吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终561号上诉人（原审原告）：长春市恒茂物业服务有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区。法定代表人：王宗文，总经理。委托诉讼代理人：张玉鹏，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孝庆祝，男，1958年5月5日出生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：李波（与孝庆祝系夫妻关系），女，1958年11月14日出生，汉族，住长春市朝阳区。上诉人长春市恒茂物业服务有限公司（以下简称恒茂物业）与上诉人孝庆祝物业服务合同纠纷一案，长春市朝阳区人民法院于2020年9月23日作出（2020）吉0104民初4817号民事判决，双方均不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒茂物业上诉请求：一、撤销原判第二项，改判支持恒茂物业原审全部诉请；二、本案一、二审诉讼费由孝庆祝负担。一、孝庆祝应当向恒茂物业支付2019年物业费。原审判决以长春市朝阳区住房和城乡建设局物业办公室未出具明确解除“请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”的《通知》或者《工作函》为由，不支持恒茂物业向孝庆祝追索2019年的物业费是不正确的。从原审中双方所举的证据《情况说明》《工作函》能够得出以下结论，该《工作函》是基于当年物业公司给小区内部分电梯停运下发的工作联络函。该《工作函》不具有长期停止物业公司收取物业费的效力。《情况说明》也已明确了这一点，即自物业公司恢复电梯运营之时起，物业公司就有权收取物业费。二、孝庆祝应当向恒茂物业支付2019年的车位费、电梯费和垃圾费。原审已经查明，在孝庆祝没有交纳前述费用的情况下，恒茂物业已经为整个小区提供了相应的服务。车位费、电梯费和垃圾费虽然是由恒茂物业收取的，但却不包含在物业费范围内，是物业公司代收的。孝庆祝辩称，对2019年的物业费我可以按0.85元/平方米缴纳，但不同意按1.30元/平方米缴纳，因为我不知道涨价的事，涨价未经业主同意。孝庆祝上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、一、二审诉讼费用由恒茂物业负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、恒茂物业与黄秀萍签订的《南湖名家物业服务合同》无效。（一）恒茂物业与南湖名家第四届业委会主任黄秀萍串通，在没有召开业主大会的前提下，擅自提高物业费，隐瞒所有业主的情况下，私自签署《南湖名家物业服务合同》。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十五条、第十七条，《长春市物业管理条例》第七条、第十条、第十八条的规定，由业主大会选聘物业服务公司，物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。恒茂物业从未经业主大会选聘，合同无效。（二）恒茂物业持有的《物业服务合同》，孝庆祝没见过，更不知道合同的相关内容，严重侵害了孝庆祝的合法权益。恒茂物业持有的《物业服务合同》没有公示全体业主，也没有经业主大会同意，作为业主，根本不知道有此服务合同，对合同中服务标准，卫生标准，收费标准等条款内容亦不知晓。我方有权撤销该份合同。二、一审法院认为孝庆祝提出的南湖名家小区物业费上涨程序违法，是孝庆祝与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会之间的纠纷，不在审理范围内，属于适用法律错误。三、电梯费1200元、垃圾费168元属于物业费中的重复收费。根据《长春市物业管理条例》第四条对物业服务费的内容有明确的规定，包含电梯维护费、电梯用电费和卫生费等。且恒茂物业对小区电梯管理失职，多年来从未交过电梯维保费，致使电梯损害严重，理应对小区电梯损害做出赔偿。恒茂物业辩称：一、孝庆祝认为恒茂物业与南湖名家小区第四届业主委员会之间签订的《物业服务合同》无效是错误的。首先，恒茂物业是经业主大会选聘的物业服务公司。其次，南湖名家小区第四届业主委员会是由该小区业主选举产生的，已经在朝阳区物业办备案登记，按照《长春市物业管理条例》第24条的规定，有权代表全体业主与恒茂物业签订《物业服务合同》，合同并未违反法律法规等相关规定。另外，小区物业费上涨是基于物业公司对小区维护成本提高等多种原因引起的，与业委会签订有正式合同，小区404户业主中大多数业主已按涨价后的收费标准缴纳了物业费，并未损害任何人的合法权益。二、原审判决认定业主对小区物业费上涨程序违法不在本次审理范围内是正确的。孝庆祝等业主既然认为小区物业费上涨不合理，其应当通过业委会与恒茂物业交涉，或者由业主代表向法院提起诉讼，而不能拒交物业费。三、关于车位费、电梯费的收取在合同里有明确约定，垃圾费是为政府环卫部门代收，名项收费依法有据，不存在重复收取的问题。恒茂物业向一审法院起诉请求：一、判令孝庆祝立即向恒茂物业支付拖欠的2016年1月1日至2016年12月31日物业费1438元、电梯费600元、垃圾费84元，以及2018年1月1日至2019年12月31日物业费4398元、电梯费1200元、垃圾费168元，合计7888元。二、本案诉讼费用由孝庆祝负担。