浙江省杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0105民初7698号 原告：拱墅区世纪新筑第三届业主委员会，住所地杭州市拱墅区莫干山路********。 负责人：范云科，业委会主任。 委托诉讼代理人：徐传水、金伟伟，浙江中格律师事务所律师。 被告：岑少军，男，1985年3月31日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 原告拱墅区世纪新筑第三届业主委员会（以下简称世纪新筑业委会）与被告岑少军租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用小额诉讼程序审理。本案于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告世纪新筑业委会委托诉讼代理人金伟伟到庭参加诉讼，被告岑少军经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世纪新筑业委会向本院提出诉讼请求：一、判令原被告双方签订的《世纪新筑商业经营房屋租赁合同》于2020年1月26日解除；二、判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年7月30日的租金15592.5元(实际租金按1559.25元/月计算至实际腾退之日止)；三、判令被告支付由原告垫付的电费5796.48元、物业费835.45元(电费、物业费暂计算至2020年6月30日，实际计算至腾退之日止)；四、判令被告向原告支付违约金人民币10000元(以上合计15592.5+5796.48+835.45+10000=32224.43元)；五、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 事实和理由：原告因租赁被告的莫干山路522-3号商铺，双方于2019年10月1日签订《世纪新筑商业经营房屋租赁合同》，合同约定：1.自2019年10月1日起至2020年12月31日止，合同与小区业主委员会(原告)签订，2019年12月25日前支付租金23388.75元(2019年10月1日至2020年12月31日)；2.乙方(被告)有下列情形之一的，甲方(原告)有权解除本合同，且乙方应向甲方支付壹万元的违约金，并不予退还房屋租赁保证金：(1)拖欠房屋租金超过1个月的；(2)拖欠物业服务费1个月的；(3)拖欠房屋水费、电费、能耗费、通信费或其他使用中产生的费用2个月的；(4)未经甲方同意，乙方擅自将房屋转租他人的。然，合同签订至今，经原告和物业公司多次催告，被告仍未按约支付租金及其拖欠的物业费和电费已构成违约。故，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 审理中，因案涉租赁标的在2020年7月已安装电表，2020年7月-12月期间的电费物业已不再收取;且案涉租赁标的已于2021年1月初搬空，该房屋的腾退日期确定为2020年12月31日，物业费亦计算至2020年12月31日。故世纪新筑业委会明确其诉讼请求为：一、判令原被告双方签订的《世纪新筑商业经营房屋租赁合同》于2020年1月26日解除；二、判令被告向原告支付2019年10月1日至2020年7月30日的租金15592.5元(实际租金按1559.25元/月计算至实际腾退之日止)；三、判令被告支付由原告垫付的电费5796.48元、物业费1551.55元(电费计算至2020年6月30日；物业费计算至2020年12月31日)；四、判令被告向原告支付违约金人民币10000元；五、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 岑少军未作答辩。 世纪新筑业委会围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对其进行审核，该证据真实合法，可以作为定案的依据，本院予以确认并在卷佐证，对其所证明的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：甲方（出租人）世纪新筑业委会与乙方（承租方）岑少军、丙方杭州广银物业管理有限公司订立《世纪新筑商业经营房屋租赁合同》（以下简称合同）一份，合同部分条款约定：房屋基本情况：莫干山路522-3号(简称该房屋)为世纪新筑小区物业商业经营用房，为全体业主所有，由甲方负责经营与管理；该房屋建筑面积31平方米。现有瓷砖地面，墙面白色乳胶漆，顶部饰易吊顶装修。租赁期限、租金、物业服务费、其他费用及支付方式：1、之前与联合物业签订的合同期限为2019年1月1日至2020年12月31日，由于联合物业2019年11月30日已经撤场，合同终止。2、自2019年10月1日起至2020年12月31日止，合同与小区业主委员会签订，费用暂时与之前的约定保持不变。2019年12月25日前支付租金23388.75元(2019年10月1日至2020年12月31日)。到期后由甲乙双方另行协商租赁事宜。3、乙方租赁的房屋，其所对应的物业服务费由乙方承担，2019年12月1日起乙方按该房屋建筑面积每月每平方米3.85元(含能耗费)的标准向丙方支付物业服务费，日后若物业服务费有调整，则由乙方按丙方另行通知的费用标准支付，乙方按年在支付该房屋租金的同日向丙方支付物业服务费。4、根据《杭州市城市管理委员会文件》杭城管委(2017)195号《杭州市区非居民生活垃圾处理计量和收费管理办法》，普通商铺600元/年，产生易腐垃圾的商铺3650元/年(如超市、水果店、餐饮店、蔬菜店等等)，物业代收后缴纳给当地环卫所。