广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29801号原告：中山科技新城建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区**************，统一社会信用代码914***********564T。法定代表人：彭飞，总经理。委托诉讼代理人：卢满辉，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马晓阳，该公司工作人员。被告：戴书华，男，1984年12月17日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区维创资通（中山）有限公司宿舍，公民身份号码350************659。原告中山科技新城建设发展有限公司（以下简称科技新城公司）与被告戴书华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告科技新城公司委托诉讼代理人马晓阳到庭参加诉讼,被告戴书华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技新城公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2017年6月至2020年7月期间物业管理费7406.2元及滞纳金（滞纳金计算方式：以每月欠款金额为基数，自2017年6月起按日万分之五计至实际清偿之日止）、水费1037.04元。庭审中，原告明确滞纳金的起算日期为2017年6月6日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。原告以被告已支付2017年6月至2020年7月期间物业管理费及水电费为由，撤回对物业管理费及水电费的诉讼请求，确认诉讼请求为：被告向原告支付2017年6月6日至2020年7月期间的物业管理费滞纳金2199.25元。事实和理由：原、被告签订人才楼A(B)前期物业管理服务协议，约定原告为被告位于中山火炬开发区祥兴路人才楼A2-805房（以下简称为涉案房产）提供前期物业服务，并约定按物业的建筑面积1.5元/月/平方米的标准计付物业管理费，涉案房产建筑面积129.92平方米，管理费194.9元／月。服务协议约定被告须于每月15日前向原告缴纳物业管理费，但2017年6月15日起，被告开始拖欠该物业管理费，经原告口头、书面通知以及委托律师致函敦促被告支付，被告均末履行支付管理费的义务。被告逾期支付管理费行为已经构成违约。根据双方签订的协议书第三条约定，被告应按当月应缴纳总额按日0.5‰支付滞纳金，综上所述，请求法院依法判决。原告科技新城公司向本院提交的证据主要有：1.催告管理费律师函及邮寄快递单；2.服务协议；3.住户紧急联络人登记表；4.购房合同；5.收楼通知书；6.协议书；7.前期物业服务合同。被告戴书华辩称，一、原告主张的物业管理费缺乏依据，1.原、被告之间不存在物业服务合同关系。2014年业委会成立后至今，原告下属物业服务管理公司从未与业委会、业主签订新的物业服务合同，这一事实也能解释起诉方是原告，而非其下属的物业服务管理公司；2.原物业服务合同因大多数业主对其履行行为存在较大异议并且未续签。中山市名汇苑业主认为物业公司没有切实履行《人才楼A前期物业服务协议》，从而存在较大争议，特别是对物业收费标准、开发商交楼至今的基础设施不完善等存在较大意见，于2014年经由业委会与物业进行过协商，但由于物业公司没有认真对待，基于搪塞、强硬的态度，也没能签订新的物业服务合同，致使最终没有结果；3.部分物业管理费超过追诉时效，因为原告2020年7月份之前一直很少居住在名汇苑A2栋805房，期间没有收到任何欠费通知信息，根据追诉时效两年有效期推算，原告所要求的部分物业管理费的诉讼时效超期，即截止到2020年7月之前的物业管理费部分已超过诉讼时效，其请求没有法律依据。二、原告主张的物管费收取标准缺乏依据，1.被告与原告双方未约定物管费收取标准，《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”原《人才楼A前期物业服务协议》中关于物管费收取标准的约定因原合同期满未续期而无效，且原合同双方无签订新的物业服务合同，至今原告就物管费收取标准并未与名汇苑业主委员会或业主达成一致意见，更未在有效合同上明确约定，原告根据已期满未续期的原《人才楼A前期物业服务协议》来确定收取标准，违反了上述规定。2.原告主张的物管费收取标准未经物价局核定、备案，名汇苑物业服务收费标准应由中山市物价局核定，但原告一直未办理核定、备案手续，在本案中也未提供这方面的相关证据。