云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8246号上诉人（原审被告）：汤池街道办事处汤池社区居民委员会。统一社会信用代码：55530125MEA146025D。住所地：云南省昆明市宜良县汤池街道办事处汤池社区汤池街温泉路1号。法定代表人：黄江涛，主任。委托诉讼代理人：王丽萍，云南尚同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：易环英，女，1965年8月18日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：冯寻，上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蔡宏辉，上海市海华永泰（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。原审被告：昆明和谐房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530100795161616M。住所地：云南省昆明市宜良县汤池镇东街文昌宫。法定代表人：孙绍明。上诉人汤池街道办事处汤池社区居民委员会（以下简称“汤池居委会”）因与被上诉人易环英及原审被告昆明和谐房地产开发有限公司（以下简称“和谐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初1828号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月22日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤池居委会的委托诉讼代理人王丽萍，被上诉人易环英的委托诉讼代理人冯寻、蔡宏辉，原审被告和谐公司的法定代表人孙绍明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宣判后，上诉人汤池居委会不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决，依法确认上诉人与被上诉人、原审被告签订的《购房协议书》无效，并判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.将本案中止审理，将本案涉及的违法犯罪线索依法移交其他司法机关，待刑事案件处理后再做裁判；3.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实与理由：第一，上诉人与被上诉人及原审被告和谐公司签订的《购房协议书》无效。其一，根据村民委员会组织法的规定，涉案《购房协议书》未经村民会议或村民代表大会讨论通过，违背了民主议定原则，程序不合法；其二，根据2018年6月5日的会议记录，本案涉及的标的物处置对象是王俊国，被上诉人是通过什么手段签订《购房协议书》不得而知，只有被上诉人自己清楚；其三，《购房协议书》虽加盖了上诉人的公章，但并无上诉人负责人黄江涛签名，公章如何加盖的上诉人方根本不知情，也未同意过。另外，杨永祥并非上诉人的法定代表人，也没有授权杨永祥签字，故《购房协议书》中杨永祥的签字不能代表上诉人；其四，本案处置资产巨大，按照常规应当进行评估，但本案没有任何评估材料和记录，程序上是违规的。第二，一审判决上诉人与原审被告和谐公司返还被上诉人支付的款项300万元及按照年利率24%计算的利息和违约金错误。首先，根据被上诉人提交的打款凭证，案涉300万元款项是支付给赵明艳的，上诉人从未收到过任何款项，也从未实际使用过涉案款项，不应当承担返还责任，且赵明艳亦非上诉人的工作人员，即便需要返还款项也应当由赵明艳返还；其次，如上所述，涉案《购房协议书》系无效合同，对双方当事人不具约束力，也不存在违约问题，故一审判决上诉人支付自2018年6月8日起至实际清偿之日止的利息及违约金无事实和法律依据。第三，因上诉人原书记杨永祥涉嫌犯罪被逮捕，昆明市公安局正在公开征集杨永祥等人的犯罪线索，公安机关对上诉人的多名人员进行过调查询问，其中也了解过村委会房屋和土地转让的情况及收取费用的事实，请求二审法院正视上诉人未收取300万元的事实，将此线索和案件移送公安机关进一步调查处理，本着先刑后民的原则，待刑事案件处理后再做评判。综上，请求二审法院支持我方上诉请求。被上诉人易环英答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告和谐公司陈述：我方对一审判决没有意见，请求二审法院依法判决。一审情况：原审原告易环英的诉讼请求：1、请求判令解除原、被告三方于2018年6月7日签订的《购房协议书》；2、请求判令两被告共同返还原告300万元，并按照年利率24%的标准支付利息和违约金（自2018年6月8日起至全部款项清偿之日止）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理确认事实如下：经被告汤池居委会及党委讨论同意，原告于2018年6月7日，与被告汤池居委会、和谐公司签订《购房协议书》，约定两被告将位于汤池××××汤池社区办公大院的土地及建筑物以400万元转让给原告；原告应于2018年6月7日预付300万元作为定金，并由两被告出具定金收条；两被告应于2019年2月7日交付房屋，原告付清100万元的尾款；任何一方违约，需支付400万元违约金并赔偿守约方损失；协议签订后，原告依照约定于当天将定金300万元支付给两被告，两被告出具收条给原告。后来，两被告一直未向原告移交汤池社区办公大院的土地及建筑物。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《购房协议书》是各方的真实意思表示，原告按照约定将定金支付给两被告，两被告就应依照约定将位于汤池××××汤池社区办公大院的土地及建筑物移交原告，已构成违约。由于被告长期未履约，致使原、被告签订的《购房协议书》已经不可能继续履行，故对原告要求解除原、被告签订的《购房协议书》的诉讼请求予以支持；由于被告的违约行为致使合同不能继续履行，被告应将原告支付的定金返还，故对原告要求被告返还所支付的定金的诉讼请求应予支持；因被告的违约行为，给原告造成损失，故对原告要求按照年利率24%的标准支付利息和违约金（自2018年6月8日起至全部款项清偿之日止）的诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十八条规定，判决：一、解除原告易环英与被告汤池街道办事处汤池社区居民委员会、昆明和谐房地产开发有限公司于2018年6月7日签订《购房协议书》；二、由被告汤池街道办事处汤池社区居民委员会、昆明和谐房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内共同返还原告易环英支付的款项300万元，并按照年利率24%的标准支付利息和违约金（自2018年6月8日起至全部款项清偿之日止）。