福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终135号 上诉人（原审原告）：陈万根，女，1969年6月11日出生，汉族，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：刘华林（系陈万根之夫），本案上诉人。 上诉人（原审原告）：刘华林，男，1965年9月27日出生，汉族，住福建省清流县。 上诉人(原审被告)：福建永达房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村**，统一社会信用代码913504006966043386。 法定代表人：陈献忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 上诉人陈万根、刘华林因与上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘华林并作为上诉人陈万根的委托诉讼代理人，上诉人永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈万根、刘华林上诉请求：1.一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审;2.一、二审诉讼费用全部由永达公司承担。事实和理由：一、一审认定的违约金起算时间是错误。本案合同约定出卖人交房时间约定是2015年9月30日，应该以该时间为违约金起算时间，而不是一审认定的永达公司通知办理房产交付时间为违约金起算时间，应按合同约定。二、本案适用法律错误。本案是格式合同，《商品房买卖合同》的第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.001%的违约金。”《商品房买卖合同》第八条约定：“逾期付款责任，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。”本案逾期办证违约金依法应按日万分之三计算支付。一审以陈万根、刘华林不能证明该标准低于其实际损失，不支持二人的主张是错误的。1.最高法院在（2018)最高法民终355号民事判决书里，对于《合同法》里的“损失”是这样解读的：根据体系解释的原理，从《合同法》第一百一十三条第一款和第一百一十四条第二款的规定来看，“造成损失”和“造成的损失”中的“损失”，不仅仅是指实际损失，还应包括合同履行后可以获得的利益。最高法院的《民事诉讼证据规则》司法解释第九条，对于“（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；……”，当事人无需举证证明。没有产权证的房屋会给购房者在变卖、子女升学、落户等方面带来的实际影响，这些基本社会常识不需要当事人举证证明损失。实际上，江苏省高级人民法院已经通过全省法院适用的《指导意见》告诉社会，逾期办证给购房者造成的损失，根本不需要提供证据证明。江苏高院2017年《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第45条规定，对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖司法解释》第18条第2款规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。重庆对于逾期办证开发商违约金约定过低的调整，都上了报纸了。2.购房合同约定0.001%的逾期办证违约金，也不符合住建部门颁布的行业合同示范文本。2014年4月份，住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定颁布了《商品房买卖合同（预售）示范文本（GF—2014-0171)》，其中的“合同备案与房屋登记”专章规定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起（）日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（）种方式处理：其中特别指出了，开发商逾期办理房产证的，需按日向业主承担违约责任，标准“不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率”。尽管以上的指导性示范文本没有强制性的约束力，但却是体现国家行业标准的指导性文件，提供了逾期办证公平合理的违约金计算标准。人民法院可以不予直接适用该《示范文本》确定的违约金标准，但却可以参考评判具体《商品房买卖合同》违约条款公平合理与否。3.购买房屋时，尤其是开发商的一手房，购房合同都是开发商预先拟定好的，对于上面的内容，购房者只有同意或者不同意的份，根据《合同法》的解释，《购房合同》约定的违约金条款应属于格式条款。《合同法》第四十四条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同法》第五条、第三十九条和《民法总则》第六条、民法典一同确立了“公平原则”，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，特别是开发商处于强势地位，其单方提供的格式合同双方的权利义务应当平等。《商品房买卖合同》也应按公平原则设立权利义务，也要按照公平原则履行合同，法院应按照公平原则处理当事人之间的纠纷。我省、我市法院对违约金判决也有相应的指导意见和通常的做法。综上，一审认定事实、适用法律错误，裁判错误，二审法院应该撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。 永达公司辩称，陈万根、刘华林诉请支付逾期办证违约金，缺乏合同依据和法律依据，不能成立。