福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初1634号 原告：福建三木物业服务有限公司武夷山分公司，住所地武夷山市度假区仙凡界路**，统一社会信用代码91350782052317499X。 负责人：曾伟英，财务总监。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鑫，福建品典律师事务所律师。 被告：丁芳雯，女，1987年9月24日出生，汉族，住武夷山市度假区。 原告福建三木物业服务有限公司武夷山分公司（以下简称“三木物业”）与被告丁芳雯物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三木物业的委托诉讼代理人卢伯尧，被告丁芳雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三木物业向本院提出诉讼请求：判令丁芳雯向三木物业支付从2018年11月1日至2019年12月31日止的物业服务费17582.6元及资金占用费（以物业服务为基数按年利率6%计，从起诉日计至被告还清款项之日止）。事实和理由：三木物业是武夷山市武夷街道九曲溪路18号琥悦台6-8房屋的业主，房屋面积358.84平方米。根据丁芳雯与三木物业签订的《前期物业服务合同》，三木物业作为该小区的物业服务公司，为丁芳雯提供物业管理服务，同时依规定收取物业管理费用，物业费标准为3.5元/平方米/月，丁芳雯负有缴纳物业费的义务。丁芳雯从2018年11月1日至2019年12月31日止未向三木物业缴纳物业费，拖欠物业服务费计17582.6元。经三木物业多次催讨未果，故而形成诉讼。 丁芳雯辩称：物业合同已经到期，物业公司没有在合同期内提供合同约定的一级服务标准；开发商在2017年已经把维修的责任授权给物业公司，但物业公司没有提供维修服务；其多次打电话、发短信请求物业帮助，物业公司并没有给予任何维修。因此，不同意支付物业费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证，本院对证据认证如下：1.三木物业提供的前期物业服务合同，丁芳雯对真实性无异议，但对关联性有异议，认为该合同已经过期，本院认为，该合同系三木物业与建设单位签订，亦提供原件核对，真实性、合法性可以确认，结合三木物业提供的物业合同备案证明，可证明三木物业与建设单位有续签前期物业服务合同并报武夷山市房产管理处备案；2.三木物业提供的交房受理单、律师函、回执单等材料，丁芳雯无异议，对该组证据予以确认；3.对三木物业提供的证明（三姑社区出具），丁芳雯提出异议，认为没有证据证明物业公司有为其提供服务，本院认为，经查三姑社区成立于2015年底，该证明的待证对象是三木物业在前期物业服务合同到期后有继续为小区提供服务，本案中被告方未否认三木物业实际为小区提供物业服务这一事实，故对三姑社区的证明予以采信；4.三木物业提供的物业服务管理费明细表，实际上是对所起诉的物业费金额的计算清单，属起诉状的附件，而不属于证据范畴，不予认证；5.三木物业提供的不动产登记信息证明，丁芳雯不持异议，予以采信；6.丁芳雯提供的证据2、4、5、6、7、8、9，分别为2020年10月13日中午门岗无人值班图片，门岗不作为、小区内车辆乱停放视频，门口连续多天无人打扫卫生视频，一年多不亮路灯的图片和视频，一年多未修的路边温泉房和钢挂图片，一年多未修的路面、流浪狗无人管的图片，隐屏居10号楼2020年5月30日楼顶涨大水、下水道喷粪的图片和视频，三木物业对上述证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院认为，上述证据均形成于2020年，能反映2020年小区物业管理的有关情况，但不能证明2020年之前的物业管理情况，本案中三木物业主张的是2018年11月至2019年12月年的物业费，与本案所涉物业费没有关联性；7.丁芳雯提供的证据3系其家中墙体开裂的视频，三木物业质证认为应由建设单位进行处置，本院认为，经现场走访丁芳雯的住所，与视频可相印证，确有存在墙体开裂的情况，对这一事实予以确认；8.丁芳雯提供的证据1系业主联名向三木物业提交的诉求书（电子版），可证明部分业主向物业公司反映物业管理等方面问题；证据10系普通住宅小区物业管理服务等级标准，属中国物业管理协会发布的文件，真实性可以确认。 结合上述本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实归纳认定如下：案外人福建武夷山三木实业有限公司（开发建设单位）与三木物业签订《前期物业服务合同》（注：该合同作为商品房买卖合同的附件四），由前者委托三木物业管理位于武夷山自驾游营地C地块5-1#至5-8#、2-1#至2-5#、3-1#至3-10#、4-1#至4-10#号楼及别墅、商业店面。合同约定前期物业服务合同期限为三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。三木物业按照《南平住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的壹级物业服务标准提供住宅的物业服务。合同约定物业费的收费标准为别墅3.5元/月/平方米，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，业主应于每月1日前向三木物业支付物业服务费。合同第七条第四项规定，本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由三木物业在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示，合同期满后，三木物业仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同；如要调整收费标准，则必须经过双过半数业主同意，由三木物业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同签订后，三木物业对上述合同范围内的物业提供了物业服务。