河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6368号上诉人（原审原告、反诉被告）：中原银行股份有限公司南阳分行。住所地南阳市张衡路**。法定代表人：霍振峰，任该分行行长。委托代理人：陈胜勇，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：河南大贤商贸有限公司。住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路****楼****；南阳市宛城区独山大道盛唐商务苑11号。法定代表人：刘毅，任该公司执行董事兼总经理。委托代理人：张弛，河南问鼎律师事务所律师。委托代理人：毛雪瑜，河南衡祥律师事务所律师。原审第三人：河南银河互联网信息服务有限公司。。住所地南阳市宛城区独山大道与滨河路交汇处三川盛唐商务苑**法定代表人：张辉，任该公司执行董事兼总经理。委托代理人：黄丽，河南宛英律师事务所律师。原审第三人：南阳市宛城区重庆青一色火锅南阳总店。。住所地南阳市宛城区滨河路三川盛唐商务苑**楼法定代表人：张杨。原审第三人：南阳市星宴蒸鲜餐饮有限公司。住。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑****楼**/div>法定代表人：吕兆裴。原审第三人：南阳市市辖区滨河路水韵江南足浴店。住所。住所地：南阳市独山大道盛唐商务苑****楼**div>法定代表人：胡明。原审第三人：南阳市宛城区树熊咖啡店。住所地。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑**楼**iv>法定代表人：刘金。原审第三人：南阳市宛城区七面儿童摄影馆。住所地南。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑****楼**v>法定代表人：陆红果。原审第三人：南阳市独山大道海儿诗兰美容馆。住所地南阳。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑******>法定代表人：周秀花。原审第三人：南阳市宛城区薄荷摄影馆。住所地南阳市。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑********法定代表人：李阳。原审第三人：河南鸿华实业有限公司。住所地南阳市独。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑****楼div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：洛昕。原审第三人：南阳市宛城区御茗轩茶餐厅。住所地南阳市独山。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑**楼****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王旭锋。原审第三人：南阳市宛城区红不让时尚餐厅。住所地南阳市独山大道盛。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑****楼style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陆红果。原审第三人：河南八仟金文化传媒有限公司。住所地：南阳市独山大道盛。住所地：南阳市独山大道盛唐商务苑盛唐财富中心**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：朱俊峰。原审第三人：百度（南阳）营销服务中心。住所地南阳市独山大道盛唐。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑****楼tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：谢玉晓。原审第三人：河南博创商贸有限公司。住所地南阳市独山大道盛唐商。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑****楼yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：夏卿。原审第三人：南阳苏谷餐饮管理有限公司。住所地南阳市独山大道盛唐商务。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑国际财富中心****西侧le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：蒋春宇。原审第三人：南阳市宛城区华泰商贸行。住所地南阳市独山大道盛唐商务。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑****le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郭振法。原审第三人：南阳市宛城区雅统日用品商行。住所地南阳市独山大道盛唐商务。住所地南阳市独山大道盛唐商务苑****楼****西侧le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：耿延英。