贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2328民初2574号 原告：贵州艾佳家居有限公司，住所地贵州省安龙县钱相街道办事处工业园区小微创业园，统一社会信用代码91522328MA6DLX266J。 法定代表人：伍太琼，系该公司经理。 委托诉讼代理人:张永江,男,1984年2月4日生,布依族,住贵州省安龙县,代理权限:特别授权。 委托诉讼代理人：韦天合，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：韦瑞，贵州集法律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。 被告：贵州瑞尔隆钢结构有限公司，住所地贵州省安龙县钱相街道办事处四头坡工业园区，统一社会信用代码91522328MA6DUT8W5Q。 法定代表人：周雄英，系该公司执行董事，未到庭。 原告贵州艾佳家居有限公司（下称艾佳公司）与被告贵州瑞尔隆钢结构有限公司（下称瑞尔隆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于同年9月7日公开开庭进行了审理。原告艾佳公司的法定代表人伍太琼及艾佳公司的委托诉讼代理人张永江、韦天合、韦瑞到庭参加诉讼，被告瑞尔隆公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告艾佳公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2019年6月1日至2019年12月31日的租金370125元及违约金96232.5元（违约金以370125元为基数，暂从2018年12月1日计算至2019年12月31日，最终需计算至欠款全部清偿之日止），共计466357.5元；2.判决被告支付原告2020年1月1日至2020年12月31日的租金705000元及违约金14100元（违约金以705000元为基数，暂从2019年12月1日计算至2019年12月31日，最终需计算至欠款全部清偿之日止），共计719100元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2017年1月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落在安龙县的厂房出租给被告使用，厂房建筑面积为5875平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2027年1月1日止。另约定厂房前三年（2017年-2019年）租赁租金为人民币9元每平方米每月；中间三年（2020年-2022年）租赁租金为人民币10元每平方米每月；最后四年（2023年-2027年）租赁租金为11元每平方米每月。根据先交钱后用房原则，被告将年租金一次性交齐。如延期原告有权收回所租房屋或停电，并收滞纳金每日伍佰元。每年租金，应提前一个月支付（即2018年12月1日前应当支付2019年度租金，2019年12月1日应支付2020年度租金）。截止2019年12月31日，被告尚有2019年6月1日至2020年12月31日租金未支付。经原告多次催要无果。违约金计算方式如下： 2019年6月1日-2019年12月31日：租金=5875×9×7=370125元，违约金=96232.5元（违约金以370125元为基数，按月2%暂从2018年12月1日计算至2019年12月31日，最终需计算至欠款全部清偿之日止），租金及违约金合计为466357.5元。2020年1月1日-2020年12月31日：租金=5875×10×12=705000元，违约金=14100元（违约金以705000元为基数，按月2%暂从2019年12月1日计算至2019年12月31日，最终需计算至欠款全部清偿之日止），租金及违约金合计为719100元。以上租金及违约金共计为1185475.5元，经原告多次催要无果。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院。 原告艾佳公司提交以下证据： 1.原告营业执照（副本）复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告基本身份信息及诉讼主体资格。 2.被告工商信息打印件，证明被告基本身份信息及诉讼主体资格。 3.《厂房租赁合同》，证明合同有效,被告应向原告支付租赁厂房租金。 庭后，原告向本院提交了《厂房租赁协议》，证明2020年10月11日，原告已将案涉土地租给案外人安龙县众发汽车服务发展有限责任公司。 被告瑞尔隆公司庭前提交答辩状称，我公司在2019年4月26日将艾佳公司以租赁合同纠纷诉至法院，要求解除合同，并要求原告返还租金，后艾佳公司提起反诉，要求解除合同，并要求我方支付租金，该案于2019年10月16日由安龙法院作出（2019）黔2328民初1421号民事判决书，后我方不服提起上诉，黔西南州中级人民法院以一审认定事实不清，裁定发回安龙法院重新审理，现未审结。重审中，发现案涉合同可能为无效合同，故双方均主张确认合同无效。根据一审情况，双方均同意解除合同，我方与艾佳公司在2019年4月就已解除合同，不存在2019年6月以后的租金问题，而根据现重审情况如果确认合同无效，则更不存在支付租金的情形。另外，在我方提起诉讼时就与原告之间不存在租赁关系，我方生产设备现在存放在原告厂房内是因为原告阻止我方运走设备，不是强占原告厂房。我公司与艾佳公司租赁合同纠纷一案法院早已立案受理，艾佳公司又提起诉讼，属于重复起诉，应当驳回。 被告瑞尔隆公司无证据提交。 本院依职权调取的证据有：安龙县自然资源局的批复（安自然资地函〔2020〕6号、安自然资建函〔2020〕39号）、安龙县环境保护局的批复（安环核〔2017〕3号）、《国有建设用地使用权出让成交确认书》、《竞买资格确认书》。 本院经审查认定事实如下：2017年1月1日，艾佳公司作为甲方与作为乙方的瑞尔隆公司签订《厂房租赁合同》，约定的主要内容为：一、甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用，厂房坐落于安龙县，租赁建筑面积为5875平方米（租金以厂房实际建筑面积核算为准，其他附属面积不计入租金，积极配合乙方自建使用建筑），类型为彩钢瓦钢结构。二、租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2027年1月1日止。三、厂房前三年（2017年-2019年）租金为每月每平方米9元；中间三年（2020年-2022年）租金为每月每平方米10元；最后四年（2023年-2027年）租金为每月每平方米11元。先交钱后用房，乙方将年租金一次性交齐，每年租金应提前一月支付甲方。……七、在租赁期间，因甲方土地使用权未经相关部门认可和厂房构建不符合相关部门的要求，所导致乙方的损失由甲方承担赔偿责任。