广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9119号上诉人（原审被告）：黄泽全，男，汉族，1982年9月20日出生，住址：xx省xx县xx镇xx村委xx村，身份证号码：44xxxx1982********。被上诉人（原审原告）：刘重，男，汉族，1983年2月4日出生，住址：xx省xx县xx镇xx村**，身份证号码：xxxx241983********。委托诉讼代理人：罗远鑫、李金奎，系广东指针律师事务所律师。上诉人黄泽全因与被上诉人刘重租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初2630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告黄泽全不服一审判决，上诉请求：1、请求判令被上诉人赔偿上诉人3倍租金共141000元（根据双方合同约定，被上诉人擅自解除合同赔偿上诉人3倍租金损失）；2、请求判令被上诉人退回上诉人押金（即3个月租金141000元）；3、请求判令被上诉人赔偿上诉人丢失物品经济损失80000元；4、请求撤回原审判令：被告黄泽全应于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁房屋交回给原告刘重，并向原告刘重支付租金及房屋占用费（按每月租金47000元，自2020年4月份起计至交回房屋之日止，但应当抵减被告已缴的一个月租金47000元）；5、请求撤回原审判令：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1983元，由原告刘重负担983元，被告黄泽全负担1000元；6、请求判令被上诉人承担一审诉讼费1983元；7、请求判令由被上诉人承担二审上诉费用（具体以上诉发票为准）。事实及理由：1、因被上诉人于2020年4月未与上诉人协商或法院判决擅自解除租赁合同，并强行收回该涉案房屋。又因原审法院不同意判令该涉案房屋《厂房租赁合同》于2020年4月17日解除，固被上诉人违约，上诉人不存在违约的事实。2、原审法院认定至法庭辩论终结前，上诉人拖欠四五月份租金，并仍未依约支付当月租金给被上诉人，其履行合同不符合约定，已构成违约，应承担相应的违约责任，原审法院认定与事实不符。另上诉人与被上诉人之间因新冠疫情及疫情防控措施导致是否减免租金问题存在争议到法院，固在原审判决结果未下达之前上诉人并不存在任何违约行为。3、被上诉人于2020年4月份擅自进涉案房屋里面抄水电、搬东西、清理东西、带其他租客进入参观、贴案涉房屋招租广告等，并在微信朋友圈上发布该案涉房屋招租，且有被上诉人亲自说明无需法院审判直接收回涉案房屋为证。4、被上诉人于2020年4月份未经上诉人协商同意或法院判决擅自解除《厂房租赁合同》收回该案涉房屋，自上诉人2020年1月20日锁门至2020年9月3日搬东西发生共丢失铜线、工具设备、教学一体机、空调、风扇、水电配件、饮水机、凳子、滑梯设备被损坏等直接造成经济损失约80000元。5、上诉人自2020年1月20日锁门至2020年9月3日在被上诉人的监督下并开门给上诉人，搬走茶几、办公桌、滑梯等一批物品，上诉人2020年4月份曾来看过该案涉房屋，发现我上的大门锁已被撬且发现被上诉人在里面活动，并未经上诉人同意擅自进该涉案房屋活动，固由此得出结论，该涉案房屋于2020年4月至2020年9月3日已被被上诉人擅自收回并实际使用，上诉人里面物品只是被上诉人作为相关费用的抵押物。上诉人之所以未把案涉房屋内东西搬走的原因：一是双方有纠纷上诉至法院，二是涉案房屋门已被被上诉人上锁并使用。6、该案涉房屋已被被上诉人收回并使用，这期间仍有上诉人承担租金显然有失公允，是违法、违约、违规行为。上诉人有权追回被上诉人违法、违约、违规所造成的损失及相关费用。综上，原审判定事实错误，适用法律不当，程序违法，判处结果有失公允，严重侵犯上诉人利益。为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起上诉，希望得到公正之裁判。被上诉人刘重辩称，第一，上诉人的上诉请求一、二、三项均超出一审判决内容，上诉人也未在一审期间提起反诉，属于新的诉讼请求，不属于二审审理范围。第二，上诉人自2020年3月起一直未向被上诉人支付租金，其行为已构成根本性违约，被上诉人有权依据合同约定合法单方解除合同。第三，上诉人已于2020年9月8日自愿迁离涉案租赁物并搬回属于其所有的物品，涉案租赁合同已经实际终止，无法继续履行或者变更。第四，其他上诉请求没有事实和法律依据，请求维持一审判决。原审原告刘重向一审法院起诉请求：：一、请求判令确认原被告签订《厂房租赁合同书》于2020年4月17日解除；二、请求判令被告立即支付租金141000元，并立即交付房屋（以每月为人民币47000元计算，暂计至2020年5月为141000元，实际要求计算至被告清场交付房屋之日止）；三、请求判令被告支付违约金42300元（以未支付租金为基数，每天千分之五计算，暂计至2020年5月，实际要求计算至被告清场交付房屋之日止）；四、请求判决被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年8月9日，原告与xx国际有限公司签订《厂房租赁合同书》，承租其位于xx市xx区xx镇xx工业区内的厂房。