浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初13587号 原告：浙江鹤来轩养老产业管理有限公司（统一社会信用代码：91330212MA2CK014X0）。住所地：宁波市鄞州区兴宁路****。 法定代表人：黄海龙,该公司总经理。 委托诉讼代理人：计飞超,上海汇业（宁波）律师事务所律师。 被告：徐全永，男，1963年9月9日出生，汉族，户籍所在地：宁波市奉化区。 原告浙江鹤来轩养老产业管理有限公司（以下简称：鹤来轩公司）与被告徐全永排除妨碍纠纷一案，于2020年10月12日向本院起诉，请求判令：1、被告立即腾出原告合法占有及使用的宋诏路25号商铺（朝南4间）；2、被告赔偿原告对房屋被侵占期间的所有损失(自2019年3月1日起暂计算损失2元/平米每天×50平米×1.5年=54750元)。本院于同日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人计飞超、被告徐全永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告徐全永答辩称，案涉房屋为4间门面房，其与原告没有签订过任何合同，原告无权提起本案诉讼，故不同意原告的诉请。其经宁波卡贝特商贸发展有限公司（以下简称：卡贝特公司）同意继续承租案涉房屋，对房屋进行了装修，原告雇佣他人对其进行威胁，使用暴力手段，试图强迫让其腾退，给其造成精神损害，因此，如原告要求其腾退案涉房屋，原告应赔偿其装修费、转让费、精神损失费等4302000元。 本院经审理认定以下事实：1989年，镇海发电厂汽车运输队向鄞县房屋开发公司购买位于宁波市鄞州区××村停车场××房，并在1996年取得了国有土地使用证。镇海发电厂汽车运输队因改革需要，于2000年11月23日注销，其人员安置、设备、设施、物资、债务等全权由镇海发电厂工业贸易集团总公司负责。2001年，镇海发电厂工业贸易集团总公司更名为宁波众茂集团有限责任公司（以下简称：众茂公司）。2014年1月22日，众茂公司与卡贝特公司签订《停车场租赁合同》一份，约定：众茂公司将上述停车场地（位于宁波××路××号××及部分房屋设施出租给卡贝特公司，租赁期限暂定为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，每年租金550000元，租金每半年支付一次，合同签订后10日内支付2014年上半年租金275000元，此后在每年1月1日、6月30日前分二次支付当年租金。 2004年4月20日左右，案外人陈维军与徐全永签订《租房协议》一份，约定：徐全永因经营需要，租赁陈维军宋诏路25号朝南边四间共计约200平方米房屋，租费每年38000元，租赁期限一年。《租房协议》签订后，徐全永承租了上述案涉房屋，《租房协议》每年续签一次，租费从每年38000元增加到每年50000元。2016年1月1日，陈维军与徐全永最后一次签订《租房协议》，该《租房协议》约定的租期自2016年1月1日至2016年12月30日止。众茂公司与卡贝特公司签订的租赁合同，租赁期至2016年12月31日止，涉及的租赁物有商铺、停车场、仓库等，约20多间，经营户有10多户。原、被告双方称，陈维军系卡贝特公司的实际控制人。陈维军与被告签订的《租房协议》系转租合同，租赁物属于众茂公司与卡贝特公司签订的租赁合同范围内，租赁期也至2016年12月30日止。 2016年6月30日，众茂公司将涉案停车场权属转为浙江浙能镇海发电有限责任公司（以下简称：浙能镇海公司）享有，并于2017年7月11日与浙能镇海公司签订《“镇海发电厂汽车运输队停车场”收回交接协议书》，确认浙能镇海公司于2016年6月30日从众茂公司处收回镇海发电厂汽车运输队宁波黄鹂新村停车场场地使用权、房屋，按现状接管，自收回之日起浙能镇海公司享有经营管理之权利。2016年12月20日，浙能镇海公司委托浙江阳光律师事务所向卡贝特公司发送律师函一份，告知卡贝特公司：浙能镇海公司到期将收回涉案停车场及部分房屋设施，要求卡贝特公司于2016年12月31日前返还上述租赁地产并恢复原状等。2017年11月1日，浙能镇海公司再次发函要求卡贝特公司结清拖欠的租金并腾退场地。卡贝特公司收函后未作回复，也未返还租赁场地及房屋。2016年7月1日起，卡贝特公司未支付租金。 