浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初10805号 原告：柯桥区柯桥街道百舸公寓小区业主委员会，住所地绍兴市柯桥区绿洲路与百舸路交叉口百舸公寓小区。 代表人：潘平阳。 委托诉讼代理人：吴晗、王子斐，湖北领汇律师事务所律师。 被告：王有春，女，1956年4月5日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告：山淼，男，1981年1月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。 第三人：张建校，男，1977年2月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：徐梦城，浙江朋成律师事务所律师。 原告柯桥区柯桥街道百舸公寓小区业主委员会（以下简称百舸业委会）与被告王有春、山淼、第三人张建校物权保护纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月25日、2020年12月9日二次公开开庭进行了审理。原告百舸业委会的委托诉讼代理人吴晗、王子斐，被告王有春，第三人张建校及其委托诉讼代理人徐梦城到庭参加诉讼。被告山淼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告百舸业委会向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告连带支付其非法占用物业管理用房赔偿计人民币80000元；2.判令二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告所属小区系绍兴市恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）开发建成，被告王有春、山淼为恒兴公司股东，该公司已于2008年6月经清算注销。2017年初，原告在××街道××小区××小区内的1号楼一层106室其中一间物业管理用房交付原告。经原告核实，2012年至2017年间案涉房屋一直被第三人占用并以其名义对外出租经营。后原告多次向柯桥区人民法院提起民事诉讼，要求第三人退还已收房租作为占用原告房屋的赔偿。在（2020）浙0603民初1286号案诉讼过程中，第三人向法庭提交了一份《情况说明》及《委托书》后，原告才得知第三人实际受被告王有春、山淼的委托管理上述案涉房屋。原告认为，根据《物业管理条例》相关规定，物业管理用房属于业主。被告王有春、山淼委托第三人管理案涉房屋，并以第三人的名义对外出租该房的行为侵犯了业主对物业管理用房的所有权及使用权，二被告应当就非法占用物业管理用房的行为对原告承担连带赔偿责任。故原告为维护自身权益，特提起诉讼。 被告王有春辩称，1.原告没有弄清楚事实，更无权来告被告王有春，该公司在没有清算前该小区的物业管理就移交给绍兴市人本物业管理公司，被告王有春要求原告出示当时接收物业管理公司的合同原件，拿出来仔细看清楚。不要三番五次起诉，真把法院当成自家后花园。2.原告提到一号楼的106室，说什么非法占用，承担什么赔偿，简直是胡扯。被告王有春应该给的都给过了，该公司清算后，其本是公司股东，有权接收该房子。 被告山淼未作答辩。 第三人述称，1.原告主体不适格。根据《物业管理条例》的有关规定，对于有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，现原告未取专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意的情况下提起诉讼，则原告主体不适格。2.涉案房屋建设单位注销后，其股东有权接收建设单位的财产，现建设单位的股东委托第三人占有管理涉案房屋，系合法占有。首先，案涉柯桥百舸公寓小区的建设单位恒兴公司已按规定依法提供了物业用房。恒兴公司开发柯桥百舸公寓小区时，该小区原规划建筑面积21603.08平方米，而根据1999年《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条“开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积的7‰的比例配置物业管理用房”的规定，恒兴公司应提供的物业用房的面积为21603.08×7‰=151.22平方米，而实际上恒兴公司已提供并移交了155.69平方米的物业用房（包括206号房93.15平方米、门卫13.19平方米、106号房的东半间计49.35平方米）。其次，案涉房屋106号房的西半间计40.79平方米，应归恒兴公司所有并有权自行处置。