福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初12883号 原告：志远馨德（厦门）商贸有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路******。 法定代表人：李跃元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王美春，福建冠德律师事务所律师。 被告：殷飞，男，1978年3月25日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住福建省厦门市思明区。 原告志远馨德（厦门）商贸有限公司（以下简称志远公司）与被告殷飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告志远公司的委托诉讼代理人王美春、被告殷飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 志远公司向本院提出诉讼请求：1.解除志远公司与殷飞之间签订的关于承租位于厦门市思明区××四里××号××的房屋租赁协议；2.殷飞立即支付自2018年9月15日起至2020年6月15日拖欠的租金或占用费（租金或占用费按照每月3500元计，共计73500元），并赔偿损失（以10500元即一季度租金为基数，自2018年9月15日起计算至2018年12月14日；以21000元即二季度租金为基数，自2018年12月15日至2019年3月14日，之后以此类推，以每季度尚欠的租金数额为基数，自应支付租金季度的首日计算至末日，其中2019年8月20日前按照同期银行贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：志远公司承租案外人福建省煤炭进出口有限责任公司（以下简称煤炭公司）名下的位于厦门市思明区××四里××号××房屋即案涉房屋，双方于2016年1月10日签订《房屋租赁合同》。合同第二条约定：“本房屋月租金为3000元，按季度结算。每季初5日内，乙方向甲方支付全季租金”。2016年9月15日，志远公司将案涉房屋转租给殷飞，协议第1条约定：“本人志远馨德（厦门）商贸有限公司林菊兰同意把与福建煤炭进出口有限公司签订的厦门市湖滨四里59号之七的经营使用权转让给殷飞，本人在以上合同中的乙方所应承担的义务和享有的权利，一切都由殷飞先生来承担和享有”；第一条约定：“甲方将位于厦门市思明区××四里××号××方经营使用，租赁期自2016年至2021年1月9日”；协议第二条约定：“本房屋月租金为4000元，按季度结算，乙方向甲方按季支付租金”。志远公司的原法定代表人林菊兰和殷飞签订租赁合同后，殷飞在2018年6月7日支付10500元，之后未再向志远公司支付租金。志远公司多次向殷飞催讨租金，并向殷飞发送告知函，殷飞均未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延履行租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，因此，志远公司要求解除租赁合同，并要求殷飞支付拖欠的租金、占用费及违约金。综上，为维护志远公司的合法权益，现依据法律相关规定，请求依法判如所请。 殷飞辩称，一、愿意解除与志远公司的租赁协议；二、关于欠付租金存在异议。1.租赁保证金4000元根据租赁合同约定应用于抵扣欠付租金。2.关于转让费45000元的折算价值抵扣。1）转让费本质上是承租人为了获得承租机会，实现约定租期内的承租权支出的费用，且连同店内设施以及装修一并转租给承租人使用的费用。本案中租赁合同提前解除，但店铺内设施及装修并未按合同约定的期限进行有效使用，且双方并未明确约定对转租费的处理。双方约定租赁期限为2016年9月15日至2021年1月9日，现双方约定租期未到，志远公司应根据租赁合同期限将剩余期间共计5个月未使用折算转让费用4327元用于抵扣欠付租金。2）因志远公司的违约使得殷飞在2018年9月4日至2020年8月10日该期间被动占用案涉房屋。事实是志远公司于2018年9月4日告知殷飞要提前收回店铺，经双方电话沟通达成以下协议：双方在2018年国庆节过完后交接店铺，2018年9月后的租金暂不用再交，店铺交接时一并结算；交接当日将给予殷飞适当补偿一些转租费和装修费。2018年9月4日后殷飞停下经营的所有业务，并为办理会员卡的顾客办理了销卡和退卡业务，清空店铺，准备好交接和收取补偿款。但实际是国庆后志远公司并没有如约交接，殷飞电话询问情况，得到的回复是“可以搬走，但保证金和转租费不退”，双方多次电话协商无果。后煤炭公司起诉，并将殷飞列为被告，要求殷飞腾空店铺归还煤炭公司，并按每月3000的标准支付自2020年5月25日后至实际搬离之日止的占用费。可知殷飞并不存在违约，是志远公司违约在先，且由于其违约行为使得殷飞无法正常经营店铺且自2018年9月4日后一直处于停业状态。现在情形变更之下，如果按合同履行，既要支付店铺租金，又要支付店铺转租费对殷飞明显不公平，请求法院根据公平原则，将2018年9月4日至2020年8月10日期间共计11个月7天的转租费9721元退还殷飞或用于抵扣租金。3.殷飞自承租案涉房屋以来，门前因地铁3号的影响，人流不足经营一直处于亏损状态。加上新冠疫情影响，生活雪上加霜，志远公司作为出租方应当适当减免租金，希望法院能够从殷飞的实际困难考虑能够减免部分租金。4.双方在合同中并未约定违约金，志远公司无权主张，志远公司向煤炭公司支付的违约金属于志远公司自己原因造成的，不能转嫁到殷飞头上。志远公司自2018年6月9日开始欠租，而殷飞在2018年6月7日都有正常支付租金至2018年9月15日。双方在2018年9月4日中止了租赁合同，2018年9月4日后的店铺占用殷飞系被动占用，不存在欠付租金及违约金的说法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年1月10日，煤炭公司（甲方）与志远公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋租赁给乙方经营使用，租期自2016年1月10日至2021年1月9日，租赁面积40平方米；房屋月租金为3000元，按季度结算，每季初5日内，乙方向甲方支付全季租金；乙方同意预交1个月租金3000元作为保证金，合同终止时当作房租冲抵；房屋租赁期，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金5%的违约金；在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋。 