浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8972号 上诉人（原审被告）：褚海波，男，1965年5月16日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州唛克风娱乐管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凤起东路**天翔凤起时代大厦****406、407、408、409。 法定代表人：沈立明，总经理。 委托诉讼代理人：李世程，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈领标，男，1973年12月30日出生，汉族，住浙江省天台县。 上诉人褚海波因与被上诉人杭州唛克风娱乐管理有限公司（以下简称唛克风公司）、陈领标房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0101民初9372号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月12日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。潘赟、李世程到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：杭州市江干区凤起时代大厦404、405、406、407室（以下简称404、405、406、407室）不动产所有权人为高亚珍，其中404室建筑面积405.56平方米，405、406、407室建筑面积均为241.92平方米。 2018年4月4日，唛克风公司与高亚珍补签《房屋租赁合同》，约定高亚珍将404、405、406、407室，建筑面积共1131.32平方米出租给唛克风公司，租赁期限自2012年8月18日至2022年8月17日。 2017年9月1日，唛克风公司与陈领标签订《房屋租赁合同》（以下简称原合同）一份，约定唛克风公司将404、405室（建筑面积约800平方米）出租给陈领标使用，租赁期限自2017年9月1日至2022年7月30日。 2019年2月6日唛克风公司与陈领标签订《房屋租赁合同补充协议》，约定陈领标在租赁合同未到期前因经营问题无法继续承租404、405室房屋，但已找到褚海波继续承租该房屋，租期与原合同未到期期限保持一致；唛克风公司与褚海波重新签订404、405室《房屋租赁合同》后，唛克风公司与陈领标之间的原合同即告解除；陈领标同意就唛克风公司与褚海波就404-407室签订的新合同履行过程中的风险承担保证责任，包括但不限于迟延支付租金产生的滞纳金、违约金、违法经营罚款、侵权损害赔偿、提前解除新合同给唛克风公司造成的预期可得利益损失、诉讼费、律师费等，担保期间为新合同签订之日起至该合同履行期限届满后两年内；陈领标因原合同所涉及的房屋经营权转让所得收益归其所有，因此新合同产生的风险也由其自行承担。 2019年2月25日房屋所有权人高亚珍出具同意转租确认书，同意唛克风公司在其租赁期限内将404-407室转租第三人，租赁期满，恢复原样。 2019年2月28日，唛克风公司（甲方）与褚海波（乙方）签订新《房屋租赁合同》一份，合同约定：1、由乙方承租404至407室，建筑面积1131.32平方米（包括消防公共区域）；2、租赁期限自2019年3月1日起至2022年7月30日止；3、该房屋先付租金后使用，半年支付一次，2019年3月1日至2020年8月31日租金为3.53元/每平方米/每天，同时还约定了相应的租金递增及税金计算方式；4、乙方若不能按合同规定的期限和数额缴付租金，每天应按逾期万分之二计付违约金给甲方；5、若乙方迟延付款连续达30天或累计超出30天时，甲方可单方终止本合同，乙方应立即迁出承租房屋付清欠付的房屋租金，并按欠付租金总额的20%赔偿甲方所受之损失，并按照12-2条款承担违约责任；6、租赁该房屋因使用产生的水、电、煤气、卫生费、物业费、空调费、户外广告费等费用由乙方承担；7、乙方应支付甲方水电押金10万元，待租赁期满结清费用同日，甲方全额退还，如乙方未按规定结清水电费用的，甲方有权从押金中自行扣除；8、除不可抗力外，变更或解除本合同的使另一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿；9、乙方装修需要土建，未征得甲方同意不得改建，且退租后必须恢复原样；10、在租赁期限内，乙方若未经甲方同意中途擅自退租的，应按当年租金价向甲方支付一年的年租金作为违约金（即条款12-2），等内容。