江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10174号 原告（反诉被告）：徐冬，男，1975年11月7日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx,住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：李国英，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐丽，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁超，男，1989年10月20日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx,住江苏省连云港海州区新建村梁庄队5-2号。 被告（反诉原告）：严菊，女，1988年10月3日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx,住安徽省芜湖市无为县。 原告（反诉被告）徐冬与被告（反诉原告）梁超、严菊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月16日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐冬及其委托诉讼代理人李国英、徐丽，被告（反诉原告）梁超、严菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐冬向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年9月5日解除；被告退还原告已交付的房租26400元、押金4400元，并按合同约定支付违约金8800元；被告赔偿原告支出的中介费2200元、电信移机费用300元；被告支付原告支出的甲醛检测费用714元；被告承担本案诉讼费用。事实和理由：为了孩子就近入学，徐冬与被告于2020年7月21日、7月30日分别签订《房屋租赁合同》、《补充协议》，双方约定被告方将位于南京市；租赁期限为2020年8月1日至2023年7月1日，租金4400元/月，押金4400元。2020年7月21日，原告向被告支付定金4400元。2020年7月30日，原告向被告支付6个月租金26400元，向中介公司支付服务费2200元。当日，被告方向原告交付房屋钥匙。2020年8月1日，原告入住，后一家三口均有不良反应，感觉身体不适。2020年9月4日，原告委托江苏欧米亚环保科技有限公司（以下简称欧米亚公司）对涉案房屋进行室内空气检测，检测结论为“甲醛不符合限值要求”。原告遂多次与被告联系，要求解除合同及退房退款、归还钥匙，被告拒绝并要求原告赔偿损失。被告构成根本违约，且怠于处理，应赔偿原告损失。故原告诉至法院，请求判如所请。 梁超、严菊辩称，被告方无过错，原告方要求被告承担经济损失无事实和法律依据。被告方按照合同约定，主动与原告沟通。在原告告知甲醛有可能超标后，被告积极提出解决方案，没有怠于处理。被告也委托第三方机构进行检测，室内环境符合标准。原告违约在先，在未完成沟通的情况下，搬离涉案房屋，单方解除合同，已经构成违约。合同期限未到，亦不具备法定解除条件，双方可以继续履行合同。被告方于2019年下半年开始装修，过年前装修结束；因为疫情，直至2020年4月左右才安装柜子。 梁超、严菊向本院提出反诉请求：徐冬支付剩余29个月租金127600元、违约金8800元、中介费2200元，押金4400元不退。事实和理由：原告租了涉案房屋1个月后，重新找了一套更便宜的房子，故以涉案房屋是新房甲醛超标为由要求退房、解除合同。根据原告提供的微信聊天记录，能证明被告方积极处理，并告知9月7号见面协商，牺牲了工作时间。原告不能按照合同约定承租房屋，已构成违约。故提起反诉，请求判如所请。 徐冬辩称,被告方提供甲醛超标的房屋，隐瞒房屋情况，未履行如实告知义务，构成违约，故可以解除合同。徐冬及家人入住后，涉案房屋造成徐冬及家人身体不适。被告方进行甲醛处理后再进行检测，故其检测结果为涉案房屋甲醛未超标。原告于2020年9月10日向中介公司交付涉案房屋钥匙后，未再使用房屋，故无权要求徐冬支付租金等。综上，请求驳回梁超、严菊的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月21日，徐冬（乙方）与梁超、严菊（甲方）、南京壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司，丙方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方涉案房屋，用途为住宅，房屋面积为69.84平方米；租赁期限2020年8月1日至2023年7月1日；租金为4400元/月，按半年支付，每半年提前15天；签订本合同时，甲方须向丙方交纳信息服务费2200元、乙方须向丙方交纳信息服务费2200元；为保证乙方合理并善意使用房屋及配套设施，乙方应在签订本合同另支付押金4400元，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交予甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方；租赁期限内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；甲、乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违约行为，均由违约方向守约方支付本合同约定月租金的20%作为违约金；若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；经双方协商，违约金为8800元，等等。当日，徐冬向严菊支付定金4400元。2020年7月30日，徐冬与严菊签订《补充协议》，双方约定，屋内设施，空调3台、冰箱1台、洗衣机1台、电视机1台、燃气热水器1台、沙发1张等固定家具及设施；此协议等同房屋租赁协议，定金直接转成押金。当日，徐冬向严菊支付6个月租金26400元，向壹加贰公司支付服务费2200元。当日，梁超、严菊向徐冬交付房屋钥匙。 