上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80492号原告(反诉被告)：上海宗泰健身服务有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郑国安，执行董事。委托诉讼代理人：麻云程，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：王芮，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：俞连浦，男，1986年1月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：张青，女，1985年7月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：俞曜涵，男，2012年2月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：张青，系俞曜涵之母亲、本案被告。上列三被告共同委托诉讼代理人：唐阳峰，上海正义永道律师事务所律师。原告(反诉被告)上海宗泰健身服务有限公司(以下简称宗泰公司)与被告(反诉原告)俞连浦、张青、俞曜涵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宗泰公司的委托诉讼代理人麻云程、王芮，被告(反诉原告)俞连浦以及三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人唐阳峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宗泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年7月14日解除；2.三被告返还原告租金22,000元(2020年2月1日至5月31日期间租金的50%)、押金11,000元；3.三被告赔偿原告装修损失35,090.76元、搬运费400元、律师费10,000元。事实和理由：2018年10月26日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于上海市浦东新区周浦镇康沈路XXX号一店铺出租给原告开设宗泰武道馆，房屋租金先付后用，押金11,000元。租赁期自2018年11月15日起至2023年11月14日止。租金半年支付一次。合同签订后，原告支付被告租赁押金11,000元，并于2019年12月先行支付了半年租金。后由于疫情爆发，原告无法正常营业，直至2020年6月19日才恢复营业。原告损失巨大，主动与被告协商减免租金，被告仅同意减免一个月租金，双方协商未果。2020年7月14日，被告以原告晚付二天租金为由，要求原告于当晚搬离，并暂停供应水电。同时被告干扰原告营业，导致原告部分客户要求退卡。原告报警后仍协商未果，只得搬离系争房屋，仓促租赁周边仓库堆放器械等物品。原告搬离后，被告未曾退还押金。疫情期间原告无营业收入，房租应由双方各承担一半。原告由于疫情原因迟延支付租金系不可抗力所致，并未造成被告合同目的不能实现，被告据此解除合同属于违约，应当赔偿原告的损失。俞连浦、张青、俞曜涵辩称，不同意原告的诉请，涉案合同于2020年7月16日解除，系原告没有按约履行支付租金的义务所致，原告提出的赔偿损失等请求没有依据，被告不同意返还租金及押金，押金应当作为违约金没收。被告出租房屋时，免费提供给原告立式空调2台、挂壁式空调3台，原告搬离时，房屋内少了2台空调。原告支付被告租金至2020年5月14日，此后的租金被告多次催促，原告未支付。2020年7月16日，在民警协调下双方签订了协议，约定原告于当日搬离系争房屋，于7月20日前返还空调。但原告搬离后并未返还空调。原告搬离时2020年5月15日至7月16日的租金未支付。反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告2020年5月15日至7月14日的租金22,000元；2.反诉被告返还反诉原告空调2台。针对反诉，宗泰公司辩称，2台空调在反诉被告处，同意返还。不同意支付租金，反诉被告承租后作线下体育项目的培训。根据国家相关规定，疫情期间于2020年6月2日才可以恢复线下营业，反诉被告于6月4日接到通知后办理相关资料的报批审核，6月19日才恢复营业。营业不到1个月反诉原告就开始催要租金，反诉被告与其协商减免，对方不同意，强行断水电、驱赶反诉被告，并拿着板凳坐在店门口，驱赶反诉被告的顾客，不让反诉被告正常营业，反诉被告不得已才搬走。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记于三被告名下，房屋用途为店铺。2018年10月26日，三被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方开设宗泰武道店。乙方在装修中所产生的一切费用由自己承担。如乙方合同终止，乙方在该房屋中装修的所有固定项目不得破坏，如未经甲方同意乙方私自对该房屋的破坏行为所产生的损失均由乙方承担。甲方出租给乙方使用房屋，租赁期间如有营业亏损，与甲方无关。房租必须先付后用，必须在期满前一个月(30天)结清房租款，如无法按时结算房屋租金，甲方有权无条件收回房屋。房屋设施、物品押金11,000元，租赁期满，由甲方无息退还乙方押金。租赁期从2018年11月15日起至2023年11月14日止。房租半年一付。补充条款约定租金：2018年11月15日至2021年11月14日，每年租金132,000元(每月11,000元)。……乙方在租赁期间，甲方提供乙方免费使用立式空调2台、挂壁3台、冰箱1台，等乙方合同终止，由乙方归还甲方所有上述家电。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交由被告使用，被告开设武道馆。被告支付原告押金11,000元，并于2019年11月支付原告当期租金(2019年11月15日至2020年5月14日)66,000元。2020年7月初，被告发送微信询问原告何时支付租金。原告回复称已经7个月未营业，希望对方谅解。7月14日，被告向原告发送通知一份，称系争房屋的租金在2020年5月14日已用完，现房东决定收回房屋，拖了二个月后押金垫付用完，免租1个月时间用完，要求于当日搬走。