广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7042号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：深圳市汇晟基业投资发展有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区********。法定代表人：邹某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄莉，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：深圳市*******发展股份有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区新湖街道圳美社区圳******。法定代表人：段先国，该公司总经理。委托诉讼代理人：董全胜，广东尚智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖科铭，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：深圳市海纳水产有限公司，住所地：广东省深圳市光明新区****马山头社区根玉路西05至08。法定代表人：黄某1。上诉人深圳市汇晟基业投资发展有限公司（以下简称汇晟公司）因与被上诉人深圳市*******发展股份有限公司（以下简称归侨公司）、原审第三人深圳市海纳水产有限公司（以下简称海纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汇晟公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认汇晟公司、归侨公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、归侨公司立即退还汇晟公司押金361720元及利息26440.73元（利息以361720元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年5月22日起计算至实际退还之日止，暂计至起诉之日为26440.73元）；三、归侨公司赔偿汇晟公司装修装饰费用873108.9元；四、本案诉讼费用由归侨公司承担。归侨公司向一审法院提起反诉，请求判令：一、解除汇晟公司、归侨公司双方签订的《房屋租赁合同》；二、汇晟公司的租赁押金361720元归归侨公司所有；三、汇晟公司赔偿拒绝交接租赁物非法占用期间的双倍租金：180860×2×5=1808600元（自2018年9月份始至交接完毕之日止，暂计至2019年1月份）；四、汇晟公司赔偿归侨公司恢复原状及拆除违规建筑的损失1939919.02元；五、汇晟公司承担2018年支付的土地使用补偿款34560元、2018年10月份水电费3845.37元以及鉴定费33000元，合计71405.37元；六、汇晟公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认深圳市汇晟基业投资发展有限公司与深圳市*******发展股份有限公司于2017年5月20日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、深圳市*******发展股份有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向深圳市汇晟基业投资发展有限公司返还租赁押金361720元及支付利息（以361720元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2017年5月22日起计至2019年8月19日，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日起计至押金返还之日止）；三、深圳市*******发展股份有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向深圳市汇晟基业投资发展有限公司赔偿装修装饰损失403197.82元；四、深圳市汇晟基业投资发展有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向深圳市*******发展股份有限公司支付2018年9月1日至2019年1月12日期间的占有使用费793450元；五、深圳市汇晟基业投资发展有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向深圳市*******发展股份有限公司支付租赁物恢复原状的费用1429039元；六、深圳市汇晟基业投资发展有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向深圳市*******发展股份有限公司支付2018年10月水电费3845.37元；七、深圳市汇晟基业投资发展有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向深圳市*******发展股份有限公司支付鉴定费33000元；八、驳回深圳市汇晟基业投资发展有限公司的其他诉讼请求；九、驳回深圳市*******发展股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15914，由深圳市汇晟基业投资发展有限公司负担6056元，深圳市*******发展股份有限公司负担9858元。