贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2894号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴小平，男，1982年7月7日生，汉族，初中文化，个体户，户籍地湖南省邵阳市大祥区，现住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：黄焰，贵州天翊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州星力商业管理有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州天柱县凤城镇金山大道****。 法定代表人：黄少林，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：汪国庆，贵州匠心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁贤，贵州匠心律师事务所律师。 上诉人吴小平因与被上诉人贵州星力商业管理有限公司（以下简称“星力公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人吴小平及其委托诉讼代理人黄焰、被上诉人星力公司委托诉讼代理人汪国庆、丁贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴小平上诉请求：1、依法撤销原审判决，予以改判驳回一审原告诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；2、本案一、审诉讼费用由被上诉人全部承担。 事实和理由：一、原审判决认定事实不清。本案争议《租赁合同》约定的免租期不是附条件生效，乙方享有免租期权益。一审判决16页将《租赁合同》第三条第2款认定为“根据该条约定，乙方享有免租期的前提条件是乙方在租赁期限内不存在违约行为，若乙方违约，则不享有免租期，并应当支付实际使用期间的房屋租金”认定事实错误。《租赁合同》第三条第2款表述：“签订本合同时，乙方按100㎡内5000元、100㎡以上10000元的标准缴纳经营保证金。合同期满，乙方无违约行为并如期退场且结清全部费用次日起15日内，甲方向乙方无息返还经营保证金。在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为应赔偿甲方损失的，则甲方有权从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金，因此导致经营保证金不足的，乙方应自接甲方书面通知次日起15日内缴足，乙方拒绝补足的，甲方有权解除本合同并要求乙方支付房屋实据使用期间的房屋租金（不享有约定免租期待遇）”。本条款是对乙方缴纳的经营保证金，发生甲方先行扣除约定的违约金或赔偿金导致经营保证金不足时，乙方应自接甲方书面通知次日起15日内缴足，乙方拒绝补足时，甲方有权解除合同并要求乙方支付房屋实据使用期间的房屋租金（不享有约定免租期待遇）的约定。不是一审判决16页对《租赁合同》第三条第2款认定的“根据该条约定，乙方享有免租期的前提条件是乙方在租赁期限内不存在违约行为，若乙方违约，则不享有免租期，并应当支付实际使用期间的房屋租金”是免租期的付条件生效条款。本案上诉人不按时支付的租金性质不是本条款约定的甲方可先行扣除约定的“违约金或赔偿金”性质，其甲方无权先行从经营保证金扣除作支付所欠租金，并且甲方没有书面通知乙方从经营保证金先行扣除租金并要求补缴经营保证金，即没有发生该条款规定的补足经营保证金事由。并且该条款是甲方利用格式合同单方面加重乙方承担不合理的责任，给乙方造成损害，该本条款依法不成立。二、本案争议《租赁合同》依法不成立。《租赁合同》开头内容“甲方接受业主的委托出租贞丰国际商贸城商铺”，被上诉人甲方并未明确告知上诉人乙方接受委托的事项、权限、委托人和拥有对出租房屋合法的物权证明，被上诉人甲方对上诉人乙方构成欺诈。三、本案争议《租赁合同》甲方违法权益依法不受保护。被上诉人甲方将没有通过消防安全许可的商铺建筑违法出租给上诉人乙方进行商业使用收取租金，违反《中华人民共和国消防安全法》第十三条、第十五条强制规定，是违法合同，依法不受保护。同时上诉人受骗签订《租赁合同》的合同目的因违法不能实现。四、被上诉人甲方欺诈上诉人乙方签订《租赁合同》支付保证金并对商铺进行装修违法使用给上诉人乙方造成损失，上诉人反诉诉讼请求应支持。被上诉人违法将没有通过消防安全许可的商铺建筑出租进行商业使用收取租金，违反《中华人民共和国消防安全法》第十三条、第十五条规定强制规定，是违法合同。上诉人受被上诉人欺骗签订《租赁合同》，支付保证金并投资装修商铺确不能实现其合同目的，就此上诉人在2018年同10余户租房者通知被上诉人指定的管理人商铺物管机构要求解除租赁合同赔偿装修损失（本案庭审已经查实），被上诉人甲方不给赔偿并在2019年未经上诉人同意强行拆除装修设施构成侵权，上诉人反诉诉讼请求应支持。综上所述，恳请二审人民法院查明事实依法撤销原审判决，予以改判。 