广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初8638号原告：骆雨萍，女，1988年10月5日出生，汉族，户籍地广东省惠东县，公民身份号码44XXXX。委托诉讼代理人：蔡幸增，广东仁康律师事务所律师。被告：惠州市华源宏实业发展有限公司，住所惠东县。法定代表人：陆志飞。委托诉讼代理人：马建琼，女，1990年6月15日出生，汉族，户籍地重庆市，公民身份号码50XXXX，系被告的职员。原告骆雨萍与被告惠州市华源宏实业发展有限公司（以下简称华源宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告骆雨萍的委托诉讼代理人蔡幸增，被告华源宏公司的委托代理人马建琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆雨萍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的2018年7月21日《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月12日解除；2.判令被告返还381337元（购房款373424元、住宅专项维修资金7913元）给原告并从2020年6月25日起按一年期贷款市场报价利率支付利息给原告至付清款之日止（利息暂计2500元）；3.判令被告退还按揭贷款本金550000元、利息69864.5元给原告；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼期间，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告退还按揭贷款本金550000元、利息69864.5元，并从2020年8月14日起按1年期贷款市场报价利率支付利息。事实与理由：2018年1月7日，原告支付购房定金2万元给被告。2018年3月24日，原告支付购房定金3万元给被告。2018年6月21日，原告支付购房首期房款323424元给被告，同日，被告向原告出具《无理由退房承诺书》。2018年6月23日，双方签订《无理由退房协议书》。2018年7月21日，双方再次签订《无理由退房协议书》。2018年7月21日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》。双方合同约定原告向被告购买位于惠东县恒大雅苑楼盘（简称涉案房屋），涉案房屋建筑面积131.88平方米，总价款923424元，首期房款373424元，余款55万元向某某银行贷款支付。2018年8月2日，原告与某某银行股份有限公司惠州分行签订《中信银行个人购房借款合同》，按揭贷款55万元于2018年8月7日支付给被告。随后，被告向原告开具规定增值税普通发票，载明日期“2018年10月21日”，应税货物“惠州恒大雅苑一期高层X栋”，应税金额“923424元”。2018年9月5日，原告支付住宅专项维修资金7913元。2020年5月12日，原、被告在《珠三角公司惠州恒大雅苑项目退房申请表》确认涉案房屋未交楼，申请退款金额923424元，变更原因一栏为原告向被告申请退房。被告员工在该审批表经办人签字。2020年5月26日，原告向被告出具催告函，要求被告在收到催告函邮寄之日起30天内退还购房款373424元，但被告至今未退还购房款及支付利息，亦未赔偿原告相关损失。原告认为，《商品房买卖合同（预售）》合法有效，原告已依约支付购房款和维修基金。根据被告单方出具的《无理由退房承诺书》和双方签订《无理由退房协议书》赋予原告合法有效的任意合同解除权。双方于2020年5月12日签订《珠三角公司惠州恒大雅苑项目退房申请表》，至此，双方合同已解除。2020年5月26日，原告向被告发出催告函，但被告截止至今仍未退还购房款、维修基金及支付利息，亦未赔偿原告相关损失。被告的行为已构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，原告特诉至法院，以望维护自身有关合法权益。增加诉讼请求的事实与理由：原告已于2020年8月13日还清贷款本息，原告要求被告从2020年8月14日支付利息。被告华源宏公司辩称，第一，原告依据无理由退房协议向答辩人提出解除合同，但原告应先将涉案房屋的抵押预告登记、预告登记及商品房买卖合同的网签备案登记手续注销后，答辩人方同意原告解除合同的要求。原告是采用商业按揭贷款的方式支付购房款，在办理按揭贷款手续时已将涉案房屋抵押给贷款银行，并办理了抵押预告登记手续。