山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终580号 上诉人（原审原告）：林美花，女，1978年5月23日出生，朝鲜族，初中毕业，住山东省胶州市。 上诉人（原审原告）：全凤玉，女，1954年7月11日出生，朝鲜族，初中毕业，住吉林省和龙市。 委托诉讼代理人：李彦霞，山东运策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔林城，山东运策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛鸿信达置业有限公司，住所地山东省平度市，统一社会信用代码91xx71。 法定代表人：于淑英，董事长。 上诉人林美花、全凤玉因与被上诉人青岛鸿信达置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷调查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 林美花上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。第一，一审法院所述上诉人的真实意思表示从未发生变化，明显为歪曲上诉人之真实意思表示。上诉人与被上诉人签订认购协议书虽是为了购买房屋和储藏室，但试问如果上诉人在签订认购协议书时知道被上诉人所售房屋已经出售的事实，又怎会与其签订购房协议，购买一套已经出售给他人的房屋。上诉人于2020年5月9日通过平度市城乡建设局出具的（2020）第009号政府信息公开申请告知书方才得知涉案房屋已经出售，后即向平度市人民法院提起诉讼主张，依法维护自身合法权益，所以一审法院对于上诉人关于购房的意思表示的表述是错误的。一审法院以被上诉人所负担的义务仅为以约定的价格将目标房屋和储藏室出售给上诉人并与其签订商品房预售合同认定被上诉人仅需按上述约定并在与上诉人签订商品房预售合同前清除涉案房屋网签障碍即可认定继续履行合同完全是置上诉人的法定权利于不顾，完全忽视被上诉人一房二卖的这种欺诈行为，同时也是纵容滋长被上诉人及其他房地产开发商这种不诚信的销售行为。第二，一审法院认定被上诉人为上诉人出具的发票并非购房款票据凭证有误。被上诉人已经与上诉人签订了预购协议书，该协议书中载明了房屋坐落、面积以及总价款等具体事项，该协议书已经具备购房合同的基本条件，并且上诉人已经按照协议全额支付了购房款，且被上诉人还为上诉人出具房购房发票，此事上诉人已经履行完毕关于涉案房屋的主要义务。而被上诉人却仍然隐瞒涉案房屋真实情况并向上诉人收取涉案房屋公共维修基金，被上诉人的上述种种行为无不诱使上诉人作出错误意思表示。一审法院表述了关于上诉人对于房款的逾期问题，仅凭被上诉人开具的收据及增值税普通发票显示的时间：2019年10月15日就认为上诉人存在逾期支付房款和储藏室价款的情况明显系未查清事实。上诉人提交的上述证据是被上诉人在收到上诉人支付的全部费用后开具的一个总的单据，单据上显示的时间并非实际支付时间。即便上诉人存在短暂逾期支付房款的情况也是得到被上诉人默许的，如果被申请人不同意付款时间的延期就不会继续收取剩余全部房款。此外预购合同之中并未规定逾期付款违约等事项，此事并非被上诉人抗辩的事由。一审法院认定被上诉人对于认购协议仅有以约定的价格将目标房屋和储藏室出售给上诉人并与其签订商品房预售合同的义务，被上诉人一房二卖的行为并不会导致上诉人违背真实意思表示的说法是极其荒谬的。被上诉人隐瞒其一房二卖的行为又与上诉人签订认购协议书将其已经出售的房屋再次出售给上诉人，这已经是违背了诚信原则的欺诈行为，也严重损害了上诉人对于该房屋的知情权，被上诉人有义务将其所出卖房屋的真实情况如实的告知上诉人，如果上诉人知道房屋在购买前已经被出售于他人，决然不会签订这份于己不利的合同。第三，一审法院认定被上诉人在与上诉人签订合同后积极的撤销了涉案房屋与张坤的合同以及预告登记，不存在一房二卖的主观故意也是确有错误的。被上诉人早在2016年2月25日就已经将房屋出售给了张坤、崔文娟，并签订了商品房预售合同，于同年3月31日办理了预告登记，后张坤与银行签订个人购房借/担保合同。而与上诉人签订认购协议却是在2018年6月30日，被上诉人系在上诉人将其诉至法院后才起诉主张解除与张坤之间的商品房预售合同，何来积极撤销一说。被上诉人不仅起诉张坤解除合同是在上诉人以一房二卖为由起诉被上诉人之后，而且被上诉人也在庭审笔录中明确表示其一房二卖行为时因为公司资金问题，为资金问题其隐瞒情况将房屋二次出售，这明显就是以欺诈的方式来获得经济利益，从而损害了上诉人的合法权益，被上诉人起诉张坤解除商品房预售合同的行为明显就是双方串通以便被申请人逃避本案应承担的法律责任。对于申请人的损失，一审法院认为申请人并无实际损失，实际上对于被申请人以故意欺诈的行为致使申请人与其签订了认购协议书之时就已经对申请人的合法权益造成了损失。