浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初6445号 原告：陈长伟，男，1982年7月2日出生，汉族，住河南省太康县。 委托诉讼代理人：曹向东，河南国赢律师事务所律师。 被告：陈多福，男，1944年11月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原告陈长伟与被告陈多福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，原、被告均申请司法鉴定，本院予以准许。鉴定结束后，本院再次公开开庭进行了审理，原告陈长伟及其委托诉讼代理人曹向东，被告陈多福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈长伟向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原告与被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告赔偿原告的房租费18000元、装修费60000元、人工费10000元、营业损失80000元等合计168000元；3.要求被告退还租赁房屋押金10000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月1日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁钱清村钱清新区的门面房，原告自己装修后用于开饭店；租赁时间从2019年4月1日起至2022年3月31日止，装修一个月，合同生效后由原告向被告交付押金10000元，租金为每年54000元，款一年一付等。 原告在2019年4月1日左右开始装修开饭店，花去装修费6万元及装修的人工费20000元。原告的饭店于2019年5月1日开业。2019年6月底，被告的出租房墙体地面均严重漏水。原告就去问被告，被告说就是因为房屋漏水才将原房屋重新修建等。原告从2019年6月底就天天告知被告漏水情况，客人没有办法进入房间吃饭，被告说其只负责出租，不负责地板浸水问题，还说也没有办法解决等。直到2019年8月左右，被告在原告多次要求的情况下才找人来修，但修过以后房子地板仍然浸水严重，导致原告装修好的店内包厢内木地板翘起、水直接流出来等情况，导致双方租赁合同没有办法履行。据此，原告为维护自己合法权益向法院呈讼。 被告陈多福辩称，原告与被告于2019年3月6日签订房屋租赁合同属实，第一年房屋租费为54000元，第二年房屋租费为60000元，第三年房屋租费为60000元。因第一年原告需要装修房屋，所以被告在60000元的基础上减让了6000元费用。被告的房屋是毛坯新楼共四层，该房屋由村集体统一建造，原告租的是一楼店面房约120平方左右。原告在装修时扩增设备、挖地洞，严重损坏了被告的房屋总体结构，导致被告二至四楼不能正常使用，经济损失严重。 2020年3月29日下午，原告夫妻俩把被告骗到租赁房屋内，提出多种理由称不再租赁，要求与被告废除合同，被告与原告夫妻俩发生争吵，直到110出警。被告认为，原告如不续租，理应提前1-2个月通知被告，故被告要求原告支付2020年3月份的租费4000元和2020年4月份的租费5000元。至于租赁合同明确的押金10000元，原告实际并未现款支付，而是由其于2019年3月6日出具欠条一张交被告为凭。 原告提出房屋漏水，但漏水的原因是房屋质量问题还是原告装修使用的问题，现在缺乏第三方鉴定报告，被告对此是不予认可的。 综上，原告的请求均缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，即原告提供的房屋租赁合同、照片，被告提供的欠条，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年3月6日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其位于钱清村钱清新区的房屋，建筑面积120平方米出租给原告；租赁期为三年，自2019年3月31日至2022年3月31日止；第一年租金54000元，以后每年提升10%，第二、三年的年租金为60000元；原告负担店面装修费用，室内装修如不续租归被告所有；为确保租赁物内设施的完整，原告在合同签订时向被告交纳押金10000元，合同期满退还(不计息)；租赁期内水电费、管道煤气费、闭路电视费及物业管理费等费用均由原告自行支付；租赁期内原告保证并承担下列责任：1.如需对房屋进行装修或增扩设备时应得到被告书面同意，费用由原告自理。2.如需转租第三方使用时，必须征得被告书面同意。3.因使用不当而使房屋设备损坏的，原告负责赔偿或给予修复。4.期满后如续租的应提前一个月与被告协商并另签合同。违约责任：任何一方未能履行本合同，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由违约方承担等。 