河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终51号 上诉人（原审被告）：郭立乾，男，1976年2月1日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：杨森，河北佳篷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王燕，女，1982年10月10日出生，汉族，住保定市北市区。 委托诉讼代理人：刘丽雪、安冬玮，河北厚丰律师事务所律师。 上诉人郭立乾因与被上诉人王燕租赁合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初4054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭立乾上诉请求：1、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初4054号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、引发本案的背景。郭立乾与武淑娟系夫妻关系；王燕与张永原系夫妻关系。丽景蓝湾A区2号楼的7号车库登记为王燕、张永共同共有（有房产证），两家同住丽景蓝湾小区。从2014年9月起郭立乾夫妇开始租用案涉车库，租金预付到2019年2月28日。2019年1月，双方达成买卖车库意向，1月15日郭立乾一方支付定金5万元；1月21日，武淑娟与王燕签订《车库购买协议》约定转让费42万元。随后，郭立乾一方陆续向王燕支付30万元（共计付款35万元）。3月，郭立乾一方提议办理过户，交割尾款时，王燕、张永开始各种推托，称暂时不能过户。经查2019年1月16日，因张永牵涉民间借贷纠纷被他人诉至保定市高新区法院；1月18日，高新区法院对案涉车库予以查封。双方交易期间，王燕、张永已经知道被查封一事，但始终没有如实告知。致使交易目的无法实现。2019年5月，武淑娟对王燕、张永提起诉讼。2019年12月25日保定中级法院作出二审判决，判定解除《车库购买协议》双方相互返还价款、退还车库。2020年1月6日，王燕向武淑娟退还了35万元购房款，武淑娟将车库交还王燕。2、租赁关系实际终止的时间。一审判决第9页本院认为部分：双方的租赁关系于2020年1月6日实际解除，并据此认定，从2019年3月1日至2020年1月6日，郭立乾一方占有使用车库的行为属于“租赁”，因此应当按原租赁合同支付“租金”，这里出现了一个重大的事实错误和法律悖论。按照一审法院的审判，在2019年1月双方达成《车库购买协议》后，并存着“租赁和买卖”两项法律关系，这是不可能的。事实上，2019年1月21日武淑娟与王燕签订《车库购买协议》后，双方的民事行为已变更为“买卖”。随着买卖合意的确立，租赁关系已自动终止。之前引发的“解除买卖合同诉讼案”中，中级法院没有判决“解除买卖关系，自动恢复租赁关系”而是判令郭立乾、武淑娟一方“退还车库”。可见，法院并未再考虑双方之前的租赁关系。因为，随着民事主体双方的合意改变，租赁关系已经变更为买卖关系。关于“合意变更”，在最高院公布的第72号指导案例（2015最高法民一终字第180号）表述：双方将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。可见，双方的租赁关系早在2019年1月21日《车库购买协议》签订后就已终止。一审法院认定事实错误。三、买卖关系确立后，到实际解除郭立乾是否要对此期间占有案涉车库支付费用？1、首先肯定，这里不涉及“租金”。2、郭立乾基于买卖关系合法占有案涉车库。3、买卖行为无法进行，系王燕、张永过错造成。郭立乾无责任。4、王燕、张永不能退还购房款，引发郭立乾一方诉讼维权。这期间对车库的占有系王燕、张永欺诈、违约造成，郭立乾一方属于自力救济，合法占有。所谓“租金损失”，应由王燕一方自负其责。综上，上诉人认为王燕一方隐瞒事实，欺诈销售。在2020年1月6日案结事了之后提起“租金”之诉，实属无理取闹，浪费司法资源。原审判决事实不清，适用法律错误。 王燕答辩称，双方的租赁合同依法成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、答辩人与被答辩人2019年3月至2020年1月就涉案车库存在合法有效的租赁关系。1、答辩人与被答辩人签订车库出租协议合法有效，且双方已实际履行了该租赁合同的内容。