广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2337号原告（反诉被告）林小梅，女，汉族，1972年10月23日出生，住广东省博罗县*****************。身份证号码：441************840。诉讼代理人周佩玲，广东旭利律师事务所律师。被告（反诉原告）梁美欢，女，汉族，1976年1月22日出生，住广东省博罗县*********************。身份证号码：441************427。诉讼代理人皮建彪、李振强，广东九韬律师事务所律师。原告（反诉被告）林小梅与被告（反诉原告）梁美欢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）诉讼代理人周佩玲，被告（反诉原告）及其诉讼代理人皮建彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2000年1月14日，原告向博罗县龙华镇人民政府支付了25000元宿舍建房款，该笔款项用于龙华镇人民政府职工集资建房项目，而原告因此也分得了博罗县龙华镇府宿舍楼四楼西面的住宅。该房屋系原告分得的集资房，属于政府为了解决和改善职工的住房困难和居住条件的保障性住房，该房屋建房资格对主体是有特别限制的。2012年5月18日，原告与被告签订了《房屋转让协议书》，约定了原告向被告转让位于博罗县龙华镇府宿舍楼四楼西面（邻户东面为陈木友住宅，楼上为陈永忠住宅，楼下为杨文雅住宅），建筑面积约90平方米。房屋转让价格为83000元，被告一次性支付购房款，原告在合同生效后五日内将房屋交付给被告使用。集资房系单位保障性住房，具有福利性质。原告与被告之间的房屋转让行为，龙华镇人民政府并不知情，原告、被告在未征得龙华镇人民政府的同意下擅自进行房屋交易应当为无效行为。同时，房屋并未办理不动产登记，在取得不动产权证前该房屋不能买卖，转让行为应当是无效的。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，请求法院判令：1、确认原告与被告签订的《房屋转让协议书》无效，被告须在判决生效之日起十日内返还房屋给原告；2、被告梁美欢向原告林小梅支付房屋使用费96000元（按每月1000元的标准从2012年5月18日起计算至被告实际搬离房屋之日止，现暂计至2020年5月18日）；3、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、房屋转让协议书；2、收款收据；3、证明、关于调整我县机关事业单位住房改革补贴发放工作的通知；4、鉴定报告及鉴定费发票。被告辩称，答辩人与被答辩人是同事关系，均就职于博罗县龙华镇人民政府。2001年，被答辩人向博罗县龙华镇人民政府支付了25000元宿舍建房款，该笔款项用于龙华镇人民政府职工集资建房项目，而被答辩人因此也分得了博罗县龙华镇府宿舍楼四楼西面的住宅。2012年年初，为了购置新房产，被答辩人多次打听本单位同事是否有购房倾向，想要出卖其名下位于博罗县龙华政府宿舍四楼西面（邻户东面为陈木友住宅；楼上为陈永忠住宅；楼下为杨文雅住宅）、建筑面积约90平方米的房屋（下文称涉案房屋），辗转多次，得知答辩人有意购买房产，便告知答辩人有房出售，希望能促成涉案房产的交易。考虑到本单位的房产可以在内部流转，2012年5月18日，答辩人便与被答辩人签订了《房屋转让协议书》（下称“合同”），购买了涉案房屋。合同签订后，答辩人依约向被答辩人支付了人民币83000元并将涉案房产进行装修后入住。一、被答辩人出于真实意思表示与答辩人签订《房屋转让协议书》，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》的规定合同无效情形，故该《房屋转让协议书》合法有效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，涉案合同虽涉嫌违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定，所以涉案合同系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》的规定合同无效情形，故该合同合法有效。被答辩人应全面履行涉案合同确定的义务。2020年，被答辩人因为涉案房产的房价上涨及单位给予未在单位集资建房的员工购房补贴，其心理不平衡，罔顾契约精神，要求解除合同。