河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8704号上诉人（一审原告、案外人）：李长明，男，1986年3月11日生，汉族，住洛阳高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：杨海勇，河南经源律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：丁金金，河南经源律师事务所实习律师，一般代理。被上诉人（一审被告、申请执行人）：孙庆阳，男，1989年9月16日生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：狄龙，河南星眸律师事务所律师，一般代理。被上诉人（一审被告、被执行人）：董飞飞，男，1986年3月16日生，汉族，住洛阳高新技术产业开发区。上诉人李长明因与被上诉人孙庆阳、董飞飞执行异议之诉纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1191号民事判决向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李长明、委托诉讼代理人杨海勇、丁金金、被上诉人孙庆阳、委托诉讼代理人狄龙到庭参加诉讼，被上诉人董飞飞经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人李长明上诉请求：1、依法撤销洛阳高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0391民初1191号民事判决书；2、依法将本案发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院背离本案客观事实,主观臆断。以上诉人李长明与董飞飞所签《按揭房屋买卖合同》并非严格意义的房屋买卖合同,且无证据证明占用在先,未支付全部购房款为由下判此案显属错误。一、2017年3月15日上诉人李长明与董飞飞签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示,内容和形式不违反法律规定应合法有效。该购房协议签订后,上诉人李长明依约支付全部购房款。后董飞飞将原《商品房预售合同》、中国工商银行长春支行《个人贷款担保合同》原件和所涉房产交付李长明,李长明入住后缴纳物业费、水电费、垃圾费并依约偿还贷款银行贷款本息的行为,完全符合双方购房的真实目的,该房屋理应属于上诉人李长明所有。1、从上诉人李长明一审提供法庭的第一组证据证实:2015年3月20日董飞飞与洛阳市万丰房地产开发有限公司签订商品房预售合同,由董飞飞购买米兰印象小区5号楼1单元2404号房屋,该房建筑面积81.9平米,单价4699元,房款总价413089元。支付方式为:首付143089元,按揭贷款27万元。2015年5月7日董飞飞与中国工商银行长春支行、洛阳市万丰房地产开发有限公司签订《个人贷款担保合同》,由董飞飞贷款27万元,贷款期限20年,担保方式为:房产抵押和担保。每月1日为还款日,标准为每月1843.77元。2、从上诉人李长明一审提供法庭的第二组证据证实:董飞飞与上诉人李长明系朋友关系,董飞飞曾因生意所需向李长明借款,后因无力还款双方于2017年3月15日签订房屋买卖合同,约定由李长明购买董飞飞原购买的米兰印象小区5号楼1单元2404号房屋,此后上诉人李长明陆续向董飞飞支付全部购房款233300元至2018年4月。2018年5月底,董飞飞将房屋交付上诉人李长明居住,同时还交付的有、原件。后上诉人李长明依约支付2018年6月至今的银行贷款利息5万余元,支付物业费(至2020年10月31日)2552元、水电费、垃圾费261.7元。从双方购房合同的签订和购房合同真实客观的履行事实上讲,该房产应属上诉人李长明所有。二、基于本案事实,理应依法排除对米兰印象小区5号楼1单元2404号房屋的执行。1、一审法院作出的(2018)豫0391财保128民事裁定书(时间是2018年6月)及保全行为上诉人李长明当时并不知情。