河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初5392号原告韩晓冉，女，1975年9月1日生，汉族，大专文化程度，长葛市和尚桥镇人民政府员工，户籍地河南省长葛市，现住长葛市。委托代理人常大鹏，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人金博，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。被告长葛市卓越房地产有限公司，住所地：和尚桥镇东辛庄社区。法定代表人李宽军，系公司总经理。诉讼代表人长葛市卓越房地产有限公司破产管理人。指派诉讼参与人赵春峰、李柳，河南德典律师事务所律师。第三人聂会梅，女，1978年8月4日生，汉族，大学本科文化，无业，住河南省郑州市金水区。委托代理人龙宫，河南豫和律师事务所律师。原告韩晓冉因与被告长葛市卓越房地产有限公司（以下简称卓越公司）、第三人聂会梅房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月20日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告韩晓冉的委托代理人常大鹏、金博、被告卓越公司指派诉讼参与人赵春峰、李柳、第三人聂会梅委托代理人龙宫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩晓冉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告卓越公司立即为原告韩晓冉办理不动产权证；2、请求判令被告协助撤销涉案房屋聂会梅的备案登记;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2011年11月，原告韩晓冉与被告卓越公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定卓越公司以总金额935121元(4300元/m2)的价格将“卓越?香格里拉”项目的第25栋2单元3-4层0203001号房(建筑面积217.47平方米)出卖给韩晓冉，首付款375121元，剩余56万元以办理银行按揭贷款方式支付。上述合同签订后，韩晓冉即按照约定向卓越公司先支付了首付款375121元，后来因卓越公司的原因无法办理按揭手续，2014年12月，韩晓冉与卓越公司之间重新签订了《商品房买卖合同》，将合同总价款调整为928413元。剩余的553292元韩晓冉于2014年12月15日以工程款抵购房款的方式交纳。案涉房屋于2013年完工，完工后卓越公司向韩晓冉交付房屋，韩晓冉领取钥匙后，让其配偶韩晓立于2013年4月18日与长葛市卓越佳苑物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并接受临时管理规约的承诺并实际入住。同时，该合同第十五条约定:卓越公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，卓越公司作为出卖人应在规定期限内协助买受人韩晓冉取得房地产权属证书。但是时至今日，卓越公司依然没有履行该项义务，韩晓冉也未取得房地产权属证书。因此，原告请求被告卓越公司继续履行《商品房买卖合同》，并按照合同约定的内容，为原告韩晓冉办理不动产权证。被告卓越公司辩称：被告卓越公司同意为原告办理不动产权证，但是现实困难是第三人在该房屋上存在合同备案，只有第三人在该房屋上的合同备案被消除后，卓越公司才能为原告办理不动产权证。第三人聂会梅辩称：1、原告诉状中称的两份合同，第一份合同于2011年签订，总金额为935121元，第二份合同于2014年签订，总金额为928413元。但根据原告与第三人及卓越公司之间的第三人撤销之诉纠纷一案中，经第三人申请就原告诉状中称的两份合同进行了鉴定，鉴定结果是两份合同均形成于2015年，其中935121元总金额的合同形成于2015年3月份前后，总金额为928413元的合同形成于2015年1月份前后，因此原告诉讼请求与鉴定结果及事实相互矛盾；2、第三人就涉案房屋与被告已签订商品房买卖合同并在房管局备案，且一次性支付购房款，被告向第三人出具收据，载明已收房款，而原告购房采取的方式是首付款及工程款抵扣的方式，虽然被告在上述第三人撤销之诉一案中称工程款抵扣系事实，但没有相关证据，因此第三人对涉案房屋备案登记在其名下系合理合法。经审理查明：韩晓冉诉聂会梅、卓越公司第三人撤销之诉纠纷一案，许昌市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）豫10民初74号民事判决书，该判决书认定：2014年11月28日，聂会梅与卓越公司签订编号为的《商品房买卖合同》一份，合同约定：于合同签订当日聂会梅一次性支付卓越公司210万元购买该公司在长葛市××国道东侧开发的卓越˙香格里拉第10幢-1-3层0101001号房（系独栋别墅），建筑面积为558.53平方米。