江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初9181号 原告：南京市爱涛逸珍公馆住宅小区业主委员会，住所地南京市。 负责人：司敏杰。 委托诉讼代理人：蒋旭，江苏君劭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯漪，江苏君劭律师事务所律师。 被告：南京华郡物业管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：范俊奇。 委托诉讼代理人：白少辉，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈悦，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。 第三人：严春波，男，1964年4月11日出生，汉族，住南京市。 原告南京市爱涛逸珍公馆住宅小区业主委员会（以下简称爱涛逸珍小区业委会）与被告南京华郡物业管理有限公司（以下简称华郡物业公司）、第三人严春波物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱涛逸珍小区业委会主任司敏杰及委托诉讼代理人蒋旭、王雯漪，被告华郡物业公司的委托诉讼代理人白少辉、沈悦，第三人严春波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告爱涛逸珍小区业委会向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的物业服务合同无效；2.被告立即向原告归还237658元代收维修资金，并自2020年7月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付逾期付款利息。事实和理由：2019年9月，原告委托本案第三人与南京市爱涛逸珍公馆住宅小区开发商南京弘文进出口贸易有限公司（以下简称小区开发商）之间交接“小区地源热泵系统”事宜。后应小区开发商要求，原告必须开具发票，其方能支付60万元维修资金，而原告无法开具符合要求的发票。第三人为此提出寻找一家物业服务企业代为接收该笔维修资金。之后，第三人在未获得原告授权的情况下，利用其持有原告公章的便利以原告名义超越代理权，擅自与被告签订了全面负责小区物业管理服务的《物业服务合同》，进而通过被告全款接收了前述60万元为限资金。但被告接收了该款项后，仅向原告返还了355622元，尚余237658元未归还。此外，被告要求进驻小区负责物业服务，遭到小区大多数业主的反对。原告认为，第三人以原告名义与被告于2020年3月1日签订的《物业服务合同》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数（以下简称双过半）的业主同意，违反了法律强制性规定，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定认定为无效合同。被告代收的维修资金属于小区全体业主共有，应当因此予以返还。据此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告华郡物业公司辩称：1.原告作为爱涛逸珍小区业委会，其向第三人出具了对外签订物业服务合同的授权委托书，该授权委托书是否经爱涛逸珍小区双过半业主同意属于该小区内部决策机制，被告作为合同相对人无从知晓，因此被告系善意相对人。原告与被告签订物业服务合同系双方真实意思表示。2.物业服务合同签订后，被告进驻小区，开展了物业服务工作，并代表小区与开发商办理了物业承接手续及60万元地源热泵系统的维修资金。之后，被告按照原告的要求对小区地源热泵进行了维修，支出了237658元维修款，剩余355622元款项已返回原告。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人严春波述称：第三人代表原告与被告签订物业服务合同系受原告授权委托，被告为爱涛逸珍小区提供过渡阶段临时物业服务。选定被告公司的确未经过小区业主大会，但均是原告明确授权，第三人的每项工作均向原告汇报，得到原告或原告负责人的许可，包括地源热泵维修资金的支付。因此，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：南京市，原告系该小区业主委员会，于2019年5月成立至今。 2020年3、4月份，第三人持加盖有原告公章，出具时间为2019年7月17日，内容为授权第三人对外订立物业服务合同的授权委托书，与被告签订了一份《爱涛逸珍公馆住宅小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定被告为爱涛逸珍小区提供物业服务，服务期限从2020年3月1日至2023年2月28日等等。