甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4365号上诉人（原审原告）：刘尚明，男，1982年2月9日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区。委托诉讼代理人：高洁，甘肃九合同晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：任福平，甘肃九合同晟律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵海生，男，1974年10月22日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：姬凌冰，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人刘尚明因与被上诉人赵海生房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘尚明上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初4226号民事判决，改判支持刘尚明全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由赵海生承担。事实与理由:一、原审认定事实错误。2009年9月24日刘尚明的舅舅叶军出资，刘尚明以自己的名义与兰州国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，此后刘尚明以自己的名义与银行签订《个人购房借款担保合同》。叶军同时出资，白世兴以自己的名义购买了国泰家园小区第4幢2单元1804号房屋。原审认定“叶军将1704室1804室出售给赵海生”错误。叶军与赵海生当时仅有买卖房屋的意向，一直未能达成房屋买卖的合意。赵海生搬入刘尚明的房屋居住是因当时与叶军交好，叶军暂时让其搬入，若双方之后能达成房屋买卖合意，赵海生继续居住，若不能达成买卖合意，赵海生则应搬离。赵海生自2011年12月起支付案涉房屋贷款本息，是以偿还贷款的方式支付居住期间的占用费，而非其他原因。赵海生自2016年8月停止支付按揭贷款，此后房屋按揭贷款一直由刘尚明每月按期偿付。刘尚明系［兰房权证（城关区）字第3××8号］房屋的登记权利人，登记权利人是唯一合法的所有权人。无论刘尚明与叶军之间有何种权利义务关系，叶军于2019年4月出具的《说明》已确认诉争房屋是刘尚明的，房屋产权登记的所有权人也是刘尚明。原审判决随意“推定”房屋权属，违背物权变动的法定原则。2019年4月25日，刘尚明通过ＥＭＳ向赵海生邮寄《付款通知》，在赵海生拒绝支付任何款项的情况下，刘尚明于2019年5月16日通过ＥＭＳ向赵海生邮寄《解除合同通知》，依法解除了与赵海生之间的房屋买卖合同。因此即便刘尚明、赵海生之间存在过房屋买卖合同关系也已被依法解除，赵海生应及时搬离、返还房屋，并向刘尚明支付占有使用房屋期间的相关费用。二、原判适用法律错误。刘尚明既是诉争房屋证载权利人，又是真实权利人，本案不是刘尚明为请求确认其享有物权而提起的“确认之诉”。原审判决证据不足，仅凭刘尚明过去的一纸说明与赵海生的单方陈述，没有达到足以对抗不动产登记簿记载权利人的程度。赵海生辩称，一、一审认定叶军借用刘尚明名义购买案涉房屋，双方之间形成借名买房的法律关系，叶军系案涉房屋的实际权利人有充分的事实和法律依据。根据双方证据及查明的事实，均能印证2009年9月24日是叶军以其外甥刘尚明、白世兴的名义购买了国泰嘉园4幢2单元1704号、1804号房屋，上述房屋自2010年4月28日至2011年11月期间的银行贷款也是由叶军偿还的事实。虽叶军与刘尚明未签订书面合同，但一审查明的事实已形成完整证据链证实双方存在借名购房的法律关系，叶军系实际权利人，不存在随意推定的情形。二、诉争房屋系赵海生于2011年11月从实际权利人叶军处购买，是基于与叶军之间房屋买卖合同关系的合法占有、使用，刘尚明要求返还房屋无事实和法律依据。同时，与诉争房屋有关的购房合同、按揭贷款合同、银行卡、入住缴费凭证等一系列凭证原件自2011年11月起均由赵海生保管的事实也能间接印证赵海生与叶军之间存在事实上的房屋买卖合同关系。刘尚明不但明知实际权利人叶军于2011年11月将案涉房屋出卖与赵海生的事实且不持异议，仅因赵海生与叶军关系恶化才在叶军的指使下注销银行卡，导致赵海生无法偿还贷款，并以赵海生违约为由通知解除所谓与赵海生之间的买卖合同关系。刘尚明非案涉房屋的实际权利人，其要求赵海生返还案涉房屋及支付费用无事实和法律依据。请求驳回刘尚明上诉请求，维持原判。刘尚明向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵海生立即返还刘尚明位于兰州市城关区××路××号××单元××层××室房屋；2.判令赵海生向刘尚明支付房屋占用费265200元（每月按照2600元暂从2011年11月计算至2019年4月），直至赵海生将房屋腾还给刘尚明之日止；3.本案全部诉讼费用由赵海生承担。一审法院认定事实：2009年9月24日，刘尚明的舅舅叶军以刘尚明名义与兰州国泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了兰州市城关区××小区××幢××单元××号房屋（即兰州市城关区高新雁兴路52号2单元18层1704室，以下简称1704室），房屋总价款为456566元，合同约定付款方式为购房首付款96566元，剩余房款36万元进行银行按揭。此后叶军以刘尚明名义与招商银行股份有限公司兰州分行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款360000元以支付购房款。叶军同时购买的还有国泰嘉园小区第4幢2单元1804号房屋（以下简称1804室）。2013年7月17日刘尚明取得了1704室的所有权证，产权证号为兰房权证（城关区）字第3××8号。