山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0105民初6088号 原告：济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会，住所地济南市。 法定代表人：宋玉环，该居委会主任。 委托诉讼代理人：赵辉，山东康桥律师事务所律师。 被告：赵建新，女，1974年8月2日出生，汉族，个体工商户，住济南市。 委托诉讼代理人：李志超，山东金钥匙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑞富，山东金钥匙律师事务所实习律师。 原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会（以下简称黄桥居委会）与被告赵建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告黄桥居委会的委托诉讼代理人赵辉，被告赵建新的委托诉讼代理人李志超、李瑞富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄桥居委会向本院提出诉讼请求：1、赵建新支付黄桥居委会房屋租金444165元（暂主张至2017年12月31日）；2、赵建新偿付黄桥居委会违约金（暂计算至2020年8月20日为277220.23元）；3、本案诉讼费由赵建新承担。事实与理由：双方当事人于2016年3月9日签订《房屋租赁合同》，约定黄桥居委会将位于北园大街322号二层房屋租赁给赵建新，租赁期限自2016年4月1日起至2017年3月31日止，年租金为442380元，租金每6个月交付一次。合同签订后，黄桥居委会按约交付房屋，但赵建新仅向黄桥居委会支付了房租330000元，未按约支付其余租金。租赁期限届满后，赵建新继续使用涉案房屋至2018年1月。截至2017年12月31日，赵建新欠房租共计444165元。为此，黄桥居委会提起本案诉讼。 赵建新辩称，1、2016年底，因黄桥居委会通知赵建新称涉案房屋马上要拆迁，故赵建新便停止经营。2、在赵建新停止经营后不可能继续与黄桥居委会续签合同任由自身损失扩大，故黄桥居委会所主张的在合同期限届满后赵建新仍继续占有使用涉案房屋的事实明显与常理不符。3、双方当事人产生纠纷的原因在于未就对商户经营补偿问题达成一致意见。综上，赵建新并不欠付黄桥居委会租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经组织当事人进行证据质证及庭审调查，本院认定如下事实： 2016年3月9日，黄桥居委会作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的赵建新签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方将位于济南市天桥区黄桥社区北园路322号二层房屋租赁给乙方，建筑面积1010平方米；租赁期限共12个月，自2016年4月1日起至2017年3月31日止；该房屋每年租金计442380元，每3个月交一次租金，本合同生效之日起即支付6个月租金，下期租金于第6个月月末15天内交纳；乙方逾期交付租金，应每天按日租金的3倍向甲方支付滞纳金；因不可抗力（包括自然灾害和政府拆迁及甲方自行组织的拆迁）因素导致合同无法履行的，合同终止，合同终止或解除租赁合同关系时，乙方装修或改造所添附的设施全部归甲方所有（可移动设备除外）；因上级部门或其他单位及黄桥社区统一规划，需对房屋进行拆迁时，合同自动解除，互不承担责任。 上述合同签订后，黄桥居委会于同年4月1日前将涉案房屋交付给赵建新使用，赵建新按照每3个月一支付的方式（于每季度开始前支付）已向黄桥居委会交纳租金计330000元。在上述合同约定的租赁期限届满后，双方当事人未再续签书面租赁合同。 2018年8月29日，双方当事人签订空房验收单，由赵建新将涉案房屋返还给黄桥居委会。现涉案房屋已因行政征收被拆除。 另，上述合同约定的房屋登记的产权人为济南黄桥集团有限公司，产权证号为济房权证天字第**0332号。 以上事实，因双方当事人均无异议，且有当事人提交的《房屋租赁合同》1份、房屋所有权证复印件1份、空房验收单1份等证据佐证，故本院予以认定。 基于以上事实，黄桥居委会提起本案诉讼，并于诉讼中对其主张的租金及违约金计算方式明确如下： 1、其诉讼请求第1项主张的租金444165元系截至2017年12月31日的租金（含涉案合同租赁期限内欠付的租金112380元及合同期限届满后至2017年12月31日的租金331785元）。 2、对于违约金，计算方式如下：以112380元为基数，自2017年1月1日起至2017年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以222975元为基数，自2017年4月1日起至2017年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以333570元为基数，自2017年7月1日起至2017年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以444165元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以444165元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。以上违约金系在法定保护范围内，其实际损失系利息损失。 对于黄桥居委会上述主张的租金及违约金，赵建新反驳称，因黄桥居委会于2016年年底告知其涉案房屋马上要拆除，致使其无法继续使用涉案房屋，故其于2017年1月1日便已清空涉案房屋。因对涉案房屋拆迁补偿问题未达成一致意见，故赵建新未与黄桥居委会办理涉案房屋交接手续。据此，赵建新已不欠黄桥居委会租金，更不应承担违约金。再者，黄桥居委会主张的违约金亦过高，应予调整。 对于赵建新的上述反驳主张，黄桥居委会不予认可。赵建新亦未再提交证据对其反驳主张予以佐证。 另，庭审后，黄桥居委会于2020年12月1日向本院提交了其与济南黄桥集团有限公司共同出具的情况说明1份，载明：济南黄桥集团有限公司系黄桥居委会居民集体经济组织投资设立的公司，位于济南市天桥北园大街**的房屋系黄桥社区居民集体资产，登记在济南黄桥集团有限公司名下，由黄桥居委会代为行使该房屋的一切权利。 本院认为，双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。 依据本院查明的事实，因赵建新仅向黄桥居委会交付了租金330000元，尚欠涉案合同约定的租赁期间的租金112380元，且其系于2018年8月29日才将涉案房屋交还与黄桥居委会，期间涉案合同期限虽届满，但因其一直未将涉案房屋返还给黄桥居委会，故涉案合同继续有效，仅系转为不定期租赁合同，其实际占有涉案房屋期间所产生的租金损失，其应按合同约定予以支付。所以，黄桥居委会要求赵建新支付截至2017年12月31日止的租金合法有据，并因黄桥居委会主张的截至2017年12月31日的租金计444165元与合同约定相符，故对其该请求本院予以支持。赵建新虽抗辩称其已不欠黄桥居委会租金并就此提出了相应反驳理由，但因其该抗辩主张不为黄桥居委会所认可，且其又未提交证据予以佐证，故对其该抗辩主张本院不予采纳。 对于黄桥居委会主张的违约金，因其于诉讼中称系其实际损失仅为利息损失，并因赵建新亦对此提出了关于违约金过高并要求调整的抗辩，故结合其主张的与合同约定相符的违约金计算基数及时间节点，本院将其主张的违约金计算方式予以调整为：以112380元为基数，自2017年1月1日起至2017年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以222975元为基数，自2017年4月1日起至2017年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以333570元为基数，自2017年7月1日起至2017年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以444165元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以444165元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。与上段同理，赵建新虽抗辩称其已不欠黄桥居委会租金，不应支付违约金，并就此提出了相应反驳理由，但因其该抗辩主张不为黄桥居委会所认可，且其又未提交证据予以佐证，故对其该抗辩主张本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告赵建新于本判决生效之日起10日内支付原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会租金444165元； 二、被告赵建新偿付原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会违约金（以112380元为基数，自2017年1月1日起至2017年3月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以222975元为基数，自2017年4月1日起至2017年6月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以333570元为基数，自2017年7月1日起至2017年9月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以444165元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以444165元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），与上述第一项所列款项一并付清； 三、驳回原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5507元，由被告赵建新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  曹新建 二〇二一年一月十三日 书记员  高雪莲