四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初8952号 原告（反诉被告）：成都市皇庭商业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉瑞三路**。 法定代表人：陈小海，执行董事。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都高度国际工程装饰设计有限公司，，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段********** 法定代表人：闫奇，经理。 委托诉讼代理人：隗思明，北京论法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：开佰达，北京论法律师事务所律师。 原告成都市皇庭商业管理有限公司（以下简称皇庭公司）诉被告成都高度国际工程装饰设计有限公司（以下简称高度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案，被告高度公司于2020年9月18日向本院提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开进行了审理，原告（反诉被告）皇庭公司的委托诉讼代理人刘涛，被告（反诉原告）高度公司的委托诉讼代理人隗思明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 皇庭公司向本院提出诉讼请求：1.判令高度公司支付欠缴的租金81566元及违约金6199元（暂从2019年11月1日计算至2020年3月31日，最终计算至高度公司实际支付完毕租金之日）；2.判令高度公司支付逾期占用费229404元（皇庭公司自愿将逾期占用房屋期间按90日计算，从2019年12月4日计算至2020年3月3日）；3.判令高度公司交还房屋并按照合同第13.1条约定办妥迁移或注销注册在租赁物业的主体；4.判令高度公司支付本案的律师费16241.28元。庭审中，皇庭公司自愿放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2018年7月13日，皇庭公司与高度公司签订房屋租赁合同，约定皇庭公司将环球时代中心1栋1单元18层04、05、06号出租给高度公司，租赁面积为868.95平方米，每月租金为88元/平方米，租期为2018年7月25日至2021年7月24日。2019年10月28日，高度公司向皇庭公司发函称高度公司无法按照合同约定继续履行合同，希望与皇庭公司协商解约事宜。2019年11月29日，因高度公司逾期支付皇庭公司租金、管理费等达15日以上，皇庭公司根据合同约定向高度公司发送解约函，要求高度公司在接函3日内支付拖欠的租金等费用并于2019年12月4日前按照合同约定交回租赁物业。该函件于2019年12月3日送达至高度公司，双方合同自此解除。截至今日，高度公司仍未向皇庭公司支付拖欠的费用，也未将租赁物业交还，皇庭公司有权根据合同约定向高度公司主张欠付的租金及违约金，要求高度公司办妥迁移或注销注册在租赁物业的主体并支付逾期占用费（皇庭公司自愿将逾期占用房屋期间按90日计算），并根据合同约定要求高度公司承担本案的诉讼费、律师费。皇庭公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 高度公司辩称，一、高度公司不存在欠缴租金的情形，无需支付违约金，双方已于2019年10月28日解除了租赁合同，高度公司的租金已支付至2019年10月31日；二、高度公司无需支付房屋占用费，2019年10月28日合同解除后，高度公司一直与皇庭公司沟通房屋腾退事宜，但皇庭公司以欠缴租金为由阻止高度公司腾退房屋，双方员工的聊天记录可以证明，因此合同解除后的房屋占用期间并非高度公司导致，而是皇庭公司与物业公司恶意阻止高度公司腾退引起的，房屋占用期间的费用应由皇庭公司自行承担；三、高度公司已于庭前变更了地址，现并未在承租房屋内经营；四、高度公司不应当承担本案律师费，皇庭公司未提交证据证明，且律师费过高，诉讼费请求法院依法判决；四、皇庭公司应退还高度公司交纳的物业管理费保证金及租金履约保证金；五、即使皇庭公司认为高度公司存在违约行为，其将全部的租金履约保证金作为违约金明显过高，应当予以减少，根据高度公司与物业公司的纠纷，物业公司陈述在2019年12月16日已将案涉房屋停止供电，且在2020年3月3日将案涉房屋另行出租，因此案涉房屋闲置期间为2019年10月29日至2020年3月2日共计四个月零三天，高度公司认为皇庭公司的损失仅限于上述期限闲置期间的租金，但是造成这期间闲置的主要原因在于皇庭公司；六、案涉合同存在多项不公平、不合理、有歧义的格式条款，违反了公平原则，应当认定为无效。请求驳回皇庭公司的诉讼请求。 高度公司向本院提出反诉请求：判令皇庭公司退还高度公司租金履约保证金229404元及物业管理费履约保证金67779元。 皇庭公司辩称，履约保证金是由高度公司向皇庭公司支付的用于担保租赁合同正常履行的费用，高度公司在签订租赁合同后未按照合同约定交纳租金，也未支付逾期支付租金的违约金，存在违约行为，依据合同约定，皇庭公司有权没收保证金不予退还。