广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8371号上诉人（原审被告）：龙门县燕东房地产开发有限公司，住所地：龙门县*******************商铺至5号商铺。法定代表人：洪燕玲，总经理。委托诉讼代理人：梁桂平，广东惠泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张世刚，男，1985年8月25日出生（身份证号码：620************378），汉族，住广东省增城区荔湖街民富路五一新村安置小区。被上诉人（原审原告）：庞敏，女，1986年1月14日出生（身份证号码：450************229），汉族，住广东省增城区荔湖街民富路五一新村安置小区。共同委托诉讼代理人：曾毅辉，广东鼎伦律师事务所律师。上诉人龙门县燕东房地产开发有限公司与被上诉人张世刚、庞敏因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初692号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人龙门县燕东房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初692号民事判决书（以下称一审判决。2、依法驳回被上诉人一审的诉讼请求。3、判令被上诉人负担本案一审、二审的案件受理费。事实与理由：一审判决认为：“燕东房地产公司超出合同约定的90日仍未交付涉案房屋，解除合同条件已成就，……”，不符合本案的客观事实。本案是商品房买卖合同纠纷，被上诉人的全部诉讼请求是基于《商品房买卖合同》的解除，被上诉人能否行使合同解除权，在《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任做了明确的规定，该条款是为附条件并附期限的规定，适用这个条款的大前提是：“除不可抗力外”。在合同履行中被上诉人请求与2020年4月4日解除合同不符合双方约定的要求。本案的客观事实是，我国在2020年1月23日发生新冠肺炎疫情突发卫生公共事件，该事件根据国家相关部门定性和法律规定属于不可抗力事件，该不可抗力新冠肺炎疫情至今没有解除，被上诉人行使解除合同的条件不成就。被上诉人行使解除合同的期限，亦未到来，《商品房买卖合同》第十二条第（2）项规定，被上诉人只有在上诉人逾期交付超过90日后才有权单方解除合同，在这个期限没有到来之前，我国发生全国性乃至全世界新冠肺炎疫情突发卫生公共不可抗力的事件。根据双方约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，上诉人因不可抗力不能履行合同义务的免除责任。被上诉人请求解除合同，不符合本案客观事实，不符合双方约定依法无据，应予以驳回。一审判决认为：“因合同约定交付时间是在2019年12月31日，而疫情是在2020年1月23日发生的，燕东房地产逾期交付房屋在先，与公共卫生事件并无直接关系，不能以不可抗力的因素免除责任，……”的观点是错误的。一是解除合同的条款是既附以条件，又附以期限，被上诉人行使解除合同权只有在条件成就，期限到来才能行使。否则，无权单方解除合同。二是被上诉人诉讼至今没有任何证据证明疫情已消除，上诉人超期交付的时间已超过90日的事实。三是一审判决认为公共卫生事件并无直接关系的理由不成立。首先，国家对新冠肺炎疫情定性为突发公共卫生事件，颁布一系列的法律、法规，实行依法防控。其次，采取封城，隔离，取消群体性的活动，这个期间除了执行与公共卫生相关的公务，生产、生活相关的单位外，广大人民群众执行国家依法防控居家隔离。在国家决定复工复产还要实行严格的审批制度，上诉人名仕嘉园项目承建单位广州市花都第二建设工程有限公司至今没有复工复产。再次，一审判决将上诉人交付时间与被上诉人行使解除合同所附的条件及附期限的规定认为的割裂开来，认为上诉人逾期交付与公共卫生事件并无直接关系，不符合众所周知的客观事实，一审判决不依照法律规定免除上诉人的责任，对上诉人不公，亦依法无据应依法纠正。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，缺乏证据，适用法律不当应依法撤销。被上诉人的诉讼请求缺乏事实根据，不符合本案客观事实，不符合合同的约定和法律规定应依法驳回。被上诉人张世刚、庞敏未向本院提交书面答辩意见。张世刚、庞敏向一审法院起诉请求:1.请求法院判决原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2020年4月4日解除；2.请求法院判决被告退还购房款629685元给原告；3.请求法院判决被告赔偿购房款利息68265.35元给原告（从2018年6月26日起至2020年4月25日止，按每月0.5分利率计算，共22个月）；4.