福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初4718号 原告：厦门新景舜弘商业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区嘉禾路******。 法定代表人：易钦发,执行董事。 委托诉讼代理人：黄煌，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶方方，福建联合信实律师事务所律师。 被告：李德明，男，汉族，1975年4月18日出生，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：徐慧昭，福建税泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李艳群，福建税泽律师事务所实习律师。 原告厦门新景舜弘商业管理有限公司（以下简称新景公司）与被告李德明房屋租赁合同纠纷一案，原告新景公司于2020年10月26日向本院提起诉讼，本院立案受理后，由审判员王兴安适用简易程序于2021年1月13日公开开庭进行审理。原告新景公司之委托诉讼代理人黄煌、陶方方，被告李德明之委托诉讼代理人徐慧昭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新景公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月21日解除；2.新景公司不予退还李德明履约保证金人民币（币种，下同）51048.8元；3.李德明向新景公司支付欠付的租金43638.49元以及逾期支付租金违约金（以对应欠付租金为基数，自应付款之日起计至实际付清之日止，按照月2%的标准计算，暂计至2020年9月11日为2798.9元）；4.李德明向新景公司支付合同解除违约金76573.2元；5.李德明立即返还完好无损的收银机具ＰＯＳ机设备，并向新景公司支付拖欠的收银机具ＰＯＳ机设备租赁费（暂计至2020年9月11日为366.67元）。若李德明无法完好返还的，则收银机具ＰＯＳ机设备押金1000元新景公司将不予退还；6.李德明向新景公司支付自2020年8月22日起计至2020年8月26日止的场地占用费10441.8元；7.李德明立即提取其遗留的物品，并判令李德明向新景公司支付仓储费（自2020年8月27日起计至李德明实际提取完毕之日止，暂计至2020年10月2日为8640元）；8.李德明立即办理公司工商行政登记之住所及经营场所的注销或变更手续，并支付逾期违约金（违约金按月租金标准的两倍计，自2020年9月5日起计算至办理完成注销或变更之日止，暂计至2020年9月11日为11911.39元）；9.李德明向新景公司支付因本案所产生的律师费8000元；10.本案的诉讼费等实现债权的全部费用由李德明承担。新景公司在庭审中撤回第5、8项诉讼请求。事实和理由：新景公司与李德明于2019年签订《房屋租赁合同》，约定新景公司将位于厦门市同安区××路××号××层××店铺的房屋租赁给李德明，租赁期限自2019年12月23日起至2022年12月22日止。签订租赁合同后，新景公司依约将租赁物交付给李德明使用。 李德明不仅无故拖欠自2020年7月起的租金等费用，经新景公司多次催告，李德明仍拒不支付。并且于2020年7月7日，李德明单方向新景公司发函申请撤店，提出于2020年7月31日撤铺。租赁合同约定，李德明如需提前撤场、解除合同的应提前90天书面向新景公司申请，并经过新景公司书面同意后方可撤场，否则按违约处理。鉴于李德明未按约定提出撤铺，李德明单方提出撤铺已违约在先，新景公司并未同意李德明撤铺。基于新景公司以上逾期支付租金等费用及未按合同约定提出撤铺就擅自搬离违约情形，新景公司委托律师于2020年8月19日向李德明发出《律师函》，通知李德明租赁合同自送达之日起解除，并要求李德明支付拖欠的租金及逾期付款违约金、拖欠的收银机具POS机设备租赁费、违约金等费用。2020年8月21日，新景公司所发的《律师函》到达李德明联系地址处并被签收，租赁合同于当日解除。合同解除后，经新景公司通知，李德明不予提取其店内遗留物品，新景公司遂依租赁合同约定于2020年8月26日进入租赁物自行搬离其遗留物品并仓储于其他商铺中，因此产生的仓储费应由李德明支付。为维护新景公司合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，要求李德明支付拖欠的各项费用并依据租赁合同承担相应的责任，请求判如所请。 李德明辩称：1.租赁合同是2020年7月31日解除的，在该日李德明已经搬出店内的货品，并且也提前发函告知，要求撤店。2.我们认为履约保证金应当用于折抵至7月31日止所产生的租金。3.租金应当仅计算至7月31日，并且李德明由于受疫情的影响，不应支付逾期支付租金的违约金。4.李德明不应支付合同解除违约金。5.李德明不应支付仓储费。新景公司主张的场地占用费过高，最多仅能按一倍计付。6.恳请贵院参照厦门市相关政策的规定减免李德明2020年2月至6月的租金。 双方围绕诉讼请求提交了证据，对下列事实，双方均无异议：址于厦门市同安区××路××号××层××号店铺的产权人为新景公司。2019年，新景公司与李德明签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），将案涉房屋出租给李德明用于经营服装店，租赁面积116.02平方米。