江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2594号上诉人（原审原告）：朱佳亮，男，1989年12月12日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：潘梦梦，江苏轩衡（滨海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶小卫，男，1972年10月23日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：董春红，江苏信义诚律师事务所律师。上诉人朱佳亮因与被上诉人陶小卫确认合同无效纠纷一案，不服靖江市人民法院（2020）苏1282民初485号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱佳亮上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审已查明案涉土地被征收为国有，土地性质为建设用地，所涉房产为工业用房，当不能为自然人个人所拥有并交易牟利。被上诉人陶小卫采取欺诈胁迫等手段，为催讨高利贷个人债务，强行索取案涉房地产，并转卖获利，非为生产经营之需，其非法目的明显。讼争《转让协议》系以物抵债之从合同，被上诉人陶小卫与案外第三人之间的高利贷借款合同系主合同，被上诉人疑似职业放贷人，涉嫌套路贷，主债务不合法，主合同应当无效，主合同无效从合同当然无效。一审判决将第三人70万元债务与案涉《转让协议》人为割裂，仅以第三人与被上诉人通话录音中没有以物抵债的意思而否认《转让协议》中以物抵债条款性质，对该《转让协议》签订的基础及后续履行情况未予查证。二、一审判决适用法律错误。一审判决认定案涉转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，认定《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定系管理强制性规定而非效力强制性规定属法律适用错误。第九次民商会议纪要明确，并非所有具有行政管理性质的强制性规定皆为管理性强制性规定，对涉及交易市场秩序、禁止买卖标的物的，应当认定为效力强制性规定。本案中，案涉房地产系由《中华人民共和国城市房地产管理法》规范和调整的，该法第38条规定“未经依法登记领取权属证书的”“不得转让”系效力强制性规定。因此，案涉建筑未经依法登记转让违反了效力强制性规定，案涉合同应当认定无效。一审认定即使案涉转让的建筑违法，上诉人“亦无权主张《转让协议》全部无效”，亦属适用法律错误。合同效力法定，并不因合同任何一方意志为转移，法庭审理过程中，如果审理查明确实存在合同无效情形，即使讼争各方均未主张合同无效，法庭亦应宣布合同无效；即使确如一审判决所述，案涉合同至少应当宣布部分无效。一审判决在以物抵债案件事实认定不清的基础上，错误认定上诉人明知违法仍然转让，再主张合同无效属恶意行为属适用法律错误。首先，合同各方过错程度仅影响合同无效后各方损失赔偿及承担；其次，本案中被上诉人强取案涉房地产恶意在先，主观恶性亦更高，上诉人通过诉讼主张合同无效系正当维权；再次，合同效力法定，上诉人系被动承受，上诉人对转让行为合法性是否明知或应知不影响合同效力认定，更与上诉人诉权无涉。一审判决不应因上诉人在以物抵债交易中处于弱势而加重上诉人义务甚至惩罚上诉人，一审据此作为驳回上诉人诉请之理由，属适用法律错误。三、一审法庭审理程序失当。一审审理过程中，被上诉方通过其代理人电话向法庭陈述案涉所抵偿债务事实时，其代理人采取未经法庭允许强行掐断电话的方式，阻挠法庭查明案件事实，对此，上诉人代理人当庭提出异议，但一审法庭对此妨害诉讼之违法行为未采取任何措施，对被上诉人此违反诚信原则和如实陈述的义务行为亦未置可否，亦未因此判由被上诉方承担不利后果。同时，更未采取任何替代措施查明案件事实，甚至对上诉人申请法庭调取被上诉人陶小卫之银行交易明细也没有明示是否准许，并最终直接导致本案认定事实不清，当属审理程序失当。陶小卫辩称，一、一审认定事实准确。本案相应案件事实已有生效法律文书确认。案涉房产已被合法流转，流转价格相当，并经过了当地村民委员会确认，可见转让协议是基于公平、自愿、当事人真实意思表示完成的，根本不存在无效情形。至于上诉人试图以所谓转让抵价款不真实来阻却转让协议效力更不能成立。抵价款是双方共同意思表示，亦用于上诉人之确定目的。