江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0391民初3636号原告：祁明侠，女，汉族，1962年11月1日生，户籍所在地安徽省宿州市萧县，邮寄地址徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙子琛（系原告祁明侠之女），女，汉族，1989年3月28日出生，户籍所在地徐州市经济技术开发区。被告：徐州市大鹏房地产开发有限公司，统一社会信用代码913203017206211477，住所地徐州经济技术开发区下淀路**。法定代表人：孙守响，该公司总经理。委托诉讼代理人：李培，女，汉族，1985年1月16日出生，该公司员工，户籍所在地徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘杰，男，汉族，1962年10月3日出生，户籍所在地徐州市九里区。原告祁明侠诉被告徐州市大鹏房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月1日公开开庭审理了本案。原告祁明侠的委托诉讼代理人孙子琛、被告徐州市大鹏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李培、刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁明侠向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期上房违约金15416.216元（从应付之日起暂计算至2020年8月31日，2020年9月1日之后直至上房之日止的违约金，按照2020年徐州市主城区房屋租赁指导价格另行主张）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月5日，原、被告签订了书面的《商品房买卖合同》，原告以总价543716元购买由被告开发的尚峰佳园小区2号楼2单元203室房产一套，按照《商品房买卖合同》第11条的约定，被告应在2019年12月31日前向原告交付房屋，但迟至起诉之日止，被告仍未向原告交付涉案房产，被告迟延履行交房义务，已构成违约。故，根据双方签订的《商品房买卖合同》第12条第2款的约定，被告应向原告支付逾期上房违约金，按照2020年上半年徐州市主城区房屋租赁指导价格规定的7号区域17.65元/建筑平方米*月租金的标准赔偿。故今诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告徐州市大鹏房地产开发有限公司辩称，被告对违约上房的事实是认可的，但是逾期上房是由于承建方的责任和环保政策的调整以及涉案房屋所在地基础建设难度较大等综合因素所导致，至于原告主张的按照涉案地段主城区每平方米17.65元来计算是没有法律依据的，根据双方合同约定的逾期上房违约金的计算方法结合案件的客观事实，以及涉案房屋周边房屋的实际租赁价格（毛坯房每100平米的租金标准月800元、简装房每100平米的租金标准月900元、精装房每100平米的租金标准月1000元），所以从公平的角度出发，本案被告愿意按照简装房每100平米的租金标准月900元向原告支付逾期上房的违约金至实际上房之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人陈述以及原告提交了证据一商品房买卖合同、证据二2020年上半年主城区房屋租赁指导价格表、证据三告知函与承诺书，被告提交了证据一自2017至2020年环境管控文件、证据二开停工说明、证据三江苏省住房和城乡建设厅制作的苏建价（2020）20号文件、证据四徐州市住房和城乡建设局制作的徐住建发（2020）22号文件、证据五房屋中介发布的房产周边小区毛坯房的租赁价格，对上述证据，本院予以审查认定后并在卷佐证。本院查明：2018年5月5日，原告祁明侠与被告徐州市大鹏房地产开发有限公司签订了合同编号为0656505的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的坐落于杨山路17-1号的尚峰佳园小区2-2-2203室，建筑面积为109.18平方米，房屋总价款为543716元。合同约定房屋交付期限为2019年12月31日，在合同第十二条逾期交付责任中约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方自行约定，但不得超出买受人合理承租房屋期间的租赁费用。”合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2017年11月14日，徐州市人民政府办公室发布《市政府办公室关于进一步加强全市秋冬季大气污染防治强化管控工作的通知》（徐政办传﹝2017﹞190号）：“以‘4+2’区域（鼓楼区、云龙区、泉山区、开发区、铜山区、贾汪区）为管控中心。管控时间为2017年11月15日-12月31日。管控期间，所有土地不得进行土石方作业，涉及到安全隐患、应急抢险的工程必须在各项控尘措施落实的前提下经市政府同意后施工。所有拆迁工地一律停工。”