福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0782民初1635号 原告：福建三木物业服务有限公司武夷山分公司，住所地武夷山市度假区仙凡界路**，统一社会信用代码91350782052317499X。 负责人：曾伟英，财务总监。 委托诉讼代理人：卢伯尧,福建品典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鑫，福建品典律师事务所律师。 被告：翁滨，男，1973年9月27日出生，汉族，住武夷山市度假区。 被告：潘淑珍，女，1976年11月19日出生，汉族，住武夷山市度假区。 委托诉讼代理人：翁滨（系潘淑珍丈夫），身份情况同上。 原告福建三木物业服务有限公司武夷山分公司（以下简称“三木物业”）与被告翁滨、潘淑珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三木物业的委托诉讼代理人卢伯尧，被告翁滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三木物业向本院提出诉讼请求：判令翁滨、潘淑珍向三木物业支付从2019年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费11874元及资金占用费（以物业服务费为基数按年利率6%计，从起诉日计至被告还清款项之日止）。事实和理由：翁滨、潘淑珍是武夷山市武夷街道九曲溪路18号琥悦台6-5房屋的业主，房屋面积282.71平方米。根据三木物业与福建武夷山三木实业有限公司签订的《前期物业服务合同》，三木物业作为该小区的物业服务公司，为翁滨、潘淑珍提供物业管理服务，同时依规定收取物业管理费用，物业费标准为3.5元/平方米/月，翁滨、潘淑珍负有缴纳物业费的义务。翁滨、潘淑珍从2019年1月1日至2019年12月31日未向三木物业缴纳物业费，拖欠物业服务费计11874元。经三木物业多次催讨未果，故而形成诉讼。 翁滨、潘淑珍辩称：1.三木物业不是合法的物业公司。（1）合同到期。前期物业合同到期日为2017年7月31日。（2）三木物业2017年8月至2019年10月期间没有合同授权，属于非法。后续物业合同为2019年补签。每个物业合同的签订必须甲乙双方和房管部门各执一份，房管部门规定，物业合同签订后须在一个月内报房管部门备案，而备案时间为2019年11月13日，意味着合同签订的时间约为2019年10月左右。（3）继续适用物业合同的条件不具备。物业合同第七条第四项第二款规定：“合同期满未成立业主大会的，如服务标准和收费标准不变，由乙方在合同期满前一个月在物业醒目位置进行公示，若无专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（双过半业主）提出异议，可继续适用本合同”。首先没有看到醒目位置进行公示，其次物业的服务标准明显降低，达不到合同规定的一级物业服务标准，最后要双过半业主没有异议才能继续适用本合同。（4）武夷街道三姑社区居委会的证明属无效证明。因为三姑社区居委会2019年才成立，不能证明2014年8月1日至今三木物业一直在按合同约定的权利义务为武夷观邸小区提供物业服务。2.三木物业未按一级物业服务标准提供服务。没有做到按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；没有做到对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控；没有做到对进出小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序通告、停放，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；没有做到小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；没有做到小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，一层共用大厅每日拖洗1次，路灯、楼道灯每月清洁1次，及时清除道路积水、积雪，门口连续多天无人打扫卫生，一年多路灯不亮，一年多路边温泉房和钢挂未修；没有做到共用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次；隐屏居10号楼2020年5月30日楼顶涨大水、下水道喷粪；别墅业主17人联名于2020年7月21日送给物业书面诉求书，至今无人回复和处理。3.被告家的物业服务完全属于脱管状态。家门口一直无人打扫，平时清洁都是家人，到物业公司询问，得到的答复是不交费就不服务，但不服务又告上法庭要求交物业费，没有道理。综上，被告认为其没有理由交物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证，本院对证据认证如下：1.