湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14653号原告（反诉被告）：刘国胜，男，1963年8月16日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：李艳，湖南天楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：候礼波，男，1976年5月23日出生，汉族，住吉林省龙井市。委托诉讼代理人：钟华旭，湖南芙蓉律师事务所律师。原告刘国胜（反诉被告）与被告候礼波（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘国胜的委托代理人李艳、被告（反诉原告）候礼波及其委托代理人钟华旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘国胜（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.求解除原、被告双方签订的《门面租赁合同书》；2.请求判令两被告立即支付房屋租金32190元。3.请求判令被告立即支付物业管理费1413.72元。4.请求以32190元为基数，按月息2分的标准，从原告起诉之日起，至付清全部欠款之日止，判令两被告承担延期付款的利息。事实与理由：2017年9月23日，原告将位于岳麓区××路××街××号××栋架1号），门面租赁给被告经营饺子馆，约定月租4600元，租金季交。第二年租金4968元每月，第三年5365元每月。租金提前20天交清，物业管理费由被告缴纳。2020年9月起，被告应按5365元每月标准缴纳房租。然而，进入2019年下半年以来，被告不再按时交租，原告每次找其要租金，均以种种借口拖延拒付。2020年7月17日，被告单方面将钥匙、电卡交给邻居曹胜兰便扬长而去，所欠2019年9、ｌＯ月份房租，2020年2、3、4、7月份房租6个月共计32190元未付。经原告了解，被告还欠租赁期间物业管理费1413.72元没有缴纳，因物业公司必然要求原告支付该物业管理费用，而原告也必须要缴纳，根据合同约定，该费用由被告承担。综上，被告欠原告房租、拖欠物业管理费均应当缴纳，现原告拒缴，已构成违约，为此，特依法提出起诉，请求判如所请。被告（反诉原告）候礼波辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《门面租赁合同》合法有效，但因被答辩人违反根本约定，答辩人已于2020年7月17日向被答辩人交付钥匙实际解除。因合同履行过程中，被答辩人违反合同约定的根本义务（合同第7条），在答辩人因经营困难无法继续经营的情况下，仍无正当理由限制答辩人向第三方转租的权力。答辩人与被答辩人多次沟通无果后，于2020年7月17日通知被答辩人并交付了钥匙实际解除了合同。二、被答辩人要求答辩人支付房屋租金32,190元无合法依据，请求法院予以驳回。被答辩人认为答辩人拖欠其2019年9月、10月、2020年2月、3月、4月、7月共计6个月房租与事实不符。2019年9月租金答辩人已于2019年11月3日交付5,365元，2019年10月租金答辩人已于2020年12月10日交付5,365元；2019年11月租金答辩人于2020年月1月23日交5,365元；2019年12月份租金答辩人于2020年5月10日交5,365元。2020年1月份租金答辩人于2020年6月15日交5,365元；至于2020年2月、3月、4月因疫情影响，政府采取相关措施，令关门停止营业，答辩人于4月初才开始在门面经营，该情况属于“不可抗力”，根据公平原则，应予免租。5月、6月份房租因答辩人经营出现困难，一直在转租，但被答辩人无正当理由违反合同约定限制答辩人转租权利，且通过报警等方式无理阻扰，被答辩人应自行承担相应责任，答辩人无义务支付相应租金。至于2020年7月份租金，被答辩人于7月份前已通知解除合同，且于2020年7月17日交付了钥匙，故答辩人无义务支付相应租金。三、被答辩人要求答辩人支付物业管理费1,413.72元无合法依据，请求法院予以驳回。答辩人于2020年12月9日向物业公司核实，截止到2020年6月30日，物业费为990元，且基于第二条所述理由，答辩人对物业管理费无理由足额支付。四、被答辩人要求答辩人以32,190元为基数，按月息2分的标准支付延期付款利息无合法依据，请求法院予以驳回。