浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5757号上诉人（原审原告）：温州市旭视智能安防有限公司，住所地：温州经济技术开发区滨海五道******。法定代表人：季绍林，系公司总经理。委托诉讼代理人：吴和平，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州万洋中强开发有限公司，住所地：，住所地：温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼**v>法定代表人：叶银寿，执行董事。委托诉讼代理人：朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。委托诉讼代理人：施园园，浙江联英律师事务所律师。上诉人温州市旭视智能安防有限公司（以下简称旭视安防公司）因与被上诉人温州万洋中强开发有限公司（以下简称万洋开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。旭视安防公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、《万洋小微园厂房定向建造签约明细单》（以下简称《定向单》）应当作为《商品房买卖合同》的重要组成部分。旭视安防公司与万洋开发公司签订的《定向单》具备商品房买卖合同的主要内容，且万洋开发公司已经按照双方的约定收取绝大部分的购房款。因此，该《定向单》应当认定为商品房买卖合同。即使双方后来另行签订《商品房买卖合同》，也应当认定《定向单》为《商品房买卖合同》的重要组成部分。一审法院认为《定向单》仅是双方意向协议，应以正式签订的《商品房买卖合同》约定的内容为准，有悖事实和法律。2、一审法院认为涉案房屋的面积测绘情况与《商品房买卖合同》约定一致，从而认为万洋开发公司交付的房屋面积符合约定，属于认定事实错误。根据《定向单》及《万洋小微园26幢面积分层汇总》（以下简称《汇总单》），旭视安防公司购买的是26幢（该幢共3户，分别为201室、301室、501室），其中一户（501室）的第一、五、六层三个层面，每层的层高均不相同，分别为6.1米、3.6米、3.2米。房屋的层高直接影响房屋的使用价值，特别是工业用房，故房屋的价格也不尽相同。双方在签订《定向单》时，对该三层房屋的定价也不相同，即六层为1988元，五层为1088元，一层为4688元，该单价的约定更符合客观事实。而双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，旭视安防公司购买的房屋为27幢6层601号房，显然与上述《定向单》及《汇总单》所载明的内容不相符。另外，该合同第五条约定的房屋总价款491万元，也是根据《定向单》约定的房屋总价5261704元按93折的优惠折扣计算得出。事实上，该《商品房买卖合同》仅为双方办理房款结算及房屋产权登记使用，并非签约双方的真实意思表示。2017年4月初，旭视安防公司收到万洋开发公司委托代理人发送的《律师函》，要求旭视安防公司支付剩余购房款，并要求签署《商品房买卖合同》，称如果旭视安防公司不及时签订合同并支付尾款，将收回房屋并要求旭视安防公司承担相应损失。旭视安防公司出于无奈，只得被迫倒签《商品房买卖合同》，落款时间为2016年1月27日，而实际签订时间应为2017年7月7日。该《商品房买卖合同》附件一房屋平面图显示旭视安防公司购买的房屋仅一、五、六层，并没有第七层，该点符合《定向单》的约定，且根据万洋开发公司的陈述，七层不是作为单独的一层，是屋面层，是附属层。据此，该七层的面积不应该计算在涉案房屋的总面积内。3、万洋开发公司未按约定的楼层面积向旭视安防公司交付房屋，并迟延办理房屋产权，此行为显属违约，依法应承担违约责任。根据《定向单》的约定，旭视安防公司认购的房屋总面积应为2061.68平方米（即六层830.84平方米+五层830.84平方米+一层400平方米），而万洋开发公司实际交付的房屋面积仅2009.12平方米（即一层365.35平方米+五层811.14平方米+六层832.63平方米），即使加上七层32.95平方米，也仅2042.07平方米，虽然该面积误差在法律允许的范围内，但是万洋开发公司却将楼层偷梁换柱，其中第起七层不仅未在《定向单》中列明，且在《商品房买卖合同》中也未曾涉及。