江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2869号上诉人（原审被告）:泰州赢丰不锈钢制品有限公司，统一社会信用代码91321281346241119E，住所地兴化市张郭镇同济村。法定代表人：崔连应，董事长。委托诉讼代理人：杜明旺，江苏月朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兴化市兴星纺织有限公司，统一社会信用代码91321281718683322G，住所地兴化市戴南镇新泽路董北段。法定代表人：许国兰，总经理。委托诉讼代理人：杨静，江苏天棱律师事务所律师。上诉人泰州赢丰不锈钢制品有限公司（以下简称赢丰公司）因与被上诉人兴化市兴星纺织有限公司（以下简称兴星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兴化市人民法院（2020）苏1281民初3997号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赢丰公司向本院提出上诉请求：1.撤销原判，发回重审或查明事实后依法改判。2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.根据《厂房出让协议》第一、二段的约定，可见780万元总价是25.4亩国有土地和租用的7.5亩土地，合计32.9亩及资产。租用土地的性质双方在买卖协议中并未明确，不能得出租用土地就不能转让的结论，且7.5亩租用土地现在何处？是否移交？一审未能查清。2.一审中，赵小松提供了兴化市张郭镇同济村民委员会《原兴星纺织厂土地使用租金说明》，该说明可以证明7.5亩土地是国有土地性质，一审未作为证据使用，未在判决中提及。3.被上诉人提交的《赢丰不锈钢土地使用税支付说明协议书》，该证据载明的数额是6822376元，厂房转让价是780万元还是6822376元？一审未查明。二、一审判决适用法律错误。赵小松与被上诉人是合同当事人，后经赵小松同意，将房屋土地登记在上诉人名下，这是两个不同的法律关系，一审适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条的规定错误。一审认定赵小松是公司发起人没有依据，即便是发起人，无证据证明《厂房出让协议》是为设立中的公司签订，一审突破合同相对性错误。2.根据《厂房出让协议》第二段的约定，被上诉人收到赵小松260万元预付款的时间是2015年4月27日，被上诉人应从2015年11月计算违约金至2019年4月为42个月，违约金共计为873600元，上诉人对一审判决各自损失各自承担不能认同。三、一审程序违法。2020年8月27日上午开庭时，原告席坐有两人，判决书上委托代理人仅为一人，一审让无代理资格的人坐到原告席并让其发言，程序违法。被上诉人兴星公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。上诉人的上诉不能成立，请求维持原判。兴星公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令赵小松、赢丰公司共同偿还所欠厂房土地转让款430万元及自2020年7月1日起至实际给付之日止，按月利率8‰计算的利息；2、本案诉讼费用由赵小松、赢丰公司承担。一审认定事实如下：2014年12月17日，兴星公司（出让方）与赵小松（接收方）签订《厂房出让协议》一份，约定：一、出让方同意将位于张郭镇同济村徐称区域分厂出让，占地面积国有土地25.4亩，租用土地7.5亩，包括所有建筑物，房屋门窗、配电设备及预用电路、消防设备、地磅和其他等等（不含铲车及黄老板私人房间用品）一律不动，处理好外界事宜，直至围墙建好（注：建围墙的材料及工资赵小松承担）；二、出让方一次性总价共780万，过户费用双方承担，过户手续由原公司主动办理，赵小松配合，开始办理手续赵小松必须预交260万，手续办理时间为六个月（以预交款到账时间推六个月），如超出六个月，如因政府政策的原因不能办理过户手续，出让方必须无条件退还本金及银行借款利息，出让方不承担其它任何责任。下余款以办好过户手续向后推十二个月结清，如十二个月到期不能结淸余款，超出时间按银行利息结息（月息8‰)，但不得超过一年，如超过一年出让方有权收回厂房，一切费用由赵小松承担。出让方于2015年元月30日前将所谈好的机械设备全部搬出，其他不动（但设备可以拆好存放空余房二年为止），赵小松搬进厂房时间为2015年2月份；……。协议签订当日，兴星公司收到赵小松支付的购房款100万元、2015年2月18日收到60万元、2015年4月27日收到100万元、2016年2月6日收到40万元、2017年1月26日收到50万元、2019年1月17日收到赢丰公司支付的购房款5万元，合计收到355万元。2019年2月28日，兴星公司（甲方）与赢丰公司（赵小松）作为乙方签订协议，约定2015年12月至2019年2月产生的房产税、城镇土地使用税及两税的滞纳金由甲方承担40%，乙方承担60%，由甲方先行缴纳，乙方承诺承担的税款、滞纳金在该土地、房产过户后一个月内一次性支付给甲方。同日，赢丰公司（甲方）与兴星公司（乙方）订立协议，约定甲方向乙方支付2016-2019年土地使用税及滞纳金196321.29元，同时乙方将甲方购买厂房的发票（金额6822376元）一起交给甲方。另约定，如厂房交易失败，乙方须在10个工作日内无条件向甲方退还此使用税费用。另查明，赢丰公司于2015年7月10日成立，股东崔连应、赵小松是公司发起人。兴星公司于2015年9月将案涉厂房交付给赢丰公司使用，并于2019年4月23日、7月17日将25.4亩国有土地和厂房的不动产权证过户给赢丰公司。双方办理的25.4亩不动产权证是厂区内的土地，另外7.5亩租用土地在厂区外。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、赢丰公司是否为本案适格被告；二、案涉土地转让范围是否包含7.5亩租用土地；三、兴星公司、赢丰公司是否均构成违约。