贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初5657号 原告（反诉被告）：贵州众享时代商业管理有限责任公司，住所地：贵州省都匀市，统一社会信用代码。 法定代表人：杨昌盛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍海童，系贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建阳，系贵州行者律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘伟，男，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：罗明，系贵州驰辰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何方龙，系贵州驰辰源律师事务所律师。 第三人：贵州大地永乐置业有限公司，住所地：贵州省都匀市，统一社会信用代码。 法定代表人：程载，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：伍海童，系贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建阳，系贵州行者律师事务所律师。 原告（反诉被告）贵州众享时代商业管理有限责任公司（以下至判决主文简称“众享公司”）与被告（反诉原告）刘伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日作出（2018）黔2701民初3883号民事判决，原告（反诉被告）众享公司，被告（反诉原告）刘伟均不服上述判决，提起上诉，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2019年10月10日作出（2019）黔27民终1641号民事裁定，将本案发回本院重审；经被告（反诉原告）刘伟申请，本院于2020年2月26日追加贵州大地永乐置业有限公司（以下至判决主文简称“大地公司”）为本案第三人参加诉讼，并于2020年5月27日依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）众享公司委托诉讼代理人陈建阳，被告（反诉原告）刘伟委托诉讼代理人罗明、何方龙，第三人大地公司委托诉讼代理人陈建阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）贵州众享时代商业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的2017-122号《新都汇国际购物广场商铺使用合同》和《新都汇国际购物广场商业管理合同》及补充协议，被告在3日内迁离并向原告交回都匀市入口广场；2、判决被告向原告支付在合同履行期内上述商铺使用费和经营服务费（房租费）、商业管理费、推广费、物业费、垃圾清运排污等费用共计229247.68元，违约金35080元，合计264237.68元；3、判决被告从2018年9月起，以上述欠费229247.68元为基数，按照月利率2%的方式继续支付违约金至全部费用清偿止；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年8月签订编号为2017-122号《新都汇国际购物广场商铺使用合同》和《新都汇国际购物广场商业管理合同》等，原告将都匀市入口广场出租给被告使用，上述区域系公共区域，被告用于室外儿童游乐项目经营。上述合同约定了商铺使用费和经营服务费（房租费）、商业管理费、推广费、电费、物业费、垃圾清运排污等费用由被告向原告支付。使用合同第19条和管理合同第9条约定，被告拖欠各项费用累计达15日或累计三次迟交各项费用的，原告可以解除合同并不退还保证金，被告应当在3日内迁离并交回商铺；管理合同第4条约定，被告不得在任何出口、楼梯、平台、通道、大堂等公共地方铺设、安装、任何物件；使用合同第22条和管理合同第12条约定，争议解决方式为向商铺所在地人民法院提起诉讼解决，合同还约定了违约金等计算方式。被告进场经营后，只交了部分费用，至今欠付各项费用229247.68元，被告因违法在公共区域搭建，被消防部门责令取缔，已严重违约。综上所述，被告长期拖欠各项费用和违法搭建已经严重违约，原告为维护自己合法权益，遂诉至法院，提出如前诉请。 被告（反诉原告）刘伟当庭辩称：同意解除合同；其他费用没有实际产生，不应当支付；对于增加的租金，合同约定6个月免租期，免租期应从正式开业且招商率达到80%开始计算，因商场招商率未达到80%，不应当支付租金；被告（反诉原告）没有违约不应承担违约金。 