河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终37号上诉人(原审被告)：岳青，女，汉族，1990年11月15日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人:岳喜胜，男，汉族，1966年10月30日出生，住郑州市金水区，系岳青父亲。被上诉人(原审原告):吴晓红,女,汉族,1969年1月17日出生,住南京市建邺区。委托诉讼代理人：刘宏民，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人岳青因与被上诉人吴晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法采取独任审理方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。岳青上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14826号民事判决第一项,发回重审或依法改判;2.一审、二审诉讼费由吴晓红承担。事实和理由：双方当事人之间的租赁合同无效，涉案地下室吴晓红不具有独立产权，不得整体对外出租。双方约定租赁面积为5000㎡，如实际面积未达到5000㎡，则该合同不能成立。涉案实际租赁面积与约定面积相差巨大,且地下一层存在大量消防通道、停车位、垃圾房、物业用房、设备间，均属于全体业主共有面积，业主禁止岳青独占使用。根据岳青一审提交的分丘图可以证明，涉案负一层可使用面积为1552.77㎡，一审认定公用面积为500㎡无事实依据。吴晓红提交的博弈汇综合运动馆网上发布的广告，夸大其词，为虚假广告，不具备证明力。涉案房屋约定用途为商业经营，但实际用途为人防工程，不具备商业经营可能性。涉案房屋出租时，不通水电，入户道路不通，岳青只得自己花钱安装配电机，且恒天大厦负一层分为A、B两座，关于地界问题一直存在纠纷，以上均给岳青造成损失，望二审查清后改判。吴晓红辩称，其对涉案租赁物享有合法使用及收益权，合同约定的5000㎡为全部建筑面积，岳青已对包含过道等公共空间在内的全部区域实际占有使用，一审认定事实清楚。吴晓红对涉案项目23层、24层及地下负一层均具有使用权。根据施工图纸、建设工程规划许可证附件可知，涉案负一层面积约为5000㎡。岳青在签订合同后的五个月免租期内并未提出过任何异议，且鉴定机构测量的面积为4800㎡与5000㎡相差甚微。从博弈汇健身会所的宣传图可以看出其建筑面积2000㎡有余，岳青实际使用了整个负一层面积。吴晓红一直积极协调物业对岳青的经营提供便利，且其租赁的四年里未出现过第三方扰乱其经营，岳青在疫情期间不按照消防部门配备消防栓、灭火器，才被责令整改。吴晓红不存在欺瞒的情况，且一审同意扣除500㎡面积已经做出很大让步。吴晓红向一审法院起诉请求：1、确认双方2017年10月15日签订的《房屋租赁协议》解除；2、判令被告搬出租赁物，并自行拆除附属物，恢复原状；3、判令被告支付原告租金518000元（自2018年3月2日至2018年7月27日）、违约金100000元；4、判令被告支付原告合同解除后的房屋占用费2551500元（自2018年7月28日起支付至实际搬离租赁物之日，暂计至2020年7月25日，要求按租金标准支付）；5、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2017年10月15日就恒天大厦地下负一层《签订房屋租赁协议》，合同约定原告同意将自己拥有的恒天大厦地下负一层（面积5000平方米）出租给被告经营，租金标准为每平米21元/月，月租金额为105000元，被告在每3个月1号前支付给原告，自第6年起每年5%递增，租赁期限为2018年3月1日至2028年3月1日，装修免租期间为2017年10月13日至2018年3月1日。被告承诺按时交纳租金，如拖欠应交租金超过30日，原告有权立即解除该协议，并要求被告迁出，被告需向原告支付未交纳租金，并支付违约金10万元。河南天鹅城置业有限公司天鹅城项目施工图纸（复印件）显示地下一层平面A、B座总建筑面积10098.05平方米。中华人民共和国建设工程规划许可证附件（1）[2012]郑东规建管（许）字第（0035）号载明：工程项目名称三门峡天鹅城A座，形状异形，层数2层，地下建筑面积共计11297.30㎡。被告提交2014年12月31日出具的郑州市房产分丘图，坐落榆林北路19号A座，地下室建筑面积1552.77㎡。河南索克物业发展股份有限公司于2018年3月10日向被告发出通知，载明负一层商户私自占用风机房，要求被告进行整改。