浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2763号上诉人（原审被告）：盛美芳，女，1968年10月16日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：冯祥林，嘉善县天成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴震州，男，1981年9月6日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：张惠惠，上海建纬（杭州）律师事务所律师。原审第三人：嘉善县人民政府魏塘街道办事处。住所地：嘉善县魏塘街道环北西路**。统一社会信用代码：113304210025540071。法定代表人：金丰。委托诉讼代理人：周波，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。原审第三人：嘉善县开泰房屋拆迁有限责任公司。住。住所地：嘉善县罗星街道浙江·嘉善国际农商城****一社会信用代码：913304217743843353。法定代表人：莫留根。上诉人盛美芳为与被上诉人吴震州、原审第三人嘉善县人民政府魏塘街道办事处（以下简称魏塘街道）、嘉善县开泰房屋拆迁有限责任公司（以下简称开泰公司）宅基地纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初5208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛美芳上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回吴震州的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案不属于宅基地纠纷。涉案房屋使用的土地为农村宅基地，在宅基地上建造的房屋搬迁或拆迁后，宅基地自然由所在村集体经济组织收回。现吴震州请求分配房屋拆迁补偿款，不属于宅基地纠纷。二、一审认定房屋拆迁补偿款包含土地价值系认定事实错误。盛美芳与房屋搬迁单位签订的房屋搬迁置换及补偿协议书所列补偿项目中没有宅基地补偿价格，盛美芳仅享有房屋补偿利益，不享有宅基地补偿利益。涉案房屋使用的宅基地为集体所有土地，并非国有土地，在房屋拆迁后宅基地自然回归集体经济组织。一审认为置换补偿价格参照国有土地上房屋进行价值评估时以涉案宅基地所处地理位置作为评估因素之一，进而认定房屋评估价实际包含了土地使用权价值，不但判断错误，而且超越职权。三、一审对盛美芳取得的房屋拆迁补偿款进行分配，于法无据。盛美芳取得房屋补偿款系依据《嘉善县魏塘街道车站社区、城东社区（城中村改造）搬迁置换及补偿方案》，经与第三人协商一致后确定的，仅为房屋补偿，自然未包含宅基地补偿。即使案涉房屋按照城镇标准补偿，也是高进高出，安置房价格是按照城镇安置房价格置换，有别于农村房屋征迁后的房屋补偿和安置房置换价格标准。如果存在宅基地补偿的政策，也不应从盛美芳的房屋补偿款中支付，盛美芳不属于支付补偿款的主体。一审判决盛美芳从房屋补偿款中支付吴震州15%即128366元，既无法律依据又无拆迁实施单位的政策依据。四、一审适用法律错误。（2019）浙04民终2599号民事判决中认为“吴震州试图通过确权诉讼间接取得房屋拆迁利益，其主张一则无法律依据和事实依据，二则有违交易的稳定性和诚实守信的法律价值取向”，该认定同样适用于本案。一审没有慎重考量合作建房给各方带来的拆迁利益，判决盛美芳在房屋补偿款中支付15%给吴震州，适用法律不正确。吴震州辩称，一、根据最高人民法院民事案件案由适用要点及请求规范的指引，凡是和宅基地转让相关的纠纷，都可以使用宅基地纠纷这一案由。而且拆迁利益分配也是基于前期宅基地的使用过程。二、房屋搬迁置换和补偿协议第1条和第17条都明确约定了补偿包含了土地的权益。产权置换的补偿清单中没有列明土地价值，是因为该地块的搬迁补偿本身是参照国有土地开展的，根据国有土地上房屋征收与补偿的规定和政策，是以房屋作为基础进行评估的，而不是对房屋所有权及土地使用权分开评估，是否包含应当根据房地一致的原则，即评估的前提就是房地一致。本案发生的原因正是因为房地不一致，盛美芳所建设的房屋是基于前期使用了吴震州的宅基地使用权，其也因此获益。三、根据物权法的规定，不动产物权的设立经依法登记产生效力，吴震州的宅基地使用权是经依法登记的，应当具有法律规定的相关权益。四、关于盛美芳上诉中提到的关联案件的判决理由，另案的裁判理由不能作为他案的审理依据，且该部分论述是针对盛美芳是否具有房屋所有权这一事项，是基于确权的争议。综上，请求驳回上诉，维持原判。