河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9753号上诉人（原审被告、反诉原告）：李伟军，男，1973年3月23日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：张雨雷，洛阳市伊川县德正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：崔星，男，1956年2月20日出生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：何现军，洛阳市伊川县德正法律服务所法律工作者。上诉人李伟军与被上诉人崔星合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。李伟军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回崔星要求赔偿损失的诉讼请求，改判支持李伟军的反诉请求。事实与理由：原审认定事实错误，在没有事实证据的情况下，将李伟军与崔星之间的房屋买卖合同关系认定为民间借贷法律关系错误。李伟军购买崔星的房屋有合同和付款凭证为证，崔星的合伙人把卖给李伟军的房产又出卖给案外人李现川导致了各种诉讼。根据合同法相关规定，即使合同被确认无效，损失也应当依法处理。李伟军支付的56万元房款和损失应该根据当事人的过错程度进行处理，原审法院直接驳回李伟军的款项返还请求，导致崔星出售小产权房没有受到任何损失，还白得了李伟军的56万元房款，崔星后来还把其中一户房产以23万元价格出售给李现川，涉案房产一房二卖，崔星得了双份房款，为此大大受益。即使原审法院认定双方房屋买卖协议无效，李伟军支付的购房款也应当返还。退一步讲，即使按原审法院认定的基础法律关系属于民间借贷法律关系，根据最高人民法院的司法解释精神，名为买卖实为借贷，涉案的房产为抵押担保性质，如果当事人坚持按买卖关系诉讼的话应当裁定驳回起诉，债权债务及抵押担保关系本身仍然存在。原审法院直接驳回李伟军的全部反诉请求，把当事人的实体权利进行了处理，明显与最高人民法院的司法解释相违背。崔星辩称，一、本案的基本事实证明李伟军与崔星之间的基础法律关系是民间借贷。2015年5至8月，崔星因经营需要资金，通过其业务伙伴王国峰介绍，于2016年7月18日向李伟军提出10万元的借款要求。李伟军当即表示可以出借，但需要拿房产抵押。李伟军要求崔星先与其签订《购房买卖协议》，崔星就将伊川县锦福居小区3单元802房以签订协议的形式抵押给李伟军。李伟军要求崔星为其出具了20万元的收据后，李伟军才通过银行给崔星转款9.6万元。2020年7月29日，崔星又向李伟军提出5万元借款要求，李伟军让崔星先分别写了两张8万元的收据，载明将锦福居小区的两间车库抵给李伟军。写好收据后，李伟军才通过银行向崔星转款4.8万元。2016年8月27日，崔星再次向李伟军提出10万元借款要求。李伟军又让崔星将伊川县锦福居小区7单元201房屋抵押给李伟军，先让崔星与其签订该房屋的《购房买卖协议》和为其书写20万元的收款收据后，李伟军通过银行给崔星转款9.6万元。该三笔借款出借时，李伟军的放贷合伙人申玉良均在场。李伟军三次让崔星给其出具的收款条总款额为56万元，但三次借款实际给付崔星的款项共计24万元。2016年12月15日，崔星找到李伟军要求还款，李伟军让崔星继续使用。2017年5月17日，崔星又向李伟军提出还款并要求要回上述两个《购房买卖协议》和三张收据，李伟军突然变卦，趁李现川装修间歇之机，强行占用该房屋。2020年7月，李伟军的放贷伙伴申玉良主动与崔星联系，提议由崔星给付15万元后，其可将伊川县锦福居小区3单元802房《购房买卖协议》、20万元收据和两个车库9.6万元的收据交付给崔星。之后，崔星支付申玉良15万元后，申玉良便将伊川县锦福居小区3单元802房《购房买卖协议》和二张收款收据交给了崔星。由此，足以证明崔星与李伟军之间是由借贷而派生了房屋抵押，基础法律关系是民间借贷。二、原审判决恰当、公正。本案所涉标的是伊川县锦福居小区7单元201房屋所涉及的《购房买卖协议》效力问题。李伟军曾于2016年8月27日出借给崔星9.6万元，该借款崔星理应偿还。但李伟军的反诉请求是由崔星退还购房款和赔偿损失，一审法院不予支持其诉求并予以驳回正确。原审判决没有剥夺李伟军要回借款的诉讼权利，李伟军可以就其与崔星的借贷另行提起民事诉讼。三、本案不存在一房二卖行为。案涉房屋所占土地的70年使用权是案外人康全水从伊川县城关镇南府店村村民委员会手中获取，由崔星全额投资开发建设。案涉的伊川县锦福居小区7单元201房，崔星抵押给李伟军时，崔星与康全水尚未进行房源分配。之后经双方算账，该房屋权属明确到康全水名下，康全水才将房屋卖给了案外人李现川。本案不存在李伟军所称的一房二卖行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。崔星向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告签订的伊川县锦福居小区单元201单元房《购房买卖协议》无效；2、依法判令被告占用、居住伊川县锦福居小区召单元**房期间的房屋使用费12000元(自2019年4月至2020年7月，按每月800元计算)；3、本案诉讼费由被告承担。