浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8853号 上诉人（一审原告）：侯清富，男，1968年11月22日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：钱晨成，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：杭州玖卓房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市经济技术开发区**大街**。统一社会信用代码：913301015995515883。 法定代表人：吴园园，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭海涛，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人侯清富为与被上诉人杭州玖卓房地产经纪有限公司（以下简称玖卓公司）居间合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李洁瑜适用普通程序独任审理，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人侯清富的委托诉讼代理人钱晨成、被上诉人玖卓公司的委托诉讼代理人郭海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯清富上诉称，请求判令：一、撤销一审民事判决，将本案发回重审，或改判支持侯清富的诉讼请求，具体为：1.玖卓公司赔偿侯清富损失72553元：定金损失50000元；为促成交易的合理支出6547元，包括交通费5373元、住宿费774元、公证费400元；诉讼费和保全费16006元；2.玖卓公司赔偿侯清富利息损失61907.23元（以2060000元房款总额为本金，2019年6月30日至2019年8月19日计51天，按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算约为12520.85元，2019年8月20日至2020年3月16日计210天，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算约为49386.38元）；二、本案一审、二审诉讼费用全部由侯清富承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审判决用以确认案件事实的证据存在问题。1.一审判决对用于认定事实的证据真实性、合法性、关联性未进行明确、具体的说明，未写明不予采纳侯清富关于证据所提出异议以及不予认可侯清富所提交证据的理由，避重就轻、混淆视听。2.玖卓公司提交的《杭州市区住房情况查询记录》无法证明其已履行限购查档义务，或已履行限购查档结果的告知义务。首先，一审中侯清富已提交证据证明杭州市住房保障和房产管理局二手房交易管理部门表示限购查档是二手房房屋交易的前置程序，以规范中介机构的居间行为，核查买方的购房资格和卖方的房源状态，保障房屋交易可以正常进行。其次，玖卓公司如进行过限购查档，会有查档痕迹，且申请限购查档的买方的购房资格和卖方的标的房源会被暂时锁定。玖卓公司作为查档义务的履行一方，应承担其已履行相应义务的举证责任。再次，因玖卓公司就侯清富提出的“玖卓公司未履行限购查档义务”和“玖卓公司未将限购查档结果告知侯清富”主张既未承认也未否认，亦未提交证据证明，故应承担举证不能的不利后果。（二）一审判决认定事实不清，证据不足。1.首先，玖卓公司并未协助侯清富、吴浙亚办理限购查档，存在过错。限购查档理应发生在买方、卖方与中介机构三者之间，并非仅凭其中一方或者双方可以完成。吴浙亚单方查询自己名下的住房情况，不是限购查档。限购查档查的是买方的购房资格和卖方的房源状态，用以核查买卖双方是否符合杭州市的限购政策，是否有进行房屋交易的资格。但玖卓公司自案涉定金协议生效之日起至一审判决之前均未能提供其已履行限购查档义务的证据。其次，玖卓公司未履行及时告知侯清富限购查档结果的义务，存在过错。根据案涉定金协议第六条的约定，玖卓公司有进行限购查档并将限购查档结果告知侯清富的义务，且三方将来签订《杭州市房屋转让合同》等需以限购查档通过为前提。