浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初6727号原告：张新龙，男，1959年6月10日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈益民,浙江光正大律师事务所律师。被告：黄小兰，女，1959年11月14日出生，汉族，住浙江省瑞安市。第三人：温州站南商贸城管理有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海经济开发区慈凤路**（****）。统一社会信用代码：91330304582656199F。法定代表人：黄建奇，总经理。委托诉讼代理人：李琦策,浙江泽商律师事务所律师。原告张新龙与被告黄小兰、第三人温州站南商贸城管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，因被告黄小兰申请，依法追加温州站南商贸城管理有限公司（以下简称站南商贸城）为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新龙及其委托诉讼代理人陈益民，被告黄小兰，第三人站南商贸城的委托诉讼代理人李琦策到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张新龙向本院提出诉讼请求：被告黄小兰立即支付原告第三年、第四年租金共计184104元。事实和理由：2016年11月26日，原告与被告黄小兰、案外人站南商贸城签订《温州站南商贸城·站南服装批发广场商铺租赁、委托管理协议书》，约定将原告所有的位于瓯海区××街道××路××大厦××层××号商铺出租给被告黄小兰使用，案外人站南商贸城为经营管理单位。三方还约定租赁期限为5年整，即2016年12月26日至2021年12月25日，免租2年，第三年租金为85630元，第四年租金按前一年租金递增15%，第五年起年租金按前一年租金递增15%。另约定第三年租金支付时间为2018年11月26日，第四年租金支付时间为2019年11月26日。并约定在合同期内，承租人无论以任何方式变更另一承租人，案外人站南商贸城需第一时间通知甲方，并重新签订甲乙丙三方委托管理合同。又约定案外人站南商贸城将被告黄小兰缴纳的租赁保证金80%作为第五年租金提前转付给原告。合同签订后，原告依约将商铺出租给被告黄小兰经营。被告未按照合同约定交付租金，经原告多次催讨均未果。被告黄小兰答辩称：被告黄小兰在免租期到期日之前，向原告张新龙的委托方即第三人站南商贸城口头提出解除合同的申请，第三人站南商贸城亦同意，自此原租赁合同解除。被告黄小兰未支付租金的行为是建立在合同已解除的基础上，并无任何违约行为。两年免租期内，原告张新龙从未以任何形式向被告黄小兰主张过租金，不符合日常逻辑，侧面也能够反映租赁合同早已解除的一个客观事实。原告张新龙作为涉案商铺的所有权人，清楚知悉第三人站南商贸城的经营模式，以及目前商铺的市场价格、租赁情况，绝大多数商铺处于“无人购买无人租赁”的一个现实状况。原告在两年内都未找到其他承租人租赁涉案商铺，企业恶意将市场经营不善的风险嫁接到被告黄小兰身上，妄想从被告黄小兰处获取非法利益。被告黄小兰及家人名下在涉案商铺的商场中，也享有其中3个商铺的所有权，但均不在一层。被告黄小兰租用原告张新龙名下的涉案商铺，是因为根据当时的商场规划需要求，当时一楼商铺可率先进行销售经营。被告黄小兰深知市场周围近年来行情低迷的一个现状，其委托第三人站南商贸城出租的商铺在两年免租期后承租人同样也是以口头形式向第三人站南商贸城提出申请，解除了合同。第三人站南商贸城陈述：被告黄小兰在2016年9月进场装修，为了赶10月1日开业时间，事后于2016年11月份签订涉案协议书。该协议在履行至2017年1月，被告黄小兰对店铺的经营不理想，单方退出租赁关系；被告黄小兰退出时间在免租期内，其缴纳的8000元保证金，第三人站南商贸城予以没收，并转交给了原告张新龙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：（一）原告张新龙提供的证据。1.短信（对方手机号为136××××****，时间2019年12月28日），以证明原告张新龙向第三人站南商贸城催讨租金时，第三人站南商贸城陈述租金还没有收上来的事实；2.通话记录和短信（对方手机号为134××××****，通话记录时间从5月11日至6月11日，短信时间从5月19日至6月8日），以证明第三人站南商贸城的经理怠于答复，一直拖的事实。被告黄小兰质证认为，证据1系原告张新龙与第三人站南商贸城之间的短信，被告黄小兰不清楚，全市场的人都知道被告黄小兰已搬出市场的事实，对证据2看不懂也不知道。第三人站南商贸城质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，有无篡改无法确认；对证据2，通话记录显示，要么未接通，接通的通话内容无法知晓，短信回复“现在无法接听。