吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终557号上诉人（原审原告）：长春市恒茂物业服务有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区。法定代表人：王宗文，总经理。委托诉讼代理人：张玉鹏，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：管奕，男，1948年1月1日出生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：朱舒婕（与管奕系夫妻关系），女，1949年11月8日出生，汉族，住长春市朝阳区。上诉人长春市恒茂物业服务有限公司（以下简称恒茂物业）与上诉人管奕物业服务合同纠纷一案，长春市朝阳区人民法院于2020年9月23日作出（2020）吉0104民初4816号民事判决，双方均不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒茂物业上诉请求：一、撤销原判第二项，改判支持管奕向恒茂物业支付2019年物业费2497.07元，垃圾费84元，2016年1月1日至2017年12月31日电梯费1200元；二、本案一、二审诉讼费由管奕负担。一、管奕应当向恒茂物业支付2019年物业费。原审判决以长春市朝阳区住房和城乡建设局物业办公室未出具明确解除“请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”的《通知》或者《工作函》为由，不支持恒茂物业向管奕追索2019年的物业费是不正确的。从原审中双方所举的证据《情况说明》《工作函》能够得出以下结论，该《工作函》是基于当年物业公司给小区内部分电梯停运下发的工作联络函。该《工作函》不具有长期停止物业公司收取物业费的效力。《情况说明》也已明确了这一点，即自物业公司恢复电梯运营之时起，物业公司就有权收取物业费。二、管奕应当向恒茂物业支付2016年1月1日至2017年12月31日的电梯费1200元。原审已经查明，电梯是在2018年7月末停运的，原审中，恒茂物业也只是同意了对停运之后的电梯费免收，管奕也同意向我方支付2016年1月1日至2017年12月31日的电梯费1200元。管奕辩称，对2019年的相关费用我们认可一审判决的论述，不应缴纳。管奕上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、依法判定恒茂物业返还业主安装安全扶手费用，修缮5号楼门前臭水沟和公布小区账目；三、一、二审诉讼费用由恒茂物业负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、恒茂物业与黄秀萍签订的《南湖名家物业服务合同》无效。（一）恒茂物业与南湖名家第四届业委会主任黄秀萍串通，在没有召开业主大会的前提下，擅自提高物业费，隐瞒所有业主的情况下，私自签署《南湖名家物业服务合同》。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十五条、第十七条，《长春市物业管理条例》第七条、第十条、第十八条的规定，由业主大会选聘物业服务公司，物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。恒茂物业从未经业主大会选聘，合同无效。（二）恒茂物业持有的《物业服务合同》，管奕没见过，更不知道合同的相关内容，严重侵害了管奕的合法权益。恒茂物业持有的《物业服务合同》没有公示全体业主，也没有经业主大会同意，作为业主，根本不知道有此服务合同，对合同中服务标准，卫生标准，收费标准等条款内容亦不知晓。我方有权撤销该份合同。二、一审法院认为管奕提出的南湖名家小区物业费上涨程序违法，是管奕与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会之间的纠纷，不在审理范围内，属于适用法律错误。三、电梯费600元、垃圾费168元属于物业费中的重复收费。根据《长春市物业管理条例》第四条对物业服务费的内容有明确的规定，包含电梯维护费、电梯用电费和卫生费等。且恒茂物业对小区电梯管理失职，多年来从未交过电梯维保费，致使电梯损害严重，理应对小区电梯损害做出赔偿。四、判定恒茂物业返还业主安装安全扶手费用，修缮5号楼门前臭水沟和公布小区账目。2016年至2017年的物业费是1633.33元，原审法院计算错误。且2016年物业费超出诉讼时效。由于恒茂物业在物业管理、维修等各方面都未尽职，故我方不同意缴纳物业费。具体理由为：（一）2015年我在室外楼梯摔倒，要求物业修室外楼梯雨棚，物业未处理；（二）物业未安扶手，业主自行安装；（三）5栋前臭水沟，物业至今未处理；（四）要求物业如实公布账目，物业从未公布。恒茂物业辩称：一、黄秀萍是业主委员会主任，有权代表业主委员会签订物业合同，业主委员会是全体业主的代表，业主委员会有权代理全体业主与聘任的物业企业签订物业合同，所以物业合同真实有效的；二、一审法院认为业主提出的小区物业费上涨程序违法，是小区与业委会间的纠纷是正确的，一审判决应予支持；三、我方要求各业主给付2019年的物业费及相关费用。恒茂物业向一审法院起诉请求：一、判令管奕立即向恒茂物业支付拖欠的2016年1月1日至2017年12月31日物业费3266元、电梯费1200元、垃圾费168元；2018年1月1日至2019年12月31日物业费4996元、电梯费1200元、垃圾费168元，合计10,998元。