山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初6706号原告：山东绿城物业服务有限公司，住所地山东省青岛市李沧区。法定代表人：张怀林。委托诉讼代理人：刘颖颖，山东加舜律师事务所律师。被告：张步洲，男，1960年12月18日出生，汉族，个体，住所地济南市槐荫区，现住济南市历下区。原告山东绿城物业服务有限公司与被告张步洲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东绿城物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘颖颖，被告张步洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费12062.4元、车位管理费3000元、违约金332.92元，合计15395.32元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：张步洲购买了青岛市李沧区延川路116号《绿城理想之城-诚园东区》7号楼2单元1502户房屋，房屋面积为143.6平方米。根据被告与山东绿城物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告自2018年7月1日至2020年12月31日期间一直拖欠物业服务费、车位管理费，原告曾多次以多种形式向被告催缴上述费用，但其均未理睬。张步洲辩称，被告购买房子装修之后就未入住，只在2018年8、9月份，2019年8、9月份两次因出售房屋打扫卫生，使用部分水电，至今为止水为16吨，燃气为0。被告虽未入住，但是一直缴纳物业费、车位费至2018年6月30日。2018年5月29日，山东省下发山东省人民政府第317号令，其中第十七条规定，普通住宅空置6个月以上物业费应予以减免，收费不超过60%；第二十三条规定，车位未停放机动车辆的，免收服务费。2018年9月10日原告向被告追要物业费，被告主张按照此规定减免，原告称未收到相关通知，让被告正常交费，被告因此未交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、《绿城理想之城A-1-9地块（诚园东区）前期物业服务合同》1份；2、《业主信息登记表》、《房屋测绘报告书》各1份；3、《前期物业服务协议》1份；4、催缴函照片打印件1张。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提交与原告工作人员的微信聊天记录1宗。被告称，2018年5月29日，山东省人民政府下发第317号政府令，规定普通住宅空置6个月以上的物业费可以减免，收费不超过60%；车位未停放机动车辆的，免收服务费；2018年9月10日原告向被告追要物业费，被告主张按规定减免，原告称未收到相关通知，按正常收费，且称空置房的条件为毛坯房或水电均为零，被告的房屋不符合空置房条件，且原告反复骚扰被告，被告因此未再缴纳物业费。原告对上述证据的真实性没有异议，但称，《山东省物业服务收费管理办法》生效的时间是2018年7月1日；被告提交的聊天记录证实，2018年11月16日客服管家已向被告明示关于空置房的办理政策，即业主先向原告提出书面申请，原告落实业主家中水电气使用度数明细，之后业主预缴6个月物业服务费，6个月后如确认业主家中水电气度数均为零，则剩余40%物业费折抵至下一季度。原告称，已通知被告落实涉案房屋水电费使用度数，但对该主张未提交证据予以证实。微信聊天记录显示，2018年5月2日，原告通知被告缴纳2018年全年物业服务费及车位费；2018年9月6日，原告再次通知被告缴纳2018年全年物业服务费；2018年9月10日，被告告知原告，涉案房屋常年空置，车位从未使用，请求按新规定缴纳物业费及车位费；原告回复被告，未收到集团折扣通知，正常收费，并告知被告空置房是指毛坯房，水电表为0，被告不符合空置房要求；2019年11月16日，原告再次向被告催缴2018年全年的物业服务费及车位费，被告向原告缴纳上述费用至2018年6月30日。2018年11月16日，原告告知被告“我们公司并未收到政府关于打折的具体文件，现在是按照公司的规定去执行打折方式。那就是缴纳2018年全年物业费，自缴费第二日开始，空置半年后核对水电，再按照国标打折，18年多交的钱会顺移到19年物业费上”。原告对上述微信聊天记录的真实性没有异议，本院予以采信。2、被告提交历月电费明细、水费明细及公用事业服务便民卡客户抄收对账单各1份，证实被告因2018年的8、9月份因想卖房打扫卫生产生了水电费，但燃气一直为0。原告对上述证据的真实性没有异议，但称，上述证据证实被告自2018年11至2020年11月未使用过水、电、燃气，但被告并未向原告提出书面申请，未办理过房屋空置手续，所以原告无法确认涉案房屋一直空置。被告称，原告告知被告，空置房的标准为毛坯房，水电表为零，导致被告无法申请。原告对被告提交的上述证据真实性没有异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月23日，青岛绿城华川置业有限公司与山东绿城物业服务有限公司签订《绿城理想之城A-1-9地块（诚园东区）前期物业服务合同》，前期物业服务期限自2015年9月30日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。被告张步洲为青岛市李沧区延川路116号《绿城理想之城-诚园东区》7号楼2单元1502户房屋的业主，该房屋建筑面积143.6平方米，于2015年9月28日交付使用；被告张步洲同时为涉案小区758号、759号车位的使用权人。