江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0681民初4845号原告：张乾乾，女，1982年4月11日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被告：姚记（南通）实业有限公司，住所地江苏省启东市启隆乡永兴花苑****。法定代表人：孙锴，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷松，该公司员工。原告张乾乾与被告姚记（南通）实业有限公司（以下简称姚记公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张乾乾、被告姚记公司的委托诉讼代理人殷松到庭参加庭审。本案现已审理终结。张乾乾向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（SPFY2018060234）；2.判令被告返还购房款878350元并支付利息（自2018年11月12日起至实际返还购房款之日止，以878350元为基数，按4.35%计算）；3.判令被告支付违约金87835元；4.判令被告支付自2020年6月30日起、以总房款878350元为基数、按每日千分之三计算的违约金；5.判令被告支付自2019年12月15日至实际支付之日止，按每月3000元计算的损失；6.本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实与理由：2018年7月29日，原告张乾乾与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2018060234），约定被告将御江湾庄园2038-305号房屋出售给原告，房价878350元。截至同年11月12日，原告已全额付清房款。合同约定2019年12月15日被告应按合同约定的标准交付房屋，逾期交房距今已超过180天。期间虽经数次催告，被告至今仍未能够交房，鉴于被告上述违约行为，为维护自身合法权益，故原告诉至法院提出上述诉请。姚记公司辩称,一、依据《商品房买卖合同》约定，原告尚不具备解除案涉《商品房买卖合同》的权利。理由如下:1、原告在合同履行期间内，存在严重逾期付款行为，截至目前原告仍未按约向被告支付逾期付款违约金，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第二款第2.8项约定，被告有权顺延交付房屋，直至原告向被告支付完毕全部房款（含违约金及赔偿金）之日止；2、即便原告按约付款、被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同，但案涉房屋开发建设期间，因市政检查、台风、中国进口博览会召开、新冠疫情发生等原因，导致被告不得不停工，被告依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第2款之约定，有权顺延交付期限，不视为逾期交付，故被告逾期交付时间远未达到180日，原告无权要求解除合同；3、根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二十一条第三款约定，原告并没有在合同解除事由出现之日起30日内向被告送达解除合同的书面通知，故视为原告选择继续履行合同，也就无权解除合同。二、即使被告因逾期交付房屋致合同被解除，原告所主张的违约赔付也与合同不一致。依据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第一款之约定，商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期超过180日，买受人有权解除合同，出卖人按照买受人已付房款的10%支付违约金，补充协议关于逾期交付的违约责任是对主合同条款的变更，如被告存在违约交房的情形，原告单方面要求被告同时承担总房款10%的违约金、银行利息、房贷损失等，明显和合同约定不符，无理无据。综上，原告诉请缺乏事实和法律依据，不符合《商品房买卖合同》约定，请求法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年7月29日，原告张乾乾作为乙方（买受人）与被告姚记公司作为甲方（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：SPFY2018060234）一份，约定由原告购买被告姚记公司开发建设的位于，该商品房总价款为878350元。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人应当于2018年6月2日前支付首期房价款358350元，余款520000元由原告向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。