柯桥百舸公寓小区系恒兴公司自筹资金开发建设，根据《物权法》的有关规定，恒兴公司据此取得该小区房产所有权属于原始取得。由于相关法律法规对建设单位建造的按总建筑面积超过7‰部分的房屋的权属没有明确规定归全体业主所有的情况下，关于该部分的权属应当根据谁投资谁收益的原则确认。因此，对于建设单位恒兴公司已移交的155.69平方米之外的40.79平方米的房屋，应归恒兴公司所有并有权进行处置。第三，恒兴公司成立于2000年1月12日，注册资金2088万元，股东为本案被告王有春和山淼，公司在完成百舸公寓小区开发建设后于2008年6月注销，在恒兴公司清算完毕后，恒兴公司的财产已由两股东即本案两被告接收，第三人根据两股东的委托，占有管理涉案房屋，系合法占有。退一步讲，即使案涉的房屋归全体业主所有，也只是建设单位没有向其移交，在没有移交前，在建设单位注销的情况下，其股东委托第三人占有管理，也是合法占有。3.原告诉请要求以租金损失进行赔偿的诉讼请求，没有事实和法律依据，且部分诉请超过了诉讼时效期间。首先，对于恒兴公司已依法按7‰的比例移交物业用房155.69平方米，对于超出7%部分，即本案案涉的40.79平方米房屋，恒兴公司原始取得所有权并有权自行处置。二被告作为恒兴公司的股东，在恒兴公司注销后，系合法占有恒兴公司的财产，因此，原告的诉请没有事实和法律依据。其次，原告的诉请属于债权请求权，根据法律规定的诉讼时效期间为三年，因此，原告主张2016年前的租金损失已超过了三年的诉讼时效期间。第三，本案系诉争房屋的产权归属问题，在原告没有提供证据证明被告系非法占有，且原告享有所有权的情况下，原告诉请被告赔偿损失，没有事实和法律依据。综上，第三人认为，原告不但主体不适格，并且第三人系根据建设单位股东的委托，占有管理案涉房屋，系合法占有，原告的诉请没有事实和法律依据。因此，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的业主委员会换届备案表复印件、业主大会印章备案报告复印件、负责人身份证明书、负责人身份证复印件、绍兴县物业管理用房提供核定表复印件、情况说明复印件、委托书复印件、签订于2014年9月15日的店面房出租合同复印件、签订于2016年9月15日的店面房出租合同复印件、（2018）浙0603民初8714号案件庭审录音、百舸公寓1号楼一层平面图以及第三人提供的绍兴县房产所有权登记调查勘丈表三份（复印件）等证据，当事人对其真实性并未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的绍兴市柯桥区华隆物业管理有限公司百舸公寓管理处于2020年8月31日出具的证明、关于召开百舸公寓小区业主大会的通知、百舸公寓业主大会决议、书面征求意见表决书、绍兴市柯桥区华隆物业管理有限公司百舸公寓管理处于2020年4月20日出具的证明、2019年度百舸公寓物业清单等证据，被告王有春及第三人对其提出异议，该组证据在证明力上有所欠缺，但可从一定程度上反映百舸公寓小区召开业主大会等情况。对原告提供的签订于2013年9月15日的店面房出租合同复印件，第三人对其真实性不予认可，且原告无法提供该合同的原件，故本院不予认定。对原告提供的分别签订于2006年、2007年、2009年、2010年的四份店面房出租合同，原告自认该四份合同并非被告王有春本人签字，且被告王有春对其真实性不予认可，故本院不予认定。对原告提供的小区物业管理用房产权移交协议复印件，被告王有春对其真实性不予认可，但经本院依原告申请向绍兴市柯桥区房地产管理中心核实，该复印件与在该中心备案的原件核对无误，故本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 恒兴公司系原告所在的柯桥区柯桥街道百舸公寓小区的开发单位。案涉争议房屋系百舸公寓小区1#楼一层106室中靠西一侧一间房屋。 绍县物房核定[2003]005号绍兴县物业管理用房核定表载明：项目名称为柯桥百舸公寓，其开发单位为恒兴公司，项目总面积为21603.08平方米（调整后面积），原面积23625.27平方米，当前预售面积23625.27平方米，办公用房位置在百舸公寓1#楼二层206室及2#楼底层值勤室，建筑面积为106.34平方米（按调整后总面积计），经营用房位置在百舸公寓1#楼一层106室（二间），建筑面积为90.15平方米（按调整后总面积）。2003年5月12日，原绍兴县房地产管理处（甲方）与恒兴公司签订小区物业管理用房产权移交协议，载明：“一、根据《浙江省住宅区物业管理办法》规定，乙方自愿提供百舸公寓小区的物业管理用房，并将其移交给甲方，产权归国家所有，由乙方管理。