福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0781民初2861号 原告：何际婚，男，1970年8月11日出生，汉族，住邵武市。 原告：虞东清（系何际婚之妻），女，1971年5月23日出生，汉族，住邵武市。 二原告的共同委托诉讼代理人：冯贵勇，福建齐欣律师事务所律师。 被告：福建创豪置业有限公司，住所地邵武市熙春东路熙春国际大酒店娱乐中心******，统一社会信用代码91350781064113581P。 法定代表人：郭强，董事长。 委托诉讼代理人：杨仁江，福建欣开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。 原告何际婚、虞东清与被告福建创豪置业有限公司（以下简称创豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法由审判员范敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何际婚及原告何际婚、虞东清的共同委托诉讼代理人冯贵勇，被告创豪公司的委托诉讼代理人熊喜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何际婚、虞东清向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房补贴款22,108元（住房面积110.54平方米，每平方米补贴200元）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月，被告为响应邵武市人民政府化解房地产设库存的让利优惠政策，2017年于2月26日开始在自己开发的美伦阳光新城（位于邵武市严羽大道严羽公园对面）楼盘广告上宣传首付任性补200元/平方米（并注明是创豪公司特批的）的优惠福利。原告再三详细地向被告咨询了是否购房就补200元每平方米，在得到被告肯定的答复后，于2017年3月18日与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买坐落于美伦阳光新城（位于邵武市严羽大道严羽公园对面）××栋××的一套住房，面积为110.54平方米，随后原告如约向被告支付了522672元的款项，之后原告多次敦促被告早日支付之前承诺的购房补200元/平方米的款项，但时至今日，被告方一直以种种原因推脱不给，并且一直无法给出一个合理的解释。按照《合同法》的规定和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的理应承担责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 创豪公司辩称，一、原告诉称“在得到被告创豪公司肯定的（购房补助）答复后”才决定购房的说法与事实不符，且无其他证据证实。被告创豪公司投放给予购房补助的广告时间自2017年2月26日开始，后期因需推出三期新品，于2017年5月19日予以撤换。原告与被告创豪公司最初签订认购书的时间是2017年2月4日，此时被告创豪公司并未投放任何有关购房补助的宣传广告，被告创豪公司顾问也不可能给原告作出200元/平方米的补助承诺或宣传。2017年2月28日,原告申请换房，将选定的7号楼1507室换成大套的2409室。此时，被告创豪公司虽已放了有关购房补助的宣传广告，但被告创豪公司顾问应该很清楚，其最多就开发商自己有权决定的补助予以说明，不可能给原告作出包括政府补助在内的200元/平方米的补助承诺，对此说词，原告并无证据证明。因此，原告在被告创豪公司广告尚未投放前便已选房购房，现诉称是看到被告创豪公司予以补助200元/平方米宣传广告，并得到被告创豪公司（销售代理人员）肯定答复的说法有违诚信，与事实不符。二、被告创豪公司与原告的购房价款商定明确，且给予了达374.37元/平方米的巨额优惠让利，不存在需再支付其所谓200元/平方米购房补贴款的情形。2017年2月4日，原告认购被告创豪公司“美伦・阳光新城”××地块××号楼××梯××层××室，并与被告创豪公司协商一致后签订认购书，其中约定：1、原告购买的1507室建筑面积83.19平方米，单价4915.04元/平方米，总价408882元；2、认购书签订时原告支付被告创豪公司定金2万元，该款在双方签订《商品房买卖合同》时无息冲抵购房款；3、原告选择银行按揭贷款方式支付购房款，于2017年2月11日前支付首期购房款88882元后签订《商品房买卖合同》，余款320000元办理银行按揭贷款等等。2017年2月4日，原告依约向被告创豪公司缴纳购房定金2万元。