星力公司二审辩称，一、原审认定事实清楚，双方签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》系双方真实意思表示，对违约责任作出了明确约定，上诉人存在违约事实且经催告拒不履行，依据合同约定应当承担违约责任，不再享有免租期优惠；二、上诉人以租赁物业未经消防验收为由主张租赁合同无效缺乏法律和事实依据；三、上诉人未按合同约定缴纳租金又不自行清退交还案涉租赁物业，按照合同约定，被上诉人有权解除合同，收回物业，不承担任何责任和费用补偿，上诉人要求赔偿装修损失缺乏法律和事实依据。 星力公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2、依法判令被告向原告支付2016年7月1日至2019年8月30日的租金人民币354060元；3、依法判令被告向原告支付2016年7月1日至2019年8月30日的物业管理费人民币36330元；4、依法判令被告从2019年4月1日起以354060元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金至被告欠付款项全部清偿之日止；违约金暂计算至2020年3月31日的金额为人民币12923.19元；5、依法判令被告从2020年4月1日起以36330元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付物业管理费逾期违约金至被告欠付款项全部清偿之日止；6、本案诉讼费等所有为实现债权的费用均由被告承担。 吴小平一审辩称：一、原告同答辩人签订的《租赁合同》是无效合同。原告在2016年1月1日将消防安全设施未通过验收建筑物开设商场出租给答辩人进行经营，违反《中华人民共和国消防安全法》强制规定而无效。二、原告同答辩人签订的《租赁合同》是违反《消防安全法》强制规定无效的格式合同，合同约定加重承租人的条款无效。三、原告同答辩人签订的《租赁合同》无效合同，导致答辩人对商铺进行装修投入335000元而不能正常经营，答辩人在2018年同10多户商铺承租人通知原告指定的管理人贞丰国际商贸城物管机构负责人解除合同并要求赔偿装修损失，原告不给赔偿并随后在2019年把答辩人商铺装修全部拆除应赔偿。四、原告诉讼将双方签订《租赁合同》约定的免租期33个月也计算为出租期计算租金诉请违反诚实信用原则，利用格式合同损害答辩人利益的单方规定不应支持。恳请法院查明事实依法驳回原告诉讼请求。 吴小平向一审法院提出以下反诉请求：1、判决反诉人吴小平与被反诉人星力公司签订的《租赁合同》无效；2、判决被反诉人星力公司退还反诉人吴小平商铺租金30348元和保证金20000元（合计50348元）；3、判决被反诉人星力公司赔偿反诉人吴小平商铺装修费损失335000元；4、被反诉人承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告星力公司（甲方）与被告吴小平（乙方）于2016年1月1日签订《贞丰国际商贸城租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定星力公司接受业主委托出租贞丰国际商贸城商铺，吴小平自愿承租7栋1层6号、7栋2层6号、6栋1层1-5号、6栋2层1-5号共12个商铺，承租商铺总面积478.02㎡，月租金为10116元。合同另约定：1.租赁期限为5年，自市场管理方确定的该区试营业之日（2016年7月1日）起计算。2.租金分三期交纳，第一期为2016年7月1日至2019年6月30日共计36个月，因原告为培育市场，附条件给予被告33个月免租期，第一期仅支付3个月租金30348元；第二期为2019年7月1日至2020年6月30日共计12个月，租金为121392元，乙方应于2019年4月1日前支付；第三期为2020年7月1日至2021年6月30日，租金为121392元，乙方应于2020年4月1日前支付。3.物业管理费按建筑面积计算，2元/㎡/月，自试营业之日（2016年7月1日）起两年为优惠期，免收物业管理费，乙方应于2018年3月31日开始向甲方缴纳次年物业管理费。合同还对双方权利、义务以及违约责任等事项进行约定。合同签订后，被告缴纳第一期租金30348元及经营保证金20000元，原告交付租赁物业，被告于2016年7月28日签订装修备案表。之后被告使用租赁商铺开始营业至2019年搬离，被告搬离后，原告进行清场并拆除被告所租赁商铺的装修。 另查明，原告出租给被告的商铺已经取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、建筑工程规划许可证，于2015年6月18日取得建设工程消防设计审核意见书，并于2018年5月10日经黔西南州公安消防支队消防验收合格。 再查明，原告租赁商铺期间，支付首期租金30348元及经营保证金20000元后，于2016年7月1日（该区试营业之日）开始使用商铺至2019年搬离，未再缴纳其余租金及物业管理费。原告认为被告未按期缴纳租金及物业管理费构成违约，要求被告支付，被告以原告未经消防验收合格出租商铺，双方签订的租赁合同属于无效合同不予支付，并要求原告方退还已付租金及经营保证金并赔偿装修损失，双方协商未果，故诉至法院。 一审法院认为，根据采信的证据及庭审查明的事实，归纳本案争议焦点为：一、双方签订的《租赁合同》效力问题？二、被告搬离商铺的具体时间？三、关于免租期、租金、物业管理费、经营保证金及违约金等问题？