河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终6038号上诉人（原审被告）：王玲，女，1981年4月16日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：刘怀彦，永城市正瀚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孟琼，男，1988年10月20日出生，汉族，住河南省永城市。被上诉人（原审原告）：李庆芳，女，1987年6月11日出生，汉族，住河南省永城市。二被上诉人委托诉讼代理人：周英杰，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。上诉人王玲因与被上诉人孟琼、李庆芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省永城市人民法院（2020）豫1481民初6709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人王玲之委托诉讼代理人刘怀彦，被上诉人孟琼、李庆芳及其共同委托诉讼代理人周英杰参加诉讼。本案现已审理终结。王玲向本院提出上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订买卖合同后就将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人入住，经被上诉人与房屋实际所有人陈思广一致同意，被上诉人与陈思广又签订房屋买卖协议，合同约定的义务已经转移，被上诉人请求与上诉人解除房屋买卖协议没有依据。二、在合同履行期间上诉人不存在根本违约，被上诉人请求解除合同没有法律依据。1、被上诉人没有提交任何通知上诉人解除合同的证据，一审法院不能对被上诉人解除合同的诉讼请求进行审理；2、案涉房屋被案外人周云泽强占后，上诉人积极与陈思广沟通，并要求一审法院介入执行，目前一审法院正与周云泽沟通，并要求其尽快搬离案涉房屋，上诉人在合同履行期间并不存在根本违约的情形，被上诉人请求解除合同没有法律依据，案涉房屋不是不可以继续履行，一审法院依据合同法第九十四条规定判决解除上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同错误。三、一审判决上诉人承担资金占用期间的利息损失没有依据。孟琼、李庆芳答辩称：1、从双方的微信聊天记录可以看出，被上诉人一直没有入住案涉房屋，房屋也没有完成交付。后来房屋被他人居住，被上诉人无法入住。至于被上诉人与案外人陈思广之间的房屋买卖合同，是上诉人为了让被上诉人报警将住在房屋中的赶走所签，被上诉人与陈思广不具有合同关系，也不存在合同义务转移的问题；2、签订房屋买卖合同时，上诉人称房屋系其装修，且房屋没有任何纠纷，被上诉人才放心购买。但后来房屋被他人占有居住，被上诉人才知道房屋不是上诉人装修，且房屋早已出售给他人，此后房屋一直被他人占有，被上诉人一直没有实际占有房屋，合同目的无法达到，上诉人构成根本违约，一审判决解除合同合理合法。从微信聊天记录也可以看出，被上诉人多次联系上诉人解除合同、退还房款和利息损失等，但上诉人一直不同意退房款，还承诺会解决好房子的问题，被上诉人没有办法才提起诉讼，不存在解除合同不通知上诉人的问题；3、上诉人构成根本违约，应向被上诉人承担违约责任，并赔偿被上诉人的损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。孟琼、李庆芳向一审法院起诉请求：1、解除孟琼、李庆芳与王玲之间签订的《房屋买卖合同》；2、王玲返还孟琼、李庆芳购房款505000元；3、王玲赔偿孟琼、李庆芳损失及违约金共计151500元。一审法院认定事实：1、该院在办理案外人陈思广与案外人河南兆伟恒基置业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、河南兆伟恒基置业有限公司偿还陈思广借款本金250万元及利息，利息按三分计算至清偿之日止，于2013年11月8日前偿还50万元；2013年12月8日前偿还150万元；余款110万元于2014年1月8日履行完毕。二、如河南兆伟恒基置业有限公司在2014年1月8日未清偿上述债务，永城市亚太广场3号楼30、31、32层（建筑面积约1476平方米）归陈思广所有。该院作出（2013）永民初字第3122号民事调解书，对上述协议内容予以确认。调解后河南兆伟恒基置业有限公司未能按照调解协议约定的期限偿还借款，陈思广申请强制执行，在执行过程中，该院于2015年3月31日做出（2013）永执字第990-1号执行裁定书，裁定将被执行人河南兆伟恒基置业有限公司在永城市永兴街与雪枫路交叉路口亚太大厦开发的3号楼30、31、32层（建筑面积1426平方米）房产过户至申请人陈思广名下。2、2019年3月1日，陈思广与王玲签订《购房合同书》，约定陈思广将位于永城市东城区永兴路与雪枫路口亚太大厦三号楼30层西户（3002室）房屋出售给王玲，总价款41万元。3、2019年5月5日，王玲与孟琼、李庆芳签订《房屋买卖合同》，约定王玲将上述房屋转让给孟琼、李庆芳，转让价50万元，支付方式：全款一次性付清，后期房产证过户费用由买方承担，违约责任：违约方应按房屋成交价的30%向对方支付违约金。4、合同签订后，孟琼于2019年5月6日向王玲转账交付405000元，5月11日向王玲转款交付100000元，王玲为孟琼、李庆芳出具落款日期为2019年5月6日、金额为505000元的收据一份。5、孟琼、李庆芳与王玲签订合同后，经王玲协调，孟琼与案外人陈思广就上述房屋补签落款日期为2019年3月1日的《购房合同书》。