浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6639号 上诉人（原审被告）：杨怡，男，1986年12月22日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：郑杰，浙江临观律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：包文英，女，1952年2月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：韩英，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人杨怡与被上诉人包文英房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，杭州市西湖区房屋为三层三间混合结构农居房，登记的土地使用者是马启华，与包文英原系夫妻，育有一女马敏，马启华于2001年1月27日死亡。马敏授权包文英全权负责涉案房屋出租事宜。 2013年12月22日，包文英（甲方、出租方）与杨怡（乙方、承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁标的物为青芝坞157号整幢及周边道地；租赁期共15年，自2014年3月1日至2029年2月28日；用途仅作为经营使用；第一年租金为180000元，此后每年租金上涨2000元，其中2019年3月1日至2020年2月29日的年租金为190000元，租金于每年3月1日以现金或转账形式支付给包文英；杨怡如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备等方案均须事先征得包文英的书面同意后方可施工；如杨怡在办理经营许可证、营业执照等一系列证件需要包文英配合完成，包文英应积极配合杨怡；合同自签字之日起，双方不得单方面违约，如有一方违约，违约金为当年年租金的五倍。合同签订后，杨怡将涉案房屋用于经营民宿，并分别于2014年和2019年对房屋进行了装修，两次装修均未征得包文英书面同意。第六年租金杨怡已支付。2019年4月8日，根据杨怡委托，杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司出具鉴定报告一份，其中载明：经现场查勘，未发现房屋上部主体结构因地基沉降或不均匀沉降而引起的裂缝及变形异常，未发现房屋基础与承重墙体连接处开裂异常，未发现因基础破坏而导致上部结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等异常；未发现房屋上部可视部分承重墙体及钢8筋混凝土梁结构受力性裂缝；未发现钢筋混凝土现浇板楼盖受力性开裂现象；未发现房屋承重结构存在明显拆改情况。目前房屋使用情况正常，室内装修尚未完成，查勘中未发现影响房屋结构安全问题。根据《房屋完损等级评定标准》评定房屋完损等级为“完好房”，在正常使用条件下，房屋可继续使用，建议在今后使用过程中不得擅自拆改房屋承重结构及增加使用荷载，并做好日常定期检查及保养维护。 本案审理期间，本院至涉案房屋现场进行了查勘。 2019年6月17日，包文英向法院提出诉讼请求：1.杨怡立即停止损坏包文英出租的房屋及设施，并负责恢复房屋及设施原状（或承担恢复原状的具体费用）；2.杨怡承担违约金950000元；3.解除包文英与杨怡双方的《房屋租赁合同》，杨怡将房屋（青芝坞1572号整幢房屋）返还给包文英；4.本案诉讼费由杨怡承担。审理中，包文英撤回第1项诉讼请求。 原审法院认为，包文英、杨怡签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。在未有涉案房屋的其他所有权人提出异议的情形下，包文英作为合同相对方有权提起本案诉讼，诉讼主体适格。本案中，包文英主张解除的理由是杨怡擅自装修改变房屋结构，严重损害房屋安全以及改变房屋用途，构成根本违约。对房屋用途，合同明确约定“作为经营使用”，且包文英需配合杨怡办理经营许可证、营业执照等证件，说明签订合同时包文英明知杨怡承租涉案房屋系用于经营，实际经营民宿并未违反合同约定，因此包文英将“经营使用”理解为必须是杨怡个人开公司使用，该院不予采信。根据现场查勘及房屋实际装修情况来看，确实存在改变房屋内部结构等问题。