广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终1285号上诉人（原审被告）：邱喜鹏被上诉人（原审原告）：汕头市濠江区*****墩经济联合社法定代表人：邱某1。委托诉讼代理人：李智贤，广东潮能律师事务所律师。上诉人邱喜鹏因与被上诉人汕头市濠江区*****墩经济联合社（以下简称西墩经联社）租赁合同纠纷一案不服汕头市濠江区人民法院（2020）粤0512民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人邱喜鹏上诉请求：1.依法判令撤销汕头市濠江区人民法院（2020）粤0512民初444号民事判决书关于109号铺面的判项，并依法改判驳回关于109号铺面的全部诉讼请求；2.判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决关于涉案109号铺面查明事实不清，认定事实错误，判决上诉人支付租金和违约金明显错误，有违公平原则。首先，一审判决中并未查明109号铺面的实际使用情况。事实上，涉案109号铺面在承租后从未投入使用，更未开始经营。这间铺面甚至都还没有装修，更没有加装电表水表。由于场地位置不佳，周边客流少等原因，这间铺面一直没有实际经营，上诉人在承租后一直在承担亏损，至今已经亏损租金十几万元。其次，一审判决并未查明109号铺面的钥匙是否已经实际交还给被上诉人。实际上，109号铺面的钥匙已经在上诉人递交退租申请时一并交还给了被上诉人的管理人邱宏宾，这一点完全可以向被上诉人管理人邱宏宾查实。而且，109号铺面没有装修，上诉人提交退租申请之后，这间铺面已经交还被上诉人，由被上诉人实际管控。在上诉人已经提交退租申请，并交还铺面的情况下，一审判决书仍然判决上诉人支付在此之后期间的租金，明显错误，有违公平原则。最后，被上诉人数月时间拒绝答复上诉人的退租申请，其拖延答复的行为导致损失扩大，该增加的租金损失不应该由上诉人承担。基于上诉人没有实际经营109号铺面，数年亏损十几万的租金，且在提交退租申请时已经将钥匙交还给被上诉人的事实，上诉人退租的要求是十分明确的，被上诉人对上诉人的退租申请应该在合理时间及时回复，以免双方损失扩大。但被上诉人作为基层政府组织，由于种种原因，长达数月不予回复，现居然要求上诉人支付提交退租申请之后期间的租金，没有事实依据和法律依据，该诉请不应该得到支持。二、一审判决适用法律错误。本案中上诉人在2019年11月10日解除合同行为是避免损失扩大，符合事实，符合情势变更原则，理应得到支持。按照一审判决逻辑，合同一旦签订，一方不同意解除，那另一方只能放任损失扩大，不能单方解除合同?这种理解明显错误，租赁合同中无论是出租人还是承租人在中途要求解除合同现象十分常见。如果合同约定了中途解约的违约责任，则按照约定承担违约责任就行，一般是没收押金或者双倍返还押金。本案中，双方在合同中并未约定中途解约的违约责任。上诉人作为承租人没有实际经营109号铺面，长期亏损已经达十几万元。在此情况下，当初签订合同的情况已经发生了变化，继续履行合同必然导致更大的损失，上诉人为了减少损失，提出解除租赁合同完全符合情势变更原则。在上诉人明确提出书面的解除合同后，上诉人交还了109铺面的钥匙的情况下，一审仍然判决上诉人支付租金，明显错误，有违公平原则，严重损害了法律公平正义，损害了上诉人作为承租人的合法权益。三、本案91号铺面和109号铺面是两份单独的合同，理应列为两个独立案件。一审程序将两份合同列为一个案号审理明显错误。上诉人对91号铺面有实际经营，由于疫情影响，在2020年4月20日提出了退租申请，但是当时钥匙没有退还。上诉人尊重一审判决书对该铺面的判决结果，已经履行了该判决中关于91号铺面的相关判决义务。综上，一审判决针对109号铺面没有查清基本事实，部分事实认定错误，适用法律错误，判决结果损害了上诉人的合法权益。请二审法院查明事实，依法撤销该判决，并依法改判。被上诉人西墩经联社辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。首先，案涉位于汕头市濠江区*****（达南路东侧）濠江花园三期第109号铺面，是上诉人通过濠江区达濠街道农村集体资产资源交易平台竞投取得租赁使用权的。上诉人于2018年*月22日与被上诉人签订了案涉铺面的《租赁合同》，该合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，竞投程序公平公开。