重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初8090号原告：向中平，女，1966年4月28日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：唐虹（向中平之女），女，1996年11月26日出生，汉族，住重庆市合川区。原告：沈帝，男，1994年3月28日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。被告：重庆诺磊房地产营销策划中心，住所地重庆市秀山县乌杨街道园区路**（县工业园区内**1-22），统一社会信用代码91500241MA5UQ1PJ20。投资人：王玫。委托诉讼代理人：汪海燕，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆渝地实业发展有限公司，住，住所地重庆市渝中区**路**星都大厦**一社会信用代码91500103745310580G。法定代表人：熊北平，董事长。委托诉讼代理人：杨新增，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗薇，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆上韬房地产顾问有限公司，住所地，住所地重庆市渝**洪湖东路****2-5、2-6、2-7会信用代码91500000666407018H。法定代理人：张议涛，执行董事。委托诉讼代理人：岳廷松，员工。原告向中平、沈帝与被告重庆诺磊房地产营销策划中心（以下简称诺磊中心）、重庆渝地实业发展有限公司（以下简称渝地公司）、重庆上韬房地产顾问有限公司（以下简称上韬公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向中平及其委托诉讼代理人唐虹，原告沈帝，被告诺磊中心的委托诉讼代理人汪海燕，被告渝地公司的委托诉讼代理人杨新增、罗薇到庭参加诉讼。被告上韬公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向中平、沈帝向本院提出诉讼请求：1.判令三被告连带退还原告咨询服务费50000元，并按银行同期贷款利率支付资金利息；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年4月9日，向中平、沈帝与渝地公司签订了《商品房买卖合同》、附件及《补充协议》，约定向中平、沈帝购买渝地公司开发建设的北部·湖霞郡二期项目X号楼XX-X房屋，购房总价款为461355元。当向中平、沈帝按照合同约定支付房款时，渝地公司告知必须另外缴纳50000元才具有购房资格，但并未告知这50000元为咨询服务费且由诺磊中心收取。向中平、沈帝误以为该款项为开发商额外收取的购房价外款，迫于当时购房的需要，只能在销售现场工作人员的指引下另行支付了50000元，付款后发现收据开具的名目为“咨询服务费”，收款单位用章并非开发商，而是诺磊中心。之后向中平、沈帝在售楼部现场发现渝地公司公示的《重庆市商品房销售公开承诺》中明确承诺不委托第三方机构收取除房价款、税费和大修基金以外的“会员价”“团购费”“信息咨询费”等任何费用。向中平、沈帝找渝地公司询问此事，渝地公司声称不知情。但向中平、沈帝是在渝地公司的销售现场在工作人员的指引下，由同一财务人员收款并开具收据，渝地公司不可能不知情。而且，在整个购房过程中，诺磊中心从未对原告提供过所谓的“咨询服务”。上韬公司系渝地公司委托的独家销售案涉房屋的公司，接受委托后又转委托了诺磊中心销售。根据《商品房销售管理办法》及《重庆市房地产市场秩序专项整治工作方案》的规定，国家明令禁止商品房销售过程中违规收取购房者“团购费”“会员费”“信息咨询费”“茶水费”“指标费”等其他费用的行为。因此，三被告收取原告5000元咨询服务费的行为属于违规收费，应当予以退。为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告诺磊中心辩称，本案案由为商品房销售合同纠纷，诺磊中心与向中平、沈帝不存在房屋买卖合同关系，不是本案适格主体。向中平、沈帝与诺磊中心签订了《咨询服务协议》《看房（楼盘）确认书》，自愿委托诺磊中心提供楼盘供其参考和挑选，根据其购房需求，诺磊中心推荐了湖霞郡楼盘，并由诺磊中心提供相应楼盘信息、咨询服务、陪同看房服务、协助签订《房屋买卖合同》服务等。