山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初6507号原告：王福鹏，男，1982年9月5日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：侯岳龙，山东信谊律师事务所律师。被告：芝罘区二娃便利店，住所地烟台市芝罘区解放路**。经营者：刘娜，女，1979年9月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：赵庆翔，山东广宇行律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子翔，山东广宇行律师事务所律师。原告王福鹏与被告芝罘区二娃便利店（以下简称便利店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人侯跃龙、被告便利店的实际经营者刘娜及委托代理人赵庆翔到庭参加诉讼。王福鹏向本院提出诉讼请求：（一）确认原、被告于2019年3月5日签订的房屋租赁合同无效；（二）判令被告返还房屋租金240000元、押金2000元，合计242000元。事实和理由：2019年3月5日，原告与被告就芝罘区解放路20-1号南侧前后各两间房屋的租赁事宜签订《合同书》，合同约定租期两年，自2019年3月10日至2021年3月9日，第一年租金120000万元，第二年租金130000元，押金2000元。当日原告将第一年租金及押金合计122000元交付给被告，被告出具了收条。被告交付房屋后，原告用于经营蛋糕甜品店，并于2019年11月在该地址注册了“芝罘区四月蛋糕烘焙房”。2020年2月28日，原告支付了第二年的租金120000元（因疫情原因，原约定租金130000元减免10000元），分两笔共计115000元汇至被告中国光大银行尾号为4722账号内，5000元以现金形式交付给被告。2020年3月，房屋所在地的烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心东山房产管理处（以下简称东山房管处）通知原告，此房屋的产权系公有房屋，实际登记地址应为解放路36号，被告没有该房屋的租赁权，原告如继续经营需与房屋管理机构烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心（以下简称住建局房物中心）重新签订租赁合同。为了持续经营，原告蛋糕房的合伙人杨红光又与住建局房物中心于2020年7月1日就房屋的实际登记地址重新签订了《房屋租赁协议》，并交纳了相关费用。后经调取住建局房物中心与被告签订的上述地址《房屋租赁协议》，证明该房屋为直管公房，被告及经营者刘娜在2020年7月1日前没有与上述房屋管理机构签订解放路36号或20-1号有关的房屋租赁合同，即被告经营者刘娜在没有房屋所有权也没有房屋承租权的情况下将解放路20-1号房屋出租给原告并收取租金240000元，押金2000元。因此，原被告2019年3月5日签订的房屋租赁合同应为无效合同，被告收取的242000元应为不当得利，应全部退还原告。被告便利店答辩称：原告诉请无事实及法律依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2019年3月，原告作为乙方，被告便利店作为甲方签订合同书一份，约定甲方将芝罘区解放路20-1号房屋南侧前、后各两间承包给乙方合作经营，时间自2019年3月10日至2021年3月9日，乙方应提前一个月一次性付清租金，2019年3月10日至2020年3月9日租金为120000元，2020年3月10日至2021年3月9日为130000元。合同约定，为保证原有房屋的完整性，甲方需要乙方一次性缴纳押金2000元，乙方承包期内不足两年，剩余房租不退，押金不退。协议终止时，乙方必须将房屋完好无损交还甲方，甲方一次性退回押金。如乙方合同期满两年后继续承包，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋承包合同书。如房东不收回此房，此房继续合作经营给乙方，房租十三万元整不变。原告和被告便利店的实际经营者刘娜在合同书中签名摁印予以确认。2019年3月5日，原告向被告交付第一年租金120000元；2020年2月27日和2月28日，原告向被告交付第二年租金115000元。2020年7月1日，原告合伙人杨红光与住建局房物中心签订《房屋租赁协议》一份，约定杨红光承租坐落于烟台市芝罘区的房屋，建筑面积57.9㎡，协议租赁期限为18个月，自2020年7月1日至2021年12月31日止，承租房屋用途为糕点制售。