四川省达州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)川17执异2号案外人：四川石化建设集团有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段****。统一社会信用代码：915100007826710430。法定代表人：王炎，该公司经理。委托代理人：向永丽（一般代理），四川上浩律师事务所律师。委托代理人：汪清华（一般代理），四川上浩律师事务所律师。申请执行人：中核三鑫建设工程有限公司。住。住所地：成都市高新区天府大道中段**东方希望天祥广场**4402/div>法定代表人：王永辉，该公司经理。委托代理人：龚明（特别授权），该公司项目负责人。委托代理人：王远（一般代理），四川远创律师事务所律师。被执行人：四川省远东房地产开发有限责任公司。住所地。住所地：成都市金牛区解放路一段**iv>法定代表人：陈洪，该公司总经理。委托代理人：陈光健（一般代理），四川奥飞律师事务所律师。在本院执行中核三鑫建设工程有限公司与四川省远东房地产开发有限责任公司建设工程合同纠纷一案中，2021年1月5日，案外人四川石化建设集团有限公司对本院执行被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司开发的位于达州市通川区大西街“滨江明珠”第三、四层商业用房提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查，案外人四川石化建设集团有限公司委托代理人向永丽、汪清华，申请执行人中核三鑫建设工程有限公司项目负责人龚明、委托代理人王远，被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司法定代表人陈洪、委托代理人陈光建到庭参与听证，现已审查终结。案外人四川石化建设集团有限公司称，被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司已经超额支付了中核三鑫建设工程有限公司的工程款，达州市中级人民法院（2019）川17民初145号民事判决书两方当事人涉嫌虚假诉讼。案件执行中，达州市中级人民法院查封“滨江明珠”第三、四层商业用房前，案外人就通过抵债的方式购买了被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司开发的位于达州市大西街“滨江明珠”第三、四层商业用房（即房号A1-3-1、A1-3-2、A1-3-3、A1-3-4、A1-3-5、A1-3-6、A1-3-7、A1-3-8、A1-4-1、A1-4-2、A1-4-3、A1-4-4、A1-4-5、A1-4-6、A1-4-8），支付了全部房款，签订了买卖合同，在房管局进行了商品房买卖合同备案，聘请专人看管该房产并实际占有该房产，只是由于该房产未竣工验收未能办理产权过户登记，非因案外人原因而未办理过户。达州市中级人民法院（2020）川17执108号案件裁定对达州市大西街“滨江明珠”第三、四层商业用房进行执行，损害了案外人权益，故案外人请求排除执行，并解除查封。申请执行人中核三鑫建设工程有限公司称：案外人不是实际购房人，签订购房合同是作为借款的担保，其基础法律关系民间借贷关系而非商品房买卖合同关系。该房产现未竣工验收，案外人现在并未实际占有该房产。因被执行人的公章被案外人实际控制，案外人与被执行人之间商品房买卖合同的签订和备案，实为案外人单方完成，并非被执行人远东房地产开发有限责任公司真实意思表示，且该买卖合同还侵犯了被拆迁人和其他优先权人的利益，属无效合同。案外人曾经作为被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司的股东，共同开发的“滨江明珠”项目，也是该项目出资人，案外人实为以债务清偿的名义抽逃出资，转移债务，侵害了他人利益。异议申请人的异议请求应以《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定＞》第二十九条而非二十八条作为审查依据。故请求驳回案外人异议申请。被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司称，同意申请执行人的意见；被执行人同时提出，“滨江明珠”项目系国家信访总局挂牌信访案件，为了尽快完善该项目，妥善安置相关当事人，市、区两级政府成立了该项目遗留问题处置领导小组，现在是四川城普建设工程有限公司垫资进场施工，垫资金额约3000万元，若案外人的异议成立，则“滨江明珠”项目后续工程垫资恐无法收回，损害国家利益。故请求驳回案外人的异议申请。本院查明，原告中核三鑫建设工程有限公司与被告四川省远东房地产开发有限责任公司建设工程合同纠纷一案，本院审理后，于2019年10月9日作出（2019）川17民初145号民事判决书，判决：一、被告四川省远东房地产开发有限责任公司在判决生效后三十日内支付原告中核三鑫建设工程有限公司下欠工程款38561675元及利息（从2019年7月1日起以38561675元为基数按照月利率2%计算至付清之日止）；二、被告四川省远东房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内支付原告中核三鑫建设工程有限公司从2015年2月1日至2018年3月31日下欠工程款利息1368万元；三、被告四川省远东房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内返还原告中核三鑫建设工程有限公司履约保证金100万元及利息（从2011年11月1日起以100万元为基数按月利率2%计算至付清之日止）；四、原告中核三鑫建设工程有限公司对其承建案涉工程部分折价或者拍卖的价款在下欠工程款38561675元范围内享有优先受偿权；五驳回原告中核三鑫建设工程有限公司其他诉讼请求。