广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4507号原告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区××××××××××××，统一社会信用代码××××××××××××。法定代表人：茅某1。委托诉讼代理人：谢成财，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓淦文，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被告：谢佳慧，男，1990年9月18日出生，汉族，住广东省信宜市××××××××××，公民身份号码××××********。被告：何玉艳，女，1990年5月14日出生，汉族，住广东省信宜市××××××××××，公民身份号码××××********。上述两被告的共同委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称御湖湾公司）与被告谢佳慧、何玉艳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人谢成财、邓淦文，两被告的共同委托诉讼代理人张雄敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。御湖湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同向原告支付逾期付款违约金5085元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年3月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告将佛山市三水区×××××××××××××××××××××××××出售给被告；2.房屋总价款为人民币656722元；3.双方约定被告应于2017年×月25日前对房屋余款450000元部分向银行申请按揭；4.逾期付款的按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告因个人资料问题，迟迟未依约办理贷款手续，直到2017年6月7日才完成递交材料义务，共逾期43天，依合同约定应当向原告支付违约金5085元。为维护自身的合法权益，故诉至法院。谢佳慧、何玉艳共同辩称，一、被答辩人主张的逾期付款违约金，全部已超过法定的诉讼时效，依法人民法院应不予保护并驳回其全部诉讼请求。被答辩人主张自2017年4月26日至2017年6月7日的逾期付款违约金，然于2020年9月8日才起诉立案，故依《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，被答辩人的主张已过诉讼时效，依法人民法院应不予保护。二、《御澳豪庭业主中国农业银行贷款名单表》中的“递交资料时间”实际为银行审批答辩人贷款申请的时间，因此，该份证据不具有真实性、合法性、关联性，不能作为认定答辩人存在逾期申请按揭贷款的依据。鉴于此，被答辩人主张答辩人逾期申请办理银行按揭手续的证据不足，应自行承担举证不能的不利后果。1.中国农业银行股份有限公司佛山三水支行《关于佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司与谢佳慧等在我行贷款情况的说明》《关于佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司与余翔、周尊尊等在我行贷款情况的说明》证明《御澳豪庭业主中国农业银行贷款名单表》中的“递交资料时间”是银行审批答辩人贷款申请的时间，而非业主向银行提出房屋按揭贷款申请的时间。2.答辩人提交的中国农业银行股份有限公司佛山三水支行律师调查令回执、个人信贷业务申请表、收入证明、银行流水、佛山市个人住房查询结果、个人购房贷款面谈记录、一手购房贷款业务银企合作协议、统计表等证据证明：答辩人在2017年3月即准备好按揭贷款申请所需收入证明、银行流水、佛山市个人住房查询结果等证明材料，在2017年5月2日即履行完毕贷款申请所需全部义务，被答辩人主张的2017年6月7日实际为银行审批房屋按揭贷款的时间，因此，被答辩人主张逾期付款违约金计算至2017年6月7日没有事实和法律依据，应不予支持。三、被答辩人并未举证证明其实际损失，根据违约金补偿性的原则，被答辩人主张的日万分之三的违约金标准过高，应予调低。1.答辩人提交的收据、广东银联持卡人存根、中国农业银行借款凭证、放款回执以及中国农业银行股份有限公司佛山三水支行律师调查令回执等证据表明，答辩人早已履行完毕支付购房款的义务，被答辩人已使用被答辩人支付的购房款多年，因此，在答辩人起诉其支付逾期交楼违约金后，被答辩人报复性起诉答辩人主张日万分之三的违约金标准过高。2.在御澳湾逾期交楼系列案件中，三水法院和佛山中院均对已收楼的业主调低一半逾期交楼违约金，只按照日万分之一点五的标准判决逾期交楼违约金，因此，基于平等和公平原则，对于已经完成全部付款义务的业主，应调低逾期付款违约金标准。3.答辩人只比《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款限定的时间晚了7天履行申请办理银行按揭手续的义务，情节显著轻微，被答辩人主张日万分之三的违约金标准过高。四、《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款“除首付款外，剩余房款450000元应于2017-4-25前申请办理银行按揭手续”的表述并无歧义，明确购房人的义务就是限期申请办理按揭业务，而非限定答辩人递交完成所有资料或者银行审批通过贷款申请并放款的时间。1.被答辩人自认《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款约定的答辩人义务是限期申请按揭。