附件十一《补充协议》第四条第二项约定，若贷款申请在主合同签署之日起90日内仍未能获得批准（以银行向出卖人发放贷款为准认定）的，买受人应于主合同签署后91-120日以现金方式向出卖人支付房价款余额，逾期超过30日仍未支付的，出卖人有权解除合同，出卖人选择不解除的，每延迟一日，买受人应按贷款金额的万分之三向出卖人支付违约金，自合同签署之日起91日起算。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应在2019年12月15日前向买受人交付该商品房。《商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之同内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同附件十一《补充协议》第七条约定，1、商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期在90日以内的，由出卖人按买受人全部已付房价款（全部付清的，按总价款计算，下同）每日万分之三的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按买受人全部已付房价款每日万分之四的标准计算。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，出卖人按买受人全部已付房价款的10%支付违约金。2、出卖人与买受人双方同意，如遇下列情形，出卖人可据实顺延交付期限，不视为逾期交付：因遵守法规政策的变化或因政府部门或有关政府机构的行为而导致的延误、因配合市政配套工程规划而导致的延误、为配合国家级重大工程的施工及国家级活动的召开而导致的延误、因施工中遇到异常困难或重大技术问题而不能解决导致的延误、突发性公共事件或法律政策变动的限制、因城市规划变更，影响施工进度及其他非出卖人所能控制的事件、买受人于验收交接该商品房之前，对该商品房提出合理的整改要求，出卖人需在合理期限内整改的，在此情况下不视为出卖人逾期交房、买受人未付清全部购房款及其它应付款项（含违约金、赔偿金等）的、发生极端恶劣天气（包括但不限于大风、暴雨、地、地震啸、台风、洪水、蝗灾、冰雹、沙尘暴、雾霾等重大天气因素），重大的社会事件（包括但不限于战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动）等不能预见，不能避免并不能克服的客观情况、政府行政行为（包括但不限于政府大型活动、市容市貌检查、城市管理等行为）要求停工而导致的延误。合同附件十一《补充协议》第二十九条约定，本协议是主合同的组成部分；主合同的约定与本协议不一致的，以本补充协议为准。此外，合同还就其他相关事项进行了约定。另查明，2018年4月30日，被告向原告出具案涉房屋房款收款收据，确认收到首期房款270000元；同年6月2日，被告向原告出具案涉房屋房款收款收据，确认收到首期房款88350元；2018年11月12日，经原告申请，中国农业银行启东支行放款520000元至被告账户。至此，原告已付清全部房款878350元。2019年12月19日，原告向被告姚记公司发出《关于不同意你司延期交房的函》，称案涉项目施工期间未发生合同规定的不可抗力情形，延期交房系被告自身原因所致，故不同意被告通过电话通知原告将于2020年3月份开始分批次组织交付房屋的计划，并要求被告按合同约定承担相关责任。2020年3月13日，被告向原告发出《关于因新冠××疫情造成延期交付房产的通知》，表示原定于2020年3月份开始分批次组织组织房屋交付的计划因新冠××疫情影响将再次延后。2020年5月31日，原告再次向被告发出《关于不同意你司延期交房的函》，称被告延期交房事实发生在新冠××爆发之前，被告主张因不可抗力导致逾期交房缺乏依据，理应承担违约责任。2020年6月11日，被告与部分业主代表就交房时间、赔付等形成了《会议纪要》。该《会议纪要》显示，原告所购之房属于2020年7月31日的第二批次交房范围。同年6月13日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，要求解除《商品房买卖合同》，并要求对方承担相关违约责任。之后被告仍未能按约履行交房义务，致包括原告等在内的众多购房户诉至本院成讼。再查明，2017年10月31日，被告获得案涉商品房工程的建筑工程施工许可。2018年4月20日，被告获得案涉房屋的商品房预售许可。截至目前，案涉房屋仍未交付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，内容合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，依照合同的约定全面履行义务。经归纳，本案的争议焦点为：原告是否有权解除《商品房买卖合同》。对此本院认为，第一、在商品房买卖合同关系中,交付房屋与支付购房款分属出卖人与买受人的主合同义务，原告履行了全额支付房款的义务，被告理应履行按约交付房屋的义务。本案中，作为买受人的原告已按约于2018年6月2日已付清了首期房价款358350元，对于尾款520000元则通过向银行申请贷款支付，但对其办理了银行贷款后何时获批、银行何时能够发放货款及是否存在银行贷款到账逾期、其应否向被告支违约金、违约金数额及支付期限等，均不为其所决定，且无论是在被告前期向原告发放的延期交房通知中还是在2020年6月11日形成的《会议纪要》中，被告均未向原告提及过。