贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终152号 上诉人（原审被告）：贵州华洲置业有限公司，住所地贵州省三都水族自治县（以下简称三都县）三合街道华洲国际**楼**，统一社会信用代码91522732MA6DL7Q76Y。 法定代表人：江春树，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石龙，贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏，贵州宇兴律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：覃胜甘，男，1984年6月7日生，布依族，贵州省三都县人，住三都县。 上诉人贵州华洲置业有限公司（以下简称华洲公司）因与被上诉人覃胜甘房屋买卖合同纠纷一案，不服三都县人民法院（2020）黔2732民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华洲公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判（即不服一审判决数额为76514.87元）。事实和理由：一、一审判决认定华洲公司支付逾期交房违约金4432.3元错误。首先，覃胜甘未按约定交清首付款，华洲公司享有先履行抗辩权。华洲公司延期交房系行使先履行抗辩权，不存在违约情形。第二，逾期交房违约金的请求已过诉讼时效。双方签订的合同中约定于2016年7月1日起算至2019年7月1日届满，覃胜甘于2020年6月30日才起诉要求逾期交房的违约金，已超过诉讼时效。2017年7月7日交房日是覃胜甘权利实现之日，而非权利受损害之日，一审法院将2017年7月7日作为诉讼时效期间的起算日不当。二、一审判决华洲公司支付逾期办证违约金72082.57元错误。第一，至今未办证的原因不在华洲公司，华洲公司不应当承担责任。第二，未能在法律法规规定的期限内办证，有政策方面的因素，且逾期办证并未对覃胜甘造成任何影响，应免除华洲公司的责任。案涉项目在开发过程中，受行政机构职能合并、政策改革等因素影响较大，导致华洲公司开发的楼盘未能在法律法规规定的期限内办理房屋所有权登记，并非华洲公司单方原因所致，应减轻或免除华洲公司的责任。第三，即便认定华洲公司应承担部分逾期办证的违约责任，也不能按照日万分之三计算违约金。第四，本案虽未如期办证，但未给覃胜甘造成任何损失和影响，也应减轻华洲公司的责任。综上，请求二审法院改判支持华洲公司的上诉请求。 覃胜甘二审辩称，一、请求二审法院驳回华洲公司的上诉请求。二、因华洲公司逾期交房及逾期办证，导致覃胜甘拖延装修入住时间，产生装饰装修工程用工用料物价上涨，产生实际损失，请求二审法院明确覃胜甘保留主张各项实际损害赔偿的权利。三、请求二审法院判决，一审、二审诉讼费由华洲公司承担。 覃胜甘向一审法院起诉请求：1.判令华洲公司向覃胜甘提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为覃胜甘办理转移登记；2.判令华洲公司承担逾期交房的违约责任，向覃胜甘支付违约金72643元×0.0003×372天（2016年6月30日至2017年7月7日）=8106.96元；3.判令华洲公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，向覃胜甘支付违约金，该违约金自2017年10月7日起至华洲公司办理权属证书之日止（违约金暂时计算至2020年7月7日为：352643元×0.0003×33个月×30天=104734.97元）。以上共计：8106.96+104734.97=112841.93元；4.本案诉讼费、律师费由华洲公司承担。 一审法院认定事实：华洲公司经相关部门批准在位于三都县，建设项目名称为“三都县县府西路改造开发项目”，并取得预售许可证。覃胜甘、华洲公司于2016年1月28日签订了《商品房买卖合同》，并在三都县不动产登记机关进行了预售登记。合同第三条约定，华洲公司将位于三都县，房号为2-25-6，建筑面积119.54㎡,以总价款352643元出卖给覃胜甘,覃胜甘应于本合同签订之日向华洲公司交付首期房款72643元,余款280000元,以公积金贷款支付。合同签订前，覃胜甘于2015年5月31日向华洲公司支付30367元，合同签订后，覃胜甘又于2016年6月25日向华洲公司支付10000元，2017年7月20日通过公积金贷款280000元向华洲公司支付，覃胜甘总共向华洲公司支付购房款320367元。合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年06月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3,项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在30日之内，（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”覃胜甘、华洲公司签订《商品房买卖合同》后，覃胜甘已经按合同约定向华洲公司支付了购房款320367元。华洲公司未按合同约定期限向覃胜甘交付符合合同约定条件的商品房和办理权属证书，直到2017年7月7日才向覃胜甘交房。为《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为覃胜甘办理转移登记事宜，覃胜甘、华洲公司多次协商未果后，覃胜甘遂诉至一审法院，诉请如前。