江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初3410号原告：南京市六合区横梁街道钟林村村民委员会，住所地南京市六合区横梁街道钟林村。法定代表人：周建春，该村委会主任。委托诉讼代理人：黄建玖，江苏臻德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡灵，江苏臻德律师事务所律师。被告：江苏新世界控股集团有限公司，住所地南京市鼓楼区东宝路******。法定代表人：王自安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐瑜琳，浙江民禾（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐园园，浙江民禾（南京）律师事务所律师。被告：南京茉莉花农林畜科技开发有限公司，住所，住所地南京市鼓楼区东宝路******div>法定代表人：徐锦洪,该公司董事长。委托诉讼代理人：戴费洋，江苏泰和律师事务所律师。原告南京市六合区横梁街道钟林村村民委员会（以下简称钟林村委会）与被告江苏新世界控股集团有限公司（原名称为南京茉莉花物流有限公司、南京新世界物流有限公司、南京新世界慧谷软件科技有限公司，以下简称新世界公司）、南京茉莉花农林畜科技开发有限公司（以下简称茉莉花公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案。新世界公司在提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议。2020年7月21日，本院作出（2020）苏0116民初3410号民事裁定，裁定：驳回新世界公司对本案管辖权提出的异议。新世界公司不服，提起上诉。2020年9月7日，江苏省南京市中级人民法院作出（2020）苏01民辖终599号民事裁定，裁定：驳回上诉，维持原裁定。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李九俊独任审理，公开开庭进行了审理。原告钟林村委会的委托诉讼代理人胡灵、被告新世界公司的委托诉讼代理人唐瑜琳、徐园园、被告茉莉花公司的委托诉讼代理人戴费洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟林村委会向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除原、被告之间的《土地流转使用合同书》《补充合同（一）》；2.被告对案涉钟林村委会的447.8亩土地进行复垦并返还给原告；3.被告支付2019年度租金254800元及违约金（自2019年1月1日起按日万分之三计算至实际付清之日止）；4.被告支付40亩土地管理费（自2019年1月1日起按每年400元/亩计算至实际返还之日止）；5.被告支付土地占有使用费（自2020年1月1日起按照每年254800元计算至实际返还之日止）。事实与理由：2009年4月10日，原、被告签订《土地流转使用合同书》1份，约定由乙方（被告）租赁甲方（原告）位于南京市六合区横梁街道钟林村“小水库以南，林牧村以西，钟月路以北，童王路以东”的400亩土地，用于建设“南京茉莉花花卉博览园”项目。租赁期限为16年，自2009年7月起至2025年7月止。年租金按照400元/亩计算，每5年递增1次，递增幅度为15%，乙方每年12月31日前预交第二年租金。逾期1个月（31天），甲方有权解除合同或由乙方补交罚款和应交的租金后继续履行本合同，罚款按每日万分之三支付。2009年9月16日，双方签订《补充合同（一）》1份，对上述合同租赁期限进行延长。2010年10月28日，原告与新世界公司签订《南京市六合区新篁镇钟林村集体建设用地流转使用合同书》1份，约定原告再次提供40亩土地流转租赁给新世界公司，用于开发“南京茉莉花花卉博览园”配套等设施，租赁期限为10年，自2010年11月1日至2020年10月30日。新世界公司每年向原告支付租赁费用为600元/亩、土地管理费400元/亩，土地租金按每5年递增15%计算，每年11月份交纳。