江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11596号上诉人（原审被告）：苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道天和街****。法定代表人：蔡政寰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐刘念，江苏源实发扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州市颉润投资管理有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市相城区元和街道拾英坊****iv>法定代表人：丁海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡国柱，江苏维世德(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹菁，江苏维世德(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余江，男，1978年6月27日生，汉族，住浙江省天台县，现暂住江苏省苏州市吴江区。上诉人苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司（以下简称易峰公司）因与被上诉人苏州市颉润投资管理有限公司（以下简称颉润公司）、原审被告余江房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初8761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。易峰公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。A9栋115、116、105、119自始至终没有交付给易峰公司，一审判决将该房屋列入易峰公司承租范围不符合事实；朱明俊承租易峰公司房屋，后续由杨祖战收回；易峰公司大部分股东认为《租赁经营管理合同》是伪造的，余江与公司有纠纷，其事后陈述不可靠。二、一审判决适用法律错误。颉润公司受房屋所有权人委托出租房屋，无权以自己的名义提起诉讼。二、颉润公司交付购房合同前，易峰公司依照《租赁经营管理合同》5.2条约定，没有支付租金的义务。颉润公司二审辩称，一、颉润公司实际交付承租面积2632.13平方米，A9栋整体交付给易峰公司，交付时金鹏酒店不存在，易峰公司也未提供证据证明金鹏酒店使用的是115、116、105、119房屋；杨祖战系从朱明俊处转租房屋，一审列入易峰公司承租范围并无不当；《租赁经营管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。二、颉润公司基于《租赁经营管理合同》起诉，且房屋权利人均同意颉润公司主张租金，并同意直接支付至颉润公司账户。颉润公司在签订合同时已向易峰公司提供了相应的委托书、合同等。颉润公司向一审法院起诉请求：1、解除颉润公司与易峰公司之间签订的《租赁经营管理合同》；2、易峰公司、余江共同支付颉润公司至房屋实际归还之日的租金暂计1831441元(暂算至2019年11月14日)，并支付至实际付款之日的违约金暂计246868元，暂合计2078309元；3、判决由易峰公司、余江承担本案的全部诉讼费用。审理中，颉润公司将第2项诉请变更为请求判令易峰公司、余江共同支付颉润公司至2020年5月14日止的房屋租金2783971.7元，并支付至实际清偿之日止的违约金暂计506805.6元（暂计算至2020年5月14日止），暂合计3290777.3元。一审法院认定事实：2017年5月10日，颉润公司与余江签订租赁经营管理合同一份，颉润公司作为甲方出租方，余江作为乙方承租方，双方约定项目名称服装城A弄9号楼栋(1层)，本项目地理位置：相城区元和街道天和街18#。本一层商铺总建筑面积约为2632.13平方米，具体以产权证面积及实际租赁为准(附实际租赁房号清单)……乙方承租经营管理的期限为3年，自2017年5月15日至2020年5月14日；3.2甲方同意给到乙方前期项目楼内消防改造、铺内装修期自交付日起计6个月，改造装修期内乙方无需向甲方缴付租金，但需支付物业费、水电费和其他相关费用。甲、乙双方约定，乙方如欲续约，应在本合同租赁期满前90日，乙方分别按照实际租赁经营商家合同向甲方提出书面申请。第四年乙方同意在上一年的基础上增长15-20%，在同等价格条件下，本合同租赁期满后乙方拥有优先续租权，续租年限另行协商。(甲方确保在双方达成租约条件下同意出租做建材五金等相关业态，从免租期起最少5年)。租金每平方计65元/月，另外物业费按照每平米计0元/月，具体面积以购房合同或产权证面积为准。