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”合同是约束签订方的有效书面载体，上诉人作为完全民事行为能力人，理应在承租铺面前充分考虑自身负担能力以及各方面的客观情况，对合同的经济条款作出充分的评估再决定是否签订合同，而对于已签订的具备法律效力的合同，则应当遵照执行，不得随意毁约。上诉人在承租铺面后，因囤积转租为目的没有对铺面进行使用，不得作为其拒不付租的理由。其次，上诉人单方违约，其不享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。根据最高人民法院2019年11月8日印发的《关于全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》（下称《九民会议纪要》）第46条规定“只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。”上诉人在不享有法定或约定解除权的情况，即使发出通知也不能达到合同解除的法律效果。况且上诉人只是向被上诉人发出协商解除的申请，被上诉人并没有同意解除，其单方申请同样不能发生解除效果。最后，根据《九民会议纪要》第48条规定以及合同法的相关规定，上诉人若认为继续履行合同，对其显失公平或存在被上诉人拒绝解除合同，违反诚实信用原则的情况，应当通过起诉的方式解除合同。因此，上诉人“躺在权利上睡觉”的行为，不能得到法律的保护，其单方的肆意毁约也不能产生合同变更或解除的法律效果。二、本案不存在上诉人所陈述的情势变更。另外，即便存在情势变更的情况，上诉人也应当通过诉讼的方式向人民法院进行权利主张。上诉人的理由不能成立，原审适用法律正确。案涉租赁合同约定的租赁期限为八年，对租金以及支付时间的约定也是明确的，该合同是双方平等自愿协商的结果。上诉人缴纳保证金参加竞投，足以表明其已经对租赁限制充分了解，并不存在其所谓的情势变更的情况。上诉人以承租的方式囤积铺面，其真实目的是为了高价转租，其行为扰乱了正常的租赁市场秩序，更违反了合同“未经同意不得转租”的约定。其非法目的完全不属于情势变更的情形。此外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”因此，即使合同履行存在情势变更，也应当通过向人民法院起诉进行权利主张并由人民法院判决。上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，依法不能得到支持。三、案涉濠江花园三期91号铺面以及109号铺面，均是上诉人通过交易平台承租的铺面，主体相同、法律关系相同，合同条款除租金及铺面情况不同外，其他内容均一致。原审法院在同一诉讼进行审理符合法律的要求。上诉人承租案涉91号及109号铺面的事实清楚，其对与被上诉人之间所形成的的租赁关系以及合同内容均不持异议。本案争议是因上诉人逾期支付租金，单方故意违约引起的，属于相同的诉讼主体以及同种类的诉讼标的，被上诉人起诉请求人民法院对案涉租赁关系进行处理符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，不存在程序错误的问题。综上所述，原审判决认定事实清楚，判决正确。上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，依法不能得到支持。请求二审法院充分考虑被上诉人的答辩意见，依法维持原判。西墩经联社向一审法院起诉请求：一、判令解除西墩经联社与邱喜鹏于2018年1月22日签订的两份《租赁合同》；二、判令邱喜鹏立即腾退位于汕头市濠江区***1*（达南路东侧）濠江花园三期第91、109号铺面，并将铺面交还西墩经联社；三、判令邱喜鹏付还西墩经联社自2020年2月22日起至实际交还铺面之日止的租金（其中91号铺面按77101.68元/年计算，109号铺面按42042元/年计算，暂计至2020年7月21日为49974.15元）；四、判令邱喜鹏付还西墩经联社自2020年2月22日起至实际交还铺面之日止的逾期付款违约金（其中91号铺面以年租金77101.68元为基准，109号铺面以年租金42042元为基准，按每日0.05%计算，暂计至2020年7月21日为8995.35元）；五、判令邱喜鹏承担本案诉讼费、保全费、公告费等相关诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月8日，西墩经联社与汕头市汇恒地产开发有限公司（以下简称汇恒地产）签订《关于西墩五围园“63090005”号地块合作开发补充协议》，约定西墩居委提供西墩五围园片区“63090005”号地块共57.46亩作为商住建设用地与汇恒地产合作开发房地产，汇恒地产向西墩经联社提供合作项目首层商业铺面不低于6000平方米作为合作条件。