河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5638号 上诉人（原审原告、反诉被告）：明付香，女，1982年5月8日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：白清龙，内蒙古大法扬（磴口）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐海燕，女，1979年3月3日出生，汉族，户籍陕西省延安市宝塔区，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈卫平，北京中南律师事务所律师。 上诉人明付香因与上诉人徐海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人明付香的委托诉讼代理人白清龙、上诉人徐海燕的委托诉讼代理人陈卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明付香上诉请求：1.撤销（2020）冀1028民初1167号民事判决，依法改判被上诉人继续履行双方2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》，立即支付上诉人房款168万元。2.依法判令被上诉人依照《房屋买卖居间合同》第六条第一款规定的标准支付违约金（以168万为基数，以每日万分之五标准，从2017年7月15日计算至实际付清之日止）。3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方于2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，不存在解除和无效事由，应当继续履行。2017年3月27日双方通过中介公司（大厂回族自治县德安房产经纪有限公司）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定被上诉人徐海燕以贷款方式购买上诉人位于河北省廊坊市大厂回族自治县房屋，房屋楼层为10层，面积108.37平方米。房屋总价208万元，首付款（含定金）120万元，应当于2017年7月15日前支付，剩余房款88万元申请银行按揭。合同签订后，被上诉人徐海燕只支付给上诉人40万元。其余款项多次催促一直未付。一审判决确认了双方签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，且不存在解除事由，并判决被上诉人徐海燕支付房屋交付后的物业费和生活垃圾等费用。对该部分判决，我方认可一审的判决内容，合同应当继续履行。在双方合同履行过程中，被上诉人徐海燕恶意拖延时间，以限购政策为借口，消极履行合同，属于严重的违约行为。合同签订在限购出台前，在2017年8月6日前，有一个缓冲期，我方的房产证已经于2017年6月26日下发，我方也进行了合理的催告，在此过程中，被上诉人徐海燕有足够时间履行合同，但其未履行。即便在8月6日后，被上诉人徐海燕也可以通过全款购买该房屋，双方在《房屋买卖居间合同》第八条第2款明确约定可过户到第三人名下。可见，双方对限购政策和贷款方式的风险都有足够预见，并约定了补救方案。现双方签订的合同合法有效，不存在无效和解除事由。被上诉人徐海燕应当按照合同约定，立即支付上诉人剩余房款168万元。2.在合同履行过程中，被上诉人徐海燕恶意拖延时间，以限购政策为借口，消极履行合同，属于严重的违约行为。依照《房屋买卖居间合同》第六条第一款规定的标准支付违约金（以168万为基数，以每日万分之五标准，从2017年7月15日计算至实际付清之日止）。 徐海燕答辩称，不同意上诉人明付香的上诉请求，合同无法履行客观上是由于上诉人徐海燕已经具备大厂两套住房的客观事实，另一方面徐海燕也不具备商业贷款的条件，而合同约定给付方式是银行贷款给付购房款，合同中并没有约定在银行不能贷款的情况下，徐海燕有继续履行购买房子的义务，况且基于现在银行无法办理商业贷款，上诉人徐海燕没有支付购房款的能力，客观上造成了上诉人徐海燕无法购买该房产，而且根据廊坊的限购政策，家庭已经具备两套房产不得办理过户手续，外地户口且未缴纳当地社保的不得在大厂境内购买房产，而上诉人徐海燕自己已经有了两套房产，因此上诉人徐海燕根本不可能办理房产过户手续。另外，合同中约定徐海燕有权将房产指定第三人办理过户手续，这一条是规定的徐海燕的权利，而不是规定徐海燕有义务指定第三人办理过户手续，况且第三人是否购买房产也不是徐海燕能左右的，因此基于客观现实徐海燕无法取得房产，无法购买此房产。 徐海燕上诉请求：1.请求判令撤销大厂回族自治县人民法院作出的（2020）冀1028初1167号民事判决书，并依法予以改判，改判支持上诉人徐海燕的全部诉讼请求。2.请求判令被上诉人明付香承担本案及一审的全部诉讼费用。事实和理由：1.