浙江省温州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙03行初374号原告朱乾清，男，1979年3月16日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托代理人张军，北京中师律师事务所律师。被告温州市龙湾区人民政府，住所地温州市龙湾区行政管理中心大楼11楼。法定代表人夏禹桨，代区长。委托代理人胡淑浩。委托代理人杨梦云，北京德恒（温州）律师事务所律师。原告朱乾清诉被告温州市龙湾区人民政府（以下简称龙湾区政府）房屋征收补偿一案，于2020年6月30日向本院提起行政诉讼，本院于次月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。原告朱乾清及其委托代理人张军，被告龙湾区政府的委托代理人胡淑浩、杨梦云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年1月20日，龙湾区政府作出温龙政征补〔2020〕1号房屋征收补偿决定书（以下简称被诉补偿决定），查明：被征收人朱乾清有房屋坐落于龙湾区××街道××街××号，持有温国用（2004）第2-1310土地使用证和温房权证龙湾区字第0××8号房屋所有权证，土地使用权面积42.3平方米，土地性质为国有出让，建筑面积237.3平方米，房屋用途为住宅，另有未登记建筑面积37.64平方米，其中经认定视为合法建筑面积18.56平方米，违章建筑面积19.08平方米。经温州信义房地产评估有限公司（以下简称信义评估公司）评估，被征收房屋补偿价值为2441928元（评估单价9544元／平方米），室内装修及附属物价值155349元。房屋征收部门与被征收人就上述房屋征收补偿事宜进行多次协商未果，朱乾清认为涉案房屋一楼住宅用房应按营业用房补偿，且被征收房屋市场评估价太低。2019年12月9日，被告龙湾区政府书面征询其补偿方式意见，并告知逾期不选择，补偿方式将由补偿决定确定，但朱乾清逾期未作选择。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第十七条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十六条、第二十七条、第二十八条，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称省征补条例）等有关规定以及《龙湾城市中心区城中村改造工程（永中单元Ｄ-06地块）国有土地上房屋征收补偿方案》，作出如下补偿决定：一、货币补偿。1.被征收房屋货币补偿金额：被征收人的合法产权及视为合法房屋建筑面积255.86平方米，经评估单价为9544元／平方米，计2441928元，室内装修及附属物价值为155349元。2.临时安置费：被征收人合法产权与视同合法产权房屋临时安置费标准为每月18元，征收人一次性支付被征收人6个月临时安置费，计27632.88元。3.搬迁费：一次性支付被征收人搬迁费3837.9元。4.上述货币补偿款已专户存储于温州市龙湾区人民政府房屋征收管理办公室专项账户，开户行：中国农业银行浙江省温州分行龙湾支行，账号：×××08。被征收人在补偿决定规定的搬迁期限内与征收实施单位签订协议的，双方按协议履行相关给付义务；未在规定的搬迁期限内达成补偿协议的，货币补偿款待被征收人腾空并交付房屋后支付。二、被征收人应在本决定送达之日起15日内将房屋腾空并交付验收、拆除。原告朱乾清起诉称：一、被诉补偿决定侵犯原告补偿方式选择权。征补条例第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被诉补偿决定未按该规定提供货币补偿和产权调换两种补偿方式供原告选择，仅提供货币补偿方式，违反上述规定。二、被诉补偿决定确定的补偿标准不合法。涉案房屋实际建筑面积为278.79平方米，用于商业经营，属于商业性质的房屋，根据省征补条例第二十八条、第二十九条的规定，应按非住宅房屋标准一次性支付搬迁费、临时安置费、停产停业损失等。但被告认定该房屋建筑面积为255.86平方米，并以住宅性质确定补偿价值为9544元/平方米，远低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，违反征补条例第十九条的规定；且各项目补偿金额明显过低，无事实和法律依据。综上，请求撤销被诉补偿决定。原告朱乾清在举证期限内向本院提供如下证据：1．身份证、户口簿、温州市房产买卖契约、温国用（2004）第2-1310国有土地使用证，温房权证龙湾区字第0××8号房屋所有权证，以证明原告享有涉案房屋所有权。2．营业执照、诊所经营证明、照片、陈秋龙个体户登记基本情况，以证明涉案房屋属于经营性用房，应当按营业用房的补偿标准评估。3．北京大通兴业房地产评估有限公司大通兴业估报字[2019]第169号房地产估价报告、涉案房屋周边房地产市场价格，以证明被诉补偿决定的补偿金额明显低于被征收房屋的实际价值。4．温龙政征补〔2020〕1号房屋征收补偿决定书，以证明被诉补偿决定错误，依法应予撤销。原告朱乾清开庭当天提供房屋租赁协议书和陈少燕个体登记基本情况，证明内容同上述证据2。