福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0304民初4654号 原告：陈国亮，男，1985年3月21日出生，汉族，居民，住所福建省永春县。 原告：张小华，女，1986年12月15日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：胡建林，福建湄海律师事务所执业律师。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：徐百强，福建湄海律师事务所实习律师。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈志霞，福建理顺律师事务所执业律师。 原告陈国亮、张小华与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈国亮、张小华的共同委托诉讼代理人胡建林、徐百强、被告建德公司的委托诉讼代理人陈志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈国亮、张小华向本院提出诉讼请求：1.建德公司为陈国亮、张小华办理位于莆田市荔城区镇××期××幢××层××号房屋的不动产权证书的登记手续，并将不动产权证书交付给陈国亮、张小华；2.建德公司支付给陈国亮、张小华以1325000元为基数，自2019年7月8日起至上述房产的不动产权证书交付给陈国亮、张小华之日止按照日万分之一计算的逾期办证违约金；3.本案诉讼费用由建德公司承担。诉讼过程中，陈国亮、张小华变更上述第一项诉讼请求为:建德公司将位于莆田市荔城区镇××期××幢××层××号房屋的不动产权证书交付给陈国亮、张小华。事实和理由：2016年7月6日，陈国亮、张小华与建德公司签订《商品房买卖合同》，主要约定陈国亮、张小华向建德公司购买位于荔城区镇××期××幢××层××号房，建筑面积为111.19㎡，每平方米11916.54元，总价款1325000元；因建德公司原因，陈国亮、张小华不能在商品房交付之日起360日内取得房屋权属证书的，双方同意因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由建德公司承担的责任，或不合理的加重陈国亮、张小华的责任、排除陈国亮、张小华主要权利内容的，仍以本合同为准等内容。该合同附件十一第十二条又约定建德公司为陈国亮、张小华按揭贷款承担保证责任的，陈国亮、张小华必须不可撤销地委托建德公司办理房屋权属登记手续，且在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费交给建德公司；陈国亮、张小华同意由建德公司统一办理及代领商品房权属证书；陈国亮、张小华委托建德公司办理产权过户登记的，应当在收到建德公司办证通知后十日内完成相关事项等内容。合同签订后，陈国亮、张小华即按约定交付了全部购房款。2018年7月12日，陈国亮、张小华与建德公司进行房屋交接手续，同日陈国亮、张小华按建德公司要求缴纳了契税19875元，转移登记费80元、土地证工本费100元、工本费10元。但建德公司却没有按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务，至起诉时，建德公司仍未将《不动产权证书》交付给陈国亮、张小华。陈国亮、张小华认为，《商品房买卖合同（预售）》约定建德公司逾期办证违约金为1000元，根据该约定建德公司一共仅需承担1000元的逾期办证违约金，但逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失客观存在，双方约定的逾期办证违约金明显过低，将违约金限定为1000元也将导致建德公司在长时间逾期办理案涉商品房登记而无需继续承担逾期办证违约责任，并不利于督促建德公司及时办理案涉商品房的初始登记。且相比于双方约定的逾期付款违约金也明显不对等，不符合公平原则及违约金所应具备一定的惩罚性原则。故陈国亮、张小华依法可以请求人民法院增加认定违约金标准为按已付款的日万分之一支付逾期办证违约金。 建德公司辩称，一、陈国亮、张小华主张由建德公司“代为办理”不动产权证书没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》约定及《不动产登记暂行条例》的规定，建德公司作为出卖人的合同义务是在房屋竣工验收后申请办理不动产首次登记，而办理陈国亮、张小华名下的不动产权证属于转移登记，首次登记是由出卖人单方申请办理，而转移登记应由双方共同申请办理。就本案涉及的商品房办证而言，建德公司于2019年11月28日、2019年12月17日及2019年12月18日前后分六批次向不动产登记部门申请办理不动产首次登记，履行了出卖人申请办证的义务。而办理陈国亮、张小华名下的不动产证的转移登记需由买卖双方共同申请，陈国亮、张小华直到2020年才签署《委托书》委托建德公司代为办理转移登记的相关手续，并按不动产登记部门提供的统一格式文本签署《不动产转移登记申请表》。