上诉人中原银行股份有限公司南阳分行（以下简称中原银行南阳分行）因与被上诉人河南大贤商贸有限公司，原审第三人河南八仟金文化传媒有限公司、南阳市星宴蒸鲜餐饮有限公司、南阳市独山大道海儿诗兰美容馆、河南博创商贸有限公司、南阳市宛城区树熊咖啡店、南阳市宛城区薄荷摄影馆、南阳苏谷餐饮管理有限公司、南阳市宛城区华泰商贸行、南阳市宛城区红不让时尚餐厅、南阳市宛城区重庆青一色火锅南阳总店、南阳市宛城区雅统日用品商行、河南鸿华实业有限公司、南阳市宛城区御茗轩茶餐厅、河南银河互联网信息服务有限公司、南阳市宛城区七面儿童摄影馆、南阳市市辖区滨河路水韵江南足浴店、百度（南阳）营销服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初5635号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中原银行南阳分行上诉请求：1.依法撤销一审法院（2019）豫1302民初5635号民事判决,改判支持上诉人全部诉讼请求、驳回被上诉人河南大贤商贸有限公司全部诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认定事实错误,上诉人与被上诉人大贤公司签订的书面《房屋租赁合同》,租期系双方真实意思表示，该合同真实、合法、有效,现租期到期、租赁关系终止,大贤公司应当将涉案租赁物返还于上诉人,支付违法占用期间的占有使用费。中原银行南阳分行与大贤公司签订的关于租期为24个月自2017年6月26日起至2019年6月26日止的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,内容合法有效，亦不违反国家法律法规的强制性规定，也不损害国家和社会公共利益,并不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形,为有效合同,对双方均具有法律约束力。对于涉案合同载明的24个月的租期更是双方加盖公章予以确认,系双方真实意思表示双方应当予以严格遵守。涉案合同签订后,中原银行南阳分行已经完全按照合同履行了义务,现合同所约定的租赁期限已经届满,并未续签涉案租赁合同,双方租赁关系已经终止,且中原银行南阳分行已经提前致函明确告知大贤公司,涉案合同到期后中原银行南阳分行拟收回涉案租赁房屋自用,不再对外租赁,大贤公司也已经收悉。根据《合同法》第二百三十五条规定及涉案《房屋租赁合同》第8.3条约定，本案涉案合同已经到期,中原银行南阳分行、大贤公司双方并无另行签订新的租赁合同,双方也未达成继续存续双方租赁关系一致的意思表示,而且中原银行南阳分行已经提前致函明确告知大贤公司不再对外出租涉案房屋,大贤公司已经收悉,故按照上述法律规定、合同约定大贤公司应将涉案租赁房屋交还于中原银行南阳分行。根据《合同法》第一百零七条规定和涉案《房屋租赁合同》第7.6条约定，在本案租赁合同到期后,大贤公司并未按照约定搬离腾空,交还租赁物于中原银行南阳分行,而是继续强行违法占用,经多次催要但大贤公司拒不交还，并且还擅自转租、超期转租于第三人使用,这与合同约定的内容严重背离,其行为已经构成违约。根据上述法律规定及约定大贤公司应当按照涉案合同第7.6条约定标准,向中原银行南阳分行支付违法占用至今的占有使用费。二、原审法院适用法律错误,涉案租赁合同的签订不存在任何显失公平的情形。《民法总则》第一百五十一条规定:一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。原审法院以“涉案合同签订的时间、大贤公司入住后对所租房产的水、电路及消防设备的安装和房产的装修及对出租房所欠物业费、水电费的垫支等费用的支出,扣除装修耗时期间，剩余10个月的租赁经营时间,从交易习惯、营商环境、市场行情、附近商铺整体租金水平等情况，认定涉案租赁合同约定的租期两年时间（24个月),明显显示双方权利义务的极不对等的事实,违背公平、等价有偿原则，且也排除了商业风险的认定,因此原审法院确认该条约定显失公平、不是中原银行南阳分行、大贤公司双方的真实意思表示。”等认定涉案合同显失公平,明显适用法律错误。本案中,涉案租赁合同是经双方盖章确认的书面合同,说明双方对合同约定24个月的租期不存在任何误解的,在大贤公司未能提供充分有效的证据证明租期不是双方真实意思表示情况下,应当以书面合同载明的租期为准,确定租赁期限。其次,根据中原银行南阳分行和大贤公司2014年4月26日最初签订的《房屋租赁合同》第一部分第3条、第4条、第二部分第8条等合同约定足以表明,大贤公司租赁于中原银行涉案租赁房屋时,对于租赁房屋的现状是明知的,对于租赁以后需要支付产生的相关费用、进行装修等都是明知的,对于装修所需要耗费的时间则是作为承租方大贤公司自行承担及考虑的风险,将大贤公司自行装修所耗费的时间风险转嫁于出租人中原银行南阳分行明显显失公平。上述约定是各方的真实意思表示,中原银行南阳分行既没有任何优势地位，亦没有存在胁迫、趁人之危等情形要求大贤公司必须无条件地接受该份租赁合同,从大贤公司支付的对价及中原银行南阳分行出租的房屋建筑面积来看,并不存在任何给付与对待给付明显不对称的情形。大贤公司作为专业的商业主体,主营房屋租赁、汽车租赁等业务,具有丰富的商业经验,熟知商业风险,对于涉案租赁房屋的现状更是明知,从该事实可以证明大贤公司签订的《房屋租赁合同》时并非处于危困状态，亦非在缺乏判断能力的情况下签订的。同时,从租赁合同的价格来看,该价格低于出租房屋所能获得的利益，中原银行南阳分行并未获取任何过度利润。在签订涉案《房屋租赁合同》的时候,只要保证出租的房屋真实合法有效,转让价款合理合法即可,对于之后大贤公司为经营装修投资建设以及公司经营风险等与中原银行南阳分行所出租的房屋并无关连。案涉《房屋租赁合同》的签订并不存在任何显失公平的事宜,不符合显失公平的法律要件。综上所述,仅从该份租赁合同的内容看,大贤公司亦未举证证明中原银行南阳分行利用相关经验或优势,致使协议约定的双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则，也未提供证据证明其在签订涉案协议时处于危困状态和缺乏判断能力等事实。故，原审法院依据显失公平确认涉案合同租期不是双方真实意思表示进行裁判明显不当。