广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7903号上诉人（原审被告）：惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司，住所地广东省惠东县***************。法定代表人：刘某1。被上诉人（原审原告）：文玉兴，女，汉族，1976年10月15日出生，住广东省深圳市宝安区********，公民身份号码440************622。上诉人惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司与被上诉人文玉兴因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初3611号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司上诉请求：1.撤销（2020）粤1323民初3611号《民事判决书》第一判项2.判令一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：2016年6月30日，被上诉人文玉兴就其名下位于惠东县平海镇南门海地段**********号房出租给上诉人，并作为甲方（租赁方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《**********栋租赁管理合同》。2018年3—6月期间，双月湾市政大面积停水导致酒店销售收入减少，2018年“山竹”超强台风使得酒店经营进一步恶化，导致企业在经营中亏损严重，现金流短缺，加上合同产生的累计应付金额较大，酒店经营因客观原因举步维艰。度假型酒店靠天吃饭，这种不可抗力的天气以及政府因素，让酒店收入惨不忍睹影响巨大。2019年9月4日，上诉人与被上诉人签订一份《租赁管理合同终止协议书》，约定：双方同意终止双方于2016年7月1日签订的《**********栋租赁管理合同》，自该协议签署之日起，原合同约定的双方权利义务终止，不再履行，因原合同所产生的一切责任和后果互不追究。经结算，截止到合同终止日，上诉人累计欠付10个月租金合计15000元。根据合同约定，签订租赁合同时，上诉人支付了相当于2个月的租金的押金，一审判决未能查明，该3000元应当抵扣。此外，被上诉人主张的5000元违约金过高，已经相当于本金的41.6%，因此一审判决支持5000元的违约金不合理，加大了上诉人的负担。综上所述，恳请二审法院查明事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人文玉兴答辩称：一、2016年6月，答辩人与被答辩人签订了《**********栋租赁管理合同》（以下简称《合同》），合同期限为10年。合同条款上约定双方只是单纯的房屋租赁合约关系，答辩人只按月收取固定的租金，并未参与被答辩人的实际经营，按照市场经济原则及合约精神，被答辩人理应自负盈亏。另在《合同》签订前，地产开发商万科作为中间担保人，为A1A2栋作了全新的装修，A1A2栋也成为了当时双月湾最好的酒店式公寓，被答辩人在2016年6月至2018年6月经营A1A2栋作为酒店使用的这两年中赚取了大量利润，也是只按合同付固定的房租给答辩人，没有额外给答辩人支付经营红利，但被答辩人却以2018年3—6月期间的台风和意外停水理由要求答辩人一起分担其亏损，实有违市场经济原则及合约精神，实在荒唐可笑。被答辩人单方不按照《合同》约定支付租金，其行为已构成违约，理应承担全部的违约后果。二、在被答辩人连续欠租14个月（2018年7月至2019年8月，租金2.1万元）、答辩人多次催租无果的情况下，在被答辩人一再承诺会在2019年10月31日前支付答辩人租金1.5万元及5000元违约金的情况下，2019年9月，答辩人考虑希望能尽快收回租金，无耐地作出让步，签订了《租赁管理合同终止协议书》，但被答辩人再次违约，行为恶劣，有故意欺骗行为，其行为已严重损害了答辩人的合法权益，答辩人才将被答辩人告上法庭，2020年7月20日被答辩人未按法院传票通知到庭答辩，现又提出上诉，玩弄法律手段逼迫答辩人（怕麻烦）放弃二审申辩，被答辩人实际已经故意两次违约，理应受到严重处罚，承担全部的违约后果，才能彰显法律公义。三、被答辩人现在还在**********栋经营酒店，也一直存在故意拖欠A1A2栋业主的租金的行为，并以改变租赁形式（经营利润分成）、诱导业主以在酒店消费抵扣所欠租金等等方式欺骗业主，利用大部分A1A2栋业主为外地业主，不便于向被答辩人讨租，非法侵占大部分A1A2栋业主的房屋营利。被答辩人欺骗业主签订各种解约协议，一再违反承诺约定，行为可耻，存在欺行霸市的嫌疑，现正值国家“扫黑除恶”，望法院查明，驱逐不良恶霸商家，保护市场经营秩序。综上所述，被答辩人应当按照合同协议约定及法律的规定履行给付租金的义务，两次故意违约，理应受到严重处罚，应承担全部的违约后果，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，查明事实，秉公处理，维护答辩人的合法权益。原审原告文玉兴向原审法院起诉请求：1.被告偿还租金欠款21000元、违约金5000元及相应的滞纳金（按应付租金的千分之三每天的标准计算）；2.被告承担本案所有诉讼费用。原审法院认定事实：被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（法人独资），经营范围为酒店管理、住宿服务、公寓出租等。