湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初7762号 原告南翔万商（岳阳）物流产业有限公司，住所地岳阳经济技术开发区金凤桥管理处。 法定代表人姜国庆，该公司总经理。 委托代理人李诚，男，汉族，住安徽省六安市金安区，系该公司员工。 被告梁艳，女，汉族，住长沙市芙蓉区。 第三人田光兵，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原告南翔万商（岳阳）物流产业有限公司（以下简称南翔万商岳阳公司）与被告梁艳、第三人田光兵租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李诚、被告及第三人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南翔万商岳阳公司诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金23736元及并按日千分之二计算自2019年2月25日至2019年7月11日止的违约金。2、被告立即返还原告租赁商铺。3、被告按照每天533.38元向原告支付自2019年7月12日起至返还房屋之日止的房屋占用费。4、被告支付与原告空调费9734.4元。5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告租赁原告名下位于岳阳一期家居博览中心二层06、07商铺，租期自2016年10月15日至2020年10月14日，先支付租金后使用商铺。租赁期间，被告未按租赁合同约定支付原告租金23736元、空调费9734.4元，原告多次催讨无果，2019年7月9日向被告下发了解除合同通知书。 被告梁艳辩称，被告已将涉案门面转租给第三人田光兵。原告对此知情，并向田光兵收取租金。被告多次找原告，要求签订转租合同，原告表示转租则田光兵无法享有优惠租金的政策，考虑到田光兵的利益，所以未签订转租合同。本案应由第三人承担责任。原告主张的场地占用费、违约金标准过高。 第三人田光兵辩称，被告将案涉门面转租给第三人田光兵属实。原告与被告签订租赁合同，合同主体是被告，第三人对其租赁合同约定的违约金、解除条件等事项并不知情，第三人不应承担本案责任。 根据本院采信的证据及当事人的陈述，确认如下事实： 原告南翔万商岳阳公司与被告梁艳签订《市场商铺租赁合同》，约定原告将位于岳阳一期家居博览中心二层06、07号商铺出租给被告经营精品木地板，租赁期限自2016年10月15日至2020年10月14日。租金0.8219元/天/平方米，面积为324.48平方米。租金按支付期支付（2016年10月15日-2017年10月14日为第一期…2018年10月15日-2019年10月14日为第四期），先支付租金后使用商铺，首期租金于本合同签订之日付清，后一付款周期起算日前10天内支付该期租金，以此类推。被告逾期支付租金以及相关费用的，应按欠付金额每日千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过5日后，应按欠付金额每日千分之二的标准向原告支付违约金。逾期支付超过5日的，原告有权解除合同。被告在签订合同时向原告支付保证金11357元。被告逾期返还商铺的，被告应当按照约定租金、经营管理服务费标准及物业管理服务费标准之和的双倍向原告支付占用费至实际返还之日。本合同一方向另一方发出的通知均需采用书面形式，按照本合同载明的地址（通讯地址或住所地）以专人当面递交或特快专递等方式送达另一方。发往内地其他地区的，发出后第三日视为送达。被告逾期返还商铺或擅自撤场，原告有权选择自行处置商铺房内的物品（视为被告放弃物品所有权），将商铺恢复原状，由此产生的恢复费用及造成的损失均由被告承担。双方同时签订《商场商铺租赁合同补充协议》，约定被告按原告规定时间签订租赁合同、进场装修并与商场同步开业的，给予免租期累计36个月。具体优惠方式为：被告按照《商场租赁合同》约定，第一年缴纳2个月租金、市场综合管理费几租赁保证金，享受10个月的免租优惠，第2年缴纳4个月的租金、市场综合管理服务费几租赁保证金，享受8个月的免租优惠，第3年至第4年每缴纳3个月的租金，享受剩余9个月的免租优惠。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金11357元并支付了2019年2月24日以前的租金。 2017年8月30日，被告与第三人田光兵签订《岳阳市圣象地板转让协议》，约定被告将其“圣象地板”在岳阳市××商铺转让给第三人。原告对此知情，并向第三人收取了部分租金和相关管理费用。 2019年4月25日，原告按照合同约定的被告通讯地址向被告邮寄送达《租金催缴函》、《经营管理服务费催缴函》，催缴2019年2月25日至2020年2月24日的租金23736元、经营管理服务费等款项9495元。2019年7月9日，原告按照被告住所地向被告邮寄送达《解约函》，通知解除双方之间的租赁合同，要求被告缴纳空调欠款9735元、欠付租金23736元、经营管理费9495元，拆除被告店内物品，逾期未处理的，按照双方约定，原告有权自行处置商铺内的物品，将租赁商铺恢复原状，由此产生的恢复费用，原告保留追索的权利。