浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初4911号 原告：温州红心啤酒有限公司（统一社会信用代码：913303810706648142），住所地浙江省瑞安市塘下镇罗凤凤胜村。 法定代表人：陈秀娜，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶建渊、金伟东，浙江信泰律师事务所律师。 被告：董学龙，男，1975年9月6日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐贤焕，瑞安市塘下法律服务所法律工作者。 被告：董有火，男，1968年2月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 被告：瑞安市隆福物流有限公司（统一社会信用代码：91330381MA2CTW9A60），住所地浙江省瑞安市塘下镇凤胜村瑞凤北路**。 法定代表人：章步静，执行董事。 原告温州红心啤酒有限公司与被告董学龙、董有火、瑞安市隆福物流有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日第一次公开开庭进行了审理，原告温州红心啤酒有限公司的委托诉讼代理人叶建渊、金伟东，被告董学龙及其委托诉讼代理人徐贤焕，被告瑞安市隆福物流有限公司的法定代表人章步静到庭参加诉讼，被告董有火经本院合法传唤无正当理由拒不到庭；于2020年9月9日第二次公开开庭进行了审理，原告温州红心啤酒有限公司的委托诉讼代理人叶建渊，被告董学龙的委托诉讼代理人徐贤焕到庭参加诉讼，被告董有火、瑞安市隆福物流有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。因案情复杂，本案于2020年10月10日依法转为普通程序，并组成合议庭于2020年11月4日第三次公开开庭进行了审理，原告温州红心啤酒有限公司的委托诉讼代理人叶建渊、金伟东，被告董学龙的委托诉讼代理人徐贤焕到庭参加诉讼；被告董有火、瑞安市隆福物流有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。本案现已审理终结。 原告温州红心啤酒有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令三被告停止占用并腾空原告所有的坐落于瑞安市××镇××村××房××土地及附属用房（具体土地面积为2295.96平方米）；二、三被告共同连带赔偿占用上述厂房期间的租金损失（按照30元每月每平方米计算，自2017年1月1日至实际腾空之日止）；三、本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：三被告共同连带赔偿占用上述厂房期间的租金损失（按照2017年8.5元每月每平方米、2018年9.3元每月每平方米、2019年9.5元每月每平方米、2020年9.7元每月每平方米的标准计算，自2017年1月1日计算至实际腾空之日止）。 事实和理由：原告在瑞安市塘下镇凤胜村享有两宗土地及地上厂房、附属建筑，其中土地及厂房办理了权属登记，具体为1.产权证号：浙（xx）瑞安市不动产权第xx号、土地使用权面积xx平方米、房屋建筑面积xx平方米；2.产权证号：浙（xx）瑞安市不动产权第xx号、土地使用权面积xx平方米、房屋建筑面积xx平方米。该两宗土地及厂房、附属建筑是原告根据瑞安市人民法院裁定批准的案外人温州市新澳啤酒有限公司重整计划的规定向温州市新澳啤酒有限公司购买的。双方于2017年1月22日签订了相关《协议书》，该份《协议书》由法院裁定认可，双方根据《协议书》享有权利义务。该份《协议书》中约定“2016年6月之后的租金由买受人收取”，即上述不动产的租金自2016年6月后由原告收取。 自2017年下半年开始，原告的上述土地及厂房出现空置。此后，被告董学龙、董有火占用上述土地及厂房、附属建筑。2017年1月1日起，被告董学龙、董有火将上述土地及厂房中的西南首2295.96平方米的土地及厂房、附属建筑交给瑞安市隆福物流有限公司使用至今。期间，三被告没有跟原告签订租赁合同，也没有向原告支付租金。 