福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初3655号 原告（反诉被告）：林洪忠，男，1971年2月19日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 原告（反诉被告）：林智聪，男，1996年9月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 上列二原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：陈志忠。 被告（反诉原告）：蔡建彬，男，1973年8月14日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：郑国钦，福建壶兰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：朱琦菡，福建壶兰律师事务所执业律师。 原告林洪忠、林智聪与被告蔡建彬因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，2020年8月26日被告蔡建彬提起反诉，本院予以受理。本院依法适用普通程序,公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）林智聪及原告（反诉被告）林洪忠、林智聪的共同委托诉讼代理人陈志忠，被告（反诉原告）蔡建彬的委托诉讼代理人郑国钦、朱琦菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林洪忠、林智聪向本院提出诉讼请求：1.解除林洪忠、林智聪与蔡建彬签订的房屋租赁合同；2.蔡建彬立即将坐落于××街道××小区××号楼××室的房屋恢复原状并返还给林洪忠、林智聪，恢复原状的相关费用由蔡建彬承担；3.蔡建彬支付林洪忠、林智聪尚欠的租金14700元及自起诉之日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计至实际还款清之日的利息；4.蔡建彬按照每月2100元标准支付林洪忠、林智聪自2020年9月1日始至实际归还房屋之日止占用房屋期间的费用；5.本案诉讼费用由蔡建彬承担。事实和理由：2019年7月28日蔡建彬与林洪忠、林智聪签订房屋租赁合同，该房屋坐落于××街道××小区××号楼××室,房屋面积约为136.69平方。租赁期限自2019年11月1日始至2027年10月30日止。租金每月2100元，于每月1日支付当月租金，押金2100元（具体内容详见租赁合同）。现蔡建彬已将该房屋装修且已转租给第三人,然蔡建彬仅向林洪忠、林智聪支付租金至2019年12月31日，剩余租金蔡建彬至今未支付给林洪忠、林智聪。林洪忠、林智聪认为根据双方签订的《房屋租赁合同》第九点的约定，蔡建彬逾期支付租金已超过七天，林洪忠、林智聪有权将房屋收回即林洪忠、林智聪有权解除双方租赁合同并要求蔡建彬将房屋归还，因林洪忠、林智聪出租给蔡建彬的本案房屋系毛坯房，并由蔡建彬进行装修。双方签订的合同中并未就合同解除时装饰装修的处理进行约定，为此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的理解与适用二》的相关规定，提出第2项诉讼请求。蔡建彬缴纳的押金2100元予以抵扣租金后至今仍拖欠林洪忠、林智聪2020年2月1日至2020年8月31日的租金14700元。 蔡建彬辩称，1.蔡建彬同意解除本案的租赁合同，但是本案是因为林洪忠、林智聪的违约行为导致蔡建彬合同目的无法实现，且林洪忠、林智聪应当承担相应的违约赔偿责任。2.蔡建彬同意按现状返还租赁房屋给林洪忠、林智聪，蔡建彬不存在将租赁房屋恢复原状的义务，因为根据双方签订的租赁合同的约定，房屋的装修事项是经过林洪忠、林智聪允许下进行的，反而林洪忠、林智聪在蔡建彬返还房屋时，应当将房屋的装修装饰物的折价款赔偿给蔡建彬。3.因是林洪忠、林智聪的原因导致蔡建彬无法正常使用房屋，蔡建彬有权拒绝支付无法正常使用期间的租金，不存在故意拖欠租金的事实。4.