云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初1525号原告：晏燕，女，1979年7月30日生，汉族，住四川省内江市东兴区。原告：胡馨予，女，1981年1月15日生，汉族，住四川省内江市市中区。两原告共同委托代理人（特别授权代理）：白艳香，云南康滇律师事务所律师。两原告共同委托代理人（特别授权代理）：雅瑟聪我独玛，云南康滇律师事务所律师。被告：付小勇，男，1976年4月2日生，汉族，住四川省筠连县。委托代理人（特别授权代理）：张柏婧，云南联宇律师事务所律师。被告：和根福，男，1970年4月8日生，纳西族，住址云南省丽江市古城区。被告：和英，女，1970年1月25日生，纳西族，住址云南省丽江市古城区。被告和根福、和英共同委托代理人（特别授权代理）：杨慧，云南天外天（丽江）律师事务所律师。原告晏燕、胡馨予诉被告付小勇、和根福、和英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理，在庭审中，原告晏燕、胡馨予申请对涉案房屋装饰装修工程造价及折旧造价进行鉴定，本院予以准许后，分别委托昆明盛发工程造价咨询有限公司和云南恒合资产评估有限公司对原告的申请事项进行了鉴定。昆明盛发工程造价咨询有限公司于2019年12月24日作出了盛发造【2020】鉴字第05号《建设工程造价鉴定意见书》，云南恒合资产评估有限公司于2020年12月9日作出了云恒合评报字〔2020〕第030号《涉案房屋装修工程折旧造价资产评估报告》。本院于2020年12月22日再次公开开庭对本案进行了审理，原告晏燕、胡馨予之委托代理人白艳香、雅瑟聪我独玛，被告付小勇之委托代理人张柏婧，被告和根福及其与被告和英（未参加第二次庭审）之共同委托代理人杨慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告晏燕、胡馨向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告付小勇、和根福、和英向原告晏燕、胡馨予赔偿损失共计1386765.28元人民币（赔偿金额包含：①装饰、装修、购买设备、客栈物品等共计664969.80元＋71795.48元＝736765.28元；②剩余合同期13年内无法经营的经济损失13年×5万元／7年＝65万）；2、请求人民法院依法判决几被告向原告赔偿违约金50万元人民币，（以上共计1886765.28元）；3、本案诉讼费用由三被告承担。在第二次庭审中，增加诉讼请求为：请求判令三被告承担鉴定费6万元。事实与理由：2012年12月1日，被告和根福、和英与被告付小勇签订了《宅基地租赁合同》，合同约定被告和根福、和英将其共有的位于云南省丽江市古城区地租赁给被告付小勇，被告付小勇自行投资建造客栈及经营门面，租赁期限为20年（从2012年12月1日起至2032年11月30日），同时合同约定了被告付小勇在租赁期间有权对宅基地上修建的房屋进行承包、转让和转租。被告付小勇在该宅基地上修建好房屋主体结构后，将该房屋的客栈部分（包括二楼框架12间，楼下院内的小妹房、厨房、客厅共3间及客栈内部庭院）租赁给了原告晏燕、胡馨予，且二原告与被告付小勇于2013年3月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为二十年（即从2013年3月30日起至2033年2月1日止），租金为每年12万元，每三年递增15％，且约定了二位原告根据经营需要，可以对房屋做相应装修和改造，同时合同第六条对违约金作出了明确约定。合同签订后原告胡馨予、晏燕为了将该房屋作为客栈经营使用，二原告对房屋进行了相应的装饰、装修、改造及购置了相应的设施、设备、物品，后该客栈以“看花开客栈”一直由二原告经营至今。直到2019年初，原告晏燕、胡馨予收到了丽江市古城区人民法院的（2019）云0702民初41号案件的民事起诉状等诉讼资料，二原告才得知被告和根福、和英、付小勇已于2018年10月10日解除了双方于2012年12月1日签订的《宅基地租赁合同》，后丽江市古城区人民法院于2019年3月4日作出了（2019）云0702民初41号判决：确认解除了被告和根福、和英与付小勇于2012年12月1日签订的《宅基地租赁合同》。