河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5797号上诉人（原审原告）:光山县幸福花园小区业主委员会法定代表人：马少友，男，1968年11月5日出生，汉族，住光山县。该业主委员会主任。委托诉讼代理人：刘传利，男，1973年8月25日出生，汉族，住。该业主委员会副主任。被上诉人（原审被告）：光山县城镇建设开发公司，住所地：光山县司马光东路。统一社会信用代码：914115221771230657。法定代表人：程军，经理。被上诉人（原审被告）：胡云仁，男，1955年11月30日出生，汉族，住河南省光山县，被上诉人（原审被告）：简仕富，男，1964年3月21日出生，汉族，住河南省光山县。被上诉人（原审被告）：简仕龙，男，1972年1月25日出生，汉族，住河南省光山县。被上诉人（原审被告）：廖旭东，男，1983年11月26日出生，汉族，住河南省光山县。被上诉人（原审被告）：张光荣，男，1956年12月26日出生，汉族，住河南省光山县。六被上诉人委托诉讼代理人：闻世忠，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：易拥军，男，1972年6月26日出生，汉族，现住河南省光山县。上诉人光山县幸福花园小区业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人光山县城镇建设开发公司（以下简称光山县城建公司）、胡云仁、简仕富、简仕龙、廖旭东、张光荣、易拥军确认合同效力纠纷一案，不服光山县人民法院（2020）豫1522民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人马少友、刘传利，被上诉人光山县城建公司、胡云仁、简仕富、简仕龙、廖旭东、张光荣的委托诉讼代理人闻世忠到庭参加诉讼，被上诉人易拥军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会上诉请求：1、依法撤销（2020）豫1522民初1176号民事判决书，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（1）、一审的判决刻意回避关键事实。《光山县城镇建设开发公司竞得地块调整修建性详细规划图》对整个小区的修建规划和物业用房的规划在前，被上诉人光山县城建公司办理商品房预售证，以及签订商品房买卖合同和合同备案在小区修建规划之后，《物权法》、《物业管理条例》对物业用房方面又有特别规定，被上诉人光山县城建公司与易拥军、米德丽签订《商品房买卖合同》违反了法律或行政法规的强制性规定，属于无效合同是不可争议的事实。上诉人亦提供有光山法院的生效判决，证明被上诉人是无权处分。物业用房是业主所有，任何单位和个人买卖都是违法的。被上诉人对物业用房进行了非法交易，违法事实客观存在，不管是何原因这个违法事实都无法消失，法院需要面对这个事实不能回避。（2）、从光山县城建公司竞得地块调整修建性详细规划图上来看，面积数552.8㎡物业用房在图纸里有明确且具体的标注，《物业管理条例》对物业用房又有特别规定，不准房地产开发企业对其进行销售，房地产管理部门不可能把物业用房当作商品房性质办到《商品房预售许可证》里面允许开发商销售。（3）、即使这个物业用房被误认为包含在《商品房预售许可证》里面，一审的判决也是错误的。《商品房预售许可证》是《城市商品房预售管理办法》中规定的许可制度，《城市商品房预售管理办法》的内容是加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，里面没有关于侵害第三人合法利益、以及《商品房买卖合同》违法签订该如何处理的规定。本案的焦点问题是合同效力，《商品房预售许可证》不能作为判定《商品房买卖合同》效力的依据。（4）、本案中0170345号合同登记只是商品房预售合同的登记备案制度，商品房预售合同登记备案制度是规范商品房买卖行为的一种行政管理手段，主要目的是规范商品房预售活动，维护买房人的利益，防止出现一房多卖现象。商品房预售合同登记备案对商品房预售合同的效力并不产生影响，登记备案行为并不产生物权变动和物权公示的效力，不属于权属登记行为。因此一审以0170345号商品房预售合同在光山县房地产管理所登记备案为由认为合同有效没有法律依据。（5）、光山县幸福花园小区规划图是经过各级主管部门、领导审批和社会公示的图纸，是指导小区开发建设的纲领性技术性文件，也是具有法律效力的文件。这张图纸是光山县城建公司取得宗地后，其公司按照法律规定，根据自己利益最大化意愿，自行聘请设计公司设计规划出来的图纸，图纸上不仅用文字表明小区物业用房面积数是552.8㎡，而且还用平面坐示图清楚的绘制、标注了小区物业用房坐落的具体位置及面积数，光山县城建公司对物业用房产权归属十分清楚明白，其擅自将自己规划的且经过各级领导部门批准，进行过社会公示的物业用房非法买卖给易拥军、米德丽等人，又于2018年11月23日将房权证表明的“东商铺楼102号”房屋登记在光山县城建公司名下，自今没有产权转移，存在主观恶意实施非法侵占行为。