浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9777号 上诉人（原审原告、反诉被告）：竹彩凤，女，1972年2月21日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：竹鲁明、周碧助，浙江君策律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道海智中心**楼**。 法定代表人：鞠智昂，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李伟，公司员工。 被上诉人（原审被告）：俞雷，男，1989年2月16日出生，汉族，住浙江省新昌县。 上诉人竹彩凤、杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚新公司）因与被上诉人俞雷房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初2312号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月3日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年12月22日公开开庭进行了审理，上诉人竹彩凤和委托诉讼代理人竹鲁明、周碧助，上尚新公司的委托诉讼代理人李伟，被上诉人俞雷到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2019年7月4日，竹彩凤（乙方）、上尚新公司（甲方）及俞雷（丙方）签订《绿城PARK租赁协议》，约定：“甲方和丙方于2018年9月25日签订绿城PARK租赁协议（包含附件），从本协议签订之日起，乙方取代丙方的承租方地位，成为本合同项下的承租方；乙方承诺，其有权利、能力和资质履行本协议项下的义务，并且履行义务的行为不违反任何法律的规定，也不侵害任何他方的合法权益；丙方自愿对乙方基于履行本协议对甲方所付的一切债务承担连带清偿责任；本协议生效后，丙方缴纳的租赁保证金、空调使用押金、水电押金自动转为乙方应缴纳的租赁保证金、空调使用押金、水电押金；本协议生效后，原协议自动解除，三方的权利义务以本协议为准。甲方将项目3号楼1层975室整体出租给乙方使用，甲方同意乙方经营该房屋用作杭嵊美食，双方约定租赁面积为121平方米，租金按照双方约定的金额计算；免租期为1个月，时间为2019年9月25日起至2019年10月24日止；租期共3年，自2018年9月25日起至2021年9月24日止；前2年租金为331238元每年；租金按“先支付租金后使用”的原则进行支付，签订合同时需缴纳租赁保证金55206元和空调使用押金20000元、水电押金6050元，并在2018年9月25日前缴纳当期房租165619元，此后每笔租金应当在计租日之前30支付；从租金计算日起3年起，在基本租金基础上每年递增6%；甲方于本合同签订之日向乙方交付该房屋，租赁房屋自合同签订之日起交付；乙方已现场确认租赁的房屋，了解房屋的所有的情况与现状，如乙方对于租赁房屋有异议，应于本合同签订前提出，逾期未提出的，视为乙方认可租赁房屋及相关设施设备符合本合同的全部要求；自交付之日起，乙方应当承担其在该房屋内产生的水费、电费、物业费等公共事业费；自交付之日起首年的物业管理服务费为5.5元每月每平方米，公共能耗费为2元每月每平方米；如乙方未按时足额支付租金、物业管理费、水费、电费、公共能耗费、空调费等任何一项或者多项费用的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按照逾期应付费用的3‰支付违约金，逾期超过一个月的，甲方有权解除本合同，要求乙方限期离场，并向甲方支付相当于剩余租期全部租金30%且不少于当期租金标准的六个月租金的违约金且租赁保证金不予退还；如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金及相关滞纳金、违约金、赔偿金或其他应付费用、款项的，甲方有权扣留、没收等额的租赁保证金、空调使用押金，水电押金冲抵，不足部分，甲方有权要求乙方补足。