陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0102民初9962号 原告：马鼎夷，男，1994年5月1日出生，汉族，住西安市灞桥区。 委托诉讼代理人：赵凡，上海市XX城（西安）律师事务所律师。 被告：西安市国美电器有限公司，住所地西安市雁塔区。 法定代表人：董晓红，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王富建，该公司员工。 原告马鼎夷与被告西安市国美电器有限公司（以下简称国美公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵凡，被告西安市国美电器有限公司的委托诉讼代理人王富建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马鼎夷向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾交位于西安市新城区XX路XX号XX中心XX层XX号商铺（西安市房权证新城区字第1150110004-37-1-20249~1号），建筑面积24.85平方米。2、判令被告向原告按每平米每月130元为标准，支付自2017年3月18日至被告实际腾退房屋之日止的房产占用费，现暂计至2020年10月29日的房产占用费142250元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年6月8日，原告与西安新兴房地产开发有限公司（下称：新兴公司）签订《商品房买卖合同》，购买了新兴公司开发的位于西安市新城区XX路XX号XX中心XX层XX号商铺，建筑面积24.85平方米。2006年8月，新兴公司与被告签订《房屋租赁协议》，将“新兴·24G”商贸中心一至三层的商铺租赁给被告使用，约定租赁期10年，自2007年3月18日至2017年3月17日。随后，新兴公司、西安旺业商贸有限公司（下称：旺业公司）与被告多次签订《补充协议》，约定由旺业公司概括受让新兴公司与被告之间的租赁合同、协议中的权利义务。租赁期内，新兴公司、旺业公司向原告支付了相应的租金收益。2017年3月17日，租赁期届满后，被告与旺业公司曾就续租事宜进行协商，但未能达成一致。嗣后，据原告了解，西安长通商业运营管理有限公司取得部分业主授权后介入与陕西苏宁易购销售有限公司签订租赁合同，而被告则与其他部分业主签订租赁合同。各方因前述事宜已多次诉讼，但被告一直占有使用原告及其他业主的商铺至今。原告认为，原告系西安市新城区XX路**XX中心****商铺的合法所有权人，前述租赁期满后，被告在未与原告签订任何书面协议且未支付任何费用的情况下，一直非法占有使用原告商铺，已对原告的物权产生了严重侵犯。原告曾多次要求被告腾退房屋，但被告仍继续使用原告房产用于经营，根据我国《物权法》的相关规定，被告应当立即停止侵权向原告腾交房产，并支付未腾交房产期间产生的房屋占用费及其他损失。 被告国美公司辩称：一、被告对涉案房屋具有同等条件下的优先承租权。2006年8月14日被告与西安新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）签订了《房屋租赁合同》，约定被告享有优先承租权，2013年国美公司、新兴公司、旺业公司签订了《房屋租赁补充协议》，该协议第一条明确约定原租赁合同的各项条款维持不变，被告享有优先承租权。原告与旺业公司签署了《委托经营管理协议》，原告与旺业公司之间是委托合同关系。根据《合同法》第四百零二条的规定受托人以自己的名义，在委托人（原告）的授权范围内与第三人（国美公司）订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。被告对涉案房屋具有同等条件下的优先承租权。二、被告于2016年12月30日向西安旺业发函告知续租意向，2017年1月3日被告承租范围内的部分房屋业主（包括原告）委托管理房屋的长通公司发函告知被告如续租，则在同等条件下，优先考虑被告，最终双方在2017年5月12日、5月22日的确认函（确认书）中就租赁达成了一致，并签订房屋租赁合同。陕西省高级人民法院在（2018）陕民申2168号民事裁定书中亦认定国美公司与长通公司之间建立了租赁法律关系。三、被告已经与部分产权人直接签订了房屋租赁合同或取得了产权人继续使用房屋的许可，腾交原告房屋有损房屋整体经济价值。与被告直接签订房屋租赁合同及同意继续使用的产权人已有67户，达到了2337.21㎡（一至三楼均有）。同时，被告承租区域内房屋产权人肖根祥拥有产权的房屋（其中一层76.9㎡，二层174.56㎡，三层1138.95㎡），被告按照新城法院执行庭的要求将肖根祥房屋的租金直接支付至新城法院的对公账户，已支付至2019年1月。