浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9292号 上诉人（原审被告）：曹良民，男，1983年4月21日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：潘德林，男，1962年8月6日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人曹良民因与被上诉人潘德林房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初2415号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月19日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年12月1日公开开庭进行了审理，上诉人曹良民，被上诉人潘德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下： 潘德林系新江花园底商32号的共同共有人之一。 出租方（甲方）潘德林与承租方（乙方）曹良民签订《商铺租赁合同》一份，约定商铺坐落位置为江干区新江花园32#-1-2—3，商铺面积约148平方米；租赁用途为商铺使用，副食品；租期为2018年6月10日至2020年6月11日；本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定；租金每年93000元，押金8000元；付款方式为上交款，甲乙双方自签订本合同之日，乙方二次向甲方支付全年的房租，第二年或续租的房租必须提前一个月交清；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金拾万元整；乙方拖欠租金的，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿；租赁期满，承租方结清使用的所有费用，出租人退还房租押金；等等。 另查明，曹良民尚未支付潘德林2019年6月10日至2020年6月11日的房屋租金93000元。 还查明，曹良民已向潘德林交纳押金8000元。潘德林与曹良民均不同意该押金抵扣案涉房屋租金。 潘德林于2020年4月17日向原审法院起诉，请求判令（变更后）为：1、曹良民支付潘德林房屋租金93000元；2、曹良民支付迟延支付房屋租金违约金10万元；3、曹良民支付潘德林逾期支付租金的利息损失（以未付租金93000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2019年6月10日起计算至房屋租金付清之日止）；4、曹良民立即将案涉新江花园底商32号商铺交还潘德林；5、本案的诉讼费由曹良民承担。 原审法院认为，潘德林与曹良民之间的房屋租赁合同关系，事实清楚、证据充分、合法有效。潘德林作为出租人，已经按约交付租赁物，曹良民作为承租人，理应按期支付房租。现曹良民未按约支付2019年6月10日至2020年6月11日的房租93000元，潘德林诉请其支付，具有合同和法律依据。另，曹良民辩称因疫情影响，希望潘德林免租一个月，曹良民从事的副食品行业，因疫情防控影响其经营，故酌情对曹良民的该项辩称予以采纳。因此，曹良民还需支付潘德林房屋租金85250元。对于潘德林主张曹良民支付违约金的诉请，虽然潘德林与曹良民在合同中约定，逾期不交租金的违约金10万元，但该违约金约定过高，酌情将违约金调整至27900元。对于潘德林诉请曹良民支付其逾期支付租金的利息损失，违约金已经足以弥补其实际损失，故对该项诉请不予支持。对于潘德林要求曹良民交还案涉房屋的诉请，根据合同约定，曹良民拖欠租金的，潘德林有权提前终止合同以及租期为2018年6月10日至2020年6月11日，租赁期满后，如果潘德林同意曹良民可以继续承租，现案涉房屋的租期已经届满，且潘德林已明确表示不同意曹良民继续承租，故对潘德林的该项诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、曹良民支付潘德林房屋租金人民币85250元，于判决生效之日起十日内付清；二、曹良民支付潘德林违约金人民币27900元，于判决生效之日起十日内付清；三、曹良民于判决生效之日起十日内将坐落于杭州市江干区新江花园32号商铺腾空返还给潘德林；四、驳回潘德林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4160元，减半收取人民币2080元，由潘德林负担人民币798.5元，由曹良民负担人民币1281.5元。 宣判后，曹良民不服，向本院提出上诉称：原审法院在审理曹良民与潘德林之间的房屋租赁合同纠纷一案中原审法院认定事实错误，适用法律不当：一、原审法院认为潘德林与曹良民租赁合同期限为2018年6月10日至2020年6月11日，属于认定事实不清。曹良民于2010年5月开始承租潘德林的房屋，并从2010年7月开始支付房租；双方约定四年或五年一租。2020年4月份，曹良民与潘德林在杭州市江干区九堡街道办事处调解员的调解下达成调解协议：潘德林同意曹良民延期租赁至2020年年底，并由九堡街道办事处支付曹良民未支付的房租。但原审法院认定租赁期限至2020年6月11日，属于事实认定错误。原审法院判决曹良民于判决生效之日起十日内将商铺腾空并归还并无事实依据。且潘德林同意由街道办事处来支付房屋，现向曹良民要求支付房租违反了之前的协议约定。因此，原审法院判决曹良民支付85250元的租金不合理。另受疫情影响，曹良民希望能予以减免1-3个月的租金。二、根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定或协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负责赔偿。曹良民在承租房屋时，经过潘德林的同意进行了承租房屋的装修，现潘德林要求解除合同，支付租金，腾空房屋，那不能拆除部分的装修物共价值20万元潘德林应返还给曹良民。三、原审法院判决曹良民支付的违约金过高。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原审法院判决的27900元已超过了租金的30%，属于过分高于造成的损失，应予以调整。四、潘德林夫妻及其子女多次影响曹良民的正常经营，因此给曹良民造成的损失应由潘德林承担。综上，请求撤销原判决，依法改判并由潘德林承担全部上诉费用。 被上诉人潘德林辩称：不同意曹良民观点。根据双方合同约定，租期至2020年6月11日，合同到期，不再续租。曹良民未交租金，要求收回房屋。曹良民以政府未付款为由不支付租金，但本案合同相对人并非政府。曹良民由于自身原因造成租金不能及时支付与潘德林无关。请求驳回上诉，维持原判。 上诉人曹良民和被上诉人潘德林在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”潘德林与曹良民签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，潘德林已依约将案涉商铺交由曹良民承租，曹良民则亦应依约支付租金。根据合同约定，曹良民所承租商铺2019年6月10日至2020年6月11日的租金93000元，应在2019年5月10日前支付，但曹良民至今未付，潘德林要求曹良民支付，具有事实和法律依据。原审法院考虑到疫情的影响，酌情对曹良民应支付给潘德林的租金减免一个月，确定曹良民还需支付潘德林房屋租金85250元并无不当。根据双方合同约定，逾期支付视同违约，违约金10万元，原审法院认为该违约金约定过高，酌情将违约金调整至27900元，尚属合理。合同约定，曹良民拖欠租金潘德林有权提前终止合同，曹良民认为在杭州市江干区九堡街道办事处调解员的调解下达成调解协议：潘德林同意曹良民延期租赁至2020年年底，并由九堡街道办事处支付曹良民未支付的房租。但未提交证据予以证实，潘德林认为双方之间最终并未达成协议。现租赁期已届满，潘德林亦不同意曹良民继续承租，故原审法院判决曹良民将坐落于杭州市江干区新江花园32号商铺腾空返还给潘德林并无不当。综上，曹良民的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2563元，由曹良民负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年一月八日 书记员  周 杨