该合同甲方为原告、乙方为被告，合同落款处加盖有原、被告公章。原告对于第三人与被告签订合同时所持有的授权委托书上加盖的原告公章以及物业服务合同上原告公章的真实性不持异议，但辩称当时原告公章由第三人持有，事实上原告并未授权第三人对外签订物业服务合同。 之后，小区开发商（甲方）与原告（乙方）签订了一份《移交协议》，约定，甲方向乙方一次性支付60万元，作为地源热泵系统目前及后续维护费用；本协议生效后的15日内，甲乙双方应共同启动逸珍公馆物业承接验收工作，甲方应于承接验收完成之日起7日内向乙方指定的物业服务公司南京华郡物业管理有限公司支付60万元维保费用，收款人：南京华郡物业管理有限公司，等等。该移交协议加盖有原告公章，并有原告负责人即爱涛逸珍小区业委会主任司敏杰签字。原告对该移交协议真实性不持异议。 2020年4月26日，被告与小区开发商签订了《物业承接验收确认书》，并办理了物业及相关资料的移交手续。2020年5月9日，小区开发商将60万元维修资金汇至被告账户。 被告称其收到该款项后，即用于小区地源热泵系统维护，对此被告提交了以下证据： 1.2020年5月12日，被告与南京市栖霞区建松机电设备服务部（以下简称建松机电）签订了《爱涛逸珍公馆小区维修、保养合同》，约定由建松机电负责爱涛逸珍公馆中央空调三台机组维修、保养维护，合同附件《爱涛逸珍公馆小区地源热泵维修、保养费用报价》载明总价款为217080元，备注：阀门按现场实际更换数量计算总价和人工安装费用，等等。2020年5月25日，建松机电另行出具了一份《爱涛逸珍公馆地源热泵检修费及材料费明细》，载明总价款为222430元，其中包含了5350元的空调保养增项费用。 2.2020年5月15日，被告与南京志强水处理科技有限公司签订了《中央空调水系统水处理合同》，约定由该公司负责爱涛逸珍小区中央空调水系统的清洗等服务，合同价款17200元，首付款于第一次工程施工结束后一个月内，即2020年6月底前支付15000元，余款2200元于2021年5月14日合同到期后10日内支付等等。 3.中国工商银行业务回单两张。被告于2020年6月1日分两笔共计向建松机电支付了217080元。另有5350元空调保养增项费用，被告未能提交付款凭证。被告提供了建松机电开具了总金额为222430元的增值税普通发票，明确开票金额中包含未支付给建松机电的5350元，该5350元因原告内部矛盾激化而未向建松机电支付。 4.中国工商银行业务回单一张。载明被告于2020年6月8日向南京志强水处理科技有限公司支付爱涛逸珍小区中央空调水处理费15000元。 5.拍摄于2020年5月16日至2020年5月23日的照片。该组照片显示工作人员对爱涛逸珍小区地下地源热泵系统进行作业。 原告对上述证据的真实性不予认可，同时质证称上述维修、保养合同在签订时未向原告或小区业主大会备案，且建松机电实际施工内容与报价内容不符，存在不应更换而擅自更换设备的情形。 被告及第三人辩称，60万元资金所存银行账户设有两个U盾，分别由被告及第三人掌握，每次付款均由第三人向原告或原告负责人司敏杰汇报，得到许可后方进行付款。原告认可确有两个U盾，但对于每次付款均经原告或司敏杰同意的说法持有异议。 原、被告及第三人围绕上述争议事实各自提交逸珍公馆业委会微信群、逸珍公馆业委会临时讨论组微信群、逸珍公馆账费及工作对接微信群予以证明各自观点，微信聊天记录主要包含以下内容： 1.逸珍公馆业委会微信群。2019年9月之前的聊天内容主要涉及爱涛逸珍小区业委会成立、原物业服务企业南京千秋物业管理有限公司（以下简称千秋物业公司）提供物业服务存在的问题、以及如何与开发商、物业公司协调小区空调、地源热泵等设施的维修保养事项，第三人非业委会成员，但受业委会委托就上述事项参与协调开发商、千秋物业公司的沟通，2019年11月5日、11月21日第三人在该群中公布了小区相关系统维修的报价单。 2020年3月19日，第三人在群里就其他业委会成员表达小区没有合适物业服务公司的问题时陈述“……我与司主任再沟通一个过渡办法，先请一位物业公司的老总来试运行……”。另有其他业委会成员表示招聘物业需要一个讨论制定一个计划，不能只依靠第三人进行。2020年4月4日，第三人陈述“开发商法务要求，系统费用只能打到物业公司，还要开票”。名为“业委会奔灞灞奔”的人员陈述“不管大公司小公司，能管好小区的都是好公司，如果谁对范总的物业公司有异议，可以请他去找物业公司来”。此处“范总”指被告法定代表人范俊奇。第三人后又陈述“优盾我们控制一个，没有我们同意，账上资金不能动的”“要签个合同，否则开发商那边不会打款”。 