2020年1月被上诉人孙庆阳诉董飞飞借款案生效执行时,上诉人李长明知道后即提出执行异议符合情理。2、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见第28条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面购房买卖合同。(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产。(三)已支付全部房款,或已按照合同约定支付部分房款且将剩余房款按照人民法院要求交付执行。(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。基于本案客观存在的事实即上诉人李长明与董飞飞购房合同签订在先、占有房产在先、在先且已支付全部购房款的事实,理应依法排除对米兰印象小区5号楼1单元2404号房屋的执行。综上所述,上诉人认为:基于本案客观事实和法律相关规定,该房产应属上诉人李长明所有。并应当依法排除对米兰印象小区5号楼1单元2404号房屋的执行。被上诉人孙庆阳辩称：一审判决认定事实清楚,适用法律准确,二审法院应当维持一审判决,驳回被答辩人的上诉。第一,被答辩人李长明与董飞飞之间签订的《按揭房屋买卖合同》,是以李长明与董飞飞之间的民间借贷关系为前提的,在《按揭房屋买卖合同》签订前,李长明向董飞飞支付了95500元,这部分款项属于民间借贷,不应认定为履行《按揭房屋买卖合同》而支付的购房款,而且李长明与董飞飞之间在2017年2月27日签订的借条中明确写明了如果一年后偿还不了借款,董飞飞将涉案房屋过户给李长明,签订该借条后在2017年3月15日签订了涉案的《按揭房屋买卖合同》结合李长明向董飞飞的付款情况,李长明向董飞飞支付按揭贷款和剩余购房款基本都发生在2018年6月份之后,也就是一年之后,这些事实足以看出房屋买卖关系是借款关系的担保,这点按照民间借贷司法解释的规定,二人之间的关系应当按照民间借贷关系进行认定,不应直接按照房屋买卖关系认定,因此一审判决认定李长明与董飞飞签订的《按揭房屋买卖合同》的性质是债务人以其房屋所有权在一定条件下抵偿债务的合同之债,不同于出卖人与买受人之间签订的房屋买卖合同,这是完全正确且符合事实与法律规定的。被答辩人在上诉状中称《按揭房屋买卖合同》符合双方购房的真实目的,完全是与该按揭买房合同是民间借贷的担保这个事实是完全不符的,因此该按揭房屋买卖合同不是合法有效的合同。第二,被答辩人李长明与董飞飞签订的《按揭房屋买卖合同》内容来看,李长明未按照该合同第四条约定:“其余房费在交接房屋相关手续后1个月付清,”而是分多笔支付,李长明本身就存在违约行为。同时按照该合同的约定,在房产证办理完成后次月开始由李长明按照董飞飞签订的《个人购房借款合同》继续向银行支付借款,而李长明是在2018年房屋被查封后补交了董飞飞的银行逾期欠款,开始陆续向银行支付按揭贷款,不论从合同约定和李长明支付按揭贷款的事实来看,均可以证明李长明是容忍涉案房屋的银行抵押贷款一直存在的,而银行抵押贷款存在,是无法办理过户登记的,也就是李长明实际是容忍涉案房屋一直登记在董飞飞名下的,这表明李长明对其中可能存在的法律风险是明知且容忍的,现在法律风险已经产生,李长明应当承担不利后果,且从这些约定和李长明的实际还款情况可以看出李长明对房子未办理过户登记是明显存在过错的,房屋至今登记在董飞飞名下,更不能证实上诉状所称的该房屋属于李长明所有。第三,被答辩人李长明虽然支付了涉案房屋的物业费,但不能证实该房屋是由李长明实际居住的,而水电费、垃圾费仅有261.7元其中还包含董飞飞欠付的水电费和垃圾费,而合同签订时间是2017年3月15日,涉案房屋被查封的时间是2018年6月12日,这期间将近一年三个月的时间里,李长明支付的水电费如此之少就可以看出李长明并未在涉案房屋查封之前实际在涉案房屋内居住,并未实际占有涉案的房屋,这也是一审判决认定李长明提交的证据不足以证明在法院查封涉案房产之前已合法占用的原因,一审判决对此认定是正确的。第四,被答辩人李长明至今未全部支付涉案房屋的购房款,而剩余部分的购房款李长明也不可能交付执行。