该房屋共计建筑面积196.49平方米（其中坐落于柯桥百舸公寓2#住商楼底层门卫及1#住商楼206#室作为物业管理办公用房，计建筑面积106.34平方米；坐落于柯桥百舸公寓**住商楼**室作为物业管理经营用房，计建筑面积90.15平方米）。二、乙方开发的住宅小区所产生的业主委员会享有上述房屋的使用权。三、在成立业主委员会之前，上述房屋可由乙方专门用于小区物业管理，同时承担该房屋的维养、保管责任。”等内容。 2014年9月15日，第三人张建校（甲方）与案外人李祥（乙方）签订店面房出租合同一份，载明：“甲方所属百舸公寓106店面房一间，经协商，甲方同意租给乙方使用，租期壹年，自公历2014年9月15日至公历2015年9月15日止。租金计人民币16000元，自双方签定之日起，自协议签订后租金（付款方式）一次性”等内容。2016年9月15日，第三人张建校（甲方）继续与案外人李祥（乙方）签订店面房出租合同一份，除“甲方所属106店面房一间”、“租金计人民币18000元”之外，其他合同内容与2014年签订的店面房出租合同基本一致。2020年4月8日，被告王有春、山淼出具情况说明一份，载明：“原告柯桥区柯桥街道百舸公寓小区业主委员会诉张建校物权保护纠纷一案。鉴于案涉柯桥百舸公寓小区系绍兴市恒兴房地产开发有限公司开发（以下简称“恒兴房产公司”），而‘恒兴房产公司’的股东为王有春和山淼，‘恒兴房产公司’已于2008年6月15日清算完毕。案涉房产系由两股东委托张建校管理。”等内容。同日，被告王有春出具委托书一份，载明“兹委托张建校，全权处理绍兴柯桥百舸公寓106半间房屋的事宜”等内容。 2010年，原绍兴县柯桥街道百舸公寓业主委员会（后更名为柯桥区柯桥街道百舸公寓小区业主委员会）成立，并经原绍兴县房地产管理处备案。2018年6月，原告完成业主委员会换届备案。2020年8月20日至8月30日，柯桥区柯桥街道百舸公寓小区业主通过书面表决的方式就案涉房屋被占用一事授权业主委员会采取相关法律措施。 另查明，恒兴公司已于2008年注销，其自然人股东分别为被告王有春（同时系恒兴公司的法定代表人）、山淼。 同时查明，本院于2018年8月21日立案受理原告绍兴恒大物业管理有限公司与被告张建校、第三人柯桥区柯桥街道百舸公寓小区业主委员会、李祥物权保护纠纷一案【（2018）浙0603民初8714号】，于2019年2月14日立案受理原告柯桥区柯桥街道百舸公寓小区业主委员会与被告张建校物权保护纠纷一案【（2019）浙0603民初1948号】，于2020年2月17日立案受理原告柯桥区柯桥街道百舸公寓小区业主委员会与被告张建校物权保护纠纷一案【（2020）浙0603民初1286号】，上述三个案件均以原告申请撤回起诉，本院裁定准许撤诉的方式结案。 本院认为，本案争议焦点为：1.原告的诉讼主体是否适格；2.案涉房屋是否属于恒兴公司所有，原告是否有权要求二被告赔偿占用案涉房屋的损失；3.原告主张赔偿损失是否已超过诉讼时效。现分述如下： 关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，有权决定该条第一款规定的事项。本案双方争议的是涉案房屋是否属全体业主共有以及二被告是否应进行损害赔偿，该事项涉及全体业主共同利益，属于《物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。而原告已于2010年成立，且经原绍兴县房地产管理处备案，并经业主大会决议授权行使诉讼权利，符合相关诉讼程序，有权代表业主提起本案诉讼。第三人辩称原告诉讼主体不适格，并未提供充分证据予以证明，本院不予采纳。 关于争议焦点二，首先，被告王有春及第三人辩称根据1999年实施的《浙江省住宅区物业管理办法》的规定，恒兴公司已按该小区总建筑面积的7‰提供并移交了155.69平方米的物业用房，多出的案涉房屋即106室的西半间计40.79平方米应归恒兴公司所有，恒兴公司注销清算后，其财产由股东即二被告接收，第三人根据二被告的委托，占有管理案涉房屋系合法占有。但根据绍兴县物业管理用房核定表以及恒兴公司与原绍兴县房地产管理处于2003年5月12日签订的小区物业管理用房产权移交协议，物业管理用房的建筑面积合计为193.49平方米，包含106室（建筑面积为90.15平方米，案涉房屋系其中西侧一间），其产权归国家所有。现被告王有春及第三人并未提供充分证据证明案涉房屋系恒兴公司所有，故本院对被告王有春及第三人的该项抗辩意见不予采纳。其次，根据原告提供的业主委员会换届备案表，百舸公寓小区物业管理区域的交付时间为2003年6月；恒兴公司与原绍兴县房地产管理处签订小区物业管理用房产权移交协议的时间为2003年5月12日。