江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终87号上诉人（原审被告）：袁学兰，女，1964年9月27日生，汉族，住南昌市红谷滩新区。被上诉人（原审原告）：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红角洲学府大道**慧谷创意产业园味粽空间******，统一社会信用代码91360125056400695H。负责人：孙殿锋，该分公司总经理。委托诉讼代理人：何小燕，江西恒红律师事务所律师。上诉人袁学兰与被上诉人成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司（以下简称新悦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初6491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人等方式不开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人袁学兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判（或重新处理）。事实和理由：一、关于物业费问题与时任总经理余涛已协商解决，不能因为前任总经理的离任而否认。上诉人与微信聊天记录中余涛说“关于您提出的物业费问题，我建议：可否按去年我拉接管时交，我申请给您个折扣”，当时有书面证据余涛同意上诉人的物业费从2017年7月份开始交，反因ABB智能系统维修费用昂贵，修理需8000至10000元，经口头协商，ABB智能系统维修自行解决，物业费同意从2019年1月1日开始交，上诉人也履行承诺，从2019年1月1日开始交纳，至今从未中断。二、物业公司采取取消业主门禁卡，不让业主出入、盗用个人财产等方式让上诉人财产受损，上诉人因此才未交纳物业费。被上诉人新悦物业公司辩称，1、关于上诉人提到的总经理余涛承诺的减免物业费并非本案的法律事实，被上诉人的公司并未收到任何本案的减免申请；2、上诉人提到的取消门禁卡是被上诉人在管理物业小区时的一种管理手段，因为被上诉人与上诉人多次沟通，上诉人补交物业费所以被上诉人在门禁卡设置了时间段；3、关于上诉人提到的个人财产，第一，未提供相关证据证明盗用个人财产，第二，被上诉人在一审时，对于在上诉人说所提到盗用财产已做正面回应，第三，如果本案存在盗用个人财产会有相关的国家部门予以处理，该行为并非物业公司的管理职责，综上所述一审审判合法合理，请依法维持原判。新悦物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠原告的物业服务管理费16619.04元；2.判令被告立即支付逾期违约金，每逾期一天按实际欠费金额千分之一计算（当庭调整为每逾期一天按实际欠费金额万分之五计算，计算至2018年12月31日为6730.71元）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）。一审法院查明事实如下：新悦物业公司与绿地中央广场的开发商上海绿地集团江西申江置业有限公司签订有《绿地中央广场BC区前期物业服务合同》一份，合同约定：甲方（即上海绿地集团江西申江置业有限公司）选聘乙方（即新悦物业公司）对绿地中央广场一、二期（B/C区）提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，共有绿地、花木等的养护与管理，交通与车辆停放秩序的管理，协助维护公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范事项的协助管理），物业档案资料管理，协助组织开展社区文化活动，装饰装修管理服务；乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主、物业使用人的人身保险和财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外;合同有效期为自甲方与北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司物业服务期结束后即2016年10月1日起至2021年9月30日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，C区住宅收费标准为3.2元/月/平方米，业主应自2016年10月1日起向乙方交纳物业服务费，交纳日期、方式参照如下，具体由乙方和业主协商确定，首次一次性缴纳6个月物业服务费，每年分四期向乙方交纳物业服务费，每年1月1日至1月5日交纳第一季度物业服务费，每年4月1日至4月5日交纳第二季度物业服务费，每年7月1日至7月5日交纳第三季度物业服务费，每年10月1日至10月5日交纳第四季度物业服务费，业主违反约定逾期交纳物业服务费的，按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向乙方支付逾期交纳违约金。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。合同签订后，新悦物业公司为绿地中央广场一、二期（B/C区）提供了物业服务。绿地中央广场C区C2商业、住宅楼****住宅建筑面积为192.35平方米，袁学兰于2013年4月30日办理了该房屋的收房手续。新悦物业公司入驻绿地中央广场提供物业服务后，要求袁学兰交纳上述房屋的物业费，袁学兰以ABB系统故障问题一直未解决、门禁卡权限被取消、房屋断水等问题未向新悦物业公司交纳2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业费。新悦物业公司提起本案诉讼后，庭审过程中，袁学兰陈述案涉房屋系其与开发商签订商品房买卖合同购买的，于2013年4月30日收房，但一直未办产权证，商品房买卖合同约定前期物业由北京世邦魏理仕物业管理有限公司提供、物业费收费标准为3.2元/平方米/月，北京世邦魏理仕物业管理有限公司撤场后，新悦物业公司接手物业服务未经其同意。一审法院认为，袁学兰已于2013年4月30日办理了绿地中央广场C区C2商业、住宅楼、住宅楼****的收房手续业公司接受绿地中央广场开发商的选聘自2016年10月1日为绿地中央广场(B/C区)提供物业服务，袁学兰享受了新悦物业公司提供的物业服务，应向新悦物业公司交纳物业费。袁学兰自行陈述原前期物业服务收费标准即为3.2元/月/平方米，故一审法院对新悦物业公司要求袁学兰按3.2元/月/平方米的标准支付案涉房屋2016年10月1日至2018年12月31日期间物业费16619.04元的诉请予以支持。袁学兰虽辩称已和新悦物业公司时任总经理协商一致免交2019年1月1日之前的物业费，但其提交的证据不足，一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。袁学兰提出新悦物业公司未为其解决ABB系统故障、房屋断水、物业取消其门禁权限，对此，一审法院认为，袁学兰如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、管理义务，可要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任，以拒交物业费来消极对抗不利于整体物业管理，故对袁学兰以此为由拒交物业费的抗辩意见一审法院不予采纳。袁学兰系因ABB系统故障维修等问题与新悦物业公司发生争议才未支付物业费，综合本案案情，对新悦物业公司要求袁学兰支付违约金的诉请，一审法院不予支持。综上,依照《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决:一、袁学兰于一审判决生效之日起十日内向成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司支付绿地中央广场C区C2商业、住宅楼二单元2、住宅楼****2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业费16619回成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费384元（已由原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司预交），减半收取192元，由成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司负担84.5元，袁学兰负担107.5元,退回成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司192元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审法院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。袁学兰已于2013年4月30日办理案涉房屋的收房手续。新悦物业公司接受上海绿地集团江西申江置业有限公司选聘，对袁学兰所在小区（绿地中央广场BC区）提供前期物业服务管理，袁学兰自2016年10月1日起享受了新悦物业公司的物业服务，应根据前期物业服务合同交纳物业费。袁学兰主张物业费问题已与被上诉人的时任总经理协商解决，但其提供的微信记录并不能证明双方已就物业费问题达成一致，本院不予采信。综上所述，袁学兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人袁学兰预缴的二审案件受理费215元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  邹艳凤审判员  王 薇审判员  戴泰苛二〇二一年一月十八日书记员  周星颖