西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初6341号原告(反诉被告)：西安大唐西市商业管理有限公司,住所地西安市莲湖区大唐西市三格一、二层。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李冉冉，女，1988年11月20日出生，汉族，该公司员工，住河南省济源市。委托诉讼代理人：杨冬芹，女，1978年3月5日出生，汉族，该公司员工，住新疆伊宁市。被告（反诉原告）：周颖，女，1973年11月15日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王军，陕西缔伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甜甜，陕西缔伍律师事务所律师。原告(反诉被告) 西安大唐西市商业管理有限公司（以下简称大唐西市公司）与被告（反诉原告）周颖房屋租赁合同纠纷一案, 本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大唐西市公司之委托诉讼代理人李冉冉，被告周颖之委托诉讼代理人王军、李甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大唐西市公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2017年4月1日至2018年6月8日的租金、管理费、垃圾费、pos机使用费共计123865.16元；2、依法判令被告向原告支付逾期拖欠的租金、管理费、垃圾费、pos机使用费所产生的违约金108630.65元（违约金按欠费金额的日千分之一暂计算至2018年6月8日，实际计算至被告支付之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告2014年5月8日签订《西市XX中心商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于莲湖区劳动南路118号西市XX中心XX层XX号的商铺经营“欢乐派”品牌意大利餐厅，合同期限自2014年8月1日至2019年7月31日，合同第四条中明确约定了租金、管理费等费用的计算方式、具体金额、支付时间及支付期限。合同签订后，原告如期向被告交付了商铺，但被告未按合同约定履行合同义务，合同履行期间，被告多次拖欠原告租金、管理费、垃圾费不予支付，原告多次主动与被告进行协商，被告始终未予清缴。原告无奈，于2018年6月8日向被告发出解除《商铺租赁合同》的告知函。截止2018年6月8日，被告拖欠原告租金、管理费、垃圾费等共计123865.16元，被告的行为严重违反了双方的合同约定，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告周颖辩称，认为原告第一项诉请没有事实及法律依据。原告租赁的房屋是把消防通道计入商铺租赁面积中，导致其多交租金，其并不欠付租金。原告第二项诉请与事实不符，因为被告并不拖欠租金等费用，反而是原告存在将消防面积计入商铺，商铺漏水、空调管道漏水，供暖设备不达标给被告造成损失。因此，原告的诉求没有事实及法律依据，应依法驳回。另外，因原告的违约行为，给被告造成损失，向本院提出反诉请求：1、请法院依法判令被反诉人赔偿因隐瞒商铺面积中包含消防通道的欺诈、违约行为而给反诉人造成的装修损失150000元，并向反诉人支付利息（包含不必要装修而产生的利息和多收的消防通道（67.3㎡）租金246318元的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年10月1日计算至实际支付之日止）；2、请法院依法判令被反诉人退还反诉人已交的租赁保证金40000元、装修保证金5000元、POS机押金2000元及水表押金1000元合计48000元；3、请法院依法判令被反诉人赔偿因其违约行为（迟延交付商铺、商铺漏水、供暖及降温设备故障、空调管道漏水）而给反诉人造成的损失300000元；4、请法院依法判令被反诉人非法断电锁门而给反诉人造成的损失100000元；5、请法院依法判令被反诉人对反诉人店内设施设备（详见物品清单）予以赔偿（最终赔偿数额以评估报告为准）；6、请法院依法判令被反诉人向反诉人支付律师费20000元；7、本案诉讼费、反诉费全部由被反诉人承担。事实和理由：2014年5月8日，原、被告签订《西市购物中心商铺租赁合同》，约定原告将西市XX中心XX层XX号商铺出租给被告用于经营“欢乐派”（意大利）餐厅，合同载明商铺面积是248㎡，合同期限5年，合同约定商铺的交付日期是2014年5月3日，被告享有89天的免租装修期，合同期内，由原告提供出租商铺的空调供暖、供冷。