可见，万洋开发公司将第七层计算在涉案房屋的总面积内不仅不符合双方合同的约定，亦与旭视安防公司的购房初衷相悖。该第七层，实际上就是该幢楼的屋顶，属于设备层，对于旭视安防公司而言毫无价值，但万洋开发公司却按照房屋均价向旭视安防公司计收房款，其行为明显构成违约。根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，万洋开发公司应在2017年12月30日前取得房屋权属并办理转移登记。但其直到2019年11月29日才办妥涉案房屋的产权登记，一构成违约。4、一审法院认为旭视安防公司提供的证据不足以证明万洋开发公司主观上存在恶意拖延办理转移登记的情况，属于认定事实错误。所谓“恶意”，可参照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条关于“恶意串通”中对“恶意”的认定，即行为人在主观上是否明知或应知其行为将损害他人的合法权益。根据温政办[2014]104号文件的规定，该园区建设的厂房在出售时必须将层作为最小分割单元对外出售，万洋开发公司与政府签订土地出让合同时，应当明知该规定，但其在与旭视安防公司签订房屋买卖合同时依然对层进行分割出售，由此造成的后果万洋开发公司应当可以预见，而结果也应当由万洋开发公司承担。即万洋开发公司在对涉案房屋进行分割出售时，其应当知道须向国土、规划、消防等部门申请办理产权分割的前置审批手续，事实上也正因为万洋开发公司在办理产权转移登记时，未进行上述前置审批手续，而导致了办证逾期。万洋开发公司应当举证证明自己是何时办妥上述前置审批手续，方可排除其恶意拖延办证的嫌疑。二、一审法院认为《商品房买卖合同》约定的商品房单价是针对总建筑面积，并没有区分各楼层的单价，故认为对涉案房屋七层的单价进行鉴定无必要，显属程序违法。根据旭视安防公司提供的不动产权登记证书，涉案房屋的总面积虽为2041.95平方米，勉强达到旭视安防公司购房的要求，但第七层是屋面层，是附属层，不应计算在房屋的总面积内，更不应另行计算价格。即使要另行计算价格，根据《定向单》的约定，其单价也应低于第六层。涉案房屋的七层并不具备工业生产功能，对于旭视安防公司而言更是毫无使用价值。一审法院对此不作司法鉴定而按平均价格计算，并径自作出判决，剥夺了旭视安防公司的权利。万洋开发公司辩称，一、一审法院认定事实正确。1、双方的权利义务以《商品房买卖合同》为准。《定向单》与《商品房买卖合同》存在以下主要不同：其一，《定向单》的客户是季绍林，《商品房买卖合同》的买受人是旭视安防公司。其二，《定向单》上一层面积是400平方米，五、六层面积均为830.84平方米，而《商品房买卖合同》约定的总面积是2042.07平方米，且附件一“房屋平面图”注明一层面积为365.35平方米，五层面积为811.14平方米，六层面积为832.63平方米，另有作为附属建筑的七层32.95平方米。其三，《定向单》对三层的单价分别作了约定，总价为5261704元，如有9.4折的优惠，折后价为4946000元。而《商品房买卖合同》中各层不做区分，单价均为2404.42元，总价491万元。可见两者在主要约定内容上明显不同，故不能认定《定向单》为《商品房买卖合同》的组成部分，一审法院认定《定向单》为意向协议，完全正确。2、房屋实测面积和《商品房买卖合同》约定一致，万洋开发公司交付的房屋符合约定。双方签订《商品房买卖合同》时，已综合考虑各层因素，故约定了均价。至于合同是否存在倒签日期的情况，与合同是否有效无关。且从律师函内容看，当时旭视安防公司对于面积已经存在不同意见，但之后同意签订《商品房买卖合同》，说明签约时其已认可合同约定的面积。七层因为是附属层，没有单独的产权，故在合同的平面图中没有标注，但旭视安防公司清楚七层的存在。从平面图面积合计2009.12平方米，少于合同约定总面积2042.07平方米的事实，就可以推断出有其他面积。且合同附件二明确约定：厂房的产权面积最终以房屋产权登记部门制定的测绘公司的实测面积为准。3、万洋开发公司不存在办证违约的问题。涉案厂房所属的万洋小微园作为龙湾区最早的工业地产模式开发小微园，具有很强的特殊性和政策性，包括物业维修资金的缴纳标准等很多问题都没有明确规定，而合同作为固定范本，必须要对办证日期进行明确。因此，双方在补充协议中约定“因工业园区的土地登记和房屋产权登记存在特殊性，故除出卖人恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，买受人不要求出卖人承担赔偿责任”。