浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9580号 上诉人（原审原告）：沈钊凤，女，1962年9月23日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：米双双，浙江富奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈炳传，男，1957年12月22日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：沈伟明，男，1985年5月20日出生，汉族，住杭州市江干区。系沈炳传之子。 被上诉人（原审被告）：沈炳乔，男，1968年2月27日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：沈伟明，男，1985年5月20日出生，汉族，住杭州市江干区。系沈炳乔侄子。 被上诉人（原审被告）：沈炳祥，男，1960年11月25日出生，汉族，户籍地杭州市江干区。 委托诉讼代理人：沈伟明，男，1985年5月20日出生，汉族，住杭州市江干区。系沈炳祥侄子， 被上诉人（原审被告）：宋凤虎，女，1960年8月18日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：沈伟明，男，1985年5月20日出生，汉族，住杭州市江干区。系宋凤虎之子。 被上诉人（原审被告）：马连凤，女，1963年3月26日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：沈伟明，男，1985年5月20日出生，汉族，住杭州市江干区。系马连凤侄子。 被上诉人（原审被告）：陈晓芳，女，1972年7月23日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：沈伟明，男，1985年5月20日出生，汉族，住杭州市江干区，系陈晓芳侄子。 被上诉人（原审被告）：余华锋，男，1973年6月24日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。 委托诉讼代理人：谢浙波、徐乐爱，浙江钱江潮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：屈春霞，女，1974年2月13日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。 委托诉讼代理人：谢浙波、徐乐爱，浙江钱江潮律师事务所律师。 上诉人沈钊凤因与被上诉人沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞确认合同无效纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初1094号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月30日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，上诉人沈钊凤的委托诉讼代理人米双双，被上诉人沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳的委托诉讼代理人沈伟明，被上诉人余华锋、屈春霞的委托诉讼代理人谢浙波、徐乐爱到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下： 沈钊凤与沈炳传、沈炳乔、沈炳祥系兄妹，其父亲为沈成铨。2012年1月3日，沈成铨户与九堡镇农居建设管理站签订《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》一份，约定该户坐落于杨公二区22号房屋拆迁后安置房为杨公江岸邻里小区9幢2单元1002室，安置人口为沈成铨1人。后沈成铨实际取得上述房屋并结算相关资金。 沈成铨去世后，沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳（甲方）与余华锋、屈春霞（乙方）于2016年12月22日签订《个人房屋买卖协议》，约定甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；住宅为杭州市江干区江岸邻里小区******，建筑面积61.95平方米；房屋总价500000元，先付490000元，扣押一万元作为以后甲方配合乙方过户做房产证，过户后乙方付清所扣押一万房款；等。 上述合同签订后，余华锋、屈春霞向沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳支付房款490000元。上述房屋已交付余华锋、屈春霞使用。 沈钊凤于2020年3月2日向原审法院起诉，请求确认沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞签订的《个人房屋买卖协议》无效并由沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞承担本案诉讼费。 原审法院认为，沈钊凤以沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳系无权处分为由要求确认案涉房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故根据上述法律规定，出卖人无处分权并不当然导致买卖合同无效，现有证据亦不能证明本案房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，故沈钊凤主张合同无效的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回沈钊凤的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由沈钊凤负担。 宣判后，沈钊凤不服，向本院提出上诉称：一、沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞之间签订的《个人房屋买卖协议》应认定为无效。《中华人民共和国继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”，《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者遗赠开始时发生效力。”本案中沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞签订《个人房屋买卖协议》之时，其与沈钊凤对涉案房屋因继承产生共同共有关系。《最高人民法院关于贯彻执行若干意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。除非第三人善意、有偿取得该财产，应当维护第三人的合法权益。本案中沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳明知沈钊凤有份额，擅自处分案涉共同共有的房屋，沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳的行为无效。一审中余华锋、屈春霞认为本案只需要三分之二以上份额的沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳同意既有效，是混淆了共同共有和按份共有的概念，一审法院不应该采纳其观点。二、余华锋、屈春霞不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条至规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定除外，符合下列情况的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）受让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿损失。”