一审法院认定事实：一、2017年4月1日，朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会和恒茂物业签订了《物业管理服务合同》，合同约定“恒茂物业公司为南湖名家小区提供物业服务，第十七条约定合同期限自2017年4月1日至2020年4月1日止；第二十一条第二款约定住宅收费标准为按照其拥有建筑面积每月每平方米0.85元／月缴纳，每年年初一次性缴纳；第二十二条约定露天车位每年按照600.00元收费，该费用属全体业主共有，由业主委员会征询业主意见进行支配”。二、2017年12月1日朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会向全体业主发布了《关于南湖名家小区物业费涨价的决定》，该决定记载“业委会经深入走访广大业主，调查物业公司相关收支情况，征求广大业主意见，为保证物业公司的良性运营，还全体业主一个清洁、卫生、安全、舒适的居住环境，决定将物业费的收费标准从每平方米0.85元上涨至1.30元。此决定从收取2018年度物业费时开始执行”。三、2017年12月20日，朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会和恒茂物业签订了《物业管理服务合同》，合同约定“恒茂物业公司为南湖名家小区提供物业服务，第十七条约定合同期限自2017年12月20日至2020年12月19日止；第二十一条第二款约定住宅收费标准为按照其拥有建筑面积每月每平方米1.3元／月缴纳，每月缴纳一次；第二十二条约定露天车位每年按照600.00元收费，该费用属全体业主共有，由业主委员会征询业主意见进行支配”。合同签订后，恒茂物业为南湖名家小区提供了物业服务。孝庆祝是长春市朝阳区延安大街1149号南湖名家2栋2单元503室房屋业主，被告孝庆祝家的房屋登记面积为140.99平方米。孝庆祝于2004年从其他业主手里购买的该房屋，孝庆祝于2004年12月搬入该小区办理入住手续。孝庆祝将2016年以前的所有物业费都缴纳完毕没有拖欠，对于2016年1月1日至2016年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日的物业费从未缴纳。一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。因业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷。孝庆祝对南湖名家小区物业费上涨的征询程序合理性持怀疑态度，是孝庆祝与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会之间的纠纷，不在本案审理范围内，原审法院不做评判。虽然孝庆祝对朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会成立的合法性持有怀疑，但是该业主委员会已经依法在相关行政门经逐级审核并加盖公章进行了备案，在该业主委员会资格被依法撤销之前，朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会有权行使相应权利。所以，恒茂物业与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会于2017年12月20日签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。该《物业服务合同》明确约定“第十七条约定合同期限自2017年12月20日至2020年12月19日止；第二十一条第二款约定住宅收费标准为按照其拥有建筑面积每月每平方米1.3元／月缴纳，每月缴纳一次；第二十二条约定露天车位每年按照600.00元收费，该费用属全体业主共有，由业主委员会征询业主意见进行支配”。恒茂物业是与朝阳区南湖名家小区第四届业主委员会签订的《物业服务合同》，恒茂物业持续为南湖名家小区业主提供了物业服务，且无其他物业公司在南湖名家小区为业主提供物业服务，所以按照目前南湖名家小区的实际情况，所有业主应当按新合同约定标准支付物业服务费，即以2018年1月1日为时间节点，之前应按照0.85元／每平米／月收取物业费，之后的物业服务费应按照1.30元／每平米／月收取，孝庆祝作为该小区业主，也应按合同约定支付物业费用。对于五名被告业主向法院递交的2018年12月28日由长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室加盖公章的《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，该函明确记载“鉴于目前南湖名家小区的上访情况，请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”与“此外，根据长府查［2018］116号《关于开展物业侵害业主合法权益专项督查的通知》的文件精神，‘要求全市所有物业对所管辖居民小区不论什么原因，都不能有断电、断水情况出现’的明确意见，请你公司立刻恢复电梯运行以保证业主正常出行”是两个不同性质的行政告知事项；但是恒茂物业提供的2020年9月10日《情况说明》只是说明了恒茂物业在接到房产物业办公室工作函以后恢复了电梯运行客观情况以及物业费收取应当遵循的程序，该《情况说明》没有对允许恒茂物业恢复2019年物业费收取、以及恢复收取物业费时间起点的行政告知事项进行说明。鉴于2020年9月10日《情况说明》不存在已经解除“请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”的行政告知事项，并且《情况说明》在文件形式上也无法直接取代行政部门依法应当下发的《通知》或者《工作函》，对于本案争议的2019年物业费收取存在程序上的瑕疵，法院无权绕过程序瑕疵直接判决处理，所以，原审法院仅对2018年12月31日之前的物业费收取进行裁判。