广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21667号上诉人（原审原告、反诉被告）：敖国平，男，汉族，1984年8月11日出生，身份证住址江西省吉安市新干县。上诉人（原审原告、反诉被告）：张云芽，男，汉族，1974年9月28日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。以上两上诉人共同委托代理人：傅国荪，广东雄越律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：麦启雄，男，汉族，1967年3月30日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。上诉人（原审被告、反诉原告）：麦启聪，男，汉族，1974年11月6日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。以上两上诉人共同委托代理人：方俊川，国信信扬（深圳）律师事务所律师。上诉人敖国平、张云芽因与上诉人麦启雄、麦启聪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4631号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人敖国平、张云芽的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，分别改判麦启雄、麦启聪返还上诉人押金106万元，赔偿房屋装修损失3840182.35元，其它经济损失20万元；2.本案一审、二审诉讼费用由麦启雄、麦启聪承担。（上诉理由详见上诉状调查询问笔录）上诉人麦启雄、麦启聪的答辩意见：以上诉状为准。（答辩理由详见调查询问笔录）上诉人麦启雄、麦启聪的上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判敖国平、张云芽支付租金（房屋占用费）人民币4420000元（暂计自2016年5月10日至2019年3月10日止，实际应支付至腾让房屋之日止）；2.重新评估涉案房产装修价值，重新划分过错责任，改判麦启雄、麦启聪无需支付房屋装修损失2047347.64元及其他经济损失14万元；3.一审、二审案件诉讼费用由敖国平、张云芽承担。上诉人敖国平、张云芽的答辩意见：驳回对方上诉。（答辩理由详见调查询问笔录）上诉人敖国平、张云芽的原审诉讼请求：1.麦启雄、麦启聪退回押金人民币106万元；2.麦启雄、麦启聪赔偿装修损失人民币478元；3.麦启雄、麦启聪赔偿其他各项支出，空调29万元、钢管3.3万元、设计费3.2万元、热水器91448元、家具90万元、门锁46200元，消防工程52.5万元，面包车6万元、门牌12000元、加盟费30万元、广告招牌1万元、音响10万元；4.诉讼费由麦启雄、麦启聪承担。上诉人麦启雄、麦启聪的反诉请求：1.确认双方签订的《物业租赁合同》无效；2.敖国平、张云芽向麦启雄、麦启聪支付租金（房屋占用费）人民币442万元（暂计自2016年5月10日至2019年3月10日止，实际应支付至原告腾让房屋之日止）；3、诉讼费由敖国平、张云芽承担。一审判决结果：一、确认敖国平、张云芽与麦启雄、麦启聪于2016年4月26日签订的《物业租赁合同》为无效合同；二、麦启雄、麦启聪于判决生效之日起十日内返还敖国平、张云芽押金100万元；三、麦启雄、麦启聪于判决生效之日起十日内支付敖国平、张云芽房屋装修损失2047347.64元；四、麦启雄、麦启聪于判决生效之日起十日内支付敖国平、张云芽其他经济损失14万元；五、驳回敖国平、张云芽其他诉讼请求；六、驳回麦启雄、麦启聪其他反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费69478元、反诉费21080元、保全费5000元，由麦启雄、麦启聪负担49890元，敖国平、张云芽负担45668元。原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原审原告敖国平、张云芽和原审被告麦启雄、麦启聪均提起了上诉，根据两方上诉人提出的上诉请求，本案二审争议焦点有以下几个，一是押金问题；二是房屋装修损失问题；三是其他经济损失问题；四是房屋占有使用费问题。对于第一个问题，敖国平、张云芽主张曾向麦启雄、麦启聪交纳106万元租赁押金，麦启雄、麦启聪认可的押金数额为100万元，双方对两张押金收据合计记载的100万元没有争议，分歧在于另外的6万元银行转账是否属于押金。麦启雄、麦启聪确认收到该6万元，但辩称该款为办理其他事项的费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可，故本案上诉人、被上诉人签订的《物业租赁合同》应为无效合同，合同无效后，因合同取得的财产应当返还，麦启雄、麦启聪从敖国平、张云芽一共收取106万，因租赁合同无效，麦启雄、麦启聪应返还敖国平、张云芽106万元，一审判决对此事项的认定有误，本院予以纠正。对于第二个问题，双方对此事项均不服，麦启雄、麦启聪主张房屋装修损失金额过高，并申请重新评估；敖国平、张云芽主张评估报告认定脚手架、垃圾清理费不属于装饰装修物以及门、床、柜、热水器属于未形成附合的装饰装修物错误，一审判决要求敖国平、张云芽承担租赁合同无效造成的损失30%责任不当等。本案中，评估报告系法院按照法定程序委托的评估机构做出，当事人申请重新评估，必须提出合理的理由，由于麦启雄、麦启聪未提交证据证实有重新评估的必要，故此本院不再组织重新评估。对于敖国平、张云芽提出的评估报告方面的事项，该评估报告系专业机构做出，符合法定程序，对于是否采信问题一审已经予以评析，在此不再赘述。对于导致合同无效过错大小问题，双方均存在过错。案涉租赁房屋已于2015年5月14日被深圳市光明新区规划土地监察局出具的《停止违法行为通知书》认定为违法建筑，但麦启雄、麦启聪仍于2016年4月将该房屋出租给敖国平、张云芽使用，就合同无效存在主要过错；敖国平、张云芽作为承租方，签订租赁合同时，未核实租赁物的相关权属证明及合法性，即与麦启雄、麦启聪签订租赁合同，并投入巨额资金进行装修，亦就合同无效具有一定过错。一审酌定由敖国平、张云芽承担30%、麦启雄、麦启聪承担70%责任并无不当，应当予以维持。综上，一审判决对此事项的认定及处理并无不当，应当予以维持。对于第三个问题，双方对此事项均不服，敖国平、张云芽主张此项损失数额为20万元，麦启雄、麦启聪认为不应当由其承担。此项损失来源于本案中的租赁合同无效造成敖国平、张云芽与案外人的合同无法履行，虽然敖国平、张云芽与案外人约定的加盟费为30万元，但约定的违约金为20万元，即该违约金是可以合理预测到的因合同无效导致的经济损失的一部分，一审结合双方导致合同无效的过错程度，酌定由麦启雄、麦启聪承担该损失的70%并无不当，应当予以维持。对于第四个问题，案涉房屋属于违法建筑，敖国平、张云芽在装修过程中即被相关部门告知不得继续装修，即至双方发生纠纷，敖国平、张云芽并未实际使用案涉房屋。此外，双方曾约定免租期8个月。综上，麦启雄、麦启聪主张房屋占有使用费缺乏事实和法律依据，应当不予支持。综上，上诉人敖国平、张云芽的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，上诉人麦启雄、麦启聪的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4631号民事判决第一、三、四项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4631号民事判决第五、六项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初4631号民事判决第二项为：上诉人麦启雄、麦启聪于本判决生效之日起十日内返还上诉人敖国平、张云芽人民币106万元；四、驳回上诉人敖国平、张云芽其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69478元、反诉费21080元、保全费5000元，由上诉人麦启雄、麦启聪负担51190元，上诉人敖国平、张云芽负担44368元。二审案件受理费人民币85767元，由上诉人敖国平、张云芽负担20716元；由上诉人麦启雄、麦启聪负担65051元。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 孔  卫  新审判员 邓    婧二〇二一年一月二十八日书记员 曾锦冰（兼）