被告（反诉原告）刘伟向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原、被告签订的编号为2017-122《新都汇国际购物广场商铺使用合同》及其《补充协议》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》；2、判令反诉被告退还履约保证金20000元；3、判令反诉被告向反诉原告支付717500元违约金；4、判令反诉被告赔偿反诉原告损失2291157.95元；5、判令反诉被告从违约之日（即2018年6月11日）起至合同解除时止（暂计算至2018年4月30日），按照反诉原告经营期间的月平均收入（88214.31元）计算，赔偿反诉原告的经营损失共计858954.61元；6、判令第三人对反诉原告反诉众享公司第1-5项诉讼请求及增加诉讼请求承担连带责任；7、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告双方于2018年8月签订编号为2017-122《新都汇国际购物广场商铺使用合同》及其《补充协议》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》，合同约定：反诉被告将位于新都汇入口广场出租给反诉原告经营使用，经营儿童淘气堡，使用期限八年；《补充协议》第一条第六款约定反诉原告在商场免租期为六个月，从商场正式开业且招商率达到80%后开始计算；《补充协议》第一条第二、三款约定反诉原告在新都汇国际购物广场享有独家经营权；反诉被告保证不得影响反诉原告使用上述商铺的权利，不得干扰反诉原告经营等相关规定；反诉原告依照合同约定，履行完毕履约保证金20000元，并依照反诉被告的要求，于2017年12月18日开业并使用。2018年6月11日，反诉被告在未通知反诉原告的前提下擅自停电，同年8月21日，反诉被告擅自将反诉原告的室外淘气堡设备拆除，致使反诉原告无法继续经营至今。反诉原告认为，依照《商铺使用合同》第18.2条约定：“在使用期内，原告（反诉被告）违反合同约定，使被告（反诉原告）无法按其用途继续使用商铺的，被告（反诉原告）有权单方面解除合同，造成被告（反诉原告）损失的，原告（反诉被告）应承担赔偿责任”，《商业管理合同》第8.2条约定：“原告（反诉被告）出现《商铺使用合同》约定被告（反诉原告）有权单方面解除合同的情况，被告（反诉原告）有权单方面解除合同，由此造成被告（反诉原告）损失，原告（反诉被告）应承担赔偿责任”，因此反诉原告依法享有法定解除权和约定解除权，有权请求反诉被告赔偿其经济损失。另外，依据《补充协议》第一条第二、第三款：“约定的期限内，被告（反诉原告）在新都汇购物广场外享有独家经营权”，在反诉原告与反诉被告上述合同未能解除的情况下，反诉被告又自行经营了一家儿童淘气堡或类似项目，同时又分别于2017年12月18日、2018年9月1日分别允许三户商家在新都汇购物广场内经营其他类似项目。反诉被告为了将反诉原告驱逐离开新都汇购物广场，能够独家经营其他儿童类似项目的行为，严重违反合同约定及法律规定，造成反诉原告严重的经济损失。反诉原告认为，反诉被告严重违反合同约定，擅自将商铺断电、违法拆除经营设备、侵犯双方约定反诉原告享有儿童乐园独家经营权等行为，严重损害反诉原告的合法权益，致使反诉原告依法经营的太空世界淘气屋不能继续经营，造成反诉原告巨大经济损失，其应当承担返还履约保证金、违约金及因违约而导致的损失等赔偿责任。反诉被告与第三人大地公司系委托管理关系，其合同对第三人有约束力，第三人对反诉被告实施的行为应承担责任，且反诉被告与第三人部分职能、财务、高级管理人员、股东等发生人格混同，且共同拆除反诉原告设备，对此应承担连带赔偿责任。综上，反诉被告严重违反合同约定，构成根本违约，造成反诉原告巨大经济损失，第三人与反诉被告为委托关系，且存在人格混同，又共同拆除反诉原告的设备，应连带承担赔偿责任，故向人民法院提出反诉，请求予以支持。 原告（反诉被告）众享公司针对被告（反诉原告）刘伟的反诉请求当庭辩称，同意解除合同及《补充协议》；被告（反诉原告）没有交纳合同保证金，违约保证金是第一个月的租金17050元，不存在返还保证金的事实和证据依据；要求原告（反诉被告）支付违约金和赔偿款没有事实依据，被告（反诉原告）是因为没有交纳电费被供电部门停电，其后没有开展经营活动，没有经营收益；拆除是由于被告（反诉原告）违建被消防部门拆除，不是原告（反诉被告）的行为所致。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人大地公司针对被告（反诉原告）刘伟的反诉请求当庭辩称，大地公司与原告（反诉被告）以及物业公司的法人、股东、高管均不一致，相互之间没有联系，是独立经营的法人；大地公司与原告（反诉被告）签订的合同，明确约定新都汇广场经营的收入由原告（反诉被告）独自经营享有，大地公司从未参与经营活动，也没有从中受益，因此不应承担责任；被告（反诉原告）与第三人之间并没有法定的或者约定的法律关系，从合同相对性来看，该案只能发生在特定主体之间，与第三人没有任何关系，本案反诉原告要求第三人承担其诉请的1、3、4、5、6项诉讼主张于法无据，应当予以驳回。 