广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5945号上诉人（原审原告）：聂春霞，女，1976年3月9日出生，汉族，住广东省中山市东区*********。上诉人（原审原告）：刘忠庆，男，1972年5月4日出生，汉族，住广东省中山市东区*********。委托诉讼代理人：聂春霞，女，1976年3月9日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区*********，系刘忠庆的妻子。上诉人（原审被告）：远洋地产（中山）开发有限公司，住所地广东省中山市东区***************办公楼23楼，统一社会信用代码914***********240B。法定代表人：黄**洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李世武，男，该公司员工。委托诉讼代理人：介鸽，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区******远洋城万象花园199卡之一，统一社会信用代码914************439。法定代表人：万坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁文英，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄治红，女，该公司员工。上诉人聂春霞、刘忠庆与上诉人远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）因与被上诉人中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。聂春霞、刘忠庆上诉请求：1.判令远洋地产公司、远洋物业公司严格按照工程竣工验收图所示的公共通道标准、规格及商品房买卖合同约定装修交楼标准，恢复并交付聂春霞、刘忠庆位于远洋广场1幢写字楼601、602、608卡前面的公共消防通道；2.判令远洋地产公司、远洋物业公司执行建房[2010]165号物业承接查验办法规定，对照工程竣工图、商品房买卖合同交楼标准对涉案物业进行查验验收，并向行政主管部门登记备案；3.请求更正违约金赔付金额，判令远洋地产公司按照合同关于逾期交楼违约责任标准赔付逾期交楼违约金39166.97元。事实和理由：远洋地产公司交付聂春霞、刘忠庆的商品房不符合交楼标准，一审法院不支持聂春霞、刘忠庆相关诉求，使问题始终得不到解决。一、远洋地产公司交付了不符合交楼标准（在公共通道三个出入口设置了玻璃门，公共通道与办公室之间没有实体墙）的样板间给中山市新学林教育科技有限公司（以下简称新学林公司），导致了本案问题的发生。故远洋地产公司应按买卖合同第十二条关于出卖人装修、设备标准承诺违约责任条款的约定对聂春霞、刘忠庆承担相应责任。公共通道是否符合交楼标准是远洋地产公司与新学林公司之间的买卖合同关系，而非聂春霞、刘忠庆与新学林公司之间的买卖合同关系。故即使要向新学林公司追索也是远洋地产公司向新学林公司追索。二、因恢复原状即样板间通道，同样不符合交楼标准，故聂春霞、刘忠庆本案起诉要求远洋地产公司严格按工程竣工验收图所示公共通道的标准、规格及商品房买卖合同约定装修交楼标准重新交付，而并非恢复原状。三、涉案公共消防通道并非新学林公司独立产权，新学林公司无权进行整改，开发商应对其未符合交楼标准的公共通道进行纠正，并按买卖合同约定新楼标准重新交付。另外，只有远洋地产公司才具备资源和能力按照交楼标准重造涉案公共通道。四、对物业进行查验验收并向行政主管部门登记备案，是预售商品房买卖完成的必要组成部分。远洋地产公司、远洋物业公司未完成物业查验验收，聂春霞、刘忠庆未查验验收，不能视为商品房买卖交付完成。此并非物业服务纠纷，该项工作是开发商的前提和关键条件。五、一审时聂春霞、刘忠庆已明确主张违约金计算按买卖合同第九条第2项执行，当事人并非专业律师，在计算违约金时误算为24246.26元，而一审法院又未作提醒和说明，按该条款约定计算金额应为39166.97元，故现更正为39166.97元。六、房地产是特殊商品，交楼时存在不符合交楼标准情形，不管由谁造成、是否已收楼，开发商都有责任纠正至符合交楼标准为止，且涉案涉及的是逃生的公共消防通道主体结构问题。至于如何执行是远洋地产公司与新学林公司的问题，应由他们自行解决。