双方还对房屋使用、日常维修、转租等进行了约定。 同时查明，瑞尔隆公司与艾佳公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日作出（2019）黔2328民初1421号民事判决书，瑞尔隆公司不服，上诉至黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，该院于2020年3月10日作出（2020）黔23民终62号民事裁定书，以一审判决认定基本案件事实不清为由撤销前述判决，发回本院重审。本院重新立案后，依法适用普通程序，于2020年10月9日作出（2020）黔2328民初1715号民事判决书，瑞尔隆公司不服，上诉至黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，该案尚处于二审审理过程中。 2017年2月8日，艾佳公司向安龙县国土资源局（现已更名为安龙县自然资源局，以下均称安龙县自然资源局）递交竞买申请书，申请参加该局于2017年2月4日至2017年2月13日举行的2016-11号国有土地使用权挂牌出让活动，并交纳了保证金800000元。同日，该局向艾佳公司作出竞买资格确认书。2017年2月13日，出让人安龙县自然资源局与竞得人艾佳公司签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》，载明艾佳公司为本次国有建设用地使用权挂牌地块的挂牌竞得人，地块编号为**，地块位于安，地块位于安龙县1.10平方米，地价为12，地价为129金额1036142元。2017年3月16日，艾佳公司交纳了剩余土地出让金20317.75元。该地块即艾佳公司修建厂房所占地块。 2019年7月1日，艾佳公司办理了涉案土地的不动产权证书，载明艾佳公司单独所有位于安龙县国有土地使用权，使用期限为2017年3月13日至2067年3月13日，用途为工业用地。 2020年7月3日，安龙县自然资源局作出安自然资地函〔2020〕6号《关于同意贵州艾佳家居床垫加工项目用地规划许可的批复》（下称《用地规划许可批复》）、安自然资建函〔2020〕39号《关于同意贵州艾佳家居床垫加工项目建设工程规划许可的批复》（下称《建设工程规划许可批复》）。《用地规划许可批复》的许可内容为同意艾佳公司申请的建设用地规划许可。《建设工程规划许可批复》的许可内容为同意艾佳公司申请的建设工程规划许可，许可内容为：1.建设单位为贵州艾佳家居有限公司；2.建设项目名称为贵州艾佳家居床垫加工项目；3.建设位置为安龙县工业园小微企业创业园；4.建设规模为6497.72平方米（钢架厂房6307.88平方米、办公楼189.84平方米）。 另查明，艾佳公司已将案涉厂房于2020年10月11日出租给案外人安龙县众发汽车服务发展有限责任公司，租赁期限五年。 本案争议焦点为：一、艾佳公司与瑞尔隆公司签订的《厂房租赁合同》效力；二、艾佳公司诉请的租金是否应得到支持。 本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律规定。 关于本案争议焦点一，艾佳公司与瑞尔隆公司签订的《厂房租赁合同》效力。艾佳公司与瑞尔隆公司于2017年1月1日签订了《厂房租赁合同》，后于2017年2月13日与安龙县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》，又于2019年7月1日办理了涉案土地的不动产权证书，取得位于安龙县国有土地使用权。2019年瑞尔隆公司与艾佳公司房屋租赁合同纠纷诉至本院，本院作出（2019）黔2328民初1421号民事判决书，瑞尔隆公司不服，上诉至黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，该院以一审认定案件事实不清为由发回重审后，2020年7月3日，艾佳公司获得《用地规划许可批复》《建设工程规划许可批复》，即艾佳公司并非系在（2019）黔2328民初1421号案件法庭辩论终结前获得建设工程规划许可，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，艾佳公司与瑞尔隆公司之间的《厂房租赁合同》无效。 关于本案争议焦点二，艾佳公司诉请的租金是否应得到支持。艾佳公司主张瑞尔隆公司支付2019年6月1日至2019年12月31日的租金370125元、2020年1月1日至2020年12月31日的租金705000元,及按月利率2%计算的违约金。如前所述，《厂房租赁合同》已被确认为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。瑞尔隆公司依据《厂房租赁合同》取得的对房屋的占用没有合法根据，其应当将房屋转移占有给艾佳公司。同时，瑞尔隆公司持续占有使用涉案厂房期间，事实上获得了财产性利益，该财产性利益应属于返还财产的范围；瑞尔隆公司辩称并非其强占原告厂房，而是艾佳公司阻止其运走设备，但瑞尔隆公司未提交任何证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，其应承担举证不能的后果，对瑞尔隆公司的该项辩称本院不予支持。因《厂房租赁合同》无效，对于瑞尔隆公司在占用使用涉案厂房期间的财产性利益的返还方式，本院酌情参照《厂房租赁合同》约定的每月9元每平方米计算房屋占有使用费，因艾佳公司于2020年10月11日将案涉厂房出租给案外人安龙县众发汽车服务发展有限责任公司，故房屋占有使用费期间为15个月（2019年6月至2020年9月），房屋占有使用费为5875平方米×9元/平方米/月×15个月=793125元；另，因《厂房租赁合同》已确认无效，原告主张按月利率2%计算违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 据此，根据上述规定及理由，判决如下： 一、原告贵州艾佳家居有限公司与被告贵州瑞尔隆钢结构有限公司于2017年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效。 二、被告贵州瑞尔隆钢结构有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州艾佳家居有限公司支付房屋占有使用费793125元。 三、驳回原告贵州艾佳家居有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15469元，减半收取7734.5元，由被告贵州瑞尔隆钢结构有限公司负担5878元，由原告贵州艾佳家居有限公司负担1856.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在限定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行。 审 判 员  付军 二〇二一年一月二十八日 法官助理   杨薇 书 记 员 赵文杰