深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初23231号原告深圳市鲜尔康农产品有限公司，住所地深圳市福田区福田街道皇岗路高科利花园大厦裙楼1M，统一社会信用代码91440300763470633U。法定代表人陈汉森。委托诉讼代理人陈丹丹，广东卓效律师事务所律师。委托诉讼代理人陈洁莹，广东卓效律师事务所律师。被告深圳市宝安区投资管理集团有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道新安**广场大厦**，统一社会信用代码91440300192480212K。法定代表人李烨华。委托诉讼代理人刘忠，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人时春秋，广东宝城律师事务所实习律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈丹丹和陈洁莹、被告委托诉讼代理人刘忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告于2017年7月10日签署的合同编号为宝投管-2017-QT-009的《实物资产交易合同》；二、被告向原告返还景阳西原3号（现33号）房地产权属转让价款人民币272万元及赔偿资金占用损失（资金占用损失自2017年7月13日起，以人民币272万元为基数，按年利率6%的标准计至退还之日止，暂计至起诉之日为47.6万元）；三、被告向原告支付佣金损失人民币5.44万元及赔偿佣金占用损失（佣金占用损失自2017年7月13日起，以人民币5.44万元为基数，按年利率6%的标准计至付清之日止，暂计至起诉之日为人民币0.95万元）；四、本案诉讼费由被告承担。具体事实与理由：2017年6月7日，被告通过深圳联合产权交易所将深圳市罗湖区东门北路景阳西原3号（现33号）房地产权属公开挂牌拍卖，原告基于对被告国有企业的信赖参与竞拍，并最终以人民币272万元的价格竞得涉案房地产。2017年7月10日，原被告签署合同编号为宝投管-2017-QT-009的《实物资产交易合同》。合同约定：被告将其持有的涉案房地产权属转让给原告，转让权属标的为占有权、使用权、收益权、及附条件的处分权；转让房产权属对应房产无产权证，属国有资产，由受让方负责清退清场工作；转让房产权属以现状转让并移交；被告保证对转让标的拥有合法、有效和附条件的处分权；由于不可抗力或不可归责于双方的原因致使本合同的目的无法实现的，或一方严重违约致使不能实现合同目的的，一方可以解除合同。2017年7月13日，原告付清涉案房地产权属转让价款。2017年7月20日，深圳联合产权交易所股份有限公司出具《资产交易鉴证书》，确认该国有产权交易完成。原告在取得涉案房地产权属之后，便着手通过协商、投诉、调解、信访等方式要求侵占人搬离涉案房地产，但侵占人拒不交还。原告便向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，案号为(2019)粤0303民初31107号，要求侵占人停止侵权，排除妨害，搬离涉案房地产并赔偿侵占损失。经罗湖法院审理查明，涉案房地产性质为“全民”，权利人系深圳市美宝田实业有限公司，认为原告虽竞得涉案房地产，但尚未办理过户登记手续，仍登记在深圳市美宝田实业有限公司名下，原告尚未取得物权，且也没有证据显示涉案房地产实际已经交付原告，原告也并非房产的占有人，驳回原告诉求。原告上诉后，深圳市中级人民法院经审理认为：涉案房地产未办理物权转移登记前，原告尚未取得涉案房屋的所有权，驳回原告的上诉。此后，原告曾多次联系被告，要求其办理涉案房地产的过户手续，并于2020年4月24日向被告发送《关于景阳西三套房办证过户登记的函告》，函告被告解决涉案房地产办证过户有关事项。被告复函称“其在挂牌转让时，己充分披露涉案房地产权属的瑕疵及风险，无承担涉案房地产权属落实办证和转让过户的义务”，拒绝了原告的过户请求。2020年10月28日，原告经向深圳市不动产登记中心查档得知，关于涉案房地产的《分户汇总表》上登记的权利人为“文金（淦）洪”，建筑面积84.26平米。根据上述事实，原告认为：首先，无论是根据生效判决中查明的事实“涉案房地产仍登记在深圳市美宝田实业有限公司名下，且占有人认为其有权占有使用”，还是不动产登记中心查档资料《分户汇总表》上显示“涉案房地产权利人为文金（淦）洪”，均证明涉案房地产权属存在巨大争议，且资产剥离的方式亦不属于物权法第二十八条、二十九条和第三十条所规定的情形，即被告在转让前并未取得涉案房地产的所有权，其无权转让涉案房地产。