褚海波于2019年2月27日向唛克风公司支付房屋租金50万元、水电押金10万元。唛克风公司于次日出具收到上述两笔款项收据两份，并将出租房屋交付褚海波使用。褚海波实际在上述出租房屋内经营至6月底，因经营问题暂停营业。 2019年5月24日，褚海波出具《承诺书》给唛克风公司，言明：本人承诺在房东物业等外界帮助下现租赁场地（404-407室）有第三方同意接受，签订转租合约后就立即撤离；承诺不收取第三方转让费用，现租赁场地内的室内装修及设备完好留给新承租人。 2019年8月2日唛克风公司方人员滕建新通过微信向陈领标、褚海波发《律师函》，催促褚海波收函后立即支付截止2019年9月1日的租金211281.23元及相应逾期违约金；陈领标立即替褚海波支付截止2019年9月1日的租金211281.23元及相应逾期违约金，并告知陈领标、褚海波押金钱全部抵房租到7月31日为止，8月1日以后没钱了。同时告知陈领标要承担连带担保责任，唛克风公司将通过法律途径起诉。褚海波回复滕建新：“滕总，和你商量一下，再给我一个月时间，这个月如果能转出去我就可以付你余额了……”。 2019年8月11日，褚海波再次出具《承诺书》，言明：本人承诺在房东物业等外界帮助下现租赁场地405-407室有第三方同意接受，签订转租合约后就立即撤离。承诺不收取第三方转让费用，现租赁场地内的室内装修及设备完好留给新承租人。 2019年8月13日，房东高亚珍与案外人韩康签订《房屋租赁合同》，约定由韩康承租405、406、407室，租赁期限自2019年8月20日至2029年9月19日止，免租期自2019年8月20日至2019年9月19日止，免租期内水、电、物业、能耗等费用由案外人韩康承担。房东高亚珍陈述：405、406、407室实际于2019年9月18日腾空交付案外人韩康，404室也由其于2019年9月18日收回后出租他人。 因房东高亚珍要求唛克风公司立即腾空404、405、406、407室，唛克风公司雇请工人于2019年8月13日开始拆除405、406、407室装修，于同月17日开始拆除404室装修。 2019年9月2日，唛克风公司方人员滕建新微信联系褚海波：最后通牒，截止2019年9月1日前你已欠我租金211281.23元，请于2019年9月10日之前交清……同年9月3日，唛克风公司方人员滕建新又微信通知褚海波：请于2019年9月5日之前将位于凤起时代大厦四楼404室的物品自行清理完毕，逾期做无主处理。并根据合同规定将场地恢复原样。褚海波回复：知道了。 2019年9月15日，唛克风公司与浙江泽大律师事务所签订《法律服务委托合同》，委托该所处理与褚海波、陈领标房屋租赁合同诉讼代理，唛克风公司向该所支付合同约定的律师费89670元。2019年9月21日浙江泽大律师事务所出具了律师费89670元的浙江增值税普通发票。唛克风公司于2019年9月27日、29日分别向浙江泽大律师事务所支付律师费60000元、29670元。 现唛克风公司起诉至原审法院，请求判令：1、判令解除唛克风公司与褚海波之间的《房屋租赁合同》；2、判令褚海波向唛克风公司支付自逾期未付至合同解除时的房屋租金（暂算至2019年9月30日的房屋租金为354621.75元）；3、判令褚海波向唛克风公司支付违约金1457649.25元（庭审中明确违约金包含了赔偿损失的费用）；4、判令陈领标对褚海波的上述2、3项承担连带担保责任；5、判令陈领标向唛克风公司支付律师代理费89670元；6、判令所有诉讼费由褚海波、陈领标共同承担。 原审法院认为：唛克风公司与褚海波签订的《房屋租赁合同》、与陈领标签订的《房屋租赁合同补充协议》合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 根据唛克风公司与褚海波签订的《房屋租赁合同》约定，褚海波向唛克风公司承租404-407室的房屋，租赁期限自2019年3月1日起至2022年7月30日止，房屋先付租金后使用，半年支付一次，2019年3月1日至2020年8月31日租金为3.53元/每平方米/每天。故褚海波最迟应于2019年2月28日前向唛克风公司支付2019年3月1日至2019年8月31日的租金3.53*1131.32*184=734814.97元，褚海波实际于2019年2月27日向唛克风公司支付房屋租金50万元，尚欠租金234814.97元未付，构成违约。根据合同约定，褚海波迟延付款连续达30天或累计超出30天时，唛克风公司可单方终止本合同。