贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3137号 上诉人（原审被告）：张步新，男，1974年7月23日生，汉族，江苏省洪泽县人，住江苏省洪泽县。 委托诉讼代理人：宋秋红，独山县百泉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：独山县美居置业有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州独山县百泉镇中南街四段，统一社会信用代码915227265692311962。 法定代表人：王俊，该公司董事长。 上诉人张步新与被上诉人独山县美居置业有限责任公司（以下简称独山美居公司）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省独山县人民法院于2020年7月28日作出（2020）黔2726民初1144号民事判决后，张步新不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 张步新的上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人在承租被上诉人的门面时，公共通道被案外人占用，后在租赁期间，案外人称是被上诉人同意将该公共过道占用5.8米，所以导致通向上诉人承租门面的通道不足1.2米，且公共电梯也被案外人占为己用。上诉人在承租时，公共电梯的现状是直通2层左右的方向，因为他们的行为导致上诉人的生意无法经营。上诉人在2019年5月初，就联系了被上诉人的员工胡松来终止租赁合同，但其一直拖延不来。上诉人无奈下就把租赁的门面清空搬走，将钥匙放在员工罗洪成处，并叫胡松来取，但其并未来取钥匙。上诉人是2019年5月份就口头告知被上诉人，要求终止合同，被上诉人当时就应该来和上诉人终止租赁合同，但被上诉人置之不理。2.关于判决各项费用的上诉意见，被上诉人在一审诉讼中未提出要求双方终止合同，目的是想规避法律责任，因为该门面四面被堵塞，公共通道现在宽度不足1.2米，直到一审法院开庭时，被上诉人才将上诉人租赁的门面右边通道打开，并且在判决下来时，被上诉人也将该门面转租给他人使用。综上，一审判决各项费用不符合客观事实，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 独山美居公司二审未答辩。 独山美居公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付房屋租金95666.40元，并按月利率2%支付利息自2018年12月1日起至租金本金付清之日止；2.判决被告承担律师费3000元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月22日，独山美居公司为甲方（出租人）、张步新为乙方（承租人）签订房屋租赁合同，合同约定主要内容“乙方承租甲方位于独山县盛源国际A区二层B-196号商铺92.70平方米房屋（具体位置详见图纸），用于经营装修公司；自甲方交付房屋之日起开始计算免租期，免租期为3个月，装修免租期为2个月，免租期及装修免租期结束后开始计算租赁期限，租赁期限为3年，从2016年6月22日至2019年6月21日；合同签订时乙方向甲方缴纳23917元定金，定金在甲方交房后自动转成租金（定金按半年租金计算收取）；交房时间2016年6月22日；基础租金标准为，租金按43元/平方米/月；租金支付时间，第一年租金支付是半年一支付，从第二年之后都是一年一支付，先交后用，第一年租金，甲方交房时乙方已支付一半（定金转为租金），计租期半年后即2017年5月21日前乙方支付另一半租金23917元，此后租金具体支付时间为每年租金到期日前30日内；乙方装修前须向甲方缴纳装修保证金5000元，甲方在确认乙方完成装修后七个工作日内退还乙方装修保证金；乙方有下列行为之一的，甲方可以单方解除本合同，收回房屋，……3.乙方逾期缴付房屋租金超过30天的……；乙方要求提前终止合同的，应当提前三个月书面报告甲方且必须得到甲方同意，若得到甲方同意的，乙方将承租房屋完整移交甲方，不得拆除或毁坏承租房屋，甲方已经收取的租金不予退还；本合同履行期满乙方不再续租的，应将承租房屋完整移交甲方，如续租，应提前六十天向甲方提出书面续租申请，在同等条件下乙方有优先续租的权利；乙方违反本合同或提前终止合同的要求未获甲方同意乙方拒不缴纳房屋租金及相关费用的，乙方应当赔偿甲方因此受到的全部损失，其中，因乙方未交付未到期房屋租金及相关费用的，乙方除应及时如数补交外，还须按应缴租金及其他费用总额1%/日计算向甲方支付滞纳金，直至付清日止；任何一方违约导致诉讼的，应当承担守约方为实现债权产生的全部费用（包括诉讼费、交通费、律师费）”。同时，合同还对物业费、争议解决等其他内容进行了约定。租赁中，张步新已经向独山美居公司交纳2018年12月31日前的租金。