江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8945号 原告（反诉被告）：陈小华，女，汉族，1949年10月13日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：梁刚，江苏宁通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉，江苏宁通律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：南京邻仕家超市有限公司，住所地南京市。 法定代表人：王宝娣。 委托诉讼代理人：王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈小华与被告（反诉原告）南京邻仕家超市有限公司（以下简称邻仕家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，邻仕家公司向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈小华及其委托诉讼代理人梁刚、陈莉，被告邻仕家公司委托诉讼代理人王明鑫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈小华向本院提出诉讼请求：1、判令邻仕家公司支付陈小华违约金135000元；2、除违约金外，再赔偿陈小华实际损失5万元；3、邻仕家公司承担本案诉讼费用。事实和理由：陈小华与邻仕家公司于2018年5月9日签订了《租赁合同书》，合同约定陈小华将位于南京市，租期五年，自2019年4月1日至2024年3月31日，年租金45万元，分两次支付，每年3月15日和9月15日各支付50%的租金，首期房屋租赁费由邻仕家公司以实际交房日为准向陈小华支付。另合同约定，如一方违约，违约方须按当年租金的30%赔偿对方经济损失。合同签订后，陈小华分别于2019年4月1日、4月3日两次通知邻仕家收房并按约支付首期房屋租赁费，邻仕家公司两次拒绝收房、拒绝支付首期房屋租赁费，以其行为明确表明不履行合同义务，其行为已构成根本违约，故陈小华于2019年4月8日已向邻仕家公司发出法定解除合同通知书，并在房屋空置两个月后，于2019年6月以40万每年的价格将房屋租给第三人，合同期限5年，租金实际比原合同减少了11万元，空置两个月损失为75000元，故陈小华诉至法院。 邻仕家公司抗辩及反诉称：2018年5月9日双方签订租赁合同，邻仕家公司分别于2019年4月1日、2019年4月3日两次派人接收房屋，但陈小华均以合同不成立为由拒绝交房，并在2019年4月3日在案涉房屋门口张贴告示，以自己的行为表明不愿意出租房屋并发函要求解除合同，邻仕家公司在合同履行中不存在违约行为，案涉租赁合同未能履行的原因系陈小华以合同不成立为由拒绝交房，为交房设置额外的条件，请求法院驳回陈小华的本诉诉讼请求，同时因陈小华存在违约行为，故向本院提出诉讼请求：判令陈小华支付邻仕家公司违约金135000元，反诉诉讼费用由陈小华负担。 陈小华针对反诉辩称：案涉租赁合同履行过程中陈小华不存在违约行为，其已将出租房屋清空并书面通知邻仕家公司，但邻仕家公司并未按照合同约定来收房并支付租金，因邻仕家公司违约陈小华才书面通知解除合同，故本案存在违约行为的系邻仕家公司。 经审理查明：2018年5月9日，陈小华与邻仕家公司签订《租赁合同书》，该合同首部载明出租方、甲方为陈小华、王子辰，承租方、乙方为邻仕家公司，约定租赁房屋为南京市，现九码头使用部分，租赁面积为营业用房建筑面积为184.57平方米，租赁期限为五年，自2019年4月1日至2024年3月31日止，租期内，乙方每年付给甲方房屋租赁费为45万元，年租金分两次支付，时间为每年的3月15日前和9余额5日前，首期房屋租赁费乙方以实际交房日为准向甲方支付，若房屋不能按期交付，租期顺延；乙方将租赁费用支付至陈小华账户，视同陈小华、王子辰已收取租赁费用，对此王子辰无异议；租赁期内，双方如因特殊情况需提前终止合同时，应提前三个月书面通知对方，并以此补偿对方损失费为当年租金的30%；合同落款甲方处为陈小华的手写签名。