文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初4873号原告：重庆瑞正物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道荣滨南路中段**附**，统一社会信用代码91500226696581842T。法定代表人：朱国栋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨云亮，重庆静航律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄释仪，重庆静航律师事务所实习律师。被告：文德奎，男，汉族，1984年10月2日出生，住重庆市荣昌区。被告：谢长秀，女，汉族，1964年4月8日出生，住重庆市荣昌区。原告重庆瑞正物业管理有限公司（以下简称“瑞正物业”）与被告文德奎、谢长秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞正物业的委托诉讼代理人杨云亮、被告文德奎、谢长秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告瑞正物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付从2017年1月1日至2020年9月30日的物业服务费及公摊费6374.70元；2．判令被告以欠付总金额6374.70元的20%向原告支付违约金；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告瑞正物业是依法成立的物业管理公司，现为香国古城的物业服务公司。因该小区未成立业主委员会，故原告与被告签订了《香国古城前期物业管理合同》和《业主临时公约》。协议约定，原告为被告所在香国古城小区提供物业服务，涉案物业按建筑面积收取物业服务费。其收费标准为：住宅1元/月·平方米，小区公共部分的水、电费和能源消耗费每月8.00元/户收取。业主或物业使用人应于每月25日内交纳当月的物业服务费。逾期未交纳物业服务费的按日千分之三收取违约金。被告系重庆市荣昌区昌州街道宝城东路（现更名为夏布小镇）X房屋的业主，房屋建筑面积为133.66平方米。原告按合同约定全面履行了服务服务义务，被告也应按合同约定交纳物业服务费及公摊费，但被告至今未交纳从2017年1月1日至2020年9月30日物业服务费及公摊费6374.70元，其行为已构成违约，故原告诉至法院。被告文德奎、谢长秀辩称，欠费属实。没交费的原因是：1、物管只严格管理我们家的装修问题，但是没有严格管理其他业主装修，X的业主装修时造成过道的承重梁钢筋损坏、影响承重，物管开始管理了后又不管了；2、小区门锁坏了很久没修，业主发生纠纷也不管；3、保安不要我们把车开进小区，但是让其他人的车开进去，小区停车混乱；4、23栋卫生差、楼下杂乱；5、消防灭火器过期、没有水管，设施设备不到位；6、小区物管从来没有公布过小区收益；7、小区没有设立邮箱信函只有去保安室找；8、小区没有大门，安全隐患大，小区监控室里没有人值守；9、电瓶车没有地方放置；10、一楼商铺小吃店的排烟排到我家卧室、影响居住，物管没有进行有效管理；11、我家卧室外墙渗水、里墙脱落，物管没有来处理；12、商铺的天燃气的接口接到居民的天燃气管道上，影响居民用气量；13、楼梯间过道照明灯无灯罩。经审理查明：被告文德奎、谢长秀系重庆市荣昌区昌州街道宝城东路（即香国古城，现更名为夏布小镇）X房屋的所有权人，该房屋建筑面积133.66平方米。2015年2月27日，原告瑞正物业与被告签订《香国古城前期物业管理合同》，约定物业服务费用标准为：住宅（按建筑面积）1元/月·平方米，小区公共部分的水、电费和能源服务费及其他代缴费用的时间为每月消耗费每月8.00元/户收取。管理费用按月结算，乙方缴纳物业管理25日前，逾期未交纳物业服务费的每日按所欠费用的千分之三交纳违约金。涉案房屋未缴纳从2017年1月1日至2020年9月30日物业服务及公摊费。期间，原告通过邮寄律师函，向被告催缴物业服务费等费用，被告未交纳。庭审中，被告文德奎、谢长秀举示11页照片拟证明小区内存在外墙渗水、房屋内墙皮脱落没有维修、小区门锁坏了未及时没修、商铺天燃气接口接到居民的天燃气管道上、X业主装修时造成过道的承重梁钢筋损坏、影响承重而物业未管理、小区停车混乱、没有规划停车位、小区卫生情况差、楼梯间过道照明灯无灯罩、消防设施过期、一楼商铺小吃店的排烟排到被告的卧室中而物管未有效管理等问题。