浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初5900号 原告：史亦望，男，1964年1月27日出生，汉族，住嵊州市。 原告：俞文利，女，1969年4月15日出生，汉族，住嵊州市。 二原告共同委托诉讼代理人：张文江，浙江盛久律师事务所律师。 被告：嵊州市良宇房地产开发有限公司，住所地：嵊州市长乐镇嵊义线南侧**楼。 法定代表人：孔春。 诉讼代表人：嵊州市良宇房地产开发有限公司的破产管理人浙江朋成律师事务所，住所地：绍兴市。 法定代表人：程幸福。 委托诉讼代理人：潘方军，浙江朋成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永军，浙江朋成律师事务所律师。 原告史亦望、俞文利与被告嵊州市良宇房地产开发有限公司（以下简称“良宇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史亦望及二原告的共同诉讼代理人张文江、被告良宇公司的委托诉讼代理人潘方军、王永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史亦望、俞文利向本院提出诉讼请求：1.依法确认因实际交付的房屋面积少于约定面积15.81平方米应退还的购房款158100元抵销尚欠购房款；2.依法确认被告在破产前应支付逾期交房违约金676200元用于抵销应付购房款（具体按实际欠款确定，多余部分违约金原告保留追索并申报债权的权利）；3.依法判令确认被告立即协助办理书香苑楼盘商业201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号、209号、210号、2××1号房产过户登记手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月11日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》11份，合同约定将嵊州市长广路118号书香苑楼盘201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号、209号、210号、2××1号二楼全部11间商业用房出售给原告（楼梯和道路为各营业房共用），合计面积为769.56平方米，单价为每平方米10000元，总价款为769.56万元，原告应当在合同签订之日支付4245600元，余款345万元以按揭贷款的方式支付，营业房于2015年6月30日前交付。逾期交房的，被告应按已付房款的日万分之一支付违约金，合同还对购房的具体事宜作了约定。早在合同订立前的2013年2月7日，被告在未取得预售许可证的情况下为筹集资金开发房产，原告史亦望与被告法定代表人孔春订立《协议书》，由原告预付定金200万元给孔春用于开发长广路书香苑，甲方承诺以临街第二层商务楼11间770.47平方米以不高于每平方米10000元的价格卖给史亦望，被告在协议书中加盖了公章。原告按约定支付了200万元预付房款，后又于2013年6月28日支付50万元，又于2013年12月31日再支付50万元；2014年1月30日再支付给被告法定代表人孔春购房款30万元，购房款共提前支付300万元，80万元经被告同意延后支付；2014年3月12日，被告开具了全额的购房发票，原告按要求办理了按揭贷款，支付了345万元购房款。约在2013年度，在建房屋影响相邻的文化新村住户采光，文化新村住户阻止施工，导致工程停工。经各方协调，二层商务楼原设计进行了变更，改为露天走廊以保证相邻方采光。因所购房屋面积减少，被告同意原告暂缓支付相关房屋的购房款，待交付房屋时作必要扣减后再行支付。后经实测面积减少了15.81平方米，实测交付的房产面积合计753.75平方米，按约定的每平方米10000元的单价计算应当减少价款158100元。因被告建设资金没有到位致工程烂尾，企业几近破产，被告无力验收房屋，业主为了早日自救并交房，在政府的指导下由业主委员会出面集资验收房屋，原告向业主委员会支付了10万元，此款应当被认定为或者计算在已经支付的购房款之内，原告合计共应支付的购房款为735万元。合同约定房屋应当于2015年6月30日前交付，但实际至今没办理交付手续，更没有办理产权登记，按约定的购房款总额的日万分之一计算，自2015年7月1日至2018年2月7日（业主委员会要求以此日为准计算违约金，实际逾期的时间远长于此），按920天计算延期交房违约金为676200元，此款扣减尚欠的房款（753.75万元-已付735万元＝18.75万元）后，被告尚应支付原告违约金48.87万元。