原告多次要求三被告停止侵害并腾空，被告诸多推诿。2020年1月9日，原告向被告瑞安市隆福物流有限公司发送律师函，要求腾空，被告瑞安市隆福物流有限公司直至2020年6月16日才腾空完毕。 被告董学龙答辩称，其系原告前期项目投资授权负责人，负责对原温州新澳啤酒厂实施物权管理和维护，即被告对原新澳啤酒厂出租属履职行为，出租涉案不动产是授权行为，并且所得收入已全部用于企业正常管理和维护。被告在收到原告要求腾空的指示后，马上通知承租户腾空搬离，并退还租户未使用租期内剩余租金，现原告主张的不动产已全部腾空完毕。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告瑞安市隆福物流有限公司答辩称，其于2019年6月30日向被告董学龙承租涉案不动产，租赁面积以租赁协议为准，且在收到原告律师函后，已于2020年1月份腾空完毕。 被告董有火未到庭亦未答辩。 原告温州红心啤酒有限公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据一、营业执照、法定代表人证明书，证明原告主体身份。 证据二、企业信用信息、户籍证明，证明被告主体身份。 证据三、不动产产权证、协议书、民事裁定书、成交确定书，证明原告在瑞安市塘下镇凤胜村享有两宗土地及地上厂房、附属建筑的权益。 证据四、照片，证明被告占用涉案不动产的事实。 证据五、测量成果报告书，证明被告占用不动产的事实及实际占用面积。 证据六、原告工作人员与被告瑞安市隆福物流有限公司法定代表人章步静的电话录音及录音笔录，证明被告占用涉案不动产。 证据七、律师函、快递单、邮件查询件，证明原告发函要求被告腾空的事实。 证据八、厂房租用协议两份，证明被告董学龙将涉案不动产出租给被告瑞安市隆福物流有限公司的事实。 证据九、评估报告书，证明涉案不动产各时间点的月租金价值为2018年1月1日9.3元每平方米、2019年1月1日9.5元每平方米、2020年1月1日9.7元每平方米。 证据十、评估费发票，证明原告垫付评估费23021元。 被告董学龙在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据十一、合作协议书，证明原告授权被告董学龙委托管理。 证据十二、返回地回购协议书，证明被告董学龙履职授权事项。 证据十三、厂房建设和管理费用支出明细账单，证明被告董学龙管理厂房支出费用。 证据十四、厂房租用协议，证明涉案不动产租用期限和租金收入情况。 证据十五、照片，证明涉案不动产已经腾空。 经当庭质证，被告董学龙对证据一、二、三、七均无异议。对证据四的三性均有异议，认为照片拍摄时间为2019年。对证据五的三性均有异议，认为测量成果报告书系原告要求测绘公司按照原告的意思所制作，系原告单方形成的证据，不应采信，实际租赁面积应参照厂房租用协议。对证据六的三性均有异议，认为录音笔录中的询问具有诱导性，无法凭此确认租赁时间。对证据八中2019年7月5日签订的租赁合同三性没有异议，对2018年10月31日签订的租赁合同真实性有异议，认为签订该份租赁合同的目的为办理工商登记，并非实际租赁。对证据九认定的租金价值无异议，但关联性有异议，认为被告没有侵权，故与本案无关。对证据十关联性有异议，认为评估费不应由被告承担。 被告瑞安市隆福物流有限公司对证据一、二、三、七均无异议。对证据四的三性均有异议，认为照片拍摄时间为2019年。对证据五的三性均有异议，认为测量成果报告书系原告要求测绘公司按照原告的意思所制作，系原告单方形成的证据，不应采信，实际租赁面积应参照厂房租用协议。对证据六的三性均有异议，认为录音笔录中其并未认可从2017年开始租用涉案厂房。对证据八中2019年7月5日签订的租赁合同三性没有异议，对2018年10月31日签订的租赁合同真实性有异议，认为签订该份租赁合同的目的为办理工商登记，并非实际租赁。对其余证据未发表质证意见。被告董有火未发表质证意见。 原告温州红心啤酒有限公司对证据十一的三性均有异议，认为协议书乙方为案外人香港亿汇投资有限公司，与原告没有任何关系，且乙方落款为赵丹萍，形式亦不合法。对证据十二的三性均有异议，认为并非原件，真实性无法确认，即便真实，也只能说明原告向凤胜村购买返回地，与本案没有关联。