广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初28880号原告（反诉被告）：潘小勇，男，1970年7月22日出生，汉族，住湖北省谷城县*********，公民身份号码420************013。委托诉讼代理人：何沛銮，广东宪鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）：潘君成，男，1995年5月10日出生，汉族，住湖北省谷城县*********，公民身份号码420************013。委托诉讼代理人：何沛銮，广东宪鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市大信置业有限公司，住所地广东省中山市石岐区******，统一社会信用代码：914***********838A。法定代表人：张开成，总经理。委托诉讼代理人：杨酒，男，该公司员工。第三人：中山市康夫人美容院，住所地广东省中山市石岐区******信海岸花园33-48卡（47、48卡），统一社会信用代码92442000MA4XB9H97。法定代表人：康某1。原告（反诉被告）潘小勇、潘君成与被告（反诉原告）中山市大信置业有限公司（以下简称大信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，被告大信公司于2019年12月17日向本院提起反诉，本院予以一并审理。诉讼中，原告（反诉被告）潘小勇、潘君成申请追加中山市康夫人美容院（以下简称康夫人美容院）作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法先适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘小勇、潘小勇与潘君成的共同委托诉讼代理人何沛銮，被告（反诉原告）大信公司的委托诉讼代理人杨酒到庭参加诉讼。第三人康夫人美容院经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘小勇、潘君成向本院提起诉讼请求如下：1、解除原、被告于2019年4月30日签订的《中山市商品房买卖合同》；2、被告立即返还原告购房定金、购房款合共1076475元以及支付利息24584元（以1076475元为基数，自2019年4月30日至全部退还之日止，暂计至2019年11月4日）；3、被告双倍返还定金380000元；4、被告支付原告房屋的升值部分283530元；5、被告返还办证费用1120元、法律服务费1800元。事实与理由：2019年4月30日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定被告将其开发的中山市石岐区******信海岸家园47、48卡商铺（以下简称47卡、48卡商铺）出售给原告，面积分别为47.1平方米和47.41平方米。其中47卡商铺售价为1059750元，48卡商铺售价为1066725元，总金额为2126475元。原告按照约定向被告支付定金支付购房定金、购房款合共1076475元，剩余购房款由原告向银行申请贷款支付。合同约定被告应当在2019年6月30日前将该商铺交付给原告使用，交楼期限到后，被告一直未向原告交付诉争商铺。经原告多次催告，被告告知原告诉争商铺上存在正在履行中的租赁合同，且租赁合同承租人即本案第三人一直未有协助原被告双方办理相关手续，包括原告申请贷款需经第三人协助签订相关银行贷款文件等，由于上述原因被告无法按照约定将商铺交付原告。后被告告知原告解除商品房买卖合同，被告同意退还原告交付的定金和购房款。但双方就因解除商品房合同要求被告支付赔偿损失一直协商未果。原告认为，本案因被告违约致使商品房买卖合同关系解除，同时，基于被告明确告知涉案商铺已无法交付原告使用的情况下，根据商品房买卖合同约定第九条关于“出卖人逾期交房的违约责任”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告有权要求被告返还原告购房定金、购房款以及双倍返还定金，被告还应承担未能将涉案商铺交付原告由此产生的差价损失，同时，被告应承担被告收取原告购房款期间的所有利息损失。