依照上述规定，余华锋、屈春霞不构成善意取得。1、转让的价格不合理。根据2016年年底的房价，涉案房屋的成交价远远超过50万元，沈钊凤的父亲回购该房屋花费共计91201.88元。但是沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞将涉案房屋的交易的价格仅仅为50万元，明显与市场价不符合。显然是串通一气，将沈钊凤排挤在外，进而压低房屋价格。2、余华锋、屈春霞并非善意取得。余华锋、屈春霞在一审期间陈述，开始与沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳谈的房价是45万左右，后沈炳传、沈炳乔、沈炳祥提出应该给上诉人份额，故同意加价5万元。其认为其中5万元是给沈钊凤的，沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳共三户每户11万元。该陈述足可以证明沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞恶意串通的事实，既然同为被继承人，为何不是给沈钊凤11万，而是5万元。且沈炳传、沈炳乔、沈炳祥既然提出了要给沈钊凤份额，为何沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞无一人通知沈钊凤在《个人房屋买卖协议》上签字。且沈钊凤至今未收到沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞任何一人支付的任何款项。显然，沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞为了压低价格，恶意串通，故意将沈钊凤排挤在外。根据沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞的陈述，无人通知沈钊凤房屋买卖的事实。3、涉案房屋是属于依照法律需要登记的不动产，但是至今未登记在余华锋、屈春霞的名下。沈钊凤自知道房屋买卖之后，就以诉讼的方式表示对沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳的无权处分行为不予追认，不同意给余华锋、屈春霞过户。善意取得的判断点以买受人要求过户登记时为准。涉案房屋可以过户的情况人，沈钊凤明确表示不同意将自己共同共有中的份额出卖，并不同意过户，余华锋、屈春霞至今无法取得涉案房屋的房屋所有权证。故，余华锋、屈春霞不符合善意取得的要件，沈钊凤是有权追回该房屋的。一审法院适用法律错误，从而产生了错误的判决。综上，请求撤销原判，改判确认沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞签订的《个人房屋买卖协议》无效或者发回重审并由沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞承担一审和二审的诉讼费用。 被上诉人沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳要求按法律规定处理。 被上诉人余华锋、屈春霞辩称：一、沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳的处分行为，属于有权处分，沈钊凤在一审的民事起诉状上明确表示，沈钊凤作为共同继承人，享有涉案房屋四分之一的继承权。即沈钊凤自认其对案涉房屋享有四分之一的份额。因此，沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳对案涉房屋享有四分之三的份额，出卖案涉房屋已经三分之二以上共有人同意，属有权处分行为。二、沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞之间签订的买卖合同合法有效。首先合同是否有效，应当适用合同法第52条规定进行审查。案涉合同不存在合同法第52条规定的无效情形，不应当认定为有效，沈钊凤认为沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞恶意串通，没有任何事实依据，沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞之间并无恶意串通的合意，且案涉交易价款与当时的市场价格相近。余华锋、屈春霞也已支付该合理对价。余华锋、屈春霞是有合理理由相信沈钊凤是认可的。在一审审理的时候，也已经明确详细说明，沈钊凤并未提供任何证据证明沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞存在恶意串通的情形。其次，不论是否构成善意取得，均不影响沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞之间签订的合同的有效性。善意取得制度是指无处分权人的处分财产行为，在满足善意取得的条件时，将产生物权变动的效果。善意取得制度适用的前提就是无处分权人处分财产是否构成善意取得与转让合同是否有效，不存在因果关系，即使不构成善意取得，转让合同仍然可能是有效的。沈钊凤认为，被华锋、屈春霞不构成善意取得，因此主张签订的合同无效，没有任何法律依据。沈钊凤依据物权法第106条的规定，属于严重的法律理解和适用错误。最后，不论沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳是否是有权无权处分，均不影响沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞之间签订的买卖合同有效性。一审庭审的时候，也已经详细说明过，就是根据买卖合同司法解释第三条的规定可知，出卖人是否经房屋共有权人同意转让房屋并非评判买卖合同效力的依据，即使沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳出卖案涉房屋无权处分，也不影响沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞之间签订的合同的效力。一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回沈钊凤的全部上诉请求。 上诉人沈钊凤和被上诉人沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳、余华锋、屈春霞在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞于2016年12月22日签订的《个人房屋买卖协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同无效的情形，应属有效。买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳在缔约时对案涉房屋没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权变动效果，则取决于沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳嗣后能否取得所有权或处分权，物权变动属于效力待定的状态。因无权处分致使案涉房屋的所有权不能转移，沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳应承担违约赔偿责任。故沈钊凤以沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳系无权处分为由要求确认沈炳传、沈炳乔、沈炳祥、宋凤虎、马连凤、陈晓芳与余华锋、屈春霞签订的《个人房屋买卖协议》无效，原审法院未予支持并无不当。沈钊凤的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由沈钊凤负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年一月二十八日 书记员  周 杨