二原告认为被告和根福、和英已经明确的知悉了付小勇将该房屋出租给了二位原告，被告和根福、和英、付小勇在二原告不知情，且二原告与付小勇签订的《房屋租赁合同》还未到期也未解除的情况下，就解除了双方签订的《宅基地租赁合同》，严重侵害了二原告的合法权益。同时原告晏燕、胡馨予在承租该房屋作为客栈使用后，对该房屋进行了装饰装修及购置了相应的设施、设备，共计花费736765.28元，现被告和根福、和英、付小勇解除了双方签订的《宅基地租赁合同》，造成二原告正常经营的“看花开”客栈无法再经营，给原告造成后期经济损失65万元人民币。综上，二原告为了维护自身的权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告付小勇辩称：针对诉请一，因为我方实际并未违反合同约定，并未给原告方造成任何损失；双方在履约过程中，是因为原告迟迟不向第一被告缴纳租金，导致我方无法向被告二、三缴纳房租，实际违约方是原告，违约责任应由原告承担。事实与理由部分，我方与和根福的租赁合同已经实际解除，在警方执法记录仪的记录下是原告与和根福签订合同，即便要承担相应的责任，也应是由和根福承担。被告和根福、和英辩称：第一，和根福以及和英不是本案适格被告，两被告未与本案原告签订合同，不是合同相对方。至于被告和根福、和英以及本案原告的法律关系，已于贵院依法作出的41号民事判决书中说明清楚；第二，本案被告付小勇应按照41号民事判决书的第二项判决，将案涉46号房屋以及土地归还给本案被告和根福及和英，所以也不是承担赔偿责任的主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告晏燕、胡馨予向本院提交了如下证据：证据1：《原告身份证复印件》，拟证明原告身份情况。证据2：《被告身份证复印件》，拟证明被告身份情况。证据3：《宅基地租赁合同》、《房屋租赁合同》、《同意转租声明书》，拟证明2012年12月1日被告和根福、和英将坐落于云南省丽江市古城区的宅基地租赁给被告付小勇，租赁期限为20年。且被告和根福、和英同意被告付小勇将该宅基地上修建的房屋、设施等转租给原告。2013年3月30日被告付小勇将该宅基地上承建的房屋租赁给原告，租赁期限为20年，且签订了《房屋租赁合同》，约定被告付小勇违约应向原告支付50万元的违约金。证据4：丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初41号民事判决书，拟证明丽江市古城区人民法院于2019年3月4日判决确认被告和根福、和英与被告付小勇于2012年12月1日签订的《宅基地租赁合同》已于2018年10月10日解除。证据5：①装饰装修合同、收款收据、新增项目工程预算报价单、太阳能热水器安装合同、云景酒店用品有限公司结算单、付款证明单、收款收据、销售清单、物流托运单据；②网上购物清单，拟证明在原告与被告付小勇签订《房屋租赁合同》后，对租赁房屋即看花开客栈进行了装饰装修，共投入736765.28元。在该合同未到期且原告不知情的情况下，被告付小勇与被告和根福、和英就提前解除了《宅基地租赁合同》，导致《房屋租赁合同》目的不能实现，致使原告损失736765.28元。证据6：看花开客栈2017-2018年同期收支对比、2017-2018年小猪网房费收入、2017-2018年去哪儿网房费收入、2017-2018年美团房费收入、2017-2018年途家网房费收入、2017-2018年携程民宿网房费收入、2017-2018年榛果民宿网房费收入，上述证据拟证明2017年度、2018年度原告经营的看花开客栈的收入开支统计及部分网站平台收入，综合证明原告经营的看花开客栈每年经营利润不低于5万元人民币。当庭提交鉴定费发票2张，总计6万元，要求三被告承担鉴定费。经审查：证据1、2系身份证明文件，本院予以确认。证据3中被告付小勇质证认可其真实性、合法性和关联性，但不认可证明内容，而被告和根福、和英质证认可其真实性、合法性，因该组证据均为各方当事人的真实意思表示，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。证据4系本院生效法律文书，本院予以确认。