上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15081号原告：马玉燕，女，1994年6月12日生，汉族，户籍地甘肃省。被告：刘晓庆，男，1989年2月6日生，汉族，户籍地河南省。原告马玉燕与被告刘晓庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告马玉燕、被告刘晓庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉燕向本院明确诉讼请求如下：1.确认原、被告签订的《居住房屋租赁合同》于2020年6月12日解除；2.判令被告返还原告已支付的3个月租金5,400元。事实和理由：原、被告双方于2020年6月7日通过住商不动产房屋中介的居间介绍，在被告出租屋内签订了《居住房屋租赁合同》一份，双方约定租金为1,800元每月，付三押一，租房押金为1,800元，钥匙押金为200元，每月公共区域水电费固定为50元，租期从2020年6月16日起算。签订合同后，原告向被告支付了三个月租金5,400元，租房押金1,800元，钥匙押金200元以及3个月公共区域水电费共150元。之后原告得知该房屋为刚装修房屋，即与被告沟通换房事宜。在2020年6月8日换房过程中发现，被告其他出租房均存在厨房、客厅等被隔断为房间出租的问题，还发现被告并非本案出租房屋的产权人，而只是二房东。原告怀疑被告的转租权来源，并担心入住后人身等安全难以保障，经过多方面考虑，原告提出退租要求，愿意支付被告押金1,800元作为违约金，但被告拒绝此方案，也不同意接收钥匙，要求按照合同来。原告认为，虽然合同并未约定出租方必须是产权人，但其通过中介租房的目的就是要找大房东租房子，被告作为二房东在订立合同时未告知原告，存在欺诈情形，原告要是订立合同时知道被告是二房东就不会租这个房子，这也是原告要求解除合同退租的主要原因。原告虽然在2020年6月7日就拿到钥匙，但并未实际入住该房屋，在2020年6月12日双方微信中，原告也明确告知被告要退房，不租了，因此，解除合同的时间应该按照原告主张的6月12日来，合同解除之后的3个月租金被告应当返还。由于庭审中经法院主持协商，原告已将钥匙返还给被告，且被告已将钥匙押金200元和3个月公共区域水电费150元都返还给原告，故在本案中钥匙押金和3个月公共区域水电费不再作为诉请主张。至于押金，原告同意作为提前退房的违约金支付给被告，故也没有在本案中主张。现为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判如诉请。被告刘晓庆辩称，考虑到原告已经违约，故同意解除合同，但解除时间不是2020年6月12日，因为原告在当时并无解除权。被告在2020年9月20日因原告逾期支付房租，自行前往涉案房屋，请保洁员进行保洁后，将房锁换了锁芯并进行二次招租，因此，解除合同的时间应为2020年9月20日。2020年6月7日，中介打被告电话，说有人租房。被告就在出租房内等着原告。双方在签合同之前谈过租金、租期、押金、水电费以及付款方式，房子也带原告看过。原告觉得满意，双方就在现场通过支付宝中“蘑菇租房”小程序签订了电子租赁合同。原告在当天向被告支付了3个月租金、房屋押金、钥匙押金及3个月的公共区域水电费，被告将钥匙交付给原告。刚开始原告表示房子是新装修的不想租，被告就说帮她换，但原告看了其他房子就没有消息。之后就提出不想租要退房，被告没有同意，要求按照合同来，钥匙也没有收回。被告认为，被告是享有转租权的人，无论是二房东还是大房东，都不影响原告租房子，而且订立合同当时就告知原告自己是二房东，原告称存在欺骗是不对的。原告在2020年6月12日要求退房没有依据，因此，在被告自行收回出租房屋之前，原告的租金应当支付，被告也是因为原告不再支付9月15日之后的租金，为避免扩大损失才把房屋收回并同意解除合同的。对于房屋押金1,800元，同意原告作为违约金予以扣除。综上，同意解除合同，但解除时间应为2020年9月20日，不同意原告要求返还3个月租金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年6月7日，原告马玉燕作为乙方(承租人)与被告刘晓庆作为甲方(出租人)通过现场看房和磋商，并采用支付宝“蘑菇租房”小程序订立了《居住房屋租赁合同》这一电子合同。在该《居住房屋租赁合同》首部当事人名称下方，即列明了“租金及支付方式”，约定租期起止日期为2020年6月16日至2021年6月15日，租赁期限为1年，租金付款方式为付三，押金金额为2,000元(含房屋押金1,800元，钥匙押金200元)，每月租金为1,800元，每月周期费用50元(水费50元，庭审中双方均确认该每月50元的费用系公共区域水电费)。再下面还列明了租客身份信息。该《居住房屋租赁合同》的正文“条款内容”部分载明：1.1条甲方将坐落在上海市松江区伴亭路855弄象屿虹桥悦府28栋5单元501(庭审中，原、被告均明确租赁房屋位于松江区九亭镇伴亭路XXX弄XXX号XXX室)-RoomE(105)(以下简称“系争房屋”)出租给乙方。1.2条乙方向甲方承诺，承租该房屋仅用作居住使用。