聂春霞、刘忠庆只追究远洋地产公司不符合交楼标准的责任。远洋地产公司针对聂春霞、刘忠庆的上诉辩称：一、远洋地产公司已经按买卖合同约定向聂春霞、刘忠庆交付房屋，在向聂春霞、刘忠庆及新学林公司交付房屋后，远洋地产公司没有权利对物业进行控制处分，相关行为也不是远洋地产公司做出，故聂春霞、刘忠庆要求远洋地产公司恢复原状是没有依据的。二、逾期交房违约金问题，远洋地产公司不存在逾期交付行为，该诉讼请求已经过了诉讼时效，聂春霞、刘忠庆在上诉状中将违约金提高到3万多元不符合法律规定。远洋物业公司针对聂春霞、刘忠庆的上诉辩称，涉案商品房预售合同与远洋物业公司无关，该合同纠纷与远洋物业公司无关。远洋地产公司上诉请求：一、维持一审判决第二项；二、撤销一审判决第一项，改判驳回聂春霞、刘忠庆的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审事实认定错误，在本案证据充足、事实清楚的情况下，忽略远洋地产公司交付完成的事实，简单、错误引用远洋地产公司既非当事人且法律关系完全不同的（2019）粤20民终3494号判决中不具备既判力的法院主观认为部分，作为本案事实认定依据。1.远洋地产公司于2015年1月9日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，于2015年7月22日向聂春霞、刘忠庆发出书面收楼通知，聂春霞、刘忠庆未在交付通知的收楼期间办理收楼手续且一审庭审中承认该事实，根据买卖合同之补充协议第四条第3款约定，2015年7月26日依法发生交付法律后果。且聂春霞、刘忠庆2015年11月26日已表明“暂且收楼进场使用”，2016年1月1日起对外出租涉案物业，以上充分证明涉案房屋交付已于2015年7月26日完成。一审认定涉案物业交付时间为2016年1月14日属于严重的事实认定错误。2.（2019）粤20民终3494号案审查的是物业服务法律关系及事实，对于涉及本案603物业交付的具体细节、事实及买卖合同中有关约定的履行情况（聂春霞、刘忠庆何时办理查验收楼手续、是否在约定期限内提出异议、后续签署入驻合约及对外出租使用等）关联事实在当时的物业费纠纷中法院并未查明，且判决的理由，作为判决根据的法律上的判断，不具有既判力。本案中法院应单独结合证据、质证及庭审情况对交付完成时间作出认定和判断。二、一审法律适用错误，请求法院依法纠正。1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，聂春霞、刘忠庆未在约定检验期间内进行验收并提出异议，在时隔4年多之后通过法院诉讼要求远洋地产公司承担逾期交楼违约责任，法院依法应不予支持。2.根据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引，聂春霞、刘忠庆已于2015年11月26日自愿、主动接收商品房，接收后又于2020年4月起诉远洋地产公司逾期交付违约责任，法院应不予支持。三、聂春霞、刘忠庆主张远洋地产公司承担逾期交楼违约金的请求，已超法定诉讼时效，法院应依法不予支持。一审法院对此认定有误。聂春霞、刘忠庆自2015年11月26日起始终知道其权利被侵害，但在本案前其并未起诉要求远洋地产公司承担逾期交付违约责任，法律上诉讼时效起算“知道或者应当知道”是一种主观知道的状态，不应以确定地、能够等到法院支持的法律状态作为起算点。聂春霞、刘忠庆针对远洋地产公司的上诉辩称：一、预售商品房买卖是特殊商品买卖，交楼时存在不符合交楼标准情形，不管由谁造成、是否已收楼，开发商都有责任纠正至符合交楼标准为止，且涉案涉及的是逃生的公共消防通道主体结构问题，不是合同所注明的一般瑕疵问题。且造成不符合交楼标准的责任人也是远洋地产公司。二、开发商交付的商品房不符合交楼标准。聂春霞、刘忠庆于2015年11月26日发给开发商的律师函中明确，因开发商违约在先，聂春霞、刘忠庆为避免更大损失故决定在开发商完成整改前进行收楼，但仍保留向开发商追究法律责任的权利。此律师函并非远洋地产公司主张的于2015年11月26日就进场入驻，聂春霞、刘忠庆也未收楼入驻。此后聂春霞、刘忠庆根据远洋地产公司的律师函及声明，于2016年1月14日入驻涉案物业，并声明只对套内签收认可，对公共部位（尤其是公共消防通道）不认可，并保留追究远洋地产公司和远洋物业公司的权利。且因当时公共通道被包含在新学林公司内，故聂春霞、刘忠庆只能于2016年2月1日将物业租给新学林公司使用。