一审法院认为，一、兴星公司、赢丰公司签订的厂房、土地转让合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。二、关于赢丰公司是否为本案适格被告问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，案涉转让协议虽是赵小松与兴星公司订立，但赵小松是基于赢丰公司发起人的身份与兴星公司签订的合同，赢丰公司在合同签订后已成立，房屋产权证及土地使用权证均过户至赢丰公司名下，厂房亦是赢丰公司使用；此外，在整个交易过程中，赢丰公司一直参与、配合合同履行，并与兴星公司就出让厂房产生的税费、滞纳金订立协议，要求兴星公司向其出具购买厂房的发票等，故赢丰公司已实际享有合同权利，并履行部分合同义务，按照上述法律规定，兴星公司有权要求赢丰公司承担合同责任。现兴星公司撤回对赵小松的起诉，要求赢丰公司承担责任，不违反法律规定，予以准许。三、关于案涉土地转让范围是否包括租用土地7.5亩问题。协议中明确写明厂区外的7.5亩土地为租用，双方均应当明知租用土地不能进行转让，在租期内只享有使用权，故赢丰公司辩称转让土地包含该7.5亩租用土地没有事实和法律依据，不予采信。四、《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，赢丰公司于2015年4月27日交足260万元转让款，按合同约定，兴星公司应在2015年10月27日前办理不动产权证过户手续，但兴星公司直至2019年才办理了过户手续，兴星公司构成违约；赢丰公司亦未按合同约定在兴星公司办理过户手续后一年内付清转让款，赢丰公司亦构成违约，双方应各自损失各自承担，对双方主张的违约金均不予支持。五、因兴星公司已将厂房和土地交付赢丰公司使用，并已办理了过户手续，且合同约定的支付期限已届满，故赢丰公司应支付剩余转让款425万元，兴星公司主张剩余转让款430万元不当，超出部分不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、泰州赢丰不锈钢制品有限公司于判决生效后三日内给付兴化市兴星纺织有限公司厂房土地转让款425万元；二、驳回兴化市兴星纺织有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41200元、财产保全申请费5000元，合计46200元，兴星公司负担537元，赢丰公司负担45663元。赢丰公司于判决生效后十日内向一审法院缴纳。二审中，上诉人赢丰公司向本院提供：1.2020年8月29日兴化市张郭镇同济村民委员会出具的原兴星纺织厂土地使用租金说明，证明7.5亩土地不需要交纳租金，7.5亩土地在被上诉人出卖给赵小松厂房的东侧，现在没有移交给赵小松。2.规划红线图两页，证明7.5亩土地没有移交的事实。被上诉人兴星公司对证据1的真实性无异议，但认为不能达到上诉人的证明目的；对于红线图，认为不动产交易应以双方协议及已经过户完成且双方认可的不动产权属证明为准。被上诉人兴星公司提供兴化市张郭镇同济村民委员会出具的证明，证明2014-2015年期间被上诉人将位于同济村辖区内的国有土地及厂房转让给赵小松开办企业，现为上诉人公司厂区，因被上诉人未转让前一直租赁该村7.5亩集体土地，每年租金28800元，转让后上诉人未再缴纳7.5亩土地的租金也未再签订租用合同，该村在厂区周围仍有7.5亩临时用地，若上诉人愿意继续租赁可以完善手续继续租赁，且该证明有经办人签名及联系方式以供核实。赢丰公司对证明真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该证明内容中由上诉人缴纳7.5亩租用土地租金明显与2020年8月29日兴化市张郭镇同济村民委员会出具给上诉人的说明不一致。本院认证认为，因兴化市张郭镇同济村民委员会向本案双方当事人均出具了证明，两份证明中关于租金缴纳问题的情况存在不一致之处，对两份证明本院均不予确认。关于红线图，因双方在合同中并未约定以红线图作为交付范围，故红线图的关联性本院不予确认。二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。案涉厂房转让协议由赵小松与被上诉人于2014年12月12日签订，上诉人赢丰公司于2015年7月成立，在合同履行过程中，就案涉土地和房产税金、滞纳金等均是由赢丰公司作为合同主体与被上诉人协商，现案涉土地和房产已经登记在赢丰公司名下，亦实际由赢丰公司使用，即赢丰公司成立后已经实际取得了案涉厂房转让协议的权利，被上诉人兴星公司将其作为被告，诉请其履行合同义务，符合法律规定，并无不当之处。案涉厂房转让协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。转让协议中已经明确其中存在租用土地7.5亩，上诉人赢丰公司理应知晓租用土地在未经权利人同意的情况下无法进行转让，其明知案涉7.5亩土地的权利人并非兴星公司的事实，双方协商确定的总价中不应包含该部分土地价值，故对其主张兴星公司交付7.5亩土地的请求，本院不予支持。根据厂房转让协议约定及被上诉人方的缴款情况，兴星公司应在2015年10月27日前履行过户义务，其于2019年4月履行过户义务，兴星公司显然违约，但协议中双方对逾期过户并未约定违约责任，案涉厂房于2015年9月已经交付上诉人实际使用，上诉人赢丰公司亦未举证证明其因逾期办证产生损失，且兴星公司履行过户义务后，上诉人赢丰公司未按约支付剩余款项，亦存在违约，综合以上因素考虑，原审确定各自损失由各自承担，亦无明显不当之处。关于上诉人赢丰公司诉称的原审程序问题，经查，原审庭审笔录均由兴星公司委托诉讼代理人签字确认，赢丰公司上诉所称非代理人坐在原告席位亦不属于严重的程序违法情形，对其该上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41200元，由上诉人泰州赢丰不锈钢制品有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二一年一月二十二日书记员 刘 非