广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26495号原告李某某，女，汉族，住址陕西省铜川市印台区。委托代理人徐某某，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人林某某，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告钟某某，男，侗族，住址广东省深圳市龙岗区。被告肖某某，女，汉族，住址深圳市龙岗区。上述原、被告之间合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张彩飞独任审理，公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐某某、林某某到庭参加诉讼，被告钟某某、肖某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。李某某向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与二被告就深圳市龙岗区房产［不动产产权证号：粵2018）深圳市不动产权第××号］达成的借名买房协议；2、依法判令二被告共同向原告返还深圳市龙岗区房产购房款700000元与已偿还贷款本息48129.95元、契税及印花税50000元，合计人民币798129.95元；3、依法判令二被告赔偿原告深圳市龙岗区房产50%份额的增值部分的损失人民币601379元（房产增值部分价值按照2020年4月1日该小区房产市场均价50000元／平方米计算，原告的损失按照该房产增值部分价值的50%计算）；4、依法判令本案评估费人民币10000元由二被告承担；5、本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2016年，原告与二被告约定，原告与钟某某共同借用肖某某的购房指标、合资购买深圳市龙岗区房产以下简称某某房产），购房首付款由原告及钟某某各支付50%，按揭月供款由原告与钟某某共同支付，原告与钟某某各占有该房产50%的份额。后原告依约向钟某某支付了购买案涉某某房产的购房首付款700000元，双方共同购置了某某房产并登记于肖某某名下。2018年5月，原告又向钟某某支付了契税及印花税等办证费用合计50000元。此外，自2018年6月起至2018年10月期间，原告每月均向肖某某支付某某房产的按揭月供款，合计付月供款48129.95元。现二被告未经原告同意，擅自在该某某房产上为案外人设立了抵押登记，并且因二被告原因导致该房产上负有众多司法查封，原告多次要求二被告涤除该等抵押及查封，并将某某房产50%的份额过户至原告名下，但二被告均拒不履行涤除抵押、查封并过户50%份额到原告名下的义务，二被告的行为导致原告与二被告达成的合资购房目的已无法实现，严重损害了原告的权利。另，鉴于案涉借名买房协议解除系因二被告前述违约行为所致，故协议解除后，二被告应当返还原告购买某某房产所支付的全部购房款、所偿还银行贷款以及所支付的契税及印花税等费用，并应赔偿原告某某房产增值部分价值50%的损失。两被告未作答辩，亦未提交任何证据。李某某提交以下证据：1、协议（2018-09-11）（原件）；2、《深圳市房地产买卖合同》（复印件）；3、关于办理某某花园《不动产证书》的通知（复印件），以上证据共同证明(1）涉案某某房产购房总价款为3209742元，由李某某与钟某某于2016年5月借用肖某某的购房指标合资购买并共同偿还按揭月供，李某某与钟某某对某某房产各占有50％份额，肖某某仅系该房产的名义持有人，李某某与钟某某系实际所有权人；(2)2018年9月11日，李某某与钟某某、肖某某就某某房产及其他借名买房等事宜的解决达成协议。4、《关于催告履行付款义务的函件》（复印件）及寄件回单（原件）、查询结果，证明因钟某某、肖某某拒不履行上述与李某某于2018年9月11日签暑协议中约定解决方案中的义务，李某某于2019年7月20日再次发函通知应在收到通知之日起五个工作日内全面履行义务，如未履行义务则各方在协议中关干借名买房、合资买房等达成的解决方案自动解除，即某某房产属于李某某与钟某某共同所有，钟某某、肖某某应按某某房产币场价格足额向李某某支付补偿款。但，钟某某、肖某某在收到该函件后仍未按期履行付款义务。5、《通知函》及寄件回单（原件）、查询结果，证明2019年8月8日，李某某通知钟某某、肖某某，各方于2018年9月11日签署的协议中各方就借名买房等达成的一揽子解决方案已告解除，某某房产因属于李某某与钟某某共同所有，钟某某、肖某某应按照币场价格给予李某某足额补偿。6、钟某某与肖某某的《通知函》（原件），证明2019年8月18日，钟某某、肖某某回复李某某确认某某房产应由双方分配，但比后其既未将50％的房产份额过户至李某某名下，亦未按照币场价格就该50％房产份额给予李某某足额补偿。