2017年2月25日，福建武夷山三木实业有限公司与三木物业签订《物业服务委托合同》，约定前期物业服务合同期限自2017年3月1日起至小区业主委员会成立之日止，物业服务费标准与之前的《前期物业服务合同》相同。2019年11月13日，武夷山市房产管理处出具《物业服务合同备案证明》，载明物业服务合同期限从2017年3月1日起至业主委员会成立止。 丁芳雯购买位于武夷山市度假区××路××号（武夷山自驾游营地）Ｃ地块6-8幢1-2层的别墅一幢，房屋建筑面积358.84平方米，2016年8月25日交房。因丁芳雯从2018年11月1日开始未交纳物业费，三木物业于2020年5月向其寄送律师函，催交2018年11月1日至2019年12月31日的物业服务费17582.6元。在催交未果后，三木物业提起本案诉讼。另查明，丁芳雯的上述住所部分墙体存在开裂现象。 本院认为，关于案涉前期物业服务合同期限问题。丁芳雯认为该合同已过期。本院认为，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位与三木物业签订了前期物业服务合同，且该合同系《商品房买卖合同》的附件，可认定三木物业系案涉房产所属小区的前期物业服务企业。虽然案涉前期物业服务合同约定的到期日为2017年7月31日，但案涉小区目前尚未成立业主委员会，建设单位与三木物业续签了前期物业服务合同并向武夷山市房产管理处备案，小区亦由三木物业继续提供物业服务，故三木物业继续为小区提供物业并收取物业费不违反法律规定及合同约定。 关于三木物业是否按一级物业服务标准提供服务问题。丁芳雯认为物业公司没有在合同期内提供合同约定的一级服务标准。本院认为，本案中三木物业主张的是2018年11月1日至2019年12月31日的物业服务费，丁芳雯在本案中所提供的证据均形成于2020年，反映的是2020年小区物业管理的有关情况，不能反映2018年至2019年小区物业服务情况，且物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可要求物业服务企业承担继续履行等责任，但以此作为不交纳物业费没有依据，故对丁芳雯的该辩解意见不予采纳。 关于丁芳雯认为三木物业没有提供维修服务问题。从查明事实看，丁芳雯的住所确有存在部分墙体开裂等情况，其也认可属建设单位的责任范围，只是认为建设单位已经授权三木物业承担维修责任，因没有证据证明这一待证事实，三木物业亦不予认可其承受这一义务，故对丁芳雯的这一辩解意见不予采纳。丁芳雯应与继续建设单位沟通解决墙体开裂问题。 关于丁芳雯认为其没有接受物业服务问题。丁芳雯提供视频录像用以证明其家门口卫生一直无人打扫，路灯无人维修，可不交纳物业费。本院认为，物业服务费包括对物业共用部分、公共设施设备日常维护、绿化养护、清洁卫生、治安管理、车辆管理等等，业主门前卫生清扫只是其中一项内容。丁芳雯提供的视频中清洁工虽有说“没交物业费就不扫了”，但该视频拍摄于2020年10月，仅从该视频录像无法明确2018年11月1日至2019年12月31日期间三木物业是否未提供清扫服务。关于路灯维修问题，丁芳雯提供的证据亦无法证明2018年11月1日至2019年12月31日期间是否存在物业公司拒绝维修路灯的问题。故对丁芳雯的这一辩解意见不予采纳。 综上，三木物业已提供相应物业服务，丁芳雯应按《前期物业服务合同》的约定向三木物业交纳物业服务费。在丁芳雯欠缴物业费后，三木物业已发函向其书面催交物业费，现三木物业起诉要求丁芳雯支付相应物业费，已履行了书面催交义务。《前期物业服务合同》约定别墅按每月每平方米3.5元收取物业费，案涉房产建筑面积为358.84平方米，每月物业费为1255.9元，故2018年11月1日至2019年12月31日的物业费合计17582.6元。因丁芳雯逾期交纳物业费，对三木物业造成资金被占用的损失，三木物业主张从起诉之日（2020年9月10日)起计付资金占用费可以支持，但三木物业主张按年利率6%计付资金占用费没有依据，本院参照起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）计付资金占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、丁芳雯应于本判决生效之日起十日内向福建三木物业服务有限公司武夷山分公司交纳2018年11月1日至2019年12月31日的物业服务费17582.6元，并从2020年9月10日起按一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）计付资金占用费至前述款项付清之日止； 二、驳回福建三木物业服务有限公司武夷山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费240元，减半收取计120元，由丁芳雯负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余崇斌 二〇二一年一月八日 书记员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 法官后语 物业公司与小区业主是一对“近邻”，是提供服务与接受服务的关系，双方应当明确各自的权利义务，互相理解，互相支持，和谐共处。 作为物业公司，在收取物业服务费的同时，应当努力提供完善、周全的物业服务，妥善解决业主提出的合理诉求，为业主提供最大程度的安全、便利与人文关怀，尤其是收取较高物业服务费用的物业公司，更应当认真查找内部管理与对外服务方面的短板，精益求精，提升物业服务水平。作为小区业主，也应及时交纳物业服务费，支持、理解、配合物业公司的工作，通过合理方式反映诉求、解决纷争。 希望本案所涉物业公司及小区业主，能够以案为鉴，依法维权，摒弃前嫌，共商共建，共建和谐安宁小区。