江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初7421号原告：张国生，男，1978年6月6日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：王依，江苏传承律师事务所律师。被告：殷丽平，男，1974年7月13日出生，汉族，住昆山市。原告张国生与被告殷丽平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭审理。原告张国生及其委托诉讼代理人王依到庭参加诉讼，被告殷丽平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张国生向本院提起诉讼请求：1.确认《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》于2020年4月22日起解除；2.判令被告支付原告违约金86.4万元(计算标准：合同总价为432万元，按合同第八条约定违约金为总房款的20%计算)；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月10日，原、被告通过中介签订了《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》一份，约定被告购买原告位于昆山开发区房屋一套，成交价为432万元。合同还就过户时间、违约责任等进行了约定。被告于当天支付定金10万元。合同约定双方须在2020年3月15日前办理过户手续，在办理过户手续之前，被告应当付清总购房款432万元(总房款-定金-贷款金额)。但被告在支付了定金10万元后，就没有支付过购房款。期间原告和中介多次联系被告，但被告拒绝沟通。因为疫情原因，原告发短信通知被告自愿作出让步，将过户时间放宽至2020年4月15日前；2020年4月10日原告委托律师发函至被告，要求被告继续履行合同支付购房款，如逾期不履行，原告有权解除合同并追究其违约责任；但被告拒绝签收。2020年4月20日原告委托律师发函至被告，通知双方于2020年1月10日签订的《昆山市房屋中介服务有限公司房屋买卖成交合同》正式解除，立即生效；据快递信息显示，被告于2020年4月22日拒收。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思，合法有效，双方均应信守。被告迟迟未按合同履行支付义务的行为构成违约，原告有权按照合同约定，要求解除合同并追究被告的违约责任。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。被告殷丽平未作答辩。经审理查明：2020年1月10日，原告张国生（甲方）与被告殷丽平（乙方）、中介昆山市佳缘房产中介服务有限公司签订《房屋买卖成交合同》一份，约定，甲方同意将坐落于昆山开发区世茂蝶湖湾还原161号楼105+205室（建筑面积281.16平方米）的房屋出售给乙方，成交价432万元，为甲方净到手价，所有过户产生的税费由乙方承担。本合同签订时，乙方支付10万元作为购房定金。甲、乙双方签订合同后，乙方中途悔约，应书面通知甲方、中介，且购房定金归甲方。甲方中途悔约，应书面通知乙方、中介方，并自并自悔约之日起十天内支付乙方所付定金二倍数额给乙方。甲、乙双方任何一方违约、悔约，均须向中介方交纳该房屋成交价格3%的手续费，中介方有权直接从购房款中扣收手续费。补充约定：在产证2020年3月15日过户之前乙方需付清甲方（总款项-定金-贷款金额）之外部分款项；贷款部分由乙方直接放贷至甲方账户；房屋因购房人实际使用，交易后无需交付；甲乙双方必须及时配合中介提供有效证件及人员到场办理评估、网签及贷款过户事宜；交易期间国家政策变化与中介无关。双方约定2020年3月15日前必须过户，任何一方导致产证不能过户，即当违约处理，违约金需向对方赔偿总房款的20%作为违约金。合同签订后，被告殷丽平已支付定金100000元。2019年11月29日，位于昆山开发区房屋登记在原告张过生名下。2020年4月7日，2020年4月9日，原告张国生向被告手机发送短信，延长过户时间至2020年4月15日。同时丙方即中介也向被告手机发送短信“殷丽平先生你好，你购买的世茂蝶湖湾161号楼105室加205室房屋，合同原定于2020年3月15日前过户，因为疫情原因，卖方愿意延缓至4月15日前过户，请抓紧配合程序推进，过时卖方可能会以违反约定时限，向法院提起诉讼，请积极配合，通知已送达。”2019年7月9日，原告张国生通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得涉案房屋，成交价428万元，2019年7月17日，原告张国生签署《拍卖成交确认书》，该房原系殷宇平，原告张国生陈述殷宇平系殷丽平亲弟弟。另查明：2019年10月24日，原告张国生（甲方）与殷宇平（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，甲方以428万元从法院拍得昆山蝶湖湾61幢105+205室住宅一套，甲方在与乙方协商房屋交接使用权过程中，因乙方需求提出想回购该套住宅的意愿，并诚邀张兆浪参与协作；双方约定：该房屋以成交价格为465万元，甲方净到手，乙方在2019年11月16日前全款支付甲方张国生。1、乙方必须确认：回购方式合法、有效，不违反国家的法律法规。2、在法律及道德许可之下，甲方无条件全程配合乙方对该房的处置。