陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书   （2020）陕08民终4025号 上诉人（原审被告）：周春生，男，1971年2月18日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。 委托诉讼代理人：孙加加，陕西富能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王兆英，陕西富能律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈随财，男，1964年7月9日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。 委托诉讼代理人：常小波，陕西尊尚律师事务所律师。 原审第三人：张利，男，1971年3月1日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。 原审第三人：李长芳，女，1970年7月21日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。 原审第三人：张东祥，男，1963年11月17日出生，汉族，住陕西省榆林市榆阳区。 上诉人周春生因与被上诉人陈随财、原审第三人张利、李长芳、张东祥案外人执行异议之诉纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初12593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周春生上诉请求：撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初12593号民事判决，改判继续查封并执行登记在第三人张利名下的位于榆阳区红山古城花园8号楼4单元601室房产。事实与理由：一、陈随财与第三人张东祥之间签订的买卖合同是否合法有效疑点颇多，原审法院在未对陈随财提交的多份房屋买卖合同进行审查及与相关买卖合同当事人进行核对的情况下，错误认定《房屋转让合同》合法有效，显属事实认定错误。陈随财提交的张利与案外人张治林的《房屋买卖协议》、案外人张治林与第三人张东祥的《房屋买卖协议》，两份协议内容完全一致，两份协议中“张治林”的签字字体却明显不一样；张东祥与陈随财签订的《房屋转让合同》的落款时间有明显修改痕迹，仔细辨认落款时间应是“2015年元月14日”，《房屋转让补充协议书》载明的落款时间也是“2015年元月”，该两份协议的落款时间均早于被上诉人提交的2015年2月7日张治林与“张东祥”的《房屋买卖协议》，且该份《房屋买卖协议》中“张东祥”的签字和落款时间为2015年元月14日的《房屋转让合同》中“张东祥”的签字并不一致，落款时间为2015年元月14日的《房屋转让合同》中“何美玲”的签字与前述《房屋转让补充协议书》中“何美玲”的签字完全不一致，《房屋买卖协议》的真实性存疑，不能证明陈随财在房产被查封之前已就该房产签订了有效的书面买卖合同。二、原审法院仅依据陈随财提交的未能核对真伪的《房屋租赁合同》、与陈随财无直接关联的《收据》和《发票联》、无购货日期的《四通灯饰卫浴总汇》单据，错误认定陈随财在案涉房屋被查封前就已合法占有榆阳区红山古城花园8号楼4单元601室房屋。陈随财提交的购买灯饰等的货单，既无经销商公章、又无购买日期等，不符合证据形式要件，更不能证明在2015年对案涉房屋进行装修并居住的事实。2015年4月22日至2016年4月22日止和2016年4月16日至2017年4月16日止的两份租赁协议存在时间重合部分，也未与陈随财所谓的承租人进行核对，不能证实该两份租赁协议的真实性。收据显示，2015年3月18日交纳2014年11月1日至2015年4月30日期间物业费的是张世鱼，既不是张东祥，也不是陈随财，也不是陈随财所述的2015年4月22日开始租赁房屋的承租人，2018年11月21日交纳2018年1-12月物业费的又是张世鱼。依据陈随财提交的租赁合同、收据等显示，从2015年至2018年12月期间，案涉房屋可能存在使用权的权利主体有重合和矛盾，不能证明案涉房屋在2018年3月30日被查封之前，陈随财已合法占有该不动产。三、依据陈随财提交的落款时间为2015年2月14号的协议内容，即“下欠壹拾万元待张东祥与原房主张利沟通，认可此合同，协助办理过户手续，陈随财将下余壹拾万元一次性付给张东祥（时间为两个月），如两个月之内与原房主无法沟通，所余壹拾万元，陈随财不予付于张东祥”，据此可知，张东祥应在2015年4月14日之前，让该房屋所有权人张利认可陈随财与张东祥之间的房屋买卖，并同意协助办理过户手续，而非原审法院认为的办理完毕房屋过户手续后才交付10万元。由此可知，如第三人张利知晓并同意陈随财所述的买卖房屋行为，则陈随财应在2015年4月14日之前向第三人张东祥支付10万元，但截至目前，陈随财并未支付全部房屋价款。