2020年8月25日，东山房产管理处出具证明一份，载明“芝罘区解放路20-1号房屋系我辖区直管公房，现地址变更为芝罘区解放路36号，分为36号北、中、南。”诉讼过程中，根据原告申请，本院前往东山房管处调取涉案房屋的出租情况，并查明：1.2018年6月29日，烟台市华安典当有限责任公司（以下简称华安公司）承租涉案房屋，承租期限自2018年7月1日至2019年6月30日；2.东山房产管理处出具证明，载明“芝罘区解放路36号直管公房，自2019年7月1日至2020年6月30日未签订租赁合同”。另查，芝罘区四月蛋糕烘焙房系个体工商户，实际经营者为杨红光，从业人数为2人，经营场所位于烟台市芝罘区解放路**。双方有异议的事实，本院罗列如下：(一)关于被告对涉案房屋是否具有使用权的问题。被告提供以下证据证明：1.住建局房物中心加盖公章的通用票据一张及被告实际经营者刘娜尾号为4722的光大银行对私活期账户对账单一份，上述证据证明刘娜使用其个人账户于2019年10月9日向住房和城乡建设局支付48000元，住建局房物中心出具了山东省非税收通用票据；2.住建局房物中心工作人员毕华斌向被告出具的收条三张，分别为：（1）落款日期为2018年3月6日的“今收到华安典当（刘娜）解放路20-1号2018.4-6月租金一万六千元正”；（2）落款日期为2018年6月9日的“今收到刘娜解放路20-1号房租一万六千元正”；（3）落款日期为2018年12月27日的“今收到刘娜解放路20-1号、2019.1-3月租金一万六千元正”。上述证据证明直管公房的管理部门收取了被告实际经营者刘娜的房租；3住建局房物中心与被告刘娜于2020年5月22日签订的补充协议，证明因疫情原因，公房直管部门对2020年上半年房租进行了减免；4.烟住建局房物中心于2020年9月9日向本院出具的证明一份，载明“烟台市芝罘区解放路20-1号房屋系我处辖区非住宅房屋，该房屋2019年3月租金5333.33元，华安典当已交清，特此证明”；5.华安公司于2018年1月出具的证明一份，载明“我公司由于自身原因不在承租烟台市芝罘区解放路20-1号，由刘娜同志承租此房，特此证明”。原告对上述证据发表质证意见为：1.毕华斌身份存疑，无法证明其代表住建局房物中心收取房屋租金；2.住建局房物中心出具的收据中缴费人为华安公司；3.住建局房物中心与刘娜签署的补充协议与其向人民法院出具的证明相矛盾，不应采信；4.住建局房物中心出具的证明可以认定行政主管部门认定承租方为华安公司；5.华安公司出具的证明无法认定涉案房屋的承租人为被告。（二）关于合同解除的问题。被告提供原告合伙人杨红光于2020年7月4日向其出具的解除协议一份，载明“四月蛋糕甜品于2019年3月租赁刘娜位于芝罘区，现此房已被原房屋产权所有人收回。本人杨红光于2020年7月1日与该房产实际产权所有人签订房屋租赁合同。现此房屋内、外原刘娜的东西及装修全部归杨红光本人所有，由于与刘娜签订的合同还有近9个月的房租款，共计：。双方经过协商此剩余房租刘娜不予退还四月蛋糕甜品，用于补偿刘娜对此房屋内外的装修及所属物品的补偿。电表签订完合同后与刘娜到供电公司进行过户，水费经过协商由刘娜帮忙代收，杨红光根据水表数及时转给刘娜，不得拖欠水费。特此证明杨红光”。根据上述协议，被告认为双方已经协商解除合同，并商定用2020年7月1日之后剩余的房租抵顶涉案房屋内被告添附设施及装修。被告对此质证称：1.该证据系案外人杨红光误认为被告有房屋租赁权才书写的，是基于重大误解而做出的行为，申请法院予以撤销；2.该协议杨红光处置原告的财产，且未经原告追认，应为无效；3.该协议中没有被告的签名，并非双方最终的决定。对该问题，原告提供由被告实际经营者刘娜书写的、甲方为四月蛋糕甜品店、乙方为芝罘区二娃便利店的协议书，但该协议书中约定了剩余期限内租金和押金合计84845元，但该协议中甲方和乙方均未签字。原告主张该协议书中明确了剩余期限内租金金额，可以证明形成时间晚于被告提交的、杨红光出具的解除协议，系原、被告关于剩余租金问题最终的意思表示。被告对此质证称：该协议没有被告实际经营者刘娜的签字，也没有书写协议的具体时间，不应当认定为被告的意思表示。（三）关于原、被告签订的《合同书》的效力问题。原告主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，被告未取得涉案房屋的承租权，并没有权利对外出租，双方签订的合同无效。（四）关于房屋押金。原告提供被告实际经营者刘娜出具的收据复印件一份，载明收到原告房屋押金2000元。被告以该证据为复印件拒绝发表质证意见。（五）关于房屋装饰装修的问题。