贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3685号 上诉人（原审原告）：雷明兰，女，1973年1月17日生，汉族，四川省成都市人，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：雷凌荔（系上诉人雷明兰之妹），女，住贵州省惠水县。 被上诉人（原审被告）：贵州御庭房地产开发有限公司，住所地贵州省贵定县金南新区，统一社会信用代码91522723MA6DJHHN6E。 法定代表人：冯成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李洋洋，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。 上诉人雷明兰因与被上诉人贵州御庭房地产开发有限公司（以下简称御庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵定县人民法院(2020)黔2723民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雷明兰上诉请求：1、依法改判并支持上诉人的一审诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决认定事实不清。1、一审判决确认购房总价款为257562元，并以此为基数计算逾期办证违约金和逾期交房违约金与事实不符。该购房总价款应为上诉人实际已经支付的272562元（含15000元的团款费）。一审中，确认的首付款51562元《付款凭证》、15000元的《收条》、206000元的《工行个人借款凭证》《查询明细》《个人购房借款／担保合同》足以证明，上诉人已经实际交付的购房总价款为272562元，而不应确认为上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中的257562元。上诉人已经将团购费15000元交给被诉人，一审认定此团购费为预订金，该15000元团购费未抵扣对应金额的房价，故应计算为购房总价款中。2、交钥匙不能认定为被上诉人开发商履行房屋交付义务的完成。房屋钥匙的交付时间，并不属于商品房买卖合同的法定交付时间。商品房交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件包括法定的交付使用条件与约定的交付使用条件的商品房。该《商品房买卖合同》11条、14条已经明确约定了该房屋的交付时间和条件，交接手续。被上诉人应当在2017年12月31日前向上诉人交付该商品房。并将该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》等符合房屋交付条件的相关证明文件出示给上诉人，绝非简单到仅仅交钥匙而已。交钥匙作为房屋的转移占有方式，是一种事实上的交付，而不能想当然地认为开发商就完全履行了交付房屋的义务，买受人只是接受了开发商的部分履行，交钥匙不能代表建筑工程已经竣工合格，也不能证明房屋套内的实际建筑面积、更不能保证房屋的质量，房屋交付必须满足的条件具有不可替代性。3、一审认为双方未完成的交接手续应当继续办理。现实中，被上诉人随意变更交房条件，要求上诉人应向被上诉人指定的物业公司交清物业费及垃圾清运费后，该物业公司再向上诉人交付房屋。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》并未约定上诉人除足额缴清购房款外，还需以交清物业服务费及垃圾清运费作为交付房屋的前提条件，被上诉人的该项要求不符合合同约定，由此导致的迟延交付房屋的违约责任应由被上诉人承担。被上诉人单方增加交付房屋的条件，又再次违反双方的合同约定，再次违背诚实信用原则，再次侵犯上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人未完成的交接手续将无法继续办理，上诉人的收房愿望势必无法得到保障。4、2017年12月8日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同第11条约定被上诉人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同签订时，该房屋已经修建完工，被上诉人理应依约在2017年12月31日前交付该商品房，然被上诉人至今仍未履行交房约定，逾期交房时间应从2018年1月1日起计算至2020年7月27日（一审诉讼时间）期间的逾期交房违约金，2020年7月28日以后产生的逾期交房违约金计算至实际交房之日。5、该合同签订时，该房屋已经修建完工，且为被上诉人销售剩余的不多房屋，被上诉人在合同中承诺于2015年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，该承诺取得所有权登记时间早于签订合同时间，符合实际现象，不应存在笔误现象。6、一审中，上诉人的书面诉讼请求是“被告以已购房款272562元为基数按照日万分之一的标准向原告支付2018年1月1日至2020年7月27日（一审诉讼时间）期间的逾期办证违约金25593.57元，2020年7月28日以后产生的逾期办证违约金按照上述标准计算至房屋产权手续实际办理完毕之日。”一审对此认定错误，判决结果即错误。二、一审法院判决理由错误，适用法律错误。一审法院在庭审中，未就逾期办证给上诉人造成的实际损失进行调查，也未询问上诉人逾期交房、办证给其造成的实际损失。本案中，上诉人已按时按约履行完义务，然被上诉人未履行其应履行的义务，已经构成违约，被上诉人明显存在过错，一审法院也认为，被上诉人未支付消防施工单位工程款已不能成为其免责的事由。预期利益方面，被上诉人明知其违约势必会给其自身与上诉人带来损失，然其不是积极采取解决问题的态度，而是放任其发展，并因此扩大了上诉人的损失，应由被上诉人承担。上诉人主张交付房屋及逾期交房违约金，也是迫于自己预期损失的扩大而采取的防止性措施。被上诉人不履行合同约定，甚至硬性变相变更合同的交房手续，不执行政府相关部门的会议纪要，严重侵犯该小区业主们的合法权益，一审法院下调逾期办证违约金，明显不符合公平和诚实信用原则，不应作为酌情调整的范围。 御庭房开公司二审未答辩。 雷明兰向一审法院起诉请求：一、被告以已付购房款272562元为基数按照日万分之一的标准向原告支付2018年1月1日至2020年7月27日期间的逾期交房违约金25593.57元，2020年7月28日以后产生的逾期交房违约金按照上述标准计算至实际交房之日；二、被告以已付购房款272562元为基数按照日万分之一的标准向原告支付2018年1月1日至2020年7月27日期间的逾期办证违约金259357元，2020年7月28日以后产生的逾期办证违约金按照上述标准计算至房屋产权手续实际办理完毕之日；三、本案诉讼费由被告承担。在诉讼中，雷明兰增加诉讼请求如下：一、被告立即向原告交付符合交房条件的房屋。二、被告立即协助原告办理房屋权属证书。将位于贵定县的所有权登记到原告名下并承担全部责任。 一审法院认定事实：2017年11月25日，原告以团购的方式，向被告方支付了15000元的团购费，预订了被告开发的位于贵定县御庭首府6号楼2单元9层2号商品房，当天交纳了房屋首付款51562元，同时交纳了房屋维修基金3141元。