福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终139号 上诉人（原审被告）:福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇东进村青田****。 法定代表人：陈莲英，董事长。 委托诉讼代理人：黄琳，福建瑞取律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晶盛，福建瑞取律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：翁其福，男，1952年8月4日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：薛命喜，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。 上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称“诚旺公司”）因与被上诉人翁其福房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诚旺公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，对一审判决第二项予以改判。事实与理由：一、一审判决认定诚旺公司需向翁其福交付案涉商铺，属认定事实错误。案涉《商铺租赁合同书》第三条第6款约定“双方同意执行‘签三年、续三年’的租赁方式。经甲乙双方友好协商，乙方同意对所租赁的商铺返租给甲方。乙方返租给甲方的商铺前三年租赁期租金，甲方已在乙方总租金中减掉18%；后三年租赁期若甲方的原经营户续租，该商铺在前三年租赁期租金基数一次性上浮8%，租金为乙方所有，不再享有返租优惠，乙方必须继续委托甲方经营管理该商铺。届时乙方必须与甲方重新办理委托经营手续，若甲方经营户无续租，乙方可自主经营招商或委托甲方出租”；第7款约定“商铺租赁期内乙方在未委托甲方出租时，可自主经营或自主招商……。”租赁合同的标的系租赁物使用收益权，翁其福在2013年12月18日返租开始并享受总租金减免18%的优惠时已享有租赁物使用收益权，亦即诚旺公司已充分履行了合同义务。前三年返租期届满后，原经营户未续租，根据上述约定翁其福可以进行自主经营、自主招商或委托经营，诚旺公司于2016年向翁其福寄送《商铺经营模式告知书》，告知继续委托或自营事宜，但翁其福并未委托诚旺公司继续经营案涉商铺，故商铺在返租期满后（即2016年12月18日起）便处于翁其福自营状态，诚旺公司已多次电话通知，翁其福均不交纳物业管理费，催收期间翁其福还继续向福建省高级人民法院、福州市人民检察院提起申诉，造成诚旺公司收取物业管理费的目的无法实现，而非一审判决认定的诚旺公司仍然占有案涉商铺并未真正交付。二、一审判决认定诚旺公司赔偿翁其福租金损失，属适用法律错误。三年返租期满后，翁其福因市场经济下滑而不愿继续承租案涉商铺，于返租期满后一个月即2017年1月19日，以商品房预售合同纠纷起诉要求解除合同关系，该案历经一审、二审、再审，于2019年3月28日经福建省高级人民法院作出（2019）闽民申466号民事裁定书，而后翁其福又于2020年6月3日以房屋租赁合同纠纷再次提起诉讼。返租期满至今已近四年，期间翁其福从未向诚旺公司反映无法使用案涉商铺，更是在诚旺公司问其是否选择继续委托经营时置之不理，翁其福不愿意将案涉商铺继续委托诚旺公司经营，也不主动经营、主动招商，致使租赁物自2016年12月18日起长期处于无收益状态，其怠于行使租赁物使用收益权却主张租金赔偿，无事实和法律依据，应予驳回。三、由于翁其福在支付租金时有73万元系通过银行贷款支付，因此向银行支付了14600元（73万元×2%=14600元）银行贷款利息，该款实际上并非由诚旺公司收取，一审判决诚旺公司向翁其福返还14600元并赔偿利息损失是错误的，且该利息已包含在诚旺公司应返还翁其福的部分租金利息中，一审判决该认定亦构成重复返还。四、根据福清市税务局高山税务分局提供的纳税情况说明，翁其福应缴纳的租金1475960元已包含在诚旺公司向税务机关申报的总额之中，诚旺公司已经依法缴纳了17.6%的税费（5%营业税、0.5%附加税、12%房产税、0.1%印花税）259768.96元（1475960元×17.6%），就本案而言，应退税费部分的损失为145321元（825688元×17.6%），该部分税费的损失系因翁其福的过错导致，应在诚旺公司应返还给翁其福的租金中予以扣减。 