河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终132号上诉人(原审原告):苏元法，男，汉族，1974年3月17日出生，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：李敏，河南明商律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯静静，河南明商律师事务所实习律师。上诉人(原审被告):郑州市金水区优斯外语培训中心，住所地郑州市金水区纬五路**，统一代码（登记证号）：5241010007422471X4。法定代表人:辛春，总经理。委托诉讼代理人:秦华，河南美盈律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘玉梅，河南美盈律师事务所实习律师。原审被告:王安琪,女,汉族,1985年7月1日出生,住郑州市金水区。委托诉讼代理人:秦华，河南美盈律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘玉梅，河南美盈律师事务所实习律师。原审被告:王颖，女，汉族，1956年12月24日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人:秦华，河南美盈律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘玉梅，河南美盈律师事务所实习律师。上诉人苏元法、郑州市金水区优斯外语培训中心（以下简称“优斯外语”）、原审被告王安琪、王颖因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法采取独任审理方式，开庭进行了审理。本案现已审理终结。苏元法上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21214号民事判决第二项，改判支持苏元法一审诉请第一项中被告延迟支付房租的违约金262153.122元（从2017年10月21日起暂计算至2020年10月20日，请求支付至实际清偿之日）；判令被告向苏元法支付因《租赁合同》到期后未按时搬出房屋给苏元法造成的经济损失（含已于他人签署协议未履行的损失，房屋长时间空置的损失）380436.25元；以上合计642589.37元；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人未按时支付租金非由苏元法与案外人蒋保成、王海岗内部纠纷造成。据2014年案外人王海岗出具的《关于租金支付账号信息变更的通知》可知，从2014年11月起，关于涉案房屋租金接收方已变更为苏元法，且被上诉人在2017年10月之前也是按照该通知向苏元法支付租金的。在苏元法与案外人蒋保成、王海岗的纠纷中，蒋保成向丰合大厦张贴的告示，确实存在对租户的不当行为，但该告示并未对本案造成不良影响。根据《租赁合同》约定，被上诉人违约，苏元法可要求其支付违约金。被上诉人延迟交付房屋，致使苏元法与案外人签署的《房屋租赁合同》无法履行，由此造成的损失应由被上诉人承担。优斯外语辩称、王安琪、王颖述称,其对延迟支付租金不存在过错，而是由于苏元法与蒋保成、王海岗内部纠纷造成的。优斯外语不应支付违约金，亦不应承担苏元法任何损失。优斯外语上诉请求：1.判令优斯外语支付苏元法物业管理费80300元；2.依法改判优斯外语支付房屋租金521842.28元；诉讼费由苏元法承担。事实和理由：优斯外语与苏元法均认可2017年11月20日之前涉案房屋租金及物业费支付完毕，优斯外语应支付物业管理费的时间为2017年11月21日至2018年12月26日，一审对应支付的物业管理费金额计算错误，且物业管理费的计算标准应为每天每平方0.25元。因物业服务不到位，王海岗口头变更了计算标准。王颖与王海岗签订的合同约定，王颖支付10万元履约保证金，既然一审认定延期缴纳租金系苏元法与蒋保成、王海岗内部纠纷造成的，与优斯外语无关，那么在应支付的租金中应将该10万元保证金扣除，望二审查清后改判。苏元法辩称,涉案《租赁合同》约定物业管理费0.32元／天／平方米，一审关于物业管理费205367.25元计算正确。一审关于优斯外语应支付租金621842.28元认定事实清楚，适用法律正确。优斯外语未按时支付租金，构成违约，故其履约保证金不应抵扣租金。王安琪、王颖同优斯外语上诉意见。苏元法向一审法院起诉请求：1、被告王安琪、王颖、优斯外语向原告苏元法支付房屋租金621842.28元、原告垫付的物业管理费205367.25元及迟延支付违约金262153元（自2017年10月21日起按《房屋租赁合同》约定计算至实际支付完毕之日）；2、被告向原告支付因《房屋租赁合同》到期后未按时搬出房屋给原告造成的经济损失（含已与他人签署协议未履行的损失、房屋长时间空置的损失）共计380436.25元；以上合计1469798元；3、案件受理费由被告王安琪、王颖、优斯外语负担。