甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初13359号原告：兰州市第九中学，住所地：兰州市七里河区龚家坪东路**。法定代表人：施泽林，该校校长委托诉讼代理人：叶茂，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。被告：中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司，，住所地：兰州市城关区甘南路**法定代表人：万云，该分公司经理。委托诉讼代理人：吴艳君，女，1974年8月15日出生，汉族，该公司职工，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：汪雯，甘肃正天合律师事务所律师。原告兰州市第九中学诉被告中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兰州市第九中学委托诉讼代理人叶茂到庭参加了诉讼，被告中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司委托诉讼代理人吴艳君、汪雯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。兰州市第九中学向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还非法占用的原告土地，并拆除地上建筑物和地下管道，将该土地恢复原状；2、判令被告向原告支付土地使用费，按照每平方米65元每月计算，暂计算至2019年3月31日的土地使用费为298350元，截止实际返还土地为止；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1993年12月10日，原告与被告签订《甘肃省石油物资公司与兰州市第九中学联营龚家湾加油站协议》（下称“联营协议”）约定：“兰州市第九中学提供土地贵司出资建设，双方合作建设龚家湾加油站；加油站建成后，贵司负责经营，兰州市第九中学按年度享受利润分成；双方合作期限自1994年1月1日至2019年1月1日止”。合作期限即将届满时，原告向被告发出书面通知，告知被告双方合作期限届满后原告将不再续签协议。截止到现在，“联营协议”约定的合作期限已届满四个多月了，被告也未停止经营，返还土地。因为被告经营的加油站属于易燃易爆的危险行业，故被告向原告返还土地时应将地上建筑物和地下输油管道等拆除干净，消除安全隐患，恢复原状。故诉至法院，请求判如所请。原告当庭放弃第一项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付土地使用费，按照每平方米107.74元计算，从2019年1月2日开始暂计算至2019年3月31日的土地使用费为494526.6元，截止2020年4月21日止。被告中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司辩称：一、原告主张高额土地使用费无法无据。1、联营协议因保底条款而无效，原告主张收益无法无据。原、被告于1993年12月10日签订了《联营协议书》，联营协议约定：原告提供土地，被告出资建设，双方合作建设龚家湾加油站；龚家湾加油站建成后，被告负责该站的经营管理及组织机构建设，原告不参与经营管理，无论盈亏原告均按年度享受固定利润分成；双方合作期限自1994年1月1日至2019年1月1日；联营协议期满后，双方可继续签订联营协议。根据最高人民法院关于印发《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第二款规定：“企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参与共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。除本金可以返还外，对出资方已经取得或者约定取得的利息应予收缴。”本案中，原告在联营期间自始至终从未参与共同经营，即便原告明知龚家湾加油站长期处于亏损状态仍坚持按照80000元/年，每五年递增10%的比例收取固定收益。因此，原告的行为完全符合上述法律关于保底约定致使联营合同无效的规定。在《联营合同》自始无效的基础上，根据以上法律规定原告不仅无权主张继续收益，而且还应返还已收取的固定收益共计2172840元。2、未经批准以划拨土地出资的行为无效，原告主张收益于法无据。1990年5月19日，国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“该条例”），该条例对划拨土地使用权人以划拨土地出资、出租、抵押、出资等收益行为规定了严格的限制条件。该条例第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押或出资：（一）土地使用为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”与此同时，该条例第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押或出资。”也就是说，国有划拨土地使用权人若要转让、出租、抵押或以划拨土地作价出资的，必须经所在市、县人民政府土地管理部门批准，并签订土地使用权出让合同，将划拨用地变更为出让用地并补缴土地出让金后，才能以该地块土地使用权出资、出租、抵押或者转让。相反若国有划拨土地使用权人违反上述规定，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条的规定：“土地使用权转让、出租、抵押、出资的，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。”对于原告诉讼请求中主张的土地使用费，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十三条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押土地使用权的单位和个人，由所在市、县人民政府土地管理部门依照《条例》第四十六条规定处理。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款”。