广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14529号原告：广州市双冠创意园投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街钟一钟四工业区油站后面，统一社会信用代码：9144011305060294X8。法定代表人：刘建华，职务：董事长。委托诉讼代理人：黄新浩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该公司员工。被告：自然汇（深圳）教育科技有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******，统一社会信用代码：91440300MA5EQG6C0G。法定代表人：陈劲林。原告广州市双冠创意园投资有限公司与被告自然汇（深圳）教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市双冠创意园投资有限公司的委托诉讼代理人黄新浩、崔伟碧到庭参加诉讼，被告自然汇（深圳）教育科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市双冠创意园投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付租金232071.12元，因逾期支付租金产生的违约金37910.96元，共计269982.08元（违约金暂计至2020年7月5日，应计至实际清偿之日）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告向原告承租位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路11号长华创意谷自编D区10栋10号物业，于2017年6月8日与原告签订了《创意谷租赁合同》（合同编号：短租字2017年第06003号，以下简称“租赁合同”），同时原告为长华创意谷的物业管理公司并为承租物业提供物业管理服务。租赁合同约定被告应于每月5日支付当月租金、物业管理费及上月水电费（含公摊）等费用，如被告逾期支付，原告可依据《创意谷租赁合同》第七条第2款的约定，逾期每天按应交款的2‰向原告支付违约金，逾期三十天以上视为被告根本性违约，原告有权解除合同、没收保证金，一切被告投入的设备、装修无偿归原告所有。合同签订后，原告依约向被告移交物业，但被告自2020年1月起欠付原告租金，截至2020年7月5日止，被告共拖欠原告租金232071.12元，逾期支付上述费用产生的违约金37910.86元，具体详见附件《欠费明细表》。为此，原告多次联系并向被告发出催缴通知函，向被告催讨支付欠款。然而，被告始终置之不理，未予支付。原告认为，原、被告双方签订的《创意谷租赁合同》真实、合法、有效。被告理应严格依约向原告支付租金。被告逾期支付租金的行为，严重违反了《创意谷租赁合同》第三条约定及我国《合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，被告应立即向原告清偿所拖欠的租金，且应向原告支付按应交款逾期每天2‰的违约金，欠付原告租金和违约金共计269982.08元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告自然汇（深圳）教育科技有限公司未到庭参加诉讼，但其通过邮件方式向本院发送答辩状：被告于2018年1月28日与原告签订了租赁合同，租赁了原告长华创意园10栋10号，并投入了两百多万元进行了装修，用于广州市小友汇教育科技有限公司开展0-3岁的婴幼儿托育服务。我们2018年6月开始营业,虽然一直是亏损经营，但至2019年12月一直合法经营并按时向原告缴纳租金及其它杂费。2020年1月租金因为财务春节提前返回老家，经过我们与被告沟通协商后,他们口头同意我们在2020年2月开学后支付。在2020年2月5号接到番禺教育主管部门-番禺教育局西片教育指导中心下达不能开展托育业务的《通知》(证据1)，要求线下培训机构暂停一切教学活动。于是公司按照国家规定，我们停业停课及停止了一切经营活动和教学活动,并且全体老师原籍居家隔离。直至公司在2020年6月2号接到广东省教育厅《关于做好2020年春季学期幼儿园,特殊教育学校返园返校工作的通知》(证据2)，通知确认对培训机构允许逐步复课。在2020年2月5日至2020年6月2日四个月，我公司严格遵守国家要求和政府规定,停止一切教学活动和一切经营业务,营业收入为零,公司经营因此陷入极端困难之中。我们积极自救想办法生存，希望能保住二十名老师的基本生活。我们按照政府要求积极做好防疫工作和复课的准备工作，但是被答辩方从2020年4月起至今非法停水，不但导致我们的自动的喷淋系统损坏，投资二十余万元的绿植天花全部枯死报废，更严重的是因为被答辩方非法停水，导致我们无法完成防疫清洁工作，至今无法复工复课。