基于前3点答辩意见，蔡建彬认为本案不存在占用期间的费用，故请求驳回林洪忠、林智聪所有诉讼请求。 蔡建彬向本院提出反诉请求：1.林洪忠、林智聪退还蔡建彬押金2100元；2.林洪忠、林智聪向蔡建彬支付位于××街道××小区××号楼××室房屋的装修装饰物折价补偿款，暂定15万元（具体金额以鉴定意见为准）；3.林洪忠、林智聪赔偿蔡建彬经济损失（租赁房屋中被强行破坏的装修装饰物）暂定为6000元（损失价值暂按1万元预估，根据双方过错程度，由林洪忠、林智聪承担60%的赔偿责任，具体金额以鉴定意见为准）；4.反诉诉讼费用由林洪忠、林智聪承担。事实和理由：2019年7月28日，蔡建彬与林洪忠、林智聪签订《房屋租赁合同》，约定：1.林洪忠、林智聪将位于荔城区××街道××小区××号楼××室房屋出租给蔡建彬；2.租期自2019年11月1日至2027年10月30日止，月租金为2100元，支付方式为月缴；3.装修免租期为2019年8月1日至2019年11月1日，签订合同当日承租方支付押金2100元；4.租赁房屋为毛坯房，承租方自己装修，用于大隔小分割多套小户型含卫生间，厨房在内投资私用，出租方同意并认可承租方对租赁房屋的装修并有权转租第三方使用，合同到期或解除后，出租方不以恢复原状为由扣减押金；5.承租方装修遇到邻里、物业干涉的情况，出租方有义务帮助协调，若因此导致承租方无法装修，承租方有权单方面解除合同，出租方应退还押金；6.房屋产权清楚，若发生与出租方有关的产权纠纷或者债权债务，或出租条件不具备产生的纠纷，视为出租方违约等，双方对于各自的其他权利义务均作了详细约定。合同签订后，蔡建彬对于租赁房屋进行装修，装修期间多次遭遇邻里、物业阻工，甚至邻里对租赁房屋进行“暴力性”阻工时，林洪忠、林智聪均未积极协助解决。另，租赁房屋在转租期间，物业无理由对租赁房屋进行停水、停电，蔡建彬多次要求林洪忠、林智聪进行协调并解决，林洪忠、林智聪均以不在其义务范围拒绝，因租赁房屋无法满足租客的基本生活需求，二转租租客均要求解除合同，蔡建彬因此遭遇严重损失。林洪忠、林智聪未能按照约定积极协调邻里、物业阻工和解决租赁房屋基本设施问题的行为已经严重违反合同约定，致使蔡建彬的合同目的无法实现，蔡建彬有权拒绝支付租金并要求解决合同。同时，蔡建彬的装修行为是为了租赁期限内使用租赁房屋，现因林洪忠、林智聪原因致蔡建彬无法实现其目的，装修装饰物费用及损失应由林洪忠、林智聪予以承担（损失价值暂按1万元预估，根据双方过错程度，由林洪忠、林智聪承担60%的赔偿责任）。但经蔡建彬多次要求林洪忠、林智聪履行赔偿义务后，林洪忠、林智聪仍拒绝赔偿，甚至以蔡建彬未缴纳租金为由提起诉讼。 林洪忠、林智聪辩称，1.第一点诉求没有依据，因为蔡建彬未按时支付租金违约在先，支付的押金用于抵扣蔡建彬尚欠的租金。2.合同解除是蔡建彬的原因导致的，根据最高院关于审理房屋租赁的司法解释第11条第2项的规定，蔡建彬要求林洪忠、林智聪承担装修装饰物的折价款没有依据。3.蔡建彬未提供证据证明租赁房屋中的装修装饰物破坏是谁造成的，因此其要求林洪忠、林智聪承担赔偿责任没有事实依据。4.蔡建彬称在其装修期间遇到邻里及物业的阻工，林洪忠、林智聪未进行协助解决不是事实，蔡建彬提供的证据也可以证实林洪忠、林智聪在蔡建彬装修期间有进行协调邻里纠纷，至于房屋装修完工之后合同中没有约定林洪忠、林智聪仍然有相应的义务，蔡建彬主张因林洪忠、林智聪出租的房屋无法满足基本生活要求不是事实，因为林洪忠、林智聪出租的房屋为毛坯房，出租时水电已经入户，已经达到蔡建彬的要求。综上，蔡建彬反诉请求以及理由均没有依据，请求法院驳回。 林洪忠、林智聪向本院提交了证据，本院组织蔡建彬进行证据交换和质证。对蔡建彬无异议的林洪忠、林智聪身份证复印件各一份、房屋拆迁补偿安置协议书复印件一份、拆迁安置选房资格审核表复印件一份、林洪忠、林智聪与蔡建彬微信转账截图复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。