据此可以充分说明一审法院认定被上诉人之间签订的购房合同合法，有失社会公平正义。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，被上诉人存在侵害第三人利益违法交易，其商品房买卖合同理应是无效合同。城建公司答辩称：1、一审判决认定幸福花园小区的物业管理面积应当为197.3㎡，认定已建成合格物业房242.15㎡，业委会已接收使用的事实清楚，证据充分，于法有据。2、一审判决认定涉案《房屋买卖合同》合法有效事实清楚，于法有据。答辩人在取得《商品房预售许可证》后，与易拥军签订《商品房买卖合同》并经过预售登记，房屋建成后答辩人取得了该房屋的《房屋所有权证》。《商品房买卖合同》中的标的物房屋，答辩人是合法所有人，依法有权处分，合法交易。有《商品房预售许可证》、《房屋所有权证》、《商品房买卖合同》佐证。3、被答辩人业委会不符合诉讼主体资格。业委会不是业主，也不是与物业管理房所有权有利害关系的权利主体，更不是与本案《商品房买卖合同》相对人，对本案不享有实体权利。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，于法有据，依法应当维持，被答辩人的上诉请求依法应当驳回。胡云仁、简仕富、简仕龙、廖旭东、张光荣的答辩意见同城建公司。易拥军书面答辩称:答辩人与城建公司签订《商品房买卖合同》时，城建公司已经取得《预售许可证》，而且其他建设证件齐全，符合法律规定的交易条件，《商品房买卖合同》经过了房屋登记机关的预售登记，不仅合法有效，而且受法律保护。幸福花园小区的门岗、物业管理房不仅建成合格，而且已经交付给被答辩人幸福花园小区业委会使用多年，《国有建设用地使用权出让合同》附件3：《市政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件》、《光山县城乡规划室的说明》都能证明。被答辩人认为答辩人与城建公司签订《商品房买卖合同》约定的房屋是门岗、物业管理房，明显缺乏事实依据，也与其现在接受并使用的物业房屋相矛盾。被答辩人业委会多次起诉，其诉讼请求多次被驳回，明显是无理缠诉。综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求依法维持。业委会一审起诉请求：请求判决被告光山县城建公司与被告易拥军所签订的《商品房买卖合同》无效。一审法院查明事实：2012年11月16日，胡云仁、简仕富、简仕龙、廖旭东、张光荣五人挂靠光山县城建公司与光山县国土资源局签订411522-CR-2012-0014-2431号《国有建设用地使用权出让合同》，取得光山县司马光西路南侧地块用于开发建设幸福花园小区。该合同附件3《市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件》中显示幸福花园小区门岗、物业管理用房面积197.3㎡。2013年元月，光山县城乡规划管理局对上述规划进行了调整，光山县城乡规划设计室制作了光山县城镇建设开发公司竞得地块调整修建性详细规划图，该规划图规划门岗、物业管理用房位于小区的东大门南侧，三层、建筑面积552.8㎡。2014年11月20日光山县城建公司取得光山县住房和城乡建设局颁发的（光）房预售证第0210号商品房预售许可证。2016年12月12日，光山县城建公司与易拥军、米德丽签订《商品房买卖合同》，约定将光山县城建公司开发的幸福花园小区东商铺楼102号房出售给买受人易拥军、米德丽，交付日期为2016年12月31日前，同时双方约定有争议的解决方式及相关的权利义务。该合同签订后，光山县房地产管理所以0170345号对合同进行了商品房买卖合同登记备案。2017年1月24日光山县城建公司将合同约定的房屋交付易拥军、米德丽，易拥军、米德丽签收商铺交付权利结算单，并与幸福花园小区的物业公司签订了装饰装修的有关规定协议，按合同约定缴齐房款1668000元及契税、维修基金、登记费、工本费、测绘费、交易费、印花税108902.13元后装修入住。因411522-CR-2012-0014-2431号《国有建设用地使用权出让合同》附件3“市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件”中规划的门岗、物业管理面积与“光山县城镇建设开发公司竞得地块调整修建性详细规划图”中规划的门岗、物业管理面积不一致，2019年8月23日，光山县城乡规划设计室出具“关于幸福花园小区物业管理房面积说明”：“根据411522-CR-2012-0014-2431号《国有建设用地使用权出让合同》附件3《县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件》门岗、物业管理房面积的规划条件为197.3㎡，而光山县城镇建设开发公司竞得地块调整修建性详细规划图中门岗、物业管理用房面积552.8㎡，两规划不一致的，应当以《县政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件》为准。