广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初52617号原告：蔡玉珍，女，汉族，1986年2月22日出生，住址广东省东莞市。被告：丁钰，女，汉族，1978年4月28日出生，住址广东省深圳市福田区。上列原告蔡玉珍诉被告丁钰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月5日进行了公开开庭审理，原告蔡玉珍、被告丁钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告自2020年7月17日至2020年7月31日的租金2032.25元；3、被告返还原告剩余未扣除的水电杂费557.09元；4、被告双倍赔偿原告定金8400元；5、被告承担本案诉讼费用。被告书面答辩称，1、原告假冒房东，非法转租行为属实，根据合同约定，被告有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权进一步追究责任。2、原告利用被告不在本市、信息获取不充分的不利条件，多次欺骗多家房屋中介和被告。3、原告蓄意转租，企图牟取房屋差价。4、原告对自身违约行为虽然口头认错，但没有实际行动纠正其违约行为所带来的不良后果。7月16日下午原告口头承诺终止转租行为，但次日仍未见实际行动。5、原告以保护自身财产为由，对被告的所属财物置之不顾。7月17日中午，还有多家中介任意进出房屋，致电被告商议房屋出租事宜，被告意识到门锁密码被原告随意外泄给多家中介，准予他们随意进出，致被告的房屋财物安全于不顾。6、被告加门锁，旨在保护被告自身和原告财物安全。7月17日，被告尝试远程更改门锁，但因原告事先断掉网络，让被告失去了对门锁的控制权，于是被告托人在第一道门上加了锁。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本案相关情况2020年3月7日，原告（承租方）与被告（出租方）在深圳市乐有家房产交易有限公司（居间方）开设的小程序上签订《房屋租赁合同》，其中约定：租赁物业为深圳市福田区房产，用途为住宅；租期自2020年4月1日至2021年3月31日；承租方每月1日前支付下月租金4200元；承租方应在本合同签订时向出租房支付押金4200元及首次租金4200元；租赁期间产生的水费、电费、电话费、网络费、燃气费、电视收视费、供暖费、物业管理费、租赁税费、停车费、清洁费，由承租方承担；承租方未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人或在租赁期届满前单方解除租赁合同的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任；出租方若提前收回房屋的，应提前30日通知承租方，将已收取的租金余额返还承租方，押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金。合同签订后，原告向被告支付了租赁押金4200元、预交水电杂费1000元；原告并已向被告支付租金至2020年7月31日。2020年7月15日，原告联系房屋中介人员“杜小姐”，表示想委托中介将其“本人的”涉案房产出租并同意“杜小姐”将房产出租信息在平台上架展示。原告并将涉案房产的门锁密码告知了“杜小姐”以方便看房。2020年7月16日下午，被告在得知原告委托中介准备对外出租涉案房产的情况后与原告进行了微信沟通。微信沟通时间为2020年7月16日下午17时51分至18时44分，具体沟通内容如下：被告询问原告“蔡小姐，你那边有什么情况？你在对外转租我的房子”；原告回复“我想找个合租的”；被告称：“目前我是和你签租约，合同期如果你有什么问题先找我商量，你不能擅自转租”；原告回复“不好意思，丁姐，因为现在我老出差，所以想找个女孩子来一起合租”“我看闲着，付房租有点心疼，所以才想找个办法吸引人来”“实在不好意思，没有提前跟你说一声”；被告回复“你需要清楚，如果你找人合租，我的房子出现任何问题，我还是找你，因为你是承租方，而且当时我们签约时，你是独立承租的，原则上，你这样做是不可以的”；原告回复“这个我知道”；被告回复“如果你不住了，想转租，转租产生的中介费用，你这边负责，但是新的租客是和我重新签约，你就不能继续入住了”；原告回复“但是我有时候还是在深圳上班”“房子我还是要住一下的”；被告回复“但是目前中介找到的意向客人，是想独立承租的，她不是想合租，而且需要和我重新签约”；原告回复“那我还是自己继续住吧”；被告回复“所以我需要先和你了解清楚”；原告回复“我看看我同事要不要跟我一起住”；被告回复“嗯”“我是希望合同期按照一切合同履行，但是实在有困难，请第一时间和我商量”；原告回复“好的好的”；被告回复了“ok”的手势表情。2020年7月16日晚上19时许，被告与“杜小姐”进行微信沟通，“杜小姐”告知被告，其用原告告知的门锁密码于当日进入涉案房屋，并将房屋内情况拍照发送给被告，表示感觉原告并没有住在涉案房屋内；当晚23时许，被告微信问“杜小姐”：“你带客人去看过几次，都是哪一天”；“杜小姐”回复“这个是15号录的房，今天早上开始看房到下午”“我这边带了三个客人”“其他公司看了几个”“就一天时间，最后的租客订了就没上人看了”；被告询问“好几个中介知道密码？”“杜小姐”回复“我跟其他公司一个中介知道密码”“就是今天要订的那位同事”。2020年7月17日上午11时许，被告要求“杜小姐”：涉案房屋的房源信息“麻烦下架前给我拍个照片”；“杜小姐”回复“嗯”。2020年7月18日上午11时许，因被告更换门锁（庭审时被告称实际系加了一把锁），原告无法进入涉案房屋，遂与被告进行了微信沟通。