昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初4471号原告:李含艮，男，汉族，1962年8月3日出生，住址：四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：刘书义、陈伟，云南瑞阳律师事务所律师。特别授权代理。被告:陈启云，男，汉族，1985年6月24日出生，住云南省昭通市昭阳区。原告李含艮与被告陈启云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，因被告陈启云下落不明，本院依法公告送达，现公告、答辩、举证期均已经届满，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李含艮及其委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼，被告陈启云经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李含艮向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告间的《房屋买卖合同》及《房屋转让预约合同》;2.判令二被告立即向原告返还原告已支付的各项费用共计人民币824992.97元(其中:购房款800000元、代偿费用5000元、物业费7652.97元、公证费2340元、中介费10000元)，并向原告支付该部分款项自起诉之日起至实际还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息;3.判令二被告向原告支付房屋交易总金额百分之二十的违约金人民币160000元(房屋交易总额为80万元，其百分之二十为16万元);4.本案全部诉讼费用由被告承担。上述费用暂计至起诉之日为:984992.97元事实与理由：被告陈启云于2014年12月19日与案外人云南浙滇置业有限公司签订了《商品房购销合同》，以购买位于昆明市呈贡区的房屋，并于2014年12月20日取得《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号:ＣＧ2014122011444）。2018年6月9日，原告李含艮与被告陈启云经协商一致签《房屋买卖合同》，该买卖合同第三条约定:李含良以人民币80万元向陈启云购买涉案房屋，该买卖合同签订当日，李含艮即向陈启云支付了购房定金人民币2万元。为进步明确双方权利义务关系，2018年6月25日，原告李含艮与被告陈启云签订《房屋转让预约合同》，并在云南省昆明市明信公证处对《房屋转让预约合同》办理了公证，取得（2018）云昆明信证民字第55065号《公证书》。《房屋转让预约合同》签订并办理公证后，2018年6月25日，原告李含艮即通过工商银行的账户将购房款68万元支付给了被告陈启云，被告陈启云亦出具了受到购房款68万元的收条。同日，被告陈启云即将涉案房屋的钥匙及《购房发票》、《收据》、《商品房买卖合同》原件等材料移交给了原告李含艮。2019年10月份，因被告陈启云未能如期偿还涉案房屋的银行按揭贷款合计10.5万元，导致开放商云南浙滇置业有限公司向按揭银行承担了阶段性担保责任，后云南浙滇置业有限公司承担责任后遂将被告陈启云诉至昆明市呈贡区人民法院以追偿该按揭贷款合计10.5万元，后该案经呈贡区人民法院调解，云南浙滇置业有限公司与被告陈启云达成《民事调解书》，《民事调解书》明确被告陈启云向云南浙滇置业有限公司支付款项为10.5万元。为此，2019年11月22日，被告陈启云以在呈贡区人民法院达成的《民事调解书》为由，让原告李含艮支付购房款尾款人民币10万元并代偿5000元，用于偿还《民事调解书》确定的支付义务，以上款项合计人民币10.5万元已经支付至浙滇公司账户。同日，被告陈启云还分别向原告李含艮出具了收到购房尾款10万元的《收条》和借到人民币5000元的《借条》。综上，原告李含艮已按照房屋买卖合同的约定将购房款合计80万元分三次（2018年6月9日支付定金2万元，2018年6月25日支付购房款68万元，2019年11月22日支付购房尾款10万元）全额支付给了被告陈启云。另，原告李含艮接房后，已在云南实力物业服务有限公司办理了业主更名手续。并缴纳了2018年1月1日至2019年12月31日共计两个年度的物业费合计5924.88元。2019年12月5日，原告李含艮接到官渡法院执行局的通知，方才得知官渡法院受理了广发银行股份有限公司昆明螺蛳湾支行申请执行被执行人陈启云的执行案件，并于2019年8月9日对涉案房屋采取了查封措施。现由于官渡法院的查封以及被告的其他债务。导致原告与被告间的买卖合同无法继续履行。原告认为，被告的违约行为现已导政原告签订合同的购房目的根本不能实现，且给原告造成了严重的经济损失。原告为了维护自身的合法权益，现特根据相关法律规定向贵院提起诉论，恳请责院判如所请。被告陈启云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状及证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。