高度公司要求退还履约保证金无合同依据和法律依据。 本院经审理认定事实如下：2018年7月13日，皇庭公司（甲方）与高度公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将成都市高新区吉瑞三路99号1栋1单元18层04、05、06号（产权楼层为第16层04、05、06号）出租给乙方，建筑面积868.95平方米，租金标准为88元/平方米/月，月租金为76468元，租赁期限自2018年7月25日至2021年7月24日，甲方给予乙方3个月时间的装修期（2018年7月25日至2018年8月24日；2019年7月25日至2019年8月24日；2020年7月25日至2020年8月24日），装修期内乙方无需缴付租金，乙方应于2018年7月20日前交付首期租金170203元（2018年8月25日至2018年10月31日），后期乙方每季度支付一次租金。物业管理费标准为26元/平方米/月，月物业管理费为22593元，乙方应于2018年7月20日前向甲方所聘用的物业公司交付首期物业管理费72881元（2018年7月25日至2018年10月31日），后期乙方每季度支付一次物业管理费。乙方应于2018年7月20日前向甲方支付租金履约保证金229404元、物业管理费履约保证金67779元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务，该保证金不是乙方预付款项，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证，因乙方违约导致履约保证金不予退还时，本合同约定的其他违约责任条款不受影响。合同第5.1条约定，履约保证金是乙方在本合同签订后3日内应向甲方及甲方聘用的物业管理公司支付的，作为乙方在合同期内全面适当履行本合同及相关补充协议约定的义务的一种保证。合同第5.2条约定，合同期内乙方违反合同约定，包括但不限于拖欠租金、管理费等，甲方有权将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为，但不影响甲方的任何其它权利或补救方法。合同第5.4条约定，乙方要求提前解除合同或单方面终止租赁关系的，乙方同意履约保证金（包括但不限于租赁保证金、管理费保证金）作为违约金支付给甲方，本合同约定的其他违约责任条款仍应执行。合同第13.1条约定，无论何种情况导致本合同终止，乙方须在本合同终止或解除之日起3日内，把租赁物业连同其所有的附属物、设施设备、附加物，按照本合同附件五及房屋验收表的标准，对租赁物业恢复原状后交还甲方，甲方书面同意的情况除外，同时，乙方应办妥迁移或注销注册在租赁物业的主体并办理完毕租赁物业的租赁备案撤销手续。合同第13.3条约定，如乙方在租期届满时或本合同提前终止或解除后，未获得甲方同意而继续占用租赁物业，则甲方有权按本合同期满前或解除前最后一月的日平均租金标准的两倍要求乙方按日支付占用租赁物业的占用费，同时，甲方聘用的物业管理公司有权据实收取该阶段的物业管理费等费用。合同第14.2条约定，乙方应按本合同约定及时向甲方足额支付租金、履约保证金、物业管理费、水电气费或其他费用，若乙方未按本协议的约定向甲方支付租金、履约保证金，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的0.2%按日计算收取违约金。如乙方逾期支付上述款项达15日或逾期次数累计达3次以上（包括3次）或乙方有其他拖欠费用的行为，甲方有权采取如下措施：甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务。合同第14.4条约定，甲方发生下列违约情况之一的，乙方有权解除本合同，甲方应无息退还履约保证金及已交付但尚未发生的租金、物业管理费及其他费用，乙方有权依法要求甲方赔偿按履约保证金同等金额支付赔偿金：甲方因自身原因逾期交付房屋超过15日；法律法规或本合同其他条款允许乙方单方提前终止合同的情形。合同第14.5条约定，若由于乙方违反本合同第十四条约定义务，甲方按照本合同第十五条之约定向乙方发送解约通知函后，则视为该租赁物业《房屋租赁合同》终止。甲方有权对乙方缴纳的履约保证金不予退还并要求乙方按履约保证金同等金额支付赔偿金，乙方应按照本合同约定将租赁物业返还给甲方，并应于合同终止后3日内支付已发生的租金、物业管理费、水电费及赔偿金等费用。合同第14.8条约定，甲方向乙方追讨因执行或保护本合同下甲方权利而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、差旅费等均由乙方承担。 合同签订后，皇庭公司向高度公司交付了房屋，高度公司按照合同约定向皇庭公司支付了首期租金170203元及租金履约保证金229404元、物业管理费履约保证金67779元。 2019年10月28日，高度公司向皇庭公司发送了《关于租赁合同后续事宜的请示函》，高度公司针对《房屋租赁合同》履行过程中存在的问题，就是否继续租赁事宜致函皇庭公司，希望与皇庭公司共同商讨合同继续履行、是否提前解除等事宜。