山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁17民终98号 上诉人（原审被告）：成武城投置业有限公司。住所地：成武县文亭办事处先农坛路西段路北。 法定代表人：徐华标，副经理。 委托诉讼代理人：油民，山东晟韵律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：山东通德锦华房地产开发有限公司。住所地：德州经济技术开发区新河路3999号锦华物流园院内。 法定代表人：史庆东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘海鹏，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李洪亮，男，1961年11月3日出生，汉族，住成武县。 委托诉讼代理人：王忠成，山东敬人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯海萌，山东敬人律师事务所律师。 上诉人成武城投置业有限公司（以下简称城投公司）、山东通德锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华公司）因与被上诉人李洪亮委托合同纠纷一案，不服山东省成武县人民法院（2020）鲁1723民初949号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人城投公司的委托诉讼代理人油民，上诉人锦华公司的委托诉讼代理人潘海鹏，被上诉人李洪亮的委托诉讼代理人王忠成参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人城投公司上诉请求：1、撤销原判，改判城投公司不承担责任。2、一、二审诉讼费用由李洪亮承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，本案不存在真实的买卖合同关系，应驳回李洪亮的全部诉求。1、锦华公司因资金链断裂无力开发涉案房屋小区工程，在成武县造成巨大负面影响，在县政府的支持下，将1.58亿资产转让给城投公司。本案所涉房屋系案外人王爱军委托城投公司进行出售，与李洪亮不存在任何关系。2、锦华公司在工程施工过程中，因资金周转问题向王爱军、王新刚借款共计555万元，王爱军、王新刚为能够顺利收回借款，要求锦华公司用在建的商品房进行担保。锦华公司为了尽快解决资金问题，加速工程进程，便按照王爱军、王新刚提供的人员名单（其中包括李洪亮）以低于市场销售价格签订商品房认购书。认购书为预约合同，其效力不同于本约即商品房销售合同的效力，预约合同是谈判当事人一方或者双方为将来确定性合同达成的书面允诺或协议。本案中，虽然签订了商品房认购书，但李洪亮并没有向锦华公司支付任何购房款，事后双方也未签订正式的商品房销售合同及网签。故，双方之间不存在真实的买卖合同关系。锦华公司在一审答辩时也以此为由进行答辩，坚称双方不存在真实买卖合同关系，主张李洪亮不具备诉讼主体资格。既然基础的买卖合同关系不成立，故李洪亮对城投公司的诉求不应成立，应予以驳回。二、一审审理期间，一审法院对案外人王新刚进行调查，王新刚向法庭提交了为李洪亮出具的借条。通过调查笔录可以看出，锦华公司与李洪亮之间不存在借贷行为，也未签订正式的商品房买卖合同，足以证实涉案房屋为担保的真实性。因锦华公司对王新刚为李洪亮出具的借条时间、字迹等存在疑虑，而向一审法院提出鉴定申请。但一审法院未予支持，审理程序存在瑕疵。 上诉人锦华公司上诉请求：一、撤销原判，改判城投公司对涉案房屋进行出售的行为无效或发还重审。二、涉案诉讼费用由李洪亮、城投公司承担。事实和理由：一、一审法院审理程序不当。一审庭审结束后，李洪亮又向法院提交了时间为2013年3月15日的借据作为证据，且该借据涉及金额巨大，没有相关的款项交付凭证等证据相印证，锦华公司对借款的真实性提出合理怀疑(详见一审对该证据的质证意见)，并书面向一审法院提出对借据形成时间进行鉴定，但一审法院未对该鉴定申请予以理睬，径行判决，程序不当。二、一审法院认定事实错误。首先，李洪亮对案涉款项的支付方式前后陈述不一致，不应采信。其次，锦华公司不认识李洪亮，也未向其出具过认购书。涉案的认购书及房款收据系锦华公司向王爱军、王新刚借款时应其二人要求出具的，作为借款的担保，并非真实的买卖，也非真实的抵偿；并且当时李洪亮并未在场，认购协议并非李洪亮签字。