海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终4708号   上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡南灿，男，1973年2月6日出生，汉族，住海南省海口市龙华区，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：曹龙，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：符雷蕾，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：周春桃，女，1972年10月6日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：文福清，海南颖川律师事务所律师。   上诉人蔡南灿与被上诉人周春桃房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   蔡南灿上诉请求：1、请求判令撤销（2020）琼0106民初3335号民事判决的第三、四、六项，并依法改判周春桃退还蔡南灿押金37500元、租金75000元、物业费10000元，三项合计122500元；2、本案一二审诉讼费用均由周春桃承担。事实及理由：   一、涉案《房租租赁合同》和《变更协议书》约定的具体内容，一致充分证明蔡南灿为自行举办校外培训机构，才租赁周春桃所有的海口市龙华区文华路8号建信大厦2层202、203房共计271㎡，作为校外培训机构办学使用。原审法院违背客观事实，错误认定双方系单纯的房屋租赁关系，恳请二审法院公正纠错。   2019年6月28日，周春桃（出租方/甲方）与蔡南灿（承租方/乙方）签订的《房租租赁合同》（注：并非房屋租赁合同），约定甲方将位于海口市龙华区文华路8号建信大厦2层的202、203房共计271㎡出租给乙方作培训教育机构使用，租赁期限肆年，自2019年7月1日至2023年6月30日止，第一年租金12500元/月，满一年每年递增百分之六，租金采用先付后用的原则，押三付三形式进行，乙方承租该房仅作培训教育机构使用，未征得甲方书面同意，乙方均不得改变上述约定使用用途，否则甲方有权解除合同，未获得甲方的书面同意，乙方不得将该房屋向任何其他企业、个人作任何形式的转租、分租，并再次明确乙方未按照约定用途使用该房屋，属乙方实质性违约行为，甲方可以解除合同等，可见，双方反复、多次、确认蔡南灿租赁涉案房屋，只能用于校外培训教育机构使用！且2019年7月1日，周春桃（代表海口市龙华区满桃李教育培训中心，下称满桃李培训中心）与蔡南灿（代表北师教管教育培训中心[海南]有限责任公司，下称北师教管培训中心）签订的《变更协议书》，就周春桃于2016年8月2日在上述出租场地所创办的满桃李培训中心，更名为北师教管培训中心，举办者（法定代表人）亦由周春桃更改为蔡南灿，北师教管培训中心在原满桃李培训中心地址办公运营（有租赁为据），进一步约定若周春桃不配合办理上述更名事宜，事项，蔡南灿有权诉之法律并追偿所受损失。另外，2019年7月19日，周春桃向海口市龙华区教育局递交的《变更申请书》之内容，亦更进一步验证，双方约定将原满桃李培训中心办学场所即建信大厦202、203房，变更为北师教管培训中心办学使用，故涉案双方之间系特定的校外培训场所转让合同纠纷！原审法院遗漏上述《变更协议书》、《变更申请书》等关键事实的查明认定，最终导致了错判！恳请二审法院一并纠正！   二、双方于2019年6月28日及2019年7月1日分别签订《房租租赁合同》和《变更协议书》后，周春桃在长达8个多月的时间内，未能将涉案房屋271㎡场地原先注册的满桃李培训中心，变更为北师教管培训中心，致使蔡南灿不能实现租赁办学场所合同之目的，蔡南灿有权解除合同，终止履行，并追究对方的违约责任，周春桃应退还蔡南灿押金37500元、租金75000元、物业费10000元，三项合计122500元，恳请二审法院公正改判。   