湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终13027号上诉人（原审原告）：陈海民，男，1968年9月16日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。上诉人（原审原告）：莫海燕，女，1976年11月7日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。被上诉人（原审被告）：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段**。法定代表人：王洪辉，董事长。委托诉讼代理人：谭雁，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：郑花，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人陈海民、莫海燕因与被上诉人湖南富基置业有限公司（以下简称富基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初2962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈海民、莫海燕上诉请求：一、请求撤销一审判决，并发回重审或改判支持陈海民、莫海燕在一审中的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费用由富基公司承担。事实和理由：一、一审法院将富基公司通知陈海民、莫海燕收房的时间视为交付房屋的时间，没有事实和法律依据。1、一审法院将富基公司通知陈海民、莫海燕收房的时间视为交付房屋的时间，与事实不符。2018年12月24日，陈海民、莫海燕到涉案房屋处查验，发现该房屋与其在与富基公司签订购房合同时看到的房屋现状相差很大，且该房屋多处地方不符合精装修房屋的标准，严重影响陈海民、莫海燕日后正常使用。陈海民、莫海燕在《房屋验收表》中提出了对该房屋整改的具体意见，富基公司承诺进行整改，再通知陈海民、莫海燕进行验收。但是，富基公司在一审开庭期间才完成整改，至今也未通知陈海民、莫海燕收房，更未向陈海民、莫海燕交付该房屋相关的其他配套资料及物件。一审法院以陈海民、莫海燕于2018年12月24日到现场查验了房屋，于2018年12月25日在《房屋验收表》提出了整改意见，由此认定富基公司履行了通知收房的义务没有问题，但一审法院混淆了“通知收房”和“交付房屋”这两个概念，径行将“通知收房”时间认定为富基公司向陈海民、莫海燕“交付房屋的时间”，没有任何事实和法律依据的。2、一审法院将富基公司通知陈海民、莫海燕收房的时间视为交付房屋的时间，与双方签订的合同不符。附件七《补充协议》第五条约定“买受人应当在出卖人通知收楼日期与出卖人共同查验收房，如对房屋有异议，买受人应当自出卖人通知的收楼日期3日内以书面形式一次性提出，逾期不提出，视为商品房符合交付条件，买受人统一接受该商品房”。陈海民、莫海燕在验房时明确提出了异议，且富基公司也同意进行整改再交付。二、一审法院对涉案房屋的交付条件及标准认定错误。1、一审法院对房屋的交付条件和标准认定不符合合同约定。涉案《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条、第十七条均进行了约定，第十七条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准”。附件四约定“1、按现状交付，买受人签订合同时已认可该套房屋19-20栋301房的交付状况，并接受房屋按现状交付”。一审法院仅以五方验收合格视为该房屋达到交付条件，完全忽略了合同对“精装修房屋”交付条件的约定。同时，合同中明确约定了“按现状交付”是“签订合同时的交付状况”，陈海民、莫海燕在签订合同时，看到的涉案房屋是没有任何破损或者严重影响陈海民、莫海燕日后使用的房屋。但是，陈海民、莫海燕在查验房屋时发现房屋多处破损严重，完全不是签订合同时看到的现状。2、一审法院对房屋的交付条件和标准认定与交易习惯不符。虽然“精装修”并不是一个法律概念，但从住建部出台的相关规定看，相对应的概念是“成品住宅”，即房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线或开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位，基本达到入住条件的住宅，不会存在涉案房屋没有门锁、柜门脱皮、地、地板起拱卧漏水等影响购房人居住的情形。一审法院将精装修房屋的交付条件与毛坯房的交付条件一概而论，完全不符合现实交易习惯。三、富基公司应当承担逾期交房的违约责任，并以购房款为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准向陈海民、莫海燕支付自2019年1月1日至实际交房之日止的违约金。1、合同中明确约定富基公司具有交房时通知陈海民、莫海燕收房及交房的义务，富基公司承诺进行整改后，至今未再通知陈海民、莫海燕收房，存在严重过错，给陈海民、莫海燕造成了损失。2、《补充协议七》第九条第3项约定“买受人在交楼日入对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准就未达到部分采取补救措施，并在60日内解决，此段时间不视为延期交房”。