浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6579号 上诉人（原审原告）：浙江省粮油贸易公司，住所地浙江省杭州市体育场路**。 法定代表人：吴茂红，总经理。 委托诉讼代理人：黄恺、程秋雨，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州远大电气设备成套有限公司，住，住所地浙江省杭州市江干区艮山东路**/div> 法定代表人：包贤福，总经理。 委托诉讼代理人：郑筠、石静，浙江先施律师事务所律师。 上诉人浙江省粮油贸易公司（以下简称粮油公司）因与被上诉人杭州远大电气设备成套有限公司（以下简称远大公司）合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7706号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2001年2月12日，卖方粮油公司（甲方）与买方远大公司（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方房屋坐落于杭州市江干区××镇××路边，房屋结构为框混，房屋用途为仓储（工业），建筑面积为6746.7平方米。房屋所有权证号为004319-004323。按建筑面积计算，该房屋转让价格为每平方米634.23元，总金额4290000元。乙方在2001年2月18日前向甲方支付人民币50万元（包括35万元定金），2001年4月5日前支付甲方200万元，余款在权证转让完后一次性付清。 2001年2月15日，转让方粮油公司（甲方）与受让方远大公司（乙方）签订《转让合同》一份，约定：双方就甲方所属的艮山东路（六堡村）粮库土地使用权及地上附着物转让事宜达成协议。本合同转让的标的系指位于杭州市江干区××镇××路路边浙江省粮油贸易公司所属的国有土地使用权、地上附、地上附着物以及水电等其他设备的所有权地面积17943.19平方米（土地使用权地号4-09-（016）-0027，图号1-907-Ａ）。转让价款为600万元。乙方应自本合同签订之日起三日内向甲方支付定金35万元。甲方收到定金后七日内向杭州市土地管理局提出出让本合同所涉国有土地使用权连同地上附着物的转让申请。在市土管局、市规划局签署书面同意转让意见之日起五日内，乙方凭借甲方提供上述书面同意向甲方支付全部转让款的60%，合计人民币325万元。甲乙双方在土地使用权转移登记手续全部办理完毕，原房屋所有权证变更之日起十五日内乙方一次性付清全部余款240万元。甲方应在2001年4月10日前将该地块地上附着物内的物品全部腾空移交给乙方保管。甲方结清水电及相关费用。双方办妥全部转让手续，出让土地使用权归属乙方名下，将土地所有权移交乙方后，十五个工作日内乙方一次性付清余额的同时，甲方将变更后的土地证、房产证移交给乙方。 2001年2月15日，粮油公司（甲方）与远大公司（乙方）签订《补充合同》一份，约定：根据市政规划所需，扩展艮山东路沿线绿化地带，使原转让合同所涉地上附着物（房产）其中所属甲方的综合楼房产无法变更为乙方名下，双方就综合楼有关权利义务约定如下：甲方将该综合楼（建筑面积3184.96㎡）转让乙方永久使用，转让价款为325万元。若因规划原因无法变更产权的，甲方将综合楼房屋所有权证交给乙方。若遇规划和政策性变化所涉及拆除、补偿、赔偿等问题，甲方应予以协助，但所涉权利和义务均归乙方享有。如无赔偿，甲方应退还乙方该综合楼按年限折旧后的余额款项。乙方应自本合同签订之日起三日内向甲方支付定金15万元。在市土管局、市规划局签署书面同意原合同转让意见之日起五日内乙方支付本补充合同转让金的60%，合计人民币180万元。甲乙双方在土地使用权转移登记手续全部办理完毕，本综合楼除外其它地上附着物房屋产权变更之日起十五日内乙方一次性付清本补充合同全部余款130万元。若在办理产权变更手续时，该综合楼可进行变更的，则该楼转让款支付方法与转让合同相同。 