安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终85号 上诉人（原审原告）：曹双飞，男，1970年9月27日出生，汉族，公司员工，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：朱云汉，安徽桃潭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡家西，男，1953年8月5日出生，汉族，退休职工，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：胡国华，安徽胡国华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹世辉，男，1967年5月17日出生，汉族，公司员工，户籍地安徽省泾县，经常居住地安徽省泾县。 上诉人曹双飞因与被上诉人胡家西、曹世辉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2020）皖1823民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹双飞上诉请求：撤销原判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.原判决认定案涉房屋系由曹世辉出资，系属错误。该房由其父母生前居住，2004年6月,原泾县宣纸厂542厂进行房改,曹世辉垫付案涉房屋的购房款后，曹双飞向曹世辉支付了一半购房款，案涉房屋产权系登记于曹双飞名下。2.其于2016年得知案涉房屋出售后，先后找到曹世辉和胡家西，经协商未果。原判决认定其对案涉房屋出售未提出异议，与事实不符。3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定,不适用于本案纠纷，原判决适用法律错误。4.依据我国物权法第106条规定,其作为物权人有权追回房屋,因案涉房屋已经拆迁,故其有权追回拆迁款。 胡家西辩称，1.原判决根据双方当事人的陈述、证人证言及售房协议书等证据，认定案涉房屋由曹世辉出资购买，曹世辉在父母去世以后将闲置房屋出售给胡家西，证据充分。2.各方当事人原均同一工厂职工，均居住在职工宿舍，且曹双飞居住的房屋与案涉房屋相邻，其在明知案涉房屋已出售、胡家西占有使用房屋多年的情况下，直至房屋拆迁前未提出过异议，应视为其对房屋买卖行为的认可和追认。3.本案属于房屋买卖合同纠纷，原判决适用最高人民法院关于买卖合同案件的司法解释规定，适用法律正确。4.案涉房屋补偿款，包括拆迁补助及其他奖励性资金，依法应归属胡家西。5.胡家西属于善意取得案涉房屋，案涉售房协议是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，本案不具有合同无效的法定事由。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 曹世辉辩称，1.其与弟曹双飞、父亲均系原泾县宣纸厂542厂职工，每人分配一套职工宿舍居住，曹双飞与父亲调换房屋。房改时，其与曹双飞各自购买了所住房屋，案涉父亲居住房屋系由曹世辉出资购买，事后曹双飞给付其一半房款。2.其于2008年出售房屋时未告知曹双飞，曹双飞于2016年买房时知晓其名下存在案涉房屋，要求曹世辉通知胡家西办理房屋过户，但因胡家西在外地未能办理。3.2017年案涉房屋进行拆迁时，曹双飞责怪曹世辉将案涉房屋出售。请求二审法院依法判决。 曹双飞向一审法院起诉请求：1.确认胡家西与曹世辉于2008年3月17日签订的《售房协议书》无效；2.判令胡家西将拆迁款189164元返还给曹双飞。 一审法院查明事实：曹双飞、曹世辉及其父亲和胡家西均是原泾县宣纸厂542厂的职工，四人均居住在该厂职工宿舍。其中曹双飞结婚时，该厂里分给其案涉房屋，而曹双飞与其父母调换房屋居住。2004年6月，该厂进行房改，案涉房屋房改款2200元由曹世辉支付。曹世辉在其父母去世后，于2008年3月17日与胡家西签订《售房协议书》，约定将案涉房屋以3400元价格出售给胡家西，中间人王志祥、刘侍宝在协议上签名。2016年9月左右，曹双飞在泾县城区购买房屋交易时，发现是二套房交易契税较高，得知案涉房屋尚未办理过户手续，便找到曹世辉，由曹世辉通知胡家西马上办理过户手续，因胡家西在外务工未能办理。2017年9月，原泾县宣纸厂542厂宿舍进行棚户区改造，泾县城市建设与管理工作指挥部于同年9月17日与胡家西签订了国有土地上房屋征收协议书一份，拆迁补偿款为189164元。曹双飞得知后与胡家西发生纠纷，经中国宣纸股份有限公司和泾县城市建设与管理工作指挥部多次调解无效，中国宣纸股份有限公司于2018年10月份给予书面答复，并建议双方走司法程序。同年11月6日，泾县城镇化建设有限公司将拆迁补偿款汇给了胡家西。曹双飞遂诉至法院，请求判如所请。 原审法院认为，曹世辉将案涉房屋出售给胡家西是双方真实意思表示，且按当时的市场价格进行的交易，该房屋买卖协议合法有效。