山东省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁行终1671号 上诉人（原审原告）刘万彬，男，汉族，1983年3月6日生，住山东省兰陵县。 被上诉人（原审被告）青岛市城阳区人民政府，住所地青岛市城阳区正阳路**。 法定代表人解宏劲，区长。 委托代理人杨长清。 委托代理人曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人刘万彬因诉青岛市城阳区人民政府房屋征收补偿一案，不服青岛市中级人民法院（2020）鲁02行初343号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审认定如下主要事实：2019年6月28日，被告青岛市城阳区人民政府（以下简称城阳区政府）作出13号征收决定，正式启动青岛新机场高速连接线（双埠—夏庄段）工程流亭街道辖区内国有土地上住宅房屋征收与补偿工作。次日，被告发布征收决定公告，将《补偿方案》作为附件一并公告。原告涉案房屋在征收范围内。 2019年6月29日，房屋征收部门发布选择征收评估机构的公告，告知被征收人可从青岛市住房和城乡建设局定期公布的房屋征收评估机构名录中自主协商选定一家房地产评估机构承担该项目评估工作。因被征收人在规定期限内未能协商选定，房屋征收部门于2019年7月14日发布了投票选定征收评估机构的公告，告知被征收人从该公告所示的推荐评估候选机构名单中投票选定。经现场投票、唱票、计票等过程，青岛中天兴业土地房地产评估有限公司（以下简称中天兴业公司）得票数最高。同日，房屋征收部门发布了评估机构选定情况的公示，确定中天兴业公司承担该项目的房屋征收评估工作，并签订了评估委托协议，委托该公司对项目内的住宅房屋进行评估，评估时点为2019年6月29日。 2019年7月16日、19日，中天兴业公司进入原告涉案被征收房屋内进行现场勘查、拍照，填写了“资产勘查现场记录工作底稿”，刘万彬夫妻及估价师签字确认。2019年7月30日，中天兴业公司就原告涉案被征收房屋出具了住宅房屋征收分户评估表及住宅房屋装修、附房、集中安装燃气分户评估表，房屋评估单价13534元/㎡，室内装修补偿11583元，无附房补偿及集中安装燃气补偿。2019年8月1日，房屋征收部门将该二份评估表向原告送达，原告之妻签收。原告不服该评估结果，于2019年8月8日提出书面异议，认为其涉案被征收房屋征迁价格应按照28000元/㎡补偿，房屋装修补偿应为现评估价格的5倍。中天兴业公司于2019年8月9日回复称，本次选取更能体现实际市场情况的比较法结果作为房屋征收补偿价格，并经青岛市房屋评估专家委员会的专家指导会审后，确定估价对象一层南向征收补偿基准价为13500元/㎡，被征收房屋的补偿价格依据基准价格进行楼层因素调整确定；经复核，整体评估报告中片区基准价格13500元/㎡结果无误；根据复核勘查记录及楼层修正系数，被征收房屋评估价格13534元/㎡结果无误；室内装修是根据市场调查行情和装修实际价格，按照重置价格考虑折旧后所得评估值。装修数量确认表已签字确认，装修单价取值合理，装修补偿价格计算结果无误。 2019年5月10日，房屋征收部门与青岛鲁昊投资集团有限公司签订《国有土地上房屋征收项目补偿房屋预留协议》，就涉案征收项目在鲁昊壹号院项目区域预留新建高层住宅房屋共计189套。中天兴业公司以2019年6月29日为评估时点，对鲁昊壹号院安置房均价评估为27号楼14990元/㎡、29号楼15370元/㎡。2019年8月1日，房屋征收部门将该评估均价结果送达原告。 因原告与房屋征收部门就涉案被征收房屋的征收补偿问题未能达成一致意见，房屋征收部门提请城阳区政府作出补偿决定。2019年12月25日，被告城阳区政府作出青城补决字〔2019〕23号《房屋征收补偿决定书》，决定：一、房屋征收部门按照《补偿方案》对被征收人给予异地房屋补偿或货币补偿。被征收人应在本补偿决定书送达之日起5日内向房屋征收部门提交选择异地房屋补偿或货币补偿的书面意见。逾期不提交书面意见，视为选择异地房屋补偿。二、被征收人选择异地房屋补偿的，房屋征收部门提供位于（青岛市）城阳区仙山西路666号的鲁昊壹号院项目（房号略）新建高层住宅房屋作为补偿房屋，供被征收人按照《补偿方案》规定的安置定位方式进行选择，最终建筑面积以实测为准。被征收人从上述房源中选择一套与被征收房屋货币补偿金价值（人民币1656426.26元）相当的安置房屋作为补偿房屋。房屋征收部门与被征收人就异地补偿房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《补偿方案》等规定进行结算……。