2015年9月28日，原、被告就上述房屋签订《绿城理想之城A-1-9地块（诚园东区）前期物业服务协议》，约定前期物业服务费收费标准为高层住宅2.8元/月/平方米，地下车位50元/月/个；物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第1个月上旬；业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，按应付金额每日万分之四支付滞纳金。前期物业服务协议第十九条并约定，对于已交付使用，但乙方或物业使用人尚未入住的物业，物业服务费按本协议约定由乙方全额缴纳。被告缴纳涉案房屋物业服务费及车位费至2018年6月30日，之后未再缴纳。被告自认于2020年8月12日将涉案758、759车位对外出租。山东省电力公司青岛供电公司出具的历月电费明细表显示，2018年1月至2020年11月，涉案房屋2018年9月使用电量11度，总电费6.02元，其余月份均为0；青岛公用事业收费服务有限公司出具的水费指针数显示，2018年1月至2018年8月指针数为15，2018年10月1日显示指针数为16，其后至2020年12月1日指针数均为16，未再变化；公用事业收费服务便民卡客户抄收对账单显示截至2020年6月4日，燃气指针数为0。本院认为，《山东省物业服务收费管理办法》自2018年7月1日起施行。该办法第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。2018年6月29日青岛市物价局青价格[2018]20号《关于明确物业服务收费相关政策的通知》明确，按照《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令317号）等相关要求，结合本市实际，对我市现行物业服务收费管理政策进行完善；其中第三条规定，普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，房屋空置六个月以上，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认（原则以上水、电、气均未使用为衡量标准）后，其物业服务费按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳；第五条规定，普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过一个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出书面申请，经物业服务企业确认后，免收停车服务费。根据上述规定，房屋空置的标准为水、电、气均未使用，空置期限为6个月以上，申请减免物业服务费、车位管理费的程序为业主或物业使用人向物业服务企业提前提出书面申请。本案中，被告张步洲提交的微信聊天记录证实，其于2018年9月10日向原告提出涉案房屋空置，要求按照新规定缴纳物业服务费；其提交的水、电、燃气明细表及抄收对账单显示，2018年9月显示被告用电11度，其后截至2020年11月用电量均为0；2018年8月至2018年9月之间水量显示增加1吨，其后截至2020年12月指针数未再变化；截至2020年6月燃气指针数仍为0。上述证据表示，涉案房屋自2018年10月至2020年12月水、电、气均未使用，一直处于空置状态，根据《山东省物业服务收费管理办法》及青岛市物价局青价格[2018]20号《关于明确物业服务收费相关政策的通知》的相关规定，上述期间的物业服务费应按物业服务收费标准的60%收取，2018年7月至2018年9月的物业服务费仍应按原收费标准收取。涉案房屋的建筑面积为143.6平方米，原、被告双方约定的物业服务费收费标准为2.8元/月/平方米，被告应向原告缴纳2018年7月至2020年12月的物业服务费7719.94元（143.6平方米×2.8元/月/平方米×3个月+143.6平方米×2.8元/月/平方米×27个月×60%）。被告张步洲主张，涉案758、759号车位截至2020年8月12日之前其并未实际使用，原告对此未提交相反证据推翻被告的主张，结合被告提交的水、电、气明细表及抄收对账单所显示的涉案房屋常年处于空置状态的情况，本院对该事实予以采信。被告亦于2018年9月10日向原告提出申请，要求免交车位管理费，根据物业服务收费管理办法的相关规定，原告主张被告缴纳2018年7月至2020年7月之间的车位管理费本院不予支持。被告自认2020年8月已将车位对外出租，被告应向原告缴纳2020年8月至2020年12月的车位管理费500元（50元/月×5个月×2）。关于原告主张的违约金332.92元。本院认为，原告在相关物业服务收费管理办法施行后，未按照相关规定积极进行规范管理，且对空置房屋的认定标准存在误区，以致原、被告对于物业服务费的缴纳产生争议。被告未缴纳物业服务费及车位管理费，非被告单方违约所造成，原告主张被告承担违约金332.92元本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告张步洲于本判决生效之日起10日内给付原告山东绿城物业服务有限公司2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费7719.94元，2020年8月至2020年12月的车位管理费500元。二、驳回原告山东绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告张步洲未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，减半收取55元，原告山东绿城物业服务有限公司负担30元，被告张步洲负担25元。被告张步洲于本判决生效之日起10日内给付原告25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  韩雪梅二〇二一年一月五日法官助理孔佳薇书记员王妍书记员刘亚君