贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3976号 上诉人（原审被告）：瓮安县盛安房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县猴场镇下司社区（原草塘镇下司村），统一社会信用代码91522725061009092L。 法定代表人：陈勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁若淋，贵州黔成起智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾颖，贵州黔成起智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈启良，男，汉族，1966年1月19日生，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。 被上诉人（原审原告）：杨光连，女，汉族，1966年3月29日生，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。 原审被告：瓮安县草塘古邑区文化旅游开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县猴场镇下司社区，统一社会信用代码91522725053324471K。 法定代表人：邓正刚，该公司总经理。 上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司（以下简称盛安公司）因与被上诉人陈启良、杨光连，原审被告瓮安县草塘古邑区文化旅游开发有限责任公司（以下简称草旅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2019）黔2725民初3933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 盛安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈启良、杨光连对盛安公司的诉讼请求。事实和理由：一、陈启良、杨光连已经丧失合同解除权，不能请求解除合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，根据合同约定，盛安公司承诺办证日期是2016年12月31日前，而本案陈启良、杨光连起诉日期是2019年9月11日，也即陈启良、杨光连起诉要求解除合同的期限已经超过了法律规定的解除权的行使期限，其已经丧失合同解除权。二、购房款的具体金额，应当以《商品房买卖合同》中确认的金额为准。针对所谓的返祖抵扣租金的问题，系陈启良、杨光连与多彩贵州小镇公司之间的法律关系，与盛安公司无关，盛安公司是按照合同约定的金额收取的购房款，陈启良、杨光连也是按照合同约定的金额缴纳的各种税费，故，本案的购房款应当以税务机关确定的缴税金额对应的购房款为准。三、针对陈启良、杨光连诉请的赔偿金及利息问题，陈启良、杨光连不具有赔偿金请求权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，请求赔偿金前提是“合同无效或被撤销、解除”，在本案中，陈启良、杨光连已经丧失了合同解除权，在合同没有被解除的情况下，陈启良、杨光连不具有索要赔偿金的前提条件，更不具有要求支付利息的条件。综上，请求二审法院改判支持盛安公司的上诉请求。 陈启良、杨光连二审辩称，一、盛安公司计算解除权行使的时间是从2016年12月31日交办房产证时间开始，是错误的。盛安公司把自己违约办证时间和陈启良、杨光连行使解除权的起算时间混为一谈。陈启良、杨光连之所以行使解除权，是因为发生了法律明确规定的事由，导致案涉商品房买卖合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，陈启良、杨光连是在知道自己购买的房屋被围堵且租金不能按时支付的情况后，就不断向盛安公司主张解除合同，但盛安公司总是无故拖延，无理拒绝。在陈启良、杨光连投入了大量时间、精力、金钱的情况下，盛安公司仍然拒不退房，陈启良、杨光连才诉诸法律，故不存在所谓的丧失解除权。二、盛安公司主张本案的购房款不是480000元，而是364800元不当。案涉房屋的价款是480000元，其中案涉房屋出租租金前三年冲抵购房款即115200元，这样商品房买卖合同上才只写上364800元，案涉房屋前三年的租金，陈启良、杨光连没有收到一分钱，只是第四年才收到前三季度的租金28800元（9600×3），自然，前三年的租金就是115200元（9600×4×3）。这也恰恰说明，盛安公司存在欺诈行为。故案涉房屋的价款就是480000元。三、盛安公司认为陈启良、杨光连不具有赔偿请求权，更是错误的。