江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初985号原告：陆建光，男，1974年10月28日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：方虔东，上海市弘正律师事务所律师。被告：江苏华东天工投资有限公司，统一社会信用代码9132058369677218XB，住所地江苏省昆山市花桥镇徐公桥路西侧、逢星路北侧。法定代表人：钮荣林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托代理人：周虎，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。被告：福建福华建设工程有限公司，统一社会信用代码91350900761773956M，住所地福建省宁德市蕉城区建新花园****。法定代表人：阮峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：柏又文，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建仲，上海市华亭律师事务所律师。原告陆建光与被告江苏华东天工投资有限公司（以下简称“华东天工公司”）、被告福建福华建设工程有限公司（以下简称“福华建设公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月15日做出(2018)苏0583民初13061号民事判决书，被告福华建设公司不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初13061号民事判决，向苏州中院提起上诉，2019年9月20日，苏州市中级人民法院裁定发回江苏省昆山市人民法院重审，本院于2020年1月3日立案受理，于2020年6月30日组成合议庭公开开庭审理，原告陆建光委托诉讼代理人方虔东、被告华东天工公司委托诉讼代理人王忠，第三人福华建设公司委托诉讼代理人柏又文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建光向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金44157.84元及利息计算6284.93元（按银行同期贷款利息约5%计算，自2015年8月26日起至2018年6月30日），共计50442.77元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年6月23日，原告与江苏华东天工投资有限公司签订《昆山市商品房购销合同》（以下简称‘合同’)壹份，约定由原告向江苏华东天工投资有限公司购买位于昆山市花桥镇商祥路36号天工国际大厦2号楼2818室办公房屋壹套。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四：《合同补充协议》第一条对合同第八条约定补充如下：1、为实际执行本合同需要，甲乙双方同意，甲方商品房经验收合格，即视为该房屋交付使用符合本合同约定，乙方应按本合同约定办理房屋交接手续。在此交接之前或同时，乙方应付清面积补差款、物业维修基金、甲方为公用事业部门代收取的乙方应付费用及本合同约定的其他应付款项。乙方承诺入住时必须遵循《业主临时公约》、《装修须知》的规定。买受人于合同签订的同日即2014年6月23日次性向出卖人，一付清了所有房价款。出卖人未能按合同约定的交付日期交房，在出卖人发出交房通知书后，又因房屋严重渗漏水导致根本无法使用，出人多次維修无果，在交房已严重逾期的情况下，买受人无奈于2015年8月25日勉强与出卖人办理了交付使用手续，并按合同约定付清了全部相关费用。该房屋的渗漏至今仍未修复。综上所述，根据事实、相关法律、法规的规定和合同的相关约定被告应向原告支付逾期交房违约金和利息，并承担维修房屋的责任，请求贵院依法判决如请。被告华东天工公司答辩：原告诉请超过诉讼时效，本案中原告实际受第三人的委托办理相关事宜，并非房屋的实际权利人，无权向我方主张权利，我方与第三人之间签署有相应的抵扣工程款协议，协议中明确了相应的责任由第三方承担，而我方在规定时间发出了交房通知，实际是因为原告拖延支付交房费用导致原告所说的逾期交房，所以我方无需承担责任。