四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初6536号 原告（执行案外人）：汪英，女，1966年12月28日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告（申请执行人）：乐山市商业银行股份有限公司市中区支行。住所地：四川省乐山市市中区。 负责人：兰斌，支行行长。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。 第三人（被执行人）：乐山立泰来投资开发有限公司。住所地：四川省乐山市沙湾区。 法定代表人：熊奎，执行董事。 第三人（被执行人）：熊奎，男，1962年6月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：唐超兰，女，1969年8月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 第三人（被执行人）：王海生，男，1962年7月27日出生，汉族，住四川省井研县。 第三人（被执行人）：何丽，女，1982年9月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告汪英与被告乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称：乐山商业银行市中区支行），第三人乐山立泰来投资开发有限公司（以下简称：立泰来公司）、熊奎、唐超兰、王海生、何丽案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告汪英，被告乐山商业银行市中区支行的委托诉讼代理人李彧到庭参加诉讼。第三人立泰来公司的法定代表人暨第三人熊奎、唐超兰、王海生、何丽经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪英向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行第三人熊奎名下位于四川省乐山市沙湾区××镇××坊巷××号门市，并解除对该房屋的查封措施；2.本案诉讼费用由被告和第三人共同承担。事实和理由：2009年12月30日，案外人与被执行人熊奎签订了《房屋租赁合同》，约定：（1）案外人承租被执行人名下位于四川省乐山市沙湾区××镇××坊巷××—16号门市；（2）该房屋面积为39.05平方米，租期为20年，自2009年12月30日起至2030年12月31日止；（3）租期内前十年的租金为20000元，案外人采用分期付款2000元／年租金的方式付款：租期内后十年租金为40000元，案外人采用一次性付款40000元／年租金的方式付款；自前述2009年租赁合同签订以来，原告便持续地对案涉房屋进行了占有使用并为之缴纳水、电、物业费，迄今已逾十年，故前述《房屋租赁合同》事实上是一个整体，二者本质上是不可分离、不可剥裂的。在原告承租期间，第三人熊奎擅自将案涉房屋抵押给了被告，但原告对该抵押行为并不知情，故该抵押行为不能对抗前述成立在前的一体化房屋租赁合同，原告仍应有权依据《房屋租赁合同》而继续占有、使用案涉房屋。被告乐山商业银行市中区支行申请强制执行第三人熊奎、立泰来公司、唐超兰、王海生、何丽借款合同纠纷一案，贵院已执行立案，案号：（2020）川1102执944号，熊奎、唐超兰被列为该案被执行人。在该案执行过程中，贵院于2020年7月13日对案涉房屋采取查封措施。原告对贵院查封并强制执行熊奎名下案涉房屋不服，于2020年11月5日依法向贵院提出执行异议。2020年11月13日，贵院经审查后作出了（2020）川1102执异85号《执行裁定书》，裁定驳回了原告的异议请求。综上所述，原告与第三人订立一体化租赁合同的事实在前，被告取得抵押权、法院采取查封措施在后，故原告有权在租期内继续占有、使用案涉房屋。因此，原告认为贵院在对（2020）川1102执944号案件的执行程序中对案涉房屋的查封及拟作出的强制执行，损害了原告依据《房屋租赁合同》而取得的合法权益。由于原告向贵院提出的执行异议申请已被裁定驳回，为维护自身合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，原告对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。原告、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、第三百一十二条“对原告提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的……原告同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，特提起诉讼。 被告乐山商业银行市中区支行辩称，汪英与熊奎之间建立的房屋租赁关系不能对抗乐山商业银行市中区支行已登记设立的抵押权，汪英依据《房屋租赁合同》取得的对本案案涉房屋的租赁权，不能阻止法院对案涉房屋的执行。综上，请求法院驳回汪英的诉讼请求。 第三人立泰来公司、熊奎、唐超兰、王海生、何丽未应诉答辩。 本院经审理认定事实如下：2020年4月27日，本院作出（2020）川1102民初2612号民事判决：立泰来公司应偿还乐山商业银行市中区支行借款本金650万元、期内利息948360.78元、罚息及相应复利；立泰来公司支付乐山商业银行市中区支行律师费5000元；乐山商业银行市中区支行对熊奎、唐超兰提供的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××号（乐山市房权证私房字第1××0号）、四川省乐山市市中区春华路中段99号7-1-1号（乐山市房权证私房字第8××4号）、四川省乐山市市中区××路××号（乐山市房权证私房字第1××3号）、四川省乐山市市中区××街××号（乐山市房权证私房字第1××9号）、四川省乐山市市中区××街××号（乐山市房权证私房字第0××3号）、四川省乐山市沙湾镇牌坊巷Ａ5幢16-18号（沙湾区房权证私产字第0××5号、沙湾区房权证私产字第0××4号、沙湾区房权证私产字第0××3号）、四川省乐山市沙湾镇牌坊巷Ｂ2栋（沙湾区房权证私产字第0××1号、沙湾区房权证私产字第0××4号、沙湾区房权证私产字第0××8号、0××0号、沙湾区房权证私产字第0××8号）、四川省乐山市沙湾镇铜河路中段1幢（房权证私产字第0××8号）、四川省乐山市沙湾区××镇××街（房权证私产字第0××1号、房权证私产字第0××2号）的上述房屋在前述判决确定的债权范围内折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；熊奎、唐超兰、王海生、何丽对前述判决确定的债务承担连带偿还责任；熊奎、唐超兰、王海生、何丽在承担保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向立泰来公司追偿。