西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初11628号 原告：徐兴发，男。被告：陕西华帝龙置业有限公司。法定代表人：朱振平，执行董事。委托诉讼代理人：周丹，陕西云德律师事务所律师。原告徐兴发与被告陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐兴发及被告华帝龙公司委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还其购房款32.64万元；2、被告支付其违约金251328元；3、被告支付其购房款的利息（以交款金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月2日起计算至实际付清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月14日，其与被告签订《认购协议》，约定被告向其出售位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角华帝金座2单元5层20512号房屋，总房款32.64万元；合同签订当日，其向被告缴纳房款19.64万元。2016年5月16日，其将剩余的房款13万元向被告全部交清，并于当天签订了《委托经营协议》，协议中明确自2015年6月14日至2016年6月14日返租金19640元，2016年6月14日至2017年6月14日返租金23568元。后因被告不履行合同，且涉案《认购协议》已被法院判令解除，但未涉及其已付购房款，致使其无法以相同价格购买同样商铺，给其造成损失。现诉至法院，请求判如所请。被告辩称，原告请求其返还支付的购房款32.64万元无事实和法律依据，其仅收到原告支付的30.67万元购房款，并已经支付了租金58808元和违约金42796元，故只需向原告退还剩余房款205096元；原告要求其支付违约金251328元及购房款利息并无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《认购协议》及附图、支付购房款收据、西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初3112号民事判决书、西安市中级人民法院（2018）陕01民终7175号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2015年6月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为5F-20512的《认购协议》，约定由原告认购被告位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角华帝金座2单元5层20512号房屋；房屋单价8500元/平方米，面积约为38.4平方米，总房款32.64万元，该房屋的用途为商业；出卖人承诺于2016年5月30日前，项目五证办理完善，双方签订正式的《商品房买卖合同》；若因出卖人原因，买受人有权选择解除本协议，并要求出卖人全款退还已付房款并承担已付房款总额10%的违约金，出卖人在买受人解除本协议之日起30日内无条件退还已付款；若买受人选择继续履行本协议的，本协议继续履行；在2017年5月30日前，出卖人仍不能与买受人签订正式的《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人在本协议期满后30日内全额退还买受人已付款，并承担买受人已付款总额10%的违约金；交房时间为2017年5月30日（最终以双方签订的商品房买卖合同为准）；买受人需于2015年6月14日交清首付款60%即19.64万元，余款13万元于2016年12月31日前交清。同时双方又签订《买受人使用权限规定》，约定在原、被告签订正式《商品房买卖合同》的同时签订《委托经营合同》；委托经营期限暂定2年，2年期满后按市场价评估双方协商，年租金不低于8%；被告保证原告所收年租金，第一年2015年6月14日至2016年6月14日已付款总额的10%，合计返租金19640元；2016年6月14日至2017年6月14日已付款总额的12%，合计返租金23568元，如被告未能及时支付原告租金，需按日向原告赔付应付款万分之五的违约金。《认购协议》签订后，原告依约支付了首付款19.64万元，2016年5月26日，双方协商在折抵被告应支付的第一年租金19640元后，原告将剩余房款110360元向被告缴纳，被告向原告出具13万元的收款收据，原告即交清全部房款。后被告取得商品房预售许可证。因被告拒绝与原告签订正式《商品房买卖合同》，原告诉至本院，请求判令被告支付其商铺租金39168元，违约金1370.88元（从2017年6月30日算至2017年9月7日，之后违约金仍按此算至租金付清止）；被告立即与其签订正式《商品房买卖合同》并支付违约金32640元。该案中被告亦提出反诉，请求解除与原告签订的认购协议，原告向其返还租金19640元，本院查明被告将本案涉案商铺整体楼层的规划进行了变更，致原告在《认购协议》上所购买的商铺面积与实际面积不符，经释明原告坚持诉讼请求不变更，本院遂于2018年5月9日做出（2018）陕0112民初3112号民事判决书，认为被告未按《认购协议》上规划的结构进行建设，致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，属被告违约，并判令2015年6月14日原、被告签订的合同编号5F-20512的《认购协议》于2017年11月1日解除；被告华帝龙公司支付原告徐兴发租金39168元及违约金（自2017年6月30日始至该判决确定之日止按日万分之五计算）；被告华帝龙公司支付原告徐兴发按总房款32.64万元的10%计算的违约金32640元；驳回原、被告的其余诉讼请求。后该判决书被西安市中级人民法院（2018）陕01民终7175号民事判决书维持原判，并已执行完毕。庭审中，原告承认其知晓《认购协议》签订时，被告尚未办理房屋预售许可证，并称2017年10月2日其又以359826元的价格向西安百寰建材实业有限责任公司购买了商铺一间，其主张的违约金251328元系涉案商铺的增值损失。本院认为，涉案《认购协议》性质为商品房预约合同，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议签订后，原告依照约定向被告给付了全部房屋价款，现合同已被解除，原告按照合同约定向被告主张返还购房款32.64万元之诉请，与法有据，本院予以支持。租金系基于《委托经营合同》产生，且该款及违约金已在另案中得到处理，被告关于在本案购房款中扣减该租金及违约金之主张与法无据，不予采纳。原告明知被告未办理预售许可证而与其签订《认购协议》，存在过错，且双方未签订正式商品房买卖合同，故原告关于被告支付其房屋增值损失的主张，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。涉案《认购协议》已于2017年11月1日解除，在（2018）陕0112民初3112号案件中，原告经法院释明仍不主张返还购房款，存在扩大损失的情形，且双方在《认购协议》中仅约定了违约金，未对利息作出约定，被告亦按总房款32.64万元的10%赔付了原告违约金32640元，该违约金及被告另行支付的两年租金及利息已足以弥补原告损失，故对于原告要求被告支付其购房款利息之诉请，与法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告陕西华帝龙置业有限公司于本判决生效后十日返还原告徐兴发购房款32.64万元；二、驳回原告徐兴发的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10199元（原告已预交），由原告承担4000元，被告承担6199元，与上款一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员      张  彦   二〇二一年一月二十二日                                  书  记  员      王佳敏