江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终213号上诉人（原审原告）：肖时辉，男，汉族，1964年10月10日出生，住江西省南昌市新建区。上诉人（原审原告）：胡桂连，女，汉族，1964年10月30日出生，住江西省南昌市新建区。上诉人（原审原告）：肖盛华，男，汉族，1989年2月2日出生，住江西省南昌市新建区。三上诉人共同委托代理人：傅燕萍，江西华邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蹇建华，男，汉族，1986年11月20日出生，住江西省南昌市新建区。委托代理人：谢志胜，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。上诉人肖时辉、胡桂连、肖盛华与被上诉人蹇建华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院(2020)赣0112民初3162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人等方式不开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人肖时辉、胡桂连、肖盛华上诉请求：1.撤销新建区人民法院(2020)赣0112民初3162号民事判决第一项、第二项，依法改判支持上诉人一审中的全部诉讼请求;2.本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉金额：205758元。事实及理由:一、一审起诉时上诉人已经考虑疫情原因，在主张的租金中减免了一个月的租金即2020年1月28日至2020年2月27日期间租金，一审法院判决被上诉人仅支付94500元,属基于错误的事实作出的错误判决。被上诉人实际第一次支付租金时间为2019年8月28日,根据合同中提前两个月支付租金及合同中的三个月免租期的约定,被上诉人第一次支付的租金涵盖的时间为自2019年8月28日至2020年1月27日。考虑到疫情原因,上诉人与被上诉人之间协商过减免租金事宜,即免除2020年1月28日至2020年2月27日租金,为减免诉累,上诉人向法院仅主张了自2020年2月27日起租金。在上述前提下一审法院仍判决上诉人与被上诉人各自承担2020年2月27日起3个月租金的一半,如此算来,作为非国有单位的普通老百姓,上诉人自行承担了两个半月的租金,而被上诉人仅承担了一个半月租金,一审判决违反公平原则。二、因被上诉人逾期支付租金,案争租赁合同已经在起诉前解除,一审法院不予支持上诉人一审请求有违事实与法律。2020年1月24日江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应,至2020年3月12日降为二级响应,3月20日降为三级响应,4月19日政府已允许足浴行业营业。据此可知,对被上诉人的疫情影响期间仅为1月24日至4月19日期间。退一步而言,即使上述疫情期间租金支付有待确定,但自2020年4月20日起,根据租赁合同约定,被上诉人即负有及时支付后续租金的义务,而上诉人多次催缴下被上诉人根本没有支付租金,后仅仅是在2020年7月25日才支付了一个月租金65000元,期间也已经过了3个时间，也明显构成逾期支付租金行为。案争租赁协议明确约定“如拖欠租金15天,视为违约,甲方有权解除合同并收回房屋,同时押金不予退还等”。按照合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,上诉人有权解除案争租赁合同,上诉人因此于2020年8月6日向被告发出通知:要求解除租赁合同并要求支付欠付租金和滞纳金、搬离租赁物等。被上诉人也实际收到了该通知,因此,案争租赁合同已实际解除。然而,一审法院仅仅考虑2020年1月24日起至4月19日期间疫情影响,却无视被上诉人2020年4月19日后可以正常营业却于2020年7月25日才支付一个月租金的逾期行为,不支持解除案争合同,作出错误判决，请求依法改判。被上诉人蹇建华辩称，1、针对其第一个上诉请求，2020年1月28日至2020年2月27日本身属于免租期，而并非双方协商因疫情减免的一个月租金。理由如下，第一，装修合同中最先约定的就是四个月，是因为当时上诉人临时不想把房出租给被上诉人导致被上诉人予以妥协，才调整为3个月；第二，上诉人没有按约定保持出租屋的原装修装饰，因此导致被上诉人装修期延长并引发邻里纠纷，所以当时协商上诉人额外增加一个月的免租金，其免租金为4个月；第三，上诉人原起诉状中自认被上诉人在2020年2月27日前都已经如约交租，这也能够说明，免租金是双方达成约定的事实；第四，一审辩论过程中，上诉人的代理人及当时有一位当事人在场认可这个是装修免租期。