四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3427号 上诉人（原审原告）：范勋福，男，1962年7月9日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：周北平，四川英艳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川海腾房地产开发有限公司，住所地：南部县南隆镇北环路中段。 诉讼代表人：四川海腾房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：鲜柯，四川海腾房地产开发有限公司管理人工作人员。 原审第三人：谢博如，男，1985年9月10日出生，汉族，住四川省南部县。 上诉人范勋福因与被上诉人四川海腾房地产开发有限公司（以下简称海腾公司）、原审第三人谢博如与破产有关纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2020）川1321民初3344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人范勋福上诉请求：撤销一审判决，改判支持范勋福的诉讼请求，并由海腾公司负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、2015年12月，谢博如称其在海腾公司有房屋出售，同年12月12日，范勋福与谢博如签订《房屋买卖合同》，谢博如将海腾云鼎小区6号楼1--17--2号、1--22--2号房屋以393,584.00元的价款出售给范勋福，范勋福分别于2015年12月12日、12月18日、12月23日、2016年1月7向谢博如支付房款共计29.35万元，余款10万元等待房屋产权证办理时支付。2016年1月7日，谢博如将范勋福带至海腾公司，海腾公司与谢博如对涉案房屋分别签订了《商品房预购合同》，将两套涉案房屋出售给范勋福。范勋福将购房款支付给谢博如，海腾公司出售涉案房屋给范勋福，抵偿海腾公司下欠谢博如的债务。2016年1月7日，海腾公司给范勋福出具了两套房屋的收款收据。 海腾公司答辩：1、海腾公司与范勋福《商品房预购合同》约定的房屋，系谢博如与海腾公司以物抵债而来，范勋福对涉案二套房屋不享有物权，仅系一般的债权，也不享有债权优先的权利。2、涉案房屋仍将登记在海腾公司名下，属于海腾公司的财产，范勋福享有的是物权期待权，并不是物权，同时，范勋福并不是刚需消费者，且涉案房屋并未交付。海腾公司已进入破产程序，通过交付房屋清偿债权，违反了破产法第十六条规定。故系海腾破产管理人发出的解除《商品房预购合同》通知合法有效，请求二审法院维持一审判决。 范勋福向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认四川海腾房地产开发有限公司管理人解除范勋福与四川海腾房地产开发有限公司签订的《商品房预购合同》的通知无效；2、请求人民法院依法确认范勋福在四川海腾房地产开发有限公司购买的海腾云鼎商住小区6号楼1-17-2号、1-22-2号的房屋不属于破产还债财产范围。 一审法院认定事实：2016年1月7日，因无力向谢博如偿还到期债务，海腾公司将“海腾云鼎”商住小区6号楼1-17-2号、1-22-2号房屋抵偿债务。同日，范勋福与谢博如达成买卖房屋合意，由范勋福购买“海腾云鼎”商住小区6号楼1-17-2号、1-22-2号房屋。海腾公司根据谢博如的要求，与范勋福签订两份《商品房预购合同》，约定范勋福购买海腾公司开发建设的位于南部县××路××小区××号楼××单元××楼××号××楼××号××住房，房屋单价为3400.00元／平方米。海腾公司向范勋福所购两套房屋分别开具全额房款收据。2020年4月7日，海腾公司管理人向范勋福作出通知：“……解除你与海腾公司签订的海腾云鼎商住小区6号楼1-17-2号、1-22-2号共两套商品房的《商品房预购合同》，相关商品房将纳入破产还债的财产范围，按照《企业破产法》相关规定进行统一变价和统一分配……” 另查明，“海腾云鼎”小区案涉房屋现未予交付，亦未办理产权变更登记手续。范勋福除案涉房屋外还有其他住房。2016年8月，海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向法院申请破产清算，法院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理申请人海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。 一审法院认为，本案主要争议焦点为海腾公司是否有权解除案涉《商品房预购合同》。本案中，范勋福与海腾公司的案涉商品房买卖合同系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。但直至人民法院受理海腾公司的破产申请之日，作为抵债物的房屋既未交付使用，亦未办理产权变更登记手续，其仍属于海腾公司的破产财产。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定。且《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，范勋福基于海腾公司与谢博如的以房抵债行为而形成购房事实，根据其购房数量及其他住房信息，不属于上述规定所保护的商品房消费者。综上，对范勋福要求确认案涉房屋不属于破产还债财产范围的诉讼请求，法院不予支持。范勋福和海腾公司之间签订的案涉商品房预购合同虽然合法有效，但范勋福并未据此取得案涉房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。依据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，而公平清理破产企业的债权债务系破产程序的基本宗旨。海腾公司的破产管理人向原告范勋福发出解除通知，解除案涉合同系其履行职责的行为，若未解除继续履行的效果则是使作为一般债权人的范勋福事实上取得了所有权，对其他债权人不公，海腾公司解除案涉合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，故对范勋福要求确认海腾公司解除《商品房预购合同》的通知无效的诉讼请求法院不予支持。案涉商品房预购合同有效，但属于法律上或者事实上不能履行的合同，范勋福作为债权人可以向海腾公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第二条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回范勋福的全部诉讼请求。案件受理费100.00元，由范勋福承担。 二审查明：涉案房屋未交付给范勋福。范勋福陈述自己有住房一套。 二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为:海腾公司欠谢博如借款，用以房抵债的方式将涉案二套房屋抵偿给谢博如，谢博如又将房屋出售给范勋福。海腾公司配合谢博如与范勋福卖房行为，与范勋福就涉案二套房屋签订了《商品房预购合同》，该合同虽系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。但不是真实的购房，系海腾公司以涉案房抵偿下欠谢博如的债务，且直至南部县人民法院受理海腾公司的破产申请之日，作为抵债物的房屋既未交付使用，亦未办理产权变更登记手续，仍应属于海腾公司的破产财产。海腾公司破产管理人向范勋福发出解除涉案房屋的《商品房预购合同》，将案涉商品房纳入破产还债的财产范围，并按照《中华人民共和国企业破产法》相关规定统一变价和统一分配，符合《企业破产法》第十六条规定。范勋福在未依法取得案涉房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利情况下，请求撤销解除通知，并确认案涉房屋归其所有，理由不充分，本院不予支持。故一审法院驳回范勋福的诉讼请求，符合法律规定，本院应予维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人范勋福负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二一年一月二十六日 书记员 杜 倩