河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4986号上诉人(原审原告)：徐鹏，男，汉族，1988年11月14日出生，住河南省信阳市浉河区。上诉人(原审原告)：赵爽，女，汉族，1988年7月1日出生，住河南省镇平县。被上诉人(原审被告)：信阳万国置业有限公司。住所地：河南省信阳市浉河区鸡公山管理区李家寨镇新店村万国文化小镇春申园。统一社会信用代码：91411500573589836H。法定代表人：李学锋，董事长。上诉人徐鹏、赵爽因与被上诉人信阳万国置业有限公司房屋买卖合同纠纷河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐鹏、赵爽到庭参加了诉讼。被上诉人信阳万国置业有限公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐鹏、赵爽上诉请求：1、撤销河南省信阳市平桥区人民法院(2020)豫1503民初4484号民事判决书,并依法改判支持原告的全部诉请。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定三号公馆工地从2016年12月22日至2018年2月3日期间,因政府政策原因共计停工87天,属于事实认定错误,河南省开展扬尘治理已多年,并非近两年才开始进行的,万国公司作为具有相应资质和专业技术人员的开发商而言,并非不能预见,其应当综合这些因素,科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。因此,扬尘治理不应当成为万国公司逾期交付的理由,不属于不可抗力及不可预见的情形。1、一审法院依据省检查要求支持涉案项目2017年7月26日至8月2日停工7天,与事实不相符,无事实及法律依据。自一审庭审后万国公司提交的施工日志可以看出,工程仍在进行施工,并未完全停工,且并未见省检查要求停工的文件、通知。无法判断具体停工原因,也可能是因为万国公司未按照要求施工导致停工,不属于免责天数。2、一审法院依据扬尘、创卫检查(创建文明城市及国家卫生城市建设督查通知书)支持涉案项目2017年8月23-9月11日停工20天,无事实及法律依据。结合被告8月25日提交的《创建全国文明城市及国家卫生城市建设督查整改通知书》及《断电工程扬尘治理开复工联合审批表》可以看出,涉案项目系因“裸土未完全覆盖”导致停工,在9月6日完成整改后被准予开工,可以看出本次停工系因万国公司未按照要求施工导致,并不属于政府政策原因、不可抗力等所导致的停工,不属于免责天数。3、一审法院依据雾霾天气政府要求(羊山新区“一区一策”精准打好大气污染防治攻坚战实施方案)信阳办(2017)8号文认定涉案项目停工60天(2017年12月5日至2018年2月3日),无事实及法律依据。万国公司8月25日提交的:2017年12月5日的《环境保护停工通知书》可以看出:本次停工系因“未取得重新组织复核”被要求停工,且“实施方案”第二条主要措施中强调仅仅是停止土石方作业;对扬尘污染“一票停工”制,即对未按要求完全落实防尘、抑尘、降尘措施的工地,责令限期整改;逾期未整改到位的一律实行停工整治。即,只有未按要求施工,且逾期未整改到位的才被要求停工整治,并非必须停工。二、一审法院认定涉案项目五大主体验收合格的日期为2019年3月29日,属于事实认定错误。1、万国公司在一审中提交的九份《工程竣工验收报告》的真实性存在多处疑点,且竣工验收备案表中设计单位并未出具合格意见,不能证明案涉房屋已经经五大主体验收合格。2、上诉人有理由怀疑万国公司在一审中提交的《工程竣工验收报告》系因本案审理后补文件。万国公司在该批案件一审庭审(8月25日)中仅提交了《工程竣工验收报告》复印件,且该复印件与庭审后提交的原件,经比对差异较大,复印件系由原件复制而来,原件与复印件应当完全一致,但万国公司提供在庭后提供的原件却与其庭审时提交的复印件多处不一致,可见原件系庭审后补的文件。3、万国公司主张的竣工验收日期为2019年3月29日,该主张与信阳市住房和城乡建设局2019年4月19日的回复前后矛盾,政府主管部门的回复具有公信力,且截至本案庭审,万国公司从未向包括上诉人在内的房屋买受人出示过竣工验收合格的证明材料,足以证明本案涉案项目竣工验收日期并非2019年3月29日,详细阐述如下:信阳市住房和城乡建设局于2019年4月19日出具的“关于《关于信阳市羊山新区叁号公馆小区竣工验收信息》的回复”中明确回复:1、建设单位未组织该小区竣工验收;2、该小区未取得竣工验收备案表。一审法院认可了该回复的真实性,但却仅以“备案竣工验收”与“交房竣工验收”不是同一概念,认定竣工验收日期为2019年3月29日。属于事实认定错误。截至2019年4月19日,万国公司从未组织竣工验收。三、一审法院以买受人未能举证出卖人没有尽到交付义务,认为应视为出卖人已按合同约定交付房屋,属于适用法律错误。万国公司应举证其已经尽到了交付义务,买受人无法就未发生的事实进行举证,万国公司未能举证证明其已经履行了交付义务,应承担未能举证的不利后果。应承担未能举证的不利后果。四、一审法院以“原告未提供证据证明现有的实体施工和安装的装饰、设备与附件三项下的装饰、设备标准差别是否影响到美观或影响到原告所购商品房质量或使用功能”为由驳回原告的诉讼,无事实及法律依据。