昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初3449号原告:李武，男，1961年3月17日出生，汉族，住昆明市呈贡区。原告:刘玉仙，女，1967年12月6日出生，汉族，住昆明市呈贡区。共同委托诉讼代理人：吴林山，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。被告：李翠英，女，1951年9月17日出生，汉族，住昆明市盘龙区。被告：黄俊忠，男，1946年12月15日出生，汉族，住上海市宝山区。共同委托诉讼代理人：金瑞、马锦涛，云南鼎易律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）李武、刘玉仙与被告（反诉原告）李翠英、黄俊忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后,于2019年7月5日作出（2019）云0114民初1721号民事判决书。被告（反诉原告）李翠英、黄俊忠对判决书不服提起上诉，昆明市中级人民法院于2020年2月24日作出（2019）云01民终6187号民事裁定书，裁定撤销原判，本案发回重审。本院于2020年6月23日立案受理，诉讼过程中，被告李翠英、黄俊忠申请撤回反诉，本院予以准许并依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告李武、刘玉仙及其委托诉讼代理人吴林山，被告李翠英、黄俊忠的委托诉讼代理人金瑞、马锦涛到庭参加诉讼。经报批，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告李武、刘玉仙向本院提出诉讼请求:一、请求确认位于昆明市呈贡区房屋归原告李武和刘玉仙所有，同时确认被告违约向原告支付违约金146000元；二、判决被告将位于昆明市呈贡区房屋过户到原告李武和刘玉仙名下；三、原告李武和刘玉仙按照约定支付尾款100000元；四、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决继续履行原、被告双方于2013年6月29日签订的《房屋转让合同》并由被告向原告支付违约金146000元，同时撤回第二、三项诉讼请求。事实及理由：两原告和两被告均系夫妻关系，2013年6月29日两原告与两被告签订《房屋转让合同》，约定原告购买被告所有的位于昆明市呈贡区房屋，购房总价款为730000元，原告一次性支付购房定金630000元，待被告配合原告办理房屋过户手续完毕之日后上述购房定金转为房款，剩余尾款100000元，在甲方协助乙方办理完过户手续时，一次性付清，同时双方还约定“原告权益人变更（或转售给第三方），则原告提供更改后权益人的相关材料，同时被告和原告双方变更协议的乙方（即受让方），其他条款不变，被告同样协助办理。”双方签订“房屋转让合同”后，原告于2013年6月29日将630000元购房款支付给了被告李翠英，同时李翠英和黄俊忠也将上述房屋及其相关商品房购销合同，维修基金交费单、契税印花税交费单、购房款发票等材料交给了原告。原告装修后于2013年8月份入住该房屋；房屋转让给原告后，至今未办理完房屋过户登记手续，也未办理商品房买卖合同登记备案变更，2019年4月原告欲将该房屋出售给第三人，通知被告协助办理相关变更手续时，被告表示拒绝配合办理，并要求原告多支付购房款300000元。因此被告的行为违反了双方的合同约定，构成违约，并承担相应的违约责任；为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李翠英、黄俊忠辩称，根据双方签订的房屋转让合同附件，保证过户承诺书等载明的内容，被答辩人在决定购买房屋时，已知悉诉争房屋尚未取得房屋权属证书，至今该房屋过户条件尚未成就。根据政府相关答复，诉争房屋无法办理过户是由于小区土地使用证设定了抵押登记，部分项目未取得竣工验收手续，导致房屋无法完成所有权首次登记，业主无法取得房屋不动产证书，导致答辩人无法配合被答辩人完成过户登记。综上，答辩人并无故意拖延过户，并不存在违约情形，答辩人同意继续履行合同，但被答辩人要求答辩人支付146000元的违约金无事实与法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方有异议的证明目的随后予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：李翠英与黄俊忠、李武与刘玉仙系夫妻关系。2013年6月29日，李武、刘玉仙（受让方、乙方）与李翠英、黄俊忠（出让方、甲方）签订《房屋转让合同》，约定：甲方将自己所有的位于昆明市呈贡区房屋（商品房备案登记号ＣＧ2010081334895，面积157.81平米）卖给乙方，房屋销售价格为730000元。合同第二条第八款约定：乙方权益人变更（或转售给第三方），则乙方提供更改后权益人的相关材料，同时甲乙双方变更协议的乙方（即受让方），其他条款不变，甲方同样协助办理。第四条约定：乙方在协议生效之日一次性支付给甲方购房定金630000元，剩余尾款100000元于甲方协助乙方办理完毕过户手续时一次性付清。第八条约定：任意一方无故提出终止（解除）合同，违约方向非违约方一次性支付违约金60万元，由于一方过错造成本合同不能履行、不能完全履行或者被政府有关部门认定为无效时，由过错一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。同时合同补充约定：甲乙双方商定，待具备过户手续时，由乙方决定过户时间，但不能超过5年（自甲方取得土地证与房产证之日算起），税费等由乙方自行承担。同日，李翠英签署保证过户承诺书，载明由于甲方在签订此转让合同时，并未取得该房屋过户相关手续，甲方承诺应及时将房屋过户给乙方，如甲方故意推迟过户时，需承担违约金60万元。后双方于当日完成房屋交付，李武支付给李翠英房款630000元，李翠英同时提供购房手续原件作为合同附件交付李武。现房屋由李武、刘玉仙居住使用，但尚不具备办理不动产权登记的条件。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原、被告签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，案涉房屋虽未取得产权登记，但不影响房屋转让合同的效力，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。对于原告要求继续履行《房屋转让合同》的诉讼请求，因被告同意继续履行，且该合同有继续履行的可能，故本院对该请求依法予以支持。对于原告要求被告支付违约金146000元的诉讼请求，本院认为，原告在签订《房屋转让合同》时已经知晓案涉房屋不具备过户条件，根据双方转让合同的约定，被告履行配合办理过户手续义务的前提是案涉房屋具备过户条件，而房屋转让过户的条件之一则是被告取得房屋产权证，若被告故意推迟过户才承担违约责任。本案经审理查明，涉案房屋在内的滇池星城星晴湾整体还不具备办理不动产权证的条件，且不能办证的原因在于开发商，而非被告，故案涉房屋未能过户的原因并非被告怠于履行合同义务造成，不能认定被告违约。至于原告主张被告不配合原告将案涉房屋转售给第三方，虽然双方约定被告有协助办理的义务，但该约定不符合房屋交易的政策，也不能认定被告违约，综上，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告李武、刘玉仙与被告李翠英、黄俊忠于2013年6月29日签订的《房屋转让合同》继续履行；二、驳回原告李武、刘玉仙的其他诉讼请求。案件受理费11065元，由原告李武、刘玉仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘小峰人民陪审员  李 坤人民陪审员  肖丽华二〇二一年一月二十一日书 记 员  马立艳