福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初6970号 原告:俞妹妹，女，1976年10月19日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：福建亚琦博轩置业有限公司，住所地福建省福州市福清市海口镇人民政府大楼**。 法定代表人：廖桂林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈文，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：彭延斌，江西泰康律师事务所律师。 第三人：俞云旺，男，1972年3月30日出生，汉族，住福建省福清市。 原告俞妹妹与被告福建亚琦博轩置业有限公司（以下简称“亚琦公司”）、第三人俞云旺商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告俞妹妹与被告亚琦公司的委托诉讼代理人陈文、彭延斌到庭参加诉讼，第三人俞云旺经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞妹妹向本院提出诉讼请求：1.判决亚琦公司返还俞妹妹购房款466,674元并支付购房款466,674元自2020年10月22日起至款项还清之日止按照年利率6％计算的资金占用损失；2.判决亚琦公司支付俞妹妹违约金50,000元；3.判决亚琦公司支付俞妹妹交通、误工等损失5000元。事实与理由：2018年12月份，俞妹妹与俞云旺分别向亚琦公司购买了一套位于福清国际物流商贸城的房产，俞妹妹购买的是A53栋1207号，俞云旺购买的是A53栋903号（以下简称“案涉房产”）。俞妹妹于2018年12月3O日支付了购房定金20,000元，于2019年1月15日支付首期款232,039元，剩余房款向银行按揭贷款；俞云旺于2018年12月29日支付购房定金50,000元，于2019年1月15日支付首期款197,606元，剩余房款向银行按揭贷款。因俞云旺征信不过关，无法申请到银行按揭贷款。2020年10月，经俞妹妹、亚琦公司、俞云旺共同协商达成一致意见，亚琦公司与俞云旺解除案涉房产的购买协议，亚琦公司向俞云旺退还已缴纳的购房款，同时俞妹妹出全款购买案涉房产，总购房款为466,674元。2020年10月21日、22日，俞妹妹分别向亚琦公司支付100,000元、366,674元，共计466,674元，其中50,000元为购房定金，416,674元为剩余购房款。亚琦公司向俞妹妹出具了收款收据，双方约定过两天房产解除原预告登记后再签订购房合同。2020年10月24日，俞妹妹到亚琦公司售楼中心要求签订购房合同。亚琦公司提出原预告登记无法解除，无法签订购房合同，请求俞妹妹给予亚琦公司时间处理。2020年10月26日，俞妹妹再次找到亚琦公司售楼中心，亚琦公司仍然提出原预告登记未解除，无法签订购房合同，并请求俞妹妹给予其一个星期的时间解决。2020年11月2日，俞妹妹通过电话联系亚琦公司（售楼中心经理陈文），亚琦公司提出还是无法签订购房合同。俞妹妹已经向亚琦公司缴纳了购房全款，亚琦公司在俞妹妹催告三次后仍不与俞妹妹签订购房合同，应视为亚琦公司拒绝履行签订合同义务，亚琦公司应返还俞妹妹全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。以及第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额相当于违约所造成的损失。亚琦公司违约造成俞妹妹需要通过诉讼手段保护自己权益，俞妹妹在龙岩就业，因诉讼需要往返福清多次，给俞妹妹造成了交通、误工等损失，亚琦公司应一并赔偿。 亚琦公司辩称，一、亚琦公司与俞妹妹在2020年6月13日就案涉房产达成口头认购协议不违反法律的禁止性规定，系合法有效协议，双方应当继续履行。2018年12月29日，俞妹妹与亚琦公司签订《认购协议》，认购案涉房产。半个月后即2019年1月15日，俞妹妹向亚琦公司书面申请将案涉房产更名至其前夫俞云旺名下，并注明“此办公楼今后任何经济纠纷与贵公司无关”。2020年6月13日，俞云旺因个人征信问题无法办理按揭贷款，向亚琦公司申请将案涉房产更名至其前妻俞妹妹名下，并注明“一切利益纠纷与贵公司无关”。在办理案涉房产撤销备案过程中即2020年10月23日发现，案涉房产已被人民法院查封[福建省福清市人民法院（2020）闽0181执1986号之一]，从而导致三方协商的约定暂时无法实现。亚琦公司与俞云旺在2019年1月19日签订的《商品房买卖合同》在2020年6月13日已经解除并在2020年10月22日退还俞云旺的购房首付款。二、案涉房产被人民法院预查封不影响亚琦公司与俞妹妹签订《商品房买卖合同》。因俞云旺因个人征信问题无法办理按揭贷款导致亚琦公司无法实现合同目的从而解除双方在2019年1月19日签订的《商品房买卖合同》，系亚琦公司合法行使合同解除权的体现，具有正当理由及法律依据。