海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终4817号   上诉人（原审原告）：谢亮，男，1983年12月3日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：陈海涛，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蔡肖肖，海南法立信律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：海南金陶诚基投资管理有限公司，住所地：海口市海甸岛沿江四东路颐和花园****，统一社会信用代码：91460000747791277H。   法定代表人：林秋燕，董事长。   委托诉讼代理人：徐帅，海南海大平正律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：林秋燕，女，1975年6月8日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：徐帅，海南海大平正律师事务所律师。   上诉人谢亮、海南金陶诚基投资管理有限公司（以下简称金陶诚基公司）因与被上诉人林秋燕房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初17757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   谢亮上诉请求：1.变更一审判决第二条判项并撤销第三条判项，改判支持谢亮的第三项诉讼请求即判令金陶诚基公司、林秋燕向谢亮支付装修费补偿514249.63元、收益权价值补偿573326.14元、停产停业补助204945元、搬家费4650元、转让费412612.27元；2.本案的一、二审诉讼费、保全费用由金陶诚基公司、林秋燕承担。事实及理由：   一审判决适用法律错误，责任划分错误，对相关证据的理解有误致使认定事实部分错误，其据此作出的判决部分有误，应当予以改判。一、一审判决关于过错及责任分配的认定，没有事实及法律依据，谢亮主张的装修费用损失及转让费损失均应由金陶诚基公司、林秋燕承担，一审判决应当予以改判。（一）谢亮在租赁涉案商铺时有合理的理由相信涉案商铺的合法性。1.根据金陶诚基公司、林秋燕向谢亮提供的《广场东公共卫生间项目完成投资确认书》，谢亮有理由认为有权机关认可金陶诚基公司对涉案商铺享有的权利。虽然一审查明《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》、《房地产估价报告》中有《临时建设过程规划许可证》，但是，海口市环境卫生管理局（以下简称海口环卫局）出具的《广场东公共卫生间项目完成投资确认书》中明确“乙方金陶诚基公司可以对所投资公共卫生间以上建筑物享有产权、租赁经营权，期限为50年。”并且，在涉案公厕被征收过程中地上两层的建筑依法获取了相应的补偿。可知，根据金陶诚基公司、林秋燕提供的该投资确认书，谢亮在租赁涉案商铺时有理由相信有权机关认可涉案商铺至少地上两层商铺的合法性。2.根据双方签订的《租赁合同书》，谢亮有理由相信金陶诚基公司对涉案商铺享有合法产权，否则产生的责任应由金陶诚基公司、林秋燕承担。首先，根据上述第一点分析，谢亮有理由相信金陶诚基公司对涉案商铺的合法权利。其次，根据涉案租赁合同第八条、第十一条即关于林秋燕义务及相应违约责任承担问题的约定，林秋燕承诺在租期内甲方（即林秋燕）必须是该出租房屋的完全产权持有者或是使用者，保证该出租房屋没有产权纠纷，否则构成违约应负全部违约责任，由违约方赔偿守约方的损失。林秋燕自主承诺并自愿承担相应的责任，所以，谢亮有理由相信金陶诚基公司、林秋燕对涉案商铺享有合法产权。否则产生的责任亦应由金陶诚基公司、林秋燕全部承担。（二）谢亮在租赁涉案商铺过程中已经尽到合理的审查义务，没有任何过错，不应承担过错责任。根据上述分析，谢亮从租赁涉案铺面之时起，金陶诚基公司、林秋燕、案外人王爱兵均未告知涉案公厕的规划问题，谢亮根据金陶诚基公司、林秋燕提供的涉案投资确认书已经完全有理由相信在租赁期内金陶诚基公司、林秋燕合法拥有涉案铺面的产权及租赁经营权，谢亮已经对承租公厕合法的经营权问题尽到了审查义务，不应苛责谢亮，谢亮对此没有任何过错，不应承担过错责任。并且，林秋燕在涉案租赁合同中明确如因其出租的涉案商铺产权问题违约则承担违约责任、赔偿谢亮的损失。一审判决不顾相应事实直接认为谢亮就此存在过错并承担过错责任没有事实及法律依据，属认定错误。（三）案外人王爱兵在承租及转让公厕铺面给谢亮时亦应推定其尽到相应的审查义务，可以对此合理解释，不应由一审判决直接认定其存在过错。根据上述分析，王爱兵依据金陶诚基公司、林秋燕提供的涉案投资确认书亦可直接认可金陶诚基公司、林秋燕对涉案商铺的合法经营权，符合常理，系合理的解释。一审判决直接认定王爱兵未尽审查义务并应承担相应的过错责任，不符合客观事实及相关证据，明显提高了案外人王爱兵的审查义务。所以，一审判决在过错责任认定方面明显违反了涉案租赁合同的约定及涉案投资确认书的规定，且明显偏向金陶诚基公司、林秋燕、苛责谢亮，提高了谢亮及案外人的审查义务，一审判决认定谢亮因过错自行承担装修投入损失的30%；认定王爱兵因过程自行承担谢亮受让公厕铺面的转让费损失的60%，没有事实及法律依据，谢亮的装修费用损失及转让费损失均应由金陶诚基公司、林秋燕承担，一审判决应当予以改判。   二、一审判决认定谢亮主张的装修费补偿及收益权价值补偿属重复主张，没有事实及法律依据。（一）涉案估价报告的评估对象为涉案商铺商业用途收益权价值（含装修），但装修并不构成收益权价值的全部。《房地产估价报告》（中兴华房估字[2017]第11171号）附件中包含了估价对象照片、《租赁合同书》，且在第8页中明确“装修状况估价对象外墙为瓷砖，内部整体装修为精装修。”结合谢亮一审中提交的装修合同、转账记录等证据，可以看出涉案商铺因谢亮的装修而提升价值，所以评估对象为涉案商铺商业用途收益权价值（含装修），该估价报告明确了综合确定估计价值=收益权价值+停产停业补助+搬家费。虽然装修包含在涉案商铺收益权价值内，但是，装修并非全部的收益权价值，估价报告虽然没有鉴定出装修部分的残值，但是，谢亮提供了装修的损失且评估机构也认可了谢亮的装修对涉案商铺价值提升的作用。（二）谢亮承担了涉案公厕的全部负担，这是涉案铺面等具有参与收益权价值估价资格的前提。估价报告的附件《东湖公厕管理协议书》明确“乙方（即金陶诚基公司）……应负责公厕的水电费用及管理人员的工资等费用”结合《租赁合同书》第八条中关于谢亮义务的约定“投入符合乙方（即谢亮）经营范围所需的装修及设施，并全部负责本楼负一层的公共卫生间的正常使用及日常维修及人员工资和水电费用”，可知，保证负一层公共卫生间的正常经营是获取楼上商铺产权、使用权的重要条件，正是谢亮承担了负一层卫生间全部负担才使得涉案商铺商业价值能够正常延续，才能估价收益权价值。