四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8644号 上诉人（原审原告）：四川锦瀚华业投资管理有限公司，住所地：成都市武侯区金履路****。 法定代表人：刘延森，总经理。 委托诉讼代理人：窦远腾，四川信善律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：都江堰市锐意酒店管理有限公司，住所地：都江堰市××镇××街××号。 法定代表人：芮明光，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张明福，四川公生明律师事务所律师。 原审第三人：成都花间企业管理有限公司，住，住所地：都江堰市灌口镇建设路林校段****/div> 法定代表人：贾韬，总经理。 上诉人四川锦瀚华业投资管理有限公司（以下简称锦瀚公司）与被上诉人都江堰市锐意酒店管理有限公司（以下简称锐意公司）、原审第三人成都花间企业管理有限公司（以下简称花间公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦瀚公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持锦瀚公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由锐意公司承担。事实和理由：一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是以“承租人支付租金”为合同关系成立的要件。一审法院认定锦瀚公司与锐意公司之间形成了租赁合同关系，但同时认为承租人对租赁物免费使用系对租赁合同的理解有误。“免费使用”应当构成借用法律关系，而不是租赁法律关系。既然一审法院已经确认了租赁法律关系，那么就应当支持锦瀚公司的租金诉求，一审法院却认定对租赁物免费使用，明显存在逻辑错误。二、除了锐意公司单方陈述，一审法院判决锐意公司免费使用房屋没有其他任何证据支撑。三、锦瀚公司已经提交了锐意公司整体转租、用于经营如家酒店、锐意公司租赁使用房屋的相关证据，基于租赁合同关系，收取租金是基本的合同权利。但一审法院漠视锦瀚公司的权利，明显判决错误。四、根据锦瀚公司与都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）签订的租赁合同，15年租期锦瀚公司要交纳房屋租金（不含地下车库）26864893元；根据锦瀚公司与锐意公司签订的合同，15年租期锐意公司要向锦瀚公司交纳租金23840689.59元，按照一审法院判决结果，锦瀚公司转租房屋不仅不挣钱，十五年租期下来锦瀚公司还需要倒亏302万元。五、关于锦瀚公司与锐意公司系关联公司的问题。首先，锦瀚公司只是锐意公司的名义股东，不具有真正的关联关系。在（2018）川0181民初3540号案件中，人民法院已经查明锦瀚公司只是名义股东，锦瀚公司既未实际出资，也没有参与锐意公司的经营活动，未参与利润分配。其次，即使是双方是关联公司，也是独立法人，不影响双方之间的租赁合同关系，由关联公司推导出“免费使用”，太过牵强。六、对一审法院认定锦瀚公司没有产生装饰装修或其他管理维护成本问题。锦瀚公司没有产生装饰装修或其他管理维护成本，不代表锦瀚公司只能收取3-6楼的租金，1-2楼的租金必须不能收取。兴堰公司给锦瀚公司的免租期是9个月，而锦瀚公司给与锐意公司的免租期是3个月。一审法院认为因为锦瀚公司在锐意公司处多收了6个月的租金，所以锦瀚公司就应该将1-2楼免费给锐意公司使用。但是锦瀚公司15年下来倒亏302万元。七、关于1-2楼租金未催收的问题。首先，锐意公司一直陆续在支付租金，从未区分3-6楼租金或者1-2楼租金，所以能够证明锦瀚公司是对3-6楼租金及1-2楼租金在进行催收。在（2018）川0181民初3540号案件中，因锦瀚公司主张1-2楼租金另行主张，因此为便于计算，才将锐意公司支付的所有租金视为3-6楼的租金，这不能视为未对1-2楼租金进行催收。其次，在兴堰公司起诉锦瀚公司及锐意公司的（2017）川0181民初272号案中，兴堰公司、锦瀚公司及锐意公司一起，才对1-2楼锐意公司实际承租的面积予以确认，在此之前，1-2楼实际承租的面积是不确定的，因此租金实际上也无法确定。八、一审法院判决合同解除的理由不成立。锐意公司擅自转租，经催收拒不支付租金，已经构成违约，锦瀚公司有权据此解除租赁合同。