浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5740号 上诉人（原审原告）：王候来，男，1976年6月9日出生，汉族，住浙江省淳安县。 上诉人（原审原告）：管华美，女，1977年2月4日出生，汉族，住浙江省淳安县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈成，浙江融哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淳安万城实业有限公司，住所地：浙江省杭州市淳安县千岛湖镇万城商业中心**901-909。 法定代表人：汪由军，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张承进，浙江千岛湖律师事务所律师。 上诉人王候来、管华美与被上诉人淳安万城实业有限公司（以下简称万城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2019）浙0127民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2017年6月2日，万城公司取得开发建设万成广场商业用房项目商品房预售证，房屋坐落地点新安东路1219-1257号，万成商业中心5幢、6幢，用途性质为商业、写字楼。王候来、管华美经了解欲购买案涉房屋，由置业顾问方丽琳接待，后王候来、管华美作为乙方、上海郁莹公司（以下简称郁莹公司）作为甲方签订了《万成广场信息服务协议》，约定王候来、管华美购买万成广场6号楼1001室。特别约定：一、客户预存8万元，享受原总价减20万元活动。三、……六、本预约单一式两份，甲乙方各执一份，具同等法律效力。经于双方签字或盖章及乙方支付信息服务费后生效。七、买受人如逾期未签订《商品房买卖合同》或不按期支付房款的，则视作买受人违约，本协议自动终止。出卖人对买受人所交信息服务费不予退还。备注：乙方实际成交合同总价为950925元。买受人于2017年10月2日支付定金7万元。管华美在该服务协议上签字、捺印，郁莹公司加盖公章。 10月18日，王候来、管华美将8万元分三次通过pos机刷卡的方式，支付至美饰家建材星辰装饰材料行，后经了解该行负责人系万城公司法定代表人。郁莹公司出具了收款收据，在收款人处加盖了该公司的财务专用章。开票人处写了万成广场。 10月18日，王候来、管华美与万城公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，确定王候来、管华美购买万城公司开发的位于淳安县××镇××幢××室房屋一套，该商品房设计用途为非住宅，建筑面积共125.06平方米，每平方米6956.66元，总价款87万元。王候来、管华美采用银行按揭方式支付购房款，首付款为44万元。万城公司应在2018年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付给王候来、管华美使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。如万城公司逾期交房，则按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过120日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同该继续履行；2、逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定第2款约定：已交付部分的建筑区划内有线电视、电话、网络、燃气（部分户型）等管线于房屋交付之日具备开通条件。有关开通所需办理的手续及费用由买受人自行承担。合同第十七条《消费者权益保护法》实施办法规定的退房情形：凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或合同约定的办法进行处理。合同附件四：装饰、设备标准第6、厨房：预留给排水管。附件八：补充协议内容第四条约定，出卖人、买受人经协商一致或单方面以约定解除合同的，买受人应按照出卖人的通知无条件配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记手续及预告登记手续（如有）。第十一条：其他约定：1、……销售宣传资料、户型布置图、精装修示意图、沙盘模型等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。此后，双方又签订了《浙江省商品房预售合同》补充协议一份，王候来、管华美首期购买款从总价款的50%，变更为55%，在签订该补充协议当日王候来、管华美需支付房款差额5万元。 2018年1月8日，浙江淳安农村商业银行股份有限公司千岛湖支行作为贷款人（抵押权人），王候来为借款人，王候来、管华美为抵押人，万城公司为保证人签订了《个人购房担保借款合同》，王候来、管华美向贷款人借款38万元，期限为2018年1月8日至2027年12月20日，采用等额本息还款法，由万城公司提供阶段性连带责任保证。 2018年1月12日，王候来、管华美对案涉房屋进行了预告登记，登记信息中显示案涉房屋用途为非成套住宅。 