四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18072号 上诉人（原审被告）：杨修建，男，1967年3月6日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：王萍，四川博深律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市新都兴工建设投资有限公司，住所地：成都市新都工业**君跃路**。 法定代表人：彭健，董事长。 委托诉讼代理人：汤泽钢，四川诚伦律师事务所律师。 原审被告：贺光吉，男，1973年12月2日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：郑传友，四川公生明律师事务所律师。 原审第三人：成都市新都区新繁街道金地社区居民委员会，住，住所地：成都市新都区新繁街道金地路**/div> 法定代表人：刘伦蓉，主任。 上诉人杨修建因与被上诉人成都市新都兴工建设投资有限公司（以下简称新都兴工公司）、原审被告贺光吉、原审第三人成都市新都区新繁街道金地社区居民委员会（以下简称新繁金地社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初3553号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨修建上诉请求：撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初3553号民事判决，发回重审或者改判驳回新都兴工公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、关于新都兴工公司在此案中是否具有主体资格，是否有权利向杨修建主张涉案房屋租金问题，一审法院仅凭成都市新都区人民政府办公室新都府办发（2012）54号文件便认定新都兴工公司是涉案房屋所有人，既而认定新都兴工公司就是案涉房屋权利义务承担者，从而认定新都兴工公司就是该房屋租赁合同纠纷案适格的原告，一审法院的这一主观推断显然是错误的。首先，一审法院的这一推断完全忽视了该案是一起房屋租赁合同纠纷，且房屋租赁合同是要式双务合同，而该房屋租赁合同的相对方是新繁金地社区居委会。其次，杨修建占有使用案涉房屋完全是基于新繁金地社区居委会为了配合政府要修建新繁便民服务中心，要强制占用杨修建正在经营的xx6、xx7、xx8这三间铺面。为了让杨修建顺利搬迁，新繁金地社区居委会将杨修建暂时安置在了案涉房屋中，并向杨修建承诺，杨修建将搬迁至原劳动保障站两间铺面xx9、xx1以及棕编组两间铺面xx3、xx5继续经营，由于搬迁给杨修建带来了严重的损失，当时杨修建己经支付xx6、xx7、xx8三间铺面（面积约为129平方米）的房屋租金，且对三间铺面进行了装修，投入了设施设备等人力物力，生意正步入正轨，政府征用将给杨修建带来巨大损失，但为了配合政府搬迁工作的顺利进行，杨修建随即同意了新繁金地社区居委会给新都兴工公司开出的条件，杨修建是基于此才占有使用案涉房屋的，而不是基于房屋租赁这一法律关系占有使用案涉房屋。因此新都兴工公司虽是房屋的主人，但不是案涉租赁合同的相对人，杨修建合法占有使用案涉房屋，是基于政府征用杨修建正在经营使用的铺面，从而将杨修建安置在案涉房屋这一法律行为而取得的案涉房屋。因此新都兴工公司不具有本案适格的主体资格。另外，既然新都兴工公司将新繁金地社区居委会列为第三人，一审法院依法应查明新繁金地社区居委会在该案中的诉讼地位以及应该承担什么责任，而一审法院却只字未提。因此请求二审法院依法查明或发回一审法院查明。二、一审法院关于案涉房屋的租金多少以及租金计算方式均与事实不符。按照杨修建与新繁金地社区居委会达成的一致意见，杨修建己经支付完毕案涉房屋租金。这也是从2011年11月x5日之后，新繁金地社区居委会一直未向杨修建收取案涉房屋租金的原因。2011年11月份，政府征用了杨修建租赁的新繁金地社区居委会的三间铺面（判决书中提到的xx6、xx7、xx8号铺面），由于政府征用时，杨修建与新繁金地社区居委会签订的该三间铺面的租赁期限未到（该租赁到期时间为2013年3月1日），新繁金地社区居委会为了让杨修建配合政府工作搬迁，于2011年11月x5日，社区领导刘洪才书记、刘伦蓉主任，还有姚家昌、何伯琼、李成坤带着临时搬迁协议和房屋租赁合同，找到杨修建及贺光吉一起在位于新繁镇的鑫起点酒店协商如何搬迁、如何赔偿杨修建搬迁带来的损失等相关事宜。