山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1312民初89号原告：张金迪，男，1983年3月6日生，汉族，居民，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：庄玉勤，临沂河东东正法律服务所法律工作者。被告：临沂市昌学房地产营销策划有限公司，住所地临沂市兰山区聚才路4号观河苑小区1号楼201室。法定代表人：宗永生，总经理。委托诉讼代理人：胡小惠，山东甘同律师事务所律师。原告张金迪诉被告临沂市昌学房地产营销策划有限公司（以下简称昌学公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金迪的委托诉讼代理人庄玉勤，被告昌学公司的委托诉讼代理人胡小惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告之间于2017年9月7日签订的《嘉隆花园房源认购协议书》；2、请求法院依法判决被告返还原告已付房款100000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付相应的利息；3、请求法院判令被告赔偿因未按时交房给原告造成的损失5万元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月7日原、被告签订《嘉隆花园房源认购协议书》，认购书约定原告购买被告建设开发的位于临沂市河东区××街××号××号楼××号房产。原告依法向被告支付认购金100000元。协议签订后，原告得知该房屋属于经济适用房无法交付。原告购买该房屋的目的不能实现。为此原告具状起诉。被告昌学公司答辩称：一、双方签订的《嘉隆花园房源认购协议书》是双方真实意思表示，应当受到法律保护，原告应当按约定履行。2017年9月7日，原告张金迪与答辩人昌学公司签订《嘉隆花园房源认购协议书》，张金迪认购楼盘二期7号楼804房一套，面积约136平米，并交纳认购金10万元。双方在认购协议中作出如下约定：第一条：1、乙方认购嘉隆花园项目7号楼，房号804，该房屋暂测建筑面积136平方米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）。2、房屋建筑面积销售价格以后期公示销售价格为准。第三条：1、本协议签订时，乙方向甲方支付认购金人民币10万元；乙方需在上述房屋保留期限内，待甲方通知后携本协议到甲方售楼处，与甲方签订《商品房买卖合同》有关事宜。上述认购金10万元，在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，由甲方按照协议转为乙方所定购该房屋的购房款。第六条乙方承诺：1、本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定的地点与甲方签定《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循约定，确定买受人信息、房屋位置、面积、价款、户型等条款。2、乙方在接到甲方通知进行签订《商品房预售合同》时，如乙方在接到甲方通知10个工作日内未进行合同签署及交纳房屋应付款项的，甲方将视为乙方放弃本次认购房源机会，同时本次认购房源认购金将作为违约金进行扣除，甲方不再退还乙方。本案所涉的《嘉隆花园房源认购协议书》是双方真实意思表示，应当受到法律的保护，原告应当按认购协议书的约定履行。认购协议书签订后，根据双方的约定，原告交纳了认购金10万元，答辩人收受了其交纳的认购金，并按约定为原告张金迪保留其所认购的房源即嘉隆花园项目7号楼房号804房屋。答辩人在履行《认购协议书》时并不存在违约行为，原告所主张的解除《嘉隆花园房源认购协议书》不应被支持，原告应在按照双方签订的《嘉隆花园认购协议书》约定的内容履行，等待答辩人通知原告在指定的时间内到答辩人指定的地点签订《商品房买卖合同》，办理相关购房手续，并交纳房屋应付的款项。二、原告诉称“协议签订后原告得知该房屋属于经济适用房，无法交付，原告购买该房屋的合同目的不能实现”，这一主张无事实与证据予以支持。1、双方签订《嘉隆花园房源认购协议书》时，答辩人已经明确告知原告该房屋系政府原下达的保障性住房建设计划，但由于套型、面积超过限定的60平米的标准，政府无法回购作为经济适用房公开发售，正在办理商品房的相关变更手续，原告在签订《嘉隆花园房源认购协议书》时已经明确知晓涉案房屋的情况，所签订的房源认购协议书系双方的真实意思表示。