综上所述，原告认为被告的行为已侵害原告的合法权益。为此，原告向法院提起本案诉讼。被告大信公司辩称，1.原告已经知晓了是带租约出售，被告已经尽到了告知义务；2.在出售涉案商铺前，被告已履行提示承租人优先购买的义务，承租人表示资金不允许，不打算购买，后原告与被告开展了买卖交易。影响原告贷款手续的文件告知书需要承租人签订，承租人未协助办理手续，被告已经与承租人进行沟通协调，甚至发律师函给承租人要求配合办理。但由于承租人的拖延并最终答复不愿意配合，被告也没有权利强制要求承租人配合。因此被告认为将第三方过错归置被告，要求被告承担损失，是损害了被告的利益，违反了原、被告签订的《买卖合同》补充协议一第3条第4款的约定；3.涉案商铺客观上已经满足了合同交付的条件，依据合同第6条约定，原告在期限内未取得贷款的，应在约定期限内3天内付清全部的款项，现无法放贷的情况已经造成违约，原告应当按照合同的约定，按期付清全部的房款。综上所述，被告认为已经尽力配合原告办理贷款手续，但因第三方的原因造成原告无法进行贷款，该原因不能归到被告，原告要求被告承担责任有失公平，请求判决商铺的买卖合同解除，判决驳回原告其他诉讼请求。反诉原告大信公司向本院提起反诉请求如下：反诉被告潘小勇、潘君成按《买卖合同》支付因其违约解除合同而产生的违约金，合计106323.75元（以涉诉商铺总价2126475元为基数，按5%计算）。事实与理由：2019年4月30日签订《买卖合同》（合同编号：1901030753、1901030756），约定反诉被告潘小勇、潘君成购买47卡、48卡商铺。根据《买卖合同》补充协议—第七条第一款违约责任，如因买受人违约，出卖人有权向买受人收取商品房价5%作为违约金（违约金金额与商品房买卖合同原约定不一致，以本条款约定的违约金金额为准），现涉诉商铺客观上已满足合同约定的交付条件，而反诉被告逾期付款并确认合同无法继续履行并以起诉的方式提前解除合同已构成违约，反诉原告现请求法院判令反诉被告按约支付违约金。反诉被告潘小勇、潘君成辩称，1.被告大信公司没有履行通知承租人是否履行优先购买权的义务，属于缔约过程中存在严重瑕疵的行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，在此情况下，不享有合同解除权，原告以被告大信公司违反先合同的义务的违约行为，拒绝履行自己应承担主要合同义务，属于行使履行抗辩权，由此不应当承担违约责任及支付违约金；2.基于被告大信公司违约行为导致原告商铺产生的错误的认识，导致原告无法履行合同，其违约责任在于被告，不在于原告；3.依据合同法第230条关于优先购买权的规定，出租人也就是大信公司出卖租赁房屋，应当在出卖前合理的期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利，同等条件下的优先购买权主要体现为：房屋价款和付款方式等同等条件，大信公司应当将商铺的价款方式等通知承租人，但被告并没有提交任何的证据证明其已经履行了上述通知的依据，更没有任何证据证明承租人明确表示放弃优先购买权，因此被告的行为存在严重的履约瑕疵，违约责任应当由被告承担；4.原告虽然知道该商铺早已出租，但在整个商铺交易过程中的信息不对称，被告明知道承租商铺的租客状况，但从来未如实告知原告，原告也不可能预知关于承租人不配合的情况，无法向银行申请贷款，如果由于上述原因导致的，需要原告承担违约责任，有违公平原则；综上所述，请求法院原告全部诉讼请求，驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：1.2019年4月30日，大信公司作为甲方（出售方），潘小勇、潘君成作为乙方（购买方），双方就47卡、48卡商铺分别签订《买卖合同》。