江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初5990号 原告（反诉被告）王仁中，男，1954年12月22日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：蔡岳祥，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴梦洁，江苏少平律师事务所律师。 被告（反诉原告）陈波，男，1992年7月7日生，汉族，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：冯晓萍，江苏福地律师事务所律师。 原告（反诉被告）王仁中（以下统称原告）与被告（反诉原告）陈波（以下统称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月8日由审判员赵丹丹公开开庭进行了审理，又于2020年8月3日由审判员叶惠公开开庭进行了审理。原告王仁中的委托诉讼代理人蔡岳祥、吴梦洁，被告陈波及其委托诉讼代理人冯晓萍到庭参加诉讼。后裁定转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员叶惠独任审理，于2020年11月26日第三次公开开庭进行了审理，原告王仁中的委托诉讼代理人蔡岳祥、吴梦洁，被告陈波及其委托诉讼代理人冯晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王仁中向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告的租赁协议；2、判令被告向原告支付租金512400元及违约金（违约金以512400元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止按1%计算的违约金）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一、二项诉请为：1、判令原、被告之间的租赁合同自2020年8月3日解除；2、判令被告支付原告违约金，按照合同约定赔偿一年租金512400元。事实和理由：原、被告于2019年2月23日签订租赁协议一份，约定：原告将位于常熟市谢桥南常福公路1658号(现1012号)的厂房出租给被告，租期为五年，自2019年5月1日开始至2024年4月30日止。厂房租赁第一年租金为人民币488000元，第二年租金为512400元。合同约定如被告提前退租而违约，应赔偿原告当年整年租金等等。合同签订后，原告依约将厂房交付给被告使用。现尚在租赁期限内，但被告未按约支付租金，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 被告陈波辩称：原告提供的出租房屋整体消防未通过验收，存在严重安全隐患，已被相关部门查封；四楼彩钢结构房实质是违章建筑，原告将此出租给被告并计入出租面积；原告未履行合同约定的拆除瓦房的义务且该瓦房并非原告所有。综上，原、被告签订的租赁合同自始无效，且系因原告根本违约导致合同无法继续履行，被告已通过短信通知原告解除合同，因此被告无需支付违约金。另外，原告合同违约金条款的约定标准过高，被告要求调降为年租金30%以内。 被告陈波向本院提出反诉请求：1、请求确认原被告双方2019年2月23日签订的房屋租赁合同于2020年4月30日解除；2、判令原告赔偿被告装修损失442837.9元（以装修总额525870元除以合同期限5年乘以剩余租期4年）；3、判令原告赔偿被告房租差价287392.23元；4、判令原告赔偿被告展厅仓储费损失44710元；5、判令原告赔偿被告展厅拆迁费损失26091元；6、判令原告承担本案反诉费用。诉讼过程中，其撤销第三项反诉请求,变更第一、二项反诉请求为：1、请求确认原、被告双方租赁合同无效；2、判令原告赔偿被告装饰装修损失460800元。事实和理由：2019年2月23日其因需要开设红木产品展示厅，同原告签订房屋租赁合同，约定原告将案涉厂房出租给被告，租赁面积为3100平方米，租期自2019年5月1日至2024年4月30日。因其租赁厂房的目的是开设红木家具等产品的展厅，因此双方在合同第四条明确了案涉房屋四楼彩钢棚的修缮、消防水泵的安装、路边瓦房应于2019年6月1日拆除完成的约定，并于合同第五条明确原告应保证案涉厂房及附属设施需处于正常可使用和安全的状态。合同签订后，其依约支付了第一年租金，并对案涉房屋投入了大量资金进行装修，但是原告未能依约拆除瓦房，展示厅被瓦房全部遮挡，致使展示厅装修完毕后也无法达到使用和对外展示的合同目的。