广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9037号上诉人（原审原告）：惠州时代电池有限公司，住所地：惠州仲恺高新区古塘坳路**。法定代表人：LIMSEOWCHANG。委托诉讼代理人：张小伟，广东联睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州博士铭科技创新有限公司，，住所地：惠州仲恺高新区东江产业园东兴片区东新大道**创新大厦****房法定代表人：郑某1。被上诉人（原审被告）：惠州市嘉鸿实业集团有限公司，住所地：惠，住所地：惠州仲恺高新区惠风七路**>法定代表人：何某1。被上诉人（原审被告）：陈振红，女，汉族，1964年11月21日出生，公民身份号码：442************043，住址：惠州惠城区黄屋路******。以上三被上诉人共同委托代理人：黄文科、朱梓华，广东海略律师事务所律师。上诉人惠州时代电池有限公司与被上诉人惠州博士铭科技创新有限公司、惠州市嘉鸿实业集团有限公司、陈振红因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初6740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州时代电池有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判被上诉人一向上诉人支付迟延交付租赁物业违约金人民币4002174元（自2019年2月17日起至2020年2月20日共369日，每日按照月租金1084600元的1%计算）；二、撤销一审判决第二项，判令如下事项：1.判令上诉人与被上诉人一2017年12月20日签订的《工业厂房租赁合同（合同编号:时代博士铭20171220）》于2020年2月20日终止；2.判令被上诉人一向上诉人返还预缴的租金人民币2000万元；3.判令被上诉人一向上诉人支付资金占用费（以预缴租金2000万元为基数,由2019年2月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率向上诉人计付利息，至实际清偿为止）。暂计算至2020年4月30日约为人民币70万元；4.判令被上诉人一向上诉人支付赔偿金人民币1000万元；5.判令被上诉人一向上诉人赔偿供电设备及供电工程款人民币4093808元；以上金额暂共计：人民币38795982元。6.判令被上诉人二就返还预缴的租金人民币2000万元、支付迟延交付租赁物业违约金人民币4002174元、支付资金占用费、支付供电设备及供电工程款人民币4093808元，支付赔偿金人民币1000万元，向上诉人承担连带清偿责任；7.判令被上诉人三就返还预缴租金人民币2000万元，以其名下的不动产“粤（2019）惠州市不动产权第0086364号和粤（2019）惠州市不动产权第0086365号”向上诉人承担抵押清偿责任。8.判令案件受理费、财产保全费、保险公司出具保函服务费由被上诉人一和被上诉人二承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，存在严重错误，适用法律不准确，被上诉人一因自身原因未能在约定的期限内交付可以合法出租使用的建筑物即附属设施，且超期一年以上，已经构成严重违约，上诉人依据《工业厂房租赁合同》第七条的约定终止合同，符合法律规定及合同约定。一、一审判决认定合同约定的交付标的物，仅是厂房和宿舍的主体结构工程，但对于合同约定需要一同交付的其他附属设施和建筑的具体状况均没有核查清楚，属于对关键事实认定不清，存在严重错误。1.上诉人与被上诉人签署的《工业厂房租赁合同》系租赁法律关系，并非建筑承包法律关系，合同标的物是合法合规经过政府部门竣工验收备案，且包含基本装修及水电的厂房宿舍及众多附属设施，并非是仅有主体结构无法承租使用的毛坯厂房和宿舍。2.《工业厂房租赁合同》的附件《租赁物建设细则》中，明确约定了出租方不但要完成主体框架的建设，还需要完成内部及外部的装修，包括地面铺设金刚砂、墙面贴瓷砖、刷漆、安装铝合金窗、玻璃幕墙、电梯、消防设施、供电系统、强弱电安装、供水排水、防雷系统、厂区道路、绿化、围墙、保安室、消防控制室、仓库、垃圾仓、卸货平台、运动场等等众多建筑和设施。3.但是截至2020年2月20日，被上诉人仅仅完成了厂房和宿舍的主体框架建筑，其他装修和建筑设施因其长期拖欠建设工程公司和材料供应商的款项，商誉尽丧，无人愿意承接其工程，一直没有完成，仅有厂房和宿舍的主体工程并不具备交付条件。二、一审判决认定厂房和宿舍的主体结构工程已经完成了建设，且通过了五家单位的验收，具备交付条件，但对于是否取得政府部门合法竣工验收、起诉时开庭时乃至出具判决时是否通过了必要的主体消防验收、规划验收、电梯验收等等均没有查清，属于对关键事实认定不清，存在严重错误。1.《工业厂房租赁合同》第二条第3款明确约定：甲方（被上诉人一）应当按照国家和相关政府部门的规定按期、保质、保量完成租赁物的建设，并经政府相关部门验收合格后交付乙方（上诉人）使用。因此，合同标的物应当由相关部门验收合格后，才具备交付条件。2.《工业厂房租赁合同》第七条第1款中的“五家单位签署竣工验收报告即具备交付条件”，虽然没有明确写明哪五家单位，但结合前面的第二条，以及作为租赁合同的标的物其用途是承租用于生产经营且要注册公司，只能解释为负责整体工程竣工验收的相关政府单位，而不是分项工程验收涉及的设计、勘察、建设、监理、施工等公司。3.根据《广东省住房和城乡建设厅广东省自然资源厅广东省人民防空办公室广东省档案局关于房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收的管理办法（试行）》第二条的规定：在本省行政区域内新建、扩建、改建的房屋建筑和市政基础设施工程，实行规划、土地、消防、人防、档案等事项竣工联合验收。显然，前述五家单位才是建筑工程竣工验收的必要五家单位。只有经过这五家单位验收合格，在验收报告上盖章确认后，建筑工程才可合法投入使用，用于出租。4.就连被上诉人一也清楚厂房宿舍并不具备交付条件，在其答辩状和证据中，都有多次阐明。例如在多处地方承认了”综合验收”的必须性，详见一审判决书第9页(尾部),第16页(第6行),第35页第2行,第42一页第1行。5.直到开庭时厂房宿舍及附属设施等等仍不具备交付使用的条件，特别是仍未取得法定的政府部门的竣工验收备案合格证明，甚至直到一审判决做出后，被告仍未取得。建筑物必须经过政府部门验收合格，办理了相关的竣工验收备案手续后，才可以合法的使用和出租，特别是没有经过消防验收存在巨大的火灾风险，将危机成百上千人的生命安全！然而一审判决无视该基本法律规定，仍然在判决书中认定厂房宿舍已分别于2019年1月24日及2019年12月10建设完成主体结构即具备了交付条件，违反了强制法律规定，也完全违背了基本事实，令人十分遗憾，应当予以纠正。三、一审判决认定被告提交的两份《工程质量验收纪要》，即为《工业厂房租赁合同》第七条第1款约定的“验收报告”，但对于被上诉人一2020年9月17日在开庭后才补充提交的《工程质量验收纪要》突然增加的第五家公司盖章是何时、以什么方式取得的、是否存在虚假证据和违规操作，均没有查清，属于对关键事实认定不清，存在严重错误。1.被上诉人一在2020年6月30日应诉时，就已经提交了证据《厂房A主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《宿舍A主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》，详见《被告提交证据清单》的证据三第5项，但当时并无勘察机构“广东省惠州地质工程勘察院”的盖章，其他四家公司盖章落款时间为2019年12月10日。2.然而，被上诉人一又在2020年9月17日提交了补充证据，《厂房A主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》、《宿舍A主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》，与之前提交的材料区别是，增加了勘察机构“广东省惠州地质工程勘察院”的印章。3.显然，被上诉人一在2020年6月30日提交证据时，涉案建筑工程并未取得“广东省惠州地质工程勘察院”的盖章验收，其2020年9月17日再次补充提交，充分证明了此前的厂房和宿舍主体工程只有四家公司签署了验收纪要，直到2020年9月17日才有五家公司签署。4.即使假设《工业厂房租赁合同》第七条第1款“五家单位签署竣工验收报告即具备交付条件”中的“五家单位”可以曲解为设计、勘察、建设、监理、施工等五家公司，也是直到2020年9月17日才有五家签署，距离约定的交付期限2019年2月16日已经超期19个月之久，何况这五家公司签署的还并不是“竣工验收报告”，而只是一个“工程质量验收纪要”，二者有着本质上的区别。5.地质勘察工作应当是最早进行的工程项目，如果真的参加了验收，应当一并盖章签署确认，但是直到开庭两个月后才提交“广东省惠州地质工程勘察院”的盖章的文件，因此该盖章行为的意思表示不真实，不合法，涉嫌违规操作，不具有法律效力。6.另外，被上诉人一在2020年7月17日提交的补充证据“涉案房产的消防设施安装现状图”，“涉案房产的变电房、水泵房现状图”，没有拍摄时间，即使就是涉案建筑物的，也恰好证明了在2020年7月17日才取得的现状，至少在开庭前被上诉人一都还没有完成自身负责的消防和水电工程，并且截至到一审判决时，仍没有取得政府部门消防验收合格，依法不能出租使用。四、一审判决认定上诉人和被上诉人一，已经同意厂房和宿舍的应交付时间已经实际变更为2019年10月31日是错误的，事实上交付时间从未变更，根据合同规定应为2019年2月17日。