江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0981民初3201号 原告：江苏省东台中学，住所地东台市城东新区东城大道1号。 法定代表人：邹施凯，该校校长。 委托诉讼代理人：薛建平，江苏明盈律师事务所律师。 被告：沈亚琴，女，1969年5月3日出生，汉族，居民，住东台市。 原告江苏省东台中学（以下简称“东台中学”）与被告沈亚琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东台中学的委托诉讼代理人薛建平，被告沈亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东台中学向本院提出诉讼请求：1.判令沈亚琴支付房屋租金73527元（暂计算至2020年7月20日），从2020年7月21日起至实际交房之日止，按每年租金1万元支付；2.本案诉讼费由沈亚琴承担。2020年9月10日开庭时，东台中学增加诉讼请求：判令从2020年9月10日起解除原、被告不定期房屋租赁合同，沈亚琴向东台中学交付房屋。事实和理由：原、被告自2007年起签订房屋租赁合同，约定沈亚琴租用东台中学体育看台门面房自南向北第七间至第八间，共两间，总面积约65平方米。后沈亚琴仅给付房租至2012年2月27日，此后房租一直未支付，且沈亚琴将该房一直锁着，既不交还房屋也不支付租金，东台中学追要未果。现沈亚琴累计欠东台中学租金73527元（暂计算至2020年7月20日）。故诉至法院，请求判决如前所请。 沈亚琴辩称，1.东台中学诉称沈亚琴房租付至2012年2月27日与事实不符；2.沈亚琴拒付租金的原因是东台中学迟迟不履行房屋维修义务；3.东台中学违反合同约定的义务，在2013年3月份无故停水停电，导致沈亚琴产生经营损失40多万元，东台中学应当赔偿沈亚琴的损失。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2007年3月3日、2008年3月18日、2009年3月9日、2010年3月9日，东台中学（甲方，出租方）与沈亚琴（乙方，承租方）分别签订《体育看台门面房租赁合同》各一份，约定：1.沈亚琴租用东台中学体育看台门面房自南向北第7间至第8间，共两间，总面积约65平方米；2.四份合同租期分别为：自2007年2月28日起至2008年2月27日止、自2008年2月28日起至2009年2月27日止、自2009年2月28日起至2010年2月27日止、自2010年2月28日起至2014年2月27日止；3.关于租金，自2007年2月28日起至2008年2月27日止租金为9000元；自2008年2月28日起至2009年2月27日止租金为8500元；自2009年2月28日起至2010年2月27日止租金为8500元；自2010年2月28日起至2014年2月27日止，第一年租金为8500元，合同期为4年，每年租金增加500元；4.关于租金缴纳方式和时间：前三份合同约定签订合同时乙方向甲方一次性缴纳租金，同时缴纳履约保证金4000元；第四份合同约定签订合同时乙方向甲方一次性缴纳第一年租金，同时缴纳履约保证金4000元（乙方租赁期满，与甲方所有账目结清时原数退还），合同期共4年，每年租金增加500元整，第二年的租金在前一年合同期结束前一个月内缴纳，数额为9000元，其余各年缴纳租金以此类推；5.关于水电费，前两份合同约定由乙方分别在合同期中间和结束前分两次向甲方缴纳，后两份合同约定由乙方分别在合同期中每年分两次向甲方缴纳；6.甲方负责做好隔墙、地面，保证水通、电通，配齐某、电表和开关、插座，并负责房屋的正常维修。乙方负责保护甲方的设备、设施，若系人为损坏，则由乙方赔偿……9.合同期间，甲乙双方不得违约，乙方不得转租。如一方因不可抗拒的因素，需终止合同，必须提前15天通知对方；10.租赁期满，本合同自行终止，乙方在合同期满的时间内必须归还出租房，如不按时归还出租房及钥匙，甲方有权对超过合同期限的时间计算加一倍乃至数倍租金。如不按时向甲方缴纳房租、水电等费用，甲方有权采取停电、断水、直至关门等措施。如需续租，需甲方根据乙方在本租期内的具体情况，通过招标或竞价的办法确定，相同情况下，乙方优先续租；11.租赁期满，本合同自行终止，乙方如不再续租该出租房，必须在合同期满前一个月通知甲方。在合同期满时乙方如不续租，乙方负责的装饰装修等，甲方不予补偿等。东台中学、沈亚琴分别在合同上盖章、签字。 上述合同签订后，沈亚琴分别于2007年8月6日支付租金9000元、2009年5月11日支付租金8500元、2009年8月13日支付租金8500元、2011年9月9日支付租金8500元、9000元、2012年12月17日支付租金4000元、2013年12月28日支付租金3000元。另，沈亚琴按照合同约定向东台中学交纳保证金4000元，该保证金尚未退还。东台中学在审理中陈述，如解除合同，同意将该4000元抵算房租。 合同期满后，双方未签订书面租赁合同。东台中学多次催收未果。沈亚琴至今占有该出租房屋，但未按约定足额支付房屋租金。 上述事实，有东台中学提供的《体育看台门面房租赁合同》四份、发票5张、《国有土地使用证》1份、沈亚琴提供的收条2份等证据及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。东台中学与沈亚琴于2007年3月3日、2008年3月18日、2009年3月9日、2010年3月9日签订的《体育看台门面房租赁合同》四份，系双方当事人的真实意思表示,合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”东台中学与沈亚琴双方签订的《体育看台门面房租赁合同》合同期限至2014年2月27日止，此后双方之间形成新的不定期的租赁关系,对于不定期的租赁合同关系,当事人可以随时解除合同。因沈亚琴未按约支付租金已构成违约，东台中学要求2020年9月10日解除其与沈亚琴之间的不定期租赁合同，并交还租赁房屋的诉讼请求，依法应予支持。 关于租金如何计算的问题。根据沈亚琴租金缴纳情况，2012年2月27日之前的租金已足额缴纳，根据双方关于租金的约定，2012年2月28日至2013年2月27日沈亚琴应缴纳租金9500元，沈亚琴实际缴纳7000元，下欠2500元以沈亚琴缴纳保证金4000元抵扣。根据双方约定2013年2月28日至2014年2月27日期间的租金为10000元，剩余保证金1500元抵算2013年2月28日至2013年4月24日期间的部分租金，自2013年4月25日起至实际交还房屋之日止沈亚琴应按照10000元/年的标准向东台中学缴纳租金及房屋占有使用费。 沈亚琴辩称东台中学在租赁期间未履行维修义务、停水停电，并造成一定损失，但未提供有效证据证明，对此沈亚琴可在证据充分时另案主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、原告江苏省东台中学与被告沈亚琴之间的不定期房屋租赁合同于2020年9月10日解除，被告沈亚琴于本判决发生法律效力之日起30日内将位于东台市江苏省东台中学体育看台门面房自南向北第7间至第8间，面积为65平方米的两间房屋交付原告江苏省东台中学； 二、被告沈亚琴于本判决发生法律效力之日起30日内向原告江苏省东台中学支付租金及房屋占有使用费（自2013年4月25日起至实际交还房屋之日止按照10000元/年计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1638元，由被告沈亚琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  孙云文 人民陪审员  笪宏华 人民陪审员  吕 群 二〇二一年一月二十八日 书 记 员  王 艳