广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9547号上诉人（原审被告）：蓝春和，男，汉族，1985年1月20日出生，住xx省xx县********委xx楼下，身份证号码：441************035。委托诉讼代理人：杨睿，系北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市红花湖景区****，住所地：惠州市**xx上排xx湖**，统一社会信用代码：124***********162W。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：黄文科、杨秋莹，均系广东海略律师事务所律师。上诉人蓝春和因与被上诉人惠州市红花湖景区****租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初12907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告蓝春和不服一审判决，上诉请求：1、请求贵院撤销惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初12907号民事判决书；2、请求贵院依法改判上诉人应向被上诉人支付“xx飞花”租金为162133.2元（按原租金标准的50%计算）；3、请求贵院依法改判上诉人应向被上诉人支付“xx轩”租金为367373.43元（按原租金标准的30%，去除被上诉人收回面积计算）；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判酌定租金标准比例过高（80%），本案应以上诉人实际使用面积比例计算应付租金标准，请求贵院依法纠正。根据上诉人与被上诉人签订的“xx飞花”、“xx轩”服务点的《承包经营合同》可知，上诉人订立两合同的主要用途及首要目的均系利用租赁物开设餐厅。但因为租赁物无法经营餐厅，无奈之下上诉人仅能利用租赁物的小部分面积经营小百货买卖，收入甚微。合同中约定对于xx轩服务点的经营面积为630平方米及室外配套广场，但后来实际占有用面积仅为171.3平方米（占用30%面积左右）；约定对于xx飞花服务点的经营面积为230平方米及室外配套休闲地，但实际占用面积仅为98.7平方米（占用50%面积左右），上述面积仅仅用于经营小百货。上诉人认为，现因租赁物不能经营餐厅导致上诉人主要合同目的无法实现，租金标准应以实际使用面积比例计算。而且开设餐厅的收益亦远高于经营小百货，应基于公平原则进行调整，而一审判决酌定租金标准为合同约定标准的80%，显然过高，应予纠正。综上，原判酌定租金标准显然过高，请求贵院在认定上诉人未能实现主要租赁目的，以及上诉人实际使用面积比例和收益的基础上，依法纠正租金标准比例，支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人惠州市红花湖景区****辩称，答辩人与被答辩人之间签订的《绿道服务点承包经营合同》、《红花湖xx轩服务点承包经营合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。合同约定服务点用途并不限于开设餐厅，被答辩人并未因无法开设餐厅与答辩人协商并书面调整合同约定，而是继续按照合同占用租赁点对外经营百货，期间也没有向答辩人提出收回空置部分，被答辩人在约定面积内使用多少答辩人并未干涉，被答辩人提出以实际使用面积比例计算应付租金标准没有任何依据。并且，答辩人在签订涉案合同时并不知晓租赁点不能经营餐厅，答辩人对此并无过错。因此，被答辩人实际应按照合同约定面积支付租金。综上，被答辩人的主张无事实与法律依据，应予驳回，维护答辩人的合法权益。原审原告惠州市红花湖景区****向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付“xx飞花”服务点的租金人民币324266.4元及利息（自2018年1月1日起，以324266.4元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算利息，计算至实际付清款项之日止，暂计至2019年6月的利息为29184元）；二、判令被告向原告支付“xx轩”服务点租金人民币1310124元及利息（自2017年3月1日起，以1310124元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算利息，计算至实际付清款项之日止，暂计至2019年6月的利息为183417元）；以上两项共计租金1634390.4元。三、判令被告承担本案全部诉讼费用、保全费用等。一审法院认定事实：2012年1月1日，原告与被告签订《绿道服务点承包经营合同》，合同约定如下主要内容：1、被告承租原告“xx飞花”服务点，经营面积为室内230㎡及室外配套休闲地；2、经营范围为餐厅、咖啡厅、茶艺馆、旅游特产、小百货、文体、艺术品等项目；3、承包期限为6年，即从2011年1月1日至2017年12月31日止，免租一年，租金从2012年1月1日起计；4、签订合同时被告应向原告缴纳经营保证金20000元，以确保履行本合同，期满后，无欠应交费用及其他违约事项，退回保证金；5、租金每月8000元，年租金为96000元，第二年起，租金年递增3%；6、承包期间，若拖欠租金累计两月以上，原告有权终止合同，收回服务点且不退还经营保证金。2012年3月1日，原、被告签订《红花湖xx轩服务点承包经营合同》，合同主要约定如下：1、被告承包位于xx轩服务点，经营面积为630㎡及室外配套广场。2、经营范围为餐厅、咖啡厅、茶艺馆、旅游特产、小百货、文体、艺术品等项目；3、承包期限从2012年3月1日至2017年2月28日止，共5年，租金从2012年6月1日起计算；4、签订合同时被告应向原告缴纳经营保证金100000元，以确保乙方履行本合同；5、第一年租金每月人民币30870元（49/㎡×630㎡），第二年起租金递增3%；6、承包期间，若拖欠租金累计两月以上，原告有权终止合同，收回服务点且不退还经营保证金。