陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民初143号 原告（反诉被告）：宝鸡市陈仓房地产开发有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区。统一社会信用代码91610303294735837G。 法定代表人：董应怀，任总经理。 委托诉讼代理人：蔡胜军，陕西蔡胜军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李龙博，陕西金宝律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司，住所地：陕西省宝鸡市金台区。统一社会信用代码916103037836580868。 法定代表人：于春玲，任经理。 委托诉讼代理人：王建辉，陕西华维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢阳，陕西华维律师事务所律师。 原告（反诉被告）宝鸡市陈仓房地产开发有限公司（以下简称陈仓公司）与被告（反诉原告）陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司（以下简称通茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月29日立案受理后，依法组成合 原告（反诉被告）宝鸡市陈仓房地产开发有限公司（以下简称陈仓公司）与被告（反诉原告）陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司（以下简称通茂公司）、第三人曹明、向永平、梁永强、魏国强、苗玉虎、招商银行股份有限公司宝鸡分行、宝鸡苏宁易购销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日作出（2016）陕03民初41号民事判决书。陈仓公司与通茂公司均不服，向陕西省高级人民法院提起上诉。陕西省高级人民法院于2019年9月20日作出（2019）陕民终200号民事裁定书，撤销我院（2016）陕03民初41号民事判决，将本案发回我院重审。我院2019年10月29日立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。重审期间，被告（反诉原告）通茂公司申请撤回了其原审期间追加曹明、向永平、梁永强、魏国强、苗玉虎、招商银行股份有限公司宝鸡分行、宝鸡苏宁易购销售有限公司为第三人的申请。原告（反诉被告）陈仓公司的委托诉讼代理人李龙博、蔡胜军，被告（反诉原告）通茂公司的委托诉讼代理人王建辉、卢阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈仓公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告已经给其办过房本的购房欠款49214860.24元，并承担同类同期三倍的银行利率；2、承担补充协议内约定的违约金409945元和商品房买卖合同内的违约金228821元；3、请求解除2010年12月17日双方所签购房合同中保全的一层10号房屋894.6㎡和三层1号1651.88㎡及未过户的所有面积；4、承担本案的诉讼费和保全费。事实及理由：2007年7月9日至2009年11月8日原被告双方签订了六份商品房买卖合同。其合同约定均为供钢材顶付购房款，由于被告一直违约未履行协议顶付内容，在2010年3月15日原被告协商又签订了补充协议，补充协议第三条规定，被告应于2010年6月30日前用材料顶清房款。如到期钢材顶不清房款，则应以转账或现金结算形式顶清房款。同时第五条约定如若其中一方违约，承担合同总价款的2％的违约金。故被告应承担违约金409945.00元，并承担法律规定的孳息。2010年12月17日，原被告双方再次签订了商品房买卖合同，约定原告将坐落于XX大道XX号的“国贸购物中心”商业裙楼部分出售给被告。双方又约定购房款用钢材款抵顶（钢材价格按同期市场价格确定，每次供货的货款50％抵顶原告房款，50％由原告支付现金），在2014年6月底前抵清购房款，到期如不能抵清购房款，被告必须货币付清。合同签订后，原告按约定给被告交付了房屋，并给被告前后办理了价款为88337019元的房屋产权证，但被告于2010年前共给原告供钢材60159960.24元，其中已开发票33401456.29元，未开发票26758503.05元。原告以合同约定给被告付钢材款37837451.69元，后被告又代原告给东亚银行付贷款1650万元。现双方结算后被告仍欠原告已办过房本后的房款价值为49214510.45元。由于被告于2010年12月双方签订购房合同后不再经营钢材。故2011年至今未给原告供货违约。同时2014年6月底也未用现金支付。所以，原告请求解除2010年12月17日的双方签订购房合同中保全的一层10号房屋894.6㎡和三层1号1651.88㎡及未过户的所有面积。本院审理期间，原告陈仓公司当庭变更诉讼请求第二项“承担补充协议内约定的违约金409945元”为“承担补充协议内约定的违约金325392.40元”，并放弃诉讼请求第三项中关于解除一层10号894.6㎡和三层1号1651.88㎡房屋买卖的相关内容，仅要求解除未过户面积的房屋买卖。 