陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0102民初9726号 原告：陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。 法定代表人：丁宝萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨万喜，陕西威能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段聪越，陕西威能律师事务所律师。 被告：冯林辉，男，1970年10月24日出生，汉族，住西安市新城区。 被告：陕西归仁酒店管理有限公司，住所地西安市新城区。 法定代表人：冯林辉,该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：牛建，陕西鼎源律师事务所律师。 原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司（以下简称皇城公司）与被告冯林辉、陕西归仁酒店管理有限公司（以下简称归仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告皇城公司的委托诉讼代理人杨万喜、段聪越，被告冯林辉及冯林辉、归仁公司的委托诉讼代理人牛建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告皇城公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告欠付房屋租金自2019年12月20日至2020年8月20日租金共计欠付98万元。2、判决被告支付原告按照约定需要补齐的免租期租金716772元。3、判决被告支付原告因欠付租金而应当支付的滞纳金，滞纳金计算至全部滞纳金及租金清偿完毕之日，暂计算至2020年10月10日，数额为243950元（合同约定滞纳金以应付租金总额，按照日千分之一计算，但考虑本案实际情况，原告仅主张以实际欠付金额为滞纳金计算基数，按照年万分之五计算滞纳金）。4、判决被告支付原告由于被告违约导致合同解除的的赔偿金467250元（计算方法：合同解除时一年的租金1869000元，赔偿金数额为三个月的租金，赔偿金=186900元/12*3=467250元）。以上合计2599834元。5、判决被告支付原告起诉支出的律师费，暂计算为1万元。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2011年12月13日签订《租赁协议》，约定被告承租原告位于陕西省西安市新城区XX路XX号XX苑XX层XX号及南边五至九层房产。租赁期限为2011年12月15日至2022年5月9日止。租金标准为178万元人民币/年。租赁期内，租金按每5年在去年租金基础上递增5%，约定租金支付方式为从第二租赁年度开始至合同期满租金每租赁年度缴纳一次，每次提前30日缴纳下一租赁年度租金。并约定，被告未按约缴纳租金及其他费用的，原告有权终止合同，并要求被告支付应缴付费用总额的千分之一支付滞纳金，直至付清之日。由于被告单方违约导致本协议提前终止，被告除应补齐已享受的装修期的租金外，还须向原告额外支付相当于三个月租金的赔偿金。原告无需退还被告已缴纳的保证金，也无须对被告的装修费用进行补偿。如果因违约方未及时履行支付或其他合同约定义务而导致守约方采取必要的法律手段时，违约方还应当承担守约方为此而支付的包括但不限于律师费、交通费等相关费用。根据合同约定，被告应于2019年04月10日前，向原告支付2019年05月11日至2020年05月10日期间的房屋租金1869000元。根据双方《租赁协议》第10.2条之规定：被告（承租方）未按约缴纳本协议项下租金及其他费用的，原告（出租方）有权终止本协议。原告于2020年5月20日向被告送达了租赁合同解除通知，被告2020年7月26日通过律师函表示同意，被告2020年8月2日搬离。2020年8月20日，原被告签订《房屋交接确认书》，十日后，被告从原告处搬离。庭审中，原告称因原告与被告冯林辉、归仁公司均签有房屋租赁合同且被告冯林辉承诺承担相关责任，故请求追加归仁公司为本案被告，与被告冯林辉共同承担责任。 被告冯林辉认可自己及归仁公司均与原告签订了租赁合同，但自己是代表尚未成立的归仁公司与原告签订的合同，之后归仁公司与原告重新订立了合同，该合同也由归仁公司与原告实际履行，自己不应当承担责任。 被告归仁公司认可与原告的合同关系，认可该合同系自己与原告实际履行，认可欠付原告租金98万元，但应减免两个月疫情期间的租金33.4万元。称双方虽在合同中约定租金支付为整年付，但合同履行中只有第一次为整年付租金，其余时间均为不定期，不定额支付，原告也未提出异议，原告本就答应减免租金，但未谈妥支付时间，被告不存在违约行为，不同意原告主张的滞纳金及赔偿金、律师费。原告在2020年5月19日向被告发出通知解除合同，被告于2020年7月26日同意解除，2020年8月2日搬离，合同解除为双方合意，并非因违约解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1、原告与被告冯林辉于2011年12月13日签订《租赁协议》，约定被告承租原告位于陕西省西安市新城区XX路XX号XX苑XX层XX号及南边五至九层房产。租赁期限为2011年12月15日至2022年5月9日止。