李洪亮提交的认购书复印件中多处矛盾，且时间表述前后矛盾，房屋认购价款与市场价格差距巨大，甚至低于成本价格。如果该认购书是李洪亮与锦华公司签订的真实的购房认购协议，则不可能会出现如此情况。锦华公司已陆续偿还了王爱军、王新刚725万余元，借款本息已基本还清。 上诉人城投公司、锦华公司针对对方的上诉均无异议。 被上诉人李洪亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当，城投公司、锦华公司的上诉没有事实根据和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 李洪亮向一审法院起诉请求：1.判令解除李洪亮委托城投公司销售房屋、车位及储藏室的协议；2.判令城投公司返还房屋销售款414498元；3.判令城投公司停止销售锦华·锦绣园5号楼1单元的储藏室一间及车位一处；4.本案诉讼费等其他涉案费用由城投公司承担。 一审法院认定事实：案涉房产所在小区系锦华公司开发，因在开发过程中出现资金困难，锦华公司的工作人员李振要求案外人王新刚（李振的亲戚，跟着李振帮忙）筹集资金，王新刚遂向李洪亮等人筹借资金，并将筹借的资金借给锦华公司，其中，王新刚向李洪亮借款30万元。借款到期后，王新刚未向李洪亮偿还借款，锦华公司亦未向王新刚偿还借款。2014年5月3日，锦华公司就上述借款向王新刚出具了以李洪亮等为购买人的认购书，李洪亮的认购书约定李洪亮购买锦华公司开发的锦华•锦绣园5号楼1单元9层902号房屋及一处车位、5号楼1单元的储藏室一间，总价款为328813元，锦华公司财务部门出具了收据。王新刚将该认购书交于李洪亮。后双方未签订正式房屋买卖合同及其他手续。另查明，锦华公司因资金链断裂，其开发的锦华•锦绣园小区于2014年停工。2017年2月份，城投公司受让涉案工程五家建筑公司的工程款债权158895051.46元，由锦华公司清偿，因锦华公司无力偿还，其自愿将锦华•锦绣园小区现存量资产158044900元以物抵债，转让给城投公司，在锦华公司向城投公司提供的5#楼房源表中显示5号楼1单元9层902号房屋已出售给李洪亮，即该房产不在转让资产范围内。后，李洪亮与城投公司签订房屋委托出售协议书，委托城投公司代李洪亮出售上述房屋。2019年2月26日城投公司将锦华•锦绣园5号楼1单元9层902号房屋（不包含车位及储藏室）卖给了案外人卢正浩，并已交付使用，卢正浩向城投公司支付房屋价款414498元，城投公司拒绝将上述房屋销售款全额交付李洪亮。又查明，2018年4月17日，成武县城乡建设领导小组形成的关于城投•御景华府（水利局片区）后期开发建设有关问题的会议纪要第四条确定前期借款抵房且无争议、有购房合同者应支付后续工程款，其中六层及以上1500元/平方，上述房产的业主委托城投公司销售房屋，城投公司从售房款中扣除后续建设成本，余款归还给委托人。2017年7月1日，城投公司在涉案小区就上述内容张贴了公告。 一审法院认为，以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中案外人王新刚向锦华公司提供的借款中含有李洪亮提供的30万元借款，因锦华公司无力向王新刚偿还借款，亦无力向李洪亮偿还借款，锦华公司向李洪亮出具认购书，虽锦华公司当庭陈述该认购书系对借款的担保，但在其向城投公司转让资产时提供的5#楼房源表中显示5号楼1单元9层902号房屋已出售给李洪亮，故该认购书为债务清偿期届满，并由锦华公司、王新刚、李洪亮三方对债权债务进行概括性转移后，锦华公司与李洪亮签订的以物抵债协议，该协议合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”李洪亮依据合法有效的以物抵债协议与城投公司签订《房屋委托出售协议书》，委托城投公司出售涉案房屋，参照上述法律规定，该《房屋委托出售协议书》有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”虽然李洪亮可以随时解除委托合同，但双方签订《房屋委托出售协议书》后，城投公司已将涉案房屋出售，该协议书并未显示委托出售的房产包括储藏室和车位，且李洪亮主张的储藏室及车位亦指向不明确，该委托合同的主要委托事务已经完成，已无解除合同的必要，故对李洪亮要求解除与城投公司签订的房屋委托出售协议书并要求城投公司停止销售锦华•锦绣园5号楼1单元的储藏室一间及车位一处的诉讼请求，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案城投公司接受李洪亮委托后将涉案房产出售，并收取了房屋销售款，但拒绝向李洪亮支付房屋销售款，城投公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故对李洪亮要求城投公司支付房屋销售款414498元的诉讼请求，依法应予支持。