山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终165号 上诉人（原审被告、反诉原告）：宋英，女，1969年8月1日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：鲁学超，山东齐岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨龙，男，1981年10月29日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：李正涛，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人宋英因与被上诉人杨龙房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宋英上诉请求：1.发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序有误。1.上诉人宋英与案外人即涉案房屋的所有人王**坐、王健因与房屋租赁相关事宜有纠纷，即墨区公安机关已立案审查，宋英涉嫌寻衅滋事罪，还在被采取取保候审措施期间。宋英涉嫌刑事犯罪案件尚未审结，依据先刑后民原则，该案依法应当中止审理，待宋英涉嫌犯罪的刑事案件审结后再行审理。2.一审时上诉人申请调取青岛市即墨区自然资源局等部门相关证据原件，一审未予调取，认定涉案房屋没有建设工程规划许可证有误。二、一审认定事实有误。1.上诉人与被上诉人签订的租赁合同的案涉房屋名称为“青岛王健针织厂”，不是“原增德大酒店”。一审时上诉人在质证意见中已经说明，先建有“青岛王健针织厂”，后建造“青岛王健针织厂新建研发办公楼”，再后来王**坐、王健不经营针织厂，利用这些涉案房屋经营酒店，酒店取名“增德大酒店”。所以涉案房屋建设规划时的名称是“青岛王健针织厂新建研发办公楼”，不是“原增德大酒店”。“青岛王健针织厂新建研发办公楼”有相关部门的审查、规划、备案等手续，但一审不予查证。2.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁》合同，是被上诉人违约，自行不予履行。即便确属无法履行，也是即墨公安局通济派出所于2020年1月14日在还没有查明案件事实的情况下出具的一份“告知”，王**坐带人将被上诉人承租的房屋封门导致。当时宋英还被拘留羁押在看守所，宋英就合同履行没有过错。一审应当认定被上诉人违约。3.依法应当先行确认上诉人与涉案房屋的所有人王**坐、王健签订的这一基础租赁合同的效力。如果无效，才导致上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效；如果有效，再审理确认上诉人与被上诉人签订的租赁合同的效力。一审没有依法审理，径以“涉案房屋没有建设工程规划许可证”判决上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效，认定有误。 杨龙辩称：1.上诉人所称其与涉案房屋所有人有纠纷甚至是涉及刑事案件尚未审结一说，该说法如果是事实，就更进一步说明了一审法院所了解的即墨通济派出所的告知书，其内容是真实的，更能证明上诉人无权出租该涉案房屋。而绝非是上诉人所称的一审法院的程序有问题。2.对上诉人所称的涉案房屋有建设工程规划许可证的主张不予认可。本案一审时，在上诉人去即墨自然资源局查询涉案房屋没有任何的建设证件的情形下，一审法院到即墨自然资源局调查涉案房屋的手续问题，并且取得了即墨自然资源局盖章的证明文件。该文件证明，涉案的该房屋没有建设工程规划许可证，也没有任何的房屋所有权凭证。一审审理程序正确。3.涉案的房屋叫增德大酒店，这在即墨公安局通济派出所的告知书中已经明确，并且一审法庭问询的即墨通济派出所也证实该告知书的内容是真实的。被上诉人对上诉人所称的涉案的房屋不是增德大酒店的主张不予认可。上诉人所称的青岛王健针织厂是个工厂类企业，与服务性商业性的增德大酒店根本不是一回事。该增德大酒店就是没有合法的建造手续，是违建，这个是不争的事实。该事实与上诉人所称的王健针织厂是否有土地证没有关系。4.根据合同的相对性，被上诉人就是和上诉人签订的涉案房屋的租赁合同，但该合同无效或者是上诉人所称的合同无法履行的后果，被上诉人在此期间没有任何过错。上诉人的过错至少有三个方面：第一是涉案房屋系违建，没有建设工程规划许可证。第二，根据公安机关的告知，上诉人根本无权出租涉案房屋。第三，上诉人和他人的纠纷，不应该转嫁给被上诉人，更不是上诉人在合同无效或者是合同不能履行之下的免责条款。5.涉案的房屋系违建是不争的事实，上诉人所称的一审法庭应该先审理房屋所有人和上诉人所签合同的效力问题是错误的，从程序上来讲，根据民事诉讼不告不理的原则，一审法庭没有理由审理上述合同的效力问题。根据实体法来说，上述合同无论是否有效，均无法改变涉案房屋没有建设工程规划许可证的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 杨龙向一审法院起诉请求：1.