九、一审法院将锐意公司在本案中的单方陈述予以采信系错误。锐意公司的这种单方陈述与（2017）川0181民初272号案查明的事实相互矛盾。 锐意公司辩称，一、锦瀚公司主张的租金、违约金没有任何依据，其主张没有书面合同依据。二、当时锦瀚公司是锐意公司的股东之一，并且双方也和业主方出了相关的意见，要求锐意公司相关财务独立核算。锦瀚公司在承租了业主方兴堰公司的案涉房屋之后，将其中3-6楼以及负1楼与锐意公司签订了书面租赁合同，并且该房屋是在签订了合同1年之后才交付，如果锐意公司要使用1、2楼，因为酒店装修是从1、2楼开始装修的，从逻辑上来讲，不可能对1、2楼不签订书面的租赁合同。三、长达5年多的时间，锦瀚公司从来没有主张过1、2楼的租金，包括在（2018）川0181民初3540号案件中，其诉讼请求是请求腾退。四、锦瀚公司通过笼统的计算15年他们的亏损数额，这种逻辑是不成立的，同时，3-6楼的租金标准是高出当时当地租金标准的，也高出锦瀚公司的租金1倍。结合种种情况，锦瀚公司确实承诺过，1-2楼锐意酒店使用是免费使用。五、一审法院对于锐意公司可以免费使用1、2楼认定的理由是成立的，判决认定的理由应当综合来看，而不应该断章取义分别来看。同时，在（2018）川0181民初3540号案件中明确了锐意公司支付的款项就是支付的3-6楼的款项，根本就没有提供1-2楼，并且判决也是认定3-6楼的租金，因为锦瀚公司起诉的依据就只有3-6楼和负1楼的合同，根本就没有提供1-2楼的租金标准和支付节点等相关问题。所以锦瀚公司抗辩支付的款项是包括1、2楼，没有任何事实依据和合同依据。 花间公司二审中未发表陈述意见。 锦瀚公司向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人间的租赁合同，判决锐意公司将承租的都江堰市××街××号××楼××.96平方米及二楼530.96平方米房屋腾退返还给锦瀚公司。2、判决锐意公司支付锦瀚公司都江堰市××街××号××楼××.96平方米及二楼530.96平方米房屋租金2586500.51元（租金暂从2014年3月18日起计算至2019年9月17日止，2014年3月18日至2016年3月17日每半年225054.72元，2016年3月18日至2017年3月17日每半年231806.36元，2017年3月18日至2018年3月17日每半年238076.55元，2018年3月18日至2019年3月17日每半年245923.37元，2019年3月18日至2019年9月17日253301.07元），并判决锐意公司向锦瀚公司支付逾期付款违约金1823678.99元（以当期租金为基数，按月利率2%计算）。3、本案诉讼费由锐意公司承担。 一审法院认定事实：2013年1月18日，锦瀚公司与锐意公司签订了《租赁合同》，合同案涉条款约定：1、锦瀚公司将位于都江堰市天乙街xx号x楼及负一楼停车场出租给锐意公司用于经营酒店住宿、餐饮、娱乐等；2、房屋建筑面积为3050.96平方米（最终以产权登记面积为准），其中3-6楼每层762.74平方米、负一楼停车场共约1359平方米及所涉及建筑物的楼顶；3、租期15年零3个月，自2013年3月1日起至2028年5月31日止，其中2013年3月1日起至2013年5月31日为租金的免租期，免租期以房屋实际交付日期为准，如实际交付日推迟，免租期及租赁期限相应顺延；4、合同项下的租赁范围包括房屋及土地使用权、以及建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、设施、停车位等；5、自起租日起锐意公司承租范围（含房屋、院落、设施设备等）的月租金标准为3-6楼为36元／平方米，从第三年起递增3%，每半年支付一次，负一楼车位费每个每月200元，计4800元/月；6、锦瀚公司承诺在合同有效期内不再以任何理由调整租金，锐意公司无需支付本合同租金以外的其他任何费用。该合同所附租金测算表载明：地下室：地下室24个车位年租金为57600元不变，地上面积3050方米交付租金为第一年1318014.72元、第二年1318014.72元、第三年1357555.16元、第四年1398193.95元，第五年1440297.20元，第六年租金1483498.79元，即逐年递增3%。 