民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初3181号 原告：昆山域腾生活服务有限公司，统一社会信用代码91320583MA20EBlQ6D，住所地江苏省昆山市。 法定代表人：徐嘉。 委托诉讼代理人：方湘子，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：张杨茹，国浩律师（南京）事务所实习律师。 被告：南京市鼓楼区和芝平电动车销售部，住所地江苏省南京市。 经营者：李蕊。 委托诉讼代理人：曹化君，南京经海法律服务所法律工作者。 被告：李蕊，女，1979年7月11日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：曹化君，南京经海法律服务所法律工作者。 被告：孙敏，男，1981年8月30日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：曹化君，南京经海法律服务所法律工作者。 原告昆山域腾生活服务有限公司（以下简称昆山域腾公司）与被告南京市鼓楼区和芝平电动车销售部（以下简称和芝平销售部）、李蕊、孙敏侵权责任纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李彭独任审理。原告昆山域腾公司委托诉讼代理人方湘子、张杨茹，被告和芝平销售部经营者李蕊、被告孙敏及三被告共同委托诉讼代理人曹化君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昆山域腾公司向本院提出诉讼请求：1、三被告立即腾空并搬离建宁路57－2号综合楼一层房屋（以下简称案涉房屋），并返还给原告；2、三被告支付自2020年1月15日起至2020年12月1日止的占有使用费（面积188.5平方米，费用标准按5.89元/㎡/天计算）；3、三被告支付自2020年1月22日起至2020年12月1日止的物业费（面积188.5平方米，费用标准按6.5元/㎡/月计算）；4、三被告支付水电费2205.95元；5、三被告支付赔偿金20万元；6、三被告支付配电间损失10万元；7、三被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：原告通过破产拍卖手续买受南京市。2019年11月29日，原告与南京绿洲设备安装工程有限公司（以下简称绿洲公司）破产管理人签订《拍卖成交确认书》。2020年1月15日，原告与破产管理人正式进行项目交割，成为建宁路57-2号及57号项目新的产权人。破产管理人向原告告知，案涉房屋的原承租人林茂春于承租期限届满后未及时交付房屋，致使案涉房屋目前仍由被告孙敏用于经营电动车销售。鼓楼法院作出的（2018）苏0106民初2736号民事判决书（以下简称2736号民事判决），已判令孙敏返还房屋并支付占有使用费。《拍卖成交确认书》签订后，原告即通知三被告尽快搬出，并对案涉房屋进行招租。随后，原告与南京梧桐美家网络科技有限公司（以下简称梧桐美家公司）签订《房屋租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租，2020年1月20日前完成交付。此后，原告多次通知三被告搬离占用的案涉房屋，但三被告一直拒绝搬离。由于三被告拒绝搬离，导致原告无法向梧桐美家公司按时交付房屋，原告被迫与梧桐美家公司协商解除合同，并承担了逾期交房违约金。现实际占用案涉房屋的经营单位为被告和芝平销售部，属于个体工商户，被告李蕊为营业执照上登记的经营者，而被告孙敏属于实际经营者。三被告侵占的案涉房屋存在漏水现象，但三被告拒不配合原告进行修缮，导致配电间损失严重，由此产生的损失应当由三被告承担。综上，因三被告存在长期非法侵占案涉房屋的事实，侵害了原告合法权益，三被告应当立即搬离，将房屋返还给原告，并向原告支付占用费、物业费、水电费及滞纳金，同时赔偿原告因三被告拒不搬离而导致逾期交付的违约金以及配电间的损失。 被告和芝平销售部、李蕊辩称，原告没有诉讼主体资格，请求驳回对被告的诉讼。虽然房子是原告购买的，但原告没有缴清购房款，房屋没有过户至原告名下，原告目前还没有诉讼主体资格。被告和芝平销售部、李蕊是独立的电动车销售部，是个体工商户，经营地址在南京市，没有占用被告所称的案涉房屋。被告和芝平销售部、李蕊和被告孙敏是两个相对独立的主体，不应该起诉被告和芝平销售部、李蕊，应驳回原告对被告和芝平销售部、李蕊的诉讼请求。 被告孙敏辩称，房屋是孙敏从葛方奎处转租过来的，已按月足额交纳租金，后由于绿洲公司破产，租金无法交纳，最后导致诉讼。被告孙敏已经过法院判决和执行，也履行了部分房租，愿意按照原合同继续交纳房租使用该房屋。后来因为原告找孙敏谈续租的问题，把租金提高一倍，并断水、断电，还把孙敏玻璃门砸毁，造成孙敏无法正常经营，加之疫情影响，经营非常困难。2736号民事判决已对占有使用费问题作出处理，原告不应另行起诉。法院即使支持原告的诉讼请求，占有使用费应按原来合同约定的标准计算。