本案案件受理费32335元，由立泰来公司、熊奎、唐超兰、王海生、何丽负担。 沙湾区房他证私产字第0041**他项权证显示：坐落于四川省乐山市沙湾区××坊巷的房屋（房屋所有权证号：XXXXXXXX）的所有权人为熊奎，案涉房屋设定了抵押权，抵押权人为乐山商业银行市中区支行，登记时间为2014年4月25日。 2020年6月10日，乐山商业银行市中区支行依据上述已经发生法律效力的民事判决书，向本院申请执行。本院在执行中，于2020年7月10日作出（2020）川1102执944号之一执行裁定：一、查封登记在被执行人熊奎、唐超兰名下共有的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××幢××单元××楼××号住宅（权证号：XXXXXX）一套、位于四川省乐山市市中区××街××号商业用房（权证号：1××9）一套、位于四川省乐山市市中区××路××号商业用房（权证号：1××3）一套；二、查封登记在被执行人唐超兰名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号住宅（权证号：XXXXX）一套；三、查封登记在被执行人熊奎名下位于四川省乐山市市中区××街××号房产（权证号：0××3）一套、位于四川省乐山市沙湾区××坊巷××幢××楼××号房产（权证号：XXXXX、XXXXXXX、XXXXXX）、位于四川省乐山市沙湾区××坊巷××栋房产（权证号：XXXXXXX1、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX、XXXXXX）、位于四川省乐山市沙湾区××路××房产（权证号：0××8）、位于四川省乐山市沙湾区××镇××街房产（权证号：XXXXXX1、XXXXXX）；四、上述房产查封期限为三年。本院于同年7月13日、7月14日分别向乐山市不动产登记中心、乐山市沙湾区不动产登记中心送达（2020）川1102执944号之一执行裁定书及协助执行通知书。同年8月5日，本院作出《查封公告》和《公告》，并在案涉房屋处进行了张贴。《查封公告》载明：包括汪英租赁的案涉房屋在内的房屋已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2020年7月13日至2023年7月12日；在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。《公告》载明：本院再次限期被执行人在2020年8月15日前履行还款义务。逾期未履行，本院将依法评估、拍卖前述案涉房屋。前述案涉房屋若存在租赁关系，请承租人在2020年8月15日前向本院申报并将租赁合同、租金支付凭据交由本院审查。同年9月25日，本院作出（2020）川1102执944号执行裁定：终结该案的本次执行程序。 此后，汪英以其在本院查封登记在熊奎名下的案涉房屋之前就与熊奎签订合法有效的《房屋租赁合同》为由，提出执行异议。2020年11月13日，本院作出（2020）川1102执异88号执行裁定，裁定驳回汪英的异议请求。 另查明，熊奎作为出租方与汪英作为承租方，分别于2009年12月30日、2019年12月20日签订了两份《房屋租赁合同》，两份租赁合同主要约定：熊奎将位于四川省乐山市沙湾区××镇××坊巷××号门市出租给汪英，案涉房屋面积为39.05平方米；产权证号：0XXXXXX0；租期自2009年12月30日起至2019年12月31日止，从2020年1月1日起至2030年12月31日止；在租赁期间熊奎出售房屋，须在30日前书面通知汪英，在同等条件下，汪英有优先购买权，如房屋被熊奎转让给第三方，须保证由第三方继续履行本合同至合同到期终止。 审理中，汪英陈述其用现金一次性支付租金，是从朋友处拿钱，无取款凭证。 以上事实，有营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、民事判决书、执行裁定书、送达回证、《协助执行通知书》《房屋租赁合同》《他项权证》及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要审理的是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。换言之，案外人主张的实体权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利。本案中，汪英与熊奎签订的租赁协议的性质属于普通租赁合同关系，汪英作为承租人依照合同约定及法律规定享有优先购买、买卖不破租赁等权益，属于处分不动产过程中及处置后对承租人权益的合理保护，但租赁权其本质仍然是债权，承租人基于租赁权对租赁物的占有并不意味着租赁权从债权演变成物权，其权利性质仍然是债权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，主要是保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物是否抵押而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间进行抵押，否则便是对所有权的过分限制。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，即不能阻止法院查封、拍卖行为本身。且2019年12月20日签订的《房屋租赁合同》在案涉房屋抵押权设立之后。因此，汪英不能依据承租权要求排除对案涉房屋强制执行。 综上所述，原告汪英的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院的解释》（2014年12月18日通过）第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日通过）第八条第一款之规定，判决如下： 驳回原告汪英的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告汪英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  赵浏渊 人民陪审员  周国光 人民陪审员  雷力超 二〇二一年一月二十五日 书 记 员  王海铃