2014年12月3日，聂会梅与卓越公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20145328），合同约定聂会梅购买卓越公司建设的“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积215.91平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4168.41元，总金额90万元；第六条，付款方式及期限，买受人于2014年12月3日一次性付清全款；第八条，交付期限，出卖人应当在2015年6月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该《商品房买卖合同》后面附有附件一至四，其中附件四为合同补充协议共16条，第7条，买受人承担所购买的商品房办理产权证、按揭所需的所有费用。第13条规定，双方当事人订立商品房买卖合同后，为保障将来实现物权，预购人凭约定可以单方申请到房产管理部门办理预购商品房预告登记。当日，聂会梅作为乙方、卓越公司作为甲方，又签订《（合同编号为20145328）补充协议》，其中约定：原合同第六条第一款的约定有误，现约定为乙方于2014年12月5日前一次性付齐全款90万元整，打到甲方指定账户：张军亭，农行账号：22×××14；因甲方原因无法及时给乙方开具正式购房发票，暂时以收据代替，甲方承诺于2015年6月5日前为乙方开具正式购房发票；乙方所付购房款已全部包括办理房产证的费用（包括但不限于契税、维修基金、测绘费用等）；如甲方违反以上合同约定，甲方双倍赔偿乙方已支付的购房款，同时乙方有权解除合同；若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款90万元，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方则承担由此产生的经济责任和法律责任等，张军亭在甲方处签字。同日，卓越公司给聂会梅出具收到房款90万元和210万元的收据各一张。2014年12月3日，卓越公司与刘学东签订《居间协议》一份，约定：案外人刘学东以其居间介绍本案聂会梅购买卓越公司的两处别墅，卓越公司应支付其居间费54万元，已结支付27万元，刘学东将卓越公司起诉至北京市朝阳区人民法院，诉请卓越公司支付其下欠的居间费和违约金。2016年4月8日，北京市朝阳区人民法院作出（2015）朝民初字第42739号民事判决书，认定双方成立居间合同关系，判决卓越公司给付刘学东居间费用27万元、违约金3万元。卓越公司不服该判决提出上诉后被驳回。2014年12月5日，聂会梅向张军亭的账户转款300万元。2015年8月7日，聂会梅以卓越公司未依约交付房屋为由，诉至法院。一审法院以名为买卖实为借贷为由判决驳回聂会梅的诉讼请求。聂会梅不服判决上诉。2017年11月28日本院作出（2017）豫10民终2595号民事判决，判决结果为：一、撤销河南省长葛市人民法院（2016）豫1082民初4258号民事判决；二、长葛市卓越房地产有限公司于本判决生效后十日内向聂会梅交付商品房买卖合同编号为20145328“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，并支付违约金（违约金以90万元为基数，从2015年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回上诉人聂会梅的其他诉讼请求。2015年1月前后，韩晓冉与卓越公司签订《商品房买卖合同》，合同约定韩晓冉购买卓越公司建设的“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积215.91平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4300元，总金额92.8413万元；第六条，付款方式及期限，买受人于2014年12月12日一次性付齐全款92.8413万元。卓越公司盖章，法定代表人魏红勋盖章。其他格式条款，与聂会梅签订的合同基本相同。2015年3月前后，韩晓冉与卓越公司签订《商品房买卖合同》，合同约定韩晓冉购买卓越公司建设的“卓越香格里拉”项目的第25幢0203001号房，房屋建筑面积217.47平方米；第四条，第1款按建筑面积计算，该商品房单价4300元，总金额93.5121万元；第六条，付款方式及期限，其他方式：买受人应于年月日前付清首付款37.5121万元，现已全部付清，剩余60%房款为56万元，以办理银行按揭贷款方式支付。卓越公司盖章。该合同显示卓越公司法定代表人为李平安。其他格式条款，与聂会梅签订的合同基本相同。根据2011年卓越公司与许昌水利建筑工程公司签订《合同书》、许昌水利建筑公司与韩晓立签订《工程项目承包合同》、许昌水利建筑工程有限公司向卓越公司申报债权的债权申报表，刘鹏远、宋香平、韩长有出具的情况说明以及刘鹏远、宋香平、韩长有分别与卓越公司签订的商品房买卖合同、收款收据，韩晓立向卓越公司出具的《收到条》及卓越公司向韩晓立开具的收款收据，可以确认2012年11月13日韩晓冉向卓越公司支付首付款375121元。