宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0104民初7186号 原告：成都合达联行物业服务有限公司，住所地：四川省成都市温江区万春镇卫星村国色天乡西班牙馆。 法定代表人：游江，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗雅楠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：年俊，男，该公司员工。 被告：宁夏宝丰养老产业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区丽景北街中国穆斯林商贸城**办公楼。 法定代表人：马婕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王众，宁夏辅德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪豪鹏，宁夏辅德律师事务所律师。 原告成都合达联行物业服务有限公司与被告宁夏宝丰养老产业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月19日作出(2019)宁0104民初11578号民事判决，判决：被告宁夏宝丰养老产业有限公司继续履行与原告成都合达联行物业服务有限公司签订的《物业服务委托合同》（合同编号：BDYL-WY-2018001）。判决后，被告宁夏宝丰养老产业有限公司上诉至银川市中级人民法院，银川中级人民法院将本案发回本院重审。本院于2020年10月30日由审判员路建军与人民陪审员李玲、李娟霞组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成都合达联行物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗雅楠、年俊，被告宁夏宝丰养老产业有限公司的委托代理人倪豪鹏、王众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成都合达联行物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行《物业服务委托合同》（合同编号：BDYL-WY-2018001）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月25日，原告经过公开招投标，成为被告宝丰养老“建康城基础物业及室内保洁业务”项目中标单位，双方随后签订《物业服务委托合同》，甲方为被告，乙方为原告，合同约定，物业名称为“宝丰·幸福缘”，物业类型为“养老用房、服务用房、文体活动中心、物业用房”；合同第五条约定“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务分为基础物业服务和定制物业服务”，合同第二十五条约定“乙方承诺向甲方在合同签订之日起10个工作日内一次性缴纳保证金50万元”，合同第三十四条约定“乙方有以下情形之一，甲方有权单方解除合同，由乙方赔偿由此给甲方造成的损失：（一）连续三个月物业服务考核评分低于80分；（二）擅自将项目服务外包给第三方；（三）一年内发生重大治安事件或火灾超过一次（具体依照权威机构调查鉴定结果为乙方责任的）”，合同第三十六条约定“本合同有限期限为3年，本合同自2018年9月20日至2021年9月19日止”。委托服务合同签订后，原告依约履行，支付了履约保证金并提供物业服务。2019年4月28日，被告向原告发出《关于解除物业服务合同的函》，主要内容为“我公司因客观原因致使上述合同无法履行，现书面函告贵公司，解除双方签订《物业服务委托合同》，自本书面通知到达之日起生效”。原告认为，双方之间签订《物业服务委托合同》合法有效，双方都应当遵守，且原告为履行合同已经做了大量的前期准备和对被告的辅导工作。被告无故解除合同，损害了原告的利益，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告宁夏宝丰养老产业有限公司辩称，一、被告已向原告发出合同解除函，原告回函要求被告退还履约保证金，同时表明要与被告一同协商合同解除的具体方案，故双方就合同无法继续履行已经达成了合意，原告的诉讼请求不应得到支持。首先，因涉案项目已不单纯是基本的物业服务委托合同，而是需要多元服务的养老机构类服务项目，如原、被告继续履行《物业服务委托合同》，会影响被告的项目规划、运营及违反相关部门的监管理念和规范。故此，被告于2019年4月28日向原告发出《关于解除物业服务合同的函》，解除了双方签订的《物业服务委托合同》，而原告于2019年5月8日向被告发出《关于宝丰健康城项目解约物业服务合同回函》，要求被告退还《物业服务委托合同》中约定的履约保证金50万元，并至原告公司商谈解约事宜。