广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初15157号原告：中国建设银行股份有限公司惠州市分行，住所地：广东省惠州市×××××××德赛大厦。负责人：范题。委托诉讼代理人：张雪峰，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：范梅清，女，汉族，1975年4月27日出生，公民身份号码：440×××××××********，住址：广东省惠州市惠城区××××××××××××××××。被告：容月新，男，汉族，1975年9月3日出生，公民身份号码：441×××××××********，住址：广东省惠州市惠城区××××××××××××××××。被告：惠州市晟景实业有限公司，住所地：广东省惠州市××××××××华贸大厦******房。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：郭丽岩，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告范梅清、容月新、惠州市晟景实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2018年8月24日。二、合同当事人：借款人被告范梅清、容月新，预抵押人被告范梅清，贷款人、预抵押权人原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行，保证人被告惠州市晟景实业有限公司。三、合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》(编号：440718133-201×××××××459671号)。四、借款金额、期限：借款金额为770000元，借款期限为240个月。五、还款方式：等额本息还款。六、借款利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮40%，即年利率为6.86%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。七、违约条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，还有权解除借贷关系、行使担保权利、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等；贷款人为实现债权发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。八、担保方式：1、保证，保证方式为连带责任保证，保证期限为每笔个人住房（商业用房）贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交贷款人核对无误、收执之日；2、预告抵押，抵押物位于惠州市惠城区××××××××××××××××××××××[预售商品房抵押权预告登记证号：粤（2018）惠州市不动产证明第0063868号]；3、保证范围包括本合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。九、合同履行：2018年9月6日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币770000元。十、被告欠款情况：截止至2020年12月2日，尚欠借款本金726239.07元、利息（含罚息）0元。十一、原告诉讼请求：1、立即解除原告与被告范梅清、容月新签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告范梅清、容月新立即偿还贷款本金人民币744885.62元、利息19371.18元、罚息470.96元，本息合计764727.76元（利息暂计至2020年6月14日，此后的利息按合同约定计至实际清偿之日）；3、被告范梅清、容月新承担本案律师费人民币39589元；4、确认原告对被告范梅清名下的位于惠州市惠城区××××××××××××××××××××××[预售商品房预告登记证号：粤（2018）惠州市不动产证明第0060246号；抵押权预告登记证号：粤（2018）惠州市不动产证明第0063868号]的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；5、被告惠州市晟景实业有限公司对被告范梅清、容月新的上述全部债务承担连带保证担保责任；6、被告承担要本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用。以上合计804316.76元。十二、其他：原告提交的《广东增值税普通发票》显示，原告因本案诉讼产生律师代理费39589元。十三、被告惠州市晟景实业有限公司辩称：1.答辩人提供担保为阶段性连带保证。答辩人作为开发商，对购房客户向银行按揭贷款提供阶段性连带保证，本案中，答辩人作为保证人，保证期间至本案所涉房产抵押登记手续办妥之日，并将相关证明交给原告之日止。目前案涉项目已交付并已具备办理房地产权证相关条件，但被告范梅清拖欠按揭贷款，且迟迟未偿还贷款也未能办理房地产权证书，导致答辩人的阶段性担保责任至今无法解除；2.原告应首先就被告范梅清向原告提供的抵押物担保实现债权。根据物权法相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，故本案中，原告应首先就被告范梅清向原告提供抵押物（即本案所涉房产）进行折价、拍卖或变卖实现债权。裁判理由和结果本院认为，原告与被告范梅清、容月新之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告范梅清、容月新未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告请求解除其与被告范梅清、容月新之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告范梅清、容月新偿还所欠借款本金726239.07元及支付相应的利息（含罚息）（暂计至2020年12月2日为0元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告主张律师费39589元，并提交了《广东增值税普通发票》予以证明，本院予以支持。被告惠州市晟景实业有限公司自愿为被告范梅清、容月新的上述借款提供连带保证，并在保证期间内，应对被告范梅清、容月新的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告范梅清、容月新用于抵押的上述房产的处置价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告范梅清、容月新经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告范梅清、容月新于2018年8月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》(编号：440718133-201×××××××459671号)；二、被告范梅清、容月新应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行偿还借款本金人民币726239.07元及支付利息（含罚息）（暂计至2020年12月2日为0元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；三、被告范梅清、容月新应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行支付律师费39589元；四、被告惠州市晟景实业有限公司对上述判决第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11943元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行承担200元，由被告范梅清、容月新、惠州市晟景实业有限公司共同负担11743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  刘振尧审判员  赵顺喜二〇二〇年十二月二十八日书记员  古杏蓓