广西壮族自治区田林县人民法院 （2020）桂1029民初792号 原告：中国移动通信集团广西有限公司百色分公司。住所地：广西百色市向阳路**。统一社会信用代码：914510007230712087。 负责人：黄中锋，该分公司总经理。 委托代理人：顾惠民，广西凌盛（南宁）律师事务所律师。 委托代理人：黄燕红，广西凌盛（南宁）律师事务所律师。 被告：广西百色金鸿房地产开发有限公司。。住所地：广西百色市河**商业街右侧******统一社会信用代码：914510005522601182。 法定代表人：吴航行，该公司执行董事。 原告中国移动通信集团广西有限公司百色分公司与被告广西百色金鸿房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的两位委托代理人到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还逾期交付租赁房屋期间的租金874999.80元，并向原告支付资金占用利息103906元（按银行同期贷款利率4.75%计算至2018年5月31日，含一个月免租期）；二、判令被告向原告退还租赁面积减少部分的租金207300元（138200元／年×1.5年）及利息25601元（按银行同期贷款利率4.75%的1.3倍计算至2020年5月31日止）；三、判令被告向原告支付未按合同约定交付合乎要求的房屋的违约金50000元；四、判令被告向原告支付逾期交付租赁房屋的违约金216125元（按银行同期贷款利率4.75%的1.3倍计算至2018年5月31日止）；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月25日，被告与原告签订一份《田林分公司新市街商圈卖场租赁合同》，合同编号：移集团广西百色［2015］0508号。合同约定如下：被告出租给原告使用的房屋坐落于田林县（原电影院旧址）一楼铺面，租赁面积190平方米;租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日止，共4年；租金为29166.66元／月（含税），年租金为350000元，租金合计1400000元；被告应在房屋竣工后（2015年11月30日竣工完毕），于2015年12月1日将出租房屋交付给原告装修（不计租金）,并使该房屋处于满足原告要求的良好状态；被告未按本合同的约定向原告交付合乎要求的房屋的，负责偿付违约金50000元；被告未按时交付出租房屋供原告使用的，应向原告支付按年租金每日3%的违约金。签订合同后，原告于2015年6月10日将4年的租金1400000元转入被告的银行账户，但被告未依约交付房屋，在逾期30个月后，才于2018年6月1日交付，导致原告无法按原计划正常营业，且截至原告起诉之日，租赁房屋及所属开发项目即“田林金鸿商业广场”一直未通过竣工验收。同时，由于被告在建设过程中变更电梯井和楼梯间布局，占用到租赁房屋后方部分区域，导致租赁房屋实际面积缩小至115.89平方米，比合同约定面积减少约75平方米，直接影响原告对租赁房屋的整体规划、设计和使用。鉴于被告的严重违约行为，2019年6月至7月，原告多次催促被告尽快交付符合合同约定面积的房屋，并向被告邮寄律师函，催促其退回多收的租金并承担相应违约责任。但因被告已搬离原办公地址，快递员无法联系，故律师函未能送达。2019年底，合同有效期届满，原告将位于该商铺的营业厅停止营业。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失，因此，依照相关法律规定，向人民法院提起诉讼。 被告没有答辩，也没有提供证据。 经审理，本院确认以下事实： 2015年5月25日，被告与原告签订一份《田林分公司新市街商圈卖场租赁合同》，合同编号：移集团广西百色合同［2015］0508号。该合同约定：被告出租给原告使用的房屋坐落于田林县（原电影院旧址）一楼商铺，租赁面积190平方米，原告承租该房屋用于营业；租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日止，共4年；租金为29166.66元／月（含税），年租金为350000元，租金合计1400000元；被告应在房屋竣工后（2015年11月30日竣工完毕），于2015年12月1日将出租房屋交付给原告装修（不计租金），并使该房屋处于满足原告要求的良好状态；被告未按本合同的约定向原告交付合乎要求的房屋的，负责偿付违约金50000元；被告未按时交付出租房屋供原告使用的，应向原告支付按年租金每日3%的违约金；等等。签订合同后，原告于2015年6月10日将4年的租金1400000元转入被告的银行账户。被告交付该房屋后，原告于2018年7月18日开始对该房屋进行装饰装修的施工，2018年8月29日完工，后使用该房屋作为原告的“田林县新市街营业厅”进行营业。关于该营业厅装饰装修工程的《工程竣工验收意见书》中记载该营业厅的建筑面积为168平方米。该意见书上有原告的田林分公司、原告的工程管理中心、施工单位、监理单位以及相关人员盖章、签名确认。2019年12月31日，原告和被告间的房屋租赁合同约定的租赁期限届满，该营业厅停止营业，原告不再使用该房屋。 另查明，一、2016年3月3日，被告与案外人杨某某、黄某某签订《商品房买卖合同》,约定被告将“田林金鸿商业广场”的第一层105号商铺（即被告出租给原告的房屋）出让给杨某某、黄某某，被告应在2016年12月30日前交付该商铺，等等。该买卖合同中写有“该商品房的房产测绘机构为广西科正测绘有限公司，其预测建筑面积共115.89平方米”的内容。田林县房地产管理所就该房屋买卖事宜出具的备案证明中亦写该105号商铺建筑面积为115.89平方米。二、广西东方意远律师事务所受原告的委托，于2019年7月25日向被告发出《关于催告退还已付租金的律师函》（但未能送达被告），该律师函中称被告出租给原告的房屋“实际使用面积缩小至大约140平方米”。三、为了查明相关案件事实，本院依法向被告的项目经理吴通明进行调查询问，吴通明称：该出租房屋的实际面积大概是136平方米、交付时间好像是2017年12月底，“田林金鸿商业广场”建设项目好像是在2017年年底验收，过后才提交相关材料。之后吴通明提供了《建设工程竣工验收意见书》、《不动产测绘成果报告书》各1份。