三、被征收人选择货币补偿的，根据《补偿方案》规定和评估报告，被征收人实行自行临时过渡，过渡期限为10个月，房屋征收部门应支付被征收人货币补偿数额为：货币补偿金人民币1656426.26元，货币补偿奖励费人民币82821.31元，搬迁补助费人民币1200元，临时过渡补助费人民币26850元，装修补偿费人民币11583元。上述补偿数额合计为人民币1778880.57元……。 2019年12月30日，原告向被告提交书面意见，声明其本人确定选择货币补偿方式。原告不服上述青城补决字〔2019〕23号房屋征收补偿决定，提起本案撤销之诉。 另查明，刘万彬及其他案外人不服13号征收决定，提出复议申请和行政诉讼，该征收决定经判决予以维持。 原审认为：关于涉案被征收房屋评估报告的合法性。首先，关于涉案被征收房屋征收评估机构的选择程序，原告未提出异议。经审查，确认涉案评估机构的选择程序合法。其次，从涉案被征收房屋评估报告的内容是否全面、被征收房屋评估价格与安置房回购价格是否合理上分析。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值……。第十七条规定，分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体该评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定……。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十五条第一款、第四十六条第三款规定，房屋征收评估一般采用市场比较法，参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。房屋征收部门应当在征收范围内公示评估结果。征收当事人对评估结果有异议的，按照有关规定执行。涉案《补偿方案》第十四条“征收住宅房屋其他补助”第三、四、五项载明，对于装修、集中安装燃气及供暖设施、配套车库及附房等补偿费均经房地产评估机构据实评估予以补偿，对评估结果有异议的，亦可按照上述程序申请复核、鉴定等。从本案现已查明的事实看，评估机构中天兴业公司到原告涉案被征收房屋处进行现场勘查、拍照，并制作附属物等材料清单，保证了涉案评估对象的客观真实。结合原告涉案被征收房屋的状况，参照临近、同类房地产的市场交易价格，并按照被征收房屋所在地的新建房屋市场销售价格进行综合分析、评估，最终对原告作出涉案住宅房屋分户评估表和装修、附房、集中安装燃气分户评估表。被告将该评估表送达原告后，原告在规定期限内提出书面异议，评估机构中天兴业公司亦按照上述规定的期限对原告进行书面回复，且并未改变原评估结果。原告收到该回复意见后，并未在上述规定期限内申请向评估专家委员会申请鉴定。因此，涉案评估报告程序正当，评估价格合理。 关于原告主张涉案分户评估表不符合相关规范及产权置换房屋评估价格不合法、问题不合理问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款及第十七条规定可知，房屋征收评估机构向房屋征收部门提供评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，而就单个被征收人来说，影响其征收补偿权益的是其被征收房屋的分户评估报告，故房屋征收部门将有关原告涉案被征收房屋补偿权益的分户评估报告转交给原告并无不当，且该评估表亦包含了原告涉案被征收房屋的权属证书信息、用途、产权性质、朝向、楼层、建筑面积等基本信息和评估价格，因此原告所提涉案评估表不符合评估规范的主张不能成立。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第二款“用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致”的规定，并结合涉案《国有土地上房屋征收项目补偿房屋预留协议》及所预留的鲁昊壹号院安置房均价评估表看，预留安置房屋的价值评估时点亦为涉案被征收房屋征收决定公告之日即2019年6月29日，与原告涉案被征收房屋的评估时点一致，符合上述规定，且评估机构亦与原告涉案被征收房屋的评估机构相同，因此评估机构就预留安置房屋所作的评估结果并无不当。 关于装修及附房等附属设施的补偿，原告庭审时虽提出异议认为评估价格过低，但根据本案认定事实及涉案《补偿方案》第十四条第三、四、五项所规定的据实评估原则，均系评估机构根据现场实际勘察情况及经原告签字确认的相关附属设施项目据实评估得出的评估结果，符合客观实际，故被告向原告支付装修补偿费11583元，结果并无不当。 