原告取得上述厂房使用权后，于同年9月26日与被告签订《厂房租赁合同书》，约定：将位于xx市xx区xx镇xx工业区内原xx国际有限公司的部分厂房即前院x栋厂房x栋宿舍转租给被告，用于开办幼儿园；建筑面积为3100平方米，第一年租金为每月47000元，免租期到2020年1月31日，从2020年2月1日起租；每月5日前足额支付当月租金，如逾期30天仍未按约定交付房租，原告有权加收滞纳金（按每天欠款总额乘于拖欠天数的千分之五计算），并实行停水停电及终止合同，如继续拖欠一个月，原告有权处置被告的机器和物品以之抵款、要求其10日内迁离，押金作为赔偿损失；租赁期限从2019年9月1日起至2029年9月1日止，租期10年；2020年9月1日至2021年9月1日租金递增为49600元/月、从2021年9月1日至2022年9月1日租金递增为52700元/月......；如被告在租赁期内中途退租，应提前三个月通知并赔偿原告三个月租金、承担免租期和中介费损失，如原告提前退租则退还被告三个月押金，并赔偿被告六个月租金；被告应当支付三个月房租141000元当押金（押金合同期满无息退还）及一个月的租金47000元；......上述合同签订后，原告如约将厂房宿舍交付给被告使用；被告则支付了141000元押金及一个月的租金47000元给原告，并对租赁房屋进行装修。2020年3月份起，被告以疫情为由没有支付租金。据原、被告双方微信聊天记录显示，自2020年3月30日起，原告多次要求被告按约定支付租金，并于2020年4月17日委托广东雄师律师事务所向被告发出《律师函》，《律师函》注明“限阁下收到本律师函之日起双方签订的《厂房租赁合同书》正式解除，请阁下于7日内支付租金94000元，并搬离租赁厂房。否则委托人将立即起诉维护其合法权益，律师函签收地址等同法院传票递送地址，并且后期租金包括免租租金，及滞纳金、律师费、诉讼费、保全费、执行申请费、交通费、公告费等其他费用均需阁下承担”。被告则以幼儿园没开学没经营要求予宽限交租期限，并于2020年4月18日向原告发送申请疫情期间房租减免的信息。至2020年5月18日原告起诉时，被告仍占用租赁厂房且没支付拖欠的租金。庭审时，原告承认被告在微信聊天时申请缓交、减免租金，但没有同意其申请；被告则要求减免2020年2、3月份的租金，4、5月份的租金减半支付，对之前已付的2月份租金抵作6月份的租金，请求继续履行合同。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告通过租赁合法取得xx国际有限公司位于xx市xx区xx镇xx工业区内的厂房使用权后，转租给被告用于开办幼儿园。原告与被告签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，除“原告有权加收滞纳金（按每天欠款总额乘于拖欠天数的千分之五计算）”的约定滞纳金内容不恰当外，其他内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。该合同履行过程中，被告因疫情防控停止了经营，并以经济困难自2020年3月起没有支付租金。之后，原、被告对租金支付问题经过多次的微信沟通，均未达成协议。虽然原告因被告拖欠租金于2020年4月17日发出《律师函》，通知被告解除合同，但鉴于疫情属不可抗力，是造成双方合同履行困难的客观原因，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定“（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”的意见，同时，原、被告签订的合同期限较长，被告有要求继续履行合同愿望，符合上述指导意见。为此，原告行使合同解除权不当，一审法院确认《律师函》中关于通知解除合同的部分内容不发生效力，原告主张原、被告签订《厂房租赁合同书》于2020年4月17日解除，理由不成立，一审法院不予支持。被告租赁厂房用于开办幼儿园，疫情影响、疫情防控措施与租赁合同履行困难存在直接的因果关系，被告虽未以书面形式向原告提出变更合同的请求，但其庭审时请求原告减免2020年的2、3月份的租金，与政府指导意见相符，理由成立，一审法院予以采纳；被告仍要求减半支付4、5月份租金，与政府复工复产意见不符，妨碍原告合同目的实现，一审法院不予采纳；至法庭辩论终结前，被告拖欠4、5月份租金，并仍未依约支付当月租金给原告，其履行合同不符合约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。综合被告违约事实以及其主张变更原租赁合同的内容、主张驳回原告关于支付租金的诉讼请求等情况，继续保留合同将导致原告的合同目的不能实现，对原告明显不公平。一审法院根据原告主张解除合同的意见和双方合同中“如乙方逾期30天仍未按约定交付房租，甲方有权加收滞纳金及终止租赁合同”的约定，依法判决解除双方签订的《厂房租赁合同书》。《厂房租赁合同书》解除后，被告应当及时交回房屋，并仍应支付拖欠的租金及占用期间费用（按合同约定租金标准计算至交回房屋之日止）。