浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初4081号原告（反诉被告）：温州财源物业管理服务有限公司。住所地：浙江省乐清市柳市镇虎啸路**。统一社会信用代码：91330382550533303K。法定代表人：刘云财，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李奥艳，浙江丹华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周豪伟，浙江丹华律师事务所律师。被告（反诉原告）：季文孟，男，1954年3月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区，现住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：季兵征，系被告女儿，1981年4月26日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市瓯海区。原告（反诉被告）温州财源物业管理服务有限公司（以下简称财源物业公司）与被告（反诉原告）季文孟物业服务合同纠纷案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序于2020年8月20日公开开庭进行审理，后因案情复杂转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）财源物业公司的委托诉讼代理人李奥艳、周豪伟，被告（反诉被告）季文孟及其委托诉讼代理人季兵征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告财源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告季文孟向原告财源物业公司支付2019年2月1日至2020年2月1日的物业服务费2193.84元及迟延履行金（以当年未付物业费为基数，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）、公共能耗费1440元；2.本案诉讼费由被告季文孟承担。陈儿11控视屏事实与理由：原告财源物业公司系瓯海区娄桥街道雄汇嘉园小区的物业管理服务公司，被告季文孟系该小区1幢1304室业主，物业建筑面积为152.35平方米。2018年2月1日，原告财源物业公司接受瓯海区娄桥街道雄汇嘉园小区业主委员会（以下简称雄汇嘉园业委会）的委托为涉案小区提供物业管理服务，并签订《物业管理服务合同》。该合同第三条约定合同期限自2018年2月1日至2022年1月31日止；第五条第9点约定原告财源物业公司提供的管理服务，不承担住户的财产保管责任和人身安全责任；第五条第14点约定由物业代收代缴水、电费等，如业主或物业使用人拒交、拖欠，催缴不缴的，原告财源物业公司有权予以停水、停电；第七条“管理服务费用”约定公共能耗费每户60元、普通住宅物业综合管理费按建筑面积每平方米1.2元/月计算等。被告季文孟享受了原告财源物业公司提供的物业管理服务，但拒不缴纳上述费用，经原告财源物业公司限期催收仍拖欠不缴纳，已严重损害了原告财源物业公司的合法权益，遂提起诉讼，请求判如诉请。被告季文孟答辩并提出反诉称：同意支付公共能耗费1440元。对财源物业公司主张的物业管理费有异议。理由如下：季文孟老屋在2007年因站东路建设需要被政府征收拆迁。政府委托房开建设安置房，于2016年8月向安置户分配。2016年12月底，季文孟经摸文认购涉案小区1幢1304室，并入住。根据《瓯海区娄桥知道上汇村雄汇嘉园入住通知书》（以下简称《入住通知书》）和温州市人民政府文件[温政发（2001）67号]，明确拆迁户物业管理费为每平方米0.7元/月，商品房每平方米为1.2元/月。但是前期物业管理服务公司温州市金色家园物业管理有限公司（以下简称金色家园物业公司）对拆迁安置户隐瞒了该《入住通知书》，要求安置户按每平方米1.2元/月的标准缴纳物业管理费。金色家园物业公司提供服务不到一年，其与雄汇嘉园业委会即解除了物业服务合同。由财源物业公司入驻管理服务，并与雄汇嘉园业委会签订《物业管理服务合同》。季文孟认为涉案小区业主委员会选举时未通知安置户参与，程序不合法，雄汇嘉园业委会与财源物业公司恶意串通签订的《物业管理服务合同》应当认定无效，其中关于安置户的物业管理费标准亦应认定无效。财源物业公司在提供物业管理服务期间，擅自将小区停车场改装作为社会停车场经营收费，擅自改造小区内幼儿露天活动场，以不合理的标准和违法的形式向业主收费。