因此该租赁合同的法律关系在答辩人与被答辩人之间成立并有效。答辩人与被答辩人就涉案车库的签订《车库出租协议》、《车库续租协议》系双方真实意思的表示，合法有效。答辩人已经按照合同约定履行了车库交付被答辩人使用的义务，被答辩人应按照约定履行付款义务。2、被答辩人就该租赁合同是否予以解除并未向答辩人予以明确书面说明。同时答辩人多次向被答辩人书面说明了要求解除租赁合同的法律关系，被答辩人均未予以明确回复，并以使用该车库的行为明确表示了不解除该租赁合同的法律关系。因此，本案中关于车库的租赁合同的法律关系直到2020年1月6日才经答辩人与被答辩人一致同意予以解除（被答辩人已于该日将车库钥匙归还给答辩人，同时不再使用该车库，被答辩人对此予以认可）。答辩人要求被答辩人支付车库租赁期间的租金是合法主张，应当依法予以支持。二、被答辩人上诉状中写明的买卖合同关系与本案没有关联性。答辩人与武淑娟就涉案车库签订了《车库购买协议》，该买卖协议导致的纠纷已经由保定市中级人民法院作出终审判决。双方签订的《车库购买协议》已经解除，双方之间就本案涉案车库并不存在买卖合同关系。同时买卖合同的法律关系是否成立均不得对抗在先成立的租赁合同的法律关系。根据上述判决可知，被答辩人实际使用涉案车库至2020年1月6日，被答辩人未能足额向答辩人支付实际占用涉案车库的费用，因此被答辩人应当承担相应的法律责任。 王燕向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告之间签订的《车库出租协议》；2、判决被告向原告支付车库租金9180元（时间计算为2019年3月1日至2020年1月6日）；3、判决被告向原告支付违约金2160元；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年9月1日，原告王燕（甲方、出租方）与被告郭立乾（乙方、承租方）签定《车库出租协议》一份，该协议约定：车库租赁起止时间：2014年9月1日至2015年8月31日。车库租赁费用：每月租金700元，支付期限为半年一次，打卡支付（2014年9月1日前乙方支付甲方现金4200元，2015年3月1日前乙方支付甲方现金4200元，共计8400元），账号：中行6216615002000474527户主：王燕。乙方到期续约与否要提前一个月告知甲方，乙方有优先续租权。甲方向乙方提供一个车库（保定市丽景蓝湾Ａ区7号车库），乙方只享有车库使用权。乙方应保证车库全部组成的完整、良好、保持原样，未经甲方同意，乙方不得损坏、改变车库原有的内部设施、结构、外观等。乙方在租赁期间对车库造成的任何损害，需负责修缮及承担相关费用。在租赁期间，双方不允许将车库出租或转借给第三方。如因违约方出现的任何行为均由违约方自行解决，负责赔偿。乙方对车库的使用权仅包括存放车辆及其他生活物件，乙方不得利用车库从事其他非车库原有用途的使用事项。因利用车库进行违规、违法行为，乙方自行承担全部后果。在车库租赁期间，由于乙方原因造成损失，均由乙方承担，对甲方造成的损失，均需赔偿。由于自然因素造成的甲乙双方损失，由各自承担。甲方向乙方提供车库电卡一张（截止2014年9月1日内有费用110元）；车辆出入卡一张（开卡时间截止到2014年9月30日），在乙方出租期内保证车辆出入卡费用正常缴纳。合同中未明确规定的违约事项应承担的赔偿，按实际造成的损失支付。甲、乙双方如有一方违约，不履行上述协议内容，则按年租金总额的20%向对方赔付违约金。同时追究甲方或乙方的法律责任。原告王燕依上述《车库出租协议》的约定，将保定市丽景蓝湾Ａ区7号车库交付给了被告郭立乾租赁使用。被告郭立乾支付了约定租金。2015年9月8日，原告王燕（甲方、出租方）与被告郭立乾（乙方、承租方）签定《车库续租协议》一份，该协议约定：车库租赁起止时间：2015年9月1日至2016年8月31日。车库租赁费用：每月租金833元，支付期限为半年一次，打卡或现金支付（2015年9月1日前乙方支付甲方现金5000元，2016年3月1日前乙方支付甲方现金5000元，共计10000元）。乙方到期续约与否要提前一个月告知甲方，乙方有优先续租权。甲方向乙方提供一个车库（保定市丽景蓝湾Ａ区7号车库）乙方只享有车库使用权。乙方应保证车库全部组成的完整、良好、保持原样，未经甲方同意，乙方不得损坏、改变车库原有的内部设施、结构、外观等。乙方在租赁期间对车库造成的任何损害，需负责修缮及承担相关费用。在租赁期间，双方不允许将车库出租或转借给第三方。