四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18483号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张应良，男，1975年11月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋琼瑶，女，1999年7月29日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：蒋咏铖，男，1975年1月22日出生，汉族，住四川省成都市青白江区，系蒋琼瑶父亲。 委托诉讼代理人：张德志，北京市法典航舰律师事务所律师。 原审第三人（反诉被告）：四川吾家天下房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市武侯区万寿桥路**附**。 法定代表人：王盼达，董事长。 委托诉讼代理人：马科睿，男，该公司员工。 上诉人张应良因与被上诉人蒋琼瑶、原审第三人四川吾家天下房地产经纪有限公司（以下简称吾家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。 张应良上诉请求：1.蒋琼瑶应向其支付23000元及延期利息（房屋总价618000元，减拍卖价582000元，减20000元的定金，加电费1000元，加房租费6000元；利息以23000元基数，从交房之日2020年10月8日起至付清之日止）；2.上诉费用由蒋琼瑶承担。事实和理由：张应良、蒋琼瑶于2020年1月7日签订了《房屋买卖合同》，约定张应良将所有的位于青白江区房屋出售给蒋琼瑶，房屋总价为618000元，合同补充协议明确了案涉房屋为限售房只能走法拍程序过户。案涉房屋的法拍于2020年10月8日进行，由于张应良才拿到一审判决书而无时间申请暂停，张应良与蒋琼瑶的父亲蒋咏铖协商最终由蒋琼瑶成功拍到。张应良多次要求蒋咏铖出书面协议，但其以各种理由拒绝出具书面文书。该合同现已履行，所以一审判决应当改判。 蒋琼瑶辩称，张应良的上诉理由不成立。从一审证据可以反映出张应良隐瞒了房屋被查封，也未按照合同约定的时间解除抵押。张应良通过诉讼的方式于2020年9月8日提出解除与蒋琼瑶之间的房屋买卖合同，蒋琼瑶同意，故双方的合同已解除。此后，蒋琼瑶通过司法拍卖的方式购买房屋是独立的法律行为，原审判决张应良支付房屋损失、返还定金是合理合法的。蒋琼瑶在一审中提出，张应良利用法院的司法程序，规避限售政策，进行虚假诉讼的方式来出售限售房，违反了国家相关法律规定，构成违法犯罪，其权益不应得到保护。一审法院在庭审中明确了双方都有过错，但判决书中未对张应良的过错予以确认。 吾家公司未发表答辩意见。 张应良向一审法院提出诉讼请求：1．解除张应良与蒋琼瑶之间签订的购房合同；2．蒋琼瑶搬出张应良单独所有房屋；3．本案诉讼费用由蒋琼瑶承担。 蒋琼瑶向一审法院提出反诉请求：1．蒋琼瑶向张应良返还定金20000元及利息（以20000元为本金，按年利率6%自2020年1月8日计算至付清之日止）；2．张应良向蒋琼瑶支付违约金129000元及利息（利息以129000元为本金，按年利率6%自2020年8月19日起计算至付清之日止）；3．张应良向蒋琼瑶赔偿因其根本违约给蒋琼瑶造成的装修、中介服务、搬家、租金及房屋升值等各项损失100000元及利息（以100000元为本金，按年利率6%自2020年8月19日起计算至付清之日止）；4．张应良向蒋琼瑶支付蒋琼瑶代付的2018年10月1日至2020年3月31日的物业费、垃圾清运费1292元及利息（以1292元为本金，按年利率6%自2020年3月25日起计算至付清之日止）；5．本案案件受理费由张应良负担。一审诉讼过程中，蒋琼瑶增加一项诉讼请求：吾家公司向蒋琼瑶退还中介服务费12320元。 一审法院认定事实：2020年1月7日，张应良（甲方、出售方）与蒋琼瑶（乙方、购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，由甲方向乙方出售成都市青白江区房屋，载明该房屋已设定抵押。