山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初7108号原告：刘伯田，男，1992年9月25日出生，汉族，自由职业，住上海市。委托诉讼代理人：侯春梅（系原告刘伯田之母），女，1967年3月25日出生，汉族，济南市历城区供电公司退休职工，住济南市。被告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，该公司职员，住济南市。原告刘伯田与被告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后（本院系于2020年8月31日收到原告刘伯田提交的起诉状，并开始组织双方当事人进行调解），根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序,于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告刘伯田的委托诉讼代理人侯春梅，被告源浩公司的委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘伯田向本院提出诉讼请求：判令源浩公司赔偿刘伯田逾期交房违约金23800元（8个月的违约金）。事实与理由：2013年9月30日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定源浩公司应在2016年6月30日前将位于济南市天桥区北大时代朗润园西区xx-x-xxx号房屋交付刘伯田使用。其后，源浩公司未能按约交付前述房屋，实际于2017年8月交付，逾期交付14个月。就其违约交付的行为，源浩公司已向刘伯田支付了6个月的违约金，至今仍拖欠8个月的违约金未支付。为此，刘伯田提起本案诉讼。源浩公司辩称，1、刘伯田主张的逾期交房违约金已超诉讼时效，其已丧失胜诉权。2、双方当事人已就逾期交房违约金达成协议并实际履行，源浩公司不应再支付违约金。3、如违约金确低于损失可以调整，但根据“谁主张、谁举证”的原则，刘伯田应举证证实其存在损失，于本案中，其并未举证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经组织当事人进行证据质证及庭审调查，本院认定如下事实：2013年9月30日，刘伯田作为买受人，与出卖人源浩公司签订《商品房买卖合同》。该合同主要约定：刘伯田购买源浩公司开发建设的位于二环北路南侧、顺河高架路东侧的北大时代朗润园xx号x-xxx号房屋（建筑面积140.12平方米）（该房屋所在项目商品房预售许可证号为：济建预许xxxxxxx号）；按建筑面积计算，单价为每平方米6283元，总价款为880374元；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》及符合本合同约定的房屋交付给买受人；如逾期交付房屋，逾期不超90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金；因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已支付房款的2%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，该《商品房买卖合同》附件5《合同补充协议》约定，出卖人可采取信函、电话等方式通知买受人，采用邮寄、挂号、特快专递的，在寄出2日后视为收讫。上述合同签订后，刘伯田按约向源浩公司支付了购房款。2016年7月10日，源浩公司向刘伯田出具致业主的一封信，载明：因市政配套建设等原因，导致相关验收工作延迟，未能在合同原约定的时间交付房屋……因房屋延期交付所产生的违约责任，我司将按照合同约定赔偿方案执行……2016年7月11日，源浩公司向刘伯田出具关于逾期交房违约金支付时间的通知，载明：因未能如期交房（含车位，车位交付时间按照2016年6月30日），延期交付产生的违约责任，源浩公司将按照约定的违约责任执行……。就上述延期交付房屋的违约责任，源浩公司分次向刘伯田支付违约金共计20253元。且在于2017年1月11日支付违约金时，源浩公司于刘伯田签字确认领取违约金的确认表中特别对上述合同约定的违约责任条款进行了提示，刘伯田单独在该提示下方签名确认。2017年8月31日，涉案房屋取得《综合验收备案证明》。同日，源浩公司向刘伯田寄出交楼通知书，刘伯田于同年9月2日收讫。2017年9月5日，双方当事人就上述房屋办理了交接手续。另查明，本院就贾滨与源浩公司商品房预售合同纠纷一案于2018年8月29日作出了（2018）鲁0105民初xxxx号民事判决书。济南市中级人民法院就该案作出的二审（2018）鲁01民终8493号民事判决书已生效，维持了原判决中关于逾期交房违约金的判项。于该案一审中，本院依法委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区住宅及地下室、车位（住宅建筑面积为135.7平方米、地下室建筑面积为18.29平方米）在逾期交房期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格进行评估。该鉴定机构于2018年5月29日作出价格评估报告，鉴定意见为：上述逾期交房期间与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金分别为57元、2元、6元。本院认为，刘伯田与源浩公司签订的涉案《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。依涉案《商品房买卖合同》约定，源浩公司应于2016年6月30日前将取得《分期综合验收备案证明》及符合合同约定的房屋交付与刘伯田，但实际上源浩公司于2017年8月31日才取得《综合验收备案证明》，并于同日向刘伯田寄出交楼通知书，刘伯田于同年9月2日收讫。因此，源浩公司构成逾期交房，应承担违约责任。对于逾期交付的期间，依涉案《商品房买卖合同》约定，采用邮寄、挂号、特快专递的，在寄出2日后视为收讫，而刘伯田又确系于同年9月2日收讫，故其该收讫之日应视为源浩公司的交房之日。自2016年7月1日起计算，截至该日，源浩公司逾期交房共计429天。对于违约金的计算，涉案《商品房买卖合同》虽约定了上限，即不超已付房款的2%，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条亦规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。为减少当事人诉累及节约司法成本，参照本院于（2018）鲁0105民初1236号一案中委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区住宅及地下室、车位在逾期交房期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格进行评估的价格计算，涉案房屋的日租金单价应为58.86元/天[57元/天×（140.12平方米÷135.7平方米）]。依此，涉案房屋自2016年7月1日起至2017年9月2日止的期间的租金损失为25250.94元[429天×58.86元/天）]；前述损失已远超源浩公司已付违约金20253元，应予调整。但是，因源浩公司就刘伯田于本案中的主张提出了诉讼时效抗辩，故还应参照诉讼时效来判定应予调整的违约金额。因刘伯田于2020年8月31日即向本院提交起诉状，故应以刘伯田向本院提交起诉状的时间为节点计算诉讼时效。依照一般诉讼时效为三年及诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算的法律规定，刘伯田主张的逾期交房违约金损失的诉讼时效截止点应为2017年8月31日，于该日之前的违约金损失因已超三年的诉讼时效保护期间而不受法律保护。据此，涉案房屋处于诉讼时效保护期间的违约金仅有3日的金额，即176.58元（3天×58.86元/天）。源浩公司虽抗辩称其公司已在刘伯田签字确认领取违约金的确认表中特别对涉案合同约定的违约责任进行了提示，且刘伯田单独在该提示下方签名确认，但因该确认表中并未明确载明刘伯田自愿放弃要求源浩公司赔偿相关损失的内容，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失的法律效果，故源浩公司据该确认表主张应免除其违约责任的理由不成立，本院不予采纳。综据上述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿付原告刘伯田逾期交付房屋违约金176.58元；二、驳回原告刘伯田的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，由原告刘伯田负担196元，由被告济南源浩置业有限公司负担2元。本判决为终审判决。审判员  曹新建二〇二一年一月二十二日书记员  高雪莲