江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初2290号 原告：包文逸，女，1968年11月18日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：梅燕，江苏昶兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴逸，江苏昶兴律师事务所律师。 被告：王永根，男，1958年2月28日出生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：季文文，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告：杨蕴君，女，1960年3月5日出生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：季文文，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告：杨进，男，1968年5月10日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原告包文逸与被告王永根、杨蕴君、杨进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后适用简易程序进行了审理。因被告杨进下落不明，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，并向被告杨进公告送达了诉状副本、证据副本、开庭传票等诉讼材料。后杨进出现，本院于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梅燕、被告杨进到庭参加诉讼，被告王永根、杨蕴君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。后王永根、杨蕴君委托季文文律师作为诉讼代理人，本院于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梅燕、被告王永根、杨蕴君的委托诉讼代理人季文文到庭参加诉讼，被告杨进经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告包文逸向本院提出诉讼请求：判令三被告将明日星洲26幢16号房屋过户给原告。诉讼费由被告负担。事实和理由：原告包文逸与被告杨进于2019年11月20日签署《房屋转让协议》，约定原告向被告杨进购买房屋1套，该房屋目前由被告杨进委托被告王永根、杨蕴君代为持有，并约定三被告共同协助原告办理房屋过户变更手续。同日，被告杨进向原告签署《承诺申明书》，表明被告杨进为该房屋实际产权人，其仅委托被告王永根、杨蕴君夫妇代持，并将配合原告清场。根据被告杨进向原告出示的《承诺书》，被告王永根、杨蕴君向被告杨进声明代持房产，并将配合被告杨进办理房屋过户变更手续。2019年12月10日，原告与三被告共同商议房屋变更事宜，被告王永根、杨蕴君承诺在2019年12月20日前配合原告办理房屋过户手续。2019年12月19日，被告王永根、杨蕴君告知原告房产证件遗失，无法配合变更，致使原告不能如期获得该房屋产权，严重影响其日常生活。故起诉。 被告王永根、杨蕴君辩称：王永根、杨蕴君仅是涉案房屋代持有人，涉案房屋实际所有人为被告杨进和杨某、叶国红、陈定帮共同共有，被告杨进在知道房屋实际所有权情况下，与原告签订该份房屋转让协议，存在恶意处分，且被告杨进并未出示其他三个共有人同意处分涉案房屋的证据，根据物权法第97条规定，处分共有的不动产或动产及对共有的不动产或动产做重大修缮时应经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。涉案房屋为共同共有，未经过其他三人同意，被告杨进属无权处分。原告虽已向被告支付购房款，但涉案房屋未实际过户，不符合善意取得要件。