三、原审法院适用法律错误，承租人擅自转租、超期转租的，出租人未对其行使法定解除权并不能视为出租人对其擅自转租行为、转租期限的认可,更不能视为对原租赁合同租期非双方当事人真意表示。根据中原银行南阳分行与大贤公司2014年6月26日签订的关于租期2014年6月26日起至2017年6月26日止的租赁合同虽有载明大贤公司可以转租的条款,但根据大贤公司所提供的其与第三人签订转租合同中均载明租赁期限明显超出原租赁合同租期;及2017年8月15日签订的关于租期2016年6月26日起至2017年6月26日止的租赁合同以及2017年6月26日起至2019年6月26日止的租赁合同中均载明,在租期内,大贤公司未经中原银行南阳分行书面同意,不得转租或改变房屋用途,但大贤公司未按约履行,反而在签订上述租赁合同后继续将涉案房屋擅自转租于第三人;承租人大贤公司提供的其与第三人的转租合同,也可以表明承租人大贤公司存在超期转租,擅自转租的行为。原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定,认定出租人中原银行南阳分行未在六个月内提出异议,推定认为出租人中原银行南阳分行对擅自转租、转租期限的认可,对涉案租赁合同租期24个月非双方真实意思表示明显错误。首先,出租人中原银行南阳分行不行使法定解除权仅仅是对自己民事权利的处分,不能推定为是对擅自转租、转租期限的认可;更不能被视为出租人中原银行南阳分行不欲行使因租期到期终止合同的权利。其次,因承租人大贤公司对租赁物享有的权利义务来源于其与出租人中原银行南阳分行的租赁合同,承租人与第三人订立的转租合同关系亦必然依附于原租赁合同关系。当出租人与承租人之间的原租赁合同所约定的租赁期限届满时,除非法律另有规定或者双方另有约定,承租人不再具有使用、收益租赁物的合同权利。因此,在原租赁期限届满时,出租人可以享有取回出租物的权利,租赁期限届满时出租人可行使取回权,超期转租的约定对出租人并无约束力。所以即使认定出租人认可承租人的转租行为,但因转租合同依附于原租赁合同,所以转租合同也不能超出原租赁期限,承租人擅自转租的期限均超过原租赁合同租期明显属于超期转租,超期转租的约定对出租人并无约束力,从而转租合同是否有效并不影响原租赁合同的约定，更不影响原租赁合同的租期,二者并不相互矛盾。最后,即使认定出租人中原银行南阳分行对转租行为的认可,但根据合同相对性原则,转租合同关系的主体是承租人大贤公司与第三人,承租人与第三人之间所约定的租赁期限仅在承租人与第三人之间产生约束力,出租人并非转租合同相对方,转租合同约定的内容不能对出租人产生约束力,出租人不受转租合同约定的限制。对于超出原租赁合同所约定的租赁期限部分,双方并未达成一致意思表示，承租人在实质上并没有得到出租人同意,仍具有擅自转租的性质，除非出租人与承租人另有约定,否则原租赁合同的期限不受转租合同期限的影响。所以不能从承租人超期转租合同的租期推断原租赁合同的出租人对原租赁合同的租期的变更或对原租期非双方当事人真实意思表示的结论,原审法院依据擅自转租、超期转租合同推出原租赁合同租期非双方当事人真实意思表示明显不当,属于逻辑错误,应予纠正。四、原审法院认定的基本事实缺乏证据证明,涉案合同租期应当按照合同约定确定,原审法院认定上诉人与被上诉人之间存在十年期租赁合同,皆为主观推断,并未有充分证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,本案中,涉案合同租期明确约定为24个月自2017年6月26日起至2019年6月2日止,双方加盖公章予以确认,足以证明系双方真实意思表示,并不存在显失公平、违背等价有偿原则，而且合同法规定租期在六个月以上的采用书面形式订立租赁合同立法目的也是为了便于双方在发生争议时有据可查,确定双方权利义务、案件事实,解决纠纷,所以本案应当按照书面合同约定确定涉案合同的租期。大贤公司主张涉案合同租期并非24个月而应是10年,应该为此提供证据予以证明,否则应当承担证明不利的法律后果。但原审法院仅在大贤公司提供其股东刘高坪、洛昕的证言以及其他商业交易的主观推理下就认定中原银行南阳分行、大贤公司之间租赁合同租期为10年明显错误。而且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据:(三)与一方当事人或其代理人有利害关系的证人陈述的证言。”大贤公司股东刘高坪、洛昕与大贤公司具有利害关系,其所作的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据,原审法院在无其他证据下仅凭主观臆断判定双方之间租期为10年明显不当,应予纠正。综上所述,原审法院在事实认定、适用法律上存在严重错误,判决明显不当。为维护法律的公平公正,保证法律的正确实施,保障上诉人的合法权益。上诉人现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定,特向贵院提起上诉,请求贵院依法改判支持上诉人的全部上诉请求。河南大贤商贸有限公司辩称，上诉人上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。一、上诉人与被上诉人通过公开招标形式达成协议，双方真实意思是长期租赁至少10年。从被上诉人来说，大贤公司签订租赁合同并进行投资的目标是实现对所租房屋的优先购买权利。双方之间虽然没有形成书面合意，但是有相关证人证实。在双方履行租赁合同期间上诉人的行为，足以证明双方存在长期租赁的合意。第一、双方第一次租赁合同到期以后中原银行两次无条件延期合同，第二、大贤公司对外转租涉案房屋，上诉人未提异议。第三、被上诉人将涉案房屋转租以后，按照双方约定将转租合同交给银行备案。二、上诉人在第三份合同到期以后不予以续租违背双方合意和诚实守信原则。