一审另查明，按合同约定，在合同签订之日覃胜甘应向华洲公司支付72643元首期购房款，可覃胜甘在合同签订前，于2015年5月31日向华洲公司支付30367元；合同签订后，覃胜甘又于2016年6月25日向华洲公司支付10000元，2017年7月20日通过公积金贷款280000元向华洲公司支付。覃胜甘总共向华洲公司支付购房款320367元。按合同约定，该房屋总价款为352643元，覃胜甘尚欠华洲公司购房款32276元。华洲公司出售位于三都县，房号为：2-25-6，经黔南州恒信测绘勘察设计有限责任公司于2017年7月20日测绘，该房实际面积为122.16㎡，与合同面积119.54㎡增加2.62㎡。华洲公司于2019年11月7日在该小区公示栏张贴《关于办理房产证的通知》“尊敬的Ａ1栋、2号楼、3号楼的业主：感谢你一直以来的理解与支持，由我公司开发新建的三都县县府西路改造开发项目华洲一期Ａ1栋、2号楼、3号楼现已全部竣工。现在开始正式办理房产证，鉴于3栋楼业主有400多户，为避免各位业主浪费时间排队等待，我公司特逐一电话通知各位业主到我公司对接办理房产证的相关事宜，暂未通知到的业主请耐心等待！办理资料：购房合同、身份证、收据（均要原件），办理时间：星期一至星期五（08:30-12:00、14:00-18:00），地，地点号楼4楼华洲办公室，联系方式：191××××9277、0854-39××××2，贵州华洲置业有限公司，2019年11月7日”。 一审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。覃胜甘、华洲公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法、有效。覃胜甘应按合同约定以实际面积122.16㎡计算向华洲公司交纳全部购房款。华洲公司未按合同约定于2017年06月30日前向覃胜甘交付符合合同约定条件的商品房（实际于2017年7月7日才向覃胜甘交付房屋），并按法律规定的期限办理权属证书。但华洲公司未在合同约定的期限内向覃胜甘交付商品房，构成了违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于覃胜甘的第一项诉讼请求，合同中已有明确约定，华洲公司应在合理期限内向覃胜甘提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为覃胜甘办理转移登记。关于逾期交房的违约责任，合同约定，华洲公司应于2016年6月30日前向覃胜甘交付该商品房，而实际于2017年7月7日才向覃胜甘交付房屋，且未按法律规定的期限办理房屋产权转移登记，华洲公司已构成违约，应承担逾期交房和办理房屋产权转移登记的违约责任。截止2017年7月7日以覃胜甘实际向华洲公司支付的首期购房款40367元为基数按日万分之三计算向覃胜甘支付违约金从2016年7月1日起至2017年7月7日（即40367×0.0003×366天=4432.30元）实际交房之日止。关于逾期办理房屋权属证书的违约责任，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，华洲公司未能在法律规定的期限向覃胜甘办理房屋产权转移登记，构成违约，华洲公司应以覃胜甘实际支付的购房款320367元为基数按日万分之三计算从2017年10月7日起至2019年11月7日被告张贴关于办理房产证的通知书之日止（即320367元×0.0003×750天＝72082.57元）向覃胜甘支付违约金。在庭审中，覃胜甘主张支付华洲公司首期购房款72643元，总向华洲公司支付购房款352643元，由于覃胜甘举不出交款票据予以证实，故一审法院仅对华洲公司提供的银行打款凭证和公积金贷款转账凭证及收据核实，覃胜甘在2017年7月7日前向华洲公司支付40367元，后又于2016年6月25日向华洲公司支付10000元，2017年7月20日通过公积金贷款280000元向华洲公司支付，总计覃胜甘向华洲公司支付购房款320367元。因此，覃胜甘的该项请求，部分予以支持。华洲公司在答辩中,根据合同第十一条约定，我公司应在2016年6月30日前交房，实际是2017年7月7日华洲公司才向覃胜甘交房，那么覃胜甘主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2016年7月1日起算，至迟应于2019年7月1日前向我公司主张逾期交房的违约金，可是覃胜甘于2020年6月30日才起诉要求逾期交房的违约金，明显已超过诉讼时效，覃胜甘的该项请求不应得到支持的抗辩。在一审庭审中，华洲公司未举出充分证据证明2016年6月30日至2017年7月7日期间该房屋已具备法定的交房条件，故应以2017年7月7日实际交房视为具备法定的交房条件，其诉讼时效期间应从房屋具备法定的交房条件之日起计算，因此，华洲公司的该项抗辩理由不成立，一审法院依法不予采信。