安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1321民初197号原告：砀山县珠宝物业管理有限公司，住安徽省砀山县砀城镇御都星城开阳星居C40栋108室。统一社会信用代码：91341321MA2NY688XW。法定代表人：胡希武，该公司总经理。委托诉讼代理人：于亚东，安徽序力律师事务所律师。被告：方春影，女，1975年3月20日出生，汉族，户籍地安徽省砀山县,现住砀山县。委托诉讼代理人：方军建，安徽梨苑律师事务所律师。原告砀山县珠宝物业管理有限公司与被告方春影物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告砀山县珠宝物业管理有限公司委托诉讼代理人于亚东，被告方春影及其委托诉讼代理人方军建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。砀山县珠宝物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付2020年1月1日起至2020年10月31日止期间的物业管理费991.61元、违约金991.61元，共计1983.22元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月17日砀山鸿城房地产开发有限公司通过招投标与原告签订前期物业服务合同，委托原告对上海花苑小区进行物业管理。合同第五条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.10元每月每平方米，商业用房1.0元每月每平方米，多层住宅0.55元每月每平方米；合同第六条约定：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。合同第三十一条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或其他事项的，应按同倍的标准向乙方支付违约金或承担相应责任。被告系上海花苑14栋104业主，自2020年1月1日起至2020年10月31日，原告一直为被告提供物业服务，并多次催促被告按期缴纳物业费，被告一直以所住房屋在一楼，不需要使用电梯为由拒绝支付，为此，特依法具状起诉。方春影辩称，原告起诉无事实和法律依据。被告购买上海花苑小区房产签订了购房合同，购房后与梨苑物业公司正常履行交纳物业费的义务。原告入驻上海花苑小区，没有在小区进行公示，被告也不知情，被告一直以为是梨苑物业公司对小区进行管理。购房合同约定物业费按照每平方0.45元交纳，被告也一直按照合同正常履行，没有违反交纳物业费的义务。购房合同明确显示该建筑层高8层，根据民用建筑设计通则国标GB50352-2005,被告购买的房屋系中高层住宅，根据购房合同约定，高层建筑物业费1.1元，被告房屋不属于高层范畴，原告要求被告按照每平方米每月1.1元支付物业费没有事实依据。本院经审理，查明如下事实：2014年5月20日被告与砀山鸿城房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买上海花苑小区14栋2单元104商品房。合同约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民3756.96元，建筑面积86.51平方米，建筑层数为地上八层。方春影于2015年7月31日与砀山县梨苑物业管理有限公司签订上海花苑前期物业管理协议，第五条规定：1、根据物价局核发收费批文，甲方应按照房屋建筑面积的每平方米0.45元（商铺1.0元）向乙方支付前期物业管理费用，从2012年11月1日起开始收取。2、物业管理费标准的调整，根据小区状况，以物价部门核发为准。后砀山县梨苑物业管理有限公司因故终止服务。砀山鸿城房地产开发有限公司对上海花苑前期物业管理服务进行招标，2019年3与26日，砀山县珠宝物业管理有限公司收到安徽省服务项目招标投标中标通知书。2019年5月17日砀山鸿城房地产开发有限公司与砀山县珠宝物业管理有限公司签订上海花苑住宅小区前期物业服务委托合同，约定，第五条，1、高层住宅：1.10元/月·平方米(不含二次供水运行能耗费用,其实际发生能耗费用,由业主按其拥有的物业建筑面积另行分摊)。3、多层住宅：0.55元/月·平方米(不含二次供水运行能耗费用及政府规定的门前三包费用，其费用由业主按其拥有的物业建筑面积和政府相关规定另行分摊和支付)。第二十七条，合同期限：业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十一条，甲方、业主或者物业使用人违反本合同约定，为能按时足额交纳物业服务费用或其他事项的，应按同倍的标准向乙方支付违约金或承担相应责任。另查明，2020年1月1日至2020年10月31日期间，上海花苑小区高层物业费政府指导价为1.10元/月·平方米，垃圾处理费4元/月·户。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。砀山县珠宝物业管理有限公司作为物业服务单位，通过公开招标进入上海花苑小区进行物业服务工作，其与建设单位砀山鸿城房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，合法有效。因物业费是物业公司维持正常工作运转的必要条件，砀山县珠宝物业管理有限公司依约提供了物业服务，方春影应该按照合同约定支付物业服务费用费。方春影所购案涉商品房属于高层建筑，其辩称应按照多层收费标准支付物业综合服务费没有依据，不本院不予支持。方春影应支付物业综合服务费951.61元（86.51㎡×1.10元/月·㎡×10个月），垃圾处理费40元（4元/月·户×10个月），合计991.61元。故，对于砀山县珠宝物业管理有限公司关于物业管理费用的诉讼请求予以支持。对于砀山县珠宝物业管理有限公司要求方春影支付违约金的请求，因前期物业服务公司变更，双方对物业费收费标准存有异议，导致方春影未能按期交纳物业费，并非方春影故意拖欠，对违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告方春影于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告砀山县珠宝物业管理有限公司自2020年1月1日至2020年10月31日期间的物业费用991.61元；二、驳回原告砀山县珠宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告方春影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  黄爱莲二〇二一年一月三十一日法官助理吴盼书记员吴越附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条物业在管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会管理规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。