证据5、6被告付小勇及被告和根福、和英质证对其真实性、合法性、关联性和证明内容均不予认可，现因原告已申请对装饰工程造价及折旧进行鉴定，经本院释明后，其未申请对购买设备、客栈物品及经营损失进行鉴定，故本院对上述2组证据的证明力综合其他证据予以认证。当庭提交鉴定费发票真实性、合法性本院予以确认，证明力综合其他证据予以评判。被告付小勇、被告和根福、和英均未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依法调取了本院（2019）云0702执540号《结案通知书》。经审查：（2019）云0702执540号《结案通知书》，程序合法，内容真实，本院予以确认。在案件审理过程中，原告晏燕、胡馨申请对涉案房屋装饰工程造价和房屋装修工程折旧造价进行鉴定，本院分别委托昆明盛发工程造价咨询有限公司和云南恒合资产评估有限公司对原告的申请事项进行了鉴定。昆明盛发工程造价咨询有限公司于2019年12月24日作出了盛发造〔2020〕鉴字第05号《建设工程造价鉴定意见书》，云南恒合资产评估有限公司于2020年12月9日作出了云恒合评报字〔2020〕第030号《涉案房屋建设工程折旧造价资产评估报告》。经审查：原、被告质证对《建设工程造价鉴定意见书》的真实性、合法性均无异议，因上述证据的鉴定程序合法，内容真实，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。原告及被告和根福、和英质证对《涉案房屋建设工程折旧造价资产评估报告》真实性、合法性无异议，而被告付小勇代理人则认为鉴定机构通知的程序不合法，其未能到现场，对该《评估报告》不予认可，故本院对《涉案房屋建设工程折旧造价资产评估报告》的证明力结合其他证据予以认证。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2012年12月1日，被告付小勇与被告和根福、和英签订了一份《宅基地租赁合同》，约定由被告和根福、和英将其坐落于云南省丽江市古城区，建筑面积为340平方米的宅基地租赁给被告付小勇。由被告付小勇在此宅基地上自行投资建造、居住、商业经营（如门面、客栈等）以及法律允许范围内的经营活动。租赁期为20年，自2013年2月1日起至2033年2月1日止。该《宅基地租赁合同》还对租金及支付方式等方式进行了约定。上述《宅基地租赁合同》签订当日，双方签订了《同意转租声明书》，被告和根福、和英同意被告付小勇将其在宅基地修建的房屋进行转租。被告付小勇将房屋修建好后，2013年3月30日，被告付小勇（合同甲方）与原告晏燕、胡馨予（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告付小勇将案涉房屋中客栈二楼框架12间，楼下院内3间（小妹房、厨房、客厅）和客栈内全部庭院租赁给原告晏燕、胡馨予经营使用。本合同租赁期限不足20年，按20年计算，自2013年3月30日至2033年2月1日止。租金为12万元／年，每3年递增15%，不足3年按3年计算。租金支付方式：首次支付两年租金24万元，以后每两年付一次租金。其中2015年4月20日至2017年4月19日租金为25.8万元，应当于2015年3月20日前支付；2017年4月20日至2019年4月19日租金为27.6万元，应当于2017年3月20日前支付；2019年4月20日至2021年4月19日租金为31.74万元，应当于2019年3月20日前支付……合同第五条约定“如乙方未按约定期限拖延支付房屋租金达30日以上的，甲方可以解除合同并收回房屋，房屋内装修及固定设施均无偿给甲方所有，并同时追究乙方的违约责任”。合同第八条约定“乙方根据经营需要，可以对房屋做相应装修和改造，但不能破坏房屋主体结构，装修和改造费用全部由乙方承担……”合同第二十四条约定“……如因甲方违约导致的合同不能履行，则甲方应当向乙方支付人民币50万元的违约金，退还剩余租期的房屋租金并同时赔偿乙方的房屋改建和装修款；如乙方违约，则甲方有权解除合同，并不予退还剩余租期的房屋租金和无偿占有乙方对房屋的改建及装修部分”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告付小勇按照约定将房屋交付给了两原告经营使用。两原告亦按约向被告付小勇支付了前两期的房租。