我公司是专业为0-3岁的婴幼儿提供托育服务的专业机构，政府对托育的防疫消毒措施非常严格，对复课的环境有严格的验收标准，但是我们连基本的清洁用水都没有，根本无法达到严格的复课卫生标准，我们多次联系被答辩方请求开水，均遭到被答辩方的拒绝（证据3）。原告从2020年4月停水至今，让我们失去了复工复产的基本条件，导致我公司陷入了无法继续经营的绝境。被答辩方出具的证据五《律师函》及邮寄底单妥投证明与事实严重不符。因我自2019年11月27日离开中国到美国探亲至今，因为新冠疫情滞留美国(证据4)，我家人全部都在美国，但被答辩方出具的证据五中，一次注明：本人签收；一次注明：他人代收：家人。此证据显然与事实不符，所以原告指控被告对催缴行为不予理会的结论不成立。我们公司是从事国家大力扶持的0-3岁托育服务的小微企业，根据政府的要求从2020年2月至2020年6月停课停工，所以营业收入为零，公司经营状态极端困难，根据1）《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部份或全部免除责任。2）另根据广东省政府下发的《关于应对新冠××疫情支持企业复工复产的若干政策措施》3）广东省政府发改委，广东省住建厅等部门联合发布的《关于积极应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的解决办法》(证据5)证据的文件精神，我们恳请法官以国家政策为依据,免除我们在疫情期间的二月至五月的房租及滞纳金。让微小企业可以继续持续经营让大家可以活下去。原告于2020年四月至今对被告的经营场所停水的非法行为，不但造成我们投资两百多万的装修中，价值二十余万元的绿植天花全部报废，更严重的是造成我们无法复课复工的困难局面，我公司因此陷入无法继续经营的绝境，对此严重后果，原告必须承担损害赔偿责任。据此请求法官免除被告从2020年6月至今因原告非法停水造成我公司无法继续经营的房租及滞纳金。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，被告请求法官依法判定：依法驳回原告的诉讼请求，依法予以免除2020年2月至今的房租及滞纳金，我公司愿意承担2020年1月的租金及滞纳金。经审理查明：位于广州市番禺区钟村街白山路**物业的权属人为案外人广州市番禺区钟村街钟一村股份合作经济社，原告广州市双冠创意园投资有限公司向案外人租赁上述土地进行投资建设。案外人广州市番禺区钟村街钟一村股份合作经济社于2019年4月5日出具一份《证明》，证实广州市番禺区钟村街白山路11号（双冠水暖创业园）的项目，是其出租土地给广州市双冠创意园投资有限公司，由广州市双冠创意园投资有限公司自行投资建设的项目；该项目的用途可作为办公及商业用途；在合同期内，双冠公司享有出租、使用、经营权。原告承租上述地块后进行投资建设，原告并在本案中提交了广州市番禺区钟村街白山路11号（自编厂房10）的建设工程规划许可证及不动产权证书，权属人为案外人广州市番禺区钟村街钟一村股份合作经济社，房屋建筑面积为3818.34平方米。2017年10月16日，原告与被告签订《创意谷租赁合同》，约定被告向原告租赁位于广州市番禺区钟村街白山路11号长华创意谷（双冠军水暖创业园）自编B区10栋10号物业（以下简称涉案物业），物业面积751.04平方米。租赁期限自2018年1月28日至2027年10月27日止，其中2017年10月28日至2018年1月27日为装修期，不收取租金，但水电费由被告承担。在签订合同当天，被告向原告交纳履约保证金76606元。租金标准：51元/平方米/月（含管理费），从第四年起每年递增6%：2018年1月28日至2020年10月27日每月租金为38303元；2020年10月28日至2021年10月27日每月租金为40601元……。物业安装独立的水、电表；按水电部门收费标准向原告委托的物业管理公司代缴，公用水电费按总用量分摊计算至每户（按用户面积与总面积的比例分摊），被告于每月5日前向原告交付当月的租金，同时向原告交付上月的水、电费。租赁期间如被告不按照本合同约定的金额和期限交付租金等费用，视为被告违约。被告逾期交付租金、水电等应交费用的，逾期每天按应交款的2‰向甲方支付违约金，逾期三十天以上视为被告根本性违约，甲方有权解除合同，没收保证金，一切乙方投入的设备、装修无偿归原告所有。第九条不可抗力，在本合同期内，如因不可抗力因素导致本合同无法继续履行，本合同自然终止，双方互不承担责任，如因国家政策调整变化致使本合同无法继续履行的，本合同自然终止，双方互不追究对方责任，并无条件按国家有关规定执行。双方在合同第十二条约定了通知等文件的送达地址，被告地址为“广州市番禺区大石丽江花园丽彦二座302室”，收件人为“陈劲林”。该《创意谷租赁合同》还就其他相关事项进行约定。原告称被告自2020年1月起欠缴租金，原告并于2020年5月28日向被告在《创意谷租赁合同》载明的送达地址寄送了催告付款通知函，向被告催缴2020年1月至5月的租金155465.12元，水费、电费、公摊水电费、垃圾费等。该邮件于2020年5月29日由“他人代收：放楼下大堂”。原告后于2020年7月16日向被告发送律师函，向被告催收2020年1月至2020年7月的租金等费用合共242907.94元。