被告自称已经于2019年5月将租赁房屋钥匙交在被告员工罗洪成处并告知原告公司员工胡松。2020年初新型冠状病毒感染肺炎疫情发生后，被告并未在租赁房屋经营。本案审理中，经组织双方委托诉讼代理人到案涉租赁房屋查看，仅留下一张经营期间前台桌子未拆除，屋内无被告经营装修公司的其他物品。 一审法院认为，原、被告签订房屋租赁合同，合同有效，当事人应当按照合同履行义务，原告已经履行租赁房屋交付义务，被告应当履行租金支付义务。被告称已经在到期前将钥匙交给其员工并告知原告口头终止合同，而根据合同关于“乙方要求提前终止合同的，应当提前三个月书面报告甲方且必须得到甲方同意，若得到甲方同意的，乙方将承租房屋完整移交甲方”约定，如果解除、终止合同，被告应当将房屋完整移交原告，但被告并未移交房屋，原告办公地点就在“盛源国际”小区内，被告未将钥匙交给原告，却交给自己的员工，而原告又不认可，故被告的行为不具有解除或终止合同的效力，被告辩解已经解除合同的理由不能成立。合同约定租赁期限为3年，从2016年6月22日至2019年6月21日，租赁期限届满后，被告亦未向原告移交房屋，双方也没有续签租赁合同，被告未将钥匙交还原告，未向原告完成房屋完整移交手续，视为其继续使用租赁房屋，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被告没有支付租金，构成违约。2020年初新型冠状病毒感染肺炎疫情发生后，被告并未在租赁房屋经营，考虑新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，故被告应当支付从2019年1月至2019年12月房租92.70m2×43元/m2/月×12个月=47833.20元为宜。合同约定“任何一方违约导致诉讼的，应当承担守约方为实现债权产生的全部费用（包括诉讼费、交通费、律师费）”，原告委托律师作为代理人参加诉讼，并提供律师事务所收费3000元的票据，结合被告的违约情况及原告在本案中部分诉讼请求（相当于诉请金额的一半）得到支持的情况，酌情支持由被告承担原告律师费1500元为宜。关于原告“按月利率2%支付利息自2018年12月1日起至租金本金付清之日止”的诉讼请求，合同约定未支付租金的违约责任是按费用总额1%/日计算向甲方支付滞纳金，约定的计算比例较高，原告亦未提供损失的相关证据，2018年所在时间段人民银行规定的一年内贷款基准利率为4.35%，结合被告的违约情况酌定按人民银行贷款年基准利率4.35%的1.3倍即5.655％计算为宜，根据合同约定，租金是一年一支付，先交后用，每年租金到期日前30日内交，故2019年的房屋应当是2018年12月1日前交纳，逾期未交纳，占用原告应当享有的租金，造成原告损失，原告主张自2018年12月1日起计算至租金本金付清之日止的利息并无不当，予以支持，计算比例过高的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告张步新于判决发生法律效力之日起15日内向原告独山县美居置业有限责任公司支付房屋租金47833.20元；并自2018年12月1日起按年利率5.655％计算支付利息至清偿之日止；二、被告张步新于判决发生法律效力之日起15日内向原告独山县美居置业有限责任公司支付为实现债权产生的律师费1500元；三、驳回原告独山县美居置业有限责任公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2192元，减半收取计1096元，由原告独山县美居置业有限责任公司负担500元，被告张步新负担596元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于上诉人张步新是否提前解除本案《房屋租赁合同》的问题。虽然上诉人张步新主张其在2019年5月份就联系被上诉人独山美居公司员工终止合同，并提供录音资料等证据，但上述证据并不能证实双方就解除合同达成一致意见，且上诉人张步新也未按照合同约定向被上诉人独山美居公司书面报告同意，合同到期后，上诉人张步新也未按照合同约定将房屋移交给被上诉人独山美居公司，而是将房屋钥匙交给上诉人张步新的员工，故不能认定本案《房屋租赁合同》已于2019年5月解除。一审法院酌情确认上诉人张步新向被上诉人独山美居公司支付2019年1月至12月的房屋租金符合本案实际，应予以确认。对于上诉人张步新主张租赁合同履行期间被上诉人独山美居公司存在违约行为的问题，因上诉人张步新未提起反诉，本案不予审查，其可另行解决。 据此，上诉人张步新的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2192元，由上诉人张步新承担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十一月九日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