河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异331号 案外人：邓泽勋，男，1969年1月13日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：邓学敏，男，1991年8月14日出生，汉族，系邓泽勋之子。 委托诉讼代理人：徐晓蒙，女，1988年6月12日出生，汉族，系邓泽勋之儿媳。 申请执行人：华夏银行股份有限公司石家庄建设南大街支行，住所地河北省石家庄市建设南大街**。 法定代表人：付萍，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨凯，河北济民律师事务所律师。 被执行人：莱芜市隆福房地产开发有限公司，，住所地莱芜市高新区鹏泉街道办事处李陈庄村工业园区 法定代表人：张国利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张健华、许三军，系公司员工。 被执行人：河北万雄新能源科技有限公司，，住所地石家庄市井陉县北正乡北正村 法定代表人：杜青，该公司总经理。 被执行人：陈志强，男，1969年11月27日出生，汉族，现住河北省石家庄市井陉矿区。 被执行人：河北佳昊洗煤有限公司，，住所地石家庄市井陉县天长镇河东村 法定代表人：李晓彤，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人华夏银行股份有限公司石家庄建设南大街支行（以下简称华夏银行）与被执行人莱芜市隆福房地产开发有限公司（以下简称莱芜隆福公司）、河北万雄新能源科技有限公司（以下简称河北万雄公司）、陈志强、河北佳昊洗煤有限公司（以下简称河北佳昊公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人邓泽勋对本院（2017）冀01执保195号协助执行通知书，查封莱芜隆福房地产开发有限公司名下位于莱芜市房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邓泽勋称，请求依法中止对济南市莱芜区房屋的执行并解除查封。事实与理由： 一、案外人与莱芜市隆福房地产开发有限公司签订购房合同的时间为2017年8月3日，早于贵院对案涉房屋的查封时间（2018年1月16日），案涉房屋虽然登记在被执行人莱芜市隆福房地产开发有限公司名下，但案涉房屋已于2017年8月3日出售给案外人并签订购房合同《星河城协议书》。无论是石家庄市井陉矿区人民法院查封案涉房屋的时间（2017年12月13日）还是贵院查封案涉房屋的时间（2018年1月16日）均在案外人签订购房合同之后。 二、案涉商品房系案外人用于居住且名下无其他用于居住的房屋。案外人提交的莱芜市房管局出具的唯一住房证明，足以证明该项事实，《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用中关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”已对此有明确的理解，即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。 三、案外人已于贵院查封之前支付案涉房屋的全部价款。案外人自签订购房合同之日起至2017年12月29日已经交付全部购房款625455元，被执行人莱芜市隆福房地产开发有限公司也接受全部房款并出具收据。 综上，案外人上述理由完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。之规定，足以排除案涉贵院对案涉房屋的强制执行，应得到法律支持。 申请执行人华夏银行答辩称，案外人所提的星河城15号楼2单元号房屋与莱芜市隆福房地产开发有限公司所签订的只是一份协议，并非正式商品房买卖合同，也无任何网签备案登记。华夏银行在诉讼中进行财产保全时，不动产登记中心的相关登记信息未体现案外人对该不动产享有任何权益，而且当时隆福房地产的星河城项目未取得商品房预售许可证。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，房屋也未登记在案外人名下。因此在法律上不属于其所拥有的不动产。另外在华夏银行对该房产进行保全之前，该房产处于井陉法院查封状态，华夏银行保全措施属于和井陉法院直接对接查封该房产，其不可能取得房屋产权。 被执行人莱芜隆福公司答辩称，购房协议和收据确实是我公司和案外人签订的，钱也已经到我们账上了，合同是滞后，一般从咱们流程来说，他是先签协议，然后在备案、网签，后才有正式合同，当时还没有拿到合同的时候，就查封了。 案外人邓泽勋提供以下证据： 证据一、案外人身份证复印件一张，证明案外人邓泽勋的身份与协议书乙方身份相对应。 证据二、《星河城协议书》一份，1、该协议书明确约定了买卖双方当事人的基本信息、签订时间、商品房的基本状况、商品房的总价款及付款方式、时间、违约责任等内容，具备商品房买卖合同的法律效力。2、证明该协议书签订的时间为2017年8月3日。 证据三、不动产协助查封情况表，证明：1、石家庄市井陉矿区人民法院以（2017）冀0107执276号民事裁定书查封案涉房屋的时间是2017年12月13日，解封时间是2018年1月16日（是在房管局查询到的）。