河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初6723号原告：冯名亮，男，1993年12月20日出生，汉族，住河南省上蔡县。原告：孙明明，女，1993年5月21日出生，汉族，住河南省上蔡县。共同委托诉讼代理人：梁亚，河南扬善律师事务所律师。被告：郑州一美可置业有限公司，住所：新密市曲梁镇高洼村，统一社会信用代码：914101830778330940。法定代表人：沈悦，系该公司经理。委托诉讼代理人：孟佳颖，女，1990年9月14日出生，汉族，住郑州市中原区。系该公司员工。委托诉讼代理人：王卓，河南千盈律师事务所律师。原告冯名亮、孙明明与被告郑州一美可置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告冯名亮、孙明明及其共同委托诉讼代理人梁亚到庭参加诉讼，被告郑州一美可置业有限公司委托诉讼代理人孟佳颖、王卓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。冯名亮、孙明明向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告于2018年5月7日签订的《定房协议书》；2．判令被告返还原告购房款188,148元；3．判令被告向原告支付违约金16,651元（以188,148元为基数按照每日万分之一从2018年5月7日暂计算至2020年10月8日，之后的违约金计算至被告清偿完毕之日为止）；4．本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年5月7日，原告与被告签订《定房协议书》，购买被告开发建设的中金上品4号楼305户的房屋一套，建筑面积56.24平方米，房屋总价款358,148元，合同约定交房日期为2020年6月30日。协议签订后，原告依约支付了首付款188,148元。至今交房日期已经超过三个多月，被告仍未向原告交房。被告已经严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。合同约定被告逾期交房90日后，原告有权解除协议，为此，原告要求解除合同返还购房款，并要求被告支付违约金。郑州一美可置业有限公司辩称，一、原告诉讼请求被驳回后又重新起诉，属于重复起诉，应当依据一事不再理原则驳回其起诉。二、同类案件生效判决已经驳回原告诉讼请求，依据同案同判原则，应类比生效判决，驳回原告诉讼请求。三、答辩人在施工过程中遭遇新冠肺炎不可抗力和政府行为影响施工，可依合同约定顺延交房时间，原告以延期交房为由解除合同没有法律依据。四、原告一直不配合办理网签，导致答辩人未能按期收取房款，影响了房屋建设，而依据合同约定，原告有违约行为在先的，交房时间应在其履行完违约责任之后，故目前尚未至交房时间，原告诉称无法按照约定时间交房与事实不符。五、原告未经通知程序直接诉请解除合同不符合法定程序。六、双方协议书性质为预约合同，双方应当继续磋商签订正式房屋买卖合同。七、双方争论书面的交房时间没有实际意义，应当一起面对困难共渡难关。八、维持合同效力，继续履行合同有利于优化营商环境，有利于扎实做好“六稳”工作，落实“六保”任务，也是贯彻落实党中央关于推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署的具体措施。本院经审理认定事实如下：2018年5月7日，原、被告双方签订《定房协议书》，约定原告（乙方）购买被告（甲方）开发的“中金智谷”项目的中金上品4号楼305户。建筑面积为56.24平方米，总金额为358,148元。付款方式为银行按揭付款：协议签订当日，乙方向甲方支付至总房款的30%即117,148元，于2018年8月1日前向甲方支付至总房款的50%即再支付71,000元，余款170,000元整办理银行按揭。房屋交付日期为2020年6月30日，合同第五条对逾期交付责任约定为：“按逾期时间，分别处理（不作累加）。⒈逾期不超过90日，自本协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。⒉逾期超过90日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退换全部已付款，并按乙方累计已付款的万分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行协议的，协议继续履行。⒊如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议书或变更协议书外，甲方可据时予以顺延。⑴遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；⑵由于政府有关部分行为（包括但不限于政府城市规划、市政工程、地下文物保护等因素）或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因造成本协议项下房屋建设的顺延交房，并不予承担逾期责任；⑶乙方有违约行为在先的，交房日期相应顺延至乙方履行至违约责任之日。”合同签订后，原告分别于2018年5月7日、2020年8月26日共计向被告支付了该商品房的50%的房款即188,148元。2020年6月30日被告未能将该房交付给原告。另查明，被告于2019年9月通知原告签订正式合同并协商将交房日期延后至2022年12月31日，原告不同意未签订。至今被告的工程主体结构尚未封顶，新的竣工日期不能确定，故实际交房日期也无法确定。被告因大气治理影响施工天数为191天，受疫情防控影响不能施工天数为90天。上述事实有原、被告提供的《定房协议书》、收据、防尘治理导致无法施工文件、通知函、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、不动产证书、新密市商品房预售许可证、短信通知记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原被告签订的《定房协议书》符合上述法律规定，双方已签订了合法有效的商品房买卖合同，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被告对逾期交房的事实予以确认，但认为受大气治理、新冠疫情等因素影响而逾期交房的期间属于不可抗力所致，应从逾期交房期间中扣除。被告主张扣除总天数为281天，依此天数顺延，交房日期为2021年4月7日。庭审中，原告陈述2019年7月9日被告取得预售证后多次通知其签订正式合同时，协商变更交房日期为2022年12月31日，在新冠疫情发生之前，被告预估交房日期往后延长了两年半的时间。那么，即使将被告所主张的281天全部扣除，也不能保证能够按时交房。且原告当时就以违反双方签订的《定房协议书》为由不同意被告延期交房，要求解除合同。本案中，原被告双方已在合同中约定了解除权的行使为“逾期超过90日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退换全部已付款，并按乙方累计已付款的万分之一向乙方支付违约金”。民法典第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状或者仲裁申请书副本送达对方时解除。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。结合本案全部案情，原告签订买卖合同的目的为购买房屋并按时取得房屋所有权。现涉案房屋远不能达到交房标准，且被告客观上无法确定实际交房日期，不能按时交房，即不能实现合同根本目的，故继续履行合同对原告显失公平。关于违约金部分，定房协议书中约定乙方（原告）解除协议的，甲方（被告）应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的万分之一向乙方支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告冯名亮、孙明明与被告郑州一美可置业有限公司于2018年5月7日签订的《定房协议书》；二、被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯名亮、孙明明购房款188,148元并支付违约金18.81元；三、驳回原告冯名亮、孙明明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,372元，减半收取为2,186元，由被告郑州一美可置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  李耀强二〇二一年一月二十八日书记员  楚兆龙