如因违约方出现的任何行为均由违约方自行解决，负责赔偿。乙方对车库的使用权仅包括存放车辆及其他生活物件，乙方不得利用车库从事其他非车库原有用途的使用事项。因利用车库进行违规、违法行为，乙方自行承担全部后果。在车库租赁期间，由于乙方原因造成损失，均由乙方承担，对甲方造成的损失，均需赔偿。由于自然因素造成的甲乙双方损失，由各自承担。甲方向乙方提供车库电卡一张（截止2014年9月1日内有费用110元）；车辆出入卡一张（开卡时间截止到2014年9月30日），在乙方出租期内保证车辆出入卡费用正常缴纳。合同中未明确规定的违约事项应承担的赔偿，按实际造成的损失支付。甲、乙双方如有一方违约，不履行上述协议内容，则按年租金总额的20%向对方赔付违约金。同时追究甲方或乙方的法律责任。该份《车库续租协议》签订后，被告郭立乾继续租赁使用保定市丽景蓝湾Ａ区7号车库并支付了约定租金。原、被双方当庭共同确认：上述《车库续租协议》到期后，原、被告双方没有签订协议。自2016年9月1日，半年支付5100元，折合到一个月是850元；2017年9月1日，半年支付5400元，折合到一个月是900元。之后均是按照5400元／半年支付至2019年2月28日。2019年1月21日，原告王燕（卖方）与武淑娟（买方）签订《车库购买协议》一份，该协议约定：双方买卖车库位于保定市丽景蓝湾Ａ区车库，建筑面积21.64平米。车库买卖价格为人民币肆拾贰万元整。车库物品：车库机械钥匙一把、电控钥匙二把、车库电卡一张。付款时间及金额：2019年1月22日买方交付给卖方车库款贰拾万元整。2019年1月22日买方交付给卖方车库款贰拾万元整。2019年2月15日前买方再交付给卖方车库款人民币壹拾伍万元整。2019年3月15日前买方第三次交付给卖方车库款人民币柒万元整。付款合计人民币肆拾贰万元整。车库过户费用由卖方承担。卖方须保证车库没有产权和债权债务纠纷。付完车库款后，双方在5天内进行车库的过户。不能按时过户，卖方退还所有款项。后因上述《车库购买协议》实际履行中产生纠纷，武淑娟将王燕及张永诉至保定市莲池区人民法院，要求法院解除与被告王燕于2019年1月21日签订的《车库购买协议》，并判令二被告共同返还原告已支付的购房款350000元和违约金50000元。保定市莲池区人民法院经审理后于2019年9月15日出具（2019）冀0606民初3430号《民事判决书》，判决：1、解除原告武淑娟与被告王燕于2019年1月21日签订的《车库购买协议》。2、被告王燕、张永于本判决生效后五日内返还原告武淑娟车库款350000元。3、驳回原告武淑娟的其他诉讼请求。被告张永不服提出上诉。保定市中级人民法院经审理后于2019年12月25日出具（2019）冀06民终7499号《民事判决书》，判决：1、维持河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初3430号民事判决第一项“解除原告武淑娟与被告王燕于2019年1月21日签订的《车库购买协议》”;2、撤销河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初3430号民事判决第三项“驳回原告武淑娟的其他诉讼请求”;3、变更河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初3430号民事判决第二项“被告王燕、张永于本判决生效后五日内返还原告武淑娟车库款350000元”为“原审被告王燕于本判决生效后五日内返还被上诉人武淑娟车库款350000元”；4、被上诉人武淑娟于本判决生效后五日内向原审被告王燕移交保定市丽景蓝湾Ａ区1-2号楼07号车库;5、驳回被上诉人武淑娟的其他诉讼请求。保定市中级人民法院（2019）冀06民终7499号《民事判决书》生效后，本案原告王燕于2020年1月6日退还了武淑娟35万元的车库款。同日，武淑娟向本案原告王燕移交了保定市丽景蓝湾Ａ区1-2号楼07号车库。本案原告王燕出具的《收条》显示：“今收到（2019）冀06民终7499号车库交还（电控钥匙2把、机械钥匙2把、电卡一个）。王燕.2020.1.6.”。原告委托律师于2019年11月14日向被告郭立乾以特快专递的方式发出《律师函》，要求与被告解除《车库出租协议》，由被告支付租金7530元、违约金2160元。被告郭立乾于2019年11月15日签收了该《律师函》。另查明，被告郭立乾与武淑娟系夫妻关系。 