江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初7740号 原告：徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司，住所地徐州市三环东路18号上一层。 法定代表人：郑银锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵宣，江苏永伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘红，江苏永伦律师事务所律师。 被告：李张英，女，1984年4月5日生，汉族，住徐州市。 委托诉讼代理人：孙清华，江苏茂通（南京）律师事务所律师。 原告徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司（以下简称闽嘉公司）与被告李张英合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闽嘉公司的委托诉讼代理人刘红，被告李张英及其委托诉讼代理人孙清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告闽嘉公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即向原告支付拖欠的租金110193.5元（包括第一年应交租金34656元、市场管理费34656元，物业费3881.5元，合计应交费用73193.5元，已交35193.5元，第一年尚欠37000元；2018.8.1日至2019.8.6日应交费用73193.5元，已交费用0元，实际欠费73193.5元）。2、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金42328.9元（第一年尚欠37000元，从2017.8.1日应缴费之日计算至2019.12.31日，按照日万分之六计算882天为19580.4元；第二年欠款数额73193.5元，从2018.8.1日计算至2019.12.31日，按照日万分之六共计518天，得出22748.5元，两项合计42328.9元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月26日，原告（出租方）与被告（承租方）订立《闽嘉整体家居广场合同书》一份及补充协议一份，被告承租原告所有的位于徐州市摊位，合同书及补充协议中对租期、租金、市场管理费、物业管理费、支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确约定。合同签订后原告如约履行了合同，向被告交付了摊位。但被告却没有按照合同约定缴纳租金、市场管理费等，就这一事宜原告和被告多次沟通，被告拒不支付拖欠费用，无奈，原告于2019年8月6日以律师函的方式通知被告解除租赁关系，要求被告限期迁出并交付摊位，但被告至今依然占用案涉摊位一层。被告上述行为己经构成严重违约,为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告上述诉请。 被告李张英辩称：1、本案案由是房屋租赁合同纠纷，原告在房屋租赁合同纠纷中提出委托合同、物业管理合同纠纷，属于不同法律关系，不利于被告答辩；2、双方签订的合同违法法律强制性规定，是无效合同；3、原告提供的房屋不符合法律和合同约定的条件，存在欺骗行为情形，具有重大过错；4、合同约定支付房屋等费用条件没有成立，原告无权收取相关费用；5、原告的诉请无法律依据，依法应退还被告已交租金、管理费和保证金等费用，并赔偿被告的所有损失。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月26日，出租方闽嘉公司与承租方李张英签订《市场摊位租赁合同》一份，约定出租方将位于徐州市摊位出租给承租方使用，摊位面积为115.52平方米（含公摊面积），租赁期限自2017年3月26日至2018年3月25日，因出租方原因造成摊位延迟交付的，本合同租赁期限作相应顺延。月租金标准为3754.4元/月，年租金及市场管理费用总额为90105.6元。第四条约定租赁用途为主营风田品牌集成灶。第五条约定出租方有权要求承租方在其所租摊位内配置必需的消防设施、设备；为承租方创造良好的经营环境和公共卫生环境，有效维持市场公共秩序；为承租方的经营活动提供便利和合理的配套服务；负责市场公共设施、设备的维修、保养和运行管理工作。