山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0105民初6076号 原告：济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会，住所地济南市。 法定代表人：宋玉环，该居委会主任。 委托诉讼代理人：赵辉，山东康桥律师事务所律师。 被告：王丙玲，男，1975年8月7日出生，汉族，济南洲尔实业有限公司总经理，住济南市。 委托诉讼代理人：靳梦晨，山东京鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：亓刚，山东京鲁律师事务所律师。 原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会（以下简称黄桥居委会）与被告王丙玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告黄桥居委会的委托诉讼代理人赵辉，被告王丙玲的委托诉讼代理人靳梦晨、亓刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄桥居委会向本院提出诉讼请求：1、王丙玲支付黄桥居委会房屋租金413333元（暂主张至2017年12月31日）；2、王丙玲偿付黄桥居委会违约金（暂计算至2020年8月20日为283243.82元）；3、王丙玲偿付黄桥居委会律师费58820元；4、本案诉讼费由王丙玲承担。事实与理由：双方当事人于2015年5月1日签订《房屋租赁合同》，约定黄桥居委会将位于北园大街322号第一栋门头房租赁给王丙玲，租赁期限自2015年5月1日起至2019年4月30日止，年租金为248000元，租金每半年交付一次。合同签订后，黄桥居委会按约交付房屋，但王丙玲仅向黄桥居委会支付了第一年的房租248000元，未按约支付其余租金。涉案房屋于2018年1月被拆除，截至2017年12月31日，王丙玲欠房租共计413333元。为此，黄桥居委会提起本案诉讼。 王丙玲辩称，1、双方当事人之间确系房屋租赁关系，但王丙玲并不欠付黄桥居委会房租，也不存在违约行为。双方当事人于2015年5月1日签订的涉案合同约定的房屋，系由王丙玲用于销售高档家具，需对其进行豪华装修，故在缔约过程中，黄桥居委会的前任党支部书记承诺租赁期限届满后会续签合同，王丙玲就此仅进行室内装修就支出了百万元。2016年开始，涉案房屋被列入政府征收规划。就此，双方当事人经协商后达成以涉案房屋装修补偿费和搬迁费抵扣房租的一致意见。这一事实亦可从王丙玲与黄桥居委会的梁姓工作人员的谈话录音中可以体现。其后，政府亦将非土地地上附着物及搬迁费计16234522元支付给黄桥居委会。前述事实系黄桥居委会在长达近三年的时间里不向王丙玲主张权利的原因。2、涉案合同约定，如发生拆迁互不追究违约责任，该约定应包含不支付房租在内。3、黄桥居委会主张的截至2017年12月31日的房租，一无证据支持，二不符常理。黄桥居委会于诉状中自认涉案房屋于2018年1月1日拆除，王丙玲怎么可能在拆除前一天仍在使用涉案房屋。4、涉案房屋地上附着物拆迁补偿费、搬迁费计16234522元，因其面积为5647.47平方米，故应以王丙玲租赁的房屋面积340平方米折算相应费用折抵租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经组织当事人进行证据质证及庭审调查，本院认定如下事实： 2015年5月1日，黄桥居委会作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的王丙玲签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方将位于济南市天桥北园大街322号第一栋门头房租赁给乙方，建筑面积340平方米；租赁期限共4年，自2015年5月1日起至2019年4月30日止；该房屋租金每平方米按2元计算，租金计248000元，每半年交一次（于每半年开始前交付）；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，还应每天按欠交租金总额的1%向甲方支付违约金；因一方违约导致产生纠纷，另一方为解决纠纷支出的诉讼费及按律师收费标准收取的律师费均属合理损失，违约方应当予以赔偿；如出现房屋占用范围内的土地被依法征用或土地使用权依法提前到期、房屋被依法征用、房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围等情形，合同自然中止，任何一方无需承担违约责任；因上级部门或其他单位及黄桥社区统一规划，需对房屋进行拆迁时，合同自动解除，双方互不承担对方损失。 