河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初3905号原告：邰书彩，女，1983年8月16日生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托代理人：薛丽涛，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。被告：陈晶，女，1981年10月13日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：全威，漯河市源汇区嘉诚法律服务所法律工作者。原告邰书彩与被告陈晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邰书彩及其委托诉讼代理人薛丽涛，被告陈晶的委托诉讼代理人全威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邰书彩向本院提出诉讼请求：1、依法判今被告赔偿原告各项损失315399元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年年底，被告找到原告协商将位于柳江路盛世嘉园的一套门面房租给原告开办美容院事宜。2018年1月3日原告与被告陈晶正式签订《租房合同》，约定由被告将盛世嘉园北区33-8A号楼12号商铺(门面房)出租给原告，月租金1400元，先交租金后使用，租房期限为2018年1月1日至2019年1月1日，租期一年，期满后按市场同期价格优先于乙方(即原告)如乙方不续租房屋所装修及设备全部归属乙方，并保留乙方对房屋的转让权，转让费甲方不得扣留。如租期未到，甲方将房出售，转让费用35000元三年有效等内容。合同签订后，原告通过农行银行卡、支付宝按合同约定足额向被告支付了一年期租赁费及转让费，租赁费用己交至2019年1月1日。2018年6月22日，案外人高会敏以侵权为由向人民法院提起诉讼，要求原告腾空房屋并支付自2018年6月2日起的房屋占用费及赔偿其租房损失1万元。源汇区人民法院于2019年2月28日作出(2018)豫1102民初3366号判决书，判决被告漯河市源汇区彩蝶美容店于本判决生效后十日内将漯河市柳江路盛世××小区33-8Ａ(西侧)一层12号房屋返还给原告高会敏。二，被告漯河市源汇区彩蝶美容店于本判决生效后十日内赔偿原告高会敏房屋租金损失(损失按每月1400元的标准，自2018年6月2起计算至本判决确定的返还房屋之日止)。案件受理费300元由被告漯河市源汇区彩蝶美容店负担。原告不服该判决。向漯河市中级人民法院提起上诉。漯河市中级人民法院经审理作出(2019)豫11民终911号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月12日，原告经过源汇区人民法院执行局将案涉房屋腾空空后交付给案外人高会敏，并支付赔偿金18000元及诉讼费300元。原告认为，被告在未取得案涉房屋所有权及获得案涉房屋所有人授权下。将房屋非法出租给原告。收取原告转让费35000元及租金，给原告造成因侵权被人民法院判决执行赔偿占用房屋期间(14个月)的损失19600元，房屋装修损失156000元及设备损失67399元，还给原告造成案件代理费20000元和诉讼费600元。给原告造成的直接经济损失315399元，被告陈晶应承担全部赔偿责任，为维护原告合法权益，提起诉讼。被告陈晶辩称，1、被告不涉及故意欺诈；2、被告认为被告不是适格被告，原告应向第三人也就是现房主高会敏主张权利，根据合同法第212条租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用收益承租人交付租金的合同的规定，租赁权系债权不要求出租人对租赁物有租赁权，更不需要所有权，合同法第228条因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金的规定，即使出租人违反权利瑕疵担保责任，租赁合同仍然有效。就本案而言，原告被告的租赁合同而讲，被告收取装修费将房屋交给原告，原告向被告支付租金，被告将所有租金转给原房主，现任房主高会敏在长达半年的过程中并未提出异议，所以，原告应向现任房主主张权利。经本院审理认定事实如下：2018年1月3日原告邰书彩（乙方）与被告陈晶（甲方）签订了《租房合同》一份，该合同载明：甲方同意将盛世嘉园北区33-8A号楼12＃号商铺出租于乙方；租金按实际的租期开始交纳租房款￥1400元整；租房期限为2018年1月1日至2019年1月1日止。租期一年，租期满后按市场同期价格优先于乙方，如乙方不续租房屋所装修及设备全部归属乙方，并保留乙方对房屋的转让权，转让费甲方不得扣留；如租期未到，甲方将房屋出售，转让费用35000元三年有效；任何一方违约可按租金费的50％向守约方进行赔偿。合同签订后，2017年12月30日和2018年1月3日原告邰书彩通过农业银行和支付宝账号向被告陈晶转房屋租金16800元，转让费用35000元，共计51800元。被告陈晶将涉案房屋交付给原告邰书彩租赁使用，原告并对该租赁房屋进行装饰装修，安装空调，进行经营。2018年9月4日，案外人高会敏对涉案房屋以张文杰、漯河市源汇区彩蝶美容店（经营者为邰书彩）为被告，以侵权责任纠纷为由诉至本院，本院于2019年2月28日作出(2018)豫1102民初3366号民事判决书，该判决书查明事实是：2018年5月12日，张文杰与高会敏的丈夫关来发签订《房屋买卖合同》，购买河南开源房地产开发有限责任公司开发的位于漯河市柳江路盛世××小区33-8Ａ(西侧)一层12号13号门面房。