原告诉请于法无据，请求驳回原告的诉请。 被告杨进辩称：房屋是我本人单独所有，被告王永根、杨蕴君是为我代持，在我的房子出售、出租时无条件配合我签字，办理过户手续或出租手续，租金和房款收益和被告王永根、杨蕴君以及其他人无关。王永根、杨蕴君多次承诺与原告过户，后来没有过户说是因产权证没找到。对于过户给原告，我是同意的。 原告为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据： 1、《房屋转让协议》一份，载明甲方为杨进，乙方为包文逸，内容为：“一、甲方有房屋一套，房屋现状为甲方委托王永根夫妇代持(附代持协议给乙方，附本协议边骑缝手印)。二、双方交易税收4万元以下全部由甲方承担。4万元以上由乙方承担。三、甲方配合乙方通知王永根、杨蕴君夫妇过户签字，如代持人配合不力，乙方将诉求要求王永根、杨蕴君夫妇承担违约赔偿等所有经济、民事、刑事责任，直至过户到乙方名下为止。乙方对甲方不作任何形式追责、起诉、赔偿和异议。四、乙方一次性付清26幢16号房屋全款人民币120万元整。五、本协议双方签字生效。”该协议签署时间为2019年11月20日。 2、建行苏州分行“苏银通”业务交易凭条一份，载明交易时间2019年11月20日，付款账户的户名为包文逸，收款账户的户名为杨进，交易金额120万元。 3、收据一份，内容为：“收到农商银行包文逸汇入120万明日星洲26幢-16购房款。杨进2019年11月20日。” 4、“承诺申明书”一份，载明：“房屋是杨进委托王永根夫妇代持，实际产权人为杨进。现杨进郑重承诺申明：本人从未以口头、书面等任何形式授权或委托王永根夫妇以及任何其他人代为出租该房屋、收取租金。除杨进授权委托外，所有与该房屋有关的占用情形均属非法，杨进以此事实依据和法律依据证明新房主清场依据。承诺申明人：杨进2019年11月20日。” 以上证据1-4，原告证明被告杨进于2019年11月20日将涉案房屋出售给原告，原告当日向其支付120万元购房款，由杨进出具了收据，并承诺涉案房屋系杨进所有，委托被告王永根、杨蕴君代持，杨进作为实际所有权人承诺将涉案房屋清场交付原告。经质证，被告王永根、杨蕴君表示杨进与包文逸签订《房屋转让协议》时其不知情，杨进在签订本协议时未向原告披露涉案房屋为四人共有；根据合同相对性，王永根、杨蕴君不属于协议相对方，该协议对王永根、杨蕴君无约束力；对“苏银通”业务交易凭条真实性无异议；对于收据，其不知情；“承诺申明书”系杨进单方作出的承诺，与王永根、杨蕴君无关，杨进表述涉案房屋为其委托王永根、杨蕴君代持，实际产权人为杨进，该表述片面，未提到产权共有情况。被告杨进对上述证据的真实性无异议。 5、被告杨进和王永根、杨蕴君于2016年11月15日签署的《承诺书》一份，内容为：“房产登记在王永根、杨蕴君名下的。但这些房产王永根、杨蕴君只是代杨进持有。因为在购买时王永根、杨蕴君没有出任何资金，所以这些房屋产权归杨进所有，王永根、杨蕴君无权处置这些房产。1、杨进在出售这些房产，王永根、杨蕴君应配合办理的委托办理过户出售的公证书，该公证书如到期后，以上房产还没有出售完，王永根、杨蕴君夫妇继续无条件配合办理委托杨进过户出售的公证书。2、有关登记在王永根、杨蕴君名下由王永根、杨蕴君为杨进代持房屋，这些房屋以王永根、杨蕴君名义与他人的诉讼，如胜诉后的执行款项，由王永根、杨蕴君无条件配合实际产权人杨进收取。如败诉后带来的经济方面损失由杨进承担，与王永根、杨蕴君无关。”原告证明三被告共同确认涉案房屋登记在被告王永根、杨蕴君名下，但王永根、杨蕴君仅是代被告杨进持有，杨进在出售房屋时王永根、杨蕴君应配合办理相关过户手续，若杨进因房屋需要以王永根、杨蕴君名义对外诉讼的，相关收益王永根、杨蕴君无条件配合杨进收取。经质证，被告王永根、杨蕴君认为该承诺书系2016年11月15日签署，签署时被告杨进并未向王永根、杨蕴君披露房屋真实情况，且当时其他房屋有其他诉讼，当时王永根、杨蕴君签署承诺书是为支持当时的诉讼。