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值。根据《物权法》第七条规定：“物权的行使不得损害公共利益和他人合法权益。”因此，原告虽然享有所有权，但该权利行使不能损害全体业主的共同利益。请求判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明： 原告马鼎夷与西安新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）于2006年6月8日签订了商品房买卖合同购买西安市新城区XX路XX号XX中心XX层XX号商铺，同日与陕西聚利商业运营咨询有限公司签订委托经营管理协议，约定由聚利公司对外招租运营。被告国美公司与新兴公司分别于2006年8月14日、2007年3月30日、2008年1月18日签订房屋租赁合同、补充协议，约定由被告承租新兴公司开发的西安市新城区XX路XX号XX层至三层房屋，承租建筑面积6080平方米，租赁期限10年，2007年3月18日至2017年3月17日。同时约定，合同期满后，被告如继续承租，应向新兴公司发出书面通知，同等条件下，被告享有优先承租权。 在被告承租期间，新兴公司将所出租的房屋依不同面积、位置分别对外销售给一百余位购房者，并签订委托经营管理协议。2013年旺业公司与被告国美公司以及新兴公司三方签订房屋租赁合同补充协议，约定由旺业公司全部受让新兴公司在与被告国美公司的房屋租赁合同、协议中的权利义务。旺业公司也一并接受新兴公司与购房者所签订的管理经营协议，并另行与购房者分别签订委托经营管理协议。2017年3月17日房屋租赁合同届满。被告国美公司与旺业公司曾协商继续租赁房屋事宜，未能达成一致。被告国美公司向旺业公司交纳房租截止时间为2017年3月17日，现房屋仍由国美公司使用。 2017年9月26日旺业公司向本院提起诉讼，要求国美公司向其腾交房屋，我院于2017年12月8日作出（2017）陕0102民初7743号民事判决书，判决国美公司向旺业公司腾交涉案房产，国美公司不服向西安市中级人民法院提出上诉，西安市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判，国美公司向陕西省高级人民法院提出申诉，高院作出（2018）陕民申2168号民事裁定认为，国美公司于2016年12月30日向旺业公司发函请求续租涉案房屋。2017年1月12日，旺业公司向国美公司回函称其未取得业主授权，无法与国美公司协商续租事宜，并表示其将积极协助国美公司与业主代表进行续租工作相关事宜，2017年1月3日，西安长通公司向国美公司发函，称长通公司已得到业主授权对外招租涉案房屋，同时征询国美公司是否续租。2017年3月7日长通公司向国美公司回函，提出了新的续租方案，同时，长通公司鉴于合同即将到期，同意国美公司提出的续租两个月的意见并提出了该两个月期间的租金收取标准。2017年3月13日国美公司向长通公司发函，提出了不同的续租方案，并对续租的两个月房租收取标准提出了自己的方案。国美公司与旺业公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据查明的事实，涉案合同于2017年3月17日租赁期限届满。旺业公司在涉案合同期限届满前即2017年1月12日已告知国美公司其不再有业主授权，无法与国美公司协商续租事宜。在涉案合同届满前即2017年3月13日国美公司与具有业主授权的长通公司就续租两个月事宜达成一致。故应认定在涉案合同期限届满后国美公司和旺业公司之间的租赁法律关系终止，国美公司与长通公司建立新的租赁法律关系。旺业公司在涉案租赁合同届满后以租赁期限届满为由要求国美公司腾交房屋无事实及法律依据，旺业公司不具有原告诉讼主体资格。指令西安市中级人民法院再审，西安市中级人民法院于2019年3月21日作出（2019）陕01民再19号民事裁定书，查明，旺业公司于2016年11月10日、2017年7月27日向业主发出通知，声明旺业公司与业主之间的《委托经营管理协议》在2017年3月17日《房屋租赁合同》期限届满时而终止，后业主也并未与旺业公司重新签订《委托经营管理协议》。再审中，国美公司提交了在《房屋租赁合同》到期后，该公司与新兴24G部分业主签订的房屋租赁合同。原审查明其余事实属实，应予确认。 西安市中级人民法院认为，国美公司与旺业公司签订的《房屋租赁合同》于2017年3月17日租赁期限届满，旺业公司与新兴24G业主的委托关系因《房屋租赁合同》到期后而自动终止，之后旺业公司就涉案房屋未与业主签订《委托经营管理协议》，其不再具有经营管理的权利和义务。