北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5302号原告：王宁宁，女，1979年11月17日出生，汉族，户籍地浙江省舟山市普陀区。现住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：郭伟，北京郭伟律师事务所律师。被告：北京绿极餐饮有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城火车站西侧。法定代表人：冯金贝，总经理。委托诉讼代理人：张军，北京班镜律师事务所律师。被告：杨晓东，男，1978年3月31日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。原告王宁宁与被告北京绿极餐饮有限公司（以下简称绿极公司）、杨晓东合同纠纷一案，本院于2020年10月18日立案后，依法适用简易程序，由审判员王启军独任审判，公开开庭进行了审理。原告王宁宁的委托诉讼代理人郭伟，被告绿极公司的委托诉讼代理人张军，被告杨晓东的委托诉讼代理人韩德镇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王宁宁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》，要求被告腾退房屋交还王宁宁；2.判令被告给付拖欠的房屋租金383549元，并支付违约金76709.9元，暖气费13041元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年签订了合同期限为五年的房屋租赁合同（2018年5月1日-2023年4月30日），被告租用原告所有的北京市怀柔区雁栖镇乐园西大街13号院24号楼1至2层24-4底商用于经营餐饮业。原告按照合同约定如期向被告交付房屋，被告只支付了半年租金，自2018年10月开始一直拖欠租金，虽经原告屡次催缴租金，但是被告拒不缴纳，故诉至法院请求法维护合法权益。被告绿极公司辩称，不同意王宁宁的诉讼请求。杨晓东与杜宝明签订的经营转让协议中的北京绿极饭店就是本案被告北京绿极餐饮有限公司，这是绿极餐饮店的总公司，此外北京绿极餐饮有限公司还有其他分公司，双方签订的转让协议只包含总公司的财产，不包含分公司的财产。本案中，与王宁宁签订租赁合同的是北京绿极餐饮有限公司第三分公司，第三分公司具有独立核算的能力，在杨晓东出具的欠条中，加盖的也是第三分公司的公章，因此本案所涉及的租赁合同纠纷应该由第三分公司负责，和我方无关。被告杨晓东辩称，2018年12月18日，我与杜宝明签订的《绿极饭店经营转让协议书》中转让的相关内容仅仅为北京市怀柔区庙城镇火车站西侧的北京绿极饭店，面积约537平方米，并不包含本案中《世嘉·光之谷商业用房租赁合同》中涉及的房屋及相关财产，本案涉案的相关房屋虽以北京绿极餐饮有限公司名义签订，但实际的承租人为我本人，因此，本案涉案相关房屋的租金等均由我本人承担，与北京绿极餐饮有限公司及杜宝明无关。本院经审理认定如下事实：王宁宁（甲方）与北京绿极餐饮有限公司（乙方）签订了《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》，约定如下：“一、房屋坐落地址1）房屋坐落：北京市怀柔区雁栖镇乐园西大街13号院24号楼1至2层24-4底商，该房屋实测建筑面积为303.27㎡。二、租赁用途1）乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营使用，经营行业为餐饮；乙方承诺按照国家法律法规的规定进行合法经营，自行办理各类相关手续……三、租赁期限1）甲乙双方约定，房屋租赁期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止。2）租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前提前两个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。租赁期限届满前2个月内，甲方有权带拟承租人进入该物业实地查看，乙方应当予以配合。四、租金和支付方式1）甲乙双方约定，该房屋的日租金（按建筑面积计算）为2.488元/平方米；该房屋第一年的租金总额贰拾陆万元整（以后每年租金按上年度的租金递增5%）。第二年的租金总额贰拾柒万叁仟元整。第三年的租金总额贰拾捌万陆仟陆佰伍拾元整。第四年的租金总额叁拾万零玖佰捌拾贰元整。第五年的租金总额叁拾壹万陆仟零叁拾壹元整。2）乙方每6个月向甲方支付一次租金，甲方收取租金后应向乙方开具收款凭证，此后每6个月为一个租金支付周期，乙方应于每个支付周期到期前30天支付下一个周期的租金。3）如乙方需要开具发票，甲方可以代为开具，但因开发票发生的各种税、费均由乙方承担。九、解除本合同的条件……2）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按保证金的数额支付违约金；违反合同方给对方造成损失，保证金数额不足弥补损失的，违反合同方应另行支付不足部分……（六）乙方迟延支付租金、物业费或其他费用超过30天的……十、违约责任……3）乙方如未按时向甲方支付租金，则视为乙方逾期，乙方应向甲方支付违约金，违约金按每日租金的两倍计算。违约金自本合同约定租金支付日的第二日起计至实际乙方的支付日止。若乙方逾期超过30日仍未向甲方支付该房屋的租金，则甲方有权终止本合同，若甲方终止本合同，则乙方应在收到甲方书面通知的10日内按本合同第七条第二款的规定将房屋归还甲方，并向甲方支付已发生的违约金和赔偿金，赔偿金数额为本合同约定的保证金数额……”签订合同后，王宁宁将房屋交付给绿极公司，杨晓东交纳了初期租金，后因拖欠租金未付，杨晓东于2020年5月21日，向王宁宁出具了欠条，载明：“我本人和北京绿极餐饮有限公司拖欠王宁宁房屋租金314928.5元，由我本人杨晓东和绿极公司共同偿还所欠租金”。