山东省平阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0124民初49号 原告：朱承芳，男，1972年3月19日出生，汉族，住平阴县。 委托诉讼代理人：王平，山东玫山泉律师事务所律师。 被告：陈泽波，男，1975年6月30日出生，汉族，住平阴县东关街**。 原告朱承芳与被告陈泽波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱承芳的委托诉讼代理人王平，被告陈泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱承芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年度租金5万元；2.判令被告支付2019年度剩余租金及约定违约金65950元（计算到2020年1月10日），以及到付清之日止的违约金；3.判令被告承担律师代理费2500元；4.判令解除原告与被告于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》，责令被告于2021年3月17日前清空并向原告交付所租房产；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定朱承芳将位于平阴县幸福里的W-1-101号商铺出租给陈泽波，暂定租赁期限为一年，租金每年5万元，每年提前2个月交付下年租金，逾期每天按0.5%支付违约金。合同签订后，朱承芳履行了交付房产义务，但陈泽波未按合同约定支付租金，后朱承芳于2019年11月11日提起诉讼。经法院调解员主持调解，双方于2020年1月12日签订《调解协议》，约定陈泽波于2020年1月20日前支付朱承芳租赁费5万元及违约金65950元，朱承芳收到款项后立即撤回起诉状。因陈泽波未按协议约定履行付款义务，现朱承芳诉至本院，诉求同前。 被告陈泽波辩称，因为疫情原因没有得到政府补偿，经济效益不好，希望给予谅解，并申请调解解决。 本院经审理认定事实如下： 朱承芳（出租方、甲方）与陈泽波（承租方、乙方）于2019年3月18日签订《房屋租赁合同》，第一条主要约定：甲方将自有的坐落在幸福里的XXXX号、建筑面积为173平方米的商铺租赁给乙方使用。第二条主要约定：租赁期限暂定一年，甲方自2019年3月18日起将出租房屋交付乙方使用。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方享有优先承租权；3.乙方在规定日期内不缴房租，甲方有权终止合同……第三条主要约定：自合同签订1年后，甲方有权根据市场行情变动房租，房租变动时，提前2个月通知乙方，双方协商签订；自合同签订之日起开始计租赁期，开始时间为2019年3月18日；房租为年缴，提前2个月支付下年房租，双方暂定年租金5万元，由乙方在每年2月18日交给乙方，先付后用。第六条主要约定：乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按每天租金的0.5%向甲方交付违约金。 合同签订后，朱承芳将涉案房屋交付陈泽波经营饭店生意，但陈泽波未按合同约定的期限向朱承芳支付租赁费用。朱承芳于2019年11月份诉至本院主张权利。经本院委派调解员主持调解，双方于2020年1月12日签订《调解协议》，主要约定：一、陈泽波于2020年1月20日之前支付朱承芳租赁费5万元及违约金65950元（计算至2020年1月10日），朱承芳收到款项后立即撤回起诉状。二、如陈泽波逾期未支付，除承担本协议第一条款项外，还应承担朱承芳律师代理费2500元。协议签订后，陈泽波向朱承芳支付5万元，朱承芳于2020年1月21日出具收条一份，载明：今收到陈泽波房租及违约金5万元正（自2019年3月18日—2020年3月18日房租）。朱承芳在庭审中认可，陈泽波另于2020年3月份向其支付3万元。 山东玫山泉律师事务所于2019年11月11日开具增值税普通发票一份，载明收取朱承芳律师代理费2500元。 为防控新冠肺炎疫情，平阴县人民政府于2020年1月24日发布通告，取消一切集体活动（包括春节期间走亲访友、聚餐聚会、外出旅游等），各网吧、KTV、电影院等人员聚集性场所暂时停业，同时积极引导广大群众和辖区企业不参与自发性聚会、集会等活动。 上述事实，由双方当事人陈述，以及朱承芳提交的合同、收条等证据在卷佐证。 本院认为，朱承芳与陈泽波于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》，除违约条款约定的违约金比例过高之外，其余内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。 关于涉案《房屋租赁合同》是否应予解除问题，朱承芳主张因陈泽波未按合同约定的期限支付房屋租赁费用，故要求解除合同。陈泽波辩称在疫情期间经营困难，效益不佳，不同意解除合同。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第五百九十条第一款规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，陈泽波承租涉案房屋用于经营饭店生意，但是自2020年1月24日开始，受新冠肺炎疫情影响，营业收入明显减少，导致不能按时支付第二年度的房屋租赁费用。现朱承芳主张解除双方于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》，支付新冠肺炎疫情发生之后的违约金，腾空并返还涉案房屋，于法无据，本院不予支持。 关于新冠肺炎疫情发生之前的违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”陈泽波仍应当支付新冠肺炎疫情发生之前的违约金。朱承芳主张陈泽波未按合同约定在2019年2月18日前支付2019年度的房屋租赁费用，双方于2020年1月12日签订调解协议约定，按合同约定每天0.5%计算，截止到2020年1月10日的违约金共计65950元。本院认为，双方签订的合同约定违约金按每天0.5%即年利率180%计算，明显过高，本院调整为：以5万元为基数，自2019年2月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期贷款利率4.35%的1.95倍即年利率8.48%计算；以5万元为基数，自2019年8月20日起至2020年1月23日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。对于具体数额，详见下表。 关于陈泽波拖欠的房屋租赁费用数额问题，朱承芳认可陈泽波于2020年1月21日向其支付5万元，且朱承芳出具的收条明确载明“自2019年3月18日—2020年3月18日房租”，故对该5万元应认定为陈泽波拖欠的2019年度的房屋租赁费用。对于陈泽波于2020年3月份向朱承芳支付的3万元款项，应当先扣除其应当承担的违约金3857.48元、律师代理费2500元，剩余部分23642.52元（30000元-3857.48元-2500元）折抵其欠付的房屋租赁费用。对于陈泽波拖欠的2020年度房屋租赁费用，应认定为26357.48元（50000元-23642.52元）。 综上所述，朱承芳的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈泽波于本判决生效后十日内支付原告朱承芳拖欠的2020年度（自2020年3月18日起至2021年3月17日止）房屋租赁费用26357.48元； 二、驳回原告朱承芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1335元，由原告朱承芳负担1038元，被告陈泽波负担297元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  安自强 二〇二一年一月二十日 书记员  程 欢