浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终10498号 上诉人（原审被告）：杭州市燃料有限公司，住所地：杭州市下城区朝晖路**，统一社会信用代码：91330103143034785E。 法定代表人：俞力成，董事长。 委托诉讼代理人：周锦惠、王玲，浙江德昊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州华驰汽车工贸有限公司，，住所地：杭州市下城区东新路**统一社会信用代码：91330103793668042B。 法定代表人：任银花，执行董事。 委托诉讼代理人：黄恺、程秋雨，浙江天册律师事务所律师。 上诉人杭州市燃料有限公司（以下简称燃料公司）因与被上诉人杭州华驰汽车工贸有限公司（以下简称华驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2004年12月21日，华驰公司与燃料公司签订《租赁合同》，约定由华驰公司租赁燃料公司位于下城区东新路184号，租赁场地面积总计为33763平方米，其中房屋795平方米，简易房（棚）9408平方米。用途为汽车维修等。租赁时间暂定为10年，第一期合同为5年，自2005年2月15日起至2010年2月14日止。第一期合同期满后，双方协商签订第二期合同，在同等条件下，华驰公司有优先签约的权利。合同对相关租金标准、水电费负担等事项作了约定外，另约定：华驰公司如需对场地进行平整、改造等需经燃料公司书面同意后方可进行。租赁期满，华驰公司应按时将场地交回燃料公司。华驰公司如需在租赁土地上搭建临时设施等，应征得燃料公司的书面同意，在不影响燃料公司利益的情况下，燃料公司应予同意。审批手续由华驰公司自行办理，燃料公司予以必要的协助。如遇国家建设需要、规划调整或其他不可抗力导致本合同无法继续履行时，本合同可终止。提出方应提前三个月告知对方。燃料公司原有的建筑，补偿归燃料公司所有；华驰公司新造的建筑，根据华驰公司建筑的造价、面积及折旧期限等具体情况，另行签订补偿协议。2005年3月15日，双方签订补充合同。约定：燃料公司同意将车间北面12间临时房租赁给华驰公司使用，面积为440平方米。2006年2月20日，双方又签订补充合同（三），明确燃料公司同意将原燃料公司煤库办公楼及浴室等附属用房租赁给华驰公司使用，面积为1068平方米。2007年4月28日，双方还签订补充合同（四），约定燃料公司同意将原燃料公司小油库地块及附属用房租赁给华驰公司使用。2006年2月25日华驰公司向燃料公司出具备案报告，提出原有土建房已改造钢结构为1—5号、9号、10号。已新建钢结构房为25号、7号、8号、11号、24号。燃料公司在该备案报告中批注“已新建改建的按租赁合同规定补办手续，未实施的新建改建时按租赁合同规定办理报批手续”。 2014年1月20日，杭州市市区河道整治建设中心、杭州市下城区市区河道整治建设中心（甲方）与燃料公司（乙方）签订《补偿协议书》约定：根据杭发改[2013]104号文件精神，由甲方负责实施备塘河一期整治工程，因乙方部分土地及地上附属物（含建构筑物）位于河道红线范围内，需对乙方进行补偿，经甲乙双方协商，同意由杭州中意房地产评估咨询有限公司评估，现就补偿事项达成如下协议：一、乙方同意甲方对备塘河一期整治工程红线内，位于东新路**内房屋建筑面积3157.48平方米及地面附属物等进行补偿（其中五米线内建筑面积2252.88平方米，五米线外建筑面积904.60平方米）。经杭州中意房地产评估咨询有限公司对乙方房屋及地面附属设施进行丈量、评估，评估金额为7329053元（其中五米线内5928826元，五米线外1400227元，具体详见评估报告）；临时安置补助费112910元（其中五米线内112910元）；停产停业损失补偿费358750元（其中五米线内358750元）；上述三项补偿费共计7800713元（其中五米线内6400486元，五米线外1400227元）。根据建设项目要求，乙方须在2014年3月20日之前腾空红线内所有建（构）筑物，并将场地及绿化、附属物移交甲方，等。