2、石家庄市中院以（2017）冀01执保195号民事裁定书查封案涉房屋的时间是在2018年1月16日。 证据四、付款凭证九张：2017年8月3日转账1万元、2017年11月26日转账100元、2017年11月27日转账5万元、2017年11月29日转账15万元、2017年12月12日转账15万元、2017年12月14日转账7万元、2017年12月29日转账14万元、2017年12月29日转账55200元、2017年12月29日55元现金，没有付款凭证，但是有收据。证明事项：案外人邓泽勋自签订合同之日至2017年12月29日付清案涉房屋的全部房款625455元。 证据五、隆福公司出具的收据七张：2017年8月3日房款1万元收据一张、2017年11月27日房款50100元收据一份、2017年11月29日房款150000元收据一份、2017年12月12日房款150000元收据一份、2017年12月14日房款70100元收据一份、2017年12月29日房款195200元收据一份、2017年12月29日房款55元（现金）收据一份，证明事项：被执行人莱芜市隆福房地产开发有限公司在2017年12月29日之前已全部接收案外人缴纳的房款。 证据六、不动产登记信息查询结果证明，证明事项：案外人名下无其他用于居住的房屋。 申请执行人华夏银行质证称，对上述证据的真实性予以认可，但2017年8月3日转账未体现交款人姓名。对证据二的协议书的合法性不予认可，该协议书并非正式商品房买卖合同，而且是在隆福房地产未取得商品房预售许可证的情况下签订的，应认定为无效。 被执行人莱芜隆福公司对案外人提交证据无异议。 被执行人河北万雄公司、陈志强、河北佳昊公司经本院合法传唤未到庭参加听证。 本院查明，原告华夏银行与被告莱芜隆福公司、河北万雄公司、陈志强、河北佳昊公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，原告华夏银行于2017年12月1日向本院申请财产保全，请求冻结四被告名下人民币32926441.89元的银行存款或查封、扣押其同等价值的财产。本院于2017年12月11日作出（2017）冀01民初1089号民事裁定，冻结莱芜市隆福房地产开发有限公司、河北万雄新能源科技有限公司、陈志强、河北佳昊洗煤有限公司名下人民币32926441.89元的银行存款或查封、扣押其同等价值的财产。于2017年12月25日作出（2017）冀01执保195号协助执行通知书，一、查封被告莱芜市隆福房地产开发有限公司已经办理商品房预售许可证但尚未出售的位于莱芜市的房产：星河城15号东1-1002号、1003号、1103号、1203号、1303号、1402号、1403号、1503号、1504号、1602号、1603号、1703号、1802号、1803号、1804号、1903号、2003号、2101号、2102号、2103号、2104号、303号、403号、404号、503号、603号、903号；15号东2单元1002号、1003号、1102号、1103号、1202号、1203号、1302号、1303号、1402号、1403号、1502号、1503号、1602号、1603号、1702号、1703号、1801号、1802号、1803号、1902号、1903号、2002号、2003号、2101号、2102号、2103号、2104号、302号、303号、402号、403号、502号、503号、603号；4号西3单元1502号、1503号、1602号、1603号、302号、402号、502号、602号、702号、802号、902号。二、查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。三、查封期限日三年，自2018年1月16日至2021年1月15日。 另查明，2017年8月3日案外人邓泽勋与被执行人莱芜隆福公司签订星河城协议书，约定购买莱芜隆福公司开发销售的“星河城”小区15号楼（栋）2单元室，房屋面积117.54平方米，金额625455元，并约定一次性付款。案外人于2017年8月3日交付1万元，2017年11月27日交付50100元，2017年11月29日交付150000元，2017年12月12日交付15万元、2017年12月14日交付7万元、2017年12月29日转账195200元、2017年12月29日交付55元，以上款项均有收据。案外人并提交2020年8月7日不动产登记信息查询结果证明，济南市自然资源和规划局证明经查询案外人名下无不动产登记记录。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，登记在莱芜隆福公司名下的“星河城”小区15号楼2单元室房产，案外人与莱芜隆福公司于2017年8月3日签订《星河城协议书》，并支付全部款项，且案外人邓泽勋购买该房产用于居住且名下无其他用于居住的房屋。案外人邓泽勋的请求符合上述司法解释规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对莱芜市产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年一月四日 书记员  张佳丽