第三人福华建设公司答辩：诉请与我方无关，我方不清楚是否逾期，如果逾期，应当根据原被告签订的合同由违约方承担责任。本院经审理认定事实如下：2014年6月23日，原告与被告华东天工公司签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2014020982）一份，约定由原告购买被告开发的位于昆山市花桥镇商祥路36号天工国际大厦2号楼2818室办公房屋一套，房屋总价款为372640元。合同第六条“付款方式及期限”约定：合同签订于2014年6月23日，一次性付清总房款。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当在出卖人通知交付使用15日内，到出卖人指定地点办理房屋交接手续，买受人未按出卖人指定日期办理交接手续的，视为买受人已接收该商品房，该房屋的风险责任一并转移给买受人，与此同时买受人同意按每延期一日向出卖人支付房屋代管费人民币伍拾元整。合同附件四《合同补充协议》第一条“对合同第八条约定补充如下”：1、为实际执行本合同需要，甲乙双方同意，甲方商品房经验收合格，即视为该房屋交付使用符合本合同约定，乙方应按本合同约定办理房屋交接手续。在此交接之前或同时，乙方应付清面积补差款、物业维修基金、甲方为公用事业部门代收取的乙方应付费用及本合同约定的其他应付款项。乙方承诺入住时必须遵循《业上临时公约》、《装修须知》的规定。2、除不可抗力外，甲、乙双方同意在遇到如下情况时，甲方可延期交房，但须在本合同约定的交房日前15日内书面通知乙方。（1）政府政策因素，由政府部门规划变更或市政工程引致的工期延缓或延误的。施工中遇到异常困难、重大设计变更或重大技术问题不能及时解决的。（2）由灾害性天气，流感等控制性流行疾病以及其它出卖方无法预见的突发性公共事件等原因引致的工期延误的。3、乙方同意，在甲方符合房屋交付使用时，若乙方还未付清购房全部款项，甲方可以延后向乙方办理房屋交接手续至乙方付清全部购房款止。另查明：原告陈述其于合同签订的当日即2014年6月23日一次性向被告华东天工公司付清全部房款，但因时间太久，无法提交相应的付款凭证。对此，被告华东天工公司予以否认，并称涉案房屋实际系其与被告福华建设公司之间以房抵债的标的物，因其欠付福华公司工程款，故将该房屋抵做工程款给福华建设公司，福华建设公司再指定原告作为受让人。为此，被告华东天工公司提交其与福华建设公司签订的《协议书》以及福华建设公司出具的授权委托书予以证明。其中，《协议书》系被告华东天工公司（甲方）与被告福华建设公司（乙方）于2014年6月18日签订，主要内容如下：甲、乙双方于2011年6月3日签订建设工程施工合同，依据合同约定，截至2014年6月18日，甲方共欠乙方工程款约6000万元(以审计公司审计为准)，双方已经确认且已付的工程款约13000万元(以审计公司审计为准)，现双方就到期工程款相关事宜，达成如下协议：1、经双方协商一致，甲方愿意以天工国际大厦2号楼(AB楼)2801-2827房屋折抵所欠乙方的部分工程款，乙方同意以该房屋折抵部分工程款。2、天工国际大厦2号楼(AB楼)2801-2827房屋共计27间，面积共计1566平方米，单价8000元/平方米，房屋总价值为1252.8万元。双方确认用于折抵乙方与甲方签订的总承包合同项下双方确认且到期工程款，折抵金额共计1252.8万元。3、双方对本协议第一条所约定的房屋价值和折抵金额再次确认，并同意该项折抵已经视为甲方如约履行相应付款义务，就此，双方不存在任何争议，且不会就此进行任何主张、抗辩、追索等。4、若协议或本补充协议的签订和履行须办理相关授权、同意或审批等手续，则协议各方已办妥该等手续。5、甲方应配合乙方将天工国际大厦2号楼(AB楼)2801-2827房屋共27间的房屋产权过户到乙方或乙方指定的第三方名下，如乙方指定过户到第三方名下，应当向甲方出具相关授权及手续。2014年6月23日，被告福华建设公司向被告华东天工公司出具授权委托书，主要内容如下：依据2014年6月18日与江苏华东天工投资有限公司签定的，关于用天工国际大厦2号楼(AB楼)2801-2827房屋共计27间，总面积1566平方米，总价值为1252.8万元，折抵我司部分工程款的协议书内约定：江苏华东天工投资有限公司应配合我司将房屋产权过户到第三方名下，现我司授权由以下人员(详见：授权信息明细表)与江苏华东天工投资有限公司办理相关转让手续：所有应付的购房款(1252.8万元)由福建福华建设工程有限公司应收的工程款相抵冲，由此引起的一切法律及经济责任均由我司承担，与江苏华东天工投资有限公司无关。