从一审中李长明提交的证据可以看出,涉案房屋的抵押贷款至今未还清,也就是涉案房屋的全部购房款未支付完毕,而剩余的购房款主要是银行贷款,李长明需要将剩余部分的房款支付给银行,是无法交付给法院执行的,因此一审判决认定李长明未支付全部价款,是不符合排除强制执行的规定的,这种认定也是完全正确的。第五,被答辩认李人明支付按揭贷款和物业费的情况均发生在涉案房屋被查封之后,如果李长明是真实的房屋购买人,其有义务时刻关注房屋的办证和司法查封情况,实际上李长明与答辩人孙庆阳早就认识,李长明也早就知道董飞飞与孙庆阳之间的借款情况,双方因为董飞飞房子的问题发生纠纷并报警,李长明也是知道房屋早已被孙庆阳申请查封,并不是其上诉状中所述不清楚房屋被查封。综上,可以看出李长明所签订的《按揭房屋买卖合同》及付款的事实是不符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议按揭若干问题的规定》第二十八条之规定,一审判决对此事实认定清楚,适用法律正确,对李长明的上诉请求二审法院应当予以驳回,维持一审判决。原审原告李长明向一审法院起诉请求：1、依法判令位于洛阳××产业开发区孙辛路东侧米兰印象5栋1-2404房产归原告所有；2、依法终止对原告购买被告（被执行人）位于洛阳××产业开发区孙辛路东侧米兰印象****产的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年董飞飞按揭贷款购买了洛阳高新区孙辛路东侧米兰印象5幢1-2404房屋（以下简称涉案房屋），房款共计413089元，首付款143089元，银行按揭贷款27万元。2016年董飞飞向李长明借款5万元，2017年2月27日，董飞飞向李长明出具借条一份，载明：“今借李长明现金玖万元整，用1年，1年后要是没还完自愿将米兰印象5-1-2404过户给李长明，本借条自签订日期起法律作用。”此后，李长明多次向董飞飞微信转账（2017年2月28日至2018年4月20日）共计143300元。2017年3月15日，董飞飞（甲方）与李长明（乙方）签订了《按揭房屋买卖合同》，合同约定，甲方自愿将涉案房屋出卖给乙方，转让价格为拾伍万元整；合同签订乙方应支付定金1万元，其余房款在交接房屋相关手续后1个月内付清；本合同签订之日起仍由甲方按签订的《个人购房借款合同》向银行支付借款，直至房产证办理完毕为止。还款期间为2017年3月到房产证办理完毕之月。房产证办理完成后的次月开始由乙方继续向银行支付借款。2018年11月23日，洛阳市万丰房地产开发有限公司出具收据一份，载明：“董飞飞米兰印象5-1-2404银行逾期扣款7408.5元，该笔款项是李长明交”。李长明支付银行按揭贷款5万余元，并支付物业费等费用。另查明：孙庆阳诉董飞飞民间借贷一案，因孙庆阳申请财产保全，本院于2018年6月12日作出（2018）豫0391财保128号民事裁定书对董飞飞名下位于洛阳市高新区孙辛路东侧米兰印象5幢1-2404房屋采取保全查封措施，查封期限三年。该房屋设定有抵押权，抵押权人中国工商银行股份有限公司洛阳长春支行，债权数额270000元。2019年3月23日，本院作出（2018）豫0391民初1174号民事判决，判决董飞飞偿还孙庆阳本金28万及利息（利息按年利率6%自2018年6月6日计算至清偿之日）。再查明：2019年11月26日，孙庆阳依据（2018）豫0391民初1174号民事判决书向本院申请强制执行。李长明对涉案房屋提出异议，本院作出（2020）豫0391执异10号执行裁定：驳回案外人李长明的异议请求。一审法院认为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，李长明与董飞飞签订《按揭房屋买卖合同》虽然系双方当事人真实意思表示，但双方存在民间借贷法律关系，该《按揭房屋买卖合同》的性质是债务人以其房屋所有权在一定条件下抵偿债务的合同之债，不同于出卖人与买受人之间签订的房屋买卖合同，该合同约定不能对排除执行程序移交占有；且李长明提交的证据不足以证明在法院查封涉案房产之前已合法占用，李长明也未支付全部价款，故依法不能排除本院强制执行。综上，原告的诉讼请求。