本案反诉受理费20127元，由深圳市汇晟基业投资发展有限公司负担10875元，深圳市*******发展股份有限公司负担9252元。本案鉴定费35000元，由深圳市汇晟基业投资发展有限公司负担25783元，深圳市*******发展股份有限公司负担9217元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初903号民事判决。上诉人汇晟公司不服一审判决，上诉请求判令：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；2.归侨公司向汇晟公司赔偿装修装饰损失564476元；3.汇晟公司无需支付归侨公司2018年9月1日至2019年1月12日期间的占有使用费793450元;4.租赁物恢复原状的费用1429039元，由汇晟公司承担428711.7元，归侨公司承担1000327.3元;5.汇晟公司无需支付2018年10月水电费3845.37元；6.鉴定费用33000元，由汇晟公司承担9900元，归侨公司承担23100元；7.本案诉讼费、鉴定费由归侨公司承担。事实与理由:一、一审法院认定“原、被告对于租赁合同无效存在过错，且过错相当，故各自承担50％现值损失”，显失公平。本案租赁合同无效的根本原因是案涉租赁物未取得房产证、建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。归侨公司作为出租人未能提供适格租赁物，应承担租货合同无效的主要过错责任，承担因此产生的实际损失费用的70％。在本案租货合同履行过程中，是归侨公司的过错造成汇晟公司巨大的经济损失。汇晟公司一直按照原合同的约定履行承租方的义务，且将转租、另行装修事宜征求归侨公司意见，并将次承租人资料及施工单位的资质证明和装修图纸送交给归侨公司，经其许可后出于信赖才投入大量资金、人力、物力，对涉案房屋进行装修。后归侨公司因楼顶蓄水池修建事宜要求停工，汇晟公司为解决争端积极配合，几方协商指定深圳市华美检测有限公司对租赁物构安全性进行鉴定，结果显示蓄水池的修建不会为建设物的安全带来损害。期间，归侨公司多次发函声称装修未经同意，擅自修建水池，要求无条件拆除及支付鉴定费用。多次交涉后，2018年8月28日，归侨公司宣布单方面解除合同。此时自订立合同之日起仅一年零三个月，距离2020年5月合同到期还有一年零九个月。归侨公司在履约过程中，未尽到缔约方应尽的诚信、协助、照顾义务，导致汇晟公司蒙受巨大损失。二、一审法院判决汇晟公司向归侨公司支付占有使用费无法律依据。租赁合同无效后，出租人应当返还承租人支付的租金，承租人应当将租赁物退给出租人，并向出租人支付占有房屋期间的使用费。但本案中，汇晟公司仅存在形式上的租赁物交接，从未实际占有使用租赁物，租货物一直由第三人海纳公司实际占有使用，且归侨公司对此事实是明知的，故汇晟公司不应当承担返还租赁物的义务，亦不应当给付房屋占有使用费。三、一审法院判决由汇晟公司向归侨公司支付租赁物恢复原状的全部费用适用法律错误。本案中，装修行为经出租人归侨公司明示同意，且符合租赁合同约定用途，系善意添附；从鉴定报告上的照片可以看出，装饰装修物已与房屋结合在一起形成持续性和固定性，即已形成附合，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条的规定，出租人不同意利用的，应按照过错原则各自承担。四、一审法院判决汇晟公司向归侨公司支付水电费无法律依据，水电费应由实际占有使用人支付。五、一审法院判决汇晟公司向归侨公司支付鉴定费无法律、事实依据。鉴定费承担并非由汇晟公司与归侨公司协商后同意。汇晟公司发函对鉴定费的安排系为解决争端，达到调解目的所作的商榷与妥协，不应作为判决的依据。该鉴定费系因合同无效所导致的损失，应按照过错责任原则分配。另，鉴于该涉案房屋不仅是违章建筑，且现在仍在改扩建，其在原基础上又加盖了四层，强烈建议二审法院履行职责，向相关部门提出拆除该违章建筑的司法建议。被上诉人归侨公司辩称：一、关于归侨公司与汇晟公司对于案涉房屋租赁合同无效的过错比例问题。汇晟公司在承租案涉仓库时已经查验了归侨公司在本案作为证据提交的案涉仓库相关证件，其在明知案涉仓库并未取得房产证、建设工程规划许可证等手续的情况下，仍向归侨公司提出承租要求，归侨公司也按照合同约定向其交付了符合消防要求的案涉仓库。汇晟公司承租案涉仓库后高价转租获利，属于二手房东角色，其对于工业厂房租赁市场的相关法律规定以及注意事项应当是知晓的。根据其与第三人海纳公司的《场地租赁合同》第七条第一款第一项:“甲方积极配合乙方协调办理相关手续(如村委土地证明等)”，足以说明汇晟公司对案涉租赁物的产权情况是明知的。因此，一审法院认定双方过错比例为50％并无不当，请求二审法院予以维持。二、关于汇晟公司对案涉仓库进行改建加建是否征得归侨公司同意的问题。根据案涉房屋租赁合同明确约定案涉仓库属于仓库，且合同第五条第(二)款第一项的约定：“乙方装修前必须先将规划图交甲方审核并征求甲方同意后才能装修”。本案中，汇晟公司将案涉仓库改建加建后的用途明显改变了合同约定的用途，对此，归侨公司对汇晟公司提交的装修图纸应当有一个安全性评估以及可行性评估的审核过程，需要有个合理的审核时间，因此没有立即回复汇晟公司意见，不能视为归侨公司同意或者默认。汇晟公司于2017年9月18日以出具《情况说明》的方式通知归侨公司，其已将案涉仓库转租给第三人海纳公司，且海纳公司将于2017年9月19日开始对案涉仓库进行装修。汇晟公司只是通知而没有在征求归侨公司的同意。