山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初10374号原告：范晓峰，男，1978年8月13日生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：周军，男，1969年4月4日生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：周骏，北京玮衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯宪彦，北京玮衡（烟台）律师事务所实习人员。原告范晓峰与被告周军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范晓峰，被告周军及其委托诉讼代理人周骏、侯宪彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范晓峰向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告签订的购房协议；2.判令被告返还购房款420000元，并支付房屋差价款294737元；3.诉讼费、保全费、评估费由被告负担。事实和理由：2010年4月28日，原、被告签订购房协议，约定被告将其位于烟台市芝罘区房屋（以下简称案涉房产）以456000元的价格出售给原告。2010年4月28日至2017年5月27日，原告陆续支付给被告购房款共计420000元。2020年4月，原告收到烟台市芝罘区人民法院（以下简称芝罘法院）的民事起诉状和开庭传票(案外人王东亮起诉范晓峰返还案涉房产)，至此原告才知道被告周军无权处分案涉房产，案涉房产已经被烟台市中级人民法院拍卖执行，过户登记至王东亮名下，原告己无法取得案涉房产。原告主张的房屋差价款294737元是房屋评估现价750737元减去购房协议约定的购房款456000元得出，被告违约造成购房协议的根本目的不能实现，案涉房产无法过户至原告名下，所以被告应当承担给付房屋差价款的违约责任。被告周军辩称，本案不属于房屋买卖合同纠纷，属于债权债务转让纠纷。原告的起诉没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。（一）根据购房协议约定，被告只负责协助原告办理更改购房合同事宜，并不负责办理房屋过户等手续。原告在购买案涉房产时，明知该房屋是被告从开发商烟台创进房地产有限公司（以下简称创进公司）购买，是预售房，并未办理房产证，现在原告不能办理房产证是开发商的原因，与被告无关。（二）原告所称2020年案外人王东亮起诉其返还房屋时才知道被告无权处分案涉房产，是错误的。原告不仅购买了案涉房产，同时购买了同地段的房号为406的另一处房产，案涉房产的产权状况及房产现状原告是明知的。另外，案外人王东亮起诉范晓峰要求腾房，已经被芝罘法院裁定驳回起诉。购房协议在履行过程中，原告已确认该房从被告处直接由创进公司过到原告名下，所以原告据购房协议起诉被告系法律关系错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述及经审查认证的证据，本院认定事实如下：（一）2010年4月28日，原、被告在签订的购房协议中约定：甲方周军，乙方范晓峰，甲乙双方经友好协商，就乙方购买甲方位于烟台市芝罘区东风里18号4楼（原房号406室，新房号405室）住宅一事，达成以下协议：1.乙方购买甲方位于烟台市芝罘区住宅，面积为67.09㎡，共计房款总额为456000元，每平方米单价为6800元；2.乙方自签完协议之日起先向甲方预付40000元购房定金，剩余房款416000元在协议签订之日起50日内付清。如逾期，乙方未能将剩余房款付清，则视为违约，甲方不退还定金；3.甲方负责协助乙方办理更改购房合同事宜，如因甲方原因，不能更改合同，则甲方双倍赔偿乙方定金；4.在乙方交清剩余房款时甲方负责将购房合同更改为乙方名下；5.双方如有未尽事宜，另行协商，协商不成，则由芝罘区人民法院判决。协议签订当日，被告周军收到定金40000元，2010年6月21日被告周军收到购房款70000元，2010年9月12日被告周军收到购房款150000元，2010年9月20日被告周军收到购房款90000元，2017年5月22日被告周军收到购房款40000元，2017年5月27日被告周军收到购房款30000元，以上共计420000元。案涉房产已于2019年2月办理不产权登记至案外人王东亮名下。2020年11月9日，本院应原告申请，依法委托山东同朔土地房地产资产评估测绘有限公司对案涉房产目前的市场价值进行评估，该公司于2020年11月16日作出山东同朔评字（2020）第SF007号房地产司法估价报告，估价结果为评估单价11190元/平方米，总价750737元。