五、买受人与出卖人签署的商品房买卖合同明确约定,出卖人应在一定期限内将办理权属登记所需的资料报不动产登记中心,但万国公司至今未能向不动产登记中心报送相关材料,万国公司应继续履行合同,法院驳回了原告要求万国公司按照合同约定办理不动产登记手续的请求,无事实及法律依据。被上诉人信阳万国置业有限公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。徐鹏、赵爽向一审法院起诉请求：1．请求判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计16068.55元（违约金暂计至2019年9月10日，主张至房屋达到合同约定交房条件之日止，计算方式为：以597344元为基数，2018年9月1日至2019年3月31日按日万分之0.5计算；2019年4月1日起至房屋达到合同约定交房条件之日止，按日万分之一计算）；2．请求判令被告将涉案房屋的装饰、设备恢复至《商品房买卖合同》附件三约定的标准；3．请求判令被告按照合同约定为原告办理不动产登记手续并支付逾期办证违约金597.344元；4．本案诉讼费、保全费、担保费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月22日被告信阳万国公司开发的位于河南省××羊山新区××路的万国·叁号公馆1#、2#、3#、7#、8#楼取得了“商品房预售许可证”；2017年5月26日又取得了4#、5#、6#号楼的“商品房预售许可证”。2017年6月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于信阳市羊山新区××路万国·叁号公馆5号楼2201号房屋，房屋性质为住宅，房屋面积为135.76平方米，房屋总价款为597344元，首付款121344元，贷款金额为47.6万元。合同第八条约定：被告应当在2018年8月31日前向原告交付符合交房条件的房屋；合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的0.1％向买受人支付违约金；合同附件三：对装饰、设备标准进行了约定。2018年12月17日被告向叁号公馆业主出具了《承诺书》：如2019年3月31日不能交钥匙，公司将从2019年4月1日始按原合同违约金约定加倍赔偿即按日万分之壹赔偿。原告于2019年9月10日收房，合同签订后至2019年4月15日通知交房，被告因政策或政府原因停工天数87天，扣除免责天数后，被告逾期交房天数共140天。其中，违约金按日0.5／10000计算的125天；按1／10000计算的15天，逾期交房违约金为4629.42元{（597344元×0.5／10000×125）＋（597344元×1／10000×15）}；逾期办证违约金为597.34元（597344元×0.1％）。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，对双方具有法律约束力。被告逾期交房、逾期提供办理房产登记的材料，违反了合同的约定，应负违约责任。对原告主张被告支付逾期交房、逾期办证的违约金的诉请，法院予以支持。在商品房买卖合同履行中，交付主要应理解为一种事实，即将房屋转移于买受人占有使用的事实，其本身并不会导致房屋所有权的变动。按照合同约定，卖方的交付义务有：法定的五大主体竣工验收合格，通知买受人及交接时出示有关的证明文件、提供“两书”。根据合同第十一条第二款约定：由于买受方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该房屋已在所通知的交房日期交付，并由买受人承担交房后所应产生的全部费用和风险。买受人有权选择是否接房，但是买受人不接房要提供证据证实出卖人没有按合同完成交付义务：验收不合格，没有通知买受人及交接时没有出示有关的证明文件、提供“两书”。但买受人已收房，又举不出证据证明出卖人没有尽到交付义务，视为出卖人已按合同约定条件交付房屋。对原告诉称被告未达到合同约定的交房条件属于持续违约的主张，法院不予支持；关于原告诉请判令被告将涉案房屋的装饰、设备恢复至《商品房买卖合同》附件三约定的标准。原告未提供证据证明现有的实体施工和安装的装饰、设备与附件三项下的装饰、设备标准差别是否影响到美观或影响到原告所购商品房质量或使用功能，原告的此项诉请，法院不予支持，原告有证据后可另行主张；关于原告诉请判令被告按照合同约定为原告办理不动产登记。办理不动产登记是国家不动产登记机关的职责。合同约定是被告在一定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。对原告的此项诉请，法院不予支持，但被告应积极主动尽快向不动产登记机关提供应由其提交的办证资料。综上所述，原告徐鹏、赵爽的部分诉讼请求，于法有据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审判决如下：一、被告信阳万国置业有限公司于判决生效之日起十五日内偿付原告徐鹏、赵爽逾期交房违约金4629.42元、逾期办证违约金597.34元，共计：5226.76元；二、驳回原告徐鹏、赵爽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元（减半收取），由被告信阳万国公司负担25元，原告徐鹏、赵爽负担83元。本院二审期间，当事人没有新证据提交。