江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初488号原告：宜兴市外贸茶业管理服务中心，住所地宜兴市宜城街道茶东新村****，统一社会信用代码52320282509380704E。法定代表人：任少宏，该公司经理。委托诉讼代理人：李广洪，该公司理事。委托诉讼代理人：汪朴，江苏国山律师事务所律师。被告：马锡明，男，1951年2月26日生，汉族，户籍地宜兴市，现住宜兴市。委托诉讼代理人：马嘉熠（系马锡明孙子），男，1995年2月12日生，汉族，住宜兴市。原告宜兴市外贸茶业管理服务中心（以下简称茶叶管理中心）与被告马锡明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法先适用简易程序，公开进行了审理。本院依法适用普通程序后，公开开庭进行了审理。原告茶叶管理中心的委托诉讼代理人李广洪、汪朴、被告马锡明及其委托诉讼代理人马嘉熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茶叶管理中心向本院提出诉讼请求：1.判令马锡明立即支付房租24000元（其中2018年4月1日至2019年3月31日的房租为6000元，2019年4月至12月的房租按25000元／年计算为18000元）；2.判令马锡明将承租房屋内拆除的平台恢复原状；3.本案诉讼费由马锡明承担。诉讼中，茶叶管理中心增加诉讼请求，要求马锡明立即归还承租房屋。事实与理由：双方在2018年4月9日就马锡明租赁其坐落在××路××号店面签订协议。由于马锡明原系其企业员工，多年来一直享受租赁费的优惠，并且也口头约定每年签订新协议时将上年房租交清。2019年4月，其根据宜城街道办和理事会的决定，取消原企业职工租房优惠条件，向马锡明送达了书面通知并公示，但马锡明未按约定交纳房租，也不就续租房屋签订新协议，一直占用房屋至今。另其店面房内原有一个平台（建筑面积约为2.7米＊2.2米＝5.94平方米），该平台面积未计算在店面房核定的产权面积内，但是使用权是其的，该平台在马锡明租赁期间被马锡明拆除，要求马锡明恢复原状。马锡明辩称：其2017年生病后无法正常经营店面，2018年起就与茶叶管理中心沟通过不再经营店面，茶叶管理中心两至三次到养老院与其沟通房屋租赁事宜时，其一直保持没有能力不再经营店面的态度，2019年起就未签订租房合同，也再没有经营过店面，其家庭成员也未使用租赁房屋，所以不存在支付房屋租金的情况；当时租赁房屋时，其是按照房产证的面积30.46平方米租赁房屋，没有所谓的平台，租房协议上从未出现过所谓的实际面积和建筑面积，现该房屋已经全部交还茶叶管理中心，茶叶管理中心要求其恢复平台原状的请求不成立。至于租赁房屋东面的小房间不属于双方所有，严格说是属于国家的公共财产，茶叶管理中心不应以未存在的平台要求其按他们的要求恢复原状。本院经审理认定事实如下：坐落于宜兴市××街道××路××号房屋1间（所在层数**，建筑面积30.46平方米），属于茶叶管理中心所有的商业用房。马锡明自1995年4月起至2018年3月期间一直租赁上述房屋用于经营，双方每年签订租赁合同，约定租期1年，租金每年为6000元，期间的租金马锡明已经全部付清。2018年4月9日，茶叶管理中心（甲方）与马锡明（乙方）签订租房协议，双方约定：茶叶管理中心将其所有的坐落于××路××号房屋1间出租给马锡明，租赁期限1年，自2018年4月1日起至2019年3月31日止，租金每年为6000元，马锡明在协议签订之日一次性付清。在承租期内，未经甲方同意，乙方不得改变房屋的所有结构和设施。如在使用中对房屋及附属设施有损坏的，乙方应负责修复，费用自负。如乙方需续租房屋，应在租赁期满前1个月与甲方协商并签订租房协议。该协议签订后，马锡明未付租金。2019年4月25日，茶叶管理中心向马锡明发通知，告知马锡明租用的××路××号店面房已经到期。如需续租，于2019年5月1日前来办理续租协议，新协议租金将按现行市场价签约。如不再续租，要求马锡明退还所租房屋，并交清2018年度的租金及拖欠电费。