四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7661号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都本来鲜科技有限公司，住所地：四川省成都市天府新区天府大道南段**。 法定代表人：丁秀洪，执行董事。 委托诉讼代理人：何永恒，男，1981年11月9日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：林子娟，女，1993年9月5日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区，系该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:李燕梅，女，1993年1月10日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。 委托诉讼代理人：王秋阳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱霞，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人成都本来鲜科技有限公司（以下简称本来鲜公司）因与被上诉人李燕梅房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 本来鲜公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回李燕梅全部诉讼请求、支持本来鲜公司全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由李燕梅负担。事实与理由：一、一审认定案涉租赁合同整体无效与事实不符，适用法律错误。首先，案涉房屋外摆区不是真正意义上的“房屋”，不承担房屋核心功能，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，不应适用该规定认定外摆区所涉合同条款无效。其次，外摆区与店铺位置、面积均可区分，即使外摆区搭建物被拆除，李燕梅仍能够通过摆放遮阳伞等方式对案涉房屋进行使用，案涉店铺部分所涉条款应自始有效。再次，外摆区是否应当拆除属于行政机关职权范围，不属于人民法院审理范围，更不应作为合同整体无效依据。最后，本案双方为房屋租赁关系，非房屋买卖关系，房屋租赁的根本目的是承租人可以正常使用房屋，对于房屋权属性质不应以房屋买卖合同标准去苛责。双方签订案涉合同是合意结果，不应轻易认定合同无效尤其是整体无效。二、一审认定李燕梅无需向本来鲜公司支付违约金与事实不符。首先，案涉合同为有效合同，至少店铺所涉部分有效，因此违约金条款应为有效条款。其次，李燕梅未经同意擅自转租给王鹏、方珊，且在未提前通知本来鲜公司也未经本来鲜公司同意的情况下，擅自提前终止合同，构成违约，应当支付违约金。再次，实际生活中，因代为付款情形很多，本来鲜公司作为出租人只要收到租金即可，并不知也不应知道李燕梅转租行为的存在。直到李燕梅经营店铺与王鹏、方珊经营店铺同一天无故关闭，本来鲜公司结合前述行为才知道李燕梅进行了转租，其构成违约。最后，李燕梅退租时未将房屋恢复原状交还本来鲜公司，也未将注册在案涉房屋上的营业执照和食品经营许可证办理变更或注销手续，该地址无法办理新的证照，导致房屋无法对外出租，给本来鲜公司造成空置损失。三、一审判令本来鲜公司退还李燕梅租金、保证金、各项损失，认定事实不清、证据不足。首先，一审认定退还租金与事实不符、证据不足。本来鲜公司并未收到判决认定的视频材料，也未进行质证。同时本来鲜公司一审对李燕梅提交的搬家费收据已提出异议且未认可其在2019年8月4日搬离。其次，李燕梅提前退租后，未将案涉房屋上注册的证照办理变更或注销，导致本来鲜公司无法继续对外出租，本来鲜公司有权不退保证金。再次，即使认定合同部分无效，因无效造成的损失也应考虑后续经营收入情况，其回报已经远超其投入。最后，一审对李燕梅装修等各项损失酌情确定为20000元，未明确该损失金额构成，且李燕梅提交的证据效力存在重大瑕疵，无法作为认定损失的直接证据，无法形成完整证据链。