河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初2408号原告（执行案外人）：安艳玲，女，1960年7月3日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：郭晨阳，河南安昌律师事务所律师。被告（申请执行人）：广发银行股份有限公司安阳分行，住所地安阳市人民大道**。法定代表人：杨克学，该分行行长。委托诉讼代理人：刘嘉，大沧海律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈勇，男，1966年9月27日出生，汉族，户籍所在地安阳市北关区。原告安艳玲与被告广发银行股份有限公司安阳分行（以下简称广发银行）、第三人陈勇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安艳玲及其委托诉讼代理人郭晨阳、被告广发银行的委托诉讼代理人刘嘉到庭参加诉讼，被告陈勇经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安艳玲向本院提出诉讼请求：1.不得执行安阳市××楼××单元××室；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月12日，北关法院对广发银行诉陈勇金融借款合同纠纷一案作出（2018）豫0503民初2949号民事判决书。原告对执行标的提出书面异议，北关法院于2020年7月31日作出（2020）豫0503执异70号执行异议裁定：驳回案外人安艳玲的异议请求。其理由是：原告没有提供证据证明其已支付买卖合同约定的价款及原告提供的电费、燃气费缴费凭证不能证明原告本人缴纳，故不能证明原告已占有该房屋。原告认为其理由均不能成立，首先，根据2016年11月1日原告和第三人签订的《房地产买卖定金协议》约定，案涉房产共计39万元，先付375000元，剩余15000元待房产证办结时付清。原告签订该合同时预交定金5万元暂存中介部，对此有2016年11月1日中介部出具的5万收到条予以证明。2016年11月10日原告通过中国农业银行转账给第三人10万元，12月15日原告通过中国建设银行转账给第三人48000元及现金支付2000元共计给付第三人5万元，对此有第三人出具的收到条及建设银行转账回执予以证明。2016年12月19日原告通过中国建设银行转账5万元及中国农业银行转账105000元共给付第三人155000元，及后来原告给付第三人2万元现金，以上共计375000元，因此，原告已支付买卖合同约定的价款。其次，因原告与其女儿同住且因年龄大不会使用手机缴费，其提供的电费、气费缴费的手机截图均是其女儿缴费记录，因此能证明原告在案涉房屋居住，在法院查封之前已实际占有该房屋。最后，因开发商原因导致该小区所有房屋无法办理过户，非因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告经双方达成合意购买该房产、付清房款，从2017年1月1日起开始享有该房产占有、使用、收益和处分的权利，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应排除执行。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告广发银行辩称，请求法院依法核实原告是否享有足以排除执行的权益，核实其是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法作出判决。第三人陈勇未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安艳玲与陈勇通过文峰区安和房产中介服务部（以下简称中介部）中介，于2016年9月2日签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：陈勇将北关区鑫海嘉园2号楼1单元201室私房一套卖给安艳玲，房款共计39万元；中介费由安艳玲付1万元；安艳玲付陈勇房款39万元，剩余15000元办好房产时一次性付清。2016年11月1日，双方又签订了一份《房地产买卖定金协议》，补充约定：安艳玲预交买房定金5万元暂存中介部，陈勇将房产证或售房大票暂存中介部。同日，中介部为安艳玲出具购房定金5万元收据。2016年11月10日，安艳玲向陈勇账户转款10万元，陈勇出具了10万元的收到条。2016年12月15日，安艳玲向陈勇转款48000元，支付现金2000元，陈勇出具了5万元的收到条。2016年12月16日，陈勇付清抵押贷款，办理房产解押登记。2016年12月19日，安艳玲分两笔分别向陈勇转款105000元和5万元。后来，中介部将5万元定金转交陈勇，安艳玲又给付陈勇2万元现金。安艳玲共计给付陈勇房款375000元。安艳玲同意将剩余房款15000元交付法院执行。安艳玲按照协议约定给付陈勇房款375000元后，陈勇将其所有的房屋手续交给安艳玲留存。2019年10月23日，安阳市自然资源和规划局出具了一份《公告》，该公告载明：依据《关于解决市辖区国有土地上不动产登记遗留问题的意见》(安政办【2018】16号)文件相关要求,经《安阳市解决不动产登记遗留问题联席会议纪要》(【2018】4号)纪要确定,拟对申请人安阳市鑫海房地产开发有限责任公司申请位于北关区东工路北段路东鑫海嘉园商住小区1#—3#楼、5#—8#楼,实测住宅部分建筑面积29559.1m2进行不动产登记。如对上述不动产有异议,请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提交书面材料,逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳市鑫海房地产开发有限责任公司办理上述建设项目住宅部分不动产登记手续。2020年8月4日，河南新纪元物业服务有限公司、安阳市北关区盘庚街中社区居民委员会共同出具证明，证明因开发商的原因造成鑫海嘉园小区所有业主无法正常办理不动产手续，并证明安艳玲和姬钰婷母女2017年3月至2020年8月一直在此居住。