上述协议签署后，被告燃料公司于2014年3月下旬对上述拆迁场地内涉及的华驰公司租户进行了补偿，与5户租户签订了一次性补偿协议，总计支付一次性补偿费用278000元；该5户租户均于2014年3月底之前完成了搬迁，将场地交还燃料公司；华驰公司未向其租户支付任何补偿费用。后杭州市市区河道整治建设中心分批向燃料公司支付拆迁补偿款，燃料公司确认已收到协议约定的全部补偿款。 杭州中意房地产评估咨询有限公司于2013年10月2日出具房地产估价报告两份，确定备塘河征收红线范围之内估价对象房屋总建筑面积2252.88平方米（五米线内），其中提供房屋所有权证的房屋面积为1085.67平方米，构筑建筑物面积为1167.21平方米，土地使用权面积为145平方米，在估价时点（2013年4月23日）的征收货币补偿金额为5928826元。其中房地产补偿（面积1085.67平方米）3587499元，构筑建筑附属物（面积1167.21平方米）评估价值847526元，装修及构筑附属物评估价值1493801元。确定（五米线外）估价对象房屋总建筑面积904.60平方米（构筑构建面积为904.60平方米），在估价时点（2013年4月23日）的征收货币补偿金额为1400227元，其中构筑建筑附属物（面积904.60平方米）810773元，装修及构筑附属物589454元。 2014年6月26日，在杭州市下城区文晖街道主持下，燃料公司、华驰公司及其他相关公司就备塘河拆迁改造补偿金、华驰公司拖欠燃料公司租金等事项进行沟通，达成了协调会会议纪要。在会议上，华驰公司提出自2014年3月备塘河拆迁改造起始，燃料公司一直未公开河道指挥部对他们的拆迁补偿金数额，双方对拆迁补偿金的分配上存在异议，该公司认为华驰公司的拆迁补偿金应为500万元，经公司折算决定向燃料公司提出拆迁补偿金为270万元，到目前为止双方就补偿金问题一直没有谈妥。该公司要求燃料公司公开河道指挥部支付给他们的拆迁补偿金数额。因补偿金没有拿到，该公司从今年3月份起，停止向燃料公司缴纳租金，按补偿金500万元来抵扣租金。燃料公司回应，从2014年2月17日起，双方一致都在为备塘河拆迁改造补偿金额进行协商，只是至今双方还没有谈妥。在商谈补偿金问题上，该公司原则上以双方租赁合同第12条约定来执行，因该公司是备塘河拆迁改造主体单位，在补偿金数额上没有公开的必要。该公司对华驰公司补偿金的计算方式是：1、标准按年折旧年限20年，每年按5%计算；2、设备装潢折旧；3、搬迁费按国家有关标准计算。经测算，该公司需支付华驰公司备塘河拆迁改造补偿金144万元，后该公司又追加到170万元，华驰公司坚持要补偿金270万元，目前公司认为双方还有协商的余地，但华驰公司需提出补偿金的计算方法或计算标准。华驰公司拖欠的租金必须按时交纳。 另查明，2017年12月27日，杭州市下城区国有投资控股集团有限公司（以下简称国投公司）与燃料公司签订《搬迁补偿协议书》，对燃料公司位于东新路184号的所有动产、不动产实施搬迁。因华驰公司与燃料公司、国投公司之间就拆迁补偿事宜发生纠纷，华驰公司于2018年6月4日以侵权责任纠纷为由诉至杭州中院，请求判令燃料公司、国投公司共同赔偿擅自拆除华驰公司房屋、屋内装修物，处理房屋内附属物及华驰公司购入设备造成的损失80151908元；燃料公司、国投公司共同赔偿因拆迁造成华驰公司停产停业的损失及搬迁安置必要费用共计22034714.73元；判令燃料公司赔偿2014年3月因备塘河改造拆除华驰公司房屋、屋内装饰物等造成的损失5000000元。2019年8月8日，杭州中院作出（2018）浙01民初1528号民事判决，该判决认为备塘河拆迁所涉补偿与该案国投公司的征迁行为无涉，故在该案中不予处理，并判决燃料公司支付华驰公司设备设施拆迁补偿款7227503元、房屋拆迁补偿款14928710.55元，驳回华驰公司的其他诉讼请求。华驰公司不服该判决向浙江省高级人民法院提出上诉，该院经审理后作出（2019）浙民终1421号民事判决，维持关于设施设备拆迁补偿款、房屋拆迁补偿款的判决，另判决燃料公司支付华驰公司装修附属物补偿款26906916.4元及华驰公司代为支付的补偿款6423294元。 华驰公司的诉讼请求为：1、判令燃料公司向华驰公司支付因房屋拆迁所产生的新建、改建及装饰装修补偿、设备补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿等共计4213214元；2、本案诉讼费用由燃料公司承担。 