2016年6月30日，原告文玉兴就其名下位于惠东县平海镇南门海地段**********号房【房产证号：粤房地权证惠东字第0**********3号，建筑面积56.55㎡】出租给被告，并作为甲方（租赁方）与被告作为乙方（承租方）签订一份《**********栋租赁管理合同》，合同约定：租赁期限为2016年7月1日至2026年6月30日；乙方向甲方支付两个月的房屋租金作为押金；除押金之外，乙方提供相当于3个月租金的银行保函给双方确认的监管费—深圳万科酒店管理有限公司作为保证金；乙方于每月20日（遇节假日顺延）前，将甲方上月应得的租金汇入甲方指定的银行账号；第一年至第三年租金即2016年7月1日起至2019年6月30日止按每月1500元计算，第四年至第六年租金即2019年7月1日起至2022年6月30日止按每月1575元计算，第七年至第九年租金即2022年7月1日起至2025年6月30日止按每月1653.75元计算，第十年即2025年7月1日起至2026年6月30日止按每月1736.44元计算；合同第六条违约责任约定“……6.4如乙方单方退出合作的，应提前六个月书面通知甲方，除通知期六个月的租金应支付外，甲方已经收取的押金不予退还，乙方应再向甲方支付5000元人民币的违约金，该赔偿甲方有权直接从乙方提供的银行保函的保证金中扣除；6.5如乙方逾期向甲方支付租金的，逾期一天，按照应付租金的千分之三每天的标准向甲方支付滞纳金，逾期超过十五天，甲方有权解除合同，已收取的押金不予退还，并有权直接从乙方提供的银行保函的保证金中扣除相当于当时三个月租金总额的费用作为赔偿金”。2019年9月4日，原、被告签订一份《租赁管理合同终止协议书》，约定：双方同意终止双方于2016年7月1日签订的《**********栋租赁管理合同》，被告在于2019年4月30日前按照原状返还房屋及其附属物品、设施设备；自该协议签署之日起，原合同约定的双方权利义务终止，不再履行，因原合同所产生的一切责任和后果互不追究；被告于2019年9月13日前向原告支付2018年7月1日至2019年4月30日所欠租金15000元，违约金5000元，合计20000元，经双方协议，该款项分两期支付，于2019年9月13日前支付6667元，2019年10月31日前支付13333元；违约方应承担守约方因处理本协议项下纠纷所产生的仲裁费、律师费、差旅费等一切损失。2020年6月1日，原告以被告未能按协议约定支付款项为由向原审法院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。原审法院认为，原告文玉兴将其名下的案涉房屋出租给被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司，由此而形成的租赁合同关系以及双方签订的《**********栋租赁管理合同》合法有效，在上述合同履行过程中，原、被告达成合意提前解除上述合同，并由此签订《租赁管理合同终止协议书》，该协议亦属有效，双方均应遵守。被告未能举证证明已按照上述《租赁管理合同终止协议书》的付款期限支付租金15000元及违约金5000元合计20000元，对原告诉请要求被告支付的该部分款项，原审法院予以支持。原告主张未付租金为21000元，未提交证据予以佐证，原审法院不予支持。关于原告要求给付滞纳金的诉请，因原、被告已就双方的租赁合同关系的终止达成了书面的约定，且就双方的权利义务进行了确认，故对原告诉请要求按照《**********栋租赁管理合同》的约定支付逾期付款滞纳金，依据不足，原审法院不予支持，关于合同解除后的权利义务应遵循双方签订的《租赁管理合同终止协议书》，虽该《租赁管理合同终止协议书》未约定滞纳金，但被告未能按约定支付款项，属占用原告资金，给原告造成了利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“……未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”的规定，被告应按年利率6%向原告支付逾期付款的利息，即以6667元为基数从2019年9月14日起、以13333元为基数从2019年11月1日起至还清款日止按年利率6%计算利息。对原告诉请超过的部分，原审法院不予支持。被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人的主张，有理的部分予以支持，无理的部分予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告文玉兴支付租金及违约金合计20000元，并支付以6667元为基数从2019年9月14日起及以13333元为基数从2019年11月1日起至还清款日止按年利率6%计算的利息。二、驳回原告文玉兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由原告文玉兴负担104元，由被告惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司负担346元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系上诉人承担的违约金是否过高的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的《**********栋租赁管理合同》、《租赁管理合同终止协议书》对双方均具有法律约束力，双方应严格按照约定履行各自的义务。因上诉人逾期支付涉案房屋的租金，上诉人与被上诉人在涉案终止协议书中已达成逾期支付租金的违约条款，上诉人未严格按照终止协议约定履行义务，依法应承担违约责任。上诉人认为违约金过高，不予采纳。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费300元（惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司已预交），由惠州市微豪思湾舍酒店管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年一月十八日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