浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初4069号 原告（申请执行人）:吕满清，女，1964年12月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人（特别授权）：李**，广东瑞霆律师事务所律师。 被告（执行案外人）：嵊州市城关供销合作社，住浙江省嵊州市剡湖街道城中路**。 法定代表人：方志平。 委托诉讼代理人（特别授权）：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。 被告（被执行人）：嵊州市欣宏置业有限公司，住所地：浙江省嵊州市三江街道富民街**。 法定代表人：舒人兴。 被告（被执行人）：舒人兴，男，1951年4月1日出生，汉族，住，住浙江省嵊州市/div> 原告吕满清与被告嵊州市城关供销合作社（以下简称城关供销社）、嵊州市欣宏置业有限公司（以下简称欣宏公司）、舒人兴申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告吕满清的委托诉讼代理人李**、被告城关供销社的法定代表人方志平、委托诉讼代理人马新亚到庭参加诉讼。被告欣宏公司、舒人兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕满清向本院起诉请求：1、准许执行（2020）浙0683执809号执行裁定书对“嵊州市××街××号××大厦××号的不动产【权证号：浙（2018）嵊州市不动产权第0067311号】（以下简称涉案房屋）的执行”。2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年3月25日，嵊州市人民法院对吕满清与欣宏公司、舒人兴合同纠纷一案作出（2019）浙0683民初1989号民事调解书。后因舒人兴、欣宏公司未能按照上述调解书履行，故吕满清向法院申请执行。法院于2020年4月13日立案受理，于2020年4月24日裁定拍卖、变卖涉案房屋。2020年6月4日，案外人城关供销社对执行标的提出书面异议。嵊州市人民法院于2020年6月24日作出（2020）浙0683执异63号执行异议裁定，中止对涉案房屋的执行。 原告认为，城关供销社不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的排除执行的情形。具体情况分析如下： 一、关于必须签订合法的买卖合同规定要求。首先本案涉案房产于2019年3月25日原告就申请法院查封，法院查封时房地产登记部门也未提出该房产已有商品房买卖合同备案情况，几被告在法院查封裁定后也没有向法院提出查封异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为”。时隔一年多后本案涉案房产进入拍卖阶段，被告一才提出异议；二是被告二庭后提交的售房单位打印的商品房合同备案证明上没有盖章签名，盖有嵊州市房地产管理中心没有日期的“已备案”收文章不能证明涉案房产已经网签备案。法庭庭后告知已经在房屋管理部门核查，但无调查笔录和提供相关档案材料。被告提出涉案房产买卖合同已经备案不符合相关规定，也不符合情理。在执行案件中，如果被告一与被告二所签订的房屋买卖合同已在房产部门登记备案，则法院是不可能顺利进行查封的，房产部门也不可能在近两年时间里不予办理房产变更登记的。请法庭进一步核实，以免造成对事实的错误认定；三是被告一提交的《浙江省商品房买卖合同》及附件内容明显矛盾，不符合常理。如合同签订的时间是2018年2月11日，而合同约定交房时间是2017年12月31日前等。这样的违规合同根本不可能被房产部门登记备案，显然不能对抗第三人和法院的财产保全。 二、关于房产必须合法占有的规定要求。涉案房产在原告申请人民法院查封之前，被告一没有充分有效的证据证明已经合法占有该不动产。被告一在法院查封该涉案房产也没有立即提出异议。所以被告一的这一陈述不实，请法庭不予采信。 三、关于房款必须支付的规定要求。被告一提供的汇款凭证明显然不是该房产的款项，汇款金额与房产实际价值差距500万之大，款项用途也不清晰，也未存入被告二在绍兴银行嵊州支行开立的商品房预售资金监管账户内。没有证据证明该大额款项转账系支付查封房产的房款。 四、关于产权未过户必须非异议人自身原因造成的规定要求。本案涉案房产没有过户完全是被告一自身原因造成的。一是被告一没有去办理合同备案登记；二是被告一没有按照合同约定支付房款到监管账户；三是被告一没有在涉案房屋查封前开具税票并缴交相关税费；四是被告一在房产被查封后的近二年时间里不闻不问，放任查封结果的产生，直到今年执行时才提出异议。之所以存在这样的情况，原告有理由怀疑被告一和被告二及被告三想用不当手段对抗法院执行。何况，当初原告申请财产保全时，被告一和被告二如果提出异议，原告完全可以查封被告二的其他房产以保护自己的合法权益。本案的异议人由于自身的原因没有办理过户登记手续，存在一定程度的过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。申请执行人的胜诉权益优于具有一定过错的涉案房屋买受人权利而行使，物权期待权不能排除法院的执行行为，这样的处理更符合情理，也不会引起交易市场的不稳定，能够起到更好的社会效果。 被告一与被告二恶意串通，隐瞒和虚构事实，异议的理由不能成立。解除对案涉房产的执行，将严重侵犯了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关法律规定，向法院提起诉讼。请法院查明事实，驳回被告的异议请求。 城关供销社辩称，一、涉案房屋系城关供销社从欣宏公司购买所得。2018年2月9日，城关供销社与欣宏公司签订商品房买卖合同7份，约定城关供销社向欣宏公司购买包括涉案不动产在内的7套房屋，坐落于嵊州市××街××号××大厦××号××号××号××号××号××号××号，价款6196070元（其中本案115号房屋951114元），答辩人通过银行转账支付了全部价款。