原告质证认为以上照片不能显示拍摄的时间、、地点以及来源对被告举示拟证明23栋1单元7-1业主装修时造成过道的承重梁钢筋损坏、楼梯间过道照明灯无灯罩、消防设施过期的照片的真实性不予认可。原告陈述对小区外墙脱落原告进行了修缮，小区门锁坏了原告及时进行了维修、停车问题进行了管理、垃圾进行了清理，而商铺天燃气接口接到居民的天燃气管道上的问题认为被告应向天燃气公司和市政部门反映或投诉。一楼商铺小吃店的排烟问题不属于物业服务的内容，属于相邻权纠纷或侵权纠纷，被告应通过其他途径维护其权利。但原告认可该小区规划的时候没有规划停车位和充电桩，经过物业公司与开发商协商，开发商愿意提供4个小车的停车位用于安装电瓶车充电桩供小区业主使用，目前安装完毕但还未使用。原告还提交了部分电梯日常维护保养合同、安全巡查记录表和清洁检查表、原告员工部分工资表，拟证明原告对夏布小镇小区提供了安全管理和卫生清洁服务。上述事实，有原、被告陈述、香国古城前期物业管理合同、不动产登记信息查询结果告知单、部分重庆市电梯日常维护保养合同、部分安全巡查记录表和清洁检查表、原告员工部分工资表、律师函、邮寄单、照片等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。原告与被告签订《香国古城前期物业管理合同》合法有效，业主与物业公司均应按照合同约定履行各自义务，原告应按照合同全面履行服务和管理义务，被告应当按照合同约定缴纳相关物业费用。被告涉案房屋未缴纳2017年1月1日至2020年9月30日共计45个月的物业服务及公摊费。按照合同约定，本院对被告应交纳的费用评判如下：1、物业服务费：按照合同约定1元/月·平方米，所涉房屋建筑面积133.66平方米，欠费45个月，应交纳物业服务费为6014.70元=133.66平方米×1元/平方米/月×45个月；2、公共部分水电费、能源消耗费：按照合同约定0.8元/户，所涉房屋应交纳该项费用360元=0.8元/户×45月。上述费用合计6374.7元。关于被告抗辩的未缴纳物业服务费的原因以及为此举示的证据，原告提出被告提交的照片不能够证明系涉案小区内的情况的质证意见，但并未举示相反证据予以证实，故本院对原告的该项质证意见不予采信。关于被告辩称“小区没有规划停车位”，该项问题不属于原告能力解决范围，故本院不予采信。关于被告辩称“小区物管从来没有公布过小区收益”不属于本案审理范围，被告可另案起诉要求原告公布或查阅收益情况。关于被告辩称“商铺天燃气接口接到居民的天燃气管道上”的问题被告应向天燃气公司或市政部门反映或投诉。关于被告辩称“一楼商铺小吃店的排烟问题”可向相关责任人行使权利。关于被告辩称“小区卫生情况差、楼梯间过道照明灯无灯罩、消防设施配备不齐、有业主装修时造成过道的承重梁钢筋损坏原告未管理”，被告举示的照片能证明原告对该小区的管理存在一定的疏忽、服务存在一定的瑕疵，原告公司服务意识需加强，管理力度需加强，根据权利义务对等原则，本院酌情减少被告交纳5%的物业服务费，故被告应当缴纳2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费为5713.97元=6014.70元×95%、公共部分水电费、能源消耗费360元，两项共计6073.97元。对于原告要求被告以欠费金额6014.70元的20%向原告支付违约金的诉讼请求，被告因原告提供的物业服务瑕疵未交纳物管费，并非恶意拖欠物业服务费，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告文德奎、谢长秀于本判决生效之日起十日内支付原告重庆瑞正物业管理有限公司2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费、公共部分水电费、能源消耗费共计6073.97元；二、驳回原告重庆瑞正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告文德奎、谢长秀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半实际收取25元，由被告文德奎、谢长秀负担（原告重庆瑞正物业管理有限公司已预交），该款由被告文德奎、谢长秀于本判决生效之日起十日内直付原告，本院预收的案件受理费不作退还。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行期限二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 姚梅二〇二一年一月十五日法官助理 柳叶书 记 员 马悦