江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10062号 原告：彭海军，男，1974年10月23日生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：孔德根，江苏苏骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春玲，江苏苏骏律师事务所律师。 被告：南京易发商业管理集团有限公司，住江苏省南京市。 法定代表人：鲁顶。 委托诉讼代理人：刘宁，女。 被告：南京市鼓楼区易发红日养老院，住所地南京市。 法定代表人：鲁顶，该院理事长。 委托诉讼代理人：刘凯，男。 原告彭海军与被告南京易发商业管理集团有限公司（以下简称易发公司）、南京市鼓楼区易发红日养老院（以下简称易发养老院）返还原物纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭海军及其委托诉讼代理人孔德根、张春玲，被告易发公司的委托诉讼代理人刘宁，被告易发养老院的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭海军向本院提出诉讼请求：1.两被告迁出南京市；2.两被告自2019年4月1日起按每月2000元的标准向原告支付房屋使用费至实际搬离交付之日时止。事实与理由：2009年，被告易发公司的前身南京易发房地产开发集团有限公司用其开发建设的南京市，后原告于2009年10月19日领取了526室的房屋产权证书。2011年，易发公司以回购名义从原告处收回房屋，用于开办易发养老院，双方签订了租赁合同。但易发公司一直未实际对526室房屋进行回购，仅向原告支付低廉的租金。2019年3月，原告和易发公司结清此前的租金，原告要求两被告立即退还房屋或按照市场价回购房屋，但双方至今协商未果。现原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告易发公司、易发养老院辩称，原告于2009年9月17日出具《借条》，向易发公司借款323502元用于支付526室的房屋首付款。2009年10月19日办理房屋产权证的目的只是为了办理贷款手续，但原告至今未支付首付款。原告系自然人，购买易发公司开发的房产，其本人并未与易发公司发生任何工程结算往来，易发公司也没有和任何单位达成协议用工程款代原告支付房屋首付款。由于原告拖欠房屋首付款，且双方在协商回购事宜，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年9月17日，南京易发房地产开发有限公司（甲方）和原告彭海军（乙方）签订《戴家巷7号商业、办公楼》商品房现售合同一份，约定甲方将526室出售给乙方，房屋建筑面积71.18平方米，房屋总价款633502元，首付款323502元，余款31万元以银行按揭贷款方式支付等。2009年10月19日，原告领取526室的房屋产权证。2014年6月5日，原告领取526室的国有土地使用权证。 另查明，南京易发房地产开发有限公司成立于1993年1月29日，系有限责任公司（自然人独资），股东、法定代表人均为鲁顶，2019年10月31日该公司更名为“南京易发商业集团管理有限公司”即本案被告易发公司。易发红日养老院成立于2014年8月11日，系民办非企业单位，法定代表人亦为鲁顶。易发公司将其名下位于南京市。 审理中，双方对如下事实存在争议： 一、原告有无足额支付526室首付款。易发公司主张，原告尚未足额支付526室房款，并提交2009年9月17日原告向易发公司出具借条一份，该借条载明：“本人现向南京易发房地产开发有限公司借款人民币共计叁拾贰万叁仟伍佰零贰元整（￥323502元整），该款本人用于支付购买鼓楼区戴家巷7号-2526室房产的首付款。本人同意在上述借款没有还清之前，暂不办理鼓楼区戴家巷7号-2526室房产的《国有土地使用证》，直到本人还清上述借款后再办理该证。”易发公司法定代表人鲁顶在该借条上注明“同意办”。原告不予认可，另提交了南京优耐特建材有限公司（以下简称优耐特公司，原告系该公司法定代表人、大股东）的营业执照和该公司于2009年12月30日、2010年11月9日开具给易发公司的发票两张，金额为分别397152元、60000元，证明其为承接易发下关新百仓库地块经济适用房外墙涂料工程才购买案涉房屋，并应易发公司要求出具借条，后用工程款冲抵了房屋首付款，且526室的国有土地使用证业已办理。易发公司对上述证据的真实性认可，但认为与原告个人无关，个人债务和公司债务不应混同。就此本院认为，原告现系526室合法登记的权利人，其基于物权关系提起本案诉讼并无不当，526室房款有无付清并非本案争议焦点，就此本院不予审查。易发公司如主张原告拖欠526室首付款，可另案处理。 二、526室房屋的占有使用情况。 原告陈述，526室于2009年交付，2011年易发公司提出要求租赁526室用于开办易发红日养老院，日后会回购，双方签订了租赁合同，约定租期为2011年3月31日至2017年3月30日，租金为17667元/年，到期后易发公司未返还房屋，又支付了两年的租金。但两年之后易发公司既未回购房屋，也不支付租金，526室至今仍由易发红日养老院使用，故要求两被告返还房屋并支付占有使用费。原告就其陈述提交了部分租赁合同（复印件）、2017年4月25日鲁顶签字的费用报销审批单（复印件），该审批单载明：“计划销售部报销戴家巷7号-2526室彭海军贰年房租（2015.3.31-2017.3.30），金额为35334元”、其名下中国民生银行交易明细（2017年4月25日鲁顶向其转账35334元）等证据。两被告对租赁合同和费用报销审批单的真实性均不予认可，对银行流水真实性无异议，但认为鲁顶与原告之间另有经济往来，与本案无关。就此本院认为，易发公司对于其占有526室系基于租赁或是其他法律关系一直未置可否，对其法定代表人鲁顶向原告支付款项的事由亦未能作出合理说明，结合原告陈述及其提交的相应证据，本院对于原告的陈述予以采信，认定原告和易发公司原存在租赁关系，易发公司基于租赁关系取得526室的使用权，并将526室交由易发红日养老院用于经营。原告另按2000元/月的标准主张526室的房屋使用费，两被告对该标准无异议。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据前述分析，原告和易发公司之间原存在租赁关系，现在租赁合同期限已经届满，被告易发公司应当将526室返还给原告。原告和易发公司虽均有526室回购意向，但双方对回购方案一直未能协商一致，故易发公司以要求回购526室为由拒绝返还房屋，没有依据，本院不予采信。关于租赁期满后的占有使用费，原告主张自2019年4月1日起按2000元/月的标准计算，两被告对此标准无异议，就此本院予以认定。被告易发红日养老院现系526室的实际占用人，应当与易发公司共同承担返还房屋并支付占有使用费的责任。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告南京易发商业管理集团有限公司、南京市鼓楼区易发红日养老院于本判决生效之日起十五日内将南京市，并自2019年4月1日起按2000元/月的标准支付占有使用费至实际返还之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告南京易发商业管理集团有限公司、南京市鼓楼区易发红日养老院负担（原告彭海军已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 贲   小   青 二〇二一年一月二十五日 书记员 郑璐瑶