广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初40151号原告深圳市志健实业有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道茂盛路**志健时代广场**，统一社会信用代码91440300279537656U。法定代表人郑健明。委托诉讼代理人赖智慧，系。被告陈燕姣，女，汉族，1988年3月20日出生，身份证住址湖南省衡东县。委托诉讼代理人陈艳云，系被告姐姐。原告深圳市志健实业有限公司与被告陈燕姣的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖智慧、被告及委托诉讼代理人陈艳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月29日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定合同期限为2019年4月1日至2021年3月31日，合计2年，经营场地为原告商场F1层，建筑面积为56.6平方米;被告向原告每月支付租金6462.4元（人民币，下同），管理费2037.6元。合同签订后，双方开始合作，原告一直依合同履行约定的义务，但被告于2020年4月26日未经原告书面同意，擅自停止营业、撤场。依据《专柜合同》第十条中第10.1、第10.5条款之规定，被告己经构成严重违约，原告有权解除合同没收被告履约保证金，且要求被告承担三个月租金数额的违约金。另有被告经营期间拖欠原告2020年1月1日至2020年4月26日固定租金17465.72元，综合管理费5841.12元，水电费813.23元，滞纳金31.48元，促销管理费120元，推广费216.67元，共计24488.22元未向原告支付，后原告多次进行催告，但被告一直不积极履行相关义务。另被告于2020年4月26日擅自停止经营逃场后，至今为止，被告的财产依旧滞留在出租专柜里，仍然占据原告有价值的物业空间，依据专柜合同第11.5条，被告应当按月租金标准，向原告缴纳2020年4月26日至12月31日的场地占用费。基于以上事实，原告同被告之间的租赁关系合法有效，而被告却拒不履行合同约定的义务，已经构成根本违约，造成原告一定的经济损失。原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，诉请判令：一、解除原、被告双方签订的《专柜合同》;二、被告支付原告所欠租金及其它费用共计24488.22元;三、被告依合同约定支付所欠费用之利息，月利率2.4%，共计1473.83元(计息期间自被告违约之日起暂计算至2020年6月30日，但实际应计算至被告支付所有欠款之日止);四、被告支付原告违约金19387.2元；五、被告向原告支付场地恢复费5660元;六、被告向原告按租金标准缴纳4月26日至12月31日期间的场地占用费；七、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称，一、原被告之间签订的《专柜合同》第10.1和第10.5条明显违反《合同法》规定应予以撤销。被告在签订《专柜合同》时，原告处于强势地位，合同的任何条款都不能修改。原被告签订的合同纵观上下，全部是给予原告权利保护，而对被告是不合理的权利限制。原告直接将自己的意志强加给了被告。原告的行为也明显违反了《合同法》第三条的平等原则，即“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定。原告以上述条款所要求的被告赔偿理应不能成立，理应被驳回。二、原告起诉状所称被告擅自撤场严重违反事实。原被告双方于2019年3月29日签订《专柜合同》，合同实际履行后，原被告没有发生过任何争议。但随着新冠疫情的爆发，原告的商场受到不可避免的冲击，任何店铺的生意均一落千丈。国家为了扶持小微企业纷纷出台政策，号召物业减租，支持店铺经营。原告在已知国家政策号召的情况下，口头同意给予其商场的店铺一定减租。但随着疫情被控制，原告所承诺的减租一事被搁浅。商场所有商家和原告沟通均没有任何实质性的答复。另外，原告为了节省人力开支，只保留了商场的一个大门通道(因为门口要留有安保人员测量体温)。原先靠近被告的商场大门被封闭，被告的商铺彻底没有了过往的人流。被告的经营彻底终止。在这种被逼无奈的情况下，被告与原告多次协商，被告在原告已经同意的情况下开始了撤场。为了妥善解决撤场一事，被告专呈向原告提交了书面撤场材料，原告只是默认收到，但不给被告任何的书面签收。被告只能在原告办公处拍照以作证据。后双方在撤离的方式上意见不能统一，被告只能在没能收回任何物品、设备、设施的情况下黯然离场。据被告统计被原告非法扣留的物品价值为98000元。对原告要求被告支付场地占用费的诉讼请求，被告认为这不是被告的本意，因为当时双方协商不一致，原告阻拦被告搬东西，被告不是逃离，被告2020年4月24日将撤店申请书交给了一楼主管，对方没有给回馈，应视为默认被告撤店。综上，法院应驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，2019年3月29日，原告与被告签订《专柜合同》，约定原告将其所有的位于深圳市龙岗区商铺出租给被告使用，被告用于经营美甲美容美睫纹绣，品牌为“ｍｕｓｅ美颜定制馆”，租赁期间为2019年4月1日至2021年3月31日，履约保证金为16000元，每月租金6462.4元，管理费2037.6元，被告应于当月5日前用现金缴纳当月费用。其中合同第4.2条约定，节庆促销费1000元／年，品牌推广服务费2000元／年，按合同期限分年度（12个月为一个年度）缴纳，首年度费用由被告在双方合同签订后三日内向原告缴纳，以后每年度费用于当年度前三天向原告缴纳。