浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2963号上诉人（原审原告）：嘉兴骏力服装有限公司。住所地：嘉兴市城南街道南湖经济园区内。统一社会信用代码：91330401609454184B。法定代表人：李松富，该公司董事长。委托诉讼代理人：李涛，浙江图腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈喜昌，浙江图腾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉兴凯楠服装有限公司，住所地：嘉兴市南湖经济园区骏力路**。统一社会信用代码：9133040108947691X9。法定代表人：吴荣祥。委托诉讼代理人：孟斌，浙江子城律师事务所律师。上诉人嘉兴骏力服装有限公司（以下简称骏力公司）与上诉人嘉兴凯楠服装有限公司（以下简称凯楠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初497号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。上诉人骏力公司的委托诉讼代理人陈喜昌，被上诉人凯楠公司的法定代表人吴荣祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。骏力公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持骏力公司对租金、占用费和利息的诉讼请求。事实和理由：骏力公司有权在收取的226916元租金中优先扣除174000元原欠租金。一、凯楠公司欠骏力公司旧的房屋租赁合同项下老厂房租金174000元。2019年5月16日骏力公司出具结案申请书是基于双方达成和解的条件下产生的，《有关嘉兴骏力服装有限公司股权转让事宜的补充协议》已经明确凯楠公司欠老厂房租金，优惠后为374000元，而骏力公司应给予凯楠公司一次性装修补偿金20万元，两者相抵后，凯楠公司还应支付骏力公司原合同项下租金174000元。虽然原执行案件已经结案，但骏力公司仍可依据重新达成的补充协议向凯楠公司主张原欠租金。二、骏力公司认可由其股东代为签订的补充协议中有关原欠租金的内容，亦已在凯楠公司支付租金时优先扣除。三、凯楠公司在2019年6月支付租金226916元时没有按新的房屋租赁合同项下对应的租金数额支付，也未声明是支付新合同项下的租金，直至一审期间也未提出过任何异议。因此，骏力公司扣除原欠租金是正确的，一审在凯楠公司未提异议的情况下主动审查并予以剔除错误。对骏力公司的上诉，凯楠公司辩称，不同意骏力公司的上诉请求，三份合同是吴荣祥的儿子在受到诱骗、欺诈和胁迫的情况下盖章，吴荣祥当时被司法拘留，不可能与申请执行人和解，2019年5月16日的房屋租赁合同应当撤销。凯楠公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回骏力公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院基于凯楠公司未在法定期限内行使撤销权而认定合同有效，属于认定事实和适用法律错误。凯楠公司的法定代表人吴荣祥于2019年5月16日被司法拘留，不签字就不能释放的情况下，与骏力公司签订租赁合同，故行使撤销权的起算时间应为2019年5月16日，而凯楠公司在2020年3月9日开庭审理时即表达了租赁合同是受胁迫和欺诈的情况下签订的，已经行使了撤销权，没有超过法定期限。虽然凯楠公司在庭审时表达的是认为合同无效，但实质上已向一审明确表达了合同是受胁迫和欺诈签订的情况，凯楠公司的真实意思是该合同应当撤销。吴荣祥作为非法律人士，不能区分法律专业术语，仅是通俗的称合同无效。故不能因凯楠公司未明确表达法律上的概念，就认为未行使撤销权。二、合同订立的主要目的为履行，而非解除合同，骏力公司的行为违反了诚实信用原则，一审判决解除合同违背了合同订立的原本目的。双方的矛盾早在2017年就产生，在之前的案件中，骏力公司先欺骗凯楠公司签订新的租赁合同并将解除合同的条件设置的很严苛后，随即要求解除合同，凯楠公司出于之前的教训所以在本案诉讼中将租金交纳。出租人收到租金后，租赁合同能得到履行。一审在凯楠公司交纳租金后仍判决解除合同，显然违背了合同订立的目的。从骏力公司2017年至本案的种种行为可以看出，其与凯楠公司多次签订租赁合同，明面上继续租赁给凯楠公司，实际上其往往通过欺骗签订合同，或者利用吴荣祥处于司法拘留状态胁迫订立合同，目的是让凯楠公司签署解除条件严格的新合同，再以诉讼的方式解除，迫使凯楠公司搬迁。