2020年4月4日下午2点39分的聊天记录：名为“业委会奔灞灞奔”的人员询问“前面发的协议是之前和商贸的物业合同，意思是参照这个和范总签物业合同吗”。司敏杰陈述“目前就让范总辛苦下，让大家感受到小区的改善，后面就算涨价收费，阻力应该会小很多”。2020年4月24日下午3点38分，司敏杰陈述“大家也看到了，老范正在开展前期工作，如果他做的好，能得到大部分业主的认可，我们可以把物业交给他，如果做的不好，大家不认可，我们也可以启动招聘程序”。 2020年5月14日下午，第三人将逸珍公馆机组维修、维护合同、逸珍公馆中央空调维修报价清单、逸珍公馆水处理报价等文档发送至该微信群中。2020年5月16日下午7点03分，第三人将两张准备安装的阀门照片发送至微信群中，同时建议将之前假冒的阀门更换。司敏杰提出“数量有点多，需要核算一下多少费用”。 2020年5月21日，爱涛逸珍小区业委会主任司敏杰表述“上周的业委会会议达成一致意见，即与当前物业履行正式合同，同时与物业进行财务交接，我建议在本次系统大修及保养后即进行”“财务交接的主体内容是：物业公司向业委会移交开发商赔付的系统维修基金（600000-217080=382920元），此款项在交接过程中如产生税费，将从中扣除。业委会将账户剩余资金移交至物业账户，小区后续费用将由物业进行收取”。2020年5月27日，司敏杰表述“我们之前咨询了招标，因为我们小区系统的特殊性，得到了两种结果，一是大的品牌物业给出了超出承受范围的报价，二是没有系统管理经验的物业公司不愿意接手我们小区。目前大家看到的这种先试用后选聘的物业服务形式是最适合我们的。马上系统维修保养结束，解决当前小区生活问题以后，业委会将发动业主大会投票程序来决定是否选定当前物业公司为我们服务”。此两处聊天记录中所载“物业公司”即指本案被告。 2020年5月29日下午5点24分，第三人在微信群中表述南京华郡物业管理有限公司支付了173664元的中央空调维修保养费，同时陈述“按合同支付”。司敏杰回答“好的”。2020年6月1日下午2点57分，司敏杰陈述“剩余系统维修基金回到业委会账户也是上次开会定下来的结论，物业老范也表示了理解支持”。2020年6月2日，业委会拟出选票，即“确认目前正在试用的南京华郡物业管理有限公司的请签字确认，或推荐其他物业公司的。业主签名：”，业委会欲通过业主投票方式确定是否留用被告继续为小区提供物业服务。司敏杰同时提及“大群对老范物业工作的反响还是很积极的，都能感受到小区的变化”。 另在2020年4、5月份，爱涛逸珍小区业委会各委员讨论通过补充业主投票的方式来确认当前的物业服务公司，即本案被告。该小区部分业主对业委会选用被告作为物业服务企业存在异议。 2.逸珍公馆业委会临时讨论组微信群。2020年6月6日下午2点19分，第三人提及“司敏杰，明天下午系统验收正常进行吧”。司敏杰回答“是的。是下午4点吧”。第三人答复“是的”。另一业委会成员在该群发布了一名为“华郡物业公示”的文档。 2020年6月7日，第三人提及“司敏杰，不会增加的，总价包死的，大小阀门比计划有多的也有少的”。司敏杰询问“增加的费用已经付掉了吧”。第三人回答“额外的计划你都批付过了”。该日下午10点42分，司敏杰在该群中表达“没有人说要终止合同，现在只有4万多的尾款没有支付，验收完没有问题后，十日内支付”。 3.逸珍公馆账费及工作对接微信群。2020年3月23日下午5点06分，被告公司法定代表人范俊奇在该群中针对爱涛逸珍小区目前物业存在的问题以及停车费的收费标准作出了陈述。2020年4月3日前后，范俊奇就更换小区部分损坏电梯口灯、监控主机电源等事项在该微信群里告知，司敏杰表示小部件维修先由物业公司垫付，后续凭票据报销。2020年5月10日下午2点17分，司敏杰告知范俊奇暂时按照原来物业费收费标准收取2020年上半年及之前的物业费。 2020年3月20日，被告进驻爱涛逸珍小区，期间被告法定代表人范俊奇就小区部分设备、设施维护、更换、保安服及对讲机等费用在原告处报销。原告对此称范俊奇系爱涛逸珍小区临时聘用的物业人员，而非选聘被告公司提供物业服务。2020年6月14日，原告以第三人在受原告委托期间与被告签订的物业服务合同未经过双过半业主同意为由，认为该物业服务合同无效。后被告公司退场。2020年7月2日，原告发函要求被告返还维修资金237658元（=600000-355622-6720元），被告未予返还。故原告经小区双过半业主表决同意提起本案诉讼。 本案庭审过程中，原告另称被告未尽到职责，导致地源热泵维修成本过高，部分阀门无需更换，被告作为代理人未尽到监督维修的勤勉职责。