二、本案诉讼费由管奕负担。一审法院认定事实：2015年1月1日，恒茂物业开始为朝阳区南湖名家小区提供物业服务，至今持续提供物业服务。经查，一、2017年4月1日，朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会和恒茂物业签订了《物业管理服务合同》，合同约定“恒茂物业公司为南湖名家小区提供物业服务，第十七条约定合同期限自2017年4月1日至2020年4月1日止；第二十一条第二款约定住宅收费标准为按照其拥有建筑面积每月每平方米0.85元/月缴纳，每年年初一次性缴纳；第二十二条约定露天车位每年按照600.00元收费，该费用属全体业主共有，由业主委员会征询业主意见进行支配”。二、2017年12月1日朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会向全体业主发布了《关于南湖名家小区物业费涨价的决定》，该决定记载“业委会经深入走访广大业主，调查物业公司相关收支情况，征求广大业主意见，为保证物业公司的良性运营，还全体业主一个清洁、卫生、安全、舒适的居住环境，决定将物业费的收费标准从每平方米0.85元上涨至1.30元。此决定从收取2018年度物业费时开始执行”。三、2017年12月20日，朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会和恒茂物业签订了《物业管理服务合同》，合同约定“恒茂物业公司为南湖名家小区提供物业服务，第十七条约定合同期限自2017年12月20日至2020年12月19日止；第二十一条第二款约定住宅收费标准为按照其拥有建筑面积每月每平方米1.3元/月缴纳，每月缴纳一次；第二十二条约定露天车位每年按照600.00元收费，该费用属全体业主共有，由业主委员会征询业主意见进行支配”。合同签订后，恒茂物业为南湖名家小区提供了物业服务。管奕是的长春市朝阳区延安大街1149号南湖名家5栋2单元504室房屋业主，管奕家的房屋登记面积为160.13平方米。管奕于2006年从上任业主手里购买的该房屋，管奕于2007年6月15日搬入该小区办理入住手续。管奕将2015年以前的所有物业费都缴纳完毕没有拖欠，对于2016年1月1日至2019年12月3日的物业费从未缴纳。双方当事人当庭确认“对于垃圾费2016至2017年免收，只收取2018和2019年垃圾费共计168.00元；对于电梯费同意被告缴纳2016年1月1日至2018年7月末的电梯费800.00元，2018年8月至2019年12月份的电梯费免收；对于物业费同意被告2016至2017年两年按照0.85元/平方米/月缴纳3266.00元”。本案在第一次庭审后，五名被告业主向原审法院递交了2018年12月28日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，该函记载“鉴于目前南湖名家小区的上访情况，请你公司从即日起暂停收取2019年物业费。此外，根据长府查［2018］116号《关于开展物业侵害业主合法权益专项督查的通知》的文件精神，‘要求全市所有物业对所管辖居民小区不论什么原因，都不能有断电、断水情况出现’的明确意见，请你公司立刻恢复电梯运行以保证业主正常出行”，该函下面有长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室工作人员王强手写情况说明“2018年南海名家恒茂物业，在没有严格按照物业条例要求上涨含糊名家小区物业费，因此小区业主多次上访。鉴于此情况，朝阳区住建局、长久社区组织召开协调会，会上明确恒茂物业在没有完善相关流程时应按原收费标准0.85元/平方米，恒茂物业在收取2018-2019年物业费时还按涨价后的标准收取物业费。业主又多次上访，为此朝阳区住建局对恒茂物业下达此函”。五名被告业主欲证明恒茂物业对于上涨物业费没有经过相关合法流程，不予认可上涨标准，长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室要求恒茂物业暂停收取2019年物业费。经原审法院第二次开庭，恒茂物业提交了2020年9月10日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《情况说明》，记载“2018年12月28日我办向长春市恒茂物业服务有限公司下发的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，是按照长府查［2018］116号《关于开展物业侵害业主合法权益专项督查的通知》的文件要求，同时该小区部分业主上访反映该小区存在部分电梯停运的情况，并存在物业费与电梯捆绑现象，为督促该物业恢复电梯运行，保障业主正常出行所发之工作联络函。收到该函后，长春市恒茂物业服务有限公司对停运电梯进行了维修并恢复了运行。至此，我办下发该函的目的已经完成。关于物业费的收取，请物业公司与业主、业委会协商并按相关规定执行”；恒茂物业提交了2020年9月15日由王强书写、加盖长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室公章的《情况说明》，记载“2018年12月28有王强书写文字的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，南湖名家小区关于上一个说明是在双方争议下按当时情况作出的行政工作指导意见。关于物业费收取问题，南湖名家小区业主委员会应与业主、物业服务企业协商，按相关规定执行。