山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终851号 上诉人（原审被告）：山东兴华建设集团房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：殷兴华，董事长。 委托诉讼代理人：陈亮，男，系山东兴华建设集团房地产开发有限公司职工。 被上诉人（原审原告）：钟喜亮，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市x区。 委托诉讼代理人：陆明娟，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵素玲，女，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市x区。 委托诉讼代理人：陆明娟，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源，山东德衡律师事务所律师。 上诉人山东兴华建设集团房地产开发有限公司（以下简称兴华房地产公司）因与被上诉人钟喜亮、赵素玲商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初17743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 兴华房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回钟喜亮、赵素玲的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由钟喜亮、赵素玲承担。事实和理由：一、一审法院认定：“双方未能签订《商品房预售合同》的直接原因系双方对该本约合同的相关条款未达成一致意见，本约合同因不可归咎于双方之原因无法签订”，认定事实错误。本案未能签订预售合同的原因是钟喜亮、赵素玲因房价下跌故意拖延和拒绝签订《商品房预售合同》，兴华房地产公司并无过错。钟喜亮、赵素玲认购时对《商品房预售合同》的合同条款并无异议，后因房价大幅下跌一直故意拖延办理合同网签和按揭贷款手续，长达9个多月时间，该期间钟喜亮、赵素玲从未对合同条款提出任何异议，之后为本案诉讼准备才假意要求提供合同文本并表示不同意合同条款，从而以“合同条款达不成一致”为由主张无责退房，以达到规避和转嫁房价下跌的投资风险，致使涉案房屋长期不能正常销售并由兴华房地产公司承担最终房价下跌的损失，严重损害了兴华房地产公司合法利益。钟喜亮、赵素玲的行为不仅有违基本诚信，也扰乱了房地产市场秩序，依法应承担违约责任，一审法院未考虑钟喜亮、赵素玲故意拖延签订网签合同和办理按揭贷款的违约行为，未考虑双方在预约合同中对违约责任的明确约定和钟喜亮、赵素玲已明确认可网签合同的合同内容，反而认定钟喜亮、赵素玲无责任，对兴华房地产公司显失公平。二、涉案商品房已于2018年11月9日取得预售许可证，且钟喜亮、赵素玲已明确认可网签《商品房买卖合同》的合同内容，与钟喜亮、赵素玲同时办理认购的其他业主已办理完毕商品房合同网签备案手续，涉案《内部认购合同》完全具备可履行性，一审法院认定《内部认购合同》已无继续履行的可能及必要，没有事实依据，认定事实错误，甚至造成鼓励和纵容钟喜亮、赵素玲恶意违约的不诚信行为，应予以纠正。 钟喜亮、赵素玲答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。双方未签订商品房预售合同的原因系对相关条款未达成一致意见，并非兴华房地产公司所述因为房价下跌的原因，请求驳回兴华房地产公司的诉讼请求。 钟喜亮、赵素玲向一审法院起诉请求：1.解除钟喜亮、赵素玲与兴华房地产公司签订的内部认购协议；2.兴华房地产公司返还钟喜亮、赵素玲购房款86万元，支付自2019年9月10日起至实际返还购房款之日的资金占用利息按照中国人民银行同期贷款利率计算；3.本案诉讼费用由兴华房地产公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月2日，钟喜亮、赵素玲（乙方）与兴华房地产公司（甲方）签订《内部认购协议》一份，约定乙方认购甲方开发的坐落于青岛市x区x号“碧水明珠小区”项目x室，该房屋暂测建筑面积（产权登记面积以实测为准，多退少补）：98.01平方米、单价14600元/平方米、总房款1430946元；乙方于2018年7月2日一次性向甲方支付总购房款60%的房款，即86万元。