该份承诺书距杨进买卖房屋时间较长，不能证明王永根、杨蕴君在杨进买卖涉案房屋时也作出了该承诺。被告杨进对《承诺书》表示无异议。 6、杨进、包文逸作为承诺人、王永根作为签收人于2019年12月10日签署的《承诺书》一份，内容为：“王永根夫妇代为持有的受杨进委托履行完毕与包文逸等人的过户手续，截止时间为2019年12月20日。关于所商铺的租赁问题，杨进和包文逸不追究王永根夫妇经济赔偿责任。其他事情跟王永根夫妇无关。”并提供签署当日拍摄的现场照片。原告证明被告王永根、杨蕴君代为持有的涉案房产受被告杨进委托需要过户给原告，王永根、杨蕴君承诺于2019年12月20日前过户。经质证，被告王永根、杨蕴君表示名字是王永根签的，照片拍摄地点是王永根家里，承诺书上的承诺人并非王永根，王永根作为签收人未作出任何承诺，无法达到原告的证明目的。被告杨进对该《承诺书》的真实性表示无异议。 7、江苏昶兴律师事务所（2019）民事诉讼律师函0004号《律师函》一份，内容为：“致王永根、杨蕴君：江苏昶兴律师事务所受包文逸的委托，就房产你方协助包文逸办理过户手续一事发出本律师函。据包文逸提供的协议以及承诺文件等资料：1、2016年11月15日，杨进与王永根、杨蕴君签订《承诺书》，约定你方代杨进持有房产，你方不享有该房产的处置权。你方同时承诺无条件配合杨进处置该房产。2、2019年11月20日，包文逸与杨进签署《房屋转让协议》购买明日星洲26幢-16号房屋一套，并于同日取得杨进出具的《承诺申明书》。《房屋转让协议》以及《承诺申明书》均明确贵方为代杨进持有该房产。现我方当事人反映你方仍未按承诺约定积极配合办理房屋权属手续变更。本律师认为，该承诺书为你方与杨进合意签订，对你方具有法律约束力，你方应当按照约定全面履行自己的义务……为此，本律师致告如下：请你方在收到本函之日五个工作日内积极配合履行约定承诺一事，配合包文逸变更房屋产权。你方逾期履行协助义务或对此视而不见，本所将依据委托人的指示依法提起民事或刑事诉讼，由此造成的严重后果由你方承担。江苏昶兴律师事务所（盖章）2019年11月22日。”以及江苏昶兴律师事务所（2019）民事诉讼律师函0005号《律师函》一份，内容为：“致杨进：江苏昶兴律师事务所受包文逸的委托，就房产你方督促王永根、杨蕴君协助包文逸办理过户手续一事发出本律师函。据包文逸提供的协议以及承诺文件等资料：1、2016年11月15日，你方与王永根、杨蕴君签订《承诺书》，约定王永根、杨蕴君代你方持有所有房产，王永根、杨蕴君不享有该房产的处置权，同时承诺无条件配合你方处置该房产。2、2019年11月20日，包文逸与你方签署《房屋转让协议》购买房屋一套，并于同日你方出具的《承诺申明书》。《房屋转让协议》以及《承诺申明书》均明确王永根、杨蕴君代你方持有该房产。现我方当事人反映王永根、杨蕴君仍未按承诺约定积极配合办理房屋权属手续变更。本律师认为，该房屋转让协议为你方与包文逸双方合意签订，对你方具有法律约束力，你方应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任……为此，本律师致告如下：请你方在收到本函之日五个工作日内督促王永根、杨蕴君协助包文逸办理变更房屋产权的手续，必要时可通过报警等合法方式推进。”并提供物流跟踪查询。原告证明到期后三被告未配合过户，原告委托律所向王永根、杨蕴君及杨进发送两份律师函，原告已经履行了催告手续。经质证，被告王永根、杨蕴君、被告杨进均确认收到。 被告王永根、杨蕴君为证明其抗辩意见，向本院提交了如下材料：江苏省高级人民法院（2015）苏民终字第00132号民事判决书、江苏省高级人民法院（2016）苏民终1335号民事判决书，其中第8页载有“原审审理过程中，王永根、杨蕴君确认其仅是涉案房屋法律上的所有权人，涉案房产实际上均是由杨进、杨某、叶国红、陈定帮等人共同投资购买登记在王永根、杨蕴君名下的，王永根、杨蕴君对涉案的明日星洲房屋没有出资，收取购房款的银行卡由王永根办理之后交给杨进，目前由投资人持有，王永根、杨蕴君是房屋产权人，有义务帮助实际投资人主张房屋买卖的款项，并根据投资人的要求将房屋过户至买受人名下。