四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终535号 上诉人（原审被告）：四川鼎城置业有限公司。住所地：四川省成都市成华区二仙桥东路**********。 法定代表人：杨俐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戴敬忠，四川展华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄旭初，女，1958年3月7日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川达治律师事务所律师。 上诉人四川鼎城置业有限公司（以下简称鼎城置业公司）因与被上诉人黄旭初商品房预约合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 鼎城置业公司上诉请求：1.撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初2701号民事判决，改判驳回黄旭初全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由黄旭初承担。事实及理由：1.一审认定事实错误。本案销售的是现房，在现房销售过程中，鼎城置业公司的销售人员没有作出任何明显与事实不符的误导宣传。黄旭初是现场考察了4米层高现房、6米层高现房后，最终作出选择才签订了认购协议。黄旭初事后以层高不符合自己的要求为由拒绝订立合同，是为逃避违约责任故意找借口或者不符合自己的层高要求。但即便真的不符合自己的层高要求其原因只能归于黄旭初自己的疏忽大意。疏忽大意就是过失的一种法定形态，所以，黄旭初必须依法承担缔约过失责任，即损失立约定金。2.黄旭初要求解除合同不符合合同法第九十四条及其他任何一条规定，没有事实和法律依据。一审法院既然认定最终未订立买卖合同不是鼎城置业公司的原因，那黄旭初亦无理由解除合同。 黄旭初辩称：一审认定事实清楚，黄旭初签订认购协议时是因鼎城置业公司销售承诺案涉房屋层高净高3.9米才交付了定金并签订认购协议。但签订认购协议后经实体测量发现净高只有3.55米，经咨询装修公司的人员表示该高度不可以按照原有计划装修为两层，因此黄旭初认为销售承诺与实际测量高度不符。签订认购协议时，鼎城置业公司销售还承诺该公寓外面的露台由黄旭初使用，因此黄旭初要求鼎城置业公司置业顾问将露台权属写到合同中，但鼎城置业公司置业顾问表示合同无法添加该项内容。黄旭初认为自身权益无法得到保障，因此才没有签订正式的商品房买卖合同。一审判决准确，请求二审法院维持原判，驳回鼎城置业公司的上诉请求。 黄旭初向一审法院起诉请求：1.判令解除黄旭初与鼎城置业公司签订的商品房认购协议；2.判令鼎城置业公司立即返还黄旭初50000元定金以及按年利率6%支付资金占用利息250元（自2019年11月19日开始计算至实际返还费用为止，暂计算至一审起诉之日共计30天），以上共计50250元。 一审法院认定事实：2019年11月3日，黄旭初签订《定购书》：定购成都市成华区房屋；定金50000元，于2019年11月3日支付……还约定：1.本《定购书》在出卖方现场经理、置业顾问和定购人双方签字、定购人缴纳定金后生效。2.签定《定购书》之日起，定购人于2019年11月10日前携带本《定购书》定金收款凭证以及定购人身份证明原件到出卖方指定地点缴纳购房余款并签署《商品房买卖合同》。3.在定购书有效期内，出卖方不得将该房屋另售他人，如另售他人定购人有权要求出卖方双倍返还定购人已缴纳定金，定购人未能按时缴纳购房款并按时签定《商品房买卖合同》的，视为定购人违约，自愿放弃定购权利，本《定购书》失效，其已付定金不予退还，出卖人方可将该房源另售，定购人对此结果在签定本《定购书》时知晓并无异议……末尾有置业顾问段琳、定购人黄旭初的签字捺印。同日，黄旭初支付了房款定金50000元，鼎城置业公司出具了收款收据。2019年11月10日，黄旭初与鼎城置业公司置业顾问段琳通过微信合意将签订《商品房买卖合同》的时间更改为2019年11月11日。 2019年11月12日9点50分，鼎城置业公司置业顾问段琳通过微信告知黄旭初：“黄阿姨，您打算什么时候过来办理手续，公司这边又在问了，已经超过了签约时间，再拖的话公司会按照认购协议上的违约情况处理（房源另售、定金不退）”。11点39分，黄旭初通过微信对段琳表示：“妹妹先在网上查查层高3.9米是什么意思。按照现有的高度是3.9米我昨天就付钱了。没有3.9米我肯定不要了的”。当日16点21分，段琳回复称：“阿姨，房子是现房，都是看着买的，这样一直拖着对您也不好”。16点47分，黄旭初称：“妹妹，我也在咨询层高的表述。如果你的表述是正确的我会要。如果你的表述不正确我要求退款也是完全有道理的”。16点55分，黄旭初称：“我今天咨询的结果是层高就是地面到天顶的距离。而不是你说的上面的砖到下面的砖的中心距离。妹妹如果真的像你说的层高是3米9的话，我们之间没有任何争议。昨天我就付完款了”。16点56分，段琳称：“你说的这是净高。”17点10分，段琳称：“阿姨，我也卖了五年多的房了，什么类型的都卖过，您也可以多了解，层高减上下墙才是净高，您也看过我们六米、4.5米的，并且您也知道我们本来就是按照平层卖的”。