本案的一个基本事实就是：盛安公司将存在抵押的房屋出售给陈启良、杨光连，导致陈启良、杨光连的房屋无法办理不动产权证书，盛安公司存在严重的欺诈行为。同时，盛安公司将陈启良、杨光连的房屋围堵起来，也不知作何使用，严重破坏了该房屋的正常使用结构与条件。而盛安公司的关联公司承租陈启良、杨光连的房屋，又严重侵害陈启良、杨光连的房屋租金权益。陈启良、杨光连为此，还额外支付了相关还贷费用等等的经济损失，导致陈启良、杨光连巨大经济损失。显然，陈启良、杨光连在此没有任何过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，盛安公司应该赔偿陈启良、杨光连由此造成的一切损失。请求二审法院依法驳回盛安公司的上诉，维持原审法院判决。 草旅公司二审未作述称。 陈启良、杨光连向一审法院起诉请求：一、判决解除陈启良、杨光连与盛安公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014003503），准许陈启良、杨光连退房；二、判决盛安公司退还陈启良、杨光连购房款人民币480000元整，并另行赔偿陈启良、杨光连480000元；三、判决盛安公司支付陈启良、杨光连办理该房屋不动产权证书的相关税费共计13611.4元；四、判决盛安公司赔偿陈启良、杨光连多支付的贷款利息及提前还款违约金共计57976.48元；五、判决盛安公司赔偿陈启良、杨光连违约金14400元；六、判决盛安公司支付陈启良、杨光连总的购房款利息（按中国银行同期贷款基准利率从2014年8月24日起计算至盛安公司付清房款时止）；七、判决草旅公司和盛安公司承担连带责任；八、判决本案诉讼费由盛安公司和草旅公司承担。 一审法院认定事实：2013年12月8日，陈启良作为乙方与盛安公司作为甲方签订了《草塘古邑商铺认购协议》（以下简称认购协议），约定：乙方选定甲方开发的“草塘古邑”项目一期B10区01号商铺，建筑面积约为25.41平方米，建筑面积单价为18890元/平方米，认购总价按建筑面积计算为480000元。同日，陈启良作为乙方与案外人贵州省多彩贵州小镇管理有限公司作为甲方签订了一份《商铺委托经营管理合同》，约定乙方将“草塘古邑”项目一期B10区01号商铺委托给甲方统一招租经营管理及物业管理，委托经营的期限为5年，从2014年5月1日起至2019年4月30日止，甲方以固定回报率（即按商铺成交总价肆拾捌万元整为基础每年8%的租金回报）向乙方支付经营收益，头三年的租金共计480000元×8%×3年＝115200元，由贵州省多彩贵州小镇管理有限公司直接从商铺成交总价中扣减，一次性回报给乙方，甲方从第四年开始（即自2017年5月1日至2019年4月30日止）按季度回报乙方，每季度的固定回报金额为9600元。同时约定，若甲方存在违约，应向乙方支付商铺净房款3%的违约金。《商铺委托经营管理合同》签订后，案外人贵州省多彩贵州小镇管理有限公司已从2017年5月1日开始向陈启良、杨光连支付了三个季度的租金。2014年8月25日陈启良、杨光连与盛安公司签订《商品房买卖合同》，购买盛安公司开发的瓮安县猴场镇古邑区古镇项目第B10幢1层1-1号商铺，合同约定：商铺建筑面积为25.41平方米，套内建筑面积为21.78平方米，商铺价款按套（单元）计算，总价款为364800元，付款方式为按揭贷款，首付184800元，贷款180000元。该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押。该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷，没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。除发生合同约定的特殊原因出卖人可以据实延期交房外，出卖人应在2014年12月1日前将案涉商铺交付买受人。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。出卖人不能在前述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.05%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：①买受人有权退房。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.05%的违约金。《商品房买卖合同》签订后，陈启良按《商品房买卖合同》约定实际向盛安公司支付了购房款364800元，其中首付184800元于2014年8月29日支付，剩余180000元于2014年9月25日以案涉商品房作抵押向中国银行股份有限公司瓮安县支行贷款支付，贷款期限为120个月，还款方式为按月等额本息偿还。2014年11月，陈启良、杨光连开始按约定向银行偿还按揭贷款至2019年7月，2019年7月24日，陈启良、杨光连提前将案涉房屋按揭款全部偿还完毕。