山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初8432号 原告（反诉被告）：山东天泽食品有限公司历城分公司，住所地山东省济南市历城区。 法定代表人：黄新军，该公司经理。 委托诉讼代理人：金乐乐，山东泉兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）:济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司，住所地山东省济南市历城区。 法定代表人：王耐寒，该公司经理。 委托诉讼代理人：李偃平，山东鼎洲律师事务所律师。 原告山东天泽食品有限公司历城分公司（以下简称天泽公司）与被告济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司（以下简称嗨味居公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天泽公司的法定代表人黄新军、委托诉讼代理人金乐乐，嗨味居公司的委托诉讼代理人李偃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天泽公司向本院提出诉讼请求：1.请求嗨味居公司返还档口经营承包费9000元，保证金3000元和物业费500元，总计12500元；2.请求嗨味居公司赔偿因缔约过失责任造成的损失30055.61元；3.本案诉讼费用由嗨味居公司承担。案件审理中，天泽公司增加诉讼请求：请求解除原被告签订的《美食城档口经营合作合同》。变更第2项诉讼请求：请求嗨味居公司赔偿因其过错导致天泽公司无法经营造成的损失30055.61元。事实与理由：2020年5月23日，原被告协商签订《美食城档口经营合作合同》，约定嗨味居公司将位于济南市历城区花园路101号海蔚广场小区地下一层美食城4档口承包给天泽公司，合同期限从2020年6月23日至2021年6月22日，承包费每年36000元，嗨味居公司相关负责人王海军出面与天泽公司签订合同，并让天泽公司缴纳承包费、保证金和物业费共计12500元。天泽公司依约将费用打到了嗨味居公司财务王梅梅的账户，但嗨味居公司并没有签字盖章。天泽公司装修完开始进货营业，没过几天嗨味居公司将美食城其余档口租给了一家烧烤店，该烧烤店从2020年7月11日开始进行大面积装修，导致天泽公司无法正常经营而闭店。闭店几天后天泽公司法定代表人黄新军联系王海军要重新营业，但王海军不回消息，黄新军去店铺发现周围都在装修，根本无法营业，这严重影响了天泽公司的经营收入，致使合同目的无法实现，双方多次协商未果。2020年8月1日，王海军给黄新军发微信消息，无理要求天泽公司退场，这严重侵犯了天泽公司的合法权益，遂诉诸法院，请求法院判如所请。 嗨味居公司答辩称，一、天泽公司称不能实现合同目的不能成立。嗨味居公司认可双方于2020年5月23日签订《美食城档口经营合作合同》，合同签订后双方各执一份，并非如天泽公司所述嗨味居公司没有签字盖章，该合同为有效合同。合同签订后嗨味居公司积极履行合同，将美食档口交付给天泽公司，但是经营过程中天泽公司未按合同约定支付租金、物业费等。在经营过程中，天泽公司经营人员也没有认真对待，导致经营状况惨淡。在此期间，嗨味居公司将部分美食档口外包，该行为不可避免，也是为了各分包户共同的利益、促进该美食城繁荣经营的行为。如果真的存在第三方装修行为导致天泽公司不能正常营业经营的状况，天泽公司应当与第三方协商解决，如造成损失也应向第三方索赔并获得补偿。天泽公司主张因其他业主装修导致其不能正常经营，不能实现合同目的不成立，这突破了合同相对性，其要求解除合同，由嗨味居公司赔偿是不成立的。二、天泽公司向嗨味居公司主张损失无合同及事实依据。双方签订的《美食城档口经营合作合同》为有效合同，双方未约定合同解除的事由，至今也未产生解除的法定事由，双方并未协商一致解除合同，合同仍在延续，天泽公司应当严格履行合同，不存在返还租金的情况。三、天泽公司已经实际入驻，物业费属于实际支出，不存在返还的情形。 嗨味居公司向本院提出反诉，诉讼请求：1.要求天泽公司继续履行美食城档口经营合作合同；2.天泽公司支付欠付物业费5500元；3.天泽公司支付欠付租金12000元；4.天泽公司支付嗨味居公司垫付电费289元（截止到2020年11月23日）；5.天泽公司赔偿停业损失30000元（自2020年7月12日至2020年12月10日）；6.天泽公司赔偿律师费5500元；7.本案诉讼费由天泽公司负担。事实与理由：嗨味居公司与天泽公司于2020年5月23日签订《美食城档口经营合作合同》，合同约定天泽公司租赁嗨味居公司经营的历城区花园路101号海蔚广场小区地下一层美食城4档口，承包费每年36000元，半年一付，于30日前交付，物业费1000元/月，每月5日前结清上月物业费，租赁期自2020年6月23日至2021年6月22日止。