浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3137号上诉人（原审被告）：高永忠，男，汉族，1969年5月25日出生，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：戴国祥，浙江越翰林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉兴市南湖区人民政府建设街道办事处。住所地：浙江省嘉兴市中山东路县南街**，统一社会信用代码11330402002550110L。法定代表人：周炎，主任。委托诉讼代理人：高扬、任羽辰，浙江群策律师事务所律师。原审被告：李建琴，女，1989年10月4日出生，汉族，户籍地四川省安岳县。上诉人高永忠因与被上诉人嘉兴市南湖区人民政府建设街道办事处（以下简称建设街道办事处）、原审被告李建琴占有保护纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初1807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高永忠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建设街道办事处的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、本案的基本事实。2002年嘉兴市嘉捷网络科技有限公司（以下简称嘉捷公司）与建设街道办事处达成合意，决定联合开发建设街道少北社区办公用房建设项目。当时，双方约定由建设街道办事处出面向当时的嘉兴市秀城区发展计划与统计局申请报批该项目，由嘉捷公司全面负责具体实施建设，拆迁和建造资金也全部由嘉捷公司负责，项目建成后将第三层的产权归属给建设街道办事处作为办公用房，其余的房屋产权归嘉捷公司作为房地产经营销售。同年11月，嘉兴市秀城区发展计划与统计局同意嘉捷公司与建设街道办事处合作开发该项目。2003年，该项目所涉的平家弄1号2幢101室、202室、301室、401室、501室即包括案涉房屋在内的五间房屋完成了征收，当时由建设街道办事处出面签订征收拆迁补偿协议，由嘉捷公司将拆迁补偿款全部汇入被申请人账户（这些资金中包含高永忠等四人以购房名义投入的款项），由其出面支付给拆迁户。自此，根据国务院590号令精神，房屋被征收的同时国有土地使用权被收回，并且被征收人按协议得到补偿后，案涉房屋的所有权灭失，产权证注销。完成房屋征收后，平家弄1号2幢101室、202室、301室、401室、501室拆迁完毕，而案涉房屋因故未拆迁，所以未拆迁的案涉房屋实际上是嘉捷公司出钱购买，建设街道办事处分文未出。也就是说该案涉房屋虽然所有权灭失，产权证注销，只是作为“物”的形式还存在，但嘉捷公司作为实际的出资人完全享有合法占有使用的权利，实际上，自2002年起也一直是由嘉捷公司在管理使用。2008年1月，嘉捷公司和建设街道办事处为继续建设该项目，又以建设街道办事处的名义向南湖区发展改革与统计局报批继续建设该项目，获准后由于种种因素仍未能开发建设以致烂尾。自2002年至2014年，该建设项目被拖了10几年，嘉捷公司也被拖得经营不善，当时与嘉捷公司参与投资合作开发的高永忠等四人担心投资款无法收回于是就找到了嘉捷公司法定代表人俞志明，经协商，嘉捷公司同意将该项目开发权益让与高永忠、吴军浩、张良玉、徐斌四人，并将该项目征收拆迁的所有文件资料原件同时移交给高永忠等人，案涉房屋当时归属于高永忠占有。自2014年起高永忠一直合法占有、管理、使用该案涉房屋至今。建设街道办事处从来没有提出任何权利主张。二、一审认定事实错误，主体资格错误。1.一审认定建设街道办事处享有案涉房屋的所有权，但建设街道办事处只提供了征收补偿协议书，该协议仅仅是一份行政合同，不具有证明房屋产权的效力。同时，根据物权法定原则，建设街道办事处是否取得物权应以产权登记部门或司法确权裁判为准，故建设街道办事处提供的证据不能证明建设街道办事处享有争议房屋的所有权。根据国务院590号令精神，在房屋被征收的同时国有土地使用权被收回，并且在被征收人按协议得到补偿后，案涉房屋的所有权灭失，产权证注销。所以案涉争议房产所有权自被征收后就己经灭失，国有土地使用权也己被收回，而该房屋实际的合法占有人应该是实际的出资人嘉捷公司，而嘉捷公司将该房屋让渡给高永忠占有使用也是合法的，也不必经过建设街道办事处的同意。所有征收拆迁的资料文件的原件均由高永忠持有，建设街道办事处则不持有，其没有充分的证据证明其对案涉房产享有权利。2.一审中，高永忠提出本案应该追加嘉捷公司为必要的诉讼参与人，因为案涉房屋与嘉捷公司有重大的关系，对查清案件事实有重大的作用，但没有被采纳。3.本案的案由是占有保护纠纷，而一审判决却是返还原物纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”由此可见，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。