安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初10146号 原告：孙玉德，男，汉族，1964年7月24日出生，住安徽省临泉县。 被告：韦玲，女，汉族，1974年12月16日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：彭亮堂，男，汉族，1977年8月8日出生，住安徽省临泉县。 被告：临泉县永信房地产中介有限责任公司，统一社会信用代码91341221394469951Y,住所地临泉县四化路北侧国税局3#中单元1-2楼东户。 法定代表人：李灵，该公司经理。 原告孙玉德与被告韦玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案，经被告韦玲申请，本院追加临泉县永信房地产中介有限责任公司（以下简称中介公司）作为被告参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙玉德、被告韦玲的委托诉讼代理人彭亮堂、被告临泉县永信房地产中介有限责任公司的法定代表人李灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙玉德向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金66600元；3.本案全部诉讼费用由被告承担；4.中介费用均由被告承担。事实和理由：原告因购房之需，经中介方临泉县永信房地产中介有限责任公司居间，向被告购买房屋一套。原告常年在浙江省打工，为购房多次往返浙江与临泉之间，耗资颇费。经多次协商，最终各方于2019年3月14日签订《房屋买卖居间合同》。合同约定：被告将光明路东侧门牌××的房屋出售给原告；房屋成交总价款333000元、交易定金20000元；房款支付方式为全款支付，合同签订十日内共同到房地产交易中心办理房屋过户手续，缴纳税费后房屋产权转移过户签字时原告支付被告购房款；被告应当于过户后10天内交付房屋；如原、被告任何一方拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付合同第二条确定的实际成交价的20%作为违约金。2019年3月15日，原告向被告支付房款260000元、定金20000元。后被告因其单方原因，于2019年3月22日将房款和定金全部退回，明确表明拒绝继续履行合同。原告向被告主张定金和违约金未果，要求被告适当赔偿损失也遭拒绝。为此原告遂具状起诉，恳请支持原告的各项请求。 被告韦玲辩称，1.涉案房屋买卖合同已通过临泉县永信房地产中介有限公司于2019年3月22日解除，不存在再次解除情形；2.答辩人不存在违约的情形，更无需退款；3.被答辩人一开始即构成违约，被答辩人保留反诉或另行诉讼的权利；4.被答辩人自愿支付中介费与答辩人无关，被答辩人无权向答辩人主张中介费；5.被答辩人主张的事实明显不符合常理，未解除合同事实纯属虚构；6.即使按照被答辩人辩称的根本无法过户，如因合同无效导致缔约过失责任，那么涉案合同的被答辩人即房产中介公司存在的缔约过失责任，损失应当由其自行承担与答辩人无关；7.被答辩人无任何的经济损失，诉求无事实及法律依据，依法不应支持。 被告临泉县永信房地产中介有限责任公司辩称，1.被告韦玲的代理人说中介公司在明知的情况下没有审核是不真实的，签订合同时，我（即李灵）和被告韦玲说你一定与房东说好，韦玲给我说说好了，周一被告韦玲带着原告去过户，中介公司带着买方在房产局等韦玲将近两个小时，韦玲没有到。第二天我和韦玲约定一定去，中介公司带着买方等很久，被告韦玲一直没去，我和韦玲联系，韦玲说原房东不配合，她没法给买方过户，再此情况下，我和双方说明该情况，为了资金安全我和韦玲说将房款退回，第二天协商违约责任问题，韦玲让彭亮堂到我店里协商，未达成一致意见，彭亮堂说那我就找律师，原告要三万块，彭亮堂不同意，原告要求按照合同赔偿，后来我给韦玲协商这个事，未协商好，买方未拿到任何赔偿，原告就起诉了。韦玲答辩的内容与事实不符，现在解决的是违约赔偿问题，此问题一直没有解决，韦玲的代理人提到的3000元，是交房保证金，到最后才能退，明显的违约方是韦玲，中介方没有责任，不能过户的问题中介公司不知情，签合同时韦玲保证没有任何问题随时能过户，并有微信聊天为证，卖方韦玲不能推卸违约责任应自行承担，并按合同约定双倍支付中介公司中介佣金和按合同应赔偿原告的违约责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告孙玉德通过被告临泉县永信房地产中介有限责任公司介绍，有意购买被告韦玲的房屋，三方于2019年3月14日签订《房屋买卖居间合同》。