文书内容黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2263号上诉人（原审原告）：李海春，男，1957年8月9日出生，汉族，黑龙江省人民检察院退休人员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：宋云超，黑龙江鼎升律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江省华东房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**银河小区**楼******。法定代表人：代淑芬，总经理。委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭湃，黑龙江衡奥律师事务所律师。上诉人李海春因与黑龙江省华东房地产开发有限责任公司（以下简称华东房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初12577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李海春及其委托诉讼代理人宋云超，上诉人华东房地产公司委托诉讼代理人徐明昌、彭湃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海春上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持李海春一审的其他诉讼请求。事实和理由：一、李海春一审第二项诉请事实清楚、证据确凿，应当支持。双方当事人于2006年6月12日签订的《商品房买卖合同书》，是本案唯一合法有效的买卖合同，第九条（2）约定，（出卖方）承担不办理案涉房屋交付手续的违约责任,按日向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金。李海春至2006年8月31日已交付房价款430,388元，对应2006年12月1日至2007年2月7日的违约金为14,848.39元，至2007年2月7日已交付房价款530,580元，对应2007年2月8日至2008年9月23日的违约金为157,582.26元，至2008年9月23日已交付房价款636,696元，对应2008年9月21日至办理交付手续之日止的违约金据实计算、确认。二、李海春一审诉讼请求第3-12项，事实清楚、证据确凿,符合最起码的生活实际,应当支持，而一审法院对此却不予支持。1.关于李海春一审第三项诉讼请求，请求判令华东房地产公司返还李海春额外收取的600元/平方米房价款106,146元。双方2006年6月12日签订的《商品房买卖合同书》明确约定单价为3000元/平方米。如后文相关部分所述,所谓“2007年1月31日”的“商品房买卖合同”是违法的,相关单价3600元/平方米的约定不是双方当事人的真实意思表示，故增加的单价600元/平方米系不当得利。一审判决书第12页第10行“按套计算”一说,双方合同中从没有过“计价方式为按套（单元）计算的约定。2.关于李海春一审第四项诉讼请求判令华东房地产公司赔偿李海春额外承担的契税11,142.40元,并向李海春按日支付该金额0.5‰的违约金,自2010年1月23日至实际赔偿之日止的利息。签订于2006年6月12日的手写合同第二十三条规定“本合同自双方签订之日生效”，第二十四条规定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内(2006年7月13日之前),由出卖人向市住宅局申请登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售,开发企业与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”哈财农村函(2009)5号《关于契税税率执行标准的通知》:“三、1999年8月1日-2006年7月24日。1.个人承受普通住房产权执行1.5%税率。2.个人承受别墅产权执行3%税率。3.其他均执行5%税率。注:纳税义务发生的时间为纳税人签订购房合同或开具购房发票之日(按孰先原则)。”华东房地产公司书面形式上的委托代理人哈尔滨亿晟房地产开发有限公司（下简称亿晟公司)法定代表人梅安元因为没有遵守法令、服从管理、诚信守诺、善意履行,因而李海春最后实际缴纳3%的税率，属于华东房地产公司一方加害履行。李海春原本应当缴纳契税530,550元的1.5%即7958.50元;由于华东房地产公司加害履行致使李海春实际缴纳契税19,100.90元，额外承担11,142.40元,二者之间具有直接因果关系。由此增加的契税合额及该金额的违约金应当由华东房地产公司承担。3.关于李海春一审第五项诉讼请求判令华东房地产公司按合同第十五条约定向李海春支付因华东房地产公司原因导致李海春没有在规定期限内取得房屋所有权证书的违约金530.55元。