授权明细表中有包括原告陆建光在内的4名自然人和1家公司，其中，陆建光受让的房号为2803、2804、2805、2806、2807、2808、2816、2817、2818、2819、2820号，合计11套房屋。对此，原告认为与其无关，真实性不予确认。被告福华建设公司则予以认可，并陈述因华东天工公司欠其工程款，其与原告之间有债务关系，华东天工公司将房屋抵作工程款给了其，其出于办理房产登记的要求，加上其与原告存在债务关系，就又将房屋交给了原告，但授权书及协议书仅仅证明了房款支付形式，本案争议的应该以原告与华东天工公司之间签订的合同为准。再查明：原告陈述被告华东天工公司未能按合同约定的交付日期交房，在华东天工公司发出交房通知书后，又因房屋严重渗漏水导致根本无法使用，多次维修无果交房已严重逾期的情况下，其无奈于2015年8月25日勉强办理了交付使用手续，并按合同约定付清了全部相关费用。被告华东天工公司则称其实际向原告发出交房通知的时间是在2014年底、2015年初前后以挂号信的形式发出，但因时间久了无法提供邮寄凭证。庭审中，原告明确表示其收到被告华东天工公司发出交房通知的时间就是2015年8月25日，并提交交房通知书、办理产证通知书予以证明。其中，交房通知书载明：“首先感谢您一直以来对我公司工作的理解和支持，期间如有给您带来不便，我们在此表示诚挚的歉意，希望您能谅解。在我公司的多方努力下，您所购买的天工国际大厦房屋已具备交付条件，为此我们发出书面通知诚邀您前来办理房屋交接验收手续。请您根据自已的时间安排预约办理交房手续。特此通知！公司全体员工在此祝您及家人羊年快乐、合家安康、万事顺心如意！”。该通知书落款处加盖有被告华东天工公司合同专用章，但交房通知书与办理产证通知书均未注明落款日期。另外，原告为证明其陈述的房屋存在严重漏水问题，向本院提交了由物业单位上海奕文物业管理有限公司昆山分公司、物业经理出具的情况说明、渗漏情况统计表、渗漏集中登记通知书、吊篮设备租赁协议书（均为复印件）。该些文件材料的落款日期均为2017年。其中，上海奕文物业管理有限公司昆山分公司于2017年12月14日出具的证明载明：“本司自2017年11月1日接手天工国际大厦物业管理服务。发现该大厦顶层28楼所有房间均存在外墙漏水现象。特此证明。”被告华东天工公司对前述证据的真实性均不予认可，并否认存在原告所述的房屋漏水问题。又查明：2015年3月17日，被告华东天工公司取得由昆山市建设局核发的包括涉案房屋在内的交付备案证书。2015年8月25日，原告向被告华东天工公司支付了包括涉案房屋在内的11套房屋的办理产证的相关费用、物业费用等合计141982元。被告华东天工公司将涉案房屋交付给原告。原告称其已于2016年11月将涉案房屋出售给他人，现已不由其实际居住使用。以上事实，有《昆山市商品房购销合同》、《协议书》、授权委托书、交房通知书、办理产证通知书、交房费用收据、付款凭证、商品房交付备案证书以及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为原告的诉请有无超过诉讼时效。涉案房屋于2015年8月25日办理交接手续，诉讼时效应从该时间点起算，由于满两年时尚未到2017年10月1日，故时效为两年。原告陆建光陈述于2018年1月起诉，诉状载明的起诉时间为2018年6月14日，本院当庭询问原告有无证据证明诉讼时效中断或中止的情形，原告陈述没有。故就现有证据而言时效已经超过。本院对原告的诉请不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告陆建光全部诉讼请求。案件受理费1062元，由原告陆建光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  朱 诚人民陪审员  姜雪梅人民陪审员  陶宝英二〇二一年一月十九日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