三、（2019）粤20民终3494号生效判决是根据事实和证据认定远洋地产公司交付聂春霞、刘忠庆的物业不符合交楼标准。涉案物业至今未正式进行查验验收，未曾登记备案，未将登记备案情况通知聂春霞、刘忠庆，聂春霞、刘忠庆也未签署收楼协议，公共消防通道未交付聂春霞、刘忠庆，商品房交付不成立。四、关于诉讼时效。聂春霞、刘忠庆在收到收楼通知书后发现问题，多次打电话约见远洋地产公司相关人员，但对方始终不肯露面。当时远洋物业公司总经理建议聂春霞、刘忠庆写一份声明并代为转交远洋地产公司，聂春霞、刘忠庆也据此于2015年11月写过一份个人声明，远洋地产公司回复公共消防通道不符合交楼标准问题与其无关，后聂春霞、刘忠庆于2015年12月发律师函，远洋地产公司回复仍不承认责任，且以已取得工程竣工验收备案登记证为由称工程已合格可交楼使用。聂春霞、刘忠庆当时认为与远洋地产公司无关，是远洋物业公司失责行为所致，并一直拒交管理费，直至（2019）粤20民终3494号生效判决认定不符合交楼标准的法律事实，聂春霞、刘忠庆才获悉应追究远洋地产公司责任，故诉讼时效应从明确获悉权利被侵犯之日起计算。一审对诉讼时效认定是正确的。五、开发商交付给新学林公司的商铺是不符合合同约定标准的。远洋物业公司针对远洋地产公司的上诉辩称，本案与远洋物业公司无关。聂春霞、刘忠庆于2020年4月3日向一审法院起诉请求：1.判令远洋地产公司、远洋物业公司按照工程竣工验收图所示的公共通道标准、规格及商品房买卖合同约定装修交楼标准，恢复并交付聂春霞、刘忠庆位于远洋广场1幢写字楼601、602、608卡前面的公共消防通道；2.判令远洋地产公司赔付逾期交楼违约金24246.26元；3.判令远洋地产公司、远洋物业公司执行建房[2010]165号物业承接查验办法规定，对照工程竣工图、商品房买卖合同交楼标准对涉案物业进行查验验收，并向行政主管部门登记备案。一审法院认定事实如下：2014年3月20日，远洋地产公司作为出卖人与聂春霞、刘忠庆作为买受人签订中山市商品房买卖合同及附件，约定：1.买受人购买坐落为广东省中山市东区*************办公楼603号预售商品房，该商品房约定建筑面积共104.58平方米，其中，套内建筑面积72.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.92平方米；该商品房总价为1243396元。2.买受人于2014年3月20日支付623396元，2014年3月20日商业贷款620000元。3.出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；上述交付期限是该商品房交付的最迟日期，出卖人可选择在此时间前（含当日）的任一时间内交付该商品房，具体的交付日期以出卖人发出中山远洋广场商品房交付通知书的规定时间为准，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付该商品房给买受人使用。4.如出卖人无特殊原因未按照买卖合同的约定交房的，买受人同意放弃行使解除合同的权利，出卖人应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：逾期在60日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。5.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，在无法补回的情况下可折价补偿……出卖人在任何场合所设立的样板房并非验收的参照样板和标准。6.公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：首层大堂、公共通道、电梯厅、电梯井……新风井和水管井等由整幢办公楼共同分摊（上述各面积、数据以测绘单位最终确定为准）。合同还作其他约定。合同签订后，聂春霞、刘忠庆按约定支付了购房款。另查，远洋地产公司于2015年1月9日就中山远洋城C区城市综合体一、二、三期工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2015年7月22日，远洋地产公司向聂春霞、刘忠庆发出中山远洋广场商品房交付通知书，载明：中山市东区*************办公楼603已符合中山市商品房买卖合同中约定的交付使用条件；收楼时间安排为2015年7月24日至7月26日。