受限购政策影响，双方签订的《房屋买卖居间合同》客观上已经无法履行，一审法院忽略了上诉人徐海燕家庭已有两套住房这一客观现实，认定双方“条件成就时可另行主张权利”是错误的。上诉人徐海燕与被上诉人明付香于2017年3月27日签订《房屋买卖居间合同》，合同履行过程中，廊坊市、大厂回族自治县两级人民政府先后于2017年6月2日、2017年6月6日出台限购政策，其中均明确规定：“已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。”上诉人徐海燕非大厂回族自治县户籍，其早在2015年11月14日就购买了位于大厂县房屋一套，除此之外，上诉人徐海燕的丈夫王国旗名下亦有大厂县房屋一套。故，上诉人徐海燕客观上已经不具备继续购买涉案房屋的资格。一审法院认为：“在原告取得房屋不动产产权登记证书后，及时涤除其上设定的抵押权，双方进行过户……抵押权尚未涤除，故过户及支付剩余房款的条件尚未成就”，也就是说，一审法院认为房屋无法过户系抵押权未涤除而导致的。而事实上，即便抵押权涤除，根据现行的限购政策，上诉人徐海燕亦无法办理产权过户手续，根本原因就是上诉人徐海燕无购房资格。即：《房屋买卖居间合同》因不可归责于双方的事由无法继续履行，致使上诉人合同目的无法实现，因此上诉人徐海燕有权行使合同解除权。2.上诉人徐海燕无法继续办理银行按揭贷款，是限购政策所致，其不可归责于当事人。一审法院认为上诉人徐海燕无法办理贷款属于正常的市场商业风险是错误的。关于上诉人徐海燕无法办理银行按揭贷款是否属于商业风险，上诉人徐海燕认为，限购政策出台后，因上诉人徐海燕不符合继续购买涉案房屋的资格，故银行不再为上诉人办理银行按揭贷款。也就是说，银行拒绝为上诉人办理按揭贷款，是基于限购政策导致上诉人徐海燕不具备购房资格这一事实发生的。上诉人徐海燕既然无法预见限购政策，就更无法预见限贷政策。因此，上诉人徐海燕无法办理按揭贷款不属于正常的市场风险，不可归责于上诉人徐海燕。关于上诉人徐海燕是否应选择其他付款方式，一审法院认为：“贷款支付尾款系支付方式的选择，不能因为该贷款额度受限而导致价款支付受限”。但是《房屋买卖居间合同》第三条明确约定：甲乙双方同意银行按揭方式付款。上诉人认为，因合同对不能贷款履行的情况下如何给付尾款没有约定，在双方协商不能达成一致意见的情况下，不能强制上诉人徐海燕继续履行合同义务。综上，上诉人请求二审法院判令撤销大厂回族自治县人民法院出具的（2020）冀1028民初1167号民事判决书，并依法予以改判，支持上诉人徐海燕的全部诉讼请求。即：依法解除上诉人与被上诉人于2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》，并判令被上诉人返还定金及购房款40万元。 明付香答辩称，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，即，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”我方认为，本案不符合情势变更的条件，应当继续履行合同。本案中限购政策的变动属于一般的变动，不存在合同根本无法履行。情势变更要求当事人在订立合同时所不可预见并不可避免的，双方当事人在心态上都不存在过错。在本案中，限购政策不是突如其来的，而是逐步推进，逐渐收紧的一个漫长的过程。被上诉人徐海燕对此是有预知的，并且约定了相应的应对措施。在双方签订的《房屋买卖合同》第八条第2款中约定，甲方承诺在产权证下发之日起积极配合乙方办理购房手续，同时无条件配合乙方指定第三人办理银行面签及过户手续。此条可以理解为，如果房产证下发之日，因政策变动被上诉人不能再购买该房屋，被上诉人徐海燕要求上诉人明付香无条件配合过户到指定第三人名下。可见被上诉人徐海燕对限购这一风险是有明确的认识和预知的，并且已经约定了应对该风险的方案。情势变更发生的事由须不可归责于双方当事人。双方或一方当事人对情势变更的发生有过错的，不适用情势变更原则。合同签订于2017年3月27日，而《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》出台之日为2017年6月2日，合同签订于限购政策之前，当时，在2017年8月6日以前都可以办理过户，我方证据中房产证（证据3）下发日期为2017年6月26日，并且在我方证据2中，双方微信聊天记录第五页也告知了被上诉人，我方的房屋可以过户的情形，被上诉人表示自己是因为没钱，钱都在货上，并非不能办理贷款。办理贷款和过户在2017年8月6日前并不受限购的影响，期间被上诉人徐海燕有足够的时间履行合同。因被上诉人徐海燕的个人原因才导致合同迟迟不能履行，被上诉人存在恶意不履行合同的行为，有可归责性。被上诉人徐海燕在合同履行中存在过错，应当承担相应的违约责任。应当在支付剩余房款168万元的前提下，依照《房屋买卖居间合同》第六条第一款的标准支付违约金（以168万为基数，以每日万分之五标准，从2017年7月15日计算至实际付清之日止）。