关于涉案被征收房屋应予补偿安置面积标准及货币补偿金额。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条第一款第一项、第二款规定，被征收私有房屋的建筑面积以房屋权属证书载明的建筑面积为准，被征收房屋的用途，以房屋权属证书的记载为准。本案中，原告持有的涉案被征收房屋不动产权证明确载明，房屋建筑面积89.5㎡，分摊面积10.18㎡，用途为居住。因此，被告对原告涉案被征收房屋按建筑面积89.5㎡的住宅房屋进行确定并无不当。根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、第二十三条及涉案《补偿方案》第十一条关于住宅房屋应补偿面积及货币补偿金计算方式的确定，被告认定原告涉案被征收房屋应予安置补偿面积为122.39㎡=〔（89.5㎡证载面积+10㎡改善面积）+（89.5㎡+10㎡）*23%公摊比例〕，应予货币补偿金为1656426.26元=122.39㎡*13534元/㎡，结果并无不当。至于涉案被征收房屋分摊面积及比例，根据上述规定，显然并不影响原告被征收房屋应予安置补偿面积及货币补偿金的计算。 关于涉案异地补偿房屋的评估单价高于原告涉案被征收房屋评估单价问题。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，征收住宅房屋实行异地房屋补偿的，房屋征收部门应当提供与按照本条例第二十三条规定方法计算的货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择。存在差价的，双方应当结算差价款。本案中，因涉案《补偿方案》已经确定该房屋征收项目的房屋补偿方式为异地安置补偿，故原告如选择房屋安置，还可以在规定期限内按照涉案《补偿方案》的规定及被诉补偿决定书所提供的鲁昊壹号院项目相关安置房源中予以选择，房屋征收部门将上述产权调换房屋价值与涉案被征收房屋价值的差额按照《补偿方案》等规定进行结算。因此，被告在作出被诉房屋征收补偿决定时，向原告提供可供选择的安置房源，能够保障其选择房屋安置补偿的合法权益。至于评估单价不同的问题，在评估时点一致且为同一评估机构的情况下，评估价格的高低显然与安置房源所在区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素有关。因此，原告仅仅以评估价格的差异认定异地安置房屋合理性不足的理由不能成立。 关于选择货币补偿的临时过渡期限的确定。庭审时，原告称对于选择货币补偿的被征收人只给10个月的过渡期限太短，不符合实际，对临时过渡费的其他计算标准及搬迁补助费没有异议。青政发〔2013〕16号《青岛市人民政府关于贯彻实施的通知》第四条第二项规定，征收住宅房屋的搬迁补助费按每户1200元；选择货币补偿的，对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积，30元/月/㎡的标准，一次性计发10个月的临时过渡补助费。涉案《补偿方案》第十四条对此也有相同的规定。因此，被诉房屋征收补偿决定载明临时过渡补助费26850元（89.5㎡*30元/月/㎡*10个月）并无不当。 据以上认定事实和理由，原审判决驳回刘万彬的诉讼请求。 刘万彬不服，上诉称：一、补偿决定的事实依据不足，评估机构的选定及评估报告内容均存在违法之处。上诉人在一审庭审过程中明确提出针对评估机构选定的意见，但原审判决书直接认定上诉人未对涉案被征收房屋评估机构的选择程序提出异议，遗漏案件事实；评估机构的选定程序不合法，涉案房地产价格评估机构名单不符合《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第五条之规定，被上诉人按照1:3比例推荐评估候选机构是依据失效规定作出，仅推荐3家评估机构严重限缩了被征收人的选择权；分户评估报告不符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》7.0.17的规定，不符合法定形式；13500元/㎡的涉案片区基准价格于2019年8月8日确定，分户评估报告于2019年7月30日作出，不符合常理；估价方法选取成本法不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的按照同区位新建商品住房市场价格补偿原则；缺少《房地产估价规范》第7.0.2要求的估价技术报告，无法判断采取比较法时是选取了哪3个新建普通商住房项目作为比较案例，不能证明估价方法符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定。