四、原告是否应当赔偿被告装修费损失？ 对本案争议焦点一。针对合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告吴小平未提交证据证实其与星力公司签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》存在上述前四项情形，而第（五）种情形“违反法律、行政法规的强制性规定”，应当属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定才会导致合同无效。被告主张因原告出租的商铺未经消防验收合格，故属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”及《中华人民共和国消防法》（以下简称“消防法”）第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，是否经过消防验收仅是房屋是否可以投入使用的条件，并非导致合同无效的法定条件，因此《消防法》第十三条属于管理性的强制性规定而非效力性强制性规定，双方签订的《租赁合同》并不因未经消防验收而导致无效，故被告吴小平主张双方签订的合同无效，于法无据，不予支持。 对双方签订的合同是否达到解除条件问题，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，双方合同约定履行期限为2016年7月1日至2021年6月30日，被告在交纳首付租金30348元及经营保证金20000元后，在2018年3月31日开始应当缴纳优惠期两年（2016年7月1日至2018年6月30日）之后的物业管理费时未缴纳，在2019年4月1日应当缴纳第二阶段租金时未缴纳，并且在合同履行期限届满前已经实际搬离，双方签订的《租赁合同》已经达到法定解除的条件，故原告要求解除双方签订的《租赁合同》的主张，应予支持。 针对争议焦点二。对被告具体搬离租赁商铺的时间，原告方主张被告于2019年9月搬离，并提交门面照片及催收租金短信予以证实，但从原告方提交的照片及催收短信并不能明确被告方搬离的具体日期，被告吴小平在法庭调查阶段自认其于2019年6月搬离，但表示记不清具体的搬离时间，故原、被告双方对具体的搬离时间未能达成一致意见，双方提交的证据亦未能证实己方陈述的搬离时间，导致难以确定吴小平具体的搬离时间。故根据吴小平自认，同时结合双方合同约定的第一阶段租期为36个月，认定被告搬离的日期为2019年6月1日。 对争议焦点三。针对免租期、租金、物业管理费、经营保证金、违约金等问题。一、关于免租期租金问题。双方在合同中约定第一阶段租期为2016年7月1日至2019年6月30日，被告附条件享有33个月免租期。同时《租赁合同》第三条第2款约定：在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为应赔偿甲方损失的，则甲方有权从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金，因此导致经营保证金不足的，乙方应自接到甲方书面通知次日起15日内缴足，乙方拒绝补足的，甲方有权解除本合同并要求乙方支付房屋实际使用期间的房屋租金（不享有免租期待遇）。根据该条约定，乙方享有免租期的前提条件是乙方在租赁期限内不存在违约行为，若乙方违约，则不享有免租期待遇，并应当支付实际使用期间的房屋租金。本案中，被告未按约定在2019年4月1日前缴纳第二阶段租金，并于2019年6月实际搬离租赁的商铺，被告的行为已经构成违约，按照双方合同约定，被告不享有33个月免租期待遇，应当支付实际使用期间的房屋租金。根据合同约定，被告实际使用商铺的时间为2016年7月1日至2019年6月1日共计35个月，按约定的月租金10116元计算，10116元/月×35个月=354060元，扣除被告已经支付的首付租金30348元，被告还需支付租金323712元。 关于租金违约金。首先，双方在《租赁合同》第八条第6约定：若乙方未按时交纳租金、物业管理费和水电费，每逾期1天，应承担当期应缴总金额万分之一的违约金。违约金是对一方违约行为的一种惩罚机制。被告在合同订立之初附条件享受33个月免租期后已经交纳应付的首付租金30348元，因此针对第一阶段租金30348元，被告不存在违约。其次，对于附条件享受的33个月免租期租金，被告因提前搬离构成违约故不享受第一阶段33个月免租期待遇，被告应当支付该33个月实际使用商铺的租金即是对其违约行为的惩罚，如果再要求被告方承担该33个月租金违约金，则加重了承租人吴小平的责任。再次，按照合同签订的本意，若被告在第二阶段及第三阶段未按照约定的时间交纳租金则构成违约，应当支付当期租金违约金。按照约定，被告应当在2019年4月1日前缴纳第二阶段租金，但被告实际使用房屋至2019年6月，并未实际产生第二阶段租金。综上，原告要求被告承担租金违约金没有事实依据，不应支持。 关于物业管理费及物业管理费违约金。关于物业管理费，《租赁合同》第四条约定：物业管理费按照建筑面积计算，商铺2元/㎡/月，自试营业之日起两年为优惠期，免收物业管理费；物业管理费按年缴纳，乙方于2018年3月31日向甲方缴纳次年物业管理费。