如果上诉人认为抵价款对价不准确或偏低，可就抵价款金额寻求救济途径，并不影响转让协议的效力，更不影响此后流转等社会经济活动正常秩序。二、一审法律适用正确。案涉土地原为村民集体所有，后经江苏省人民政府批准征收为国有，但至今未办理征用补偿手续。公民、集体的合法财产受到法律保护，非经正当程序并进行合法补偿，任何人均无权加以剥夺，因此，金星村村委会对该案涉土地及地上建筑物仍有合法的使用权，仍有权进行处分，其后相应主体同样有权进行处分，一审法院（2018）苏12行终103号《行政裁定书》佐证上述事实。《中华人民共和国城市房地产管理法》系行政管理规范，最高人民法院已经表态该法第38条、39条不再是影响合同效力的强制性规定。朱佳亮向一审法院起诉请求：1.确认朱佳亮与陶小卫于2018年6月11日签订的《转让协议》无效。2.陶小卫承担本案诉讼费。一审法院认定事实：徐鸿明、朱静为朱佳亮父母。2016年10月15日，朱佳亮向靖江市生祠镇金星村村民委员会租得金星工业园区土地一块（南邻葛家埭公共河道，西邻大靖港路东边，北邻工业园区南边，东邻羊秀凤）。后朱佳亮与施工方羊仁汉签订建筑安装协议，将在该地块上办公楼、厂房的建造发包给羊仁汉施工。2017年6月15日，朱佳亮与羊仁汉签订完工手续，载明厂房总造价80.5万元，已全部结清给羊仁汉，以后羊仁汉不得到工地阻止他人施工。朱佳亮、陶小卫于2018年6月11日签订《转让协议》一份，载明：朱佳亮将与靖江市生祠镇金星村村民委员会签订的工业园区约7亩地的土地租赁权转让给陶小卫，建筑物转让价110万元，其中抵算徐鸿明、朱静向陶小卫所借70万元款项，另40万元由朱佳亮转交靖江市生祠镇金星村村民委员会，由靖江市生祠镇金星村村民委员会代为支付朱佳亮所欠农民工工资等债务。该协议经靖江市生祠镇金星村村民委员会确认同意后生效。当日，靖江市生祠镇金星村村民委员会表示同意转让，但要求陶小卫与该村委会签订补充协议后生效。2018年7月28日，陶小卫与靖江市生祠镇金星村村民委员会签订《协议书》一份，约定双方之间的土地租赁协议终止，陶小卫将地面资产以130万元的价格转让给靖江市生祠镇金星村村民委员会，陶小卫需拿出40万元用于发放农民工工资和材料款。同日，靖江市生祠镇金星村村民委员会与靖江市壮大金属构件有限公司签订《补充协议》一份，靖江市生祠镇金星村村民委员会将案涉办公楼及厂房基础转让给靖江市壮大金属构件有限公司，转让价款130万元。另查明，江苏省人民政府关于靖江市2012年度第11批次村镇建设用地的批复同意将案涉地块征收为国有。2019年5月25日，靖江市生祠镇金星村村民委员会出具情况说明一份，载明，朱佳亮于2016年10月15日向该村民委员会租用土地建设厂房及办公用房，因缺少资金，直到2018年6月仅建设办公楼一幢及厂房部分地基。2018年6月11日，徐鸿明与陶小卫到该村民委员会，徐鸿明称欠陶小卫借款，协商好将所租土地及地上建筑物转让给陶小卫，转让价款扣除借款债务后由陶小卫支付。后来徐鸿明通知朱佳亮到场。该村委提出了两项要求，分别为一、转让款中拿出40万元放在该村，用于解决民工工资及材料款；二、陶小卫接受转让后不得改变用地性质且必须在半年内将厂房建设好，后来朱佳亮及陶小卫均同意了该村委会条件。审理中，经释明，朱佳亮表示愿意承担因本案诉讼引起的民事责任。一审法院认为,朱佳亮提起本案诉讼的行为与其认为自身实际对案涉土地、案涉房产不享有财产权益的意见相互矛盾，本应驳回朱佳亮起诉。但案涉土地租赁协议、建筑安装协议、转让协议均系朱佳亮以其自己名义与各相对方签订，且其亦认可承担诉讼结果引起的民事责任，故朱佳亮是本案适格主体。案涉《转让协议》的效力是本案的焦点。朱佳亮主张《转让协议》无效，不予支持。理由是:首先，朱佳亮是完全民事行为能力人，具有相应的民事行为能力，其有能力认知《转让协议》约定的内容。根据朱佳亮所述，其是因为父亲徐鸿明欠陶小卫高利贷，其对债务实际情况并不清楚的情况下，应徐鸿明与陶小卫之要求签订的案涉转让协议。然则，案涉《转让协议》明确载明了案涉土地租赁权转让、建筑物转让价格、抵算徐鸿明及朱静债务金额等事项。朱佳亮所所转让的建筑物作价110万元的意见是明确的，可以认为朱佳亮对于合同相关事项是明知的。至于该价格是否合理，朱佳亮提交的工程造价结算书、工程造价预算书仅有复印件且无相关当事人签章，且根据金星村村委会出具的情况说明可知，双方签订协议时租赁土地上仅建设了办公楼及厂房部分地基，故无法认定朱佳亮待证事实。其次，至于徐鸿明与陶小卫之间是否真实存在70万元的债务，影响的是协议的履行，若转让款所抵债务不足70万元，则陶小卫负有继续给付转让款之义务，而不影响合同效力。