浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终10714号 上诉人（原审被告）高地（杭州）房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区高德置地中心****-501。 法定代表人曾浩，总经理。 委托代理人陈蔚，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 被上诉人（原审原告）胡文晓，男，1974年10月10日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被上诉人（原审原告）池月魏，女，1973年3月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 两被上诉人共同委托代理人李俊凤,浙江金道律师事务所律师。 上诉人高地（杭州）房地产开发有限公司（以下简称高地公司）因与被上诉人胡文晓、池月魏房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初9491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人高地中心的委托代理人陈蔚，被上诉人胡文晓、池月魏的委托代理人李俊凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年11月15日，胡文晓、池月魏（买受人）与高地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：胡文晓、池月魏向高地公司购买杭州市江干区××号楼××单元××室商品房，商品房用途为办公，建筑面积213.01平方米；买受人一次性付款，于2017年12月25日前付清；出卖人应当在2017年12月30日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件并签署房屋交接单；出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，买受人在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；本合同的任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以本合同所列的地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方，本合同一方向对方发出的通知，以邮递方式发出后7天的，视为已送达，如因出卖人或买受人约定联系方式变更后未及时通知另一方，导致另一方发出的通知无法按时送达，或者在收件地址未变更的情况下，书面通知被以任何原因退回的，视为已送达，相应责任由未及时通知约定联系方式变更的责任方承担。合同签订后，胡文晓、池月魏按约向高地公司支付了购房款7455350元，并支付了案涉房屋2018年1月1日至2018年12月31日的物业费23005.08元。2017年12月31日，胡文晓与高地公司项目工程人员、物业工作人员一同对案涉高德置地中心2号楼1单元2601室商品房进行交接验收，发现案涉房屋存在客厅天花板渗水、主卧东上角漏水、餐厅西上角渗水（顺直一排都漏水）等13处质量问题。高地公司对案涉房屋漏水等问题维修后，于2018年12月19日向胡文晓、池月魏在商品房买卖合同中所留地址邮寄发出验收通知，通知胡文晓、池月魏于2018年12月29日前办理相关验收手续、签署验收文件，该通知邮件因收件人不在指定地址而被退回。胡文晓、池月魏于2019年10月诉至原审法院，请求判令：1高地公司赔偿因房屋维修给其造成的租金损失364673.12元、物业费损失26839.2元，以上合计391512.32元；2,本案诉讼费由高地公司承担。 原审法院认为，胡文晓、池月魏与高地公司的商品房买卖合同关系合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。胡文晓、池月魏已按约支付全额购房款，高地公司应按约交付验收合格的商品房。高地公司未在合同约定期限内交付验收合格的商品房构成违约，胡文晓、池月魏有权就高地公司的违约对其造成的损失主张赔偿。