四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16173号 上诉人（原审被告）：苟小平，男，1963年12月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄文娟，四川东烜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市供排水监管事务中心，住所地：成都市东城拐下街**附**。 法定代表人：欧芝江，书记。 委托诉讼代理人：陈红，四川鼎立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周学明，男，1953年8月15日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：石汝玉，女，1955年3月25日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：成都鑫威宏汽车服务有限公司。住所地：成都市锦江区××路××号。 法定代表人：陈家瑜，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖声杰，男，汉族，1978年2月1日出生，住四川省简阳市，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都鑫威宏汽车服务有限公司东门店。住所地：成都市锦江区××路××号。 负责人：罗建。 上诉人苟小平与被上诉人成都市供排水监管事务中心（以下简称成都供排水中心）、周学明、石汝玉、成都鑫威宏汽车服务有限公司（以下简称鑫威宏汽车公司）、成都鑫威宏汽车服务有限公司东门店（以下简称鑫威宏汽车东门店）租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苟小平上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回成都供排水中心对苟小平的第一项诉讼请求，改判第二项为苟小平自2012年7月1日起至土地实际腾退之日止，按每年65534元的标准向成都供排水中心支付土地租金。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。成都供排水中心的占有返还原物请求权已消灭。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，成都供排水中心请求支付土地占用费，其占有返还原物请求权已超过一年未行使，权利已消灭。二、一审判决适用法律不当。本案租赁合同中所属土地为划拨用地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，本案所涉土地使用权的出租未经任何批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，其土地租赁合同属于无效合同。同时，成都供排水中心仅有土地使用权，没有土地所有权，不属于不动产范围，一审法院以不动产相关的法律法规为依据是错误适用法律。三、一审判决违反法律程序。成都供排水中心的原诉讼请求为：“判令原五被告支付土地占用费总计为491505元”，在一审诉讼中变更为：“原五被告支付土地占用费总计为120万元”。但一审法院并没有将诉讼请求的变更内容通知或告知苟小平，亦未重新指定举证期限，这明显违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，程序严重违法。四、土地租赁费用计算金额没有依据。一审判决苟小平按每年120000元支付土地租金没有法律依据。根据《国有土地使用权租赁管理办法》第五条之规定，成都供排水中心不能自定租金标准，人民法院亦不能依职权确定标准。五、2012年租赁合同到期后，成都供排水中心在起诉前并未提出过任何异议，双方均默许合同继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方土地租赁为不定期租赁，而非无权占有。六、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期满后继续使用期间租金应按照原合同租金标准予以缴纳，逾期交纳部分，可以计算资金占用利息。但一审酌定12万/年的标准无事实和法律依据，请求二审法院重新认定，以原租赁合同约定租金标准作为本案裁判标准。七、2012年原租赁合同期限届满至2018年6月7日期间，苟小平并未对外租赁获利。