3.原告的物管收费标准与服务水平不相适应，《物业管理条例》第三十六条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”，《广东省物价局、广东省住房和城乡技术建设厅关于物业服务收费管理办法》第四条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。”据查，中山市物价局中山市建设局于2005年4月22日发布了《关于公布中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价的通知》（中价[2005]58号），该通知根据省物价局、建设厅《关于贯彻实施国家发展改革委、建设部的通知》及《中山市物业服务收费管理办法》（中价[2005]57号）在新的物业服务收费管理办法出台后，于2011年1月1日废止。名汇苑业主所住小区交楼时间为2009年，那么适用的物业收费标准就不能与《关于公布中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价的通知》（中价[2005]58号）的政府指导价相冲突。根据《关于公布中山市住宅物业服务收费（第一期）政府指导价的通知》（中价[2005]58号），中山市住宅物业服务收费政府指导价基准价为，高层住宅（带电梯，含电梯费）：一级：按优质有价的原则确定；二级：每平方米2元；三级：每平方米1.5元；四级：每平方米1元。以上等级收费标准上浮幅度为20%，下浮不限。原告下属物业管理公司不具备三级及以上的资质，主张三级资质的物管费标准，且未能提供符合相应服务水平要求的服务，鉴于其所为的服务等于无服务、不作为，即使其资质能达到四级，也可以遵行“下浮不限”的通知精神进行协商达成更低标准，但物业对业主的合理要求置之不理、不协商、不作为，其行为明显严重违反了上述规定，也侵犯了业主的合法权益。4.原告的物业服务未完全履行，原告违反《合同法》第六十条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则（又叫适当履行原则）与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及付随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成责务不履行行为从而有可能承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。根据业主与原告签订的前期物业服务合同，即《人才楼A前期物业服务协议》，第七条（物业管理服务质量）:（1）房屋外观（公共部分）完好率95%；（2）设备运行正常率95%；（3）房屋及设施、设备的维修、养护及时率95%；（4）公共环境洁净率95%；（5）绿化完好率95%;（6）交通秩序良好率95%；（7）公共秩序维护良好率95%；（8）房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修合格率93%；（9）业主和物业使用人对物业公司的满意率达到90%。比对上述条款，物业没有一条能达标。小区电梯经常坏，基本文娱活动及设施长期空白欠缺，绿化用地不足，公共区域的灯长期是坏的，特别是小区内仅有一条道，造成事实上的人车混流，业主的安全得不到保障。鉴于低劣的物业服务，业委会与物业与开发商（即原告）进行了多次沟通，并在相关政府部门的干预之下，就名汇苑（人才楼A）业主委员会反映名汇苑（人才楼A）绿化不足和娱乐设施欠缺等问题，中山市城乡规划局火炬开发区分局于2014年11月27日就作了复函。明确要求原告将擅自更改的用地布局恢复成原规划绿地，尽快落实原审定的名汇苑住宅小区总平面图中原规划空间内的文化室、乒乓球室和台球室，将东面临时围墙向东外移作为小区业主的活动空间环节人流混流的安全隐患。但是，六年过去，原告没有作为，仅为应付增加了一张乒乓球台和小孩玩的东西，小孩玩的东西没有做安全防护，曾有多名小孩摔伤了，现在很少有人使用，形同虚设。原告起诉的是2017年6月起的物业管理费，2018年1月29日民事判决书在2017年6月之后，所以被告应按2018年1月28日民事判决书第10页的判决结果应缴纳物业管理费70%标准履行缴费义务。5.原告的物业服务存在严重安全隐患：原告自身经常违法违规：乱撕乱拿业主的信件、偷偷拉业主的电表、制造安全隐患、扰乱业主生活。曾有A2栋2106业主被停电两个月。小区南北设有门岗，但小区保安堕于询察外来不明人员，致门岗形同虚设。但，具有讽刺意味的室，保安也不是完全不管，事实上只做一件事，对来往车辆，不分内外，不问身份，只做收费。电梯经常损坏，没有得到根本修理，拼拼凑凑，三天两头就出问题，做得最好的时候就是将它围起来。