经营食品为骨汤麻辣烫、特色炸串、寿司。因美食城的特殊性，双方还约定除因嗨味居公司的原因，天泽公司不得无故停业，如因天泽公司的原因需要停业，应向嗨味居公司交纳停业承包费200元/天，另约定天泽公司未遵守营业时间，嗨味居公司有权视情节对天泽公司处以200元-1000元的罚款。合同还约定天泽公司应交付两个月的经营保证金6000元，合同存续期间，未经嗨味居公司同意擅离该档位或停止营业的，保证金不予退还；双方还约定了律师代理费的承担。合同签订后，天泽公司仅支付6000元经营保证金、6000元租金、500元物业费，嗨味居公司按约定交付了档口的经营权。合同履行期间，天泽公司未按合同约定进行经营，于2020年7月12日停止营业，且拒绝协商解决该问题，导致该美食档口不能正常经营，造成美食城不能整体的协调发展，给嗨味居公司造成了巨大经济损失。天泽公司应当支付2020年6月23日至2020年12月23日租金，扣除已经交纳的，还应支付12000元；天泽公司应当支付2020年6月23日至2020年12月23日物业费，扣除已经交纳的，还应支付5500元；截止到2020年12月23日电费，366度，每度0.79元，共计289元；2020年7月12日计算至2020年12月10日开庭之日的停业损失30000元。 天泽公司答辩称，对于嗨味居公司主张的租金和物业费不认同，是嗨味居公司的原因造成停业，不是天泽公司无故停业。7月12日停止营业，嗨味居公司拒绝协商解决该问题。在8月1日之前租金没有按照每月3000元交款，实际履行的是按照租赁合同约定的物业费及租金的一半履行的，即租金每月1500元，物业费每月500元。公共区域的水电都是公司承包，美食城还应提供专人进行清洗餐具等工作，但在天泽公司经营期间没人干这些活。是由于嗨味居公司的原因导致天泽公司无法营业，天泽公司不同意支付停业损失。 经审理，本院查明以下事实：2020年5月23日，嗨味居公司（甲方）与天泽公司（乙方）于签订《美食城档口经营合作合同》，合同约定：甲方提供位于济南市历城区花园路101号海蔚广场小区地下一层美食城4档口，供乙方生产加工、经营销售本合同约定的餐饮品种。承包费3.6万元/年，承包费半年交付，于30日前续交承包费。物业费包括公共区域保洁员工工资、公共区域水电费、物料费、垃圾清运费以及排污费等月底按实际经营档口数量均摊。物业费按每月1000元计收。合同合作期1年，从2020年6月23日起至2021年6月22日止。乙方经营品种：骨汤麻辣烫、特色炸串、寿司。乙方原因档口需要停业，需向甲方缴纳停业承包费200元/天。乙方应于本合同签订时向甲方支付档口经营两个月承包费（6000元整）作为经营保证金。2020年5月25日，天泽公司通过黄新军的账户向嗨味居公司员工王梅梅的账户转款12500元。嗨味居公司将美食档口交付给天泽公司进行经营，后因相邻档口进行装修造成现场混乱无法经营，天泽公司停止营业。此后双方对此进行多次协商，2020年8月4日，王海军向黄新军发送微信，内容为：“黄新军，2020年7月28日你个人提出终止合同的要求，我方同意解除双方签订的《美食城档口合作合同》，并于2020年8月1日向你发出退场通知，到目前已经超出约定时间，但你仍然没有办理退场和交接。合同解除后，因你不及时办理退场手续，继续占用我方场地，给我方造成经济损失，我方将收取占用场地期间的场地占用费，从8月1日起按每月3000元计收。并随时按合同第二十九条约定对你的留置物品进行处置，因此发生的包括但不限于处置费用以及后期场地占用费和物品损失等将由你自行承担。……”自2020年7月12日天泽公司停止营业后，至今未再重新营业。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案《美食城档口经营合作合同》是否应当解除；二、嗨味居公司是否应当返还天泽公司交纳的档口租金、保证金以及物业费；三、嗨味居公司是否应当赔偿天泽公司经营损失；四、天泽公司是否应另向嗨味居公司支付租金、物业费；五、天泽公司是否应向嗨味居公司支付电费；六、天泽公司是否应向嗨味居公司赔偿停业损失；七、天泽公司是否应向嗨味居公司支付律师费。 关于第一个焦点问题，从微信聊天记录可知，在天泽公司向嗨味居公司发出解除合同的要求后，嗨味居公司同意解除，并向天泽公司发送了退场通知。因此，涉案《美食城档口经营合作合同》实际上已经双方协商一致予以解除。本院确认以嗨味居公司向天泽公司发出退场通知的时间，即2020年8月1日为合同解除的时间。 关于第二个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，从双方微信聊天的内容以及现场照片看，2020年7月12日起，天泽公司确因周边档口装修无法正常营业，嗨味居公司作为美食城的出租方，未尽到管理义务，应当承担相应责任，本院酌定免除天泽公司2020年7月12日至2020年7月31日租金。天泽公司主张租金、物业费实际是按照合同约定金额的一半履行，但未提交证据予以证明，本院不予支持。