陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书（2020）陕0602民初7141号原告延安永平石油运销有限公司，住所地：延安市宝塔区。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX2286。法定代表人刘海鱼，系该公司董事长。委托代理人刘伟，男，汉族，1987年6月27日出生，现住延安市延川县。被告杨中山，男，汉族，1981年12月10日出生，延安市人，高中文化，宝塔区区委职工，现住延安市宝塔区，公民身份号码：61062XXXX112101414。被告刘红军，男，汉族，1976年5月21日出生，延长县人，大专文化，延安工商银行职工，现住延安市宝塔区工商银行延安分行，公民身份号码：61062XXXX605210112。原告延安永平石油运销有限公司与被告杨中山、刘红军申请人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘海鱼、被告杨中山、刘红军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、准许宝塔区法院作出的(2020)陕0602执恢68号执行裁定书中对“被执行人刘红军名下的位于陕西省延安市宝塔区南市XX路XX号XX层XX室房屋”的执行；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由: 原告诉刘红军借贷合同纠纷一案，经贵院审理作出了（2014）宝民初字第00350号民事判决书，判决被告刘红军于判决生效之日起十日内一次性偿还原告延安永平石油运销有限公司欠款2610000元及利息(从2012年12月29日始至2013年6月26日止，月利率1％计算;从2013年6月27日始至实际偿还之日止，月利率按中国人民银行发布的贷款基准利率的四倍计算)。判决生效后，被告刘红军拒不履行生效判决确定的债务内容，原告申请法院强制执行，在贵院的执行措施下，被告刘红军向原告偿还121872元。剩余1305835.58元案件款本金及利息、迟延履行金未清偿，贵院作出了(2014)宝执补字第00104号执行裁定书终结了本次执行。原告于2016年向贵院申请恢复执行本案，被告李红军向原告偿还了2万元后无可供财产执行，贵院将被告刘红军纳入失信被执行人名单后作出了(2016)陕执恢207号执行裁定书再次终结本次执行。原告与被告刘红军于2017年7月5日达成和解协议，但被告刘红军未履行执行和解协议达成的内容。原告于2020年再次申请恢复强制执行，贵院于2020年4月10日作出(2020)陕0602执恢68号执行裁定书，于2020年4月20日查封了登记在被告刘红军名下的位于陕西省延安市宝塔区南市XX路XX号XX层XX室房屋。在该房屋被查封后，被告杨中山作为案外人在执行过程中提出了执行异议，称其系该房屋的实际所有权人，以此排除法院对该房屋的强制执行。贵院于2020年11月9日作出了(2020)映0602执异63号执行裁定书，裁定中止对刘红军名下位于陕西省延安市宝塔区南市XX路XX号XX层XX室的执行。现原告对贵院作出的裁定不服，依法提起执行异议之诉，请求人民法院准许宝塔区人民法院作出的(2020)陕0602执恢68号执行裁定书中对“被执行人刘红军名下的位于陕西省延安市宝塔区南市XX路XX号XX层XX室房屋”的执行，具体理由如下:一、涉案房屋实际所有权人为被告刘红军。原告认为，在其与被告刘红军的民间借贷纠纷案件中，在被告拒不履行生效判决确定的债务内容时，原告有权依据生效判决申请人民法院强制执行被告刘红军名下拥有所有权的财产。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”，因此不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。本案中，涉案房屋至今仍然登记在被告刘红军名下，所以，房屋的实际所有权人为被告刘红军，而非杨中山。原告有权申请法院对涉案房屋强制执行，人民法院应当准许原告的申请。二、二被告存在恶意串通损害债权人利益的情形。被告杨中山辩称，其于2013年5月11日与被告刘红军签订《售房协议》，截止2013年5月23日向被告刘红军支付购房款共计40万元。但在被告杨中山提供的证据中显示，被告杨中山仅向被告刘红军支付了37万元的购房款，涉案房屋在银行抵押贷款20万元。在被告杨中山支付37万元购房款后，在7年多的时间里该房屋仍有20万元的按揭款未还，涉案房屋从2013年至今仍处于抵押状态，该事实与常理不符。在原告与被告刘红军于2013年3月30日签订了房屋抵押合同后，被告杨中山在非常短的时间里于2013年5月11日以低于市场价格的价款购买了被告刘红军处于抵押状态不能过户的房屋，充分说明该笔房屋买卖存在虚假交易，二被告合谋逃避债权损害原告利益，充分说明二被告之间存在恶意串通情形。三、被告杨中山的理由不足以排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，在本案中，刘红军先与原告达成抵押协议，约定涉案房屋折价48万元，而杨中山和刘红军后达成的《售房协议》中约定的房屋价格是40万元，明显低于市场价格，存在严重不合理情形。