合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金40000元、装修保证金5000元、POS机押金2000元及水表押金1000元，但原告迟迟无法如期交付商铺，直至2014年10月1日，被告要求签订《租赁店铺起租日期确认函》，确认被告承租的商铺起租时间为2014年10月1日。自2014年10月份开始，被告在经营餐厅过程中，发现商铺每逢下雨天都有大面积漏雨的情况，每年的夏季和供暖季，商铺供暖设备和空调都处于故障状态，致使被告店内冬天冷夏天热，严重影响了被告的正常经营，客源大量流失。2017年3月份，被告在原告内部自查工作中又发现其承租的248㎡中有67.3㎡属于消防通道，被告要求原告对多收取的消防通道面积的租金进行处理，但一直未果。2018年6月，原告在未解决上述问题的情况下，要求被告签订放弃商铺优先承租权和优先购买权的协议，威胁被告如不配合，将停水断电并解除合作关系，后因被告不同意签字，原告于2018年6月8日直接对商铺进行断水、断电、锁门，逼迫被告解除合同，被告店内的物品全部被扣押，冰箱里的食物亦全部损毁，给被告造成严重的经济损失。原告违反法律规定将消防通道作为商铺出租给被告并收取租金，在合作期间不履行合同义务，对被告反馈的商铺漏水及空调、供暖设备故障问题长期推脱，不予解决，构成违约，为维护被告的合法权益，故提起反诉。原告大唐西市公司针对被告周颖的反诉辩称，消防通道的面积已从被告的承租面积中予以核减，缴纳的租金中已扣除该部分费用，被告要求退还租金和利息没有法律依据。而且对于该部分区域的装修是以毛墙毛地的状态交付给被告，装修与原告无关，原告另行向被告提供90平米露台免费使用。不存在漏水等情形，该部分诉求的赔偿没有事实及法律依据，其主张的客源损失，均是经营过程中的正常风险，应当由被告自行承担。商铺租赁合同履行期间，原告不存在锁门断电的情况，原告于2018年6月8日在被告长期拖欠租金的情况下，向被告发出解除合同告知函，被告接到后自行停业，未与原告交付房屋，也未处置店内遗留物品，原告对其物品并未做处理，是因为被告单方的责任，因为被告遗留大量物品，亦不交还房屋，造成原告的损失。被告长期拖欠费用，严重违约，依照合同约定，原告有权不予返还租赁保证金。被告主张的各项押金其核实后，可予以退还。合同系被告违约解除，应自行承担相关后果，律师费应自行承担。本案反诉人的诉求中有侵权之诉及违约之诉，不能在同一案中处理。迟延交付、物业损失、装修损失已经过了诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《西市XX中心商铺租赁合同》，约定，甲方将座落于西安市莲湖区劳动南路118号西市XX中心XX层XX号商铺出租给乙方使用，商铺面积约为248㎡，用于乙方经营欢乐派餐厅（意大利餐厅），租赁期限为5年，自2014年8月1日至2019年7月31日；第1个租约年（自2014年8月1日至2015年7月31日）的月租金为每平方米100元，月固定租金为24800元，第2个租约年（自2015年8月1日至2016年7月31日）的月租金为每平方米120元，月固定租金为29760元，第3个租约年（自2016年8月1日至2017年7月31日）的月租金为每平方米120元，月固定租金为29760元，第4个租约年（自2017年8月1日至2018年7月31日）的月租金为每平方米132元，月固定租金为32736元，第5个租约年（自2018年8月1日至2019年7月31日）的月租金为每平方米145.2元，月固定租金为36009.6元；3个月为一个交租周期，乙方应交纳租赁保证金40000元；乙方应交纳的管理费按该商铺承租面积计算每月每平方米40元；该商铺的交付日期为2014年5月3日之前，乙方享有89天的免租装修期，自该商铺交付次日起起算，即自2014年5月4日至2014年7月31日止；合同第十六条乙方违约责任中约定，在租赁期限内，乙方逾期支付租金、管理费、推广费、水、电、燃气、空调及其他费用中的任何一项的，每逾期一日，应按逾期支付金额的1‰支付逾期违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除本合同，同时乙方租赁保证金不予退还。合同第十二条商铺交还中约定，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺。乙方自费将该商铺内的所有动产（附属设施∕设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与乙方在最后一段正常营业时间时的状况一致，商铺之装修及所有附属设施∕设备属甲方，甲方无须给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施∕设备遭到破坏，乙方应当补偿甲方由此导致的损失；合同第八条商铺修缮中约定，在该商铺使用过程中，如非乙方原因，该商铺及内部由甲方提供的设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大，甲方应在接到乙方通知后及时进行维修；租赁期内，乙方租赁商铺因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修，但是，甲方不因为对该商铺及其相关设施设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。