昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初9331号原告(反诉被告）：昆明庞大中冀汽车销售有限公司,住所地：云南省昆明市西山区碧鸡办事处王家堆居民小组。法定代表人：贡福强，执行董事。委托诉讼代理人：顾立公、卢宇欢（实习），北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明奥通盛霖汽车销售有限公司，住所地：云南省昆明市西山区碧鸡路第二园博园**。法定代表人：谢波，总经理。委托诉讼代理人：周鸿飞，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。原告(反诉被告）昆明庞大中冀汽车销售有限公司诉被告（反诉原告）昆明奥通盛霖汽车销售有限公司租赁合同一案，本院2020年7月22日立案。依法适用普通程序，于2020年11月9日、30日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾立公、卢宇欢，被告委托诉讼代理人周鸿飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）昆明庞大中冀汽车销售有限公司向本院提出下列诉讼请求：1、由被告向原告支付2019年11月15日至2021年11月14日的租金5250000元；2、由被告向原告支付自2019年10月1日至被告实际支付租金之日止的违约金，2020年8月20日前，每逾期1日按0.0667%计算，2020年8月20日后按贷款市场报价，一年期利率的四倍计算，暂计算至2020年11月9日为820457.75元；3、由被告向原告支付100000元的保证金；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年11月12日，被告与原告签订《昆明碧鸡汽车园场地租赁合同》。约定被告承租原告位于昆明市西山区展厅右侧（一汽丰田旁）场地。建筑面积约6700平方米，租赁期限自2017年11月15日至2032年4月30日。前5年的年租金为3500000元，第二年起的租金1年一付，被告应在上年度租期届满前45天一次性向原告支付。逾期支付租金的，每逾期1日，被告应向原告支付应付未付金额日1‰的违约金。至合同签订之日起30日内，被告向原告支付100000元的保证金，作为履行合同的担保。2019年11月14日，上一年度交费期限届满。被告应于2019年10月1日前一次性支付2019年11月15日至2020年10月14日的租金3500000元，被告于2020年7月2日支付1750000元租金，尚欠1750000元，被告还应当在2020年10月1日前支付2020年11月15日至2021年10月14日的租金3500000元。被告拖欠租金未付，故原告提起诉讼。被告（反诉原告）昆明奥通盛霖汽车销售有限公司辩称，原、被告之间不是场地租赁，而是房屋租赁。租赁房屋截止开庭之日没有房产证也没有建设工程规划许可证，房屋租赁合同无效。合同无效影响被告对房屋的使用，无法得到厂商补贴，无法办理贷款。原告是庞大集团的子公司。庞大汽贸集团股份有限公司（以下简称：庞大集团）破产后，碧鸡汽车园地的经营受到了严重影响。原告和土地出租方昆明南国森都会展有限公司发生纠纷，被告收到昆明南国森都会展有限公司的函件，要求直接将租金支付给土地出租方。直到2020年7月2日，昆明南国森都会展有限公司告知被告，原告支付了土地租金，双方的纠纷暂时告一段落，被告支付了半年的租金1750000元。2020年11月9日，被告又向原告控制的账户支付了1710000元租金。在此之前，被告不支付租金不构成违约。合同无效是原告过错所致，应驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）昆明奥通盛霖汽车销售有限公司提出下列反诉请求：1、确认原、被告签订的《昆明碧鸡汽车园场地租赁合同无效》。2、由原告承担诉讼费。事实和理由：被告出租的房屋未取得建设工程规划许可，双方签订的租赁合同无效。原告(反诉被告）昆明庞大中冀汽车销售有限公司针对反诉辩称，昆明碧鸡汽车园项目经昆明市城乡规划委员会、昆明市规划局、西山区园林绿化局、昆明市规划局西山分局、西山区发展和改革局等主管部门批准建设，没有未取得建设工程规划许可的情形，合同有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的被告企业信用信息、《昆明碧鸡汽车园场地租赁合同》、诉讼保全保险费发票、昆明南国森都会展有限公司和庞大集团的《补充协议一》及相应的公证书、河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02破申5号之二、（2019）冀02破2号之十九民事裁定书；被告提交的腾退房屋通知、工行转账回单；原、被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交《昆明市西山区园林绿化局关于对西山区碧鸡博览公园绿化方案的批复》《昆明市规划局西山分局关于对碧鸡博览公园规划设计方案的规划意见》《碧鸡博览公园西山区第二园博园建设工作推进会的会议纪要》、投资项目备案证、昆明市规划局建设项目规划预审意见、昆明市城乡规划委员会2011年19次主任办公会会议纪要、碧鸡博览公园规划方案的初步审查意见、竣工验收合格证明。证明碧鸡博览公园系经批准建设的合法项目，已竣工验收。被告认为原告没有提供原件核对，即便证据真实也与本案没有关联性。