原告主张的物业费、赔偿金、漏水损失没有实际发生，被告不予认可。 本院经审理认定事实如下： 2019年11月29日，原告从绿洲公司破产管理人处竞得位于南京市,价款共计130912800元。原告已于2020年1月9日前付清全部价款。2020年1月15日，上述两处房产交付给原告。两套房产的不动产权证尚在办理中。被告孙敏承租的案涉房屋属于上述房产一层的门面房。 2018年3月6日，本院受理案外人林茂春与葛方奎、孙敏房屋租赁合同纠纷一案。本院在该案查明以下事实：2012年3月7日，绿洲公司（甲方）与林茂春（乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方将其所有的位于南京市；租赁期限暂定为1年，自2012年9月1日至2013年8月31日止；年租金为14万元，先付后租；合同到期前，乙方如需续租，应在租赁期限届满前3个月向甲方申请，经甲方同意重新签订协议；甲乙双方依法租赁，期间违约方需承担一切违约的损失责任等。该合同未约定林茂春不得将房屋转租。合同签订后，绿洲公司将该房屋交给林茂春使用。合同到期后，双方未续签租赁合同，但林茂春继续使用该房屋。 2015年1月1日，林茂春与葛方奎签订了一份《转让协议》，明确林茂春自2015年1月1日起将建宁路57-1号（实际是57-2号）绿洲大厦阿森海鲜舫转让给葛方奎经营，自即日起该店的一切经营所有权归葛方奎，跟林茂春无关，所有款项已付清。合同签订后，葛方奎进入该房屋进行经营，并直接向绿洲公司支付了2015年1月至2015年8月的租金。2015年8月底，葛方奎又将该店转让给孙敏用于经营电动车。 2014年5月6日，江苏汇金破产清算事务所有限公司被指定为绿洲公司的破产管理人。2015年8月19日，绿洲公司破产管理人向林茂春发出解除合同通知，要求自2015年9月1日起解除与林茂春的租赁关系，林茂春应于2015年8月31日前结清相关费用，返还案涉房屋。但是，林茂春并未返还房屋。2015年9月2日，绿洲公司破产管理人报案称，“新的”电动车门市部老板孙某，强占其公司所有的建宁路57-2号房屋，其公司曾多次上门或张贴通知劝其离开，但均无效果，故向建宁路四所村派出所报案。2015年12月21日，庄某再次报案，称“新的”公司无理由进入建宁路57-2号进行经营。2016年3月28日，绿洲公司的破产管理人遂向本院起诉，要求林茂春返还房屋并支付非法占用期间的房屋占有使用费。该案系公告送达，林茂春缺席该案庭审。2016年10月31日，本院作出（2016）苏0106民初2867号民事判决书，判决林茂春在该判决生效之日起10日内将案涉房屋腾空、恢复原状并返还给绿洲公司，且自2015年9月1日起至实际返还之日止按照14万元/年的标准支付房屋占有使用费。 2018年5月28日，本院就该案作出2736号民事判决，判决内容为：一、孙敏于判决生效之日起十日内迁出案涉房屋，并将该房屋返还给林茂春；二、葛方奎于判决生效之日起十日内按照14万元/年的标准向林茂春支付2015年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，孙敏对上述债务中自2018年3月29日以后所产生的房屋占有使用费承担连带给付责任；三、驳回林茂春的其他诉讼请求。判决生效后，林茂春向本院申请强制执行。本案审理中，林茂春表示，2736号民事判决第一项内容，法院执行到位后，其会将房屋返还给昆山域腾公司，第二项判决的占有使用费，其只主张到2020年1月14日，2020年1月15日之后的占有使用费其不再主张。该案执行中，孙敏已于2020年11月27日将案涉房屋钥匙交付给林茂春，执行法官确认孙敏当日已履行完毕2736号判决确认的迁让义务。因被告孙敏已返还案涉房屋，原告当庭撤回第一项诉讼请求。原告确认2018年11月27日收到钥匙，但认为案涉房屋内电动车三天后才搬空，房屋占有使用费应计算到2020年12月1日。 案件审理中，原告申请对南京市。江苏金汇通房地产评估造价咨询有限公司出具的评估意见为：建筑面积188.5平方米，租赁单价为5.89元/㎡/天，2020年1月15日至2020年7月31日的租赁总价为220943元。 2020年1月16日，原告与案外人梧桐美家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定梧桐美家公司向原告承租南京市，出租面积188.5平方米，租赁期限自2020年1月20日至2022年1月19日，租金按6元/㎡/天计算。2020年3月30日，因被告孙敏未能交付房屋，原告与梧桐美家公司签订《协议书》一份，约定解除《房屋租赁合同》，原告赔偿梧桐美家公司损失20万元。2020年4月28日，原告向梧桐美家公司支付赔偿款20万元。 2020年1月22日，原告昆山域腾公司（甲方）与案外人南京域晟置业有限公司（乙方，以下简称域晟公司）签订《建宁路57－2及57号物业委托合同》一份，合同约定：甲方全权委托乙方并以乙方的名义为实际承租人和使用人提供专业物业管理及服务，物业地址为南京市，物业总建筑面积15627.89平方米，物业费标准为办公写字楼4元/月/平方米，商业门面房区域为6.5元/月/平方米，服务期限自2020年1月22日起至2025年1月21日止。 