乙方所购房屋价格为内部认购价格（含精装修），在甲方取得该项目预售许可证后，按实际网签备案价格进行网签合同，该网签备案价格包括甲方申报备案的房屋毛坯价和装修价……甲方按照以下方式为乙方办理网签合同，付款方式为非一次性全额付清房款的，在接到通知办理银行贷款的电话之日起七日内，携带贷款所需材料到甲方销售部签订《商品房预售合同》，办理剩余房款的按揭贷款手续，逾期30日未办理的，甲方有权另行出售，并扣总房款的10%作为违约金；违约责任：1.若乙方提出解除本协议或未按第四条约定期限内与甲方签订《商品房预售合同》及其他相关合同文件，则视为乙方违约，乙方应向甲方支付总购房款10%的违约金；甲方扣除乙方所交房屋的总购房款10%的违约金后，余款无息退还乙方；甲方有权另行出售该房屋。2.在进行网签（备案）合同之前，乙方应按照政府规定的标准将该房屋首期房屋专项维修资金，交至政府指定单位并向甲方提供相关证明。若乙方在网签（备案）合同签订前未能提供交存所购房屋首期房屋专项维修资金有效证明的，视为乙方违约，甲方有权拒绝办理网签（备案）合同，乙方承担违约责任。3.在乙方完全履约的前提下，甲方擅自解除本协议、无正当理由拒绝与乙方签订《商品房预售合同》，甲方应向乙方支付总购房款10%的违约金。其他约定：乙方确认，本协议签订时，乙方已了解并知悉本项目的相关内容（包括但不限于房屋基本状况、房屋价款、付款方式及时间、房屋交易条件及时间、装修风格及装修标准含设备、面积差异处理方式、产权登识事宜、解决争议的方法、违约责任、物业费等内容）以及《商品房预售合同》文本内容（含补充条款或补充协议）并表示无异议，乙方同意按兴华房地产公司提供的前述《商品房预售合同》文本签订网签备案合同……乙方应亲自与甲方签订《商品房预售合同》及其他相关文件。该协议还约定了诉讼管辖等其他内容。同日，钟喜亮、赵素玲向兴华房地产公司支付了购房款86万元，兴华房地产公司出具了收款凭证。 2019年8月20日，钟喜亮、赵素玲向兴华房地产公司发出《催告函》一份，主要内容为钟喜亮、赵素玲认为签订上述《内部认购协议》时，涉案项目未取得预售许可证，虽然协议中载明了其已知悉有关房屋的交付时间、装修标准与风格、产权登记事宜、物业费及付款时间与方式等内容，但协议签订时上述协议并不具备确定条件，双方也未就上述协议进行协商，该宗条款系兴华房地产公司制定的格式条款，不具备法律效力，遂要求兴华房地产公司在三日内向其提供书面《商品房预售合同》，以明确上述涉及双方权利义务的主要条款。随后，钟喜亮、赵素玲至兴华房地产公司处查阅《商品房预售合同》，但因对部分条款持有异议，未能签订该合同。 2019年8月26日，兴华房地产公司向钟喜亮、赵素玲发出《催告函》一份，主要内容为钟喜亮、赵素玲在签订《内部认购协议》时已经知悉涉案项目的相关内容及《商品房预售合同》文本内容，并同意按照其公司提供的《商品房预售合同》文本签订网签备案合同并办理按揭贷款手续。其公司在2018年11月取得商品房预售许可证后多次催促钟喜亮、赵素玲办理签署网签合同和办理按揭贷款手续，但钟喜亮、赵素玲迟迟不予办理，现通知钟喜亮、赵素玲在收到该函件7日内至售楼处签订购房网签合同和办理银行按揭贷款手续或一次性付清余款；若钟喜亮、赵素玲未能按期办理前述手续，则其公司考虑在扣除总房款10%违约金后收回房屋另行销售，届时相关法律后果与损失由钟喜亮、赵素玲自行承担。 2019年9月4日，钟喜亮、赵素玲又向兴华房地产公司发出《通知函》，列明了对《商品房预售合同》部分条款的异议，并要求兴华房地产公司在三日内就该宗条款是否做出调整予以回复，同时表明在双方未就该预售合同达成一致前，兴华房地产公司无权要求其支付剩余购房款，若兴华房地产公司逾期回复或不同意对异议条款做出调整，将视为兴华房地产公司拒绝磋商签订正式《商品房预售合同》，其有权要求兴华房地产公司返还购房款86万元及资金占用利息。 2019年9月9日，兴华房地产公司向钟喜亮、赵素玲发出《通知函》，主要内容为钟喜亮、赵素玲在2018年7月认购房屋时已经知悉《商品房预售合同》文本内容，并明确表示无异议，《商品房预售合同》文本也一直在其售楼处公示，且钟喜亮、赵素玲已承诺按照其提供的《商品房预售合同》文本签订网签备案合同并办理按揭贷款手续，故无需重新进行相关合同条款磋商。