按照合同约定，两被告应当于2017年3月20日前支付2017年4月20日至2019年4月19日租金为27.6万元，两原告分别于2017年3月20日、2017年的12月向被告付小勇支付了租金13万元和2万元。此后，两原告未再向被告付小勇支付过租金。后因被告付小勇无力向被告和根福、和英支付租金，双方由此产生纠纷，被告和根福、和英诉至本院，经本院审理后于2019年3月4日作出了（2019）云0702民初41号民事判决书，该民事判决书判决内容为：“1、确认原告和根福、和英与被告付小勇于2012年12月1日签订的《宅基地租赁合同》已于2018年10月10日解除；2、第三人胡馨予、晏燕、李志伟于判决生效之日起十五日内将三人实际使用的位于云南省丽江市古城区房屋及土地归还给原告和根福及和英；3、被告付小勇自判决生效之日起十五日内按438.36元／天的标准向原告和根福及和英支付自2018年10月11日起被告实际归还房屋之日止的房屋占有使用费；4、驳回原告和根福及和英的其他的诉讼请求。”上述判决生效后，被告和根福、和英申请强制执行，本院于2019年11月27日作出（2019）云0702执540号《结案通知书》，该《结案通知书》载明“和根福、和英与付小勇租赁合同纠纷一案，申请执行标的共计11835.72元。经本院立案执行，于2019年6月26日将房屋强制腾退后交付申请人和根福，现已强制执行到位至实际交付房屋之日止的房屋租金共计33315.36元……现已结案”。现两原告认为其与被告付小勇之间签订的《房屋租赁合同》还未到期亦未解除的情况下，被告付小勇与被告和根福、和英就解除了双方签订的《宅基地租赁合同》，严重侵害了两原告的合法权益。同时两原告对涉案房屋进行了装饰装修及购置了相应的设施、设备，共计花费736765.28元，现被告和根福、和英、付小勇解除了双方签订的《宅基地租赁合同》，造成两原告正常经营的“看花开”客栈无法再经营，给原告造成后期经济损失65万元人民币，为此，双方为此产生纠纷，两原告遂诉至本院要求三被告赔偿损失并承担违约责任。另查明，原告晏燕、胡馨申请对涉案房屋装饰工程造价和房屋装修工程折旧造价进行鉴定，经鉴定机构鉴定，案涉房屋的装修工程造价为498494.39元，截止2029年6月26日止，案涉房屋工程折旧造价为202014元。原告为此花费了鉴定费45000元和15000元。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、被告付小勇、被告和根福、和英是否应当向原告晏燕、胡馨予赔偿其因装修房屋而造成的损失；2、鉴定机构进行鉴定时，程序是否合法；3、原告晏燕、胡馨予主张的装饰装修、购买设备、客栈物品以及无法经营的损失能否得到支持；4、各被告是否应当向原告晏燕、胡馨予承担违约责任并支付违约金；5、鉴定费应当由谁承担，如何承担。关于第1个争议焦点。原告晏燕、胡馨予与被告付小勇于2013年3月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合法有效。现原告晏燕、胡馨予认为被告付小勇与被告和根福在其不知情的情况下解除了《宅基地租赁合同》，致使其与被告付小勇签订的《房屋租赁合同》的目的不能实现，《房屋租赁合同》已于2018年10月10日实际解除，而被告付小勇也认为双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月10日解除，故本院确认原告晏燕、胡馨予与被告付小勇于2013年3月30日签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月10日实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，按照《房屋租赁合同》第4.3条之约定，原告晏燕、胡馨予应当于2017年3月20日前向被告付小勇支付2017年4月20日至2019年4月19日的租金27.6万元，而原告仅于2017年3月20日、2017年的12月向原告支付了租金13万元和2万元，尚剩余12.6万元未支付。因原告晏燕、胡馨予未能提交证据证明其与被告付小勇曾对租金的减免和支付方式进行过调整并达成合意，故对两原告认为被告付小勇同意减免租金8000元，支付方式也调整为一年一付的陈述意见不予采纳。