但是一审判决对于2019年5月9日的会议记录要求的，最晚10月底完成的具体验收项目及交付内容，均没有核查清楚，与主体结构验收的区别也没有查明，属于对关键事实认定不清，存在严重错误。1.2019年5月9日的会议记录，双方并未盖章或签署确认，最早2019年7月，最晚10月底完成“水电、电梯、消防、规划”等验收，这只是被上诉人一的单方承诺，且再三推迟单方承诺。一审判决罔顾迟延交付超过90日，且根据《工业厂房租赁合同》第七条第3款上诉人有权终止《工业厂房租赁合同》的事实，做出了错误的认定。上诉人并未同意延期交付，而是在一直催促被上诉人。2.特别需要指出，2019年5月9日的会议记录，要求完成的是包括了“水电、电梯、消防、规划”等多项验收，并非仅仅是主体结构工程验收。但是直到一审开庭时，被上诉人一仍未完成2019年5月9日的会议记录要求的任何一项验收，全部承诺都没有兑现，尤其是关系到厂房宿舍安全使用和交付的必要提前：消防验收即建筑物主体消防验收（并非承租后的车间办公室二次消防验收）。3.被上诉人不但没有及时完成厂房宿舍和其他建筑设施的建筑，还因此导致交付标的物以外的工程无法进行。上诉人2018年11月5日就与惠州市供电局电器安装有限公司签订的《惠州时代惠州东江工业园配电工程施工合同》，但是根据惠州市供电局电器安装有限公司拍摄的现场照片、通知函件等等，足以证明被上诉人一没有及时完成配电房、厂区道路、施工场地清理等事项，致使上诉人额外用于生产需要的电力工程无法进行，截至起诉时仍无法进场施工完结。五、一审判决认定“待原告按照合同约定完成应由其负责的项目，即可以租赁使用，合同的目的亦可以实现”，但是没有查明哪些具体项目是合同要求上诉人必须同步完成，这些项目是否是被上诉人一负责的建筑工程整体竣工验收的必要前提，属于对关键事实认定不清，存在严重错误。1.上诉人（原告）负责的项目并非合同标的物，也不是被上诉人一交付租赁物的前提,配电工程原本是要在租赁物交付后才另外建设的，但是因为被上诉人一工期严重超期，对上诉人及时开工生产造成极大影响，才被迫提前施工建设，但这并不构成租赁合同中上诉人一方的义务。被上诉人一负责的建筑工程、装修、水电、消防、电梯等等，也并不依赖上诉人的生产项目额外工程，建筑施工和验收用电完全可以由被上诉人一自行解决，只是因为陷入众多欠款和案件纠纷无人愿意为其进行装修、水电、消防等等项目的施工，才导致被上诉人一迟迟无法开展施工和竣工，与上诉人无关。2.被上诉人一负责的建筑装修项目，是由于涉及建筑商纠纷、材料供应商纠纷、劳资纠纷等等，才长期停工导致工期拖延日久，上诉人已经提交了大量的法院案件信息、第三方电器安装公司的通知函件和现场照片等等证据，足以证明在额外的配电工程进行时，被上诉人一负责的大量建筑工程停顿拖延，被上诉人一长期失去对现场的控制，在2019年10月起停工数月,因工人罢工封住厂房出入口，导致厂房无法继续建设，仲恺劳动局多次协调不果，这些都与疫情无关。前述情况可以向东江高新区管委会、仲恺劳动局和当地派出所调查询问和取证。3.由于被上诉人一的原因，迟迟没有完成厂房宿舍以及配电房、厂区道路、施工场地清理等等事项，才致使上诉人额外用于生产需要的电力工程无法进行，被上诉人一应当自行采取措施按时完成竣工验收并承担自身违约导致的不利后果。4.由于被上诉人一的严重违约，截至一审判决时仍没有通过政府部门的竣工验收，根本不能合法的出租使用，租赁合同的目的已经无法实现。上诉人承租的目的是为了整合各地的生产工厂集中到东江新厂房，涉及到多个工厂的搬迁整合，如按约定的2019年2月17日交付使用，才可以顺利进行。然而，2020年9月27日收到一审判决时，距离原定的交付期限已经超期19个月以上，且此时还不具备交付承租的法定条件。原计划搬迁来此地的各地工厂因原厂址租赁到期业主收回，涉及到生产持续、人员安置等众多问题，不得不被迫启用备用方案租用其他厂房继续进行生产经营，根本不能长期停产等待搬来东江新厂房。5.此外，由于被上诉人一和建筑商、材料商的众多纠纷，涉案的东江新厂房长期被第三方堵塞控制，无法正常进出和使用。2020年9月8日，因东江新厂房被总包厂房建设的建筑商陈永超，以被上诉人一的名义出租给一家湖南公司，诈骗巨额租金500万事宜，惠州市公安局仲恺分局向上诉人询问调查了有关事项。这也充分说明被上诉人一因自身原因引致众多纠纷，涉案的东江新厂房根本无法正常出租使用，《工业厂房租赁合同》的合同目的短期内无法实现，而上诉人作为正常生产经营的制造业工厂，也根本无法长期等待该租赁物遥遥无期的竣工验收备案，否则将是极为不公正的，因此《工业厂房租赁合同》的合同目的实际已经无法实现。六、被上诉人二惠州嘉鸿实业集团有限公司作为被上诉人一的担保人，应当根据《工业厂房租赁合同》的约定，依法承担连带清偿责任。《工业厂房租赁合同》第十三条约定的“本合同租赁期限内”，指定是自租赁合同签署生效后起算，至约定的10年租期届满为止的期限内，而不是从实际承租之日起算。从合同设定担保人、担保条款的目的和实际需要来看，本合同中担保人的担保义务，主要就是为预付的租金人民币2000万元在抵扣实际租金前，及有关的违约责任提供担保，因为只有在预付租金后、实际交付出租物开始正常租赁前，出租方违约的风险最大，而实际承租后预付租金开始折抵租金该风险是在逐步减小的。七、被上诉人三于2017年12月20日签订了《房地产抵押合同》，把惠州市河南岸**号的不动产{惠府国用（2006）第130*****244号、粤（2019）惠州市不动产权第*****号、粤（2019）惠州市不动产权第*****号}抵押给上诉人，为被上诉人一提供担保，应当依法向上诉人承担抵押清偿责任。被上诉人三的抵押担保责任期限，并未终止。根据被上诉人三于2017年12月20日签订的《房地产抵押合同》第十四条：本抵押合同终止条件，参见主合同第五条的有关内容。而主合同即《工业厂房租赁合同》第五条第1款2）明确规定：……指定担保人名下物业抵押给乙方并办理抵押登记手续，直至厂房完成交（付）且预缴租金抵扣实际发生的租金过半后，才可以解除抵押登记。被上诉人三的抵押物没有办理抵押登记，所以不存在解押问题，补充协议中约定的解押时间无效，但被上诉人三是以让上诉人占有不动产证书原件的形式进行抵押担保，该担保形式不存在解押问题，在双方没有达成明确的解除抵押担保责任的情况下，被上诉人三的抵押担保责任持续有效，应当就本案的争议金额承担抵押担保清偿责任。八、（一）一审判决认定被上诉人“于2019年1月29日、2019年12月10日分别完成了涉案厂房宿舍的建设，且通过了五家单位的验收”而具备交付条件，认定事实错误。首先，关于涉案厂房租赁的交付标准，上诉人与被上诉人惠州博士铭科技创新有限公司在《工业厂房租赁合同》第七条第1款中约定“五家单位签署竣工验收报告即具备交付条件”，2019年5月9日，双方又经过协商，通过《会议记录》，该记录第一条第3款“业主厂房验收”中又明确：“此验收包括水电、电梯、消防、规划等验收，最快完成时间7月底，最晚10月底”，从双方约定来看，涉案厂房的交付条件除了包含《建设工程质量管理条例》中所列的勘察、设计、施工、监理及建设单位等“五家单位”的验收外，还应包括消防、规划等验收。而一审判决中只是采信了《会议记录》第一条第3款“业主厂房验收”中关于验收时间的约定，认为“厂房的交付时期应变更为2019年10月31日”，却无视其中对厂房验收即交付标准的约定，对本案中一项重要事实根本不作审理认定，导致本案错误判决。其次，从本案一审被告证据来看，被告不仅没有完成消防、规划的验收，甚至连厂房的《竣工验收报告》都没有取得。《工业厂房租赁合同》第七条第1款中约定厂房交付要有“五家单位签署竣工验收报告”，而被告在一审时仅提供了《主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要》，该纪要不仅是建设部门废止使用的版本，而且只是《竣工验收报告》中一部分工程内容的“验收纪要”，对此，上诉人已向专业机构咨询，由专业机构作出了说明（见上诉人二审补充证据1、2）。因此，一审判决认定被上诉人“于2019年1月29日、2019年12月10日分别完成了涉案厂房宿舍的建设，且通过了五家单位的验收”而具备交付条件，明显是认定事实错误。（二）被上诉人严重违反合同约定，导致上诉人合同目的无法实现，而非一审判决认为的“合同目的亦可实现”。上诉人之所以与被上诉人签订《工业厂房租赁合同》，主要原因是上诉人因关联企业东莞超霸电池有限公司（见上诉人二审补充证据3）已经于2016年12月28日与第三人签订了《土地使用权及建筑所有权转让合同》（见上诉人二审补充证据4），将东莞超霸位于东莞塘厦镇宏业工业区的厂房转让给了第三人，需要另行寻找新的厂房搬迁，根据与第三人签订了《土地使用权及建筑所有权转让合同》，东莞超霸公司必须需在2019年12月28日前搬离。因此，上诉人才与被上诉人在2017年12月20日签订《工业厂房租赁合同》，约定自2019年2月16日前开始租赁被上诉人所建厂房。但是，合同签订后，被上诉人却因自身原因导致工程进展缓慢，超过2019年2月16日仍无法交付厂房，迫于无奈，上诉人只得和被上诉人另行协商，给予被上诉人宽限期，要求被上诉人在2019年10月底必须交付。但直至本案一审，被上诉人仍无法按照双方约定交付厂房。鉴于这种情况，被上诉人只得花费巨资另外寻找新的建厂地址，将东莞超霸的生产线搬至马来西亚等地（见上诉人二审补充证据5、6），现搬迁工作已基本完成，但因被上诉人的违约，严重干扰了上诉人和关联企业的生产经营，造成上诉人严重经济损失。（三）本案所涉厂房非被上诉人所述属“量身定制”的特异性厂房，而是同样适用于其他行业的丙类标准化厂房。一审过程中，被上诉人强调涉案厂房为“量身定制”的厂房，以解除合同损失巨大为由不同意解除合同。