福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初5665号 原告：福州市仓山区教育局，住所地福州市仓山区万春巷23号。 负责人：林兴，局长。 委托诉讼代理人：魏丽华，福建闽君律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王祺，福建闽众律师事务所执业律师。 被告：凯隆地产（福建）有限公司，住所地福州市马尾区儒江东路18号55#楼05店面（自贸试验区内）。 法定代表人：陈祖彬，董事长。 委托诉讼代理人：陈强，薛伟，福建福兴律师事务所执业律师。 第三人:陈祖星,男,1972年6月18日出生,汉族,住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：薛素玲，福建志昂律师事务所执业律师。 原告福州市仓山区教育局（以下简称：仓山区教育局）与被告凯隆地产（福建）有限公司（以下简称：凯隆房地产公司）、第三人陈祖星所有权确认纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仓山区教育局委托诉讼代理人魏丽华、王祺，被告凯隆房地产公司委托诉讼代理人陈强，第三人委托诉讼代理人薛素玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仓山区教育局向本院提出诉讼请求：1.判决确认坐落于福建省福州市仓山区××道××号××小区××平方米）的房产所有权归仓山区教育局所有；2.判决凯隆房地产公司立即将前述配套幼儿园房产移交给仓山区教育局，并配合将上述房产登记至仓山区教育局名下。事实与理由：2××2年11月28日，俞培俤与福州市国土资源局签订编号为榕地合【2××2】115号《福州市国有土地使用合同》，约定将位于福州市仓山区××道北侧的宗地（宗地编号为2××2挂-14号）出让给俞培俤。合同第三条约定：该宗地内需配建幼儿园一所，用地面积2400平方米，建筑面积2000平方米。2003年12月30日，俞培俤、名城地产（福州）有限公司与福州市国土资源局签订编号为榕地合【2××2】115号补01-2003《福州市国有土地使用权出让补充合同》，约定原合同的受让人变更为名城地产（福州）有限公司，由名城地产（福州）有限公司承担原合同受让方所有的权利和义务。2××2年12月12日，福州市城乡规划局批准名城地产（福州）有限公司宗地建设的规划方案及指标，该批准中确认该地块应当规划建设幼儿园。后，名城地产（福州）有限公司开发建设福州市国土资源局所出让的土地，并将所建设的小区命名为江南名城，登记住址为福州市仓山区××道××号。在小区内，名城地产（福州）有限公司按榕地合【2××2】115号《福州市国有土地使用权出让合同》和福州市城乡规划局批准的规划图，建设配套幼儿园1783平方米，并于2005年12月14日已竣工验收，已投入使用，现由福州市仓山区××道江南名城幼儿园使用。名城地产（福州）有限公司已对该建设项目办理总登记。后名城地产（福州）有限公司变更为凯隆地产（福建）有限公司。 仓山区教育局认为，依照经福州市人大常委会通过并经福建省人大常委会批准的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》（１９９３年３月７实施）第七条的规定，在规划内的新建小区配套幼儿园产权应当移交区教育局。现位于福建省福州市仓山区××道××号××小区××，属于仓山区教育局辖区，产权依法属于仓山区教育局。凯隆房地产公司配建后，应当将产权移交仓山区教育局。据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》要求，已建成的小区配套幼儿园未移交当地教育行政部门的应限期完成移交。凯隆房地产公司理应积极响应党和国家的号召，配合小区配套幼儿园移交问题治理工作，依法及时将位于福建省福州市仓山区××道××号××小区××移交仓山区教育局。但经仓山区教育局催告，凯隆房地产公司拒不移交，侵犯了仓山区教育局的合法权益，也侵害了公共利益。为维护公共利益，依法保护公共教育资源，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 凯隆房地产公司辩称，一、仓山区教育局无诉讼主体资格，并非本案的适格原告,仓山区教育局无合同依据取得涉案房产的所有权。2××2年11月28日，福州市国土资源局与俞培俤签订《福州市国有土地使用权出让合同》（编号榕地合［2××2］115号），俞培俤取得福州市仓山区××道北侧，宗地编号2××2挂—14号的土地使用权。2003年6月10日，福州市人民政府批复同意将前述宗地的土地使用权出让给凯隆房地产公司，2003年12月30日，俞培俤和凯隆房地产公司及福州市国土资源局签订《福州市国有土地使用权出让补充合同》，将原合同的受让人变更为凯隆房地产公司。但前述国有土地使用合同均未约定凯隆房地产公司必须配建幼儿园。凯隆房地产公司全额支付了出让金并合法建设的幼儿园，仓山区教育局却要求涉案幼儿园产权归属教育局所有，不符合“谁投资、谁受益”的基本原则。在合同未明确约定幼儿园属于仓山区教育局所有的情况，仓山区教育局无合同约定当然取得涉案幼儿园的所有权。此外，仓山区教育局既非合同的相对方，也未获得合同的授权取得涉案幼儿园的所有权，仓山区教育局不是本案适格的原告。 