同时，原告未能按照合同约定完成消防水泵的安装，案涉房屋四楼均为违章建筑，安全通道不过关，案涉房屋整体消防未能通过验收，存在极大的安全隐患，并且常福街道三合一和群租房消防隐患专项整治办公室对案涉违章房屋进行了查封。至此，原告无法提供安全合法及能正常使用经营的租赁房屋，导致其无法正常经营，合同目的已经完全无法实现。双方多次沟通未果，迫于无奈，于2020年4月30日发送短信通知原告解除《房屋租赁合同》，并于当日搬离案涉房屋，由此产生诉请中相关的损失。 原告王仁中针对反诉请求辩称：第一，被告所述与事实不完全相符。其已按约履行案涉房屋四楼彩钢棚的修缮、消防水泵的安装义务；至于案涉瓦房，系明晶村集体所有，签订租赁合同时，村里承诺拆除的，后因政策因素，未进行拆除，不可归责于原告，且约定的拆除日期届满后被告亦未提出异议并继续使用租赁房屋，应视为其认可了现状，案涉瓦房的存在并不影响被告的经营。第二，被告请求确认合同解除的短信通知解除行为，系其单方意思表示，其没有认可，且原告在三个月内提起了诉讼，因此合同已经解除不能成立。对于其主张合同无效，原告认为虽有瑕疵，但不足以影响其使用，且已实际使用房屋。第三，被告提出的损失不能成立，金额也有疑问，所谓装修费、搬迁费如有损失也是其单方解除合同所致，应由其自行承担。因此，请求法院驳回反诉诉请。 原告王仁中围绕其本诉诉讼请求和反诉辩称意见提交了下列证据：1、集体土地使用证复印件及常福街道明晶村村委会出具的证明原件，证明案涉房屋土地是集体所有，房屋为原告所有。被告对集体土地使用证三性及证明目的均不认可，对村委会证明的证明目的不认可。2、房屋租赁协议原件，证明原、被告之间存在合法的房屋租赁合同关系，及合同对消防水泵之外的其他消防设施的安装未有约定，原告对此没有违约。被告对真实性认可。3、常福街道明晶村村委会出具的情况说明2份、资产租赁合同2份、租金发票1份，证明案涉房屋系原告向村委会租赁而来并已支付租金，以及案涉瓦房因政策原因改造暂缓、暂未拆除的事实。被告对该组证据真实性无异议，对证明目的不认可。 被告陈波为支持其辩称意见和反诉请求，提交了下列证据：1、其与原告女儿微信聊天记录截屏及被告向12319、12345热线投诉反馈的通话录音文字整理材料，证明被告曾催促拆除瓦房事宜，以及原告的四楼彩钢棚实质是违章建筑不能出租。原告对该组证据真实性认可，对证明目的不认可。2、被告于2020年4月30日、5月2日向原告发送短信的手机截屏打印件一份，证明被告向原告通知合同解除，且部分物品因原告锁住案涉房屋无法搬离的事实。原告认可短信真实性，认可房屋锁住，被告尚未完全搬离，对被告单方解除合同不认可。3、双方签订的租赁合同，以及被告对房屋进行装修设计的合同、订购单、送货单、费用支付明细、结算清单，证明双方合同关于损失赔偿的约定，以及花费的装修费用。原告经质证，对原件真实性认可，对不是被告本人付款的费用不予认可。4、仓储费支付凭证，以及搬迁费收条、搬迁明细、银行回单、收款收据、转账截图，证明被告因解除合同搬离案涉房屋后发生的仓储费用44710元、搬迁费26091元。原告质证认为当时合同尚未解除，租赁房屋仍在使用，仓储费和搬迁费不是必要存在的，对不是被告支付的费用不予认可，搬迁费是否支出不认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月23日，原告王仁中（出租方、甲方）与被告陈波（承租方、乙方）签订租赁合同，由原告将位于常熟市谢桥南常福公路1658号（现1012号）的厂房出租给被告。双方约定，租赁建筑面积为3100平方米，租赁期限自2019年5月1日至2024年4月30日；对第一年和第二年的租金约定为第一年488000元、第二年512400元，于每年4月30日前预付下一年度租金，拖欠支付30日以内的，出租方有权按照年租金的1%每日计算违约金，欠付租金超过30日的，出租方有权终止协议并要求承租方按照前述标准支付违约金。双方还约定，“四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所产生的所有费用由乙方承担，甲方协助完成乙方开户等手续所需材料。注：1、四楼彩钢棚由甲方配合乙方装修进度下完成修缮，费用由甲方支出；2、消防水泵由甲方配合乙方装修进度下完成安装，费用由乙方支出；3、路边瓦房由甲方配合乙方装修进度下完成拆除，费用由甲方支出，甲方承诺拆除时间2019年6月1日前完成。五、厂房使用要求和维修责任。