贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0324民初88号原告（反诉被告）：贵州省康和居物业管理服务有限责任公司。统一社会信用代码：91520324MA6DTLLW0P。住所地：正安县凤仪镇东方新城御溪苑**。法定代表人：张仁刚，系该公司总经理。被告（反诉原告）：郑佳欣，男，1990年11月22日生，汉族，贵州省正安县人，住正安县。委托诉讼代理人：吴丹，系郑佳欣之妻。原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司与被告郑佳欣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月22日上午11时0分在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司法定代表人张仁刚、被告郑佳欣的委托诉讼代理人吴丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费2615元；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年4月28日，原告与千祥苑小区业主委员会签署物业管理服务合同，并为该小区提供物业服务。被告系该小区8-1-9-1号电梯房屋业主，房屋面积为130.75m2。按1元/月/m2计收物业服务费，被告尚欠原告2019年12月20日止31个月的物业费2615元。原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了《正安县千祥苑小区物业服务管理合同》1份、工作照片42张、领条3张、收条1张、送货单1张，证明原告为该小区提供了物业服务的事实。被告郑佳欣答辩并反诉称：被告2018年4月11日接房入住时，已向原告缴纳了2018年4月11日至2019年4月11日止的物业费，原告诉称欠费的时间与事实不符；二是被告缴纳了物业费并未享受原告提供的物业服务，小区垃圾成堆无人清运、消防设施破损未及时维修存在安全隐患（被告曾被正安县消防大队处罚）、门禁安全设施未安装、电梯经常出现故障、小区绿化带等未维护，原告违反物业合同约定，应解除原告与小区业主委员会签订的《物业服务管理合同》，原告所收取的物业费、垃圾清运费、装修押金应退还被告。同时，按《中华人民共和国民法典》943条及《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定，原告应当公示在物业管理期间业主共有部分收益收支账目、从业员工资质情况，但原告一直未公示。小区内的电梯、消防安防设施长期故障，原告违反了《中华人民共和国消防法》16条第1款第2项及《物业服务管理合同》约定，因此，请求驳回原告的诉讼请求。反诉请求：1、判令解除《物业管理服务合同》；2、退还被告已缴纳的物业费1569元、装修押金1000元、垃圾清运费500元；3、判令被告公示业主共有部分收支账目、从业员工资质情况；4、判令原告对小区消防、安防、电梯设备维修至符合国家规定标准；5、反诉费由原告承担。为证明自己的抗辩主张，被告向本院提供了如下证据：1、现场照片9张，证明原告的服务存在卫生脏乱差、车辆乱停乱放、消防通道堵塞等服务不到位的事实；2、正安县人民法院（2020）黔0324行审1号行政裁定书1份，证明原告因消防设施、器材未维修维护存在安全隐患，被正安县消防大队处罚过的事实；3、收据3张，证明2018年4月11日，被告接房时，已向原告缴纳了至2019年4月11日止一年的物业费1569元、垃圾处理费500元、装修押金1000元，原告至今未退还装修保证金的事实。原告答辩称：原告的物业服务所针对的是公共区域，被告称没有得到原告的服务是没有事实依据。至于被告的具体缴费，以被告的收据为准。是否解除《物业管理服务合同》，以法院的判决为准，对被告反诉要求退还所缴纳的物业费1569元、垃圾清运费500元，因我公司已提供了服务，装修所产生的垃圾也是我公司统一清运，因此不应退还；装修押金1000元可以退还；对被告反诉要求公示业主共有部分收益收支账目、从业员工资质情况，我公司在小区的物业服务属包干制，自负盈亏，原小区公共区域所收的停车费，只是收取了停车管理费，并且是通过了小区业委会和社区调解后才收取的。另外，我公司于2019年12月20日后，已退出该小区，不应再对小区的消防、安防、电梯设备维修，因此，请求驳回被告的反诉请求，反诉费由被告承担。本院经审理查明：2017年4月28日，原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司与正安县凤仪街道办桃园社区千祥苑小区业主委员会签订了《物业服务管理合同》。合同约定，千祥苑小区业主委员会招标后聘用原告为涉案小区提供物业服务，服务期限为3年，从2017年4月28日至2020年4月27日止。管理事项为房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护管理；公用绿化地的养护；公共环境卫生保洁；交通与车辆停放秩序的管理等内容。由小区业主或物业使用人按年按步梯0.5元/月/m2、电梯三楼以上（含三楼）1元/月/m2、二楼以下按0.5元/月/m2、商铺1元/月/m2向原告缴纳物业费。合同签订后，自2017年5月20日起，原告为该小区提供物业服务至2019年12月20日止，后退出该小区。被告郑佳欣系该小区8栋1单元9-1号电梯房业主，房屋面积为130.75m2。2018年4月11日，被告接房入住时，向原告缴纳了2018年4月11日起至2019年4月11日止的物业费1569元、垃圾处理费500元、装修押金1000元。