通茂公司针对陈仓公司的起诉答辩称：1、通茂公司不存在陈仓公司主张的拖欠房屋价款49214860.24元的事实。根据2010年12月17日双方签订的《商品房买卖合同》第四条和第六条的约定，陈仓公司交付房屋义务在先，通茂公司付款义务在后。本案除111.45㎡的房屋交付以外，其余9700多㎡直到2018年4月一直未交付。2018年4月通茂公司与房屋承租人苏宁电器协商收回了负一层和一层3785㎡和894.6㎡的房屋，其余房屋直到现在未交付。2、通茂公司不存在违约行为，所以也不存在陈仓公司诉请的两项违约金问题。3、对陈仓公司要求解除未过户的房屋买卖合同的主张不予认可，合同应当继续履行，以通茂公司反请求为准。 反诉原告通茂公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人按合同向反诉人交付位于金台区XX大道XX中心XX号楼XX层XX号（房屋面积2617.52㎡）、二层2-01号（房屋面积1641.75㎡）、三层3-01号（房屋面积1641.75㎡），共计房屋面积5901.02㎡的房屋；2、被反诉人为反诉人办理未过户登记的房产，其中一层1-03号1722.9㎡、二层2-01号1641.75㎡；3、解除负一层商品房买卖合同中的1785㎡购买面积（合同约定购买面积为3785.01㎡），并配合办理变更登记；4、被反诉人赔偿反诉人至交付房屋参照同地段同类房屋租金标准计算给反诉人造成的损失（计算至2020年2月底为62429119元）；5、被反诉人承担本案的诉讼费。事实及理由：2010年12月17日反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定被反诉人将位于XX大道XX号钢混结构商业部分负一层至三层共计9797.48㎡的房产出售给反诉人，销售价格共计114410980元，最终以房产管理部门的测绘面积结算。付款方式为反诉人（买受人）以所供出卖人钢材款顶房款，钢材材料价格为同期市场价，每次供货50％付现金，50％顶房款，2014年6月底前顶清，到期如不能全部顶完，反诉人货币支付（现金或转账）。因该处营业房已投入使用多年，并已租赁给“宝鸡市新新装饰实业有限责任公司好饰家生活馆”经营（含其转租苏宁电器部分），故双方约定交付方式为：反诉人、被反诉人双方签订购买合同后被反诉人将租赁关系转交给反诉人，由反诉人收取以后的租赁费。交房期限为被反诉人应于2010年12月31日前将房屋交付给反诉人，2011年开始由反诉人收取租赁费。合同第七条还约定被反诉人协助反诉人办理产权过户手续。上述合同签订后，被反诉人一直未向反诉人交付房屋，也未将所有租赁关系（包括合同期限内被反诉人又将部分合同标的物租给招商银行）转交给反诉人且租赁费一直由被反诉人收取，直到2018年4月份反诉人才通过与房屋承租人苏宁电器联系，取得了负一层和一层部分的房屋租赁关系（面积约2000㎡）。此外，产权过户登记仅办理了6442.96㎡（含负一层整栋楼公用设备占用面积1785㎡），尚有3364.65㎡未办理。被反诉人拒不办证行为造成反诉人无法融资，给企业经营造成极大困境，被反诉人拒不交付房屋，造成反诉人巨大直接损失，现请求参照同地段同类房屋租金标准（72元/㎡）赔偿反诉人损失。此外，合同约定负一层面积为3785.01㎡，被反诉人虽已为反诉人办理了该房产的过户登记，但其中的1785㎡因实体隔离且被系该栋楼的管网、配电等公用设施占用，被反诉人无法按商业用途向反诉人实际交付使用，因交付不能，请求解除该部分的买卖合同关系。 陈仓公司针对通茂公司的反诉请求答辩称:1、通茂公司第一项、第二项反诉请求针对的是陈仓公司要求解除的合同，故通茂公司该两项反诉请求应当予以驳回。2、反诉请求第三项为解除负一层1785㎡的购房面积并配合办理变更登记，该负一层已经实际交付，不存在解除问题。负一层涉及的面积已办理过户手续，只是因买卖不破租赁,通贸公司已于2018年4月实际接收，该请求无事实和法律依据。3、关于租金的反诉请求，签订合同时涉案房屋都已出租，收取租金的权利人是通茂公司，但实际通茂公司未履行其付款义务，因此由陈仓公司代收。通茂公司主张参照同地段同时段计算租金，不符合事实，应以租赁合同为准。 陈仓公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、6份《商品房买卖合同》。拟证明:（1）陈仓公司向通茂公司出售房屋的基本事实；（2）通茂公司向陈仓公司支付购房款114410980元的截止日期为2014年6月底；（3）违约金的计算方式。 2、补充协议。拟证明：（1）通茂公司应当向陈仓公司支付购房款的截止日期为2010年6月30日；（2）通茂公司未按期支付购房款应承担违约金的计算依据。 3、已办理房屋过户房款明细、宝鸡市房产管理局公共部位维修基金专用收据（编号0000660）、宝鸡市人民政府宝政法（2006）8号文件、宝鸡市住房和城市建设局宝住建发（2013）412号文件。拟证明：陈仓公司履行合同交房义务的基本事实及陈仓公司向通茂公司主张房屋价款的事实依据。陈仓公司已给通茂公司办理房屋过户面积11086.02m2,代通茂公司向维修基金管理部门以房屋价款3%比例缴纳本案涉案房产维修基金，过户房款总价8581.4596万元+维修基金252.242万元=8833.7016万元。 