浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9478号 上诉人（原审原告）：虞雪梅，女，1968年12月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：李志艳、陈俊杰，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州华盛达西溪时代置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区五常街道文一村**。统一社会信用代码：913301107882735800。 法定代表人：王本亮。 委托诉讼代理人：林静克、花映洲，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人虞雪梅因与被上诉人杭州华盛达西溪时代置业有限公司（以下简称华盛达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州余杭区人民法院（2020）浙0110民初8919号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月26日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年12月29日公开开庭进行了审理，上诉人虞雪梅的委托诉讼代理人李志艳，被上诉人华盛达置业公司的委托诉讼代理人林静克到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年4月2日，虞雪梅（乙方）与华盛达置业公司（甲方）签订《西美岸中心房屋预约转让合同》一份，约定乙方预约购买杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋一套。房屋设计用途为非住宅，建筑面积44.86平方米。甲方与乙方约定按建筑面积计算该房屋预约转让价款，每平方米24743.65元，合同总价111万元。乙方不可撤销地委托甲方对该房屋进行装修，装饰标准见本合同附件二。甲方交付的房屋，应当符合约定的装饰、设备标准。合同附件一，虞雪梅对案涉房屋的平面图签字确认。合同附件二，为房屋的装饰、设备标准，该附件对进户门、卫生间洁具、、地面墙面、淋浴房、热水器、厨房等装饰所需材料、品牌进行了约定。 合同签订后，虞雪梅向华盛达置业公司支付了全部房款。华盛达置业公司将案涉房屋交付给虞雪梅使用。虞雪梅在收房时，认为交付的房屋与样板房严重不符，故诉至原审法院，提出赔偿损失及如下七项整改要求：1、将房间的落地窗整改成4米；2、将房间靠窗处62厘米宽40厘米厚的墙清除；3、在卫生间安装1米宽的落地窗；4、将卫生间淋浴房侧91厘米宽的墙清除；5、将放置洗衣机位置尺寸整改成宽60厘米深60厘米；6、将二楼层高高度整改成1.7米；7、将室内土黄色地砖整改成灰色实木地板。 原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虞雪梅的整改要求第1-7项的依据主要是样板房、销售人员口述、宣传册，但双方签订的预约转让合同中并未约定华盛达置业公司交付的房屋装修标准须达到样板房的装修标准，虞雪梅已对案涉房屋的平面图签字确认。虞雪梅所称的销售人员口述现未提交任何依据。宣传册仅提供了打印件，该宣传册所载明的房屋户型并非虞雪梅购房的户型，无法核实是否是虞雪梅在购房时华盛达置业公司向虞雪梅出示的宣传册。在虞雪梅提交的宣传册下方注明，本宣传资料为要约邀请，上图为装修示意图，室内装修方案仅供参考，非实际交楼衡量之标准。相同户型因楼栋、单元或楼层不同，局部结构、面积、尺寸等可能存在差异，具体交付细节以双方销售合同约定为准。虞雪梅的全部诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回虞雪梅全部诉讼请求。案件受理费2520元，减半收取1260元，由虞雪梅负担。 宣判后，虞雪梅不服，向本院提出上诉称：一、样板间应作为交付房屋装修标准，原审以双方未约定以样板房的装修为标准，驳回虞雪梅的诉讼请求，属认定事实不当。