三木物业提供的前期物业服务合同，翁滨、潘淑珍虽认为该合同是非法的，但该合同系三木物业与建设单位签订，亦提供原件核对，真实性、合法性可以确认；2.三木物业提供的物业合同备案证明，翁滨、潘淑珍认为是非法的，但该备案证明加盖了武夷山市房产管理处的公章，真实性、合法性可以确认；3.三木物业提供的交房受理单、律师函、回执单等材料，翁滨、潘淑珍确认有收到，对该组证据予以确认；4.对三木物业提供的证明，翁滨、潘淑珍提出异议，认为三姑社区近两年才成立，无法证明物业公司一直在管理小区，本院认为，经查三姑社区成立于2015年底，该证明的待证对象是三木物业在前期物业服务合同到期后有继续为小区提供服务，本案中被告方未否认三木物业实际为小区提供物业服务这一事实，故对三姑社区的证明予以采信；5.三木物业提供的物业服务管理费明细表，实际上是对所起诉的物业费金额的计算清单，属起诉状的附件，而不属于证据范畴，不予认证；6.三木物业提供的不动产登记信息证明，载明翁滨、潘淑珍系案涉房屋的产权人，对该事实予以确认；7.三木物业提供的公示材料，提供照片相佐证，予以采信；8.翁滨、潘淑珍提供的证据1至证据7，分别为门岗不作为、小区内车辆乱停放视频，门口连续多天无人打扫卫生视频，2020年10月13日中午门岗无人值班图片，一年多不亮路灯的图片和视频，一年多未修的路边温泉房和钢挂图片，一年多未修的路面、流浪狗无人管的图片，隐屏居10号楼2020年5月30日楼顶涨大水、下水道喷粪的图片和视频，三木物业对上述证据的真实性、合法性、关联性均提出异议。本院认为，上述证据均形成于2020年，能反映2020年小区物业管理的有关情况，但不能证明2020年之前的物业管理情况，本案中三木物业主张的是2019年的物业费，与本案所涉物业费没有关联性；9.翁滨、潘淑珍提供的证据8系业主联名向三木物业提交的诉求书（电子版），可证明部分业主向物业公司反映物业管理等方面问题；证据9系普通住宅小区物业管理服务等级标准，属中国物业管理协会发布的文件，真实性可以确认。 结合上述本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实归纳认定如下：案外人福建武夷山三木实业有限公司（开发建设单位）与三木物业签订《前期物业服务合同》（注：该合同作为商品房买卖合同的附件四），由前者委托三木物业管理位于武夷山自驾游营地C地块5-1#至5-8#、2-1#至2-5#、3-1#至3-10#、4-1#至4-10#号楼及别墅、商业店面。合同约定前期物业服务合同期限为三年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。三木物业按照《南平住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的壹级物业服务标准提供住宅的物业服务。合同约定物业费的收费标准为别墅3.5元/月/平方米，按房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，业主应于每月1日前向三木物业支付物业服务费。合同第七条第四项规定，本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由三木物业在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示，合同期满后，三木物业仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同；如要调整收费标准，则必须经过双过半数业主同意，由三木物业与业主在公布的指导价范围内重新约定。合同签订后，三木物业对上述合同范围内的物业提供了物业服务。2017年2月25日，福建武夷山三木实业有限公司与三木物业签订《物业服务委托合同》，约定前期物业服务合同期限自2017年3月1日起至小区业主委员会成立之日止，物业服务费标准与之前的《前期物业服务合同》相同。2017年6月29日，三木物业在小区宣传栏张贴“公示”材料，告知业主：2014年8月1日签订的“前期物业服务合同”合同期至2017年7月31日止，因小区尚未成立业主委员会，上述合同继续履行，如有异议的业主可向相关部门提出。2019年11月13日，武夷山市房产管理处向三木公司出具《物业服务合同备案证明》，载明物业服务合同期限从2017年3月1日起至业主委员会成立止。 翁滨、潘淑珍向案外人福建武夷山三木实业有限公司购买位于武夷山市度假区××路××号（武夷山自驾游营地）××地块××幢××层的别墅一幢，房屋建筑面积282.71平方米，2016年9月13日交房。因翁滨、潘淑珍从2019年1月1日开始未交纳物业费，三木物业于2020年5月向其寄送律师函，催交2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费11874元。