同日，安阳市鑫海房地产开发有限责任公司、安阳市“鑫海嘉园”住宅小区业主委员会共同出具情况说明，说明鑫海嘉园小区不能办理不动产证的原因。2020年8月11日，河南新纪元物业服务有限公司出具证明，证明案涉房屋自2017年至2020年的物业费及水费一直由姬钰婷交纳。安艳玲还提供了物业费收据、水费明细、华润燃气股份有限公司用户缴费记录信息表、手机截图、历月电费明细、手机截图等证据，证明在人民法院查封案涉房屋前其已经实际居住案涉房屋，水电气及物业费均由姬钰婷支付。广发银行与陈勇金融借款合同纠纷一案，广发银行在诉讼中提出财产保全申请，本院作出（2018）豫0503民初2949号民事裁定及协助执行通知书，于2018年11月9日查封了陈勇与他人共有的安阳市××楼××单元××室房产一套。后本院于2018年11月12日作出（2018）豫0503民初2949号民事判决，判决：陈勇于本判决生效后一个月内偿还广发银行借款本金47556.35元并支付利息、罚息、复利。判决生效后，陈勇未按照民事判决履行，广发银行向本院申请执行。本院作出（2020）豫0503执1014号执行裁定及协助执行通知书，于2020年6月11日续查封了上述涉案房产。又查明，安阳市自然资源和规划局出具的预告登记情况记载表显示，涉案房产预告登记证号为：安阳市房建安阳房管字第00018350号，权利人为陈勇，共有人为李卫东。案外人安艳玲对本院查封涉案房产不服，向本院提出了书面异议，请求解除对涉案房产的查封。2020年7月31日，本院作出(2020)豫0503执异70号执行裁定，裁定驳回案外人安艳玲的异议请求。上述事实，有原告安艳玲提供的房屋买卖协议、房地产买卖定金协议、中介部收据、王磊出具的证明、不动产登记申请表、两张中国农业银行转账业务客户回执、陈勇出具的两张收到条、两份建设银行智慧柜员机业务回执、商品房预售合同、契税完税证、两张维修基金收据、两张暖气安装费收据、天然气安装费收据、两张房款收据、安阳市自然资源和规划局公告、河南新纪元物业服务有限公司、安阳市北关区盘庚街中社区居民委员会共同出具的证明、安阳市鑫海房地产开发有限责任公司、安阳市“鑫海嘉园”住宅小区业主委员会共同出具的情况说明、河南新纪元物业服务有限公司出具的证明、四张物业费收据、三十三张水费明细、华润燃气股份有限公司用户缴费记录信息表、九张手机截图、历月电费明细、户口本、王俊英、余利军出庭作证的证人证言，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”司法实践中，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定的相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，安艳玲符合上述四项要件，分析如下：一、关于安艳玲是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同2016年9月2日，安艳玲通过中介部中介，与陈勇签订了《房屋买卖协议》。2016年11月1日，双方又通过中介部签订了《房地产买卖定金协议》。本院于2018年11月9日查封案涉房屋，两份协议的签订时间均早于本院查封时间。共有人李卫东对陈勇出卖案涉房屋没有提出异议。故本院认定安艳玲在本院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、关于安艳玲是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋河南新纪元物业服务有限公司、安阳市北关区盘庚街中社区居民委员会共同出具证明，证明安艳玲和姬钰婷母女2017年3月至2020年8月一直在案涉房屋居住。河南新纪元物业服务有限公司出具证明，证明案涉房屋自2017年至2020年的物业费及水费一直由姬钰婷交纳。结合安艳玲提供的物业费收据、水费明细、华润燃气股份有限公司用户缴费记录信息表、手机截图、历月电费明细、手机截图等证据，能够证明安艳玲自2017年3月起对案涉房屋占有使用。故本院认定安艳玲在本院查封之前已合法占有案涉房屋。三、关于安艳玲是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行安艳玲共计给付陈勇房款375000元，并同意将剩余房款15000元交付法院执行。故本院认为，安艳玲已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照本院的要求交付执行。四、关于案涉房屋未办理过户登记是否系因安艳玲自身原因安阳市自然资源和规划局出具的《公告》、河南新纪元物业服务有限公司、安阳市北关区盘庚街中社区居民委员会共同出具证明及安阳市鑫海房地产开发有限责任公司、安阳市“鑫海嘉园”住宅小区业主委员会共同出具情况说明，均可以证明因开发商的原因造成鑫海嘉园小区所有业主无法正常办理不动产手续。故本院认为不应认定未办理过户登记系因安艳玲自身过错。此外，综合考虑安艳玲已实际支付案涉房屋绝大部分房款，自2017年3月即占有使用案涉房屋，且该房屋是安艳玲在安阳市的唯一住房等因素，相较于广发银行基于陈勇应当履行债务而享有的债权，对安艳玲对于案涉房屋享有的权利予以优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。综上所述，安艳玲对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决如下：不得执行坐落于安阳市北关区鑫海嘉园2号楼1单元201室的房屋。案件受理费7150元，由被告广发银行股份有限公司安阳分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院(2020)豫0503执异70号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  郭振平人民陪审员  杜长江人民陪审员  罗长民二〇二一年一月二十七日书 记 员  刘 玫