根据双方签订的《物业服务委托合同》第二十六条之约定，合同期限届满或合同终止，被告才有退还履约保证金的义务，被告于5月26日将原告缴纳的履约保证金50万元通过转账的方式退还给原告，原告亦接受了该笔保证金。被告以为，合同履约保证金是合同继续履行的保证基础，原告要求退还履约保证金并至其公司商议解约事宜，已经体现出双方对上述合同无法继续履行达成的合意，原告起诉继续履行《物业服务委托合同》，但其已经以实际行为作出了不愿继续履行合同的意思表示，故其诉请应予驳回；二、《物业服务委托合同》内容为物业服务，而物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，需要双方持续的协调、配合，现双方没有继续合作的信任基础和合意，故本案签订的《物业服务委托合同》应予解除。首先，《物业服务委托合同》是被告就宝丰养老产业的物业服务与原告签订的合同，根据合同内容结合常识可知，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而且需要双方持续的协调、配合。而被告发出《关于解除物业服务合同的函》，原告回函要求退回履约保证金并要求至原告处协商解约事由等行为，可以看出双方之间已经失去了履行合同的合意，更失去了合作的信任基础，即使继续履行合同，也无法形成良好的协调、配合，只会给双方造成更大的损失。其次，《物业服务委托合同》不宜于强制执行，如人民法院最终判决双方继续履行案涉合同，在双方失去信任基础，无法完成持续性的配合、协调的情况下，该合同已经不具备履行基础，不适用于强制履行，强行将不配合的双方结合在一起履行合同的损耗将会远大于正常费用标准，会给双方造成更大的经济损失，故案涉合同应予解除；三、涉案养老项目因经营类型受国家相关规定、规范影响，已经不适合原告继续为此提供服务。首先，涉案项目的设立目的是成立一家专业的、省内甚至国内最大的养老机构。在本地并没有如此之大规模的养老机构作为参照，故在与原告签订合同时，很多方面没能考虑完善。随着被告对养老机构相关法律规定、行业要求、运营模式的进一步了解，被告发现与原告签订的《物业服务委托合同》并不能满足被告的需要，理由如下：1、根据国家市场监督管理总局、中国国家标准化管理委员会发布的GB/T37276-2018《养老机构等级划分与评定》标准，即使是最低标准的一级养老机构，都需要提供专业的医疗护理服务、心理/精神支持服务、安宁服务、委托服务，此类服务必然需要委托对应的专业机构进行，原告显然不具备上述各类服务的专业性资质；2、2017-2019年以来，民政部、国家卫生健康委、应急管理部、市场监管总局发出《关于做好2019年养老院服务质量建设专项行动工作的通知》，其中着重体现了习主席对养老机构的关注与重视，多次强调养老机构要满足《养老机构服务质量基本规范》GB/T35796-2017的要求，根据该规范的相关内容，原告明显无法满足被告运营、管理、服务等各类要求。此外还有民政部、检疫总局等多个部门对养老机构的明确、严格各类规范及标准，显然原告作为一家传统的物业公司，无法满足被告在运作一家养老机构的基本服务要求，若强行由原告提供物业服务，将会发生被告还需要寻求其他管理机构补充养老机构的正常职能（如医护、诊疗、多种类多层次的服务、心理辅导等），而这些管理机构、方式将会和原告提供的传统物业服务存在大量的岗位重合、岗位冲突、工作节奏不一致等难以协调的问题。故被告经过项目评估、管理、考察等一系列程序，及对相关部门的要求了解更多后，认为原告无法满足被告的服务需要，因此要求解除双方签订的《物业服务委托合同》，以免给双方造成更大的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月25日，原告经过公开招投标，成为被告宝丰养老“建康城基础物业及室内保洁业务”项目中标单位，双方随后签订《物业服务委托合同》（合同编号：BDYL-WY-2018001），甲方为被告，乙方为原告，合同约定，物业名称为“宝丰·幸福缘”，物业类型为养老用房、服务用房、文体活动中心、物业用房；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务分为基础物业服务和定制物业服务；乙方提供的基础物业服务事项包括：（1）物业前期介入服务。（2）房屋本体管理。（3）客户服务管理。（4）绿化养护管理。（5）共用设施设备维修、保养服务。（6）公共秩序服务。（7）保洁服务（含文体活动中心保洁服务）。（8）园区文化建设。（9）物业用房（B区14#楼）物业服务。（10）养老用房室内资产管理。（11）公共区域第三者责任险。（12）园区公共卫生间物业服务。（13）装修管理。（14）空置房管理。（15）地下车库管理。基础物业服务标准，包括但不限于基础物业服务中客户服务、维修养护服务、安保服务、保洁服务、绿化服务等。乙方提供的定制服务事项：养老用房室内保洁服务。养老用房室内保洁服务包括：物业使用人入住后，提供每户每周一次室内保洁服务。内容包括：清扫、清拖客厅、餐厅、卧室、厨房、书房、卫生间地面，做到地面洁净、无污渍。