杨进对王永根、杨蕴君的陈述无异议，明确常莲珠名下的房产由其个人出资，与本案无关；涉案的款项已经由四个投资人收取，就是卫琪南支付到王永根账上的64372900元。叶国红、陈定帮、杨某、杨进四人向原审法院出具《情况说明》一份，确认明日星洲的房产由四人共同出资后登记在王永根、杨蕴君及常莲珠名下，为投资人共同共有。”以及提交江苏省高级人民法院（2016）苏民终1335号民事判决书，其中第4页载有“一审中，王永根、杨蕴君确认其仅是涉案房屋法律上的所有权人，涉案房产实际上均是由杨进、杨某、叶国红、陈定帮共同投资购买，登记在王永根、杨蕴君名下，王永根、杨蕴君对涉案的明日星洲房屋没有出资，收取购房款的银行卡由王永根办理之后交给杨进，目前由投资人持有。王永根、杨蕴君认为其是房屋产权人，有义务帮助实际投资人主张房屋买卖的款项，并根据投资人的要求将房屋过户至买受人名下。杨进对王永根、杨蕴君的陈述无异议，涉案的款项已经由四个投资人收取，就是卫琪南、金家樑支付到王永根账上的64372900元。叶国红、陈定帮、杨某、杨进四人向一审法院出具《情况说明》一份，确认涉案房产由四人共同出资后登记在王永根、杨蕴君及常莲珠名下，为投资人共同共有。”另在（2016）苏民终1335号民事判决书，载有“一审法院认定事实：涉案房屋的买卖及产权流转情况，2010年10月11日，案外人杨进以仲云英名义向苏州园禾置业有限公司付款100万元，约定以7000元/平方米的价格购买商铺30套，面积6400.58平方米。2010年11月3日、11月4日，王永根与苏州园禾置业有限公司签订《商品房买卖合同》14份，约定由王永根向苏州园禾置业有限公司购14套房屋，单价为7000元/平方米，王永根应支付房价款合计20891360元。2010年11月3日，杨进以案外人陈定帮名义以本票方式支付的购房款22119240元进入苏州园禾置业有限公司账户，苏州园禾置业有限公司在收据上确认上述房屋于2010年11月2日全额付款签约，余26幢101-116共计16套于2010年11月30日前全额付款签约，否则可另售第三方，定金无效。2010年11月8日，上述房屋登记于王永根、杨蕴君名下，双方共同共有。”原告对上述文书的真实性无异议，表示当时在和卫琪南诉讼时因判决结果无从知晓，案件审理时间较长，杨进名下的房产因提供担保而无法出售，资金紧张，杨进与叶国红、杨某、陈定帮等人商议将明日星洲的三十套房产作为四人的共同投资项目，希望杨某等人出资，缓解其资金紧张状况，同时四人对于判决结果共同承担责任，但实际四人写了说明后，叶国红、杨某、陈定帮并未履行之前承诺给杨进的出资，后期的费用都是杨进自行支付，因此有了在执行过程中所有权益均由王永根、杨蕴君转让给杨进而非四人。且上述民事判决书载明的情况只证明当时合意状态，后期王永根、杨蕴君与杨进已经签署各种说明明确了涉案房屋所有权。为此，原告提供江苏省苏州市中级人民法院（2019）苏05执复70号民事裁定书，其中载有“复议另查明：王永根、杨蕴君与杨进于2019年2月15日签订债权转让协议，约定王永根、杨蕴君将（2011）苏中民初字第0024号民事判决中的全部债权转让给杨进，并在2019年2月19日的《江苏经济报》刊发了债权转让协议书。”原告认为被告王永根、杨蕴君提交的（2015）苏民终字第00132号民事判决书、（2016）苏民终1335号民事判决书中判决项下的权利，王永根、杨蕴君与杨进在判决生效后执行过程中已经作了进一步明确，不存在案外人享有权利的问题。原告购买王永根、杨蕴君名下房产，且经王永根、杨蕴君确认实际所有权人为杨进，原告作为买受人在合同履行过程中并无任何故意或过失。 被告杨进向本院提交了如下材料：1、王永根与杨进于2020年1月2日签署的《情况事实说明》一份，内容为：“1、本人是王永根，我们夫妇（王永根和杨蕴君）于2010年帮杨进一人（身份证号）代持产权并办理相关产权证书。