贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终96号 上诉人（原审被告）：平塘县锦富置业有限公司，住所地贵州省平塘县金盆街道办事处回龙村三颗树电子商贸物流城，统一社会信用代码915227273535838462。 法定代表人：肖树华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭旺，男，该公司职工，住湖南省湘乡市。 委托诉讼代理人：陆静，贵州扬道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊欢，女，1992年7月20日生，布依族，住贵州省平塘县。 上诉人平塘县锦富置业有限公司（以下简称锦富公司）与被上诉人熊欢商品房销售合同纠纷一案，贵州省平塘县人民法院于2020年10月9日作出（2020）黔2727民初1423号民事判决后，锦富公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人锦富公司委托诉讼代理人陆静、郭旺及被上诉人熊欢参加诉讼。本案现已审理终结。 锦富公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回熊欢的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决否定锦富公司与熊欢补充协议约定，肢解和否定合同内容约定，判决认定锦富公司违约，判决结果侵害了锦富公司的合法权益。第一，一审判决否定本案《商品房买卖合同》中的《补充协议》法律效力。本案《商品房买卖合同》第二十二条关于出卖人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书应当承担违约责任的约定与该合同《补充协议》第十条约定关于办理房产登记等工作涉及到政府相关部门，非因出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任的约定均属合同当事人的真实意思表示，对合同当事人具有同等约束力，两者之间并不存在冲突，后一条款是前一条款的补充。但一审判决只认定《商品房买卖合同》第二十二条约定，否定该合同《补充协议》第十条为合同当事人的约定，没有事实和法律依据，也违背了合同签订的初衷。第二，任意曲解和否定《补充协议》的内容及当事人签订合同的意思表示。一审判决将合同双方当事人关于“因办理房产登记等工作涉及到政府相关部门，非因出卖人原因造成的时间延误”的约定视为锦富公司的经营风险，进而排除该约定的存在，同时将约定任意解读认定为非不可抗力因素。锦富公司认为，当事人在合同约定违约责任的承担基于当事人的过错，而本案因政府及相关部门原因造成房产登记延误属于客观原因而非出卖人的过错，属于可以预见的风险，当事人可以通过协议约定免除出卖人的责任，该条款的约定正是体现了合同当事人的真实意思表示。但一审判决否定该条款对锦富公司的免责规定，实际上是否定该条款作为合同的重要组成部分和免责规定，违反了我国《合同法》第八条关于“依法成立的合同，受法律保护”的规定，也违背了契约精神。第三，一审判决对《补充协议》内容任意作否定式的引申和曲解，以达到否定《补充协议》作为合同重要组成部分的目的。在本案《商品房买卖合同》中关于延迟办理房屋转移登记的违约责任并没有有关不可抗力免责的约定，锦富公司从来没有将因政府相关部门的原因导致房屋转移登记延迟视为不可抗力因素，合同也将此作为不可抗力来约定。但一审判决将此引申为“不属于不可抗力”因素，实际是肢解锦富公司与熊欢签订合同的本意，将合同当事人之约定转移到政府相关部门的原因导致房屋转移登记延迟是否是不可抗力的判断上。第四，一审法院在对待锦富公司一审提供的证明因政府相关部门原因影响该房开项目竣工验收延误导致房屋转移登记延迟的相关证据在同类案件判决的表述认定上自相矛盾或态度暧昧。锦富公司在一审庭审中向法庭提交了证明因政府相关部门的原因影响该房开项目竣工验收延误，进而延迟了合同约定的办理房屋产权登记期限，符合该合同《补充协议》第十条规定的免责约定，属于影响房屋转移登记延迟的客观事实。在锦富公司开发建设的平塘县国际电子商贸物流城房开项目中，涉及类似本案因延迟交付相关转移登记文书被请求支付违约金的诉讼案已十余起，锦富公司均提交了前述证明造成房屋延迟登记的共同证据，但一审相关判决要么认定此证据与审理的案件无关联性，要么不作关联性认定，要么认定有关联性。在2020年9月29日至10月9日判决的包括本案在内的五起案件中，（2020）黔2727民初1424号、1431号案均认定为无关联性而不予采信，（2020）黔2727民初1471号案则不对此证据进行释明和认定，而本案和（2020）黔2727民初1469号案件认定锦富公司提供的上述证据合法、真实客观、与本案有关联性，可以采信。同一法院在审理锦富公司与一审不同原告的案件中，对锦富公司提供的同一证据作出不同的认定和结论，锦富公司不得不怀疑判决的合理性和公正性。上述判决唯一的共同点是无论认不认定锦富公司提供的上述证据，这些证据都不作为定案的依据，都被视为锦富公司“正常的房地产开发活动中的经营风险”而不是作为《补充协议》第十条约定的证据，都无一例外被转移论题解读为“并不属于不可预见和不可抗力”因素，“故而不能免除锦富公司的违约责任”。