2020年4月18日，江苏暨阳电力科技发展有限公司出具《情况说明》一份，内容为：“因南京绿洲大厦配电房Ⅱ段高压设备、变电器长时间停止使用，特委托我公司负责南京绿洲大厦高低压设备及变压器预防性试验工程，施工过程中发现变压器铁芯有受潮情况，特针对此情况，对配电房进行整理勘察，发现如下问题：1、配电房天花板渗水严重，虽设置防水沟槽，但渗水面积过大，不满足防水要求（附图）；2、渗水位置位于Ⅱ段高压柜，变压器正上方，存在用电安全隐患，甚至会导致高压柜、变压器短路跳闸。”原告主张，根据上述《情况说明》，被告使用案涉房屋存在漏水导致配电房损失严重，目前还未修理，正在做方案，原告预估损失10万元。被告孙敏对此予以否认，认为原告并未提出修理要求。 另查明，和芝平销售部营业执照登记的经营场所位于南京市，经营者为李蕊。2020年1月1日，被告和芝平销售部（甲方）与被告孙敏（乙方）签订《南京和芝平市场销售协议》一份，协议约定：甲乙双方就2020年在南京市、新蕾、祥龙、绿源等电动车销售发展与提升事宜签订本协议。被告和芝平销售部主张，其与孙敏是两个主体，和芝平销售部负责供货，孙敏负责销售，两人存在买卖合同关系。被告孙敏主张，案涉房屋是其个人在承租经营电动车，其没有办理营业执照。 以上事实，有双方当事人当庭陈述、《拍卖成交确认书》及交割表、2736号民事判决书、《房屋租赁合同》、《协议书》、网上银行电子回单、《情况说明》、《建宁路57－2号及57号物业委托合同》、《南京和芝平市场销售协议》等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告通过竞买的方式取得南京市，并已付清全部价款。原告虽然尚未领取两处房产的不动产权证，但两处房产均已于2020年1月15日实际交付原告。自交付之日起，原告取得对两处房产管理使用的权利。 2736号民事判决确认，被告孙敏应当将案涉房屋交付给林茂春，并支付自2018年3月29日以后所产生的房屋占有使用费。林茂春明确表示，其基于2736号民事判决主张的占有使用费只主张到2020年1月14日。被告孙敏未能按照2736号民事判决确定的期限内交还案涉房屋，侵害了原告的合法权益，原告有权主张自2020年1月15日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。关于占有使用费的标准，原告主张按鉴定机构评估确认的租金市场价值5.89元/㎡/天的标准支付占有使用费，本院予以确认。案件执行中，孙敏于2020年11月27日已交付房屋钥匙，执行法官确认孙敏已履行完毕房屋交付义务，故占有使用费应计算至2020年11月27日，案涉房屋面积为188.5平方米，占有使用费共计351954元（5.89元/㎡/天×188.5㎡×317天）。被告孙敏应支付占有案涉房屋的物业服务费，原告主张按照其与域晟公司签订的物业服务合同约定的标准予以支付，本院予以确认，故被告孙敏应支付自2020年1月22日起至2020年11月27日止，按每月每平方6.5元计算的物业服务费，共计12456.7元。庭审中，被告孙敏认可原告主张的水电费2205.95元，本院予以确认。 关于原告主张的赔偿金20万元及漏水所致配电间损失10万元。原告在明知被告孙敏尚未交付案涉房屋的情况下，仍与梧桐美家公司签订《房屋租赁合同》，其对因解除合同产生的赔偿责任存在过错。被告孙敏向原告支付占有使用费、物业服务费及水电费已弥补占有期间给原告造成的损失，故原告主张赔偿金20万元的诉讼请求，本院不予支持。原告提供的证据不足以证明被告承租案涉房屋漏水致配电间损失10万元的事实，原告主张赔偿10万元的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于被告和芝平销售部及李蕊的责任。案涉房屋实际由被告孙敏租赁经营，被告和芝平销售部、李蕊仅与原告存在供销关系，且被告和芝平销售部的经营地点并不在案涉房屋内，因此，原告要求被告和芝平销售部、李蕊承担赔偿责任的诉讼请求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孙敏于本判决生效之日起十日内支付原告昆山域腾生活服务有限公司房屋占有使用费351954元、物业服务费12456.7元及水电费2205.95元，合计366616.65元； 二、驳回原告昆山域腾生活服务有限公司的其他诉讼请求。       如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7415元，保全费2670元，鉴定费20720元，合计30805元，由原告昆山域腾生活服务有限公司负担933元，被告孙敏负担29872元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 李 彭 二〇二一年一月六日 书记员 刘柳明