山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14314号 上诉人（原审原告）：聂晶，女，1958年5月23日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：全兆磊，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何波，北京市中银（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东澳青置业有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：LiuChunmei，执行董事。 委托诉讼代理人：张志雷，山东融信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李超，山东融信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东澳青置业有限公司青岛得宝湾维景国际大酒店，住所地青岛市市**。 法定代表人：LiuHelen，董事长。 上诉人聂晶、上诉人山东澳青置业有限公司（以下简称澳青公司）因与被上诉人山东澳青置业有限公司青岛得宝湾维景国际大酒店（以下简称澳青得宝湾大酒店）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 聂晶上诉请求：1.维持一审判决第一项第一句，撤销第一项第二句，并将第二句改判为“并向聂晶支付从2017年9月26日至实际取得房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金(至起诉之日为2468219元)”；2.撤销一审判决第二项，改判“由澳青得宝湾大酒店对支付违约金承担连带责任”；3.一、二审诉讼费由澳青公司、澳青得宝湾大酒店承担。事实与理由：一审判决认定违约起、止时间错误，不仅影响违约金数额，更为严重的后果是购房人永远不能取得不动产权属证书，还不能再追究其违约责任。一、违约金起点和终点的认定，违背已查清的事实。(一)违约期限的起点应当从2017年9月26日起。2017年9月26日四方达成《协议书》，约定“一、乙方于2018年5月1日之前办理该房屋的撤押手续；二、乙方于撤押后立即配合甲方办理产权登记、过户手续，并提供办理产权登记所需的全部手续；五、乙方向甲方支付此前阶段的违约金共计人民币五十万元。”根据《协议书》的该约定，应当认定“此前阶段”是指协议书签订之日“2017年9月26日”之前，这之后，“买受人未能取得房屋权属证书”的违约状态持续进行，因此应从签订日起继续计算违约金。根据《商品房买卖合同》第十五条出卖人于交房后365日内协助买受人办理房产权属证书的约定，和“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人以总房价款为基数，每逾期一天按年息20%的标准向买受人支付违约金”的约定，解押房产并不是免除违约金的理由，只要“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，出卖人就应承担违约责任。总之，只要逾期办证的违约行为一直处于持续状态，就应计算违约金。以房屋解封日起为标准，免除解封之前阶段的违约金，违背《协议书》和《商品房买卖合同》的约定。因此，一审判决认定从解封之日的2018年5月1日起计算违约金错误。(二)违约期限的终点应为买受人取得房屋权属证书之日。1.依据《商品房买卖合同》第十五条约定，只要“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，买房人就应承担违约责任。买受人在取得房屋权属证书之前，出卖人就一直处于违约状态。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任”。根据双方《商品房买卖合同》约定和司法解释的规定，应认定出卖人的违约行为终止日期应当是买受人取得房屋权属证书之日，而不应当是以其他的任何标准确定的日期。(三)《青岛市不动产登记信息》不是构成违约、也不是解除违约责任的约定事件和法定事件。审判决以《青岛市不动产登记信息》的权证核准日2019年3月15日作为违约行为终止的时间，从而认定违约行为终止，解除出卖人的违约责任。这一认定既违背双方当事人的约定，也违反司法解释的规定，因此，该认定错误。《物权法》第十六条是对“不动产登记簿”的规定，第十七条是对“不动产权属证书”的规定，两者具有完全不同的法律概念和属性。根据买卖合同和司法解释规定，买受人取得不动产权属证书是出卖人违约行为终止的唯一依据。