福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终109号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴爱云，女，1970年11月1日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：邓少荣，福建邱宁江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会，住所地福建省三明市三元区新市南路****。统一社会信用代码：5535040351277240XJ。 法定代表人：严艳红，该居委会主任。 委托诉讼代理人：杨森礼，三明市三元区永恒法律服务所法律工作者。 上诉人吴爱云因与被上诉人三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会（以下简称凤岗居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省三明市三元区人民法院（2020）闽0403民初1753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。经阅卷、调查和询问，吴爱云、凤岗居委会没有提出新的事实和证据，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。 吴爱云上诉请求：1．撤销一审判决第一、三、五项，判令继续履行吴爱云与凤岗居委会于2017年1月11日签订的《租赁合同》；2．撤销一审判决第二、六项，变更为吴爱云支付租金2,400元；3．本案的诉讼费用由凤岗居委会承担。事实和理由：一、一审判决解除吴爱云与凤岗居委会的房屋租赁合同关系，系适用法律错误。吴爱云不否认2017年1月11日双方签订的《租赁合同》到期后未续签租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系。但凤岗居委会在起诉状中明确其解除合同的理由是“被告以种种理由拒不支付拖欠的房屋租金”，一审调查表明，吴爱云租金已交至2020年２月11日，在凤岗居委会第一次起诉之前，吴爱云多次以微信、银行转账的方式交纳租金，但凤岗居委会拒收或退回，并不存在严重拖欠的问题。吴爱云认为，时值全国爆发新冠疫情，根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发〔2020〕17号），第一条第五项的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。凤岗居委会的诉求明显与司法解释的规定相悖，依法不应支持。一审法院判决解除双方的租赁合同关系，明显属于适用法律错误，依法应予纠正。 二、一审不支持吴爱云要求减免租金的请求，属认定事实不清，导致判决结果错误。一审庭审调查表明，凤岗居委会并非涉案房屋的所有权人，其仅是使用权人，是城关街道办授权其使用，因此，实际产权人应为城关街道办，属于国有资产。一审法院认定涉案房产不属于国有资产类经营性用房，系认定事实错误。依三明市人民政府发布的《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情全力支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》，对承租全市国有资产类经营性用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份、3月份、4月份房租（含摊位费）减半（后于2020年5月9日改为免除３个月租金），吴爱云认为凤岗居委会出租的房产符合减租条件，一审法院判决驳回吴爱云要求减免三个月租金的请求，明显违反政策要求，应予纠正。 三、一审判非所诉，属程序违法，依法应改判或发回重审。凤岗居委会第二项诉讼请求为“判决吴爱云支付2020年9月11日之前所欠房屋租金3,000元，2020年9月12日至实际退房时租金另计”，而一审判决为“吴爱云应于判决生效之日起三十日内按每月600元的标准，向风岗居委会支付2020年２月12日起至房屋实际腾空交付之日止的租金及房屋占有使用费”，依此计算，吴爱云应支付2020年9月11日之前房屋租金4,200元，明显超出了凤岗居委会的诉讼请求，属于判非所诉，程序违法，依法应改判或发回重审。 凤岗居委会辩称，一、关于要求继续履行房屋租赁合同的问题。凤岗居委会不同意继续履行房屋租赁合同。一是房屋租赁合同已于2018年7月11日届满，虽然届满之后为不定期合同，但不是无限期合同，出租人有权随时终止租赁合同，但必须给承租人一定的时间搬迁，凤岗居委会提前一个月书面告知承租人（见2020年4月26日通知书），口头通知则更早。二是吴爱云擅自改变房屋内部结构，为了自己的方便，将三楼的墙壁拆除了（是承重墙）。三是拖欠水电费不缴（至2020年6月19日，尚欠水电费667.2元），一审法判决未支持凤岗居委会的这一诉求，造成凤岗居委会的损失。四是凤岗居委会收回房屋自用，是为了安放老旧小区微改造的监控设备，这是一项民生工程，由于吴爱云的不配合搬迁，导致该工程至今无法实施。二、关于要求减免租金的问题。一是到目前为止，凤岗居委会尚未收取吴爱云的租金，二是《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情全力支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》的相关条款，并不适用于凤岗居委会，因凤岗居委会是居民自治性组织，该房产不是国有资产。