广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4515号原告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区××××××××××××，统一社会信用代码××××××××××××。法定代表人：茅某1。委托诉讼代理人：谢成财，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓淦文，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：赵奋杰，男，1973年3月21日出生，汉族，住四川省南部县××××××××，公民身份号码××××********。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）与被告赵奋杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人谢成财、邓淦文，被告的委托诉讼代理人张雄敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。御湖湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期付款违约金30381元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年3月22日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告将佛山市三水区×××××××××××××××××××××××××出售给被告；2.房屋总价款为人民币687272元；3.双方约定被告应于2017年4月22日前对房屋余款410000元部分向银行申请按揭；4.逾期付款的按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告因个人资料问题，迟迟未依约办理贷款手续，直到2017年12月25日才完成递交材料义务，共逾期247天，依合同约定应当向原告支付违约金30381元。为维护自身的合法权益，故诉至法院。赵奋杰辩称，一、被答辩人主张的逾期付款违约金，已超过法定的诉讼时效，依法人民法院应不予保护并驳回其全部诉讼请求。被答辩人主张的逾期付款违约金于2020年4月21日诉讼时效届满，然被答辩人于2020年9月8日才起诉立案，故依《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，被答辩人的主张已过诉讼时效，依法人民法院应不予保护。二、答辩人于签订《商品房买卖合同（预售）》及支付首付款的同一天（即2017年3月22日）即已向驻点在涉案楼盘售楼部的农行三水支行申请办理了银行按揭手续并提交了贷款申请资料，而《商品房买卖合同（预售）》约定的是限定答辩人于2017年4月22日前提出办理银行按揭贷款的申请，因此答辩人已依约履行了合同约定义务，没有违约，不应当承担违约责任。1.被答辩人掌握有能够证实答辩人已于2017年4月22日前曾向农行申请办理银行按揭手续的书证，该批书证能够证明答辩人并不存在逾期付款的违约行为，被答辩人拒不提交该批书证的不诚信行为应当承担不利后果，依法应当视为答辩人在《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款限定的时间内履行了申请办理银行按揭手续的义务，没有违约，无需承担违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条规定：“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。控制书证的当事人存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十三条规定情形的，人民法院可以认定对方当事人主张以该书证证明的事实为真实。”中国农业银行广东佛山三水支行律师调查令回执、统计表及中国农业银行股份有限公司关于佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司与谢佳慧等在我行贷款情况的说明、关于佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司与余翔、周尊尊等在我行贷款情况的说明共同证明：答辩人曾向农行申请办理银行按揭手续，农行于2017年8月退单，相应书证如个人信贷业务申请表、收入证明、银行流水、佛山市个人住房查询结果、个人购房贷款面谈记录已退回给被答辩人。