山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0687民初5755号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司（曾用名：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司、广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司），住所地山东省海阳市海滨西路1111号A区9幢。负责人：陈明。委托诉讼代理人：于雁征，该单位工作人员。委托诉讼代理人：冯杰，海阳行村法律服务所法律服务工作者。被告：吕振波，男，1972年5月10日出生，汉族，住所地山东省海阳市。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司（以下简称海阳碧桂园生活服务分公司）与被告吕振波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海阳碧桂园生活服务分公司的委托诉讼代理人于雁征和冯杰、被告吕振波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海阳碧桂园生活服务分公司向本院提出诉讼请求：1.要求吕振波立即缴纳拖欠的物业费12863.07元及违约金16114.57元，合计28977.64元；2.要求吕振波承担本案的诉讼费用。事实和理由：吕振波在碧桂园滨海城翡翠湾K区3幢1号处购买房屋一套，并于2013年10月18日与海阳碧桂园生活服务分公司签订《前期物业服务协议》，吕振波已收房入住（约定收楼日期为2015年12月30日，实际收楼日期为2017年11月15日），并交纳了2018年4月之前的物业费，但未按《前期物业服务协议》的约定交纳2018年4月1日至2020年6月30日的物业费12863.07元、违约金16114.57元，共计28977.64元。吕振波辩称：一、海阳碧桂园生活服务分公司变造合同条款进行虚假诉讼。1.《前期物业服务协议》落款时间为2013年10月；2.房屋是2015年6月30日建成才进行物业的交割；3.吕振波的签名与《前期物业服务协议》中的手写条款笔迹不一致；4.吕振波的签名形成在前，手写条款形成在后，《前期物业服务协议》当时除了吕振波签名以外是一份空白格式文本（假如手写条款形成在前，协议的乙方应该是海阳鸿辉发展有限公司而不是海阳碧桂园生活服务分公司）；5.《前期物业服务协议》没有物业经办人签名；6.《前期物业服务协议》没有在海阳物价部门备案；7.吕振波可提供证人证言；8.吕振波的《前期物业服务协议》文本。二、民事诉讼法司法解释第一百一十五条规定单位出具的书证需有经办人签字、盖章。吕振波申请：1.证明材料经办人出庭解释说明《前期物业服务协议》中的手写条款形成的过程；2.海阳碧桂园生活服务分公司出示《前期物业服务协议》备案文本，出示收取物业费的审批原件。三、基于上述和民法典第四百九十六条的解释，海阳碧桂园生活服务分公司提供的书证不能作为定案的依据，人民法院对于海阳碧桂园生活服务分公司的诉讼请求不应当予以支持，请求人民法院在查清事实的基础上驳回海阳碧桂园生活服务分公司的诉讼请求，海阳碧桂园生活服务分公司已经涉嫌虚假诉讼，严重妨害司法秩序，社会影响极坏，应承担刑事责任。四、吕振波没有向海阳碧桂园生活服务分公司交纳过物业费，物业费是由开发商交纳的，《前期物业服务协议》等证据是虚假证据，海阳碧桂园生活服务分公司关于物业费及违约金的计算没有意义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.海阳碧桂园生活服务分公司向本院提交证据原件业主资料目录、入住登记表、吕振波身份信息、物业及资料移交书、收楼通知书、收楼费用确认表、《前期物业服务协议》，证明2013年10月18日双方签订《前期物业服务协议》。吕振波对业主资料目录没有异议，认可其他证据中吕振波签名属实，但主张其他内容在吕振波签名时是空白的；认可《前期物业服务协议》中吕振波签名属实，但主张其他字体不是吕振波书写，签名时为空白文本，其中没有公章及经办人签名；认为根据民诉法规定，海阳碧桂园生活服务分公司提交的证据不符合书证要求。2.海阳碧桂园生活服务分公司向本院提交海阳市物价局信访复字[2018]59号信访事项处理意见书，证明吕振波购买的房屋不属于普通住宅，物业服务收费不在政府指导价范围内，而由双方当事人协议议价。吕振波主张双方没有议价，该文件没有用。3.吕振波向本院提交证据其持有的《前期物业服务协议》原件。海阳碧桂园生活服务分公司主张该证据系不完整证据，无法律效力，并称正常情况下，吕振波持有的《前期物业服务协议》应由吕振波在“甲方（盖章、签名）”处盖章、签名，但可能由于吕振波错误地将姓名签在“乙方（盖章、签名）”处，导致海阳碧桂园生活服务分公司无处盖章、签名，使得吕振波持有的《前期物业服务协议》中仅有吕振波在“乙方（盖章、签名）”处签字，而无海阳碧桂园生活服务分公司盖章、签名，吕振波持有的《前期物业服务协议》当时应该为作废协议，海阳碧桂园生活服务分公司提交的《前期物业服务协议》有双方当事人盖章、签名，视为双方当事人对协议的认可。因吕振波对海阳碧桂园生活服务分公司提交的业主资料目录、入住登记表、吕振波身份信息、物业及资料移交书、收楼通知书、收楼费用确认表、《前期物业服务协议》证据中吕振波签名无异议，未举证证明签名时上述材料为空白文本，双方当事人各自持有的《前期物业服务协议》除落款盖章、签名处以外的信息全部填写完整、内容一致，海阳碧桂园生活服务分公司持有的《前期物业服务协议》具备法律规定的合同必备条款及内容，吕振波持有的无海阳碧桂园生活服务分公司盖章的《前期物业服务协议》不能否定海阳碧桂园生活服务分公司持有的经双方当事人盖章、签字的《前期物业服务协议》的法律效力，《前期物业服务协议》作为书面合同，并非吕振波认为的《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的“单位向人民法院提出的证明材料”，故本院对于吕振波的质证意见不予采纳，对于海阳碧桂园生活服务分公司提交的业主资料目录、入住登记表、吕振波身份信息、物业及资料移交书、收楼通知书、收楼费用确认表、《前期物业服务协议》证据予以采信。