2013年7月31日，上述合作项目投资主体由汇恒地产变更为汕头市亿达地产开发有限公司（以下简称亿达地产）。2017年11月15日，西墩经联社与亿达地产签订《濠江花园（三期）西墩社区铺面分配协议》，按照双方合作协议约定，亿达地产将包括案涉铺面在内的濠江花园南区（三期）首层铺面总面积6060.32平方米分配给西墩经联社。2018年1月22日，西墩经联社与邱喜鹏签订两份《租赁合同》，约定由邱喜鹏向西墩经联社承租位于汕头市濠江区***1*（达南路东侧）濠江花园三期第91号（即濠江花园南区10幢154号房）、第109号铺面（即濠江花园南区12幢136号房），租赁期八年，自2018年2月22日起至2026年2月21日止。第91号铺面面积为62.38平方米，租赁期间，第一至第四年租金为6425.14元/月，每年租金为77101.68元，第五至第八年租金为7710.17元/月，每年租金为92522.04元；第109号铺面面积为70.07平方米，租赁期间，第一至第四年租金为3503.5元/月，每年租金为42042元，第五至第八年租金为4204.2元/月，每年租金为50450.4元。租金支付方式为一年支付一次，自合同签订之日起十五日内支付第一年年租金，以后每年在1月10日前收取年租金。邱喜鹏如逾期支付租金，每逾期一日，则邱喜鹏须按逾期金额日0.05%向西墩经联社支付违约金。逾期缴纳租金2个月的，西墩经联社有权解除合同。合同签订后，西墩经联社将上述铺面交付邱喜鹏使用，邱喜鹏支付了上述铺面第一、第二年的租金后，自2020年2月22日开始便没有向西墩经联社支付租金。2019年11月10日，邱喜鹏向西墩经联社出具书面申请，要求解除其与西墩经联社签订的关于第109号铺面的《租赁合同》，并要求将铺面钥匙交还西墩经联社，西墩经联社的铺面管理人在邱喜鹏出具的书面申请上签字签收。2020年4月20日，邱喜鹏向西墩经联社出具书面申请，要求解除其与西墩经联社签订的关于第91号铺面的《租赁合同》，并要求将铺面钥匙交还西墩经联社，西墩经联社的铺面管理人在邱喜鹏出具的书面申请上签字签收。2020年8月17日，西墩经联社以邱喜鹏拖欠租金超过二个月为由向一审法院提起本案诉讼，请求解除西墩经联社与邱喜鹏签订的两份《租赁合同》。一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。西墩经联社与邱喜鹏于2018年1月22日签订的两份《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。西墩经联社与邱喜鹏双方均应按照约定全面履行合同义务。西墩经联社在签订《租赁合同》后将租赁铺面交付给邱喜鹏使用，合同已经实际履行。邱喜鹏在交付前期租金后，自2020年2月22日开始便没有交付租金，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。《租赁合同》约定邱喜鹏逾期缴纳租金2个月的，西墩经联社有权解除合同。现西墩经联社请求解除西墩经联社与邱喜鹏双方于2018年1月22日签订的两份《租赁合同》，邱喜鹏也没有异议，一审法院予以支持。因两份《租赁合同》解除，故对西墩经联社请求判令邱喜鹏腾退位于汕头市濠江区***1*（达南路东侧）濠江花园三期第91、109号铺面，并将铺面交还西墩经联社的主张，一审法院也予以支持。因邱喜鹏没有按合同约定按期支付上述铺面的租金，西墩经联社请求判令邱喜鹏付还自2020年2月22日起至实际交还铺面之日止的租金及逾期付款违约金，一审法院予以支持。关于邱喜鹏于2019年11月10日及2020年4月20日将109号铺面、91号铺面的退租申请送交西墩经联社，是否产生解除合同后果的问题。一审法院认为，当事人若要解除合同，必须符合法定的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。