原审法院认为：根据生效判决查明的事实，华驰公司租赁燃料公司位于东新路184号场地后确有在场地上新建房屋、改建房屋，并对相关设备设施添附的事实，燃料公司取得的相关搬迁补偿款中包含了该部分财产的补偿对价，故华驰公司对此享有获赔的权利。关于华驰公司主张的新建、改建及装饰装修补偿、设备补偿费用。杭州中意房地产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告确定五米线内除房地产补偿之外的构筑建筑附属物评估价值847526元、装修及构筑附属物1493801元，五米线外构筑建筑附属物评估价值810773元、装修及构筑附属物评估价值589454元。华驰公司主张除了有证房屋外其余构筑建筑附属物为其新建、改建以及华驰公司租赁后进行装修和添附，而燃料公司也不否认华驰公司存在改建、新建房屋的事实，但双方均未向原审法院举证华驰公司新建、改建部分的具体面积以及装修附属物的价值，现于客观上亦无法予以区分。原审法院综合考虑燃料公司交付租赁场地时必然存在相关配套设备设施，结合华驰公司改建的事实，酌情确定评估报告所涉有证房屋以外的构筑建筑附属物、装修及构筑附属物价值3741554元的65%归华驰公司享有。关于华驰公司主张的临时安置补偿费、停产停业损失补偿。本案备塘河拆迁整治涉及的房屋，均由华驰公司进行了出租，华驰公司未实际使用，且全部租户均由燃料公司进行了拆迁补偿，华驰公司未支付过补偿费用，故华驰公司无权主张该两项费用。且华驰公司在其诉燃料公司、国投公司侵权责任纠纷一案中，仅要求燃料公司赔偿2014年3月因备塘河改造拆除华驰公司房屋、屋内装饰物等造成的损失5000000元，而未就临时安置补偿费、停产停业损失补偿提出过主张，华驰公司亦未就其在本案起诉之日前三年内向燃料公司主张过该两项补偿进行举证，故华驰公司的该部分诉请内容已经超出我国《民法总则》规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年9月29日判决：一、燃料公司于判决生效之日起十日内支付华驰公司构筑建筑附属物、装修及构筑附属物补偿款2432010元；二、驳回华驰公司的其他诉讼请求。如果燃料公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40506元，因适用简易程序减半收取20253元，由华驰公司负担8563元，由燃料公司负担11690元。 宣判后，燃料公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院遗漏认定案件事实。（1）一审法院认定案件事实中遗漏认定了“华驰公司在备塘河拆迁地块上是否客观实施了新建、改建房屋的行为以及如华驰公司实施了新建、改建房屋行为，则新建、改建房屋造价、面积、建造年限具体是多少”这一本案必须查明的事实。本案为租赁合同纠纷案件，华驰公司依据《租赁合同》第十二条约定，即“乙方新建的建筑，依据乙方建筑的造价、面积及折旧期限等具体情况，另行签订补偿协议”主张燃料公司应向其支付因房屋拆迁所产生的新建、改建及装饰装修补偿，那么本案势必要查明华驰公司是否有实施新建、改建房屋的行为，如本案无证据证明华驰公司实施过该行为，以及新建、改建房屋造价、面积、建造年限，则法院判决燃料公司向华驰公司支付新建、改建及装饰装修补偿款无事实依据。（2）一审法院认定案件事实中遗漏认定了“假设华驰公司实施了新建、改建房屋行为，那么其实施该行为前提是否征得燃料公司同意”这是本案另一需要查明的事实。根据《租赁合同》第九条第4点约定：“乙方如需对场地进行平整、改造等需经甲方书面同意后方可进行”以及《租赁合同》第十条约定：“乙方如需在租赁土地上搭建临时设施等，应征得甲方的书面同意”；再结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，华驰公司即使实施了新建、改建行为，若未经燃料公司同意，华驰公司不仅不能向燃料公司要求赔偿或补偿，若造成燃料公司损失，是燃料公司有权要求华驰公司赔偿或补偿；所以，一审法院在未查清该事实的情况下，判令燃料公司向华驰公司支付新建、改建及装饰装修补偿款无事实依据。