二审查明的事实与原审查明的事实基本相同。针对上诉人的上诉意见，归纳本案的焦点问题是：一、原审逾期交房的天数认定是否正确。主要是：1、原审认定因政府或政策原因停工天数87天应当扣减是否正确、恰当；2、原审对涉案项目竣工验收日期认定为2019年3月29日和出卖人通知交房的时间认定为2019年4月15日是否正确；3、原审将此时间认定为逾期交房的截止时间是否正确。二、出卖人是否已经按合同约定交付了房屋，上诉人于2019年9月10日接受房屋，是否应视为按约定出卖人交付了房屋。三、原审驳回了上诉人要求将涉案房屋恢复至合同附件三的约定标准的请求，并驳回按照合同约定办理不动产登记手续的请求是否正确。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房、逾期提供办理房产登记的材料的违约责任有明确约定，本案卖方逾期交房、逾期办证构成违约，应当承担违约责任。关于逾期交房的天数认定问题。一审中出卖人提供了通知交房公告粘贴照片，结合其他相关证据看，原审认定2019年4月15日为通知交房时间并无不当。对于2019年4月15日通知交房时的房屋是否符合合同约定的交付条件问题。因交付的房屋应当符合“经法定五大主体验收合格”的房屋，否则买受人有权拒绝接受房屋。从出卖人提供的工程竣工验收报告看，“法定五大主体”验收时间为2019年3月29日。因此，原审认定2019年4月15日为通知交房时间，并以此作为逾期交房违约天数的截止时间是符合合同约定的。针对扣减的逾期交房违约天数87天是否正确问题。1、2017年7月26日至8月2日停工7天是否应当扣减问题。从一审庭审后万国公司提交的施工日志看,该工程在此期间仍在进行施工,并未完全停工,且被上诉人没有提供省检查要求停工的相关文件和通知。因此，该7天扣减依据不足，上诉人认为该7天不应当扣减的意见，本院予以采纳。2、2017年8月23-9月11日停工20天是否应当扣减问题。结合出卖人提供的2017年8月25日《创建全国文明城市及国家卫生城市建设督查整改通知书》及《断电工程扬尘治理开复工联合审批表》可以看出,涉案项目系因“裸土未完全覆盖”而导致的停工。在9月6日完成整改后被准予开工。由此可以看出本次停工系因万国公司未按照要求施工，相关部门实施管理所导致,并不属于政府政策原因、不可抗力等所导致的停工,不应当认定为免责天数。此停工20天不符合合同约定的应当扣减顺延的原因天数。原审扣减不当，二审予以纠正。3、信阳办(2017)8号文认定涉案项目停工60天(2017年12月5日至2018年2月3日)是否应当扣减问题。从羊山新区“一区一策”精准打好大气污染防治攻坚战实施方案和信阳办(2017)8号文件、信环攻坚办（2017）443号文件内容看，原审将此60天认定为合同约定的“政策原因或者政府原因等非出卖人原因造成的”停工时间，并在逾期交房中予以扣减是有依据的、正确的。上诉人认为该60天不应当扣减的意见，本院不予以采纳。综上，被上诉人逾期交房违约金的计算应当增加27天，即：{（597344元×0.5／10000×152）＋（597344元×1／10000×15）}=5435.83元。上诉人已于2019年9月10日接受房屋，应当视为被上诉人履行了交付房屋的主合同义务，但按合同约定，如交付《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》等从合同义务，和将办证所需的卖方应提交的资料提交给相关部门的从义务，应当依约履行。对于房屋是否符合合同附件三要求的标准问题。从合同附件三的内容看，有外墙、内墙、地面、顶棚、楼梯、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯品牌、公共走道、入户大门、网络等内容。这中间有些是上诉人个人房屋所要求的内容，有些是对公共部分的要求。原审认为上诉人对个人部分有证据时再另行主张而没有支持也是恰当的。关于办证问题。从双方合同第十五条约定内容看，出卖人有义务在房屋交付后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。否则应当承担按已付房价0.1%向买受人支付违约金。本案支持了上诉人逾期办证违约金。对于上诉人要求的“按照合同约定为其办理不动产登记手续”的请求，因是双方共同的行为才能进行办理，对该请求原审不予支持也是有依据的。综上，上诉人徐鹏、赵爽的关于逾期交房天数，原审认定扣减不当的部分意见成立，应当变更增加27天逾期交房时间。其他上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4484号民事判决第二项内容，即：驳回原告徐鹏、赵爽的其他诉讼请求。二、变更河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4484号民事判决第一项内容为：被上诉人信阳万国置业有限公司于判决生效之日起十五日内偿付上诉人徐鹏、赵爽逾期交房违约金5435.83元、逾期办证违约金597.34元，共计：6033.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费216.00元，由上诉人徐鹏、赵爽负担116元，被上诉人信阳万国置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二一年一月十六日法官助理彭亚丽书记员杨晨