西墩经联社与邱喜鹏签订的《租赁合同》，并没有约定邱喜鹏单方解除合同的条件，且合同履行过程中并没有上述合同法第九十四条规定的五种情形，故邱喜鹏于2019年11月10日及2020年4月20日出具的两份要求解除合同书面申请，不能产生解除合同的法律后果。故对邱喜鹏的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，一审法院作出如下判决：一、解除西墩经联社与邱喜鹏于2018年1月22日签订的二份《租赁合同》；二、邱喜鹏应于判决发生法律效力之日起十日内将位于汕头市濠江区***1*（达南路东侧）濠江花园三期第91号（即濠江花园南区10幢154号房）、第109号铺面（即濠江花园南区12幢136号房）交还西墩经联社；三、邱喜鹏应于判决发生法律效力之日起十日内付还西墩经联社自2020年2月22日起至实际交还铺面之日止的租金（其中91号铺面按77101.68元/年计算，109号铺面按42042元/年计算）；四、邱喜鹏应于判决发生法律效力之日起十日内付还西墩经联社自2020年2月22日起至实际交还铺面之日止的逾期付款违约金（其中91号铺面以年租金77101.68元为基准，109号铺面以年租金42042元为基准，按每日0.05%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费637.12元，由邱喜鹏负担。西墩经联社已预交的案件受理费637.12元，一审法院予以退回。邱喜鹏应负担的案件受理费637.12元，应在判决发生法律效力之日起10日内向一审法院交纳；拒不交纳的，一审法院将依法强制执行。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。本案中，邱喜鹏向西墩经联社出具书面申请要求解除涉案两份《租赁合同》及将铺面钥匙交还给西墩经联社，西墩经联社的铺面管理人在该书面申请“回签”处签名的行为仅能证明西墩经联社对邱喜鹏送交的该退租申请予以签收，在无其他相关证据予以佐证且西墩经联社原本就对邱喜鹏主张的合同解除时间持有异议的情况下，并不足以证明西墩经联社已同意邱喜鹏书面申请中提及的解除合同及交还铺面钥匙的相关要求，故无法认定租赁双方已经协商一致解除涉案两份《租赁合同》。另外，本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律规定，涉案两份《租赁合同》并未就邱喜鹏享有约定解除权的条件作出约定，本案也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的当事人任何一方可以法定解除合同的情形。据此，邱喜鹏送交退租申请给西墩经联社的行为并不产生合同解除的法律后果，邱喜鹏仍应按照合同的约定按时履行支付租金的义务。因邱喜鹏自2020年2月22日起没有支付租金的行为已经构成违约，一审判决根据涉案两份《租赁合同》关于违约责任及合同解除的相关约定，对西墩经联社提出的解除合同、交还租赁物、还付租金及逾期付款违约金的相关诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。邱喜鹏上诉主张一审判决认定事实及适用法律错误缺乏依据，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，审理的主要是西墩经联社与邱喜鹏因租赁关系产生的相关争议问题，租赁双方签订的合同份数及合同是否独立签订并不影响本案双方法律关系的认定及审理，且本案西墩经联社也是分别就涉案91号铺面及109号铺面的租赁问题提出具体的诉讼请求，因此一审法院在同一诉讼就双方存在的法律关系，结合西墩经联社提出的诉讼请求对本案争议问题进行审理并无不当，不存在程序上的错误。邱喜鹏提出一审程序将两份合同列为一个案号审理明显错误的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，邱喜鹏的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1274.24元（已预交），由上诉人邱喜鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 张丹华审 判 员 陈瑛瑾二〇二一年一月二十一日法官助理 范晓武书 记 员 周丹晖