2002年1月15日，粮油公司（甲方）与远大公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2001年2月就转让艮山东路（六堡村）粮库土地使用权及地上附着物签订《转让合同》、《补充合同》及备忘录，转让价为925万元。因杭州市政规划调整的影响，双方达成如下协议：一、甲方经研究并报省粮食集团有限公司同意，减扣六堡仓库转让金375万元，实际转让金为550万元。二、今后征用该库土地，如涉及到2001年8月17日规划的这部分土地，赔偿时双方按赔偿额4：6的比例分享，即甲方分享40%的赔偿金，乙方分享60%的赔偿金。同时要求乙方及时通知甲方。三、如杭州市规划局调整规划，对2001年8月17日划进的土地不列入规划用地时，乙方须及时按《转让合同》向甲方支付该地转让金375万元……等内容。 后远大公司支付粮油公司550万元。 杭州江干区城市建设综合开发有限公司出具落款日期为2018年7月25日的“关于要求暂缓签订杭州远大电气设备成套有限公司《拆迁协议》的紧急函告的复函”，内容显示：浙江省粮油贸易公司：远大电器已列入艮北新城区块征收（收购）清零扫尾工作计划中。远大电器位于××路××号，土地面积1798平方米，其中国有工业土地出让用地1081平方米（土地证号：杭江国用（2006）第0001**），国有划拨用地717平方米（土土地证号：杭江国用（2008）第0001**。有证房屋建筑面积3184.96平方米（房产证号：杭房权证江移字第0××2号）土地使用权人及房屋所有权人均为远大电器。该处被征收（收购）房地产产权明晰，我司将根据相关法律法规及工作计划节点，与远大公司谈判签约。如贵司与远大电气存在相关争议，建议与远大电器对接相关事宜。 粮油公司出具的落款日期为2018年10月18日的“浙粮贸〔2018〕36号”关于六堡艮山地块使用权属确认申请报告显示：杭州市国土资源局江干分局：……我公司恳请贵局对上述当时因规划等原因无法办理土地使用权过户登记的其中3097.81平方米（远达电气于2008年取得了其中717平方米“杭江国用（2008）第000108号”《国有土地使用权证》）土地使用权属依据事实予以确认为盼。 杭州市规划和自然资源局江干分局出具落款日期为2019年4月2日的“关于浙江省粮油贸易有限公司（浙粮贸〔2018〕36号）的回函”明确：《关于六堡艮山地块使用权属确认申请报告》收悉，经查，你公司报告所指地款位于艮山东路以北、建华路以西、三官塘路以东、浙江康达汽车工贸有限公司以南，规划用途为艮山东路绿化用地，根据调档资料来看，该地块已于2001年4月，依你公司申请，经原杭州市土地管理局审批，将贵公司名下位于江干区××镇××东路边的17943.9平方米划拨土地使用权连同适用范围内的房屋所有权一并转让给了杭州远大电气设备有限公司（附：杭土市简复〔2001〕第064号简复单）。 现粮油公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、远大公司支付粮油公司转让款3250000元；2、远大公司支付粮油公司逾期付款违约金4223557.63元（按同期银行贷款利率上浮30%，自2001年8月1日暂计至2019年6月10日，此后计算至款项付清之日止）；3、远大公司将杭州江干区城市建设综合开发有限公司（下称江干城建公司）就“杭江国用（2006）第000197号”及“杭江国用（2008）第000108号”《国有土地使用权证》项下的土地征收支付给远大公司的补偿金的40%支付给粮油公司。 原审法院认为：粮油公司、远大公司之间的《杭州市房屋转让合同》、《转让合同》、《补充合同》、《协议书》等合法有效，对双方具有约束力。对粮油公司主张的转让款3250000元及逾期付款违约金，该院认为，案涉《杭州市房屋转让合同》、《转让合同》、《补充合同》、《协议书》中，《协议书》签订时间最晚，该协议书明确约定，“甲方经研究并报省粮食集团有限公司同意，减扣六堡仓库转让金375万元，实际转让金为550万元”等内容。由此可见，双方对案涉转让标的的最终转让价款的现金支付部分是明确的，远大公司亦按约履行了全部550万元的付款义务。