综上，上诉人与被上诉人徐海燕签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律，合法有效，应当优先维护交易的稳定性，合同应当继续履行。 明付香向一审法院起诉请求：1.请求判令被告继续履行双方2017年3月27日签订的《房产房屋居间买卖合同》，支付原告房款1680000元。2.依法判令被告依照《房产房屋居间买卖合同》第六条第一款规定的标准支付违约金（以1680000元为基数，以每日万分之五标准，从2017年7月15日计算至实际付清之日止）。3.依法判令被告支付物业费、楼照费、生活垃圾费等费用共7256元及利息。4.本案诉讼费用由被告承担。 徐海燕向一审法院反诉请求：1.请求法院依法解除反诉人与被反诉人于2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》；2.请求法院判令被反诉人返还定金及购房款400000元（利息暂计算至2020年7月31日，为80350元）。3.请求人民法院判令被反诉人承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实，2017年3月27日，原、被告在案外人大厂回族自治县德安房产经纪有限公司的居间下签订了《房屋买卖居间合同》及买卖定金协议书，约定：原告将其名下位于大厂回族自治县房屋出卖给被告徐海燕。房屋建筑面积108.37平方米，成交总价2080000元。乙方（被告）在签订本合同时支付定金300000元。甲乙双方均同意以银行按揭方式支付房屋购房款。另约定甲方（原告）于2017年6月30日之前办理涉案房屋抵押注销手续。乙方于2017年7月15日前支付首付款1200000元（以银行规定的首付比例为准）支付甲方，剩余房款880000元申请银行贷款。还约定甲方应当在收到定金当天将涉案房屋交付乙方。被告于2017年3月24日向原告支付定金100000元，于2017年3月27日向原告支付购房定金300000元，原告于当日将涉案房屋交付被告使用。另查明，原告明付香于2017年6月26日取得涉案房屋不动产产权登记证书（冀2017大厂回族自治县不动产权第0002939号），该不动产设定抵押权人为中国工商银行股份有限公司大厂支行。再查明，原告明付香缴纳了自2017年7月20日起至2021年7月31日止的物业费、生活垃圾费、楼照费共7256元。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋买卖居间合同》、银行交易明细、不动产产权登记证书、微信聊天记录、购房定金代收凭证、资金自行划转声明、物业费、生活垃圾费等票据；被告提交的《房屋买卖居间合同》、中国民生银行个人账户对账单、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》及原、被告的当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告明付香与被告徐海燕之间签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容履行相应义务。本案中，被告已经向原告支付了房屋部分首付款（含定金）400000元，原告亦将房屋交付给被告使用。按照合同约定，在原告取得房屋不动产产权登记证书后，及时涤除其上设定的抵押权，双方进行过户，被告支付余欠房款。目前涉案房屋虽已下发不动产权属证书，但其上抵押权尚未涤除，故过户及支付剩余房款的条件尚未成就，对其主张被告支付房款1680000元，不予支持。待条件成就时可另行主张权利。对于被告主张其因自身原因已经有一套住房贷款并且依据廊坊市的限贷政策已经不能贷款支付房屋尾款，从而不能履行合同，符合情势变更原则，进而提出反诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的反诉请求，一审法院认为，贷款支付尾款系支付方式的选择，不能因为该贷款额度受限而导致价款支付受限；关于贷款额度，与房屋价格的涨跌、贷款行的价值评估及房地产贷款政策的变化等均息息相关，被告方对此应当预见，这属于正常的市场商业风险。并不能因为该风险的存在免除或者无限期延缓履行付款义务，亦不适用情势变更，否则有违公平原则。原、被告双方在合同履行过程中，并没有实际去相关银行做贷款面签，亦未提交相关证据，故此对于反诉原告要求解除房屋买卖合同及返还购房款400000元及利息的诉讼请求，不予支持。关于原告请求被告给付违约金的诉讼请求，本案中，不动产证书下发后，原告未按合同约定注销所设定的抵押权；被告亦未如约支付剩余首付款。双方均未继续办理相关手续，而是对房屋买卖问题进行磋商，故对原告主张被告应支付违约金的诉讼请求，不予支持。另，因涉案房屋在合同签订当日，已经交付被告占有使用，故原告请求被告支付其自2017年7月20日起至2021年7月31日止的物业费、生活垃圾费、楼照费共7256元的诉讼请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、原、被告之间于2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效。