湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2606号原告：周谷仙，女，1973年5月11日出生，汉族，孝感市人，住孝感市。原告：张进烨，男，2000年1月19日出生，汉族，孝感市人，住孝感市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：蔡望元，湖北正堂律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：周军涛，湖北高旻律师事务所律师。被告：祝小辉，男，1968年5月1日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝**。被告：湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司，住所地孝感市黄陂东路**。统一社会信用代码：91420900695129934G。主要负责人：陈柏舟，该公司经理。被告：湖北丽群房地产开发有限公司，，住所地孝感市孝**营房街机场路**统一社会信用代码：91420900747692674H。法定代表人：李超群，该公司总经理。第三人：陈柏舟，男，1962年8月24日出生，住北京市西城区航空胡同**。公民身份号码：4222011962********。第三人：李国新，男，1960年12月26日出生，，住孝感市孝**原告周谷仙、张进烨与被告祝小辉、湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升分公司（以下简称同升分公司）、湖北丽群房地产开发有限公司（以下简称丽群公司）、第三人陈柏舟、李国新案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周谷仙及两原告的共同委托诉讼代理人蔡望元到庭参加诉讼。被告祝小辉、同升分公司、丽群公司、第三人陈柏舟、李国新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周谷仙、张进烨向本院提出诉讼请求：1.依法解除对位于孝感市××路锦绣同××楼××室（房管局实测房××室）房屋的查封，并停止对该房屋的执行；2.依法确认位于孝感市××路锦绣同××楼××室（房管局实测房××室）房屋归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年3月27日、4月10日向被告同升分公司交纳购房认筹金41万元（其于同年11月10日出具了收据），订购其开发的锦绣同升5号楼1203室的商品房一套。2013年1月13日，双方签订了商品房买卖合同，约定房屋总价款为41万元，交房时间为2013年1月15日至21日。房屋交付后，双方签订了物业服务合同。同年4月，原告开始对房屋进行装修，花费20余万元。同年下半年，原告全家搬家入住，并按月交纳水、电、气及物业管理等费用，占有使用至今。原告购买时，该房屋无任何权利瑕疵，其取得物权的行为合理合法。虽因被告同升分公司的原因暂时不能办理过户手续，但根据原告购买的事实和《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告购买被告同升分公司的房屋，支付了全部购房款，并对房屋进行了装修，占有使用多年（先于被告祝小辉申请查封的时间6年之久），且无任何过错，其购买的行为受法律保护。被告祝小辉作为执行案件的申请人，在执行过程中申请查封上述原告购买且居住使用多年的房屋，明显错误。原告提出执行异议，人民法院作出（2020）鄂0902执异45号执行裁定驳回原告的异议申请，该裁定明显错误。被告祝小辉、同升分公司、丽群公司、第三人陈柏舟、李国新未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据，视为放弃相应的诉讼权利。本院认为，原告周谷仙、张进烨提交的证据具备真实性、合法性及关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经本院审查采纳的证据，本院认定事实如下：原告周谷仙、张进烨系母子关系。2012年，原告周谷仙认购被告同升分公司（原湖北丽群房地产开发有限公司锦绣同升项目部）开发的位于孝感市××路锦绣同升项目5号楼1203室的案涉房屋。同年3月27日、4月10日，原告周谷仙先后两次刷卡（卡号62×××39）向被告同升分公司交纳购房认筹金分别为90000元、100000元。同年10月12日，原告周谷仙通过其上述账户向被告同升分公司的会计陈青青的账户（账号62×××54）转账110000元交纳购房认筹金。同年11月10日，原告周谷仙仍通过其上述账户向陈青青的上述账户转账9000元，并向被告同升分公司交纳了部分现金（购房余款），取得案涉房屋的优先购买权。当日，被告同升分公司向原告周谷仙出具了收据（编号0316635），该收据载明“5#1203B113㎡总价410000元已交清”等内容。2013年1月13日，两原告与被告同升分公司签订商品房买卖合同（编号GF-2000-0171），约定其购买被告同升分公司开发的锦绣同升5幢12层1203室、建筑面积为113㎡的房屋，房屋总价款为410000元。该合同第六条约定付款方式为一次性付款，并注明“买受人于2013年1月13日付清该商品房总房款计人民币肆拾壹万元整（410000.00）”的内容。当月，被告同升分公司向原告周谷仙送达入户通知书（未注明落款时间），通知其于2013年1月15日至21日到孝感市××路锦绣同升营销中心办理交房手续。同年2月3日，被告同升分公司（甲方）与原告张进烨（乙方）签订前期物业管理服务协议，该协议注明甲方选聘的物业公司为孝感市锦和物业服务有限公司，乙方所购房屋为锦绣同升5幢1203室。同年4月，原告周谷仙开始对案涉房屋进行装修，并订购家具。同年下半年，两原告搬家入住案涉房屋，安装了有线电视网线、燃气管道。