山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终254号 上诉人（原审原告）：蔡昊，男。 委托诉讼代理人：刘运中，山东晨鸿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王钰祺，山东晨鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛中铁西海岸投资发展有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：王明，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆明娟，山东德衡律师事务所律师。 上诉人蔡昊因与被上诉人青岛中铁西海岸投资发展有限公司（以下简称中铁西海岸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初20051号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡昊的委托诉讼代理人刘运中、王钰祺，被上诉人中铁西海岸公司的委托诉讼代理人王明、陆明娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡昊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由中铁西海岸公司负担。事实和理由：一、中铁西海岸公司未达到交房标准即交付房屋。蔡昊购买中铁西海岸公司的房屋系用于居住，房屋本身应当具备居住条件，其质量、设计要求等应符合国家的相关规定，且中铁西海岸公司承诺交付的标准为精装修，中铁西海岸公司销售人员承诺蔡昊交房时可达到拎包入住的标准。蔡昊与中铁西海岸公司签订的《青岛市商品房预售合同》中，蔡昊在买房时已向中铁西海岸公司缴纳了标准不低的精装修费用，该精准修费用中包含对公摊面积的费用。根据双方合同第十三条约定：在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。但事实上，中铁西海岸公司通知蔡昊交房时，蔡昊所购房屋不具备接通燃气、暖气的条件，无法满足蔡昊日常生活的正常需要。中铁西海岸公司亦未向蔡昊提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，未对房屋实测面积，应当根据合同约定承当违约责任。一审中，中铁西海岸公司提交的青岛西海岸新区管委办公室青西新管办发[2018]118号文件证明燃气竣工验收取消了会签表、公用事业设施竣工验收备案登记，但该文件是办公室下发，办公室下发的文件不能作为法律依据来适用，且该文件中提到取消的是验收证明、会签表，但不代表已经达到交房条件。二、中铁西海岸公司未尽到合理提示义务。根据最高人民法院合同法解释二第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称采取合理的方式。本案中，中铁西海岸公司提供的格式合同，补充协议的篇幅是原合同的5倍还多，而且全部是用密密麻麻的极小的字体篇幅，在当时签字的时候根据销售顾问的指引只在补充条款的标题处和结尾处签字，中间的部分根本就没看过。而中铁西海岸公司答辩的依据最重要的第五条第二款第三款以及第八条恰恰是在中间未签字页的中间部分，而上述约定恰恰全部是中铁西海岸公司免除、限制其责任的内容，且中铁西海岸公司没有添加任何引起蔡昊注意的文字、符号、字体等特别标识，相反是用小字在不明显的地方标注，中铁西海岸公司未提交任何证据证明其已尽合理提示及说明义务，而这些条款恰恰是中铁西海岸公司在本案中反复提到的答辩内容。原合同与补充协议是同时签订，中铁西海岸公司之所以将其免除、限制其责任的条款放在补充条款中，补充条款的内容又是主合同内容的几倍之多，明显是中铁西海岸公司刻意而为，是为了不让蔡昊发现、不引起蔡昊注意的情形下骗得蔡昊在合同上签字，相关内容显然与法律规定相悖，应当认定为无效条款。