江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初4365号原告：孙博文，男，汉族，1987年7月27日生，住宜兴市。委托诉讼代理人：孙秋渊（系孙博文之父），男，汉族，1962年7月27日生，住宜兴市。被告：江苏安富置业发展有限责任公司，住所地宜兴市宜城街道荆邑中路**，统一社会信用代码91320282773214174N。法定代表人：史国新，该公司总经理。委托诉讼代理人：李思斯，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：史宏玲，江苏金汇人律师事务所律师。原告孙博文与被告江苏安富置业发展有限责任公司(以下简称安富公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭进行了审理，原告孙博文的委托诉讼代理人孙秋渊、被告安富公司的委托诉讼代理人李思斯到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2020年11月12日公开开庭进行了审理，原告孙博文的委托诉讼代理人孙秋渊、被告安富公司的委托诉讼代理人史宏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙博文向本院提出诉讼请求：1、判令撤销双方于2017年6月5日签订的《协议》中相关“商业物业管理费”部分；2、判令安富公司立即返还340212元；3、判令安富公司立即支付恶意占用资金的利息36.82万元；4、本案诉讼费用由安富公司承担。事实与理由：2010年9月3日，双方签订商品房买卖合同2份，约定由孙博文全款支付购买安富公司开发的房屋2套。合同签订后，因安富公司存在逾期交房等情况，双方于2017年6月5日签署协议进行结算，1、孙博文于购房当日应安富公司要求预付2套房屋契税共计767315元，安富公司直至2017年6月5日才为孙博文实际交纳了契税559375元，差额209375元一直由安富公司占有，2、安富公司应支付孙博文逾期交房赔偿金166953元，3、安富公司向孙博文收取装修保证金60000元，以上三笔款合计436328元，安富公司在孙博文多次催促下于结算后才为孙博文办理房产证，并将该笔436328元的款项结算为孙博文交纳的物业管理费。双方结算后，孙博文向有关部门咨询了解到案涉房屋的物业管理费备案标准为每月每平方1.9元，而安富公司实际收取物业管理费468540元。安富公司以欺诈的手段违规收取孙博文巨额物业管理费，孙博文请求依法撤销双方签订协议中物业管理费的部分，并要求安富公司返还多收的物业管理费及恶意占用资金期间的利息。特诉至法院，请求依法判决。被告安富公司辩称：对孙博文的诉请不予认可，双方于2017年6月5日签订的协议已经对商业管理费、契税差额等事项进行了明确约定，至此双方不再存在任何经济往来，协议签订的过程是双方的真实意思表示，不存在任何欺诈情形，协议合法有效，对双方均具有法律约束力，故孙博文的诉请不能成立。经审理查明：2010年9月13日，双方签订商品房买卖合同及补充协议2份，约定原告孙博文购买被告安富公司开发的东域SOHO房屋2套，建筑面积分别为565.75平方米、518.99平方米，房屋总价款分别为9391450元、9802683元，合计19194133元，同时约定房产契税由安富公司向孙博文按目前政府政策相关规定代收代缴。合同签订后孙博文付清了房款，并向安富公司交纳该2套房屋的契税计767815元及装修保证金6万元。2012年11月21日，安富公司向孙文出具交房结算单1份，该交房结算单载明：一、该2套房屋经政府部门实测，面积为1084.59平方米，总房价为19192055元，房款差额为2078元由安富公司退还；契税差额为83元由安富公司退还；维修基金差额为8元，由安富公司退还；逾期交房赔偿金总额为166953元(延期天数为87天，每天1919元)；安富公司退还合计169122元；二、一年商业管理费计104121元、一年公共能源使用费3254元、装修建筑垃圾清运费3796元、装修期间管理服务费2169元、装修保证金60000元，交费合计173340元；三、合计安富公司应收取4218元。交房后，该房屋一直空置。2017年6月5日，安富公司为孙博文办理了该2套房屋的产权证，并交纳契税285076.8元、272863.63元，合计交纳契税557940.43元。同日，孙博文与安富公司签订协议1份，该协议载明：双方经友好协商，自2017年6月5日起，孙博文所欠安富公司的商业管理费与安富公司应退还孙博文的契税差额及交房违约金，二者两清。自此，双方不再存在任何经济往来。后孙博文发现安富公司收取的物业管理费奇高。2019年6月17日，孙博文诉至本院，后于2020年5月19日向本院申请撤回起诉。2020年5月26日，孙博文又诉至本院。庭审中，孙博文撤回“判令撤销双方于2017年6月5日签订的《协议》中相关‘商业物业管理费’部分”的诉讼请求，其他诉请不变。另查明：2010年4月22日，宜兴市银湖物业管理有限公司(以下简称银湖公司)就东域SOHO前期物业管理费(住宅1.3元/M2·月，商业1.9元/M2·月)向宜兴市物价局申请备案。同月27日，宜兴市物价局向银湖公司出具备案回复表同意备案，备案内容有效期2年，期间如成立业主委员会则重新核定物业管理费标准。