一审法院认定事实：2011年7月23日，王海岗与河南省商城大厦有限责任公司签订《转包经营合同》一份，主要约定，河南省商城大厦有限责任公司取得郑州市纬五路12号交易中心大厦B座4-10层（含10层）房屋经营使用权。河南省商城大厦有限责任公司将上述房产经营权转包给原告，转包期限为20年。原告自主经营、自负盈亏。合同还就其他事项进行了约定。2012年11月9日，原告与郑州金水区爱贝外语培训中心负责人被告王安琪签订《租赁合同》一份，主要约定，被告王安琪承租原告承包经营的房屋作为郑州金水区爱贝外语培训中心的经营场所，房屋位置位于郑州市××交易中心大厦××层，租赁期限为2012年11月20日至2018年11月21日。租金支付约定第一年租金为468952元，第二年租金为468952元、第三年租金为515847元、第四年租金为515847元、第五年租金为567431元、第六年租金为567431元。原告保证涉案房产权属清晰。如果发生于权属相关的纠纷，概由原告负责处理，给承租方直接造成经济损失的，由原告负责赔偿。每年租金应提前30日前支付原告指定账户，基准日以实际物业起租日为准。物业管理费约定为，建筑面积803平方，半年交一次，单天0.32元，合计46895元。上述款项交付：户名为王海岗，开户行为工商银行黄河路支行，账号62×××87。同日，王海岗与郑州金水区爱贝外语培训中心负责人被告王颖签订《租赁合同》一份，被告王颖于2014年11月26日手写备注：“王安琪与苏元法重新签订合同，此前王颖和王海岗所签合同作废”。被告王颖于被告王安琪系母女关系。2014年11月10日，王海岗出具《关于租金支付账号变更的通知》，载明：“各租户关于您单位租赁我方丰合大厦B座8层房屋，由于我方原因，现租金账号信息变更如下：户名苏元法账号62×××88开户行交通银行郑州分行工人南支行”请各租户后期按照合同约定，按时支付至以上账户，因账号变更引起的一切问题，由我方负责。感谢各租户长期以来对我方的谅解与支持。2015年2月1日，河南省商城大厦有限责任公司与王海岗签订《解除租赁合同协议书》一份，主要约定，自本协议生效之日起，双方于2011年7月23日签订的《转包经营合同》解除，双方互不追究对方的违约责任。2015年2月1日，原告与河南省商城大厦有限责任公司签订《转包经营合同》一份，主要约定，河南省商城大厦有限责任公司取得郑州市纬五路12号，交易中心大厦B座4-10层（含10层）房屋经营使用权。河南省商城大厦有限责任公司将上述房产经营权转包给原告，原告自主经营、自负盈亏。转包期限为2015年2月1日至2033年5月31日。合同还约定了其他事项。被告提交的2017年6月27日至2017年7月12日期间，郑州鸿成企业管理中心向郑州市金水区爱贝外语培训中心发出《通知函》两份、《律师函》一份，主要显示，因苏元法、蒋保成、王海岗三方合伙经济纠纷，通知郑州市金水区爱贝外语培训中心未征得蒋保成同意下，不得自行与其中一方续签合同或缴纳租金物业费。蒋保成将该权益转让给郑州鸿成企业管理中心，并要求郑州市金水区爱贝外语培训中心于2017年6月29日前搬离涉案房屋。2017年11月1日，郑州市金水区爱贝外语培训中心向王海岗发出《声明函》一份，主要显示，自2017年10月9日起，因涉案房产权属纠纷，王海岗、苏元法、蒋保成分别多次讨要租金，并产生锁门情况，严重影响经营。郑州市金水区爱贝外语培训中心要求王海岗五天内出面解决此事。2017年11月9日，郑州市金水区爱贝外语培训中心在东方今报上刊登声明公告，载明：“王海岗你出租给我方的楼层存在权属争议，导致我方无法正常经营，望五天内出面解决权属问题及协商下年租金支付事宜，否则我方暂停支付租金”。2018年12月3日，原审法院就苏元法、蒋保成、王海岗诉王安琪房屋租赁合同纠纷一案，作出（2018）豫0105民初10997号民事判决书，（2018）豫0105民初10997号已生效，该民事判决书认定，2014年9月12日，苏元法、蒋保成、王海岗三方签订《合伙投资经营协议》一份，主要约定，就交易中心大厦B座4-10层承包联合共同经营，各占33.33％的股份。2018年12月24日，郑州市金水区爱贝外语培训中心变更为郑州市金水区优斯外语培训中心。2018年12月26日，原告与被告郑州优斯培训法定代表人辛春就涉案房租问题共同签署了《租赁房屋交接情况》一份，主要载明：“租赁房屋交接情况承租人王安琪租用的位于交易中心合作大厦××楼的房屋，已于2018年12月26日搬离，自有物品已清空，房屋自搬离之日起全部交接给苏元法、王海岗。关于2017年11月20日至搬离之日未交的租金问题，另行协商解决”。2017年11月20日之前涉案房屋租金及物业费，均已支付完毕，原、被告各方对此均无异议。截止原告起诉，涉案房屋2017年11月20日至2018年12月26日期间欠付的租金621842.28元、物业管理费205367.25元。原告诉至原审法院成讼。一审法院认为，原告与蒋保成、王海岗三人以合伙形式投资经营涉案房屋，蒋保成与原告先后与河南省商城大厦有限责任公司签订《转包经营合同》，获得转包经营权。被告王颖与原告签订《租赁合同》，作为被告郑州优斯培训的营业场所，被告郑州优斯培训法定代表人辛春对租赁事宜确认并持续履行合同义务至2019年11月20日，形成合法的租赁合同关系，原审法院依法予以确认。