2014年5月28日，锐意公司与花间公司签订了《房屋租赁合同》，案涉条款约定：1、租赁物位于都江堰市××镇××街××号××层××层建筑面积487平方米的房屋及相关附属设备设施；2、起租日期为2014年5月20日，租期为8年零3个月，即2014年6月1日至2022年8月31日止；3、租赁物用于网络咖啡经营；4、前三个月为装修免租期（2014年6月1日至2014年8月31日），免租期内不收取租金；5、花间公司于合同签订当日内向锐意公司支付履约保证金15000元；6、租金每半年支付一次，租金标准为2014年9月1日至2015年8月31日167550元（一层每月每平方30元，二层每月每平方26元）、2015年9月1日至2016年8月31日167550元（一层每月每平方30元，二层每月每平方26元）、2016年9月1日至2017年8月31日174252元（一层每月每平方31.2元，二层每月每平方27.4元）、2017年9月1日至2018年8月31日181222.08元（一层每月每平方32.45元，二层每月每平方28.12元）、2018年9月1日至2019年8月31日188470.96元（一层每月每平方33.75元，二层每月每平方29.25元）、2019年9月1日至2020年8月31日196009.8元（一层每月每平方35.1元，二层每月每平方30.42元）。 2017年1月，案外人兴堰公司以锦瀚公司为被告向一审法院提起诉讼，请求解除兴堰公司与锦瀚公司签订的《商铺租赁合同》，判令锦瀚公司向兴堰公司支付租金2756894元及违约金，一审法院以（2017）川0181民初272号立案受理后，锦瀚公司申请追加次承租人锐意公司为第三人，一审法院予以准许。2018年6月15日，一审法院作出（2017）川0181民初272号民事判决，判决锦瀚公司向兴堰公司支付租金3501267.25元，驳回兴堰公司其他诉讼请求，兴堰公司及锦瀚公司均未在法定期限内提起上诉，判决已生效。该判决书中还认定了与本案相关的以下事实： 一、2013年1月14日，兴堰公司与锦瀚公司签订《商铺租赁合同》，约定：（一）商铺面积：兴堰公司将位于都江堰市××街××斜对面Ａ-6-5项目的房屋出租给锦瀚公司，房屋建筑总面积6647.88㎡。其中一层约1118.96㎡，待返还完成后，按实际面积为准。二层面积1118.96㎡，三至六层每层面积均为762.74㎡。上述招商面积合计5241.46㎡（最终面积以测绘报告为准），按此面积计算房租。负一层面积1359㎡，24个车位。（二）租赁期限：1、房屋租期为15年，自2013年12月1日期至2028年11月30日止。2、甲方给予乙方9个月的装修期，自2013年3月1日期至2013年11月30日止，在此期间不计算房租。（三）双方约定锦瀚公司经营的商铺／服务种类为酒店、餐饮、娱乐，品牌：如家。（四）租金及其他费用交纳方式：1、前三年租金价格不变，第四至第五年逐年递增3%，第六至第十年逐年递增5%，第十一年开始逐年递增10%（前三年租金为2013年12月1日-2016年11月30日）。第一年至第三年租金价格为21元／㎡·月，年租金为1320847元，不含车库租金。第四年年租金为1360473元，不含车库租金。第五年租金为1401287元，不含车库租金……车库租金：第一年至第五年，车位租金按每年车位每月200元计算，共计24个车位，年租金为57600元。第五年租期结束前1月内，双方就地下车位的租金价格，按当时物价局所规定的停车位收费标准进行协商确定。 二、案涉的位于都江堰市××镇××街××号的Ａ-6-5号地块灾后重建项目于2013年4月1日竣工验收合格，并于2013年6月27日办理了建设工程竣工验收消防备案，经抽查结果为合格。 三、2013年12月20日，兴堰公司与锦瀚公司签订《房屋租赁合同》，约定：兴堰公司于2013年11月取得正式的消防合格证，完成了消防验收工作，并于2013年12月16日完成了该项目场地、绿化、项目主体、所有设施设备的移交工作，双方就合同中未尽事项签订如下补充协议：双方商定房屋租期为15年9个月，起止时间根据实际交房时间更正为自2013年12月18日起至2029年9月17日止，装修免租期自2013年12月18日起至2014年9月17日止，从2014年9月18日起至2029年9月17日，前三年租金1-2楼按21元/平方米/月计算，3-6楼按18元/平方米/月计算，年租金为971583元，第四至五年租金逐年递增3%，第六至第十年租金逐年递增5%，第十一年开始逐年递增10%，第四年年租金为1000730元。 