锦富公司认为，一审判决将锦富公司与熊欢在补充合同条款中的约定和锦富公司提供的相关证据解读为是否属于“不可预见和不可抗力”，实际是转移论题，否定合同当事人签订的合同条款的法律约束力，明为释理，实为偏袒熊欢。此类诉讼已使锦富公司历经多米诺骨牌效应，给锦富公司声誉及人力物力造成重大损失，带来锦富公司难以名状的诉累。为此，特提出上诉。 熊欢二审辩称，熊欢购买的是现房，锦富公司所谓的因政府部门原因导致逾期办理登记这些情况在出卖房屋时已经存在，锦富公司并没有向熊欢披露这些情况，在这种情况下仍然与熊欢签订买卖合同，承诺在约定的期限办证，对锦富公司是具有约束力的。在一审中，锦富公司提到的消防验收不过关、规划有改变、需要移动高压线等是锦富公司在设计阶段就应当预见的事情，并且熊欢购买的是现房，从法律上来说这不属于不可抗力。合同第二十二条是关于锦富公司取得初始登记的约定，也就是说大产权证办理的约定，而补充协议第十条，是关于锦富公司取得初始登记之后买受人办理各户的小产权登记的约定，二者不是针对同一事项的约定，补充协议第十条不是对锦富公司可以免责事由的特别约定。一审法院诉讼中，锦富公司提供的用以证明因政府相关部门原因，影响该房开项目竣工验收延误导致房屋转移登记延迟的相关证据与本案没有关联，即使是因为政府部门的原因，导致锦富公司违约，根据原《合同法》的相关规定，因第三人的原因导致违约的锦富公司仍然需要承担违约责任。与本案相同类型的案件，二审法院已判决驳回锦富公司的上诉请求，锦富公司是为了拖延诉讼，增加业主的维权成本，使业主动摇打官司的信心，从而和锦富公司进行谈判。锦富公司的目的就是利用这种心理优势掌握谈判中的主动地位达到以较小的成本解决问题的意图。 熊欢向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告未按合同办理房产所有权初始登记交付房屋转移登记的有关文书违约金至实际通知办理所有权登记并交付房屋转移登记的有关文书时止，计431518×0.1%+257×431518×0.01%=11090.01元（2018年8月28日-2019年11月7日止，总计437天），已产生违约金11090.01元；2.本案受理费全部由被告承担。 一审法院认定事实：位于平塘县金盆街道办事处回龙村三棵树的“平塘国际电子商贸物流城”项目系被告锦富公司建设开发的房地产项目。2017年6月20日原告与被告签订《商品房买卖合同》购买该项目第3栋3单元4层402号商品房，房号为3-4-402。该商品房建筑面141.22平方米，总价款为431518元。合同第十一条约定被告应当于2018年2月28日前向原告交付该商品房。第二十二条“（一）预告登记，双方于合同签订之日起30日内共同申请预告登记。…（二）初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。（三）转移登记：（1）出卖人承诺于2018年8月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（2）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：①约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；②约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下处理：…第二、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，同时原、被告签订的合同附件十二补充协议第十条约定“2.……办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任”。合同签订后，原告支付购房首付款86518元，余款345000元通过银行公积金按揭贷款支付，原告共向被告支付购房款431518元。被告即将原告所购房屋交给原告使用，并于2017年6月20日办理了该商品房预售合同备案登记。因被告未能在合同约定的时间内交付房屋转移登记相关文书给原告去办理案涉商品房产权证，为此原告以被告违约给原告造成损失为由提起诉讼，并提出前述诉讼请求。一审另查明:被告所开发建设的“平塘国际电子商贸物流城”项目一期工程已经于2019年11月1日经相关职能部门验收备案登记，2019年11月8日被告公司已经通知业主准备相关材料办理产权证。原告已经于2019年12月18日办理案涉商品房产权证。原告在购房中享受被告提供的4万元购房优惠，原告实际承担的购房总价款为431518元-40000元=391518元。 一审法院认为，本案当事人争议焦点：1.原告请求被告承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任是否成立；2.被告是否应当承担本案违约责任。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告2017年6月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价款、交付时间、交付条件、违约责任及违约金的计算方式等，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。