在《房屋租赁合同》到期后，涉案房屋亦交由业主实际掌控，据此，旺业公司与本案没有直接利害关系，其以涉案房屋租赁期限届满为由要求国美公司腾交房屋无事实及法律依据，不具有原告诉讼主体资格，依法裁定驳回旺业公司起诉。 本案标的为新兴24G一至三层物业，自其对外出租以来，均系整体对外租赁。庭审中，原告称未与其他公司签订合同，未委托其他公司对外招租经营,之前收取了旺业公司支付的房屋租金。 本院认为，本案的焦点问题在于：一、被告国美公司是否享有优先租赁权；二、原告对自己享有的物权行使是否具有排他性；三、被告国美公司是否应当支付商铺占用费。 一、被告国美公司是否享有优先租赁权。 当事人的民事权利来源于法定或者约定，我国法律目前对于优先租赁权虽无明确规定，但《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在物权变动上，法律赋予了承租人优先购买的权利，那么对于承租人的优先租赁权，在当事人意思自治的情况下法律也应予支持。所谓优先租赁权，应当依照当事人双方的约定行使。本案被告国美公司与旺业公司订立的租赁合同第六十二条约定，合同期满前一个月，国美公司如要求继续承租，应向旺业公司发出书面通知，同等条件下，国美公司享有优先承租权。该约定合法有效，应予确认。被告依照约定向原出租人旺业公司提交续租申请，后又与业主授权的长通公司达成了租赁意向。原告认为其依据物权要求被告腾交商铺，与被告国美公司主张的优先租赁权无关。就合同相对性而言，旺业公司虽然不再享有新兴24G商铺对外出租代理权，但旺业公司是作为新兴24G全体业主的受托方，与国美公司签订租赁合同，该合同效力及于委托方，对全体业主均产生约束力。该物业的业主应依照合同约定和法律规定，在同等条件下国美公司未行使优先租赁权利之后，方可另行出租。本案原告与长通公司签署授权委托协议，将新兴24G商铺出租给苏宁公司，侵害了被告国美公司的优先租赁权。国美公司提出享有优先租赁权本院予以支持。 二、原告对自己享有的物权行使是否具有排他性。 物权是指权利人对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。虽然权利意味着在法律规定范围的意志自由，但这种自由是有一定限度的。这个界限就是不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。本案中，首先，新兴24G一至三层商铺约有140余位业主，自建成以来即整体对外出租，期间从未分割出租过，维持其出租的整体性符合多数业主的利益，如分散出租、不限业态势必形成各种不同需求之间的矛盾，从而损害全体业主权益。故而就本案从物权的使用上而言，业主的权利是受限的，其对自己物业的使用必须符合多数业主的普世利益。其次，广大业主的核心利益和根本利益在于新兴24G物业出租和收益的稳定性。本案原告一共有五十六位，并未形成业主数量的多数或者大多数，目前仍有部分业主与国美公司陆续建立了租赁合同关系，其主张国美公司腾退场地，不仅与国美公司发生矛盾也加剧了业主内部矛盾和冲突，导致国美公司无法经营，与各方业主形成零和博弈，原告腾房之诉在没有经过多数业主同意的情况下势必有损全体业主的核心利益，造成各方利益的损失，增加社会的不稳定因素。第三、新兴24G业主虽然分别享有各自商铺的排他性支配权利，但在行使该权利时，应充分考虑其建筑物区分所有的使用、分配及各商铺是否可以独立、独自对外出租经营。在未经过多数业主达成一致意见的情况下，个别业主权利的行使受限于多数业主的意志。故原告要求腾房之诉本院不予支持。 三、被告国美公司是否应当支付商铺占用费。 原告作为业主对其所有物享有物权，包括收益权，其处分权的受限，并不影响其对物权收益的取得，被告国美公司占用原告商铺，应当支付占用期间的占用费。占用费标准应参照被告国美公司与其他业主签订的租赁合同中约定的租金标准计算。 综上所述，原告在新兴24G业主未形成多数意见之前，不宜坚持要求被告返还原物之诉，但其要求被告支付占用费用于法不悖，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下： 一、被告西安市国美电器有限公司于本判决生效后十日内支付原告马鼎夷自2017年3月18日至2020年11月24日的商铺占用费117155.3元及至实际腾房之日止的房屋占用费（按每平方米每月105元计算）。 二、驳回原告马鼎夷其余诉讼请求。 案件受理费3145元，由被告西安市国美电器有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 胡九红 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 王 适 书 记 员 张亚兰