因季文孟前期不知晓《入住通知书》的情况，已按每平方米1.2元/月的标准向财源物业公司缴纳了2018年2月1日至2019年1月31日止的物业管理费，故提出反诉请求：判令反诉被告财源物业公司退还多收取的物业管理费912元。财源物业公司回应称：其并非《入住通知书》的发布主体，其与雄汇嘉园业委会签订的《物业管理服务合同》约定的物业管理费为每平方米1.2元/月，不存在每平方米0.7元/月的约定。温州市人民政府文件[温政发（2001）67号]已于2007年7月31日废止，本案物业管理费的收取不适用该文件，故反诉被告财源物业公司无需返还反诉原告季文孟主张的物业费差额。本院经审理认定，季文孟原房屋坐落于温州市瓯海区××街道××村××路××号，其于2007年腾空交付该房屋给温州市瓯海经济开发区管理委员会。该房屋被拆迁后，季文孟安置取得坐落于温州市瓯海区××幢××室房屋，于2017年1月5日入住该安置房。2018年1月26日，雄汇嘉园业委会（作为甲方）与财源物业公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对雄汇嘉园进行物业管理，合同期限自2018年2月1日起至2022年1月31日止，物业管理服务费用包括公共能耗费（每户每月60元）、二次供水水费、物业综合管理费（普通住宅按建筑面积每平方米1.2元/月……），并对相关违约条款进行了约定。合同签订后，财源物业公司入驻涉案小区提供物业管理服务。2019年11月9日，财源物业公司向雄汇嘉园业委会发出《关于解除物业服务合同的告知函》，提出经营困难，难以为继，决定提前解除物业服务合同，将在2020年1月31日退出小区，终止物业服务，并请雄汇嘉园业委会做好协助催收物业费等事宜。2019年11月12日，财源物业公司通过上门粘贴通知书的形式向小区1幢2单元1304室业主催讨2019年物业服务管理各项费用，并提出原收费时间为2019年2月1日至3月1日。2019年11月23日，雄汇嘉园业委会作出《关于同意解除物业服务合同的回复函》，明确经小区业委会商议决定，同意解除下一年度物业服务合同的意见，解除时间为2020年1月31日。季文孟已向财源物业公司缴纳2018年2月1日至2019年2月1日的物业费2193元（152.35平方米×1.2元/平方米/月×12个月）。另，雄汇嘉园小区拆迁安置房业主曾就物业费标准问题向区政府相关部门进行反映。2020年1月23日，雄汇嘉园小区业主伍某向温州市瓯海区人民政府信访局信访称，雄汇嘉园拆迁安置户物业费由0.7元被提升至1.2元，要求恢复原约定……2020年6月22日，财源物业公司通过邮寄的方式向季文孟发送律师函，要求季文孟支付拖欠的物业费2193.84元、公共能耗费1440元、迟延履行金共计3669.63元。该件于2020年6月23日签收。2020年8月4日，温州市瓯海经济开发区管理委员会对季文孟有关雄汇嘉园物业费问题的反映进行回复：“该拆迁户在雄汇嘉园三套房屋属拆迁安置房，物业管理费请按相关规定执行。”另查明，温州市人民政府文件（温政发〔2001〕67号）《关于同意市区高层、小高层建筑作为拆迁安置房的批复》第三点载明：“在高层、小高层建筑中安置的拆迁安置房建筑面积，在规定安置面积和套型面积以内的，其物业管理费按多层住宅标准收取；超出部分按高层住宅标准收取物业管理费。被拆迁人将安置房出卖或赠与他人的，物业管理费一律按高层住宅标准收取。因被拆迁人享受多层住宅物业管理费标准而造成高层、小高层物业管理经费收入不足的，其不足部分由开发业主单位增加物业经营用房或提供资金弥补”。该文件在温州市人民政府文件温政发〔2007〕84号文件《温州市人民政府关于公布市人民政府行政规范性文件清理结果的通知》发布后于2008年1月1日废止。以上事实有财源物业公司提供的营业执照、户籍信息、温州市不动产登记信息查询记录、住户入住情况登记表、《物业管理合同》、《关于解除物业服务合同的告知函》、《关于同意解除物业服务合同的回复函》、《物业费催缴通知书》及照片、《律师函》、邮寄面单及物流信息查询、温州市人民政府文件温政发〔2007〕84号文件，季文孟提供的收款收据、温州市人民政府文件（温政发〔2001〕67号）、《瓯海区娄桥街道上汇村园区路拆迁户报告》、群众来访登记凭单、《有关雄汇嘉园物业费问题的证明》、腾空顺序证等证据予以证实，本院审查后予以认定。季文孟为证明涉案小区拆迁安置房应按每平方米0.7元／月收取物业管理费，向本院提交《入住通知书》复印件、《通知》复印件，视频光盘，并申请证人伍某出庭作证。