确认房屋租赁合同无效，宋英返还杨龙房租133000元；2.装修损失待鉴定或评估后另行追加；3.诉讼费用由宋英承担。宋英提起反诉请求：1.解除《房屋租赁合同》，杨龙立即腾出租赁房屋；2.杨龙立即支付拖欠的水电费约2600元；3.反诉费用由杨龙负担。 一审法院认定事实：2018年10月25日，杨龙（承租人）与宋英（出租人）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：一、房屋地址：即墨市xx路xx号一楼面积60左右平方米，三楼面积700左右平方米。二、租赁期限为五年，自2018年10月25日至2023年10月24日。三、房屋租金，第一年为10万元，第二年为11万元，后三年按照第二年租金基础上每年递增5%。四、承租人有下列情形之一，出租人有权收回房屋：1.未经出租人同意私自改建、转租；2.承租人拖欠租金、水电、物业管理费超过一月。五、租金缴纳方式为年付，在每个年度的合同签订日前一个月交付。六、出租人收取房屋水电费押金10000元。合同到期后双方交验确认无异议后一月内偿还给承租人。 合同签订后，杨龙使用涉案房屋进行经营。杨龙已经向宋英付清两年的租金，宋英于2019年9月24日为杨龙出具收条一份，收到2019年10月24日至2020年9月24日租金11万元。宋英于2018年10月8日为杨龙出具收条一份，收到房租定金10000元，一审庭审中，双方确认该10000元为租赁合同约定的水电费押金。2019年4月25日，宋英为杨龙出具收款收据一份，金额为13000元，项目为壹楼公共部分，注：叁仟元身体项目钱、电梯维修共摊、水钱收电费。一审庭审中，双方明确13000元包含宋英要求杨龙退还的做身体项目费用3000元，其余10000元为杨龙使用公共过道部分的使用费。杨龙称该费用系2019年4月25日至2020年4月25日期间的使用费，宋英称该费用系2018年10月25日至2019年10月25日期间的使用费，但双方均未提交证据证明。 一审中杨龙称，2020年1月17日18时即墨公安局通济派出所所长领着四五位民警，穿着警服、开着警车、出示工作证之后在杨龙所租赁房屋的墙上张贴告知书，告知书上很清晰的盖着青岛市公安局即墨分局通济派出所的印章，告知书的内容是涉案房屋系王**坐所有，宋英无权出租，要求各租户最迟到2020年1月17日18时清理出场，而且费用自负，造成的损失与王**坐没有关系。当天王**坐领着不明身份的人员将杨龙承租的房屋封门。2020年1月22日，杨龙从偏门取走自己房内的物品。一审庭审中，杨龙向该院提交通济派出所张贴的“告知”复印件一份，内容为：“原增德酒店房产所有权系王**坐所有，魏磊、宋英等人非法占据多年并对外出租。目前，魏磊、宋英等人因涉及刑事案件被我局采取强制措施。为维护受害人及各位租房户的利益，整顿市场秩序，现正式告知如下：一、接到告知之日起至1月17日18时，请各位租房户将货物及个人物品清理出场，将租赁店铺的装修部分全部清除，所有费用暂由个人承担。二、在此基础上，租房户愿意在现经营场所继续经营的，请与增德酒店房产所有人王**坐对接洽谈租赁事项；三、搬离的租房户由此所产生的费用及经济损失，持原租赁合同等相关协议找原合同的出租方协商解决或走法律诉讼程序解决。2020年1月14日。”经该院向通济派出所相关工作人员核实，该告知内容是真实的。 一审庭审中，宋英向该院提交其与王**坐等人签订的租赁合同一份，证明王**坐将涉案房屋租赁给宋英，宋英在租赁期间有转租给第三方经营的权利。该租赁合同出租方（甲方）为青岛王健针织厂、王**坐、王健，承租方（乙方）为张正丽、纪海涛、李高波、刘继川、宋英，主要内容为：因甲方向乙方借款6056万元，双方经过协商，甲方同意将位于即墨市的增德大酒店（原王健针织厂）租赁给乙方作为餐饮、住宿等项目经营使用，以租金方式偿还乙方借款。乙方向甲方租赁的建筑面积为12000平方米，包括增德大酒店的办公楼、宿舍、宾馆、酒店的营业所属范围。租赁期限为30年，自2012年9月16日至2042年9月16日止，年租金贰佰万元。30年租金合计为陆仟万元，该30年租金在签订本合同时一次性用甲方所欠乙方借款抵顶，即签订本合同时30年租金乙方已一次性付清。该合同系打印形成，无合同相关人员签字。杨龙对合同真实性不予认可。经该院向王**坐调查了解，王**坐称该租赁合同是在宋英等人胁迫下签订，宋英等人强行占用其房屋，王**坐因此向公安机关报案，公安机关已以寻衅滋事罪立案审查。涉案房屋在公安机关协助下，已于2020年1月17日收回。 涉案房屋没有建设工程规划许可证。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故，涉案房屋没有建设工程规划许可证，杨龙与宋英之间的房屋租赁合同协议属无效合同。关于杨龙主张宋英返还房租133000元的诉讼请求，该院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”房屋租赁合同签订后，杨龙即使用涉案房屋直至2020年1月17日，杨龙应当支付占有使用期间的费用。