原告预交鉴定费3754元。（二）原告为证明其诉讼请求，提交如下证据：证据一、2010年4月28日，原、被告签订的购房协议一份，协议落款甲方处签有“周军”，乙方处签有“马淑华范晓峰”。证据二、2010年4月28日被告周军出具的收到马淑华40000元定金收条一张、2010年6月21日周军出具的收到范晓峰购房款70000元收条一张、2010年9月12日周军出具收到马淑华购房款150000元购房款收条一张、2010年9月20日周军出具的收到马淑华购房款90000元收条一张、2017年5月22日周军出具的收到范晓峰购房款40000元收条一张、2017年5月27日周军出具的收到范晓峰购房款30000元收条一张，共计六张收条。2021年1月25日马淑华到庭称：其是范晓峰的母亲，涉案房屋是范晓峰买的，当时马淑华在场所以也在购房协议中签字，实际购买人是范晓峰，第一笔款40000元是马淑华代范晓峰交款，之后的款项都是范晓峰付的，即使是从马淑华卡上转账也是范晓峰的钱。原、被告对马淑华的陈述均无异议，亦均认可案涉房产是范晓峰购买。证据三、案外人王东亮的房产证复印件及拍卖确认书复印件各一份，证明案涉房产已经登记到王东亮名下。被告对上述证据质证称，1.对证据一的真实性没有异议，案涉房产是被告自创进公司购买，原告至今没有付清购房款，原告违约，被告不退还定金，该购房协议中，原、被告之间的权利义务已经转移至原告与创进公司之间，原告应要求创进公司办理过户登记等手续。2.对证据二没有异议。3.对证据三有异议，是复印件，原告应提交有法律效力的书面证据，并提交案外人王东亮拍卖该房产的所有材料，原告与被告之间的购房协议发生在2010年4月28日，而该成交确认书显示的时间为2018年8月29日，产权证书也是2019年2月形成的，成交确认书和不动产权证不能确定案涉房产的权属。（三）被告为证明其抗辩主张，提交如下证据：第一组证据：商品房预售许可证复印件一份，拟证明出售案涉房产是经不动产部门和建设部门认可的所有权出售行为。第二组证据：1.2009年4月27日被告与创进公司签订的商品房买卖合同及收款收据复印件各一份，合同中载明：出卖人创进公司，买受人周军，商品房预售许可证号为烟房住字第××号，买受的房产位于东风里18号四层405号，用途为商服楼，框架结构，建筑面积67.83平方米，单价6350元/㎡，总金额430720元。收款收据载明创进公司收取周军创进蜜蜂公社405号购房款430720元。2.创进公司于2017年5月18日出具的房屋出售确认书一份，内容为：“位于烟台市房屋，建筑面积67.09平方米，由我公司于2000年获准投资开发建设，现在已经竣工并交付入住。此房曾于2009年3月以抵顶工程款的方式抵顶给我公司的工程承揽方周军(身份证号码)，因当时此工程尚未完工，周军急需资金周转，便将此房抵押给张桂芝，借款20万元整，张桂芝确认此房屋产权仍属于周军。而后周军将此房出售给马淑华和范晓峰，马淑华(身份证号码)、范晓峰(身份证号码)，且已经办理了房款交接以及房屋交付手续，马淑华、范晓峰自2010年4月28日入住至今。我公司对此表示认可，并确认该房屋的实际产权人为马淑华和范晓峰，并拥有该房屋的实际控制权和完全的处置权，我公司经马淑华同意，承诺在条件成熟时办理不动产证书至范晓峰名下，并确定其为单独所有，与其家属没有关系。”被告称该证据证明创进公司认可原、被告的房屋买卖关系，并确认原告为该房屋的所有权人，并应原告的同意出具了该房屋的出售确认书。3.承诺书复印件一份。被告称，2017年5月18日被告于创进公司出具确认书同日，向创进公司及原告出具了该承诺书，认可案涉房产由创进公司直接过户给马淑华，创进公司对此表示认可，并确认房屋实际产权人为马淑华，承诺在条件成熟时办理不动产至马淑华名下，结合确认书可以证明，该案系债权债务关系，原告无权再起诉要求解除购房协议，因购房协议已得到履行，且权利义务关系转移至创进公司。第三组证据：1.由烟台国利物业管理有限公司（以下简称国利物业公司）于2017年5月18日出具的证明一份，拟证明马淑华在烟台创进国际公寓406号，自2009年6月份开始入住，至今按时缴纳水电费及物业管理费，说明原告与马淑华均明知该房屋产权状况。2.国利物业公司于2020年12月15日出具的证明一份，拟证明国利物业公司是东风里18号楼的物业管理公司直至2019年，案涉405号房登记在马淑华名下，并由马淑华居住至2019年国利物业公司离开时，期间405室的水电、物业等费用，均是由马淑华作为业主进行缴纳，有时405室房屋出租给他人，由承租方代马淑华缴纳水电、物业等费用，由此可以证明原告及其母亲马淑华实际占有使用，并确认了案涉房产归其所有。第四组证据：1.