涉案项目的规划审批，就是允许一层分割，且在房管部门销售备案时，一层也是允许分割销售的。且从现在的办证结果看，经万洋开发公司积极沟通，不动产登记部门最终同意分割办理产权证。上述情况说明了政府针对小微园产权办理政策的复杂性和不确定性，万洋开发公司作为开发企业，无法干预政府的决定。从主观意愿上，万洋开发公司也希望尽快办证，不存在恶意拖延办证的动机。旭视安防公司如主张万洋开发公司恶意拖延办证，其应当进行举证证明。二、一审法院程序合法。首先，对于鉴定申请，法院有准许与否的权力。其次，在合同已明确约定房屋价格的情况下，没有必要再对七层房屋的价格进行鉴定。旭视安防公司向一审法院起诉请求：1、判令万洋开发公司退还旭视安防公司购买温州经济技术开发区××道××号××幢××室的购房款差价暂计126039元（具体待评估鉴定后确认，计算方式：4909711元-5126038.9×93.3%）；2、判令旭视安防公司向万洋开发公司支付迟延交付房屋权属证书的违约金342697.8元［自2017年12月31日起计算至2019年11月29日止共计342697.8元（4909711元×0.01%×698天）］。一审法院认定事实：2015年4月24日，旭视安防公司、万洋开发公司签订《定向单》，载明：厂房位置为26栋一层、五层、六层；建筑面积分别为400平方米、830.84平方米、830.84平方米；单价分别为4688元/平方米、2088元/平方米、1988元/平方米，总价为5261704元；第一期付款先支付总价款的10%即526170元，5月底前付余款（全额）将给予优惠9.4折起；靠东边顶层屋顶禁止其他楼层出入。签约后，旭视安防公司当天向万洋开发公司支付了首期款526170元。2016年1月27日，旭视安防公司作为买受人与万洋开发公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：旭视安防公司购买万洋开发公司开发的坐落于温州经济技术开发区××幢××层××号的工业产房，层高6.1米、3.6米、3.2米，总建筑面积2042.07平方米，其中套内建筑面积1824.5平方米，应分摊的共有建筑面积217.57平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2404.42元，总金额为491万元，付款方式为签订本合同时一次性支付房价款。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；按建筑面积作为计价方式时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。万洋开发公司承诺于2017年12月30日前，取得土地、房屋权属证书，由旭视安防公司委托万洋开发公司办理该商品房转移登记。万洋开发公司未在约定期限内交付权属证书的，逾期未超过90日的，按已付房款万分之一承担违约责任；逾期超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金……。合同附件一的房屋平面图载明涉案房屋的一层建筑面积为365.35平方米，五层建筑面积为811.14平方米，六层建筑面积为832.63平方米。合同签订同日，双方签订补充协议作为附件八，其中9.7条约定：因工业园区的土地登记和房屋产权登记存在特殊性，故除出卖人恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，买受人不要求出卖人承担赔偿责任。2018年12月3日，万洋开发公司向旭视安防公司开具一份增值税专用发票，载明价税合计金额为4909711元。2019年5月23日，万洋开发公司通过快递向旭视安防公司法定代表人季绍林邮寄一份关于办理不动产权证转移登记的通知，季绍林在快递单上注明“首次收到，无良房开，我乃一直催着办理，2019年4月28日过去还是办不了”。2019年11月29日，涉案不动产登记于旭视安防公司名下［不动产权证号为浙（2019）温州市不动产权第0××7号］，该不动产权证载明：总建筑面积2041.95平方米，专有建筑面积1823.92平方米，分摊建筑面积218.03平方米。2017年2月28日，经温州华厦测绘信息有限公司测绘，涉案房屋的一层建筑面积为365.35平方米，五层建筑面积为811.14平方米，六层建筑面积为832.63平方米，七层（屋面屋）建筑面积为32.95平方米。