山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0602民初3070号原告：姬玉正，男，1966年4月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：陈秋霞（系原告之妻），1968年4月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告：于新华，男，1970年2月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：林永花，女，1949年11月23日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王灵军，山东鑫希望律师事务所律师。被告：安君，女，1975年6月2日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王兵，山东鑫希望律师事务所律师。被告：烟台新胜实业有限公司，住所地烟台市新胜路**。法定代表人：刘惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王灵军，山东鑫希望律师事务所律师。原告姬玉正、于新华与被告林永花、安君、被告烟台新胜实业有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姬玉正的委托诉讼代理人陈秋霞、原告于新华，被告林永花的委托诉讼代理人王灵军、被告安君的委托诉讼代理人王兵、被告烟台新胜实业有限公司的委托诉讼代理人王灵军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姬玉正、于新华向本院提出诉讼请求：1、请求三被告支付原告姬玉正：房屋拆迁补偿款102914.4元，水泥地面附属设施3355元，搬迁费1000元，以上合计107269.4元；同时返还姬玉正租金1012.5元（自2019年7月17日至2020年4月17日）；2、请求三被告支付原告于新华：房屋拆迁补偿款92183.2元，附属设施9906元，搬迁费1500元，以上合计103589.2元；同时返还于新华租金1012.5元（自2019年7月17日至2020年4月17日）；3、请求被告承担诉讼费用。事实和理由：2005年4月17日，两原告与被告林永花签订土地租赁合同，两原告在该土地建民用自住房，双方约定每年4月17日缴纳租金，如果国家占用土地，建筑物赔偿款由原告得80%，被告得20%。2019年4月17日，两原告缴纳租金2700元，房子于2019年7月12日拆迁。后经法院查明，该土地是由林永花儿媳安君从烟台新胜实业有限公司处承包。该拆迁款现由烟台新胜实业有限公司保管，经请求被告林永花、安君拒不配合取出拆迁款，故状诉来院请求解决。被告林永花辩称，1、原告与被告林永花签订土地租赁合同是无效的，该块土地承包人是被告安君，被告林永花与原告签订土地租赁合同时，被告林永花也未经过被告安君许可，被告林永花无权处分涉案土地的承包权和使用权；2、原告起诉被告林永花是主体错误，被告林永花既不是涉案土地的承包人，也非被征收主体，原告起诉被告林永花分配征收款，或者是拆迁款，主体不适格，关于原告起诉被告林永花主体不适格的问题在（2019）鲁0602民初13195号民事裁定书中已明确的裁定，裁定后，原告又起诉被告，属于重复起诉，本着民事诉讼一事不再理的原则，原告无权另行起诉被告林永花；3、附属设施属于建筑物范畴，按照合同约定也应该二八分；4、租金按照合同约定每年4月17日前一次性缴纳，原告应该提供证据证明缴纳过租金；按照合同第4条第二项约定，合同期内因不可抗力的损失，由乙方自行承担，就算是缴纳租金，遇到政府部门拆迁，应属于不可抗力，也不应当返还租金。望法院查明事实，驳回诉请。被告安君辩称，1、被告安君与原告之间不存在任何法律关系，原告无权依据《土地租赁合同》向被告主张拆迁款和租金；2、被告林永花与原告姬玉正于2005年4月17日签订的《土地租赁合同》是无效合同；3、原告在承租土地上擅自建设房屋对外出租、经营，其建房行为，没有经过任何部门审批，建房行为违法。国家建设房屋实行先规划，后审批，再建设的基本原则，原告建设的房屋既未经过规划部门的规划，也未经建设部门的审批，其建房行为是违法的，所建房屋也是违章建筑，原告不应以违章建筑获得不当利益；4、《幸福新城项目集体土地非住宅房屋征收补偿协议》是对涉案土地及地上建筑共同的征收补偿。被告烟台新胜实业有限公司辩称，被告既不是涉案土地及房屋的征收单位，也不负责对被征收人给予补偿，被告只是受幸福街道办事处的指派将应给予土地承包人的征收补偿款在土地承包人和承租人对补偿款的分配无异议的情况下，将补偿款发放给受补偿人，被告在土地承包人和承租人对补偿款未达成一致的情况下，无权将政府给予的补偿款支付给任何人；涉案土地原系安君的承包地，在被告（原幸福十村）与安君签订土地承包合同时，承包土地用于种植葡萄，原告、被告林永花、安君将原种植葡萄和农作物的土地擅自建设房屋和其他建筑物，所建建筑物未经有关部门批准，建房行为违法，所建房屋也属违章建筑，应予以取缔和拆除；根据政府征收部门的有关规定，征收土地及地上建筑物补偿款均对应的是土地承包人，两原告并非涉案土地的承包人，补偿款归属问题应由两原告与被告林永花、安君之间确定，与被告烟台新胜实业有限公司无关，两原告要求被告支付补偿款无事实依据和证据佐证。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告林永花与被告安君系婆媳关系。涉案土地系被告安君自2001年1月1日起自发包方烟台市芝罘区幸福镇幸福十村村民委员会处承包，土地用途为种植葡萄。被告烟台新胜实业有限公司系烟台新胜居委会在工商局注册成立的公司，现涉案拆迁补偿款在被告烟台新胜实业有限公司处保管。