原告认为，双方订立的商品房合同合法有效，双方均应当严格履行，因房屋实际面积减少的应付房款应当抵销欠购房款，又因被告逾期交房的违约行为发生在被告破产之前，其违约金债务到期的时间也在破产之前一年，根据《破产法》第四十条的相关规定，破产案件双方互负债务的可以抵销。 被告良宇公司辩称，1.被告于2018年11月13日被嵊州法院裁定受理破产程序，嵊州法院指定浙江朋成律师事务所为破产管理人，破产管理人没有收到任何的购房合同和发票；2.原告曾以相同的诉讼请求进行起诉，后嵊州市人民法院作出（2020）浙0683民初1265号判决。管理人认为，原告系重复起诉，应予驳回；3.原告诉请减少的15.81平方米面积的房款进行抵销，没有法律依据。减少的购房款应当申报破产债权；4.关于违约金问题。原告未完全支付购房款，尚欠被告房款4245600元，共计欠良宇公司5037404.40元，被告不存在违约行为，是原告存在违约，故违约金抵扣无法律依据；5.关于过户问题。因原告尚未付清房款，故管理人对原告诉讼房屋产权不予确认。即使合同确实存在，被告也没有收到全部的购房款，有部分购房款是原告方支付给被告法定代表人孔春个人账户，良宇公司是否收到购房款无法确认。根据原告提供的证据，代理人认为原告支付给孔春的款项是原告借给孔春的借款，两者之间是借贷关系，与良宇公司没有任何关系。即使法院认定原告向被告法定代表人支付的款项是购房款，但原告仍欠被告房款44.56万元以及按照原告提供的购房合同违约金为83104.4元，合计528704.4元；3.根据管理人所了解的情况，上述房屋的实际面积为753.75平方米，根据原告提供的购房合同面积为769.56平方米，按单价为1万元/平方米，差价为157500元，被告可认定的款项为345万元，原告可向破产管理人申报债权；4.被告逾期交房的违约金，原告可申报债权，但不能抵扣房款，原告应支付的房款是其应承担的义务，原告应申报债权统一分配。综上，被告对原告的诉讼请求不予认可，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1.《浙江省商品房买卖合同》十一份（其中二份合同复自于银行），证明201号至2××1号共11间营业房买卖的相关约定； 证据2.2013年2月7日签订的《协议书》一份、《借条》二份、汇款凭证二份，证明双方于2013年2月7日达成预付房款定金协议，后原告按协议将200万元定金支付给被告法定代表人孔春。同时，被告和孔春向原告出具收到该两笔款项的借条； 证据3.孔春出具的并在担保单位处盖有被告公章的《借条》及汇款凭证各一份，证明原告于2013年6月28日向被告法定代表人孔春支付50万元房款的事实； 证据4.被告于2013年12月31日出具的《收条》及汇款凭证各一份，证明原告向被告支付购房款50万元； 证据5.2014年1月30日孔春出具的《收条》一份，证明原告将现金30万元购房款交付被告法定代表人孔春的事实； 证据6.2014年4月17日的《汇款凭证》一份，证明原告通过银行支付给被告50万元购房款的事实； 证据7.345万元涉案房屋按揭贷款放款的农业银行借款凭证一份，证明原告将345万元按揭贷款打入被告良宇公司账户的事实； 证据8.购房发票二十四份，证明原告已向被告支付共计769.56万元的购房款； 证据9.《公告》一份，证明被告在2019年1月13日宣告破产的事实； 证据10.浙江亿科建设有限公司出具的《证明》一份，证明因涉案房屋影响他人采光被阻止施工，后经协调将二层商务楼设计的走廊变更为露天走廊，最后测绘实际减少的建筑面积为15.81平方米； 证据11.嵊州市书香园业主委员会出具的《证明》一份，证明史亦望在本次工程验收自救过程中，向业委会出资10万元的事实； 证据12.《房屋建筑面积测绘成果书》一份，证明经测绘公司测量实际缩小的建筑面积为15.81平方米； 对证据13.（2020）浙06民终586号民事判决书一份，证明该案中确认购房者支付给被告法定代表人孔春个人的款项为购房款，本案原告支付给孔春的款项与该案情形相同，亦应为购房款； 证据14.孔春在（2020）浙0683民初1265号案件中所作的当庭证言，证明史亦望支付的所有款项均为购房款，被告已用于涉案房产开发； 证据15.