山东省平度市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁0283民初9829号 原告：李某，男，1963年5月20日生，汉族，住平度市同和办事处。 委托诉讼代理人：焦某，山东某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于某，山东某律师事务所律师。 被告：杨某，男，1964年3月30日生，汉族，住平度市凤台办事处。 被告：宋某，女，1965年11月17日生，汉族，住平度市凤台办事处。 委托诉讼代理人：谭某，北京市某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李某，北京市某律师事务所实习律师。 原告李某与被告杨某、被告宋某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人焦秋和和于艳、被告杨某、被告宋某及其委托诉讼代理人谭吉林和李清玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告之间签订的商品房买卖合同无效；2、请求法院依法判令被告返还坐落于平度市凤台街道办事处兰前村村西的二层楼房一处，价值160000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月31日，原告、被告双方签订商品房买卖合同，约定被告购买原告位于平度市凤台街道办事处兰前村村西的二层楼房一处，价值160000元。因被告并非本村村民，不具备购买涉案房屋的资质、条件。同时，涉案房屋未依法办理建筑审批程序，违反了法律的强制性规定。故原、被告双方签订的涉案房屋买卖合同，应当依法确认无效。特具状贵院，望判如所请。 被告杨某辩称，李某在我们村村西盖的二层楼，零几年的时候买的门头房花16万元，但现在的价位长到18000元，原告说合同是无效的，但合同是有效的，在2012年与被告2离婚的时间经过平度市人民法院判决有效。希望该房子按照2020年的价位购买。且我已经与被告2离婚了，房屋与我没有关系。 被告宋某辩称，一、原告起诉的确认合同无效的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立，请求法院依法驳回原告的两项诉讼请求。理由如下：本案原被告间签订的2007年的商品房买卖合同合法有效，原告方主张被告并非本村村民以此推断合同无效是不成立的。本案中原告方并非涉案房屋所在地的村民，其建设的涉案楼房是一排楼房，涉及到很多住户。所建设的楼房并非宅基地意义上的房屋，所以说不能按照土地管理法相关规定来推断买卖合同无效。土地管理法相关规定是保护村民资格的制度。本案原告并非涉案楼房所在地村集体成员，原告方没有权利主张合同无效。二、原被告在签订合同之初，原告所开发的楼房是在凤台街道的土地上进行开发，出售的楼房是按照商品房进行出售。原被告签订的是商品房买卖合同，商品房买卖合同的文本有两个文本：一个是住建部的，一个是发改部的。本案签订的合同是住建部制定的。被告方在购买房屋时他们内心的认可是购买的商品房，并且原告方当时作出承诺，这个房屋能办理产权登记，所以原被告双方签订的合同合法有效。三、本案2007年购买房屋时，房屋的价值是16万元，原告开发楼房出售后进行了盈利，至今这个楼房进行了大幅度升值，如果按照现在16万元的话，无法解决被告的居住问题。从这看，原告方看到了该处的楼房将要拆迁，又来主张合同无效，违反了合同法的诚实信用原则。本案所涉及房屋所在土地，已经进行拆迁状态，这个土地在原告开发建设时土地性质是什么样的，是国有还是集体、是建设还是非建设，现在进行拆迁后土地性质又是什么样的，这些问题作为购买方无法核实，请原告方进行解释并提供相关资料证据。如果现在的土地已经是建设用地，那么原告方在出售楼房后办理产权登记的条件就成就了。那么，如果在确认合同无效在法律上没有任何意义。四、本案所涉及楼房的已经进入了拆迁，平度市对这块土地以后要作何用，这个问题需要搞清楚。也就是说如果是这些房屋市里下决定要拆迁，这个房屋虽然没有拆，从法律上变成了拆迁利益。从这个角度讲确认合同有效或无效没有意义了。就是涉及拆迁利益怎样分配问题。这个房屋从2007年购买已经居住十几年，拆迁利益应当分配给被告，解决被告居住问题，是民生问题。原告提起诉讼出尔反尔，违背诚实信用原则。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告在诉讼中提供的证据，原、被告的当庭陈述，本院认定如下事实： 原告李某与被告杨某于2007年12月31日签订《商品房买卖合同》一份，杨某向李某支付16万元，杨某对该房屋已经进行装修入住。该《商品房买卖合同》对于李某以何种方式取得涉案房屋的土地使用权没有记载。 涉案房屋位于平度市凤台街道办事处兰前村村西，所占用的土地属于平度市凤台街道办事处黄家道口村集体所有，原告李某系平度市同和街道办事处代家庄村。 2012年4月16日，宋某与杨某离婚，本院作出（2012）平民一初字第1084号民事调解书。杨某和宋某自愿达成调解协议，将涉案房屋归宋某居住使用，办好土地使用证及房屋所有权证后归宋某所有，如遇拆迁所获得利益归宋某所有。 双方有争议的事实如下： 原告提交买卖合同一份，证明2007年12月31日双方就涉案房屋签订买卖协议，价款是16万元。同时补充说明，涉案房屋因为未办理相关规划设计开工等相关手续，至今不能办理房产证件。