一、合同补充协议重新对主合同约定的交房时间进行了约定，主合同第十一条约定的交房时间2015年9月30日变更为2016年7月20日。1.补充协议第五条第二款约定：出卖人交付房屋的必要条件是买受人已按合同规定交纳全部房款（若为按揭付款方式，则除首期款外，还包括银行已将全部按揭贷款划入出卖人账户）及其他费用。陈万根、刘华林的按揭贷款于2016年7月14日划入永达公司账户，此时，陈万根、刘华林付清全部购房款，才满足合同约定的交付条件，永达公司按约向陈万根、刘华林发出案涉房屋《入伙通知书》，本案的交房时间应为2016年7月20日。2.永达公司于2015年11月24日取得建设工程竣工验收备案表，已在交房时间之前达到主合同第九条约定的商品房交付条件。3.永达公司已按约在满足交房条件下通知陈万根、刘华林接收房屋，而陈万根、刘华林无理拒收，理应承担相应后果。即使永达公司存在逾期办证违约行为，需要向陈万根、刘华林支付逾期办证违约金。应依合同约定永达公司于交房日（2016年7月20日）之次日起第366日起按照合同约定向上诉人计付逾期办证违约金。永达公司于2019年4月23日通知陈万根、刘华林办证，至此永达公司已尽相应合同义务。由此，违约金计算至永达公司通知上诉人办理不动产权证前一日（2019年4月22日）为宜。二、合同约定的违约金计算标准系双方真实意思表示,未排除永达公司办理初始登记及协助陈万根、刘华林取得不动产权证的义务，合法有效。并没有加重对方的责任，也没有免除陈万根、刘华林获得违约金的权利，不适用《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，同时，因为有合同的明确约定，也不适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条和陈万根、刘华林主张的条款，故《商品房买卖合同》约定的违约金条款应为有效。 永达公司上诉请求：1.撤销三明市梅列区人民法院（2020)闽0402民初2205号民事判决，依法改判驳回陈万根、刘华林的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈万根、刘华林承担。事实和理由：原审法院认定案涉商品房买卖合同第二十条中约定的“交付之日”应指满足约定的交付条件并通知业主交房之日。由此认定永达公司应承担涉案房屋逾期办理权属登记违约金，属认定事实错误、适用法律不当，依法应予以撤销。具体理由如下：1.一审法院对合同约定的“交付之日”认定错误。商品房的交付是指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。简单来说，交付应包含两个行为：其一，开发商将符合合同约定交付条件的房屋按期通知买受人接收的行为；其二，买受人如约验房并接收房屋的行为。仅有且当两个行为均完成了，才构成合同第二十条约定的“交付”，若一方未完成，即实际交付未完成，就不存在合同第二十条约定的“交付之日”。本案中，永达公司已将符合合同约定交付条件的房屋按期通知陈万根、刘华林收房，陈万根、刘华林亦前往验收，但拒绝接收房屋。陈万根、刘华林拒绝收房的理由不属于合同约定的、法定的拒收理由，不是拒绝收房的合法理由。双方之间因陈万根、刘华林的原因没有完成合同第二十条约定的“交付”。一审法院仅单独强调开发商的行为，把订立合同最重要的目的，即买受人接收房屋的行为割裂开来，显然不合理。若因买受人自身原因拒绝收房，主张逾期办理权属登记违约金仍得到支持，那实际收房就无意义，更对实际接收了房屋的买受人造成极大的不公平，违法加重了开发商的合同义务。因此，一审法院仅以开发商的单边履约行为认定为合同约定的“交付之日”，认定错误。2.因陈万根、刘华林自身原因，涉案房屋实际交付未完成，导致合同约定的“交付之日”未达成，涉案房屋不存在逾期办理权属登记违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，“转移占有”视为交付完成，逾期办理权属登记违约金的计算前提应是房屋已实际交付。永达公司已完成了合同约定的交付义务，因陈万根、刘华林自身原因，导致未实际交付房屋，导致了本案不存在逾期办证违约行为的发生时间。故，陈万根、刘华林已失去了主张逾期办证违约金的基础，涉案房屋不存在逾期办理权属登记违约金。综上所述，因被上诉人自身原因，导致不存在逾期办证违约行为的发生时间，即“交付之日”，进而导致涉案房屋不存在逾期办证违约金。一审法院事实认定错误、适用法律不当，恳请二审法院依法审理并支持永达公司的诉讼请求。 陈万根、刘华林辩称，1.交房时间应按合同约定的时间，起算时间应为2015年9月30日，永达公司在上诉状中自行定义的交房时间没有依据，按照合同约定的交房时间也就是交付房屋的时间，交付之日也就是交付房屋的日期。2.不存在因陈万根、刘华林个人原因不接收房屋，是由于对方所交付的房屋与合同约定不符，二楼没有开门。 陈万根、刘华林向一审法院起诉请求：1.判令永达公司支付逾期办理房产证违约金149032.37元（2016年9月30日至2019年4月23日共935天，每日按购房价款的0.03%计算）；2.本案诉讼费由永达公司承担。 一审法院认定事实： 1.2015年7月13日，陈万根与永达公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：买受人陈万根向出卖人永达房产公司购买位于三明市梅列区××村××幢××跃房产，总价款为552024元，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01%的违约金，合同还对双方其他权利和义务进行了详细约定。 2.2015年7月13日，陈万根向永达公司支付了首期购房款117024元，后于2016年7月14日支付了剩余购房款435000元。嗣后，永达公司通知陈万根于2016年7月20日办理交房手续，刘华林于当日书面回复永达公司及福建大成物业服务有限公司，称案涉房产二层未开门，与永达公司提供的户型图标明的不一致，要求永达公司整改后尽快让其收房。