浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3159号上诉人（原审被告）：嘉兴经开万达广场商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区莲花广场****，统一社会信用代码91330401MA29F2LN8H。法定代表人：王志彬，副总裁。委托诉讼代理人：马青、任羽辰，浙江群策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市大象体育文化传播有限公司。住所地：浙江省。住所地：浙江省嘉兴市南湖区国际中港城商贸城**10001-D码91330402MA29GF2N8F。法定代表人：段晓波，总经理。委托诉讼代理人：张林杰、沈健，嘉兴市秀洲区长虹法律服务所法律工作者。上诉人嘉兴经开万达广场商业管理有限公司（以下简称经开万达公司）因与被上诉人嘉兴市大象体育文化传播有限公司（以下简称大象公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。经开万达公司上诉请求：1.撤销嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初1412号民事判决第二项关于经开万达公司支付大象公司补偿款400000元的判项，驳回大象公司该项诉讼请求；2.本案一审诉讼费、保全费、上诉费均由大象公司承担。事实和理由：一、《商铺租赁合同》已经协商一致解除。《商铺租赁合同》第14.2条对消防安全相关的违约情形以及违约后果做了详细的约定。因大象公司在实际履行过程中堵占消防通道、消防隔间，双方协商一致后确认变更了租赁场地，但大象公司又擅自反悔，故基于大象公司违约行为，双方协商一致解除合同。二、经开万达公司无需承担赔偿责任。租赁合同项下的租赁标的物仅为步行街B1层B1039、1050、B1051、B1052号商铺，而备忘录所列区域并非租赁合同项下标的物，仅是承诺租赁期内免费给大象公司使用的区域，大象公司擅自对合同外区域进行装修而产生的损失，无权要求赔偿。备忘录虽然约定负一层空间给大象公司使用，但法律亦规定了消防隔间、消防通道的专有用途，且租赁合同也对此进行了明确约定。备忘录约定负一层公共空间不可进行突破，所以经开万达公司从未认可，也未允许大象公司使用消防隔间、消防通道，也不能以支付装修保证金的行为倒推经开万达公司对于大象公司装修并占用消防隔间明知。报价单所列的装修项目与租赁物实际情况不符，无证据证明租赁物按照报价单所列的工程进行了装修装饰，事实上大象公司也没有按照报价单所列进行装修装饰。对大象公司自称的800000元装修款的支付情况，大象公司提供的收据记载金额大小不一致，无法确定具体金额。并且大象公司并未能提供高达800000元交易款项的支付具体情况，根据现有证据不足以认定已经实际支出800000元装修款。大象公司对于次承租人承担的赔偿费用不能作为本案中大象公司的损失。大象公司辩称，备忘录效力明确与主合同具有同等法律效力。大象公司对公共部位进行装修，也交纳装修保证金，经开万达公司作为出租方同时又是管理方，对大象公司的装修及使用公共空间的行为，包括经经开万达公司安排使用部分消防通道的行为是明知的。法律法规明确规定消防隔间消防通道的专有用途，经开万达公司还安排该场地给大象公司使用，且在大象公司装修时不制止，显然是经开万达公司的过错，大象公司并无任何违约的事实。大象公司提供了经营场所现场照片、装修工程合同、装修报价单、装修费收据及经营场所内设备设施的发票等证据，相辅相成，足以证明大象公司主张的损失。大象公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的商铺租赁合同；2.判令经开万达公司赔偿大象公司损失965286.6元；3.判令经开万达公司返还大象公司已付而未实际承租的两个月租金58193.4元，两个月物业费20112.2元，以上共计1043592.2元。案件审理过程中，大象公司变更诉讼请求：1.变更原第2项诉讼请求为赔偿大象公司损失985286.6元（该985286.6元的组成部分为：800000元的装修损失、124320元的郭亚奇案件中大象公司赔偿的装修损失、40966.6元的设备发票、20000元的装修保证金）；2.撤销原第3项诉讼请求；其余请求不变。