江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初994号原告：上海龙麦房地产经纪事务所，统一社会信用代码91310104320841757E，住所地上海市徐汇区永嘉路**。投资人：傅吉锋，该事务所经理。委托诉讼代理人：巫小莉，上海言知律师事务所律师。被告：昆山大鸿运房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320583787655499J,住,住所地江苏省昆山市花桥镇312国道北侧公桥路西侧。法定代表人：董来荣，该公司总经理。破产管理人：龚蓓琦,江苏瀛元律师事务所律师。破产管理人：吴佳栋，江苏瀛元律师事务所律师。第三人：吴乐乐，男，1983年8月4日生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。第三人：吴文娟，女，1985年8月8日生，汉族，住河南省息县。第三人：傅吉锋，男，1982年7月6日生，汉族，住江西省抚州市临川区。原告上海龙麦房地产经纪事务所与被告昆山大鸿运房地产开发有限公司、第三人吴乐乐、第三人吴文娟、第三人傅吉锋房屋买卖合同纠纷一份，本院于2018年12月26日作出(2018)苏0583民初19847号民事判决书，原告上海龙麦房地产经纪事务所不服该判决,向苏州市中级人民法院提出上诉,该院作出（2019）苏05民终4153号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2020年1月13日立案后，依法另行组成合议庭,于2020年7月14日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人巫小莉，被告昆山大鸿运房地产开发有限公司原破产管理人任文斌，第三人吴乐乐、第三人吴文娟委托诉讼代理人吴乐乐，第三人傅吉锋到庭参加诉讼。原告上海龙麦房地产经纪事务所向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于昆山市花桥经济开发区房屋产权过户至第三人吴乐乐、吴文娟名下；2.判令被告将位于昆山市花桥经济开发区房屋产权过户至第三人傅吉锋名下；3.判令被告赔偿因延迟过户导致第三人吴乐乐、吴文娟的损失暂计：90000元(按每个月损失5000元计算，从2017年4月1日计算至实际过户之日止)。4.判令被告赔偿因延迟过户导致第三人傅吉锋的损失暂计：30000元(按每个月损失5000元计算，从2018年4月1日起计算至实际过户之日止)。事实与理由：原被告于2017年1月22日签订了《购房合同》，合同约定，原告以915万元购买被告位于昆山市花桥经济开发区房屋。合同第五条第5款约定，原告书面指定确认网签购房人姓名。原告依约支付了总房款915万，并指定了5套房屋的购房人，但是，被告仅办理了其中三套房屋的产权过户手续，另外6-103室及19-104室被告却迟迟不予办理至指定的第三人名下。给原告及第三人造成了极大的损失。原告多次与被告沟通，被告均置之不理，无奈之下，原告只好诉至贵院，恳请贵院依法维护原告及第三人的合法权利。被告昆山大鸿运房地产开发有限公司答辩：本案原告存在(时间在先)的违约行为，应当承担违约责任，且其违约行为系导致涉案两套房产延迟过户(并导致协议后续履行产生争议)的主要原因。原告未按约指定网签购房人的行为属于迟延履行主要债务，在经被告催告后合理期限内仍未履行时，被告有权解除合同。原告诉请中与第三个直接相关的第3、4项毫无事实及法律依据。涉案《购房协议》中与本案相关的两套房产对应的房屋买卖合同因损害国家利益而无效。本案应按合同无效的相关情形依法处理。第三人吴乐乐、吴文娟答辩：2017年就已经网签，同意原告诉请。第三人傅吉锋答辩：同意原告诉请。经审理查明：2017年1月22日，原告上海龙麦房地产经纪事务所（乙方）与被告昆山大鸿运房地产开发有限公司（甲方），签订《购房协议》一份。出售房源基本情况：房屋座落昆山市花桥镇，出售房屋房源表19-104、6-103、8-101、23-103、23-104。乙方愿意以9150000元价格向甲方认购该房，并于本《购房协议》签订之日支付购房款5000000元，余款计4150000元，于2017年7月20日前支付。关于以上五套房屋网签《昆山市商品房购销合同》签订的约定：乙方同意于本购销协议签订之日起计180天内，书面指定确认网签购房人姓名、身份证号码、联系方式、联系地址（需加盖公章）。如果乙方未按约定签订《昆山市商品房购销合同》、未按约定支付首付款，则定金没收。2017年1月22日，原告向被告支付房款500万元、2017年4月20日，原告向被告支付40万元、2017年8月23日，原告向被告支付房款375元。2017年8月28日，原告上海龙麦房地产经纪事务所（乙方）与被告昆山大鸿运房地产开发有限公司（甲方）签订《购房协议》补充约定。