2018年9月4日，徐州经济技术开发区两减六治三提升专项行动领导小组办公室发布《关于转发的通知》（徐开263办﹝2018﹞13号）。2018年9月20日，徐州经济技术开发区两减六治三提升专项行动领导小组办公室发布《关于转发的通知》（徐开263办﹝2018﹞14号）。2018年10月22日，徐州经济技术开发区大气污染防治攻坚行动指挥部办公室《关于有效应对大气污染过程全面压降本地污染源影响的紧急通知》，指出“10月22日至24日。全面加强工地扬尘管控。”2018年10月25日，徐州经济技术开发区大气污染防治攻坚行动指挥部办公室发布《关于延长重污染天气应急管控的紧急通知》，时间为2月25日至27日。2018年11月1日，徐州经济技术开发区大气污染防治攻坚行动指挥部办公室发布《关于严格落实大气污染橙色预警管控的紧急通知》。2019年1月13日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室发布《关于进一步强化措施应对大气污染工程的紧急通知》“未来三天我市将出现严重大气污染工程。按照省大气办要求，自2019年1月14日0时起，将我市重污染天气管控调整为红色管控级别。”2019年1月15日，该办发布《关于解除本轮重污染天气红色管控的通知》，“自1月15日20时起我市解除本轮红色应急管控。”2019年1月16日，省政府关于印发江苏省重污染天气应急预案的通知（苏政办发﹝2019﹞5号），《江苏省重污染天气应急预案》，“3.2.1将预警从低到高依次分为Ⅲ、Ⅱ、Ⅰ三个级别，分别用黄色、橙色、红色标示，红色预警为最高级别。黄色预警：预测未来持续48小时设区市空气质量指数（AQI）均值达到200以上，或监测到设区市SO2小时浓度达到500毫克／立方米以上，且未达到高级别预警条件。橙色预警：预测未来持续72小时设区市空气质量指数（AQI）均值达到200以上，或监测到设区市SO2小时浓度达到650毫克／立方米以上，且未达到高级别预警条件。红色预警：预测未来持续96小时设区市空气质量指数（AQI）均值达到200以上，或预测未来24小时设区市空气质量指数（AQI）均值达到450以上，或监测到设区市SO2小时浓度达到800毫克／立方米以上。可跨自然日计算未来24小时、48小时、72小时、96小时。当预测发生前后两次重污染过程，且间隔时间未达到解除预警条件时，应按一次重污染过程计算，从高级别启动预警。4.2.1Ⅲ级应急响应措施（3）强制性污染减排措施。停止爆破、破碎、建筑物拆除、无封闭混凝土搅拌作业、停止室外工地喷涂粉刷、护坡喷浆作业；施工工地的土方开挖、路面开挖、路面洗刨、土方运输、楼层垃圾清扫作业以及粉碎、切割、锯刨等机械作业暂停；Ⅱ级应急响应措施（3）强制性污染减排措施。停止爆破、破碎、无封闭混凝土搅拌作业、停止室外工地喷涂粉刷、护坡喷浆作业；除民生保障项目外，其他露天拆除、施工工地作业暂停（对工艺要求需混凝土连续浇筑可正常进行）；Ⅰ级应急响应措施（3）强制性污染减排措施。停止爆破、破碎、无封闭混凝土搅拌作业、停止室外工地喷涂粉刷、护坡喷浆作业；一切露天拆除、施工工地作业暂停（对工艺要求需混凝土连续浇筑可正常进行）。”2019年1月17日，该办发布《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，“自1月18日早8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应。”2019年1月23日，该办发布《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，“自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应。”2019年2月20日，徐州市大气污染防治联席会议办公室发布《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，“自2月20日18时起，我市启动重污染天气黄色管控预警响应。”2019年2月22日，该办发布《关于调整重污染天气管控等级的通知》，“自2月22日18时起，我市提升管控等级，落实重污染天气橙色管控预警响应。”2019年3月2日，该办发布《关于启动重污染天气橙色应急管控的通知》，“自3月2日14时起，我市启动实施重污染天气橙色应急管控。”2019年3月26日，徐州经济技术开发区打好污染防治攻坚战指挥部办公室发布《关于迅速采取管控措施应对大气污染过程的紧急通知》（徐开污防办﹝2019﹞23号），“自26日22时起启动污染天气黄色预警。”2019年4月11日，徐州市大气污染防治联席会议办公室发布《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，“自4月11日16时起，我市启动重污染天气橙色应急管控。”2019年7月10日，该办发布《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，“7月11日-13日每日凌晨至上午时段采取内源管控措施。”2019年9月24日，该办发布《关于做好近期重污染天气应对工作的通知》，“我市自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控。”