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明:一、小区物业及业主房产的基本信息。涉案小区系位于山东省海阳市海滨西路1111号的碧桂园·十里金滩小区。吕振波系涉案小区K区3幢1号双拼别墅业主，房屋面积为125.37㎡。二、物业服务合同的签订情况及内容：2013年10月18日，甲方吕振波与乙方广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司（后陆续更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司）签订涉案小区的前期物业服务协议，约定服务期间为：本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止；前期物业服务协议约定的收费标准及付款方式为：房屋建筑面积为125.37平方米的该物业按照每月3.8元/㎡的标准计算每月物业服务费为476.40元，物业服务费按月计收，乙方于公历每月1日，（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；前期物业服务协议约定的逾期交纳物业服务费的违约责任为：从应交费之日的次月1日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金；前期物业服务协议约定的服务内容为：房屋建筑公用部位的维护和管理服务，公用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等设施设备，公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境卫生的管理服务，交通与车辆停放秩序的管理服务，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，装饰装修管理服务，社区文化工作的管理服务，对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务等。三、业主欠付物业服务费的期间及数额。吕振波欠付2018年4月至2020年6月期间的物业服务费12862.80元（27个月×476.40元/月）。本院认为，本案的争议焦点有：一、吕振波与海阳碧桂园生活服务分公司于2013年10月18日签订的前期物业服务协议是否有效；二、吕振波是否应当向海阳碧桂园生活服务分公司支付物业费12863.07元及违约金16114.57元。一、吕振波与海阳碧桂园生活服务分公司于2013年10月18日签订的前期物业服务协议是否有效争议焦点。吕振波对海阳碧桂园生活服务分公司持有的前期物业服务协议中吕振波签名无异议，未举证证明其签名时上述材料为空白文本，双方当事人各自持有的前期物业服务协议除落款盖章、签名处以外的信息全部填写完整、内容一致，海阳碧桂园生活服务分公司持有的前期物业服务协议具备法律规定的合同必备条款及内容，吕振波持有的无海阳碧桂园生活服务分公司盖章的前期物业服务协议不能否定海阳碧桂园生活服务分公司持有的经双方当事人盖章、签字的前期物业服务协议的法律效力，前期物业服务协议作为书面合同，并非吕振波认为的《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的“单位向人民法院提出的证明材料”，法律及前期物业服务协议并没有规定无经办人签字合同即无效，法律亦未规定当事人不得在交房前签订前期物业服务协议，故海阳碧桂园生活服务分公司持有的其与吕振波于2013年10月18日签订的前期物业服务协议合法有效。吕振波主张海阳碧桂园生活服务分公司变造合同条款虚假诉讼，事实及证据均不足，本院不予认定。二、吕振波是否应当向海阳碧桂园生活服务分公司支付拖欠的物业费12863.07元及违约金16114.57元争议焦点。海阳碧桂园生活服务分公司已经依照合法有效的前期物业服务协议提供了物业服务，吕振波未按照约定支付物业服务费，应当履行支付物业服务费的义务，并承担逾期付款违约责任。涉案物业为双拼别墅，不属于普通住宅，可以实行市场调节价，吕振波与海阳碧桂园生活服务分公司约定的每月3.8元/㎡的物业服务费收费标准符合当事人的意思自治，不违反法律规定，本院据此认定吕振波欠付物业服务费12862.80元（476.40元/月×27个月）。但是，海阳碧桂园生活服务分公司要求吕振波承担的16114.57元违约金过分高于造成的损失，吕振波不认可违约金诉讼请求，故本院对海阳碧桂园生活服务分公司主张的违约金适当予以减少，酌情认定吕振波按照其为海阳碧桂园生活服务分公司造成的12862.80元物业服务费损失的30%支付违约金3858.84元。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：吕振波于本判决生效之日起十日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司支付2018年4月至2020年6月期间的物业服务费12862.80元及逾期付款违约金3858.84元，合计16721.64元；二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，减半收取计262元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司负担111元，由吕振波负担151元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  姜同波二〇二一年一月六日书记员  王立斌