2018年6月7日至2020年期间苟小平对外租赁的租金包括场地租金和自行购置的设备设施租赁费，设备费用不应计入出租获利中，更不应作为一审法院判决的标准和依据。八、一审对苟小平占用土地面积未查清，对租金计算标准及计算基数未查清。原合同租赁面积为2114平方米，成都供排水中心提供土地使用权证载明为3930.37平方米。苟小平占用的土地非土地使用权证上登记的土地面积。 成都供排水中心辩称，一、苟小平与鑫威宏汽车公司签定的《厂房及设备租赁》，合同金额是一年28万元，这个金额是比较高的，苟小平所占用的土地有几千个平方米，一审法院只支持了苟小平12万元的侵占费是合理的。二、关于苟小平主张占有返还原物请求权已超过一年未行使，权利已消灭的问题，不适用于本案。成都供排水中心享有的权利来源于国家颁发的土地使用权证书，该国有土地使用权不动产权亦是在成都供排水中心，从未转变到苟小平的名下。按照《中华人民共和国物权法》第三十四条、二百四十三条规定，成都供排水中心是国家法律规定的权利人。三、本案虽然是房屋租赁纠纷，但是成都供排水中心一直主张的是侵占土地，成都供排水中心与苟小平签订的土地租赁合同只有2年，而且合同中明确约定合同到期后苟小平应当将土地腾退，苟小平不仅没有腾退，而且也一直未向成都供排水中心支付租金，长期占用土地是事实。苟小平主张的租赁合同为无效合同，也与本案没有关联性。四、一审没有违反程序，成都供排水中心的诉讼请求从未变更过，只是要求腾退土地及支付占用费，只是从40多万变更到50多万，这并不涉及到诉讼请求的变更，只是金额的变化，而且在一审庭审过程中，苟小平对于该金额的变化也没有要求宽限期。五、一审法院认定土地占用费12万元是合理的，苟小平将土地使用至今，成都供排水中心也是事业单位，该资产是属于国有资产，成都供排水中心主张的金额也符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回苟小平的上诉请求，维持原判。 周学明、石汝玉辩称，一审认定的占用费金额过高。 鑫威宏汽车公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回苟小平的上诉请求，维持原判。 鑫威宏汽车东门店辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回苟小平的上诉请求，维持原判。 成都供排水中心向一审法院起诉请求：1．周学明、石汝玉、鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店、苟小平立即腾退成国用（2011）412号国土证载位于成都市锦江区外东狮子山的土地（地（地号J13-1-36，现地址为静渝路89号、99号）；2．周学明、石汝玉、鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店、苟小平共同支付至实际腾退以之日止占有土地的占用费，150000元/年，暂从2012年7月1日计算至2020年6月30日的土地占用费为1200000元，并从2020年7月1日起按同期银行贷款利息支付逾期利息至全部土地占用费支付完毕止；3．本案诉讼费和其他费用由成都供排水中心、周学明、石汝玉、鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店承担。 一审法院认定事实：2010年6月25日，成都市排水设施管理处（甲方）与锦江区精益汽车修理厂（玖兴汽修厂，乙方）签订《土地租赁合同》，双方约定甲方将位于成都市锦江区狮子山的土地［锦（03）117号土地证］，临成龙路土地面积约2114平方米，租赁给乙方使用。租赁期限二年，自2010年7月1日起至2012年6月30日止。土地租金为每年15元/平方米，城镇土地使用税每年16元/平方米，每年共计65534元。本合同生效当日，乙方应一次性交清半年租金和城镇土地使用税共计32767元。以后乙方应于2010年7月20日、2011年1月20日、2011年6月20日前按期交纳半年租金和税金。乙方在签订本合同时，须向甲方一次性交纳保证金10000元，乙方在租赁期间无违约行为，租赁期满甲方全额退还乙方。如乙方在租赁期间有违约行为，甲方不退还保证金。保证金不冲抵违约金。乙方租赁的土地，未经甲方同意，乙方不得对外出售、抵押、交换、转租、转让等，否则，甲方有权终止合同，收取违约金15000元，有权收回土地并不管该地块是否已经腾空。如合同期满双方没有续签合同，乙方应按照甲方要求清理土地退场，并不得要求甲方给予任何经济补偿。同时乙方应在期满后5日内腾退土地交付给甲方。乙方未按期交回的，甲方有权收回土地且不管该地块是否已经腾空。 