北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初31600号原告（反诉被告）：肖梅华，女，1985年4月24日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司工作人员。原告（反诉被告）肖梅华与被告（反诉原告）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）中介合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。肖梅华之委托诉讼代理人陈磊、链家公司之委托诉讼代理人孙凤起庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年9月，肖梅华向本院提出诉讼请求：链家公司赔偿肖梅华因购买北京市西城区××过程中出现损失80万元。事实和理由：罗玉华是北京市西城区××原房主，罗玉华与贾瑞峰之间就上述房屋达成《北京市存量房屋买卖合同》，链家公司是居间方，罗玉华与贾瑞峰之间合同约定贷款380万元，如果贷不下来款还银行再贷，没有需要自行补齐资金约定。合同履行过程中贾瑞峰不想买房了，由链家公司居间将涉案房屋由肖梅华购买，签订《变更买受人协议（链家）》，原协议内容对肖梅华有效。链家公司的工作人员承诺根据肖梅华情况可以贷款410万元，并且让肖梅华看了贾瑞峰与罗玉华之间的合同，说最少也能贷款380万元。肖梅华考虑如果能贷款410万元最好，即使只能贷款380万元自己资金也够。但是实际办理过程中贷款少了100多万元，肖梅华无法买房，法院判决肖梅华承担违约金80万元。肖梅华认为链家公司作为有偿居间方，给自己承诺不能实现，导致肖梅华违约并造成损失，链家公司应该对肖梅华进行赔偿。链家公司辩称，不同意肖梅华的诉讼请求。第一，根据生效判决内容，链家公司促成房屋买卖合同成立，不能履行是因为肖梅华原因，第二，买卖双方签订《买卖双方自行办理按揭贷款声明》，根据其内容其后果及风险均有肖梅华他们自行承担。第三，链家公司三次为肖梅华办理购房资格审核，但是最终是肖梅华未配合办理网签，所以后续贷款无法办理。第四，庭审中法院询问肖梅华是否继续履行，肖梅华表示不再继续履行。第五，肖梅华存在过错，应该承担违约责任。2020年12月，链家公司向本院提出反诉请求：肖梅华支付链家公司居间服务费149160元。事实与理由：链家公司促成肖梅华和罗玉华的房屋买卖合同，按约定肖梅华应支付居间费，但是肖梅华并未按时支付。此前诉讼中，链家公司当庭表述至今未收取居间服务费，应产生诉讼时效中断的效果。故现要求肖梅华支付报酬。肖梅华辩称，不同意链家公司的反诉请求。第一，链家公司在促成变更肖梅华为买受人时未做到审慎调查义务和如实告知义务，给肖梅华造成了损失，不应收取居间服务费。第二，变更协议于2017年5月20日签订，结合链家公司反诉提出时间为2020年12月3日，已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日，罗玉华（出卖人）与贾瑞峰（买受人）经链家公司的居间服务，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》。同日，罗玉华、贾瑞峰与链家公司签订《居间服务合同》，约定贾瑞峰向链家公司支付居间代理费149160元，应于合同签订当日支付。2017年5月20日，罗玉华作为甲方，贾瑞峰作为乙方，链家公司作为丙方，肖梅华作为丁方，签订《变更买受人协议书（链家）》，约定：甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方位于北京市西城区××号房屋达成交易，并于2017年4月6日签署了《交易合同合订本》（编号：××）、《补充协议》。现甲乙丙丁四方经友好协商，就前述协议项下的乙方权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：1．甲、乙、丁三方协商一致，甲、乙双方就上述房屋交易所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。2．甲、乙、丙、丁四方协商一致，甲、乙、丙三方就丙方为甲、乙交易上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的权利义务全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务。3．甲、乙、丙、丁四方协商一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。2017年5月20日，肖梅华、罗玉华还签署了《买卖双方自行办理按揭贷款声明》：在办理涉案房屋的所有权转移登记手续前，买受人向出卖人及链家经办人员出示贷款机构批贷函，出卖人见贷款机构批贷函后方可办理涉案房屋的所有权转移登记手续，后续贷款放款由买卖双方自行协调贷款机构，如后续因贷款机构原因导致贷款未能按时发放，由买受人自行向出卖方支付购房尾款。