目前，案涉房产尚未转移至陈万根、刘华林占有。 3.2019年4月23日，永达公司向陈万根、刘华林发出办理不动产权登记证通知书，告知办理不动产权登记证的程序及应携带的材料等事项。陈万根、刘华林于2019年6月17日办理了不动产转移登记手续，案涉房产已登记在陈万根、刘华林名下。 一审法院认为，1.虽然案涉商品房买卖合同签订主体是陈万根和永达公司，但陈万根与刘华林系夫妻关系，案涉房产实际登记在二人名下，可认定该二人在缔约行为上存在代理，系案涉房产的共同交易主体，程序上该二人有权基于该合同主张权利。2.案涉商品房买卖合同第二十条中约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01‰的违约金”，该约定表明，永达公司就案涉房产提供满足办证条件的义务限期为房产交付之日起的365日内，该约定的“交付之日”应指满足约定的交付条件并通知业主交房之日，本案永达公司通知陈万根、刘华林于2016年7月20日办理房产交付手续，永达公司即应自2016年7月21日起严格按照合同约定在365日内为案涉房产提供满足办证的条件并通知陈万根、刘华林二人，但永达公司直至2019年4月23日才通知二人办证，共计逾期640天（2017年7月22日起至2019年4月23日止）。根据前述合同条款的约定，永达公司应按日支付已收房款0.01‰的违约金，即永达公司应承担的违约金为3532.95元（552024元×0.01‰×640天）。双方约定的违约金计算标准为每日按已收房款0.01‰计算，陈万根、刘华林不能证明该标准低于其实际损失，其主张调整违约金计算标准，每日按已收房款的0.03%计算违约金，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、永达公司于判决生效之日起三日内向陈万根、刘华林支付逾期办理不动产权属登记违约金3532.95元；二、驳回陈万根、刘华林的其他诉讼请求。案件受理费3281元，因适用简易程序审理，减半收取1641元，由陈万根、刘华林承担1591元，永达公司承担50元。 二审中，永达公司提交《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》）一份，拟证明讼争房屋所处楼幢于2015年11月24日办理竣工验收备案。陈万根、刘华林质证认为，对该证据的真实性无法确认，认为该《竣工验收备案表》所载明的时间已在合同约定的交房时间之后，说明这个时候永达公司已经违约了。本院认证认为，永达公司二审中提交的《竣工验收备案表》载明，案涉房屋所处楼幢于2015年11月24日办理竣工验收备案，在没有相反证据予以否定的情况下，本院确认其证据效力，该《竣工验收备案表》能够证明讼争房屋在2015年11月24日通过竣工验收备案、符合合同约定的交付条件。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中双方当事人争议的焦点为：永达公司是否应承担逾期办证违约责任及其计算标准。 本院认为，对于逾期办证违约责任而言，在商品房符合合同约定交付条件的情况下，若开发商在合同约定的交房时间前交付房屋，则合同约定的交房时间为逾期办理权属登记违约责任的起算时间；若开发商在合同约定的交房时间之后交付房屋，在没有证据表明系因业主原因迟延办理交付手续的情况下，则以实际交付房屋的时间为逾期办理权属登记违约责任的起算时间。也就是说，逾期办证违约责任的时间起算点具有唯一性，该违约责任起止时间与逾期交房违约责任的计算期间不存在空窗期或者重叠期。双方当事人就永达公司于2016年7月20日通知陈万根办理交房手续这一事实不持异议，此时讼争房屋已办理竣工验收备案、具备交付条件，根据双方当事人对案涉房屋产权登记的相关约定，永达公司应自2016年7月21日起365日内（即2017年7月20日前）向陈万根、刘华林二人提供办理房屋权属登记所需要的证明文件。因永达公司于2019年4月23日才向陈万根、刘华林发出办理不动产权登记证通知书，故应按合同约定承担逾期办证违约责任，违约责任期间自2017年7月21日起至2019年4月22日止。一审法院对永达公司承担逾期办证违约责任的起止时间确定有误，本院予以纠正。永达公司关于因陈万根、刘华林自身原因，导致不存在逾期办证违约行为的发生时间，进而导致涉案房屋不存在逾期办证违约金的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。陈万根、刘华林关于本案逾期办证违约责任的起算时间应为2015年9月30日的上诉主张不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方在违约时向对方支付违约金”，案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人按日支付已收房款0.01‰的违约金”，即双方当事人在案涉合同中就逾期办证违约金的数额和支付条件作出了约定，该约定不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。一审法院结合陈万根、刘华林的举证情况，依合同约定的标准判决永达公司支付相应逾期办证违约金并无不当，本院予以确认。陈万根、刘华林要求调整逾期办证违约金标准的上诉主张缺乏证据支持，本院不予采纳。 综上所述，陈万根、刘华林及永达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3281元，由陈万根、刘华林负担1640.5元，由福建永达房地产开发有限公司负担1640.5元。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二一年一月二十七日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。