2010年7月29日锦江区精益汽车修理厂缴纳保证金10000元。合同签订后，锦江区精益汽车修理厂按约交清了2010年7月1日起至2012年6月30日止的土地租金。 2007年1月17日颁发的锦江区精益汽车修理厂个体工商户营业执照载明，经营者：周学明。2019年8月23日，《中共成都市委机构编制委员会关于规范市水务局所属事业单位机构编制要素的通知》中载明，市排水设施管理处更名为市供水监管事务中心，为市水务局所属正处级公益一类事业单位。2017年12月6日，锦江区精益汽车修理厂将经营者周学明变更为石汝玉，石汝玉系周学明配偶，经营场所仍为静渝路**。鑫威宏汽车东门店企业信息查询通知单显示，鑫威宏汽车东门店成立于2018年6月29日，住所为成都市锦江区××路××号。2019年11月28日，鑫威宏汽车公司登记申请变更公司地址为成都市锦江区××路××号，原公司地址为成都市锦江区菱窠路44号。 2011年6月2日颁发的国有土地使用权证载明，坐落于成都市锦江区外东狮子山，使用权面积3930.37平方米，土地使用权人：成都市排水设施管理处，地，地号JJ13-1-36020年4月24日，锦江区公安分局狮子山派出所出具《情况说明》，载明JJ13-1-36门牌号为静渝路89号。2020年4月24日，成都市锦江区狮子山街道办事处出具《情况说明》，载明锦江区静渝路99号的土地房屋系成都市排水设施管理处所有。 成都供排水中心提供的照片显示，静渝路89号、99号门牌号在同一大门两侧。 苟小平（甲方）与鑫威宏汽车公司（乙方）签订《厂房及设备租赁》，甲方同意将位于成都市锦江区××路××号××号内的自建厂房和附属设施（洗车场、卫生间及化粪池）以及汽修设备出租给乙方作为其东门店汽修厂房经营使用，甲方保证该厂房和附属设施（洗车场、卫生间及化粪池）以及汽修设备均为自建自用，不存在权属纠纷。租赁期限自2018年6月8日起至2021年6月8日止。甲方出租静渝路89-99号内的自建厂房和附属设施年租金为60000元，厂房内现有汽修设备年租金为220000元，以上合计年租金280000元。乙方应在本协议签订后5日内一次性向甲方支付半年租金140000元及保证金30000元。 2018年6月8日，鑫威宏汽车公司向苟小平支付保证金30000元及半年租金140000元。合同签订后，鑫威宏汽车公司按约支付租金至2020年12月7日。 2020年6月22日，成都供排水中心委托四川鼎立律师事务所陈红律师向锦江区精益汽车修理厂、周学明、石汝玉、苟小平以及鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店分别发出两封《律师函》，称锦江区精益汽车修理厂、周学明、石汝玉、苟小平自2012年7月1日起未经成都供排水中心许可擅自占用地号JJ13-1-36土地，鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店未经许可擅自占用上述土地，并在该土地上违法修建房屋进行生产经营活动，要求其收到律师函后30日内腾退土地并支付占用费。 一审另查明，苟小平在案涉土地上添设有汽修厂房、设备等。 一审庭审中，苟小平、鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店一致陈述，鑫威宏汽车东门店与锦江区精益汽车修理厂现经营地为静渝路89号、99号。周学明、石汝玉、苟小平一致陈述，锦江区精益汽车修理厂营业执照登记经营者先后为周学明、石汝玉夫妻二人，但自2000年起一直由苟小平实际经营，苟小平当庭表示所有债权债务由自己承担，愿意承担应当支付的租金。成都供排水中心陈述狮子山街道办已将静渝路99号门牌号撤除。 一审法院认为，案涉争议焦点为苟小平、鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店目前对案涉土地的占有是否属于无权占有。如属于无权占有，谁应当支付土地占用费。 关于无权占有问题。成都供排水中心与锦江区精益汽车修理厂签订《土地租赁合同》，租赁期自2010年7月1日起至2012年6月30日止，双方均按约履行了合同，《土地租赁合同》已因租赁期满而终止。租赁期满后，双方未续签合同，按照《土地租赁合同》约定，期满双方没有续签合同，锦江区精益汽车修理厂应按照成都供排水中心要求清理土地退场，并不得要求成都供排水中心给予任何经济补偿，同时锦江区精益汽车修理厂应在期满后5日内腾退土地交付给成都供排水中心，因此锦江区精益汽车修理厂应在租赁期满后腾退土地，但锦江区精益汽车修理厂仍占用土地至今，苟小平辩称与成都供排水中心一位处长达成口头协议，待回本后搬离，但未提交证据证明，苟小平的答辩意见一审法院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”之规定，周学明、石汝玉、苟小平应共同向成都供排水中心退还租赁的地号为JJ13-1-36的土地。 