山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终8137号 上诉人（原审被告）：山东傲华生物科技集团有限公司，住所地：潍坊市奎文区卧龙东街**金鼎华府**写字楼**14。 法定代表人：齐金龙，总经理。 委托诉讼代理人：王福升，山东古州圣洁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青州市康壮尔饲料有限公司，住所地：青，住所地：青州市庙子镇南术店村滨河工业园> 法定代表人：李元宝，总经理。 委托诉讼代理人：李永强，该公司职工。 委托诉讼代理人：赵伟，青州王府法律服务所法律工作者。 上诉人山东傲华生物科技集团有限公司（以下简称傲华公司）因与被上诉人青州市康壮尔饲料有限公司（以下简称康壮尔公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2020）鲁0781民初4406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 傲华公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不支付被上诉人违约金（争议金额375000元）；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定实际承租人为傲华公司系认定事实不清。青州傲华生物科技有限公司（以下简称青州傲华公司）在成立后向被上诉人交纳了2018年、2019年的租赁费，用价值50万元的饲料抵顶了2020年4月至7月的租赁费，被上诉人未提出异议并接受了青州傲华公司的履行行为，依据民法总则第140条之规定，应视为被上诉人默示同意变更合同主体为青州傲华公司。二、一审判决适用法律不当。被上诉人没有租金损失。双方在租赁合同中约定的违约条款的适用前提是上诉人提出解除合同，而被上诉人未提供证据证实系上诉人提出解除合同的请求。另外，即便法院认定上诉人需要支付违约金，依据合同法的相关规定，支付的违约金也不应超过实际损失的30%，一审判决认定违约金为三个月租金，适用法律不当。 康壮尔公司未提交书面答辩意见。 康壮尔公司向一审法院起诉请求：1、依法判令傲华公司支付租赁费用100万元；2、诉讼费用由傲华公司负担。诉讼中，康壮尔公司将诉讼请求变更为：1、判令傲华公司支付康壮尔公司房产税、土地税、电费、燃气使用管理费计119106.31元；2、确认康壮尔公司、傲华公司签订的租赁合同已于2020年7月24日解除；3、判令傲华公司支付违约金200万元；4、诉讼费、担保保险费用由傲华公司负担。 一审法院对当事人争议证据的认定：康壮尔公司提交的房产税完税证明六份、电子缴税付款凭证一份、缴费说明一份，拟证明康壮尔公司缴纳房产税及土地使用税。六份完税证明，真实性傲华公司无异议，但辩称滞纳金应由康壮尔公司负担，不影响证据的证明效力。电子缴税付款凭证虽未载明房产及土地位置，但与各份完税证明相互关联，相互印证，证明效力亦应确认。缴费说明为康壮尔公司单方出具，证明效力不予确认。 康壮尔公司提交的青州市亿特建材有限公司（以下简称亿特公司）出具的证明、说明及收款收据一份，以证实康壮尔公司缴纳电费及天然气人工费情况，傲华公司均不认可。亿特公司出具的“说明”符合单位出具证明的规定，证明效力予以确认。“证明”虽从形式上不符合民诉法司法解释第一百一十五条之规定，但内容与亿特公司出具的“说明”相一致，证明力亦应予确认。收款收据虽非正式发票，但明确记载了康壮尔公司向亿特公司缴纳天然气人工费、电费情况，与“说明”“证明”相关联、相佐证，亦应为有效证据。 康壮尔公司提交的催交租赁费通知书一份、解除合同通知书一份、EMS寄件单两份、EMS签收查询单两份，以证实康壮尔公司向傲华公司邮寄了催交租赁费通知书和解除合同通知书并已收悉。傲华公司不认可。两份EMS签收查询单所载收件人并非傲华公司或其工作人员，且傲华公司亦不认可收到了以上两份通知书，该些证据的证明效力不予确认。 傲华公司提交的农商行交易明细，拟证明青州傲华公司通过银行转账向康壮尔公司支付了2018年的租赁费150万元。真实性康壮尔公司有异议，但认可证明目的。交易明细系通过网络查询后打印生成，客观、真实，结合康壮尔公司认可收到2018年租赁费150万元的事实，应认定为有效证据。 傲华公司提交的发货明细两份，以证明青州傲华公司用饲料抵顶2020年租赁费50万元，康壮尔公司不认可。发货明细系傲华公司单方出具，无康壮尔公司签章，真实性无法确定，证明效力不予确认。 傲华公司提交的照片四张及特种设备使用登记表一份，以证实青州傲华公司仍有部分检验设备、叉车在康壮尔公司控制的租赁场地内。康壮尔公司存有异议。