富基公司采取补救措施并未在合同约定的60日内完成，而是长达将近2年的时间才进行整改。故超过60日的时间，应当视为富基公司延期交房，富基公司应承担延期交房的违约责任。3、《长沙市望城区商品房买卖合同》第十一条对逾期交房的违约责任进行了约定，但该约定明显不公平，不能有效地督促富基公司完成整改、交房，也无法弥补陈海民、莫海燕损失，故建议二审法院对违约金适当调高，即以购房款为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准支付违约金。综上，恳请二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。被上诉人富基公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、富基公司与陈海民、莫海燕签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，双方均应受合同的约束。根据合同第八条约定的交付时间及条件，第九条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”对城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施建成时间等做了约定，第十条约定，以及合同附件七《补充协议》第三条第1项、第五条第1款、第九条第2款约定。案涉房屋所在楼宇已于2011年1月11日经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收合格，并于2011年7月20日竣工验收备案；已于2011年6月17日取得望城县公安消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案检查结果告知书》，该意见告知为“该工程竣工验收消防检查合格”；已于2011年5月6日取得《电梯监督检验报告》，检验结论为复检合格。从案件事实来看，案涉房屋的供水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施均已于合同约定的交付日前达到约定的交付条件。故富基公司已按合同约定达成了房屋交付的条件。2018年12月24日，陈海民、莫海燕到富基公司处办理收房手续，在富基公司工作人员核对陈海民、莫海燕的业主身份、购房合同、付款收据（发票），收回《入伙通知》后，陈海民、莫海燕到现场查验了房屋。由此可视为富基公司已履行通知收房的义务。依涉案合同约定，富基公司已通知陈海民、莫海燕收房，且陈海民、莫海燕已于2018年12月24日至现场查验收房屋，且并未提出房屋的地基基础和主体结构工程质量问题的异议，故陈海民、莫海燕拒绝办理房屋交付手续并不影响案涉房屋的实际交付，应视为富基公司已于2018年12月24日交付了案涉房屋。2、合同第八条已明确了交付时间及条件，依据前面所述，富基公司已于2018年12月24日交付了符合约定的房屋。合同第十七条仅是对具体装饰、设备标准进行了约定，并非交付的条件，且合同对具体装饰、设备标准约定为“按现状交付，买受人签订本合同时已认可该套房屋19-20栋301房的交付状态，接受房屋按现状交付”。交房时，富基公司系按现状交付案涉房屋。陈海民、莫海燕称在查验房屋时发现房屋多处破损严重，完全不是签订合同时看到的现状，但其并未提供任何证据来证明看房时与查验房屋时现状不一致，且富基公司均已为其进行了修复，已按合同约定履行了保修责任。3、根据合同附件七《补充协议》第五条第3款、第6款、第九条第3款约定，即便富基公司交付的房屋存在陈海民、莫海燕所述的问题，但依据合同的约定，陈海民、莫海燕仅有权要求富基公司在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，进行整改或以一次性补偿实际装饰设备与约定装饰设备的差价以替代整改义务，无权要求富基公司承担逾期交楼的违约责任。上诉人陈海民、莫海燕向一审法院起诉请求：1、判令富基公司立即向陈海民、莫海燕交付符合合同约定的房屋；2、判令富基公司以人民币1334102元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向陈海民、莫海燕支付自2019年1月1日至实际交房之日止的违约金（暂计算至2019年11月18日，违约金总计人民币56504.78元）；3、判令富基公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月30日，陈海民、莫海燕（买受人）与富基公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：陈海民、莫海燕购买富基公司开发的位于长沙市望城区××道××段××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积173.26平方米，商品房单价7700元／平方米，总房价1334102元；买受人以银行按揭贷款或公积金贷款方式付款，2017年11月8日前支付首期房款（含定金）834102元整，余款500000元须向长沙市公积金中心申请贷款。合同第八条交付时间及条件约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合已经竣工验收合格、满足第九条中出卖人承诺的城市基础设施达到的条件。