五、被答辩人违法与答辩人签订合同的根本义务，应承担相应责任，答辩人已在反诉状中提出诉求。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）候礼波向本院提出反诉诉讼请求：l.请求判令被反诉人赔偿反诉人直接经济损失（转让费）41,250元(55000×75%)；2.请求判令被反诉人返还反诉人押金5,000元；3.请求判令反诉诉讼费用、律师费用、保全费用等一切合费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2008年8月就已经租赁被反诉人门面，在门面内承租近10年，在2014年9月1日至2017年8月30日承租期内，被反诉人一直阻扰转让，拖至2017年9月2日才租。2017年9月23日反诉人与被反诉人签订《门面租赁合同书》，合同约定：租赁期限3年，从2017年9月1日至2020年8月30日止，但因合同履行过程中，被反诉人违反合同约定的根本义务（合同第7条），在反诉人因经营困难无法继续经营的情况下，反诉人于2018年8月29日与案外人达成转租协议，确定了转租费用为55,000元，但被反诉人无正当理由限制反诉人向第三方转租的权力，构成根本违约，被反诉人应赔偿反诉人相应损失。此外，反诉人与被反诉人租赁合同已解除，被反诉人理应退还反诉人押金5,000元。综上，请求贵院在查明案件事实，依法判决支持反诉人约请求。原告（反诉被告）刘国胜对反诉辩称：一、反诉人长期承租刘国胜的商铺，租赁协议均约定被告不可随意转让门面，如果要转让门面，需经过刘国胜同意，并且能够证明确实存在经营困难、无法继续经营的情形，侯礼波并没有提供证据证明其存在经营困难无法经营的情形，也没有证据证明刘国胜同意其转租房屋。二、租赁合同续签的前后，刘国胜并没有同意被告转租房屋，租赁合同的签订时间并非2017年9月2日，而是2017年9月23日续签的，合同是否续签也是经过双方协商结果，并非刘国胜的责任。三、侯礼波并没有与他人达成转租协议，更不存在确定的转租费用为55,000元这一情形，也未经过刘国胜的同意转租，不存在所谓的直接经济损失。四、侯礼波违反租赁合同约定义务，长期拖延租金未支付，存在根本违约行为，作为违约方，其在未与刘国胜协商一致的情况下，将钥匙和门卡交付给邻居曹胜兰，并让曹胜兰通知刘国胜解除租赁合同，存在违约行为，押金不应退还。5、反诉诉讼费、律师费、保全费费等一切费用并不合理，也没有法律依据，应当由侯礼波自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《门面租赁合同书》、交费通知、银行流水、房屋产权证等证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告候礼波提交的《收条》及情况说明、银行流水、微信聊天记录、押金条、刘国胜与梁迎庆的通过记录等证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月23日，候礼波（甲方／出租方）与刘国胜（乙方／承租方）就刘国胜名下的位于××路××街××号××栋架1号）门面续签了《门面租赁合同书》，该合同约定：1、甲方出租岳华路商业街28号门面，为上下两层，由乙方租赁经营。2、门面租赁给乙方经营和顺祥饺子馆，如乙方需扩大经营范围增加种类，必须向甲方申明，并取得同意。3、租赁期限3年，从2017年9月1日至2020年8月30日止。4、租金按季度交纳（三个月交一次），第一年每月租金为肆仟陆佰元整（￥4600元），每季度交租金13800元，第二年每月肆仟玖佰陆拾捌整，第三年每月租金伍仟叁佰陆拾伍整。须在上季度最后20天之前交清下季度租金，不得拖欠。如在上季度后10天内欠交租金。作自动退租处理，甲方有权终止合同，收回门面。5、合同签订之日，乙方必须向甲方交付押金伍仟元整（不计息），合同期满，房屋设施未损坏，乙方凭收据一次退换押金。7、门面可以转让，如乙方确因经营困难无法继续经营，在经甲方同意的情况下，可交由第三方经营，转让费仅限于原有设施、设备的价值，甲方可收取25%的手续费用。9、门面租赁期间，一切工商税务、城管、卫生、消防、物业费用等部门的所有税收和费用，所用水费、电费、房屋修缮等一切费用由乙方负责。合同签订后，被告依约支付了押金及租金，并在涉案房屋中经营餐饮生意。2019年下半年因经营状况不佳，被告自2019年10月份未再依约交纳物业管理费。