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，权属有争议的房地产，或未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故《实物资产交易合同》因违反法律法规规定应属无效。其次，即便《实物资产交易合同》有效，但从合同内容来看，原告竞得涉案房地产，支付272万元权属转让款以及5.44万元佣金的对价，目的是取得涉案房地产的所有权及相关权益，合同中多处明确约定转让标的系“涉案房地产的房地产权属”，且其中并无特别约定被告保留所有权，故《实物资产交易合同》本质上系关于涉案房地产所有权转让的房屋买卖合同。现因涉案房地产权属存在巨大争议且被告并未取得涉案房地产所有权致使所有权不能转移，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款关于“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告有权要求解除合同并主张损害赔偿。最后，虽然《实物资产交易合同》披露了涉案房地产“无产权证、能否完善产权手续无法确定”的瑕疵，但并未约定被告无需办理过户手续，故办理产权登记和过户手续系被告作为转让方的主要合同义务，被告以已披露风险为由拒绝办理过户手续属于严重违反合同约定的违约行为。与此同时，合同6.3条关于“转让标的交割完毕即视作完全了解标的已存在或可能存在的瑕疵，且愿意承担标的瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失”的约定，属于免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款，根据《合同法》第四十条规定，应属无效。综上，因涉案房地产存在重大权属争议，被告未取得所有权，且拒绝配合办理过户手续，导致原告无法享有相关占有权、使用权、收益权、处分权等物权，原告合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条（四）款规定以及合同第11.2条第(3)款约定，因被告违约行为致使不能实现合同目的的，原告有权解除合同。退一步讲，即便被告认为其不存在违约行为，根据合同第11.2条第(1)款规定，因不可归责于双方的原因致使本合同目的无法实现的，原告亦可以请求解除合同。被告作为国有企业，理应承担更大的社会责任，但其将存在重大权属争议且属于历史遗留问题的涉案房地产进行转让，以已披露风险为由规避自身责任，明显违反公平原则，违背社会公共利益，影响市场正常经济秩序、市场正常交易的安全和稳定，应承担相应的责任。综上，因被告违法转让涉案房地产导致合同无效；即便合同有效，也因被告违约致使原告合同目的无法实现，原告亦已穷尽合法途径仍无法获得救济，被告应向原告返还涉案房地产转让款并赔偿损失被告答辩称，一、案涉房地产虽未取得权属证书，但答辩人系案涉房地产的合法权利人，有权将所属权益进行转让；原告主张案涉房地产没有权属证书禁止转让没有事实和法律依据。（一）答辩人根据国有资产产权划转取得案涉房地产，是案涉房地产的合法权利人。（二）答辩人虽未取得案涉房地产的权属证书，但答辩人转让该房地产权益并未违反法律、行政法规强制性规定，故答辩人和原告签订的《实物资产交易合同》具有法律效力。（三）现房屋实际占有人承认答辩人对案涉房地产的权利，答辩人享有涉案房产权益的事实不存在争议。二、原告主张解除《实物资产交易合同》没有事实根据、合同依据和法律依据。具体理由如下：（一）原告以无法实现“合同目的”为由主张解除合同的合同依据和法律依据不成立。签订合同时的“合同目的”客观上也不包含获得房产变更过户，而只是取得房屋的占有，使用和收益权。既然原告合同目的不包含获得房产过户，那么其就无权以无法实现过户而主张解除合同。（二）原告无权以房屋未交付为由主张解除合同。首先，答辩人已经完成了合同约定的房屋交付义务。其次，双方合同中明确规定了清场收回房屋的义务属于原告，答辩人没有清场交付给原告的义务。（三）答辩人拍卖涉案房地产权益之前依法经过评估程序，也已充分告知包括原告在内的各竞买人购买房产的风险，故答辩人出售该房产主观善意，程序合法，原告无权解除合同。（四）原告向案外人主张收回涉案房产的案由不当，其无法获得法院判决收回涉案房屋的法律后果应由其自行承担，与答辩人无关，原告无权以此为由解除合同。（五）退一万步说，即便原告真的穷尽各种案由均无法收回涉案房屋，根据自甘冒险的原则，原告也应自行承担法律后果，而无权以无法收回房屋为由解除合同。三、原告主张解除合同违反了诚实信用原则和双方约定，答辩人保留追究原告违约责任的权利。四、原告主张答辩人退还涉案房屋转让款272万元人民币及支付相应利息47.6万，无事实和法律上的依据。