福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0821民初3182号 原告：龙岩市玉泉物业管理有限公司（统一社会信用代码91350800660360378D），住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道莲西路**柳泉商厦**楼**。 法定代表人：温修平，董事长。 委托诉讼代理人：蒋镜湍，福建汀龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范健梅，福建汀龙律师事务所律师。 被告：修道闽，男，1974年1月3日出生，汉族，个体户，住福建省长汀县。 原告龙岩市玉泉物业管理有限公司（以下简称“玉泉物业公司”）与被告修道闽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉泉物业公司的委托诉讼代理人范健梅、被告修道闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 玉泉物业公司向本院提出诉讼请求:判令修道闽支付玉泉物业公司物业服务费5,647.32元、公摊电费415元、水费2,311.65元，合计8,373.97元。事实和理由：修道闽系玉泉物业公司管理的长汀县宝珠世纪花园小区***的业主，房屋建筑面积115.18㎡，车库面积20.9㎡。玉泉物业公司与长汀县宝珠世纪花园业主委员会签订的《福建省物业服务合同》约定，玉泉物业公司提供物业服务的受益人为该小区的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向玉泉物业公司支付物业服务费。按合同约定，修道闽应向玉泉物业公司缴纳从2014年1月至2020年11月的物业服务费5,647.32元（【115.18㎡+20.9㎡】×0.5元/㎡×83月）、公摊电费415元、水费2,311.65元，合计8,373.97元。玉泉物业公司多次上门及书面催缴，但修道闽一直拒绝缴费。玉泉物业公司为了维护自身合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院如诉判决。 修道闽辩称，一、玉泉物业公司未履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。二、根据《合同法》第六十七条，对先履行抗辩权作了规定，即“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”综上所述，答辩人延迟缴纳物业费是因玉泉物业公司首先没有履行双方合同的约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以答辩人有权根据《合同法》第六十七条规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用，在玉泉物业公司按合同执行解决执行如下问题（1.玉泉物业公司在判决日后15天内在公告栏公布物业费用收支情况；2.玉泉物业公司在一个月内解决消防栓无水状态；3.公共绿地无草，需投入本该物业支出的费用，还小区原有的绿地，被玉泉物业公司砍伐的植物恢复原样；4.小区水损问题须及时处理，水损的支出不应分摊到业主，此项问题属合同中的公共设施维护没做到位，玉泉物业公司须在一个月内解决；5.小区主大门在十五日内拆除铁门，在原设置的两个保安亭设置一名保安员值守，恢复小区原有的样貌，广大业主出入方便；6.小区水池，池底破损严重，须维修恢复原样，注水入池，还小区原有的景观；7.赔偿因物业失职造成答辩人住房溢水事故，房屋维修费用12,000元，并赔偿因安全保卫不到位的造成电动车被盗的损失2,500元；8.由玉泉物业公司承担此次诉讼相关费用）后，答辩人再缴纳所欠费用。 本院经审理认定事实如下：修道闽是福建省长汀县房屋（建筑面积115.18㎡）、车库（面积20.9㎡）的业主（自称是2010年向他人转让入住、2012年办理过户登记）。2014年1月1日，玉泉物业公司与长汀县宝珠世纪花园业主委员会签订《福建省物业服务合同—长汀宝珠世纪花园》一份，主要内容为：玉泉物业公司为该小区的全体业主和使用人提供物业服务，服务期限为三年（自2014年1月1日8时起至2017年12月30日8时终止；合同第三条约定了物业服务的主要内容；物业服务费多层住宅（含有产权登记的车库）按0.5元／月.平方米，业主应于每月15日前向玉泉物业公司支付物业服务费。2017年1月1日和2019年12月1日，玉泉物业公司又分别与长汀县宝珠世纪花园业主委员会签订《福建省物业服务合同—长汀宝珠世纪花园》各一份，约定的内容除期限外基本一致。2017年10月15日、11月10日和2018年4月8日，玉泉物业公司向修道闽分别发出催缴2010年1月起物业相关费用温馨提示函。2014年1月始至2020年11月止，修道闽按合同约定应向玉泉物业公司缴的物业服务费5647.32元（【115.18㎡＋20.9㎡】×0.5元／㎡×83月）、公摊电费415元、水费2311.65元，合计8373.97元。 认定上述事实的证据有玉泉物业公司提供的不动产登记信息证明、《福建省物业服务合同—长汀宝珠世纪花园》、催款通知单、违规停车告知单照片、用户水费明细表、业主费用明细账页，修道闽提供的照片及玉泉物业公司、修道闽的陈述等。 本院认为，玉泉物业公司与长汀县宝珠世纪花园业主委员会签订的《福建省物业服务合同—长汀宝珠世纪花园》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，并对该小区全体业主具有约束力。修道闽作为该小区的业主，已接受玉泉物业公司提供的物业服务，负有按物业服务合同约定的物业服务收费标准缴纳物业服务费和公摊电费、水费，其未按约定时间缴纳相关费用的行为已构成违约，玉泉物业公司要求修道闽支付2014年1月始至2020年11月止的物业服务费5,647.32元、公摊电费415元、水费2,311.65元、合计8,373.97元的主张，本院予以支持。修道闽在答辩中提出的主张应通过正常的渠道如向业主委员会或当地房地产行政主管部门或当地乡镇人民政府反映予以解决。修道闽关于其住房因溢水事故造成房屋维修费用12,000元和电动车被盗的损失2,500元等赔偿主张，应另行依法主张。在此想强调的是，物业服务费是保障物业服务企业正常运行所需要经费，物业服务的对象是小区全体业主，其提供的服务只能是普惠性，即诸如小区的公共设施、公共环境卫生、绿化等项目进行日常维护、修缮、服务与管理以及安全保卫管理等，维护小区公共秩序等活动的正常进行。从在案证据来看，玉泉物业公司已提供了前述基本的物业服务，作为单个业主不能以其认为存在瑕疵或不能令其满意而拒交物业服务费，否则最终损害的还是全体小区业主的利益。但玉泉物业公司作为物业服务提供者，应认真听取广大业主的意见与建议，不断提高物业服务水平，在保障自身企业合理利益同时争取实现业主利益的最大化，实现共赢。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 修道闽应于本判决生效后三日内向龙岩市玉泉物业管理有限公司支付物业服务费5,647.32元、公摊电费415元、水费2,311.65元、合计8,373.97元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由修道闽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘曰祥 二〇二一年一月二十二日 书记员  钟晓春 附注：本案所引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。