浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4612号 上诉人（原审被告）：盛国建，男，1979年4月18日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被上诉人（原审原告）：绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道双梅小区玫瑰苑******，统一社会信用代码913306210513384151。 法定代表人：费智勇。 上诉人盛国建因与被上诉人绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初9137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛国建上诉请求：撤销一审判决，改判驳回绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司的一审诉讼请求。事实与理由：1.柯桥街道双川小区裕民西区从未成立过由全体业主选举产生的业主委员会，被上诉人在一审中也未能提供与其签订合同的柯桥街道双川裕民西区业主委员会成立的合法手续。裕民西区和双川小区的业主委员会未经全体业主选举产生，是由社区负责人金伟强、平兴昌两人擅自做主，让平兴昌等人与勤居物业服务有限公司非法签订物业服务合同，严重侵犯了全体业主的利益。社区的合同上只有平兴昌和盛斌江两人签字,而物业公司的合同上却有平兴昌、盛斌江、盛调金三人签字，而且给勤居物业服务有限公司物业补助奖励数额特别巨大。自2017年1月1日至2020年12月31日，在四年的时间里，非法成立的业主委员会按假合同每季度一次性奖励给勤居物业有限公司36万元,4年时间已经支付给勤居物业有限公司576万元。而社区负责人金伟强却对业主说每年奖励给勤居物业36万元，所以全体业主一直以为物业服务是由社区安排的。如果没有物业公司与业主打官司，全体业主还蒙在鼓里。在被上诉人没有与业主打官司前，业主们基本上都没有交过物业费。对比裕民小区和梅川小区每年一次性奖励给物业公司十余万元，我们社区负责人金伟强、平兴昌严重侵害了群众的利益。因此柯桥街道双川裕民西区业主委员会无权代表全体业主与被上诉人签订物业管理服务委托合同。2.被上诉人从2017年1月1日起至今从未向全体业主公开公示过营业执照,双川小区及裕民西区物业管理服务委托合同的内容及合同上注明的27名工作人员的上岗证、收费明细、收费标准、服务人员的联系方式、公共设施设备的使用情况及收益明细等，剥夺了业主的知情权。其物业服务内容也只有三个门卫和一个扫地的老头，这些人年龄都已经超过了国家规定退休年龄。上诉人多次反映小区的消防安全隐患，小区内没有配备应有的消防设备，外来车辆乱停现象导致消防通道长期拥堵，路灯电线裸露等情况从未给解决。导致裕民西区已经发生过多次火灾,而消防车却不能及时进入事发地灭火，让业主承受了巨大损失。业主的电瓶车等私有财产经常被盗，去被上诉人那里调取监控，被上诉人总是推脱责任不让调取监控。而被上诉人却未经全体业主同意擅自将公共车位出租给外来车辆,一年的租金有20多万，对于业主停车难的问题却不管不顾。还在小区内多处地方投放广告谋取私利，这些原本属于全体业主所有的收益以及公共设施设备的使用情况却从未公布，严重侵犯了业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。被上诉人没有履行物业服务合同上的义务，没能给业主提供一个安全,整洁干净的生活环境。3.小区的公共设施设备的维护与维修、垃圾分类处理、绿化养护等服务都是社区安排的，费用也是社区另外支付的，维修资金由柯桥街道拨款。4.被上诉人因为无法提供与其签订合同的柯桥街道双川裕民西区业主委员会成立的合法手续,已经于2020年9月7日撤回了(2020)浙0603民初7630号的诉讼请求。基于以上事实:(1)因为柯桥街道双川裕民西区业主委员不是由全体业主选举产生的,所以它没有资格代表全体业主与被上诉人签订合同，被上诉人无权向我收取物业费。(2)被上诉人没有履行物业服务合同上的义务,没能给业主提供一个安全、整洁干净的生活环境。根据同时履行抗辩权，作为弱势群体的我也可以不履行交物业费的义务。因此请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。关于上诉人提出的业委会成立非法的问题，这是上诉人的凭空想象，没有依据；其次，物业公司履行了合同义务，关于电线裸露、人员未公示等均没有证据予以证明。 绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司一审提出诉讼请求（变更后）：1.要求被告交纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2376元，并从2020年9月10日起至法院判决确定的履行之日止按每日万分之五的标准计算的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月18日、2019年4月1日柯桥街道双川裕民西区业主委员会（甲方）与原告（乙方）先后签订两份《物业管理服务委托合同》，合同约定：乙方作为该小区的物业服务单位，服务期间于2017年1月1日至2020年12月30日；住宅物业费按0.23元/月·平方米收取；于每年每一缴费周期首150日内全额缴清，业主逾期缴纳物业费的，从逾期之日起超过三个月的，按每天2‰交纳滞纳金等。