河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初25339号原告：河南华军物业服务集团有限公司，住所地：郑州市金水区农业路**物华台地公寓物业服务中心，统一社会信用代码：914101055843863219。法定代表人：张东雷，职务：总经理。委托代理人：吴雪琳，河南振山律师事务所律师。委托代理人：田雪，河南振山律师事务所律师。被告：王超，男，汉族，1992年2月10日出生，住河南省尉氏县。原告河南华军物业服务集团有限公司（以下简称华军物业）诉被告王超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日受理后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田雪、吴雪琳、被告王超本人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付拖欠物业服务费4220元、违约金6642元，共计10862元;2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告作为物华华庭1号楼2单元2404号的业主，原告作为物业管理服务公司，双方于2017年12月10日签订了《物华华庭前期物业管理服务协议》（以下简称“物业服务合同"），确立了物业服务合同关系。合同约定，被告应按照每月每平方米2.4元的标准向原告支付物业服务费，被告房屋计费面积为87.86平方米，即被告应每月向原告支付物业服务费211元。物业服务合同另约定，被告应于每季度的前五日向原告缴纳本季度物业服务费，逾期按照每逾期一日支付欠付物业服务费千分之五的标准支付违约金。被告现已拖欠2018年12月31日至2020年8月30日期间的物业服务费共计人民币4220元、滞纳金6642元，共计10862元。原告曾多次催告被告支付拖欠费用，被告均置之不理，原告为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告王超辩称：1、根据物业服务协议写的房间号是2405，我现在住的是2404，我居住的房屋面积87.70平方，而合同载明的面积是87.86平方，我觉得应该按照实际面积计算；2、我没有不交物业费，我提交的照片能显示小区的卫生不合格，我们小区公摊被物业公司改成了保安宿舍，1号楼2楼被河南华军机电公司作为办公场所，一直使用，2号楼、3号楼1单元公摊被分割出出售了，3号楼3单元公摊被出售给幼儿园作为宿舍了；3、物业收费标准不合理；4、根据我们签订《物业协议》，被告没有依法管理业主公摊，存在违约行为，原告没有按照物业服务协议履行相应的义务，而向我收取2.4元的物业费，我提供的照片显示，原告未履行公摊公用管理部分清扫管理；5、小区水、电和电梯频繁出现问题，水电应该是交给国家管理的，由于物业和开发商不愿意出相关费用，水、电一直有物业代为管理，管理期间内水、电频繁发生断水断电，水质差等问题，水表和电表要比正常电表跑的快，且水压不稳定，业主家里出现6个月来三次缴纳的水费都是一致的，这种现象在小区里很多；6、小区负2层，被分割出来三十几个隔断，原告出售牟利；7、小区绿化按照服务协议需要专人养护的，但是小区绿化都是光秃的；8、我认为原告没有履行服务协议符合第十一条第一项的约定，业主了解到物业和小区其他业主存在减免物业费的情形，19年20年每年优惠600元，交两年的优惠3个月，现在移动宽带可以进小区；9、2017年10月2日交房，由物业强性要求、强制规定必须缴纳2018年整年物业费，才给广大物华华庭业主办理交房手续，本人于2017年10月2日向物业交付了2018年整年物业服务费，共计2530元整，服务时间截止2018年12月31日，在正常交纳物业费期间物业并未按约定履行合同以及未按规定提供服务。2018年12月29日，华庭小区业主联名对河南华军物业服务集团有限公司提出整改意见，物业公司至今没有一个准确口头及书面答复且问题一直存在，且愈演愈烈；10、当事人了解到河南华军华军物业服务集团有限公司没有按约履行华庭以及未按规定提供服务造成违约、给到了部分业主物业费补偿，该部分业主交纳了2019年或者2020年物业费，当事人一直在谋求协商解决物业费事宜，当事人了解到实际情况后沟通楼管（2020年7月中下旬）和物业经理林梁（2020年11月25日）表达了缴纳2019年物业费的意愿（根据河南华军物业服务集团有限公司实际提供的服务缴纳相应的物业费），换来的是2020年11月26日被原告起诉至金水法院，为了谋求企业利润，满足企业一己私利，恶意滥用权利，占用有限司法资源，践踏社会公平、正义，司法资源不该由原告（收取高于提供服务标准费用的企业）及此类小额物业纠纷案件对现有司法资源进行蚕食，故申请法院驳回原告诉请；11、原告截止目前为止，仍侵占着当事人2018年暖气补贴(2400度电，市价0.56元/度，共计1344元)，而2018年当事人并未拖欠物业费的事实，仍历历在目此行为已能部分表明该企业文化。本院经审理认定事实如下:2017年2月20日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》一份，主要载明，乙方所购房屋位置为1号楼2单元24层2405号，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；编制物业管理服务及财务年度计划，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备、维修养护等有偿服务，乙方监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，依据本协议按时向甲方交纳物业管理服务费用及其他应付费用。