四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川07民终36号 上诉人（原审被告）：绵阳市天浩物业服务有限责任公司，住所地：绵阳市一环路南段**。 法定代表人：杨小军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绵阳市游仙区李杜祠社区富乐银座业主委员会，住，住所地：绵阳市游仙区富乐银座小区/div> 负责人：刘映宏。 委托诉讼代理人：魏洪奇，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费晓华，北京盈科（绵阳）律师事务所实习律师。 上诉人绵阳市天浩物业服务有限责任公司（以下简称“天浩物业公司”）与被上诉人绵阳市游仙区李杜祠社区富乐银座业主委员会（以下简称“富乐银座业委会”）因无物业服务合同纠纷一案，不服绵阳市游仙区人民法院(2020)川0704民初3186号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人天浩物业公司的委托诉讼代理人刘永康，被上诉人富乐银座业委会的委托诉讼代理人魏洪奇、费晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天浩物业公司上诉请求：撤销绵阳市游仙区人民法院(2020)川0704民初3186号民事判决，改判富乐银座业委会成员缴清物业费后，天浩物业公司再退出案涉小区并移交相关设施和资料。事实和理由：富乐银座小区部分业主长期拖欠物业费，富乐银座业委会中有7名成员拖欠物业费，天浩物业公司怀疑富乐银座业委会及选聘的物业公司是为了逃避缴纳物业费，富乐银座业委会应当督查欠费业主缴纳物业费。 富乐银座业委会答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 富乐银座业委会向一审法院起诉请求：1.判令天浩物业公司立即从绵阳市游仙区富乐银座小区退场。2.判令天浩物业公司按移交附表内容向原告办理移交手续。3.诉讼费由天浩物业公司承担。 一审判决认定事实如下：2011年天浩物业公司由建设单位依法确定为绵阳市游仙区富乐银座小区的前期物业服务公司。2018年12月14日，绵阳市游仙区李杜祠社区富乐银座小区按照法定程序召开业主大会选举并成立了业主委员会，任期为五年（2018年12月14日至2023年12月13日）。2018年12月24日,绵阳市游仙区李杜祠社区富乐银座业主委员会经绵阳市游仙区富乐街道办事处审查，符合《四川省物业管理条例》相关规定并予以备案。2019年8月24日,富乐银座业委会与绵阳市三江物业有限责任公司签订《物业服务合同》及补充协议，约定物业服务期限为5年,自2019年9月1日起至2024年8月31日止。2019年9月3日,富乐银座业委会向天浩物业公司发出《关于终止前期物业合同的函》。2019年12月6日，绵阳市游仙区住房和城乡建设局向天浩物业公司作出《责令期限退出通知书》，限令其在接到通知之日起三十日内与富乐银座业委员会办好交接事宜。关于移交物品。天浩物业公司陈述有电梯资料一套、消防火灾报警系统资料一套、高低压配电室设备(变压器)各一套、二次发电机设备一套、二次供水设备一套、业主购房资料一套。上述事实有当事人主体信息、备案登记表、物业服务合同及补充协议、《关于终止前期物业服务合同的函》《关于移交物业服务用房以及有关资料的函》《责令期限退出通知书》及其当庭陈述等证据证实。 一审法院认为：根据《物业管理条例》第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”，《四川省物业管理条例》第二十八条第一款“业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列材料到物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案,街道办事处(乡、镇人民政府)应当在收到备案材料后抄送县级人民政府房地产行政主管部门:(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;(二)管理规约、业主大会议事规则;(三)业主大会决定的其他重大事项。”之规定,富乐银座业委会于2018年12月14日依法成立,并经绵阳市游仙区富乐街道办事处审查备案、确认,符合相关规定,可以行使业委会的权利。天浩物业公司辩称业主委员成立不合法的意见，缺乏事实依据不能成立。依照《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”之规定,富乐银座业委会与绵阳市三江物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议于2019年8月24日生效,天浩物业公司签订的前期物业合同终止。