民事裁定书复印件三份，证明王东亮于2009年通过司法拍卖方式取得了东风里18号楼部分房屋的所有权，并办理了相应的产权证明，其以该理由要求他人腾房，但法院以产权不明确为由，驳回了王东亮的诉讼请求，所以案涉房产的产权问题，本案不适宜继续进行审理，应待王东亮与其所主张的房屋产权关系明确之后，再行处理较为合适。2.（2019）06民初115号烟台市中级人民法院民事判决书，及（2020）鲁民终957号山东省高级人民法院民事判决书复印件各一份，被告称两份民事判决书确认案外人王东亮对于案涉房产的权属存在较大争议，虽然王东亮持有不动产权证，但人民法院认为王东亮持有的产权证存在重大的权利瑕疵，不适宜直接认可其所有权证的法律效力，所以本案原告以王东亮被驳回的不动产证作为证据，属于证据不足。原告对上述证据质证称，上述四组证据与本案没有关系，原告对真实性均有异议，1.案涉房产是被告出售给其的现房，当日原告没有看到开发商创进公司与周军签订的商品房买卖合同，周军当日给了原告钥匙和水电卡，双方虽然约定50日内将购房款交齐，2010年6月初一个陌生人打电话向原告要房，说周军已经把案涉房产抵押给该人，抵押200000元，让原告搬出去，后原、被告协商周军尽快把购房合同要回来，原告继续履行合同，但直到原告支付了350000购房款，也没有见到周军和开发商签订的购房合同，该期间周军拿了一份盖有创进公司财务章的空白购房合同，让原告签字，原告拒绝签字，之后原告再没有支付房款，直到2017年周军说马上要办证了，让原告把尾款结清，原告又给了70000元并要求余款办证后再给；2.406号房屋是原告母亲马淑华购买的房屋，与案涉房产不是同一套房屋。原告称其没有与创进公司签订商品房买卖合同，被告称因原告没有按照合同约定完成付款义务，所以没有与创进公司签订书面合同，但是创进公司认可并可以随时为原告办理相关变更手续。（四）关于案涉房产的使用情况，原告称签订购房协议当天原告父亲入住，2014年原告父亲去世后，原告将案涉房产出租过几次，时间不长，收了七、八千元租金，之后闲置至今。被告称对此不清楚，自签订购房协议后被告将钥匙及房屋交给原告占有至今。（五）依据范晓峰的保全申请，本院于2020年11月24日作出（2020）鲁0602财保2831号民事裁定，冻结被申请人周军在银行其账户内的存款714737元，或查封其相应价值的财产，同时查封登记在范晓峰名下、坐落于烟台市芝罘区房屋。诉讼中，被告周军申请本院调取本院审理的王东亮诉范晓峰返还原物纠纷一案中，王东亮提交的证据及庭审笔录、裁判文书，被告要求调取的上述证据，与本案无关，本院不予允准。本院认为，（一）原、被告签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。购房协议签订后，被告将案涉房产交付给原告，原告亦支付大部分购房款，并占有使用案涉房产至今。被告并未按照购房协议中约定的“周军负责将购房合同更改为范晓峰名下”履行，被告周军虽然称其现在可以履行，但现在案涉房产已过户登记至案外人王东亮名下，即使能够将购房合同更改到范晓峰名下亦不能实现合同目的，现原告要求解除双方签订的购房协议，本院予以支持。被告抗辩本案不属于房屋买卖合同纠纷，属于债权债务转让纠纷，与事实不符，本院不予采信。（二）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据合同的相对性，与原告签订购房协议的是被告，原告并未与创进公司签订过房屋买卖合同，且被告收到了原告给付的购房款420000元，本案中原告要求被告返还购房款420000元，于法有据，本院予以支持。被告依据其提交的房屋出售确认书、承诺书等证据，抗辩原告起诉主体错误，本院不予采信。（三）关于原告主张的房屋差价款。原、被告对购房协议的解除均有过错，原告购买案涉房产时明知案涉房产并未登记至被告名下，且原告未按照协议约定付清全部购房款，被告亦未履行购房协议约定的义务，虽然被告占有使用原告给付的购房款420000元多年，结合原告自2010年4月28日始占有使用案涉房产至今，且该期间曾出租获利的事实，可以认定原告的损失已得到了弥补，故原告要求被告给付房屋差价款，本院不予支持。被告抗辩原告违约，其不应退还定金，结合被告的过错，该抗辩本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告范晓峰与被告周军签订的购房协议。二、限被告周军于本判决生效之日起十日内向原告范晓峰返还购房款420000元；三、驳回原告范晓峰的其他诉讼请求。如果被告周军未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元减半收取为3800元，鉴定费3754元、保全费4094元，共计11648元，由被告周军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇二一年一月二十九日书记员 王璐瑶（代）