湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初16168号原告（反诉被告）：长沙蓝凯物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区杜鹃路**。法定代表人：罗艳，董事长。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人:张孔平，男，1979年7月15日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区，公司员工。被告（反诉原告）：胡玲，女，1980年7月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）长沙蓝凯物业管理有限公司（以下简称“蓝凯物业公司”）诉被告（反诉原告）胡玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李亦雯独任公开开庭进行了审理，由书记员杨婧担任本庭记录。原告（反诉被告）蓝凯物业公司的委托代理人刘湘华、张孔平，被告（反诉原告）胡玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝凯物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费等费用共计11075元，其中物业服务费10068元，违约金1007元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告系西湖丽景小区2栋1202房业主。2015年1月22日，原告由西湖丽景小区业委会依法选聘对西湖丽景小区从事物业管理服务，双方签订了《西湖丽景苑物业管理合同》，该合同到期后，双方续订了《西湖丽景小区物业管理委托合同书》。原告严格依约履行了义务，但被告自2015年1月至今拒不缴纳物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告胡玲辩称：一、拖欠物业费不是故意的，本人提交了去物业公司缴纳水电费的收据，但是物业公司的张经理没有和本人有就物业费进行过催缴，从入住这个房屋开始本人的电话都一直没有更换，物业也可以打电话与本人联系；二、2015年时，本人房屋被盗，案发的时间段刚好是上午10点到下午3点，是处于本人工作的时间段，之后警察来侦查，需要物业公司配合取得监控，但是物业监控并不完善，这与物业公司是的工作疏忽肯定有关联；三、本人的房屋外墙渗水，三个卧室的地板都泡发了，渗水的事情一直没有处理，有一个自称是物业的人上门查看，但是这么久都没有回复这个事情，直到前几天张经理才向本人解释这个事情。反诉原告（被告）胡玲向本院提出以下反诉请求：一、请求判令反诉被告赔偿反诉原告房屋被盗财产损失30000元；二、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉人于2006年购买了西湖丽景小区2栋1202房屋，2015年7月反诉人房屋被盗，案发时间是白天工作时间，被盗导致反诉人损失现金，电子产品以及黄金、铂金首饰若干总价价值3万多元。且同时间段该小区共有七八户业主房屋被盗蒙受财产损失。该损失的产生是因被反诉人为尽到安保义务，没有不定时对小区进行巡逻造成的。反诉人所购买的房屋外墙存在渗水情况，物业委托人上门登记情况，但迟迟未有解决。水电收费混乱，从2012年到2020年若干个收费标准，但反诉人从未看到蓝凯物业有物价局批文出示。综上，因被反诉人物业服务不到位造成反诉人上述财产损失，反诉人为维护其合法权利遂依据相关法律法规的规定以及被反诉人与小区业委会签订的《物业管理合同》第二条第10款的规定，因乙方过错（不可抗力除外）而导致甲方所委托管理的物业及其他直接损失，乙方负责赔偿责任。特向法院提起反诉，望判如所请。反诉被告（原告）辩称：一、反诉人的第一项诉请，没有任何证据予以支持，且反诉人自述该次被盗发生在2015年，早已超过诉讼时效，且2015年至今反诉人并未向原告主张过损失，对该项诉请请求法院依法予以驳回。二、外墙渗水的情况，因为反诉人的房屋早已超过房屋的保修期，在被反诉人接手这个小区，西湖丽景就有很多户已经外墙渗水，物业也申请启用维修资金，根据反诉人的自述，物业也派了人员上门进行了业主意见的收集，当时因为维修资金的业主投票达不到法定的人数，目前为止仍然没有通过。三、关于水电费的收取，因为被反诉人是从前物业手上接受，所有的收费标准是沿用了之前物业的标准，且该标准是符合当时物价局的文件的规定的，之后的物业服务过程中，物价主管部门对水电费的收取进行了相应的调整，作为被反诉人代收代缴的水电费也随之进行了调整，相关的文件我们在物业的墙上进行了公示。经审理查明，被告（反诉原告）胡玲系长沙市岳麓区西湖丽景小区2栋1202房业主，建筑面积为130.12平方米。2015年1月22日，长沙市岳麓区西湖丽景小区业主委员会（甲方）与原告（反诉被告）蓝凯物业公司（乙方）签订《西湖丽景苑物业管理合同》，合同约定管理服务期从2015年4月1日起，至2017年12月31日至；物业管理费按甲、乙双方约定收取，住宅按建筑面积每月1.3元/平方米，执行日期按2015年4月1日起；业主应自觉按时交纳物业管理的各项费用，不得拖欠。无故恶意欠费的按每日万分之五计算滞纳金，乙方有权对无故欠费超过1个月的业主进行追缴，对超过3个月的业主，可提起诉讼；合同还就双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行了约定。