而在前案即（2019）浙01民终9647号民事判决中，表明“无证据显示吴浙亚或者居间方于吴浙亚购房查档完成后已经告知侯清富相应信息的明确时间”，对此玖卓公司亦未提交证据证明。再次，玖卓公司向侯清富协调的是吴浙亚单方主张的签约时间，该公司未依法、依约履行忠实、尽力义务。在办理网签等交易手续时间约定不明的情形下，侯清富一直在积极办理公证，履行定金协议。在吴浙亚于2019年6月19日单方提出解除定金协议时，玖卓公司作为居间人理应拒绝吴浙亚的无理要求，尽力促成交易，但其却作为见证人帮助吴浙亚提出解除协议的要求，并在与侯清富定金合同纠纷一案中作虚假的证人证言，违背诚实信用原则。2.一审判决未将全部庭审事实记载在民事判决书内，玖卓公司自认曾参与吴浙亚购置另套房屋的交易过程，该种参与不排除玖卓公司仅参与定金协议的签署，如介绍房源、介绍客户，而未参与房屋买卖合同签署的可能。且吴浙亚提出解除定金协议的时间与其另行签订房屋转让合同的时间相隔仅3天，而玖卓公司就解除案涉合同的处理态度消极，并同意作为见证人在解除协议上签名，故侯清富有理由认为该公司与吴浙亚及其他中介机构间存在利益勾连，玖卓公司实际是为谋取自身不当利益恶意规避责任，其就该过错而导致的侯清富损失应予以赔偿。2.玖卓公司未尽到忠实、尽力义务，存在过错。首先,玖卓公司知晓并认同侯清富采用公证委托授权的方式办理房屋交易手续，其还将其他房屋交易案例的公证文书提供给侯清富作参考。2019年6月3日、6月6日，侯清富在与玖卓公司工作人员聊天时，已告知其因办理公证需一定时间，故安排在2019年6月19日、20日来杭办网签和过户，玖卓公司未提出异议并向吴浙亚进行转达，吴浙亚亦未提出异议。其次，玖卓公司作为专业的中介机构，相应定金协议为其提供，但其却未约定明确的网签时间，也未及时进行房屋的限购查档，导致房屋买卖双方就签约时间发生争议，同时，该公司亦未将交易风险即吴浙亚有解除定金协议、购置其他房屋的意向告知于侯清富，亦未事先采取防范措施，2019年6月19日，该公司还假意提出存在签约意向而让侯清富从北京赶至杭州，造成侯清富的损失。再次，玖卓公司选派的中介人员文雅和蒋相斐均不具备经纪人资格，其二人能力和经验不足，未能妥善处理侯清富与吴浙亚间的争议，并纵容吴浙亚提出不合理的要求，导致房屋交易失败。二、一审判决适用法律错误。1.玖卓公司未履行限购查档和告知限购查档结果的义务，违反诚实信用原则和合同法第六十条之规定，存在过错，理应赔偿损失。2.玖卓公司作为居间人应当忠实、尽力，如实向委托人报告与房屋交易相关的情况，但其未将从吴浙亚处获知的情况如实、及时告知侯清富，导致侯清富产生不必要的损失，违反合同法第四百二十五条和第四百二十六条的规定，其理应予以赔偿。3.玖卓公司应就其是否已履行限购查档义务及是否已将限购查档结果及时告知于侯清富承担举证责任，一审法院未向杭州市二手房交易管理中心核实相关情况进行事实查明，即作出不公平的判决。三、一审判决对玖卓公司存在的过错避而不谈，故侯清富有理由认为一审审判人员枉法裁判。综上，请求二审法院法撤销原判，发回重审或改判支持侯清富的诉讼请求。 玖卓公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回侯清富的上诉请求。一、玖卓公司在提供居间服务的过程中不存在过错，且结合在案证据，也不能认定是由玖卓公司的原因导致案涉房屋买卖合同不能签订。二、侯清富主张由玖卓公司赔偿损失没有依据。合同法第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。但本案不存在玖卓公司故意隐瞒的情形，且案涉居间协议中也未约定玖卓公司需承担损害赔偿责任之情形，故侯清富向玖卓公司主张赔偿没有依据。 侯清富向一审法院起诉请求，判令：1.玖卓公司赔偿侯清富损失72553元：定金损失50000元；为促成交易的合理支出6547元，包含交通费5373元、住宿费774元和公证费400元；诉讼费、保全费16006元；2.玖卓公司赔偿侯清富利息损失61907.23元（以2060000元房款总额为本金，2019年6月30日至2019年8月19日计51天，按中国人民银行同期同类贷款利率4.35%计算，约为12520.85元；2019年8月20日至2020年3月16日计210天，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，约为49386.38元）；3.诉讼费由玖卓公司承担。 