2019年12月3日，该办发布《关于发布重污染天气黄色预警的通知》，“自12月3日13:00起，我市启动重污染天气黄色预警。”2019年12月6日，该办发布《关于调整重污染天气预警等级的通知》，“自12月6日18:00起，我市的重污染天气预警等级从黄色预警提高至橙色预警。”2019年12月9日，被告给原告邮寄《告知函》一封，告知不能按照合同约定的时间交付房屋。“关于逾期上房产生的违约金问题，我公司郑重承诺将严格按照双方签订的《商品房买卖合同》第12条、并参照徐州市人民政府职能部门制定的房屋租赁市场指导价支付至实际交付之日止。”2020年1月，因新冠××疫情突发，我省自2020年1月24日24时启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月27日，徐州市住房和城乡建设局发布《关于加强全市住房和建设系统新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的紧急通知》（徐住建发﹝2020﹞22号）要求全市在建建筑工地复工时间不得早于至2020年2月15日24时。2020年4月30日，被告再次出具《告知函》称，“因受徐州市环保等因素的影响，延误了工程的工期，导致我公司开发的尚峰佳园小区不能如期上房，由此给业主带来的不便，我们表示歉意！我公司作为国有企业，承诺：对于逾期上房，在逾期上房期间内给业主造成了事实上的损失的，我公司将严格按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定承担责任。另外，我公司已协调施工单位加班加点进行施工，争取让业主尽快上房。”2020年8月25日，被告出具《承诺书》：“关于逾期上房产生的违约金问题，我公司将严格按照双方签订的《商品房买卖合同》第12条、并参照徐州市人民政府职能部门制定的房屋租赁市场指导价支付至实际交付之日止。”截至本案法庭辩论终结前，被告依旧未能按照合同约定履行房屋交付义务。根据当事人的诉讼请求、答辩意见和举证、质证的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案的争议焦点归纳为：1、被告违约期是否扣减；2、原告诉请判令被告给付原告逾期交房违约金标准的界定。本院认为，一、关于被告违约期是否依法适当予以扣减的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案原被告之间签订的《商品房买卖合同》依法成立，对双方均有法律约束力，双方均应诚实信用地严格全面履行合同义务。尽管被告已经违约，但双方均表示继续履行合同，本院予以支持。被告自认己方确实已经违约，但辩称逾期交房并不是被告人为造成的，而是诸多客观原因造成的。首先，尚峰佳园项目石方量超出预期且石方硬度较高，西邻居民住宅小区难以破挖所以造成工期滞后。从项目开工至今受全国性“环保风暴”及环境污染等面临各项检查，造成间断性停工，同时间接导致建筑材料供应不及时，严重限制了施工进度，所以应该适当减轻被告的违约责任。其次，逾期交房后，被告一直都在督促施工方加快施工进度，争取早日向业主交房。2020年初又出现了新冠疫情，再次造成工期滞后，但这次的疫情应属于不可抗力，根据《民法总则》第180条之规定，因不可抗力不能履行合同的，不承担民事责任，但法律另有规定的，依照其规定。因此，应该扣除从停工到正式全面复工期间的违约期。再次，由于施工方中科建工集团有限公司在管理上缺失，导致工程进度滞后，直接造成目前被告逾期交房的局面。对此，原告认为，被告作为国有企业，本身就应当承担环保的社会责任。被告在制定合同、拟定上房日期的时候就应当已经将环保因素考虑在内。因此，被告关于环保因素的证据原告不予认可。地。地质因素应当是在被告开发此项目之前就已经勘探并已经知晓此被告在制定合同上房日期时该因素应当也是考虑在内的。新冠疫情导致的不可抗力是发生在被告违约之后。被告辩称因为施工方原因导致工期延迟，这属于被告与第三方即施工方双方之间的纠纷，不影响被告向原告承担违约责任。本院认为，如何评价合同履行期间出现的政府基于大气污染而采取的政府管控措施是一个关键。对于政府管控行为显然属于被告意志以外的情形，而对于徐州经济技术开发区来说，抓好重污染天气的应对更是徐州经济技术开发区管委会的一项重要职责，管控力度较其他行政区域更为严厉。这一点，对于近年来生活在徐州经济技术开发区的人们来说感受更深，经过近年来的严厉管控，徐州经济技术开发区的空气质量已经有所好转。但对被告这样的国有企业来说的确是必须遵守的政府命令，造成工期延误确非其主观因素所致，将其列入不可抗力范畴，符合人们的日常生活经验。对此，结合被告举证，被告在合同履行期间应政府管控导致停工的天数计算为89.5天，该期间宜扣减为宜。对于被告关于违约期间出现新冠疫情属于不可抗力的抗辩并已举证证明，本院予以认可。但是，被告依约房屋交付期限为2019年12月31日，显然被告所主张的不可抗力发生在被告延迟履行后，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，不能免除被告的责任。