山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初5781号原告：唐桂兰，女，1964年4月10日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：于志燕，山东三和德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：董钊，山东三和德通律师事务所实习律师。被告：张福胜，男，1976年6月28日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：刘兆明，山东仲霖律师事务所律师。原告唐桂兰与被告张福胜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐桂兰及其委托代理人于志燕和董钊、被告张福胜的委托代理人刘兆明到庭参加诉讼。唐桂兰向本院提出诉讼请求：（一）判令解除原告与被告于2015年11月15日签订的《房屋租赁合同》，判令被告将位于芝罘区珠岩夹河边、房屋面积约1300平方米的二层楼房及其院落、鱼池返还给原告。（二）判令被告恢复原状，拆除加盖的第三层房屋。（三）判令被告向原告支付租赁费80000元(暂计至2020年3月8日)，并自2020年3月8日至实际履行腾房之日，在2020年12月31日之前按照6万元/年的标准支付房屋使用费，2021年1月1日至2025年12月31日按照8万元/年的标准支付房屋使用费。（四）判令被告向向原告支付违约金4274元。事实和理由：2015年11月15日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告租赁原告位于烟台市芝罘区珠岩夹河边、房屋面积约1300平方米的二层房屋及其院落、鱼池；租赁期限自2015年11月8日起至2025年12月31日止；租赁费及支付方式：自2015年11月8日起至2020年12月31日的五年租赁期内每年的租赁费为6万元，被告应当于当年的1月5日前一次性向原告付清；自2021年1月1日起至2025年12月31日的五年租赁期间内每年的租赁费为八万元，被告应当于当年的1月5日前一次性向原告付清。逾期按每天千分之五滞纳金递增。被告逾期未缴纳租金，被告应向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了合同项下的房屋，被告仅向原告支付了第一年的租金，自2016年11月8日至今被告再未向原告支付房屋租赁费用，根据《房屋租赁合同》第三条第二款的约定，原告有权终止合同。因被告一直未支付房屋租金，原告已经向芝罘区人民法院起诉并经执行截止2018年11月7日的租金及违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。被告张福胜答辩称：（一）原、被告之间的纠纷可以通过协商的方式解决，原告无权通过诉讼的渠道主张权利，请求驳回诉请。（二）原告当初与芝罘区黄务街道办事处签署的合同属于无效合同，该房产属于公产，不能出租给个人使用，而且该房产没有土地证、房产证，违反了国家住建部门颁布的部门规章的强制性规定，即1995年颁布的城市房屋租赁管理规定以及2010年颁布的商品房租赁管理规定，明确规定没有房产证、土地证的房屋以及属于违建的房屋，不能出租。（三）被告没有及时缴纳租金是因为第（二）条的原因，2019年以来芝罘区黄务街道多次找到被告要求被告自行拆除原告租给被告的所有房屋，被告也多次找到原告要求处理解决，因为该房屋已经被列为违章建筑，但原告没有能力解决涉案房屋的性质，被告租赁后投入装修资金达到200万元，如果无偿的按照违法建筑拆除，被告损失巨大，因此，被告没有及时缴纳租金。如果原告执意要解除合同，应对于被告装修的损失进行赔偿。本院经审理认定事实如下：2002年7月26日，原告作为承租方，芝罘区黄务街道办事处水利站作为出租方签署《租赁合同》一份，约定原告承租位于东珠岩大桥东、夹河北岸坝外原排涝站两层简易楼上下，共六间，及院内场地（原楼层面已损坏漏雨，内外墙皮已损坏脱落，门窗全无，地面凹陷开裂，基本无使用价值，需彻底翻修），承租年限为三十年，自2002年8月1日至2032年7月31日止，租金计人民币27000元。合同同时约定，原告租赁期内可以进行一切合法的经营活动，可以对现有房屋和场地进行必要的修造建设，原告独自解决水、电、路等。2015年11月15日，原告作为甲方，被告张福胜作为乙方签订《房屋租赁合同》，被告承租位于芝罘区珠岩夹河边、房屋面积约1300平方米的二层楼房及其院落、鱼池；合同注明该房屋没有房产证和土地证，甲方不需要提供任何手续，乙方对该房的情况已经完全了解，无任何异议同意按照现状承租使用，租赁期限自2015年11月8日起至2025年12月31日止。关于租金及支付方式，双方约定：2015年11月8日起至2020年12月31日的五年租赁期内每年的租金为6万元，乙方应当于当年的1月5日前一次性向甲方付清；2021年1月1日至2025年12月31日的五年租赁期内每年的租金为8万元，乙方应当于当年的1月5日前一次性向甲方付清。合同同时约定，逾期按每天千分之五滞纳金递增，乙方逾期一个月不交租赁费，甲方有权终止合同，合同履行期间乙方单方终止合同、解除合同，甲方已经收取的租赁费、保证金不予退还。合同第七条第5项规定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，乙方除应将甲方出租的房屋无条件返还外，乙方添附的装饰、装修、改造等均应当完好、无偿返还给甲方，乙方已付的租赁费、保证金全部归甲方所有，乙方还应当向甲方支付违约金……（4）累计日逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的租金、各项税、费用等……。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告未按约履行交纳租金的义务。2018年5月3日，原告向本院提起民事诉讼，要求被告支付截止2018年11月7日的的房屋租金及违约金，2019年1月14日，本院作出（2018）鲁0602民初4432号民事判决书，判令被告支付截止2018年11月7日的房屋租金120000元及逾期付款违约金6167.46元，该判决已经履行完毕。