江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初6593号 原告（案外人）：董发超，男，1958年10月9日生，汉族，住湖北省蕲春县。 委托诉讼代理人：熊刚，湖北亨迪律师事务所律师。 被告（申请执行人）：季勐，男，1989年3月4日生，汉族，住江苏省南通市通州区。 委托诉讼代理人：张红霞，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：王月爱，男，1964年10月3日生，汉族，住湖北省蕲春县。 原告董发超与被告季勐、第三人王月爱案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告董发超委托诉讼代理人熊刚，被告季勐委托诉讼代理人张红霞到庭参加诉讼。第三人王月爱经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董发超向本院提出诉讼称，2018年上半年，第三人王月爱通过其哥哥王金林对外表示想出售其位于邮政银行临街面砖混结构两层楼房［土地证号：蕲春国用（2011)第09031**；房产证号：蕲春县房权证横车镇字第××号］。经双方协商，原告以70万元总价款受让该房屋，并于2018年5月14日签订书面《售房合同》一份，原告已支付全部房款。此后，王月爱将该房屋钥匙、《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》原件交付给董发超。后原告多次要求王月爱协助办理房屋过户手续，但其一直以工作忙没时间为由推脱。近期原告通过网上查询得知该房屋于2018年10月25日被南通市通州区人民法院（以下简称通州法院）采取了查封措施。原告于2020年7月28日向通州法院提出执行异议申请，通州法院经依法审查后于同年9月9日驳回了异议请求。原告认为其与王月爱夫妇签署售房合同早于季勐申请查封的时间，通州法院作出裁定时错误理解法律，将涉案不动产查封时间认定为涉案债务形成时间，同时，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且原告在一审法院查封前已经实际占有该房屋，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对案涉不动产依法享有足以排除强制执行的民事权利。请求：1.立即中止执行，并解除对湖北省蕲春县横车镇农科所不动产（房产证号：蕲春县房权证横车镇字第××号）的查封;2.确认原告对登记在第三人王月爱名下的湖北省蕲春县横车镇农科所不动产（房产证号：蕲春县房权证横车镇字第××号）拥有所有权。审理中，原告撤回上述第二项诉讼请求。 被告季勐辩称：原告董发超举证的售房合同中无具体的房产坐落位置及建筑面积，且房屋价格明显低于合理价格，不具备真实性，售房合同中涉及的房产与本案不具备关联性；现有证据不能证明原告已于案涉房屋被查封之前支付了全部房款，亦不能证明其在人民法院查封之前已合法占用案涉房屋。原告董发超提出异议的事实和理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十八条之规定，请求法院驳回原告董发超的诉讼请求。 第三人王月爱未有意见陈述。 经审理查明：2019年7月2日，本院对季勐诉王月爱及案外人湖北濠源生物科技有限公司（以下简称濠源公司）、武汉关注众心电子商务有限公司（以下简称众心公司）、屠华征与公司有关的纠纷一案作出（2018）苏0612民初7356号民事判决：一、濠源公司、王月爱给付季勐投资款本金2652660.49元及自2019年1月11日起至款项还清之日止的利息（利息以2652660.49元为基数，按年利率13.19%予以计算）；二、屠华征给付季勐投资款本金2574154.96元；三、濠源公司、王月爱、屠华征给付季勐保全申请费5000元；上述三项，限濠源公司、王月爱、屠华征于判决生效后十日内履行（在其中一被告已履行给付投资款本金义务的范围内，其他被告免除该范围内给付投资款本金的责任）；四、众心公司对判决第一项、第三项债务承担连带还款责任；五、驳回季勐其他诉讼请求。案件受理费28299元，公告费300元，合计28599元，由季勐负担900元，各被告共同负担27699元。屠华征不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉，南通市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）苏06民终3369号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年8月24日，本院根据季勐的财产保全申请，作出（2018）苏0612财保57号民事裁定：冻结被申请人王月爱、濠源公司、众心公司的银行存款351万元，或查封、扣押其相应财产及其他权益。2018年10月17日湖北省蕲春县人民法院受本院委托查封了王月爱名下位于湖北省蕲春县横车农科所的不动产（2010-0430023S:294.33平米），查封期限自2018年10月18日至2021年10月17日。 根据季勐的申请，本院于2020年4月8日立案强制执行，案号为（2020）苏0612执918号。在本案执行过程中，本院于2020年4月15日作出（2020）苏0612执918号执行裁定：一、冻结、提取、划拨被执行人王月爱、濠源公司、众心公司名下的银行存款人民币3236784.07元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产；二、冻结、提取、划拨被执行人屠华征名下的银行存款人民币2635322.5元及相应利息、迟延履行利息或查封、扣押其相应价值的其他财产。2020年8月25日，本院立案审查董发超对案涉房屋提出执行异议案，并于2020年9月9日作出（2020）苏0612执异43号执行裁定，驳回董发超的异议请求。董发超不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明： 1.