河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终256号上诉人(原审被告、反诉原告）：河南新乡锋盛房地产开发有限公司。住所地：新乡市人民路176号五楼。法定代表人：张新捷，经理。委托诉讼代理人：任广宇，河南日诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴祖玉，女，1948年11月11日出生，汉族，住新乡市。诉讼代表人：张鹏，男，1976年3月5日出生，汉族，住河南省。诉讼代表人：秦玉霞，女，1965年1月24日出生，汉族，住郑州市。诉讼代表人：杨清，女，1973年12月7日出生，汉族，住河南省。上诉人河南新乡锋盛房地产开发有限公司（以下简称锋盛公司）与被上诉人吴祖玉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2020）豫0702民初5853号民事判决，提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人锋盛公司委托诉讼代理人任广宇，被上诉人吴祖玉等十四人共同推选的诉讼代表人张鹏、秦玉霞、杨清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锋盛公司上诉请求：1、撤销原审法院（2020）豫0702民初5853号民事判决第一项、第三项，依法改判，确认自2016年7月9日起租赁合同解除；2、判决被上诉人返还房屋押金；3、驳回被上诉人要求支付租金的诉讼请求。事实与理由：1、本案所涉租赁房屋已具备法定解除条件，原审判决不予解除是错误的。2016年7月9日新乡地区突降超过历史极值的特大暴雨，属于不可抗力，涉案房屋被雨水淹没，无法正常使用，具备了法定解除的情形，另合同约定的日常维护、维修及管理是在正常的情况下，突降暴雨属于不可抗力事件，原审认定后果由锋盛公司承担是错误的；2、被上诉人要求支付租金的诉请已经超过诉讼时效。被上诉人辩称：1、涉案商铺是一个整体，无法单独分割空间，业主无法自主经营，另双方合同约定租赁期间涉案房产由锋盛公司负责日常维护、维修及管理，2016年7月份暴雨一周后大部分商场和超市都恢复经营，锋盛公司未恢复经营应自行负责，不能将损失转嫁给业主，也不能以此来拖欠租金；2、锋盛公司属于违约方，不具备单方解除合同的权利；3、被上诉人的起诉不超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回锋盛公司的上诉，维持原判。吴祖玉原审诉讼请求：1、判令锋盛公司支付位于健康路××美食城地下××商铺××租金10726.56元；2、判令锋盛公司按照吴祖玉购买时的商铺位置、商铺电梯、商铺消防通道位置、商铺西门和北门位置恢复原状。锋盛公司反诉请求：1、请求确认自2016年7月9日起双方《房屋租赁合同》解除；2、吴祖玉返还房屋押金500元。原审查明：2012年5月12日，吴祖玉（出租人、甲方）与锋盛公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定甲方将其购买的、由锋盛公司开发建造的，坐落于河南省××路与××处××南侧××美食城（健康路××）地下一层96号商铺（建筑面积约7.64平方米）租赁给乙方作为营业使用；美食城现有附属设施扶手电梯等；租赁期限自2012年9月1日至2022年8月31日；乙方租用甲方该商铺（以房管局购房合同或房产证等有效证明的建筑面积计算）的净租金按18元／㎡／月计算，每月租金计为137.52元人民币，采取先付租金后使用的原则，一次性缴纳半年租金825.12元人民币后使用，以后租金提前一个月缴纳下半年的租金；乙方同意在租赁期间从2014年9月1日起，租金按上期月租金每满一年，每平方米自动上调租金一元人民币付给甲方；乙方向每个摊位交房屋押金500元，合同十年期满后甲方退还给乙方，乙方中途停租或未按合同履约的，甲方不再退还押金；甲方同意乙方拆除现有扶手电梯，并在朝北大门内原扶手电梯位置从下向上盖建（直到地上一层）平台或房屋并安装垂直电梯（负一层至地上四层），费