浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9718号 上诉人（原审被告）：杭州帝格实业有限公司，住所地浙江省杭州市下城区体育场路****。 法定代表人：陈正东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冯学锋，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：德清博雍投资管理合伙企业（有限合伙），住所地，住所地浙江省德清县舞阳街道塔山街**101iv> 执行事务合伙人：杭州凯银咨询服务有限公司（委派代表：尹旭东）。 委托诉讼代理人：郭芳、李倩欣，浙江天册律师事务所律师。 上诉人杭州帝格实业有限公司（以下简称帝格公司）因与被上诉人德清博雍投资管理合伙企业（以下简称博雍企业）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初3751号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。冯学锋、郭芳、李倩欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2018年7月20日，博雍企业（甲方）与帝格公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于杭州市××路××号××层的房屋出租给乙方使用，租赁物业建筑面积为1787.03平方米，租赁物业用途为珠宝销售以及配套售后服务。租赁期限为29个月，自2018年8月1日起至2020年12月31日止，免租期为1个月，自2018年8月1日起至2018年8月30日为免租期，租金标准为每月22万元整（租金不包含物业管理费、水、电、能耗等费用），租金明细和支付期限均有详细约定；其中2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金132万元于2019年12月15日前付清；履约保证金为60万元整；在租赁期限届满或合同提前解除或终止后，在乙方没有违约或欠款的前提下，甲方在扣除应当承担的与租赁物业相关的费用后应在十个工作日内归还剩余履约保证金，履约保证金退还时不计利息。甲方可在履约保证金中对乙方应承担的违约金及乙方其他应付款进行优先抵扣；乙方应在租赁合同终止或解除之日起二十个工作日内负责向工商部门递交将注册地址迁出该租赁物业的变更申请并获得正式受理；乙方逾期支付任何一期租金超过5天的，视同乙方违约，甲方有权提前解除本合同，自甲方书面解除合同通知书送达乙方之日起正式解除本合同，且甲方按该条提前解除合同的，租金按实际天数结算，但乙方应同时承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于当期租赁年度3个月租金的违约金，并返还免租期租金，免租期租金计算22万元／月，归还时还应保证物业可正常经营、无损坏，否则根据实际损失扣押金；乙方逾期支付租金，从逾期之日起，每逾期一天，乙方应向甲方支付应付款总额万分之五的违约金；逾期时间超过5天后乙方应向甲方支付应付款总额千分之一每天的违约金，甲方还有权解除本合同；乙方未在约定的期限内向工商部门申请将注册地址迁出该租赁物业并获得正式受理，则甲方有权暂缓支付任何对乙方的应付款项，并且乙方每逾期一天，应按本合同约定的租赁物业当年的日租金标准的两倍向甲方支付违约金；等等。 上述合同签订后，博雍企业如约将租赁物业交付给帝格公司使用，帝格公司向博雍企业支付了履约保证金60万元。帝格公司将租金交纳至2019年12月31日。帝格公司应于2019年12月15日前交纳2020年1月1日至6月30日的租金132万元，但帝格公司至今分文未交。 2019年12月17日，博雍企业向帝格公司发送《催款函》，称双方租赁合同约定帝格公司应于2019年12月15日前支付租金132万元，否则每逾期一天，应支付应付款总额万分之五的违约金。故要求帝格公司立即付清租金132万元、以及违约金等全部欠付款项，并赔偿全部经济损失，帝格公司仍未支付。 2019年12月25日，博雍企业又向帝格公司发送《催款函》，要求帝格公司立即付清132万元租金以及违约金等全部应付款项，并赔偿其全部经济损失，否则博雍企业有权解除《房屋租赁合同》，同时有权自2020年1月1日起对租赁物业采取停水、停电、关闭出入口（如锁门等）、收回车位等措施。由此造成帝格公司损失的均由帝格公司自行承担。但帝格公司仍然未支付上述租金。 2020年3月30日，博雍企业向帝格公司发送了《房屋租赁合同解除通知书》，表示帝格公司逾期支付租金长达105天，已构成根本违约，故博雍企业行使合同解除权，解除《房屋租赁合同》，自该解除通知书送达帝格公司之日即视为解除生效日，同时要求帝格公司立即支付2020年1月1日至解约日的房屋租金66万元、逾期付款违约金、合同解除违约金、免租期租金等费用，并告知博雍企业将于2020年4月1日对租赁物业采取停水停电、关闭出入口（如锁门等）措施，产生的一切损失均由帝格公司自行承担。