三、涉案房屋属于违章建筑，中原银行将房屋收回自用不符合事实，也不可能实现。上诉人收回房屋的真实目的是看到5年来由于被上诉人的投资，涉案房屋获得了巨大的商业价值。四、被上诉人对房屋巨额投资是因为对租赁房屋存在优先购买权这样的期望，才投资。双方租期约定两年不是双方真实意思表示，因银行受不良资产经营状况的要求，银行内部不允许银行有超过两年的租赁合同存在，双方合同均是银行提供的格式合同。因此请求二审维持原判。原审第三人河南银河互联网信息服务有限公司述称，一、上诉人以实际行为对我公司的合同予以追认。二、我们与大贤公司合同是五年，目前没有到期，中原银行要求第三人搬离的理由不成立。我们同意在未支付的范围内继续向中原银行支付租金。请求继续履行合同。河南八仟金文化传媒有限公司、南阳市星宴蒸鲜餐饮有限公司、南阳市独山大道海儿诗兰美容馆、河南博创商贸有限公司、南阳市宛城区树熊咖啡店、南阳市宛城区薄荷摄影馆、南阳苏谷餐饮管理有限公司、南阳市宛城区华泰商贸行、南阳市宛城区红不让时尚餐厅、南阳市宛城区重庆青一色火锅南阳总店、南阳市宛城区雅统日用品商行、河南鸿华实业有限公司、南阳市宛城区御茗轩茶餐厅、南阳市宛城区七面儿童摄影馆、南阳市市辖区滨河路水韵江南足浴店、百度（南阳）营销服务中心等未到庭。中原银行南阳分行向一审法院起诉请求：1.依法判令河南大贤商贸有限公司和第三人搬出所占用的位于南阳市宛城区××大道××唐商务××号的房屋，并向中原银行南阳分行返还该房屋；2.依法判令河南大贤商贸有限公司向中原银行南阳分行支付自房屋租赁期限届满（2019年6月27日）之日起按双倍租金标准计算至实际返还房屋期间的逾期退房租金。（截止2019年7月9日起诉日，逾期租金为175,044.87元）。3、本案诉讼费用由河南大贤商贸有限公司承担。河南大贤商贸有限公司向一审法院反诉请求，依法驳回中原银行南阳分行的诉讼请求，判令中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司双方按10年期续签房屋租赁合同。如果中原银行南阳分行执意不再续签租赁合同，请求判令被反诉人支付反诉人为其垫付的2014年6月26日之前拖欠三川物业公司的物业费、水电费、垃圾清运费等1,415,997元；请求判令被反诉人赔偿反诉人投入的水电安装、消防设施安装、基础装修等各项投资损失2,700万元；请求判令被反诉人支付长期占用反诉人投标保证金期间的资金占用费43万元；以上三项总计2884.5997万元。4、反诉费用由被反诉人负担。一审法院认定事实：中原银行南阳分行系南阳市商业银行、南阳银行改制而来。河南大贤商贸公司成立于2013年10月，原系股份制有限公司，原始股东为刘毅、洛昕、刘高坪。2019年4月变更为自然人独资公司，股东为刘毅。经营范围为：房屋租赁、汽车租赁等。原南阳市商业银行下属机构，南阳市商业银行民主支行因与南阳市三川房地产开发有限公司金融借贷纠纷申请法院强制执行，河南省南阳市中级人民法院于2010年12月20日作出（2007）南执字第83-92-1号民事裁定书，裁定将被执行人南阳市三川房地产开发有限公司位于盛唐商务苑内第11幢楼、2号楼一至二层（101室、102室、201室）及相关土地的使用权和绿化设施交付给申请执行人南阳市商业银行民主支行，抵偿被执行人所欠的借款，抵偿价值为22925.53万元。2013年12月13日，受原南阳银行委托，河南汇源拍卖有限公司在南阳晚报刊登《拍卖公告》，该公告显示：“拍卖标的如下：位于南阳市××山大道××唐商务××楼，建筑面积约13929平方米房产的租赁经营权（详细情况见竞买须知）。有意竞买者请于即日起实地查看标的并到我公司检验相关手续及该标的的详细情况后，于2013年12月19日17时前缴纳保证金500万元（以实际到账为准），开户名称：河南汇源拍卖有限公司，开户银行：南阳银行劳动支行，开户账户：50×××10。不成交保证金七日内全额无息退还。另携带有效身份证件于2013年12月19日17时前到我公司办理竞买登记手续。”河南大贤商贸公司缴纳500万元保证金后，竞得该房产的租赁经营权。并于2014年6月26日双方签订了《南阳银行房屋租赁合同（我行作为出租方适用）》，该合同的内容为：“出租方：（以下简称甲方）南阳银行特殊资产部。承租方：（以下简称乙方）。……。第一部分：租赁位置、面积1、甲方将位于独山大道三川盛唐苑内11号楼，建筑面积13929平方米的房产（以下简称该房产）出租给乙方。该房产建筑面积办理《房屋所有权证》前，以上述租赁建筑面积为准计取相关费用；办理《房屋所有权证》后，以《房屋所有权证》上记载的建筑面积作为租赁建筑面积计取相关费用。2、租赁建筑面积作为乙方缴纳租金、水费、电费及物业管理费、公摊费等费用的计算依据。……。4、乙方租赁的该房产，租赁时以毛坯房交付，租赁范围以外的装修标准以交房时的现状为准。第二部分：租期、租金及其他费用1、租赁期限：二年，自2014年6月26日起，至2016年6月26日止。2、租赁期间租金标准：年租金贰佰贰拾万元整（2200000.00）3、乙方先付租金后使用。乙方在本合同签订日将第一年租金转入甲方以下的账户：账户名称：南阳银行特殊资产管理部；账号：50×××10；开户行：南阳银行龙中支行。次年度租金应于2015年5月26日前由乙方自行转入甲方上述指定账户。4、租赁期满，乙方有优先续租权。续租合同参照本合同另行签订。第三部分：甲方权利义务……。9、租赁期间，甲方有权转让租赁房产，但应通知乙方，乙方对租赁房产有同等条件下优先购买权。甲方若抵押该房产，无需经得乙方同意，但应当将抵押事实通知乙方，抵押行为应当不损害乙方利益（将乙方装饰装修等连带抵押等）。若乙方未购买房产时，乙方装修、装饰以及购买设备损失由甲方协助乙方与新的房产所有人协商补偿事宜。第四部分：乙方权利义务5、租赁期间，乙方可根据经营需要对承租房产进行分租，但应通知甲方，甲方协助办理相关手续。