原告（反诉被告）贵州众享时代商业管理有限责任公司为证实其本诉主张，向本院提交如下证据： 原告（反诉被告）营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《新都汇国际购物广场委托经营管理合同》复印件，证明原告（反诉被告）主体资格及基本信息。被告（反诉原告）对该组证据没有异议；第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 企业公示信息，证明被告（反诉原告）经营都匀市太空世界淘气屋。被告（反诉原告）对该组证据没有异议；第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》，证明被告（反诉原告）没有交费。被告（反诉原告）对合同真实性没有异议，但认为尚未达到交费条件，原告（反诉被告）未告知被告（反诉原告）招商率是什么时候达到80%的，也没有提供相关的书面材料证实招商率问题，且《商铺使用合同》第7.2条约定：免租期内，无需支付基本使用费（使用费、管理费、服务费等），故达不到原告（反诉被告）的证明目的；第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 欠费表，证明被告（反诉原告）欠费情况。被告（反诉原告）认为欠费表系原告（反诉被告）单方面制作，不予认可，且未达到交费条件，原告（反诉被告）未告知被告（反诉原告）招商率是什么时候达到80%的，也没有提供相关的书面材料证实招商率问题，故达不到原告（反诉被告）的证明目的；第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 图纸，证明合同的区域系公共区域，不能搭建建筑物。被告（反诉原告）对该组证据真实性没有异议，但认为不能达到原告（反诉被告）的证明目的，截至目前，该平面图所涉及的公共区域已经大面积搭建了很多商家；第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 消防整改处罚材料，证明被告（反诉原告）违规搭建，被消防部门拆除。被告（反诉原告）对该组证据真实性没有异议，但认为其内容是要求被告（反诉原告）进行整改，而非拆除，实际拆除人系原告（反诉被告），且擅自拆除时间还在整改期内，相反能证明原告（反诉被告）单方面违约的行为；第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 招商率、情况说明、入驻商家面积统计表、房屋面积测绘报告、交电费统计表，证明招商已经达到80%以上，被告（反诉原告）租赁的商铺停电是由于被告（反诉原告）没有交费，系供电局将该商铺停电。被告（反诉原告）认为新都汇招商表系原告（反诉被告）自己制作，无其他证据相互印证，不予认可，原告（反诉被告）也从未向被告（反诉原告）送达过，物业公司是原告（反诉被告）聘用的企业，其单方面出具的情况说明不予认可，且该情况说明出具的日期是2020年3月26日，在此之前被告（反诉原告）从未收到过该内容，入驻商家面积统计表，质证意见同上；房屋测绘报告，该报告形成的时间是2019年12月6日，在此之前原告（反诉被告）也从未告知，交电费统计表，该表格系原告（反诉被告）旗下物业公司单方面制作，不能证明被告（反诉原告）是因为没有交费而导致供电局停电，其客观事实系原告（反诉被告）单方面断电，上述证据所载的信息全部都是由原告（反诉被告）单方面所掌握，从来没有告知过被告（反诉原告），不能达到原告（反诉被告）的证明目的。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 被告（反诉原告）刘伟为证实其反诉主张，向本院提交如下证据： 1、被告（反诉原告）身份证复印件、原告（反诉被告）企业信息公示、第三人企业信息公示，证明被告（反诉原告）、原告（反诉被告）诉讼主体资格。原告（反诉被告）对该组证据没有异议。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 2、编号为2017-122《新都汇国际购物广场商铺使用合同》及其《补充协议》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》，证明被告（反诉原告）承租商铺用于经营儿童乐园，且约定享有独家经营权，若原告（反诉被告）违约应按照增加的经营者和被告（反诉原告）损失比例支付违约金，并赔偿损失；合同约定免租期为六个月，从商场正式开业且招商率达到80%后开始计算，合同附件二商务条件约定第一年免租金，使用合同7.2条约定免租期内无需支付基本使用费（使用管理费、服务费等）；在合同中明确表示了被告（反诉原告）的设备属于不可移动，原告（反诉被告）将场地出租给被告（反诉原告）后必须保证正常的经营。