兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初1979号 原告（反诉被告）：兰州新区百年置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合服务大楼**。 法定代表人：蒋大军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾海宁，甘肃众炀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：火高发，甘肃众炀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乔天，女。 委托诉讼代理人：成芳（系乔天母亲），女。 原告（反诉被告）兰州新区百年置业有限公司（以下简称百年置业公司）与被告（反诉原告）乔天房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日作出（2020）甘0191民初494号民事判决，百年置业公司不服提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年7月17日作出（2020）甘01民终2318号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百年置业公司的委托诉讼代理人火高发，被告（反诉原告）乔天委托诉讼代理人成芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百年置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令乔天继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令乔天支付房款53000元及逾期付款违约金29865.5元（暂计算至2019年12月31日）以及截止实际给付之日前新产生的违约金（自2020年1月1日起每日按未付款金额的万分之五计算至实际付清之日）；3.判令乔天支付律师代理费4000元；4.判令乔天承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月19日，百年置业公司与乔天签订《商品房买卖合同》，约定由百年置业公司将位于兰州新区××广场商品房出售给乔天。合同对买受人逾期付款的违约责任、交付期限等作了约定。合同第六条付款方式及期限约定买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房首付款，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，交纳买受人应交纳的费用，并向按揭银行提出正式按揭贷款申请，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款53000元。补充协议第三条约定买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。合同签订后，乔天除支付首付款外，对于剩余的购房款并未按合同约定支付，经百年置业公司多次向乔天催要仍推诿未付。现为维护自身合法权益，请求判如所请。 乔天辩称，同意继续履行合同，也同意支付剩余房款，但是其并无违约，按揭手续是因为百年置业公司的原因丢失，是百年置业公司违约。违约金、律师费、诉讼费其不应当承担。 乔天向本院提出反诉请求：1.判令百年置业公司为其办理涉案房产的房产证；2.判令百年置业公司支付逾期办理房产证违约金4,540元（从2018年7月1日起暂计算至2020年12月24日）以及截止到实际办证之前新产生的违约金（自2020年12月25日起每日按照已支付房款50,000元的万分之一计算至实际付清之日）；3.判令百年置业公司返还乔天团购费15,000元；4.判令百年置业公司赔偿乔天因丢失申请案涉房屋贷款资料损失29,865.5元；5.本案的诉讼费用全部由百年置业公司承担。事实和理由：首先，2016年11月19日，双方签订《商品房买卖合同》，合同第15条关于产权登记的约定，百年置业公司应当在商品房交付使用后365天内，为乔天办理房产证，逾期办理的，百年置业公司应当每日向乔天支付已付房款万分之一的违约金，而依据合同第八条交付期限约定，百年置业公司应当在2017年7月1日前将房屋交付给乔天使用。双方签订的合同合法有效，而案涉房屋至今未给乔天办理房产证，百年置业公司的行为已经构成违约，其应当按照合同约定为乔天办理涉案房产的房产证，并按照合同的约定支付逾期办证违约金；其次，根据住建部2016年10月14日发出《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条：依法查处房地产开发企业不正当经营行为，包括商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。不得以“入会、团购、电商服务”等名义向购房人收取“入会费、团购费、服务费、电商费”等除预定款、预付款以外的任何形式的费用。百年置业公司收取了乔天15,000元的团购费并没有抵扣购房款，百年置业公司的该行为明显违法，其应当返还乔天房屋团购费；再次，双方签订商品房买卖合同当天又签订了商铺租赁合同，根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，而案涉房屋是在2017年年底才竣工，但百年置业公司在2016年11月19日就与乔天签订商铺租赁合同明显是违法的。因此，该商铺租赁合同是无效的，百年置业公司应当将2017年至今的商铺租金返还给乔天；最后，乔天在办理申请银行按揭贷款当中，申请的贷款资料提交给百年置业公司，却由该公司丢失，因此导致乔天至今仍然无法办理银行按揭贷款手续，该后果应当由百年置业公司承担，其公司行为给乔天造成巨大损失，故百年置业公司应当予以赔偿。 