广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初6600号原告：广州万新市场管理有限公司，住所地广州市南沙区万顷沙镇新兴路**，统一社会信用代码91440115766140170B。法定代表人：温红江，职务总经理。原告：广州市南沙区万顷沙镇人民政府，，住所地广州市南沙区万顷沙镇光明路**（综合楼）统一社会信用代码11440115007523517L。负责人：林建锋，职务镇长。上述原告共同委托诉讼代理人：陈家琪、李铭莹，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。被告：广州百万葵园生态发展有限公司，住，住所地广州市南沙区万顷沙镇（新垦）十五涌**工业区一社会信用代码914401157349367729。法定代表人：柳劲松，职务经理。委托诉讼代理人：杨丽勤，女，1989年10月29日出生，壮族，系公司监事。原告广州万新市场管理有限公司(以下简称万新公司)、广州市南沙区万顷沙镇人民政府（以下简称万顷沙政府）诉被告广州百万葵园生态发展有限公司（以下简称葵园生态公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万新公司、万顷沙政府委托诉讼代理人李铭莹，被告葵园生态公司委托诉讼代理人杨丽勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万新公司向本院提出以下诉讼请求：1.葵园生态公司于判决生效之日起三日内向万新公司支付2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金1009115.6元；2.葵园生态公司向万新公司支付逾期交租违约金（违约金的计算方法：按日利率1‰的标准，自2019年2月1日起至2019年8月21日止，以288639.45元为本金，自2019年8月22日起至2019年10月10日止，以243197.25元为本金，自2019年10月11日起至葵园生态公司付清全部租金之日止，以143197.25元为本金；另以288639.45元为本金，按日利率1‰的标准，分别从2019年5月1日、2019年8月1日及2019年11月1日起计算违约金至租金付清之日止）；3.被告于判决生效之日起三日内向万新公司支付2019年度周边基础设施维护费100000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：万顷沙政府于2014年1月1日与葵园生态公司签订《土地租赁经营合同》，约定葵园生态公司承租广州市南沙区万顷沙镇15涌至16涌灵新公路以西409.48亩耕地和14涌下涌南沙港快速以西的173.63亩耕地（以下统称涉案土地），合同还对租期、租金标准以及违约责任等内容进行了约定。合同另约定葵园生态公司每年应向万顷沙政府支付100000元周边基础设施维护费。2015年1月，万顷沙政府与万新公司签订了《一般耕地总承包协议》，约定自2015年1月1日起至2019年12月31日止，万顷沙政府将包含涉案土地在内地的5788.18亩土地整体发包给万新公司进行承包管理，有关土地租赁事宜的处理均由万新公司负责处理。葵园生态公司承租涉案土地期间，存在拖欠基础设施维护费和租金的情形，至今仍欠付2019年租金1009115.6元和2019年基础设施维护费100000元。现万新公司为维护自身合法权益，提起本案诉讼。原告万顷沙政府对万新公司提出的诉讼请求没有异议，同意由万新公司向葵园生态公司收取相关费用。被告葵园生态公司辩称：葵园生态公司对万新公司主张的租金和基础设施维护费的欠付金额没有异议，但需要万顷沙政府出具书面文件方同意向万新公司支付相关费用。葵园生态公司与万顷沙政府签订的租赁合同中没有约定违约，故不同意支付违约金。即便要计算违约金，万新公司主张的违约金标准也过高，应予以调整，且葵园生态公司因疫情原因经营受影响，2020年度的违约金应予以免除。经审理查明：2014年1月1日，万顷沙政府（甲方）与葵园生态公司（乙方）签订《土地租赁经营合同》，约定万顷沙政府将涉案土地（共计面积583.11亩）出租给葵园生态公司。合同另约定：乙方按土地性质在工商部门核定允许的经营范围内进行经营。租赁期限从2014年1月1日至2033年12月31日止。从2014年1月1日起至2016年12月31日的租金为每年每亩1800元，租金每三年递增10%，即2017年1月1日至2019年12月31日的租金为每年每亩1980元。每年租金分季度缴交，乙方必须在每个季度第一个月前缴交当季度的租金，乙方必须按时足额向甲方缴交租金，逾期缴交的，甲方则每日按欠缴总额的千分之三计收逾期违约金。在签订本合同七个工作日内，乙方向甲方缴交300000元作为合同保证金。租赁期内，乙方须于每年6月30日前向甲方支付对周边基础设施的维护费用每年100000元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。万顷沙政府在合同签订当日向葵园生态公司交付了涉案土地。葵园生态公司承租后，在涉案土地上进行花卉种植。2014年10月16日，万顷沙政府召开镇长办公会议，并形成穗南万府会纪〔2014〕14号《镇长办公会议纪要》，纪要内容载明：会议研究并原则通过了《关于撤销物业部实施方案的请示》，明确土地管理的方式参照广州南沙开发区土地开发中心国有储备土地管理的办法实施，由镇政府委托万新公司管理土地，物业部改革小组要研究细化有关土地委托协议，要求必须依法依规进行委托发包，具体工作由彭文东副镇长牵头负责，此后，万顷沙政府（甲方、发包方）与万新公司（乙方、承包方）签订《一般耕地总承包协议》，约定：甲方将原物业管理部管理的5788.18亩一般耕地发包给乙方。