二、补偿决定内容违法。1.关于被征收房屋补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的公平补偿原则和第十九条规定的市场价补偿原则，以及《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，被上诉人应当按照上诉人房屋周边新建商品房市场交易价格确定补偿标准。但是，被上诉人却采取市场价格比较法融合成本法折中确定上诉人房屋补偿价值，造成补偿单价偏低、上诉人无法以补偿款在同区域购买商品房的核心矛盾。2.评估报告中装饰装修评估不符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定的先行协商确定、协商不能的评估确定的程序规定。原告实际装修造价人民币1500元/㎡，而征收部门委托的评估公司仅评估100多元/㎡，合理性严重欠缺。3.补偿决定所载房源仅是预留房源，目前已经归由青岛鲁昊投资集团有限公司自行处置，且补偿决定中具体户型、购买单价均未明确，不符合《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条关于产权调换房屋应当产权清晰、价值明确的规定，无法保障被征收人安置权益。4.争议补偿决定遗漏了土地使用权的价值补偿。请求撤销原审判决，撤销青岛市城阳区人民政府青城补决字[2019]23号《青岛市城阳区人民政府房屋征收补偿决定书》。 被上诉人答辩称：一、涉案补偿决定事实清楚，程序合法，证据充分，评估机构的选定及评估报告内容均合法。1.上诉人在一审庭审中对被征收房屋价格评估机构的投票选择程序及投票结果并未提出异议，房屋征收部门组织选定评估机构已经履行了法定程序，原审未遗漏案件事实。2.涉案征收房屋评估机构的选定程序合法。征收决定公告后，房屋征收部门发布了选择住宅房屋征收评估机构的公告，由于被征收人在规定期限内未协商一致，房屋征收部门从市房屋征收与补偿办公室公布的房屋征收评估机构名录中按照1:3的比例推荐评估候选机构，并在征收区域予以公示。依法组织被征收人投票选择，最终确定涉案房地产价格评估机构为中天兴业公司，房屋征收部门于当日对投票选定结果进行了公告。房屋征收部门提供的房地产价格评估机构名单系青岛市房屋征收与补偿办公室公布的2018年度青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录的全部名单，并无遗漏，被上诉人提供该名录供上诉人进行选择并无不当。同时，被上诉人考量涉案项目征收范围内被征收住宅房屋数量，确定一家房地产评估机构担任涉案项目的评估工作，推荐3家候选评估机构供被征收人进行投票选择的做法并无不当。3.涉案分户评估报告内容完整，不存在内容缺失，形式也符合行业惯例。根据《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估技术规范》第十三条第二款规定“整体评估报告采用文字式，分户评估报告可采用表格式”之规定，涉案分户评估表采取表格形式于法有据。《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》7.0.17并非对分户评估报告的规定，被上诉人以此规定主张分户评估报告不符合法定形式不能成立。4.涉案分户评估报告系由依法选定的价格评估机构依法、独立、客观、公正作出。上诉人对评估报告提出异议申请复核，评估机构在法定期限内依法答复后，上诉人并未在法定期限内向青岛市房屋征收评估专家委员会申请鉴定，放弃对评估结果异议的法定救济途径。5.关于涉案项目住宅房屋的估价方法问题，评估机构根据估计目的，结合估价对象的具体状况，选择市场比较法更能体现被征收房屋的市场价值，并未违反相关规定。6.《房地产估价规范》仅限定向估价委托人提供估价技术报告，并不包含被征收人，上诉人无权要求评估机构提供，更无权依此来判定涉案分户评估报告是否合法。二、补偿决定内容合法。1.涉案房屋评估采取市场比较法，同时参照邻近、同类房地产销售价格，结合被征收房屋的朝向、楼层等状况确定，评估结果充分保障了被征收人的实体权益，不存在补偿单价偏低的问题。没有任何规定要求预留房源的市场价格一定要低于被征收房屋的评估单价，预留房源价格的高低，与其所在地段位置、环境等因素相关，且上诉人已经选择了货币补偿，选择权已得到充分保障。2.