7、某某房产信息单（复印件），证明钟某某、肖某某未经李某某同意，擅自在某某房产上为案外人设立了抵押登记，且因钟某某、肖某某原因导致该房产上负有众多司法查封，李某某与钟某某、肖某某达成借名买房、合资买房协议的合同目的已无法实现。8、招商银行交易流水，证明(1）李某某已向钟某某支付了购买案涉某某房产的首付款合计70万元；(2)2018年5月，李某某向钟某某支付了某某房产契税、印花税等合计5万元；(3)自2018年6月起至2018年10月，李某某每月均向肖某某支付了某某房产的按揭月供款，共计支付月供款48129.95元。9、《资产评估报告书》（原件）证明经评估案涉心和智慧房产市场价值407.85万元；10、《资产评估委托合同》及付款凭证，证明原告为维权实际支出了评估费5000元，应由二被告承担；11、《查封、扣押、冻结财产通知书》，证明因二被告的原因导致某某房产负有多轮司法查封，至今仍处于查封状态；12、微信记录截图，证明李某某于2018年5月向钟某某支付了案涉某某房产契税、印花税等合计5万元。13、（2019）粤0307民初16974号案件庭审笔录，证明被告对于原告在本案中提交的证据一、证据四、证据五、证据六等证据的真实性，都在该次庭审表示认可；14、（2019）粤0307民初6576号案件庭审笔录，证明涉案某某房产实际权利人是原告李某某与被告钟某某，双方各占有50%的份额，该房产由双方借用肖某某的名义购买，购房首付款由双方各付了50%。经审理查明，根据原告提交的（2019）粤0303民初6576号案件开庭笔录，钟某某、肖某某在该案庭审中曾表示涉案某某房产登记在肖某某名下，首付款由李某某、钟某某共同支付，入伙费、物业管理费等其他费用由钟某某支付，李某某供款6个月，房产平均分配。2016年6月22日，肖某某购买位于深圳市龙岗区房产，房屋面积88.25㎡，总价3209742元，首付款1289742元，贷款1920000元。该房产目前登记在肖某某名下，不动产权证号：粤（2018）深圳市不动产权第××号。李某某于2016年5月16日向钟某某支付490000元，2018年5月7日向钟某某支付50000元，李某某支付了涉案房产月供款共计48129.95元。2016年7月20日，被告肖某某作为抵押人将涉案房屋抵押给招商银行股份有限公司深圳分行。2018年9月11日，原告与两被告签署书面协议，内容如下：双方现就借名买房、合资买房情况确认如下：一、位于中海康城某某的房产由李某某购买，使用了钟某某妻子肖某某的购房指标，购买时间2011年11月，合同总价款1571074元，由李某某支付首付款99万元，月供由李某某支付至2014年10月，每月月供约为8500元至9000元，后李某某借钟某某约50万元结清房贷。2015年5月钟某某装修并入住该房，李某某承诺钟某某可住该房五年。该房入伙至今的所有费用（装修费、物业管理费、污水处理费、本体维修金）均由钟某某支付。二、位于华策中心城某某房屋，该房产由钟某某购买，使用了李某某的购房指标，购买时间为2016年6月，合同总价款为4762657元，由钟某某支付首付款1432657元，后期每月月供约2万元由钟某某支付，该房产于2018年5月入伙，入伙预交2000元由钟某某支付后期所有费用均由钟某某支付。该房房贷所配套的李某某的信用卡，贷款金额为40万，该贷款借款人为钟某某，钟某某就该信用卡的贷款、利息等费用承担还款义务。三、位于某某房屋，该房产由李某某、钟某某合资购买，双方各占50%的份额，使用了肖某某的购房指标，购买时间为2016年5月，合同总价款为321万元，首付款李某某、钟某某各支付了一半，双方轮流支付月供，自买房至2018年5月月供由钟某某支付，每月月供为9625元，自2018年6月由李某某开始月供，目前该房产尚未交楼。四、钟某某自2010年分别向李某某借款三次，分别为15万元、8万元、8万元，总计金额为31万元整。李某某社保挂靠在钟某某公司，从2012年2月份至今所有社保费用均由钟某某代为支付，现每月交费金额为855.58元，共计交费71个月，截止目前共代缴金额为39731.51元，具体金额以社保清单为准。针对以上双方的债权债务，双方协商一致，作出如下解决方案：一、中海康城某某房产作价500万，由李某某出售给钟某某、肖某某。二、某某房屋产权归钟某某、肖某某夫妇，钟某某、肖某某夫妇支付给李某某70万元。李某某支付该房的按揭款至2018年10月。三、华策中心城的房产所有权归钟某某、肖某某夫妇。四、2018年底之前，钟某某、肖某某夫妇支付李某某250万元，其余尾款在六年内付清。某某的房产出售后，钟某某、肖某某夫妇每月向李某某支付不低于1万元，华策中心城的房产出售后，钟某某、肖某某夫妇每月向李小为支付不低于2万元，以上月付款是合并计算的。五、钟某某、肖某某夫妇自愿以惠州市惠阳区某某房屋作为履行上述付款义务的抵押担保。六、中海康城、星河智荟、华策中心城涉及的所有债权债务均由钟某某、肖某某夫妇享有、承担，出售上述房产时，李某某承诺配合办理相关手续。七、双方承诺，债杈不得转让，债务不得转移。涉案房产目前由两被告占有使用。