第五部分：违约责任1、任何一方违反本合同约定，除赔偿给对方造成的经济损失外，还应当承担年租金双倍违约金。本合同另有约定的，从其约定。”上述合同签订后，河南大贤商贸公司经与三川物业协商后，进驻所租房屋，并对所租房屋的水、电路、消防、门窗进行安装装修，至2015年8月安装装修完毕，依据河南大贤商贸公司提供的财务账单（未经审计），河南大贤商贸公司支出共计21,717,263.8元。垫支前期的物业费1,365,997元，水电费500,000元，以上三项合计23,583,260.8元。中原银行南阳分行（原南阳银行特殊资产部）与河南大贤商贸公司于2014年6月26双方签订的租赁合同于2016年6月26日到期后，双方未即时签订续租合同；至2017年8月15日，中原银行南阳分行持本行出租房适用制式合同与河南大贤商贸公司分别签订了一年期《房屋租赁合同》和两年期合同编号为中原银宛BQS合字（2017）159号《中原银行房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》合同第二条约定，租赁期限：租赁房屋的租赁期限为12个月，自2016年6月26日起至2017年6月26日止（包括首尾两日）。第四条、租金及保证金：4.1租金标准（含税价格）、支付时间及方式。（1）房屋租金总计为人民币（大写）贰佰贰拾万元整（小写）2,200,000.00元。（2）租金每年缴纳一次，每年的6月26日前支付全年租金，双方约定租金支付方式为转账。第五条租赁房屋的用途，5.1、租赁房屋作为乙方办公、经营使用。5.2在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租或改变房屋用途。但因经营需要可以转租，因转租所产生的所有纠纷和法律责任均由乙方承担。第六条约定了装修标准及维修养护。第七条违约责任。第八条租赁房屋的归还。第九条、第十条、第十一条分别对车位及广告位、适用法律、争议解决作了约定。第十二条其他约定事项第一款，房屋租赁期间内，甲方出卖租赁房屋的，应按照合同约定的通讯地址提前15日书面形式通知乙方，乙方享有同等条件下的优先购买的权利。如乙方行使优先购买权的，须在收到甲方通知之日起10日内以书面形式通知甲方；否则，视为乙方放弃优先购买权。《中原银行房屋租赁合同》将租赁期限变更为两年（24个月），自2017年6月26日至2019年6月26日，年租金由原来的2,200,000元变更为2,423,700元，其他内容与《房屋租赁合同》相同。《中原银行房屋租赁合同》两年期合同到期后，于2019年3月26日，中原银行南阳分行以自用为由向河南大贤商贸公司发出《公函》，通知河南大贤商贸公司退还所租房屋，收回自用。河南大贤商贸公司以中原银行南阳分行在租赁该房时原告承诺租期是十年，签订租赁合同之所以是两年期，是因为中原银行南阳分行方内部规定，两年租赁期明显显失公平为由要求继续租赁。中原银行南阳分行诉至一审法院，要求河南大贤商贸有限公司和第三人搬出所占用的房屋，并双倍交付逾期租金，案件审理过程中河南大贤商贸公司提出反诉，庭审中明确要求按十年期继续履行合同。若强制搬出要求赔偿损失27,000,000元。另查明，2014年6月26日，河南大贤商贸公司租赁该房后，1、于2014年7月22日与张扬签订《场地租赁合同》合同周期为6年；面积1249㎡；租赁期限至2020年7月23日到期，年租金725,820元，用于开办清一色火锅餐饮经营。2、于2015年4月15日与方金签订《场地租赁合同》，租赁期限5年，至2020年4月15日到期，年租金908,040元。3、于2016年7月28日与河南新盟互联网签订《场地租赁合同》，租期5年，至2021年6月到期，河南新盟互联网于2017年3月8日转为河南银河互联网信息服务有限公司，签订合同人为周斐。4、于2018年4月30日与无极庭院放题料理签订5年期《场地租赁合同》，年租金238,200元，至2023年4月29日到期。5、于2016年12月12日与吕兆裴签订5年期《场地租赁合同》，年租金280,800元，至2021年到期，用于开办南阳市宴蒸鲜餐饮有限公司。6、于2017年2月2日与周秀花签订5年期《场地租赁合同》，年租金837,420元，至2021年2月2日到期。7、于2017年9月12日与胡绪亭签订租赁周期为12年期《场地租赁合同》，年租金1,560,000元，至2029年12月到期。8、于2018年2月8日与徐建签订5年期《场地租赁合同》，年租金720,000元，至2023年2月8日到期，用于开办南阳市辖区水运江南足疗店。9、于2018年8月31日与陆红果签订5年期《场地租赁合同》，年租金477,432元，至2023年8月31日到期，用于开办南阳市宛城区七面儿童摄影。一审法院认为本案争议焦点为：1、中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司双方所签订的《南阳银行房屋租赁合同》第二条第一款关于房屋的租赁期限约定24个月是否是中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司双方的真实意思表示。2、如果不是中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司双方真实意思表示，租赁合同的租赁期间是否约定租赁期间为10年。涉案房屋是否允许转租。3、河南大贤商贸有限公司提起反诉是否成立。一、关于涉案房屋租赁合同约定的租赁期限24个月是否是原、被告双方的真实意思表示，《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第六条规定，民事主体从事民事活动应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立变更终止民事法律关系。