4、借支单、转账支票存根、收条、发票、收料单。拟证明通茂公司供钢材情况和付款情况，至今仍欠陈仓公司已办过房本房款49214860.24元。 通茂公司向本院提交如下证据:1、2007年开票明细;2、2007年建筑公司付款开票明细;3、2008年开票明细;4、2009年开票明细;5、2009年未开票明细;6、2010年未开票型材明细;7、2010年开票明细;8、2010年未开票明细;9、2011年提货开票明细;10、2011未开票明细;11、2007-2011年陈仓金属公司开票及支付款明细;12、归还1680万元贷款明细；13、已过户的产权证书。证据1-13拟证明已过户的房产情况。14、陈仓置业3#、4#楼收料单、提货单11份及欠条2份；陈仓置业潘溪中学工地、联盟一队工地、联盟五队工地型材收料单10份。拟证明陈仓公司未认可的292.58万元供钢材，应认定在已供钢材价值中。15、收料单12份。拟证明陈仓公司未认可钢材与其已认可收料人的签字人相同，反证证据14应该得到认可。 通茂公司在举证期限届满之前，向本院提出书面申请，请求本院责令陈仓公司提交与承租人宝鸡市新新装饰实业有限公司好饰家家居生活馆（以下简称“好饰家”）的租赁合同，以证明因陈仓公司未履行房屋交付义务，给通茂公司造成的租金损失。本院经审查认为，陈仓公司与“好饰家”签订在先的租赁合同对租金的约定，涉及本案基本事实认定，该书证亦应在陈仓公司控制之下，通茂公司提出责令提交该书证的申请理由成立，裁定陈仓公司限期提交与“好饰家”签订的租赁合同。陈仓公司随后在指定期限内提交了租赁合同。 通茂公司针对陈仓公司提交证据质证如下：1、《商品房买卖合同》真实性无异议。但对国贸购物中心4层1号、5层1号的房款有争议，应按最终房屋产权证书载明的1952.69㎡面积乘以各自单价计算房屋价款，分别应是820.1298万元和781.076万元，而不应按陈仓公司主张的按合同面积1984.1㎡计算得出833.322万元和793.64万元。2.补充协议真实性无异议，但是根据该协议不能证明陈仓公司诉请第二项。3、已办理过户房款明细，意见与证据1质证意见一致。对维修基金数据及两份文件的真实性认可，但与本案无关联，过户房产过户时间均在2013年之前，该收据是2013年出具的预收票据，亦未记载收取的是哪个房屋哪个楼，无法证明是给通茂公司办房本交纳的维修基金，且通茂公司购买的是二手房，无需缴纳维修基金。4、对陈仓公司提交的与好饰家租赁合同不予认可，租金过低，不符合常理，合同约定的租金含装饰是为了逃税。应参照招商银行的租金，按一个平米65元计算。 陈仓公司针对通茂公司提交证据质证如下：1、对通茂公司提交的证据1-12无异议，该部分证据在原审时已经双方核对。2、证据13已过户产权情况一览表序号7、8中的合同房屋面积应当均为1984.10m2,而不是1952.69m2；对该组证据的真实性、合法性、证明目的予以认可。3、证据14中陈仓置业3#、4#楼收料单实际提供了12份，而非11份；对该组证据的真实性、合法性无法核实，证明目的不予认可。提货单上签字的冯某某为华驰公司员工，欠条上署名的欠款人为华驰建司第八项目部，经手人为冯某某，该组证据只能证实华驰建司与通茂公司之间存在业务往来。对该组证据的关联性及证明目的不予认可。该组证据无法证明通茂公司与陈仓公司之间存在供货关系。对潘溪中学工地、联盟一队工地、联盟五队工地收料单10份，真实性、合法性、证明目的亦不予认可。该组收料单上的供应单位为宝鸡市春怡工贸有限公司，收货单位为宝鸡市华驰建筑工程有限公司，提货人为华驰公司员工冯某某。该组证据涉及的工地不是陈仓公司的工地。4.对证据15收料单12份的真实性、合法性予以认可，证据的关联性和证明目的不予认可。该组证据的收料单上有陈仓公司材料员苏文斌的签字，而通茂公司提供的证据14中的收料单上没有苏文斌的签字。 针对通茂公司以购买的国贸购物中心-1层1号中1185m2被公共设施占用主张解除相应面积问题，本院组织双方当事人共同前往现场勘查，并在宝鸡市档案馆调阅了-1层1号工程平面图。陈仓公司对本院依职权拍摄的-1层1号照片及工程图纸均予以认可，认为工程图能够清楚反映在通茂公司购买国贸购物中心-1层1号时客观上就存在诉争墙体。通茂公司对照片和工程图纸真实性亦没有异议，认为虽然设计时就存在争议墙体，但墙体将墙南面的1700余平米和墙北面的商业用房相互隔离，从商业楼无法进入，墙体南面放置的是整栋楼的供电、供暖设施，钥匙由物业公司保管，无法以商业房交付使用，因此应予以解除该部分的买卖合同。 经本院审查，陈仓公司提交的第1组、第2组、第3组中已办理房屋过户明细，通茂公司对证据的真实性、关联性均无异议，本院予以确认。通茂公司提交的第1-12组证据，陈仓公司无异议，本院予以确认。对本院依职权调取的工程平面图及现场勘察照片，双方当事人对真实性、关联性均无异议，本院予以确认。对双方存在争议的证据认定如下：1、对陈仓公司提交的第3组证据中宝鸡市房产管理局公共部位维修基金专用收据及两份文件的真实性予以认定，但因陈仓公司提交的维修基金收据仅为预收票据，既未列明预收的不动产具体信息，陈仓公司亦认可尚未与宝鸡市房产管理局进行结算，预收金额与陈仓公司主张垫付数额也不相符，故对该预收收据与本案的关联性不予认定。