基于周春桃早于2016年8月2日在所出租场地所创办了满桃李培训中心，民办学校办学许可证编号为教民146010370000801号，故双方一致同意将涉案场地转租给蔡南灿，并更名为北师教管培训中心使用肆年，且于2019年7月1日原满桃李培训中心任课教师的课时费由北师教管培训中心按规定支付，变更前的债权债务与后者无关。另外，根据《海南省校外培训机构设置标准（暂时）》第十条第二项规定，“校外培训机构应具有必要的场所和设施设备，并符合以下要求：（二）校外培训机构法人注册地实际使用的办学场所建筑面积应不少于200平方米，且同一培训时段内生均面积不低于3平方米。”涉案房屋建筑面积为271㎡，只能举办一家培训中心。可见，周春桃长达8个多月，未能将满桃李培训中心，更名为北师教管培训中心，导致蔡南灿无法正常办学，不能实现租赁办学场所之合同目的，依据《合同法》第九十四条第四项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”蔡南灿有权解除上述《房租租赁合同》，且周春桃对此亦无异议！再根据场地租赁合同签订了8个月，蔡南灿一直无法正常使用及办学，加上疫情影响，更是雪上加霜！周春桃于2019年12月23日切断涉案房屋水电后，蔡南灿根本无法继续使用房屋，故合同实际于该日已终止了履行。依据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约方周春桃应返还蔡南灿押金37500元、租金75000元、物业费10000元，三项合计122500元，但2019年12月23日前，蔡南灿使用场地所产生水电费和物业费等5044.50元以及办学期间所引发的教师、学生的债权债务应由周春桃承担或负责！   三、北师教管的名字导致蔡南灿没法办理许可证，不管基于什么样的名字，同样的面积下（271平米）无法办理第二个教育培训机构，按规定，教育培训机构是不能小于200平米的。2020年1月23日放假前，周春桃来202房，蔡南灿归还了周春桃房屋钥匙，周春桃提供的照片证据是其当时回收涉案房屋时拍摄下来的。疫情至今教育局一直未发培训机构复开的通知，从2020年1月23日起，蔡南灿并未实际使用该房子进行培训教育活动，视为双方协议中约定的战争或者不可抗力原因导致一方无法执行，视为协议自动终止所以无须支付2020年2至5月的房租。   周春桃答辩称：一审法院认定事实清楚，使用法律正确。   一、双方于2019年6月28日签订的《房租租赁合同》合法有效。双方签订《房租租赁合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。周春桃已经按照合同的约定将房屋交给蔡南灿使用，蔡南灿承租涉案房屋后，自2019年7月至2020年1月期间正常使用该房屋进行教育培训。之后因发生疫情，导致蔡南灿无法正常经营，所以蔡南灿才提出要求退还押金及租金。蔡南灿的要求明显缺乏法律依据。   二、蔡南灿主张其因该房屋上原注册有培训机构导致其无法开展正常的教育培训，蔡南灿的主张没有依据。《房租租赁合同》中并没有关于办理教育机构的相关内容。周春桃无任何义务协助蔡南灿办理教育培训机构。蔡南灿在诉状中诉称是周春桃的原因导致其无法注册教育机构，导致其无法经营，此抗辩理由与本案无任何关系，因此其抗辩理由根本不成立。蔡南灿真正不能正常营业的主要原因是受疫情的影响导致其无法正常招生。因此，蔡南灿要求周春桃退还所有的押金及租金无法律依据。   三、蔡南灿违背《房租租赁合同》的规定，周春桃有权解除合同且不予退还押金。蔡南灿的租金交至2019年12月份，自2020年1月至起诉之日的租金未支付，依据《房租租赁合同》第六条第1项第（1）的规定，蔡南灿未按照合同的约定支付租金，周春桃有权解除合同及不予退还押金。   