广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0109民初3931号 原告：吴琴，女，1996年9月6日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：刘志斌，男，广西观复律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凤兰，女，广西观复律师事务所律师。 被告：广西荣裕盛昌置业有限公司，住所地南宁市邕宁区龙祥路19号龙域·香醍半岛一期A标11号楼2单元202，统一社会信用代码91450100552268961H。 法定代表人：邹宜玲。 委托诉讼代理人：冯强，男，1982年11月3日出生，住南宁市青秀区，该公司员工。 被告：广西南宁市诚兴远置业投资有限公司，住所地南宁市江**亭洪路两侧10+1商业大道第**楼**房，统一社会信用代码91450105MA5P3UFP7T。 法定代表人：吴兴远，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘海杰，男，广西胜开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许碧红，女，1963年11月23日出生，住南宁市，该公司员工。 原告吴琴与被告广西荣裕盛昌置业有限公司（以下简称“荣裕盛昌公司”）、广西南宁市诚兴远置业投资有限公司（以下简称“诚兴远公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘志斌、陈凤兰，被告荣裕盛昌公司的委托诉讼代理人冯强，被告诚兴远公司的委托诉讼代理人甘海杰、许碧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴琴向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告返还购房款40000元及利息1326.33元（利息计算：以40000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月17日起至2020年10月16日的利息为1326.33元，此后计至购房款40000元实际返还之日止）；2.本案的诉讼费用由两被告承担。 事实和理由:2019年12月份，原告欲购买商品房作居住用，经过前期了解，决定购买龙域·香醍半岛小区的商品房。2019年12月2日，原告前往龙域·香醍半岛售楼部看房，与荣裕盛昌公司达成购买意向，由荣裕盛昌公司向其出具《确认书》，确认原告购买龙域·香醍半岛的50栋一单元701号房和地下车位594号的意愿，并承诺于2020年5月30日前取得该50栋的《商品房预售许可证》。2019年12月16日，原告接到荣裕盛昌公司的通知，即购买上述房屋必须向诚兴远公司支付团购定金40000元。当日，原告向诚兴远公司支付了团购定金40000元。2019年12月27日，原告按荣裕盛昌公司要求，与其签订《借款协议》，约定其向原告借款200000元用于龙域·香醍半岛项目的开发建设，该借款可以抵扣相应的购房首付款和相应的车位款和其他费用（名为借款，实为商品房买卖）；当日，原告向荣裕盛昌公司支付了该借款。同时，对于前期已收取的40000元，由诚兴远向原告出具《收据》。2020年4月初，原告收到荣裕盛昌公司发来的《龙域·香醍半岛二期业主家书》，其表示不能如期取得《商品房预售许可证》。后经原告与荣裕盛昌公司协商，其表示只要原告按照要求办理相关手续即可将购房款200000元及团购定金40000元退还原告。但在双方签署完《解约协议书》、《放弃认购资格确认书》、《特殊事项申请审批表》等材料后，虽经原告与两被告多次协商，其却迟迟未向原告退还款项。后原告向住建部门信访，请求住建部门依法处理相关事宜。经住建部门协调，荣裕盛昌公司承诺将于2020年6月30日前为原告办理退房退款手续，并同意协调诚兴远公司退回收取原告的40000元，但至今未退还40000元团购定金。 综上，两被告的行为实为违规预售商品房，且以团购房的形式外收商品房购房款，以合法形式掩盖非法目的，违规提高商品房价格，违反国家的相关房控政策。原告认为两被告的违法经营行为，严重侵害了原告的合法权益，两被告没有任何法律依据和合同依据，收取原告的相关费用。