关于损失金额的确定问题分析如下：1、案涉房屋使用性质为办公，高地公司未按期交付验收合格房屋给胡文晓、池月魏造成的损失金额可参考案涉房屋在同期内可获得的租金收益,因胡文晓、池月魏未提供所主张租金单价的相应证据，原审法院酌情确定案涉房屋租金单价为3.1元/平方米/日；2、案涉房屋按合同约定应于2017年12月30日前验收合格并交付，而高地公司对案涉房屋漏水等问题维修后，于2018年12月19日向胡文晓、池月魏邮寄发送验收通知，通知胡文晓、池月魏于2018年12月29日前办理相关验收手续，该通知邮件虽被退回，未送达胡文晓、池月魏，但根据双方合同约定，高地公司按照胡文晓、池月魏在合同中所列地址邮寄书面通知，该通知被以任何原因退回的，视为已送达，相应责任由未及时通知约定联系方式变更的责任方承担，而合同同时约定，逾期不验收的视同买受人已验收完毕，故胡文晓、池月魏在高地公司已通知具体验收时间的情况下未予以验收，原审法院确定2018年12月29日为案涉房屋验收交付时间；3、2018年12月29日之前，高地公司并未将案涉房屋交付胡文晓、池月魏，故胡文晓、池月魏不应承担房屋交付之前的物业费，其主张房屋交付前物业费损失部分本院予以支持。综上，胡文晓、池月魏的损失金额确定为租金损失金额为3.1×213.01×363≈239700元，物业费损失金额为23005.08÷365×363≈22879元，合计262579元。据此，依照5《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百三十八条、第一百四十八条之规定，判决：一、高地（杭州）房地产开发有限公司向胡文晓、池月魏支付租金损失239700元、物业费损失22879元，合计262579元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回胡文晓、池月魏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3586.5元，由高地（杭州）房地产开发有限公司负担2619元，胡文晓、池月魏负担967.5元。胡文晓、池月魏于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；高地（杭州）房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，高地公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人起诉请求上诉人赔偿的是房屋维修期间的租金损失，但一审判决理由却是上诉人逾期交房的违约责任，与诉讼请求不一致，违反了不告不理的原则，应予以撤销。一审中，被上诉人起诉请求上诉人赔偿因房屋维修造成的租金损失，即本案属于房屋质量引发的纠纷，逻辑前提是被上诉人只对房屋质量有异议，对房屋交付时间没有异议，这也说明案涉房屋是否交付不在本案的审理范围之内。然而一审判决混淆了本案的关键事实，以致结论偏离审理范围。案涉房屋经上诉人维修完成后，最后于2018年12月29日验收，但一审判决在本院认为部分却将房屋质量问题解决并验收的时间认定为房屋交付时间，径直认定在此之前上诉人未履行按期交付房屋的义务，导致认定事实错误，法院判决的理由与原告请求权基础不一致。二、上诉人已经履行了合同约定的保修义务，被上诉人并未产生租金和物业费损失。1.上诉人已履行房屋买卖合同约定的保修义务，被上诉人请求上诉人承担除维修义务以外的责任缺乏事实依据。根据房屋买卖合同补充协议第六条“关于房屋交接和质量争议处理的约定”，其中第七款明确约定“该商品房交付和使用时，若双方争议的质量问题不涉及房屋及设施设备主体结构安全的……出卖人依约履行保修义务，买受人应当配合保修。”被上诉人一审提交的微信聊天记录可以证明在被上诉人向上诉人反映房屋质量问题后，上诉人已及时履行了相应的保修义务，合同里没有约定其他的违约责任。合同法第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。在本案中，上诉人已经依据合同采取了补救措施，被上诉人如主张还有其他损失，应对此举证证明。2.被上诉人并未举证证明房屋质量问题严重影响到房屋正常使用的程度。根据被上诉人提交的证据，仅能证明其购买的房屋在雨天存在局部渗水问题，这仅带来观感上的不适，但不代表全屋都渗水，不能证明房屋完全不能正常使用。杭州并非天天下雨，案涉房屋出现的局部渗水问题属于偶发性的问题，并非长期存在，不能认定为在大部分的未下雨的时间内，房屋使用价值为零。3.被上诉人并无亟待履行的租赁合同来证明房屋本将出租，因渗水问题导致交易机会丧失，也没有因涉案房屋部分渗水导致其向承租人承担了违约责任，因此被上诉人并未证明其存在租金损失。其称自己购房是为了投资出租，仅是主观想法，不是证据。4.一审将被上诉人的物业费认定为损失数额不当。案涉房屋即使存在着雨天局部渗水的瑕疵，这个瑕疵并不导致物业公司对其提供的物业服务价值为零。