江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11422号上诉人（原审第三人）:邢舜，男，1990年6月27日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：王向彪，江苏言子律师事务所。被上诉人（原审原告）：洪雅，女，1989年2月26日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：高利春，江苏法凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王斌，男，1989年2月16日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：高利春，江苏法凯律师事务所律师。原审被告：邢雪珍，女，1968年10月26日出生，汉族，住江苏省常熟市。原审第三人：常熟市华升不动产经纪有限公司，住所地江苏省常熟市百盛花园****19-10。法定代表人：卞秀奎，该公司经理。委托诉讼代理人：归丽亚，女，该公司工作人员。上诉人邢舜因与被上诉人洪雅、王斌及原审被告邢雪珍、原审第三人常熟市华升不动产经纪有限公司（以下简称华升公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邢舜上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判。事实与理由：一、涉案《房屋买卖居间合同》的当事人为邢雪珍与洪雅、王斌，邢舜是代表邢雪珍进行签字的，一审法院认定邢舜是合同当事人是错误的。二、洪雅、王斌起诉要求邢雪珍承担法律责任，并未对邢舜提出任何诉讼请求，但一审法院却判决邢舜与洪雅、王斌签订的《房屋买卖居间合同》有效，且让邢舜承担法律责任，明显缺乏法律依据。洪雅、王斌辩称，邢舜与洪雅、王斌签订《房屋买卖居间合同》属于无权处分，但不影响合同的法律效力，因此一审法院适用法律正确，应予维持。邢雪珍未做答辩。华升公司同意洪雅、王斌的意见。洪雅、王斌向一审法院起诉请求：1.请求确认《房屋买卖居间合同编号0000427》合同有效，邢雪珍协助洪雅、王斌办理坐落于房屋的过户登记手续；2.诉讼费由邢雪珍承担。一审法院认定事实：邢雪珍与沈建青系夫妻关系，邢舜系邢雪珍和沈建青的儿子。坐落于常熟市青龙村89号的房屋于2020年2月12日登记于邢雪珍、沈建青名下，系二人共同共有，不动产权证号为苏（2020）常熟市不动产权第8101795号。2020年4月22日，邢雪珍、沈建青与俞锦、卜红兰签订《存量房买卖合同》，约定邢雪珍、沈建青将上述房屋出卖给俞锦、卜红兰。2020年4月23日，上述房屋登记于俞锦、卜红兰名下，不动产权证号为苏（2020）常熟市不动产权第8109042号。2019年12月18日，邢舜与王斌、洪雅及常熟市华升不动产经纪有限公司签订编号为0000427的《房屋买卖居间合同》一份，约定：“出卖方（以下简称甲方）：邢雪珍，买受方（以下简称乙方）：王斌、洪雅，居间方（以下简称丙方）：华升房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及常熟市相关政策法律的规定，甲方通过丙方，自愿将以下房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出售给乙方，且乙方已实地查看过房，对该房屋现状无异议，双方遵循平等、自愿、公平、守法和诚实信用原则，经协商一致，就存量房买卖事宜订立本合同。第一条：房屋基本情况……坐落：（以下简称该房屋）……建筑面积2016.89平米，产权证号熟房权证虞山字第**。第二条：成交价格及付款方式1.该房屋（包括本合同和附件中明确的房屋附属物品及家电、家具、固定装修）的成交价为肆佰拾伍万整。2.家电家具全部打包在内。3.付款方式（1）乙方在2019年12月18日付甲方购房定金伍万元整，（2）乙方在2020年1月30日之前付甲方壹佰拾伍万元整，（3）乙方在2020年2月28日之前付托管中心房款余下部分，并和甲方办理签字过户及贷款手续。（4）乙方办理纯商业贷款贰佰玖拾伍万元整，到甲方账上时间以银行放款或托管中心放款为准；乙方需无条件配合去银行办理放款手续，到时间乙方需无条件去领取权证。4.甲方在收到乙方定金的同时，将该房屋的所有权证或不动产权证书、国有土地使用权证或土地分割协议交给丙方，丙方出具收件凭证。房屋无法成交的（除违约），丙方应及时归还上述“双证”，发生遗失、损毁时有丙方负责补全。第三条：户口、房屋交付及房产权属交易……2.甲方在2020年2月28日之前腾空该房屋，并将钥匙交给乙方，甲方在交房前将该房屋的水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费等结清。3.甲、乙、丙约定于2020年2月28日前（参考政府预约号）办理房屋权属交易登记手续。4.以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之拾作为逾期违约金。超过十五日，由违约方按本合同第六条第5款承担违约责任。