志远公司后于2016年9月15日将案涉房屋转租给殷飞并约定租期至2021年1月9日，月租金为4000元，按季度结算，殷飞向志远公司按季支付租金；殷飞同意预交1个月租金4000元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。 后因店面进门左侧暂不能开门，双方协商按月租金3500元履行合同。殷飞依约支付租金至2018年9月14日（2018年6月7日支付最后一笔租金10500元）。 前述志远公司的转租协议及变更租金标准约定内容均系由其时任法定代表人林菊兰签字确认，款项亦指定转入林菊兰名下账户。志远公司的法定代表人于2017年6月26日变更为李跃元。 2018年9月，林菊兰电话告知殷飞：案外人说要国庆节后收回案涉房屋，这个月的店租就不用再收了，国庆节后就接收移交，等等。双方后未办理交接，殷飞仍实际占用案涉房屋。 志远公司于2020年5月19日向殷飞发出《告知函》，函告殷飞因殷飞欠付租金，要求其支付拖欠租金及利息、腾空归还房屋并支付相应占用费。 另查明，煤炭公司于2020年1月17日立案起诉志远公司、殷飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日作出（2020）闽0203民初2334号民事判决，查明“2019年12月3日，煤炭公司向志远公司发出一份告知函，要求志远公司自收到告知函3日内支付自2018年6月10日起拖欠的租金51000元，逾期煤炭公司将解除合同等”。该案判决：一、解除煤炭公司与志远公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》；二、志远公司、殷飞于该判决生效之日起十日内将案涉房屋返还煤炭公司；三、志远公司于该判决生效之日起十日内按3000元/月的标准支付煤炭公司2018年6月10日至《房屋租赁合同》解除之日的租金及违约金（违约金以51000元为基数，自2019年12月10日起至合同解除之日止，按银行同期贷款利率计算）；四、志远公司、殷飞于该判决生效之日起十日内按3000元/月的标准支付自《房屋租赁合同》解除次日至房屋实际返还之日的房屋占用费；五、驳回煤炭公司的其他诉讼请求。 前述判决于2020年6月15日生效。2020年7月28日，煤炭公司与林菊兰签订《代为付款确认书》，载明双方就（2020）闽0203民初2334号民事判决所确定的租金和违约金进行以下确认：1.截至2020年6月15日，志远公司尚欠煤炭公司租金71600元及违约金1109.25元，合计72709.25元；2.林菊兰已于2020年7月2日向煤炭公司支付租金60000元，于2020年7月23日向煤炭公司支付剩余租金及违约金12709.25元；3.煤炭公司确认已收到上述款项。 2020年8月10日，煤炭公司与殷飞办理案涉房屋的交接手续。殷飞于2020年8月13日支付煤炭公司7500元，款项用途备注“湖滨四里59号5月25日至8月10日房租”。 审理中，本院数次进行调解未果。殷飞陈述，其在2016年8月25日支付转让费45000元的原因是志远公司向其保证在剩余租期内能正常使用案涉房屋，2018年9月后因志远公司未依约办理房屋交接并给予补偿造成殷飞被动占用房屋，但因为其孩子在案涉房屋周边读书，房屋除了经营美发店外还有居住使用，美发店在2020年8月注销。志远公司认为殷飞支付的45000元系案涉房屋附属设施及装修材料的转让使用，以及包括客源转让的对价。 本院认为，志远公司与殷飞就案涉房屋签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 因志远公司欠付租金，煤炭公司要求解除与志远公司租赁合同的诉请已获得生效判决的支持，志远公司也履行了生效判决确定的履行义务，亦未再向殷飞履行其出租人的义务；而殷飞作为次承租人亦于2020年8月10日与煤炭公司办理了房屋交接手续，案涉租赁协议已终止履行，本院认定志远公司与殷飞间的租赁协议于协议终止履行之日即2020年8月10日解除。 因殷飞实际占用案涉房屋，应依约支付志远公司租赁协议解除前的房屋租金（扣除殷飞已向煤炭公司履行的金额7500元）。殷飞支付租金至2018年9月14日，还应支付志远公司欠付租金72417元（3500元/月×22个月+3500元/月÷30天×25天-7500元）。双方同意保证金在本案一并处理，鉴于租赁协议明确约定殷飞支付的保证金4000元在合同终止时应当予以冲抵，两相抵扣后，殷飞还应支付志远公司租金68417元。 因租赁协议并就转让费进行约定，殷飞也未就转让费提出诉讼请求，志远公司对此亦持有异议，本院就殷飞的转让费折算抵扣的抗辩意见不再审查处理，双方可另行处理。 志远公司对其在2018年9月有电话告知殷飞要提前腾房的事实确认，可以认定志远公司对殷飞在2018年9月15日后未支付租金存在过错，本院对志远公司主张的违约金不予支持。 关于殷飞抗辩因新冠疫情原因要求减免租金的意见。本院考虑到殷飞作为另案当事人并未在该案就疫情原因的租金减免提出抗辩意见，且另案生效判决亦未就租金减免进行认定，结合殷飞自认的案涉房屋亦有居住使用，本案对殷飞关于租金减免的抗辩，酌情不予支持。 综上所述，对志远公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、志远馨德（厦门）商贸有限公司与殷飞就厦门市思明区××四里××号××房屋签订的租赁协议于2020年8月10日解除； 二、殷飞于本判决生效之日起十日内支付志远馨德（厦门）商贸有限公司欠付租金68417元； 三、驳回志远馨德（厦门）商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费815元，由志远馨德（厦门）商贸有限公司负担53元、殷飞负担762元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二一年一月五日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。