应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事主体从事民事活动应当遵循公平原则合理确定各方的权利义务。《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”首先从是否显失公平看，显失公平，就是一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。显失公平的合同其构成要件为：有偿合同；须明显违背公平、等价有偿原则；须一方当事人利用优势或者利用对方没有经验；当事人意思表示状态须为订立合同之时。因此是否明显违背公平、等价有偿原则首先要确定当事人意思表示状态的时间节点，本案中，中原银行南阳分行与河南大贤商贸有限公司签订的房屋租赁合同共三份，该三份合同无论是从合同订立主体的一致性，还是合同内容的一致性，均反映出三份合同的关联性和延续性；该三份合同的后两份合同均是基于2013年12月13日，原南阳银行委托河南汇源拍卖有限公司在南阳晚报刊登《拍卖公告》，河南大贤商贸有限公司竞买后，于2014年6月26日双方签订的租赁合同的延续。故应将2014年6月26日作为时间节点来判断双方当事人的意思表示状态。从中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司签订的《南阳银行房屋租赁合同（我行作为出租方适用）》时间日期来看，河南大贤商贸有限公司获得竞买的日期为2013年12月19日，而签订合同的日期为2014年6月26日，从竞买到租赁合同的签订时间长达六月有余，说明中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司签订的该份合同有充分的考察空间和协商空间。从中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司的工商登记信息及签订合同的形式要件看，中原银行南阳分行提供的合同均是自己本行内的制式合同，河南大贤商贸公司从事的业务是房屋租赁，汽车租赁等，因而，双方都应当对房地产的出租具有一定的商业经验，不能认定双方对房地产出租价格或租赁期限的协商缺乏经验，河南大贤商贸公司也无证据证明中原银行南阳分行存在故意误导的行为，因此，以此来判断中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司签订的租赁合同显失公平显然是不成立的。从中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司所签订的合同内容看，河南大贤商贸公司承租的是中原银行南阳分行所有的面积为13929平方米（21.1亩）房产的租赁经营权，租赁时以毛坯房交付，年租金贰佰贰拾万元整（2200000.00），租期24个月，该合同未约定装修期间，也未约定租赁前期的物业费及水电费的缴纳，大贤商贸公司入住后，缴纳前期所欠物业费1,365,997元，水电费500,000元，并对所租房的水、电路及消防工程进行安装并装修，至2015年8月安装装修完毕，历时14个月，剩余租赁经营期为10个月。依据河南大贤商贸公司提供的财务账单，河南大贤商贸公司对上述事项支出共计22,783,260.8元；该款项虽未经审计部门审计，但对其客观性应予以认定。考虑到合同签订的时间、河南大贤商贸公司入住后对所租房产的水、电路及消防设备的安装和房产的装修及对出租方所欠物业费、水电费的垫支等费用的支出，扣除装修耗时期间，剩余10个月的租赁经营时间，从交易习惯、营商环境、市场行情、附近商铺整体租金水平等情况，足以认定涉案租赁合同约定的租期两年时间（24个月），明显显示双方权利、义务的极不对等的事实，违背公平、等价有偿原则，且也排除了商业风险的认定；因此一审法院确认该条约定显失公平，不是中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司双方的真实意思表示。其次，依据河南汇源拍卖有限公司在南阳晚报刊登《拍卖公告》，被告（反诉原告）竞买的是该房产的租赁经营权；庭审中，一审法院明示中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司双方出示竞买须知及竞买确认书，而中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司双方均未向一审法院出示。河南大贤商贸有限公司竞买后，涉案房屋经营是否允许转租，中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司所签订的三份租赁合同均有约定，2014年6月25日签订的合同约定为：“租赁期间，乙方可根据经营需要对承租房产进行分租，但应通知甲方，甲方协助办理相关手续。”2017年8月15日同时签订的两份合同均约定：“在租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租或改变房屋用途。但因经营需要可以转租，因转租所产生的所有纠纷和法律责任均由乙方承担。”从三份合同延续性的约定看，能够确认出租人允许承租人对所租赁的房屋进行转租，转租时应通知出租人。在本案中，河南大贤商贸公司与第三人签订的《场地租赁合同》，分别为2014年7月22日与张杨签订的，租赁期限为六年，至2020年7月22日到期。于2015年4月15日与方金签订的，租赁期限5年，至2020年4月15日到期。于2016年7月28日与河南新盟互联网签订的为5年期，至2021年6月到期。于2016年12月12日与吕兆斐签订的为5年期，至2021年到期。于2017年2月2日与周秀花签订的为5年期，至2022年2月2日到期。于2017年9月12日与胡绪亭签订租赁周期为12年期，至2029年到期。于2018年4月30日与无极庭院放题料理签订的5年期，至2023年4月29日到期。