广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终7号 上诉人（原审原告）：蒲栋，女，1981年9月22日出生，壮族，住广西贵港市港**。 委托诉讼代理人：马彬华，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦锂，广西骏扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵港市富民房地产开发有限公司，住所地广西贵港市港**贵城震塘**。统一社会信用代码9145080069536394XY。 法定代表人：刘焕民，执行董事。 委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁永隆，广西君望律师事务所律师。 原审第三人：贵港市鸿祥房地产开发有限公司，住所，住所地贵港市江北大道中段**院内原港**储备粮管理公司办公楼**社会信用代码91450802579401590F。 法定代表人：刘小民，执行董事。 上诉人蒲栋因与被上诉人贵港市富民房地产开发有限公司、原审第三人贵港市鸿祥房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治 2 区贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初2772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 上诉人蒲栋上诉请求：一、请求撤销贵港市港北区人民法院作出的（2019)桂0802民初2772号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、一审、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定“第三人鸿祥房地产开发有限公司未将上述款项支付给被告贵港市富民房地产开发有限公司”系认定事实错误。2013年6月23日上诉人与被上诉人签订了《商品房预售合同》购买富民商城x幢x层x单元A20xx号商品房（合同编号：201306230013)后，上诉人按被上诉人的总经理刘小民（亦是第三人贵港市鸿祥房地产开发有限公司的法定代表人）的要求，于2013年6月25日将该房的全额购房款15万元连同购买其他房屋的价款共计230万元一次性转入贵港市鸿祥房地产开发有限公司账户，被上诉人出具了收到富民商城A2017号房款的收据并加盖公章。上诉人在一审诉讼过程中已向一审法院提交了被上诉人出具的收据，被上诉人出具加盖了其公章的收据的行为已经足以证明被上诉人已经收到全额购房款，一审法院罔顾事实，以“原告通过银行转账向第三人支付款项，但原告未能提供证据证实其向第三人转账的款项系涉案商品房的购房款”为由判决驳回上诉人的诉讼请求是加重上诉人的举证责任，有违民事诉讼高度盖然性的证明标准。综上，合同签订后上诉人已完全履行合同义务，但被上诉人未交付房屋也未办理房屋所有权转移登记，其行为已经构成严重违约，请求法院依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人辩称，一审法院所判决的结果是正确的，认定事实是不正确的， 3 本案的事实是富民公司与上诉人签订的商品房买卖合同是为鸿祥公司向上诉人借款230万的担保，担保的形式是在鸿祥无力偿还时用富民公司的房产卖给上诉人，因此本案的基础的法律关系是民间借贷关系，应该按民间借贷关系去审理，所以一审认定商品房预售合同关系错误，但判决结果是正确的，所以我们也认可这个结果，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人述称，事实上是上诉人与第三人有借贷关系，且第三人已还了大部分的款给上诉人了，被上诉人只是为第三人的借款担保而与上诉人签订了商品房买卖合同，不是真实意思表示，不认可上诉人的上诉请求。 蒲栋向一审法院起诉请求：1.请求法院确认原告与被告于2013年6月23日签订的《商品房预售合同》（合同编号：201306230013）约定预售给原告的位于贵港市（未办理产权证，房屋价值15万元）归原告所有；2．请求法院判令被告履行《商品房预售合同》义务，将上述房屋交付给原告；3．请求法院判令被告协助履行《商品房预售合同》义务，将上述房屋所有权过户给原告；4．请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金人民币32685元（以已付购房款15万元为基数，按《商品房预售合同》约定的利率日万分之一，从2013年7月1日计至交房之日，现暂计至2019年6月19日为32685元）;5．请求法院依法判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金人民币150元（以已付购房款15万元为基数，按《商品房预售合同》约定的0.1％计算）;6．