江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初5522号 原告：韩会冉，女，1985年4月27日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：邬敏，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201911126603。 委托诉讼代理人：盛沛诺，北京市中银（南昌）律师事务所实习律师，证号36012004110029。 被告：朱长春，男，1986年8月16日生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县，现住江西省南昌市。 原告韩会冉与被告朱长春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩会冉及其委托诉讼代理人邬敏、盛沛诺，被告朱长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩会冉向本院提出诉讼请求：1．判决被告按照协议约定支付2020年1月21日至2020年4月20日期间的租金15000元；2．判决被告承担房屋租赁期限内发生的物业费3717元；3．判决原告收取被告的房屋租赁保证金6000元予没收；4．判决被告即刻腾空并恢复至承租前原状后将案涉房屋归还给原告；5．本案诉讼费由被告承担。法庭调查阶段，原告以被告已将房屋交返给原告为由当庭撤回了上述第四项诉请。事实与理由：2019年9月20日，被告与原告就位于红谷滩新区签订了房屋租赁协议，租期为2019年9月21日至2020年9月20日，租金为每月6000元。房屋租赁协议第三条规定：租赁保证金6000元，该保证金在甲乙双方租赁期满时，乙方迁空交还租赁房屋，并结清水、电、煤气、网络、有线电视、物业等费用后，甲方当日将保证金无息退还给乙方，如未结清，则从保证金中扣除。第八条约定：任何一方如需提前终止合约必须提前30日通知对方。协议期间如果双方不续租应提前30日通知对方。协议期满后，双方有权终止协议，乙方与甲方移交房屋时清点附属物品及结清相关费用后退回乙方所交的保证金。2020年3月28日，被告单方向原告提出终结租赁协议，不再续租，但此时被告已经拖欠原告近3个月的租金未付。2020年4月3日，原告向被告发出律师函，同意被告提出的解除双方之间的房屋租赁协议，并要求被告在收到律师函之日起三日内按照房屋租赁协议的约定结清协议解除前的房屋租赁、物业等费用并将租赁房屋腾空。但被告收到律师函后依旧没有结清相关费用并支付拖欠的租金。按照租赁协议第八条的规定，经原告同意解除后，案涉房屋租赁协议在2020年4月27日解除，2020年4月27日之前的租金被告仍应按每月6000元按约支付，且案涉租赁协议解除前被告应按照协议约定迁空租赁房屋，并结清水、电、煤气、网络、有线电视、物业等费用。在原告多次催告并在2020年4月3日致律师函提醒被告履行合同义务后，被告仍拒不履行。被告已构成严重违约，理应承担违约责任，赔偿原告的损失。 被告朱长春辩称，1.双方合同约定超过一定期限未交房屋租金即自动解除合约，被告已于3月29日前多次通过书面和电话的形式告知原告要求解除合同。2.被告于2019年9月21日与原告签订房屋租赁协议，约定用于办公，每月租金6000元，后因新冠疫情冲击和防疫措施等不可抗力因素，导致被告2020年1月至3月经营困难，无法及时足额缴纳租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，因新冠疫情冲击和防疫措施造成的损失应由合同双方共同承担，因此，被告希望免除2020年1月21日至2月21日壹个月租金6000元，2月21日至3月21日期间的租金6000元由租房押金6000元抵扣。3.被告于2020年3月4日通过银行转账给原告3000元，用以冲抵2019年9月21日2020年3月21日5个月的物业管理费，剩余其他名目费用，原告提供凭据后支付。4.合同约定租房押金6000元用以防止承租方拖欠物业水电费用，并未约定若提前退租，出租方可以没收押金，且由于新冠疫情等不可抗力因素导致被告无力继续承租，原告没收押金不合理。5.