四、锦瀚公司亦确认，截至2017年3月18日共收到锐意公司房租2751229元。 五、锐意公司于2013年7月成立，股东包括两名自然人及锦瀚公司。该公司于2013年9月16日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，地址为都江堰市××镇××街××号，使用性质为宾馆，场所所在层数：第一层、第三至六层为宾馆，第二层未使用。 六、2014年10月15日，锦瀚公司、锐意公司共同向兴堰公司提交《申请》，载明“锦瀚公司于2013年1月14日与兴堰公司签订了都江堰A-6-5号项目的商铺租赁合同，并于2013年1月24日向兴堰公司支付了首季度租金共计344611.75元……为便于项目单独核算与财务管理，锦瀚公司于2013年4月针对A-6-5号如家酒店专门成立了都江堰市锐意酒店管理有限公司，为此，特向兴堰公司申请将上述租金发票单位开为都江堰锐意酒店管理有限公司，并郑重声明由于开票单位而可能引发的任何法律由我公司全权承担，与贵公司无关”。 七、锦瀚公司提供的短信记录显示，2015年11月12日，锦瀚公司工作人员与兴堰公司时任领导王黎岷短信联系过程中，对锦瀚公司要求退回1-2楼未用部分的申请，王黎岷明确表示：没办法使用的部分说明清楚，据实结算；这件事情已答应退，现在应该只是商量细节问题。2016年4月2日锦瀚公司致兴堰公司《关于“退还一、二楼未使用部分”的申请》载明，“我司与贵司于2013年1月签订了位于都江堰市××镇××街××项目的房屋的租赁协议，按约定我司打造了国内第一品牌商务连锁酒店-如家酒店……我公司于2014年9月开始陆续向贵公司提出申请，请求退回一、二楼未使用部分，重新确定租赁房屋面积及单价，贵司也一直表示同意退回一、二楼未使用部分，据实结算，但至今退回面积起始点及均价降低问题仍未商议妥当，今再次向贵公司提出申请：一、申请将一、二楼未使用面积退回，经测量后确定未使用面积多少；二、申请3-6楼按招标时价格18元／平方、1-2楼使用部分按25元／平方计算单价，因1-2楼退回后，导致3-6楼均价减低，恳请贵司从实际出发，减低整体房屋租金单价。” 八、2016年5月6日，兴堰公司向锦瀚公司、锐意公司发出《腾场通知书》，载明“贵公司租赁我公司位于都江堰市××街××商铺，按市危改中心同意工作安排，现我公司需收回已租赁资产，请贵公司尽快与我公司接洽，协商腾场等相关事宜。” 九、2016年10月28日，锦瀚公司致兴堰公司《关于腾场相关事宜的函》载明，“我司于2016年5月10日收到贵司发出的《腾场通知书》，鉴于政府部门的统一规划，我公司表示理解并愿意努力配合处理相关事宜。在此，再次重申我司的建议和要求：一、因贵司“一消”瑕疵的问题，贵司未能出具书面验收合格证书，导致我司经多方努力将3至6楼酒店的“一消”“二消”合并验收通过，拖延开业近四个月，1、2楼至今一直未取得消防验收合格证。贵公司于2013年12月20日与我司签订《房屋租赁补充合同》。根据相关法律规定，贵公司出租的房屋必须手续合法，必须能满足承租人的使用。对此，我司于2014年9月起开始向贵司提出申请，请求退回1、2楼未使用部分，解除原合同，重新确定租赁房屋的面积和单价。贵公司表示原合同没必要解除，同意对未使用的一、二楼部分退回，据实计算，并着手派人来我司测量实际使用面积。二、在协商处理相关退回未使用部分时，贵公司告知我司因政府部门统一规划，需对该租赁房屋收回，故原一、二楼未使用面积等问题在洽谈腾房相关事宜中处理，并于2016年5月10日下发了“腾场通知书”，明确表示该房屋因政府危改中心工作需要收回，请我司尽快到贵司洽谈协商腾场等相关事宜。到此，若再协商退回未使用面积及降低单价，并继续履行合同已无意义，故我司同意在处理腾场事宜中解决原面积及单价问题。三、我司接到贵司“腾场通知书”后，引起高度重视，并着手实施配合腾场行动：1、对人员安置、工资补偿等制定了《安置方案》；2、向如家酒店集团总部告知因都江堰政府规划需收回房屋的要求；3、向股东做出解释工作，理解政府危改规划工作；4、于2016年6月5日、6月29日向贵司发出《关于腾房相关事宜的函》等函告。因贵公司认为我司在函件中提出的要求过高，要求我司进一步缩减赔偿金额，并提出相应请求。今再次特向贵公司书面提出申请，请求贵公司约定时间、组织双方座谈关于腾场的相关事宜，以便更好地配合政府危改中心同意规划工作。” 