二、仓山区教育局无法定依据取得涉案房产的所有权。 1.2××2年5月21日，福州市人民政府颁布《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》中规定：“根据我市实际情况，新建社区按1500户规模，宜配建如下配套用房：1、幼托1所（配套8-12班，建筑面积2000-3000平方米）；”，该规定对幼儿园的建设仅是规划建议，并非规划要求。同时该规定第二条第4款明确规定：“小区配套用房由开发建设单位投资建设，幼托产权归属开发建设单位”。 2.根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条以及《房地产管理法》第二十三条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必要的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：…（二）城市基础设施用地和公益事业用地；”，属于公益事业用地、须无偿移交教育部门的幼儿园，应当是以划拨用地的方式进行建设的幼儿园，且有关幼儿园建设费用由谁承担，也应当予以明确。 3.《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》（1993年3月7日）颁发时，当时的房地产开发企业较少，房地产开发企业多数来自政府部门，在当时将配建幼儿园多是划拨用地，移交教育部门是以前的做法。因此该规定第五条、第六条的明确规定：中学、小学、幼儿园的建设用地的选址定点和设计方案由市城市规划主管部门组织市教育局等有关部门会审确定。本案中，涉案幼儿园的地块并非划拨用地，且仓山区教育局也未提供相关证据证明涉案幼儿园系选址定点和设计方案由市城市规划主管部门组织市教育局等有关部门会审确定的选址地点。相反，涉案幼儿园是凯隆房地产公司根据小区品质提升需要，自行委托第三方设计的幼儿园，不属于必须配建的幼儿园范围。《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》（1993年3月7日）因不适用市场情况，且第七条因明显违反《中华人民共和国物权法》相关规定，因此福州市人大常委会于2010年5月27日修订地方性法规《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定“建设项目按照规划需要配套建设中学、小学、幼儿园的，市国土资源主管部门应当在国有建设用地使用权出让公告、出让合同或者划拨决定书等文件中明确中学、小学、幼儿园的用地面积和权利归属。”也就是说，只有出让公告、出让合同或者划拨决定书中明确权利归属于政府，政府才有权要求开发商移交幼儿园。仓山区教育局以已经修订的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》主张涉案幼儿园属于仓山区教育局所有，也不符合新法优于旧法原则。 4.2007年颁布的《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。根据《中华人民共和国立法法》第八十四条关于“法不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的新旧法适用原则，凯隆房地产公司可以要求排除旧规定适用，选择适用对其权利保护更为有利的新规定，即凯隆房地产公司有权要求适用《福州市人民政府关于社区配套用房建设使用管理的意见》、《中华人民共和国物权法》的规定，根据出让公告、出让合同或划拨决定书确定产权归属。综上，仓山区教育局无法定依据取得涉案房产的所有权。 三、目前福州市小区配套幼儿园存在三种情形：（1）须无偿移交的幼儿园，即出让公告、出让合同或划拨决定书明确产权归属政府，且政府方无需支付费用的幼儿园；（2）通过合理补偿后可以移交的幼儿园，即政府以划拨、减免出让金等方式，将幼儿园作为公共教育资源进行配置的幼儿园。在这种情况下，政府与开发商之间存在代建法律关系，即开发商代为建设幼儿园，竣工后应当移交给政府。这种情况下，政府在合理补偿后可以要求移交。（3）只能通过平等协商购买的幼儿园，即开发商全额支付了出让金并合法建设的幼儿园。这种情况下开发商具有完全产权，政府如需将该幼儿园纳入公共教育体系，可通过置换、购置等方式与开发商协商幼儿园产权转让事宜。本案中土地使用权取得方式为“出让”，且凯隆房地产公司已按照《福州市国有土地使用合同》缴纳了相关土地出让费用并出资合法建设了幼儿园，开发商具有完全产权，属于前述的第三种情形。仓山区教育局无权单方面要求开发商移交幼儿园。 四、凯隆房地产公司以将案涉的幼儿园转让给第三方，且涉案幼儿园已经交付给买受人占有、收益，涉案幼儿园的所有权益已发生转移。凯隆房地产公司于2008年5月26日与陈祖星签订了《商品房买卖合同》，将涉案幼儿园转让给陈祖星，案涉幼儿园的权属已发生转移，仓山区教育局要求凯隆房地产公司转移案涉幼儿园没有事实和法律依据。 国务院办公厅颁布的《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）明确对幼儿园的方针：从实际出发，认真制定有针对性的整改措施，按照“一事一议”、“一园一案”的要求逐一进行整改。凯隆房地产公司请求法院依照“一事一议”、“一园一案”的原则，驳回仓山区教育局的诉讼请求。 