用（包含购买和安装电梯费、维修费、管理费、年检费等所产生的一切费用）由乙方承担，所建平台或房屋和电梯产权归负一层业主所有，甲乙共同使用，电梯的运营费用由乙方全部承担，在合同执行中如乙方未按合同履行，甲方有权拆除；乙方租赁期间，由乙方自主装修改造，甲方不会干涉，但不能影响甲方房屋结构或安全；甲方同意乙方在租赁期间，可以在不影响甲方房屋结构或安全的情况下，拆除南面、东面围墙，合同期满或终止后由乙方出资恢复；协议书履行期间，承租房产由乙方负责日常维护、维修及管理；由于乙方既是开发商，又是承租人和物业公司，所以从甲方将该商铺交付给乙方使用时至本合同期满时止，该商铺所发生的水、电等经营费用由乙方承担；乙方未按约定时间交纳租金的，甲方有权解除合同提前终止合同履行，乙方对承租房屋有装饰装修的，乙方无偿移交给甲方享有；合同提前解除或终止的，乙方应在甲方通知发出之日起十日内向甲方办理移交手续并结清应承担的有关费用，乙方未能在约定的期限内及时办理移交手续的，甲方有权直接接受所出租房屋并清理出乙方财物等，由此引起的一切后果由乙方承担；由于乙方原因解除或终止本合同履行的（不可抗力除外），所交押金不再退回，赔偿甲方两年房租并不能干扰甲方再次招租。该合同首部记载有吴祖玉的联系电话。签订合同后，吴祖玉将96号商铺交由锋盛公司使用，锋盛公司向吴祖玉交纳了500元押金，并按约支付了2012年9月1日至2014年8月31日的租金。自2014年9月1日起锋盛公司未向吴祖玉支付租金，也未通知吴祖玉解除合同并办理移交手续。2016年7月9日，新乡市突降特大暴雨后，该商铺一直没有恢复到正常使用的状态，并持续至今。另查明，吴祖玉名下位于健康路47号美食城A、B、C、D区-1层96号摊位的房屋产权证书载明，建筑面积为7.64平方米。原审认为：（一）关于合同是否解除问题。吴祖玉与锋盛公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的规定，为有效合同。在该合同履行期间，无证据证明吴祖玉存在违约行为导致锋盛公司不能使用案涉商铺，亦无证据证明锋盛公司向吴祖玉发出过解除合同的通知并与吴祖玉办理移交手续、结清拖欠的租金，不符合双方在合同中约定，“合同提前解除或终止的，乙方应在甲方通知发出之日起十日内向甲方办理移交手续并结清应承担的有关费用”的解除合同条件，故不存在约定解除的情形。同时，锋盛公司自2014年9月1日起就开始拖欠租金，至其所主张的2016年7月9日已将近两年，显然属于合同的恶意违约方，其并不享有单方解除合同的权利。2016年7月9日新乡突降特大暴雨，确实属于不可抗力事件，但该事件的发生虽然会导致短期内该商铺无法使用，却不会长期影响案涉租赁合同的履行。而且，双方在合同中约定“协议书履行期间，承租房产由乙方负责日常维护、维修及管理”，显然锋盛公司负有及时排空积水、维护或维修案涉商铺以恢复使用的合同义务，案涉商铺自2016年7月9日至今未恢复使用状态，系锋盛公司怠于履行合同义务导致，造成的后果应由其自行承担。尤其是案涉商铺原系位于地下一层的农贸市场，该商铺仅存在一米多高的围挡及水泥柜台，即使短期积水也不会影响商铺在积水排空后的使用，故该不可抗力并不必然致使合同目的不能实现，案涉合同亦不符合法定解除合同的条件。结合吴祖玉在本案作出不同意解除合同的意思表示，法院对锋盛公司反诉主张确认合同解除的诉求不予支持，锋盛公司应当按照合同约定向吴祖玉支付拖欠的租金，且无权要求吴祖玉返还500元押金。（二）关于诉讼时效问题。锋盛公司虽自2014年9月1日起就开始拖欠租金，但其拖欠的系在同一合同项下订立、基于同一债务原因产生的定期给付之债。各个债务虽因时间经过而产生，具有一定的独立性，可权利人也会基于对同一合同项下的同一性质的债权最后履行期限的合理信赖，存在不再对每一笔债务履行期限届满后即主张权利的情形，而案涉商铺的租赁期限至2022年8月31日方才截止。因此，对于案涉纠纷的诉讼时效应按照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定处理，即“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。