一审判决认定谢亮主张装修费补偿和收益权价值补偿属于重复主张，系直接认定装修全部价值等同于涉案商铺收益权价值，没有事实及法律依据，应当予以改判。   三、一审认定停产停业补助为涉案公厕在2004年7月21日竣工前工期6个月的补偿，属对相关证据的理解有误致使认定该事实错误，其据此作出的判决部分有误。《海口市棚户区（城中村）改造房屋征收补偿安置暂行办法》第二十七条规定，“因征收非住宅房屋（以房屋权属证书记载的性质为准）造成停产、停业的，一次性给予12个月的补助。补助的标准为：营业铺面按照该铺面评估价的1%/月给予补助……”可见，估价机构考虑了涉案投资确认书确定的涉案商铺的建设工期为6个月，故本次估价取停产停业期为6个月，一审判决认定停产停业补助系取公厕在2004年7月21日竣工前6个月的补偿没有事实及法律依据。《海口市棚户区（城中村）改造房屋征收补偿安置暂行办法》第二十七条规定的补助的标准为：营业铺面按照该铺面评估价的1%/月给予补助，结合估价报告第22页的记载，停产停业补助=3415758×1%×6，而3415758元正是涉案房屋在被征收时点的收益权价值。所以，停产停业补助系根据房屋被征收时点的收益权价值为基数并参照涉案房屋建设期限为6个月而最终确认的，并非一审判决狭隘的理解为公厕在2004年7月21日竣工前6个月的补偿，一审判决对相应证据理解明显错误，认定该事实错误，据此作出的判决有误。   四、关于林秋燕是否应承担连带责任的问题。从一审提交的相关证据材料可知，林秋燕以个人名义出租金陶诚基公司具有合法权益的涉案商铺并收取保证金、租金等且不能证明把该费用支付至金陶诚基公司账户，根据《公司法》的相关规定，林秋燕作为金陶诚基公司的法定代表人及唯一股东，其主体及个人财产和公司混同，突破公司的独立法人资格地位，应当对公司债务承担连带责任。   五、因不能继续经营涉案商铺致使谢亮的权利受到实际损害，金陶诚基公司、林秋燕得到相应收益，金陶诚基公司、林秋燕应当赔偿谢亮的损失。根据一审提交的证据材料，足以证实在租期内因不可归责于谢亮的原因致使谢亮不能正常使用涉案商铺，导致其受到重大损失，具体包括装修费损失、收益权损失、停产停业损失、搬家费损失、转让费损失等等，而金陶诚基公司、林秋燕得到相应的收益，金陶诚基公司、林秋燕应当赔偿谢亮的该损失。   综上，一审判决适用法律错误，责任划分错误，对相关证据的理解有误致使认定事实部分错误，其据此作出的判决部分有误，应当予以改判，恳请贵院依法改判，支持谢亮的上诉请求。   金陶诚基公司和林秋燕共同答辩称，一、金陶诚基公司系案涉铺面的合法产权人，案涉《租赁合同书》虽因不可抗力解除，根据合同约定，金陶诚基公司、林秋燕不应承担谢亮主张的装修费及转让费。首先，金陶诚基公司在提交的本案上诉状中已详述案涉铺面系金陶诚基公司合法产权的理由，因金陶诚基公司享有案涉铺面的产权且无任何产权纠纷，案涉《租赁合同书》自然有效，现因不可抗力（政府征收）拆除，根据案涉合同第十条免责条件第1项约定：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”，金陶诚基公司不应承担谢亮主张的装修费。其次，无论在与案外人王爱兵抑或谢亮签订案涉铺面的租赁合同时，金陶诚基公司、林秋燕均如实将所掌握的一切关于案涉铺面的情况告知承租人，包括提供了与海口市环卫局签订的《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》、海口市环卫局出具的《广场东公共卫生间项目完成投资确认书》等材料，已尽合理告知义务，不应承担过错责任。最后，谢亮支付给案外人王爱兵的电动车店铺转让款主要系货（电动车）款，由于店铺的电动车未在案涉铺面拆除过程中遭到损毁，谢亮无货物损毁损失，若金陶诚基公司赔付给谢亮转让款，在无形中帮谢亮及王爱兵承担了货款，也意味着金陶诚基公司、林秋燕向没有任何损失的案外人王爱兵支付不菲费用，显失公平。综上，一审判决却有错误，但金陶诚基公司、林秋燕不应承担谢亮主张的任何装修费、转让费。   二、一审法院不予支持谢亮主张的收益权价值主张有事实和法律依据。首先，政府委托机构出具的评估报告中的收益权价值是指案涉铺面对外出租所能获得的租金收益，金陶诚基公司系案涉铺面的产权人，享有将案涉铺面对外出租获取收益的权利，而谢亮仅仅系租用铺面经营电动车生意，谢亮在一审中并未提交证据证明其经营的电动车生意的盈利情况及未来能持续获得盈利，商业行为均存在风险，谢亮以未来不确定发生的所谓收益为由企图从金陶诚基公司的征收补偿款中分一杯羹，无事实和法律依据。其次，金陶诚基公司、林秋燕交付谢亮的非毛坯铺面，事实上，金陶诚基公司、林秋燕曾用案涉铺面经营茶馆，进行过装修，谢亮承租铺面后并未进行改动，仅仅添置了一些可拆除、可移动的招牌、灯具及办公器材，评估机构评估案涉铺面价值所依据的显然是金陶诚基公司经营茶馆时的装修价值。谢亮称评估机构认可其装修对案涉铺面的价值提升属无稽之谈。最后，全部负责案涉铺面负一楼的公共卫生间的正常使用及日常维修及人员工资和水电费用系谢亮基于案涉租赁合同所产生的义务，在房屋租赁法律关系中，房东往往会给房客提一些要求，只要此类要求不违反法律、行政法规的强制性规定并最终通过书面协议进行确定均对合同双方产生约束力。本案中，负责案涉铺面负一楼系金陶诚基公司、林秋燕同意将铺面出租给谢亮的条件，谢亮亦同意该条件，并因此获得更优惠的租金，换言之，若谢亮不同意此条件，金陶诚基公司、林秋燕要求的租金会增加，亦可另寻承租人或自行管理案涉铺面负一楼。因此，负责案涉铺面负一楼的公共卫生间的正常使用及日常维修及人员工资和水电费用系谢亮的合同义务，且该合同义务对金陶诚基公司、林秋燕享有的案涉铺面产权的延续并不造成影响，谢亮基于此理由主张收益权价值补偿有违诚实信用原则，有悖于法理。综上，案涉铺面的收益权价值是指出租获取租金收益的价值，谢亮仅系案涉铺面的承租人，不应享有铺面征收的收益权价值补偿，一审法院不予支持谢亮主张的收益权价值主张有事实和法律依据。   三、一审法院对本案补偿款中关于停产停业补偿部分的事实认定及适用法律正确。首先，案涉铺面完整建设工期为6个月，假使条件允许，选址重建一处与案涉铺面相仿的铺面并进行招租经营所需时间至少为6个月，金陶诚基公司作为案涉铺面的承建人、产权人，理应获得基于案涉铺面建设工期所计算的停产停业补偿。其次，谢亮仅仅系租赁案涉铺面经营电动车生意，由于该行业的便利性，谢亮仅需将案涉铺面中的办公器材、货物（电动车）移至他处，便可恢复营业，该搬迁周期难超1个月，远低于6个月，谢亮在一审中亦从未提供证据证明其在案涉铺面拆除后至重新恢复营业间的停业期间，基于此，谢亮无理由主张本案停产停业补偿。综上，政府委托的评估机构系依据案涉铺面承建人、产权人金陶诚基公司在2004年建设案涉铺面所用6个月工期来计算停产停业补偿而非作为承租人的谢亮的停业期间，该笔补偿款理应属于金陶诚基公司，一审法院对该项事实的认定及法律适用正确。   