河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初4241号原告：王芬，女，汉族，1981年10月13日出生，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：周陆强，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树红，河南瀛豫律师事务所律师。被告：许昌汉威置业有限公司，住所地河南省许昌市魏都区民营科技园**（五星公司办公楼**）。法定代表人：孙虎刚，任该公司总经理。委托诉讼代理人：张建伟，男，系公司员工。委托诉讼代理人：白和迪，女，系公司员工。原告王芬与被告许昌汉威置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王芬的委托诉讼代理人周陆强、李树红，被告许昌汉威置业有限公司的委托诉讼代理人张建伟、白和迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王芬向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告签订的《鹿鸣湖壹号认购书》；2．依法判决被告返还已付房款888,672元、双倍购房定金400,000元、车位款200,000元、装修款900,000元、维修基金18,576元、房屋维修费用23,275元、资金占用成本343,500元（按年利率6%从2017年10月26日暂计算至2020年5月7日，要求计算至实际支付之日止）；3、依法判决被告支付房屋差价损失80,000元以及因未及时取得房屋发生的房屋租金损失75,000元（按2,500元/月计算，暂计算两年六个月），以上费用共计2,929,023元；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2017年10月25日，原告与被告签订《鹿鸣湖壹号认购书》，约定原告购买被告开发的位于许昌市学院××与××大道交汇处鹿鸣湖壹号一期13号楼东起1单元2201号住宅房屋一处。签署认购书后原告陆续交付了房屋定金20万元、房款888,672元、车位款20万元、装修款90万元、维修基金18,576元等费用。但交房过程中，原告发现所购房屋存在严重的质量问题，经原告多次修缮仍不能达到居住条件。期间原告多次与被告工作人员协商解决，但被告一直推脱，至今未能妥善解决。原告认为，原告与被告订立认购协议的目的为购买质量合格的住宅，但被告提供的房屋存在重大瑕疵，且经过修缮后仍不能达到居住标准，被告的行为不仅导致了原告签署合同的目的无法实现，更违反了诚实信用和公平公正的原则，原告为此诉至法院。被告许昌汉威置业有限公司辩称：1、诉状中所称维修基金18,576元，被告没有收取；2、原告诉状中所称房屋存在严重质量问题与事实不符，根据阅卷，原告所提供的证据来看，原告称的问题的房屋装修质量问题，不是房屋本身质量问题；3、关于该房屋的装修，双方在进行交易时已经将原价190万元的装修折价为90万出售，该房屋的装修为成品出售，且以当时的现状交付，双方均明确该装修的现状及其对应的价格，被告对装修没有维修义务；4、根据认购书约定，是原告违约在先，逾期交付房款且拒不签订正式的商品房买卖合同；5、双方签订的认购书，没有达到法定或合同约定的解除条件，不应予以解除，该房屋完全具备居住条件，不存在合同目的不能实现的状况，装修的瑕疵已经在装修款中予以折价；6、定金交付之后，原、被告双方已经签订了认购书，定金已经转化为房款，不适用定金罚则，退一步来讲如果定金指向商品房买卖合同的签订，也应该追究原告的责任，该定金予以没收，本案中被告完全具备合同签订的条件，是原告的违约行为导致商品房买卖合同没有签订；7、诉状中所称6%的利率无事实及法律依据；8、8万元的房屋差价，无事实依据，也非原告的原因造成；9、房屋租金没有事实依据，原告也没有交齐房款，该房屋随时可以交付，是原告怠于履行合同义务，造成未能入住；10、诉状中既要求定金双倍支付又要求利息、房屋差价、房租的诉请是重复的，同一法律关系当中如果认定是定金协议，就不可能有后来的各种损失，如果认定认购书是定金的履行，就不能适用定金罚则，这违反了《最高法审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，同时实际损害中利息、房屋差价、房租也只能择其一而不能重复计算；11、由于庭审时间安排原因，被告在本案中没有来得及提起反诉，被告会考虑提起反诉或另行起诉要求原告支付房款。经审理查明：2017年10月25日，原告与被告许昌汉威置业有限公司签订《鹿鸣湖壹号认购书》，约定原告（××）认购被告（××）开发的位于许昌市学院××与××大道交汇处鹿鸣湖壹号一期13号楼东起1单元2201号住宅房屋一处。该房屋系被告已完成装修的样板房。认购书载明：“……房款总额：人民币贰佰捌拾肆万陆仟肆佰壹拾伍元整，立约定金：人民币20万元整，一次性付款：按标准价计价，签订本认购书后，在售楼部通知后5日内签订《商品房买卖合同》，并一次性付清剩余房款（含配套款项……条款：1．××同意在签订本认购书时，立即付清上述所列之立约定金；签订《商品房买卖合同》时，该立约定金及对应的购房优惠直接从总房款中扣除。2．本认购书所规定时间内，因××原因造成无法签订《房屋买卖合同》，所享受的一切优惠取消，××有权对房屋另行出售，立约定金不予退还……”。该认购书签订当日，原告支付被告定金200,000元。2017年10月30日，原告支付房屋价款888,672元、车位款200,000元。2017年11月27日，原告支付房屋装修款900,000元。根据原告提供的微信聊天记录显示，《鹿鸣湖壹号认购书》签订后，原告通过其配偶以房屋供水、供电及空调系统无法正常工作、墙面脱落、变色为由多次与被告工作人员协商维修事宜，并要求如不能达到其接收标准即要求返还已付款项；沟通过程中，被告工作人员未否认原告所主张的相关问题，并述称在督促物业进行整改，同时承诺于2019年12月3日报备原告退款请求，后以原告所付款项资金占用期间的利息无法解决为由未就退款事宜与原告协商一致。根据上述聊天记录及其提供的微信电子支付转账电子凭证，原告2018年3月28日至2018年8月27日期间向被告工作人员支付23,275元房屋维修费用。