对此，上诉人在二审时特别向专业机构进行咨询，经过专业机构认定，涉案厂房并非专一特异性厂房，而是同样适用于其他行业的丙类标准化厂房（见上诉人二审补充证据7、8）。也就是说被上诉人在承担合同违约责任、解除合同后，仍可将涉案厂房完善建设后另行使用。综合以上，一审判决在双方约定涉案厂房交付标准和涉案厂房是否具备交付条件等重要问题上认定事实严重错误。从本案事实来看，涉案厂房在2020年2月20日发出终止合同通知时，并不具备交付条件，甚至直到本案二审，被上诉人仍不能提交涉案厂房达到双方约定交付条件的证据。被上诉人严重违反合同，并且，由于上诉人已经被迫将原来签订合同所需要搬迁安置的生产线另行搬迁，合同继续履行已无必要。上诉人解除合同并要求赔偿的诉讼请求应当得到支持。综上所述，一审判决认定基本事实不清，存在严重错误，适用法律不准确，恳请二审法院依法发回重审，或者查清事实后，依法做出公正的裁决。被上诉人惠州博士铭科技创新有限公司答辩称：一、被答辩人（上诉人）的全部上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回其全部上诉请求，维持原判。（一）本案合同第七条约定交付标准“五家单位签署竣工验收报告”（见合同第9页第一行）中的五家单位应根据合同签订当时适用的《建设工程质量管理条例》第16条确定的勘察、设计、施工、工程监理、建设单位五家单位签署的竣工验收进行认定，并非被答辩人主张的规划、土地、消防、人防、档案五家单位的联合竣工验收。被答辩人主张本案应当适用2019年10月22日施行的《广东省住房和城乡建设厅广东省自然资源厅广东省人民防空办公室广东省档案局关于房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收的管理办法（试行）》的第二条关于联合竣工验收的规定。答辩人认为：上述管理办法系2019年10月22日才开始施行，涉案的《工业厂房租赁合同》（以下简称租赁合同）签订时间系2017年12月20日，在2017年签订合同当时怎么可能就约定了两年后才施行的管理办法确定的联合验收呢？显然，被答辩人的主张明显违背事实，故本案不适用上述2019年12月20日的管理办法。《租赁合同》约定的交付标准中的“五家单位签署竣工验收报告”，对于该合同约定的五家单位的确定标准应当适用签订合同当时关于竣工验收的相关法律法规，即2000年颁布的《建设工程质量管理条例》（国务院颁布，属行政法规，2019年修正）第16条规定，确定勘察、设计、施工、工程监理、建设单位共五家单位签署的竣工验收即为本案合同约定的五家单位。被答辩人关于竣工验收单位标准问题的主张缺乏事实和法律依据，应不予采信。（二）原审判决关于双方交付日期变更为2019年10月31日的认定有误，认定答辩人迟延交付40天的认定有误，应予以纠正。1.《工业厂房租赁合同》的合同生效时间应为2018年12月16日，应自该日起合同才正式生效。根据《租赁合同》第六条约定：“租赁合同生效的前提条件：乙方租用甲方物业做生产、物流、研发及销售用。鉴于乙方生产电池产品，工厂设立应先获得当地环保部门批准。原则上，本租赁合同自甲乙丙丁四方签约之日起生效。但若出现以下情形除非双方另行签订补充协议同意就本条第1、2项情形推迟达成日期，否则，合同自动终止：1、签订本合同后30个自然日内，乙方未能获得当地环保部门的有效环保批准文件；2、签订本合同后30个自然日内，乙方未能获得东江高新区管委会批准落户”。被答辩人于2018年12月16日才取得当地环保部门的有效环保批准文件。双方并未在合同签订后30个自然日内终止合同，并以实际行动表示继续履行合同，由此可以认定合同生效日期为2018年12月16日。2.合同约定的租赁物业交接时间应为2020年1月16日，答辩人不存在迟延交付40天的事实。虽然《租赁合同》第七条第1点约定“租赁物业交接时间为：甲方应于签订本合同并在施工图纸经甲乙双方确认，以及乙方将首笔预缴租金即人民币壹仟万元支付给甲方后的13个月内将租赁物业交付乙方使用(五家单位签署竣工验收报告即具备交付条件)，甲乙双方须提前联系办理租赁物业交接手续”，但该约定是对合同正常生效（即被答辩人在签订合同后30个自然日内获得当地环保部门的有效环保批准文件为前提条件）作出的约定。在被答辩人未能在签订合同后30个自然日内获得当地环保部门的有效环保批准文件，双方又以实际行动表示同意延期的情况下，应以合同生效日（2018年12月16日）起算13个月为租赁物业交接日（即2020年1月16日）。3.答辩人已全面履行合同义务，厂房、宿舍已分别于2018年11月19日、2019年3月22日完工，且工程质量经五方（勘察、设计、施工、工程监理、建设单位签署了《工程质量验收纪要》）验收合格，即符合交付条件，答辩人不存在违约行为。根据《租赁合同》第二条的约定，答辩人在建设方面的主要义务是投资建设厂房、宿舍及其他配套设施，而环保设施、供水设施、厂区所有用（配）电设施和双回路电缆及设施、部分消防设施及消防验收工作均由被答辩人负责；根据建设、施工、监理、勘探、设计五家单位签署的《工程质量验收纪要》表明，厂房工程已于2018年11月19日完工、宿舍工程已于2019年3月22日完工。完全符合《租赁合同》第七条约定“五家单位签署竣工验收报告即具备交付条件”的物业交接的要求，具备交付给被答辩人进行厂区配电安装工程施工等其应履行建设义务的配套设施施工的条件，答辩人之前的主要建设义务已基本履行完毕，其余的建设行为均需等待被答辩人负责建设的项目完成后才能继续。而被答辩人却以其自身的原因故意拖延其应承担的建设项目，从而导致厂房的综合验收（竣工验收备案）无法完成。此后果是由被答辩人的违约行为造成，答辩人并未违约。（三）涉案厂房至今不具备使用条件系因被答辩人未尽合同义务所致，被答辩人作为违约方依法无权提出解除合同。1.由于本案所涉租赁物是为被答辩人“量身定制”的厂房，根据《租赁合同》第二条的约定，被答辩人在本租赁物建设过程中须负责厂房内部生产用水设施的建设、厂区所有用（配）电设施、双回路电缆及设施的报装、安装及建设并负责建设厂房内部的装修配套消防系统、灭火器材、疏散指示灯和应急照明灯等消防工程施工及验收事宜等。但配电工程实际于2019年5月3日才开工建设，且至被答辩人提出终止合同之日仍未完工；而被答辩人负责的供水设施、消防工程工作至今仍未组织开展施工。答辩人为此曾书面催告被答辩人并提醒配电安装工程未完成施工将直接导致项目建筑无法进行验收，但被答辩人却置之不理，，现又借故推卸责任。2.因租赁厂房系为被答辩人“量身定制”的电池制造项目，因此厂房建设过程中对环保设施要求及消防验收要求均高于普通厂房，部分由被答辩人负责的消防工程须提前进行方可不延误工程竣工。答辩人于2019年1月9日就以书面提请被答辩人尽快完成环保池及二级消防建设工作，但被答辩人却至今未投入建设。由此可见，被答辩人自身存在有意拖延厂房建设进度及验收交付期限的主观故意。3.由于涉案房产办理综合验收（竣工验收备案）中的多项单项验收应以被答辩人负责的配电安装工程经验收合格为前提，只有配电安装工程施工建设完毕答辩人才能向相关主管部门报请验收备案，进而才能完成项目的整体竣工验收。即被答辩人需在厂房建设过程中、正式交付前须先行根据约定该项工作，否则涉案房产将永远无法达到验收、交付条件。但直至被答辩人提起本案诉讼之日，被答辩人仍未完成合同约定的建设义务，故应由被答辩人承担厂房延迟交付的法律后果，依法无权提出终止合同。现被答辩人自身原因提出终止合同，却借以答辩人逾期交付厂房为借口，企图让答辩人承担巨额的违约成本，其违反市场交易秩序、违背契约精神的行为，依法不应得到法律的支持。（四）涉案《租赁合同》约定的交付期限已实际发生变更，双方一致同意继续履行租赁合同，本案不存在足以终止合同的法定或约定情形。虽然《租赁合同》第七条第1点约定的租赁物业交接时间为是被答辩人将首笔预缴租金即人民币壹仟万元支付给答辩人（2018年1月16日）后的13个月（即为2019年2月16日前），但《租赁合同》实际生效时间为2018年12月16日。且被答辩人在履行合同过程中存在违约行为。双方已以实际行动及共同意思表示确认延后租赁物业的交付期限，具体如下：1.答辩人与被答辩人双方于2019年1月24日共同参会并作出《会议纪要》确认：因建筑材料市场变化、春节以及乙方（即被答辩人，下同）自身业务重组等因素，乙方同意甲方（即答辩人）延后交付厂房；乙方要求在原图纸外加建厂房第一层低压变电房隔墙；乙方承诺在19年3月底前安排供电。该份会议纪要体现两个内容：（1）被答辩人确认延后交付厂房系因客观因素及其自身因素，同意延后交付厂房；（2）被答辩人承诺由其负责的配电工程在2019年3月（已超出原交付期限）。可见，被答辩人已一致开会确认延后交付租赁房产，但同时双方尚未明确新的交付期限，故双方原合同所约定的交付期限依法依约均不能作为被答辩人提出终止合同的依据。2.根据答辩人与被答辩人于2019年8月22日所签订的《保安承包协议》，双方约定在厂房正式交付使用前由答辩人负责对被答辩人安装在厂区内的供电设施设备的保安负责；同时，被答辩人应在该协议签订后立即安排供货商安装供电设备。由此可见，直至2019年8月底，虽然被答辩人未完成配电安装工程，但双方本着继续履行租赁合同义务的共同意思表示，故并未互相追责，而是对双方权责分工进行调整及安排，用实际行动确认双方已变更租赁房产交付期限的意思表示。3.根据2020年1月16日被答辩人项目负责人方总与答辩人工作人员王世平的微信微信沟通内容，被答辩人表示将于2020年春节过后组织配电工程施工并提供供电方案。显然，直至2020年1月份，被答辩人的意思表示仍然是继续履行租赁合同的未尽义务。由上可见，在超过合同原所约定的交付期限接近一年的时间内，答辩人与被答辩人仍然就履行租赁合同的相关事宜作出具体安排及沟通，双方的意思表示非常明确即延后交付厂房、继续履行租赁合同。