甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3662号上诉人（原审被告）：曾某2，女，1981年9月28日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：杨健麒，甘肃圣方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文杰，甘肃圣方舟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾某1（曾用名汪某），女，2011年3月11日出生，汉族，住兰州市西固区。法定代理人：曾某2，女，1981年9月28日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：杨健麒，甘肃圣方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文杰，甘肃圣方舟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪廷和，男，1937年6月9日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：杨健麒，甘肃圣方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文杰，甘肃圣方舟律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王雅贞，女，1938年3月2日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：杨健麒，甘肃圣方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文杰，甘肃圣方舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王锦旭，女，1971年2月4日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：杨洋，甘肃率诚律师事务所律师。原审第三人：中国石油兰州石油化工有限公司，住所地兰州市西固区兰炼街。法定代表人：李家民，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭琪，女，1979年12月28日出生，汉族，该公司职员，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：岳文阁，男，1966年8月19日出生，汉族，该公司职员，住兰州市西固区。上诉人曾某2、曾某1、汪廷和、王雅贞因与被上诉人王锦旭、原审第三人中国石油兰州石化有限公司（以下简称兰州石化）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾某2、曾某1、汪廷和、王雅贞上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院在未查明案涉房屋具体权属的情况下，仅凭汪涛在签订售房合同时向原告提供过一份妻子曾某2的带有“仅供存档，再次复印无效”字样的身份证复印件，就据此判定汪涛出售房屋是其夫妻二人的共同意思表示，属于认定事实不清，应当依法予以纠正。本案涉案房产为房改房，在原房主汪涛去世后，该房屋属于产权不明状态。如果房屋属于遗产，则房产的权属须待房产管理局办理登记后才明确，原告在权属不明情况下要求四被告办理过户不符合继续履行的条件。如涉案房产属共有财产，则汪涛的处分行为为无权处分，不产生物权变动的效力。二、一审法院认定原告属善意第三人及判令四被告履行汪涛生前债务属适用法律不当，应当依法予以纠正。首先，原告在购房时未尽到善意审慎的注意义务。其次，汪涛对涉案房屋的处分不符合物权法关于共同财产处分的规定。再次，依据物权优先于债权的原则，即使涉案合同有效，买受人只能请求出卖人承担违约责任，赔偿其损失。最后，房地产管理法三十八条第四项属于管理性强制规范，人民法院应当注意衔接，维护司法公信力。王锦旭辩称，一、涉案房屋权属明确，一审认定事实清楚明确。2013年12月4日的住房凭证中明确载明涉案房屋的房主是汪涛，并未载明曾某2是房屋的共有人。第三人石化公司也明确购房人是汪涛。二、汪涛作为房屋所有人对房屋有处分的权利，汪涛曾提供曾某2的身份证足以证实被上诉人确有理由相信曾某2同意并知情，一审认定事实正确。三、《二手房购房协议》合法有效，上诉人协助办理房屋转移登记手续，一审适用法律完全正确。请求本院：驳回上诉，维持原判。兰州石化辩称，在本案诉讼之前，我公司不清楚上诉人和被上诉人之间的事情，公司只协助办理房产证，尊重法院判决结果。王锦旭一审诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与汪涛所签订的《二手房购房协议》依法成立且具有法律效力；2、请求判令被告配合向第三人提交兰州市西固区玉门街兰炼厂前二单小区三叶2号楼三单元102室房屋（以下简称案涉房屋）办理不动产权属登记所需要的全部资料，协助办理该房屋的不动产权属登记；3、请求判令被告履行协助义务，通过第三人将案涉房屋的权属登记在原告名下（或在具备登记条件时协助将案涉房屋的权属变更登记在原告名下）；4、本案诉讼费由被告承担。