该合同约定：乙方（孙玉德）购买甲方（韦玲）位于临泉县光明路东侧门牌××五楼的房屋一套，房屋建筑面积115平方米，成交总价款333000元；乙方支付购房定金20000元；甲方（韦玲）、乙方（孙玉德）、丙方（中介公司）签订合同时，乙方需向丙方支付中介服务费6600元；该房屋没有设定抵押，甲方对该房地产享有完全的处分权；甲、乙双方签订此合同后并约定十日内共同到房地产交易中心办理该房屋的过户手续，缴纳税费后房屋产权转移过户签字时乙方支付甲方购房款（含定金）333000元整；甲方应当于过户后10天内将该房屋交付乙方，甲方在交付该房屋时，应将附随的水户、电户、煤气户、物业户头过户给乙方名下，甲方并结清以前产生的费用，单据交乙方确认，甲方把此房钥匙交付乙方，否则乙方有权从交房保证金中抵扣上述欠费，交房保证金为10000元；甲乙任何一方必须按照丙方约定的时间到交易中心办理该房屋过户手续，任何一方逾期不到须提前书面通知另一方及丙方，须得到其两方同意，否则视为违约并承担违约责任；若乙方没有按照合同约定时间交付房款则视为乙方违约，甲方有权将该房屋另行出售；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或违反本合同约定事项，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金，同时还须支付房屋成交价的3%作为丙方的中介服务费，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。孙玉德、韦玲并在合同备注处补充约定：过户手续甲方要负责和原房东协商，负责给乙方过户、提供手续，过户费用政府收的各项费用由乙方承担；此房款分三次付，签此合同时付20000元，3月15日付263000元，剩余50000元在过好户付清。 合同签订当日，孙玉德支付韦玲购房定金20000元。2019年3月15日，韦玲收到购房款260000元。孙玉德支付的1万元交房保证金由中介公司代为保管。各方口头约定于2019年3月18日办理房屋过户手续，但在2019年3月18日及3月19日，经中介公司及孙玉德催促，韦玲均未能按照约定到房产局办理过户手续。为保证孙玉德资金安全，中介公司要求韦玲退还房款。2019年3月22日，孙玉德收到韦玲退还给中介公司的购房款280000元。后三方协商赔偿事宜无果。中介公司退还孙玉德交房保证金10000元，未收取中介费用。 另查明，案涉房屋由被告韦玲从案外人刘锦昌处购买，系刘锦昌自建房，经本院至临泉县不动产登记中心查询，该案涉房屋无不动产权属登记信息。 本院认为，原被告双方签订《商品房买卖合同》,约定被告韦玲将涉案房屋以333000元价格出售给原告孙玉德,但双方均未举证证明该房屋有合法的建设工程规划手续。经本院查证，案涉房屋无产权登记信息。案涉合同因违反法律强制性规定，属无效合同。被告韦玲作为出卖人,将没有合法建设规划手续的房屋出售给孙玉德,过错明显。中介公司在签订合同前,未尽审慎审查义务,未对案涉房屋是否进行合法登记进行审查,对于合同无效亦存在过错。孙玉德作为买受人，通过第三方中介公司购买房屋，基于对中介公司资质及业务能力的信任，与韦玲签订合同，其对于合同无效不存在过错。两被告因过错导致案涉合同无效，使原告孙玉德受有损失，两被告应当根据其各自的过错向原告承担缔约过失责任。综合双方过错程度,结合本案事实,被告韦玲应当按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准赔偿原告孙玉德合同履行期间支付的购房款项的利息损失，计款280000元×4.35%/年÷360天×7天（2019年3月15日至2019年3月22日，共计7天）=233.6元。被告中介公司虽存在过错，但其在察觉合同无法履行的情况下及时要求被告韦玲退还原告孙玉德购房款，并将所有款项包含中介费用退还原告孙玉德，客观上及时挽回了原告损失，故被告中介公司在本案中不再承担责任。原告孙玉德要求被告韦玲支付违约金，因合同无效，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下： 一、被告韦玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙玉德损失233.6元; 二、驳回原告孙玉德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费733元，由被告韦玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  吴中世 二〇二一年一月二十六日 法官助理吴旭丽 书记员王蓬业 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。