四、因为疫情的原因，影响蔡南灿正常经营的时间是2020年2月、3月两个月的时间，其他时间蔡南灿应当支付租金及水电费、物业费等费用。   （一）2020年2月份开始，因为疫情和防控的原因，蔡南灿无法使用涉案房屋进行教育培训，导致其没有经营收入。对于这一点周春桃表示理解。但从2020年4月疫情有所好转，而且蔡南灿一直占有涉案房屋，未与周春桃协商解除合同事宜，亦未把涉案房屋归还给周春桃。因此，蔡南灿应当支付占用期间的租金。   （二）蔡南灿在占用涉案房屋期间应自行缴纳物业费、水电费、公共维护费等。   综上，一审法院判决事实清楚适用法律正确。请法院驳回蔡南灿的诉讼请求。   蔡南灿向一审法院起诉请求：1.解除2019年6月28日双方签订的《房租租赁合同》；2.判决周春桃退还给蔡南灿押金37500元，租金75000元，物业费10000元，总共122500元，并按2019年7月至2020年3月同时期国家银行活期利率3.5%计算利息3215.63元；3.周春桃承担本案的诉讼费用。   周春桃向一审法院提出反诉请求：1.判决解除周春桃与蔡南灿于2019年6月28日签订的《房租租赁合同》；2.判决蔡南灿于判决生效之日十日内将搬出海口市龙华区文华路8号建信大厦2层202、203房；3.判决蔡南灿向周春桃支付2019年12月27日至2020年5月26日的租金62500元以及利息6333元，共计68833元；4.蔡南灿支付涉案房屋从2019年12月至2020年4月10日的物业费1870.45元、水电费2767.4元，公共维护费406.65元，共计5044.5元；5.判决案件受理费由蔡南灿负担。   一审法院认定事实：海口市文华路8号建信大厦第2层房产的房屋所有权人为周春桃，该房产权证号为海口市房权证海房字第XX**。2016年8月2日，周春桃以该房产地址注册登记了海口市龙华区满桃李教育培训中心（以下简称满桃李培训中心），有效期限自2016年8月2日至2020年8月1日。2019年6月28日，周春桃与蔡南灿签订一份《房租租赁合同》，内容约定：周春桃将其名下位于海口市龙华区文华路8号建信大厦2层202、203房共271平方米出租给蔡南灿做培训教育机构使用，租赁期限为肆年，自2019年7月1日至2023年6月30日止。2019年7月1日至2020年6月30日的每月租金12500元，满一年每年递增百分之六。租金采用先付后用的原则押三付三形式（以第一年租金为准作为押金金额），蔡南灿应于合同签订之日支付。每三个月应付的租金，蔡南灿应提前五日付清。蔡南灿应于本合同签订之日向周春桃支付相当于三个月租金的押金，作为蔡南灿全部履行完本合同义务的保证，且押金不能作为承租金。押金由周春桃于租赁期届满或合同提前终止且不存在任何违约情形下无息返还给蔡南灿。合同期满后，蔡南灿不得搬走原有物品；除周春桃同意蔡南灿续租外，蔡南灿应在本合同租赁期满的当日或提前终止当日将符合该房屋合理使用后状态或恢复至周春桃同意接受的状态之该房屋归还给周春桃。蔡南灿应按管理单位指定的合理期限和方式缴电费、水费、通信费。蔡南灿不得以任何理由拖欠租金，逾期不支付的且超过十日不交租金的、经过周春桃通知合理期限内仍不缴纳的，周春桃有权单方终止合同且押金不退。蔡南灿发生上述实质性违约行为的，周春桃有权书面通知蔡南灿解除本合同（不因周春桃接受租金、违约金等行为而被剥夺该解除权），提前收回该房屋，且蔡南灿应按照每日千分之三的标准向周春桃支付逾期利息；上述违约金、赔偿金不足以补偿周春桃损失的，周春桃有根据有关法律规定向蔡南灿继续追索的权利。周春桃未按约退还押金的，每逾期一日，周春桃应按逾期应付款的千分之三向蔡南灿支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。   上述合同签订后，蔡南灿于2019年7月1日向周春桃支付了房租押金37500元，周春桃将涉案房屋交付给蔡南灿使用，蔡南灿与周春桃均持有房屋的钥匙。