江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初9186号原告：无锡东方云顶投资有限公司，住所地无锡市梁溪区工艺桥******，（统一社会信用代码31320200696784025L）。法定代表人：吕伟庆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦炜，江苏正太和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆浙东，江苏正太和律师事务所律师。被告：陈晶，女，1989年2月24日出生，汉族，住常州市金坛区。原告无锡东方云顶投资有限公司（以下简称东方云顶公司）与被告陈晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东方云顶公司的委托诉讼代理人秦炜，被告陈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方云顶公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈晶承担连带担保责任，支付租金76200元；2.判令陈晶支付逾期利息（以76200元为基数，自2019年10月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的律师代理费9000元由陈晶承担；4.本案诉讼费用由陈晶承担。事实和理由：东方云顶公司于2017年11月与无锡中硅新材料股份有限公司（以下简称中硅公司）和作为连带担保人的陈晶共同签订了房屋租赁合同，约定了租赁期限、租赁位置、租金设定和支付方式，违约责任等。2019年10月21日，因中硅公司经营不善导致亏损，所以请求提前终止协议。经三方协商后，截止到2019年10月19日，中硅公司共计拖欠76200元，约定了部分减免，剩余38400元自2020年3月20日起每月20日还款；陈晶作为担保人承担连带担保责任，担保期限：约定的还款期限届满后的730天。若有一期未足额履行还款义务，减免全部取消，就剩余的余款向中硅公司和陈晶主张权利。至今为止，中硅公司未按约付款，且其已经成为失信人员。故东方云顶公司仅选择起诉陈晶。陈晶辩称，1.补充协议签订后，中硅公司支付过部分租金，但具体金额陈晶不清楚；2.东方云顶公司应当按照补充协议的金额主张权利；3.由于是中硅公司向东方云顶公司租赁房屋，故东方云顶公司应该先起诉中硅公司再起诉陈晶，陈晶仅是担保人，本案没有起诉中硅公司是不合适的。本院经审理认定事实如下：2017年11月20日，出租方东方云顶公司（甲方）、承租方中硅公司（乙方）、担保方陈晶（丙方）签订《房屋租赁合同》1份，该合同约定的主要内容为：1.甲方同意将位于无锡市县××街××号××号××层房屋出租给乙方经营餐饮服务（除超王记、西新现用面积和电梯前厅公共面积外）。同时无偿提供地下一层约720平方米房屋作为配套设立桌球房经营（该面积属大厦城防工程，如因政府原因收回，双方互不承担费用和责任）。本次租赁房屋甲方保留一楼电梯前室沿西北侧约2.5米宽度的房屋使用权，由甲方自行规划使用；2.该合同内出租的房屋仅为建筑物本身，该房屋内原属无锡海逸企业策划管理有限公司的设施、设备及物品等的租赁由乙方与无锡海逸企业策划管理有限公司另行签订租赁合同，甲方予以协调；3.租赁期限自2017年11月20日起至2020年11月19日止；4.甲、乙、丙三方约定，自本合同生效之日起，本合同房屋的年租金为人民币55万元整；5.甲方收取乙方履约保证金人民币伍万元，合作结束后甲方无息退还；6.丙方自愿为乙方的租赁进行担保。担保方式：承担连带担保责任。担保范围：本金、利息及利息税、违约金、诉讼费、律师费、交通费等甲方实现债权的一切费用，担保期限至租赁期限届满后的730天；7.甲、乙、丙三方同意，乙方迟延支付租金，当甲方发出书面催款通知后30天内仍未付款的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的二倍支付违约金；8.本合同未尽事宜，经甲、乙、丙三方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同、其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。2019年10月21日，甲方东方云顶公司、乙方中硅公司、丙方陈晶签订《房屋租赁合同提前终止协议》1份，该协议约定的主要内容为：甲乙双方于2017年11月共同签订房屋租赁合同，乙方承租甲方拥有的位于县××街××号××号××层房屋经营餐饮服务（详见合同），租赁期限至2020年11月20日止，现因乙方经营不善导致亏损，已无法继续履行合同义务，特向甲方提出申请，要求提前终止租赁合同，经甲乙双方协商订立本协议如下：1.