浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民初123号 原告（执行案外人）：叶超骏，男，1982年3月22日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：叶树平，男，1956年11月16日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。系原告叶超骏之父。 委托诉讼代理人：周锦，浙江和义观达律师事务所律师。 被告（申请执行人）：袁建华，男，1960年3月18日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：汪政，浙江泰杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亮，浙江泰杭律师事务所律师。 被告（被执行人）：李春辉，男，1966年11月3日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 被告（被执行人）：董初升，男，1956年6月1日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 原告叶超骏与被告袁建华、李春辉、董初升案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告叶超骏的委托诉讼代理人周锦，被告袁建华的委托诉讼代理人赵亮到庭参加诉讼，被告李春辉、董初升经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告叶超骏向本院提出诉讼请求：1.确认坐落于宁波市海曙区××街××弄××号××房产系原告所有；2.解除对坐落于宁波市海曙区××街××弄××号××房产的查封，并停止、排除对上述被查封房产的三分之一份额的强制执行；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：袁建华与李春辉、董初升合同纠纷一案，袁建华向德清县人民法院提出诉前财产保全申请。德清县人民法院作出（2018）浙0521财保125号民事裁定，将原告的财产即坐落于宁波市海曙区××街××弄××号××房产当作李春辉的财产进行了查封。后因德清县人民法院无管辖权，该案移送至本院审理，本院依法作出（2019）浙05民初1号民事判决。因李春辉、董初升拒不履行生效判决，袁建华已申请强制执行。2020年9月，原告就坐落于宁波市海曙区××街××弄××号××房产的查封，向本院提出执行异议。本院于2020年10月26日作出（2020）浙05执异8号执行裁定：驳回原告的异议请求。现原告依法提起案外人执行异议之诉，原告认为，案涉房产原系李春辉、李林元、关波共同所有。2009年5月，原告向李春辉等3人购买案涉房产。双方协商后决定：房产总价为2143661元，李春辉等3人出租三年并收取房租费，原告按总价的79%支付购房款1693492元。双方于2009年5月28日、6月12日签订了《存量房屋买卖中介合同》。原告于2009年5月15日支付定金5万元，于2009年6月12日一次性付清全部购房款1643492元，总计支付1693492元。被告向原告出具收款收据2张，并将房产交付给原告。目前，案涉房产仍由原告实际控制。买卖合同签订前，李春辉等3人就以自己的名义与他人签订了长期的租赁合同。与原告签订合同后的三年，仍由李春辉等3人从租赁人处直接收取租金，用来抵作原告的购房款，由此产生过户不便。之后，关波移民美国，其身份证被注销，造成无法过户。再然后，因被告李春辉与他人的债务纠纷，案涉房屋多次被查封，导致至今不能完成过户。原告认为，诉前财产保全，依法应由当事人向财产所在地的人民法院申请。案涉房产位于宁波市海曙区，德清县人民法院对案涉房产的诉前保全明显不当。原告系袁建华与李春辉、董初升合同纠纷一案（2019浙05民初1号、2020浙05执异8号）的案外人，李春辉等人于2009年5月将案涉房产出卖给原告，原告于2009年6月付清全部购房款，获得收款收据，并在2009年6月起实际占有、管理该房产，故案涉房产应为原告所有。因租赁、关波的身份证被注销、李春辉与他人接连发生诉讼等原因，原告未能办理过户手续，原告对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本案应当解除对坐落于宁波市海曙区××街××弄××号××房产的查封，并停止、排除对上述被查封房产的三分之一份额的强制执行（上述房产原系李春辉、李林元、关波三人共同共有，李春辉只占三分之一份额）。 被告袁建华辩称，1.原告叶超骏并非执行标的的权利人。本案所涉执行标的登记在李林元、李春辉、关波名下，与原告无关。2.对原告诉称的买卖合同相应交易的真实性、合法性、合理性，被告袁建华有异议。按照原告提交的证据，2009年6月12日，原告叶超骏付清了全部房款，李林元、李春辉、关波就应该将案涉房屋交付给叶超骏，自2009年6月12日起叶超骏即享有请求房屋出卖人协助办理房屋过户的权利，但案涉房屋在本案中的首次查封为2018年9月20日，原告在长达10年时间未向房屋出卖人主张过任何权利。原告诉称因租赁及其他债务纠纷导致房屋不能过户，但没有提供相应证据予以证实，即使存在其他纠纷，也不可能长达10年时间不能办理过户。3.即使上述交易真实，原告享有的也只是对李林元、李春辉、关波等三人的一般债权，无法对抗房产管理部门物权登记的公示效力，不享有排除强制执行的民事权益。 被告李春辉、董初升未作答辩。 原告叶超骏为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1.（2020）浙05执异8号执行裁定，拟证明2020年9月，原告就宁波市海曙区××街××弄××号××房产的查封，向本院提出书面异议，本院于2020年10月26日作出（2020）浙05执异8号执行裁定：驳回原告的异议请求，原告可据此提起本案诉讼；证据2.产权证两份，拟证明坐落于宁波市海曙区××街××弄××号××的房产，原系李春辉、李林元、关波共同所有；证据3.《存量房屋买卖中介合同》，拟证明2009年5月，原告向李春辉等3人购买涉案房产，双方协商后决定：房产总价为2143661元，李春辉等3人出租三年并收取房租费，原告按总价的79%支付购房款1693492元，双方于2009年5月28日、6月12日签订了《存量房屋买卖中介合同》；证据4.汇款凭证、收款收据一组，拟证明原告于2009年5月15日支付定金5万元，于2009年6月12日一次性付清全部购房款1643492元，共计支付1693492元；证据5.（2018）浙0521财保125号民事裁定书，拟证明因被告李春辉与他人之纠纷，案涉商铺被司法查封的事实；证据6.