各方均应按照租赁合同履行义务。原告诉请被告郑州优斯培训支付欠付的租金621842.28元、垫付的物业管理费205367.25元，原审法院依法予以支持。关于原告诉请被告王安琪、王颖支付租金、物业费及违约金，原审法院认为，被告王安琪、王颖作为郑州市金水区爱贝外语培训中心的负责人与原告及王海岗签订的《租赁合同》，均系职务行为，个人不承担责任，原告对被告王安琪、王颖的诉请，原审法院不予支持。关于原告诉请被告郑州优斯培训支付违约金及损失，原审法院认为，造成涉案房屋租金迟延交付的根本原因系原告与蒋保成、王海岗内部合伙经济纠纷，非因被告郑州优斯培训原因造成，不能认定被告郑州优斯培训构成违约，原告的该项诉请，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告郑州市金水区优斯外语培训中心于判决生效之日起十日内向原告苏元法支付房屋租金621842.28元、物业管理费205367.25元；二、驳回原告苏元法其余诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9014元，由原告负担3941元，被告郑州优斯培训负担5073元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，2017年11月20日至2018年12月26日期间物业管理费为80500元，本院查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，优斯外语上诉称，一审对物业管理费金额计算错误，王海岗口头将物业管理费计算标准变更为每天0.25元／㎡，故一审应按此标准计算；王颖签订合同时已缴纳10万元履约保证金，一审认定延期缴纳租金，非因优斯外语原因造成，故该10万元保证金应予扣除。本院查明，2017年11月20日之前涉案房屋租金及物业费，均已支付完毕，各方对此均无异议。优斯外语应向苏元法支付涉案房屋2017年11月20日至2018年12月26日期间的租金及物业管理费。关于物业管理费的支付标准，本院查明，苏元法与王安琪于2012年11月9日签订的《租赁合同》载明，涉案租赁物建筑面积为803㎡，物业管理费单天0.32元。另查明，王海岗于2014年1月23日向王颖出具的《物业费交付通知书》载明，2014年1月1日至2014年12月31日物业费共计73273元（即803㎡×0.25元×365天），且优斯外语在合同履行期间均是按0.25元／㎡每天支付物业管理费，故优斯外语关于王海岗口头变更物业管理费计算标准的主张，本院予以采信。2017年11月20日至2018年12月26日期间物业管理费应计算为80500元（即803㎡×0.25元×401天），一审对此认定错误，本院予以纠正。关于履约保证金，本院查明，苏元法与王安琪于2012年11月9日签订的《租赁合同》以及王海岗与王颖于2012年11月9日签订的《租赁合同》均载明，乙方向甲方支付租赁履约保证金10万元。另查明，王颖于2012年11月10日向王海岗转账200000元；王颖于2012年11月12日向王海岗汇款432271元。苏元法对此辩称,优斯外语未按时交纳租金,故履约保证金不应扣除。本院认为，造成涉案房屋租金迟延交付的根本原因系苏元法与蒋保成、王海岗内部合伙经济纠纷，非因优斯外语原因造成，该10万元履约保证金应在结算租金时扣除，故2017年11月20日至2018年12月26日期间欠付的租金为521842.28元（即621842.28元－100000元），一审对此认定错误，本院予以纠正。苏元法上诉称,优斯外语未按时支付租金构成违约，苏元法可要求其支付违约金并承担由此对苏元法造成的损失。本院查明，2017年6月27日至2017年7月12日期间，郑州鸿成企业管理中心向郑州市金水区爱贝外语培训中心发出《通知函》两份、《律师函》一份，主要显示，因苏元法、蒋保成、王海岗三方合伙经济纠纷，通知郑州市金水区爱贝外语培训中心未征得蒋保成同意下，不得自行与其中一方续签合同或缴纳租金物业费。蒋保成将该权益转让给郑州鸿成企业管理中心，并要求郑州市金水区爱贝外语培训中心于2017年6月29日前搬离涉案房屋。本院认为，造成涉案房屋租金迟延交付的根本原因系苏元法与蒋保成、王海岗内部合伙经济纠纷，非因优斯外语原因造成，不能认定优斯外语构成违约，故苏元法该主张不能成立，本院不予支持。综上所述，苏元法的上诉请求不能成立，郑州市金水区优斯外语培训中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21214号民事判决；二、郑州市金水区优斯外语培训中心于判决生效之日起十日内向苏元法支付房屋租金521842.28元、物业管理费80500元；三、驳回苏元法其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取9014元，由苏元法负担4102.3元，由郑州市金水区优斯外语培训中心负担4911.7元；二审案件受理费22298元，由苏元法负担12474.6元，由郑州市金水区优斯外语培训中心负担9823.4元。本判决为终审判决。审判员 任 璐二〇二一年一月二十六日书记员 王文华