四川省西充县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1325执异35号 异议人（案外人）：罗俊宏，男，汉族，生于1977年10月12日，住四川省南充市嘉陵区。 异议人（案外人）：任艳平，女，汉族，生于1978年6月30日，住四川省西充县。 二异议人共同委托代理人：何子珍，西充县义兴法律服务所法律工作者。 申请执行人：贾成芬，女，汉族，生于1962年10月15日，住四川省西充县。 委托代理人：任天斌，西充县晋城法律服务所法律工作者。 被执行人：曹成勇，男，汉族，生于1957年11月14日，住四川省西充县。 本院在执行申请执行人贾成芬与执行被执行人曹成勇民间借贷纠纷一案的过程中，作出（2018）川1325执890号执行裁定书查封被执行人曹成勇位于西充县××路××商业用房（产权证号：0××3，建筑面积112.48平方米）等财产。异议人罗俊宏、任艳平称产权证号0××3项下共有2间商业用房，编号1-2号，其中第2号商业用房（以下简称2号商业用房）系其所有，故向本院提出书面排除执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人罗俊宏、任艳平提出异议称，2010年7月，曹成勇已将2号商业用房出售归异议人所有，并在2010年7月4日与异议人签订了合法有效的书面买卖合同。异议人于2010年7月11日按约定支付了购房款219000元。同时曹成勇将上述2号商业用房交付异议人合法占有、出租使用至今。异议人早已成为2号商业房的实际所有人和事实物权人。 本案中，异议人与被执行人曹成勇就2号商业用房签订合法有效书面买卖合同时间以及异议人合法占有使用时间均早于人民法院查封时间。自购房以来，异议人一直多次催促曹成勇办理产权过户登记手续，因曹成勇的原因，未果。 综上，贵院在执行申请执行人贾成芬与被执行人曹成勇民间借贷纠纷一案过程中，查封2号商业用房，实属错误，严重侵犯了异议人的合法权益，故异议人根据民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议、复议案件若干问题》等相关法律法规提出异议请求，请求依法解除对2号商业用房的查封，并中止对该财产的执行。 申请执行人贾成芬辩称，一、申请执行人与被执行人之间是债权债务的民事法律关系，被执行人曹成勇未自觉履行（2018）川1325民初1130号民事判决确定的义务，申请执行人依法向法院申请强制执行符合民事诉讼法的规定，应受法律保护。 二、案外人与被执行人曹成勇对执行标的房产（门面）签订了房屋买卖合同，支付了部分房价款。其房屋买卖合同有效，即使房产已交付，但只是享有占有权，不享有该房产的所有权。 三、根据物权法第九条和第十七条的规定，房屋买卖必须进行过户登记，不依法进行过户登记，不发生法律效力。本案中，案外人未对案涉房产进行过户登记，不动产登记簿记载的所有权人依然是被执行人曹成勇。也就是说案外人未取得案涉房产的所有权，该房产的所有权仍归曹成勇享有。申请执行人贾成芬申请法院对被执行人曹成勇所有的房产依法进行查封和拍卖是完全合法的，案外人提出的异议理由依法不能成立。 四、案外人只能根据物权法第十五条和合同法的相关规定向被执行人曹成勇主张退还购房款、承担违约责任和以及赔偿损失（本金利息等）。 五、合同效力与物权效力有着本质区别：合同效力是按照合同法的规定，合同自签订之日起成立生效，“合同”是物的转让（或买卖）行为的合法依据。而物权效力是按照物权法的规定所取得物的所有权，是物的转让（或买卖）行为对该物的所有权的变更结果。 综上所述，为了保护申请执行人贾成芬的合法权益，请求西充县人民法院依法驳回案外人的执行异议。 被执行人曹成勇未提交答辩意见。 经审查查明，2010年7月4日，曹成勇（出卖人）与异议人罗俊宏（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房为2号商业用房；按建筑面积计算，单价为人民币4200元/平方米，总金额226380元等内容。曹成勇在该合同上签名、加盖了私章，罗俊宏签署姓名并按印。2010年7月11日，曹成勇出具一份《收据》，该收据载明：收到罗俊宏购买都市家园2号门面，53.9㎡×4200元，220000元，下欠房款1000元。 四川省西充爱众燃气有限公司客户服务中心出具的《客户基本档案信息》显示，2号商业用房立户日期2010年8月24日，联系人为罗俊宏。2011年8月8日至2012年8月7日，异议人罗俊宏将2号商业用房出租给案外人高琼秀，收取租金8800元。 案涉都市家园1-2号2间商业用房于2007年7月31日首次登记在曹成勇名下，并登记在一个产权证上（产权证号：0××3，房号1、2，面积58.58平方米和53.9平方米，设计用途为商业用房），曹成勇至今未将2号商业用房转移登记至罗俊宏名下。 2020年12月16日，西充县自然资源和规划局出具《关于曹成勇开发的“都市家园”项目未办产权过户的说明》，证实购房业主多次反映曹成勇未办理产权过户手续，因曹成勇开发的“都市家园”项目存在超容行为，且仍未完善相关手续，导致无法办理产权过户手续等情况。 该案审查过程中，异议人书面承诺在按照法定程序办理产权手续后，自愿将未支付的购房尾款交本院用于执行。 另查明，贾成芬与曹成勇民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）川1325民初1130号民事判决书已发生法律效力，因曹成勇未履行生效法律文书确定的义务，贾成芬向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2019年1月9日作出（2018）川1325执890号执行裁定，查封被执行人曹成勇名下位于四川省西充县××路商业用房（权证号：0××3）等财产。 认定以上事实有：《商品房买卖合同》、《收据》、案外人高琼秀出具的《收条》及《情况说明》、《租房合同》、西充县自然资源和规划局出具的说明和（2018）川1325执890号执行裁定书等证据在卷佐证。 本院认为，虽然曹成勇与异议人就2号商业用房名义上签订的是《商品房买卖合同》，但在签订该合同时，2号商品用房已首次登记在曹成勇个人名下，且该《商品房买卖合同》签署的出卖人系曹成勇而非开发企业，故应视2号商业用房的出让实际系发生在曹成勇与异议人之间的房屋买卖，而非发生房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖。鉴此，本院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条有关规定，对异议人提出的排除执行异议进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，法院查封2号商品用房的时间为2019年1月9日，而异议人与被执行人曹成勇签订的房屋买卖合同时间为2010年7月4日，且该合同不违反法律强制性规定，可见，在人民法院查封之前异议人与被执行人曹成勇已签订合法有效的书面买卖合同。第二，根据案外人高琼秀出具的《收条》、《情况说明》分析，异议人至迟在2011年8月8日起已对2号商业用房合法占有、使用和收益，其合法占有时间早于本院查封时间。第三，异议人已支付大部分房款，仅剩1000元少量尾款，且异议人承诺将该尾款交与本院用于执行，应视异议人已满足上述第（三）项规定的条件。第四，2号商业用房未办理过户是由于曹成勇开发的“都市家园”项目存在超容行为，且未完善相关手续等原因造成，应视为非因买受人自身原因未办理过户登记。 综上，异议人的权利具有合法性和真实性，能够排除执行，其异议成立，本院对其异议请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对（2018）川1325执890号执行裁定中查封被执行人曹成勇名下位于四川省西充县××路商业用房（权证号：0××3）中2号商业用房的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向西充县人民法院提起诉讼。 审判长  王洪先 审判员  贾凌锋 审判员  庞 彪 二〇二一年一月二十九日 书记员  龙璟澜