浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初4916号 原告：温州红心啤酒有限公司（统一社会信用代码：913303810706648142），住所地浙江省瑞安市塘下镇罗凤凤胜村。 法定代表人：陈秀娜，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶建渊、金伟东，浙江信泰律师事务所律师。 被告：董学龙，男，1975年9月6日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐贤焕，瑞安市塘下法律服务所法律工作者。 被告：董有火，男，1968年2月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被告：蔡日准，男，1982年3月8日出生，汉族，住浙江省文成县。 原告温州红心啤酒有限公司与被告董学龙、董有火、蔡日准排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日第一次公开开庭进行了审理，原告温州红心啤酒有限公司的委托诉讼代理人叶建渊、金伟东，被告董学龙及其委托诉讼代理人徐贤焕到庭参加诉讼；于2020年9月9日第二次公开开庭进行了审理，原告温州红心啤酒有限公司的委托诉讼代理人叶建渊，被告董学龙的委托诉讼代理人徐贤焕到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2020年10月10日依法转为普通程序，并组成合议庭于2020年11月4日第三次公开开庭进行了审理，原告温州红心啤酒有限公司的委托诉讼代理人叶建渊、金伟东，被告董学龙的委托诉讼代理人徐贤焕到庭参加诉讼；被告董有火、蔡日准经本院合法传唤三次均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。本案现已审理终结。 原告温州红心啤酒有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令三被告停止占用并腾空原告所有的坐落于瑞安市××镇××村××房××土地及附属用房（具体土地面积为388.25平方米）；二、三被告共同连带赔偿占用上述厂房期间的租金损失（按照30元每月每平方米计算，自2018年1月1日至实际腾空之日止）；三、本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：三被告共同连带赔偿占用上述厂房期间的租金损失（按照2018年9.3元每月每平方米、2019年9.5元每月每平方米、2020年9.7元每月每平方米的标准计算，自2018年1月1日计算至实际腾空之日止）。 事实和理由：原告在瑞安市塘下镇凤胜村享有两宗土地及地上厂房、附属建筑，其中土地及厂房办理了权属登记，具体为1.产权证号：浙（xx）瑞安市不动产权第xx号、土地使用权面积xx平方米、房屋建筑面积xx平方米；2.产权证号：浙（xx）瑞安市不动产权第xx号、土地使用权面积xx平方米、房屋建筑面积xx平方米。该两宗土地及厂房、附属建筑是原告根据瑞安市人民法院裁定批准的案外人温州市新澳啤酒有限公司重整计划的规定向温州市新澳啤酒有限公司购买的。双方于2017年1月22日签订了相关《协议书》，该份《协议书》由法院裁定认可，双方根据《协议书》享有权利义务。该份《协议书》中约定“2016年6月之后的租金由买受人收取”，即上述不动产的租金自2016年6月后由原告收取。 自2017年下半年开始，原告的上述土地及厂房出现空置。此后，被告董学龙、董有火占用上述土地及厂房、附属建筑。2018年1月1日起，被告董学龙、董有火将上述不动产中的西北首388.25平方米的土地及厂房、附属建筑交给蔡日准使用至今。期间，三被告没有跟原告签订租赁合同，也没有向原告支付租金。 原告多次要求三被告停止侵害并腾空，被告诸多推诿。2020年1月9日，原告向被告蔡日准发送律师函，要求腾空，被告蔡日准至今未腾空。 被告董学龙答辩称，被告董学龙并未将原告诉称的388.25平方米的土地及厂房、附属建筑出租给被告蔡日准。被告蔡日准租用部分系瑞安市塘下镇凤胜村集体土地，该地块由被告董学龙及案外人董学忠向凤胜村租用，后转租给被告蔡日准。故请求法院驳回原告诉讼请求。 被告董有火、蔡日准未到庭亦未答辩。 