2、对陈仓公司与“好饰家”签订的租赁合同，系本院应通茂公司申请责令陈仓公司提交，陈仓公司当庭出示了公司财务账簿中保存的合同原件，但合同文本上方手写备注装饰投资部分不属租金的约定涉嫌逃税，且与同时期同地段租金相差悬殊，本院对备注约定内容不予采信，租金应按租赁合同第四条认定。通茂公司虽对第四条约定租金亦不认可，但其作为买受人明知买卖合同标的物出租他人在先并且是长期租赁，作为利害关系人理应对租赁情况做过了解，现通茂公司未提交反驳证据证明该租赁合同系伪造，故本院对该租赁合同真实性予以认定。3、对通茂公司提交的第14组涉及292.58万元供货票据材料，经与通茂公司提交的第15组证据中双方无异议的收货单据比对，证据14中的收料单均无单位签章，亦无陈仓公司认可的材料员苏文斌的签字，单凭华驰公司员工冯某某提货单上的签字，不足以证明以上证据显示的供货与陈仓公司的关联性，通茂公司在本院指定期限内亦未能提交补充证据，故对通茂公司该组证据的证明目的不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2007年7月9日，买受人马启龙与本诉原告陈仓公司签订《商品房买卖合同》一份，购买XX大道XX号楼二单元2702号房，约定：房屋面积326.72m2，按套计算，总房款900000元整；付款方式为以所供钢材款抵房款，逾期付款买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；房屋交付期限为2007年7月15日前；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2007年9月24日，马启龙取得该房产权属证书，房本登记面积312.69m2。 2007年7月9日，买受人宋志贤与本诉原告陈仓公司签订《商品房买卖合同》一份，购买金台区XX路XX号楼XX单元XX层XX号XX房，建筑面积122.07m2，每平方米2684元，总价款327635.9元（以测量面积为准，房款多退少补），付款方式为一次性付款。房屋交付期限为2009年10月31日前，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，该购房款抵顶陈仓公司所欠通茂公司钢材款。因陈仓公司截至目前尚未取得产权大证，买受人至今未取得该不动产权属证书。 2009年4月1日，马启龙与本诉原告陈仓公司签订两份《商品房买卖合同》，分别购买金台区XX大道XX号XX楼XX层、XX层XX号XX、XX号房（合同约定建筑面积1984.10m2，单价每平米4000元，房款总价7936400元，以测量面积为准，房款多退少补）及一层、四层产权号159、169号房（合同约定建筑面积1984.10m2，单价每平米4200元，总价款8333220元）。付款方式均为以供应材料款抵房款，以财务手续为结算依据。并约定若买受人供应的材料款不足以清结房款，则买受人以现金补足房款。房屋交付期限为2009年4月16日，付清费用即可办理产权过户手续。该两份合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中均载明：“五层权号170，建筑面积1952.69m2，套内面积1872.87m2，分摊面积79.82m2；一层权号159的一半面积（四、五层各一半），建筑面积62.82÷2，套内面积61.20÷2，分摊面积1.62÷2。合计建筑面积1984.10m2，套内面积1903.47m2，分摊面积80.63m2。”2010年3月15日，陈仓公司（甲方）与通茂公司（乙方）签订《补充协议》一份，就XX大道XX号楼裙楼四、五层营业房（四层1号、五层1号）有关事宜，达成补充协议：“一、乙方购买的仅裙楼4、5层及1层楼梯通道部分，裙楼屋面不在购买范围之内，屋面使用权仍归甲方，乙方不得占用。若乙方需做广告，应和甲方协商。二、付款方式按原协议，乙方用钢材材料款抵顶房款，甲方付一半现金，一半抵扣房款。三、乙方应于2010年6月30日前顶清房款，到期若钢材材料款未顶清房款，乙方应以转账形式（或现金）结清剩余房款。四、甲方同意于2010年3月底以前先将五层房屋产权证（四层已办）过户到乙方名下，以便乙方抵押贷款，解决购买钢材材料款。五、甲乙双方应严格执行本协议，若其中一方违反本协议，应承担违约责任，违约金为原合同总价的百分之二。”四层1号、五层1号营业房分别于2009年6月19日、2010年5月20日取得不动产权属证书，产权面积均为1952.69m2。 2009年11月18日，陈仓公司与通茂公司签订《商品房买卖合同》一份，由通茂公司购买陈仓公司金台区XX大道XX号楼XX层XX号房，建筑面积136.34m2，总价款3000000元整。付款方式为以所供材料款顶房款，不足部分现金补足。买受人逾期付款的违约责任为按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。房屋交付时间是2009年12月1日前。出卖人逾期交房违约责任为买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按日支付已交付房款万分之二违约金。该商业用房通茂公司于2009年4月17日取得不动产权属证书。 2010年12月17日陈仓公司与通茂公司再次签订《商品房买卖合同》一份，由世纪通茂公司购买陈仓房地产公司金台区XX大道XX号楼XX中心XX楼：“一、房屋基本情况。