四、林秋燕不应承担连带责任。首先，谢亮在一审中提出的诉求系金陶诚基公司、林秋燕共同向谢亮支付相应款项，而非金陶诚基公司支付相应款项，林秋燕承担连带责任。共同责任和连带责任是两种不同的法律概念，谢亮在一审中未诉求林秋燕对金陶诚基公司相应债务承担连带责任，在上诉请求中却主张林秋燕对金陶诚基公司相应债务承担连带责任，显然超出一审诉求，违反民事诉讼法基本原则，应不予支持。其次，在2016年9月22日金陶诚基公司与谢亮重新签订案涉合同时系由两名股东组成的有限责任公司，即非一人公司，林秋燕作为金陶诚基公司当时的员工代表公司与谢亮签订了案涉合同，其行为系职务行为，非个人行为。后金陶诚基公司的前任股东因经营原因于2017年11月30日才将公司100%股份转让给林秋燕。林秋燕接手后，金陶诚基公司虽变更为一人公司，但其作为独立的法人主体正常经营、正常报税、正常进行财务审计，与林秋燕间不存在财务混同情况，林秋燕并无理由就金陶诚基公司的债务承担连带责任。综上，谢亮提出的林秋燕对金陶诚基公司债务承担连带责任的诉求超出一审诉求范围，且在案涉合同签订、履行至今金陶诚基公司与林秋燕均为各自独立的主体，不存在财务混同情况，林秋燕不应承担连带责任。   五、案涉铺面无法继续经营使用的原因不在金陶诚基公司、林秋燕，根据案涉合同约定条款，金陶诚基公司、林秋燕无需对谢亮主张的系列损失承担赔偿责任。案涉铺面因政府征收、拆除导致无法继续经营使用，系金陶诚基公司无法预见的不可抗力，因此造成的案涉合同无法继续履行的过错责任不在金陶诚基公司、林秋燕，根据案涉合同第十条免责条件第1项约定：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”，金陶诚基公司、林秋燕无需承担谢亮主张的系列损失。   综上所述，案涉铺面由金陶诚基公司耗资兴建并作为产权人经营多年，林秋燕接手公司后亦规范管理公司，未有财务混同情况，现金陶诚基公司、林秋燕因政府征收造成铺面拆除已蒙受巨大损失，而谢亮作为承租人却眼红金陶诚基公司的征收补偿款，妄图不劳而获，违背了案涉合同约定。请求人民法院依照事实和法律，遵循诚实信用原则，维护金陶诚基公司、林秋燕合法权益，驳回谢亮的上诉请求。   金陶诚基公司上诉请求：1.改判一审判决第一判项，不予支持谢亮所主张利息；2.请求撤销一审判决第二判项，改判驳回谢亮主张的装修费、转让费、搬家费等诉讼请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用由谢亮承担。事实和理由：   一、案涉《租赁合同书》系有效合同，一审法院认定合同无效与事实相悖，适用法律错误。首先，案涉建筑早在2003年已经海口市环境卫生管理局（下称市环卫局）向海口市人民政府（下称市政府）、海口市规划局、海口市公安消防局等单位立项、报批等，并由金陶诚基公司投资建成，市环卫局在案涉建筑建成后亦向金陶诚基公司出具《广场东公共卫生间项目完成投资确认书》，明确金陶诚基公司对公共卫生间以上的571.4平米建筑物享有产权、租赁经营权，期限为50年。上述事实有海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初3115号、本院（2018）琼01民终4052号两级人民法院民事判决认定，即案涉建筑权属的合法性系无须证明的事实。其次，金陶诚基公司在一审中提交的市环卫局于2017年9月25日向金陶诚基公司下发的告知书及市政府办公厅于2017年10月11日形成的含有要求市环卫局依法对海口人民公园北门公厕（案涉建筑）进行征收的专题会议纪要均证明对于案涉建筑的征收行为系市政府决定，由市环卫局执行。此后，市环卫局委托海南中兴华土地房地产估价有限公司对案涉建筑进行评估，出具《房地产估价报告》，确认案涉建筑收益权价值中包括房屋及相关土地收益，剩余收益年限为36.7年，并由此得出360余万元的估价结果。该事实同样经上文两份民事判决认定，市环卫局亦最终按照两份民事判决的要求，向金陶诚基公司支付了360余万元的征收补偿。该事实证明了案涉建筑使用期限的合法性，不动产使用期限由政府职能部门进行行政管理，若案涉建筑已超使用期限，市环卫局不会委托评估机构对案涉建筑估价，人民法院不会判决市环卫局须向金陶诚基公司支付对案涉建筑征收的补偿款，市环卫局亦不会向金陶诚基公司支付补偿款。因此，一审法院认定案涉建筑已超使用期限不是事实，也不符合逻辑常理。再次，基于历史原因，金陶诚基公司曾在案涉建筑的第二层（即顶层）露台用铁皮（非混凝土）合围了一块区域，加建了建筑面积，即所谓的第三层。该第三层与一、二层使用的建材不同，易区分、易拆除，谢亮对这一情况也清楚，案涉租赁合同前言亦约定：“……甲方将……公厕1-3层店面及附属露天场地设施等租给乙方使用”。这里的附属露天场地设施实际上也包括了案涉建筑第三层。事实上，在我国的各地都会出现顶楼住户对露台加建使用的行为，该行为当然不符合法律法规，但同样不能因露台的违法加建否定建筑主体的合法性，同样的，租用顶层的住户亦不会因顶层露台的违法加建导致租赁合同的无效。在本案中，案涉合同租赁标的主体是案涉建筑的1-2层，3层只是附属物，1-2层建筑合法，案涉合同自然有效，3层附属物若存在违法加建情况，亦仅属于合同违约问题而不涉及合同效力问题。因此，一审法院以露台加建违法为由否认案涉租赁合同效力，扩大了合同法中对于合同无效的适用范围，有悖于立法精神。最后，一审法院认定案涉建筑是超过使用期限的临时建筑的依据为一份海口市规划局于2003年作出的载明使用期限两年的《海口市临时建设工程规划许可证》。案涉建筑的立项、报批系由市环卫局完成，早年的管理不规范及市环卫局可能为了尽早拿到建设许可等问题均导致了最终用于案涉建筑建设的许可证系临时许可证。然而，案涉建筑早在2004年就已竣工验收并投入使用多年，金陶诚基公司与市环卫局于2003年签订的《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》中亦明确约定公厕以上部分的产权归金陶诚基公司所有，该协议经政府部门批准后生效。上文所述的两级人民法院生效判决中认定了《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》及其解除协议系有效合同，即意味着市环卫局已经政府有关部门批准，有权处置案涉建筑的产权。同样的，确认了金陶诚基公司对案涉建筑享有50年使用期限的《广场东公共卫生间项目完成投资确认书》作为《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》的合同附件，经两级人民法院生效判决认定，同样有效。即便一审法院凭一张早年不规范的建设工程规划许可证认定案涉建筑系临时建筑，该建筑亦在建成后因政府部门的批准获得了更长的使用期限（50年）。