浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5775号 上诉人（原审被告）：浙江国力大酒店有限公司。住所地：杭州市西湖区天目山路**。统一社会信用代码：91330106665210387B。 法定代表人：陈永真，执行董事。 委托诉讼代理人：屠友先，浙江万向光明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：布丁酒店浙江股份有限公司。住。住所地：杭州市下城区河东路****楼**一社会信用代码：91330100788272828W。 法定代表人：朱晖，董事长。 委托诉讼代理人：许钱伟、王耀军，浙江金道律师事务所律师。 上诉人浙江国力大酒店有限公司（以下简称国力大酒店）因与被上诉人布丁酒店浙江股份有限公司（以下简布丁酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：案涉房屋位于杭州市××路××号，系国力大厦部分房屋。产权人杭州古荡镇股份经济合作社将国力大厦租赁给瑞安市江南房地产开发有限公司，租期为2007年3月1日至2022年2月28日。瑞安市江南房地产开发有限公司将国力大厦租赁给国力大酒店，租期为2015年6月8日至2022年2月28日。 2016年10月28日，布丁酒店、国力大酒店签订房屋租赁合同，约定国力大酒店将位于××路××号××部分房产（3-6层楼，3层西南面大会议室除外）总计面积为5100平方米的房产出租给布丁酒店使用。租赁期限为5年，从2016年11月1日至2022年2月28日止。租金为，单价1.826元／平米／天，首年（12个月）合计340万元。租赁期内，双方约定每年按2%递增。布丁酒店在合同签署后三个工作日内支付定金50万元。鉴于国力大酒店现有租期剩余五年，国力大酒店与产权方续签房屋租赁合同后，国力大酒店同意按其与产权方签署的续租合同约定的租期续租给乙方，届时双方另行签署租赁合同，新的租赁合同条款与本合同内容相同。双方一致同意，续约前壹年度租金，采用先用后付的原则，即自2021年2月1日至2022年2月28日的租金采用先用后付，待国力大酒店同房屋所有权人续签租赁合同且提供能够证明其取得该房屋出租权相关证明材料后，布丁酒店将2021年2月1日至2022年2月28日的租金及续租协议约定的首期租金同时支付给国力大酒店。如本合同租赁期限到期后，国力大酒店未取得该房屋的承租权，则布丁酒店无需支付剩余壹年度租金，即2021年2月1日至2022年2月28日的租金无需支付，该租金作为国力大酒店对布丁酒店前期投入的补偿金。2016年10月28日、29日，产权人、瑞安市江南房地产开发有限公司出具证明书，同意国力大酒店将国力大厦3-6层转租给布丁酒店。 合同生效后，布丁酒店按约支付了履约保证金50万元和每年应付到期租金，2019年2月1日至2020年1月31日租期租金为353.736万元。 2019年3月8日，原审法院作出（2018）浙0106民初6945号民事判决书，因瑞安市江南房地产开发有限公司未按期足额支付租金已构成根本性违约，判决解除杭州古荡镇股份经济合作社与瑞安市江南房地产开发有限公司于2007年2月12日签订的《房屋租赁合同》，同时判决瑞安市江南房地产开发有限公司支付截至2019年2月底的租金，腾退浙江国力大酒店房产。杭州市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）浙01民终3637号民事判决书，维持原判。 2019年8月20日，杭州古荡镇股份经济合作社与布丁酒店的全资子公司杭州锦轩酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给杭州锦轩酒店管理有限公司用于酒店式公寓使用，租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日。每年的房屋租金与布丁酒店、国力大酒店签订的租赁合同所约定租金一致。 2020年5月7日，杭州古荡镇股份经济合作社（甲方）与瑞安市江南房地产开发有限公司（乙方）达成执行和解。双方签订了《执行和解协议书》，约定：根据相关民事判决，乙方应付甲方合计1342.0774万元，2019年10月11日，杭州市西湖区人民法院已对乙方执行划拨至甲方名下141127.57元，现乙方已将上述款项余款1327.9646万元打入法院执行专用账户。双方达成以下和解协议：甲方在收到全部执行款项1342.0774万元及利息、律师费后，同意将浙江国力大酒店房产现状，按2007年2月12日与乙方签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁条件继续履行该合同内容，由乙方经营至2022年2月28日期满。甲方在收取每年918万元租金的前提下，其余经营租金等收益均归乙方所有。2020年5月22日前，双方结清2019年3月1日至2020年2月29日期间的第一年度租金，甲方将收取的第一年度租金多余部分租金转入第二年度租金结算。甲方已与租赁户签订的房屋租赁合同不再变更出租主体（详见清单附件）。清单中包括布丁酒店全资子公司杭州锦轩酒店管理有限公司。该执行和解协议已履行。 