另，上述租赁房屋登记所有权人为陈小华、王子辰共有。 2019年4月1日及2019年4月3日，陈小华与邻仕家公司员工彭某、苏某约定在新民路上述租赁房屋内就房屋交付问题进行协商，彭某称“前面还在打官司，这个合同有没有效？你先告诉我，有效我们就谈，无效我们就走了，不耽误时间，有效了，我马上打钱给你了，你又去告我，东西都带来了”，陈小华称“你如果要这个房子，我儿子马上就来”、“我儿子来签就有效”；彭某称“合同跟你签的，你老喊你儿子来”、“怎么叫你儿子，这是你签的合同哎”、“无效我们就走了，有效我们就办手续”，陈小华答“合同有没有效，我说了能算吗”、“如果你要这个房子，我儿子马上就过来跟你签，如果你不要这个房子，那就算，但我不能讲到底有效还是无效”，彭某答“我这个面临收房的问题，我们俩好好讲话，我这个合同，你既然喊我来，10点钟我们准时来了，来了以后交房确认表我们也带来，这个合同我们正常办，有效还是无效，如果有效，我们就正常往下面走，如果无效，我们就回去了”、“我又不是跟你家儿子有关系，签合同时候你怎么不喊你家儿子来？交房时候你喊你家儿子来，你什么意思？你签的时候为什么不喊他来”，陈小华答“马上我家儿子来，签完字就有效”，彭某称“那当时为什么签合同的时候你不喊你家儿子来签？是你自己到我们家来签，是你自己说有效的，你现在合同又说无效，那你合同是有效还是无效呢？”、“你是房东，那我问你凤凰西街有效无效？合同不成立？”陈小华答“合同不成立”，彭某称“那我一样的签法，这个合同成不成立，这个合同一样的情况”，陈小华答“马上我儿子签字就成立，他马上过来”。 另查明，上述租赁合同签订的当日，陈小华（出租方、甲方）与邻仕家公司（承租方、乙方）另行签订《租赁合同书》一份，约定租赁房屋为南京市，现苏果超市使用部分，租赁面积为129.07平方米，租赁期限为5年，自2019年1月5日起至2024年1月4日止，每年租赁费50万元，该租赁合同首部出租方一栏，注明出租人为陈小华、王子辰，在尾部甲方签字栏内由陈小华一人签名。该房屋登记所有权人为陈小华、王子辰、王祖昱，产权份额分别为69%、39%、1%。2018年5月15日，邻仕家公司向陈小华支付50万元，备注为“邻仕家凤凰西街124-5号房租”。2018年11月28日，陈小华将50万元退还给邻仕家公司。此后，王子辰向本院提起诉讼，要求确认针对凤凰西街124-5号房屋的租赁合同无效，本院于2018年3月18日作出（2018）诉0106民初14521号民事判决，认定合同未成立，驳回王子辰的诉讼请求。邻仕家公司对该判决不服，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉，南京中院于2019年9月9日作出（2019）苏01民终5622号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院立案重审后，作出（2019）苏0106民初12103号民事判决，认定该租赁合同成立并生效，驳回王子辰的诉讼请求。王子辰不服该判决，向南京中院提起上诉，南京中院于2020年6月18日作出（2020）苏01民终2350号民事判决，驳回上诉，维持原判。 此外，陈小华提交以下证据：证据一、陈小华和王子辰作为出租人与案外人针对案涉新民路房产签订的租赁合同，载明租期为五年，自2019年6月5日起至2024年6月4日止、租金为第一年40万元、第二年42万元，以后每年递增1万元，押金1万元，落款处有陈小华、王子辰的手写签名并按有手印，落款时间为2019年6月2日，证明其再行租赁造成的租金差额损失；证据二、陈小华与邻仕家公司经办人员刘慧的微信聊天记录，其中2019年3月29日通知邻仕家公司4月1日收房、付钱等事宜，2020年1月2日刘慧称“目前最好的方案就是定金减去新民路的违约金，就是你赔偿的金额，否则只有打下去，你继续出诉讼费和律师费”，2020年5月20日刘慧问“陈阿姨你好，你新民路房子还租出去了，花味烤肉想拿，租金价格没有问题，如果在我介绍你们”，陈小华答“近期租给棋牌室了”、“本来原租户要的，但他们有一个条件，就是跟我签合同，结果你们不放手，他们另找房子了，腾出来给你们，你们又不要，还假装不放手，现38万从6月中旬开始租给棋牌室了”，刘慧发送了握手的表情，证明陈小华联系邻仕家公司通知收房，此后邻仕家公司认可其违约并提出将违约金抵扣定金，2020年5月20日在陈小华陈述邻仕家公司不想要新民路房屋又拖延的情况后，刘慧对该陈述并无异议。 