江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初166号原告（反诉被告）：王礼荣，男，1968年10月19日出生，汉族，居民，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：陈金华，江苏圣典律师事务所律师。被告（反诉原告）：王振，男，1989年10月18日出生，汉族，居民，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：唐亮，江苏玄博律师事务所律师。原告（反诉被告）王礼荣与被告（反诉原告）王振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。王礼荣及其委托诉讼代理人陈金华，王振及其委托诉讼代理人唐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王礼荣向本院提出诉讼请求：1.判令王振赔偿王礼荣因火灾造成的损失322840元;2.判令王振支付王礼荣水电费1719.54元、物业费3544元,合计5263.54元；3.判令王振支付（赔偿）王礼荣房屋租金60000元；4.判令王振承担本案的诉讼费、鉴定费。事实和理由：2019年1月4日，王礼荣和王振签订《房屋租赁协议书》一份，约定：王礼荣将坐落于南京市六合区大厂XX花园XX幢XX号房屋出租给王振作为经营餐饮使用；租赁期限为2019年2月16日至2021年2月15日，付款方式实行先付后用原则，房租费每年2月15日前由王振支付给王礼荣。还约定：王振管理、使用不善造成房屋损坏由王振承担，租赁期间王振负责防火安全、门前三包，综合治理及安全等工作，王振应执行当地有关部门的规定，并承担全部责任和费用。2019年7月4日凌晨5点钟左右，该租赁房屋内经营的龙虾店发生火灾，室内装修及家具等物品被烧毁，给王礼荣造成了重大损失。为此，王礼荣多次找王振协商房屋被烧赔偿事宜，均未果。本诉被告王振辩称，1.关于王礼荣的损失，案涉房屋发生火灾并非王振原因导致，相关部门出具的《火灾事故认定书》及《火灾事故认定复核决定书》可以证明发生火灾与王振无关，是因为王礼荣出租房屋原来的电器或线路导致；2.关于王振是否支付租金，王振在反诉中已经请求解除双方签订的《房屋租赁协议书》，王礼荣一直未对房屋进行修缮，无法为王振提供房屋使用，故王振要求解除合同，王礼荣要求王振支付下一年的租金无依据；3.关于支付水电费、物业费，王振只承担经营期间的费用，王振已经支付2019年4月电费和6月的水费；4.关于诉讼费、鉴定费，由法庭查明事实后依法分配。反诉原告王振向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁协议书》，王礼荣向王振退还租金37500元；2.判令王礼荣赔偿王振因火灾造成的物品损失39650元、营业损失129050元、装修损失20719元［（装修费18000元＋门头制作费7500元）÷24个月×19.5个月］，合计189419元；3.判令王礼荣承担本案的诉讼费、鉴定费。事实和理由：2019年1月4日，王振和王礼荣签订《房屋租赁协议书》一份，约定：王振承租王礼荣坐落于南京市六合区大厂XX花园XX幢XX号的房屋用于餐饮经营；租赁期限为2019年2月16日至2021年2月15日，年租金60000元。因承租的房屋原本就是经营餐饮的，所以房屋原来的内部装修可以继续使用，王振仅更换了店铺门头、一楼更换餐桌、二楼加装移门和三楼进行了隔断贴墙纸，其他均未改变原样。2019年7月4日凌晨，餐馆在打烊期间发生火灾。2019年8月8日，南京市化学工业园消防救援大队出具《火灾事故认定书》，认定起火部位位于一楼大厅西侧中间吊顶。起火原因排除人为纵火引起的，排除遗留火种引起的，排除雷击引起的，不排除电器元件故障引起的，不排除电气线路故障引起的。王礼荣不服该认定，向南京市消防救援支队提出复核申请，南京市消防救援支队于2019年9月13日出具《火灾事故认定复核决定书》，维持了南京市化学工业园消防救援大队的认定。王振认为，根据消防部门的认定，本次火灾系王礼荣提供的房屋原有电器元件或者电气线路故障所致，火灾造成的损失应由王礼荣承担，但王振与王礼荣多次沟通未果。王振经营的小龙虾正值旺季，一场大火导致其血本无归，产生各种损失。王礼荣不但不及时恢复原状，反而恶人先告状，不顾消防部门的认定，强行将责任归咎给王振，并要求赔偿。反诉被告王礼荣辩称，1.关于解除合同，王振没有协议解除权，因为双方在合同上没有约定合同解除的条件，同时王振也没有法定解除权，双方的合同一直处于存续状态且王振解除通知未有效到达王礼荣，王振应当于2020年2月15日前支付下一年度的租金。即使租赁协议解除，因王振未尽到妥善保管的义务造成了租赁物的损坏应当承租该期间的租金损失。2.关于退还租金，在合同存续期间承租人支付租金是履行基本的义务。承租人是房屋实际使用人，应尽到谨慎使用、妥善保管的义务，同时协议约定了承租人的消防管理责任，正是由于王振未尽到上述义务致使火灾发生，其不仅要支付租金还要赔偿王礼荣的损失。3.关于损失赔偿，对于王振在火灾中受到的损失王礼荣不认可。王振主张的装修损失，其中三楼的装修受到了损坏非常轻微，并且损失都是王振的原因造成的。同时，合同到期后王礼荣也会要求王振恢复原状。