云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初1966号原告：付小勇，男，1976年4月2日生，汉族，住四川省筠连县。委托代理人（特别授权代理）：张柏婧，云南联宇律师事务所律师。被告：胡馨予，女，1981年1月15日生，汉族，住四川省内江市市中区。被告：晏燕，女，1979年7月30日生，汉族，住四川省内江市东兴区。两被告共同委托代理人（特别授权代理）：雅瑟聪我独玛，云南康滇律师事务所律师。两被告共同委托代理人（特别授权代理）：白艳香，云南康滇律师事务所律师。第三人：和根福，男，1970年4月8日生，纳西族，住云南省丽江市古城区。第三人：和英，女，1970年1月25日生，纳西族，住云南省丽江市古城区。上述两位第三人共同委托代理人（特别授权代理）：杨慧，云南泰联律师事务所律师。原告付小勇诉被告晏燕、胡馨予，第三人和根福、和英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，在庭审中，原告付小勇申请对涉案房屋建筑工程造价进行鉴定，本院予以准许后，遂委托昆明盛发工程造价咨询有限公司对原告的申请事项进行了鉴定。昆明盛发工程造价咨询有限公司于2019年12月24日作出了盛发造〔2020〕鉴字第04号《建设工程造价鉴定意见书》。本院于2020年5月13日公开开庭对本案进行了审理，在庭审中，原告付小勇再次申请对涉案房屋建设工程折旧造价进行鉴定，本院依法委托云南恒合资产评估有限公司对房屋建设工程折旧造价进行鉴定，云南恒合资产评估有限公司于2020年12月9日作出了云恒合评报字〔2020〕第029号《涉案房屋建设工程折旧造价资产评估报告》。本院于2020年12月22日再次公开开庭对本案进行了审理，原告付小勇之委托代理人张柏婧，被告晏燕、胡馨予之委托代理人白艳香、雅瑟聪我独玛，第三人和根福及其与和英（未参加第三次庭审）之共同委托代理人杨慧到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告付小勇向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金人民币53676元（自2018年5月21日至2018年10月10日，计算公式：378元×142天＝53676元）；2、请求判令被告向原告支付房屋占有使用费113315.36元（自2018年10月11日起至2019年6月26日实际腾房止，每天438.36元）；3、判令被告赔偿原告建造租赁房屋投资损失540000元人民币（建盖房屋总投资75万元，20年租赁期，每年折旧3.75万元，至2018年10月10日，扣除5.5年折旧，建设投资残值尚有54万元）。以上三项请求合计：706991.36元；4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。在第二次庭审中，增加诉讼请求为：鉴定费由被告承担。事实与理由：2013年3月30日，原告与被告签订了《租赁合同书》，约定:原告将坐落于丽江市古城区，二楼框架12间，下院内3间和客栈内部庭院租赁给被告从事法律允许范围内的经营活动。年租金为12万元，每三年递增15%，不足3年按3年计算，租赁期为：2013年3月30日起至2033年2月1日止。合同对每期租金的支付时限和金额作了明确约定。并特别约定了：“如乙方未按约定期限拖延支付房屋租金达30日以上的，甲方可以解合同并收回房屋，房屋内装修及固定设施均无偿给甲方所有，并同时追究乙方的违约责任”。合同签订后，原告依约定将房屋交付给了被告占有使用，但被告仅如约交了前两期的房租，2017年3月20日前应交纳27.6万元，可被告仅在3月20日当天交了13万元，之后便找各种理由推诿。原告多次催促，被告才又在2017年的12月支付了2万元。随后使找各种理由拖延、拒付。导致原告无钱支付前手出租人即第三人的房屋租金。自2018年1月份，原告便通知被告因其违反合同约定未按时足额交纳租金，按约定解除双方之间的《房屋租赁合同》，可被告又找各种理由搪塞。至2018年10月9日，因原告无力支付第三人的房租，第三人便通知原告，按合同约定未支付租金而解除与原告签订的《宅基地租赁合同》，原告无奈，便又通知了被告，当天还报了警，在束河派出所民警调解后三方达成口头协议，原告与第三人解除双方合同，由被告与第三人重新签订协议。至此，原告与被告之间的《房屋租赁合同》实际上已解除。按合同约定，被告自2017年4月20日起至2019年4月20日两年租金为27.6万元，每月是11500元。即使按被告已支付租金15万元计算仅够支付至2018年5月21日，至2018年10月10日合同解除时止，其尚欠原告租金53676元。