2015年11月26日，聂春霞向远洋地产公司出具关于远洋广场写字楼1幢603卡不符合收楼逾期交付使用的声明，主要内容为其于2015年7月下旬收到远洋广场物业服务中心发出的中山远洋广场商品房交付通知书，但经其本人现场查看，该物业不符合收楼标准，因原属于公告走廊及消防通道被601、602、608卡封闭占为己有，侵占其物业使用面积，存在消防安全隐患。而该商品房买卖合同签订的物业交付期限是2015年9月30日前，直至本声明发出时日，上述状况尚未整改，不符合收楼标准，已构成逾期交付。现经相关部门沟通协商，聂春霞暂且收楼进场使用，保留追究收楼之前逾期交楼的法律权利。2015年11月30日，远洋地产公司向聂春霞发回复函，函复主要内容为根据合同约定，聂春霞的商品房于2015年1月9日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，远洋地产公司于2015年7月22日书面通知聂春霞收楼，该商品房已符合买卖合同约定的交付使用条件，不存在逾期交楼的情形。对聂春霞所购商品房相邻的601、602、608号房占用通道的问题，经核查，为该业主收楼后行为所致，与远洋地产公司无关，亦不影响远洋地产公司的交付行为，同时应不成为聂春霞拒付物业管理费的理由。消防部门已于近日通知该业主限期整改。聂春霞于2015年12月10日就远洋地产公司逾期交楼等问题通过北京德恒（深圳）律师事务所向远洋地产公司发律师函。远洋地产公司于2015年12月18日函复聂春霞。2016年1月14日，聂春霞、刘忠庆与远洋物业公司签订入驻合约，办理物业接收手续。但在该入驻合约中单方手写加注补充说明：由于本楼层有业主占用公共走廊的情况，不符合交楼标准，并且违反了中山远洋广场物业服务协议中的装修管理规定，物业公司存在管理不善问题，故本业主现只对室内部分进行签收，公共分摊部分不认可，并且保留追究中山远洋广场物业服务有限公司和中山远洋广场发展商的权利。聂春霞、刘忠庆认为远洋地产公司交付的物业不符合收楼标准，逾期交楼至今，已构成违约，而远洋物业公司承接物业时未进行查验，严重失职，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。再查，远洋地产公司提供中山市商品房买卖合同3份，该3份合同分别显示新学林公司购买远洋地产公司坐落为东区博爱六路28号远洋广场1幢办公楼601号、602号、608号物业。聂春霞、刘忠庆提供中山市12345政企通服务平台网页截图显示，2015年9月13日，梁小姐反映东区远洋广场1栋601、602、608为同一业主，该业主私自侵占公用面积，将该楼层的消防通道封闭，要求相关部门查处，回复意见为城区公安消防大队已派员到市民反映的地址进行勘察，该投诉情况属实，现已转交由城区公安消防大队处理，东区消防办也将进一步跟进。2015年9月21日，远洋物业公司向远洋广场1幢601、602、608单元的业主新学林公司发出违规整改通知书，要求其对占用的公共部位进行拆除整改，恢复公共走火通道。2015年10月5日，新学林公司仍未将占用的消防通道恢复原状。远洋物业公司于2015年11月2日向新学林公司发出关于新学林办公室消防投诉的复函，再次要求其于2015年11月20日前将占用部位的装饰拆除并恢复原状。2016年2月1日，中山市公安消防专队城区大队向新学林公司发出《建设工程消防防验收意见书》，载明：经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定位于中山市东区***********办公楼601、602、608的工程消防验收合格。一审庭审中，聂春霞、刘忠庆称其收楼时发现通道被其他业主占用，故未在上述指定期限内办理收楼手续。远洋地产公司称通道被侵占是新学林公司对玻璃门加锁的行为造成，新学林公司的收楼时间早于聂春霞、刘忠庆的收楼时间。又查，2019年1月14日，远洋物业公司另案以聂春霞、刘忠庆、新学林公司为共同被告向广东省中山市第一人民法院提起物业服务合同纠纷一案［案号：（2019）粤2071民初1563号］，请求判令：聂春霞、刘忠庆、新学林公司支付2015年8月至2016年1月、2017年9月至2018年7月期间共17个月的物业管理费21342.48元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费1255.44元为基数，分别从欠费当月6日起按万分之八利率计算至清偿之日止，暂计至2018年7月未7532.64元）。