答辩人认为，如果被答辩人提交农行退回的答辩人向农行申请办理银行按揭手续的书证资料，即可证明答辩人在《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款限定的时间内履行了申请办理银行按揭手续的义务。被答辩人故意隐瞒农行向其退回的书证资料拒不提交的不诚信行为，根据上述法律规定，应当认定答辩人主张的该书证证明的事实为真实，答辩人没有逾期付款的违约行为，不应当承担违约责任。2.被答辩人怠于通知答辩人农行贷款受理不成功，怠于通知答辩人找下一家银行重新申请办理银行按揭手续，以及怠于明确下一家可供答辩人选择的按揭贷款银行等行为，是导致答辩人至2017年12月7日才向中国银行申请办理银行按揭手续的根本原因，过错在于被答辩人，不应就此要求答辩人承担2017年8月到2017年12月这段时间逾期付款的违约责任。农行系将答辩人的按揭贷款申请和资料直接退单给被答辩人，届时被答辩人应当及时通知答辩人农行贷款受理不成功，答辩人应尽快找下一家银行重新申请办理银行按揭手续，但是被答辩人当时并没有通知，答辩人误以为自己的贷款申请农行还在审理过程中。据中国农业银行一手购房贷款业务银企合作协议和中国银行个人贷款合作协议可知，按揭贷款银行会要求开发商对购房人的借款承担连带责任保证，故购房人只能在与开发商签有贷款合作协议的银行申请新建商品房的按揭贷款，而不能自由选择任意贷款银行。因此，理论上在农行退单后，只有被答辩人与中行黄岐支行签署个人贷款合作协议（签署时间为2017年11月2日）且通知答辩人后，答辩人才有可能向中国银行申请办理银行按揭手续。然而，被答辩人一直拖延到2017年12月才通知答辩人上述信息，因此，因上述被答辩人过错导致的贷款申请的推迟的责任应由被答辩人自行承担。3.政府限购限贷的政策影响了中行对答辩人的贷款放款时间及贷款所需提供的材料种类，答辩人不应当就这些与其无关的因素所导致的2017年12月之后贷款审批的推迟而承担违约责任。答辩人于2017年12月初收到被答辩人通知后，在2017年12月4日即已准备齐了中国银行要求答辩人重新开具的最新的收入证明、银行流水、佛山市个人住房查询结果等银行审核贷款常规所需的全部证明材料，并于2017年12月7日向中行申请了按揭贷款，足以见到答辩人已在合理时间内及时向第二家银行申请办理了银行按揭手续，不存在过错。由于政府限购限贷的政策影响，中国银行根据审批的情况要求答辩人额外提供证明材料，不应影响对答辩人已于2017年12月7日向中行重新申请办理了银行按揭手续的事实的认定。4.《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款“除首期款外，剩余房款410000元应于2017-4-22前申请办理银行按揭手续”的表述并无歧义，明确购房人的义务就是限期申请办理按揭业务，而非限定答辩人递交完成所有资料或者银行审批通过贷款申请并放款的时间。（1）被答辩人自认《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款约定的答辩人义务是限期申请按揭。被答辩人在其起诉状事实及理由第一段和证据材料清单对《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖补充协议》的证明内容中称“被答辩人与答辩人于2017年3月22日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定答辩人应于2017年4月22日前对房屋余款410000元部分向银行申请按揭”。该文字并非合同原文，而是被答辩人对《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款的正确解读。被答辩人的上述自认足以证明：《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款约定的答辩人义务是限期申请按揭，而非限定答辩人递交完成所有的证明资料的时间，亦非限定银行审核通过贷款申请、发放贷款的时间。（2）根据《商品房买卖合同补充协议》第一条和第三条的约定，《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款的真实含义就是“限期提出贷款申请”。