原告（反诉被告）对《使用合同》和《管理合同》的真实性没有异议，对补充协议有异议，协议是被告（反诉原告）用原告（反诉被告）的公章自己加盖的，是没有法律依据的，被告（反诉原告）没有交纳保证金，也没有交纳其他任何费用。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 3、都匀新都汇太空城（效果图）及设备图片，证明被告（反诉原告）是经原告（反诉被告）同意搭建设备的，对是否属于消防通道并不知情；被告（反诉原告）已告知其设备不可移动，原告（反诉被告）在明知其是消防通道的情况下，出租给被告（反诉原告）使用，且同意搭建，其行为违约，存在巨大过错，应对此承担赔偿责任。原告（反诉被告）对照片真实性有异议，照片没有指向具体的商铺，用照片来印证淘气堡这类儿童乐园是没有关联性的，儿童淘气堡是综合封闭的，包括很多游乐项目，照片上这三家不是同一类型，比如旋转木马，在被告经营的淘气堡内没有这类项目，故不具有关联性的；被告（反诉原告）违法搭建，被消防部门拆除，系其个人违法行为所致，应由其自行承担责任。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 4、《新都汇国际购物广场开业通知》及新都汇国际购物广场微信公众号截图，证明开业时间为2017年12月18日，被告（反诉原告）应从商场开业且招商率达到80%后开始计租。原告（反诉被告）认为开业时已经达到80%的招商率。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 5、《关于新都汇太空世界儿童淘气堡停电事宜的函》、《租赁催缴函》、《针对租赁费催缴的回函》，证明原告（反诉被告）在免租期内，于2018年6月11日恶意对被告（反诉原告）合法经营的太空城商铺予以断电至今，不予恢复，致使商铺无法经营，造成被告（反诉原告）严重经济损失。原告（反诉被告）认为该组证据正好印证了被告（反诉原告）进入新都汇后没有交过房租，根据合同约定被告（反诉原告）方违约原告（反诉被告）是可以单方面解除合同的，原告（反诉被告）多次向被告（反诉原告）催缴房租的费用，早已达到合同解除的条件，停电是由于被告（反诉原告）没有交电费被供电部门断电，与原告（反诉被告）无关。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 6、招商率未满80%图片，证明招商率未达到80%，现今未达到支付租金的约定条件，被告（反诉原告）无需支付租金。原告（反诉被告）认为该图片无真实性，内容是什么不清楚，何时何人拍摄不知道，其也不能说明与本案有关联性，招商率不能以图片来认定。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 7、原告（反诉被告）擅自出租他人使用图片及视频（光盘“被商场占用的经营场所”）、原告（反诉被告）违约侵犯独家经营权图片（光盘“商场违反排他条款经营其他儿童游乐项目”）、规划图纸，证明原告（反诉被告）至今未将合同中的租赁区域交给被告（反诉原告），且擅自出租给与被告（反诉原告）经营类似项目的他人使用，侵犯约定的独家经营权；原告（反诉被告）擅自经营儿童淘气堡或类似项目，且擅自招商三家商户经营与被告（反诉原告）类似的项目，严重违反合同约定，侵犯被告（反诉原告）依约享有的独家经营权，应按照约定承担违约责任支付违约金。原告（反诉被告）认为该图片无真实性，内容是什么不清楚，何时何人拍摄不知道，其也不能说明与本案有关联性，招商率不能以图片来认定。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 8、光盘“百姓关注采访视频”及“淘气屋被拆除视频”、百姓关注记者采访录音，证明原告（反诉被告）于2018年8月21日，违法拆除被告（反诉原告）依法享有的儿童乐园设备，造成被告（反诉原告）巨大经济损失；在采访中，原告（反诉被告）授权员工采访，在采访中明确表示是其商业管理公司拆除的，表示商管公司、物业公司是房开旗下的公司，实质上是一家的，大地公司、众享、宜佳物业公司存在人格混同。原告（反诉被告）认为该证据系被告（反诉原告）单方面陈述，没有其他证据相互印证，不能认定，大地公司、众享公司、宜佳物业公司的法人及股东等都是不同的，是独立经营，不存在人格混同，被告（反诉原告）单方面称人格混同，没有提交证据证明，不能成立。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 9、大地公司、众享公司、宜佳物业公司企业公示信息，证明三公司股东、高管存在相互混同，且原告（反诉被告）明确表示商管公司、物业公司是房开旗下的公司，实质上是一家的（大地公司股东李星、李志玲为众享公司、宜佳物业公司股东、高管）；三公司存在业务、财务等人格混同，大地公司对此应承担连带责任。