山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0306民初3216号原告：彭慧，女，1979年1月28日出生，汉族，周村区居民，住周村区。委托诉讼代理人：李亮，山东长城长律师事务所律师。被告：明前进，男，1954年5月14日出生，汉族，周村区居民，住。委托诉讼代理人：明文东，男，系周村区居民。第三人：山东通利农业开发有限公司，住所地周村新华大道1617号创业创新梦工场东厂房。法定代表人：王林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王雪，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。原告彭慧与被告明前进、第三人山东通利农业开发有限公司（以下简称“通利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭慧的委托诉讼代理人李亮，被告明前进及其委托诉讼代理人明文东，第三人通利公司委托诉讼代理人王雪到庭参加诉讼。诉讼中双方当事人申请庭外和解，后未达成一致意见。本案现已审理终结。彭慧向本院提出诉讼请求：1.确认彭慧与明前进的租赁关系于2020年8月15日解除；2.判令明前进腾空并搬离其占用的周村区营业房中第一层东起第一间房屋（以下简称“系争房屋”）；3.由明前进承担诉讼费用。事实和理由：2017年4月彭慧购买通利公司坐落于周村区营业房，办理不动产产权证书，取得物权。明前进一直占有系争房屋。彭慧于2020年8月15日通知明前进解除双方租赁关系，要求其期限内腾空并搬离系争房屋，明前进均不予理会。望判如所求。明前进辩称，彭慧所诉不实。明前进于1997年即购买系争房屋，相继支付购房款2.50万元。明前进与彭慧未办理任何手续，不存在合同解除事宜。现明前进有权继续使用系争房屋，不同意搬出。通利公司述称，通利公司于2017年3月将系争房屋出售与彭慧；通利公司与明前进对系争房屋不存在买卖关系。彭慧所诉属实,同意其诉讼主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：淄博市周村通利房地产经营有限公司于2001年3月核准设立,法定代表人王林，后相继变更名称为淄博市周村通利房地产开发有限公司、通利公司。坐落于周村区混合结构营业房建筑面积371.89平方米，2004年该房屋所有权人登记为淄博市通利房地产经营有限公司，2013年10月产权人名称变更为通利公司。1997年12月9日，明前进向淄博东方地毯厂（2002年吊销营业执照）支付1万元，淄博东方地毯厂出具收款收据一张，载明交款项目为“交营业室款原厕所”。明前进自此使用系争房屋。2003年2月28日，淄博东方地毯厂法定代表人管正东与明前进及通利公司法定代表人王林分别在一份《证明》签名，证明内容为：“原东方地毯厂北大门东贰层营业房第壹层东起第壹间，其产权手续已属周村通利房地产经营有限公司，其原使用者明前进先生收到原东方地毯厂管正东先生补偿金二万五千元，并同意将该房交还周村通利房地产经营有限公司，有关当事人签字同意，因此任何一方违反上述内容，自愿承担由此造成的一切责任。”证明签订后，管正东未向明前进支付补偿款。同日，王林就管正东未支付的补偿款向明前进出具欠条一张，载明王林欠明前进2.50万元，以该款项的利息抵偿明前进租用王林系争房屋的房租。王林同时在欠条下端注明“注：若该房拆迁或者明前进先生不租用该房时，将该款退还。”明前进在系争房屋开设门头，从事电气焊业务，并借用系争房屋南墙及西临营业房自建房屋东墙，自行搭建简易房屋一间，在此居住。2017年4月14日通利公司作为出卖人，与买受人彭慧签订《山东省二手房买卖合同（自行成交）》，约定通利公司将包括系争房屋在内的周村区房屋以75万元出卖与彭慧。2017年4月21日周村区不动产权利人登记为彭慧，为鲁（2017）淄博周村区不动产权第0002566号。彭慧购买周村区房屋时知晓系争房屋由明前进使用的事实。2018年4月16日彭慧以通利公司及明前进为被告，向本院提起排除妨害诉讼，后于2018年9月4日撤诉。2019年8月10日，明前进收到通利公司通知书，内容为：“明前进先生，您现在占用的位于原东方地毯厂北大门东二层营业房第一层东起第一间（现淄博市周村区的房屋，所有权人为通利公司（2017年4月19日，产权转移到彭慧名下）。您从2003年开始使用该房屋，期间并未与通利公司或彭慧签订租房协议，也未交付租金。通利公司、彭慧多次要求你腾空并退还房屋，但您均不予理睬。现再次通知你，你与通利公司或彭慧不存在租赁合同关系，请在收到本通知后5日内腾空房屋，并将房屋退还给产权人。”2020年4月3日彭慧列明前进为被告、通利公司为第三人提起排除妨害诉讼，期间彭慧于2020年8月15日向明前进发送通知书，内容为：“明前进先生，您占用的位于原地毯厂北大门东二层营业房第一层东起第一间（现淄博市周村区营业房第一层东起第一间）的房屋，现所有权人为彭慧。现本人彭慧通知您：自您接到本通知书之日起，原地毯厂北大门东二层营业房第一层东起第一间（现淄博市周村区营业房第一层东起第一间）房屋的租赁关系解除，您应于接函后十五日内腾空并搬离房屋，并将房屋退还给我。”2020年6月27日本院作出（2020）鲁0306民初820号民事判决，驳回彭慧的诉讼请求。2020年10月彭慧又具状诉来本院。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩主张，本案争议焦点有二，分述如下：其一，关于明前进与系争房屋的关系。1997年12月明前进向淄博东方地毯厂支付1万元，占有使用系争房屋，现明前进未提供证据证明其已购买系争房屋。根据2003年2月28日明前进与淄博东方地毯厂法定代表人管正东及通利公司法定代表人王林所达成合意，证明明前进是作为系争房屋原使用者，同意管正东支付补偿金，将系争房屋交付给所有人通利公司，即明前进当时已放弃对系争房屋所有权的主张。管正东实际未向明前进支付补偿款，继而三方达成合意，明前进同意管正东将付款义务转移给王林；同时，王林与明前进又达成房屋租赁协议，约定明前进承租系争房屋，租赁期限内王林不必清偿应支付明前进的2.50万元，以该款项所产生的利息抵充明前进应支付的租金。王林作为通利公司法定代表人，其就公司财产租赁事项与明前进达成合意系职务行为，应由通利公司承担相应责任，即通利公司与明前进自2003年2月28日就系争房屋形成租赁合同关系，明前进为系争房屋的承租人。其二，彭慧本案诉讼请求是否应予支持。前述通利公司与明前进所达成的房屋租赁协议，约定租赁期间届满情形为租赁物灭失（“该房屋拆迁）或者明前进单方终止履行（“明前进先生不租用该房时”），除此之外，此合同持续履行无届满期限；且迄今已实际履行逾十七年。此为当事人真实意思的表示。但合同法第二百一十四条第一款及民法典第七百零五条第一款均规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故前述2003年2月28日的房屋租赁协议，其中关于租赁期限超过二十年的部分内容无效。该协议其他部分，内容没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，依法成立生效，对当事人具有法律约束力。2017年4月系争房屋在明前进按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，明前进请求房屋受让人彭慧继续履行原租赁合同，符合法律规定。综合以上，彭慧与明前进的房屋租赁合同租赁期限至2023年2月28日，现在租赁合同履行期间内，彭慧非法定事由要求解除合同，返还房屋，经本院数次调解，通利公司同意返还明前进2.50万元并支付相应补偿，但明前进不同意解除合同，鉴于此，彭慧之诉讼请求无事实及法律依据，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告彭慧的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告彭慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 贺 荣二〇二一年一月十一日书记员 李婷婷