案涉合同租期至2024年，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”，案涉合同租期未超过案涉建筑的使用期限，合法有效。退一步说，金陶诚基公司虽未对案涉建筑的产权办理权属登记，不符合不动产物权法定原则，但相关法律规定非效力性强制性规定，仅属于管理性规定，即案涉建筑虽未办理权属登记，并不影响案涉合同效力，一审法院无视生效判决认定，机械理解司法解释，导致适用法律错误。综上，一审法院仅凭一份写着两年使用期限的建设工程规划许可证就认定案涉建筑系已过使用期限的临时建筑，非但与事实相悖，还推翻了已经人民法院生效判决书确认的事实，适用法律错误，这也是导致一审判决严重不公的最主要原因。   二、案涉合同因不可抗力解除，金陶诚基公司对此无过错责任。案涉合同第十条免责条件第1项约定：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任”，案涉建筑因政府征收，即不可抗力，已于2017年拆除，合同目的已无法实现，应当解除。按照合同约定，金陶诚基公司无需承担谢亮因合同不能继续履行的损失，自然也不存在过错。退一步说，金陶诚基公司基于对市政府、市环卫局的信任，充分相信案涉建筑的使用期限为50年，金陶诚基公司亦在签订案涉合同时拿到了作为案涉合同附件的《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》、《广场东公共卫生间项目完成投资确认书》复印件，对这一事实十分清楚，不存在一审法院认定的未如实告知谢亮案涉建筑已超使用期限的情况。因此，金陶诚基公司对案涉合同解除无任何过错责任。   三、一审法院对于装修款金额的认定违背事实与民事诉讼证据审核认定规则，对于装修赔偿金的计算与民诉法基本原则相悖。首先，案涉建筑先由案外人王爱兵承租，并与谢亮合伙经营电动车生意，后王爱兵退伙并将该店铺转给谢亮继续经营电动车生意。事实上，谢亮仅仅系盘下了原店铺继续经营相同业务，并未做任何装修，亦从未告知金陶诚基公司其对案涉建筑进行重新装修事宜，金陶诚基公司也从未发现案涉建筑与王爱兵承租时期相比有何变化。其次，谢亮一审提交的两份装修工程施工合同（施工单位为海南盛点装饰工程有限公司，下称盛点公司）仅有复印件，未提供原件，其中“小牛电动车”的装修合同中描述案涉建筑二、三楼用于小牛电动车广场专卖店及海口办公室，这与谢亮仅将案涉建筑一楼铺面作为电动车专卖店，二楼、三楼均为办公室的实际情况不符。另盛点公司未提供任何收据、发票等票据证明收到谢亮支付的装修款，仅提供一份指定案外人苏颐代收装修款的确认函，经查，苏颐与盛点公司无任何工商登记关联，身份存疑，且谢亮的装修款均由案外人王国琳代为支付。王国琳向苏颐支付的款项次数与案涉装修合同约定的支付进度完全不一致；支付金额零散、跨度长，无法与案涉装修工程竣工时间对应；支付总金额超过合同总造价，但谢亮并未按装修合同约定提供工程量增加的签证等证明材料。因此，金陶诚基公司对谢亮提交的证明其装修投入的系列证据真实性不予认可。事实上，这一系列证据仅系谢亮为了向电动车厂家申领装修补助所准备的材料，如今却用于索要金陶诚基公司的征收补偿款，严重违反了诚实信用原则，一审法院未审慎系列证据的真实性、证据链构成是否完整等便予以采信，违背事实与民事诉讼证据审核认定规则。再次，无论案涉合同是否有效，即便谢亮确实对案涉建筑进行过装修，亦已使用一段时间，装修损失应折旧后按使用残值进行计算，一审法院仅因《房地产估价报告》未鉴定装修残值，即按装修总造价来计算金陶诚基公司应支付的装修赔偿金，存在明显不公。最后，谢亮在一审诉求中主张的装修补偿金为514249.63元，该金额即便低于谢亮提交的装修合同、付款说明所载装修总造价，根据不告不理原则，亦应视为谢亮基于民事个人处分权利原则，放弃追诉差额部分装修款项，一审法院按照本案各方当事人过错确认金陶诚基公司应支付的装修赔偿金时亦应以514249.63元为总数进行计算。综上，即便认为案涉合同无效，金陶诚基公司对此存在过错，一审法院对谢亮投入的装修款金额认定也违背事实与民事诉讼证据审核认定规则，对于装修赔偿金的计算方式更是有悖于民诉法基本原则。   四、金陶诚基公司不应承担谢亮向案外人支付的铺面转让款。首先，谢亮支付给王爱兵的43万元电动车店铺转让款系不同于本案的另一法律关系，根据合同相对性原则，谢亮43万元铺面转让款追诉对象应为王爱兵。且该转让款中可能包含货（电动车）款，由于店铺的电动车未在案涉建筑拆除过程中遭到损毁，谢亮无货物损毁损失，若金陶诚基公司按照一审判决赔付给谢亮转让款，可能在无形中帮谢亮及王爱兵承担了货款，也可能意味着金陶诚基公司向没有任何损失的王爱兵支付了17.2万元，显失公平。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，……当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。根据该规定可知，装修花费往往是房屋租赁中最大的一次性投入，现行司法解释对于当事人因房屋租赁合同无效造成损失的保护亦主要体现在装修投入上，若人民法院盲目扩大对该损失的认定范围，既不符合房屋租赁合同的性质特点，亦背离了司法解释立法本意。综上，即便一审法院认为案涉合同无效，金陶诚基公司对此存在过错，亦无理由要求金陶诚基公司承担该转让款。   五、保证金等款项迟迟无法退还给谢亮的原因不在金陶诚基公司，金陶诚基公司不应支付相关款项的利息。案涉合同目的因不可抗力无法实现，应当解除。金陶诚基公司就此多次联系谢亮协商合同解除事宜，且案涉合同中未约定谢亮收回退款的银行账户，金陶诚基公司因此多次催告谢亮提供收款银行账户以便于退还保证金和租金，但谢亮从未理会。由于谢亮由始至终不愿与金陶诚基公司协商合同解除事宜，即便金陶诚基公司在案涉合同履行过程中有谢亮支付租金的银行账户，亦不敢在未与谢亮就案涉合同解除达成一致的情况下贸然向未经谢亮指定、无法确认账户状态是否正常的银行账户转款。一审法院以金陶诚基公司有谢亮支付租金的银行账户，可主动向其退还保证金等款项但未返还为由，判令金陶诚基公司还应向谢亮支付保证金等款项的利息无事实、法律依据。   六、谢亮未产生搬家费用，不应得到补偿。因谢亮拒绝配合政府征收工作，案涉建筑内物品的搬移工作直至案涉建筑拆除当天，即2017年11月23日，才由政府工作人员帮助完成，谢亮也因此未产生搬家费用。在一审中，谢亮仅提出4650元的搬家费诉求，并未针对该诉求提交转款凭证、收款票据等证明材料。一审法院在已查明谢亮未主动搬迁出公厕铺面的基础上仍然判令金陶诚基公司向其支付4650元搬家费无事实、法律依据。   综上所述，金陶诚基公司房产因政府征收所给付的补偿金额不合理已造成巨大损失，谢亮仅系承租金陶诚基公司的房产的租客，却妄图不劳而获，享有金陶诚基公司的大部分征收补偿款，违背了案涉合同约定。请求人民法院依照事实和法律，遵循诚实信用原则，维护金陶诚基公司合法权益，支持金陶诚基公司的上诉请求。   