一审法院认定事实：2018年4月15日双方签订商铺租赁合同，约定大象公司同意在商业广场建设完成后将其中室内步行街【B1】层【B1039、B1050、B1051、B1051A、B1052】号商铺出租给大象公司使用，建筑面积为1224.23平方米，套内建筑面积为471.38平方米。在该房屋最终实测套内建筑面积确定之前，大象公司按照上述套内建筑面积计算和支付租金、保证金及合同约定的各种费用。租赁期限为55个月，自计租日开始计算，即自2018年5月25日起至2022年12月24日止，大象公司同意承租该房屋，经营品牌为大象体育圈，经营项目为体验业态。合同项下的进场日为2018年3月10日。合同签署当日，大象公司应当向经开万达公司支付56565.60元，相当于2个月月租金标准作为履约保证金，同时向物业服务公司支付15084.16元，相当于2个月物业服务费作为物业服务费保证金。大象公司应在合同签订当日向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。约定租金标准按照计租面积计付，自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米60元，起始月租金标准为28282元，自计租日至2019年5月24日，月租金标准与起始月租金标准相同，为28282.80元，自2019年5月25日至2020年5月24日，月租金标准在起始月租金标准基础上递增，即每月租金为30262.6元，自2020年5月25日至2021年5月24日月租金为32379.09元。租金支付方式为首期租金为计租日起至4个月最后一日期间的租金，其中计租日所载月按照当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算，除首期租金外，其他交付期租金均按每日3个完整的自然月为一个交租期交纳，经开万达公司应当在每个交租期最后一个月的20日前向大象公司一次性足额支付下个交租期租金。合同约定大象公司不得堵占消防通道，如该房屋存在消防隐患，大象公司应立即自行主动整改，予以消除，大象公司拒绝、拖延整改或整改未能消除消防隐患的，经开万达公司或物业服务公司有权对大象公司采取强制措施（包括但不限于临时闭店、解除合同、经济处罚等措施），且不构成违约或侵权。合同约定基于商业广场整体运营调整需要，经开万达公司及物业服务公司有权要求大象公司进行房屋位置调整、停业或终止本合同履行等配合工作，大象公司不得拒绝；如因此造成大象公司损失，经开万达公司及物业服务企业可以给予相应补偿。2018年4月17日双方签订备忘录，约定根据双方签订的主合同，负一层公共空间给大象公司使用，期限与主合同租赁期限一致；下沉广场免费给大象公司使用一年；允许大象公司分租场地面积给其他异业；由于消防检查或者其他原因导致公共空间区域不能正常使用，需要在万达指定区域内协调位置供大象公司使用。后大象公司按照约定交纳了履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金。大象公司交纳装修押金20000元。2018年4月25日大象公司委托对案涉租赁标的进行装修，共计支出装修费800000元、设备费40966.6元。2018年5月大象公司开始营业。大象公司在使用过程中占用了部分消防隔间及消防通道。2019年3月经开万达公司工作人员与大象公司沟通更换场地，大象公司认为更换的场地不合适未同意。2019年3月28日经开万达公司向大象公司发出工作联系函，表示决定于2019年3月31日终止与大象公司签订的商铺租赁合同及服务协议，请大象公司在收函日回复，如未回复，视为同意解除租赁合同及服务协议。该函大象公司于2019年3月30日签收。2019年4月1日大象公司向经开万达公司发送回复函，载明：贵司的工作联系函已悉，现答复如下，按照合同法相关规定我正常履行房屋租赁的行为，并未违反法律的强制性规定，作为平等的主体，你无权单方撤销该合同，再者贵公司所列举的各项违约行为，纯属无理，我与贵方所签的合同还未到期，应当继续履行合同。2019年4月3日，经开万达公司对案涉租赁商铺停水停电，2019年4月4日，经开万达公司用装修材料隔断租赁区域。经开万达公司将场地另行租赁第三方唯品会，对租赁商铺装修进行拆除后强行收回租赁物交付第三方使用。2019年4月4日，大象公司向经开万达公司发出工作函，载明：贵司于2019年3月28日函告我方，以我方违约为由，要求单方解除合同，我方于2019年4月1日书面回复未予同意。