二、被告徐海燕于本判决生效之日起五日内向原告明付香支付自2017年7月20日起至2021年7月31日止的物业费、生活垃圾费、楼照费共7256元。三、驳回原告明付香的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告徐海燕的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取9992元，明付香承担4996元，徐海燕承担4996元；反诉案件受理费减半收取3650元，由反诉原告徐海燕负担。 本院二审期间，上诉人徐海燕围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一上诉人徐海燕与中国银行大厂支行进行的电话录音，证明目的是银行工作人员回复二手房贷款业务已经停办两年。证据二徐海燕与建设银行、工商银行大厂支行、房屋中介业务经理进行的电话录音及录音整理稿，证明也是银行回复没有二手房贷款业务，中介回复银行不接单。上诉人明付香质证认为，对证据的三性均不认可，录音内容为2020年10月15日，属于目前办不了、目前的限购政策，而在2017年8月6日之前，在限购政策出台前签订的房屋买卖合同是不受限购政策影响的，所以该证据与本案不具有关联性，房屋之所以目前不能办理贷款，是因为被上诉人徐海燕当时消极履行合同，违约所致。本院经审查认为，徐海燕提交的证据不能达到证明目的，不予采信。 二审经审理查明，明付香在将案涉房屋钥匙交付徐海燕后，又对房屋进行了部分装修。本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，限购政策的发布实施要晚于本案双方当事人订立房屋买卖合同的时间，且该限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方当事人的房屋买卖行为不应受此后发布实施的限购政策调整。但在案涉房屋不动产权证下发后，明付香未及时还贷，涤除案涉房屋抵押；徐海燕一方也未及时支付首付尾款，同时徐海燕在上诉状中也明示即便抵押权涤除，根据现行的限购政策，自己亦无法办理产权过户手续，根本原因就是自己无购房资格，无法继续履行合同。即，在限购政策出台后，上诉人明付香取得房屋不动产权证后，双方当事人均未积极履行合同义务，而是对房屋买卖问题进行磋商。根据本案的上述具体情况，案涉房屋买卖合同可能长期处于僵持状态，如不解除对双方当事人均有不利影响，故对徐海燕反诉解除案涉房屋买卖合同本院予以支持。但因合同解除的后果系双方原因所致，本院综合双方当事人就案涉房屋买卖合同签订的过程及相关约定的履行情况，结合房屋价格波动情况，酌定上诉人徐海燕给付上诉人明付香房屋价格下跌损失350000元。故在扣除赔偿金后，明付香应返还徐海燕人民币50000元。关于上诉人明付香主张的物业费、生活垃圾费、楼照费等费用问题，因上诉人明付香向徐海燕交付房屋钥匙后又对案涉房屋进行了装修，明付香实际还在控制案涉房屋，故相关费用应由其自行承担。一审判决支持明付香的该项请求不当，本院予以纠正。 综上所述，明付香、徐海燕的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持(2020)冀1028民初1167号民事判决第一、三项，即“原、被告之间于2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效”、“驳回原告明付香的其他诉讼请求”； 二、撤销(2020)冀1028民初1167号民事判决第二、四项，即“被告徐海燕于本判决生效之日起五日内向原告明付香支付自2017年7月20日起至2021年7月31日止的物业费、生活垃圾费、楼照费共7256元。”“驳回反诉原告徐海燕的全部诉讼请求”； 三、解除明付香与徐海燕于2017年3月27日签订的《房屋买卖居间合同》； 四、明付香退还徐海燕房屋部分首付款（含定金）400000元，徐海燕给付明付香房屋价格下跌损失350000元，以上相抵后，明付香于本判决生效之日起七日内返还徐海燕人民币50000元； 五、驳回徐海燕其他的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取9992元，明付香承担4996元，徐海燕承担4996元；反诉案件受理费减半收取3650元，由徐海燕负担1825元，明付香负担1825元。二审案件受理费19920元，明付香负担9960元，徐海燕负担9960元。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二一年一月二十六日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——