广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初30453号原告：陈明楷，男，1963年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市，委托诉讼代理人：王伟深，广东弦正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹纯，广东弦正律师事务所律师。被告：吴焕耀，男，1978年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省海丰县，委托诉讼代理人：李霁庭，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓光耀，广东四方三和律师事务所律师。原告陈明楷诉被告吴焕耀租赁合同纠纷一案,本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王伟深、王丹纯、被告的委托诉讼代理人李霁庭、邓光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月23日原告与被告签订《租赁合同》，约定：“原告将位于广州市白云区人和镇江人三路405号之二内厂房出租给被告使用；该厂房面积约9700平方米，其中标准建筑物厂房6000平方米，厂房2400平方米，宿舍2至4层约1350平方米，其中第4层有一个设备房原告自用，不作出租用途；租期8年；2017年10月11日至2021年10月10日租金每月140800元；被告应于每月10日前向原告支付当月租金；被告逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天，则视被告违约处理，原告有权解除本合同，没收保证金；被告未按本合同规定履行责任造成违约，原告有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收被告拖欠款项及滞纳金；等等。”合同签订后，原告如约将出租厂房交付给被告使用。开始，被告虽时有逾期交租，但仍能及时补足。但从2020年2月开始至4月，被告即无向原告交纳过分文租金。为此，原告多次催促被告交纳租金，但被告一直以资金困难为由拒不支付。2020年3月23日被告委托广东四方三和律师事务所向原告发出《函》，提出被告受新冠病毒疫情影响，要求原告从2020年2月起一直至疫情结束之日止免除被告租金。2020年4月16日原告委托律师发律师函回复被告，认为被告要求免租无理，并责令被告应于2020年4月20日前，支付拖欠的全部租金及滞纳金。否则，原告解除双方的租赁合同，收回租赁厂房。被告收到原告律师函后，未按原告律师函限期支付拖欠的租金及滞纳金。为此，原告于2020年4月26日委托律师向被告发出律师函，通知被告：即日起解除被告与原告签订的租赁合同，责令被告支付拖欠的租金，退还租赁厂房给原告管业等。被告收到原告律师函后，未按原告要求履行义务，也未对律师函提出异议。综上所述，被告长期拖欠原告租赁厂房租金，在经原告多次催促后，仍拒绝支付的行为，已构成严重的违约。综上，请求判令：1.确认原告与被告分别于2013年7月23日和2016年10月31日签订的《租赁合同》和《关于租赁合同的补充协议》无效；2.被告退还广州市白云区人和镇江人三路405号之二内的租赁厂房给原告管业；3.被告向原告支付占用租赁厂房期间的使用费2534400元及利息，使用费按每月人民币140800元计算，从2020年8月1日起计至被告实际退还租赁厂房之日止；利息以当月应交使用费为本金，自当月11日起计至实际清偿之日止，按银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计算；4.被告向原告支付从2020年8月1日起至立案之日止占用租赁厂房期间发生的水、电费及利息，利息以当月应交水电费为本金，自次月11日起计至实际清偿之日止，按银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(LPR)的四倍计算；5.被告向原告支付2020年8月1日前，逾期支付租赁厂房租金的滞纳金人民币14477.33元；6.由被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：原告诉请的《租赁合同》和《关于租赁合同的补充协议》于2020年4月26日解除不成立，原告的行为已自认其与我至今仍存在租赁关系，明显与其诉请相矛盾，故应驳回原告的诉讼请求。我无须向原告支付2020年2月份的租金。鉴于原告与我已无继续履行合同的意愿，且目前人和镇政府征收涉案场地，合同已无法继续履行，该租赁合同可以解除，但应以涉案场地交接完成之日作为合同解除之日。我已交纳租金至2020年11月10日，并且原告应人和镇政府的要求进行搬迁人员和设备，涉案场地我无法正常使用，我无须支付场地占用费。经审理查明：2013年7月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《租赁合同》，合同第一条物业基本情况1.1:甲方将坐落于广州市白云区人和镇江人三路405号之二内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途，总建筑面积约9700平方米，其中标准建筑物厂房①面积6000平方米，厂房②面积2400平方米，宿舍面积2至4层约1350平方米（其中第4层有一个设备房甲方自用，不作出租用途）；第二条租金、支付方式和限期（租金不含税）2.1:租赁期限自2013年10月11日至2021年10月10日，其中2013年10月11日至2017年10月10日期间每月租金为128000元，2017年10月11日至2021年10月10日期间每月租金为140800元,租期共八年，2013年7月20日至2013年10月10日为免租装修期；2.2:乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