中华人民共和国浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2324号上诉人（原审原告、反诉被告）：张英兰，女，1960年2月20日出生，韩国籍，住大韩民国××尔市××区绿矾洞××地带公寓××号。委托诉讼代理人：徐飞雄，浙江浙平律师事务所律师。委托诉讼代理人：奚筱岑，浙江浙平律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：符亚平，男，1960年1月27日出生，汉族，住中华人民共和国浙江省平湖市。委托诉讼代理人：陈夏，浙江子竣律师事务所律师。上诉人张英兰因与上诉人符亚平房屋租赁合同纠纷一案，均不服平湖市人民法院（2019）浙0482民初3489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张英兰上诉请求：1.撤销原判，改判符亚平退还租金110831元；2.改判符亚平赔偿财产损失146210元和搬迁费用6900元；3.诉讼费由符亚平负担。事实和理由：一、根据合同5-3条约定:“在租赁期内，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，甲方应向乙方退还租金。”嘉兴港区征迁工作指挥部于2017年11月8日发布《关于长安桥村实施房屋搬迁的通知》。租赁房屋在列入拆迁范围后，符亚平已无权收取租金，张英兰可以免费使用至搬迁之日止。因此，符亚平应将2017年12月-2019年6月租金110831元退还张英兰。二、根据张英兰一审提供视频光盘和财产损失表，可以证明符亚平将张英兰的物品从租赁房屋内强制腾退的事实，该强制腾退行为明显是违约行为。同时，符亚平也承认自行安排人员对张英兰的物品进行搬动。符亚平自行安排人员在搬动过程中是随意、暴力的，导致张英兰的家具毁坏及部分装饰物品无法正常使用，给张英兰造成极大损失。张英兰知晓此事后前往现场并联系搬家人员，把符亚平随意堆放在屋外的物品搬离，为此又支出搬迁费用6900元。由此造成张英兰的财产损失及搬迁费用应由符亚平承担赔偿责任。符亚平辩称，双方在合同第5-3条的约定是因为考虑到张英兰交纳租金方式是提前交纳的，如果纳入征迁，租金有多缴的部分应该退回，但不是有拆迁就可以全部退还租金；张英兰并没有腾退房屋，导致了符亚平的租金损失，因此其要求符亚平赔偿所谓的搬迁费和相关的财产损失，没有事实和法律依据。请求驳回张英兰的上诉。符亚平上诉请求：1.撤销原判第二项，对装修费部分予以改判；2.一、二审诉讼费由张英兰负担。事实和理由：首先，原审未采纳符亚平的意见，直接认定《房屋租赁合同》5-2条内的手写字体为“加”字，实际应为“如”字。从该条款约定的本意来说，正是为了保障张英兰因房屋拆迁而可能损失的装修部分的利益。因为房屋在交付承租人使用之前已有装修，承租人经出租人同意后的装修改造必然对原本的装修进行拆除，承租人的装修虽然投入不少，出租人在装修上的损失也不是小数目。因此双方在合同中约定对于装修部分的赔偿符合本案实际情况。合同5-2条中手写的“如”字正是为了强调双方对于房屋赔偿部分的分享仅限于装修，而不是全部房产。此外，政府赔偿总额本身已包含装修费用，其和装修费用是包容关系，而不是并列关系，如双方的原意是对房屋全部赔偿进行约定的话，没有必要再加上装修部分单独列明。其次，原审判决认为符亚平的抗辩与合同条款的“字面意思”明显不符，且张英兰的主张低于涉案房屋拆迁分配金额的三成，因此支持其要求符亚平支付装修损失522619元。符亚平认为，原审对此认定不符合本案实际，当合同的字面意思与签订合同的目的及案件事实相违背时，应综合考量来认定。张英兰的诉求也已明确要求支付的是“装修损失”，对装修的赔偿双方有明确约定，本案经评估的装修损失为522619元，且符亚平在原审时也已明确纳入评估的部分实际为符亚平装修(工艺护手、隔断、护墙等)。原审未查明该事实将装修费用全部判给张英兰，无疑和双方的约定是有矛盾的。最后，庭审查明，涉案房屋的补偿款总额(包括房屋补偿、人口安置费用、其他奖励、签约奖励等)为2217158元，其中房屋补偿金为902714元(含装修补偿金522619元)。可见，该总额所包含的人口安置费用等是按照被拆迁房屋的人口来认定，直接体现的是人身属性，不能单独处分。