被告龙湾区政府答辩称：一、被诉补偿决定未侵犯原告补偿方式的选择权。被告于2019年12月5日作出补偿决定方案告知书，并于同月9日送达原告，该告知书已载明货币补偿和产权调换两种补偿方式。原告收件后虽提出书面意见，但并未选择补偿方式，根据省征补条例第三十二条第二款的规定，补偿方式由补偿决定确定。因此，被告在被诉补偿决定中确定以货币补偿方式对原告予以补偿安置，不存在剥夺其选择补偿方式权利的行为。二、被诉补偿决定确定的补偿金额合法。1.被征收房屋的价值由依法选定的评估公司依法评估确定，经原告申请，分别由信义评估公司、温州市房屋征收房地产价格评估专家委员会复核和鉴定。而且，评估报告确定的房屋面积根据不动产查询记录（登记面积为237.3平方米）和未登记房屋认定书（视为合法建筑面积18.56平方米）予以认定。前述认定书已送达原告，原告亦未在指定期限内提出异议，应视为认可该认定结果。2.涉案房屋登记记载的用途为住宅，根据省征补条例第三十条规定，被征收房屋用途按房屋登记记载的用途确定。原告主张按商业用房标准予以补偿，缺乏事实和法律依据。三、被诉补偿决定程序合法。被告作出征收决定公告后，依法对被征收房屋进行调查，依法选定评估机构，书面告知补偿决定方案等，作出被诉补偿决定送达原告，程序合法。综上，请求驳回原告朱乾清的诉讼请求。被告龙湾区政府在举证期限内向本院提供如下证据、依据：1．温龙政发〔2018〕37号《关于龙湾城市中心区城中村改造工程（永中单元D-06地块）国有土地上房屋实施征收的决定》及公告，以证明涉案房屋所在地块已经征收。2．温州市不动产登记信息查询记录；3．户籍摘抄信息表、住宅调查登记表及调查单位、人员资格证明、测绘公司的资质；4．涉案地块范围内住宅用房调查情况的公示、关于未登记房屋初审认定的公示及照片；5．未登记房屋认定书及送达回证；6．龙湾区执法局温龙综法限拆字〔2019〕第001-1001001号限期拆除决定书、更正通知书及送达回证。证据2-6，以证明涉案房屋调查情况。7．协商选定房地产评估机构公告及公示照片；8．摇号确定房地产评估机构公告及公示照片；9．房地产评估机构确定结果公示及公示照片；10．公证书。证据7-10，以证明房地产评估机构已依法选定。11．涉案项目安置地块比准价公示、估价报告书，以证明涉案安置地块及安置住宅用房房屋的评估报告及公示。12．涉案项目评估结果的公示及照片；13．被征收房屋估价报告书及送达回证；14．朱乾清复核评估申请书、信义评估公司回复函；15．温州市房屋征收房地产价格评估专家委员会温估鉴字〔2019〕8号关于对被征收房屋评估复核结果的鉴定意见及送达回证。证据12-15，以证明被征收房屋已依法评估。16．谈话笔录两份，以证明房屋征收部门与原告无法达成补偿协议。17．温龙政补书〔2019〕1号补偿决定方案告知书及送达回证；18．关于对涉案房屋补偿决定方案告知书的有关意见；19．温龙政征补〔2020〕1号房屋征收补偿决定书及送达回证；20．被诉补偿决定的公告及照片。证据17-20，以证明被诉补偿决定程序合法，原告不选择补偿方式。21．授权委托书，以证明房屋征收部门将涉案征收项目委托的事实。22．工作人员说明，以证明工作人员身份情况。23．法律依据：征补条例第十七条、第十八条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十六条、第二十八条，省征补条例第十五条至第十九条、第三十二条、第三十三条。经庭审质证，对原告提供的证据1、被告提供的证据14中的朱乾清复核评估申请书、18、21的真实性、关联性和合法性，对方当事人均无异议。对原告提供的证据3和被告提供的证据22三性均有异议，其中证据3中评估报告系原告单方委托，评估中记载的面积、用途和评估时点均缺乏事实和法律依据，房屋周边市场价格不具有权威性；证据22未提供相关工作人员劳动合同及征收委托材料。被告对原告当庭提供的租赁协议真实性有异议，认为涉及案外人，真实性无法核实。各方对对方当事人提供的其他证据的真实性、关联性均无异议，但认为不能证明主张待证的事实。本院认为，原告提供的证据3中的评估报告系其自行委托作出，周边房地产市场价格系电脑打印，不符合征补条例第十九条有关“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，不能作为被征收房屋价值确定的依据，该证据本院不予采信。原告当庭提供的房屋租赁协议，被告对其真实性有异议，该证据涉及案外人，无论是否真实均不影响被征收房屋用途认定，本院不作认定。关于各方提供的其他证据，均与原件核对无异，且与本案有关联，具有合法性，符合有效证据的特征，本院均予以采信。经审理查明：2018年11月24日，被告龙湾区政府作出温龙政发〔2018〕37号《关于龙湾城市中心区城中村改造工程（永中单元Ｄ-06地块）国有土地上房屋实施征收的决定》，并于同月27日予以公告，对上述改建范围内国有房屋实施征收，房屋征收实施单位为温州市龙湾城市中心区开发建设管理委员会（以下简称中心区管委会）。原告朱乾清房屋坐落于龙湾区××街道××街××号，在上述征收范围，已办理房屋所有权和土地使用权登记，土地使用权性质为国有出让，房屋用途为住宅，登记的建筑面积237.3平方米，土地使用权面积42.3平方米，另有未登记建筑面积37.64平方米（棚3.85平方米不计入建筑面积），其中经认定视为合法建筑面积18.56平方米，违章建筑面积19.08平方米。