山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁17民终3964号 上诉人（原审被告）：付美丽。 委托诉讼代理人:杨永涛，山东诚维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孟飞。 委托诉讼代理人：张立民，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 原审被告：孙建立。 上诉人付美丽因与被上诉人孟飞及原审被告孙建立返还原物纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020）鲁1702民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 付美丽上诉请求：1、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020）鲁1702民初1111号民事判决，改判驳回被上诉人孟飞的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。涉案《房地产买卖契约》虽没有被上诉人孟飞的签字，但上诉人曾在办理涉案房产水费、物业费、电费等交费手续过程中，被上诉人均予以协助将联系电话更改为上诉人的电话，且被上诉人孟飞将涉案房屋的房权证交付给上诉人。对上述事实，被上诉人一审中予以承认，结合一审提交的微信记录、录音证据，足以证明被上诉人知道涉案房产已被原审被告孙建立出售给上诉人，并同意出售涉案房产。二、一审适用法律错误。一审根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，认定原审被告孙建立与上诉人付美丽签订的《房地产买卖契约》系无权处分是错误的，被上诉人知道且同意将涉案房产出售给上诉人，是全体共同共有人都同意的前提下实施的有权处分。三、一审判决上诉人付美丽从涉案房产中迁出无事实和法律依据。涉案房产经全体共同共有人同意，孙建立与上诉人付美丽签订《房地产买卖契约》，该买卖合同不违反法律强制性规定，合法有效。上诉人基于《房地产买卖契约》占有、使用涉案房产系有权占有，不是无权占有。 被上诉人孟飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人上诉理由正如上诉人所说的是按照一般的概然来说的，但是本案所争议的事实是个特殊的案例，先从长时间不主张权利这一块来说，孙建立自购房后一直逃债在外，后来又因其他原因被判刑入狱，答辩人对于孙建立的行踪以及共有财产一直无法知晓，到了2019年12月13日法院审理离婚案件时才知道孙建立单独将房屋抵押给担保公司，也不知道是什么原因签有买卖合同，这才主张权利，事先孙建立只是说该人家钱让人家先住着，房产证的确是答辩人交给上诉人的，因为孙建立告知抵押人家应该把房产证交出来，并且说很快就会把这个钱还上，被上诉人认为只要是对于大额的共同财产自己不同意出售，合同是不会生效的，所以办理那些电、汽及物业都是以自己的名义办理的，因为是自己的名义产权就是自己的，在办证时也没多想，抵押给担保公司的房屋为什么跑到上诉人那里签了买卖合同，其实签买卖合同时孙建立已经逃跑了，因此这个案件与上诉人在上诉中所说的内容不相一致，上诉人所说的夫妻规定以及共同财产关系的规定和共有人对财产处分的规定，都是一般性的规定，案涉房屋从一开始到现在具有特殊性，脱离了一般，一审法院作出的判决是在查清事实的基础上客观公正作出的。二、上诉人在上诉中也陈述买卖房屋即便是成立，尚有10万余元房款没有交付。因此，该合同的履行并不是正常正当的履行，上诉人与担保公司具有亲属关系，上诉人不属于善意第三人的范畴。 原审被告孙建立未答辩。 孟飞向一审法院起诉请求：1、请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效；2、付美丽迁出金盾花园B区15号楼101室并恢复原状。 一审法院认定事实：孟飞与孙建立于1998年1月9日登记结婚，2019年12月13日被一审法院以（2019）鲁1702民初6571号民事判决书准予离婚。坐落于菏泽市牡丹区××路××路××花园××号楼××室房产（证号：菏市房权证市直字第0××5号、0××1）登记的房屋所有权人为孟飞、孙建立，一审法院以（2019）鲁1702民初6571号民事判决准予孟飞、孙建立离婚但对此房屋未作析产处分，留由当事人另案主张权利。 2011年11月23日，孙建立作为甲方，付美丽作为乙方，签订一份《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将坐落于西城中华西路与重庆路交叉口金盾花园Ｂ区15号楼101室房地产（房产证号为0××1）、附带设施车库一间以合计43万元的价格出售给乙方，签订合同当日交付33万元，余款10万元在甲方配合乙方办好过户手续后由乙方支付给甲方。该协议并约定双方同意于2011年11月23日由甲方将上述房产及建筑物范围内的土地使用权正式交付给乙方。孙建立、付美丽分别在该协议中签名并注明各自的公民身份号码。该处房产现由付美丽居住、使用。 付美丽提交的证据显示，孙建立于2011年11月23日出具收款条一份，注明收到房款33万元。