天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终146号上诉人（原审被告）：张昌荣，男，1986年9月13日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王蒙蒙（系张昌荣之妻），住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：杨晨，男，1982年11月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人张昌荣因与被上诉人杨晨房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初27032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张昌荣上诉请求：一审判决认定事实不清，证据不足，判决的违约金太高，请求二审法院依法改判支付违约金50000元或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。张昌荣在与杨晨签订合同前，明确告知需张昌荣房屋出售后才能有资金购买杨晨的房屋，且合同第四条第六项明确写着“房屋交付时间约定：乙方房子过户后3日”，张昌荣因客观原因不能继续履行与杨晨的合同，且双方约定了应由杨晨履行清尾款义务。另杨晨主张其在签订合同后又另订购了一套新房，损失几万元定金，但一审中杨晨所交定金条为2019年7月，显然杨晨欲以欺骗手段获取更多不合理赔偿，杨晨有违诚信原则，但一审法院仍判决75000元违约金，显然偏袒杨晨。2.一审判决证据不足。一审中杨晨对自己的损失未提供任何证据，不能证明因违约而造成的损失，法院调整过高违约金应以实际损失为基础，而一审法院在房地产市场相对平稳且没有任何损失证据的情况下，判决违约金75000元，让杨晨在短短一个多月的时间获益75000元，这是任何正常经济活动所不能达到的收益，对张昌荣而言不公平。杨晨辩称，不同意张昌荣的上诉请求，房屋至今没有解约，也不能出售，对于对方所述市值稳定及判决书中提到的市值稳定未经考察有误。因为房价事实上是下跌的，实际对自己造成了损失。杨晨向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋交易合同》；2.张昌荣支付违约金122000元、已付中介费12200元及杨晨购买天房彩虹苑交付定金10000元，合计144200元；3.本案诉讼费由张昌荣承担。一审法院认定事实：2020年6月8日杨晨（出售房、甲方）、张昌荣（买受方、乙方）、天津爱得家房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订了《房屋交易合同》，约定甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买位于天津市滨海新区××室房屋，建筑面积89.72平方米，甲乙双方确认房产成交价格为1220000元；乙方于2020年6月8日将50000元交付甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人…；双方约定由甲方向丙方支付居间服务费12200元，乙方向丙方支付居间费18300元；合同第8.2条约定“在合同履行期间届满前，任何一方明确表示不再出售或者不再购买本合同标的的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需要书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。如合同约定违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权向违约方主张因违约方的违约行为导致的全部损失”。上述三方于同日签订了《安心服务承诺》，第一条约定“买到房屋未实际成交，退全额代理费（一）承诺内容经我公司居间成交的买卖业务，如最终未能成功办理过户手续，符合下列任何一条件的，费用缴纳方（买卖一方或交易双方）所支付的代理费（特指居间服务费，不包含我公司代收且已经支付给第三方的费用），将由我公司全额退还。1．交易双方协商一致不再继续交易解除买卖关系，签署《解约协议书》并提供原件供平台及我公司存档。2．交易双方签署的房屋买卖合同及相关协议，经人民法院生效判决（或调解）确认解除，并提供复印件供平台及我公司存档…”。合同签订后，当日张昌荣向杨晨交付定金50000元。另杨晨称交付丙方中介费12200元。2020年7月26日张昌荣向杨晨通过短信告知，其不再购买涉案房屋，并同意定金归杨晨所有。另，杨晨提交认购协议与2019年7月收据称杨晨向案外人交付定金10000用于购买天津汉通置业有限公司商品房，因张昌荣违约导致无法购买，主张张昌荣赔偿定金损失，张昌荣对此不予认可。2020年9月6日杨晨将涉案房屋进行网上出租。以上事实有双方当事人当庭陈述及杨晨提交的房屋买卖业务签订文件合订本、认购协议、往来收据等，张昌荣提交的短信截屏、房屋出租信息截屏等证据可以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，杨晨、张昌荣及居间方签订的《房屋交易合同》和《安心服务承诺》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应按合同约定享有权利并履行义务。双方签订房屋交易合同后，由于张昌荣原因导致双方合同目的无法实现，张昌荣行为构成违约。杨晨主张解除三方签订的房屋交易合同，符合法律规定，一审法院对此诉讼请求予以支持；关于杨晨要求张昌荣赔偿违约金122000元问题，合同法规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由此可见，守约方就违约金和定金只能择一主张。现杨晨以违约金主张其损失，诉讼中，张昌荣提出违约金过高，应予调整的抗辩。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，考虑涉案房屋市值相对稳定，杨晨向张昌荣主张房屋价款10%的违约金，达到122000元，显系过高，为平衡当事人利益，一审法院酌情将违约金调整减少至75000元。考虑到杨晨诉讼中选择违约金作为主张违约责任方式，故定金应予退还，故扣减张昌荣已经交付的50000元定金后，张昌荣还应赔偿杨晨违约金25000元。杨晨要求张昌荣支付中介费，由于三方签订《安心服务承诺》居间方已经承诺“买到房屋未实际成交，退全额代理费”，由此可见，杨晨可根据承诺内容向中介方主张退还中介费，由于杨晨该损失有其他相应主体予以弥补救济，故一审法院对杨晨该主张不予认定。关于杨晨要求张昌荣赔偿购买天房彩虹苑已交定金损失10000元的主张，因该主张事实发生在双方签订交易合同之前，且不属于直接损失，故一审法院对杨晨该主张亦不予认定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：“一、解除原告杨晨与被告张昌荣及居间方天津爱得家房地产经纪有限公司于2020年6月8日签订的《房屋交易合同》；二、被告张昌荣于本判决生效后十日内赔偿原告杨晨违约金25000元；三、驳回原告杨晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元，由原告负担1316元，被告负担276元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：张昌荣提交的从贝壳中介App上打印出来的同小区房屋成交价及天津市政府和天津市人民网发布的关于房价走势的文章，均无法证明其证明目的，本院不予采信。杨晨提交的2021年1月16号在各个中介查询的房价亦无法证明其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：张昌荣请求改判支付违约金50000元是否应予支持。三方签订的《房屋交易合同》中既约定了违约金，又约定了定金，依照相关法律规定，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，杨晨选择适用违约金条款符合法律规定。《房屋交易合同》中约定：“在合同履行期间届满前，任何一方明确表示不再出售或者不再购买本合同标的的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但需要书面告知违约方），并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。”张昌荣在履行期间届满前明确表示不再购买案涉房屋，依照上述约定，构成根本性违约，杨晨有权按照上述约定，要求张昌荣支付房屋成交价10%的违约金即122000元。张昌荣提出违约金过高应予调低的抗辩，依照相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。据此，一审法院酌情将违约金调低至75000元并无不当，本院应予维持。张昌荣要求改判支付违约金50000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张昌荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由张昌荣负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年一月二十八日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……