嗨味居公司提交的2020年7月30日、2020年8月4日现场照片，仅能证明2020年7月30日现场处于装修状态，不能证明装修的起始时间，结合黄新军、王海军的聊天记录，对嗨味居公司关于施工开始时间是2020年7月30日的主张本院不予采信。综上，天泽公司共向嗨味居公司交纳租金、物业费、保证金等12500元，扣除2020年6月23日至2020年7月11日租金以及物业费，剩余11167元（12500-1000-333），嗨味居公司应予返还。天泽公司应及时腾空档口，并交付嗨味居公司。 关于第三个焦点问题，《美食城档口经营合作合同》约定的天泽公司经营范围是骨汤麻辣烫、特色炸串、寿司，结合天泽公司提交的进货单以及其已经实际经营的事实，可以证明天泽公司因经营档口需要采购了食材、设备等物品，其中包括了部分生鲜食品。因装修停业时间较长，必然造成一定损失，本院酌定该部分损失为1000元。对于天泽公司其他经营损失的诉求，因其未提交证据证明，本院不予支持。 关于第四个焦点问题，合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助义务。天泽公司向嗨味居公司提出解除合同的要求后，嗨味居公司同意并要求天泽公司及时退场。天泽公司并未积极予以配合，至今仍占用嗨味居公司的美食档口，依法应当支付占有使用的费用，嗨味居公司要求按照《美食城档口经营合作合同》约定的租金标准予以支付应予支持。嗨味居公司自认至2020年8月4日装修才完成，具备营业条件。据此，天泽公司应当支付2020年8月4日至2020年12月23日的占有使用费14000元。另因双方均认可自2020年7月12日天泽公司未再进行营业，且双方合同已经解除，故对嗨味居公司要求天泽公司支付物业费的诉讼请求本院不予支持。 关于第五个焦点问题，嗨味居公司不能举证证明其主张的366度电实际由天泽公司使用，故对于嗨味居公司要求天泽公司支付电费的诉讼请求，本院不予支持。 关于第六个焦点问题，天泽公司停业主要是由于其他美食档口装修引起，并非天泽公司原因导致，而且，本院已确认涉案《美食城档口经营合作合同》于2020年8月1日解除，嗨味居公司要求天泽公司再按照合同约定支付停业损失缺乏依据，故对嗨味居公司该项诉讼请求本院不予支持。 关于第七个焦点问题，《美食城档口经营合作合同》第三十一条约定：“双方同意由济南市历城区人民法院管辖，一切费用包括律师费等诉讼费用和法律责任败诉方承担。”该条约定对于律师费用的承担约定不明，且对于本案争议的发生，双方均负有一定的责任，故对于嗨味居公司关于要求天泽公司承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决如下： 一、山东天泽食品有限公司历城分公司与济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司签订的《美食城档口经营合作合同》于2020年8月1日解除； 二、济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司返还山东天泽食品有限公司历城分公司交纳的租金、物业费、保证金共计11167元； 三、济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司赔偿山东天泽食品有限公司历城分公司经营损失1000元； 四、山东天泽食品有限公司历城分公司于本判决生效十日内将济南市历城区花园路101号海蔚广场小区地下一层美食城4档口返还给济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司； 五、山东天泽食品有限公司历城分公司支付济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司档口占用费14000元； 上述第二项、第三项与第五项所判款项相抵后，山东天泽食品有限公司历城分公司应支付济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司1833元，限山东天泽食品有限公司历城分公司于本判决生效之日起十日内履行。 六、驳回山东天泽食品有限公司历城分公司的其他诉讼请求； 七、驳回济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费864元，减半收取计432元，由山东天泽食品有限公司历城分公司负担52元，由济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司负担380元。反诉案件受理费563元，由山东天泽食品有限公司历城分公司负担488元，由济南嗨味居餐饮管理咨询有限公司负担75元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王   海   娜 二〇二一年一月二十七日 法官助理  马雪书记员李美霞