本案中，乙方承租商铺面积为478.02㎡，根据前述约定，乙方自2016年7月1日试营业开始享受两年优惠期，即优惠期间为2016年7月1日至2018年6月30日，且该优惠期并非附条件享有，故乙方应付物业管理费的起止时间为2018年7月1日至2019年6月1日，即478.02㎡×2元/㎡/月×11个月=10516.44元。关于物业管理费违约金，在原、被告签订的租赁合同第八条第6项规定，乙方未按时向甲方缴纳物业管理费，每逾期一天，应当承担当期应缴总金额万分之一的违约金。根据前述，被告应当于2018年3月31日开始向原告方缴纳物业管理费，被告未缴纳，自2018年3月31日起构成违约，按照违约责任的约定，乙方应当支付物业管理费违约金，现原告请求按照合同约定每逾期1天承担当期应缴总金额万分之一的标准计算物业管理费违约金，具有事实和法律依据，应予支持。根据双方《租赁合同》第三条第2约定：在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为应赔偿甲方损失的，则甲方有权从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金。乙方缴纳20000元经营保证金，现乙方未按时缴纳物业管理费需缴纳违约金，则可以从该20000元经营保证金中先行扣除物业管理费违约金。乙方自2018年3月31日构成违约，原告要求暂计算至2020年3月31日，则物业管理费违约金为10516.44元×0.0001元/天×731天=768.75元。 关于经营保证金，双方《租赁合同》第八条第8约定：“乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回物业使用权，不退已缴纳的租金及经营保证金、不承担任何责任和费用补偿，并有权要求乙方支付实际发生的应缴纳费用。......④乙方未按时向市场管理方缴纳物业管理费或水电费，逾期超过30天；⑤乙方单方面违约解除合同。”根据该约定，乙方违约导致双方合同解除，甲方不退还首付租金及经营保证金，并不承担任何责任和费用赔偿。故被告反诉要求退还租金及经营保证金，缺乏事实和法律依据，不应支持。综上，被告交纳的20000元经营保证金，用于折抵部分物业管理费违约金后，剩余20000元-768.75元=19231.25元，考虑经营保证金已经由原告方实际收取，为避免诉累，确定剩余经营保证金用于折抵部分租金。前述，被告尚欠租金为323712元，扣除剩余经营保证金19231.25元，尚欠租金304480.75元。 对争议焦点四。针对装修费损失问题，根据《解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”从双方合同第八条第8“乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回物业使用权，不退已缴纳的租金及经营保证金、不承担任何责任和费用补偿，并有权要求乙方支付实际发生的应缴纳费用。......④乙方未按时向市场管理方缴纳物业管理费或水电费，逾期超过30天；⑤乙方单方面违约解除合同。”根据合同该条约定，被告提前搬离，并未对商铺装饰装修进行拆除，原告有权在被告搬离后收回商铺，对商铺进行清场，并不需要承担任何费用补偿。庭审中反诉原告陈述搬离时未将装修拆除，系因装修固定在商铺中，无法带走，且反诉原告已经实际在商铺经营长达3年时间，要求反诉被告赔偿装修费损失无事实和法律依据，不予支持。故对反诉原告要求反诉被告赔偿商铺装修费用损失的反诉请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告贵州星力商业管理有限公司与被告吴小平签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》；二、被告吴小平于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州星力商业管理有限公司租金304480.75元；三、被告吴小平于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州星力商业管理有限公司物业管理费10516.44元及违约金（2018年3月31日至2020年3月31日期间的物业管理费违约金为768.75元，之后违约金以未支付的物业管理费为基数按照每日万分之一的标准支付至物业管理费付清之日止）；四、驳回原告贵州星力商业管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告吴小平的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费7350元，由本诉原告贵州星力商业管理有限公司负担1158元，被告吴小平负担6192元；反诉案件受理费3540元，由反诉原告吴小平负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审一致。 另查明，星力公司（甲方）与吴小平（乙方）2016年1月1日签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》中，第三条第2款、第3款具体约定为：2、本合同签订时，乙方按100㎡内5000元、100㎡以上10000元的标准缴纳经营保证金。