江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初5314号原告：江苏利马投资管理有限公司，统一社会信用代码9132061207826353XX，住所地南通市通州区金沙街道邻里中心**。法定代表人：李小芳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李琰，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞天天，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：南通帕沃赛克健身管理有限公司，统一社会信用代码913206120782941928，住所地南通高新区新世纪大道**综艺金融港**。法定代表人：张新峰，执行董事兼总经理。原告江苏利马投资管理有限公司（以下简称利马公司）与被告南通帕沃赛克健身管理有限公司（以下简称帕沃赛克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。后因被告帕沃赛克公司下落不明无法送达，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告利马公司的法定代表人李小芳及委托诉讼代理人李琰到庭参加了诉讼，被告帕沃赛克公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利马公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与被告帕沃赛克公司于2016年5月12日签订的房屋租赁合同，由被告帕沃赛克公司腾空并返还房屋；2.判令被告帕沃赛克公司支付欠付费用合计20780元（其中租金9416元、电费7364元、保安管理费4000元）；3.判令被告帕沃赛克公司支付违约金30000元；4.判令被告帕沃赛克公司支付至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费69666元（按27500元/月标准自2020年4月26日暂计算至2020年7月11日）；5.判令本案的诉讼费、保全费、保全保险费由被告帕沃赛克公司负担。审理中，原告利马公司将第2项诉讼请求变更为：判令被告帕沃赛克公司支付自2020年4月16日至2020年4月22日的欠付租金6416元；另将第5项诉讼请求变更为：判令本案的诉讼费由被告帕沃赛克公司负担。事实与理由：2016年5月12日，其与被告帕沃赛克公司签订《房屋租赁合同》，约定其将位于通州区西侧约1800平方米的商业用房出租给被告帕沃赛克公司作为健身会所使用，租赁期限自2016年5月18日起至2021年9月17日止，合同期内前三年租金为30万元/年，后两年租金根据金沙镇镇政府的提升幅度调整为33万元/年。租赁合同第三条第1款约定“租金按季支付，每季度租金提前15日支付”。2020年4月1日，被告帕沃赛克公司本应支付2020年4月16日至2020年7月15日期间的租金，经被告帕沃赛克公司请求，其同意租金宽限至2020年4月15日给付，但被告帕沃赛克公司到期仍未支付。2020年4月20日，因被告帕沃赛克公司迟延支付租金超过15日，又经其多次催要未果，其向被告帕沃赛克公司发出《解除合同通知书》，通知解除合同并要求交还房屋。2020年6月2日，其向被告帕沃赛克公司发出《限期搬离通知书》，但被告帕沃赛克公司拒绝与其联系，至今未搬离，也未结清各项费用。其为维护自身合法权益，故诉至法院要求判如所请。被告帕沃赛克公司未作答辩。本院经审查确认如下事实：江苏省南通市通州区金沙镇第二集贸市场房屋系国有资产，该房屋于2013年9月5日取得《建设用地规划许可证》，2013年10月10日取得《建设工程规划许可证》。2013年，该房屋建设单位南通硕伦实业有限公司委托原南通市通州区金沙镇人民政府对外招租。2013年11月8日，原南通市通州区金沙镇人民政府与原告利马公司签订协议书1份，约定将该集贸市场第二层、第三层整体出租给原告利马公司使用，租期自2014年1月1日至2024年12月31日止。自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租金按建筑面积计算，年租金108元/㎡，自2018年1月1日起，每年的年租金比上年递增10%。双方约定，原告利马公司有权对所承租的房屋在法律规定范围内进行商业活动及对外招商。2016年5月12日，原告利马公司（甲方）与被告帕沃赛克公司（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：甲方将案涉集贸市场三楼西侧部分商业用房租给乙方作为健身房使用，出租商业用房面积约1800㎡。合同租赁期自2016年5月18日起至2021年9月17日止，其中，2016年5月18日至2016年7月17日和2021年7月18日至2021年9月17日四个月为免租期。合同期内前三年租金每年为300000元，后两年租金根据金沙镇人民政府的提升幅度在原有的基础上同步调整。租金按季支付，每季度租金提前15日支付。每年租金中支付含20000元健身房VIP消费款（按季分摊），其余租金全部以现金支付。合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1.租赁期满；2.因乙方过错造成房屋严重损毁的；3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；4.政府强制征迁或拆除该房屋的；5.乙方迟延交付房屋超过15天的。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿30000元违约金，并赔偿其他一切损失和费用。案外人杨慧在该合同“乙方签字（盖章）”处签名确认。杨慧系被告帕沃赛克公司的监事，亦系南通帕沃赛克健身管理有限公司通州分公司（以下简称帕沃赛克通州分公司）负责人。合同签订后，原告利马公司将案涉房屋交付给被告帕沃赛克公司使用，被告帕沃赛克公司亦曾按约缴纳房屋租金。2020年4月1日，被告帕沃赛克公司未能按期缴纳2020年4月16日至2020年7月15日期间租金。2020年4月20日，原告利马公司以EMS邮件方式向杨慧邮寄了《解除合同通知书》，通知书载明：“……2020年4月1日，贵公司本应按约支付2020年4月16日至2020年7月15日期间的租金，后贵公司请求在2020年4月15日前支付租金，但截至目前经我公司多次催告，贵公司仍未支付。鉴于上述情形，我公司根据租赁合同的约定解除贵我双方签订的租赁合同，贵公司应在接到我公司书面通知之日起【3】日内将租赁房屋交还我公司。