1999年9月1日起施行的《浙江省住宅区物业管理办法》（后《浙江省物业管理条例》自2006年10月1日起施行，该办法同时废止）第二十五条第二款规定物业管理用房产权属国家所有，与此后于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》等法律、法规规定的物业管理用房归业主共有不同，在不同历史时期对物业管理相关事宜作出了不同的规定。恒兴公司与原绍兴县房地产管理处根据《浙江省住宅区物业管理办法》就案涉物业管理用房作出权属约定，明确产权归国家所有，符合当时的规定，具有合法性。法不溯及既往是法律适用效力的基本原则。《物业管理条例》虽系国务院发布的有关物业管理的行政法规，但《物业管理条例》施行在后，对本案所涉物业管理用房之物权归属的确定不具有溯及力。因此，案涉房屋产权应属国家所有，但《小区物业管理用房产权移交协议》已明确原告作为业主委员会享有案涉房屋的使用权，在成立业主委员会之前，案涉房屋可由恒兴公司专门用于小区物业管理。原告于2010年成立，而恒兴公司已于2008年注销，其股东即被告王有春、山淼应将其在恒兴公司注销清算时接收的案涉房屋的使用权在原告成立之后归还给原告，但二被告并未将案涉房屋的使用权移交给原告，而是委托第三人对外出租案涉房屋并收取租金，侵害了原告的使用权，故原告作为权利人可以请求损害赔偿。其三，现原告主张二被告委托他人出租案涉房屋后收取2012年9月至2017年9月（共五年）的租金合计8万元（其中，2012年9月至2013年9月的租金为1.4万元，2013年9月至2014年9月的租金为1.5万元，2014年9月至2015年9月的租金为1.6万元，2015年9月至2016年9月的租金为1.7万元，2016年9月至2017年9月的租金为1.8万元），并以此作为赔偿金额要求二被告支付给原告。但第三人主张其系2013年受二被告委托管理案涉房屋，于2014年才开始负责出租案涉房屋，且仅认可其与案外人李祥分别于2014年9月15日、2016年9月15日签订了店面房出租合同。被告王有春亦自认在委托第三人管理之前系委托案外人言祖德在管理案涉房屋并收取租金。本案中，原告提供的（2018）浙0603民初8714号案件庭审录音中案外人李祥作为案涉房屋的实际承租人陈述案涉房屋的租金每年增加1000元的情况，可与原告提供的分别于2014年9月15日、2016年9月15日签订的店面房出租合同中所约定的租金变动情况相印证，且符合日常生活经验法则和市场经济规律，故对于原告据此主张2012年9月至2017年9月的租金损失为8万元，本院依法予以采纳，并认定二被告应赔偿原告的金额为8万元，且根据二被告于2020年4月8日出具的情况说明，系二被告共同委托第三人管理案涉房屋，故应对上述赔偿金额应承担连带责任。 关于争议焦点三，第三人辩称原告的诉请属于债权请求权，根据法律规定的诉讼时效期间为三年，故其主张2016年前的租金损失已超过三年的诉讼时效期间。但是根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告在2017年初发现案涉房屋作为物业管理用房并未交付给原告，就案涉房屋所涉物权保护纠纷，原告百舸业委会作为第三人参加了本院（2018）浙0603民初8714号案件诉讼活动（于2018年8月21日立案），并作为原告二次起诉到本院【（2019）浙0603民初1948号（于2019年2月14日立案）、（2020）浙0603民初1286号（于2020年2月17日立案）】，后在（2020）浙0603民初1286号案件诉讼过程中得知第三人实际受二被告的委托管理案涉房屋，才将二被告作为本案赔偿义务人起诉至本院，故原告要求二被告赔偿的诉请应自其知道本案赔偿义务人之日起计算，并未超过诉讼时效期间，对于第三人的该项抗辩意见，本院不予采纳。被告山淼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院根据查明之事实依法作出缺席判决。 由于本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释规定。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 被告王有春、山淼赔偿原告柯桥区柯桥街道百舸公寓小区业主委员会80000元，并互负连带赔偿责任，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取900元，由被告王有春、山淼负担，限被告王有春、山淼于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杜国光 二〇二一年一月二十七日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过） 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。