租用期限为36个月，自2019年12月23日起至2022年12月22日止。合同第三条租金标准约定，双方同意按固定租金方式来计算租金。即2020年1月23日至2020年12月22日，每月每平方米220元，月租金标准为25524.4元；从2020年12月23日至2021年12月22日，每月每平方米235.4元，月租金标准为27311.11元。租金支付方式采取现交租后使用的原则，以每2个日历月为一个缴租期，首期租金应于合同签订日起五天内支付，此后，李德明应当在每个缴租期最后一个月的18日前（若18日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向新景公司一次性支付下个缴租期租金。第五条约定，李德明应于本合同签订之日起三日内向新景公司支付51048.80元作为履约保证金用以保证其严格、充分履行本租赁合同。新景公司有权从履约保证金相应扣除李德明欠付的租金等李德明应支付的费用，抵扣后李德明应在七日内补足保证金，逾期未补足的，新景公司有权按本合同第十条约定向李德明追究责任...本合同终止后，若李德明完全履行本合同规定的义务，无任何违约行为，并将租赁商铺恢复原状，经新景公司书面验收合格且接收房屋后，新景公司应在3个月内将履约保证金余额（如有）无息退还给李德明。如李德明未能在本合同约定的期限内向新景公司支付履约保证金，则自李德明逾期支付之日起，新景公司有权解除本合同，李德明应当按履约保证金金额向新景公司支付违约赔偿金。第十条第2项违约责任及合同解除约定，李德明有下列违约情形的，新景公司有权提前单方解除合同...（1）逾期缴纳应付租金、费用超过15天的或累计超过3次。3、新景公司依本条第2款约定提前解除合同的，新景公司将书面通知李德明，解除合同的通知自送达李德明之日起生效，李德明应在该通知到达之日起三日内交还租赁房屋并缴清欠款，同时新景公司有权没收李德明所交的履约保证金，李德明还应按合同终止之日当月的月租金叁倍的标准支付违约金。5、合同期届满前，李德明如需提前撤场、解除合同的应提前九十天书面向新景公司申请，并经新景公司书面同意后方可撤场，否则按违约处理。7、李德明违反本合同约定，除应按照本合同约定承担违约责任的，如给新景公司造成损失的，李德明应负责赔偿，赔偿范围包括但不限于调查取证费、公证费、律师费、差旅费、对外经济赔偿、可预期利息损失等。第十一条房屋交还及财产处置1、租赁期满或合同提前解除的，李德明应于终止租赁三日内自行将租赁房屋内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还新景公司。如李德明未在期限内完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的新景场地的天数×最后一个月应缴费用（包括但不限于租金、物业管理费、公共水电费、套内水电费等）÷30×2的标准向新景公司支付场地占用费。若因此造成新景公司迟延向新租户交付租赁房屋而需承担违约金，以及造成新景公司其他损失的，李德明均应全额赔偿。2...（2）对于租赁房屋内李德明遗留的其他物品及货品，新景公司可进行现场清点和录像留存后，将该等物品及货品搬离租赁房屋并按照合理的方式予以保存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费及仓储费等，均由李德明承担。之后李德明又与案外人厦门兴万家物业管理有限公司签订《物业服务合同》，确认案涉店面每月的物业管理费为5801元。上述合同签订后，李德明于2019年12月20日支付履约保证金51048.8元，并进入案涉店面装修并经营。其足额支付租金至2020年6月30日止。2020年7月1日起，李德明没有继续缴交租金。2020年7月7日，李德明向新景公司发出《撤店函》，载明：“由于新型冠状病毒所引起的肺炎疫情来势凶猛，全国零售行业遭受重创，包括我方在内的销售服务行业受到前所未有的冲击及影响，客流、收入大幅锐减，严重积压库存。同时该店铺一直业绩不佳，累计处于亏损惨重状态。因本次肺炎疫情属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，我方已无法有能力持续支付高额的租金等费用的经营压力。鉴于以上，避免给贵司带来更多的麻烦，为了不影响贵司收益，我方遗憾的提出自2020年7月31日起撤出贵商场，并希望贵司退我方前期缴纳的各项保证金等费用并协助办理撤场手续。”。2020年8月19日，新景公司委托福建联合信实律师事务所向李德明发送《律师函》一份，载明：“三、2020年7月7日，阁下向我委托人发函申请撤店，提出于2020年7月31日撤铺。租赁合同约定，阁下如需提前撤场、解除合同的应提前90天书面向我委托人申请，并经过我委托人书面同意后方可撤场，否则按违约处理。鉴于阁下未按约定提出撤铺，不享有解除权，我委托人并未书面同意阁下撤场。阁下的行为严重违反租赁合同的约定，已经达到租赁合同约定的解除条件，我委托人有权单方解除租赁合同，同时要求阁下支付拖欠的租金等应付款项并要求阁下承担相应的违约责任。”。李德明于2020年8月21日收到上述函件。双方确认李德明完全搬离案涉店面的时间为2020年8月26日。2020年10月26日，新景公司向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。 另查明，因“新冠疫情”影响，新景公司于2020年6月11日减免了李德明应缴纳的2020年5月23日至6月30日期间应交租金32325.91元的一半作为亏损补偿。 