韩晓冉丈夫韩晓立以工程款折抵购房款的形式向卓越公司支付了剩余款项553292元。根据《前期物业管理服务协议》、缴纳天然气初装费、物业费、垃圾清运费收据、至缴纳采暖费、物业费、垃圾费、水电费等收据以及房屋2013年入住后和2018年现今的室内外照片，可以证明韩晓冉实际居住占有案涉房屋的事实。根据上述认定的事实，许昌市中级人民法院认为：2014年12月3日，卓越公司与刘学东签订《居间协议》约定：“刘学东以其居间介绍聂会梅购买卓越公司的两处别墅，卓越公司支付其居间费54万元”。根据两份房屋买卖合同约定，两处房产总价值为300万元，但是居间费用却达房屋价值六分之一以上，该约定与交易常识不符，真实性存疑。根据韩晓冉提交的《前期物业管理服务协议》、缴纳天然气初装费、物业费、垃圾清运费收据、至缴纳采暖费、物业费、垃圾费、水电费等收据以及房屋2013年入住后的室内外照片，可以证明韩晓冉自2013年始即实际居住占有案涉房屋的事实。而聂会梅与卓越公司签订两份《商品房买卖合同》的时间分别为2014年11月28日和2014年12月3日，如果该行为是真实的买卖行为，买受人聂会梅应当现场看房，其应当知晓该房屋已为他人实际居住的事实，但是其仍然与卓越公司签订《商品房买卖合同》，其行为与常理不符。根据聂会梅与卓越公司针对案涉房屋又签订的补充协议约定：“若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款90万元，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方则承担由此产生的经济责任和法律责任等”内容，更可以印证《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示，该房屋买卖行为的真实性不能确认。韩晓冉与卓越公司针对案涉房屋签订两份《商品房买卖合同》，签约行为存在瑕疵，但是其已经实际支付购房款，并且自2013年开始实际居住，对案涉房屋享有实体权益，有权排除聂会梅对案涉房屋权利的主张，并有权要求卓越公司交付房屋。由于房屋尚未办理所有权移转登记，交付行为尚未完成，因此，韩晓冉要求直接确认对案涉房屋享有所有权不能支持。据此，许昌市中级人民法院判决：一、撤销本院（2017）豫10民终2595号民事判决；二、驳回韩晓冉的其他诉讼请求。韩晓冉和聂会梅不服该判决，向河南省高级人民法院提出上诉。河南省高级人民法院经审理，认为：一、关于韩晓冉的上诉理由及上诉请求，即韩晓冉要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求应否得到支持问题。韩晓冉与卓越公司之间虽然存在商品房买卖关系，双方也各自履行了支付房款和交付房屋的合同义务，但双方尚未办理房屋所有权转移登记手续，韩晓冉基于其与卓越公司之间的买卖关系仅取得了要求卓越公司协助其办理涉案房屋所有权转移登记手续的债权请求权，尚未取得涉案房屋的所有权。故一审法院对韩晓冉要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持并无不当。二、关于聂会梅的上诉理由及上诉请求。（一）关于韩晓冉与卓越公司之间是否存在真实的商品房买卖关系问题。1.关于合同书问题。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，韩晓冉提供的两份《商品房买卖合同》虽经鉴定实际签订时间与合同落款时间不符，但韩晓冉已经向卓越公司实际支付了购房款，卓越公司也已经将涉案房屋交给了韩晓冉居住使用，依照上述法律规定，不论韩晓冉与卓越公司之间是否签订书面的《商品房买卖合同》，双方之间的商品房买卖合同关系均依法成立。因此，聂会梅以韩晓冉提供的《商品房买卖合同》上记载的签订时间与事实不符为由，否定韩晓冉与卓越公司之间的商品房买卖关系不能成立。2.关于购房款支付问题。韩晓冉在一审时提供了卓越公司开具的首付款收据及从银行取款的银行流水单据。同时，韩晓冉又提供了卓越公司与许昌水利建筑工程有限公司签订的《合同书》、许昌水利建筑工程有限公司与韩晓冉丈夫韩晓立签订的《许昌水利建筑工程有限公司工程项目承包合同》以及刘鹏远、宋香平、韩长有出具的《情况说明》，证明用工程款抵购房款尾款的事实。且根据卓越公司破产管理人的陈述，在破产管理人对卓越公司的账目进行审查时，发现确实存在许昌水利建筑工程有限公司以工程款冲抵房款的事实。聂会梅上诉称许昌水利建筑工程有限公司与卓越公司所签订的《合同书》上的骑缝章存在瑕疵，但根据卓越公司进入破产程序后的债权申报表显示，许昌水利建筑工程有限公司因卓越公司拖欠其工程款进行了债权申报，可以证实卓越公司与许昌水利建筑工程有限公司之间存在真实的建设工程施工合同关系。因此，聂会梅关于韩晓冉在支付购房款问题上涉嫌造假的上诉理由不能成立。综上，一审判决认定韩晓冉与卓越公司之间存在真实的商品房买卖关系具有事实和法律依据，聂会梅的该项上诉理由不能成立。