根据上述理由，凤岗居委会认为，原审法院判决事实清楚，适用法律正确，请法院驳回吴爱云的诉讼请求，维持原判。 凤岗居委会向一审法院起诉请求：1．判令解除双方不定期房屋租赁合同关系；2．判令吴爱云支付2020年9月11日之前所欠房屋租金3,000元，2020年9月12日至实际退房时租金另计，支付使用的水费667.2元；3．判令吴爱云限期腾空房内物品，恢复房屋原状后返还给凤岗居委会。 吴爱云向一审法院提出反诉请求：1．判令继续履行双方于2017年1月11日签订的《租赁合同》；2．判令凤岗居委会依政策减免2020年2月至4月的租金1,800元。 一审法院认定事实：1．凤岗居委会（甲方）与吴爱云（乙方）于2017年1月11日签订《租赁合同》，主要内容有：甲方同意将龙船4栋附6号办公室（原凤岗居委会办公室），楼梯间、室内水表、电表及办公桌、壁橱租给乙方使用，每月租金600元，乙方须在每季度15日之前缴清当季度的房租，如有拖欠租金甲方可提前解除合同并收回房屋，并有权追回所欠租金，合同有效期从2017年1月12日至2018年7月11日止。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但依然按照前述《租赁合同》履行。 2.2020年4月27日，凤岗居委会通过微信向吴爱云发出《通知书》，内容为：贵、我双方所签订的《房屋租赁合同》已到期，现社区居委会不再出租并收回自用。限贵方于2020年5月31日前将房屋内属于贵方的一切财物清理搬走，逾期不清理，视作贵方放弃财物所有权，我方有权将其作为废弃物处理。特此通知！ 3．双方租赁期间，吴爱云通过微信将房屋租金及电费转账给凤岗居委会工作人员高嵘。2020年4月28日吴爱云将电费257元及房租600元微信转账给高嵘，高嵘收取电费257元，未收取房租。自2020年4月27日凤岗居委会向吴爱云发出终止租赁的《通知书》后，凤岗居委会采用不收取或退回等方式未再收取吴爱云交纳的房屋租金。 4.2020年3月11日，吴爱云支付2019年8月至2020年2月11日共计6个月的房屋租金3,600元，后凤岗居委会未再收取吴爱云租金。 5.2020年2月6日，三明市人民政府发布《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情全力支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》，其中第9条：引导降低小微企业房租成本。对承租全市国有资产类经营性用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份、3月份、4月份房租（含摊位费）减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。 6．另查明，龙船巷4幢附6号（3层）自2002年建成都由凤岗居委会使用，原为社区办公用房，该房屋水表登记在林继英名下，自2014年8月起，截至2016年12月结欠水费646.1元，因欠费已停止供应用水。 一审法院认为，凤岗居委会与吴爱云签订的书面《租赁合同》已于2018年7月11日租赁期限到期，吴爱云继续租赁该房屋，凤岗居委会未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现凤岗居委会明确表示不再将房屋租赁给吴爱云，且于2020年4月26日向吴爱云发出终止租赁关系的通知，要求其在5月31日前搬离，已经给予了吴爱云一个月的合理期限，故凤岗居委会要求解除与吴爱云租赁关系并要求吴爱云将房屋腾空返还给凤岗居委会、支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；凤岗居委会要求吴爱云支付拖欠水电费667.2元的诉讼请求，证据不足，不予支持。吴爱云要求继续履行双方于2017年1月11日签订的《租赁合同》，因该《租赁合同》已于2018年7月11日期满，凤岗居委会明确表示要解除双方间的租赁关系，故吴爱云的该项诉讼请求，没有事实及法律依据，不予支持。吴爱云要求凤岗居委会减免2020年2月至4月的租金1800元，《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情全力支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》中可予以减免租金的房产为国有资产类经营性用房，案涉房屋不属于该情形，故吴爱云要求减免相关租金的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除凤岗居委会与吴爱云的房屋租赁合同关系；二、吴爱云应于判决生效之日起三十日内按每月600元的标准，向凤岗居委会支付2020年2月12日起至房屋实际腾空交付之日止的租金及房屋占有使用费；三、吴爱云应于判决生效之日起三十日内搬离位于三明市三元区××路××幢××层的房屋，并将房屋返还给凤岗居委会；四、驳回凤岗居委会的其他诉讼请求；五、驳回吴爱云要求继续履行双方于2017年1月11日签订的《租赁合同》的诉讼请求；六、驳回吴爱云要求凤岗居委会减免2020年2月至4月租金1800元的诉讼请求。一审本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由凤岗居委会负担5元，由吴爱云负担20元，反诉案件受理费25元，由吴爱云负担。 