一审法院认为：旭视安防公司、万洋开发公司于2015年4月24日签订的《定向单》与双方于2016年1月27日签订的《商品房买卖合同》约定的内容并不一致，因《定向单》仅是双方意向协议，应以双方正式签订的《商品房买卖合同》约定的内容为准。双方于2016年1月27日签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议，系双方当事人真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法、有效。关于旭视安防公司主张的退还购房款差价暂计126039元的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋的总建筑面积为2042.07平方米，单价按建筑面积计算为每平方米2404.42元，总金额为491万元，合同附件一的房屋平面图载明涉案房屋的一层建筑面积为365.35平方米，五层建筑面积为811.14平方米，六层建筑面积为832.63平方米，而温州华厦测绘信息有限公司经测绘涉案房屋的一层建筑面积为365.35平方米，五层建筑面积为811.14平方米，六层建筑面积为832.63平方米，七层（屋面屋）建筑面积为32.95平方米。因此，涉案房屋的面积测绘情况与《商品房买卖合同》约定的一致。而涉案房屋价格应以双方正式签订的《商品房买卖合同》约定的价格为准，旭视安防公司主张按《定向单》约定的各楼层价格计算总房价款，缺乏法律依据，不予支持。因双方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房单价是针对总建筑面积，并没有区分各楼层的单价，故对涉案房屋七层的单价进行鉴定已无必要。双方签订的《商品房买卖合同》约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准；按建筑面积作为计价方式时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。本案中，产权登记建筑面积为2041.95平方米，合同约定建筑面积2042.07平方米，故按合同约定旭视安防公司需支付万洋开发公司房价款总额为4909705元（2041.95平方米*2404.42元/平方米），现旭视安防公司支付房价款总额为4909711元，即按合同约定，万洋开发公司需退还旭视安防公司房价款6元。旭视安防公司诉请超出部分，予以驳回。关于迟延交付房屋权属证书违约金342697.8元的问题。虽然《商品房买卖合同》载明万洋开发公司应于2017年12月30日前取得土地、房屋权属证书，并明确了违约责任及违约金计算方式，但在补充协议中双方对万洋开发公司的违约责任补充约定为：除万洋开发公司恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证外，旭视安防公司不要求万洋开发公司承担赔偿责任。故旭视安防公司需举证证明万洋开发公司存在恶意拖延办理的情况，万洋开发公司才需承担违约责任。虽万洋开发公司未在2017年12月30日前取得涉案不动产权属登记证书，但旭视安防公司提供的证据并不足以证明万洋开发公司主观上存在恶意拖延办理转移登记的情况，故旭视安防公司的该项诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十条之规定，判决：一、万洋开发公司于本判决生效之日起十日内退还旭视安防公司购房款6元。二、驳回旭视安防公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8331元，减半收取4165.5元，由旭视安防公司负担4140.5，由万洋开发公司25元。本院二审期间，双方确认《商品房买卖合同》落款时间2016年1月27日系倒签的时间，实际签订时间为2017年7月7日。旭视安防公司提供了如下证据：1、交款协议。证明万洋开发公司于2015年10月10日向旭视安防公司确认如下事实：一层面积为400平方米；如旭视安防公司于2015年10月10日5点前支付400万元，可享受93.3%的优惠折扣；万洋开发公司承诺涉案房屋产权于2018年3月10日前办妥并交给旭视安防公司。2、万洋开发公司委托代理人于2017年4月1日向万洋开发公司发送的《律师函》。证明该厂房系万洋开发公司定向建造；一层建筑面积是400平方米，五层、六层均是830.84平方米；发函时，双方尚未签订《商品房买卖合同》。