被告对所欠空调费9735元无异议，双方及第三人均同意保证金11357元在本案中抵扣。 双方对下列事实存在争议： 1、被告应付租金及违约金具体计算方式的争议。原告在诉讼中主张被告应当支付两个门面自2019年2月25日至2020年2月24日的租金。第三人则认为其在2019年2月就已经将店面清空，并口头告知原告退租，原告在2019年7月9日发函解除合同后，于2019年7月15日便将涉案门面封堵了。本院认为，被告虽主张其在2019年2月便提出退租申请，但并无证据予以证明，也未经得原告同意，并不具有法定或约定合同解除的情形，原告以被告欠租为由在2019年7月9日向被告发函解除租赁合同，属行使合同约定解除权，根据合同关于送达的约定，对原告提出其与被告的租赁合同自2019年7月11日起解除的诉讼主张，本院予以支持。故原告应当支付被告自2019年2月25日至2019年7月11日的门面租金8844.1元（23736元÷365天×136天）。根据合同约定，被告应当在2018年10月15日前支付2018年10月15日-2019年10月14日的租金，被告未支付相应租金构成违约。虽然本案合同约定按照日千分之二承担违约金，但被告认为该违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告并未提供证据证明其实际损失的数额，其损失一般应理解为资金占用损失，本案合同约定按照日千分之二计算明显过高，本院结合本案的具体情况，酌情认定违约金按照月息1%进行计算，原告起诉要求计算自2019年2月25日至2019年7月11日止的违约金并无不当，故被告应当以8844.1元为基数，按照月息1%支付自2019年2月25日至2019年7月11日止的违约金400.64元。 2、被告应付房屋占用费具体计算方式的争议。原告主张其在解除合同后被告未返还涉案门面，应当按照合同约定的二倍费用支付自2019年7月12日起至实际返还之日止的房屋占用费。被告对此不予认可，第三人认为被告在发出解约函后，将门面封堵，应视为收回了门面。本院认为，合同解除后，被告应当返还原告涉案门面，由于被告及第三人并无证据证明其存在返还门面的行为，故对原告提出的被告支付相应房屋占用费的主张，本院予以支持。由于本案租赁合同中双方明确约定了被告逾期返还商铺或擅自撤场，原告有权选择自行处置商铺房内的物品并将商铺恢复原状的权利，该约定系双方自由意思表示，并不违反法律规定，且原告并无证据证明其在解除租赁合同后，被告或第三人存在拒不返还门面的行为，故原告在向被告发出解约函，解除双方之间的租赁合同后，亦有及时收回门面，防止损失的扩大，考虑到本案租赁合同的解除系被告拖欠租金的原因，原告重新出租前亦存在空置期损失，该损失与被告存在因果联系，本院酌情认定被告占用涉案门面的期限为2个月。被告在合同解除后仍占用原告房屋构成侵权，应当按照原告的实际损失予以赔偿，原告的实际损失为未优惠的房屋租金损失，故被告应当支付原告自2019年7月12日至2019年9月11日的门面占用费16001.4元（0.8219元/天/平方米×324.48平方米×60天）。 本院认为，原告南翔万商岳阳公司与被告梁艳签订《市场商铺租赁合同》并已实际履行，双方之间形成了租赁合同关系。虽然被告梁艳的承租过程中将涉案门面转租给了第三人田光兵，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，原告与被告之间的租赁合同关系并不因被告的转租第三人的行为而无效，被告以原告知晓其转租给第三人，租金应当由第三人支付的抗辩理由不能成立，被告仍应当按照合同约定履行其相应义务，被告拖欠原告租金，原告依照《市场商铺租赁合同》约定，享有解除本案租赁合同的权利，原告按照合同约定的通讯地址和联系方式向被告送达《催缴函》和《解约函》，并无不当，双方的《市场商铺租赁合同》自2019年7月11日解除。被告应当返还原告租赁门面并支付原告租金8844.1元、违约金400.64元、门面占用费16001.4元、空调费9735元，但应当扣减被告交付的保证金11357元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告梁艳将岳阳一期家居博览中心二层06、07号商铺返还给原告南翔万商（岳阳）物流产业有限公司； 二、被告梁艳支付原告南翔万商（岳阳）物流产业有限公司租金8844.1元、违约金400.64元； 三、被告梁艳支付原告南翔万商（岳阳）物流产业有限公司门面占用费16001.4元、空调费9735元，扣减原告南翔万商岳阳公司应当返还的押金11357元，被告梁艳还应当支付原告原告南翔万商（岳阳）物流产业有限公司14379.4元； 以上（一）、（二）、（三）项、限被告梁艳在本判决书生效后七日内履行；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费4452元，减半收取2226元，由被告梁艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 陈 军 二〇二〇年十二月八日 书记员 张小红