在该收条的“房款”二字之前的空白处上方手写有“（付美丽）”字样，付美丽认可该内容系其本人书写。孙建立对此提出异议认为，该收条是其出具给担保公司而并非出具给付美丽的，该33万元是其所借担保公司款项而非付美丽所交房款，但未就其异议提交相应的证据。 付美丽提交的水费、物业费、电费等单据中，登记的户主（业主、客户）名称均为孟飞或孙建立。付美丽称其在办理上述交费手续过程中，孟飞均予以协助将联系电话更改为付美丽电话号码，并称其手中持有的案涉房权证（0××1）亦为原告所交付。孟飞对此提出异议认为，其虽协助付美丽办理过相应手续，但始终不知道付美丽、孙建立之间的协议内容，且其不同意卖掉该房产；孟飞对于将房权证交付给付美丽的事实并不否认，只是称当时付美丽要求要两本房权证，其只将孙建立那一本交给了付美丽。 付美丽所提交一审法院（2016）鲁1702执异19号执行裁定书“一审法院查明”部分显示：“异议人付美丽与被执行人孙建立于2011年11与23日签订了房地产买卖契约，约定被执行人孙建立将坐落在西城中华西路与重庆路交叉口金盾花园Ｂ区15号楼101室房产（证号为0××1）、附带设施车库一间约43平方米，房屋建筑面积131.85平方米出售给异议人付美丽，异议人付美丽于2011年11月23日将房款33万元支付给被执行人孙建立，被执行人孙建立出具收到条一份，收到条载明收到异议人付美丽房款33万元。一审法院作出（2014）菏牡民初字第2634号民事裁定书，于2014年9月16日查封了该房产，因异议人付美丽房屋买卖在先，查封在后，故异议人付美丽的异议理由依法成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条的规定，裁定如下： 异议人付美丽的异议理由依法成立，终止一审法院（2014）年菏牡民初字第2634号民事裁定书的执行。” 原告所提交一审法院（2017）鲁1702民撤3号民事判决书“一审法院认为”部分显示：“2011年11月23日，第三人孙建立与付美丽签订涉案房地产买卖契约，约定第三人孙建立将坐落在西城中华西路与重庆路交叉路口金盾花园Ｂ区15号楼101室房产证号为0××1附带设施，车库一间约43平方米，房屋建筑面积131.85平方米出售给付美丽，付美丽于2011年将购房款33万元支付第三人孙建立，第三人孙建立出具了收据，该房产付美丽已实际占有、使用。因民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年9月16日查封了该房产。在执行阶段，一审法院于2016年6月28日作出（2016）鲁1702执异19号执行裁定书。付美丽与第三人孙建立房屋买卖在先，原告申请一审法院查封在后。原告朱卫东以第三人孙建立失踪，孙建立不可能与付美丽签订房屋买卖合同，所执行房产并未过户给付美丽，房产低于市场价格，且没有给孙建立签订房屋买卖协议。该房产在查封与执行期间，被告没有向法院进行任何意思表示，也没提出任何异议。其未提供充分有效证据证实。对原告要求撤销牡丹区人民法院作出的（2016）鲁1702执异19号执行裁定书，依法恢复对西城中华西路与重庆路交叉口金盾花园小区Ｂ区15号楼101室房产证号为0××1及附带设施车库的强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。” 付美丽提交其与孟飞的两段录音，欲证明孟飞对于孙建立出售房产事宜知情，但孟飞对此录音证据均提出异议。该两段录音并未显示孟飞对于孙建立出售房产当时即知情，录音中虽有“到后期开户那时我才知道”等言语，但孟飞在该录音中并未表示对于孙建立将涉案房产出售给付美丽的行为予以认可。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”案涉房产（证号：菏市房权证市直字第0××5号、0××1号）登记的房屋所有权人为孟飞、孙建立，一审法院（2019）鲁1702民初6571号民事判决准予孟飞、孙建立离婚时未对该房产予以处分，因此，该房产至今仍系孟飞、孙建立共同共有。 孟飞称其对于孙建立、付美丽之间的房屋买卖合同不知情，孙建立对此予以认可，付美丽对此不予认可。对于孟飞是否知情问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，应由付美丽承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条第一款规定，人民法院对于当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。付美丽以其电话号码已作为涉案房产水费、物业费、电费等单据中所留联系电话系孟飞协助办理及微信记录、录音等为由，主张孟飞明知孙建立出售房产的事实。因付美丽提交的水费、物业费、电费等单据中，登记的户主（业主、客户）名称均为孟飞或孙建立，且微信记录及录音中并未明确显示孟飞知情，更未显示孟飞对于孙建立将涉案房产出售给付美丽的行为予以认可。故一审法院认为，付美丽所提交证据不足以支持其抗辩主张。 关于付美丽是否属于善意购买人问题，一审法院认为，应当以第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准，由于该房产至今仍属于孟飞、孙建立二人共有，付美丽在购买案涉房产时，应明知该房产登记于孟飞、孙建立二人名下，故一审法院认为，付美丽占有该处房产不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定的善意取得条件，孙建立出售涉案房产属于无权处分。