翁其福辩称，诚旺公司的上诉请求于法无据，应予驳回。一、一审判决认定案涉商铺未实际交付，符合客观情况。1.从本案合同履行情况看，在双方签订商铺租赁合同后，诚旺公司并未与翁其福办理商铺交接手续，在返租三年期满后，诚旺公司也没有将商铺交还给翁其福。2.诚旺公司主张其在三年返租期满后向翁其福发函，要求翁其福对商铺是否继续委托经营作出选择，但其并未提供相应的证据予以证明。3.因诚旺公司在三年返租期满后未交还商铺给翁其福，翁其福始终未取得案涉商铺的控制权，客观上无法对外出租商铺。再结合案涉商铺由诚旺公司委托的福台公司统一进行物业、水、电管理的事实，根据日常生活经验可以推定，未经诚旺公司或福台公司许可，其他商户不可能进入案涉商铺并正常经营。4.诚旺公司从返租三年期满至今，从未向翁其福催交物业费用，也可以印证案涉商铺并非由翁其福占有、使用。二、由于诚旺公司在三年返租期满后未将商铺交还给翁其福，致使翁其福无法继续将商铺出租，从而给翁其福造成了经济损失，一审判决按总租金与租赁期限相除得出的租金标准判令诚旺公司赔偿翁其福的租金损失，臻于合理。三、诚旺公司在一审中已自认其收取了14600元的费用，且诚旺公司也未能提供证据证明银行收取了该笔款项，故其主张未实际收取该笔费用，与事实不符。四、诚旺公司主张在应退租金中扣减税金，不能成立。1.诚旺公司并未将税务发票交付给翁其福，翁其福对于诚旺公司开票的金额、应税项目等均不知情。从诚旺公司提供的《福建省增值税普通发票》可以看出，“货物或应税劳务、服务名称”一栏中，记载有“场地租赁租金”项目，但翁其福从未向诚旺公司租赁场地，故该证据内容的真实性存疑，不能作为定案依据。2.诚旺公司作为专业的房地产开发企业，对于超过20年部分的租期无效，是明知的，诚旺公司还配有专业的财会人员，对于退税规定也应当清楚，若因诚旺公司在缴税后未及时申请退还多缴的税款，导致不能退税，其法律后果也应当由诚旺公司自行承担。 翁其福向一审法院起诉请求：1.依法确认翁其福、诚旺公司于2013年5月26日签订的商铺租赁合同所约定的租期从2033年12月18日起至2050年11月30日无效；2.判令诚旺公司返还租期无效部分的租金826127.36元并赔偿翁其福利息损失，利息从2013年9月27日起按年利率7.25%计至款项还清之日止；3.判令诚旺公司将坐落于福清市高山镇海峡商品交易中心1号楼1层138、139号商铺交付给翁其福；4.判令诚旺公司赔偿翁其福租金损失，按月租金9256.9元标准（按合同约定案涉一层店面租金在80元/平方米一次性上浮8%计算），从2016年12月18日计至诚旺公司交付商铺之日止；5.判令诚旺公司返还以办理银行贴息、保险费的名义向翁其福收取的费用1.96万元并赔偿翁其福利息损失（按年利率7.25%，从2013年9月23日计至款项还清之日止）。 一审法院认定事实：2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与原福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市高山镇东进村的本案讼争标的所在项目的国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与原福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。之后，诚旺公司在上述地块上开发了中国·福清海峡商品交易中心项目。 2013年5月26日，翁其福（乙方）与诚旺公司（甲方）就租赁位于福清市高山镇东进村的中国·福清××＃楼××层××号商铺事宜订立《商铺租赁合同》，约定商铺租金按建筑面积计算，该两间商铺建筑面积共计107.14平方米，租金单价16800元／㎡，租金总额1799952元于2013年12月18日前付清，其中745960元以现金交付，剩余73万元采用银行贷款方式支付；甲方须于2013年12月18日前将商铺交付乙方使用，交付商铺时间以该海峡商铺交易中心开业时间为准，租期从2013年12月18日至2050年11月30日止，乙方享有与甲方相同的商业使用权利；双方执行“签三年、续三年”的租赁方式，乙方对所租赁的商铺同意返租给甲方，返租前三年（2013年12月18日至2016年12月17日）租金已在总租金中扣除18%，后三年租赁期（2016年12月18日至2019年12月17日）若甲方的原经营户续租，该商铺租金在前三年租金基数（第一层80元／㎡）一次性上浮8%，租金为乙方所有，届时乙方必须与甲方重新办理委托经营手续，若甲方经营户无续租，乙方可自主经营招商或委托甲方出租；商铺租赁期满后甲方不再向乙方收取租赁费用，乙方享有与甲方同等的国家法律赋予该商铺的权利与义务；双方还对其他权利义务进行了约定。