浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初6864号 原告：张旺，男，1989年10月10日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 原告：钱岳娟，女，1991年2月3日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 二原告共同委托代理人：陈汝杰,浙江浙博律师事务所律师。 被告：嘉兴市力升物业管理有限公司，住所地:嘉兴市南湖区东升东路****，统一社会信用代码：913304020972383803。 法定代表人：施玉英。 委托代理人：李迎春，系公司职工。 被告：浙江晨凯房产开发有限公司，住所地：，住所地：嘉兴市晨凯大厦**信用代码：91330401677209818J。 法定代表人：周水尧。 委托代理人：徐丹凤、孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。 原告张旺、钱岳娟与被告嘉兴市力升物业管理有限公司（以下称力升物业公司）、浙江晨凯房产开发有限公司（以下称晨凯房产公司）财产损害赔偿责任纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理，原告张旺及二原告共同委托代理人陈汝杰，被告力升物业公司委托代理人李迎春，被告晨凯房产公司委托代理人徐丹凤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告由于污水浸泡导致的原告各项损失暂估80000元；2.两被告为原告重新改造污水管道；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月28日，原告与被告晨凯房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告所有的红树湾小区3幢1单元201室房产，后原告对房屋进行装修。2019年11月26日，嘉兴市红树湾业主委员会与被告力升物业公司签订《红树湾物业服务合同》，由被告力升物业公司对红树湾小区进行物业服务。2020年7月27日，由于被告晨凯房产公司建造的排污管道设计不合理及被告力升物业公司未尽到物业义务对排污管道进行定期疏通导致厨房下水管道反水，造成原告家具、装修等出现损坏，且污水下渗至一楼，给一楼业主造成损失，现一楼业主也要求原告对其损失进行赔偿。经原告向家具厂家联系，厂家给出的修理价格暂估人民币80000元。原、被告多次协商未果，遂诉。 被告力升物业公司答辩称，请求法院驳回对被告力升物业公司不合理且不合法的诉讼请求，依法向晨凯房产公司追偿并要求其对保修期内的商品房进行管道改造，诉讼费应由晨凯房产公司承担。事实和理由：一、被告已尽到物业义务对排污管道进行疏通，没有任何失职的过错。被告在2020年1月1日正式接管红树湾小区，在接管前下水管道堵塞就常有发生，属于前期遗留问题。被告在进驻当月就对红树湾小区所有地下管道进行了疏通，并上门为业主免费进行室内管道的疏通，被告已按照《物业服务合同》约定尽了维护义务。同时被告还积极协助处理本次事故，第一时间以电话形式通知业主，并全程协助业主处理及进行事故调查，尽可能挽回业主损失。二、被告就管道堵塞一事多次与晨凯进行交涉，并请专业机构排查管道问题，最大程度履行了物业义务。进驻之初，接到多家业主反应管道堵塞问题，服务中心立刻安排管道疏通，暂时缓解了下水管道堵塞问题，并就此事反应给了晨凯房产，皆没有下文。被告请专业的工程机构对管道进行排查，是由于开发商设置管道的不合理，转弯处呈90度直角，导致雨水不能及时排出。被告接管至今十个月，分别在1月、3月、4月、9月皆安排了管道疏通。另外只要业主反映管道堵塞问题，被告皆是以积极主动的态度协助业主进行管道疏通，从来没有推诿或者拖延。三、管道堵塞的最根本原因是由于开发商设置的公共管道狭窄导致雨污水不能及时排除，致反水漫入原告家中，造成原告家中财产被雨水浸泡，因此原告要求赔偿财产损害的对象应是晨凯房产公司及其下属晨凯物业管理有限公司，正是由于前者的设计不合理以及后者前期的维护不当导致红树湾小区管道堵塞频发。 被告晨凯房产公司答辩称，本案原告要求晨凯房产公司承担财产损害赔偿没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。事实和理由：一、无论是侵权损害赔偿或违约赔偿，被告都无须承担责任。