判决后，双方未提出上诉，该判决发生法律效力，原告中核三鑫建设工程有限公司遂向本院申请执行，本院于2020年5月6日受理其执行申请。2020年6月15日，本院作出（2020）川17执108号执行裁定书，查封被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司开发的位于达州市通川区大西街“滨江明珠”第三、四层商业用房。该两层商业用房共计约7931.23平米，房号有A1-3-1、A1-3-2、A1-3-3、A1-3-4、A1-3-5、A1-3-6、A1-3-7、A1-3-8、A1-4-1、A1-4-2、A1-4-3、A1-4-4、A1-4-5、A1-4-6、A1-4-7、A1-4-8。还查明，被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司开发的“滨江明珠”第三、四层商业用房，已取得商品房预售许可证（证号：**预售证第**）。2014年12月9日，案外人四川石化建设集团有限公司与被执行人四川省远东房地产开发有限公司签订《债务清算协议书》，双方对债权债务进行了清算，四川省远东房地产开发有限公司同意用“滨江明珠”项目共计21035.93平米商业用房作价259397670.00元抵偿案外人四川石化建设集团有限公司的同等金额的债务，双方同时约定了其它权利义务。2014年12月10日，四川省远东房地产开发有限公司股东陈有荣、吴兰宗、陈洪召开会议，陈有荣、吴兰宗、陈洪均签字同意用“滨江明珠”项目中的商业负一层至四层房屋抵偿四川石化建设集团有限公司的债务，同日，形成股东大会决议。2014年12月10日，案外人四川石化建设集团有限公司与四川省远东房地产开发有限公司签订《房屋抵债协议后》，进一步对抵债的起因、经过、债权债务具体金额、抵债房产具体位置、面积、价格、税费负担等进行了约定，四川省远东房地产开发有限公司向案外人四川石化建设集团有限公司出具了房款收据。2014年12月10日，案外人四川石化建设集团有限公司与四川省远东房地产开发有限公司还签订了一系列《商品房买卖合同（期房）》，在达州市房产管理局办理了商品房买卖合同备案，涉及本案3、4楼争议房产号及对应的买卖合同备案号为：A1-3-1（*）、A1-3-2（*）、A1-3-3（*）、A1-3-4（*）、A1-3-5（*）、A1-3-6（*）、A1-3-7（*）、A1-3-8（*）、A1-4-1（*）、A1-4-2（*）、A1-4-3（*）、A1-4-4（*）、A1-4-5（*）、A1-4-6（*）、A1-4-8（*）。4楼尚余房产号A1-4-7，其合同备案号为（*），该房产备案信息显示购买人系覃晴。再查明，2018年底，案外人四川石化建设集团有限公司召开会议，着手接管“滨江明珠”负一至四层商业资产，并于2018年12月31日起雇请专人对负一至四层商业资产看管至今。“滨江明珠”负一至四层商业现状情况为负一楼由物业安排作临时停车场，一楼至四楼现为空置状态，在一楼设有进出一至四楼铁门一扇，案外人四川石化建设集团有限公司现持有该大门钥匙，开锁后可自行出入一至四楼。还查明，“滨江明珠”项目目前未经竣工验收，涉该项目的众多购房人和被拆迁安置人员等均未办理相关不动产权属证书。本院认为，2020年6月15日，本院在执行中核三鑫建设工程有限公司申请执行四川省远东房地产开发有限责任公司给付建设工程价款的金钱债权执行过程中，裁定查封被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司开发的位于达州市通川区大西街“滨江明珠”第三、四层全部商业用房，包含房号A1-3-1、A1-3-2、A1-3-3、A1-3-4、A1-3-5、A1-3-6、A1-3-7、A1-3-8、A1-4-1、A1-4-2、A1-4-3、A1-4-4、A1-4-5、A1-4-6、A1-4-8。此商业用房不属于房屋消费者购买用于居住的房屋，故本案应以《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定＞》第二十八条规定的关于对无过错不动产买受人物权期待权保护作为审查依据。本案中，案外人四川石化建设集团有限公司与被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司达成一系列协议，约定将包括本次争议房产在内的“滨江明珠”项目负一楼至四楼商业，作价后以房抵债，签订正式书面房屋买卖合同，以抵债金额作为全部房款予以支付，并在房产管理部门进行了商品房买卖合同备案，房屋买卖合同及对应的合同备案行为客观真实存在。针对申请执行人与被执行人提出以房抵债合同无效，经审查，本院认为不属于本案异议审查范围。签订买卖合同并备案后，“滨江明珠”项目至今未通过竣工验收，未办理产权过户登记。案外人四川石化建设集团有限公司在本院（2020）川17执108号执行裁定查封房产前，实际持有进出“滨江明珠”项目一楼至四楼商业房产大门的钥匙，并雇请专人对“滨江明珠”项目负一楼至四楼商业房产进行看管，在一定程度上占有和管理该不动产。因此，案外人四川石化建设集团有限公司作为不动产买受人享有的权利，在前述情形下，能够排除本次执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：一、中止对被执行人四川省远东房地产开发有限责任公司开发的位于达州市大西街“滨江明珠”第三、四层商业用房中房号A1-3-1、A1-3-2、A1-3-3、A1-3-4、A1-3-5、A1-3-6、A1-3-7、A1-3-8、A1-4-1、A1-4-2、A1-4-3、A1-4-4、A1-4-5、A1-4-6、A1-4-8的执行。二、驳回案外人四川石化建设集团有限公司的其它异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 陈汝平审 判 员 黄玉沾审 判 员 王忠竹二〇二一年一月二十七日法官助理 邓雪冰书 记 员 谢拥军