2、关于合同是否解除的问题，本案是因疫情不可抗力所引发的纠纷，合同上确实约定了逾期交租上诉人解除合同的权利，但该合同中也同时约定出现了不可抗力的互不担责。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，在疫情期间逾期支付租金的出租人主张解除合同不予支持。3、关于滞纳金问题，根据上述指导意见，疫情期间没有按照约定支付租金的不予承担违约责任，故本案滞纳金不应支持。肖时辉、胡桂连、肖盛华向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年2月27日至2020年8月6日期间所欠租金210000元；2.判令被告按每天实欠租金的0.3%的标准向原告支付滞纳金111258元（按每天0.3%计算，暂计算至2020.8.13）；3.判令被告按63000元/月之标准向原告支付自2020年8月7日起至实际搬离之日的房屋占有使用费；4.判令被告立即从租赁物南昌市新建区长堎大道59-61号（1-3楼和夹层共四层）门面房搬离；5.判令被告缴清所有水费、电费，并配合原告将案涉租赁标的的水表、电表过户至原告名下；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实如下：2019年8月9日，三原告委托案外人肖艳艳办理南昌市新建区长堎大道59-61号店面的出租事宜。2019年7月23日，肖艳艳（甲方）与被告（乙方）签订《店面租赁合同》，约定将南昌市新建区长堎大道59-61号（1-3楼和夹层，共四层）房屋出租给被告经营使用，租赁期限10年，从2019年8月11日至2029年8月10日止。租赁面积共2100平方米，租金以月租30元/平方米，合计63000元/月，租金3年内不变，自第4年起每3年在上年基础上增加5%；租金两个月支付一次，甲方给予乙方3个月免租金装修期；甲方承诺店面保持现有的地面、墙体、吊顶；乙方应自本合同签订之日向甲方支付押金10万元，如租赁期间乙方无违约行为，则甲方向乙方无息退还押金；租赁期内如有拖欠，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金每天按欠租金和费用的0.3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权解除合同并收回房屋，同时押金不退。因不可抗力原因或政府拆迁致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。合同签订后，肖艳艳交付房屋，被告开始也能依约支付租金。但自2020年2月27日起，被告未支付租金，肖艳艳多次要求被告支付租金。被告于2020年7月25日支付租金63000元，2020年8月7日支付租金63000元。原告于2020年8月24日向人民法院提起诉讼。另查明，2020年1月20日至2020年4月19日期间，全国新型冠状病毒性××较为严重，被告经营的足浴业无法正常经营。又查明，2020年9月2日，被告支付租金63000元；2020年9月27日，被告支付租金63000元；2020年10月23日，被告支付租金63000元。一审法院认为，原告委托案外人肖艳艳与被告蹇建华签订《店面租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告依约将涉案房屋交由被告使用，被告应按约支付房屋租金。被告在签订合同后尚能按约支付租金，直至2020年初，正值国内新型冠状病毒性××爆发之际，被告经营的足浴业，受到疫情严重影响，处于停业状态，停业期间没有营业收入且资金周转困难。且被告与原告就疫情期间房屋租金的减免一直在磋商未达成一致意见。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”对疫情期间的房屋租赁合同，应当鼓励和引导出租人与承租人相互沟通、协商解决纠纷，应本着互谅互让原则，合作共赢，而不是简单的解除合同达到自身目的，故原告认为已经解除与被告签订的《店面租赁合同》，本院不予准许。因原告与被告的租赁合同并未解除，原告要求被告从案涉房屋搬离的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告缴清所有水费、电费，并配合原告将案涉租赁标的的水表、电表过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持。