甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4359号上诉人（原审被告）：冯晓科，男，1981年6月16日出生，汉族，住甘肃省秦安县。被上诉人（原审原告）：甘肃物联电能科技有限公司，住所地甘肃省兰州市高新区东部科技新城城投大厦****。法定代表人：刘小凤，该公司经理。委托诉讼代理人：周志帅，甘肃得舍律师事务所律师。上诉人冯晓科因与被上诉人甘肃物联电能科技有限公司（以下简称“物联电能公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。冯晓科上诉请求：1、依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初11787号民事判决，依法改判冯晓科不承担没有依据的房租；2、请求二审法院判令案涉双方当事人之间2018年的合同无效，双方的租赁关系按2014年签订的原合同履行，物联电能公司赔偿冯晓科装修损失；3、请二审人民法院依法调查楼房建筑的真实性；4、物联电能公司承担诉讼的一切费用。事实和理由：第一，本案的事实发生经过是：在2014年11月，冯晓科及合伙人边根富、车大顺、郭全吉和物联电能公司韩剑纬该公司的法人代表商谈嘉峪关东路143号一楼大厅二、三楼商铺出租事情，因为投资比较大，在商谈过程中冯晓科一方要求看物联电能公司和二热的合同，物联电能公司的法人韩剑纬说合同拿出去办事去了，冯晓科一方就一直没有看见他们的合同，韩剑纬说整栋楼都有他的股份，还说他签了十五年，冯晓科一方要求最少要签订六年合同，韩剑纬说公司规定为三年三年制，最后双方协商为前三年每平米32元，之后三年上浮15%，甲方提供办理手续的证件证明(房屋产权证、消防验收竣工报告)。2014年11月20日签订合同，约定租赁面积共1200平米，经过5个多月的装修，2015年5月试营业，二楼装修为东城夜宴火吧，三楼装修为东城明珠宾馆。在试营业期间前往消防队咨询办理消防证需要准备的材料时，消防队的人说案涉房屋所在楼栋是违法建筑，在建的过程中他们查停过几次，之后冯晓科找韩剑纬要房屋产权证明和消防验收竣工报告时，他什么都没有，这时冯晓科才知道是违法建筑，可是钱都已经投资进去。据此可以看出物联电能公司的法人韩剑纬在与冯晓科商谈房屋租赁事宜的时候就有故意隐瞒事实真相，存在欺骗行为。后来冯晓科承租房屋的装修经过消防队检查都合格，就办理了各种手续，在经营过程中，由于经营不善一直在赔钱，最后决定将三楼宾馆赔钱低价转让，火吧一直赔钱经营到2017年12月底，韩剑纬找了两个人来与冯晓科签合同，一个姓黄、一个姓高，经介绍为物联电能公司的管理人员。合同期限为一年，当时冯晓科要求按三年三年制签，他们以公司经常换人为由要求一年一签，不签合同只能走人，在此情形下，冯晓科就签订了合同。此时他们说整栋楼都是他们的。保证冯晓科一直能干下去，就这样连骗带吓的签了合同。到了2018年3月初，有二热的人通知商户再不要在交房租，2018年二热没有和物联电能公司签合同，免了半年的房租后到六月底整栋楼要收回去。这个时候冯晓科才知道被骗了，物联电能公司的韩剑纬和二热就签了三年的合同。当时冯晓科找到了韩剑纬问个清楚，他说什么事都没有，不要听别人乱说，整栋楼都是他的。到了2018年11月28日冯晓科收到了收房通知，才知道物联电能公司是个皮包公司，打电话不接，人也找不见了。2019年1月11日早上八点左右停水停电导致冯晓科经营的东城夜宴火吧无法正常经营。2019年3月冯晓科和韩剑纬商议赔偿，赔偿明细表已经交给物联电能公司，还有当时商议的录音，后来就再联系不到韩剑纬了；第二，在本案事实发生经过中，物联电能公司存在以下问题：首先，物联电能公司故意隐瞒事实真相，和冯晓科约定六年租赁期限，作为皮包公司欺骗商户，其应当承担冯晓科的装修损失；第二，物联电能公司不履行原合同约定，违约在先，其在没有和二热签订合同的情况下继续给所有商户出租，欺骗商户；第三，物联电能公司要求冯晓科缴纳2019年房租没有任何依据。此外，物联电能公司在冯晓科不知情的情况下，私自将外线接入使用长达一年之久，冯晓科发现后问了物联电能公司，其说是2018年春节前接的；第四，一审判决认定案涉楼房属于危房改造，冯晓科知道是危房改造的情况下仍然投入大量资金装修，该认定不属实。