杨怡未提供证据证实两次装修已征得包文英同意，包文英对第一次装修的同意或默认不代表对第二次装修的认可。退一步讲，即便如杨怡所称2019年仅是对房屋进行翻新，也不能免除装修施工需要事先征得包文英书面同意的合同义务。虽然杨怡未欠付2019年的租金，且提供了具有相关鉴定资质的鉴定机构对房屋完损等级出具的评定，未发现存在影响房屋结构安全的问题，但仍应认定杨怡存在擅自装修甚至改变房屋内部结构的违约情形。但鉴于涉案房屋目前处于经营状态，且杨怡的违约行为不足以导致包文英的合同目的不能实现，故本案中不宜认定杨怡构成根本性违约，包文英不能行使法定的合同解除权，其有关解除《房屋租赁合同》并返还房屋的请求，该院不予支持，合同仍应继续履行。至于包文英主张约定的当年年租金五倍的违约金，杨怡提出过高的抗辩，该院根据合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益及房屋状况等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为270000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨怡于本判决生效之日起十日内支付包文英违约金270000元。二、驳回包文英的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，由包文英负担9520元，杨怡负担3780元。包文英于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杨怡于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳应负担的诉讼费。 宣判后，杨怡不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认为“根据现场查勘及房屋实际装修情况来看，确实存在改变房屋内部结构等问题”、“未发现存在影响房屋内部结构安全的违约情形，但仍应认定被告擅自装修甚至改变房屋内部结构的违约情形”及“根据合同履行的情况，当事人的过错程度、预期利益及房屋状况等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为270000元”。上诉人认为该认定有误：一、在原审审理中，被上诉人方从始至终均未向法庭提交租赁房屋的原始结构图纸或相关照片，仅提供了原始的房屋外观照片、被上诉人现场施工的照片及公证、邻居的房屋结构以及所谓的设计图4纸。上诉人认为，房屋外观照片无法直观的反映出上诉人改变房屋内部结构的事实，现场施工照片及公证也仅仅能反应出租赁房屋在装修但不能反映出装修改变了房屋结构，而邻居的房屋结构更不能证明被上诉人方的房屋结构，设计图纸也因系复印件，不符合证据的三性形式，因此对于上诉人是否改变了被上诉人的房屋结构，被上诉人在原审中均未有直接的证据，而其他的证据也并不能形成完整的证据链。而原审判决仅凭现场勘测和无法在判决中详细说明的房屋装修实际情况就认定确实存在改变房屋内部结构等问题系证据不足。二、上诉人方不构成违约。根据双方《房屋租赁合同》第六条的约定，上诉人认为，该条约定的本意是基于安全使用房屋，这在该条款的第一句话中就体现出来，而下面的一系列的约定均是从安全使用的角度出发。本案中，上诉人提供了房屋安全的鉴定报告也表明上诉人并未因装修而使房屋损坏或存在安全隐患。并且该条款中的“征得甲方的书面同意后方可施工”也不具备实现的客观基础，因为从被上诉人的签字以及被上诉人的实际文化水平来看，被上诉人对书面文字的认知存在一定的局限性，故该条款的内容在实际履行中是不能实现的。而上诉人的装修是有告知被上诉人的，被上诉人并不居住在租赁房屋处，被上诉人是经上诉人告知后知道租赁房屋在装修，而当时被上诉人也是认可了的。被上诉人带公证机关到现场拍照取证时，也并未告知上诉人不同意房屋装修，也并未要求上诉人停止装修。从被上诉人的施工现场公证照片来看，上诉人的装修仅仅是刚开5始，墙面、地板、天花板、卫浴等均未动工，若当时被上诉人明确制止上诉人，上诉人不可能违背常理将存在争议的租赁标的继续出钱进行装修，因为在此情况下继续装修将导致更大的损失。由此也是可以推断出，当初被上诉人也是认可的。而被上诉人提出违约，实际上是因为青芝坞地块房租上涨想增加房租，在被上诉人明确知道上诉人房屋在装修且未制止，待上诉人房屋基本装修好后起诉要求判决上诉人违约，若支持被上诉人的请求，明显有违公平原则。