文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初8398号原告：重庆九里香堤物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路**大西洋国际大厦**，统一社会信用代码91500107678655799T。法定代表人：何玫，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹金凤，女，该公司员工。被告：陈瑶，女，1986年12月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：何宁，男，1973年5月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈瑶（系何宁之妻），女，1986年12月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆九里香堤物业服务有限公司与被告陈瑶、何宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆九里香堤物业服务有限公司的委托诉讼代理人曹金凤，被告陈瑶到庭参加了诉讼。审理中本院依法扣除审限。本案现已审理终结。原告重庆九里香堤物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求二被告支付拖欠2018年3月至2019年12月期间（共计22个月）的物业服务费2296.80元，并支付违约金2170.50元、公摊费191.70元；2本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告因购买重庆市沙坪坝区风天大道146号凤鸣山水国际附***号商品房，于2020年3月31日接房后入住该房屋。原告受该楼盘开发商重庆宫和置业有限公司委托，对该项目提供物业服务。被告自2018年3月至2019年12月未按约定向原告交付物业服务费用，被告尚欠原告物业服务费用2296.80元，且按合同约定被告还应承担逾期付费的违约金2170.50元，公摊费191.70元。该户面积86.96平方米，物业费单价1.2元/平方米·月。公摊费欠费22个月，明细如下：2018年3月7元，2018年4月8元，2018年5月7.80元，2018年6月7.70元，2018年7月7.90元，2018年8月8.20元，2018年9月8.60元，2018年10月9.10元，2018年11月9.50元，2018年12月9元，2019年1月9元，2019年2月8.80元，2019年3月8.60元，2019年4月8.80元，2019年5月9.10元，2019年6月9.90元，2019年7月9.10元，2019年8月9.60元，2019年9月9.30元，2019年10月8.90元，2019年11月9.10元，2019年12月8.70元。经书面催缴，被告仍未支付，故诉至法院，要求判如所请。被告陈瑶、何宁辩称，原告诉请所欠物业费的期间为2018年3月至2019年12月，具体没有交费的期间记不清了；公摊费确实是8元-10元之间一个月，没有异议，认可公摊费191.70元；二被告没有交费的原因是电梯故障后没有及时维修，换了新的电梯后也出现了新的问题。本院经审理认定事实如下：1.被告陈瑶、何宁为沙坪坝区凤天大道146号附***号的业主，涉案房屋的建筑面积为86.82㎡，房屋用途为成套住宅。2.2009年9月11日，甲方重庆宫和置业有限公司与乙方原告重庆九里香堤物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，原告依照该合同为涉案房屋所在凤鸣·山水国际小区（重庆市沙坪坝区凤天大道146号、148号）提供物业服务，约定物业费为1.20元/月·㎡。用于业主共用部位，公共设施的水、电费用未计入物业服务收费成本的，应按户实际分摊后由产权人或使用人交纳。合同期限自2009年10月1日起2011年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会成立与乙方签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。3.2010年3月31日，甲方原告重庆九里香堤物业服务有限公司与乙方陈瑶签订《凤鸣·山水国际物业服务协议》，原告依照该合同为涉案房屋提供物业服务，约定物业费为1.20元/月·㎡。二次供水能耗费、公共照明等公用水电费按政府有关部门规定由乙方据实分摊。物业管理费按月缴纳，乙方应在当月10日之前（或甲方通知时间前）将费用全部缴清，逾期甲方将向乙方按按日加收应付款的千分之三作为滞纳金。4.原、被告合同约定物业服务内容为：（1）综合管理服务。（2）安全管理。协助公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含乙方人身财产保险、保证和保管责任。物业管理公司应当对因其管理不善而引起安全事故的后果承担相应的赔偿及法律责任。对小区内及周边环境的治安、消防巡视、检查；对来访客人进行询问或采取门禁系统控制外来人员进入。提供停车位使用服务，并按规定收费；维持小区交通秩序，保障车辆安全通行，配合支持交通管理。为小区公共场所更换灭火器；对消火栓、灭火器材等消防设施进行定期检查，保养；突发事件的组织疏导和协助施救工作。组织员工和业主举行消防演习，开展应急处理的培训。建立治安、消防以及其他紧急情况处理的预案系统。（3）环境卫生及绿化管理。日常清洁、巡回保洁，保持小区公共区域整洁美观；每日定时收集生活垃圾；定期进行四害消杀；对公共绿化、花木、建筑小品等进行日常养护管理，使之保持良好的绿化效果；随时检查、预付病虫害。