答辩人也同意，并要求被答辩人在退还购房款的同时返还答辩人部分涉案房屋装修费，但被答辩人仍然不满足，多次找到答辩人并对答辩人实施语言暴力，事情得不到解决，遂将答辩人起诉。基于此，从双方最开始的合意买房，以及后续事情变化，在此过程中，答辩人从未想过违反双方基于契约精神订立的合同，积极履行合同，同时还比被答辩人购得涉案房产的款项多支付了58000元。反观被答辩人。为了私利，单方面撕毁契约的行为也违背了诚实守信的契约原则，违背了双方的承诺。二、现答辩人同意与被答辩人解除合同，但根据惠亿价评字[2020]第086号价格评估结论书对涉案房产的市场评估情况，答辩人认为被答辩人应向答辩人支付房屋差价损失145330元、房屋装修费12304元。根据《中华人民共和国合同法》第107条与113条可知，可得利益属于法律规定的损失赔偿的范围。如果被答辩人没有实际履行合同，则答辩人也可以购买其他房屋，房价上涨利益自然归答辩人所有。现在由于被答辩人单方违约，答辩人在失去涉案房产的同时亦不能以2012的购置房产的价格购买其他房屋，损失房屋增值利益，被答辩人应当赔偿答辩人的房屋增值损失及房屋装修费。三、答辩人不应当支付向被答辩人房屋占有使用费。涉案合同合法有效，答辩人基于双方所签订的合同合法合理占有涉案房屋，是属于有权占有，因此不存在占有使用涉案房屋的情况！诚实信用是《合同法》的基本原则，有约必守是基本契约精神。被答辩人与答辩人双方签订合同时的意思表示的真实性，且双方签订合同后，均已积极按照协议约定履行合同，被答辩人在涉案房产转让给答辩人将近8年的时间里也未曾提出异议，现被答辩人要求答辩人退房，拒绝继续履行合同，其单方撕毁契约的行为违背了诚实守信的契约精神，故，被答辩人无须支付房屋占有使用费！综上所述，为了维护答辩人的合法利益，请求贵院依法查明事实，还答辩人一个公道。另，被告无需承担房屋的使用费，被告是基于双方自愿签订的房屋转让协议书，合法。再有，本案涉案的房屋，从公平合法的角度来讲，不应当由被告承担任何的房屋使用费用。而且这个房屋从2012年5月18日就已经由被告占有，原告是同意是按照合同履行并同意，现要求被告向原告支付房屋使用费用不符合合同的约定，以及法律的规定双方合同的第三条也明确了房屋的占有、使用、收益和处分权由被告行使。被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：1、价格评估结论书；2、交费函；3、（2015）长中民再重终字第00408号的民事判决书。经开庭质证，被告对原告提交的证据1三性没有异议；对证据2确认；对证据3中的证明，事实情况确认，对证据3中的通知合法性没有异议，对关联性有异议；对证据4真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对发票真实性没有异议。原告对被告提交的证据1真实性、合法性认可，但是对于证明目的及关联性并不认可；对证据2三性都认可；对证据3关联性并不认可。反诉原告诉称，2012年5月18日，被反诉人出于真实意思表示与反诉人签订了《房屋转让协议书》（下称“协议”），约定了被反诉人向反诉人转让位于博罗县龙华镇府宿舍楼四楼西面（邻户东面为陈木友住宅；楼上为陈永忠住宅；楼下为杨文雅住宅），建筑面积约90平方米的房屋（下文简称“涉案房屋”）。协议签订后，反诉人依约向被反诉人支付了人民币83000元。由于涉案房屋可能被征收及龙华政府补贴职工住房津贴，2020年4月30日，被反诉人向法院起诉要求确认《房屋转让协议书》无效并请求法院判令反诉人返还房屋。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，涉案《房屋转让协议书》虽违反了国家的政策性规定，但并非合同效力禁止性规定，所以涉案合同系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》的规定合同无效情形，故该合同合法有效。被反诉人应全面履行涉案合同确定的义务，被反诉人在履行协议长达八年之久，说明被反诉人对协议也是认可的，现被反诉人向法院请求确认《房屋转让协议书》无效并要求反诉人返还房屋，显然违反了契约精神和诚实信用原则！据此，请求法院判令：1、反诉人同意向被反诉人位于博罗县龙华镇府宿舍楼四楼西面（邻户东面为陈木友住宅；楼上为陈永忠住宅；楼下为杨文雅住宅），建筑面积约90平方米的房屋，被反诉人返还反诉人返还房屋转让款人民币83000元；2、被反诉人赔偿反诉人的房产增值损失145330元及房屋装修费用12304元（损失的实际数额以房屋及房屋装修鉴定价值评估为准）；3、本案的诉讼费由被反诉人承担。