在交付期限尚未重新明确的情况下，被答辩人以延迟交付为由提出终止合同，显然缺乏事实依据，亦违背了双方已达成的合意。二、被答辩人负责的供电设施设备安装工程的完工是本案租赁物业办理相关综合验收备案的前提条件之一，被答辩人确系存在未完成其自身的建设义务导致租赁物业不能满足政府验收备案的履约情形，在此情况下被答辩人混淆租赁物业五方验收后即具备交付条件与政府验收备案的条件，提出系因答辩人单方面责任导致涉案租赁物业无法交付的主张，依法不应被采纳。根据《工业厂房租赁合同》及合同附件2《租赁物建设细则（各方责任）》、《保安协议》、《工作联系函》足以证明被答辩人已在涉案租赁物业交付前将配电安装工程发包给惠州市供电局电器安装公司组织施工、本案系因被答辩人未完成厂区内供电设施设备的的安装及建设将导致房屋无法提交政府取得竣工验收备案，结合上述事实应当认定被答辩人应在本案租赁物业取得政府竣工验收备案前负有先行完成供电设施设备的安装建设义务。涉案房产未取得竣工验收备案是归属于被答辩人单方面的责任，与答辩人无关；且涉案房产是否取得政府的竣工验收备案并非租赁物业的交付条件。根据双方提交的证据《工业厂房租赁合同》及合同附件2《租赁物建设细则（各方责任）》显示，双方对涉案租赁房产的投资建设义务做了明确约定及清晰的建筑界面分割，其中答辩人作为出租方负责投资完成建筑标准42项、被答辩人作为承租方负责投资完成建筑标准18项，应当认定答辩人对租赁物业的建设承担主要义务，被答辩人对租赁物业的建设承担部分义务。且，双方均认可涉案租赁物业的交付条件应包含消防验收等，根据《建设工程消防监督管理规定》、《建设工程消防验收评定规则》的相关规定，消防验收过程须对消防设施的功能进行抽样测试、联调联试消防设施的系统功能，其中包含消防电气、火灾自动喷水灭火系统、自动报警系统及应急照明设施等单项验收均须正式通电方可完成；结合被答辩人已将涉案租赁物业配电安装工程发包给惠州市供电局电器安装公司组织施工的履约行为，应当认定被答辩人应在本案租赁物业完成竣工验收备案前负有先行完成供电设施设备的安装建设义务。另一方面，被答辩人提出其未如期完成供电设施设备安装建设工程的主要原因在于答辩人提供的现场施工条件不符合施工方要求所致。根据涉案租赁合同及附件约定，答辩人对被答辩人负责的供电设施设备报装、安装及建设负有配合协助义务。答辩人应根据被答辩人的用电需求负责提供满足供电部门要求的高低压配电房建设（含变压器），但双方并未就答辩人应于何时提供符合要求的高低压配电房供被答辩人施工建设使用作出明确的约定，亦未就被答辩人应于何时完成该供电设施设备安装建设作出明确约定。结合被答辩人发包的配电工程承包方于2019年5月3日进场施工、2019年5月9日的会议记录记载“电工程项目预计7月中旬完成”、配电工程承包方又于2019年8月向答辩人提出设计变更、原被告双方于2020年8月22日签订《保安协议》后未完全履行、被答辩人负责人向答辩人工作人员表示春节过后安排工人施工并确定供电方案等情形，可以认定双方对被答辩人负责的供电设施设备安装建设的履约期限双方并未达成明确约定，也未曾对相对方的该项履约行为及期限提出异议，故被答辩人对该项建设义务未完成负有责任，应承担对应的法律后果。三、本案不存在约定和法定的解除或终止合同的情形，根据合同法鼓励市场公平交易、维护交易秩序稳定的精神，结合本案实际情况，涉案租赁合同不应被终止。1.根据2019年《全国法院民商事审批工作会议纪要》（下称《九民纪要》）的会议精神，人民法院在审理合同纠纷案件中，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，要根据诚实信用原则，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度。《九民纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”；第48条规定：违约方不享有单方解除合同权利。本案当中，答辩人投资2亿元之巨，而被答辩人则仅须预缴2000万元的租金及承担部分工程建设，显然答辩人的履约成本远高于被答辩人。且本案厂房系“量身定制”建设，按现状并不符合其他企业使用，如终止与被答辩人的租赁合同，将面临厂房闲置、无租金收入用于偿还贷款导致企业财务危机的极大可能性。在答辩人和被答辩人合同目的完全可以实现的情况下，如果被答辩人以答辩人的轻度违约行为而主张终止合同，显然对答辩人而言是极其不公平的，也不符合社会经济效益。更何况本案房产未完成交付的原因并非因答辩人原因所造成，被答辩人自身存在逾期履行合同义务导致厂房无法如期验收的违约情形。2.目前租赁房产应由答辩人负责的建设项目已基本完工，被答辩人负责的配电安装工程亦由答辩人垫资进行建设，项目房产完全符合交付给被答辩人使用的条件，被答辩人双方应尽快办理交接手续、继续履行合同为宜。综上所述，被答辩人在履行双方租赁合同当中违约在先，存在未按合同约定期限支付预缴租金，延迟11个月才取得有效的环保批复文件，至今未按合同约定完成配电安装工程及投入供水设施建设、环保设施及消防工程建设等违约情形；在本案租赁物业延后交付已取得双方确认及同意即合同原所约定的交付期限已实际发生变更的情况下，结合涉案房产已符合交付使用条件的具体情况，被答辩人以答辩人未按合同原所约定的期限交付租赁物业为由，提出终止合同的诉求，于情于理于法均不应得到贵院的支持。原审判决关于双方交付日期变更为2019年10月31日的认定以及认定答辩人迟延交付40天并判决赔偿违约金的事实认定有误，但鉴于节约审判资源、尽快平息本案纠纷，答辩人未提起上诉，自愿接受原审的判决结果。请二审法院正确查明事实、对原审判决认定错误的地方予以纠正。对被答辩人的上诉请求驳回，并依法维持原判。被上诉人惠州市嘉鸿实业集团有限公司、陈振红答辩意见同一审答辩意见。原审原告惠州时代电池有限公司向原审法院起诉请求：一、请求判令原告与被告惠州博士铭科技创新有限公司2017年12月20日签订的《工业厂房租赁合同(合同编号:时代博士铭20171220)》于2020年2月20日终止。二、请求判令被告惠州博士铭科技创新有限公司向原告返还预缴的租金人民币2000万元。三、请求判令被告惠州博士铭科技创新有限公司向原告支付迟延交付租赁物业违约金人民币4002174元（自2019年2月17日起至2020年2月20日共369日，每日按照月租金1084600元的1%计算）。四、请求判令被告惠州博士铭科技创新有限公司向原告支付资金占用费（以预缴租金2000万元为基数,由2019年2月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率向原告计付利息，至实际清偿为止）。暂计算至2020年4月30日约为人民币70万元。五、请求判令被告惠州博士铭科技创新有限公司向原告支付赔偿金人民币1000万元。六、请求判令被告惠州博士铭科技创新有限公司向原告赔偿供电设备及供电工程款人民币4093808元。七、请求判令被告惠州市嘉鸿实业集团有限公司就返还预缴的租金人民币2000万元、支付迟延交付租赁物业违约金人民币4002174元、支付资金占用费、支付供电设备及供电工程款人民币4093808元，支付赔偿金人民币1000万元，向原告承担连带清偿责任。八、请求判令被告陈振红就返还预缴租金人民币2000万元，以其名下的不动产“粤（2019）惠州市不动产权第*****号和粤（2019）惠州市不动产权第*****号”向原告承担抵押清偿责任。九、判令案件受理费、财产保全费、保险公司出具保函服务费由被告惠州博士铭科技创新有限公司和被告惠州市嘉鸿实业集团有限公司承担。原审法院认定事实：2017年12月20日，原告（乙方、承租人）惠州时代电池有限公司与被告（甲方、出租人）惠州博士铭科技创新有限公司、被告（丙方、出租担保人）惠州市嘉鸿实业集团有限公司、案外人（丁方、承租担保人）金山电池国际有限公司签订《工业厂房租赁合同》（合同编号：时代博仕铭20171220），主要内容：第一条租赁物业状况。1、租赁物业位置：惠州仲恺高新区东江产业园东兴片区ZKF—039—02—01号。2、租赁物业描述：①项目用地情况：甲方在其拥有的国土证号为：（粤（2016）惠州市不动产权第*****号）的工业用地66121㎡范围内，为乙方提供约4200㎡的土地面积用于本合同项下租赁物的建设用地。②租赁物面积：建筑物的总面积约为6.38万㎡，实际租赁面积按不动产权证核定的建筑面积为准，在办理不动产权证前暂按竣工验收图确定的建筑面积计算，不动产证明的面积但乙方未有租用者应扣除，同时，不动产证未注明的面积（或未办理不动产证的建筑）但乙方租用者，应按实际测量面积计算租金（该类未办理不动产证的建筑可能包括但不限于：洽谈室、配电房、特殊品仓库、保安室等建筑物）。届时,甲乙双方另签订补充合同,确认具体租用面积以及交付期等事宜），其中混泥土框架结构厂房建筑面积约为5.08万㎡(含车间、办公室及货仓、化学品仓、特殊品仓、环保处理站、配电房、消防泵房、接待处及门卫室等)；宿舍及饭堂、员工活动场所的建筑面积约为1.3万㎡(其中，乙方独立租用及管理面积约为1万㎡的宿舍楼，以及约0.22万㎡的饭堂)。附属设施的地下消防水池、化粪池及室外卸货台等不计算租赁面积。第四层办公室外楼顶,甲方原则上同意无偿交乙方使用做休憩用途，但乙方须承担相关安全责任。涉及改变结构,加建或扩建的，乙方必须事先获得甲方的书面同意，否则乙方向甲方赔偿。3、厂房建好后交付使用时，属于甲方的设施、设备、装修、装置及物品，经甲、乙双方共同清点后开具清单，并经双方签字确认，租赁期间，该附件所列物品与厂房一并出租给乙方使用。第二条建设施工要求。1、甲方应根据与乙方协议确认过的图纸和式样进行施工，如因施工过程中发生问题或者为了改善而需要变更时，必须取得乙方的同意后，建设期方可顺延。2、在建设期内，乙方可以向甲方提出合理的图纸及式样的变更要求，经甲方同意后实施。