合同约定，甲方将47卡、48卡商铺出售给乙方，乙方购买的商品房为现房，已具备《商品房销售管理办法》规定的现售条件，已领取《商品房产权权属证明书》，证号为2016-011369；47卡、48卡商铺面积分别为47.1平方米和47.41平方米；其中47卡商铺售价为1059750元，48卡商铺售价为1066725元，总金额为2126475元；首付款共1076475元，付款时间为2019年4月30日，余款1050000元买受人于2019年6月30日前取得银行抵押贷款向出卖人支付，在上述期限内买受人无法取得银行贷款或银行贷款不足以支付的，由买受人在上述期限届满之日起三天内付清全部款项；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。出卖人应当在2019年8月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清购房款或其他应付款项。合同还约定了其他事项。《买卖合同》附件补充协议—第三条约定，1.在签订本合同前，买受人已对申办银行贷款的条件以及相关政策（包括费用以及所需提供资料）进行了全面、清楚的了解，买受人保证在签订本合同时应按银行规定提交办理按揭贷款所需的全部证明文件、资料，缴纳所需的全部税、费等；2.买受人不能按本合同第六条约定时限获取银行按揭贷款或者获取的银行按揭贷款不足以支付剩余商品房价款时，买受人均应在合同第六条约定期限内一次性付清商品房剩余价款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权按本合同第七条追究买受人逾期付款违约责任；3.如因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，出卖人仅需无息退回已收取房价款本金，对于买受人的其他损失（如有），出卖人无需承担任何补偿或赔偿。第六条关于合同解除权的行使方式及程序之补充约定：1.1单方解除：合同一方根据合同约定或法律规定行使单方的解除权，解除方应将解除合同通书发送给对方，本合同自解除合同通知送达对方之日起终止。1.2协商解除：双方经过协商一致自原终止合同的履行。2.合同解除权的行使期限：买受人根据法律规定或合同约定享有合同解除权利的，应当在知道或应当知道合同解除事由之日起15日内行使，未在上述期限内行使的，则丧失解除权。第七条违约责任约定，1.如因买受人违约，出卖人解除本合同的，有权向买受人收取商品房总价款的5%作为违约金（如该违约金金额与商品房买卖合同原约定不一致的，以本条款约定的违约金金额为准），买受人还应赔偿出卖人因此而造成的损失，该部分损失包括但不仅限于出卖人因出卖该商品房己缴纳各项税费、办理合同解除手续所需的各项费用以及再次出售该商品房时因价格下跌产生的差价损失、相关交易费用的损失。……2.如因出卖人违约，买受人要求出卖人承担违约责任或解除合同并追究出卖人违约责任的，出卖人应按本合同约定或法律规定承担违约责任且该违约金总额最高不超过买受人累计已付房价款的6%。……5.如因不可归责于买卖双方当事人的事由（包括但不限于本合同第五条约定情形、本协议第三条第4款）导致本合同解除的，出卖人应及时向买受人退还已付商品房价款本金，除此之外的买受人已付的购房相关的税、费、贷款利息等其他费用，出卖人均不予补偿或赔偿。同日，潘小勇、潘君成向大信公司支付1076475元购房款，大信公司向潘小勇、潘君成出具收据，收据上分别载明47号商铺定金+首期190000元、48号商铺定金+首期190000元、47号商铺首期款349750元、48号商铺首期款346725元。潘小勇、潘君成另向大信公司支付代办证费1120元，向广东邦仁律师事务所支付法律服务费1800元。2019年5月9日，潘小勇、潘君成向中山市自然资源局办理了47卡、48卡商铺的预告登记，并领取了不动产登记证明。2.大信公司与第三人康夫人美容院的经营者康某1于2018年3月21日签订《租赁合同》，康某1租赁47卡、48卡商铺用作美容美体使用，租赁期限为五年，从2018年4月1日至2023年3月31日。3.大信公司提交的“与承租方的微信录屏视频”显示：2018年12月3日，大信公司的工作人员通过微信向康某1告知47卡、48卡商铺的出售价格分别为1043035元、1065348元，并询问康某1是否购买。2018年12月14日、2019年4月5日，工作人员再次询问康某1是否购买，康某1称资金不够。