租金标准为178万元人民币/年。租赁期内，租金按每5年在去年租金基础上递增5%，约定租金支付方式为从第二租赁年度开始至合同期满租金每租赁年度缴纳一次，每次提前30日缴纳下一租赁年度租金。并约定，被告未按约缴纳租金及其他费用的，原告有权终止合同，并要求被告支付应缴付费用总额的千分之一支付滞纳金，直至付清之日。由于被告单方违约导致本协议提前终止，被告除应补齐已享受的装修期的租金外，还须向原告额外支付相当于三个月租金的赔偿金。原告无需退还被告已缴纳的保证金，也无须对被告的装修费用进行补偿。如果因违约方未及时履行支付或其他合同约定义务而导致守约方采取必要的法律手段时，违约方还应当承担守约方为此而支付的包括但不限于律师费、交通费等相关费用。2、2012年9月10日，被告冯林辉向原告出具房屋租赁协议承租人名称变更及情况说明，该情况说明内容为：“本人冯林辉，于2011年12月13XX路XX苑’部分房屋的租赁协议及细则。鉴于本人承租该房屋作为经营‘速八’连锁酒店之用途的需要，故于2012年6月14日在陕西省工商政管理局注册成立了陕西归仁酒店管理有限公司（注册号：XXXXXXXXXXX1167）并担任法定代表人，方便用于承租该房屋后的酒店经营事宜。为此，本人现向贵公司提出变更承租人名称的要求，并作如下保证和承诺。一、现将位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX层XX号及南边五层至九层的租赁协议及细则的承租人风淋胡，变更为陕西归仁酒店有限公司（原协议签订日期不变），并加盖该公司印鉴。二、该租赁协议及细则承租人变更后，陕西归仁酒店管理有限公司同意继续履行和承担该租赁协议及细则项下的所有义务。三、在租赁协议期内，若因承租人名称的变更所引起的纠纷或租赁协议无效等问题时，其全部责任及后果均由本人冯林辉承担，并继续由本人按照原租赁协议及细则履行所有义务。”原告与被告归仁公司签订租赁协议，内容与前合同一致。庭审中，原被告均认可该合同在归仁公司成立后签订，晚于原告与被告冯林辉签订合同的时间。3、合同签订后，原被告如约履行，原告向被告归仁酒店出具178万元房屋租金发票，其后发票均为向被告归仁酒店出具。自2016年起，被告归仁酒店向原告支付租金日期、金额不定，未按照合同约定的年缴方式支付租金。被告归仁酒店于2019年4月30日向原告支付租金7万元，于2019年5月8日、5月13日分别支付5万元；2019年6月17日、6月28日、7月4日、7月9日、7月12日、7月18日、8月6日、8月13日、11月13日、11月22日、11月27日、12月4日、12月18日、12月31日、2020年1月10日均有向原告支付租金。截止2020年8月20日，被告归仁酒店欠付原告租金98万元。4、原告于2020年5月20日向被告送达租赁合同解除通知，被告2020年7月26日通过律师函表示同意。2020年8月20日，原被告签订《房屋交接确认书》，被告从原告处搬离。 本院认为，本案诉辩焦点为：1、本案的实际承租人是被告冯林辉还是归仁酒店，被告冯林辉是否应当承担合同责任。本案中被告冯林辉、归仁酒店均与原告签订了租赁合同，合同内容一致，归仁酒店与原告订立的合同在后，符合公司法中，公司发起人代表公司签订合同，在公司成立后，公司与原告重新订立了合同，原告向法庭提交的被告冯林辉情况说明内容，并无冯林辉个人承担合同责任或者连带责任的意思表示，在合同履行中，合同履行人也为归仁公司与原告，被告冯林辉作为归仁公司法定代表人，其行为系职务行为，原告主张冯林辉个人承担合同责任无事实和法律依据，本院不予支持。2、本案被告是否违约，是否应当承担违约责任。原、被告签订租赁合同，内容合法有效，原告向被告交付了房屋，被告占有使用原告房屋，应依照约定支付房屋租金，但在合同履行中，原、被告自2016年起便采用不定期、不定额方式履行租金支付义务，期间双方未发生争议，从原被告陈述及双方提交的证据，双方发生分歧系在疫情期间，被告欠付租金也发生在疫情期间和疫情之后，被告并非恶意欠付租金，原告主张被告违约，本院不予支持。故原告主张的违约金、赔偿金、律师费等本院不予支持。被告经营期间恰逢新冠疫情，结合疫情对商业行为特别是酒店行业造成的损失，原、被告双方均应共担，本院酌定扣减被告应付的两个月租金为宜，原、被告已于诉讼前解除该租赁合同，但因合同解除导致的空租期间租金损失，双方亦应共担。本院依照公平原则结合原、被告双方约定，酌定空租期间为三个月，原、被告各承担一个半月的租金损失。以上各项相抵，被告欠付原告租金为98万元，扣除半个月租金74166元，被告应向原告支付905834元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陕西归仁酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司支付租金905834元。 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27598元，由被告陕西归仁酒店管理有限公司负担9659元，由原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司负担17939元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 员 胡九红 二〇二一年一月十三日 法官助理 王 适 书 记 员 张亚兰