云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终555号上诉人（原审被告）：云南浙商投资开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠、张伟明，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王正洪，男，1971年10月26日出生，彝族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：高启勇、赵波，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南浙商投资开发有限公司（以下简称“浙商公司”）因与被上诉人王正洪商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初4473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法进行了审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人浙商公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要的事实及理由为：一、本案合同约定上诉人在项目整体竣工150个工作日内协助被上诉人将办理产权证资料递交产权登记机关，而上诉人未能按约定办理房屋产权证是因为东盟森林小区未通过验收备案，且根据相关法规，新购商品房的产权登记必须在完成竣工备案后才可进行，故上诉人的代理申请义务尚未发生。上诉人已举证证明是因部分业主阻挠垃圾中转站项目的建设和私搭乱建导致项目无法规划验收，上诉人具有法定免责事由，不应承担责任。一审以交房时点起算上诉人代理义务发生期间悖离合同约定。二、即使上诉人逾期办证构成违约，违约金的截止时间应当计算到2016年6月30日止。双方合同中关于产权证代办是一个独立的委托代理关系，依据合同约定，上诉人代为办理的是房屋产权证，但是业主要求办理不动产权证，超出了委托范围。上诉人已经将土地证办理的事项委托了第三方机构，该委托仍然在期限内。被上诉人要求办理不动产权证书的诉请遗漏了第三人。另自2016年6月30日起，昆明市开始实施不动产权登记，致使政府职能和递交资料发生变化，不再单独办理房屋产权证和土地证。三、双方约定违约金过高，请求法院调整。综上，请求二审法院支持其上诉请求。被上诉人王正洪答辩称，不认可上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回其上诉。被上诉人王正洪向一审法院起诉请求：1.判令浙商公司立即协助原告办理所购商品房的权属证书；2、判令浙商公司支付王正洪因违约办理权属证书的违约金（自2014年5月4日起至办理完毕房屋产权证之日止），暂计至2018年7月4日违约金为15000元；3、请求法院判令本案诉讼费用由浙商公司承担。一审法院认定事实：浙商公司（甲方）与王正洪（乙方）于2013年4月1日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区/昆明东盟商贸港第项目二组团第1幢第6层601号房，属钢混结构（办公楼），并对双方权利义务进行了约定。《商品房购销合同》第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2014年4月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。被告认可原告向被告浙商公司缴清房款及产权登记费、产权代办费、土地使用证办证费。原告于2014年5月4日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金、配套费等费用，并办理了接房手续。被告浙商公司尚未将原告办理所有权证所需的资料递交产权登记机关。被告浙商公司在庭审中认可案涉项目尚未办理规划验收备案。一审法院认为，首先，针对原告主张的被告办理房屋产权登记证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将房屋产权证办理完毕的诉请，一审法院不宜支持。其次，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方（原告）将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按每日十元向乙方支付违约金。双方于2014年5月4日办理了交接房手续，原告向被告交纳了相关办证费用，而被告并未按约履行合同义务。至于被告如何规划建设垃圾中转站进而办理工程验收不能作为免除合同约定办证义务的理由。另因被告的违约行为影响了原告的合同权利实现和产权证办理，进而影响了原告对于案涉房屋的处分权实现。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，被告浙商公司认为违约金过高要求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙商公司每天按5元向原告支付逾期违约金。此外结合双方合同约定，应当自2014年5月4日后150个工作日次日为逾期办证违约金的起算点，即2014年12月6日,截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。至于被告辩解小区业主存在私搭乱建的行为，此系另外的法律关系，与本案的商品房购销合同没有关联性，被告此辩解，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、由被告云南浙商投资开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告王正洪支付自2014年12月6日起至被告云南浙商投资开发有限公司向产权登记机关递交办理房屋所有权证所需的全部资料之日止按照每日五元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告王正洪的其他诉讼请求。”二审中，双方均未提交新的证据材料。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否存在被上诉人所主张的逾期办证的违约行为？如存在该违约行为，其应承担违约金的标准是什么？本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案的房屋未能办理房屋产权证的原因是因为该涉案建设项目未建盖规划中的垃圾中转站等配套公建设施，造成未能经过规划验收，致使未能办理建设项目的综合验收备案。根据中华人民共和国建设部国家标准《住宅建筑规范》“4.2公共服务设施4.2.1配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施。4.2.2配套公建的项目与规模，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设、同期交付”的规定，上诉人交付涉案房屋时并未建盖好相应的配套公共服务卫生设施，从而造成该建设项目没有通过规划验收，不能办理综合竣工验收备案，致使相关房屋不能办理产权登记手续，该责任应当由上诉人承担，上诉人在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准的问题。一审法院依据涉案的房屋未办证对被上诉人造成的实际损失情况及浙商公司的申请，将双方约定的逾期办证违约金进行下调，具有事实及法律依据；且将每日十元的计算标准调整为每日5元，较为合理，并无不当，本院予以维持。至于起算时间，《商品房购销合同》约定，甲方（上诉人）在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方（被上诉人）办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关。但涉案项目至今仍未办理整体竣工验收备案，该责任并不在被上诉人，而在此期间被上诉人也确实存在相应的损失，被上诉人于2014年5月4日即向上诉人交纳了办证所需费用并接房，一审法院依据合同约定认定违约金起算时间为2014年12月6日并无不当，本院予以维持。综上所述，浙商公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由上诉人云南浙商投资开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  杨章亮二〇二一年一月二十七日法官助理龙俊秀书记员杨雅婷