山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初5153号原告（执行案外人）：唐玉峰，男，1982年5月26日出生，汉族，职工，住滕州市。委托诉讼代理人：赵素素，山东赞国律师事务所律师。被告（申请执行人）：田学义，男，1962年6月6日出生，汉族，居民，住滕州市。被告（被执行人）：王钰，男，1985年10月13日出生，汉族，居民，住滕州市。原告唐玉峰与被告田学义、王钰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐玉峰及其委托诉讼代理人赵素素到庭参加了诉讼，被告田学义经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王钰经公告送达开庭传票亦未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐玉峰向本院提出诉讼请求:1.中止对滕州市阳光国际小区一期6号楼1701室房产的执行，并解除对该房产的查封；2.确认滕州市阳光国际小区一期6号楼1701室归其所有；3.判令被告田学义、王钰负担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月16日，原告与被告王钰签订房屋转让协议1份，约定被告王钰将坐落于滕州市阳光国际小区一期6号楼1701室商品房以540000元的价格出卖给原告，下欠房贷由原告偿还。至同月20日，原告将540000元购房款支付给了被告王钰，被告王钰将该房交付原告居住至今。2020年5月，原告知悉该房产被滕州市人民法院查封并将拍卖。原告认为该房应归其所有，该院应中止执行，提出书面异议被该院以（2020）鲁0481执异122号执行裁定驳回。为此，在法定期间内诉至法院。被告田学义未作答辩。被告王钰未作答辩。经审理查明：2017年，田学义以民间借贷纠纷为由将王慎富、王钰等人诉至本院。根据田学义的财产保全申请，本院于2017年1月23日作出（2017）鲁0481民初689号民事裁定：查封被申请人王钰所有的位于滕州市阳光国际小区6-1-1701室房产1处，并向滕州市房地产管理局送达了协助执行通知书。2018年8月30日，本院作出（2017）鲁0481民初689号民事判决：一、被告山东亿源石化股份有限公司归还原告田学义借款1000000元；二、被告山东亿源石化股份有限公司支付使用、占有原告田学义借款期间利息，以1000000元借款本金为基数,从2016年9月8日起按年利率24%计算到本判决确定给付之日止；三、被告山东亿源石化股份有限公司赔偿原告田学义已支付的财产保全费5000元；四、被告王慎富、王钰对上述一、二、三项被告山东亿源石化股份有限公司向原告田学义给付款项负连带清偿责任……。高岩不服该判决，上诉至山东省枣庄市中级人民法院，该院于2019年8月26日作出（2019）鲁04民终966号民事判决：一、撤销山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初689号民事判决第五项、第六判项；二、维持山东省滕州市人民法院（2017）鲁0481民初689号民事判决第一、二、三、四判项；三、驳回田学义的其他诉讼请求。上述判决生效后，田学义于2019年12月向本院申请执行。本院于2019年12月31日作出（2019）鲁0481执3264号执行裁定：继续查封被执行人王钰所有的位于滕州市阳光国际6-1-1701室房产1处，并向滕州市不动产登记中心送达了协助执行通知书，该中心在送达回证上注明该房产登记在滕州丰盈房地产开发有限公司名下。2020年3月31日，本院作出（2019）鲁0481执3264号之四执行裁定：拍卖被执行人王钰所有的位于滕州市阳光国际6-1-1701室房产1处。5月7日，本院在案涉房产处张贴了（2019）鲁0481执3264号公告：责令被执行人王钰及其他房屋占有人在2020年5月22日前迁出位于滕州市阳光国际6-1-1701室房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。次日，作为案外人的原告唐玉峰向本院提出了书面执行异议，请求中止对案涉房产的执行并解除查封、拍卖的强制执行措施。本院依法组成合议庭进行了审查，于7月27日作出（2020）鲁0481执异122号执行裁定:驳回案外人唐玉峰的异议请求，并于8月3日向案外人唐玉峰进行了送达。原告唐玉峰不服该裁定于2020年8月14日以申请执行人田学义为被告，以被执行人山东亿源石化股份有限公司、王慎富为被告，以下落不明、无法表明对其所提执行异议意见的被执行人王钰为共同被告诉至本院。诉讼中，经本院释明，原告唐玉峰撤回了对与诉讼标的（被执行标的）权属无直接利害关系的被告山东亿源石化股份有限公司、王慎富的起诉，本院已裁定准许。被告田学义经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王钰经本院公告送达开庭传票亦未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。