浙江省绍兴市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙06行终445号 上诉人（原审原告）诸暨市五泄镇神鹰颐明园业主委员会。住所地诸暨市五泄镇神鹰颐明园小区会所。 负责人许宁苗，业主委员会主任。 委托代理人章国平，该小区业主。 委托代理人蒋宇，浙江司正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）诸暨市自然资源和规划局。住所地浙江省诸暨市暨阳街道东二路**。 法定代表人钱光辉，局长。 出庭行政机关负责人赵洴，其他分管负责人。 委托代理人吴华勇，男。 委托代理人陈伟忠，浙江新兴律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）诸暨市神鹰房地产开发有限公司。。住所地诸暨市暨阳街道大桥路** 法定代表人朱百超，执行董事。 被上诉人（原审第三人）浙江神鹰集团有限公司。住。住所地诸暨市友谊路**/div> 法定代表人朱百超，执行董事。 诉讼代表人（浙江神鹰集团有限公司破产管理人）浙江天宇会计师事务所有限公司。住。住所地诸暨市/div> 法定代表人戴立中，董事长。 两原审第三人共同委托代理人魏德祥。 上诉人诸暨市五泄镇神鹰颐明园业主委员会（以下简称“颐明园业委会”）因诉被上诉人诸暨市自然资源和规划局（以下简称“诸暨自规局”）房屋行政登记一案，不服诸暨市人民法院（2020）浙0681行初58号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人颐明园业委会的负责人许宁苗及该业委会委托代理人章国平、蒋宇，被上诉人诸暨自规局的副职负责人赵洴及该单位委托代理人吴华勇、陈伟忠，两原审第三人诸暨市神鹰房地产开发有限公司（以下简称“神鹰房地产公司”）、浙江神鹰集团有限公司（以下简称“神鹰集团公司”）的共同委托代理人魏德祥到庭应询。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，2002年8月9日，第三人神鹰集团公司取得建设用地规划许可证，用地项目名称为五泄旅游度假区及住宅，用地位置为五泄镇上朱、下朱、溪右规划区内，用地面积316498平方米。2006年5月30日，第三人神鹰集团公司、神鹰房地产公司取得建筑工程施工许可证，工程名称为神鹰？颐明园度假村别墅工程，建筑规模56812平方米。后两第三人在上述土地上兴建别墅并用于售卖。2013年3月18日，原诸暨市规划局为两第三人补办建设工程规划许可证，建设项目名称为9＃-127＃（共73幢）住宅楼、会所，建设位置在五泄镇溪右、上朱、下朱村［（颐明园二期（江北区块一期）］,建设规模44718.73平方米。2013年5月20日。原诸暨市规划局向两第三人颁发浙江省建设工程规划核实确认书，确认建设规模为44665.20平方米、名称为9＃-127＃（共73幢）住宅楼、会所的建设项目，已具备竣工规划确认条件。2013年6月5日，两第三人向原诸暨市规划局提交了《关于要求调整物业管理用房的报告》，提出将物业管理用房调整到39＃、40＃房。2013年6月24日，原诸暨市规划局作出批复：在不改变总平面布置及不增加总建筑面积的前提下，物业管理用房面积符合法律要求的前提下，同意物业管理用房位置调整。2013年7月1日，两第三人向诸暨市住房和城乡建设局作出书面承诺，2017年年底前一定完成39＃、40＃物管用房的建设。2013年7月8日，两第三人委托黄科涌对五泄镇颐明园度假村会所申请房屋所有权初始登记。2013年8月6日，原诸暨市房地产管理处作出房屋所有权初始登记，载明：申请人：神鹰房地产公司、神鹰集团公司；所有权证号：××；共用情况：共同共有；房屋座落：五泄镇颐明园会所；规划用途：会所；地；地号0-001-0211；房屋状况：钢混结构；房屋总层：2层；所在层数：1-2层；面积：1402.96平方米。2015年4月14日，第三人神鹰房地产公司向诸暨市住房和城乡建设局提交报告，称因实际情况无法单独建造物业用房（指39＃、40＃房），在物业用房未建造好前，承诺将临水居8号（地（地上建筑面积5376㎡、地、地下1779㎡）作为已建别墅物业用房使用（物业已使用中）。诸暨市住房和城乡建设局作出书面批复：“根据企业申请，同意临水居8号（39＃、40＃）作为神鹰？颐明园临时物管用房配置。因神鹰？颐明园尚未竣工，待整个项目竣工验收后进行物管用房复核。”2015年5月18日，两第三人委托黄科涌以神鹰颐明园全体业主的名义申请办理了临水居8号的房产登记事宜。房产登记结果为：权利人：神鹰颐明园全体业主；坐落：五泄镇颐明园临水居8幢；用途:物业用房；面积：537.16㎡。2020年4月28日，颐明园业委会经业主大会讨论并经五泄镇五泄社区居民委员会及诸暨市五泄镇人民政府备案成立。2020年5月14日，原告颐明园业委会提起本案诉讼，要求判如所请。另查明，案涉房屋已经抵押给天津滨海农村商业银行股份有限公司绍兴支行并经法院判决确认了抵押优先权的事实。