被答辩人在其起诉状事实及理由第一段和证据材料清单对《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖补充协议》的证明内容中称“原告与被告于2017年3月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定答辩人应于2017年4月25日前对房屋余款450000元部分向银行申请按揭”。该文字并非合同原文，而是被答辩人对合同第七条第（二）款的正确解读。被答辩人的上述自认足以证明：合同第七条第（二）款约定的答辩人义务是限期申请按揭，而非限定答辩人递交完成所有的证明资料的时间，亦非限定银行审核通过贷款申请、发放贷款的时间。2.根据《商品房买卖合同补充协议》第一条和第三条的约定，《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款的真实含义就是“限期提出贷款申请”。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“买受人须按合同第六条的约定并到相关银行办理银行按揭申请手续”，第三条约定：“买受人未按合同第六条约定按时支付购房款或办理银行按揭手续……出卖人还有权不予将商品房交付给买受人使用，直至买受人将所欠款项全部付清或者办理好银行按揭手续为止”。由此可见，被答辩人只是就逾期到相关银行办理银行按揭申请手续约定违约责任，而未就银行迟延审批、发放贷款约定违约责任。上述补充协议的约定表明，合同第七条第（二）款约定的时间，只是限定业主申请办理银行按揭手续的日期，而非限定银行审核通过贷款申请并放款的时间。这也与贷款具体何时审批、发放系由银行自行决定而不受业主控制的日常生活经验相符。3.开发商收到并实际使用了业主依约支付的定金、首付款及申请到的房屋按揭贷款多年，在此前从未提出异议，且开发商亦未起诉其他存在同样情况的业主（指涉案楼盘中未起诉开发商逾期交楼违约金的业主），足见开发商本次系报复性起诉。4．从文义上直观地看，《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款并无限定购房人完成递交按揭贷款全部资料期限的内容。5.从购房贷款流程上看，除了贷款申请，银行贷款所需证明资料往往是随着贷款政策、银行剩余房屋抵押贷款额度等的变化以及银行在接收申请后对已有贷款证明资料的审核而有所调整、补充，因此，当事人通常无法在申请贷款伊始就清楚并一次性提交完成银行所需的全部证明资料。6.综上，只要答辩人在约定期限内向银行申请了按揭贷款，无论是提交书面申请书，还是以递交证明资料供贷款银行审核的方式，均应当视为答辩人已经依约履行了申请办理银行按揭手续的义务，而无需承担违约责任。五、被答辩人作为开发商，应当十分清楚购房人提出申请、提供资料、银行审批、审批通过、银行放款等程序的区别，被答辩人作为格式合同的提供方，选择了最有利于购房人履行义务的方式（即限期提出贷款申请），没有违反法律规定，应予以认可。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。御湖湾公司在诉讼过程中提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》各一份，证明原告与被告于2017年3月25日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告应于2017年4月25日前对房屋余款450000元部分向银行申请按揭，逾期付款的按日计算向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。2.《御澳湾豪庭业主贷款资料明细表》《御澳豪庭业主中国农业银行贷款名单表》《御澳湾豪庭三水农村信用社贷款名单表》各一份，证明被告谢佳慧、何玉艳直至2017年6月7日才向银行递交贷款材料，共计逾期43天。3.（2017）粤0607民初3919号民事判决书、（2018）粤0604民初28499号民事判决书、（2018）粤06民终12227号民事判决书各一份，证明佛山市三水区人民法院、佛山市禅城区人民法院、广东省佛山市中级人民法院在司法审判中均有明确，一致认定：“在某日前申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款”应理解为“应当提交银行所需全部资料同时完成付款”。谢佳慧、何玉艳在诉讼过程中提供如下证据：1.收据、广东银联持卡人存根，证明被告早已履行完毕支付购房款的义务，原告已使用被告支付的购房款多年，因此，在被告起诉其支付逾期交楼违约金后，原告报复性起诉被告主张日万分之三的违约金标准过高。2.中国农业银行借款凭证、放款回执各一份，证明被告在农行三水支行成功贷款，表明被告的资信并无问题，被告在农行三水支行的贷款审批慢、放款慢并非被告过错。3.中国农业银行股份有限公司佛山三水支行律师调查令回执、个人信贷业务申请表、收入证明、银行流水、佛山市个人住房查询结果、个人购房贷款面谈记录、中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议、统计表各一份，证明（1）被告在2017年3月即准备好按揭贷款申请所需收入证明、银行流水、佛山市个人住房查询结果等证明材料，在2017年5月2日即履行完毕贷款申请所需全部义务，原告主张的2017年6月7日实际为银行审批房屋按揭贷款的时间，因此，原告主张逾期付款违约金计算至2017年6月7日没有事实和法律依据，应不予支持；（2）被告只比《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款限定的时间晚了7天履行申请办理银行按揭手续的义务，情节显著轻微，原告主张日万分之三的违约金标准过高；（3）被告需要就购房人的个人住房贷款向银行提供连带责任保证担保，因此，涉案房地产项目在银行贷款额度不足、原告不予配合购房人的贷款申请，均会影响购房人的个人住房按揭贷款申请和办理；（4）房屋按揭贷款银行是原告指定的，原告应当就其指定贷款银行的行为承担责任，而不应要求购房人承担相应责任。