2010年11月17日，原告与新世界公司签订《补充协议》1份，约定新世界公司再次租赁原告7.8亩土地，用于建设临时用房。租赁期限为3年，自2010年11月18日至2013年11月17日，到期拆除。新世界公司每年一次性按该临时用房面积2000元/亩计15600元交给村委会分配到组。上述合同签订后，原告已经履行了相应的合同义务，将上述土地交由被告经营使用并予以积极配合。但被告却迟迟未能投入建设，致使案涉土地一直处于荒芜状态。截止2020年6月22日，新世界公司已经欠原告2019年度的土地租金290680元。原告多次催要未果，故提起诉讼。《南京市六合区新篁镇钟林村集体建设用地流转使用合同书》及《补充协议》已经到期。被告新世界公司辩称，新世界公司不存在拖欠原告租金的事实，不同意解除案涉合同。因相关土地租赁未到期，故不存在进行复垦。2019年土地管理费也不存在拖欠问题，400亩土地管理费已经支付至2020年10月30日。新世界公司支付的相关租金已覆盖到2024年，故不应再支付2020年1月1日以后的土地占有使用费。原告所述的涉案租赁土地未能投入建设与事实不符，已经开工建设。被告茉莉花公司辩称，1.不同意解除案涉合同。虽然有两份合同已经到期，但被告在同等条件下具有优先继续承租土地的权利。2.原告计算土地租赁费的方式是错误的。400亩土地合同项下租金自2009年7月开始起算，但2019年1月所需要支付的租金不需要递增15%，只能递增一次15%。400亩土地合同项下被告实际承租土地只有376亩，7.8亩土地协议项下原告只给了被告576平方米。3.原告所称曾多次向被告催要租金这点与事实不符。被告迟迟未能投入建设是被告过错，与原告无关。原告曾向南京七彩谷生态园有限公司（以下简称七彩谷公司）出具过复工通知书，之后原告又反悔将七彩谷公司起诉到法院并且否认复工通知书的效力，认为是支付租金，而原告从未向被告出具过任何复工通知书。本院经审理认定事实如下：2008年11月2日，南京市六合区新篁镇人民政府（现区划调整为南京市六合区人民政府横梁街道办事处）与香港添泰集团国际投资有限公司（以下简称添泰公司）签订《土地租赁及投资合作书》1份，约定：添泰公司在新篁镇投资建设“中国南京茉莉花花卉（博览）园”项目，该公司作为运作主体，可主动寻求公司、企业等投资合作伙伴，自行筹建项目资金；由于运作以上项目的需要，添泰公司设立茉莉花公司；上述项目运作过程中，新篁镇人民政府可协助添泰公司办理立项、报建等手续。2009年4月10日，甲方钟林村委会与乙方新世界公司(第一责任人）、茉莉花公司（第二责任人）签订《土地流转使用合同书》1份，约定：一、租赁土地坐落、面积，乙方租赁甲方位于南京市六合区横梁街道钟林村小水库以南、林牧村以西、钟月路以北、童王路以东的土地400亩，从事“南京茉莉花花卉博览园”农业项目开发建设；二、租赁期限，第一轮租赁期限为16年，租赁自2009年7月起至2025年7月止。租赁期满后，因乙方在该地有大量投资，在甲乙双方商定后，同等合理合法条件下乙方具有优先继续承租土地使用权的权利；三、租赁价款及支付，租金按照400元/亩计算，以后每5年递增一次，递增幅度为15%；乙方每年分一期支付该租金，每年12月31日前预交第二年的租金，逾期1个月（31天），甲方有权解除合同或由乙方补交罚款和应交的租金后继续履行本合同，罚款按每日万分之三支付，预交人为第一责任人；四、甲乙双方的权利和义务，甲方所出租的土地大部分为从村民处所流转来的土地，甲方保证出租给乙方的土地已与村民签订流转合同，该流转合同所约定的流转期限大于或等于本合同约定的租赁期限；甲方收取乙方租赁费后应及时支付村民的流转费，不得拖欠，以保证乙方合法权利的正常经营；乙方租用上述土地，积极从事”南京茉莉花花卉博览园”项目开发，积极搞好花卉、苗木、蔬菜、农副产品、园艺等高效农业自产自销工作；乙方在项目正式开工前一周内一次性支付土地复垦保证金…待乙方租赁结束且不再续租后，用于土地复垦，如不需要复垦或乙方自行复垦所租土地，此费用应退回或抵充租金；五、合同的变更和解除，有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：1、经双方当事人协商一致，达成签订书面协议。