而原告支付给第三人的自2018年10月10日起至被告实际腾房的2019年6月26日期间的房屋占有使用费、执行费113315.36元，因属被告实际占有使用，故应由被告承担。同时，因被告的根本违约行为导致原告无力支付租金被迫解除合同致使原告对租赁土地建盖的房屋被第三人无偿收回，造成原告投资了75万元建盖的房屋损失颗粒无收。望贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益不受侵害。被告晏燕、胡馨予辩称：诉请1的时间不认可，被告于2018年4月17日支付该年度租金2万元，应当扣除。针对诉讼请求2，应当驳回。2018年10月10日原告与第三人签订协议后，原告就不再对房屋有占有使用收益的权利，原告没有权利收取该房屋的占有使用费。针对诉请3，该诉请向被告主张没有事实法律依据，原告与第三人自愿解除协议，并且在协议2条中明确所有费用结清，修建房屋的损失是宅基地租赁合同不能履行的损失，该损失只能向第三人主张，与被告无关。针对事实部分，被告不存在违约行为，原被告是在协商后2017年的租金约定为13万元，并已于2017年3月20日支付。被告从第三人口中得知原告拖欠大额租金，被告是一致按照约定向原告支付租金，但是原告并没有把这些租金向第三人支付，第三人也表示追究相应责任，致使被告不敢继续向原告支付租金，因为被告支付租金的方式为未使用先支付，而原告向房东支付的方式为先使用后支付，在得知原告没有向第三人支付的情况下，我方行使的是不安抗辩权，后因为原告不能向第三人支付租金，致使与我方签订的合同不能实现，原告违约，应当承担违约责任，具体违约责任已经另案处理。第三人和根福、和英陈述称：根据原告的诉请及事实与理由的，本案诉请的依据为租赁合同，第三人并非该合同的相对方也不是合同义务的承受者，且在诉请中并未对第三人应当承担责任提出诉请，故该案的争议与第三人无关，请法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告付小勇向本院提交如下证据：证据1：原告、被告、第三人身份证复印件，拟证明原、被告及第三人诉讼主体资格。证据2：《宅基地租赁合同》，拟证明①原告与第三人签订《宅基地租赁合同》租赁340㎡宅基地投资建盖房屋的事实；②案涉宅基地上所有的房屋及商铺均由原告投资修建的事实；③原告对案涉土地上房屋具有进行承包、转让和转租的权利的事实；④如果原告未按约定期限支付租金，超过30天以上的，第三人有权解除合同的事实。证据3：《房屋租赁合同》，拟证明①案涉房屋由原告投资修建的事实；②被告应于2017年3月20日前支付租金27.6万元的事实；③原、被告明确约定如被告未按约定期限拖延支付房屋租金达30天以上的，原告有权解除合同收回房屋，房屋内装修及固定设施无偿给原告所有的事实；④如被告未按约定支付租金即构成违约，原告有权不予退还租期的房屋租金及无偿占有被告对房屋的改建及装修部分，并同时需要承担违约责任的事实；⑤被告未按约定支付租金已构成根本性违约的事实；⑥原告享有约定和法定的合同解除权的事实。证据4：《同意转租声明书》，拟证明原告享有合法的转租权的事实。证据5：《解除合同协议》，拟证明①原告与第三人协商解除《宅基地租赁合同》的事实；②原告与第三人约定自2018年10月10日起，案涉房产一切权利义务由和根福享有和承担的事实；③原告投资修建案涉房屋被和根福无偿收回而导致原告损失的事实。证据6：（2019）云0702民初41号判决书，拟证明①原告、被告、第三人达成解除原、被告签订的《宅基地租赁合同》的同时，被告与第三人重新签订《房屋租赁合同》的事实；②原、被告2018年10月10日签订的《解除合同协议》系履行三方10月9日在束河派出所达成的《三方口头协议》约定义务具体履行行为的事实；③被告与第三人未履行三方口头协议重新签订租赁合同与原告无关的事实；④被告一直占有使用案涉房屋的事实；⑤原告代被告支付了占有使用费的事实。证据7：和根福出具的收据及原告转账法院的凭证，拟证明①原告代被告支付了占有使用费的事实；②原告支付了诉讼费、执行费的事实。在第1次庭审中当庭提交涉案房屋现状图片，证明该房屋均是由原告承建的事实。第2、3次庭审中当庭提交鉴定费发票各1份。经审查：证据1、2、4、5被告及第三人质证均无异议，故本院予以采信并作为认定案件事实的依据。证据3被告质证认可其真实性、合法性和关联性，但不认可证明内容，其认为确实有一部分租金未向原告支付，但并不是恶意拖欠，是其与原告协商后双方达成的一致意见。而第三人则认为其非《房屋租赁合同》的履行主体，故本院对该组证据的真实性、合法性和关联性予以确认，证明力综合全案予以评判。证据6系本院生效判决，本院予以确认并作为认定案件事实的依据。