同时我公司保留要求贵公司承担相应违约责任的权利。”2020年4月23日，邮件因“拒收”未能妥投被退回。2020年4月20日，原告利马公司还将该通知书张贴于案涉租赁房屋底层电梯口卷帘门及被告公司玻璃门上。2020年4月22日，被告帕沃赛克通州分公司在公司玻璃门上的《解除合同通知书》旁边张贴了《声明函》1份，要求原告利马公司根据南通市政府通政发（2020）3号文免除其2020年2月、3月的房屋租金，退还其多收的电费。《声明函》还告知会员“疫情给一般中小型企业带来非常大的影响，我公司在与江苏利马协商期间无故断我公司水电，关我公司大门，造成非常严重的后果，侵害了我公司的合法权益，也侵害了广大会员的权益。本公司现正采用法律途径解决此事，在此期间会员有效期本会所将给予延长，望广大会员理解。”2020年6月2日，原告利马公司向杨慧邮寄了《关于限期搬离的通知书》，要求被告帕沃赛克公司于2020年6月10日前从租赁房屋内搬离，将租赁房屋恢复原状并结清所有费用。2020年6月5日，该邮件被签收。庭审中，原告利马公司陈述，被告帕沃赛克公司在2020年因疫情影响曾停止营业，2020年3月中旬办理复工手续后继续经营，2020年4月20日左右停业至今，但目前尚未搬离案涉房屋。另查明，江苏省人民政府根据《江苏省突发公共卫生事件应急预案》，决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年2月3日，区新冠××防控指挥部发布《关于全区旅馆、小商品市场、商店等场所停止营业的紧急通告》，要求全区非经营生活必需品的商店、商场、门市等经营场所（含商业综合体）一律停止营业。2020年2月6日，南通市人民政府发布《南通市人民政府关于全力应对疫情支持企业发展的十二条政策意见》（通政发[2020]3号文），意见第6条载明对承租国有资产类经营用房的中小企业，实行2个月房租免收。2020年3月20日，南通市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布《关于推进全市商业场所复工复市的通告》，通告中载明全市取消对商业场所复工复市的审批、核查和备案，取消实名登记、扫码和体温检测。本院认为，原告利马公司与被告帕沃赛克公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。原告利马公司作为出租人已将租赁房屋交付被告帕沃赛克公司使用，被告帕沃赛克公司理应按约缴纳房屋租金。根据约定，被告帕沃赛克公司本应于2020年4月1日缴纳2020年4月16日至2020年7月15日期间的租金，后虽经协商，租金缴纳日延迟至2020年4月15日，但被告帕沃赛克公司至该日仍未能履行，故构成违约。根据《房屋租赁合同》的约定，承租人迟延交付房屋租金超过15天的，出租人有权单方解除合同，且双方产生矛盾后，被告帕沃赛克公司亦未如《声明函》中所称“采用法律途径解决此事”，相反还停止了经营，说明其亦无继续履行合同的意愿，故原告利马公司要求解除合同，符合合同约定及法律规定，应予支持。关于合同解除时间，本院认为，原告利马公司于2020年4月20日邮寄并在租赁房屋处张贴了《解除合同通知书》，虽邮件被退回，但被告帕沃赛克公司于2020年4月22日在《解除合同通知书》旁张贴了《声明函》予以回应，可视为其于当日已收到原告利马公司解除合同的意思表示，又因原告利马公司曾同意被告帕沃赛克公司至2020年4月15日缴纳租金，故延迟交付时间应从该日起算15天，4月22日其尚未取得约定解除权，至2020年5月1日才满足原告利马公司行使合同解除权的条件，故本院认定2020年5月1日为合同解除日。根据有关法律规定，合同解除后，被告帕沃赛克公司理应腾空并返还所承租的房屋，支付合同解除前的所欠租金及合同解除后的房屋占有使用费。另外，被告帕沃赛克公司逾期支付房屋租金，构成违约，导致合同解除，原告利马公司有权要求其承担相应违约责任。因2020年4月15日之前的房屋租金已给付，故所欠房屋租金应自2020年4月16日起按合同约定的330000元/年的标准（在300000元/年的基础上上浮10%）计算至2020年4月30日止。自2020年5月1日起至房屋实际腾退之日止，被告帕沃赛克公司应参照330000元/年的标准支付房屋占有使用费。被告帕沃赛克公司虽未到庭应诉，但其在《声明函》中曾要求免除2020年2月、3月的房屋租金，本院认为，新冠疫情期间，被告帕沃赛克公司的经营确实受到影响，其该请求亦有相应政策支撑，应予支持，因其该两个月的房屋租金已实际缴纳，故可从所欠房屋租金及占有使用费中予以扣除，综合房屋租金及占有使用费结欠情况，本院认为，被告帕沃赛克公司无需再支付所欠2020年4月16日至4月30日的租金，房屋占有使用费则从2020年6月16日起开始计算。另外，根据《房屋租赁合同》的约定，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿30000元违约金，被告帕沃赛克公司逾期支付租金，构成违约，现原告利马公司要求被告帕沃赛克公司承担30000元违约金，符合合同约定，本院予以支持。为此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江苏利马投资管理有限公司与被告南通帕沃赛克健身管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除；二、限被告南通帕沃赛克健身管理有限公司于本判决书发生法律效力之日起二十日内将承租的南通市通州区第二集贸市场三楼西侧部分商业用房腾空并返还给原告江苏利马投资管理有限公司；三、限被告南通帕沃赛克健身管理有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告江苏利马投资管理有限公司支付房屋占有使用费（自2020年6月16日起参照330000元/年的标准支付至上述房屋实际返还之日止）；四、限被告南通帕沃赛克健身管理有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告江苏利马投资管理有限公司支付违约金30000元；五、驳回原告江苏利马投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元、公告费300元，合计8550元，由被告南通帕沃赛克健身管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  吴晓玲人民陪审员  钱菊梅人民陪审员  吴 彬二〇二一年一月二十六日法官 助理  黄 凤书 记 员  宗 杨