(合同约定与房证记载时间)应当由华东房地产公司提供的办理房屋所有权证书,迟延了1000多天才提供。因此，按照手写合同第十五条约定，华东房地产公司应当向李海春文付530,550元的0.1%违约金即530.55元。4.关于李海春一审第六项诉讼请求判令华东房地产公司向李海春支付门锁和门镜款700元、可视门铃差价款1200元、阳台窗户差价款1.5万元。亿晟公司操持本案出卖方事务的李政白证实:物业公司应当发给李海春案涉房屋门锁配件、门钥匙、门镜、可视门铃等物件都已经找不到了。对此华东房地产公司应当按设备差价承担违约责任,向李海春支付门锁、门镜差价款700元，可视门铃1200元。李海春把原门锁及借用的一把装修钥匙返还给华东房地产公司。观景阳台的窗户是外侧横梁有一处开裂的废品当做正品安装,有照片为证。窗高2.5米,长8.3米，面积为20.75平方米。华东房地产公司应当按设备差价承担违约责任,向李海春支付15,000元违约金。5.关于李海春一审第七项诉讼请求判令华东房地产公司向李海春支付供热分户计量的设备差价款3000元(请求来自大图纸、数额来自网络)。设计图公示的是“地热采暖，分户计量”,而案涉房屋没有计量设备。对此华东房地产公司应当按二者之间设备差价承担违约责任,向李海春支付差价款3000元。6.关于李海春一审第八项诉讼请求判令华东房地产公司赔偿其以欺骗性价格表示误导李海春对其产生信赖而签订手写合同的损失109,110元。（1）李海春在设计图上从观景最佳可能出发选择了案涉房屋的位置,可以北望松花江、东看四环外,但是南向被华东房地产公司由设计图的29层变到实际建成到30层挡住了视野，西向观赏高尔夫球场的面积被华东房地产公司由设计图中A幢1单元楼顶宽21米变到实际建成加宽了2单元使1单元楼顶减为18.4米而变窄。随着华东房地产公司利益的违法扩大，李海春利益受到损害,也是对李海春的故意违背承诺。华东房地产公司应当向李海春支付房价款530,550元的5%违约金26,527.5元。（2）华东房地产公司违反案涉房屋设计图的许诺,通过加宽A幢2单元建筑，改B幢5层公建为住宅，增加B幢30层，突破政府容积率规定,降低买受人居住舒适度,来获取法外利益。华东房地产公司应当向李海春支付房价款530,550元的5%违约金26,527.5元。（3）案涉房屋建筑结构在中设计图中是剪力墙结构体系,到了2006年6月12日手写合同中变为框剪结构,再到备案合同中就变成了钢混结构,逐渐降低等级。华东房地产公司应当向李海春支付房价款530,550元的5%违约金26,527.5元。（4）案涉房屋建筑顶部采用塔楼设计,当时售楼处的模型就是宣传单上的样子,现在百度上也可以查到，华东房地产公司建成的却是槽型顶,由此带来诸多问题。华东房地产公司应当向李海春支付房价款530,550元的5%违约金26,527.5元。上述4项均为华东房地产公司以欺骗性价格表示误导李海春对其产生信赖而签订手写合同，对此华东房地产公司应当承担违约责任，向李海春支付109,110元违约金。7.关于李海春一审第九项诉讼请求判令华东房地产公司返还押金2万元及并向李海春自2008年10月28日至实际返还之日止按日支付该金额0.5%的利息。2008年9月23日按亿晟公司无理强制要求向其多交600元/平方米。李政白无故恶意不履行签订于2006年6月12日的手写合同第十一条,华东房地产公司的总经理郭凤栋决定由李海春向华东房地产公司所设立物业公司交纳押金,先借给李海春一把装修钥匙,可以先装修,待李政白给李海春办理入住通知书、进行验收交接等。李海春于2008年9月28日向物业经理王伟东交了10,000元物业押金、2008年10月28日交纳10,000元钥匙押金，借得一把装修钥匙。李政白恶意肇始，郭凤栋决定，致使李海春增加合同外支出，应当由华东房地产公司返还押金的本金及利息。8.关于李海春一审第十项诉讼请求判令华东房地产公司明确共有分摊面积31.97平米的所在位置及备案图纸依据。亿晟公司把全体业主部分共有分摊面积的使用权作为商品出卖,还无偿占用全体业主共有分摊面积牟利,2019年已在南岗区人民法院形成诉讼，华东房地产公司是该案被告，该案主审法官也是本案的主审法官杨红瑞。9.关于李海春一审第十一项诉讼请求判令华东房地产公司恢复消防通道。既然建筑物已投入使用,必须经过消防验收合格,也必定有消防通道。但是李海春找不到案涉房屋的消防通道,需要华东房地产公司说明被其如何违法占用，华东房地产公司有义务和责任恢复消防通道。10.关于李海春一审第十二项诉讼请求判令华东房地产公司维修案涉房屋。在李海春几十次登门请求下,华东房地产公司和梅安元、李政白还依然拒绝把案涉房屋向李海春进行交接验收。建设单位对还未进行交接验收的房屋的建设质量问题当然应当负责，这是众所周知的一般生活常识。房屋状况的照片已提交法庭，一审法院罔顾事实，不予支持是错误的、违法的。三、一审多处程序严重违法，严重侵害了李海春合法权益。一审第三项应当撤销。1.遗漏华东房地产公司梅安元、张小冬和侯昌印，违法拒不追加。2005年6月26日，亿晟公司（乙方）与华东房地产公司（甲方）签订一份《联建协议书》,明确且详细约定了案涉项目工程的联建事宜。