1、租赁期间，非因乙方原因导致该厂房及其附属设施有损坏或故障的，乙方应及时书面通知甲方修复，甲方于接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因乙方未及时通知甲方导致乙方损失扩大的地方，甲方不承担责任。2、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。3、租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。4、乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意方可进行。六、厂房转租和归还……2、五年租赁期满或合同解除后，应将自置的可移动办公家具和设施自行搬出，如果甲方认可乙方的装修可保留的，由甲方自行处理，无需向乙方进行任何补偿，但乙方不得进行破坏性拆除。七、租赁期间其他有关约定……2、租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好环保、消防、安全、卫生等工作，因乙方的原因导致未通过有关部门检查的，由此造成的一切损失由乙方承担。3、租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。如在合同期内甲方退回乙方未使用的房租，退回经第三方估价后甲乙双方都认可的装修费、搬迁费。合同期外或乙方自动解除合同不退前述费用……八、其他条款。1、租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方当年整年租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方当年整年租金。2、租赁期间，如因产权问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任赔偿乙方因产权引起的损失……”双方签订合同后，原告将案涉厂房交付被告租赁使用，被告对该厂房进行了装修。 2019年11月16日至2019年12月4日间，被告多次督促原告拆除案涉厂房旁边的瓦房。2020年4月30日，被告向原告发送手机短信告知不再续租案涉房屋，并将部分财产搬离案涉厂房，后因原告锁住案涉厂房未完全搬离。审理中，为避免损失扩大，被告已于2020年8月5日将存留案涉厂房的剩余物品搬离。 诉讼过程中，原告申请对被告关于案涉房屋的装修残值的市场价值进行评估，本院予以准许，双方一致认可评估价值时点确认为2020年8月5日。苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司接受本院委托，于2020年11月17日出具苏通宜【2020】法评字第0024号估价报告书并确定估价对象原值为500900元，于价值时点可能实现的市场价值为460800元。原告为此支付评估费5000元。 另查明，案涉厂房位于常熟市明晶村常福路1012号，有常谢集用（2000）字第×××号集体土地使用证，载明土地使用者为常熟市联民村村民委员会（现常熟市常福街道明晶村村民委员会），使用权面积3491.20平方米，宗地图有载明“线路器材厂”、“红木厂”字样。2020年5月8日，常福街道明晶村村民委员会出具证明，内容为：“兹证明明晶村常福路原1658号，现1012号房屋（原电器线路器材厂），该房屋属于王仁中私人所有”。2020年6月20日，该村村委会出具情况说明，内容为：“兹有常福街道明晶村常福路1012号厂房，该房屋产权属于王仁中私人所有，靠近常福路有砖木结构附房，属于明晶村集体所有，因2019年5月王仁中出租该厂房，并且去年同时间段，明晶村集体已发包招标重新建造王仁中厂房南盛杰红木（集体资产），承诺拆除靠近常福路砖木结构附房，后因两河流域建设限制，已完成招投标的厂房改造暂缓，所以至今附房仍保留。”2020年7月9日，该村村委会出具情况说明，内容为：“兹有常福街道明晶村常福路1012号厂房，该房屋产权属于王仁中私人所有，该企业是1994年由原联民村常熟市电器线路器材厂转制于王仁中个人，2008年因厂房年久失修影响企业正常生产，经村委及有关部门同意，重新翻新标准厂房。该企业于2018年注销关闭，厂房空置，后对外出租。”2019年1月30日，常熟市常福街道明晶村村民委员会与原告王仁中签订资产租赁合同，将常福路1012号土地及房屋出租给原告，土地面积814.48平方米，租期一年；2020年3月16日，原告与该村村委会续签资产租赁合同一年，租金为26800元并已支付。 审理中，原告述称，案涉房屋没有产权证，造房子的时候是应村里要求建造的，当时在有备案的，但区划调整后找不到了，由于这个房子的土地使用权和房屋所有权是分离的，这个房子是没有办法办理房产证的；涉案房屋没有消防验收的，但租给本案被告之前租给其他人是没有影响使用的；彩钢棚是用来防止渗水的；安装了消防水泵，还进行了增压，配套设施是要被告准备的。