我们双方协商一致同意自行办理涉案房屋交易的按揭贷款事宜，链家已就自行办理按揭贷款的相关风险告知我们双方，我们已充分知晓。如在办理前述事宜过程中或/和因双方履行买卖合同约定的相关义务时产生的一切交易风险（如后续贷款机构放款延迟、不能放贷等）均由我们双方自行承担，与链家无关。合同履行过程中，链家公司先后于2017年6月30日、2017年8月1日、2017年10月27日为肖梅华办理了三次购房资格核验。但终因肖梅华未配合办理网签、贷款面签等手续，双方买卖合同未能继续履行。后肖梅华与罗玉华因合同履行发生争议，起诉至本院。肖梅华提出诉讼请求：要求罗玉华、贾瑞峰、链家公司连带返还购房款80万元。罗玉华提出反诉请求：要求肖梅华支付违约金135.60万元（扣除已支付的定金80万元，再支付55.60万元）。本院经审理认为“肖梅华主张签订《变更买卖方协议书》时，各方当事人均承诺可以为其办理410万元的贷款，肖梅华提交的微信记录中虽有贷款410万元的相关内容，也有链家公司工作人员协助起草410万元协议的内容，但本院不能据此认定各方当事人向其作出了能够贷款410万元的承诺；同时，肖梅华受让涉案买卖合同时，本市新的限购政策和信贷政策已经陆续出台，肖梅华作为购房人对上述公共政策应当明知，其在签订《变更买卖方协议书》时，亦应对其自身条件所能获得贷款的额度有着正确的认知和判断，涉案买卖合同因肖梅华未能办理贷款而无法继续履行，肖梅华应对此承担责任”，于2018年12月17日作出（2017）京0102民初32238号民事判决，判决：一、自本判决生效之日起十日内，罗玉华退还肖梅华定金800000元；二、自本判决生效之日起十日内，肖梅华向罗玉华支付违约金800000元；三、驳回肖梅华其他诉讼请求；四、驳回罗玉华其他诉讼请求。本院审理中，鉴于生效判决中已表述“不能据此认定各方当事人向其作出了能够贷款410万元的承诺”，本院询问肖梅华是否就该事实提供相反证据予以佐证，肖梅华表示没有与生效判决案件不同的证据。本院认为，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：肖梅华要求链家公司赔偿80万元是否有依据；链家公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于焦点一，肖梅华要求链家公司赔偿80万元，缺乏依据，不能得到支持。肖梅华要求链家公司赔偿的依据系在于链家公司对其进行能够贷款410万元的承诺，但生效判决对此已做出认定，无法认定链家公司对此作出承诺，肖梅华亦无法提供证据推翻该认定，所以肖梅华主张事实不存在。同时，肖梅华、罗玉华签署《买卖双方自行办理按揭贷款声明》，肖梅华承担自行办理按揭贷款的责任，也明确知晓贷款不能时应自行筹齐尾款，所以即使未能办理贷款，其应自行筹齐款项，因其未筹齐款项导致合同不能履行产生的违约责任，应由其自行负担，与链家公司无关。综上，肖梅华应自行向罗玉华承担违约责任，与链家公司无关。关于焦点二，链家公司的诉讼请求已超过诉讼时效。第一，肖梅华负有向链家公司支付居间服务费的义务。2017年4月6日，罗玉华、贾瑞峰与链家公司签订《居间服务合同》，明确贾瑞峰应于2017年4月6日向链家公司支付居间服务费。2017年5月20日肖梅华基于《变更买受人协议书（链家）》承继贾瑞峰的权利义务，由于其基于该变更协议与罗玉华成立房屋买卖合同关系，所以贾瑞峰基于《居间合同》权利已由肖梅华享有。同时，肖梅华亦应承担贾瑞峰支付居间服务费的义务。肖梅华主张不应向链家公司支付居间服务费的理由不能成立，即使与罗玉华的房屋买卖合同解除，也不能作为拒不支付居间服务费的理由。第二，链家公司的诉讼请求超过诉讼时效。贾瑞峰应支付居间服务费的时间为2017年4月6日，链家公司向贾瑞峰主张的诉讼时效应从2017年4月7日起算。2017年5月20日，肖梅华承担贾瑞峰的付款义务，《变更买受人协议书（链家）》签订时可作为链家公司主张居间服务费的诉讼时效中断之日，即应从2020年5月21日起计算链家公司对肖梅华主张居间服务费请求的诉讼时效。链家公司在（2017）京0102民初32238号案件中表述未收取居间服务费，无法视为向肖梅华主张权利，不能产生诉讼时效中断的效果。据此，2020年12月3日，链家公司向肖梅华主张收取居间费，已超过诉讼时效。肖梅华在诉讼中提出诉讼时效抗辩，理由成立。据此，链家公司的反诉请求不能得到支持。综上所述，肖梅华的诉讼请求不成立；链家公司的反诉请求不成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2020年修正）第十七条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年修正）第九十三条规定，判决如下：一、驳回肖梅华的诉讼请求；二、驳回北京链家房地产经纪有限公司的反诉请求。案件受理费5900元，由肖梅华负担（已交纳）；反诉案件受理费1642元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  高 磊二〇二一年一月二十八日法官助理  任 卓书 记 员  温晓娟