马锡明于2020年9月向茶叶管理中心返还了租赁房屋。庭审中，茶叶管理中心称，其店面房坐东朝西位于一楼，在东外墙上原建造有一个平台与店面房相通（该平台伸出东墙外，位于店面房东里墙往东2.5米宽、南北长2米，距离地面高1.5米左右，在平台东侧有一堵墙一直到顶）。整幢房屋建造施工时8个停车楼梯口的8个店面房都统一增加了平台，平台归相邻的8个店面使用，但没有产权。平台下方原是一个到地下停车场的通道，在发大水那年被开发公司封堵了。上述其房屋内的平台已经被马锡明拆除。现在还有其他的平台尚在。茶叶管理中心为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、1992年9月20日江苏省土产进出口（集团）公司宜城公司（乙方，以下简称土产公司）与宜兴市建筑商品房屋开发公司（甲方，以下简称开发公司）签订的协议书1份，载明为加快旧城改造速度，经市经委、市规划处（1992）第852号文件精神，拓宽乙方厂区自宜城镇荆溪路荆溪桥以北东侧至通贞观路以东至茶厂门卫地段的道路，并需要对该地段的旧房进行拆除改造，经双方协商订立协议如下：乙方委托甲方对该地段进行房屋开发，原地址所建筑楼房底层全部无偿归还乙方，约2600㎡左右，另加转角处（指北立面，二楼的一层约450㎡）。乙方付甲方二楼办公楼450㎡的房款20万元。改造方案由宜兴设计院提供经双方认可进行设计等内容。证明案涉小区由其与开发公司合作开发，其以土地出资，开发公司以材料和资金出资，其中一楼店面房全部归其所有的事实。2、落款为原开发公司副经理吕浩于2020年7月13日出具的情况说明，载明：1992年开发公司（现改名为江苏安泰建筑商品房屋开发有限责任公司）与土产公司在土产公司厂区地块联合开发商住楼，在××路××幢××幢××室楼梯口上方，为充分利用空间，设置了一个阁楼（平台），作为该店面的仓库或办公用途。该阁楼（平台）分别与37幢中155号、161号、169号、179号店面和38幢中129号、135号、141号、151号店面相通，由上述8间店面分别享有阁楼（平台）的使用权。证明当时由吕浩作为开发公司副总经理负责具体施工，对于上述2幢店面房的8个地下室楼梯口进行了改动，案涉的是37幢179号店面房。3、宜兴市建筑设计院对上述建设房屋制作的剖面图、地、地下室库）平面图设计图纸，证明当时2幢楼地下停车场共有8个楼梯口，原建筑图纸上没有设计平台，但实际施工时在楼梯口增设了8个平台。诉讼中，其从设计院调取资料后找到吕浩，吕浩在图纸上用红笔作了标记，标记部位就是后来增设的平台。4、土产公司工商档案资料查询表、关于申办茶叶管理中心的请示、宜兴市对外贸易经济合作局关于同意创办茶叶管理中心的批复，上述批复同意土产公司职工互助会创办茶叶管理中心，茶叶管理中心成立后，原土产公司所属的房屋3277.637平方米同时转为茶叶管理中心的开办场所；土产公司于2007年9月2日被吊销营业执照。证明茶叶管理中心由土产公司改制后设立。5、宜兴市建筑安装工程总公司股东代表大会决议及股东代表签名。上述证据显示，宜兴市建筑安装工程总公司于2000年8月15日召开股东代表大会，决议同意开发公司改制为有限责任公司。公司改制后，原企业债权债务由宜兴市建筑安装工程总公司承担。吕浩在股东代表签名处签名。证明吕浩是开发公司的股东，同时也是宜兴市建筑安装工程总公司的股东。经质证，马锡明认为，证据1，协议书中只是大概讲了一个店面的面积，没有具体到每户的面积，同时茶叶管理中心也未举证房屋的实际面积是房产证面积加其他面积；对证据2，对情况说明的真伪不清楚，也不了解，同时并未说明平台归茶叶管理中心所有，情况说明应加盖开发公司的公章；对证据3，图纸没有开发公司的红章，只有档案室的红章，不足以证明8个楼梯店面有平台的存在；对证据4，无异议；对证据5，不清楚。诉讼中，茶叶管理中心申请要求对其租赁房屋内有无平台及平台的拆除时间进行鉴定。本院依法委托江苏方建质量鉴定检测有限公司进行鉴定，但该公司认为本案目前不具备鉴定条件，作退回处理。