贵司便于4月3日采用停水停电的无赖手段来迫使我方解除租赁合同，又于今日采用建筑材料隔断我营业，进一步阻止合同的履行，是侵犯相邻权的违法行为，我方有权排除妨碍，请贵司立即停止违法行为，并给予必要的赔偿。大象公司于2020年4月4日就以上纠纷报警。另查明，2018年4月19日大象公司与郭亚奇签订商铺租赁合同，将B1F层B1052号商铺进行转租，租赁期限为2018年5月25日至2023年2月24日，后经开万达公司强制收回案涉商铺，因大象公司与经开万达公司之间的纠纷，在租赁期内不能继续提供租赁房屋给郭亚奇，致使合同目的无法实现，构成违约，并直接导致合同解除，（2019）浙0402民初3269号民事判决判令大象公司赔偿郭亚奇装修损失124320元。2020年2月27日经开万达公司向大象公司转账返还质量保证金、物业保证金、履约保证金及预收租金物业费，共计163283.35元。一审法院认为，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。双方签订的商铺租赁合同及备忘录系双方真实意思表示，符合有效要件，合法有效，对当事人均具有约束力。根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有二：一、本案是否符合商铺租赁合同的解除条件。二、经开万达公司是否应对大象公司的损失承担赔偿责任。关于焦点一，一审法院认为，我国合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方签订的商铺租赁合同约定，基于商业广场整体运营调整需要，经开万达公司及物业服务公司有权要求大象公司进行房屋位置调整、停业或终止本合同履行等配合工作，大象公司不得拒绝。按照该约定，经开万达公司可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方按照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。经开万达公司在与大象公司协商调整位置未果后，经开万达公司于2019年3月28日向大象公司发出工作联系函通知大象公司于2019年3月31日解除租赁合同，该通知于2019年3月30日由经开万达公司签收，故双方的租赁合同已于2019年3月31日解除。本案符合双方约定的合同解除的条件，经开万达公司可以解除双方签订的租赁合同。关于焦点二，按照双方商铺租赁合同的约定，基于商业广场整体运营调整需要，经开万达公司及物业服务公司有权要求大象公司进行房屋位置调整、停业或终止本合同履行等配合工作，大象公司不得拒绝；如因此造成大象公司损失，经开万达公司及物业服务企业可以给予相应补偿。双方虽在商铺租赁合同中约定大象公司不得堵占消防通道，如该房屋存在消防隐患，大象公司应立即自行主动整改等。但双方在商铺租赁合同签订之后签订了备忘录，该备忘录约定负一层公共空间给大象公司使用，期限与主合同租赁期限一致，下沉广场免费给大象公司使用一年，由于消防检查或者其他原因导致公共空间区域不能正常使用，需要在万达指定区域内协调位置供大象公司使用。且事后大象公司对公共部位等进行了装修，也向经开万达公司交纳了装修保证金，经开万达公司作为出租方同时又是管理方，对大象公司的装修及使用公共空间的行为（包括占用部分消防通道）明知，结合备忘录中的约定，应认定经开万达公司对大象公司装修及使用行为是知情并认可的。现经开万达公司按照合同约定通知大象公司解除租赁合同并将商铺另行租赁第三方使用，并强行拆除了大象公司承租商铺的装修，强行收回了租赁房屋，应对因此给大象公司造成的损失给予相应的补偿或赔偿。大象公司占用消防通道、使用消防隔间等行为，造成消防隐患，在对该区域进行装修的时候，应当预见到可能存在的风险等情况，故对损失亦应承担部分责任。综上，综合大象公司庭审中所举装修合同、收据及设备发票的金额，经开万达公司解除合同导致大象公司向次承租人承担的违约赔偿责任情况，结合经开万达公司强行拆除租赁商铺的装修，导致无法对装修残值进行鉴定的情况，结合双方合同约定的租赁期及实际发生的租赁期限的占比情况，酌情确定经开万达公司对大象公司的损失给予补偿400000元。另经开万达公司已主动退还大象公司各种保证金及尚未使用租赁物期间支付的租金及物业费，现尚有20000元装修押金未返还，经开万达公司应返还大象公司上述款项，经开万达公司庭审亦表示愿意退还，故对大象公司的该项请求，予以支持。