百年置业公司对反诉辩称，乔天的反诉请求不成立。其反诉请求第一项、第二项在补充协议第十一条、第十二条有约定，在乔天没有支付剩余房款导致没有办理产权登记，百年置业公司已经提交给新区不动产交易中心提交了资料，未办理房产证的责任在于乔天；关于团购费，15，000元的团购费是对房价的折价，如果不选择团购费，房款是17万多，因为乔天选择了团购费，房款单价才为8，000多，总房款为10万多，因此乔天对团购的性质是了解的，该团购费的收取是合理合法的。对于乔天所述的百年置业公司员工丢失资料并不属实，员工丢失的资料是浦发银行退回乔天不符合按揭情形的资料，而非乔天办理按揭的资料。 本院经审理查明事实如下：2016年11月19日，百年置业公司与乔天签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，百年置业公司将位于奥特莱斯国际商业广场第2幢3-390房屋出售给乔天，建筑面积12.11平方米，总价款107,070元；乔天于合同签订当日支付首付款54，070元，剩余尾款为53,000元。该房屋已经办理网签手续，在乔天名下。合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，并向银行办理按揭申请手续支付剩余房款53,000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之四的违约金。补充协议第三条约定：买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。第十一条第2项规定：如买受人…未付清全部应付款（含面积差价款）、以及应当由买受人交纳的其他费用…，出卖人有权拒绝按本合同约定时间配合买受人办理相关备案、登记手续，且无须承担任何责任等。 2016年11月19日，百年置业公司出具《合同签订通知单》，经乔天签字确认，案涉房屋单价为14,144元，总价为171,284元，双方成交的单价为8,841元，折后总价为107,070元，乔天为此缴纳团购费15000元。 2019年6月3日，百年置业公司销售人员王健在“按揭需要提交的资料明细”中注明“因奥特莱斯售楼部与银行对接问题，不慎将客户资料遗失，现跟客户协商，征求再次补缴按揭所需资料”。庭审中，乔天陈述其提交过两次按揭资料，第一次未办理成功，第二次资料被丢失。 另查明，2020年3月2日，百年置业公司与甘肃众炀律师事务所就案涉纠纷签订《委托代理合同》，并于2020年3月18日支付律师代理费4,000元。 以上事实由当事人陈述及提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、查询单、资料明细、代理合同、通知单、银行电子回单、律师费发票等证据在卷佐证，并经当事人质证后确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中乔天表示愿意继续履行合同并支付剩余款，故百年置业公司关于继续履行双方所签合同及支付剩余购房款的诉请，本院予以支持。关于双方争议的主要问题：一、关于违约责任问题。乔天支付首付款后，虽也提交了相关按揭手续，但至今未能办理完结，双方就此各执己见，但均未提供充分有效的证据证明系对方因素造成，即现有证据不能反映按揭未能如期办理的责任应完全归责于一方，因此，双方均应承担相应的责任，故百年置业公司主张的逾期付款违约金，本院不予支持。至于百年置业公司主张的诉讼费和律师代理费，符合合同约定，本院予以支持。二、关于百年置业公司办理房产证以及支付逾期办证的费用问题。根据双方签订的补充协议第十一条第2项的规定，百年置业公司办理房产证以乔天付清包括购房款在内的相关款项为前提，但乔天至今未按约付清相关款项，故其关于百年置业公司办理房产证照及支付逾期办证违约金的反诉请求，本院不予支持。三、关于百年置业公司返还团购费15,000元的问题。根据查明的事实，乔天缴纳团购费后，百年置业公司确给予了购房价款优惠。同时，即使百年置业公司的上述行为有所不当，也是该公司违反市场经营规范要求的违规行为，乔天可通过有关监管部门处理解决。故对其该项反诉请求，本院亦不予支持。四、关于百年置业公司赔偿丢失按揭资料造成损失29,865.5元的问题。根据百年置业公司工作人员的说明，该公司曾丢失过乔天办理按揭手续的资料，虽然此并非按揭未能及时如期办理的根本原因，但该行为确会给乔天增加额外的负担和成本，并造成一定的损失，故百年置业公司应承担相应的赔偿责任。乔天就主张的损失29,865.5元未提供相关证据，本院酌情予以支持4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、兰州新区百年置业有限公司与乔天签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016预50684号）及其附件继续履行； 二、乔天支付兰州新区百年置业有限公司剩余房款53,000元； 三、乔天支付兰州新区百年置业有限公司律师代理费4,000元； 四、百年置业公司赔偿乔天丢失资料损失4000元； 五、驳回兰州新区百年置业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回乔天的其他反诉请求。 上述第二、三、四项折抵后，乔天支付兰州新区百年置业有限公司款项53000元，于本判决生效后十五日内付请。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 兰州新区百年置业有限公司缴纳的本诉案件受理费2,172元，由该公司负担747元，乔天负担1,425元；乔天缴纳的反诉案件受理费618元，由其负担568元，由兰州新区百年置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  马列东 审 判 员  叶生龙 人民陪审员  李京霞 二〇二一年一月二十六日 法官 助理  王 玲 书 记 员  陈治卓