原告温州红心啤酒有限公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据一、营业执照、法定代表人证明书，证明原告主体身份。 证据二、户籍证明，证明被告主体身份。 证据三、不动产产权证、协议书、民事裁定书、成交确定书，证明原告在瑞安市塘下镇凤胜村享有两宗土地及地上厂房、附属建筑的权益。 证据四、照片，证明被告占用涉案不动产的事实。 证据五、测量成果报告书，证明被告占用涉案不动产的事实及实际占用面积。 证据六、原告工作人员与被告蔡日准的电话录音及录音笔录，证明被告占用涉案不动产的事实及实际占用时间。 证据七、律师函、快递单、邮件查询件，证明原告发函要求被告腾空的事实。 证据八、房屋租赁合同，证明被告董学龙将原告涉案不动产出租给被告蔡日准的事实。 证据九、评估报告书，证明涉案不动产各时间点的月租金价值为2018年1月1日9.3元每平方米、2019年1月1日9.5元每平方米、2020年1月1日9.7元每平方米。 证据十、测绘说明，证明测量成果报告书中测量的面积准确，法院现场勘验时估算的面积不准确。 证据十一、评估费发票，证明原告垫付评估费23021元。 被告董学龙在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据十二、塘下镇农村集体资源租赁合同，证明涉案租用不动产位置、面积及所有人和租用人。 证据十三、温州新澳啤酒厂面积计算图，证明原告名下不动产权属范围。 证据十四、照片，证明相邻不动产现状。 经当庭质证，被告董学龙对证据一、二、三均无异议。对证据四的三性均有异议，认为照片真实性无法确定，无法认定拍照时间。对证据五的三性均有异议，认为测绘报告书系原告要求测绘公司按照原告的意思所制作，系原告单方形成的证据，不应采信。对证据六的三性均有异议，认为录音笔录无法核实通话人身份，且询问具有诱导性，无法凭此确认租赁时间。对证据七、八的关联性均有异议，认为原告名下厂房并未出租，出租厂房系凤胜村集体所有。对证据九认定的租金价值无异议，但认为被告没有侵权，故与本案无关。对证据十的真实性无异议，但关联性有异议，测绘时被告未在场，系原告单方制作。证据十一的关联性有异议，评估费不应由被告承担。 原告温州红心啤酒有限公司对证据十二的三性均有异议，认为真实性无法核实，且与本案无关。对证据十三的三性真实性有异议，认为缺乏原件，真实性无法核实。对证据十四的三性均有异议，认为看不出是什么地方的照片。 为查明案件事实，本院于2020年7月3日对涉案不动产进行现场勘验，并于同日与被告蔡日准的配偶谢春娟、被告董学龙谈话并制作勘验笔录、谈话笔录；于2020年9月3日再次对涉案不动产进行现场勘验并制作勘验笔录；于2020年9月28日与瑞安市集云土地测绘有限公司员工林一豪谈话并制作谈话笔录。 经当庭质证，原告温州红心啤酒有限公司对上述勘验笔录、谈话笔录的真实性、合法性均无异议，但认为第一次勘验笔录及谢春娟谈话笔录、被告董学龙谈话笔录均已证实被告董学龙、蔡日准非法占用原告不动产的事实；第二次勘验笔录仅用皮尺对被告蔡日准占用不动产进行内部简单测量，但该不动产内部极其复杂，简单测量并不准确；林一豪谈话笔录系测绘公司工作人员从专业角度证实，因涉案不动产内堆满物品并且结构复杂，故从内部测量面积并不准确，现测绘人员用专业仪器进行测量，故测绘面积准确。 被告董学龙对上述勘验笔录、谈话笔录的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为被告并未侵权，故与本案无关，测绘公司仅从外部对涉案不动产进行测量，未从内部测量，故测量面积不准确。被告董有火、蔡日准对上述证据及勘验笔录、谈话笔录未发表质证意见。 对于上述双方均无异议的证据，本院予以采纳。对于双方有异议的证据，本院认定如下：证据四所拍摄不动产与涉案不动产无关，不予采信。证据五、十符合证据三性，本院予以采信，被告董学龙虽辩称未将涉案不动产出租给被告蔡日准，但从第一次现场勘验及与被告蔡日准配偶谢春娟、被告董学龙谈话均已证实被告董学龙、蔡日准占用涉案不动产的事实；第二次现场勘验时对涉案不动产面积进行测量，因涉案不动产内部堆放杂物较多，结构复杂，故在内部通过皮尺进行简单测量确实存在较大误差，瑞安市集云土地测绘有限公司通过专业仪器进行专业测绘所计算出的面积更为准确，且被告虽对测绘面积提出异议，但经本院释明，未在指定期限内申请重新测绘，故对瑞安市集云土地测绘有限公司的测量报告予以采信。证据六录音笔录中虽记载被告蔡日准承认从2017年下半年开始租用涉案不动产，但未对电话录音进行完整记录。