本案被告没有按合同约定时间将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告违反合同约定，应当承担违约责任。因此原告要求被告承担违约责任有事实依据，应当予以支持。关于被告不能在合同约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，合同作了如下约定“①约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；②约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下处理：…第二、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”。本案合同约定被告于2018年8月28日应将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但是从被告举证来看，案涉商品房建设项目直到2019年11月8日被告才张贴通知，通知业主准备相关材料办理商品房产权登记，也就是说直到此时被告才具备将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的条件，从2018年8月28日至2019年11月8日，有430天，已经超过了180日，因此本案不适用合同约定的第①种责任承担方式，应当适用“②约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按以下处理：…第二、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”这种责任承担方式来计算违约金，即是：430天×391518元×0.0001=16835.27元。本案原告关于违约金的计算方式虽然有误，但是原告请求被告承担逾期办理房屋产权证违约金10453.51元并没有超出合同关于违约金的约定，这属于原告在法律规定的范围内对自己诉讼权利的处分，没有损害国家、集体和他人利益，应当予以准许，因此对原告提出的逾期办证违约金10453.51元予以支持。关于被告提出是因政府职能部门调整规划等原因导致验收延迟，不是因为被告的原因产生的违约，被告不承担本案违约责任的辩称，其理由不成立不能支持，因为被告提出的理由是正常的房地产开发活动中的经营风险，并不属于不可预见和不可抗力，因此不能免除被告的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决：由被告平塘县锦富置业有限公司自判决生效之日起二十日内支付原告熊欢逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金壹万零肆佰伍拾叁元伍角壹分（￥10453.51元）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，因适用简易程序审理减半收取39元，由被告平塘县锦富置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：违约责任免除认定问题。 本院认为：关于锦富公司主张政府相关职能部门的原因导致逾期办证应免除出卖人的违约责任的问题。锦富公司以其在合同附件十二《合同补充协议》第十条第二项约定“办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任”为由，主张逾期办证是因为政府相关部门的原因造成的，其不应当承担违约责任。首先，该条款前提是“出卖人可接受买受人委托代办产权证，买受人应一次性交清办理该商品房产权证的相关费用，此费用由出卖人代收，凭发票与买受人结算”，针对的是委托代办产权证时的情形，属取得商品房所有权初始登记并移交房屋转移登记的有关文书后的房屋权属登记环节事项，与本案没有关联性。其次，依照合同约定完成商品房建设、验收、交房、办证是商品房买卖合同履行的实质，从本案来看，锦富公司直至2019年11月1日才完成竣工验收备案，于2019年11月8日通知办证后其才具备履行办理权属登记条件，针对2019年11月8日前未能办理权属登记事由，锦富公司未能提供充分证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。故2019年11月8日之前逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，应由锦富公司承担。 综上所述，上诉人锦富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61元，由上诉人平塘县锦富置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年一月二十八日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