该次商谈结果是：新繁金地社区居委会将棕编组xx3、xx5号两间铺面与原劳动保障服务站xx9、xx1号共四间铺面出租给杨修建经营使用，考虑到之前的租赁未到期，且杨修建己经缴纳了三年的房租，另杨修建为了经营刚对房屋进行了装修，添置了设备，现即将面临搬迁，之前投入的装修费、添置设备的费用，加上另外接通天然气等一切都要从头再来的费用，新繁金地社区居委会承诺按照三间铺面免三年租金的算法，加上设备设施损失、再加上另外开通天然气费用，结果一算，杨修建之前租赁的xx6、xx7、xx8号余下的房租应到2014年4月15日到期，加上三间折合成两间租期就为4年半，应计算至2018年10月15日，再加上搬迁停业顺延6个月算9个月，这样的话，杨修建与新繁金地社区居委会的租期就计算到2019年7月15日到期，以上期间的租金品迭计算后，新繁金地社区居委会不应再向杨修建收取租金，另加上搬迁带来的设备、营业等损失，经过品迭杨修建己经完全支付完毕案涉房屋租金，且还有余。这也是8年来，新繁金地社区居委会未向杨修建主张过租金，也未让杨修建搬离案涉房屋的原因所在。三、新都兴工公司于2019年12月份起诉至一审法院诉请租金，只能主张一年的租金，之前的租金己超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。且一审法院根据新都区人民政府办公室新都府办发（2012）54号文件，将案涉房屋划归新都兴工公司所有，自2012年始，新都兴工公司即知道自己是案涉房屋的所有人，但新都兴工公司却从未向杨修建主张过租金，新繁金地社区居委会也于2019年8月份才告知杨修建，该案涉房屋属于香投公司，让杨修建将案涉房屋返还给新繁金地社区居委会。从2011年11月份至2019年8月份这期间，新繁金地社区居委会未向新都兴工公司主张租金，且这么长时间，新都兴工公司也从未过问案涉房屋租金的事。为此，我们不难看出，杨修建向一审法院以及二审法院陈述的才是本案的事实，而新都兴工公司及新繁金地社区居委会在一审的陈述都是与事实不符的，他们的所作所为也是不符合逻辑的。四、新都兴工公司与新繁金地社区居委会的委托关系不成立，新都兴工公司在一审中也未向法庭提交于新繁金地社区居委会是委托关系的有关证明。 新都兴工公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，杨修建的上诉请求事实和理由无事实依据与法律依据，请求二审法院驳回杨修建的上诉请求，维持原判。新都兴工公司主张解除合同的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第二百三十二条。 贺光吉述称，一审已经查明贺光吉与本案无关，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求法院依法裁判。 新繁金地社区居委会未发表陈述意见。 新都兴工公司向一审法院起诉请求：1．解除新都兴工公司、杨修建之间的租赁合同关系；2．责令杨修建将承租的房屋返还给新都兴工公司；3.杨修建支付拖欠的房屋租金114643元及利息（租金暂计算至2019年12月25日，2019年12月x5日后的租金按x8.12元/月/平方米计算至杨修建将租赁房屋腾退交付新都兴工公司之日止；利息按中国人民银行同期贷款利率计算至所有款项实际付清之日止）；4.诉讼费由杨修建承担。 一审法院认定事实：位于成都市新都区××街道××号××商铺，属于农民集中居住区商业设施，2012年6月1日前，上述铺面一直由新繁金地社区居委会管理。2012年6月1日，成都市新都区人民政府办公室新都府办发（2012）54号文件，明确上述房屋归新都兴工公司所有。 2010年2月8日，新繁金地社区居委会作为甲方、贺光吉作为乙方，双方签订《租赁协议》一份，甲方同意将金地社区三期的铺面（25、x5、x7号）租赁给乙方从事经营活动；租用期3年，期满后优先乙方租用；房租交付，首付半年，每月400元×3间×6个月合计7200元，大写柒仟贰佰元整。后贺光吉支付了2010年2月8日至2013年2月8日的房租43200元。杨修建、贺光吉自述二人共同经营上述铺面，后贺光吉退出。