2、根据《嘉隆花园房源认购协议书》的约定，后期签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，在补充协议中临沂欣龙置业有限公司作为出卖人对于房屋权利状况所作出的特别约定：（3）出卖人拥有的土地原规划作为建设保障性住房用途，临沂市政府、河东区政府及相关部门根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地法》、《临沂市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》等相关法律法规的规定，依法批准出卖人划拨土地有偿使用，变更原规划用途，并由出卖人承担补缴土地出让金或者收益金等土地变性所需费用。（4）出卖人出售的房屋系具有完全产权的楼房，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“由受让方办理土地使用权手续”的规定，买受人需配合出卖人提供备案手续，买受人所交的房款中包含国家有关规定补缴土地使用权出让金或土地收益金的费用。根据上述补充协议约定，涉案房屋不存在无法交付的情形，更不存在“原告购买该房屋的合同目的不能实现”的情形。三、原、被告签订的房源认购协议书并未约定签订商品房预售合同的具体期限，也未约定具体的交房期限。原告主张未按时交房给原告造成损失，于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：1、原告身份证，证明原告诉讼主体适格。2、选房确认书，证实原告已经在被告处交付房款10万元。3、收据，证实原告在2017年9月7日向被告处交付房款意向金10万元。4、认购协议书，证实原、被告在2017年9月7日签订嘉隆花园认购协议书的具体内容及原告交付款项的事实。5、企业登记信息，证实被告的主体身份。被告质证认为：证据2的证明目的有异议，该证据不能证实原告交纳了10万元认购金，但可以证实原告对房屋的真实状况是知晓的。证据3、4的真实性无异议，该证据证实双方签订的认购协议是真实意思表示，被告并不存在违约。证据1、5无异议。被告昌学公司提交的证据为：1、嘉隆花园认购协议书一份，证实该协议是双方的真实意思表示，应按照协议约定继续履行。2、临沂欣龙置业有限公司作为出卖人签订的商品房买卖合同补充协议一份，根据补充协议中出卖人对房屋权利状况所作出的特别约定以及由出卖人承担补交土地出让金或收益金等土地变更性质所需费用，由此可知，原、被告双方签订的认购协议书不存在不能交付的问题。3、临沂市住房和城乡建设局、临沂市发展和改革委员会于2020年9月25日联合发布的临建函（2020）15号《关于嘉隆花园项目二期不再执行经济适用房计划的函》一份，证实按照临沂市解决城市房地产领域突出问题领导小组研究意见，嘉隆花园项目二期不再执行经济适用房计划。该文件可证实涉案房屋不属于经济适用房，不存在无法交付的情形。原告质证认为：证据1认购金没有异议，但是商品房的性质有异议，双方签订协议时被告阐明所购买的房屋是经济适用房，所以在购买房屋时被告一直存在欺骗行为。2017年9月7日双方签订协议书后，被告至今未交付房屋，导致原、被告签订的合同目的无法实现，所以双方签订的是无效协议，应予以解除。证据2与本案无关联性，该证据显示的是凤凰府商品房买卖合同补充协议，出卖人系临沂欣龙置业有限公司，无买受人签字及签订日期，本组协议书不能作为证据使用，与本案无关联，更体现不出被告的证明目的。证据3的印发日期为2020年9月25日，说明被告在此之前不具备签订商品房买卖合同的条件，证明嘉隆花园项目二期在2020年9月25日后不再执行经济适用房计划，同时也证实2020年9月25日之前原、被告签订的认购协议书是经济适用房，这与被告提供的认购协议中的商品房相互矛盾。被告提交的证据系复印件，应提供原件予以证实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为原、被告所提交证据的真实性应予以认定，但被告提交的《凤凰府商品房买卖合同》（预售）补充协议系复印件，对该证据本院不予认定。综上本院认定事实如下：2017年9月7日，原告张金迪（乙方、认购方）与被告昌学公司（甲方、销售方）订立《嘉隆花园房源认购协议书》，约定：一、认购房屋基本情况：1、乙方认购甲方建设开发的嘉隆花园项目位于河东区××街××号××号楼，房号804，该房屋暂测建筑面积136平米（该认购协议书所签建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准）。2、房屋建筑面积销售价格以后期公示销售价格为准。二、认购有效期甲方承诺为乙方所认购房屋的保留期限自该认购书签定之日起至甲方通知项目房源签定《商品房买卖合同》之日止。