本案中，1990年5月19日，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1993年12月10日，原、被告签订《联营协议》，故双方签订协议时，原告知道或应当知道未经批准以国有划拨土地出资牟利的行为无效，但联营期内，原告还是向被告收取了高达2172840元的固定利润，时至2020年联营期届满后，在无任何法律依据支撑的情况下，原告作为教书育人的教学单位却知法犯法，明知不可为而为之，执意违反法律法规强制性规定向被告主张天价占有使用费。二、原告承诺给予被告合理搬迁期限后又主张天价占有使用费违反诚实信用原则。2019年5月27日，在被告的协商下，原告书面同意延期至2019年7月底搬迁，后经被告以及市教育局相关负责人多次协调，原告再次同意延期至2020年2月21日搬迁。前述协商结果是双方在诉讼过程中基于平等自愿原则而达成的，且原告自始至终未在同意延期的确认函中提及要求对费用进行评估，事实上，原告曾在市教育局承诺只要被告如期搬迁，占有使用费可以按照原联营合同约定执行。前述行为均实际发生在原告起诉后，应视为原告以其实际行为对诉讼请求进行变更，同意将联营合同的合作期限延期至2020年2月21日，费用保持不变，现被告在单方面承受巨额损失的基础上仍然如期搬迁，此举完全是基于对原告的信赖。但原告出尔反尔，借机主张天价占有使用费严重违反诚实信用原则。三、法院应综合衡量被告已遭受的巨额损失。基于对双方长期合作的认可，被告投入巨额资金建设并维护龚家湾加油站。联营期间，被告为维护原告权益及师生安全，自2013年至2018年期间严格按照国家强制性规范文件的要求先后投入1537436.44元对龚家湾加油站现场进行了油气回放、防爆阻隔、防渗漏等工艺改造。现原告以合作期限届满为由提出终止合同，被告的投入收回无望，损失巨大，亦是一种信赖利益损失。且这将造成数十名加油站员工面临失业。现被告无力承担原告主张的高额土地使用费，恳请法院体谅企业经营的困难综合衡量案件事实。另：甘肃省石油物资公司后名称变更为中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司。本院经审理查明：1993年12月10日，原告兰州市第九中学作为甲方与甘肃省石油物资公司（甘肃省石油物资公司后名称变更为中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司）签订《联营龚家湾加油站协议书》一份，协议书约定“一、联营形式：甲方以提供地皮形式联营，乙方负责加油站的建设投资及缴纳土地有偿使用费等作为联营投入。二、甲方给乙方提供场地1530平方米（2.295亩）。三、联营期限自1994年1月1日起至2019年1月1日止。四、经营方式为乙方负责管理、建设，甲方不参与经营管理。五、利润分成。每年由乙方给甲方分成利润80000元，以后每隔五年在80000元利润基础上增加10%，利润分成从加油站开业之日起满一年期，由乙付给甲方一年利润”。该协议还就甲方责任等其他条款进行了约定。2018年12月3日，原告向被告发送《关于兰州九中收回出租土地的告知书》一份，告知被告公司于2019年1月1日零时停止经营，撤离设备。2019年5月27日，原告向被告发送《关于限期龚家湾加油站停业并返还学校教学用地的通知》，通知载明，务必要求被告于2019年6月30日前停止营业，7月底之日搬迁完毕。2019年5月27日，被告向原告复函。庭审中，双方确认被告于2020年4月21日将案涉场地交还给原告。另查明，双方在2019年1月1日之前的土地使用费已经付清。再查明，原告于2019年3月委托甘肃至信资产评估事务所对案涉场地的租赁费用的市场价值进行评估鉴定，该事务所于2019年4月11日出具评估报告一份，庭审中，被告对该评估报告不予认可，原告申请本院委托评估机构对案涉场地自2019年1月2日至2020年4月21日期间的土地使用权租赁价值进行司法鉴定。本院依法委托甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年9月15日出具（2020）甘信土估资第0135号评估报告，评估结果为“评估土地总面积1530平方米，租赁单价为25.42元/平方米·月，评估土地租赁期限为15.63个月，评估土地租赁期限总价值为607891元”。该鉴定意见出具后，被告不服提出复议申请，甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司于2020年12月3日出具异议答复称其作出的评估结果是客观、公正的。本院认为：原告兰州市第九中学与原甘肃省石油物资公司（中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司）签订的《联营龚家湾加油站协议书》虽然名为联营，但根据协议内容条款，该协议实为租赁合同。双方约定合作期限即为租赁期限，截止日为2019年1月1日，上述协议到期后，原、被告双方未续签合同，被告也没有向原告再交纳费用，因此从2019年1月2日起，被告违反了合同期满应将租赁物返还出租人的义务，继续占用使用租赁场地，被告侵犯了原告对该场地的占有、使用、收益和处分的权利，因此原告要求被告支付场地使用费的诉请，本院予以支持。根据甘肃信诺房地产土地资产评估有限公司的评估意见，自2019年1月2日至2020年4月21日期间的租赁总价值为607891元。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此，租赁期满后承租人未按照合同约定返还租赁场地的，出租人可以要求承租人支付占有使用该场地期间的使用费，被告应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，向原告支付合同期满后继续占用或无权占用期间的占用费607891元。关于原告要求判令被告返还非法占用的原告土地，并拆除地上建筑物和地下管道，将该土地恢复原状的诉请，因原告在庭审中明确表示放弃该项诉请，本院认为原告放弃诉请的行为系其行使处分权，故对该项诉请，本院不再进行处理。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司于本判决生效后15日内向原告兰州市第九中学支付场地占用费607891元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9878元，由被告中国石油天然气股份有限公司甘肃兰州销售分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  任小梅人民陪审员  王 彤人民陪审员  王 黎二〇二一年一月二十日书 记 员  金晓丽