3、合同约定价格为甲方净到手价格。如因乙方对自己提出的该交易政策了解的不够全面，需甲方将产证办出之后再过户给乙方，交易所产生的税费全部由乙方承担，与甲方无关。4、甲乙双方都认同对该房屋的回购方式、方案和价格及税费。5、5.1签订合同定金8万元；5.2019年11月6日之前补交42万元定金给甲方（合计50万元作为购房金）；5.3乙方必须在2019年11月16日之前付清甲方全额房款，甲方在收到全额房款后配合乙方办理产权变更；6、乙方付清甲方售房全款，办好产权变更手续即算交易完成。房屋使用权无需交付(现乙方正在正常使用中)；7、合同签定后在2019年11月15日之前，如不能按乙方所提供的“回购方式”实施交易。自动启动第二种交易方案，即按法律文书登记在甲方张国生名下之后，再过户给乙方，成交总价格不变，产生税费由乙方承担，付款方式与付款期限不作变更；8、乙方对该房屋产权性质及存在的瑕疵充分了解，对已知的或未知的交易风险能接受。9、见证方应甲乙双方需求提供居间协助交易，不参与与法律相关的任何建设性意见和建议。甲乙双方均需支付成交价格的1%作为服务费，即甲方1万元，乙方2万元。如乙方另需贷款则另收贷款金额的1%作为贷款服务费。10、该合同在甲乙双方以平等自愿为基础下签定，甲乙双方合同签定后均不得违约、悔约，如甲方悔约，需书面通知乙方和见证方，并在十日之内支付乙方定金二倍数额给乙方；如乙方悔约，需书面通知甲方和见证方，且购房定金归甲方所有。甲乙双方任意一方违约、悔约均需向见证方交纳该房屋成交价格3%的手续费。2019年11月23日，原告张国生（甲方）与殷宇平（乙方）签订补充协议，见证方：张兆浪，约定，1、2019年10月24日签定的合同有效；2、乙方如果在2019年11月28日前不能支付100万元(含已经支付的20万元)给张国生，即当乙方违约处理。次日张国生即可将该房屋登记在其名下，乙方自愿承担并支付张国生50万元违约金(含已经支付的20万元)并支付张兆浪居间服务费3%(139500元)10日之内付清二笔违约款项，如果未能在10日内如期付清上述二笔款项，甲方和见证方可向乙方夫妇俩直接追讨，也可以用法律途径向人民法院起诉，乙方愿意承担因此产生的起诉费、律师费、开庭费等相关的费用和损失。3、乙方如果在2019年12月19日之前不能付清甲方总房款465万元，次日甲方即有权将该房屋产权登记在自己名下，当乙方违约处理。乙方自愿承担由自己违约造成的所有损失：即甲方从已收得的100万元购房款中扣收50万元作为违约金；见证方从甲方已收得的100万元购房款中扣收3%(139500元)作为居间费用，剩余360500元由甲方和见证方一起通过银行直接打款退还给乙方，即当该合同终结。2020年4月10日，原告张国生委托江苏传承律师事务所向被告殷丽平发函，要其在2020年4月15日前支付购房款422万元，如逾期不履行，有权要求解除合同并按合同第八条追究其违约责任。该律师函通过EMS邮寄，显示拒收，2020年4月12日退回。2020年4月20日，原告张国生再次委托江苏传承律师事务所向被告殷丽平发函，告知解除合同并追究其违约责任。原告张国生庭审陈述其损失范围包括利息损失、涉案房屋一直由殷宇平占用导致房租损失，且已起诉殷宇平要求搬离并按市场价7000元/月支付房租、占用资金的损失。以上事实由《房屋买卖成交合同》、《房屋买卖合同》及补充协议、拍卖成交确认书、房产证、短信聊天记录、律师函、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，原告张国生与被告殷丽平签订的《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应恪守。依据合同约定，被告殷丽平应积极配合原告张国生及中介办理网签、贷款等手续，但是经中介及原告张国生催告，被告殷丽平不予理会，不予配合，导致合同履行存在障碍，原告张国生主张合同解除，于法有据，本院依法予以支持。合同解除通知自原告张国生通知解除信件退回之日即2020年4月22日解除。本案因被告殷丽平违约导致合同解除，原告张国生依据合同约定，即“2020年3月15日前必须过户，任何一方导致产证不能过户，即当违约处理，违约金需向对方赔偿总房款的20%作为违约金”，向被告殷丽平主张违约金，通过原告张国生的举证及被告殷丽平拒收律师函，拒回短信的行为可知被告殷丽平悔约明显，但该约定过高，本院酌情支持以422万元为基数，从2020年3月16日起按LPR的1.95倍计算资金占用利息损失计算至合同解除之日为32561.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张国生与被告殷丽平之间的《房屋买卖成交合同》于2020年4月22日解除。二、被告殷丽平于本判决生效后十日内支付原告张国生违约金32561.7元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41360元，减半收取20680元，由被告殷丽平负担。原告张国生预交的案件受理费20680元，本院予以退还，被告殷丽平应当负担的20680元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账户：32250198643600000811159131；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  柴敏娟二〇二一年一月二十二日书记员  张俊宇