此外，被上诉人在庭审中明确表示当时是以工程抵账抵将涉案房屋抵给张坤的，但是在被上诉人与张坤的（2020）鲁0283民初5207号调解书中被上诉人却明确表示是因张坤未支付涉案房款故要求解除与其之间的商品房买卖合同，同一被上诉人就同一个涉案房屋出售情况出现不同表述，同时也可表明被上诉人与张坤恶意串通，损害上诉人的合法权益。第四，一审法院认为，上诉人主张撤销认购协议书，需要提交证据证明被上诉人存在欺诈行为，同时一审法院还认定在其作出判决前上诉人未能提交证据证明被上诉人存在欺诈行为。一审法院对上诉人所提供的证据材料的认定是完全错误的，上诉人一审提供了《平度市城乡建设局政府信息公开申请告知书》，告知书中明确显示2016年2月25日被申请人将涉案房屋出售并且签订了商品房预售合同，而被上诉人在与上诉人签订认购协议书却是在2018年6月30日。由此可以看出被上诉人是在明知自己的房屋已经出售的情况下又与上诉人签订了认购协议书，被上诉人对上诉人隐瞒事实，故意不告知上诉人其出售的房屋存在权利瑕疵，从而让上诉人在对涉案房屋状况不知情的情况下支付了团购费、全部购房款以及公共维修基金，这明显就是故意欺诈被上诉人，违背上诉人的真实意思表示。上诉人作为购房人自始至终都是为了够买一处没有任何权利瑕疵的房屋，上诉人若知晓该处房屋已经被出售是无论如何也不可能购买该涉案房屋的。因此，一审法院认定证据不足以证明被上诉人存在欺诈行为导致上诉人违背真实意思表示是错误的。二、一审法院适用法律错误第一，一审法院认为认为被上诉人不存在欺诈行为是对法律规定和法律解释的错误认识，民事合同的欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使或误导对方基于此作出错误意思表示。本案中，被上诉人明显隐瞒事实导致上诉人作出了错误的意思表示，一审法院对于《合同法》中欺诈行为的理解明显有误，应该予以纠正。第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。可以看出，在第九条第三款中明确了故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实是导致合同被撤销的情形之一。一审法院应当结合《合同法》认定被申请人存在欺诈行为而未认定，对相关法律规定的适用存在明显的错误，也是应当予以纠正的。三、在（2020）鲁0283民初5207号民事调解书中被上诉人明确表示要求和张坤解除合同的原因是因为被告未支付房款，被告不履行付款义务，而在该案庭审时被上诉人又说当时将涉案房屋出售给张坤是当时被上诉人以工程款抵账给张坤。由此可见被上诉人关于将涉案房屋出售给张坤的表述自相矛盾，说明被上诉人恶意解除于张坤的销售合同，制造合同可以继续履行的假象，实际是损害上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。 被上诉人未答辩。 林美花向一审法院起诉请求：1.请求依法解除双方之间签订的锦宇新城认购协议书；2.请求依法判令被告立即返还原告已付购房款人民币635,737元，并支付自2019年10月25日起至实际给付之日止以635,737元为基数按照同期银行贷款利率1.5倍计算的利息损失；3.请求依法判令被告赔偿原告损失人民币635,737元；4.请求依法判令被告返还原告交付的团购费人民币50,000元；5.请求依法判令被告返还原告交付的住房维修基金人民币15,297元；6.本案立案费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年6月30日，原、被告签订锦宇新城认购协议书一份，约定由二原告认购位于平度市白沙河街道办事处张戈庄xx路x号xx小区xx号楼x单元xx户房屋1套，建筑面积为115.01m（以最终实测面积为准，多退少补），销售单价5136元/㎡，总价590,692元。同时，二原告认购上述小区x号楼x单元x储藏室1间，面积12.87m，总价款为45,045元。原告须于当日交付定金10,000元，剩余房款。3-580692以及储藏室款45,045元均须于2018年7月7日前付清。如二原告逾期超过3日付款，被告可将该房屋另行出售。双方还约定二原告支付购房款后，被告统一确定签订青岛市商品房预售合同的具体时间。商品房预售合同签订后，该认购协议书自动作废。2018年8月3日，原告向被告支付涉案房款211,034元。当日，原告向案外人青岛华盛万邦置业有限公司支付团购费50,000元。2019年10月15日，原告相被告支付储藏室价款45,045元，公共维修基金15,297元。当日，被告向原告出具发票1张，载明项目为房地产预收款，金额为590,692元。另查明，被告就涉案房屋于2016年2月25日与案外人张坤、崔文娟签订商品房预售合同，于3月31日办理了预告登记，于4月5日办理了预购商品房抵押预告。2020年7月21日，张坤付清了涉案房屋贷款。7月23日，张坤、崔文娟注销了涉案房屋预告登记。7月31日，被告与张坤共同撤销了涉案房屋的网签。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销合同。