江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初6989号原告：徐州沪铁物业管理有限公司，住所地徐州市建国东路88号10号楼东头2层203室。法定代表人：朱玉磊,该公司总经理。委托诉讼代理人：张蒙蒙，江苏景来（云龙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹珊珊，该公司员工。被告：冯方又，男，1984年10月1日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人暨被告：张莲平，女，1984年5月27日出生，汉族，住邳州市。原告徐州沪铁物业管理有限公司（以下简称“沪铁物业公司”）与被告冯方又、张莲平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告沪铁物业公司的委托诉讼代理人周广旭、曹珊珊，被告冯方又的委托诉讼代理人暨被告张莲平到庭参加诉讼。适用普通程序，于2021年1月13日再次公开开庭进行了审理，原告沪铁物业公司的委托诉讼代理人张蒙蒙、曹珊珊到庭参加诉讼，被告冯方又、张莲平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沪铁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费5250元及滞纳金（以1348元为基数，从2017年6月13日起，按每天千分之三计算至2018年6月12日；以2696元为基数，从2018年6月13日起，按每天千分之三计算至2019年6月12日；以4044元为基数，按每天千分之三，从2019年6月13日计算至实际付清之日止）;2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：邳州市恒佳房地产开发有限公司将其开发的恒盛佳苑小区物业管理工作委托给原告，被告购买了该小区2号楼1单元125铺房产，于2017年5月20日上房，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务收费标准。但被告自上房后一直未缴纳物业费。为维护原告合法权益，诉至法院。被告冯方又、张莲平辩称，第一，合同上约定的委托管理期限存在矛盾，售房合同约定服务期限为两年，截止到2018年6月30日；沪铁物业公司与开放商约定服务合同期限为两年，截止到2017年7月1日；双方签订的业主手册没有明确服务期限。第二，物业服务收费不合理。原告主张的水费、垃圾清理费标准过高，地下室、储藏室没有产权不应当收费。装修押金2000元应当予以退还。第三，原告提供物业服务不到位。公共卫生保洁不到位，门口车辆挡道、路灯不亮、树木枯死、路面有水坑等现象存在；原告的收费标准与服务不配套，小区物业收支明细没有按照合同公示。本院经审理认定事实如下：二被告曾系夫妻关系，二人于2008年在邳州市民政局登记结婚，后于2018年12月14日在邳州市民政局协议离婚，约定婚后所有财产归女方所有。被告冯方又购买了邳州市恒佳房地产开发有限公司开发的位于邳州市间，于2017年5月20日通知二被告上房。其中125室面积为140.41㎡，储藏室面积为67.84㎡。2015年6月，邳州市恒佳房地产开发有限公司作为甲方，原告作为乙方签订恒盛佳苑前期物业管理服务合同，约定：甲方将其开发的恒盛佳苑小区委托给乙方管理，委托期限自2015年7月1日至2020年6月30日止；由乙方自开发商发出交付通知书之日起开始收取综合管理服务费，综合管理服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体收费标准为多层的物业服务费为0.4元/㎡/月，商铺物业服务费为0.8元/㎡/月，公共电费分摊15元/户/月，环卫费5元/户/月，装潢管理费200元/户，装潢垃圾清运费1.5元/㎡/户，业主逾期交纳综合管理服务费的从逾期之日起按每天应交综合管理服务费的5‰交纳滞纳金，综合管理服务费至少须按半年度缴纳。上房前，原告作为甲方，二被告作为乙方签订前期物业管理服务协议，载明乙方所购恒盛佳苑2幢1单元125铺建筑面积140.41㎡，储藏室建筑面积67.84㎡。双方在协议中约定：在本物业区域业主委员会成立前，由甲方负责该物业区域的前期物业管理工作；公共服务费商铺0.8元/月/㎡，车库阁楼按半价收取；公共电费分摊15元/月/户，装潢管理费200元/户，生活垃圾处理费60元/户/年，装潢垃圾清理费1.5元/㎡，前期物业管理费自乙方上房之日起计算，乙方未入住期间的物业管理费由乙方全额承担，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。原告作为被告小区物业管理公司，在提供物业服务期间，存在垃圾清理不及时，路灯损坏未及时维修，业主私占绿化种菜未及时制止等服务不到位情况。