2、签订本合同时所依据的国家政策发生重大调整和变化的；3、不可抗力致使本合同无法履行的；4、2009年7月必须动工，年底前完成总工程量的50%，到2010年底前完成总工程量的全部；六、违约责任，本合同生效后，一方没有履行本合同所规定的义务，给对方造成损失的、违约方须向对方支付违约金(以实际发生的损失计算)；八、租赁期满的资产处理，租赁期满后，乙方投资的可移动资产归乙方所有。租赁期满后，乙方投资建设的沟渠路等基础设施可交由甲方使用。租赁期满后，如乙方不再续租，乙方投资建设的不可移动设施(征用土地上的建筑物除外)或栽种的植物，由乙方自行处理，甲方承诺给予乙方一年的时间处置资产，处置资产期间所占土地的租金由乙方承担。一年后，如还未处理完成的，甲方有权自行处理……。2009年9月16日，双方签订《补充合同（一）》1份，约定：2009年4月10日签订的《土地流转使用合同书》土地流转(租赁)使用年限16年到期后，经双方协商并根据当时国家有关法律法规允许，延长至50年，即从2009年7月至2059年7月止。在同等条件下，乙方享有优先该土地流转使用合同……。2010年10月28日，甲方钟林村委会与乙方新世界公司签订《南京市六合区新篁镇钟林村集体建设用地流转使用合同书》1份，约定：甲方将钟林村明德小学和新篁中心园分园(简称幼儿园)南面建设用地地块和幼儿园东侧建设用地地块流转租赁给乙方，由乙方用于开发建设“花博园招商中心”、“商贸步行街”、“花农种植户安置房”等配套设施；1、甲方提供土地面积约40亩流转租赁给乙方，用于开发“南京茉莉花花卉博览园”配套等设施；2、乙方每年支付给甲方土地流转使用租赁费600元人民币/亩；3、该40亩土地流转租赁年限为10年，即2010年11月1日至2020年10月30日。租赁期满后，因乙方在该地有大量投资，在甲乙双方商定后，同等合理条件下乙方具有优先继续流转承租该地使用权的权利；6、本合同中的土地流转使用租赁费按600元人民币/亩/每年一次性由甲方向乙方收取，以实际丈量或测绘田亩面积计收。乙方每年按每亩400元交纳土地管理费。土地租金按每5年递增15%计算，每年11月份交纳……。2010年11月17日，双方签订《补充协议》1份，双方在原有合同协议的基础上，就钟林明德小学、中心幼儿园南面地块建临时用房达成如下协议：1、范围及面积，明德小学和中心幼儿园路南、村庄菜地沟之北，面积7.8亩；2、双方同意在指定范围内建“茉莉花招商展示中心”钢物架一层及活动板房和辅助用地；3、临时用房期限三年，自2010年11月18日至2013年11月17日，到期拆除，如政策用地调整由双方协商妥善解决；4、每年一次性按该临时用房面积2000元/亩计人民币15600元交给村委会……。上述合同签订后，钟林村委会按照约定向两被告交付土地，两被告向钟林村委会陆续支付土地复垦保证金16万元及部分租金。2016年3月9日，钟林村委会曾向本院起诉，要求解除上述协议、茉莉花公司支付2009年7月至2016年12月尚欠租金934280元及违约金。诉讼中，钟林村委会与七彩谷公司、茉莉花公司经理郑某于2016年11月15日签订《茉莉花花卉博览园补交钟林村土地流转款项明细》1份，载明：2011年至2016年土地租金、建房补助合计1727600元，2011年至2015年看场工资300000元，2011年至2013年垫付农民工工资620000元，代付街东菜园水淹赔偿青苗费、渠道维修、涵闸等配套58600元，合计2706200元；钟林村委会收到茉莉花公司土地租金1300000元，需要补交1406200元；茉莉花公司付回农民工工资保证金300000元，另交2017年至2018年土地流转费600000元，实际应交1706200元；备注，2011年至2016年土地租金未按合同交纳部分，经过双方协商确认，按照每年增加50元/亩价格计算。当日，七彩谷公司向钟林村委会支付1706200元。2017年4月5日，本院裁定准许钟林村委会撤回上述起诉。2019年4月28日，七彩谷公司曾向本院起诉，主张钟林村委会收取上述1706200元款项后，却又要求七彩谷公司先行办理规划审批等问题，并拒绝七彩谷公司进场施工，致使合同目的无法实现，要求钟林村委会返还该款及利息。