山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1083民初295号原告：威海某某物业服务有限公司。住所地：山东省威海市乳山市滨海新区银龙湾**。法定代表人：佟桂荣，任总经理。委托诉讼代理人：高奔，男，1997年3月9日出生，汉族，住乳山市，系公司职工。委托诉讼代理人：刘庆，女，1990年6月1日出生，汉族，住河南省夏邑县，系公司职工。被告：项某某，男，1973年4月6日出生，汉族，住浙江省临海市。原告威海某某物业服务有限公司与被告项某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海某某物业服务有限公司委托诉讼代理人高笨、刘庆到庭参加诉讼，被告项某某经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付物业服务费2445元；2、请求法院依法判令被告自每笔物业费应交之日起，按每日千分之三的标准向原告支付违约金至实际给付之日止；3、请求法院判令被告支付原告邮寄费42元；4、本案诉讼费、保全费、公告费等均由被告承担。事实和理由：事实和理由：被告于2011年6月3日购买了某某海晶城小区3号楼1单元2104室房屋，原告负责该小区物业管理工作并履行了相关义务，但被告自2017年10月31日未缴纳物业费。截至2020年12月31日被告欠付物业服务费2445元及相应违约金。原告多次催交，但被告拒不缴纳。为保证物业管理工作的顺利开展，维护原告及其他业主的合法权益，原告特向法院起诉，望判如所请。被告项某某在规定的期限内未提交书面答辩意见，亦未到庭进行口头答辩。本院经审理认定事实如下：2011年6月3日，哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司与被告项某某签订了《商品房买卖合同》，项某某购买海晶城第3【幢】1【单元】2104号房，房屋建筑面积65.23平方米，合同第十六条关于前期物业服务的约定，1.出卖人以【协议】方式招聘乳山市正大物业服务有限公司进行前期物业服务。2.前期物业服务质量按山东省物业管理服务质量规范三级标准执行，高层住宅0.98元/月，业主自交房之日起交纳。后经乳山市住房保障和房产管理局实测，上述房屋的建筑面积为65.64平方米。2013年12月5日，乳山市人民法院以（2013）乳商破字第4-1号民事裁定书裁定受理债务人哈尔滨阳光房地产开发有限公司的破产清算申请。2014年5月26日，哈尔滨阳光房地产开发有限公司通过重整计划草案。2014年8月1日，被告项某某（甲方）与哈尔滨阳光房地产开发有限公司乳山分公司（乙方）签订协议书，协议书约定甲方同意由乙方有资质的物业管理公司参与本小区的物业管理，乙方提前一次性以普通债权抵顶物业费的形式，偿付给甲方，上述普通债权抵顶物业费的办法为自2014年9月20日向甲方交付房屋之日起可由上述普通债权人凭破产管理人依法确认的该笔普通债权的具体数额，折抵成物业费予以交付，同时甲方要发通知告知管理人。2014年8月16日，被告项某某签订声明书，承诺其申报的债权经管理人认定9813.45元，按照24%的普通债权清偿率可取得的债权分配款为2355.23元，并同意将哈尔滨阳光房地产开发有限公司应支付给其的债权款2355.23元抵顶物业费。2014年10月21日，被告项某某办理海晶城小区入住手续。2015年11月17日，原告（乙方）与哈尔滨阳光房地产公司（甲方）签订《乳山市前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方为甲方开发建设的银滩海晶城小区提供前期物业服务，期限自2015年11月17日起至业主委员会与业主大会所聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止；物业服务费用收费标准为高层住宅每月每平方米0.98元，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付[季度][半年]的物业服务费，此后按一年交纳，具体时间为每年1月15日前交纳当年的物业服务费；关于违约责任约定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日3‰的标准承担相应的违约金；2015年12月1日未缴纳的物业管理费用及2015年12月1日后产生的物业管理费用，均由乙方收取，归乙方所有。按上述收费标准计算，被告每年应支付的物业费为65.64平方米×0.98元×12个月≈772元。2016年12月1日，原告在海晶城小区内张贴了物业费缴纳通知，通知业主自张贴通知之日起至2017年1月15日缴纳2017年度及拖欠的物业管理服务费用，逾期未交费按日收取3‰的滞纳金。2017年12月1日，原告在海晶城小区内张贴了物业费缴纳通知，通知业主自张贴通知之日起至2018年1月15日缴纳2018年度及拖欠的物业管理服务费用，逾期未交费按日收取3‰的滞纳金。