因此，在陈国亮、张小华签署《委托书》前双方不存在代为申请的委托关系，而在陈国亮、张小华签署《委托书》后建德公司也及时给予协助办理转移登记手续，不存在违约问题。二、案涉房屋延期办理不动产权证在客观上并非出卖人导致，不应由建德公司承担违约金。第一，因规划审批的平面图、建设工程规划许可证及其施工图的数据不一致等原因而由市自然资源局协调解决导致规划验收及办证期限被拖延长达九个月，并非出卖人的原因导致。在商品房竣工验收后，为办理产权登记，建德公司委托莆田市城乡勘测设计研究院办理竣工测量，2018年10月22日勘察设计院出具测量成果报告后，建德公司于2018年10月23日即申请办理规划条件核实，但由于市规划局审批的总平和建筑方案及《建设工程规划许可证》所载的规划指标中未体现“室外平台建筑面积”，而《建设工程规划许可证》所附的施工图中有体现室外平台建筑面积，两者不一致故无法办理规划条件核实。该问题经莆田市自然资源局专题研究后于2019年5月30日作出〔xx〕x号《局长办公会议纪要》，确认该部分面积不列入计容建筑面积。根据该纪要，莆田市城乡勘测设计研究院重新出具编号为竣xx号《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》，荔城区自然资源局于2019年7月24日出具规划条件核实意见书。第二，建德公司依法取得两本土地证，在办理不动产首次登记时，登记部门又要求将土地证合并后方可办理不动产权证，该问题也不属于出卖人的原因。《商品房买卖合同》第一条载明的两本土地证分别有各自的宗地图，但办理不动产权登记需要分摊每户土地面积时，登记部门要求将两本土地证的宗地图合并为同一宗土地后方可办理土地面积分摊，故建德公司只能将已取得的土地证办理注销并合并为新的土地证，2019年9月20日登记部门核发给建德公司合并后的土地。三、陈国亮、张小华要求逾期办证违约金计算至其实际取得不动产权证之日也没有依据，自建德公司申请不动产首次登记之日起，出卖人的办证义务已经履行完毕。因此，即便可以计算逾期办证违约金，也只能计算于建德公司申请办理首次登记之日止。四、陈国亮、张小华要求按日万分之一计算违约金缺乏事实依据，明显超过陈国亮、张小华的实际损失，甚至超过合同约定的逾期交房违约金日万分之零点五，故其主张缺乏依据，即便应支付逾期办证违约金也只能按合同约定金额支付。第一，案涉合同约定的违约金上限为1000元，陈国亮、张小华要求按日万分之一计算违约金缺乏依据。第二，陈国亮、张小华作为买受人已经实际接收并使用房屋，实现了其合同目的，并未因逾期办证给陈国亮、张小华造成任何实际损失，且陈国亮、张小华也未举证其因逾期办证所造成的损失。因此，陈国亮、张小华要求按日万分之一计算违约金缺乏事实和法律依据。第三，陈国亮、张小华主张按日万分之一计算逾期办证违约金甚至超过合同约定的逾期交房违约金日万分之零点五，举重以明轻，逾期办证违约金也不可能超过逾期交房违约金。综上，案涉商品房逾期办理不动产权证并非出卖人原因导致，请求依法驳回陈国亮、张小华的诉讼请求。 陈国亮、张小华、建德公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《商品房买卖合同（预售）》1份、莆田市商品房买卖合同备案表1份、购房款发票2份、收款收据3份、建德公司名下案涉商品房不动产权证书1份、陈国亮名下案涉商品房不动产权证书1份、张小华名下案涉商品房不动产权证书1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对建德公司提供的，陈国亮、张小华持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》2份、《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《建设工程竣工规划条件核实意见书》1份、《建设工程规划条件核实意见书核发准予行政许可决定书》1份、《莆田市不动产测绘承诺件通知书》1份、建德公司名下国有土地使用权证2份、建德公司名下不动产权证书1份、莆田市不动产登记受理凭证6份，因均与案涉房屋逾期办证的违约责任无关联性，故本院不予确认。 根据陈国亮、张小华、建德公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（xx）第xx号、莆国用（xx）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河x期”商住区x区，建设工程规划许可证号为建字第xx号荔，施工许可证号xx。该商品房的预售许可证号为（xx）莆房许字xx号。 2016年7月6日，建德公司与陈国亮、张小华签订《商品房买卖合同（预售）》,约定陈国亮、张小华以总价款1325000元向建德公司购买“护城河x期”商住区x区第x幢xx号商品房一套。该合同第十一条关于交付时间和手续约定，建德公司应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人。