因新冠病毒疫情影响，广州市番禺区钟村街钟一村股份合作经济社发布《通知》：“各位租户：就新冠病毒疫情期间，我社是否对租户进行租金减免问题，回复如下：1、我社是农村集体经济组织，一切财物活动受政府管控，需按《番禺区农村集体资产和农村财务管理办法》制度执行，且租金收支涉及村民集体利息，村干部及班级会议无权对租金进行减免。如日后上级政府有相关文件下发，我社会按规章制度贯彻执行。2、我社辖下的出租物业不属于国有资产类经营用房，因此不适用《番禺区应对新型冠状病毒感染××疫情扶持中小微企业复工复产若干措施》第四点约定的减免条款。3、未有上级政府关于农村集体经济组织是否减免租金的相关文件下发前，请各租户按合同条款约定交纳租金。”。另查明：被告的经营范围为教学教具、教育信息咨询、儿童智力开发及信息咨询等，涉案物业现未营业并已上锁，涉案物业大门并张贴了钟村街劳动和社会保障中心的调查函及维权家长自行粘贴的告知书。被告未到庭参加诉讼，但其向本院邮寄了以下证据：广州市西片区教育指导中心发布的《通知》、《广州幼儿园、培训机构6月2日起复课》新浪新闻打印件、广东教育公众号《广东省2020年春季学期学生返校时间确定》的新闻打印件、微信聊天记录及案外人曾金燕的书面证言打印件、中国国际航空，2020年6月9日的取消航班通知、《关于积极应对新冠××疫情进一步帮扶服务企业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》，原告对被告上述证据发表以下意见：“对被告的全部证据均不予认可。我方只同意减免2月份的租金，理由是：根据国家发布的指导意见，承租国有企业的房屋可以申请减免3个月的租金，但是对非国有企业的出租人，只是鼓励双方在平等的基础上进行减免或延期收取房屋租金，原告已经积极响应国家的指导意见，已经主动减免被告2月份整月的租金，且同意被告疫情的租金可以延期缴纳，被告要求原告减免4个月的租金，没有政策及法律依据，也严重违背公平原则，原告作为二房东，业主并没有给原告减免一分钱的租金，原告作为民营企业，面对疫情期间，同样也承受损失，也要考虑经营、发放工资等，同时还要缴纳房东的租金及银行贷款利息，故不能将疫情的所有损失都由原告承担。在广州从4月份起已经全面复工复产，真正的疫情只是2、3月份，原告已经减免其中一个月的租金，根据公平原则，原告与被告应各承担一个月的租金损失，依法依理都是符合要求的。”。本案庭审过程中本院询问原告主张租金的金额及计算标准，原告表示：“2020年2月份免租金，但是有2253.12元的管理费是没有免的。从2020年1、3、4、5、6、7月共六个月欠租，每月租金及管理费共计38303元，以上共计拖欠232071.12元。”、“每月每平方米3元，涉案商铺面积为751.04平方米，每月物业管理费2253.12元，根据《创意谷租赁合同》第六条第二点及《长华创意谷物业管理服务协议》的约定，被告缴纳物业管理费至2019年12月31日，被告以前也是按照每月2253.12元缴纳。”。以上事实，有原告与被告提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告签订的《创意谷租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，故双方均应当遵照履行。被告于2020年1月开始拖欠租金，本案显属被告违约，被告本应按照合同约定承担相应的违约责任。但根据本院查明事实，可以证实被告因新冠病毒疫情影响经营，鉴于被告从事教育相关行业，其生产经营受疫情影响时间长，故本院在原告已免除被告2月份租金的基础上，本院再酌情确定免除被告一个月租金，另鉴于双方是对因疫情影响经营期间的租金支付产生争议，故对原告主张被告支付的逾期交租违约金，本院也酌情予以免除。综上所述，被告应向原告支付2020年1月至7月的租金及管理费合共268121元（38303元/月×7月），免除两个月租金72099.76元（36049.88元/月×2月）后，被告仍需支付2020年1月至7月期间的租金及物业管理费合共196021.24元（268121元-72099.76元），对原告主张租金的超出部分，本院则不予支持。被告自然汇（深圳）教育科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告自然汇（深圳）教育科技有限公司应当自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市双冠创意园投资有限公司支付2020年1月至2020年7月期间的租金及物业管理费合共196021.24元。二、驳回原告广州市双冠创意园投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，由原告广州市双冠创意园投资有限公司负担1130元，被告自然汇（深圳）教育科技有限公司负担4220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二一年一月二十一日法官助理刘莎书记员王雅佩