原告于2017年2月4日签订认购书后，突然改变主意，于2017年2月28日申请换房，调整至2409室后，同时向被告创豪公司申请购房特殊优惠。为此，被告创豪公司除给予原告开发商100元/平方米优惠让利外，还给予原告其他巨额优惠，最终将双方此前约定的2409室成交单价5102.72每平方米（总价564055元），调整为4728.35元（总价为522672元），让利达374.37元/平方米（总让利款达41383元）。2017年3月18日,原告付清首付款后，与被告创豪公司签订了《商品房买卖合同》，合同中就单价问题己充分协商一致，毫无争议。事实上，被告创豪公司在2017年2月26日投放广告宣传后的一段期间内，被告创豪公司顾问在给该阶段的买受人推介房屋活动中，解释了广告宣传补助的200元/平方米的构成，其中100元/平方米为开发商让利优惠，另外的100元/平方米为政府补助，具体执行应以政府文件为准（该补助应由购房户提出申请，经政府审核通过后先支付给被告创豪公司，然后再由被告创豪公司支付给客户用于购房首付款补助），所有购房人对上述补助事项和手续是完全知情的“在确定房屋单价该核心事项上”不存在被误导欺骗的可能。原告如今在已经享受被告创豪公司超出100元/平方米巨额优惠情况下，却谎称被告创豪公司售房时还有承诺再无条件给予其200元/平方米补助与事实不符，其诉求不能成立。三、被告创豪公司房产销售公司的广告宣传仅属于要约邀请，不构成合同内容的一部分，原告本案诉求曲解了法律规定的原意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料属于“要约邀请”（即以“要约邀请”为原则，以“要约”为特例），可以视为“要约”的，仅限于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”。据此，对于商品房价款（含让利补助等）宣传，并非该款所特指的“房屋及相关设施”范畴，不含在本条款本意之内。因为，买卖双方涉及的房产单价（或总价），属于合同核心条款之一，合同中已予以了重点详细明确表述，不存在合同条款之外的要约和承诺之特例。如果开发商广告宣传的价格与合同不一致的，应以双方合同约定为准。就本案而言，原告与被告创豪公司签订订购书时，对商品房价款己作了明确约定，但最终还是以双方签订的《商品房买卖合同》合同为准。另外，被告创豪公司为避免与原告等买受人发生不必要的理解争议，双方在签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第11条还特别明确“有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据，买受人与出卖人的权利义务以本合同及补充协议约定为准，其他未尽事宜以竣工验收后交房时现场实际状况为准”。因此，双方就广告宣传的效力，己明确约定不能作为合同之依据。综上，原告的诉求曲解法律规定，也违背基本事实，如今以被告创豪公司特定期间段发布的广告宣传为据，要求被告创豪公司承担合同之外的所谓购房补贴款无据，不应支持，应于驳回。 在诉讼过程中，原告何际婚、虞东清提供以下证据： 证据1.《商品房买卖合同》。拟证明2017年3月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买坐落于美伦阳光新城（位于邵武市严羽大道严羽公园对面）××栋××室的一套住房。 证据2.发票。拟证明原告向被告支付了购房款的事实。 证据3.美伦阳光新城楼盘广告。拟证明被告在自己的各种楼盘广告上均宣传首付任性补200元/平方米（并注明是创豪置业公司集团特批）。 证据4.中共邵武市委下发通知。拟证明中共邵武市委关于印发《邵武市进一步化解房地产库存邵武实施意见》。 创豪公司质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但是合同的第46页的第11小点中有特别约定。选房的时间是2016年12月27日，不论是选房还是签订合同，被告都还没有发放任何补助的宣传及广告，所以原告签订合同与广告没有任何关联。对证据2的真实性没有异议。对证3的真实性没有异议，广告的发放时间2017年2月26日，但是在5月就已经撤换，广告的宣传时间是在原告买房之后。其中“邵武市住房和城乡建设局对美X人才补助的回复”的真实性、合法性均有异议。对证据4真实性、合法性没有异议。第4条写明奖励程序的申请条件，原告没有获得政府补助的这个资金。 本院认为，被告创豪公司对原告所举证据1、2、4的真实性均不持异议，本院予以采信。被告对证据3中的“邵武市住房和城乡建设局对美X人才补助的回复”的真实性有异议，对其他内容无异议。本院认为，对证据3的其他内容的真实性，本院予以采信。但其中“邵武市住房和城乡建设局对美X人才补助的回复”的内容无法证明其真实性，故对该真实性，本院不予采信。 