四、李燕梅负有全部过错，应自行承担所有损失并赔偿由此给本来鲜公司造成的所有损失。首先，李燕梅作为承租人在承租房屋时有审查房屋信息的义务。其次，如按李燕梅所述，其2019年2月即知晓外摆区为违章建筑，但仍继续使用经营，可以推定其明知外摆区为违章建筑存在的法律风险，并自愿承担相应法律后果。再次，李燕梅擅自转租、提前终止合同，构成违约，对损失发生负有全部过错。最后，李燕梅发出律师函载明案涉合同合法有效，现又起诉主张合同无效索要赔偿，存在主观恶意。五、一审违反法定程序。首先，一审判决依据的证据未经过质证，不应被采纳。其次，本案应转为普通程序审理。 李燕梅答辩称，一、本来鲜公司就违章建筑和合法建筑的混合体共同出租给李燕梅，从合同上违反了当事人的真实意思，其是对合同整体标的物进行出租，现合同标的物被行政主管部门确定为违法建筑，租赁合同就因为标的物违法而成为无效合同，且标的物是合同的核心条款，也是李燕梅实现合同目的的主要依赖，因此合同应该无效，一审法院认定事实清楚，适用法律正确；二、本来鲜公司认为李燕梅存在转租行为，应该承担举证责任，不举证就无从认定事实，且在合同无效的情况下，李燕梅不应该承担无效合同约定的相应责任；三、一审法院对于损失的认定是基于一审双方提交的证据综合认定，李燕梅所主张的金额根据市场交易惯例也是十分低的，而本来鲜公司所述为案外人方珊统一采购的搬离服务属实，搬离服务是与李燕梅搬离同一天进行的，李燕梅所主张的费用和案外人所主张的费用也是分离开主张的；四、在行政执法机关第一次进行现场确认后，本来鲜公司以补偿金承诺解决所有问题，搪塞李燕梅及其他商户，一审对于该事实已经进行认定，本来鲜公司所述明知为违法建筑而自愿承担风险的意思表示，李燕梅对于行政执法机关所认定的事实没有能力改变。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回本来鲜公司的全部诉讼请求。 李燕梅向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令确认李燕梅与本来鲜公司签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》（以下简称租赁合同）无效；2.请求判令本来鲜公司退还李燕梅租金、保证金、物业费、赔偿加盟费、装饰装修费等共计46320元（约承租房屋12个月租金的金额）；3.本案诉讼费、公告费等费用由本来鲜公司承担。 本来鲜公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令自2019年8月31日起解除与李燕梅签订的租赁合同；2.请求判令李燕梅支付违约金46320元；3.本案的诉讼费用由李燕梅承担。 一审法院经审理查明：2018年4月20日，李燕梅（甲方）与本来鲜公司（乙方）签订了《成都本来生活科技有限公司租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），合同约定：1.李燕梅承租本来鲜公司位于四川省成都市高新区××街××号房屋（以下简称“案涉房屋”）租用于经营餐饮，套内面积19.3平方米，租赁期限自2018年4月30日起至2020年4月29日止。装修期自房屋交付起10天；2.月固定租金3860元，租赁保证金8000元；3.未经本来鲜公司书面同意，李燕梅不得将租赁房屋转租、转让、委托或特许第三方经营，李燕梅也不得以任何方式与第三方合作经营，违反本条约的，李燕梅应在五天内改正并承担20000元违约金。逾期未改正或未缴纳违约金的，本来鲜公司有权解除合同；4.李燕梅需提前终止租赁合同的，应提前三个月书面通知本来鲜公司，并经本来鲜公司书面同意，且李燕梅按合同终止日时租金标准支付6个月的租金作为违约金后方可解除。若李燕梅未按签署约定提前通知或未经本来鲜公司确认擅自解除的，除保证租赁金不予退还外，还应按合同终止日时租金标准支付12个月的租金作为违约金。 合同签订后，本来鲜公司与李燕梅于2018年4月24日签署《租赁房屋交付确认书》，李燕梅确认租赁房屋面积为套内面积19.3平方米，李燕梅向本来鲜公司支付租赁8000元，本来鲜公司出具收据表示收到上述款项。