天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初7585号原告（反诉被告）：王宋宇，女，1988年8月24日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李晓伶，天津精诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：博大鸿伟（天津）置业有限公司，住所地天津市武清区京津公路东侧天河林溪博园配建**。法定代表人：李勇，职务总经理。委托诉讼代理人：刘童童，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告王宋宇（反诉被告）与被告博大鸿伟（天津）置业有限公司（反诉原告，以下简称博大置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，被告于2020年11月11日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告王宋宇（反诉被告）及委托诉讼代理人李晓伶，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘童童均到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。王宋宇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《保利.逸桐苑地下车位使用权转让协议》，被告向原告退还收取的各项费用共计606913.18元（房款497660元，维修基金12376元，车位费30000元，契税16877.18元，履约保证金50000元）2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月31日，原、被告签订《梧桐语认购书》，原告拟购买被告出售的房屋，同日双方签订《保利.逸桐苑地下车位使用权转让协议》，原告以30000元价格受让编号为：“天津南湖Ｃ10地块二期-二期高层南区普通地下车库＝普通地下车位-1-168”车位使用权。2019年1月17日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告出售的坐落于天津市武清区××庄街××路××号房屋，面积132.37平方米，总价款1237660元。房屋买卖合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款497660元及车位费、房屋维修基金、契税等各项费用。后原告因自身原因无力继续办理购房贷款，故与被告的置业顾问张伯娜商议解除房屋买卖合同相关事宜。经多次磋商，2019年10月25日，张伯娜向原告表示已经征得单位同意与原告解除合同，但需扣除购房款10000元，车位费1000元作为违约金。原告表示同意，张伯娜遂于2019年10月30日要求原告填写退房申请表，并让原告交纳50000元履约保证金。因为原告缴纳的首付款在房管局监管账户，需所有退房手续全部办理完毕才能将首付款退还。被告将先行垫付首付款金额退还给原告，但原告在收到退款后需要继续配合被告办理各项退房手续，故双方协商手续全部办理完毕后，将50000元履约保证金退还原告。原告缴纳完保证金后，张伯娜表示单位需要流程审批。2020年4月1日，张伯娜再次联系原告，称原先的表格作废，要求原告填写新的退房申请表。2020年4月9日，张伯娜向原告表示公司退款流程走不下去，要求原告继续办理贷款，或者等待起诉。原告认为张伯娜系被告单位工作人员，其行为是职务行为，可以代表被告。原告提出解除合同后，经与张伯娜协商，双方达成了解除合同的一致意见，且原告为此交纳了履约保证金，被告办理了将发票作废等手续。被告以内部领导未能审批为由不履行双方解除买卖合同及车位转让协议的手续，其理由于法无据。双方应该遵照彼此达成的协议履行，即解除双方之间的房屋买卖合同和车位转让协议，被告向原告退还收取的各项费用。综上，双方协商未果，原告起诉。博大置业公司辩称，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》、《补充合同》及《保利.逸桐苑地下车位使用权转让协议》情况及合同约定均属实，被告收取了原告各项费用也属实。被告同意解除原被告之间的房屋买卖合同，但因原告存在逾期付款违约行为，故在扣除按照合同约定的违约金后，被告同意返还剩余购房款，但不同意承担本案诉讼费。车位使用权转让协议与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，故车位费30000元请求法院在本案中不予处理。原告所述双方之间达成解除房屋买卖合同的一致意见不属实，原告虽单方提交了退房申请，但是因原告存在逾期付款违约行为，被告未能审批通过，房屋买卖合同没有解除。关于履约保证金，原告申请退房时按照公司的流程需要交纳50000元履约保证金，并填写退房申请单。被告同意在原告配合被告办理完各项退房手续后，将保证金无息退还。博大置业公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令解除反诉人与被反诉人签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0198439）；2、请求法院判令被反诉人配合反诉人办理《天津市商品房买卖合同》登记备案注销手续，包括但不限于撤销备案、撤销预告登记、公共维修基金和契税退还等手续；3、请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金123766元；4、请求法院判令被反诉人承担本案全部诉讼费。事实及理由：反诉人与被反诉人于2019年1月17日签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》（合同编号：2018-0198439），按照合同约定，反诉人向被反诉人出售位于天津市武清区××庄街××路××号房屋一套，房屋总价款1237660元。合同签订后，被反诉人支付了首付款497660元，公共维修基金12376元，契税6877.78元，其余购房款由被反诉人办理贷款支付。后被反诉人因个人原因无法继续办理贷款，导致反诉人一直未收到剩余房款。依据《补充合同》第四条约定：“无论乙方（被反诉人）选择以何种方式贷款，均应在合同签订之日起60日内成功办理贷款，否则视为乙方逾期付款，逾期付款超过60日的，乙方构成根本违约，甲方（反诉人）有权解除本合同，乙方应按总房款的10%向甲方支付违约金……”，因此反诉人有权解除与被反诉人签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，并要求被反诉人支付违约金123766元。