华洲公司在答辩中称，覃胜甘至今仍欠付华洲公司购房款32276元、房屋面积差额款7022元，在本案中，华洲公司未提起反诉，一审法院依法不予审查，其主张可另行提起诉讼，以另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项之规定，判决：一、限贵州华洲置业有限公司在判决生效之日起30日内按合同约定，向覃胜甘提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，并为覃胜甘办理转移登记；二、限贵州华洲置业有限公司在判决生效之日起15日内以40367元为基数按日万分之三计算向覃胜甘支付逾期交房违约金4432.30元（即40367元×0.0003×366天＝4432.30元）；以覃胜甘实际支付的购房款320367元为基数按日万分之三计算向覃胜甘支付逾期办证违约金72082.57元（即320367元×0.0003×750天＝72082.57元）；三、驳回覃胜甘的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2556元，减半收取1278元，由覃胜甘承担400元，贵州华洲置业有限公司承担878元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：从华洲公司的上诉主张看，本案二审争议的焦点是一审法院对逾期交房违约金和逾期办证违约金的认定是否恰当的问题。 首先，关于逾期交房违约金。华洲公司主张，合同约定了交房时间为2016年6月30日前交房，自2016年6月30日覃胜甘就知道其权利受到损害，本案的诉讼时效应当自2016年6月30日开始计算。本院对此认为，虽然《商品房买卖合同》约定了交房时间是2016年6月30日前交房，但华洲公司直至2017年7月7日交房，即华洲公司的违约行为在2016年6月30日至2017年7月7日期间一直处于持续状态。法律之所以规定诉讼时效制度，其目的主要是督促权利人及时行使自己的权利，倘若权利人不及时行使权利，则权利人不再享有请求人民法院依靠强制力保护其债权的权利。对于持续状态的违约行为，违约金的计算是以日为单位，多违约一日就多一日的违约金，即产生多一日的违约金请求权，故，不能单纯以违约行为开始的时间或是违约行为结束的时间作为诉讼时效的计算时间，而应当保护覃胜甘向一审法院起诉之日倒推三年计算至华洲公司交房的时为止的逾期交房违约金请求权。覃胜甘于2020年6月30日向一审法院起诉，故本院支持其自2017年6月30日起至华洲公司2020年7月7日实际交房之日止，共8天的逾期交房违约金96.88元（40367元×0.0003×8天），对于2017年6月30日之前的逾期交房违约金，因覃胜甘起诉时已过诉讼时效，应不予保护。华洲公司的此项上诉主张部分成立，本院部分予以采纳。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。对于华洲公司主张因覃胜甘未按约交情首付款，其享有先履行抗辩的问题，该主张与本案查明的事实不符，本院不予采纳。 其次，关于逾期办证违约金。双方虽未在合同中约定具体的办证日期，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案双方签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋还未建成，故，依照上述司法解释的规定，华洲公司应在交房给覃胜甘之日起的90日办理房屋权属证书，华洲公司未在该期限内为覃胜甘办理房屋权属证书，应当承担违约责任，即华洲公司应当向覃胜甘支付从2017年10月7日起至2019年11月7日华洲公司张贴关于办理房产证的通知书之日止，共计762天的逾期办证违约金。对于违约金的比例问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，本案双方当事人在合同中约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金过高，华洲公司上诉请求调低。考虑到违约金既有补偿性又有惩罚性，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将预期办证违约金调整为按买受人支付已交付房价款的日万分之零点五一进行计算，即华洲公司应向覃胜甘支付预期办证违约金12450.10元（320367元×0.000051×762天）。华洲公司关于未办证原因不在华洲公司、逾期办证未给覃胜甘造成任何损失，以及未能办证存在不可归责于华洲公司的原因，应当免除华洲公司的责任的理由均不成立，本院不予采纳，但其提出的调低违约金的主张部分成立，本院部分予以采纳。 综上所述，上诉人贵州华洲置业有限公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持三都水族自治县人民法院（2020）黔2732民初1201号民事判决第一项； 二、撤销三都水族自治县人民法院（2020）黔2732民初1201号民事判决第二项、第三项； 三、限上诉人贵州华洲置业有限公司在本判决生效之日起15日内向被上诉人覃胜甘支付逾期交房违约金96.88元、逾期办证违约金12450.10元，共计12546.98元； 四、驳回上诉人贵州华洲置业有限公司的其他上诉请求； 五、驳回被上诉人覃胜甘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2556元，减半收取1278元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担178元，被上诉人覃胜甘负担1100元；二审案件受理费1713元，由上诉人贵州华洲置业有限公司负担313元，由被上诉人覃胜甘负担1400元。上诉人贵州华洲置业有限公司多预交的二审案件受理费1400元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年一月二十九日 书记员  黄雅菲