告合肥市蜀山城镇建设公司陈述：2015年被告陈明未经原告合肥市蜀山城镇建设公司同意将案涉房屋转租给施福军，施福军系陈明的合伙人。被告陈明陈述其不认识施福军。被告刘青安陈述：其于2016年10月从案外人沈玉处取得该房屋，沈玉系邓店村人，之前与沈玉并不相识。对于沈玉如何取得案涉房屋，原告合肥市蜀山城镇建设公司与被告刘青安均表示不清楚。原告合肥市蜀山城镇建设公司还于2016年10月11日、2017年11月29日、2019年4月2日下发《通知》，被告刘青安均在通知上予以签字。 诉讼中，原告合肥市蜀山城镇建设公司申请对案涉房屋的租金进行评估，本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行评估，2019年12月25日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具评估报告，报告为：位于合肥市蜀山区商业用房，自2016年10月1日至2019年5月1日期间的市场租金：总租金222026元。 另查明，1995年4月4日，被告刘青安向原告合肥市蜀山城镇建设公司缴纳了26682.9元购买合肥市荷花东路北两间地皮，因规划调整未能落实，2007年8月，被告刘青安通过信访方式请求政府解决问题，当时井岗镇分管领导冯和平于2007年9月20日作出批示，建议在新安花园建设中，优先考虑被告刘青安购买商业门面，其所交款项从购房款中抵扣，未能落实。2010年8月18日当时井岗镇分管领导王亮也在被告刘青安的申请中作出批示，建议按冯和平意见办理，购买商业门面价格依据同等条件下市场价格，也未能落实。2009年12月30日原告合肥市蜀山城镇建设公司打报告给镇政府，报告载明“……刘青安同志于1995年4月购买荷花东路北两间地皮，并交齐26682.00元土地出让金，因该幢楼规划调整未能落实，后也多次考虑，但至今未能落实好。根据刘青安同志的多次申请解决此事，并要求购买本公司二间上下门面房计162.89㎡，现对外出租至2011年2月止。在2008年12月公司已打报告给镇政府打算将此房出售162.89㎡，按每平方米5000元,计房款81.445万元,用其款解决本公司工作人员,至今尚未按劳动合同法和相关政策给工作人员办理养老保险,以稳定大家的思想情绪及后顾之忧。综上述问题的考虑和确保个人的利益与工作人员的后顾之忧，可考虑将二间上下门面房162.89㎡，按每平方5000元计算，总计价款81.445万元出售给刘青安同志。具体办法：1、原租赁合同保持不变，合同到期后交房，期间房租费由刘青安所得，公司可以代收或由刘青安直接收取房租。2、不准购房户在租赁合同期内增加房租和解除其合同。3、此房自愿购买，办不到房产证。4、购房户要首付68万元用于公司办理工作人员养老保险，减去原交地皮款26682元和其款银行利息51775.5元，下剩余款待租赁合同到期2011年2月份交房时，一次性付清余款55992.50元，特此报告。妥否，请批示”。2010年12月10日、2012年11月6日，被告刘青安向原告合肥市蜀山城镇建设公司分别缴纳购房款20万、30万元，原告合肥市蜀山城镇建设公司向其出具收据两张。2013年12月25日镇政府召开被告刘青安信访事项协调会，要求原告合肥市蜀山城镇建设公司拿出处理意见。2013年3月27日原告合肥市蜀山城镇建设公司将处理意见回复至镇信访办。建议将出售给被告刘青安门面房价格根据市场价格及周边门面房价格暂定每平方米单价为1.3万元，总房款211.757万元。被告刘青安不认可该房屋价格。 再查明，2019年7月，本院立案受理刘青安诉合肥市蜀山城镇建设公司排除妨害纠纷一案。刘青安向本院提出诉讼请求：1、判令被告合肥市蜀山城镇建设公司停止侵害原告对无产权证的合肥市蜀山区㎡门面房行使占有、使用、收益和处分权；2、判令被告返还代收的房租230000元；3、被告承担诉讼费用。本院于2019年8月28日作出（2019）皖0104民初7050号民事判决，驳回刘青安的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力。 上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的《关于下达小城镇建设试点项目投资计划的通知》、《关于加快蜀山小城镇工程建设意见的报告》、《关于同意蜀山商业街工程开工的批复》、《商业街1#-6#楼竣工验收会议纪要》、《建设工程施工合同》、《安徽省房屋租赁合同》、《通知》4份、《情况说明》复印件各一份，被告提供的《收据》、《申请》、《关于请求镇政府处理刘青安同志购买城建公司地皮一事的报告》、收款收据、《来信事项受理告知书》、《关于刘青安户信访事项的答复意见书》复印件各一份、判决书一份在卷佐证，足以认定。 本院认为：案涉房屋是原告合肥市蜀山城镇建设公司1994年建造，房屋未能办理产权证。被告刘青安于1995年4月购买合肥市荷花东路北两间地皮，并交齐了26682元土地出让金。因原告合肥市蜀山城镇建设公司规划调整原因，导致未能落实。后被告刘青安多次申请解决此事，并表示要求购买二间上下162.89㎡门面房。原告合肥市蜀山城镇建设公司在2009年12月30日的请示报告中也明确表明2008年12月就欲将案涉房屋按照5000元每平方的价格出售给被告刘青安，并且在请示报告中对房屋交付时间、房屋出租期间内的租金归属以及房款的交付时间等事项做了明确的约定。虽然该报告并未向被告刘青安发出，但从被告刘青安2010年12月以及2012年11月共计缴纳了50万元的房款和原告合肥市蜀山城镇建设公司向其出具的两份收据的行为来看，双方达成买卖房屋的合意，被告刘青安也陈述其认可原告合肥市蜀山城镇建设公司按照请示报告中载明的价格购买案涉房屋。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同的约定。原被告达成买卖房屋的合意后，被告刘青安缴纳了大部分房款，双方已经履行了合同的约定。原告合肥市蜀山城镇建设公司在2016年10月下发通知主张收回案涉房屋时，案外人沈玉在通知上签字，原告合肥市蜀山城镇建设公司陈述其不清楚沈玉如何取得该案涉房屋，被告刘青安陈述其从案外人沈玉处承租该房屋，原告合肥市蜀山城镇建设公司主张被告刘青安霸占该房屋无事实和法律依据，本院不予采信。综上，本院认为在原被告双方达成买卖合同的合意，被告刘青安支付大部分购房款项并且已经实际占有案涉房屋时，原告合肥市蜀山城镇建设公司主张两被告返还案涉房屋，无事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告合肥市蜀山城镇建设公司的全部诉讼请求。 本案受理费29066元，由原告合肥市蜀山城镇建设公司担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  洪 燕 人民陪审员  宁笑云 人民陪审员  曹 虹 二〇二一年一月十一日 书 记 员  聂 璇 本判决书所附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。