我司将涉案房屋出卖给原告时房屋上无任何权利瑕疵，涉案房屋出卖给原告后，原告办理了网签备案手续、预告登记手续、抵押预告登记手续，原告要求解除合同，应先做好将涉案房屋退还我司的准备，该权利瑕疵一日未消除，涉案房屋均存在被案外人查封拍卖的可能，我司均面临钱财两空的巨大风险，因此在我司退款之前，要求原告先将涉案房屋的状态恢复至我司出卖给原告时的状态，注销网签备案手续，预告登记手续、抵押预告登记手续等。同时根据九民会议纪要的精神，请求法院对注销网签备案手续、预告登记手续、抵押预告登记手续一并处理，并请求法院在判项中列明，要求原告配合办理以上注销手续。因此，原告应先解除涉案房屋的相关权利瑕疵后，再向答辩人提出解除合同。第二，原告要求答辩人支付首期款利息、退还原告偿还的银行按揭利息，无合同及法律依据。根据无理由退房协议第二条约定，乙方行使无理由退房权利的，在甲、乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。原告拒绝办理上述注销网签备案手续、预告登记手续、抵押预告登记手续，也拒绝与我司签订解除协议，拒绝办理相关手续。根据该条约定，在办理完相关手续前我司无退款义务，且根据该条约定，办理完相关手续后，我司仅需退还原告缴纳房款本金，双方权利义务及履行完毕，因此原告要求我司按全国银行同业拆借利率支付利息无合同及法律依据，付款方式为原告自行选择，原告与按揭银行之间的借款关系为另一法律关系，与本案无关，贷款利息为银行收取，并非我司收取，原告要求我司退还该利息无合同及法律依据。同时根据合同法第97条规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的，因此本案合同解除后，双方应恢复原状，原告退还答辩人房屋，答辩人退还原告已缴纳房款。第三，维修基金并非答辩人收取，不应由答辩人退回原告，缴纳的维修基金是直接向住建局缴纳的，若双方购房合同解除的，答辩人可以协助原告办理维修基金的退还手续，但不应由答辩人直接退回。综上，在原告消除涉案房屋的权利瑕疵后，我司同意退还原告已缴纳的全部房款本金，其他的诉讼请求答辩人不同意。原告骆雨萍围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.身份证、信用公示报告；2.商品房买卖合同；3.转账单据、收据；4.无理由退房承诺书、无理由退房协议书；5.住宅专项维修资金专用收据（业主专用）；6.中信银行个人购房借款合同、个人贷款结清证明；7.珠三角公司惠州恒大雅苑项目退房申请表；8.催告函、相片；9.个人贷款扣款回单。被告华源宏公司未向本院提交证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院将根据上述已确认的证据，结合当事人的质证意见、庭审笔录等进行综合予以认定，并将采信的证据作为本案认定事实的依据。本院认定事实如下：被告华源宏公司系于2012年5月18日成立的有限责任公司（法人独资），经营范围为房地产开发、基础设施建设等。原告骆雨萍刷pos机向被告华源宏公司支付三笔款项，于2018年1月7日支付20000元、2018年3月24日支付30000元、2018年6月21日支付323424元。2018年7月21日，原、被告签订《无理由退房协议书》，内容：鉴于甲乙双方于2018年6月21日签订恒大雅苑楼盘X号楼X层X号房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务;同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资格须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由老业主或员工推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的老业主或员工获赠的购物卡奖励及物业管理费奖励金额。同日，原告骆雨萍与被告华源宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定该商品房已由惠东县房产管理局批准预售，预售许可证号为惠东房预许字第2018025号，原告购买被告开发位于惠东县恒大雅苑一套，该商品房建筑面积为131.88平方米，单价为8969.64元，总价款为923424元。约定付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，买受人应当于2018年7月21日前支付首期房价款373424元，余款550000元向某某银行申请贷款支付。