湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0723民初2602号原告：黄淋华，女，1978年6月3日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：范道华，湖南城头山律师事务所律师。被告：常德友邻福吉物业管理有限公司。住所地：湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处西园社区滨湖路**成城中德时代广场****。法定代表人：郭超凡，系该公司总经理。委托诉讼代理人：严超男，女，系该公司员工，住湖南省临澧县。被告：张瑞武，男，1957年5月4日出生，汉族，住湖南省澧县。现羁押于津市看守所。委托诉讼代理人：杨耀华，湖南城头山律师事务所律师。原告黄淋华与被告常德友邻福吉物业管理有限公司（以下简称福吉公司）、张瑞武确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序审理。本案在审理过程中，福吉公司于2020年11月20日向澧县公安局澧阳派出所报案，称2018年9月16日，张瑞武使用伪造的该公司印章与黄淋华签订租赁合同并收取租金。2020年12月18日，澧县公安局以无犯罪事实为由向福吉公司下达不予立案通知书。2020年12月29日本案开庭审理，原告黄淋华及其委托诉讼代理人范道华、被告福吉公司的委托诉讼代理人严超男到庭参加诉讼；被告张瑞武的委托诉讼代理人杨耀华经本院依法送达出庭通知书，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认黄淋华与常德福吉物业管理有限公司澧县分公司于2018年9月16日签订的《租赁合同》无效；2.判决两被告共同返还租金180000元；3.本案的诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，黄淋华明确诉请租金180000元为剩余租赁期41.5个月的租金173000元及部分财产损失。事实与理由：2006年7月21日，福吉公司（原名常德福吉物业服务有限责任公司）将原常德福吉物业管理有限责任公司澧县管理处申请变更为常德福吉物业管理有限责任公司澧县分公司（以下简称福吉公司澧县分公司），并将负责人林长胜变更为张瑞武。2018年9月16日，福吉公司澧县分公司与黄淋华签订《租赁合同》一份，双方约定福吉公司澧县分公司将位于澧县××街××楼天桥下门面出租给黄淋华，出租方需保证出租房屋产权合法无争议，租赁期限为2018年11月17日至2023年11月16日，年租金为50000元，5年租金共计250000元，需在合同签订时一次性付清。黄淋华支付租金后进店经营。2020年6月2日，澧县城市管理和综合执法局向黄淋华送达《温馨提示》一份，告知黄淋华租赁的标的物系未经批准搭建的商铺，属临时违法建设，要求限期拆除。2020年8月28日，租赁标的物被强拆。黄淋华认为福吉公司澧县分公司就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与其签订的租赁合同无效。张瑞武明知标的物系违法建筑仍与黄淋华签订租赁合同，存在过错。现福吉公司澧县分公司已被撤销，分公司的民事责任应由总公司承担，二被告应当共同向黄淋华返还租金，故诉请判决。福吉公司辩称：1.黄淋华诉请返还租金过高，应当扣减已实际使用租赁物期间的租金。2.黄淋华支付的租金250000元并未进入我公司账户，我公司并不知情。3.案涉租赁合同上的公司印章系由张瑞武私自伪造，故与黄淋华签订租赁合同是张瑞武的个人行为，应由张瑞武承担返还财产责任。4.请求法院驳回黄淋华要求我公司承担责任的诉请。张瑞武书面辩称：1.案涉租赁物系经澧县政府批准搭建的临时建筑物，并非我故意违法搭建。2.租赁物被拆除，造成租赁物灭失，租赁合同无法继续履行，我愿意承担责任。3.根据2006年7月19日我与林长胜签订的协议，双方约定福吉公司澧县分公司在澧县的经营管理中出现的经济往来纠纷由我处理并承担责任。案涉出租房屋的物业管理已委托给我，并由我收取租金，对黄淋华遭受的损失由我一人承担，与福吉公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，张瑞武未到庭，视为对质证权利的放弃。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.黄淋华提交的租赁合同原件、银行转账凭证三份、收据原件，该组证据能够相互印证黄淋华与福吉公司澧县分公司之间存在租赁关系，且黄淋华按约定已经向澧县分公司付清5年租金，故本院予以采信。