二、一审法院认定“2006年2月25日华驰公司向燃料公司出具备案报告……”该节事实认定不清。一审法院已经查明华驰公司与燃料公司签订的《租赁合同》及系列《补充合同》项下，属于杭州市下城区国有投资控股集团有限公司拆迁范围内的纠纷已有生效判决，《备案报告》中所列新建、改建房屋是属于本案审理范围还是前案审理范围，未查清。燃料公司质证时已经明确该《备案报告》中所列新建、改建房屋与本案无关，该《备案报告》应有配套图纸，如华驰公司认为与本案有关，应提供相应图纸与两份《房地产估价报告》后附图纸进行核对；华驰公司庭后在“微法院”上也说其无法明确《备案报告》所列房屋具体指哪些房屋；一审法院在本案中认定一份与本案无关的《备案报告》所载内容，属事实认定不清。三、本案有证据证明备塘河拆迁范围房屋、地面、地面附属物的所有权人均为杭州市燃料有限公司，不存在华驰公司新建建筑的客观事实。燃料公司在一审庭审时已经明确指出了备塘河拆迁范围内房屋对应《租赁合同》及系列《补充合同》项下哪些房屋；这些房屋均属燃料公司所有。且一审证据两份《房地产评估报告》中均明确了：“估价对象房屋所有权人均为燃料公司，依据委托方提供的备塘河整治用地勘测定界成果及土地分类图，本次征收红线范围内的房屋所有权及地面附属物，设备所有权为燃料公司”。并明确：“经现场查勘，估价对象地面附属物为若干建筑附属物及水泥地，围墙等地面附属物”，即：被拆迁房屋及构筑物等均为燃料公司所有，且并没有新建建筑的任何记载及补偿。三、一审法院在“本院认为”部分记载“燃料公司也不否认华驰公司存在改建、新建房屋的事实”与其在判决书第4页记载的燃料公司答辩相矛盾。燃料公司一审发表意见就明确华驰公司主张其有新建房屋行为以及新建房屋面积，没有任何依据，燃料公司不予认可，就本案对应的租赁合同项下华驰公司没有任何新建房屋。一审法院所述的“不否认……”没有依据。四、一审法院适用法律错误。一审法院引用《合同法》第一百零七条规定，即：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但在本案未查明华驰公司实施了《租赁合同》第十二条的新建、改建、场地平整等应事先征得燃料公司审批同意的前提下，一审认定燃料公司违约并判令其承担违约责任，缺乏依据。本案应该适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。由以上法律规定可知：未经燃料公司同意，华驰公司即使有装饰装修或者扩建费用产生，根据法律规定，亦应由其自行承担；华驰公司无权因其违约、违法行为获得收益。综上，一审法院没有审查本案最基础的案件事实，进而作出的判决结果对燃料公司不公，请求二审法院查明案件事实，正确适用法律，支持燃料公司的上诉请求。 燃料公司的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回华驰公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由华驰公司承担。 针对燃料公司的上诉，华驰公司发表答辩意见称：一、一审法院查明事实清楚、完整，备塘河拆迁范围内存在华驰公司新建、改造建筑及添附的设施设备。（一）生效判决已对“华驰公司租赁燃料公司位于东新路184号场地后确有在场地上新建房屋、改建房屋、并对相关设备设施添附的事实”予以确认。（二）燃料公司也已在《协调会会议纪要》对根据华驰公司在备塘河拆迁范围内新建改建建筑及添附的装潢、设施设备给予华驰公司补偿予以认可。根据华驰公司、燃料公司在文晖街道协调下签署的《协调会会议纪要》，燃料公司表示“从2014年2月17日起，双方一直都在为备塘河拆迁改造补偿金问题进行协商，只是至今双方还没有谈妥。在商谈补偿金问题上，我公司原则上以双方租赁合同第12条约定来执行，因我公司是备塘河拆迁改造主体单位，在补偿金额上没有公开的必要。我公司对华驰公司补偿金的计算方法是：1、标准按年折旧年限20年，每年按5%计算。2、设备装潢折旧。3、拆迁费按国家有关标准计算。经测算，我公司需支付华驰公司备塘河拆迁改造补偿金144万元，后我公司又追加到170万元，华驰公司坚持要补偿270万元。