乙方应当在租赁合同终止或解除之日起，20天内负责将注册地址迁出该租赁物业，逾期则每个未迁移地址向甲方每天支付10000元违约金。 2019年6月22日，竹彩凤转账给俞雷妻子10000元，2019年7月5日，又转给俞雷10000元及226657元，总计246657元。 竹彩凤与俞雷微信聊天记录载明，双方对之前的转账进行确认与沟通。2019年7月5日，上尚新公司向竹彩凤出具统一收款收据，载明收到竹彩凤2019年3月25日至2019年9月24日租金16519元，空调押金20000元，租赁保证金55206元，水电押金6050元。 上尚新公司代竹彩凤办理营业执照，需要填写个体工商户（小食杂店）开业登记申请书及房屋租赁合同。个体工商户（小食杂店）开业登记申请书后经营者签名处为竹彩凤的签字，房屋租赁合同为上尚新公司与竹彩凤签订，该合同载明：上尚新公司将位于杭州市余杭区××街道××路××号，房屋面积48平方米租给竹彩凤；租期为12个月，自2019年7月20日起至2020年7月20日止。 2019年9月17日，竹彩凤向上尚新公司邮寄通知函一份，内容为合同目的已无法实现，通知上尚新公司解除签订的《绿城PAPK租赁协议》，该邮件于2019年9月19日由上尚新公司的前台签收。2019年9月12日，上尚新公司向竹彩凤邮寄房屋租金催缴函，要求在收函3日内向上尚新公司支付2019年9月25日至2020年3月24日的房屋租金151817元及违约金7742.67元，该邮件于2019年9月13日由他人代收。2019年10月21日，上尚新公司向竹彩凤邮寄解除合同通知函，告知自本通知送达竹彩凤之日起，双方签订的租赁协议正式解除，2019年10月22日，竹彩凤签收该邮件。 2020年4月21日，竹彩凤将其经营的杭州余杭区五常街道杭嵊餐厅注销。 另查明，竹彩凤向杭州市规划和自然资源局查询位于杭州市余杭区××街道××路××号房产，建筑面积为79.83平方米。 竹彩凤于2020年3月4日向原审法院提起诉讼，请求：1、解除各方签订的《绿城PAPK租赁协议》；2、上尚新公司退还竹彩凤面积差租金25628元（7.5元每平方×83天=25628元）、剩余租金12140元及免租期租金27603元（年租金331238/12=27603元）；3、上尚新公司返还竹彩凤租赁保证金55206元、空调使用金20000元、水电押金6050元、共计81256元；4、上尚新公司、俞雷共同赔偿竹彩凤经济损失164095元（装修费用66945元、搬家费850元、转让费60000元、营业损失24000元、材料损失费7000元、住宿押金5300元）；5、本案诉讼费用由上尚新公司、俞雷共同承担。 在诉讼过程中，上尚新公司提出反诉，请求：1、确认上尚新公司与竹彩凤签订的租赁合同于2019年9月19日解除；2、竹彩凤补交免租期租金13801.5元（按已使用租期与未履行租期的比例，主张补交半个月免租期）；3、竹彩凤支付逾期付租违约金26416.16元（每逾期一日支付应付款总额千分之三的违约金，支付至2019年10月22日止）及解除合同违约金165619元（6个月租金）且租赁保证金55206元不予退还。4、竹彩凤支付逾期未将注册地址迁出租赁物业的违约金129734元（按合同约定每日10000元，主张租赁物业不能正常使用产生的实际损失，以与竹彩凤约定租金为标准暂计算至2020年4月10日）以上费用共计390776.66元，扣除竹彩凤的空调押金20000元与水电押金6050元，竹彩凤尚应支付364726.66元；5、竹彩凤承担本案本诉与反诉的所有诉讼费用。审理中，上尚新公司将第2项诉请撤回，将第4项诉讼请求变更为：竹彩凤支付逾期未将注册地址迁出租赁物业的违约金161000元（按合同约定每日1000元，公司主张租赁物业不能正常使用产生的实际损失，以与竹彩凤约定租金为标准计算至2020年4月21日）以上费用共计422042.66元，扣除竹彩凤的空调押金20000元与水电押金6050元，竹彩凤尚应支付395992.66元。 原审法院认为，竹彩凤和上尚新公司之间的租赁关系，有租赁协议为凭，予以确认。