王候来、管华美支付购房款情况如下：2017年10月2日万城公司向王候来、管华美出具定金10万元的收据一份，该10万元款项王候来、管华美分别于2017年10月9日支付19960元（实际为2万元，扣除手续费40元），10月10日支付8万元。10月18日，王候来、管华美分两次现金存入万城公司账户共计5万元，10月19日，王候来、管华美通过支付宝分两次共向万城公司转账21万元，万城公司向王候来、管华美出具了金额为26万元收据一份。10月20日，王候来、管华美支付宝转账8万元，万城公司出具收据一份。2018年1月9日，王候来、管华美支付宝转账5万元，万城公司出具收据一份。1月15日，王候来、管华美向万城公司支付38万元。至此，王候来、管华美已按照合同约定支付全部购房款共计87万元。2018年10月25日，万城公司向王候来、管华美出具了浙江增值税普通发票，金额为870070元（70元为面积补差）。 10月19日，万城公司向王候来、管华美发送了万成商业中心交房须知，告知王候来、管华美需补交房屋余款70元，物业专项维修基金4377元，物业管理服务费，每月每平方米2.5元，预收12个月，合计3752元。同时告知了入伙程序。 10月23日，王候来、管华美缴纳了物业管理费3752元，10月26日王候来、管华美缴纳了物业维修金4377元（王候来、管华美未实际缴纳，从逾期交房违约金中扣除）、装修垃圾清运费375元。 10月26日，王候来、管华美王候来对案涉房屋进行验收，并签了万成商业中心房屋交付验收清单，该清单中，王候来提出的验收意见为：电表箱盖子有裂缝，排烟口下有裂痕，需工程更换修补，大门锁洞包装铁皮外裂。当日，王候来领取了相应礼品。 因万城公司存在逾期交房，经核算，万城公司逾期交房天数为2018年7月1日至10月28日，共计120天，按照合同约定共需赔偿王候来、管华美逾期交房违约金10440元，扣除王候来、管华美需补房价70元，需缴纳的物业维修基金4377元，共计4447元，余款5993元由万城公司支付给王候来、管华美。 另查明，万城公司（甲方）与郁莹公司（乙方）于2017年8月27日签订了《万成广场商业综合体销售代理合同》，代理期限自合同签订之日至2018年3月31日止。该合同第五条费用和佣金，第1.11条约定：甲方给到乙方一份一房一价底价表（总价），具体详见附表4（4号楼一房一价表合作期间补充），经双方签字盖章确认后，该一房一价表即为本项目房源的销售底价，成交价超出该表底价部分即为乙方所得佣金。溢价部分是以客户缴纳服务费形式全部存入甲方指定的账户，该款项是乙方佣金是用来支付分销商部分佣金及客户带看费用等其产生的结余是乙方的代理佣金。第六条结算和支付，约定：1、甲乙双方须每天核对房源销售情况，甲方承诺在收到乙方的结佣申请书时，5个工作日内结算已售房源的应付佣金。双方同时对达成结佣标准进行了约定。甲方指定欧阳芳作为其全权代表，乙方指定郑小平为其全权代表。 2017年10月11日，经郁莹公司法定代表人签字，向王候来、管华美出具委托收款授权书一份，郁莹公司授权郑小平进行代收款工作，并对收款账户进行了明确。 2017年10月25日，万城公司与郁莹公司共同出具了万成广场代理公司筹金明细一份，郑小平签字，其中明确了郁莹公司因王候来、管华美购买案涉房屋所得筹金为80000元，已结佣金70000元，预留佣金10000元。同时双方协商一致：于2017年10月21日解除代理协议，郁莹公司撤离案场销售。总共应结佣金503000元（于客户签完购房合同3个工作日计算，佣金转入郑小平账户即作为已结清款项），为保障终端按揭客户顺利完成手续，特预留130000元整（一套预留10000元）作为按揭留存。此按揭预留款于以上表格客户均顺利按揭审批通过后即可计算，如遇客户退房或按揭无法审核办理的，郁莹公司应按客户实际支付的筹金如数退还客户。自2017年11月，万城公司法定代表人汪由军从其个人账户向郑小平转账共计487796元。 2019年6月13日，王候来、管华美起诉，请求依法判令：1、解除王候来、管华美与万城公司签订的《房屋买卖合同》；2、万城公司退还王候来、管华美购房款950000元、并予以三倍赔偿，共计2850000元，合计380万元；3、万城公司退还王候来、管华美公共维修基金4377元、物业费3732元、垃圾清运费375元及2018年1月起至实际履行完毕之日止的贷款利息损失，暂计算至2019年9月底，共计31818.11元，以上合计40302.11元；4、万城公司赔偿王候来、管华美向银行贷款的利息损失共计30118.2元（详见清单）；5、万城公司向王候来、管华美支付违约金23377元；6、本案的诉讼费用由万城公司负担。 原审法院认为，针对王候来、管华美的第一项诉讼请求，万城公司在第二次庭审中明确同意解除与王候来、管华美之间的《房屋买卖合同》及补充协议，对王候来、管华美的该项诉请予以支持。 关于王候来、管华美的第二项诉讼请求，万城公司与王候来、管华美签订的《房屋买卖合同》中约定的房款为870000元双方无异议，予以确认。王候来、管华美另支付的8万元虽由郁莹公司出具了服务费的收据，但是该笔款项系支付至万城公司指定账户，先由万城公司收取。而且王候来、管华美为购买案涉房屋所花费的费用即为95万元，该数额与万成广场信息服务协议中约定的房屋实际成交价950925元基本吻合。