王月爱与孙月姣系夫妻关系，2018年5月14日，原告董发超与王月爱、孙月姣订立售房合同一份，内容为：“经商定王月爱将位于邮政银行对面临街面私房售给董发超，面积按现围墙自然界（具体以土地证房产证、图纸为准）。经二人商定价人民币70万元，分两次付清。签字之日付60万元（此时王月爱将土地证、房产证交给董发超），余下10万元在春节前付清（具体以王月爱收条为准），付清全款王月爱将钥匙交给董发超，办理过户手续一切费用由董发超承担，如果有一方违约付违约金10万元，另，王月爱如违约就付给董发超所付款额的月息两分。”王月爱的哥哥王金林作为鉴证人在该售房合同上签名。 2.上述合同签订当日，王月爱向董发超出具收条一份，内容为：今收到董发超买房款60万元。2018年5月15日，董发超通过其妻子余桂枝账户向王月爱转账30万元，2018年11月30日，王金林向董发超出具收条一份，内容为：董发超买王月爱房屋款10万元，收款人王金林代王月爱收，并备注王金林系王月爱亲哥，因为王月爱于27号脑溢血在武汉同济医院住院急需资金。对审理中有争议的另以现金交付的30万元房款，董发超按本院要求于2021年1月22日已将30万元汇至本院执行账户。 3.王金林向本院陈述：案涉合同签订的时候他也在场，王月爱的确把案涉房屋卖给了董发超，王月爱出售案涉房屋的原因是王月爱在湖北省蕲春县人民法院有一笔50万元的罚款要缴；其确认售房合同项下的款项王月爱与董发超已经结清了；2018年度的房租是由王月爱收取的，2019年后的房租由董发超收取；王月爱于2018年11月份因脑溢血在武汉同济医院行开颅手术，王月爱老婆孙月姣签订合同时已患病，于2019年10月5日去世。本院通过中国裁判文书网查询王月爱所涉刑事案件，王月爱确因涉嫌非法占用农用地罪，被湖北省蕲春县人民检察院提起公诉，湖北省蕲春县人民法院于2018年6月25日作出（2017）鄂1126刑初323号刑事判决：王月爱犯非法占用农用地罪，判处罚金50万元。王月爱在上述案件审理过程中已缴纳罚金40万元，另有10万元罚金未缴纳进入执行阶段。 4.案涉房屋产权证号为蕲春县房权证横车镇字第××号，房产证载明：房屋所有权人为王月爱、孙月姣，房屋坐落位置为横车镇农科所，房屋结构为混合结构2层，建筑面积为294.33平方米。本院执行人员于2020年10月24日对该房屋现场查勘，该房屋位于邮政银行对面，现已对外出租，承租人已将2019年度的房租向董发超交付。 5.被告季勐在审理中明确表示不申请对案涉房屋价值进行评估。 6.本院立案执行的（2020）苏0612执918号案件中，被执行人屠华征已履行了60万元。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，如果案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止执行。因此，本案的争议焦点为董发超对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故董发超的诉讼请求能否成立，应依据上述规定进行审查。 首先，在本院查封案涉不动产之前，董发超已与王月爱签订了书面的售房合同。售房合同中虽未明确载明房产具体坐落位置及建筑面积，但合同写明“王月爱将位于邮政银行对面临街面私房售给董发超”，该内容约定的房产与本院现场查勘的坐落位置一致，具有特定性及唯一性，即王月爱所有的位于湖北省蕲春县横车镇农科所不动产（房产证号：蕲春县房权证横车镇字第××号）。因被告季勐明确对案涉房屋不申请进行价值评估，故本院认定合同约定的房屋交易价格未明显低于当地的市场价。鉴于王月爱出售房屋的目的系向湖北省蕲春县人民法院缴纳罚金，并非恶意转移财产，故该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 其次，董发超在案涉房屋被查封之前，已实际占有案涉不动产。因案涉房屋2018年度已对外出租，租金由王月爱收取，王月爱于出售房屋时已将案涉房屋的房产证、土地使用证交付给董发超，并由董发超开始收取案涉房屋2019年度的租金，应认定王月爱完成了房屋的交付，董发超已合法间接占有案涉房屋。 再次，董发超已实际交付了全部价款。根据董发超提供的转账凭证、收据以及案外人王金林的陈述，可以认定董发超已实际向王月爱支付房款40万元，对有争议的30万元现金交付的房款，董发超已按照本院的要求交付执行，故案涉售房合同项下董发超付款义务已履行完毕。 第四，案涉房屋虽未及时变更登记至董发超名下，但董发超对此并不存在过错。法律对房屋买卖后办理权属登记的时限没有强制性规定。案涉合同签订时孙月姣处于生病状态，王月爱又涉刑事案件，董发超客观上未能行使对案涉房屋进行过户登记系出卖人的身体状况及其他原因，并非董发超自身原因致未办理过户登记。 综上，本院认为，董发超与王月爱之间签订了合法有效的房屋买卖合同，董发超按照合同的约定履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有案涉房屋。虽然不动产变更登记事项尚未完成，但董发超因合法有效的房屋买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权应受法律保护。在与申请执行人季勐实现一般金钱债权发生冲突时，应优先保护案外人董发超的物权期待权。故董发超对案涉房屋享有的实体权利足以排除强制执行，本院对董发超的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十八条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下: 不得执行南通市通州区人民法院（2018）苏0612财保57号民事裁定查封的王月爱名下坐落于湖北省蕲春县横车镇农科所的不动产（房产证号：蕲春县房权证横车镇字第××号）。 案件受理费10800元，由原告董发超负担5000元，由第三人王月爱负担5800元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 长  李素钧 人民陪审员  施 箭 人民陪审员  王鑫鑫 二〇二一年一月二十八日 法官 助理  赵洪芳 书 记 员  邱伶俐