安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1723民初1973号 原告：刘和荣，女，1979年2月13日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 原告：张安平，男，1974年12月11日出生，汉族，住安徽省池州市青阳县。 上述两原告委托诉讼代理人：杨长根，青阳县蓉城镇法律服务所法律工作者。 上述两原告委托诉讼代理人：陈龙，安徽青华律师事务所律师。 被告：池州市亿达房地产开发有限公司，住所地青阳县蓉城镇庙前路**，统一社会信用代码91341723082210617M。 法定代表人：胡桂挺，执行董事。 管理人：安徽天贵律师事务所。 委托诉讼代理人：方海峰，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李孜梦，安徽天贵律师事务所实习律师。 原告刘和荣、张安平与被告池州市亿达房地产开发有限公司（下称亿达公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张安平及其委托代理人陈龙，被告亿达公司管理人的委托诉讼代理人方海峰、李孜梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘和荣、张安平向本院提出诉讼请求：依法确认刘和荣、张安平与亿达公司双方于2016年6月29日订立的商品房买卖合同及池州市亿达湖滨花园地下储藏室使用权转让协议合法有效；依法确认刘和荣、张安平对青阳县蓉城镇亿达广场四幢1501室房屋享有所有权以及4幢-107号储藏室享有使用权；本案诉讼费用由亿达公司承担。 事实与理由：刘和荣、张安平系夫妻。2016年6月29日，刘和荣、张安平与亿达公司订立商品房买卖合同，约定亿达公司将其开发的青阳县蓉城镇亿达广场四幢1501室房屋出卖给刘和荣、张安平所有；房屋价款为649000元；首付款349000元由刘和荣、张安平于2016年6月29日支付，余款300000元于2016年7月16日通过按揭付清。 商品房买卖合同签订的当日，双方共同办理了商品房网上签约并交纳了契税，亿达公司亦向刘和荣、张安平开具了购房首付款349000元的增值税发票。2017年5月8日，刘和荣、张安平与亿达公司及案外人安徽超洋青阳装饰工程有限公司（以下简称超洋公司）共同协商，以亿达公司所欠超洋公司的工程款620000元冲抵刘和荣、张安平的购房款620000元。 2018年10月22日，青阳县人民法院依法裁定宣告亿达公司破产，管理人为安徽天贵律师事务所。刘和荣、张安平依法向亿达公司管理人申报涉案债权时，亿达公司不予认可，侵害了刘和荣、张安平的合法权益。 亿达公司辩称：双方签订的商品房买卖合同以及储藏室使用权转让合同已经于2018年3月8日解除；刘和荣、张安平仅对已经支付的购房款、使用权转让款享受主张破产债权的权利；刘和荣、张安平主张的以工程款抵付房款不能予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,证据所证明的内容在卷佐证。因案件审理需要，本院调取了超洋公司法定代表人的笔录，证实亿达公司、超洋公司与刘和荣三方协议以工程款所抵的房款，超洋公司作为其公司的债权申报,该三方协议实际未履行的事实。 根据当事人的陈述及提交的证据，本院经审理查明事实如下：刘和荣、张安平系夫妻，刘和荣原是亿达公司房产销售员。2016年6月29日，刘和荣与亿达公司订立商品房买卖合同，约定亿达公司将其开发的青阳县蓉城镇亿达湖滨花园四幢1501室房屋出售给刘和荣；房屋价款为649000元；首付款349000元于2016年6月29日支付，余款300000元于2016年7月16日通过按揭付清；合同还约定购买方逾期超过60日付款，出售人有权解除合同。同时，刘和荣与亿达公司订立亿达湖滨花园地下储藏室使用权转让协议，约定亿达湖滨花园四幢第-107号储藏室使用权以17000元的价格转让给给刘和荣。当日，刘和荣办理了商品房网上签约并交纳了契税，亿达公司向刘和荣开具了购房首付款349000元的增值税发票，但刘和荣只支付房款24000元、储藏室款17000元。 2017年5月8日，刘和荣、亿达公司及安徽超洋青阳装饰工程有限公司（以下简称超洋公司）签订房屋抵工程款协议。该协议约定超洋公司同意亿达公司于2016年6月29日与刘和荣签订的商品房买卖合同抵付亿达公司与超洋公司于2015年12月26日签订的亿达广场一期公共部分精装修合同所欠部分工程款。亿达公司以商品房抵付超洋公司部分工程款为刘和荣办理房屋买卖手续；超洋公司同意亿达公司以亿达湖滨花园四幢1501室，总价款649000元，刘和荣已支付款29000元，余款620000元抵付刘和荣购房款620000元；工程款结算不足抵扣房款时，超洋公司、刘和荣在15日内现金补足房款等等。 