主合同中双方明确约定2019年3月31日交房，除不可抗力外，而中铁西海岸公司提供的让蔡昊同时签订的补充协议中未加任何标识的情况下隐藏了乙方给予甲方30天宽展期的内容，交房日期明明可以放在同一个条款中，而主合同与补充条款是中铁西海岸公司同时提供的，中铁西海岸公司明显是不让蔡昊发现此条款的内容，所以根据最高人民法院合同法解释二第六条规定，中铁西海岸公司答辩的30天延展期的内容应当为无效条款，中铁西海岸公司应当承担该30天的延期交房违约金。三、蔡昊购买中铁西海岸公司房屋时，正值青岛市房价最高之时，蔡昊选择中铁西海岸公司的楼盘，是基于对央企的信任及对中铁西海岸公司品牌的认可。中铁西海岸公司欺骗蔡昊签订霸王条款、无效条款的合同，其交付的房屋无法达到入住标准，其装修更是让蔡昊花了大价钱却需要自掏腰包再行重装，加重蔡昊负担，违背了诚实信用原则。综上所述，一审未查清本案事实，请求二审法院改判依法支持蔡昊的上诉请求。 中铁西海岸公司辩称，一、双方签订的《商品房预售合同》主文及补充条款系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，并不存在蔡昊所述补充条款应当被认定为无效的情形。中铁西海岸公司已经取得了建设工程验收备案证，符合合同约定的房屋交付条件，并在合同约定的宽限期限内通知蔡昊接收房屋，中铁西海岸公司已经积极履行了交付房屋的义务，蔡昊延期接收房屋系自身原因导致，不能以此要求中铁西海岸公司支付逾期交房违约金。二、关于蔡昊所提的中铁西海岸公司未向蔡昊提供《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》及未对房屋进行实测面积，与事实不符。中铁西海岸公司在交付房屋现场提供了这两项书面资料，接收房屋的业主都已经签收以上资料，系蔡昊拒绝接收房屋，亦拒绝接收任何资料，并不是中铁西海岸公司未予提供。关于实测面积，中铁西海岸公司在一审中已经提交青岛大公房地产测绘中心于2019年3月26日出具的不动产测量报告，该报告已明确涉案房屋的实测面积，且该实测面积报告亦在收房现场予以公示，中铁西海岸公司亦按照房屋实测面积办理了房款的面积差额，蔡昊关于实测面积的陈述不属实。三、蔡昊关于涉案房屋燃气及暖气不具备接通条件不符合交房条件，与事实不符。中铁西海岸公司在交付涉案房屋之前已经取得建设工程验收备案证，且青岛西海岸新区管委办公室青西新管办发[2018]118号文件《关于进一步优化建设工程施工许可及竣工验收备案有关事项的通知》，在竣工验收备案环节取消了会签表、公用事业设施竣工验收证明等备案登记，涉案房屋交付时已经取得建设工程验收备案证，符合合同约定的房屋交付条件。根据相关条例规定，燃气、暖气开通应由业主自行向燃气公司、供热公司申请，交房时不是供暖季节，蔡昊无证据证明其向燃气公司申请开通，且燃气及暖气的开通与否不影响其收房。若由于中铁西海岸公司的原因给蔡昊造成损失，应由蔡昊举证证明，其可另行主张，而不能构成蔡昊拒收房屋的理由，其不能以此为由主张逾期交房违约金。综上，蔡昊的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 蔡昊向一审法院提出诉讼请求：1、判决中铁西海岸公司支付蔡昊延期交房违约金10000元；2、装修差价待鉴定后追加；3、本案诉讼费、鉴定费等由中铁西海岸公司承担。一审诉讼过程中，蔡昊放弃要求中铁西海岸公司支付装修差价的请求。 一审法院认定事实：2018年，蔡昊（乙方）与中铁西海岸公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买黄岛区xx号《中铁·青岛世界博览城1#地块》xx栋x单元xx层xx户房屋，暂测房屋建筑面积123.35平方米，房屋总价款1480602元，该房屋全装修总价为1788977元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、甲方取得建设工程验收备案证，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条约定：甲方定于2019年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追加甲方责任：……贰、乙方不退房，甲方继续按本条约定向乙方支付违约金。违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署收房文件或乙方领取房屋钥匙。