十、2016年12月14日，兴堰公司致锦瀚公司、锐意公司《关于解除〈商铺租赁合同〉通知函》，载明：“……我公司按照合同约定向贵公司交付了租赁房屋，但贵公司并未按照合同约定履行其租金支付义务，贵公司截止至2016年11月18日仍拖欠公司租金共计2756894元。根据双方签订的《商铺租赁合同》第六条的约定，贵公司拖欠租金和水电气等达20天的，我公司可以终止合同并收回商铺，保证金不退还。鉴于贵公司的违约行为，我公司现致函贵公司：1、自本函发出之日起即解除我公司与贵公司签订的《商铺租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；2、贵方在收到此函后，在2016年12月20日前结清欠付全部租金，并结清水电费、物业费等《商铺租赁合同》应由贵公司承担的费用；3、贵方在收到此函后，在2016年12月20日前将租赁房屋恢复原状并返还我公司。”锦瀚公司对此函提出书面异议，载明“我司一直与贵司协商进行面积实测和房租重新确定并对装修补偿提出了意见，贵司此通知是无理的，我们要求在面积实测和房租重新确定的基础上，洽谈拆迁赔偿问题，并最后在拆迁赔偿之品迭处理，为配合工作，我们表示签收。” 十一、2017年12月26日，兴堰公司、锦瀚公司、锐意公司签订《关于一、二楼未使用面积确认书》，载明“……因多种原因导致锦瀚公司、锐意公司未使用1-2楼部分房屋。现经双方到场核算，双方确认一楼未使用面积约608平方米，二楼未使用面积约588平方米，合计1196平方米，双方认可一二楼未使用面积1196平方米。” 十二、该案诉讼中，兴堰公司、锦瀚公司、锐意公司确认：1、根据上述《关于一、二楼未使用面积确认书》，案涉租赁房屋承租方实际使用面积为一楼510.96平方米,二楼为530.96平方米。2、案涉租赁房屋诉讼后未接到要求拆迁的相关通知。 十三、该案诉讼中，锦瀚公司主张：签订协议时，双方约定1、2楼均价25元每平方米每月，3-6楼均价18元每平方米每月计价，如果整体承租再按均价21元每平方米每月计价，现因1、2楼大部分退回，导致房租单价降低，所以要求按照当初约定分楼层实际租用面积计价支付房租。兴堰公司确认：对房租的计算当初确实是按照1-2楼25元每平方米每月，3-6楼是18元每平方米每月，其余请法院依法认定。 2018年8月27日，锦瀚公司以锐意公司为被告向一审法院起诉，请求判令解除双方签订的租赁合同、锐意公司返还房屋并支付租金及违约金、费用损失等，并主张一、二楼租金另诉。一审法院以（2018）川0181民初3540号立案审理后作出《民事判决书》，判决锐意公司支付锦瀚公司欠付的截至2018年9月17日的负一楼、3-6楼租金共计2060171.79元，驳回锦瀚公司其他诉讼请求，该民事判决中认定“锦瀚公司确认锐意酒店已支付租金3710955.36元，但锦瀚公司并未依约向锐意酒店提供足额的正规发票。锦瀚公司与兴堰公司于2013年12月16日办理了房屋移交手续。2013年12月18日，锦瀚公司将租赁标的物交付锐意公司使用。”锐意公司向本院申请再审该案，本院立案审查后作出（2019）川01民申574号《民事裁定书》，裁定驳回锐意公司的再审申请。 一审法院于2019年2月18日立案受理（2019）川0181民初968号原告兴堰公司与被告锦瀚公司、第三人锐意公司房屋租赁合同纠纷一案，经审理后于2019年6月13日作出《民事判决书》，判决：一、解除兴堰公司与锦瀚公司于2013年1月14日签订的《商铺租赁合同》；二、锦瀚公司与锐意公司于判决生效后十日内腾退租赁物，如逾期未腾退，锦瀚公司与锐意公司应当向兴堰公司支付从逾期腾房之日起至腾退之日止的逾期腾房占有使用费……；三、锦瀚公司于判决生效后十日内支付兴堰公司自2018年9月18日起至判决生效后十日内的房屋租金及车库租金（房屋租金计算方式：2018年9月18日至2019年9月17日按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后按合同约定逐年递增5%计算；车库租金计算方式：按年租金57600元计算）；四、……；五、驳回兴堰公司的其他诉讼请求。锦瀚公司和锐意公司提起上诉。