1、双方一致确认，该五套房屋均为现房销售，房屋按现状交付，双方的权利义务以《商品房购销合同》中的约定内容为准。2、乙方承诺，未来甲方若对该项目二期规划进行调整，乙方不持异议，并保证指定第三方购买人对项目二期规划调整不持异议。3、若因乙方指定的第三方违反本补充协议约定，并导致甲方承担责任的，由此给甲方造成的损失均由乙方承担。4、本协议经甲乙双方签字并盖章后生效。又查明，2017年8月21日，被告昆山大鸿运房地产开发有限公司收到原告的《签约通知书》：“根据双方2017年1月20日签署的《购房协议》，我方指定19幢104室签约人为吴乐乐、吴文娟，望贵单位协助办理《昆山市商品房购销合同》网签手续。”2017年9月26日，被告向原告发出《商品房购销合同签约催告函》：贵我双方于2017年1月22日签订了《购房协议》，《购房协议》第五条第5款约定“关于以上五套房屋网签《昆山市商品房购销合同》签定的约定：乙方同意于本购销协议签订之日起计180天内，书面指定确认网签购房人姓名、身份证号码、联系方式、联系地址（需加盖公章）”。但贵司至今仅指定了四位购房人与我司办理了网签手续，尚有一套房屋仍未指定购房人。由于我司在签约并交付房屋后仍然负有对房屋的保修义务等，若迟迟不与购房人签约必然导致我司的该等义务延长，加重我司的责任。现通知贵司，请于接到本通知书后三个工作日内按约定书面指定确认网签购房人，否则我司将解除与贵司剩余未指定网签购房人房屋的购房协议，并没收相应定金。2018年3月28日，原告向被告发送《签约通知书》：“根据双方2017年1月20日签署的《购房协议》，我方现指定6幢103室签约人为傅吉峰，望贵单位收到通知后3个工作日协助办理《昆山市商品房购销合同》网签手续。”又查明，昆山市花桥镇大光商墅一期6号楼103室，权证号为B0169300003，房屋产权人为昆山大鸿运房地产开发有限公司。昆山市花桥镇大光商墅一期19号楼104室，权证号为B0169300004，房屋产权人为昆山大鸿运房地产开发有限公司。上述两处房屋截止2021年1月20日，并无抵押，有查封，但查封为原审案件的查封。以上事实，有购房协议、补充约定、银行转账凭证、签约通知书、催告函、邮寄凭证及当事人的陈述予以证实。本院认为，原告与被告大鸿运公司签订的《购房协议》、及补充约定均系双方的真实意思表示，依法成立有效，双方应当依照约定履行合同项下义务。从现有证据来看，原告存在两点违约：一、最后一笔付款时间延迟一个月左右；二、书面指定签约人的时间超过合同约定的180天。故本案的争议点在于，被告是否可以基于原告以上两点违约主张合同解除。本院认为，虽然原告超过180天指定了签约人，但是双方并未就超期签约约定违约责任的后果，且原告指定将房屋签约给第三人吴乐乐、吴文娟，在被告发出催告函之前已经指定，对于被告抗辩以此为由解除原被告的合同，本院不予认可。故被告需将涉案房屋协助过户至第三人吴乐乐、吴文娟名下。关于原告指定6幢103室签约人为傅吉峰，该段时间已经超过被告发出的催告函约定的期限。本院结合双方签订的《购房协议》及其补充约定，双方就房屋的交付条件、原告的付款进度、催告函的发送时间、原告指定过户的时间综合认定，虽然原告已经超过被告发出催告函限定的期限，但是本院从双方合同履行的程度、交易的稳定性出发，认为不宜解除双方签订的合同。被告需配合将涉案房屋协助过户至第三人傅吉峰名下。关于原告主张逾期过户的责任，本院认为原告逾期指定，存在违约，主张被告承担逾期过户的责任无法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山大鸿运房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助原告上海龙麦房地产经纪事务所将昆山市花桥镇大光商墅一期19号楼104室房屋产权过户至第三人吴乐乐、吴文娟名下。二、被告昆山大鸿运房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助原告上海龙麦房地产经纪事务所将昆山市花桥镇大光商墅一期6号楼103室房屋产权过户至第三人傅吉峰名下。三、驳回原告上海龙麦房地产经纪事务所其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费34556元，财产保全费5000元，由被告昆山大鸿运房地产开发有限公司负担案件受理费17278元，保全费2500元，原告上海龙麦房地产经纪事务所负担案件受理费17278元，保全费2500元。原告多缴的案件受理费，本院予以退还，被告应当负担的诉讼费缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811150435；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  周方园人民陪审员  孙嘉莲人民陪审员  周连芬二〇二一年一月二十五日法官 助理  尹 瑾书 记 员  王 晶