天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终132号上诉人（原审原告）：孙凤兰，女，1975年10月20日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：卢伟，天津张盈（滨海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜莹莹，天津张盈（滨海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕爽，女，1993年4月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。原审第三人：万仕联（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）永久街243号。法定代表人：张晓宝，总经理。委托诉讼代理人：李飞，男，该公司员工。上诉人孙凤兰因与被上诉人吕爽及原审第三人万仕联（天津）房地产经纪有限公司（以下简称万仕联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初16647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙凤兰上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持孙凤兰的全部诉讼请求或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费用由吕爽承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1．因吕爽的起诉行为，孙凤兰享有合同的法定解除权。2．孙凤兰在享有法定解除权和约定解除权的情形下，履行了催告义务，合同已经于催告后解除。3．孙凤兰在一审程序中主张合同已经解除，若吕爽有异议，应当提起“合同解除异议之诉”。4．合同是否具备履行条件并不是此案判决的依据。二、一审判决法律适用错误。三、一审判决完全未考虑合同的履行现状，也未判决吕爽对孙凤兰进行任何赔偿，违背了公平原则。吕爽辩称，不同意孙凤兰的上诉请求，请求维持原判。签订三方合同时，三方都没有去房管局查看情况，其对查封也不知情，在收到查封房屋通知后，吕爽在第一时间联系孙凤兰，去中介协商相关事宜，然后孙凤兰表示不购买房屋了，要求吕爽赔偿。案涉房屋已经装修的差不多了，一审判决后，孙凤兰还要求其配合卖房。原审第三人陈述其没有意见。孙凤兰向一审法院起诉请求：1．判令解除三方签订的《房屋买卖/居间/服务合同》；2．判令吕爽支付违约金120,000元；3．判令吕爽返还定金100,000元；4．判令吕爽支付居间佣金费共计12,000元；5．判令吕爽支付律师费8,000元；6．本案的诉讼费用由吕爽承担。一审法院认定事实：5月31日，孙凤兰（乙方）、吕爽（甲方）及第三人（丙方）签订《房屋买卖／居间／服务合同》约定，乙方购买甲方所有的坐落于天津市滨海新区××栋××号房屋，建筑面积110.41平方米，成交价格为1200000元；乙方应于合同签订之日向甲方交付定金100000元，剩余房款以银行贷款方式支付；乙方于9月11日前筹齐首付款后，双方前往房管部门签订《天津市房产买卖协议》；乙方须向丙方交纳居间佣金12000元；甲方于6月10日前腾空房屋交付乙方使用；本合同签订前该房屋发生的债务、抵押他项等问题甲方负责处理完毕并保证本合同签订后该房屋无新债权债务、抵押他项等问题发生。因甲方原因逾期《天津市房产买卖协议》签署、过户手续办理、交付房屋的，甲方应负责解决，逾期20日内的，乙方有权向甲方追究每一日总房款的1‰作为违约金，合同继续履行，逾期超过20日的，乙方有权解除合同并主张总房款的10%作为违约金；房屋产权证原件留存丙处用于办理交易手续，甲方同意乙方将该房屋及合同权利转让给第三方，乙方若转让价格高于此合同的价格，则甲方承诺同意将高出部分100%归乙方所有。合同签订前，三方未就房屋他项权证情况进行过查询。合同签订后，孙凤兰于5月31日向吕爽支付100000元定金，向第三人支持12000元中介费，吕爽于6月10日将涉案房屋交付孙凤兰，吕爽于6月11日告知孙凤兰，因其涉及民间借贷纠纷该房屋已被海城市人民法院查封。吕爽于6月12日向一审法院起诉孙凤兰，请求确认涉案合同无效，后经法官释明后于7月9日申请撤回起诉，一审法院于7月13日裁定准许。孙凤兰于6月15日向吕爽发出《履约通知书》，并于7月9日微信通知吕爽解除涉案合同。涉案房屋于5月27日被辽宁省海城市人民法院查封，因吕爽与案外人自行和解，7月20日查封解除。孙凤兰称，其接收该房屋后，联系施工队对该房屋进行了装修，水、电等基础改造都已做完，拆除了室内门、预定了橱柜，已完成装修工程的30%，6月15日装修停工，目前该房屋为其占有。吕爽称，6月11日被海城市人民法院告知该房屋已被查封，其当日即告知了孙凤兰，并到中介公司三方一同进行协商，其愿意解决查封问题后继续履行合同，出售房屋就是为了偿还债务，但因孙凤兰要求其赔偿50000元经济损失，故未达成一致意见，其咨询律师后到一审法院起诉孙凤兰的目的是认为自己不应当承担赔偿责任。一审法院认为，涉案《房屋买卖/居间/服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应依照约定全面履行己方义务。涉案房屋已实际交付孙凤兰，并进行了装修施工。按照合同约定，孙凤兰方应于9月11日前筹齐首付款后，双方前往房管部门签订《天津市房产买卖协议》，表明双方明确约定了履约的截止日期。在履约过程中，吕爽因民间借贷纠纷导致涉案房屋被查封，但其及时告知孙凤兰并在合理期限内于7月20日解除查封的行为，表明其在积极履行己方义务。吕爽在庭审中亦表示愿意继续履行合同，出售房屋本身就是为了偿还债务。该房屋曾被查封以及吕爽曾经起诉后又撤诉的行为并未构成根本违约，该合同具备继续履行的条件。孙凤兰的诉讼请求，无事实和法律依据，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告孙凤兰的全部诉讼请求。案件受理费2,450元（减半收取），保全费1,720元，由原告孙凤兰承担（原告已预交）。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实认定如下：对于孙凤兰提交的微信聊天页面截图及录音、录像及天津不动产登记预约服务平台页面截图，与吕爽相关的裁定及判决的真实性予以确认，对其证明目的不予确认。对于吕爽提交的房屋照片的真实性不予确认，对于吕爽提交的房屋查询信息的真实性及证明目的予以确认。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为：孙凤兰请求解除案涉合同并要求吕爽承担违约责任是否应予支持。首先，三方签订的《房屋买卖/居间/服务合同》约定，吕爽应于6月10日前腾空房屋交付孙凤兰使用，孙凤兰应于9月11日前筹齐首付款后，双方前往房管部门签订《天津市房产买卖协议》，可见，双方约定了各自履约的截止日期。其次，按照该约定，吕爽已经如约完成了房屋交付义务，其在收到查封通知后及时告知了孙凤兰，且在约定的双方前往房管部门签订《天津市房产买卖协议》截止日期之前解除了查封，该查封事实并未构成双方继续履行合同的实质障碍。最后，三方知晓该房屋查封事实发生于三方签订《房屋买卖/居间/服务合同》之后，且吕爽积极告知并于7月20日及时解除了查封，并未构成逾期履行，不符合三方约定的“因甲方原因逾期《天津市房产买卖协议》签署、过户手续办理、交付房屋的，甲方应负责解决，逾期20日内的，乙方有权向甲方追究每一日总房款的1‰作为违约金，合同继续履行，逾期超过20日的，乙方有权解除合同并主张总房款的10%作为违约金”的情形，故孙凤兰不具有合同解除权，且案涉房屋现并无其他查封，具备继续履行条件，吕爽曾经起诉后又撤诉的行为亦未构成根本违约，故孙凤兰要求解除合同无事实和法律依据，一审判决驳回孙凤兰的全部诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，孙凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元，由上诉人孙凤兰负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年一月二十八日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……