江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初8094号 原告（案外人）：胡义梅，女，1978年3月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：郭福军，沭阳县耿圩法律服务所法律工作者。 被告(申请执行人)：耿鑫鑫，男，1985年8月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。 被告（被执行人）:章仿，男，1990年11月17日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告（被执行人）:张晶晶，女，1989年4月27日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告胡义梅与被告耿鑫鑫、章仿、张晶晶案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告胡义梅及其委托诉讼代理人郭福军、被告耿鑫鑫的委托诉讼代理人黄治国到庭参加诉讼。被告章仿、张晶晶经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明：2020年3月18日，本院对耿鑫鑫诉章仿、张晶晶民间借贷纠纷一案作出（2019）苏1322民初3990号民事判决:一、章仿、张晶晶于本判决生效之日起十日内归还耿鑫鑫借款368000元及利息；二、耿鑫鑫对编号为苏（2018）沭阳县不动产证明第0044573号不动产登记证明项下的财产（沭阳县房屋）折价或者拍卖、变卖所得价款在600000元范围内对本判决主文第一项确定的债权享有第三顺位的优先受偿权；三、驳回耿鑫鑫的其他诉讼请求。判决生效后，章仿、张晶晶未能履行判决确定的义务，根据耿鑫鑫的申请，本院于2020年5月20日立案执行，执行案号为（2020）苏1322执3285号。 执行过程中，本院于2020年5月20日作出（2020）苏1322执3285号执行裁定，对被执行人章仿、张晶晶名下的位于沭阳县房屋予以查封。2020年6月4日，本院作出执行裁定，对章仿、张晶晶所有的位于沭阳县房屋予以公开拍卖。胡义梅以对本院查封的案涉房屋享有权属为由，提出执行异议。2020年8月5日，本院作出（2020）苏1322执异97号执行裁定，驳回胡义梅的异议请求。 原告胡义梅向本院提出诉讼请求：停止沭阳县人民法院对位于沭阳县房屋的查封、拍卖，并排除执行。事实和理由：一、原告与被告章仿、张晶晶于2015年2月17日签订了售房协议，在出售房屋时被告章仿、张晶晶保证案涉房屋无抵押，该售房协议合法有效。二、2015年2月17日原告交付购房款150000元时，被告章仿、张晶晶已交付房屋给原告，从此由原告装修入住至今。三、原告已经按照协议支付大部分价款。案涉房屋价款470000元，原告按照协议2015年2月17日付款150000元，2015年9月26日付款90000元，2016年2月1日付款80000元，2018年1月2日付款100000元，余款50000元按约定办理过户手续后支付，因被告章仿、张晶晶一直没有为原告办理过户手续，致使该50000元没有交付。四、案涉房屋没有办理过户手续，并非原告原因，而是被告章仿、张晶晶恶意设定抵押，不为原告办理过户手续所造成的。 被告耿鑫鑫辩称：双方签订的买卖协议中约定案涉房屋无债权债务纠纷，无抵押，产权合法，但在协议签订之前就已经办理了抵押，而原告未尽审慎义务，且后来一直怠于办理产权证，致使被进一步抵押，过错应由原告自行承担。截至目前，原告仍未付清房款。请求驳回原告的诉讼请求。 被告章仿、张晶晶未作答辩。 另查明：2015年2月17日，原告胡义梅与被告章仿及其父亲章其桂签订《卖房协议》，约定被告章仿及其父亲章其桂将沭阳县房屋出售给原告，总价款为470000元。同日，原告向被告章仿父亲章其桂交付购房首付款150000元，并由被告章仿及其父亲章其桂向原告出具收条。 2015年9月26日，原告通过银行转账方式向被告章仿父亲章其桂交付购房款90000元，并由被告章仿及其父亲章其桂向原告出具收条。2016年2月1日，原告通过银行转账方式向被告章仿父亲章其桂交付购房款80000元。后原告胡义梅（乙方）与被告章仿、张晶晶（甲方）签订《售房购房协议书》，协议中载明乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；甲方保证对该房屋具有处分权，保证该房屋所有权无债权债务纠纷，无抵押，产权合法……。双方还约定甲方自愿将沭阳县紫馨花园11号楼3单元1601室房屋及沭阳县紫馨花园11号楼3单元85号地下车库出售给乙方，总价款为470000元，付款方式为：第一次2015年2月17日付款150000元；第二次2015年9月26日付款90000元；第三次2016年2月1日付款80000元；第四次2017年12月18日付款100000元，双方约定2019年11月18日前过户后，乙方支付余款50000元。2018年1月2日，原告通过银行转账方式向被告章仿父亲章其桂交付购房款100000元。 原告于2016年前后即对案涉房屋装修入住至今，原告曾于2020年1月3日将被告章仿、张晶晶诉至本院，要求协助办理案涉房屋产权过户手续，因案涉房屋的抵押权未消灭，原告不愿意代章仿、张晶晶消灭抵押权，其请求被依法判决驳回。 还查明：2014年12月10日，被告章仿、张晶晶取得案涉房屋不动产权属登记证书。 2014年6月3日，案涉房屋被抵押给案外人江苏沭阳农村商业银行，抵押金额为330000元，抵押期限为2014年6月3日至2034年6月2日。2015年12月29日，案涉房屋被抵押给案外人中银消费金融有限公司，抵押金额为150000元，抵押期限为2015年12月29日至2021年12月29日。2018年12月21日，案涉房屋被抵押给案外人耿鑫鑫，抵押金额为600000元，抵押期限为2018年12月21日至2021年12月20日。庭审中，原告胡义梅称其签订购房协议时忽略了审查案涉房屋是否存抵押，仍然表示不愿意涤除抵押。庭审之后，原告胡义梅又向本院提交说明，表示愿意涤除案涉房屋存在的抵押，也愿意在本院限定的期限内涤除第三顺位抵押（抵押权人耿鑫鑫），但是，原告胡义梅在期限内仍未涤除该抵押。 上述事实，有原告陈述、被告耿鑫鑫答辩、本院（2020）苏1322民初173号民事判决书、宿迁市中级人民法院（2020）苏13民终3278号民事判决书、售房协议、票据、承诺书、物业办出具的证明、证人丁某、黄某的当庭证言等证据证实，足以认定。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，根据原告提供的证据，可以证明原告与被告章仿、张晶晶在本院查封之前签订了案涉房屋买卖合同，并按合同约定支付了相应购房款，原告已实际入住使用案涉房屋，本院予以确认。 原告胡义梅作为完全民事行为能力人，在与被告章仿、张晶晶订立房屋买卖合同的过程中，应当对案涉房屋的权利负担和可能存在的影响合同履行的瑕疵情况尽到谨慎的注意义务，但其未能尽到前述义务，在案涉房屋存在抵押的前提下与被告章仿、张晶晶订立合同并数次向被告章仿之父付款，且在合同订立后的近五年时间，仍未能涤除抵押后办理案涉房屋的产权变更登记手续。另外，债权人耿鑫鑫申请执行项下还存在执行案涉房屋第三顺位的优先受偿权内容，原告也以其行为表明拒绝涤除该抵押。基于以上情形，应认定系因原告自身原因未办理过户登记。 综上，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对原告的诉讼请求依法不予支持。被告章仿、张晶晶经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告胡义梅的诉讼请求。 案件受理费13800元（原告胡义梅已预交80元），由原告胡义梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费13800元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××65，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审 判 长  彭金波 人民陪审员  史 明 人民陪审员  张书新 二〇二一年一月二十九日 书 记 员  王治红 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。