为此，原告主张被告支付租金合理部分（即按每月租金47000元，自2020年4月份起计至交回房屋之日止），一审法院予以采纳；被告签订合同时已缴纳的一个月租金，具有合同履行保证金性质，本可以抵折被告拖欠的2020年2月份租金，但该月租金减免后，被告已缴租金应当抵减其他月份应缴的租金。原告主张被告立即交回房屋，应根据合同约定及实际情况给予被告10天的搬迁期限。原告主张被告支付违约金，与合同约定不符，一审法院不予采纳；关于被告抗辩意见，其因疫情造成合同履行困难并非可以不履行合同的事由；其在本案中没有提出反诉，其不能以答辩意见代替变更合同、主张原告承担赔偿责任的诉求。为此，对被告关于减免租金的部分合法有据的答辩意见，一审法院予以采纳；被告至法庭辩论终结前，仍不依约支付租金，已事实上构成根本性违约，对被告请求驳回原告解除合同、驳回原告主张租金的抗辩，一审法院不予采纳。关于被告提供的《合作协议书》，原告予以否认，因原、被告可能存在的合作纠纷与本案不是同一法律关系，当事人可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、判决解除原告刘重与被告黄泽全于2019年9月26日签订的《厂房租赁合同书》；二、被告黄泽全应于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁房屋交回给原告刘重，并向原告刘重支付租金及房屋占用费（按每月租金47000元，自2020年4月份起计至交回房屋之日止，但应当抵减被告已缴的一个月租金47000元）；三、驳回原告刘重的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1983元，由原告刘重负担983元，被告黄泽全负担1000元。二审中，上诉人黄泽全提交以下证据：微信截图，拟证明：在一审开庭前，被上诉人已经收回房屋了。被上诉人刘重针对上述证据发表质证意见如下：对于“刘总“的微信聊天截图予以确认，也可以恰恰说明被上诉人多次向上诉人追讨拖欠的租金，但上诉人均未依约支付，而且从上诉人提供的微信聊天记录第7页可以看出，上诉人在2020年9月3日告知被上诉人：“我今天要把东西搬走，房子交回给你了“，也可以说明上诉人的物品一直在涉案房屋内占用，直至2020年9月3日才提出搬离遗留在涉案房屋的物品，其应当支付占用费至2020年9月3日。对于上诉人与“刘重物业AA韩韩韩”的微信聊天记录三性不予认可，该聊天记录并非刘重本人与上诉人聊天的内容，假使是真话的话，发布涉案房屋租赁招租公告不等于实际收回了租赁物，上诉人的物品仍遗留在涉案房屋内。本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院另查明，上诉人于2020年9月8日搬离涉案租赁房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人对一审判令合同解除不持异议，现围绕上诉人上诉的事实和理由归纳本案二审争议焦点是：1、合同解除的责任如何分担；2、押金如何处理。具体评析如下：上诉人认为由于新冠肺炎疫情，本案租赁合同租金是否应减免尚在争议中，其未交纳租金不构成违约，被上诉人不同意减免租金坚持解除合同构成违约，应向其承担违约责任。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关规定，疫情期间承租人可以向出租人申请减免租金，是否减免租金由双方协商决定，如协商不成的情况，可向法院提起诉讼由法院依法认定是否应减免租金。结合本案的具体情况，虽然上诉人的确有向被上诉人申请减免租金，但上诉人以幼儿园无法开业为由一再延长减免期限，本案租赁合同从2019年9月开始，装修免租期5个月，原本应当交纳租金的时间为2020年2月，但恰逢新冠疫情期间，截止本案的一审开庭时间2020年7月23日，上诉人始终以新冠疫情为由拒交租金，将该不可抗力导致的损失全部由出租人承担，显然违反了公平原则。原审基于此，认定上诉人存在违约行为，判令解除双方的租赁合同，减免了2020年2月和3月租金，并由上诉人支付2020年4月以后的租金和占用费正确，本院予以维持。至于上诉人主张的被上诉人赔偿其租赁物中物品丢失的损失，因其未在一审中反诉，不属于本案的审理范围，上诉人可另案主张权利。关于本案押金如何处理的问题，双方合同约定租赁期届满后由被上诉人无息退还上诉人。由于新冠肺炎疫情的不可预见、不能避免且不能克服，对本案合同的履行产生重大影响，直接导致了本案纠纷的产生。综合考虑合同的履行情况及疫情对合同履行的影响程度，本院酌定双方当事人二审均同意解除涉案租赁合同后，上诉人应当退回押金给被上诉人。综上所述，上诉人上诉有理部分，本院予以支持。无理部分，本院予以驳回。原审判决查明事实基本清楚，但适用法律欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院(2020)粤1303民初2630号民事判决书；二、增加第四判项为：刘重应于本判决书生效之日起十日内返还押金141000元给黄泽全。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费7435元，由上诉人黄泽全负担。本判决为终审判决。审判长 寇 倩审判员 卫书平审判员 蓝惠兰二〇二一年一月十三日书记员 黄春婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；