2017年12月15日，亿达公司与超洋公司就工程款进行了决算。2018年1月8日，亿达公司因负债率达99.9%，不能清偿到期债务，申请本院破产重整，本院指定安徽天贵律师事务所为亿达答的管理人。2018年10月22日，本院依法裁定宣告亿达公司破产。刘和荣、张安平向亿达公司管理人申报涉案债权时，亿达公司管理人对其以房抵债不予认可。超洋公司向亿达公司管理人申报债权时，其与亿达公司、刘和荣三方协议以工程款所抵的房款作为超洋公司的债权申报，该三方协议实际未履行。 2019年12月10日，亿达公司管理人书面通知刘和荣、张安平，案涉房屋买卖合同及储藏室使用权转让协议已经根据《企业破产法》第十八条规定视为解除。2019年12月18日，刘和荣收到该通知。 另查明，亿达公司管理人将涉案房屋委托安徽德盈资产评估有限公、安徽建工房地产资产评估有限公司分别进行了评估，估价日期分别为2019年11月18日、2019年11月18日-27日，市场价值评估分别为1257280元、1254309元。 本院认为，原告刘和荣与被告亿达公司之间签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效。合同签订后,刘和荣应在约定付款的时间内支付首付款34.9万元及办理按揭贷款，但庭审查明有证据证实的及亿达公司认可的是其只支付首付款2.4万元，由于其原系亿达公司销售员，对亿达公司财务开出的购房税票载明的34.9万元，不能说出合理的理由，故本院对其诉称已支付首付款34.9万元不予认定。由于刘和荣未按房屋买卖协议履行付款义务，存在违约行为，在亿达公司被宣告破产清算后，亿达公司管理人已于2019年12月10日，通知刘和荣解除双方的房屋买卖合同及附属储藏室使用合同，该解除合同的行为符合法律规定，本院予以确认；另根据破产法相关规定，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的,可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。故刘和荣、张安平请求确认双方的房屋买卖合同及附属储藏室使用合同合法有效不符合规定，也无必要。 刘和荣、亿达公司与超洋公司签订的房屋抵工程款协议的履行问题。本院认为，刘和荣与亿达公司签订的房屋买卖合同时间为2016年6月29日，而该协议签订是在2017年5月18日，超洋公司与亿达公司工程款结算是在2017年12月15日，该协议签订后，亿达公司并未按协议开具相应的以工程款抵房款发票，由此可见，在亿达公司被宣告破产清算时，该协议并未实际履行，且超洋公司向亿达公司管理人申报债权时，将三方协议以工程款所抵的房款，作为超洋公司的债权申报，故刘和荣诉称以超洋公司工程款抵其购房款与事实不符，本院依法不予认定。 根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）债权人会议确认的购房户权利认定规则，对于已付购房款超过50%的住宅购房户，予以确认要求交付房屋、办理不动产权登记的权利。刘和荣、张安平仅付房款3.69%,不符合购房户权利确认条件。故其主张确认刘和荣、张安平对青阳县蓉城镇亿达广场四幢1501室房屋享有所有权以及4幢-107号储藏室享有使用权，不符合法律规定，本院不予支持，其相关债权可依法另行申报。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十八第三款；《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告刘和荣、张安平的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由刘和荣、张安平负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  芮钧 二〇二一年一月十五日 书记员  许可 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表,应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的,由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的,可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号） 第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。