茉莉花公司、新世界公司作为第三人参加诉讼，郑某以茉莉花公司经理身份作为该公司委托诉讼代理人参与诉讼。2019年7月25日，本院作出（2019）苏0116民初3546号民事判决，认为七彩谷公司向钟林村委会支付的款项1706200元，虽名为土地流转金，但实质由茉莉花公司、新世界公司欠付钟林村委会的土地租金、代付农民工工资、看场人员工资以及水淹赔偿青苗费、渠道维修、涵闸等费用组成，故该款项性质应当为七彩谷公司代为支付欠付款项及预付2017年至2018年土地租金，判决驳回七彩谷公司的诉讼请求。七彩谷公司不服该判决，提起上诉。2020年6月28日，江苏省南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终8366号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月22日，钟林村委会向本院提起本案诉讼。另查明，新世界公司成立日期为2009年4月20日，法定代表人原为郑某，2015年8月3日变更为戴某，2017年4月27日变更为王自安。新世界公司对七彩谷公司、南京沪商养老产业服务有限公司的持股比例为100%。徐锦洪、南京沪商养老产业服务有限公司对茉莉花公司持股比例分别为75%、25%。上述事实，有当事人的陈述、《土地流转使用合同书》《补充合同（一）》《南京市六合区新篁镇钟林村集体建设用地流转使用合同书》《补充协议》《茉莉花花卉博览园补交钟林村土地流转款项明细》，以及本院（2019）苏0116民初3546号民事判决书、江苏省南京市中级人民法院（2019）苏01民终8366号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告之间的《土地流转使用合同书》《补充合同（一）》《南京市六合区新篁镇钟林村集体建设用地流转使用合同书》《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性、效力性的规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行义务。本案主要争议焦点为：一、案涉土地租赁合同应否解除；二、原告主张各项费用的依据。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，2016年3月9日钟林村委会曾因两被告欠交2016年以前的案涉土地租赁等费用向本院起诉，后经结算七彩谷公司代为垫付了2018年以前的相关费用。此后，两被告未再支付案涉土地租赁等费用。根据案涉土地租赁合同约定“乙方每年分一期支付该租金，每年12月31日前预交第二年的租金，逾期1个月（31天），甲方有权解除合同或由乙方补交罚款和应交的租金后继续履行本合同”“本合同中的土地流转使用租赁费按600元人民币/亩/每年一次性由甲方向乙方收取，以实际丈量或测绘田亩面积计收。乙方每年按每亩400元交纳土地管理费。土地租金按每5年递增15%计算，每年11月份交纳”，两被告未能按照约定支付土地租金等费用，逾期已经超过1个月（31天），两被告亦未补交罚款和应交的租金，构成违约，应承担相应的民事责任。故对于钟林村委会要求解除案涉土地租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本院确认案涉土地租赁合同自起诉状副本送达之日即2020年6月30日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据双方合同约定“租赁期满后，乙方投资建设的沟渠路等基础设施可交由甲方使用。租赁期满后，如乙方不再续租，乙方投资建设的不可移动设施(征用土地上的建筑物除外)或栽种的植物，由乙方自行处理，甲方承诺给予乙方一年的时间处置资产，处置资产期间所占土地的租金由乙方承担。一年后，如还未处理完成的，甲方有权自行处理”，被告应在2021年7月1日前对其在案涉土地上的附属物、构筑物等设施进行清理、腾空并返还给原告。关于租赁费用。