本诉部分，竹彩凤发函给上尚新公司，表示其合同目的无法实现，通知上尚新公司解除租赁合同，租赁物实际面积小于约定面积，并不导致竹彩凤无法继续经营，况竹彩凤已经经营了一段时间。上尚新公司对竹彩凤停水停电，虽然会影响经营，但是如双方沟通解决纠纷，并不会导致合同目的无法实现。故，竹彩凤主张解除合同，无事实依据。反诉部分，上尚新公司于2019年9月12日发函给竹彩凤，要求在收函3日内向上尚新公司支付2019年9月25日至2020年3月24日的房屋租金151817元及违约金7742.67元，该邮件于2019年9月13日由他人代收，竹彩凤未在2019年9月16日前支付租金等费用，上尚新公司于2019年10月21日向竹彩凤邮寄解除合同通知函，告知自本通知送达竹彩凤之日起，双方签订的租赁协议正式解除事项，竹彩凤于2020年10月22日签收该邮件，根据双方关于合同解除的约定，上尚新公司有解除权利，双方签订的房屋租赁合同于2020年10月22日解除。 双方在合同中虽未明确约定租金系按照面积来计算，但上尚新公司亦未提供证据证明租金的计算是依据租赁物面积之外的因素作为标准，结合竹彩凤庭审中的陈述、双方约定的年租金数额及一般的租赁习惯，租金的计算应以租赁物的面积为依据。双方在合同中约定的租赁物的面积为121平方米，但是案涉租赁物的实际面积为79.83平方米，虽双方在合同中约定“竹彩凤已现场确认租赁的房屋，了解房屋的所有的情况与现状，如对于租赁房屋有异议，应于本合同签订前提出，逾期未提出的，视为认可租赁房屋及相关设施设备符合本合同的全部要求”，但这并不意味着竹彩凤在知道租赁物实际面积后，放弃面积差租金的请求，竹彩凤有权要求上尚新公司返还因面积差多交纳的租金。按照协议中331238元每年的租金计算，计算得出每平米每天7.5元（331238元/365天/121平方米），竹彩凤交纳了自2019年7月4日起至2019年9月24日的租金165619元，上尚新公司应当退还竹彩凤面积差租金为25628元（面积差41.17平方米×83天）。双方约定免租期，是双方的真实意思表示，且免租期的租金竹彩凤未实际支付，故竹彩凤主张上尚新公司支付免租期租金27603元，缺乏事实和合同依据，不予支持。竹彩凤主张上尚新公司及俞雷赔偿经济损失164095元，未提供充分证据证明，不予支持。 竹彩凤主张自2019年9月4日起至2019年9月19日止，因上尚新公司停水停电导致竹彩凤无法经营，要求上尚新退还期间的租金12140元，无合同依据，不予支持。竹彩凤已经支付租赁保证金55206元、空调使用金20000元及水电押金6050元，扣除竹彩凤应当向上尚新公司负担的各项违约金后，应当退还竹彩凤。 上述租赁协议的解除，主要的原因在于竹彩凤没有按时交纳租赁费用及上尚新公司没有提供租赁物的真实面积，双方均有过错。协议中约定了逾期付租违约金及解除合同违约金，竹彩凤逾期付租进而导致合同解除，竹彩凤实施了一种违约行为-逾期付租，但产生合同约定的2种违约负担，如果要求竹彩凤完全按照双方的约定进行履行，势必加重对竹彩凤的负担，况且，上尚新公司对租赁物面积方面存在过错，综上，根据双方过错程度、结合公平原则，以2个月租金为违约金为宜，计算为35924元（7.5元每平米每天×79.83平方米×60天）。双方约定竹彩凤自合同解除之日起20日内将注册地址迁出物业，如未迁出每天向上尚新公司支付10000元违约金，该约定是要求竹彩凤及时将字号注销，主张违约金实质上是对上尚新公司再次招租或者自己经营的预期损失，上尚新公司主张每天1000元过高，酌情调整为每天300元，竹彩凤应当于2019年11月11日前注销字号，但至2020年4月21日才注销，期间为162天，应当支付上尚新公司48600元违约金。