2011年11月x5日，新繁金地社区居委会（甲方）与杨修建（乙方，贺光吉签名由杨修建书写）签订《临时搬迁协议》一份，载明：“镇政府下达通知，急需启用金地社区在金地三期门口的商铺（x5、x7、x8），收回金地社区对该商铺的使用权。因承租方‘金地一家亲’茶馆租房合同未满期，特金地社区与乙方签订此协议。一、搬迁时间：以市政服务中心修缮结束，劳动保障站搬迁后，乙方即刻迁至原劳动保障站使用；二、物品堆放点：现暂借用金地三期1、2号商铺给乙方堆放物品（备注：此商铺不能从事经营活动）；三、签订正式协议时间：以交付乙方使用为期签订租房合同”。协议签订后，杨修建如约搬迁。后新繁金地社区居委会将成都市新都区××街道××号商铺（原棕编组）交予杨修建使用，杨修建申请了天然气开户，并于2012年5月开通使用。杨修建称，新繁金地社区居委会口头承诺将棕编组铺面2间以及劳动保障站铺面2间（xx9、xx1号）交予其使用，但仅交付了棕编组的2间铺面，劳动保障站铺面2间（xx9、xx1号）至今未交付，新繁金地社区居委会对此不予认可。杨修建使用案涉铺面后，一直拒不支付房租，新都兴工公司委托新繁金地社区居委会多次催收，其中新繁金地社区居委会委托四川诚伦律师事务所向杨修建发出律师函，要求杨修建腾退案涉房屋并支付租金，但杨修建仍未支付，新都兴工公司遂诉至一审法院，要求解除与杨修建的租赁合同关系，腾退房屋，并支付相应的租金及利息。 一审法院另查明，新繁街道北一环xx3、xx5号商铺面积87.71平方米，同地段新繁街道北一环xx9、xx1号商铺面积略小，其租金情况如下：2014年度10800元（2间每月租金900元）；2015年、2016年度14400元（2间每月租金1200元）；2017年、2018年度15600元（2间每月租金1300元）；2019年至今2间每月租金2250元。2019年1月17日，杨修建曾将案涉铺面租赁给陈长芳使用，租赁期限一年，双方签订的协议对房屋租金约定不明确，杨修建否认转租事实，自述仅将案涉铺面交予陈长芳代为管理。 一审法院认为，本案争议焦点分述如下： 一、新都兴工公司主体是否适格的问题。位于成都市新都区××街道××号××商铺，属于农民集中居住区商业设施，2012年6月1日前，由新繁街道金地社区居委会管理。之后，依据成都市新都区人民政府办公室新都府办发（2012）54号文件，划归新都兴工公司所有，新繁街道金地社区居委会对承租人的权利义务，由新都兴工公司享有和承担，故该公司作为原告的主体资格适格； 二、新都兴工公司与杨修建之间的法律关系问题。2010年2月8日，新繁金地社区居委会将金地社区三期的铺面（25、x5、x7号）租赁给贺光吉、杨修建共同从事经营活动，双方之间成立房屋租赁合同关系。后上述铺面涉及搬迁，贺光吉又退出，新繁金地社区居委会遂与杨修建签订《临时搬迁协议》，虽然约定将原劳动保障站交予杨修建使用，但实际履行中，新繁金地社区居委会未将北一环xx9、xx1号铺面（原劳动保障站）交付杨修建，而是将面积略大的北一环xx3、xx5号商铺（原棕编组）交予杨修建使用，杨修建并未提出任何异议，且申请了天然气开户，并于2012年5月开通使用，杨修建在此处从事经营活动至今，可见，新繁金地社区居委会、杨修建在履行《临时搬迁协议》时，以行为变更了交付的租赁房屋，双方对此并无异议。《临时搬迁协议》还约定以（租赁物）交付杨修建使用为期签订租房合同，可见，新繁金地社区居委会依据该协议交付给杨修建的铺面，仍需签订租房合同，杨修建因租赁而占用案涉铺面，与新都兴工公司之间成立房屋租赁合同关系； 三、杨修建辩解称新繁金地社区居委会口头承诺将棕编组、劳动保障站共4间商铺交予其使用，至今未履行完毕，新繁金地社区居委会已构成违约。新繁金地社区居委会否认与杨修建达成交付4间商铺的口头协议，杨修建并未举证证明与新繁金地社区居委会达成搬迁后交付4间商铺的口头协议。而且依据《临时搬迁协议》，新繁金地社区居委会应交付杨修建商铺2间，而不是4间，该居委会已实际交付杨修建商铺2间，并未违约。综上，杨修建的辩解理由不能成立，一审法院不予支持； 四、《临时搬迁协议》约定以（租赁物）交付杨修建使用为期签订租房合同，现新繁金地社区居委会依据该协议交付给杨修建铺面，但未签订书面合同，新都兴工公司、杨修建之间就案涉房屋形成不定期租赁关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，新都兴工公司要求解除与杨修建的房屋租赁关系，并要求杨修建腾退房屋以及支付房屋租金的合理部分，于法有据，予以支持； 五、本案房屋租金以及利息如何计算的问题。