被上诉人一审证据证明其通过物业公司工作人员与上诉人沟通、反馈，恰恰证明了其得到了优良的物业服务，不存在物业费的损失。一审法院将物业费认定为被上诉人的损失，与事实不符，也过分加重了上诉人的责任和负担。三、即使被上诉人存在期待利益的损失，一审判决酌情确定的租金单价也过高，缺乏相应的事实依据。被上诉人购买的房屋是毛坯房，没有装修，即使要计算其租金损失，也应按当年毛坯房计算其出租可得的收益损失。一审判决酌情以3.1元/平方米/日的价格确定案涉房屋租金单价，是2019年带装修的小办公楼才能达到的价格。毛坯房达不到这样的租金价格，一审判决酌定的赔偿标准缺乏事实依据。综上，上诉人在积极履行了保修义务后，被上诉人并无证据证实其仍然存在房屋维修期间产生的租金损失和物业费等其他损失，上诉人不应再承担额外的赔偿责任，故请求二审法院撤销原审判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。 被上诉人胡文晓、池月魏答辩称：一、一审主要事实认定正确，适用法律正确。被上诉人对一审判决中损失的截止时间不认可，从一审证据可见，上诉人业务人员与被上诉人一直有微信联系，并未在2018年12月19日验收通知被退回后告知被上诉人，未尽到合理提醒义务。相反，微信可见，2019年3月5日上诉人业务人员通知被上诉人房屋封堵和墙面漆已经完工，请被上诉人来验收。可见，维修验收通知时间应以2019年3月5日为准。被上诉人考虑节约司法资源，并未对此提出上诉，认可一审判决结果，一审判决应维持。二、一审并未超出审理范围。被上诉人诉讼请求为要求赔偿案涉房屋修复期间的租金损失和物业费损失，一审判决也是判令上诉人支付案涉房屋修复期间的租金损失和物业费损失。至于一审判决中的2018年12月29日视为房屋交付时间的交付，是指房屋修复后交付被上诉人，并非指商品房买卖合同中第八条的房屋交付。三、一审证据已充分证明案涉房屋存在漏水渗水等质量问题，且上诉人开展了维修行为，故一审法院对上诉人对案涉房屋进行了质量维修事实予以认定，事实认定清楚。四、案涉房屋是毛坯交付，毛坯房屋不进行一定的装修无法使用，例如卫生间等等均缺乏相应设施。故案涉房屋存在漏水渗水达13处之多未修复的情况下，被上诉人无法对房屋进行装修使用，上诉人修复前房屋无法正常使用，必然造成租金损失。五、关于房屋质量不合格是否应赔偿维修期间的租金损失问题。被上诉人起诉要求上诉人承担房屋维修期间的租金损失和物业费损失，符合合同法第107条违约责任的规定。买受人对房屋质量提出异议，出卖人应对房屋修复是商品房买卖合同附件四第六条中对房屋质量不合格后，出卖方承担违约责任具体方式的约定，与被上诉人诉请赔偿损失并不冲突，合同中也未排除适用赔偿损失的责任形式。并且，在一审证据的微信聊天记录中可见上诉人业务人员与被上诉人也在商谈赔偿损失问题，最后赔偿金额未达成，但不影响上诉人认可赔偿损失的意思表示。因被上诉人在案涉房屋维修期间客观上无法使用房屋，故被上诉人所支付的物业费及维修完毕前产生的物业费均是房屋漏水质量问题导致的直接损失，应由上诉人承担。六、关于一审法院判决租金金额是否合理问题。4元/平方/日远低于杭州写字楼租金标准，一审法院酌定租金标准3.1元/平/日更低于被上诉人的诉讼请求，并未弥补被上诉人全部租金损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，根据案涉商品房买卖合同约定，买受人在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复，修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。高地公司工作人员已于2017年12月31日与胡文晓就案涉房屋进行交接验收，胡文晓对案涉房物存在客厅天花板渗水、主卧东上角漏水等13处质量问题提出的异议，高地公司依约履行了维修义务，但高地公司直至2018年12月19日高地公司才向二被上诉人发出验收通知，二被上诉人在高地公司维修期间无法正常使用房屋，由此所造成的租金损失和物业费损失应由高地公司承担赔偿责任。一审酌情确定按照3.1元/平方米/日计算租金损失，并参照合同约定的送达方式确定租金和物业费损失的计算期限并无不当，本院予以确认。综上，高地公司的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5239元，由高地（杭州）房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年一月二十二日 书记员 万丹丹