重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初8171号原告：重庆市仁义物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道中医院巷****，统一社会信用代码915002277592957136。法定代表人：滕志勇，总经理。委托诉讼代理人：陈永才，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。被告：刘顺富，男，汉族，1970年4月28日出生，住重庆市璧山区。原告重庆市仁义物业管理有限公司（以下简称“仁义物管公司”）与被告刘顺富物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告仁义物管公司的委托诉讼代理人陈永才、被告刘顺富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁义物管公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付从2017年1月1日至2020年6月30日的物业管理服务费4164.72元、2018年1月至2020年5月的二次供水增压电费367.2元、2018年4月至2020年6月公摊费94.5元、违约金1000元，合计5626.42元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告所在的新世纪小区物业由原告从事物业管理服务，原告于2015年12月31日与新世纪小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，合同对相关事项进行了约定，原告按约定履行了服务义务，截至2020年6月被告欠缴物业费等相关费用4626.42元，原告多次向被告催收未果，现诉讼至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告刘顺富辩称，案涉房屋是被告名下，该房屋位于新世纪小区，之前确是原告向案涉房屋所在小区提供物业服务，但听说现在不是原告在提供物业服务了，被告平时很少回家，不清楚原告具体什么时候停止的物业服务，被告的物业费是交到了2016年12月，之后确实没有再缴纳物业费。没有交纳物业费的理由，是因为涉案房屋漏水，漏水原因不清楚，被告曾要求原告来看，但原告没来查看。另外，被告家的指纹锁曾被撬坏，被告要求原告来查看，原告也未过来。案涉房屋所在小区的清洁卫生，原告没有做好，原告安排人员在上下班高峰期收垃圾，占用电梯时间过长，影响业主上下班。对原告主张的物业费和二次供水费等收费方式，被告不清楚，原告诉请的违约金不应主张。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原告仁义物管公司（乙方）与案涉房屋所在小区的重庆市璧山区新世纪业主委员会（甲方）签订了《重庆市物业服务合同》（以下称案涉物业服务合同），该合同约定由仁义物管公司为新世纪广场大厦提供物业管理服务。双方在合同中主要约定了：住宅物业费（按房屋建筑面积计算）按0.8元/月/平方米收取；二次供水电费（从六楼起以业主实际用水量计算）由乙方按（每吨）0.8元收取；公共设施照明电费每月每户支付3.5元，商业门市用电按每度1.2元支付给乙方；业主于每月1日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳；合同期限为五年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止；业主未按时交纳物业服务费的，应按每日万分之三百的标准支付违约金，等等。被告刘顺富系重庆市璧山区×××房屋的业主，该房屋建筑面积123.95平方米。刘顺富交纳了2017年1月以前的物业管理费用，被告刘顺富共欠付原告仁义物管公司自2017年1月起至2020年6月止的物业服务费4164.72元（123.95平方米×0.8元/平方米/月×42个月），自2018年1月至2020年5月，被告刘顺富共用水459吨，尚欠原告该期间的二次供水电费367.2元（0.8元/吨×459吨），另，被告刘顺富尚欠原告自2018年4月至2020年6月的公摊费（即公共设施照明电费）94.5元（3.5元/月×27个月）。前述费用经原告仁义物管公司催收未果，原告遂起诉来院。庭审中，被告提交了5张照片，以证明被告房屋漏水，原告未搞好案涉房屋所在小区的清洁卫生，进而证明原告未履行物业服务的管理义务。被告质证后认为，被告房屋的室内漏水不属于公共区域部分，不应由原告维修处理，小区清洁卫生打扫是持续性的，被告举示的照片不能证明原告未履行物业服务义务。上述事实，有原告提交的案涉物业服务合同，房屋产权查询信息单，收据存根，用水记录，催收函及催收函快递邮寄回执、快递投递记录，新世纪小区业主委员会证明等，被告提交的照片，以及原、被告双方的法庭陈述等在案为据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与重庆市璧山区新世纪业主委员会签订的案涉物业服务合同均是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）现已施行，但案涉物业服务合同在民法典施行前已经成立，且双方争议的案涉物业费等费用，发生在民法典施行前，因此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定的“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”内容，本案应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的规定。2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因被告刘顺富系该小区×××房屋登记的所有权人，即系该小区的业主，故该合同对被告刘顺富具有约束力。原告仁义物管公司为被告刘顺富所在的小区提供了物业服务义务，作为该小区业主的被告刘顺富亦享受了原告提供的物业服务，理应按照相关约定给付物业服务费等费用。现被告以被告房屋漏水，原告未搞好案涉房屋所在小区的清洁卫生等为由，进而主张原告未履行物业服务的管理义务，以此拒缴物业服务费，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告的现有证据不能充分证明其拒缴物业服务费的抗辩事由。因此，被告的该抗辩主张，证据不足，本院不予采信。案涉物业服务合同约定，物业服务费用按月交纳，因此，业主应当按月缴纳已产生的上月物业服务费，本案中，被告刘顺富未及时缴纳物业服务费，其行为已经构成违约，应依法承担相应的违约责任。现原告主张被告刘顺富支付所欠2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4164.72元、2018年1月至2020年5月期间的二次供水（增压）电费367.2元、2018年4月至2020年6月期间的公摊费（即公共设施照明电费）94.5元的诉讼请求，合法有效，本院予以支持。关于原告主张的违约金，案涉物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费的，应按每日万分之三百的标准支付违约金。本院综合考虑被告刘顺富所欠物业服务费的金额、欠付时间长短等本案实际情况，酌情主张违约金400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条的规定，判决如下：一、被告刘顺富于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市仁义物业管理有限公司物业服务费4164.72元、二次供水（增压）电费367.2元、公摊费（即公共设施照明电费）94.5元，合计4626.42元；二、被告刘顺富于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市仁义物业管理有限公司违约金400元；三、驳回原告重庆仁义物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告刘顺富负担（此款已由原告垫付，限被告随案款一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员 陈永中二〇二一年一月十九日法官助理 张 永书 记 员 吴 尘