4.中国农业银行股份有限公司佛山三水支行关于佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司与谢佳慧等在我行贷款情况的说明、与余翔及周尊尊等在我行贷款情况的说明各一份，证明（1）银行之所以在贷款名单表中将银行贷款系统审批贷款的时间作为递交贷款资料的时间予以填写，一方面是因为原告在向银行索取明细表时并未告知该份文件系用于诉讼，银行工作人员系受原告误导；另一方面是因为在银行的工作流程中，贷款审批完成，才算是客户递交资料的时间。因此，贷款名单表不具有真实性、合法性，不能作为认定购房人逾期付款的证据；（2）购房人在银行的贷款审批进度和结果受2017年房地产市场限购限贷等政策调整的影响，开发商也存在以放款慢为由要求银行退回购房人的贷款申请资料的情况，而正是这些与购房人无关的因素导致同一购房人在不同银行的房屋按揭贷款申请有不同的结果，因此银行不受理贷款申请或审批慢、放款慢不应由购房人承担违约责任。5.（2019）粤0607民初5907号民事判决书、（2020）粤06民终5709号民事判决书各一份，证明（1）购房人在农行三水支行所申请贷款的受理、审批和发放进度缓慢系受政府限购、限贷等房地产调控政策等与购房人无关的因素影响所致，并非是因购房人自身的过错导致审批贷款的推迟，因此，不应由购房人承担违约责任；（2）农行三水支行向原告出具的贷款名单表中“递交资料时间”系指银行审批通过房屋按揭贷款的时间；（3）《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）款约定“除首期款外，剩余房款450000元应于2017年4月25日前申请办理银行按揭手续”明确购房者的义务就是限期申请办理按揭义务，而非是限定银行审批通过或发放贷款的时间。经审查，根据本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年3月25日，御湖湾公司作为出卖人与谢佳慧、何玉艳作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定谢佳慧、何玉艳向御湖湾公司购买******商品房，房屋总价为656722元。合同并约定买受人采用按揭贷款方式（商业贷款）付款，首期款自预售合同网上签订之日起7日内支付全部房价款的31.48%，金额206722元，剩余房款金额450000元，应于2017年4月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。谢佳慧、何玉艳于2017年3月25日完成了首期款的交付。2017年5月2日，谢佳慧作为借款申请人，向中国农业银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称农行三水支行）提交了相应资料后与银行签署《个人购房贷款面谈笔录（示范）》，该笔录明确了购房者的按揭意向、贷款金额、已完成首付等信息，并要求购房者承诺所提交的资料是真实的，农行三水支行的工作人员在调查人员一栏签名。同日，谢佳慧、何玉艳与农行三水支行签订《个人信贷业务申请表》，申请一手楼个人住房按揭贷款45万元，农行三水支行经审查后于2017年7月1日向谢佳慧发放借款。查明，2015年12月25日，御湖湾公司与农行三水支行签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，双方同意就原告御澳湾豪庭项目的购房客户开展房屋贷款事宜进行合作。查明，2017年3月25日，谢佳慧、何玉艳至佛山市×××××××查册，该中心出具《佛山市个人住房查询结果》。在案件审理过程中，本院发函向农行三水支行询问本案相关情况，农行三水支行回复称：1.该行在受理、审批及发放谢佳慧、何玉艳等四户借款人的贷款受购房及房屋贷款等政策调整影响。如开发商认为该行贷款额度不能满足其需求，也会要求退回相关客户的贷款申请；2.根据办理商品房按揭贷款业务的习惯，开发商在客户交齐首付后，要求客户带齐办理住房按揭贷款所需资料后通知该行办理按揭贷款的客户经理进行相关的面谈，收取初步符合贷款条件的客户申请资料；3.该行最早收到当事人贷款申请相关文件时间一般是客户签署个人购房贷款面谈笔录的时间；4.《御澳豪庭业主中国农业银行贷款名单表》中记载的递交资料时间指客户贷款获得审批通过的时间。本院认为，御湖湾公司与谢佳慧、何玉艳签订的《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。本案御湖湾公司以谢佳慧、何玉艳违反合同约定，迟延申请办理银行按揭为由，提起诉讼，但本院认为御湖湾公司的起诉，已经超过法律规定的诉讼时效期间，理由如下：诉讼时效是权利人请求人民法院依法保护其权利的法定期间，应当从权利人能够请求人民法院保护其请求权时开始计算。按法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。在本案中，谢佳慧、何玉艳至农行三水支行办理按揭贷款的情况御湖湾公司是知悉的，2017年7月1日农行三水支行发放贷款，该贷款实际上是由御湖湾公司收取。如若御湖湾公司认为谢佳慧、何玉艳在办理按揭贷款的过程中存在违约行为并导致其受到损害的话，则2017年7月1日就是御湖湾公司知道或者应当知道其权利受到损害的日期，但御湖湾公司直至2020年9月8日才提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，御湖湾公司的提起诉讼的时间已超过法律规定的三年诉讼时效期间，御湖湾公司依法丧失胜诉权，其诉讼请求依法应予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 郭赤戈二〇二〇年十二月二十五日法官助理 卢 恩书 记 员 张芷颖