在催交未果后，三木物业提起本案诉讼。 本院认为，关于案涉前期物业服务合同期限问题。翁滨、潘淑珍认为该合同已到期，三木物业从2017年8月开始没有合同授权，不是合法的物业公司，继续适用物业合同条件不具备。本院认为，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，建设单位与三木物业签订了前期物业服务合同，且该合同系《商品房买卖合同》的附件，可认定三木物业系案涉房产所属小区的前期物业服务企业。虽然案涉前期物业服务合同约定的到期日为2017年7月31日，但案涉小区目前尚未成立业主委员会，建设单位与三木物业续签了前期物业服务合同并向并武夷山市房产管理处备案，小区亦由三木物业继续提供物业服务，三木物业在合同期满前也已在小区进行过公示，本案中没有证据表明有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议，故三木物业继续为小区提供物业并收取物业费不违反法律规定及合同约定。 关于三木物业是否按一级物业服务标准提供服务问题。翁滨、潘淑珍认为三木物业多项服务均未做到，不能按一级物业服务标准收费。本院认为，本案中三木物业主张的是2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，翁滨、潘淑珍在本案中所提供的证据均形成于2020年，反映的是2020年小区物业管理的有关情况，不能反映2019年小区物业服务情况，且物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可要求物业服务企业承担继续履行等责任，但以此作为不交纳物业费没有依据，故对翁滨、潘淑珍的该辩解意见不予采纳。 关于翁滨、潘淑珍的物业是否处于脱管状态的问题。翁滨、潘淑珍认为其家门口卫生物业一直没有打扫，属于脱管状态，亦可不交纳物业费。本院认为，物业服务费包括对物业共用部分、公共设施设备日常维护、绿化养护、清洁卫生、治安管理、车辆管理等等，业主门前卫生清扫只是其中一项内容，翁滨、潘淑珍提供的视频中清洁工虽有说“没交物业费就不扫了”，但该视频拍摄于2020年10月，仅从该视频录像无法明确在2019年三木物业是否就已经拒绝提供清扫服务，故对翁滨、潘淑珍的这一辩解意见不予采纳。 综上，三木物业已提供相应物业服务，翁滨、潘淑珍应按《前期物业服务合同》的约定向三木物业交纳物业服务费。在翁滨、潘淑珍欠缴物业费后，三木物业已发函向其书面催交物业费，现三木物业起诉要求翁滨、潘淑珍支付相应物业费，已履行了书面催交义务。《前期物业服务合同》约定别墅按每月每平方米3.5元收取物业费，案涉房产建筑面积为282.71平方米，每月物业费为989.48元，故2019年1至12月的物业费合计11874元。因翁滨、潘淑珍逾期交纳物业费，对三木物业造成资金被占用的损失，三木物业主张从起诉之日（2020年9月10日)起计付资金占用费可以支持，但三木物业主张按年利率6%计付资金占用费没有依据，本院参照起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）计付资金占用费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、翁滨、潘淑珍应于本判决生效之日起十日内向福建三木物业服务有限公司武夷山分公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费11874元，并从2020年9月10日起按一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）计付资金占用费至前述款项付清之日止； 二、驳回福建三木物业服务有限公司武夷山分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费97元，减半收取计48.5元，由翁滨、潘淑珍负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余崇斌 二〇二一年一月八日 书记员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 法官后语 物业公司与小区业主是一对“近邻”，是提供服务与接受服务的关系，双方应当明确各自的权利义务，互相理解，互相支持，和谐共处。 作为物业公司，在收取物业服务费的同时，应当努力提供完善、周全的物业服务，妥善解决业主提出的合理诉求，为业主提供最大程度的安全、便利与人文关怀，尤其是收取较高物业服务费用的物业公司，更应当认真查找内部管理与对外服务方面的短板，精益求精，提升物业服务水平。作为小区业主，也应及时交纳物业服务费，支持、理解、配合物业公司的工作，通过合理方式反映诉求、解决纷争。 希望本案所涉物业公司及小区业主，能够以案为鉴，依法维权，摒弃前嫌，共商共建，共建和谐安宁小区。