在合同解除后人民法院对于案涉房产的查封应当依法解除，人民法院预查封房产的执行对象应是俞云旺在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益即亚琦公司退还给俞云旺的款项247,606元，而非房产本身。综上可知，无论是亚琦公司申请人民法院解除对案涉房产的预查封还是人民法院主动解封都符合法律的规定。虽然案涉房产处于预查封状态，但是不影响亚琦公司签订《商品房买卖合同》目的的实现。综上所述，为体现法律之正义以及维护房产交易市场的和谐稳定，请求人民法院依法驳回俞妹妹的全部诉讼请求。 俞云旺未作陈述，亦未举证、质证。 经审理查明，亚琦公司系房地产开发经营企业，开发建设了中国·福清国际物流商贸城项目。2018年12月29日，俞妹妹与亚琦公司签订《中国·福清国际物流商贸城认购协议书》，认购案涉房产。2019年1月15日，俞妹妹向亚琦公司提出申请，要求将其认购的案涉房产更名给俞云旺。亚琦公司同意了俞妹妹的更名申请。2019年1月14日，亚琦公司与俞云旺就案涉房产签订《商品房买卖合同》，并于2019年10月15日办理了预告登记。后因俞云旺个人征信原因无法办理商业银行按揭贷款，亚琦公司与俞云旺口头协议解除案涉房产的《商品房买卖合同》。嗣后，俞妹妹、亚琦公司及俞云旺口头协商将案涉房产更名至俞妹妹名下。俞妹妹分别于2020年10月21日与22日向亚琦公司支付了案涉房产的购房款100,000元与366,674元，合计466,674元。亚琦公司于2020年10月22日向俞妹妹出具两份收据，其中一份收据记载：今收到俞妹妹交来福清海口国际物流商贸城A地块A53栋公寓903定金50,000元。后因案涉房产被人民法院预查封而无法注销预告登记。至今，亚琦公司未就案涉房产与俞妹妹签订《商品房买卖合同》。 以上事实，有俞妹妹提供的收据、POS机刷卡单据、视听资料（手机录音）与亚琦公司提供的收据、《中国·福清国际物流商贸城认购协议书》、亚琦物流商贸城特批单、《商品房买卖合同》、福建省福清市人民法院《执行裁定书》等为证，结合当事人的庭审陈述与法庭调查，本院依法予以确认。 本院认为，合同有预约合同和本约合同之分,预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同;本约合同是为了履行预约合同而订立的合同,签订预约合同的目的是为了订立本约合同。本案中，俞云旺因个人征信原因无法办理银行按揭贷款导致其与亚琦公司之间的《商品房买卖合同》无法实际履行而解除，而后俞妹妹、亚琦公司及俞云旺口头商议由俞妹妹认购案涉房产，俞妹妹根据协议向亚琦公司支付了全额购房款。据此可知，俞妹妹与亚琦公司之间虽然未签订书面的认购协议书，但是双方之间的行为符合商品房预约合同的基本构成要件和法律特征，故双方之间成立了合法有效的商品房预约合同关系。国家推行商品房预售合同备案登记与商品房预告登记的目的就是为了保障交易安全，维护交易市场稳定，防止出现“一房二卖”、“一房数卖”的不良现象。本案中，案涉房产在2019年10月15日即办理预告登记，而在预告登记尚未注销情形下，亚琦公司不仅与俞妹妹达成了销售案涉房产的预约合同，而且收取了俞妹妹的全额购房款，现因案涉房产被人民法院预查封而无法注销预告登记，导致俞妹妹无法通过签订正式的商品房买卖合同达到购买案涉房产的合同目的，作为开发商的亚琦公司在主观上存在重大过错，依法应承担违约责任。现俞妹妹请求亚琦公司返还购房款466,674元的主张，于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，亚琦公司收取的购房款中明确确认其中50,000元系定金，故俞妹妹请求亚琦公司返还定金50,000元的主张，于法有据，本院予以支持。根据《合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，在俞妹妹选择适用定金约定情形下，本院判决亚琦公司返还定金足以弥补俞妹妹遭受的损失，故对俞妹妹请求亚琦公司按年利率6%计付其购房款的资金占用损失的主张，本院不予支持。俞妹妹请求亚琦公司支付其交通、误工等损失5000元的主张，未举证予以证明，且缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决如下： 一、福建亚琦博轩置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还俞妹妹购房款466,674元及定金50,000元； 二、驳回俞妹妹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9033元，由俞妹妹负担116元（已交纳），福建亚琦博轩置业有限公司负担8917元（限于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  严昌辉 二〇二一年一月二十七日 书记员  刘 玮