具体沟通内容如下：原告称“丁姐，我们现在还在合同期，我也正常支付了你房屋，你突然换锁是不对的”“周四我就跟你讲我继续住，我刚刚打电话给物业，物业说你昨天找人换的锁”“你在未通知我的情况下，未经我同意，让别人来换了门锁，并把我的东西锁在屋内，这是不对的”；被告回复“蔡小姐，你只是租客，在合同期内，你谎称房东，未经我任何允许擅自转租我的房子，已构成违约，我可以按照合同立刻终止和你的合约”“你谎称房东转租的证据，我也在手”“在我知情后，和你核实情况时，你还继续撒谎”“对于一个违约且不诚信的租客，我必须保障我自己的权益，于是我换了门锁，防止事态进一步恶化”；原告回复“我跟谁签了转租协议了吗？当你周四找我聊的时候，我也跟你讲我继续住啊，我周四晚上还进去了呀”；被告回复“你不要因为没有构成转租的事实，就否认你转租的动机和行动，那是因为我阻止了一切继续”“我一再强调，如果你有什么问题直接找我，但是你没有”；原告回复“但是现在你未经我同意，未通知我，换锁了已经是事实”“我的东西还在里面”；被告回复“你的东西，被锁在房间才是最安全的，你告诉中介密码，那么多闲杂人员随意进出房间，如果大家的财产物品有遗失和损坏，都无从理赔”；原告回复“但是你限制了我进入”；被告回复“对于一个违约且不诚信的租客，我应该和你终止合约”；原告回复“我周四跟你说我会继续住，而且我并未发生转租的事实，也未签约任何转租给别人的合同，但你却在周五我上班期间，未通知我的情况下派人进入房屋并换了门锁，导致今天周六无法进入房子，是你单方违约，我会向法院提出申请诉讼，维护自身权益。”庭审时，双方确认：被告于2020年7月17日更换了涉案房屋门锁，之后原告未再进入涉案房屋；被告更换门锁时，屋内尚存有原告的私人物品，具体为“餐桌、餐椅一套，餐桌垫，挂钟一个，门帘一条、茶几透明垫一张，绿色沙发套一个，四个抱枕套，两个抱枕，1.5米防滑床垫一张，洗衣机架子”。被告陈述，其更换门锁后，房屋一直保持换锁时状态，直至2020年12月份由被告父亲居住使用。此外，对于原告与被告于2020年7月16日沟通后原告是否有继续对外转租的情况，原告表示没有，且其已于当天通过微信语音电话通知“杜小姐”将房产出租信息撤下平台；被告则表示不清楚。关于原告主张的水电杂费，双方确认：水电杂费即为合同约定的应由原告承担的租赁期间产生的房屋相关物业费用；原告一次性向被告预交了水电杂费1000元，截至2020年6月底，预交的水电杂费剩余557.09元。庭审时，被告提出，经查询，2020年7月份又产生了煤气费7元、排水费6.30元、垃圾费4.13元、水费21.36元、物业管理费72.13元、电费135.23元，合计246.15元；故剩余水电杂费金额为310.94元。原告于庭审后在微法院小程序中表示对上述2020年7月份产生的各项费用予以认可。判决结果本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方争议焦点在于合同履行过程中何方构成根本违约的问题。对此，本院作如下分析认定：就原告而言，首先，虽然原告在合同履行过程中曾委托中介意图将房屋对外出租，但经被告发现并与原告沟通后，原告已明确表示其会继续租用涉案房屋，且对被告关于合同期内按合同继续履行的要求明确表示同意，故此时双方已达成合意表示继续履行合同。其次，在双方沟通达成合意继续履行合同之后，没有证据显示原告仍有继续对外出租房屋的实际行为，仅依据被告于次日单方面要求“杜小姐”在下架房屋出租信息后拍照这一信息内容，无法认定原告有继续对外出租房屋的事实发生。再次，原告不存在其他违反合同义务的行为。因此，截至2020年7月17日被告更换门锁之时，不能认定原告存在导致被告可行使单方解除合同权的根本违约行为，亦无证据显示因原告原因而存在导致合同无法正常履行的情形。就被告而言，如前所述，直至被告更换门锁之时，不能认定原告存在导致合同提前解除的根本违约行为，且被告于2020年7月16日与原告沟通之时已明确表示合同期内继续按照合同履行，原告亦表示同意，因此，被告在未取得单方解除合同权利的情况下，在后续合同正常履行过程中以更换门锁导致原告无法进入和使用房屋的实际行为提前解除合同，被告并在更换门锁后与原告沟通时明确表示要求终止合同，构成根本违约。综上分析，被告提前终止合同的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。关于解除合同的时间，本院认定合同解除之日为原告诉状送达至被告之日即2020年12月15日。关于原告主张要求退还的租金，原告于2020年7月17日即未再使用涉案房屋，故原告有权要求被告退还2020年7月17日至2020年7月31日的租金2032.25元。关于水电杂费，双方确认原告预交的水电杂费1000元在扣除截至2020年7月份已产生的相关物业费用后还剩余310.94元，原告据此有权要求被告予以返还，对原告主张的金额超出部分，本院不予支持。关于被告违约责任的承担，原告主张将租赁押金4200元转化为定金而要求被告双倍返还即8400元，符合合同关于违约责任承担的约定内容，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告蔡玉珍与被告丁钰于2020年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月15日解除；二、被告丁钰应于本判决生效之日起十日内向原告蔡玉珍返还租金2032.25元、水电杂费310.94元；三、被告丁钰应于本判决生效之日起十日内向原告蔡玉珍双倍返还定金共计8400元；四、驳回原告蔡玉珍的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37元（已由原告按减半预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张凌炜二〇二一年一月十一日法官助理张咪书记员赵雅雯