四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1802民初361号 原告：四川汇德物业服务有限公司雅安分公司，住所地四川省雅安市雨城区熊猫大道**。 负责人：刘德波。 委托诉讼代理人（特别授权）：秦野旭,四川天责律师事务所执业律师。 被告：龙杰，男，1986年12月20日出生，汉族，住四川省荥经县。 第三人：成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司，住，住所地四川省雅安市雨城区和平南路正黄金域首府****楼**/div> 负责人：黄镜宇 委托诉讼代理人（特别授权）：李顺琼，女，公司员工。 原告四川汇德物业服务有限公司雅安分公司（以下除判决书主文外简称：汇德物业）与被告龙杰、第三人成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司（以下简称：正德梁行公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序（小额程序），公开开庭进行了审理。原告汇德物业的委托诉讼代理人秦野旭，被告龙杰，第三人正德梁行公司的委托诉讼代理人李顺琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇德物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令龙杰向汇德物业支付2016年1月1日到2016年9月30日拖欠的物业服务费和2017年4月1日到2018年3月31日拖欠的物业服务费23,919元、滞纳金7,175.7元；2.本案诉讼费用由龙杰承担。事实和理由：龙杰所租赁的房屋位于在金域首府3栋401-405、419-422号的房屋产权面积是406.76平方米。2014年12月19日，龙杰与第三人正德梁行公司签订《租赁合同》，约定：物业服务费2.8元/月/平方米（按建筑面积计算），合计物业服务费1,138.93元/月；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、气物业服务费等费用由龙杰承担并按时向相关单位缴纳；龙杰逾期缴纳本合同约定的应由其支付的租赁费及其他费用（包括但不限于水电气费、物业管理费等）的，每日按逾期款项的1％向第三人支付违约金。合同签订后，汇德物业提供了物业服务，龙杰接受了服务，但在2016年1月1日到2016年9月30日、2017年4月1日到2018年3月31日期间未履行交纳物业服务费的义务，催收未果故提起诉讼。 龙杰辩称，根据（2018）川1802民初170号判决书载明，本人在2017年11月2日已和该公司解除关系，属于生效法律文书确认的事实。本案是2021年新收案件，在此之前从未向本人主张物业服务费，根据相关法律规定，诉讼时效已经经过，请驳回汇德物业的所有诉讼请求。 正德梁行公司述称，认可汇德物业公司陈述的事实及诉讼请求。在龙杰承租期间，已经将其承租商铺卖给了业主，合同中约定物业服务费由承租方向物业公司交纳；龙杰与万林玲合同解除时间是2018年3月31日。 本院经审理认定事实如下： 正德梁行公司诉龙杰租赁合同纠纷一案，雅安市雨城区人民法院于2018年3月23日作出（2018）川1802民初170号民事判决书，该判决书于2018年4月13日发生法律效力。该案查明：2014年7月1日，雅安市正黄置业发展有限公司（以下简称正黄公司）与正德梁行公司签订《委托招商及管理合同》，约定正黄公司将其坐落于雅安市雨城区××道××号××期项目1号、2号、3号、4号楼商业物业委托正德梁行公司进行代理招商及管理，委托内容包括代理正黄公司与该商铺的承租人签订租赁意向书、租赁合同等与该商铺租赁相关的全部法律文书；代理正黄公司收取该商铺租金、保证金、租赁意向金、物管费、税费等与该商铺租赁有关的一切款项；代理正黄公司支付该商铺应缴的物业费、税费等一切费用；代理正黄公司依据该商铺租赁合同的约定履行义务和行使权利等。2014年12月19日，正德梁行公司作为甲方与作为乙方的龙杰签订《租赁合同》，约定正德梁行公司将位于正黄金域首府3栋4楼401-405、419-422号商业用房，面积406.76平方米出租给龙杰。2016年10月28日，正黄公司将案涉商铺出卖给万林玲，万林玲、正黄公司、正德梁行公司签订协议，万林玲授权正德梁行公司对该商铺进行招商管理，相关的权利义务按照《委托招商及管理合同》执行。判决“一、成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司与龙杰签订的《租赁合同》于2017年11月2日解除；……四、龙杰于本判决书生效之日起10日内将租赁商铺腾空后返还成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司，并按合同约定的阶段性租金标准支付成都正德梁行商业管理有限公司雅安分公司自2017年11月1日至商铺实际返还时止的商铺占用费”。 正德梁行公司作为甲方与作为乙方的龙杰，于2014年12月19日签订的《租赁合同》中约定：租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止；物业服务费2.8元/月/平方米（按建筑面积计算），合计物业服务费1,138.93元/月，乙方应按季度预付一次；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、气物业服务费等费用由龙杰承担并按时向相关单位缴纳；龙杰逾期缴纳本合同约定的应由其支付的租赁费及其他费用（包括但不限于水电气费、物业管理费等）的，每日按逾期款项的1％向第三人支付违约金。 