陈祖星述称，一、陈祖星系案涉幼儿园的合法所有权人。2××2年11月28日，福州市国土资源局与俞培俤签订《福州市国有土地使用权出让合同》，约定俞培俤取得福州市仓山区××道北侧，宗地编号2××2挂-14号的土地使用权。2003年6月10日，福州市人民政府批复取得同意将签前述宗地的土地使用权出让给凯隆房地产公司。2003年12月30日，俞培俤、名城地产（负责）有限公司（已更名为凯隆地产（福建）有限公司）及福州市国土资源局签订《福州市国有土地使用权出让补充合同》，约定《福州市国有土地使用权出让合同》的受让人变更为凯隆房地产公司。 二、仓山区教育局要求凯隆房地产公司移交案涉幼儿园，于法无据。在起诉状中，仓山区教育局依照经福州市人大常委会通过并经福建省人大常委会通批准的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》（1993年3月7日实施）第七条规定主张案涉幼儿园的所有权。然而，该规定因不符合市场化的需求，于2010年进行修正，修改前配套建设幼儿园的产权归属，适用当时的规定。案涉幼儿园于2005年12月14日竣工验收完毕，根据新法优于旧法的原则，应当适用福州市人民政府2××2年颁布的《关于社区配套用房建设使用管理的意见》。该意见第二条第4款明确规定，小区配套用房由开发建设单位投资建设的，幼托产权归属于开发建设单位。 三、即使仓山区教育局要求凯隆房地产公司移交案涉幼儿园，也无权要求凯隆房地产公司无偿移交案涉幼儿园。目前福州市关于小区配套幼儿园移交存在三种情形：（1）须无偿移交的幼儿园，即出让公告、出让合同或划拨决定书明确产权归属政府，且政府方无需支付费用的幼儿园；（2）通过合理补偿后可以移交的幼儿园，即政府以划拨、减免出让金等方式，将幼儿园作为公共教育资源进行配置的幼儿园。在这种情况下，政府与开发商之间存在代建法律关系，即开发商代为建设幼儿园，竣工后应当移交给政府。这种情况下，政府在合理补偿后可以要求移交。（3）只能通过平等协商购买的幼儿园，即开发商全额支付了出让金并合法建设的幼儿园。这种情况下开发商具有完全产权，政府如需将该幼儿园纳入公共教育体系，可通过置换、购置等方式与开发商协商幼儿园产权转让事宜。本案中，凯隆公司已经依照《福州市国有土地使用合同》足额缴纳相关土地让费用并在此基础上合法建造案涉幼儿园，据此，仓山区教育局无权要求凯隆公司无偿移交案涉幼儿园。 综上，《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园自理工作的通知》对幼儿园治理工作的方针是要求逐一进行整改。为维护陈祖星的合法权益。请求法院依法驳回仓山区教育局的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.商品房买卖合同，仓山区教育局对其真实性无法确认，虽然有原件核对，但是该合同的盖章并非是合同的相对方即凯隆房地产公司所盖，故本院对其真实性不予采信； 2.销售不动产统一发票，仓山区教育局对其真实性无法确认，但有原件核对，本院对其形式真实性予以采信； 3.收款收据，仓山区教育局对其真实性有异议，该证据系凯隆房地产公司方单方制作，本院对其真实性不予采信； 4.电子缴税凭证，仓山区教育局对其真实性无异议，有原件核对，本院对其真实性予以采信，但该证据不能体现凯隆房地产公司系缴纳销售案涉幼儿园给陈祖星所缴纳的税，不能证明凯隆房地产公司的待证事实； 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2××2年11月28日，俞培俤与福州市国土资源局签订编号为榕地合［2××2］115号《福州市国有土地使用权出让合同》，约定将位于福州市仓山区××道北侧的宗地（宗地编号为2××2挂-14号）出让给俞培俤。合同第三条约定：该宗地内需配建幼儿园一所，用地面积2400平方米，建筑面积2000平方米。2003年12月30日，俞培俤、名城地产（福州）有限公司与福州市国土资源局签订编号为榕地合【2××2】115号补01-2003《福州市国有土地使用权出让补充合同》，约定原合同的受让人变更为名城地产（福州）有限公司，由名城地产（福州）有限公司承担原合同受让方所有的权利和义务。福州市城乡规划局批准名城地产（福州）有限公司宗地建设的规划方案及指标，该批准中确认该地块应当规划建设幼儿园。后，名城地产（福州）有限公司开发建设福州市国土资源局所出让的土地，并将所建设的小区命名为江南名城，登记住址为福州市仓山区××道××号。在小区内，名城地产（福州）有限公司按榕地合【2××2】115号《福州市国有土地使用权出让合同》和福州市城乡规划局批准的规划图，建设配套幼儿园1783平方米，并于2005年12月14日已竣工验收，已投入使用，现由福州市仓山区××道江南名城幼儿园使用。名城地产（福州）有限公司已对该建设项目办理总登记。后名城地产（福州）有限公司变更为凯隆地产（福建）有限公司。2008年5月27日，凯隆房地产公司向陈祖星自开了购房发票。 另查，1993年3月7日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二次会议批准的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定“新区开发和旧区改建，建设（开发）单位，必须按国家规定标准投资配套建设幼儿园。