5、其它费用(电费、水费等)均由乙方支付。房屋租赁保证金：根据甲方要求，乙方需在合同签订之日向甲方支付房屋租赁保证金人民币叁仟元整（￥3000)，房屋租赁保证金用于担保乙方会按本合同的约定按期支付租金、物业服务费、水电能耗费等相关费用。待租赁期满结清费用后，经甲方验收确认后将房屋租赁保证金退还乙方（不计息）；乙方如未按规定支付或结清租金、物业服务费、水电等相关费用，则甲方、丙方有权从房屋租赁保证金中扣除相应金额抵付乙方所有应付未付的费用(包括因违约而产生的相关违约金)。房屋的转租：在本合同期限内，乙方不得将房屋转租给第三人。如有原因导致需要转租，必须经甲方书面同意并且继续遵守该租赁协议所有条款，同时乙方需为转租行为支付5000元的违约金。甲方权利义务：1、甲方有权收取房屋租金、房屋租赁保证金；2、租赁期间，如甲方确需收回房屋的，提前壹个月书面通知乙方解除本合同，同时应退回预收的租金，但无须向乙方承担任何违约责任；3、对租赁房屋进行监管。乙方权利义务：1、乙方有权按照约定的用途使用该房屋；2、租赁期间，该房屋的水电费、电话费、公共能耗费及卫生、防疫、消防、工商等一切费用由乙方承担，如因乙方未支付或未及时支付相应费用造成甲方、丙方损失的，乙方负责承担甲方、丙方的所有损失；……8、租赁期满，乙方应在合同到期日如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天向甲方支付原租金2倍的违约金。乙方负责腾退物品，如合同到期日没有腾空，视为其放弃，房屋内物品可由甲方自由处置，由此产生的损失由乙方自行承担。合同的解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，且乙方应向甲方支付壹万元的违约金，并不予退还房屋租赁保证金：1、违反国家法律、法规经营且被政府相关部门查处的；2、拖欠房屋租金超过1个月的；3、拖欠房屋物业服务费1个月的；4、拖欠房屋水费、电费、能耗费、通信费或其他使用中产生的费用2个月的；5、擅自改变本合同规定的租赁用途；6未经甲方同意、乙方擅自将房屋转租他人的；7、未经甲方书面同意改变营业执照内容及法人(非直系亲属)的行为；8、在租赁期限内，如乙方的行为引起业主三次以上的投诉的；9、擅自改变房屋结构或擅自装修、变更原有设施的；10、不听劝阻多次在门口堆放杂物、在商铺内存放易燃易爆物品的。提前解除合同：本合同签订后，任何一方无正当理由提出解除合同的，必须提前30日以书面方式通知对方，并应承担壹万元的违约金。 2020年4月23日，世纪新筑业委会同杭州广银物业管理有限公司在案涉租赁房屋大门上张贴《商铺租金催缴通知书》一份，内容为：尊敬的住户乙方岑少军先生/女士：(商铺莫干山路522-3号)根据甲、乙、丙方2019年1月1日签订的《世纪新筑商业经营房屋租赁合同》乙方应在2019年10月1日前向甲方缴纳下一年度租赁租金，甲方多次催要，但至今仍未能向甲方缴纳。为妥善解决问题，请乙方在接到本通知之日起七日内向甲方缴纳本年度租赁租金，逾期，我们将按照甲、乙、丙方签订的《世纪新筑商业经营房屋租赁合同》约定，解除与乙方签订的《世纪新筑商业经营房屋租赁合同》，并追究乙方的违约责任，由此所引发的一切后果及损失由乙方自行承担，特此通知，请予配合! 另，世纪新筑业委会主张曾于2020年1月26日，以短信形式通知岑少军解除双方合同，但现已无法提供当时的短信记录。租赁期间，世纪新筑业委会垫付电费5796.48元、物业费1551.55元。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。行使解除权的当事人应当通知对方，合同自通知达到对方时解除。本案中，世纪新筑业委会主张按照合同约定解除双方的合同，但未提供证据证明其于2020年1月26日通知岑少军解除合同，对此应当承担举证不能的法律后果。即便世纪新筑业委会于2020年4月23日向岑少军张贴《商铺租金催款通知书》，也是向后者催要租金，告知逾期支付租金的后果，事实上世纪新筑业委会并未按照相应规定通知岑少军解除合同。故对于世纪新筑业委会请求判令双方合同于2020年1月26日解除，缺乏事实依据，本院不予支持。但按照合同约定，岑少军应当于2019年12月25日前支付2019年10月1日至2020年12月31日的租金23388.75元。岑少军至今未按约支付上述期间租金，构成违约，应当承担相应的民事责任。岑少军应向世纪新筑业委会支付2019年10月1日至2020年12月31日的租金23388.75元。同时，世纪新筑业委会要求岑少军支付其已垫付的物业费1551.55元、电费5796.48元并承担违约金1万元，符合合同约定，且证据充分，本院应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、岑少军支付拱墅区世纪新筑第三届业主委员会租金23385.75元；支付物业费1551.55元、电费5796.48元；支付违约金10000元；上述款项于本判决生效之日起七日内付清。 二、驳回拱墅区世纪新筑第三届业主委员会其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费606元，减半收取303元，由岑少军负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费（预交的诉讼费）；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 员 孙金林 二〇二一年一月十二日 法官助理 韩瑞功 书 记 员 张 垚