即骏力公司签订合同的目的不是要履行合同，而是要解除合同，使让凯楠公司搬迁有依据，明显违反了诚信原则。对凯楠公司的上诉，骏力公司辩称，1.2019年5月16日双方签订房屋租赁合同不存在胁迫或者欺诈，凯楠公司当时对合同是完全认可的，而且双方在签订该合同前，已经就新的一揽子协议的相关问题进行过谈判，并且最终签订的协议也是吴荣祥认可的。2.凯楠公司根本违约，一审判决终止租赁合同并无不当。凯楠公司虽然在诉讼期间补交了一部分租金，但已经发生了根本违约，并且在补交租金之后也仍然存在拖欠租金的情况。另外，凯楠公司一方面认为是受胁迫和欺诈签订合同，另一方面又不愿意解除合同，是自相矛盾的。综上，凯楠公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。骏力公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年5月16日签订的《房屋租赁合同》;2.凯楠公司立即腾退并返还承租的骏力公司所有的位于嘉兴市南湖经济园区××期××路东的房屋;3.凯楠公司立即支付骏力公司租金及占用费71490.67元（暂计至2020年4月30日，此后参照《房屋租赁合同》约定的租金及占用费标准，要求计算至实际返还房屋之日止）;4.凯楠公司赔偿骏力公司逾期付款利息损失57913元（暂计至2020年4月30日，此后以所欠租金及占用费为基数，按日万分之五计算至实际付清租金及占用费之日止）;5.本案诉讼费用由凯楠公司承担。一审法院认定事实：骏力公司因与凯楠公司之间的房屋租赁合同纠纷，曾于2017年4月7日提起诉讼，要求终止双方之间的租赁合同，凯楠公司从租赁的房屋中腾退，并向骏力公司支付拖欠的租金及利息。一审法院于2018年1月4日作出（2017）浙0402民初1968号民事判决书，判决：一、骏力公司与凯楠公司签订的《房屋租赁合同》终止；二、凯楠公司于判决生效之日起七日内向骏力公司支付租金及合同终止后占用期间的损失（计算至2017年3月31日为243775元，之后按照年租金400000元的标准，计算至实际腾退之日止）；三、凯楠公司于判决生效之日起七日内向骏力公司支付延期支付租金的利息（暂计至2017年4月1日为16905.35元，之后以243775元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，计算至实际清偿之日止）；四、凯楠公司于判决生效之日起七日内从涉案租赁房屋中腾退。判决生效后，骏力公司申请强执行。因凯楠公司拒不履行生效法律文书所确定的义务，一审法院于2019年5月15日作出（2018）浙0402执3411号拘留决定书，决定对凯楠公司法定代表人吴荣祥拘留十五日。2019年5月16日，凯楠公司法定代表人吴荣祥的妻子及儿子持凯楠公司印章及吴荣祥个人印章代表凯楠公司与骏力公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同第一条约定，房屋坐落地址为嘉兴南湖经济园区××期××路东，老厂房办公楼、车间面积合计3340平方米，新厂房（1、2、4、5层）楼面积合计3571平方米，租赁期限老厂房为2019年5月15日起租，租期至2024年5月14日止，新厂房（1、2、4、5层）为2019年5月15日起租（占），租（占）期至2024年5月14日止（未办出房屋不动产证之前的为占用期，有产证后为租期）。第三条约定，租金老厂房生产及办公楼租金合计每年400000元，新厂房（1、2、4、5层）办公楼租（占用）金合计每年482020元。第四条约定，租（占）金的交纳期限：每季度支付一次，每季度的第一个月上旬支付，凯楠公司不得以任何理由拒付全部或者部分租金，凯楠公司逾期支付应承担日万分之五的逾期付款利息。第十条约定，凯楠公司有下列情形之一，骏力公司有权随时终止合同、收回房屋：“（一）租方不交付或者不按约定交付租金达一个月以上；（二）租方所欠各项费用达伍仟元以上；……”。2019年5月16日，一审法院就骏力公司与凯楠公司房屋租赁合同纠纷执行一案对吴荣祥作调查，吴荣祥在该调查笔录中称：“我与申请执行人已谈好了，和解协议签字了，双方已认可了。我积极配合法院把案件了结。”同日，骏力公司出具申请书，确认案件执行完毕，申请结案。随后，一审法院作出（2018）浙0402执3411号执行结案通知书，载明：本院受理的申请执行人骏力公司与被执行人凯楠公司房屋租赁合同纠纷一案，在执行过程中，被执行人与申请执行人达成和解协议并已履行了生效法律文书所确定的义务。