布丁酒店于2019年9月10日起诉至原审法院，请求判令：1、解除布丁酒店、国力大酒店2016年10月28日签订的《房屋租赁合同》；2、国力大酒店返还合同履约保证金50万元；3、国力大酒店返还2019年度11个月租金324.258万元（年度租金353.736万元*11/12）；4、国力大酒店承担前期投入补偿金396.8725万元（按合同约定的最后年度租金计算）；5、国力大酒店承担违约金179万元（按己收租金的合理利润25%计算716.278万元*25%）；6、国力大酒店承担二、三项诉请的利息损失，自2019年3月1日起至起诉日8月19日的逾期返还利息按4.35%计暂计7.7163万元，自起诉日第二天8月20日起至实际还款日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。诉请合计957.8468万元；7、诉讼费用由国力大酒店承担。 原审法院认为：布丁酒店、国力大酒店签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应认定有效。本案的首要争议焦点是布丁酒店、国力大酒店的《房屋租赁合同》是否应当解除。国力大酒店转租案涉房屋的权利基础是产权人杭州古荡镇股份经济合作社与瑞安市江南房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，该合同经已生效的民事判决予以解除。原租赁合同解除后，转租合同处于履行不能的状态。国力大酒店的转租权利基础已消失，案涉《房屋租赁合同》应当解除。布丁酒店要求解除该合同的诉请合理有据，予以支持。国力大酒店抗辩杭州古荡镇股份经济合作社与瑞安市江南房地产开发有限公司的房屋租赁纠纷在执行阶段双方达成了执行和解。但该两方的《执行和解协议书》签订于2020年5月7日，此时产权人杭州古荡镇股份经济合作社已与布丁酒店的全资子公司于2019年8月20日直接签订租赁协议。《执行和解协议书》中也约定杭州古荡镇股份经济合作社与租赁户签订的房屋租赁合同不再变更出租主体。布丁酒店、国力大酒店之间的《房屋租赁合同》没有继续履行的基础。布丁酒店的第一项诉讼请求，予以支持。案涉合同解除后，如何处理。合同解除后，国力大酒店理应返还布丁酒店支付的50万元履约保证金。产权人与瑞安市江南房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》经生效判决解除后，国力大酒店不再具有对布丁酒店的租金请求权，国力大酒店经判决支付截至2019年2月底的租金，布丁酒店要求国力大酒店返还已支付给国力大酒店的自2019年3月1日至2020年1月31日的租金324.258万元，应当支持。同时，合同解除系因原租赁关系解除，国力大酒店丧失案涉房屋转租权而导致，国力大酒店还应支付布丁酒店前述两项钱款自2019年3月1日起至付清之日止的利息。布丁酒店的第二、三、六项诉讼请求，予以支持。第四项诉请，要求国力大酒店承担前期投入补偿金396.8725万元（按合同约定的最后年度租金计算）。相关约定系关于国力大酒店如取得2022年2月28日后对房屋的租赁权后保证继续出租给布丁酒店和如国力大酒店未取得后续租赁权的处理，该项主张并非布丁酒店在案涉《房屋租赁合同》履行情况下必然可获得的利益，不予支持。第五项诉请，要求国力大酒店承担违约金179万元，按己收租金716.278万元的合理利润25%计算。该计算方式没有依据，不予支持。本案转租合同解除是因为基础《房屋租赁合同》经生效判决解除，国力大酒店丧失转租权。但在该案执行阶段，瑞安市江南房地产开发有限公司又与产权人达成了和解，仍取得了案涉酒店的出租权，同时约定产权人与布丁酒店签订的租赁合同不再变更出租主体。因此，如布丁酒店当时未直接与产权人签订租赁合同，国力大酒店也仍具备继续履行案涉租赁合同的条件。综合本案具体情况，结合案涉租赁合同的约定及当事人的过错程度等综合因素，参考年度租金的一年贷款利息，酌情判决国力大酒店承担违约金20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，于2020年6月9日判决：一、解除布丁酒店与国力大酒店于2016年10月28日签订的《房屋租赁合同》；二、国力大酒店于判决生效后十日内返还布丁酒店保证金50万元及租金324.258万元，合计374.258万元，并以欠付款为基数支付自2019年3月1日起至付清之日止的利息。按年利率4.35%计算至2019年8月19日利息为77163元；2019年8月20日之后的利息标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；三、国力大酒店于判决生效后十日内支付布丁酒店违约金20万元；四、驳回布丁酒店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78849元，保全申请费5000元，合计83849元，由布丁酒店负担48661元，由国力大酒店负担35188元。布丁酒店于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；国力大酒店于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，国力大酒店不服，向本院提起上诉称：一审判决第三项判决国力大酒店支付布丁酒店违约金20万元属于认定错误，且与判决第二项计算的银行贷款利息重合。案外人瑞安市江南房地产开发有限公司与杭州古荡镇股份经济合作社的（2018）浙0106民初6945民事判决书于2019年3月8日作出一审判决，为此瑞安市江南房地产开发有限公司提出了上诉。