另，原审法院在判决书第三页第三行提到“原告提供借条2支”，但在原审庭审中，被上诉人并未提交借条，原审法院也未组织上诉人对所谓的2支借条进行质证，由于被上诉人称其向第三人张东祥购买案涉房屋系以房抵债，用50万元债权折抵了部分房款，故上诉人认为，陈随财所述的2支借条所反映的借款事实是否存在，对于认定陈随财是否支付了该50万元房款至关重要，原审法院在上诉人对该2支借条不知情未质证的情形下就对该2支借据予以采信，程序严重违法。四、陈随财在原审中称未能过户的原因系因第三人张利、李长芳一直无法取得联系，但陈随财对此未能提供证据予以证明。事实上，依据房屋买卖合同内容可知，陈随财从始至终知晓该案涉房屋之上设定有抵押权登记，该房屋未能过户系因被上诉人自身没有履行合理的注意义务，从而导致无法登记，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 陈随财辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人与第三人张东祥之间在平等自愿的基础上签订房屋转让合同，系双方真实意思表示，该合同的主体及内容不违返法律、行政法律、强制性规定的，应当认定为有效合同，上诉人在上诉状中陈述合同的落款时间有修改痕迹和有空缺，能够证明合同在双方欠缺法律意识下签订的真实意思表示的合同，但是由于双方法律意思淡薄，导致出现瑕疵，如果合同系后期伪造，肯定不会出现上述问题；关于房屋租赁合同真实性问题，两份租赁合同均载明了承租人的姓名、身份证号码以及联系方式，人民法院和上诉人可以随时核查，真实性无异议；关于提交物业费交款人为张世鱼，被上诉人在一审庭审中已经明确陈述张世鱼系被上诉人陈随财妻子，而不是与案件无关人。故该几份证据足以证明上诉人至2015年起至今实际控制涉案房屋的事实；上诉人在上诉状中陈述未对判决书中所载两支借条进行质证与事实严重不符，被上诉人在一审庭审中已经提交了两支借条的复印件，由于涉案房屋转让合同的签订，该两支借条的原件已经灭失，被借款人张东祥抽走，故只能提供复印件，在一审庭审中上诉人对两支借据进行了质证；关于落款时间为2015年2月14日的备注，说明该备注主要是为了约束张东祥找到原登记房主张利。协助、配合被上诉人过户，属于附条件的合同条款。该备注表明如若张东祥无法协助被上诉人顺利过户，则下剩房款10万元作为违约金，不予支付张东祥，而不是上诉人在上诉状中所陈述的须经张利知晓并同意被上诉人与张东祥房屋买卖的协议，张利夫妇已经将房屋处置并转卖，其同不同意并不影响被上诉人与张东祥之间的合同效力，是为了让张东祥配合过户，因张东祥至今未给被上诉人办理过户手续，该10万元的付款条款尚未成熟，故被上诉人可以不支付该10万元；关于过户的原因系原登记房主张利夫妇一直无法取得联系，且其在榆阳区人民法院有很多涉诉案件，大部分均为公告送达，张东祥根本无法联系到张利夫妇，导致一直无法履行过户手续。不能过户不是被上诉人意志所能左右的，故综上，被上诉人认为原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。驳回上诉人的上诉请求。 陈随财向一审法院提出诉讼请求：1.立即终止对位于榆阳区红山古城花园8号楼4单元601室房产的强制执行并立即解除查封、扣押；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定以下事实：2013年10月26日第三人张利将其名下所有的榆阳区银沙北路西古城花园南区8幢4单元601室（产权证号：0****）房屋与张治林达成协议，以104万元的价格出售于张治林。2015年2月14日，陈随财与第三人张东祥达成上述涉案房屋的房屋转让合同，实际为以物抵债协议，约定转让价格为95万元，除陈随财已付张东祥的57万元以外，房屋在银行的剩余按揭贷款18万元由陈随财负责偿还，下欠20万元于交房时一次性付清。合同还约定了其他内容。之后双方签订房屋转让补充协议书一份，约定张东祥必须负责通知张利夫妇参与合同的签订，并配合办理过户后，陈随财将下欠10万元一次性付给张东祥。原告陆续付清了约定的房款，并对该房产进行了装修、办理了用电和天然气的相关手续，于同年入住该房产至今。之后原告陈随财按月偿还张利名下的涉案房屋银行按揭贷款。原告一直要求办理过户手续，但因无法联系张利夫妇，故受阻。 周春生与第三人张利、李长芳、燕子飞民间借贷纠纷一案，一审法院受理后，根据周春生的申请，于2018年3月30日作出（2018）陕0802民初3080号之一民事裁定书，裁定查封登记在张利名下的位于榆林市榆阳区银沙北路西古城花园南区8幢4单元601号房屋（产权证号：0****）一套。后于2018年5月8日作出（2018）陕0802民初3081号民事判决书，判令张利偿还周春生借款本金96500元及从2012年12月20日起至本金偿还完毕之日止按照月利率2%计算的利息，已经支付的利息21000元在履行时予以扣除，燕子飞对上述债务承担连带清偿责任。