济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初5115号原告（反诉被告）：济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会，住所地济南市。法定代表人：孙耀，主任。委托诉讼代理人：赵树营，山东树营律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷，山东树营律师事务所律师。被告（反诉原告）：王婷婷，女，1987年6月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘斌，山东惠鲁律师事务所律师。原告济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会（以下简称新沙村委会）与被告王婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了第一次审理。原告新沙村委会的委托诉讼代理人赵树营、赵婷，被告王婷婷的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。该次庭审中，被告王婷婷提出反诉，并在庭后向本院提交书面反诉状。本院审查后决定与本诉合并审理。原告（被告）新沙村委会向本院提出申请，要求对本案所涉坐落于济南市房屋（以下简称2604号房屋）及63号地下室在2017年3月24日至2020年10月22日之间的租赁费用市场价格进行评估鉴定。后其向本院撤回了该评估鉴定申请。被告（反诉原告）王婷婷向本院提出申请，要求对2604号房屋及63号地下室的现市场价值进行鉴定。经本院委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司（以下简称广泰公司）于2020年12月24日出具《房地产司法鉴定估价报告》。本案于2021年1月14日公开开庭进行了第二次审理。原告（反诉被告）新沙村委会的委托诉讼代理人赵树营、赵婷，被告（反诉原告）王婷婷的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新沙村委会向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年3月24签订的《临时购房协议》；2.返还2604号房屋及63号地下室；3.判令被告已支付给原告的首批购房款301432元归原告所有；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月24日原、被告双方签订《临时购房协议》一份，约定，原告将2604号房屋一套及63号地下室一间出售给被告，楼房建筑面积117平方米，优惠后单价4914元/平方米，房款为574938元；63号地下室建筑面积10.19平方米，单价2600元/平方米，地下室总价26494元，以上价款合计为601432元。付款方式，合同签订后三日内支付301432元，2018年3月24日前支付18万元，2019年3月24日前支付12万元；违约责任，如乙方逾期付款，则以应付款总额为基数每逾期一天向甲方支付5%的滞纳金，超过三个月，甲方有权解除合同，收回房屋。同日被告还为原告出具承诺书一份，承诺严格按合同上的要求执行，如不按时按金额付清款项，愿接受原告任何处罚，如逾期1个月仍未交齐房款，自愿让原告收回房产，不要任何补偿。协议签订后，被告如约向原告支付了首批房款301432元，原告亦如约将房屋交予被告使用至今，但对剩余房款300000元，协议约定的付款期限到期后，被告拒不支付，经原告多次催要，均以各种理由推拖，为此，特提起诉讼，请求依法裁判。新沙村委会在立案后向本院提出变更诉讼请求申请，诉讼请求变更为：1.依法确认其与王婷婷于2017年3月24日签订的《临时购房协议》无效；2.判令王婷婷返还2604号房屋及63号地下室；3.判令王婷婷自2017年3月25日起至实际返还房屋之日止，按每月2000元支付房屋占用费82000元（暂计算至2020年8月24日）；4.诉讼费用由王婷婷承担。事实和理由：2017年3月24日原、被告双方签订《临时购房协议》一份，约定，原告将2604号房屋一套及63号地下室一间出售给被告，楼房建筑面积117平方米，优惠后单价4914元/平方米，房款为574938元；63号地下室建筑面积10.19平方米，单价2600元/平方米，地下室总价26494元，以上价款合计为601432元。