从侵权责任来说，房产公司无侵权行为，被告建造的红树湾小区3号楼通过竣工验收合格，排水管道设计、建造均符合国家强制性规范。从违约责任及双方签署的《浙江省商品房买卖合同》约定的义务来看，根据合同及住宅质量保证书的约定，关于给排水管道的保修期为2年，案涉住宅在2016年7月29日已经交付，如原告所称2020年7月27日管道反水属实，明显已超过保修期间。第二，被告不应承担赔偿责任，原告主张的损失金额80000元也明显过高，原告对其存在损失及损失多少应承担举证责任。第三，案涉的红树湾小区3幢201室长期无人居住，在下水道反水后没有及时采取措施处理，造成损失扩大，应由原告自行承担相应损失。 法庭审理中，原告为了证明其主张，提供下列证据： 1.《红树湾物业服务合同》、《浙江省商品房买卖合同》各1份，证明二被告作为物业服务企业以及出售商品房一方，理应尽到物业服务义务，对管道进行定期疏通以及提供符合设计要求的商品房屋，并对房屋质量负责。 二被告经质证后对证据真实性未提出异议，力升物业公司认为其已经超过合同约定的疏通频率履行了疏通义务，对全部小区的主管道进行了疏通，还入户对2楼的在住业主进行了疏通；晨凯房产公司认为其开发建设的房屋通过了竣工验收，管道设计也符合规范要求，其已经按约向原告提供了符合合同要求的房屋，并且现关于管道部分也已经超过了合同约定的保修期，其不存在违约行为。 2.聊天记录1组，包括小区业主群的聊天记录以及原告与力升物业公司工作人员的聊天记录，证明红树湾小区进场发生管道堵塞，在本次堵塞之前原告曾通知物业公司入户疏通，但物业公司置之不理。 被告力升物业公司经质证后认为，对真实性无异议，但不认可证明目的。被告已经对小区的全部主管道都进行了疏通，并发通知对在住的2楼的入户管道进行免费疏通，并非不履行疏通义务。被告晨凯房产公司认为，其并非聊天内容的当事方，对相关情况不清楚。 3.证明1份、照片2张，该证明系力升物业公司出具，证明被告晨凯房产公司开发的房屋存在管道设计不合理，并且由于管道堵塞反水，导致原告损失的情况。 被告力升物业公司经质证后对证据无异议。被告晨凯房产公司认为，对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，力升物业公司并非专业机构，并且作为与本案争议存在利害关系的一方，其出具的证明只能代表其单方的意见，不能作为法院定案依据；对于照片，即便厨房被淹等事实属实，也不能反映该损失的发生与被告存在因果关系。 4.微信聊天记录1组，证明力升物业公司从未对小区管道履行疏通义务。 被告力升物业公司对证据真实性未提出异议，但认为该聊天记录不能证明原告主张的事实，相反被告提供的证据可以证明被告已经对小区管道履行了疏通义务。被告晨凯房产公司经质证后认为，其并非聊天内容的当事方，对相关情况不清楚，且该组证据与其无关。 被告力升物业公司为支持其抗辩，提供下列证据： 1.疏通下水道通知、现场照片1组，证明被告已经积极履行职责，定期对排污管道进行疏通。 原告质证认为，对于通知及照片的真实性均有异议，无法反应具体的疏通日期以及张贴通知的日期，并且也不是帮原告所在楼疏通，故与本案没有关联性。被告晨凯房产公司经质证后认为，其并非相关行为的当事方，不清楚情况，并且认为该组证据与其无关，也不能证明其交付的房屋不符合合同约定。 2.《红树湾物业服务合同》附件1份，证明被告积极履行合同义务，并且超过合同约定的疏通次数对小区主管道进行了疏通。 原告质证后认为，对证据真实性无异议，但该证据本身不能反应被告完成疏通的情况如何，并且合同约定了力升物业公司应根据房屋实际使用年限，适时检查房屋公用部位的使用状况，需要维修的属于小维修范围，及时组织维修，属于大中修范围的及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划向业主大会提供报告与建议，根据业主大会的组织维修等，但被告未尽到该义务。被告晨凯房产公司经质证后认为，其并非相关行为的当事方，不清楚情况 被告晨凯房产公司为支持其抗辩，提供下列证据： 1.竣工验收备案表1份，证明红树湾小区3号楼经过竣工验收合格，不存在原告主张的排污管道设计不合理的情形。 原告经质证后认为，真实性合法性没有异议，但是对于关联性和证明对象有异议。一方面，该备案登记表没有记载关于污水管道的验收情况，另一方面，验收备案的备案机关处理意见出空白缺乏备案机关盖章，该证据只能证明备案机关收到了文件，但是有没有验收合格，最终处理意见处是空白，不能证明原告的主张。被告力升物业公司未对证据真实性提出异议。 2.商品房交接书、住宅质量保证书各1份，证明被告已于2015年1月31日向原告交付了符合合同约定的房屋，并且关于管道部分的保修期为两年，现也已经超过保修期限，被告不应承担保修责任。 