一审法院认为,原告王燕与被告郭立乾签订的《车库出租协议》、《车库续租协议》是双方当事人的真实意思表示，而且不违背法律、行政法规强制性、效力性规定，上述合同均合法有效，应受法律保护。双方均应按合同约定行使权利和履行义务。原告王燕依双方合同约定将出租车库交付给被告郭立乾使用,履行了合同义务。上述《车库续租协议》到期后，原、被告双方没有签订协议。原告王燕与武淑娟签订《车库购买协议》的相关纠纷，已有生效的保定市中级人民法院（2019）冀06民终7499号《民事判决书》予以认定处理。被告郭立乾一直实际使用涉案车库,直至其妻子武淑娟依据保定市中级人民法院（2019）冀06民终7499号《民事判决书》于2020年1月6日向本案原告王燕移交了保定市丽景蓝湾A区1-2号楼07号车库。被告郭立乾自2017年9月1日，半年支付5400元，折合到一个月是900元。之后均是按照5400元/半年支付至2019年2月28日。被告郭立乾未能足额向原告王燕支付租期届满后实际占用期间的费用，被告对此行为应承担相应的法律责任。现原告王燕要求解除原、被告之间签订的《车库出租协议》的诉请，因保定市中级人民法院（2019）冀06民终7499号《民事判决书》生效后，本案原告王燕于2020年1月6日退还了武淑娟35万元的车库款。同日，被告郭立乾的妻子武淑娟向本案原告王燕移交了保定市丽景蓝湾A区2号楼07号车库；本案原告王燕出具了《收条》。至此，原、被告的《车库出租协议》已经实际解除。故对原告的该项诉讼不予认定。现原告王燕要求被告郭立乾向原告支付车库租金9180元（按900元/月，自2019年3月1日至2020年1月6日）的诉请，事实清楚、证据充分，法院依法予以支持。原告王燕要求被告郭立乾向原告支付违约金2160元的诉请，因原、被告双方对合同到期后的违约责任并无约定，故法院对该项诉请不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决：一、被告郭立乾于本判决生效后十日内给付原告王燕车库租金9180元（按900元/月，自2019年3月1日至2020年1月6日）；如被告郭立乾未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告王燕的其他诉讼请求。案件受理费83元，减半收取42元；由被告郭立乾负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致外，另查明，上诉人在二审庭审称，2014年9月1日签订为期1年的合同，2015年9月8日又续签了一份车库出租协议，为期1年，从2017年就未再签订书面合同，然后按照半年为期交纳租金，每月900元，交至2019年2月28日。上诉人与被上诉人在二审庭审均称，在2020年1月6日，双方履行（2019）冀06民终7499号民事判决。以上事实有一、二审庭审笔录及相关证据予以证实。 本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期间发生变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”本案中，虽然上诉人上诉称，一审判决认定事实不清，上诉人是基于买卖关系合法占有案涉车库，但上诉人在二审庭审中，明确表示双方签订了《车库出租协议》，亦认可续签租赁协议的事实，且双方对履行相关二审判决的时间陈述一致，即双方履行该判决时，上诉人才将承租的车库交付被上诉人。无论是否存在买卖合同关系，由于双方的租赁合同在先，也不影响上诉人在本案中依法给付欠交的租金。故上诉人上诉状称本案不涉及租金的理由，本院不予采信。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求出租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”由此，上诉人的上诉理据不足，本院不予支持。一审法院认为双方签订的《车库出租协议》、《车库续租协议》是双方当事人的真实意思表示，并依法判令上诉人支付自欠交之日至将案涉车库交还被上诉人之日的租金并无不当。 综上所述，郭立乾的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费83元，由上诉人郭立乾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 于纪芳 审 判 员 庞 茜 二〇二一年一月三十一日 法官助理 杨占明 书 记 员 刘 淼