至此，（2018）浙0402执3411号执行案件中法律文书确定的法律义务内容已全部执行完毕。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第108条第（1）项、第（4）项的规定，一审法院执行的（2018）浙0402执3411号予以结案。2019年6月4日，凯楠公司分别向骏力公司支付房租126916元和100000元。后凯楠公司未按约支付租金，凯楠公司向骏力公司催讨未果，故起诉。2020年3月9日，凯楠公司分别向骏力公司支付房租100000元、120505元、503644元，共计724149元。一审另查明，凯楠公司在第一次庭审时陈述凯楠公司法定代表人在2019年5月17日知道案涉房屋租赁合同的相关事宜，凯楠公司在第二次庭审时陈述认可2019年5月15日的《房屋租赁合同》，想继续承租案涉房屋。一审法院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为骏力公司与凯楠公司于2019年5月16日签订的《房屋租赁合同》是否有效。骏力公司主张该合同属于双方真实意思表示，合法有效。凯楠公司主张该合同是凯楠公司法定代表人吴荣祥的妻子及儿子在受胁迫且没有公司授权的情形下所签订的，该合同没有法律效力。本案基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同的情况、合同的履行并结合双方庭审中的陈述进行综合审查判断，认定合同合法有效。首先，2019年5月16日，凯楠公司法定代表人吴荣祥在调查笔录中明确表示认可与凯楠公司所签订的合同。其次，在诉讼中，凯楠公司主动按照《房屋租赁合同》的约定支付了部分拖欠的房屋租金，庭审中凯楠公司又明确表示希望继续履行与骏力公司签订的房屋租赁合同。最后，凯楠公司声称是在被胁迫的情形下签订的《房屋租赁合同》，并称在2019年5月17日就已经知道双方签订了房屋租赁合同，但其并未在法定期限内行使撤销权。综上所述，案涉《房屋租赁合同》是双方的真实意思的表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应当按约履行。《房屋租赁合同》约定租金每季度支付一次，每季度的第一个月上旬支付，凯楠公司不交付或者不按约定交付租金达一个月以上的，骏力公司骏力公司有权随时终止合同、收回房屋。本案中凯楠公司未依约支付骏力公司租金，至骏力公司起诉时凯楠公司拖欠租金已经超过了一个月，根据合同约定，骏力公司有权随时终止合同、收回房屋。故对骏力公司要求解除案涉房屋租赁合同并从涉案房屋腾退的请求，予以支持。关于凯楠公司于2019年6月4日支付给骏力公司的两笔款项共计226916元是否应当认定为本案所涉的租金的问题，骏力公司依据案外人浙江新正方实业股份有限公司与凯楠公司签订的《有关嘉兴骏力服装有限公司股权转让事宜的补充协议》，认为上述款项中的174000元应计入凯楠公司在2017年4月至2019年4月租用老厂房时所欠的租金，应予以扣除，即本案所涉合同签订后，凯楠公司仅支付骏力公司租金52916元。对此，一审法院认为，骏力公司于2019年5月16日出具了结案申请书，确认案件已经执行完毕。此外，《有关嘉兴骏力服装有限公司股权转让事宜的补充协议》并非骏力公司与凯楠公司所签订而是案外人与凯楠公司所签，骏力公司根据该协议主张174000元应计入凯楠公司在2017年4月至2019年4月租用老厂房所欠的租金，依据不足，不予采信。故应将该226916元计入本案所涉《房屋租赁合同》项下的租金。此后，凯楠公司又于2020年3月9日支付骏力公司租金724149元。至2020年6月30日凯楠公司应当支付给骏力公司的租金为992272.5元，凯楠公司已经支付了951065元，故截止2020年6月30日凯楠公司尚欠骏力公司租金41207.5元，之后的租金及合同解除后占用期间的损失，按照每年882020元的标准，计算至凯楠公司实际腾退之日止予以支持。