曹双飞以其不知情，曹世辉侵犯其合法权益没有提交合法有效的证据予以证明，且案涉房屋与曹双飞居住的房屋均在厂区宿舍，又在同一厂区上班，父母居住的房屋被出售其不知情，违背生活常理。根据其陈述，其于2016年才得知房屋被出售，但其并没有提出异议，后曹双飞在房屋被征收，存在高额拆迁补偿的情况下，才提出异议，完全是利益所驱，其行为违反了民事行为应当遵循诚实信用和公序良俗的原则。此外，亦违反了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，故对曹双飞的诉讼请求依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决：驳回原告曹双飞的诉讼请求。一审案件受理费4083元，减半收取2021.5元，由原告曹双飞负担。 二审中，当事人未提交新证据。除对案涉房屋系曹世辉出资一节事实外，本院对一审法院查明的其他案件事实予以确认。 二审另查明：1.曹双飞、曹世辉系兄弟关系，该二人与其父均系原泾县宣纸厂542厂职工，三人各分配宿舍一套居住，其父母分配的房屋面积大，曹双飞与其父母调换房屋居住。房改时，曹双飞购买了其父名下的房屋，曹双飞名下由其父母居住的案涉房屋由曹世辉出资，其后曹双飞支付曹世辉一半购房款。2.胡家西因案涉争议信访，泾县城市建设与管理工作指挥部、中国共产党中国宣纸股份有限公司委员会于2018年10月10日出具中宣股份发[2018]49号文件，其中主要内容：胡家西同志，你向省巡视组反映：“因房屋买卖问题与曹双飞兄弟之间发生纠纷，导致房屋拆迁补偿款至今未拿到”的问题，……，并会同泾县城市建设和管理工作指挥部共同调查核实，现回复如下：一、……房屋产权证面积为20.8平方米……。二、在评估测量工作进行时，曹双飞妻子吴小毛反映：其本人在2016年购新房办房产证时得知，本家兄长曹世辉在本人不知情的情况下与你签订了售房协议，……。三、……此房系曹世辉使用其弟曹双飞房改名额、缴纳房改款购买，产权证记载为曹双飞，一直到2016年曹双飞才说要求过户，当时是曹世辉电话通知你协助办理房屋过户，因你在外地打工不能及时赶回来，所以房屋过户的事耽搁了。四、建议双方走司法程序。”3.曹双飞二审中陈述，其因需要居住在案涉房屋内找曹世辉，被告知房屋已出售。 再查明：一审中，曹世辉针对法庭提问“你当时为什么明知这个房子是原告的名义还不告诉原告你卖房子”，其陈述称：“是因为当时我认为这个钱是我拿的，原告只给了我一半的钱。我有权利卖房子。当时我让他拿钱买房子，然后你给我一半的钱，然后我和原告都是农村里的，然后原告把我和原告共有的山给卖掉了，卖山的钱一直没有给我，然后我就把房子卖掉了。” 本院认为，案涉房屋买卖合同合法有效。其一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，案涉房屋系房改房，虽登记在曹双飞名下，从其与父亲调换房屋居住以及其已购得其父亲名下房屋的情况看，案涉房屋系曹世辉和曹双飞为共同出资购买其父的房改房。据此，案涉房屋虽登记在曹双飞名下，但其权利人应为曹世辉、曹双飞二人共同共有。其二，曹世辉出售房屋时未取得共有人曹双飞同意的事实清楚，其出售案涉房屋的行为依法属于效力待定的民事行为。我国合同法第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”泾县城市建设与管理工作指挥部、中国共产党中国宣纸股份有限公司委员会作出的答复内容与曹世辉的陈述一致，印证曹双飞对案涉房屋出售的事实不持异议，其要求办理过户的行为进一步体现为对案涉房屋买卖合同的认可。其三，曹世辉对房屋进行出资并持有案涉房屋钥匙，胡家西基于曹世辉出资及管理房屋的事实，与曹世辉签订案涉《售房协议书》并支付相应对价，系为善意、有偿取得财产，其合法权益应予维护。其四，案涉合同自2008年以来已履行多年，胡家西实际占有使用案涉房屋的事实清楚，曹双飞作为同厂职工、曹世辉亲属及房产登记权利人表示其在长达八年之后的2016年方才知晓案涉房屋出售一事，明显不符合常情事理。结合查明的事实看，曹双飞系因案涉房屋被拆迁具有较大拆迁经济利益而提出异议从而引起本案纠纷，故其以房屋买卖合同无效为由主张房屋拆迁款，有违诚实信用原则，原判决未予支持并无不当。 综上所述，曹双飞的上诉请求不能成立。原判决认定事实基本清楚，援引法律未尽准确，但裁判结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4083元，由上诉人曹双飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈前香 审判员  程 瑛 审判员  包 娟 二〇二一年一月三十日 法官助理王连杰 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国物权法》 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……