该处营业房位于金台区XX大道XX号，钢混结构，商业部分地上五层，地下**。买受人所购买的为：1、-1层1号，建筑面积：3785.01㎡(房产证号1131**)；2、1层3号，建筑面积：2617.52㎡（房产证号1131**）；3、2层1号，建筑面积：1641.75㎡（房产证号1131**）；4、3层1号，建筑面积：1641.75㎡（房产证号113176，产权面积1952.69㎡，其余310.94㎡已销售给农行）；5、1层7号，建筑面积：111.45㎡。总计建筑面积：9797.48㎡。二、销售价格。1、-1层1号，3785.01㎡×8000元/㎡=30280080元；2、1层3号，2617.52㎡×2万元/㎡=52350400元；3、2层1号，1641.75㎡×9000元/㎡=14775750元；4、3层1号，1641.75㎡×9000元/㎡=14775750元；5、1层7号，111.45㎡×2万元/㎡=2229000元；总计价值：114410980元。大写：壹亿壹仟肆佰肆拾壹零玖佰捌拾万整。三、面积差异的处理。以房产管理部门测绘面积为准进行最终结算。四、付款方式。买受人以钢材材料款抵顶房款，钢材材料价格同同期市场价格，每次供货50%付现金，50%顶房款，2014年6月底顶清，到期如不能全部顶完，乙方货币支付（现金或转账）。五、交房标准。该处营业房已投入使用多年，现租赁给“好饰家”经营，甲乙双方签订购买合同后甲方将租赁关系转交给乙方，由乙方收取以后的租赁费。六、交房期限。甲方应于2010年12月31日前将房屋交付给乙方，2011年开始乙方收取租赁费。……。九、甲方配合乙方办理该处房屋产权手续，费用乙方负担。十、违约责任。甲乙双方应自觉履行合同，若单方违约，应向对方支付合同总价的2‰违约金。” 该合同签订后，通茂公司于2011年1月5日取得1层7号114.75㎡商业用房不动产权属证书，原租户2013年10月租期届满后由通茂公司实际占有使用。2011年9月30日，通茂公司取得1层3号商业用房不动产权属证书（合同面积2617.52㎡，产权证面积894.62㎡，产权证登记房号1-10）。2011年10月27日，通茂公司取得3层1号商业用房不动产权属证书（合同面积1641.75㎡，产权证面积1651.88㎡，其中105㎡实际为农业银行占有使用，产权证登记房号3-3）。2012年3月7日，通茂公司取得-1层1号不动产权属证书（产权面积3785.01㎡，套内建筑面积3415.19㎡，共有分摊面积369.82㎡）。陈仓公司至今未办理过户的为2层1号1641.75㎡及1层3号1722.9㎡。 另查明，除以上合同以外，2010年8月陈仓公司将建筑面积208.76㎡的0402号住宅及五洲停车位两处分别以510000元、160000元售于买受人赵栋，由马启龙以供货款顶房款。0402号房产买受人至今未取得该不动产权属证书。 再查明，2008年1月9日，陈仓公司作为出租人，“好饰家”作为承租人，双方签订租赁合同约定：将国贸购物中心商务大厦地厅、一层大厅（含住宅下一层一部分）、二层大厅、三层大厅出租，一层区间不在租赁范围内；期限自2008年3月1日至2018年2月底；租金约定为第一年至第三年度租金260万元/年。第四年至第六年度租金286万元/年，第七年至第十年度租金328.9万元/年，租金支付期限为按年一次性支付（第二年、第三年每半年支付一次，其他年份均按年支付），先交后用，并在前一年度所交租金到期前一个月前缴纳下一年度租金。合同主文上方手写备注“约定：本合同为实际执行合同，因本合同的租金实际由房屋租金及原施工单位已装饰投资两部分组成，其中房屋租金第一年至第三年度为120万元/年，第四年至第六年度为132万元/年，第七年至第十年度为151.8万元/年，其余数额为原施工单位已装饰投资部分费用。该部分费用出租方代原施工单位与房屋出租期间逐年收回投资，故此，同日签订的另一份合同仅作为出租方出具税票金额的依据。已装饰投资部分不属租金范畴，故不开税票，承租方每年实际应缴费费用以本合同第四条租金项约定数额及总费用为准。”合同第14条约定，租赁物如出售，新的产权拥有人即为本合同的自然出租人，不影响本合同的继续执行。2010年12月30日，陈仓公司与“好饰家”就双方的原租赁合同达成变更协议，对租赁的房屋面积及租金做了调整。2011年8月18日，“好饰家”将涉案的-1层1号部分面积在陈仓公司知晓并同意下转租给宝鸡苏宁易购公司，2018年4月1日起通茂公司收回后另行与宝鸡苏宁易购公司签订租赁合同。2012年3月，陈仓公司作为出租方将案涉部分面积承租给招商银行宝鸡分行。2011年1月起至2018年2月底“好饰家”及招商银行宝鸡分行相关租金一直由陈仓公司收取。 还查明，2007年至2011年通茂公司为陈仓公司供应钢材。经双方对账，一致认可的已供货钢材价值为6054.30万元。陈仓公司认可其支付给通茂公司钢材款共计3612.93万元，通茂公司对附件2建筑公司与通茂公司往来明细中2010年4月28日、2011年1月6日两笔各自1897505.9元及50495.4元直接付款不予认可，提出其他已付钢材款都有付款凭证，这两笔没有，该两笔款项实际为案涉2103号房、0402号房、2702号房以及五洲两个车位的房款，将抵顶钢材款的房屋价款计入已付钢材款中，又计入应付房款，给通茂公司重复计算。故只认可已收钢材款34930417.36元。