擦拭窗台、餐桌、茶几、电视、床头柜。做到无灰尘，无污渍。提收卫生间、厨房、客厅、餐厅垃圾（垃圾袋客户自备）；乙方承诺向甲方在合同签订之日起10个工作日内一次性缴纳保证金50万元，合同期限届满或合同终止，乙方按合同约定办理完交接手续，在撤场后一个月内一次性无息退还；因合同期限届满、双方协商一致、单方行使合同解除权或不可抗力等一切因素所造成的合同终止或解除的，乙方均有义务配合甲方及新的物业公司办理交接、变更手续；乙方有以下情形之一，甲方有权单方解除合同，由乙方赔偿由此给甲方造成的损失：（一）、连续三个月物业服务考核评分低于80分；（二）擅自将项目服务外包给第三方；（三）一年内发生重大治安事件或火灾超过一次（具体依照权威机构调查鉴定结果为乙方责任的）；本合同有效期限为3年，本合同自2018年9月20日至2021年9月19日止。合同还对相关费用收取标准等事项进行了约定。 2019年4月28日，被告向原告发出《关于解除物业服务合同的函》，主要内容为被告因客观原因致使《物业服务委托合同》无法履行，书面函告原告，解除双方签订《物业服务委托合同》。2019年5月8日，原告向被告回函，主要内容为原告暂不同意解除《物业服务委托合同》，并请被告收到回函3个工作日内向原告退回履约保证金50万元，具体解约方案双方进行洽谈，解除前的费用由被告负担。被告收到函后，将履约保证金50万元退还原告。关于退还原因，被告认为原告要求退还履约保证金表明同意解除合同，故将履约保证金50万元予以退还。 另查明，“宝丰·幸福缘”已由另一物业公司负责物业服务，原告于2019年8月退出。 本院认为，原、被告签订的《物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，若无其他因素，双方当事人均不得要求解除。此处的其他因素即是否存在法律或者合同约定的致使合同解除的情形。本案中，被告主张解除合同，应就“其他因素”承担举证责任。被告对此主张存在两种解除的情形，一是《物业服务委托合同》签订之后，国家有关部门针对养老行业出台相关标准及质量规范，双方签订的《物业服务委托合同》已不能达到相应要求，即依据情势变更原则主张法定解除权；二是被告已依约退还了50万元履约保证金，原告也已接受该款项，《物业服务委托合同》明确约定双方合同终止时退还该款项，所以双方已协商解除《物业服务委托合同》。针对法定解除权的情形，本院认为所谓情势变更原则，应以合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化为前提，本案的情况仅为国家有关部门针对养老行业出台相关标准及质量规范，这不属于客观环境发生重大变化，此为其一；其二，医疗护理、膳食服务、心理/精神支持、安宁服务系专业化医疗服务，与物业服务内容明显不同，且养老行业相关标准及质量规范也没有要求专业化医疗服务应由物业服务公司提供，因此养老行业相关标准及质量规范的内容与原告在《物业服务委托合同》中权利义务并无冲突；其三，如被告所言，国家对养老机构服务的规范性也有别于其他的地产项目，但原告仅为物业服务提供方，只需要按照相关要求提供物业服务，具体养老服务应当由养老机构的经营者进行提供；其四，原、被告对物业服务内容约定为基础服务和定制服务，而两种服务都是卫生打扫与公共设施的维护，且该服务均是物业公司的基础性技能，并非高尖端的需要借助其他人力、设备来完成的情形。退一步讲，即便存在该种情形，原告也可通过招聘相关专业人员来完善服务。故本院对于被告依据情势变更原则解除合同的抗辩不予采信。针对被告抗辩双方已通过退还履约保证金的行为协商解除合同的问题，原告在回函中明确表明不同意解除合同，被告的抗辩明显与原告的意思表示相矛盾。不能认定原告同意解除合同。综上，本案并不存在“其他因素”的情形，被告不应以“全天候、不间断、全方位、多层次”为由解除合同。但“宝丰·幸福缘”已由另一物业公司进驻服务，案涉合同已不具备继续履行的条件。为衡平双方当事人的利益，应允许被告解除合同，但必须由被告向原告承担赔偿因履行合同而支出的费用及损失，以保证原告的现实既得利益不因合同解除而减少。故原告可另案向被告主张赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决如下： 解除原告成都合达联行物业服务有限公司与被告宁夏宝丰养老产业有限公司签订的《物业服务委托合同》（合同编号：BDYL-WY-2018001）。 案件受理费100元，由被告宁夏宝丰养老产业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  路建军 人民陪审员  李娟霞 人民陪审员  李 玲 二〇二一年一月二十五日 书 记 员  王 鹤 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 履行告知书 本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。