福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终426号 上诉人（原审原告）：闽侯县上街镇美岐村民委员会,住所地闽侯县上街镇源江路**。 法定代表人:林端，村民主任。 委托诉讼代理人：池明城、叶华锦，福建合立律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）吴百立，男，1983年11月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）吴百镛，女，1984年11月24日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄柏超，福建泰岚律师事务所执业律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：王鑫平，福建泰岚律师事务所实习律师。 上诉人闽侯县上街镇美岐村民委员会（以下简称美岐村委会）因与被上诉人吴百立、吴百镛房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美岐村委会上诉请求：1.依法撤销福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4560号民事判决，改判支持美岐村委会的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由吴百立、吴百镛承担。事实与理由：案涉两间临时店面系经闽侯县建设局批准建设，双方就案涉两间临时店面所签订的两份《美岐村学生街商业经营场所租赁合同》合法、有效。经美岐村委会向闽侯县上街镇人民政府调取的《建设用地规划许可证》与《建设工程规划许可证》显示，大学新区商业网点美岐临时店面一、二期已经取得了主管部门的批准，用地单位为闽侯县上街镇人民政府，用地性质为临时用地，其中一期占地面积为7810平方米，二期占地面积为4140平方米，建筑为二层框架结构。案涉两间店面（117号店面及1#-2#铁皮房店面）系经主管部门批准建设。原审认定案涉租赁标的无房屋产权凭证，未经过相关部门审批建设系认定事实错误。 吴百立、吴百镛共同辩称，一、吴百镛并非本案适格主体。吴百镛并不知情吴百立以吴百镛名义与美岐村委会订立合同，其仅是根据吴百立的指示代为付款，并未实际使用案涉店面，更未参与经营，吴百镛并非合同相对方。二、美岐村未提交选址意见书、临时用地范围图，无法证明案涉店面系在《建设用地规划许可证》用地规划范围内。三、美岐村委会未提交工程设计方案总平面图，无法证明案涉店面系根据《建设工程规划许可证》规定的设计方案进行建设的建筑。案涉1#-2#铁皮房系在两栋楼之间自行围挡形成，明显属于违章建筑。根据相关司法解释的规定，出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因此1#-2#铁皮房那份租赁合同是无效的。四、即使案涉店面是在规划用地范围内符合规划设计方案而建设的建筑，美岐村委会既非建设单位也未提供证据证明其是有出租案涉店面的权利人，无权向吴百立、吴百镛主张租金或房屋占有使用费。五、从美岐村委会提交的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》可知，美岐临时店面土地使用性质为临时用地，美岐学生街店面为临时建筑，双方签订案涉租赁合同时案涉店面已超出临时建筑使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，案涉租赁合同无效。六、在美岐村委会未提交证据证明案涉店面是在规划用地范围内符合规划设计方案而建设的建筑的情况下，一审法院根据美岐村委会当庭自认案涉店面是无房屋产权证、也未经相关部门审批建设的临时店面而认定案涉租赁合同无效是正确的。 美岐村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除美岐村委会与吴百镛于2019年4月6日签订的二份《美岐村学生街商业经营场所租赁合同》；2.判令吴百镛、吴百立连带向美岐村委会支付拖欠的租金713713元（暂计至2020年7月31日，实际应支付至双方解除租赁合同之日）及逾期付款违约金160530元（逾期付款违约金按月利率2%计算，以租金120393元为基数，自2019年2月1日起至2019年10月17日的逾期付款违约金为20721元；以租金118418元为基数，自2019年10月18日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为22420元；以租金120393元为基数，自2019年8月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为28894元；以租金132432元为基数，自2020年2月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为15892元；以租金65277元为基数，自2019年2月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为23500元；以租金131997元为基数，自2019年8月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为31679元；以租金145196元为基数，自2020年2月1日起至2020年7月31日的逾期付款违约金为17424元。