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“买受人须按合同第六条的约定并到相关银行办理银行按揭申请手续”，第三条约定：“买受人未按合同第六条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续……出卖人还有权不予将商品房交付给买受人使用，直至买受人将所欠款项全部付清或者办理好银行按揭手续为止”。由此可见，被答辩人只是就逾期到相关银行办理银行按揭申请手续约定违约责任，而未就银行迟延审批、发放贷款约定违约责任。上述补充协议的约定表明，《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款约定的时间，只是限定业主申请办理银行按揭手续的日期，而非限定银行审核通过贷款申请并放款的时间。这也与贷款具体何时审批、发放系由银行自行决定而不受业主控制的日常生活经验相符。（3）开发商收到并实际使用了业主依约支付的定金、首付款及申请到的房屋按揭贷款多年，在此前从未提出异议，且开发商亦未起诉其他存在同样情况的业主（指涉案楼盘中未起诉开发商逾期交楼违约金的业主），足见开发商本次系报复性起诉。（4）从文义上直观地看，《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款并无限定购房人完成递交按揭贷款全部资料期限的内容。（5）从购房贷款流程上看，除了贷款申请，银行贷款所需证明资料，往往是随着贷款政策、银行剩余房屋抵押贷款额度等的变化以及银行在接收申请后对已有贷款证明资料的审核，而有所调整、补充，因此，当事人通常无法在申请贷款伊始就清楚并一次性提交完成银行所需的全部证明资料。（6）综上，只要答辩人在约定期限内向银行申请了按揭贷款，无论是提交书面申请书，还是以递交证明资料供贷款银行审核的方式，均应当视为答辩人已经依约履行了申请办理银行按揭手续的义务，而无需承担违约责任。5.按照现行的新建商品房销售及按揭贷款的交易习惯，几乎不可能出现购房者在按揭申请环节就逾期的情况。新建商品房及按揭贷款的交易习惯如下：（1）开发商往往会安排合作银行在其售楼部驻点。在签订正式购房合同的同时，开发商会安排购房人向驻点银行申请按揭贷款并提供所需证明资料（驻点售楼部的银行客户经理会将资料拿回银行，视情况决定是否要求购房人补充证明资料），所以几乎不可能出现购房者在按揭申请环节就逾期的情况。（2）往往在新建商品房认购环节，开发商和售楼部驻点银行就会告知购房人其大致可以申请到的贷款总额、贷款利率、贷款期限、月供金额、贷款所需证明资料，以便购房人判断是否能筹措足够的资金支付首付款和月供，并进而决定是否认购看中的房屋。（3）购房人评估经济实力后，会跟开发商签订认购书并约定签订正式购房合同和支付首付款的时间。接下来，购房人会积极筹措首付款并准备按揭贷款所需证明资料，以便下一次到售楼部同时支付首付款和申请银行按揭。（4）购房人支付了首付款，银行才有可能同意购房人的贷款申请，所以往往签订正式的购房合同、支付首付款与向驻点银行申请按揭贷款的三个时间是同一天。（5）鉴于银行通常要求开发商对购房人的借款承担连带责任保证，所以，购房人只能在与开发商签有贷款合作协议的银行申请新建商品房的按揭贷款，而不能完全自由地选择贷款银行。6.本案购房人，与御澳湾楼盘其他购房人一样，在签《商品房买卖合同（预售）》和交付首期房款的同时一并向驻点售楼部的农行三水支行申请办理了按揭供楼，并提交了办理按揭所需的资料，故依法应认定答辩人已经依约履行了合同约定的义务，不存在违约行为。被答辩人2019年提起的涉案楼盘逾期按揭系列案[案号：（2019）粤0607民初5887-5913号]中，存在共性的事实是：购房人于签订《商品房买卖合同（预售）》或者支付首付款的当日（两个日期通常是同一天），在涉案楼盘的售楼部现场向被答辩人御湖湾公司推荐的农行三水支行申请办理银行按揭手续并提交贷款申请资料，其后购房人视银行审批进度和要求补充证明资料；如果放款慢或者农行三水支行决定不放款，被答辩人御湖湾公司往往会未经业主同意直接找农行取回业主的贷款申请资料，然后相继联系第二家、第三家银行供购房人申请贷款。从上述同楼盘的按揭贷款操作流程上看，购房人基本是不可能会出现逾期向银行申请办理按揭贷款手续情况的。本案的情况也与上述系列案一样，答辩人于2017年3月22日与被答辩人签订了《商品房买卖合同（预售）》，支付了首付款，并同时在涉案楼盘售楼部现场向农行三水支行申请了按揭贷款，提供了证明资料。