该案诉讼过程中，远洋物业公司申请撤回对新学林公司的起诉，并变更诉讼请求为：聂春霞、刘忠庆支付2015年8月至2016年1月期间共6个月的物业管理费7532.64元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费1255.44元为基数，分别从欠费当月6日起按万分之八利率计算至清偿之日止，暂计至2019年3月18日为7140.94元）。上述法院于2019年4月12日作出（2019）粤2071民初1563号民事判决：1.聂春霞、刘忠庆于本判决发生法律效力之日起七日内向远洋物业公司支付2015年8月至2016年1月期间的物业服务费7532.64元；2.驳回远洋物业公司的其他诉讼请求。聂春霞、刘忠庆不服判决，提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2019年11月27日作出（2019）粤20民终3494号民事判决，认为：“约定开发商向业主交付的商品房应符合合同约定及法定交付条件，且应能满足业主基本的安全条件和基本居住或使用要求。经查，在合同约定的最后交楼期限届满前，远洋地产公司于2015年7月22日向聂春霞、刘忠庆发出中山远洋广场商品房交付通知书，通知聂春霞、刘忠庆须于2015年7月24-26日期间办理收楼手续。虽涉案商铺所在小区建设项目已于2015年1月9日取得建设工程竣工验收备案登记证，但根据聂春霞、刘忠庆提交的现场照片以及远洋物业公司提交的违规整改通知单、关于新学林办公室消防投诉的负担等证据反映，在上述交付通知书指定的收楼期限内，涉案商铺所在楼层确实存在聂春霞、刘忠庆所主张的消防通道被其他业主违法占用的情况，且该违法侵占状态至消防部门于2016年2月1日发出《建设工程消防验收意见书》综合评定601、602、608的工程消防验收合格时方得以改善……由此，本案聂春霞、刘忠庆拒绝收楼理由成立，不能视作已收楼的情形下，远洋物业公司要求聂春霞、刘忠庆支付涉案商铺交付之前即2015年8月至2016年1月13日期间的物业服务费，理据不成立，本院不予支持。至于聂春霞、刘忠庆其后于2016年1月14日办理了物业接收手续，应按照其与远洋物业公司签订的《前期物业服务协议书》中约定向远洋物业公司支付从2016年1月14日至31日期间的物业服务费728.97元（12元/月×104.62平方米÷31天/月×18天）。”并判决：“1.撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1563号民事判决第二项；2.变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1563号民事判决第一项为：聂春霞、刘忠庆于本判决发生法律效力之日起七日内向中山远洋物业服务有限公司支付2016年1月14日至2016年1月31日期间的物业服务费728.97元；3.驳回中山远洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。”该判决已发生法律效力。又查，2019年9月25日，聂春霞、刘忠庆另案以新学林公司为被告向广东省中山市第一人民法院提起恢复原状纠纷一案，请求判令：1.新学林公司按照《商品房买卖合同》交楼标准，限期尽快回复办公室601、602卡前面的办公通道、共用消防设施原状；2.新学林公司在601、602卡前面的公共通道、共用消防设施原状前不得交易买卖。后上述法院依聂春霞、刘忠庆的申请依法追加远洋地产公司、远洋物业公司作为共同被告参加该案诉讼。上述法院于2020年3月2日作出（2019）粤2071民初25386号之一民事裁定，认为广东省中山市中级人民法院于2019年7月16日立案受理申请人梁稚梨、李琳琳对被申请人新学林公司提出的破产申请一案，而聂春霞、刘忠庆提起该案诉讼的时间为2019年9月25日，聂春霞、刘忠庆有关新学林公司的民事诉讼应向广东省中山市中级人民法院提起，其起诉依法应予以驳回。一审诉讼过程中，一审法院组织双方到中山市东区*************办公楼6层和7层进行现场勘查。经勘查，其中6层603号办公室往602号办公室方向的通道、608号办公室往607号办公室方向的通道及601号办公室往605号办公室方向中间的通道均设置玻璃门，玻璃门上贴新学林公司管理人的封条；但是消防通道出入口并不在新学林公司围闭的范围。7层的公共通道呈环形畅通通道。