于2018年3月12日向被告发出通知，载明负一层设计电力负荷较小，使用时造成电力负荷超标，给大厦日常使用造成极大安全隐患，限被告于接到通知之日起立即整改用电超负荷问题，立即按物业要求拆除临时用电线路。于2018年3月15日向被告发出通知，要求被告立即对占用、改造消防安全通道问题进行整改，对已经改造部分立即拆除，恢复原样。2019年4月24日郑东新区商都路办事处安全生产监察责令整改通知书，载明美食城存在住人、且该区域存在私拉电线、灭火器太少等现象被责令停业的处罚；2020年7月21日，郑东新区商都路办事处安全生产监察责令整改通知书载明因负一层商户货物乱摆乱放、应急标志损坏、消防栓、灭火器不够、无消防证等责令整顿。庭审中，被告称，在承租上述地下负一层之后，里面开设有搏弈汇综合运动馆、河南赛道航奇警用设备有限公司、河南印捷印务有限公司及美食广场。原告提交的搏弈汇综合运动馆网上招聘信息显示该运动馆使用面积2000平方米。原告提交的案涉地下室扣除面积的情况说明载明：由于案涉地下空间存在锅炉房、风机房、垃圾中转站等公共配套设施，大概有500平方米的公用面积。另查明，原告曾于2018年10月9日在本院起诉被告岳青房屋租赁合同纠纷，本院于2019年2月15日作出（2018）豫0191民初17837号民事判决书，载明：因无法确定涉案地下室被告实际使用的面积，经释明后原告未能在指定期限内提交鉴定申请书对涉案地下室的有争议及无争议的部分进行实地测量，导致基本案件事实无法查清，原告可在明确证据后另行通过合法途径主张权利，故判决驳回原告诉讼请求。后原告吴晓红不服原一审判决，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2019年4月19日作出（2019）豫01民终7357号民事判决书，判决驳回其上诉，维持原审判决。原告向本院提交一份由河南省交通规划设计研究院股份有限公司对作出的项目名称为恒天大厦项目地下空间面积测绘的建设工程测绘成果，测绘日期为2019年12月。该成果载明河南省交通规划设计研究院股份有限公司具备中华人民共和国自然资源部工程测量、不动产测绘甲级资质，证书编号：甲测资字4100036，测绘成果为：1、建筑外轮廓边界线依据甲方提供图纸与现场实际情况而定；2、所测地下空间建筑面积：4831.02平方米（不含建筑外墙体及地下空间部分出入坡道口）。该测绘报告所附现场图片显示案涉地下空间内存在停车场、警用设备公司、印务公司、美食城、搏击中心等经营现状。原告依据该测绘结果提起本案诉讼。以上事实，有原告提交的《房屋租赁协议》、《郑州市建设工程测绘成果》、通知、照片等，被告提交的（2018）豫0191民初17837号民事判决书、（2019）豫01民终7357号民事判决书、房产分丘图、测绘图、相关整改通知等，及本案庭审笔录予以佐证。一审法院认为，原告与被告签订《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立并有效，对原、被告均有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于被告对本案系重复起诉的答辩意见，原一、二审判决并未对原、被告租赁合同纠纷作出处理，并告知原告明确证据后另行主张，现原告依据测绘结果重新提起诉讼，并不违反《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于重复起诉的规定，故本院对被告该辩称不予采信。本案中，原被告双方争议的焦点在于租赁物的实际面积究竟多少，原告主张被告承租的是负一层的全部，不论5000平方的面积是否准确，均应按约定价款支付租金，因该租赁合同所载的面积系原告提供，合同中也没有整体收费的约定，故本院对原告该主张不予采信，对被告主张应按郑州市房产分丘图所载的地下室面积1552.77平方米来计算租金，本院认为涉案房产早已建成，长宽尺寸早已固定，涉案的地下室并未办理独立的产权登记证书，分丘图所载的面积明显与事实不符，被告在网上发布的搏弈汇综合运动馆广告信息载明仅仅该健身房面积就达2000平方米，况且还有美食广场等其他营业设施，面积远大于被告主张的面积，且在原一二审的审理过程中，对双方的主张均未采信，要求双方重新进行测量，故本院对该被告该主张亦不予采信。对于租赁物的面积，原告提交河南省交通规划设计研究院股份有限公司出具现场测量结果载明不含建筑外墙体及地下空间部分出入坡道口实际面积为4831.02㎡，被告虽不认可，但未申请重新鉴定测绘，经审查，该测绘结果并无不当之处，故本院对该测绘结果予以采信。