原告提供《书面同意及授权》《土地租赁合同》、原告企业公示信息。证明庞大集团通过土地租赁并投资建设的方式，取得碧鸡博览公园内建筑占有、使用、收益的权利。原告是庞大集团二级子公司，根据集团的指示管理案涉房屋。被告认为原告没有提供原件核对，即便证据真实也与本案没有关联性。原告的企业公示信息本院予以确认。原告提交的公证书附件包括《土地租赁合同》。《昆明碧鸡汽车园场地租赁合同》也约定昆明南国森都会展有限公司、庞大集团的《土地租赁合同》经双方核对原件认可后，副本作为本合同生效要件，签订本合同。对《土地租赁合同》予以确认。原告提交的批复、会议纪要、竣工验收合格证明等书证复印件与《土地租赁合同》印证，本院予以确认。被告提交的被冻结账户余额，不能证明向原告支付了1710000元租金，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年，经昆明市西山区人民政府相关部门批准，同意昆明市西山区碧鸡街道办事处碧鸡社区居民委员会在昆安高速和碧鸡路之间兴建碧鸡博览公园，以汽车文化博览为主题进行集中展示。该项目于2014年4月30日完工，并竣工验收合格。昆明市西山区碧鸡街道办事处及碧鸡社区居民委员会于2012年4月23日出具《书面同意及授权》，同意和授权昆明南国森都会展有限公司将其承租的碧鸡博览公园土地转租给庞大集团。庞大集团及下属公司在该承租地块上经营汽车4S店及配套服务项目。2012年4月26日，昆明南国森都会展有限公司（甲方）、庞大集团（乙方）订立《土地租赁合同》。约定碧鸡博览公园一期建设共153亩，系开放式社区公园。甲方负责公园的建设、招商引资、经营管理，乙方全额投资建设汽车展厅、车库、维修车间、客户交易休闲区等配套设施，并按昆明市西山区园林绿化局的规划要求，及相关国家规定国家标准规范设计建设，建成后乙方向甲方支付土地租金后使用。甲方租赁给乙方的土地系碧鸡博览公园建设用地的一部分，总面积约53亩，约35000平方米。租赁期限自2012年5月1日至2032年4月30日。2017年11月12日，原告（甲方）、被告（乙方）订立《昆明碧鸡汽车园场地租赁合同》。约定乙方承租甲方位于昆明市西山区碧鸡路庞大碧鸡汽车园1号展厅右侧（一汽丰田旁）场地，建筑面积约6700平方米，乙方承租该场地的用途为汽车4S店，租赁期限自2017年11月15日至2032年4月30日，年租金标准为3500000元，以后每5年在上1年基础上递增10%，以此类推，租金构成为每月每平方米土地租金30元，占地面积5316平方米，其余为房产对价。第二年开始为租金1年一付，租金应在上年度租期届满前45天一次性向甲方支付租金。若乙方未按约支付租金，每逾期1日，乙方应向甲方承担应付未付金额日1‰的违约金，自本合同签订之日起30日内，乙方向甲方支付10万元保证金作为履行合同的担保，若租赁期满经甲方验收，乙方没有对场租赁场地造成损坏，无任何欠款，甲方无息退还保证金。若乙方未按时支付租金及承租期间所产生的水电费用等，甲方有权扣除相应数额的保证金，保证金不足部分甲方有权向乙方追偿。双方为解决争议产生的律师费、保全费等全部费用由债务人或败诉方承担。原告向被告方交付了租赁房屋。被告2020年7月20日支付了2019年11月15日至2020年11月14日期间的租金1750000元。诉讼中，原告支付诉讼保全保险费4237元、律师费35000元。2019年9月5日，河北省唐山市中级人民法院裁定受理庞大集团重整一案。2019年12月9日，河北省唐山市中级人民法院作出（2019）冀02破申5号之二民事裁定，批准庞大集团重整计划，终止庞大集团重整程序。2019年12月30日，河北省唐山市中级人民法院作出（2019）冀02破2号之十九民事裁定，确认庞大集团重整计划执行完毕。2020年5月26日，昆明南国森都会展有限公司针对“碧鸡汽车博览园内经营者及工作人员”发出《关于庞大集团未履行土地租赁合同情况即限期腾退要求的通知》。认为庞大集团没有按约履行《土地租赁合同》，昆明南国森都会展有限公司于2020年4月10日通过邮寄、刊登和张贴《关于解除土地租赁合同的通知》的方式对庞大集团进行了送达。庞大集团没有在宽限期届满后（2020年5月11日）履行付款义务，符合约定的庞大集团违约解除《土地租赁合同》条件，要求相关人员提前做好搬离准备。2020年10月9日，庞大集团和昆明南国森都会展有限公司签订《补充协议（一）》。约定庞大集团和昆明南国森都会展有限公司的《土地租赁合同》一直履行至2020年初。庞大集团没有在2020年5月11日止的最终宽限期前按约支付租金。2020年5月28日，庞大集团支付昆明南国森都会展有限公司7779432.16元，表示希望继续履行《土地租赁合同》。经协商，双方对2020年8月1日至2032年4月30日的后续租赁进行补充约定（具体内容略）。原告陈述，其是庞大集团的二级子公司，庞大集团指示原告负责经营管理庞大集团在“碧鸡博览园”内投资建设完成的汽车展厅场地（也称为“庞大碧鸡汽车园”）。本院认为：被告认为原告出租的房屋没有取得建设规划许可，原、被告订立的《昆明碧鸡汽车园场地租赁合同》无效。原告出租给被告的庞大碧鸡汽车园1号展厅右侧场地系碧鸡博览公园内的场地和建筑。碧鸡博览公园系经合法规划、建设的文化公园项目，原告认为本案租赁物是没有建设规划许可的违法建筑不符合事实。原、被告订立的《昆明碧鸡汽车园场地租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告主张《昆明碧鸡汽车园场地租赁合同》无效的反诉请求不能成立。原告将约定的建筑、场地交付被告用于汽车4S店经营，被告作为承租人应当按约支付租金。