聂春霞、刘忠庆提供中山市测绘工程有限公司出具的1幢六-十五层平面图显示1幢楼层平面四周通道呈环形，603号办公室往602号、604号办公室方向均有通道。聂春霞、刘忠庆提供中山市测绘工程有限公司出具中山市东区*******远洋广场实测面积明细表显示1幢办公楼6-15层各层办公室共有分摊面积包含的部位第11项为本层的卫生间，强弱电间，通道。一审法院认为，聂春霞、刘忠庆以商品预售合同纠纷为由主张权利，故本案为商品房预售合同纠纷。关于聂春霞、刘忠庆的第1项诉讼请求的问题。新学林公司的商铺（601、602、608卡）占用了公共通道的事实是存在的，而按照聂春霞、刘忠庆的该项请求，即远洋地产公司、远洋物业公司需要拆除新学林公司所占用公共通道的相关设施，恢复原状，但是，远洋地产公司已将上述商铺出售并交付新学林公司，新学林公司已取得601、602、608卡商铺的所有权，远洋地产公司、远洋物业公司对上述商铺及公共通道不享有处分权，故其无权拆除新学林公司所占用公共通道的相关设施，因此，聂春霞、刘忠庆的该项诉请，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于逾期交楼违约金的问题。根据聂春霞、刘忠庆与远洋地产公司所签订的商品房买卖合同约定，远洋地产公司应当在2015年9月30日前将商品房交付聂春霞、刘忠庆使用，但聂春霞、刘忠庆于2016年1月14日才办理了物业接收手续，而广东省中山市中级人民法院（2019）粤20民终3494号民事判决认定聂春霞、刘忠庆拒绝收楼理由成立，故远洋地产公司应向聂春霞、刘忠庆支付2015年10月1日至2016年1月13日期间的逾期交楼违约金。同理，上述终审判决于2019年11月27日才作出，聂春霞、刘忠庆至此才知道其权利被侵害，故其主张逾期交楼违约金没有过诉讼时效。关于逾期交楼违约金的金额问题。商品房买卖合同约定“逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”，故逾期交楼违约金应为1243396元×0.3‰×105天＝39166.97元，因聂春霞、刘忠庆仅主张24246.26元，于法不悖，一审法院予以支持。关于聂春霞、刘忠庆的第3项诉讼请求。该项诉求属于物业服务合同的范畴，而本案为商品房预售合同纠纷，为两个不同的法律关系，在此一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、远洋地产公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向聂春霞、刘忠庆支付逾期交楼违约金24246.26元；二、驳回聂春霞、刘忠庆的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费406元，减半收取203元（聂春霞、刘忠庆已预交），由远洋地产公司负担并于一审判决生效之日起七日内迳付聂春霞、刘忠庆。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：2015年11月26日，聂春霞向远洋地产公司出具关于远洋广场写字楼1幢603卡不符合收楼逾期交付使用的声明，主要内容为：本人于2015年7月下旬到现场查看，1号办公楼603卡并不符合2014年3月20日签订的商品房购买合同收楼标准，最主要是原属于公共走廊及消防通道被601、602、608卡封闭占为己有，不但侵占了本人的物业使用面积，还严重存在消防安全隐患，不符合收楼标准；商品房买卖合同约定的物业交付期限是2015年9月30日前，直至本声明发出之日，上述状况仍未整改，仍未符合收楼标准，已构成逾期交付使用事实；经与相关部门沟通协商，本人暂且收楼进场使用，保留追究收楼之前逾期交楼的法律权利；且因达不到交付使用标准，不能从2015年8月起收取603卡物业管理费，直到上述原因整改完毕，达到物业合同签署的使用面积方可正式计收物业管理费；如上述原因没能整改恢复原合同约定的买卖面积，按商品房买卖合同相关条款执行。二审期间远洋地产公司确认：涉案公共通道的三扇玻璃门由其安装，新学林公司商铺与公共通道之间的分隔墙以及新学林公司几卡商铺之间的分隔墙是远洋地产公司拆除的。但远洋地产公司称，上述行为不表示其把公共通道交付给新学林公司，其在公共通道上安装玻璃门是为了合理使用，其（向新学林公司）交付时玻璃门是没有安装门锁的，门上的锁是由新学林公司安装的。