该合同附件十一补充协议第十二条第一款约定，合同第二十条第二款约定的因出卖人的原因，是指出卖人未在房屋交付后365个工作日内办理完毕房屋的初始登记。 后陈国亮、张小华向建德公司付清了案涉商品房的全部购房款。2018年7月12日，建德公司向陈国亮、张小华交付案涉商品房，并出具《收款收据》两份，确认建德公司分别收取陈国亮、张小华案涉商品房的代缴费用（含工本费、转移登记费、土地证工本费）190元、代收契税19875元。2020年1月3日，案涉商品房完成初始登记。2020年11月2日，案涉商品房的权属证书转移登记至陈国亮、张小华名下。案经审理，因双方无法达成一致协议，致调解无效。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》系双方自愿签订，是双方的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定及时、严格履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定因建德公司的原因，陈国亮、张小华未能在案涉商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，建德公司应支付违约金1000元；《合同补充协议》第十二条约定合同第二十条第二款约定的因建德公司的原因，是指建德公司未在房屋交付后365个工作日内办理完毕房屋的初始登记；故建德公司应于案涉商品房交付使用后365个工作日内为陈国亮、张小华办理完毕案涉商品房的初始登记。另，陈国亮、张小华依约支付了全部购房款，并在交房当日向建德公司缴纳了办证费用及契税，应视为建德公司接受陈国亮、张小华的委托，代为办理房屋权属证书。2018年7月12日案涉商品房办理交接手续，建德公司应在2019年12月27日完成案涉商品房的初始登记，但建德公司于2020年1月3日方完成案涉商品房的初始登记、于2020年11月2日方为陈国亮、张小华取得案涉商品房的权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，建德公司应支付违约金1000元，虽陈国亮、张小华未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，但该违约金约定明显过低,根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践及案涉商品房所在楼盘逾期办证系列案件中《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，酌定逾期代为申请办理初始登记、权属证书的损失按日万分之一计算，且最高限额为合同标的额（购房款总额）的5%（即1325000元×5%=66250元）。对于逾期代为申请办理初始登记的损失的起算时间和截止期限，应自2019年12月27日起计算至2020年1月3日止。对于逾期代为申请办理权属证书的损失的起算时间，由于双方未约定建德公司代为申请办理房屋移转登记手续的期限，考虑本案实际情况以及参照行业惯例，应给予建德公司三十日期限，案涉商品房于2020年1月3日完成初始登记，故损失金额应从2020年2月3日起算；逾期代为申请办理权属证书的损失的截止期限，考虑到建德公司系无偿代为陈国亮、张小华申请办理房屋权属证书，且双方并未明确约定建德公司将房屋权属证书交付给陈国亮、张小华的期限，故损失金额应计算至房屋权属证书转移登记至陈国亮、张小华名下之日止，即2020年11月2日。陈国亮、张小华请求建德公司交付案涉商品房的产权证，具有事实和法律依据，本院予以支持。建德公司辩称逾期办证系设计单位存在设计缺陷、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实，故对上述辩解意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起二十日内将坐落于福建省莆田市荔城区镇××期××幢××层××号房屋的《不动产权证书》交付给陈国亮、张小华，陈国亮、张小华应当予以必要的配合； 二、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向陈国亮、张小华支付逾期代为申请办理上述房屋的初始登记、权属证书转移登记的损失（以1325000元为基数分别自2019年12月27日起至2020年1月3日止、自2020年2月3日起至2020年11月2日止按日万分之一计算，该损失最高限额为66250元）； 三、驳回陈国亮、张小华对莆田市建德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1440元，减半收取计720元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 何志强 二〇二一年一月十五日 法官助理 黎 曦 书 记 员 陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。