浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9753号 上诉人（原审被告）：桐庐县城南街道大联股份经济合作社，住所地浙江省桐庐县城南街道石马小区。 法定代表人：王福根。 委托诉讼代理人：朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐鹏，男，1977年12月22日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：方建良，浙江合强律师事务所律师。 上诉人桐庐县城南街道大联股份经济合作社（以下简称大联经合社）因与被上诉人徐鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市桐庐县人民法院（2020）浙0122民初1971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2019年7月17日，徐鹏通过公开拍卖依法拍得大联经合社所有的位于桐庐县城白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼二至六楼，简称案涉房屋）9年房地产使用权并于次日签订《拍卖成交确认书》，确定成交单价290万元，成交总价为27426750元。 2019年7月27日，徐鹏就案涉房屋对外发布招租广告。 2019年7月29日，徐鹏按约向大联经合社缴纳第一年租金290万元。 2019年8月1日，徐鹏、大联经合社对案涉房屋内的水表、电表进行核对并抄表。 2019年8月9日，徐鹏制作《通知》并通过顺丰速运向大联经合社及董事送达，通知大联经合社及全体董事，要求按照《拍卖须知》尽快与徐鹏签订《房屋租赁合同》，并要求在2019年8月20日前根据《拍卖须知》第11条关于标的移交规定将租赁房屋腾空并移交徐鹏。否则，徐鹏不排除解除《拍卖成交确认书》，并要求大联经合社承担违约赔偿责任。该通知由大联经合社方王富根于2019年8月10日11：02时签收、邓伟明于2019年8月10日11：02时签收、吴军平于2019年12月7日12：08时签收。 2019年8月12日，徐鹏向大联经合社缴纳履约保证金29万元和水电费押金10万元。 2019年9月30日，徐鹏、大联经合社签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方（大联经合社）同意将位于大联陈家坞白云小区六层综合楼[建筑面积约为7600平方米左右（以实际使用面积为准）]出租给乙方（徐鹏）以用于合法项目的经营、使用。二、租赁期限为九年（自2019年8月1日至2028年7月31日止，根据《网络拍卖竞买须知》规定无装潢期）。目前标的物第1、2层有多个承租户，租期至2019年6月30日止，现未对标的物进行腾空。拍卖成交后，由买受人与原承租户自行办理标的物的移交，大联经合社提供原《房屋租赁协议》及《承诺书》予以协助，如协助不成的，由大联经合社负责腾空后移交买受人，具体以实际移交为准。三、租金标准以三年为一个租金计算周期，共划分为三个不同的租金周期，即前三年为第一个租金计算周期，每年租金290万元；第四年至第六年为第二个租金计算周期，并在第一个租金周期基础上递增5%，其租金为304.5万元；第七年至第九年为第三个租金计算周期，并在第二个租金计算周期的基础上递增5%，其租金为319.7250万元。四、付款方式：一年一缴。即在拍卖成交后10个工作日内以现金或转账方式向甲方交清第一年的租金290万元，第二年起的租金在上一年租赁到期（即满一周年期间）的一个月前向甲方交清，以此类推。合同签订时，乙方应向甲方缴纳29万元履约保证金（不计息）和水电费押金10万元（不计息）。五、房屋顶层面范围不在本次合同范围中（包括广告及通信信号塔、机房）。目前综合楼内装有二台电梯，其权属为甲方所有，由乙方负责日常检修、保养、管理，并自行向相关单位进行检验并合格，费用自负等。 