浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9452号 上诉人（原审被告）：张璁，男，1981年9月20日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：余合力，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑孝林，男，1959年8月12日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：李强，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雯蓉，北京德恒（杭州）律师事务所实习律师。 上诉人张璁与被上诉人郑孝林房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2021年1月19日公开开庭审理了本案，上诉人张璁的委托诉讼代理人余合力，被上诉人郑孝林的委托诉讼代理人李强、王雯蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年6月12日，郑孝林、张璁签订《写字楼租赁合同》，约定由张璁向郑孝林承租坐落于本市上城区太和广场3号楼503、504室房屋。租赁期自2018年7月1日至2020年6月30日，第一年月租金为42120元，第二年月租金为44226元。履约保证金为70000元。租赁期内张璁承担使用该写字楼所产生的水、电、网络、通讯、物业费、公共能耗费、空调能耗费，张璁应按本合同约定自行缴纳。合同签订后，郑孝林向张璁交付了案涉房屋，张璁向郑孝林支付了保证金70000元，并按时支付了一年的租金。因未按时支付之后的租金，张璁出具承诺书，确认承租本市上城区××广场××号楼××室，因本人资金紧张，现已拖欠七、八月份两个月租金合计88452元，现承诺8月31日前（含）将拖欠租金付清。如出现违约，将另赔三个月租金132678元以及拖欠的两个月租金合计221130元并愿承担法律责任。协议签订后，张璁仅支付一个月的租金44226元，其余款项未支付。张璁现尚余部分物品在案涉房屋。故郑孝林于2020年7月14日诉至法院，请求判令：1.张璁向郑孝林支付拖欠的租金486486元、电费1432.4元、物业费30360元、公共能耗费5845.68元、空调能耗费4962.48元、违约金132678元，共计661764.56元；2.本案诉讼费、保全费由张璁承担。 庭审中郑孝林同意保证金可以抵扣租金。 原审法院认为，郑孝林、张璁签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。郑孝林已向张璁交付了房屋，张璁应按时支付房屋租金。张璁虽抗辩口头通知郑孝林提前退租，但未提供相应的证据。张璁出具的承诺书也无法反映张璁存在曾向郑孝林要求退租的情况，且张璁尚有部分物品在案涉房屋内，应视为实际控制使用该房屋，故应支付截止至2020年6月30日的租金，郑孝林同意保证金可以抵扣租金，故张璁还需支付郑孝林租金416486元。张璁陈述在张璁搬离后郑孝林将门上锁，2020年3、4月去案涉房屋搬东西的时候联系了郑孝林。郑孝林陈述上锁是在租赁关系结束后，张璁确实在2020年4月去案涉房屋搬离部分物品，但张璁并未和郑孝林联系过。该院认为：张璁确认在2020年3、4月间至案涉房屋搬离部分物品，但未提供证据证明和郑孝林事先联系过，该院对张璁陈述的郑孝林在张璁2019年9月搬离后即上锁的陈述不予采纳。张璁逾期支付租金已经超过10天，依照合同约定张璁应向郑孝林支付违约金，但郑孝林主张的违约金标准过高，法院依法予以调整。该院调整至按照日万分之五的标准。经该院计算，截止至2020年9月23日，张璁应支付的违约金为84837.76元，之后以未归还的租金为基数，按照日万分之五的标准计算至款项清偿之日止，但不得超过132678元。郑孝林要求张璁支付物业管理费、能耗费等费用，郑孝林并非上述费用收取主体也未提供证据证明代张璁缴纳上述费用，该院对郑孝林上述诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张璁于本判决生效之日起十日内支付原告郑孝林2019年8月至2020年6月的房屋租金416486元；二、被告张璁于本判决生效之日起十日内支付原告郑孝林逾期支付租金的违约金（截止至2020年9月23日为84837.76元，之后以未支付的租金为基数，按照日万分之五的标准计算至款项清偿之日止，但不得高于132678元）；三、驳回原告郑孝林的其他诉讼请求。若被告张璁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10418元，减半收取5209元，由原告郑孝林负担452元，被告张璁负担4757元。原告郑孝林于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告张璁于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，张璁不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人于2018年6月12日签订了《写字楼租赁合同》，约定由上诉人向被上诉人承租房屋，租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日。后因上诉人公司经营不善，于2019年8月已口头向被上诉人申请退租，并于2019年9月搬离租赁地点。一审法院对于事实的认定存在偏差。被上诉人诉称上诉人2019年6月30日未支付下半年应当支付的租金，故签下《承诺书》承诺支付七八月份的租金。但上诉人实际已于2019年8月份因公司经营不善，向被上诉人请求退租，因2019年6月份未按时交租所以与被上诉人签订了承诺书，承诺缴纳7、8月份的租金。根据被上诉人提交的第一组证据《写字楼租赁合同》可以看出，按照合同的约定，上诉人应当在2019年6月30日缴纳下半年的租金，但是原上诉人的签订的《承诺书》只要求上诉人缴纳七、八月份的租金，足以看出承诺书与合同不符。被上诉人对于上诉人2019年9月份搬离涉案房屋的情况不可能不知道。事实是，被上诉人在当时已经同意上诉人退租，且上诉人在9月份已经搬离写字楼，被上诉人亦与9月份将涉案房屋上锁，上诉人早已无法使用该场地，现被上诉人要求上诉人支付2019年至2020年度所有房租没有事实依据。按照合同约定及承诺书的约定，上诉人只需要支付剩余未支付的7、8月份房租及擅自解除合同的违约金即可，不应当支付合同约定租期的所有房租。综上，一审法院认定事实不清，因此请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法改判上诉人支付被上诉人2019年7、8月的房租及违约金。本案一审、二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人郑孝林答辩称：“上诉人向被上诉人请求退租”，纯粹是上诉人自己在那边讲故事，根本没这么回事。一审的时候，已经就这个问题充分展开讨论，然后一审法院也做了认定的，所以说一审时上诉人就在编故事。到现在还在编故事，而且一点证据都没有。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。郑孝林、张璁签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。张璁上诉主张已经口头通知郑孝林提前退租，但上诉人张璁并未提供相应的证据来佐证该事实，且郑孝林对此予以否认。且从张璁出具的承诺书中无法得出张璁曾向郑孝林要求退租的情况，对此上诉人张璁应承担举证不能的不利后果。鉴于张璁存在拖欠租金，且并没有将案涉房屋返还给郑孝林，故原审法院认定案涉房屋为张璁实际控制使用该房屋并应支付截止至2020年6月30日的租金并无不当。因郑孝林同意保证金可以抵扣租金，故张璁还需支付郑孝林租金416486元并酌情调整违约金并无不当。现张璁上诉请求只需支付郑孝林2019年7、8月的房租及违约金的请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人张璁负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二一年一月二十日 书记员  何英杰