有什么事吗？”，与本案没有关联性。（二）被告黄小兰提供的证据。3.租赁合同、营业执照、退款申请表回执联，以证明被告黄小兰于2017年8月份搬迁至温州大象城商贸中心有限公司2层458号商铺经营服装生意并进行了工商登记、施工装修活动，与原告的租赁合同早已于免租期前终止的事实；4.不动产权证、户口簿、《租赁、委托管理协议书》、《商铺租赁协议书》、《租赁协议》，以证明被告黄小兰及家人名下享有站南服饰批发广场3套商铺的产权，均委托了第三人站南商贸城进行委托经营，承租人在免租期截止日期后均不再租赁，亦不再按原合同约定支付租金的情况，被告黄小兰了解商场实际经营情况后，亦未向原承租人主张租金的事实；5.统一收款收据联，以证明相邻其他续租户，按新标准缴纳租金，原租赁合同不再履行的事实。原告张新龙质证认为，对证据3的真实性、合法性没有异议，与本案没有关联性，不能说在大象城经营了，就终止了站南商贸城这边的经营；对证据4的真实性、合法性、关联性均没有异议；证据5与本案没有关联性。第三人站南商贸城质证认为，对证据3、证据5的真实性、合法性没有异议，与本案无关；对证据4的真实性没有异议，与本案无关。本院认为，证据1，内容中没有明确租户信息，无法反映出被告黄小兰使用涉案商铺的事实，不予认定；证据2，鉴于第三人站南商贸城没有否认该手机使用者非其工作人员，可以反映原告张新龙就租金问题联系第三人站南商贸城的情况，予以认定；证据3，不能反映被告黄小兰主张的租赁合同终止的事实，不予认定；证据4、证据5，与本案诉争事实没有关联性，不予认定。本院经审理认定事实如下：2016年11月份，原告张新龙、被告黄小兰、第三人站南商贸城签订了《商铺租赁、委托管理协议书》，约定：原告张新龙委托第三人站南商贸城为涉案商铺的市场管理人；被告黄小兰租赁原告张新龙在第三人站南商贸城铺号1－028的商铺用于自主经营，租赁期限为五年整（计算起时为2016年12月26日至2021年12月25日），其中2016年12月26日至2018年12月25日为免租期，免租期后租金第三年（即2018年12月26日至2019年12月25日止）计85630元，支付时间为2018年11月26日，第四年起年租金按前一年租金递增15%，支付时间为2019年11月26日，第五年起年租金按前一年递增15%，支付时间为2020年11月26日；实际收取租金应提前一个月由被告黄小兰支付于第三人站南商贸城认可的原告张新龙指定的账户；被告黄小兰按“壹万元/铺”的标准向第三人站南商贸城缴纳租赁保证金10000元，第三人站南商贸城将租赁保证金80%作为第五年租金提前转付给原告张新龙，被告黄小兰在向原告张新龙支付第五年租金旱，可直接扣除已提前转付的租赁保证金数额；如没收租赁保证金，金额少于租赁金的20%部分，权益归属于第三人站南商贸城，超出部分权益归属于原告张新龙。该协议没有约定协议解除事项，但留有三方联系方式。2017年1月9日，原告张新龙取得三方完成签署的《商铺租赁、委托管理协议书》并收取8000元。2020年5月至6月，原告张新龙多次以手机或短信方式联系第三人站南商贸城的工作人员，询问租金情况，并于6月8日询问“你好，一楼28号店铺腾空了吧，你说星期一”，接收短信的工作人员对询问事项均没有正面回复。审理过程中，第三人站南商贸城确认被告黄小兰在免租期届满前退出租赁商铺，租赁保证金8000元予以没收；被告黄小兰确认8000元租赁保证金被没收。另认定，涉案商铺1－028号与相邻1－029号商铺的装修为统一风格，1－029号商铺的营业人员陈述该店已经营多年，商铺的经营者非被告黄小兰。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三人站南商贸城作为原告张新龙涉案商铺的委托管理人，已确认被告黄小兰已在免租期届满前搬离涉案商铺；原告张新龙主张被告黄小兰继续使用涉案商铺，应负有相应的举证责任。原告张新龙没有提交有效证据证明被告黄小兰使用涉案商铺的事实，应承担举证不力的后果。另，根据三方协议约定，被告黄小兰没有于2018年11月26日提前支付租金，原告张新龙可以直接催促被告黄小兰，知晓被告黄小兰的合同履行情况。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告黄小兰于三方约定的免租期届满前已没有占用涉案商铺，亦无支付租金的义务，故原告张新龙要求被告黄小兰支付2018年12月26日至2020年12月25日期间的租金，没有事实基础。综上所述，原告张新龙的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张新龙的诉讼请求。案件受理费3982元，减半收取计1991元，由原告张新龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 梅盈碧二〇二一年一月十五日代书记员 陈紫茹附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。