第六条约定承租方应按期接收摊位，按期足额向出租方支付本合同约定的租金及市场管理费总额；承租方属其所租摊位的消防第一责任人，承担所租摊位范围内的一切消防安全责任，负责所租摊位范围内消防设施、器材的配置和维护、保养工作，并确保摊位内有效灭火器不得少于个（每50平方米配备5KG的ABC干粉灭火器壹只）。租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则，视为承租方继续租用、占用摊位，承租方应按本合同约定继续支付摊位租金、延期租金和相关费用。第八条约定租赁期内，承租方有权对所租摊位进行装修，但装修方案应提前经出租方书面同意，并遵守市场摊位装修规定、须知和要求，摊位装修费用由承租方承担。承租方的装修格局及装修选材应符合消防、防火相关规定，并自行办理消防报建、验收等手续。装修期间，承租方应按合同约定向出租方支付租金及市场管理费总额。承租方退场时，为了不影响其他业主正常经营，其摊位装修设施不得拆除，并无偿交由出租方处置。第十二条约定为确保承租方全面履行本合同各项义务，本合同生效当日，承租方应向出租方支付合同保证金20000元。本合同保证金不计息，待合同期限届满之日或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。第十四条约定本合同期限届满，承租方如要求续租的，须提前30日向出租方提出，经出租方同意后，双方应在本合同到期前15日另行签订租赁合同。 同日，闽嘉公司（甲方）与李张英（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定就乙方将所租的市场摊位委托甲方实施物业管理一事达成一致意见。第一条约定摊位位于徐州市。第二条约定委托管理期限共12个月，本委托管理期限的起止日期以乙方与市场所有人闽嘉公司就该摊位同期签订的《市场摊位租赁合同》约定的租赁期限起止日期为准。第三条约定物业管理费标准为323.5元/月，物业管理费总额为3881.5元，乙方同意于2017年3月26日前向甲方付清上述物业管理费总额。 同日，原、被告签订《补充保密协议》一份，约定：为了扶持李张英的经营，第一年的租金给予优惠：原租金定价为65元/㎡/月，现优惠为50元/㎡/月。注：1.合同保证金20000元，租金和市场管理费69312元，物业管理费3881.47元，计93193.47元。 同日，李张英向闽嘉公司支付保证金2万元、物业费3881.47元、租金34312元。 被告提交《徐州市“12345”政府服务热线综合工单》载明，2020年3月11日徐州市住房和城乡建设局处理意见：我单位工作人员于3月10日通过电话方式联系服务对象，告知云龙区三环东路18号闽嘉整体家居广场未到我局申报消防验收，我局无相关资料，服务对象表示理解。 另查明，2017年5月14日，徐州市公安消防支队出具徐公消竣字（2017）第0007号《关于徐州闽嘉整体家居广场消防改造工程竣工验收消防备案检查合格的意见》，意见为：一、综合评定该工程竣工验收消防备案合格。……五、公众聚集场所投入使用、营业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。 2017年5月31日，闽嘉公司（原告、甲方）与李张英（被告、乙方）签订的《装修协议书》上载明:乙方在装修前必须与甲方签订入驻装修协议：从2017年5月31日至2017年8月1日装修完毕。电表A27表数0，位置配电室南4柜，2017.6.24抄。被告庭审称商铺于2017年6月24日交付。 庭审中被告称2018年6月28日原告被徐州市云龙消防大队处罚，责令停产停业，原因是消防没经过合格验收。原告认可处罚事实，称有没有责令停产停业不清楚，罚款原因是大的消防合格证通过，部分业主未单独到消防部门备案。原告提交《电费交纳通知单》四份，表明：2018年6月份用电量为38621.74度，7月份用电量为52304.17度，8月份用电量为53023.7度，9月份用电量为33371.1度。 庭审中，关于涉案摊位存在夹层问题。本案原告出租给被告的摊位共两层，其中包括原告后搭建的夹层。被告称：从交付我们房屋的时间是201.6.24日交付，签订合同时我们看到的是一个7.5米挑高的房屋，签订合同后原告安排人给我们搭建的，又焊的楼梯。原告称：二楼是室内装修和搭建，不需要向有关部门报批…原告（代理人）不清楚具体交付时间。被告提交徐州市住房和城乡建设局在其网站中于2020年6月18日发布的《关于进一步加强市主城区房屋建筑装饰装修工程质量安全监督管理工作的通知（试行）》[徐住建发（2020）116号]，第一段载明“为进一步落实以人民为中心的发展思想，坚持问题导向，深刻吸取泉州“3.7”坍塌事故教训，坚决杜绝丰县安福小区违规拆除承重梁、鼓楼郡望花园违规改造、云龙区闽嘉建材市场违规改建等事件再次发生……” 2019年8月6日，江苏清正苑律师事务所律师向李张英发《律师函》，载明：合同签订后闽嘉公司如约履行了合同，向贵方交付了摊位。