财源物业公司对《入住通知书》、《通知》的真实性不予确认，其并非《入住通知书》的发布主体，《通知》系其他小区的相关材料，证人伍某也是雄汇嘉园小区安置户业主，其陈述为单方意见，不能作为证据使用，该组证据均与本案无关。本院审查后对财源物业公司的质证意见予以采纳，对该证据不予认定。季文孟为证明财源物业公司在提供物业管理服务期间存在以停水、停电、组织多人上门催讨的形式进行暴力收费、随意拦截业主车辆的情况，向本院提供照片若干。财源物业公司对照片的真实性无异议，但认为其仅对水箱、电箱粘贴封条，未实际停水、停电，上门催讨亦不存在暴力收费的情况，也未拦截车辆，季文孟提供的照片系其他业主，与本案无关。本院审查后认为该组证据与本案无关，本院不予采纳。本院认为，关于涉案《物业管理服务合同》效力问题。该合同系雄汇嘉园业委会与财源物业公司真实意思表示，内容未违反国家强制性、效力性规定，应当认定合法有效，对全体业主具有约束力。季文孟主张雄汇嘉园业委会选举程序违法，雄汇嘉园业委会与财源物业公司恶意串通损害拆迁安置房业主权益，但未提供证据予以证明，季文孟据此主张《物业管理服务合同》无效，依据不足，本院不予采纳。关于涉案房屋物业管理费收费标准问题。首先，温州市政府文件（温政发〔2001〕67号）对适用于前期物业管理服务合同还是后续所有物业管理服务合同未明确，且该温政发〔2001〕67号文件已经在2008年1月1日废止，对于适用对象现亦无法明确（即在该时间节点前腾空老屋的安置户适用，还是在该时间节点前签订拆迁安置合同或者在该时间节点前取得安置房的安置户适用未明确）；其次，温州市瓯海经济开发区管理委员会在对季文孟反映问题回复：“该拆迁户在雄汇嘉园三套房屋属拆迁安置房，物业管理费请按相关规定执行”，并未明确按温州市人民政府文件（温政发〔2001〕67号）执行；第三，财源物业公司明确涉案雄汇嘉园小区开发建设单位未对涉案小区物业管理费不足部分进行弥补，季文孟亦未举证存在弥补情况；第四，《入住通知书》为复印件，真实性无法核实，且发布主体为案外人，不能直接约束财源物业公司；第五，其他小区拆迁安置房的物业管理费按温州市人民政府文件（温政发〔2001〕67号）执行，并不必然可以推出涉案小区拆迁安置房物业管理费也应当按照该文件执行。综上，季文孟提供的证据尚无法证明财源物业公司在为涉案小区提供物业管理服务期间，拆迁安置房的物业费应当适用温政发〔2001〕67号文件的规定，按《入住通知书》约定的每平方米0.7元/月收取。季文孟作为小区业主应当按《物业管理服务合同》的约定向财源物业公司缴纳物业管理费，财源物业公司的该项诉讼请求本院予以支持。经财源物业公司多次催告，季文孟仍不缴纳物业管理费因此造成利息损失，应向财源物业公司支付。结合本案具体情况，确定其利息损失以2193.84元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月27日（律师函载明的限期缴款日期次日）计算至实际履行之日止。财源物业公司主张违约金的起算时间点，缺乏事实依据，本院予以调整。关于公共能耗费1440元，季文孟予以确认，本院对财源物业公司的该项诉讼请求予以支持。季文孟主张其多支付了物业管理费，要求财源物业公司予以退还的反诉请求，依据不足，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告季文孟于本判决生效之日十日内起支付原告温州财源物业管理服务有限公司公共能耗费1440元、物业管理费2913.84元及逾期付款利息损失（以2193.84元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月27日计算至实际履行之日止）；二、驳回原告温州财源物业管理服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告季文孟的反诉请求。本、反诉受理费各25元（均减半收取），合计50元均由被告（反诉原告）季文孟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈淑雅人民陪审员  周培俊人民陪审员  金 耘二〇二一年一月二十日代书 记员  林紫荆附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委会员与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条第一款、第二款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。·10··9·