河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0103民初350号原告：赵玮良，男，1970年9月3日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：平志军、陈晓伟，河南仟铄律师事务所律师。被告：窦孝堃，男，1994年8月8日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：闫春生，河南信永律师事务所律师。第三人：郑州金玺房地产营销策划有限公司，住所地郑州市**大学路东、政通路******房，统一社会信用代码：91410103341627514Y。原告赵玮良诉被告窦孝堃、第三人郑州金玺房地产营销策划有限公司（以下简称金玺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵玮良的委托诉讼代理人平志军，被告窦孝堃的委托诉讼代理人闫春生到庭参加了诉讼，第三人金玺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玮良向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告违约损失150000元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年9月4日，原、被告通过第三人签订《郑州金玺不动产房屋买卖合同》一份，将位于二七区房产出售给被告。合同签订后，原告依照合同约定向被告交付了房屋及钥匙。按照合同约定，原告多次配合被告去银行办理按揭贷款手续，但由于原告自身原因，导致始终未能审批通过。后被告于2020年5月28日将房屋钥匙交还原告，并称贷款无法审批通过，不再购买原告的房屋。由于被告长期占用原告的房屋近9个月的时间，及房屋价值跌落等原因，给原告造成严重的经济损失，现原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判令所请！被告窦孝堃辩称，一、郑州市二七区人民法院于2020年11月16日作出（2020）豫0103民初11248号民事判决书，判决解除窦孝堃、赵玮良、郑州金玺房地产营销策划有限公司于2019年9月4日签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》，该纠纷已处理完毕。二、赵玮良在三方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》未解除的情况下，将房屋另售他人，造成三方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》事实上的不能履行。郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11248号民事判决书虽未判定赵玮良承担违约赔偿责任，但赵玮良将房屋另售他人的违约行为，是造成三方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》不能履行的根本原因。窦孝堃的银行贷款申请，不论最终是否通过审批，因赵玮良已将房屋出售他人，造成窦孝堃事实上的不能继续履行《郑州金玺不动产房屋买卖合同》，这也是郑州市二七区人民法院判决解除《郑州金玺不动产房屋买卖合同》的原因。三、窦孝堃于2020年6月16日接到了华夏银行贷款审批通过的通知。赵玮良在郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11248号案件中陈述，多次配合窦孝堃办理贷款手续，但因为贷款审批额度问题，以及2020年春节期间席卷全国的新冠肺炎疫情造成银行贷款政策收紧和贷款审批迟延，因三方在《郑州金玺不动产房屋买卖合同》中并未约定贷款审批迟延的责任承担，赵玮良在合同履行期间，也未主张窦孝堃承担贷款审批迟延的责任。赵玮良在三方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》已经解除后再主张窦孝堃承担因贷款审批迟延的一系列违约责任，无合同约定，也无法律依据。四、赵玮良自主选择了买卖房屋的时机、价格。赵玮良在三方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》未解除的情况下，将房屋另售他人，实质上已经损害了合同相对方的可期待利益。赵玮良自主选择买卖房屋的价格，不存在窦孝堃给赵玮良造成损失一说；赵玮良若高于窦孝堃的价格出售房屋，也不会将高出的房款支付给窦孝堃；赵玮良若低于窦孝堃的价格出售房屋，也无权要求低于的差价由窦孝堃承担，何况赵玮良出售房屋的时机是三方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》尚未解除时。五、三方签订《郑州金玺不动产房屋买卖合同》后，赵玮良虽然将房屋钥匙交给了窦孝堃，在银行评估房产时，因窦孝堃拿着钥匙不在郑州，陆小渠重新换的门锁，然后配有四把钥匙，陆小渠后来交给窦孝堃。赵玮良原有的房屋钥匙已经不能使用。2020年5月底，李**飞称房屋燃气管线改造要走一把钥匙，剩余三把钥匙一直由窦孝堃保管，并未给李**飞，也未给赵玮良。窦孝堃接到银行贷款审批通过后，去看房子才得知赵玮良将房屋另售他人，之后窦孝堃的父母将剩余3把钥匙交给了房屋居住人。上述事实赵玮良并未向法院如实陈述。六、三方签订《郑州金玺不动产房屋买卖合同》后，窦孝堃并未居住涉案房屋。郑州市二七区人民法院作出的（2020）豫0103民初11248号民事判决书，判决赵玮良返还窦孝堃购房款10万元，也未判决赵玮良支付资金占用利息。窦孝堃的资金占用风险和赵玮良的房屋空置风险，都属于交易中的正常风险因素，赵玮良在未解除三方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》的情况下，将房屋另售他人，其应当承担可能出现的全部风险。况且根据《郑州金玺不动产房屋买卖合同》约定，窦孝堃银行贷款审批迟延，并不构成违约，也无需承担责任。七、窦孝堃、赵玮良作为买卖双方，完全依赖第三人金玺公司完成房屋买卖交易全过程，第三人金玺公司在提供中介服务时，对于银行贷款审批迟延没有给予交易双方合理的预期，是合同解除的原因之一，不能归责于窦孝堃。综合以上意见，郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初11248号民事判决书对本案已经作出处理，本案房屋买卖贷款迟延原因不能归责于窦孝堃，且赵玮良在三方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》未解除的情况下，已将房屋出售他人，是造成房屋买卖合同不能履行的根本原因。