上述合同签订前，黄桥居委会已将约定的房屋交付给王丙玲使用。在合同签订后，王丙玲仅交付过截至2016年4月30日即一年的租金248000元。 上述合同约定的房屋现已因行政征收被拆除。依据天桥区轨道交通建设指挥部、济南市天桥区人民政府北园街道办事处与黄桥居委会于2018年6月27日签订的《济南市轨道交通R2线一期工程（天桥段）黄桥非住宅拆迁安置补偿协议》所载，位于天桥区北园大街**的地上建（构）筑物摸底调查测绘面积为5647.47平方米，地上附着物拆除补偿费计16234522元（含评估补偿费2339486元及设施迁移补偿费16800元）；本协议签字生效后3个工作日内支付补偿款的50%即8117261元，地上附着物拆除完毕后支付剩余50%的补偿款；本协议签订后立即开展地上附着物拆除工作。 另，上述合同约定的房屋登记的产权人为济南黄桥集团有限公司，产权证号为济房权证天字第**0332号。 以上事实，因双方当事人均无异议，且有当事人提交的《房屋租赁合同》1份、房屋所有权证复印件1份、当事人申请调取的《济南市轨道交通R2线一期工程（天桥段）黄桥非住宅拆迁安置补偿协议》复印件1份等证据佐证，故本院予以认定。 诉讼中，双方当事人就以下问题产生如下争执： 1、王丙玲将涉案房屋交还与黄桥居委会的时间问题。 黄桥居委会主张，王丙玲系于2018年6月30日将涉案房屋交还与黄桥居委会，交还后涉案房屋因行政征收被拆除。对于王丙玲交还涉案房屋的时间，可从黄桥居委会与天桥区轨道交通建设指挥部、济南市天桥区人民政府北园街道办事处于2018年6月27日签订的《济南市轨道交通R2线一期工程（天桥段）黄桥非住宅拆迁安置补偿协议》中予以体现。 王丙玲对于黄桥居委会的上述主张不予认可，除提出了其于答辩时的反驳意见外，又反驳称，其大概于2017年年底或2018年年初将涉案房屋交还与黄桥居委会，但现无证据予以佐证。 对于双方当事人的该争执，本院经审查认定如下：王丙玲系于2018年6月30日将涉案房屋交还与黄桥居委会。理由如下：首先，在黄桥居委会已将涉案房屋交付给王丙玲的前提下，何时将涉案房屋交还与黄桥居委会的举证责任在于王丙玲，在其未能举证对其主张予以佐证的情况下，其应对此承担不利后果；其次，黄桥居委会虽于诉状中陈述涉案房屋于2018年1月被拆除，但因《济南市轨道交通R2线一期工程（天桥段）黄桥非住宅拆迁安置补偿协议》系于2018年6月27日签订，且约定该协议签订后才开展地上附着物拆除工作，故该协议内容可印证涉案房屋非系于2018年1月被拆除。据此，对于王丙玲关于涉案房屋于2018年1月被拆除，其不可能在拆除前一天仍在使用涉案房屋的抗辩主张，本院不予采纳。综上两点，对于王丙玲交还涉案房屋的时间应以黄桥居委会于庭审中自认的时间为准。 2、双方是否达成过关于以王丙玲应得的涉案房屋拆迁补偿款予以抵扣黄桥居委会主张的租金的合意问题。 王丙玲主张，因其已与黄桥居委会就涉案房屋的装修拆迁补偿款抵扣房租达成合意，且涉案租赁关系系因拆迁导致中止，由此造成的损失应由黄桥居委会承担，故应以其应得的涉案房屋拆迁补偿款予以抵扣黄桥居委会主张的租金。对于抵扣的金额，暂定为141376.8元，如此主张系因其承租的涉案房屋面积占《济南市轨道交通R2线一期工程（天桥段）黄桥非住宅拆迁安置补偿协议》所载补偿面积的6%，故应以该补偿协议所载评估补偿费2339486元及设施迁移补偿费16800元之和的6%予以抵扣租金。 就其主张，王丙玲提交了录音1份，欲证明黄桥居委会与其已就涉案房屋的装修拆迁补偿款抵扣租金达成合意的事实。 黄桥居委会反驳称，不认可王丙玲的上述主张，其主张的抵扣款计算方式无依据，其亦未能举证证实装饰装修及设备迁移的损失数额。对于王丙玲提交的录音的真实性不予认可。 对于双方当事人的该争执，本院经审查认定：双方当事人未就王丙玲所主张的其应得的涉案房屋拆迁补偿款予以抵扣黄桥居委会主张的租金问题达成过合意。至于是否应于本案中予以抵扣的问题，本院于本院认为部分再予论述。理由如下：王丙玲虽主张双方已就本争执的问题达成过合意，并提出了如上所述及如其答辩意见所述的抗辩主张，但因其就此所提交的证据不被黄桥居委会认可，且其又无其他证据予以佐证，故对其关于本争执的抗辩主张本院不予采纳。 3、王丙玲是否应承担违约责任（含律师费）的问题。 黄桥居委会主张，因王丙玲尚未向黄桥居委会交纳自2016年5月1日起至2017年12月31日止的租金计413333元，故应当依约承担违约责任。