为了维护自己的合法权益向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉请。 被告荣裕盛昌公司辩称：1.原告借款给我司的200000元，答辩人已于2020年7月3日返还至原告账户，因此，我司不存在欠原告款项。2.原告诉求的40000元是由诚兴远公司收取的，并非我司，因此，我司不需要返还该笔款项。3.我司与诚兴远公司签订有《龙域·香江澜岸项目商品房渠道代理合同》，合同约定“如购房客户在签署《商品房买卖合同》后，因特殊原因导致退房的，乙方应在7天内退还该套房的所有佣金给予客户。”，因此，诚兴远公司收取原告的团购费，应由诚兴远公司退还，与我司无关。 被告诚兴远公司辩称：1.我司与荣裕昌盛公司存在委托代理关系，代理行为的法律后果应当由荣裕昌盛公司承担。2019年11月4日，我司与荣裕盛昌公司签订了《龙域·香江澜岸项目商品房渠道代理合同》，约定由我司代理荣裕盛昌公司销售龙域·香江澜岸项目商品房（实际项目名称为龙域·香醍半岛），我司为龙域·香江澜岸项目团购渠道独家代理，我司依规向客户收取应得的服务佣金，荣裕盛昌公司对此熟知并认可。因此，我司是依据《龙域·香江澜岸项目商品房渠道代理合同》向原告收取团购费作为服务佣金，符合我司与荣裕盛昌公司的约定。2.我司为原告与荣裕盛昌公司提供了中介服务。经过我司的代理服务，原告认购了龙域·香醍半岛50栋一单元701号房及地下停车位，荣裕盛昌公司与原告签订了《确认书》、《借款协议》，我司已为答辩人与原告提供了中介服务，应当取得佣金报酬。另外，我司实际存在下分销，原告支付的团购费大部分为下级分销公司取得。3.原告知晓买房需支付团购费作为中介费，团购费是基于原告购房行为而产生，荣裕盛昌公司亦清楚。原告认购龙域·香醍半岛50栋一单元701号房及地下停车位时，我司告知过原告需要支付团购费，荣裕盛昌公司清楚并要求原告缴纳，原告认可，在原告刷卡缴费时出具的收据明确注明了团购费，原告签字确认。4.原告与荣裕公司解约是荣裕盛昌公司的违约行为导致，与我司无关。荣裕盛昌公司未能按期取得商品房预售许可证导致原告解约，属于荣裕盛昌公司违约，应当由荣裕盛昌公司自行承担相应的法律后果。 本院经审理认定事实如下：荣裕盛昌公司企业类型为有限责任公司（自然人钩子或控股的法人独资），经营范围为房地产开发经营等。诚兴远公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为对房地产业的投资、房地产中介服务、房地产经纪服务、房地产居间代理服务等。 2019年12月2日，原告前往龙域·香醍半岛售楼部看房，与荣裕盛昌公司达成购买意向，荣裕盛昌公司向原告出具《确认书》，载明：确认人系南宁市邕宁区龙域·香醍半岛的开发商，南宁市邕宁区龙岗新区龙祥路19号龙域·香醍半岛现已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》，但正申办《商品房预售许可证》，为促进交易以及维持交易稳定，便于各方当事人预测和把控风险，吴琴（身份证号码：4509231996××××××××）表示对龙域·香醍半岛的在建商品房有购买之意愿，故确认人特确认意愿。一、确认人确认在取得《商品房预售许可证》后与吴琴就龙域·香醍半岛的50栋一单元701号房及地下停车位（编号594（负二））签订《商品房买卖合同》。二、确认人说明所将签订《商品房买卖合同》基本条件如下：1、龙域·香醍半岛的50栋一单元701号房建筑面积为101.53平方米，及地下车位（编号594（负二））［届时以《商品房买卖合同》及有关部门的测绘备案为准］，该房屋及地下停车位的总价格参照现行市价议定为人民币捌拾伍万玖仟壹佰零玖元整（¥859101.-），签订《商品房买卖合同》时，无论市场价格是否上涨，确认人保证总价格不变。2、确认人保证于2020年5月30日前取得认购楼栋的《商品房预售许可证》，确认人取得《商品房预售许可证》之后，应当通知吴琴按照本确认书所载明的楼幢、层数、房号、价格及其他基本条件签订《商品房买卖合同》。若吴琴拒绝签订《商品房买卖合同》或确认人发出通知后15日内，未能前来签订《商品房买卖合同》的，视为吴琴单方面放弃意愿，确认人有权另行出售且无需另行通知。3、指向房屋及地下停车位的交付使用日期为2021年12月31日（届时以《商品房买卖合同》为准）。4、若吴琴在签订《商品房买卖合同》后，因个人原因无法办理银行按揭手续，确认人同意有一次机会更换买受人名称另行签订《商品房买卖合同》，但本确认书载明的认购基本条件不变。