之后，高度公司于2019年11月14日通过微信向皇庭公司工作人员发送了《退租申请》，该申请载明高度公司经营困难，难以继续租赁皇庭公司的房屋，特向皇庭公司提出退租申请，申请提前终止《房屋租赁合同》，2019年10月28日已向皇庭公司递交《关于租赁合同后续事宜的请示函》，因此特申请2019年10月28日为合同终止日，请皇庭公司尽快与高度公司对账，确认是否需对房屋恢复原状。 2019年11月29日，皇庭公司向高度公司发送了《关于皇庭国际中心18层04、05、06单元解除租赁合同的通知》，载明高度公司自2019年11月1日起未按照租赁合同的约定向皇庭公司支付租金、租金违约金及其他相关费用，截至2019年11月29日共拖欠租金及租金违约金242709元，已逾期支付上述款项共达29天，皇庭公司依据租赁合同的约定，正式书面通知高度公司，高度公司与皇庭公司签订的租赁合同自高度公司接函之日起解除，履约保证金不予退还，高度公司应按租赁合同的约定承担违约责任、赔偿责任，请高度公司于接函后3日内结清拖欠的全部款项，并于2019年12月4日前按照合同约定交回租赁物业。高度公司于2019年12月3日签收该通知。 2019年12月5日，皇庭公司再次向高度公司发送了《关于收回皇庭国际中心18层04、05、06单元的告知函》，载明皇庭公司已向高度公司送达了解除通知，双方签订的《房屋租赁合同》已依法解除，但截至2019年12月5日，高度公司未履行相关义务，现特通知高度公司，高度公司未按照租赁合同之约定及解除通知规定时间迁离并交回租赁物业，由此造成的任何损失由高度公司承担。高度公司于2019年12月13日签收该函。 皇庭公司工作人员曾于2019年10月28日向高度公司工作人员发微信称“申请书写好了嘛？”，高度公司工作人员回复“写好了，我三点前送到”，皇庭公司工作人员称“我们这边要原件哈”，高度公司工作人员回复“好的，那只能稍等下了”。2019年11月10日，皇庭公司工作人员再次向高度公司工作人员发微信称“你们处理了公司的物品嘛？”，“因为租金费用未缴，处理欠费状态，我们这边是不能放行的，你们内部通知一下”，高度公司工作人员未回复，并于2019年11月14日向皇庭公司工作人员发送了退租申请及退款通知书，皇庭公司工作人员回复“麻烦申请书再添加一个联系地址”，高度公司工作人员回复“我已经加上地址了，然后您看一下，没有问题我就盖章给您提交过去了”。 另查明，皇庭公司已于2020年3月3日收回案涉房屋。皇庭公司因此次诉讼聘请律师花费律师费16241.28元。 再查明，成都泰阳物业服务有限公司已就本案案涉房屋的物业管理费向高度公司提起物业服务合同纠纷诉讼，物业保证金在该案中未作处理。 上述事实有《房屋租赁合同》、付款回单、收据、《关于租赁合同后续事宜的请示函》、《退租申请》、《关于皇庭国际中心18层04、05、06单元解除租赁合同的通知》、《关于收回皇庭国际中心18层04、05、06单元的告知函》、聊天记录等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的《房屋租赁合同》的效力；2.房屋租赁合同的解除时间。 关于合同的效力。高度公司主张案涉合同存在多项不公平、不合理、有歧义的格式条款，违反了公平原则，应当认定为无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。双方签订的《房屋租赁合同》中第十四条分别对合同双方应当承担的违约责任进行了约定。其中14.4条约定“甲方发生下列违约情况之一的，乙方有权解除本合同，甲方应无息退还履约保证金及已交付但尚未发生的租金、物业管理费及其他费用，乙方有权要求甲方赔偿按履约保证金同等金额支付赔偿金”。该合同对皇庭公司和高度公司违约责任均作出约定，违约责任的承担亦相当。且本案系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同系以交付租赁标的物及支付租金作为合同之主要权利义务，承租方向出租方提供履约保证金是本类交易的习惯性保证方式，履约保证金与租金均是承租方应当在签订合同时需要重要考量的因素，履约保证金条款也应是承租方在签订合同前所必须且应当慎重审查的内容之一。高度公司在庭审中亦未提交证据证明皇庭公司在合同协商及拟定过程中存在合同法规定的无效情形。在合同签订后，双方均按照合同约定履行了交付房屋、支付租金及履约保证金的义务，双方的房屋租赁合同关系依法成立，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，高度公司所举证据并不足以证明合同存在无效情形，本院对高度公司的该抗辩不予支持。 关于合同解除的时间。高度公司主张合同于2019年10月28日解除。本院认为，高度公司在2019年10月28日向皇庭公司发送的《关于租赁合同后续事宜的请示函》，仅表述了高度公司的经营现状和问题，表示希望与皇庭公司协商合同继续履行、是否提前解约等事宜，但无法从该请示函中看出高度公司意欲继续履行或提前解约的真实意思，且该请示函中并未向皇庭公司明确提出解除合同的意思表示，双方也未在此后达成解除合同的一致意见，故高度公司主张合同于2019年10月28日解除并无合同和法律依据，本院对其主张不予支持。