自2014年1月16日起，原告张进烨开始向孝感市锦和物业服务有限公司交纳案涉房屋的水电费。自同年4月6日起，原告张进烨开始向该公司交纳案涉房屋的物业费、生活垃圾清理费。2018年6月13日，原告周谷仙向被告同升分公司补交了案涉房屋的面积差价4463元。同年9月28日，被告同升分公司收回了编号为0316635的收据，向两原告出具了湖北增值税普通发票（NO02365676），该发票载明纳税人名称为两原告，价税合计414463元，并备注“丽群房地产锦绣同升5-1202原5-1203周谷仙”等内容。还查明，被告祝小辉因与被告同升分公司、丽群公司及第三人陈柏舟、李国新民间借贷纠纷一案，于2018年6月1日向本院提起诉讼并申请财产保全。同年6月4日，本院作出（2018）鄂0902民初1971号民事裁定，裁定查封、冻结被告同升分公司、丽群公司、第三人陈柏舟、李国新的银行存款200万元或同等价值的财产，并向孝感市不动产登记中心发出协助执行通知，查封了被告同升分公司所有的位于孝感市××路锦绣同××楼××室、××室、××室、××室、××室、××室××套房屋。该案经本院主持调解，双方达成如下协议：一、被告同升分公司所欠被告祝小辉借款本金1000000元及相应利息（按年利率24%自2015年2月16日计算至清偿之日）于2018年8月30日付清；二、被告丽群公司、第三人陈柏舟、李国新承担连带清偿责任。因被告同升分公司、丽群公司、第三人陈柏舟、李国新未履行上述义务，被告祝小辉遂申请本院强制执行，执行案号为（2019）鄂0902执135号。2020年6月9日，两原告向本院提出书面异议，认为其于2012年11月10日与被告同升分公司签订了商品房买卖合同并一次性付清了全部购房款414463元，购买案涉房屋且居住至今，每年缴纳了收视费等，要求终止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封。同年7月13日，本院作出（2020）鄂0902执异45号执行裁定，以两原告未能提供购买房屋时的银行转账凭证、其在本院查封案涉房屋前已购买该房屋的事实不能证实为由，裁定驳回两原告的异议请求。两原告不服该裁定，遂向本院提起诉讼。另查明，锦绣同升项目系孝感旧城区改造项目，因相关政策流程等历史遗留问题，导致该项目的不动产权证书至2018年5月才取得，购房网签办证事宜一直未能办理完毕。锦绣同升小区5号楼在办证时房管局测绘后的新房号与原房号不一致，被告同升分公司已通过告示的形式进行了变更，案涉房屋的新房号为5号楼1202室。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院》（法释[2004]15号）第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院》（法释[2015]10号）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告周谷仙、张进烨于2013年1月13日同被告同升分公司签订商品房买卖合同、支付合同约定的全部购房款410000元，并于同年对案涉房屋进行装修、占有使用，上述行为均发生在本院因被告祝小辉与被告同升分公司、丽群公司及第三人陈柏舟、李国新民间借贷纠纷一案于2018年6月4日查封案涉房屋之前，且案涉房屋未办理过户登记手续并非两原告自身的原因，故两原告的权利足以排除本院对案涉房屋的执行。因此，对两原告主张解除对案涉房屋的查封，并停止对该房屋执行的诉讼请求，本院依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋登记在被告同升分公司名下，并未办理过户登记手续，两原告主张确认该房屋归其所有，没有法律依据，故本院不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院》第十七条、《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除对位于孝感市黄陂东路锦绣同升5号楼1203室（房管局实测房号1202室）房屋的查封，停止对该房屋的执行；二、驳回原告周谷仙、张进烨其他诉讼请求。案件受理费7450元，由被告祝小辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长 余    月    明人民陪审员 张峰人民陪审员关新云二〇二一年一月二十六日书 记 员 朱    芸    芸附原告周谷仙、张进烨提交的证据：证据一、户口登记卡三份、结婚证一份。证明原告的基本情况，原告周谷仙与张年军系夫妻关系。证据二、商品房买卖合同一份、付款票据两份、转账凭证三份、银行查询单两份。证明原告于2012年3月27日、4月10日两次向被告同升分公司转款合计190000元，2012年10月2日、11月10日两次向被告同升分公司的会计陈青青（卡号62×××54）转款合计119000元，交纳了部分现金，订购锦绣同升5号楼1203室的商品房，并于2013年1月13日签订商品房买卖合同，被告同升分公司出具了收据的事实。证据三、入户通知书、住宅质量保证书、证明各一份。证明被告同升分公司于2013年1月已将锦绣同升5号楼1203室的房屋交付给原告的事实。证据四、物业服务协议一份、物业服务费收款收据十三份、有线电视安装发票两份。证明原告在2013年1月份收房后，与物业公司签订了物业管理协议，每年交纳物业费、水电费，安装了有线电视网线并交纳收视费，居住使用至今的事实。证据五、装修合同、购销合同各一份，票据十份，收条四份，银行转账凭证两份。证明原告收房后，于2013年4月开始对房屋进行装修及付款的事实。证据六、燃气供应合同、网络业务受理单各一份。证明原告于2013年9月安装燃气、网线的事实。证据七、民事裁定书两份。证明被告祝小辉申请查封原告购买的房屋，原告提出了执行异议。证据八、企业信息两份。证明被告同升分公司、丽群公司的基本情况。