成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初17234号 原告：罗敏，女，汉族，1990年7月17日出生，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：张前东，四川聚仁德律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：贾芳，四川聚仁德律师事务所律师，一般授权。 被告：蒋炜，男，汉族，1965年7月7日出生，住成都市成华区。 原告罗敏与被告蒋炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月2日受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗敏的委托诉讼代理人张前东、贾芳到庭参加诉讼，被告蒋炜经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告罗敏向本院提出变更后的诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2015年8月10日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：第00043288号）；二、判决被告返还原告购房款600000元；三、判决被告向原告支付违约金180000元（按照首付款60万元的30%计算）；四、判决被告退还原告代为缴纳的物业费和电费共计5913.16元；五、判决被告向原告赔偿房屋差价损失88.11万元【房屋差价以成都市中级人民法院作出（2018）川01民终4054号《民事判决书》确定原告不能取得案涉房屋所有权的时间节点作为计算房屋差价的时间节点】;六、判决被告承担本案的案件受理费、保全费、保费等费用。事实和理由：2015年8月10日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（编号：第00043288号），约定被告将位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋（权1049314）以人民币捌拾万元出售给原告。第一次支付购房定金（成交后即房款）20000元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后（或者办理产权公证）支付600000元，第三次余款待办完过户手续后，原告拿到房屋和新产权证的同时付清。被告必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结、并无任何纠葛，否则承担一切法律责任。原告与被告约定2015年8月10日至2015年8月14日到房管局办理过户换证手续。合同还约定如被告未按照约定时间进行交易过户，原告有权追究被告首付30%的违约金。合同签订当日（即2015年8月10日），原告以银行转账方式向被告指定的银行账户（账号：6217××××0971，户名：四川联动通讯有限公司）转款人民币600000元，作为购房首付款，被告于当日向原告出具了收条。 转款完毕后，被告却告知原告，案涉房屋已被抵押给银行和案外 人刘勇，待原告支付的款项偿还银行后，案外人刘勇配合解押过户。然而原告支付的款项被银行扣划后，案外人刘勇却申请法院拍卖了案涉房屋，导致案涉房屋无法过户，原告与被告合同目的不能实现。申请人为维护自身合法权益，现根据合同法、民事诉讼法等相关规定向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实，支持原告诉请为盼。 被告蒋炜未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）于2018年5月10日作出（2018）川01民终4054号民事判决，现已生效。该民事判决查明如下事实：上诉人罗敏与被上诉人蒋炜、刘勇房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第5818号民事判决，向本院提起上诉。成都中院依法组成合议庭进行了审理。2015年7月21日，蒋炜向刘勇出具《委托书》，载明位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋系蒋炜单独所有，现蒋炜拟将房屋出售给罗敏个人单独所有。特委托刘勇如下事项：代为结清上述房屋在建行新华支行的银行贷款，代为到房管部门办理上述房屋的注销抵押登记及注销顺位抵押登记手续，代为出售上述房屋，与买方签订上述房屋的买卖合同，代为收取售房款，并协助买方办理产权转移登记等一切事项，如果买方以按揭方式购买此房，刘勇有权代表蒋炜协助买方办理按揭的一切事宜，并代办评估等相关事宜等。委托期限自2015年7月21日起至2015年9月20日止。该《委托书》经四川省成都市律政公证处以（2015）川律公证内民字第44880号《公证书》公证。2015年8月10日，罗敏与蒋炜签订《房屋买卖合同》，约定蒋炜将位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋（权1049314）以800000元出售给罗敏，第一次支付购房定金（成交后即房款）20000元，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后（或办理产权公证）支付600000元，第三次余款待办完过户手续后，罗敏拿到房屋和新产权证的同时付清。蒋炜必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结、并无任何纠纷。双方约定2015年8月10日至2015年8月14日到房管局办理过户换证手续，所产生的一切费用由罗敏支付。同日，罗敏向由蒋炜担任法定代表人的四川联动通讯有限公司汇款600000元。