原告经质证后认为，商品房交接书的真实性没有异议，但是关联性和证明对象有异议，该交接书只能证明原告对房屋的接收，但是不代表对隐蔽瑕疵，特别是管道设计这种专业性的问题的接收验收合格。交接不代表质量是没问题的。对于住宅质量保证书，该质量保证书系被告单方制作，质量保证书当中也没有写明几幢几室也未经原告签字认可，原告不予认可。被告力升物业公司未对证据真实性提出异议。 经审核，对原告提供的证据1、2、证据3中的照片及二被告提供证据的真实性均予以认定，关于证据证明力在下文说理部分一并予以分析。对于原告提供的证据3中的证明，系被告力升物业公司单方出具，可视作当事人陈述；对于原告提供的证据4的真实性予以认定，但该证据恰能反映力升物业公司履行了小区的管道疏通义务。 经审理，本院认定案件事实如下： 2016年4月28日，二原告作为买受人与被告晨凯房产公司作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：二原告向晨凯房产公司购买红树湾小区3幢1单元201室（建筑层数地上10层，地下1层，该商，地下**，该商品房位于第**）.31平方米，总金额925000元；关于交付期限与条件约定如下：出卖人应在2015年3月31日前将经竣工验收合格，并取得竣工验收备案证明、取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防等部门出具的认可使用文件或准许使用文件、用水、用电、用气、道路、电信、有限电视等具备商品房正常使用的基本条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；商品房实行保修制度，有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六；买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担；等等。另外，双方在附件六中约定“参照国家标准给予保修，详见《商品房质量保证书》”。2016年7月29日，原告钱岳娟与被告晨凯房产公司签署商品房交接书，确认红树湾房屋验收交接事宜，交接书载明“甲方（暨晨凯房产公司）交付给乙方（暨二原告）的3幢1单元201室的房屋已建设完毕，并于2015年1月13日经政府相关部门验收合格，已达到交付使用条件。该房屋的实测面积为129.61平方米，该房屋的总价款为,927145.69元，乙方已付全部房价款。该商品房于2015年1月31日交付。” 嘉兴市红树湾小区前期由嘉兴晨凯物业管理有限公司提供物业管理服务。2019年11月26日，经嘉兴市城南街道红树湾第一届业主委员会选聘，与被告力升物业公司签订《红树湾物业服务合同》一份，约定由力升物业公司对嘉兴市红树湾小区提供物业管理服务，物业管理服务包括物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运雨、污水管道的疏通等等；合同期限为2年，自2020年1月1日起至2021年12月31日止。另外，双方约定了物业服务收费标准、方式等等，同时双方在合同附件中约定了“物业管理服务质量标准”，对“保洁服务”约定了区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏等。 二原告所有的位于红树湾小区3幢1单元201室房屋事发时处于无人居住状态。2020年7月27日晚，红树湾小区3幢1单元101室业主发现其天花板上有水渗出后通知原告。当晚原告及物业工作人员进入案涉房屋室内，发现厨房下水管道反水到地面，室内出现溢水。原告认为晨凯房产公司建造的排污管道设计不合理及力升物业公司未对排污管道进行定期疏通导致其厨房下水管道反水，造成原告家具、装修等损坏，遂诉至本院。 另查明：1.2014年12月26日，红树湾小区3号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格。2015年1月13日，完成竣工验收备案。2.诉讼中，被告晨凯房产公司提交住房质量保证书一份，载明“根据规定正常使用情况下对电气工程、给排水管道、设备安装保修年限为2年，保修期从我公司通知用户办理住宅交付之日起计算，对超过保修期的房屋维修费由用户承担”。 