该《建设工程竣工验收意见书》显示：“田林金鸿商业广场”建设项目的建设单位（即被告）及施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位，于2017年12月29日对该建设工程进行竣工验收。该《不动产测绘成果报告书》显示：百色市城建规划综合技术服务有限公司田林分公司受被告的委托，对“田林金鸿商业广场”房产面积进行测算后，于2019年7月20日出具该报告书，该报告书中载明前述的105号商铺套内面积121.96平方米、公摊面积52.97平方米、总建筑面积174.93平方米。 本院认为，原告和被告签订的《田林分公司新市街商圈卖场租赁合同》合法有效，双方都应按照合同的约定履行义务。原告已经依约支付了房屋租赁费1400000元，被告应该按照约定的时间交付符合约定面积的房屋给原告使用。首先，关于出租房屋的交付时间，现无交接单等直接证据证明，虽然吴通明接受本院调查时说是在2017年12月底交付，但其只是说好像，并不肯定，故本院对该交付时间难以采信。而该房屋所在的“田林金鸿商业广场”建设工程于2017年12月29日竣工验收、原告在2018年7月18日开始对该房屋进行装饰装修施工的事实存在，在竣工验收前交付的可能性极小，验收后也不一定马上交付，而原告租赁的目的就是为了能够尽早使用，从交付后着手设计、找施工单位等到开工用一个多月时间，较符合常理。因此，原告主张交付时间是2017年6月1日较切合实际，本院予以认定。其次，关于出租房屋的面积。原告主张面积为115.89平方米，依据是被告与杨增色等签订的《商品房买卖合同》和田林县房地产管理所就该房屋买卖事宜出具的备案证明，但该合同及该备案证明所写的115.89平方米只是预测面积，可信度不高，难以采信。广西东方意远律师事务所的律师函，是受原告的委托而制作，是代表原告陈述的意见，其中所写的房屋面积不能作为认定本案租赁房屋面积的依据。吴通明在接受本院调查时说的136平方米只是大概，不确定，也无其他有效证据证明，不能采纳。原告提供的装饰装修工程验收意见书中记载的是建筑面积168平方米，不是使用面积，亦不能采纳。被告委托百色市城建规划综合技术服务有限公司田林分公司对“田林金鸿商业广场”房产面积进行测算，是在竣工验收后进行测算，该分公司对出租房屋（即前述的105号商铺）面积的测算结果，应该是可信的，故本院认定出租房屋的使用面积为121.96平方米。被告未能在约定的时间交付房屋给原告，之后所交付的房屋未达到约定的使用面积，构成违约，应承担违约责任。 对于原告的诉讼请求，首先，合同约定被告应于2015年12月1日将商铺交付给原告，但被告至2017年6月1日才交付，迟延交付30个月，而原告支付的租金总额已包括迟延交付期间的租金，根据公平原则，被告应退还原告未能使用房屋期间的租金，故原告要求被告退还迟延交付期间的租金874999.80元（29166.66元/月×30个月），有事实和法律依据，本院予以支持。其次，合同约定被告出租给原告的房屋使用面积应为190平方米，但实际交付房屋的使用面积只有121.96平方米，原告实际未能使用的面积（即减少的面积）为68.04平方米，而原告支付的租金总额已包括未能使用面积的租金，根据公平原则，被告应退还原告不得使用面积的租金。减除迟延交付房屋期间的租金，余下的525000.20元（1400000元-874999.80元）为原告已付的使用期间的租金，按原约定的190平方米计算，租金单价为2763.16元/平方米（525000.20元÷190平方米），被告应退还188005.41元（2763.16元/平方米×68.04平方米）。原告主张的租赁面积减少部分的租金207300元中多出的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，合同约定被告未能向原告交付合乎要求的房屋的，应偿付违约金50000元，现被告提供的房屋面积没有达到约定的190平方米，故原告要求被告支付该项违约金50000元，有事实和法律依据，本院予以支持。第四，合同约定被告未按时交付房屋的，应支付按年租金每日3%的违约金，被告迟延交付30个月，应支付该项违约金。现原告主动降低该项违约金的计算标准，要求按照年利率4.75%的1.3倍计算该项违约金，符合法律规定，本院予以照准。该项违约金应为54031.25元（350000元/年×4.75%/年÷12个月/年×30个月×1.3）。原告主张该项违约金216125元中多出的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。以上两项违约金共计104031.25元。第五，原告要求被告支付迟延交付房屋期间的租金的利息和租赁面积减少部分的租金的利息，因就该两项违约情形已由被告支付违约金，且双方对该利息没有约定，故该两项利息请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西百色金鸿房地产开发有限公司向原告中国移动通信集团广西有限公司百色分公司退还迟延交付租赁房屋期间的租金874999.80元及租赁面积减少部分的租金188005.41元，并支付违约金104031.25元，共计1167036.46元； 二、驳回原告中国移动通信集团广西有限公司百色分公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕。逾期不履行的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9051元，由原告中国移动通信集团广西有限公司百色分公司负担1904元，由被告广西百色金鸿房地产开发有限公司负担7147元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。 审判员  覃立革 二〇二一年一月二十日 书记员  郭秀慧 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百二十五条第二款被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，约定提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。