双方在蒋炜身份证复印件上签订的《补充协议》约定，罗敏为协助蒋炜办理在建设银行新华支行的贷款结清手续，用购买上述房屋的房款首付600000元以现金方式支付给蒋炜，房屋结按后（该房屋总价为800000元），从房屋总价中扣除。打印于2015年9月8日的房屋信息摘要3显示，位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋分别抵押给了中国建设银行成都新华支行（债务人四川联动通讯有限公司、抵押面积618.69平方米、权利价值6152700元、约定期限2014年4月29日至2019年12月31日）和刘勇（债务人蒋炜、抵押面积119.44平方米、权利价值470000元、约定期限2015年5月13日至2015年6月12日）。打印于2017年3月30日的房屋信息摘要3显示，位于成都市锦江区××街××号××幢××楼××号房屋抵押给刘勇（债务人蒋炜、抵押面积119.44平方米、权利价值470000元、约定期限2015年5月13日至2015年6月12日）。一审审理中，罗敏申请查封了案涉房屋，一审法院于2015年9月9日向房管部门送达了（2015）锦江民保字第758号民事裁定书。2015年11月27日，四川省蒲江县人民法院以（2015）蒲江执字第517号裁定书，轮侯查封了该房屋。2015年12月29日，成都市青羊区人民法院以（2015）青羊民初字第9670－1号民事裁定书查封该房屋。另核实，刘勇与蒋炜、王素华、蒋辉、蒋波民间借贷纠纷一案，于2016年1月13日在成都高新技术产业开发区人民法院立案，该院于2017年4月25日作出（2016）川0191民初493号民事判决书，判决蒋炜归还刘勇借款本金1600000元及利息、违约金，刘勇对位于成都市锦江区××街××号××栋××楼××号××房屋、9号（权1049314）房屋以及位于成都市锦江区××街××号××栋××楼××号××房屋在本金1500000元及利息和违约金范围内享有优先受偿权，该案现已进入执行阶段。该案二审中本院认为部分记载如下：本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖合同》及补充协议的效力认定问题；2.案涉《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。关于案涉《房屋买卖合同》及补充协议的效力认定问题。从蒋炜与罗敏签订的《补充协议》和蒋炜向罗敏出具的公证委托书可以看出，罗敏在签订合同时知晓案涉房屋上存在中国建设银行成都新华支行和刘勇两个抵押权人的情况，并根据蒋炜的要求将600000元首付款汇至由蒋炜担任法定代表人的四川联动通讯有限公司，用于解除中国建设银行成都新华支行的抵押。蒋炜虽向罗敏出具了委托刘勇出售案涉房屋的公证委托书，但现有证据并不能证明抵押权人刘勇收到该委托书并同意蒋炜转让案涉房屋，蒋炜转让案涉房屋所得的价款也并未用于清偿刘勇的债权。本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”应理解为只能阻碍抵押物的物权发生变动，即只对合同能否继续履行，买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响，并不必然导致物权转让的原因即房屋买卖合同无效。故本院认为案涉《房屋买卖合同》及补充协议的缔约主体、程序均符合法律法规的规定，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定切实履行各自义务。关于案涉《房屋买卖合同》能否继续履行的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款的规定，在无法证明抵押权人刘勇同意蒋炜转让案涉房屋，蒋炜转让房屋所得的价款亦未用于清偿刘勇债权的情况下，罗敏虽有意愿代蒋炜向刘勇清偿部分债务，但由于罗敏与刘勇最终未能达成一致意见，导致案涉房屋上抵押权未被消灭，无法办理房屋所有权转移登记，故案涉合同实际已无法继续履行。其次，案涉《房屋买卖合同》签订后，诉争房屋先后被四川省蒲江县人民法院、成都市青羊区人民法院、成都高新技术产业开发区人民法院等多家法院轮候查封，并确定刘勇具有优先受偿权，因此案涉房屋上存有权利瑕疵，无法办理房屋过户手续，合同签订的目的已不能实现。故对于罗敏要求蒋炜继续履行《房屋买卖合同》，并由刘勇配合将案涉房屋过户到罗敏名下的上诉请求，本院不予支持。该案一审结果为驳回本案原告的诉讼请求，二审结果为驳回上诉，维持原判。 2019年4月28日，成都高新技术产业开发区人民法院作出（2018）川0191执恢339号之五执行裁定，载明如下：执行中，本院轮候查封了被执行人蒋炜所有的位于锦江区××街××号××栋××楼××号住宅（权1049314），经与首封法院协调处置权，首封法院成都市锦江区人民法院已将该房屋处置权移交本院，本案申请执行人刘勇为上述房屋第一顺位抵押权人。因被执行人拒不履行生效判决确定的义务，根据申请执行人的申请，本院依法将上述房屋移送评估，2018年11月16日，四川海林房地产评估有限责任公司作出的川海房价【2018】169号房地产估价报告载明，该房屋的评估价值为166.11万元。上述评估报告送达双方当事人后，申请执行人刘勇与被执行人蒋炜对该评估报告均无异议。2019年2月14日，本院作出（2018）川0191执恢399号执行裁定，裁定拍卖前述房产，并于同年4月9日在成都高新技术产业开发区淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房屋进行公开拍卖，竞买人严建忠（公民身份号码：330411196807××××）以最高应价129.277万元成功竞得上述房屋，全部拍卖款项已付至本院案款账户。裁定结果为：一、将登记在被执行人蒋炜所有的位于锦江区××街××号××栋××楼××号住宅（权1049314）归买受人严建忠（公民身份号码：330411196807××××）所有。该房产的所有权自本裁定送达买受人严建忠时转移。二、解除本院对被执行人蒋炜所有的位于锦江区××街××号××栋××楼××号住宅（权1049314）查封（查封文书名称：（2017）川0191执6006号民事裁定书）。