其次，在二被告的房产交易中不能形成一条完整的证据链。在价款上，被告杨中山在2013年5月8日分两次付款，转账15万元，现金5万元，为什么不是一次性转账付款20万元，被告杨中山无法提供支付5万元现金的证据，因此原告对现金支付5万元事实的真实性不予认可;在时间上，5月8日支付部分所谓的购房款后，为何出具收条的时间是2013年5月11日，时间上存在差异，被告无法证明支付该笔价款系购房款;被告对于剩余现金3万元的交付情况不予认可，被告杨中山并未提交关于最后3万元购房款的任何证据。综上，被告杨中山未能证明其已经全额支付购房款40万元的证据，其排除强制执行的理由不符合上述法律规定中的第三条情形。最后，被告杨中山至今未能对涉案房屋办理过户登记系其自身过错原因导致。在杨中山向被告刘红军交付购房款时，其完全可以将涉案房屋剩余抵押贷款直接向银行清偿行驶涤除权，解除房屋负担从而为自己办理过户登记，但其并没有积极维护自身权利导致房屋至今没有过户。同时，被告杨中山在与被告刘红军签订《售房协议》时，明知该房屋存在权利负担、在银行有抵押贷款不能取得所有权，但其仍然购买，致使房屋至今无法过户，其主观上存在过错，因此其排除强制执行的条件不符合上述法律规定中的第四条情形。综上所述，贵院仅依据二被告双方达成了《售房协议》及被告杨中山实际占有该房屋为由不子执行涉案房屋，存在认定事实错误与适用法律错误的情形，故诉至法院。被告杨中山辩称，其一，原告所述严重与客观事实不符，涉案房屋的所有权人为被告。2013年5月6号，经被告与刘红军口头协商，被告刘红军将其位于XX沟XX楼XX号房屋（协议上为1803室，房产证上为1802室）出售给被告，当时双方约定房屋价款为40万元整，首付20万元，剩余房款在刘红军交房产证、钥匙时，被告给其一次性付清（房产证在2013年5月底能交给被告），合同在5月11日签订，签订合同时给付20万元。5月8日被告刘红军母亲说家里着急用钱，让被告先付15万元，剩下5万元签合同当天给。于是在2013年5月8日，被告通过银行转账方式支付购房款15万元整（具体详见银行转款凭证）。2013年5月11日双方签订了书面协议（具体内容详见书面协议书），协议签订当天被告给刘红军支付购房款现金人民币5万元整，刘红军于当天给被告出具收条一张，收条载明“今收到杨中山购房款20万元整，刘红军，2013.5.11”。合同签订后，刘红军母亲又给被告说家里着急用钱，让被告提前付款，于是在2013年5月20日以银行转账方式支付购房款10万元整，在2013年5月23日以银行转账方式支付购房款7万元，剩余房款3万元在被告刘红军给被告交付房产证、钥匙时（即2013年5月底）被告一次性以现金方式交付被告刘红军。自2013年6月份开始被告便对该房屋进行装饰装修，装修完成后被告于2013年9月份正式入住该房屋至今，期间的物业费、水电费均由被告缴纳。因该房屋系刘红军在银行按揭抵押，现该贷款刘红军未还清，故无法办理房产变更手续。另外在执行异议案件过程中，被告刘红军对买卖房屋的事实无异议。综上事实，被告认为被告与刘红军之间签订的售房协议合法有效，被告足额支付了购房款，刘红军也于2013年将房屋交付给了被告，被告对该房屋进行了装修并实际居住，双方在合同中也明确约定了办理过户时刘红军应当协助办理，故该房屋的真实所有权人为被告，而非原告诉称的所有权人为被告刘红军。二、原告称“二被告存在恶意串通损害债权人利益的情形”，完全与事实不符，属于其主观臆测，完全是诬陷。2013年5月11日被告与刘红军签订书面售房协议，被告足额支付房款，刘红军将房屋、房产证等交付被告，被告实际居住并缴纳相应的物业费、水电费。延安市宝塔区至元物业服务有限公司证明被告自2013年6月份起在该房屋居住至今，被告向其缴纳物业费和水电费。在2020年11月份原告法人刘海鱼也亲自到该房屋实地查看，当时被告妻子在家，被告妻子还给其倒水招待，这也是客观事实。上述事实足以说明被告与刘红军签订并履行协议内容，根本不存在原告所主张的恶意串通的事实，恰恰相反在原告实地查看并明知该房屋为被告所有的情形下仍然以无休止的诉讼将被告牵扯其中，足以证明其存在恶意诉讼。另外，其主观推测的理由主要是三个，均不能成立。理由一，约定购房款40万元，只看到了37万元的证据，但是另外3万元是交房屋钥匙等时给付刘红军的，刘红军对此予以认可。理由二，支付了购房款，但在银行该房屋还有20万元的按揭贷款未还，但双方在售房协议三“银行贷款及其他费用乙方概不负责”，该银行贷款由刘红军负责，这是双方协议的约定，该约定也不违反法律规定。理由三，存在低价购买房屋的事实，该房屋的价款被告刘红军集资建房合同上明确载明价格为302622.80元，被告出资40万元整，这样的对比怎么能说是低价购房。原告主张恶意串通其必须提供证据来证明，否则其应当承担举证不能的法律后果。三、原告的诉讼请求没有事实依据及法律依据，人民法院应当予以驳回其诉讼请求。1、现有证据足以证明该房屋的实际所有人为被告，该事实有书面协议、银行转款凭证、收据、刘红军陈述、物业公司的证明。