又查明，2011年9月1日、2011年9月13日、2012年1月16日（两笔）、2012年1月18日曹明分五次向陈仓公司转款共计1680万元。该1680万元双方一致认可主张系通茂公司代陈仓公司归还的银行贷款，并用此笔款冲抵其应付房款。2012年5月28日，马启龙收到陈仓公司转款100万元。 本院认为，本案中，通茂公司表示愿意承担陈仓公司诉请的马启龙、宋志贤、赵栋以个人名义与陈仓公司订立的相关《商品房买卖合同》及车位使用权的款项，陈仓公司与通茂公司一致认可在本案诉讼中对上述商品房买卖一并处理。本案所涉7个《商品房买卖合同》及1个《补充协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依法成立并生效的合同，当事人均应适当履行。根据诉辩意见，双方当事人争议焦点主要为案涉合同实际履行情况以及合同未全面履行双方是否存在违约行为、违约责任、违约损失的认定问题。现针对争议焦点分别予以评述： 一、关于双方当事人2010年6月30日前签订合同履行情况及违约责任的认定问题。 双方当事人涉及的房屋买卖众多。其中2010年6月30日前签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》涉及6处房产及两个车位，分别为：1、2702号房屋，房款900000元；2、0402号房屋，房款510000元；3、2103号房屋，房款327635元；4、1层6号房屋，房款3000000元；5、4层1号房屋，房款8333220元；6、5层1号房屋，房款7936400元；7、五洲现代城车位2个共16万元。对国贸购物中心4层1号、5层1号的房款，通茂公司认为应以产权面积1952.69乘以合同单价确定，主张分别为820.1298万元和781.076万元。陈仓公司认为该两处房产因有独立通道，应包括通行的一楼门厅面积的分摊31.41㎡，应按合同价款确定。因4层1号、5层1号相关商品房买卖合同附件二中对一层大厅公摊面积有明确约定，陈仓公司的主张符合实际情况，本院予以支持。以上6处房产及车位应付款项共计21167255元。 陈仓公司已将以上六处房产及车位及时交付买受人，但2103房屋及0402房屋至今尚未办理权属登记，其余房产已办理过户。以上房产均约定用钢材款抵付房款，除4层1号、5层1号房产在2010年3月15日《补充协议》中明确约定抵顶期限为2010年6月30日，其余房产未明确约定付款期限。 当事人一致认可双方间的钢材供货及钢材款抵顶房款系流水滚动付款，无法针对每一个商品房买卖合同确定具体付款时间，但同意按2010年6月30日、2014年6月30日时间节点判断合同双方应付款项和已付款项履行情况。并且双方均同意具实结算抵顶，不再如合同约定用陈仓公司应付的钢材款按50%抵顶通茂公司应付的房款。经过原审时双方财务人员对账确认情况，及双方质证意见，可确定截止2010年6月30日，陈仓公司已支付钢材款17872335.1元（19769841元-通茂公司提出异议建筑公司与通茂公司往来明细中2010年4月28日直接付款1897505.9元），通茂公司供货钢材款价值35622394.73元。故通茂公司截止2010年6月30日尚有房款3417195.37元未予以结清。综上，针对2010年6月30日之前的商品房买卖合同履行行为，陈仓公司依据2010年3月15日双方所签的《补充协议》，主张通茂公司未按时付清款项，构成违约，应承担违约金的理由成立。《补充协议》约定若其中一方违反本协议，应承担违约金为原合同总价的百分之二。该《补充协议》所涉及的房款为涉案楼盘裙楼4层1号、5层1号及楼梯部分通道部分，涉及房款16269620元，陈仓公司当庭变更诉请第二项为通茂公司承担补充协议内约定的违约金325392.40元，符合双方协议约定，本院予以支持。 二、关于双方当事人2010年12月17日签订的《商品房买卖合同》履行情况及违约责任的认定问题。 双方当事人2010年12月17日签订的《商品房买卖合同》涉及5处房产，分别为：1、-1层1号，合同价款30280080元；2、1层3号，合同价款52350400元；3、2层1号，合同价款14775750元；4、3层3号，合同价款14775750元；5、1层7号，合同价款2229000元。 该合同至今为部分履行。陈仓公司未为通茂公司办理2层1号及1层3号1722.9㎡涉案房屋的转移过户登记，亦违反合同约定自行继续收取房屋租金，而通茂公司迟延履行付款义务，至今尚欠大部分房款未付。双方消极行为致使涉案未过户的房屋买卖合同根本目的不能实现。陈仓公司请求解除涉案合同中未办理过户的2层1号及1层3号1722.9㎡相关房屋买卖理由成立，应予支持。通茂公司请求陈仓公司为其办理涉案房屋中未办理过户登记的房产过户登记，其理由不足，本院不予支持。但对双方已履行部分应予以维护。通茂公司以所购买的-1层1号商品房中1185㎡面积被公共设施占用，其不能使用为由主张解除其中1185㎡购买面积（合同约定购买面积为3785.01㎡），并配合办理变更登记。经过现场勘查及调取-1层施工平面图，本院认为，该层设计时就存在通茂公司认为影响其正常使用的墙体，将-1层分为两个部分，且设计时该商住两用楼体的取暖加压公共设施就位于-1层，只占用了一小部分面积，产权登记表明公摊面积本就有369.82㎡。