孔春出具的《情况说明》一份，证明被告收到原告购房款380万元及史亦望通过银行按揭贷款支付的购房款345万元，被告将收到的所有款项用于房屋建设的工程款及辅助设施的投入； 证据16.《嵊州市人民政府专题会议纪要》一份，证明2017年7月，市政府曾召集鹿山街道、建设局等部门协调会议，会议确认成立书香苑住宅小区业委会，原告交付给业委会的10万元用于房屋验收，相当于支付了房款； 证据17.良宇公司破产管理人出具的《告知书》一份，证明原告已申报债权，但管理人未及时审核，致原告在（2020）浙0683民初1265号案件中的诉请被驳回。该《告知书》已确认原告已支付房款345万元，说明被告亦承认购房合同的效力，但被告管理人对原告支付的其余款项无法确认； 证据18.书香苑小区的房屋验收资料一份，证明房屋验收交房时间为2018年1月3日，原告诉请的违约金主要发生在被告破产之前一年。 对原告提交的上述证据，被告经质证认为：对证据1，管理人处无11份合同原件，真实性由法院核实；即使合同系良宇公司与原告签订的，但合同没有实际履行，且原告也没有将款项直接支付给良宇公司，没有付清房款；对证据2中的《协议书》的真实性、关联性有异议，协议书上的甲方为孔春，乙方为史亦望，协议与俞文利无关。从内容看，实际上是以买房的形式签订的借款协议，并非真正的案涉的11套房屋的买卖。《房屋买卖合同》签订于2014年1月11日，而协议为2013年2月7日，时间上有冲突。协议以不高于1万元的价格卖给乙方，内容不明确，只能证明双方之间存在购房意向，故该协议应属无效，该200万元应属孔春与史亦望之间的借款。对借条的真实性无法核实，即使真实，亦与良宇公司无关；证据3的真实性由法院核实，对关联性有异议，该款项为孔春个人向史亦望的借款，且《借条》未记载俞文利相关情况，故俞文利不是本案适格原告。良宇公司也仅是该借款的担保人，该款项亦是孔春向史亦望的借款；对证据4的真实性由法院核实，但从内容来看，与良宇公司无关，工商银行的汇款凭证也系汇给孔春个人款项，不能证明为购房款；对证据5的真实性由法院核实，因收款人为孔春，并无良宇公司公章，良宇公司有否收到该30万元无法确认；对证据6的真实性由法院核实，但该50万元系支付给孔春个人款项，应为原告与孔春之间的借贷关系，与案涉的购房款无关；对证据7真实性无异议；对证据8的真实性无异议,但不能证明良宇公司收到了发票中的全部款项；对证据9无异议；对证据10的真实性有异议，建筑面积缩小问题应以测绘公司测量的面积为准；对证据11的真实性有异议，原告未提供出资凭证，且支付对象为业委会，而非良宇公司，故不予认可；对证据12无异议；对证据13的真实性无异议，但与本案无关；对证据14，孔春与原告存在借贷关系，与原告存在利害关系，不能排除孔春将个人借款说成良宇公司款项，因为孔春个人无力偿还，原告将遭受损失，且孔春也不能提供将款项转入公司的完整的转账凭证，其证言不能作为定案依据；对证据15，真实性、关联性不予认可，其余意见与证据14的质证意见一致；证据16的真实性无法核实，对其证明目的亦有异议。对原告认为其验房支出的10万元相当于购房款的意见不予认可；对证据17、18的真实性没有异议。 被告良宇公司未提交证据。 对原告提交的上述证据，结合双方的质证意见，本院经审核认为：对证据1、8的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据2，虽孔春于2013年2月8日、2013年4月1日各收到100万元后，孔春、良宇公司出具了《借条》，但从形成时间分析，该两笔款项实为《协议书》中载明的分二期分别预付100万元购房定金，而《协议书》中甲方除有孔春签字外另盖有良宇公司公章，故作为协议相对方原告有理由相信其支付给孔春的款项即为购房款，且孔春在（2020）浙0683民初1265号案件出庭作证时亦确认为购房款，故该200万元为购房款的事实具有高度盖然性；对于证据3-6，证据2中的《协议书》载明：甲方承诺以临街第二层商务楼[共计770.47㎡（十一间）]，以不高于10000元/㎡价格卖给乙方史亦望。从该条可以确定双方均知道按该条款计算房价约为700余万元。而2013年12月31日孔春收到款项后出具的盖有良宇公司公章及2014年1月30日孔春出具的收到书香园商铺现金30万元的凭证均载明款项为书香园，且孔春在（2020）浙0683民初1265号案件出庭作证时亦确认为购房款，故该两笔款项为购房款的事实亦具有高度盖然性。