但经本院释明，原告明确其请求权基础是，案涉物业服务合同未经小区双过半业主同意而签订，违反了法律强制性规定，且未经该程序签订的物业服务合同系越权代理行为，且不构成表见代理，该物业服务合同对业主不发生法律效力，故案涉物业服务合同应当认定为无效合同。基于合同无效的法律后果，被告应向原告返还全部60万元代收维修资金，现扣除被告已返还的355622元及因被告向开发商开具发票产生的税费6720元后，被告还应当将剩余的237658元代收维修资金予以返还。 以上事实，由当事人陈述、物业服务合同、微信群聊天记录、付款凭证及相关合同等证据予以证明。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。此处的强制性规定是指效力性强制性规定，主要表现在涉及损害国家利益或社会公共利益。 本案争议焦点在于案涉物业服务合同是否无效，被告是否应当还应当向原告返还款项及返还金额。本院对此评判如下： 关于物业服务合同效力问题。首先，《中华人民共和国物权法》（已于2021年1月1日废止）第七十六条第一款第四项以及《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第一款第四项规定了选聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但该条规定仅是涉及小区内部业主共同决定的事项，即是小区内部有关事项的决策机制，并非法律规定的效力性强制性规定。其次，小区业委会系小区业主大会的执行机构，对外执行业主大会决议或业主大会授权事项。本案中，第三人持有盖有原告公章、授权第三人对外签订物业服务合同内容的委托书与被告订立物业服务合同，被告将此视为爱涛逸珍小区订立物业服务合同的意思表示，并无过错。此外，通过微信聊天记录可以看出，原告本意是通过被告接受开发商支付的60万元地源热泵维修资金，第三人也告知了开发商需要原告提供物业服务合同，原告在与开发商签订接收60万元款项的协议中亦明确载明爱涛逸珍小区物业服务企业为被告。之后，原告认可被告为小区提供试用期的物业服务，被告亦实际提供了相应的保安、小区设施维护、更换等物业服务，原告亦多次表示认可被告提供的物业服务。再次，即便原、被告订立的物业服务合同未经小区双过半业主同意，亦应当是有关业主行使撤销权，而非由原告主张确认物业服务合同无效。据此，本院认定，原告与被告订立的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，且已实际履行。最后，即便如原告所述，业委会未经小区双过半业主同意选聘物业公司，业主大会未进行追认，所产生的法律后果是该行为对全体业主不发生法律效力。但是对全体业主不发生法律效力和物业合同被确认无效完全属于不同的法律概念及法律后果。原告以上述理由认为物业服务合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。 关于款项返还的问题。根据微信聊天记录，60万元的地源热泵维修资金，被告实际支付给维修单位的金额为217080元，及中央空调水处理费用15000元，合计232080元，此款已实际支付。对此，微信聊天记录中已由体现，原告对此并无提出异议。另该款项账户具有两个U盾，分别在被告及第三人处持有，被告无法独自支付，原告并未举证被告及第三人存在恶意串通占有该款项的目的及行为，应当承担举证不能的不利后果。据此，被告应当向原告返还361200元（600000-232080-6720元），现被告已返还原告355622元，还应返还5578元，并从2020年7月2日支付逾期付款利息。至于地源热泵维修质量是否合格，以及被告在接收原告委托处理维修事宜是否存在过错给原告造成了损失，则属于与本案不同的法律关系处理范畴，原告可另行主张权利。 综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南京华郡物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告南京市爱涛逸珍公馆住宅小区业主委员会支付5578元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2020年7月2日起计算至实际支付之日止）； 二、驳回原告南京市爱涛逸珍公馆住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费6606元，减半收取3303元，由原告南京市爱涛逸珍公馆住宅小区业主委员会负担3225元，被告南京华郡物业管理有限公司负担78元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  周磊 二〇二一年一月十八日 书记员  杨艳