同日，翁其福与福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称“福台公司”）签署了商铺委托经营申请单，委托福台公司对讼争两间商铺进行管理；翁其福还出具了授权委托书、个人身份证复印件等材料。 诚旺公司确认收到租赁合同约定的全部租金1475960元。其中，2012年11月13日至2014年10月29日期间，翁其福六次向福台公司共计支付745960元，福台公司分别向翁其福出具收款收据，收据均载明长期租赁海峡1#楼1层138、139号铺位等内容；2013年9月翁其福以中国银行信用卡刷卡分期还款的方式支付余款73万元，银行收取分期付款7.25%手续费，并约定第一期到期还款日为2013年10月17日。 2013年9月23日诚旺公司以办理银行贷款贴息、保险为由，另收取翁其福19600元，其中5000元用于翁其福购买个人意外伤害保险。 另查明：1.因案涉商铺纠纷，翁其福曾起诉诚旺公司、福台公司，一审法院经审理认为双方的法律关系为房屋租赁合同关系，并进行释明，但翁其福仍坚持为房屋买卖合同关系，且不同意变更诉讼请求，一审法院遂判决驳回翁其福的诉讼请求。翁其福不服提起上诉，福州市中级人民法院经审理认为该案应定性为房屋租赁合同关系，一审法院判决并无不当，故判决驳回上诉，维持原判。上述生效裁判中认定福台公司系受诚旺公司委托订立合同并收款等，福台公司相关代理行为的法律后果依法归于诚旺公司。 2.根据翁其福提交的照片及光盘，包括案涉商铺在内的多家商铺连通经营电玩，1层138号商铺朝外门面被用砖砌起。诚旺公司主张自2016年12月18日至今，其未将案涉商铺出租，也未委托福台公司出租，目前委托诚旺公司经营管理的商铺租金均价为每月每平方米16元，2018年11月起案外人林振贵经营使用案涉商铺，其无权干预。 3.根据诚旺公司提交的福建增值税普通发票，案涉商铺租金1475960元已缴纳营业税并于2017年10月补开增值税发票，未体现该商铺营业税的具体缴纳时间及金额。诚旺公司主张案涉商铺税费共计259768.96元，包含营业税73798元、附加税7379.8元、房产税177115.2元、印花税1475.96元。 此外，涉及诚旺公司的类案纠纷在一审法院和福州市中级人民法院有多起判决已经发生法律效力。另案中，福州市中级人民法院曾向税务部门函询，并认为根据税务部门复函显示，纳税人所缴纳的税款超过三年申请退税的，税务机关根据规定不予退还。 一审法院认为，根据案涉《商铺租赁合同》及收款收据等，诚旺公司与翁其福之间成立房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。诚旺公司与翁其福订立的《商铺租赁合同》约定租赁期限为2013年12月18日至2050年11月30日，其中部分超过20年的最长期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。因此，翁其福请求确认该《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租期部分无效，予以支持。 合同无效自始没有法律约束力，因合同取得的财产应当予以返还，并根据过错承担相应责任，诚旺公司应退还多收取的16年11.4个月的租金。翁其福支付给诚旺公司36年11.4个月的租金为1799952元，参考已生效的类案处理，诚旺公司应退还的租金金额可按时间比例折算返还，即诚旺公司应返还翁其福16年11.4个月租金金额为825688元（取整）。此外，翁其福返租给诚旺公司的三年租期属于合同有效期，该返租行为有效，故该三年租金应作为翁其福的收入不予扣除。