照片未表明拍摄时间、地点，与本、地点关联；特种设备使用登记表，真实性康壮尔公司虽无异议，但与证明目的亦缺乏关联，证明效力均不予确认。 一审法院认定事实：2018年4月1日，康壮尔公司（乙方，出租方）与傲华公司（甲方，承租方）签订租赁合同一份，约定：由甲方承租乙方位于青州市庙子镇的饲料厂及设备（其中：主车间混凝土结构五层，建筑面积3000平方米；办公楼宿舍楼砖瓦结构两层，建筑面积600平方米；成品仓库原料仓库钢架结构一层，建筑面积6000平方米；门卫室、编织袋仓库、机修房、洗澡间、厕所、配电房砖瓦结构，建筑面积120平方米；土地使用权面积21510平方米；具体以总平布置图、设备清单为准，以下简称租赁物），租赁期限五年，即自2018年4月1日起至2023年4月1日止，租赁费150万元/年，每年支付一次，每年4月1日前缴纳当年度租赁费。若甲方成立子公司承租租赁物，则乙方同意与甲方、甲方子公司签订补充协议更换本合同承租主体，各方承认维持本协议约定承租条件不变。租赁期间因租赁物产生的土地税、房产税及水费、电费、通讯、室内设施维修费用及其他因使用租赁物所产生的费用均由甲方承担。在租赁期内，甲方应按时支付租金，若甲方逾期30天未支付，则视为违约，经过乙方书面催告后30日内仍未支付的，乙方有权解除合同，并向甲方追索租金及违约金。合同期满前甲方确需提前解约，甲方必须提前3个月书面通知乙方，且履行完毕交接手续，交清已实际使用的租金及违约金200万元后方可提前解约。任何一方提前解约，除免责条款规定的情形或本合同特别约定之外，违约方应当赔偿其违约行为给守约方造成的经济损失。 合同签订后，康壮尔公司按合同约定将租赁物交付傲华公司，傲华公司通过青州傲华公司账户支付2018年租赁费150万元，通过青州傲华公司账户转款和以饲料顶款的方式付清2019年租赁费150万元，用饲料抵顶2020年4月至7月租赁费50万元。 2020年7月22日，康壮尔公司缴纳了2020年6月电费22601.29元。2020年6月、7月，康壮尔公司缴纳了2018年4月1日至2020年6月30日期间房产税（含滞纳金）68493.85元（5914.23+2072.94+5914.23+1777.23+5914.23+1522.91+5914.23+1256.77+5914.23+996.35+5914.23+697.88+5914.23+452.44+5914.23+189.26+12214.23）、2020年4月1日至2020年6月30日期间土地税13333.40元。2020年8月3日，康壮尔公司缴纳了傲华公司使用天然气产生的电费及人工费14677.60元。以上共计119106.14元。 康壮尔公司述称2020年7月向傲华公司发送了解除合同通知书。傲华公司自认青州傲华公司于2020年7月退出租赁场所，康壮尔公司、傲华公司合同已解除。 青州傲华公司于2018年4月16日成立，法定代表人李文秀，注册资本600万元，住所地青州市庙××镇××工业园××村，股东发起人为山东傲华生物科技有限公司（2018年9月18日更名为山东傲华生物科技集团有限公司，认缴出资额538万元）、高红伟（认缴出资额12万元）、杨远明（认缴出资额50万元）。2019年9月16日，莱州傲农生物技术有限公司（以下简称莱州傲农公司）受让傲华公司所持股份。傲华公司、莱州傲农公司股东均为福建傲农生物科技集团股份有限公司、山东普罗菲农牧科技有限公司，法定代表人均为齐金龙（董事长兼总经理）。 以上款项康壮尔公司向傲华公司追要未果，双方成讼。 一审法院认为，本案争议焦点有三个：一是案涉租赁合同主体是否已变更，傲华公司是否是承租人；二是租赁合同是否解除，康壮尔公司主张的违约金是否成立；三是康壮尔公司主张的房产税、土地税、电费、天然气电费及人工费、担保保险费是否成立。 关于焦点一。康壮尔公司主张案涉租赁合同主体未发生变更，承租人是傲华公司。傲华公司辩称租赁合同主体实质已发生变更，实际承租人为青州傲华公司，傲华公司不是承租人。康壮尔公司、傲华公司在租赁协议中约定，傲华公司成立子公司后，康壮尔公司同意与傲华公司及子公司签订补充协议更换合同主体，但傲华公司成立子公司后，并未与康壮尔公司签订补充协议更换合同主体，其提交的证据仅证明青州傲华公司代傲华公司履行了支付租金等合同义务，并不能证实已变更青州傲华公司为租赁合同承租人。对傲华公司辩称意见，不予支持。案涉租赁合同主体未变更，承租人仍为傲华公司。 关于焦点二。康壮尔公司、傲华公司均认可租赁合同解除时间为2020年7月，对此予以确认。康壮尔公司依合同约定主张傲华公司提前解除合同应支付200万元的违约金，傲华公司辩称实际租赁期间的租金已交纳，康壮尔公司并无损失，不应承担违约金。