江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0322民初255号 原告：吴庆银，男，1951年12月20日出生，汉族，住沛县。 原告：吴保强（系吴庆银之子），男，1974年3月8日出生，汉族，住沛县。 二原告共同委托诉讼代理人：王天雨，沛县敬安法律服务所法律工作者。 被告：姜敦俭，男，1968年4月10日出生，汉族，住沛县。 被告：时维华，男，1969年3月3日出生，汉族，住沛县。 原告吴庆银、吴保强与被告姜敦俭、时维华租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。两次开庭原告吴庆银及原告吴庆银、吴保强共同委托诉讼代理人王天雨，被告时维华均到庭参加诉讼。被告姜敦俭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴庆银、吴保强向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除二原告与二被告的厂房租赁合同；2、请求判令二被告支付欠二原告租金（2017年11月24日至2019年11月24日两年的租金）56000元与违约金及其他损失44000元，合计100000元；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：二原告吴庆银、吴保强与二被告姜敦俭、时维华于2017年11月24日签订厂房租赁协议，原告吴庆银、吴保强是房主。协议确定：占地面积与厂房面积，租赁期限为11年，租金每年为28000元等。后原被告双方于2018年9月6日签订补充协议。二原告吴庆银、吴保强按照二被告要求对新厂房吊顶、地面贴地砖，并按二被告规定期限完成。不知何故二被告不愿租赁。因二被告姜敦俭、时维华的违约行为给二原告吴庆银、吴保强造成巨大经济损失，且二被告姜敦俭、时维华至今尚欠二原告吴庆银、吴保强二年租金56000元整。原告吴庆银、吴保强曾数次与二被告姜敦俭、时维华商议给付租金和违约金及其他损失赔付事宜，至今未果。 时维华辩称，原告和姜敦俭签订的厂房租赁合同，签订合同的时候时维华不在场，因为原告不相信姜敦俭，所以时维华才在合同上签字，时维华是见证人不是承租人。厂房是在2018年2月1日才交给被告使用的，但是合同上写的是2017年11月开始，时维华认为2017年11月24日开始计算租金不准确，而且厂房租赁合同是原告方和姜敦俭签的，和时维华无关。关于44000元的损失，时维华和原告方有一个条子，这个地砖只是20000多元，时维华打给姜敦俭是20000多元。 姜敦俭未应诉答辩，亦未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月24日，吴庆银、吴保强作为出租方（甲方），姜敦俭、时维华作为承租方（乙方）签订厂房出租合同一份，约定：根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其拥有的厂房出租给乙方使用的相关事宜，双方达成协议并签订合同如下：一、出租厂房情况甲方出租给乙方的厂房坐落在沛县，东靠吴双楼村生产西队农田，南靠苏北堤河，西靠沿湖公路（X201道），北靠徐沛快速路养护工区。厂房占地面积约2000㎡,建筑面积约1500㎡(其中砖混结构建筑45间，约1000㎡,钢结构建筑约500㎡)。出租厂房用途：合法的生产、加工、库房、办公等生产经营使用。二、厂房租赁期限1、厂房租赁自2018年2月1日起，至2029年1月31日止。租赁期11年。2、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前二个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、厂房改扩建约定1、双方约定，由乙方出资对厂房进行改扩建。乙方应先出具改扩建图纸，征得甲方的同意后方可实施，图纸如需改动，仍要征得甲方同意。按规定须由有关部门审批的由乙方自行报请有关部门批准后，方可进行，所有费用由乙方承担，改扩建后的全部厂房所有权归甲方所有。2、原厂房靠近X201道一侧房屋及南面（南面指按照吴双楼村惯用说法）8间库房不许拆除，其余部分如改扩建需要均可拆除。乙方所有改扩建项目应合法合规，如因乙方手续不全或使用材料不符合规范等原因导致改扩建无法进行，乙方应按照2000元/㎡单价赔偿甲方已拆除建筑物的损失。3、新建厂房面积约1000㎡,最低不得少于800㎡,厂房柱高不低于6米，顶棚使用岩棉板防火材料，所有用料按照国标。具体用料明细乙方出具图纸时一并注明。4、旧厂房拆除后的所有材料归甲方所有，如有建设新厂房可以利用的材料，经甲方司意，可以免费提供给乙方使用5、乙方应确保设计合规，安全文明施工，如在建设中及以后使用中出现事故，由乙方自行承担责任，与甲方无关。6、厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因或政府动迁造成本合同无法履行，合同即行中止，双方互不承担责任，所有有关厂房的处置收益归甲方所有，与乙方无关。四、租金支付方式1、甲、乙双方约定，如乙方达到第三条改扩建约定的要求，该厂房租金为28000元/年，如达不到第三条要求，租金为80000元/年。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租金，租金按年支付，签订合同当日，乙方向甲方支付第一年度的租金，以后年度的租金应提前两个月支付。五、其他费用1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、通信费及其它由乙方租赁使用而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。……七、厂房转租和归还乙方在租赁期间，不得将该厂房转租或合租，如乙方擅自中途转租或合租，甲方可无条件收回该厂房，剩余租金不退。