是物联电能公司故意隐瞒事实真相，有了六年的合同约定后，冯晓科才投入装修的，之后冯晓科才知道整栋楼是违法建筑。物联电能公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回冯晓科的上诉请求物联电能公司向一审法院起诉请求：1、判令冯晓科向物联电能公司支付2018年度（2018年1月1日至2018年12月31日）剩余应付房租人民币140,000元和水电费22,999元，及逾期利息损失人民币25,200元（按年息24%计至2019年9月30日），剩余利息损失支付到房租和水电费还清之日；2、判令冯晓科向物联电能公司支付房屋占用费人民币195,000元（2019年1月1日至2019年9月30日期间），剩余房屋占用费支付到向物联电能公司实际交付房屋之日，以上两项诉求金额合计人民币383,199元；3、判令本案诉讼费用由冯晓科承担。一审法院认定事实：物联电能公司（乙方，承租方）与案外人甘肃西亚工贸有限公司（甲方，出租方）自2015年1月起建立租赁关系，双方最后一次签订《房屋租赁合同》时间为2018年6月26日。合同约定甲方出租给乙方的房屋为：甲方新建综合楼1-3层，位于甘肃省兰州市城关区嘉峪关××路××号西侧（简称为“三角地”），建筑面积约为1800平方米。该房屋系危房改造工程，属临建性质。租赁期限自2018年7月1日至2018年12月31日止，共六个月。租赁期间乙方转租、转借承租房屋或变更及增加经营范围须经甲方同意。物联电能公司（甲方，出租方）与冯晓科（乙方，承租方）自2015年1月起建立租赁关系，双方最后一次签订《房屋租赁合同》时间为2017年12月31日。合同约定物联电能公司将兰州市城关区嘉峪关××路××号××层，面积1200平方米，出租给冯晓科经营ＫＴＶ、火吧，店铺名称为：东城夜宴火吧。租赁期自2018年1月1日至2018年12月31日。年租金为：260000元。合同约定租金交纳方式：租金按壹年交纳，每个交费周期需提前一周交清，以此类推，至合同终止。第一次交费日期2017年12月31日，交费金额260000元，此租金为税前租价，如乙方需要开税务发票，税金由承租方自行承担。冯晓科向物联电能公司缴纳了押金76800元。租赁期间，乙方因正常生活之需要的水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、治安费等均由乙方承担。如确因进行改造，必须以书面形式报甲方征得同意后方可施工。乙方由于经营需要所投入的装修固定物，本合同终止和解除后均归甲方，负责恢复原样。2018年全年房屋租金冯晓科缴纳了120000元后，尚欠140000元。2018年1月26日、7月3日、7月12日物联电能公司给冯晓科发出通告，催促冯晓科补缴拖欠费用。2019年1月，因其他商户没有交纳水费、电费、暖气费等费用，加之二热修建供热站，暖气停了，冯晓科无法经营关门停业，但没有向物联电能公司腾交房屋，尚欠水费990元，电费15433元。本案在一审审理过程中,物联电能公司要求冯晓科支付2018年年度剩余房屋租金140,000元和水电费22,999元及截止2019年9月30日的逾期利息25,200元，并支付2019年1月1日至2019年9月30日期间房屋占用费195,000元，剩余房屋占用费支付到冯晓科实际交付房屋之日；冯晓科认可尚欠房屋租金140,000元，水费990元、电费15,433元未支付，要求物联电能公司按照装修损失赔偿明细赔偿2,233,386元。双方意见不一，遂酿成纠纷。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，案涉双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”、第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中,案涉双方当事人于2017年12月31日签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限至2018年12月31日届满，冯晓科至今既不腾交房屋，又不缴纳剩余房屋租金及水电费，对酿成本案纠纷负有主要责任。