对孔春在收到款项后于2013年6月28日出具的在担保单位处盖有良宇公司公章的《借款》，及2014年4月17日汇款给孔春的50万元款项，该两笔款项虽未载明为购房款，但两原告在办理涉案11间商铺按揭贷款时，良宇公司将史亦望支付的包括该两笔款项在内的共计380万元款项均向按揭贷款银行出具了收到该款项的入账通知书，可见良宇公司亦认可孔春收到的款项为涉案房产购房款。至于良宇公司向按揭贷款银行出具的可能系伪造的入账通知书，原告不可能知晓，故此责任应由良宇公司负担；证据7盖有农业银行嵊州市支行的业务章，故对其真实性予以确认。原告在开发商良宇公司担保下，办理涉案商铺按揭贷款，一般情况下该类贷款收款人均为开发商。而作为被告公司破产管理人的浙江朋成律师事务所亦有责任核实涉案贷款的收款账号是否为被告所有，但其管理人至今未向本院提交核实信息，故本院确认该借款凭证中的收款人为被告；对证据9，经核实，对该证据的真实性予以确认；对证据10、12，原告的证明目的为所购涉案商铺实际减少的建筑面积，但嵊州市经纬房地产测绘有限公司相较于浙江亿科建设有限公司，其测量数据的可信度更高，故对于涉案商铺实际减少的建筑面积应以嵊州市经纬房地产测绘有限公司的测量数据为准；对证据11，仅凭该证据无法确认嵊州市书香园业主委员会筹集该资金的实际使用情况，亦无法确认原告涉案商铺实际应分摊的费用，故该证据不能达到原告的证明目的；对证据13，该证据系生效裁判文书，本院对其真实性予以确认，从该证据可以佐证被告法定代表人孔春存在个人收取购房者房款的事实；对14、15，该二份证据实际上均为证人孔春的证言，孔春作为被告公司法定代表人，对其收取款项性质应属清楚，其陈述收取史亦望的款项为购房款，与良宇公司为原告向按揭贷款银行出具收到购房款的入账通知书能相互印证，本院予以采信；对证据16、17、18的真实性予以确认，本院予以认定。 综上，结合原、被告的当庭陈述，本院经审理认定事实如下： 原告史亦望与原告俞文利系夫妻。2013年2月7日，孔春代表被告良宇公司与原告史亦望签订购买书香苑商铺的《协议书》，协议内容为：史亦望预付定金200万元（于2013年2月8日前付100万元，2013年3月底前付100万元），给孔春开发长广路书香苑的综合楼开发。孔春承诺以临街第二层商务楼（共计770.47平方米，十一间）以不高于10000元/平方米价格竣工后卖给史亦望。协议人签字一栏中，甲方为孔春及加盖了“良宇公司”公章。协议签订后，史亦望于2013年2月8日转账给孔春100万元。同日，孔春向史亦望出具了“今借到史亦望人民币壹佰万元正”的《借条》；2013年4月1日，史亦望转账给孔春100万元。同日，孔春向史亦望出具了盖有良宇公司公章的“今借到史亦望人民币壹佰万元正。此款为书香苑楼盘的预收款”的《借条》；2013年6月28日，史亦望转账给孔春50万元。同日，孔春向史亦望出具了担保单位栏盖有良宇公司公章的“今借到史望现金人民币伍拾万元正”的《借条》；2013年12月31日，史亦望转账给孔春50万元。同日，孔春向史亦望出具了盖有良宇公司公章的“今收到史亦望书香苑楼盘房款伍拾万元正”的《收条》；2014年1月30日，史亦望给付孔春现金30万元。同日，孔春向史亦望出具了“今收到史亦望先生购买书香苑商铺人民币（现金）叁拾万元正”手续一份；2014年4月17日，史亦望转账给孔春50万元，但未见相关手续。 2014年1月11日，史亦望、俞文利与良宇公司签订了十一份《浙江省商品房买卖合同》，购买良宇公司开发的位于嵊州市××路××号××层××商铺××房，即商业201（合同建筑面积75.39㎡）、202（合同建筑面积55.76㎡）、203（合同建筑面积60.89㎡）、204（合同建筑面积71.15㎡）、205（合同建筑面积57.47㎡）、206（合同建筑面积88.25㎡）、207（合同建筑面积76.28㎡）、208（合同建筑面积48.92㎡）、209（合同建筑面积59.18㎡）、210（合同建筑面积59.18㎡）、211（合同建筑面积117.20㎡，但合同中载明价款按建筑面积117.09㎡计算，建筑前设计稿中建筑面积亦为117.09㎡）号房等11间，共计合同建筑面积769.56㎡，商业用房单价为每平方米10000元，共计房款7695600元，合同签订之日起应付房款共计3905600元，向指定银行办理按揭贷款的房款为379万元。合同还约定了如下内容。