另查明，案涉房屋东墙外的公共建筑区域，现形成1间小房间由马锡明占有使用，马锡明在租赁茶叶管理中心房屋期间，在茶叶管理中心的东外墙面开门进出东面的小房屋，并在茶叶管理中心的案涉房屋内加盖一层楼板，将一层房屋隔开变成两层。本院在对案涉房屋进行现场勘查时，看到该房屋所在的整幢楼房其他楼梯口处有茶叶管理中心所述的类似平台。诉讼中，马锡明于2020年9月将案涉房屋返还给茶叶管理中心。后茶叶管理中心申请撤回要求马锡明返还房屋的诉请。上述事实，有茶叶管理中心提供的租房协议、通知、协议书、吕浩出具的情况说明、设计图纸、工商档案资料查询表、关于同意创办茶叶管理中心的批复、股东代表大会决议和股东代表签名，有马锡明提供的房屋所有权证及本院庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：茶叶管理中心与马锡明之间的房屋租赁关系合法有效，应受法律保护，双方应按约履行各自的义务。茶叶管理中心将案涉房屋交付给马锡明使用后，马锡明应当按照约定的期限支付租金。由于马锡明未按约支付租金，茶叶管理中心诉请要求马锡明支付2018年4月1日至2019年3月31日期间房屋租金6000元的主张，本院予以支持。租赁期满后双方虽然未续签合同，但该房屋仍然在马锡明的占有和控制之下，直至2020年9月马锡明才将租赁房屋返还给茶叶管理中心，马锡明应参照合同约定的租金标准支付至房屋交还之日的房屋占有使用费。但因茶叶管理中心主张的租金支付时间至2019年12月，故马锡明应支付自2019年4月1日至2019年12月期间的房屋占有使用费为4500元。茶叶管理中心要求按25000元／年计算租赁期满后租金的主张未提供证据予以证实，本院不予采信。马锡明提出其于2018年与茶叶管理中心沟通过不再经营店面，2019年起双方未签订租房合同，也没有经营过店面，其不应支付租金的主张，因马锡明未提供证据证实其向茶叶管理中心提出过不再经营的事实，且马锡明实际占有和控制租赁房屋，故对马锡明提出的该抗辩主张，本院不予采纳。关于案涉租赁房屋内原是否建造有平台的问题。根据茶叶管理中心提供的现有证据，案涉房屋所在的荆溪路37幢、38幢整幢房屋，原系土产公司与开发公司合作开发建设，其中一层房屋全部归土产公司所有。后经土产公司职工互助会请示，宜兴市对外贸易经济合作局于2002年2月5日同意设立茶叶管理中心，并将土产公司所属的3277.637平方米房屋转为茶叶管理中心的开办场所。在宜兴市××室（车库）平面图设计图纸上看，所在房屋确有地下停车场及往地下停车场的楼梯通道。结合吕浩出具的情况说明及本院现场勘查时，看到该房屋所在的整幢楼房其他楼梯口处有茶叶管理中心所述的类似平台存在。马锡明在对案涉租赁房屋进行装修时，在房屋内加盖一层楼板，将一层房屋隔开变成二层，在房屋的东外墙面上开门并占有使用东墙外公共建筑区域形成的小房屋。故对茶叶管理中心称其房屋内原建造有一平台的主张，本院予以采信。案涉租赁房屋建造后，马锡明于1995年4月起即租赁使用该房屋至2020年8月，现该平台已经被拆除，应认定为马锡明拆除，茶叶管理中心要求马锡明恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、马锡明于本判决发生法律效力之日起十日内支付宜兴市外贸茶业管理服务中心房屋租金及占有使用费合计10500元。二、马锡明于本判决发生法律效力之日起十日内在案涉承租房屋内砌筑一个与原结构相同的平台（该平台从承租房屋的东里墙往东沿伸2.5米长、南北宽2米、距离地面高1.5米，并在平台的外沿口上方砌筑外墙一面）。三、驳回宜兴市外贸茶业管理服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费400元，由茶叶管理中心负担337元，由马锡明负担63元。（马锡明应负担的上述款项已由茶叶管理中心预交，茶叶管理中心同意本院不再退还，由马锡明于本判决生效后十日内直接向茶叶管理中心支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  严勤芬人民陪审员  蒋 伟人民陪审员  杨 江二〇二一年一月二十五日书记员蒋佳能