甲方应尽力确保该商铺屋顶、墙壁、主要供水管道以及动力电缆处于符合国家安全规范状态。租赁期间，甲方应尽最大努力保证西市XX中心的电梯、消防∕火警监测系统、空调系统及其它各种设施处于良好的正常工作状态。合同第二十三条经营条款中约定，乙方同意租用甲方提供的pos专用收银系统，每台每月300元，押金2000元∕台。合同签订后，被告于2014年5月13日开始交纳租金，并交纳租赁保证金40000元、装修保证金5000元、POS机押金2000元及水表押金1000元。2014年10月1日，原、被告签订《租赁店铺起租日期确认函》确认涉案店铺的正式开业日期和起租日为2014年10月1日。2017年7月25日，原、被告在《商管公司商铺使用面积复核记录表》上签字确认，涉案商铺中有65.37㎡为消防通道实测面积。原告明确65.37㎡消防通道的租金从起租之日开始已从承租面积中扣减。庭审中，被告提交商铺内漏雨照片、空调管道漏水视频、2018年5月31日录音、其与原告工作人员2017年12月27日至2018年6月10日的微信聊天记录，证明在装修期间涉案商铺就出现大面积漏雨、墙面渗水情况，后经营过程中，每逢下雨天商铺漏水情况特别严重；因商铺存在空调及取暖设施故障、商铺漏雨、消防通道及商场限制购电等问题，与原告多次沟通无果，原告的不作为已严重违约，2018年6月8日，原告非法断电锁门的行为导致被告无法营业，店内物品毁损严重，损失巨大，原告应承担违约责任。被告提交2014年9月12日申请及2014年12月至2019年1月的情况说明八份，证明自2014年9月开始，被告因商铺存在的无餐饮环评证书、空调及供暖问题、商铺漏雨、空调管道漏水及消防通道等问题多次向原告进行书面反映，均未得到回复和处理。原告对上述证据真实性及证明目的均不认可，认为照片无法显示拍摄时间，微信记录看不出对话人是谁，视频拍摄时间不确定，空调管道是否漏水也不确定；对申请及情况说明不认可，没有原告签收记录，原告也没有收到，从2015年9月23日申请来看，原告已减免了2016年1月至3月的租金和物业费及7月至9月所有的费用。2018年6月8日，原告向被告发出解除《商铺租赁合同》告知函，载明：“合同履行过程中，贵某某拖欠租金380129.6元、物业费121525.33元、pos机使用费5180元、垃圾费5026.13元，共计511861.06元。截止今日贵某某仍未交纳上述费用，我司曾多次要求贵某某清缴欠费，但贵某某始终未予缴纳，贵某某的欠费行为给我司正常经营造成严重的影响。我司自2018年6月8日起正式解除与贵某某签订的《商铺租赁合同》，贵某某在收到通知函后3日内缴清所欠费用及违约金，并按照合同约定在合同解除后3日内交还该商铺。若未在上述期限内腾交所占用商铺，则视为贵某某对所有遗留物品放弃所有权”，对于该告知函，被告称未向其书面送达，而是张贴在涉案商铺门口，2018年6月9日发现涉案商铺停电停水，门也被反锁；原告明确2018年6月8日在涉案商铺张贴该告知函，当天又向被告邮寄送达，2018年6月9日锁门。2018年7月2日，原告通过EMS向被告发出《腾交占用商铺告知函》，邮寄记录显示2018年7月5日妥投，该告知函载明：“请贵某某于接到本函件后7日内挪出店内所有物品，并向我司交还商铺。如逾期未腾交商铺，视为自动放弃该部分遗留物品的所有权。”2019年7月16日，原告将涉案商铺的物品搬离。被告提交收款收据、发票、缴费通知单及转账凭证，证明截止2018年6月8日共计交纳租金、管理费、垃圾费合计1329182.67元。原告对此不予认可，并提交欠费明细表及情况说明，证明截止2018年6月8日，扣除减免的6个月租金、物业费等费用及消防通道费用后，被告应交纳费用共计为1124083.16元，被告已交纳租金、管理费、垃圾费及POS机使用费1000218元，尚欠123865.16元。法庭多次限期双方进行核算，因被告本人未在国内，被告代理人无法和原告核账；后经原告核算，被告提交的交款凭证中有重复计算的发票。被告明确其反诉第三项诉请损失300000元，依据是原告2014年因为漏水等问题向被告承诺每年租金减少100000元，计算3年共300000元；第四项诉请因断水断电，其原材料全部毁损，酌情计算100000元；第五项诉请对于店内设施设备，因现在无法经营西餐厅，无法使用，要求按照评估价值进行赔偿。