一审法院认定事实：2019年5月31日，侯清富（甲方）、吴浙亚（乙方）、玖卓公司（丙方）签订《房屋买卖定金协议》，约定甲方以2060000元的价格向乙方出售位于杭州市××幢××单元××室房屋，建筑面积76.50平方米，房款支付方式为全款。乙方于2019年6月15日前支付房款首期800000元至双方约定的银行第三方监管账户；乙方于2019年6月30日前支付余款1260000元至双方约定的银行第三方监管账户。甲乙双方应在本协议签订后7日内向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。本次房屋交易应向丙方支付的居间代理费为25600元，由乙方于签署《杭州市房屋转让合同》当日全部支付给丙方。上述协议的签订过程为，吴浙亚、玖卓公司于2019年5月30日签字、盖章；次日，玖卓公司员工文雅携带定金协议前往北京交由侯清富签字。同日，侯清富收到购房定金50000元并出具收据。2019年5月31日，吴浙亚通过杭州市住房保障和房产管理局自助查询系统查询了房产信息，并打印了《杭州市区住房情况查询记录》。侯清富的妻子蔡华于2019年6月5日向北京市信德公证处申请委托公证，并支出公证费400元。吴浙亚通过玖卓公司要求侯清富及其妻子必须于2019年6月15日前与其签订《杭州市房屋转让合同》。侯清富于2019年6月17日领取公证书，并于6月19日至杭州要求与吴浙亚签约。吴浙亚于同日向侯清富出具“解除合同协议”，载明：因侯清富没有在约定的6月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，已经属于违约，吴浙亚申请解除之前签订的房屋买卖定金协议，并按照合同约定的违约协议赔偿并归还定金。2019年6月22日，吴浙亚向案外人徐翠翠购买位于保利东湾18幢2单元702室的房屋，建筑面积76.92平方米，房屋转让总价为2000000元。2019年6月28日，保利东湾18幢2单元702室房屋的权利人变更登记为吴浙亚。2019年7月17日，吴浙亚诉至一审法院，请求判决解除吴浙亚与侯清富签订的《房屋买卖定金协议》及侯清富双倍返还定金100000元。该案审理过程中，侯清富提起反诉，请求判令吴浙亚继续履行《房屋买卖定金协议》，向其支付购房款2060000元、违约金206000元以及赔偿损失6547元（交通费5373元、住宿费774元、公证费400元）。2019年10月12日，一审法院作出（2019）浙0191民初2108号民事判决书，判决：一、吴浙亚和侯清富签订的《房屋买卖定金协议》于判决生效之日解除；二、侯清富于判决生效之日起十日内双倍返还吴浙亚定金100000元；三、驳回侯清富的反诉请求。侯清富不服，向本院提起上诉。2020年3月16日，本院作出（2019）浙01民终9647号民事判决书，认定“案涉定金协议虽约定双方应在协议签订后7日内向居间方提供购房查档所需资料，待限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件，但本案并无证据显示吴浙亚或者居间方于吴浙亚购房查档完成后已经告知侯清富相应信息的明确时间；而侯清富签订定金协议后一直与居间方及案涉房屋租客就房屋转让合同的签订事宜进行积极沟通、完成公证手续后即于6月19日至杭州要求与吴浙亚签约，侯清富在促进房屋转让合同的签订过程中系积极履行而不存在消极不配合的情形；结合吴浙亚于2019年6月22日即与案外人签订《杭州市房屋转让合同》购买了同区域其他房屋以及双方均系通过居间方联系合同签订具体事宜而无直接意思联络等情形，可以认为案涉房屋买卖合同未能签订的原因系不可归责于双方当事人的事由”，并判决“一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2108号民事判决第一项即：吴浙亚和侯清富签订的《房屋买卖定金协议》于判决生效之日解除。二、变更杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2108号民事判决第二项为：侯清富于判决生效之日起十日内返还吴浙亚定金50000元。三、维持杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2108号民事判决第三项即：驳回侯清富的反诉请求。四、驳回吴浙亚的其余诉讼请求。” 