现幸福花园小区已经建设的三层门岗、物业管理房面积为242.15㎡,超出了原土地拍卖规划条件，符合相关规定”。该门岗、物业管理用房建设完成并经验收合格已经投入使用。现本案原告光山县幸福花园业委会认为光山县城建公司与易拥军、米德丽签订的合同是小区的物业用房，侵犯了原告的公共利益且违反了国家强制性规定，合同应属无效，遂向该院提起诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原告诉请“判决被告光山县城建公司与被告易拥军所签订的《商品房买卖合同》无效”，立案案由为买卖合同纠纷不当，应当定性为确认合同无效纠纷。本案中，2016年12月12日光山县城建公司与易拥军、米德丽签订《商品房买卖合同》，约定将光山县城建公司开发的幸福花园小区东商铺楼102号房出售给买受人易拥军、米德丽，光山县城建公司出售商品房时已经取得了《商品房预售许可证》，合同签订后及时向光山县房地产管理所以0170345号商品房买卖合同申请了登记备案。2017年1月24日易拥军、米德丽按合同约定付清房款并缴费办证费用后装修入住，该合同已经履行完毕，易拥军、米德丽已经入住多年。故原告请求确认2016年12月12日光山县城建公司与被告易拥军、米德丽签订的《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。被告易拥军经该院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,依法可做缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,缺席判决如下：驳回原告光山县幸福花园小区业主委员会的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。业委会提交了如下证据。证据一：光山县城建公司竞得地块调整修建性详细规划图及草图。欲证明规划图规划门岗、物业管理用房位于小区的东大门南侧，三层、建筑面积552.8㎡。证据二：（光）房预售证第0206号，（光）房预售证第0210号商品房预售许可证，欲证明物业用房面积不包含在总建筑面积内。证据三：现场照片三张，欲证明本案原规划设计的物业用房的位置及现暂时使用的物业用房系违章建筑。证据四：幸福花园小区商品房预售方案，欲证明当时光山县城建公司销售幸福花园房屋时明确承诺门岗物业服务用房面积552.82㎡。光山县城建公司质证称，证据一两张规划图系复印件，真实性无法核实，且该图纸系光山县城乡规划设计室所作，该图纸的规划与土地出让时《市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件》中门岗、物业管理房面积不同，光山县城建公司一审时已经提供光山县城乡规划设计室的说明，可以证明幸福花园小区的门岗、物业管理面积应当为197.3㎡，现有的物业用房面积242.15㎡符合相关规定。证据二商品房预售许可证恰恰可以证明涉案房屋城建公司是有权处分。证据三照片说明已经建成物业用房，业委会也一直在该处办公。证据四光山县城建公司的商品房预售方案仅仅是一个说明，不能作为业委会获取权利的依据。本院认为，本案的争议焦点为：光山县城建公司与易拥军、米德丽签订的合同是否有效。业委会认为易拥军、米德丽从光山县城建公司处购买的房屋系幸福小区的物业用房，但其提供的光山县城镇建设开发公司竞得地块调整修建性详细规划图及草图仅是有关地块用途规划的依据，而不是相关土地使用权及其地上建筑物所有权的依据，且涉案房屋已经办理房屋产权证书，房权证号为00×**7号，房屋所有权人为光山县城镇建设开发公司，基于以上事实，业委会的现有证据不能证明幸福小区的门岗及物业用房系其主张的位置而非现有交付使用的物业用房。本案为确认合同效力纠纷，易拥军、米德丽于2016年12月12日与光山县城建公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，此时城建公司已经取得《商品房预售许可证》，且光山县房地产管理所对该商品房买卖合同进行了登记备案，备案号0170345。易拥军、米德丽已按合同约定支付相应的价款，且实际占有使用该房屋，为善意交易相对人。合同系双方的真实意思表示，符合法律规定。业委会要求确认该合同无效的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，光山县幸福花园小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人光山县幸福花园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  蔡红莉审判员  张 杰审判员  姚 涛二〇二一年一月二十九日法官助理高星书记员黄莹莹