被告于2020年3月28日前已经基本清理完毕，并书面告知原告丈夫可以在其监督下由被告找保洁过来清理房屋，直到满意为止，原告丈夫通过更改房屋入户密码等方式阻挠被告清理房屋，并称此期间可继续一直收取房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原告韩会冉、被告朱长春陈述和经审查确认的《房屋租赁协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细、物业费明细及微信支付凭证等证据，本院认定事实如下： 2019年9月20日，原告韩会冉与被告朱长春签订一份《房屋租赁协议》，约定：原告将坐落在南昌市红谷滩新区房屋出租给被告使用；租赁期从2019年9月21日至2020年9月20日止；每月租金6000元，该房屋租赁期限内发生的水、电煤气、物业等费用全部由被告承担；被告于合同签订当日支付租赁保证金6000元给原告，该保证金在租赁期满时，被告迁空交还租赁房屋并结清水、电等费用后，原告当日将保证金无息退还，如未结清，则从保证金从扣除；任何一方如需提前终止合约必须提前30日通知对方；被告保证在租赁期间内合法使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和设施，不得从事传销或任何违法行为，如有违反，原告有权收回房屋，并要求被告赔偿全部损失并没收保证金。合同签订后，被告于2019年9月25日交纳了保证金6000元，支付了2019年9月21日至2019年11月20日期间的租金12000元，于2019年11月22日支付了2019年11月21日至2019年12月20日期间的租金6000元，于2019年12月23日、2020年1月5日、2020年1月8日分别向原告转账2000元，用于支付2019年12月21日至2020年1月20日期间的租金。2020年3月4日，被告向原告转账3000元，被告主张该3000元系支付的物业费，原告主张系2020年1月份的半个月的租金。2020年3月28日，被告通知原告要求解除《房屋租赁协议》，原告陈述，其在2020年3月28日已发现被告已搬离案涉房屋，原告提出其收取被告的房屋租赁保证金6000元予没收而无需返还的诉请依据是被告未提前30天通知原告解除合同。 另查明，案涉房屋属于住宅性质，被告已口头告知原告其租赁案涉房屋系用于办公经营。案涉房屋每月物业费531.03元，原告主张的2019年9月21日至2020年4月20日期间的物业费3717元，原告已代为缴纳3717.21元。 本院认为，原告韩会冉与被告朱长春签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，合同双方均应按约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同履行期内，未经协商一致，被告提前解除合同，构成违约，依法应承担违约责任。对原告提出其收取被告的房屋租赁保证金6000元予没收的诉请，其实质系主张被告承担违约金责任6000元，原告主张该诉请的依据是被告未提前30天通知原告解除合同，但原、被告并未明确约定如被告未提前30天通知原告解除合同则原告有权没收其租赁保证金6000元，综合原、被告关于租赁保证金条款的约定，对被告提出要求用其租赁保证金抵扣2020年2月21日至2020年3月20日期间的租金的抗辩意见，本院予以采纳，对原告要求没收该租赁保证金的诉请，本院不予支持。对于原告主张的剩余2020年1月21日至2020年2月21日及2020年3月21日至2020年4月20日期间两个月租金的主张，因被告已于2020年3月28日通知原告解除合同并搬离案涉房屋，根据原、被告有关“任何一方如需提前终止合约必须提前30日通知对方”之约定，对原告提出的租金（租金损失）应计算至2020年4月20日的主张，本院予以支持，但鉴于被告已告知原告其租赁案涉房屋系用于办公经营，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任”的规定，结合被告的过错程度、本地疫情防控实际情况及原告已主张的租金损失因素，根据公平原则，本院对被告提出减免租金的抗辩意见，酌定支持减免15天租金即3000元。又因被告提出其于2020年3月4日向原告转账的3000元系支付的物业费，故被告尚应支付原告租金（租金损失）9000元（6000元/月×3个月-6000元-3000元），对原告主张其已垫付的3717元物业费，扣减被告于2020年3月4日支付的3000元，被告尚应支付717元。原告在法庭调查阶段以被告已将房屋交返给原告为由当庭撤回要求被告腾空房屋的诉请，不违反法律规定，本院予以准许，因原告针对该项诉请未预交相应案件受理费，故本案无需重新计算案件受理费及退费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告朱长春在本判决生效之日起十日内支付原告韩会冉租金9000元； 二、被告朱长春在本判决生效之日起十日内支付原告韩会冉物业费717元； 三、驳回原告韩会冉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270元（原告韩会冉已预交），由原告韩会冉负担220元，由被告朱长春负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  胡祎怡 人民陪审员  邓晓玲 二〇二一年一月二十五日 书 记 员  聂小霞 附相关法条及司法解释： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。