2017年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：“该房的建筑面积104.7平方米，总价为257562元；首付款51562元，余款206000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；第二十二条第二款规定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款规定，（一）出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任，2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告没有按时交房。2018年4月初，经原告多次联系被告方工作人员令狐杰，令狐杰才将房屋的一把钥匙交给原告，并告知原告可以装修。原告得到钥匙后就对房屋进行装修，现已装修完成，但并未入住。另查明：因被告未通过消防验收，被告未按合同约定期限交付办理商品房转移登记有关文书。原告接到房屋钥匙应确定为2018年4月1日。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。关于逾期交房问题，被告方工作人员于2018年4月1日将房屋的一把钥匙交给原告，并告知原告可以装修，虽然双方没有履行交接手续，但应认定房屋交接已经完成。原、被告双方未完成的交接手续应当继续办理。从双方履行合同的情况来看，被告逾期90天交房，应支付逾期交房违约金，标准按合同约定执行，即逾期交房违约金应为2318.06元（257562×90×0.1‰＝2318.06）。关于逾期办证违约金，双方在合同中约定交付办理商品房转移登记有关文书时间早于签订合同时间，不符合实际，应属于笔误。但签订合同时，该房屋已经修建完工，按照法律规定，被告应当在签订合同之日起90日内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书即时交付给原告。因被告至今未取得办理商品房转移登记的有关文书，也未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，应当承担违约责任，原告主张逾期办证违约金应从2018年4月1日至本案庭审时止，共计868天，2020年9月16日以后的违约金原告可另行主张权利。关于被告主张因公司财务存在危机、对公账户被冻结、导致未支付消防施工单位工程款，致使未通过消防验收及疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题，一审法院认为，被告自行存在财务危机，对公账户被冻结、未支付消防施工单位工程款不能成为被告免责事由，疫情因素是发生在办证期限届满后，因此疫情期间不能免除其违约责任；关于被告主张违约金过高要求调整，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且原告购买的属于适用性住房而并非经营性用房，一审法院根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金，因此，逾期办证违约金应为11178.20元（257562×868×0.05‰＝11178.20）。原告要求被告立即协助原告办理房屋权属证书，并将贵定县御庭首府6号楼2单元9层2号商品房的所有权登记到原告名下。因被告方现在办理产权登记的条件不成就，双方可以按照合同继续履行义务，待条件成就后，被告应积极为原告办理产权转移登记，故对原告主张一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州御庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告雷明兰逾期交房违约金二千三百一十八元六分（￥2318.06）；二、被告贵州御庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告雷明兰逾期办证违约金一万一千一百七十八元二角（￥11178.20）；三、驳回原告雷明兰的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：1、雷明兰支付的团购费应否纳入案涉房屋总价；2、案涉房屋是否交付；3、逾期交房和逾期办证违约金的起止天数如何确定；4、一审适用法律是否错误。 （一）雷明兰支付的团购费应否纳入案涉房屋总价 双方于2017年12月8日签订的《商品房买卖合同》中，明确约定争议商品房单价每平方米3302.50元，总价款257562元，以贷款方式付款，其中首付51562元，余款206000元以银行按揭支付，但并未对团购费作出约定。御庭房开公司2017年11月25日出具给雷明兰的收条中，注明收取雷明兰团购费15000元，也未明确团购费是否可以抵扣对应金额的房价。雷明兰上诉主张团购费应纳入案涉房屋总价，但所举证据不足以证实其主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由其承担举证不能的法律后果。因此一审按照合同约定确定争议房屋总价并无不当，应予维持，雷明兰的该项上诉理由不能成立。 （二）关于案涉房屋是否交付 虽然双方没有履行交接手续，但御庭房开公司工作人员于2018年4月1日将房屋钥匙交给雷明兰后，雷明兰已实际对争议房屋进行装修管理，因此一审认定案涉房屋已经完成交付正确，应予维持，雷明兰的该项上诉理由不能成立。 （三）关于逾期交房和逾期办证违约金的起止天数如何确定 合同约定的交房日期为2017年12月31日，案涉房屋实际于2018年4月1日交付，因此一审认定御庭房开公司逾期交房90天并无不当。 关于逾期办证违约金，双方在合同中约定交付办理商品房转移登记有关文书时间早于签订合同时间，不符合实际，但签订合同时，该房屋已经修建完工，按照法律规定，御庭房开公司应当在签订合同之日起90日内取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书即时交付给雷明兰。因御庭房开公司应当在签订合同之日起90日内取得商品所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书即时交付给雷明兰。因御庭房开公司至今未取得办理商品房转移登记的有关文书，也未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，一审认定逾期办证违约金从2018年4月1日至一审庭审时止，共计868天并无不当，应予维持，雷明兰的该项上诉理由不能成立。 （四）关于一审适用法律是否错误 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，双方当事人虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于雷明兰未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，一审根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以雷明兰已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金并无不当，应予维持。因御庭房开公司现在办理产权登记的条件不成就，一审认定双方可以按照合同继续履行义务，待条件成就后，御庭房开公司应积极为雷明兰办理产权转移登记正确，应予维持。 综上所述，雷明兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费742元，由上诉人雷明兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理陆梅 书记员雷春莲