2020年8月1日，徐冬及家人入住涉案房屋。 2020年9月4日，徐冬委托欧米亚公司对涉案房屋室内空气进行检测，检测结论为“甲醛不符合限值要求”。徐冬支出本次检测费714元。 2020年9月4日，徐冬通过微信告知梁超，“目前已经请了检测公司前来检测，结果已经出来了，为甲醛超标”，“这个房子没有办法居住，具体相关事宜需要双方协商，明后天请尽快到中介公司进行协商”。当日，梁超回复称，“检测之前跟你老婆说一下，如果检查超标，我这边可以喊个除甲醛的公司过去处理下”。当日，徐冬称“甲醛不是一下就可以除掉的，在板材和涂料里，有慢慢挥发的过程，一般需要三年左右时间”。当日，梁超称，“已经测出来超标了还要继续住，是对我们自己的健康不负责任”。当日，徐冬称“你说有除甲醛这个事，可以等我们退房后再处理”，“退房当中的具体细节可以协商，比如时间等”。当日，梁超称“我也说了给你解决啊，后面看效果，不能不处理就直接退房啊，如果直接退房，根本就没有协商”。2020年9月8日，徐冬通过微信告知梁超“这个问题需要尽快解决，我已经多次要求退房并解除合同，咱们立即办理下收房，我们请中介到场，手续办好，我把房子的钥匙和门禁交你”。当日梁超回复称，“你请便吧，对于前期的工作，大家都浪费了不少时间”。2020年9月10日，徐冬通过微信告知梁超，要求梁超提供地址，将钥匙邮寄给梁超。当日梁超回复称，“租金计算到交房当天，水电燃气费你结清，凭证发我看下，你觉得哪天交房都可以，我让中介去收房”。当日，徐冬称，对于租金，因梁超不肯收，以后再说；会结清水电气费用；钥匙和门禁卡也交给中介公司。 2020年9月10日，徐冬向壹加贰公司交接涉案房屋，壹加贰公司告知梁超承租人徐冬已经交接涉案房屋。 2020年11月11日，严菊委托江苏智然检测有限公司对涉案房屋室内空气进行检测，检测结果为，涉案房屋内甲醛、苯、甲苯、二甲苯、总挥发性有机体物TVOC检测值合格。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。双方之间的租赁合同不违反法律法规强制性、效力性的规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。 关于徐冬与梁超、严菊之间租赁合同的解除问题。在合同履行期限内，徐冬于2020年9月10日告知梁超交房并要求退还涉案房屋钥匙，其目的亦是要求解除合同。梁超通过微信表示“租金计算到交房当天，水电燃气费你结清，凭证发我看下，你觉得哪天交房都可以，我让中介去收房”，证明梁超同意徐冬交房并由壹加贰公司收房，故梁超同意解除合同。徐冬向壹加贰公司交付涉案房屋钥匙，作为承租人履行了租赁物返还梁超的合同义务，梁超亦履行接受房屋的义务，因此双方均同意解除合同，双方之间房屋租赁合同于2020年9月10日解除。 关于徐冬、梁超及严菊是否构成违约的问题。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。徐冬认为，涉案房屋存在甲醛等有害物质严重超标，危害徐冬及家人的身体健康，涉案房屋不符合租赁使用条件，故可以解除合同，由梁超、严菊承担违约责任。本案双方先后聘请欧米亚公司、江苏智然检测有限公司对涉案房屋空气中污染物进行检测，二者的检测结论却相互矛盾，且双方均未提供上述两家公司民用建筑工程室内环境的检测资质，双方在进行检测时均未经过对方的认可即进行检测，因此双方提供的检测报告均不能作为确定涉案房屋空气质量的依据。诉讼中，双方均未申请对于涉案房屋空气中甲醛、苯、TVOC等污染物限量标准进行鉴定。因此徐冬的举证不足以证明涉案房屋空气中的污染物不符合相关规定的标准，不符合居住使用的条件，故梁超、严菊并未因此构成违约。而徐冬在双方之间未达到解除合同条件的情况下要求退房并解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。根据公平和诚信原则，结合徐冬的违约程度等因素，本院酌定徐冬支付出租人梁超、严菊违约金7000元。 关于徐冬要求梁超、严菊退还押金的问题。双方约定,“待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交予甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方”，徐冬在合同履行期间要求退还涉案房屋、解除合同，构成违约，故不符合退还押金的约定条件。故对于徐冬的该项主张，本院不予支持。 关于租金的问题。徐冬已经支付梁超、严菊2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金26400元，梁超同意徐冬支付租金至交房之日，即2020年9月10日，故对于2020年9月11日至2021年1月31日期间的租金20533元，梁超、严菊应退还徐冬。对于梁超、严菊要求徐冬继续支付租金的主张，没有事实根据，本院不予支持。 关于双方当事人的其他主张问题。对于徐冬主张的中介费、检测费、移机费等，是徐冬在租赁房屋过程中支出的费用，梁超、严菊并无法定或约定的义务承担，故本院不予支持。对于梁超、严菊主张的中介费，该费用是出租人向壹加贰公司支付的报酬，上述相关违约金等已足以弥补其相关损失，故本院不予支持。对于梁超、严菊的其他主张，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、徐冬与梁超、严菊签订的《房屋租赁合同》（包括《补充协议》）于2020年9月10日解除； 二、梁超、严菊于本判决生效之日起十日内返还徐冬租金20533元； 三、徐冬于本判决生效之日起十日内支付梁超、严菊违约金7000元； 四、综合二、三项，梁超、严菊于本判决生效之日起十日内支付徐冬各项费用13533元； 五、驳回徐冬的其他诉讼请求； 六、驳回梁超、严菊的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费870元，减半收取435元，由徐冬负担235元，梁超、严菊负担200元；反诉费1536元，梁超、严菊负担836元，徐冬负担700元，综上，徐冬支付梁超、严菊上述费用500元（梁超、严菊已预付，徐冬在履行上述债务时，一并支付梁超、严菊）。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  周力文 二〇二一年一月十四日 书记员  刘 陶