浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5328号 上诉人（原审原告）：陶洋，女，1982年1月4日出生，满族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈伟、项哲昱，浙江君鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江乐富海邦投资有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道向往街******。 法定代表人：杨宝庆，董事长。 委托诉讼代理人：田庄、章懿，系公司员工。 上诉人陶洋因与被上诉人浙江乐富海邦投资有限公司（以下简称乐富海邦公司）居间合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院(2019)浙0110民初9969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陶洋上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审受理费等全部诉讼费用均由乐富海邦公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认为:“原告认为502、503、504室购买者均系徐留宾的关联人，但未提供有效证据予以说明，故本院不予采信”，这种说法与事实严重不符。关于502、503、504室购买者与徐留宾之间的关系，陶洋在一审中已经提交了徐留宾本人出具的一份情况说明，在该情况说明中徐留宾明确表示502、503、504室的购买者与其关系较好，三人想购置整层办公楼办公，该说法与《客户看房登记确认书》、《定金协议》等文件能够相互映证，足以认定徐留宾与另外二人的关系。另外，关于徐留宾从最初意向购买9幢7层房屋变更为10幢5层，系乐富海邦公司擅自将9幢7层出售给他人，并非徐留宾及陶洋的责任。同时，一审法院还在判决书中写到:“被告向原告支付的佣金，应以乐富海邦园10号楼501室的成交金额2928983元为基数，按照2%计算，即为58580元，超出部分，无事实依据，本院不予支持”。关于这点，陶洋认为居间关系的成立与最终签订合同的人无关。在经陶洋介绍看房时，徐留宾就已经明确跟乐富海邦公司表明其需要1000平方米左右的房屋，其在与乐富海邦公司签订意向书时也是签的1000平方米。由此可以看出，陶洋的居间行为始终都是以1000平方米房屋为内容，乐富海邦公司对此也是明知并且认可的，至于最后甶哪几个人与乐富海邦公司签订购房合同，系徐留宾对自己权利的处置，并不影响陶洋居间行为成功的事实，也不影响其获得全部的居间费用。二、一审法院适用法律错误。陶洋认为，一审法院在判决书中已经明确本案系居间合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第426条的规定，居间人在促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但一审法院并未以该条款作为判决依据，故上诉人认为一审判决存在适用法律错误的情形。 被上诉人乐富海邦公司在二审期间答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，乐富海邦公司对原审判决无异议。一审判决后，乐富海邦公司为表示诚意，双方达成和解协议，向陶洋支付了49339.6元（扣除个税后）。综上，请求法院依法处理。 陶洋向一审法院起诉请求：1、依法判令乐富海邦公司支付给陶洋195406元；2、依法判令乐富海邦公司从起诉之日起至款项支付完毕期间的逾期利息，按年利率6%计算；3、本案的诉讼费用由乐富海邦公司承担。 一审法院认定事实：乐富海邦公司系杭州市余杭区仓前街道向往街1008号乐富海邦园的业主，陶洋从事房屋买卖中介工作。2016年9月，陶洋介绍案外人徐留宾到乐富海邦公司处现场看房，徐留宾有购买意向。2016年10月16日乐富海邦公司向陶洋出具《客户看房登记确认书》，确定以下内容：1、客户徐留宾需求面积为1000平方米，意向购买单位为9幢7层；2、待客户与乐富海邦公司签订正式销售合同并且乐富海邦公司收到合同总房款的60%后，乐富海邦公司凭陶洋开具的发票及客户看房登记确认书，按照成交销售总金额的2%支付陶洋佣金；3、该客户有效期为看房日起一个月内。2016年10月24日，案外人徐留宾与乐富海邦公司签订《房屋定金协议》，约定徐留宾预订乐富海邦园9号楼7层的房屋，建筑面积1004.54平方米，总价款为9702852元；徐留宾支付定金100000元，并于2016年11月24日前与乐富海邦公司签订《房屋转让合同》。但此后，徐留宾并未与乐富海邦公司就上述房屋签订《房屋转让合同》。2016年11月30日，案外人杭州志扬投资管理有限公司与乐富海邦公司签订《房屋转让合同》，购买乐富海邦园10号楼501室房屋，房价2928983元，首付房款1468983元，剩余1460000元由买方向银行申请按揭贷款。