另查：2012年2月11日，被告王钰买受滕州丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）开发建设的滕州市阳光国际小区6号楼1单元1701号商品住宅房1处，预测建筑面积139.73㎡，价款为699099元，其中首付210099元，其余价款489000元向农行贷款。2016年8月16日，原告唐玉峰（乙方）与被告王钰（甲方）签订房屋转让协议1份，约定“甲方将滕州市龙泉街道阳光国际小区6号楼1701室（包括地下76号车位）以540000元的价格转让给乙方，剩余房贷由乙方偿还，乙方需在8月25日前将购房款付清”。同日，原告唐玉峰通过支付宝分4次向被告王钰转账40000元；8月20日，原告唐玉峰通过工商银行分3次向被告王钰转账500000元。被告王钰于该日向原告唐玉峰出具收到条1份，内容为“今收到唐玉峰购房款540000元。”之后，被告王钰将该房交付给原告唐玉峰占有居住；同月27日，原告唐玉峰通过支付宝给刘某转款500元，更换该房的锁具；此后该房的水费、电费及物业费等由原告唐玉峰交纳。庭审中，原告唐玉峰自认该房的房贷由其偿还了5个月后，因被告王钰失联就未再能以被告王钰的名义偿还。再查：中国农业银行股份有限公司滕州市支行（以下简称滕州农行）以金融借款合同纠纷为由于2018年1月15日将王钰、王芹、滕州丰盈房地产开发有限公司诉至本院，本院于同年6月15日作出（2018）鲁0481民初490号民事判决,该判决载明“经审理查明：被告自2017年2月7日开始拖欠贷款本息，截至2018年6月10日，被告尚欠原告借款本金289662.50元及利息22437.17元。被告王钰未取得所购房产的权利证书，被告丰盈房地产公司也未办理以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”。该判决现已发生法律效力。上述事实，有原告唐玉峰陈述、民事判决书、执行裁定书、房屋转让协议、收条、付款凭证、水、电及物业费交费收据、证人证言等证据在卷为凭。本院认为，案外人执行异议是指执行案件当事人以外的第三人对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条的规定，案外人提起执行异议之诉，除符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：①案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；②有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；③自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。案外人提起执行异议之诉的，应以申请人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。就本案而言，作为案外人的唐玉峰以申请执行人田学义为被告，以下落不明、无法表明对其执行异议意见的被执行人王钰为被告诉至本院，符合上述规定，因而均系适格的案件当事人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告唐玉峰应当举证证明对案涉房屋享有民事权益，并能排除被告（申请执行人）田学义要求本院的强制执行。庭审中，原告唐玉峰提交的与被告王钰于2016年8月16日签订的房屋转让协议、同日4份通过支付宝向被告王钰转款40000元的电子回单、同月20日3次通过工商银行向被告王钰转款500000元的付款凭证、8月27日通过支付宝支付更换锁具500元的电子回单、2016年9月至今的水、电及物业费收据，并申请了证人刘某出庭作证，已形成完整的证据链条，且原告唐玉峰庭审中的自认“只向滕州农行偿还了5个月的房贷，因被告王钰失联未再偿还”与本院（2018）鲁0481民初490号民事判决所认定的“被告自2017年2月7日开始拖欠贷款本息”这一事实相吻合，故符合证据的真实性、合法性和关联性特征，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”确立的“证据优势规则”，能够证明原告唐玉峰于2016年8月16日买受登记在被告王钰名下的坐落于滕州市阳光国际小区6号楼1单元1701室并居住至今之事实。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。包括以下两层意思：第一，基于法律行为移转物权，事先需要达成合意，此种合意非物权合同，仍为债权合同。即使当事人具有移转物权的目的，如未完成公示方法，也根本不可能移转物权。第二，必须通过一定的公示方法来完成物权的设定或移转。物权变动能否成就，并不是合同生效的必要条件；合同生效仅能发生债权法上的效果，不一定能够产生物权法上的效果。要发生不动产物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人就只享有请求交付不动产的权利，而没有取得对不动产的支配权。