对证据十三的三性均有异议，认为系被告单方制作，无法证明待证事实。对证据十四的三性没有异议，并补充说明在合同备注有“以前压金单已作废。本次合同压金为30000元，搬迁压金互相抵偿”，证明在该份租赁合同之前，双方已经存在租赁事实。对证据十五认为可以证明涉案不动产现已腾空，但无法证明腾空时间。 为查明案件事实，本院于2020年9月3日对涉案不动产进行现场勘验并制作勘验笔录；于2020年9月28日与瑞安市集云土地测绘有限公司员工林一豪谈话并制作谈话笔录。 经当庭质证，原告温州红心啤酒有限公司对上述勘验笔录、谈话笔录的真实性、合法性均无异议，认可林一豪提到涉案不动产东首边界没有实际界线，测绘报告中的界线为原告员工指定，但认为该边界地面有一条沟，此即为事实上的界线，原告员工指定以沟为界，符合客观事实，故测绘面积无误。 被告董学龙对上述勘验笔录、谈话笔录的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为被告并未侵权，故与本案无关，同时原告员工对涉案不动产东首指定边界，导致测绘面积与客观事实不符，涉案不动产面积应以两被告之间的租赁合同记载为准。 被告瑞安市隆福物流有限公司、董有火未对上述勘验笔录、谈话笔录发表质证意见。 对于上述双方均无异议的证据，本院予以采纳。对于双方有异议的证据，本院认定如下：证据四、九、十、十四均符合证据三性，本院予以采信。证据五测量成果报告书系原告自行委托专业机构测绘，是否采信，本院将在说理部分阐述。证据六录音笔录未对电话录音进行完整记录。电话录音内容亦不能证明被告瑞安市隆福物流有限公司认可从2017年开始租赁涉案不动产的事实。证据八中2019年7月5日签订的租赁合同与证据十四系同一份租赁合同，合同表明被告董学龙将1300平方米厂房及出入坦场500平方米出租给被告瑞安市隆福物流有限公司，租期从2019年6月30日起至2020年6月29日止，该事实本院予以采信，同时该合同落款处标注“以前压金单作废”等字样，可以佐证两被告此前已有租赁的事实；2018年10月31日的租赁合同显示的租赁面积、租期、租金均与两被告实际租赁合同不符，原告依据该份租赁合同证明租凭时间，本院不予以采信。证据十一、十二、十三均不能证明待证事实，本院不予以采信。证据十五仅能证明涉案不动产已经腾空，但无法证明腾空时间。 经审理本院认定事实如下：原告温州红心啤酒有限公司在瑞安市塘下镇凤胜村享有两宗土地及地上厂房、附属建筑，其中土地及厂房办理了权属登记，具体为1.产权证号：浙（xx）瑞安市不动产权第xx号、土地使用权面积x平方米、房屋建筑面积xx平方米；2.产权证号：浙（xx）瑞安市不动产权第xx号、土地使用权面积x平方米、房屋建筑面积x平方米。该两宗土地及厂房、附属建筑是原告根据本院裁定批准的案外人温州市新澳啤酒有限公司重整计划的规定向温州市新澳啤酒有限公司购买的。双方于2017年1月22日签订了相关《协议书》，该份《协议书》由本院裁定认可，双方根据《协议书》享有权利义务。该份《协议书》中约定“2016年6月之后的租金由买受人收取”，即上述不动产的租金自2016年6月后由原告收取。 2018年11月23日，被告董学龙未经原告许可，擅自将上述不动产中西南首1800平方米的土地及厂房、附属建筑出租给被告瑞安市隆福物流有限公司使用，且未将所得租金支付给原告。2020年1月9日，原告向被告瑞安市隆福物流有限公司发送律师函，要求腾空，被告瑞安市隆福物流有限公司于2020年6月16日腾空完毕。2020年8月13日，经温州百佳房地产土地评估有限公司评估，上述不动产的月租金价值为2018年1月1日9.3元每平方米、2019年1月1日9.5元每平方米、2020年1月1日9.7元每平方米。 本院认为，本案的争议焦点有四点：一、被告董学龙是否有权出租原告温州红心啤酒有限公司名下不动产；二、涉案不动产的租赁面积；三、涉案不动产的租赁期限；四、被告董有火是否需要承担连带责任。 一、被告董学龙是否有权出租原告温州红心啤酒有限公司名下不动产。被告董学龙辩称其系原告前期项目投资授权负责人，负责对原温州新澳啤酒厂实施物权管理和维护，故出租不动产是授权行为，但其提供的证据无法证明其主张，故该抗辩意见，本院不予支持。 二、涉案不动产的租赁面积。