根据双方合同约定“租赁土地…400亩…第一轮租赁期限为16年，租赁自2009年7月起至2025年7月止…租金按照400元/亩计算，以后每5年递增一次，递增幅度为15%；每年12月31日前预交第二年的租金，逾期1个月（31天），甲方有权解除合同或由乙方补交罚款…罚款按每日万分之三支付”“土地面积约40亩…流转使用租赁费600元人民币/亩…流转租赁年限为10年，即2010年11月1日至2020年10月30日…乙方每年按每亩400元交纳土地管理费。土地租金按每5年递增15%计算，每年11月份交纳”“面积7.8亩…临时用房期限三年，自2010年11月18日至2013年11月17日，到期拆除…每年一次性按该临时用房面积2000元/亩计人民币15600元交给村委会”。案涉400亩土地的年租金2009年7月1日至2014年6月30日应为400元/亩，2014年7月1日至2019年6月30日应为460元/亩（400元/亩×115%），2019年7月1日至2024年6月30日应为529元/亩（460元/亩×115%）；案涉40亩土地的年租金2010年11月1日至2015年10月30日应为600元/亩，2015年11月1日至2020年10月30日应为690元/亩（600元/亩×115%），年管理费应为400元/亩；案涉7.8亩土地的年租金标准应为2000元/亩。上述土地租赁合同已经履行多年，相关租金及费用已经实际结算至2018年，现两被告主张已支付租金覆盖至2024年、实际租赁面积不足、应按实际面积计算等，依据不足，本院不予确认。综上所述，原告关于要求两被告支付案涉土地租金及占有使用费（以400亩为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按照每年460元/亩计算，自2019年7月1日起至实际返还之日止按照每年529元/亩计算；以40亩为基数，2019年1月1日起至实际返还之日止按照每年690元/亩计算；以7.8亩为基数，2019年1月1日起至实际返还之日止按照每年2000元/亩计算。其中2019年1月1日至2019年12月31日为241000元，扣除复垦保证金16万元，实际上应给付81000元）、管理费（以40亩为基数，自2019年1月1日起至实际返还之日止按照每年400元/亩计算）及违约金（以81000元为基数，自2019年1月1日起按日万分之三计算至实际给付之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、南京市六合区横梁街道钟林村村民委员会与江苏新世界控股集团有限公司、南京茉莉花农林畜科技开发有限公司之间的《土地流转使用合同书》《补充合同（一）》于2020年6月30日解除；二、江苏新世界控股集团有限公司、南京茉莉花农林畜科技开发有限公司于2021年7月1日前将案涉租赁土地（447.8亩）上的附属物、构筑物等设施清理、腾空并返还给南京市六合区横梁街道钟林村村民委员会；三、江苏新世界控股集团有限公司、南京茉莉花农林畜科技开发有限公司于本判决生效之日起10日内向南京市六合区横梁街道钟林村村民委员会支付案涉土地租金及占有使用费（以400亩为基数，2019年1月1日至2019年6月30日按照每年460元/亩计算，自2019年7月1日起至实际返还之日止按照每年529元/亩计算；以40亩为基数，2019年1月1日起至实际返还之日止按照每年690元/亩计算；以7.8亩为基数，2019年1月1日起至实际返还之日止按照每年2000元/亩计算。其中2019年1月1日至2019年12月31日为241000元，扣除复垦保证金16万元，实际上应给付81000元）、管理费（以40亩为基数，自2019年1月1日起至实际返还之日止按照每年400元/亩计算）及违约金（以81000元为基数，自2019年1月1日起按日万分之三计算至实际给付之日止）；四、驳回南京市六合区横梁街道钟林村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元，由江苏新世界控股集团有限公司、南京茉莉花农林畜科技开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  李九俊二〇二一年一月十五日书记员  吕 倩