本案中，褚海波欠付唛克风公司租金超出30天属实，唛克风公司有权解除合同，要求褚海波支付违约金并赔偿损失。 关于双方争议的解除合同具体时间，唛克风公司主张是房东高亚珍向唛克风公司发《律师函》，要求其支付至2019年9月30日的房屋租金，故唛克风公司与褚海波间《房屋租赁合同》的解除时间应为2019年9月30日。褚海波、陈领标认为唛克风公司在2019年8月13日开始拆除405、406、407室装修，同月17日开始拆除404室装修，解除合同的时间405、406、407室应为2019年8月12日，404室应为8月16日。该院认为，一方违约，另一方要求解除合同，提出解除合同一方应履行通知义务。唛克风公司在2019年8月13日及17日拆除装修的行为，仅说明唛克风公司以实际行动决定解除合同，但不能以此认定唛克风公司履行了解除合同的通知义务。唛克风公司以房东向其发《律师函》要求其支付至2019年9月30日的房屋租金的时间作为解除合同的时间点，亦无法律依据，该院不予采信。本案中，唛克风公司曾于2019年9月3日发送微信给褚海波：“请于2019年9月5日之前将位于凤起时代大厦四楼404室的物品自行清理完毕，逾期做无主处理。并根据合同规定将场地恢复原样”；褚海波回复：“知道了”，说明唛克风公司于该日通知褚海波在9月5日前清理完毕404室的物品，恢复原样，结合唛克风公司在8月13日已采取拆除装修、恢复原状的行为，可认定唛克风公司以微信的形式向褚海波提出了欲收回房屋、解除合同的意思表示，合同解除的时间可确认为唛克风公司发送微信到达褚海波的时间-2019年9月3日。 《房屋租赁合同》解除后，褚海波应将承租的房屋腾空归还唛克风公司。本案中，唛克风公司在2019年8月13日及17日拆除房屋装修时，因承租房屋内还存有褚海波的装修及其他物品，故拆除房屋装修的时间不能认定为褚海波已腾空承租房屋交还给唛克风公司的时间，而褚海波也未与唛克风公司办理过将承租房屋腾空交还唛克风公司的手续。虽然房东高亚珍与案外人韩康签订的《房屋租赁合同》与本案非同一法律关系，但租赁标的物405、406、407室与本案有关，在唛克风公司与褚海波就房屋腾空归还无明确交接手续的情况下，该院根据房东高亚珍的陈述：“405、406、407室实际于2019年9月18日腾空交付韩康，404室也由其于2019年9月18日收回后出租他人”认定褚海波实际占用404、405、406、407室的时间至2019年9月17日。故褚海波应支付唛克风公司404、405、406、407室自2019年3月1日至2019年9月3日的房屋租金746795.65元及2019年9月4日至9月17日的房屋占有使用费55909.83元，两项合计802705.48元。褚海波已向唛克风公司交付房屋租金50万元，水电押金10万元，抵扣后还需支付唛克风公司房屋租金及占有使用费202705.48元。对于唛克风公司庭审中提出的水电押金还需抵扣欠付的物业费一节，唛克风公司未提供褚海波欠付物业费的证据，该院不予支持。褚海波、陈领标提出的唛克风公司在2019年8月2日的微信聊天中告知褚海波、陈领标：“押金钱全部抵房租到7月31日为止”，故褚海波尚欠唛克风公司的租金应自2019年的8月1日起算及唛克风公司在2019年9月2日的微信中催告褚海波：“已欠付至8月31日租金211281.23元”属唛克风公司自认租金一节，该院认为，唛克风公司催告褚海波支付欠付的租金金额与褚海波实际应付的租金金额不一致，不影响唛克风公司按褚海波实际欠付的租金主张权利，亦不影响该院按合同约定计算褚海波实际应承担的租金及房屋占用使用费。 对于唛克风公司认为褚海波擅自解除合同，要求褚海波承担违约金1457649.25元的请求。该院认为，褚海波一直未足额向唛克风公司交付第一期租金，并两次出具《承诺书》言明：“有第三方同意接受，签订转租合约后就立即撤离。承诺不收取第三方转让费用，现租赁场地内的室内装修及设备完好留给新承租人”以及褚海波2019年8月2日回复唛克风公司方人员滕建新的微信：“滕总，和你商量一下，再给我一个月时间，这个月如果能转出去我就可以付你余额了”。说明褚海波已无力支付房租，只要有第三方来承租，即愿意平价转租。无论褚海波转租后是否同唛克风公司保留租赁合同关系，都属于退租行为，应承担违约责任。根据唛克风公司与褚海波签订的《房屋租赁合同》约定：褚海波若未经唛克风公司同意中途擅自退租的，应按当年租金价向唛克风公司支付一年的年租金作为违约金。