原告（反诉被告）称三公司的法人、股东是不同的，独立经营，不存在人格混同；被告（反诉原告）单方面称人格混同，没有提交证据证明，不能成立；原告（反诉被告）从未说过三家公司是一家的话，这个是被告（反诉原告）单方面陈述，没有证据支持，不能成立。第三人同意原告（反诉被告）意见。 10、拆除图片及视频，大地公司股东李星身份信息、录音一（刘伟与大地公司股东李星谈话录音）、录音二（民警、刘伟、李星等录音）、录音三（何政桦警官现场询问）、接处警记录、众享公司授权书、胥杰询问笔录、刘伟询问笔录，证明2020年3月20日原告（反诉被告）及大地公司未经被告（反诉原告）同意，再次共同拆除被告（反诉原告）的设备，众享公司和大地公司对此应承担赔偿责任（注：大地公司李星及其拆除工作人员均予以承认是房开公司和众享公司叫人拆除的）；众享公司与大地公司存在业务、高管、股东等人格混同，且共同拆除被告（反诉原告）设备，大地公司对此应承担连带赔偿责任。原告（反诉被告）质证认为原一审二审中，被告（反诉原告）均同意解除合同交回商铺，但均不履行，经原告（反诉被告）发律师函催告后仍然不履行，原告（反诉被告）仅仅是将其设备拆除后放置在旁边的房间里，并未损坏，被告（反诉原告）应当取回，如果仍不履行，原告（反诉被告）将继续要求其支付设备物品的场地占用费；三家公司没有人格混同。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 11、刘伟原小勇士攀爬搭建地现状图、刘伟原极速小飞车搭建地现状图（A区大广场6柱区域）、儿童淘气堡外延搭建地现状图，证明原告（反诉被告）为了不履行合同，以B区广场占用消防通道为由，将被告（反诉原告）的所有设备予以拆除，后又在被告（反诉原告）原搭建设备的地方搭建简易房屋出租他人，其行为构成根本性违约，应承担赔偿责任；擅自经营与被告（反诉原告）相同或类似儿童乐园，侵犯独家经营权。原告（反诉被告）认为该图片无真实性，内容是什么不清楚，何时何人拍摄不知道，也不能说明与本案有关联性，其主张的内容也没有其他证据印证，不能认定。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 12、致使无法经营图片，证明因原告（反诉被告）违约，擅自停电、侵犯独家经营权、违法拆除设备致使被告（反诉原告）无法经营商铺，造成巨大的经济损失，原告（反诉被告）对此应承担赔偿责任，而大地公司对此应承担连带赔偿责任。原告（反诉被告）质证认为太空城系预交电费，由被告（反诉原告）自行向供电部门交费，其未交费被供电部门停电是其个人行为导致，与原告（反诉被告）无关；再者刘伟至今未将电费卡交还原告（反诉被告），其应当承担相关责任。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 13、太空城收银表，证明被告（反诉原告）平均月收入为88214.31元，原告（反诉被告）因违约、违法行为致使被告（反诉原告）无法经营商铺，应赔偿被告（反诉原告）经济损失858954.61元；原告（反诉被告）违约，侵犯独家经营权，应按照合同约定支付717500元违约金。原告（反诉被告）认为该组证据来源不明，被告（反诉原告）仅仅加盖了公章，自证自己有多少损失，没有其他证据相互印证，达不到证明目的；按照补充协议来计算也没有具体的费率表，没有做任何统计，也没有明确的指向，如果被告（反诉原告）不是本案原告（反诉被告）负责招商的实际负责人他是拿不到这份证据的，恰恰印证了被告（反诉原告）是众享公司的管理者，被告（反诉原告）说是原告（反诉被告）公司收银系统的数据，不是内部人员拿不到；同时被告（反诉原告）将其室内和室外数据混同计算在本案中，其主张的本案金额到底是多少，其不能证明，不能认定。第三人认为该商铺由原告（反诉被告）自行经营管理。 14、被告（反诉原告）损失清单、收据收款凭证，证明因原告（反诉被告）违约、违法行为造成被告（反诉原告）严重的经济损失683300元，应承担赔偿责任。原告（反诉被告）认为该组证据来源不明，是被告（反诉原告）自证其词的证据，没有其他证据相互印证，达不到证明目的；按照补充协议来计算也没有具体的费率表，没有做任何统计，也没有明确的指向，如果被告（反诉原告）不是本案原告（反诉被告）负责招商的实际负责人他是拿不到这份证据的，恰恰印证了被告（反诉原告）是众享公司的管理者，被告（反诉原告）说是原告（反诉被告）公司收银系统的数据，不是内部人员拿不到；同时被告（反诉原告）将其室内和室外数据混同计算在本案中，其主张的本案金额到底是多少，其不能证明，不能认定。第三人表示同意原告（反诉被告）意见。 第三人贵州大地永乐置业有限公司为证实其主张，向本院提交如下证据： 营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、大地公司股东信息、众享公司股东信息、智慧宜佳物业公司股东信息，证明大地公司主体资格身份，与众享公司、智慧宜佳物业公司股东和管理人员均不一样，属于独立经营、独立核算的法人主体。