请求法院判决被告赔偿购房款利息从2020年4月26日起至还清之日止给原告，按合同约定每月0.5分利率计算；5.请求法院判决被告支付违约金3148.425元给原告；6.请求法院判决被告赔偿原告购房产生的税费、住宅维修基金、公积金贷款担保服务费、律所见证费、银行手续费等损失23472元；以上合计共725570.775元；7.请求法院判决本案的诉讼费由被告承担。原告增加诉讼请求：1.请求被告赔偿原告已支付公积金贷款利息损失23078.1元（截止2020年6月）；2.请求被告赔偿原告已支付公积金贷款利息损失从2020年7月至本案执行终结止。一审法院认定事实2018年6月17日，张世刚、庞敏与燕东房地产公司签订《商品房买卖合同》，由张世刚、庞敏向燕东房地产公司购买位于龙门县****周田变电站地段名仕嘉园X号楼X单元X房一套，建筑面积为103.97㎡，套内建筑面积为87㎡，单价为6056元/㎡，总价款为629685元。合同部分内容约定如下：1.买受人采取公积金贷款方式支付总价款，买受人于2018年6月17日前支付首期房价款229685元，余款400000元向中国建设银行股份有限公司龙门龙翔花城支行申请贷款支付。2.出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。3.除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应书面通知出卖人，出卖人应自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。同日，张世刚、庞敏向燕东房地产公司支付住房维修金16199元、契税993元、办证费460元，合计17652元，燕东房地产公司出具收据交由其收执。2018年6月26日，张世刚、庞敏向燕东房地产公司支付首期房价款229685元，燕东房地产公司出具发票交由其收执。2018年7月11日，张世刚作为委托保证人与惠州市和顺信用担保有限公司作为保证人签订《委托保证合同》，约定由惠州市和顺信用担保有限公司为张世刚以保证方式向惠州市*********提供履约担保，张世刚为此支付担保服务费5120元。2018年7月19日，张世刚与惠州市*********签订《住房公积金按揭借款合同》，约定由张世刚借款400000元，借款期限为240个月，即2018年7月19日至2038年7月19日，贷款年利率为3.25%，为浮动利率。张世刚、庞敏委托广东百德律师事务所律师作为签订《住房公积金按揭借款合同》的见证人，为此支付了见证费700元。2018年8月4日，张世刚、庞敏向燕东房地产公司支付余款房价款400000元，燕东房地产出具发票交由其收执。2019年12月31日，燕东房地产公司未能按时交付商品房。2020年4月4日，张世刚、庞敏向燕东房地产公司发出《退房申请书》，告知燕东房地产公司于申请书送达之日起15日内，办理合同解除事宜，并退还本人及本人配偶全部已付款及其利息，按照全部房价款的0.5%支付违约金，并将有关部门所收取的不可退还款予以赔偿，包括本次购房税费、房屋维修基金、保险费、银行手续费、公积金贷款担保费等。燕东房地产公司于当日出具退房申请通知书签收回执。查明，燕东房地产公司依法办理了商品房预售许可证。庭审中，燕东房地产公司承认逾期交付商品房，目前商品房还差道路、绿化未达到备案验收条件，故仍不能交付。另外，燕东房地产公司至庭审结束时，仍未复工复产。截止至2020年6月，张世刚、庞敏向惠州市*********累计偿还本金26835.11元、利息23078.1元，剩余本金373164.89元。一审法院认为,张世刚、庞敏与燕东房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，当事人应按约定全面履行合同义务。《商品房买卖合同》约定出卖人应在2019年12月31日交付房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。燕东房地产公司超出合同约定时间的90日仍未交付涉案房屋，解除合同条件已成就，张世刚、庞敏行使单方解除权于2020年4月4日向燕东房地产公司发送《退房申请书》，合法有效，故张世刚、庞敏请求与燕东房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2020年4月4日解除，本院予以支持。燕东房地产公司抗辩是因为2020年1月23日发生新冠肺炎疫情公共事件，导致不能按时交付房屋，属于不可抗力事件，依法应免除责任。