云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9204号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴志敏，男，1978年9月22日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告、反诉被告）：张锐，男，1979年1月10日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：金家俊，男，1974年5月9日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：罗彤，女，1968年9月30日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告、反诉被告）：沈阳，男，1969年9月27日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。上述五上诉人共同委托的诉讼代理人：张江，云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。上述五上诉人共同委托的诉讼代理人：杨广，云南锦业律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：樊仕勇，男，1980年2月19日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昭通市威信县。委托诉讼代理人：姚浩，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：潘原，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳因与被上诉人樊仕勇房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初10806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳共同委托的诉讼代理人张江，被上诉人樊仕勇的委托诉讼代理人姚浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宣判后，上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部反诉请求；2.本案一审反诉费及二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，根据上诉人提交的QQ聊天记录、短信记录等证据显示，上诉人吴志敏多次找到被上诉人催缴物管费、水电费时，被上诉人多次作出认可上诉人可以扣取保证金的意思表示，在被上诉人单方提出解除合同至案件立案，长达近一年的时间里，双方多次就物管费进行磋商，被上诉人也从未向上诉人提出退还保证金。根据《房屋租赁合同》第3.2条、11.4条约定，解除合同是被上诉人单方解除的，且被上诉人提出解除合同时距下一个租赁期仅剩一个多月，必然给上诉人造成损失，其要求退还保证金的反诉请求不能得到支持。第二，因被上诉人单方提出解除合同，违背诚实信用原则，导致上诉人无法及时将涉案房屋对外出租，房屋空置状态长达7个月，给上诉人造成巨大损失，一审判决对此视而不见，反而判决上诉人返还履约保证金错误。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人樊仕勇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：原审原告吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳的诉讼请求：一、解除吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳与樊仕勇之间签订的《房屋租赁合同》，并判令吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳不予退还履约保证金；二、判令樊仕勇支付房屋租金373898.65元；三、判令樊仕勇支付物业管理费56369元；四、判令樊仕勇支付使用承租房屋产生的电费6096元，以上四项共计436363.65元；五、请求判令本案全部诉讼费及因本案产生的所有其他费用由樊仕勇承担。反诉原告樊仕勇的反诉请求：一、判令吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳向樊仕勇返还履约保证金50000元；二、本案反诉诉讼费由吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳承担。一审法院经审理确认事实如下：2014年7月22日，吴志敏（甲方、出租方、代表）与樊仕勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于昆明市盘龙区房屋出租给乙方用于办公，建筑面积为824.48平方米；租赁期限为五年，自2014年10月25日起至2019年10月24日止；房屋年租金按建筑面积计算，单价为50元／平方米／月，首年（2014年10月25日至2015年10月24日）租金为494688元，第二年度（2015年10月25日至2016年10月24日）租金为494688元，自第三年度（含第三租赁年度）起，每年租金在上一个租赁年度租金基础上递增8%，直至合同第五个租赁年度期满为止，即第三年度（2016年10月25日至2017年10月24日）租金为534263.04元，第四年度（2017年10月25日至2018年10月24日）租金为577004.8元，第五年度（2018年10月25日至2019年10月24日）租金为623164.41元，采用先预付租金后使用房屋；第一个租赁年度乙方每半年预交一次房屋租金，第一租赁年度期限届满之后，乙方必须按照每个租赁年度为一期的支付方式，在每年度租期届满前30日前向甲方预交付下一年度的全年租金，直至合同租赁期满为止；使用该房屋所发生的水、电、其他相关费用和物业管理等费用由乙方承担；乙方应于双方签订本租赁合同后三日内支付给甲方履约保证金50000元，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金全部不予退还；租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款及其他纠纷事宜，在乙方办理退房手续时退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金全部不予退还；经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。2014年7月25日，樊仕勇按照合同约定缴纳了履约保证金50000元。后双方口头约定自2017年10月25日起，每年租金变更为在上一个租赁年度租金基础上递增6%。自2018年8月17日起，樊仕勇通过案外人邹丽向吴志敏发送短信就房屋租金进行协商，2018年9月18日，邹丽向吴志敏发送短信称：“情况是这样的，我们就不继续租了，我们的租约还剩一年，我们现在正在找着合适的客户，然后你这边可以直接把房子再租出去”，吴志敏回复称：“好吧，那我们现在就开始招租了，你们的租期还有一个月，搬家的时候请保护好现有装修及设施。希望你们可以找到合适的房源！”2018年10月31日，樊仕勇腾还涉案房屋，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳于2019年6月15日将案涉房屋再次对外出租。樊仕勇付清了截止2018年10月24日的房屋租金，及截止2018年10月31日的物业管理费、电费。另查明，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳分别与昆明神州天宇置业有限公司签订《商品房购销合同》，购买昆明市盘龙区房屋，并就《商品房购销合同》进行登记备案。张锐、金家俊、罗彤、沈阳、吴志敏与樊仕勇于庭审中均认可吴志敏与樊仕勇签订《房屋租赁合同》时经过房屋权利人的授权。