将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。就房屋买卖合同而言，物权变动的原因即是房屋买卖合同，而房屋所有权的转移即是这一原因的结果。房屋买卖合同是在双方当事人合意基础之上建立的债权债务关系，在双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种请求权，对人权和相对权，不具有排他的效力，故债权的变动不必予以公示即可产生法律上的效果。而物权的变动则必须依赖物权变动中的公示行为，即物权的变动只能在动产的交付或不动产的登记后方能生效。物权在本质上属于支配权，绝对权和对世权，物权的变动必须在公示之后，方才产生对世的效果。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，由于案涉房屋未经不动产登记管理机关办理确权登记手续，故作为买受人的原告唐玉峰对案涉房屋并不享有所有权这一物权，因而原告唐玉峰诉求本院确认案涉房屋归其所有，未有法律依据，本院不予支持。基于我国现行房地产开发及不动产登记制度尚不完善等原因，不动产买受人在签订买卖合同后，往往不能即时进行产权登记，买受人虽然占有不动产，但取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长一段时间，甚至长达数年。在这段间隙中，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果仅仅将买受人作为普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖的不动产提出受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就其买卖的不动产另行变价的不测风险，这对买受人既不公平、又有违民法的诚实信用、等价有偿原则。因而法律基于买受人的物权期待权而予以优先保护。买受人的物权期待权是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。因而，2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定。基于保护买受人物权期待权之需，2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在第二十八条作出了“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记”之规定。就本案而言，原告唐玉峰是在对被告（申请执行人）田学义与被告（被执行人）王钰民间借贷纠纷这一金钱债权执行中所提的案外人执行异议之诉，原告唐玉峰在本院于2017年1月23日查封案涉房屋之前的2016年8月16日就已与被告王钰签订了合法有效的房屋转让协议，且已于同月20日将购房款540000元支付给了被告王钰。自此至今，原告唐玉峰在该房居住，对该房屋进行管理和支配，故作为买受人的原告唐玉峰在本院查封该房屋前已经合法占有。案涉房屋未办理过户登记系被告王钰自2017年2月拖欠滕州农行房贷长期失联致使原告唐玉峰不能以被告王钰的名义偿还这一作为买受人的原告唐玉峰意志以外的客观原因所致，并非作为买受人的唐玉峰对他人权利障碍的忽略、对政策限制的忽略及消极不行使登记权利等自身原因所造成。因而，原告唐玉峰对该房屋享有的物权期待权这一民事权益能够排除本院的强制执行。故原告唐玉峰诉求本院停止对案涉房屋的执行，事实清楚，证据充分，于法有据，于理相符，本院予以支持。综上所述，原告唐玉峰诉求本院确认案涉房屋归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。原告唐玉峰诉求本院停止对该房屋的执行，符合法律规定，理由正当，证据确实，本院予以支持。原告唐玉峰诉求本院解除对该房屋的查封，不属于本案的审理范围，本院不予审理。被告田学义经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告王钰经公告送达开庭传票亦未到庭参加诉讼，且均未提交答辩状及证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应视为放弃答辩权、举证权、质证权和辩论权，应承担对其不利的诉讼后果。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下:一、对原告唐玉峰买受的且已合法占有的坐落于滕州市阳光国际小区6号楼1单元1701室房屋不得执行，本院（2020）鲁0481执异122号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回原告唐玉峰的其他诉讼请求。案件受理费10800元，由被告王钰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  侯成文审 判 员  赵曰涛人民陪审员  赵凤芹二〇二一年一月六日书 记 员  杨 利