关于骏力公司要求凯楠公司赔偿逾期付款利息损失的请求，因凯楠公司未按约支付租金，构成逾期支付，凯楠公司理应支付逾期付款利息损失，但双方合同中约定的逾期付款利息过高，一审调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、骏力公司与凯楠公司于2019年5月16日签订的《房屋租赁合同》终止；二、凯楠公司于判决生效之日起十日内向骏力公司支付租金及合同终止后占用期间的损失（计算至2020年6月30日为41207.5元，之后按照每年882020元的标准，计算至实际腾退之日止）；三、凯楠公司于判决生效之日起十日内向骏力公司赔偿逾期付款利息损失[暂计至2020年6月30日为17247.24元，之后以所欠租金及占用费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的2倍计付]；四、凯楠公司于判决生效之日起一个月内从涉案租赁房屋中腾退；五、驳回骏力公司其他诉讼请求。一审案件受理费2888元，保全费3270元，合计6158元，由骏力公司负担2761元，凯楠公司负担3397元，于判决生效后七日内交纳。骏力公司在二审中提供了凯楠公司的代理律师刘卓文和骏力公司股东及负责人魏利军之间的微信聊天记录截图，以及吴荣祥和魏利军的手机短信记录，证明对于双方签订的一揽子协议包括新的房屋租赁合同，吴荣祥均是清楚的，并且一直在协商的过程中，不存在任何欺诈和胁迫的情况。凯楠公司质证认为，刘卓文律师与魏利军的微信聊天与本案无关，对真实性无法确认。凯楠公司二审中未提交新的证据。本院认证认为，微信记录是凯楠公司的代理律师刘卓文和骏力公司的魏利军在吴荣祥被拘留前后就和解方案进行的交流，侧面反映了和解协议的签订过程，凯楠公司亦未提出实质性异议，本院予以认定。短信内容与本案处理无关，不予认定。本院对一审认定的事实予以确认，根据当事人陈述及证据，二审还查明，2019年5月16日双方除签订本案所涉房屋租赁合同外，凯楠公司与浙江新正方实业股份有限公司还签订了《嘉兴骏力服装有限公司股权转让协议》《有关嘉兴骏力服装有限公司股权转让事宜的补充协议》，补充协议第5条约定，2017年4月至2019年4月底凯楠公司租用的老厂房所欠租金，浙江新正方实业股份有限公司同意在股份转让协议生效后由骏力公司以优惠价格收取37.4万元；第6条约定，新正方公司同意在一揽子协议签订后由骏力公司给予凯楠公司一次性装修补偿金20万元。补充协议还对股权转让、工程款补偿等作了约定。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、2019年5月16日双方签订的房屋租赁合同应否撤销；二、凯楠公司在2019年6月4日支付的租金226916元是否应扣除在补充协议中约定的欠付租金174000元。关于争议焦点一，凯楠公司在二审中明确2019年5月16日双方签订的房屋租赁合同是吴荣祥的家人在受胁迫和欺诈的情况下签订的，应当撤销，不应继续履行，应承担相应举证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”从现有证据看，双方在2019年5月15日之前就对租赁合同、股权转让协议等进行协商，虽然凯楠公司盖章时其法定代表人吴荣祥尚处于司法拘留期间，但从2019年5月16日的调查笔录来看，吴荣祥显然已经知道并认可双方达成的调解方案，吴荣祥二审中也自认调解方案中的股权转让已经实际履行。凯楠公司主张租赁合同是骏力公司采用欺诈手段，胁迫吴荣祥的儿子盖章，调查笔录也是吴荣祥受胁迫签字，并无确凿证据证明。因此，不论凯楠公司是否在法定期限内行使了撤销权，其所称欺诈、胁迫的事实尚不能达到排除合理怀疑的证明程度，本院不予采信。关于争议焦点二，双方2019年5月16日签订的租赁合同约定年租金为882020元，租金每季度支付一次，在每季度的第一个月上旬支付。凯楠公司于2019年6月4日分两笔共支付226916元。骏力公司2019年9月17日向凯楠公司发出催款函，要求凯楠公司支付2019年8月15日至2019年11月14日的租金220505元，即第二季度的租金，并未主张第一季度存在欠付租金。因此，一审法院将凯楠公司支付的226916元全部计入本案所涉租赁合同项下的已付租金，并无不当。骏力公司主张凯楠公司尚欠之前租赁合同项下租金174000元，系以凯楠公司与案外人浙江新正方实业股份有限公司签订的补充协议为依据，但凯楠公司与浙江新正方实业股份有限公司关于补充协议的约定尚未结算完毕，当事人可以在结算时一并处理或另行主张。综上所述，骏力公司和凯楠公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4149元，由上诉人嘉兴骏力服装有限公司负担1261元，由上诉人嘉兴凯楠服装有限公司负担2888元。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 王世好审判员 章玉萍二〇二一年一月二十八日书记员 胡玉婷书记员 黄晓琴