2018年12月4日，中心区管委会通过公告的方式告知上述改建范围内被征收人于2018年12月4日至同月14日从《温州市龙湾城市中心区城中村改造工程（永中单元D-06地块）国有土地上房屋征收与补偿房地产评估机构候选名单》中自行协商选定1家房地产价格评估机构，逾期将从上述候选名单中随机摇号确定。同月17日，中心区管委会公告告知被征收人，因在规定时间内未达成一致意见，决定于2018年12月19日15：00通过摇号确定房地产评估机构，并公告相关事宜，由温州市东南公证处现场公证，后于同月20日作出公示，告知随机摇号产生的房地产价格评估机构为信义评估公司。2018年12月27日，信义评估公司出具涉案项目安置住宅用房房屋公开市场比准价格评估报告，确定安置用房比准价13200元/平方米，予以公示，并于同日公布涉案被征收房屋价值的分户初步评估结果。2019年1月7日，信义评估公司作出温信房估征字[2019]第ZS-0003号房地产估价报告，确定被征收房屋在价值时点（即2018年11月27日）的公开市场价值为2597277元，其中装修及附属物价值155349元，被征收房屋置换价值为447029元，并告知如对估价结果有异议，应自收到估价报告之日起10日内书面提出复核估价申请，并于2019年8月23日送达原告朱乾清。同月26日，原告申请对该评估报告进行复核。2019年8月30日，信义评估公司经复核作出回复函，认为本次估价在程序上符合法律规定且评估结果客观合理，告知如对复核结果有异议，可自收到复核结果之日起10日内申请鉴定，并于次日送达原告。朱乾清不服，对该复核结果申请鉴定。2019年9月16日，温州市房屋征收房地产价格评估专家委员会作出温估鉴字[2019]8号鉴定意见，维持复核估价报告，并于同月23日送达原告。因协商未果，被告龙湾区政府于2019年12月5日作出补偿决定方案告知书，并于同月9日送达原告，告知其应自收到告知书之日起15日内书面选择补偿安置方式，以及逾期不选择，补偿方式将由补偿决定确定。2019年12月19日，原告提交有关对补偿方案告知书的书面意见，但未选择补偿方式。2020年1月20日，被告龙湾区政府作出被诉补偿决定，于同月22日公告，于次月25日送达原告。另查明：1.2019年6月20日，龙湾区执法局作出温龙综法限拆字〔2019〕第001-1001001号限期拆除决定书，认定涉案房屋总建筑面积278.79平方米（含棚3.85平方米），产权登记面积237.3平方米，应当拆除的违法建筑面积22.93平方米（含棚3.85平方米）。原告朱乾清不服，提起诉讼要求撤销该限期拆除决定。2020年2月27日，温州市龙湾区人民法院作出（2019）浙0303行初443号行政判决，驳回朱乾清的诉讼请求，本院于2020年7月13日作出（2020）浙03行终230号行政判决予以维持。2.2019年9月24日，朱乾清向本院提起诉讼，要求撤销上述房屋征收决定。2020年3月4日，本院作出（2019）浙03行初761号行政裁定，以超过起诉期限为由驳回朱乾清的起诉，浙江省高级人民法院于同年6月8日作出（2020）浙行终755号行政裁定予以维持。3.涉案房屋作为个体户登记的经营场所，其中温州市龙湾永中环球螺丝店于2002年6月4日成立，2011年11月4日注销；温州市龙湾永中兴天力钢材经营部营业限期自2005年11月25日至2009年12月31日；温州市龙湾永中朱乾清诊所于2015年11月16日注册，原告自认于2018年5月停业。本院认为：根据双方陈述和查明的事实，本案主要争议焦点如下：一、被征收房屋合法建筑面积问题。二、被征收房屋用途认定问题。三、被征收房屋价值确定问题。四、原告的补偿方式选择权保障问题。关于焦点一。省征补条例第九条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合；对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当提请设区的市、县（市、区）人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为违法建筑的，不予补偿。本案中，涉案房屋建筑面积包括产权登记和未登记建筑部分，原告朱乾清仅对未登记建筑中不能认定视同合法建筑面积有异议，但被告龙湾区政府经调查，由龙湾区执法局作出限期拆除决定，认定该未登记建筑中22.93平方米（含棚3.85平方米）属应当拆除的违法建筑，并经生效裁判确认。故被诉补偿决定确定被征收房屋合法建筑面积为255.86平方米（含视为合法建筑面积18.56平方米）并予以补偿安置，违章建筑面积19.08平方米不予补偿，棚3.85平方米计入装修及附属物价值予以补偿，并无不当。原告朱乾清主张被征收房屋违法建筑面积认定错误，实际是对限期拆除决定生效裁判提出异议，在该裁判未被依法撤销前，原告该主张缺乏事实和法律依据。关于焦点二。省征补条例第三十条规定，被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定；房屋登记未记载用途或者经自然资源主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照自然资源主管部门批准的用途确定。