重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初8234号原告：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江**建新东路****6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，总经理。委托诉讼代理人：罗国灿，男，系该公司工作人员。被告：陈昱竹，女，1983年12月4日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王仕强（系被告陈昱竹丈夫），住重庆市璧山区。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称“凯逸物业公司”）与被告陈昱竹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告凯逸物业公司的委托诉讼代理人罗国灿，被告陈昱竹的委托诉讼代理人王仕强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯逸物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2018年1月至2020年8月期间的物业管理服务费1933.6元、公摊费160元、违约金1046.8元，合计3140.4元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是一家依法成立的物业管理公司，原告与重庆市璧山区瀚恩阳光小区业主委员会于2013年11月签订了《物业服务合同》，在合同到期后，原告于2016年8月与该小区业委会续签了《物业服务合同》。原告依据物业服务合同为该小区业主提供了物业管理服务，但被告却未依据《物业服务合同》向原告缴纳物业管理费。被告所系瀚恩阳光小区的业主，该房屋面积为86.32平方米，被告从2018年1月开始至2020年8月拖欠原告物业费1933.6元（每月每平方米0.7元，每月60.4元，共计32个月），公摊费160元（包干制，每月5元，共计32个月），违约金1046.8元（根据物业服务合同第21条收取），合计3140.4元。原告多次向被告催收未果，现诉讼至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈昱竹辩称，被告与原告没有签订物业服务合同，被告是2016年左右入住的，当时缴纳物业费的时候没有注意是如何计算的，被告居住房屋的下水道自2017年下半年开始堵塞，物业不作为，没有尽到应当尽的义务，所以被告就不愿意缴纳物业费。关于物业费，原告开始没有催收，直到其撤出被告小区后，原告才开始催收物业费，被告认为，原告不履行物业管理义务，无权向被告收取物业费，被告有权另案起诉原告赔偿因下水道堵塞数次给被告造成的墙体、墙面浸透和物品腐烂发霉的损失。本院经审理认定事实如下：2013年11月5日，原告与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会签订了《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》，该合同第十四条约定，本协议有效期为3年，从2013年11月1日起至2016年10月31日止；第二十一条约定，业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金等。2016年8月2日，原告与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会签订了《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》，其中第四条约定，瀚恩阳光小区嘉苑物业服务费为0.7元/平方米/月，公摊费为每月5元；第十四条约定，本协议有效期为4年，从2016年11月1日起至2020年10月31日止；第二十一条约定，业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，原告有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金等；第三十一条约定，本协议自签章之日起生效。该合同尾部甲方签章处加盖有璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会印章，乙方签章处加盖有重庆凯逸物业服务有限公司印章。被告陈昱竹2016年5月4日取得瀚恩阳光小区房屋的所有权，即成为该小区的业主，房屋建筑面积为87.19平方米。被告陈昱竹欠缴从2018年1月起至2020年8月止的物业服务费1953.06元（87.19平方米×0.7元/平方米/月×32个月）、公摊费160元（5元/月×32个月），共计2113.06元。原告经书面催收后，被告陈昱竹未交纳以上费用。庭审中，被告提交了照片、视频等证据，为证明被告房屋下水道阻塞，以及原告未履行应尽的维修义务，导致被告房屋发霉等事实。原告质证后认为，原告提交的照片及视频的内容均有异议，照片拍摄时间，视频录制时间不明确，照片及视频中显示的房屋位置不明确，照片及视频中导致房屋受损的真实原因不明确，与本案没有直接的关联性。上述事实，有原告提交的《璧山县“瀚恩阳光”小区物业服务合同》《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》、物业服务合同备案证明、物业欠费催收函告及邮件邮递流程查询信息、加盖有“重庆市璧山区规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章2”的《户室详细情况》查询单、短信催收截屏图、案涉房屋所在小区业委会出具的情况说明等证据，被告提交的照片、光盘，以及原、被告双方的法庭陈述等在案为据，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与璧山县璧城瀚恩阳光小区业主委员会签订的《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》均是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）现已施行，但案涉《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》在民法典施行前已经成立，且双方争议的案涉物业费等费用，发生在民法典施行前，因此，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条规定的“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”内容，本案应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因被告陈昱竹系该小区××房屋登记的所有权人，即系该小区的业主，故该合同对被告陈昱竹具有约束力。原告凯逸物业公司为被告陈昱竹所在的小区提供了物业服务，作为该小区业主的被告陈昱竹亦享受了原告提供的物业服务，理应按照相关约定给付物业服务费等费用。现被告抗辩原告未履行疏通下水管道等物业服务义务，造成被告房屋墙体、墙面等受损为由，拒缴物业服务费，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告的现有证据不能充分证明其主张造成被告房屋墙体、墙面等受损的下水道堵塞的原因，也不能证明其主张的受损与原告是否履行其物业服务义务之间具有因果关系，故被告对其抗辩主张，应承担举证不能的法律后果。现被告该抗辩主张，证据不足，本院不予采信。案涉《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》约定，物业服务费用系按月计算，在现无证据证明合同双方对按月计算的物业服务费的缴纳时间进行了约定的情况下，根据合同中对物业服务费按月计算的约定内容，业主应当按月缴纳已产生的上月物业服务费，现被告陈昱竹未及时缴纳物业服务费，其行为已经构成违约，应依法承担相应的违约责任。现原告仅主张被告陈昱竹支付所欠物业服务费1933.6元、公摊费160元的诉讼请求，合法有效，本院予以支持。关于原告主张的违约金，案涉《重庆市璧山区瀚恩阳光小区物业服务合同》第二十一条约定，业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，原告有权按每日千分之三的标准向业主或物业使用人收取违约金。本院综合考虑被告陈昱竹所欠物业服务费的金额、欠付时间长短等本案实际情况，本院酌情主张违约金160元。据此，依照中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月25日公布）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈昱竹于本判决生效之日起十日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2018年1月至2020年8月期间的物业服务费1933.6元、公摊费160元，合计2093.6元；二、被告陈昱竹于本判决生效之日起十日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司违约金160元；三、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告陈昱竹负担（此款已由原告预交，由被告随案款一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 陈永中二〇二一年一月十九日法官助理 张 永书 记 员 吴 尘