一审法院认为：侯清富与玖卓公司签订的《房屋买卖定金协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的居间合同依法成立并生效。玖卓公司作为居间人，就居间活动负有忠实、尽力义务。现有证据表明，玖卓公司为促成有效交易，派员携带定金协议前往北京交由侯清富签字，同时积极协助吴浙亚办理限购查档，并与侯清富、吴浙亚沟通协调房屋买卖合同的签订时间，已尽到忠实、尽力义务。虽然生效判决认定“本案并无证据显示吴浙亚或者居间方于吴浙亚购房查档完成后已经告知侯清富相应信息的明确时间”，但是生效判决并未据此认定吴浙亚构成违约，而是认定房屋买卖合同未能签订的原因系不可归责于双方当事人的事由，该认定也不能推导出系玖卓公司原因导致房屋买卖合同未能签订。因此，侯清富以玖卓公司存在未办理限购查档或是未及时履行告知义务等违约行为，据此要求玖卓公司赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年9月16日作出判决如下：驳回侯清富的诉讼请求。一审案件受理费1495元（已减半），由侯清富负担。 二审期间，玖卓公司没有提交证据材料。侯清富为证明其上诉主张，向本院提交如下证据材料： 1.存量房自主合同网签、不动产登记综合受理流程。拟证明：根据杭州市现行房屋限购政策的约束，二手房房屋交易需经过限购核查、合同网签等步骤，即案涉房屋的交易需以限购查档为前置必经程序； 2.情况说明。拟证明：2019年5月31日定金协议签订至解除期间，提供中介服务的玖卓公司和吴浙亚并未按定金协议的约定及杭州市限购政策的要求办理限购查档，而在限购查档未办理的情形下，定金协议第六条约定的房屋转让合同的签订时间尚未逾期，吴浙亚不能在未履行限购查档义务的前提下单方解除定金协议，玖卓公司放任且协助吴浙亚提出解约存在过错； 3.刑事判决书、刑事裁定书。拟证明：2008年至2010年期间吴浙亚利用职务便利为服刑罪犯发表文章提供帮助，非法收受他人财物，被法院判决认定构成受贿罪，从侧面反映吴浙亚有贪小而失信的问题，其在侯清富未违约的情况下单方提出解约，实际是为购置更低价的房屋及强夺侯清富已支付的定金，玖卓公司作为专业的房屋中介机构对吴浙亚存在以上征信和解约购置其他房屋的风险没有采取措施予以防范，存在过错； 4.政府信息告知书，是证据2的补强证据。拟证明：杭州市住房保障和房产管理局作出政府信息告知书表示，2019年5月31日至2019年6月19日期间，其未收到玖卓公司提交的购房人为吴浙亚的房屋交易限购查档申请，则玖卓公司并未按协议约定及杭州市限购政策的要求办理限购查档，事后亦放任并协助吴浙亚提出解约，存在过错。 经质证，玖卓公司认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据2、4的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，虽然玖卓公司没有进行限购查档，但玖卓公司已带吴浙亚至房管部门拉取了其名下杭州市住房的登记记录，该记录能反映出吴浙亚在签订案涉协议时名下没有房屋，按当时杭州市的限购政策，吴浙亚可以购买两套房屋。证据3无法核实其是否真实，对其真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，本院认为：经核实并结合玖卓公司的质证意见，本院确认证据1、2、4真实、合法，且与本案相关，可以证明案涉合同的履行过程，对其证据效力均予以确认。证据3与本案不具有关联性，对其证据效力本院不予认可。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，依据侯清富、吴浙亚与玖卓公司签订的《房屋买卖定金协议》的约定，玖卓公司作为居间方系为案涉房屋出卖和购买的双方来提供居间服务，但并不能免除房屋买卖双方作为交易主体自身所应承担之责任和应尽到的审慎义务。侯清富主要认为玖卓公司未按约就吴浙亚本人进行限购查档，未尽到尽责履职之义务。由在前案件即侯清富与吴浙亚间定金合同纠纷一案中及本案中查明的事实，《房屋买卖定金协议》系约定购房款的首付款于2019年6月15日前支付，故吴浙亚在履行合同过程中通过玖卓公司向侯清富提出要在2019年6月15日签订正式的购房合同，而侯清富基于案涉房屋为其与妻子的共有房屋而采用其妻子公证授权的方式来签订购房合同，但该公证授权文书于2019年6月17日才能领取，由此双方就签约时间发生争议而导致正式的房屋销售合同未能签订，吴浙亚于6月22日与他人签订房屋转让合同，并引发前案诉讼。