2018年8月29日，汇德物业员工余花向龙杰手机号135××××2934发送短息，内容：“龙哥，您好，我是汇德物业的小余，您的商铺在2018.3.31已退租，但您未到物业服务中心结清所欠物业费，共计23919元，欠费阶段为：2016.1.1-2016.9.30、2017.4.1-2018.3.31物业中心多次催您缴纳，但您一直未交清欠费，请您务必在9月2日前交清欠费，逾期我司将采取法律途径追回欠款，谢谢您的支持与配合”。 审理中，龙杰陈述其于2015年1月1日开始经营浮木咖啡，2017年7月停业关门，当时给正德梁行公司打了电话告知，（2018）川1802民初170号案件判决后，已将咖啡厅所有设施资产全部抵偿给万林玲，具体时间记不清楚了。当时所经营的咖啡厅经营期间反复跳闸、油烟反串导致咖啡厅经营不起，多次找物业公司协商，他们说把2016年的先刨开，等问题解决了再说，所以就没有交，后来也一直没有解决问题。另，汇德物业放弃要求龙杰承担滞纳金的诉讼请求。 另，汇德物业公司提交了一份《租赁合同解除协议》复印件，该复印件所载明的文本主要内容有：2018年3月29日，万林玲作为甲方与作为乙方的龙杰于约定双方签订的关于正黄金域首府3栋4楼401-405、419-422号商铺于2018年3月31日解除；龙杰应向万林玲支付2018年3月31日前的租金、物管费、水电费及其它应缴费用。 认定以上事实，有经当事人举证、质证，并经本院确认的营业执照、负责人身份证明、身份证明、（2018）川1802民初170号民事判决书、《租赁合同》、手机短信、《租赁合同解除协议》复印件以及当事人在庭审中的陈述等证据证明。 本院认为，审理中龙杰提出了本案纠纷已经超过诉讼时效的抗辩。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”在本案纠纷中，汇德物业主张龙杰拖欠的物业服务费的事实发生《中华人民共和国民法典》施行前，根据上述司法解释规定，处理本案纠纷适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律及司法解释。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行。”庭审查明，汇德物业所主张的龙杰欠交物业服务费的期间发生在2016年1月1日至2016年9月30日、2017年4月1日至2017年10月31日；根据前述法律及司法解释规定，本案适用三年诉讼时效规定。另，在案证据证明了汇德物业公司工作人员有2018年8月29日向龙杰的手机发送催交物业服务费短信的记录，汇德物业的主张并未超过诉讼时效。故，对龙杰的该抗辩不予采纳。 正德梁行公司与龙杰签订的《租赁合同》所约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，应作为本案纠纷的处理依据。庭审查明，正德梁行公司与龙杰于2014年12月19日签订的《租赁合同》中约定2015年5月1日至2019年12月31日的物业服务费等费用由龙杰承担并按时向相关单位缴纳，该合同于2017年11月2日解除。从2015年1月1日起至《租赁合同》解除日2017年11月1日前，汇德物业为案涉房屋提供了物业服务，其收取物业服务费的行为也得到正德梁行公司认可；在该期间龙杰向汇德物业交纳了部分物业服务费，但拖欠2016年1月1日至2016年9月30日物业服务费10,250.35元、2017年4月1日至2017年10月31日的物业服务费7972.50元，已构成违约，故对汇德物业公司要求龙杰给付该部分物业服务费的诉讼请求予以支持。 就案涉商铺，正德梁行公司与龙杰于2017年11月2日解除《租赁合同》关系，正黄公司于2016年10月28日将案涉商铺出卖给了万林玲。从2017年11起，汇德物业公司是否取得万林玲的授权，或者与相关单位是否签订有物业服务合同无证据佐证。另，汇德物业提交的万林玲与龙杰于2018年3月29日签订的《租赁合同解除协议》为复印件，真实性无其他证据佐证，协议所载明的：双方签订的关于正黄金域首府3栋4楼401-405、419-422号商铺于2018年3月31日解除；龙杰应向万林玲支付2018年3月31日前的租金、物管费、水电费及其它应缴费用。汇德物业公司主张其依约收取物业服务费的证据不足，故对该部分主张不予支持。综上，汇德物业所列举的证据能证明龙杰拖欠物业服务费的部分事实成立，故对汇德物业要求龙杰给付拖欠物业服务费的部分诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、龙杰于本判决发生法律效力之日起十日内给付四川汇德物业服务有限公司雅安分公司在2016年1月1日至2016年9月30日拖欠的物业服务费10,250.35元、2017年4月1日至2017年10月31日拖欠的物业服务费7,972.50元； 二、驳回四川汇德物业服务有限公司雅安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费898元，减半收取449元，由龙杰负担256元，四川汇德物业服务有限公司雅安分公司负担193元。龙杰应负担的案件受理费四川汇德物业服务有限公司雅安分公司已经垫付，由龙杰在履行本判决时一并支付四川汇德物业服务有限公司雅安分公司。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 垚 二〇二一年一月二十九日 法官助理  丁红娟 书 记 员  陈露琳