(四)以《青岛市不动产登记信息》为依据认定违约责任终止，其法律后果是非常严重的。在出卖人不承担违约责任的情况下，其就失去了主动补缴税款、取得购房发票和为买受人办理权属证书的动力和压力，买受人可能永远也不能取得产权证书，而且还不能起诉卖房人承担违约责任。二、一审适用法律错误。澳青得宝湾大酒店应当对支付违约金承担连带责任，一审免除澳青得宝湾大酒店支付违约金的连带责任缺乏事实和法律依据。1.《协议书》关于房屋买卖合同的撤押和办证、支付违约金等，澳青得宝湾大酒店参与盖章，视为对出卖人买卖合同义务的共同承接，故应对后期的支付违约金义务承担连带责任。2.澳青得宝湾大酒店作为出卖人的下属分公司，并无独立财产，分公司与总公司的财产混同属于法律推定，无需聂晶举证。综上，一审判决以《协议书》约定的撤押时间为计算违约责任的起点，以《青岛市不动产登记信息》登记时间为计算违约责任的终点，不仅违反了当事人双方的约定，也违反法律规定，也将给买受人造成严重的法律后果。请求二审法院依法改判，支持聂晶的上诉请求。 澳青公司辩称，聂晶的上诉请求没有事实和法律依据。澳青公司不应承担从2017年9月26日至实际房屋产权登记之日止的违约办证违约金,澳青公司有充分的证据证明，澳青公司已经按照2017年9月26日双方的协议履行，不存在任何违约情况，请求驳回聂晶的上诉请求。 澳青得宝湾大酒店未答辩。 澳青公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回聂晶的全部诉讼请求；2.上诉费用由聂晶承担。事实与理由：一审认定事实不清，适应法律错误，导致判决错误。一、一审中澳青公司已经提交了相关证据，完全能够清楚证明涉案房屋所有权人已经登记为聂晶。聂晶虽对该证据提出异议，但表示不申请司法鉴定，一审法院已予认定，但是一审仍判决澳青公司于十日内协助办理市南区户房地产权属登记，明显与事实相悖，因涉案房屋权属已经登记在聂晶名下，无法再行办理，该判决内容已无法再去履行，请求二审法院予以改判。二、一审判决认定澳青公司违约，明显与事实不符。2017年9月26日，澳青公司与聂晶签署《协议书》，约定澳青公司于2018年5月1日前办理撤押手续，撤押后立即办理产权登记、过户手续。澳青公司于2018年4月18日去青岛市不动产交易中心(以下简称交易中心)申请撤押，交易中心于4月19日审批通过。澳青公司于2018年4月24日同聂晶到交易中心，共同申请产权转移登记，将产权登记、过户手续所需资料全部交给了交易中心，交易中心受理并预审材料合格后收件，并出具了收件回执。本案诉讼后，澳青公司去交易中心查档了解到,2018年4月24日澳青公司与聂晶共同提交办证材料后，聂晶却于2018年8月23日私自去交易中心申请退卷，并自行在回执中注明：取走合同、房产证、收据。聂晶私自退卷，澳青公司毫不知情。澳青公司还在交易中心查档看到，2019年3月15日，聂晶到交易中心提交资料，交易中心“询问记录”上记载有徐平(与聂晶共同购房者)到交易中心做的笔录：同意“该房屋登记为聂晶所有”，当日，交易中心给予办理了产权转移登记过户手续，房屋产权人登记为聂晶。澳青公司将办理产权登记的材料交到交易中心以后，聂晶未经澳青公司同意，也并未通知澳青公司，擅自申请退卷，以上操作均是聂晶与徐平自行进行，澳青公司并不知情，也从未介入。澳青公司已经完全按协议履行了自己的义务。一审法院罔顾事实，判决让澳青公司承担违约责任，违背基本的法律原则。故一审法院判决由澳青公司承担自2018年5月2日起至2019年3月15日止的违约金没有事实及法律依据，与事实严重不符，判决严重偏颇。三、本案的焦点问题是聂晶在初始交定金时，是聂晶与徐平两个人共同缴款办理，并要求澳青公司在收款收据上登记为徐平、聂晶两个人的名字，而在后期办理产权证时，聂晶单方面提出要求改为聂晶一个人所有，却不能提供徐平将该套房产定金转让或赠予给聂晶的材料，徐平也不出面申明。因涉及到徐平本人的权利以及税务管控等因素，澳青公司在没有徐平本人明确表示的情况下，不敢只凭聂晶个人陈述就将涉案房屋定金去掉徐平的名字改为聂晶，确权为聂晶一人所有。一审法院无视澳青公司提交的证据，将责任全部推给澳青公司，无视在澳青公司提交材料后聂晶私自申请退卷、徐平迟至2019年3月15日才到房地产权登记中心出具申明，至今仍未给澳青公司申明材料的情况下，判决澳青公司承担违约责任，既无事实依据，也无法律依据。四、本案程序错误，澳青公司在一审中提交了大量的证据，包括聂晶在房产交易中心自行取回相关材料的回执、徐平在2019年3月15日到房产交易中心出具的说明、澳青公司所开具的发票等重要证据，一审法院不予质证，亦不说明理由，明显偏袒聂晶，程序明显违法，损害澳青公司权益。