反诉原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、价格评估结论书；2、交费函；3、（2015）长中民再重终字第00408号的民事判决书。反诉被告辩称，关于房屋增值部分，涉案的房屋所有权并不属于被反诉人是属于龙华镇人民政府，该房屋并不能进行一般的房屋买卖交易，并不存在争执一说。再者，涉案的合同属于无效合同，在合同无效的情形下，有过错一方赔偿对方损失，是基于缔约过失责任赔偿的范围限于信赖利益，不包括在合同有效情形下，对方通过合同可以获得的利益。并且，本案应当适用过失相抵规则。当年，被反诉人并不想将涉案房屋转让，是反诉人称怀孕了无房可居住，希望被反诉人可以转让房屋给其使用。并且，涉案的转让协议是由反诉人所草拟的，这就为什么导致并无列明该笔房款包括装修费用在内。在2019年，政府已明确表明不同意双方的私下转让行为，可是反诉人不同意返还房屋给政府及被反诉人，甚至要求返还房屋应当另外支付相关的增值费用。根据我方所提交的证据关于事业单位住房改革补贴发放工作的通知第四条第一款个人未享受过政策性住房的核定，本人及配偶均未购买过房改房、集资建房，未享受过购房单位货币补助或单位以优惠价格出让土地及其建房的。被告称不知道合同无效并不是基于现事实，其应当是知道合同无效的基础上才申报住房补贴，承诺自己并无享有直接集资房的福利并且也因为反诉人未能如实向单位申报其实际享受集资房，并未对涉案房屋进行更名的手续。因此，龙华镇人民政府仍然认定房屋实际使用是被反诉人，被反诉人以及其配偶也因此无法享受相关的住房补贴，以上均证明了反诉人在本案中存在较大的过错，并且其在无权处分的情形下将房屋出租，从合同签订后，已实际占用房屋。因此被反诉人向其主张返还房款中应当扣除相应的占用使用费，是有事实与法律依据的。关于装修款，双方合同所约定的房款为83000元，其实际是包括25000元的本金及58000元的装修费。现如今被反诉人对涉案房屋政策的装修，已被反诉人实际使用，并且其装修也有一定的毁损，因此根据过错相抵原则及公平原则，被反诉人向反诉人返还的房款中应当予以扣减相关的装修费用。另外按照反诉人所提交的司法鉴定报告中价格结论，应当适用其第一款计算的方法计算房屋市场价值72900元来作为本案审理房子价款的依据。需要补充一点的是本案中反诉人称认可合同有效，可是并无向其单位填报其已经购买了涉案房屋，并且从2020年1月起，反诉人实际享受的住房补贴，其实际行为与其反诉状所称认为合同有效的观点是相互矛盾的，反诉人在享受的住房补贴的同时主张合同有效，请求房子的增值利益，这明显也看出了反诉人是对被反诉人林小梅的合法权益构成了极大的损害。综上，望法院能够综合考虑本案的实际情况，根据相关的法律规定，驳回反诉人的相关诉讼请求。反诉被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：1、房屋转让协议书；2、收款收据；3、证明、关于调整我县机关事业单位住房改革补贴发放工作的通知；4、鉴定报告及鉴定费发票。经开庭质证，反诉被告对反诉原告提交的证据1真实性、合法性认可，但是对于证明目的及关联性并不认可；对证据2三性都认可；对证据3关联性并不认可。反诉原告对反诉被告提交的证据1三性没有异议；对证据2确认；对证据3中的证明，事实情况确认，对证据3中的通知合法性没有异议，对关联性有异议；对证据4真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，对发票真实性没有异议。经审理查明，原、被告系同事关系，均就职于博罗县龙华镇人民政府。2000年1月14日，原告参与博罗县龙华镇人民政府职工集资建房项目，向博罗县龙华镇人民政府支付了25000元宿舍建房款，而原告因此也分得了博罗县龙华镇府宿舍楼四楼西面的住房一套。2012年5月18日,原告(甲方)林小梅与被告(乙方)梁美欢签订《房屋转让协议书》（协议编号：20120518-01），合同约定：甲方将上述位于博罗县龙华镇府宿舍楼四楼西面（邻户东面为陈木友住宅；楼上为陈永忠住宅；楼下为杨文雅住宅），建筑面积约90平方米的集资房转让给乙方；转让价格为人民币83000元，乙方一次性支付给甲方；甲方在合同生效之日起五日内搬离该房屋并将该房屋的所有钥匙交付给乙方；该房屋的占有、使用、收益和处分权由乙方行使；本合同自甲、乙方双方签字起生效。