但贵方没有按照合同约定交纳租金及各项费用，且在合同到期后没有办理退租交房手续，继续占有使用房屋至今……现正式函告贵方：闽嘉公司于2019年8月6日正式与贵方解除合同，敬请贵方于2019年8月10日之前到闽嘉公司补交拖欠的上述各项费用、办理房屋退房交接手续，如逾期不办理，闽嘉公司将收回房屋，造成的一切损失由贵方自负，同时追究贵方的违约责任，并就闽嘉公司因此遭受的全部经济损失向贵方进行索赔。庭审中被告认可涉案租赁合同于2019年8月6日解除。 2019年8月11日，风田集成灶发布《退场声明》，载明：本店（风田集成灶）即日起退出闽嘉市场，因市场招商效果不利，且未提供良好的既定经营环境，市场未如实履行合同相应条款，自承租以来至今，入住商户率不足本市场总商铺数量的三分之一，另该市场部在冬夏两季无冷热设备供应，导致本店铺无法正常营业。 本院认为：关于涉案房屋租赁合同的效力问题。按照《中华人民共和国消防法》第十五条规定，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，应当向公安消防机构申报消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件，即不以房屋是否经消防安全检查合格来确认房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同仍应按照合同法的相关规定判定其效力。被告另抗辩因原告出租给其的夹层而导致合同无效，案涉商铺所在的房屋并非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定所涉的未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故不能以此判定涉案合同无效。对被告关于案涉租赁合同无效的意见，本院不予采信。原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 关于原告主张各项租金、管理费等各项金额的认定问题。 被告主张涉案商铺交付时间为2016年6月24日，原告代理人表示不清楚具体交付时间，结合《装修协议书》所载明的抄表时间及电表读数，被告关于交付时间的陈述本院予以采信。再结合《装修协议书》载明的装修时间为从2017年5月31日至2017年8月1日，被告支付相关费用的时间应从2017年9月1日起开始起算，截至2018.7.31日,被告应支付原告租金及市场管理费为63536元（50元/㎡/月×115.52平方米×11月）、物业管理费3558.02元（2.8元/㎡/月×115.52平方米×11月），合计为67094.02元，扣除原告已缴纳的38193.47元（物业费3881.47元＋租金34312元），原告还应支付28900.55元；2018年8月1日至2019年8月6日，原告主张费用73193.5元并无不当，本院予以支持。上述费用合计102094.05元，扣除被告交纳的保证金20000元，被告还应支付原告82094.05元。 关于原告主张违约金的问题。 原、被告签订的房屋租赁合同，因原告的收回商铺行为及被告发送《退场声明》行为已实际解除。关于合同的解除，涉案房屋租赁合同虽然约定承租人等商户是其所租摊位的消防责任第一人，但并不能排除闽嘉公司作为闽嘉建材广场实际经营者申报消防安全检查的义务。闽嘉公司在商场开业前未申报消防安全检查，并由此遭受行政处罚，闽嘉公司对合同的解除存在过错。而原告作为承租人在签订合同时，明知涉案房屋未经开业消防安全检查，亦明知其承租商铺包含原告搭建的夹层，被告仍然承租涉案房屋并签订相关合同，对于合同的解除，被告亦存在一定的过错。故对于原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告李张英向原告徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司支付租金、管理费、物业费合计82094.05元； 二、驳回原告徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费858元、保全费1320元，合计2178元，由原告徐州闽嘉整体家居广场管理有限公司负担1000元，由被告李张英负担1178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘 宇 人民陪审员  刘湘锦 人民陪审员  祖国权 二〇二一年一月六日 书 记 员  王 璐