虽然墙体的设计客观上使得通茂公司对墙体南侧使用率受到影响，但通茂公司购置时该层早已投入使用，实际情况通茂公司在购买时应该是明知的，既不存在陈仓公司故意隐瞒重要事实或提供虚假情况的情形，亦不存在购买后因陈仓公司行为导致标的物状态发生改变的瑕疵给付情形，故通茂公司该解除主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。 2010年12月17日《商品房买卖合同》中已办理过户的合同标的物相应应付价款为：1、1层10号，应付房款894.62㎡×2万元/㎡=17892400元；2、-1层1号，应付房款3785.01㎡×8000元/㎡=30280080元；3、3层1号，应付房款1651.88㎡×9000元/㎡=14775750元；4、1层7号，应付房款111.45㎡×2万元/㎡=2229000元。其中3层1号过户给通茂公司的1651.88㎡房产中有105㎡陈仓公司已出卖给农业银行，并由农业银行实际占有使用。对该部分面积所对应的房款94.5万元（105㎡×9000元/㎡）问题，因通茂公司表示已对该房产整体设立抵押，抵押解除前无法通过与农业银行三方协商方式予以变更登记，故双方一致决定对该105㎡房款在本案中一并作为应付房款处理。故，以上已办理过户房产总计价值：65177230元。加上陈仓公司与通茂公司间2010年6月30日之前的房屋买卖应付款21167255元，双方涉及应付款项共计86344485元。关于陈仓公司主张已代通茂公司以房屋价款3%比例缴纳涉案房产2522420元维修基金问题。一则前文证据认定时已对陈仓公司就自己已经垫付维修基金的事实提交的证据予以了评述，此处不再赘述；二则双方2010年12月17日《商品房买卖合同》中明确注明除1层7号房产外其余四个交易房屋已有房产证号，所以目前陈仓公司主张的维修基金证据不足，本院不予支持。陈仓公司可待与房产管理部门结算后再行主张。 截止2014年6月30日，已付款项为：通茂公司已供钢材价值60543000元，陈仓公司已付通茂公司钢材款34930417.36元，通茂公司代陈仓公司归还银行贷款16800000元。通茂公司实欠陈仓公司房款43931902.36元。 关于双方违约责任的认定问题，双方当事人2010年12月17日签订的《商品房买卖合同》明确约定：通茂公司用钢材款抵顶房款，2014年6月底顶清或付清；陈仓公司2010年12月31日将房屋交付通茂公司，2011年由世纪通茂收取房租。上述约定有先后履行顺序，通茂公司就其未继续抵顶或支付房款主张先履行抗辩权。同时陈仓公司对其未如约交付房屋也提出了不安抗辩权。对此本院认为：1、通茂公司主张的先履行抗辩权不能成立。通茂公司依据合同享有收取房租的权利，陈仓公司未按合同约定将租赁关系移交通茂公司，的确违约在先，但房租的交付系按年或半年度支付，相较陈仓公司2011年至2012年陆续已给通茂公司办理过户的6442.96㎡的房产价值，通茂公司对超出2011年1月至2014年6月30日其可获取的租金数额的欠付房款依法不享有先履行抗辩权，况且通茂公司未提交证据证明其就陈仓公司在先合同义务在合理期限内行使过请求权。故通茂公司应承担继续付款义务，并自付款期限届满之日起，即2014年7月1日起就逾期支付陈仓公司43931902.36元应付房款承担相应的违约责任。陈仓公司主张通茂公司承担欠款同类同期三倍的银行利率，主张过高，依据有关司法解释规定，通茂公司应按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准承担欠款利息（自2014年7月1日起至款项付清之日止）。2、陈仓公司主张的不安抗辩权亦不能成立。即便通茂公司2010年6月30日前相关合同付款义务尚未结清，但双方间的合同主要标的仍为2010年12月17日国贸购物中心的房屋，在该合同约定付款期限未至之前，陈仓公司未提交证据证明通茂公司存在《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定的四种情形，其主张行使不安抗辩权依据不足，应由其承担举证不能的法律后果。其未按合同约定履行义务，构成违约，应就其给通茂公司造成的的租金损失承担违约责任。关于陈仓公司按照双方2010年12月17日签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，由通茂公司承担该合同内的违约金228821元的主张，因合同该条款主要针对的系单方违约时违约方的违约责任，现合同双方均有违约行为，且合同约定的该违约金计算方法显然低于双方实际遭受的违约损失，在已按法律规定分别核定双方履行该合同相应违约责任情况下本院对陈仓公司该项诉讼请求不予支持。 三、关于通茂公司的租金损失认定问题。 通茂公司主张陈仓公司应参照同地段同类房屋租金标准计算赔偿其未交付房屋违约损失至2020年2月底。对此本院认为，首先，涉案房产双方买卖前陈仓公司已出租给好饰家，且租赁期限自2008年3月1日至2018年2月底。通茂公司作为买受人完全知情，合同第五条、第六条均对交房标准、交房期限和租赁费收取主体明确约定。依据“买卖不破租赁”的有关法律规定，通茂公司自2011年1月起可承继原出租人陈仓公司的权利收取购买房屋的租金，但租金标准仍需按照好饰家与陈仓公司2008年签订的租赁合同履行。