对此聂春霞、刘忠庆称：由于其一方投诉到消防部门，玻璃门有被打开过；现在玻璃门上有门锁，不知道谁安装的；现在（玻璃门）是没有上锁的，但一旦有人使用新学林公司的商铺，就一定会锁上；聂春霞、刘忠庆本案中是请求把通道恢复成新学林公司三卡商铺之间有墙壁相隔的状态，目前现状是，交付后新学林公司在商铺摆放了办公用品，还建了玻璃房。远洋物业公司确认上述新学林公司商铺现状，但称：门锁是新学林公司安装，目前玻璃门没有上锁，目前三扇门是全天敞开的。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。远洋地产公司与聂春霞、刘忠庆于《商品房买卖合同》中约定，远洋地产公司应当在2015年9月30日前将符合合同约定的商品房交付聂春霞、刘忠庆使用。但经查，聂春霞、刘忠庆至2016年1月14日才与远洋物业公司办理收楼手续。对此远洋地产公司认为，其已在合同约定期限内取得竣工验收备案登记并通知涉案业主收楼，通知收楼期限届满之日即2015年7月26日已完成涉案商铺交付，其不存在逾期交楼违约行为；而聂春霞、刘忠庆则认为，开发商通知收楼时存在同一楼层其他业主即新学林公司违法占用公共消防通道的情况，存在消防安全隐患，不符合收楼标准，故远洋地产公司应承担逾期交房责任。对此本院认为：首先，本院作出的（2019）粤19民终3494号判决已查明及认定：虽然涉案商铺所在小区建设项目已在约定期限内取得竣工验收备案登记证，远洋地产公司也已在上述合同约定期限内通知聂春霞、刘忠庆办理收楼手续，但至约定交楼期限届满，聂春霞、刘忠庆购买的涉案商铺所在楼层仍存在新学林公司违法占用消防通道的情况，且该违法侵占状态至消防部门于2016年2月1日发出《建设工程消防验收意见书》综合评定601、602、608的工程消防验收合格时方得以改善。本案中，远洋地产公司虽对上述生效判决所认定的相关事实提出异议，但并未提交充分证据予以推翻，故应承担举证不能的法律后果。一审法院对（2019）粤20民终3494号判决中所认定的事实予以采信并无不妥，本院予以维持。其次，远洋地产公司称新学林公司收楼后的行为与其无关。但本院认为，商品房买卖合同中约定开发商向业主交付的商品房，应符合合同约定及法定交付条件，且应能满足业主基本的安全条件和基本居住或使用要求。而消防通道与业主的基本人身安全密切相关，即涉案情形对业主能否正常经营、使用商铺存在重大影响和限制，开发商在交付商铺前负有妥善解决上述问题，排除妨碍，确保交付的商铺不存在影响正常使用的明显瑕疵之附随义务。故远洋地产公司于2015年7月22日向聂春霞、刘忠庆发出商品房交付通知书时，聂春霞、刘忠庆以新学林公司占用消防通道造成其不能正常使用商铺为由拒绝在通知书指定期限内收楼，合理有据，远洋地产公司上述通知行为不能发生视为聂春霞、刘忠庆已收楼的法律后果。2015年11月26日聂春霞在其出具的声明中表示同意收楼，但结合双方此后往来的多份函件中双方仍就交楼标准、交楼期限存在较大争议等内容反映，双方实际上并未就涉案商铺交付问题形成一致合意，且尚未完成由开发商交付、业主接收的收楼手续办理。故聂春霞上述作出同意收楼单方意思表示的行为实际也未发生其一方已收楼的法律后果。至2016年1月14日聂春霞、刘忠庆与远洋物业公司签订入驻合同、办理物业接收手续，远洋地产公司此时才履行了合同约定的交付义务。故远洋地产公司交付涉案商铺时间明显超出合同约定期限，一审法院据此判决远洋地产公司向聂春霞、刘忠庆支付2015年10月1日至2016年1月13日期间、按合同约定每日万分之三标准计付的逾期交楼违约金，并无不妥。至于违约金数额问题。虽然根据上述标准计算，远洋地产公司应承担2015年10月1日至2016年1月13日期间的逾期交楼违约金数额为39166.97元（1243396元×0.3‰×105天），但鉴于聂春霞、刘忠庆提起本案诉讼时将上述期间违约金的金额明确主张为24246.26元，属于聂春霞、刘忠庆对自身合法权益的处分，一审法院予以准许并判决远洋地产公司向聂春霞、刘忠庆支付逾期交楼违约金24246.26元，并无不妥，本院予以维持。现聂春霞、刘忠庆二审又以其并非专业律师故计算违约金有误为由，要求将其逾期交楼违约金诉求金额调高至39166.97元，理据不充分，本院不予采纳。另外，聂春霞、刘忠庆至（2019）粤20民终3494号判决于2019年11月27日作出后方明确知悉其权利受到侵害，故其一方于2020年4月3日提起本案诉讼主张远洋地产公司承担逾期交楼违约金，并未超过法律规定的诉讼时效期间。