案涉房屋位于桐庐县城白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼二至六楼），此前一楼为甜蜜时代、广恒烟酒商行、狂剪理发、心怡面馆、好百纳、苹果手机店、鸭头店、乌所味奶茶店等，二楼为川府火锅，三楼为网吧，四至六为宾馆（其中五楼设有通讯机房）。一楼已按照约定于2019年7月底经徐鹏、大联经合社现场交接，二楼火锅店经大联经合社催促直到2019年9月25日左右搬离，五楼机房也于2019年9月底在签订租赁合同前才搬离。 徐鹏与大联经合社房屋租赁合同纠纷一案，原审法院曾于2019年9月23日立案审理[案号为（2019）浙0122民初3563号]，诉讼请求为判令大联经合社向徐鹏交付案涉房屋，并赔偿经济损失35万元；诉讼中徐鹏变更诉讼请求为判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，和判令大联经合社退还徐鹏已付租金290万元、保证金39万元并支付自交款日起至实际退款之日止按年利率6%计算的利息，判令大联经合社支付徐鹏违约金29万元。后因一楼已实际交付使用，不宜解除合同，徐鹏于2020年3月3日申请撤回起诉。 2019年10月9日，大联经合社出具证明同意徐鹏转租案涉房屋。 根据徐鹏的证据保全申请，桐庐县公证处于2020年6月9日对案涉房屋的现状进行现场拍照和摄像，公证处人员在徐鹏方代表的陪同下爬扶梯上至二到六楼，截止2020年6月9日二至六楼房内仍有大量桌椅（包括桌台面、凳子）、橱柜、席梦思床垫和少量木床、木浴桶，室内遍地垃圾。 根据徐鹏与大联经合社方书记吴军平微信聊天记录显示：2020年6月11日上午8：46时，徐鹏发微信“吴书记！白小区电梯合格证跟钥匙给我，一起看下电梯是否正常，谢谢！”；6月11日上午8：50时吴军平回应“握手+OK（手势图标）”。 2020年7月3日，桐庐永源电梯有限公司出具案涉房屋电梯维修清单及发票各一份，修理内容为电梯不启动，更换配件，计费用9355元，由大联经合社方经办人卢振华在发票上签字确认。 徐鹏诉至原审法院，请求判令：1.大联经合社立即向徐鹏移交桐庐县城白云小区综合楼（大联村陈家坞综合楼及副楼2－6楼）；2.大联经合社赔偿徐鹏损失1458330元（计算至2020年5月31日），后续损失按照每月145833元计算至大联经合社实际移交为准。诉讼中变更诉讼请求为：判令徐鹏、大联经合社间的《房屋租赁合同》租期自2020年7月3日开始计算九年；诉讼费用由大联经合社承担。 原审法院认为：首先，徐鹏、大联经合社间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然徐鹏系大联经合社的股民或村民，但在本案中双方为平等的民事主体。根据《合同法》第八条和第一百零七条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其次，本案的焦点在于租赁物的交付时间和是否违约问题。一、徐鹏于2019年7月17日通过公开拍卖依法拍得大联经合社所有的案涉房屋9年使用权，并按约定在拍卖成交后10个工作日（节假日除外）内的2019年7月29日向大联经合社缴纳第一年的租金290万元；并根据2019年9月30日双方签订的《房屋租赁合同》约定合同签订时徐鹏应向大联经合社缴纳29万元履约保证金和水电费押金10万元，而徐鹏于2019年8月12日向大联经合社缴纳履约保证金29万元和水电费押金10万元，故徐鹏不存在逾期交款的行为。二、虽然案涉租赁合同未约定租赁物的交付时间，因本案租赁没有装修期，按照一般习惯应从租赁物交付之日开始计算租赁期间，而案涉租赁合同从2019年8月1日开始计算租赁期间，其租赁物的交付时间应为2019年8月1日，对此双方均确认无异，予以认定。三、根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，按照约定将租赁物交付承租人徐鹏并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途是出租人大联经合社的义务，大联经合社应当按照约定全面履行自己的义务。