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2013年5月11日被告就与刘红军签订了协议，被告足额支付了购房款，刘红军将房屋交付给被告，被告自2013年6月份居住至今，房产证无法过户系该房屋按揭贷款未还完，但该责任不在被告，故足以排除执行。另外，在执行异议阶段，被告刘红军明确向法庭陈述“其将收房款支付给了原告”（裁决书第3页）陈述内容希望法庭予以调查核实，如果属实结合原告起诉状第2页第7段明确自认“原告于2016年向贵院申请恢复执行...无可供财产执行...作出了（2016）陕执2017号执行裁定书”。该则能充分证明两个问题，第一在2013年原告就知道该房屋已被处分；第二售房款已经由刘红军归还给了原告，原告再对已经处分房产要求执行明显错误。否则其如何解释在2020年4月份才要求法院查封早已归被告所有的房屋的事实。综上，被告认为原告的诉讼请求无事实依据及法律依据，法院应当依法予以驳回。被告刘红军辩称，被告与原告有借款的事实，但债务已经清偿，被告将房屋出售发生在原告起诉被告借款之前，被告将涉案房屋出售给杨中山属实，并不存在转移财产的事实，并且被告将购房款全部转付给原告，原告对被告出卖房屋的事情是知情的，涉案房屋是杨中山的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据一真实性本院予以确认。被告杨中山提供的证据一、二、五、七及被告刘红军提供的证据真实性本院予以确认。  根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2012年11月15日，被告刘红军与中国工商银行股份有限公司延安分行签订职工集资建房合同，约定刘红军以302622.80元售价购买工行在XX沟XX学校XX房XX层XX楼XX层XX室，建筑面积约124.26㎡。2013年1月28日，位于延安市宝塔区南市XX路XX号XX层XX室登记在刘红军名下，建筑面积124.26㎡，房屋性质为集资合作建房。后刘红军在工行延安中心街支行以该房屋抵押贷款20万元，2013年5月2日，被告刘红军办理了抵押登记。2013年5月11日，被告刘红军（甲方）与被告杨中山（乙方）签订售房协议，约定XX沟XX楼XX号房转让给乙方，房价40万元，首付20万元，剩余房款在甲方向乙方交房产证、钥匙时，乙方给甲方一次性付清。自甲方向乙方交房产证之前，甲方必须交清物业等一切费用，乙方收房产证后所产生的物业、水电等费用由乙方承担。银行贷款及其他费用乙方概不负责。2013年5月8日，被告杨中山向柴玉琴账户转账支付15万元，2013年5月11日，被告刘红军向杨中山出具收到购房款20万元的收条。2013年5月20日，被告杨中山向柴玉琴账户转账支付10万元，2013年5月23日，被告杨中山向柴玉琴账户转账支付7万元。后杨中山向刘红军支付3万元。柴玉琴系被告刘红军母亲。2013年5月，被告刘红军向被告杨中山交付了涉案房屋。2020年7月12日，延安市宝塔区至元物业服务有限公司出具证明，内容为XX沟XX楼XX室，自2013年6月起居住至今，向其中心缴纳物业费和水电费。另查明，2014年3月，原告以借款合同纠纷将刘红军诉至宝塔区法院，2014年4月10日，宝塔区法院作出（2014）宝民初字第00350号民事判决书，判决刘红军偿还原告欠款2610000元及利息。后因刘红军未按期履行民事判决书确定的义务，原告向本院申请强制执行，被告向原告支付了部分案件款。2016年5月3日，本院作出（2014）宝执补字第00104号执行裁定书，裁定终结本院（2014）宝执补字第00104号案件的执行。2017年7月5日原告与被告刘红军达成执行和解协议，2020年，原告申请恢复执行，2020年4月10日本院作出（2020）陕0602执恢68号执行裁定书，于2020年4月20日查封了登记在被告刘红军名下的位于陕西省延安市宝塔区南市XX路XX号XX层XX室房屋。后被告杨中山向本院提出执行异议，2020年11月9日，宝塔区法院作出（2020）陕0602执异63号执行裁定书，裁定中止对登记在被执行人刘红军名下位于陕西省延安市宝塔区南市XX路XX号XX层XX室的执行。后原告对此不服向本院提起诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告杨中山与被告刘红军于2013年5月11日签订的售房协议依法有效， 2013年5月被告刘红军向被告杨中山交付涉案房屋，由被告杨中山实际占有使用该房屋，协议签订及合法占有房屋时间均发生在人民法院查封之前，且被告杨中山已向被告刘红军全额支付了购房款，而该涉案房屋办理了抵押登记，在刘红军未清偿抵押贷款之前无法办理过户，可见并非因买受人自身原因未办理过户登记，被告杨中山对涉案房屋享有权利，故对原告的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告延安永平石油运销有限公司的诉讼请求。案件受理费7300元，原告已预付，实际由原告负担7300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。       审  判  长    贺  瑞审  判  员    李  梅人民陪审员    刘桂梅 二0二一年一月二十五日            书  记  员   刘爱玲 1