……第六条：违约责任方1.甲方对该房屋权属证件真实性，合法性负责，甲方保证该房屋符合国家及常熟市的房屋上市交易有关规定，可以上市交易，甲方在签定本合同时保证该房屋权属无争议和债务纠纷，并征得该房屋共有人及配偶的同意。承租人已明确放弃优先购买权，否则都由甲方承担违约责任。2.乙方在签定本合同时须符合中华人民共和国和常熟市的政策法律、法规及银行贷款政策的规定，符合购买该房屋和贷款条件（已向中国人民银行查询及询问过），否则都由乙方承担违约责任。3.甲、乙双方在2020年2月28日前提供合法的过户/贷款材料，否则视为违约。4.乙方如因证明不实或其银行征信不够等造成银行拒绝贷款而导致甲、乙双方无法按本合同约定完成交易，则由乙方承担违约责任。5.甲乙双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条第一款约定的房屋成交价格的10%或肆拾万元作为违约金，并支付丙方肆万元作为前期费用和报酬，实际损失超过违约金额的，责任方应据实赔偿。第七条：约定其它事宜1.房屋门前一个车库包含在本合同内；2.甲方确保帮助乙方签好四邻协议；3.如因贷款问题导致无法购买此房屋，双方不作违约处理；4.网签价格只作贷款、缴税处理，实际成交价以本合同为准；5.由于邢雪珍未到场，由其儿子代签合同，已征得邢雪珍同意，愿承担相应的法律责任。……甲方（签章）：邢雪珍（由邢舜代）邢舜，身份证号码，乙方（签章）：洪雅、王斌，身份证号码、320581198902162313，丙方（签章）：常熟市华升不动产经纪有限公司”。当日，王斌向邢舜支付5万元。2020年1月7日，邢舜告知王斌其父母不同意出卖房屋，希望与王斌协商解除合同。后邢舜将5万元退还王斌。以上事实，有结婚证、房屋不动产查询信息、存量房买卖合同、房屋买卖居间合同、收据、微信聊天记录、当事人陈述及一审法院庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，应予支持。对案涉房屋买卖居间合同，洪雅、王斌虽主张邢舜系代表邢雪珍签订，但未提供证据证明邢雪珍对邢舜有此授权；而且案涉房屋系邢雪珍和沈建青共同共有，现邢雪珍对洪雅、王斌的主张也不予认可；故案涉房屋买卖居间合同的签订方应为洪雅、王斌与邢舜。邢舜在签订房屋买卖居间合同时，虽未取得案涉房屋的所有权或处分权，但并不影响房屋买卖居间合同的效力。在邢舜未取得案涉房屋所有权或处分权、嗣后邢雪珍和沈建青也不予追认、且案涉房屋现已转移登记至案外人俞锦、卜红兰名下的情况下，洪雅、王斌要求办理案涉房屋所有权转移登记的主张无法履行，一审法院不予支持。洪雅、王斌可依法另行主张违约责任或损害赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、确认洪雅、王斌与邢舜于2019年12月18日签订的《房屋买卖居间合同》有效；二、驳回洪雅、王斌的其他诉讼请求。案件受理费40000元，由洪雅、王斌负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。二审期间，本院另查明，2019年12月18日，双方签订《房屋买卖居间合同》当天，邢舜将涉案房屋的国有土地使用证以微信图片的方式发送给王斌。此外，洪雅、邢舜和华升公司均陈述签约当天邢舜向其出示了房产证原件。2019年12月19日，邢舜通过微信向王斌发送了一段邢舜与邢雪珍的微信语音聊天记录，邢雪珍称：“这个齐建华（音）真的想买，他说你毁约吧，我们大家损失点，我是不愿意损失，否则的话我要损失40万，我不愿意跟你一起损失，他这个时候又去看我房子了。”邢舜称：我妈发我的，那个人还不死心，找上门了。”王斌称：“损失不是一点点，那为何不早点下手。”邢舜称：“真的就是缘分，巧了不是。”，王斌称：“真的，太巧了，只怪他自己不早点，还是两个字，缘分。”另，一审期间，一审法院向洪雅、王斌释明：“鉴于涉案房屋客观上无法向原告交付过户，原告是否还坚持本案诉请？”洪雅、王斌称：“坚持诉请，如法院判决案涉合同有效的情况下，原告可依此另行主张赔偿。”本院认为，本案中洪雅、王斌的诉讼请求为确认《房屋买卖居间合同》有效，邢雪珍协助洪雅、王斌办理过户登记手续。经查，涉案房屋已经转卖给他人并已办理过户登记手续，客观上导致涉案合同无法继续履行，洪雅、王斌在一审法院释明下拒绝变更诉讼请求，故对其要求邢雪珍协助办理过户登记手续的诉讼请求，应不予支持，一审法院对此处理并无不当。另，在洪雅、王斌要求办理过户登记请求不能成立的情况下，其要求确认《房屋买卖居间合同》有效，本案亦不予支持，其可在另行向相关责任人主张法律责任时再一并提出。综上，本院对洪雅、王斌的诉讼请求全部予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初2729号民事判决；二、驳回洪雅、王斌的全部诉讼请求。本案一审案件受理费40000元，由邢舜负担20000元，由洪雅、王斌负担20000元；二审案件受理费40000元，由邢舜负担20000元，由洪雅、王斌负担20000元。本判决为终审判决。审判长  韩小安审判员  李晓琼审判员  姚栋财二〇二一年一月二十六日书记员  殷 姿