房屋买卖合同约定欣宏公司于2018年12月31日前将取得不动产的土地，房屋权属证书交给城关供销社。2018年2月11日，城关供销社接收了全部7套房屋。现城关供销社已领取除115号房屋之外的6套房屋的不动产权证书，其中114号、116号、117号、118号、119号5套房屋的登记日期为2020年1月6日，120号房屋登记日期为2019年6月24日，由于欣宏公司与当地政府有土地款纠纷，115号房屋暂未办理不动产证。上述115号房屋于2020年4月24日被嵊州市人民法院裁定拍卖、变卖。 二、应当中止对115号房屋的执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已全部支付价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，115号房屋的商品房买卖合同签订和房屋的交付早于法院查封之前，城关供销社已支付全部房款，且115号未办理登记手续的原因不在城关供销社，是欣宏置业有限公司与当地政府有土地款纠纷所致。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求驳回原告的诉讼请求。 欣宏公司、舒人兴未应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，原告提供证据如下： 1.（2019）浙0683民初1989号民事调解书，证明欣宏公司以及舒人兴欠原告的款项的事实。 2.（2020）浙0683执异63号执行裁定书，证明涉案房屋已于2019年3月25日被嵊州法院查封的事实。 城关供销社质证认为，证据1真实性没有异议，但与本案无关联性。对证据2无异议。 城关供销社提供证据如下： 3.《商品房买卖合同》7份，证明2018年2月9日其与欣宏公司就购买嵊州市××大厦××号房屋相关事宜签订买卖合同的事实。 4.购房发票及相关转账记录，证明城关供销社已向欣宏公司支付全部购房款及维修基金等。 5.业主入住顺序单、《富民大厦》商业综合楼入住合同、富民大厦物业交接书各1份，证明城关供销社已于2018年2月11日占有使用涉案房屋。 6.富民大厦114、116-120号房屋的不动产证书，证明城关供销社办理了房屋权证，只有115号房屋还在办理中。 7.税收完税发票1份，证明城关供销社已向政府缴纳了购房税。 8．《商品房合同备案证明》1份，证明涉案房屋买卖合同在2018年2月9日已在嵊州市房地产管理中心备案。 原告质证认为，证据3中只有115号房屋的合同与本案有关联性，其他合同无关联性。115号房合同的内容上明显矛盾，三性均不认可：一是合同第七条约定，合同签订当日买受人一次性支付950270.76元购房款，而补充条款约定为银行贷款方式，合同前后矛盾。二是被告举证的交款时间不是当日。三是合同第二条为预售，应当在2017年12月31日前交房，但签订合同时间为2018年2月9日，反映的不是预售，而是现房，明显不符合常理，被告一未能举证该买卖合同已备案。证据4中的进账单表明2018年2月9日城关供销社转了6190093.96元，城关供销社和欣宏公司有其他的经济往来，转款时间和合同约定的当日付款明显矛盾，对该组证据不予认可，与本案无关联。证据5交房手续三性的均不认可，涉案房款未付清，商品房买卖合同第九条约定2017年12月31日前交房，该合同证据与交房手续明显矛盾，原告不予认可。证据6反证了115号房屋被查封前没有办证，原因是由买受人造成的，买受人对涉案房屋的付款以及契税存在问题，不符合办证的条件。证据7发票编号×××49，日期是2020年1月1日，是在原告查封涉案房产后开具的，证明已买受人于2020年1月1日才支付款项的。证据8真实性不认可，上面的章，没有日期，这个证明可能是这两天才开具的，在查封前并没有这份证据，提交虚假证据要承担法律责任。 欣宏公司、舒人兴既未向本院提交证据材料又不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：对证据3的真实性均予以认可，证明城关供销社在法院查封前与欣宏公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同的事实。证据4中619093.96元的银行汇款凭证用途栏中注明为“购房款”、43561.84元的银行汇款凭证用途栏中注明为“面积补差、物业专项维修基金”，结合银行的进账单回单及欣宏公司出具的收据，可以证明城关供销社在法院查封已经依约付清了涉案房屋购房款的事实。对证据5的三性均予以确认，可以证明城关供销社在法院查封前占有使用涉案房屋。对证据6、7的真实性予以确认，证明涉案房屋未办理产权证。证据8经本院核实，涉案房屋编号为2018330683YS0007268的商品房买卖合同于2018年2月9日在嵊州市房地产管理中心备案，证据三性均予以确认。 根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2018年2月9日，案外人城关供销社与被执行人欣宏公司签订商品房买卖合同7份，约定城关供销社向欣宏公司购买包括案涉不动产在内的7套不动产，分别坐落于嵊州市××街××号××大厦××号××号××号××号××号××号××号，价款合计6196070元（其中案涉不动产价款为951114元），城关供销社通过转账等方式支付了全部价款。合同于当日在嵊州市房地产管理中心备案。案涉不动产的商品房买卖合同约定：欣宏公司于2018年12月31日前取得案涉不动产的土地、房屋权属证书，并交付给城关供销社，城关供销社委托欣宏公司办理该商品房转移登记手续。2018年2月11日，城关供销社接收了案涉不动产。