上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初71938号原告(反诉被告)：上海靖佳商贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人，李靖佳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：傅勇胜。委托诉讼代理人：郑志民，上海正源律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海骥升投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代理人：闫东风，总经理。委托诉讼代理人：孙敏。原告上海靖佳商贸有限公司诉被告上海骥升投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告上海骥升投资有限公司依法提起反诉。后因上海骥升投资有限公司未依法缴纳反诉费用，本院口头裁定反诉按上海骥升投资有限公司撤诉处理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海靖佳商贸有限公司(以下简称靖佳公司)的委托诉讼代理人傅勇胜、郑志民、被告上海骥升投资有限公司(以下简称骥升公司)的委托诉讼代理人孙敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靖佳公司向本院提出诉讼请求：1、就2020年5月18日至2020年11月17日期间房屋租金，请求减免2个月租金人民币(以下币种同)280,301元(从原告应付未付被告的后期房屋租金中减付)；2、减付被告擅自断电当日致原告无法正常经营的日租金4,607.69元；3、请求被告赔偿擅自断电致原告的经济损失65,595元；4、被告赔偿原告聘请律师处理本案纠纷发生的律师费10,000元；5、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第一项诉讼请求要求减免的实际未疫情期间租金，并表示第一、第二项诉讼请求要求减免的金额均不需要被告返还，用以抵扣之后原告应支付的租金。事实与理由：2015年8月31日，原告与上海怡航国际贸易有限公司(以下简称怡航公司)签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于上海市浦东新区御青路XXX号二层商铺开设综合性超市，起名“如海超市”，日常经营活的鱼、虾、蟹等海鲜和河鲜、新鲜猪肉等农副产品和生活用品。2019年7月15日，因被告收购案外人怡航公司所持浦东新区御青路XXX号房屋(含原告所租二楼)产权，原告与被告及怡航公司签订《房屋租赁合同换签协议》(以下简称换签协议)，约定被告行使和承担房屋租赁合同出租方的权利和义务，原告按房屋租赁合同约定，继续向被告履行承租人的权利和义务。原告支付给怡航公司的租赁保证金15万元转为被告已收到原告所付租赁保证金。2020年初，因新冠疫情影响，致原告超市客源剧减，商品过保质期必须销毁，原告无法向其供货商采购货物，即使原告采购到货物，也因疫情影响，无法运进超市销售，超市出现无货可售、营业额也急速下降，损失严重。原告经营收入剧减，还要支付员工工资、水电费、垃圾清运费、消毒费等其他经营费用。原告无力预付2020年5月18日至11月17日6个月租金840,904元。在2020年6月16日，原告先转账给被告2020年5月18日至8月17日的3个月租金420,452元及疫情期间全部电费。但被告不考虑原告从未欠付租金和水电费、物业费等，也不考虑疫情的影响等因素，再次发函给原告，表示若不支付剩余3个月租金，将采取断电措施。因原告无力预付尚未到期的8月8日至11月17日租金，被告于2020年7月8日切断原告电表电源，停止原告超市用电。为避免损失扩大，原告借款向被告支付420,452元，被告才恢复原告超市用电。因被告不法停电4个多小时，导致原告超市经营活虾、活鱼没有电泵输氧而大量死亡，冷橱柜不制冷，存放的新鲜禽肉不能食用、蔬菜干瘪起皱无法出售而抛弃。