该协议约定，亿晟公司是都市嘉园项目的联建一方，住宅由其销售，价格由其自定，缴税由其承担，收益归其所有。2005年7月11日，李海春依据亿晟公司法定代表人梅安元以华东房地产公司名义在黑龙江省人民检察院现场展示的《哈尔滨都市嘉园规划建筑设计图》及相关允诺，按3000元/平方米订购了案涉房屋，商品房买卖合同成立。李海春按梅安元要求于2005年7月15日向其交付购房款150,000元，2006年华东房地产公司取得预售许可证后于当年6月12日以书面合同书形式与李海春签订一式五份《哈尔滨市商品房买卖合同书》，以书面形式进一步明确了双方的房屋买卖合同关系。2019年11月19日庭审中，华东房地产公司举示证据五中的《协议书》证明2007年1月31日亿晟公司与黑龙江省人民检察院基建办签订《关于修订的意见协议书》，其中第六条明确约定了2007年2月15日前李海春等省检察院职工“单户签订《商品住宅房买卖合同书》并可按相关规定办理进户、物业及产权手续。”在案涉合同履行过程中,须由亿晟公司给李海春等买受人出具《入住通知书》，华东房地产公司凭此《入住通知书》给李海春等买受人出具《入住证明》等等，案涉《商品住宅房买卖合同书》出卖人的合同义务是亿晟公司在实际履行,房屋交付与验收义务具体由亿晟公司法定代表人梅安元携其公司人员李政白全权负责,相关的合同违约责任都是由亿晟公司出面以与债权人和解方式承担。亿晟公司和华东房地产公司是以各自名义混合着共同履行案涉《商品住宅房买卖合同书》出卖方义务的。因此,鉴于亿晟公司在本案诉前已经注销，系未经清算即决议解散,按照现有的民事执行规定,相关义务应当由其三名股东即梅安元、张小冬和侯昌印承担。一审判决书相关认定是完全故意曲解合同的相对性。本案书证确凿无异地证实亿晟公司和华东房地产公司是以各自名义混合着共同履行着案涉《商品住宅房买卖合同书》出卖方义务的，也就是说案涉合同的出卖方是两个。因此，一审判决书相关认定是错误的，不合法的。2.一审法院偏袒华东房地产公司，按照对其有利的目的，违法改认答辩状,公然妨碍司法公正。李海春代理人一审中当庭核对确认华东房地产公司一审代理人田力系一般代理,无权变更答辩内容。华东房地产公司提交给一审法院的纸质答辩状第二页第一行,“该合同是本案审判唯一合法的商品房买卖合同证据。”其后手写“2007年1月31日原华东房地产公司重新签订了‘商品房买卖合同’”。该手写部分没有华东房地产公司公章确认。在一审判决书第5页第5行,不仅人为地背离了该纸质答辩状的固定内容,明显偏袒对方故意在华东房地产公司代理人的电子版答辩状上增加了“同时我方提供了”“也是对原合同的变更”两处内容,违法帮助华东房地产公司把手写内容填上了并擅自添加了“也是对原合同的变更”。结合庭审中一贯偏袒做法,完全能够确认这是其故意枉法行为。3.一审法院违法采信华东房地产公司一审证据一,把华东房地产公司伪造的第16页作合法确认,进而违法认定案件事实，继而代华东房地产公司主张先履行抗辩权。本案2019年11月19日开庭笔录第9-10页记载,李海春对该证据的来源提出质疑，华东房地产公司“代理人拒绝回答”，继而撒谎再三。一审法院以“是你们审案子还是我审”逼迫李海春停止对证据一来源的质问。李海春又把2019年4月8日在哈尔滨市住宅局档案信息中心提取的案涉房屋的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第16页和华东房地产公司的证据一第16页,李海春比对着把证据一的大量确凿的伪造根据进行说明，此情形法庭不记入笔录。李海春当庭申请对华东房地产公司的证据一进行司法鉴定。对此,一审判决书给出的判断即第8页第10行“李海春的鉴定申请与本案审理的诉讼请求无关,本院不予准许”和第12页第6行“系行使先履行抗辩权”。综上,一是对证据一来源于华东房地产公司的诉讼代理人田力一而再再而三的撒谎或拒不回答;二是李海春指出其系伪造的确凿根据后申请鉴定，一审法院违法不予准许;三是一审法院对其还违法采信;四是一旦进行司法鉴定，“系行使先履行抗辩权”就是枉法判断。有证据证明田力只是书面上的华东房地产公司的委托诉讼代理人实际是梅安元、李政白的委托代理人。李政白在2012年9月1日称华东房地产公司有一份编号为070321-100062的《哈尔滨市商品房买卖合同书》。能够断定这份合同书的第16页的出卖人、买受人下方的时问和地点均为空白，从而证明了李海春被胁迫签名的时间不是2007年1月31日。假设时间处不是空白,华东房地产公司一审当庭举示此证据对华东房地产公司最为有利,华东房地产公司不准他人对这份合同有任何改变包括填写时间及地点,华东房地产公司十分清楚,如果准许他人填写，华东房地产公司就不得不最终承担本案的判决。如果这份合同今后以被填写了时间、地、地点形式出现在诉讼中就是又一次伪造证据且就真实地成了华东房地产公司伪造证据。同时,哈尔滨市住宅局档案信息中心《哈尔滨市商品房买卖合同书》,封面有“2.3日通知开发商”和“2007.9.23”字样，李海春就此在一审时当庭指出:“这字迹是谁的?