2、租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。八、租赁期间其他有关约定1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。2、租赁期间，甲方有权督促乙方做好消防、安全、卫生、环保工作，乙方在改扩建及租赁期间如出现事故，责任由乙方自行承担3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。4、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但需征得甲方同意，装修费用由乙方自负，甲方不作任何补偿。5、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，甲方可无条件收回该厂房，剩余租金不退。6、租赁期满后，甲方如继续出租该房时，同等条件下乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。合同还约定其他事项。吴庆银、吴保强在出租方处签字，姜敦俭、时维华在承租方处签字。 2018年9月6日，时维华出具《吴庆银厂房出租协议》一份，内容为：老厂房在原有的基础上翻修新厂房、吊顶、地面、地板砖老吴在12份份之前交给许金山使用，如到交付时许金山不租修房时的一切费用由许金山、时维华负责支付。立据人：许金山（代）时维华2018.9.6。协议中“许金山（代）”由时维华书写。 争议的涉案厂房原告陈述有产权证书但并未提供，其也未提供取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续。同时原告自认两被告自租赁后一直未使用，原告于2019年12月将涉案厂房租给案外人。 2019年3月22日，就涉案厂房租赁纠纷本院受理了吴庆银作为原告起诉姜敦俭、时维华、许金山租赁合同纠纷一案，案号为(2019)苏0322民初2024号，在案件审理过程中，2019年7月23日本院向时维华所作的调查笔录中，时维华陈述“2017年的时候我通过姜敦俭帮忙找厂房想生产服装，当时姜敦俭说的，行能帮忙找到，姜敦俭说保证让你满意，我就同意了。大概过了没多长时间姜敦俭说厂房找到了，我问他在哪地方，他告诉我在胡寨快速通道旁边……，我就跟吴庆银联系，如果有愿意租的高的你就租出去。如果没有的话再让许金山帮忙联系。吴庆银跟姜敦俭怎么算的账我不清楚，合同细则我也不清楚，后来我就跟吴庆银通电话，说的账算好了，但是地板砖的钱得补给我，当时许金山给姜敦俭的2万元抵地板砖钱，2万元不够许金山再补。”2019年7月23日，吴庆银申请撤诉，本院作出(2019)苏0322民初2024号之一民事裁定书：准许吴庆银撤回起诉。 本院认为，一、关于双方签订的租赁合同是否有效的问题 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，时维华辩称二原告和姜敦俭签订的厂房租赁合同，签订合同的时候时维华不在场，因为原告不相信姜敦俭，所以时维华才在合同上签字，时维华是见证人不是承租人。但在租赁合同中时维华是在承租方姜敦俭下方签字，且并未写明是见证人，再结合2019年7月23日向时维华所作的调查笔录中，时维华陈述“2017年的时候我通过姜敦俭帮忙找厂房想生产服装”的内容，本院认定时维华是承租人而不是见证人。故对时维华的抗辩，本院不予采纳。作为合同标的涉案厂房未经产权登记，亦无合法规划、批建手续，合同租赁标的物不能用于出租，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属无效。故二原告与二被告的厂房租赁合同因为无效不存在解除的问题。 二、关于租金和违约金及损失问题 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，二原告要求二被告支付2017年11月24日至2019年11月24日两年的租金56000元与违约金及其他损失44000元，合计100000元。二原告在庭审中自认应从2018年2月开始收租金，又自认2019年12月将涉案厂房租给案外人，因此房屋占有使用费应从2018年2月开始计算至2019年11月，应为51333.33元（28000元∕年÷12个月×22个月），二原告主张超过部分，本院不予支持。对于二原告主张违约金及其他损失44000元。因为双方签订的合同无效，所以不存在违约金的问题。对于二原告主张的其他损失，虽然二原告未提供相应的证据，但是结合时维华在本案中中辩称的“这个地砖只是20000多元”以及在(2019)苏0322民初2024号案件中陈述的“当时许金山给姜敦俭的2万元抵地板砖钱”的内容，可以认定二原告主张的地板砖的价值是2万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，二原告作为出租人将未取得建设工程规划许可证的厂房出租给二被告存在过错，二被告作为承租人明知涉案厂房未取得或应该知道未取得建设工程规划许可证也存在过错。根据本案的履行情况和过错程度，对于该损失应各自承担百分之五十的责任。即应由二被告赔偿1万元（2万元×50%）。二原告主张超过部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告姜敦俭、时维华于本判决生效之日起十日内给付原告吴庆银、吴保强厂房占有使用费51333.33元，财产损失10000元，合计61333.33元； 二、驳回原告吴庆银、吴保强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由原告吴庆银、吴保强负担889元，被告姜敦俭、时维华负担1411元（于本判决生效后十日内给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  袁 航 人民陪审员  张尊雷 人民陪审员  王阁一 二〇二一年一月六日 书 记 员  冯 娟