现城关供销社已领取除案涉不动产之外的6套不动产的不动产权证书，其中114号、116-119号5套不动产的登记日期为2020年1月6日，120号不动产的登记日期为2019年6月24日。 另查明，吕满清与欣宏公司、舒人兴合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理，案号为（2019）浙0683民初1989号，于同月25日查封登记于欣宏公司名下的坐落于嵊州市××街××号××大厦××号商业用房（即涉案房屋）等房屋，经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：案以舒人兴、欣宏公司归还吕满清合作担保金2500000元作结，款于2020年1月22日前付250000元，2020年3月1日前支付250000元，2020年6月30日前支付550000元，余款1450000元于2020年9月30日前付清;若舒人兴、欣宏公司任意一期逾期未付清，则加付200000元，且吕满清有权就所有未付款项一并向法院申请强制执行,舒人兴、欣宏公司还应从逾期之日起按银行逾期贷款利率的双倍支付迟延履行金。因舒人兴、欣宏公司未履行调解书确定付款义务，吕满清向本院申请执行，本院于2020年4月13日立案受理，于2020年4月24日裁定拍卖、变卖案涉不动产。执行过程中，案外人城关供销社以在法院查封前与欣宏公司签订了商品房买卖合同、已支付全部房款、已合法占有使用且对未办理过户没有过错等为由向本院提出书面异议，本院于2020年6月24日作出（2020）浙0683执异63号执行裁定书，支持城关供销社的异议请求，裁定停止对涉案房屋的执行。吕满清不服，遂成讼。 本院认为，对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。金钱债权执行中，案外人认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已合法占有该不动产；（三）已按照约定支付价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，评析如下：首先，城关供销社与欣宏公司在法院查封前签订了《浙江省商品房买卖合同》。原告提出城关供销社与欣宏公司签订合同的日期为2018年2月9日，合同约定的交房日期为2017年12月31日，合同约定交房日期早于合同签订日期，不符常理；合同第七条约定一次性付款与合同附件八中银行贷款方式支付房款相矛盾等理由，认为双方恶意串通，合同真实性存疑。合同附件八为补充协议内容，包含了附着物、其他补充两部分，其他补充部分中的1-3条告知以贷款方式支付房款的购房人应承担的义务，4-9条告知购房人关于所购房产的其他内容，该附件只是作为《浙江省商品房买卖合同》的组成部分，目的在于告知购房人相关内容，并不是将付款方式约定为银行贷款，与买卖合同第七条约定一次性付款并不存在矛盾。城关供销社与欣宏公司同时签订的另外6份商品房买卖合同及另案中欣宏公司与其他人签订的商品房买卖合同，交房时间均为2017年12月31日。虽然签订合同时间不同，但均存在签约时间在合同约定的交房时间之后的问题，但仅凭此点并不能认定城关供销社与欣宏公司恶意串通，隐瞒和虚构事实。合同是否真实，应结合其他证据综合判断。结合涉案房屋的买卖合同已经在嵊州市房地产管理中心备案、房款交付及房屋交付等事实，且原告也没有提供证明城关供销社与欣宏公司有恶意串通，隐瞒和虚构事实的相关证据，故涉案房屋的买卖合同部分细节虽存在瑕疵，但可以确认系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订日期为2018年2月9日，早于本院查封涉案房屋时间。其次，业主入住顺序单、《富民大厦》商业综合楼入住合同、富民大厦物业交接书等可以证明城关供销社已于2018年2月11日接收了涉案房屋，在法院查封前已合法占有涉案不动产。再次，城关供销社按合同约定付清了全部购房款。城关供销社提供的中国农业银行进账单及汇款凭证可以证明其于合同签订当日支付了7套房屋的全部购房款共计6196070元（其中涉案房屋价款为951114元），且汇款凭证上也注明用途为购房款，原告认为该款并非购房款且涉案房屋房款多了500多万元的主张与事实不符。最后，城关供销社同时购买的6套房产已办理了产权登记，涉案房屋因被本院查封无法办理产权登记，目前并无相应证据表明未办理过户登记系买受人自身原因。综上，城关供销社的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有物权期待权，优于申请执行人的金钱债权，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求继续执行涉案房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告起诉时将舒人兴列为第三人，因舒人兴反对申请执行人主张，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条之规定，将其变更为被告。欣宏公司、舒人兴经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，系自动放弃应诉抗辩权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下： 驳回吕满清的诉讼请求。 案件受理费13311元，由吕满清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王亚芳 人民陪审员  蒋凌霄 人民陪审员  金尧娟 二〇二一年一月十九日 书 记 员  范少杰 ? 附相关法律条文 1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 8.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。