原告（反诉被告）表示同第三人意见。被告（反诉原告）对该组证据的真实性、合法性没有异议，但认为大地公司的股东李星系众享公司以及智慧宜佳物业公司的高管，说明其管理人员混同；大地公司的李志玲原系智慧宜佳物业公司的大股东，李星、李志玲在诉讼过程中才予以变更至他人名下。 土地证，证明原市政处现新都汇片区由大地公司开发，案涉商铺广场等由大地公司所有。原告（反诉被告）对该组证据无异议。被告（反诉原告）对该组证据无异议。 《新都汇国际购物广场委托经营管理合同》、《都匀市商品房预售合同备案登记表》、《新都汇国际购物广场商铺委托经营管理合同》，证明大地公司将新都汇经营权交由众享公司经营管理，由众享公司享有全部收益权，大地公司没有收益。原告（反诉被告）称该合同第4条约定的双方委托期限为2016年7月1日至2023年8月31日，第6.14条约定经营收益由原告（反诉被告）享有，第三人没有收益。被告（反诉原告）对该组证据真实性没有异议，委托关系发生法律上的主体混同，应当承担连带责任。 4、刘伟太空城电表照片，证明刘伟经营场所电表系预付费电表，由其自行向供电部门交纳电费，其不交纳电费导致停电，并非其他第三人所为。原告（反诉被告）表示同意第三人意见。被告（反诉原告）对该组证据电表照片真实性无异议，但认为原告（反诉被告）作为商铺的管理方，断电断水是其常用手段，供电局并没有向被告（反诉原告）出具欠费通知单、停电通知单，故该断电行为系原告（反诉被告）所为。 本院经审理认定事实如下：1、2016年7月1日，原告（反诉被告）与第三人贵州大地永乐置业有限公司签订《新都汇国际购物广场委托经营管理合同》，从而获得新都汇国际购物广场的经营管理权。2、2016年9月19日被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳“儿童公园”履约保证金20000元；3、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订编号为2017-122《新都汇国际购物广场商铺使用合同》（以下简称《商铺使用合同》）、《补充协议书》（以下简称《补充协议书》）、编号为2017-122《新都汇国际购物广场商业管理合同》（以下简称《商业管理合同》），上述三份合同未注明签订时间，庭审中原、被告双方均认可合同签订的时间为2018年8月，《商铺使用合同》约定：原告（反诉被告）提供位于都匀市原市政处片区的新都汇入口广场出租给被告（反诉原告）使用，使用期限为8年，从2017年9月23日至2025年9月22日；该商铺只供被告（反诉原告）作“儿童乐园”经营之用；该商铺的交付日期为2017年9月23日之前，在经营期限内，商铺使用费按季度结算，起算日为免费装修期结束之次日或原告（反诉被告）营业日，两者取其较迟的，商场开业起算日为原告（反诉被告）营业日；免费装修期内，被告（反诉原告）无需支付基本使用费（商铺使用费、商业管理费、经营服务费、推广费），但仍需承担装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）；履约保证金为10000元，由被告（反诉原告）于签署本合同之日起15日内向原告（反诉被告）交纳，履约保证金不是预付的使用费，仅是履行合同约定义务的保证；在使用期内，违反本合同约定，使被告（反诉原告）无法按其用途继续使用该商铺的，被告（反诉原告）有权单方面解除本合同，由此造成被告（反诉原告）损失的，原告（反诉被告）应予以赔偿；第一年租金免费，第二年、第三年租金10000元/月；在使用期限内被告（反诉原告）逾期交付使用费/管理费/推广费/其他费用的，经原告（反诉被告）书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金；在使用期限内，被告（反诉原告）逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，经原告（反诉被告）书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的2‰支付违约金，逾期达14天以上的，原告（反诉被告）有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由被告（反诉原告）自行承担；被告（反诉原告）拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交使用费及其他费用的，原告（反诉被告）有权单方面解除本合同，收回该商铺，履约保证金不予退还，由此而造成原告（反诉被告）损失的，被告（反诉原告）应予以赔偿；《商业管理合同》约定的内容与《商铺使用合同》约定的内容相同，但另行约定了10000元履约保证金及第二年、第三年每月10000元的经营服务费。