《宁波新街商城产权人委托管理协议》及《商铺租赁合同》，拟证明叶超骏在房屋买卖合同签订之后，自2009年6月13日起已合法占有房屋。 对于原告叶超骏提交的上述证据，被告袁建华经当庭质证认为：对证据1、证据2、证据4的三性及证明目的，没有异议；对证据3的真实性没有异议，对合法性及证明目的有异议，理由是该合同签订于2009年5月28日、2009年6月12日，合同第七条明确约定款清交房，结合原告提交的证据4，原告在2009年6月12日已经付清全部房款，房屋出卖人应当履行交房义务，但是在首次查封之前时间已经过了10年多，该房屋一直没有履行交房义务，不排除原告已经与房屋出卖人签署了相应的补充协议或其他的债权债务清结协议；对证据5的三性和证明目的，没有异议，但是案涉房屋的首次查封在2018年9月20日，之前完全处于可过户的状态，对未过户的责任应由原告自己承担；对证据6中的《宁波新街商城产权人委托管理协议》，根据一般人的理解，商场只会与产权人去签订协议，目前案涉房屋的产权人仍然是李春辉等三人而不是叶超骏，此种情况下不能排除叶超骏只是代房屋所有权人行使管理权，不能证明原告的证明目的；对证据6中的《商铺租赁合同》，因系复印件，看不清楚内容，对三性不予认可。本院经审查认为，原告提交的证据1、证据2、证据4、证据5，符合有效证据要件，予以认定；证据3，符合有效证据要件，能够证明原告与李春辉、李林元、关波之间房屋买卖的事实，予以认定，但从证据的内容上反映不出叶超骏起诉所称“双方协商后决定：房产总价为2143661元，李春辉等3人出租三年并收取房租费，原告按总价的79%支付购房款”的事实，对此不予确认；证据6中的《宁波新街商城产权人委托管理协议》，符合有效证据要件，且与证据3《存量房屋买卖中介合同》中有关款清交房的约定一致，可以证明案涉房屋已经交付的事实，予以认定；证据6中的《商铺租赁合同》，因系复印件，对方当事人不予认可，本院不作认定。 本院经审理认定事实如下：李春辉、李林元、关波委托戴建君通过中介机构宁波市海曙区睿创房地产投资咨询有限公司与叶超骏分别于2009年5月28日、2009年6月12日签订《存量房屋买卖中介合同》各一份，约定李春辉、李林元、关波共同共有的坐落于宁波市海曙区××街××弄××号××房产出卖给叶超骏，售价分别为1168966元、524526元，同时约定，款清交房，合同签订之日起5日内办理房屋过户手续等内容。叶超骏于2009年5月15日支付了定金5万元，于2009年6月12日支付了剩余房款1643492元，合计1693492元房款全部付清。之后，一直未能办理房屋过户手续。 袁建华因与李春辉、董初升合同纠纷一案，于2018年9月18日向德清县人民法院提出诉前财产保全申请，德清县人民法院作出（2018）浙0521财保125号民事裁定，于2018年10月15日将坐落于宁波市海曙区××街××弄××号××房产进行了查封。2018年10月17日，德清县人民法院受理袁建华诉李春辉、董初升合同纠纷一案后，案号为（2018）浙0521民初5275号，因董初升在答辩期间提出级别管辖异议，该院经审查后认为没有管辖权，将该案移送至本院审理。本院于2020年3月30日作出（2019）浙05民初1号民事判决，判令董初升、李春辉共同向袁建华支付10000万元，限于判决生效之日起十日内履行。该判决生效后，根据袁建华的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2020）浙05执89号。2020年10月，案外人叶超骏对执行标的向本院提出执行异议，本院于2020年10月26日作出（2020）浙05执异8号执行裁定，驳回叶超骏的异议请求，叶超骏据此提起本案执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点在于：一是案外人叶超骏对执行标的即诉争房产是否享有所有权；二是案外人叶超骏对执行标的即诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于案外人叶超骏对执行标的即诉争房产是否享有所有权问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。因此，当事人签订房屋买卖合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，买受人只有在办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋所有权。本案中，买受人叶超骏虽与出卖人李春辉、李林元、关波签订了房屋买卖合同，并支付了购房款，但未办理房屋所有权过户登记，故其依据房屋买卖合同仅享有请求出卖人李春辉、李林元、关波办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权。故叶超骏起诉要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于案外人叶超骏对执行标的即诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然登记在被执行人李春辉与其他人李林元、关波共同名下的坐落于宁波市海曙区××街××弄××号××的房产于2018年10月15日被查封之前，案外人叶超骏与被执行人李春辉及其他人李林元、关波早于2009年5月28日、2009年6月12日就签订了合法有效的书面买卖合同，叶超骏于2009年6月12日支付了全部房款，并合法占有该房产，但是，叶超骏怠于行使自己的权利，购买并接收房屋后多年一直未办理过户登记，对本案发生具有明显过错，属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的条件，对本案执行的即诉争房产不享有排除强制执行的民事权益，不能排除本案的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行”。本案所涉房产系被执行人李春辉与其他人李林元、关波共有的财产，可以依法查封，只需通知共有人即可，但在执行时应当保留其他共有人李林元、关波应享有共有财产的份额。 综上所述，案外人叶超骏就本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其起诉的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告叶超骏的诉讼请求。 案件受理费20041元，由原告叶超骏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审 判 长  赵 龙 审 判 员  林型茂 审 判 员  杨 峰 二〇二一年一月二十九日 法官助理  张 鑫 书 记 员  徐 星