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，一审法院对于孟飞要求付美丽迁出案涉房产的诉讼请求予以支持。但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，对于孟飞要求确认孙建立、付美丽就案涉房产所签房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。原告虽要求将该处房产恢复原状，但因该房产实际由付美丽装修并已居住多年，恢复原状将导致资源的浪费，故一审法院对于原告此项诉讼请求亦不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第九十七条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条第一款第五项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告付美丽于判决生效之日起十日内从坐落于菏泽市牡丹区××路××路××花园××号楼××室房产（证号：菏市房权证市直字第0××5号、0××1）中迁出；二、驳回原告孟飞其他诉讼请求。案件受理费8050元，由被告付美丽、孙建立分别负担4025元。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 根据一审在卷证据及二审各方陈述，本院认定如下事实：2011年11月23日，孙建立与付美丽签订涉案《房地产买卖契约》，当日，付美丽向孙建立支付购房款33万元，后该房产由付美丽实际占有、使用。期间，付美丽对涉案房屋进行了装修，被上诉人孟飞向付美丽交付涉案房屋产权证书一份，并协助付美丽办理了天然气开户手续。二审期间，被上诉人孟飞就如何协助上诉人办理天然气开户手续问题，陈述称：上诉人给我说是孙建立让她在里面住的，孙建立把房子卖给她了，她说她带着孩子不容易让我给她办了吧，我就给她办了，我想着先给她开了户，等孙建立来了再问清他怎么回事。就房产证如何交付给上诉人的问题，陈述称：上诉人说孙建立把房子卖给她了，我也不知道他们是怎么借钱、怎么买卖的房，然后我就把房产给她了，不是我主动交给她的，是上诉人给我要的，她要要我的那一本，我没给她，我给了她孙建立的那一本。就何时知道上诉人居住涉案房屋及是否让上诉人搬出房屋问题，陈述称：在开天然气时才知道上诉人在房子里居住的，中间没有要求付美丽搬出房屋，我当时身体不好，我没有精力管那些事，就想等孙建立来了让他俩把这个事解决了。 二审查明其他事实与一审查明事实基本相同，本院予以确认。 本院认为，涉案《房地产买卖契约》由原审被告孙建立与上诉人付美丽签订，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，孟飞要求确认该合同无效的诉讼请求，一审不予支持，并无不当。《中华人民共和国民法典》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”默示是与明示相对的一种意思表示的表达方式，指的是行为人没有通过书面、口头等积极行为的方式表现，而是通过行为的方式作出意思表示。本案中，被上诉人孟飞虽没有在涉案《房地产买卖契约》签字，但其作为合同签订时孙建立的配偶，涉案房屋产权共有人，在该合同签订后，其本人将涉案房屋产权证书交付给了买受人付美丽，并协助付美丽办理了天然气开户等手续，另结合其就相关问题所作陈述，能够认定其对孙建立出售涉案房产给付美丽并由付美丽占有使用，事后是知晓并默示认可的。《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”涉案《房地产买卖契约》于2011年签订，约定房屋价款为43万元，付美丽按照该合同约定支付了33万元购房款，并对涉案房屋进行了装修，且现已居住使用多年，其占有使用涉案房屋系基于房屋买卖合同，并非非法占有，故孟飞诉讼请求付美丽迁出涉案房屋并恢复原状，本院不予支持。 另需说明，付美丽虽依据《房地产买卖契约》占有使用涉案房屋，但因没有办理房屋权属变更登记，物权并没有发生转移，现涉案房屋仍登记在孟飞和孙建立名下，该房产仍系孟飞、孙建立共同共有。就相关权利救济问题或合同履行问题，有关当事人可协商解决或依法另行主张。 关于本案案由问题。被上诉人孟飞以其为涉案房产共有人为由，起诉请求确认涉案《房地产买卖契约》无效，要求上诉人付美丽搬离房屋并恢复原状，因此案由应为返还原物纠纷，一审认定为侵权责任纠纷不当，本院予以更正。 综上所述，上诉人付美丽的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省菏泽市牡丹区人民法院（2020）鲁1702民初1111号民事判决； 二、驳回孟飞的一审诉讼请求。 一审案件受理费8050元，二审案件受理费8050元，均由孟飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李学军 审 判 员 陈尔森 审 判 员 张秀云 二〇二一年一月十八日 法官助理 王益新 书 记 员 刘翠芝