在诉讼过程中，被告创豪公司提供以下证据： 证据1.商品房认购书。拟证明原告于2017年2月4日选定购买“美伦.阳光新城”B10地块××号楼××梯××层××室，建筑面积83.19平方米，约定单价4,915.84元/平方米，总价408,882元。认购书签订时原告应付定金20,000元，该款在双方签订《商品房买卖合同》时无息冲抵购房款。原告选择银行按揭贷款方式支付购房款，于2017年2月11日前支付首期购房款88,882元后签订《商品房买卖合同》，余款320,000元办理银行按揭贷款等等。 证据2.原告缴纳购房定金的银行付款凭据及换房事项提出的《特殊事务申请表》。拟证明原告于2017年2月4日缴纳购房定金20,000元。原告于2017年2月28日向被告申请换房，将此前选定的1507室换为2409室。 证据3.原告就价格优惠事项提出的《特殊事务申请表》。拟证明原告于2017年2月4日签订认购书后，于2017年2月28日申请换房，调整至2409室后，再次向被告申请购房特殊优惠，被告为此除给予原告开发商100元/平方米优惠让利外，还给予原告其他巨额优惠，最终将双方此前约定的成交单价5,102.72元/平方米（总价564,055元），调整为4,728.35元/平方米（总价为522,672元），让利达374.37元/平方米（总让利款达41,383元）。 何际婚、虞东清质证认为，对证据1的真实性没有异议，但被告说的让利是被告方的事，每平方米补贴200元是被告承诺的就必须被贴给原告。原告是在被告大面积做宣传前就知道了被告的这个优惠补贴。对证据2的真实性没有异议，但是被告让原告签什么字，原告就签什么字。对证据3的真实性没有异议，原告当事预定的是1507室，后来调换为7栋的2409室。 本院认为，何际婚、虞东清对被告创豪公司所举证据1、2、3的真实性不持异议，本院均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下： 中共邵武市委、邵武市人民政府为加大房地产去库存力度，进一步促进邵武市新建商品房消费，稳定房地产市场，于2016年12月13日出台《邵武市进一步化解房地产库存的实施意见》（以下简称《实施意见》），在《实施意见》中规定：购买本市新建商品住房的，按面积给予100元／平方米的政府财政补贴，房地产开发企业同时对购房者让利优惠100元／平方米；政府财政补贴，由购房者本人持相关资料并填写《邵武市购房补助资金申请表》，向市不动产登记中心提出申请，经有关部门审批后，市财政局将资金统一拨付到市不动产登记中心，由市不动产登记中心向申请人购房所在房地产开发企业支付政府补贴，用于购房者的购房首付款；《实施意见》执行期限自发文之日（2016年12月13日）起至2017年12月13日止。 2017年2月下旬，创豪公司将其公司定制的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告在邵武市城乡多处地点发布。同年5月，创豪公司撤掉了含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告。 2017年2月4日，虞东清与创豪公司签订《商品房认购书》，双方约定：虞东清向创豪公司认购位于美伦·阳光新城B10地块第7幢1507室商品房，建筑面积83.19平方米，单价4,915.04元／平方米，总价408,882元；本认购书签订时虞东清向创豪公司支付定金20,000元，本定金在双方签订《商品房买卖合同》时无息冲抵购房款。认购书还对其他事项作了约定。同日，虞东清向创豪公司支付了定金20,000元。2017年2月28日，虞东清向创豪公司申请换房，将7号楼1507室更换为7号楼2409室。同日，虞东清向创豪公司申请一定的价格优惠及延期签约付款，经创豪公司特批，同意给予虞东清以下价格优惠：①原单价5,102.72元/平方米，总价564,055元，优惠20,000元，总价544,055元，单价4,921.79元/平方米；②开发商让利（补贴）100元／平方米、总价533,001元，单价4,821.79元/平方米；③准时签约9.9折，总价527,671元／平方米、④新春大礼包单价4,728.35元/平方米，总价522,672元。 同时查明，2017年3月18日，何际婚、虞东清与创豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：何际婚、虞东清（买受人）购买创豪公司（出卖人）开发建设的位于邵武市城南新区古山溪左岸SW-1343地块美伦·阳光新城B-10-7幢2409室商品房，预测建筑面积110.54平方米；该商品房价款按照建筑面积计算，单价为4,728.35元／平方米，总价款为522,672元；买受人应当于2017年3月19日前支付首期房价款202,672元，余款320,000元向贷款机构申请贷款支付；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同及附件共47页，合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。