同时，银湖公司签署东域SOHO业主临时规约（以下简称临时规约），并提交宜兴市物业管理中心备案，该临时规约约定：物业管理企业名称为银湖公司；房屋装修需交纳装修保证金，住宅部分每户2000元，商业部分每铺位3000-30000元；物业管理服务费根据政府对物业管理收费的有关规定执行，报宜兴市物价局备案，暂定小区物业管理费为：住宅1.3元/m2/月、电梯维护使用费、电费0.5元/月/m2，商铺1.9元/m2/月(商业部分的电梯维护使用费、年检费、电梯管理费及电费等按实计算，由商铺使用人自行承担)，可视门铃维护费、电费80元/户·年，电子防盗门、电费、维护费50元/户·月，公共能耗使用费(路灯、过道灯、草坪灯等)住宅0.15元/m2·月，商业0.25元/m2·月；业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费，商业交楼时由安富公司代预收二年的管理费给银湖公司，以后银湖公司按规定预收下半年的物业管理费，空置房的物业管理费第一年按70%收取，第二年按85%收取，第三年以后100%收取；本临时规约自物业买受人签署买卖合同书面承诺遵守规约之日生效，业主大会通过的业主规约生效时，本规约自然终止；本临时规约由建设单位、物业管理公司与业主各执一份。2012年9月1日，安富公司、银湖公司与江苏香槟街商业管理有限公司(原名称为江苏香槟街商业街区物业管理服务有限公司，以下简称香槟街公司)签订物业管理补充合同1份，该补充合同约定：由香槟街公司全权负责案涉商业街区（A1-A8）的商业管理和物业管理，银湖公司放弃对案涉街区商业部分物业管理的物业费收益及管理义务和责任，全部由安富公司与香槟街公司负责。2014年10月1日，安富公司与香槟街公司签订委托收费协议1份，该委托收费协议约定：香槟街公司将为案涉商业街区A1-A8幢商铺提供商业管理和物业管理的收费权利转让给安富公司，由安富公司负责向相关业主或物业使用人收取商业管理费（包含物业管理费）。2019年8月，案涉街区成立业主委员会，宜兴市勤业物业管理有限公司(以下简称勤业公司)为案涉物业的物业管理单位，案涉商铺的物业服务费收费标准为1.9元/m2/月，公共能源使用费0.25元/m2/月。庭审中，安富公司主张案涉街区临街商铺的商业管理费标准为8元/m2/月，但安富公司未能提供其向案涉街区临街商铺的其他业主按8元/m2/月收取商业管理费的相关证据。以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、交房结算单、宜兴市物价局备案回复表、协议、关于政府信息公开的复函、东域SOHO业主临时规约、收据、税收缴款书、东域峰汇A3/A5业主物业缴费清单、物业管理补充合同、委托收费协议等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉东域SOHO业主临时规约约定银湖公司负责前期物业管理，商铺的物业管理费为1.9元/m2/月，空置房的物业管理费第一年按70%收取，第二年按85%收取，第三年按100%收取，由安富公司交房时预收二年的物业管理费交付银湖公司，以后的物业管理费由银湖公司按规定向业主收取，且该物业服务收费经宜兴市物价局备案，并向社会公布，故该临时规约对安富公司及业主具有法律约束力。孙博文的2套商业用房，建筑面积共计1084.59平方米，每年应交纳物业管理费24728.65元，该2套商铺在双方结算前一直空置，按规定第一年应交纳的物业管理费为17310.06元，第二年应交纳的物业管理费为21019.35元，截至2017年6月5日应交纳的物业管理费共计101936.99元，按照临时规约、委托收费协议、物业管理补充合同的约定，该款应由孙博文向安富公司交纳。安富公司抗辩案涉街区的临街商铺按8元/m2/月的标准交纳商业管理费，其未提供相应的证据，也未提供其向所有相同临街商铺业主按8元/m2/月收取物业管理费的证据，且其主张的8元/m2/月的收费标准与临时规约约定的收费标准、银湖公司向物价部门备案的收费标准及目前勤业公司实际收取1.9元/m2/月的收费标准均不符，孙博文对该标准也不认可，其抗辩主张证据不足，本院不予采纳。本案中，安富公司向孙博文代收契税767815元后，共为孙博文实际交纳契税557940.43元，剩余的契税差额209874.57元，安富公司应当退还孙博文。双方确认并同意安富公司应承担孙博文逾期交房的违约金166953元、装修保证金60000元，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。综上，扣除截至2017年6月5日孙博文应交的物业理费101936.99元后，安富公司尚应退还孙博文余款334890.58元，并承担该款自2017年6月6日起至实际给付之日止的利息损失。孙博文要求安富公司返还款340212元并支付占用资金的利息36.82万元，对于超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、江苏安富置业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还孙博文334890.58元。二、江苏安富置业发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内向孙博文支付利息(以334890.58元为基数，分别自2017年6月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。三、驳回孙博文对江苏安富置业发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6403元，由孙博文负担100元，由安富公司负担6303元。该款已由孙博文垫付，安富公司于本判决发生法律效力之日起10日内将款6303元直接付给孙博文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  许开荣人民陪审员  钱亚光人民陪审员  吴建春二〇二一年一月二十五日书 记 员  周冰琰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。