根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，可以根据违约情况约定向对方支付一定数额的违约金，违约金的数额应当与守约方的预期利益损失相当。关于预期利益损失，康壮尔公司认为傲华公司自认履行合同至2020年7月份，如傲华公司履行合同至期满，康壮尔公司可获得近400万元的租赁费收入，所以康壮尔公司预期利益损失主张400万元。而本案康壮尔公司自述2020年7月向傲华公司发送了解除合同告知书，可见康壮尔公司亦同意提前解除合同，所以康壮尔公司主张合同预期利益损失400万元不予采信。傲华公司租金已交至2020年7月，双方确认2020年7月解除合同，因此，康壮尔公司实际并未有租金损失。康壮尔公司、傲华公司在合同中约定，合同期满前傲华公司确需提前解除合同，须提前3个月书面通知康壮尔公司履行交接手续，交清已实际使用的租金及违约金200万元。而傲华公司终止合同前并未提前三个月书面通知康壮尔公司，明显存在违约，致使康壮尔公司在合同解除后租赁物空置，确实给康壮尔公司造成了一定预期利益损失，但违约金200万元明显偏高，应当依法予以调整，酌定预期利益损失为三个月的租金375000元（150万元/12*3），超出部分不予支持。 关于焦点三。根据康壮尔公司、傲华公司签订的租赁合同，租赁期限内产生的房产税、土地税、电费及其他因使用租赁物所产生的费用应由承租人承担，即由傲华公司承担。经核定以上各项案涉费用共计119106.14元，应由傲华公司负担，康壮尔公司代傲华公司缴纳后，傲华公司理应偿还康壮尔公司。因此，对康壮尔公司向傲华公司追要以上费用119106.14元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。庭审中傲华公司辩称电子缴税付款凭证未载明房产及土地位置，所涉税款与本案无关；即使所涉税费属实，也应当由康壮尔公司、傲华公司共同承担，康壮尔公司仍然使用着租赁物；房产税中的滞纳金不应由傲华公司负担；以上费用应当由实际承租人青州傲华公司承担。对以上辩称，法院认为电子缴税付款凭证与康壮尔公司提交的各份完税证明相互关联，相互印证，能够佐证案涉房产、土地；康壮尔公司将所涉房产土地全部租赁于傲华公司使用，合同约定相应税款由傲华公司负担，虽然辩称康壮尔公司仍然使用租赁物，但无证据证实；合同约定在租赁期间房产税应由傲华公司承担，傲华公司因未及时缴纳房产税而产生的滞纳金，当然应由傲华公司负担；法院查明认定与康壮尔公司签订租赁合同的相对方为傲华公司，租赁费当然应由傲华公司负担，与青州傲华公司无关。因此，傲华公司以上辩称意见均不予采纳。傲华公司其他辩称意见，无事实和法律依据，亦不予采纳。康壮尔公司主张担保保险费1100元，无证据证实，亦非提起诉讼必须支出的费用，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，判决如下：一、山东傲华生物科技集团有限公司于判决生效之日起十日内支付青州市康壮尔饲料有限公司房产税、土地使用税、电费、使用天然气产生的电费人工费计119106.14元及违约金375000元，共计494106.14元；二、驳回青州市康壮尔饲料有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23752元，减半收取11876元，青州市康壮尔饲料有限公司负担9107元，山东傲华生物科技集团有限公司负担2769元，诉讼保全费5000元，由山东傲华生物科技集团有限公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，关于合同主体问题，上诉人与被上诉人在租赁合同中约定，上诉人成立子公司后，被上诉人同意与上诉人及子公司签订补充协议更换合同主体，但上诉人并未与被上诉人签订补充协议更换合同主体。上诉人除提交青州傲华公司交租赁费的证据外，未提交其他证据证明青州傲华公司系合同履行主体，故一审认定青州傲华公司系代上诉人交纳租赁费，上诉人系合同履行主体，与查明的事实相符，本院予以支持。关于违约金问题，上诉人与被上诉人在合同中约定，租赁费每年支付一次，每年4月1日前缴纳当年度租赁费，而上诉人只交纳了2020年4月至7月的租赁费，且在退出租赁场所前未按双方合同约定提前三个月通知被上诉人，上诉人在履行合同中存在违约行为，且该违约行为确实给被上诉人造成了租赁物空置的损失，故一审酌情认定上诉人承担三个月租金损失的违约金并无不当，本院亦予以支持。 综上，上诉人傲华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23752元，由上诉人山东傲华生物科技集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二一年一月八日 书记员  田 然