广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24449号原告：林勇军，男，1965年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：于文晴，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州市寓上琶洲公寓投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路****。法定代表人：张义山。原告林勇军诉被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告林勇军的委托诉讼代理人于文晴，被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司的法定代表人张义山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林勇军诉称，被告于两三年前开始租赁原告位于广州市海珠区新港东路1020号保利世贸（D）座7楼XX公寓用于酒店及商业经营管理，双方最后一次租赁合同签订于2019年7月13日，租赁期限为1年，月租金为人民币6200元，每期租金由被告在每月10日前支付，如逾期7天仍未支付租金的，每逾期1日按照月租金总额的千分之五支付违约金。合同签订后，被告继续占有该物业经营酒店，并支付租金至2020年1月。2020年2月开始，被告以新冠疫情为由未交租金，双方曾协商，如被告按时支付以后的租金可以免除2月、3月的租金，但经原告多次催促，被告至今仍有2020年2月至7月共6个月的租金未支付，故原告不同意再免除被告任何租金。原告为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金37200元及违约金（暂计至2020年7月18日的违约金为1860元，从2020年7月19日起按年利率24%计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。原告明确2月至6月的租金违约金按照月租金6200元，从当月18日开始按照24%标准计算至2020年7月17日，总金额为1860元（其中7月租金的违约金直接从2020年7月18日起算）。被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司辩称，我司正常支付租金至于2020年1月。2020年1月23日开始，受新冠疫情影响，我司的网络订单被各大网站强制取消，1月24日，我司接到派出所、街道、物业部门通知不准营业，我司积极和业主沟通疫情情况。根据合同约定，因客观不可抗力导致无法履行合约的，我司可单方面终止合同，原告须在5个工作日内退回按金和提前支付的月租金余款，我司以现状将物业返还给原告。后经协商，原告同意免除我司2月及3月的租金。4月双方再次沟通，原告不同意免除4月租金，我司要求按照上述合同约定解除合同、退还押金交还物业，原告未再回复。我司与原告已于2020年4月2日和平解约，我司从2020年3月6日至2020年7月31日期间也未使用房屋，请求驳回原告的诉讼请求，并由原告承担诉讼费。另外，对于原告主张的违约金标准有异议，认为应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。经审理查明，广州市海珠区新港东路1020号XX登记的产权人为原告。2019年7月13日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《物业租赁协议》，约定：本合同租赁房屋坐落于广州市海珠区新港东路1020号保利世贸D座7楼XX单元，建筑面积102平方米；租赁期限为1年，自2019年8月1日至2020年7月31日；月租金额6200元；合同生效日后15个工作日内，乙方向甲方支付相当于1个月租金的按金，甲方在双方签署合同后毁约的，甲方须在5个工作日内向乙方支付相当于1倍按金的赔偿金并退回按金；首期租金为免租期结束后当月的租金，以后每期租金由乙方在每月10号前通过现金付款方式或银行转账方式缴付给甲方；物业的用途为酒店及商业经营管理的相关用途，乙方不得任意改变房屋用途；如乙方逾期7天仍未支付租金的，每逾期一日，乙方按月租金总额的千分之五支付违约金给甲方；乙方因客观不可抗力导致无法履行合同，乙方可单方终止合约，终止合约后甲方须在5个工作日内退还按金和提前支付的月租金余款，乙方以现状将该物业返还给甲方；等。案件审理过程中，双方确认被告正常支付租金至2020年1月，被告于2020年7月31日将案涉房屋交回给原告。被告提交了致业主的公开信、致业主函、微信聊天记录等证据证明双方协商情况。微信聊天记录显示：原告于2020年3月6日回复被告要求协商3月租金的意见时表示“那就早点解约算了”，并在被告表示“有人值班，您多久去收房？”时回复“这二天吧”；于2020年3月9日向被告表示“……那保利世贸三月租金就可免了，先暂缓一个月，待后再谈”，于2020年4月3日向被告表示“……不想共同承担风险的，这样是不行的。对不起了，那我2、3月份的租金不免给你了……”。原告确认上述微信聊天记录的真实性。被告提交的公开信和致业主函显示，被告于2020年1月28日向业主发出《寓上公寓紧急应对武汉新型××病毒疫情致业主的公开信》，提出了临时改为委托管理方式进入“休眠式经营”（业主将房屋临时委托给被告管理，暂定2月1日至4月30日免租，疫情结束后书面确认重新恢复原合同执行或延长托管期）和按不可抗力解约（双方均不承担违约责任，2020年2月1日终止合同、退还押金、收回房屋）两个方案，并要求业主48小时内回复，如无回复视为同意终止合同方案。原告主张该公开信为被告单方制作，对其三性不予认可。被告于2020年5月1日向原告发出致业主函，表示已于3月下旬恢复营业，但受疫情影响，营业额不足以支付水电人工费用，故提出三个方案希望协商。被告还提交了“PWTC经营公司聊天群”聊天信息和《海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步强化疫情防控十条措施的通告》，其中：2月29日的聊天信息显示，有人在群中发布了“1＿海××防控办[2020]17号文件，并表示受街道办和派出所提醒，提醒各经营公司和公寓不要再接客户，应该在停业状态；通告的落款时间为2020年2月7日，内容包括辖区内日租房、民宿、小旅馆等经营场所复工时间延后，未有新通知之前不得复工。原告表示无法确认微信群聊天记录及通告的真实性。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告签订的《物业租赁协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方均应依约切实履行。双方虽然在2020年3月6日曾就合同解除问题口头协商，但之后因就免租问题达成了新的意见，原告并未在2020年3月实际收回房屋，之后双方未再就合同解除问题达成一致，而被告实际于2020年7月31日才将案涉房屋交回给原告，本院对被告主张合同已于2020年4月2日解除的意见不予采纳。被告提交证据证明了2020年2月至3月期间受疫情影响无法经营的情况，微信聊天记录也证明，原告曾经同意免除被告2020年2月、3月的租金，本院对被告主张免除2020年2月至3月租金的答辩意见予以支持。被告提交的致业主函证明，被告已于2020年3月下旬恢复经营，被告主张继续免除2020年4月至7月期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此计算被告应向原告支付2020年4月至7月的租金6200元／月×4个月＝24800元。根据《物业租赁协议》的约定，被告应在每月10日前支付租金，逾期7天仍未支付租金的，每逾期一日，应当按照月租金总额的5‰支付违约金，现被告未按时支付租金，理应向原告支付违约金。被告主张违约金标准过高，本院酌情调整违约金的计算标准为年利率15.4%，据此计算至2020年7月17日的违约金为6200元×15.4%÷12个月×（3个月＋2个月＋1个月）=477.4元，从2020年7月18日开始，被告应当以24800元为基数，按照年利率15.4%的标准计付违约金至实际付清之日止给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告林勇军支付2020年4月1日至2020年7月31日的租金24800元。二、被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告林勇军支付违约金477.4元，并以24800元为基数，按照年利率15.4%的标准计付从2020年7月18日开始至实际支付之日止的违约金给原告。三、驳回原告林勇军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费777元，由原告林勇军负担274元，由被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司负担503元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二一年一月二十六日书记员  钟 露陈韵怡