同时要求帝格公司在收到该通知书后20个工作日内向工商部门申请注册地址迁出租赁物业，否则每逾期一天，应按日租金标准的两倍支付违约金。帝格公司于2020年3月31日签收该通知书的邮件。据博雍企业陈述，博雍企业于2020年4月1日前往案涉物业查看，发现帝格公司工作人员均已离开案涉物业，并对案涉物业上锁。博雍企业认为合同解除后，其有权关闭租赁物业的出入口，故在物业公司的现场见证下，博雍企业也对案涉物业上锁。2020年4月22日，博雍企业再次前往案涉物业查看，发现帝格公司又对案涉物业增加了一把锁，博雍企业在物业公司现场见证下，打开自己的一把锁，并委托锁匠打开帝格公司的锁，与物业公司共同进入案涉物业，拍摄并检查物业现状后共同离开案涉物业，并重新上锁，并委托物业公司加强对案涉物业的外围巡视。2020年4月23日，物业公司在日常巡视中发现，帝格公司又对案涉物业加锁，博雍企业在物业公司的见证下，再次委托锁匠打开帝格公司的锁，仅保留博雍企业的锁。 现博雍企业起诉至原审法院，请求判令：1.博雍企业、帝格公司签署的《房屋租赁合同》于2020年3月31日起解除；2.帝格公司向博雍企业支付房屋租金660000元及逾期付款违约金62926.03元（暂计算至起诉之日，实际以未付房屋租金为基数，按照年利率24%计算至实际付清之日止）；3.帝格公司向博雍企业支付免租期租金220000元；4.帝格公司向博雍企业支付合同解除违约金660000元；5.帝格公司立即将注册地址迁出该租赁物业，并向博雍企业支付延期迁出违约金146666.7元（自2020年4月28日起按照14666.67元/天暂计算至起诉之日，实际按14666.67元/天计算至被告实际迁出之日止）；6.帝格公司向博雍企业支付房屋占有使用费557333.46元（自2020年3月31日起按照14666.67元/天暂计算至起诉之日，实际按14666.67元/天计算至实际腾退之日止）；7.帝格公司向博雍企业支付自2018年8月1日起至2020年4月1日止的帝格公司经营收入的3%（暂计为50000元，实际以法院委托审计机构出具的司法审计报告为准）；8.本案的全部诉讼费用由帝格公司承担。本着解决问题，减少诉累，自愿撤回第6、7项诉讼请求，并自愿放弃今后主张房屋占用使用费的权利。 原审法院认为：博雍企业与帝格公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。关于博雍企业要求确认双方之间的租赁合同于2020年3月31日解除的诉讼请求，本案中，帝格公司应于2019年12月15日前交纳2020年1月1日至6月30日的租金，帝格公司至今仍未交纳，帝格公司未按约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，帝格公司逾期支付任何一期租金超过5天的，博雍企业有权提前解除合同。故博雍企业于2020年3月30日向帝格公司发送了《房屋租赁合同解除通知书》，帝格公司于3月31日收到，双方之间的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除。 自2020年1月1日至2020年3月31日合同解除之日，帝格公司尚拖欠博雍企业租金66万元，博雍企业要求帝格公司支付该期间房屋租金的诉讼请求，该院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，经询，博雍企业表示其损失系应付租金被占用所造成的利息损失，帝格公司本应于2019年12月15日前支付该租金，故博雍企业主张自2019年12月16日起支付逾期付款违约金，该院予以支持，基数应以欠付的租金数额为准；关于标准问题，鉴于博雍企业未举证证明其实际损失，故该院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、给博雍企业造成的损失等因素，酌情调整为按LPR计算至实际支付之日止。 本合同解除系因帝格公司逾期支付租金，依据双方约定，若合同因帝格公司违约提前解除，帝格公司应返还免租期租金，故博雍企业要求帝格公司支付免租期租金22万元的诉讼请求，该院予以支持。 关于违约金，主要针对的是合同解除，本合同解除系因帝格公司逾期支付租金，其应向博雍企业支付违约金。经询，案涉物业自2020年4月1日直至2020年8月20日本案开庭之日仍未出租出去，帝格公司亦未举证证明其与博雍企业办理过交接手续，博雍企业有空置损失。该院认为，双方合同明确约定了违约金数额为3个月租金即66万元，且博雍企业有空置期损失，博雍企业主张的违约金数额并未超出其实际损失，故博雍企业主张帝格公司支付合同解除违约金66万元，该院予以支持。 