因此万城公司应就王候来、管华美实际支付的950000元款项承担返还义务。 关于王候来、管华美认为万城公司存在欺诈行为要求万城公司按照房屋总价三倍赔偿的依据主要为案涉房屋性质为非住宅，并不可开通天然气与万城公司在宣传时做出的承诺不一致，且万城公司在未经竣工验收合格的情况下便向王候来、管华美交房，与郁莹公司存在委托销售关系亦未告知王候来、管华美。该院认为，关于案涉房屋性质，双方在签订案涉《商品房买卖合同》时，已明确了案涉房屋设计用途为非住宅，王候来、管华美在签订合同时已明确知晓，但仍签订了案涉合同，且王候来、管华美在办理预告登记时，案涉房屋性质也并非住宅，表示其对房屋的性质是明确知晓且接受的，因此对王候来、管华美该项主张，不予采信。关于开通天然气一节，双方在《房屋买卖合同》中仅约定部分户型符合开通天然气的条件，对案涉房屋应当具备开通条件并未约定，因此对王候来、管华美的该项主张，不予采信。关于万城公司与郁莹公司之间委托销售关系，王候来、管华美在签订信息服务协议及接受郁莹公司出具的收据时就应知晓郁莹公司的存在，万城公司即使未明确告知其与郁莹公司之间的委托销售关系，也并不构成欺诈。关于万城公司在案涉工程未竣工验收的情况下便向王候来、管华美交付房屋，应视为万城公司违反了合同约定，也要求万城公司承担违约责任，并不构成欺诈。另外，《中华人民共和国消费者权益保护法》并不适用房屋买卖合同，王候来、管华美主张按照《中华人民共和国消费者权益保护法》相关规定主张赔偿，无事实与法律依据，该院不予支持。 关于王候来、管华美的第三项诉讼请求，万城公司对王候来、管华美主张要求返还的公共维修基金4377元、物业费3732元、垃圾清运费375元均同意返还，对该请求予以支持。 王候来、管华美主张其所支付38万元房款系从银行借款，对该借款所实际产生的利息损失，由万城公司承担赔偿责任。对此该院认为，王候来、管华美已根据合同约定履行了支付购房款的义务，万城公司未在规定时间内向万城公司交付符合合同约定的房屋，导致案涉合同的解除，系违约方，其对王候来、管华美因其违约所产生的损失应予赔偿。根据银行所提供的还款明细，王候来、管华美因支付购房款向银行按揭贷款38万元，王候来、管华美自2018年2月20日开始按揭还款。王候来、管华美在庭审中认可其首月归还本息共计4891.71元，从次月开始每月定额归还本息共计4384.83元，据此根据每月所还本息及贷款年限等，计算得自2018年3月20日起每月归还利息1218.163元，首月归还利息1725.04元。根据王候来、管华美的计算方法，自2018年3月20日至2019年9月20日共计19个月，按照每月1218.163元计算，共计23145.1元，再加上首月支付利息1725.04元，共计24870.14元。此后按照前述标准支付至本判决确定的履行之日止。 王候来、管华美主张首付款中的10万元系其自身以房屋装修名义向银行借款，应按照其实际支付利息计算利息。该院认为，该10万元借款时间为2017年11月17日，该时间节点后王候来、管华美仅于2018年1月9日支付5万元及前述的38万元按揭，无须万城公司另借款10万元用于支付首付款，且王候来、管华美借款用途为房屋装修，与本案事实不符，对此不予支持。 王候来、管华美主张另5万元购房款系其以鲁世荣名义向银行借款所取得，因该事实缺乏证据佐证，不予支持。 关于王候来、管华美第四项诉讼请求，王候来、管华美要求万城公司赔偿其所支付57万元款项占用期间的利息损失。王候来、管华美主张2017年7月18日至2018年7月17日以42万元为基准，按照年利率3.77%计算；2018年7月18日至2019年9月20日以57万元为基准，按照年利率3.6%计算。该院认为应从其实际支付给万城公司之日分段计算，对于王候来、管华美所主张的计算基数及利率不违反法律规定，予以支持。但因王候来、管华美支付款项时间较为集中，为了计算方便，42万元自2017年10月9日即王候来、管华美开始支付款项开始计算，至2018年7月17日为12227.37元；52万元自2018年7月18日计算至2019年9月20日为21944元，共计34171.37元。王候来、管华美在损失清单中主张34645.89元，因此，并未超过王候来、管华美主张，予以支持。 关于王候来、管华美的第五项诉讼请求，王候来、管华美依据《房屋买卖合同》第十条第二项要求万城公司按照已付房款的万分之一计算违约金。但是根据该条约定，王候来、管华美的主张以继续履行合同为前提，而本案王候来、管华美主张解除合同，因此不适用该项条款。而适用合同解除的规定，即自解除合同通知到达之日起15天内按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金，本案中王候来、管华美已支付购房款950070元，但因本案中王候来、管华美同时主张损失及违约金，且实际损失大于违约金，因此该院对该项诉请不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告王候来、管华美与被告淳安万城实业有限公司于2017年10月18日签订的《浙江省商品房买卖合同》及《浙江省商品房预售合同》补充协议；二、被告淳安万城实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王候来、管华美购房款950000元；三、被告淳安万城实业