2018年6月2日，河南开源房地产开发有限责任公司将收款收据由张文杰更名为高会敏，并与高会敏重新签订了《商品房买卖合同》。后高会敏在案涉房屋张贴搬离通知。该判决认为：高会敏与河南开源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，应属有效合同。高会敏基于该《商品房买卖合同》享有涉案房屋的占有、使用权。庭审中，漯河市源汇区彩蝶美容店辩称其占有该房屋系与案涉房屋原所有权人受委托人陈晶签订有租赁合同，但未提证据证明陈晶系张文杰的受委托人，亦未提供证据证明陈晶系案涉房屋合法占有人，本院不予支持。判决：漯河市源汇区彩蝶美容店将涉案房屋返还给高会敏，并按每月1400元赔偿高会敏自2018年6月2日日起至返还房屋之日止的房屋租金损失。漯河市源汇区彩蝶美容店归对该判决不服提起上诉。2019年5月22日，漯河市中级人民法院作出（2019）豫11民终911号民事判决书，该判决认为：2018年1月3日的《租房合同》系陈晶与邰书彩签订的，上诉人彩蝶美容店并未提交证据证明陈晶对涉案房屋有处分的权利，提交的支付宝转账记录收款人并非张文杰，无法证明其已向张文杰足额交纳房屋租金的主张，故上诉人彩蝶美容店应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”上诉人彩蝶美容店未提交证据证明其与陈晶签订的合同获得了涉案房屋权利人的追认或陈晶在合同订立后取得了涉案房屋的处分权，故无法基于《租赁合同》对涉案房屋占有、使用，其占有房屋的行为属非法占有，应承担对房屋权利人造成损失的赔偿责任，判决：驳回上诉，维持原判。高会敏诉张文杰、漯河市源汇区彩蝶美容店侵权责任纠纷一案判决生效后，原告邰书彩对其装修的空调等设施予以拆除后将涉案房屋交付给原告，赔偿给高会敏占用房屋期(自2018年6月2日起14个月)的损失19600元，2019年8月12日该判决执行完毕。另查明，原告邰书彩所租赁涉案房屋用于开办漯河市源汇区彩蝶美容店，经营者为邰书彩。庭审中，原告提供《装饰装修合同》一份，合同约定装修价款为156000元，该款项均未提供支付凭证；购买厨具、灯具、窗帘、空调销货清单及收据共计52324元；漯河市源汇区弘正法律服务所案件代理费收款收据二份计20000元。被告陈晶向本院提供2015年10月17日至2016年7月13日与李建涛签订的租期为半年的《租房合同》三份；2018年2月14日和16日通过支付宝账号二次向杨鹏转款14400元的电子回单二份，该回单摘要栏目注明2018年1月1日至2018年12月31日开源科技市场A13/14租金。2015年7月5日《工程施工合同》及收据一份，装修价款51000元。现原告邰书彩认为被告陈晶在未取得案涉房所有权及获得案涉房所有人授权下将房屋非法出租给原告，收取原告转让费35000元及租金，及原告因侵权被人民法院判决赔偿占用房屋期(14个月)的损失19600元，房屋装修损失156000元及设备损失67399元，案件代理费20000元和诉讼费600元，共计315399元，应由被告陈晶承担全部赔偿责任。本院认为，被告陈晶与原告邰书彩签订的《租房合同》是当事人真实意识表示，符合法律规定，合同当事人应全面按照合同履行约定的义务。该合同签订后，被告陈晶按合同约定将涉案房屋交付给原告，原告邰书彩按合同约定支付给被告房屋租金及房屋转让费等。本案被告陈晶（为甲方）与原告邰书彩（为乙方）签订的《租房合同》中，约定：租房期限一年，即2018年1月1日至2019年1月1日；如乙方不续租房屋所装修及设备全部归属乙方，并保留乙方对房屋的转让权，转让费甲方不得扣留；如租期未到，甲方将房屋出售，转让费用35000元三年有效等。根据合同约定原告邰书彩的租赁期限于2019年1月1日已经届满，原、被告没有续签租赁合同，因案外人高会敏对涉案房屋以张文杰、漯河市源汇区彩蝶美容店（经营者为原告邰书彩）为被告，以侵权责任纠纷为由诉至本院，本院于2019年2月28日作出(2018)豫1102民初3366号民事判决书后，只是造成原告邰书彩不能继续租赁涉案房屋的后果，且原告邰书彩实际使用涉案房屋至2019年8月份。所以，根据合同约定不能续租房屋后所有装修及设备全部归属（乙方）原告邰书彩，转让费（甲方）被告陈晶不得扣留。且庭审中原告邰书彩已认可对涉案房屋的装修物及空调等设备均已拆除拉走，故原告邰书彩请求被告陈晶赔偿装修损失156000元及设备损失67399元的诉求，本院不予支持。被告陈晶应将转让费返还给原告邰书彩。原告邰书彩所主张的案件代理费20000元和诉讼费600元没有法律依据，本院亦不予支持。对于原告邰书彩在执行本院作出(2018)豫1102民初3366号民事判决书时，向该案权利人高会敏已支付占用涉案房屋期间(从2018年6月2日起14个月)的损失19600元中，原告邰书彩向被告陈晶重复交付的2018年6月至2018年12月份共计7个月的涉案房屋租金计9800元，被告陈晶应予退还。被告陈晶对涉案7个月的租金损失可另案追偿。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国合同法》、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条之规定，判决如下：被告陈晶在本判决生效后十五日内返还给原告邰书彩房屋转让费35000元，2018年6月至2018年12月份7个月房屋租金9800元，共计44800元。二、驳回原告邰书彩的其它诉讼请求。案件受理费6030元减半收取3015元，被告陈晶承担920元，原告邰书彩承担2095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 伟二〇二一年一月十一日书记员 宋雯娟