赵海生与叶军曾系朋友关系，且二人之间存在投资合作关系，赵海生调至兰州工作后，叶军将1704室、1804室出售给赵海生，但双方就房屋买卖事宜一直未签订书面合同。2011年11月，叶军将1704室交付赵海生，赵海生对房屋进行装修后入住，与该房屋一起交付的还有1804室。同时，叶军将1704室、1804室的商品房买卖合同、借款合同、购房款及入住费收据、按揭贷款还款银行卡交付给了赵海生。自2011年12月起，1704室的房屋按揭贷款本息由赵海生开始偿还。2016年9月，叶军将赵海生诉至法院，要求赵海生支付前述两套房屋的购房款。后叶军于2017年2月撤回起诉。刘尚明以其对房屋享有所有权，赵海生无权占有房屋为由提起本案诉讼。另查明，赵海生于2016年8月停止偿还1704室的按揭贷款。2016年10月至11月期间，刘尚明将赵海生持有的偿还按揭贷款的银行卡注销。本案在审理中，叶军出具说明一份，说明内容为：“2009年9月24日，我以我的外甥刘尚明的名义购买了位于兰州市城关区××路××号××单元××层××室的房屋。购买这套房子的初衷是为了做两手准备：第一，等过一段时间，房价涨了之后再倒手卖掉；第二，如果刘尚明来兰州的话就让他去住。刘尚明是我外甥，我们关系很亲密。2016年6月份，我跟我媳妇商量，这套房子以后就由刘尚明去住，以后每个月的房贷就让他自己去还，我们也就不管了”。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本条是对返还原物请求权的规定。返还原物请求权的构成要件包括：一、请求权人为物权人；二、须有他人无权占有的事实。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，刘尚明提交了1704室的所有权证，而该所有权证仅能证明其为案涉房屋的证载权利人，根据本案查明的事实，1704室是叶军以刘尚明名义购买，叶军是1704室的原真实权利人。叶军将1704室出售并交付给赵海生，赵海生对1704室的占有为合法占有。刘尚明无证据证明赵海生为非法占有。综上所述，刘尚明主张赵海生返还1704室的诉讼请求不符合物权法关于返还原物请求权之构成要件，对该请求不予支持。刘尚明要求赵海生支付房屋占用费无事实及法律依据，该请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决：驳回刘尚明的诉讼请求。案件受理费5278元，由刘尚明承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理对一审判决查明认定的事实予以确认。本院认为，刘尚明提起本案诉讼的诉讼请求为请求判令赵海生立即返还案涉1704室房屋并承担房屋占用费。诉讼请求所依据的事实和理由也是基于存在房屋买卖合同关系主张。一审判决案由为合同纠纷，但又依据《物权法》对物权保护的规定，按照物权保护纠纷返还原物请求权的构成要件驳回刘尚明的诉讼请求。二审中，就刘尚明诉请返还房屋及支付占用费所依据的法律关系为何向刘尚明释明，要求其明确诉请赵海生返还房屋是基于房屋买卖合同关系还是基于物权权利受侵害行使物权保护提起本案诉讼，刘尚明明确本案是基于刘尚明与赵海生之间已经建立了事实上的房屋买卖合同关系，且刘尚明已经通过邮寄方式向赵海生送达了《付款通知》、《解除合同通知》，故刘尚明是基于合同解除，向赵海生主张返还房屋。根据刘尚明确认的返还房屋诉请所依据的法律关系，本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷，本案二审围绕房屋买卖合同关系审理认定刘尚明诉请返还案涉房屋的诉请有无事实依据，上诉请求能否成立。经审理，刘尚明提起本案诉讼的行为，事实上是对案外人叶军与赵海生就买卖案涉房屋达成口头协议的追认，认可其作为案涉房屋的所有权人与赵海生已经建立了事实上的房屋买卖合同关系。因案外人叶军与赵海生没有签订过书面买卖合同，仅为口头协议，刘尚明与赵海生亦未签订有书面买卖合同，且双方对于买卖房屋的价款意见不一，存在买卖合同要素约定不明的情形。根据在卷证据及当事人的陈述，2012年初赵海生已经实际入住案涉房屋，据此可以认定此时双方的房屋买卖合同关系已经成立并实际履行，虽然双方对房屋价款存在争议，但作为房屋出卖方均未以此为由要求解除双方达成的口头房屋买卖合同，参照法律及相关司法解释对合同解除权正当行使的限制性规定，应视为房屋出卖方享有的合同解除权已经消灭，房屋出卖方与房屋买受方实际存在的是合同债权的请求权。刘尚明于2019年4月16日向一审法院提起本案诉讼，直接请求判令赵海生返还案涉买卖房屋及支付房屋占用费，该诉请成立的前提是双方已经存在的房屋买卖法律关系是否已经消灭，即双方已建立的事实上的房屋买卖合同是否已经解除。根据法律规定，主张法律关系消灭的当事人应当就法律关系消灭的基本事实承担举证证明责任，故刘尚明应当对房屋买卖合同关系已经解除的基本事实承担举证证明责任。根据刘尚明诉讼中提交的证据显示，其在提起本案诉讼后才以邮政快递的方式于2019年5月9日向赵海生发出付款通知，于2019年5月16日向赵海生发出解除合同通知，刘尚明在提起诉讼后又发出付款通知和解除合同通知的行为，不符合法律及司法解释对行使法定解除权以及认定发生合同解除效力的规定，刘尚明实施的行为及基于该行为形成的证据不能证明双方买卖合同关系已经解除的事实成立，刘尚明应对房屋买卖合同关系已经消灭的主张承担举证不能的不利后果，故刘尚明请求判令赵海生返还涉案房屋及支付房屋占用费的诉讼请求没有事实依据和法律根据，对其诉讼请求依法应予驳回。综上所述，刘尚明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽对本案的法律关系认定不当，但判决驳回刘尚明的诉讼请求处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5278元，由上诉人刘尚明负担。本判决为终审判决。审判长  靳文丽审判员  张海东审判员  杨 蕾二〇二一年一月七日书记员  杨 琦