因认为原告的物业服务不到位，之后，被告未再向原告缴纳物业费，原告经催收未果后，诉来本院，请求被告支付2017年5月20日起至2019年12月20日止的物业服务费2615元，并承担本案诉讼费。审理中，被告反诉请求解除原告与小区业委会的《物业管理服务合同》；退还被告已缴纳的物业费1569元、装修押金1000元、垃圾清运费500元；判令被告公示业主共有部分收支账目、从业人员资质情况；对小区消防、安防、电梯设备维修至符合国家规定标准；反诉费由原告承担。另查明：2021年1月11日，本院会同正安县住建局对原告2017年5月20日至2019年12月20日止的物业服务质量考评为51.1分。对原告提供的《正安县千祥苑小区物业服务管理合同》、工作照片、领条、收条、送货单，因符合证据的“三性”，本院予以采信。对被告提供的现场照片、正安县人民法院（2020）黔0324行审1号行政裁定书、收据，因与客观真实，且原告无异议，本院予以采信。对本院会同正安县住建局对原告服务期间的《服务质量考核标准及量化评分表》，因原、被告双方无异议，本院予以采信。本院认为：依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，本案中，原、被告之间虽未单独另签订物业服务合同，但原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》对被告在内的所有业主均具有法律约束力。在原告已履行物业服务的基础上，被告郑佳欣应付向原告支付相应物业费的义务。因被告尚欠物业费未缴纳，对照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，故原告请求被告支付尚欠的2019年4月12日至2019年12月20日止的物业费的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在千祥苑小区服务期间存在消防通道堵塞、小区绿化带破坏未及时修复、物业服务内容收费标准未公示、监控设备设施存在死角，影像不清晰、无巡视巡逻登记、无公共设施设备维修维护记录、天台垃圾未及时清理等物业服务不到位服务质量存在较大瑕疵，结合本院于2021年1月11日会同正安县住建局对原告服务期间的物业服务质量量化考评为51.1分实际，按照物业服务等价有偿原则，酌定由被告郑佳欣按照51.12%的比例向原告支付原告2019年4月12日起至2019年12月20日止的物业服务费534元（130.75m2×8个月×1元/月/m2×51.1%）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告反诉请求解除原告与小区业委会签订的《正安县千祥苑小区物业服务管理合同》问题，因该合同系涉案小区业主委员会代表涉案小区三分之二以上的业主与原告所签订，系多数业主的意志，被告非合同相对方，系个人意思表示，不具备合同解除权的主体资格，况且原告于2019年12月20日已退出该小区，合同因期满而自然解除，故原告再请求解除的反诉主张已无意义，本院不予采纳；对于其反诉主张原告退还已交的物业费1569元、垃圾清运费500元问题，因被告所缴纳的费用尚在原告提供物业服务期间，即便原告提供的服务质量存在较大瑕疵，但《正安县千祥苑小区物业服务管理合同》并未特别约定原告的物业服务未达约定的要求及标准，业主或物业使用人可不缴纳物业费，同时，本院自2020年8月26日起才对涉诉小区的物业服务质量量化考核，按不溯及既往原则，故被告的该项反诉主张，因事实及理由不充分，于法无据，本院不予采纳。对于所主张的返还装修保证金1000元问题，按照约定，被告有权在不损坏房屋主体质量、妨碍其他业主权益，装修完毕后，有权要求原告予以退还，故被告的该项请求，合法有据，本院予以支持。关于被告反诉主张原告公示在其服务期间业主共有部分收支账目、从业人员资质情况，以及应对小区消防、安防、电梯设备维修至符合国家规定标准的请求问题，因原告在其服务期间收取的停车管理费，经小区业委会及社区调解准许，且双方未作公示约定，且原告已退出该小区一年多，若再要求原告予以公示或再对公共设施设备维护维修已无实际意义，故被告该二项反诉请求，因事实理由不充分，本院不予采纳。综上，为保护物业企业及业主合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告郑佳欣支付原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司2019年4月12日至2019年12月20日止的物业费534元；二、由原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司于本判决生效后五日内还被告郑佳欣装修保证金1000元；上述一、二项相抵后，由原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司返还被告郑佳欣466元。如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告郑佳欣的其他反诉请求。本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司自行承担12元，由被告郑佳欣负担13元。本案反诉费50元，减半收取25元，由被告郑佳欣自行承担17元，由原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  焦苑二〇二一年一月二十二日法官助理黄远喻书记员雷涛