本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告李长明的诉讼请求。本案受理费7496元，由原告李长明承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李长明在二审中提交如下证据供法庭参考。1、2018年12月13日洛阳市公安局高新分局接(处)警登记表。2、李长明在本案所涉房屋内生活物品被扔出的照片9张。3、李长明自2018年6月10日起,缴纳水电费、垃圾费、物业费收据9张。证明:2018年5月底李长明入驻本案所涉房屋,并自2018年6月10日起缴纳水电费、垃圾费、物业费。2018年12月13日因本案所涉房屋与被上诉人发生纠纷,房屋内生活物品被被上诉人扔出的事实情况。被上诉人孙庆阳质证：对于第一份证据2018年12月13日洛阳市公安局高新分局接（处）警登记表，对其真实性无异议，证明方向有异议，证据时间是2018年12月13日，发生在涉案房屋被查封之后，双方是由于对涉案房屋的占有使用问题发生了纠纷，从该份证据就可以印证被上诉人刚才在答辩中提到的第五项，李长明早已知道孙庆阳和董飞飞之间的借款和房屋的相关纠纷，并不是其上诉状所称的直到本案执行开始后才知道房屋被查封。在纠纷发生时，孙庆阳已经向高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，纠纷发生过程中孙庆阳也明确告知董飞飞的相关情况，孙庆阳始终认为房屋已被查封由李长明继续占有房屋并不合法；对于第二份证据李长明在本案所涉房屋内生活物品被扔出的照片九张。对照片真实性无异议，对证明方向有异议。孙庆阳和董飞飞在此期间均在房屋内放置了生活用品，孙庆阳还在房屋内安装了空调，纠纷发生的原因是由于李长明将孙庆阳的生活用品归置到单独一间房内，孙庆阳知道后才将李长明的相关物品搬出房屋，这是此次纠纷的直接原因；对于第三份证据李长明自2018年6月10日起，缴纳水电费、垃圾费、物业费收据九张。对收据的真实性有异议，部分收据虽然写的是李长明缴纳，但实际上是替董飞飞缴纳的相关费用，因为按照李长明所说其实际上是在2018年6月才入住涉案房屋，而收据中垃圾费缴纳的期限是2018年3月1日至2018年4月30日，这不是李长明入住产生的垃圾费，而2018年6月10日这张收据仅说明了水有12吨，并未说明使用的期限，不能证明也是李长明入住后实际使用房屋内水的情况。其余收据都发生在2018年6月份之后，且金额非常小，仅有几十块钱，与真实在涉案房屋内居住的情况并不相符。有的甚至是几个月才产生了25元的水费。对于电费的缴费姓名均是董飞飞，不能证实是由上诉人李长明所缴纳，同样电费产生金额非常小，不能证实李长明在涉案房屋内实际居住，且有两张缴费记录发生在涉案房屋被查封之后，涉案房屋被查封之前仅有10元的电费记录。综合三份证据，均不能证实在涉案房屋被查封之前李长明实际占有，反而能够证明房屋是由李长明和孙庆阳均在房屋内居住过，并因此发生纠纷。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，且对该举证证明责任应当采取较为严格的标准进行判断。对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。根据《最高人民法院》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；除法律另有规定外，未经登记不发生效力。李长明上诉称其已依约交付全部购房款，但双方存在经济往来，现其提交与董飞飞之间多份未注明转账用处的微信支付转账电子凭证，并不足以证明该转账款项确系支付案涉房屋的购房款，故对其上诉主张本院不予支持。上诉人诉请终止执行涉案房产理由不充分，本院不予支持。综上所述，李长明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7496元，由上诉人李长明负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二一年一月二十一日法官助理白璐书记员岳瑞莹