2019年10月8日，蔡南灿向周春桃支付了2019年7月1日至9月30日房租37500元，2019年10月1日至12月31日房租37500元。蔡南灿并交纳了涉案房屋自2019年7月至12月的物业管理费和水电费。2020年1月至4月，蔡南灿尚欠海南永伦物业服务有限公司海口分公司物业费1870.45元、水电费2767.4元、公共维护费406.65元。   另查，周春桃于2019年7月1日向蔡南灿交付房屋时，将正在满桃李培训中心从事教学活动的部分老师及学生一并移交给蔡南灿。蔡南灿在该接收涉案房屋后继续从事教育培训活动，并以该场所作为企业所在地完成“北师教管教育培训中心（海南）有限责任公司”的名称自主申报。根据（儋工商）登记名保留字[2019]年第479号《名称保留单》记载，该名称保留期至2020年1月11日。周春桃在申报“北师教管教育培训中心（海南）有限责任公司”名称的同时，在涉案房屋走廊、楼外张贴或以液晶显示屏形式宣传以“北师教管”培训名义进行宣传。蔡南灿在涉案房屋从事教育培训活动至2020年1月23日春节放假。后因疫情原因，海南省教育厅于2020年2月1日作出琼教〔2020〕4号《海南省教育厅关于做好各级各类学校2020年春季学期延期开学有关工作的紧急通知》，通知各级各类学校（包括校外培训机构）不得组织学生提前返校，不举行任何线下教学活动、培训活动等。蔡南灿未再使用涉案房屋进行培训活动，亦未将涉案房屋交还给周春桃。   一审法院认为，蔡南灿与周春桃签订的《房租租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。周春桃已按约定将房屋交付给蔡南灿使用，蔡南灿承租涉案房屋后，自2019年7月至2020年1月期间正常使用该房屋进行教育培训，则应按约定向周春桃支付2019年7月至2020年1月的租金，并缴纳物业管理费。蔡南灿主张周春桃退还其已经支付的2019年7月至2019年12月的租金75000元、返还物业管理费并支付利息缺乏依据，一审法院不予支持。蔡南灿在承租涉案房屋时即知该房屋上注册有培训机构，且蔡南灿已经在承租后开展了教育培训经营，其主张因该房屋上原注册有培训机构导致其无法开展正常的教育培训经营，一审法院不予采纳。因蔡南灿在2020年1月份正常使用房屋，按照合同约定，租金采用“先付后用”的原则，每三个月应付的租金，应提前五日付清，即正常情况下，蔡南灿应于2019年12月26日前付清2020年1至3月的租金。2019年12月底至2020年1月初，海南尚未爆发疫情，蔡南灿也正常使用房屋至2020年1月23日，但其一直拖欠租金未付，按照合同约定，周春桃有权不退还押金，蔡南灿请求周春桃退还押金37500元，一审法院不予支持。周春桃主张蔡南灿支付2020年1月至5月的租金62500元及利息。蔡南灿承租涉案房屋的目的系用于经营，其在2020年1月正常使用该房屋开展经营活动，应支付该月的租金12500元并支付逾期利息，双方约定逾期支付租金的利息为日千分之三，周春桃主动调整至按年利率24%计算三个月的逾期利息，一审法院予以支持，利息的金额应为12500元×24%÷12个月×3个月=750元，对于周春桃利息主张中超出750元的部分，一审法院不予支持。2020年2月开始，由于疫情及疫情防控的原因，蔡南灿无法使用该房屋进行教育培训，导致其没有经营收入，完全继续按照原租赁合同约定支付租金对其明显不公平，但其亦未将涉案房屋交还给周春桃，考虑到本案的实际情况，一审法院酌情减免蔡南灿2020年2、3月份两个月的租金，即蔡南灿应向周春桃支付2020年4、5月份的租金25000元。蔡南灿承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致其没有经营收入，周春桃主张蔡南灿按照年利率24%承担2020年2月份之后逾期支付租金的违约责任，一审法院不予支持。