电话录音显示被告蔡日准的真实意思是以租赁合同为准，结合证据八本院认定被告董学龙于2018年12月8日将涉案不动产出租给被告蔡日准。证据七、九、十一均符合证据三性，本院予以采信。证据十二、十三与本案无关，不予采信。证据十四，系涉案不动产内部照片，本院予以采信。 经审理本院认定事实如下：原告温州红心啤酒有限公司在瑞安市塘下镇凤胜村享有两宗土地及地上厂房、附属建筑，其中土地及厂房办理了权属登记，具体为1.产权证号：浙（xx）瑞安市不动产权第xx号、土地使用权面积xx平方米、房屋建筑面积xx平方米；2.产权证号：浙（xx）瑞安市不动产权第xx号、土地使用权面积1xx平方米、房屋建筑面积xx平方米。该两宗土地及厂房、附属建筑是原告根据本院裁定批准的案外人温州市新澳啤酒有限公司重整计划的规定向温州市新澳啤酒有限公司购买的。双方于2017年1月22日签订了相关《协议书》，该份《协议书》由本院裁定认可，双方根据《协议书》享有权利义务。该份《协议书》中约定“2016年6月之后的租金由买受人收取”，即上述不动产的租金自2016年6月后由原告收取。 2018年12月8日，被告董学龙未经原告许可，擅自将上述不动产中西北首388.25平方米的土地及厂房、附属建筑出租给被告蔡日准使用，且未将所得租金支付给原告。2020年1月9日，原告向被告蔡日准发送律师函，要求腾空，但被告蔡日准至今仍未腾空完毕。2020年8月13日，经温州百佳房地产土地评估有限公司评估，上述不动产的月租金价值为2018年1月1日9.3元每平方米、2019年1月1日9.5元每平方米、2020年1月1日9.7元每平方米。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百三十六条之规定，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。被告董学龙无任何合法理由，将原告温州红心啤酒有限公司名下的面积为388.25平方米的土地及厂房、附属建筑出租给被告蔡日准；被告蔡日准未对承租厂房的合法所有权人进行核实就予以承租，并在原告工作人员明确告知后，仍然继续占据、使用上述不动产，故两被告行为明显违法。原告要求被告董学龙、蔡日准腾空不动产并赔偿租金损失的诉讼请求，本院予以支持，但原告要求租金损失从2018年1月1日起算没有事实依据，本院按查明的事实调整为从2018年12月8日起算。原告主张被告董学龙、蔡日准支付评估费23021元，系原告对涉案不动产租金市场价值的评估费用，故本院予以支持，但该次评估适用于原告同时起诉的三起案件，故由三案被告平均负担为宜。原告主张被告董有火需承担连带责任，但未提供任何证据，本院不予以支持。被告董学龙辩称未出租原告名下不动产，但提供的证据无法证明其辩称的事实，而原告提供的证据及本院的现场勘验均能证明被告董学龙擅自出租原告名下不动产的事实，故对该抗辩意见，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百三十八条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告董学龙、蔡日准于本判决生效之日起十五日内腾空原告温州红心啤酒有限公司所有的坐落于瑞安市××镇××村××平方米的土地及厂房、附属建筑并向原告赔偿租金损失（按照2018年9.3元每月每平方米、2019年9.5元每月每平方米、2020年9.7元每月每平方米的标准计算，自2018年12月8日计算至实际腾空之日止）； 二、被告董学龙、蔡日准于本判决生效之日起十日内支付原告温州红心啤酒有限公司垫付的评估费7674元； 三、驳回原告温州红心啤酒有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2178元，由原告温州红心啤酒有限公司承担993元，由被告董学龙、蔡日准承担1185元（被告应于判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期将强制执行）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  黄 儒 人民陪审员  庄晓红 人民陪审员  宋奕佩 二〇二一年一月八日 书 记 员  林小童 ? 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。