付款方式，合同签订后三日内支付301432元，2018年3月24日前支付18万元，2019年3月24日前支付12万元；违约责任，如被告逾期付款，则以应付款总额为基数每逾期一天向原告支付5%的滞纳金，超过三个月，原告有权解除合同，收回房屋。同日被告还为原告出具承诺书一份，承诺严格按合同上的要求执行，如不按时按金额付清款项，愿接受原告任何处罚，如逾期1个月仍未交齐房款，自愿让原告收回房产，不要任何补偿。协议签订后，被告如约向原告支付了首批房款300000元，剩余房款301432元，协议约定的付款期限到期后，被告拒不支付。经原告多次催要，被告均以各种理由推脱。原告以解除协议为由提起诉讼，法院受理后发现双方签订的《临时购房协议》有可能无效，并释明原告是否变更诉讼请求。为此，特变更诉讼请求。王婷婷在本案第一次庭审中辩称，1.我认为原告作为村民委员会本身不具备合法的房地产开发资质，涉案房产各项开发建设手续并不完备，被告在签订临时购房协议前户口不在新沙王庄村，至今也未成为该村集体经济组织成员，不属于该村村民。因此，我认为本案纠纷不属于人民法院管辖范围。请求依法裁定驳回原告起诉。2.如法院最终认定本案中的临时购房协议无效，因案涉房产已经升值，临时购房协议无效的责任在原告，请求法院对此给被告造成的损失在本案中一并处理。另，原告起诉状及变更诉讼请求申请书中事实和理由部分对我的付款数额及剩余未付部分前后矛盾。综上，请求驳回原告的诉讼请求。王婷婷在本案第二次庭审中补充辩称，如果法院最终认定临时购房协议无效，本诉中原告应返还我已经支付的购房款，这是合同无效原告应当履行的义务。基于以上情况，对于原告返还已付购房款，我没有将其作为反诉内容，而是认为在本诉中应当处理。王婷婷向本院提出反诉诉讼请求：1.判令新沙村委会赔偿房屋及地下室差价损失300000元；2.反诉费用由新沙村委会承担。事实和理由：新沙村委会诉我房屋买卖合同纠纷已立案受理。因双方签订的《临时购房协议》有可能被认定为无效，但自我购买临时购房协议约定的2604号房屋及63号地下室以来，该房屋及地下室随房地产市场价格波动，现市场价值出现较大上涨，临时购房协议若被最终认定为无效，将给我造成较大经济损失，新沙村委会对该部分损失应予赔偿。故我提出反诉，请求查明案情，支持我的反诉请求。王婷婷在广泰公司出具《房地产司法鉴定估价报告》后变更反诉诉讼请求为判令新沙村委会赔偿房屋及地下室差价损失315968元、评估费9200元。新沙村委会针对王婷婷的反诉辩称，王婷婷的反诉没有事实根据。1.关于王婷婷对损失的计算，我方认为房子是用来居住的，不是用来炒的。王婷婷要求我方赔偿差价损失，我方不能接受。2.合同无效，自始无效，最多是300000元房款的利息损失。3.王婷婷实际支付款项是300000元，并没有按双方的临时购房协议约定的601432元全款支付。双方购房合同中明确注明当时单价是5400元，给王婷婷优惠后的价格是4914元，我方认为实际差价应是按照现在的市场价格减去当时的5400元计算差价。关于承担责任，我方不应承担。王婷婷向我方提交过承诺函，明确约定如果不按期、按照金额向我方支付房款，愿意接受我方任何处罚。我方认为合同无效，但是合同中承诺的处理纠纷的合同条款是有效的，所以我方不应向王婷婷支付任何补偿。新沙村委会围绕诉讼请求依法提交了证据，包括《临时购房协议》《承诺书》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王婷婷对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下：1.2017年3月24日，新沙村委会作为甲方，王婷婷作为乙方，签订《临时购房协议》，约定：一、甲方将2604号房屋出售给乙方，该房产建筑面积117平方米，单价5400元/平方米，优惠后单价4914元/平方米，房款为574938元。地下室**，建筑面积10.19平方米，单价2600元/平方米，，地下室总价26494元以上总价款为601432元。二、付款方式：合同签订后三日内乙方向甲方支付房款301432元，凭交款凭证领取楼房钥匙，待合同签定满一年时即2018年3月24日前再支付房款18万元，合同签定满两年时即2019年3月24日前再支付剩余购房款项12万元。三、待全款付清后乙方凭本临时合同换取正式购房合同。四、甲方保证对出售的房屋拥有独立产权，期间不行反悔或将该楼房出售给第三方。