2020年5月7日，河南河南瀛豫律师事务所接受原告委托，向被告邮寄送达《律师函》，通知被告解除案涉《鹿鸣湖壹号认购书》，并要求返还已付房款、车位款、装修费等，并双倍支付购房定金、赔偿相关损失。根据EMS物流详情单显示，被告于2020年5月11日签收该函。后原告向被告主张上述要求未果，形成本案诉讼。另查明，案涉房屋未实际交付原告。案涉房屋原由案外人师向前认购，并于2017年10月14日向被告支付有定金，后变更由原告认购。案涉房屋系被告样板房，由被告交河南和信装饰工程有限公司、河南普联信息技术有限公司和河南省森度装饰设计有限公司分别就室内装修、智能化弱电系统安装进施工和软装采购，合同价款共计1,906,381元。以上事实有《鹿鸣湖壹号认购书》、收款专用收据、微信聊天记录、微信支付转账凭证、结婚证、《律师函》、EMS物流详情、价格截图、装修合同、房屋更名手续及认购书案外人师向前定金收据及庭审笔录等在卷为凭。本院认为，关于本案案由的确定问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条相关规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该规定，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。本案《鹿鸣湖壹号认购书》即原、被告约定将来一定期限内签订《房屋买卖合同》的协议，且该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所应约定的主要内容，故应认定为商品房预约合同。综上，本案应以商品房预约合同纠纷为案由进行审理。关于原告要求解除《鹿鸣湖壹号认购书》的诉讼请求。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据庭审中查明的事实，案涉房屋存在供水、供电及空调系统无法正常工作等瑕疵，原告亦就上述问题在近三年期间内多次催告被告进行整改未果，从而导致原告拒绝依约与被告签订《房屋买卖合同》，应认定《鹿鸣湖壹号认购书》符合法律规定的解除条件。根据有效证据，原告以送达《律师函》的形式通知被告解除《鹿鸣湖壹号认购书》，该《律师函》于2020年5月11日由被告签收。故本院确认案涉《鹿鸣湖壹号认购书》已于2020年5月11日解除。被告辩称，原告主张的质量问题属于装修质量问题，并非房屋质量问题，且双方交易时已经将装修价格折价出售，故被告对装修质量无维修义务。对此，本院认为，××应当按照约定的质量要求交付标的物，当事人就质量没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案被告拟将已完成装修的样板房售予原告，应就房屋及装修质量一并向原告承担瑕疵担保责任。诉讼中，被告未提供证据证明已就装修瑕疵对原告进行告知。故被告的相关答辩意见，不符合法律规定，本院不予采纳。关于原告已支付款项的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据庭审中查明的事实，案涉房屋未交付原告占有使用，原告已支付被告购房款888,672元、车位款200,000元、装修款900,000元。上述购房款、车位款、装修款共计1,988,672元，被告就上述款项应负返还义务。原告向被告工作人员支付23,275元房屋维修费用，该费用用于维修案涉房屋，最终由被告受益，亦应返还原告。关于被告的违约责任问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合法律规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。本案中，原告同时要求被告支付资金占用成本、双倍返还定金、支付房屋差价损失、未及时取得房屋发生的房屋租金损失，前述所诉请款项的性质均为违约损失，且其提供的证据不能证明房屋差价损失和租金损失的具体数额。故原告所受违约损失，应认定为被告占用其资金期间的利息损失，相关损失应以其所付款项为基数，自原告付款之日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，此后的利息自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付款之日止。原告已支付的定金200,000元，被告应予以返还。原告所诉过高部分，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告王芬与被告许昌汉威置业有限公司于2017年10月25日签订的《鹿鸣湖壹号认购书》已于2020年5月11日解除；二、被告许昌汉威置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王芬购房款、车位款、装修款、定金共计2,188,672元并支付资金占用期间的利息（利息以200,000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2017年10月25日起计算至2017年10月29日，以1,288,672元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2017年10月30日起计算至2017年11月26日，以2,188,672元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2017年11月27日起计算至2019年8月19日，以2,188,672元为基数按按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付款之日止）；三、被告许昌汉威置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王芬维修费用23,275元；四、驳回原告王芬的其他诉讼请求。案件受理费30,233元，由原告王芬负担7,642元，由被告许昌汉威置业有限公司负担22,591元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  韩 宁人民陪审员  曼晓飞人民陪审员  张 珂二〇二一年一月二十五日书 记 员  张培雯