五、原告主张答辩人支付佣金损失5.44万元及利息0.95万元，无事实和法律上的依据。综上所述，答辩人不存在违约行为，且原被告双方之间的《实物资产交易合同》已履行完毕，原告主张解除合同的理由和依据不成立，且该解除行为违反了诚实信用原则，其主张退回购房款和利息以及要求赔偿佣金损失等的诉请，缺乏事实根据和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市罗湖区东门中路景阳西住宅楼原3号（现33号）房，未办理分户房地产权证明。景阳西住宅楼已进行初始登记，登记权利为深圳市水产公司63%、深圳市美宝田实业有限公司13%、深圳市渔政渔港监督管理处3%、深圳市大洋进出口公司11%、深圳市南山区农业水务局10%，房屋性质为行政划拨，初始登记产权证附记“该宗地上所有房屋已房改只进行房地产初始登记，不缮证处理”。据当事人提交的深圳市不动产登记中心的关于该景阳西住宅楼《分户汇总表》显示，涉案景阳西住宅楼3号房的权利人名称为深圳市美宝田实业有限公司（性质为全民）。2005年4月27日，深圳市宝安区国有资产管理办公室核发《关于深圳市美宝田实业有限公司改制土地资产剥离的批复》，同意将涉案景阳西住宅楼原3号（现33号）房在内的若干房产剥离到区投资管理有限公司。2005年6月22日，被告与深圳市美宝田实业有限公司签订《深圳市美宝田实业有限公司资产剥离协议》，深圳市美宝田实业有限公司将涉案景阳西住宅楼原3号（现33号）房在内的若干房产剥离给被告，确认自签订本协议之日起，被告深圳市宝安区投资管理集团有限公司享有剥离资产的完全所有权。2017年4月，被告委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产进行房地产市场价值的评估，估价目的为估价对象挂牌转让提供价值参考依据。2017年5月18日，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司作出深国房评字第××号《房地产估价报告》，估得涉案房产市场价值1181460元（备注估价对象目前未办理相关产权证，此次评估未考虑产权过户税费及补缴地价等方面的影响）。2017年5月31日，被告与深圳联合产权交易所股份有限公司签订《产权转让委托协议（资产类）》，被告委托深圳联合产权交易所股份有限公司转让被告所有的涉案房地产权属。2017年6月20日，深圳联合产权交易所股份有限公司委托深圳产权拍卖有限责任公司对涉案房产进行公开挂牌转让，公开挂牌转让期间征集符合条件者达两人以上，采取拍卖方式转让。随后，深圳产权拍卖有限责任公司刊登拍卖公告，定于2017年7月7日公开拍卖涉案房产，起拍参考价1181460元，标的展示时间为2017年6月26日至7月4日。2017年7月4日，原告缴纳竞拍保证金，并与深圳产权拍卖有限责任公司签署相关协议，原告确认已了解竞拍标的的全部情况，具体交易按《实物资产交易合同》履行。2017年7月7日，原告以报价272万元竞得涉案房产，双方于《拍卖成交确认书》确认拍卖佣金54400元。2017年7月10日，被告为转让方（甲方），原告为受让方（乙方），签订《实物资产交易合同》（合同编号为宝投管-2017-QT-009）。合同主要内容包括：“2.l本合同转让标的为甲方所持有的深圳市罗湖区东门中路景阳西原3号（现33号）房地产权属（标的名称）。2.4转让房产权属标的为占有权、使用权、收益权、及附条件的处分权。2.5转让房产权属对应房产无产权证，为原宝安县水产局工作人员居住，属国有资产。由受让方负责居住人员的清退清场等工作。2.7转让标的部分与住户加建部分，依据为《深圳市房屋拆迂查丈报告》进行界定。2.9房屋交易成功签订《实物资产交易合同》后，转让房产权属以现状转让并移交，甲方不负责清场。2.10转让房产权属交割后，乙方承担房屋所有的安全生产责任，不得以任何理由和任何方式以标的房产权属存在瑕疵为理由向甲方主张任何权利。2.11转让房产权属对应房产无产权证，能否完善产权手续无法确定。3.2甲方依据有关法律、法规、政策的规定，就本合同项下标的资产交易己在深圳联合产权交易所完成公开信息披露和/或竞价程序。3.3乙方已详细了解标的资产的现状信息，并同意按照甲方提出的受让条件受让标的资产。3.5本次标的资产转让均严格以资产现状交易，乙方一经递交受让申请，即表明己完全了解与认可标的状况及相关约定，自愿接受转让标的全部现状及瑕疵，并愿承担一切责任与风险，不得以不了解标的状况及资产质量等为由退还标的物或拒付价款，否则将视为违约。6.2在乙方支付全部转让价款与甲方将标的资产及相关权属证明文件、技术资料全部移交给乙方当日，即视为转让标的交割完毕。6.3乙方应自行了解转让标的情况，转让标的交割完毕即视作完全了解标的已存在的或可能存在的瑕疵，且愿意承担标的瑕疵可能造成的一切责任、风险和损失。