合同到期后，长沙市岳麓区西湖丽景小区业主委员会（甲方）与原告（反诉被告）蓝凯物业公司（乙方）于2017年12月16日签订了《西湖丽景小区物业管理委托合同书》，该合同约定物业管理期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；按约定收费标准和方式向业主或住户收取物业管理服务费：如业主和住户拒不交纳物业管理服务费，甲方应协助乙方采取有效措施催缴。物业管理服务费收费标准：住宅1.3元/㎡每月；合同还就双方的权利和义务、物业管服务内容、物业管理服务质量等进行了约定。2015年7月4日，被告（反诉原告）胡玲案涉房屋被盗，据报警记录显示，案发时间为上午10时30分至下午3时50分，丢失物品包括金饰、电子产品等，共计3万余元。另被告（反诉原告）胡玲所有案涉房屋存在外墙渗水情况。被告（反诉原告）胡玲因上述情况，认为原告（反诉被告）蓝凯物业公司在建筑维护小区管理、监管工作疏漏等物业服务方面存在瑕疵，自2015年1月1日起拒缴物业管理费，至2019年12月31日尚欠原告（反诉被告）蓝凯物业公司服务费10068元、违约金1007元未缴纳。后原告（反诉被告）蓝凯物业公司通过上门贴单、委托律所出具律师函等形式催要未果，遂诉至本院。另查明，蓝凯物业公司于2012年底入驻西湖丽景小区，于2018年1月29日向长沙市物业维修资金管理中心提交《关于西湖丽景小区申请使用物业维修资金的报告》，因业主同意签字人数未达法定标准以致该申请未能通过。上述事实，有当事人的陈述，原告（反诉被告）提交并经质证的《西湖丽景苑物业管理合同》、《西湖丽景小区物业管理委托合同书》、住户成员登记表、交房工作流程表、业主公约签约页、欠费明细清单、律师函、照片、《关于西湖丽景小区申请使用物业维修资金的报告》、《长沙市物业专项维修资金申请使用方案》、《物业服务企业资质证书》、《西湖丽景小区项目业主历史欠费清单》、《报告》等，被告（反诉原告）提交并经质证的照片及胡玲申请本院依法调取并经双方质证的报警案件登记表（编号（2015）002311）予以证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、被告（反诉原告）胡玲拒付物业服务费的理由是否成立；二、原告（反诉被告）是否需要为被告反诉被告的被盗事件进行赔付。本院认为，关于争议焦点一，被告（反诉原告）胡玲拒付物业服务费的理由是否成立。胡玲主张蓝凯物业公司对小区建筑质量存在的问题未尽维修义务。经查，案涉小区因交房时间较长，房屋外墙已过保修期，蓝凯物业公司在接到业主反映外墙漏水的情形后及时申请启动物业维修资金，而申请未能通过并非基于蓝凯物业公司过错，故对胡玲该项主张，本院不予支持。关于胡玲主张蓝凯物业公司未尽管理责任。经查，胡玲所有的案涉房屋于2015年7月4日上午10时30分至下午3时50分期间被盗，被盗财物价值3万余元。被告（反诉原告）发现后立即报警，因警方侦查需提供相关信息，但物业安保人员未能提供有效信息，致使盗窃案件至今仍未侦破。虽蓝凯物业公司的服务质量存在一定瑕疵，但该瑕疵并未造成蓝凯物业公司对双方《物业服务合同》的根本违约，胡玲仍需缴纳物业费。关于胡玲所需缴纳物业费的标准，因蓝凯物业公司的服务质量存在一定瑕疵，胡玲需缴纳的物业管理费应予核减。扣减比例应根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则,针对蓝凯物业公司未完全履行的注意义务,考虑胡玲案涉房屋被盗的基本事实,在双方当事人约定的收费标准基础上,酌情减免胡玲应交的2015年物业费的50%。即:胡玲应向蓝凯物业公司缴纳自2015年1月1日至2015年12月31日物业费减半为890元、自2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费8119.5元，合计9009.5元。因蓝凯物业公司在物业服务期间存在一定管理过失，故对其诉请被告胡玲支付违约金1007元，本院不予支持。关于争议焦点二，原告（反诉被告）是否需要为被告（反诉原告）的被盗事件进行赔付。胡玲的财产被盗不是蓝凯物业公司履行物业服务合同违约行为直接造成的,蓝凯物业公司不存在直接、必然的侵权因果关系,防盗抢工作是社会治安的系统工程,不能苛求物业公司如同履行保管合同一样对业主的人身、财产进行保护。蓝凯物业公司在履行物业服务合同中存在着一定的瑕疵,其承担是一般注意义务,由于胡玲的财产损失系被他人盗窃所致,其损失应由直接侵权人承担责任,蓝凯物业公司应承担与其过错责任相当的次要责任。胡玲主张蓝凯物业公司应该承担全部赔偿责任或主要责任的理由,没有事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告胡玲应在本判决生效之日起五日内向原告长沙蓝凯物业管理有限公司物业服务费9009.5元；二、驳回原告长沙蓝凯物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告胡玲全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费38元（按简易程序收费），由原告长沙蓝凯物业管理有限公司承担。反诉案件受理费275元，由反诉原告胡玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亦雯二〇二一年一月二十一日法官助理郭磊书记员杨婧附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。