上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84805号原告：张亚根，男，1949年12月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵宁，湖北千禧律师事务所律师。被告：刘用晶，男，1969年6月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告张亚根与被告刘用晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚根及其委托诉讼代理人赵宁、被告刘用晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚根向本院提出诉讼请求：1.被告补交2020年9月9日至2021年3月8日期间的半年租金82,000元、物业费4,000元；2.被告支付原告历年逾期支付租金的违约金44,693元；3.被告支付原告逾期支付82,000元租金的违约金21,840元。事实和理由：位于上海市浦东新区高木桥路XXX、XXX号房屋是原告的合法房产。2016年7月9日，原、被告签订房屋租赁合同，约定将前述房产中的XXX号和XXX号二楼以上部分(以下简称系争房屋)出租给被告。租期5年，自2016年9月9日起至2021年9月8日止，每年租金分二次支付，即每年8月24日、2月24日预付半年租金，先付后用。合同约定的租金标准逐年递增，其中第三年上半年为17.98万元和物业费4,000元，下半年为17.98万元。第四年上半年为19万元和物业费4,000元，下半年为19万元。第五年上半年为20.20万元和物业费4,000元。租金共应分十期支付。被告自第二期租金即逾期付款，第二至第八期每期逾期数天至十余天不等。2020年2月24日的应付租金，被告于2020年5月25日仅支付4万元，9月2日支付15万元。2020年3月8日，被告曾出具书面承诺，承诺于4月30日支付7万元。但事后被告并未按约定付款。根据合同计算的逾期付款违约金达223,464元，原告本着善意，按20%主张即44,693元。被告应于2020年8月24日支付当期租金20.20万元及物业费4,000元，截止原告起诉，仍有租金82,000元、物业费4,000元未付。该期租金自2020年9月2日计算至2020年12月22日，按每日千分之二计算，违约金计21,840元。刘用晶辩称，被告有时资金周围困难，偶尔延迟几天支付租金，但都与原告进行过沟通，原告也同意，故被告不同意支付自2017年起的历年逾期支付租金的违约金。2020年初，由于新冠肺炎疫情的原因，周边商铺的租金都有减免，被告与原告协商减免租金，原告最初是同意减免的，双方仅是对减免金额未明确，一直在协商过程中。被告由于疫情原因经营困难，于2020年3月8日支付了12万元，5月24日支付了4万元，因疫情原因少付了3万元。2020年9月2日支付了15万元，系支付2020年下半年(2020年9月9日-2021年3月8日)的租金，被告不同意支付逾期付款违约金，且合同约定的逾期付款违约金标准过高，请求调整至不支付。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区高木桥路XXX、XXX号1-2层房屋登记的产权人为张亚根等人。房屋用途为商业。2016年7月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同以及房屋租赁补充合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年9月9日起至2021年9月8日止。租金及付款方式：2016年7月9日(第一期)、2017年2月24日(第二期)前分别支付租金16万元，2017年8月24日(第三期)、2018年2月24日(第四期)前分别支付租金16.96万元，2018年8月24日(第五期)、2019年2月24日(第六期)前分别支付租金17.98万元，2019年8月24日(第七期)、2020年2月24日(第八期)前分别支付租金19万元，2020年8月24日(第九期)、2021年2月24日前分别支付租金20.20万元。每年首期(即当年8月24日该期)另支付物业费4,000元。乙方应按期向甲方支付租金，逾期支付，将按逾期支付的数额每天1%作为罚款支付给甲方，逾期超过15天，视乙方作退房处理，并赔偿甲方违约金56,000元(押金)。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告。被告将部分房屋用作经营网吧，部分用于转租。第二期至第七期的租金，被告支付租金的时间分别延迟了16天、22天、7天、8天、2天、14天。第八期租金被告于2020年3月8日支付12万元、5月25日支付4万元。另被告曾于2020年3月8日出具保证书一份，内容为“……(系争房屋)房租应在2020年2月24日前支付，共计19万元，今天先付12万元给房东，余下7万元于2020年4月30日前一次性(全部)付清。如逾期不付，视作退房处理，按租房合同办理。并将以前各期逾期支付的罚款，全部交给张亚根。”2020年9月2日，被告支付原告15万元。原告称前述15万元中3万元抵作第八期应付款中的未付款，12万元抵扣2020年9月9月起的租金，故第九期租金的未付款为82,000元，未付物业费4,000元。被告称第八期租金少付3万元是因新冠肺炎疫情原因要求减免的金额，15万元系用于支付第九期租金；因原告不断催讨租金，原告让被告签好保证书再商谈租金减免，被告因此才签署了2020年3月8日的保证书。另查明，2020年5月25、26日，被告发送多条短信给原告，内容为因疫情原因、(付款)有困难。5月26日，被告发送短信给原告“钱转4万元给你了，感谢免租3万元渡过难关。”原告未回复。8月21日，原告发送短信给被告，提醒第九期房租202,000元加物业费4,000元应于8月24日支付。原告另提供了日期为2020年2月28日的减免租金申请一份，内容为因疫情原因商铺于1月24日停止营业，至今尚未恢复，请求房东(原告)减免租金。审理中，原告称书面的减免租金申请未收到，但被告确实提出过租金减免的要求，原告一直未同意，短信也未回复。原告另向本院提供了被告与案外人签订的转租合同、案外人的营业执照、次承租人的书证等，以证明被告将部分房屋用于转租、转租单价高于涉案合同。被告对转租合同真实性无异议。审理中，原告确认被告于庭审次日(2020年12月23日)支付了第1项诉请中的86,000元，该项诉请已经实现。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案合同已履行多年，本案纠纷的起因系因新冠肺炎疫情期间，被告拖延支付租金所致。系争房屋属于商业用房，被告承租房屋用于经营。2020年初的疫情及疫情防控措施对于承租人确实造成了一定的经营困难，故被告未如期支付第八期(应付时间2020年2月24日)租金事出有因，其可以适当请求延期付款。鉴于被告在2020年3月8日向原告出具了承诺书，彼时疫情尚未结束。此后双方虽曾协商过租金减免事宜，但未有证据表明原告已同意减免第八期租金中的3万元。现被告已如数支付了第八、第九期全额租金及物业费，原告的第1项诉请已经实现，本案无需再作处理。对于原告主张的第2、第3项逾期付款违约金，因合同约定的逾期付款违约金计算标准明显过高，被告请求调整，本院予以准许。依照公平原则和诚实信用原则，综合考量被告逾期的天数、违约的过错程度以及违约给原告造成的损失等因素，本院对被告应承担的逾期付款违约金，酌情调整至被告承担原告诉请的第2、第3项逾期付款违约金合计12,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条第二款之规定，判决如下：被告刘用晶于本判决生效之日起十日内支付原告张亚根逾期付款违约金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,463元，减半收取计731.50元，由被告刘用晶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年一月十八日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。