广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9173号原告：阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司，住所地广东省清远市清城区***********米娅新城阿尔勒中心十一幢-2层商铺02号。负责人：费晓林，该分公司总经理。委托诉讼代理人：范志培，男，该分公司员工。委托诉讼代理人：段贾佳，男，该分公司员工。被告：杨海英，女，1984年8月15日出生，汉族，住广西陆川县***********，公民身份号码450************。原告阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司与被告杨海英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，后转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司的委托诉讼代理人范志培、段贾佳，被告杨海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告缴纳拖欠的物业服务费7849.92元，其他费用865.37元，违约金5817.08元，费用合计14532.37元；2.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年3月20日，原告由建设方依法选聘对阳光100小区从事物业管理服务，原告严格依约履行了义务，但被告拒不缴纳自2016年4月开始至2020年5月止的物业服务费等费用，经原告多次催缴均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告杨海英辩称，1.本人房屋2016年4月至2016年8月期间，因质量问题没有维修完成，开发商还未交房，物业费是由开发商缴纳。2.物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，小区绿化不及时，绿地内杂草清理不及时，杂草丛生，物业应根据季节及时绿化，并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。小区垃圾不打扫、不处理，垃圾随处可见，到处都是脏乱差。3.物业物管服务人员傲慢无礼，不以提高服务为宗旨，只为收费为目的。4.事实并非原告起诉状所述“经催要未果”，从2016年9月收房到至今，发现本人房屋天花板漏水情况(有证明)，在原告起诉前曾打电话及微信要过物业管理费，前后一共不少于3次，有2次是同一负责A13幢曾管家，从第1次沟通收费起，本人就多次反映同样的问题，一直拖到过保修期未解决，情况发展到2019年5月本人房屋天花板严重被泡水(有图片证明)，本人再次要求物业管家协助处理事情，物管一直以过了保修期为由不予维修，只能要本人跟楼上沟通解决，本人清楚的记得，每次与物管沟通，本人明确表明，只要协调解决本人房屋天花板漏水问题，本人可以缴费，但时隔4年之久，物管到2020年9月18日为止都是说在呈报中，足以表明物业没有协调解决问题的诚意，因造成本人房屋到目前都无法入住及租赁的损失(有资料证明)。5.物业为谋取利益，未经业主同意擅自出租公共停车位，还将公共停车位上地锁。6.保洁人员严重不足，长期没人清洁，造成楼宇每层楼道玻璃暴灰尘污垢，园区到处干枝落叶无人清扫，园区道路长期未清洗造成地砖地面发黑长青苔，小区地砖损坏未修复，严重影响房屋价值(有照片证明)。7.安保人员人数不足，且未按一门一岗亭设置，每天巡逻次数不足，保安上班时间睡觉(有照片证明)。8.物业管理服务费采取包干制方式，重复收取垃圾处理费。(有信息证明)。9.物业收取公摊电费过高，且用途不明，公摊电费无标准、公示少、公示内容不透明，对公摊电费“一头雾水”。10.物业的不作为违约在先，我们才缓交物业费，物业收取滞纳金不合理，我们不会交滞纳金。综上可见，同时履行抗辨权，我并非想要拖欠物业服务费，物业为什么会有这么多同业主的物业纠纷案件呢，因为物业先违反物业合同条约在先，物业从2013年3月20号进驻小区至今从未尽到共用设施设备的维修、管理、运行服务义务和清洁卫生服务，安保安全等物业合同约定的服务标准，事实表明申请人所谓的提供了物业服务不仅未获得本人的认可，更未获得代表广大业主的认可，原告破坏了包括本人在内的广大业主的居住环境及公共设施设备!由于原告阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司严重丧失服务行业及职业道德，不但严重违反住宅小区物业管理服务等级标准即超一级服务标准履行义务职责，物业公司违反服务合同条约在先，而且严重损害了本人在内的大部分业主的合法权益!导致本人在内的大部分业主遭受严重损失!房屋贬值!因此，为维护包括本人在内的业主的合法权益，恳请法院在被告未处理以上问题和屋主收房时所遗留的未修质量问题前驳回原告的全部诉讼请求，以彰显法律惩治违法犯罪行为，维护公平正义的法律精神!同时履行抗辨权!本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.被告抗辩其是于2016年9月2日收楼，原告在庭审中表示需核实被告是否早于该日期收楼，但庭后其也没有明确被告的收楼日期。对于该事实，被告提供有房屋交接记录表以及与原告所签订的《前期物业服务协议》，可以证明被告的收楼时间为2016年9月2日。2.被告抗辩原告没有履行好前期物业服务协议中绿化养护、公共环境卫生、维护公共安全秩序等义务，导致小区绿化差、卫生条件差。原告则认为其履行了合同义务。对于该争议事实，被告提交的拍摄照片可以证明原告在履行物业服务的合同义务方面存在一定程度的瑕疵。本院认为，原被告所签订的《前期物业管理服务协议》以及湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司与被告所购物业的开发商所签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对被告具有法律约束力。原告在被告所购物业的小区内提供物业服务，被告应按照该协议的约定向原告支付物管费、水费、电费、生活垃圾处理费、污水处理费、公摊电费等费用。《前期物业服务合同》第七条第一款和《前期物业服务协议》第四条第七款均约定物业管理费于物业交付之日起计收，被告于2016年9月2日实际收楼，而原告也无证据证明被告存在不正当阻止原告收取物业服务费用条件成就的行为（比如被告经开发商或原告书面通知收楼后无正当理由拒绝收楼），故原告请求被告支付自2016年4月起的物业服务费用依据不足，被告只需交纳从其实际收楼之日（2016年9月）起的物业管理费等费用。经核算，被告应向原告支付2016年9月至2020年5月止拖欠的物管费6926.4元、水费6.75元、公摊电费722.36元、生活垃圾处理费40元、污水处理费4.29元，共计7699.80元。对于原告请求的逾期交纳物管费的滞纳金，因原告在本案中自身存在一定履行瑕疵，因此，对于其在本案中请求的滞纳金本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨海英于本判决生效之日起10日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司支付至2020年5月止的物管费6926.4元、水费6.75元、公摊电费722.36元、生活垃圾处理费40元、污水处理费4.29元，共计7699.80元；二、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，由原告阳光壹佰物业发展有限公司清远分公司负担57元，被告杨海英负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇二一年一月二十二日书记员  李泳琪附相关法律条文：《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。