本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，原告主张家中下水管道反水系晨凯房产公司交付的物业排污管道设计不合理以及力升物业公司未对排污管道进行定期疏通所致，经审查： 其一，根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案涉红树湾小区3号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格后在2015年1月13日已完成竣工验收备案，符合合同约定以及法律规定的交付使用条件。原告及力升物业公司举示的证据,均不能得出原告厨房管道反水系小区排污管道设计问题造成的结论。退一步讲，即使如原告所述，由于建设工程的特殊性，确实可能存在竣工验收时无法发现的隐蔽质量问题，国家也专门实施商品住宅质量保修制度以维护购房者合法权益。根据我国《商品房销售管理办法》、《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》以及《建设工程质量管理条例》的相关规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。本案中，被告晨凯房产公司出示的住房质量保证书载明对案涉小区给排水管道的保修年限为2年，未低于法律规定的质量保修期，应属有效。结合生活常理判断，案涉小区自2015年陆续交房，如给排水管道存在足以引起倒灌反水的设计缺陷，随着案涉小区的正常投入使用，该问题应早已显露，但目前尚无有效证据证明该小区业主曾在保修期内向房产公司进行过反映或主张相关权利。至于本案所涉房屋在2016年7月已交付原告使用，而原告主张的管道反水情况发生于2020年7月27日，也已远超保修期限。因此对于原告主张被告晨凯房产公司存在违约行为的理由不成立。 其二，力升物业公司系红树湾小区业主委员会选聘的物业服务企业，双方签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《红树湾物业服务合同》对“物业管理服务质量标准”的细化约定，明确力升物业公司需要履行的保洁服务包括对小区内公共雨、污水管道每年疏通1次等。从被告力升物业公司提交的证据，力升物业公司在2020年1月1日入驻案涉小区后已多次组织人员对小区内排污管道进行疏通，履行了合同约定的物业服务义务，并且在得知原告房屋厨房下水道反水后，力升物业公司也积极协助原告履行了清扫、疏通等义务。至于原告主张的被告未能及时回应其入户疏通的要求，本院认为入户疏通并非被告力升物业公司的合同义务，力升物业公司曾于2020年5月前后通知对小区2楼的在住居民进行无偿入户疏通，由于原告房屋长期空置，其房屋未能第一时间得到入户疏通，但该后果不能归责于被告力升物业公司。原告称其未对排污管道进行定期疏通等存在违约行为的理由不能成立。 综上，一方面，本院认为由于原告的房屋发生反水时无人居住，导致地板等长时间浸泡在污水中造成了一定程度的损失，若原告能及时发现反水并通知相关方进行疏通，或不至于造成相应装修、家具等的毁损，原告疏于对自己房产照顾的行为具备一定的过错；另一方面，原告与二被告分别存在买卖房屋以及物业服务的基础合同关系，因一方当事人的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择其承担违约责任或者侵权责任。现原告主张二被告承担损害赔偿的侵权责任，属于在侵权之债与违约之债竞合情形下原告选择了侵权之诉，符合法律规定；但原告未能举证证明两被告在履行合同中存在违约行为以及该违约行为造成了原告财产损害的发生，因此对于原告要求两被告承担赔偿责任并重新改造污水管道，缺乏依据，本院不予支持。鉴于前述分析，对于原告要求在本案中就其财产损失情况申请鉴定的请求，已无必要，本院不予准许。至于原告提出管道设计存在缺陷，要求对案涉房屋厨房下水管道返水原因进行司法鉴定的申请，由于对隐蔽工程的鉴定势必需要对建筑物进行破坏性的开挖等措施，影响较大，现原告并未提供初步证据以证明下水管道设计存在缺陷，并且案涉排污管道在事故发生后已被重新疏通，已不具备鉴定管道堵塞原因的条件，综合上述考虑，对于原告该项鉴定申请，亦不予准许。综合前述分析，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张旺、钱岳娟的全部诉讼请求。 案件受理费减半后收取900元，由原告张旺、钱岳娟负担（已交纳）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  白燕 二〇二一年一月十八日 书记员  陈萍 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。