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。《温州市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称市征补办法）第十六条规定，1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后，2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前改为商业用房延续使用，持有临时营业用房规划许可证、合法有效的营业执照的，按照改变后的用途确定。根据上述规定，对1990年4月1日至2010年10月1日期间改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，如何确定房屋用途，省征补条例未作规定，我市征补办法进行了具体补充，不违反《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》有关“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”的规定，可以作为被告在实施征收过程中认定被征收房屋用途的依据。本案中，涉案房屋登记记载的用途为住宅，虽于2002年6月4日至2011年11月4日持有营业执照改为商业用房使用，此后于2015年11月16日继续作为商业用房使用，但未持有临时营业用房规划许可证，且没有作为商业用房延续使用，不符合上述市征补办法的规定，不能按照改变后的用途确定。被诉补偿决定确定被征收房屋用途为住宅并以此标准予以补偿安置，并无不当。原告朱乾清主张被征收房屋一楼应按商业用房标准补偿并计算停产停业损失、临时安置费等，缺乏事实和法律依据。关于焦点三。征补条例第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。省征补条例第十八条规定，房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。本案中，涉案房屋征收决定于2018年11月27日公告，被告龙湾区政府于次月4日公告通知被征收人于2018年12月4日至同月14日期间协商选定房地产评估机构，因协商不成于同月19日通过摇号方式随机确定，并由有公证部门公证，符合上述规定。原告朱乾清主张被告侵犯其评估机构协商选择权，并进而认为被诉补偿决定程序违法，理由不能成立。省征补条例第十七条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。第十九条规定，被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，被告龙湾区政府经依法选定信义评估公司为涉案项目房地产评估机构，委托其对该项目安置住宅用房市场比准价格和被征收房屋在价值时点的市场价值进行评估，并出具书面报告。原告朱乾清收到被征收房屋评估报告后，已按前述第十九条规定进行复核、鉴定，均维持评估报告结果。因此，该评估报告可作为被告龙湾区政府确定被征收房屋价值的依据。原告朱乾清以其自行委托的评估报告及周边房地产市场价格打印材料即主张被征收房屋评估价值过低，并以此主张被诉补偿决定违法，理由不能成立。关于焦点四。征补条例第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。省征补条例第三十二条规定，设区的市、县（市、区）人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县（市、区）人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。本案中，被告龙湾区政府于2019年12月5日作出补偿决定方案告知书，并于同月9日送达原告，告知其应在指定期限内选择补偿方式，以及逾期不选择，补偿方式将由补偿决定确定，原告虽于2019年12月19日就补偿方案告知书提出书面异议意见，但对补偿方式未作选择。现被诉补偿决定仅提供货币方式予以补偿安置，符合上述法律规定。原告朱乾清以该告知书提供的补偿方案确定的房屋补偿价值明显低于周边房屋市场价格，房屋一楼用途应按商业性质补偿等，涉及补偿标准的合法性问题，其据此认为影响并侵犯其补偿方式选择权，缺乏事实和法律依据。综上，被诉补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告朱乾清以上述理由诉请要求撤销该补偿决定，均不能成立，本院不予支持。原告另主张涉案房屋征收决定未依法公告等，涉及该房屋征收决定的合法性，不属于本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告朱乾清的诉讼请求。案件受理费50元，由原告朱乾清负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  章宝晓审 判 员  杨贤斌人民陪审员  戴艾位二〇二一年一月五日代书 记员  刘双旋