对于被告的其他抗辩，原告已经予以反驳，本院认为被告的其他抗辩事由均属于自身及第三方因素，不属于不可抗力的免责事由，不予支持。二、关于被告给付原告逾期交房违约金标准的界定。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定，“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十四条规定，“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。”第一百三十六条规定，“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十六条规定，“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”第一百七十九条规定，“承担民事责任的方式主要有：（七）继续履行；（九）支付违约金”。本案中，被告在即将和已经逾期交房情形下，多次承诺“关于逾期上房产生的违约金问题，我公司将严格按照双方签订的《商品房买卖合同》第12条、并参照徐州市人民政府职能部门制定的房屋租赁市场指导价支付至实际交付之日止。”鉴于双方签订的《商品房买卖合同》第12条约定，“双方自行约定，但不得超出买受人合理承租房屋期间的租赁费用”，并明确承诺“参照徐州市人民政府职能部门制定的房屋租赁市场指导价支付至实际交付之日止”。对此，原告明确主张以徐州市住房和城乡建设局发布的2020年上半年徐州市主城区房屋租赁指导价格为标准由其被告支付2020年1—6月的违约金，具有事实与合同、法律、规范性文件的依据。但对于2020年7—9月的违约金，本院认定应按照2020年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格为标准来计算。被告抗辩称不应按照该房屋租赁市场指导价进行计算。该房屋租赁指导价格仅供政府有关部门参考和指导房屋租赁双方协商议定房屋租金，同时还要综合考虑房屋的装饰装修、配套设施、交通出行、社区环境和物业管理状况等因素来确定实际成交的租金。结合本案，应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”尚峰佳园项目位于杨山路南侧，且是毛坯房，在该地段上房屋，以蟠桃花园为例，装修的96㎡房屋，出租价为1100元/月，毛坯房95㎡，出租价750元，均低于徐州市人民政府职能部门制定的房屋租赁市场指导价，可见，该指导价并不具有确定性及权威性，因此以该指导价作为计算违约金的标准并没有事实和法律依据。本院认为，原告与被告共同举证的徐州市住房和城乡建设局发布的2020年上半年、下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格实际上就是该司法解释中的“交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准”具体化，被告主张引用该司法解释，却抛弃该司法解释中“有关主管部门公布”的租金标准，称徐州市住房和城乡建设局发布的2020年上半年、下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格“并不具有其确定性、权威性。”另行主张申请司法鉴定，显然有悖“逻辑推理和日常生活经验”，本院对该抗辩不予采信。综上，《告知函》与《承诺书》系被告作为法人作出的民事法律行为，自成立时生效。被告非依“法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”上述《告知函》、《承诺书》与双方签订的《商品房买卖合同》共同作为原被告确定双方权利义务的基本依据。原告向被告主张2020年1月至9月期间的逾期交房违约金，本院予以支持，但对于2020年7月至9月期间的违约金计算标准应按照2020年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格（16.95元/月/㎡）予以计算。该违约金计算方式为17.65元／月／㎡×6个月×109.18㎡+16.95元／月／㎡×3个月×109.18㎡=17113.97元。对于扣减天数逾期交房违约金的计算宜按上半年的标准计算，即17.65元／30天／㎡×89.5天×109.18㎡=5748.96元。据此，被告应支付的逾期交房违约金为17113.97元-5784.96元=11329.01元。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百三十六条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：一、被告徐州市大鹏房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告祁明侠逾期上房违约金11329.01元。二、驳回原告祁明侠其他的诉讼请求。案件受理费185元，减半后收取92.5元，由被告徐州市大鹏房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 胡先锋二〇二一年一月二十一日法官助理 尹晓琦书 记 员 刘 静