双方约定：该房屋成交价格为618000元，乙方应支付甲方定金20000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款；甲乙双方自行交接钱款，乙方在过户取件完成后当日内将598000元直接支付给甲方；甲方承诺该房屋无产权纠纷，未被限制转让；甲方应在2020年4月30日前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用；在符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续；若甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的，构成根本违约，乙方有权单方书面解除合同，向乙方支付该房屋成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，双方还与吾家公司的员工马科睿签订关于该合同的补充协议，约定：“后续办理时间以及买方房款支付时间以买方拆迁款放款时间为准”、“该房产以房东自行走法院拍卖流程转让给买方，中介方不参与此项流程”、“原合同约定的定金由中介方托管，合同履行完毕当日由中介方退还卖方”、“如因政策原因导致该合同无法继续履行，合同三方免责解约，均不承担违约责任”、“原合同与本协议有不相符之处，以本协议为准”、“本补充协议经双方签字确认且经纪方加盖合同专用章后方生效”。同日，张应良（甲方、出售方）与蒋琼瑶（乙方、购买方）、吾家公司（丙方、中介方）还签订《居间服务合同》，约定共同委托丙方为交易经纪方，丙方提供的居间服务包括提供房屋信息和签约机会、实地看房、代为草拟交易所需的文本、促成甲乙双方签订合法有效的《买卖合同》、应甲乙双方要求协助办理成交房屋交易价款的资金监管；甲乙双方签订《买卖合同》时丙方居间服务完成，甲方应支付佣金4944元，乙方应支付佣金12320元；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，在乙方或甲方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。 合同签订后，蒋琼瑶依约向吾家公司支付了中介服务费12320元，并将定金20000元交由吾家公司托管。此后，经蒋琼瑶同意，吾家公司将托管的20000元定金支付给张应良。2020年3月3日，张应良将房屋交付给了蒋琼瑶。经张应良同意，蒋琼瑶于2020年3月8日花费28600元对房屋进行了装修，并花费20000多元添置了一些家具家电。2020年3月24日，蒋琼瑶基于办理出入小区门禁卡的需要，代张应良向物业公司交清了此前欠付的物业服务费、垃圾清运费1292元。2020年6月11日，蒋琼瑶按每月2000元向张应良支付了3个月的房屋租金（扣除上述蒋琼瑶代为支付的物业服务费、垃圾清运费，蒋琼瑶实际支付了4700元）。2020年6月，蒋琼瑶领取到拆迁补偿款。 一审法院另查明，涉案房屋系张应良于2019年3月15日取得所有权，于2019年5月22日被设立抵押，于2019年7月24日、10月16日和2020年3月4日先后被成都市武侯区人民法院查封。经申请执行人申请，成都市武侯区人民法院于2020年9月4日发出阿里拍卖平台发布《拍卖公告》，于2020年10月8日10时至10月9日10时对该房屋进行公开司法拍卖。蒋琼瑶向成都市武侯区人民法院承诺，在拍卖成交之日后一个月内搬离该房屋。 一审法院再查明，一审法院于2020年9月8日向张应良依法送达蒋琼瑶提交的《民事反诉状》副本。 一审法院认为，张应良、蒋琼瑶、吾家公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议、《居间服务合同》等系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现蒋琼瑶以张应良隐瞒房屋被查封导致无法交易为由，主张解除合同，但根据现已查明的事实，张应良与蒋琼瑶在补充协议中约定的过户交易方式即为“房东自行走法院拍卖流程转让给买方”，在2020年9月10日一审辩论终结之时正处于司法公开拍卖阶段，蒋琼瑶完全可以通过参与拍卖的方式竞价取得该房屋所有权，不存在双方房屋买卖合同目的不能实现的情形和障碍，故蒋琼瑶主张解除合同的理由不能成立。现张应良主张解除合同，蒋琼瑶亦同意解除合同，根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，一审法院依法解除双方所签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议，并确认该合同自一审法院于2020年9月8日向张应良送达反诉状副本之日起解除。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张应良要求蒋琼瑶腾退房屋，蒋琼瑶要求张应良返还定金20000元，均符合法律规定，一审法院予以支持。