山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4437号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司微山支行，住所地：山东微山县奎文东路，统一社会信用代码：91370826866164591N。负责人：袁涛，行长。委托诉讼代理人：房善全，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨贝贝，男，1987年5月25日出生，回族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：杜海涛，微山顺达法律服务所法律工作者。原审第三人：山东运正贸易有限公司，住所地：山东省微山县东风路新河小区。统一社会信用代码：9137082679733797XN。法定代表人：赵庆奎，职务：总经理。原审第三人：济宁众惠逢盈经贸有限公司，住所地：山东省微山县欢城镇於村，统一社会信用代码：91370826570466750U。法定代表人：韩建英，总经理。原审第三人：济宁友之源商务宾馆有限公司，住所地：山东省微山县夏镇街道新河街金源路交汇处（运正大厦），统一社会信用代码：913708260851031203。法定代表人：赵晓芬，总经理。原审第三人：赵庆奎，男，1965年9月23日出生，汉族，住微山县金源别墅区。原审第三人：韩建英，女，1967年3月18日出生，汉族，住微山县金源别墅区。原审第三人：赵晓剑，男，1987年3月18日出生，汉族，住微山县金源别墅区。上诉人中国建设银行股份有限公司微山支行（以下简称建行微山支行）因与被上诉人杨贝贝及原审第三人山东运正贸易有限公司、济宁众惠逢盈经贸有限公司、济宁友之源商务宾馆有限公司、赵庆奎、韩建英、赵晓剑案外人执行异议之诉一案，不服山东省微山县人民法院（2020）鲁0826民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行微山支行上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回杨贝贝的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房产系当地政府明文规定禁止销售的房产。涉案房产是预售商品房，所在楼盘于2019年5月15日才完成综合验收备案，开发商于2019年11月7日才通知办理涉案房产的产权证书，进行真正的权属登记。在此之前，涉案房产仅是网签备案在原审第三人赵晓剑名下。《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》(济政办发(2016)31号)第五条明确规定“严格规范商品房预(销)售合同网签撤销程序，切实制止预售商品房转让等炒房行为”，目的就是禁止预售商品房转让，杜绝采取弄虚作假手段办理网签合同撤销更名，且该条同时规定，一经查实，合同更名视为无效。因此，根据当地政策，原审第三人赵晓剑在2018年4月是被禁止将涉案房产出售于被上诉人杨贝贝的。合法的购房在程序上应当严格执行当地限购政策。根据《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》(济建开字(2017)2号)，首先，自2016年12月26日起，对在济南市相关辖区内已拥有**住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)，是暂停在该市部分区域向其出售住房(包括新建商品住房和二手住房)的；其次，限购期间，购房人在购买住房前，是必须要提交家庭成员居民身份证明、户籍证明、婚姻证明、个人所得税或社会保险证明的原件和复印件的，同时还需要如实填写《购房人及家庭成员情况申报表》，并签署购房承诺，以证明符合购房条件；再次，购房人通过房地产经纪机构居间或代理二手房买卖，需要委托房地产经纪机构申请查询购房家庭拥有住房情况。如符合购房条件，房地产经纪机构需要协助买卖双方办理二手房买卖合同网签，并将上述购房人提交的相关材料提交市房屋档案馆留存。具体到本案，被上诉人杨贝贝作为执行异议申请人，有义务举证其作为购房人符合购房条件，且购房程序每一步均严格执行了当地限购政策。否则，应承担举证不能后果。原审法院认定“文件内容虽对限购政策进行了明确，但没有证据排除原告作为合法购房人的资格”是错误的。被上诉人提交的证据及证人证言存在诸多瑕疵，上诉人有合理理由怀疑购房行为无效。针对被上诉人提交的证据及证人证言，上诉人在原审中均逐一发表了质证意见，上诉人认为主要存在如下瑕疵：一是房屋买卖合同落款时间是2018年4月23日，而被上诉人举证的首付款支付时间是2018年4月22日，即在还没有签订书面买卖合同前一天就支付了巨额房款，明显不符合常理。虽然被上诉人举证了签约视频，证明实际签约时间是2018年4月22日，但该视频录制时间未经专业机构鉴定；二是被上诉人仅举证了中介公司佣金确认单，未能提供佣金的付款凭证或交易流水；三是《房屋买卖合同》并未约定房款收款账户，被上诉人在未经核实情况下直接将巨额房款支付至非合同签约主体的第三人名下银行账户中，且交易摘要未作任何备注，明显不符合正常逻辑；四是被上诉人提交的水电费、取暖、物业、装修费用证明，并不能证明被上诉人实际入住涉案房产的事实，且相关证据的生成时间基本均在涉案房产查封之后；五是证人与本案当事人存在利害关系，真实性不应认可。二、原审适用法律错误。退一步讲，即便被上诉人与原审第三人赵晓剑签订了真实的房屋买卖合同，因当地政府禁止转让预售商品房，且规定了严格的限购政策，这就注定了被上诉人签约当时不可能办理二手房买卖合同网签，被上诉人、原审第三人赵晓剑在房地产经纪机构主导下想要达成交易，只能采用网下或滞后网签、逾期补办等行为规避政策。被上诉人仍自愿购买涉案房产，就应当意识到存在被查封的风险，涉案房产未办理过户登记的原因是由被上诉人自身原因造成，原审法院援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，认为被上诉人权利能够排除涉案房产的执行，系适用法律错误。杨贝贝辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人赵晓剑述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人山东运正贸易有限公司、济宁众惠逢盈经贸有限公司、济宁友之源商务宾馆有限公司、赵庆奎、韩建英未作陈述。