陈启良、杨光连共计向银行偿还了房屋按揭贷款本息共计230686.97元，并支付了提前还款违约金3644.76元。另外，陈启良、杨光连于2014年8月26日向瓮安县房地产管理局交纳了维修资金635元，2014年9月11日向贵州省瓮安县地方税务局交纳了税费11126.4元，2014年9月22日为办理按揭贷款抵押登记交纳了手续费1850元，各项费用共计13611.4元。约定的交房期限届满后，盛安公司并未通知陈启良、杨光连办理房屋交接手续，也未在约定期限内取得该商品房所有权初始登记，将商品房转移登记的有关文书交给陈启良、杨光连。现案涉房屋已被围墙围起，但围墙系何人何时所砌无法查实。陈启良、杨光连认为案涉房屋已被围墙围起，改变了房屋功能，且盛安公司存在违约，未按时交房、办理房产证，符合法律规定的解除合同条件，遂诉请一审法院，请求解除合同，并支持其余诉讼请求。一审另查明，2013年12月2日，盛安公司将其开发的包括案涉房屋在内的瓮安县猴场镇古邑区古镇项目部分在建工程为被告草旅公司向中国银行股份有限公司都匀分行的借款10000万元作抵押担保，2016年5月，由于瓮安县不动产登记事务中心更换系统导数据，导致系统中登记的该笔抵押登记的抵押人变更成瓮安县草塘古邑区文化旅游开发有限责任公司。2014年8月29日，盛安公司与中国银行股份有限公司都匀分行向瓮安县房地产管理局提交了一份在建工程抵押登记解除通知书，请求瓮安县房地产管理局解除案涉房屋的在建工程抵押登记，后由于抵押权人中国银行股份有限公司都匀分行未办理在建工程抵押变更手续，瓮安县房地产管理局未办理案涉房屋的在建工程抵押变更手续，只由工作人员在楼盘表中开通相应功能，就由盛安公司将案涉房屋签约出售。案涉房屋占用范围内的编号为瓮国让2013-23号地块于2013年11月29日办理有抵押登记，现仍存在抵押登记。同时查明，陈启良、杨光连知道案涉房屋及房屋占用范围内的土地存在抵押登记后，明确表示不要求撤销《商品房买卖合同》，只请求以盛安公司违约为由解除《商品房买卖合同》。 一审法院认为，陈启良与盛安公司签订的《认购协议》，及陈启良、杨光连与盛安公司签订的《商品房买卖合同》，虽然在签订时盛安公司隐瞒了房屋存在抵押的事实，导致陈启良、杨光连在签订《认购协议》、《商品房买卖合同》时不知道房屋存在抵押的情况，但陈启良、杨光连知道房屋及房屋占用范围内的土地存在抵押后，仍明确表示不要求撤销合同，也未请求变更合同，故双方签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中陈启良、杨光连与盛安公司签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，双方均应按照合同严格履行自己的义务，否则就应依法承担相应的违约责任。陈启良、杨光连与盛安公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了办理房屋初始登记及向陈启良、杨光连交付办理商品房转移登记有关文书的时间，同时亦明确约定了超过约定日期90日，盛安公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，陈启良、杨光连有权退房。现陈启良、杨光连已经完成了合同约定的支付购房款、缴纳税款等义务，但盛安公司未按约定履行向陈启良、杨光连交付办理商品房转移登记有关文书的义务，且案涉房屋占用范围内的土地现仍存在抵押，与《商品房买卖合同》中约定的房屋占用范围内的土地使用权未设定抵押的内容不符，故盛安公司的行为违反了合同的约定，陈启良、杨光连请求解除与盛安公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及双方约定，一审法院依法予以支持。陈启良、杨光连主张盛安公司退还购房款、赔偿损失的请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，一审法院依法亦予以支持。对于盛安公司应向陈启良、杨光连退还多少购房款的问题。陈启良与盛安公司于2013年12月8日签订的《认购协议》中约定的购房款为480000元，虽然陈启良、杨光连与盛安公司于2014年8月25日签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款为364800元，陈启良、杨光连实际向盛安公司支付的购房款亦为364800元，但《商品房买卖合同》约定2014年12月1日前交付房屋，盛安公司并未在约定期限内实际将该房屋交付给陈启良、杨光连使用，而是以返租三年的方式将该房屋交由第三方使用，租金115200元则在购房时直接抵扣陈启良、杨光连应交纳的购房款，故该返租租金亦应作为陈启良、杨光连已交纳的房屋价款的组成部分，盛安公司应向陈启良、杨光连返还的购房款为480000元。