原告对该小区履行物业服务至今。被告系裕民西区11幢405室（建筑面积为123.99平方米）、12幢204室（建筑面积为91.40平方米）业主。被告至今未缴纳名下房屋11-405室2017年1月至2020年12月的物业服务费1368.85元（0.23元/月/平方米*123.99平方米*48月），12-204室2017年1月至2020年12月的物业服务费1009.06元（0.23元/月/平方米*91.40平方米*48月），合计2377.91元，经原告催讨未果，遂成讼。另，原告曾于2020年8月6日向该院提起民事诉讼，要求被告支付案涉物业服务费等，后因故撤诉。 一审法院审理认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。柯桥街道双川裕民西区业主委员会代表业主与绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司签订的《物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，业主理应按照合同约定履行义务。现因被告未交纳案涉物业费，经催告未果，原告依法享有要求被告支付欠付物业费及相应违约金的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，故被告辩称其与原告之间无物业服务合同关系，依据不足，该院不予采纳。据此，对于原告向被告主张的案涉房屋物业服务费共计2376元的诉讼请求，该院予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定，业主应于每年每一缴费周期首150日内全额缴清，现原告主张自2020年9月10日起计算，未违反法律规定，该院予以照准，但原告主张的违约金标准过高，该院依法予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告盛国建应于判决生效后十日内支付给原告绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司物业服务费2376元，并支付该款自2020年9月10日起至本判决确定的履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；二、驳回原告绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告盛国建负担，于判决生效后十日内向该院交纳。 二审中，盛国建提交如下证据：1.小区业主签字2页，拟证明签字业主没有参加过业主代表选举；2.公共车位出租登记表及相应照片打印件1组，拟证明物业公司私自将小区公共车位出租；3.双川裕民西区业主委员会第二届业主大会第一次会议记录、业主委员会换届备案表、业主委员会委员情况表、印章备案报告共6页，拟证明该备案资料中没有811张选票的签收单，业主委员会成立不合法；4.小区脏乱差照片打印件1组，拟证明物业公司未履行合同义务。 绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司质证认为，证据1中未签字业主大多是不配合物业工作的业主，对真实性不予认可；证据2车位系地下车位，这些地下车位并不是小区业主共有的，不是公共车位；证据3物业公司对成立业委会的情况不清楚；证据4物业工作不可能做到100%的完美，尤其是案涉小区是拆迁安置小区，对卫生工作物业公司一直在抓，但不可能时刻保持没有一点儿瑕疵。本院认证认为，证据1、3涉及业主委员会的选举、表决，该事项属于业主自治范围内的事项，而本案系物业服务合同纠纷，故本院依法不予认定；对证据2、4的形式真实性依法予以确认，但不能达到上诉人的证明目的。 绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司在二审中提交照片1组，拟证明物业公司履行了合同约定的物业服务义务。盛国建质证认为，照片上的人员除保安外，均是村里安排的，不是物业公司的员工。本院经审查对照片的真实性依法予以确认。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，柯桥街道双川裕民西区业主委员会代表业主与绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司签订的《物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，业主理应按照合同约定履行义务。盛国建认为小区业主委员会成立不合法，没有811张表决票的送达签收记录。对此，本院认为，业主委员会的选举、表决属于业主自治事项，不属民事案件审查范围。关于盛国建提出的小区脏乱差、绍兴市柯桥区勤居物业服务有限公司未依约履行合同义务的问题，盛国建提交的照片仅能反映拍摄当时绿化丛中有垃圾、走廊灯有破损，并不能充分有效地证明物业公司未按合同约定履行义务。且根据物业公司提交的照片，能证明其履行了相应的卫生保洁、绿化维护等物业服务义务，故对盛国建提出的以此拒付物业费的理由亦不予采纳。 综上所述，盛国建的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由盛国建负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  张百元 二〇二一年一月十三日 书记员  陶钿钿