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认竹彩凤与杭州上尚新商业经营管理集团有限公司、俞雷于2019年7月4日签订的《绿城PAPK租赁协议》于2019年10月22日解除；二、杭州上尚新商业经营管理集团有限公司返还竹彩凤租赁房屋面积差租金25628元，于判决生效之日起十日内付清；三、杭州上尚新商业经营管理集团有限公司返还竹彩凤租赁保证金55206元、空调使用金20000元、水电押金6050元，于判决生效之日起十日内付清；四、竹彩凤支付杭州上尚新商业经营管理集团有限公司因竹彩凤逾期付租行为产生的违约金35924元，于判决生效之日起十日内付清；五、竹彩凤支付杭州上尚新商业经营管理集团有限公司因逾期将注册地址迁出租赁物业的违约金48600元，于判决生效之日起十日内付清；六、驳回竹彩凤本诉的其他诉讼请求；七、驳回杭州上尚新商业经营管理集团有限公司反诉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2941元，由竹彩凤负担1912元，杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担1029元；本案反诉案件受理费3581元，由竹彩凤负担775元，由杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担2806元。 宣判后，上诉人竹彩凤和上尚新公司不服，向本院提出上诉。 竹彩凤上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定：个体工商户（小食杂店）开业登记申请书后经营者签名处为竹彩凤的签字，房屋租赁合同为上尚新公司与竹彩凤签字。上述事实，一审法院认定错误。本案中开业登记申请书上的签字并非由竹彩凤签字，竹彩凤也没有在房屋租赁合同上签过字。事实上是，上尚新公司以代为办理营业执照为借口，是为了防止竹彩凤知晓案涉房屋存在实际租赁面积与约定不符、无法办理正常营业执照等事项；是上尚新公司对竹彩凤刻意隐瞒相关事实的一种手段。二、一审法院对于部分事实未查明及查明相关事实不清。1、一审法院认定了2019年9月12日上尚新公司向竹彩凤邮寄了房租租金催缴函，却未查明竹彩凤不缴纳案涉房屋租金的缘由。首先，竹彩凤在承租案涉房屋之时，上尚新公司对案涉房屋的面积采取了刻意隐瞒、拒绝提供房产信息等一系列行为。之后，经竹彩凤查询案涉房屋的面积远远小于合同约定的面积。竹彩凤向上尚新公司提出异议后，上尚新公司也未提供符合合同约定的案涉房屋。在客观上，是上尚新公司违反合同约定在先。其次，在上尚新公司向竹彩凤邮寄房租租金催缴函之前，即在2019年9月17日竹彩凤已经向上尚新公司邮寄了解除租赁协议通知函。在通知函中，竹彩凤也已经明确告知上尚新公司其提供的案涉房屋不符合合同约定的租赁面积。之后，上尚新公司向竹彩凤邮寄了租金催缴函。而且，该份租金催缴函由他人代收，竹彩凤不清楚租金催缴函中的具体内容。因此，对于租金催缴函中上尚新公司要求竹彩凤支付2019年9月25日至2020年3月4日的全额租金，竹彩凤已经在此前提出了异议。至少对于面积差部分的租金竹彩凤也是有权拒绝支付的，竹彩凤不构成违约。最后，2019年9月4日在竹彩凤要求上尚新公司全面履行合同义务之时，上尚新公司采取了停水、停电等手段。虽然在租赁合同中约定上尚新公司有权断水、断电，但是这种非法方式迫使竹彩凤腾退房屋的约定应当是无效的，也是不公平、不合理的。竹彩凤作为餐饮的经营户，没有水、电就意味着已经无法继续经营餐饮。上尚新公司已经违反合同约定，竹彩凤租赁的案涉房屋已经无法实现合同目的。综上，上尚新公司违约在先、未提供符合约定的租赁房屋及采取非法手段迫使竹彩凤腾退。解除租赁合同的违约责任应当由上尚新公司承担，而不应当由竹彩凤承担。2、一审法院未查明上尚新公司已经将案涉房屋出租的事实。一审法院认为竹彩凤未按照约定及时将字号注销，造成了上尚新公司再次招租或自己经营的损失。然而，一审法院并未查明案涉房屋是否已经再次招租的事实。据竹彩凤查询，案涉房屋至少已经在2020年1月9日已经出租。因此，上尚新公司至少在2020年1月9日至2020年4月21日期间是不存在所谓的再次招租或自己经营的逾期损失。而且，本案中的相关营业执照等手续均由上尚新公司代为办理。同时，对于竹彩凤而言是不清楚案涉房屋相关注册、注销等信息的。也正因为如此，上尚新公司利用了竹彩凤的弱势地位。三、一审法院重复认定上诉人的违约责任。退一万步讲，本案的违约责任由竹彩凤承担。一审法院认为竹彩凤解除合同承担2个月违约金为宜。本案认定租赁协议解除时间为2019年10月22日。因此，竹彩凤已经赔偿了上尚新公司至2019年12月22日期间的租赁损失。