大象公司的其余请求，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认大象公司与经开万达公司之间的商铺租赁合同于2019年3月31日解除；二、经开万达公司返还大象公司装修押金20000元并支付大象公司补偿款400000元，上述款项合计420000元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回大象公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13653元，保全申请费5000元，共计18659元，由大象公司承担6000元，由经开万达公司负担12659元，于判决生效之日起七日内交纳。经开万达公司二审中提供嘉兴经开万达广场室内步行街租赁意向书1份，证明双方于2019年3月8日协商一致终止原合同。大象公司质证称，对证据三性没有异议，但该份证据仅仅是一份意向书，最终没有签订任何合同。意向书载明的东连廊是一个室内的连廊，无法进行大型的体育运动，而且该场地地面存在问题，大象公司没有同意。大象公司二审中提供大象公司的法定代表人段晓波分别与经开万达公司的冯继明、李罡、魏喜军的微信聊天记录，证明意向书实际并未履行，该意向书也未经经开万达公司内部通过，场地系商场连廊，地面不适用体育，地面不适用体育经营活动未同意此调换行为，并不认可经开万达公司的单方面解约。经开万达公司质证称，对三名员工的身份予以确认，但三名员工均已离职或者调岗，聊天记录内容已无法核实，在冯继明的聊天记录当中显示地面有问题，反映的时间3月22日是在3月8日签订意向书之后。本院认证认为，对双方提供的证据真实性、合法性、关联性均予以认定，至于双方是否已协商一致解除合同，涉及本案争议焦点，本院将在判决理由部分予以阐述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然租赁合同标的物约定为B1039、B1050、B1051、B1051A、B1052号5间室内商铺，但大象公司因主要从事篮球运动项目，其实际经营使用的空间为备忘录约定的负一层公共空间。大象公司使用的负一层公共空间主要由三个相邻部分组成，其中案涉防火隔间处于三个区域的中间位置。本案在案证据未显示经开万达公司明确告知大象公司不可使用中间位置。并且，双方签订完备忘录不久后，大象公司即对案涉三个区域进行装修并经营使用长达八九个月，经开万达公司作为该商场的管理公司理应清楚大象公司的装修及使用情况，但其在要求大象公司更换场地前从未以大象公司占用消防通道为由要求大象公司整改，经开万达公司存在过错，因此给大象公司造成的损失应予赔偿。现经开万达公司上诉称双方已于2019年3月8日协商一致解除合同，大象公司对此不予认可，经开万达公司二审询问调查前也从未主张过双方已协商一致解除合同，相反还于2019年3月28日发函要求解除合同。故经开万达公司关于双方已协商一致解除合同的陈述与事实不符。何况，租赁意向书仅是一份预约合同，双方因地面是否适合用作体育场地发生争议未最终签订租赁合同，此不属于大象公司无故拒绝签约。且该份租赁意向书仅是约定调整场地，并未对大象公司之前的损失进行明确约定，此份租赁意向书也不能免除经开万达公司的赔偿责任。关于大象公司的损失金额，一般合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人可以拆除，已形成附合的装饰装修物可就剩余租赁期限内的装饰装修残值进行鉴定，但因经开万达公司擅自拆除、处置了大象公司的装修物，导致本案无法对租赁期间的状况进行核实、鉴定。另，双方当事人明确约定允许大象公司转租，大象公司将B1052号商铺转租十个月后，经开万达公司强制收回并拆除转租商铺装修物，导致大象公司赔偿次承租人装修费124320元，此亦属于合同解除造成的大象公司的损失。一审参照大象公司提供的装修金额800000元的装修合同、装修报价单、装修费收款收据，40966.6元的装修设备发票及向次承租人承担的违约赔偿责任124320元等，根据双方的过错程度及剩余租赁期限等具体情况，酌定经开万达公司支付大象公司400000元装修损失并无不当，本院予以维持。综上，经开万达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人嘉兴经开万达广场商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 章玉萍审判员 周 倩二〇二一年一月二十一日书记员 陈 诚书记员 朱晓俊12-