4.2019年8月12日，大信公司委托广东邦仁律师事务所向康某1发出《律师函》，告知康某1以下事项：（1）大信公司已经将47卡、48卡商铺所有权转让给潘小勇、潘君成，自2019年9月1日起该商铺租赁合同中出租方的权利义务由潘小勇、潘君成享有和承担；（2）康某1与潘小勇、潘君成继续履行该商铺的租赁合同，请康某1收到本函后五日内联系大信公司，前往中山市******信海岸家园营销中心，三方共同签署相关的《权利义务转让协议》及其他相关文件。2019年9月26日，潘小勇与大信公司员工蔡荣杰、康某1商谈要求租户康某1签名事宜，康某1称“银行保障，有银行的权益，人家买下来万一供不起的话封铺，那租客怎么办？你一次性买下来，那就亏大了，楼顶经常漏水。”2019年9月27日，潘小勇向大信公司出具《退款申请书》，上载明“因开发商与租客协商贷款签字等原因未能妥善处理造成贷款无法继续……因我方需要用钱，申请大信公司先退还100万元，后期余款与我方的赔偿款项再与贵公司协商处理。”2019年9月28日，潘小勇向大信公司提交申请，上载明“经与客户协商一致，现申请终止商铺买卖合同并申请退商铺定金和首期款及商铺办证费。47卡商铺已交539750元含定金，办证费560元；48卡商铺已交536725元含定金，办证费560元。”2019年11月15日,潘小勇、潘君成委托广东香山律师事务所向大信公司出具《律师函》，《律师函》中称，潘小勇、潘君成与大信公司签订《买卖合同》后，潘小勇、潘君成按照合同约向中国银行股份有限公司中山石岐区支行申请贷款；依据银行要求，潘小勇、潘君成已按银行规定提交办理按揭贷款所需的全部证明文件、资料，在潘小勇、潘君成申请贷款过程中，银行要求承租人康某1在告知书关于其承租商铺抵押银行一事上签名确认，但康某1拒绝协助潘小勇、潘君成办理相关贷款手续，致潘小勇、潘君成无法完成银行贷款手续；并要求大信公司在接函三日内按《买卖合同》全面履行合同义务，包括但不限于协助潘小勇、潘君成与康某1在银行贷款文件上签名确认、向康某1书面告知履行承租人优先权权利，以及继续履行合同约定的其他义务。5.2019年11月22日，潘小勇、潘君成诉至本院，主张前述实体权利。大信公司于2019年12月3日签收本院送达的潘小勇、潘君成的起诉状副本及证据材料。2019年12月5日，大信公司向潘小勇、潘君成发出《催告函》，要求潘小勇、潘君成在收到函件之日起3日内向大信公司支付剩余房款。2019年12月17日，大信公司向本院提起反诉，主张前述实体权利。6.2020年1月2日，潘小勇、潘君成向本院申请对47卡、48卡商铺在2019年11月22日的市场价值进行评估鉴定。本院依法委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，该公司出具估价结论称：47卡商铺在价值时点2019年11月22日时的市场总价为1084900元，市场单价为23034元/平方米；48卡商铺在价值时点2019年11月22日时的市场总价为1081100元，市场单价为22804元/平方米；上述两卡商铺市场总价合计2166000元，该价值为估价对象在装修状况设定为毛坯状态下的市场价值。潘小勇、潘君成与大信公司对该评估结论均予以认可。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。潘小勇、潘君成与大信公司签订的《买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定，全面履行各自的义务。潘小勇、潘君成主张因大信公司存在签订《买卖合同》前后未告知其涉案商铺已出租、承租人未协助办理贷款手续、大信公司没有通知承租人是否履行优先购买权的行为，故而主张大信公司违约，要求解除合同。本院认为，潘小勇、潘君成的主张理据不足，理由如下：一、涉案商铺价值较高，潘小勇、潘君成在购买前不可能没有去现场查看便购买。大信公司已于2018年4月1日将涉案商铺出租给康某1用于经营“康夫人美容院”，且该美容院正常经营，显而易见，潘小勇、潘君成对此应是知情。二、大信公司提交的“与承租方的微信录屏视频”显示大信公司已通知承租人是否履行优先购买权，承租方康某1明确表示资金不够不予购买。三、《买卖合同》约定余款1050000元买受人于2019年6月30日前取得银行抵押贷款向出卖人支付，在上述期限内买受人无法取得银行贷款或银行贷款不足以支付的，由买受人在上述期限届满之日起三天内付清全部款项。