2018年6月8日，苟小平将成都市锦江区静渝路89号-90号的土地及附属设施出租给鑫威宏汽车公司，苟小平明知土地为成都供排水中心所有，且《土地租赁合同》已到期，将其无权占有的土地出租给鑫威宏汽车公司，属无权处分，且未经成都供排水中心追认，对成都供排水中心不发生法律效力，鑫威宏汽车公司及鑫威宏汽车东门店对成都供排水中心名下地号为ＪＪ13-1-36土地的占有属于无权占有。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店应向成都供排水中心返还其占用的成都市锦江区××路××号××号为ＪＪ13-1-36的土地。故一审法院确认周学明、石汝玉、鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店、苟小平应立即腾退占用的成都市锦江区××路××号××号为ＪＪ13-1-36的土地。 关于占用费的支付主体。成都供排水中心与锦江区精益汽车修理厂签订《土地租赁合同》，租赁期自2010年7月1日起至2012年6月30日止，双方合同已履行完毕。苟小平与鑫威宏汽车公司签订《厂房及设备租赁》，租赁期限自2018年6月8日起至2021年6月8日止，鑫威宏汽车公司缴纳租金至2020年12月7日。一审庭审中，苟小平陈述所有债权债务由苟小平承担，愿意承担应支付的租金。一审法院认为，2012年6月30日之后苟小平一直占用土地经营，土地租金收益由苟小平收取，而土地使用权人为成都供排水中心，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”之规定，苟小平为租金等孳息的获得者，故苟小平应当向成都供排水中心支付2012年7月1日至土地全部腾退之日止的成都市锦江区××路××号××号为ＪＪ13-1-36地块的土地占用费。 关于土地占用费的计算标准。成都供排水中心主张土地占用费自2012年7月1日起至土地实际腾退之日止，按150000元/年的标准计算，但未提交证据证明依据该标准计算的合理性。根据一审查明事实，苟小平在案涉土地上添设有汽修厂房、设备等，综合考虑成都供排水中心最初出租案涉土地的租金和鑫威宏汽车公司承租时的租金，一审法院酌情确定土地占用费自2012年7月1日起至土地实际腾退之日止，按每年120000元计算，对成都供排水中心多主张部分，一审法院不予支持。 关于逾期利息。逾期利息实际为资金占用期间利息，系违约金性质，违约赔偿以弥补实际损失为主。一审法院认为，成都供排水中心主张的土地占用费已经能够弥补其损失，对成都供排水中心要求自2020年7月1日按同期银行贷款利率支付逾期利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决：一、周学明、石汝玉、鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店、苟小平应于判决发生法律效力之日起十日内向成都供排水中心腾退占用的位于成都市锦江区××路××号××号为ＪＪ13-1-36的土地（成国用（2011）第4××2号）；二、苟小平应于判决发生法律效力之日起十日内向成都供排水中心支付土地占用费，土地占用费计算方式：自2012年7月1日起至土地实际腾退之日止，按每年120000元计算；三、驳回成都供排水中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4336元，由苟小平负担。 本院二审期间，苟小平围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苟小平提交以下证据：租赁协议。拟证明：一审认定的占用费数额过高。成都供排水中心发表质证意见称，该证据系复印件，对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可。周学明、石汝玉、鑫威宏汽车公司、鑫威宏汽车东门店发表质证意见称，无法核实该证据真实性。 对该证据，本院认为，因苟小平仅提供复印件，在无其他证据予以佐证的情况下，无法核实真实性，本院对该证据依法不予采信。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、苟小平是否负有腾退案涉土地的义务；二、苟小平是否应当支付占有使用费，如果应当支付，数额应如何认定。 关于苟小平是否负有腾退案涉土地义务的问题。