幼儿园建设必须与建设项目同时规划、同时设计、同时施工、幼儿园竣工验收必须有教育行政主管部门参加，产权移交区教育行政主管部门”。 本院认为，凯隆房地产公司及陈祖星辩称凯隆房地产公司已经将案涉幼儿园房产卖给陈祖星，但是商品房买卖合同的盖章并非是合同的相对方即凯隆房地产公司所盖；凯隆房地产公司提交的电子缴税凭证也不能体现凯隆房地产公司系缴纳销售案涉幼儿园房产给陈祖星所缴纳的税;虽然陈祖星提交了购房发票，但是陈祖星未举证证明其已经将购房款付给了凯隆房地产公司；故凯隆房地产公司及陈祖星均未提交充分有效的证据证明凯隆房地产公司已经将案涉幼儿园卖给了陈祖星，故凯隆房地产公司及陈祖星的该辩称不能成立。 依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在民法典施行前，不属于“除外”的情形，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。依据当时生效的《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案中，俞培俤、名城地产（福州）有限公司与福州市国土资源局签订《福州市国有土地使用权出让合同》、《福州市国有土地使用权出让补充合同》系三方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对三方均具有法律约束力，三方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。凯隆房地产公司作为受让人，应按照出让合同约定进行投资开发。出让合同中关于土地使用条件规划了宗地配套建设幼儿园的位置、面积、规模及使用功能，虽然对于幼儿园的权属未明确约定，但批复及合同亦载明项目建设须符合国家、省、市有关法律、法规、标准和规范等要求，而根据当时有效施行的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定“新区开发和旧区改建，建设（开发）单位，必须按国家规定标准投资配套建设幼儿园。幼儿园建设必须与建设项目同时规划、同时设计、同时施工、幼儿园竣工验收必须有教育行政主管部门参加，产权移交区教育行政主管部门”，已对幼儿园的权属进行明确规定，案涉幼儿园属于地方规定开发商应配套修建的公益性设施，凯隆房地产公司理应依约遵守前述规定将产权移交给教育行政部门。凯隆房地产公司主张1993年《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》已于2010年修改，根据2010年施行的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定，案涉出让合同中没有约定幼儿园权属，应认定属于开发建设单位所有。本院认为，根据2010年施行的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条第四款规定，本规定修改前配套建设的幼儿园的产权归属，适用当时的规定。本案凯隆房地产公司受让俞培俤与福州市国土资源局于2××2年签订的《福州市国有土地使用权出让合同》里所有的权利和义务，故仍应适用1993年《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》，作为认定产权归属的依据。另就法律适用而言，《中华人民共和国立法法》第九十三条规定“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，该条款一般性地规定了“法不溯及既往”原则，而有利追溯则体现为如果先前的行为或者关系在行为时并不符合当时法律规定，但依照现行法律是合法的，并且与相关各方都有利，就应当依照新法律承认其合法性并且予以保护。本案中，《福州市国有土地使用权出让合同》、《福州市国有土地使用权出让补充合同》合法有效，合同的签订及建筑工程施工许可证颁发的时间均在2010年之前，根据前述法律规定，不存在法不溯及既往的例外情形，应当以当时的法规即1993年施行的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》作为依据来认定案涉幼儿园的权属，故凯隆房地产公司的上述主张，本院不予采纳。因此，仓山区教育局作为辖区内的教育行政主管部门诉请确认案涉幼儿园用房所有权归其所有，并要求凯隆房地产公司将案涉幼儿园移交给仓山区教育局并协助仓山区教育局将案涉幼儿园登记在仓山区教育局名下，于法有据，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第五十六、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认坐落于福州市仓山区××道××号××小区××用房所有权属于福州市仓山区教育局； 二、凯隆地产（福建）有限公司于本判决生效之日起十日内将前述幼儿园用房交还给福州市仓山区教育局，并协助将前述房屋登记至福州市仓山区教育局名下。 本案受理费43528元，由凯隆地产（福建）有限公司负担（凯隆地产（福建）有限公司应负担的案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  刘兴宝 审判员  刘慧慧 审判员  梁肖飞 二〇二一年一月二十六日 书记员  邵发英