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王候来、管华美公共维修基金4377元、物业费3732元、垃圾清运费375元，共计8484元；四、被告淳安万城实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王候来、管华美因按揭贷款38万元所支付的利息损失（2018年2月20日为1725.04元；自2018年3月20日按每月1218.163元计算，暂算至2019年9月20日共计19个月为23145.1元，共计24870.14元，此后以每月1218.163元计算至被告返还购房款项之日止）；五、被告淳安万城实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王候来、管华美因支付首付款57万元所产生的利息损失（自2017年10月9日至2018年7月17日前以42万元为基准，按照年利率3.77%计算；2018年7月18日至2019年9月20日以57万元为基准，按照年利率3.6%计算，共计34171.37元）；前述第四、五项共计59041.51元，扣除被告已支付违约金5993元，仍需支付53048.51元；六、驳回原告王候来、管华美的其他诉讼请求。如果淳安万城实业有限公司未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37950元，王候来、管华美负担27988元，被告淳安万城实业有限公司负担9962元。 宣判后，王候来、管华美不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。（一）一审法院认定上诉人对涉案房屋的性质是明确知晓且接受的，与事实不符，案涉房屋买卖合同达成因被上诉人欺诈而为。上诉人自始即对欲购房屋有相应要求：可以居住、水电民用、配置天然气，且明确向被上诉人表示“如果天然气没有的话是不会购买此房屋的”，被上诉人为达成《房屋买卖合同》即向上诉人释明并承诺“虽房屋产权性质为非住宅，但可改为公寓居住使用，接通天然气、水电民用等”，该情况据被上诉人的涉案房屋销售资料、宣传广告、双方沟通记录等均可反应。另有以下事实佐证：①被上诉人于一审时提交的“万城广场6幢1106室用水用电材料1组”，拟证明案涉商品房水电是民用，非成套住宅可以根据需要做民用使用的事实，足以表明双方就商品房买卖合同达成时对涉案房屋要求“水电民用”有过沟通及确定；②涉案《浙江省商品房买卖合同》第九条第一款第三项约定“用水、用电、用气、道路、无等，具备商品房正常使用的基本条件”；第十五条第2款约定“已交付部分的建筑区划内有线电视、电话、网络、燃气（部分户型）等管线于房屋交付之日具备开通条件。有关开通所需办理的手续及费用由买受人自行承担”。据此反应被上诉人于售卖房屋时确有宣传并承诺涉案房屋配置天然气一事，另据杭州市《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见的通知》第三条第一款第三项规定“具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气”，结合实际情况，涉案房屋甚至整栋楼盘均不具燃气供应条件，即使存在相应设施也是为其虚假宣传做铺垫，与其确定的具备商品房正常使用的基本条件有悖。③案涉房屋即为非住宅类项目，被上诉人应按规定在房屋建设、销售时不得采用带有公寓、家园、花园、花苑等含有住宅性质的名称，其广告宣传、楼书中不得暗示具有居住功能，并应在楼盘名称后用相同字体、字号注明非住宅用途。对此，被上诉人均无相应明示行为，而是多次、公开宣传、陈述其住宅属性及具有相关基础设施，存在欺诈的事实，致使上诉人作出错误意思表示。④案涉房屋销售过程中，故意隐瞒其办公写字楼（商业办公／非住宅）属性，以公寓（商住两用／非住宅）价格销售，二者差价为2300元／平方米左右，直接导致上诉人多出30万左右用于支付购房款；被上诉人未按规定对其提供的房屋明码标价，且于合同价格外另收取8万元。该欺骗性价格亦是误导上诉人作出错误购房的行为之一。（二）一审法院认定上诉人欲购买涉案房屋，后作为乙方与上海郁莹实业有限公司作为甲方签订《万城广场信息服务协议》有误。上诉人自购房之初即由置业顾问方丽琳接待并宣传介绍，对涉案房屋性质及用途等资料的了解也主要依方丽琳微信朋友圈发布的内容及沟通，致上诉人履行完全部购房款义务均不知上海郁莹实业有限公司的存在，涉案《万城广场信息服务协议》明显系被上诉人自行制作，与事实情况不符。 另被上诉人与上海郁莹实业之间签订的《销售代理合同》、《委托收款授权书》等系被上诉人与案外第三人的行为，一审中上海郁莹实业公司亦未出庭说明情况，且根据被上诉人提供的万成广场代理公司酬金明细、领款凭证、分户明细对账单与事实不符，另根据实际支付情况均有出入。且根据被上诉人提供的《万城广场商业综合体销售代理合同》明确说明案涉房屋于销售时确实宣传其商住两用的公寓属性，第一条第二款“本项目由商铺加酒店式公寓加写字楼组成商业综合体”；第八条第一款“公寓的销售以套为出售单位”之表述均可看出。 （三）一审法院认定上诉人支付购房款情况有误，以及购房利息损失计算错误。