涉案小区的房产，均已办理了房产证，不存在任何问题。与聂晶同时提出申请、提交材料的业主也很快就拿到了产权证。而聂晶因自身原因导致办证延迟，究其原因，系因聂晶前期租赁使用澳青公司的另一套x号楼xx户(海景房,159平方米，相邻房年租金10万元)，聂晶为达到免缴房租的目的，要求在双方签订的协议中约定“因甲方(聂晶)前期租赁乙方(澳青公司)的房屋，甲方仍继续无偿使用，直至房产过户登记至甲方名下之日止”。由此可见，聂晶为了能达到继续无偿使用该房屋的目的，故意以各种理由和借口拖延办理产权登记，从而达到其个人利益最大化。在2014年9月双方签订《商品房买卖合同》后，澳青公司就将所购房屋交付于聂晶，从未耽误其使用。此后其继续无偿占用澳青公司的另一套159平方米的海景房。其故意不去办理房产证，反而找各种理由向澳青公司索赔，通过施压在得到澳青公司被迫“补偿”的50万元后，仍然要求再赔偿246万元巨款，赔付的款项和其享用的其他“优惠”，相当于不花钱拿去了该套房屋。综上，一审法院所查事实不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院依法查明事实真相，驳回聂晶的诉讼请求。 聂晶辩称，一、在不动产登记中心系统内的电子文档与取得权属证书是两回事。二、收件回执中的购房发票一栏，因为没有发票，交的是三张收据。三张收据和合同还在不动产登记中心档案袋中，聂晶并未取走。所以，澳青公司主张的聂晶取走材料不真实。三、澳青公司在本案中开具的三张收据不是税务部门专用的房地产开发预收款收据，不具有抵扣税款的效力，不是办证必需的材料，而是澳青公司自制的收据。办证必需的材料是购房发票，但澳青公司至今没有开具，致使无法取得房地产权属证书。四、澳青公司依法依买卖合同约定应当给购房人聂晶开发票，与收据上是否有徐平的名字无关。五、租赁合同与本案无关。综上，澳青公司因为在税务局欠税无法取得发票，因此也无法给聂晶开具购房发票。澳青公司故意以2万元定金收据是两个人的名字无法开发票为借口，拖延交税和开发票，试图将违约责任推给聂晶。通过伪造聂晶取走房产证的事实，试图不继续承担违约责任。依据合同约定和法律规定，因澳青公司不履行协助过户的义务，导致聂晶不能取得房产证，澳青公司应承担违约责任，直至聂晶取得房产证，才能免除澳青公司的逾期办证责任。综上，澳青公司的上诉请求不成立，二审法院应依法驳回澳青公司的上诉请求，依法改判支持聂晶的上诉请求。 澳青得宝湾大酒店未答辩。 聂晶向一审法院起诉请求：1.确认位于青岛市市南区xx路xx号x号楼xx户房屋所有权归聂晶所有；2.澳青公司协助办理上述房屋的权属登记过户，承担并缴纳办理涉案房产证需缴纳的税款，向聂晶支付从2017年9月26日至实际取得房屋所有权登记之日止的逾期办证违约金；3.澳青得宝湾大酒店对支付违约金承担连带责任；4.本案的诉讼费等由澳青公司、澳青得宝湾大酒店承担。一审庭审中，聂晶撤回第1项诉讼请求。 一审法院认定的事实：1．2014年9月11日，澳青公司开具《青岛市房地产开发企业收据》，载明兹由徐平、聂晶交来房屋款定金x#楼xx户款项计人民币20000元。 2．2014年9月15日，澳青公司（出卖人）、聂晶（买受人）签订《销售合同》，约定买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第x幢xx层x号房；该商品房产权登记建筑面积共164.49平方米，其中套内建筑面积136.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.03平方米；出卖人以优惠价格和其他优惠条件销售该房屋给买受人，买受人同意出卖人在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助买受人办理房产权属证书；同时，买受人承诺在合同约定办证期限前不以任何理由、任何形式主张与该房屋有关的任何权利。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列方式处理：出卖人以总房价款为基数，每逾期一天按年息20%的标准向买受人支付违约金。 3．2014年9月16日，澳青公司开具《青岛市房地产开发企业收据》，载明兹由聂晶交来购房款x#楼-xx户款项计人民币1700000元。 2014年9月17日，澳青公司开具《青岛市房地产开发企业收据》，载明兹由聂晶交来购房款x#楼-xx户款项计人民币2830000元。 4．