合同第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件对城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施建成时间等做出了约定。合同第十条交接手续第一款约定：该商品房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件，出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第八条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房之日由出卖人承担，并按照第十一条处理。合同第九条交接手续第二款约定：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件七。合同第十一条逾期交房责任约定：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后（该时限应当与第七条第1（2）项中的时限相同），买受人有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同第十四条民用建筑节能措施第二款约定：外墙保温形式为内保温，主要保温材料为无机保温板，屋面采用坡平面、平屋面，主要保温材料为挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，底部自然通风的架空楼板主要保温材料为无机保温板，外墙门窗采用铝合金低辐射玻璃窗，入户门采用多功能户门。合同第十七条房屋质量的约定第二款约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准，达不到约定标准的，双方同意按附件七补充协议的约定执行。该合同附件四，具体装饰、设备标准的约定为：1、按现状交付，买受人签订本合同时已认可该套房屋19-20栋301房的交付状况，并接受房屋按现状交付；2、买受人一律不得破坏卫生间防水、更改剪力墙及厨、厕的间墙。该合同附件七《补充协议》第三条第1项约定：《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定的商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格并取得建筑工程竣工验收消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。《补充协议》第五条对《长沙市望城区商品房买卖合同》第十条补充约定：1.如该商品房在合同约定交房日期或之前具备交付使用条件的，出卖人通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交房手续，视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。该商品房的风险责任自出卖人通知的收楼日期之日起由出卖人转移给买受人。2、买受人应当在出卖人通知的收楼日期与出卖人共同查验收房，如对房屋有异议，买受人应当自出卖人通知的收楼日期之日起3日内以书面形式一次性提出，逾期不提出，视为商品房符合交付条件，买受人同意接受该商品房。3、买受人查验房屋后，若房屋存在地基基础或主体结构之外的质量缺陷时，买受人有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但无权因此要求出卖人承担与其交楼的违约责任……6、房屋交付时已具备《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。买受人如以房屋装饰、设备不符合要求或城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施不完善为由拒绝接受房屋的，出卖人就此不承担延期交房的违约责任……8、买受人为两人（单位）或两人（单位）以上联名购买的，收房时其中任何一人的收房行为视为其他联名购房人亦同意收房，任何一人收房行为的效力及于其他联名购房人。《补充协议》第十六条约定：《长沙市望城区商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。上述合同及补充协议签订后，陈海民、莫海燕按合同约定金额支付了全部购房款和税费。2011年6月17日，案涉房屋进行了工程竣工验收消防备案；2011年1月11日，案涉房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于同年7月竣工验收备案；2011年，案涉房屋的电梯经检验机构检查合格。2018年12月24日，陈海民到现场办理收房，办理过程中富基公司有关工作人员接待了陈海民，并由富基公司工作人员签字做出了《交楼手续会签单》；该会签单中载明，已在核对业主身份、购房合同、购房付款收据（发票）等、收回《入伙通知书》后发放了《交楼手续会签单》等。在查验房屋过程中，陈海民、莫海燕发现房屋存在入户门锁没有、入户花园水管顶楼板被打穿、室内门所有门锁已丢、锁心已坏、厨房阳台楼顶已破坏、厨房地柜已生锈、吊柜门脱皮、地、地柜门脱皮起拱厅、餐厅地板松动起拱、卧室地板松动起拱、主卧楼顶漏水（主要是401房装修搞坏的）、客厅灯装饰物已掉、主卫地漏已生锈、室内墙壁达不到交房标准、对讲机没有的问题并拒绝收房，前述问题由陈海民、莫海燕在房屋验收单上记载并交给富基公司工作人员。此后，富基公司就陈海民、莫海燕反映的部分问题进行了处理。