2018年9月17日，李燕梅出具商铺授权书载明委托案外人方珊作为其代理人，全权代表李燕梅处理店铺的一切事宜。 2019年2月22日，本来鲜公司与李燕梅等人就暂停营业应对检查期间的补偿款事宜进行了协商。2019年2月23日，本来鲜公司出具承诺书，载明因外部因素导致润作凉糕冰粉店（即李燕梅承租案涉房屋经营的商铺）无法正常营业，承诺从2019年2月3日起到2019年3月4日前对该商户进行每天750元经济补偿（补偿款将在通知恢复营业日起1个月内到账），如在2019年3月4日后问题还未解决将依原租赁合同内容进行法律赔偿。 2019年7月29日，本来鲜公司的员工何永恒与李燕梅就李燕梅店铺关门一事通过电话进行沟通，何永恒询问李燕梅店铺为何关门，律师函是否系李燕梅发出，以及发律师函的原因，李燕梅表示因其女儿要备考，无暇顾及店铺，委托隔壁店铺的方珊代为照看，并将房租转给方珊，让其代为转交本来鲜公司，后因听说店铺外部设施将面临强拆，特向本来鲜公司发出了律师函。 2019年8月9日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局向本来鲜公司发出成高石羊城罚字（2019）第21304号城市管理行政处罚决定书，处罚事由为2019年2月18日经群众举报、执法人员核实，剑南大道中段589号“本来生活”房屋外钢架、篷布结构及建筑物为本来鲜公司高新第一分店修建，面积约为70平方米、当事人未能出示相关规划审批手续，经查询规划国土建设局档案该建筑物未办理相关规划审批手续，属违法建设。并限于2019年8月19日24时前自行拆除上述违法建设，恢复原貌。本来鲜公司于2019年8月9日11时签收上述决定书。 一审法院认为，针对双方当事人的起诉请求和答辩意见，一审法院根据查明的事实，综合评判如下： 一、关于李燕梅与本来鲜公司于2018年4月20日签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》的效力问题。一审法院认为，案涉合同约定的租赁范围包括房店铺和外摆区两个区域，成高石羊城罚字（2019）第21304号城市管理行政处罚决定书已经确认案涉外摆区系违法建筑，合同标的物系合法建筑与违法建筑的混合体。根据《最高人民法院关于审理城镇房租租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，外摆区所涉条款应为无效条款。本案中，双方在租赁房屋平面图中明确标示了外摆区作为租赁房屋的一部分，外摆区所占面积接近总面积的一半，李燕梅租赁案涉房屋系用于经营冰粉、凉糕、奶茶、甜品、小吃、简餐等餐饮，根据案外人王鹏、方珊（李燕梅店铺隔壁经营户）提交的视频资料显示，外摆区系作为顾客用餐区域，外摆区之功能直接关系到李燕梅承租案涉房屋的合同目的能否实现，加之外摆区在租赁合同中非独立条款，故一审法院确认案涉租赁合同整体无效，本来鲜公司辩称外摆区的违法与否不影响李燕梅使用，且现在李燕梅仍可正常使用的主张，一审法院不予采纳。成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局已于2019年8月9日向本来鲜公司发出成高石羊城罚字（2019）第21304号城市管理行政处罚决定书，并限于2019年8月19日24时前自行拆除上述违法建设，恢复原貌。无论是李燕梅还是本来鲜公司皆应正面配合执行成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局所作出的行政处罚决定书，及时停止自身的违法行为并按规定恢复原貌。如前所述，案涉租赁合同为无效合同，无效的合同自始无法律效力，故无需解除合同，一审法院对本来鲜公司请求判令自2019年8月31日起解除其与李燕梅签订的租赁合同的诉讼请求不予支持。 二、关于李燕梅是否应当向本来鲜公司支付违约金的问题。本来鲜公司主张李燕梅将案涉店铺转租给案外人王鹏使用，构成违法转租且李燕梅的租金支付至2019年8月3日后未再付租金属根本违约。