谁通知谁?通知什么内容?这份合同当时存放在那个单位?需要华东房地产公司来说明，这是其一。其二,2006年6月12日合同已经早就由亿晟公司法定代表人梅安元携李政白送到案涉置业担保公司为前提，李海春才能在2006年8月17日交税、费并于18日办理相关代办手续。其三,证明备案合同打印的时间早于封面标注的时间，李海春是被胁迫在2008年9月28日签名。华东房地产公司辩称，李海春无理进行缠诉，其上诉请求不能成立。首先案涉房屋属于省检察院团购房屋，华东房地产公司于2005年7月12日与省检察院签订了《商品住宅房屋买卖合同书》。该合同书第二十条明确约定，成交价每平方米4000元，买受方按每平方米3000元的价格支付给出卖方。另外每平米1000元由买受方省检察院在哈尔滨市争取到的用地政策予以等值补偿。该合同签订以后，省检察院组织其内部成员，陆续与华东房地产公司签订了商品房买卖合同。李海春于2006年6月12日与华东房地产公司签订了《商品房买卖合同书》。在合同履行过程中，由于省检察院无法兑现该合同书第二十条约定的“买受方无法按每平方米1000元，在哈市争取用地政策予以等值补偿。”省检察院对此条款进行了变更，约定买受价格为每平方米3600元，后华东房地产公司按照该价格与省检察院的内部成员又签订了《商品房买卖合同书》。2007年1月31日，李海春与华东房地产公司重新签订了《商品房买卖合同书》，按该买卖合同第六条约定，买受人付款时间应当是2007年2月1日，但是至2007年2月1日买受人迟迟不付款，构成违约。因此，华东房地产公司有权拒绝交付房屋，因为案涉房屋属于团购房，对于省检察院的购房人员华东房地产公司履行了通知交房的义务，在2007年1月26日向省检察院送交了交房通知书，省检察院的购房人员在2007年2月1日陆续在华东房地产公司处办理了房屋交接手续，因为李海春没有支付购房款，所以在2007年2月1日没有办理房屋交接手续。李海春在2008年9月21日补交了全部购房款，华东房地产公司于2008年10月6日为李海春办理了进户手续，李海春2008年对案涉房屋已经占有和使用。在一审中，李海春举示了2008年至2009年度、2009年至2010年度黑龙江省热力销售发票，证实李海春对案涉房屋已经入住并且使用，李海春在2010年办理了案涉房屋的房屋所有权证书，李海春在2010年已经实际取得了案涉房屋的所有权。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的移转占有，视为房屋的交付使用。因此案涉房屋已经于2008年交付李海春，李海春在一审中所提出的诉讼请求属于无理缠诉。李海春上诉请求缺乏证据予以支持，请求二审法院予以驳回。华东房地产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李海春一审全部诉讼请求。事实和理由：本案争议焦点是华东房地产公司是否已经履行通知进户义务,李海春是否已经接受房屋并实际入户。一审法院对该争议事实认定不清,适用法律错误。1.关于华东房地产公司是否已经履行通知进户义务。华东房地产公司已经履行了通知进户义务,李海春辩称华东房地产公司没有履行通知义务的理由不能成立。首先，因案涉房屋系黑龙江省检察院团购房,购买者均为省检察院工作人员,华东房地产公司已于2007年1月26日将进户通知书告知黑龙江省人民检察院。该书面进户通知的内容是“省检察院:贵院与我公司于2005年7月12日签订了为贵院干警解决住房问题的购房团购合同。我公司按照合同的相关要求已完成了建设任务，并已验收合格达到进户入住条件，进户日期为2007年1月31日。为此特通知贵院可组织购房干警,凭个人购房合同和交款凭证到售楼处领取进户通知单，到华东物业公司办理进户。”（该证据的原件现存放于省检察院),该事实足以说明，华东房地产公司针对省检察院的全体团购客户已经履行了通知进户的义务,结合省检察院其他干警均按照进户通知书指定时间于2007年1月31至华东房地产公司处办理了进户手续并接收房屋的事实，可以推定李海春作为省检察院的干警对该事实不可能不知情。其次，因李海春在上述入户通知书规定期限内迟迟不入住,华东房地产公司于2008年10月6日再次向李海春发出进户通知书,李海春于2008年10月6日到华东房地产公司处缴纳了进户费10,000元,并于2008年10月28日领取了房屋钥匙。2.关于李海春是否已经接受房屋并实际入户。李海春对案涉房屋进行占有使用并已取得案涉房屋的所有权,案涉房屋的交付行为已经完成,一审法院对该事实的认定完全是错误的。首先，李海春迟迟不办理进户的真正原因是不愿意补交购房款,2007年2月7日李海春补交107,000元房款，2008年9月23日李海春补交99,308元房款后,李海春于2008年10月6日按进户通知书的要求到华东房地产公司处缴纳了进户费10,000元并办理了进户手续。其次，根据李海春在一审举示的证据目录第五组证据中第三项2008-2009年度、2009年-2010年度黑龙江省热力销售发票以及哈尔滨市华东物业管理有限责任公司和黑龙江蓝郡物业管理有限公司出具的证明材料可以证实,李海春自2008年-2009年度开始至今已经对案涉房屋进行占有使用，并接受物业公司提供的物业服务。