上诉人选择不协商，采取估价确定室内装饰装修价值，并不违反《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款的规定，上诉人主张其装修标准在每平方1500元，但在一审中没有提交任何证据证明评估结果与事实不符。3.根据房地一体原则，在房屋价值评估中已经包含了所在楼座土地使用权价值，无需单独列明。三、被上诉人作出的补偿方式及补偿金额正确，符合相关法律规定。原审认定事实清楚，结果正确，应予维持。 本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为：关于评估机构选定程序是否合法问题。在征收程序中，被上诉人已履行了通知被征收人协商选定评估机构，在协商不成的情况下，组织被征收人投票，并按照少数服从多数的原则确定评估机构等法定义务，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”之规定，程序合法。《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第五条规定，“市、县房屋征收部门应当会同房地产价格评估主管部门每年推荐一批社会信誉好、综合实力强、具有三级资质（含）以上的房地产价格评估机构名单供被征收人选择……”。该条系对房屋征收部门负有确定评估机构推荐名单的职责，及评估机构入选条件的规定，是对房屋征收补偿评估前期工作的规定，并非要求在具体征收过程中，应将名录中全部评估机构作为候选机构予以推荐。目前法律、法规并未明确规定在征收中房屋征收部门推荐评估机构的数量，被上诉人根据征收项目的具体情况，从当地公布的房地产价格评估机构名单中，推荐一定数量的评估机构供被征收人选择，并不违反法律规定。本案中，在被征收人协商选定评估机构阶段，被上诉人将评估机构的名录予以公示供被征收人选择，在协商未果的情况下，从该名录中推荐3家评估机构，供被征收人投票确定，充分保障了被征收人的选择权。原审在审查的基础上，确认涉案评估机构的选择程序合法，不存在漏审。上诉人所提出的原审漏审及被征收人选择权被严重限缩的上诉理由不能成立。 关于分户评估报告是否符合法定形式问题。《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》第7.0.21规定，“当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式”。上诉人房屋的分户评估表所包含的信息内容，符合该规范7.0.17的规定。因此，上诉人所提出的分户评估报告不符合法定形式的上诉理由依法不能成立。 关于评估结论及补偿决定是否合法的问题。本案中，涉案评估报告的评估时点为2019年6月29日，系作出征收决定公告之日，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”之规定。2019年8月8日系评估机构对上诉人异议进行复核的日期，并非片区基准价格确定日期。上诉人所称分户评估报告早于该基准价格确定日期，不合常理的上诉理由，没有事实根据。分户评估报告载明，评估的价值是采用市场比较法和成本法，在已确定房屋比准价基础上考虑被征收房屋的建筑面积、区位、用途、建筑结构、朝向、成新等因素修正后得出征收补偿价值。此估价方法，符合《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的要求。上诉人对评估结果提出异议，收到评估机构复核答复后，未在法定期限内依法定程序向青岛市房屋征收评估专家委员会申请鉴定，放弃对评估结果异议的法定救济途径。因此，上诉人所提出的该估价方法造成补偿单价偏低的上诉理由，于法无据。根据“房地一体”的基本原则，评估中已经包含了土地使用权的价值，上诉人提出的遗漏了土地使用权的价值补偿的上诉理由不能成立。装饰装修评估系评估机构根据现场实际勘察情况及经上诉人签字的确认表，据实评估得出的评估结果，上诉人虽称装修造价远高于评估价，但未提交相关证据，所提出的装饰装修评估欠缺合理性的上诉理由，没有证据支持。 综上，经对评估机构的资质、评估机构的选定、评估时点、评估方法、评估项目等进行审查，可以认定涉案评估报告合法合理，被上诉人据此作出补偿决定，符合法律规定，事实清楚，证据充分。上诉人已经选择了货币补偿方式，其合法权益与预留安置房源的相关情况无关，本院不作审查。 原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘万彬负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 颖 审判员 李仲轲 审判员 朱毅伟 二〇二一年一月十一日 书记员 徐颖格