还有王振所称的货物损失，王礼荣对其所陈述的事实及其金额也不予认可。谁控制租赁物谁承担风险，作为承租方王振应当在租赁期间承担租赁物损害的风险。王振没有尽到妥善管理义务且私拉电线、私接电线，导致超负荷用电行为，火灾发生与王振是有关联的，因此王振所主张的上述损失包括营业损失应由其自行承担。王振未能举证证明王礼荣对火灾的发生有任何的过错，即使王振因火灾受到的损失应自担风险，还应承担王礼荣全部损失。4.王礼荣本着解决问题的诚意，多次联系王振协商处理火灾事宜，避免扩大损失，王振始终逃避责任且房屋钥匙、水电卡都在王振处，请求法院查明事实，依法驳回王振的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合对证据的认证及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年1月4日，王礼荣（甲方）和王振（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定：甲方将坐落于南京市六合区XX花园XX幢XX号房屋出租给乙方，用途为餐饮（小龙虾）；租赁期限为2019年2月16日至2021年2月15日，该房屋年租金为60000元，付款方式实行先付后用原则，房租费每年2月15日前由乙方支付给甲方。为了确保乙方不拖欠水电费以及甲方留给乙方的空调、桌椅、冰箱、冰柜等一系列的东西损坏（见清单），收乙方押金5000元。乙方不租后由甲方全额退还无任何利息。……乙方管理、使用不善造成房屋的损坏由乙方承担，租赁期间，乙方负责防火安全，门前三包，综合治理及安全等工作。乙方应执行当地有关部门的规定，并承担全部责任及费用。合同签订后，王礼荣将涉案房屋交由王振使用，王振向王礼荣交纳第一年的租金60000元。因涉案房屋原用于饭店经营，故交付的房屋中大部分装饰装修由王振继续使用，其中包含一楼大厅吊顶。王振曾于2019年4月14日交纳电费1013元，于2019年6月3日交纳水费213.92元，于2019年6月27日交纳电费1369元。2019年7月4日5时10分，南京市化学工业园消防救援大队接到报警，涉案龙虾店发生火灾，烧毁室内装修及家具。2019年7月4日8时20分，南京市化学工业园消防救援大队大队长及参谋对火灾现场进行勘验，勘验情况为：起火建筑为商业网点房，结构为3层钢混建筑，1层与2层为业主自行用木制楼板分隔……一楼吊顶为木龙骨覆盖石膏板……大厅吊顶西侧过火，中间位置被烧穿。二楼相应位置地板烧穿，地板上方包间门框过火，门锁脱落……2019年8月8日，南京市公安消防支队化学工业园区大队出具《火灾事故认定书》，对起火原因认定如下：起火部位位于一楼西侧中间吊顶。起火原因排除人为纵火引起的，排除遗留火种引起的，排除雷击引起的，不排除电器元件故障引起的，不排除电气线路故障引起的。王礼荣对上述认定有异议，向南京市公安消防局提出复核申请。2019年9月13日，南京市公安消防局作出《火灾事故认定复核决定书》，维持南京市化学工业园消防救援大队于2019年8月8日作出的《火灾事故认定书》。火灾发生后，王振即停止经营。2020年1月21日，王振提出反诉，主张解除双方签订的《房屋租赁协议书》。因双方就赔偿损失等事宜未达成一致意见，涉案房屋至今仍处于闲置状态。2020年2月25日，南京某物业管理有限公司向王礼荣发出《物业费催缴函》，要求尽快交纳涉案房屋2019年物业费3544元。王礼荣于当日交纳水费537.91元、91.63元，于2020年3月2日交纳电费1090元，合计1719.54元。案件审理过程中，王礼荣申请对涉案房屋装修损失及房屋内的设备物品损失进行评估，王振申请对其营业损失进行鉴定。2020年6月24日，江苏徽商保险公估有限公司作出两份公估意见：王礼荣损失评估金额为322840元；王振龙虾店2019年7月16日至2020年2月15日期间正常营业198天的经营损失约129050元。庭审中，王振提供南京某酒业有限公司于2019年2月27日、3月14日出具的销售单，证明其支付单罐4头机价款5800元、啤酒及空桶等价款3050元;南京六合某木器经营部于2019年3月21日出具的收据，证明其支付桌子价款3500元；南京市六合区某机电维修部于2019年4月3日出具的收据，证明其支付挂壁式空调两台款项4400元；南京市六合区某烟酒百货店于2019年5月18日出具的收据，证明其支付展示柜价款1300元；西安市莲湖区某酒水批发部于2019年6月15日出具的酒类流通随附单，证明其支付酒水价款21600元；上述价款合计39650元（5800元＋3050元＋3500元＋4400元＋1300元＋21600元）。王振还提供南京市六合区某标识制作中心于2019年3月9日出具的收款收据，证明其支付门头制作费7500元；提供木工陈某出具的清单一张，证明其支付装修款18000元。王礼荣提供照片证明王振使用房屋过程中曾私拉电线、改造插座，王振不予认可，并认为即使存在也与本次火灾无因果关系。2021年1月18日，王振书面申请补充反诉请求，要求王礼荣返还押金5000元。上述事实，有当事人的陈述，《房屋所有权证》、《房屋租赁协议书》、《火灾现场勘验笔录》、《询问笔录》、《火灾事故认定书》、《火灾事故认定复核申请材料收取凭证》、《火灾事故认定复核决定书》、《物业费催缴函》、水费收据、电费发票、《公估报告》、账单详情、收据、收款收据、装修清单、照片等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋租赁协议书》系真实意思表示，不违反法律、法规强制性、效力性规定，应合法有效。