三、认购金情况1、本协议签订时，乙方向甲方支付认购金人民币100000元，乙方须在上述房屋保留期限内，待甲方通知后携本协议到甲方售楼处，与甲方签订《商品房买卖合同》有关事宜。上述认购金10万元，在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时，由甲方按照协议转为乙方所定购该房屋的购房款。四、付款方式乙方同意选择按揭付款付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。五、甲方承诺……3.甲方通知乙方签定《商品房买卖合同》时，需提前10个工作日进行电话通知。第六条乙方承诺：1.本协议签订后，在上述约定的时间内到甲方指定地点与甲方签订《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循约定，确定买受人信息、房屋位置、面积、价款、户型等条款。2.如买受人不能履行本协议书确定的义务，视为乙方自动放弃该房屋的保留权，甲方有权终止本协议的履行，同时乙方已交付的定金不予返还。3.……4.乙方在接到甲方通知进行签定《商品房预售合同》时，如乙方在接到甲方通知10个工作日内未进行合同签署及交纳房屋应付款项的，甲方将视乙方放弃本次认购房源机会，同时本次认购房源认购金将作为违约金进行扣除，甲方不再退还乙方。2017年9月7日原告张金迪向被告昌学公司交款100000元，被告昌学公司出具收据，收款事由“嘉隆花园房款意向金”。同日，原告张金迪与被告昌学公司签订《众筹选房确认单（一式两份）》，载明：众筹意向户型在104ｍ2／136ｍ2√，购房人单位：务农，购房客户（名下房产情况）：无等等。因被告昌学公司销售的嘉隆花园部分单元超过经济适用房标准，2020年9月25日，临沂市住房和城乡建设局、临沂市发展和改革委员会下发临建函（2020）15号，其中文件部分内容为“按照临沂市解决房地产领域突出问题领导小组研究意见，嘉隆花园项目二期不再执行经济适用房计划”。本院认为，《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第二十一条规定：“经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理”。第二十四条规定：“经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布”。从上述内容可以看出国家对经济适用住房有严格的规定。就本案而言，嘉隆花园7号楼在设计建设之初系按照经济适用房的标准规划，但实际建设时涉案房产所在单元的面积超过了经济适用房的建设标准。结合2020年9月25日临沂市住房和城乡建设局下发的临建函（2020）15号《关于嘉隆花园项目二期不再执行经济适用房计划的函》，可证实原、被告在签订认购协议书时，涉案房产的规划内容与实际建设不符，且无法按照认购协议的约定签订《商品房买卖合同》。截止本案的庭审，涉案的房产依然没有取得商品房预售许可，原、被告依然无法签订合法有效的《商品房预售合同》。故本院认为，原、被告签订的《嘉隆花园房源认购协议书》并不具备商品房买卖合同应当明确的主要内容，应视为预约合同，且认购协议约定的涉案房产目前仍不能确定产权性质，亦没有取得商品房预售许可，故以认购协议为基础签订《商品房买卖合同》的目的无法实现，原告请求解除认购协议的诉求本院予以支持。对于原告已经交纳的10万元购房意向金，被告昌学公司应予以返还，并支付资金占用期间的利息，自2017年9月7日起至2020年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告主张的违约金部分，本院认为原告没有证据证实其实际损失的数额，亦没有提交5万元诉求的计算依据，故对于该部分主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百八十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张金迪与被告临沂市昌学房地产营销策划有限公司签订的《嘉隆花园房源认购协议书》。二、被告临沂市昌学房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告张金迪返还购房意向金100000元及利息（自2017年9月7日起至2020年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告张金迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告临沂市昌学房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二一年一月六日书记员 张腾飞