双方存在居间合同关系，为另一法律关系，若向中平、沈帝要求诺磊中心承担居间合同责任，应另案起诉。诺磊中心与渝地公司无委托关系，也无其他合同关系，不存在共同收取费用行为。诺磊中心收取向中平、沈帝50000元服务费，符合《咨询服务协议》的约定和法律规定，向中平、沈帝要求诺磊中心退还无依据，应驳回其诉求。被告渝地公司辩称，本案案由为商品房销售合同纠纷，根据渝地公司与向中平、沈帝签订的《商品房买卖合同》，渝地公司的主要义务是将案涉房屋交付向中平、沈帝，向中平、沈帝的主要权利义务是向渝地公司支付房款、契税、大修基金等，双方皆已履行完毕合同下的主要权利义务。合同中并未约定渝地公司向向中平、沈帝收取购房款外的咨询服务费等，向中平、沈帝并未向渝地公司支付过任何咨询服务费，其是向诺磊中心支付的相关款项，对该款项应以诺磊中心与向中平、沈帝签订的合同予以约定。渝地公司从未收取除购房款等合法款项外的任何费用，对向中平、沈帝诉称的咨询服务费，渝地公司并不知情，也从未让其员工明示或者暗示向中平、沈帝缴纳该费用。渝地公司在商品房销售过程中严格遵守相关法律规定及政府法规，在售楼处明显位置公示了《重庆市商品房销售公开承诺》，在签署《商品房买卖合同》时，再三和向中平、沈帝确认过房屋总价，申明渝地公司从未以任何形式收取咨询服务费等费用，提示了相关风险，向中平、沈帝亦签署了知晓函予以确认。综上，请求驳回向中平、沈帝的诉求。被告上韬公司提交书面答辩状辩称，本案案由为商品房买卖合同纠纷之诉，上韬公司不是房屋买卖合同的一方当事人，购房者不向上韬公司支付房屋款项，上韬公司也从未收取过诸如“茶水费”等费用，不是本案适格主体。上韬公司未与向中平、沈帝签订合同，未收取过向中平、沈帝任何费用，与向中平、沈帝不存在任何关系，向中平、沈帝要求上韬公司承担连带责任无合同依据也无法律依据，应驳回对上韬公司的全部诉求。本院经审理认定事实如下：2017年10月10日，渝地公司向上韬公司发出《中选通知书》，载明：我单位拟建的北部·湖霞郡住宅小区开发项目二期包销项目（第二次）于2017年9月30日进行比选，经评审委员会评定，确定你单位为中选人。中选金额为：LOFT公寓不低于9500元/㎡，商业门面不低于23200元/㎡。中选范围为：北部·湖霞郡住宅小区开发项目二期的全部LOFT公寓（136套）及一二期所有剩余门面销售。项目规模：公寓销售面积约4000平方米、商业约1400平方米。中选销售期60日历天。2017年11月9日，渝地公司与上韬公司签订《湖霞郡二期项目独家销售合同》，约定渝地公司指定上韬公司为“湖霞郡二期”项目独家销售代理商，对“湖霞郡二期”项目进行独家销售代理，可售公寓建筑面积约为5602平方米（136套），可售商业门面建筑面积约为1560平方米（含一二期商业门面，具体拟销售面积详见房源清单）。该合同第九条第2款约定：上韬公司不得擅自直接与客户签订与本项目相关的《认购书》、《重庆市商品房买卖合同》或者向客户收取购房的定金或房款，不得擅自对客户做出承诺、错误宣传、虚假宣传、夸大宣传、向客户抹黑渝地公司或损害渝地公司商誉品牌形象或收取客户任何款项，若有违反，渝地公司有权单方面解除本合同，并有权要求上韬公司赔偿由此造成的一切损失。2018年3月30日，向中平向诺磊中心刷卡支付了5000元。2018年4月9日，向中平、沈帝签署《看房（楼盘）确认书》，载明：向中平、沈帝欲通过诺磊中心购房，自愿于2018年4月9日委托诺磊中心提供相应楼盘供其参考和挑选，诺磊中心推荐楼盘为渝地公司开发的中振湖霞郡楼盘，并由诺磊中心工作人员带领向中平、沈帝到该楼盘销售中心咨询了解。诺磊中心需要提供的经纪服务包括但不限于以下内容：（1）提供楼盘信息；（2）提供咨询服务；（3）陪同带看项目；（4）协助向中平、沈帝和开发商签署合法的《商品房买卖合同》。根据该楼盘销售政策，如向中平、沈帝成功购买该项目物业，需支付诺磊中心服务佣金。同日，向中平、沈帝与诺磊中心签订《咨询服务协议》，约定向中平、沈帝拟购买诺磊中心推荐公司的项目物业，诺磊中心为向中平、沈帝提供项目信息咨询、带看等服务，向中平、沈帝自愿向诺磊中心缴纳咨询服务费50000元，在签订标的物业《商品房买卖合同》后，所缴纳的咨询服务费不再退还。同日，向中平向诺磊中心刷卡支付了45000元，诺磊中心开具了收到向中平、沈帝咨询服务费50000元的收据。