证据7被告质证不认可证明内容。第三人质证予以认可，故本院对该组证据结合其他证据综合认证。当庭提交的房屋现状图片，被告及第三人质证均不予认可，因无法确认拍摄时间，故本院不予采信。鉴定费发票真实性、合法性本院予以确认，证明力结合其他证据综合认定。被告晏燕、胡馨予向本院提交如下证据：证据1：被告身份证复印件，拟证明被告主体资格。证据2：《房屋租赁合同》，拟证明原、被告于2013年3月30日签订了《房屋租赁合同》，合同约定了双方权利义务。证据3：《解除合同协议》，拟证明2012年12月1日，原告与第三人签订了《宅基地租赁合同》，约定第三人将坐落于云南省丽江市古城区的宅基地租赁给原告，合同中约定了双方的权利义务。证据4：《解除合同协议》，拟证明原告付小勇与第三人和根福在两被告不知情的情况下就私下以书面形式解除了原告与第三人双方签订的《宅基地租赁合同》。证据5：《付款回单》、《收据》，拟证明被告已于2017年3月20日向原告支付了2017年4月20日—2018年4月20日的房租13万元；2018年4月18日被告应原告付小勇的要求向原告支付了2018年4月21日—2018年6月12日的房租。证据6：《微信聊天记录》，拟证明被告支付2017年4月20日至2018年4月20日的房租为13万元及从2018年4月21日开始先行支付2万元的房屋租金也是应被告要求而支付，该组聊天记录中原告付小勇在收到房屋租金后均是予以认可的，被告并不存在恶意拖欠租金的情形。经审查，证据1系身份证明文件，本院予以确认。证据2、3、4原告质证认可其真实性、合法性和关联性，但不认可证明内容，第三人质证予以认可，故对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，证明力综合全案予以评判。证据5原告质证予以认可，第三人质证不清楚，故本院对该组证据予以确认并作为认定案件事实的依据。证据6原告质证不予认可，第三人质证不清楚，故对该组证据的证明力综合其他证据予以评判。第三人和根福、和英未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依法调取了本院（2019）云0702民初41号案件庭审笔录和本院（2019）云0702执540号《结案通知书》。经审查：本院（2019）云0702民初41号案件庭审笔录和（2019）云0702执540号《结案通知书》，程序合法，内容真实，本院予以确认。在案件审理过程中，原告付小勇申请对涉案房屋建筑工程造价和房屋建设工程折旧造价进行鉴定，本院分别委托昆明盛发工程造价咨询有限公司和云南恒合资产评估有限公司对原告的申请事项进行了鉴定。昆明盛发工程造价咨询有限公司于2019年12月24日作出了盛发造〔2020〕鉴字第04号《建设工程造价鉴定意见书》，云南恒合资产评估有限公司于2020年12月9日作出了云恒合评报字〔2020〕第029号《涉案房屋建设工程折旧造价资产评估报告》。经审查：原、被告及第三人质证对《建设工程造价鉴定意见书》和《涉案房屋建设工程折旧造价资产评估报告》的真实性、合法性均无异议，因上述证据的鉴定程序合法，内容真实，本院予以确认，但对其证明力综合全案予以评判。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：2012年12月1日，原告付小勇与第三人和根福、和英签订了一份《宅基地租赁合同》，约定由第三人和根福、和英将其坐落于云南省丽江市古城区，建筑面积为340平方米的宅基地租赁给原告付小勇。由原告付小勇在此宅基地上自行投资建造、居住、商业经营（如门面、客栈等）以及法律允许范围内的经营活动。租赁期为20年，自2013年2月1日起至2033年2月1日止。该《宅基地租赁合同》还对租金及支付方式等方式进行了约定。上述《宅基地租赁合同》签订当日，双方签订了《同意转租声明书》，第三人和根福、和英同意原告付小勇将其在宅基地修建的房屋进行转租。原告付小勇将房屋修建好后，2013年3月30日，原告付小勇（合同甲方）与被告晏燕、胡馨予（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定由原告付小勇将案涉房屋中客栈二楼框架12间，楼下院内3间（小妹房、厨房、客厅）和客栈内全部庭院租赁给被告晏燕、胡馨予经营使用。本合同租赁期限不足20年，按20年计算，自2013年3月30日至2033年2月1日止。租金为12万元／年，每3年递增15%，不足3年按3年计算。租金支付方式：首次支付两年租金24万元，以后每两年付一次租金。