两原告也未能提交证据证明其未向被告付小勇支付租金系其行使不安抗辩权，故对两原告的上述意见也不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告晏燕、胡馨予已构成违约。在《房屋租赁合同》履行期限内，被告付小勇与被告和根福解除了《宅基地租赁合同》，从而导致《房屋租赁合同》的实际解除，故被告付小勇亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任……”之规定，原告晏燕、胡馨予与被告付小勇应当按照各自的过错程度承担装饰装修残值损失。因被告和根福、和英非《房屋租赁合同》的相对方，根据合同相对性原则，两原告无权直接向非合同相对方主张装修损失费之权利，故被告和根福、和英作为本案被告的主体不适格，在本案中不承担责任。根据《房屋租赁合同》第4.3条之约定，原告晏燕、胡馨予应当向被告付小勇支付租金为27.6万元，现其仅支付了15万元，支付比例为54.35%，故被告付小勇应承担过错责任的比例为54.35%，原告晏燕、胡馨予应承担的过错责任比例为45.65%。关于第2个争议焦点，被告付小勇在庭审中认为，在对涉案房屋建设工程折旧造价进行鉴定时，鉴定机构通知的程序不合法，其未能到场，对《评估报告》不予认可，但其在庭审中则认可云南恒合资产评估有限公司工作人员曾于2020年11月13日20时15分以短信的方式通知其于11月17日上午到现场进行勘验，其因其他原因未到现场勘验，根据住房城乡建设部《建设工程造价鉴定规范》（GB/T51262-2017）第4.6.4条之规定，当事人未参加现场勘验的，不影响现场勘验的进行，且经本院释明后，被告付小勇亦不申请重新鉴定，故云南恒合资产评估有限公司的鉴定程序合法，其出具的云恒合评报字〔2020〕第030号《涉案房屋装修工程折旧造价资产评估报告》内容真实，本院予以确认，被告付小勇的上述抗辩意见于法无据，本院不予采纳。关于第3个争议焦点。关于装饰装修费用。根据《涉案房屋装修工程折旧造价资产评估报告》所载内容，案涉房屋的装修工程造价为498494.39元，截止2029年6月26日止，案涉房屋工程折旧造价为202014元，按照原告晏燕、胡馨予和被告付小勇过错责任比例，原告晏燕、胡馨予应承担装修折旧费用为：202014元×45.65%=92219.39元，被告付小勇应承担装修折旧费用为：202014元×54.35%=109794.61元。至于原告主张的购买设备、客栈物品和无法经营的经济损失，经本院当庭释明后，两原告不申请鉴定，其亦未能提交其他有效证据予以证明，故对其主张的购买设备、客栈物品和无法经营的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。关于第4个争议焦点。按上所述，虽《房屋租赁合同》第二十四条对违约责任进行了约定，但原告晏燕、胡馨予和被告付小勇在合同履行过程中均存在过错，本院综合被告付小勇的过错程度和原告预期利益等因素，本院酌情支持2万元。关于第5个争议焦点。两原告为鉴定而支付的鉴定费，本院按各自过错程度和过错比例承担鉴定费，即两原告需自行承担的鉴定费为60000元×45.65%=27390元，被告付小勇应承担的费为：60000元×54.35%=32610元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告付小勇于本判决生效之日起十五日内向原告胡馨予、晏燕支付装饰装修费用人民币109794.61元；二、由被告付小勇于本判决生效之日起十五日内向原告胡馨予、晏燕支付违约金人民币20000元；三、由被告付小勇于本判决生效之日起十五日内向原告胡馨予、晏燕支付鉴定费32610元；四、驳回原告胡馨予、晏燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务占用费。案件受理费21781元，由原告胡馨予、晏燕承担19906元，由被告付小勇承担1875元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  荣琳琳人民陪审员  木爱萍二〇二一年一月二十六日书 记 员  和春芳【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】