待长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室出具明确解除“请你公司从即日起暂停收取2019年物业费”的《通知》或者《工作函》以后，恒茂物业可以另行主张收取2019年物业费的权利。根据双方当事人当庭确认房屋面积，对于2016年应收费用，原审法院对于物业费按1438元、电梯费600元、垃圾费84元予以保护；对于2018年应收费用，原审法院对于物业费按2199.44元、电梯费600元、垃圾费84元予以保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于〈审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、孝庆祝给付恒茂物业2018年12月31日之前拖欠垃圾费168元、电梯费1200元、物业费3637.44元，以上合计为5005.44元。二、驳回恒茂物业其他诉讼请求。原审案件受理费50元，减半收取25元，由孝庆祝负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审审理过程中，恒茂物业2020年10月22日朝阳区住建局房产物业办公室出具的《关于同意南湖名家小区恢复收取物业费的情况说明》一份，用于证明朝阳区住建局房产物业办公室同意恒茂物业恢复收取物业费。该说明记载“2018年12月28日我办向长春市恒茂物业服务有限公司下发了《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》之后，2019年1月长春市恒茂物业服务有限公司对停运电梯立即进行了维修并恢复了运行。至此我办下发该函的目的已经完成，物业公司可以自行恢复对该小区物业费的收取。小区物业费收取的标准（定价）、时间，不在朝阳区住房和城乡建设局工作指导范围之内。由物业公司按照相关规定执行”。孝庆祝对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证明未同意涨价收取物业费。恒茂物业另提交入户调查表用于证明本次物业费上涨采取的书面者征求意见方式；《通告》一份用于证明第四届业委会未能如期换届，故第四届业委会应继续履职之换届完成时止；收款收据用于证明小区大部分业主缴纳了物业费。孝庆祝称对上述证据的真实性均无法判断，但认可涉案小区新的业主委员会因程序问题尚未选举产生。另查明，恒茂物业自2015年1月份成立后，持续为涉案小区提供物业服务。2018年1月1日，恒茂物业与朝阳区南湖名家小区第四届业委会签订了《关于向本小区业主收取电梯维护保养费的补充协议》，协议约定另行收取的电梯费属于《物业管理服务合同》第二十一条的“未计入物业管理服务费的共用设施运行费用”，可向住户分摊，并明确约定了不同层业主所分摊的具体费用。本院认为，一、恒茂物业自2015年成立后，即为南湖名家小区持续提供物业管理服务，孝庆祝拒绝缴纳2018年之后物业费的主要原因系2017年12月1日南湖名家小区第四届业主委员会作出了物业费涨价的决定，并按涨价后的价格与恒茂物业重新签订了《物业管理服务合同》。孝庆祝虽对第四届业委会的资格持有异议，但并无司法文书或有关部门作出决定撤销该业委会，新的业委会亦未产生，故该业委会作出的决议及签订的合同对于业主具有约束力。孝庆祝上诉称业委会签订的物业管理服务合同侵害了其合法权益问题，可依据法律规定另行行使撤销权，故一审法院认为上述纠纷不属于本案审理范围并无不当。关于电梯费，《关于向本小区业主收取电梯维护保养费的补充协议》已明确约定电梯费由住户分担；依据《长春市收取城市生活垃圾处理费实施细则》第五条“城市居民、暂住人口以户为单位按月定额收费，生活垃圾袋装化区域每户7元，非袋装区域每户4.5元”之规定，垃圾费属于孝庆祝应支付的费用。至于孝庆祝称恒茂物业同意从物业费中扣除换锁钱故未缴纳2016年物业费一节，恒茂物业予以否认，孝庆祝亦无证据予以证明，故一审法院判令孝庆祝给付2016年物业费并无不当。二、2018年12月28日长春市朝阳区住房和城乡建设局房产物业办公室虽出具了《关于南湖名家小区暂停收取2019年物业费的函》，但该办公室在2020年9月10日出具的《情况说明》及2020年10月22日出具的《关于同意南湖名家小区恢复收取物业费的情况说明》均已说明暂停收取物业费的事由已不存在，恒茂物业可以恢复物业费的收取，故案涉小区2019年物业费及相关费用的收取在程序上不存在障碍。在恒茂物业实际已经提供2019年物业管理服务且孝庆祝同意给付2019年物业费的情况下，对于恒茂物业上诉主张的2019年相关费用应予保护。对于物业费，应按照约定予以给付，孝庆祝主张按照0.85元/平方米并无依据，本院不予支持。综上所述，孝庆祝的上诉主张不成立，本院不予支持。恒茂物业的上诉主张成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初4817号民事判决；二、孝庆祝给付长春市恒茂物业服务有限公司2016年拖欠物业费1438元、电梯费600元、垃圾费84元；给付长春市恒茂物业服务有限公司2018年及2019年拖欠物业费4398元、电梯费1200元、垃圾费168元，以上合计7888元；三、驳回孝庆祝的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元由孝庆祝负担，二审案件受理费100元由孝庆祝负担。本判决为终审判决。审判长 肖 瑶审判员 白业春审判员 张兴冬二〇二一年一月二十八日书记员 尤文汇