上述逾期付款违约金实际应支付至吴百镛、吴百立还清全部款项之日止）；3.判令吴百镛、吴百立连带向美岐村委会支付拖欠的物业费2302元；4.本案诉讼费、公告费等诉讼费用由吴百镛、吴百立承担。 一审法院认定事实：吴百立以吴百镛的名义参与美岐村委会的店面招标。吴百镛中标后，2019年4月6日，吴百立以吴百镛名义与美岐村委会签订两份《美岐村学生街商业经营场所租赁合同》，约定美岐村委会将位于××村××街××路××幢××号××村××街××路××＃××＃幢××房店面出租给吴百镛。两份租赁合同分别对租赁期限、租金标准、租金支付方式、履约保证金等做了约定。吴百镛共向美岐村委会支付以下款项：1.2018年12月13日支付投标押金及报名费102000元（其中50000元于2018年12月17日退回给吴百镛）；2.2018年12月25日支付10号店面押金82474元；3.2018年12月31日支付美岐学生街10号店面店租66902元、吴百立学生街20店面100859元；4.2019年10月17日支付学生街2栋117号店面押金、租金22000元。审理中，美岐村委会确认案涉租赁标的无房屋产权凭证，也未经过相关部门审批建设，为临时店面。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉店面为临时店面，未取得相关产权凭证，也未经批准建设，美岐村委会在一审法庭辩论终结前也未能提交经主管部门批准建设的相关材料，因此案涉两份租赁合同应认定为无效合同。美岐村委会经一审法院释明后，仍认为案涉两份租赁合同为有效合同，故对其要求解除案涉两份租赁合同的诉求不应予以支持；美岐村委会基于合同有效要求吴百镛、吴百立支付租金及逾期付款违约金的诉求，亦应予以驳回。美岐村委会应基于合同无效后向吴百立、吴百镛主张房屋占有使用费。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：驳回闽侯县上街镇美岐村民委员会的诉讼请求。 二审期间，美岐村委会向本院提交：证据一，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。证据二，美岐村委会向本院申请调查令向闽侯县住房和城乡建设局调取案涉店面的建设用地规划审批材料及平面图、建设工程规划审批材料。本院对上述材料采取调查令的方式予以调取，美岐村委会对上述材料予以出示。上述证据共同证明：案涉店面系经闽侯县建设局批准建设，美岐村委会与吴百立、吴百镛签订的两份租赁合同合法有效。证据三，117号临时店面、铁皮房图片，证明：案涉店面的现状及坐落位置。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。本院认定如下：对证据一、二的真实性、合法性、关联性均予以确认；证据三与本案无关，不予采纳。 因美岐村委会二审提交了案涉店面的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等新证据，致一审法院对“案涉租赁标的未经过相关部门审批建设”部分事实认定有瑕疵，本院予以纠正。经审查，本院对一审法院查明的其余事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》规定，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。《福建省实施办法》规定，临时建设为商品房售楼屋或者工地建筑工棚的，使用期限不得超过该建设项目工期；其他临时建设使用期限不得超过两年。确需延长的，可以向原批准机关申请延长一次，延长期限不得超过两年。案涉店面的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证上分别载明“临时用地”和“临时建设”，发证时间均为2009年。本案两份《美岐村学生街商业经营场所租赁合同》约定租赁期为2019年2月1日至2022年1月31日，已超过临时建设的使用期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，上述租赁合同应认定为无效。一审法院对前述规定适用有瑕疵，本院予以纠正。美岐村委会经一审法院释明后，仍认为案涉两份租赁合同为有效合同，一审法院对其诉讼请求予以驳回并无不当。 综上所述，一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对闽侯县上街镇美岐村民委员会的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19219元，由闽侯县上街镇美岐村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  甘 力 审 判 员  林 敏 审 判 员  林 辉 二〇二一年一月二十日 法官助理  潘水晶 书 记 员  林若汐 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十四条在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。 临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。 临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。