于2018年2月8日与徐建签订5年期，至2023年2月8日到期。于2018年8月31日与陆红果签订的，5年期，至2023年8月31日到期。上述转租合同均是基于河南大贤商贸公司与中原银行南阳分行签订的租赁合同而转租的，其租赁期限均超过原租赁期限的两年期。在上述转租合同中，其中2014年7月22日、2015年4月15日、2016年7月28、2016年12月12日、2017年2月2日所签订的5份转租合同是基于中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司双方于2014年6月25日签订的租赁合同而签订的，在此期间，依据合同约定，中原银行南阳分行同意河南大贤商贸有限公司进行对外转租，但应告知中原银行南阳分行协助办理相关转租手续。告知出租方协助办理转租手续，既是出租方的义务，也是出租方的权利，庭审中河南大贤商贸有限公司称上述转租的5份合同均经中原银行南阳分行同意并备案，中原银行南阳分行对此予以否认；依据双方2014年6月25日所签订的租赁合同，于2016年6月25日到期后，至2017年8月24日一年时间，双方并未续签合同，至2017年8月25日双方补签该一年期的合同，且同时双方又续签了两年期租赁合同，依据河南大贤商贸有限公司称，之所以未签合同，就是因为我们提出要求更改两年期合同，要求中原银行南阳分行兑现其承诺签订十年期合同，最终因其内部规定只能签两年期，未能签订10年期书面合同；对此中原银行南阳分行未向一审法院做出合理解释，且在此期间作为出租人知道而且应当知道承租人转租的具体情况，既是出租人的权利也是合同的约定，故中原银行南阳分行称对河南大贤商贸有限公司的转租不知情，合同未备案，显然既不符合交易习惯，也不符合法律规定、更不符合双方的约定，一审法院不予采信。对上述5份转租合同，出租人在长达5年时间未对承租人的转租提出异议；同时，依据第三人的诉辩，也能够证实中原银行南阳分行对超过两年租赁期限进行转租的行为未提出异议；且对基于2017年8月15日签订的租赁合同而又签订的转租合同，中原银行南阳分行仍未提出异议；依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号），第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”由此，能够确认河南大贤商贸有限公司对第三人的转租合同予以认可。若转租合同有效，转租合同是基于承租合同签订的，显然在租赁合同约定期限上两者相互矛盾。且由此也可以看出房屋出租人中原银行南阳分行明知河南大贤商贸有限公司转租期限超越原租赁合同的租赁期间而无效，本应请求解除转租合同，但本案中原银行南阳分行长期沉默未主张其权利，且又续签了一年期、两期合同，此行为能够引起承租人河南大贤商贸有限公司的正当的信任，构成河南大贤商贸有限公司认为本案中原银行南阳分行不欲行使其终止合同的权利，而现中原银行南阳分行又以所签订的合同为两年期为由要求河南大贤商贸有限公司搬出房屋，致使河南大贤商贸有限公司陷入窘境，该主张也违背了诚信原则，故中原银行南阳分行称双方签订的租赁合同的租期为24个月，非其真意表示，其以此不续签合同，诉请被告（反诉原告）及第三人搬出房屋，一审法院不予支持。二、关于租赁期限问题。如何确定租赁期间，也应从中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司协商签订租赁合同最初的时间节点来确定。中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司所签订的房屋租赁合同约定租赁期24个月，违背公平、等价有偿、诚信原则，非当事人真实意思表示。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销。庭审中大贤商贸公司原股东刘高坪出庭作证，洛昕证言，证实该房屋租赁合同在租赁合同签订时中原银行南阳分行承诺该房产租赁期不少于10年，要求签订10年期合同，后协商长达一年，因其内部规定只能签订两年期，最终未能签订成10年期租赁合同。从双方合同的签订、合同续签的协商、房屋的转租期限，及河南大贤商贸有限公司原股东刘高坪、洛昕的证言和商业交易常规，根据证据的高度盖然性，能够相互印证中原银行南阳分行、河南大贤商贸有限公司所签订的租赁合同租期为10年，即自2014年6月25日起至2024年6月24日止。综上中原银行南阳分行以合同约定租赁期为二年，已到期为由，要求河南大贤商贸有限公司及第三人交付房产并判令河南大贤商贸有限公司向中原银行南阳分行支付自房屋租赁期限届满之日（2019年6月27日）起，按双倍租金标准计算至实际返还房屋期间的逾期退房租金，一审不予支持。河南大贤商贸有限公司请求按十年期继续履行合同本院予以支持。三、因合同继续履行，河南大贤商贸有限公司要求赔偿损失2,700万元及其他反诉赔偿请求，于法无据，一审法院不予支持。四、第三人南阳市宛城区重庆青一色火锅南阳总店、南阳市星宴蒸鲜餐饮有限公司、南阳市市辖区滨河路水韵江南足浴店、南阳市宛城区七面儿童摄影馆、南阳市独山大道海儿诗兰美容馆、南阳市宛城区薄荷摄影馆、河南鸿华实业有限公司、南阳市宛城区御茗轩茶餐厅、南阳市宛城区红不让时尚餐厅、河南八仟金文化传媒有限公司、百度（南阳）营销服务中心、河南博创商贸有限公司、南阳市宛城区华泰商贸行、南阳市宛城区雅统日用品商行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）中原银行股份有限公司与被告（反诉原告）河南大贤商贸有限公司继续履行合同，履行期间为10年，自2014年6月25日起至2024年6月24日止。二、驳回原告（反诉被告）中原银行股份有限公司南阳分行的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）河南大贤商贸有限公司的其他反诉请求。