蔡建彬对林洪忠、林智聪提供的《房屋租赁合同》复印件一份、林洪忠、林智聪与蔡建彬微信聊天记录截图复印件一份、林洪忠与蔡建彬微信记录截图复印件一份的真实性没有异议，本院经审查认为，上述证据与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于林洪忠、林智聪提供的林洪忠短信截图复印件一份，因无其他证据佐证上述证据中的短信内容的真实性，故本院不予确认。 蔡建彬向本院提交了证据，本院组织林洪忠、林智聪进行证据交换和质证。林洪忠、林智聪对《房屋租赁合同》复印件一份及微信聊天记录复印件一份的真实性没有异议，本院经审查认为，上述证据与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于蔡建彬提供的邻里阻工照片复印件一份，因无法证实蔡建彬欲证实的遭到“暴力性”阻工，故本院不予确认。对于蔡建彬提供的《个人租房合同》复印件一份，因无法仅凭该证据证实蔡建彬欲证实的物业无理由对租赁房屋进行停水停电的事实，故本院不予确认。对于蔡建彬提供的被破坏部分的照片复印件一份，因该照片无法体现被破坏的装修系何人及何原因所致，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林洪忠、林智聪因位于荔城区××街道××区改造项目的拆迁范围被拆迁，通过产权安置，莆田市荔城区人民政府安置给林洪忠、林智聪位于XX安置区第X幢XX室房屋一套，建筑面积约为128.76平方米。 2019年7月28日，林洪忠、林智聪作为甲方（即出租方）与蔡建彬作为乙方（即承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于荔城区××街道××小区××号楼××室，租期自2019年11月1日至2027年10月30日止，每月租金2100元，租金支付方式为月缴，装修免租期自2019年8月1日至2019年11月1日止。自签定合同之日起当日内，乙方须向甲方支付租赁押金2100元，待合同期满后甲方应于将押金无息退还乙方，如租期未满乙方欲提前解除合同，甲方有权扣除押金及房屋内的一切设施。合同第六条关于租赁用途中约定：甲方租赁给乙方为毛坯房，乙方自己装修，乙方租赁该房屋用于大隔小分割多套小户型含卫生间，厨房在内投资使用，在不损坏该房屋的建筑承重结构的前提下，甲方同意并认可乙方对租赁房屋的装修与改造，并有权转租第三方使用，合同到期或解除后，甲方不以恢复原状为由扣减押金。合同期满后室内固定装修归甲方所有，家具家电归乙方所有。合同第七条约定：乙方装修遇到的邻里、物业干涉的情况，甲方有义务帮助协调，若因此导致乙方无法装修，乙方有权单方面解除合同。甲方应退还乙方押金。合同第九条约定：租赁期间应按时交纳租金，逾期七天以上甲方有权把房屋收回，及房屋内的一切设施。（特殊情况征得甲方同意的例外）。 合同签订后，林洪忠、林智聪将租赁房屋交付给蔡建彬使用，蔡建彬向林洪忠、林智聪支付了押金2100元，后蔡建彬支付至2019年12月31日止的租金。林洪忠、林智聪、蔡建彬均陈述，在租赁期间曾发生物业关停租赁房屋内水电的情况，林洪忠、林智聪与蔡建彬沟通前往物业协调解决。蔡建彬陈述2019年10月案涉租赁房屋已装修完毕。林洪忠、林智聪、蔡建彬均陈述，租赁房屋内的部分装修被人为拆除。庭审时蔡建彬陈述尚未将租赁房屋交还给林洪忠、林智聪。现因合同履行产生争议，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，林洪忠、林智聪与蔡建彬签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。对于双方争议的，在案涉租赁合同履行过程中，哪一方存在违约行为的问题？林洪忠、林智聪主张蔡建彬未按合同约定支付租金构成违约，蔡建彬主张其装修租赁房屋的过程中受到物业及邻里的阻工，林洪忠、林智聪未积极协助解决，且租赁房屋转租期间，物业无理由对租赁房屋进行停水、停电，林洪忠、林智聪拒绝协调解决，租赁房屋无法满足租客的基本生活需求，致使其合同目的不能实现，故系林洪忠、林智聪违反合同约定，其拒绝支付租金。