例如，201号商业用房的合同第七条付款方式及期限：……签订合同之日支付人民币383900元，余款370000元于2014年1月18日前向出卖人指定银行办理银行按揭手续，逾期视本合同第八条处理；第八条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过180日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一；第九条交付期限及条件：出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明……；第十条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况以处，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按买受人已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋款万分之一的违约金。（其他十份合同，除首付金额不一样，按揭贷款不一样，其余条款都与第一份合同一致）。 2014年3月10日，借款人俞文利、贷款人中国农业银行股份有限公司嵊州市支行、担保人良宇公司、俞文利、史亦望签订《个人购房担保借款合同》，合同约定俞文利、史亦望以嵊州市长广路118号书香苑商业201-2××1号，建筑面积769.56㎡房产作抵押，由良宇公司作为保证人向中国农业银行股份有限公司嵊州市支行借款345万元，款项直接划入良宇公司开户在嵊州市农行城西支行19-5××××3915账号内。同日，中国农业银行股份有限公司嵊州市支行将345万元划入上述指定账号。 2014年1月15日至3月12日，良宇公司一共开具了24份《销售不动产统一发票（自开）》共计金额7695600元。 设计图稿中涉案11间商铺的建筑面积为769.67㎡。2013年在施工过程中与文化新村小区住户因采光问题发生纠纷，故二层商铺变更原有设计。2017年3月1日，良宇公司委托嵊州市经纬房地产测绘有限公司对书香苑建设项目进行测量，实测时涉案商铺变为7间，建筑面积为753.75㎡。 2013年12月27日，嵊州市住房和城乡建设局向良宇公司开发的书香苑商品房项目核发了售许字（2013）第019号《商品房预售证》，但书香苑项目建设工程完工后，长期未进行工程验收。2017年7月20日，嵊州市人民政府召集相关政府职能部门就书香苑房地产项目竣工验收有关问题进行协调，明确尽快成立书香苑住宅小区业主委员会，由业主委员会代表业主参与房屋验收交付和有关权证办理。嵊州市书香园业主委员会成立后，业主为进行自救，由各业主集资进行房屋竣工验收，嵊州市书香园业主委员会出具了史亦望集资10万元的《证明》。另，本院于2018年11月13日作出（2018）浙0683破申20号民事裁定书，裁定受理吕南富对债务人嵊州市良宇房地产开发有限公司进行破产清算的申请，并指定浙江朋成律师事务所为嵊州市良宇房地产开发有限公司的破产管理人。现该破产案件尚在审理中。 本院认为，本案的主要争议焦点为史亦望支付给被告法定代表人孔春的款项是否为购房合同中的购房款。本案中，2013年2月7日签订的《协议书》中盖有良宇公司的公章，可以确认良宇公司法定代表人孔春与史亦望签订的该份协议得到了良宇公司的认可，故该协议对良宇公司和史亦望具有法律效力。因孔春作为被告法定代表人，可代表公司与史亦望签订《协议书》，故史亦望有理由相信孔春有权代表公司收取房款，故在2013年2月8日、2013年4月1日史亦望将协议中约定的200万元定金转账给孔春个人账户。孔春收取定金后向史亦望出具了《借条》，但史亦望给付的目的是为支付《协议书》中约定的购房款定金。否则，史亦望在未付定金的情形下，反而将如此巨大的资金免费给良宇公司或孔春个人使用，明显有违常理。孔春对2013年12月31日收到的50万元及2014年1月30日收到的30万元，出具的《收条》中明确载明为书香苑商铺房款，故史亦望的真实意思应为涉案商铺的购房款。从上述资金往来中，可见史亦望对于其支付给孔春的购房款，无论孔春出具《借条》或《收条》，其均不怀疑孔春的行为系代表良宇公司收取房款的行为。故对于史亦望于2013年6月28日转账给孔春的50万元亦应认定为涉案商铺房款。对于双方签订《浙江省商品房买卖合同》之后，史亦望于2014年4月17日转账给孔春的50万元，因史亦望确信该款项亦为涉案商铺的购房款，故史亦望也未要求被告或孔春个人出具手续。综上，史亦望支付给孔春个人的上述款项均应确认为涉案商铺的购房款。双方签订的11份《浙江省商品房买卖合同》约定，史亦望、俞文利应在签订合同之日起支付共计3905600元房款，但良宇公司在史亦望、俞文利支付上述款项外，在二原告未付其他房款的情形下，开具购房发票，并协助俞文利向中国农业银行股份有限公司嵊州市支行办理涉案商铺的银行按揭贷款，亦可以佐证良宇公司认可史亦望支付给孔春的款项为涉案商铺的购房款。