上诉人之购房款实际分三次支付，分别于2017年10月2日向被上诉人支付购房定金10万元；2017年10月18日向被上诉人支付首付款42万元，其中5万元为现金；2018年1月8日向被上诉人支付增加的5％的首付款5万；2018年1月l5日由商业银行贷款向被上诉人支付余款38万元，至此上诉人完成购房款支付义务，共计95万元均有转账明细及相关记录。一审法院认定：2017年10月2日被上诉人向上诉人出具的定金10万元的收据，该款项分别为2017年10月9日支付2万元、10月10日支付8万元；10月18日，上诉人分两次现金存入被上诉人账户共计5万元；10月19日，上诉人通过支付宝分两次共向被上诉人转账2l万元，被上诉人向上诉人出具了金额为26万元收据一份；10月20日上诉人支付宝转账8万元；2018年1月9日，上诉人支付宝转账5万元；1月15日，上诉人支付被上诉人38万元，共计金额为870070元（70元为面积补差）。该认定部分与实际情况明显不符。据此，一审法院认定利息损失计算方式为“42万元自2017年10月9日即上诉人开始支付款项开始计算至2018年7月l7日；52万元自2018年7月18日计算至2019年9月20日”与被上诉人实际占用情况不符。且上诉人因银行按揭贷款38万元所支付的利息损失应以商业银行利息扣款详单为准，根据实际产生利息计算，并不能笼统以每月确定的利息数额计算。 另上诉人为及时支付涉案房屋购房款，向案外人借款共计10万元，签订《房屋买卖合同》后以房屋装修明义向银行借款用于归还其中5万元，现仍欠银行5万元、案外人鲁四荣5万元。一审法院仅以上诉人借款时间等情形对上述借款事项及合理损失不予支持，与事实不符。 （四）被上诉人交房时存在强迫行为。被上诉人在未取得房屋建设竣工验收备案条件下，为规避逾期交房的违约金，称其符合交房要件，要求向上诉人交房，上诉人表示不同意欲退房，被上诉人即以购房预存款收取的8万元不属于案涉合同内的款项为由不予退还相胁迫，促使上诉人被迫配合其于2018年10月26日办理交房。 二、一审法院适用法律错误。（一）案涉《房屋买卖合同》第十七条明确约定“凡符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条第一款退房条件要求退房的，买受人可以选择按该《办法》第二十八条第三款或本合同约定的办法进行办理”，本案中可以适用该办法的退房情形，即“根据本条退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款”。（二）《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条明确规定经营者提供商品或者服务有欺诈行为时对应的惩罚性赔偿，并未明确排除本案的适用情形；另根据《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》的条文均不能看出对该惩罚性赔偿的排除适用。 三、一审法院逾期判决。本案一审自2019年6月13日立案受理，依法适用简易程序，于同年7月16日公开开庭，后因案情复杂，双方争议较大，于同年8月23日裁定转为普通程序，后经一审法院院长批准，延长审限3个月。至此，本案审限共计9个月，根据关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第170条规定：适用简易程序审理的案件，审理期限不得延长。在审理过程中，发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，可以转为普通程序，由合议庭进行审理，并及时通知双方当事人。审理期限从立案的次日起计算。故本案应于2020年3月12日前审结，上诉人至2020年6月l7日方收到判决。 综上，被上诉人违反诚实信用原则，自案涉房屋宣传、销售、交付等环节均存在故意隐瞒事实、虚假陈述的行为，明显属于欺诈，直接导致上诉人错误认识；另侵犯上诉人于消费活动中享有的知情权、自主选择权、公平交易权等合法权益。一审法院对此认定事实不清，适用法律错误，望二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人万城公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1、原审法院认定“关于涉案房屋性质，双方在签订案涉《商品房买卖合同》时，已明确了案涉房屋设计用途为非住宅，原告在签订合同时已明确知晓，但仍签订了案涉合同，且原告在办理预告登记时，案涉房屋性质也非住宅，表示其对房屋的性质是明确知晓且接受的，因此对原告该项主张，不予采信”，证据是充分的。①2017年6月2日的《商品房预售证》的用途性质“商业、写字楼”；2017年10月18日双方签订的《商品房买卖合同》第三条“买受人所购商品房的基本情况”明确“该商品房的设计用途为非住宅”；2018年1月12日办理的预告登记为“非成套住宅”。2018年10月26日，双方办理了《万成商业中心房屋交付验收清单》，王候来夫妇亲自验收，验收意见“电表箱盖子有裂缝，排烟口下有裂痕，需工程更换修补，大门锁洞包装缺皮外裂”，并未对燃气和其他提出异议，同时领取了一份“礼品”，被上诉人还支付逾期交房违约金10440元，不存在上诉人所称的强迫交房的事实。