4、《补充协议书》第一条第1款原告（反诉被告）将新都汇入口广场出租给被告（反诉原告）经营使用，经营项目为儿童室外游乐场；第一条第2款在原合同约定的期限内，被告（反诉原告）在新都汇购物广场内对儿童室外游乐场享有独家经营的权利；第一条第3款原告（反诉被告）不能自行或者招商第三方在新都汇购物广场内经营儿童室外游乐场或类似项目；第一条第4款如原告（反诉被告）违反本协议在新都汇购物广自行或者招商第三方经营儿童淘气堡或类似项目的，增加1家经营同样或类似项目商户，则原告（反诉被告）每月按照被告（反诉原告）在新都汇购物广场上一年度或上一季度（二者以高者计算）对儿童淘气堡项目的月平均营业收入的二分之一向乙方支付违约金直至在新都汇广场内仅有被告（反诉原告）经营上述项目为止；增加2家以上的，按三分之二向乙方支付违约金、增加3家以上的，按四分之三向乙方支付违约金，……。”以此类推；第一条第5款原告（反诉被告）向被告（反诉原告）承诺，商场正式开业且招商率达到80%后开始计租；第一条第6款原告（反诉被告）向被告（反诉原告）承诺，被告（反诉原告）在商场的经营免租期为6个月，经营免租期从商场正式开业且招商率达到80%后开始起算；第一条第7款原告（反诉被告）向被告（反诉原告）承诺，在合同约定的期限内不得提前解除合同，如原告（反诉被告）提前解除合同的应一次性赔偿被告（反诉原告）所有的经济损失，双方同意按照如下方式计算因原告（反诉被告）提前解除合同导致被告（反诉原告）遭受的经济损失；被告（反诉原告）在新都汇购物广场上一年度或上一季度（二者以高者计算）对儿童室外游乐场项目的月平均营业收入乘以原合同剩余期限的总月数。5、新都汇国际购物广场实际开业时间为：2017年12月18日。6、2018年6月11日，被告（反诉原告）经营的太空世界儿童淘气堡开始断电，太空世界儿童淘气堡2018年6月收入为100421.6元，2018年7月收入为23187.7元，上述收入系不需要用电游乐设施产生的收入；2018年6月14日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）递交《关于新都汇太空世界儿童淘气堡停电事宜的函》，要求原告（反诉被告）恢复通电，保证商铺继续经营，原告（反诉被告）公司原法定代表人李建元在该函上书写“该情况我公司无权处理，报房开后双方协商解决。”；2018年7月5日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具《租赁费催缴函》，通知被告（反诉原告）于2018年7月10日前结清尚欠未缴的使用费、管理费、推广费或其他等费用；2018年7月15日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）递交《针对租赁费催缴的回函》，答复原告（反诉被告）称还未达到计租条件，且原告（反诉被告）未给被告（反诉原告）任何通知的情况下，将被告（反诉原告）经营的太空城商铺予以断电，造成被告（反诉原告）巨大损失，原告（反诉被告）公司原法定代表人李建元在该函上书写“请贵店铺合同签订法人来我司洽谈具体事宜”。7、2018年8月13日，都匀市公安消防大队向贵州智慧宜佳物业管理有限公司（新都汇商业广场步行街）出具《责令限期改正通知书》，通知书载明“都匀市新都汇商业步行街广场B区主入口处消防通道被占用。违反《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定。责令你单位（场所）于2018年9月12日前改正。”，贵州智慧宜佳物业管理有限公司于当日将上述通知书拍照留置送达于被告（反诉原告）经营的太空世界儿童淘气堡店内，并将《限期拆除公告》张贴于太空城门口旁、1楼太空城卷帘门上、B区主消防通道柱子上，通知被告（反诉原告）于5日内进行拆除；2018年8月21日贵州智慧宜佳物业管理有限公司在负一层太空城卷帘门上、一层太空城卷帘门上张贴《拆除通知》，并于当日下午对B区广场占用消防通道的设施进行拆除。8、第三人大地公司的法定代表人为程载，公司股东为王爱军、程载、李志玲。 本案争议的焦点：1.被告（反诉原告）何时达到交付商铺使用费和商业管理费的条件；2.被告(反诉原告)经营的太空世界儿童淘气堡停电应当由哪一方承担责任；3.都匀市新都汇商业步行街广场B区主入口处消防通道被占用应当由哪一方承担责任；4.被告（反诉原告）是否应当向原告（反诉被告）交纳物业费、垃圾转运费等费用，上述所交费用的标准及金额；5.原告（反诉被告）是否应当退还被告（反诉原告）履约保证金20000元；6.原告（反诉被告）是否应支付被告（反诉原告）违约金并赔偿相应损失；7.第三人是否应对被告（反诉原告）的反诉请求承担连带责任。 本院认为，1.