现褚海波与唛克风公司的租赁期未满，中途退租，应赔偿唛克风公司损失，但唛克风公司主张的一年租金过高，结合褚海波还存在延期支付租金的违约行为导致合同解除，给唛克风公司造成的损失，该院酌情支持两个月的租金239613元作为违约金损失由褚海波赔偿给唛克风公司。 对于唛克风公司主张的律师费，陈领标认为其为担保人，在主债务人褚海波不承担律师费的情况下，其作为担保人不应承担，即使要承担，根据褚海波实际欠付租金情况，该费用过高。该院认为，唛克风公司与陈领标签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定，陈领标应承担提前解除新合同给唛克风公司造成的预期可得利益损失、诉讼费、律师费等费用，该约定明确合法，故唛克风公司要求陈领标承担律师费具有合同依据，该院予以支持，但其主张的89670元过高，该院据情支持25000元。 对于褚海波提出的因唛克风公司与其签订的《房屋租赁合同》系唛克风公司转租房屋，未取得房屋所有人同意，褚海波行使不安抗辩权，迟延交付房租不构成违约一节。该院认为，褚海波并无证据证明其以合理方式催告过唛克风公司应向其提供房屋产权人同意转租房屋的意见，褚海波在实际使用租赁房屋的过程中亦无障碍，褚海波以上述理由行使不安抗辩权不符合《合同法》第六十八条所列举的可行使不安抗辩权的情形，该院对褚海波的该项抗辩意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、唛克风公司与褚海波签订的《房屋租赁合同》于2019年9月3日解除；二、褚海波于判决生效后十日内向唛克风公司支付房屋租金及房屋占有使用费202705.48元；三、褚海波于判决生效后十日内向唛克风公司支付违约金239613元；四、陈领标于判决生效后十日内向唛克风公司支付律师费损失25000元；五、陈领标对上述第二、三项款项负连带清偿责任；六、驳回唛克风公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费10958.5元，财产保全申请费5000元，合计15958.5元，由唛克风公司负担6803.5元，褚海波、陈领标负担9155元。 宣判后，褚海波不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对于房屋租赁合同解除时间确定有误。一审认定褚海波与唛克风公司的房屋租赁合同于2019年9月3日解除。对此褚海波认为认定错误，根据一审的庭审以及一审判决认定的事实，首先涉案房屋的所有权人高亚珍确认2019年8月13日，其与案外人韩康签订《房屋租赁合同》，约定由韩康承租涉案的405、406、407室房屋，租赁期限自2019年8月20日至2019年9月19日，并约定2019年8月20日至2019年9月19日的免租期内水、电、物业、能耗等费用由案外韩康承担，并且唛克风公司确认，应房屋所有权人高亚珍的要求，2019年8月13日，唛克风公司雇请工人开始拆除405、406、407室装修，2019年8月17日开始拆除涉案404室房屋。从上述事实可以看出，褚海波对于涉案房屋中的405、406、407室于2019年8月13日起就丧失了使用权，对于涉案房屋中的404室于2019年8月17日起就丧失了使用权，也就是说，唛克风公司以实际行动收回了涉案房屋，解除了房屋租赁合同。至于一审判决第10页所称“唛克风公司在2019年8月13日及17日拆除装修的行为，仅说明唛克风公司以实际行动决定解除合同，但不能以此认定唛克风公司履行了解除合同的通知义务。”故不支持上述时间节点为涉案房屋租赁合同解除时间，唛克风公司认为完全没有法律依据，即使按照一审的说法，唛克风公司未履行通知义务，那既然确认了“通知”是唛克风公司的义务，那没有履行义务的一方即唛克风公司应当承担相应责任，怎么会产生因为唛克风公司没有履行义务，而使褚海波利益受损呢？按照一审判决的结论，如果唛克风公司一直不履行通知解除义务，那即使唛克风公司收回了房屋，合同仍然没有解除？褚海波一直要支付房租？这显然是不符合法律规定的，所以褚海波认为涉案房屋租赁合同的解除时间应按照唛克风公司实际解除合同的时间或者说按照褚海波丧失租赁房屋的使用权之日确定，即405、406、407室于2019年8月12日解除，404室于2019年8月16日解除，否则，按照一审判决，本案涉诉房屋在2019年8月13日（8月17日）至2019年9月3日期间存在双重收取房租的情况，这违反租赁合同的基本原则，即一房不能二租。 二、一审判决对本案的违约责任判决有误。