三、原审法院认同了上诉人违约金过高的抗辩事由，判决上诉人承担违约金270000元。上诉人认为，即便其行为构成违约，也仅仅是就翻新装修的行为而言，而从原审庭审中可以反映出，上诉人翻新装修后使得租赁房屋焕然一新，原本破旧的外立面，老旧的门窗、阳台护栏、地板、卫浴均予以更换，在此基础上租赁物也铺设的地暖等设施。这些对于房屋所有权人一方即被上诉人一方是获利的。若基于此仍要求上诉人再承担违约金270000元，也是明显有违公平原则的。本案中，案涉房产归属于包文英以及她的女儿。但是一审未将其女儿列为共同原告，属于程序错误。综上，上诉人认为，原审判决证据不足，认定事实有误，请求二审法院撤销原判判决，依法改判上诉人无需支付被上诉人违约金。 被上诉人包文英答辩称：2019年初，被上诉人发现上诉人未通知被上诉人的情况下，找装修工人从外墙到内墙，对整个房屋及设施进行了大幅度的破坏和改动。被上诉人现场拍到装修的，当时是在装修，已经装修一半了，装修过程当中的公证及装修图纸的上面清晰地还原了被拆除的墙体及相应的尺寸。从被上诉人提交的相关公证书，包括装修图纸，包括一审法官很负责任的亲自现场实际勘验考核等相关证据显示上诉人装修当中把一楼、二楼、三楼部分房屋的承重墙拆除敲掉，楼梯的位置做了大的改动，门窗也改动了，阳台原来是窗户，把它全部敲掉变成落地门，部分的外墙敲掉，换成透明的玻璃砖，对整栋房屋的主体框架结构改动特别大。被上诉人认为上诉人的装修是属于为了美观的严重性的破坏，存在一定的安全隐患，足以对房屋的使用说明及未来在房屋使用当中的安全系数构成严重威胁。上诉人提交的鉴定报告都以未发现这样的不确定的词汇。我们认为这份鉴定报告不能保证被上诉人在今后使用房屋过程中房屋的安全系数及房屋的正常使用寿命。所以被上诉人认为，上述鉴定结论从目前来看，该房屋还勉强可以住，还没有到不能居住的情况，那涉案的房屋主体结构确实被擅自改动。开庭之后，法官责令上诉人提供该房屋整体装修的装修合同及装修方案的图纸，但上诉人均未提供。所以涉案房屋主体结构已经被改动，包括楼梯，且多处装修及承重墙，已经属于比较严重带来安全隐患的。该行为已经违反了合同约定，乙方如果改变房屋内部结构、装修或者设施，对房屋结构有影响等均需要征得甲方书面同意方可施工，否则构成违约。按照当年租金的5倍进行赔偿，我们也计算了一下当年租金的5倍是95万。所以被上诉人认为，房屋租赁合同是双方真实意思表示，双方签订合同时就预见到，并双方自愿接受的违约责任，所以被上诉人认为应该充分尊重合同意思自治，尊重双方当事人真实意思表示全额支持违约金95万。综上，上诉人未通知而进行了擅自的墙体拆除，已经违反了合同义务，对房屋及设施整体安全共同违约，所以依法应该承担相应的责任。关于本案主体问题，包文英的女儿已经授权给包文英，并已经将书面的授权书交给法院了。本案原告主体适格。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，包文英与杨怡签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律和现行法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。包文英作为合同相对方有权提起本案诉讼，现未有涉案房屋的其他所有权人提出异议的情形下，包文英诉讼主体适格。关于杨怡上诉认为其无需支付包文英违约金的请求。从现有证据来看，杨怡存在擅自装修甚至改变房屋内部结构的违约情形，且装修也没有经过包文英的书面同意，即使包文英对第一次装修的同意或默认不代表包文英对杨怡第二次装修的认可。杨怡违反合同的约定，理应承担违约责任。根据合同约定，杨怡应支付包文英当年年租金五倍的违约金，对此杨怡提出违约金过高的抗辩。原审法院根据合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益及房屋状况等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定杨怡支付包文英违约金为270000元并无不当。上诉人杨怡的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人杨怡负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二一年一月二十七日 书记员  何英杰