依据《临时搬迁协议》，新繁街道金地社区居委会将北一环xx3、xx5号商铺交付杨修建，杨修建于2012年5月接通天然气从事经营活动，应当从2012年6月起向新都兴工公司缴纳房屋租金。因2010年2月8日《租赁协议》于2011年11月终止，所缴纳的租金尚余3间15个月，折算为2间22.5个月，应品迭杨修建应支付的2012年6月1日起至2014年4月15日的房屋租金。虽然杨修建、新都兴工公司未签订书面房屋租赁合同，但依照《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，杨修建应按同期同地段商铺的租金标准支付案涉房屋的租金。参照新繁街道北一环xx9、xx1号商铺（略比北一环xx3、xx5号商铺小）租金标准以及当地农民集中居住区商业设施一般以间计租的交易习惯，案涉房屋租金分述如下：2014年4月15日起至2014年12月31日租金7650元（8.5月×900元）；2015年1月1日起至2016年12月31日租金x8800元（24月×1200元）；2017年1月1日起至2018年12月31日租金31200元（24月×1300元）；2019年1月1日起至2020年8月31日租金42750元（考虑到杨修建在案涉商铺经营茶铺，因新冠疫情应适当免租1个月，19月×2250元），上款合计110400元。之后的案涉房屋租金按每月2250元计算至本判决生效之日止；本判决生效后的房屋使用费按每月2250元计算至腾退之日止。因双方未就租金标准、租金支付期限做出约定，杨修建拖欠的案涉房屋租金尚待一审法院审理后确定，故新都兴工公司主张的利息，一审法院不予支持； 六、本案是否超过诉讼时效的问题，新都兴工公司、杨修建之间就案涉房屋系不定期租赁关系，且双方并未约定租金支付方式，租金支付标准不明确，新都兴工公司通过新繁金地社区居委会多次与杨修建协商相关事宜并要求其缴纳房屋租金，但一直未达成一致意见，故新都兴工公司于2020年6月8日提起诉讼，并未超过诉讼时效。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除新都兴工公司与杨修建之间的房屋租赁合同关系；二、杨修建于判决发生法律效力之日起7日内向新都兴工公司腾退位于成都市新都区××街道××号商铺；三、杨修建于判决发生法律效力之日起7日内向新都兴工公司支付截至2020年8月31日的房屋租金110400元；四、杨修建于判决发生法律效力之日起7日内向新都兴工公司支付2020年9月1日起至杨修建腾退上述房屋之日止的房屋租金（按上述房屋每月2250元的租金标准计算，判决生效后为房屋使用费）；五、驳回新都兴工公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1296元（已减半收取），由杨修建负担（此款新都兴工公司已垫付，杨修建在履行上述给付义务时一并给付新都兴工公司）。 二审中，杨修建提交新证据：证据1：2019年8月12日新繁金地社区居委会赖继建书记与杨修建的谈话笔录。证明2019年8月12日新繁金地社区居委会才告知杨修建案涉房屋所有权人是香投公司，证明新繁金地社区居委会同意杨修建用因合同未到期强制杨修建搬迁导致的损失折抵房屋租金的事实，同时证明新都兴工公司与新繁金地社区居委会在2019年8月12日前一直未找过杨修建支付租金以及催收租金。证据2：由新繁金地社区居委会提供的未签订的空白合同。证明新繁金地社区居委会同意杨修建租赁新繁金地社区居委会所有的新繁劳动保障站xx9、xx1号，用搬迁带来的损失折抵租金的事实。新都兴工公司质证认为，对证据1真实性、合法性、关联性持有异议，不能达到杨修建的证明目的，其内容由法庭依法核实。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，也无法达到杨修建的证明目的。贺光吉和新繁金地社区居委会未发表质证意见。本院经审查认为，因新繁金地社区居委会未对谈话记录予以认可，且杨修建也没有提交其他证据予以佐证，无法核实杨修建提交的谈话笔录的真实性，故本院对杨修建提交的证据1不予认可。