被告述称，被告2019年8月完成装修，原告对彩钢棚有修缮的，但是原告安装的消防水泵没有连接消防系统，消防栓和消防喷淋都是没有的，是不具备消防安全功能的。 审理中，被告分别向12319城建服务热线和12345政务服务热线投诉原告案涉厂房相关问题，答复称经了解，案涉厂房的四楼彩钢结构屋顶系是解决漏雨问题的，不作为办公和商业用途的，考虑其作为防水用途存在已久，对其暂缓处理。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。确认合同无效后的损失赔偿，应当根据双方合同行为中的过错各自承担责任。 一、案涉租赁合同的效力问题 本案中，原告王仁中出租给被告陈波的案涉房屋，系未取得建设工程规划许可证建造，原告在审理中述称案涉房屋在乡镇已有备案，但并未进一步提供证据证明，本院不予采信，故原、被告之间签订的房屋租赁合同，应属无效合同。 二、关于双方在合同行为中的过错 本案中，原告向被告出租未取得合法建设手续建造且未通过消防验收的房屋，将不具有办公、商业用途的彩钢棚出租被告经营使用，存在一定过错。被告作为完全民事行为能力人，与他人签订合同，理应尽到审慎义务，故亦存在一定过错。被告关于原告未尽到拆除瓦房义务的辩称意见和反诉意见，因未有充分证据证明案涉瓦房对其使用案涉房屋产生不利影响，且该瓦房不能拆除确非原告过错，故本院对此不予采纳。被告关于原告未安装消防栓外的其他消防设施并以此认为原告未尽到消防安全保障义务的意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。结合被告已实际使用案涉标的物一年，本院酌情认定双方对合同无效各承担50%的过错责任。 三、关于合同无效后的损失赔偿 1.关于装饰装修残值损失。承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物,出租人不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经评估原值价值为500900元，因被告已实际使用一年，残值计减20%为400720元。根据双方过错比例，由原告赔偿装饰装修价值损失200360元。 2.关于被告在反诉中主张的搬运费和仓储费，并非属于因合同无效产生的损失赔偿内容，故对此本院不予支持。 3.关于原告要求的一年租金的违约金损失。本案中，因原、被告之间的租赁合同无效，双方均不负担违约责任。根据公平原则，2020年5月1日起至2020年8月5日被告完全搬离期间，虽然原告锁闭案涉房屋导致被告无法正常使用，但被告亦存在未提前通知被告搬离，应给予原告合理的寻租期。故参照双方约定的第二年512400元租金标准，本院酌定被告向原告支付三个月租金标准的房屋占有使用费128100元。 综上，原告王仁中诉讼请求和反诉原告陈波反诉请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王仁中与被告（反诉原告）陈波之间签订的租赁合同无效。 二、原告（反诉被告）王仁中赔偿被告（反诉原告）陈波装饰装修价值损失200360元。 三、被告（反诉原告）陈波支付原告（反诉被告）王仁中房屋占有使用费128100元。 上述第二项和第三项相折抵，原告（反诉被告）王仁中于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈波人民币72260元（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××64）。 四、驳回原告（反诉被告）王仁中和被告（反诉原告）陈波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8924元、财产保全费3170元，合计12094元；反诉案件受理费减半收取4468元、财产保全费4670元，合计9138元；评估费5000元。上述诉讼费合计26232元，由原告（反诉被告）王仁中负担13116元，被告（反诉原告）陈波负担13116元（原告已预交案件受理费12094元和评估费5000元，被告预交的诉讼费10575元中应退的1437元，本院直接退付原告；被告剩余应负担的2541元由被告在本判决生效之日起十日内直接向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76。 审判员  叶惠 二〇二一年一月十三日 书记员  胡钢