其中2015年4月20日至2017年4月19日租金为25.8万元，应当于2015年3月20日前支付；2017年4月20日至2019年4月19日租金为27.6万元，应当于2017年3月20日前支付……合同第五条约定“如乙方未按约定期限拖延支付房屋租金达30日以上的，甲方可以解除合同并收回房屋，房屋内装修及固定设施均无偿给甲方所有，并同时追究乙方的违约责任”。合同第八条还约定“乙方根据经营需要，可以对房屋做相应装修和改造，但不能破坏房屋主体结构，装修和改造费用全部由乙方承担……”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定将房屋交付给了两被告经营使用。被告亦按约向原告支付了前两期的房租。按照合同约定，两被告应当于2017年3月20日前支付2017年4月20日至2019年4月19日租金为27.6万元，被告分别于2017年3月20日、2017年的12月向原告支付了租金13万元和2万元。此后，两被告未再向原告支付过租金。后因原告付小勇无力向第三人和根福、和英支付租金，双方由此产生纠纷，第三人和根福、和英诉至本院，经本院审理后于2019年3月4日作出了（2019）云0702民初41号民事判决书，该民事判决书判决内容为：“1、确认原告和根福、和英与被告付小勇于2012年12月1日签订的《宅基地租赁合同》已于2018年10月10日解除；2、第三人胡馨予、晏燕、李志伟于判决生效之日起十五日内将三人实际使用的位于云南省丽江市古城区房屋及土地归还给原告和根福及和英；3、被告付小勇自判决生效之日起十五日内按438.36元／天的标准向原告和根福及和英支付自2018年10月11日起第三人实际归还房屋之日止的房屋占有使用费；4、驳回原告和根福及和英的其他的诉讼请求。”上述判决生效后，第三人和根福、和英申请强制执行，本院于2019年11月27日作出（2019）云0702执540号《结案通知书》，该《结案通知书》载明“和根福、和英与付小勇租赁合同纠纷一案，申请执行标的共计11835.72元。经本院立案执行，于2019年6月26日将房屋强制腾退后交付申请人和根福，现已强制执行到位至实际交付房屋之日止的房屋租金共计33315.36元……现已结案”。现原告认为因被告违反合同约定未按时足额向其交纳租金，致使其无力向第三人支付的房租，导致第三人与其解除了双方签订的《宅基地租赁合同》，现原告与被告之间的《房屋租赁合同》实际上已于2018年10月10日解除，按合同约定，两被告自2017年4月20日起至2019年4月20日两年租金为27.6万元，扣除被告已支付租金15万元，截止2018年10月10日合同解除时止，其尚欠原告租金53676元。而原告支付给第三人的自2018年10月10日起至被告实际腾房的2019年6月26日期间的房屋占有使用费、执行费113315.36元，因属被告实际占有使用，应由被告承担，同时因被告的根本违约，导致原告被迫与第三人解除合同，且原告对租赁土地建盖的房屋也被第三人无偿收回，造成原告投资了75万元建盖的房屋损失，该房屋的折旧费等，也应由被告承担。双方为此产生纠纷，原告其遂诉至本院要求被告支付租金、房屋占有使用费及房屋建造损失等。另查明，原告付小勇申请对涉案房屋建筑工程造价和房屋建设工程折旧造价进行鉴定，经鉴定机构鉴定，案涉房屋的工程造价为509310.18元，截止2019年6月26日止，案涉房屋工程折旧造价为251424元。原告为此花费了鉴定费26000元和15000元。原告付小勇用其建房价值充抵了2018年10月10日之前应向第三人和根福支付的租金。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、被告晏燕、胡馨予是否应当向原告付小勇支付房屋租金和房屋使用占用费；2、如被告晏燕、胡馨予应当向原告付小勇支付房屋租金和房屋占有使用费的情况下，那么房屋租金和房屋占有使用费如何核定；3、房屋的折旧费及相关鉴定费是否应当由被告承担。关于第1个争议焦点。原告付小勇与被告晏燕、胡馨予于2013年3月30日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合法有效。原告付小勇认为其与被告晏燕、胡馨予签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月10日解除，而被告晏燕、胡馨予则认为原告付小勇与第三人和根福在其不知情的情况下解除了《宅基地租赁合同》，致使其与原告付小勇签订的《房屋租赁合同》之目的不能实现，《房屋租赁合同》已于2018年10月10日实际解除，故本院确认原告付小勇与被告晏燕、胡馨予于2013年3月30日签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月10日实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因两被告未能提交证据证明其与原告曾对租金的减免和支付方式进行过调整并达成合意，故对两被告认为原告付小勇同意减免租金8000元，支付方式也调整为一年一付的陈述意见不予采纳。