物业费收费标准（定价）不在朝阳区住房和城乡建设局工作指导范围”，恒茂物业欲证明因2018年12月28日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》内容已经被2020年9月10日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《情况说明》所否定，恒茂物业按1.3元/平方米收取物业费，以及收取2019年物业费有合法依据。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷。被告对南湖名家小区物业费上涨的征询程序合理性持怀疑态度，是管奕与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会之间的纠纷，不在本案审理范围内，原审法院不做评判。虽然管奕对朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会成立的合法性持有怀疑，但是该业主委员会已经依法在相关行政门经逐级审核并加盖公章进行了备案，在该业主委员会资格被依法撤销之前，朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会有权行使相应权利。所以，恒茂物业与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会于2017年12月20日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。该《物业服务合同》明确约定“第十七条约定合同期限自2017年12月20日至2020年12月19日止；第二十一条第二款约定住宅收费标准为按照其拥有建筑面积每月每平方米1.3元/月缴纳，每月缴纳一次；第二十二条约定露天车位每年按照600.00元收费，该费用属全体业主共有，由业主委员会征询业主意见进行支配”。恒茂物业是与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会签订的《物业服务合同》，恒茂物业持续为南湖名家小区业主提供了物业服务，且无其他物业公司在南湖名家小区为业主提供物业服务，所以按照目前南湖名家小区的实际情况，所有业主应当按新合同约定标准支付物业服务费，即以2018年1月1日为时间节点，之前应按照0.85元/每平米/月收取物业费，之后的物业服务费应按照1.3元/每平米/月收取，管奕作为该小区业主，也应按合同约定支付物业费用。对于五名被告业主向法院递交的2018年12月28日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，该函明确记载“鉴于目前南湖名家小区的上访情况，请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”与“此外，根据长府查［2018］116号《关于开展物业侵害业主合法权益专项督查的通知》的文件精神，‘要求全市所有物业对所管辖居民小区不论什么原因，都不能有断电、断水情况出现’的明确意见，请你公司立刻恢复电梯运行以保证业主正常出行”是两个不同性质的行政告知事项；但是恒茂物业提供的2020年9月10日《情况说明》只是说明了恒茂物业在接到房产物业办公室工作函以后恢复了电梯运行客观情况以及物业费收取应当遵循的程序，该《情况说明》没有对允许恒茂物业恢复2019年物业费收取、以及恢复收取物业费时间起点的行政告知事项进行说明。鉴于2020年9月10日《情况说明》不存在已经解除“请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”的行政告知事项，并且《情况说明》在文件形式上也无法直接取代行政部门依法应当下发的《通知》或者《工作函》，对于本案争议的2019年物业费收取存在程序上的瑕疵，法院无权绕过程序瑕疵直接判决处理，所以，原审法院仅对2018年12月31日之前的物业费收取进行裁判。待长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室出具明确解除“请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”的《通知》或者《工作函》以后，恒茂物业可以另行主张收取2019年物业费的权利。根据双方当事人当庭确认，对于垃圾费2016至2017年免收，只收取2018和2019年垃圾费共计168元，原审法院对于垃圾费保护2018年的84元；对于电梯费管奕只缴纳2016年1月1日至2018年7月末的电梯费800元，2018年8月至2019年12月份的电梯费免收，原审法院尊重双方意见，保护电梯费800元；对于物业费管奕自愿对2016至2017年两年按照0.85元/平方米/月缴纳3266元，原审法院对于2018年按照1.30元/平方米/月保护2498.03元，物业费合计5764.03元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、管奕给付恒茂物业2018年12月31日之前拖欠垃圾费84元、电梯费800元、物业费5764.03元，以上合计为6648.03元；二、驳回恒茂物业其他诉讼请求。原审案件受理费74元，减半收取37元，由恒茂物业负担12元、管奕负担25元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审审理过程中，恒茂物业提交2020年10月22日朝阳区住建局房产物业办公室出具的《关于同意南湖名家小区恢复收取物业费的情况说明》一份，用于证明朝阳区住建局房产物业办公室同意恒茂物业恢复收取物业费。