原告要求撤销涉案认购协议书，需符合相关法律规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，二原告须举证证明被告存在以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危的方式，使其在违背真实意思的情况下订立涉案认购协议书。但结合原、被告双方的举证、质证以及双方在庭审中的陈述-4-情况，二原告未能举证证明存在上述情况，涉案认购协议书不应被撤销，理由如下： 第一，二原告与被告签订涉案认购协议书时的真实意思表示为购买涉案房屋和储藏室，该协议约定的内容亦是涉案房屋和储藏室买卖相关事宜。即便是在双方发生本案纠纷之后，庭审过程中，原告仍表示其签订认购协议书的真实意思表示为购买涉案房屋和储藏室。由此可见，原告签订认购协议书的真实意思表示从未发生变更。 第二，双方签订的认购协议书多次标明“认购”、“预收”字样，并明确注明该协议签订后仍需重新签订商品房预售合同，所交纳的定金在签订商品房预售合同后自动转为首付款或其他相关费用，且约定如原告逾期付款，被告可将涉案房屋另行出售。同时，该认购协议书并未约定交房时间，且被告为原告出具的发票载明的项目名称亦为“房地产预收款”，并非房款票据凭证。加之，原告也存在逾期支付房款和储藏室价款的情况。由此可见，二原告作为成年人，其对于该认购协议书仅为签订正式商品房预售合同之前的认购合同，且近期内双方无法签订商品房预售合同以及无法交付房屋的情况是明知的。根据该认购协议书的约定，被告所负担的义务仅为以约定的价格将目标房屋和储藏室出售给二原告并与其签订商品房预售合同。由此可见，被告仅需按上述约定并在与二原告签订商品房预售合同前清除涉案房屋网签障碍即可，且被告现已完成了该项义务，不存在履行上的权利阻碍。 被告虽然未及时将涉案房屋在上述认购协议书签订时已与案外人张坤等网签和已办理预售、抵押登记的情况告知二原告，但该行为并不会导致二原告违背其真实意思表示而与被告签订认购协议书并继续履行合同义务。 第三，被告在与二原告签订涉案认购协议书后，积极与张坤撤销了涉案房屋的网签合同和预购登记以及抵押登记，使得涉案房屋处于可售状态，并积极促成双方签订商品房预售合同以及房屋交付。现尚无证据证明被告有从“一房二卖”中牟取利益的主观故意以及欺诈被告钱款的主观故意。加之，现涉案房屋尚未竣工验收，仍无法向二原告交付，二原告并未存在实际损失。 第四，原告主张撤销该认购协议书，需提交证据证明被告存在欺诈或胁迫的手段或者乘人之危，并使原告在违背真实意思的情况下签订该认购协议书。但在一审法院作出判决前，原告未能提交证据证明存在原告违背真实意思签订认购协议书的情况，应承担举证不能的不利后果。 综上，原、被告双方签订涉案认购协议书，均系其真实意思表示，该协议书约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按约履行各自的义务。因此，对于原告要求撤销该认购协议书的主张，一审法院不予支持。因被告要求继续履行涉案认购协议书，故原告要求被告返还购房款、住房维修基金并支付利息以及赔偿损失的请求，一审法院不予支持。因涉案团购费50,000元系二原告向案外人青岛华盛万邦置业有限公司支付，并未向被告支付，故对于二原告要求被告返还-6-团购费50,000元的请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告林美花、全凤玉对被告青岛鸿信达置业有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,831元，减半收取8415.5元，保全费5000元，共计13,415.5元，由原告林美花、全凤玉负担。 二审查明的事实与原审一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中，上诉人主张被上诉人在双方签订协议时存在欺诈行为，应当依法撤销该协议。本院认为，被上诉人虽未及时将涉案房屋已与案外人张坤等网签和已办理预售、抵押登记的情况告知上诉人，但该行为并不会导致上诉人违背其真实意思表示而与被上诉人签订认购协议书。上诉人与被上诉人签订案涉房屋认购协议书的目的即是购买案涉房屋。在一审法院开庭审理前，被上诉人积极作为，与案外人张坤撤销了涉案房屋的网签合同和预购登记以及抵押登记，使得涉案房屋处于可售状态，并积极促成双方签订商品房预售合同以及房屋交付。上诉人也并未提供有效证据证明被上诉人存在一房二卖的主观故意和欺诈行为，且在上诉人实际履行案涉房屋付款义务时，也存在部分的付款逾期事实。从维护交易安全及公平原则，本院认为双方应继续履行案涉协议书为宜。故对上诉人的上诉主张，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17040元，由上诉人林美花、全凤玉负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二一年一月二十五日 法官助理 栾才玉 书记员王 繁