关于锦华公司要求确认城投公司出售房屋的行为无效的请求，如前所述，李洪亮与锦华公司之间就涉案房产已达成合法有效的以物抵债协议，城投公司接受李洪亮委托已将涉案房产出售给善意的案外人，锦华公司该请求无事实和法律依据，不予支持。关于城投公司辩称涉案房产每平方应扣除1500元后续建设费的问题，城投公司并未提供证据证明李洪亮认可涉案房产每平方应扣除1500元后续建设费，李洪亮与城投公司签订的房屋委托出售协议书中也未约定扣除1500元/平方，且城投公司也未提供证据证明涉案房产进行后续建设的工程量及工程款，城投公司的该主张没有法律依据，不予采信；城投公司对涉案房产进行后续建设的工程量确定后，其可收集证据，另行向义务承担人主张权利。综上所述，李洪亮的诉讼请求部分正当，应予支持；锦华公司的请求不当，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、城投公司于判决生效后五日内支付李洪亮房屋销售款414498元；二、驳回李洪亮的其他诉讼请求；三、驳回锦华公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7517元，由城投公司负担，锦华公司参加诉讼案件受理费减半收取50元，由锦华房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李洪亮提交城投公司要求其出具的承诺书复印件一份（原件在城投公司），拟证明李洪亮委托城投公司销售涉案房屋的事实。涉案四套房产分别出售给卢正浩、邵光灿、徐轩、祝传标，他们分别以合理的价格取得涉案房产，并办理了不动产登记，并且已经实际使用多年。城投公司质证称，该承诺书系复印件，需进行核实，即使是真实的，也不属于新证据，不应采信；该承诺书并未显示出具时间，其上的签名也不能确定系李洪亮本人所签；而且该承诺书仅仅显示销售房源，并不代表房款支付给李洪亮，其上显示是由王爱军、王崇涛代领房款，并不表明李洪亮有权向城投公司主张房款。锦华公司质证称，对该承诺书有异议，承诺人的签字不能确定是李洪亮本人所签，该承诺书的出具锦华公司并不知情，如此大款项的金额领取，委托王爱军、王崇涛两人办理，有悖常理；这九套房产系锦华公司向王爱军、王新刚抵押担保，认购书及收款收据也是应其二人提供的顶替签订认购协议的人员所出具的，否则也不可能认购协议不让认购人本人签字，能够印证该九套房源当时是抵押给王爱军、王新刚的。本院经审查认为，李洪亮提交的证据系复印件，无原件予以核对，对该证据的真实性在本案中暂不予认定。 本院查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，锦华公司与王新刚、王爱军存在借贷关系，锦华公司按照王新刚、王爱军的指示为李洪亮出具案涉认购书及房款收据，约定由李洪亮认购案涉房屋及对应的储藏室、车位，并且根据一审期间城投公司提供的5#楼房源表、5#楼未售房源情况表所显示的内容，案涉房屋的承购人为李洪亮，该房屋并不包含在锦华公司向城投公司转让资产的范围内。锦华公司以案涉房屋抵偿其与王新刚、王爱军之间债权债务的行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王新刚、王爱军与李洪亮之间的法律关系，并非本案审理的范围，锦华公司对此提出的异议主张，一审法院未予审查并无不当。城投公司接受锦华公司转让的资产时，即已知晓案涉房屋的承购人为李洪亮，其后又基于与李洪亮签订的《房屋委托出售协议书》将涉案房屋对外出售，故李洪亮请求城投公司支付案涉房款，符合合同约定和法律规定。综上所述，城投公司、锦华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7567元，由上诉人成武城投置业有限公司负担7517元，由上诉人山东通德锦华房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  陈淑梅 审判员  朱晨曦 审判员  王媛媛 二〇二一年一月二十六日 书记员  杨 曼