本院立案后经审理于2019年10月14日作出（2019）川01民终13979号《民事判决书》，判决：一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初968号民事判决第一、二、三项，即：解除兴堰公司与锦瀚公司于2013年1月14日签订的《商铺租赁合同》；锦瀚公司与锐意公司于判决生效后十日内腾退租赁物，如逾期未腾退，锦瀚公司与锐意公司应当向兴堰公司支付从逾期腾房之日起至腾退之日止的逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费包括房屋租金和车库租金，其计算方式：2019年9月17日前的房屋租金按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后的房屋租金按合同约定逐年递增5%计算，车库租金按年租金57600元计算）；锦瀚公司于判决生效后十日内支付兴堰公司自2018年9月18日起至判决生效后十日内的房屋租金及车库租金（房屋租金计算方式：2018年9月18日至2019年9月17日按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后按合同约定逐年递增5%计算；车库租金计算方式：按年租金57600元计算）；二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初968号民事判决第四项，即：兴堰公司收取的锦瀚公司保证金20万元，不予退还；三、驳回兴堰公司的其他诉讼请求。该判决中还确认了一审查明的事实：兴堰公司、锦瀚公司、锐意公司三方确认案涉租赁房屋承租方实际使用面积为一楼510.96平方米，二楼为530.96平方米，三至六层为762.74平方米，租金计算一楼-二楼按25元/平方米/月计算，三楼-六楼租金18元/平方米/月。前三年（2014年9月18日至2017年9月17日）年租金971583元，按合同约定年租金第四至第五年逐年递增3%，第六至第十年逐年递增5%，第十一年开始逐年递增10%，此外，车库租金57600元/年。 锦瀚公司提交了《都江堰市锐峰酒店管理有限公司股东会决议》，时间为2013年1月18日，参会人为芮明光、张**、锦瀚公司，决议第8项为一致同意公司经营酒店所用房产由股东锦瀚公司提供，公司以租赁方式取得房屋使用权，且相关租金纳入公司运营成本。锐意公司质证认为，实际上没有按股东会决议履行，即便该决议上写明公司以租赁方式取得使用权并不等同于锐意公司就全部承租锦瀚公司与兴堰公司合同项下的全部房产。 一审审理中，锐意公司陈述，案涉房屋一楼约200平方米作为酒店餐厅使用，未使用二楼，花间公司使用面积为一楼约43.35平方米，二楼约487平方米。 一审法院认为，本案的争点在于：一、锦瀚公司与锐意公司对案涉房屋一、二楼是否成立租赁合同关系；二、若成立，锦瀚公司与锐意公司约定的一、二楼租金标准。 关于争点一，锦瀚公司与锐意公司对案涉房屋一、二楼是否成立租赁合同关系。对此，锦瀚公司主张，其与锐意公司达成了口头租赁协议，锐意公司承租了一楼及二楼房屋；锐意公司主张，双方没有关于租金标准以及递增的涨幅标准进行口头约定及书面约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，一审法院认为，根据已发生法律效力的（2017）川0181民初272号《民事判决书》，案涉房屋系由兴堰公司整租给锦瀚公司，本案中，根据锦瀚公司与锐意公司于2014年10月15日共同向兴堰公司提交的《申请》所载“为便于项目单独核算与财务管理，锦瀚公司于2013年4月针对A-6-5号如家酒店专门成立了都江堰市锐意酒店管理有限公司，为此，特向兴堰公司申请将上述租金发票单位开为都江堰锐意酒店管理有限公司”，结合锐意公司陈述的案涉房屋一楼约200平方米作为酒店餐厅使用的情况、花间公司向锐意公司交付一楼43.35平方米及二楼487平方米房屋租金的约定、案涉房屋亦无其他案外使用人的事实，足以认定案涉房屋一、二楼可使用面积实际由锦瀚公司转租给锐意公司使用和收益的事实，故锦瀚公司与锐意公司关于案涉房屋一、二楼的租赁合同关系成立，租赁期限与2013年1月18日《租赁合同》约定一致，该合同关系合法有效，一审法院予以认定。 关于争点二，锦瀚公司与锐意公司约定的一、二楼租金标准。对此，锦瀚公司主张，双方按照《租赁合同》约定的方式对一、二楼进行租赁，租金标准为每月36元／平方米；锐意公司主张，锦瀚公司曾承诺锐意公司免费占有和使用1楼和2楼。