合同第4.9.3条约定，被告未按上述约定期限缴纳的，每逾期一日，应向原告支付欠费总额万分之五的滞纳金。合同第9.9条约定，被告委派专柜营业员或促销员2名，原告每人每月收取20天管理费。合同第10.1条约定，如出现被告拖欠或不足额交纳应交款项一个月，或拖欠次数达二次，擅自停业八小时以上（含八小时）等行为，原告不予退还被告履约保证金，并可以按照三个月租金数额为违约金由被告承担违约责任，且原告还可以单方面全部或部分解除合同，无需承担任何责任。合同第10.4条约定，合同期限届满前，如被告提前解除合同，应提前三个月书面通知原告，并同意在新商户进场前予以撤柜，履约保证金不予退还。合同第10.5条约定，合同期限届满前，未经原告书面同意，被告擅自停止经营、擅自撤场，除履约保证金不予退还外，被告自愿承担三个月租金金额的违约金，还需承担原告的经济损失。合同第10.6条规定，租赁期间，如被告违约导致合同提前终止，履约保证金、装修保证金、一次性综合管理费、品牌推广费、节庆促销费等不予退还。除因原告转场或关门停业要求被告提前撤场的原因外，被告提前撤场的，被告同意原告不予以退还品牌推广费，被告同意节庆费为一次性合同，原告不予以退还。合同第10.7条约定，本合同终止后，被告必须对其经营区域恢复毛坯或折成相应的场地恢复费给原告，若由原告恢复场地，场地恢复费按照建筑面积每平方米100元计算。合同第11.3条约定，被告将物品留存、滞留、遗弃在原告处，对占用营业场地的，原告每日按原专柜场地费或每平方米的租金收取场地占用费，对占用仓库的，原告按每天500元收取占仓费。合同第11.5条约定，被告未撤走其物品的，同意原告按遗弃物品处理，超过3天未撤走遗弃物品，被告同意原告转移至仓库堆放，仓库占用费按每天500元计算，超过3天仍未撤走，被告同意原告作为废弃物品处理。合同第十六条约定，为保证本合同的履行，被告若拖欠租金、管理费及合同约定的其他费用超过一个月，同意以其租赁专柜内商品、货品、装修品等一切物品授权原告以特价处理折价抵偿；不足部分，被告同意在三天内交清，若未按时交清欠款，被告承诺按月利率2.4%支付利息，直至交清全部欠款。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，原告确认被告交纳租赁保证金16000元，并正常交纳租金至2020年1月底。诉讼中，原告提交《缴费通知单》证明被告店铺2020年1月1日至4月26日的电费797.51元、水费15.72元，共计813.23元。原告称，由于疫情原因，已给所有的商铺包括被告减免了2020年2月1日至2020年2月7日期间的租金。由于被告未交纳2020年2月1日之后的租金及各项费用，并于2020年4月26日单方撤场，原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。被告确认其经营至2020年4月26日，并称因商场在2020年3月8日陆续恢复营业，被告经营的店铺旁边的小门没有打开，客流量较小，营业受到影响，其于2020年4月24日向原告的一楼主管龙东升和赖泽帆提交了《撤店申请书》，主管确认收到，被告提交其与主管的微信聊天记录予以佐证。原告否认收到《撤店申请书》，但确认上述两名人员为其处的员工，其中龙东升已于2020年9月7日离职。本院认为，原被告签订的《专柜合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。被告自2020年2月1日起未缴纳租金，并2020年4月26日停止经营而撤场，故原告请求解除《专柜合同》及支付拖欠的各项费用，本院予以支持，其中2020年2月1日至2020年4月26日期间未交的租金为16965.66元（6462.4元÷29天×22天＋6462.4元＋6462.4元÷30天×26天）（已扣除2020年2月1日至2020年2月7日期间减免的租金）、综合管理费为5841.12元（2037.6元＋2037.6元＋2037.6元÷30天×26天）、促销员管理费为114.67元（40元＋40元＋40元÷30天×26天）、水电费为813.23元（含1月未缴水电费）、推广赞助费为144.44元（2000元÷12个月÷30天×26天）。关于原告主张的违约金19387.2元以及逾期利息，由于原告已没收被告履约保证金，且本案系受疫情影响导致的纠纷，原告另行请求被告支付的逾期付款违约金及利息，本院不再支持。关于原告主张的场地恢复费用5660元及场地占用费的请求，因原告未提交证据证明上述损失的存在，故本院对此不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告深圳市志健实业有限公司与被告陈燕姣签订的《专柜合同》；二、被告陈燕姣应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市志健实业有限公司2020年2月1日至2020年4月26日期间的租金16965.66元、综合管理费5841.12元、促销员管理费114.67元、水电费813.23元、推广赞助费144.44元，共计23879.12元；三、驳回原告深圳市志健实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费537元（原告已预交），由原告负担279元，由被告负担258元。原告已预交的537元，由本院予以退回258元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费258元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吕亮二〇二一年一月二十六日书记员  陈亮