同日，向中平、沈帝与渝地公司签订《湖霞郡认购书》，约定向中平、沈帝认购渝地公司重庆中振湖霞郡X-XX-XX号房，建筑面积42.21平方米。该物业折后总价为461355元，向中平、沈帝于2018年4月9日交纳定金10000元，应于2018年4月9日前带上相关资料到项目售房部签订购房合同。同日，向中平、沈帝与渝地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定向中平、沈帝向渝地公司购买位于重庆市北部新区湖霞街X号X号楼XX-X（暂定项目名北部·湖霞郡二期）预售商品房，建筑面积42.21平方米，总成交金额461355元。该合同附件五《合同补充协议》约定，向中平、沈帝向银行申请230000元的按揭贷款，首付房款为231355元，已付定金转为购房款。同日，向中平、沈帝签署《知晓函》，确认在房屋购买、商谈过程中，渝地公司已明确告知从未委托任何第三方机构收取除购房款、税费和大修基金以外的任何款项（包括但不限于“会员费”“团购费”“信息咨询费”等任何费用），若向中平、沈帝接受其他售房中介提供的居间中介服务，并支付相关费用，皆与渝地公司无关。同日，向中平向渝地公司（收款商户为重庆中振土地综合治理有限公司）刷卡支付了四笔合计249353.13元，渝地公司开具了三张收据，分别载明收到向中平、沈帝定金10000元，房款首付款221355元，契税、大修基金、转移登记费、合同印花税合计17998.13元。2018年5月18日，渝地公司向上韬公司发送《重庆渝地实业发展有限公司关于重庆市国土房管局开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展通知的函》，载明：根据重庆市房管局2018年5月16日下发了《重庆市国土房管局关于开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展的通知》的精神，我司现按文件要求通知贵司，贵司需按重庆市房管局下发的通知要求，对包销的湖霞郡二期项目进行自查自纠。自查自纠内容如下：1.未取得营业执照或未在房地产行政主管部门登记备案，擅自从事房地产经纪服务的行为；2.发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为；3.为房地产开发企业代理销售商品房的过程中，违规收取购房者“团购费”“会员费”“信息咨询费”“茶水费”“指标费”等其他费用的行为；4.采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过“炒卖房号”非法牟利的行为；5.诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式，骗提或骗贷住房公积金、规避交易税费的行为；6.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进、高价卖（租）出房屋赚取差价的行为；7.未履行书面告知义务，强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为；8.非房地产经纪人员从事房地产经纪服务的行为；9.其他违法违规行为。请贵司在接到我司通知后尽快进行自查自纠工作，并在2018年6月5日前将结果回复我司。若贵司未如实进行上述工作，被查出有以上违法违规行为，重庆市房管局将依法追究贵司责任。2018年6月22日，上韬公司向渝地公司回函，载明：我司已收悉贵司“关于重庆市国土房管局开展市场秩序专项整治促进房地产业健康发展通知的函”，现回函如下：我司根据文件的精神，按照贵司的通知要求，对所包销的“湖霞郡二期项目”进行了自查。经过各个部分的自查，首先我司是按照法律规定注册成立的有限公司，经营范围包括但不限于房屋销售代理、策划、房屋中介等，具有从事房地产经纪服务的资质，可为贵司提供全面的高质量的销售代理服务。其次，在销售代理过程中，我司严格按照双方合同的规定，依据贵司（合同甲方）的要求和书面通知向客户宣传、销售，无虚假宣传误导消费者的行为，且在销售过程中我司从未向客户收取过诸如“茶水费”之类的各种费用。综上，我司认为自身的销售行为符合法律法规的规定，符合重庆市国土房管局发布的文件的精神。且会继续按照双方合同的约定履行我司的义务。