在该前案诉讼中，法院经审理并未认为侯清富和吴浙亚未能签订正式房屋销售合同之责任应归责于任何一方，而由合同约定来看玖卓公司是否进行限购查档与在6月15日之前是否要履行支付首付购房款之义务并无关联，且限购查档系为明确吴浙亚在当时是否满足杭州市的限购政策、是否符合购买住房之条件，由2019年5月31日所查询吴浙亚的《杭州市区住房情况查询记录》来看，其符合购房条件，故玖卓公司是否进行限购查档实际与侯清富和吴浙亚间是否能够签订正式的房屋销售合同并无关联，而该公司工作人员在签订定金协议等过程中即便存在侯清富所主张之未由公司盖章等不当行为，由定金协议签订后的后续履行来看，亦非导致侯清富和吴浙亚最终未能签订正式房屋销售合同之原因，故侯清富主张的玖卓公司的违约行为与其主张的损失间缺乏因果关系，对其要求由玖卓公司赔偿损失的请求，本院不予支持。关于侯清富所提出玖卓公司曾参与吴浙亚后续向他人购房过程之主张，其并未提交证据证明，故本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2990元，由侯清富负担。 本判决为终审判决。 审判员  李洁瑜 二〇二一年一月九日 书记员  韩景挺 附： 浙江省杭州市中级人民法院 自动履行指引及拒不履行后果预告书 发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方当事人自 动履行的，人民法院将对其予以正向激励；一方当事人未履行的， 对方当事人可以依法向第一审人民法院或与该院同级的被执行 财产所在地人民法院申请执行。被执行人未履行生效法律文书确 定的义务，人民法院将依法对其采取强制措施和间接执行措施。 一、自动履行可获得正向激励 法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当 事人履行，也可联系审理法官履行。一方当事人要求履行的，审 理法官应及时告知收款账号，并在收款后及时发还对方当事人。 对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法 院可通过出具自动履行证明、发布诚信履行名单等方式进行正向 激励。 二、拒不履行的将依法承担不利的法律后果 当事人依法向人民法院申请执行的，对于符合执前督促条件 的，人民法院可先行执前督促其履行，通过自动发送短信、语音 智能外呼、人工干预介入等方式执前督促履行。执前督促不履行 的，进入强制执行程序。 案件进入执行程序后，被执行人未履行生效法律文书确定的 义务，人民法院将采取以下措施： （一）要求支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金； （二）查封、扣押、冻结应当履行义务部分的财产； （三）根据情节轻重，实施拘传、罚款、拘留措施； （四）联合信用惩戒。包括纳入失信名单、限制消费、限制 出境等，不得乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位，不得在 星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费， 不得参团旅游，子女不得就读高收费私立学校，不得乘坐G字头 动车组列车全部座位、其他动车作列车一等以上座位等高消费及 非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被执行人及 其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实 际控制人，不得实施前述行为。 人民法院可以在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信 息以及法律规定的其他措施，还可以将被执行人不履行或不完全 履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通 报。 （五）对构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，妨害公 务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。 诚实守信是最好的通行证，失信违法者将寸步难行！