被告杨某对该合同无异议。被告宋某对合同真实性无异议，这个合同是2007年12月31日双方签订的，从合同形式上看是商品房买卖合同，在合同文本中对原告办理房屋产权登记进行了约定。在签订完该合同后在2012年两被告在平度市人民法院进行了离婚诉讼，法院调解书确定该房屋归被告宋某所有。补充答辩意见：该合同已经履行完毕十几年，原告方起诉要求确认合同无效已经超过诉讼时效，原告方起诉要求确认无效的实质目的是要求返还房屋，应当受到诉讼时效的约束。关于平度法院的调解书，被告1已经提交了，我们不再提交。在此提交两份判例，是黄岛区人民法院和青岛中院的判决书，与本案是类似的。 被告杨某提交民事调解书一份，证明自己的主张。原告的质证意见为：对民事调解书真实性无异议，该调解书中就涉案房屋的表述是涉案房屋为宋某居住使用，如果办理好土地使用证后归宋某所有。被告宋某的质证意见为：对调解书无异议，调解书上面约定的办理好土地使用证及房屋所有权证后归宋某所有，如遇拆迁所获得的利益归宋某所有。办理土地使用证及房屋的所有权证根据合同约定特别是原告的承诺进行的表述。从此印证原告是承诺此处能够办理产权登记。 被告宋某提交视频资料两段，该视频资料的内容是凤台街道拆迁工作人员给原被告进行调解拆迁问题的两段视频。该证据证明此处的房屋已经划归了拆迁范围，并且拆迁的相关款项已经被原告非法侵占，让他支去了。同时，在该视频内容中原告方明确承认了在被告购买该房屋时是承诺能够办理产权登记的。这也和合同文本中相关约定相互印证。被告杨某称这是七月份在凤台街道办事处拆迁办里录的。里边有李某、办事处姓陆的调解、我、赵素珍。原告对真实性予以确认，但这个视频对涉案房屋的合同是否有效没有直接因果关系。 被告宋某提交被告的户口登记卡，证明被告是凤台街道兰前村，证明原告在诉状中把被告标注城镇居民，被告就是兰前村的。原告对该证据真实性无异议。 被告称，不知道，他当时说能办房屋产权登记，而且在合同里注明了，未办理房产证是原告的责任。因为原告方的身份是共产党员、书记、人大代表，作为原告来说，他说代家村人，他在涉案土地上进行建设开发，被告作为普通老百姓，他对原告方基于这种信赖，就认为是购买的商品房，如果说原告方不能办理产权登记，如果十几年之后再通过这种手段要求返还楼房，这里面涉嫌严重的欺诈。本案所涉及的土地在购房时的土地性质及这期间流转的过程，现在的土地性质必须要查明。原告有义务到相关土地管理部门查询相关档案或者说申请法院进行调取。本案要搞明白这个楼房到底是大产权的还是小产权的，还是非法建筑，因为这些问题不解决，对应的法律后果不一样。仅凭原告陈述就确定合同无效是不成立的，因为原告本人并非涉案土地的村集体成员，不是土地管理法保护的对象。根据合同法鼓励交易原则，应当认定本案合同合法有效。 本院询问原告如何取得该土地进行建房的？原告称土地是租赁的，因为2010时对土地的要求利用，政策不严格，原告租赁了同和街道办事处黄家道口村相关土地，并建设涉案房屋；当时口头租赁的，没有书面证据，当时没有约定租赁使用期限；当时建这个房屋就是跟村里书记打了招呼，没有经过谁批准。被告称对房屋的建设情况不知情，原告当时说能建房产证，而且在合同里注明了，未办理房产证是原告的责任。 关于该房屋的现状及原告起诉的原因。原告称因为这个房子是原告租赁了黄家道口土地建设的房屋，同时，涉案房屋所占用的土地政府要进行拆迁，政府对房屋的建设人李某施加压力，就责令当时的建设人拆除。而房屋现在由被告居住使用。为了配合政府的拆迁统一规划，我们只能采取这种方式要求确认收回房屋予以拆除。被告对此不认可。原告说房子是因为租赁了黄家道口的地，事实上是因为要拆迁，拆迁的话要与我们谈赔偿，而不是直接收回房子拆除。补充一下，根据原告说法，他是基于政府压力起诉被告，涉案楼房原告建设完后出售给被告，被告居住十几年，拆迁办谈话对象应当是被告，拆迁问题与原告没有任何关联性，由此可见，原告是基于拆迁办错误的指向，原告完全可以不必理会拆迁办，本案诉讼没有意义，并且原告把应该补偿给被告的拆迁补偿款支取了，原告的侵权行为导致拆迁办给他施加压力。在2007年原告开发完楼房出售给被告，根据当时市场价格，被告支付了价款后双方的权利义务结束了。原告在拆迁的时候又冒支了补偿款，这个纠纷是由原告造成的。 原告称，一、合同主体，通过原告向法庭提供证据，房屋买卖合同，根据合同相对性就是原告与杨某之间的买卖关系，该合同有效无效只能在双方间进行。二、被告讲原告冒支了涉案房屋补偿款，这仅是单方口头主张，涉案房屋虽然经过评估，但拆迁协议尚未签订，搬迁意向尚未达成，拆迁办能把补偿款给任何一个人吗？涉案房屋拆迁补偿款没有任何人支取。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》所涉房屋，系李某在平度市凤台街道办事处黄家道口村的集体土地上建造的，只有相关行政部门对于涉案房屋所占用的土地的规划、审批程序进行审查并按照法定程序进行处理，才能确定财产权益。现原告主张涉案房屋签订的商品房买卖合同无效并要求返还房屋，因涉案房屋未经相关行政部门处理，其财产权益尚未确定，故原告的主张不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第二款的规定，裁定如下： 驳回原告李某的起诉。 案件受理费3500元，予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  徐丛堂 二〇二一年一月二十日 书记员  马世清