关于物联电能公司要求冯晓科支付2018年度剩余房屋租金140,000元的诉讼请求,符合法律规定,法院予以支持;关于水电费22,999元，物联电能公司没有提供证据，冯晓科认可尚欠水费990元、电费15,433元，故法院认为冯晓科应当缴纳。本案中冯晓科在合同期限届满后继续占有使用租赁物至今，理应交纳使用商铺期间的占用使用费。本案中物联电能公司在冯晓科不及时腾退房屋时，应当采取适当措施防止损失的扩大，物联电能公司一直没有采取适当措施致使损失继续扩大，不得就扩大的损失要求赔偿且物联电能公司本身也没有与出租方续签2019年度《房屋租赁合同》，故法院酌情考虑判决冯晓科在2020年9月30日前向物联电能公司腾交租赁房屋，2019年1月1日至实际腾退期间的占有使用费由冯晓科承担216,667元。关于冯晓科要求物联电能公司赔偿装修损失2,233,386元的答辩意见，法院认为，冯晓科在租赁房屋时即知道所租赁房屋系危房改造工程，属临建性质，仍然投入大量资金装修，经营活动的风险应当由其自己承担，故冯晓科的答辩理由不能成立。综上所述，物联电能公司的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决:一、冯晓科于本判决生效后30日内向物联电能公司腾交位于兰州市城关区嘉峪关××路××号××层，面积1200平方米的租赁房屋；二、冯晓科于本判决生效后30日内向物联电能公司支付2018年度剩余房屋租金140000元、承担水费990元、电费15433元；三、冯晓科于本判决生效后30日内向物联电能公司房屋占有使用费216667元。上述款项合计373090元,由冯晓科在本判决生效后30日内给付物联电能公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3524元（已减半收取），由物联电能公司负担94元，冯晓科负担3448元。本院二审审理期间,冯晓科向本院提交了两份证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。冯晓科向本院提交的两份证据分别是冯晓科与物联电能公司原法人韩剑纬的短信聊天记录三页及冯晓科与物联电能公司原法人韩剑纬的谈话录音一份，冯晓科提交该两份证据的证明目的为证明物联电能公司的原法人韩剑纬与冯晓科协商过赔偿事宜，但韩剑纬一直在骗人，故冯晓科不应当支付房屋租金。物联电能公司质证对冯晓科提交的短信聊天记录的真实性无异议，但对该份证据的关联性及证明目的有异议。其认为短信的内容中仅反映了韩剑纬向冯晓科告知公司负责人变更、调整的情况，之后冯晓科向韩剑纬发送信息，但韩剑纬并未回复，该份证据不能达到冯晓科的证明目的。针对冯晓科提交的谈话录音证据，物联电能公司质证对该份证据的真实性无异议，但认为该份证据不属于二审中新证据的范畴，且对该份证据的关联性、合法性及证明目的有异议，且认为该份录音的内容仅能反映韩剑纬与冯晓科进行沟通，不能证明交付案涉房屋相关事宜的内容。本院认为，冯晓科提交两份证据的形成时间均在一审法庭辩论终结前，不属于二审中新证据的范畴。且冯晓科提交的短信聊天记录及谈话录音内容仅能反映双方进行过联系、沟通，不能证明物联电能公司与冯晓科签订案涉房屋租赁合同时存在欺诈行为，对其提交的该两份证据，本院不予采信。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题为：一审判决对案涉房屋租赁合同效力的认定是否正确，物联电能公司要求冯晓科腾交案涉房屋并支付剩余房屋租金及房屋占用费的诉请有无事实及法律依据。本案中，案涉双方当事人针对案涉租赁房屋共签订过两份租赁合同，分别是租赁期从2015年1月1日至2017年12月31日期间的房屋租赁合同以及从2018年1月1日至2018年12月31日期间的房屋租赁合同。合同期满后，案涉双方当事人再未续签房屋租赁合同。物联电能公司作为出租方提起案涉诉讼要求案涉房屋的承租人冯晓科腾交案涉房屋并支付欠付房屋租金及实际占用房屋期间的占用费，冯晓科针对物联电能公司的诉请抗辩主张物联电能公司在合同签订的过程中存在欺诈行为、违约在先且未赔偿其装修损失，故其不应当腾交房屋并支付租金及占用费。