综上所述，被反诉人违反合同约定，未按时办理贷款以及逾期支付剩余房款的行为，严重损害了反诉人的合法权益。故反诉人提起反诉，请求法院依法判决。王宋宇对博大置业公司的反诉请求辩称，同意反诉原告的第一项和第二项诉讼请求，但不同意关于支付违约金和诉讼费的请求。原、被告就解除合同问题已经达成一致意见，因此原告不存在违约行为。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原、被告是否就解除合同达成协议。庭审中，原告主张曾就解除合同事宜与被告的置业顾问张伯娜协商并达成一致，双方均同意解除房屋买卖合同及车位使用权转让协议，除扣除原告11000元款项后，其余款项退还原告。被告对此不予认可，称张伯娜并非被告公司员工，无权代表被告解除合同，且张伯娜亦表示退房需要公司盖章审批，事实是最终公司审批未通过。对此本院认为，原告虽提供了与张伯娜的聊天记录及通话录音，但该记录仅发生在原告与张伯娜之间，且在聊天记录中张伯娜也表示了需要公司进行流程审批，最终审批未通过的情况。故原告未能提供有效证据证明其与被告之间就合同解除达成一致，故本院认定双方未能协商一致解除合同。被告抗辩张伯娜的行为对被告构成表见代理依据不足，本院不予采信；二、原告未交付贷款是否构成违约。庭审中，原告称双方签订合同后，因原告自身的原因未申请贷款，并在2019年7、8月份开始与张伯娜协商解除合同。被告称依据双方签订的补充合同，原告逾期付款超过60日构成根本违约，甲方（被告）有权解除合同，乙方（原告）应按总房款的10%向甲方支付违约金。本院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第四条约定：乙方贷款付款的，应于2019年1月31日前一次性存入首付款497660元，其余款项办理贷款。第六条约定：乙方如未按本合同第四条约定日期付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息在合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，有权按照补充协议约定追究乙方违约责任。（附件六：补充合同）第四条第4项约定：乙方须在签订本合同的同时交付首期房款，并向贷款金融机构交齐办理贷款所需要的全部材料，无论乙方选择何种方式贷款，均应在合同签订之日起60日内成功办理贷款，否则视为乙方逾期付款。第五条第2项约定：乙方任何一笔付款逾期超过60日，构成根本违约。甲方有权要求乙方继续履约，亦有权解除本合同。（2）甲方解除本合同的，自发出《解除合同通知书》之日起5日内视为送达乙方，合同解除，乙方应按照总房款的10%向甲方支付违约金。同时，乙方应在甲方解除合同通知到达乙方之日起7日内配合甲方到相关政府部门办理合同注销手续。本案中，原、被告于2019年1月17日签订房屋买卖合同，根据上述合同约定，原告应在2019年3月17日前成功办理贷款。而原告在因自身原因未办理贷款申请的情况下，应及时向被告交齐房款。但截止原告2019年7、8月份提出解除合同仍未付款，超过60日，根据合同的本意，被告出售房屋取得对价款的目的不能实现，故原告的行为构成根本违约。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订的房屋买卖合同及地下车位使用权转让协议系双方真实意思表示，且符合法律规定，本院认定为合法有效。现原告因自身原因要求解除合同，被告亦表示同意解除，故本院对双方要求解除天津市房屋买卖合同的请求予以支持；关于地下车位使用权转让协议，因其依附于商品房买卖合同，故应予以一并解除。双方合同解除之后，被告应将已经收取原告的房款497660元、维修基金12376元、契税16877.18元及车位费30000元一并向原告退还。同时，原告应配合被告办理《天津市商品房买卖合同》登记备案注销手续（包括撤销备案、撤销预告登记、公共维修基金和契税退还等）；关于履约保证金，依照原、被告交纳履约保证金的意图，遵从双方本意，应在原告协助被告办理完上述备案注销手续后由被告退还原告。除此，如事实认定所述，双方就解除合同事宜并未达成一致意见，现原告违约，被告有权请求原告承担违约金。关于违约金数额，虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但原告主张违约金过高，被告未提供其他证据证明其利息损失以外的其他损失情况，故综合本案实际情况，本院酌定被告的实际损失为因诉争房屋贷款无法正常使用造成的利息损失的1.3倍，即以740000元（贷款金额）为计算，期间自2019年3月17日应提供贷款之日计算至2020年12月23日，经计算为72251.52元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告王宋宇与被告博大鸿伟（天津）置业有限公司于2019年1月17日签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充合同》及于2018年12月31日签订的《保利.逸桐苑地下车位使用权转让协议》；二、被告博大鸿伟（天津）置业有限公司于退还原告王宋宇房款497660元、维修基金12376元、契税16877.18元、车位费30000元，合计556913.18元；三、原告王宋宇赔偿被告博大鸿伟（天津）置业有限公司违约金72251.52元；上述二、三项合并后，被告博大鸿伟（天津）置业有限公司共计退还原告王宋宇款项484661.66元，此款于本判决生效之日起五日内付清。四、原告王宋宇于本判决生效之日起五日内协助被告博大鸿伟（天津）置业有限公司办理《天津市商品房买卖合同》登记备案注销手续（包括撤销备案、撤销预告登记、公共维修基金和契税退还等）；五、被告博大鸿伟（天津）置业有限公司于原告协助其办理登记备案注销手续完毕后三日内退还原告王宋宇履约保证金50000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费9870元，反诉案件受理费2775元，合计12645元，由原告王宋宇担负1505元，由被告博大鸿伟（天津）置业有限公司担负11140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  佟 鑫审 判 员  王永起人民陪审员  郭玉怀二〇二一年一月十三日书 记 员  李晓静本判决所引用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。