对于陈启良、杨光连主张盛安公司按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”之规定，另行赔偿陈启良、杨光连480000元，以及从2014年8月24日起按中国银行同期贷款基准利率向陈启良、杨光连支付总购房款的利息至房款付清之日止的问题。案涉房屋在出售之前存在在建工程抵押，虽然陈启良、杨光连购买案涉房屋后，盛安公司与抵押权人中国银行股份有限公司都匀分行已向瓮安县房地产管理局出具了《在建工程抵押登记解除通知书》，抵押权人已同意盛安公司将房屋出售给陈启良、杨光连，并请求解除案涉房屋的在建工程抵押，但案涉房屋占用范围内的土地从2013年11月29日至今一直存在抵押登记，案涉房屋及房屋占用范围内的土地存在抵押系案涉房屋不能办理初始登记的原因之一，也系陈启良、杨光连解除《商品房买卖合同》的原因之一，因此陈启良、杨光连诉请盛安公司另行对其赔偿及支付利息符合法律规定，一审法院依法予以支持。对于赔偿的金额，根据本案的实际情况一审法院酌情按已支付购房款的20%支持，为480000×20%=96000元，超出部分不予支持。陈启良、杨光连诉请的购房款利息，从2014年9月26日即陈启良、杨光连付清购房款次日计算较为合理，利息计算方式酌情按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。陈启良、杨光连支付的维修资金635元、税费11126.4元是购买房屋必然产生的费用，现因盛安公司违约导致《商品房买卖合同》被解除，陈启良、杨光连主张这部分费用由盛安公司承担一审法院依法予以支持。陈启良、杨光连抵押贷款购买案涉房屋产生的交易手续费、利息及提前还款违约金不是购买商品房必然产生的费用，陈启良、杨光连主张由盛安公司承担，一审法院依法不予支持。对于陈启良、杨光连请求盛安公司按购房款总价480000元的3%向陈启良、杨光连支付违约金14400元的问题，因盛安公司违约给陈启良、杨光连造成的损失主要是其收取陈启良、杨光连的购房款后产生的资金占用费，前述已支持了购房款利息，故陈启良、杨光连诉请的该部分违约金一审法院不予支持。对于陈启良、杨光连诉请草旅公司与盛安公司承担连带责任的问题，因草旅公司不是《商品房买卖合同》的当事人，根据合同的相对性原理，陈启良、杨光连的该诉请不符合法律规定，一审法院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，判决：一、解除陈启良、杨光连与瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于2014年8月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2014003503），准予陈启良、杨光连退房；二、限瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内退还陈启良、杨光连购房款人民币四十八万元，并另行赔偿陈启良、杨光连人民币九万六千元；三、限瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付陈启良、杨光连购买不动产交纳的维修资金、税费共计人民币一万一千七百六十一元四角；四、限瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内向陈启良、杨光连支付购房款利息（以已支付购房款四十八万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年9月26日起计算至购房款实际付清之日止）；五、驳回陈启良、杨光连的其余诉讼请求。若义务人未按判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14214元，由陈启良、杨光连负担4537元，瓮安县盛安房地产开发有限责任公司负担9677元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.一审判决解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否正确，以及陈启良、杨光连是否还享有合同解除权；2.如陈启良、杨光连享有合同解除权，则合同解除后应当返还的购房款金额应当如何认定；3.陈启良、杨光连是否具有赔偿金请求权，以及一审判决认定的相关赔偿金是否适当。 本院认为：关于本案的第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，由于案涉房屋占用范围内的土地自2013年11月29日起就办理了抵押登记，且该抵押登记至今仍未解除，导致案涉房屋不能办理初始登记，盛安公司亦无法向陈启良、杨光连履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，盛安公司已构成根本违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，一审法院判决解除陈启良、杨光连与盛安公司签订的《商品房买卖合同》，并无不当，本院予以确认。