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月23日，蒲栋作为买受人与贵港市富民房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房预售合同》（合同编号201306230013），约定出卖人将其建设的富民商城1幢2层1单元 4 A20xx号房出卖给买受人，面积45.75平方米；买受人采取一次性方式付款，买受人应在2013年6月23日前支付全部房价款；买受人未按约定的时间付款的，逾期超过90日，出卖人有权解除合同；出卖人应在2013年6月30日向买受人交付该商品房；出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。双方签订《商品房预售合同》后，贵港市富民房地产开发有限公司于2013年6月24日向蒲栋出具《收据》一份，载明“今收到蒲栋购富民商城A2XXX号商铺房款150000元”。贵港市富民房地产开发有限公司至今未向蒲栋交付涉案商品房。 另查明，蒲栋于2013年6月25日通过中国农业银行向第三人贵港市鸿祥房地产开发有限公司转账2300000元。第三人贵港市鸿祥房地产开发有限公司未将上述款项支付给贵港市富民房地产开发有限公司贵港市富民房地产开发有限公司。 该院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。本案中,蒲栋与贵港市富民房地产开发有限公司签订商品房预售合同后，贵港市富民房地产开发有限公司向蒲栋出具收到购房款的收据，蒲栋通过银行转账向第三人支付款项，但蒲栋未能提供证据证实其向第三人转账的款项系涉案商品房的购房款，因此，相关证据未能形成完整的证据链条证实蒲栋已付清购房款。蒲栋未付清购房款的情况下关于确认涉案房屋的产权归其所有 5 等各项诉讼请求,缺乏事实根据,亦无法律依据,法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回蒲栋的全部诉讼请求。案件受理费3956元，由蒲栋负担。 本院二审查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》第三章第八条第二款约定:“根据本地商品房预售款监管的具体办法规定……该商品房的预售资金监管账户名称为贵港市富民房地产开发有限公司，账号为：45×××56（中国建设银行股份有限公司贵港城中支行）。”本院还查明上诉人与原审第三人有其他经济往来。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案的主要争议焦点是：1.上诉人是否已付清购房款付给被上诉人；2.被上诉人是否应承担房屋交付、房屋所有权过户以及支付逾期交房、逾期办证违约金等责任。 关于第一个争议焦点，上诉人、被上诉人及原审第三人均认可蒲栋于2013年6月25日通过中国农业银行向第三人贵港市鸿祥房地产开发有限公司转账2300000元，但各方对此款的性质有争议。上诉人认为是涉案房屋及其他房屋的购房款，被上诉人及原审第三人主张是借贷款。此款是否属于涉案房屋及其他房屋购房款？对此焦点问题，本院认为此款认定为本案购房款的依据不足。第一，根据双方签订的《商品房预售合同》第三章第八条第二款约定，预售资金监管账户名称为贵港市富民房地产开发有限公司，账号为：45×××56，上诉人的购房款应该转入此账户，才符合合同约定及商品房预售资金监管的相关规定。但上诉人并没有将购房款转入此账户，而是转入第三人贵港市鸿祥房地产开发有限公司账户。第二，上诉人 6 主张转入原审第三人账户的230万元属于涉案购房款及其他房屋购房款，在其与原审第三人有其他经济往来、没有得到被上诉人及原审第三人认可的情况下，属于证据不足。第三，根据上诉人提供的一次性购买8套商品房的证据表明，8套商品房总价款为200万元，但上诉人却支付了230万，显然不符合交易习惯。综上，上诉人主张已支付并付清购房款给被上诉人证据不足，本院不予支持。 关于第二个争议焦点问题，本院认为，第二个争议焦点问题建立在第一个焦点问题之上。上诉人在没有充分证据证实已付清购房款给被上诉人的情况下，主张由被上诉人承担承担房屋交付、房屋所有权过户以及支付逾期交房、逾期办证违约金等请求，显然没有事实和法律依据。对上诉人此项主张，本院不予支持。 综上所述，蒲栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3957元，由上诉人蒲栋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 莫学平 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二一年一月二十八日 法官助理 潘梅清 书 记 员 黎彦妍