因徐鹏租赁的是案涉房屋一至六楼营业性房屋，其租赁物的交付除租赁房屋的交付外，还应当包括交付租赁房屋的消防合格材料、能正常使用的电梯及其合格材料、水电气等，否则徐鹏租用案涉房屋的使用、收益目的无法实现。租赁房屋的腾空与租赁房屋的交付是两个不同概念，腾空是交付的前提，但腾空并不等于交付。由于案涉租赁标的巨大，仅一年的租金达290万元以上，全部租金高达2700多万元，对租赁物的交付双方应当办理明确的交付手续或者双方确认的交付手续。因交付租赁物是出租人大联经合社的义务，大联经合社应当对其已履行交付义务的事实承担举证责任，本案中大联经合社始终主张案涉房屋已腾空，徐鹏可以自由出入和随时占有使用租赁房屋，应当视为已交付。就按大联经合社所说案涉房屋三楼及以上已于2018年年底腾空，按腾空即视为交付，那么是否可以视为大联经合社在案涉房屋使用权拍卖前的2018年年底就已经将案涉房屋三至六楼交付给徐鹏使用，这显然不是事实。基于：1、对案涉房屋的一楼已按约交付，双方均确认无异。但一楼的交付并不代表二至六楼的交付。2、大联经合社以《拍卖须知》和《房屋租赁合同》“目前标的物第一、二层有多个承租户，租期至2019年6月30日止，现未对标的物进行腾空。拍卖成交后，由买受人与原承租户自行办理标的物的移交，大联经合社提供原《房屋租赁协议》及《承诺书》予以协助，如协助不成的……”的规定，主张其只是协助义务，但该规定明文“如协助不成的，由大联经合社负责腾空后移交买受人，具体以实际移交为准”，故该规定不能免除大联经合社交付案涉房屋一、二层的义务。3、大联经合社虽然提供了《水电费清单》可以证明双方对水电费及设施的交接，但并不能证明案涉房屋的交付。4、大联经合社虽然提交了徐鹏发布的《招租广告》证据，只能证明徐鹏在拍卖成交后曾对外发布《招租广告》，但不能证明大联经合社已履行交付租赁物的义务。综上，大联经合社所提供的证据不足以证实案涉租赁房屋二至六楼已按约定于2019年8月1日前交付的事实，对此大联经合社应当承担举证不能的不利后果。第四、因义务人大联经合社未提供证据证实案涉租赁房屋等具体交付时间，根据租赁物交付后开始计算租赁期间的原则和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定的证据规则，结合本案：1、二楼火锅店和五楼机房直到2019年9月下旬才搬离；2、截止2020年6月9日，案涉房屋电梯无法正常使用和二至六楼房内仍有大量桌椅（包括桌台面、凳子）、橱柜、席梦思床垫和少量木床、木浴桶，室内遍地垃圾，即案涉房屋二至六楼未腾空（或未完全腾空）、未交付；3、截止2020年6月11日上午8：50时，大联经合社未将案涉房屋的电梯合格证及钥匙交付给徐鹏。直到2020年7月3日，大联经合社将电梯维修好交付给徐鹏等事实。对徐鹏主张以2020年7月3日大联经合社将电梯维修好交付给徐鹏并配合徐鹏办理相关手续为案涉租赁房屋二至六楼交付时间，予以采纳。关于租赁房屋的腾空和电梯的维修维护的责任，应以交付为界，在交付前应由出租人大联经合社负责，在交付后按约定应由承租人徐鹏负责。综上，大联经合社迟延交付租赁物，属于违约，根据《合同法》第一百零七条的规定，大联经合社应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故现徐鹏要求采取补救措施从2020年7月3日租赁房屋二至六楼实际交付日开始计算租赁房屋第二至六楼九年租赁期限的请求，正当合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院于2020年9月11日判决：一、徐鹏与大联经合社于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》所涉租赁房屋中第二至六楼房屋从2020年7月3日起开始计算租赁期间九年；二、驳回徐鹏的其他诉讼请求。