宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初3817号   原告：张荣华，男，1983年11月14日出生，汉族，个体从业人员，住银川市。   原告：孙红霞，女，1984年12月2日出生，汉族，个体从业人员，住银川市。   共同委托诉讼代理人：郭纪杨，宁夏合天律师事务所律师。   被告：宁夏众和房地产开发有限公司，住所地银川市西夏区尚美雅居**楼。   法定代表人：韩成祥，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：王淑贞，系该公司员工。   原告张荣华、孙红霞与被告宁夏众和房地产开发有限公司（以下简称众和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙红霞及张荣华、孙红霞的委托诉讼代理人郭纪杨、被告众和公司的委托诉讼代理人王淑贞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   张荣华、孙红霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令众和公司向张荣华、孙红霞支付逾期交房违约金13773元(自2017年1月1日暂计算至2017年10月23日)；2、请求依法判令众和公司办理xxxx室房屋所有权转移登记并协助张荣华、孙红霞办理不动产权证书；3、依法判令众和公司承担逾期办理该涉案房屋不动产权证书违约金27079元（自2019年4月9日暂计算至2020年11月9日）并承担该违约金直至涉案房屋不动产权证书办理完毕之日止；4、依法判令众和公司向张荣华、孙红霞退还契税7003元；5、本案诉讼费由众和公司承担。事实与理由：2016年6月15日，张荣华、孙红霞与众和公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定张荣华、孙红霞购买众和公司开发的文昌北街xxxx室住房一套，张荣华、孙红霞已支付全部购房款466877元。合同第十一条：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。由于众和公司的一再拖延，直到2017年10月23日才将该房屋交付给张荣华、孙红霞使用，众和公司逾期交房长达295天之久，实属违约，应按合同约定的每日万分之一向张荣华、孙红霞支付违约金13773元。同时根据第二十条的约定，出卖人应当在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，现因众和公司原因仍未办理不动产权证书。鉴于合同对此违约责任无明确约定，众和公司应当依法以房屋总价款为基数，承担逾期办理不动产权证书违约金27079元，并配合张荣华、孙红霞办理涉案房屋所有权登记及不动产权证书。2017年10月23日，众和公司向张荣华、孙红霞收取契税7003元后并未交至相关部门用于办理不动产权证书，而是由众和公司长期私自占用，应向张荣华、孙红霞退还违法收取的契税。综上，众和公司之行为已严重违背诚实信用原则，侵害张荣华、孙红霞合法权益。张荣华、孙红霞为维护合法权益，故诉至本院，请求判如所请。   众和公司辩称，1、对于张荣华、孙红霞诉请第一项违约金13773元不予认可；2、对张荣华、孙红霞诉请契税认可，众和公司可以退还；3、对张荣华、孙红霞诉请延期办证事实认可但对金额不予认可。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年6月15日，张荣华、孙红霞与众和公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定张荣华、孙红霞购买众和公司开发的位于文昌北街xxxx室住房一套，该房屋预测建筑面积为130.77平方米，单价为3545元/平方米，总价款为463580元。该合同附件十一《补充协议》第一条约定，商品房交付条件为取得竣工验收报告及房屋测绘报告。该合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：1……，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2.买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.一次性付清、公积金贷款购买的房屋产权证由买受人自行办理并按规定承担费用。但上述条款不适用于办理公积金或银行按揭贷款且尚未还清贷款的买受人。该合同附件十一《补充协议》第十条约定:出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%但补充协议另有约定的除外。如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利。第十三条约定：买卖双方同意：凡关于违约金或利息的计算标准，合同正本做出“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”的限制性约定的。双方一致同意按照每日万分之一的计算标准执行。对于合同正文对其他情形下违约金的支付标准另有约定的，从其约定。第十五条约定：买卖双方同意合同正文逾期交房违约金和逾期办理房屋所有权证书违约金不得同时使用。双方在签订《银川市商品房买卖合同（预售）》的当日，又签订了《协议》一份，约定众和公司按照房款总价3.5‰按月给予张荣华、孙红霞月供补贴的购房优惠，补贴时间为24个月。   《银川市商品房买卖合同（预售）》签订后，张荣华、孙红霞按合同约定向众和公司支付全部房价款466877元。2017年5月25日众和公司向张荣华、孙红霞开具总房款为466877元的发票。2017年10月23日，张荣华、孙红霞向宁夏智宸物业服务有限公司交纳涉案房屋的垃圾清运费、公共照明费、电梯费等费用并接收该房屋。2017年10月23日，众和公司向张荣华、孙红霞收取契税款7003元。因众和公司原因，张荣华、孙红霞至今未能取得涉案房屋所有权证书。涉案房屋具备办理房屋所有权证书条件的时间尚不能确定。2017年1月9日，众和公司取得涉案房屋的测绘报告，但至今未取得涉案房屋的竣工验收报告。   本院认为，众和公司与张荣华、孙红霞签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。张荣华、孙红霞按约定向众和公司支付了全部房款，众和公司应按照合同约定于2016年12月31日前向张荣华、孙红霞交付该商品房。《银川市商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第一条约定的交付条件为众和公司取得竣工验收报告以及房屋测绘报告，众和公司虽已向张荣华、孙红霞交付了房屋钥匙，但涉案房屋至今未取得竣工验收报告，不符合双方约定的房屋交付条件以及法律法规关于住宅类房屋交付的强制性管理规定，众和公司应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金计算标准，双方在合同中约定出卖人逾期交房，应按日向买受人支付全部购房款万分之一的违约金，同时约定违约金总额不超过全部房价款的2%，以及如买受人已获得出卖人已给予的任何优惠买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任。上述关于违约金限制条款系减轻或免除出卖方的责任的格式条款，对购房人基本权利予以限制，约定内容无效，张荣华、孙红霞起诉要求众和公司按照全部房价款万分之一支付自2017年1月1日至2017年10月23日期间的违约金13773元，符合法律规定，应予支持。关于逾期办证违约金，合同约定买受人应于商品房交付后365个工作日内取得房屋权属证书，现涉案房屋不符合交房条件，不具备办理产权证的客观条件，张荣华、孙红霞主张逾期办证违约金无事实依据，故对张荣华、孙红霞要求众和公司协助办理产权登记及承担逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。众和公司并非契税收取权利人，对于张荣华、孙红霞要求其退还已收取契税款的诉讼请求，应予支持。本案中双方当事人签订的合同是民法典施行前成立的合同，该合同的履行持续至民法典施行后，应适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下：   一、宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张荣华、孙红霞支付逾期交房违约金13773元；   二、宁夏众和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还张荣华、孙红霞契税款7003元；   三、驳回张荣华、孙红霞的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费996元，减半收取498元（实收498元）,由宁夏众和房地产开发有限公司负担160元，由张荣华、孙红霞负担338元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 赵立军     二〇二一年一月十二日   法官助理 周梦涛   书记员 史丽娜   附：本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。   格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。   第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   附件1：   履行告知书   本告知书效力等同于执行通知书。   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。   附件2：后附法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。