粮油公司抛开此《协议书》对价款的最终约定，而按双方此前《补充合同》约定的价格另行主张转让款3250000元及逾期付款违约金，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。对粮油公司有关案涉土地征收支付给远大公司的40%补偿金支付给粮油公司的诉请，该院认为，《协议书》约定，今后征用该库土地，如涉及到2001年8月17日规划的这部分土地，赔偿时双方按赔偿额4:6的比例分享，现远大公司并未就案涉土地签订相应拆迁补偿协议或领取相关补偿金，后续是否补偿以及是否支付补偿金或以其他方式安置补偿皆不确定。该项权益暂不具备在本案中处理分配的条件。粮油公司应在相应条件具备后再行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决驳回粮油公司的诉讼请求。 案件受理费64115元，财产保全申请费5000元，皆由粮油公司负担。 宣判后，粮油公司不服，向本院提起上诉称：一、远大公司告知粮油公司因综合楼等转让标的被划入规划绿化线内导致该部分转让标的无法办理产权过户使其整体使用方案落空，要求扣减转让金，粮油公司经研究并报粮食集团后同意扣减。现粮油公司发现远大公司实际早已将综合楼变更登记到远大公司名下，却虚构综合楼等转让标的无法办理过户的情况要求粮油公司扣减转让金，粮油公司有权要求远大公司支付综合楼对应的转让款325万元及逾期付款违约金，一审法院查明事实不清，放任国有资产的流失。 根据《协议书》中“甲乙双方于2001年2月就转让艮山东路（六堡村）粮库土地使用权及地上附着物签订了《转让合同》、《补充合同》及《备忘录》，转让价为925万元”的表述，并结合《转让合同》、《补充合同》约定来看，粮油公司将其所有的位于六堡的面积为17943.19平方米的土地使用权及其地上附着物（包括共5幢仓库在内）整体作价925万元转让给远大公司。 后远大公司于2001年10月31日向粮油公司致《函》，称综合楼和2幢仓库均因2001年8月新规划原因划进绿化线内，导致其原来的整体使用方案全部落空，整个场地使用效率大大降低，基本无法使用，损失惨重，并要求扣减无法办理产权过户部分的转让价款。考虑到远大公司所称的规划变更造成的部分转让标的办理产权过户受阻的情况，粮油公司扣减部分转让价款，并于2002年1月15日与远大公司签订《协议书》约定“因杭州市政规划调整的影响……扣减六堡仓库转让金375万元。” 综上双方之间各份合同/协议签订过程可以看出，虽然《协议书》为双方之间签订时间最晚的一份协议，但《协议书》中最终确定的实际转让金550万元并非针对《转让合同》及《补充合同》确定的17943.19平方米的土地使用权及其地上附着物（包括共5幢仓库在内）整体均可办理产权过户登记的情况，而是考虑到因远大公司所称的规划原因导致综合楼等转让标的无法办理产权过户的因素做出的扣减；若综合楼等转让标的日后可以办理产权过户的，《协议书》中扣减的375万元转让金仍需要根据实际产权过户情况恢复履行。 但至2019年杭州江干区城市建设综合开发有限公司（以下简称“江干城建”）对六堡仓库一带进行拆迁征收，粮油公司在与江干城建协商过程中被告知××路××号对应的土地使用权人及房屋所有权人均为远大公司，粮油公司这才得知远大公司早已于2001年7月即已以双方于2001年2月12日签订的用以办理房屋过户手续所需的《杭州市房屋转让合同》为过户依据将全部5幢仓库（包括其所称的无法办理产权过户的综合楼及2幢仓库）变更登记到其名下并取得《房屋所有权证》，远大公司于一审庭审时也已承认该事实。远大公司隐瞒其已成功办理过户登记并取得《房屋所有权证》的情况，虚构综合楼等无法办理产权过户登记导致其整体使用方案落空、遭受巨大损失的不实情况，要求粮油公司与其签订《协议书》扣减转让金，已给粮油公司的合法财产权益造成巨大损失。 根据前述，虽然远大公司已向粮油公司支付转让金550万元，但该550万元是粮油公司考虑到远大公司称因规划原因导致综合楼等转让标的无法办理产权过户而做出的扣减，但事实上，远大公司已就综合楼办理产权过户登记等取得《房屋所有权证》，远大公司应向粮油公司补充支付综合楼对应的转让价款。 