谢亮答辩称，一、一审判决认定金陶诚基公司超过临时建筑使用期限出租涉案商铺致使《租赁合同》无效以及金陶诚基公司对此应承担重大过错责任并无不当，但是谢亮及王爱兵对此并无过错，不应承担相应的责任。根据《广场东公共卫生间项目完成投资确认书》等证据材料可知，谢亮及案外人王爱兵在先后租赁、转租涉案商铺时有合理的理由相信涉案商铺的合法性。根据《租赁合同书》的约定，谢亮有理由相信金陶诚基公司对涉案商铺享有合法产权，否则产生的责任应由金陶诚基公司承担，这是金陶诚基公司自担风险的自愿承诺，根据民法自愿原则及诚实守信原则，不应强行变更合同当事人对此风险的承担方式之约定。所以，谢亮在承租涉案商铺中没有任何过错，不应承担任何过错责任，即使存在过错，相应的责任亦应遵循双方的约定由金陶诚基公司承担。该观点的详细论述参照谢亮提交的上诉状，在此不予展开论述。   二、不可抗力因素并非构成金陶诚基公司不承担责任的理由。首先，谢亮承担了涉案公厕的全部负担并对涉案商铺实际经营管理，这是涉案铺面等具有参与收益权价值估价资格的前提。估价报告的附件《东湖公厕管理协议书》明确“乙方（即金陶诚基公司）……应负责公厕的水电费用及管理人员的工资等费用”结合《租赁合同书》第八条中关于谢亮义务的约定“投入符合乙方（即谢亮）经营范围所需的装修及设施，并全部负责本楼负一层的公共卫生间的正常使用及日常维修及人员工资和水电费用”，可知，保证负一层公共卫生间的正常经营是获取楼上商铺产权、使用权的重要条件，正是谢亮承担了负一层卫生间全部负担并对涉案商铺进行实际经营管理才使得涉案商铺商业价值能够正常延续，才能估价收益权价值。况且，涉案商铺因谢亮的装修而大大提升了评估的价值。所以，如果没有上述前提，金陶诚基公司也不可能领取到涉案商铺的补偿款，该事实由《房地产估价报告》及其附件充分印证。其次，举重以明轻，对比金陶诚基公司因不可抗力因素实际领取了涉案商铺的补偿款，结合上述第一点的分析，该补偿款项应支付给谢亮。海口市环境卫生管理局（简称海口环卫局）和金陶诚基公司就涉案商铺签订的《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》第十条约定：“……如遇到不可抗拒的因素，双方各不承担责任。”但是，本案中金陶诚基公司依旧经（2018）琼0105民初3115号、（2018）琼01民终4052号生效判决书确认并实际领取了涉案商铺的补偿款。举重明轻，金陶诚基公司与谢亮签订的《租赁合同书》虽然也有对不可抗力因素的约定，但是，该因素并非金陶诚金公司免责的事由。   三、谢亮对涉案商铺的实际装修损失应当得到补偿，金陶诚基公司的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。首先，涉案估价报告的评估对象为涉案商铺商业用途收益权价值（含装修），即对涉案商铺的装修损失有相应的补偿款。《房地产估价报告》（中兴华房估字[2017]第11171号）附件中包含了估价对象照片、《租赁合同书》，且在第8页中明确“装修状况估价对象外墙为瓷砖，内部整体装修为精装修。”足以证实，海口环卫局对涉案商铺的装修损失有相应的补偿款。其次，谢亮对涉案商铺有装修的必要且实际进行装修，并因征收行为实际产生损失。结合谢亮一审中提交的装修合同、转账记录等证据，足以证实谢亮对涉案商铺进行了装修，该事实由《房地产估价报告》中附件估价对象照片相互印证。涉案商铺亦因谢亮的装修而提升了评估价值。在谢亮承租涉案商铺之前，案外人王爱兵经营捷马牌电动车，而谢亮经营的是欧派及小牛牌电动车，经营的电动车品牌不同，对涉案商铺进行装修是必要的，结合谢亮一审时提交的装修合同及估价对象照片，可知谢亮根据实际经营的品牌对涉案商铺进行装修是事实且必要。金陶诚基公司上诉称涉案商铺经营相同业务不需要重新装修、提交的证据仅为了领取电动车厂家装修补助等意见没有事实依据，应不予采信。谢亮对涉案商铺装修好后，仅经营使用不到一年的时间，虽然《房地产估价报告》并未鉴定装修残值，但是谢亮主动考虑了折旧因素确定装修补偿款的金额。一审法院计算谢亮的装修赔偿款时按照实际装修款总额计算且计算金额没有超过谢亮的装修款诉求金额，并无不当，但谢亮无过错，不应承担30%的过错责任。   四、谢亮对涉案商铺支付的铺面转让款应当得到补偿，金陶诚基公司的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。首先，通过上述分析，可知，谢亮承租涉案商铺后经营不同的电动车品牌，所以谢亮支付的转让款不可能包含货款，这是基本常识，金陶诚基公司上诉意见明显违反客观事实，属主观臆想。其次，从一审提交的证据来看，金陶诚基公司同意王爱兵转租涉案商铺并收取转让款且积极配谢亮在转租情况下签订《租赁合同》，而不是先解除和王爱兵的合同而后再与谢亮签订租赁合同。谢亮正是基于对《租赁合同》中约定的对涉案商铺可以长期经营使用的信任才支付了铺面转让款承租涉案商铺，金陶诚基公司对此明确知悉。但是一审判决认定该合同无效，同时金陶诚基公司承诺对此产生的责任由其承担，现在涉案商铺无法继续使用，金陶诚基公司应当赔偿谢亮给予信赖而支付的铺面转让款。   五、谢亮因涉案商铺征收而实际搬家必定产生相应款项应当得到补偿，金陶诚基公司的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。金陶诚基公司的上诉意见中已经明确谢亮因涉案商铺被征收实际将物品搬离了涉案商铺即搬家是客观发生的行为事实，在此过程中必然产生费用，一审判决支持金陶诚基公司向谢亮支付搬家费用并无不当。   六、一审判决金陶诚基公司向谢亮支付相应款项的利息并无不当。金陶诚基公司在涉案商铺征收过程中一再想方设法要单方解除和谢亮的租赁合同，想趁机摆脱谢亮并规避相应的赔偿责任，其提出的退还保证金等款项仅仅是试探而非实意，否则其一并承诺要免除谢亮11月份的租金为何不兑现？一审判决认定金陶诚基公司在明知谢亮账户的前提下仍未主动退还保证金及租金等事实并判令金陶诚基公司承担相应的利息并无不当，应予支持。   综上，金陶诚基公司的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回，而判令支持谢亮的全部诉求。   林秋燕陈述称，同意金陶诚基公司的上诉意见。   谢亮向一审法院起诉请求：1.解除谢亮与林秋燕签订的《租赁合同书》；2.金陶诚基公司、林秋燕向谢亮返还保证金60000元，返还租金14500元，并支付利息（利息计算方式：自2017年11月15日起至实际付清为止，以74500为基数，按照中国人民银行人民币同期贷款利率计算，暂计至2019年10月27日为6989.03元）；3.金陶诚基公司、林秋燕向谢亮支付装修费补偿514249.63元、收益权价值补偿573326.14元、停产停业补助204945元、搬家费4650元、转让费412612.27元，以上合计1791182.08元。上述第二至第三项合计1791182.08元”；4.