对于违约金，计算方式如下：以124000元为基数，自2016年5月1日起至2016年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以248000元为基数，自2016年11月1日起至2017年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以372000元为基数，自2017年5月1日起至2017年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以413333元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以413333元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。以上违约金亦系实际损失。对于律师费，因包含本案在内共有12个案件，黄桥居委会采取同样的委托方式委托给山东康桥律师事务所，律师费共分两次支付，一次是发送律师函的费用，一次是案件代理费，系分两次一并支付的。其中，包含本案中发送律师函的费用5000元及案件代理费53820元。该律师费依约应由王丙玲承担。 就其主张的上述律师费，黄桥居委会提交了其与山东康桥律师事务所于2020年7月20日签订的《诉讼业务委托代理合同》1份、山东增值税普通发票复印件3张、中国工商银行业务回单（收款）1张、中国工商银行网上银行电子回单打印件1张、顺丰速运单2张予以佐证。其中，《诉讼业务委托代理合同》载明，黄桥居委会因与王丙玲租赁合同纠纷一案，委托山东康桥律师事务所律师作为诉讼代理人；山东康桥律师事务所指派赵辉、柳秀珍律师作为黄桥居委会的代理律师，向王丙玲发送律师函催收租金，作为一审、二审、执行（至法院首次出具终结本次执行裁定之日）诉讼阶段的委托代理人；律师函催收阶段律师费5000元；一审律师费53820元。顺丰速运单载明赵辉于2020年7月30日向王丙玲邮寄了律师函。 王丙玲对于黄桥居委会的上述主张不予认可，除提出了其于答辩时的反驳意见外，并反驳称，因其未违约，不产生由其承担律师费的事实；且，黄桥居委会主张的律师费并非单次支付，无法确定黄桥居委会支付的律师费是否包含本案律师费。 对于黄桥居委会提交的上述证据，王丙玲质证称，对于顺丰速运单的真实性无异议，但仅能体现出邮寄过文件，文件内容未体现，也不能证明王丙玲收到过该文件；对于《诉讼业务委托代理合同》的真实性无异议，但该合同约定的代理费过高；对于山东增值税普通发票复印件的真实性不予认可；对于中国工商银行业务回单（收款）及中国工商银行网上银行电子回单打印件的真实性无异议，但其上所载费用一为85000元，一为266739元，不能体现出与本案有关联。 对于双方当事人的该争执，本院经审查认定如下：王丙玲因未按约向黄桥居委会交纳租金，构成违约，应承担违约责任；黄桥居委会已就本案向山东康桥律师事务所实际支出了律师函催收阶段律师费5000元、一审律师费53820元。至于王丙玲需承担的具体违约责任，本院于本院认为部分再予论述。理由如下：首先，依据本院认定的王丙玲向黄桥居委会交还涉案房屋的时间而言，其系于2018年6月30日将涉案房屋交还与黄桥居委会，在交还之前系由其占有使用涉案房屋，应当按约支付房租，其未按约支付房租的行为构成违约，应承担违约责任。其次，黄桥居委会提交的《诉讼业务委托代理合同》、中国工商银行业务回单（收款）、中国工商银行网上银行电子回单打印件所载内容，虽未具体列明本案所涉具体费用，但据该代理合同之约定及山东康桥律师事务所指派律师出庭的客观事实，足可认定其居委会已向山东康桥律师事务所支出了律师函催收阶段律师费5000元、一审律师费53820元。 4、黄桥居委会提起本案诉讼是否已超诉讼时效保护期间的问题。 王丙玲主张，按涉案合同约定租金是每半年一支付，并非一个整体，故自2016年5月1日起至2017年10月30日的租金截至黄桥居委会提起本案诉讼时已超诉讼时效。 黄桥居委会反驳称，因本案所涉租金系同一债务的分期履行，应自最后一次债务的履行期限届满起算诉讼时效，故本案未超诉讼时效保护期间。 对于双方当事人的该争执，本院经审查认定如下：黄桥居委会提起本案诉讼未超诉讼时效保护期间。理由如下：因黄桥居委会已将涉案房屋交付给王丙玲，王丙玲使用涉案房屋的期限固定，仅系分期分次履行支付房租的义务。因此，涉案债务系同一债务的分期履行，诉讼时效应自最后一期履行期届满之日起算。又因，于本案中王丙玲系于2018年6月30日将涉案房屋交还与黄桥居委会，自此涉案租赁合同不再履行，故诉讼时效应自该日起算。自该日起至黄桥居委会提起本案诉讼，时效尚未超三年，故黄桥居委会提起本案诉讼未超诉讼时效保护期间。 