因乙方提出的变更而产生的追加费用由乙方负责，建设期顺延。3、基建要求：甲方应当按照国家和相关政府部门的规定按期、保质、保量完成租赁物的建设，并经政府相关部门验收合格后交付乙方使用。4、环保设施：①甲方负责办理普通建筑物建设的所有相关政府许可证（不包含生产环保许可证）并承担相应的费用及责任。②生产项目的环保申报及设施由乙方负责并承担相应的费用及责任。5、供水设施：①甲方负责申报开户，供水管铺设至厂房附近。甲方负责宿舍的生活用水设施配套。甲方负责厂房内饭堂及公共洗手间的普通供水设施。②乙方负责厂房内部生产用水设施的建设并承担相关的费用。6、供电设施：①甲方应根据乙方的用电需求，负责提供满足供电部门要求的高低压配电房建设(含变压器)及承担相关建议费用。甲方提供宿舍、饭堂、门卫室、厂房内洗手间的基本用电设施配套（普通照明、用电插座、通风等）；甲方提供宿舍区的高低压配电设施（含变压器）及承担相关建设费用；协助乙方向当地政府申报“双回路”供电系统。②乙方负责厂区所有用（配）电设施（包括8000KVA的变压器和高、低配电、计量柜等）和双回路电缆及设施的报装、安装、建设并承担相关的费用（其中：单回路电缆的铺设费用，甲方承担不超过人民币30万元,其余费用乙方承担）。③乙方确认并同意：本合同项下所有供（配）电设施（包括8000KVA的变压器和高、低配电、计量柜等）和双回路电缆，在本合同期满后不予拆除并无偿的交付甲方。7、消防设施：①甲方负责厂房内外的消防栓系统及配套泵房、楼梯间和防火分区的防火门，建筑设计范围内的消防验收由甲方负责。甲方负责宿舍楼的消防设施建设并取得验收合格。②乙方负责建设厂房内部的装修配套消防系统（自动报警或喷淋系统）、厂房内部灭火器材、疏散指示灯和应急照明灯等，并承担相关的费用和负责消防部门验收事宜。8、排水排污设施：①甲方负责除乙方租赁厂区内工业污水的排污管道和处理设施外的所有排污设备设施的建设、安装，具体包括（但不限于）的范围如下：将排污管道铺设至乙方租赁厂房外缘，修建化粪池，厂区内生活污水的排放设施。②乙方负责建设租赁厂区内工业污水的排污管道和处理设施建设，并承担费用。9、其它设施：甲方负责租赁厂区范围内的围墙和路灯建设以及基本绿化。乙方负责租赁物（除基建质量问题外）及相关设施、绿化区域的日常维修维护。第三条租赁期限。1、本物业租赁期限共计10年，其中第1年至第10年为固定租赁期，在此10年期间除非出现本合同约定的解约事由或双方约定外，原则上双方不得解除合同。租赁期限开始的时间以甲乙双方办理租赁物移交使用手续时所签订的移交文件为准。届时，甲乙双方将该租赁日期另行签订书面文件予以确认。第四条租金及支付。1、租金标准为：租赁期开始后第1年，所有租赁物的租金按每月17元/平方米计租(含税费);第2至第4年,所有租赁物的租金按每月17.5元/平方米计租(含税费)，第5年起，租金每三年递增一次，递增幅度为5%。2、上述租金标准，包含租赁物占用的相应土地的土地使用权租赁费用、物业管理费、土地使用费、土地税费及相关租赁税费，以及附属设施使用费用。3、上述租金不包括乙方在租赁物业期间发生的水电通讯等各种能源通讯费用，该等费用由乙方承担。4、支付方式：乙方在每月10日前收到甲方开具的正式税务发票后，于每月15日前以转账方式将当月租金汇入甲方指定的账户。第五条预付租金及相关条件。1、双方签署本租赁合同后,乙方向甲方预缴租金人民币贰千万元,分两期支付：第一期于签署本租赁合同后20日内,乙方向甲方支付人民币壹仟万元,甲方收款后向乙方开具收据。乙方付款前以下环节须已办妥，否则，双方另行协商适当顺延预付租金日期：甲方或其指定担保人需以超过壹仟万估值的甲方或其指定担保人名下物业抵押给乙方并办理抵押登记手续,直至厂房完成交付且预缴租金抵扣实际发生的租金过半后,才可以解除抵押登记。第二期于厂房外墙建设完成后，乙方向甲方支付人民币玖佰贰拾万元（另外捌拾万元已在签署意向书后支付），甲方收款后向乙方开具收据。乙方付款前，甲方或其指定担保人需以超过壹仟万估值的甲方或其指定担保人名下物业抵押给乙方并办理抵押登记手续,直至厂房完成交付且预缴租金抵扣实际发生的租金过半后,才可以解除抵押登记。甲方或其指定股东抵押给乙方的名下物业总值必须超过贰仟万人民币估值。2、预缴租金的抵扣方式：预缴租金在租赁期开始后按实际月租金逐月抵扣租金(甲方按月向乙方出具发票)，直至当金额扣至剩下3个月租金时，剩余的金额转作租赁押金。3、租赁期间，如因乙方违反本租赁合同约定给甲方造成财产损失的或有其他违约行为的，甲方有权从该租赁押金中直接扣划乙方应承担的违约金及/或甲方由此遭受实际损失，甲方扣划后将及时以书面方式通知乙方。乙方须于收到上述通知后7日内，向甲方补足被扣划的租赁押金，除非此时租赁合同已终止。乙方对甲方扣划行为有异议的，可通过磋商或诉讼、仲裁等方式主张权利，但不影响先行补足租赁押金的义务。第六条租赁合同生效的前提条件。乙方租用甲方物业做生产、物流、研发及销售用。鉴于乙方生产电池产品，工厂设立应先获得当地环保部门批准。原则上，本租赁合同自甲乙丙丁四方签约之日起生效。但若出现以下情形，除非双方另行签订补充协议同意就本条第1、2项情形推迟达成日期，否则，合同自动终止：1、签订本合同后30个自然日内，乙方未能获得当地环保部门的有效环保批准文件。2、签订本合同后30个自然日内，乙方未能获得东江高新区管委会批准落户。3、若因本条第1或第2项情形致使本合同终止，甲方自签订本租赁合同后所发生的有关费用（包括但不限于建设费、设计费用、地质勘探费用、地质勘探费用等等缴纳的保证金或预缴租金中扣收，此项金额不得超过人民币30万元。剩余的已缴款项由甲方无息退回乙方，同时双方办理抵押物解封手续。第七条租赁物业交接。1、甲方应于签订本合同并在施工图纸经甲乙双方确认，以及乙方将首笔预缴租金即人民币壹仟万元支付给甲方后的13个月内将租赁物业交付乙方使用（五家单位签署竣工验收报告即具备交付条件），甲乙双方须提前联系办理租赁物业交接手续。3、甲方迟延交付租赁物业的，甲方需向乙方支付迟延违约金，标准为每迟延一日支付月租金的1%给乙方。甲方迟延交付物业超过90日的，乙方有权终止本合同，甲方向乙方退回所有预缴租金，并向乙方支付赔偿金人民币壹仟万元。因政策原因及不可抗力因素导致甲方迟延交付租赁物业的，不在此限，双方友好协商确定新的交付期。第八条厂房的装修、改造及免租期。1、乙方如需对所租厂房进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由乙方自行实施。乙方应在施工前将改造或装修设计方案及图纸提交甲方，在征得甲方同意且办理政府有关审批手续后方得按审定后的图纸施工。改造、装修工程所发生的一切费用由乙方自行承担，有关消防验收等手续由乙方自行申报（因乙方责任引发的消防验收问题导致竣工验收延期的责任由乙方承担），甲方提供协助。乙方的装修应采取安全文明施工，并准守国内相应的法律、法规、服从甲方正常管理。3、如政府任何主管部门对租赁物业后期装修提出整改要求，乙方须依法修改其装修，并承担整改装修费用。但是，如该等装修是因甲方的工程质量的过错造成的，甲方应承担该等整改装修费用和赔偿乙方因此遭受的实际损失。4、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围，擅自装修房屋或者增设附属设施的，乙方经甲方通知后应尽快恢复原状，并承担由此造成的实际损失与责任。第十二条违约及赔偿责任。3、在本合同有效期内，除非因政府政策或其他不可抗力因素，或出现本合同约定的解约事由，任何一方不得提前解除合同，否则视为违约，违约方应赔偿另一方因此造成的损失。若甲方单方面违约，导致合同终止，应向乙方赔偿。具体赔偿范围包括：A、租赁物改造装修费用、解除合同产生的搬迁费用、设备拆迁组装费用、由于拆卸组装导致的设备价值贬损费用以及遣散员工赔偿等直接损失；B、由于提前解约给乙方造成的生产经营（订单、客户认证、行业认证等）损失；C、额外赔偿金：如果在租赁期第一年至第五年内提前解除合同的，甲方向乙方赔偿人民币2000万元；如果在租赁期第六年至第十年内提前解除合同的，甲方向乙方赔偿人民币1000万元。15、任何一方违约，而另一方不行使本合同规定的终止本合同的权利，违约方应承担守约方为纠正该等违约行为而产生的全部费用(包括但不限于仲裁费用、律师费用、装修费用和维修费用)，并承担赔偿责任。16、本合同终止不影响合同约定的违约及赔偿责任的承担。第十三条合同担保。惠州嘉鸿实业集团有限公司同意在本合同租赁期限内为甲方提供履约担保并承担甲方的违约金及赔偿责任。香港金山电池国际有限公司同意在本合同租赁期限内为乙方提供履约担保，并承担甲方的违约金及赔偿责任。同日，原告惠州时代电池有限公司与被告陈振红签订《房地产抵押合同》，约定被告陈振红以名下位于惠州市河南岸白泥2路4号（宿舍及厂房）（国土证号：惠府国用（2006）第130*****244号、房产证号：粤第C*****号，粤房地证字第C*****号）为涉案《工业厂房租赁合同》项下的预付租金和为实现债权、抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）提供抵押担保，双方同意根据市场估值设定抵押物的价值约人民币13130000元。原告（乙方、抵押权人）惠州时代电池有限公司与被告（丙方、厂房出租人）惠州博士铭科技创新有限公司、被告（甲方、抵押担保人）陈振红签订《房地产抵押合同补充协议》（合同编号：时代博仕铭2019抵押001），载明：第一条：根据乙丙双方于2017年12月20日签订的编号为时代博士铭20171220《工业厂房租赁合同》（以下称“主合同”)，乙方向丙方分两期支付预缴租金款共计人民币2000万元,同时甲方以其名下物业作为上述预缴租金款的抵押物。甲乙丙三方分两次签署了房地产抵押合同。