且该部分利益和房产价值、评估价值及装修价值无关。张英兰仅是在承租房屋后对房屋进行了装修，如果对房屋的价值有贡献的话，也仅仅体现在装修价值上。退一步说，即使认定张英兰应按合同“字面意思”得到拆迁安置费用的三成，符亚平认为张英兰也仅能就房屋补偿金部分来主张。另外，拆迁安置所得财产属于家庭共有财产，符亚平个人是无权单独处分的，要处分也只能处分自己的份额。原审仅对合同字面意思做机械性的理解，未考虑到拆迁款的性质和本案实际情况，作出这样的认定显然是错误的，应当予以纠正。张英兰辩称，张英兰于2007年8月18日开始房屋的装修、装饰，不存在“如装修”，手写部分只能是“加装修”；退一步即使是“如装修”，一审认定的事实也正确，政府赔偿总额包含了装修。张英兰主张拿回装修评估款，合情合理。合同签订时，租金6、7万元在乍浦能够买一套住宅，双方约定的分配方式考虑了租金远超过同类地段的房子。双方已经发生了12年的租赁关系，符亚平一家享受了70余万元的高额租赁费用，家庭成员从未提出异议，且租房协议、许可证的办理都是由符亚平妻子来协助的，符亚平主张政府赔偿款中部分项目有人身性，理由不能成立。张英兰向一审法院起诉请求：一、判令解除双方之间的房屋租赁合同；二、判令符亚平立即向张英兰退还已付房屋租金110831元（租金从2017年12月起计算至2019年6月）；三、判令符亚平赔偿张英兰装修损失522619元；四、判令符亚平赔偿张英兰搬迁损失共计146210元；五、判令符亚平赔偿张英兰搬迁费用6900元；六、判令本案诉讼费用由符亚平承担。符亚平向一审法院反诉请求：一、判令张英兰向符亚平支付三个月房租17499元；二、判令张英兰向符亚平支付搬迁费、人工费等合计12210元；三、本案诉讼费由张英兰承担。一审法院认定事实：2007年9月5日，符亚平、张英兰签订《房屋租赁合同》一份，约定符亚平将坐落于中华人民共和国浙江省平湖市乍浦镇符家新村路213号农房出租给张英兰，房屋租赁期限为20年，自2007年9月18日起至2027年9月17日止。房屋租金为第一年至第三年年租金为60000元，第四年至第八年年租金为65000元，第九年至第十五年年租金为70000元，第十六年至第二十年年租金为75000元。合同对租金的支付方式进行了详细约定，其中2015年9月18日至2019年9月17日四年租金280000元应在2015年9月17日前付清。合同5-2条约定：“在租赁期内，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，甲、乙双方在同等条件下拥有索赔权，按照政府赔偿总额加装修，甲方（符亚平）七成，乙方（张英兰）三成的比例进行分割。”合同5-3条约定：“在租赁期内，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，甲方应向乙方退还租金。”合同第5-5条约定：“如果因甲方非正当原因致使本合同无法履行，甲方应返回乙方已经交付的租金及乙方基于信赖而先期投入的各类费用总额，包括但不限于乙方交付的中介费用、乙方的来回搬迁费用、乙方已经支付和虽未支付但将要产生的装修费用、乙方未正常居住生活需要而添加的固定设备安装费用。”房屋租赁合同签订后，符亚平按约将涉案出租房交付给了张英兰，张英兰对涉案出租房进行了装修。张英兰按照合同约定支付了第一年至第八年的租金。第九年至第十二年（2015年9月18日至2019年9月17日）的租金，张英兰未按照合同约定一次性支付，其中2015年9月18日至2017年9月17日两年租金，张英兰一次性付清；2017年9月18日至2018年9月17日租金，张英兰一次性付清。自2018年9月18日起，张英兰改为每月向符亚平支付租金。庭审中，张英兰、符亚平一致确认，2019年6月17日前的租金，张英兰全部付清，2019年6月18日以后的租金，张英兰尚未支付。另查明，2019年6月25日，张英兰向符亚平发送律师函一份，要求符亚平就涉案出租房的渗水问题进行修复。符亚平收到上述律师函后，于2019年7月22日也向张英兰发送了一份律师函，内容为“……根据租金支付约定，您的租金已逾期两月有余，违反了合同约定，构成了违约。本律所受符亚平先生委托，特致函于您，自即日起解除与您的房屋租赁合同。请您在二○一九年七月三十一日前腾空所租房屋，符亚平先生另有安排。”