宋英应当扣除杨龙占有使用期间（2019年10月25日至2020年1月17日）费用后将剩余租金返还杨龙，即宋英应返还杨龙租金84383.56元（110000元-110000元÷365天×85天）。关于杨龙所占用的公共过道部分，双方对占有使用费的约定说法不一，宋英未能举证证明杨龙占有使用的期间，应承担举证不能的法律后果，故宋英应当返还杨龙扣除占有使用期间（2019年4月25日至2020年1月17日）的剩余费用2657.53元（10000元-10000元÷365天×268天）。综上，宋英应当返还杨龙剩余租金87041.09元（84383.56元+2657.53元）。杨龙要求宋英返还水电费押金10000元的诉讼请求，该院予以支持。关于杨龙主张的装修损失，杨龙并未提交证据证明经过宋英同意进行装修及装修的内容和损失情况，该项诉讼请求该院不予支持。关于宋英反诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求立即腾出租赁房屋的诉讼请求，该案中房屋租赁合同无效，不存在解除的问题，且杨龙已经腾出涉案房屋，宋英该诉讼请求该院不予支持。关于宋英反诉要求杨龙支付拖欠的水电费约2600元的诉讼请求，宋英并未提交证据证明杨龙所欠水电费情况，对该诉讼请求，该院亦不予支持。综上，判决：一、杨龙与宋英于2018年10月25日签订的房屋租赁合同无效；二、宋英于判决生效之日起十日内返还杨龙房屋租金87041.09元及水电费押金10000元；三、驳回杨龙的其他诉讼请求；四、驳回宋英反诉的诉讼请求。案件受理费2960元，由宋英负担2226元，由杨龙负担734元。杨龙已预交2960元，该院退回2226元。宋英应在判决生效之日起七日内向该院交纳案件受理费人民币2226元，拒不交纳的，该院依法强制执行。反诉费25元（宋英已预交），由宋英负担。 二审中，宋英提交即墨市城乡建设局编号即规规审字[2009]31号《建设工程规划建筑方案审查意见书》，证明：租赁房屋符合规划，手续合法。 杨龙质证称：证据真实性、证明目的有异议。1.该文件不是建设工程规划许可证，该文件中“在通知书发出一年内办理手续”上诉人一直未提交关于规划许可证。2.王健针织厂不但没有规划许可证，即使有也与涉案增德大酒店没有关联性。 因该建设工程规划建筑方案审查意见书并非建设工程规划许可证，且在该意见书“遵守事项”栏明确载明：应在该通知发出之日起一年内办理有关手续，逾期办理须重新审核。同时该审查意见书形成于2009年，系对当时为工业生产或科研等用途的青岛王健针织厂科研办公楼的审查意见，而本案租赁物系作为商业、服务业经营用途的增德大酒店。故上诉人提交的该证据与本案争议事实无直接关联性，本院不予认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、中止审理问题；二、建筑规划许可证问题。 关于焦点一。上诉人上诉主张因其涉及的刑事案件尚未审结，本案应中止审理。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”可见，出租人负有保障不因第三人对承租人主张权利而妨碍承租人依约对租赁物进行使用和收益的义务，但该妨碍原因是由承租人自身造成的除外。 本案中，通过一审已查明事实可见（公安机关张贴告知等事实），由于上诉人（涉案租赁合同的出租人）与案外人之间存在纠纷，该纠纷已经实际影响到了承租人依约对涉案租赁物的使用和收益。因存在上诉人与第三人的纠纷已经实际影响到承租人依约使用租赁物这一事实，故上诉人与第三人之间的纠纷及相应刑事案件的处理结果并不实质影响一审法院对于本案的处理。一审法院相关诉讼程序，并无不当。 关于焦点二。上诉人在其上诉状中称“先建有青岛王健针织厂，后建造青岛王健针织厂新建研发办公楼，再后来王**坐、王健不经营针织厂，利用这些涉案房屋经营酒店，酒店取名增德大酒店”。一审查明，上诉人与王**坐等签订的租赁合同中载明“甲方同意将位于即墨市的增德大酒店（原王健针织厂）租赁给乙方作为餐饮、住宿等项目经营使用”。通济派出所张贴的告知中载明“原增德酒店房产所有权系王**坐所有，魏磊、宋英等人非法占据多年并对外出租”。综合前述可见，涉案租赁房屋系增德大酒店，作为餐饮、住宿等项目经营使用。 如上所述，因涉案租赁物为增德大酒店，作为餐饮、住宿等商业、服务性项目经营使用。而对于青岛王健针织厂及其科研办公楼变更用途为酒店，改为商业用途，作为餐饮、住宿等项目经营使用，是否有相应建筑规划许可证，上诉人作为涉案租赁合同的出租人，未能举证证明。故，一审法院认定涉案租赁房屋没有建设工程规划许可证，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2960元，由上诉人宋英负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 孙 琦 审判员 谷林平 二〇二一年一月二十五日 法官助理 曹文斌 书记员王珩霖