诉讼中，被告提供照片22张，证明其对涉案房屋进行施工、房屋现状以及购买部分家电、添附物。原告自认2019年3月接受该房屋时，房屋装饰装修状态如被告提供的照片显示的状态，内部有一台冰箱和空调，水、电、暖已经施工完毕。对杨红光单独出具的解除协议和未签名的协议书中关于“剩余租金折抵房屋装饰装修价值”的表述，原告主张该意思表示非原告真实意思表示，房屋装饰装修价值归属为房屋所有权人，并非属于原告，不应当抵顶未到期租金；被告主张其对涉案房屋进行了水、电、暖投资以及室内外的装修，花费了大量金钱，在出租时将空调等家电一同交给原告使用，原告以未到期租金抵顶装饰装修为其真实意思表示。本院认为，本案的焦点问题为：（一）被告便利店是否取得了涉案房屋的承租权？原、被告签订的《合同书》的效力如何认定。（二）案外人杨红光向被告出具的解除协议是否有效。关于第一焦点问题，本院认为，根据本院调取的华安公司与住建局房物中心签订的房屋租赁协议及东山房管处于2020年7月29日出具的证明，可以认定烟台市芝罘区解放路36号直管公房自2018年7月1日至2019年6月30日的承租人为华安公司，自2019年7月1日至2020年6月30日，涉案房屋未签订租赁合同。被告便利店提供的毕华斌出具的收条、非税收通用票据、刘娜个人银行账号流水记录及2020年5月22日住建局房物中心与刘娜签署的《补充协议》、于2020年9月出具的2019年3月租金已经缴清的证明足以形成证据链，能够证明自2018年4月起，被告便利店的实际经营者刘娜一直缴纳涉案房屋的租金，并实际占有涉案房屋，住建局房物中心知晓并默认该事实的存在。原、被告签订《合同书》后，被告将涉案房屋交付给原告使用，并保障房屋直至2020年6月30日前处于妥善适用状态，被告便利店虽未与住建局房屋中心签署书面协议，但该情形并非房屋租赁合同无效的法定情形，双方对此也没有特别约定，故原告主张《合同书》无效的主张没有法律依据，本院不予支持。因此，原告基于《合同书》无效而要求被告返还240000元租金的主张没有法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。首先，原告王福鹏自认以其名义承租涉案房屋系用于开设芝罘区四月蛋糕烘焙房，其与案外人杨红光虽为不同民事主体，但原告自认杨红光系其合伙人，而杨红光亦是芝罘区四月蛋糕烘焙房工商档案信息中的经营者，同时本院注意到案外人杨红光自2020年7月1日起以其个人名义与住建局房物中心签署涉案房屋的租赁协议，综合以上事实，杨红光在涉案房屋租赁纠纷中具有代理权的权利外观，被告基于合理信赖而与案外人杨红光商洽合同履行事宜并无过错，杨红光构成表现代理，其作出的代理行为的法律效力及于本案原告王福鹏。其次，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，其可以采用书面形式作出，行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。本案中，杨红光于2020年7月4日出具的《解除协议》中作出“以近9个月房租款用以补偿刘娜房屋内外装修及所属物品补偿”的承诺是其自愿作出的、真实的意思表示，应当恪守。原告提供的未签名的《协议书》不符合民事法律行为成立要件，对原、被告双方亦无约束力。并且，原告自被告处承租涉案房屋时，被告已经对该房进行装饰装修改造，并将空调等电器交予原告使用，杨红光作出的将未到期租金抵顶上述物品的意思表示亦符合常理。原告已经自愿放弃未到期租金，现在本案中要求被告返还，本院不予支持。第三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，双方签订的《合同书》约定被告应当缴纳2000元押金，原告虽未提供押金收据的原件，但根据生活经验，并结合诉讼过程中被告未明确表示没有收取原告押金的事实，本院认定被告在涉案房屋租赁过程中收取了房屋押金2000元。现房屋租赁合同已协商解除，原告在合同履行过程中也没有违约行为，案外人杨红光出具的《解除协议》中也没有处分该笔押金，故原告主张被告返还押金2000元，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、限被告芝罘区二娃便利店于本判决生效之日起十日内向原告王福鹏返还房屋押金2000元。二、驳回原告王福鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元减半收取为2720元，由原告王福鹏负担2670元，由被告芝罘区二娃便利店负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  项励二〇二一年一月二十日书记员  曲妮