原告认为，被告明知原告经营超市经营活虾、活鱼、新鲜禽肉、蔬菜等极易变质腐烂的农副产品，在政府管理部门已经出台相关政策，确认疫情属不可抗力的情况下，不与原告协商妥善处理问题，并不顾原告劝阻，不法切断原告用电，导致原告经济损失，被告理应承担全部赔偿责任。被告骥升公司辩称：断电是因为原告拖欠房租，原告提出的经济损失，无法证实，不认可这个损失。断电确实存在，2020年7月8日下午1时至4时停过电。关于原告提出的律师费，被告不认可，不是必要的费用。本院经审理认定事实如下：2015年8月31日，靖佳公司与怡航公司签订《房屋租赁合同》，约定由靖佳公司承租位于上海市浦东新区御青路XXX号(二层)(以下简称系争房屋)用于经营超市，系争房屋建筑面积1,990.15平方米，租赁期限自2015年6月18日至2023年6月17日止，其中2015年6月18日至2015年11月17日为装修免租期，怡航公司以2.1元/平方米每天租给靖佳公司。合同第五条约定，合同签订后当日，靖佳公司向怡航公司支付履约保证金15万元，合同到期后怡航公司在5个工作日内无息退还靖佳公司。本合同第一期租金(18个月2015年11月18日至2017年5月17日)为228.81万元整一次性支付。以后支付租金的时间为每半年一次，即每次支付租金时间为已交租赁费到期日的一个月前(例：第二次支付租金日为2017年5月17日)，以此类推，每次一次性支付半年租金。双方约定，从第二年年度期满，即第三个年度(2017年11月18日)开始，以后每两个年度租金在前基础上增涨5%。合同第十二条违约责任第一款约定，双方不得无故自行终止本合同，任何一方有违反本合同行为，应就违约行为给对方造成的经济损失(包括律师费)进行赔偿。若属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。第三款约定，(1)租赁期间，原告有下列行为之一的，被告有权终止合同，收回该房屋，没收三个月的保证金38.13万元。原告除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的被告直接损失进行赔偿。1)未经被告书面同意将房屋整体转借给他人使用……(4)若原告未及时支付房租，被告有权解除合同。2019年7月15日，怡航公司及骥升公司向靖佳公司发出《关于租赁合同变更签约主体通知书》，通知靖佳公司，自本通知发出之日，原租赁合同项下由怡航公司承担的全部权利义务由骥升公司承担，通知靖佳公司与怡航公司、骥升公司签署房屋租赁合同换签协议。之后，怡航公司、靖佳公司与骥升公司签订《房屋租赁合同换签协议》，约定靖佳公司与怡航公司于2015年8月31日签署《房屋租赁合同》，怡航公司、靖佳公司和骥升公司协商一致，将原合同项下的上海市浦东新区御青路XXX号地杰乐生活广场2层店铺出租人的权利义务于2019年7月15日起转让给骥升公司，靖佳公司继续向骥升公司履行承租人在原合同项下的权利义务。原租赁保证金共计15万元，靖佳公司已根据原合同支付给怡航公司，怡航公司无需退还靖佳公司，该款项视为骥升公司根据新合同向靖佳公司收取的保证金，怡航公司将原保证金及收据转交给骥升公司，在租赁期结束后，保证金将按原协议约定由骥升公司退还靖佳公司。本协议生效前，靖佳公司按原协议已经支付给怡航公司的各项费用无需怡航公司退还，由怡航公司和骥升公司协商处理。本协议生效后，靖佳公司直接向骥升公司缴纳租金及其他各项费用。靖佳公司按约支付履约保证金15万元，并正常支付2020年5月18日之前租金。2020年4月27日，地杰乐中心菜场向靖佳公司发送函件，要求靖佳公司于2020年5月13日前支付2020年5月18日至2020年11月17日期间租金840,904元。2020年5月12日，骥升公司向靖佳公司发送函，不同意靖佳公司提出减免3个月租金的请求，并要求靖佳公司于2020年5月13日前支付2020年5月18日至2020年11月17日期间租金840,904元，否则骥升公司将按照合同规定执行。2020年6月15日，骥升公司向靖佳公司发函，表示未收到靖佳公司支付的租金，要求被告于2020年6月17日前缴纳上述租金，如逾期，骥升公司将按照合同规定单方面解除合同，对御青路XXX号(2层)采取断水断电措施，强行收回场地使用权，由此产生的一切损失由靖佳公司自行承担。