对一审查明的事实，双方当事人均没有异议，本院予以确认。 另查明，案涉房屋（三元区龙船巷4幢附6号）2002年建成后由凤岗居委会使用，产权属于三元区城关街道办事处。 二审中，双方当事人争议的焦点问题为：1．案涉房屋租赁关系是否符合解除的条件？2．吴爱云要求减免租金是否符合规定？3．一审判决认定支付2020年2月12日起至房屋实际腾空交付之日止的租金是否超过诉讼请求范围的问题。 本院认为，凤岗居委会与吴爱云签订的《租赁合同》已于2018年7月11日期满，吴爱云继续使用案涉房屋，双方未再续订立书面合同，故双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案凤岗居委会以案涉房屋收回自用为由要求解除双方租赁关系，亦给予吴爱云合理的搬迁期限，未违反法律规定，应予支持。一审法院判决解除双方租赁关系并无不当。案涉房屋产权人系三元区城关街道办事处，依照三明市人民政府发布《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情全力支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》第9条：“引导降低小微企业房租成本。对承租全市国有资产类经营性用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份、3月份、4月份房租（含摊位费）减半”的通知精神，吴爱云主张对2020年2月至4月的租金进行减免，酌情确定对吴爱云20**年2月、3月、4月的租金予以减半，即减免租金900元。二审中，双方当事人均认可从2020年2月11日之后吴爱云未再缴纳租金的事实，即从2020年2月12日至2020年9月11日，吴爱云欠付租金7个月共计4,200元，而凤岗居委会起诉请求第二项为判令吴爱云支付2020年9月11日之前所欠房屋租金3,000元，该诉求比吴爱云实际欠付的租金少计1,200元，少计部分应视为凤岗居委会对自身权利的处分，未违反法律规定。一审法院判决吴爱云应支付从2020年2月12日起至2020年9月11日止共计4,200元（7个月）的租金超过出凤岗街道的诉讼请求范围，存在不当，本院予以纠正。故吴爱云从2020年2月12日至2020年9月11日应支付的租金为2,100元（3,000元-900元）。 综上所述，吴爱云的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定本案基本事实清楚，适用法律正确，但判决的租金数额不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项，判决如下： 一、维持福建省三明市三元区人民法院（2020）闽0403民初1753号民事判决第一项、第三项、第五项（即：一、解除三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会与吴爱云的房屋租赁合同关系；三、吴爱云应于本判决生效之日起三十日内搬离位于三明市三元区××路××幢××层的房屋，并将房屋返还给三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会；五、驳回吴爱云要求继续履行双方于2017年1月11日签订的《租赁合同》的诉讼请求。） 二、撤销福建省三明市三元区人民法院（2020）闽0403民初1753号民事判决第二项、第四项、第六项（即：二、吴爱云应于本判决生效之日起三十日内按每月600元的标准，向三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会支付2020年2月12日起至房屋实际腾空交付之日止的租金及房屋占有使用费；四、驳回三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会的其他诉讼请求；六、驳回吴爱云要求三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会凤岗居委会减免2020年2月至4月租金1,800元的诉讼请求。） 三、吴爱云应于本判决发生法律效力之日起三十日内向三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会支付租金2,100元，并按每月600元的标准，支付从2012年9月12日起至房屋实际腾空交付之日止的租金； 四、驳回三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会的其他诉讼请求； 五、驳回吴爱云的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会负担10元，由吴爱云负担15元，反诉案件受理费25元，由三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会负担10元，由吴爱云负担15元。二案案件受理费50元，由三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会负担20元，由吴爱云负担30元。 本判决为终审判决。 审判长  吴振泉 审判员  修晓贞 审判员  吴朝生 二〇二一年一月二十九日 书记员  吴珺伊 附：主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。