本案诉讼费、保全费由金陶诚基公司、林秋燕承担。   一审法院认定事实：2003年8月14日，金陶诚基公司（乙方）与海口市环境卫生管理局（甲方，以下简称市环卫局）签订《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》约定，由甲方负责立项、报批等，乙方投资兴建公厕，四年内完成50座；工程竣工后，建筑物中半地下一层公共卫生间部分的产权归甲方所有，地，地上部分建筑物产权归乙方所有有租赁经营权，户外及卫生间内部广告由乙方统一经营并享有收益；乙方在使用该建筑物期间如遇到国家重大政策调整和不可预见的因素，由双方共同协商后以拍卖或转让方式解决，如遇到不可抗拒的因素，双方各不承担责任。上述协议书包含涉案的公共卫生间。2003年12月1日，海口市规划局给市环卫局核发《临时建设工程规划许可证》，许可公厕改建地上二层385.6平方米，地，地下**192平方米。2004年7月21日，金陶诚基公司完成该公厕的建设后，市环卫局出具了《广场东公共卫生间项目完成投资确认书》，确认金陶诚基公司已完成广场东公厕为三层，占地面积192.8平方米，建筑面积为571.4平方米，总投资120万元，金陶诚基公司对投资的公厕享有产权、租赁经营权期限为50年等。2013年11月13日，林秋燕以其丈夫周小平（甲方）的名义与王爱兵（乙方）签订《房屋租赁合同书》约定，由甲方将海口市广场路48号公厕1-3楼店面及附属露天场地等租给乙方作为电动自行车、高档自行车经营；租赁期限十年，自2014年1月15日至2024年1月14日；租金标准为，2014年1月15日至2020年1月14日，按每月租金29000元交纳，2020年1月15日起逐年增加标准等；为保证租赁合同顺利执行，乙方须于本合同签订的当日向甲方交纳保证金60000元，水电使用费等由乙方承担；任何一方违约应负全部违约责任，造成本合同不能履行或不能完全履行的，由违约方赔偿守约方的损失，如甲方违约，甲方两倍返还乙方缴交的保证金（扣除乙方的各项欠款）和乙方的经济损失，如乙方违约，赔偿金额为全部保证金和甲方的实际损失；经营中，任何一方非因对方违约提出解除本合同，应提前二个月以书面形式通知对方，经双方协商同意后解除，造成对方损失的提出方应给予赔偿，因不可抗力的原因无法履行本合同，双方协商解决等。该合同书签订后，王爱兵依约支付了保证金60000元。   2016年9月22日，因王爱兵退出经营，王爱兵将上述租赁经营的公厕转让给谢亮，谢亮遂与林秋燕签订《租赁合同书》，该合同的内容与上述周小平与王爱兵签订的《房屋租赁合同书》内容相同，为延续《房屋租赁合同书》，合同落款时间仍为2013年11月13日，原门牌号广场路48号改为广场路10号。2016年9月15日和9月22日，谢亮共计向王爱兵支付了转让款490000元，王爱兵于2016年9月22日向谢亮出具收条载明，收到谢亮转广场路10号捷马电动车铺面及押金合计490000元。2016年9月20日，王爱兵向周小平出具收条载明收到周小平公厕铺面押金60000元。同日，林秋燕向谢亮出具收条载明收到谢亮交来广场路10号铺面押金60000元。2016年9月25日，谢亮与海南盛点装饰工程有限公司（以下简称盛点公司）签订《欧派电动车装修工程施工合同》约定，由盛点公司对广场路48号公厕铺面一层欧派电动车广场专卖店进行装修，工程总造价为237980元，盛点公司委派苏颐为代表全权负责本项目并收款等。2017年3月1日，谢亮另与盛点公司签订《小牛电动车装修工程施工合同》约定，由盛点公司对广场路48号公厕铺面二、三层小牛电动车广场专卖店及办公室进行装修，工程总造价为372720元，委派苏颐为代表全权负责本项目并收款等。盛点公司于2016年9月26日及2017年3月2日分别向谢亮出具《指定收款账户确认函》，指定由苏颐的农业银行和邮政储蓄银行账户收取工程款。两份施工合同总造价为610700元。2016年10月至2018年5月期间，谢亮委托王国琳向苏颐的银行账户先后转账支付装修工程款623343元。   2017年10月11日，海口市人民政府作出专题会议纪要，要求市环卫局根据三角池整治项目设计总体要求，依法依规对海口人民公园北门公厕进行征收，征收补偿标准按相关政策落实。次日，市环卫局与金陶诚基公司商定制订《确定东湖公厕拆除具体实施方案》，对共同确定评估公司估价、赔偿方案、金陶诚基公司跟各租户协商解除租赁合同（单方通知解除合同、解除通知单以及通知搬迁）等作出时间进度安排，并商定在确定赔偿方案后，双方解除《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》，10月27日前，市环卫局进行公厕拆除。2017年11月14日，谢亮才知道租赁的公厕将被征收拆除。次日，金陶诚基公司向谢亮提出解除双方的租赁合同；2017年11月19日，谢亮向林秋燕发出《索赔函》，请求双倍返还保证金、赔偿装修费、前期转让费及品牌投入费等共计2556700元。但双方未能达成一致意见，谢亮未主动搬迁出公厕铺面。2017年11月23日，公厕铺面被强制拆除。2017年11月25日，林秋燕向谢亮发送手机短信，提出因公厕拆除是不可抗力，合同也无法再履行，要求谢亮提供账号退还60000元押金及11月的租金。但谢亮不予回复。2017年11月30日，林秋燕通过短信向谢亮发送解除合同通知称，因政府强制拆除属不可抗力原因，根据合同第十条的约定，双方互不承担责任，可免除11月份的租金及退回保证金。但谢亮不同意解除合同，不予回复。2017年11月16日，经市环卫局委托，海南中兴华土地房地产估价有限公司对公厕地上1-2层房屋商业用途收益权价值（含装修）作出估价报告，认定其剩余收益年限为36.7年，估价结果没有考虑估价对象可能因欠缴其他应缴税费、承担债务或有债务等对房地产价值的影响，估价总价值为3625353元，其中包含收益权价值3415758元、公厕2004年7月21日竣工前工期6个月的停产停业补助204945元及搬家费4650元。   2018年9月，因市环卫局未付补偿款，金陶诚基公司向海口市秀英区法院提起诉讼，经该院审理作出（2018）琼0105民初3115号民事判决，市环卫局自本判决生效之日起一个月内向金陶诚基公司支付补偿款3625353元。金陶诚基公司不服上诉，2018年11月5日，本院作出（2018）琼01民终4052号民事判决，驳回上诉，维持原判。终审判决生效后，金陶诚基公司申请强制执行，2019年11月5日，市环卫局已向金陶诚基公司支付补偿款等费用3661156元。   另查，金陶诚基公司代谢亮垫付谢亮租赁经营期间的水电费合计2763.76元，谢亮已向林秋燕支付至2017年11月的公厕租金29000元。   一审法院认为，一、关于合同的效力及解除的问题。