以上事实，有离婚协议、离婚登记审查处理表、上房通知书、前期物业管理服务合同、业主手册、照片及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订物业服务合同后，原告为冯方又、张莲平提供了物业管理服务，原、被告之间物业服务合同关系成立。该合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。关于原告主张物业费的年限问题，原告在与小区开发商签订的物业管理服务合同中约定期限为2015年7月1日至2020年6月30日，且原、被告双方在签订前期物业管理服务协议时约定“约定在本物业区域业主委员会成立前，由甲方负责该物业区域的前期物业管理工作”，而该小区尚未成立业主委员会，现原告主张2017年6月13日至2020年6月13日的物业管理费，本院予以支持。因二被告于2018年12月14日协议离婚，并约定所有财产归被告张莲平所有，对于2017年6月13日至2018年12月13日的物业管理费由二被告共同承担，2018年12月14日至2020年6月13日的物业管理费由被告张莲平承担。原告主张的诉讼请求分为：商铺的物业服务费、储藏室的物业服务费、公用水电费、生活垃圾处理费、水费。第一，关于物业公共服务费用。双方约定商铺的公共服务费按0.8元/㎡/月，原告在提供物业服务时，确实存在瑕疵，原告主张的物业公共服务费，本院按照其约定标准的80%予以支持。第二，关于原告主张的储藏室是否应交纳物业费的问题，原告提交的前期物业管理服务合同及前期物业管理服务协议均未对储藏室的物业费收取进行约定，故，原告主张储藏室收取物业费，本院不予支持。第三，关于公共电费分摊为15元/户/月，生活垃圾处理费60元/户/年，系双方明确约定，本院予以支持。第四，关于原告主张的水费，原告未向本院举证证明被告实际用水量，本院不予支持。根据原告主张，2017年6月13日至2018年6月12日的物业管理费为1318.35元（140.41㎡×12月×0.8元/㎡/月×80%+15元/户/月×12月+60元/户/年），2018年6月13日至2018年12月13日的物业管理费为664.59元[（140.41㎡×12月×0.8元/㎡/月×80%+15元/户/月×12月+60元/户/年）×184÷365],2018年12月14日至2019年6月12日的物业管理费为653.76元[（140.41㎡×12月×0.8元/㎡/月×80%+15元/户/月×12月+60元/户/年）×181÷365]，2019年6月13日至2020年6月12日的物业管理费为1318.35元（140.41㎡×12月×0.8元/㎡/月×80%+15元/户/月×12月+60元/户/年）。上述2017年6月13日至2018年12月13日物业管理费1982.94元由二被告共同承担，2018年12月14日至2020年6月12日的物业管理费1972.11元由被告张莲平个人承担。关于滞纳金，首先，双方约定的违约金计算方式为每日千分之三，该数额明显过高，应予以调整，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，2017年6月13日至2018年6月12日的滞纳金以1318.35元为本金计算，自2018年6月13日起的滞纳金以1982.94元为本金予以计算，2018年12月14日至2019年6月12日的滞纳金以653.76元为本金计算，自2019年6月13日起的滞纳金起以1972.11元为本金予以计算。被告辩称原告收取装修押金2000元证据不足，本院不予采信。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃本次诉讼的相关权利，不影响本案的审理与裁判。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告冯方又、张莲平于本判决书生效之日起十日内共同支付原告徐州沪铁物业管理有限公司物业管理服务费1982.94元及滞纳金（2017年6月13日至2018年6月12日以1318.35元为本金，自2018年6月13日起以1982.94元为本金计算至实际给付之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、被告张莲平于本判决书生效之日起十日内支付原告徐州沪铁物业管理有限公司物业管理服务费1972.11元及滞纳金（2018年12月14日至2019年6月12日以653.76元为本金，自2019年6月13日起以1972.11元为本金计算至实际给付之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回原告徐州沪铁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告冯方又、张莲平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  周新欢人民陪审员  孙 敏人民陪审员  刘振廷二〇二一年一月十五日书 记 员  孟琪琪