受理费减半收取8963元，由大联经合社负担。 宣判后，大联经合社不服，向本院提起上诉称：原审判决事实认定不清，判决依据不足，显失公平。一、徐鹏存在违约，原审法院未予认定。1.《拍卖须知》第9条第二款第一项，买受人在交清第1年的拍卖成交价的同时，另须向大联经合社缴纳拍卖成交价10%的履约保证金及水电押金10万元、第二项拍卖成交后，若买受人违约，应承担违约责任，并没收买受人的竞买保证金、履约保证金。而事实上，徐鹏在2019年7月17日拍卖成交后加上10个工作日内仍未交付履约保证金及水电押金的行为系违约行为，徐鹏应当承担违约责任，被没收竞买保证金、履约保证金等。结合双方签订的《房租租赁合同》第八条“凡本合同内容与《拍卖文件》存在冲突的，以《拍卖文件》为准”的解释，所以，原审法院判决内容“本院认为”中关于“徐鹏未逾期”的认定不符合合同约定，也是原审法院越界的行为，理应认定徐鹏违约。2.徐鹏承租后，已有多家单位、个人与其签订相关租房协议，但并未按照《房屋租赁合同》第五条第二款约定向大联经合社提供一份留档。二、大联经合社已经履行交付义务。1.《拍卖文件》是单方面的意思表示，但2019年9月30日签订《房屋租赁合同》是基于双方平等、自愿、协商一致确定的合同。双方以正式合同方式作出意思表示，明确合同履行期自2019年8月1日起。说明了就是徐鹏当时内心也是认可房屋8月1日交付了，租期从该时间点计算。否则合同租期既然在9月30日签订为何不是10月1日起算或者其他时间?不然8月1日起至9月30日期间五十余万的租金谁承担？2.2019年8月1日双方签订《水电费》交接清单，为什么今天签，说明徐鹏深刻知悉，今天以后房子是其控制的，今后水电由其负责。另外，水电交接也是房屋租赁合同事务中普遍存在的一种交付方式，是有效的一种交付方式。本案涉及的其他交接本身在双方签订的合同中说明。3.《合同法》第212条规定了承租人使用、收益的权利，代理人认为核心是使用的权利，本案中徐鹏使用的权利未受损，大联经合社也未干涉其使用的权利。收租、张贴招租广告、与二楼“川府火锅”协商租赁事宜等，恐怕大联经合社从而干涉徐鹏行使承租权吧。关于收益权，因徐鹏租金加价意愿而未谈成，影响收益，这不应变相由大联经合社承担其商业投资风险。4.电梯、消防等。通篇《拍卖文件》及《房屋租赁合同》基本提及的是徐鹏电梯维护、管理义务及消防措施保障义务，意思也就是说自2019年8月1日起徐鹏有义务对该些内容起到注意、保护；电梯作为房屋的附属物，在房屋交付的情况下，电梯视为一并转移由此相应管理义务自然转移；而作为义务人的徐鹏违反合同义务，对电梯不管不顾近一年导致不能使用，该责任原则上就是徐鹏需要承担的；—方面徐鹏不仅是村民、村干部，又是了解现场状况的竞买人，该房屋自建成已经经营十余年，房屋建设消防本身没有问题，而徐鹏所需的消防许可系其经营后有明确经营主体才需要审批取得的材料，这个大联经合社无法提供。三、腾空。1.《拍卖文件》、《房屋租赁合同》只涉及一、二楼存在租户的问题，均未提及三楼及以上，结合拍卖前徐鹏实地勘察，已然知悉三楼以上存在部分装饰、装修物，在此情况下，徐鹏仍参与拍卖，同时在后续签订的合同中只是体提及一、二楼的现状问题，并未说到三楼以上，所以说明本质上，在当时内心，徐鹏接受三楼及以上已经视为交付的实；2.再来解读《招标须知》以及《房屋租赁合同》均提及的“目前标的物第1、2层有多个承租户，租期至2019年6月30日止，现未对标的物进行腾空。拍卖成交后，由买受人与原承租户自行办理标的物的移交，由大联经合社提供原《房屋租赁协议》及《承诺书》予以协助。如协助不成的”，事实上该约定所需要解决的是竞买人拍卖成交后对当时现存的承租户的手续移交问题包括一二楼的退租问题，所以比如二楼“川府火锅”在因徐鹏涨租而腾退时就需要及时腾退，方便后续自行经营或转租。3.双方合意的合同应当具有公平性、对等性。《房屋租赁合同》第五条第4款“租赁到期后，可移动且不影响和损害房屋安全的前提下，徐鹏投入的装潢、维修物可自行拆除，但须提前，否则视为自动放弃处理”。