电梯内的顶蓬长年缺失不休，灯忽明忽暗。有几次业主乘坐时遇到电梯忽上忽下，失去控制。并有多名业主被关在电梯里出不来。小区内道路及楼道上的等经常不全不亮，或者在晚上昏黄暗淡。小区外围两边的绿色总数被修得乱七八糟，长长硬硬尖尖的露在外面，亲眼见小朋友的头皮被这个刺出了血。公共区域内水管经常爆裂渗漏，物管不及时修复造成长期积水。浸泡腐蚀楼层地面结构，对小区楼栋造成巨大的安全隐患。小区内三栋楼多处墙面发霉，无人打理。小区地面下陷严重、花坛开裂、如阶变形、车库入口刮汽车底盘，无人修理。按照物业管理条例，业主享有小区建设知情权，物业必需定期向业主公布收支账目，但物业从未就停车收费、发布在小区内的商业广告费用等账目进行过公开公示。物业公司的不作为侵害了全体业主的知情权。原告经常拉业主电表扰乱业主生活，连基本的物业封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防水电设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费、少服务；小区消防通道紧急出口安全门长期反锁及锈蚀，堆放垃圾阻挡使消防通道无用时效，应急灯长期不亮不修不换；小区内公共区域门窗锁扣坏了无人修换。台风季节玻璃易损影响业主人生安全；物业设施欠缺，服务不到位；对外来人员以及不明身份的人员，都可以在小区范围区内随便出入，业主的人身财产和人身安全得不到保障。原告在履行合同义务的时候，不完全履行。因此，原告违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。三、原告主张的滞纳金缺乏依据，本案原、被告之间未对未按时缴纳物业服务收取滞纳金进行约定。此外，《物业管理条例》等法律对就拖欠物管费是否支付滞纳金也并没有规定。并且本案被告不按时支付物业管理费的行为是因为物业未能提供符合约定的物业服务导致的。滞纳金是税务机关或者债权人对逾期当事人给予经济制裁的一种措施。滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他企业、团体都无权私自设立。因此，本案原告滞纳金的主张缺乏合同和法律依据。被告戴书华为其辩解意见向本院提供的证据主要有：1.发票；2.中山市城乡规划局火炬开发区关于名汇苑业主委员会反映绿化不足和娱乐设施欠缺等问题的复函；3.图片；4.民事判决书。本院经审理认定事实如下：2007年12月1日，案外人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）（甲方、房地产开发公司）与科技新城公司（乙方、物业管理公司）签订中山市火炬开发区人才楼A/B区前期物业服务合同（以下简称为前期物业服务合同），该合同约定：本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴交；采用包干制的方式收取物业服务费和提取酬金，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；住宅楼【建筑面积】每月每平方米1.5元收取；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日前；甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金；服务期限自二零零八年一月一日其至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。该合同还约定了其他内容。2008年10月28日，建发公司（甲方）与戴书华（乙方）签订了人才楼A前期物业服务协议（以下简称为前期物业服务协议），该协议约定：物业买受人同意建设单位选聘科技新城公司为中山市人才楼A前期物业管理服务单位，并自愿遵守建设单位与科技新城公司签订的前期物业服务合同的有关约定。高层住宅按建筑面积（以房地产权证确权面积为准）每月每平方米l.5元收取（含电梯运行、路灯屯费及生活用水加压电费，不含楼梯灯等楼宇本体公共电费）；楼宇本体公共电费按中山市政府有关规定由业主／物业使用人另行分摊。物业管理费自通知收楼之日或按《商品房买卖合同》约定视为收缕之日起按上述标准收缴；物业管理费自通知收楼之日或按《商品房买卖合同》约定视为收楼之日起按上述标准收缴。协议还约定了其他内容。2009年3月17日，建发公司向戴书华出具收楼通知书，通知戴书华安排于2009年3月24日收楼，物业管理费从2009年5月1日起计收。戴书华于2009年5月6日在业主入伙登记表签名确认。涉案房屋建筑面积129.92平方米。