万洋开发公司对证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为：其一，该协议是出具给季绍林，而本案的买受人是旭视安防公司，主体不一致。其二，优惠折扣有前提条件，旭视安防公司应当证明其已经满足享受该优惠折扣的前提条件。其三，该协议的前提是要求买受人在2015年11月30日签订正式的合同并办理入园和迁入手续，但旭视安防公司实际签订合同的时间是2017年的7月7日，其自身存在逾期签约的问题。其四，对于办理产权证的时间，该协议与《商品房买卖合同》的约定也存在出入，说明办证本身存在较大的不确定性。其五，对该协议双方都存在违反的问题，因此该协议不能作为双方最终权利义务的认定标准。双方仍应以最终签订的《商品房买卖合同》为准。对证据2没有异议，因电梯的调整导致面积发生变化，旭视安防公司的法定代表人不愿意签署《商品房买卖合同》，在此情况下，万洋开发公司委托律师向旭视安防公司发函催告。本院认为，旭视安防公司提供的证据，万洋开发公司对其真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认，但上述证据均不能对抗此后双方于2017年7月7日签订的《商品房买卖合同》。本院经审查当事人提供的证据，结合双方在二审期间的一致陈述，认定双方实际签订《商品房买卖合同》的时间为2017年7月7日。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人虽于2015年4月24日签订《定向单》，对购买的厂房各楼层的面积做出约定，但该幢建筑尚未建成，套内面积及分摊面积尚不明确，因此，《定向单》上约定的各楼层的面积并非是确定的数字。在该幢建筑物建成后，各楼层面积已经确定的情况下，双方当事人于2017年7月7日签订《商品房买卖合同》，并办理合同备案登记。该《商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立，是双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。现旭视安防公司主张该《商品房买卖合同》仅是双方办理房款结算及房屋产权登记使用，并非双方真实的意思表示，理由不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。《商品房买卖合同》（含合同附件）已对原《定向单》上约定的面积、单价及计价方式进行变更，即变更为总建筑面积2042.07平方米（其中套内建筑面积1824.5平方米，分摊共有建筑面积217.57平方米）；一层建筑面积为365.35平方米、五层建筑面积为811.14平方米、六层建筑面积为832.63平方米；按建筑面积2042.07平方米计算房款，单价为2404.42元/平方米。现旭视安防公司主张按《定向单》约定的分层面积及分层单价计算房款，本院不予支持。《商品房买卖合同》明确约定总建筑面积为2042.07平方米，而合同附件一平面图载明的一层、五层、六层建筑面积合计为2009.12平方米，对于剩余的32.95平方米，万洋开发公司解释称该32.95平方米为七层的面积，因七层是附属层，故在合同附件平面图中没有标注，但旭视安防公司清楚七层的存在，故才在合同中确认总的建筑面积。万洋开发公司的该解释具有合理性，可以采信。《商品房买卖合同》已经明确约定2042.07平方米均按2404.42元/平方米计价，旭视安防公司主张七层的32.95平方米应按评估价计价，缺乏依据，对其提出的评估申请，一审法院不予支持，处理并无不当。至于逾期办证的问题，正是由于工业园区土地登记和房屋产权登记存在特殊性，双方才补充约定只有万洋开发公司存在恶意拖延办理房屋所有权证和土地使用权证的情况，旭视安防公司才可向其主张逾期办证违约责任。现旭视安防公司提供的证据不足以证明万洋开发公司存在恶意拖延办理转移登记的情况，故其该项诉请亦不能获得支持。综上，旭视安防公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8331元，由上诉人温州市旭视智能安防有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二一年一月二十五日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