徐留宾作为杭州志扬投资管理有限公司的法定代表人在合同上签字。同日，案外人杭州北创星辰投资管理有限公司签约购买了乐富海邦园10号楼502室房屋，案外人杭州际润科技有限公司签约购买了10号楼503、504室房屋。此后，上述房屋的银行按揭贷款均已办理完毕。陶洋认为乐富海邦园10号楼501、502、503、504室房屋实际均为案外人徐留宾购买，乐富海邦公司应以四套房屋的总价款为基数，按照2%比例支付佣金，但该请求遭到乐富海邦公司拒绝。陶洋遂诉至法院。另查明，陶洋为本次诉讼支出财产保全申请费1497元。 一审法院认为，陶洋在案外人徐留宾购买房屋的过程中提供了中介服务，乐富海邦公司作为房屋出售者承诺按照一定比例支付佣金，该事实有《客户看房登记确认书》为证，原审法院予以认定。目前双方争议焦点是佣金计算的基数。根据《客户看房登记确认书》的约定，佣金应在客户与乐富海邦公司签订正式销售合同后，按销售物业成交金额为基数计算。陶洋认为，徐留宾本欲购买乐富海邦园9幢7层房屋，后因房源问题转为购买了10号楼501、502、503、504室共四间房屋，故乐富海邦公司应以上述四间房屋总价款为基数支付佣金。但根据本案中有效证据显示，徐留宾最终仅作为杭州志扬投资管理有限公司的代表人与乐富海邦公司签订了乐富海邦园10号楼501室的购买合同，502、503、504室购买人均为其它案外人。陶洋认为502、503、504室购买者均系徐留宾的关联人，但未提供有效证据予以说明，故原审法院不予采信。因此，乐富海邦公司向陶洋支付的佣金，应以乐富海邦园10号楼501室的成交金额2928983元为基数，按照2%计算，即为58580元。超出部分，无事实依据，原审法院不予支持。逾期付款利息部分，也应以58580元为基数进行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、浙江乐富海邦投资有限公司支付陶洋中介费58580元，于判决生效后十日内付清。二、浙江乐富海邦投资有限公司支付陶洋逾期付款利息损失（以58580元为基数，自原审法院立案之日即2019年5月20日起，按年利率6%计算至款项付清之日止），于判决生效后十日内付清。三、浙江乐富海邦投资有限公司支付陶洋为本次诉讼支出的财产保全申请费449元，于判决生效后十日内付清。四、驳回陶洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4208元，由陶洋负担2946元，由浙江乐富海邦投资有限公司负担1262元。陶洋于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；浙江乐富海邦投资有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 二审期间，上诉人陶洋向本院提交和解协议一份，欲证明双方当事人在一审判决后达成和解协议，乐富海邦公司在扣除个人所得税后实际支付给陶洋49339.6元的事实。乐富海邦公司对此证据无异议。本院经审查后予以确认。 二审期间，被上诉人乐富海邦公司未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实和原审法院查明的事实一致，予以确认。本院另查明，2020年11月2日，陶洋与乐富海邦公司就本案居间合同所涉纠纷签订和解协议一份，乐富海邦公司在扣除个人所得税后实际向陶洋支付49339.6元。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定：“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”《房地产经纪管理办法》第十四条规定：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”根据上述规定，提供房地产经纪服务的主体应当为具有相应资质的中介机构。陶洋以个人名义为乐富海邦公司提供房地产经纪业务的行为违反了上述规定，不利于房地产中介市场的稳定，也不利于政府部门对该领域的监督管理，破坏了社会公共管理秩序，当事人之间的居间合同关系应当认定无效。陶洋以合同有效为基础提起本案诉讼，其诉讼请求不应得到支持。经本院释明后，陶洋仍明确表示不变更诉讼请求并坚持原诉讼请求，其诉讼请求应予驳回。至于陶洋与乐富海邦公司在本案二审审理期间自行达成的和解协议并履行，不影响本案对双方居间合同关系的效力认定及据此作出的判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初9969号民事判决。 二、驳回陶洋的全部诉讼请求。 一审案件受理费4208元，由陶洋负担。 二审案件受理费3037元（陶洋预缴4208元），由陶洋负担（陶洋于本判决生效后七日内至本院退回多缴纳的诉讼费）。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 赵 魁 审判员 祖 辉 二〇二一年一月二十九日 书记员 刘沁怡