五、乙方保证按要求付清房款，不准擅自改变房屋结构，不准私自占用或改变公共设施。在该房未未全部付清未签定正式购房合同前乙方不准私自转让。六、如果乙方逾期付款，则以应付款总额为基数按每逾期一天向甲方支付5‰的滞纳金，逾期超过三个月，甲方有权解除本合同，并收回房源。七、其他未尽事宜，双方协商解决。八、（协）议一式二份，甲乙双方各执一份签字盖章生效。同日，王婷婷出具《承诺书》，内容为：我自愿购买新沙小区的61号楼一单元2604室，因资金不够，申请以分三期付款的方式支付楼款，严格按合同上的要求执行，按时按金额付清款项，如不按时按金额付清款项，我愿接受新沙村委会任何处罚，包括停水、停电等措施，直到交齐房款，如逾期1个月仍未交齐房款，我自愿让新沙村委会收回此房产，不要任何补偿。2.新沙村委会在本案中提交的起诉书中原写明王婷婷已支付购房款301432元，后其在本案诉讼中明确王婷婷实际支付购房款为300000元。王婷婷在本案第一次庭审中主张已向新沙村委会支付购房款301432元。后其在本案第二次庭审中确认向新沙村委会已支付的购房款为300000元。3.王婷婷与新沙村委会签订以上《临时购房协议》、支付了购房款300000元后一直在2604号房屋及63号地下室居住、使用。其户籍于2017年6月30日“因购房”由济南市天桥区怡苑新居**楼****迁入**房屋。4.本案诉讼中，本院依王婷婷的申请，委托广泰公司对2604号房屋及63号地下室的房地产市场价值进行评估。该公司接受委托后于2020年12月1日进行审地查勘，于2020年12月24日出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为单位建筑面积价值7841元/平方米，房地产总价91.74万元（包含63号地下室价值）（价值时点为2020年12月1日）。该报告本院向新沙村委会及王婷婷送达后，双方均无异议。王婷婷为以上鉴定估价向广泰公司支付评估服务费9200元，广泰公司向其出具发票。本院认为，新沙村委会作为村民委员会，本身无房地产开发资质。其与王婷婷于2017年3月24日签订《临时购房协议》，约定将2604号房屋及63号地下室出卖给王婷婷，其就该新沙小区X号楼的建设在本案中未提供任何规划、建设审批手续，且王婷婷本人也不是新沙王庄村民。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第五项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。鉴于以上，本院确认新沙村委会与王婷婷于2017年3月24日签订的《临时购房协议》无效。新沙村委会在本案中原提出的诉讼请求为要求解除与王婷婷于2017年3月24日签订的《临时购房协议》，后变更为要求确认该协议无效。新沙村委会变更后的诉讼请求与本案审理内容一致，本院对新沙村委会的该项诉讼请求予以支持。合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于该规定及本院确认《临时购房协议》无效的事实，新沙村委会要求王婷婷返还2604号房屋及63号地下室有理有据，本院对新沙村委会的该项诉讼请求亦予支持。但基于以上法律规定的返还，应当是相互返还，即不仅仅只是王婷婷向新沙村委会返还房屋、、地下室新沙村委会也应当向王婷婷返还基于该无效《临时购房协议》收取王婷婷的购房款300000元。王婷婷在本案诉讼中对此也提出了明确的要求。王婷婷的要求亦符合法律规定及本案审理查明的事实，本院予以确认。新沙村委会在本案中还提出要求王婷婷支付房屋占用费的诉讼请求，但其并未就房屋占用费的标准提供充分、有效的证据，其主张按每月2000元计算房屋占用费缺乏依据，王婷婷亦未予认可。因此，本院对新沙村委会的该项诉讼请求不予支持。王婷婷在本案中除就新沙村委会的本诉要求新沙村委会返还购款外，还提出反诉，要求新沙村委会赔偿2604号房屋及63号地下室的差价损失，为此其在本案中提出了评估申请。广泰公司对2604号房屋及63号地下室的房地产市场价值进行评估，出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为2604号房屋及63号地下室房地产总价91.74万元。新沙村委会及王婷婷对该估价结果均无异议。依此，可以确认估价时点（2020年12月1日），2604号房屋及63号地下室房地产总价的比新沙村委会与王婷婷签订《临时购房协议》约定的买卖价格高出315968元。