高度公司曾于2019年11月14日向皇庭公司微信送达了退租申请，但根据双方工作人员的聊天记录可以知晓，该退租申请未盖章，而高度公司未向本院提交证据证明其已向皇庭公司送达了有效版本的退租申请，无法证实其已明确表示申请退租，故高度公司仍应按照合同约定支付租金。因其未按约支付，根据法律规定，当事人一方迟延履行债务的，守约方可以解除合同，合同自通知到达对方时解除，高度公司已于2019年12月3日签收了皇庭公司送达的解除通知，故本院确认案涉房屋租赁合同于2019年12月3日解除。高度公司已支付2019年10月31日前的租金，故其还应当支付2019年11月1日至2019年12月3日期间的租金即81565.87元（76468元÷30天×32天）； 关于违约金。皇庭公司在本案中主张对高度公司支付的履约保证金不予退还，该保证金已足以弥补其租金损失，现皇庭公司在保证金不退还的基础上还要求支付逾期付款的违约金，其主张远远高于其实际损失，故对皇庭公司主张的逾期支付租金的违约金，本院不再支持； 关于房屋逾期占用费。皇庭公司主张以日租金计算2019年12月4日至2020年3月3日期间的占用费共计229404元。本院认为，案涉房屋租赁合同已于2019年12月3日解除，皇庭公司有权根据合同和法律规定在合同解除后收回案涉房屋，皇庭公司于2019年12月5日向高度公司发送了收回房屋的告知函，但实际却于2020年3月3日才收回房屋，在此期间皇庭公司并未采取适当措施防止损失的扩大，而皇庭公司向本院提交的房屋内照片，系高度公司在退租申请中所附照片，并非高度公司在合同解除后继续使用房屋的照片，皇庭公司未提交其他证据证明高度公司在合同解除后仍实际占用并使用案涉房屋，故本院对其主张2019年12月4日至2020年3月3日期间的房屋占用费酌情支持30天，对其余时间系皇庭公司并未采取适当措施的扩大损失，本院不予支持。故高度公司应向皇庭公司支付2019年12月4日至2020年1月3日的占用费76468元； 关于律师费。皇庭公司主张的律师费符合合同约定，本院对此予以支持，高度公司应当支付皇庭公司律师费16241.28元； 关于高度公司主张的保证金。合同第5.1条约定，履约保证金是乙方在本合同签订后3日内应向甲方及甲方聘用的物业管理公司支付的，作为乙方在合同期内全面适当履行本合同及相关补充协议约定的义务的一种保证。从该条的内容来看，履约保证金具有就承租方违约给出租方造成损失进行担保的性质。而合同第5.4条约定，乙方要求提前解除合同或单方面终止租赁关系的，乙方同意履约保证金（包括但不限于租赁保证金、管理费保证金）作为违约金支付给甲方。根据该约定，此处的履约保证金又具有一定的违约惩罚性质。由此可见，案涉履约保证金实际上同时具备对损失进行担保和违约惩罚的双重性质。本案中，高度公司未按照合同约定履行合同义务，确已构成违约，但皇庭公司在庭审中亦未提交证据证明有除资金占用利息外的其他损失的存在。故高度公司交纳的履约保证金229404元实际是违约责任承担的形式，本院结合合同履行情况、主观过错程度及损失大小，对高度公司应当承担的违约金酌情确定为152936元，剩余的保证金76468元应当退还高度公司； 关于物业保证金，成都泰阳物业服务有限公司已就本案案涉房屋的物业管理费向高度公司提起物业服务合同纠纷诉讼，物业保证金在该案中未作处理，该费用已由皇庭公司收取，故应当退还高度公司。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都高度国际工程装饰设计有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）成都市皇庭商业管理有限公司租金81565.87元； 二、被告（反诉原告）成都高度国际工程装饰设计有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）成都市皇庭商业管理有限公司房屋占用费76468元； 三、被告（反诉原告）成都高度国际工程装饰设计有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）成都市皇庭商业管理有限公司律师费16241.28元； 四、原告（反诉被告）成都市皇庭商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）成都高度国际工程装饰设计有限公司租赁保证金76468元、物业保证金67779元； 五、驳回原告（反诉被告）成都市皇庭商业管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）成都高度国际工程装饰设计有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3151元，反诉案件受理费2879元，由原告（反诉被告）成都市皇庭商业管理有限公司负担1508元，由被告（反诉原告）成都高度国际工程装饰设计有限公司负担4522元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年一月二十八日 书记员  周文莉