2018年1月15日，原告在被告住房门上张贴物业费催缴通知书，告知被告缴纳2017年10月31日至2017年12月31日物业管理费用129元。2018年12月1日，原告在海晶城小区内张贴了物业费缴纳通知，通知业主自张贴通知之日起至2019年1月15日缴纳2019年度及拖欠的物业管理服务费用，逾期未交费按日收取3‰的滞纳金。2019年1月15日，原告在被告住房门上张贴物业费催缴通知书，告知被告缴纳2017年10月31日至2018年12月31日物业管理费用901元。2019年12月1日，原告在海晶城小区内张贴了物业费缴纳通知，通知业主自张贴通知之日起至2020年1月15日缴纳2020年度及拖欠的物业管理服务费用，逾期未交费按日收取3‰的滞纳金。2020年1月15日，原告在被告住房门上张贴物业费催缴通知书，告知被告缴纳2017年10月31日至2019年12月31日物业管理费用1673元。2020年6月15日，原告在被告住房门上张贴物业费催缴通知书，告知被告缴纳2017年10月31日至2020年12月31日物业管理费用2445元。2021年12月1日，原告在海晶城小区内张贴了物业费缴纳通知，通知业主自张贴通知之日起至2022年1月15日缴纳2022年度及拖欠的物业管理服务费用，逾期未交费按日收取3‰的滞纳金。2021年1月15日，原告在被告住房门上张贴物业费催缴通知书，告知被告缴纳2017年10月31日至2021年12月31日物业管理费用3217元。2020年7月4日，原告通过向被告项某某邮寄两份物业费欠费催缴函，告知被告项某某其自2017年10月31日至2020年7月3日拖欠物业服务费2445元及违约金4214元，要求被告于2020年7月14日前一次性支付所欠物业服务费及违约金6659元，如仍然拒不交拖欠物业费及违约金，原告公司将提起诉讼。原告共支付邮政快递费1188元，其中被告的快递费约为42元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，在海晶城小区业主委员会未成立的情况下，原告与哈尔滨阳光房地产公司签订的《前期物业服务合同》对海晶城小区的全体业主具有约束力，也即对被告也有约束力，双方应按合同约定履行合同义务。合同中约定，业主应于每年1月15日前交纳当年的物业服务费，被告应当按照合同约定按期履行交纳物业费的义务。被告项某某对哈尔滨阳光房地产开发有限公司享有债权2355.23元并用其抵顶物业费，扣除抵顶的物业费后，被告应缴纳2017年10月31日之后的物业费，但自2017年10月31日起至2020年的物业费，经原告多次催缴后，被告至今未交纳，被告每年需交纳的物业费为772元，自2017年10月31日至2020年12月31日的物业费共计2445元，故对原告要求被告交纳所欠物业费2445元的诉讼请求，本院应予支持。被告未按时交纳物业费，应按照约定承担每日3‰的逾期付款违约责任，本案中，2017年的物业费应于2017年1月15日之前缴纳，故2017年物业费的违约金应以129元（65.64平方米×0.98元×2个月）为基数自2017年1月16日起算，2018年的物业费应于2018年1月15日之前缴纳，故2018年物业费的违约金应以772元为基数自2018年1月16日起算，2019年的物业费应于2019年1月15日之前缴纳，故2019年物业费的违约金应以772元为基数自2019年1月16日起算，2020年的物业费应于2020年1月15日之前缴纳，故2020年物业费的违约金应以772元为基数自2020年1月16日起算，上述违约金自起算之日起按每日千分之三的标准计算至实际给付之日止。原告要求被告支付快递费42元，不违反法律的强制性规定，本院予以支持。被告项某某经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，由此引起的法律后果由其自行承担，本案事实清楚，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告项某某于本判决生效之日起十日内支付原告威海某某物业服务有限公司物业服务费2445元及违约金（2017年物业费的违约金以129元为基数自2017年1月16日起按每日3‰计算至实际给付之日止，2018年物业费的违约金以772元为基数自2018年1月16日起按每日3‰计算至实际给付之日止，2019年物业费的违约金以772元为基数自2019年1月16日起按每日3‰计算至实际给付之日止，2020年物业费的违约金以772元为基数自2020年1月16日起按每日3‰计算至实际给付之日止）、快递费42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告项某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  刘昱倩二〇二一年一月二十一日书记员  谭晓莹