②买卖双方对燃气开通的约定见《商品房买卖合同》第十五条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”中明确3“已交付部分的建筑区划内有线电视、电话、网络、燃气（部分户型）等管线于房屋交付之日具备开通条件。有关开通所需办理的手续及费用由买受人自行承担”。卖方虽然没有像买方在上诉状所称的“承诺”和“释明”，但涉案房屋的有的业主做商业使用，有的业主做居住使用，且所使用的水电享受民用的水电价格，如与上诉人同幢楼的6幢1109室就是做居住使用的。燃气的接口已经安装至6幢楼的楼下，根据双方签订的合同第十五条只是约定部分户型具有开通燃气，由业主自行办理有关开通所需办理的手续及费用。所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。但本案从商品房买卖合同的签订、交付以及现状情况，双方自愿且明知房屋性质的，并不存在被上诉人欺诈上诉人的任何情形。上诉人的推测和理解是不成立的。2、原审法院认定购房款的情况事实清楚，证据充分。关于支付购房款的情况，在一审开庭过程中，专门对购房款的支付情况进行核对，核对的结果是：上诉人为购房合计支付了的款项为95万元，其中作为购房款名义支付的是87万元、以信息服务费名义支付的是8万元，合计95万元。双方有争议的是8万元款项的性质，一审法院认定上海郁莹实业有限公司出具的8万元收据的信息服务费作为房款性质认定，判决返还购房款95万元。上诉人提出的信息服务协议系上诉人与郁莹公司签订，协议是上诉人自己提供的。①2017年10月2日，万城公司出具的10万元收据，该款项上诉人于2017年10月2日分三笔（5万元、3万元、2万元）通过支付宝方式支付，但因国庆放假期间，上班以后分两笔分别于2019年10月9日到账20000元、10月10日到账80000元。②2017年10月18日，上诉人通过支付宝的方式支付房款7笔合计29万元（其中5笔为5万元的、1笔3万元、1笔1万元）以及现金缴款的方式2笔合计5万元（1笔为2万元、1笔为3万元），该34万元，现金5万元于10月18日分两次到账，支付宝转账部分于2017年10月19日到账21元、10月20日到账8万元。万城公司分别向上诉人出具了金额为26万元的收据和金额为8万元的收据。③2018年1月8日，上诉人通过支付宝的方式支付房款1笔5万元，2018年1月9日到账，万城公司向上诉人出具了5万元的收据。④2018年1月15日，上诉人通过按揭贷款的方式支付了房款38万元。上述款项合计87万元，开具发票金额为870070元（70元为面积补差），商品房买卖合同的房屋建筑面积为125.06平方米，但发票的建筑面积为125.07平方米。该差价70元在计算逾期交房的违约金时一并结算的。2018年10月26日，在交付房屋的同时，双方结算确认，付款金额870000元，面积差0.01平方米，合计补差款70元，开发票金额870070元，物业维修基金4377元，本次应收金额4447元，（逾期交房）违约金10440元，合计退款5993元，2018年10月29日退给王候来5993元。上诉人王候来的4377元维修金是从被上诉人支付上诉人的违约金中支付的。⑤上海郁莹实业有限公司出具的8万元收据的信息服务费，上诉人的支付情况：2017年10月18日支付信息服务费指定账户上7万元（1笔为3万元、1笔为4万元），以及通过支付宝支付至方丽琳账户1万元组成。该8万元未直接入账万城公司账户。原审判决将该信息费认定为购房款，合计认定上诉人实际支付的购房款为人民币950000元。 二、关于法律适用的问题。1、双方于2017年10月18日签订了的《浙江省商品房买卖合同》，2000年10月2日经浙江省九届人大常委会二十三次会议通过，自2001年1月1日起施行的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条有如上诉人所说的规定，但根据2017年3月30日修改于2017年5月1日起施行的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》规定来看，已经没有原第二十八条规定的内容，2001年1月1日起施行的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十八条规定不能适用本案。2、2014年3月15日施行的《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定了“第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。”但被上诉人认为该条并不适用商品房买卖合同，且本案被上诉人并不存在欺诈的情形。3、自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”，但在2021年1月1日修改实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来看，已经取消该条的规定。