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。”、第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”，本案中，虽然《房屋租赁合同》系吴志敏与樊仕勇签订，但合同中列明吴志敏的身份系甲方代表，且吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳与樊仕勇于庭审中明确签订合同时，吴志敏系经过了其他权利人的授权，加之吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳在本案中共同起诉樊仕勇主张权利，樊仕勇亦反诉要求吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳承担责任，故一审法院认定吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳系樊仕勇于《房屋租赁合同》中的相对人。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，樊仕勇于2018年9月18日通过手机短信形式向吴志敏提出不再继续租赁案涉房屋，吴志敏回复称“好吧，那我们现在就开始招租了，你们的租期还有一个月，搬家的时候请保护好现有装修及设施。”根据双方的手机短信可知，吴志敏对樊仕勇要求提前解除合同表示同意，并要求对方搬离案涉房屋，结合樊仕勇于2018年10月31日腾还案涉房屋的事实，一审法院确认案涉《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除。因双方当庭确认樊仕勇承租案涉房屋的租金已经缴纳至2018年10月24日，并结清了截止2018年10月31日物管费及水电费，且樊仕勇也已于2018年10月31日腾还案涉房屋，故吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳要求樊仕勇支付2018年10月31日之后的租金、物管费及水电费的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于樊仕勇要求返还履约保证金的反诉请求，依据双方《房屋租赁合同》中约定“租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其他欠款及其他纠纷事宜，在乙方办理退房手续时退还（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金全部不予退还”，樊仕勇按照合同约定支付了履约保证金50000元，现案涉《房屋租赁合同》经双方协商一致解除，吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳并未提交证据证明其在收回案涉房屋之后就房屋存在损坏提出异议，且其已于2019年6月15日再次将案涉房屋另行出租，可视为对于所腾还房屋质量并无异议，故吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳应当共同退还樊仕勇履约保证金50000元。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决：一、由原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳于本判决生效之日起十日内共同退还被告（反诉原告）樊仕勇履约保证金50000元；二、驳回原告（反诉被告）吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳的全部诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审判决认定事实均无异议，本院对一审法院审理确认的事实依法予以确认，不再赘述。归纳双方当事人的诉辩意见，本院认为，本案的争议焦点为：上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳应否退还被上诉人樊仕勇履约保证金50000元？本院认为：根据审理查明的事实，本案的纠纷发生于我国民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应当适用当时的法律。（一）根据我国合同法第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。”的规定，各方当事人对一审判决认定吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳系涉案《房屋租赁合同》的相对人无异议，故上诉人吴志敏与被上诉人樊仕勇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效。（二）根据我国合同法第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方当事人在《房屋租赁合同》第十条第10.1款“经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止合同。”的约定，本案被上诉人樊仕勇于2018年9月18日通过手机短信形式向上诉人吴志敏提出不再继续租赁涉案房屋，吴志敏亦通过手机短信予以回复“好吧，那我们现在就开始招租了，你们的租期还有一个月，搬家的时候请保护好现有装修及设施。”，从双方短信内容来看，双方已就《房屋租赁合同》的解除协商一致，上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳主张被上诉人樊仕勇单方解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持。（三）履约保证金是债务人向债权人预先支付的，以作为其将按照合同约定履行其义务的保证。在债务人已按照合同约定履行其债务或双方协议解除合同时，债权人应当返还该履约保证金。本案中，双方《房屋租赁合同》第六条已经约定租赁期限届满，在租赁房屋无损坏，且无其他欠款及其他纠纷事宜的情况下，上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳应当将履约保证金50000元退还被上诉人樊仕勇的内容。而涉案《房屋租赁合同》经双方协商一致，已于2018年10月31日解除，五上诉人亦未提交证据证实涉案房屋存在损坏，且五上诉人已将涉案房屋另行出租，可证实五上诉人对涉案房屋腾还质量无异议。另外，上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳主张樊仕勇拖欠物管费、电费，被上诉人樊仕勇亦同意扣取履约保证金，但根据审理查明事实，被上诉人樊仕勇已结清了截止2018年10月31日的物管费及水电费，故在涉案房屋无损坏，且双方无其他欠款及纠纷的情况下，上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳应当将向被上诉人樊仕勇收取的履约保证金50000元予以退还，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。另外，上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳所提涉案房屋空置7个月，存在损失问题。本院认为，涉案合同系双方协商一致解除，上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳主张被上诉人樊仕勇违反诚实信用原则，对其造成损失，进而拒绝退还履约保证金的抗辩主张不成立，本院亦不予支持。综上，上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由上诉人吴志敏、张锐、金家俊、罗彤、沈阳负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  杨 艳审判员  白 昱二〇二一年一月十八日法官助理李德江书记员陈俊宇