另，庭审后，黄桥居委会于2020年12月1日向本院提交了其与济南黄桥集团有限公司共同出具的情况说明1份，载明：济南黄桥集团有限公司系黄桥居委会居民集体经济组织投资设立的公司，位，位于济南市天桥北园大街**的房屋系黄桥社区居民集体资产记在济南黄桥集团有限公司名下，由黄桥居委会代为行使该房屋的一切权利。 本院认为，双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。依据本院查明的事实，因王丙玲仅向黄桥居委会交付了截至2016年4月30日的租金，且系于2018年6月30日才将涉案房屋交还与黄桥居委会，所以黄桥居委会要求王丙玲支付自2016年5月1日起至2017年12月31日止的租金合法有据，并因黄桥居委会主张的该期间的租金计413333元与合同约定相符，故对其该请求本院予以支持。对于黄桥居委会主张的违约金，因其于诉讼中仅称系其实际损失，但未提交证据予以证实，并因王丙玲亦对此提出了关于违约金过高的抗辩，故结合其主张的与合同约定相符的违约金计算基数及时间节点，本院将其主张的违约金计算方式予以调整为：以124000元为基数，自2016年5月1日起至2016年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以248000元为基数，自2016年11月1日起至2017年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以372000元为基数，自2017年5月1日起至2017年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以413333元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以413333元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于黄桥居委会主张的律师费，因双方当事人已于涉案租赁合同中对此进行了约定，黄桥居委会委托的律师亦已出庭参与诉讼，且黄桥居委会亦实际支出了该律师费，故对其该请求本院亦予以支持。 王丙玲虽于诉讼中要求以其应得的涉案房屋拆迁补偿款予以抵扣黄桥居委会主张的租金，但因所据以主张涉案房屋拆迁补偿款数额的《济南市轨道交通R2线一期工程（天桥段）黄桥非住宅拆迁安置补偿协议》中并无关于涉案房屋具体补偿数额的记载，笼统以比例计算补偿款并不客观，并因双方当事人就王丙玲是否应获得相应补偿存有争执，无法确定王丙玲所主张的拆迁补偿款属已到期明确的债权，故对其该主张本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王丙玲于本判决生效之日起10日内支付原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会租金413333元； 二、被告王丙玲偿付原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会违约金（以124000元为基数，自2016年5月1日起至2016年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以248000元为基数，自2016年11月1日起至2017年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以372000元为基数，自2017年5月1日起至2017年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以413333元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以413333元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），与上述第一项所列款项一并付清； 三、被告王丙玲于本判决生效之日起10日内偿付原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会律师代理费58820元； 四、驳回原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5677元，由被告王丙玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  曹新建 二〇二一年一月十三日 书记员  高雪莲