西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书 （2020）陕0103民初10612号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：陕西省西安市碑林区。负责人：李军，该行行长。委托诉讼代理人：张倩，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈枭鹏，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：徐晓娇，女，1988年10月24日出生，汉族，职业不详，住陕西省兴平市。被告：陕西广商实业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：秦瑞,职务不详。原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建设银行陕西分行）与被告徐晓娇、陕西广商实业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行陕西分行委托诉讼代理人张倩，沈枭鹏到庭参加诉讼。被告徐晓娇、陕西广商实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告建设银行陕西分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令宣布贷款立即到期，第一被告徐晓娇立即偿还原告借款本金263926.94元，利息4298.47元，罚息17.2元，复息45.65元，合计268288.26元（截至2020年7月5日），并按合同约定支付自2020年7月6日起至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息；2、请求判令原告对第一被告为本案借款提供的位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产变现所得享有优先受偿权；3、请求判令第二被告对第一被告的上述债务承担连带清偿责任；4、请求判令由二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年8月3日, 原告与第一被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第一被告向原告借款人民币28万元整，用于购买位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产，借款期限自2016年8月3日至2046年8月3日，还款方式为等额本息。为确保《个人住房（商业用房）借款合同》的履行，原告与第一被告于同日签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并向西安市房屋管理局办理了《预购商品房（预购集资房）抵押登记备案证明》。约定第一被告以《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务。原告与第二被告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定第二被告对第一被告的上述债务承担连带还款责任。上述各协议签订后，原告依照约定向第一被告发放贷款28万元整。贷款发放后，被告自2020年4月5日起开始逾期，截止2020年7月5日，尚有本金263926.94元，利息4298.47元，罚息17.2元，复息45.65元，合计268288.26元未归还给原告。第一被告拒绝还款的行为符合《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”的违约情形。故原告有权依据上述协议第十七条，宣告贷款立即到期，要求第一被告立即清偿借款本息及相关费用，并有权根据原告与第一被告关于抵押房产的约定，以抵押房产折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。被告徐晓娇、陕西广商实业有限公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年8月3日，原告建设银行陕西分行（贷款人、抵押权人）与被告徐晓娇（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》、同日与被告徐晓娇（抵押人）签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》约定：建设银行陕西分行贷给徐晓娇28万元，借款期限自2016年8月3日至2046年8月3日，贷款用于购买位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。若借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项,即构成违约，则贷款人有权采取以下一种或多种措施：1、停止发放本合同项下借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系。徐晓娇提供购买的位于西安市新城区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房产作为借款抵押财产，抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。抵押合同签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。2016年6月22日，原告与被告广商公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告广商公司对因购置座落于西安市新城区XX路XX号翰骊国际项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2016年6月22日至2021年6月22日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为壹亿伍仟万元整，保证方式为连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起至该借款合同项下的抵押权生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证的相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。合同签订后，双方当事人办理涉案房屋的预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明，但至今未办理房地产抵押登记。原告已向徐晓娇发放了贷款28万元，但被告徐晓娇未按照合同约定还款。截止2020年7月5日，尚有本金263926.94元，利息4298.47元，罚息17.2元，复息45.65元，合计268288.26元未归还给原告。庭审中，原告以截止2020年7月5日确定的数额作为其诉讼请求数额，本院经核实对于拖欠本金数额予以确定。以上事实，有原告提交证据及陈述存卷为证。本院认为，原告建设银行陕西分行与被告徐晓娇、陕西广商实业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。原、被告构成借款合同及抵押担保合同的法律关系，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，原告已依借款合同约定向被告徐晓娇提供贷款，被告徐晓娇未按照合同约定履行还款义务，构成违约。现原告依据法律规定及合同约定宣告贷款立即到期，并要求被告徐晓娇偿还剩余贷款本金、利息及罚息的诉讼请求于法有据，依法予以支持，具体数额以庭审中确定的数额为准。对于原告要求判令其对抵押房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，因双方在借款合同中虽对以涉案房屋进行抵押作为借款担保进行了约定，并办理了涉案房屋的预告商品房抵押权预告登记，但并未办理抵押房产的抵押备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，案涉房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告此诉讼请求不予支持。被告广商公司应依据保证合同约定，承担连带保证责任。原告要求被告广商公司承担连带清偿责任之诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐晓娇于本判决生效之日起十日内，支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行被告截止2020年7月5日，借款本金263926.94元，利息4298.47元，罚息17.2元，复息45.65元，合计268288.26元，及此后至实际付款日止按照合同约定计算的利息及罚息；二、被告陕西广商实业有限公司对被告徐晓娇上述债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后有权向被告徐晓娇追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5324元，减半收取2662元，由被告徐晓娇、陕西广商实业有限公司负担（此款项原告已预交，被告徐晓娇、陕西广商实业有限公司于支付上述款项时一并支付原告被告陕西广商实业有限公司承担支付责任后，有权向被告徐晓娇追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员     李新元                         二○二○年十二月二十三日 法 官 助 理    武  清 书  记  员     张  宁 1