2019年3月7日，涉案房产被深圳市福田区人民法院依法查封，查封期限三年（2019年3月7日至2022年3月6日），查封文号：（2019）粤0304财保719号。之后，涉案房产存在多轮查封，至今仍处于查封状态。2019年7月20日，原告向两被告以邮寄方式送达《关于催告履行付款义务的函件》，告知两被告应当在接到本通知书之日起5个工作日内按照协议约定向原告支付570万元，同时一并向原告支付民生银行、平安银行等项下未还贷款。如被告仍未履行付款义务，则本人与被告于2018年9月11日签署的协议自动解除，也即某某的房产属于我们共同所有，你们应按照市场价格给予本人足额补偿。2019年7月21日，两被告收到该邮件。2019年8月8日，原告再次向两被告发送《通知函》，告知两被告双方于2018年9月11日签署的协议已解除，即某某的房产属于我们共同所有，你们应按照市场价格给予本人足额补偿……两被告于当天收到该通知函，并向原告回函称，某某房产应扣除双方各自支付的成本后再做分配。本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方之间属于何种法律关系；2、原告诉请两被告返还涉案房产购房款700000元、已支付贷款本息48129.95元、契税及印花税50000元并赔偿增值部分损失601379元，支付评估费10000元是否有合法依据。关于第一个争议焦点，首先，原、被告双方于2018年9月11日签署的书面协议中均确认涉案房产系李某某和钟某某合资购买，使用肖某某的购房指标，双方各占50%的份额，首付款双方各支付一半，双方轮流支付月供，自买房至2018年5月由钟某某支付，每月月供9625元，自2018年6月由李某某开始月供。其次，根据原告提交的银行流水明细及庭审陈述，原告于2016年5月16日向钟某某支付490000元，2018年5月7日向钟某某支付50000元，李某某支付了涉案房产自2018年6月至2018年10月的月供款共计48129.95元。钟某某、肖某某在本院（2019）粤0307民初6576号、（2019）粤0307民初16974号案件庭审中也确认了上述情况。上述证据相互印证，足以形成一条完整的证据链共同证实原告与被告肖某某之间存在借名买房的合同关系。之后，为解决原、被告之间的借名买房关系，双方于2018年9月11日合意将涉案房产转让至两被告，钟某某、肖某某支付给李某某70万元，李某某支付涉案房产的按揭款至2018年10月。双方之间后成立的买卖合同关系已替代先前的借名买房合同关系，故双方的争议以买卖合同关系为准。关于第二个争议焦点，根据双方2018年9月11日书面协议约定，两被告负有向原告支付700000元款项的合同义务，而对原告而言，因涉案房产已登记至被告肖某某名下且一直由两被告占有使用至今，原告无需再履行过户以及交付的义务。但在原告催告被告支付款项后，两被告仍拒绝履行付款义务，已其行为明确表示不履行合同义务，原告有权解除买卖合同，原告于2019年8月8日向两被告发出《通知函》，解除双方于2018年9月11日就涉案房产签署的买卖协议（仅限于涉案房产），本院予以确认。关于涉案房产买卖协议解除后两被告应承担的违约责任问题，根据合同法规定，违约方不履行合同义务，给对方造成损失的，应承担赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因涉案房产已登记至被告肖某某名下，且目前已被司法查封，无法办理过户手续，因此即使买卖合同解除，涉案房产的相应产权份额亦无法过户至原告名下，被告肖某某已实际取得涉案房产的所有权，原告因两被告违约所遭受的损失金额相当于合同履行后可获得的利益即两被告应支付的700000元，两被告向原告支付损失金额以700000元为限，原告诉请金额超出部分，本院不予支持。关于原告诉请两被告返还购房款、契税等款项，因该部分费用发生在协议签订之前，本院已支持的700000元损失金额足以弥补原告损失，故原告的该部分诉请，本院不予支持。关于双方涉及到的涉案房产以外的其余房产争议，与本案无关，本院不予处理，双方可另寻法律途径解决。另需说明的是，本院支持700000元损失的前提是涉案房产存在无法过户至原告名下的客观事实，因此原告在获得该损失赔偿后，不得再向被告提出房产过户的主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、判决解除原告李某某与被告钟某某、肖某某之间就位于深圳市龙岗区房产，不动产权证号：粤（2018）深圳市不动产权第××号形成的房屋买卖合同关系；二、被告钟某某、肖某某应于本判决生效之日起十日内向原告李某某赔偿损失700000元；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17468元（原告已预缴），由原告李某某负担8806元，被告钟某某、肖某某共同负担8680元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张彩飞二〇二一年一月二十七日书记员  黄碧丽