但布丁酒店却在一审判决之前即与杭州古荡镇股份经济合作社达成了租赁关系，并向杭州古荡镇股份经济合作社支付了租金。很显然，布丁酒店在原租赁关系尚在法庭审理期间即与一方当事人建立租赁合同关系的行为不属于善意行为，布丁酒店据此向国力大酒店主张违约责任本身缺乏合理性。一审判决第二项对于布丁酒店向杭州古荡镇股份经济合作社交纳的租金已经计算了银行贷款利息，本身是对布丁酒店的补偿。考虑到布丁酒店向杭州古荡镇股份经济合作社交纳款项是客观事实，国力大酒店为息事宁人，也愿意承担相应的垫付资金利息，但这不表明国力大酒店构成了违约而需向布丁酒店承担违约金责任。综上，国力大酒店认为一审法院在判决国力大酒店支付垫付资金利息的情况下再判决国力大酒店承担20万元违约金是错误的，请求二审法院：1、撤销一审判决第三项，即“浙江国力大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付布丁酒店浙江股份有限公司违约金20万元”；2、本案上诉费由布丁酒店承担。 上诉人国力大酒店在二审中未提交新证据。 被上诉人布丁酒店在二审中辩称：一审判决认定事实无误，法律适用正确，请求驳回上诉。 被上诉人布丁酒店在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，2019年3月18日，杭州古荡镇股份经济合作社向包括布丁酒店在内的国力大酒店各经营户发出《告知书》，告知自收到告知书之日起，暂停向瑞安市江南房地产开发有限公司或国力大酒店公司支付租金、水电费等费用，涉及从2019年3月1日起应支付的租金及水电费径直向杭州古荡镇股份经济合作社缴纳。若经营户需继续承租的，届时与杭州古荡镇股份经济合作社另行协商签订房屋租赁合同，否则将采取停电停水等相应的措施等。2019年3月26日，布丁酒店向国力大酒店发出《告知函》，告知其于2019年3月18日收到杭州古荡镇股份经济合作社函件事宜，并要求国力大酒店提供案涉房屋使用权证明，主动解决房屋使用权纠纷。如在三日内未妥善处理，布丁酒店有权暂停支付租金，并保留追究国力大酒店违约责任的权利等。2019年4月28日，杭州古荡镇股份经济合作社向国力大酒店各经营户发出《通告》，告知各经营户在收到通知之日起7天内向杭州古荡镇股份经济合作社预缴半年度租金及水电费，即2019年3月1日起的半年租金及水电费。否则，杭州古荡镇股份经济合作社将于2019年5月8日早上10时起，对逾期未缴纳租金及水电费的经营户采取停电停水措施。如有继续承租租赁房屋的，于2019年5月7日前前往杭州古荡镇股份经济合作社进行妥善处理等。2019年5月7日，布丁酒店向国力大酒店发出《催告函》，告知国力大酒店尽快协助解决房屋纠纷，解决布丁酒店与杭州古荡镇股份经济合作社房屋租金、水电费支付事宜。如杭州古荡镇股份经济合作社仍对布丁酒店采取停电停水等措施乃至清退布丁酒店，布丁酒店一切损失将向国力大酒店及进行索赔。2019年5月7日，国力大酒店向布丁酒店回函，要求布丁酒店2019年3月和4月水电费在2019年5月8日10时前直接转账给杭州古荡镇股份经济合作社账户等。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。本案二审争议焦点在于国力大酒店是否应支付布丁酒店违约金20万元。国力大酒店与布丁酒店于2016年10月28日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，虽杭州古荡镇股份经济合作社与瑞安市江南房地产开发有限公司因房屋租赁合同产生纠纷，杭州古荡镇股份经济合作社多次发函要求布丁酒店直接向其支付租金、水电费用，布丁酒店也因此发函要求国力大酒店协调解决。国力大酒店作为布丁酒店的出租方，确负有保证其所出租的房屋在租赁期内能够正常使用的义务，但布丁酒店明知其合同相对方是国力大酒店，在未与国力大酒店解除租赁合同的情况下，径直与杭州古荡镇股份经济合作社签订房屋租赁合同，该行为本身亦存在不当，且事实上，布丁酒店并未因杭州古荡镇股份经济合作社与瑞安市江南房地产开发有限公司之间的纠纷而腾退搬离租赁房屋，其与杭州古荡镇股份经济合作社签订的房屋租赁合同所约定的租赁期届满时间及租金标准与布丁酒店、国力大酒店签订的合同一致。本案一审已在判决国力大酒店返还租金的同时，判决国力大酒店支付租金的利息，弥补了布丁酒店相应损失，布丁酒店在本案中亦未就其所受其他损失进行举证证明，因此，综合本案双方的实际履行情况，本院对布丁酒店诉请要求国力大酒店支付违约金不予支持。国力大酒店的上诉理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8347号民事判决第一、二项； 二、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8347号民事判决第三、四项及诉讼费负担部分； 三、驳回布丁酒店浙江股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费78849元，保全申请费5000元，合计83849元，由布丁酒店浙江股份有限公司负担52961元，由浙江国力大酒店有限公司负担30888元；二审案件受理费4300元，由布丁酒店浙江股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二一年一月十四日 书记员 袁其伟