2017年9月26日，聂晶（甲方）、澳青公司（乙方）、澳青得宝湾大酒店（丙方）签订《协议书》，约定经协商，就甲方因购买乙方的位于xx小区x号楼x层x户房屋要求办理产权证一案达成如下一致意见，签订本协议；一、乙方于2018年5月1日之前办理该房屋的撤押手续；二、乙方于撤押后立即配合甲方办理产权登记、过户手续，并提供办理产权过户登记所需的全部手续；甲乙双方经协商同意，乙方向甲方支付在此之前阶段的违约金共计人民币五十万元。 5．2018年4月24日，聂晶向不动产登记部门申请办理国有建设用地使用权及新建商品房转移登记，不动产坐落为市南区户。 对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 澳青公司、澳青得宝湾大酒店提交《青岛市不动产登记信息》举证称，涉案房屋权利人已经登记为聂晶，因此聂晶的诉请一、诉请二部分内容与事实不符，应予驳回。聂晶质证称，真实性无法确认。一审法院经审核认为，澳青公司、澳青得宝湾大酒店提交证据原件，聂晶提出异议，但是经询问表示不申请司法鉴定，也未提交其他足以反驳的相反证据，故该证据一审法院予以认定。该证据显示，市南区户权利人为聂晶，权证或证明号为鲁（2019）青岛市不动产权第xxxx号，核准日期为2019年3月15日。 一审法院认为，《青岛市不动产登记信息》表明聂晶已经取得市南区户房地产的所有权，双方就该房屋所有权不存在纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案《协议书》约定“乙方于2018年5月1日之前办理该房屋的撤押手续。乙方于撤押后立即配合甲方办理产权登记、过户手续，并提供办理产权过户登记所需的全部手续。”，因此澳青公司应于2018年5月1日之前协助办理房地产登记手续。澳青公司以定金收据交款人包含案外人为由，至今未开具发票，影响房屋权属证书的取得，聂晶据此主张协助办理房屋权属登记过户和违约金，具有事实和法律依据。违约金应当以购房款4550000元为基数，自《协议书》约定的2018年5月2日起至《青岛市不动产登记信息》记载的核准日期2019年3月15日止，按照《销售合同》约定因澳青公司原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的“出卖人以总房价款为基数，每逾期一天按年息20%标准向买受人支付违约金”计算，共计791194.44元。聂晶诉请澳青公司交纳税款，但是交纳税款不属于人民法院受理民事诉讼的范围。聂晶以财产混同为由主张澳青得宝湾大酒店承担连带责任，但未提交相应证据，因此一审法院不予支持。 一审法院据此判决：一、澳青公司于判决生效之日起10日内协助聂晶办理市南区户房地产权属登记，并向聂晶支付违约金791194.44元；二、驳回聂晶的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26546元，减半收取13273元，由聂晶负担9018元，澳青公司负担4255元。 本院二审期间，聂晶提交不动产登记材料一宗，证明澳青公司一审提交的《青岛市不动产登记信息》系不动产登记内部材料，虽已经给出权证号，但聂晶最新查询到的不动产登记材料中并无权证号资料，说明办证未完成。澳青公司对该证据的真实性没有异议，但对证明事项有异议，该证据无法证明聂晶的证明事项，反而证明了澳青公司于2018年4月24日已经向青岛市不动产登记中心提交了相关材料，符合双方协议的约定，澳青公司已经完全履行了约定义务。本院经审查认为，澳青公司对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。 澳青公司二审期间提交如下证据：证据一、青岛市不动产登记中心印发的《服务指南》，证明申请办证所需材料澳青置业已全部提交；证据二、不动产登记中心收件回执一份，证明聂晶于2018年8月23日私自去不动产登记中心申请退卷，取回材料；证据三、不动产登记询问记录一份，证明徐平于2019年3月15日签字同意“该房屋登记为聂晶所有”，当日完成涉案房屋不动产转移登记手续；证据四、青岛市税务局印发的办理房产证告知单，证明根据税务规定，购房合同与发票开具主体、地址需完全一致；证据五、同期相邻房屋租赁合同两份，证明聂晶占用澳青公司房子x-xx户至今，造成澳青公司40万元租金损失；证据六、徐平购买车位合同与其他业主购车位合同三份，证明与同期王强、王福顺40万元购买车位相比较,聂晶购买车位优惠12万元;证据七、澳青公司出租给其他业主的地下停车位出租合同两份、聂晶地下车位门禁卡领用单一份，证明与同期小区孔燕、林铭秋租赁车位价格相比较，聂晶免费使用10年车位，给澳青公司造成6万元车位费损失；证据八、房屋交接单一份，证明澳青公司已于2014年9月28日将涉案房屋交接给聂晶。