甲方同意乙方的申请要求，双方所签订的《房屋租赁合同》自2019年10月20日提前终止，乙方应于2019年10月20日前将房屋归还甲方，乙方应配备专人负责向甲方办理移交场地及相关资料。2.乙方所归还甲方的房屋和房屋设施不得做任何的破坏和损害，否则甲方有权要求乙方进行修复或赔偿损失；3.乙方在租赁期间至2019年10月19日，共计欠付甲方租金126200元，甲方在租赁合同生效时收到乙方履约保证金50000元整，此款自动转入欠付租金内，抵扣后乙方实际欠付甲方租金共计76200元。经甲乙双方协商，甲方同意减免38100元，剩余38100元，乙方承诺所欠款项自2020年3月20日起每月20日还款2000元，直至全部还清。甲方账户：无锡东方云顶投资有限公司，开户行：华夏锡山支行，账号：1255********；4.乙方在归还房屋时，必须将应承担的水、电、气、物业、通讯等费用全部结清。并配备专人协助甲方办理上述业务的转移过户手续；5.在乙方承租期间所产生的债权债务，全部由乙方负责承担，与甲方无关；6.丙方自愿为本协议乙方的义务进行担保，担保方式：承担连带担保责任，担保范围：甲方为实现债权的一切费用，担保期限至本协议约定的还款期限届满后的730天；7.乙方如有一期未足额履行还款义务，本协议内甲方给予乙方的减免全部取消，甲方按双方第三条，扣除乙方己支付的款项剩余的余额向乙方主张权利。甲方可按照租赁合同条款，追究乙方违约责任。2020年9月3日，东方云顶公司与江苏正太和律师事务所签订《委托合同》，约定江苏正太和律师事务所接受东方云顶公司委托，参与东方云顶公司与陈晶房屋租赁合同的诉讼，代理费为9000元。本院认为，东方云顶公司与中硅公司、陈晶签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同提前终止协议》系三方的真实意思表示，应为有效。东方云顶公司与中硅公司、陈晶签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同提前终止协议》后，三方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。房屋租赁合同履行过程中，中硅公司提出提前终止协议，经三方协商后签订《房屋租赁合同提前终止协议》，但中硅公司未能按照《房屋租赁合同提前终止协议》的约定按约支付拖欠的租金，现东方云顶公司要求连带责任保证人陈晶支付拖欠的租金及逾期利息损失及律师代理费符合合同约定及法律规定，本院予以支持。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，陈晶作为连带责任保证人在《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同提前终止协议》上签字，东方云顶公司仅起诉要求陈晶承担连带责任保证，而不起诉中硅公司，符合法律规定，本院对于陈晶提出的应先起诉中硅公司再起诉陈晶的抗辩意见，不予采纳，但陈晶承担保证责任后，有权向中硅公司追偿。《房屋租赁合同提前终止协议》中约定“中硅公司如有一期未足额履行还款义务，本协议内东方云顶公司给予中硅公司的减免全部取消，东方云顶公司按双方第三条，扣除中硅公司已支付的款项剩余的余额向中硅公司主张权利。”故本院对于陈晶提出的东方云顶公司应按照协商减免后的金额主张权利的抗辩意见亦不予采纳。陈晶未能提供证据证明中硅公司在《房屋租赁合同提前终止协议》签订后支付过拖欠的租金，故本院对于陈晶提出的支付过部分租金的抗辩意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、陈晶应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡东方云顶投资有限公司支付租金76200元及逾期利息（以76200元为基数，自2020年10月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、陈晶应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡东方云顶投资有限公司律师代理费9000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，减半收取计965元（无锡东方云顶投资有限公司已预交），由陈晶负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡东方云顶投资有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  李琪霖二〇二一年一月十九日书记员  赵蕴怡本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》：第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。