其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条之规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违约一方订立合同时预计到或者应当预见到因违约可能造成的损失。通茂公司在签订该商品房买卖合同时，预期租金可得利益即为好饰家与陈仓公司签订的租赁合同约定的租金。此亦为陈仓公司应当预见到的因违约可能造成的损失。对于好饰家与陈仓公司2008年租赁合同租金标准认定问题，在证据认定部分已有论述，此处不再赘述。租赁合同约定，2008年3月1日至2011年2月28日租金每年2600000元；2011年3月1日至2014年2月28日租金每年2860000元；2014年3月1日至2018年2月28日租金每年3289000元。按此分段标准计算，原租赁合同以及商品房买卖合同均全面正常履行情况下，截止租期届满通茂公司可获得租金利益为：2008年3月1日至2011年2月28日433300元；2011年3月1日至2014年2月28日8580000元；2014年3月1日至2018年2月28日13156000元。共计22169300元。再次，《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施，防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失请求赔偿。第五百九十一条规定，当事人都违反合同的应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。本案中，在陈仓公司违约未及时移交租赁关系的情况下，通茂公司亦怠于行使权力，造成租金损失扩大。且通茂公司在付款期限届满后亦存在未全额支付房屋价款情形，依据公平原则和诚实信用原则，结合双方当事人合同义务履行情况、各自的过错程度，本院认为根据房屋买卖合同项下房屋整体出租和按照已过户房产面积计算欠付房款的情况，应按照通茂公司已过户房屋面积（6442.96㎡）占该合同总面积（9797.48㎡）比例确定租金损失，即22169300的65.76%，为14578842元。2012年5月28日，马启龙收到陈仓公司转款100万元。陈仓公司主张该款系支付给通茂公司的租金，双方已就租金事宜了结。通茂公司辩称该款系其他款项，与租金无关。双方主张均无相应证据佐证，但通茂公司认可收到该款100万元。故，该款项应在通茂公司租金所得（损失）扣除。陈仓公司应给付通茂公司租金所得（损失）13578842元。关于通茂公司主张的2018年2月之后的租金损失，因陈仓公司并未收取，故不予支持。2018年3月1日起已过户面积中通茂公司尚未实际收回占有的相关房产，应由陈仓公司及时办理交付或租赁关系移交。 综上，原告（反诉被告）陈仓公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持，被告（反诉原告）通茂公司的反诉请求部分成立，本院予以支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、第五百二十七条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释（2020）17号]第十三条之规定，判决： 一、解除宝鸡市陈仓房地产开发有限公司与陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司2010年12月17日双方所签的《商品房买卖合同》中未办理产权过户的房屋买卖关系，双方不再继续履行； 二、陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司于判决生效十五日内支付宝鸡市陈仓房地产开发有限公司房款43931902.36元，并按照中国人民银行规定的金融机构计收同期逾期贷款利息的标准承担欠款利息（自2014年7月1日起至款项付清之日止）； 三、陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司于判决生效十五日内支付宝鸡市陈仓房地产开发有限公司《补充协议》内约定的违约金325392.40元； 四、宝鸡市陈仓房地产开发有限公司于判决生效十五日内返还陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司租赁费13578842元； 五、驳回宝鸡市陈仓房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费311068元，由宝鸡市陈仓房地产开发有限公司负担37328元，由陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司负担273740元。反诉案件受理费176636元，由宝鸡市陈仓房地产开发有限公司负担80000元，由陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司负担96636元。保全费5000元，由陕西世纪通茂金属材料（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长 李婧雯 审 判 员 付金国 审 判 员 彭 澍 二〇二一年一月八日 法官助理 王云飞 书 记 员 李佳玺 1