土地承包期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，乙方每年向甲方支付承包费5728700元。原物业管理部发包上述地块的合同保证金在原合同到期后，原租户无任何违约行为的，凭保证金收据提出申请，由甲方直接退还（详见附件五）。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同附件《耕地及物业定金明细表（一般）》中载明涉案土地（面积583.11亩）承包人为“百万葵园”，租赁期限为2014年1月1日至2033年12月31日，定金金额为300000元。葵园生态公司确认2014年度向万顷沙政府交纳租金和基础设施维护费，自2015年起向万新公司交纳租金和基础设施费。万新公司确认葵园生态公司分别于2019年8月22日和2019年10月11日支付租金45442.2元和100000元，剩余费用尚未支付。万新公司分别于2019年10月14日、2020年5月6日以及2020年7月6日向葵园生态公司发出《租金催收函》，要求葵园生态公司清缴欠付费用。葵园生态公司分别在2020年5月8日和2020年7月6日签收了上述催收函。鉴于万新公司与万顷沙政府委托同一诉讼代理人参与本案诉讼，本院要求万顷沙政府以书面形式明确其同意由万新公司主张租金和基础设施维护费，但万顷沙政府并未提交。本院认为：万顷沙政府与葵园生态公司签订的《土地经营租赁合同》，以及万顷沙政府与万新公司签订的《一般耕地总承包协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《一般耕地总承包协议》未明确约定万顷沙政府将其在《土地经营租赁合同》中的权利和义务一并转让给万新公司，但根据穗南万府会纪〔2014〕14号《镇长办公会议纪要》的内容以及《一般耕地总承包协议》约定的承包范围，可以确认万顷沙政府将涉案土地所在的耕地整体发包给万新公司进行经营管理。万新公司已通过支付承包费的方式向万顷沙政府支付对价，其有权依据上述合同向葵园生态公司主张租金和基础设施维护费。根据葵园生态公司的陈述，其自2015年起向万新公司交纳租金和基础设施维护费，因此万新公司要求葵园生态公司向其支付2019年欠付的租金和基础设施维护费，亦符合三方的交易习惯。此外，万顷沙政府并未对其诉讼代理人在庭审中发表的意见提出异议，应视为其确认万新公司提出的主张。根据《土地经营租赁合同》约定的租金标准，2019年度的租金应为1154557.8元（583.11亩×1980元），其中每季度租金为288639.45元。现万新公司确认葵园生态公司已交纳租金145442.2元，故葵园生态公司仍需交纳租金1009115.6元以及2019年度的基础设施维护费100000元。葵园生态公司没有在《土地经营租赁合同》约定的期限内交纳租金，应当自逾期之日支付违约金。《土地经营租赁合同》约定的违约金标准为每日3‰，虽然万新公司将该标准调整为每日1‰，但上述标准均明显过高。本院根据公平原则，酌定按照年利率4%的标准计算违约金。现根据葵园生态公司交纳租金的情况，明确逾期交纳第一季度租金的违约金的计算方法为：自2019年2月1日起至2019年8月21日止，违约金的计算基数为288639.45元；自2019年8月22日起至2019年10月10日止，违约金的计算基数为243197.25元；自2019年10月11日起，违约金的计算基数为143197.25元为本金。葵园生态公司逾期交纳第二至第四季度租金的违约金，则各以288639.45元为基数，分别从2019年5月1日、2019年8月1日及2019年11月1日起计算违约金。葵园生态公司欠付的租金为2019年度的费用，其以疫情为由要求免除违约金，依据不足，本院对其上述答辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款之规定，判决如下：一、被告广州百万葵园生态发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万新市场管理有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金1009115.6元。二、被告广州百万葵园生态发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按照年利率4%的标准，向原告广州万新市场管理有限公司支付逾期交租违约金（逾期交纳2019年第一季度租金的违约金的计算方法：以288639.45元为基数，自2019年2月1日起计算至2019年8月21日止；以243197.25元为基数，自2019年8月22日起计算至2019年10月10日止；以143197.25元为基数，自2019年10月11日起计算至租金付清之日止。逾期交纳2019年第二季度、第三季度、第四季度租金的违约金的计算方法：各以每季度欠付的租金288639.45元为基数，分别从2019年5月1日、2019年8月1日及2019年11月1日起计算至租金付清之日止）。三、被告广州百万葵园生态发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万新市场管理有限公司支付2019年基础设施维护费100000元。四、驳回原告广州万新市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9317元，由原告广州万新市场管理有限公司负担2305元，由被告广州百万葵园生态发展有限公司负担7012元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二一年一月十四日法官助理谢雨虹书记员梁艺