故远洋地产公司关于聂春霞、刘忠庆主张逾期交楼违约金已超出诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。一审法院对诉讼时效问题认定并无不妥，本院予以维持。再次，关于聂春霞、刘忠庆主张涉案的公共消防通道被加装玻璃门及被占用的问题。本案中，聂春霞、刘忠庆已于2016年1月14日办理了收楼手续，远洋地产公司已于当天履行了交付涉案商铺的合同义务。但对于聂春霞、刘忠庆在使用涉案商铺中就公共消防通道被改建占用的争议事宜，本院认为，其一，涉案玻璃门安装后，根据本案当事人的陈述，新学林公司曾将涉案部分公共通道上锁围蔽使用。而远洋地产公司虽然已将601、602、608卡商铺出售并交付新学林公司，新学林公司亦已取得上述商铺的所有权，但并不能就此认为新学林公司已同时享有该公共通道的所有权和单独占用权利，包括聂春霞、刘忠庆在内的其他业主同样享有使用涉案公共通道的权利。因此一审法院以物权已发生转移为由驳回聂春霞、刘忠庆要求恢复公共通道的诉请，明显不妥。其二，涉案公共通道上的三扇玻璃门经查系由远洋地产公司安装加建，无论该玻璃门上有无安装门锁或者门锁有无上锁，均对包括聂春霞、刘忠庆在内的其他业主使用公共通道产生明显障碍。因此，虽然远洋地产公司向聂春霞、刘忠庆交付涉案商铺时已符合合同约定标准，但该公司作为涉案商铺的出卖人，仍应当负有保障买受人能完全正常及合理使用涉案商铺的合同义务。而现查其在聂春霞、刘忠庆所购买的商铺毗邻的公共消防通道擅自加装了三扇玻璃门，一方面易于被其他业主擅自加锁占用相关通道，也对消防安全造成隐患，另一方面也对聂春霞、刘忠庆等业主正常通行及合理使用其所购置商铺造成影响。因此，聂春霞、刘忠庆要求远洋地产公司继续履行出卖人义务，拆除由其安装于涉案公共消防通道处的三扇玻璃门，以合理排除相关消防安全隐患及避免另再被他人上锁占用通道的情形，该部分诉请合理有据，本院予以支持。至于聂春霞、刘忠庆另要求远洋地产公司恢复新学林商铺与公共通道之间的分隔墙，以及恢复新学林三卡商铺之间的分隔墙的诉请。因远洋地产公司向新学林公司交付三卡商铺后，商铺所有权已属于新学林公司，且前述分隔墙的拆除或者重建，亦未对聂春霞、刘忠庆正常使用其自身所购买的涉案商铺造成实质性影响，也未对聂春霞、刘忠庆在内的其他业主使用公共通道产生障碍或其他明显影响。故本院在本案中对该部分诉请不予支持。最后，关于聂春霞、刘忠庆要求远洋物业公司与远洋地产公司之间就承接本案物业服务管理时，应对涉案物业进行检验验收并向行政主管部门登记备案的诉请，因本案为聂春霞、刘忠庆与远洋地产公司之间的商品房预售合同纠纷，故一审法院对此主张在本案中不作处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，聂春霞、刘忠庆的上诉请求合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回；远洋地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9197号判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9197号判决第二项；三、远洋地产（中山）开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内拆除其安装于广东省中山市东区*************办公楼6层601、602、608号商铺位置的公共消防通道处的三扇玻璃门；四、驳回聂春霞、刘忠庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费406元，减半收取为203元（聂春霞、刘忠庆已向一审法院预交），由远洋地产（中山）开发有限公司负担【远洋地产（中山）开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付聂春霞、刘忠庆】；二审案件受理费579元【聂春霞、刘忠庆已向本院预交173元，远洋地产（中山）开发有限公司已预交406元】，由聂春霞、刘忠庆负担123元，由远洋地产（中山）开发有限公司负担456元【远洋地产（中山）开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付聂春霞、刘忠庆50元】。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  吴合波二〇二一年一月十二日书记员  易嘉璇廖博睿