如前所述，案涉租赁合同为无效合同，所涉及的违约金条款也因此无效，且根据成高石羊城罚字（2019）第21304号城市管理行政处罚决定书，载明因2019年2月18日有群众举报案涉外摆区存在违法建筑，执法人员已上门核实，这一情况与本来鲜公司提交的通话录音中反映出的，李燕梅表示因听说案涉房屋外摆区将面临拆除，加上其女儿面临考试，故其正在寻找新的店铺，已委托隔壁店铺的王鹏、方珊代为支付租金及看管店铺的情况能相互印证，足以形成证据链条，一审法院予以确认。综上，李燕梅在案涉合同履约过程中不存在根本违约的行为，本来鲜公司请求判令李燕梅支付违约金46320元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 三、关于本来鲜公司是否应当退还李燕梅租金、保证金、物业费、赔偿加盟费、装饰装修费等共计46320元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。”之规定，对于李燕梅已支付的案涉房屋占有使用费，一审庭审中双方均认可案涉房屋占有使用费已付至2019年8月31日，李燕梅提交的视频材料及搬家费收据证明其已于2019年8月4日搬离案涉房屋，对此本来鲜公司未提出异议，故一审法院将退还房屋占有使用费的期间确定为2019年8月4日起至2019年8月31日止，按合同约定租金标准计算为3375元，因《租赁合同》无效，本来鲜公司作为出租人应当向承租人李燕梅退还租赁保证金8000元。至于李燕梅主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，结合《房屋租赁合同》的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院对李燕梅的装修等各项损失酌情确定为20000元。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李燕梅与本来鲜公司于2019年4月20日签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》无效；二、本来鲜公司于判决生效之日起15日内向李燕梅退还房屋占有使用费3375元、租赁保证金8000元、装修等各项损失20000元，合计31375元。三、驳回李燕梅的其他诉讼请求；四、驳回本来鲜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1058元，由李燕梅负担358元，由本来鲜公司负担700元；反诉案件受理费479元，由本来鲜公司负担。 二审审理期间，双方围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本来鲜公司提交以下证据：一、《高新区润作玫瑰饮品店营业执照及食品经营许可证登记信息》。拟证明：李燕梅从搬离至今仍未办理租赁房屋营业执照和食品经营许可证注册证照的变更和注销手续，导致本来鲜公司无法对外出租，产生房屋空置损失。二、案涉房屋的装修现状照片。拟证明：李燕梅提供了微信转账记录没有注明款项用途，没有注明是装修，李燕梅的装修方案没有通过本来鲜公司的同意，应当由其自行承担装修费用，从装修可以看出之前有简单装修，因此不应判定由本来鲜公司承担装修损失。 李燕梅发表质证意见称，一、对《高新区润作玫瑰饮品店营业执照及食品经营许可证登记信息》真实性、合法性、关联性都不予以认可。真实性应当提交最新的材料。本来鲜公司一审提起反诉，请求一审法院判决的请求权基础系认为李燕梅存在非法转租，现其在二审中提出该部分证据，认为李燕梅违反合同约定，应当承担违约责任，系在二审中提出的新诉求，二审法院应当不予认定，要求其另行起诉。而且该证据也并不是新证据，根据证据规则，二审法院不应当采信。且在合同无效的背景下，李燕梅不应就合同的约定承担违约责任，案涉房屋现已另行出租，并无本来鲜公司所述的无法出租的情形。二、对照片的真实性、合法性认可，但与本案没有关联性。李燕梅做的是房屋的装修，且照片的形成时间跨度也较大。 李燕梅提交以下证据：一、2019年8月4日向超市归还钥匙视频（光盘）。拟证明：2019年8月4日李燕梅已经将案涉房屋返还给了本来鲜公司。二、2019年9月12日的视频。拟证明：案涉房屋已经另行出租使用。