蔡南灿使用该房屋期间，应自行缴纳物业、水电、公共维护费等费用，因上述费用已经实际产生，周春桃主张蔡南灿支付2019年12月至2020年4月10日拖欠的水电费2767.4元、物业费1870.45元、公共维护费406.65元，一审法院予以支持。蔡南灿与周春桃均同意解除双方签订的《房租租赁合同》，蔡南灿对于合同解除后十日内搬出涉案房屋亦无异议，一审法院予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，一审法院判决：一、解除蔡南灿与周春桃于2019年6月28日签订的《房租租赁合同》；二、限蔡南灿于本判决发生法律效力之日起十日内搬离海口市龙华区文华路8号建信大厦2层202、203房，将房屋返还给周春桃；三、蔡南灿于本判决发生法律效力之日起十日内向周春桃支付拖欠的2020年1月租金12500元及逾期利息750元；四、限蔡南灿于本判决发生法律效力之日起十日内向周春桃支付拖欠的2020年4月、5月租金25000元；五、限蔡南灿于本判决发生法律效力之日起十日内向周春桃支付水电费2767.4元、物业费1870.45元、公共维护费406.65元，合计5044.5元；六、驳回蔡南灿的其他诉讼请求；七、驳回周春桃的其他反诉请求。本案本诉受理费2814.31元，由蔡南灿负担；反诉受理费772元，由蔡南灿负担441元，周春桃负担331元。   双方当事人二审均无新证据提交。   本院二审查明，蔡南灿一审中提交了《变更协议书》和一份《变更申请书》。《变更协议书》的签约人为北师教管教育培训中心（海南）有限责任公司和海口市龙华区满桃李教育培训中心。签约双方就变更海口市龙华区满桃李教育培训中心民办学校许可证事宜进行了约定，海口市龙华区满桃李教育培训中心仅配合对方办理变更公司名称、法人等事项的义务。《变更申请书》为海口市龙华区满桃李教育培训中心向海口市龙华区教育局申请变更培训中心名称和举办者。   本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，涉案《房租租赁合同》中关于周春桃将其名下的涉案房屋出租给蔡南灿租作培训教育机构使用的约定，仅是纯粹对双方涉案房屋租用的用途进行的约定，并无转让办学场所或办学机构经营权的约定。而《变更协议书》的签约人为北师教管教育培训中心（海南）有限责任公司和海口市龙华区满桃李教育培训中心，系签约双方就变更海口市龙华区满桃李教育培训中心民办学校许可证事宜进行的约定，属另案法律关系，《变更协议书》的内容亦与本案并无关联性。将《房租租赁合同》和《变更协议书》的内容相互比对，并无以成功变更培训机构名称以及法人作为履行《房租租赁合同》的前提条件的约定，且海口市龙华区满桃李教育培训中心在《变更协议书》中仅负有配合对方办理培训机构更名的义务，本院无法作出本案系特定的校外培训场所转让合同纠纷的认定。综上所述，本案属于房屋租赁合同纠纷，蔡南灿在租用涉案房屋后是否能在租用场所实现其办学目的，属于蔡南灿个人能否如愿实现对租赁物的使用用途的范畴，而不能以此而主张《房租租赁合同》合同目的不能实现。蔡南灿以其未能在涉案租赁房屋注册办学机构不能实现租赁办学场所合同之目的为理由，主张周春桃退还其押金、租金和物业费缺乏事实依据，亦于法无据，本院不予支持。   在《房租租赁合同》未解除的情况下，一审法院支持周春桃请求蔡南灿向其支付拖欠的房租、水电费、物业费和公共维护费的诉请并无不当，应予维持。   综上，蔡南灿的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3586.31元，由上诉人蔡南灿负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 符玉梅   审判员 陈立夫      二〇二一年一月十四日   书记员 柯小莉   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。