2019年11月15日至2021年11月14日租金支付期限届满，且土地出租人昆明南国森都会展有限公司和土地承租人庞大集团的租赁纠纷于2020年10月9日达成《补充协议（一）》后解决。原、被告之间的《昆明碧鸡汽车园场地租赁合同》可以继续履行，被告应当支付2019年11月15日至2021年11月14日期间的租金。被告主张，因新冠疫情影响，应当减少2020年1月24日至5月19日期间的租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。被告因疫情防控导致营业收入减少是客观情况，但被告经营的汽车4S店不是旅游景点、影剧院等人员密集的公共文化、娱乐场所。被告主张减少租金的时间截止于2020年5月19日缺乏充分事实依据。昆明市宣布全面恢复正常生产生活秩序是2020年2月26日。本院酌情将2020年1月24日至2月26日期间的租金减少50%，即155422.38元。2019年11月15日至2021年11月14日期间的总租金为7000000元，扣除被告已经支付的1750000元和减少的租金155422.38元，被告还应支付剩余租金5094577.62元。原告认为被告逾期支付租金，应当支付逾期付款违约金。被告认为其享有中止支付租金的不安抗辩权，且受疫情影响，不应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。原告陈述其是庞大集团的二级子公司，庞大集团指示原告负责经营管理庞大集团在“碧鸡博览园”内投资建设完成的汽车展厅场地。本案租赁物由庞大集团授权原告经营。庞大集团2019年9月5日破产重整，2019年12月30日，重整计划执行完毕。庞大集团破产重整期间，原告可能丧失继续出租本案房屋、场地的权利，被告有权中止支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。2020年5月26日，昆明南国森都会展有限公司针对包括被告在内的“碧鸡汽车博览园内经营者及工作人员”发出通知，表示已经解除和庞大集团的《土地租赁合同》，要求相关人员搬离。庞大集团和昆明南国森都会展有限公司直至2020年10月9日才订立《补充协议（一）》，约定继续履行《土地租赁合同》。2020年5月26日至10月9日期间，被告同样有权不向原告支付租金。2020年1月24日至5月26日，由于受新冠疫情影响，被告的经营收入减少影响租金支付。按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，被告没有在2020年1月24日至5月26日期间支付租亦不应承担违约责任。因此，本院仅支持2019年12月31日至2020年1月23日期间的违约金。合同约定金额日1‰的违约金，原告主张按日利率0.0667%计算违约金仍然超过24%的年利率上限，本院按年利率24%的标准计算违约金。3500000元租金从2019年12月31日至2020年1月23日期间的违约金55232.88元本院予以支持。2020年10月9日以后，被告停止支付租金的事由消灭，被告应当承担到期租金5094577.62元自2020年10月10日起至款付清之日止，按年利率15.4%计算的违约金。原告主张被告支付100000元保证金符合合同约定，本院予以支持。原告主张的保全担保费、律师费符合合同约定，且律师费没有超过云南省律师收费上限，本院按照原告获得支持的标的金额，确定由被告承担上述费用的85%，即诉讼保全保险费3600元和律师费29750元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项，第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款、第6条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）昆明奥通盛霖汽车销售有限公司于判决生效后十日内支付原告(反诉被告）昆明庞大中冀汽车销售有限公司2019年11月15日至2021年11月14日的租金5094577.62元。二、由被告（反诉原告）昆明奥通盛霖汽车销售有限公司于判决生效后十日内支付原告(反诉被告）昆明庞大中冀汽车销售有限公司租金3500000元自2019年12月31日起至2020年1月23日止，按年利率24%计算的违约金55232.88元以及5094577.62元自2020年10月10日起至款付清之日止，按年利率15.4%计算的违约金。三、由被告（反诉原告）昆明奥通盛霖汽车销售有限公司于判决生效后十日内支付原告(反诉被告）昆明庞大中冀汽车销售有限公司诉诉讼保全保险费3600元和律师代理费29750元。四、由被告（反诉原告）昆明奥通盛霖汽车销售有限公司于判决生效后十日内支付原告(反诉被告）昆明庞大中冀汽车销售有限公司保证金100000元。五、驳回原告(反诉被告）昆明庞大中冀汽车销售有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）昆明奥通盛霖汽车销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费48623.58元（原告已预交），由原告承担7300.58元，被告承担41323元。反诉受理费50元（被告已预交），由被告承担。诉讼保全费5000元（原告已预交），由原告承担750元，被告承担4250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 武 云二〇二一年一月十一日书记员 李佐健