因新型冠状病毒疫情属于不可抗力，被告经营的足浴业处于停业状态，根据公平原则，受疫情影响的三个月租金应酌情由原告、被告各承担一个半月租金为宜，即原告应减免被告一个半月租金94500元（63000元/月×1.5个月）。从2020年2月27日起至2020年10月26日，被告应支付原告八个月租金，扣除疫情期间一个半月租金，被告应支付原告6.5个月租金即409500元（63000元/月×6.5个月）。因被告在2020年7月25日至2020年10月23日期间已经支付原告五个月租金315000元（63000元/月×5个月），被告尚应支付原告租金为94500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决：一、限蹇建华在一审判决生效后五日内支付肖时辉、胡桂连、肖盛华房屋租金94500元（计算至2020年10月26日）；二、驳回肖时辉、胡桂连、肖盛华其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6120元减半收取3060元，由被告蹇建华承担1200元，原告肖时辉、胡桂连、肖盛华承担1860元。本院二审期间，蹇建华向本院提交了以下新证据：1.2020年11月4日、2020年11月7日、2020年12月1日转款电子回单，证明其已支付2020年11月、12月至2021年1月房租共189000元，并已按一审判决支付租金94500元；2.新建区花开富贵足道店员工联名信，证明足道店解决了员工的生存就业问题。肖时辉、胡桂连、肖盛华质证后认为，对于提交的第一组证据的三性均无异议，但认为蹇建华后续缴纳的租金是基于法律的威慑才支付租金，如果上诉人不提起本案上诉，租金遥遥无期，而且不能否认被上诉人一直存在违约的事实；对于第二组证据的真实性有异议，员工本人没有到达现场，无法查实签名是否属实，且员工是被上诉人的下属人员，相当于是自我陈述。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：第一，一审法院对疫情期间的租金调整是否公平合理；第二，本案租赁合同是否在诉前已解除；第三，蹇建华是否应支付逾期支付租金的违约金；关于一审法院对疫情期间租金的调整是否公平合理。上诉人主张其一审起诉要求蹇建华支付2020年2月27日至2020年8月6日期间的租金，是已考虑疫情影响免除了蹇建华2020年1月28日至2020年2月27日期间的租金，一审法院判决2020年2月27日后受疫情影响的三个月租金由双方平均分担违反公平原则。本院认为，一审庭审以及二审询问笔录中上诉人均自行陈述是因案涉房屋装修事宜才免除蹇建华2020年1月28日至2020年2月27日期间的租金，故本院对上诉人所称诉前已基于疫情因素减免一个月租金的陈述不予采信，一审判决双方各承担一个半月租金，并无不当。关于合同解除问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。上诉人认为，4月19日政府已允许足浴行业营业，被上诉人在2020年7月25日才支付一个月的租金，期间已过3个月，符合双方协议约定的“如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋”的解除条件。本院认为，2020年1月20日至2020年4月19日上诉人的足浴店完全无法经营，但疫情对其的影响并不仅仅只有以上3个月，被上诉人恢复营业之初仍处于因疫情导致资金周转困难和营业收入明显减少的阶段。疫情期间本就应当按照相互沟通、友好协商的原则解决纠纷，加之被上诉人为案涉店面的经营已投入大量财力人力，一审法院判决不准许解除合同，符合法律规定。关于滞纳金问题，上诉人主张收取逾期支付租金的滞纳金，该滞纳金性质上为违约金。虽然被上诉人自2020年2月27日至2020年8月6日确未按合同约定如期支付租金，但综观全案，截至2020年10月26日一审开庭时，被上诉人实际上仅疫情期间三个月的租金欠付，自2020年7月至2021年1月的租金均已支付，不存在严重的违反合同的主观恶意。同时，鉴于上诉人除疫情期间租金损失外没有其他实际损失，故对上诉人收取滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，肖时辉、胡桂连、肖盛华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人肖时辉、胡桂连、肖盛华预缴的二审案件受理费6119元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  邹艳凤审判员  王 薇审判员  戴泰苛二〇二一年一月二十五日书记员  周星颖