一审判决认定褚海波迟交房租构成违约，两次出具《承诺书》构成退租，故应承担违约责任，褚海波认为与事实不符，且违反法律规定。首先，双方签订租赁合同时非常明确地表明，租赁涉案404、405、406、407系用于火锅店经营，故双方签署的《房屋租赁合同》中第13-1条明确规定，“甲方应提供房屋产权证、身份证等相关证件的复印件作为本合同的附件……甲方还应协助乙方办理工商注册等相关手续。”而事实上，唛克风公司从未向褚海波提供办理工商注册的必要材料，甚至在案件审理过程中，直到法庭的一再催促下，才勉强提供了相关材料，可见，在租赁合同签署之时，唛克风公司根本无法提供相关材料。一审却对唛克风公司拒不履行该合同约定义务视而不见，反而以褚海波未进行催促为由，将责任强加给褚海波显属违法。 另提请二审法院注意的是，直至今日，唛克风公司的注册地址中还包括涉案的406、407室房屋，众所周知，在我国现行的工商登记制度下，一个地址上是不能同时注册两个或以上的公司的，而变更注册地址，也应该是唛克风公司的义务，唛克风公司根本没有履行，其违约行为十分明显，不能因为褚海波没有催促就免除了唛克风公司的违约责任，如果可以因此免除，请问法律依据是哪一条？ 其次，对于两份《承诺书》的性质，褚海波认为，这并不是褚海波的退租行为，而是由于唛克风公司违约行为，导致褚海波无法办理营业执照，无法正常营业，在此情况下，与唛克风公司的一种协商行为，只是在与唛克风公司协商，是否可以进行转租，在此情况下，褚海波需要唛克风公司给其一个授权，才出现了上述两份承诺书，承诺书的内容均由唛克风公司书写，此行为并不构成违约。 综上，请求：1、撤销原审判决第一项，改判双方签订的《房屋租赁合同》中405、406、407室于2019年8月12日解除，404室于2019年8月16日解除；2、撤销原审判决第二项，判决褚海波支付房屋租金57642.78元；3、撤销原审判决第三项，判决褚海波不承担违约责任。 被上诉人唛克风公司辩称：一、唛克风公司与褚海波合同解除的最早时间是2019年9月30日，这个时间是房东向唛克风公司发送律师函的时间，唛克风公司只有解除了与房东之间的合同才可能去解除与褚海波的合同，这符合一般的事实与逻辑。二、根据合同约定，退租后褚海波必须恢复原状，在恢复原状前的租金理应由褚海波承担。三、2019年9月3日，唛克风公司尚且发送微信通知褚海波，要求其在2019年9月5日前将404室物品清理完毕，逾期作无主物处理，并根据合同约定将场地恢复原状，褚海波表示知道了。因此在恢复原状前的房屋租赁费理应由褚海波支付。第四、褚海波上诉状中提及的案外人房东与韩康签订的房屋租赁合同，与本案系不同的法律关系。况且合同签订的时间并非房屋交付的时间。第五、案涉租赁合同合法有效，对违约责任的约定明确具体，褚海波理应按照合同约定以及有关法律规定支付欠付的房屋租金并承担违约责任。第六、褚海波上诉陈述唛克风公司未向其提供办理工商注册手续所需资料是不存在的，褚海波关门歇业并非是手续不全或者监管部门的处罚所致，而是其资金不全导致，根据现有的工商登记制度，也可以一个地址多注册，并且异地经营也是允许的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人陈领标未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：首先，关于违约责任承担主体问题。褚海波认可案涉租赁合同解除系因其欠付租金引起，其抗辩称欠付租金是在行使不安抗辩权，与其在整个租赁期间从未向唛克风公司提及不安事项以及客观上对租赁物使用未存在障碍的事实不符，本院不予采纳。原审法院判令褚海波承担违约责任，并无不当。其次，关于合同解除时间问题。案涉租赁合同，因褚海波违约，唛克风公司依约享有合同解除权。享有合同解除权的一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案褚海波主张405、406、407室解除时间是2019年8月12日，404室解除时间是2019年8月16日，唛克风公司主张解除的时间是2019年9月30日。而本案现有证据表明，唛克风公司主张解除合同的通知到达褚海波的时间是2019年9月3日，原审法院认定2019年9月3日合同解除，并无不当。综上，褚海波的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7070元，由褚海波负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年一月十一日 书记员  张诗雯