浙江省绍兴市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙06执复5号 复议申请人（申请保全人）：浙江八汇建筑有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道浣纱南路**。 法定代表人：周汉志。 被保全人：浙江祺香汇置业有限公司。。住所地：诸暨市陶朱街道望云西路** 法定代表人：王琦。 被保全人：王大建，男，1969年1月23日出生，汉族，住诸暨市。 被保全人：邱惠悦，女，1971年8月3日出生，汉族，住诸暨市。 复议申请人浙江八汇建筑有限公司（以下简称八汇公司）因与被保全人浙江祺香汇置业有限公司（以下简称褀香汇公司）、王大建、邱惠悦建设工程施工合同纠纷一案，不服诸暨市人民法院（2020）浙0681执异290号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 诸暨市人民法院查明，2019年3月5日，该院受理八汇公司与褀香汇公司、王大建、邱惠悦建设工程施工合同一案，根据八汇公司申请，于2019年3月11日作出（2019）浙0681执保450号民事裁定：查封、扣押或冻结褀香汇公司、王大建、邱惠悦所有的价值人民币3000万元的财产。并据此于2019年3月18日查封了褀香汇公司所有坐落在诸暨市××街道××路××号××广场××房××号楼××层××号楼××层××商品房××号楼××层××室××室××室未查封）共计221套，并冻结了褀香汇公司、王大建、邱惠悦的银行账户共9个（实际冻结存款余额为6465.75元）。2020年6月22日，该院作出（2019）浙0681民初3727号民事判决，褀香汇公司不服该判决提起上诉，现本院二审审理之中。褀香汇公司对该院的财产保全执行行为提起执行异议。 诸暨市人民法院认为，该院在审理八汇公司与褀香汇公司、王大建、邱惠悦建设工程施工合同纠纷一案中，根据八汇公司的申请，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条之规定，作出查封、扣押或冻结褀香汇公司、王大建、邱惠悦所有的价值人民币3000万元财产的民事裁定，并据此查封了登记在褀香汇公司名下坐落在诸暨市××街道××路××号××广场××房地产项目2号楼一至五层和3号楼一至五层全部在建房屋（其中3号楼五层000512室、000513室、000519室未查封）共计221套等财产，现褀香汇公司提出了财产保全执行存在超标的查封的异议。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。根据上述二个司法解释的规定精神，褀香汇公司的异议能否成立，关键是查封房屋是否系可以分割和财产价值如何计算。虽涉案纠纷已作出（2019）浙0681民初3727号民事判决，但因现正在二审审理之中，该判决尚未生效，故对221套在建房产等财产的查封，仍属于保全措施，而未转为执行措施。因财产保全执行不存在终局执行中的财产变现成本和风险，故本案财产保全执行标的额仅限于保全裁定所确定的数额人民币3000万元，而无需按相关司法解释规定的二次拍卖保留价来计算。虽“褀香汇生活广场”房地产开发项目属在建工程，但因其中的2号楼和3号楼已获得商品房预售证，可公开对外销售，故根据《城市商品房预售管理办法》的相关规定，该房地产项目属于可分割物和价值确定的财产。根据相关主管行政部门的规定，该院查封的221套在建可预售商品房均已申报备案销售价格，且其实际销售的价格上下浮动幅度不得超过20%，故该备案的房屋销售价格可作为查封房屋财产价值的计算依据；但考虑到备案价格系竣工验收后的商品房价格，而该商品房现尚属在建工程，故根据查封房屋工程进度和态势，结合案件实际情况，该院确定查封的221套房屋按备案销售价格的57%计算财产价值，即221套房屋财产价值为（94218586.94元-889868.74元）×57%计53197369.37元，该价值已远远超过应当执行的财产保全标的额3000万元，故该院的财产保全执行确实存在着超标的查封，对超标的查封部分财产依法应当解除查封。结合涉案财产保全查封的房地产实际情况，该院继续保留对“褀香汇生活广场”房地产项目中2号楼一层共13套和3号楼一层至三层共70套可预售商品房的查封，该部分财产价值约为30101567.85元【（16855950元＋20214300元＋6929635.54元＋8809882.62元）×57%】，与保全裁定确定的标的数额3000万元基本相当；其余查封的138套可预售商品房依法解除查封措施。据此，异议人褀香汇公司提出的执行异议，部分理由成立，该院仅对其理由成立部分请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定：一、中止登记在异议人浙江祺香汇置业有限公司名下位于诸暨市××街道××路××号××广场××房××号楼××层××商品房××号楼××层××商品房的执行；二、驳回异议人浙江祺香汇置业有限公司的其余执行异议请求。 复议申请人八汇公司申请复议称，褀香汇公司提出的财产保全复议申请已超过法定期限；查封的221套房屋是其建造的在建工程，应当以建造成本计算价格，而不能按商品房预售方案中的价格计算，其并未超过诉讼标的查封，解封房产会对其建设工程优先受偿权产生实质影响；即使认定已超标的查封，解封应当征求其意见。一审法院将易于变现的商品房予以解封，将难于销售的商铺继续查封，显然偏袒被申请方。请求撤销诸暨市人民法院（2020）浙0681执异290号执行裁定，驳回浙江祺香汇置业有限公司的全部财产保全异议请求。 经审查，本院认为，诸暨市人民法院（0681）执保450号民事裁定保全标的额为3000万元。在执行中所查封的褀香汇生活广场”房地产开发项目中的2号楼和3号楼虽系在建工程，但已获得商品房预售证。诸暨市人民法院根据在建工程的实际情况，按照备案销售价格的57%计算查封房产价值并无不当。经计算，所查封的房屋价值为53197369.37元，已超过财产保全标的额3000万元。诸暨市人民法院对“褀香汇生活广场”房地产项目中2号楼一层13套和3号楼一层至三层70套价值约3000万元预售商品房继续查封，该部分房产价值约为30101567.85元，其他查封房产予以解除查封，符合法律规定。但诸暨市人民法院（2020）浙0681执异290号执行裁定第一项中止对登记在异议人浙江祺香汇置业有限公司名下位于诸暨市××街道××路××号××广场××房××号楼××层××商品房××号楼××层××商品房的执行错误，应为解除对登记在异议人浙江祺香汇置业有限公司名下位于诸暨市××街道××路××号××广场××房××号楼××层××商品房××号楼××层××商品房的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项、第二十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条之规定，裁定如下： 一、维持诸暨市人民法院（2020）浙0681执异290号执行裁定第二项； 二、变更诸暨市人民法院（2020）浙0681执异290号执行裁定第一项为解除对登记在异议人浙江祺香汇置业有限公司名下位于诸暨市××街道××路××号××广场××房××号楼××层××商品房××号楼××层××商品房的查封（同原裁定解除查封房屋清单）。 本裁定为终审裁定 审判长  王朝阳 审判员  杨子超 审判员  魏晓法 二〇二一年一月二十五日 书记员  张 娟