两被告也未能提交证据证明其未向原告付小勇支付租金系其行使不安抗辩权，故对两被告的上述辩解意见也不予采纳。按合同约定，被告晏燕、胡馨予应当于2017年3月20日前向被告付小勇支付2017年4月20日至2019年4月19日的租金27.6万元，而其仅支付了15万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故本院对原告付小勇要求被告晏燕、胡馨予向其支付尚未支付的房屋租金和合同解除后腾退房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。关于第2个争议焦点。①关于租金核定问题。原告确认两被告已支付了第一期租金，此后，被告分别于2017年3月20日、2017年的12月向原告支付了租金13万元和2万元。按照《房屋租赁合同》第4.3条之约定，两被告应当向原告支付的租金标准为：276000元/两年÷2年÷365天/年=378.08元/天。按此标准计算，自2017年4月20日起至2018年5月20日止，两被告应当向原告支付的租金为：378.08元/天×396天=149720.55元，庭审中，原告认为被告已支付的150000元租金，进行抵扣后可支付至2018年5月20日，故其主张以378元/天计算自2018年5月21日至2018年10月10日共计142天的租金本院依法调整为：378元/天×142天-被告多支付的279.45元（总支付150000元-应支付149720.55元）=53396.55元，原告主张超过53396.55元部分，本院不予支持。②关于房屋占有使用费的问题。根据本院（2019）云0702民初41号民事判决书确定的内容，被告胡馨予、晏燕负有对案涉房屋腾退之义务，上述判决生效后，两被告未按判决内容及时腾退房屋，由此产生的房屋占有使用等费用应当由两被告承担。再根据本院的（2019）云0702执540号《结案通知书》所载明的内容，结合原告提交的转账记录和第三人和根福向其出具的《收据》，原告付小勇向第三人和根福支付了按438.36元／天标准计算自2018年10月11日至2019年6月26日房屋占有使用费。但原告支付的费用不仅包括了被告胡馨予、晏燕承租房租的占用费和执行费，也包含了案外人李志伟承租的房屋占有使用费和执行费，因原告未能提交证据证明被告胡馨予、晏燕应当承担部分的计算标准，故本院按原告付小勇与被告胡馨予、晏燕签订的《房屋租赁合同》之约定的租金标准计算房屋使用占用费，即378.08元/天×258天（2018年10月11日至2019年6月26日）=97544.64元。关于第3个争议焦点。原告付小勇与第三人和根福、和英之间存在《宅基地租赁合同》关系，原告也系基于此合同关系在第三人和根福、和英所有的宅基地上修建了房屋，并将房屋转租给两被告经营使用，因原告与第三人解除《宅基地租赁合同》时，约定由原告付小勇用其建房价值充抵了2018年10月10日之前应向第三人和根福支付的租金，虽经鉴定机构鉴定，案涉房屋的工程造价为509310.18元，截止2019年6月26日止，案涉房屋工程折旧造价为251424元，但该建房残值已体现在其应向第三人和根福支付的租金之中，现原告要求由被告晏燕、胡馨予承担房屋工程折旧造价的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同理，原告因鉴定产生的鉴定费26000元和15000元，因在其申请鉴定时，本院已告知了相应风险，故原告为鉴定而支付的鉴定费应当由其自己承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告胡馨予、晏燕于本判决生效之日起十五日内向原告付小勇支付租金人民币53396.55元；二、由被告胡馨予、晏燕于本判决生效之日起十五日内向原告付小勇支付房屋占有使用费人民币97544.64元；三、驳回原告付小勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务占用费。案件受理费10870元，由原告付小勇承担8549元，由被告胡馨予、晏燕承担2321元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  李玉良人民陪审员  荣琳琳人民陪审员  木爱萍二〇二一年一月二十六日书 记 员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】