4、根据新的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释”，以及第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及《浙江省商品房买卖合同》第十条逾期交房的违约责任“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金”以及第十六条关于产权登记的约定“逾期90天办证，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续后（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并且约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。本案案涉合同均未被撤销，按揭贷款仍在银行，因此违约金应该根据案涉合同履行。总之，上诉人要求对被上诉人惩罚性赔偿没有法律依据和事实依据。 三、关于原审原告的诉讼请求以及一审判决。 1.、关于第一个诉讼请求：依法判令解除两原告与被告签订的《房屋买卖合同》。①双方签订的合同名称与一审判决是一致的，即《浙江省商品房买卖合同》及《浙江省商品房预售合同》补充协议；②上诉人提出解除《浙江省商品房买卖合同》及《浙江省商品房预售合同》补充协议，被上诉人同意解除；③原告认为本案被告存在欺诈行为，根据原《中华人民共和国合同法》第五十四条规定以及《中华人民共和国民法典》第一百四十九条的规定，行使的是撤销权，而非解除权。原告的理由和诉请本身是自相矛盾的。一审法院从双方自愿解除合同来判决解除合同，符合法律的规定。 2、关于第二个诉讼请求：判令被告退还原告购房款950000元、并处以三倍赔偿，共计2850000元，合计380万元。①原告要求被告退还购房款950000元，一审判决被告返还购房款950000（包括支付给被告的购房款870000元和中介公司的信息费80000元），被告没有上诉，没有争议的。②上诉人没有证据能证明被上诉人存在欺诈行为，违约行为并不等同于欺诈行为，且《中华人民共和国消费者权益保护法》并不适用房屋买卖合同。上诉人主张三倍的赔偿，即无事实依据，也无法律依据。一审法院对此判决符合法律规定。 3、关于第三个诉讼请求：判令被告退还原告公共维修基金4377元、物业费3732元、垃圾清运费375元及2018年1月起至实际履行完毕之日止的贷款利息损失，暂计算至2019年9月底，共计31818.11元，以上合计40302.11元；①被上诉人同意返还公共维修基金4377元、物业费3732元、垃圾清运费375元，双方无争议；③2018年1月15日，上诉人通过按揭贷款的方式支付了房款38万元，从2018年2月20日开始按揭还款，上诉人虽然在二审中提供了还贷计划表，但一审根据上诉人自认的利息计算方式进行判决计算至2019年9月20日的利息共计24870.14元，此后以每月1218.163元计算至被上诉人返还购房款项之日止。法院的判决，符合法律的规定。 4、关于第四个诉讼请求：判令被告赔偿原告除向银行贷款的利息损失共计30118.20元。①一审判决被告支付原告除向银行贷款的利息损失34171.37元，已经超出了一审的诉讼请求30118.20元，现在上诉人又增加了诉讼请求，超出一审的诉讼请求，此上诉请求不符合法律规定。 5、关于第五个诉讼请求：判令被告向原告支付违约金23377元。①原告是依据《浙江省商品房买卖合同》第十条第二项要求被告按照已付房款的万分之一计算违约金，但根据该条规定是以继续履行合同为前提，而本案原告主张解除合同，因此不适用该项条款。②按照合同约定，逾期交房解除合同的违约金为购房款的1%计算，本案原告实际支付的购房款950000元，按1%计算为9500元，但本案原告主张的损失大大超过9500元违约金，对该项诉求依法不能支持，原审法院判决符合法律规定。 四、原审法院并没有超期判决，本案从2019年8月23日转为普通程序，之后经批准延长审限3个月，在2020年6月3日作出判决，并没有超期。超期审结，也不能成为发回重审或改判的理由。 综上，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条中改判或发回重审的事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判的同时，建议在判决书中能体现《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”，避免产生新的纠纷。 二审期间，上诉人提交如下证据： 1、鲁四荣证明书和存款分户明细表查询，证明上诉人向案外人鲁四荣借款5万元用于支付购房首付款及约定利息1226.46元负担的事实。 2、王圣喜证明书，证明上诉人向案外人王圣喜借款2万元用于支付购房首付款，后用贷款10万归还的事实。 3、管志成证明书和账单详情，证明上诉人向案外人管志成借款2万元用于支付购房首付款，后用贷款10万归还的事实。 4、胡建萍证明书和账单详情，证明上诉人向案外人胡建萍借款1万元用于支付购房首付款，后用贷款10万归还的事实。 5、销售人员方丽琳微信朋友圈广告，证明被上诉人虚假宣传，把写字楼当商住两用公寓出售的事实。 6、万成商业中心6幢1203、1204号购房合同；业主维权群聊天截图、写字楼价格表，证明被上诉人明知上诉人欲购商住两用公寓，后提高价格2378元/平米即优惠确认单上的8883.1元/平方米出售给上诉人，且以写字楼当商住两用公寓交付，直接导致上诉人多出30万用于支付购房款的事实。 