租赁合同租期超过20年部分无效，双方均为明知，故导致合同部分无效双方均有过错，应当各自承担相应责任，一审法院确定诚旺公司按照中国人民银行同期同类贷款利率（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）标准向翁其福赔偿至款项还清之日止的利息的50%。关于利息赔偿起算点问题，因翁其福从2013年10月17日开始偿还信用卡贷款，可视为此时才以银行贷款方式支付剩余租赁费用，故诚旺公司赔偿利息损失可从2013年10月17日起计算。诚旺公司主张应在返还的租金中扣减对应的税费，因诚旺公司提交的证据无法显示案涉商铺租金所缴纳营业税的具体缴纳时间及相应数额，有关职能部门亦未对案涉商铺租金所缴纳的营业税是否可予以退还作出认定，故诚旺公司可在损失实际发生时依法主张，本案中其请求在返还的租金中扣减对应税费，不予采纳。对翁其福超过上述部分的诉讼请求，依法不予支持。 关于翁其福诉请交付商铺，本案为房屋租赁合同关系，根据规定，出租人诚旺公司应当按照约定将租赁物交付给承租人翁其福，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同约定商铺交付时间以该海峡商品交易中心开业时间为准，但诚旺公司开发建设的该商品交易中心开业后，事实上以返租形式持续占有案涉商铺，并未真正交付，且根据约定，诚旺公司在前三年返租期届满后可优先选择是否继续使用后三年商铺，在案无证据证明诚旺公司在前三年返租期届满后通知翁其福交付商铺，并要求翁其福自主经营招商；同时，包括案涉商铺在内的该商品交易中心系由诚旺公司委托的福台公司经营管理，诚旺公司亦认可案涉商铺在后三年期间曾被经营使用，且无证据证明诚旺公司或者福台公司曾向翁其福催交管理费等，可认定案涉商铺仍由诚旺公司占有。故在约定的后三年期限亦已届满的情况下，翁其福请求诚旺公司向其交付案涉商铺，符合法律规定和双方约定，予以支持。 关于翁其福诉请2016年12月18日起的租金损失，因诚旺公司在前三年租期届满后未交付案涉商铺，且翁其福已向其支付2033年12月前的租金，故翁其福请求诚旺公司赔偿2016年12月18日起至交付商铺之日止的租金损失，有事实依据，予以支持。关于租金赔偿标准，翁其福主张按照前三年租金基数80元/㎡一次性上浮8%后的86.4元/㎡，即月租金9256.9元确定。在前三年返租期届满后，双方未重新办理委托经营手续，亦无证据证明诚旺公司的原经营户续租，故合同约定的后期租金以前三年租金为基数上浮8%的条件未成就，且翁其福明知未与诚旺公司重新办理委托手续，多年来亦未主动要求交付，虽有诉讼纠纷原因，但不能否认其有怠于行使权利之失，故翁其福主张的租金赔偿标准依据不足，亦与该期间海峡商品交易中心租赁行情相差甚远，不予支持。诚旺公司主张目前该中心租金均价16元/㎡亦依据不足，不予采纳。基于案件实际，诚旺公司向翁其福赔偿的月租金标准可以翁其福向诚旺公司支付的租金1799952元与整个期间36年11.4个月相除得出4059.4元予以确定。对翁其福超过该部分的诉讼请求，依法不予支持。 关于翁其福诉请返还的19600元及利息，其中5000元系诚旺公司代翁其福购买意外伤害保险，用于保障翁其福的人身意外伤害，诚旺公司并未取得该款项，翁其福请求返还并赔偿相应利息缺乏依据，不予支持。诚旺公司主张另外14600元系办理银行贷款贴息，被银行收取，但未提供证据予以证实，对该主张不予采信，故诚旺公司应向翁其福返还该费用，并支付自收取之日（即2013年9月23日）起按照中国人民银行同期同类贷款利率（自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的资金占用期间利息。翁其福请求利息按照年利率7.25%计付，依据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认翁其福与福建诚旺置业有限公司于2013年5月26日订立的《商铺租赁合同》中所约定的从2033年12月18日起至2050年11月30日止的租期部分无效；二、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向翁其福返还租金825688元并赔偿利息损失（以825688元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2013年10月17日起计算至2019年8月19日止的利息的50%，