最后，根据李海春在一审举示的证据目录第六组证据中第二、三、四、五、六、七项，可以证实李海春于2010年已经办理了房屋产权证书，缴纳了案涉房屋的各种契税和住房专项维修资金，已经取得该房屋所有权。3.一审判决第一项判项根本不具有可执行性，完全是错误的。一审法院认定华东房地产公司至今没有办理交付手续，已经构成违约，因此一审判决第一项是“华东房地产公司于本判决生效之日起10日内按照与李海春签订的商品房买卖合同第十一条约定为李海春办理案涉房屋的交付手续”。李海春在案涉房屋已经实际居住11年，且已经办理了产权登记手续,取得了案涉房屋的所有权。该事实可以推定华东房地产公司与李海春之间已经办理了房屋交付手续。若案涉房屋真的没有交付,李海春在案涉房屋居住11年是没有权利依据的。因此,一审法院置李海春已经在案涉房屋居住11年之久的事实于不顾，仍然认定房屋没有交付并进而判决交付该房屋是错误的。综上，华东房地产公司已经履行了通知入户的义务,李海春缴纳了进户费且对案涉房屋已经进行了占有使用并办理产权登记，取得了案涉房屋的所有权。一审法院在没有查清上述基本事实的情况下，认定华东房地产公司存在违约行为,并判令华东房地产公司为李海春办理房屋的交付手续并承担违约责任已经严重侵害了华东房地产公司的合法利益，现华东房地产公司请求二审法院查清事实,予以改判驳回李海春的一审全部诉讼请求。李海春辩称：1.华东房地产公司所谓通知入户到位并不属实，一审判决书相关表述的依据没有经过庭审质证。一审庭审将要结束时对华东房地产公司诱导发问“华东房地产公司是否为李海春办理案涉房屋的交付手续”，华东房地产公司代理人回答不清楚。一审法院继续提供机会问：“庭后5日内以书面方式将核实结果告知法庭”。于是华东房地产公司向一审法院提交了一审判决书第11页第8-10行的“李海春房款交清后，于2008年10月6日又通知李海春办理进户手续，李海春以各种理由拖着迟迟不办至今”。李海春在华东房地产公司多次恶意不给办理交接后，在物业特别恩惠下，2012年12月10日不得已非正常形式入住。2.华东房地产公司上诉状第二页至第三页第八行虚假陈述。2006年9月1日至2007年2月5日，2008年9月29至2008年10月27日，李海春从没有过与华东房地产公司上诉状中所述各主体发生过任何的信息、文书、文件、人员的往来。李海春于2008年9月28日、2008年10月28日各交1万元押金为代价，2008年10月28日小区物业公司借给李海春一把装修钥匙使用至今。现存档于哈尔滨市不动产交易登记中心的档案合同第16页李海春是在2008年9月28日签名，而落款时间及部分条款是华东房地产公司篡改伪造的，一审华东房地产公司证据一又进行了二次伪造，所谓“不愿意补交购房款”“不办理进户”等完全是虚假陈述。3.华东房地产公司上诉状其余部分也是虚假陈述。李海春在2006年8月17日至18日向哈尔滨置业担保公司交付了华东房地产公司上诉状第三页最后所谓的全部税费，仅仅只差出卖人持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，现华东房地产公司却用这事来污蔑。2012年11月10日水井中供热管爆裂，供热公司与小区物业公司互相推卸责任，最后物业公司以李海春不是业主为由拒绝承担责任。华东房地产公司所谓本案争议焦点根本不存在，对于华东房地产公司的种种勾结贪官、侵害国家巨额税款的违法犯罪行为，李海春将予以全面揭露，把诉讼过程及证据公开到网络上，把本案涉及到的深层责任暴露在阳光下。综上，华东房地产公司上诉请求不成立，请求二审法院驳回。李海春向一审法院起诉请求：1.判令华东房地产公司按双方2006年6月12日签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十一条约定继续履行合同，给李海春办理案涉房屋交付手续；2.判令华东房地产公司按双方2006年6月12日签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第九条（2）约定，承担不办理案涉房屋交付的违约责任，按日向李海春支付已交付房价款万分之五的违约金，即自2006年12月1日至2007年2月7日已交付房价款430,388元的违约金14,848.39元，2007年2月8日至2008年9月23日已交付房价款530,580元的违约金60,751.41元，2008年9月24日至办理交付手续之日止已交付房价款636,696元的违约金；3.判令华东房地产公司把额外强制收取的600元/平方米房价款计106,146元返还给李海春；4.判令华东房地产公司赔偿李海春额外承担的契税11,142.40元及按日向李海春支付该金额万分之五的违约金，即自2010年1月23日至实际赔偿之日止的利息；5.判令华东房地产公司按合同第十五条约定向李海春支付因华东房地产公司原因致使李海春没有在规定期限内取得房屋所有权证书的违约金530.55元（合同约定与房证记载时间）；6.