因机构改革职权变更，诸暨市不动产登记职责由被告诸暨自规局统一行使。 一审法院审理认为，2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（2019年9月6日废止）第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。诸暨市房地产管理处作为诸暨市原负责房屋登记的机构，有权对案涉房屋进行房屋所有权初始登记。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，现不动产登记职能划归诸暨自规局，故被告主体适格。《房屋登记办法》第十二条第二款规定，“有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；……”第二十条规定，“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致;（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；……”。第三十条规定:“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：“（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，两第三人在申请对涉案房屋进行初始登记时，已经完整地向被告提供了以上材料。原告对涉案房屋合法建造的事实并无异议，原告主张涉案房屋是物业用房，对此该院认为，涉案房屋原规划设计用途确为全体业主共有的公共场所即会所，但涉案房屋用途已经诸暨市规划局及诸暨市住房和城乡建设局书面批复同意调整变更，颐明园小区的物业用房已经调整至颐明园临水居8幢，且颐明园临水居8幢房屋实际已登记在颐明园全体业主名下。故被告对涉案房屋作出的房屋初始登记事实清楚，程序合法，原告认为涉案房屋系全体业主共有的物业用房、要求撤销涉案房屋登记的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。 上诉人颐明园业委会上诉称：整幢会所的用途应该为二楼物业管理用房、一楼公用设施和一楼设备间。其中，关于会所二楼，鉴于2013年7月8日前，会所二楼已经作为物业管理用房交付业主所有，根据《中华人民共和国物权法》《浙江省物业管理条例》的规定，该部分房屋已经属于业主共有。诸暨市房地产管理处不应仅依据原审第三人的报告和承诺就将属于业主共有的房屋登记在他人名下。即使五泄镇政府、诸暨市规划局以及诸暨市住房和城乡建设局的盖章行为真实发生，上述回复意见也仅系对原审第三人的要求，不发生对其他行政部门的外化效力。且五泄镇政府及诸暨市规划局的意见均是调整需要以符合法律法规规定为前提，结合原审第三人提交的承诺内容，诸暨市房地产管理处已明知原审第三人预调整后的物业管理用房在申请房屋初始登记时尚未开始建造，不符合《浙江省物业管理条例》等相关规定。2015年4月24日将临水居8号别墅登记于全体业主名下的行为与本案审查无关，且一审认为8号别墅作为物业管理用房已经在使用中与事实严重不符。且即使变更物业管理用房行为无误，则根据《关于要求调整物业管理用房的报告》内容，变更后的会所二楼用途为公用设施，亦应当属于全体业主所有。关于一楼公共设施，系为了满足业主活动而建造，该内容可由《关于要求调整物业管理用房的报告》及建筑设计方案等证据证明。该部分应当属于全体业主共有。关于一楼设备间，除了为业主提供水电支持外，还为小区内所有消防设备、公共照明、监控设备提供水电支持，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，该设备间属于全体业主共有。同时，根据被诉房屋登记行为作出当时有效的《房屋登记办法》第十九条规定，被上诉人在初始登记时应当实地查看。被上诉人诸暨自规局一审中辩称其进行过实地查看，当时未发现设备间，但未能提供相关证据。且事实上该设备间一直存在，相关部门对小区进行竣工验收时均需要检查该设备间是否配置完成。综上，请求撤销一审判决，发回重审或在查明事实后依法改判支持上诉人一审诉讼请求。 被上诉人诸暨自规局答辩称：1.关于案涉会所一楼设备间和公共设施的定性。一审时答辩人提交了会所设计图，设计图中没有公共设施，也不存在设备间。答辩人在登记发证时也未发现被答辩人所称的公共设施。所谓的“公共设施”1间（约30平方米），是因为所在小区的房产项目至今未能接通自来水，由开发商临时取得地下水给业主使用，所以在会所一楼临时设置了一间增压房，用以给二期业主供水，等自来水接到小区后，即可撤销这些增压设施，故这些增压设备并非公共设施。另一间是会所游泳池的泵房一间（约30平方米），因游泳池是会所的，故配套的水泵也并非公共设施，占用的两个小房间也不是设备间，不属于业主的共有部分。且要求将共有部分登记为业主所有与原物业用房的变更登记系两个不同的行政法律关系，如被答辩人坚持这一诉请，属于诉讼请求不明确，可依法驳回其诉请。