2、其中25幢有14套，我们夫妇受实际产权人杨进的委托签订了二手房商品房买卖合同，我们知晓并写了该合同内容、价格、房屋等所有情况以及签了我们夫妇的签名，后将该合同交给杨进去交给购房者卫琪南夫妇签字，后我们夫妇配合杨进和卫琪南办理了14套二手房手续并完成所有二手房屋过户流程。3、后因杨进与卫琪南夫妇欠购房余款纠纷引发的诉讼，因产权证是我们的名义，我们是名义持有人，所以我们夫妇去参加了诉讼，执行的时候我们配合实际产权人杨进在办理了25幢十套房屋的债务转让协议和过户给杨进的手续以及26幢11-16号过户给杨进的时候，在场人员有杨某和韩长宝等人，是杨某通知我们夫妇并陪同我们夫妇去现场办理的，杨某是知情并认可的。4、我们夫妇在2016年11月15日签署了承诺书，强调我们夫妇是为杨进一人代持，这些房产涉及的诉讼风险由杨进一人承担。该承诺书是杨某要求我们写的，因为她认为杨进与卫琪南的欠款诉讼有风险，她不想履行在杨进涉诉的时候她提出的四人共同投资协议（四人为叶国红、陈定帮、杨进、杨某），所以他要求我们签署上述承诺书，有关代持的承诺书再次强调声明诉讼风险由杨进一人承担，与我们夫妇无关，多套房屋的实际产权人是杨进一人，无条件配合杨进过户25幢和26幢所有房屋。签订这份承诺书时，杨某是在场并知晓的。5、在办理债务转让配合杨进签字时，我们夫妇没有收取杨进财物，杨某以我们夫妇的名义假借不肯签字向杨进勒索，她所拿到杨进的钱款财物与我们无关。我们没有收到我们夫妇替杨进代持多套房屋相关的钱和财物。本人郑重承诺，上述情况说明符合事实，本人对该说明承担法律责任。”2、甲方为王永根、杨蕴君，乙方为杨进，于2019年2月15日签署的《债权转让协议书》一份，内容为：“常熟市明日星洲25幢1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、12、14、16号共14套房屋系由乙方委托甲方夫妇代为购买并持有，实际出资人为乙方。因卫琪南、金家樑结欠部分购房款，遂由甲方代乙方向法院提起诉讼并申请执行。现为便于乙方实现债权，经甲、乙双方协商一致，依法达成如下债权转让，以资信守。一、甲方将其对卫琪南、金家樑房屋买卖合同纠纷的生效判决（苏州市中级人民法院2011苏中民初字第0024号、江苏省高级人民法院2016苏民终1335号）中的全部债权（包括但不限于判决确定的购房款本金、税费、利息、迟延履行金、诉讼费用及实现债权的费用等）转让给乙方，乙方同意受让。二、乙方可根据本协议直接向被执行人卫琪南、金家樑主张所有债权。三、本协议生效后，甲方应配合乙方办理本协议项下的所有相关手续。” 经质证，原告表示真实性无异议，《情况事实说明》中被告王永根、杨蕴君明确在2016年11月15日签署了承诺书且该承诺书是杨某要求他们签署的，明确因不想履行杨进涉诉时杨某提出的四人投资协议，且在该说明中提出“杨某以我们夫妇的名义假借不肯签字向杨进勒索”，证明涉案房屋所有权人为被告杨进。《债权转让协议书》进一步证明原告主张。被告王永根、杨蕴君认为《情况事实说明》系被告杨进打印好后让被告王永根签署的，王永根对证据的内容未真实理解。该证据表明系王永根、杨蕴君帮杨进一人代持，特别突出了一人，表明杨进主观恶意。涉案房屋为四人共同所有在该份说明中也提到。 根据提供的证据结合当事人陈述，本院确认以下事实：被告王永根、杨蕴君系夫妻关系。房屋登记权利人为王永根、杨蕴君，登记为王永根、杨蕴君共同共有，登记日期为2019年1月23日。2019年11月20日，原告包文逸与被告杨进签订《房屋转让协议》一份，约定原告向被告杨进购买涉案房屋，购买价款120万元，并在该协议中明确房屋现状为杨进委托被告王永根、杨蕴君代持。当天，原告向被告杨进转账120万元。2019年12月10日，杨进、包文逸、王永根签订《承诺书》一份，其中明确“王永根夫妇代为持有的房屋受杨进委托履行完毕与包文逸等人的过户手续，截止时间为2019年12月20日。”2019年12月19日，王永根作为声明人出具“关于xx号不动产证的遗失声明”。因被告未能履行协助房屋过户义务，故原告诉讼来院。 