而《商品房买卖合同（预售）》约定的是2017年4月22日前申请办理银行按揭手续，因此，答辩人按期履行了合同约定义务，不存在违约行为，无需承担违约责任。7.中国银行是在中国农业银行退单后被答辩人另行指定的第二家贷款银行，而且《中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行函》证明《御澳湾豪庭业主贷款资料明细表》中的“递交资料时间”实际为银行系统审核贷款的时间，因此，该份证据不能证明答辩人最早履行购房合同约定义务申请房屋按揭贷款的时间，不具有真实性、合法性、关联性，鉴于此，被答辩人主张答辩人逾期申请办理银行按揭手续的证据不足，应自行承担举证不能的不利后果。《中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行函》第2点明确中国银行最早收到答辩人贷款申请的时间是2017年12月7日，第3点明确《御澳湾豪庭业主贷款资料明细表》载明的所谓递交资料时间2017年12月25日实际为中国银行审批答辩人贷款申请的时间。三、被答辩人作为开发商，应当十分清楚购房人提出申请、提供资料、银行审批、审批通过、银行放款等程序的区别，被答辩人作为格式合同的提供方，选择了最有利于购房人履行义务的方式（即限期提出贷款申请），没有违反法律规定，应予以认可。四、答辩人向农行三水支行申请贷款未获审批后另行向中行黄岐支行申请后快速获批，整个过程中没有证据显示系因答辩人的过错导致审批放款的推迟。反而是同一客户的资料，在不同的银行审批进度和结果完全不同，可见不同银行对个人贷款条件、房贷政策的理解等方面是不同的，恰恰是这些与答辩人无关且不受答辩人控制的因素影响了银行审批放款的进度与结果，因此，答辩人不应当承担相应责任。1.关于《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款“除首期款外，剩余房款410000元应于2017-4-22前申请办理银行按揭手续”的约定，被答辩人的理解和解释与事实不符，与法律和常理不符，应不予采信。答辩人自始至终一直将《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款条款理解为：只要答辩人在该日期前向第一家银行即农行三水支行提出办理按揭贷款的申请即可，至于银行是否审批通过放款是另外一回事。但是被答辩人却歪曲理解为：必须在该日期前向获得最终审批同意放款的银行即中国银行黄岐支行提出办理按揭贷款的申请方可。上述的不同理解差异非常大，直接影响到答辩人是否存在逾期付款情况的认定。答辩人认为被答辩人的上述两种理解强人所难，也不具有可操作性，而答辩人的理解更符合交易习惯，对双方均较为公平，且具有可操作性，因此，应采用答辩人的解释。（1）购房人无法在贷款伊始，就预料到其无法在第一家银行申请到贷款，从而跨过第一家银行，直接向第二家银行申请贷款。（2）何况,第一家银行（农行三水支行）是被答辩人指定的，被答辩人应当就其指定贷款银行的过错承担责任。新建商品房的购房贷款银行办理常识是，鉴于需要开发商在办妥房产证和抵押他项权证之前对购房人的还贷行为承担连带责任保证担保，因此，购房人并不能自由选择任意银行申请贷款，而只能选择与开发商签订有房屋贷款合作协议并建立正式合作关系的银行进行申请贷款，而且该银行往往作为指定银行在楼盘售楼部现场设点办公、接收购房人的贷款申请和贷款证明资料。（3）再者，农行三水支行称系御湖湾公司以贷款审批时间长、放贷慢为由要求农行三水支行而退回答辩人的贷款申请资料，而非答辩人过错导致其无法在农行三水支行贷款。被答辩人御湖湾公司要求银行退回答辩人的贷款申请资料，事先并未征求答辩人意见并取得答辩人的同意。答辩人不应当就被答辩人的自身行为承担违约责任。（4）答辩人在中国银行黄岐支行成功贷款，表明答辩人未能在农行三水支行贷款成功并非答辩人过错。2.众所周知，2017房地产市场限购限贷政策严格施行，银行延迟受理房贷申请、提高房贷门槛、减低房贷额度、延长贷款审批期限等现象非常普遍，而这些是答辩人在购房时难以预见、避免和克服的，不属于答辩人过错，不应由其承担责任。本系列案业主在收到法院邮寄的诉状材料后联系自己的客户经理求证为何贷款审核慢、放款晚，各银行的客户经理表示，经查银行系统，非业主个人原因，而是因为：（1）受政府限价、限购、限贷的房地产调控政策严格施行的影响；（2）银行会根据楼盘的开发进度和该楼盘业主已在银行成功贷款情况，确定剩余可供业主的贷款额度，而御澳湾豪庭楼盘在银行的贷款额度已不足，因此，银行需提高贷款门槛、延长贷款审核和放款周期，或根据开发商要求将业主资料交开发商转下一家银行另行贷款。