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。第二十八条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准……。补充条款第五条对合同第十条、第十一条补充约定，……2、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任……。补充条款第八条关于房屋交付的补充约定第八项约定，乙方在办理商品房交付手续过程中，除商品房地基基础和主体结构出现质量问题外，乙方应当接收房屋，甲方应当按照《青岛市商品住宅使用手册》中的规定承担保修义务，乙方不得以存在其他质量问题为由拒绝接收商品房或要求甲方承担逾期交房责任，自乙方验收房屋之日或者收到交房通知起3日后（以时间在后者为准）视为房屋交付。甲方无需承担任何赔偿责任。第九项约定，乙方已充分了解，因项目为分期开发，有关配套设施（如供暖等）按照甲方建设进度及国家和地方有关规定建设及开通，房屋交付时，部分相关配套设施可能尚未建设或开通。乙方确认不得因此拒绝接受房屋交付，且甲方不因此向乙方承担任何违约责任及赔偿责任。合同签订后，蔡昊已向中铁西海岸公司支付全部房款。 2019年4月11日，蔡昊通过中铁投资置业顾问的微信验证请求。置业顾问通过微信向蔡昊发送了建设工程竣工验收备案表图片。2019年4月14日，置业顾问通过微信问蔡昊：您来交房了吗？蔡昊回复：没有，我现在不在青岛，不过看他们在群里发的情况，去验房也不可能签字的……。置业顾问回答：您来看看吧。蔡昊回答：等回来吧。2019年4月18日，蔡昊通过微信给中铁投资的置业顾问发信息称：我一会区中铁吧。置业顾问回答：您到了门口了你就给我打电话。蔡昊回复：好的好的。 蔡昊在消防安全责任书上填写房号xx-x-xx并签名，中铁西海岸公司盖章并填写日期为2019.4.18。蔡昊还填写了业主（使用人）服务信息表。 2019年5月13日，中铁西海岸公司通过EMS快递向蔡昊在《青岛市商品房预售合同》登记的地址和电话发送通知函，告知蔡昊已于2019年4月11日通知其于2019年4月13日起办理房屋交付手续，但蔡昊仍未办理收房手续。根据合同约定，即使蔡昊未办理房屋交付手续，上述房屋已经于通知的交房之日起视为交付。再次要求蔡昊于2019年5月15日17:30之前来办理房屋交付手续。2015年5月19日，蔡昊签收了该快递。 另查明：涉案房屋已于2019年4月11日验收合格，并取得建设工程竣工验收备案表。中铁西海岸公司提交的《青岛市商品住宅适用手册（试行）》包含《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。中铁西海岸公司提交的建（构）筑造物分套建筑面积计算成果表（实测）记载了涉案房屋的实测面积。 蔡昊称，中铁西海岸公司提供的《青岛市商品房预售合同》系格式合同，补充协议的篇幅是原合同的5倍还多，而且全部是用极小的字体篇幅，全部是中铁西海岸公司免除、限制其责任的内容，中铁西海岸公司没有添加任何引起蔡昊注意的文字、符号、字体等特别标识，未尽合理提示及说明义务，应当认定为无效条款。中铁西海岸公司交付的房屋不符合交房条件，中铁西海岸公司应当支付蔡昊2019年4月1日至2019年5月23日期间的延期交房违约金。提交录像一份，该录像录制于2019年5月23日，系与中铁西海岸公司处工作人员沟通时通过手机录像。录像显示蔡昊购买的房屋至2019年5月23日仍不具备开通天然气的条件，且存在多项装修问题，如厨房门、卧室门等不能正常使用，报修过多次仍未解决问题，车库高度不达标导致蔡昊不能正常使用车库。 中铁西海岸公司对视频真实性无法确认，称，从视频可以看出不是蔡昊本人，和蔡昊对话的工作人员身份也无法核实，不能证明系本案争议的涉案房屋。本案中涉案房屋于2019年4月11日经验收全部符合交房条件，关于燃气开通应当是业主与燃气公司自行沟通，中铁西海岸公司已经将全部燃气管道全部开通，天然气的使用需要蔡昊自行向燃气公司申请开通燃气，录像无法证明系中铁西海岸公司原因而无法开通燃气。 