判令华东房地产公司向李海春支付门锁和门镜款700元，可视门铃差价款1200元，李海春把原门锁及借用的一把装修钥匙返还给华东房地产公司，华东房地产公司返还李海春物业借钥匙押金；7.判令华东房地产公司向李海春支付供热分户计量的设备差价款3000元；8.判令华东房地产公司赔偿李海春窗户差价款15,000元；9.判令华东房地产公司赔偿其以欺骗性价格表示误导李海春对其产生信赖而签订合同的损失109,110元；10.判令华东房地产公司为李海春建设消防通道；11.判令华东房地产公司维修案涉房屋；12.判令华东房地产公司说明李海春房屋所有权证中共有分摊面积31.97平方米的共有面积是那些建筑、范围及有偿和无偿使用情况。一审法院认定事实：李海春（买受人）与华东房地产公司（出卖人）于2006年6月12日签订《商品房买卖合同书》（合同编号处空白）：买受人购买的商品房为预售商品房，位于都市嘉园第******房，建筑面积暂按179.32平方米计算（按完工后的实际测量面积为准，多退少补），计价方式为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，总金额537,960元，付款方式为按揭贷款（公积金贷款），首付不低于房屋总价的30%。2007年1月31日，双方就同一套商品房又签订一份《商品房买卖合同书》（合同编号070321-100062，此合同系联机备案合同），该合同中约定建筑面积176.85平方米，计价方式为按套（单元）计算，该商品房总价款为636,696元，付款方式为2007年1月31日交付现金506,696元（交纳比例80%），2007年2月1日公积金贷款130,000元（交纳比例20%）；第八条关于交付期限的约定为，出卖人应当在2007年2月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任为，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条关于交接的约定为商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。李海春于2006年6月15日向华东房地产公司交款161,388元，交款事项为集资建房款，2006年7月31日现金交付第三次集资建房款100,000元（收款单位印章为黑龙江省人民检察院基建财务专用章），2006年8月31日现金交付第三次集资建房款39,000元（收款单位印章为黑龙江省人民检察院基建财务专用章）。此外，李海春于2006年8月21日公积金贷款130,000元。2007年2月7日，李海春向华东房地产公司交款107,000元，收款事由为10单元3002室购房款。2008年9月23日，李海春交纳99,308元后，华东房地产公司为李海春出具交款事项为帝景10单元3002室房款、金额为636,696元（上述所有款项××）××黑龙江省单位往来资金结算票据。李海春持有一份2008年10月6日收据，收据上记载进户费10-3002,10,000元；一张哈尔滨市华东物业管理有限责任公司都市嘉园管理处于2008年10月28日出具的收条：今收到10-3002押金1万元，收条落款处有“帝景物业刘晓辉”字样。李海春主张华东房地产公司至今未给其办理房屋交付手续，诉至法院形成诉讼。一审法院认为，关于李海春与华东房地产公司针对案涉房屋签订的两份《商品房买卖合同书》的效力问题，签订于2006年6月12日的合同系双方真实意思表示，合法有效，华东房地产公司主张该份合同已经废止没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人协商一致，可以变更合同，李海春认可有合同编号、经房地局备案、签订日期为2007年1月31日的合同是其本人所签，据此认定该份合同也是李海春、华东房地产公司双方真实意思表示，合法有效，且该份合同签订时间在后，对于两份合同均进行了约定的事项，如有不一致，应认定为后合同变更了先合同的约定内容。对于李海春第一项诉讼请求，两份合同关于交接的约定内容一致，华东房地产公司应当按照约定履行为李海春办理交付手续的合同义务，对于是否为李海春办理了交付手续，华东房地产公司代理人当庭称不清楚此事，庭后在指定期限内提交情况说明称“李海春房款交齐后于2008年10月6日，又通知他办理进户手续，他以各种理由拖着迟迟不办至今”，但华东房地产公司未提交证据证明已按合同约定书面通知李海春办理交付手续，故认定华东房地产公司未办理交付手续的违约行为持续至今，对于李海春的第一项诉讼请求，予以支持；根据合同约定，如逾期交房，华东房地产公司应承担按日向李海春支付已交付房价款万分之五违约金的违约责任，华东房地产公司提出时效抗辩，李海春提交的与华东房地产公司沟通的光盘均未提供原始载体，且光盘中部分视频显示的日期与视频中人物衣着及户外景色体现出的季节不符，视频实际拍摄时间无法核实，故李海春所举证据不能证明诉讼时效中断，对华东房地产公司的时效抗辩予以采纳；