浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终10381号 上诉人（原审原告）吴斌，男，1982年3月3日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被上诉人（原审被告）王天骄，男，1985年2月14日出生，汉族，住江西省武宁县。 上诉人吴斌因与被上诉人王天骄房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初2528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。上诉人吴斌，被上诉人王天骄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年6月，本案双方签订一份《杭州市房屋租赁合同》，吴斌将其合法拥有的坐落于杭州经济技术开发区××花园××幢××单元××室房屋出租给王天骄，房屋为毛坯房，租期自2017年10月16日至2023年10月15日，每月租金2200元。同时约定租期内，王天骄未经吴斌同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经吴斌书面通知在限定时间内仍未纠正并修复的，吴斌有权终止本合同，收回房屋，由此造成吴斌损失的，王天骄应予以赔偿。2018年1月10日，吴斌知悉王天骄在二层楼顶上扩建了第三层。2018年4月26日，双方协商按照现状三层使用，租金调整为3300元／月。吴斌于2018年4月28日通过微信向王天骄发送补充协议，载明王天骄的装修投入吴斌不作补偿，房租每月提高到3300元；本协议签订之日当天，王天骄补交前12个月租金差价13200元。此后，王天骄均按补充协议约定的租金履行付款义务。吴斌于2020年9月诉至原审法院，请求判令：1.解除双方于2017年6月16日签订的《杭州市房屋租赁合同》；2.王天骄立即腾空房屋并拆除违章建筑、恢复原状；3.王天骄支付违约金8800元；4.本案诉讼费由王天骄承担。 原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。吴斌以王天骄未经其同意擅自拆改变动房屋结构为由，要求解除案涉租赁合同。王天骄辩称其扩建第三层，吴斌已于2018年1月10日知悉，且双方达成补充协议上调租金，即视为吴斌同意王天骄的扩建行为，王天骄不存在违约行为。原审法院认为，结合王天骄提交的微信聊天记录以及双方合同的实际履行情况来看，吴斌已于2018年1月10日知悉王天骄扩建第三层，且吴斌通过上调租金同意该行为。吴斌主张王天骄改变室内房屋结构，但未提供充分证据予以证明。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。吴斌以王天骄擅自扩建、改变房屋结构要求解除合同并要求王天骄腾退房屋、支付违约金的诉讼请求，其中案涉房屋楼下两层，吴斌没有相应事实和法律依据，原审法院不予支持；王天骄扩建的第三层，因未取得建设工程规划许可证，故双方就该第三层达成的补充协议以及订立的租赁合同无效。吴斌要求王天骄拆除该第三层并恢复原状的诉请，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第二条、第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吴天骄于判决生效之日起二十日内拆除坐落于杭州经济技术开发区××花园××幢××单元××室房屋扩建的第三层并恢复原状；二、驳回吴斌的诉讼请求。案件受理费25元，由吴斌负担。 宣判后，吴斌不服，向本院提起上诉称：2017年6月，本案双方签订房屋租赁合同，租期自2017年10月16日至2023年10月15日，每月租金2200元。房屋系毛坯房，被上诉人自行装修。后因被上诉人存在转租行为，每月房租提高到3300元。2020年3月6日，上诉人因疫情防控前往上述房屋核实，才得知物业于2020年3月4日张贴《违规装修整改通知书》，其上载明因案涉房屋装修（装修未在相关部门备案）违反《杭州市物业管理条例》第四章第四十二条（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；（五）擅自改变房屋外立面。物业要求7日内回复原状。上诉人由此才得知被上诉人装修存在违章，故立即要求其拆除，但至今未果。根据租赁合同第十六条约定，被上诉人装修严重改变房屋结构，损坏房屋，并经杭州钱塘新区综合行政执法局确认，装修存在违章情形，要求拆除违章恢复原状，且自2017年6月16日签订起至2020年9月15日止被上诉人应缴纳房租138600元，但上诉人至10月20日实际收到房屋115500元，拖欠租金23100元，违反合同第十六条第四款约定，上诉人有权终止合同，收回房屋。综上，上诉人吴斌请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人王天骄负担。 被上诉人王天骄答辩称：租金由2200涨到3300元，上诉人是同意，房屋是两层loft变成三层结构，上诉人是就是因为被上诉人增加第三层，双方协商将原租金2200，按照每层1100元，变成3300元。这个事实上诉人是知道的，从2018年1月的聊天记录里其就已经知晓了，不存在因被上诉人私自改变原住房结构的违约行为。双方6月签了租赁合同，但是6-10月是免租的，装修期是不需要房租，所以房租应从十月开始交。上诉人从6月份开始算租金不当。被上诉人已经交租金到10月，后因法院开庭，所以租金暂时没交，一审判决后被上诉人于10月又转给上诉人半年的房租，不存在拖欠房租的问题。 上诉人吴斌在二审期间向本院提交以下证据材料：1、回复函一份，拟证明案涉房屋装修不符合规定；2、银行流水单4页，拟证明房租拖欠累计一个月以上。 被上诉人王天骄在二审期间向本院提交以下证据材料：照片一张，证明违章建筑已经按照一审判决整改完成。 对上诉人吴斌二审提交的证据材料，被上诉人王天骄认为，案涉房屋是简装的，被上诉人装修是去物业备案的，物业开具装修手续就可以装修了，被上诉人10月26日转了13200元给上诉人，系2020年10月到2021年4月的房租，之前的房租都已经结清了。本院对吴彬二审提交的证据1的真实性予以确认，证据2因系拖欠租金问题，超出吴斌一审主张范畴，本院不予确认。对被上诉人王天骄二审提交的证据材料，上诉人吴斌认为，不能确认是案涉房屋。本院认为该照片拍摄时间和地点不明，无法确认与本案的关联性，故不予确认。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另根据双方二审中的一致陈述查明，本案一审判决后，王天骄向吴斌转账支付租金13200元，吴斌退回。又根据吴斌二审提交的新证据查明，案涉房屋未向杭州钱塘新区建设局进行装修备案。 本院认为，本案系吴斌以王天骄装修改变房屋结构、损坏房屋，并经杭州钱塘新区综合行政执法局确认装修存在违章、要求拆除为由，要求解除其与王天骄签订的房屋租赁合同、恢复原状并赔偿损失而提起的诉讼，现二审中吴斌又以王天骄欠付租金为由主张解除房屋租赁合同，超出一审主张范畴，本院不予处理。根据本案有效证据及双方陈述，王天骄未经审批在案涉房屋楼顶扩建了第三层，应当拆除、恢复原状，但因吴斌知晓王天骄的该扩建行为并与王天骄就扩建后的房屋租金达成新的一致意见，故吴斌无权再以此为由要求解除合同、支付违约金，且现有证据亦不足以证明王天骄存在其他改建损坏房屋的行为。综上，吴斌的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由吴斌负担并于判决生效之日起十日内补缴诉讼费25元。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年一月十五日 书记员 万丹丹