体现出徐鹏承租到期后，按自己要求进行腾空房屋，即使不腾空，徐鹏也并不违约。同理，徐鹏在本案中所提及的腾空问题，完全忽略合同本身精神，而作为一个理由转嫁其无法实现收益而将风险给予大联经合社的行为，这是不公平的。4.撇开上述内容，承租后，徐鹏因无项目自行经营或者无法转租导致受损从而放任将近一年未对房屋进行管理、使用，而转嫁合同风险给大联经合社，原审法院的判决也是不公平的。四、最后，竞买物作为一个整体，在竞买前徐鹏已然明确收悉，所以其变更后的诉请及原审法院的判决，对标的物进行分割处理的行为不符合《拍卖合同》及《房屋租赁合同》的本质意图，也违反了房屋的整体性要求。假设双方顺利实现9年的租赁关系，但一楼确已到期，而二到六楼还未到期，那时该如何区分、如何处理。鉴于以上事实，大联经合社认为原审认定事实有错误，判决显失公平。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回徐鹏一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由徐鹏承担。 针对大联经合社的上诉，徐鹏答辩称：徐鹏在本案租赁关系过程中，不存在任何违约行为，其按照拍卖须知规定的时间于2019年7月29日支付了全部拍卖价款，于2019年8月12日支付了履约保证金和水电押金。这个是有原因的，因为大联经合社不与徐鹏签订房屋租赁合同，导致徐鹏在拍卖时缴纳的35万元拍卖保证金无法退还，当时双方协商以退回的35万元作为履约保证金。因为二楼还有租户，与大联经合社没有协商好，同时五楼机房也没有腾空，所以大联经合社没有去交纳履约保证金和水电押金，并不是徐鹏违约。去年大联经合社仅移交了一楼给徐鹏，二到六楼一直没有移交。2020年7月3日，大联经合社将电梯维修好交付给徐鹏，据此来认定大联经合社将二至六楼交付，合法合理。一审判决公平合理，请求驳回大联经合社的上诉。 二审期间，大联经合社、徐鹏均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据大联经合社的上诉请求及徐鹏答辩意见，本案二审期间的争议焦点为涉案部分租赁标的租赁起始期限的认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，徐鹏通过拍卖的方式取得涉案房屋的使用权即承租权。大联经合社与徐鹏之间签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限为九年，即自2019年8月1日至2028年7月31日。徐鹏作为承租人已按约支付了第一年租金，大联经合社作为出租人理应按照约定如期将租赁房屋交付给徐鹏。因涉案房屋原有多家商户在经营使用，故大联经合社应将房屋腾空后交付徐鹏。同时，考虑到涉案房屋为多层楼房，大联公司亦应将配套使用的电梯等设施进行交付。根据可以查明的事实，涉案租赁标的一楼房屋由双方按照约定进行现场交接，但二至六楼房屋并未按照约定及时腾空并交付。后经催促二至六楼房屋陆续进行搬离，至2020年7月3日大联经合社将维修好的电梯交付给徐鹏。基于此，原审法院采纳徐鹏关于以2020年7月3日为租赁房屋二至六楼交付时间的主张，应属合理。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，如前所述，大联公司逾期交付二至六楼房屋显然构成违约，应依法承担违约责任。因此，徐鹏有权要求大联经合社承担继续履行、采取补救措施等违约责任。故原审法院支持徐鹏关于自二至六楼房屋实际交付日期即2020年7月3日开始计算二至六楼房屋的九年租赁期限的请求，并无不当。综上，大联经合社的上诉请求，缺乏事实及法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由桐庐县城南街道大联股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二一年一月二十六日 书记员  董 悦