河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终518号上诉人（一审原告、申请执行人）：中原银行股份有限公司周口分行，住所地：周口市庆丰东路昌建MOCO新世界商务写字楼**，统一社会信用代码：91410000735499025R。负责人：周朝阳，该分行行长。委托诉讼代理人：王大伟，该分行员工。委托诉讼代理人：宋军魁，河南众望律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：李喜梅，女，1960年3月16日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：周正，河南恪信律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：张冲，男，1993年6月9日出生，汉族，住沈丘县。系李喜梅之子。被上诉人李喜梅、张冲的共同委托诉讼代理人：李军旗，河南千字文律师事务所律师。被上诉人李喜梅、张冲的共同委托诉讼代理人：张新民，男，1970年1月1日出生，汉族，住沈丘县槐店回族镇新村西街福德北巷**，身份证号码：4127281970********。系李喜梅之夫，张冲之父。被上诉人（一审被告、被执行人）：沈丘县富盈置业有限公司，住所地：沈丘县沙南产业集聚区，统一社会信用代码：91411624680763043Y。诉讼代表人：北京德恒（郑州）律师事务所、河南裕恒律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：田坦、黄迪，河南裕恒律师事务所律师。上诉人中原银行股份有限公司周口分行（以下简称：中原银行周口分行）因与被上诉人李喜梅、张冲、被上诉人沈丘县富盈置业有限公司（以下简称：富盈公司）执行异议之诉一案，不服沈丘县人民法院（2020）豫1624民初5444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人中原银行周口分行委托诉讼代理人王大伟、宋军魁，被上诉人李喜梅、张冲委托诉讼代理人李军旗、张新民，被上诉人富盈公司委托诉讼代理人田坦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人中原银行周口分行上诉称：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1、被上诉人提交的购房收据不足以证实其实际购买并足额支付了案涉房屋的购房款。2、被上诉人消极不行使登记权利，长时间未办理过户登记手续，是其自身原因造成的。3、上诉人系案涉房屋的抵押权人，申请查封案涉房屋合法有据。被上诉人李喜梅、张冲辩称，1、在人民法院查封之前，二被上诉人与被上诉人富盈公司签订了合法有效的商品房买卖合同。2、二被上诉人已经实际占有案涉商品房并已经实际使用。3、二被上诉人已经按照商品房买卖合同的约定支付了大部分房款，下余373935元按照双方约定在完善房屋登记手续后补缴。4、未过户的原因在于被上诉人富盈公司未将商品房买卖合同向房管部门备案，二被上诉人没有过错。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人富盈公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，被上诉人向管理人提供的债权申报材料显示，其与一审被告签订了《商品房买卖合同》且所涉房屋也已交付。2、被上诉人的债权已初步确认，并提交一审被告第一次债权人会议审查，异议期内无债权人、债务人向管理人提交书面异议。上诉人中原银行周口分行向一审法院起诉请求：1.准许执行位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺共四间房产；2.本案的诉讼费由被告承担。一审法院查明，2018年8月28日，被告富盈公司与原告中原银行周口分行签订借款合同，约定被告富盈公司向原告中原银行周口分行借款2300万元，贷款期限自2018年8月29日至2019年8月28日，被告富盈公司以其名下位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座商铺18间（111铺、1112铺、113铺、114铺、1115铺、116铺、117铺、118铺、119铺、211铺、212铺、213铺、214铺、215铺、216铺、217铺、218铺、219铺，计2217.88平方米，不动产权证号为豫（2018）沈丘县不动产权第00003800号)作抵押，并办理了抵押登记。因被告富盈公司未按约定时间偿还借款，中原银行周口分行提起仲裁，周口仲裁委员会经调解作出（2019）周仲调字第319号调解书。后被告富盈公司未按约定时间还款，中原银行周口分行向河南省周口市中级人民法院申请执行。河南省周口市中级人民法院于2020年1月19日作出（2020）豫16执205号执行裁定，查封了上述涉案房屋。被告李喜梅、张冲对案涉查封的116铺、117铺、216铺、217铺房屋提出执行异议。河南省周口市中级人民法院于2020年7月13日作出（2020）豫16执异62号执行裁定，中止对位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺共四间房产的执行。原告中原银行周口分行不服该裁定，向河南省周口市中级人民法院提起执行异议之诉。因富盈公司申请破产清算，沈丘县人民法院2020年6月22日作出（2020）豫1624破申1号民事裁定，裁定受理富盈公司的破产清算申请，河南省周口市中级人民法院裁定将该案移送沈丘县人民法院审理。李喜梅、张冲在富盈公司建设御景国际小区时就与富盈公司协商购买商铺。2012年12月12日，双方就富盈公司经营过程中赊欠李喜梅、张冲家庭经营的烟酒店款项进行结算，欠款金额为1183300元。2012年12月27日，李喜梅、张冲向富盈公司缴纳认筹定金20万元，与富盈公司协商购买上述案涉御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺。2018年4月16日，双方就富盈公司经营过程中赊欠李喜梅、张冲家庭经营的烟酒店款项又进行结算，欠款金额为1620775元。