现该案已进入执行程序。2019年6月21日执行案外人陈随财向本院提出书面申请，对该查封措施提出执行异议，本院于2019年7月5日作出（2019）陕0802执异93号执行裁定书，裁定驳回案外人陈随财的异议请求。案外人陈随财对该裁定书不服，于2019年10月18日向本院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，审查案外人在执行异议之诉中是否享有足以排除强制执行的民事权利，实质是审查案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人依据生效法律文书所享有的权益何者更优先的问题。 首先，本案原告的请求权系针对案涉不动产的请求权，而周春生对第三人张利享有的系金钱债权，并未指向该特定的财产。其次，不动产物权的归属并不是以登记内容为唯一的判断依据，原告基于合法有效的买卖合同关系已成为案涉不动产的真实权利人。该不动产实质上已不再是第三人张利对他人所负债务的责任财产。第三，从功能上看，该不动产具有为原告及家庭成员提供生活保障的功能。与周春生对张利享有的金钱债权相比，原告享有的请求权在伦理上具有明显的优先性。一审法院由此认定，原告对案涉不动产享有的权利能够排除执行。 原告与本案第三人张东祥之间签订的《房屋转让合同》，实际为以物抵债协议，是双方当事人的真实意思表示，该合同的主体及内容均不违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。原告在2015年已支付大部分购房款并进行改造后入住了案涉房屋，并且按月偿还第三人张利在银行的按揭贷款，下剩的10万元房款双方约定在办理房屋过户后交付，系附条件的民事法律行为，因所附条件尚未成就，故陈随财依约可以不予交付。而案涉房屋一审法院在2018年才进行查封，未办理房屋过户登记非原告之过，系因第三人张利、李长芳一直无法取得联系。原告现作为案涉不动产的买受人提出异议也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四种情形，故原告的主张足以排除执行。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：不得执行登记在第三人张利名下的位于榆阳区红山古城花园8号楼4单元601室房产并解除查封。案件受理费100元，公告费600元，由第三人张利负担。 二审中，陈随财提交中国工商银行凭证四支。证明目的：证明被上诉人截止目前，被上诉人已经清偿了涉案房屋的所有按揭贷款及罚息，业务办理人为陈随财的事实。 周春生质证认为，对中国工商银行凭证四支的真实性认可，对证明目的不认可，因为从四支凭证可以看出该房屋贷款有逾期；该证据不能证明剩余按揭款全部结清，也不能证明被上诉人依照合同约定支付了全部房屋价款。 本院对当事人提交的证据认定如下：陈随财提交银行转款凭证来源合法、内容真实，依法予以确认。 一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为,本案争议的焦点为陈随财对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。关于订立书面合同的问题。陈随财与张东祥订立的合同时间是在2015年初，明显早于涉案房屋查封的时间即2018年3月30日。关于支付房屋价款的问题。陈随财主张通过债务抵销57万元、现金交付10万元以及偿还20万元左右的银行按揭的方式支付了绝大部分房款。陈随财陈述57万元债权由50万元借款本金及部分利息结算形成，并提供了与借据日期对应的银行转账凭证佐证；交付的10万元现金也由张东祥出具了收据，现金交付10万元未超出日常交易习惯；20万元左右的银行按揭款均由陈随财按月偿还并保留了整个还款期间的银行存单。综合根据现有证据来看，陈随财支付合同约定绝大部分房屋价款的事实具有高度盖然性，应当认定存在。关于占有的问题。陈随财从2015年2月份左右即开始占有涉案房屋并连续两年对外租赁，结合取暖、物业交费票据等证据均记载的信息为陈随财，而涉案房屋查封的时间在2018年3月份，陈随财管理、占有涉案房屋的时间明显早于查封时间。同理，陈随财与张东祥签订房屋转让合同的时间也是在2015年2月份，明显早于查封时间。关于未能过户的问题。涉案房屋登记在张利名下，经多次转让至陈随财，并且存在抵押贷款，在陈随财设置以过户作为给付10万元房款条件的情形下，张东祥等人仍然怠于履行协助义务，造成不能过户的原因不在于陈随财。 综上，上诉人周春生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由张利、李长芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨忠东 审 判 员 高 清 审 判 员 王伟云 二〇二一年一月八日 法官助理 郝秉磊 书 记 员 王会巧