由此，案涉商铺租金的诉讼时效应自最后一期租金的付款时间届满之日起算，对照合同约定应为2022年2月28日，故吴祖玉提起本案诉讼未超过法律规定的诉讼时效。（三）关于欠付租金金额问题。吴祖玉在本案仅主张截至2020年2月29日的租金，按照双方在合同中约定的租金计算标准，应为10726.56元。但是，毕竟因2016年7月9日的特大暴雨造成地下一层严重积水导致短期内无法使用案涉商铺，基于公平原则，法院酌定2016年7、8月份的租金应予以免除。当时的月租金标准为20元／月，免除金额为305.6元。同时，河南省发展和改革委员会等八部门2020年6月20日下发的《关于印发〈关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案〉的通知》中，规定对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，案涉租赁商铺亦应参照执行作出减免，法院酌定减免2020年2月份1个月的租金即183.36元。因此，2014年9月1日至2020年2月29日该商铺欠付租金金额为10237.6元。（四）关于案涉商铺恢复原状问题。合同中，双方约定“甲方同意乙方拆除现有扶手电梯”，吴祖玉再行要求锋盛公司对电梯恢复原状，与约定不符。双方还约定，“乙方租赁期间，由乙方自主装修改造，甲方不会干涉，但不能影响甲方房屋结构或安全”，“甲方同意乙方在租赁期间，可以在不影响甲方房屋结构或安全的情况下，拆除南面、东面围墙，合同期满或终止后由乙方出资恢复”。前文已经阐述对锋盛公司诉求确认解除合同不予支持，显然案涉合同尚在履行期间，锋盛公司可以依约对案涉商铺进行改造，吴祖玉再行要求锋盛公司对案涉商铺恢复原状亦与合同约定不符。至于吴祖玉诉求对消防通道、西门和北门位置恢复原状，因案涉纠纷系租赁合同纠纷，并非侵权纠纷，二者不属于同一法律关系，吴祖玉也无证据证明侵权人为锋盛公司，对此本案不予处理。结合以上几点，法院对吴祖玉该项诉求不予支持。综上所述，法院对吴祖玉的诉讼请求予以部分支持，对锋盛公司的反诉请求不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，原审判决：一、锋盛公司于判决生效之日起十日内支付吴祖玉2014年9月1日至2020年2月29日的租金10237.6元；二、驳回吴祖玉的其他诉讼请求；三、驳回锋盛公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由吴祖玉承担3元；由锋盛公司承担65元。反诉费25元，由锋盛公司承担。二审中当事人没有提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，原审判决作出后，吴祖玉未提出上诉，锋盛公司提出上诉，按照上述司法解释的规定，本院二审围绕锋盛公司提出的上诉请求进行审理。结合诉辩及陈述意见，现就诉讼焦点分别评析如下：关于锋盛公司主张涉案合同已于2016年7月9日解除的问题。2016年7月9日暴雨虽会对涉案房屋使用造成一定影响，但不必然致使合同目的不能实现，且锋盛公司也未举证证明其已据此向吴祖玉发出解除合同通知，结合双方合同约定锋盛公司负责日常维护、维修及管理的情况，锋盛公司主张涉案合同已于2016年7月9日解除没有充分的事实及法律依据，原审对其该项诉请不予支持并无不当，据此锋盛公司主张的返还押金亦不应予以支持。关于锋盛公司主张的诉讼时效问题。锋盛公司主张自吴祖玉起诉时向前计算一年作为诉讼时效期间没有充分法律依据，另收取租金作为吴祖玉主要权利，其积极主张存在较大可能，结合涉案合同履行过程中存在暴雨造成积水以及锋盛公司未举证其明确告知吴祖玉不履行合同义务的情况，原审认定吴祖玉请求不超过诉讼时效无明显不当。综上，锋盛公司的上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68元，由河南新乡锋盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年一月二十七日书记员  刘 冬