1、样板房的作用就是预先提供给客户展示房产交付模样，买家可以对商品房的交付状态进行预判，样品的状况是决定消费者购买的重要因素。既然华盛达置业公司将待售房产通过样板房的方式进行公开展示，虞雪梅经华盛达置业公司销售员介绍、参观样板房后才决定购买房产，根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十条规定全装修商品房的展示样板房、模型、展示板对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。样板房对合同的订立有重大影响，应当作为交付标准。2、华盛达置业公司销售人员采取欺骗手段销售房产。华盛达置业公司在对外销售时仅设计了一套样板间，整个6幢出售的均是45平米左右小面积户型，不存在华盛达置业公司所称的EDF户型，实体样板房有4米落地窗，与销售的宣传一致，让虞雪梅充分相信交付房产与样板间相同。西美岸众多业主因交付的房产与销售人员承诺的房产差距太大，多次集体到未来科技城管委会、五常街道上访，以及在12345市长热线、杭州电视台、今日头条等新闻媒体投诉，有业主接受杭州台的采访视频及集体上访部分业主的签名单等可作为佐证。3、虽然合同中没有写明按照样板房的标准交付房屋，但该合同系华盛达置业公司提供的格式合同，虞雪梅处于弱势一方，并未将双方的口头约定加入合同主文，关于房屋的交付标准没有在合同中予以明确，双方对此存在争议，根据法律规定，双方当事人对合同条款存在争议的情况下，应当做有利于制订格式合同相对方的解释，即按照样板房的标准交付房屋。二、合同及附件没有对装修交付细节进行约定，样板间应当作为交付标准的补充，原审法院否定样板间作用不当。华盛达置业公司提出装修已有合同及附件约定，但合同附件约定的是装修材料、品牌，没有对窗户大小（有无）、改造层高、柱子及功能尺寸进行约定。虞雪梅虽在附件平面图签字，但平面图只是对房产在整层所在位置的确认，平面图上没有标示内部房屋的尺寸及结构，从常规意思表示角度解释，虞雪梅在附件平面图上的签字应视为对房屋交付标准按样板房尺寸和结构的确认。在合同及附件对内部结构、空间尺寸没有约定的情况下，样板间应当作为交付标准，若任由开发商将装修标准大量缩水而不用承担违约责任的话，给不良开发商有牟利的可趁之机，将形成不良的社会效果。综上，涉案房产是全装修交付，根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》的规定，样板间对合同的订立有重大影响，在对交付标准约定不明确的情况下，样板间亦应当作为交付标准，更符合虞雪梅购买房产预先判断。华盛达置业公司应当遵守诚信原则、契约精神，交付符合双方约定标准的房产。原审法院以证据不足驳回虞雪梅的诉讼请求，于法无据。据此，请求撤销原判，改判支持虞雪梅的原审诉讼请求并由华盛达置业公司承担本案一审、二审案件受理费。 被上诉人华盛达置业公司辩称：一、本案案涉项目根木不存在消保法所称的“样板房”，且本案中虞雪梅所称的“样板房”并非房屋交付标准。华盛达置业公司并没有在案涉项目的房屋中设置样板房，只是在租赁的售楼处，临时设置了装修展示空间，目的是为了让购房者对“微L0FT”的布局空间有个直观的感知，而且在该房间的门口注明了“本样板房仅为装修示范，非交付标准，部分室内软装、家具、家电、陈设等不属于交付范围（实际以合同交付标准为准）”。很显然，华盛达置业公司在虞雪梅购房前就已经告知了，双方以合同约定的交付标准为准。二、华盛达置业公司的销售人员并未采取过任何欺骗的手段销售房产。首先，虞雪梅向原审法院提供的宣传折页所载明的房屋户型为5号楼北边套E户型图，而虞雪梅实际购买的是6号楼F户型房屋，而且华盛达置业公司的销售人员也从未向虞雪梅承诺过其购买的房屋是E户型，有所谓的4米宽落地窗。在虞雪梅签字确认的《房屋预转让合同》的附件一中也已经显示了虞雪梅所购买的房屋户型。很明显华盛达置业公司在销售房屋时，已经明确告知了虞雪梅其购买的户型。其次，在华盛达置业公司的发给客户的宣传折页，包括虞雪梅所提交的证据中的宣传折页下方都明确注明“宣传资料为要约邀请，上图为装修示意图，室内装修方案仅供参考，并非实际交楼衡量之标准。