约定出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。该合同于2018年9月13日办理预售备案登记。2018年8月2日，原告骆雨萍作为借款人/抵押人（甲方）与案外人某某银行股份有限公司惠州分行（乙方）签订《中信银行个人购房借款合同》，贷款金额550000元，贷款期限240个月，自2018年8月2日起至2038年8月2日止，贷款用途购买位于惠东县恒大雅苑的房屋，贷款支付对象惠州市华源宏实业发展有限公司，贷款利率6.615%，担保方式抵押加阶段性保证。还款方式等额本金，还款日每月1日，但首次还款日为放款日的次月1日，抵押登记抵押人提供的抵押房产为期房的，须在本协议签署后90日内配合乙方办理期房抵押权预告登记，并在抵押人取得抵押房屋的所有权证之日起90日内办理抵押房产的抵押登记手续；抵押人提供的抵押房产为现房的，应在本协议签署后/日内办理抵押房产的抵押登记手续。2018年8月6日，案外人某某银行股份有限公司惠州分行发放贷款550000元至原告指定的收款人即被告华源宏公司账户。原告骆雨萍提供日期为2018年9月5日的住宅专项维修基金专用收据（业主使用），内容：业主姓名骆雨萍，住宅地址惠东县恒大雅苑，交存金额7913元。2018年10月21日，被告出具广东增值税普通发票给原告收执，内容：名称骆雨萍，房地产预收款惠州恒大雅苑，923424元。原告骆雨萍提供《珠三角公司惠州恒大雅苑项目退房审批表》，内容：客户姓名骆雨萍，认购房间住宅，认购时间2018年6月21日，房源状态签约，折后单价7002元/㎡，折后总价923424元，面积131.88㎡，实际签约时间2018年7月21日，已交房款923434元，申请退款金额923424元，退定金，付款方式商按，未办理交楼，变更原因由于本人资金周转不灵，急需要资金周转生意，所以向贵公司申请退房，望贵公司领导批准！签约付款情况2018年6月21日交定金及首期款373424元，2018年8月7日下按揭款550000元，共计923424元。蔡某某在经办人处签字，原告在客户签字处签字并落款日期2020年5月21日。审批意见下方“现场营销内勤及负责人审批意见”、“项目总审批意见”、“地区公司营销部内勤审批意见”、“地区公司营销部经理审批意见”、“地区公司营销部主管领导审批意见”、“地区公司财务部审批意见”、“地区公司董事长审批意见”几栏均空白。2020年5月26日，原告骆雨萍作出《关于履行催告函》，内容：2020年4月12日，我方与贵方就恒大雅苑项目X号楼X层X号房退房事宜，经平等自愿协商签订《恒大雅苑项目解除及认购书协议》。根据双方约定：1.解除双方签订的编号为HTXX的《商品房买卖合同（预售）》及编号为XXX0207的《恒大雅苑商品房认购书》；2.我方将购买的恒大雅苑项目X号楼X层X号房退回贵方；3.贵方退还我方楼款人民币373424元（含定金50000元），合计退还373424元。现我方已于2020年5月12日就兹事向贵方提交《珠三角公司惠州恒大雅苑项目退房申请表》，贵方工作人员亦在该表经办人处签字予以确认。鉴于目前贵方仍未依约退还我方上述楼款，本着公平原则，特此函告贵方务必自该催告函邮寄之日起30天内，退还我方楼款373424元。我方诚望贵方能重视此事并予以配合。否则，贵方逾期不还或未全额退还，将构成违约责任，我方将向法院起诉维护自身合法权益。特此函告！原告提供照片4张证明其于2020年5月27日到被告营销中心送达该催告函给被告工作人员。原告骆雨萍提供案外人某某银行股份有限公司惠州分行于2020年8月21日出具的《个人贷款结清证明》，内容：借款人骆雨萍于2018年7月4日在我行办理了合同编号为811092226265的贷款，贷款金额为55万元，贷款起止日期2018年8月6日到2038年8月6日，抵押物地址为广东省惠州市惠东县恒大雅苑，该笔贷款已于2020年8月13日全部还清本息。原告提供《个人贷款扣款回单》，证明原告已支付贷款利息69864.5元。本院就涉案住宅专项维修资金问题去函惠东县房产管理局，惠东县房产管理局复函称：一、惠东县恒大雅苑业主骆雨萍2018年9月5日缴存的住宅专项维修资金7913元，已存入某某银行惠州惠东支行住宅专项维修资金专户，由惠东县房产管理局房产物业管理服务中心代管。二、如法院判决（裁定）购房合同无效，将房屋退还给开发商，住宅专项维修资金应退还给业主骆雨萍。庭审中，原告骆雨萍称，我方于2020年5月12日到被告住所要求解除合同，又于2020年5月26日向被告发出催告函；我方无法单方去注销预告登记，需要法院的裁判文书或被告配合协助办理。被告华源宏公司称，我方不清楚原告具体何时向我方要求退房，根据工作人员反馈，原告不同意签订解除协议，故双方未能对解除事宜达成一致。