黄旭初立即回复：“可是我买它的基础，一切都是基于它是层高3.9米”。17点15分，段琳称：“当然我也知道您是想塔个错层出来，塔个床的位置，现在也是可以按照您原本计划搭的，把吊顶去去掉，也和市场上标准loft4.2米的差不多”，黄旭初立即回复：“下面有3.9就可以。只有3.56不行的。否则我才不多扯呢”。17点26分，黄旭初称：“划不划祘要我实用呀。3.9加上我们爬上去看的40公分，就是我能承受的底线。这事也怪我没有量，但是相信你说的3.9层高呀”。鼎城置业公司一审当庭认可上述微信聊天中“上寓销售段琳”为其公司销售人员。 2019年11月19日，黄旭初向鼎城置业公司提交了《个人退款申请书》“……申请退还支付给贵公司的5万元立约定金，理由如下：申请人定购该公寓时，贵司销售人员告知申请人该公寓层高3.9m，再加上吊顶上面的高度大约40多公分，能够装修两层，基于此，申请人才定购了该公寓。2019年11月11日与2019年11月16日，申请人按照与贵司销售人员约定的时间贵司售楼部签约，签约时申请人才去测量该公寓的层高，发现地面到吊顶的净高度只有3.55m，就算加上一块楼板的高度，并换算成层高，也与贵司销售人员告知的层高不符，因此申请人无法将该房屋装修成两层……”。鼎城置业公司一审当庭认可收到了该《个人退款申请书》。 一审法院认为，黄旭初与鼎城置业公司签订的《定购书》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为双方是否依照共同签订的《定购书》履行了各自权利义务，鼎城置业公司是否应向黄旭初返还购房定金50000元。案涉《定购书》系开发商提供的格式合同，虽然该认购书上有载明：“……定购人在签定本《定购书》时，定购人知悉所定购物业自身情况以及周边区域已有的交通状况、市政配套设施等现状……”，但根据黄旭初与鼎城置业公司置业顾问微信聊天记录可知，黄旭初定购该套房屋目的是想要将案涉房屋装修成两层，但鼎城置业公司置业顾问在销售宣传过程中对案涉房屋层高宣传和实际层高存在差异，在《商品房买卖合同》缔约过程中，黄旭初对案涉房屋实地测量，发现案涉房屋实际层高与鼎城置业公司置业顾问描述不符，无法达到装修两层的购房目的，鼎城置业公司亦未提供证据证明其置业顾问在销售房屋及缔结《定购书》过程中对案涉房屋实际层高情况进行了有效提示，双方在缔结《定购书》过程中并未涉及此项内容，进而导致双方未能缔结《商品房买卖合同》，系因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”规定，故一审法院对黄旭初要求鼎城置业公司返还定金50000元的诉讼请求，予以支持。关于资金占用利息，于法无据，一审法院不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第五条、原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认黄旭初与鼎城置业公司于2019年11月3日签订的《定购书》解除；二、鼎城置业公司于判决生效之日起10日内退还黄旭初定金50000元；三、驳回黄旭初的其他诉讼请求。如果鼎城置业公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1056元，减半收取为528元，由鼎城置业公司负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，《认购书》是为将来签订正式的商品房买卖合同所订立的协议，性质上属于预约合同，是一方同意给予另一方在约定条件成熟或期间内签订本约权利，预约合同的目的在于固定一方的交易机会，但预约合同不能排除另一方在签订正式合同时蹉商或谈判的权利。黄旭初与鼎城置业公司签订的认购书不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据鼎城置业公司的上诉意见与黄旭初的答辩意见，本案争议的焦点是认购书签订后，是否系黄旭初违约导致未能签订商品房买卖合同。 根据查明的事实看，定购书签订时黄旭初就提出了对房屋层高的要求，定购书签订后，黄旭初一直与鼎城置业公司的置业顾问就房屋层高问题进行沟通，同时明确表示房屋层高不符合自己要求则不签订商品房买卖合同，该事实表明，黄旭初对层高的要求是其是否购房的重要意愿。签订认购书后，通过测量，黄旭初发现案涉房屋的层高不能达到自己的预期要求，因而未能进一步签订商品房买卖合同。从前述事实看，认购书签订后黄旭初与鼎城置业公司就签订商品房买卖合同的细节进行了蹉商谈判，最终未签订商品房买卖合同系鼎城置业公司出售的房屋层高不能满足黄旭初的购房需求，从而导致双方未能签订商品房买卖合同。该情形不属于黄旭初违约导致未能签订正式合同，现有证据也不能认定黄旭初对层高要求属恶意蹉商，因此，一审法院认定该情形为“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的”正确。 综上，鼎城置业公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1056元，由四川鼎城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年一月二十六日 书记员 杨珍梅