另查明：常熟市人民检察院以常检诉刑诉（2017）1867号起诉书指控被告人杨进犯对非国家工作人员行贿罪向本院提起公诉，本院于2018年9月10日作出（2017）苏0581刑初1869号刑事裁定书裁定终止审理。该裁定书中，载明：“证人王永根的证言笔录，证明2010年下半年，杨某主动联系其讲她要买明日星洲的房子，但为可以贷款并保证安全，让其和老婆杨蕴君名字购买，房款由他们解决，其和杨某是亲家关系，其表示同意按她意思办，2010年11月时，其夫妇到常熟办理了买受三十多房产合同，当时是杨进领着办理的。后不久，杨某打电话讲购买的30多套房子中有14套出售，要办手续，其到常熟，杨进出面去办理手续的，按杨进的意思在合同甲方处签了名字，另在合同上填好了对应的坐落面积。合同上乙方买受方已经由卫琪南签好了名字，这些手续办好后按杨进意思签订了一份委托书，到公证处办理了手续。后来打官司时又到常熟在杨进的授意下签了几份民事诉状。证人杨蕴君的证言笔录，证明其和杨进姐姐杨某是亲家，其和杨进没有合伙做生意，杨进购买了商铺后让其代持。2011年时，杨某打电话让其夫妻代持房产，因是自己人，相信不会害其的，就同意帮忙，后跟其老公王永根去办理相关手续。证人杨某的证言笔录，证明其做了十几年的房产生意，通过低价进高价出，其和弟弟杨进一起做房产生意有时各归各，有时合伙一起做，没有成立公司。其没有参与杨进购买、出售商铺，但杨进和其说过，让其去联系亲家王永根代持明日星洲，其还联系了亲家母杨蕴君做了公证过户，其印象中是代理俞中过户。具体是杨进安排的，其不清楚。钱是其帮杨进向张真善借的，当天借，第二天还的，都是杨进安排其去借其去还的。资金来源也是杨进提供的。其不清楚杨进购买明日星洲商铺出售给卫琪南、俞中的具体过程。之前其讲到其和杨进不好贷款是借口，为什么让其他人代持都是杨进的主意，杨进让其怎么做就按他的要求去做。”2019年12月16日，杨某以杨进、王永根、杨蕴君为被告向本院提起合伙协议纠纷一案，请求判令杨进支付房款125万元（以房屋实际转让价格或转让时的市场价中较高者的四分之一为准），王永根、杨蕴君在上述房屋款项范围内承担连带责任。庭审中，原告变更诉请要求对合伙关系进行解除，对合伙财产进行清算并分配。该案审理中，本院依法通知陈定帮、叶国红作为被告参加诉讼，并于2020年9月18日公开开庭进行了审理，王永根、杨蕴君、陈定帮、叶国红经本院合法传唤均未到庭。另外，杨某、陈定帮、叶国红均未提供合伙协议等证明合伙关系的直接证据。2020年10月13日，杨某申请撤诉，本院作出（2019）苏0581民初15529号之二民事裁定书，裁定准许杨某撤诉。另外，王永根作为声明人于2019年12月19日出具“关于苏（2019）常熟市不动产权第×××号不动产证的遗失声明”，其中内容为：“不动产权利人王永根，不慎将坐落于明日星洲26幢-16的苏（2019）常熟市不动产权第×××号不动产证遗失，现声明作废。如有不实，本人愿承担由此造成的一切法律责任。”常熟市福诚不动产置业顾问有限公司于2020年11月30日出具《情况说明》一份，内容为：“2019年10月中旬，明日星洲26-16号房主杨进、购买方包文逸在代持人王永根夫妇家中通过中介方常熟市福诚不动产置业顾问有限公司进行网上挂牌，王永根夫妇认可并提供王永根身份证原件进行挂牌。”对于明日星洲26幢-11、26幢-12、26幢-13、26幢-14、26幢-15均由王永根、杨蕴君过户给杨进，然后再由杨进过户给黄晔波、包振逸。 庭审中，原告包文逸认为：根据原告和被告杨进签订的《房屋转让协议》，在原告付清购房款后，被告应将涉案房屋过户至原告名下，同时被告王永根、杨蕴君作为房屋代持人，承诺杨进出售房屋时其无条件配合办理相关过户手续，2019年12月10日王永根、杨进共同承诺将于2019年12月20日前配合原告将房屋过户至原告名下，各方签订的合同合法有效，因被告违约，原告起诉要求三被告共同履行合同约定，将涉案房屋过户至原告名下并无不当。王永根、杨蕴君在庭审中的抗辩自相矛盾，与事实不符。王永根、杨蕴君多次通过书面方式确认房屋所有权人为杨进一人，原告有理由相信杨进为涉案房屋实际所有权人。