本院认为，新景公司与李德明签订的合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方均应按照约定履行。庭审中，李德明自认其自2020年7月1日之后就没有缴纳租金，故对该事实，本院予以确认。李德明辩称，其系因为“新冠疫情”影响导致其经营状况恶化，进而无法继续租赁案涉店面，因此其未支付租金有合理理由。本院认为，李德明未举证证明其自2020年7月以来因新冠疫情影响导致经营状况恶化进而无法负担租金的事实，且新景公司也于2020年6月11日减免了其应交租金的一半作为疫情影响的补偿，故对其要求再次减免或折抵租金的辩称，不予采纳。李德明未交纳租金的行为构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，即解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”、第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。”，新景公司根据双方签订的合同第十条第2款第（1）项发送《律师函》的行为达到合同解除的法律效果。故本院认定，双方签订的合同于2020年8月21日解除。合同解除后，李德明应按25524.4元/月的标准支付其欠缴的2020年7月1日起至2020年8月21日止的租金，新景公司主张李德明须支付欠交租金43638.49元未超过标准，予以支持。关于租金所产生的违约金没有合同及法律依据，且新景公司未举证证明其遭受的相应损失，故对其该诉求，不予支持。关于履约保证金：庭审中，李德明认为根据合同第五条约定，新景公司有权从履约保证金中扣除李德明欠付的租金，抵扣之后剩余的履约保证金部分应该返还。新景公司认为，李德明欠缴租金的事实构成违约，按约定履约保证金应当没收，且履约保证金是否抵扣租金的权利人也应当为新景公司，而新景公司未同意将其抵扣租金。本院认为，合同第五条设定履约保证金的目的在于保证李德明严格、充分地履行租赁合同。履约保证金抵扣租金系新景公司在李德明欠缴租金、且同意补足履约保证金的情形之下可选择行使的自救权利，并非强制条款，结合本合同第十条第3款约定，新景公司有权在李德明欠缴租金的情况下没收履约保证金，故对新景公司主张不予退还李德明履约保证金的诉讼请求，予以支持；关于合同解除违约金：本院认为，合同第十条第3款虽有违约金按合同终止日当月的月租金叁倍标准支付，但因履约保证金不仅是作为合同履行的担保，还兼具补偿性与惩罚性，其已覆盖违约金设定的作用，故新景公司在没收履约保证金的前提下，不能再据此重复主张违约金，对其要求李德明支付合同解除违约金76573.2元的诉讼请求，不予支持。关于占用费：合同在第十一条第1款约定了场地日占用费的支付标准为应缴费用（包括但不限于租金、物业管理费、公共水电费、套内水电费等）÷30×2。李德明认为该占用费计算标准太高，且计算基数不应该包括物业管理费、公共水电费、套内水电费。本院认为，李德明未按期搬离案涉店面，必然产生占用费、物业管理费、公共水电费、套内水电费，新景公司根据《物业服务合同》第三条第1.1款主张每月物业管理费为5801元，有合同依据，但同时新景公司占用费标准明显过高，本院依法将场地日占用费调整至应缴费用÷30，即5220.9元【5天×（25524.4元＋5801元）÷30】，对新景公司主张的超出部分，不予支持。关于仓储费：因合同并未对仓储费的计算标准进行明确规定，新景公司也未提交证据证明其主张仓储费的金额依据，故对其该诉求，不予支持。关于律师费：因合同第十条第7项明确约定的赔偿范围包括律师费，且新景公司提交了《法律事务委托合同》《厦门增值税专用发票》证明其为本次诉讼花费的律师费用，故对其该项诉求，予以支持。综上，李德明须支付新景公司欠付租金43638.49元、占用费5220.9元、律师费8000元，合计56859.39元。李德明交纳的履约保证金51048.8元归新景公司所有。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、原告厦门新景舜弘商业管理有限公司与被告李德明应签订的《房屋租赁合同》于2020年8月21日解除； 二、被告李德明应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门新景舜弘商业管理有限公司拖欠的租金人民币43638.49元、占用费人民币5220.9元、律师费人民币8000元，合计人民币56859.39元； 三、被告李德明于2019年12月20日交纳的履约保证金人民币51048.8元归原告厦门新景舜弘商业管理有限公司所有； 四、驳回原告厦门新景舜弘商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币610.72元，由被告李德明负担，款限于本判决生效之日三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王兴安 二〇二一年一月二十五日 法官助理 周 燕 书 记 员 蔡青曲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由，即解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。并有权请求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。