福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终202号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：傅永凯，男，汉族，1983年6月30日生，公司职员，住三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：蔡华，女，汉族，1983年4月28日生，公司职员，住三明市梅列区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：傅祚江（系傅永凯叔叔），男，汉族，1968年7月30日生，专职律师，住三明市梅列区。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人傅永凯、蔡华房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回傅永凯、蔡华全部诉讼请求，一、二审案件诉讼费由傅永凯、蔡华承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 傅永凯、蔡华未辩称。 傅永凯、蔡华向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园立即支付逾期办理商品房权属登记违约金35850元；2.判令碧桂园立即支付逾期交付车位违约金449元。3.本案的诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：1.2015年5月29日，傅永凯、蔡华与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定傅永凯、蔡华向碧桂园购买位于三明市梅列区××号××幢××室的房产；购房总价款为99万元；碧桂园应于2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给傅永凯、蔡华使用；因碧桂园原因，傅永凯、蔡华未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园应向傅永凯、蔡华支付违约金50元。傅永凯、蔡华已依合同约定全额支付购房款。碧桂园于2016年12月25日将案涉商品房交付给傅永凯、蔡华使用，于2018年3月22日通知傅永凯、蔡华办理权属证书。2.傅永凯、蔡华与三明市碧桂园房地产开发有限公司于2020年10月29日在一审法院支持下就三明市梅列区碧桂园1号2幢负一层139号车位的买卖合同产生纠纷达成和解，并签订了调解协议。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年5月30日前，实际交房日为2016年12月25日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，不予采纳。傅永凯、蔡华与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园的原因导致傅永凯、蔡华未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 2.违约金如何计算的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园于2016年12月25日向傅永凯、蔡华交付商品房，在合同约定的交房日前。在商品房符合合同约定的交房条件的前提下，提前交付商品房有利于商品房的充分利用，避免资源浪费，应予以鼓励。由此，本案中，碧桂园履行办理权属登记的履行期限的起算日期，确定为合同约定的交房日趋于合理。由此，碧桂园应于合同约定的交房日之次日起第91日起按合同约定向傅永凯、蔡华计付违约金。碧桂园于2018年3月22日书面通知傅永凯、蔡华办理权属证书，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园通知傅永凯、蔡华领办理权属证书前一日为宜。 综上所述，一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园未按期履行合同义务，导致傅永凯、蔡华未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。由此，碧桂园应从2017年8月29日起至2018年3月21日止（共205日），按每日50元向傅永凯、蔡华支付违约金。据此，傅永凯、蔡华要求碧桂园支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请，一审法院根据查明事实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向傅永凯、蔡华支付违约金10250元；二、驳回傅永凯、蔡华的其他诉讼请求。案件受理费452元，因适用简易程序审理减半收取226元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担28元，由傅永凯、蔡华负担198元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年5月30日前，实际交房日为2016年11月26日，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由双方共同前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，本案碧桂园公司未能证明其已履行了通知义务，对此应承担不利后果。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应自合同交房日（2017年5月30日）之次日起第91日（2017年8月29日）至2018年3月20日（碧桂园公司交付办证所需资料前一日）止，共计204天，逾期办证违约金按每日50元计算。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费452元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴江** 审 判 员 王瑞峰 审 判 员 张文弟 二〇二一年一月二十日 法官助理 简雪凤 书 记 员 陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。