该欠条在欠款人处加盖了北京绿极餐饮有限公司第三分公司的公章。因绿极公司未足额支付租金，王宁宁于2020年9月4日将房屋内物品清除并实际收回房屋，2019年11月-2020年3月供暖费13040.6元亦由王宁宁交纳。后王宁宁于2020年10月18日，诉至本院要求解除《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》，并要求绿极公司、杨晓东腾退房屋，给付截至2020年9月4日的房屋租金383549元、违约金76709.9元、暖气费13041元。本案审理中，绿极公司向本院提交了《绿极饭店经营协议书》，内容如下：“甲方：杜宝明，乙方：杨晓东。甲乙双方经友好协商，关于经营绿极饭店所有权从2018年12月1日起至2022年12月1日止，由甲方独自管理经营所有权，现有关经营权一事达成如下协议：一、饭店经营位于：北京市怀柔区庙城镇火车站西侧《北京绿极饭店》，面积约537平方米。二、关于2018年12月1日之前的所有债、权、责由乙方统一支付负责，与甲方无关。该协议从2018年12月1日之前的所有债、权、责由乙方统一支付负责，与甲方无关。该协议从2018年12月1日起至2022年12月1日止，饭店所有经营利润，至甲方收回成本后，甲、乙双方方可共同拥有饭店财产，店内所有设备设施，都与乙方无关，一切经营权归甲方所有，在经营期内，水、电、暖等必要设施，期间产生的费用由甲方自行负责支付，乙方不得干涉，不的（得）参与任何关于饭店的一切事项，期限届满，此协议自动作废。三、关于饭店一切执照与2019年12月1日开始变更法人为甲方，乙方积极配合变更手续直至法人为甲方为止，限期为一个月。四、本协议一式两份，甲、乙双方各一份。”2019年1月24日，绿极公司法定代表人由杨晓东变更为冯金贝。王宁宁对该证据的真实性、证明目的均不认可。杨晓东对该证据的真实性认可，证明目的不认可。上述事实，有原、被告双方陈述及双方签订的《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》、欠条、经营转让协议等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同约定忠实履行自己的义务。本案中，王宁宁与绿极公司签订的《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按此履行各自义务。根据合同相对性原则，如无特殊约定，《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》的效力不宜扩张到合同以外的主体，本案租金的给付义务人应为绿极公司。杨晓东向王宁宁出具欠条，承诺由其与绿极公司共同偿还所欠租金314928.5元，本案中杨晓东亦表示愿意承担偿还租金的责任，故对于王宁宁主张杨晓东给付租金的诉讼请求，本院予以支持，但应以杨晓东在欠条中承诺的给付范围为限。杨晓东出具的欠条中加盖了北京绿极餐饮有限公司第三分公司的公章，但分公司不具有独立法人资格，且北京绿极餐饮有限公司第三分公司不是案涉租赁合同的当事人，杨晓东与杜宝明签订的绿极饭店经营协议书中关于债权、债务的约定不能对抗第三人，故绿极公司股东、法定代表人、实际经营人等情况的变更，不能免除绿极公司向王宁宁支付租金的责任。王宁宁与绿极公司在《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》约定：乙方迟延支付租金、物业费或其他费用超过30天的，甲方有权解除合同。绿极公司未按照约定时间足额交纳租金，符合双方约定的王宁宁行使合同解除权的条件。故本院对于王宁宁要求解除《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》的诉讼请求，予以支持。就合同解除时间问题，因王宁宁于2020年9月4日将房屋内物品清除并实际收回房屋，本院以该日期作为合同解除日。王宁宁主张绿极公司支付截至2020年9月4日的房屋租金383549元，未超过约定标准，于法有据，本院予以支持。杨晓东在出具欠条确认欠付的金额内承担给付责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。绿极公司未按约定支付租金，最终导致合同解除，应承担相应的违约责任。王宁宁要求绿极公司支付违约金76709.9元，未超过合同约定及法律规定的标准，本院予以支持。绿极公司在租用涉案房屋期间，应交纳供暖费，根据王宁宁实际缴费金额，本院确认绿极公司给付王宁宁垫付的供暖费13040.6元。王宁宁于2020年9月4日已经清退物品，实际收回房屋，故王宁宁要求绿极公司腾退房屋的诉讼请求，已无执行的必要，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、王宁宁与北京绿极餐饮有限公司签订的《世嘉·光织谷商业用房租赁合同》于2020年9月4日解除；二、北京绿极餐饮有限公司、杨晓东于本判决生效后7日内共同给付王宁宁2020年5月31日前欠付租金314928.5元，北京绿极餐饮有限公司于本判决生效后7日内给付王宁宁2020年6月1日至2020年9月4日的欠付租金68620.5元；三、北京绿极餐饮有限公司于本判决生效后7日内给付王宁宁违约金76709.9元；四、北京绿极餐饮有限公司于本判决生效后7日内给付王宁宁取暖费13040.6元；五、驳回王宁宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5941元，由北京绿极餐饮有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王启军二〇二一年一月十五日法官助理 邵皖玉书 记 员 杜 奎