归侨公司在对汇晟公司提交的施工图纸进行审慎评估后认为存在很大的安全性风险，故在2017年10月13日左右通过电话以及微信的方式明确要求其立即停止施工，而且其也承诺己让施工人员停止施工，并表示要找第三方检测，但其实际上并没有停止施工。据上，归侨公司并没有同意汇晟公司对案涉仓库的加建改建行为，且在合理时间内明确要求汇晟公司停止施工，但汇晟公司仍继续施工导致损失继续扩大。一审法院认定汇晟公司对案涉仓库进行加建改建征得归侨公司同意是错误的。归侨公司因对一审判决结果可以接受，希望案件尽快案结事了，故而没有提起上诉，请求二审法院予以纠正。三、关于案涉仓库装修损失以及恢复原状费用应如何承担的问题。本案中，汇晟公司在未征得归侨公司同意的情况下，执意将案涉仓库加建改建，导致发生损失以及损失继续扩大，其对此应付不可推卸的责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，案涉装修损失应由汇晟公司自行承担。且对将租赁物恢复原状的费用，归侨公司有权要求汇晟公司承担。一审法院对此适用法律错误，请求二审法院予以纠正。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审查明的事实部分属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据上诉人在二审中的上诉，本案的争议焦点是：一、汇晟公司与归侨公司对案涉房屋租赁合同无效的过错比例如何确定，以及案涉租赁物恢复原状的费用、装修费用应如何负担；二、汇晟公司应否支付归侨公司占有使用费、水电费；三、案涉房屋的鉴定费应如何负担。对此，本院分析如下：关于第一个焦点，首先，汇晟公司在订立案涉房屋租赁合同过程中未尽合理审查义务，甚至在知晓案涉房屋没有取得房产证、建设工程规划许可证的情况下，仍然与归侨公司签订案涉房屋租赁合同；汇晟公司更是在承租案涉房屋后，又作为出租人将该租赁物进行转租，甚至还同意其承租人在租赁物之上加建水池，因此，汇晟公司对案涉房屋租赁合同因未取得建设工程规划许可证而导致无效的过错与归侨公司相当，一审法院认定汇晟公司与归侨公司对此各自承担50%的责任正确，本院予以维持。其次，关于案涉租赁物恢复原状的费用负担问题。案涉房屋租赁合同约定，汇晟公司对租赁物进行装修前必须先将规划图交给归侨公司审核并征得同意后才能装修。汇晟公司承租案涉租赁物后，于2017年7月27日与海纳公司签订《场地租赁合同》，此后，于2017年9月18日向归侨公司出具一份《情况说明》，告知转租事实，说明将于2017年9月19日开始装修，并附上装修图纸，归侨公司收到后未作意思表示。2017年10月13日，归侨公司在与汇晟公司微信聊天时明确表示不同意在案涉租赁物楼顶修建蓄水池，要求立即停止施工，汇晟公司则称已让施工人员停止施工，并希望对蓄水池安全问题进行鉴定。之后归侨公司到现场发现施工并未停止，便多次发出《律师函》要求拆除蓄水池。结合以上事实，本院认为，在法律没有明确规定以及当事人之间未作特别约定的情况下，不得将默示行为理解为同意，因此，归侨公司收到装修图纸之后未作意思表示的行为，不构成对装修、加建改建的同意。特别是自2017年10月13日起，归侨公司多次以书面形式明确表示不同意在租赁物楼顶修建蓄水池，结合汇晟公司并未提供证据证明归侨公司同意加建蓄水池的举证情况，本院认定在租赁物上修建蓄水池并未取得归侨公司同意。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。汇晟公司以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定为依据，请求按照双方过错对恢复原状的费用进行分摊。但该规定适用的前提为“承租人经出租人同意装饰装修”，与本案情况并不相符，因此汇晟公司的主张并不成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，案涉租赁物恢复原状的费用应由汇晟公司承担。至于案涉租赁物的装饰装修费用负担问题，汇晟公司主张归侨公司对此承担70%的责任没有依据，本院不予支持；又因归侨公司并未提起上诉，故本院不予审查和调整。关于第二个焦点，案涉房屋租赁合同签订后，归侨公司将租赁物交付给汇晟公司，汇晟公司又将其转租给海纳公司，以获取收益，因此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定判令汇晟公司向归侨公司支付占有使用费并无不当，本院予以维持。同理，2018年10月，案涉租赁物仍由汇晟公司的承租人海纳公司占有、使用并产生水电费用，因此，汇晟公司应当将该期间的水电费支付给归侨公司。关于第三个焦点。对案涉租赁物楼顶的蓄水池安全问题进行鉴定是汇晟公司与归侨公司协商一致的结果，双方还约定由归侨公司委托鉴定公司、由汇晟公司承担鉴定费。本院认为，前述约定并不属于案涉房屋租赁合同的组成部分，其效力与案涉房屋租赁合同无关；该约定系双方的真实意思表示，不违反法律及公序良俗，合法有效，据此，鉴定费应由汇晟公司承担。综上所述，上诉人深圳市汇晟基业投资发展有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实虽有瑕疵，但不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22638元，由上诉人深圳市汇晟基业投资发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年一月二十九日书记员  许 奡何晴