第二条、物业管理服务内容，四、公共秩序维护，配备相应数量的公共秩序维护员，门卫实行24小时值班制度，对于形迹可疑的人进行证件核查，必要时有权要求对其所带的物品进行检查。第三条、物业管理服务质量，二、设备运行，1、特殊工种人员持证上岗，遵守操作规程；2、制定设备安全运行的各项管理制度和操作规程，并严格执行；3、各种设备24小时正常运行，出现突发故障应及时排除，接到限电、停水等通知或需要局部停电、停水检修是，及时通知业主/住户。五、绿化，1、管理制度落实到位，有专人养护；2、花草、树木长势良好，修剪整齐美观，无因管理原因造成病虫害和大面积黄土裸露，无践踏、折损想象；3、适时浇水、施肥、蚊虫消杀。第四条、物业管理服务费用，本小区的物业管理服务为高层住宅及商业服务，高层电梯住宅每月每平米2.4元，乙方须按照甲方规定的期限、交费地点、支付方式支付服务费，逾期按照每逾期一日支付欠付物业管理费千分之五的标准支付滞纳金。第六条代收代缴费用服务，受到有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、暖气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。第九条、广告牌设置及权益，甲方或其指定部门再有关法规或政府机构允许的条件下，享有在物业外墙、屋顶及物业公共部位张贴、悬挂、设置、安装招牌、广告宣传牌及其他物件的权力。其收益除安装服务成本外，用于公共费用和维护费用。第十一条、违约责任，机房违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。甲方违反协议，擅自提供收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每逾期一日支付欠付物业管理费千分之五的标准交纳违约金，或逾期三个月拒绝缴纳的，甲方根据国家有关法律规定采取催缴措施，直至向人民该法院提起诉讼等内容。被告提交2019年4月7日的《公告》一份，主要载明，对于郑州杰人置业2019年4月4日发布的《关于热力补贴时间延期公告》，物华华庭业主及业主代表商议以后做出以下公告：鉴于郑州杰人置业有限公司、河南华军物业服务集团有限公司不守诚信，在华庭小区供暖期不能正常供暖的同时，还单方面更改热力补贴方案，增加捆绑性条款，并在业主代表提出抗议后拒绝更改等恶劣行径，业主及业主代表拒绝接受这一不公平的补贴。同时考虑到自交房以来，华军物业与杰人置业屡屡不守诚信，不履行自己的应尽义务，比如迟迟不给业主办理房本、不退部分业主多交的房款、物业服务质量与国家规定的一级收费标准严重脱钩等行为，现业主及业主代表决定拒缴2019年及以后的物业费，截止日期将视杰人置业及华军物业的整顿情况而定，必要时全体业主将考虑撤换物业公司。请杰人置业和华军物业知悉。尾部有共计90人签字。庭审中，被告称我现在住的是2404号，房屋面积为87.70平方，我同意交物业费，但是我希望按照原告和其他业主协商的标准交物业费，2019年、2020年物业费每年优惠600元，交两年的物业费优惠3个月的物业费。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称原告给予部分业主物业费的优惠，但原告不认可，现被告未提交证据证明亦未通知相关人员到庭说明情况，故被告的该项辩称，证据不足，本院不予支持。根据原告与被告之间签订的《前期物业管理服务协议》的约定，双方成立物业服务合同法律关系。依据《前期物业管理服务协议》的约定内容，原告作为物业服务企业，负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，被告作为业主接受了物业管理服务，就应当遵守协议约定缴纳物业费及相关费用。本案中，根据被告提交的小区照片和2019年4月7日的《公告》内容能够证明原告提供的服务存在未达标的情形，原告提供的物业服务具有公共性，每一位业主支付的物业费既是购买对自己的服务，也是在向同一物业管理区域内的其他业主的服务支付费用。从这个角度考量，如果部分业主支付物业费而另一部分业主不支付，不付费的业主同样得到付费业主购买的服务，即不付费的业主也从物业企业的服务中获得了利益，这种状况显然对于部分支付物业费的业主来说将产生负面影响。如果按照被告的主张减免交纳物业费，亦会增加前述的负面影响。故被告认为原告违反《前期物业服务协议》约定的义务，选择拒交物业费作为要求原告承担违约责任的方式，显然非合理选择。综上所述，原告诉请被告支付拖欠的物业费，本院予以支持，被告应支付2019年1月1日至2020年8月30日的物业费共计4209.6元（2.4元/月/平方×87.70平方×20=4209.6元），原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。被告拖欠物业服务费的行为虽然违反了物业服务合同的约定，但其宗旨在于敦促原告提升服务质量，原告应从自身角度加强管理，力求为业主提供更满意的服务，故原告诉请被告支付违约金，证据不足，本院不予支持。鉴于本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。裁判结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定,判决如下：一、被告王超于本判决生效后十日内支付原告河南华军物业服务集团有限公司物业管理费4209.6元；二、驳回原告河南华军物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取36元,原告负担11元，由被告王超负担25元。本判决为终审判决。审判员  崔全琪二〇二一年一月二十九日书记员  李彬彬