聂晶质证称，对证据一的真实性无法确认，对证明事项不认可，证据一针对的是存量房屋买卖转移登记手续，与本案无关，且不动产权属证书并没有办理下来，不可能提交；对证据二的真实性不认可，该证据上载明的“取走合同、房产证、收据聂晶2018.8.23”均非聂晶本人书写；对证据三的真实性予以认可；对证据四的真实性不予认可，该证据系文字打印件，有关交易税费应根据国家相关规定，该证据与本案无关；对证据五、六、七的真实性无法确认，且与本案无关；对证据八的真实性无异议，交接时间无异议。本院经审查认为，澳青公司提交的证据一、证据四因不符合证据的形式要件，本院对该证据不予采信。聂晶对证据二的真实性有异议，称聂晶并未取回档案材料，本院认为，双方对证据二的真实性存在争议，该证据的真实性现无法确认，即使该证据为真，聂晶取回材料的行为亦不能当然地证明涉案房屋未及时办理过户登记系因聂晶该行为导致，故对该证据本院不予采信。聂晶对证据三、证据八的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据五、六、七与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。 二审查明，澳青公司于2014年9月28日将涉案房屋交接给聂晶使用。另查明，案外人徐平于2019年3月15日在不动产登记询问记录上确认同意“该房屋登记为聂晶所有”，同日青岛市不动产登记中心将涉案房屋核准登记至聂晶名下。 二审期间，经本院主持，澳青公司与聂晶就涉案房屋发票进行交接，澳青公司向聂晶交付总额为455万购房增值税普通发票12张。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为逾期办证违约责任认定问题。聂晶主张因澳青公司未向其出具购房发票，办理过户登记的材料不全，导致无法办理涉案房屋过户登记，澳青公司应承担逾期办证违约责任，澳青公司对此不予认可，并主张其已按照双方达成的《协议书》约定向青岛市不动产登记中心提交办理房产证的材料，澳青公司不存在违约行为，涉案房屋权属证书无法办理的根本原因系涉案房屋定金收据系开具给聂晶、陈平二人，案外人陈平未至澳青公司作出放弃涉案房屋权利的说明。对此本院认为，涉案定金收据虽开具给聂晶、陈平二人，但双方之后签订的房屋买卖合同、澳青公司发出的付款通知中购房人均为聂晶个人，之后澳青公司开具的购房款收据载明的交款人亦系聂晶个人，上述证据可以证明澳青公司认可涉案房屋的购买人系聂晶，澳青公司应积极协助聂晶办理产权过户登记手续，澳青公司主张系因购房定金收据所涉案外人陈平未至澳青公司放弃权利，导致无法办理权属证书，但澳青公司未举证证明其对聂晶、陈平履行了相应的催告通知程序，对此澳青公司应承担举证不能的不利后果。结合现有证据及各方陈述，一审认定澳青公司承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以确认。 关于逾期办证违约金起止时间认定问题，聂晶主张应自涉案《协议书》签订之日起至实际办理权属证书之日止进行计算，对此本院认为，涉案《协议书》对房屋撤押、办理产权过户登记手续等内容重新进行约定，应视为双方就涉案房屋买卖合同履行达成新的合意，结合涉案《协议书》约定及澳青公司实际履行情况，一审认定澳青公司应于2018年5月1日之前协助办理房地产登记手续并无不当，2018年5月1日应视为澳青公司履行撤押、过户义务期限届满之日，澳青公司应自该期限届满的次日起承担违约责任。另，澳青公司已举证证明涉案房屋于2019年3月15日核准登记至聂晶名下，故一审认定自2018年5月2日至2019年3月15日计算逾期办证违约金，并无不当，本院予以确认。 关于澳青得宝湾大酒店应否对违约金承担连带责任问题，本院认为，根据涉案《协议书》约定，澳青得宝湾大酒店仅在聂晶自行还贷解押、双方均未出资撤押、逾期支付或不付《协议书》签订前违约金的情况下承担责任，聂晶在本案中主张的违约金系《协议书》签订之后，澳青得宝湾大酒店非涉案房屋买卖合同的相对方，且聂晶亦未举证证明两公司之间财产混同，故聂晶主张澳青得宝湾大酒店对涉案违约金承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人聂晶、山东澳青置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件聂晶上诉部分受理费26546元由聂晶负担，山东澳青置业有限公司上诉部分案件受理费11712元由澳青公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   盛新国 审判员   高中日 审判员   王化宿 二〇二一年一月十四日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光 书记员 李珊珊