对于证据2由新繁金地社区居委会提供的未签订的空白合同，上面没有任何主体的签字或者盖章，本院对该证据的真实性不予认可。 二审另查明，1.杨修建于2020年10月20日向新都兴工公司提交确认书，载明：承租人杨修建因自身原因决定于2020年10月20日终止与新都兴工公司的租赁合同关系。同时承租人将承租的位于成都市新都区××镇××号房屋腾退后返还交付于贵司。二审中，杨修建和新都兴工公司均认可杨修建已经于2020年10月20日将房屋返还给新都兴工公司。2.新繁金地社区居委会在一审庭审中明确表示：杨修建应归还房屋给新都兴工公司并支付新都兴工公司的租金。新繁金地社区居委会是受新都兴工公司的委托代理管理。3.杨修建一审中陈述租金并不是按面积计算，是按铺面间数计算。4.二审中，杨修建和新都兴工公司均对一审认定的“所缴纳的租金尚余3间15个月，折算为2间22.5个月，应品迭杨修建应支付的2012年6月1日起至2014年4月15日的房屋租金”和“考虑到杨修建在案涉商铺经营茶铺，因新冠疫情应适当免租1个月”予以认可。5.杨修建于2020年5月6日签收了新都兴工公司的起诉状副本。 新都兴工公司对一审查明的事实没有异议。新繁金地社区居委会未发表意见。杨修建对一审查明的“杨修建使用案涉铺面后，一直拒不支付房租，新都兴工公司委托新繁金地社区居委会多次催收，其中新繁金地社区居委会委托四川诚伦律师事务所向杨修建发出律师函，要求杨修建腾退案涉房屋并支付租金”有异议，并认为当时杨修建已支付房租，杨修建不知道是委托新繁金地社区居委会多次催收，在这期间新繁金地社区居委会也没有多次催收。律师函中并未就案涉房屋催收杨修建支付房租并腾退房屋。对各方当事人无异议的一审查明的事实，本院直接予以确认。对于杨修建提出的异议，本院认为，关于新繁金地社区居委会是否进行过租金的催收，仅有新繁金地社区居委会向一审法院提交的情况说明，新都兴工公司和新繁金地社区居委会均未提交相应的证据予以证明，故本院认为，从现有证据来看，并不能证明新繁金地社区居委会曾向杨修建催收过租金。关于律师函，杨修建认可已经收到。从律师函的内容来看，明确要求杨修建支付房屋占有使用费，故本院对于杨修建关于“律师函中并未就案涉房屋催收杨修建支付房租并腾退房屋”的主张不予采信。 本院认为，根据杨修建的上诉意见和新都兴工公司的答辩意见，本院二审的的争议焦点有四个，现评判如下。 一、关于新都兴工公司是否是本案适格原告的问题。本院认为，新繁金地社区居委会在一审中陈述认为新繁金地社区居委会是受新都兴工公司的委托代理管理和杨修建应归还房屋给新都兴工公司并支付新都兴工公司的租金。根据2012年6月1日，成都市新都区人民政府办公室新都府办发（2012）54号文件，明确案涉房屋归新都兴工公司所有。故本院认为，案涉房屋的出租人应为新都兴工公司，新都兴工公司是本案适格原告。 二、关于合同解除的问题。二审中，新都兴工公司明确其解除案涉合同的依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项和第二百三十二条。本院认为，1.根据案涉《临时搬迁协议》关于“以交付杨修建使用为期签订租房合同”的约定可知，新繁金地社区居委会交付杨修建使用的铺面，并非免费使用，而是仍然需要签订租赁合同。因本案中双方当事人并未签订书面的租赁合同，结合本院认定案涉房屋的出租人应为新都兴工公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，杨修建和新都兴工公司之间形成不定期租赁合同关系。因杨修建与新都兴工公司之间形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”新都兴工公司有权解除与杨修建之间的不定期租赁合同。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，因杨修建承租案涉房屋之后，从未支付过房租，新繁金地社区居委会于2019年8月29日委托四川诚伦律师事务所向杨修建发出律师函，要求杨修建腾退案涉房屋并支付租金，但杨修建仍未支付。