关于博雍企业要求帝格公司迁出注册地址的诉讼请求，不属于人民法院民事诉讼的调整范围，法院对此不予处理。关于帝格公司未将工商地址迁出的违约金，合同中有明确约定，且合同明确约定解除合同通知书送达之日为正式解除合同之日，帝格公司在收到博雍企业的解除合同通知书后，应按约在合同解除之日起二十个工作日内负责向工商部门递交将注册地址迁出该租赁物业的变更申请并获得正式受理，帝格公司怠于履行自己的义务，故应承担相应的违约责任。关于违约金标准，鉴于迁出工商注册地址系租赁合同的附随义务，博雍企业要求按照日租金标准的两倍计算确系过高，该院依法酌情予以调整为按300元每日，自2020年3月31日后20个工作日即2020年4月29日开始计算。 关于履约保证金60万元，博雍企业同意按照合同约定，优先抵扣违约金，该院对此不持异议，将在判项中予以折抵。 帝格公司经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，系自动放弃诉讼权利的行为，责任应自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认博雍企业（有限合伙）与帝格公司在2018年7月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、帝格公司于判决生效后十日内向博雍企业（有限合伙）支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金660000元；三、帝格公司于判决生效后十日内向博雍企业（有限合伙）支付自2019年12月16日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（以660000元为基数，按同期银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、帝格公司于判决生效后十日内向博雍企业（有限合伙）支付自2018年8月1日至2018年8月30日的免租期的租金220000元；五、帝格公司于判决生效后十日内向博雍企业（有限合伙）支付合同解除违约金660000元【帝格公司在博雍企业处的履约保证金600000元予以抵扣，抵扣完毕后帝格公司还需向博雍企业支付60000元】；六、帝格公司于判决生效后十日内向博雍企业（有限合伙）支付未及时将工商注册地址迁出的违约金，自2020年4月29日起支付至实际将工商注册地址迁出之日止，按照每日300元计算；七、驳回博雍企业（有限合伙）的其他诉讼请求。如果帝格公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按变更后诉讼请求20546元，减半收取10273元，由博雍企业（有限合伙）负担1231元，帝格公司负担9042元。 宣判后，帝格公司不服，向本院提起上诉称：一审法院以帝格公司委托送达答辩状及证据材料的人员非自身公司员工为由，当庭拒收相关材料，导致帝格公司未能行使相应诉讼权利，不利于在查清事实的基础上公正审判。 帝格公司在开庭当日委托公司员工携带相关答辩状及证据到一审法院提交，案涉拖欠房租情况起因是博雍企业未尽到保障基础房屋质量的义务导致，于2019年8月起房屋大量漏水致使帝格公司至2020年3月持续无法正常使用房屋，且博雍企业一直不进行积极的补救措施，致使帝格公司无法继续经营所在案涉房屋的公司，故帝格公司才是受害方，根本不存在违约情况。也正因此帝格公司对公司员工任职情况进行了调动，导致委托的员工劳动关系转移，无法出庭进行答辩。 但帝格公司认为员工因身份问题无法出庭并不意味着其所携带并向一审法院提交的答辩状及证据材料也一并失去了效力，一审法院在此情况下拒收没有合法理由，帝格公司也在得知情况后重新通过邮寄方式寄送了相应答辩材料，但一审法院对此并未进行认定。 综上，帝格公司认为一审法院当庭拒收帝格公司答辩状以及证据材料的行为没有合法依据，也不利于事实的查清，不利于维护公平正义。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回博雍企业一审诉讼请求或发回重审；2、本案一、二诉讼费由博雍企业负担。 被上诉人博雍企业辩称：一、一审法院拒收帝格公司材料合法合理。帝格公司上诉状中称的公司员工自己明确告知原审法院其不是帝格公司员工，也没有向原审法院出具帝格公司盖章的授权委托书。因此，该人员是不能作为代理人的，也不能进行任何诉讼活动。并且，该人员也未提供任何帝格公司盖章的答辩状和证据。二、帝格公司二审开庭当日提交的证据均形成于一审开庭之前，不属于二审新证据，且已超过举证期限，应不予采纳，即使采纳也应当予以训诫或者罚款。