相同户型因楼栋、单元或楼层不同，局部结构、面积、尺寸等可能存在差异，具体交付细节以及方销售合同约定为准”。所以，华盛达置业公司在销售案涉房屋是已经将房屋的实情告知给了虞雪梅，根本不存在欺骗或是故意隐瞒的情形。三、本案案涉合同系双方在充分协商一直的情况下签订，不属于格式合同。本案中虽然《房屋预约转让合同》为华盛达置业公司制作，但不能仅仅以此来认定该合同为格式合同。《合同法》对于格式合同条款的认定需要符合两个条件：事先拟定、订立时未协商。本案中，虞雪梅购买的房屋号、合同价款、付款方式、装修标准等均是在双方协商一致的情况下签订。很显然《房屋预约转让合同》并非格式合同。相反，虞雪梅从一审开始就称本案案涉合同为格式合同，但从始至终都没有提交过任何的证据来证明《房屋预约转让合同》为格式合同。四、《房屋预约转让合同》已经对装修标准进行了明确，不存在虞雪梅所谓的不确定性。华盛达置业公司在销售房屋时，已经告知了虞雪梅所购买房屋的户型结构，而且虞雪梅也已经在房屋结构的图纸上签字确认，该图纸对房屋的户型，从该结构图中可以明确的看到房屋的坐落、朝向、门窗及房间内承重柱的位置。且在《房屋预约转让合同》附件二“房屋的装饰、设备标准”已经对装修标准进行了明确列明，也不存在虞雪梅所谓的不明确。五、本案房屋系存量房交易，不适用《浙江省实施办法》的规定。案涉房屋在建设部门等级备案的就是存量房交易而非预售全装修商品房，而且，《房屋预约转让合同》中已经明确约定了，案涉房屋无预售证，不办理预售备案，华盛达置业公司在取得不动产权证书后与虞雪梅签订正式的《杭州市房屋转让合同》，很显然虞雪梅在与华盛达置业公司签订《房屋预约转让合同》时是知道所购房屋并非预售商品方。故本案不适用《浙江省实施办法》的规定。综上，虞雪梅所称的“样板房”并非房屋的交付标准，《房屋预约转让合同》也已经对交付标准进行了明确，一审法院认定事实正确、适用法律正确，请求驳回虞雪梅的全部诉请。 被上诉人华盛达置业公司在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人虞雪梅向本院提交了协商纪要及业主签到名单，欲证明2020年1月7日及2020年1月10日，未来科技城管委会就西美岸房产存在的问题召开协调会，并作出整改要求。经庭审质证，被上诉人华盛达置业公司认为协商纪要属于复印件，真实性无法确认。即便该内容真实，也无法证明虞雪梅诉请中与案涉装修有关的事实。该证据中都是业主提出来的问题，并不是说实际上就一定存在这样的问题。本院认为上诉人虞雪梅提交的协商纪要内容为业主与管委会工作人员的意见，并无华盛达置业公司的意见，亦没有华盛达置业公司对该协商纪要签字，且该证据系打印件的复印件，无法达到上诉人虞雪梅所要证明的目的。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”虞雪梅与华盛达置业公司签订的《西美岸中心房屋预约转让合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。且双方当事人亦无异议。而在双方签订的《西美岸中心房屋预约转让合同》中，并未约定华盛达置业公司交付的房屋装修标准须达到样板房的装修标准，虽虞雪梅认为在合同中没有写明按照样板房的标准交付房屋，但双方已达成口头约定未加入合同主文。对此，本院认为虞雪梅并未提交有效证据证明双方已达成口头约定按样板房标准交付房屋。虞雪梅所提交的宣传册所载明的房屋户型并非虞雪梅购房的户型，且该宣传册下方注明，本宣传资料为要约邀请，上图为装修示意图，室内装修方案仅供参考，非实际交楼衡量之标准。相同户型因楼栋、单元或楼层不同，局部结构、面积、尺寸等可能存在差异，具体交付细节以双方销售合同约定为准。故原审法院以双方所签订的合同并未约定华盛达置业公司交付的房屋装修标准按样板房的装修标准，而驳回虞雪梅的诉讼请求并无不当。虞雪梅的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2520元，由虞雪梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年一月八日 书记员  周 杨