故新都兴工公司有权依据上述规定解除与杨修建之间的不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”新都兴工公司的一审起诉状中含有明确的解除合同的意思表示，该起诉状副本于2020年5月6日送达杨修建，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，案涉租赁合同应于2020年5月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，新都兴工公司有权要求杨修建支付2020年5月6日之前的房屋租金，有权要求杨修建腾退并返还案涉房屋，并有权要求杨修建支付从2020年5月7日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。 三、关于房屋租金和房屋占有使用费的问题。1.杨修建认为新繁金地社区居委会口头承诺将棕编组xx3、xx5号商铺和劳动保障站xx9和xx1号商铺一共四间商铺均出租给杨修建使用经营，但是新繁金地社区居委会没有按照其承诺向杨修建交付房屋。对此本院认为，案涉《临时搬迁协议》约定以“市政服务中心”修缮结束，劳动保障站搬迁后，杨修建即刻迁至原劳动保障站使用。虽然之后，新繁金地社区居委会实际上是将成都市新都区××街道××号商铺（原棕编组）交予杨修建使用，而不是劳动保障站，但是杨修建并没有证据证明新繁金地社区居委会应当向其交付四间商铺，且杨修建接收xx3、xx5号商铺后，并没有提出异议，并申请了天然气开户使用到2020年10月20日。故本院对杨修建的上述主张不予采信。2.因杨修建与新都兴工公司之间形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，新都兴工公司已经将案涉xx3、xx5号商铺交付杨修建使用，杨修建应当向新都兴工公司支付租金。3.关于租金起算时间的问题。本院认为，双方当事人均无法证明交付案涉房屋的时间，根据杨修建于2012年5月开通使用天然气的事实，可以认定杨修建至少应从2012年6月1日开始向新都兴工公司支付租金。4.杨修建和新都兴工公司均认可杨修建的金地社区三期的铺面（25、x5、x7号）剩余租金折抵案涉两间商铺2012年6月1日到2014年4月15日期间的租金。本院对此予以确认。另外，杨修建和新都兴工公司均认可在2019年1月1日到2020年8月31日期间，因新冠疫情，应当免除一个月的租金。本院也予以确认。5.杨修建认为新繁金地社区居委会向其承诺按照三间铺面免除三年的租金，因只交付了两间铺面，所以根据上述承诺应当免除案涉商铺四年半的租金。但杨修建没有证据证明新繁金地社区居委会向其作出过上述承诺，故本院对其该项主张不予采信。杨修建认为其因搬迁有六个月的停业损失，应当折抵9个月的租金，因搬迁造成财产损失（八台机麻和六套藤椅）以及天然气开户损失，应当折抵租金。对于上述主张，本院认为，关于财产损失应当折抵租金，杨修建并没有和新都兴工公司或者新繁金地社区居委会达成协议，在双方没有约定的情况下，本院认为杨修建上述主张的损失均为搬迁杨修建所承租的金地社区三期的铺面（25、x5、x7号）导致，而本案案涉的租赁物为新都区新繁街道北一环xx3、xx5号商铺，杨修建主张其搬迁其承租的其他房屋造成了损失，与本案并非同一法律关系，杨修建不能因上述理由而拒付本案中案涉房屋的租金，故本院对杨修建上述以损失折抵租金的主张均不予支持。6.新都兴工公司主张房屋租金应计至杨修建将租赁房屋腾退交付新都兴工公司之日止。本院认为，因案涉租赁合同于2020年5月6日解除，故新都兴工公司所主张的2020年5月7日至2020年10月20日的欠付租金在性质上应为房屋占有使用费。该房屋占有使用费应当参照租赁合同的租金标准进行支付。杨修建已经于2020年10月20日将房屋返还给新都兴工公司，故房屋占有使用费应该计算到2020年10月20日。7.关于租金标准的问题。一审判决认为当地农民集中居住区商业设施的交易习惯一般以间计租，一审法院参照新繁街道北一环xx9、xx1号商铺（略比北一环xx3、xx5号商铺小）租金标准确定案涉房屋的租金标准，杨修建一审中也认为租金应按铺面间数计算，且杨修建和新都兴工公司均未对一审该认定提出异议，本院对一审判决确定的租金计算标准予以确认。 四、关于诉讼时效的问题。杨修建在一审中主张新都兴工公司诉请的租赁费已过诉讼时效期间。对此，本院认为，本案中，因杨修建与新都兴工公司之间形成不定期租赁合同关系，且没有证据表明双方关于租金的支付期限作出约定，也未达成补充协议，双方也没有证明有交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，因杨修建承租期间超过一年，故应当在每届满一年时支付上一年度租金。