三、一审法院事实认定清楚，帝格公司上诉所称的漏水问题是由房屋空调漏水导致的，根据租赁合同约定，“除租赁物业主体结构外，租赁物业及附属设施的，以及乙方装修改造或使用设施设备管线等均由乙方负责维护维修更换，并承担全部所需费用”，博雍企业没有维修义务，帝格公司无权据此拒绝支付租金。自己提交的证据也可以看出空调漏水是因帝格公司没有及时维护所导致。 二审中，上诉人帝格公司向本院提交下列证据： 证据1、承诺函，欲证明2020年3月18日，博雍企业确认案涉房屋水管漏水严重，承诺外包给维修单位修复，并对帝格公司遭受的损失表示歉意，但该承诺书出具后，博雍企业并未付诸实施，至清场时仍然漏水严重无法正常使用。 证据2、公证书3份，欲证明双方工作人员微信语言图片视频往来可见，自2019年8月底开始至2020年3月底，涉案租赁物漏水严重、持续半年仍未修复，造成帝格公司无法正常使用租赁房产。 证据3、手机视频、图片、其他部分微信截图，欲证明公证书对应的漏水视频文件和照片等，证明漏水程度十分严重，已经致使帝格公司无法正常使用租赁房屋。 上述3份证据综合证明，由于博雍企业出租的房屋严重漏水，导致帝格公司无法正常办公，合同目的无法实现，故拒付租金，合同解除并非帝格公司造成，帝格公司不承担违约责任。 被上诉人博雍企业向本院提交其员工徐伟芳与杭州卡尔曼物业有限公司工程部经理黄小根微信聊天记录，徐伟芳与帝格公司员工的微信聊天记录。欲证明：1、房屋漏水系空调漏水引起的事实；2、博雍企业告知帝格公司应自行承担维修义务，并且帝格公司认可的事实。 博雍企业对帝格公司承诺函、公证书的真实性、合法性均无异议，关联性和证明力有异议，对手机视频、图片的真实性、合法性以及关联性均有异议。帝格公司对博雍企业员工与物业公司人员聊天记录的真实性、合法性以及关联性均有异议，对双方当事人员工之间聊天记录的真实性无异议，对视频和手机图片的真实性无法确认，但对证明对象有异议。 结合上述质证意见和双方当事人庭审陈述，围绕本案争议焦点，本院对承诺函以及双方员工之间聊天记录的真实性予以确认，但认为在博雍企业出具承诺函之前，帝格公司已经处于违约状态，帝格公司的证明对象不成立。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明：无证据证明帝格公司出庭人员向一审法院提供了有公司盖章的答辩状和证据，帝格公司向一审法院邮寄答辩状及证据的时间是2020年9月16日，本案一审判决书落款时间是2020年9月14日。案涉《房屋租赁合同》第6.4条约定“租赁期间，除租赁物业主体结构外，租赁物业及附属设施设备等、以及乙方（帝格公司）装修改造的或使用的设施、设备、管线等，均由乙方负责维护、维修、更换并承担全部所需费用。”2019年8月29日，帝格公司告知博雍企业大厅窗边位置漏水，需要其安排维修，博雍企业回复，根据合同约定，室内漏水其不负责维修。帝格公司询问维修费用承担主体，博雍企业回复由帝格公司承担，帝格公司表示了解OK。2020年3月18日，博雍企业向帝格公司出具《承诺函》，明确租赁物业内存在水管漏水问题，博雍企业同意委托维修单位代为维修，维修费用由博雍企业承担。 本院认为：首先，关于一审审判程序问题。一审法院依法向帝格公司送达了起诉状副本以及开庭传票等诉讼材料，帝格公司未委托有代理资格的人员出庭应诉，帝格公司也未在法定期限内向一审法院提交答辩状或者证据材料，故系帝格公司放弃行使其相关诉讼权利，一审法院审判程序并无不当。其次，关于本案实体问题。帝格公司依约应在2019年12月15日前缴纳2020年1月1日至6月30日的租金，但帝格公司至今未交纳。帝格公司上诉主张系博雍企业拒绝履行维修义务，故其拒付租金不构成违约。本院认为该抗辩意见不成立，理由如下：1、案涉租赁合同属合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同明确约定，租赁期间，除物业主体结构外的其他物业以及附属设施设备的维修义务主体是帝格公司。现并无证据证明案涉租赁物漏水系因主体结构引起，博雍企业不负有维修漏水的合同义务。2、在漏水问题出现后，双方微信沟通过程中，帝格公司并未就维修义务主体问题提出异议，也无证据证明帝格公司曾以维修问题抗辩拒付租金。3、虽然2020年3月18日，博雍企业向帝格公司出具《承诺函》，同意委托维修单位代为维修，维修费用由博雍企业承担。但此时帝格公司已处于违约状态，博雍企业依据合同约定已享有解除权。况且，在《承诺函》出具后，帝格公司仍未支付租金，博雍企业在2020年3月30日以帝格公司构成根本违约，发函解除合同，符合法律规定。原审法院认定帝格公司违约并判令其承担相关违约责任有合同和法律依据。故帝格公司的上诉请求和理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18660元，由杭州帝格实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年一月二十九日 书记员  张诗雯