双方在附件十一“补充协议”中约定：有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据，买受人与出卖人的权利义务以本合同及补充协议约定为准。 另查明，《商品房买卖合同（预售）》（含附件）签订后，何际婚、虞东清按约付清了房款。案涉商品房的权属也已经登记至何际婚、虞东清名下。 本院认为，本案争议焦点是：创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告是要约邀请还是要约，是否应当视为案涉《商品房买卖合同（预售）》的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该条款的规定，商品房的销售广告和宣传资料一般应当认定为要约邀请，而要认定为要约，应同时满足三个构成要件：第一，商品房的销售广告和宣传资料所涉内容为商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的信息。“商品房开发规划范围内”应是指建设用地规划许可证及建设工程规划许可证所涉范围。“房屋及相关设施”应是指商品房及商品房的基础设施设备和公共服务及相关配套设施。如供暖、供电、小区景观、小区内道路、停车场、医疗教育、商业、服务业等设施。第二，商品房的销售广告和宣传资料的内容必须具体确定，其内容可以被特定化并被明确预期。第三，商品房的销售广告和宣传资料的内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。“商品房的销售广告和宣传资料的内容对商品房买卖合同的订立有重大影响”是指，购房人因所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的而决定与开发商订立商品房买卖合同，而对购房者“特定心理需求或特定购房目的”的认定，应当以一般社会理性人的价值标准进行衡量。“商品房的销售广告和宣传资料的内容对房屋价格的确定有重大影响”是指，该内容成为最终构成房价的重要组成部分。现实生活中，房屋价格的确定往往受多种因素的影响，如建设用地使用权成本、工程土建成本、开发商项目运作的融资成本、建筑工人的工资及福利待遇成本等显性因素及房地产市场行情、小区绿化环境、房屋本身及其周边的配套设施等隐性因素均属于房屋价格的构成要素。本案中，创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告。首先，该内容并非系对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的宣传信息。其次，该内容也并非“具体确定”；庭审中原、被告双方对其意思表示各执一词，创豪公司称该内容的意思表示是指在备案的预售单价（即认购书上的单价）上开发商让利补贴100元／平方米、政府补贴100元／平方米，而两原告称该内容的意思表示是指在《商品房买卖合同（预售）》上的单价之外开发商再让利补贴200元／平方米，因此，该内容并非具体确定。再次，如前文所述,房屋价格受多种因素的影响，而“200元／平方米”的补贴在商品房销售的单价中所占比例小，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定影响不大，构不上“有重大影响”。综上，创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告应为要约邀请，且未载入商品房买卖合同中，而双方签订的附件十一“补充协议”中亦明确约定“有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据”，故“首付任性补200元／平方米”不应视为商品房买卖合同的内容，对创豪公司没有约束力。综上，创豪公司不存在违约，故对两原告要求创豪公司支付购房补贴款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告何际婚、虞东清的诉讼请求。 案件受理费353元，减半收取计176.50元，由原告何际婚、虞东清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员 范 敏 二〇二一年一月四日 书记员 李媛媛