张英兰收到上述律师函，未将涉案出租房腾空。2019年8月1日，符亚平欲将张英兰存放在出租房内的物品强制腾退，张英兰发现报警后未果。8月12日，符亚平在未通知张英兰的情况下将张英兰存放在涉案出租房内的物品强制搬离。后张英兰通过公安机关从符亚平处取回了上述物品。庭审中，符亚平自认8月15日，张英兰将涉案出租房的钥匙归还给了符亚平。又查明，2017年11月8日，嘉兴港区征迁工作指挥部发布了《关于长安桥村实施房屋搬迁的通知》，涉案出租房被纳入政府征收范围。2019年8月5日，符亚平代表其家庭签订了农村住房搬迁补偿协议一份，根据补偿协议约定符亚平户共可获得搬迁补偿款2217158元，其中房屋补偿金902714元（含装修补偿金522619元）。一审法院认为，本案张英兰为韩国公民，故本案属于涉外民事纠纷，应适用涉外民事诉讼程序。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，双方签订的房屋租赁合同中没有约定合同适用的法律，但合同签订、合同履行均在中华人民共和国，且张英兰、符亚平在庭审均同意以中国法律作为准据法，故本案应适用中华人民共和国法律进行审理。本案争议焦点有二：一是涉案出租房被纳入拆迁范围后张英兰是否应向符亚平支付租金；二是房屋租赁合同解除后，张英兰对涉案出租房进行装修产生的费用如何负担。关于争议焦点一张英兰认为，根据房屋租赁合同5-3条之约定，涉案出租房被纳入征迁范围后，符亚平无权再向张英兰收取租金，符亚平应向张英兰退还多收的租金。对此，法院认为，房屋租赁合同5-3条文中退还租金的范围应理解为“承租人从租赁房屋搬离后，出租人应退还给承租人多收取的租金。”理由如下：租赁市场一般的交易习惯为“租金付至承租人腾房之日止”。张英兰对该条文的理解显然与一般市场交易习惯不符，对符亚平也显失公平，此其一。其二，涉案出租房自2018年11月就被纳入征迁范围，如按照张英兰对该条文的理解，则自2018年11月起，其就有权拒付租金。但事实上，涉案出租房被纳入征迁范围后张英兰并未拒绝支付租金，相反，张英兰仍旧向符亚平支付了之后6个月的租金。张英兰支付租金的行为表示其也认可该条文的真实意思应为“租金付至腾房之日止”。故张英兰要求符亚平退还涉案出租房被纳入征收范围后产生的租金的诉请没有合同依据，不予支持。就符亚平要求张英兰支付2019年6月18日至2019年8月13日期间的房屋租金的反诉请求。首先，由上所述，即使涉案出租房被纳入征迁范围，张英兰仍应支付其实际占有使用出租房期间所产生的租金。就腾房的具体日期，张英兰负有举证责任，但张英兰未举证证明其在2019年8月13日前已将涉案出租房腾退归还给了符亚平，故租金的计算截止日可采纳符亚平的主张。其次，张英兰抗辩称，涉案出租房存在严重渗水漏水问题，符亚平拒绝履行维修义务，张英兰无法正常使用涉案出租房。就该主张，张英兰提供的证据不足以证明涉案出租房无法正常使用，故就张英兰的该项抗辩意见亦不予采纳。综上，张英兰应向符亚平支付2019年6月18日至2019年8月13日期间的房屋租金，具体金额为10932元（70000元/365天*57天）。关于争议焦点二合同5-2条约定：“在租赁期内，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，甲、乙双方在同等条件下拥有索赔权，按照政府赔偿总额加装修，甲方（符亚平）七成，乙方（张英兰）三成的比例进行分割。”符亚平抗辩称该条款仅是对房屋装修补偿款如何分配的具体约定，张英兰无权对除装修补偿款之外的房屋征迁补偿款进行分割。对此，法院认为，符亚平的该抗辩意见明显与条款的“字面意思”不符。该条款应系张英兰、符亚平双方对涉案租赁房屋被政府征收后取得的拆迁补偿款及张英兰对涉案出租房进行装修产生的费用如何分配的具体约定，故对符亚平的上述抗辩意见不予采纳。加之，该条款系双方真实意思表示，内容也不违反法律效力性强制性规定，该条款合法有效，张英兰、符亚平均应恪守该条款，全面履行相应义务。现张英兰仅要求符亚平支付522619元，张英兰主张的金额低于合同5-2条约定的张英兰应得到的拆迁分配款数额，故对张英兰的该项诉请予以支持。