但是，一审法院也同时认定了2019年11月11日起至2020年4月21日这期间的预期损失。显然，一审法院重复认定，加重了竹彩凤应当承担的违约责任。四、俞雷应当返还竹彩凤转让费。一审法院认为对于竹彩凤提出的转让费，未提供充分证据证明而不予支持，显然是错误的。竹彩凤为了租赁案涉房屋，支付俞雷转让费60000元，一审庭审中俞雷予以了确认。同时，竹彩凤承租该案涉房屋是基于房屋的面积、承租期限等因素综合确定的，本案中，因为案涉房屋的面积存在重大瑕疵，一审中竹彩凤提供了相应的证据。俞雷也没有告知竹彩凤相关情况。而且竹彩凤也未享受到租赁协议中所约定免租期。竹彩凤仅仅使用了案涉房屋2个月左右。对于案涉房屋租赁协议的解除，俞雷也应当承担一定的责任。故，俞雷应当返还竹彩凤的转让费用。五、上尚新公司存在多起类似纠纷。据竹彩凤可以在网上查询到的上尚新公司类似纠纷就多达三十几起，均是上尚新公司以小面积冒充大面积租赁给他人；何况在实际中有些承租户还不清楚，上尚新公司以此种方式骗取了租金。上尚新公司通过此种违法手段，已经骗取了大量的非法所得。上尚新公司在一开始将房子租赁给他人过程中故意隐瞒事实，缺乏诚信。如果按照本案的判决，那么对于其他租户也是不公平的，无法有效解决纠纷。在一定程度上，还滋长了上尚新公司以此种违法手段骗取他人租金。综上，一审判决认定事实错误，未查明相关事实，上尚新公司有违诚信原则，应当依法纠正。请求撤销原判第四、五项判决，依法改判驳回上尚新公司一审全部诉讼请求；俞雷返还竹彩凤转让费60000元；本案一审、二审诉讼费由上尚新公司承担。 上尚新公司辩称：一、竹彩凤提到的关于营业执照上面的签字非竹彩凤本人所签，认为这是上尚新公司刻意隐瞒的一种手段。对此竹彩凤并未提交任何证据。同时，像这种工商营业执照代办，一般都是由中介代办的，并不是上尚新公司代办的。所以，竹彩凤所主张的这种猜测并非事实，只是她的个人臆断。同时，案涉的商铺房屋工商登记是否为其本人签字，并不影响其取得工商营业执照以及食品流通许可证之后的正常经营，经营权是通过合同以及工商登记、食品卫生登记，都是有保护的。二、竹彩凤的第二三点提到了是认为原审法院的认定部分事实不清，然后希望对上尚新公司主张一些责任。其实根据双方合同约定，出租人也就是上尚新公司是有合同解除权利的，原审的判决里也认定了合同于2019年10月22日解除，竹彩凤作为承租人的最主要的义务是缴纳租金。竹彩凤提出了商铺的使用面积，提异议权是有权提出的，但不应采取拖欠租金以及补缴租金的手段来为之主张权利。上尚新公司采取的断水断电措施，一是双方合同约定的，二是作为出租人不得以而为之的，出租人以合同约定的方式取得自救行为。原审法院在判决书里认可这样的自救行为的同时，案涉房屋是一铺一登记，铺子只能办理一本营业执照。竹彩凤的营业执照的地址如果不迁走，上尚新公司就没法再招新的人进来做餐饮。因为餐饮肯定要两证的，一个是营业执照，一个食品许可证。竹彩凤的营业执照地址一直未迁走，直到2020年4月21号才注销。这个期间，其实是对于上尚新公司的经营权，造成了损失。租赁合同里也约定了，逾期迁移地址的违约金属于出租人，即上尚新公司为了保护合法的经营权，防止承租人即竹彩凤到期后恶意占用地址所列的合同条款。第四点是对俞雷的上诉。不作答辩。第五点与本案无关。 俞雷辩称：关于竹彩凤要求返还转让费，转让的是房子的使用权，而不在于这个面积。俞雷赠送给竹彩凤的那些餐具、厨具远远超过6万元。如果说竹彩凤需要退还转让费6万元的话，那需要退还那些设备所有的费用。竹彩凤也不能证明俞雷知不知道这个实际面积跟出租面积是不是同等的，因为俞雷也不知道。 上尚新公司上诉称：一、判令返还全部保证金无事实、合同和法律依据。根据上尚新公司和竹彩凤2019年7月4日签订的《绿城park租赁协议》第十二条违约责任第3款明确约定租金“逾期超过一个月的，甲方有权解除本合同……且租赁保证金不予退还”，上尚新公司有权在竹彩凤逾期一个月支付租金时，解除合同且不予退还55206元的租赁保证金。一审法院在判决第10页明示“根据双方关于合同解除的约定，上尚新公司有解除权利”，并判决合同于2019年10月22日解除，一审法院认定租赁协议的解除原因包括竹彩凤没有按时交纳租赁费用。故，竹彩凤应当承担租赁保证金不予退还的合同约定责任。