综上，本院确认史亦望支付给被告法定代表人孔春的380万元为涉案商铺购房款。 虽双方签订的书香苑商业2××1号房的《浙江省商品房买卖合同》中载明该商品房建筑面积为117.20㎡，但在该合同第七条载明的房款为117.09万元，而该商铺的原设计文稿中载明的建筑面积亦为117.09㎡，据此可以确认该合同中载明的建筑面积117.20㎡应为笔误。经嵊州市经纬房地产测绘有限公司测量，涉案商铺实测的建筑面积共为753.75㎡，与合同约定的建筑面积769.56㎡，缩小了15.81㎡。按合同约定的房价10000元／㎡计算，面积缩小应扣减的购房款为15.81万元，故按合同约定房屋单价，应减少购房款158100元，但史亦望、俞文利无须支付面积缩部分房款，亦不存在抵销购房款的问题。本案中，史亦望、俞文利共应支付的房款为7537500元，而史亦望、俞文利实付房款为725万元（包括预付380万元和按揭贷款的345万元），故史亦望、俞文利尚应支付良宇公司房款287500元。 对于良宇公司应承担逾期交房的违约责任。依照合同第九条约定，出卖人应于2015年6月30日前将竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付买受人。但因书香苑商品房项目竣工后一直未进行竣工验收，经政府相关职能部门协调后，在嵊州市书香园业主委员会参与下，书香苑住宅小区于2018年1月2日竣工验收合格，并于2018年2月8日办理建设工程竣工验收备案登记，已符合合同约定的交房条件，该日应视为房屋交付之日，故自2015年7月1日至2018年2月8日，良宇公司共计逾期交房954天。现史亦望、俞文利自愿按逾期交房920天计算违约金，系其对自己民事权利的处分。依照合同第十条约定，出卖人交房逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。综上，良宇公司应承担逾期交房的违约金为7250000元×0.1‰×920=667000元。 依照法律规定，抵销权既可以通知方式行使，也可以提出抗辩或者提起反诉的方式行使。抵销的意思表示自到达对方时生效，抵销一经生效，双方互负的债务在同等数额内消灭。双方互负的债务数额，包括主债务、利息、违约金、赔偿金等在内的全部债务。本案中，史亦望、俞文利在诉讼中要求与尚欠良宇公司的购房款进行抵销，符合法律规定。因良宇公司在本案中未对史亦望、俞文利逾期支付的购房款应承担的违约责任主张抵销权，故对史亦望、俞文利逾期支付购房款应否承担违约责任，在本案中不予处理。 综上，史亦望、俞文利实际应支付房款共计7537500元，扣除已支付购房款725万元，尚应支付287500元。另良宇公司逾期交房应向史亦望、俞文利承担违约金667000元，史亦望、俞文利可用该款与其尚应支付良宇公司购房款287500元进行抵销。 庭审中，良宇公司破产管理人确认在史亦望、俞文利付清房款后可办理涉案房屋过户登记手续，说明在良宇公司配合下，涉案房产已具备办理转移登记条件，故本院对史亦望、俞文利要求良宇公司协助办理涉案房产的过户登记手续亦予以支持。 综上所述，本院对原告诉请的合理部分，依法予以支持；不合理部分，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、确认嵊州市良宇房地产开发有限公司在破产前应支付史亦望、俞文利逾期交房违约金667000元，史亦望、俞文利可用该款中的287500元抵销其应支付嵊州市良宇房地产开发有限公司购房款287500元； 二、嵊州市良宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内协助史亦望、俞文利办理嵊州市长广路118号书香苑楼盘201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号、209号、210号、2××1号商业用房的产权转移登记手续； 三、驳回史亦望、俞文利的其余诉讼请求。 案件受理费12142元，减半收取计6071元，由原告史亦望、俞文利负担1217元，被告嵊州市良宇房地产开发有限公司负担4854元（款限本判决生效后十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陈祖华 二〇二一年一月十八日 书记员  马聪儿