原告主张租赁面积为2295.96平方米，并提供测量成果报告书证明；被告董学龙、瑞安市隆福物流有限公司主张租赁面积为1300平方米，并提供租赁协议证明。本院认为测量成果报告书系原告自行委托专业机构测绘，现场测绘时被告董学龙、瑞安市隆福物流有限公司均未到场，现两被告对测绘面积提出异议，且测绘人员证明关于涉案不动产东首的边界为原告员工指定，而原告没有证据证明其指定的边界即为实际边界，故该测量成果报告书关于涉案不动产面积的测量结果，本院不予以采信，而两被告签订的租赁合同表明租赁厂房面积为1300平方米，外加出入坦场500平方米，面积共计1800平方米，本院予以采信。两被告主张将出入坦场面积在租赁面积中予以排除，但该出入坦场由被告瑞安市隆福物流有限公司实际占用，且位于原告名下不动产范围内，故对两被告的该主张，本院不予以支持。 三、涉案不动产的租赁期限。原告主张租赁从2017年1月1日起算，至2020年6月16日腾空为止；被告董学龙、瑞安市隆福物流有限公司主张租赁从2019年6月30日起算，至2020年1月腾空为止。关于租赁起算时间，原告提供的证据并不足以证明租赁时间从2017年1月1日开始，而被告瑞安市隆福物流有限公司认可2018年11月23日办理工商登记时，公，公司住所地即为涉案不动产地址双方提供的租赁合同落款处的备注及两被告当庭陈述均能证明两被告在2019年6月30日之前已经存在租赁的事实。鉴于目前证据无法证明准确的租赁时间，本院酌情认定租赁时间从2018年11月23日起算。关于腾空时间，被告瑞安市隆福物流有限公司主张2020年1月份即已腾空，但提供的证据无法证明该主张，故本院不予以支持。原告自认被告瑞安市隆福物流有限公司于2020年6月16日腾空完毕，本院予以支持。 四、被告董有火是否需要承担连带责任。原告主张被告董有火需承担连带责任，但未提供任何证据，本院不予以支持。 综上被告董学龙无任何合法理由，将原告温州红心啤酒有限公司名下的面积为1800平方米的土地及厂房、附属建筑出租给被告瑞安市隆福物流有限公司；被告瑞安市隆福物流有限公司未对承租不动产的合法所有权人进行核实就予以承租，并在原告工作人员明确告知后，仍然继续占据、使用上述不动产至2020年6月16日方才腾空，故原告要求被告董学龙、瑞安市隆福物流有限公司赔偿租金损失的诉讼请求，本院予以支持，因两被告已经腾空完毕，故关于腾空不动产的诉讼请求，本院不予以支持。结合本院认定的租赁事实，租金损失为按照总面积1800平方米，2018年9.3元每月每平方米、2019年9.5元每月每平方米、2020年9.7元每月每平方米的标准，自2018年11月23日计算至2020年6月16日止为325878元。另，原告主张被告董学龙、瑞安市隆福物流有限公司支付评估费23021元，系原告对涉案不动产租金市场价值的评估费用，故本院予以支持，但该次评估适用于原告同时起诉的三起案件，故由三案被告平均负担为宜。据此，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告董学龙、瑞安市隆福物流有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告温州红心啤酒有限公司租金损失325878元； 二、被告董学龙、瑞安市隆福物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温州红心啤酒有限公司垫付的评估费7674元； 三、驳回原告温州红心啤酒有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11766元，由原告温州红心啤酒有限公司承担5578元，由被告董学龙、瑞安市隆福物流有限公司承担6188元（被告应于判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期将强制执行）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  黄 儒 人民陪审员  庄晓红 人民陪审员  宋奕佩 二〇二一年一月八日 书 记 员  林小童 ? 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。