5、吴琴签订《商品房买卖合同》时，须根据银行或金融机构的贷款条件付足首付款，首期房款须达到银行或金融机构所要求的最低首付比例金额。三、本确认书为不可撤销的确认书，确认人不得撤回所确认的事项。四、本确认书效力至吴琴签订《商品房买卖合同》之日或者吴琴放弃意愿之日终止。签订《商品房买卖合同》后，双方按照《商品房买卖合同》执行。五、确认人承诺：如确认人未能按照约定期限取得《商品房预售许可证》的，每逾期一日应按借款金额的万分之0.5的标准向吴琴支付违约金，本确认书之内容继续履行，但吴琴单方放弃的除外。六、吴琴的通知送达地址为：广西南宁市邕宁区，电话：136××××7682，确认人一旦按照该送达地址邮寄之日起，3日后即视为成功送达（不论是否退件或是否实际签收）。以上确认事项由确认人签章出具后即发生法律效力。 2019年12月16日，原告接到置业顾问的通知要求其支付40000元团购定金，原告于当日通过POS机支付了该团购定金，诚兴远公司于2019年12月27日出具《收据》给原告，该《收据》载明：今收到吴琴交来龙域·香江澜岸50栋701房团购定金，金额肆万零仟零佰零拾零元零角零分。 2019年12月27日，原告（出借人，甲方）按荣裕盛昌公司（借款人，乙方）要求，与其签订《借款协议》（协议编号：[邕]荣裕协议[2019]第0000059号），约定：一、借款金额和用途1、乙方向甲方借款人民币贰拾万元整（¥200000），甲方自愿将该款出借给乙方。2、乙方保证该借款用于乙方开发的龙域·香醍半岛项目的开发建设，不得挪作他用。二、借款期限1、借款期限自年月日至2020年5月30日止，实际出借起算日以甲方按照本协议约定将借款转付给乙方之日为准。2、乙方必须在2020年5月30日前偿还借款。甲方同意，若甲方向乙方购买龙域·香醍半岛商品房时，甲方可以直接以本协议项下借款抵扣相应的购房首付款和相应的车位款和其他费用（与购房有关的各项费用），届时由双方办理相关借款抵扣房价款的书面手续。乙方承诺，如甲方购买乙方开发的龙域·香醍半岛商品房的，届时甲方对购买房价款优惠后，实际价格将低于开盘时的开盘市场价。三、出借和还款约定1、本协议签订后，甲方将借款人民币贰拾万元整（¥200000）转账至乙方指定的账户。2、甲方按照约定将借款转帐支付至乙方银行账户之后，本协议生效，本协议和转账凭条即成为甲方借款的合法有效凭证，乙方不需要另行出具借据。……6、若甲方未以借款抵扣房价款的，乙方必须在借款期限届满日还款，否则，逾期还款期间计息，利息按照人民银行贷款基准利率计算，直至付清为止。……原告于当日通过POS机分两笔刷了共计200000元至荣裕盛昌公司账户。 2020年4月7日，荣裕盛昌公司发出《龙域·香醍半岛二期业主家书》，载明：尊敬的业主朋友，您好!值此春暖花开，万物复苏的时刻，广西荣裕盛昌置业有限公司全体员工向您致以暖春的问候，祝您身体健康，阖家幸福！三月南宁市安排复工复产以来，我们正在积极对接各方面的相关工作，目前二期工地疫情防控、安全文明施工已逐步按原计划工期恢复施工建设。因疫情防控期间影响农民工返程复工劳动力的集合，并且近期广西重要节日三月三和清明节临近，工地所有各工种的工人整齐协作配合，目前都只能逐步集合到位，因此近期工地施工的进度仅能是逐步恢复正常，请您放心，我们公司工程部正在全力协调施工单位用工问题争取今日全面复工复产，力求保质保量于2020年7月前取得50、57、63、53、60号楼的预售许可证并签署商品房买卖合同。此外，近来国家及各级政府都在释放利好政策鼓励和支持各行业的经济复苏和发展，利好消息不断，也许你们也已耳聪目睹全国各大城市房地产试产工地逐步进入小阳春，报复性地购房热情十分高涨，目光盘现象如雨后春笋，近期南宁土地拍卖热情高涨，3月份在距我们项目500米处拍出两幅地块，楼面地价均已达7800元/㎡，再加上我们周边的学校：城关二小、三美中学、邕宁高中已陆续开始招生，龙岗商务中学正式变更为民族中学，龙域·香醍半岛名副其实的学区，感谢您与我们一起见证五象新区龙岗片区不断的成熟和区位升值！ 原告于2020年4月8日收到《龙域·香醍半岛二期业主家书》，得知荣裕盛昌公司不能按照《确认书》载明的时间取得《商品房预售许可证》，经协商，原告（出借人、甲方）与荣裕盛昌公司（借款人、乙方）签订《解约协议书》，主要约定：本协议签订之日起，双方解除2019年12月27日签订的《借款协议》不再履行；乙方在本协议签订之日起30个工作日内将借款本金人民币贰拾万元整（小写：¥200000）退还给甲方，乙方还清借款本金后，双方关于《借款协议》所发生的一切债权债务即时结清。