2005年4月17日，原告姬玉正（乙方）、于新华（乙方）与被告林永花（甲方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将坐落于十村河西侧的土地对外出租，乙方自愿承租，经甲、乙双方协商同意达成以下协议：租金：土地0.9亩，年租金2700元，每年一次性交纳年租金，即每年的4月17日前；合同期内，若国家集体占用土地，合同自动解除，乙方在土地上建的建筑物或其他附属设施乙方自行拆除。（若有适当的建筑物赔偿款时，保二年，过两年以后二八分成，甲二，乙八）；合同期内遇不可抗拒的损失，乙方自己承担。经查，姬玉正承租涉案土地0.45亩，于新华承租涉案土地0.45亩，年租金均是1350元。两原告称承租土地时林永花称是她承包的土地，后来转媳妇安君名下。合同是与林永花签订，租金也是一直交给林永花。合同签订后，两原告称双方一直履行至2019年7月征收拆迁时止，两原告的租赁费支付至2020年4月17日，对此被告林永花否认，主张双方的土地租赁合同已于2018年4月17日终止。庭审中两原告提供了2019年4月18日收款人为林永花的租金收条，显示“交2019年4月18日-2020年4月18日十村地皮租金2700元整2019.4.18收款人林永花”。被告林永花不能确定是否出具过该收条，但是并不申请鉴定。原告称涉案土地已于2019年7月12日被征收拆迁，后原被告对土地上的各项拆迁补偿产生争议，两原告于2019年9月16日以林永花为被告向本院提起诉讼，本院于2020年3月16日以主体不适格裁定驳回了两原告的起诉。后两原告又以林永花、安君、烟台新胜实业有限公司为被告，于2020年4月13日诉至本院请求解决。庭审中，原告姬玉正为证明其诉请，提交了房屋征收补偿明细，即：P1地块征收补偿评估明细表（编号：132），该明细表载明产权人为姬玉正（安君），居委会：新胜居委会。其中序号1-3，均为砖木房屋，面积合计170.31㎡，评估价值合计125178元；简易房屋：序号1-4系石棉瓦一面坡，面积15.43㎡，评估价值合计3465元；配套、装修及附属设施为水泥地面，评估价值为3355元，搬迁费1000元，以上共计132998元。原告姬玉正主张其房屋拆迁补偿款128643元按照《土地租赁合同》约定，二八分成原告姬玉正应得102914.4元，附属设施系原告单独所建，故附属设施3355元、搬迁费1000元应全额归原告姬玉正。原告于新华为证明其诉请，提交了房屋征收补偿明细，即：P1地块征收补偿评估明细表（编号：113），该明细表载明产权人为于新华（安君），居委会：新胜居委会。其中序号1-3，均为砖木房屋，面积合计160.65㎡，评估价值合计111652元；简易房屋：序号1-2系石棉瓦一面坡，序号3为彩钢瓦一面坡，面积合计11.39㎡，评估价值合计3577元；配套、装修及附属设施评估价值为9906元，搬迁费1500元，以上共计126635元。原告于新华主张房屋拆迁补偿款115229元按照《土地租赁合同》约定，二八分成原告于新华应得92183.2元，附属设施系原告单独所建，附属设施9906元与搬迁费1500元应全额归原告于新华。被告林永花、被告安君认为附属设施属于建筑物范畴，按照合同约定也应该二八分成。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案被告林永花系安君的婆婆，土地虽然是安君承包的，但是林永花出租安君承包的土地给两原告长达14年之久，且在幸福新城项目集体土地非住宅房屋征收补偿协议中，两原告分别和被告安君签字认可，证明安君认可两原告的非住宅房屋征收补偿费用，因此相对人有理由相信林永花有代理安君签订土地租赁合同将安君名下的土地出租给两原告的权利，故两原告与安君的土地租赁合同合法有效。（二）按照两原告与被告签订的《土地租赁合同》关于租用期间地上建筑物被征收补偿的约定，两原告主张其出资所建的地上建筑物及附属设施补偿款，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告林永花、安君的辩解，证据不足，本院不予采信。被告烟台新胜实业有限公司作为征收补偿款的保管方，负有向两原告支付房屋及配套、装修及附属设施征收补偿款的义务，故两原告要求被告烟台新胜实业有限公司向原告姬玉正支付补偿款107269.4元、向原告于新华支付补偿款103589.2元符合法律规定，本院予以支持。三被告辩解，证据不足，本院不予采信。因两原告与被告林永花签订的《土地租赁合同》履行至2019年7月12日，故被告林永花应当退还两原告自2019年7月17日至2020年4月17日的土地租金，即姬玉正1012.5元、于新华1012.5元。因被告林永花系被告安君的代理人，故该租金应由被告安君退还。两被告辩解，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十五条之规定，判决如下：一、限被告烟台新胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姬玉正房屋征收补偿款合计107269.4元；二、限被告烟台新胜实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告于新华房屋征收补偿款合计103589.2元；三、限被告安君于本判决生效之日起十日内支付原告姬玉正土地租金1012.5元；四、限被告安君于本判决生效之日起十日内支付原告于新华土地租金1012.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4495元，由被告安君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 隋 文 华人民陪审员 王 书 杰人民陪审员 于 丽 美二〇二一年一月十一日书 记 员 刘燕（代）