依据法律规定、生活常理及交易习惯，原告是否履行违约责任并不构成被告可以拒绝交房的理由。即使本案原告存在未支付逾期付款违约金情形下，被告依然有义务按约履行交房义务并承担迟延履行之责任。第二、根据案涉《商品房买卖合同》约定，除不可抗力外，被告应于2019年12月15日前向原告交付符合合同约定标准的案涉房屋，然案涉房屋被告至今仍未交付，违约已是既成事实；被告抗辩的启隆镇岁末年初安全生产大检查、南通市城乡建设局开展安全生产大检查对工程建设造成影响，发生在本案原、被告签订合同前，与本案延期交房缺乏关联性。被告作为建筑企业，在建设期间接受上级相关主管部门正常的监管、检查在所难免，系常态化工作，其在规划工期时理应能够预见并在预定交付时间中予以考量。至于被告辩称为配合政府就第一届进口博览会举办的相关管控要求而停工14天,该14天停工时间为政策原因所致,系其事先不能预见、无法避免,故对该14天应予顺延；而台风、暴雨等天气在案涉商品房建设所在地区普遍存在,并非不能预见，且被告辩称的两次台风来袭，与案涉工程的工期相比非常短暂,对被告施工进度的影响相对较小,不足以造成其长期延期交房。鉴于上述因素，扣除进博会管控影响的14天，截至原告起诉之日，被告逾期交房时间亦已超过180日。第三、案涉《商品房买卖合同》中明确约定被告逾期交房超过180日的，原告有权解除合同。被告抗辩根据补充协议第二十一条第3款约定，其在逾期交房180日起三十日内未收到原告解除合同的书面通知，则视为原告选择继续履行合同，合同解除权就此消灭。鉴于被告延期交房违约行为的持续性，该条款中的起算之日约定不明，存在顺延可能性，同时未明确提示原告方的解除权行使期限，系被告提供的明显加重原告方责任、排除原告享有的主要合同权利的无效格式条款，故被告提出合同解除权消灭的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告按约有权解除《商品房买卖合同》。根据主合同第十二条及附件十一补充协议第七条第1款约定，被告姚记公司因逾期交房180日，原告在主张解除案涉《商品房买卖合同》的同时，要求被告返还全部购房款并支付利息，即以总房款878350元为基数，自2018年11月12日起至实际返还房款之日止，按年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付；同时，原告主张被告按全部已付房价款878350的10%支付违约金即87835元，原告上述诉求符合合同约定，于法有据，本院予以支持。被告姚记公司辩称附件十一补充协议第1款已对逾期交房违约责任进行了根本性变更，且总房价款的10%违约金足以覆盖守约方的利息等其他损失，对此本院认为，上述补充协议条款只对违约金的相应支付比例予以调整，并未对主合同涉及的利息损失内容进行补充变更，且结合本院支持利息损失和违约金，兼顾了损失弥补和违约惩罚的原则，并不违反违约责任承担的相关规定，故本院对被告该项辩称不予采信。因《商品房买卖合同》附件十一第七条第1款已在主合同第十二条的基础上就出卖人逾期交房导致的违约金赔付责任进行了补充约定，故原告在主张解除合同、要求被告按照原告全部已付购房款的10%支付违约金之后，按照主合同第十二条另行要求被告自2020年6月30日起按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金依据不足，且系重复计算逾期交房违约金，本院不予支持。至于原告称如被告按期交付房屋，其可将该房屋装修成民宿对外出租后从而获得稳定租金，以此要求被告自2019年12月15日起按月计算向其支付每月3000元的间接损失，缺乏相关依据，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十八条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SPFY2018060234）;二、被告姚记（南通）实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张乾乾购房款878350元并支付利息（自2018年11月12日起至实际返还购房款之日止，以878350元为基数，按4.35%计算，不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）；三、被告姚记（南通）实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张乾乾违约金87835元；四、驳回原告张乾乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12584元、保全费4912元，合计17496元（原告已预交），由被告姚记（南通）实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12584元。（此页无正文）审 判 长  徐国朋人民陪审员  陈洪兵人民陪审员  黄**美二〇二一年一月二十二日书 记 员  沈倩倩