三、搬离前店内视频。拟证明：店内仅是制作区，无座位。四、安装卷帘门收据、成都凯洪建筑装饰有限公司2018年5月21日出具装修费收据。拟证明：李燕梅在案涉房屋安装卷帘门，本来鲜公司应对该部分损失进行赔偿。 本来鲜公司发表质证意见称，一、对2019年8月4日向超市归还钥匙视频，因店员不清楚是什么情况才接收了钥匙，李燕梅没有与本来鲜公司办理任何的交接手续，所以本来鲜公司不认可该视频的真实性。二、对2019年9月12日的视频的真实性、合法性认可，但关联性和证明目的不予认可。视频拍摄的地方是公共区域，招牌也没有拆除，所以不能看出本来鲜公司在使用。三、对店内视频的真实性认可，合法性、关联性不予认可。四、对卷帘门收据真实性、关联性予以认可，确实是案涉房屋安装了电动卷帘门。对装修费收据真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院对双方当事人提交证据认定如下：一、对本来鲜公司提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。二、对李燕梅提交2019年8月4日、2019年9月12日视频、搬离前店内视频真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。三、安装卷帘门收据、成都凯洪建筑装饰有限公司2018年5月21日出具装修费收据系一审已经提交证据，不属于新证据范畴，本院对该两项证据不再审查。 另查明，一、二审中，经双方当事人当庭查询，显示经营场所案涉房屋注销时间为2020年5月21日，食品经营许可证未注销，双方当事人对上述事实认可。二、2019年7月26日，李燕梅向本来鲜公司出具《律师函》，载明因案涉房屋存在部分违法建筑，致使合同目的无法实现，故解除与本来鲜签订的案涉合同。 本院查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉合同效力的认定；二、李燕梅是否应当支付违约金；三、本来鲜公司是否应当退还租金；四、本来鲜公司是否应当退还保证金；五、本来鲜公司是否应当向李燕梅赔偿损失以及损失金额的确定；六、一审程序是否违法。现将上述争议问题阐述如下： 一、关于案涉合同效力的认定问题。本院认为，二审中，本来鲜公司认可外摆区面积（9平方米）包括在案涉合同约定的套内面积（19.3平方米）内，故案涉租赁合同约定租赁物包含店铺部分和外摆区。2019年8月9日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局向本来鲜公司发出行政处罚决定书，载明案涉房屋外摆建（构）筑物未办理规划审批手续，系违法建筑，本来鲜公司亦未举证证明其在一审法庭辩论前取得了相应的规划审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，案涉租赁合同关于外摆区部分所约定内容无效。本来鲜公司主张《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条仅能适用于租赁物为房屋的合同效力认定，外摆区不属于房屋，不能适用该条规定。本院认为，从案涉租赁合同的内容来看，本来鲜公司系将外摆区作为房屋出租给李燕梅，外摆区面积已计入租赁房屋面积，行政处罚决定书亦认为外摆区需具备相应规划审批手续，故本案可以适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定外摆区部分的租赁无效。虽外摆区部分的租赁无效，但外摆区仅为租赁物的部分，另一部分具有规划审批手续的租赁物的租赁仍为有效，故案涉租赁合同应为部分无效，一审认定案涉合同整体无效应属不当，本院予以纠正。 二、关于李燕梅是否应当支付违约金的问题。本来鲜公司主张因李燕梅存在擅自转租、擅自解除合同、拒绝缴纳租金的行为，构成违约，应当承担违约责任，支付违约金。本院认为，首先，本来鲜公司主张李燕梅存在擅自转租，应当进行举证证明。本案中，根据李燕梅与本来鲜公司员工何永恒的录音，在何永恒询问李燕梅为何关店时，李燕梅陈述因孩子要考试，所以委托旁边店铺的王鹏、方珊看店，并未转租，租金亦是其交由王鹏、方珊代为支付，孩子下半年上学后才能过来，录音中本来鲜公司并未就此提出异议。