签约当天，原告向被告出具欠条一份，载明原告欠被告押金10000元。被告将涉案租赁物交付原告并由原告装潢后作饭店经营使用。原告迄今向被告付清第一年即2019年3月31日至2020年3月31日的租金54000元。2020年3月底，原告以房屋漏水、无法利用租赁物正常开店为由要求解除合同，被告提出要求原告支付2020年3、4月份的租金，双方为此发生争执。2020年5月1日，被告收回案涉租赁物。 本案审理期间，原告申请对案涉租赁物的漏水（地坪）分布状况、产生的原因进行鉴定，本院予以准许。后，杭州市建筑工程质量检测中心有限公司以原告未按时交纳鉴定费作退鉴处理。另，被告申请对欠条（2019.3.6）上“陈长伟”签名是否系原告本人所书写进行笔迹鉴定，本院亦予以准许。后，浙江法会司法鉴定所以被告未按时交纳鉴定费作退鉴处理。 本院认为，我国民法典、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》均自2021年1月1日起施行。上述规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用该规定，但并不意味着即可适用民法典，应当按照该规定条款来判断是否能够适用民法典。对于发生在民法典施行前的法律事实根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，则应适用旧法及司法解释。本案的法律事实发生于2021年1月之前，据此，本案应适用民法典实施前的相关旧法及司法解释。根据查明的事实，原、被告间于2019年3月签订《房屋租赁合同》，该合同内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务并享有合同权利。围绕原告的诉讼请求，本院作以下评判分析。 针对原告要求解除租赁合同的诉求，本院认为，合同解除包括协商解除、约定解除和法定解除。在本案中，原告主张基于法定事由要求法院判决解除合同。根据查明的事实，原告租赁被告出租的房屋用于餐饮经营，2020年3月底，原告以房屋漏水等事由为由向被告提出解除合同，被告在2020年5月初收回房屋后向原告主张支付2020年3月、4月的租金，上述事实表明系原告首先提出解除合同的意思表示，但其解除合同的事由即房屋漏水系被告的原因造成，因其未能充分举证加以证明，本院并不采信。然被告嗣后收回案涉租赁物则表明双方间的租赁合同在客观上已无继续履行可能，如不解除合同，则将使得双方的租赁合同履行陷入僵局。据此，根据原、被告的对合同解除意思表示一致以及本案实际情况，本院虽不认可原告解除合同的理由，但仍对原告要求解除租赁合同的诉求予以支持。 针对原告要求返还租赁押金10000元的诉求，本院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案事实，双方订立的房屋租赁合同中明确约定，原告应向被告交纳租赁押金10000元，但事实表明，原告并未以现金或转款方式向被告支付租赁合同约定的押金，而是向被告出具欠条的形式确认其欠付被告押金。鉴此，本院认为，在合同解除之后，被告确应返还押金，但该债务可与被告所持的欠条债权互相抵销，本院据此对原告的该项诉求不予支持。 针对原告要求赔偿房租费18000元的诉求，本院认为，原告迄今已付被告截至2020年3月31日的54000元，但被告收回房屋的时间为2020年5月初，故原告的该项诉求缺乏事实依据，本院不予支持。 针对原告要求赔偿装修费60000元、人工费10000元的诉求，本院认为，根据原、被告签订的房屋租赁合同中约定，被告同意原告对案涉租赁物进行装修，由原告负担店面装修费用，室内装修如不续租归被告所有。原告于2020年3月以房屋漏水为由提出解除合同，但其未提供该漏水系被告原因形成的初步证据，在审理期间，经原告申请，本院对案涉租赁物的漏水（地坪）分布状况、产生的原因启动司法鉴定，但因原告未按时交纳鉴定费遭鉴定机构杭州市建筑工程质量检测中心有限公司退鉴处理。原告对此应承担不利后果。据此，本院认为，原告作为违约方提前解除合同，其要求被告对案涉租赁物的装修费用进行赔偿，与合同约定不符，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 针对原告要求赔偿营业损失80000元的诉求，本院认为，原告一方面未就其损失80000元提供证据，另一方面该损失与房屋出租人被告缺乏直接关联，原告的该项诉求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告陈长伟与被告陈多福于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》； 二、驳回原告陈长伟的其他诉讼请求。 案件受理费3860元，减半收取计1930元，由原告陈长伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇二一年一月九日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。