对于被告实际承租的面积，原告虽主张合同约定按负一层整层交租金，但庭审查明确实存在部分公共区域被告无法使用，该部分仍由被告承担房租，明显不公平，故本院认定被告实际承租面积为4331.02㎡（4831.02㎡—500㎡=4331.02㎡）。故案涉地下空间月租金应当按照双方约定的标准每平米21元/月乘以实际面积，即4331.02×21=90951.42元/月计算，故被告应按该租金标准支付原告自2018年3月2日起至实际搬离之日止的租金（自第6年起租金按5%递增）。对原告主张确认双方2017年10月15日签订的《房屋租赁协议》解除，并判令被告搬出租赁物，并自行拆除附属物，恢复原状的诉讼请求因双方对案涉租赁物的面积产生争议，被告因此而拒交租金，不能视为违约，故该项请求，本院不予支持，对原告请求的违约金亦不予支持。对被告主张的相关损失，因被告未提起反诉请求，本案中不予审查，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告岳青按每月90951.42元的标准支付原告吴晓红自2018年3月2日至实际搬离房屋之日止的租金（自第6年起租金按5%递增），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告吴晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32156元，减半收取16078元，由原告吴晓红负担2078元，被告岳青负担14000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条第一款规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，岳青上诉称,吴晓红对涉案租赁物不具有独立产权，不得整体出租，且双方约定租赁面积为5000㎡，实际面积仅为1552.77㎡,并存在大量公用面积无法使用，一审认定按4331.02㎡支付租金无事实依据。本院查明,吴晓红、岳青于2017年10月15日签订《房屋租赁协议》载明，吴晓红将自己拥有的恒天大厦地下负一层（面积5000平方米）出租给岳青经营，租金标准为每平米21元/月，月租金额为105000元……自第6年起每年5%递增，租赁期限为2018年3月1日至2028年3月1日，装修免租期间为2017年10月13日至2018年3月1日，岳青承诺按时交纳租金，如拖欠应交租金超过30日，吴晓红有权立即解除该协议，并要求岳青迁出，岳青需向吴晓红支付未交纳租金，并支付违约金10万元。另查明，2016年4月8日，案外人河南天鹅城置业有限公司、天津开发区恒天置业有限公司、吴晓红签订《协议书》载明，河南天鹅城置业有限公司将恒天大厦地下负一层、23层全部、24层一半作为投资回报交付给天津开发区恒天置业有限公司……天津开发区恒天置业有限公司将上述约定的房产作为投资回报交付给吴晓红，吴晓红自愿接受上述房产，自该协议签订之日起，上述房产所有权归吴晓红所有。结合上述内容，岳青关于吴晓红对涉案租赁物不具有独立产权，不得整体出租的主张不能成立，本院不予采信。关于涉案地下负一层实际面积问题，本院查明，《中华人民共和国建设工程规划许可证》[2012]郑东规建管（许）字第（0035）号附件（1）载明，三门峡天鹅城A座，地下层数**，地下建筑面积共计11297.30㎡。另查明，河南省交通规划设计研究院股份有限公司对名称为恒天大厦项目地下空间面积测绘的建设工程进行测绘，日期为2019年12月，该成果显示，1、建筑外轮廓边界线依据吴晓红提供图纸与现场实际情况而定；2、所测地下空间建筑面积：4831.02平方米（不含建筑外墙体及地下空间部分出入坡道口）。岳青对此虽不予认可，但其并未申请重新鉴定。岳青主张涉案租赁物实际面积仅为1552.77㎡,并提交《郑州市房产分丘图》予以证明，该《郑州市房产分丘图》显示，榆林北路19号A座地下共计2层，地下室建筑面积为1552.77㎡。本院认为，上述《郑州市房产分丘图》载明的“地下室建筑面积”并不能等同于涉案地下一层面积，且该《郑州市房产分丘图》载明的地下一层平面尺寸示意图与河南省交通规划设计研究院股份有限公司作出的测绘成果载明的地下一层平面尺寸示意图基本一致，故岳青的该主张不能成立，本院不予采信。关于岳青诉称，涉案租赁物存在部分公用面积无法使用的问题，一审据此已减去500㎡以平衡双方权益，该处理并无不当，本院予以确认。综上所述，岳青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30811元，由岳青负担。本判决为终审判决。审判员  任璐二〇二一年一月二十二日书记员  纪东