双方有异议的事实，本院罗列如下：(一)关于涉案房屋性质的问题。庭审中，被告提交烟台市芝罘区黄务街道“两违”整治工作领导小组办公室出具的限期拆出通知书及附件打印件各一份，其中限期拆除通知书载明“户主：根据芝罘区政府对违法用地违法建设的整治要求，对你在河滨路1号乱搭乱建的行为，依据《城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国土地法》第四十三条、第四十四条第一款，《山东省城镇容貌和环境卫生管理办法》第十八条之规定，限期2019年3月24日内自行拆除。逾期未履行，将视为当事人自动放弃，我办将对违法建筑物代为履行拆除义务，由此引起的法律责任及后果由你承担”。在附件中对本案建筑物的记录为“违法建筑种类为公共建筑，违法建筑具体位置东珠岩村东机场路河滨路交叉路口东南方200米，违法建设时间为2015年，违法建筑面积为350㎡”。原告质证意见为：附件中显示违法建筑的建设时间为2015年，即被告租赁涉案房屋后加盖的楼层属于违法建筑。被告在庭审中认可北面楼房的三楼是其加盖的。（二）关于原告和被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题。被告认为该合同属于无效合同，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定；原告与案外人芝罘区黄务街道办事处水利站签订的租赁合同亦无效，违反了当时有效的《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项“有下列情形之一的房屋不得出租：1.未依法取得房屋所有权证的”的规定。（三）关于房屋装修，被告提供装修清单一份，证明其为涉案房屋投资改造费用共计2005688.20元。原告质证称：根据合同约定，被告如对房屋进行修缮、装修等均需原告书面同意，被告未经原告同意擅自装修，以此向原告主张损失，没有法律依据。本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、租赁合同、（2018）鲁0602民初4432号民事判决书、限期拆出通知书及附件在案为凭，还有原告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，（一）1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。被告主张的1995年施行的《城市房屋租赁管理办法》性质为部门规章，并非认定合同效力的依据，故被告主张原告与案外人签订的《租赁合同》为无效合同没有法律和事实依据，本院不予支持。（二）被告提交的限期拆出通知书及附件载明违建时间为2015年，违建面积为350㎡。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》显示涉案租赁房屋面积为1300㎡，因此从违建时间和违建面积来看，行政机关认定的违法建筑物并非原告向被告出租时已有的房屋。并且，涉案房屋建设时间较早，坐落位置并非城市规划区，对房屋是否属于违法建设，应当由有权机关进行认定。（三）依法成立的合同，对当事人具有法律上约束力，根据合同约定，被告逾期一个月不交纳租金，原告有权终止合同。现被告未缴纳2018年11月8日之后的租金，原告行使合同解除权于法有据，本院予以支持。解除日期以被告收到本案起诉状日期为准，即2020年7月10日。（四）合同权利义务终止后，被告丧失占有租赁物的权力基础，应当予以返还。根据原、被告签订的租赁合同，涉案房屋为二层楼房，结合被告庭审中对北楼三层为其自行加盖的自认的事实，本院认定涉案房屋三层部分为被告自行加盖，原告要求被告恢复原状，拆除三层加盖部分，并将涉案楼房及其院落、鱼池予以返还的请求，于法有据，本院予以支持。（五）被告应当依照合同约定交纳2018年11月8日至2020年7月10日的租金，并根据法律规定、参照合同约定缴纳2020年7月11日至其返还房屋之日的房屋占有使用费，因此原告主张被告支付计算至2020年3月8日的房屋租金80000元，并自2020年3月8日至被告实际返还之日止，按照合同约定（2020年12月31日前按每年60000元标准，2021年1月1日起至2025年12月31日按每年80000元标准）支付房屋租金和占有使用费，于法有据，本院予以支持。（六）关于逾期付款违约金。根据合同约定，被告应当于2019年1月5日前缴纳2019年度租金60000元，被告迟延履行缴纳租金的义务，应当支付逾期付款违约金。原告放弃合同约定的日千分之五的标准，按照全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率4.05%（2020年3月20日）上浮50%即年利率6.075%计算自2020年1月6日至2020年3月8日（共428天）的违约金共计4274（60000×6.075%÷365×428）元，亦属合理，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告唐桂兰与被告张福胜于2015年11月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月10日解除。二、限被告张福胜将位于芝罘区珠岩夹河边、房屋面积约1300平方米的二层楼房及其院落、鱼池并返还给原告，并拆除加盖的第三层房屋。三、判令被告张福胜本判决生效之日起十日内向原告唐桂兰支付租赁费80000元(暂计至2020年3月8日)，并自2020年3月8日至实际返还房屋之日，在2020年12月31日之前按照每年60000元的标准支付房租及房屋占有使用费，自2021年1月1日至2025年12月31日按照每年80000元的标准支付房屋占有使用费。四、判令被告张福胜于本判决生效之日起十日内向原告唐桂兰支付逾期付款违约金4274元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1907元减半收取为954元，由被告张福胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二一年一月三日书记员 赵洪辉