另查明：因河南亚太投资发展有限责任公司另行将案涉房屋出售给案外人周运泽，案涉房屋在案外人陈思广出售给王玲时已经被案外人周运泽装修，在王玲将房屋出售给孟琼、李庆芳后，房屋被周运泽家人占用。孟琼、李庆芳多次通过微信聊天等方式和王玲联系协商解决未果。一审法院认为：关于案涉《房屋买卖合同》应否解除的问题。孟琼、李庆芳称购房后所买房屋被他人占有、使用，且房屋室内装修系他人完成，并非王玲所称是其自己装修，孟琼、李庆芳和陈思广签订合同是因为三方共同商议方便孟琼、李庆芳报警将住在案涉房屋中的人赶走，孟琼、李庆芳至今未入住案涉房屋。王玲称其从陈思广处购买房屋时就已经装修（地板、墙漆、柜子、卫浴、门窗等），王玲将房屋交付孟琼、李庆芳后，孟琼、李庆芳家人曾在该房屋内居住一段时间，后被其他人破门将孟琼、李庆芳家人的东西扔出去，并占据了该房屋，王玲促成陈思广与孟琼、李庆芳签订合同后，就已经从合同关系中脱身，双方的纠纷与王玲没有关系，孟琼、李庆芳要求解除合同没有依据。该院认为，孟琼虽后来与案外人陈思广签订《购房合同书》，但双方实际并未发生房屋买卖关系，孟琼、李庆芳实际仍系和王玲之间存在房屋买卖合同关系，从孟琼、李庆芳提交的微信聊天记录可以显示，王玲对案涉房屋系由他人装修及现由装修人长期占用予以认可，并多次承诺会为孟琼、李庆芳解决处理好，但至今未能妥善解决，致使孟琼、李庆芳一直不能实际占有使用房屋，其购买房屋的合同目的一直无法实现，王玲虽辩称签订合同后已将房屋钥匙交付孟琼、李庆芳，且孟琼、李庆芳居住了一段时间，房屋系交付给孟琼、李庆芳后被他人占据，但鉴于案涉房屋系他人装修，王玲将包含他人装修的房屋转让给孟琼、李庆芳，出现纠纷造成孟琼、李庆芳未能实际占用房屋的责任不能归于孟琼、李庆芳，故孟琼、李庆芳要求解除合同，王玲返还孟琼、李庆芳购房款，该院依法予以支持。关于孟琼、李庆芳主张的违约金和损失问题。孟琼、李庆芳提交借条一份、转账记录一份、E招待网借款凭证一份、支付宝转账记录一组，证明孟琼、李庆芳借款付息买房，因房子问题未解决，孟琼、李庆芳一直未能入住，且孟琼、李庆芳多次占用工作时间与王玲协商，产生误工费、交通费、租房费用等损失，主张损失和违约金151500元。该院认为，案涉房屋虽系他人装修，但陈思广将该房屋出售给王玲以及王玲又将房屋出售给孟琼、李庆芳的行为均是有权处分行为，且无证据证明王玲事先对房屋系他人装修一事知情，王玲主观上并无违约的故意，故孟琼、李庆芳要求王玲承担违约金，该院不予支持。案涉房屋因存在未处理完善的纠纷造成孟琼、李庆芳不能占用房屋，合同解除后，孟琼、李庆芳的损失应为已支付购房款资金占用期间的利息损失，自房款交付之日至2019年8月19日期间的利息可按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起的利息可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告孟琼、李庆芳与被告王玲于2019年5月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王玲于判决生效之日起十日内返还原告孟琼、李庆芳购房款505000元，并赔偿原告孟琼、李庆芳资金占用期间的利息损失（其中405000元自2019年5月6日起计算，100000元自2019年5月11日起计算，至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告孟琼、李庆芳的其他诉讼请求。案件受理费5183元（已减半），由被告王玲负担4500元，原告孟琼、李庆芳负担683元。二审中，王玲围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：王玲提交的光盘一张，达不到其证明目的，但可以印证案涉房屋被他人占有使用的事实。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、王玲与孟琼、李庆芳之间的房屋买卖合同应否予以解除；2、一审判决王玲支付孟琼、李庆芳资金占用期间的利息是否正确。王玲与孟琼、李庆芳于2019年5月5日就案涉房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。孟琼、李庆芳在合同签订后即按照合同约定将全部购房款支付给王玲，履行了合同义务；而王玲作为出卖人在合同签订后至今未能将房屋交付给孟琼、李庆芳，迟延履行合同主要义务，且经孟琼、李庆芳多次催告后在合理期限内仍未交付，案涉房屋又因存在纠纷已被他人占有、使用，造成孟琼、李庆芳购买房屋的合同目的无法实现，一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定判决解除王玲与孟琼、李庆芳之间的房屋买卖合同并无不当。至于孟琼、李庆芳与陈思广签订的《购房合同书》，孟琼、李庆芳既未向陈思广支付购房款，陈思广也未将房屋交付给孟琼、李庆芳，该合同并未实际履行，且从王玲与孟琼的微信聊天记录中也可以看出王玲一直表示愿意继续履行其与孟琼、李庆芳之间的房屋买卖合同，因此王玲上诉称合同约定的义务已经转移的理由显然不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王玲与孟琼、李庆芳之间的房屋买卖合同依法解除后，王玲应返还孟琼、李庆芳购房款，同时，由于合同解除的原因系王玲未按合同约定在合理期限内将案涉房屋交付给孟琼、李庆芳，且孟琼、李庆芳因支付购房款造成了利息等损失，因此一审判决王玲支付孟琼、李庆芳资金占用期间的利息损失并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10366元，由上诉人王玲负担。本判决为终审判决。审判长  许玉霞审判员  文志林审判员  曹燚森二〇二一年一月二十六日书记员  时 淼