本院认为，案涉合同期满后，锦江区精益汽车修理厂仍在占有使用案涉土地，并未腾退，成都供排水公司亦未提交证据证明其在出具《律师函》前就此提出过异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方就案涉土地在案涉合同期满后形成不定期租赁，原租赁合同中相应条款继续有效，成都供排水中心与锦江区精益汽车修理厂对案涉合同均享有单方解除权。根据成都供排水中心于2020年6月22日向锦江区精益汽车修理厂、周学明、石汝玉、苟小平出具的《律师函》，虽未明确行使合同解除权，但其向锦江区精益汽车修理厂出具《律师函》的行为依然可视为表达解除锦江区精益汽车修理厂占有使用案涉租赁物的意思，亦能够达到解除双方不定期租赁合同关系的后果，锦江区精益汽车修理厂应当及时履行腾退义务。苟小平作为修理厂实际经营人，亦负有腾退义务，一审法院基于此认定苟小平应当负有腾退案涉租赁物的义务并无不当，本院予以维持。 关于苟小平是否应当支付占有使用费，以及如果应当支付，数额的认定问题。本院认为，锦江区精益汽车修理厂在占有使用案涉房屋期间，应当基于其占有向成都供排水中心支付相应对价。故锦江区精益汽车修理厂应当向成都供排水中心支付不定期租赁合同解除前的租金及解除后的占有使用费。苟小平虽非本案合同当事人，不具有支付义务。但在一审仅认定苟小平负有支付义务的情况下，各方当事人均未就支付主体提出异议，苟小平亦明确表示其愿意承担本案债务，故基于债的加入，本院对一审认定苟小平向成都供排水中心承担支付义务的结果予以维持。 对苟小平应当支付租金及占有使用费数额的确定。本院认为，对锦江区精益汽车修理厂收到成都供排水中心出具《律师函》之前，双方不定期租赁合同关系继续有效，苟小平应当按照合同约定的租金标准65534元/年自2012年7月1日支付至2020年6月22日不定期合同关系解除，共计522835.64元（65534元/年×8年﹣65534元/年÷365天×8天）。锦江区精益汽车修理厂收到成都供排水中心出具的《律师函》之后，双方不定期租赁合同解除，锦江区精益汽车修理厂继续占有使用案涉租赁物必然导致成都供排水中心占有利益的丧失，故成都供排水中心基于此诉请要求其支付占有使用费，有事实和法律依据。因案涉合同签订于2010年，所以一审法院基于锦江区精益汽车修理厂的使用情况、案涉土地价格变化，双方约定的租赁面积等情况酌情认定苟小平以年租金120000元的标准支付占有使用费并无不当，本院对该标准予以维持。苟小平应自2020年6月23日起以该标准支付占有使用费至腾退之日止。 综上，上诉人苟小平的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决对成都供排水中心及锦江区精益汽车修理厂之间的法律关系认定有误，继而对当事人责任认定有误，本院应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2851号民事判决第一项“周学明、石汝玉、成都鑫威宏汽车服务有限公司、成都鑫威宏汽车服务有限公司东门店、苟小平应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市供排水监管事务中心腾退占用的位于成都市锦江区××路××号××号为ＪＪ13-1-36的土地（成国用（2011）第4××2号）”； 二、变更成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2851号民事判决第二项“苟小平应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市供排水监管事务中心支付土地占用费，土地占用费计算方式：自2012年7月1日起至土地实际腾退之日止，按每年120000元计算”为“苟小平应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市供排水监管事务中心支付租金522835.64元及土地占用费，土地占用费计算方式：自2020年6月23日起至土地实际腾退之日止，按每年120000元计算”； 三、驳回成都市供排水监管事务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4336元，二审案件受理费8672元，以上共计13008，由苟小平负担6244元，成都市供排水监管事务中心6764元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二一年一月十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