7、万成商业中心6幢7、8、10-13层平面图；不动产权证；同楼层的公摊结构图，证明案涉房屋性质不属于商住两用公寓，而是综合性办公用地/非住宅属性，且公摊面积卫生间已被被上诉人隔断租售的事实。 8、多位业主质问被上诉人未竣工验收交房及天然气接通等视屏对话内容，证明2018年10月26日属于被上诉人隐瞒未取得建设工程竣工验收备案。欺骗交房，不存在变更交房，及涉案房屋虚假宣传能接通天然气的事实。 9、多位业主与汪总关于天然气及房屋性质等视频及对话内容，证明被上诉人曾虚假宣传。有天然气。明知商业用房当公寓房出售的事实。 被上诉人万城公司没有提交新证据。对上诉人提交的证据质证如下：对证据1-4，三性均有异议。不能达到上诉人的证明对象。对证据5-7，三性均有异议。不能证明上诉人的证明目的。对证据8，因俞美娟员工2019年2月28日已经离职，无法核实证据，对该证据三性均有意见，且也不能证明上诉人的证明目的。且该证据8不是新证据。对证据9真实性没异议，但是视频内容与文字内容没有一一对应，该证据不属于新证据，不能达到上诉人的证明目的。 上诉人提交的证据经被上诉人质证后，本院认证如下： 证据1-4均为证人证言，证人均未到庭作证，故本院对证据1-4均不予采纳。证据5-7的真实性本院予以确认，但对证明目的不予采纳。证据8、9的真实性予以确认，但对证据目的不予采纳。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王候来、管华美对一审法院支持其诉请：解除合同，万城公司返还购房款95万元及返还公共维修基金4377元、物业费3732元、垃圾清运费375元没有异议；且万城公司对上述判决没有提起上诉，因此本院予以确认。 关于王候来、管华美上诉要求万城公司按照房屋总价三倍赔偿的请求。本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。王候来、管华美主张按照《中华人民共和国消费者权益保护法》相关规定主张赔偿，《中华人民共和国消费者权益保护法》并不适用房屋买卖合同。从现有证据来看，王候来、管华美在签订《商品房买卖合同》时已明确了解案涉房屋设计用途为非住宅，王候来、管华美仍签订案涉合同。且王候来、管华美在办理预告登记时，案涉房屋性质也并非住宅，表示其对房屋的性质是明确知晓且接受的。万城公司在案涉工程未竣工验收的情况下便向王候来、管华美交付房屋，应视为万城公司违反了合同约定，王候来、管华美也要求万城公司承担违约责任，并不构成欺诈。对于开通天然气，双方在《房屋买卖合同》中仅约定部分户型符合开通天然气的条件，对案涉房屋应当具备开通条件并未约定。关于万城公司与郁莹公司之间委托销售关系，王候来、管华美在签订信息服务协议及接受郁莹公司出具的收据时就应知晓郁莹公司的存在，万城公司即使未明确告知其与郁莹公司之间的委托销售关系，也并不构成欺诈。因此，王候来、管华美该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于王候来、管华美主张的贷款利息损失的请求。王候来、管华美在本院调查时明确表示系其初步计算的。对38万元贷款，一审法院根据王候来、管华美在庭审中认可其首月归还本息共计4891.71元，从次月开始每月定额归还本息共计4384.83元，根据每月所还本息及贷款年限等，计算得自2018年3月20日起每月归还利息1218.163元，首月归还利息1725.04元。根据王候来、管华美的计算方法，自2018年3月20日至2019年9月20日共计19个月，按照每月1218.163元计算，共计23145.1元，再加上首月支付利息1725.04元，共计24870.14元。此后按照前述标准支付至本判决确定的履行之日止并无不当。 对王候来、管华美要求万城公司赔偿其所支付57万元款项占用期间的利息损失。因王候来、管华美支付款项时间较为集中，一审法院从王候来、管华美实际支付给万城公司之日分段计算，为了计算方便，42万元自2017年10月9日即王候来、管华美开始支付款项开始计算，至2018年7月17日为12227.37元；52万元自2018年7月18日计算至2019年9月20日为21944元，共计34171.37元的计算并无不当。 关于王候来、管华美上诉要求万城公司支付违约金23377元的请求，本院认为，王候来、管华美依据《房屋买卖合同》第十条第二项要求万城公司按照已付房款的万分之一计算违约金。根据该条约定，王候来、管华美的主张以继续履行合同为前提，而本案王候来、管华美主张解除合同，因此不适用该项条款。根据合同解除的约定，即自解除合同通知到达之日起15天内按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金，本案中王候来、管华美已支付购房款950070元，但因本案中王候来、管华美同时主张损失及违约金，且实际损失大于违约金，因此原审法院对王候来、管华美该项诉请不予支持并无不当。 综上，王候来、管华美的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29600元，由上诉人王候来、管华美负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二一年一月十三日 书记员  何英杰