富乐银座业委会于2019年9月3日向天浩物业公司发函,要求其退出物业服务区域并办理移交手续,明确表示拒绝天浩物业公司提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。”之规定,事实上的物业服务合同关系自2019年9月3日富乐银座业委会明确向天浩物业公司发函时解除,该事实上的合同关系的权利义务终止。由于天浩物业公司未退出小区,富乐银座业委会向当地管理部门反映情况并要求其退出,绵阳市游仙区住房和城乡建设局于2019年12月6日向天浩物业公司发出《责令期限退出通知书》，限令其在接到本通知之日起三十日内与富乐银座业委会办好交接事宜。天浩物业公司仍未退出。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”之规定,富乐银座业委会请求天浩物业公司立即从绵阳市游仙区富乐银座小区退场的主张,予以支持。天浩物业公司退出并办理移交资料需要一定合理期限,酌定为十五日。关于富乐银座业委会要求天浩物业公司按移交附表内容向其办理移交手续的主张,其请求不明确且未提供相关证据证实移交内容，故应以天浩物业公司认可的相关物品项为准，即电梯资料一套、消防火灾报警系统资料一套、高低压配电室设备(变压器)各一套、二次发电机设备一套、二次供水设备一套、业主购房资料一套。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条,《物业管理条例》第二十六条、第三十八条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定,判决：限绵阳市天浩物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退出绵阳市游仙区李杜祠富乐银座小区并向绵阳市游仙区李杜祠社区富乐银座业主委员会移交相关设施及资料：电梯资料一套、消防火灾报警系统资料一套、高低压配电室设备(变压器)各一套、二次发电机设备一套、二次供水设备一套、业主购房资料一套。案件受理费50元,由绵阳市天浩物业服务有限责任公司负担。 二审中，天浩物业公司提交《关于移交富乐银座小区物业服务工作的函》一份，拟证明天浩物业公司于2020年12月18日向富乐银座业委会发函，通知富乐银座业委会接手物业服务管理工作。 富乐银座业委会质证认为，对天浩物业公司提交的证据的真实性予以认可，但与本案不具有关联性。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：天浩物业公司是否应从案涉小区退场并向富乐银座业委会移交相关财产和资料。 第一，富乐银座业委会经合法程序依法成立，取得了绵阳市游仙区富乐街道办事处的审查备案。2019年8月24日富乐银座业委会与绵阳市三江物业有限责任公司签订了《物业服务合同》，于2019年9月3日向天浩物业公司发出了《关于终止前期物业合同的函》。2019年12月6日，绵阳市游仙区住房和城乡建设局向天浩物业公司发出《责令期限退出通知书》，要求天浩物业公司三十日内与富乐银座业委员会办理交接。富乐银座业委员会与天浩物业公司之间的前期物业服务合同终止并解除了与天浩物业公司的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，合同自通知到达天浩物业公司时生效。双方的前期物业合同于天浩物业公司收到解除通知之日已经解除，天浩物业公司应当退出富乐银座小区并移交相关财产和资料。 第二，天浩物业公司主张富乐银座业委会部分成员欠缴物业费，欠费业主应当缴清欠费后天浩物业公司才退出富乐银座小区的主张，混淆了物业服务公司与小区的物业服务合同关系和物业服务公司与小区业主的物业服务费关系。小区与物业服务公司之间的物业服务合同，确定的是物业服务公司对案涉小区开展物业服务的基础法律关系，即物业服务公司对案涉小区服务并向所有业主收取物业费的法律关系。物业服务公司在履行物业服务合同中，因个别业主欠缴物业费所形成的物业服务费债权，系物业服务公司与个别业主之间的债权债务关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。”之规定，天浩物业公司以对个别业主的债权，抗辩由业主委员会作出的解除物业服务合同并要求其退场的理由缺乏法律依据，该理由不能成立，本院不予支持。 第三，关于天浩物业公司所提部分业主欠缴物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”之规定，天浩物业公可以向欠费业主主张权利，而不能以拒不退出服务场所的方式主张权利。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由绵阳市天浩物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  邱学南 审判员  宋 岩 二〇二一年一月二十九日 书记员  李宏玲