第一期1000万预缴租金抵押物为:惠州市********大厦*单元**层**及**层**号办公用途的不动产权号为:粤房地产权证惠州字第1********号和粤房地产权证惠州字第1********号。甲乙丙三方在惠州市不动产局办理了抵押手续，约定解押日期为2020年2月9日。第二期1000万预缴租金抵押物为:惠州市河南岸********号(宿舍及厂房)，房地产权证编号国土证：惠府国用（2006)第130*****244号及房产证:粤房地证字第C********号，粤房地证字第C********号。甲乙丙三方约定解押日期为2019年5月31日。第二条：现甲方及丙方提出，因目前主合同建筑已接近完成，申请变更抵押物解押日期，乙方本着长期合作及互敬互谅的精神，同意以上申请，详情如下：1、在签署本补充协议后1个工作天内，甲乙丙三方立即前往惠州市不动产局办理第一期抵押物解押。2、第二期抵押物解押日期变更为2020年2月9日，该抵押物及解押日期不得再有任何变更。第三条甲方及丙方本着长期合作及互敬互谅的精神，同意：乙方根据业务需要分租或转租厂房给第三方(包括但不限于金山集团旗下的其他公司)，但分租或转租的客户生产前必须事先通过惠州环保部门评估及取得环保批文。此外，乙方必须书面告知丙方分租或转租事宜及得到丙方的书面同意书后方可实施。2、即使乙方进行主合同厂房的分租或转租，根据主合同精神，乙方的责任不变，需在丙方取得政府部门的厂房验收合格并交付乙方使用后，由乙方按时向丙方缴交租金。乙丙双方需在主合同厂房交付使用前，另行签署主合同的补充合同，澄清起租日期、计租面积以及作为主合同附件的租赁建筑物细则(双方贵任)的完成及验收情况。3、甲丙方同意为配合建筑及消防验收,乙方只对真正属于甲类防火监管的区域(例如混粉车间及特定货仓)安装消防喷淋系统。第四条本补充协议未涉及的内容，仍根据原抵押担保合同及主合同执行。原告向原审法院提交中国工商银行网上银行电子回单，显示原告向被告惠州博士铭科技创新有限公司转账的情况：于2017年11月20日转账80万元、2018年1月16日转账1000万元、2018年9月28日转账920万元，合计2000万元。原告向原审法院提交2019年5月9日的会议记录，载明商议内容：一、时间安排。1、业主预计在6月中旬完成室外变电室和厂房内变电房的建设和验收。2、电工程项目在6月中旬进场施工，工期1个月，预计7月中旬完成。3、业主厂房验收：此验收包括水电、电梯、消防、规划等验收，最快完成时间7月底，最晚10月底。4、GP的验收团队将在业主完成验收后开始介入，包括验收的各项文件，租赁合同及附件的执行情况，以及电力等基建进行最后验收。二、责任划分。1、室外变电室由业主按照电力公司的要求建设,GP不承担任何费用。2、房内变电房需要按照电力公司的要求建设，比如隔墙.电缆沟等这部分因为是GP提出变更，费用由GPS担。3、在厂房移交给GP之前，业主和建筑商全面配合GP的所有施工项目，不收取GP任何配合费、管理费等费用。4、所有需要配合电力施工的项目，包括电缆沟，室内变电房、室外变电室的建设都必须现在按照电力公司的要求施工，不是等到验收后再修改。三、相关文件。电力公司今天再次提供电缆沟，室内变电房、室外变电室的图纸给建筑商和业主。四、将会产生的协议/合同/报价单。1、建筑商将于下周一提供室外电缆沟、室内变电房(要求按照电力公司提供的图纸）的报价和图纸给GP采购部。2、因为电力工程预计6月中进厂施工，会有相关的设备进厂，距离业主完全移交厂房给GP还有一段时间，所以这段时间电力工程配置的所有设备，电缆线路等资产的安全问题由业主安排负责，业主，保安公司需要跟GP签核协议，保证资产的安全。GP不承担额外的费用。3、变电房需要日常维护，电力公司将提供报价给GP采购部。4、所有的价格采购部在收集齐后提交给大家审批，同意后将进行协议、合同的签核。五、关于厂房验收的临时用电。方案一：由电力公司提供临电，将会产生接近二十万的费用，因为会产生费用，所以放弃此方案。方案二：安装发电机，因为发电机带动不起全部需要的电量负荷，所以此方案排除。方案三：方生跟业主和建筑商协商，由业主先安排完成室内室外配电房的建设和验收，电力工程先进厂施工，1个月完成，供厂房验收用电，业主和建筑商同意配合，电力公司承诺1个月可以完工，此方案不会产生额外的费用，所以采用此方案。2019年12月31日，惠州市供电局电器安装有限公司向原告惠州时代电池有限公司送达《告知函》，称“惠州时代惠州东江工业园配电工程”，施工现场配电房窗户玻璃仍未安装，现场因道路施工配电设备仍然无法进场安装，请贵公司尽快协调解决上述问题。2020年2月20日，原告向被告惠州博士铭科技创新有限公司、惠州市嘉鸿实业集团有限公司送达《联络函》，称2017年12月20日，贵我双方签署了《工业厂房租赁合同》(合同编号：时代傅士铭20171220)，我方拟租用惠州仲恺高新区东江产业园东兴片区ZKF-039-02-01号(国土证号为：粤(2016)惠州市不动产权第********号)地上约6.3)地上约6筑面积厂房及宿舍(以下简称“东江新厂房”)。我方已根据合同约定支付了预缴租金人民币2000万元，并获贵方开具收据确认。根据该合同第七条之规定，贵司必须于2019年2月或之前将上述东江新厂房交付给我司使用。然而，因贵司的原因，上述厂房及其配套设施建设进展严重逾期，至今已超过交付期一年,上述厂房及其配套设施等建设仍未能完成，没有交付给我司承租使用。因企业管理及效益的需要，我方原本计划将各地的生产工厂集中整合到东江新厂房内，以便统一管理、统一生产,因此才与贵司签订了《工业厂房租赁合同》并预付巨额租金,且已于2018年12月办妥相关环保批文。而计划搬迁至东江新厂房的工厂，现使用厂房已经到期必须交还给业主,因此，东江新厂房不能按时交付使用，已经导致我方原整体搬迁计划作废。有鉴于此,在贵方东江新厂房一再严重超期不能交付使用的情况下,我方无法继续等待，并被迫在万不得已的情况下重新制定工厂整合及搬迁计划，及时将工厂整合搬迁到其他地方,以减少必将出现的巨大损失。工厂的整合及搬迁涉及到客户、员工、市场等方方面面，十分复杂，这种被迫性的计划改变及实施，也使我司付出了额外的代价。综上所述，因贵司的原因导致东江新工厂严重超期未能交付我方租用，已不再适用于我方的工厂整合与搬迁计划，《工业厂房租赁合同》的合同目的已经无法实现。希望我双方本着合同精神，沟通合作的原则，就东江新厂房租务及其《工业厂房租赁合同》终止事宜进行交流及积极跟进，以便妥善解决相关问题。被告惠州博士铭科技创新有限公司就原告的联络函回函称，一、尚未交付的租赁厂房是由多种原因造成。目前全国，特别是湖北省正处于新冠疫情防控的关键阶段，广东省的疫情防控警报尚未解除。项目劳务总包方的全部劳务人员均为湖北籍（返乡过年），因当地“封城”交通管制等原因，至今无法到场，项目建设尚无法达到复工条件。也使项目厂房/宿舍虽2019年完成主体规划验收，但无法进行综合验收。二、本项目属于量身定制。由于贵司电池生产采用的特殊工艺，故该厂房是我司据贵司特定要求，按量身定制模式而定向投资建设的。如果贵司终止该《工业厂房租赁合同》，我司至今已投资两亿多元建设的厂房将面临荒废，此后果将会对我司造成致命的打击。鉴于目前疫情原因，我司不便组织双方人员的见面充分沟通。但我司计划疫情过后与贵司当面沟通协调。原告向被告惠州博士铭科技创新有限公司邮寄律师函，称1、博士铭超期1年多仍未能将厂房交付使用，属于严重违约，时代电池根据《工业厂房租赁合同》第七条第3款的约定，决定于2020年2月20日正式终止合同，请博士铭根据约定立即退还预缴租金人民币2000万元整。如博士铭5日内书面确认同意时代电池按合同约定终止合同的，则预缴租金可以分期退还，具体为：2020年4月30日前退还1000万元，2020年5月31日前退还余款。2、博士铭应当自2019年2月16日起每日按照月租金的1%支付违约金、博士铭还应当向时代电池支付赔偿金人民币壹仟万元，时代电池保留前述权利，有权随时通过司法途径主张违约金和赔偿款。3、惠州嘉鸿实业集团有限公司作为博士铭的担保人，应当依法承担连带责任。三、请博士铭公司，务必在2020年4月8日前，书面确认同意时代电池按合同约定终止合同，出具退还预缴租金的可行性方案，各方友好协商处理善后事宜。附件《终止合同确认书》随本律师函一并发出，博士铭、嘉鸿可以直接盖章加以确认。否则时代电池将被迫通过司法途径维护自身的合法权利，追究博仕铭的违约及赔偿责任。2018年11月5日，原告与案外人惠州市供电局电器安装公司签订《配电工程施工合同》，约定案外人惠州市供电局电器安装公司承包位于惠州东江工业园东兴片区2KF—039—02—01号的惠州时代惠州东江工业园配电工程，工程范围：1、含10KV外线电缆（暂按80m计算）、10KV开闭所、车间配电房内的高低压配电柜、变压器、低压母线、高压柜至变压器的10KV电缆。2、含发电机馈电柜至厂房配电房2P01柜及发电机馈电柜至厂房配电房2P07柜低压电缆。3、不含配电房内外的相关土建工程量、不含配电房照明及抽风设施工程量。工程计划开工日期为2018年12月17日，计划竣工日期为2019年3月27日。工程价款及支付：工程合同全包含10%增值税，总价为330万元，合同签订后支付顶级99万元，经双方确认工程进度超过50%付115.5万元，经双方确认工程最终验收后60天，案外人惠州市供电局电器安装公司提供本工程项目完整的内业资料（竣工结算报告及完整的结算资料）和竣工图给原告，付99万元，经双方确认工程最终验收后1年，付清剩余的16.5万元。2019年6月6日，原告与案外人惠州市供电局电器安装公司签订《配电工程施工合同补充协议》，补充约定惠州时代惠州东江工业园配电工程辅助项目：工程范围:1、开闭所室内地面电缆沟及设备基础的相关土建工程量，普通照明及排风机安装。2、厂房内配电房砌砖墙（含地梁、批荡、电房门窗），不含外立面墙。