即使一审法院认定上尚新公司对租赁协议的解除也存在一定的过错，那按照过错和责任相适应原则，一审法院也不应当判决保证金全部返还，最多仅能判令返还一部分保证金，而一审法院忽略这一事实直接判令上尚新公司向竹彩凤返还所有租赁保证金，对上尚新公司而言显失公平。二、逾期迁出注册地址的违约金计算标准异议。根据原《绿城park租赁协议》的第十二条及第7款约定“乙方应在租赁合同终止或解除之日起，贰拾天内负责将注册地址迁出该租赁物业；逾期则每个未迁移注册地址向甲方每天支付壹万元违约金。”竹彩凤直至2020年4月21日才注销经营地址，严重影响了上尚新公司正常的经营活动。按照双方合同合意应支付违约金：10000元×162天=1620000元，在一审中上尚新公司已经自行降低了违约金的标准，调整为1000元/天，降为原合同约定的十分之一。针对本案竹彩凤经上尚新公司多次催告仍长期恶意占用房屋任由双方损失扩大的行为，理应就扩大部分的损失承担主要责任。一审法院将该标准调整为300元/天，仅为合同约定标准的四分之一，仅判令竹彩凤支付300×162=486×0元逾期迁移注册地址违约金，违约金标准过低，等于变相鼓励租户以非理性的对抗方式解决合同纠纷，请求法院判决竹彩凤按1000元/天的标准向上尚新公司支付逾期迁出注册地址的违约金。据此，为维护上尚新公司合法权益，根据我国法律的有关规定，请求撤销原判第三项中关于“上尚新公司返还竹彩凤租赁保证金55206元”的部分判决；改判第五项判决竹彩凤支付因逾期将注册地址迁出租赁物业的违约金161000元并由竹彩凤承担一审、二审诉讼费。 竹彩凤辩称：一、关于保证金部分。一审法院判决是合理合法的。因为本案主要的解除违约责任，是在于上尚新公司，是其一而再再而三地违约，而且其在竹彩凤租金还有一个月期限的时候，采取了断水电的措施，才导致了本案的合同房屋租赁合同没办法继续履行了。合同目的也是没办法履行的。所以说，一审法院对于保证金部分要求上尚新公司返还是合理合法的。二、关于逾期迁出注册地址的违约金计算。本案当中，上尚新公司。不管是在一审答辩的时候，还是提出反诉的时候，都是明确说，因为竹彩凤没有将注册地址迁出，而造成了上尚新公司的运营损失。在本案当中，在第二审的时候，上尚新公司也提出来了，要求判决竹彩凤支付因逾期将注册地址的违约金。其在事实与理由当中也明确说严重影响了正常的经营活动。根据竹彩凤去查询的事实情况，与他所述的是完全相反的。上尚新公司存在严重的虚假陈述的问题。根据查询的事实是，其在2019年12月1日的时候，就把案涉的房屋租住出租给了一个叫王秀丽的人。而且也进行了实际经营，而且注册地址上面也进行了注册，是注册地址是2020年1月10日进行注册。所以说，本案当中，上尚新公司，不管是在一审还是二审，直到现在，也是在虚假陈述，请求驳回上尚新公司的全部诉讼请求。 俞雷认为上尚新公司的上诉与其无关。 上诉人上尚新公司和被上诉人俞雷在二审期间均未向本院提交新的证据；上诉人竹彩凤提交了证据个体户登记基本情况、房屋租赁合同、微信聊天记录。欲证明杭州上尚新商业经营管理有限公司已经在2019年12月1日将案涉房租出租并办理注册了营业执照的事实。竹彩凤在发现店铺面积严重不符之后，第一时间提出并积极协商。经庭审质证，上尚新认为个体户登记基本情况、房屋租赁合同与本案无关，微信聊天记录三性均无异议。俞雷对竹彩凤提交的证据无异议，但认为与其无关。本院认为因俞雷对竹彩凤提交的证据无异议，上尚新公司对竹彩凤提交的微信聊天记录无异议，本院予以确认。对竹彩凤提交的个体户登记基本情况、房屋租赁合同与本案的处理存在关联，故本院予以采纳。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”竹彩凤、上尚新公司及俞雷于2019年7月4日签订的《绿城PARK租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对各方当事人均具有约束力。竹彩凤、上尚新公司及俞雷亦无异议。协议签订后，竹彩凤即承租案涉房屋。根据协议约定，在2019年8月25日前，竹彩凤应缴纳2019年9月25日至2020年3月24日的房屋租金，但竹彩凤未缴纳，上尚新公司于2019年9月12日向竹彩凤邮寄了催缴2019年9月25日至2020年3月24日的房屋租金的催缴函，竹彩凤亦于2019年9月17日以合同目的已无法实现，向上尚新公司邮寄了解除《绿城PAPK租赁协议》通知函。