2018年4月18日，李喜梅、张冲与富盈公司签订商品房买卖合同，约定案涉御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺以总价6378020元的价格出售给李喜梅、张冲。2018年6月21日，富盈公司向李喜梅、张冲开具了总额为2899100元的购房发票。2018年6月22日至7月11日，李喜梅分6次向富盈公司财务主管姬会霞汇款300万元用于支付房款。上述李喜梅、张冲支付及欠款冲抵购房款为6004075元，并约定余欠款373945元待办理好产权证后再支付。2019年12月1日，富盈公司向李喜梅、张冲出具证明，对上述购房事实予以确认。2018年7月1日，李喜梅与沈丘县鸿福物业管理有限公司签订合同，约定案涉御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺物业管理事宜，2019年1月3日，李喜梅、张冲对案涉房屋进行装修。一审法院认为，本案争议的焦点是李喜梅、张冲对案涉御景国际小区2#AB座116铺、117铺、216铺、217铺拥有的权利是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”因此,虽然申请执行人享有担保物权,但人民法院对案外人提出的排除执行异议，如法律、司法解释有规定的,仍应当予以审查,并非一律不予支持。该司法解释第二十八条、第二十九条均属于另有规定的情形,故本案应当审查李喜梅、张冲所购房产是否符合规定的条件。本案争议房产属于商铺,故不适用该司法解释第二十九条。该司法解释第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定,判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益,需就上述规定的四项基本事实予以查明。本案中,李喜梅、张冲提交了《商品房买卖合同》、认筹定金收据、银行转账凭证、欠款欠条、购房发票、富盈公司证明、商铺门头装修协议及照片等证据，可以证明李喜梅、张冲在中原银行周口分行与富盈公司签订抵押合同进行抵押登记及人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同；李喜梅、张冲已按照合同约定支付大部分房款；李喜梅、张冲在人民法院查封之前已实际占有使用该房产；之所以未办理过户登记是因为被告富盈公司未按约定将合同向沈丘县房地产管理中心备案，并在案涉房屋上设定抵押，现无证据证明李喜梅、张冲对未办理过户登记手续有过错。故李喜梅、张冲作为案涉房屋的买受人,符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形,对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）款,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定,判决如下：驳回原告中原银行周口分行的诉讼请求。本案受理费100元，由原告中原银行周口分行负担。二审中，上诉人中原银行周口分行、被上诉人富盈公司未向本院提交证据材料。被上诉人李喜梅、张冲向本院提交经营者为李喜梅的营业执照一份、沈丘县工商行政管理局北城工商所证明一份，以此证明自2011年开始，本案当事人李喜梅经营烟酒生意。上诉人中原银行周口分行质证意见为：对证据的真实性无异议，但不能证明被上诉人富盈公司用了被上诉人李喜梅、张冲的烟酒。被上诉人富盈公司对该证据无异议。本院认为，该组证据材料真实性各方当事人均无异议，该证据记载的内容应该作为认定本案案件事实的依据。对自2011年开始，本案当事人李喜梅经营烟酒生意的事实本院予以认定。二审经审理查明的事实除与原审审理查明的事实相一致外，另查明，1、自2011年开始，本案当事人李喜梅经营烟酒生意。2、2018年8月28日，中原银行周口分行与富盈公司签订抵押合同并于同日进行了抵押登记。3、2021年1月29日，李喜梅、张冲按照人民法院的要求将房款373945元交付沈丘县人民法院指定的富盈公司管理人交付执行。本院认为，案涉房屋抵押登记时间为2018年8月28日，查封时间为2020年7月13日，而本案李喜梅、张冲交付案涉房屋定金的时间在2012年12月27日，与富盈公司正式签订商品房买卖合同的时间为2018年4月18日，该签订时间不仅在查封之前，也在抵押登记之前。案涉商品房买卖合同不违反法律的强制性规定，一审认定为合法有效之合同并无不当，二审予以确认。案涉商品房买卖合同总价款为6378020元，在本案诉讼之前，李喜梅、张冲已经于2012年12月27日缴纳房款200000元，2018年6月21日抵账2804075元，2018年6月22日至7月11日转账支付3000000元，以上共计6004075元，下余373935元。上述事实，有一审李喜梅、张冲提供的商品房买卖合同、抵账证明、转款凭证、收据，经人民法院指定的破产管理人经审计后对上述事实无异议，并提供了原始记账凭证、交易流水记载用以证明上述事实的客观存在。上述证据材料相互印证，足以认定。剩余房款，2021年1月29日，李喜梅、张冲按照人民法院的要求将下余房款交付沈丘县人民法院指定的富盈公司管理人交付执行。李喜梅、张冲已将全部房款支付完毕。上诉人中原银行周口分行上诉认为未有充分证据证明已将全部房款支付完毕的上诉理由，没有事实依据，本院不予支持。一审期间，李喜梅、张冲提供了照片、案涉房屋装修协议、增值税发票、物业费收据用以证明案涉房屋已经交付并已经实际使用的事实，被上诉人富盈公司对上述事实无异议。对被上诉人富盈公司在人民法院查封之前已经交付李喜梅、张冲占有、使用的事实，一审予以认定并无不当，二审予以确认。因案涉房屋被上诉人富盈公司抵押给上诉人中原银行周口分行，被上诉人富盈公司无法给李喜梅、张冲办理登记手续，非因李喜梅、张冲原因导致未能过户。上诉人中原银行周口分行上诉认为因李喜梅、张冲原因导致未能过户，没有事实依据，且与现有上诉人中原银行周口分行提供的证据记载内容不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中原银行股份有限公司周口分行负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二一年一月二十九日法官助理张艳敏书记员金舒繁