一审法院认为，锦瀚公司与锐意公司对案涉房屋一、二楼约定为免费使用的事实具有高度可能性，认定的依据如下：（一）据锦瀚公司与锐意公司于2014年10月15日共同向兴堰公司提交的《申请》，锐意公司系锦瀚公司为经营案涉房屋而成立，而锐意公司的企业公示信息也显示锦瀚公司系锐意公司的股东之一，即锦瀚公司与锐意公司系具有关联关系的法人；（二）锦瀚公司于2013年1月14日与兴堰公司签订合同承租案涉房屋后，随即于2013年1月18日与锐意公司签订合同将案涉房屋负一楼、三至六楼转租给锐意公司，而此时案涉房屋并未竣工验收合格，可以推定锦瀚公司对案涉房屋并未产生装饰装修或其他管理维护的成本；（三）锦瀚公司与兴堰公司虽于2013年1月14日《商铺租赁合同》约定案涉房屋第一年年租金为1320847元（不含负一楼），略高于2013年1月18日锦瀚公司与锐意公司《租赁合同》所约定案涉房屋三至六楼第一年年租金1318014.72元，但2013年12月20日，兴堰公司与锦瀚公司签订《房屋租赁合同》对案涉房屋租金变更约定为前三年（2014年9月18日至2017年9月17日）年租金971583元（不含负一楼），根据一审法院（2018）川0181民初3540号《民事判决书》认定的锦瀚公司于2013年12月18日将租赁标的物交付锐意公司使用的事实，顺延免租期3个月后，锐意公司向锦瀚公司支付租金的起算时间为2014年3月18日，相比锦瀚公司向兴堰公司支付租金提前了6个月，且锐意公司向锦瀚公司支付三至六楼年租金的标准超出锦瀚公司向兴堰公司支付案涉房屋一至六楼年租金标准34万余元；（四）自2013年12月18日锦瀚公司与锐意公司将案涉房屋移交给锐意公司起，至2018年8月27日向提起（2018）川0181民初3540号案件诉讼前，锦瀚公司未提交证据证明曾向锐意公司就欠付案涉房屋一、二楼的租金进行过催收。 综上，锦瀚公司与锐意公司对案涉房屋一、二楼的租赁合同关系应予解除，但解除原因并非系因锐意公司违约，而系兴堰公司与锦瀚公司的租赁合同已经生效判决解除，故对锦瀚公司诉请锐意公司承担逾期付款的违约责任，一审法院不予支持。因本院（2019）川01民终13979号《民事判决书》已对锐意公司腾房退还兴堰公司作出生效判决，对锦瀚公司在本案中请求锐意公司腾退房屋返还给锦瀚公司的诉请，依法不应再行处理。花间公司作为次承租人，因锐意公司与锦瀚公司的租赁合同关系已解除，花间公司应将其承租部分腾退返还给锦瀚公司。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、解除锦瀚公司与锐意公司对位于都江堰市××街××号××楼××.96平方米和二楼530.96平方米房屋的租赁合同关系；二、花间公司于判决生效之日起十日内将位于都江堰市××街××号××楼约43.35平方米和二楼约487平方米房屋腾退返还给锦瀚公司；三、驳回锦瀚公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27592元，减半收取13796元，由锦瀚公司负担6898元、锐意公司负担6898元。 二审中，锦瀚公司、锐意公司、花间公司均未提交新证据。 二审另查明，根据兴堰公司与锦瀚公司签订《商铺租赁合同》第三条约定“三、乙方商品/服务种类双方约定乙方经营的商品/服务种类为酒店、餐饮、娱乐，品牌：如家。”。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、锦瀚公司与锐意公司是否就案涉房屋一、二楼成立租赁关系；二、如锦瀚公司与锐意公司就案涉房屋一、二楼成立租赁关系，该关系是否符合解除要件；三、锐意公司是否应付一、二楼使用部分租金；四、锐意公司是否应当承担违约责任。 关于锦瀚公司与锐意公司是否就案涉房屋一、二楼成立租赁关系的问题。本院认为，兴堰公司与锦瀚公司签订的《商铺租赁合同》第三条约定“三、乙方商品/服务种类双方约定乙方经营的商品/服务种类为酒店、餐饮、娱乐，品牌：如家。”，兴堰公司整体出租案涉房屋给锦瀚公司系用于经营如家品牌。而锦瀚公司与锐意公司于2014年10月15日共同向兴堰公司提交的《申请》载明“为便于项目单独核算与财务管理，锦瀚公司于2013年4月针对A-6-5号如家酒店专门成立了都江堰市锐意酒店管理有限公司，为此，特向兴堰公司申请将上述租金发票单位开为都江堰锐意酒店管理有限公司。”，锐意公司占有使用案涉房屋亦是用于如家品牌经营。本案中，锦瀚公司、锐意公司均认可一楼、二楼系与负一楼、三楼及六楼一同交付。故在锐意公司并未提供证据证实双方就案涉房屋一、二楼系附赠免费使用达成一致的情况下，锐意公司占有使用案涉房屋的依据应系锦瀚公司的转租行为。虽案涉房屋一、二楼实际使用面积并不明确，双方并未就该部分签订书面租赁合同，但这并不能否认锐意公司对该部分的占有系基于与锦瀚公司之间的租赁关系的事实。