2020年初，因疫情原因，被告无法继续承担租赁房屋的租金，便希望通过转租的方式分担房租。被告多次同原告协商转租事宜，均未得到原告的同意。自2020年2月份开始，被告未再向原告支付涉案房屋的租金，原告多次催要均未果，遂诉至法院。另查明，2020年7月17日，被告已将租赁房屋腾空并将房屋的钥匙及电卡交给了租赁房屋隔壁的店主曹胜兰，原告对此知情并予以认可。本院认为，原告刘国胜与被告候礼波签订的《门面租赁合同书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原、被告双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。一、关于合同的解除。原被告签订的《门面租赁合同书》已于2020年8月30日到期，故原被告双方签订的《门面租赁合同书》自2020年8月30日终止之日即自动解除，无需本院予以确认。所以，对原告请求解除《门面租赁合同书》的本诉诉请，本院不予支持。二、关于欠付的租金及利息。2020年2月至2020年7月确实尚处于合同租赁期，但自2019年底至今仍在延续的新冠肺炎疫情对我国社会经济产生了重大影响,疫情的发生不能预见、不能避免并不能克服,符合不可抗力的构成要件,也直接导致本案中被告在2至4月期间处于停业状态,客观上造成了一定的损失,这种损失原、被告双方均无责任。根据公平原则,则原告也应承担部分损失,此损失可以适当减少被告的租赁费用为限,即在疫情发生期间被告以每月租赁费减半向原告支付为宜。随后的5月至7月期间，被告恢复正常营业直至7月17日腾空房屋并退租，则被告应当依照合同约定支付该段时间的租金。故被告应向原告支付自2020年2月起至2020年7月17日止的租金共计21,720.2元（5,365元×3个月÷2+5365元×2个月+5,365元÷31天×17天）。同时，考虑到被告后期迟延支付租金的情况确实受当时疫情影响，且《门面租赁合同书》也未对迟延支付租金的利息标准进行约定，故对原告要求被告按照月息两分的标准支付利息的诉请，本院不予支持。三、关于物业费。《门面租赁合同书》明确约定了物业管理费应由被告支付，故对原告要求被告支付自2019年10月1日至2020年7月31日止的物业管理费1,413.72元，本院予以支持。四、原告是否应当赔偿被告的经济损失。被告提出原告应承担其限制转租给被告带来的转让费损失41,250元。但是根据《门面租赁合同书》的约定，“门面可以转让，如乙方确因经营困难无法继续经营，在经甲方同意的情况下，可交由第三方经营，……”从原被告提交的证据可以看出，原告从未同意被告转租房屋，被告也未提交证据证明自己因原告的限制转租导致了41,250元的损失，故对被告的该项反诉诉请，本院不予支持。五、押金的返还。根据合同约定“合同期满，房屋设施未损坏，乙方凭收据一次退换押金。”现合同期满，原被告也已实际完成房屋的交接，原告应当依约退还5,000元的租房押金，故对被告的该项反诉诉请，本院予以支持。六、反诉律师费及保全费的承担。原被告双方并未就上述费用的负担进行约定，被告也为提交证据证明产生了上述费用，故对被告的该项反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）候礼波在本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）刘国胜支付房屋租金21,720.2元；二、被告（反诉原告）候礼波在本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）刘国胜支付物业管理费1,413.72元；三、原告（反诉被告）刘国胜在本判决生效后十日内一次性向被告（反诉原告）退还押金5,000元；四、驳回原告（反诉被告）刘国胜其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）候礼波其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取320元，由被告（反诉被告）候礼波负担；反诉案件受理费减半收取478元，由原告（反诉被告）负担200元，由被告（反诉原告）候礼波负担278元。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘林二〇二一年一月二十三日书记员  柳舟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。