3、厂房内配电房室内地面电缆沟及设备基础的相关土建工程量，普通照明及排风安装。4、发电机房至厂房配电房室外电缆沟（600宽×600深，砖墙250厚），开闭所至二期配电房室外电缆沟（600宽×600深，砖墙250厚）及行车排管。工程造价：工程全包，含9%增值税总造价为886408元。原告向原审法院提交中国银行国内支付业务付款回单，显示原告于2019年1月30日向案外人惠州市供电局电器安装公司转账预付款99万元。2020年3月11日，案外人惠州市供电局电器安装公司向被告惠州博士铭科技创新有限公司送达《工作联系函》，称金山电池惠州东江工业园配电工程,因受现场道路施工阻碍配电设备无法进场,我公司人员于2020年3月2日到现场与贵公司人员协调，贵公司答应在2020年3月10日前解决施工道路阻碍及完善配电房玻璃。我公司人员于2020年3月10日下午到现场查看上述问题仍未解决后与贵公司许工商议后，许工答复计划在2020年3月20日前解决上述问题。请贵公司加紧解决上述问题，否则设备无法进场安装我公司就无法向供电局报停电计划（月计划）。2020年3月30日，案外人惠州市供电局电器安装公司向原告送达《工作联系函》，称我公司于2018年11月5日与贵公司签订了《惠州时代惠州东江工业园配电工程施工合同》，于2018年11月6日与贵公司签订了《配电工程施工合同补充协议》，于2019年6月6日与贵公司签订了《配电工程施工合同补充协议》，在上述合同和补充协议中双方约定贵公司将位于惠州东江工业园东兴片区2KF-039-02-01号的惠州时代惠州东江工业园配电工程及辅助项目包工包料发包给我公司施工。我公司于2020年3月26日接到贵公司停工通知，在2020年3月26日前我公司已按合同完成了如下工作：1、2019年3月20日配电材料、设备下单生产，2019年4月15日完成生产。2、2019年5月3日配电房土建开始施工，2019年6月6日完成施工。3、2019年9月5日室外电缆沟开始施工，2019年11月28日完成施工。4、2020年3月9日接地网开始施工，2020年3月12日完成施工。因现场道路施工原因导致配电设备无法进场安装，现我公司特向贵公司申请就以上已完工工程量组织验收并支付相应工程款，请贵公司给予处理，若未能得到贵公司积极处理我公司将向上级公司汇报并委托律师向贵公司发出《催促履约律师函》。2020年4月8日，案外人惠州市供电局电器安装公司向原告送达《工作联系函》，称我公司于2018年11月5日与贵公司签订了《惠州时代惠州东江工业园配电工程施工合同》，于2018年11月6日与贵公司签订了《配电工程施工合同补充协议》，于2019年6月6日与贵公司签订了《配电工程施工合同补充协议》，在上述合同和补充协议中双方约定贵公司将位于惠州东江工业园东兴片区2KF-039-02-01号的惠州时代惠州东江工业园配电工程及辅助项目包工包料发包给我公司施工。我公司于2020年3月26日接到贵公司停工通知，已发生费用增减详见附表《费用增减表》。配电主材设备收购我公司现在不好开价，只能代寻买家，建议贵公司适宜储存并尽快拉走，储存面积约150平方米。配电房（合同总价3300000-己付990000-扣减88000＝剩余2222000)，剩余金额开具适用税率9%增值税专用发票金额为：2201800。请贵公司在2020年6月15日前支付给我公司。电缆沟[886408-4600(扣减920元/米×5米）]＝881808元,请贵公司在2020年7月31日前支付给我公司。原告向原审法院提交《关于惠州时代电池有限公司镍氢充电电池迁扩建项目环境影响报告表的批复》，拟证明原告于2018年2月12日已取得惠州市环境保护局仲恺高新区分局的有效批文，符合《工业厂房租赁合同》的生效条件。原告向原审法院提交照片，拟证明被告惠州博士铭科技创新有限公司自身的原因导致厂房及其配套设施的建设进展缓慢，超期后一直没有竣工无法交付；建筑商及劳资纠纷导致停工，工地现场被封堵。被告惠州博士铭科技创新有限公司向原审法院提交厂房A及宿舍A主体结构分部（子分部）工程质量验收纪要，显示五家单位于2019年1月24日验收了时代电池新能源一期工程—厂房A、2019年12月10日验收了时代电池新能源一期工程—宿舍A。被告向原审法院提交《关于惠州时代电池有限公司镍氢充电电池迁扩建项目环境影响报告表批复的技术要点申报》、惠州市环保局仲恺分局业务受理回执、《关于惠州时代电池有限公司镍氢充电电池改建项目环境影响报告表的批复》，拟证明原告直至2018年12月26日才正式取得当地环保部门的有效环保批准文件，距双方合同约定的办理期限延迟了11个月，被告系冒着原告违约的重大风险继续履行租赁合同；双方《厂房租赁合同》的生效时间应为2018年12月26日，合同约定的13个月的交付期限的起算日亦应相应变更为2018年12月26日，则物业交接日为2020年1月26日。被告向原审法院提交国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、经双方确认的总平面图、房产面积测绘成果报告书（预算）、建筑消防工程承包协议书、水电安装合同，拟证明被告已履行完毕合同约定的主要义务，已按照合同约定提供合法权属土地为原告“量身定制”建设租赁房产，且租赁房产的主体工程质量已验收合格并已取得测绘报告，已具备交付给被告进行配电安装工程施工及厂房内装修使用条件。约定由被告负责范围内的水电、消防工程亦发包并完工，但因原告负责的配电安装、双回路工程未施工完毕，导致无法组织消防验收及综合验收的真正原因。被告向原审法院提交函件、联络函，拟证明原告在被告施工过程中提出设计变更，影响整体施工进度，按照合同约定建设期亦应顺延。被告向原审法院提交《配电工程施工合同》、《配电工程施工合同补充协议》、《配电工程施工图》、设计变更通知单、惠州时代惠州东江工业园配电工程竣工验收报告、联络函，拟证明原告负责组织施工（安装）的配电工程于2018年11月5日才发包给惠州市供电局电器安装公司进行施工，2019年2月25日原告才最终确定配电工程施工图，2019年6月6日原告与电力公司公司仍在签署补充协议，由原告负责的配电工程迟至2019年6月仍未全面开始施工且竣工日期尚不明确，电力公司实际的开工日期为2019年5月3日，说明租赁房产于当时已具备进场施工条件，电力公司于2019年8月14日仍在向被告现场施工人员提出变电房建设的设计变更，证明被告变电房未全面完工系因原告委托的电力公司反复提出变更要求所致，应由原告承担配电工程延迟责任，因案涉项目系为原告“量身定制”的电池制造项目，消防要求较高，部分原告负责的二次消防工程须提前进场组织施工，被告于2019年1月份以书面提请原告组织须提前进行的消防建设工作，但原告却置之不理；原告在合同未确认终止履行的情况下，擅自要求电器安装公司停工，构成违约。厂房综合验收的前提原告负责的配电安装工程经验收合格，涉案房产至今未能验收系因原告未尽合同义务，被告书面催告原告。被告向原审法院提交会议纪要、微信送达记录、微信聊天记录、保安承包协议，拟证明2019年1月，原告通过组织各方会议确认系因建筑材料市场变化、春节以及原告自身业务重组等因素，同意延长厂房交付期限。原被告双方虽未就新的交付日期作出具体约定，但涉案厂房交付期限已实际发生变更。2019年5月，原被告双方仍然就项目后续工程的完善进行权责划分，原告负责的配电安装工程仍未进场施工，原告确认变电房的隔墙、电缆沟等因其原因提出变更，导致配电安装工程未能进行施工；为确保厂房正式交付给原告前，由原告负责安装的高低压变电房供电设备及设施的安全，双方于2019年8月22日签署协议，确认该协议签署后原告将安排供货商安装供电设备；双方以实际行为确认租赁房产的交付期限已变更并共同继续履行租赁合同，但该协议签订后，原告却至今未安排供货商安装供电设备，再次构成违约；2020年1月，原告项目负责人表示由原告负责的配电安装工程将于春节后明确供电方案及安排工作，即直至2020年1月原告仍然确认继续履行租赁合同，亦证明双方已确认厂房交付期限已实际发生变更。被告向原审法院提交《催告函》、《关于电缆管预埋事宜的函件》，拟证明因原告违约擅自停止配电安装工程施工，其负责的配电工程中的电缆管预埋工作未进行，被告为使得项目尽快全面完工，继续履行双方合同，垫资代为委托供电公司进行该项工程施工，该电力公司也即原告所委托的同一家电力公司。供电公司接受该项工作施工委托并进行现场确认，恰恰证明此前电器安装公司与原告所称的现场不符合施工条件系其故意拖延不履行施工建设义务的借口，足以证明电力公司之前不能施工是原告的主观要求所导致的，原告主张的不符合电力施工的条件的理由不存在。被告向原审法院提交房地产抵押合同补充协议，拟证明原告早已于2019年就提出将租赁房产要分租或转租的计划，其2020年2月20日所提出的因租赁房产无法按时交付导致其厂房整合计划未能完成纯属原告恶意终止合同的借口。原告已确认租赁房产建筑已基本完成，故同意提前办理抵押物解押手续；同意于2020年2月9日办理第二期抵押房产的解押手续，现被告陈振红的担保责任已终止。被告向原审法院提交厂房及宿舍俯瞰图、现状图、仓库区域现状图、厂区内景图及变电房、水泵房现状图，拟证明涉案租赁房产及附属设施用房已完成建设。被告向原审法院提交消防设施安装现状图，拟证明涉案租赁房产的消防工程已完工，但因原告负责的强电及双回路未通电，未能申请消防验收。2020年4月24日，原告诉至原审法院，请求判如所请。庭审中，原告称被告没有按照合同约定的交付时间2019年2月17日向原告交付竣工验收的租赁物；被告承诺的变电房的建设、现场施工道路及环境及条件都没有提供，还导致额外的配电工程无法进行，被告的主体工程竣工验收并不需要依赖原告的变电工程，完全可以使用临电的方式进行，只是需要花费大概20万元的费用，但是该费用应当是由被告自行去承担解决的。