案件受理费3,802元，反诉讼费93,015元，原告（反诉被告）中原银行股份有限公司负担3,802元。被告（反诉原告）河南大贤商贸有限公司负担93,015元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人中原银行股份有限公司南阳分行向二审提交了涉案房产的拍卖成交确认书、竞买意向申请登记表、竞买须知、委托书及洛昕、刘高坪的身份证复印件，用于证实在被上诉人河南大贤商贸有限公司在竞买涉案房产的租赁经营权时已经明确租赁期限为2年。被上诉人河南大贤商贸有限公司认为该组证据系复印件，且公司在竞买租赁经营权时目的是为了购买涉案资产，而不仅是租赁经营。被上诉人银河互联网公司对该组证据认为与己无关，不发表意见。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，根据诉辩各方的意见，本院归纳本案二审各方争议的焦点为：1、上诉人中原银行南阳分行与被上诉人河南大贤商贸有限公司签订的租赁合同中关于租赁期限的约定是否合法有效，是否符合公平原则，原审判决将租赁期限认定为十年是否符合法律规定，是否符合本案实际情况，应否予以支持。2、原审法院适用法律是否正确，出租人未对承租人擅自转租、超期转租行为行使撤销权，应否视为对转租行为的认可。一、关于上诉人中原银行南阳分行与被上诉人河南大贤商贸有限公司签订的租赁合同中关于租赁期限的约定是否合法有效，是否违背诚实信用和公平原则，原审判决将租赁期限认定为十年是否符合法律规定，是否符合本案实际情况，应否予以支持。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。首先，上诉人与被上诉人河南大贤商贸有限公司对于双方2014年6月26日、2017年8月15日签订的两份涉案房屋租赁合同真实性予以认可，并已实际履行完毕，事实清楚，应予认定。对于双方2017年8月15日签订的租赁合同，除对第二条租赁期限有争议外，其他合同内容也已履行完毕，双方认可，应予认定。其次，租赁合同中关于租赁期限两年的约定是否合法有效，是否违背诚实信用和公平原则，原审判决将租赁期限认定为十年是否符合法律规定，是否符合本案实际情况，应否予以支持。从双方签订租赁合同的历史来看，双方在2014年的租赁合同中约定租赁期限为两年，合同到期后，被上诉人河南大贤商贸有限公司继续租赁使用涉案房屋，2017年8月15日双方对已经履行完毕的2016至2017年补签了租赁合同，租赁期限为12个月。2017年8月15日双方同时又签订了2017年至2019年的租赁合同，约定租赁期限为两年。由此可以看出，双方对租赁期限的约定只是双方长期以来的交易习惯，而非对两年租赁期限的真实意思表示，也可以认为双方对租赁期限是不固定的，可以根据实际情况予以调整。从市场交易习惯、交易价值来看，被上诉人河南大贤商贸有限公司在签订租赁合同时接收的是毛坯房，合同签订后，不仅出资解决了涉案房屋在上诉人取得权利后的遗留问题，更是投入巨额资金对涉案房屋进行装修，完善水路、电路、消防建设等配套设施，经过六年的经营，才形成了今天良好的商业氛围，如果轻易解除租赁合同，被上诉人将遭受巨额经济损失。由此看来，双方在租赁合同中约定的两年期限存在权利、义务不对等、存在利益严重失衡问题，明显显失公平，双方关于租赁期限的约定明显不是双方的真实意思表示。从优化企业营商环境来看，被上诉人河南大贤商贸有限公司在承租涉案房屋后，将涉案房屋装修、完善配套设施后，将涉案房屋分别转租给被上诉人银河互联网等18家公司，用于市场经营，各承租人在经营前对涉案房屋根据各自经营项目的需要，又进行了大量的资金投入，形成了目前良好的经营市场，为优化地方营商环境做出了积极的贡献。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，双方在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原审法院结合本案实际情况、合同履行的现状以及优化营商环境的角度，确定双方租赁合同期限为10年，并无明显不当，应予支持。二、关于出租人未对承租人擅自转租、超期转租行为行使撤销权，应否视为对转租行为的认可。根据双方2014年6月26日租赁合同约定，租赁期间，承租方可根据经营需要对承租房产进行分租，但应通知出租方，承租方协助办理相关手续。在2017年8月15日租赁合同也约定，在租赁期内，未经出租人书面同意，承租人不得转租或者改变房屋用途。但承租人因经营需要可以转租，因转租所产生的所有纠纷和法律责任均由承租人承担。由此可以看出，双方在租赁合同上约定是允许因为经营需要将房屋转租，但是附有一定的条件，即要征得出租人的许可。本案被上诉人河南大贤商贸有限公司系从事房屋租赁业务的公司，在对所承租的房屋进行装修后，即分别转租给其他商户进行经营，被上诉人河南大贤商贸有限公司虽然没有按照合同约定取得上诉人的书面同意，但上诉人对被上诉人河南大贤商贸有限公司所从事的业务是明知的，况且在长达六年的时间内对于被上诉人的转租行为没有提出任何异议，也没有提出要求解除转租合同，所以应当视为对被上诉人转租行为的认可，现上诉人以被上诉人转租未经其同意，转租合同也未在上诉人处备案为由，请求解除租赁合同和转租合同，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人中原银行股份有限公司南阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3802元，由中原银行股份有限公司南阳分行负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  郭林慧审判员  李晓伟二〇二一年一月二十一日书记员  王丹丹