2017年10月24日，浙能镇海公司向各租户送达《告租户书》，《告租户书》载明，卡贝特公司与产权所有人签订的《停车场租赁合同》租赁期至2016年12月31日止，租赁期已经到期，考虑到各经营户的实际情况，已经要求经营户及时搬迁，现再次通知各承租户，浙能镇海公司将于2017年11月30日收回宋诏路25号停车场场地及相关房屋设施，同时，自2017年12月1日起，宋诏路25号地块将停电停水。被告收到了该《告租户书》。2018年1月15日，浙江浙能公司委托浙江京衡（宁波）律师事务所向各租户送达《律师函》，再次督促各租户于2018年2月25日前腾退交还位于宋诏路25号的停车场及部分房屋设施，并将停车场及房屋设施恢复原状。 2018年6月4日，浙江浙能公司与鄞州区白鹤街道黄鹂社区居委会签订《土地房屋使用协议》一份，约定：鉴于双方共建共享的需要,浙江浙能公司愿意为当地民生服务产业提供支持，因案涉土地及房屋（位于宁波市鄞州区××村××路××号,国有土地使用证号为甬国用（96）字第4××1号，土地面积为3913.15平方米，登记权利人为镇海发电厂汽车运输队）曾被第三人无依据地占用,浙江浙能公司委托鄞州区白鹤街道黄鹂社区居委会组织力量进行了腾退，对上述房屋进行腾空后,由浙江浙能公司将上述土地房屋交付鄞州区白鹤街道黄鹂社区居委会进行无偿使用，使用期限自协议签订始至2027年12月31日止。鄞州区白鹤街道黄鹂社区居委会取得上述土地、房屋使用权后，依约开展民生服务产业，民生服务产业的具体项目为建立宁波市老巢泛居家养老服务综合体园区。同时，鄞州区白鹤街道便民服务中心申请设立了宁波市老巢泛居家养老服务中心。鄞州区白鹤街道黄鹂社区居委会将上述土地及房屋提供给宁波市老巢泛居家养老服务中心使用。2019年1月14日，浙江浙能公司以卡贝特公司为被告，向本院提起诉讼，要求卡贝特公司支付2016年7月1日至2016年12月31日停车场租金275000元并支付逾期付款损失，支付2017年1月1日至2017年11月30日停车场占有使用费504166元。经审理，本院于2019年6月6日对该案作出（2019）浙0212民初1035号民事判决，判决卡贝特公司支付浙江浙能公司自2016年7月1日至2016年12月31日期间租金275000元及自2016年7月1日起至实际付款之日止以275000元为基数按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的逾期付款损失，卡贝特公司支付浙江浙能公司自2017年1月1日起至2017年11月30日止的停车场占有使用费504166元。2019年3月1日，宁波市老巢泛居家养老服务中心与原告签订《宁波市老巢泛居家养老服务综合体园区合作协议》一份,约定：宁波市老巢泛居家养老服务中心与原告就宁波市老巢泛居家养老服务综合体园区进行合作，原告为宁波市老巢泛居家养老服务综合体园区合作项目运营商，宁波市老巢泛居家养老服务中心派驻1名监事负责监督原告合作项目的运行情况。协议第五条第（一）款第7项约定“待腾空完成后，甲方（宁波市老巢泛居家养老服务中心）应以正式文件形式，授权乙方（浙江鹤来轩养老产业管理有限公司）对园区进行综合开发，并负责统筹协调本项目有关的立项、拆迁、市政建施、消防电力等手续的办理”，协议第五条第（二）款第4项约定“本协议签订时，合作范围内尚有部分房屋未腾空。乙方（浙江鹤来轩养老产业管理有限公司）自行决定投入装修改造的时间。如因腾空事项产生的乙方（浙江鹤来轩养老产业管理有限公司）相关损失，由乙方（浙江鹤来轩养老产业管理有限公司）自行承担”。 另查明，原告依约取得包括案涉房屋在内的土地及房屋使用权后，一直要求承租户腾退租赁物，其他承租户腾退了相关租赁物，被告与案外人张某至今未腾退。原告将承租的案涉房屋标注为27号。 以上事实，由原告提供的国有土地使用证、购买停车场及配套用房协议、企业申请注销登记注册书、关于同意组建镇海发电厂工贸集团和工贸集团总公司的批复、企业名称变更核准通知书、《场地租赁合同》、《“镇海发电厂汽车运输队停车场”收回交接协议书》、律师函、签收凭证、现场照片、（2019）浙0212民初1035号民事判决书，被告提供的《租房协议》及其原被告双方庭审陈述予以证明。 本院认为：本案中，案涉房屋权属及经营管理权几经变更、转让，2001年，众茂公司继受了案涉房屋权属及经营管理权之后，于2014年1月22日签订《停车场租赁合同》，将包括案涉房屋在内的租赁物出租给卡贝特公司。之后，案外人陈维军代表卡贝特公司与被告签订《租房协议》，将属于《停车场租赁合同》范围内的案涉房屋转租给被告，租赁期限至2016年12月30日止，与《停车场租赁合同》约定的租赁期限一致。