三、解除位于锦江区××街××号××栋××楼××号住宅（权1049314）设立的担保物权（他权证号：他权**）四、上述房屋的原产权证书、国土使用权证书作废，过户登记手续由买受人严建忠单方办理，过户所需税、费由其自行承担。2019年5月30日，前述案涉争议房屋转移登记在案外人严建忠个人名下。 2020年12月17日，本院依照被告蒋炜在四川省高级人民法院留存送达地址确认书上确认的送达地址邮寄本案民事起诉状副本、开庭传票、举证通知书、应诉通知书等法律文书。2020年12月22日邮寄回单显示查无此人，未妥投。 另查明，2017年5月5日，原告代被告缴纳案涉房屋2017年4月物业管理费以及3月电费共计5,913.16元。 原告和被告之间签订的房屋买卖合同手写备注：如销售方未按照约定时间在成都市后子门房管局进行交易过户，购买方有权追究销售方首付的30%的违约金，向法院起诉，在建行新华支行结按后，应立即配合购买方过户。在该条款下有原告和被告签字捺印确认。 庭审中，原告明确房屋溢价损失金额为房屋进入执行阶段的评估价格扣除案涉房屋合同约定购买价的差额部分。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、房屋登记信息摘要；3、房屋买卖合同及补充协议；4、银行交易记录；5、执行裁定书、民事判决书；6、物业费等缴费票据等。 本院认为，原告和被告建立合法有效的房屋买卖合同关系，双方应按照合同约定主张权利和履行义务。 一、关于解除合同问题。关于解除时间点确定问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。现原告直接起诉解除合同，并且本院按照被告留存的有效送达地址确认书中记载的地址予以邮寄送达，故原告和被告之间的房屋买卖合同，自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时（本案中为邮件退回之日）解除。原告主张解除和被告之间的房屋买卖合同的诉讼请求成立，本院予以支持。关于解除权的问题。因案涉房屋买卖合同目的在于转移房屋所有权，现案涉房屋所有权因被告原因并未最终转移至作为购买人的原告名下，被告构成根本违约，原告主张解除合同有事实和法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现案涉房屋买卖合同因被告原因无法过户至原告名下，双方之间的房屋买卖合同目的不能实现，故原告有权解除案涉房屋买卖合同。原告主张解除案涉房屋买卖合同成立，本院予以支持。 二、关于返还购房款问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本院认定合同解除时间点在民法典施行之前，故应当适用《中华人民共和国合同法》的规定处理合同解除后的款项返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告已经向案涉购房款支付给被告，因合同解除，被告应返还案涉购房款，原告主张被告返还购房款600,000元的诉讼请求成立，本院予以支持。 三、关于支付违约金问题。原告和被告之间签订的房屋买卖合同手写备注：如销售方未按照约定时间在成都市后子门房管局进行交易过户，购买方有权追究销售方首付的30%的违约金，向法院起诉，在建行新华支行结按后，应立即配合购买方过户。在该条款下有原告和被告签字捺印确认。现原告主张按照已支付购房款600,000元的30%即180,000元计算违约金符合前述合同条款的约定，且被告并未到庭抗辩前述条款并非双方真实意思表示，故原告主张被告承担合同约定的违约金符合法律规定，本院予以支持。 四、关于支付房屋溢价损失问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本院认定案涉房屋买卖合同解除时间点在民法典施行之前，故应当适用《中华人民共和国合同法》处理溢价损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告原因案涉房屋最终没有过户至作为购买人的原告名下，被告构成违约，原告和被告之间的房屋买卖合同目的不能实现，应赔偿原告房屋溢价损失。案涉房屋已经由案外人以129.277万元成功竞拍获得。而依照成都中院终审民事判决出具时间以及案涉房屋存在的权利瑕疵问题，故本院以案涉房屋最终成交价作为房屋溢价损失的计算基础，以最终成交价格扣除案涉房屋合同总价的差额部分作为溢价损失金额，即房屋溢价损失为49.277万元（129.277万元-80万元）。原告主张的溢价损失超过本院认定金额部分，本院在本案中不予支持。关于本项损失金额和违约金是否足以弥补原告全部损失问题，因被告违约行为导致原告无法再以合同约定同等价格购买案涉房屋，故根据本院根据被告违约事实以及合同约定条款分别确定房屋溢价损失和违约金金额。 五、关于支付垫付的物业费、电费问题。鉴于被告原因导致案涉房屋无法过户，被告应承担违约责任，赔偿原告损失。原告代被告支付的案涉房屋产生的物业费、电费属于被告应赔偿损失的范围，故原告主张被告赔偿垫付物业费、电费损失的诉讼请求成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告罗敏和被告蒋炜之间2015年8月10日签订的房屋买卖合同(合同编号：第00043288号)； 二、被告蒋炜于本判决生效之日起五日内向原告罗敏退还购房款600,000元； 三、被告蒋炜于本判决生效之日起五日内向原告罗敏支付违约金180,000元； 四、被告蒋炜于本判决生效之日起五日内向原告罗敏支付房屋溢价损失492,770元； 五、被告蒋炜于本判决生效之日起五日内向原告罗敏支付垫付的物业费、电费合计5,913.16元； 六、驳回原告罗敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,804元，减半收取计9,902元，由被告蒋炜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年一月二十六日 书记员  蒋海霞