福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初306号 原告：程章波，男，1987年1月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：福州世茂新纪元置业有限公司,住所地福建省闽侯县甘蔗街道新区中路。 法定代表人：赵嵘，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：袁盛斌、徐传秋，福建天衡联合（福州）律师事务所执业律师。 原告程章波与被告福州世茂新纪元置业有限公司（以下简称福州世茂新纪元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。原告程章波，被告福州世茂新纪元公司的委托诉讼代理人徐传秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程章波向本院提出诉讼请求：1.判令福州世茂新纪元公司向程章波支付逾期办理房屋权属证书违约金（该违约金以购房款439961元为基数，按每日0.002%标准计算，从2019年12月8日起计算至福州世茂新纪元公司履行为程章波办理完涉案房屋产权预先登记义务并取得登记报告之日止，暂计算至2020年11月26日为3114.92元）；2.判令福州世茂新纪元公司履行为程章波办理完涉案房屋产权预先登记义务并取得登记报告；3.判令本案诉讼费用由福州世茂新纪元公司负担。 事实和理由：2017年5月19日，程章波与福州世茂新纪元公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：程章波向福州世茂新纪元公司购买其开发的位于闽侯县××街道××道××号××地块酒店、商务办公（现：国惠大酒店）25层2510号房，建筑面积50.59平方米，单价为每平方米8696.6元，总金额为439961元。程章波已向福州世茂新纪元公司支付全部购房款，履行了合同约定的全部付款义务。 《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。程章波在接到福州世茂新纪元公司电话通知交房后，于2018年12月8日与福州世茂新纪元公司完成了房屋交接，并交纳了2018年12月8日期间的物业服务费、水电公摊费预存。交纳物业费开始的日期2018年12月8日应视为商品房已实际交付。合同第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]:出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。福州世茂新纪元公司至今未办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记相关资料交付程章波，导致程章波至今无法办理房屋权属证书，已构成违约应支付违约金，违约金起算时间根据约定应为2019年12月8日。 福州世茂新纪元公司辩称，诉争房屋迟延办证系政府原因，福州世茂新纪元公司不应承担违约责任；对逾期办证违约金的计算标准无异议，但应根据附件六合同补充协议第九条第四款的约定以购房款的千分之五为上限；对逾期办证违约金的起算点无异议，逾期办证违约金应计算至福州世茂新纪元公司办理初始预登记并取得登记报告止。 本院经审理认定事实如下：程章波与福州世茂新纪元公司于2017年5月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定：程章波向福州世茂新纪元公司购买其开发的位于闽侯县××街道××道××号××地块酒店、商务办公（现：国惠大酒店）25单元2510号房。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当于2017年6月30日前交付符合约定条件的商品房。第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》附件六补充协议第九条关于本合同正文第十四条第1项约定：本条所指“商品房交付使用”为“商品房实际交付使用”。该条第3项约定：若出卖人按照本合同及本合同补充协议约定履行了办理该商品房产权预先登记（初始预登记）义务并取得登记报告的，则视同出卖人对买受人已履行完毕该商品房产权登记之所有责任与义务，自取得该商品房预先登记（初始预登记）报告／证明之日起，出卖人亦无须就买受人是否在合同约定或有关规定的合理期限内取得该商品房所有权证等承担任何责任。该条第5项约定：出卖人依据本合同正文第十四条第［2］款第2项承担的逾期违约金总额以该商品房总金额的千分之五为限。 合同签订后，程章波己向福州世茂新纪元公司支付购房款439961元，庭审中双方均确认诉争房屋已于2018年12月8日实际交付，诉争房屋至今未办理所有权初始预登记。 本院认为，程章波与福州世茂新纪元公司之间签订的《商品房买卖合同》，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，程章波已支付全部购房款。福州世茂新纪元公司未能在约定期限内办理房屋所有权初始预登记，其辩称迟延办证系政府原因，但未提供证据予以证明，对该抗辩理由本院不予采纳，故福州世茂新纪元公司已构成违约，应支付违约金。 关于违约金的计算问题。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证违约金的计算标准为已付购房款的日0.002%，福州世茂新纪元公司对该标准无异议，但提出逾期办证违约金总额应按《商品房买卖合同》附件六第九条的约定即以该商品房总金额的千分之五为限的抗辩意见。本院认为，按照《商品房买卖合同》附件六第九条对违约金总额上限的约定，福州世茂新纪元公司逾期办证违约金超过购房款千分之五之后，即便仍未能履行办证义务也无需承担逾期办证违约责任，该约定显然免除了福州世茂新纪元公司应承担的部分违约责任。双方在《商品房买卖合同》第二十二条亦约定，合同补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，故《商品房买卖合同》附件六第九条对逾期办证违约金总额上限的约定应认定无效。据此，福州世茂新纪元公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，违约金应自商品房交付使用后365日后起算，因合同附件六第九条约定“商品房交付使用”为“商品房实际交付使用”，诉争房屋于2018年12月8日收房，程章波主张自2019年12月8日起计算，符合合同约定，福州世茂新纪元公司亦无异议，本院予以认定；程章波主张逾期办证违约金计算至办理完涉案房屋产权预先登记义务并取得登记报告之日止，符合合同约定，福州世茂新纪元公司亦无异议，本院予以认定。 综上，福州世茂新纪元公司应以已付购房款439961元为基数，按每日0.002%标准，向程章波支付自2019年12月8日起至诉争房屋办理房屋所有权初始预登记并取得登记报告之日止的逾期办证违约金。程章波主张福州世茂新纪元公司履行配合办理房屋权属证书的义务，符合合同约定及法律规定，福州世茂新纪元公司应办理诉争房屋所有权初始预登记，并在办妥之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付程章波。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福州世茂新纪元置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向程章波支付逾期办理房屋权属登记违约金（该违约金以购房款439961元为基数，按每日0.002%标准，自2019年12月8日起计算至诉争房屋办理房屋所有权初始预登记且取得登记报告之日止）。 二、福州世茂新纪元置业有限公司应于办理诉争房屋所有权初始预登记之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付程章波； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福州世茂新纪元置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 欧阳秀 二〇二一年一月十八日 法官助理 何雪金 书 记 员 陈 桦 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法典》第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效： （一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形； （二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利； （三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。