因为被告陈振红签订了房地产抵押合同，并把抵押物的不动产证书原件交付给原告作为抵押担保物，没有办理抵押登记，抵押范围是主合同项下的预付租金及其他费用，包括预付租金2000万元。房地产抵押合同协议没有明确约定担保期限。被告惠州博士铭科技创新有限公司称原被告双方5月9日所确认的会议纪要提到，在2019年8月份还有变更要求，如果原告没有发生变化，早就建好配电房了，直到2020年1月份之前，被告负责的所有项目已经完工了。根据合同约定，被告惠州市嘉鸿实业集团有限公司仅在本合同租赁期限内为被告惠州博士铭科技创新有限公司提供履约担保，起算租赁期双方要另行确认，租期是10年，双方另行确认。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告惠州时代电池有限公司与被告惠州博士铭科技创新有限公司、被告惠州市嘉鸿实业集团有限公司、案外人金山电池国际有限公司签订的《工业厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。关于厂房及宿舍的交付时间。按照合同约定，被告惠州博士铭科技创新有限公司应于签订合同并在施工图纸经原、被告双方确认，以及原告将首笔预缴租金即人民币1000万元支付给被告后的13个月内将租赁物业交付原告使用（五家单位签署竣工验收报告即具备交付条件），根据原告提交的转账凭证显示原告于2018年1月16日向被告支付首笔预交租金1000万元，被告理应在2019年2月17日向原告交付厂房，但根据原、被告2019年5月9日的会议记录要求被告最晚于10月底完成涉案厂房的验收，从而显示涉案厂房的交付期限已实际发生变更，厂房的交付日期应变更为2019年10月31日。关于原告主张与被告惠州博士铭科技创新有限公司2017年12月20日签订的《工业厂房租赁合同》于2020年2月20日终止。根据原、被告提交的证据，结合双方的陈述，被告惠州博士铭科技创新有限公司虽未在双方约定的交付日（2019年10月31日）将涉案的厂房及宿舍交付给原告使用，但被告于2019年1月24日、2019年12月10日分别完成了涉案厂房、宿舍的建设，且通过了五家单位的验收。待原告按照合同约定完成应由其负责的项目，即可以租赁使用，合同的目的亦可实现，涉案宿舍具备交付条件时间（2019年12月10日）与双方约定的交付时间2019年10月31日，仅相差40天，故原告的该项主张，缺乏充分的事实和法律依据，原审法院不予支持。因被告惠州博士铭科技创新有限公司存在迟延交付涉案厂房及宿舍的行为，被告应承担逾期交付的违约责任，根据合同约定，被告迟延交付租赁物业的，每迟延一日支付月租金的1%给原告。故被告惠州博士铭科技创新有限公司应向原告支付逾期交付违约金433840元[（17元/平方米×6.38万㎡）×1%×40天]。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州博士铭科技创新有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州时代电池有限公司支付违约金433840元。二、驳回原告惠州时代电池有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235780元（原告已预交），由原告惠州时代电池有限公司承担117890元，被告惠州博士铭科技创新有限公司承担117890元。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：在被上诉人施工过程中，上诉人于2018年6月7日报告被上诉人，希望贵司跟进以下事项：……5、环保应急池建设应有贵司建设，容量不少于2000立方米；……8、1楼请把墙的位置由6500mm改为5000mm(见附件一）；9、请预留直径160mmPV线管及600×600mm电缆井（附上我司总平面图即附件二）。被上诉人6月13日函复：环保应急池建设按合同约定由上诉人承担实施，若需我司配合实施，须尽快提供专业工艺布局图与生产系统的管道连接图交设计单位设计，增加的工程设计费、工程造价金额等费用需贵司承担并顺延双方约定的施工工期；附件一图，墙体由由6500mm位置改为5000mm需要增加地梁的造价，需先设计确认新增的工程造价；附件二图，超出合同约定的范围，需增加设计、增加工程造价、增加工程建设工期，需尽快确认并提供相关的设计资料，以完成新增项目报价预算工作。2008年7月31日上诉人发《联络函》给被上诉人，双方在2018年7月7日进行了沟通和交流，并就以下事宜达成共识，以便双方进行跟进，主要内容如下：1、厂房建设必须高度注重质量的前提下保证效率。考虑到生产计划及客户安排，希望被上诉人能于2018年12月19日完成厂房建设，2019年1月19日完成规划及建筑的验收工作，交厂房时有关建筑及规划验收应已完成。如进度上有困难，双方随时沟通。2、关于风水池事宜，被上诉人负责风水池的基建事宜，我司负责基建以外的设计和装修。3、关于环保池事宜，由我司负责。请你司根据双方商定在图中表明具体位置。另请就环保池的建设成本提供报价，如果报价获接纳，就委托被上诉人兴建，费用由时代电池承担。……5、厂区水泥地面以及车间的金刚砂地面铺设前，需得到上诉人同意，避免装修时二次施工破坏地面结构和质量。双方需密切沟通，就装修工程提前进入预埋电线、生产用水管、废渣收齐池以及其他管道等达成共识，时代电池提前安排有关工程施工后，方适宜被上诉人最后完成地面上硬工作。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。当事人之间签署的《工业厂房租赁合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。针对上诉人的上诉，本院析理如下：上诉人与被上诉人签订的《工业厂房租赁合同》第七条租赁物业交接约定：被上诉人应于签订本合同并在施工图纸经双方确认，以及上诉人将首笔预缴租金即人民币壹仟万元支付给被上诉人后的13个月内将租赁物业交付乙方使用（五家单位签署竣工验收报告即具备交付条件），该条明确了被上诉人交付的厂房标准为“五家单位签署竣工验收报告”。上诉人主张应当依据第二条建设施工要求第3款基建要求“被上诉人应当按照国家和相关政府部门的规定按期、保质、保量完成租赁物的建设，并经政府相关部门验收合格后交付上诉人使用”的约定，被上诉人建设的厂房的交付条件是经法定政府部门竣工验收备案合格证明。本院认为，涉案合同条款对被上诉人交付厂房条件的约定存在不一致和歧义之处，如何认定被上诉人交付厂房的条件系本案的关键。本院认为，按照《工业厂房租赁合同》第七条的约定，被上诉人交付厂房标准为“五家单位签署竣工验收报告”，该条明确具体；而“被上诉人应当按照国家和相关政府部门的规定按期、保质、保量完成租赁物的建设，并经政府相关部门验收合格后交付上诉人使用”的约定，应当依合同文义解释为被上诉人应当按照国家和相关政府部门的规定“按期、保质、保量”完成厂房建设。依合同整体解释方法，即考虑到双方在《工业厂房租赁合同》约定的内容条款，不仅包含被上诉人应当承建的主体工程、水电、消防等工程内容，也包含了上诉人应当完成的内部水电、消防等工程内容，故厂房“并经政府相关部门验收合格后交付上诉人使用”的约定系双方当事人应当协作完成的任务，因此，上诉人认为被上诉人建设厂房的交付标准是经法定政府部门竣工验收备案合格依据不足，不采纳。原审认定被上诉人交付厂房的标准为“五家单位签署竣工验收报告”妥当，予以确认。按照双方的合同约定，被上诉人应当在2019年2月17日交付厂房。在被上诉人施工过程中，上诉人有增加工程，如风水池、环保池等工程，按照合同约定，被上诉人可以顺延工期。被上诉人在水泥地面以及车间的金刚砂地面铺设前，需得到上诉人的同意，且被上诉人在预埋电线、生产用水管、废渣收齐池以及其他管道等需双方达成共识，时代电池提前安排有关工程施工后，方适宜被上诉人最后完成地面上硬（化）工作。简言之，被上诉人施工过程中，存在上诉人增加工程的情形，装修过程中需要上诉人完成相关工程后才可以施工，且需要双方通力配合才能完成涉案厂房的基建，特别是装修等工程，以便实现上诉人接受厂房后能顺利生产经营。因此，原审法院认为双方于2019年5月9日的会议记录变更了厂房验收时间是妥当的，予以确认，即被上诉人应当在2019年10月31日前完成厂房建设并符合约定标准进行交付。被上诉人2019年1月24日、2019年12月10日分别完成了涉案厂房、宿舍的建设，且通过了五家单位的验收，符合双方约定的交付标准，但宿舍延迟验收，故应当承担违约责任，原审由被上诉人承担40天的逾期交付违约金正确，予以维持。被上诉人不构成根本违约，故上诉人诉请终止合同无理据，不予支持。上诉人主张按照2019年5月9日会议记录“3、业主厂房验收：此验收包括水电、电梯、消防、规划等验收”的要求，被上诉人没有对涉案厂房进行水电、电梯、消防、规划等验收，故合同应当终止，并由被上诉人承担违约责任。本院认为，双方在合同约定的是厂房交付标准为“五家单位签署竣工验收报告”，被上诉人已经完成（有延迟）；双方在合同中约定的内容条款，不仅包含被上诉人应当承建的主体工程、水电、消防等工程内容，也包含了上诉人应当完成的内部水电、消防等工程内容，因此，上诉人将涉案厂房没有完成的“水电、电梯、消防、规划等验收”的责任完全归责于被上诉人是没有理据的，双方需要诚实、通力合作才可以完成涉案厂房的验收以实现合同目的，故上诉人请求终止合同不予支持。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费235780元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年一月十二日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