原告回复表示不愿意解除合同，由于新冠疫情原因损失巨大，在未达成协议前请求对方不要锁门。被告回复称截止今日(7月14日)押金用完、免租期1个月用完，不同意对方提出的再减免一个月租金的请求，被告同意再减免5,000元，若原告同意，须于7月16日前支付剩余半年应付租金50,000元，若不付，合同终止，大家好聚好散。2020年7月15日，被告询问原告是否已做好决定。原告方回复尚未决定。7月16日，双方在警方协调下，签署了协议一份，内容为关于系争房屋(原告)在2020年7月16日下午8点前搬走，空调在2020年7月20日送到系争房屋内，水电费(金额728元)在2020年7月16日前转账房东。原告另在被告出某的水电费收据上书写“为了不影响生意，被迫搬离，保留法律上的诉求……”字样。此后，原告提起诉讼。审理中，原告提供了律师聘请合同及律师费发票一份，金额10,000元；原告与案外人签订的室内装饰工程合同书以及案外人出某的收据(复印件、金额共18,000元)、原告工作人员微信转账给案外人的某某，金额共34,000元，证明原告装修系争房屋花费52,000元；照片一组以及原告工作人员的书面证言，证明被告家人来系争房屋处干扰经营；2020年2月周浦城管中队的告示以及上海发布文字，证明疫情期间未经城管部门同意，原告不得擅自营业，根据上海发布通知，6月2日起恢复线下培训服务，故原告称由于防疫新冠疫情，其直至6月中旬才重新营业。经庭审质证，被告对律师服务合同、照片、城管告示的真实性无异议，认为律师费不应由被告承担，照片仅反映被告上门沟通，未阻挠原告经营，对证人证言真实性不认可，房屋原自带装修，原告接收后可能做过简单装修，但不认可原告提供的装修凭证。被告称系争房屋有上下二层，疫情确实造成原告经营困难，但风险责任应由原告自行承担，另原告的员工居住在系争房屋，房屋对原告有一定使用价值。原、被告确认2020年7月16日双方并未对合同解除以后的后果处理达成一致，对需返还的二台空调认为不需要明确品名。原告称双方曾于2020年3月协商租金减免，被告同意减免租金一个月，在5月14日以后的应付租金中抵扣，由于原告恢复营业时间较晚，故原告与被告协商再减免一点租金，协商未成，被告即要求其搬离。被告表示若法院不支持押金作为违约金没收，同意退还原告，在应付租金中抵扣。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在2020年7月16日因租赁纠纷就原告搬离事宜签订书面文件，原告于当日搬离系争房屋，涉案租赁合同于2020年7月16日解除。然双方均认为系对方违约而解除合同，且对解除合同以后的后果处理未达成一致意见而引发本案诉讼。对此，本院认为，系争房屋为店铺，合同约定的承租用途为宗泰武道，原告于2019年11月按合同约定提前向被告支付了截止2020年5月14日的半年租金。由于2020年初新冠肺炎疫情爆发，为抗疫所需，原告的租赁用途受到影响，系争房屋处在疫情期间不能开展线下培训，直至2020年6月初相关行政部门才允许恢复线下培训业务，疫情确实对原告的经营造成困难，原告可以与被告协商减免、延缓支付租金或延长租期等。从双方往来微信反映，在合同履行期间，被告同意减免原告一个月租金，在下期租金即2020年5月15日以后的应付租金中抵扣，并同意以押金抵付5月15日以后的一个月租金。故即使按照被告同意的减免金额及抵付方式，原告欠付了2020年7月15日起的应付租金，因双方仅在减免金额上存在争议，原告的欠付行为尚不致被告的合同目的不能实现，被告彼时以原告未按合同约定为由要求解除合同、限期搬离，并要求原告承担解除合同违约责任的观点，本院不予采纳。原告自称被告于2020年3月已明确给予减免租金一个月，该减免租金应系针对当时疫情严重期间给原告造成的影响，原告再行诉请被告退还2020年2月1日至5月31日的一半租金即22,000元，本院不予支持。押金11,000元抵扣2020年5月15日-7月14日期间的一个月租金，原告诉请退还，本院不予支持。双方于2020年7月中旬仍在就租金减免、支付问题进行磋商。出于疫情造成原告的经营困难以及涉案合同的履行情况，被告主张系原告未按合同约定的期限支付租金为由解除合同、原告应承担违约责任的意见，本院不予采纳。涉案合同系被告提出解除，提前解除造成了原告损失。原告自称对房屋进行过装修，并提供了装修合同以及相关的付款凭证。鉴于装修合同系原告与案外人签订，合同记载的内容并不能证明原告实际的装修损失。原告提供的收款收据系复印件，本院难予认定。被告认可原告仅进行过简单装修，故依据原告提供的凭证以及合同实际履行的期间，本院酌情确定被告赔偿原告装修损失10,000元。原告主张的律师费，并非因合同解除所必然发生的费用，搬运费，因被告持有异议，不能证明与本案有关联，本院均不予支持。被告反诉请求退还二台空调，原告无异议，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海宗泰健身服务有限公司与被告(反诉原告)俞连浦、张青、俞曜涵签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、被告(反诉原告)俞连浦、张青、俞曜涵于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海宗泰健身服务有限公司装修损失10,000元；三、反诉被告上海宗泰健身服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告俞连浦、张青、俞曜涵空调二台；四、驳回原告上海宗泰健身服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告俞连浦、张青、俞曜涵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,762元，减半收取计881元，由原告上海宗泰健身服务有限公司负担400元，被告俞连浦、张青、俞曜涵负担481元。反诉案件受理费，减半收取计175元，由反诉原告俞连浦、张青、俞曜涵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年一月十一日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。