二审期间，上诉人汤池居委会提交以下证据：1.房屋土地转让协议、国有土地使用权证、房屋所有权证，拟证实涉案房屋及土地是以方文凤个人的名义购买的，本案诉争的土地及房屋至今登记的权利人为宜良县国税局汤池分局，从法律上来说，上诉人汤池居委会无权处分涉案房屋，双方签订的《购房协议书》无效；2.中共汤池街道工作委员会文件【汤干（2016）2号】，拟证实杨永祥当时是汤池居委会书记，不是居委会法定代表人，上诉人汤池居委会法定代表人并未在《购房协议书》中签字，涉案《购房协议书》不是上诉人汤池居委会的真实意思表示，该协议书无效；3.昆明市公安局关于公开征集杨永祥等人违法犯罪线索的通告，拟证实具体与被上诉人易环英签订《购房协议书》的杨永祥现被公安机关查处，易环英支付的300万元款项未进入上诉人汤池居委会的账户，是否存在挪用资金行为，请法院移送公安机关查证落实，且该通告更进一步证明上诉人汤池居委会与被上诉人易环英签订的《购房协议书》无效。被上诉人易环英质证认为：对证据1的真实性认可，但不认可证明目的，认为虽然涉案房屋是以方文凤个人名义购买的，但实际是以居委会的名义购买的；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可。原审被告和谐公司质证认为：我方没有意见，我方也不需要看了，因为我方不清楚。本院认为，被上诉人易环英对证据1的真实性无异议，本院予以确认，至于证明效力本院将结合在案其他证据予以综合评述；证据2系中共汤池街道工作委员会出具的文件，本院对真实性予以确认，至于证明效力本院将结合在案其他证据予以综合评述；证据3与本案审理结果无关，本院不予确认。二审中，本院依法调取了昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114刑初502号刑事判决书，上诉人汤池居委会及被上诉人易环英均到庭发表了意见，本院已记录在案。二审中，各方当事人对一审认定事实均无异议，对各方均无异议的一审法院确认的事实，本院依法予以确认，不再赘述。本院另确认，2020年2月20日昆明市呈贡区人民法院作出（2019）云0114刑初502号刑事判决书，该判决书认定“2018年6月杨永祥组织汤池社区领导开会同意以和谐公司的名义以400万元的价格将汤池社区办公楼及场地卖给王俊国，所卖得的款项用于建盖新的社区办公楼，2018年6月7日，王俊国通过其妻易环英的账号将购买社区办公楼的300万元转入被告人赵明艳的银行卡中，并由赵明艳出具收条”等事实并判决“被告人赵明艳犯挪用资金罪，判处有期徒刑一年。”该判决已经生效。归纳双方当事人的诉辩意见，本院认为，本案的争议焦点为：本案的《购房协议书》效力如何；上诉人汤池居委会应否返还被上诉人易环英定金300万元并支付相应利息及违约金。本院认为：根据审理查明的事实，本案的纠纷发生于我国民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应当适用当时的法律。关于本案《购房协议书》效力如何的问题。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，上诉人汤池居委会主张《购房协议书》无效。协议书中无上诉人汤池居委会法定代表人的签字，但《购房协议书》中加盖了上诉人汤池居委会的印章，且上诉人汤池居委会的负责人黄江涛在2018年6月5日的会议记录中签字同意对涉案房屋进行出售，上诉人汤池居委会负责人黄江涛对出售涉案房屋是知晓的，且出售涉案房屋事宜经过汤池居委会讨论一致同意，因此在上诉人汤池居委会印章真实的情况下，上诉人并无证据证明双方签订的《购房协议书》存在上述法律规定的无效情形，上诉人汤池居委会主张居委会违反议事规则，《购房协议书》无效的理由不成立。故该协议系双方的真实意思表示，内容并不违反国家的法律规定，该协议应属有效。关于上诉人汤池居委会应否返还被上诉人易环英定金300万元并支付相应利息及违约金的问题。本院认为：（一）根据审理确认的事实，案外人赵明艳自2017年起负责和谐公司的资金收支，而2018年6月5日的会议记录已明确款项由和谐公司收取，且上诉人汤池居委会及原审被告和谐公司于2018年6月7日共同出具《收条》，确认收到被上诉人易环英购房定金300万元，上诉人汤池居委会主张未收到购房定金的上诉理由不成立；（二）会议记录虽载有王俊国购买涉案房屋，但易环英与王俊国系夫妻关系，且最终由易环英与上诉人汤池居委会及原审被告和谐公司签订正式《购房协议书》并不违反法律规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，本案中，虽双方签订《购房协议书》时，上诉人汤池居委会并非涉案房屋及土地登记的权利人，但并不导致双方当事人签订的《购房协议书》无效，故上诉人汤池居委会主张其非涉案房屋及土地的权利人，双方签订的《购房协议书》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。在被上诉人易环英不能取得涉案房屋的情况下，被上诉人易环英有权解除涉案《购房协议书》，一审判决对此处理并无不当，本院予以维持。（三）被上诉人易环英已按照约定将定金支付给上诉人汤池居委会和原审被告和谐公司，上诉人汤池居委会和原审被告和谐公司未依照约定将位于汤池××××汤池社区办公大院的土地及建筑物移交给被上诉人易环英，已构成违约，上诉人汤池居委会应将被上诉人易环英支付的定金予以返还，因上诉人汤池居委会的违约行为，确给被上诉人易环英造成损失，故一审判决按照年利率24%的标准支持被上诉人易环英的利息和违约金（自2018年6月8日起至全部款项清偿之日止）请求并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人汤池居委会的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人汤池街道办事处汤池社区居民委员会负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  杨 艳审判员  白 昱二〇二一年一月二十二日法官助理李德江书记员吴自红