朱佳亮所称徐鸿明与陶小卫之间的借款合同因陶小卫非法放贷而无效，与案涉转让合同效力无涉。另，朱佳亮提交了徐鸿明与陶小卫的通话录音，通话中，徐鸿明没有以案涉土地租赁权及房产抵销债务的意思，其表示仍然会还款。陶小卫在通话中对徐鸿明的意见亦未否认，仍然要求徐鸿明还款。鉴于朱佳亮自称系听从徐鸿明的要求签订的协议，如果朱佳亮认为受其父及陶小卫的隐瞒签订转让协议的，依照法律规定，属于可撤销的事由，而非合同无效事由。第三，案涉转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定。案涉金星村工业园区土地于2012年征收为国有土地，虽然现无证据证明朱佳亮取得土地租赁权利的协议经过了相关行政部门的认可，然朱佳亮未能取得相应权利不当然认定合同无效。案涉房屋，虽无证据证明存在相关建设审批手续，然其属于对公法义务之违反，且并无证据表明朱佳亮客观上无法取得土地使用权和补办建设审批手续，故案涉建筑转让违反的是管理性强制性规定，不足以导致合同无效。即便案涉转让的建筑最终被行政部门认定为需要拆除的违章建筑，案涉《转让协议》中土地租赁相关约定也不因此无效，朱佳亮亦无权主张《转让协议》全部无效。需要特别指出的是，朱佳亮主张涉案建筑转让合同和土地租赁合同存在违法行为,均应认定无效,而朱佳亮本身是涉案建筑的出卖人和土地的承租人,在其明知违法的情况下,仍转让建筑和承租土地,并以此为由主张合同无效,属于恶意行为。第四，本案中并无充分证据证明存在其他导致合同无效的情形。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：驳回朱佳亮要求确认朱佳亮、陶小卫于2018年6月11日签订的《转让协议》无效的诉讼请求。一审案件受理费80元，由朱佳亮负担（已交纳）。二审中，双方当事人均未有新证据提交。一审查明的事实有朱佳亮提交的租赁协议书、转让协议、苏政地[2012]862号批复、陶小卫与靖江市生祠镇金星村村民委员会签订的《协议书》、靖江市生祠镇金星村村民委员会与靖江市壮大金属构件有限公司签订的《补充协议》、徐鸿明与陶小卫谈话录音及当事人庭审陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。二审主要争议焦点为：涉案《转让协议书》是否有效。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”朱佳亮以其个人名义向靖江市生祠镇金星村村民委员会租用案涉土地，并建设办公楼、厂房等建筑物进行使用。2018年6月11日，朱佳亮与陶小卫签订涉案《转让协议》，转租土地使用权、转让地上建筑物。协议签订后，所涉转让标的已交付陶小卫，靖江市生祠镇金星村村民委员会对《转让协议》亦明确表示同意，地上建筑物并由权利受让人再次转让他人。现朱佳亮以转让土地、建筑物的行为违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》为由，主张《转让协议》无效，理由不能成立。首先，签订《转让协议书》时，朱佳亮对其所主张的违反法律规定的情形是明知的，但其基于自身确定的合同目的，仍然与陶小卫签署《转让协议》，积极追求或放任该结果的发生，朱佳亮具有明显过错。其次，在陶小卫使用、再次处分标的物过程中，没有证据显示有利害关系人对权属提出有效异议或者依法向有关行政监督部门投诉，致使相关人员被追责的情形。最后，朱佳亮主张《转让协议》无效，其行为不仅违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定。朱佳亮称陶小卫在签订协议时存在欺诈、胁迫情形，但未能举证证明；案涉协议中有关抵款的约定并不违反法律禁止性规定，朱佳亮对此所提异议不能成立；至于陶小卫与案外人徐鸿明、朱静之间的债务情况，不属于本案审查范围，该事实不影响对本案合同效力的认定，朱佳亮认为该债务不合法，本案《转让协议》即无效的上诉意见于法无据。因此，朱佳亮以自身行为违法为由主动请求确认合同无效，有违诚信原则，其诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，朱佳亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱佳亮负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二一年一月十八日书记员  吴泓萱