根据《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》、《房地产估价报告》中的《临时建设工程规划许可证》，涉案公厕为地下一层、地、地上**的合法临时建筑用期限两年，地，地上第**为违法建筑亮与林秋燕于2016年9月22日签订《租赁合同书》时，公厕的临时建筑使用期限早已超期，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。林秋燕作为金陶诚基公司的法定代表人及公司股东，与谢亮签订的《租赁合同书》，实际为履行金陶诚基公司的职务行为，故《租赁合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，自始没有法律约束力，不存在合同解除的法定事由，谢亮诉请解除《租赁合同书》及金陶诚基公司、林秋燕抗辩合同于2017年11月30日已解除、不存在合同解除的情形等意见，事实和法律依据不足，一审法院均不予采信，对谢亮的该项诉请不予支持。   二、关于谢亮诉请金陶诚基公司、林秋燕返还保证金60000元及租金14500元的问题。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。周小平与王爱兵签订的《房屋租赁合同书》在履行中，因王爱兵退出经营，周小平向王爱兵返还保证金60000元，双方租赁关系已解除；林秋燕向谢亮出具收条收到谢亮交来的铺面押金60000元，已确认谢亮缴交该保证金。根据《租赁合同书》的约定，谢亮应承担租赁公厕产生的水电费等，金陶诚基公司已代谢亮缴交租赁期间的水电费合计2763.76元，谢亮请求返还的保证金应扣除2763.76元。谢亮已缴交2017年11月的租金29000元，但谢亮实际占用使用涉案公厕至2017年11月23日，故金陶诚基公司应向谢亮返还剩余租金6767元，谢亮诉请超出部分，没有事实依据，一审法院不予支持。林秋燕与谢亮签订合同，为履行职务行为，谢亮主张金陶诚基公司、林秋燕共同承担返还责任，事实和法律依据不足，应由金陶诚基公司向谢亮返还保证金57236.24元和租金6767元。涉案公厕被拆除后，虽然谢亮没有按林秋燕通知提供账户退还保证金及11月份的租金，但双方在履行合同过程中，林秋燕知道谢亮支付租金的银行账户，可主动履行返还，但林秋燕未返还，故应自2017年11月24日起至2019年8月19日止，以64003.24元为基数，按人民银行一年至三年期的贷款利率4.75％计付利息5278.04元（64003.24元×4.75%÷365天×633天），2019年8月20日起至实际付清之日，以64003.24元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。   三、关于谢亮诉请金陶诚基公司、林秋燕支付装修补偿费、收益权价值补偿、停产停业补助、搬家费及转让费的问题。金陶诚基公司以林秋燕的名义出租涉案公厕，未如实告知谢亮公厕为临时建筑、第三层为违法建筑及使用期限已超期等事实情况，对合同无效应承担主要的过错责任；谢亮承租公厕时未尽义务审查公厕合法的经营权等事实，应承担次要的过错责任；王爱兵承租及转让公厕铺面给谢亮时也未尽义务审查公厕的经营权是否合法，对谢亮支出的转让费也存在过错。谢亮支出的490000元中，已包含60000元的保证金，转让费实际为430000元；《租赁合同书》签订后，谢亮先后两次与盛点公司签订装修合同对公厕进行装修，谢亮实际投入的装修工程款623343元，事实清楚，一审法院予以确认。政府部门对公厕的征收实际已补偿给金陶诚基公司的3625353元中，根据估价报告，其中收益权价值3415758元为含装修，估价报告也未鉴定出装修部分的残值，谢亮同时主张装修费补偿和收益权价值补偿，属于重复主张。对因合同无效且致临时建筑被拆除造成谢亮受让公厕铺面的转让费430000元及装修投入的损失623343元，根据本案实际情况、双方及案外人王爱兵的过错程度及公平原则，一审法院酌情确定金陶诚基公司应从补偿款中赔偿谢亮装修费用的70％，即436340.1元；从补偿款中赔偿谢亮转让费的40%，即172000元。关于剩余转让费的负担问题，谢亮可另案向王爱兵主张。谢亮主张的停产停业补助为公厕在2004年7月21日竣工前6个月的补偿，且谢亮至2016年9月才租赁经营，故谢亮的该项诉请没有事实根据，一审法院不予支持；谢亮主张的搬家费4650元，因金陶诚基公司为出租公厕给谢亮实际经营，该搬家费理应给予谢亮补偿，谢亮的该项诉请有理，一审法院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：1.限金陶诚基公司于本判决生效后十日内向谢亮返还保证金57236.24元、租金6767元及截至2019年8月19日的利息5278.04元；自2019年8月20日起至实际付清之日，以64003.24元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；2.限金陶诚基公司于本判决生效后十日内赔偿谢亮装修费436340.1元、转让费172000元及搬家费4650元，合计612990.1元；3.驳回谢亮的其他诉讼请求。案件受理费20920.64元、保全申请费5000元，合计为25920.64元，由谢亮负担16047.32元，由金陶诚基公司负担9873.32元。   二审中，双方没有提交新证据。   本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。   本院认为，本案争议的焦点是，1.案涉合同的效力及解除；2.金陶诚基公司应否支付案涉保证金和租金利息；3.金陶诚基公司是否应向谢亮支付装修费补偿、收益权价值补偿、停产停业补助、搬家费、转让费；4.林秋燕是否应承担连带责任。双方对一审判决金陶诚基公司向谢亮返还保证金57236.24元和租金6767元没有意见，本院予以维持。   一、关于案涉合同的效力及解除问题。金陶诚基公司上诉主张案涉合同合法有效，理由是案涉公厕是经政府相关部门立项、报批后由金陶诚基公司投资建成，之后由政府依法进行征收，生效判决也确认其与市环卫局签订的《关于新建、改造海口市四星级公共厕所协议书》有效。一审判决认定案涉房屋超出临时使用年限部分的案涉合同无效是错误。谢亮辩称，一审判决认定金陶诚基公司超过临时建筑使用期限出租案涉商铺致使《租赁合同书》无效并无不当。本院认为，虽然案涉《房地产估价报告》中的《临时建设工程规划许可证》载明的有效期限为二年，但案涉公厕是经政府相关部门立项和批准后进行改造的，具有公益性质。之后案涉公厕也由政府依法进行了征收，故案涉公厕应为合法建筑。因案涉公厕为合法建筑，属金陶诚基公司所有，林秋燕系金陶诚基公司的法定代表人及公司股东，与谢亮签订的《租赁合同书》，实际为履行金陶诚基公司的职务行为，故谢亮与林秋燕签订《租赁合同书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，为有效合同。一审判决认定案涉公厕超过临时建筑的使用期限部分无效不当。