（二）关于聂会梅与卓越公司之间是否存在真实的商品房买卖关系问题。1.聂会梅与卓越公司在签订《商品房买卖合同》的当天又签订了一份《补充协议》，该《补充协议》第五条的内容为：“特别约定：若2015年6月5日前甲方归还乙方购房款玖拾万元人民币，乙方则无条件解除《商品房买卖合同》，否则属乙方违约，乙方则承担由此产生的经济责任和法律责任。”该条约定的内容显示双方成立房屋买卖关系是以卓越公司在2015年6月5日没有归还聂会梅90万元款项为前提的，若卓越公司在2015年6月5日归还聂会梅90万元款项，则双方的《商品房买卖合同》予以解除。也就是说双方签订的《商品房买卖合同》仅是卓越公司归还款项的一种担保。2.聂会梅与卓越公司签订的《商品房买卖合同》存在以下情形：（1）价款约定不合理。在聂会梅所购买的两栋别墅中，造价高的独栋别墅的单价却低于造价低的叠加别墅的单价。且双方约定聂会梅支付的购房款包括办理房产证的费用，同时，双方又约定卓越公司支付54万元的居间费，明显不合常理。（2）履行方式不符合交易规则。聂会梅在一次性付清购房款后，却同意卓越公司暂为其开具收据，在2015年6月5日前为其开具正式购房发票。同时，对已经具备交付条件的现房，却同意推迟到六个月后交付。双方约定的上述履行方式明显不符合商品房买卖关系的交易习惯和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯例做法。（3）聂会梅不具有正常购房人合理的谨慎态度。在聂会梅签订《商品房买卖合同》时，韩晓冉已经在涉案房屋中居住。聂会梅在原二审庭审中也认可其在签订合同、对涉案房屋进行查看时，发现该房屋已经装修。在此情况下，聂会梅仍与卓越公司签订了《商品房买卖合同》，明显不符合一个正常购房人应该具有的审慎态度。3.关于居间费问题。卓越公司向案外人刘学东支付的54万元居间费虽经另案生效判决予以确认，但卓越公司与刘学东之间并没有办理委托手续，且卓越公司与聂会梅签订的第一份《商品房买卖合同》发生在《居间协议》之前，双方约定居间费由卓越公司一方承担也不符合法律规定和交易惯例，居间费高达54万元远远超出了正常的居间费标准，该54万元的数额也印证了卓越公司关于“月息三分，每月利息9万元，六个月共54万元”的陈述。同时，聂会梅与卓越公司之间房屋买卖关系的真实性也非刘学东一案审理的重点，因此，聂会梅以刘学东一案的判决主张其与卓越公司之间存在真实的房屋买卖关系不能成立。综上，一审判决认定聂会梅与卓越公司之间不存在真实的商品房买卖关系并无不当。聂会梅关于其与卓越公司之间的商品房买卖关系合法有效的上诉理由不能成立。综上所述，韩晓冉和聂会梅的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，河南省高级人民法院于2020年3月5日以（2019）豫民终1699号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。聂会梅不服该判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2020年11月25日以（2020）最高法民申5596号民事裁定书裁定：驳回聂会梅的再审申请。本院认为：许昌市中级人民法院和河南省高级人民法院生效的判决已确认原告韩晓冉与被告卓越公司之间存在商品房买卖关系，第三人聂会梅与被告卓越公司之间不存在真实的商品房买卖关系，对此，本院予以作为认定本案事实的根据。原告韩晓冉与被告卓越公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容没有违反国家强制性、效力性的法律法规，亦未损害国家、社会公共利益或者他人的利益，应认定为合法有效的合同。涉案房屋买卖合同签订后，原告已经依约支付了购房对价，且已居住多年，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，卖方协助买方办理涉案房屋过户手续是房屋买卖合同的附属义务，涉案房屋至今仍未办理过户手续，被告该附属义务并未完成，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，故原告韩晓冉请求被告卓越公司协助办理房屋过户手续合法有据，本院予以支持。第三人聂会梅与被告卓越公司之间不存在真实的商品房买卖关系，故第三人聂会梅与被告卓越公司之间的涉案房屋的备案登记应当予以撤销。基于以上理由和法律规定，判决如下：一、被告长葛市卓越房地产有限公司于本判决生效后十日内为原告韩晓冉办理“卓越香格里拉”的第25幢0203001号房屋的不动产权证；二、被告长葛市卓越房地产有限公司协助办理撤销第三人聂会梅的“卓越香格里拉”的第25幢0203001号房屋的备案登记;如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元减半收取50元，由被告长葛市卓越房地产有限公司公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  尚华雷二〇二一年一月二十六日书记员  贺盼盼