在签订本合同后，乙方于2017年5月2日向甲方支付履约保证金15万元且从支付履约保证金起13日内甲方将承租现场需要的物品清空，13日后乙方即可进入A9进行消防检修、商铺分割等各项事宜，2017年5月9日一次性支付2018年5月14日至2019年5月14日的全年租金(乙方在付全年租金时，甲方要一并提供给乙方业主授权委托书及购房合同，有产证的产证提供复印件，按“先付后用”原则，租金支付方式第1年按照一年一付，第2年起半年一付，且提前15个工作日付款。从2017年5月9日乙方一次性支付甲方全年租金时，原乙方支付的履约保证金扣除一个月作为乙向甲方缴付一个月的租金作为本合同履约保证金，剩余的转为租金；甲方收到上述约定的第一次应支付款项后，视为交房给乙方使用；如乙方在合同期内无任何违约行为，合同期满自然终止时，履约保证金由甲方全额无息退还给乙方。乙方须按时、全额承担因使用该房屋而发生的所有相关费用及因拖欠支付上述费用产生的滞纳金、违约金和相关责任。如甲方为代收租金方，乙方己支付租金的甲方不得拖欠房屋实际产权人的租金，如有拖欠与乙方无关……乙方应按合同规定按时支付租金以及其他各项应付费用，未能按照本合同约定按时足额支付租金、物业管理费及其他应付费用(水电煤通信网络等费用)，每延期一日，乙方承担由此产生的罚款并按日并支付应付款项的千分之三作为逾期滞纳金。租赁合同终止期满或因其他原因中止租赁合同时，乙方不能按时交还该租赁房屋的，每逾期一天，乙方除应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋使用费，还应向甲方支付终止合同前一年平均日租金及物业管理费2倍的违约金。租赁合同终止期满后，乙方若逾期交房超过15天不办理交接手续，或无人负责办理交接手续或不承担拖欠的租金及物业管理费等一切费用，即视为乙方完全放弃租赁房屋内存放或装饰、安装的所有物品的所有权，所有物品为乙方的拋弃物，乙方并同意由甲方随时自行进入乙方承租之房屋并自行处置上述所有物品。合同期内，甲乙双方无故解约，均应按合同剩余期限租金总额作为违约金赔付对方。2019年6月29日，易峰公司向董夫暖、杨祖站、颉润公司、徐兴伟出具租金确认单一份，甲方(出租方)为徐兴伟、杨祖战、董夫暖、苏州市颉润投资管理有限公司，乙方(承租方)为易峰公司，法定代表人：余江。甲乙双方确认：2017年3月至5月，甲方分别与乙方法定代表人签订合同，约定甲方将服装城A5、A6、A7、A9、A10号楼一层的商铺分别出租给乙方管理使用，乙方支付相应的租金。为明晰双方的权责，便于乙方及时履行合同，特制定本确认单。一、应付租金：截止本协议签订之日，乙方按照合同约定应向甲方支付租金合计为19019763.75元，具体明细为下表：A9，终测面积3762.27平方米，单价65元/月/平方米，租金起算时间为2017年11月15日，应付租金及保证金金额（25个月），6113688.75元。乙方已付甲方租金合计为10828654.1元，具体付款明细为：1、余江：2017年4月2日200万、4月16日50万、4月19日50万、4月26日30万，2018年6月19日50万、7月20日60万、7月27日25万、8月8日20万、10月23日15万，合计500万元；2、张革委：2017年5月2日100万元；3、沈明珍：2017年4月29日45万、4月30日45万，合计90万元；4、吴国华：2017年5月16日1239855元、309750元，合计1549605元；5、李红芳：2017年6月23日50万、7月22日30万、12月10日40万，2018年3月29日69万、2月14日489049.1元，合计2379049.1元。三、乙方已向甲方支付租金合计为10828654.1元，已结欠甲方租金合计8191109.65元，甲方同意每人已得租金占乙方已付总租金的比例，与每人应得租金占应得总租金的比例相同，故乙方结欠甲方的租金具体明细为：1、徐兴伟：A5、A6及部分A9的应得租金共计为6069456.25元，乙方已欠徐兴伟的租金金额为2613890元；2、杨祖战：A7应得租金为3330892.5元，乙方已欠杨祖战的租金金额为1434493元；3、苏州市颉润投资管理有限公司：部分A9的应得租金为4252608.75元，乙方已欠苏州市颉润投资管理有限公司的租金金额为1831441元；4、董夫暖：A10应得租金为5366806.25元，乙方已欠董夫暖的租金金额为2311285.65元。易峰公司在乙方处盖章确认。此后，颉润公司认可收到租金74000元。另查，相城区元和街道天和街18号101室、101、117、121、122、123A、123B、125、126、127、128、129、130、131、132、133A、133B、138、140、141、142、143A、143B、145室面积共计1366.75㎡，登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司，苏州国际服装城开发有限公司认可就上述房屋已与四川省福生苑投资管理有限公司签订商品房买卖合同，尚未办理出房屋产权证，但房屋已实际交付。