（4）设施设备运维管理。对小区公共道路、房屋屋顶、楼道、通道等共用部位定期维护、保养；对公共照明、应急照明系统、给排水系统、消防系统、保安监控系统等共用设施设备进行定期检查，保障正常运行；建立小区节能、降耗的制度体系。（5）房屋装修管理。根据国家相关法律法规的条款及《凤鸣·山水国际装修管理规定》执行。（6）有偿或特约服务内容。（7）其他工作。甲方有权在不违背业主整理权益基础上制定、修改相关管理规定，并公布于小区告示栏，对甲乙双方均有约束力。同时约定了其他权利与义务、责任：（1）可委托专业公司横担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。（2）依据本协议向乙方收取物业管理费及各项相关费用。（3）编制物业管理服务及财务年度计划。（4）每年向业主公布物业管理费用收支账目。（5）按实际需要，为所有业主及物业使用人对本小区公共地方和公共设施设备统一代购保险，保险费用另计。（6）对小区内业主的装修及物业使用等违规现象进行监督，对业主有提前告知《装修管理规定》和其他规定的义务。5.被告陈瑶、何宁没有向原告支付2018年3月-2019年12月期间的物业费，欠费金额为每个月1.2元/月·㎡×86.82㎡=104.18元，期间物业费总费用为104.18元/月×22个月=2291.96元。6.被告陈瑶、何宁没有向原告支付2018年3月-2019年12月期间的公摊费，欠费金额为191.70元。7.原告对被告陈瑶、何宁未缴纳2018年3月-2019年12月期间的物业费、公摊费及违约金，通过邮寄催收函的方式进行过催收。本院所确认的上述事实，有当事人的陈述，原告提供的前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、前期物业服务收费标价表，物业服务协议、收楼（入伙）程序书、承诺书，催收函及邮政快递单，不动产登记查询结果，商品房买卖合同，4号楼电梯改造专项维修资金公示、值班记录、工作图片打印件、外墙维修报价材料等，被告陈瑶、何宁提供的房产证等证据在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告陈瑶、何宁欠付原告2018年3月-2019年12月期间的物业服务费、公摊费，现就相关争议评述如下：关于交纳物业服务费的金额。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条，经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。故本1院支持2019年3月至2020年3月的物业管理费2291.96元。关于公共部位公摊费。被告陈瑶、何宁同意缴纳公摊费191.70元，本院予以确认。关于被告陈瑶、何宁举示照片打印件14张，抗辩原告物业服务不到位。因被告提供的照片打印件仅能体现具体某一时间点的小区环境状态，不足以证明小区物业服务不到位，也不足以构成原告拒交物业服务费的理由。一方面，小区物业服务是针对公共区域的服务，不能以单个业主认为服务不到位就拒交物业服务费，且单个业主不交物业费的行为侵犯了整个小区全体业主的公共利益，拒交物业管理费会造成其它缴费业主的权益等不到保障，更难以满足业主日益增长的对提高物业服务质量的要求。另一方面，业主对物业服务不满意，不宜采取拒交物业服务费的方式，而应采用向业主委员会反映、通过业主大会投票解聘物业公司等方式，或按照物业服务的约定，依法提起诉讼解决。综上，故被告陈瑶、何宁以此抗辩拒交物管费，本院不予支持。关于违约金。合同约定乙方应在当月10日之前（或甲方通知时间前）将费用全部缴清，逾期甲方将向乙方按按日加收应付款的千分之三作为滞纳金。因被告未履行支付义务，其行为构成违约，应当支付违约金，但合同约定的千分之三的违约金约定过高，本院依法将违约金调整为：从2018年3月起至2019年8月，以当月应交纳的物业服务费为基数，从当月11日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；从2019年9月至2019年12月，以当月应交纳的物业服务费为基数，从当月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈瑶、何宁于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆九里香堤物业服务有限公司2018年3月至2019年12月期间的物业服务费2291.96元；二、被告陈瑶、何宁于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆九里香堤物业服务有限公司2018年3月至2019年12月期间的公摊费196.70元；三、被告陈瑶、何宁于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆九里香堤物业服务有限公司违约金，该违约金从2018年3月起至2019年8月，以当月应交纳的物业服务费为基数，从当月11日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止；从2019年9月至2019年12月，以当月应交纳的物业服务费为基数，从当月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率计算至付清之日止；四、驳回原告重庆九里香堤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告陈瑶、何宁负担。本判决为终审判决。审 判 员 胡宇音二〇二一年一月二十日法官助理 任培锋书 记 员 王庆红