本院已认定，杨修建的租金起算时间应为2012年6月1日，故杨修建应当于此后的每年5月31日向新都兴工公司支付上一年度的租金。因租赁合同为继续性合同，在租赁合同履行过程中随着合同履行而持续定期发生的债务为定期给付之债，每一期租金均成立一个独立的债权请求权，每一期租金请求权的诉讼时效期间均应分别计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”根据以上法律、司法解释的规定，因新都兴工公司没有证据证明其在2019年8月29日向杨修建发出律师函之前，向杨修建主张过租金，故本院认为，新都兴工公司就2016年5月31日之前的租金请求权已过诉讼时效，本院对新都兴工公司关于杨修建应当向其支付2012年6月1日至2016年5月31日租金的主张不予支持。杨修建应当于2017年5月31日向新都兴工公司支付2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金，因《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，新都兴工公司的该笔租金请求权的诉讼时效期间尚未届满，故应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故在新都兴工公司向杨修建发出律师函及向一审法院提起诉讼时，该笔租金请求权及之后的租金请求权的诉讼时效期间尚未届满，杨修建不能以诉讼时效期间届满为由主张不履行义务。 综上，杨修建应当向新都兴工公司支付2016年6月1日至2020年10月20日期间的租金或房屋占有使用费71151元，具体计算方式为：1.租金：2017年6月1日起至2018年12月31日租金24700元（19个月×1300元）；2019年1月1日起至2020年5月6日租金34185元（考虑到杨修建案涉商铺经营茶铺，因新冠疫情应适当免租1个月，15个月×2250元+2250元÷31天×6天），合计58885元；2.2020年5月7日至2020年10月20日的房屋占有使用费：12x56元（2250元÷31天×25天+2250元×4个月+2250元÷31天×20天）。 因杨修建已经于2020年10月20日将房屋返还给新都兴工公司。基于该新事实，应当撤销原审判决第二项，即“杨修建于判决发生法律效力之日起7日内向新都兴工公司腾退位于成都市新都区××街道××号商铺××。 综上所述，杨修建的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第二条、第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日最高人民法院审判委员会通过）第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市新都区人民法院（2020）川0114民初3553号民事判决第一项，即“解除成都市新都兴工建设投资有限公司与杨修建之间的房屋租赁合同关系”； 二、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初3553号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项； 三、杨修建于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市新都兴工建设投资有限公司支付房屋租金及房屋占有使用费共71151元； 四、驳回成都市新都兴工建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1296元，由成都市新都兴工建设投资有限公司负担492元，杨修建负担804元；二审案件受理费2508元，由杨修建负担892元，成都市新都兴工建设投资有限公司负担1616元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年一月二十九日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁 敬