2.关于原物业用房的变更登记，答辩人认为程序合法。案涉房产开发项目原设计将物业用房规划在会所二楼，2013年6月24日诸暨市规划局许可开发商将原物业用房调整到二期的39、40号别墅，后答辩人才将会所登记至开发商名下。因开发商未能及时建造39、40号别墅作为物业用房，2015年4月24日经诸暨市规划局同意，将已建成的临水居8号别墅暂时作为物业用房，等整个房产项目竣工验收后再进行物业用房复核。故答辩人在登记发证过程中，依申请为当事人办理了房产所有权的登记，资料齐全，程序合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。 两原审第三人意见与被上诉人答辩意见一致。请求驳回上诉，维持原判。 上诉人于二审中补充提交神鹰房地产公司于2020年9月22日出具的情况说明一份，证明会所原始用途。经庭审质证，被上诉人对证据真实性无异议，对合法性有异议，认为神鹰房地产公司处于破产阶段，不能单独出具证明，故不能达到上诉人证明目的。两原审第三人对该证据合法性有异议，认为该证明实际为陈铁军的陈述，但其未得到授权，不具有证据的法律效力。本院对该证据认证如下：对神鹰房地产公司出具该情况说明之事实予以确认，对于其中说明情况是否真实、能否达到证明目的，仍应结合被诉行政行为作出之时相关证据材料等予以判断，对此将在本院认为中阐述。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，首先，关于被诉初始登记认定事实及适用法律是否正确问题。根据被诉初始登记作出当时有效的《房屋登记办法》第二十条规定，房屋登记机构主要就登记申请与主体、规划等相关材料记载事项是否一致进行审查，对于符合条件的，房屋登记机构应当予以登记，并将申请登记事项记载于房屋登记簿。该办法第三十条同时规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。本案中，被上诉人诸暨自规局已在一审举证期限内就前述材料审查情况尽到举证责任。 同时，关于被诉初始登记程序合法性问题。根据《房屋登记办法》第十九条第一款第（一）项规定，办理房屋所有权初始登记时，房屋登记机构应当实地查看。结合《房地产登记技术规程》第4.4.5中的要求，房屋所有权初始登记实地查看应包括下列主要内容：1.房屋坐落、房屋登记基本单元数量与证明材料记载的信息一致；2.房屋已建造完毕。故实地查看主要核实房屋建成情况，至于房屋实际用途，并非实地查看事项，也非初始登记中应予核实的内容。本案中，各方对于案涉会所在初始登记当时已经建成及相关坐落、基本单元数量等信息均无实质异议，结合测绘成果报告等材料，应认定被上诉人对该程序设置所要保障的实体内容已尽到审查职责，但被上诉人诸暨自规局未就实地查看情况作合理说明或在一审举证期限内进行举证证明，确存瑕疵，本院予以指出。 上诉人对于被诉初始登记的实质异议系认为根据《房屋登记办法》第三十一条关于“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”的规定，会所一楼、二楼分别属于公用设施、物业管理用房，均依法属全体业主共有，故不应登记为房地产公司所有。对此分析如下:首先，关于会所二楼物业管理用房调整问题，两原审第三人在申请初始登记当时已提交《关于要求调整物业管理用房的报告》，报告上有诸暨市规划局原则同意意见及签章，诸暨自规局据此作出审查认定并无不当。其次，关于会所一楼内是否存在其他公用设施等问题，《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》第十五条规定，建设工程规划核实确认书应当载明分类建筑用途及相应建筑面积；其中，用于销售的住宅、商业、办公类建设项目应当明确公共场所、公用设施和物业管理用房的位置面积。房屋登记机构应当按照建设工程规划核实确认书载明的相关内容予以登记。而案涉建设工程规划核实确认书中仅载明建设项目名称为“9#-127#（共73幢）住宅楼，会所”，并未就会所一楼是否公共场所、公用设施等进行特别明确，此外，房屋登记部门在初始登记时获取的测绘成果报告等材料中亦未明确显示会所一楼应作为公用设施等，故房屋登记部门根据规范性文件要求及已有证据材料作出初始登记，并无不当。 综上，房屋实际用途不属于初始登记审查事项，上诉人二审中补充提交《情况说明》无法达到其证明被诉初始登记行为违法的证明目的，其上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但未就被诉初始登记合法性进行全面审查，应予指正，鉴于结论并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人五泄神鹰颐明园业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 蒋 瑛 审判员 张亚彬 审判员 范卓娅 二〇二一年一月十八日 书记员 王雪莹