山东省单县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1722民初4790号原告：尹兴东，男，1968年11月17日出生，汉族，住单县。委托诉讼代理人：石永胜，山东法运律师事务所律师。被告：单县万隆置业有限公司。住所地：单县经济开发区园艺路中段。统一社会信用代码：91371722558927112U。法定代表人：李胜利。原告尹兴东与被告单县万隆置业有限公司（以下简称“万隆公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告尹兴东及其委托诉讼代理人石永胜到庭参加了诉讼，被告万隆公司经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。尹兴东向本院提出诉讼请求：1、判令万隆公司与尹兴东签订《商品房买卖合同》；2、万隆公司协助尹兴东办理网签手续；3、万隆公司支付尹兴东违约金50000元；4、本案诉讼费由万隆公司负担。事实和理由：2016年2月，尹兴东与万隆公司签订了《三六九国际批发城认购协议书》，购买了位于三六九国际批发城的A21号楼1-4层5号铺，尹兴东支付了431483元的购房款，万隆公司为尹兴东出具了收据并交付了房屋，同时承诺满一年就可以办理房产证，但时至今日，万隆公司并未履行其承诺。由于涉案房产未办理房产证，导致尹兴东无法实现用该房产抵押办理贷款的事实，给尹兴东造成了损失，且尹兴东的诉求与万隆公司协商未果，遂诉至法院。万隆公司未答辩。尹兴东围绕其诉讼请求，举示如下证据：1.《优惠申请》显示：兹有客户尹兴东，购买三六九商铺一套，房号：A21-05，面积：183.61平方，原单价：2450元/平方，现申请贵公司给予优惠18361元整，优惠后单价为：2350元/平方，总房款为：431484元整。申请人：尹兴东日期：2016年9月9号。该《优惠申请》书上签有“同意沈保国2016.9.9日”的内容。2.《三六九国际批发城认购协议书》显示：出售方为单县万隆置业有限公司，买受方为尹兴东，身份证号为。订购铺好为A21号楼1-4层5号，建筑面积为183.61平方米，单价为2450元/平方，房屋总价款为肆拾肆万玖捌佰肆拾伍元，付款方式为一次性付清。另，经双方约定，买受方自愿交纳房屋定金4.9万元整，作为买受方同意认购上述房屋的担保，自交付定金后本认购书生效。万隆公司在该合同落款处加盖了销售合同专用章。3.分别加盖万隆公司财务专用章的三份《收据》显示：就涉案房屋，尹兴东于2015年9月23日交付定金49000元，于2016年2月18日交付定金100000元，于2016年9月9日交付定金182484元。4.两张《银行承兑汇票》复印件底部显示：今收到***承兑汇票壹拾万元整（用于尹兴东预支A21-5房款）沈保国2015.10.11。5.《企业信息》显示：万隆公司于2010年7月21日设立，2016年6月14日前，沈保国任万隆公司总经理一职。6.尹兴东自认涉案房屋已经交付并由尹兴东实际使用。经本院审查认为，沈保国于2015年10月11日出具认可两张《银行承兑汇票》用于支付涉案房款的书面材料，在担任万隆公司总经理职务期间，系代表万隆公司履行的职务行为，本院予以确认；另，《优惠申请书》、《三六九国际批发城认购协议书》及《收据》三份，能形成证据链，符合证据的“三性”特征，本院予以确认。另查明，中国人民银行于2017年1月1日公布的一至五年期限贷款基准年利率为4.75%。本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，尹兴东已向万隆公司交纳涉案房屋的全部房款，万隆公司亦将涉案房屋交付给尹兴东，且双方签订了《三六九国际批发城认购协议书》，经本院审查该订购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故本院认定《三六九国际批发城认购协议书》为尹兴东与万隆公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同。《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方以上人民政府房产管理部门申请变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府……”《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿其损失等违约责任。”第一百一十一条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行（二）……”本案中，双方签订涉案《三六九国际批发城认购协议书》后，亦分别履行了付款、交房的主要义务，而配合尹兴东到房管部门办理备案登记等网签手续亦是万隆公司的合同附随义务，且该附随义务也是法律上的管理要求，故对尹兴东的此诉求，本院依法予以支持。关于尹兴东主张万隆公司赔偿损失50000元的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）……；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，鉴于尹兴东在提交本院的诉状中陈述“万隆公司承诺满一年就办出房产证”的事实，其违约的时间应自尹兴东交清房款之日起一年期届满次日起算，故尹兴东主张的损失应以其已经交付的房款数额为基数，自2017年9月10日起按“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计算为宜，照此方法计算，截止尹兴东向本院主张权利之日（2020年11月13日）止，得出的数额为64902.39元（431484元×3年×4.75%+431484元×4.75%/12个月×2个月），而尹兴东在诉讼中仅主张经济损失50000元，并明确表示放弃其余的损失，系其对自己民事权利义务的处分，有事实与法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第六十一条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告单县万隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告尹兴东就三六九国际批发城21号楼1-4层5号房屋到相关房管登记部门办理登记备案等网签手续；二、被告单县万隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告尹兴东经济损失费50000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告单县万隆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员 徐 宏二〇二一年一月七日书记员 杨学建