本院认为：原告骆雨萍与被告华源宏公司签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、《无理由退房协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依法履行。关于合同解除问题。原告在依约履行义务且无违约行为的情况下，有权解除涉案商品房买卖合同，现被告亦同意解除合同，故原告诉请解除商品房买卖合同，本院予以支持。关于合同解除时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同当事人依约定解除合同的，合同自通知到达对方时解除，原告于2020年5月12日在《珠三角公司惠州恒大雅苑项目退房审批表》上签名确认，故原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月12日解除。合同解除后，原告与被告均负有相互配合协助办理涉案房屋的备案登记注销手续、预告登记注销手续和预告抵押登记注销手续等后合同义务。被告辩称原告需先消除涉案房屋的相关权利瑕疵才能申请解除合同，对此本院认为，被告要求原告协助办理的上述手续，属于从合同义务，被告不能以此对抗主合同义务（退还购房款）的履行，被告该辩称，依据不足，本院不予支持。关于被告应否承担原告利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应按合同约定退还购房本金923424元。因原、被告未约定退款的履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（三）款“履行期限不明确的，债权人随时可要求履行，但应给对方必要的准备时间”的规定，合同解除时间为2020年5月12日，考虑到被告退款时须内部审批等流程，本院酌情给予被告退款的合理期限为40天，逾期则应承担相应的利息损失，即利息的计算点为2020年6月21日。原告诉请超过部分，本院不予支持。至于利息损失的标准，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR)，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故原告诉请的利息从2020年6月21日起至还清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付为宜。关于原告诉请被告返还住宅专项维修资金的问题。根据惠东县房产管理局的复函，涉案房屋的住宅专项维修资金由惠东县房产管理局房产物业管理服务中心代管，并非被告收取。原告诉请被告返还该款项，依据不足，本院不予支持。原告可在合同解除后向上述单位办理退款事宜。关于银行贷款利息问题。根据《无理由退房协议书》第二条约定，解除《商品房买卖合同》，被告退还给原告的款项为购房款本金，且涉案合同的解除非因被告过错所致，故原告诉请被告支付原告按照《中信银行个人购房借款合同》已偿还给银行的贷款利息69864.5元及原告还清贷款之日起的利息，依据不足，本院不予支持。综上，当事人的诉辩意见，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告骆雨萍与被告惠州市华源宏实业发展有限公司于2018年7月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件于2020年5月12日解除。二、原告骆雨萍于本判决生效之日起10日内协助被告惠州市华源宏实业发展有限公司办理惠东县恒大雅苑X号楼X层X号房的注销网签备案登记手续、预告登记手续和预告抵押登记手续。三、被告惠州市华源宏实业发展有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告骆雨萍购房款923424元及支付利息（利息以923424元为基数，从2020年6月21日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告骆雨萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13916元（原告骆雨萍已预交），由原告骆雨萍负担657元，被告惠州市华源宏实业发展有限公司负担13259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  林彩贻人民陪审员  方银斌二〇二一年一月二十五日法官 助理  柯嘉静书 记 员  黄淑妤