原审法院查明事实：2013年12月4日，汪涛取得兰州石化公司职工住房凭证，该凭证记载房主为汪涛、配偶为曾某2，汪涛工作单位为兰州石化公司，现住房记载“厂前二单小区三叶**楼03-01-02”，建筑面积记载为59.72㎡。2014年8月9日，汪涛、曾某2作为甲方与王锦旭作为乙方签订《二手房购房协议》，约定王锦旭以房屋总价款180000元购买汪涛坐落于兰州市西固区××＃楼××单元××层××室建筑面积59.7㎡的房屋，并于7日内将全部房款付清。协议第五条约定“2、双方共同约定时间向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。”第六条约定“甲乙双方确认，在签订合同之日时虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。第七条约定“甲、乙双方同意，在本契约生效后，等到甲方产权证下来后，双方共同向机关申请办理房屋所有权转移登记；即甲方必须无条件协助乙方换取《房屋所有权证》。该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：1、该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。2、该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；双方约定，该费用由乙方承担。3、除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由甲乙双方按国家规定各自承担。”第八条约定“甲乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。”第九条约定“该房屋的毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日转移给乙方。”第十条约定“该房屋正式交付时，水、电、有线电视、通讯等相关杂费按照石化公司相关规定自行办理，天然气费由实际表显示剩余多少给予结清。”在该协议上仅有汪涛、王锦旭签名，曾某2未签名。2014年8月13日，王锦旭以现金的形式先支付给汪涛80000元，汪涛出具收条记载“今收到王锦旭购房款80000.00元（人民币捌万元整），收款人：汪涛2014年8月13日”。2014年8月18日王锦旭通过银行转账的方式支付汪涛剩余房款100000元。汪涛出具收条记载“今收到王锦旭购房款人民币100000（壹拾万元整）。房款已全额付清。收款人：汪涛2014年8月18日”。后汪涛将案涉房屋交原告王锦旭居住使用至今，期间，王锦旭以汪涛的名义交纳水费、电费、卫生费、物业费等费用。2016年12月15日汪涛在职工住房信息核对表“房主（代表人或实际居住人）签字确认一栏”签名，该信息核对表记载房屋为“厂前小区三叶2＃楼02单元102号”“原、现房主姓名”均为汪涛，产权比例记载“100%”，确认面积记载“59.72㎡”，面积来源记载“购买面积”。该信息核对表有录入人、核对人签名。2018年1月20日汪涛去世。2020年5月，第三人兰州石化公司通知原告王锦旭案涉房屋可以办理房屋产权登记手续并要求其提供汪涛、曾某2的身份证、户口簿等身份资料办理产权登记。后王锦旭致电曾某2，希望其提供办理房屋产权证书的相关资料，曾某2以及其他三被告以不知道汪涛此出售房屋行为等为由，拒绝承认《二手房购买协议》，同时拒绝提供办理房屋产权证书的相关资料，酿成本案纠纷，原告诉至本院，请求解决。庭审过程中，被告曾某2陈述一直不知道有案涉房屋的存在，又称该案涉房屋系汪涛母亲王雅贞出资购买，一直处在出租状态，租金由汪涛收取。另查明，本案被告汪廷和、王雅贞系汪涛父母，被告曾某2与汪涛系夫妻关系，并育有一女曾某1。又查明，案涉房屋系房改房，房屋产权证书，须通过第三人兰州石化公司按照原购房人的信息，收取夫妻双方身份证复印件、户口本复印件等资料后，将资料交由不动产登记部门进行统一办理房屋权属证书。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，王锦旭与汪涛于2014年8月9日自愿签订《二手房购买协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，房屋售价也符合当时的市场价，在王锦旭的要求下，汪涛也提供了曾某2的身份证复印件用以证实曾某2同意出售案涉房屋，王锦旭当时完全有理由相信汪涛出售房屋的决定是汪涛、曾某2夫妇的共同意思表示，故曾某2不得以不同意或不知情为由对抗作为善意第三人的王锦旭，且被告曾某2辩称一直不知道案涉房屋的存在，庭审中又称案涉房屋由汪涛母亲王雅贞出租，其陈述前后矛盾，其辩解理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。