金；第三条保证金和其他费用3.1:签订本合同时乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为2个月的租金即256000元；3.2：租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金，在乙方付清水电费、租金之日起3天由甲方不计利息返还乙方;3.3:租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、电话等费用由乙方承担，由于甲方未能协助解决乙方的独立水表、电表问题，每月水电费按乙方分表读数计算，甲方代为收取并负责向供水供电部门缴交足额费用；第六条乙方责任及权利6.1:租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。合同还就合同生效、送达等作了约定。2016年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《关于的补充协议》，约定将上述《租赁合同》2.1条款内容中自2017年10月11日开始每月支付月租金140800元的执行日期延迟2年执行，即由2019年10月11日至2021年10月10日，每月支付租金140800元。2017年10月11日至2019年10月10日，每月支付租金128000元。关于涉案物业的使用费，被告陈述其向原告交纳至2020年11月10日，原告认为被告向其交纳至2020年10月10日。双方有争议的期间系2020年2月11日至2020年3月10日。庭审中，被告确认目前涉案物业仍由其管业中。2020年3月23日，被告向原告出具了一份《函》，要求原告自广东省应对疫情响应开始起免除租金，直至广东省应对疫情应急响应结束。2020年4月16日，原告回复被告《律师函》，不同意被告该要求，限令在收到该律师函之日起三日内（即2020年4月20日前）支付拖欠的全部租金及滞纳金。2020年4月26日，原告又向被告出具了一份《律师函》，以被告拖欠租金构成违约为由，通知被告即日起解除《租赁合同》并要求被告支付拖欠租金及滞纳金，在2020年5月26日前将租赁厂房清空退还给原告管业。双方均收到了对方出具的上述函件。关于2020年8月1日起至立案之日即2020年8月28日期间的水电费，原告在诉讼中确认被告已交纳了该期间的水电费。诉讼中，广州市规划和自然资源局于2020年11月20日向本院作出《协助司法查询复函》，载明房屋地址为白云区人和镇江人三路405号之二暂未查到《建设工程规划许可证》信息。广州空港经济区管理委员会于2020年12月17日向本院作出《征求意见反馈表》，载明未办理过该建筑的用地及报建手续，经查规划和自然资源管理部门的空间资源系统，未查到该建筑相关规划报建信息。以上事实有《租赁合同》、《关于的补充协议》、《函》、《律师函》、收据、EMS快递单、《协助司法查询复函》、《征求意见反馈表》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证等相关报建手续，原、被告之间签订的房屋租赁合同无效。在被告继续使用案涉标的物丧失正当依据的前提下，被告应当腾空交回其使用的涉案房屋给原告。虽然涉案租赁合同为无效合同，但原告已经将涉案房屋交付被告实际占有使用，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用涉案房屋期间的占有使用费。双方对于是否减免2020年2月11日至2020年3月10日期间的租金（实为占有使用费）存在争议。被告抗辩因疫情导致无法正常经营要求减收该月租金，但未举证证明在2020年2月11日至2020年3月10日期间因受疫情影响而被迫停工停产，故其要求全部减免该月的占有使用费理据不足。虽然被告未能证明疫情产生的不利影响及其具体程度，但疫情客观上确实对被告使用涉案房屋会有一定的不利影响，故本院酌定减免被告该一个月租金140800元的20%计28160元。经核算，被告还应向原告支付截至2020年11月10日拖欠的占有使用费112640元（140800元-28160元），并向原告支付自2020年11月11日起至涉案房屋交还之日止按每月140800元计算的占有使用费。关于2020年8月1日起至2020年8月28日期间的水电费，原告在诉讼中确认被告已交纳了该期间水电费，故原告再行要求被告支付上述期间水电费及利息，本院不予支持。无效的合同自始无效，合同违约条款亦然，原告要求被告依无效合同支付滞纳金并无依据，本院不予支持。关于涉案房屋占有使用费的利息，因原告对合同无效存在过错，故原告要求被告赔偿上述利息缺乏法律依据，本院不予支持。被告要求追加广州市白云区人和镇政府、广州乐言文创实业有限公司、广州市蓝采日用化工有限公司作为第三人参加诉讼，因无必要，本院在本案中对该申请不予接纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告陈明楷与被告吴焕耀签订的《租赁合同》、《关于的补充协议》无效；二、被告吴焕耀自本判决生效之日起十日内腾空其使用的坐落于广州市白云区人和镇江人三路405号之二内的房屋交回给原告陈明楷；三、自本判决生效之日起十日内，被告吴焕耀向原告陈明楷支付截至2020年11月10日的占有使用费112640元，并向原告陈明楷支付自2020年11月11日起至涉案房屋交还之日止按每月140800元计算的占有使用费；四、驳回原告陈明楷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27075.2元，由原告陈明楷负担13537.6元（已交纳），由被告吴焕耀负担13537.6元（在本判决生效后十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  黄玉珍二〇二一年一月十九日书记员  郑文玲