安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1004民初40号 原告：黄山协诚置业有限公司，住所地安徽省黄山市徽州区滨河南路**丰乐怡庭**楼，统一社会信用代码91341004563426005T。 法定代表人：吴柱平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方义华，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马刚，该公司员工。 被告：胡彩仙，女，1980年11月4日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市徽州区，现住安徽省黄山市徽州区。 被告：胡吉标，男，1978年6月30日出生，汉族，户籍地安徽省黄山市徽州区，现住安徽省黄山市徽州区。 原告黄山协诚置业有限公司与被告胡彩仙、胡吉标物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告黄山协诚置业有限公司委托诉讼代理人方义华、马刚到庭参加诉讼，被告胡彩仙、胡吉标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄山协诚置业有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.当庭变更要求胡彩仙、胡吉标支付从2019年5月1日至2020年5月31日的物业费2059.2元；2.本案诉讼费用由胡彩仙、胡吉标承担。事实与理由：因黄山市徽州区丰乐怡庭小区原前期物业服务企业退出，而丰乐怡庭小区又未成立业主委员会，为了维持小区正常的物业服务与管理，黄山协诚置业有限公司于2019年1月1日开始为丰乐怡庭小区提供物业服务，设立了黄山协诚置业有限公司丰乐怡庭物业管理部，并签订了《黄山前期物业服务合同》，同时向黄山市徽州区物业管理行政主管部门进行了备案。物业服务标准为：高层住宅1.2元/月/平方米，办公楼2.5元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米。合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。胡彩仙、胡吉标系丰乐怡庭小区5幢2单元401室业主，建筑面积为132.07平方米，性质为高层住宅。现因丰乐怡庭小区已成立了业主委员会并另行聘请了新的物业服务企业，黄山协诚置业有限公司提供的物业服务至2020年5月31日终止。胡彩仙、胡吉标在黄山协诚置业有限公司提供前期物业服务期间未交纳物业服务费。故黄山协诚置业有限公司为维护自身合法权益，将胡彩仙、胡吉标诉至法院。 胡彩仙、胡吉标辩称，1.我们在买房时是与宁波永达物业公司签订的前期物业服务合同，宁波永达物业公司退出丰乐怡庭小区，并未通知广大业主，后黄山协诚置业有限公司私自更换物业公司，未征得广大业主的同意与认可，我们认为原告没有诉讼主体资格，且黄山协诚置业有限公司出示的物业合同不合法，其与自己设立的物业管理部签订的物业合同不具有法律效力；2.黄山协诚置业有限公司没有能力提供符合三级物业服务的标准，物业费收费标准不合理，明显超出政府指导价，且未向所有业主进行公开收费标准；3.黄山协诚置业有限公司物业服务非常不到位，完全属于无物业服务状态，严重侵害了广大业主的合法权益，如消防设施损坏、防火门腐烂、门禁系统瘫痪、垃圾不能及时清理及收集、雨污管道经常堵塞、多处监控损坏、私自将人防车位及非机动车库卖给他人谋取利益、小区车辆停放混乱等等，且在物业服务到期后未向业主进行催缴工作；4.黄山协诚置业有限公司未履行建设单位应尽的义务，导致小区价值严重受损。综上，请法院在查明事实的情况，依法作出裁判。 当事人围绕诉讼请求及主张依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实与黄山协诚置业有限公司诉称事实基本一致。 另查明，2018年4月18日，胡彩仙、胡吉标与黄山协诚置业有限公司签订商品房买卖合同一份，购买位于黄山市徽州区房屋一套，建筑面积132.07平方米，并与前期物业服务企业宁波永达物业管理有限公司签订前期物业服务协议一份，约定按照高层住宅物业服务费1.2元／月／平方米的标准预交了从2018年4月18日起至2019年4月18日止的物业服务费。 再查明，黄山协诚置业有限公司系丰乐怡庭小区开发商，前期选聘的物业服务企业宁波永达物业管理有限公司于2018年年底退出，黄山协诚置业有限公司为了使其开发的丰乐怡庭小区能有正常的物业服务，设立了黄山协诚置业丰乐怡庭物业管理部为丰乐怡庭小区提供物业服务，并签订黄山市前期物业服务合同，合同约定本物业服务等级标准为三级，物业服务收费实行包干制，高层住宅物业服务费标准1.2元/月/平方米，物业管理服务期限三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。上述黄山市前期物业服务合同虽报经黄山市徽州区房地产事务中心备案，但物业服务费收费标准未报经黄山市徽州区价格主管部门审核。后丰乐怡庭小区业主委员会通过公开招标选聘新的物业服务公司，万联城服集团杭州彩家物业黄山分公司于2020年6月1日进驻丰乐怡庭小区。 以上事实有黄山协诚置业有限公司和胡彩仙、胡吉良分别提供的黄山市前期物业服务合同、黄山市物业企业登记备案表、商品房买卖合同、黄山市徽州区广厦测绘有限公司报告书、《黄山市物业服务收费管理实施细则》、《黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法》、《前期物业服务协议》、2020年1月5日拍摄的丰乐怡庭小区现场照片及工作联系函等有关证据和当事人的庭审陈述予以在卷佐证。 本院认为，物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、诚信及质价相符的原则。物业服务收费根据物业的性质和服务的内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅（多层、高层）小区前期物业公共服务费实行政府指导价。本案中，黄山协诚置业有限公司与黄山协诚置业丰乐怡庭物业管理部签订的黄山市前期物业服务合同约定的高层住宅物业服务费标准1.2元/月/平方米与政府指导价三级高层（有电梯）前期物业公共服务等级收费标准0.9元/月/平方米上下浮动幅度20%不符，本院参照《黄山市物业服务收费管理实施细则》及《黄山市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施办法》确定丰乐怡庭小区前期物业公共服务费高层住宅物业服务费标准为1.08元/月/平方米（即0.9元/月/平方米×120%）。黄山协诚置业有限公司成立丰乐怡庭物业管理部为丰乐怡庭小区提供物业服务，胡彩仙、胡吉标作为业主应当根据合理的物业服务费收费标准及时缴纳物业服务费用。胡彩仙、胡吉标欠缴物业费期间从2019年5月1日起至2020年5月31日止，共计13个月，胡彩仙、胡吉标欠付的物业服务费为1854.3元（1.08元/月/平方米×132.07平方米×13个月）。结合本案实际，本院考虑到黄山协诚置业有限公司在提供物业服务过程中存在一些物业服务不到位的现象，酌情对胡彩仙、胡吉标拖欠的物业服务费按80%予以缴纳，故胡彩仙、胡吉标应当缴纳的物业服务费为1483.4元（1854.3元×80%）。 综上，本院对黄山协诚置业有限公司的诉讼请求予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡彩仙、胡吉标于本判决生效之日起三日内共同给付原告黄山协诚置业有限公司2019年5月1日至2020年5月31日的物业服务费1483.4元； 二、驳回原告黄山协诚置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告黄山协诚置业有限公司负担10元，由被告胡彩仙、胡吉标共同负担15元。 本判决为终审判决。 审判员 庄 翊 二〇二一年一月二十八日 书记员 钱玉函 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： …… （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。