本院经审查认为，租赁合同中约定租赁房屋系毛坯房，由蔡建彬对租赁房屋进行装修，装修免租期至2019年11月1日止，在装修期内遇邻里、物业干涉，林洪忠、林智聪有义务帮助协调，若因此导致蔡建彬无法装修，蔡建彬有权解除合同；现蔡建彬陈述租赁房屋于2019年10月已装修完毕，且蔡建彬未能提供证据证实装修期间受到邻里、物业的阻工导致其无法装修；同时对于租赁房屋停水、停电的问题，蔡建彬亦未能提供证据证实停水、停电的原因及停水、停电的期间而导致其合同目的不能实现，故蔡建彬的上述主张不能成立，本院不予采纳，蔡建彬以上述主张反诉请求林洪忠、林智聪退还押金2100元亦没有依据，本院不予支持。现蔡建彬仅支付租金至2019年12月31日，未支付自2020年1月1日起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。现林洪忠、林智聪诉讼请求解除双方签订的《房屋租赁合同》、蔡建彬返还租赁房屋，本院经审查认为，租赁合同中约定，租金支付逾期七天以上，林洪忠、林智聪有权把房屋收回，且蔡建彬对上述诉讼请求无异议，故本院予以支持。对于林洪忠、林智聪诉讼请求蔡建彬将租赁房屋恢复原状，恢复原状的相关费用由蔡建彬承担，本院经审查认为，根据租赁合同的约定，租赁房屋系毛坯房，由蔡建彬进行装修，林洪忠、林智聪认可蔡建彬对租赁房屋的装修及改造，合同到期或解除后，林洪忠、林智聪不以恢复原状为由扣减押金，合同期满后室内固定装修归林洪忠、林智聪所有；故蔡建彬对于租赁房屋的装修系林洪忠、林智聪认可的，且根据合同约定，该室内固定装修系归林洪忠、林智聪所有，故林洪忠、林智聪的上述诉讼请求没有依据，本院不予支持。因蔡建彬仅支付至2019年12月31日止的租金，现林洪忠、林智聪主张押金2100元予以抵扣租金后，诉讼请求蔡建彬支付自2020年2月1日至2020年8月31日的租金14700元及自起诉之日按照2020年7月20日全国银行间同业拆借中心受权公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计至实际还款清之日的利息、自2020年9月1日起至实际返还房屋之日止按月2100元计算的租金及占用费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于蔡建彬反诉请求林洪忠、林智聪支付租赁房屋的装修装饰物折价补偿款、赔偿租赁房屋内被强行破坏的装修装饰物的经济损失，本院经审查认为，虽租赁合同中约定，蔡建彬租赁房屋用于大隔小分割多套小户型投资使用，林洪忠、林智聪认可蔡建彬对租赁房屋的装修与改造，但租赁房屋系由蔡建彬自行进行装修，蔡建彬未能提供证据证实系因林洪忠、林智聪的违约行为导致租赁合同解除及租赁房屋内的装修装饰系因何原因被何人破坏，且根据租赁合同约定，租赁房屋内的固定装修归林洪忠、林智聪所有，故蔡建彬申请对租赁房屋内的装修装饰物价值及被破坏部分价值进行鉴定、评估以及上述反诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十四条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林洪忠、林智聪与蔡建彬签订的《房屋租赁合同》予以解除； 二、蔡建彬应在本判决生效之日起十日内将位于莆田市荔城区××街道××小区××号楼××室的房屋返还给林洪忠、林智聪； 三、蔡建彬应在本判决生效之日起十日内支付给林洪忠、林智聪尚欠的租金14700元及自2020年8月7日起至付清上述租金之日止按年利率3.85%计算的利息； 四、蔡建彬应在本判决生效之日起十日内支付给林洪忠、林智聪自2020年9月1日起至实际返还上述房屋之日止按月2100元计算的租金及占有使用费； 五、驳回林洪忠、林智聪的其他诉讼请求； 六、驳回蔡建彬的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3912元，反诉案件受理费1731元，均由蔡建彬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  何志祥 人民陪审员  林德豪 二〇二一年一月十九日 书 记 员  关嘉兴 附注法律条文 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。