原告还填写了《特殊事项申请审批表》和《放弃认购资格确认书》。荣裕盛昌公司因未按照《解约协议书》约定按期退还相关款项，原告到南宁市住房和城乡建设局信访，请求依法处理相关事宜。南宁市住房和城乡建设局于2020年6月12日作出《关于吴琴信访事项答复意见书》，载明：经查，龙域香醍半岛二期50栋至今未在我局办理相关预售审批手续。此前该项目的开发企业在向您销售1单元701号房时收取了200000元购房款项的行为涉嫌违规预售。我局已将该公司违规预售线索移交市城市综合执法管理局查处。经我局协调，开发公司承诺将于2020年6月30日前为您办理退房退款手续，并同意协调代理销售公司退回收取您的有关费用。我局也及时将协调结果反馈您，您表示知悉。鉴于上述行为属于民事纠纷，建议双方友好协商为主。如协商不成，可通过法律途径维护自身合法权益。后荣裕盛昌公司于2020年7月3日向原告退回200000元购房款，但团购定金40000元一直未退回，遂引起本案纠纷。 再查明：2019年11月4日，荣裕盛昌公司（甲方）与诚兴远公司（乙方）签订《龙域·香江澜岸项目商品房渠道代理合同》，主要约定：一、项目概况1.1项目名称：《龙域·香江澜岸》（本项目推广名或暂定名等名称与实际名称的改变不影响本合同的履行）。1.2项目位置：南宁市邕宁区龙岗大道龙祥路19号。1.3项目销售总量：53478.37平方米。二、代理范围、面积、期限和方式2.1住宅代理范围：可销售面积，共约53478.37㎡左右，套数446套（佣金结算以乙方实际销售成交的合同总面积为准）。2.4代理方式：甲、乙双方同意并确认在代理期限内，乙方为该项目团购渠道独家代理，乙方同时负责整合分销渠道及支付分销商的费用，包括于分销商定力分销协议书及分销费用确定的支付方式。三、合作方式、代理佣金支付标准与支付方式3.1乙方依规向客户收取应得的服务佣金，此项费用甲方已熟知并认可。3.2如购房客户在签署《商品房买卖合同》后，因特殊原因导致退房的，乙方应在7日内退还该套房的所有佣金给予客户。五、双方相关责任及义务5.2甲方承诺在正常情况下于2020年1月20日前取得该部分房源的商品房预售证并引导客户签订《商品房买卖合同》。六、客户的界定及归属6.1渠道客户保护期：客户保护期限为20日期，以首次来访日期起算。如本合同期满或终止，在保护期内有限客户仍为乙方客户，继续享有购房的优惠，如客户保护期内认购，乙方按照合同条款第三条3.1、3.2正常收取佣金。 本院认为，关于应由谁向原告返还团购定金40000元及支付利息的问题。 吴琴在置业顾问的要求下缴纳40000元，其并不知晓诚兴远公司的存在。但在刷卡后的POS签购单中客户名称一栏为诚兴远公司，且2019年12月27日出具的收据由诚兴远公司出具，载明内容为团购定金。吴琴应当知晓该40000元并非荣裕盛昌公司直接收取。吴琴主张该40000元是购房款，与事实不符。但诚兴远公司与荣裕盛昌公司存在合作关系，由诚兴远公司协助宣传，对其宣传介绍的客户给予优惠价格。因此，在荣裕盛昌公司的原因导致双方未能签订《商品房买卖合同》的情况下，诚兴远公司应当返还该40000元团购定金，荣裕盛昌公司应对此承担连带责任。 对于40000元团购定金的利息，吴琴主张自2019年12月17日起至实际返还购房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告广西南宁市诚兴远置业投资有限公司于本案判决生效之日起十日内返还原告吴琴团购定金40000元并支付利息（利息计算：以40000元为基数，自2019年12月17日起计至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告广西荣裕盛昌置业有限公司对被告广西南宁市诚兴远置业投资有限公司所负担的上述第一项判决项确定的债务承担连带返还责任。 如义务人未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费417元（已按简易程序审理规定减半计收，原告已预交），由被告广西荣裕盛昌置业有限公司、广西南宁市诚兴远置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 邓婷婷 二〇二一年一月十八日 法官助理 曾春蝶 书 记 员 许诗瑶