五、被答辩人并未举证证明其实际损失，根据违约金补偿性的原则，被答辩人主张的日万分之三的违约金标准过高，应予调低。答辩人提交的收据、中国银行借款借据以及中国银行广东三水支行律师调查令回执等证据表明，答辩人早已履行完毕支付购房款的义务，被答辩人已使用被答辩人支付的购房款多年，因此，在答辩人起诉其支付逾期交楼违约金后，被答辩人报复性起诉答辩人主张日万分之三的违约金标准过高。在御澳湾逾期交楼系列案件中，三水法院和佛山中院均对已收楼的业主调低一半逾期交楼违约金，只按照日万分之一点五的标准判决逾期交楼违约金，因此，基于平等和公平原则，对于已经完成全部付款义务的业主，应调低逾期付款违约金标准。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。御湖湾公司在诉讼过程中提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》各一份，证明原告与被告于2017年3月22日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告应于2017年4月22日前对房屋余款410000元部分向银行申请按揭，逾期付款的按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。2.《御澳湾豪庭业主贷款资料明细表》《御澳豪庭业主中国农业银行贷款名单表》《御澳湾豪庭三水农村信用社贷款名单表》各一份，证明被告赵奋杰直至2017年12月25日才向银行递交贷款材料，共计逾期247天。3.（2017）粤0607民初3919号民事判决书、（2018）粤0604民初28499号民事判决书、（2018）粤06民终12227号民事判决书各一份，证明佛山市三水区人民法院、佛山市禅城区人民法院、广东省佛山市中级人民法院在司法审判中均有明确，一致认定：“在某日前申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款”应理解为“应当提交银行所需全部资料同时完成付款”。赵奋杰在诉讼过程中提供如下证据：1.收据三份，证明（1）被告于2017年3月22日签订了购房合同，并于当日付清了首期款、向驻点在原告售楼部的农行三水支行申请办理了银行按揭手续，被告不存在逾期申请按揭贷款的违约行为，无需承担违约责任；（2）被告早已履行完毕支付购房款的义务，原告已使用被告支付的购房款多年，因此，在被告起诉其支付逾期交楼违约金后，原告报复性起诉被告主张日万分之三的违约金标准过高。2.中国银行借款借据一份，证明被告在三水农信社成功贷款，表明被告在农行三水支行未能贷款成功并非被告过错。3.中国农业银行股份有限公司佛山三水支行律师调查令回执、中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议、统计表，证明（1）农行将原告向农行申请房屋按揭贷款的资料退还给了原告，原告掌握有被告已依约于2017年4月22日履行了申请按揭贷款的义务，根据《民事诉讼证据规定》第四十八条之规定，应视为被告在《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款限定的时间内履行了申请办理银行按揭手续的义务，没有违约，无需承担违约责任；（2）原告收到农行对贷款申请退单的资料和信息后并未及时告知被告，也未将相关资料返还给被告，原告的拖延行为导致被告无法及时向下一家银行申请贷款，过错在于原告，相应责任应由原告自行承担，不应要求被告承担逾期付款违约责任；（3）被告需要就购房人的个人住房贷款向银行提供连带责任保证担保，因此，涉案房地产项目在银行贷款额度不足、被告不予配合购房人的贷款申请，均会影响购房人的个人住房按揭贷款申请和办理；（4）房屋按揭贷款银行是原告指定的，原告应当就其指定贷款银行的行为承担责任，而不应要求购房人承担相应责任。4.中国农业银行股份有限公司佛山三水支行关于佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司与谢佳慧等在我行贷款情况的说明、与余翔及周尊尊等在我行贷款情况的说明各一份，证明（1）购房人在银行的贷款审批进度和结果受2017年房地产市场限购限贷等政策调整的影响，开发商也存在以放款慢为由要求银行退回购房人的贷款申请资料的情况，而正是这些与购房人无关的因素导致同一购房人在不同银行的房屋按揭贷款申请有不同的结果，因此银行不受理贷款申请或审批慢、放款慢不应由购房人承担违约责任；（2）御澳湾楼盘的所有购房人均会首先在农行三水支行申请贷款；（3）原告确实存在以其在农行的额度紧张、放贷慢等理由会主动要求农行对购房人的贷款申请进行退单，农行三水支行会直接将购房人的贷款申请资料全部退给原告；（4）原告掌握所有未在农行贷款成功的业主的房屋贷款申请资料，原告依法应将相应资料提交法院以证明被告的清白，否则应由原告承担不利后果。