按日计算的违约金来自于合同义务未履行而引起的违约责任，属于继续性债权，违约金的诉讼时效从违约金产生后起算，华东房地产公司未办理交付手续的违约状态持续，违约金的金额也持续按日计算，每日产生的违约金作为一个债权单独适用诉讼时效，起算点为次日，故李海春第二项诉讼请求中，违约金计算时间应为李海春起诉之日（2019年7月19日）倒推三年起计算至实际履行之日止；关于违约金的计算标准，李海春主张按照合同约定的已交付房价款的日万分之五计算，结合案件事实，华东房地产公司未为李海春办理交付手续的起因系李海春曾经拒绝按照后签订合同的约定支付房款，在李海春未支付全部房价款时华东房地产公司不交付房屋的行为系行使先履行抗辩权，故综合考量上述因素及李海春已自行入住案涉房屋的实际情况，如由华东房地产公司承担全部违约金有违公平原则，酌定华东房地产公司承担给付李海春一半违约金的责任。李海春、华东房地产公司于2017年1月31日签订的合同合法有效，李海春已按照合同约定向华东房地产公司支付了按套计算的636,696元的购房款，该价款系对2006年6月12日签订合同价款（按建筑面积计算为537,960元）的变更，李海春要求华东房地产公司把额外强制收取的600元/平方米房价款计106,146元返还给李海春的第三项诉讼请求没有事实依据，不予支持。对于李海春的第四项诉讼请求，李海春未举证证明其缴纳的契税属于额外承担且系其多缴纳契税系因华东房地产公司原因，故该项诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。两份合同第十五条关于产权登记的约定内容一致，均为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，华东房地产公司至今未履行办理交付手续的义务，华东房地产公司备案的合同义务尚未开始计算履行期限，且李海春已于2010年取得了房屋所有权证，故李海春要求华东房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不能成立，不予支持。对于李海春第六项、第七项诉讼请求，李海春提交的证据八中的安装门锁的两张收据非正规发票，不予采信。李海春要求华东房地产公司支付门锁、门镜款、可视门铃差价款、供热分户计量设备差价款没有事实依据，不予支持。李海春主张华东房地产公司返还的物业借钥匙押金并非华东房地产公司收取，不予支持。李海春主张华东房地产公司赔偿窗户差价款，但未提交证据证明该款项已实际支出且华东房地产公司对此负有赔偿义务，故对于李海春的第八项诉讼请求，不予支持。对于李海春主张华东房地产公司赔偿其以欺骗性价格表示误导李海春对其产生信赖而签订合同的损失109,110元的第九项诉讼请求，在房屋价款变更后，李海春可以选择不与华东房地产公司签订第二份《商品房买卖合同书》，李海春在明知价款上涨后仍然选择继续购买案涉房屋，现在主张受到华东房地产公司以欺骗性价格误导、要求华东房地产公司赔偿信赖利益损失没有事实及法律依据，不予支持。该案系房屋买卖合同纠纷，李海春要求华东房地产公司建设消防通道、说明共有分摊面积的范围及使用情况的诉讼请求不属于审理范围，不予处理。李海春要求华东房地产公司维修案涉房屋，李海春提交的照片无法体现拍摄时间，且李海春已自行入住案涉房屋，案涉房屋未交付时的状况无从考证，李海春未能证明涉案房屋在其入住时存在质量问题，故对于李海春该项诉讼请求，不予支持。对于李海春要求追加亿晟公司股东梅安元、张小冬、候昌印为原审被告的申请，本案系房屋买卖合同纠纷，与李海春签订《商品房买卖合同书》的合同相对方系华东房地产公司，且该公司登记状态为存续，根据合同相对性原则，李海春申请追加上述华东房地产公司参加诉讼，理由不成立，不予准许。判决：一、华东房地产开发公司于判决生效之日起十日内按照与李海春签订的《商品房买卖合同书》第十一条的约定，为李海春办理位于南岗区××路××都市××单元××号房屋的交付手续；二、华东房地产公司于判决生效之日起十日内向李海春支付逾期交房违约金（自2016年7月20日起至华东房地产公司履行完毕判决第一项内容之日止，每日的违约金按照李海春已交付房价款636,696元的万分之五计算后除以2）；三、驳回李海春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本院二审期间，双方当事人围绕各自上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合在案各证据内容的关联程度以及与待证事实的关联性，并比较证明力的大小予以综合审查评判。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：李海春举示的证据一《哈尔滨市商品房买卖合同书》（联机备案编号070321－100062）不属于二审新证据，本院不予认定。证据二中的李海春所称的在哈尔滨市不动产登记交易档案中心调取的“档案合同”，该合同与第二份联机备案合同内容基本一致，李海春并未说明“档案合同”对联机备案合同主要条款的改动之处以及影响其权利义务的实现，故对该证据证明问题不予采信。