占有物返还纠纷是指占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。两者同属物权纠纷，且往往会产生竞合，但二者的区别是明显的。返还原物请求权的主体是原来物的所有权人，而占有物返还请求权主体是物的合法占有人，而建设街道办事处既不是原物的所有权人也不是合法占有人，其根本没有提起本起诉讼主体资格，并且也不应该把高永忠作为被告，故本案主体资格都是错误的。三、一审判决适用法律错误，案由错误。本案房产归属是一个历史遗留问题，在面临国家征收时，建设街道办事处要收回房屋，有失诚信。再者，建设街道办事处应该先起诉嘉捷公司进行确权而不是提出占有保护。退一步讲，即使案涉合作开发该建设项目经批准，那么建设街道办事处也只是取得了该项目的共同开发权而不是取得了房屋的所有权，这是二个完全不同的概念，涉及不同的法律关系。根据《物权法》有关规定，案涉房屋只有占有、使用、收益的权能，而所有权还有一项重要权能即处分权，对此，高永忠和建设街道办事处都不享有。该房屋在法律上己经被注销，只是该拆未拆而己，属于不确定的状态，随时都可以消灭。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条裁判本案，属适用法律错误。关于高永忠对于案涉房屋的占有是否合法问题。高永忠基于嘉捷公司权益转让取得对案涉房产的占有权利，高永忠系有权占有，故该房屋实际的占有人应该是高永忠，建设街道办事处没有返还请求权。建设街道办事处以不知情或没有经过其同意来否认案件事实，并主张本案与嘉捷公司无任何关系，与事实不符。嘉捷公司是实际的出资人，当然也是该房屋的合法占有人，其尽管不是原物的所有人，但是其占有权的取得是有法律和事实根据的，可以形成独立的占有权，并能排斥他人的干涉，即使是原所有人也不得任意干涉或妨碍其对合法占有权的行使。因此，嘉捷公司的权益转让亦是有权转让，合法有效，并不用征得建设街道办事处的同意。退一步讲，即使需要建设街道办事处同意，那么高永忠也是属于善意取得、善意占有，理由在于嘉捷公司实际交付了该房屋并移交了所有的资料文件原件，高永忠也支付了钱款。即使建设街道办事处具有所有权，高永忠构成无权占有，建设街道办事处的该请求权也己经消灭。根据《物权法》第二百四十五条之规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。既然高永忠是该房屋合法的占有人，那么就享有占有、使用、收益的权利，而建设街道办事处却要高永忠支付房屋占有使用费，于法无据。另一角度讲，既然一审法院认定高永忠是无权占有、非法侵占，就应该判决高永忠支付占有使用费，但一审法院却以双方没有租赁合同为由不支持占有使用费请求，明显矛盾。一审判决高永忠承担大额的诉讼费更是没有依据。建设街道办事处辩称，一、一审法院认定事实清楚，作为案涉房屋真实权利人，有权排除高永忠的实际占有。建设街道办事处依据符合法定程序与房屋原房主签订《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书》，并已支付相应对价给原房主，案涉房屋所有权已让渡给了建设街道办事处，建设街道办事处才系该房屋的真实权利人。高永忠虽辩称案涉房屋系案外人嘉捷公司交予其使用的，但无论高永忠与嘉捷公司的约定是否真实，但嘉捷公司并不是案涉房屋的权利人，高永忠亦不能证明其双方行为征得房屋真实权利人即建设街道办事处的同意。据此，一审法院认定高永忠构成无权占有并无不当，且建设街道办事处作为案涉房屋真实权利人，当然有权要求高永忠腾退并交还案涉房屋。二、一审法院适用法律准确。高永忠辩称根据《物权法》第二百四十五条的规定，建设街道办事处主张返还房屋的权利受一年除斥期间约束。但是《物权法》第二百四十五条适用对象为占有物被他人侵占时，占有人与侵占人之间的关系。本案中，案涉房屋的物权仍客观存在，建设街道办事处系案涉房屋权利人，即上述法律规定并非本案的法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。建设街道办事处向一审法院起诉请求：1.判令高永忠、李建琴腾退并返还平家弄交通宿舍2幢401室房屋及车库；2.判令高永忠、李建琴支付房屋占有使用费24000元（按每月1000元的标准，自2018年3月13日计算，计算至实际腾退之日，暂计算至起诉之日）；3.本案诉讼费用由高永忠、李建琴承担。一审法院认定事实：2002年11月8日，嘉兴市秀城区发展计划与统计局向建设街道办事处与嘉捷公司出具秀计统[2002]258号《关于同意建造少北社区办公用房的批复》，同意建设街道办事处与嘉捷公司联合开发建设街道少北社区居委会办公服务用房项目，项目选址为少年路平家弄交叉口西北，建筑面积636平方米，计划总投资347万元，资金由建设街道办事处与嘉捷公司共同筹措解决。平家弄交通宿舍2幢401室房屋原系吴景泉所有，2003年6月27日，原登记权利人吴景泉与建设街道办事处签订了《房屋拆迁产权调换协议》约定：被拆迁人同意将涉案房产交给建设街道办事处拆除，建设街道办事处将坐落于百妙公寓9幢604房屋作为安置用房并补偿差额款项。协议签订后建设街道办事处交付吴景泉安置房及补偿款后并未将房屋拆除。