合同签订后，被告缴纳了“xx飞花”保证金20000元，“xx轩”未缴纳保证金。原告按合同约定将租赁物交付给被告使用，被告仅按合同约定标准支付“xx飞花”服务点租金至2014年12月份的租金，支付“xx轩”支付租金至2013年11月，至合同到期，被告未支付其他租金。原告称2012年10月份被告被龙丰工商局明确告知因为排污问题不能开始餐厅，2012年11月份与原告当时法人口头协商过减少租金的问题，因不能经营餐厅，所以“xx飞花”实际经营售卖饮料、特产等，实际占用98.7平方米，“xx轩”也是售卖饮料、自行车等，从2012年11月开始实际占用171.3平方米，2016年6月被管理处收回114.9平方米用于建设公厕。被告庭审称确实有2016年6月管理处收回了“xx轩”114.9平方米用于建设公厕，但对于被告承租的租赁物经营期间存在空置的情况，我方不干涉，被告也没有向原告提出过收回空置部分。一审法院认为，原、被告之间签订的《绿道服务点承包经营合同》、《红花湖xx轩服务点承包经营合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。被告自2015年1起开始欠缴“xx飞花”租金以及自2013年12月起开始欠缴“xx轩”租金，其行为已构成根本违约，现原告要求被告支付租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。对于支付租金的标准问题，因合同约定服务点用途为为餐厅、咖啡厅、茶艺馆、旅游特产、小百货、文体、艺术品等项目，实际情况是租赁物不能经营餐厅，原告在签订合同时对此并未提前知悉告知被告，存在一定过错，鉴于经营仅是合同约定的用途的一种，故一审法院酌定租金标准应为合同约定的租金标准的80%为宜。经核算，被告应向原告支付“xx飞花”2015年1月至合同到期日（2017年12月31日）的租金259413.12元；因“xx轩”合同约定的租金标准为49/㎡，据此参照合同约定的租金标准的80%计算，则“xx轩”合同约定的租金标准为39.2/㎡，经核算，被告应向原告支付“xx轩”2013年12月至2016年5月31日的租金为797935.2元。又因管理处收回“xx轩”114.9㎡用于建设公厕，实际占用面积为515.10㎡，故从2016年6月至合同2017年2月28日止按合同约定的租金，经核算为181727.28元（515.10×39.2×9个月），据此被告共应向原告支付“xx轩”租金为979662.48元（797935.2元+181727.28元）。另保证金的作用是保障房屋所有人的相关权益、防止租房者违反租赁合同给房屋所有人造成损失，故原告应将保证金抵消被告拖欠的房租，即被告应向原告支付“xx飞花”租金为239413.12元（259413.12元-20000元）。对于被告辩称因按实际占用面积计算租金，因被告并未向原告提出不租赁其认为其空置的面积，故对被告该辩称一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二的规定，判决如下：一、被告蓝春和应在本判决发生法律效力之日起10日向原告惠州市红花湖景区****支付“xx飞花”租金为239413.12元及利息（利息以239413.12为本金，从2018年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日之日起至一审法院确定还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的利率计算）。二、被告蓝春和应在本判决发生法律效力之日起10日向原告惠州市红花湖景区****支付“xx轩”租金为979662.48元（利息以979662.48为本金，从2017年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日之日起至一审法院确定还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的利率计算）。案件受理费19510元（原告已预交9755元），由被告蓝春和负担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人主张按实际占用面积计算租金应否获得支持。具体评析如下：上诉人与被上诉人签订的《绿道服务点承包经营合同》、《红花湖xx轩服务点承包经营合同》约定的服务点用途为“餐厅、咖啡厅、茶艺馆、旅游特产、小百货、文体、艺术品等项目”，包括但不限于餐厅经营。在案涉租赁场地无法经营餐厅的情况下，上诉人继续占有、使用案涉租赁场地经营服务点约定用途的其他项目。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，上诉人未提交证据证明案涉空置场地已交还惠州市红花湖景区****，且上诉人一审庭审中自认没有向被上诉人提出过收回空置部分，上诉人主张应按其实际占用面积计算租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院酌定租金标准为合同约定的租金标准80%，并无不当，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费10895.7元（上诉人已预交19509元），由上诉人蓝春和负担。上诉人蓝春和多缴纳的诉讼费8613.3元，待执行时由蓝春和一并径付给惠州市红花湖景区****，本院不予退回。本判决为终审判决。审 判 长  寇 倩审 判 员  蓝惠兰审 判 员  卫书平二〇二一年一月二十七日法官助理  叶碧莲书 记 员  黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。