苏州市相城区元和街道天和街18号102、103A、103B室，面积266.03平方米，登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司。苏州市相城区元和街道天和街183号105、106、107、109、110、113B、115室面积共计345.42㎡，登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司，苏州国际服装城开发有限公司认可徐兴伟已与其就上述房屋签订商品房买卖合同，尚未办理出房屋产权证，但房屋已实际交付业主。苏州市相城区元和街道天和街18号108、111、112、113A、116、118、119、120、135、136、139、146室面积共计599.37㎡，登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司，苏州国际服装城开发有限公司认可李绍青已与其就上述房屋签订商品房买卖合同，尚未办理出房屋产权证，但房屋已实际交付业主。苏州市相城区元和街道天和街18号137室，面积54.56㎡登记所有权人为苏州国际服装城开发有限公司，苏州国际服装城开发有限公司认可蓝双月已与其就上述房屋签订商品房买卖合同，尚未办理出房屋产权证，但房屋已实际交付业主。审理中，法院通知苏州国际服装城开发有限公司、四川省福生苑投资管理有限公司、徐兴伟、李绍青、蓝双月参加线上庭审，上述权利人均表态同意颉润公司代表其向易峰公司和余江主张租金。如法院判决支持，租金支付至苏州市颉润投资管理有限公司账户。审理中，易峰公司、余江认可于2017年5月15日接收上述租赁物（此时易峰公司尚未成立，由公司股东接收租赁物）。易峰公司于2017年7月5日设立，法定代表人为余江，公司设立后即接收上述租赁物用于经营。另查，2017年7月5日，易峰公司经苏州市相城区市场监督管理局登记成立，余江被选举为公司执行董事，并登记为法定代表人。易峰公司曾诉至一审法院要求余江返还公章、财务专用章、合同专用章，经审理后认为，免去余江执行董事职务，并任命沈金男为易峰公司执行董事的股东会会议有效。现该判决已生效。以上事实，有当事人举证的A9一层平面图及面积复印件、不动产登记簿查询记录、说明、授权委托书、租赁经营管理合同、租金确认单、（2019）苏0507民初3725号民事判决书等及当事人的当庭陈述证实，法院予以确认。审理中，易峰公司提出A9幢113、112、111、108室已收回，其中A9幢的115、116、105、119室没有交付易峰公司，实际是金鹏酒店使用。颉润公司认为，没有交付的A9幢的115、116、105、119室不在我方出租范围内，和本案无关。对于A9幢113、112、111、108室，实际情况我方并没有收回，实际是杨祖战向当时的承租户朱明俊转租来的，转租面积是180.34平米，位于****。大约是2019年2月转租，朱明俊与易峰公司剩余租期（至2019年4月30日）的租金及押金50000元，杨祖战当时已支付给朱明俊。租赁期限结束后，杨祖战也没有再继续使用房子，房屋也未返还朱明俊，房屋属于空置状态，房屋内没有杨祖战的物品。接收房屋及停止使用房屋均没有告知易峰公司。现提供商铺租赁合同复印件一份，是朱明俊与易峰公司签订。在合同上方注明：“本合同转让给杨祖战，租金押金装修费用合计伍万元”是由杨祖战所写，后由朱明俊注明已收到伍万元整。余江认为，颉润公司实际交付的租赁面积为2632.13平米，金鹏酒店使用部分不在租赁范围之内，在承租房屋时候，金鹏酒店尚未改造，金鹏酒店所在的建筑属于黄金大楼不在租赁范围之内，在我就职期间没有发生过收回租赁物的情况。在其任职期间是知道朱明俊想要转让商铺的，但是转给谁是不知道的。易峰公司对颉润公司提供证据不认可。一审法院认为，颉润公司系基于商铺产权人苏州国际服装城开发有限公司及实际业主的委托对元和街道天和街18号部分商铺以颉润公司的名义对外出租。颉润公司与余江签订的租赁经营管理合同，苏州国际服装城开发有限公司、四川省福生苑投资管理有限公司、徐兴伟、李绍青、蓝双月等权利人所出具的授权委托书，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属合法有效。根据颉润公司与易峰公司共同确认的租金确认单，截止2019年6月29日，易峰公司按承租面积2632.13平方米自2017年11月15日起算25个月租金共计4252608.75元（颉润公司认可计租面积实际为2616.99平方米，实际计租期为2017年11月15日至2019年11月14日，其中1个月租金为保证金），尚欠1831441元。