盛安公司主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，陈启良、杨光连起诉要求解除合同的期限已经超过了法律规定的解除权的行使期限，陈启良、杨光连已丧失了合同解除权，本院对此认为，该条司法解释针对的是双方可以履行义务但未能履行义务而规定的解除权的行使期限，不适用于本案的情形。因此，盛安公司主张陈启良、杨光连未在法律规定的期限内行使合同解除权，已丧失了合同解除权的主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。 关于本案的第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款为364800元，陈启良、杨光连实际支付给盛安公司的购房款亦是364800元，因此，盛安公司应当返还给陈启良、杨光连的购房款亦应当认定为364800元。而对于陈启良、杨光连以返租三年方式将房屋交由第三方使用抵扣购房款的租金，在陈启良、杨光连诉请解除《商品房买卖合同》的情况下，不能将三年的租金计入陈启良、杨光连已支付的购房款当中。一审判决将返租租金作为陈启良、杨光连已交纳的房屋价款的组成部分不当，本院予以纠正。 关于本案的第三个争议焦点。如前所述，陈启良、杨光连有权诉请解除案涉的《商品房买卖合同》，因此，其二人亦具有相应的赔偿金请求权。对于陈启良、杨光连主张的要求盛安公司赔偿其已付购房款的一倍的问题，一审法院根据本案的实际情况已酌情按陈启良、杨光连已支付购房款的20%支持其该项请求，盛安公司及陈启良、杨光连均未对该赔偿比例提出异议，故，本院对该赔偿比例予以确认。但是，一审判决以480000元购房款计算赔偿金额不当，应以陈启良、杨光连实际支付的购房款金额364800元作为计算依据。故，盛安公司应向陈启良、杨光连赔偿因故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实而导致合同被解除的赔偿金72960元（364800元×20%）。同理，对于陈启良、杨光连诉请的购房款利息，也应当按照其实际支付的购房款金额364800元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年9月26日起计算至购房款实际付清之日止。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。至于陈启良、杨光连主张的维修资金、税费共计11761.4元，鉴于该费用已实际产生，一审判决盛安公司返还给陈启良、杨光连，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持瓮安县人民法院（2019）黔2725民初3933号民事判决第一项、第三项； 二、撤销瓮安县人民法院（2019）黔2725民初3933号民事判决第二项、第四项、第五项； 三、限上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内退还被上诉人陈启良、杨光连购房款人民币三十六万四千八百元，并另行赔偿被上诉人陈启良、杨光连人民币七万二千九百六十元； 四、限上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人陈启良、杨光连支付购房款利息（以已支付购房款三十六万四千八百元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2014年9月26日起计算至购房款实际付清之日止）； 五、驳回上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司的其余上诉请求； 六、驳回被上诉人陈启良、杨光连的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14214元，由上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司负担6112元，被上诉人陈启良、杨光连负担8102元；二审案件受理费9677元，由上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司负担7451元，被上诉人陈启良、杨光连负担2226元，上诉人瓮安县盛安房地产开发有限责任公司多交纳的二审案件受理费2226元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年一月二十七日 书记员  黄雅菲