2.黄淋华提交的常德福吉物业管理有限责任公司（以下简称福吉公司）营业执照复印件、分公司变更登记申请书、福吉公司澧县分公司企业登记情况表、营业执照、注销登记审核表、准予注销登记通知书，该组证据能够互相印证福吉公司澧县分公司已于2019年9月27日被依法予以注销，故本院予以采信。3.黄淋华提交的澧县零点玖玖服装店营业执照副本，能够证明其在租赁案涉房屋后经营服装店的事实，故本院予以确认。4.黄淋华提交的澧县城市管理和综合执法局《温馨提示》、《行政强制执行决定书》复印件，能够证明案涉租赁物系违章建筑且已经被强制拆除，故本院予以采信。5.福吉公司提交的报警记录及不予立案通知书，因澧县公安局以无犯罪事实不予立案，不能证明租赁合同上的签章系张瑞武伪造的事实，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年9月16日黄淋华与福吉公司澧县分公司签订《租赁合同》一份，张瑞武在合同签章处签名，双方约定福吉公司澧县分公司将位于澧县××街××号天桥下门面租给黄淋华使用，租赁期限自2018年11月17日至2023年11月16日止，5年租金共计250000元，需在合同签订时一次性付清。合同签订后，黄淋华分三次向澧县分公司的银行账户转账，实际共支付租金240000元。2020年6月2日，澧县城市管理和综合执法局向黄淋华送达《温馨提示》一份，告知黄淋华所租赁的案涉房屋系临时违法建设，限其三日内将房屋内的物品搬走。2020年8月25日，澧县城市管理和综合执法局下达澧城强执字【2020】第Ｇ01号行政强制执行决定书，并于同月28日将案涉房屋强制拆除。自此，案涉房屋灭失，合同无法继续履行。另查明，2006年7月21日，福吉公司申请将该公司澧县管理处名称变更为常德福吉物业管理有限责任公司澧县分公司，同时将分公司负责人由林长胜变更为张瑞武。2019年9月27日，福吉公司澧县分公司被依法注销。2019年10月12日，常德福吉物业服务有限责任公司将公司名称变更为常德友邻福吉物业管理有限公司。再查明，黄淋华实际使用案涉房屋到2020年8月26日止。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，黄淋华与福吉公司澧县分公司就位于澧县××街××楼天桥下门面签订《租赁合同》，该合同落款有澧县分公司盖章及澧县分公司负责人张瑞武签名，合同内容未超过澧县分公司营业执照登记的经营范围，案涉房屋亦在澧县分公司管理的梨园商业步行街内，黄淋华按约将租金转入澧县分公司账户，故黄淋华有充分理由相信其系与福吉公司澧县分公司就案涉房屋签订租赁合同。福吉公司辩称案涉《租赁合同》中公司印章系张瑞武伪造，但未提交证据证明。本案租赁合同成立后，因该租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案租赁合同无效，双方因此取得的财产应当予以返还。关于责任承担主体问题。因福吉公司澧县分公司系福吉公司依法设立并领取营业执照的分公司，不具有企业法人资格，且澧县分公司已于2019年9月27日被注销工商登记，因此澧县分公司的民事责任应由福吉公司承担。福吉公司辩称对案涉租赁合同不知情，系其自身未对分公司尽到管理职责，不能免除其依法应对分公司承担民事责任。另，张瑞武作为澧县分公司注销前的负责人，愿意承担租金返还责任，本院不持异议。因案涉房屋已于2020年8月28日被强制拆除，黄淋华实际使用房屋21.3个月，租赁期尚余38.7个月。本院参照黄淋华实际支付5年租金240000元的标准，核定福吉公司应当返还黄淋华租金154800元（240000元÷60个月×38.7个月），对黄淋华诉请超过部分，本院不予支持。黄淋华主张存在部分财产损失，并计入诉请返还的租金当中，但未就存在财产损失举证证明，故本院不予支持。综上所述，本院对黄淋华的诉请予以部分支持。依照《中华人民共和合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、黄淋华与常德福吉物业管理有限责任公司澧县分公司于2018年9月16日签订的《租赁合同》无效；二、常德友邻福吉物业管理有限公司、张瑞武于本判决生效之日起三日内返还黄淋华租金154800元；三、驳回黄淋华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由黄淋华负担273元，常德友邻福吉物业管理有限公司、张瑞武共同负担1677元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 李继红二〇二一年一月十二日法官助理 喻 丹书 记 员 李思琪