贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初2128号 原告：陈小虎，男，布依族，1989年2月9日生，贵州省惠水县人，住贵州省惠水县。 委托诉讼代理人：姚苑，贵州正苍律师事务所律师。 被告：贵州绿源城置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县。统一社会信用代码91522723MA6DLC138H。 法定代表人：刘灵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈刚，该公司员工。 原告陈小虎与被告贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚苑、被告委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付逾办证违约金35013.3元（自2017年9月30日计算至2020年4月28日）。二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月26日，原被告双方签订商品房买卖合同（以下简称合同），被告将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都项目”第7号楼2单元7层2号房出售给原告。合同第二十二条明确约定被告在2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；并载明“约定日期起180日以后。若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约支付了相应购房款，但被告却未按照合同第二十二条的约定办理房屋产权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”之规定，特提起诉讼，望依法判决。 被告绿源城公司辩称，原告主张逾期办证违约金起算时间不符合实际，违约金的起算时间应为2018年7月30日。因为双方合同是网签的，交房时间和办证时间是相关部门设定，出卖人不能变更。交房时间是2015年12月30日，办证时间是2017年9月30日，之后，双方补充变更了交房时间为2016年10月30日，按理办证时间也随之延长，且并非出卖人的原因延期办证，一、因政府政策调整，供电部门从2017年6月25日不接收新建住宅电力配套施工及验收至2017年10月10日共计107日恢复配电设施，应当扣减；二、消防部门从2019年3月27日未收取消防验收资料至2019年8月26日共计153日延长取得消防验收时间，应当扣减；三、施工单位从2017年8月31日起至2019年12月23日止共计844天，该期间是施工单位原因造成，不是答辩人的原因，应当扣减；四、2020年1月27日至2020年3月2日疫情影响不能办证，属不可抗力，应扣减35天；五、答辩人不存在商品房买卖合同解释中第十八条过错导致逾期办证情形。原告主张从2017年9月30日起算计算至2020年4月28日共计941天，应扣除施工单位延期、供电和消防部门及疫情天数共计879天，答辩人应对62天逾期办证承担责任。结合双方实际情况及原告购买房屋得到优惠政策补贴且房屋已经升值，原告不存在所谓的实际损失，约定的违约金过高，请求法院调整。以上答辩意见，有理有据，望法院充分考虑、采纳，依法驳回原告之诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都”第7号楼2单元7层2号房出售给原告，价款为372086元；出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；关于房屋转移登记，出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；逾期超过180日，若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力事件结束之日起Ｘ日内向另一方提供证明等。合同签订后，原告依约支付了购房款372086元。被告于2017年8月31日将房屋交付原告。2020年4月28日，被告通知原告办理不动产权证。双方因违约责任承担问题协商未果，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，2017年3月，被告与承建方因工程建设产生纠纷，经贵州省高级人民法院作出终审裁判，判决建筑公司赔偿被告延误工期违约金和延误工期的赔偿金。在开发建设商品房过程中，应于2017年6月完成的配电工程直至2017年10月才接收配电验收，应于2019年3月完成的消防工程验收因政府调整原因逾期至2019年8月。2020年1月底至2月底，因疫情，被告处于停业状态。 上述事实，有当事人陈述及提供的《商品房买卖合同》、付款凭证、办理不动产权证通知、会议纪要、《配电工程合同》、《零星工程合同》、消防工程及验收相关文件、与建设方因建设工程引起诉讼的民事判决书、疫情管控相关文件等证据证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。因双方合同约定的交房期限在合同签订之前，故交房期限对双方不具有约束力。合同约定的办证期限在合同签订之后，延期交房后也未对办证期限进行重新约定，因此，约定办证期限对双方具有约束力，被告应当按照合同约定的时间于2017年9月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告于2020年4月28日通知原告办理不动产权证，应当承担违约责任。关于被告主张因相关工程逾期完工、疫情因素、消防验收、配电验收等非被告过错造成的办证逾期问题，本院认为，第三人因素不能作为被告逾期办证抗辩理由，疫情因素是发生在办证期限届满后，因此疫情期间不能免除其违约责任；关于被告主张违约金过高要求调整，双方虽在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且原告购买的属于适用性住房而并非经营性用房，本院根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金。因此，本案逾期办证违约金应从2017年10月1日计算至被告通知原告办理不动产权证的2020年4月28日止，共计940天，即逾期办证违约金为17488元（940天×372086元×0.05‰≈17488元）。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告贵州绿源城置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告陈小虎逾期办证违约金一万七千四百八十八元（￥：17488元）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费676元，减半收取338元，由被告贵州绿源城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  陈留龙 二〇二〇年十二月九日 书记员  冯 晨