王礼荣主张王振支付水电费1719.54元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于火灾造成损失的责任分担。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方合同约定王振管理、使用不善造成房屋的损坏由王振承担，租赁期间由王振负责防火安全。《火灾事故认定书》认定起火部位位于一楼西侧中间吊顶，起火原因排除人为纵火、遗留火种、雷击，不排除电器元件故障、电气线路故障。王礼荣未能提供证据证明王振对其交付的房屋大厅吊顶进行过改动，也不能证明房屋损坏系王振管理、使用不善导致，故王礼荣主张因电器元件或电气线路故障引发火灾造成的损失全部由王振承担，证据不足，本院不予支持。王礼荣提供的照片可以证明王振存在私拉电线、改动插座的行为，该行为虽然不能认定为火灾发生的原因，但明显不利于防火安全，增加了火灾发生的可能性，故王振存在一定程度的违约行为。根据《火灾事故认定书》的意见，结合双方庭审提交的证据，本院认定火灾造成的损失，主要系王礼荣提供的房屋电器元件或电气线路发生故障导致，与王振没有完全尽到防火安全义务也存在一定的关联。根据双方的违约程度及造成的后果，本院酌定王礼荣承担火灾损失的80%，王振承担火灾损失的20%。关于双方的损失金额。关于王礼荣的损失金额，《公估意见》认定王礼荣损失322840元，在王振未能提供相反证据的情况下，本院对该损失金额予以认定，故王振应赔偿王礼荣房屋损失64568元（322840元×20%）；关于王振的损失金额，王振主张2019年7月16日至2020年2月15日期间的经营损失，综合双方合同约定内容及事发经过、后果等因素，本院将经营损失期间酌减至30%，故王礼荣应当赔偿王振经营损失30972元（129050元×30%×80%）。关于王振主张的装修损失20719元、物品损失39650元，虽然王振提交的票据及照片不足以证明其主张，但可以证明损失客观存在，本院酌定王振装修损失、物品损失为35000元，故王礼荣应当支付王振28000元（35000元×80%）。关于租金返还及物业费的支付。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，涉案房屋发生火灾后，王振便无法实际使用房屋经营，而涉案房屋发生火灾毁损，主要由王礼荣提供的房屋电器元件或电气线路发生故障引起，故本院酌定王礼荣返还王振租金20000元。关于王礼荣主张王振支付涉案房屋2019年物业费3544元，本院综合考虑王振实际经营时间等各种因素，酌定王振向王礼荣支付2019年物业费2000元。关于双方租赁合同是否解除。因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。本案中，涉案房屋因火灾毁损严重，导致王振无法继续经营，故其主张解除双方签订的租赁合同，有事实及法律依据，本院予以支持。根据王振提出反诉的时间，本院酌定双方租赁合同于2020年2月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同解除后，王振应当及时与王礼荣办理房屋交接手续。火灾发生后，双方今未完成房屋交接手续，涉案房屋一直处于闲置状态，导致王礼荣客观上存在租金损失，本院根据双方合同解除的原因，结合双方合同解除前后的行为，酌定王振赔偿王礼荣租金损失10000元。关于返还押金5000元。王振主张曾向王礼荣支付押金5000元，但未提供证据予以证实，而王礼荣既未自认收到该款，同时认为该诉讼请求系王振于本案法庭辩论终结后增加，不符合法律规定。故关于王振补充的该诉讼请求，本院不予处理。综上所述，王礼荣与王振的部分诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；部分诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、王礼荣与王振于2019年1月4日签订的《房屋租赁协议书》于2020年2月15日解除，王振于本判决生效之日起十日内将南京市六合区XX花园XX幢XX号房屋房屋交付给王礼荣；二、王振于本判决生效之日起十日内赔偿王礼荣财产损失64568元、租金损失10000元，支付水电费1719.54元、物业费2000元，合计78287.54元；三、王礼荣于本判决生效之日起十日内赔偿王振经营损失30972元、物品及装修损失28000元，返还租金20000元，合计78972元；四、驳回王礼荣其他本诉请求；五、驳回王振其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7122元，鉴定费16431元，合计23553元，由王礼荣负担18802元，王振负担4751元；反诉案件受理费2352元，鉴定费6452元，合计8804元，由王振负担5740元，王礼荣负担3064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  徐传洋二〇二一年一月二十二日书记员  聂湘萍