7.2标的房产交付前应缴纳的物业管理费、水电费等费用由侵占人承担。7.3标的房产按现状转让，目前由侵占人占用，乙方自行清场，房产成交过户后若面积有变化，成交价及交易服务费不作调整。11.2发生下列情况之一时，一方可以解除本合同：(1)由于不可抗力或不可归责于双方的原因致使本合同的目的无法实现的…”。2017年7月13日，原告按竞得价付清涉案房地产权属的转让价款。2017年7月20日，深圳联合产权交易所股份有限公司向原告出具《资产交易鉴证书》，确认该国有产权交易完成。交易完成以后，原告要求现占有使用人文淦洪搬离涉案房地产未果，诉至深圳市罗湖区人民法院，案号为(2019)粤0303民初31107号，诉求占有使用人文淦洪停止侵权，排除妨害，搬离涉案房地产并赔偿侵占损失。深圳市罗湖区人民法院认为原告虽竞得涉案房地产，但尚未办理过户登记手续，原告尚未取得物权，且没有证据显示涉案房地产实际已经交付原告，原告并非房产的占有人，故原告无权就涉案房产主张排除妨害，遂判决驳回原告诉求。二审维持原判，上述(2019)粤0303民初31107号民事判决书已生效。2020年4月，原告向被告发出《关于景阳西三套房办证过户登记的函告》，要求被告落实涉案房产的办证和转让过户。2020年5月27日，被告函复原告，称拍卖转让过程中，已充分披露房产权属的瑕疵及风险，能否完善产权手续无法确定，且由受让方自行负责清场，被告不承担落实办证和转让过户的义务。本院认为，原、被告签订的《实物资产交易合同》为双方真实意思表示，未违反强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同。该合同转让标的为房地产权属（标的名称），具体为转让房产权属标的为占有权、使用权、收益权、及附条件的处分权，故该合同应确定为房产买卖合同，本案为房屋买卖合同纠纷。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。交付标的物是出卖人的基本合同义务，交付形式有约定从约定。房产买卖合同中出卖人主要交付义务为办理过户登记和交付房产，《实物资产交易合同》已明确涉案房产的办证、过户条件尚未成就，交付房产由受让方负责清场，双方应当遵照该交付形式行使权利、履行义务。根据合同法的基本原则，合同不能免除当事人的基本合同义务，买卖合同中出卖人的交付义务不能免除。本案约定房产的交付转移以“受让方负责清场”的方式实施，并非免除被告作为出卖人的交付义务，而是约定由受让方承担交付的成本、费用等，并由买受人承担因其自身问题无法清场的风险。即言之，被告应当保证原告有权清场，清场是切实可行的；否则，买受人自始无法实现合同约定的权利或权益，而出卖人并未承担任何义务，显悖法理。原告作为受让方，签订合同后，历时三年多，并已启动司法程序，仍无法通过清场获得占有使用权利，应视为合同所约定的以清场方式实现合同目的的条件无法成就。在按原合同约定方式在合理期间内无法实现权利的情况下，原告履行了告知义务，被告未能提供其他可实现权利的方案，于此情形，原告诉求解除合同，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告以合同中已披露房产瑕疵、约定由买受人自担风险为由抗辩。受让方不能通过约定的清场方式获得房产的占有使用权，已非瑕疵问题，而是基本权利的不能实现或基本义务的履行不能，不构成被告免责的合理事由，本院不采纳被告该抗辩理由。因合同目的无法实现导致合同解除后，出卖人应当将已收取的价款返还买受人。利息作为价款本金的法定孳息，应当一并支付。至于拍卖佣金，系原告按其与第三方之间的服务合同而承担的缔约成本，并非本案合同履约所导致的损失，原告要求被告赔付该款及利息，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年7月10日签订的《实物资产交易合同》（合同编号为宝投管-2017-QT-009）。二、被告深圳市宝安区投资管理集团有限公司向原告深圳市鲜尔康农产品有限公司返还款项2720000元，并支付相关利息（以2720000元为基数，自2017年7月13日起计付利息至清偿之日止；利率标准，截至2019年8月19日期间按中国人民银行同类同期贷款利率计付，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32880元，由被告承担。被告应缴之诉讼费用，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年一月二十六日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。