2019年8月21日，重庆市住房和城乡建设委员会向案外人刘胜寿、刘英发送《重庆市住房和城乡建设委员会关于两江新区湖霞郡二期项目收取“信息咨询服务费”有关情况的函》，载明：你们来信反映两江新区湖霞郡二期公寓项目收取“信息咨询服务费”有关问题的来信收悉。我委责成两江新区国土房管分局对相关情况进行调查核实，现将有关情况函告如下：一、基本情况经两江新区国土房管分局核实，中振湖霞郡二期项目系渝地公司开发建设的商品房项目，于2017年12月取得商品房预售许可，2019年4月取得竣工备案证明，6月28日正式交房。目前，房屋交易环节流程完备，权属清晰，不存在相关问题。针对你们反映的购房时被收取“信息咨询服务费”问题，两江新区国土房管分局约谈了渝地公司。渝地公司表示，为加快项目销售，2017年9月通过招标方式委托上韬公司对项目136套公寓（非住宅）进行独家代理销售，但在销售合同中明确约定了“乙方（上韬公司）不得擅自直接与客户签订与本项目相关的《认购书》、《重庆市商品房买卖合同》或者向客户收取购房的定金或房款，不得擅自对客户做出承诺，收取客户任何款项”。同时，在销售现场也公示了《公开承诺书》，明确“不收取房价款以外的任何费用”，并且在与购房人签订商品房买卖合同时，再次以《知晓函》的方式告知购房人，收取购房人缴纳的费用仅为购房款及代收税费、大修基金，不包括其他任何费用。此外，2018年5月，按照开展市场秩序专项整治促进房地产市场健康发展相关要求，已函告上韬公司积极开展自查自纠，不得有违法违规销售行为。上韬公司表示，因项目销售初期道路不通，销售困难，为实现销售，与诺磊中心进行合作，由诺磊中心对产品进行宣传，推介客户，提供渠道服务并收取相应费用；相关费用是诺磊中心与购房人签订咨询服务协议并提供相应服务后收取，因此属于民事合同行为。渝地公司还表示，6月29日，已在项目召开协调会，由上韬公司向业主代表解答了费用收取事宜；7月初，针对购房人的投诉，已分别向渝中区市场监督管理局和两江新区市场和质量监督管理局提交资料予以了说明。二、关于“信息咨询服务费”问题关于“信息咨询服务费”问题，经向价格主管部门咨询，在商品房销售过程中，中介服务机构提供相关服务并收取费用（如团购费、信息咨询费等），属民事合同行为，其服务收费标准未纳入政府定价范围，由双方通过合同约定。消费者若发现中介服务机构提供服务未签订合同、违反合同约定只收取费用不提供服务、不按照合同约定内容提供服务等情形，建议向市场监督管理部门（原工商管理部门）反映或通过司法途径解决。消费者若发现商品房经营者或中介服务机构在商品房销售过程中涉嫌存在捏造散布涨价信息哄抬价格、价格欺诈、价格串通、价格歧视、未明码标价或未按规定明码标价等价格违法行为，可以通过12358价格监管平台进行举报投诉。消费者若发现中介服务机构存在收费未开具发票的情形，建议向税务主管部门反映。下一步，我委将会同两江新区国土房管分局督促指导渝地公司积极落实主体责任，主动沟通协调，妥善处置相关问题。如双方未能达成一致意见或对结果有异议，建议向相关职能部门反映或通过司法途径维护自身合法权益。本院认为，《看房（楼盘）确认书》及《咨询服务协议》均系向中平、沈帝本人签署，向中平、沈帝作为完全民事行为能力人，应当知晓签署相关文件可能产生的法律后果，并在处理涉及较大金额财产的事项过程中保持必要的审慎，对上述文件的内容应当知晓，故其签署文件应视为其真实意思表示。《看房（楼盘）确认书》及《咨询服务协议》的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，即使诺磊中心的行为违反房地产市场相关政策或管理规定，也应由相关行政机关审查处理。诺磊中心收取向中平、沈帝咨询服务费50000元符合双方约定，亦不违反法律规定，向中平、沈帝要求诺磊中心返还咨询服务费并支付资金利息于法无据，本院不予支持。渝地公司、上韬公司并非《看房（楼盘）确认书》及《咨询服务协议》涉及的主体，且未收取咨询服务费，向中平、沈帝要求两公司承担连带责任亦于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告向中平、沈帝的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计525元，由原告向中平、沈帝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二一年一月十五日书记员  杨婷