就张英兰要求符亚平赔偿财产损失146210元及搬迁费6900元的诉讼请求，因张英兰未提供有效证据证明其主张的物品确实存放在出租房内，也未提供有效证据证明其主张的物品确实损毁，且张英兰主张的金额146210元系其自行估算，故对张英兰的该项诉请不予支持。就符亚平要求张英兰支付符亚平强制腾退张英兰物品时产生的搬迁费12210元的反诉请求，法院认为，符亚平强制腾退张英兰物品的行为系违约行为，即使符亚平主张的搬迁费真实存在，符亚平也无权向张英兰主张该笔费用，理由如下：首先，符亚平在强制腾退张英兰物品时并未取得租赁合同的解除权。合同法第94条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同。由此可见，进行催告是解除合同的必要条件，行使解除权前必然进行催告，未经催告的，解除合同的行为应为无效。本案中，当张英兰拖欠租金时，符亚平并未向张英兰催讨租金，而是直接通知张英兰解除房屋租赁合同。符亚平解除合同行为因缺失催告的前置程序而无效。其次，承租人未履行腾退房屋的义务时，出租人也无权强制腾退承租人的物品，出租人应通过仲裁或诉讼等合法途径要求承租人履行腾房义务，出租人自行强制腾退房屋属私力救济，该行为不受法律保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认张英兰与符亚平签订的《房屋租赁合同》解除；二、符亚平支付张英兰装修补偿款人民币522619元；三、张英兰支付符亚平房屋租金人民币10932元；上述二、三项折抵后，符亚平于判决生效后十日内支付张英兰装修补偿款人民币511687元；四、驳回张英兰的其他诉讼请求；五、驳回符亚平的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11666元，财产保全申请费5000元，合计16666元，由张英兰负担5593元，符亚平负担11073元，反诉案件受理费543元，减半收取271元，由张英兰负担100元，符亚平负担171元。本案二审过程中，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合本院对双方当事人的调查及上诉人的上诉请求，本案二审的争议焦点有三，一是一审所确定符亚平支付张英兰的补偿款是否正确；二是符亚平是否有权收取2017年12月份以后的租金；三是张英兰主张的财产损失和搬迁费用是否应得到支持。针对上述争议焦点，本院评析如下：关于争议焦点一对于房屋租赁合同5-2条的约定，因手写的文字字迹不清，双方对究竟是“按照政府赔偿总额加装修”还是“按照政府赔偿总额如装修”产生了争议。本院认为，因双方添加手写部分的同时并未删除打印文字“按照政府赔偿总额”，无论上述手写文字为“如装修”抑或是“加装修”，双方以政府赔偿总额作为分配基数的意思是明确的。对当事人的此项明确约定，应当充分予以尊重。张英兰一审主张的金额低于按照政府拆迁补偿总金额的30%，一审予以支持，并无不当。关于争议焦点二双方合同5-3条约定了“在租赁期内，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围时，甲方应向乙方退还租金。”对该条款的理解应当结合合同目的、交易习惯等按照诚实信用原则确定双方的真实意思。因双方约定按年结算租金，存在拆迁时承租方多付租金的可能。尽管涉案房屋面临拆迁，但张英兰仍继续使用该房屋并支付了2019年6月17日前的租金，该行为说明张英兰在双方纠纷产生前并不认为房屋列入拆迁范围就无需支付租金。一审对出租方租金退还的范围所作的解释，合情合理。本院对张英兰上诉请求退还租金的主张，不予支持。关于争议焦点三根据“谁主张、谁举证”的原则，张英兰主张符亚平暴力搬迁造成其损失的，应当举证证明。但截至二审法庭调查结束，张英兰未提供有效证据予以证实，故对张英兰的此项上诉理由，不予采信。张英兰还提出要求符亚平赔偿搬迁费用，因无论双方是否自愿解除合同，鉴于涉案房屋面临拆迁，张英兰必然要支出搬迁费用，该费用理应由其自行承担，故对此项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14285元，由张英兰负担5259元，由符亚平负担9026元。本判决为终审判决。审判长 张 涛审判员 刘 坤审判员 杨 剑二〇二一年一月七日书记员 张琳嫣书记员 赵 瑾14-13-