山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14670号 上诉人（原审被告）：保利物业发展股份有限公司黄岛分公司，住所地青岛市黄岛区。 负责人：柳振中，总经理。 委托诉讼代理人：崔涛，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖凤珍，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱明红，女，1967年8月11日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙萌，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟海鸣，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕贤皑，男，1968年8月21日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙萌，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟海鸣，山东德衡律师事务所律师 上诉人保利物业发展股份有限公司黄岛分公司(以下简称保利物业)因与被上诉人朱明红、吕贤皑物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初2638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 保利物业上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、案涉两套房屋的商品房预售合同已经约定房屋交付日期，被上诉人未在该日期前办理房屋交接手续，上诉人在2015年3月14日向被上诉人邮局房屋交付函，但被上诉人拒接电话导致邮局被退回，被上诉人应自2015年3月14日交纳物业费；2、案涉两套房屋均在xx栋楼宇中，按照常理交付时间应该相同；3、被上诉人对涉案的两套房屋均在2015年1月开始交纳物业费，该行为足以证实其认可两套房屋已于2015年1月之前实际收房。 朱明红、吕贤皑辩称，上诉人上诉请求无任何事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 朱明红、吕贤皑向一审法院起诉请求：1.判令保利物业返还朱明红、吕贤皑多收取的物业服务费13072.4元；2.判令保利物业按同期银行贷款利率支付朱明红、吕贤皑的利息损失（以5169.6元为基数计算自2016年7月25日至实际返还之日利息，以及以7902.5元为基数计算自2017年5月27日至实际返还之日的利息）；3.判令保利物业承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年12月15日，朱明红、吕贤皑与青岛保利广惠置业有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》两份，合同分别约定由朱明红、吕贤皑出资购买该公司开发的位于青岛市黄岛区，分别为：（1）xx栋x单元xx户、建筑面积143.32平方米，（2）xx栋x单元xx户、建筑面积为143.64平方米；上述房屋均为高层住宅，同时约定上述房屋交付时间为2014年12月31日前；该房屋在符合约定的交付条件后，该公司应在交付之日前七天书面通知朱明红、吕贤皑办理交付房屋手续，朱明红、吕贤皑应在收到该通知之日起七天内会同该公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的的标志为朱明红、吕贤皑签署《收楼确认书》；该合同第二十四条已载明该公司已选聘保利物业对该小区房屋进行前期物业管理；该合同中附件五约定高层住宅物业费按建筑面积1.5元/月/平方米（不含0.4元/月/平方米的电梯运行费）。 朱明红、吕贤皑与保利物业双方均认可的事实：2016年7月25日，朱明红、吕贤皑签署了xx栋x单元xx户房屋的收楼通知书，并交纳物业费6530.4元（2015.1-2016.12）；2017年5月27日，朱明红、吕贤皑签署了xx栋x单元xx户房屋的收楼通知书，并交纳物业费9537.5元（2015.1-2017.11），以上朱明红、吕贤皑共缴纳物业费16067.9元。 朱明红、吕贤皑认为保利物业收取的上述部分物业费共计13072元与实际收房日期不符，无任何事实与法律依据，多次要求保利物业返还，但保利物业拒不返还，于2019年7月向保利物业邮寄送达了《律师催告函》1份。保利物业对该证据的真实性不认可，主张没有收到相关快递，并不同意将朱明红、吕贤皑主张返还的物业费抵顶以后的物业费。 一审庭审中，保利物业提交房屋交付函和房屋交付催告函EMS邮寄单复印件各1份，证明交房时间，保利物业主张已按照合同约定交房。朱明红、吕贤皑主张该快递单没有发件人，寄件人的签署页也没有签字，也没有标明具体日期和函件内容，朱明红、吕贤皑未收到该通知，真实性也不予认可。保利物业再未提供出其他能够证明由其或者房屋开发商通知朱明红、吕贤皑办理涉案房屋交接的相关证据。 上述事实，有朱明红、吕贤皑提供的《前期物业服务协议》、民事裁定书、《青岛市商品房预售合同》、收款收据、收楼确认书等交接手续资料、律师催告函、EMS快递单据，保利物业提供的催告函、EMS快递单，及原保利物业陈述在案为凭，业经一审法院开庭质证，可以采信。 一审法院认为，本案争议的焦点是：保利物业应否退还朱明红、吕贤皑在海上罗兰xx栋x单元xx户房屋自2015年1月至2016年7月期间的物业费、xx栋x单元xx户房屋自2015年1月至2017年5月期间的物业费。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人签订的两份《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。该两份合同约定房屋交付的标志为朱明红、吕贤皑签署《收楼通知书》，双方均认可朱明红、吕贤皑签署收楼通知书的时间分别为：2016年7月25日、2017年5月27日，故依据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，朱明红、吕贤皑购买海上罗兰xx栋x单元xx户交纳物业服务费的时间应从2016年8月开始，xx栋x单元xx户交纳物业服务费的时间应从2017年6月开始。关于朱明红、吕贤皑主张由保利物业返还多收取的13072元物业费金额、计算标准保利物业均无异议，故保利物业收取的涉案楼房交房前的物业费应予返还。关于朱明红、吕贤皑主张的利息损失，于法有据，应该予以支持。保利物业提交房屋交付函和房屋交付催告函的EMS邮寄单复印件证实交房时间，朱明红、吕贤皑对此不认可，保利物业提交的证据不足以证明涉案房屋按照购房合同确定的时间已交付于朱明红、吕贤皑，故保利物业抗辩其按购房合同签订的收房日期起收取涉案房屋的物业费无事实及法律依据，一审法院不予采纳。保利物业主张朱明红、吕贤皑存在故意不收房的事实但并未提交有效证据予以证实，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《山东省物业服务收费管理办法》第十八条之规定，判决：一、保利物业于判决生效之日起十日内退还给朱明红、吕贤皑xx栋x单元xx户、xx栋x单元xx户物业服务费13072元；二、保利物业于判决生效之日起十日内给付朱明红、吕贤皑xx栋x单元xx户多收取的物业费利息损失（以5170元为基数，自2016年7月25日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及xx栋x单元xx户多收取的物业费利息损失（以7902元为基数，自2017年5月27日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，减半收取63.5元，由保利物业负担。 本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：保利物业应否退还朱明红、吕贤皑xx栋x单元xx户房屋自2015年1月至2016年7月期间的物业费、xx栋x单元xx户房屋自2015年1月至2017年5月期间的物业费。朱明红、吕贤皑与青岛保利广惠置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定，涉案房屋交付的标志为朱明红、吕贤皑签署《收楼通知书》。朱明红、吕贤皑与保利物业均认可朱明红、吕贤皑签署《收楼通知书》的收房时间为2016年7月25日和2017年5月27日，故一审确认朱明红、吕贤皑应自2016年8月和2017年6月交纳物业费并无不当。保利物业主张曾在2015年3月向朱明红、吕贤皑邮寄房屋催收通知，朱明红、吕贤皑对此不认可，而保利物业提交的证据不足以证明房屋此时已交付朱明红、吕贤皑。故保利物业上诉主张，其有权自2014年12月或者自2015年3月收取涉案房屋的物业费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，保利物业的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费127元，由保利物业发展股份有限公司黄岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈晓静 审判员   林伟光 审判员   刘昭阳 二〇二一年一月二十八日 法官助理于丽人 书记员 宋明旭