现颉润公司主张2017年11月15日至2020年5月14日期间的租金2783971.7元（1831441-74000+1026530.7），符合双方租赁经营管理合同、租金确认单的约定，法院按计租面积2616.99平方米调整为2778067.1元（1831441-74000+1020626.1）。易峰公司抗辩颉润公司有未实际交付的租赁物及提前收回的租赁物，但就此并未举证，也无相应的交接手续，与租金确认单中双方认可的租赁面积也不一致。颉润公司及余江均认可朱明俊系易峰公司公司出租商铺的承租人，现颉润公司举证证实杨祖战系从易峰公司的承租人处租赁商铺，并非直接收回商铺，故就易峰公司上述抗辩不予采纳。关于颉润公司主张违约金，明确计算方式：以租金确认单确认1831441元，减去已付74000元，剩余1757441元自2019年6月30日起按年利率24%计算至2020年5月14日（320天）计369784.85元，2019年11月15日至2020年5月14日期间租金共计1026530.7元，自2019年10月25日按照年利率24%计算至2020年5月14日计137020.76元。以上合计506805.6元。根据双方在租赁经营管理合同中对违约责任的约定及颉润公司实际损失，法院酌情调整为以1757441元为基数自2019年6月30日起按银行同期同类贷款利率的1.5倍计算至2020年5月14日，计101613元；以1020626.1元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至2020年5月14日，计37552.7元。以上合计139165.7元。法院对颉润公司要求易峰公司承担责任，予以准许。易峰公司虽抗辩未见到有效的授权委托书及房屋产权证书，故不应支付租金，法院认为，颉润公司已实际交付租赁物，易峰公司亦已实际使用租赁物用于盈利，故该辩解不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条及相关法律规定，判决：一、苏州市颉润投资管理有限公司与苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司签订的《租赁经营管理合同》解除。二、苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州市颉润投资管理有限公司租金2778067.1元。三、苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付苏州市颉润投资管理有限公司违约金139165.7元。案件受理费23426元，由苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，一审法院于2020年5月20日向当事人做调查，余江陈述，颉润公司实际交付的租赁面积为2632.13平方米，金鹏酒店使用部分不在租赁范围内。颉润公司陈述没有交付的A9栋115、116、105、119室不在出租范围内，与本案无关。二审中颉润公司称当时并不知道金鹏酒店对应这四间房屋，A9栋是整体出租给易峰公司。二审中，当事人均未提供新证据。二审中，易峰公司陈述，根据其股东回忆，余江说是与房东直接签订的，因此对颉润公司提供的《租赁经营管理合同》真实性产生怀疑。易峰公司并陈述，朱明俊承租的房屋在2019年2月由杨祖战代表颉润公司收回。颉润公司则认为杨祖战在易峰公司与朱明俊签订的商铺租赁合同上注明“本合同转让给杨祖战，租金、押金装修费用合计5万元”，证明房屋已经转租给杨祖战，并非颉润公司收回房屋。本院认为：2017年5月10日，易峰公司的发起人余江与颉润公司签订了《租赁经营管理合同》，一审中上述出租房屋的所有权人均明确同意由颉润公司代表所有权人向易峰公司和余江主张租金，故颉润公司主体资格成立。易峰公司认为《租赁经营管理合同》不真实未提供证据证明，本院不予支持。关于易峰公司租赁房屋的面积，合同中约定2632.13平方米。易峰公司认为颉润公司未交付由金鹏酒店使用的四间房屋，但在合同履行期间从未对租赁面积提出过异议，余江在一审中也确认颉润公司实际交付的租赁面积为2632.13平方米，故对易峰公司该上诉理由本院不予采纳。一审中颉润公司确认实际面积为2616.99平方米，一审法院据此调整租金并无不当。关于朱明俊承租部分现有证据能够证明已经转租给杨祖战，易峰公司认为杨祖战代表颉润公司收回房屋无证据证明，本院不予采纳。易峰公司认为颉润公司提供业主的购房合同前有权拒付租金，对此本院认为，易峰公司在租金确认单中已经确认了结欠租金的事实，该上诉理由不能成立。综上所述，易峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23426元，由上诉人苏州市相城区元和华易峰市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年一月十五日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。