案涉房屋虽未取得权属证书，但双方签订的《二手房购买协议》符合合同法定成立的要件，王锦旭与汪涛签订的《二手房购买协议》合法有效。王锦旭、汪涛在签订合同后，王锦旭已向汪涛支付了全部房款，且汪涛在收到王锦旭支付的全额房款后，也已向王锦旭交付了房屋并居住至今。原告起诉前，案涉房屋已经被第三人兰州石化公司通知由单位去统一办理权属证书，但被告至今仍未提供办理权属证书的相关材料。合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，原、被告双方就案涉房屋签订的《二手房购买协议》第七条约定“甲乙双方同意，在本契约生效后，等到甲方产权证下来后，双方共同向机关申请办理房屋所有权转移登记…”合同已约定汪涛办好案涉房屋的权属证书后，由双方共同申请办理房屋所有权转移登记将该房屋的权属证书办理至原告名下，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方当事人应当依照合同约定履行己方的义务。合同签订后，原告向汪涛履行了支付房款180000元的义务，汪涛也于合同签订后将房屋交付给原告实际使用，房屋买卖合同成立并已实际履行，出卖人汪涛应当协助买受人王锦旭办理房屋过户登记的手续，且原告起诉时，该案涉房屋已经具有办理权属证书的条件。汪涛现已去世，其法定继承人既享有继承的权力，也享有履行被继承人债务的义务。本案中，汪涛的法定继承人，即本案四被告均未放弃对遗产的继承，也应当履行被继承人汪涛生前的债务，当然也包括汪涛所签订合同项下的义务，因此汪涛的继承人即本案被告曾某2、曾某1、汪廷和、王雅贞须继续履行该《二手房购房协议》，应向第三人兰州石化公司提供办理案涉房屋权属登记的相关手续、由第三人兰州石化公司统一去不动产登记机关办理后，协助原告王锦旭办理房屋产权转移登记手续。综上所述，王锦旭与汪涛签订的《二手房购房协议》合法有效，王锦旭要求被告曾某2、曾某1、汪廷和、王雅贞协助办理案涉房屋产权转移登记过户手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对被告认为《二手房购房协议》系无效协议等辩论意见不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、原告王锦旭与汪涛签订的《二手房购房协议》合法有效；二、被告曾某2、曾某1、汪廷和、王雅贞在本判决生效后30日内向第三人中国石油兰州石油化工有限公司提交办理兰州市西固区玉门街兰炼厂前二单小区三叶2号楼三单元102室房屋权属登记所需要的全部资料，并协助将上述房屋的权属证书转移登记至原告王锦旭名下。减半收取的案件受理费50元，由被告曾某2、曾某1、汪廷和、王雅贞负担。二审中，曾某2、曾某1、汪廷和、王雅贞提交个人活期存款明细一份，证明：涉案房屋购房款系王雅贞出资。王锦旭质证认为：该份证据不属新证据；用途无法确认，与本案没有关联性；房屋登记在汪涛名下，汪涛有处分权。兰州石化质证意见同王锦旭。二审经审理查明，原审判决认定本案事实正确，二审予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立之日起即发生法律效力，对合同当事人具有约束力，合同当事人应本着诚实信用原则，全面履行合同义务。在本案中，涉案《二手房购房协议》由王锦旭与汪涛签订，双方均有相应的民事行为能力，买卖涉案房屋是双方的真实意思表示，合同亦未违法法律、行政法规的强制性规定，故本案《二手房购房协议》合法有效，对合同当事人具有约束力。原审判决认定涉案合同合法有效正确，二审予以确认。关于王锦旭是否是涉案房屋合法权利人的问题，涉案《二手房购房协议》签订于2014年8月9日，王锦旭于合同签订后履行了支付价款的义务，汪涛亦将房屋交付于王锦旭，王锦旭已实际占有涉案房屋，合同中涉及到的交易行为已经完成，合同已经得到实际履行，王锦旭依据合同取得涉案房屋的相关权利，是涉案房屋的合法权利人。曾某2等上诉人虽认为其对汪涛出售涉案房屋的事实并不知情，侵害了其作为房屋共有人的合法权利，但汪涛出售涉案已经长达六年，曾某2等上诉人在此期间未就汪涛出售涉案房屋的行为提出异议；在本案诉讼过程中，曾某2等上诉人亦未就其主张的事实作出令人信服的合理解释，且曾某2等上诉人在一审所做陈述相互矛盾，故本院对曾某2等上诉人的上诉理由不予采信。关于曾某2等上诉人是否负有配合王锦旭办理涉案房屋转移登记义务的问题，汪涛作为《二手房购房协议》的合同相对方已于2018年1月20日离世，曾某2等上诉人作为汪涛的法定继承人有义务履行《二手房购房协议》中汪涛未履行部分的义务，原审判决判令曾某2等上诉人配合王锦旭办理涉案房屋转移登记手续并无不当，二审予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；曾某2等上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由曾某2、曾某1、汪廷和、王雅贞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李志勇审 判 员 张惠东审 判 员 谢格浊二〇二一年一月十三日法官助理 车卓为书 记 员 曹梦婕