根据本案一、二审庭审调查，冯晓科抗辩主张的物联电能公司的欺诈情形为其认为物联电能公司故意隐瞒案涉房屋是违法建筑的事实且在其与案涉房屋的房东未签订房屋租赁合同的情形下将案涉房屋出租给冯晓科，冯晓科主张的物联电能公司的违约情形为其认为物联电能公司未按照双方最初约定的六年期限签订房屋租赁合同。本院认为，在房屋租赁合同关系中，出租方负有将租赁房屋交付承租方使用的义务，承租方负有依约向出租方交付租金的义务。本案中，案涉双方签订房屋租赁合同后，作为出租方的物联电能公司将案涉房屋交付给了冯晓科，冯晓科也使用案涉房屋进行实际经营，冯晓科虽主张其在办理案涉房屋经营消防手续时被告知该房屋是违法建筑，并且在2018年时案涉房屋的房东告知其物联电能公司与案涉房屋的房东再未续签租赁合同，但该两种情形并未影响冯晓科正常使用案涉房屋进行经营，并且根据物联电能公司在一审中的举证及案涉当事人在一、二审中的陈述，物联电能公司在2018年与案涉房屋的房东续签了房屋租赁合同，冯晓科在2019年年初未实际使用案涉房屋经营的原因是因为案涉房屋停水停电，故冯晓科据此主张物联电能公司存在欺诈行为、案涉双方于2017年12月31日签订的房屋租赁合同无效的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不能成立。关于冯晓科提出的物联电能公司违约在先的上诉理由，本院认为，在案涉双方签订了书面房屋租赁合同的情形下，案涉房屋的租赁期限应当以房屋租赁合同中约定的为准。本案中，案涉双方当事人签订的两份房屋租赁合同中均没有租赁期限为6年的合同约定，亦没有未履行6年租赁期限的相关违约责任的约定，冯晓科也未提供其他证据证明案涉双方当事人达成了租赁期限为6年的约定，物联电能公司对冯晓科的该项主张亦不予认可，故冯晓科以此为由主张物联电能公司存在违约情形缺乏相应的事实及合同依据。关于冯晓科以物联电能公司未赔偿其装修损失为由提出的抗辩，本院认为，案涉双方当事人签订的房屋租赁合同中并未约定房屋租赁期限届满后装修损失的赔偿或补偿事宜，且付清房屋租金及在房屋租赁合同期限届满后腾交房屋属于作为承租人一方应当履行的合同，该合同义务本身并不附加任何条件，除非合同当事人对此有特别约定，而在本案一、二审中，冯晓科并未提供证据证明案涉双方当事人协商一致同意付清租金及腾交房屋义务的履行以赔偿装修损失为前提条件，冯晓科针对其主张的装修损失也未提起反诉，故其以此为由抗辩物联电能公司要求其腾交房屋并支付欠付房屋租金及房屋占用费的主张缺乏事实依据，依法不能成立。综合以上情况，本院认为，一审判决对案涉房屋租赁合同效力的认定正确，案涉双方当事人的房屋租赁合同期限已经届满，作为承租人一方的冯晓科应当腾交案涉房屋并交清欠付租金，但其在租赁期限届满后未履行腾交义务，仍实际控制案涉租赁房屋，故其应当向物联电能公司支付相应的房屋占用费。冯晓科以物联电能公司存在欺诈行为、违约在先且未赔偿其装修损失为由提出的其不应当腾交房屋并支付租金及占用费的上诉主张缺乏事实及法律依据，依法不能成立。关于冯晓科提出的物联电能公司在其租赁房屋的电表上外接电线的问题，本院认为，在本案一、二审审理过程中，冯晓科并未提供证据证明其提出的该项事实主张，其亦未提供证据证明其提出的该项事实主张与本案中物联电能公司的各项诉请具有何种关联关系，故其该项主张缺乏事实依据，亦与本案争议焦点问题无关联关系，本院不予采信。关于冯晓科提出的要求物联电能公司赔偿其装修损失的上诉请求，本院认为，如前文所述，冯晓科针对其该项请求并未在一审审理中提起反诉，故其该项诉请属于在二审审理程序中提出的反诉请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。在二审庭审中，物联电能公司明确表示不同意调解，故冯晓科的该项诉请不属于本案的审理范围，冯晓科的该项诉请可通过合法途径另行主张。综上所述，冯晓科的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理3448元，由上诉人冯晓科负担。本判决为终审判决。审判长 杨  清审判员 张 海 军审判员 刘 宝 成二〇二一年一月十五日书记员 ?贺蓉蓉