2020年6月18日，靖佳公司发函给骥升公司表示已于2020年6月17日支付三个月租金420,452元，并要求骥升公司免除靖佳公司2个月以上租金。2020年6月23日，骥升公司向靖佳公司发送复函，认为骥升公司不应给予靖佳公司任何租金减免，但考虑到实际，经公司股东会同意，提出两个方案供靖佳公司选择：1、若靖佳公司能在2020年6月30日前支付所欠租金420,452元，则骥升公司同意减免靖佳公司半个月租金70,075元，即2020年6月30日前支付350,377元。2、若靖佳公司不能在2020年6月30日前支付所欠租金420,452元，则不同意减免租金，且不排除通过法律途径追偿靖佳公司所欠租金，也不排除根据合同有关条款约定采取其他维权措施。2020年6月27日，靖佳公司发函给骥升公司，请求在减免半个月总计的基础上，租赁合同期内以今年租金标准顺延一年，并承诺租金余款在7月10前付清。2020年7月3日，骥升公司发函靖佳公司，表示如被告在7月7日前付清420,452元，则同意减免70,075元，即于2020年7月7日前支付350,377元，视为所欠租金420,452元全部结清；如靖佳公司不能在2020年7月7日前付清420,452元，则不同意减免任何租金，并表示将于2020年7月8日下午13：00对房屋采取断水断电措施，强制收回场地使用权。2020年7月8日，靖佳公司发函骥升公司，表示被告断电的行为涉嫌违法，原告强烈反对，并会及时报警。双方租金纠纷可以通过协商或起诉法院解决，如骥升公司采取违法行为，由此造成损失由骥升公司承担。2020年6月16日，靖佳公司向骥升公司支付租金420,452元。2020年7月8日，靖佳公司向骥升公司支付租金420,452元。靖佳公司为本次诉讼与上海正源律师事务所于2020年7月14日签订《聘请律师合同》，并支付律师费1万元。审理中，靖佳公司表示骥升公司于2020年7月8日13：00至16：30期间对系争房屋采取停电措施。骥升公司表示确实存在停电情况，但时间为2020年7月8日13：00至16：00，停电不会导致原告所称的禽肉变质；靖佳公司2020年5月18日至11月17日租金应当于2020年5月17日前支付。本院认为，靖佳公司与怡航公司签订房屋租赁合同及之后靖佳公司、骥升公司与怡航公司签订换签协议，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。根据换签协议，相应房屋租赁合同出租人变更为骥升公司，靖佳公司应按照双方合同约定及时支付租金等各项费用。但双方合同履行期间恰遇新冠疫情，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。在靖佳公司未及时支付租金的情况下，骥升公司采取断电行为，该行为虽为骥升公司因未收到租金采取的救济行为，但骥升公司在明知靖佳公司租赁房屋用途的情况下采取断电措施显然有失妥当，故对靖佳公司要求减免疫情期间租金及减免断电当日租金，本院一并酌情予以考虑，确认减免金额为210,226元。靖佳公司主张断电导致原告经济损失，但其提供的证据并不足以充分证明其损失金额，故原告该项诉讼请求本院难以支持。靖佳公司主张律师费，骥升公司在靖佳公司未及时支付租金的情况下采取断电措施，该行为系骥升公司所采取的私力救济，并非骥升公司违约行为，故靖佳公司本次诉讼并非骥升公司违约引起，对靖佳公司该主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民合同法》第五条之规定，判决如下：一、减免原告上海靖佳商贸有限公司应支付被告上海骥升投资有限公司的租金210,226元；二、驳回原告上海靖佳商贸有限公司的其余诉讼请求。案件受理费6,707元，减半收取3,353.50元，由原告上海靖佳商贸有限公司负担1,397.50元，被告上海骥升投资有限公司负担1,956元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二一年一月二十六日书记员 陶佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。