如前所述，张应良在本案中不存在导致蒋琼瑶无法取得房屋所有权的根本违约行为，蒋琼瑶要求张应良支付定金的相应利息和违约金及其相应利息以及赔偿中介服务、搬家、房屋升值等损失的诉讼请求，均没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于蒋琼瑶主张的装修损失，因涉案合同系双方合意解除，且蒋琼瑶对该房屋的装修系征得张应良同意，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，一审法院酌情确定由张应良向蒋琼瑶补偿装修损失20000元；其中蒋琼瑶添置的家具家电，未与房屋形成附合，对于蒋琼瑶要求张应良补偿该部分的损失，一审法院不予支持。关于蒋琼瑶主张的租金损失和2018年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费、垃圾清运费的诉请，蒋琼瑶实际占有使用了张应良的房屋，并在支付张应良租金时已经扣除了所代付的物业服务费、垃圾清运费，该主张均不能成立，一审法院不予支持。关于蒋琼瑶要求吾家公司返还中介服务费的诉请，根据《居间服务合同》的约定，吾家公司已经促成买卖双方签订了房屋买卖合同，履行了该居间服务合同项下的居间人义务，该项主张亦不能成立，一审法院不予支持。 综上所述，自2020年9月8日起，解除张应良与蒋琼瑶之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议；蒋琼瑶应向张应良腾退涉案房屋，张应良亦向蒋琼瑶返还定金20000元并补偿蒋琼瑶装修损失20000元；对于蒋琼瑶的其他反诉请求，一审法院均不予支持。依照原《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、自2020年9月8日起，解除张应良与蒋琼瑶于2020年1月7日就买卖成都市青白江区房屋而签订的《成都市存量房买卖合同》及其补充协议；二、蒋琼瑶在判决生效之日起十日内将成都市青白江区房屋腾退给张应良；三、张应良在判决生效之日起十日内向蒋琼瑶返还定金20000元并补偿装修损失20000元，合计40000元；四、驳回蒋琼瑶的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由蒋琼瑶负担；反诉案件受理费2527元，由张应良负担500元，蒋琼瑶负担2027元。 二审中，张应良向本院提交录音证据一份，拟证明在对案涉房屋的司法拍卖程序中，张应良与蒋琼瑶协商了举牌价格，并最终导致蒋琼瑶以582000元的价格拍得案涉房屋。 蒋琼瑶发表质证意见称，对录音的真实性认可，但不能达到证明目的。 本院经审查认为，对上述证据的真实性予以认可，但不能达到其证明目的，本院对上述证据不予采信。 蒋琼瑶、吾家公司均未向本院提交新证据。 本院另查明，蒋琼瑶于2020年10月8日参与案涉房屋的司法拍卖竞价，并最终以582000元的价格拍得案涉房屋。 2020年3月3日至2020年10月8日，蒋琼瑶持续在案涉房屋中居住。 本院审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，张应良于2020年7月向一审法院提起诉讼，要求解除其与蒋琼瑶之间的购房合同等，蒋琼瑶亦提起反诉请求。一审审理中，蒋琼瑶同意解除该合同，一审法院确认：以2020年9月8日向张应良送达了反诉状副本之日起解除张应良与蒋琼瑶签订的《成都市存量房买卖合同》及其补充协议。一审法院于2020年9月28日作出判决后，张应良提起上诉，上诉请求为：蒋琼瑶向其支付23000元及延期利息。对此，本院经审查认为，张应良的该上诉请求是在二审中增加了独立的诉讼请求，其并未针对一审判决提起上诉，据此，可以确认张应良对一审判决是认可的。 对于张应良二审中增加的诉讼请求，本院征求了蒋琼瑶的意见，蒋琼瑶不同意调解，亦不同意由本院一并审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，张应良二审中增加的诉讼请求，不属于本案审理范围，张应良可另案主张。 综上，张应良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张应良负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年一月二十二日 法官助理 廖成春 书 记 员 夏玉荣