请求人民法院依法驳回赵玮良全部诉讼请求。第三人金玺公司未陈述意见、未举证。本院认定如下案件事实：1.2019年9月4日，窦孝堃（乙方，买方）与赵玮良（甲方，卖方）、第三人金玺公司（丙方，居间方）签订《郑州金玺不动产房屋买卖合同》一份，合同主要约定：甲方拥有二七区号的房屋，所有权证书号为：2932300646，房屋建筑面积为129.2平方米，乙方自愿购买甲方上述房屋，成交价格为1430000元。乙方应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币30600元，其中佣金及代办费30600元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金。甲方于本合同签订时将《房屋所有权证》交丙方保管或向丙方交纳售房保证金100000元，作为其对房屋信息真实性及出售该房屋诚意的担保。居间人（丙方）促成合同成立的，乙方应向丙方支付佣金人民币28600元。在合同履行过程中，如因甲乙任意一方违约或双方违约而导致本合同解除，终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲乙双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。如甲乙双方选择资金监管过户，乙方在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款100000元存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户。甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付总房款百分之二的违约金。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。合同就其他事项进行了约定。上述合同签订后，2019年9月4日，窦孝堃通过案外人窦忠成中国农业银行账号（尾号2678）向赵玮良账号（尾号5178）转账100000元。赵玮良向窦孝堃出具《收据》一份，载明“收到华中路21号6号楼1单元首付款100000元”。同日，赵玮良将涉案房屋的钥匙交付给了窦孝堃。2.后就双方之间的房屋买卖合同纠纷，窦孝堃于2020年以赵玮良为被告、以金玺公司为第三人诉至本院，要求解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；赵玮良返还购房首付款10万元整；赵玮良支付违约金28600元；诉讼费用由赵玮良承担。在该案庭审时，赵玮良称因窦孝堃多次去银行办理按揭贷款手续未通过审批，后赵玮良于2020年6月1日将房屋低价卖于他人。窦孝堃称华夏银行于2020年6月16日告知窦孝堃贷款审批通过，但赵玮良已将房屋出售，构成违约。本院于2020年11月16日作出（2020）豫0103民初11248号民事判决书，判决认定：窦孝堃要求解除双方签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》，赵玮良不持异议，双方均同意解除合同，本院予以确认。涉案房屋买卖合同解除后，赵玮良应将收取窦孝堃的100000元购房款予以退还。对于窦孝堃要求赵玮良支付违约金28600元的诉请，2019年9月4日双方签订合同时被告即将涉案房屋钥匙交付原告使用，赵玮良已表明了履行合同的诚意。根据合同约定“双方于签订本合同后10个工作日内”共同办理银行按揭贷款手续，直至2020年6月1日，窦孝堃的贷款申请仍未通过审批，赵玮良已给予原告充分、合理的时间办理贷款事宜，无果后赵玮良将房屋另售他人，该情况的发生实属不可归责于赵玮良之事由，窦孝堃主张赵玮良违约依据不足，窦孝堃要求赵玮良支付违约金的诉请，本院不予支持。故判决：解除窦孝堃、赵玮良与第三人郑州金玺房地产营销策划有限公司于2019年9月4日签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》；赵玮良于判决生效之日起十日内返还窦孝堃购房款100000元；驳回窦孝堃的其他诉讼请求。3.赵玮良以窦孝堃占用其房屋近9个月的时间且其低价出售房屋造成损失应由窦孝堃赔偿为由，诉至本院，要求窦孝堃赔偿以每月3000元计算9个月的租金损失27000元，（2019年9月二七区二手房每平方米均价11423元-2020年6月二七区二手房每平方米均价11018元）×129.2平方米=53488.8元的房屋价值损失，降低房价出售损失115000元，综合考虑由窦孝堃赔偿150000元。在本案庭审时，窦孝堃自述于2020年6月底将涉案房屋钥匙交还给房屋居住人。本院认为：赵玮良、窦孝堃及金玺公司签订的《郑州金玺不动产房屋买卖合同》已经本院生效判决判令解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同未能继续履行并最终解除的原因，主要在于窦孝堃未能通过银行贷款审批，窦孝堃辩称系因2020年初爆发的新冠肺炎疫情导致履行期限延长，属于不可抗力，但合同明确约定了双方应于签订合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，2020年1月底发生新冠肺炎疫情，在长达四个月的时间内，窦孝堃都未能通过银行贷款审批，其以疫情因素主张不存在违约，显然不能成立。故窦孝堃应当对赵玮良因合同解除造成的损失承担赔偿责任。关于赵玮良主张的损失，以每月3000元计算9个月的租金损失27000元，窦孝堃已认可自合同签订至2020年6月保留有涉案房屋的钥匙，赵玮良在此期间失去对涉案房屋的占有使用权益，故由窦孝堃赔偿该损失，合法有据，本院予以支持。赵玮良主张的房屋价值损失及降低房价出售损失，不属于赵玮良的直接损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告窦孝堃于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵玮良租金损失27000元；二、驳回原告赵玮良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元,减半收取1650元,由原告赵玮良负担1353元，由被告窦孝堃负担297元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王静静二〇二一年一月二十九日书记员  李 ?