合同期满，乙方无违约行为并如期退场且结清全部费用次日起15日内，甲方向乙方无息返还经营保证金。在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为应赔偿甲方损失的，则甲方有权从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金，因此导致经营保证金不足的，乙方应自接到甲方书面通知次日起15日内缴足，乙方拒绝补足的，甲方有权解除本合同并要求乙方支付房屋实际使用期间的房屋租金（不享有约定免租期待遇）。3、乙方未按时支付门面租金给甲方，视为违约行为，甲方有权解清退乙方并不做任何补偿。 归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、星力公司（甲方）与吴小平（乙方）2016年1月1日签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》效力认定；2、一审法院判决吴小平支付免租期内租金是否正确；3、吴小平一审所提反诉请求是否应予支持。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”以及第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 二审中，双方当事人对于一审法院认定的租赁期限、租金标准、物业服务费标准、违约金标准无异议，本院对此予以确认，二审围绕吴小平的上诉理由进行审理。关于二审争议焦点一。吴小平上诉主张其与星力公司2016年1月1日签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》，违反了《中华人民共和国消防安全法》第十三条、第十五条规定强制规定。星力公司将未经消防安全验收的商铺对外出租，所签订的合同为无效合同。本院经审查认为，根据本案查明的事实，案涉商铺所涉的贞丰国际商贸城，已经取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、建筑工程规划许可证，2015年6月18日取得建设工程消防设计审核意见书，2018年5月10日经黔西南州公安消防支队消防验收合格。《中华人民共和国消防法》中并未规定没有通过消防验收对外签订的民事合同无效，而是对消防安全作出了管理性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中亦未就此作出认定合同无效的规定。本案中，无证据显示《贞丰国际商贸城租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，一审法院认定《贞丰国际商贸城租赁合同》合法有效并无不当，本院对此予以确认。 关于二审争议焦点二。根据《贞丰国际商贸城租赁合同》第三条第2款“本合同签订时，乙方按100㎡内5000元、100㎡以上10000元的标准缴纳经营保证金。合同期满，乙方无违约行为并如期退场且结清全部费用次日起15日内，甲方向乙方无息返还经营保证金。在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为应赔偿甲方损失的，则甲方有权从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金，因此导致经营保证金不足的，乙方应自接到甲方书面通知次日起15日内缴足，乙方拒绝补足的，甲方有权解除本合同并要求乙方支付房屋实际使用期间的房屋租金（不享有约定免租期待遇）”的约定，已经明确约定《贞丰国际商贸城租赁合同》履行期间如承租方出现违约的，则不享有免租期待遇。本案中，结合《贞丰国际商贸城租赁合同》约定的租赁期限以及吴小平实际租金支付情况，其在免租期满后即拒绝缴纳剩余租期租金的行为，已经构成违约，故一审法院对星力公司所主张的免租期内租金予以支持并无不当，本院对吴小平所提该项上诉请求不予支持。 关于二审争议焦点三。根据查明的事实，吴小平租赁商铺期间，支付首期租金30348元及经营保证金20000元后，2016年7月1日开始使用商铺至2019年搬离，免租期满后未再缴纳其余租金及物业管理费。根据《贞丰国际商贸城租赁合同》第三条第3款“乙方未按时支付门面租金给甲方，视为违约行为，甲方有权解清退乙方并不做任何补偿”、第八条第8款“乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回物业使用权，不退已缴纳的租金及经营保证金、不承担任何责任和费用补偿，并有权要求乙方支付实际发生的应缴纳费用。......④乙方未按时向市场管理方缴纳物业管理费或水电费，逾期超过30天；⑤乙方单方面违约解除合同”的约定，结合吴小平在装修后的实际经营时间进行考量，吴小平在未与星力公司协商一致解除合同的情况下，自行搬离商铺，现在本案中提出反诉请求，主张由星力公司赔偿其装修损失无事实及法律依据，本院对此上诉理由不予支持。 综上，上诉人吴小平所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10890元，由上诉人吴小平负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二一年一月十九日 书记员 向海兵