杨贝贝向一审法院起诉请求：1.判决停止对济南市槐荫区报业文苑10号楼1-1403号房屋及10号楼1-118号储藏室的强制执行，同时确认涉案房产归原告所有；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：杨贝贝通过房屋中介济南永智基业房地产营销策划有限公司与赵晓剑签订了房产买卖合同，约定房屋价格为230万元，杨贝贝于2018年4月22日分三次每次50万元将共计150万元按照赵晓剑的指示转账至李丹账户，4月26日通过转账的方式交付剩余购房款80万元转账至李丹账户。杨贝贝提交的书面房产买卖合同显示落款时间为2018年4月23日，杨贝贝、赵晓剑均称实际签订合同的时间是2018年4月22日，对此，杨贝贝提交了济南永智基业房地产营销策划有限公司出具的证明和现场签约视频。杨贝贝一审提交了缴纳水电费、取暖、物业费的相关证据2019年12月12日，杨贝贝前往办理产权登记及过户手续时，发现该房产于2018年7月17日被查封。杨贝贝遂向一审法院提出执行异议，一审法院判决驳回了杨贝贝的异议，杨贝贝向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，首先，对于房屋买卖合同，合同依法成立即为有效。原告杨贝贝与第三人赵晓剑在中介公司撮合下达成了买卖房产的真实合意，签订了房屋买卖合同，并支付了合理价款完成交付，故依法对房屋买卖合同的合法有效性予以认可。该房屋买卖合同签订的时间早于本院2018年7月17日对涉案房产的查封，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告权利能够排除涉案房产的执行。其次，针对被告提出的原告未办理网签变更登记的情况，一审法院认为，原告未进行变更登记并非由原告自身原因造成，且未进行网签变更登记并不妨碍原告基于合法有效的房屋买卖合同享有排除执行的权利。最后，房屋所有权的转移以登记为生效要件，原告杨贝贝主张该房产所有权，可依据房产登记的法律规定按程序办理房屋登记，原告杨贝贝要求确认涉案房产归其所有，超越了本案的审理范围，本案作为案外人执行异议之诉无法完成对涉案房产的确权。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：一、不得对济南市槐荫区报业文苑10号楼1-1403号房屋及10号楼1-118号储藏室强制执行；二、驳回原告杨贝贝的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告中国建设银行股份有限公司微山支公司负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人建行微山支行称根据《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》济建开字【2017】2号关于“在济南市区范围内已经拥有两套住房的居民家庭暂停在该市相关部分区域向其出售住房”的规定，认为杨贝贝不符合购房条件。但杨贝贝二审中提交了济南市房产交易监理所于2020年9月17日出具的证明，该证明记载济南市房产交易监理所对申请人杨贝贝的购房申请进行了审核，认为杨贝贝的购房资格均符合要求，结合杨贝贝二审提交的查询时间为2020年9月15日的济南市房屋登记信息查询结果，显示登记在杨贝贝名下仅有位于济南市槐荫区住宅，且当前房屋状态显示为合同备案。故上诉人主张杨贝贝不具有购房资格，依法不能成立。杨贝贝通过房屋中介公司与赵晓剑签订了房产买卖合同，约定房屋价格为230万元，杨贝贝提交的银行转账凭证能够证实杨贝贝于2018年4月22日分三次通过转账的方式交付购房款150万元，4月26日通过转账的方式交付剩余购房款80万元。虽然杨贝贝提交的书面房产买卖合同显示落款时间为2018年4月23日，早于杨贝贝缴纳150万元购房款的时间，但房屋中介公司济南永智基业房地产营销策划有限公司出具了证明，称由于公司经办人员不谨慎，误将签约日期写为2018年4月23日，实际签约日期为2018年4月22日，并提供了现场视频。杨贝贝将购房款150万元转账至李丹名下亦是根据赵晓剑的指示进行的转账，且李丹一审中作为证人出庭，李丹称自己系济宁友之源商务宾馆有限公司的会计，并称系赵晓剑的父亲赵庆奎让其通过手机短信发送自己的账号，并证实收到150万元后转给了公司的张某，并证实赵庆奎、赵晓剑对其收款、转款都是共同予以认可的，并称自己在公司工作多年了，转账给自己方便。杨贝贝一审中提交了中国建设银行个人贷款对账单，该对账单显示合同到期日为2045年10月20日，合同结束日期为2018年4月23日，该对账单显示截止2018年4月23日，拖欠本金、拖欠利息均为零。该银行对账单能够证实赵晓剑提前偿还了银行贷款，与一审证人张某所证实收到李丹的转账后即和赵晓剑一起到济南结清银行贷款相互印证。杨贝贝一审提交的用电过户更名情况显示用电登记在杨贝贝名下，杨贝贝一审亦提交了缴纳水电费、取暖、物业费的相关证据。上述证据互相印证，能够证实在一审法院将案涉房屋查封之前，杨贝贝即与赵晓剑签订了房屋买卖合同，交清了全部购房款并已经占有案涉房屋的事实。因杨贝贝与赵晓剑买卖案涉房屋时，开发商尚未办理该房产产权证书，暂不具备产权过户条件，无法及时进行房产过户，故双方约定待开发商办理完毕产权证后7日内，双方再行办理该房产过户手续。杨贝贝取得该房产后，实际入住。在具备办理产权证条件后，2019年12月12日，杨贝贝前往办理产权登记及过户手续时，发现该房产于2018年7月17日被查封。一审法院认为案涉房屋未办理过户非杨贝贝自身原因，并无不当。综上，杨贝贝对于案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨贝贝对于案涉房屋享有排除执行的民事权利。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人建行微山支行的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司微山支行负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  马 斌二〇二一年一月二十二日书记员  亓雅楠