一审法院认为，蔡昊与中铁西海岸公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 本案中，涉案房屋已于2019年4月11日验收合格，并取得建设工程竣工验收备案表，中铁西海岸公司亦提交了包含住宅使用说明书、住宅质量保证书的在内的《青岛市商品住宅适用手册（试行）》及涉案房屋实测面积的有关资料，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。在中铁西海岸公司提交的蔡昊与其置业顾问的微信聊天记录中，蔡昊在2019年4月18日给置业顾问发信息称“我一会去中铁吧”，结合蔡昊签订的消防安全责任书及业主（使用人）服务信息表，可以认定蔡昊在2019年4月18日到中铁西海岸公司进行了验房，蔡昊对此不认可，但未提交相反证据反驳，对其辩解意见，一审法院不予采纳。虽然蔡昊对房屋装修、未开通天然气提出异议，拒收房屋，但蔡昊并未提供证据证明涉案房屋地基基础和主体结构出现质量问题，根据合同补充条款第八条关于房屋交付的补充约定第八项、第九项之约定，蔡昊不得以涉案房屋地基基础和主体结构出现质量问题外的其他质量问题及相关配套设施可能尚未建设或开通为由拒绝接受房屋交付。自蔡昊验收房屋之日或者收到交房通知起3日后（以时间在后者为准）视为房屋交付。蔡昊在2019年4月18日进行了验房，故蔡昊接收房屋的时间应为2019年4月18日。 根据《青岛市商品房预售合同》第十一条约定，中铁西海岸公司定于2019年3月31日前将该房屋交付给蔡昊，除不可抗力外。根据合同补充条款第五条约定，中铁西海岸公司自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付蔡昊，则蔡昊给予中铁西海岸公司30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，中铁西海岸公司无需向蔡昊承担违约责任。 本案中，蔡昊于2019年4月18日收房，故中铁西海岸公司无需支付逾期交房违约金，对蔡昊要求中铁西海岸公司支付2019年4月1日至5月23期间逾期交房违约金10000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回蔡昊要求青岛中铁西海岸投资发展有限公司支付延期交房违约金10000元的诉讼请求。案件受理费25元，由蔡昊负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，蔡昊与中铁西海岸公司签订的涉案商品房预售合同合法有效，双方均应履行各自的合同义务。蔡昊依约支付了购房款，中铁西海岸公司应当依约交付符合合同约定的房屋。涉案房屋于2019年4月11日经验收合格，已具备双方合同约定的交付条件。蔡昊接到中铁西海岸公司办理交房手续的通知，并于2019年4月18日赴现场验房，中铁西海岸公司亦依约向蔡昊提供了《房屋使用说明书》《住宅质量保证书》及涉案房屋实测面积相关材料。蔡昊未在中铁西海岸公司指定的期间内办理收房手续，根据双方合同约定，应视为蔡昊于2019年4月18日接收涉案房屋。蔡昊主张中铁西海岸公司未达到交房标准即交付房屋、涉案房屋不具备燃气、暖气开通条件，但其未提交有效证据证明其向燃气公司申请开通燃气而被拒绝；中铁西海岸公司交付涉案房屋时未到供暖季节，蔡昊无法证明涉案房屋当时不具备暖气开通条件，其未提交能够证明涉案房屋不具备正常使用条件的证据，其应承担举证不能的法律后果。虽然蔡昊视为于2019年4月18日接收房屋，已超过双方合同约定的2019年3月31日最后交房日期，但根据双方合同约定，蔡昊同意因中铁西海岸公司原因未在合同约定期限内交付房屋时给予中铁西海岸公司30天的交付房屋宽展期，双方合同继续履行，故中铁西海岸公司交付房屋时未超过双方合同约定，不应承担违约责任。蔡昊以中铁西海岸公司未尽到合理提示义务为由主张涉案合同补充协议系无效条款，依据不足，本院不予支持。综合以上分析，蔡昊主张逾期交房违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人蔡昊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人蔡昊负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 审判员  孙秀强 审判员  齐 新 二〇二一年一月十二日 法官助理吴 迪 书记员王冉冉 书记员于国英