该说明记载“2018年12月28日我办向长春市恒茂物业服务有限公司下发了《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》之后，2019年1月长春市恒茂物业服务有限公司对停运电梯立即进行了维修并恢复了运行。至此我办下发该函的目的已经完成，物业公司可以自行恢复对该小区物业费的收取。小区物业费收取的标准（定价）、时间，不在朝阳区住房和城乡建设局工作指导范围之内。由物业公司按照相关规定执行”。管奕对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该说明中并未说明要求业主缴纳物业费，物业费的定价不属于住建局管理，证明中提到的“物业公司按相关规定收取”是本证明的焦点。管奕提交《南湖名家小区业委会备案说明》一份，用于证明第四届业委会到期后没有备案。该说明记载“南湖名家小区位于延安大街1149号，该小区先后共成立了四届业主委员会，其中第四届业主委员会成立于2015年6月25日，同时并在朝阳区住建局房产物业办进行了备案，按照南湖名家小区业主大会议事规则（草案）第一章第五条规定，该届业主委员会委员即到2017年6月25日为二年到期，可以连选连任，或重新选举新的业主委员会”。恒茂物业对该证据真实性无异议，对证明问题有异议，业委会是否到期，是否备案与本案无关，与物业公司也无关。即使第四届业委会到期了，在没有产生新的业委会之前，仍在履行业委会职责，恒茂物业无权干涉。该证据与本案无关，没有证明力。另查明，恒茂物业自2015年1月份成立后，持续为涉案小区提供物业服务。2018年1月1日，恒茂物业与朝阳区南湖名家小区第四届业委会签订了《关于向本小区业主收取电梯维护保养费的补充协议》，协议约定另行收取的电梯费属于《物业管理服务合同》第二十一条的“未计入物业管理服务费的共用设施运行费用”，可向住户分摊，并明确约定了不同层业主所分摊的具体费用。本院认为，一、恒茂物业自2015年成立后，即为南湖名家小区持续提供物业管理服务，管奕拒绝缴纳2018年之后物业费的主要原因系2017年12月1日南湖名家小区第四届业主委员会作出了物业费涨价的决定，并按涨价后的价格与恒茂物业重新签订了《物业管理服务合同》。管奕虽对第四届业委会的资格持有异议，但并无司法文书或有关部门作出决定撤销该业委会，故该业委会作出的决议及签订的合同对于业主具有约束力。至于管奕上诉所称业委会签订的物业管理服务合同侵害了其合法权益一节，管奕可依据法律规定另行行使撤销权，故一审法院认为上述纠纷不属于本案审理范围并无不当。关于电梯费，《关于向本小区业主收取电梯维护保养费的补充协议》已明确约定电梯费由住户分担；依据《长春市收取城市生活垃圾处理费实施细则》第五条“城市居民、暂住人口以户为单位按月定额收费，生活垃圾袋装化区域每户7元，非袋装区域每户4.5元”之规定，垃圾费属于管奕应支付的费用。管奕上诉请求第二项返还业主安装安全扶手费用等上诉请求超出一审诉讼请求范围，管奕对此亦未提出反诉，不属于本案审理范围，管奕对此可另行解决。管奕房屋面积160.13平方米，2016及2017年物业费0.85元/平，故两年物业费一审法院核定为3266元并无不当。二、2018年12月28日长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室虽出具了《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，但该办公室在2020年9月10日出具的《情况说明》及2020年10月22日出具的《关于同意南湖名家小区恢复收取物业费的情况说明》均已说明暂停收取物业费的事由已不存在，恒茂物业可以恢复物业费的收取，故案涉小区2019年物业费及相关费用的收取在程序上不存在障碍。在恒茂物业实际已经提供2019年物业管理服务的情况下，管奕应按照约定给付相关费用，否则会造成物业服务企业运营经费不足，最终损害的是其他正常缴费业主的利益。至于电梯费，恒茂物业在一审明确表示同意管奕缴纳2016年1月1日至2018年7月末的电梯费800元，2018年8月至2019年12月电梯费免收，故一审判令管奕给付恒茂物业电梯费800元并无不当。综上所述，管奕的上诉主张不成立，本院不予支持。恒茂物业的上诉主张部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初4816号民事判决第一项；二、撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初4816号民事判决第二项；三、管奕给付长春市恒茂物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日拖欠垃圾费84元、物业费2497.07元，以上合计为2581.07元；四、驳回管奕的上诉请求；五、驳回长春市恒茂物业服务有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费74元减半收取37元由管奕负担31元，由长春市恒茂物业服务有限公司负担6元，二审案件受理费100元由管奕负担84元，由长春市恒茂物业服务有限公司负担16元。本判决为终审判决。审 判 长  肖 瑶审 判 员  白业春审 判 员  张兴冬二〇二一年一月二十八日法官助理  尤文汇书 记 员  李 贺