原告围绕其诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、转款凭证、收条、物业费收据、公证书等证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈启云（出卖人）与李含艮（买受人）于2018年6月9日签订《房屋买卖合同》，约定李含艮以人民币800000元向陈启云购买位于昆明市呈贡区的房屋，合同签订当日，李含艮以现金方式向陈启云支付了购房定金人民币20000元。2018年6月25日，原告李含艮与被告陈启云签订《房屋转让预约合同》，并办理了公证，取得（2018）云昆明信证民字第55065号《公证书》。当日，原告李含艮通过其个人的工商银行的账户向被告陈启云支付680000元购房款，被告陈启云即将涉案房屋的钥匙及《购房发票》、《收据》、《商品房买卖合同》原件等材料移交给了原告李含艮。2019年10月，因陈启云未能如期偿还涉案房屋的银行按揭贷款105000万元致案涉房屋开发商云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）向按揭银行承担了阶段性担保责任，浙滇公司遂将陈启云诉至法院追偿105000万元，后经法院调解浙滇公司与陈启云达成调解书确认被告陈启云向浙滇公司支付款项为105000元。2019年11月22日，原告李含艮直接向替陈启云向浙滇公司支付上述105000元，陈启云向李含艮出具了收到购房尾款10万元的《收条》和借到人民币5000元的《借条》。原告李含艮接房后，以其自己的作为业主的名义缴纳了2018年1月1日至2019年12月31日共计两个年度的物业费合计5924.88元。2019年8月9日，因陈启云涉及其他诉讼案涉房屋被昆明市官渡区人民法院采取了查封措施。现原告以案涉房屋已经被查封以及陈启云的其他债务导致其签订房屋买卖合同的目的不能实现而诉至本院。本院认为,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋转让预约合同》是原、被告双方的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方应全面履行自己的义务。原告诉称涉案房产已被查封,请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋转让预约合同》并向原告返还已支付的购房款800000元及利息,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百七十七条之规定,于法有据,本院予以支持。因此,被告应向原告返还已支付的购房款人民币800000元及利息,且原告主张的按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日起至款项付清之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。针对原告主张的代偿费用5000元、物业费7652.97元、公证费2340元、中介费10000元及相应的利息，本院认为，因代偿费用5000元及其中的1700余元物管费从原告提供的证据上看缴纳主体是陈启云，体现的分别是借贷及追偿法律关系，与本案并非同一法律关系，本院依法不予支持；针对2018年至2019年的物管费，因原告亦认可案涉房屋是双方签订合同后交付给原告自2019年8月后被查封，故根据权利义务相一致原则，本院依法予以支持2019年8月后的物管费，即1234元。针对公证费2340元，因原告未举证证明其支付的公证费用金额，本院依法不予支持；针对中介费10000元，于法有据，本院依法予以支持；对上述支持费用的利息问题，因上述费用系原告的实际损失，故主张损失的利息无法律依据，本院依法不予支持。关于违约责任如何确定。因被告陈启云未按时履行还款义务，而导致案涉房屋被查封拍卖，本案双方签订房屋买卖合同的目的不能实现，结合双方《房屋转让预约合同》第九条约定和《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第第二款之规定，涉案合同解除后，原告已经支付了相应房款，因本案合同目的不能实现给原告造成了实际损失，合同约定的房屋交易价格的20%违约金，即160000元于法有据，本院依法予以支持。综上所述,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第第二款、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、原告李含艮与被告陈启云签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让预约合同》自本判决生效之日解除；二、由被告陈启云于本判决生效之日起十日内向原告李含艮返还购房款800000元，并支付以800000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2020年8月18日起至款项付清之日止的利息；三、由被告陈启云于本判决生效之日起十日内向原告李含艮支付物管费1234元、中介费10000元；四、由被告陈启云于本判决生效之日起十日内向原告李含艮支付违约金160000元；如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13650元、公告费260元，由被告陈启云负担13720元，由原告李含艮负担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  林 莉人民陪审员  刘迎萍人民陪审员  李雪娟二〇二一年一月五日书 记 员  王嘉琪