5.中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行律师调查令回执、中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议、个人房屋贷款申请表、收入证明、银行流水、佛山市个人住房查询结果各一份，证明（1）按揭贷款银行会要求开发商对购房人的借款承担连带责任保证，故购房人只能在与开发商签有贷款合作协议的银行申请新建商品房的按揭贷款，而不能自由选择任意贷款银行；（2）房屋按揭贷款银行是原告指定的，原告应当就其指定贷款银行的行为承担责任，而不应要求购房人承担相应责任：（3）原告与中行黄岐支行于2017年11月2日才签署房屋按揭贷款的合作协议，被告在此前并无法在中行黄岐支行贷款，因此相应贷款时间的迟延责任不应当由被告等购房人承担；（4）在涉案楼盘于2017年上半年即售出，但原告与中行黄岐支行在2017年11月这么晚的时间才与中行签署贷款合作协议，印证了包括被告在内的一批购房人此前有在原告指定的农行三水支行申请贷款，且农行未批准房屋按揭贷款并非被告等购房人的过错；（5）原告在2017年12月初才告知被告农行的贷款申请已退单，需要被告重新向中行申请房屋按揭贷款。被告收到原告通知后及时根据中行的要求重新开具了收入证明、银行流水、佛山市个人住房查询结果等证明材料，并于2017年12月7日向中行申请了按揭贷款，被告并未不合理地拖延办理时间，因此，系原告逾期通知导致中行贷款的推迟，相关责任应由原告自行承担。6.中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行函一份，证明（1）原告主张的2017年12月25日实际为中国银行审批房屋按揭贷款的时间，因此，原告主张逾期付款违约金计算至2017年12月25日没有事实和法律依据，应不予支持；（2）政府限购限贷的政策影响了中行对被告的贷款放款时间及贷款所需提供的材料，被告不应当就这些与其无关的因素所导致的贷款审批的推迟承担违约责任，被告已于向中行申请贷款之前的2017年12月4日即准备齐了收入证明、银行流水、佛山市个人住房查询结果等通常银行审核贷款所需的全部证明材料。7.（2019）粤0607民初5911号、（2020）粤06民终5713号民事判决书各一份，证明（1）购房人在农行三水支行所申请贷款的受理、审批和发放进度缓慢系受政府限购、限贷等房地产调控政策等与购房人无关的因素影响所致，并非是因购房人自身的过错导致审批贷款的推迟，因此，不应由购房人承担违约责任；（2）农行三水支行向原告出具的贷款名单表中“递交资料时间”系指银行审批房屋按揭贷款的时间；（3）《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款约定“除首期款外，剩余房款410000元应于2017年4月22日前申请办理银行按揭手续”明确购房者的义务就是限期申请办理按揭义务，而非是限定银行审批通过或发放贷款的时间。经审查，根据本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年3月22日，御湖湾公司作为出卖人与赵奋杰作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定赵奋杰向御湖湾公司购买***商品房，房屋总价为687272元。合同并约定买受人采用按揭贷款方式（商业贷款）付款，首期款自预售合同网上签订之日起7日内支付全部房价款的40.34%，金额277272元，剩余房款金额410000元，应于2017年4月22日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。赵奋杰于2017年3月22日完成了首期款的交付。赵奋杰在缴交了首期房款后，作为借款申请人向中国农业银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称“农行三水支行”）提交了相应按揭贷款资料。