一审法院认为，陈海民、莫海燕与富基公司双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。本案中，双方当事人在合同中约定的房屋交付时间为2018年12月31日前；交付条件为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格及消防验收合格、电梯安全检验合格。经查明，案涉房屋于2011年6月17日进行了工程竣工验收消防备案，于2011年1月11日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于同年7月竣工验收备案，电梯于2011年经检验机构检查合格，因此富基公司已按合同约定达成了房屋交付的条件。在富基公司工作人员核对陈海民、莫海燕的业主身份、购房合同、付款收据（发票）、收回《入伙通知》后，陈海民、莫海燕于2018年12月24日至现场查验了房屋，陈海民、莫海燕于2018年12月25日出具了记载有验收意见的《房屋验收表》，由此可视为富基公司已履行了通知收房的义务。根据合同附件七第五条的约定：若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交房手续，视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人……本案富基公司已通知陈海民、莫海燕收房，且陈海民、莫海燕已于2018年12月24日至现场查验房屋，故陈海民、莫海燕拒绝办理房屋交付手续并不影响案涉房屋的实际交付，应该视为富基公司已于2018年12月24日交付了案涉房屋，不构成逾期交房。陈海民、莫海燕以房屋存在入户门锁没有、入户花园水管顶楼板被打穿、室内门所有门锁已丢、锁心已坏、厨房阳台楼顶已破坏、厨房地柜已生锈、吊柜门脱皮、地、地柜门脱皮起拱厅、餐厅地板松动起拱、卧室地板松动起拱、主卧楼顶漏水（主要是401房装修搞坏的）、客厅灯装饰物已掉、主卫地漏已生锈、室内墙壁达不到交房标准、对讲机没有的问题为由拒绝收房，该院认为，合同约定的交房条件为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格及消防验收合格、电梯安全检验合格，陈海民、莫海燕所提的验收意见属于装饰、设备问题、不属于合同第八条约定及房屋主体结构质量不合格，并不影响房屋的竣工验收合格和交付，故陈海民、莫海燕以此作为拒绝收房的理由不成立。综上，富基公司的交付的房屋和交房行为符合双方合同的约定，不构成逾期交房的违约行为，故该院对陈海民、莫海燕的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈海民、莫海燕的全部诉讼请求。案件受理费1212元，因适用简易程序减半收取计606元，由陈海民、莫海燕负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人陈海民、莫海燕与被上诉人富基公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。上诉人依约支付了涉案房屋全部购房款，被上诉人应当依约交付房屋。按照双方合同约定，被上诉人应当在2018年12月31日前向上诉人交付符合合同约定的房屋，约定的交房条件为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收合格及消防验收合格、电梯安全检验合格，且双方合同还约定买受人查验房屋后，若房屋存在地基基础或主体结构之外的质量缺陷时，买受人有权要求出卖人在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，但无权因此要求出卖人承担与其交楼的违约责任，故上诉人于2018年12月24日查验房屋时，被上诉人已依约完成了上述验收并合格，且无地基基础或主体结构质量缺陷，上诉人以质量瑕疵为由拒收房屋的理由，因与合同约定不符而不予支持，故一审判决对上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金的诉请予以驳回，并无不当。上诉人所提的质量瑕疵，虽未构成上诉人拒收房屋的理由，但被上诉人应当在《住宅质量保证书》规定的保证期内承担保修责任，被上诉人履行完维修义务后应当及时通知上诉人收房，因被上诉人未及时维修或维修完毕后未及时通知上诉人收房，影响上诉人使用涉案房屋而造成相关损失，上诉人可另行主张权利。因此，向上诉人交付符合约定的房屋系被上诉人作为出卖人的主要义务，且涉案房屋存在目前实际上尚未完成交付的情形，一审判决对上诉人要求被上诉人交付符合合同约定房屋的诉请未予支持欠妥，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人陈海民、莫海燕的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初2962号民事判决；二、湖南富基置业有限公司在本判决生效后十日内向陈海民、莫海燕交付符合合同约定的房屋；三、驳回陈海民、莫海燕的其他诉讼请求。本案一审案件受理费606元，二审案件受理费1212元，共计1818元，由陈海民、莫海燕负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年一月四日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。