王婷婷依估价结果要求新沙村委会赔偿此315968元差价损失。新沙村委会提出异议，认为《临时购房协议》中约定双方实际买卖的价款是优惠后的价格，其主张计算差价应按原优惠前的价格计算。其还主张王婷婷向其出具过承诺函，明确约定如果不按期、按照金额向其支付房款，愿意接受其任何处罚。其认为不应向王婷婷支付任何补偿。对此，本院认为，《临时购房协议》中载明的优惠前的价格是新沙村委会单方报价，而优惠后的价格是新沙村委会与王婷婷的双方合意，因此在计算2604号房屋及63号地下室原买卖时的房地产总价应当以双方合意确定的价格为准。因此，本院对差价315968元予以确认。另，虽然王婷婷于2017年3月24日确实向新沙村委会出具过《承诺函》，但因双方签订的《临时购房协议》无效，且自始无效，双方本就不应履行该《临时购房协议》的约定，王婷婷基于违法、无效的《临时购房协议》向新沙村委会出具《承诺函》也不应当履行。双方签订的《临时购房协议》被本院确认无效后，应按合同法第五十八条的规定进行处理。因此，新沙村委会主张不应向王婷婷支付任何补偿不能成立。本院还认为，王婷婷要求新沙村委会全部赔偿缺乏依据，也缺乏合理性。原因在于，新沙村委会与王婷婷签订《临时购房协议》约定2604号房屋及63号地下室的全部价款为601432元，而王婷婷实际支付仅300000元。因此应当以其实际支付的购买价款为基础计算差价损失。此外，本院确认《临时购房协议》因违反法律、行政法规的效力性强制性规定无效，出卖人新沙村委会及买受人王婷婷对协议的无效均存在着过错。该过错主要表现在新沙村委会不应向王婷婷出卖本案所涉的2604号房屋及63号地下室，王婷婷亦不应购买该房屋及地下室。合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案所涉2604号房屋及63号地下室买卖过程中，新沙村委会作为出卖人，相对买受人王婷婷而言更加主动和占优势，因此，新沙村委会在2604号房屋及63号地下室买卖过程中的过错责任程度相比王婷婷更大一些。基于此，本院确定以王婷婷向新沙村委会交纳购房款的比例（300000元/601432元为49.9%），由新沙村委会按80%的比例向王婷婷赔偿差价损失（差价315968元×49.9%×80%），为126134.42元。王婷婷在本案中为鉴定估价向广泰公司支付评估服务费9200元，其提出反诉要求新沙村委会承担。基于本院确认新沙村委会与王婷婷在本案所涉房屋买卖过程中存在的过错程度，本院确定由新沙村委会向王婷婷支付80%即7360元，另20%即1840元由王婷婷自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会与王婷婷于2017年3月24日签订的《临时购房协议》无效；二、王婷婷于本判决生效之日起三十日内向济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会返还2604号房屋及63号地下室；三、济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会于收到王婷婷返还的以上房屋、、地下室的同时向王婷婷返还购房款300000元四、济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会于收到王婷婷返还的以上房屋、、地下室的同时向王婷婷支付以上房屋、地下室的差价损失12613442元；五、济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会于收到王婷婷返还的以上房屋、、地下室的同时向王婷婷支付评估服务费7360元六、驳回济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会的其他诉讼请求；七、驳回王婷婷的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9814元，减半收取计4907元，济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会负担669元，由王婷婷负担4238元；反诉案件受理费3115元，由济南市槐荫区美里湖街道办事处新沙王庄村民委员会负担1278元，由王婷婷负担1837元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇二一年一月二十六日书记员  刘书宁