魏塘街道述称，本案与魏塘街道没有关系。开泰公司二审中未提交意见。吴震州向一审法院起诉请求：盛美芳分配给吴震州拆迁补偿款30万元（暂定金额，实际以评估金额为准）。一审法院认定事实：案外人吴锦青与沈建华系夫妻关系。吴震州系吴锦青与前妻所生之子。案外人戚有宝与吴锦青系母子关系。1992年4月19日的吴锦青户农村私人建房用地呈报表记载：现有在册人口吴锦青、吴震州、戚有宝；拆除现有平房3间74.2㎡，猪舍1间26.7㎡，合计100.9㎡后，申请建造用地面积141㎡，其中宅基地100.9㎡，其他40.1㎡；申请建造占地113平方米的2楼4底楼房一幢及占地28㎡的平房1间。吴震州称取得上述宅基地后，因经济困难，故吴锦青与案外人王金泉及陈浩的父亲三人一起在该宅基地上共同建房。根据1992年12月22日的《购房协议》的记载，王金泉及陈浩父亲（乙方，原为徐雪珍）与吴锦青（甲方）约定：因甲方建房经济困难，向乙方借贷，乙方同意帮助甲方建房并给予经济援助。建成后，甲方转让给乙方住房三底二楼，占地面积计84平方米，乙方负责为甲方建房二底二楼，占地面积计56平方米；建房中须办理的手续由甲方负责办妥；建房中所有材料除下列项目（1.现场的85＃红砖贰万伍仟块；2.石灰七吨半；3.46.5线材叁佰市斤；4.原有旧房由甲方负责拆除，拆除旧房及清理费由乙方补贴甲方现金贰佰元；5.建房所用房屋押金及办理手续费用甲方向乙方…资现金贰仟元，房屋完工后，归还给乙方；6.具体房屋规格、尺寸及甲方二楼二底房屋施工方法具草图及附加施工说明）由甲方提供外，其余材料及组织施工力量均由乙方帮助解决。经查，合建上述房屋除已有材料外，约花费三万元。房屋建成后，一楼加一间平房共五间的东面三间由王金泉一家居住，西面两间由吴锦青一家居住；二楼共四间的东面两间由陈浩一家居住，西面两间仍由吴锦青一家居住。盛美芳称王金泉系其公公。房产登记资料显示：1993年，“盛美芳”以向吴锦青“购买”为由，向相关部门申请办理房屋所有权转移登记，将王金泉一家居住的一楼东面三间房屋（以下简称案涉房屋）登记至其本人名下。1999年，盛美芳取得案涉房屋所有权证，建筑面积86.23平方米，证号为善字第0014615号，坐落为××镇××村××层，领证人为王金泉。盛美芳称案涉房屋的登记及所有权证均系其公公即王金泉办理；自1993年至1996年盛美芳一家及王金泉均居住于案涉房屋。后将案涉房屋出租给他人。其中一间出租给吴锦青用于开设理发店，吴锦青还向王金泉支付房屋租金。2002年6月24日，吴震州取得案涉房屋的集体土地使用权证，使用权类型为批准拨用宅基地，用途为住宅，使用权面积141平方米。一审另查明，2019年3月，盛美芳与第三人魏塘街道就盛美芳所有的位于××镇××村××层的房屋签订《房屋搬迁置换及补偿协议书》一份。同时，魏塘街道委托开泰公司作为实施单位。协议中，盛美芳选择了“产权置换安置”的安置方式进行房屋搬迁安置。协议第十七条约定，本协议所确定的补偿方式、补偿内容和补偿费用包括了乙方标的房屋及其所附权益归乙方的土地等各类权益的全部补偿，不存在其它任何遗漏未补的项目及任何费用，乙方保证今后不再提出其它任何补偿要求。根据双方《产权置换补偿明细清单》的记载，被搬房屋合法户型建筑面积为86.32平方米，住宅房评估价为855776元、装修评估价19700元、附属物6340元、临时安置补偿（过渡费）10358元、搬家费3000元、签约奖励费30000元、腾空奖励费20000元、2019年3月20日之前腾空增加奖励费10000元、补期房过渡费（24个月）2年41434元，以上合计996608元。其中，产权置换金额为855776元。2019年5月13日，一审法院受理了吴震州诉盛美芳物权确认纠纷一案，并依法追加案外人沈建华、吴锦青、戚有宝为第三人参加诉讼。吴震州以“登记在盛美芳名下的××镇××村××层房屋坐落于吴震州具有土地使用权的宅基地。该宅基地系吴震州父亲获批使用，2002年登记至吴震州名下。1993年，盛美芳在未经吴震州父亲同意的情况下，伪造材料将上述房屋登记至盛美芳名下”等为由，要求确认登记在盛美芳名下的××镇××村××层三间房屋所有权归其所有。后一审法院于2019年7月29日作出（2019）浙0421民初2368号民事判决书，判决驳回吴震州的所有诉讼请求。吴震州不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，后嘉兴市中级人民法院于2019年11月14日作出（2019）浙04民终2599号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现吴震州以涉案房屋使用土地权利属于吴震州，故安置补偿中对土地的补偿部分应当归属于吴震州等为由提起诉讼。