农行三水支行在审核了赵奋杰的资料后，没有同意放款，并于2017年8月将相关资料退回开发商御湖湾公司。2017年11月2日，御湖湾公司与中国银行股份有限公司佛山分行（以下简称佛山中行）签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，双方同意就原告的购房客户开展房屋贷款事宜进行合作。2017年12月4日，赵奋杰至佛山市×××××××查册，该中心出具《佛山市个人住房查询结果》。2017年12月7日，赵奋杰与佛山中行签订《个人房屋贷款申请表》，佛山中行经审查后于2018年4月3日放款410000元。在案件审理过程中，本院分别发函向农行三水支行、中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行询问本案相关情况。农行三水支行回复称：1.该行在受理、审批及发放赵奋杰等四户借款人的贷款受购房及房屋贷款等政策调整影响。如开发商认为该行贷款额度不能满足其需求，也会要求退回相关客户的贷款申请；2.根据工作记录显示赵奋杰于2017年8月退单，根据习惯相关资料会退回开发商；3.根据办理商品房按揭贷款业务的习惯，开发商在客户交齐首付后，要求客户带齐办理住房按揭贷款所需资料后通知该行办理按揭贷款的客户经理进行相关的面谈，收取初步符合贷款条件的客户申请资料；4.该行最早收到当事人贷款申请相关文件时间一般是客户签署个人购房贷款面谈笔录的时间；5.《御澳豪庭业主中国农业银行贷款名单表》中记载的递交资料时间指客户贷款获得审批通过的时间。中国银行股份有限公司佛山南海黄岐支行回复称：1.为积极响应落实当地政府有关限购限贷政策，该行对赵奋杰的贷款放款时间在一定程度上受到授信额度管控等客观因素的影响；2.该行最早收到赵奋杰的贷款申请是2017年12月7日，由于当时贷款申请人提供的资料未齐全，该行待其补充完备后于2017年12月25日正式递交审批；3.只有提供完备的资料后银行方可进行资料的真实性、完整性、关联性进行查验及额度核定等相关审批工作，故递交资料完成不等同于审批完成。《御澳湾豪庭业主贷款资料明细表》的递交资料时间并非贷款审批通过时间。赵奋杰在2017年12月7日在该行填写房贷申请资料，但由于资料未齐全，在12月下旬方予补齐，该行于2017年12月25日提交审批，12月29日审批申请被退回，需要补充提供原住房贷款合同，赵奋杰于2018年2月初补充上述资料，随后该行重新提交审批，该笔贷款最终于2018年2月8日审批通过。本院认为，御湖湾公司与赵奋杰签订的《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。本案双方当事人的主要争议焦点为赵奋杰是否依约办理银行贷款手续，是否存在违约行为及责任的承担，对此本院分析如下：其一，御湖湾公司与赵奋杰签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款约定“除首期款外，剩余房款410000元应于2017年4月22日前申请办理银行按揭手续”，该条款的表述并无歧义，明确了购房者的义务就是限期申请办理按揭业务。结合涉案楼盘其他购房者向银行申请办理按揭手续的情况以及农行三水支行的回复，赵奋杰主张其在交齐首付后，在合同约定的期限之前，已经向农行三水支行申请办理按揭供楼，并提交了办理按揭所需的部分资料，符合购房者与农行三水支行间办理按揭手续的习惯，该主张较为合理可信，本院予以采信。御湖湾公司未举证证明赵奋杰逾期向银行申请办理按揭贷款手续，依法应认定购房者已经完成合同约定的义务，不存在违约行为。其二，原告作为开发商，应当十分清楚购房者提出申请、提供资料、银行审批、审批通过、银行放款等程序的区别，原告作为格式合同的提供方，选择了最有利于购房者履行义务的方式，没有违反法律规定，应予以认可。其三，本案购房者向农行三水支行申请贷款未获审批后另行向佛山中行申请后获批，整个过程中没有证据显示系因购房者的过错导致审批放款的推迟，反而同一客户资料，在不同的银行审批结果完全不同，可见不同银行对个人贷款条件、房贷政策的理解等方面是不同的，恰恰是这些与购房者无关的因素影响了银行审批放款的进度与结果。综上所述，御湖湾公司诉请赵奋杰支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为280元，由原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 郭赤戈二〇二〇年十二月二十五日法官助理 卢 恩书 记 员 张芷颖