由于案涉公厕已被政府依法进行了征收并拆除完毕，案涉《租赁合同书》已经无法继续履行，谢亮诉请解除案涉《租赁合同书》有事实根据和法律依据，应予以支持。一审判决以案涉《租赁合同书》无效为由驳回谢亮关于解除合同的诉请不当，应予以纠正。金陶诚基公司的该项上诉主张于法有据。   二、关于金陶诚基公司应否支付案涉保证金和租金利息问题。金陶诚基公司上诉主张其不应支付案涉保证金和租金利息。理由是案涉保证金和租金等款项迟迟无法退还是因谢亮经多次催告未提供银行账户造成的，其不应支付该款项的利息。谢亮辩称，金陶诚基公司明知其银行账户仍未主动退还保证金及租金应承担相应的利息。本院认为，根据已查明的案件事实，案涉公厕被依法征收拆除后，案涉合同已经无法继续履行。虽然林秋燕通过手机短信通知谢亮提供银行账户以便退还保证金及11月份的租金而谢亮不予回复，但双方在履行合同中，林秋燕知道支付租金的银行账户可主动履行返还或者通过提存方式履行，故金陶诚基公司应承担案涉保证金和租金自案涉公厕被拆除后至还清之日止的利息。一审判决支持谢亮的该项诉讼请求正确。金陶诚基公司的该上诉主张无事实根据。   三、关于金陶诚基公司是否应向谢亮支付装修费补偿、收益权价值补偿、停产停业补助、搬家费、转让费问题。谢亮上诉主张金陶诚基公司应向其支付装修费补偿514249.63元、收益权价值补偿573326.14元、停产停业补助204945元、搬家费4650元、转让费412612.27元。理由是其对案涉合同不能履行无过错，因不能继续经营致使其遭受损失，而金陶诚基公司因案涉公厕被征收得到相应补偿收益，金陶诚基公司应当赔偿其的损失。金陶诚基公司上诉主张其不应向谢亮支付装修费436340.1元、转让费172000元及搬家费4650元。理由是一审判决对谢亮投入的装修款金额认定和装修赔偿金的计算违反法律规定；转让费损失与本案是两个不同法律关系，且该转让费大部分为货款；谢亮拒绝搬迁被强拆没有产生搬家费。本院认为，案涉公厕因被政府依法征收拆除，案涉合同已无法继续履行，对此双方均无过错。由于案涉公厕被征收，政府部门补偿给金陶诚基公司3625353元，根据估价报告显示，认定案涉公厕剩余收益年限为36.7年，估价总价值为3625353元，其中，收益权价值3415758元、公厕2004年7月21日竣工前工期6个月的停产停业补助204945元及搬家费4650元。关于赔偿项目，对于装修费，由于估价报告对收益权价值3415758元已经包含了装修，谢亮同时主张装修费补偿和收益权价值补偿，属于重复主张。对于转让费，谢亮从案外人王爱兵处受让案涉公厕产生的转让费属于其经营产生的成本，因双方对合同解除均无过错，故谢亮要求金陶诚基公司支付转让费无事实根据。关于停产停业补助费。根据估价报告显示，停产停业补助费为案涉公厕在2004年7月21日竣工前6个月的补偿，而谢亮于2016年9月才租赁案涉公厕经营，故谢亮要求金陶诚基公司支付停产停业补助费也没有事实根据。关于搬家费，因案涉公厕是在谢亮租赁期间被拆除的，故案涉公厕的搬家费应归谢亮所有，一审判决支持谢亮的该项诉请正确。关于收益权价值补偿，因案涉公厕是在谢亮租赁期间被拆除的，且谢亮对租赁房屋也进行了装修，故谢亮应分得租赁案涉公厕剩余年限的部分收益补偿。本院根据案涉合同的履行和解除情况、估价报告确定案涉公厕的收益权价值内容、双方投入及剩余租赁年限等，根据公平原则，本院酌定案涉公厕的收益权价值补偿在案涉合同剩下租赁期限的收益权价值补偿按70%补偿给谢亮，因谢亮剩下的租赁期限为6.16年（2024.1.14-2017.11.23），故金陶诚基公司应向谢亮支付案涉公厕的收益权价值补偿401328.30元（3415758元÷36.7×6.16×0.7）。谢亮主张超出部分收益权价值补偿不予以支持。金陶诚基公司关于其不应向谢亮支付收益权价值补偿的上诉主张不成立。   四、关于林秋燕是否应承担连带责任问题。谢亮上诉主张林秋燕应对金陶诚基公司的债务承担连带责任。理由是林秋燕以个人名义出租金陶诚基公司的案涉商铺并收取保证金和租金等且不能证明把该费用支付至金陶诚基公司账户，根据《公司法》的相关规定，林秋燕作为金陶诚基公司的法定代表人及唯一股东，其主体及个人财产和公司混同，应当对公司债务承担连带责任。林秋燕辩称，在案涉合同的签订和履行过程中金陶诚基公司与林秋燕均为独立的主体，不存在财务混同情况，且谢亮二审提出林秋燕对金陶诚基公司债务承担连带责任超出其一审诉求范围，林秋燕不应承担连带责任。本院认为，如上所述，林秋燕与谢亮签订合同，为履行金陶诚基公司的职务行为，法律后果应由金陶诚基公司承担。谢亮诉请林秋燕与金陶诚基公司共同承担合同责任，无事实根据和法律依据。一审判决驳回谢亮的该项诉请并无不当。另，谢亮一审诉请林秋燕与金陶诚基公司共同承担案涉合同责任，二审上诉主张林秋燕承担连带责任，已超出其一审诉求范围，属于增加诉讼请求，对此本院不作处理。谢亮的该上诉主张无证据支持。   综上所述，谢亮和金陶诚基公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初17757号民事判决第一项即限海南金陶诚基投资管理有限公司于本判决生效后十日内向谢亮返还保证金57236.24元、租金6767元及截至2019年8月19日的利息5278.04元；自2019年8月20日起至实际付清之日，以64003.24元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；   二、撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初17757号民事判决第三项即驳回谢亮的其他诉讼请求；   三、解除谢亮与林秋燕于2016年9月22日签订的《租赁合同书》；   四、变更海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初17757号民事判决第二项为限海南金陶诚基投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿谢亮收益权价值补偿401328.30元及搬家费4650元，合计405978.30元；   五、驳回谢亮的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费20920.64元、保全申请费5000元，合计为25920.64元，由谢亮负担19699.68元，由海南金陶诚基投资管理有限公司负担6220.96元；二审案件受理费20920.64元，由谢亮负担15481.27元，由海南金陶诚基投资管理有限公司负担5439.37元。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 袁 蓉   审判员 符玉梅      二〇二一年一月十三日   书记员 柯小莉   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。