河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初216号原告：郑州汇泉置业有限公司，住所地郑州市中原区金田路****楼**。法定代表人：邹学文，职务：总经理。委托诉讼代理人：王若昊，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦柯，河南路德律师事务所实习律师。被告：张印超，男，1987年11月13日生，汉族，住河南省南乐县。第三人：中国农业银行股份有限公司郑州二七支行，，住所地郑州市**洁云路**负责人：高燕，职务：行长。委托诉讼代理人：王建峰，系该公司员工。委托诉讼代理人：祖建波，系该公司员工。原告郑州汇泉置业有限公司（以下简称汇泉置业）与被告张印超、第三人中国农业银行股份有限公司郑州二七支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇泉置业的委托代理人王若昊、王梦柯，第三人农业银行的委托诉讼代理人王建峰、祖建波到庭参加诉讼。被告张印超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告汇泉置业向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的合同编号为17003287977的《商品房买卖合同》于2020年7月27日解除；2、判令被告协助完成合同编号为17003287977的《商品房买卖合同》信息备案、预售商品房预告登记；判令被告、第三人协助完成合同编号为17003287977的《商品房买卖合同》所涉房屋的预抵押登记的解除手续；3、请求判令被告向原告支付补偿金（暂计）1899.91元（以每一期扣划的保证金为基数自2020年4月28日按每天万分之五标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2020年12月4日，详见补偿金计算明细表）；4、请求依法判令被告承担违约金48577.7元，律师费7500元；5、请求被告依法承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月26日，原、被告双方签署合同编号为17003287977的《商品房买卖合同》，被告采取按揭贷款的方式购买原告开发的位于中原区××、××楼××单元××房屋××套。合同签订后，双方到房管部门完成了《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记手续。原告依据《商品房买卖合同》约定为被告在中国农业银行股份有限公司郑州绿城支行的按揭贷款提供阶段性保证担保。被告办理完按揭贷款及预抵押登记手续以后，由于多次逾期未缴按揭款，导致按揭贷款银行多次扣划原告的保证金，原告多次催促被告未果，且被告以实际行动表明不履行合同义务，其行为已构成严重违约，根据《商品房买卖合同》约定已达到合同解除条件。原告依据《合同法》、《商品房买卖合同》相关约定通知被告解除合同。依据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权的实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记”之规定，房屋买卖合同的预告登记仅是对将来物权实现的保障措施，预告登记并非物权登记，被告也并非物权人，不能因为预告登记而剥夺原告的合同权利，也不能因为预告登记而免除被告的合同义务。被告违反合同约定，以实际行动表明不履行合同义务，其行为已构成严重违约，合同依法解除，被告应当依法承担相应的违约责任，并赔偿原告因被告的违约所造成的全部损失。为了依法保护原告守约人的合法权益，故诉至贵院，望依法判如所请。被告张印超未答辩。第三人农业银行述称，原告清偿完毕全部贷款本息后，同意解除合同。本院经审理认定事实如下：1、2017年4月26日，原、被告签订编号为17003287977的《商品房买卖合同》，被告采取按揭贷款方式购买原告开发的位于中原区××、××楼××单元××房屋××套。合同约定：付款方式首付291554元现金，按揭贷款68万元。该合同附件四补充协议约定：如出卖人未买受人提供阶段性担保的，在买受人未能按期向银行偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人需在出卖人向买受人发出催告函后三日内将出卖人代买受人承担的银行按揭全部款项支付给出卖人并赔偿损失；买受人未履行前述义务超过三十日，构成本合同项下根本违约，出卖人有权选择立即解除合同，出卖人选择解除合同的有权扣除代为支付的全部款项外还有权扣除给出卖人造成的损失（包括但不限于利息损失、诉讼费损失、律师费损失等）以及损失额30%的违约金。2017年5月12日，原、被告、第三人签订了《个人购房担保借款合同》，被告向农业银行按揭贷款68万元，原告为被告的贷款提供阶段性担保。2、2020年1月起-2020年12月，被告多次违约未按照贷款合同约定清偿贷款本息，导致原告承担连带责任，农业银行扣划原告保证金代为清偿按揭贷款本息。2020年6月15日、2020年7月24日，原告向被告发出律师函，催告被告还款，并通知要求解除合同。被告收到函件后未回复。3、原、被告签订编号为17003287977的《商品房买卖合同》已在房管部门进行了合同信息备案登记手续、房屋权属预告登记手续、预抵押登记手续。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反有关法律禁止性规定的内容，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告多次未按期清偿贷款本息，导致原告多次承担连带责任向银行代偿本息，经原告催告被告未按期偿还贷款和支付原告代偿款项，已经符合原、被告约定的合同解除条件；同时，被告不按期偿还贷款，一直持续下去会导致原告一直替被告偿还贷款，即原告作为出售房屋一方在持续支付购房款，已经不符合原告出售房屋获取购房款的根本目的，故被告的行为应认定为根本违约，因此原告主张解除《商品房买卖合同》及补充协议符合约定和法律规定，本院予以支持。双方未约定“通知解除”条款，故合同解除时间以本判决确定时间为准。原、被告房屋买卖合同解除的同时涉及银行贷款合同、抵押合同无法履行的问题，应一并予以处理，根据贷款合同约定，解押手续应由被告张印超、原告汇泉置业连带清偿后办理。根据法律规定，合同解除后，已经取得的房款应当返还，违约方应根据合同约定承担违约责任，给对方造成损失的应当根据双方过错进行分担，现被告经合法传唤未到庭，暂无法确定违约行为的性质和原因；贷款本息数额、损失数额也处在不断变化中，且原告现占有被告的房屋首付款，故原、被告之间因房屋买卖合同解除导致的互相支付款项的义务，本院暂不予处理，待清偿银行贷款本息完毕后，原、被告可协商确定具体赔偿数额或另行依法解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告郑州汇泉置业有限公司与被告张印超2017年4月26日签订编号为17003287977的《商品房买卖合同》；二、原告郑州汇泉置业有限公司、被告张印超于本判决生效之日起连带清偿第三人中国农业银行股份有限公司郑州二七支行按揭贷款全部本息后三十日内第三人中国农业银行股份有限公司郑州二七支行、被告张印超协助配合原告郑州汇泉置业有限公司办理中原区金枝路南、玉轩路东11号楼1单元23层2307号房屋抵押预告登记注销手续；三、被告张印超于本判决第二项确定的事项履行完毕后十日内协助配合原告郑州汇泉置业有限公司办理中原区金枝路南、玉轩路东11号楼1单元23层2307号房屋《商品房买卖合同》（合同编号：17003287977）备案登记注销手续、预告登记注销手续。案件受理费7033元（已减半收取），由被告张印超负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李云凯二〇二一年一月二十六日书记员  吴肖洁