潘小勇、潘君成因承租方康某1未予配合而无法办理银行抵押贷款，并非大信公司导致潘小勇、潘君成无法办理银行抵押贷款。根据合同约定，潘小勇、潘君成在无法取得银行贷款的情况下应在2019年7月3日前向大信公司支付购房尾款。根据以上分析，潘小勇、潘君成主张大信公司违约没有事实及法律依据。现潘小勇、潘君成没有合理依据，单方解除合同，构成违约。鉴于大信公司同意解除合同，本院对潘小勇、潘君成提出的解除双方于2019年4月30日签订的《买卖合同》的诉讼请求予以支持。对于大信公司的反诉请求，大信公司要求潘小勇、潘君成支付因违约解除合同而产生的违约金符合《买卖合同》补充协议—第七条第一款约定，但该补充协议第七条第二款同时约定“如因出卖人违约，买受人要求出卖人承担违约责任或解除合同并追究出卖人违约责任的，出卖人应按本合同约定或法律规定承担违约责任且该违约金总额最高不超过买受人累计已付房价款的6%”，该两条款约定的买受人与出卖人应承担的违约金数额明显不对等，不符合公平原则。故本院对大信公司主张的违约金计算标准不予支持，并结合潘小勇、潘君成的违约缘由、违约程度以及涉案商铺于评估时点的市场价值，酌定潘小勇、潘君成向大信公司支付违约金32294.25元（1076475元×3%）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，该法第九十九条第一款规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中，合同解除后，大信公司应将潘小勇、潘君成已支付的购房款及办证费用退还给潘小勇、潘君成。现原被告双方互负债务，且均为金钱债务，故潘小勇、潘君成应支付的违约金可与大信公司应返还款项予以抵扣相应金额。因此，大信公司应向潘小勇、潘君成返还已付购房款及办证费余额1045300.75元（1076475元+1120元-32294.25元）。因潘小勇、潘君成违约，对于潘小勇、潘君成提出的支付已付购房款利息、双倍返还定金、支付房屋升值部分的价值的诉讼请求，本院不予支持。对于潘小勇、潘君成提出的返还法律服务费的诉讼请求，因大信公司并非法律服务费收款方，本院对潘小勇、潘君成的该项诉求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告潘小勇、潘君成与被告中山市大信置业有限公司于2019年4月30日签订的《中山市商品房买卖合同》；二、反诉被告潘小勇、潘君成于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市大信置业有限公司支付违约金32294.25元；三、被告中山市大信置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告潘小勇、潘君成返还购房款1076475元和办证费1120元；该款项可与第二判项中潘小勇、潘君成应支付的款项抵扣相应的金额；四、驳回原告潘小勇、潘君成的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告中山市大信置业有限公司的其余诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19494.34元（本诉原告潘小勇、潘君成已预交），由原告潘小勇、潘君成负担7609.25元，被告中山市大信置业有限公司负担11885.09元；反诉案件受理费1213.24元（反诉原告中山市大信置业有限公司已预交），由反诉原告中山市大信置业有限公司负担844.74元，反诉被告潘小勇、潘君成负担368.5元。前述诉讼费，原、被告应向对方支付的诉讼费可抵扣相应金额，经抵扣后，被告中山市大信置业有限公司应向原告潘小勇、潘君成支付诉讼费11516.59元，并于本判决生效之日七日内直接支付给原告潘小勇、潘君成。评估费用8525元（原告潘小勇、潘君成已预交），由原告潘小勇、潘君成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  许智勇人民陪审员  许小燕二〇二一年一月十五日书 记 员  陈庆鹏郭乐茹