证据三李海春出具的《委托书》同样是在哈尔滨市不动产登记交易档案中心调取，该委托书系李海春在办理公积金贷款手续时按照规定程序委托哈尔滨市房屋置业担保有限公司统一办理而出具的，该证据与待证事实无关，本院不予采信。证据四哈尔滨市房产住宅局2007年9月29日为华东房地产公司出具的哈尔滨市商品房销售许可证，该证据与待证事实不具有关联性，本院不予采信。证据五“档案合同”第四条，证据六华东房地产公司的一审答辩状不属于证据范畴，本院不予认定。证据七华东房地产公司收尾款和强制加价款的通知，因仅是李海春单方陈述并未举示该证据，本院不予认定。证据八2007年2月6日及7日华东房地产公司在省检察院11楼会议室给李海春出具的清单并非新证据，本院不予认定。证据九“档案合同”第三条“买受人所购商品房的基本情况”，证据十“档案合同”第五条“面积确定及面积差异处理”，证据十一“档案合同”第二十四条，证据十二“档案合同”第二条、第四条、附件一与第三条、第五条、第二十四条，证据十三“档案合同”第一条，证据十四“档案合同”第六条，证据十五合同书第八条交付期限，证据十六合同书第十三条，证据十七合同书第十五条，证据十八合同书第十六条保修责任，证据二十商品房买卖合同说明，证据二十一“档案合同”的双方当事人，证据二十二“档案合同”封面上的手写文字，证据二十三比对《委托书》、2006年6月12日合同书、“档案合同”签章页刘蕊之印和合同双方当事人中刘蕊之印，以及证据二十五、证据二十六、证据二十八、证据二十九、证据三十一不符合证据的形式要件，本院不予认定。证据十九哈尔滨市房屋登记申请书系李海春委托代理人为其办理所有权登记手续，该申请书与本案待证事实无关联性，本院不予采信。证据二十四华东房地产公司在一审中提交的《商品房买卖合同书》，证据二十七电子摄像机拍摄的音视频制作的光盘并非二审新证据，本院不予采纳。证据三十李海春申请调取华东房地产公司于2007年2月6日至15日收尾款和加价款哈尔滨银行流水明细，因该申请书并非证据范畴，且调取事项与本案待证事实无关，本院不予准许。证据三十二李海春与原华东房地产公司总经理郭凤栋于2020年9月10日的通话录音，该录音资料与待证事实无关联性，本院不予采信。证据三十三生活报，与待证事实无关联性，本院不予采信。华东房地产公司举示的证据一2008年10月6日收据、2008年10月28日借钥匙、押金收条，2008年至2009年度、2009年至2010年度黑龙江省热力销售发票，李海春在一审中提供的第六组证据中的2、3、4、5、6均非新证据，本院不予认定。证据二包括华东房地产公司向省检察院发出的入户通知单，向李海春个人发出的入住通知书，物业公司出具的两份证明，因入户通知单为复印件，且不能证明李海春已经收到通知单，故对入户通知单不予采信。物业公司出具的证明可以进一步证明李海春于2008年10月6日实际入住的事实，本院予以采信。本院对一审法院认定的基本事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是华东房地产公司是否为李海春办理案涉房屋交付手续。《商品房买卖合同书》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”华东房地产公司二审举示的向李海春发出的入住通知书为复印件，且该入住通知书载明时间有明显改动，华东房地产公司亦未举示送达回执等证据证佐证在李海春补交差价款后已向李海春送达的事实，故可认定华东房地产公司未按合同约定书面通知李海春办理交付手续。虽然李海春办理了过户登记取得产权证书，但是房屋买卖合同中的标的物的占有与所有权可以暂时分离，不能排除双方先行办理房屋产权过户登记而未办理交付手续的情形。双方并未进行验收交接，华东房地产公司没有向李海春出示《商品房竣工验收备案表》等可以证明案涉房屋经验收合格的证明文件并签署房屋交接单，也未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，导致李海春此后无法与物业公司签订物业服务合同。虽然李海春已经实际入住，但其不能享受完整的物业服务，严重影响其正常居住使用，究其原因系华东房地产公司没有为李海春办理正常的交付手续所致。华东房地产公司主上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。除诉请办理交付手续及逾期交付违约金外，李海春一审其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李海春、华东房地产公司的各自上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6136元，由李海春、黑龙江省华东房地产开发有限责任公司各负担3068元，余款予以退还。本判决为终审判决。审判长 宋 凯审判员 万 迎审判员 张禹珩（）二〇二一年一月十九日            此件与原本核对无异      法官助理孙志军书记员周小倩