对案外人陈维军代表卡贝特公司将案涉房屋转租给被告这一事实，原被告双方均不持异议，且被告作为次承租人至今仍占有案涉房屋，期间，无人对卡贝特公司与被告之间的租赁关系提出异议，故本院认定被告与卡贝特公司之间存在一个承租人与次承租人的法律关系。被告作为次承租人，依《租房协议》使用收益案涉房屋，但其使用收益案涉房屋的程度和范围均不得逾越承租人卡贝特公司的租赁权。卡贝特公司的租赁期间至2016年12月30日届满，被告的租赁期限也至2016年12月30日届满，本院作出的（2019）浙0212民初1035号民事判决也确认了《停车场租赁合同》于2016年12月31日租赁期间届满，出租人与卡贝特公司双方之间的合同权利义务终止这一事实。因此，被告在案涉房屋租赁关系终止时，形成了对案涉房屋的无权占有，案涉房屋的所有权人或合法占有人有权要求被告返还案涉房屋。被告抗辩称，其经卡贝特公司同意继续承租案涉房屋，对房屋进行了装修，如原告要求其腾退案涉房屋，原告应赔偿其装修费、转让费、精神损失费等费用。本院认为，案涉《停车场租赁合同》已于2016年12月31日租赁期限届满，出租人与卡贝特公司双方之间的合同权利义务关系已于2016年12月31日终止，卡贝特公司作为承租人，被告作为次承租人，无论卡贝特公司是否同意被告于2016年12月31日之后继续承租案涉房屋，被告均不得以此为由向出租人主张权利，根据合同相对性原则，被告要求赔偿装修费、转让费等损失不在本案审理范围。至于被告主张的精神损失费等，经本院释明，被告未提起反诉，本案也不予理涉，被告可另行主张权利。关于原告是否有权向被告主张权利，本院认为，根据法律有关规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，浙江浙能公司作为包括案涉房屋在内的土地及房屋的所有权人，其与鄞州区白鹤街道黄鹂社区居委会签订《土地房屋使用协议》合法有效，在包括案涉房屋在内的土地及房屋租赁关系终止后，鄞州区白鹤街道黄鹂社区居委会依约取得上述土地及房屋的用益物权，有权占有上述土地和房屋。鄞州区白鹤街道黄鹂社区居委会取得上述土地、房屋用益物权后，依约开展民生服务产业，拟在上述土地、房屋使用范围内建立宁波市老巢泛居家养老服务综合体园区。经鄞州区白鹤街道黄鹂社区居委会同意，宁波市老巢泛居家养老服务中心为宁波市老巢泛居家养老服务综合体园区的开发建设单位，与原告签订《宁波市老巢泛居家养老服务综合体园区合作协议》，授权原告对园区进行综合开发，原告因此取得包括案涉房屋在内的土地和房屋的用益物权。原告取得案涉房屋用益物权的时间在2019年3月1日，此时，被告基于《租房协议》而产生的案涉房屋租赁关系已经终止，形成了对案涉房屋的无权占有。故原告主张占有保护请求权，具有合同和法律依据，原告要求被告腾退案涉房屋，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿对案涉房屋占有期间所产生的损失，原告未向本院提供证据证明因被告无权占有或者妨害对其造成了损害，也没有明确损失的具体金额，仅参照租金标准计算损失金额，本院对此不予采信。同时，本院注意到，原告与宁波市老巢泛居家养老服务中心签订的《宁波市老巢泛居家养老服务综合体园区合作协议》确认了上述协议签订时，案涉房屋未腾空，约定待腾空完成后，宁波市老巢泛居家养老服务中心以正式文件形式，授权原告对园区进行综合开发，并约定由原告自行决定投入装修改造的时间，如因腾空事项产生的相关损失，由原告自行承担。鉴于上述因素，对原告要求被告赔偿对案涉房屋占有期间所产生损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百五十八条、第四百六十二条第一款、第五百零九条第一款、第五百五十七条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十五条、第七百三十三条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告徐全永于本判决生效后一个月内腾空位于宁波市鄞州区××路××号（朝南边4间）的房屋； 二、驳回原告浙江鹤来轩养老产业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1169元，减半收取584.50元，由被告徐全永负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 许国君 二〇二一年一月十一日 代书记员 林 意