在案证据无法证明李燕梅将案涉房屋转租给王鹏、方珊进行占有、使用、收益，故对本来鲜公司主张李燕梅存在擅自转租，因证据不足，本院不予支持。其次，李燕梅于2019年7月26日向本来鲜公司发出解除合同律师函，根据李燕梅在录音中陈述，其系主张基于要发生强拆而关闭案涉店铺、发送律师函。行政处罚决定书载明2019年2月18日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局街道群众投诉举报，案涉房屋外摆区涉嫌违法建设，执法人员于当日到现场勘验核实，此事实与李燕梅上述陈述能够吻合。同时，从本案查明事实来看，虽外摆区与店铺系独立区域，但二审中双方均认可店铺内无座位，仅是制作区。因店铺面积对经营布局和整体利用存在重大影响，外摆区面积占整个租赁面积50%左右，当占总面积50%的外摆区部分无法使用后，通过变更剩余部分的布局已难以满足各功能区的需求，故在外摆区租赁部分因无效无法使用的情形下，李燕梅的租赁合同目的将难以实现，故李燕梅解除合同的行为不构成违约，本来鲜公司要求其支付违约金的诉请依据不足，本院不予支持。现有证据不能证明李燕梅存在违约行为且在经催告后仍未履行义务的情形，但因李燕梅具有解除合同的权利，其于2019年7月26日向本来鲜公司发出解除合同的函能够发生解除合同的效力。故本院确认案涉租赁合同的有效部分于2019年7月26日解除。 三、关于本来鲜公司是否应当退还租金的问题。本来鲜公司上诉认为李燕梅未在2019年8月4日搬离店铺，故其不应向李燕梅退还租金。李燕梅主张其在2019年8月4日腾空案涉房屋并将钥匙返还给本来鲜公司，并提交了相应的视频，本来鲜公司质证认为“视频无法看出是什么房屋的钥匙”、“店员不清楚什么情况才接收了钥匙，被上诉人没有与我方办理任何的交接手续，所以我方不认可该视频的真实性”。本院认为，李燕梅出示了视频的原始载体，视频显示其向本来鲜公司工作人员交还了钥匙，虽然本来鲜公司认为从视频上看不出来是否为案涉房屋钥匙、店员是在不知情的情况下接收钥匙，但其认可了店员接收的事实，而李燕梅除案涉房屋外未从本来鲜公司处另外承租或占有其他房屋，在2019年8月4日后也未再向本来鲜公司归还其他钥匙，本来鲜公司在二审调查中亦认可其实际已经拿到案涉房屋的钥匙，其在二审提交照片亦显示案涉房屋已经另行出租，故可以认定李燕梅于2019年8月4日向本来鲜公司归还的钥匙即为案涉商铺的钥匙，一审关于李燕梅于2019年8月4日归还案涉商铺的认定具有事实依据，本院予以维持。故本来鲜公司应当将2019年8月4日至8月31日期间的租金退还给李燕梅。 四、关于本来鲜公司是否应当退还保证金的问题。根据合同第6.3条约定“除双方另有约定外，在本合同及后续补充协议终止且乙方依约返还租赁房屋、结清各款项、返还甲方开具租赁保证金收据并提供注销或变更乙方于租赁房屋内经营的营业执照、其他经营资质证件后，甲方将租赁保证金无息返还乙方。”，二审中，双方均确定李燕梅仍未注销案涉房屋登记的食品经营许可证，合同约定的保证金返还条件尚未成就。一审判决本来鲜公司返还保证金不当，本院予以变更。 五、关于本来鲜公司是否应当向李燕梅赔偿损失以及损失金额的确定问题。本院认为，本来鲜公司作为出租人应当提供符合法律规定和双方约定的租赁物，现其提供的外摆区因属于违法建筑而被行政部门要求拆除，导致租赁合同不能继续履行，本来鲜公司作为出租方应当向李燕梅赔偿相应的损失，同时，李燕梅作为承租人，对租赁商铺的权利状况负有审查义务，其对合同不能继续履行亦存在过错，故其应按责任比例自行承担部分损失。 对损失金额的确定，李燕梅主张本来鲜公司应赔偿的损失包括装修费18200元、店招损失5300元、空调拆装费496元、因停电导致的食材损失1000元、搬家费650元、安装卷帘门4980元、仿古砖2325元、2019年7月18日至2019年8月4日营业损失13550元。本院认为，首先，关于装修损失，虽李燕梅并未提供装修合同，但根据《租赁合同商务条款》第3.2条约定，装修期为自租赁房屋交付起10天，双方已于2018年4月24日签订交付确认书。