目前公司认为双方还有协商的余地。”从燃料公司以华驰公司新建改建建筑的折旧、设备装潢折旧等为基础计算出其愿意支付给华驰公司补偿金金额可以看出，燃料公司对于华驰公司在备塘河拆迁范围内存在新建改建建筑及添附的装潢、设施设备是认可的，现燃料公司上诉予以否认，不仅违背诚实信用原则，也与客观事实不符。（三）《房地产估价报告》中关于估价对象房屋及设备所有权人为燃料公司的表述并不能证明燃料公司的主张。估价机构仅是根据委托人燃料公司提供的材料和陈述对评估对象进行估价，其对燃料公司与承租人华驰公司之间关于所有权的纠纷并不了解也无法作出判定。其实，根据《房地产估价报告》附件《装修附属物评估明细表（5米内）》中“大型扒胎机”、“大型举升机”、“大型平衡仪”、“四轮定位仪”、“维修坑”、“小型扒胎机”、“小型平衡仪”等也可以看出，该等设备均是华驰公司为开办汽修市场添置，燃料公司主张所有权均是其享有明显与事实不符。二、一审法院适用法律正确。根据双方签署的《协调会会议纪要》，燃料公司已对根据《租赁合同》第十二条的约定对华驰公司在备塘河拆迁范围内的投入进行补偿予以确认，也即燃料公司对于华驰公司在备塘河拆迁范围内存在投入的行为和事实是认可的，只是在金额计算上双方存在争议。另一方面，华驰公司自2004年承租东新路184号场地后在其上进行了大量的新建改建，在华驰公司承租使用的10多年时间内，燃料公司对此知晓也从未提出异议，现燃料公司全额享有了华驰公司在承租场地内投入的补偿权益却反言拒绝履行《租赁合同》第十二条约定的义务，应当根据《合同法》第一百零七条的规定承担继续履行的违约责任，一审法院适用法律正确。综上，燃料公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上驳回燃料公司的上诉请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，燃料公司与华驰公司签订的案涉《租赁合同》、《补充合同》、《补充合同（三）》、《补充合同（四）》均系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点是华驰公司在承租案涉场地后，在案涉备塘河拆迁范围内，是否存在新建、改建房屋。若存在新建、改建的事实，燃料公司的拆迁补偿款中多少应归属于华驰公司。燃料公司上诉主张华驰公司在案涉备塘河拆迁范围内不存在改建、新建房屋的事实，而依据生效判决［（2019）浙民终1421号］查明的事实和《备案报告》所载的内容，华驰公司在××路××号的场地后，在案涉场地上进行了房屋新建、改建。燃料公司否认华驰公司在案涉备塘河场地上新建和改建房屋的事实，但并未提供充分有效的证据证明其主张。且依据《协调会会议纪要》的内容，燃料公司亦认可对华驰公司就备塘河拆迁事宜进行相应补偿。故原审法院认定华驰公司在案涉备塘河拆迁范围的场地上存在改建和新建房屋，并无不当。依据案涉《租赁合同》的约定，如遇国家建设需要、规划调整或其他不可抗力导致本合同无法继续履行时，……燃料公司原有的建筑，补偿归燃料公司所有；华驰公司新造的建筑，根据华驰公司建筑的造价、面积及折旧期限等具体情况，另行签订补偿协议。故华驰公司有权要求燃料公司支付已取得的相关搬迁补偿款中包含的其新建、改建房屋的补偿对价。关于赔偿的范围，因双方当事人均未提交证据证明华驰公司新建、改建部分的具体面积以及装修附属物的价值，基于客观上无法对此进行区分，原审法院结合燃料公司交付租赁场地时必然存在相关配套设备设施和华驰公司改建的事实，及燃料公司出租给华驰公司的房屋面积和评估报告中显示的房屋拆迁面积，酌情确定评估报告所涉有证房屋以外的构筑建筑物、装修及构筑附属物价值的65%归华驰公司享有，与前述生效判决一致，现有证据亦不能证明存在明显失当。故燃料公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理26256元，由上诉人杭州市燃料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  秦海龙 二〇二一年一月二十五日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