合同签订当天，被告通过银行转账的方式向原告支付了房屋转让款83000元，原告于三日后向被告交付了涉案房屋。2020年5月26日，博罗县龙华镇人民政府出具《证明》，内容：林小梅居住的博罗县龙华镇府宿舍楼四楼西面的住宅系单位保障性住房，具有福利性质，在办理转让时，需经我单位同意。2012年5月18日，林小梅私自与梁美欢签订《房屋转让协议书》，将该主张转让给梁美欢，我单位对该转让行为并不知情。现原告以《房屋转让协议书》无效为由将被告诉至本院，要求确认双方签订的协议无效、被告返还房屋并支付房屋使用费。被告亦向本院提起反诉，要求原告返还房屋转让款以及赔偿损失。另查明，本案争议房屋系单位保障性住房，具有福利性质，目前未办理产权登记。案件审理过程中，被告向本院申请对涉案位于博罗县***************面402号建筑面积约90平方米的房屋及房屋装修设施进行价值评估，本院依法委托广东惠亿价格事务所有限公司对涉案房屋价值及装修价值进行评估。2020年8月17日，广东惠亿价格事务所有限公司作出惠亿价评字[2020]第086号《价格评估结论书》，价格结论：（一）博罗县*****************屋在价格评估基准日即2020年7月14日的市场价值为人民币72900元；（二）博罗县龙华镇民心路龙华政府宿舍402号房屋在价格评估基准日即2020年7月14日的交易价值为人民币228330元；（三）博罗县龙华镇民心路龙华政府宿舍402号房屋装修在价格评估基准日即2020年7月14日的交易价值为人民币12304元。被告为此次评估支付评估费5000元。原告亦向本院申请对该房屋的占有使用费（从2012年5月18日起计算至被告实际搬离房屋之日止）进行评估，本院依法委托深圳市南方华信财产评估有限公司惠州分公司对涉案房屋的占有使用费进行评估。2020年10月22日，深圳市南方华信财产评估有限公司惠州分公司作出[2020]南方价鉴字0147号《价格鉴证报告》，评估鉴证意见：本案坐落于博罗县龙华镇龙华政府宿舍四楼西面（邻户东面为陈木友住宅，楼上为陈永忠住宅，楼下为杨文雅住宅）的占有使用费（从2012年5月18日起计算至2020年9月17日）为48572元。原告为此次评估支付评估费6278元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同的性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。本案中，原告与被告签订的《房屋转让协议书》中涉案房屋系原告在博罗县龙华镇人民政府分得的集资房，原告与博罗县龙华镇人民政府集资建房合同关系的性质是关于解决和改善职工的住房困难和居住条件的保障性住房的合同关系，该合同对主体即集资建房资格有特别的限制，因此该合同依据性质属于不得转让的合同。且博罗县龙华镇人民政府对本案原、被告转让集资房一事不予认可，涉案房屋目前亦未办理产权登记，故本院对原告请求确认该《房屋转让协议书》无效的主张予以支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应将本案涉案房屋返还给原告，原告应将已收取的房屋转让款83000元返还给被告。关于因合同无效导致的损失问题。本案原、被告双方均明知涉案房屋系单位集资房，仍然私下签订协议进行转让，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故原告主张被告支付房屋使用费，本院不予支持。被告主张原告赔偿房产增值损失以及房屋装修费用，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条之规定，判决如下：一、确认原告林小梅与被告梁美欢于2012年5月18日签订的《房屋转让协议书》无效。二、原告林小梅于本判决生效之日起十日内将房屋转让款83000元返还给被告梁美欢。三、被告梁美欢于本判决生效之日起十五日内将位于博罗县龙华镇府宿舍楼四楼西面402号房返还给原告林小梅。四、驳回原告林小梅的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告梁美欢的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3880元，由原告林小梅负担。反诉案件受理费2273元，由反诉原告梁美欢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  关重庆二〇二一年一月十一日法官 助理  欧辉娟书 记 员  吴淑娴