山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异510号异议人（被执行人）：山东大同宏业物业管理有限公司，住所地山东省济南市市中区舜玉****楼**。法定代表人：阴法明，董事长。委托诉讼代理人：宋海涛，济南历城精诚至法律服务所法律服务工作者。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地，住所地山东省青岛市市**香港中路****iv>负责人：李明波，该公司副总经理。本院在执行申请执行人中国东方资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称东方资产山东分公司）与被执行人山东大同宏业物业管理有限公司（以下简称大同物业公司）等金融借款合同纠纷一案中，异议人大同物业公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人大同物业公司称，请求撤销(2019)鲁01执544号执行裁定中对济南市××区经××号皇冠山庄地下车库(证号：历08××22)的拍卖。事实与理由：鲁誉楷房字(2019)第747号房地产估价报告未评估土地价值，导致房产、土地价值分离的现状，违反法律的强制性规定，该评估行为应为无效。济南市××区经××号皇冠山庄原土地面积为14016.7平方米，之上共建设八个建筑，其中七栋住宅楼及一座地下车库，这八个建筑物应该各自占有相应的土地面积。因皇冠山庄各建筑产权分别由五个单位所拥有，其中x号楼、x号楼和x号楼属于一单位，2004年与开发商办理完房产及土地交割后，剩余土地面积为8455.4平方米。x号楼和x号楼属于另一单位，其2013年与开发商办理完房产及土地交割后，剩余土地面积为5855.4平方米。还有三家单位即分别拥有x号楼、x号楼及地下车库(房产证号：历08××**)产权，因其与开发商都存在交易问题而未办理土地分割，这三家单位各自对应的土地面积尚未明确，所以剩余5855.4平方米土地所有权目前仍属于开发商山东省宏业房地产开发公司。本院查明，招商银行股份有限公司济南经十路支行与山东省乾坤置业有限公司、山东省宏业房地产开发公司、山东省大同宏业投资有限公司、大同物业公司、李闯、张波金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月13日作出（2016）鲁01民初1787号民事判决，内容为：“一、被告山东省乾坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司济南经十路支行借款本金481万元及利息903867.86元，复利81063.15元（上述利息及复利已计至2017年1月21日，自2017年1月22日至本判决生效之日止的利息,以481万元为基数，按照年利率10.08%计算）；二、被告山东省乾坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司济南经十路支行借款本金3500万元及利息5537625.26元,复利414686.3元（上述利息已计至2017年1月21日，自2017年1月22日至本判决生效之日止的利息，以3500万元为基数，按照年利率10.08%计算）；三、被告山东省宏业房地产开发公司、山东省大同宏业投资有限公司、李闯、张波对本判决第一项、第二项所确定被告山东省乾坤置业有限公司的债务承担连带清偿责任；四、被告山东省宏业房地产开发公司、山东省大同宏业投资有限公司、李闯、张波承担保证责任后，有权向被告山东省乾坤置业有限公司追偿；五、原告招商银行股份有限公司济南经十路支行在本判决第一项、第二项所确定债权范围内有权对被告山东大同宏业物业管理有限公司提供的抵押物济房他证历字第××号他项权利证载明的坐落于济南市××区经××号皇冠山庄地下车库折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；六、驳回原告招商银行股份有限公司济南经十路支行的其他诉讼请求。”山东省乾坤置业有限公司不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。二审中，东方资产山东分公司提交债权转让相关证据，证明招商银行股份有限公司济南经十路支行已将原债权依法转让给东方资产山东分公司，东方资产山东分公司在二审中成为原审原告和被上诉人。2018年11月5日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民终1057号民事判决，内容为：“一、变更山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1787号民事判决第一项为‘被告山东省乾坤置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司济南经十路支行价款本金481万元及利息850427.91元，复利81063.15元（上述利息及复利已计至2017年1月21日，自2017年1月22日至本判决生效之日止的利息，以481万元为基数，按照年利率10.08%计算）’；二、维持山东省济南市中级人民法院（2016）鲁01民初1787号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项。”上述判决生效后，本院于2019年4月18日立案执行，案号为（2019）鲁01执544号。执行中，本院于2019年4月25日向被执行人山东省乾坤置业有限公司、大同物业公司、山东省宏业房地产开发公司、山东省大同宏业投资有限公司、李闯、张波发出执行通知书、报告财产令、限制消费令、传票，责令限期履行生效判决确定的义务。同年5月28日，本院查封被执行人大同物业公司名下位于济南市××区经××号皇冠山庄地下车库不动产。同年9月25日，申请执行人东方资产山东分公司申请评估拍卖上述不动产。本院经全国法院询价评估系统合法电子摇号确定评估机构为誉楷公司。誉楷公司于同年12月19日出具鲁誉楷房字（2019）747号房地产评估报告。评估机构共计评估129个车位，总价值为3143.68万元。大同物业公司于同年12月30日针对评估报告提出异议，认为地下车库为统一大证，不应按照车位单独出价，评估总价偏低。2020年1月6日，誉楷公司针对异议作出答复。2020年1月14日，大同物业公司针对该评估报告再次提交异议。按照法律程序，本院委托山东省房地产行业协会（以下简称山东房地产协会）对于该评估报告进行专业技术评审，山东房地产协会组建专家组于同年4月13日经现场勘查并于同年4月26日提交专业技术评审报告，认定鲁誉楷房字（2019）747号房地产评估报告存在行文不严谨，评估范围有误，比较法计算过程有误，影响估价结果。同年5月9日，誉楷公司依据专业评审报告提交评估报告的补正说明，将遗漏（x-xxx、x-xxx、x-xxx）公共面积进行增补，扣除非被执行人所有部分（x-xxx、x-xxx），修订面积错误部分（x-xxx），补正后的评估价值3138.39万元。该补正说明已送达各方当事人。2020年5月19日，大同物业公司再次提交异议，称：1.地下车库分割车位评估拍卖是否合理；2.评估价值过低，比2010年作抵押时低1785.1万元；3.誉楷评估公司连续存在低级错误；4.誉楷公司未正当履职；5.补正说明格式违法等理由要求变更评估机构。针对大同物业公司称评估报告补正说明格式不严谨问题，本院经与誉楷公司沟通，要求誉楷公司出具格式化评估补正报告。6月8日，誉楷公司将修订后的评估报告交由山东房地产协会专家组审查后装订送达本院，本院于6月9日邮寄送达双方当事人。2020年12月4日，大同物业公司对该报告向本院提出异议。2020年6月15日，本院作出（2019）鲁01执544号执行裁定，拍卖大同物业公司名下位于济南市××区经××号皇冠山庄地下车库不动产（证号为历08××22）。本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案中，被执行人大同物业公司主张鲁誉楷房字（2019）747号房地产评估报告未评估土地价值，请求撤销对案涉财产的拍卖。经核实本院于2020年6月9日将上述评估报告送达被执行人大同物业公司，该公司应在收到报告后五日内向法院提出书面异议，但大同物业公司未在法定期限内对评估报告提出异议，对其异议本院不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定如下：驳回被执行人山东大同宏业物业管理有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。审判长  邢景明审判员  周 宏审判员  郑凤云二〇二一年一月二十八日法官助理李姝怡书记员张升华