2008年1月16日，嘉兴市南湖区发展改革与统计局向建设街道办事处与嘉捷公司出具南发[2008]6号《关于同意翻建瓶山社区办公用房立项的批复》，由于少北社区居委会合并到瓶山社区，同意对瓶山社区办公用房进行翻建，项目选址仍为少年路平家弄交叉口西北，建筑面积636平方米，计划总投资347万元，资金由建设街道办事处与嘉捷公司自筹解决。但该项目一直未动工。2002年11月27日，高永忠与嘉捷公司签订店面转让协议，约定嘉捷公司在少年北路平介弄口转角处转角店面一间，约75平方米左右转让给高永忠，店面以每平方米7800元转让。协议签订后高永忠支付预付款30万给嘉捷公司。之后嘉捷公司并未向高永忠交付合同中约定的店面。现涉案房屋由高永忠出借给李建琴占有使用。涉案房屋于2018年列入了征收范围。建设街道办事处依法与房屋征收部门签订《征收补偿协议》，协议约定：建设街道办事处须于2019年5月22日将房屋交付房屋征收部门，逾期承担总补偿金额每日万分之十的违约金。由于该房屋由高永忠、李建琴占有使用，导致建设街道办事处无法按照约定向房屋征收部门交付房屋，也无法领取征收补偿款。一审法院认为，所有权人对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。建设街道办事处与涉案房屋原房主吴景泉签订《房屋拆迁产权调换协议》并已向原房主交付安置房及补偿款，征收部门也与建设街道办事处签订《嘉兴市区国有土地上房屋征收补偿协议书》，故一审法院确认建设街道办事处系该房屋的权利人。建设街道办事处提起本案诉讼，符合民事诉讼法规定的起诉条件。高永忠虽辩称其向嘉捷公司购买了店面，但该店面并非本案房产，且上述店面转让协议上也未有建设街道办事处的盖章或确认，该店面转让协议对建设街道办事处无约束力，嘉捷公司也非本案的必要共同诉讼当事人。高永忠非该房屋产权人,与建设街道办事处也不存在合同关系，其在建设街道办事处要求返还之后仍继续占有，已属无权占有，构成了对建设街道办事处权利的侵害，建设街道办事处要求高永忠腾退房屋的请求，予以支持。就建设街道办事处主张高永忠支付房屋占有使用费的问题，因双方之间无租赁关系等有偿使用的约定，故不予支持。若高永忠认为其与嘉捷公司之间存在纠纷的，由双方另行解决，与本案无涉。李建琴经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未答辩和提供证据，视为对一审抗辩权的放弃，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：一、高永忠、李建琴于判决生效之日起十日内腾退位于嘉兴市××弄××宿舍××幢××室房屋及车库并将该房屋交付给建设街道办事处；二、驳回建设街道办事处其他诉讼请求。如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5870元，由建设街道办事处负担120元，高永忠、李建琴负担5750元，于判决生效之日起十日内交纳。二审中，各方当事人均未提供新的证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据嘉兴市秀城区发展计划与统计局《关于同意建造少北社区办公用房的批复》及案涉房屋《房屋拆迁产权调换协议》由建设街道办事处签订的事实，本案足以认定建设街道办事处对案涉房屋享有相关物权权益。据此，建设街道办事处有权以权利人的身份排除他人对案涉房屋的不法占有。高永忠主张案涉房屋的权利人仅系嘉捷公司，其已从嘉捷公司处受让案涉项目上的权利，故其系有权占有。对此，其一，即使嘉捷公司对案涉少北社区办公用房项目享有相关权益，不能否定建设街道办事处依据批复及产权调换协议享有的物权权益，高永忠以实际出资与否为判断标准主张案涉房屋的权利仅属于实际出资人嘉捷公司，没有依据；其二，高永忠从嘉捷公司处购买的是待开发建设的一处店面期房而非待拆迁的案涉房屋，即交易对象并非案涉争议房屋；其三，即使嘉捷公司与高永忠等四人对项目权利转让事宜有过约定，由于其时嘉捷公司与建设街道办事处并未对案涉项目进行过具体的权益分割，故在此情况下，上述权利转让约定事关建设街道办事处的权益，应当得到建设街道办事处的同意，但高永忠并未举证证明其与嘉捷公司的项目转让协议已得到了建设街道办事处的明确同意，故应由其承担举证不能后果。因此，建设街道办事处作为案涉房屋的权利人当然有权要求实际占有人高永忠、李建琴予以腾退。另外，高永忠有关本案原被告主体资格及案由错误的意见，缺乏依据，不能成立；高永忠对一审未追加嘉捷公司为当事人提出了异议，但嘉捷公司并非本案必要共同诉讼参与人，一审未予追加正确，高永忠的该项异议也不能成立。至于高永忠与嘉捷公司之间的纠纷以及嘉捷公司在少北社区办公用房项目上的权益，可由相关各方另行解决。综上，高永忠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。对一审案件受理费，本院依法调整为减半收取200元，由高永忠、李建琴负担；二审案件受理费80元，由高永忠负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年一月二十七日书记员 盛丽娟书记员 孙 旭