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计算至款项还清之日止的利息的50%）；三、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向翁其福交付案涉的位于福清市高山镇东进村中国·福清××号楼××层××号商铺；四、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向翁其福赔偿租金损失（按照每月4059.4元标准，从2016年12月18日起计算至福建诚旺置业有限公司向翁其福交付案涉商铺之日止）；五、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向翁其福返还14600元并赔偿利息损失（以14600元为基数，从2013年9月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回翁其福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19652元，由翁其福负担5719元，福建诚旺置业有限公司负担13933元。 本院二审期间，诚旺公司与翁其福围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：诚旺公司提交的证据《已申报缴纳营业税未开具发票证明》及福台公司与林振贵订立的《商铺租赁合同》与本案没有直接关联性，不予采信；2016年12月12日《商铺经营模式告知书》及顺丰速运面单、寄件证明的真实性无法确认，不予采信。2020年11月2日《商铺经营模式告知书》及EMS特快专递物流信息的真实性可予确认，但对其证明力，本院将进行综合认定。翁其福提交的《回复函》真实性可予确认，但不足以证明案涉商铺是否符合交付条件；翁其福提交的光盘，真实性无法确认，不予采信。 根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于诚旺公司是否应向翁其福交付案涉商铺并支付2016年12月18日起的租金损失。 根据翁其福与诚旺公司订立的《商铺租赁合同》，诚旺公司须于2013年12月18日前将商铺交付翁其福使用，交付商铺时间以该海峡商铺交易中心开业时间为准，双方执行“签三年、续三年”的租赁方式，翁其福对所租赁的商铺同意返租给诚旺公司，诚旺公司在前三年返租期届满后可优先选择是否继续使用后三年商铺。亦即，合同订立后，诚旺公司未在海峡商铺交易中心开业时间将案涉商铺实际交付给翁其福。2016年12月18日，三年返租期满后，诚旺公司既未通知翁其福交付商铺要求翁其福自主经营招商，亦未与翁其福办理交接手续，故在约定的三年期限已届满的情况下，诚旺公司应当按照约定将符合约定用途的租赁物交付给翁其福。诚旺公司上诉主张案涉商铺于其通知返租期满后便处于翁其福自营状态，但其提交的证据不足以证实诚旺公司在前三年返租期届满后已通知翁其福交付商铺，同时，因包括案涉商铺在内的该商品交易中心系由诚旺公司委托的福台公司经营管理，诚旺公司亦认可案涉商铺在后三年期间曾被经营使用，且无证据证明诚旺公司或者福台公司曾向翁其福催交管理费等，一审法院认定案涉商铺仍由诚旺公司占有，符合客观实际与合同约定。 如前所述，翁其福已向诚旺公司支付2033年12月前的租金，诚旺公司在前三年租期届满后未交付案涉商铺，诚旺公司应赔偿翁其福2016年12月18日起至交付商铺之日止的租金损失，一审法院基于案件实际，根据翁其福向诚旺公司支付的租金与租赁期限相除得出的租金标准判令诚旺公司赔偿翁其福的租金损失已臻合理，本院予以维持。 关于14600元，诚旺公司主张该款项系办理银行贷款贴息，但未提供证据予以证实，应自行承担举证不利的法律后果。此外，诚旺公司还主张在应退租金中扣减税金，但其提交的证据无法证实其就案涉商铺租金所缴纳的营业税的具体数额，诚旺公司该项上诉主张，亦因缺乏依据，本院不予支持。 综上，诚旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13933元，由福建诚旺置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年一月十九日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君