原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《补充协议书》、《新都汇国际购物广场商业管理合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效民事法律行为，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，庭审中原、被告双方均同意解除上述合同，本院予以确认。2.庭审中，双方均认可商场开业日期为2017年12月18日，原告（反诉被告）向法庭提交的《新都汇招商率表》及公司与各商户签订的合同书可以证明商场开业时招商率已达80%，根据《补充协议》的约定，被告（反诉原告）享有从2017年12月18日起六个月的免租期，故原告（反诉被告）要求商铺使用费及商业管理费从2017年9月23日计算，不符合合同约定，本院不予采信，上述费用的起算时间应为2018年6月18日；2018年8月21日因被告（反诉原告）经营的太空世界儿童淘气堡占用消防通道，且未按贵州智慧宜佳物业管理有限公司通知的五日内予以拆除，贵州智慧宜佳物业管理有限公司及原告（反诉被告）于当日将室外设备予以拆除，故商铺使用费及商业管理费应计算至2018年8月21日止，具体金额为20000元÷30天×64天=42667元，因双方约定按季度结算使用费及管理费，本案尚未到结算时间，故原告（反诉被告）要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，被告（反诉原告）交纳的履约保证金20000元应当抵扣使用费及管理费。3.被告（反诉原告）提交的证据不能证明致使被告（反诉原告）经营的太空世界儿童淘气堡无法经营的停电行为系原告（反诉被告）实施，故对其要求原告（反诉被告）承担损失及违约金的反诉请求，本院不予以支持；但是停电后从原告（反诉被告）原法定代表人李建元在被告（反诉原告）向公司出具的函上书写的内容看，原告（反诉被告）是知道停电情况的，且根据《使用合同》第16.2.4条的约定，原告（反诉被告）应尽最大努力及采取一切合理的措施保障被告（反诉原告）经营活动的顺利进行，故被告（反诉原告）可在证实实施停电行为的侵权人后另案起诉，并根据上述合同约定要求原告（反诉被告）承担相应的违约责任。4.《商铺使用合同》虽然约定原告（反诉被告）可以向被告（反诉原告）收取物业费、垃圾清运费，但原告（反诉被告）没有举证证明双方对上述费用收取标准进行了约定，也没有举证证明已代被告（反诉原告）向物业公司交纳了上述费用，故对该项诉讼请求，本院不予支持。5.被告（反诉原告）向本院举证证明其中一家为“金畅亲子陪伴中心”、另一家为“电玩娱乐城”、还有一家被告自己也不清楚的娱乐设施，上述三家设施，从外观及名称上并非儿童淘气堡项目，不宜认定为侵犯被告刘伟儿童淘气堡项目的独家经营权，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按《补充协议》的约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。6.被告（反诉原告）认为第三人与原告（反诉被告）存在人格混同而要求二者承担连带责任没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，原、被告双方一致同意解除双方签订的《商铺使用合同》、《商业管理合同》、《补充协议》，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付2018年6月18日至2018年8月21日的租金42667元，但应扣减已交纳的保证金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告（反诉原告）刘伟签订的编号为2017-122《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《补充协议书》、编号为2017-122《新都汇国际购物广场商业管理合同》； 二、被告（反诉原告）刘伟在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）贵州众享时代商业管理有限责任公司商铺使用费及商业管理费22667元； 三、驳回原告（反诉被告）贵州众享时代商业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘伟的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7371元，由被告（反诉原告）刘伟负担728元，由原告（反诉被告）贵州众享时代商业管理有限责任公司承担6643元，反诉受理费31030元，由被告（反诉原告）刘伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  代 菲 审 判 员  王 翔 人民陪审员  段同琴 二〇二〇年八月十四日 法官助理杨素珍 书记员杨梦捷