因双方分歧较大，案经调解未果。一审法院认为，虽涉案房屋的所有权人是盛美芳，但案涉宅基地使用权人仍为吴震州。由此，出现了房屋所有权人和宅基地使用权人分离的现象。现盛美芳已就涉案房屋与第三人魏塘街道签订《房屋搬迁置换及补偿协议书》，明确了相应的拆迁利益，且该利益也已由盛美芳实际享有。在“房地一体”的原则下，虽然第三人未明确房产与土地的各自评估价值，但从《房屋搬迁置换及补偿协议书》整体分析，拆迁置换补偿价格参照国有土地上房屋进行价值评估时以案涉宅基地所处地理位置作为评估因素之一，因此住宅房屋的评估价实际包含了土地使用权的价值，现作为土地使用权人的吴震州主张分割其中的份额，予以支持。关于上述拆迁利益应如何分配的问题。如上所述，就住宅房评估款855776元，吴震州有权要求分割。就分割比例，因房产与土地的价值无法单独进行区分，一审法院综合下列各项因素后酌定由吴震州分得其中的15%。具体分析如下：其一，从案涉房屋的来源分析，1992年吴震州家庭取得宅基地后，考虑到经济条件及宅基地不被空置收回的实际情况，与案外人王金泉、陈浩父亲合作建房，吴震州作为宅基地使用权的一方，主要是以宅基地及辅助建筑材料等作为出资，案外人王金泉、陈浩父亲以金钱方式出资。房屋建成后，共建各方对房屋进行了分配，一楼加一间平房共五间的东面三间由王金泉一家居住，西面两间由吴锦青一家居住；二楼共四间的东面两间由陈浩一家居住，西面两间仍由吴锦青一家居住。因王金泉系盛美芳公公，后由盛美芳于1999年取得案涉房屋所有权证。其二，从案涉房屋所占宅基地比例分析，涉案房屋位于一楼东面三间（建筑面积86.23平方米），而共建房屋整体宅基地使用面积为141平方米。其三，从诚信原则及维护合同交易安全的角度分析，自1993年至1996年盛美芳一家及王金泉均居住于案涉房屋，后将案涉房屋出租给他人。其中一间出租给吴锦青用于开设理发店，吴锦青还向王金泉支付房屋租金。吴震州在拆迁安置补偿前也从未向盛美芳提出过任何异议。故综上，一审法院认为，应由盛美芳向吴震州支付涉案房屋住宅房评估款855776元的15%即855776元×15%＝128366元（小数点后四舍五入）。此外，《房屋搬迁置换及补偿协议书》所列装修评估价、附属物、临时安置补偿（过渡费）、搬家费、签约奖励费、腾空奖励费、腾空增加奖励费、补期房过渡费，合计140832元，系与房屋密切相关的费用，应归属房屋所有权人盛美芳享有，与土地使用权人吴震州无关，不应予以分割。综上，盛美芳应向吴震州支付相应拆迁补偿款128366元，对于吴震州超出部分的诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、盛美芳应于判决生效之日起十日内向吴震州支付拆迁补偿款128366元；二、驳回吴震州的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由吴震州负担2933元，由盛美芳负担2867元。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，吴震州系依据宅基地使用权主张权利，属于宅基地使用权相关的纠纷，一审将本案案由确定为宅基地使用权纠纷并无不当。本案争议的关键是盛美芳取得的补偿款中是否包含宅基地使用权的相关价值。根据当地搬迁补偿政策，补偿面积按照产权证书记载的合法住宅建筑面积计算，没有对土地使用权单独进行评估和补偿。根据当事人签订的搬迁置换及补偿协议书，其第一条约定，搬迁置换及补偿的房屋包括永久性建筑物、附属设施、附着物、房屋附属土地以及不能迁移的其他物件等；其第十七条约定，协议所确定的补偿方式、补偿内容和补偿费用系包括了标的房屋及其所附土地等各类权益的全部补偿。因此，盛美芳的搬迁补偿明细清单中虽没有土地补偿的项目，但宅基地的价值已经包含在房屋补偿之中。盛美芳虽取得了涉案被搬迁房屋所有权证，但该房屋系建造在吴震州享有集体土地使用权的宅基地之上，盛美芳并非宅基地所在村集体经济组织成员，显然不能取得宅基地使用权，故双方应依据产权登记各自享有相应权益。鉴于盛美芳取得的搬迁补偿中已经包含了相应宅基地的补偿，一审法院根据实际情况酌定盛美芳支付房屋补偿款的15%给宅基地使用权人吴震州，合法合理，应予以维持。此外，吴震州在前案房屋确权诉讼中的请求未得到支持，该案的裁判理由仅是针对房屋确权诉讼，不能当然适用于本案。吴震州依据宅基地使用权主张相应权益，与前案判决结果亦不相悖。综上所述，盛美芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2867元，由上诉人盛美芳负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年一月十三日书记员 胡玉婷书记员 王家慧