虽合同约定租赁案涉房屋的面积为121平方米，而竹彩凤实际承租面积为79.83平方米，但这并不导致竹彩凤无法经营，竹彩凤承租后已在经营。而上尚新公司在向竹彩凤催缴租金后，竹彩凤仍未缴纳，上尚新公司于2019年10月21日向竹彩凤邮寄解除合同通知函，竹彩凤于2020年10月22日签收该邮件。原审法院据此判决确认竹彩凤与上尚新公司、俞雷于2019年7月4日签订的《绿城PAPK租赁协议》于2019年10月22日解除，竹彩凤对该项判决并未提出上诉。同时原审法院根据竹彩凤实际承租的面积判决上尚新公司返还竹彩凤租赁房屋面积差租金25628元。竹彩凤、上尚新公司和俞雷均无异议，本院予以确认。虽合同约定租金“逾期超过一个月的，甲方有权解除本合同……且租赁保证金不予退还。”但竹彩凤在2019年9月17日就已向上尚新公司邮寄解除合同的通知函。而此时，尚未超过一个月。虽竹彩凤解除合同的理由不成立，但上尚新公司仍应退还竹彩凤租赁保证金55206元和空调使用金20000元及水电押金6050元。根据前述原审判决确认竹彩凤与上尚新公司、俞雷于2019年7月4日签订的《绿城PAPK租赁协议》于2019年10月22日解除的理由，竹彩凤应承担逾期付租的违约金，原审法院根据双方的过错程度、结合公平原则，酌情确定2个月租金作为违约金，尚属合理。协议约定合同解除之日起20日内将注册字号地址迁出物业，如未迁出每天需承担10000元的违约金，原审法院认为每天1000元过高，酌情调整为每天300元，应属合理，竹彩凤虽在2020年4月21日才注销，但根据竹彩凤在二审期间提交个体户登记基本情况和房屋租赁合同表明，上尚新公司在2019年12月1日已将案涉房屋出租给案外人，同时案外人亦办理注册了个体户登记。故对上尚新公司的再次招租不再受到影响。因此，本院对该违约金计算至2019年12月1日，为20天，竹彩凤应向上尚新公司支付违约金6000元。根据《绿城PAPK租赁协议》约定，从本协议签订之日起，竹彩凤取代俞雷的承租权地位，成为本合同项下的承租方。即俞雷原合同项下的权利和义务在签订合同后均由竹彩凤承担和享有。故竹彩凤要求俞雷返还转让费60000元的请求依据不足，原审法院未予支持并无不妥。综上，上尚新公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳；竹彩凤的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，但根据竹彩凤在二审期间提交了新的证据，本院对竹彩凤支付上尚新公司因逾期将注册地址迁出租赁物业的违约金部分予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初2312号民事判决第一、二、三、四、六项； 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初2312号民事判决第五、七项； 三、竹彩凤支付杭州上尚新商业经营管理集团有限公司因逾期将注册地址迁出租赁物业的违约金6000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回杭州上尚新商业经营管理集团有限公司其余反诉的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2941元，由竹彩凤负担1912元，杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担1029元；本案反诉案件受理费3581元，由竹彩凤负担425元，由杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担3156元。 二审案件受理费14161元，由竹彩凤负担6806元，杭州上尚新商业经营管理集团有限公司负担7355元。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年一月二十八日 书记员  周 杨