故一审认定锦瀚公司与锐意公司之间就案涉房屋一、二楼成立租赁关系，且租赁期限与双方签订租赁合同一致并无不当，本院予以维持。 关于锦瀚公司与锐意公司就案涉房屋一、二楼的租赁关系是否符合解除要件的问题。本院认为，兴堰公司与锦瀚公司之间的租赁合同已被生效判决认定解除，故一审认定锦瀚公司与锐意公司就案涉房屋一、二楼的租赁关系因此解除并无不当，本院予以维持。同时，本院作出的（2019）川01民终13979号民事判决已经认定锐意公司腾退案涉房屋并返还给锦瀚公司，故本院对锦瀚公司主张腾退的诉讼请求不再进行审查。 关于锐意公司是否应付一、二楼使用部分租金的问题。本院认为，从兴堰公司与锦瀚公司的案件来看，房屋所有权人兴堰公司将案涉房屋出租给锦瀚公司后，双方对一、二楼面积在后续使用过程中进行确认，锐意公司亦参与该确认过程。故该情形可解释为何锐意公司、锦瀚公司就案涉房屋负一楼、三至六楼签订合同时未将一、二楼使用部分纳入。现在锐意公司使用一、二楼面积确认的情况下，根据原《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”，锦瀚公司要求锐意公司按照确定的面积支付租金有事实和法律依据，本院予以支持。一审对此认定不当，本院予以变更。虽双方并未对案涉房屋一、二楼租金标准进行明确约定，但本案租赁物与负一楼、三至六楼系一个整体、一并交付，故锐意公司应当参照案涉房屋三至六楼约定的租金标准、按照确认的面积支付案涉房屋一、二楼租金。锐意公司应当支付案涉房屋一、二楼自2014年3月18日至2019年9月17日租金共计2586500.51元。 关于锐意公司是否承担违约责任的问题。本院认为，首先，对锦瀚公司主张锐意公司欠付租金的行为构成违约。因案涉房屋一、二楼实际使用面积在2017年12月26日前并不确定，且双方亦未就该部分租金支付方式进行约定，故对锦瀚公司主张锐意公司欠付该部分租金构成违约应支付违约金，本院不予支持。其次，对锦瀚公司能否基于锐意公司转租行为主张享有合同解除权并要求锐意公司支付违约金。锐意公司与花间公司于2014年就已建立租赁关系。锐意公司、锦瀚公司、兴堰公司于2017年12月26日对案涉房屋一、二楼实际使用情况进行确认。此时花间公司已经占有使用案涉房屋一、二楼部分。故锦瀚公司至迟于此时知晓花间公司存在。其并未提供可供采信的证据证明其在六个月内就此提出异议。根据原《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”，现锦瀚公司以此为由主张享有合同解除权并要求锐意公司支付违约金，本院不予支持。 综上，锦瀚公司的上诉理由部分成立，应予支持；一审认定锐意公司是否应当支付租金不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1132号民事判决第一项“解除四川锦瀚华业投资管理有限公司与都江堰市锐意酒店管理有限公司对位于都江堰市××街××号××楼××.96平方米和二楼530.96平方米房屋的租赁合同关系；”、第二项“成都花间企业管理有限公司于判决生效之日起十日内将位于都江堰市××街××号××楼约43.35平方米和二楼约487平方米房屋腾退返还给四川锦瀚华业投资管理有限公司；”； 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初1132号民事判决第三项“驳回四川锦瀚华业投资管理有限公司的其他诉讼请求。”； 三、都江堰市锐意酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向四川锦瀚华业投资管理有限公司支付2014年3月18日至2019年9月17日租金共计2586500.51元； 四、驳回四川锦瀚华业投资管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费27592元，减半收取13796元，二审案件受理费42081元，共计55877元。由四川锦瀚华业投资管理有限公司负担23468元，都江堰市锐意酒店管理有限公司负担32409元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二一年一月二十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