根据双方签订的《补充合同》，综合楼的转让价款为325万元，支付时间同《转让合同》（即至晚于房屋所有权变更之日起十五日内一次性付清转让款），现远大公司于2001年7月将综合楼变更登记至其名下却始终未向粮油公司支付325万元转让款，粮油公司主张要求远大公司支付325万元及对应的逾期付款违约金应当予以支持。 一审法院仅关注到《协议书》签订时间最晚并对转让价作出变更，却未查明转让金变更原因，也未查明远大公司已将其所称无法办理产权过户的综合楼变更登记到其名下并取得《房屋所有权证》而一直未向粮油公司支付综合楼转让款的事实，从而错误地认定远大公司支付550万元转让金即已履行完毕在《转让合同》、《补充合同》、《协议书》项下的义务，这一错误认定将放任国有资产的流失。 二、粮油公司收到一审判决后得知远大公司已与江干城建签订拆迁补偿协议，远大公司应将所获拆迁补偿的40%支付给粮油公司。 除已取得《房屋所有权证》的仓库外，远大公司还就其所称因2001年8月新规划原因无法办理产权过户的部分土体分别取得“杭江国用（2006）第000197号”、“杭江国用（2008）第000108号”《国有土地使用权证》。 《协议书》第二条约定“今后征用该库土地，如涉及到2001年8月17日规划的这部分土地、赔偿时双方按赔偿额4:6的比例分享，即甲方分享40%的赔偿金，乙方分享60%的赔偿金。同时要求乙方及时通知甲方。” 鉴于远大公司为登记的土地使用权所有人，故江干城建回复粮油公司称，其根据相关法律法规及拆迁工作计划节点将只能与土地使用权人远大公司谈判签约。现粮油公司收到一审判决后得知远大公司已与江干城建签订拆迁补偿协议，故前述《协议书》第二条约定的分配条件已成就，远大公司已将其就“杭江国用（2006）第000197号”、“杭江国用（2008）第000108号”项下土地使用权所获得拆迁补偿的40%支付给粮油公司。 综上，粮油公司主张325万元转让款、对应的逾期付款违约金以及40%拆迁补偿权益分配具有事实和法律依据。请求：1、撤销原审判决，改判支持粮油公司一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由远大公司负担。 被上诉人远大公司辩称：双方当事人于2002年1月15日签协议书一份，就转让艮山东路六堡村粮库土地使用权以及地上附着物一事，达成了最终协议。因之前双方签订过转让合同，补充合同以及备忘录等文件，所以该最终协议明确了：1、转让总价款为925万元。2、因市政规划调整影响，同意减免转让金375万。3、实际支付转让金额为550万元。最终，远大公司已经支付粮油公司550万元，所以综合楼的转让款已经在当时履行完毕。 前述协议书中减免的375万，所对应的对价是3814.81平方米的绿化用地。原本双方转让标的物总价为925万元，对应的是17943.19平方米土地及其地上附着物是一个整体。后来，由于市政规划调整，该土地有3814.81平方米被划拨为绿化用地。所以经过双方几次协商，最终粮油公司同意将这部分土地减免了375万元，协议书中也明确约定了，如果该部分土地涉及到征用赔偿时，双方按4:6比例分享，所以粮油公司所称的综合楼转让款，实际上已经包含在925万的转让款里，并最终随远大公司支付550万元后一并执行完毕。故远大公司无需再支付该笔款项也没有违约金一说。 协议书中所称如涉及2001年8月17日规划的这部分土地赔偿时，双方按照4:6比例分享。一审时，远大公司已经明确，第一远大公司还没有获得任何补偿。2001年8月17日，规划所涉土地（后有附图）红线部分土地是被政府规划纳入绿化用地的部分，该部分土地对应的面积是3814.81平方米。该情况在发生拆迁时粮油公司已多次就此事找到远大公司沟通，其已经知晓该3814.81平方米的土地中，有3097.81平方米没有办理土地证，只是在2008年，远大公司为了银行贷款方便去申请了一个土地使用证。这里面涉及到一个面积717平方米的国有土地使用面积。如果该面积涉及到拆迁补偿，远大公司愿意按照协议书的比例进行分配。但实际上，该部分土地属于国家划拨土地，远大公司至今未受到任何补偿。所以粮油公司该项请求也无支付的依据。 