2020年6月16日，因戴书华拖欠科技新城公司物业管理费，科技新城公司向戴书华邮寄催款函，该函载明：致A栋2单元805房戴书华先生/女士：您本人（下称贵方）购买的由“中山火炬开发区建设发展有限公司”开发建设的位于中山火炬开发区祥兴路12号的名汇苑商住小区A2栋805房，贵方至今拖欠2017年6月1日至2020年6月30日的物业管理费7211.3元，水费1037.04元，合计8248.34元尚未缴纳。根据《物业管理前期服务合同》的约定，贵方拖欠物业管理费的，自应付未付之日起按0.05%支付滞纳金补偿给我司。我司多次催促贵方支付上述欠款及滞纳金，仍未果。我司认为，贵方未依约支付物业管理费的行为已构成违约。并给我司及其他业主的利益造成了损害。为此，请贵方务必于收到本催款函之日起7日内向我司付清2017年6月1日至2020年6月30日的物业管理费、水费合计8248.34元，否则，我司将通过法律途径追究贵方责任。2020年6月19日，邮件信息显示他人签收。戴书华主张其已2020年9月13日缴纳2017年7月至2020年7月的物业管理费及水费，并提交了发票予以佐证，科技新城公司对此予以确认，并当庭撤回对物业管理费及水费的诉请。另查，2017年11月1日，因戴书华拖欠物业管理费，科技新城公司向本院提出诉讼请求：戴书华向科技新城公司支付物业管理费5652.1元及违约金。案号：（2017）粤2071民初20684号，本院经审理后，认定科技新城公司在公用设施、设备的管理、小区绿化的养护与管理、共用环境卫生、交通管理等方面确实存在较大瑕疵，显然与其按照1.5元／平方米标准收取物业管理费不符，未能全面履行物业服务协议赋予的管理服务义务。2018年1月29日，本院作出（2017）粤2071民初20684号判决书，酌情支持戴书华向科技新城公司按照合同约定70%标准支付物业管理费3683.23元，驳回对科技新城公司超过3683.23元部分的物业管理费及违约金。庭审中，科技新城称本院于2018年1月29日作出的（2017）粤2071民初20684号民事判决书认定的物业服务质量问题已于2020年2月份开始整改，并于2020年3月份整改完毕。诉讼中，戴书华提交书面答辩状，辩称科技新城公司物业服务质量达不到约定标准，并提交照片复印件及中山市城乡规划局火炬开发区分局复函予以佐证，科技新城公司不予确认，称戴书华提交图片不清晰，不能反映客观事实，且已经按照合同约定履行合同。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建发公司与科技新城公司签订的前期物业服务合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，科技新城公司已依约向小区提供物业服务，戴书华作为小区业主，前述服务合同对其具有约束力，应依约向科技新城公司支付物业管理费。科技新城公司确认戴书华已对物业管理费及水费支付完毕，并自愿撤回对上述费用的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。关于诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十九条规定，诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。戴书华于2020年9月13日自愿支付2017年7月至2020年7月的物业管理费及水费，本案立案后，戴书华又提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。关于滞纳金问题，戴书华抗辩称科技新城公司物业服务质量达不到协议约定标准，科技新城公司违约在先，科技新城公司自认本院于2018年1月29日作出的（2017）粤2071民初20684号民事判决书认定的物业服务质量问题，已于2020年2月份开始整改，并于2020年3月整改完毕，由此可见，从本院认定科技新城公司物业服务质量问题到科技新城公司自认的整改完毕时间，期限达2年时间之久，科技新城公司物业服务中确实存在整改进展慢、办事拖拉等问题，鉴于戴书华已于科技新城公司起诉前结清物业管理费及水费，综合平衡科技新城公司物业服务质量和戴书华履行情况，对科技新城公司诉请戴书华支付物业管理费滞纳金部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：驳回原告中山科技新城建设发展有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告中山科技新城建设发展有限公司已预交），由原告中山科技新城建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赵 磊二〇二一年一月六日书记员 程梓欣