上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初17408号原告：上海摩街企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：康贇，执行董事。委托诉讼代理人：王萍，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。被告：上海傲臻文化传播有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵斯好，执行董事。委托诉讼代理人：李海涛，北京龙佑律师事务所律师。原告上海摩街企业管理有限公司(以下简称“摩街公司”)与被告上海傲臻文化传播有限公司(以下简称“傲臻公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王萍、被告委托诉讼代理人李海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告摩街公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《御上海MO街租赁合同》及《主体变更协议》已于2020年11月15日解除；2、判令被告支付原告自2020年7月16日至2020年11月15日的租金261,752元；3、判令被告赔偿原告解约违约金100,000元(与已付的保证金等额相抵扣)以及逾期支付租金的滞纳金(以261,752元为基数，自2020年11月16日起按每日0.1%的标准计算至实际支付之日止)；4、判令被告支付原告截止至2020年10月31日拖欠的水电费3,703.10元。事实和理由：2017年6月13日，原告与案外人签订《御上海MO街租赁合同》，租赁地址为上海市松江区广富林街道梅家浜路XXX号XXX-XXX室，租期自2017年10月1日至2022年9月30日止，除第一期租金须于2017年6月15日前支付外，此后的租金应在前一期租金截止日前15个日历日前支付。如拖欠租金超过15个日历日以上的系严重违约，原告有权书面通知承租人后提前解除合同并收回店铺，同时有权扣除承租人已付的保证金。2019年11月28日，原、被告签订《主体变更协议》，约定承租方变更为被告，原合同中的权利义务由被告享有和承担。受疫情影响，2020年4月原、被告签订《租赁合同之补充协议》，就租金等事宜作了约定。但从2020年4月起被告长时间拖欠费用。2020年11月3日，原告向被告发送《解约告知函》。被告行为已经构成根本违约，为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告傲臻公司辩称：同意《御上海MO街租赁合同》及《主体变更协议》已于2020年11月15日解除；同意支付原告自2020年7月16日至2020年11月15日的租金261,752元；对于没收保证金无异议，但是解约违约金与逾期付款的滞纳金不能同时适用，滞纳金的计算标准也过高，如两项同时适用则对于被告来说违约责任过重；水电费由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年6月13日，上海松江区臻宝文化艺术培训中心(以下简称“臻宝中心”)作为乙方、原告作为甲方，签订一份《御上海MO街租赁合同》，约定甲方将位于上海市松江区谷阳北路梅家浜路(祥和路一号地块)御上海MO街(梅家浜路XXX号XXX室)出租面积约258.77平方米的店铺及(梅家浜路XXX号XXX室)出租面积约395.61平方米的店铺，合计出租面积约654.38平方米(以下简称“涉案房屋”)出租给乙方使用。第3.1条约定，乙方承租该店铺作为经营悦宝园品牌使用。第4.1条约定，租期为60个月，自2017年10月1日起至2022年9月30日止(未含装修免租期)。第5.1条约定，第一、二个租赁年度月固定租金为65,438元，第三、四个租赁年度月固定租金为71,981.8元，第五个租赁年度月固定租金为82,779.07元。租金先付后用，每三个月为一期，每期一付。第一期租金乙方须于2017年6月15日前支付，其他各期固定租金应在前一期固定租金截止日前十五个日历日前支付给甲方。5.2.1条约定，乙方应于签订合同后5日内向甲方支付租赁保证金100,000元。第13.3条约定，在下列情况下，甲方有权在书面通知乙方后提前解除本合同并收回该店铺，同时有权扣除乙方支付的全额租赁保证金，并要求乙方赔偿甲方遭受的直接经济损失，但甲方的间接损失不在赔偿范围之内。(2)乙方或未按期支付租金、租赁保证金、管理服务费或本合同规定的各项费用超过十五个日历日以上的……合同另对其他事宜作了约定。2019年11月28日，原告作为甲方、出租方，案外人马龙作为乙方、原承租方，被告作为丙方、现承租方，签订一份《主体变更协议》，载明鉴于甲乙双方于2017年6月13日签订了《御上海MO街租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方用于悦宝园使用。该协议约定，自本协议签订生效之日起，原合同中乙方签约主体由乙方变更为丙方，另一方签约主体仍为甲方；本协议签订生效后，原合同中所约定的乙方享有的权利及承担的义务均由丙方享有和承担，原合同中所约定的甲方享有的权利及承担的义务由甲方继续享有和承担。该协议另对其他事宜作了约定。原、被告曾签订一份《之补充协议》，约定因2020年新冠肺炎疫情等影响，现双方达成协议如下：免租期间2020年2月1日至2020年5月15日需正常缴纳管理费15元/平/月，三个半月共计34,354.95元；2020年5月16日至2021年5月15日，每月租金恢复至65,438元；其他原合同条款保持不变并继续有效。2020年10月15日，原告向被告发送一份《违约告知函》，载明被告应于2020年7月15日前支付2020年7月16日至2020年10月15日的租金，共计196,314元。要求被告在收函后2个工作日内支付欠付租金。否则，将要求被告撤场并追究违约责任。被告确认已收悉。2020年11月2日，原告向被告发送一份《解约告知函》，通知被告解除租赁合同，并要求被告在收函后3日内支付拖欠的租金并归还店铺。被告确认在2020年11月4日收悉。2020年12月22日，上海文化银湾物业管理有限公司(以下简称“银湾公司”)出具一份《证明》，载明涉案房屋虽已撤场，但尚欠水电费3,703.1元(水费600元、电费3,103.1元)，经多次催讨至今未付。审理中，原、被告确认：被告承租涉案房屋用于早教培训；原告已于2020年11月15日收回涉案房屋；被告的租金和管理费已支付至2020年7月15日；双方均无其他合同解除的后果需要在本案中处理。被告陈述：受疫情影响，被告经营受影响，导致拖欠租金，现在也确实无法继续经营。以上事实，有租赁合同、主体变更协议、补充协议以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《御上海MO街租赁合同》及《主体变更协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。依据合同约定，被告逾期支付租金超过15日的，原告有权解除合同，故原告向被告发送的《解约告知函》发生解约效力，被告于2020年11月4日收悉。故租赁合同及主体变更协议于2020年11月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现被告同意支付自2020年7月16日至2020年11月15日的租金261,752元，本院亦予以确认。本案系因被告拖欠租金导致合同解除，被告应当承担违约责任。原告主张的解约违约金与逾期付款的滞纳金并不重复，但考虑到原告承租涉案房屋系从事早教培训，客观上确实受疫情影响较大，支付租金存在困难，本院综合考虑被告应承担的解约违约金与逾期付款的滞纳金，酌情确定该两项违约金的总金额以没收保证金100,000元为限。关于水电费，有银湾公司出具的《证明》为证，本院对欠付金额3,703.10元予以确认，被告应当支付原告。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认《御上海MO街租赁合同》及《主体变更协议》于2020年11月4日解除；二、被告上海傲臻文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海摩街企业管理有限公司自2020年7月16日至2020年11月15日的租金及使用费共计261,752元；三、被告上海傲臻文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海摩街企业管理有限公司解约违约金及逾期付款滞纳金共计100,000元(与被告上海傲臻文化传播有限公司已付保证金等额相抵扣)；四、被告上海傲臻文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海摩街企业管理有限公司截止至2020年10月31日拖欠的水电费3,703.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,782元，减半收取3,391元，由被告上海傲臻文化传播有限公司负担(于本判决书生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 亓继芳二〇二一年一月二十二日法官助理 聂文翊书 记 员 聂文翊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。