至于杨进与案外人之间的纠纷，案外人可通过诉讼保证其权益，与原告无关。请求依法支持原告诉请。被告王永根、杨蕴君认为：原告强调涉案房屋系被告杨进一人所有无直接证据，且现其他共有人已提出异议，证明被告杨进出售涉案房屋系无权处分，王永根、杨蕴君作为代持人，为保证其他共有人权益，保障不受其他共有人追责，不同意过户房产。对于本案中提交的情况说明等证据系被告杨进提供，被告王永根签字时并未了解其中涵义。请求驳回原告的诉请。被告杨进坚持其答辩意见。因当事人之间意见不一，致庭审中未能调解。 本院认为：按照法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当出现房屋不动产登记与真实权利状态不符时，应按照真实权利状态来确认物权。房产的真实权利状态，可以根据出资情况、双方之间的代持协议等来确定。本案中，原告包文逸与被告杨进于2019年11月20日签订《房屋转让协议》，由包文逸向杨进购买明日星洲26幢16号房屋，并在协议中向原告披露案涉房产系其委托王永根夫妇代持。协议签订后，原告履行了付款义务。案涉房产虽登记为被告王永根、杨蕴君共同共有，但从本案中的证据来看，被告杨进和王永根、杨蕴君于2016年11月15日签署的《承诺书》、王永根与杨进于2020年1月2日签署的《情况事实说明》等材料中均明确登记在王永根、杨蕴君名下的房产（包括涉案房产）为王永根、杨蕴君代杨进持有。特别是杨进、王永根与原告于2019年12月10日签署的《承诺书》中亦明确涉案房屋由王永根、杨蕴君代为持有并受杨进委托于2019年12月20日止履行与包文逸的过户手续。庭审中，被告王永根、杨蕴君抗辩其仅是涉案房屋代持有人，实际所有人为被告杨进和案外人杨某、叶国红、陈定帮共同共有，被告杨进出售涉案房屋系无权处分，但其未能提供直接证据予以证明，且与其出具的相关手续相矛盾，特别是案外人杨某曾向本院提起过合伙协议之诉，该案审理中，本院也依法通知陈定帮、叶国红作为被告参加诉讼，杨某、陈定帮、叶国红均未向本院提供合伙协议或者共同出资购房手续，后杨某申请撤诉处理。在（2017）苏0581刑初1869号一案所作出的刑事裁定书中，杨某的证言中也提到其没有参与杨进购买、出售明日星洲的商铺，杨进让其去联系亲家王永根代持明日星洲（房屋）。从不动产登记部门的材料看，明日星洲26幢其他房屋包括26幢-11、26幢-12、26幢-13、26幢-14、26幢-15也均由王永根、杨蕴君过户给杨进，再由杨进过户给购房人黄晔波、包振逸。故被告王永根、杨蕴君提供的证据不足以证明其抗辩意见。现原告主张三被告协助将涉案房屋过户给原告，本院予以支持。同时按照双方约定，对于过户费用，4万元以内由杨进承担。超出4万元的部分由包文逸承担。第一次庭审中，被告王永根、杨蕴君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃该次庭审中质证抗辩的权利。第二次庭审中，被告杨进经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃该次庭审中质证抗辩的权利。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告王永根、杨蕴君、杨进应于本判决发生法律效力之日起一个月内协助原告包文逸办理常熟市明日星洲26幢-16号房屋的不动产过户手续，过户费用在4万元以内由被告杨进承担，超出4万元部分由原告包文逸承担。 案件受理费15600元，公告费300元，合计人民币15900元，由被告王永根、杨蕴君、杨进共同负担（原告同意被告应负担的诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由三被告在本判决生效之日起十日内向原告包文逸支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。 审判员 许 标 二〇二一年一月六日 书记员 苗海丽