同时，其公司在2018年11月取得商品房预售许可证后多次催促钟喜亮、赵素玲办理签署网签合同和办理按揭贷款手续，但钟喜亮、赵素玲一直拖延办理，钟喜亮、赵素玲的行为严重有违诚信，其公司无法接受和同意重新磋商合同条款的要求，并将视进展追究钟喜亮、赵素玲的违约责任。双方遂形成诉争。 2018年11月9日，涉案房屋取得预售许可。 一审法院认为，本案的争议焦点为涉案《内部认购协议》属于预约合同还是本约合同？判断该协议到底是预约合同还是本约合同主要看协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案，虽然《内部认购协议》对双方当事人的姓名、商品房基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、总价款以及付款时间等进行了约定，但是该协议签订时，涉案房产尚未取得预售许可，故双方对商品房的交付时间、办理不动产权时间以及违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款没有明确约定，而且该协议中也明确约定了在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同，故涉案《内部认购协议》应认定为预约合同。同时，虽然双方在该协议中有“乙方（钟喜亮、赵素玲）确认，本协议签订时，乙方已了解并知悉本项目的相关内容（包括但不限于房屋基本状况、房屋价款、付款方式及时间、房屋交易条件及时间、装修风格及装修标准含设备、面积差异处理方式、产权登识事宜、解决争议的方法、违约责任、物业费等内容）以及《商品房预售合同》文本内容（含补充条款或补充协议）并表示无异议，乙方同意按兴华房地产公司提供的前述《商品房预售合同》文本签订网签备案合同”之内容，但是双方签订《内部认购协议》时涉案项目尚未取得预售许可，故相应的《商品房预售合同》在客观上应尚未形成，对兴华房地产公司提出的其与钟喜亮、赵素玲签订《内部认购协议》时已向钟喜亮、赵素玲提供了《商品房预售合同》的辩解，一审法院不予采信。 本案，钟喜亮、赵素玲与兴华房地产公司双方未能签订《商品房预售合同》的直接原因系双方对该本约合同的相关条款未能达成一致意见，现本约合同因不可归咎于双方之原因无法签订，故《内部认购协议》作为预约合同已无继续履行的可能及必要，对钟喜亮、赵素玲要求解除该《内部认购协议》的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，兴华房地产公司应向钟喜亮、赵素玲返还已支付的购房款86万元。至于钟喜亮、赵素玲主张的利息损失，前文已述，《内部认购协议》的解除与本约合同未能签订均不可归责于兴华房地产公司，故对钟喜亮、赵素玲的该项诉请，一审法院不予支持。 综上，一审法院判决：一、兴华房地产公司于判决生效之日起十日内向钟喜亮、赵素玲返还购房款86万元。二、驳回钟喜亮、赵素玲的其他诉讼请求。案件受理费12400元，减半收取6200元，由兴华房地产公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，一审法院对兴华房地产公司与钟喜亮、赵素玲之间《内部认购协议》的性质认定正确，说理充分，本院予以确认，不再赘述。案经查明，自2019年8月20日起，兴华房地产公司与钟喜亮、赵素玲之间就签订《商品房预售合同》问题进行磋商，但未能达成一致意见。故，一审法院认定钟喜亮、赵素玲与兴华房地产公司双方未能签订《商品房预售合同》的原因不可归咎于本案双方当事人任何一方，《内部认购协议》应予以解除，并无不当，本院予以确认。兴华房地产公司上诉称钟喜亮、赵素玲系因房价下跌而拒绝签订《商品房预售合同》，但其在本案审理期间并未提交证据证明其主张，本院对其该主张不予采纳。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，钟喜亮、赵素玲请求兴华房地产公司返还已付购房款，因涉案《内部认购协议》的解除不可归责于任何一方，故，一审判决兴华房地产公司向钟喜亮、赵素玲返还购房款86万元，并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12400元，由上诉人山东兴华建设集团房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯 娜 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二一年一月二十八日 法官助理石 晗 书记员李珊珊