因合同约定交付时间是在2019年12月31日，而疫情是在2020年1月23日发生的，燕东房地产公司逾期交付房屋在先，与公共卫生事件并无直接关系，不能以不可抗力的因素免除责任，故对于燕东房地产公司的抗辩，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，张世刚、庞敏请求燕东房地产公司返还已支付的购房款629685元，本院予以支持。合同约定买受人解除合同的，出卖人应自买受人付款之日起按照0.5%（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计算利息，并按照全部房价款的0.5%支付违约金。关于利息问题，张世刚、庞敏主张按照合同约定月利率0.5%的标准计算利息，即年利率6%，不低于中国人民银行同期贷款基准利率，符合合同约定，本院予以支持。按照张世刚、庞敏付款的金额和时间，利息计算为：按照每月0.5%的标准计算，以229685元为基数从2018年6月26日起计算至还清之日止；以400000元为基数从2018年8月4日起计算至还清之日止。张世刚、庞敏主张的利息计算有误，应以上述本院认定为准。另外，张世刚、庞敏要求燕东房地产公司支付公积金贷款400000元的利息损失，属于重复计收利息，本院不予支持。关于违约金问题，燕东房地产公司逾期交房，构成违约，理应支付违约金，张世刚、庞敏请求燕东房地产公司按照全部购房款的0.5%支付违约金3148.42元，符合合同约定，本院予以支持。关于住房维修金16199元、契税993元、办证费460元、担保服务费5120元、律师见证费700元等费用，其中住房维修金、契税、办证费由燕东房地产公司收取，并出具了收据交由两人收执，现合同解除，燕东房地产公司应将收取的住房维修金、契税、办证费予以返还；另外的担保服务费、律师见证费在合同未进行约定，是张世刚、庞敏自行支付给他人产生的费用，燕东房地产公司无需返还。综上，张世刚、庞敏请求燕东房地产公司返还住房维修金16199元、契税993元、办证费460元共计17652元，本院予以支持，对于担保服务费5120元、律师见证费700元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告张世刚、庞敏与被告龙门县燕东房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年4月4日解除。二、被告龙门县燕东房地产开发有限公司向原告张世刚、庞敏返还购房款629685元及利息（以229685元为基数从2018年6月26日起按月利率0.5%计算至还清之日止；以400000元为基数从2018年8月4日起按月利率0.5%计算至还清之日止），限在本判决发生法律效力后五日内付清。三、被告龙门县燕东房地产开发有限公司向原告张世刚、庞敏支付违约金3148.42元，限在本判决发生法律效力后五日内付清。四、被告龙门县燕东房地产开发有限公司向原告张世刚、庞敏返还住房维修金、契税、办证费共17652元，限在本判决发生法律效力后五日内付清。五、驳回原告张世刚、庞敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11433元，由原告张世刚、庞敏负担92元，由被告龙门县燕东房地产开发有限公司负担11341元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应予以解除。对此分析如下：双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。合同明确约定出卖人应在2019年12月31日交付房屋，逾期超过90日的买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。上诉人在合同约定交房期限90日届满前并未交付房屋，被上诉人依合同约定向上诉人发送《退房申请书》，合同解除条件已成就，双方签订的《商品房买卖合同》解除。对于上诉人主张其不能按时交付房屋是由于2020年1月23日发生新冠肺炎疫情突发公共事件属不可抗力事件所致，因合同约定交付房屋时间是2019年12月31日，新冠肺炎疫情突发公共事件发生在2020年1月23日，在不可抗力发生前燕东房地产有限公司已经迟延履行交付义务，即上诉人迟延交付房屋并非因新冠肺炎疫情所导致的，故上诉人提出的由于不可抗力事件导致不能按期交付房屋，主张免除责任的意见没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人龙门县燕东房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用11433元，由上诉人龙门县燕东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年一月二十一日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