根据李燕梅一审提交的其与高强的微信转账记录，其在2018年5月5日至2018年5月28日陆续向高强通过微信转账18200元，这与收据载明的大写金额能够对应，因李燕梅提交的证据可以相互印证，本院对李燕梅基于装修支出18200元的事实予以确认。同时根据李燕梅与“（花都陶瓷）彭梅”的微信聊天记录以及提货单，亦可以证明其购买仿古砖花费2325元。但装修费支出并不等于装修残值，因双方并未就案涉房屋装修残值提出鉴定，且案涉房屋已经出租导致客观上亦不宜鉴定，本院根据装修支出和租赁合同约定的租赁期限，采取以租赁期限折旧的方式，确定其装修残值为7696.88元[20525元×（9月÷24月）]；其次，李燕梅并未就食材损失提供相应证据证明，本院对其主张本来鲜公司赔偿食材损失不予支持；再次，因店招、卷帘门未与案涉商铺形成附合，李燕梅可以拆除和搬走，本院对其诉请的上述损失不予支持；第四，搬家费、空调拆装费属于案涉合同履行期间产生的必然费用，与导致案涉合同解除的行为无关，本院对李燕梅主张的搬家费和空调拆装费损失不予支持；最后，对2019年7月18日至2019年8月4日的营业损失，因2019年8月9日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局出具行政处罚决定书，要求自行拆除案涉房屋外摆区。二审中，李燕梅已认可其承租的案涉房屋并未被本来鲜公司断电，且在案证据无法证明在此之前李燕梅的经营存在阻碍，故本院对其该项主张不予支持。综上，本院认为，因双方对案涉合同的不能继续履行均负有过错，本院确定由本来鲜公司承担案涉房屋装修残值60%的赔偿责任，即4618.13元。 六、关于一审程序是否违法的问题。本来鲜公司主张一审未对李燕梅提交的2019年8月4日视频证据进行质证，同时未对本案适用普通程序系程序违法。对此，本院认为，虽一审质证程序存在瑕疵，但本院二审已经对李燕梅提交的该证据进行质证，本来鲜公司亦对该证据发表意见，且本来鲜公司的上述主张均非法定发回重审的理由，故本院对其该项主张不予支持。 综上所述，本来鲜公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审认定合同效力不当，同时对保证金的退还与否及损失数额的认定亦存在不当，应予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8284号民事判决第三项“驳回李燕梅的其他诉讼请求；”、第四项“驳回成都本来鲜科技有限公司的其他诉讼请求。”； 二、变更四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8284号民事判决第一项“李燕梅与成都本来鲜科技有限公司于2019年4月20日签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》无效；”为“李燕梅与成都本来鲜科技有限公司于2019年4月20日签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》外摆区部分无效，店铺部分于2019年7月26日解除；”； 三、变更四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8284号民事判决第二项“成都本来鲜科技有限公司于判决生效之日起15日内向李燕梅退还房屋占有使用费3375元、租赁保证金8000元、装修等各项损失20000元，合计31375元。”为“成都本来鲜科技有限公司于判决生效之日起15日内向李燕梅退还租金3375元、装修等各项损失4618.13元，合计7993.13元。”； 四、驳回李燕梅的其他诉讼请求； 五、驳回成都本来鲜科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1058元，反诉案件受理费479元，二审案件受理费2116元，共计3653元，由成都本来鲜科技有限公司负担1461.6元，李燕梅负担2191.4元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二一年一月二十八日 法官助理  郑 帅 书 记 员  何浩铭