综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，远大公司未提交新的证据，粮油公司向本院申请调取了《房屋征收产权调换协议》一份，欲证明：根据粮油公司与远大公司已签署的《协议书》的约定，在案涉2001年8月17日规划涉及的土地被征用时，双方就该等征迁补偿按照粮油公司40%、远大公司60%的比例进行分享。现征迁主体江干城建已与远大公司签署《房屋征收产权调换协议》，远大公司应按照《协议书》的约定将所获征迁补偿的40%分配给粮油公司。 远大公司对该协议的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，认为《房屋征收产权调换协议》中涉及的补偿内容仅针对远大公司自持房屋产权调换的补偿，并非针对《协议书》第二条中所涉及的3814.81平方米绿化用地的补偿，该证据与本案无关。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，同时认为该协议不足以证明远大公司已就2001年8月17日规划涉及的案涉土地获得了补偿，对其证明力不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实基本一致。本院另查明:2018年10月18日，粮油公司浙粮贸【2018】36号《关于六堡艮山地块使用权属确认申请报告》中记载，远大公司通过补缴土地出让金的方式将其中14128.38平方米的土地转为国有出让用地，并相应取得了“杭出让国用2001字第00072号”《国有土地使用权证》。剩余3814.81平方米土地因规划等原因无法办理土地使用权过户登记，故我公司与远大公司签订补充协议，将转让标的扣除了前述不能过户的国有土体使用权，但我公司一直未申请重新办理未过户部分土地的土地使用权证。双方当事人均确认远大公司取得综合楼所有权证的时间是2001年7月。 本院认为:首先，案涉《协议书》是双方当事人之间最后形成的一份协议，应视为双方就诉争标的物转让事宜达成的最终意思表示，粮油公司未主张该协议存在无效或可撤销事由，故该《协议书》对双方当事人均具有约束力，粮油公司就案涉标的物转让主张相关权利应以该协议为依据。其次，关于《协议书》对转让标的物价款扣减375万元转让金的原因问题。粮油公司上诉主张是考虑到远大公司所称的规划原因导致综合楼等转让标的无法办理产权过户。本院认为粮油公司的该主张与以下事实不符：1、综合楼产权过户至远大公司的时间是2001年7月，而《协议书》签订时间是2002年1月，且杭州市规划和自然资源局江干分局给粮油公司的回函中明确，根据调档资料来看，案涉地块的土地使用权连同适用范围内的房屋所有权均是依粮油公司的申请，经原杭州市土地管理局审批，转让给远大公司的。故粮油公司在签订《协议书》时应已知晓综合楼产权已过户给远大公司的事实。2、2018年10月18日，粮油公司浙粮贸【2018】36号文中明确3814.81平方米土地因规划等原因无法办理土地使用权过户登记，故双方签订《协议书》。综上，粮油公司的该项上诉理由不成立，其以此为基础主张远大公司向其支付综合楼的转让价款和逾期付款利息，缺乏事实和法律依据。第三，依据《协议书》，今后征用该库土地，如涉及到2001年8月17日规划的这部分土地，赔偿时双方按赔偿款额4:6的比例分享，现粮油公司并未提供有效证据证明远大公司就2001年8月17日规划的这部分土地获得了赔偿，故其要求分配赔偿款，缺乏事实基础。《协议书》第三条约定，如杭州市规划局调整规划，对2001年8月17日划进的土地不列入规划用地时，远大公司须按《转让合同》向粮油公司支付转让金375万元。现粮油公司亦未举证证明2001年8月17日划进的土地不列入规划用地了，故亦无证据证明该条款适用条件已成就。 综上，粮油公司的上诉请求不成立。原审法院认定事实基本清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费64115元，由浙江省粮油贸易公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二一年一月二十二日 书记员  张诗雯