本案审理过程中，经法院主持，原、被告双方于2020年8月27日下午前往涉案商铺进行现场勘验，涉案房屋现为空置，房屋内被告物品已搬空，吊顶灯已拆除，商铺进门后正对门北侧安全出口至吧台柱子处为消防通道，该消防通道尽头为安全出口，消防门上有被告装修的装饰画；对于原告将被告商铺内搬离的物品（桌子、椅子、后厨等相关物品）因堆放杂乱，无法一一清点。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《西市XX中心商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订合同后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告于2014年5月13日交纳租金并交纳保证金、押金等48000元，后双方经过协商，将起租日变更为2014年10月1日；2017年7月25日，原、被告在《商管公司商铺使用面积复核记录表》上签字确认涉案商铺中有65.37㎡为消防通道实测面积，依据法律规定消防通道不能用于商业用途，原告明确自起租日开始65.37㎡租金即从总承租面积中予以扣减。依据被告提交的涉案商铺照片、漏水视频、其与原告工作人员的微信聊天记录、申请及多份情况说明，能够证明被告在装修涉案商铺期间已发现存在墙面漏雨情形，后被告在使用涉案商铺期间因空调及供暖问题、漏水问题多次维修未果与原告多次协商；通过双方经协商延长起租日及原告免除2016年1月至3月的租金、物业费及7月至9月所有费用的事实，能够证明双方就上述问题经过协商，原告作为出租人尽到了相应的义务；被告作为承租人应按合同约定支付租金，依据原告提交的欠费明细表，能够证明截止2018年6月8日，扣除减免的6个月费用及消防通道费用后，被告尚欠租金、管理费、垃圾费及POS机使用费共123865.16元，被告主张共交纳1329182.67元，但其提交的交款凭证中有重复计算部分，法庭多次限期被告与原告进行核算，后因被告原因未果，对此不利后果由被告承担；因被告逾期交纳租金超过30日，原告于2018年6月8日单方解除双方签订的租赁合同，于法有据，现原告主张被告支付租金、管理费、垃圾费、POS机使用费共计123865.16元，于法有据，本院予以支持；关于原告主张逾期支付租金等违约金的请求，依据被告提交的证据，能够证明因涉案房屋漏水及空调供暖问题，被告提出异议，其并非恶意拖欠租金，故对原告主张逾期支付租金等违约金的请求，本院不予支持。关于被告反诉要求退还赁保证金40000元、装修保证金5000元、POS机押金2000元及水表押金1000元的请求，双方合同已解除，原告应予退还；关于被告主张消防通道装修损失及多收取消防通道租金利息的请求，其辩称消防通道面积为67.3㎡，但未举证证明，且消防通道面积租金自起租之日起原告已予以扣减，被告主张收取消防通道租金的利息不予支持；因被告拖欠租金导致原告单方解除合同，故被告主张该部分装修损失的请求于法无据，不予支持；关于被告主张因原告违约行为（迟延交付商铺、商铺漏水、供暖及降温设备故障、空调管道漏水）造成的损失300000元的请求，依据双方提交的证据，能够证明原告就上述问题已给予被告减免租金的事实，被告无证据证明造成其损失300000元，对此诉请，本院不予支持。因被告拖欠租金，原告于2018年6月8日解除双方租赁合同，但其断电锁门的行为不妥，导致被告经营原材料毁损，因被告未举证证明损失数额，本院酌定50000元；关于被告主张店内设施设备的赔偿，属于可移动资产，原告已向被告告知腾交商铺，被告应及时搬离防止损失扩大，故其要求原告赔偿于法无据，本院不予支持。关于被告主张的律师费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告周颖支付原告西安大唐西市商业管理有限公司租金、管理费、垃圾费、POS机使用费共计123865.16元；二、驳回原告西安大唐西市商业管理有限公司其余诉讼请求；三、本判决生效后十五日内，原告西安大唐西市商业管理有限公司退还被告周颖租赁保证金40000元、装修保证金5000元、POS机押金2000元及水表押金1000元，共计48000元；四、本判决生效后十五日内，原告西安大唐西市商业管理有限公司赔偿被告周颖损失50000元；五、驳回被告周颖其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费4787元，反诉案件受理费4990元；由原告西安大唐西市商业管理有限公司负担3028元，由被告周颖负担6749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审    判    长     成根平                           审    判    员     倪晓盈                           人 民 陪 审 员     杨延利                          二Ｏ二一年一月十二日 书    记    员     狄鸣柔  1