邻仕家公司经质证认为：对证据一真实性无法确认，且该新民路房屋因所处地段较好，租赁价格按照市场行情一般只会上涨。对证据二中2019年3月29日和2020年1月2日的微信聊天记录真实性无异议，陈小华确实通知邻仕家公司2019年4月1日收房，但邻仕家公司当日至现场时陈小华又以需要王子辰补签字为由拒绝交房，刘慧提出的方案系诉讼过程中提出的调解方案，并非承认合同履行中邻仕家公司存在违约，对2020年5月20日的微信聊天记录因无原始载体真实性不认可。 审理过程中，邻仕家公司称交房期限届满时因双方针对凤凰西街房屋存在诉讼纠纷，故对合同比较审慎，没有同意增加王子辰签名，且邻仕家公司认为案涉租赁合同系由陈小华签订，王子辰的签字对合同效力无影响。 以上事实，有陈小华提交的租赁合同、房屋所有权证、微信聊天记录、解除通知书、邮寄凭证，邻仕家公司提交的录音、文字整理稿及本院庭审笔录予以证实。 本院认为：虽案涉新民路房屋系陈晓华、王子辰共有，但陈小华与邻仕家公司针对新民路房屋的房租租赁合同在合同订立时系双方真实意思表示且一致，该合同已经依法成立并生效。现双方认可2019年4月1日、2019年4月3日就新民路房屋交接问题见面协商，虽双方针对凤凰西街房屋订立的房屋租赁合同当时因共有人王子辰提出异议而涉及诉讼，但陈小华已多次明确表示如邻仕家公司要求继续履行新民路房屋的租赁合同，由王子辰补签合同以确认合同效力并将房屋交付邻仕家公司，但邻仕家公司以合同系陈小华个人订立为由要求其单独确认合同效力作为履行接收条件，显然并无法律依据。虽邻仕家公司辩称因当时凤凰西街房屋涉及诉讼，出于慎重没有同意增加王子辰的签字，且认为王子辰是否签字对新民路房屋租赁合同效力无影响，但合同的履行具有独立性，邻仕家公司如认为合同效力无瑕疵即应及时履行房屋接收义务，而非以双方其他合同存在纠纷为由拒绝履行，且即使邻仕家公司认为可能存在风险，陈小华也明确提出要求王子辰补签完善但邻仕家公司予以拒绝且未履行接收义务。故，邻仕家公司未能及时收房的行为构成违约，陈小华为避免损失扩大于2019年4月8日发送解除合同通知，此后将房屋又另行出租并无不妥。 针对陈小华主张的损失，因邻仕家公司未及时收房导致案涉合同解除，陈小华再行出租必然造成房屋的空置损失，现陈小华自认其已于2019年6月2日将房屋另行出租，且其所述的空置期尚属合理，故对其所述存在两个月的空置损失75000元，本院予以认定。针对陈小华再行出租产生的租金差损失，本院认为，虽陈小华与案外人另行签订的租赁合同所载租金标准低于原租赁合同，但再行出租标准的订立系陈小华自行处分行为且租期较长，陈小华亦未提交证据证明该合同履行情况，加之陈小华提交的2020年5月20日的聊天记录中其称近期38万从6月中旬开始租给棋牌室，明显与其主张不符，故对陈小华所述已实际产生租金差额110000元，本院不予认定。综上，考虑到双方争议产生原因及陈小华产生的实际损失，本院认定邻仕家公司赔偿陈小华损失75000元。 针对邻仕家公司主张的违约金，因邻仕家公司未就损失实际发生提交相应证据证明，且案涉合同未能履行系其拒绝收房所致，故对其反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、南京邻仕家超市有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈小华75000元； 二、驳回陈小华其他的诉讼请求； 三、驳回南京邻仕家超市有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本诉案件受理费4000元、减半收取2000元，由陈小华负担1189元、由南京邻仕家超市有限公司负担811元；反诉案件受理费1500元，由南京邻仕家超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 李 蕊 二〇二一年一月十三日 书记员 朱丹丹