李伟军向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人的购房款20万元并赔偿损失5万元。2、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失54363.5元。一审法院认定事实：原告曾以从事承包建筑工程为业。2016年5月，案外人康泉水开发伊川县城关镇南府店地皮建筑工程，原告承包建筑工程并全款投资承建，房屋建成后，原告与案外人康泉水商议给原告分房源以房屋抵工程款项。2016年8月27日，原告向被告借款100000元，被告给原告提供的银行卡账号转款96000元，在被告要求提供抵押物时，原告与被告签订《购房买卖协议》，约定原告将伊川县锦福居小区7单元2层201房屋以20万元出售给被告，并给被告出具20万元《收据》。2018年8月22日，案外人康全水将上述住房以23万元又出售给案外人李现川。案外人李现川对房屋进行部分装修后，被告发现案外人李现川在装修房屋，以原告崔星将该房屋出售给自己为由自行占用该房屋。另查明，2019年7月11日，案外人李现川起诉案外人康全水、康晓飞及第三人崔星、李伟军房屋买卖合同纠纷一案，要求：1、依法确认康全水与李现川签订的《购房买卖协议》无效；2、判令康全水、康晓飞返还原告购房款23万元及23万元资金占用利息1万元；3、判令康全水、康晓飞赔偿李现川装修房屋投入的工、料等损失4万元；4、判令康全水、康晓飞返还李现川1万元双气初装费、700元物业费。2019年12月27日，一审法院作出民事判决书，判决：一、李现川与康全水2018年8月22日签订的购房买卖协议无效；二、康全水退还李现川购房款23万元，并赔偿李现川装修工、料损失3万元；三、驳回李现川的其他诉讼请求。案外人康全水对上述民事判决不服，向洛阳市中级人民法院提出上诉。2020年5月6日，洛阳市中级人民法院作出民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案争议焦点为原、被告之间的基础法律关系是民间借贷关系还是买卖合同关系？根据原、被告所提交的证据，原告主张与被告之间系民间借贷法律关系，虽被告不予认可，但经一审法院审查，原告所提交的证据能够证明与被告之间民间借贷法律关系的成立，被告虽提交了部分证据证明其主张，但其证据并不能证明《购房买卖协议》已经真实有效的成立并已经实际足额支付购房款，故原、被告之间的法律关系应为民间借贷法律关系，而并非真实的房屋买卖合同法律关系，原告现要求依法确认原、被告之间签订的伊川县锦福居小区7单元201房屋的《购房买卖协议》无效，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。原告要求被告依法支付占用、居住、居住房屋期间的使用费12000元提交相关证据予以证明，一审法院对此不予支持。被告反诉要求原告退还购房款200000元并赔偿损失50000元，同时赔偿房屋装修的损失54363.5元，因本案已经明确为民间借贷的法律关系，故其反诉主张，证据不足，理由不充分，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、原告（反诉被告）崔星与被告（反诉原告）李伟军于2016年8月27日签订的伊川县锦福居小区7单元201房屋《购房买卖协议》为无效合同。二、驳回原告（反诉被告）崔星的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李伟军的反诉请求。本诉案件受理费2240元，由被告（反诉原告）李伟军负担；反诉案件受理费2933元，由被告（反诉原告）李伟军。二审中，李伟军提交以下证据：(2020)豫03民申1306号民事裁定书复印件一份，证明：本案系房屋买卖合同关系，而非其他法律关系。崔星质证认为，该民事裁定书与本案没有直接关联，该案件是房屋所有人康全水为退还购房人李现川购房款而恶意提起的再审申请行为。法院对康全水的再审申请作出裁定，驳回了康全水的再审申请，该裁定与本案确认双方的房屋买卖合同无效和认定双方的基础法律关系是民间借贷没有关联，更不能替代或者涵盖本案的案件事实和法律关系。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于本案法律关系的认定问题。本案中，根据崔星提交的其与李伟军之间《购房买卖协议》、转款凭证、崔星与案外人申玉良之间的《收到条》、转款凭证以及双方当事人之间的陈述，上述证据能够相互印证，证实李伟军与崔星之间名为房屋买卖，实为民间借贷法律关系，案涉房屋为双方之间关于民间借贷的抵押物，一审法院认定本案法律关系为民间借贷的法律关系并无不当。李伟军上诉称案涉房屋系其以20万元从崔星手中购买，其中9.6万元系转账，剩余款项系现金支付，但是李伟军仅提交了9.6万元的转款凭证，并未提交其他有效证据印证其上诉主张，本院对此不予采信。因本案系民间借贷的法律关系，李伟军反诉要求退还购房款及赔偿装修损失的请求基础是房屋买卖法律关系，其反诉请求缺乏权利保护要件而不能成立，一审法院经审理，对其反诉请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人李伟军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10165元，由上诉人李伟军负担。本判决为终审判决。审判员  邱平平二〇二一年一月二十五日书记员  单晓玉