2.1条甲、乙双方约定，该房屋租赁期起止时间为2020年6月16日至2021年6月15日。2.2条双方同意，甲方于2020年6月16日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。3.1条乙方使用付三，即在租赁期限内分4期支付房租。3.2条甲、乙双方约定，在租赁期间内，该房屋的房屋押金为2,000元，月租金1,800元，每期支付金额50元。3.3条甲、乙双方约定，乙方应根据每期提前7日的支付方式，分别于2020年6月16日、2020年9月9日、2020年12月9日、2021年3月9日(乙方系统账户中显示的最晚支付日与本合同约定不一致的，以系统显示的日期为准)支付该房屋租金及周期性费用。3.4条租赁期满后甲乙双方确认不续租或本合同解除后，房屋押金除用以抵扣应由乙方承租但尚未交纳的费用(包括但不限于租金、违约金等本合同约定由乙方承担的费用)外，剩余部分(若有)应无息返还乙方。10.3条甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失：(六)乙方逾期不支付本合同项下约定由乙方承担的费用的(包括但不限于房屋押金、租金、水电煤费用等)。11.6条租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付一个月房屋租金作为违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。11.8条租赁期间，乙方有本合同第10.3条约定情形之一的，应向甲方支付一个月房屋租金作为违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。13.3条本合同为电子合同，经乙方在本系统点击“确认签署”或支付本合同项下账单(该房屋租金及/或押金账单)后生效。13.5条合同不到期，乙方可进行转租，若转租不掉，房租及押金一律不退。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告于2020年6月7日当日向被告支付了3个月租金5,400元、房屋押金1,800元、钥匙押金200元、3个月公共区域水电费150元。被告于同日将系争房屋及房屋钥匙交付给原告，供原告居住使用。另查明，2020年6月8日晚上19点11分，原告发微信给被告称：房东，昨天订的房子我不租了，钱还是不退给我？被告回复：对的对的，你如果不租就转租了。2020年6月12日早上9点13分，原告发微信给被告称：房东，我这边走法律程序，房子钥匙我今天拿给你。我再跟你确认一遍，我按合同上付一个月的押金1,800元作为违约金给你，你将其他三个月的租金以及水电费退回于我，你还是不同意是吗？被告称：按合同来。原告又问：钥匙怎么给你。被告称：你拿着吧。后，因被告拒绝接收钥匙，原告自述担心钥匙弄丢，故一直未将钥匙返还给被告，但其也一直未入住系争房屋。2020年9月8日、9月9日、9月10日，蘑菇租房平台通过短信方式发送原告《租金账单通知》，显示：“您的本期房租账单已出，请及时缴纳。租金账期：2020年9月16日至2020年12月15日，租金金额为5400元，到期时间为2020年9月9日24点。如对账单有疑问，请联系您的房东。”因原告一直未缴纳该期房租，在首期租期2020年6月16日至2020年9月15日到期后，被告于2020年9月20日自行前往收回系争房屋。再查明，案外人钱某、李某某与上海云间房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由钱某、李某某向上海云间房地产开发有限公司购买系争房屋。系争房屋于2019年11月21日经核准登记在上海云间房地产开发有限公司名下，并办理了预告登记，预购房屋权利人显示为钱某、李某某。2020年4月20日，钱某作为出租人与案外人上海宝郁房地产营销策划有限公司作为承租人签订了《房屋租赁合同》，约定钱某将系争房屋出租给上海宝郁房地产营销策划有限公司，租赁期限为五年，自2020年4月20日起至2025年4月19日止。合同另对其他事项进行了约定。出租人处由李某某代钱某签字，承租人处由被告刘晓庆签字。双方另签订《补充条款》一份，明确出租人同意承租人装修，做公寓，转租，但不得破坏房屋主体结构。审理中，被告表示上海宝郁房地产营销策划有限公司法定代表人是其哥哥，公司也是授权被告出租系争房屋的，并向本院提交了上海宝郁房地产营销策划有限公司的说明一份。原告称，对于被告的转租权由法院依法认定，但仍然表示被告在出租系争房屋时没有告知其二房东身份，如果知道被告是二房东，其不会租赁系争房屋。诉讼中，本院询问双方当事人关于签订该电子租房合同的过程。原告称，签合同之前看过系争房屋，觉得租金和房子都可以，就和被告签合同，双方此前关于租金、房屋押金、钥匙押金、公共区域每月50元费用都提前说好，但没有商量租期。签合同时，被告让原告打开支付宝搜索蘑菇租房APP，打开以后关注该APP，进去填写身份信息，原告填写身份信息后，点确定就跳出了合同的页面，但没怎么看合同内容就直接点了确定，就跳到付款界面，付款之后就结束了。被告则称，双方签合同之前把租期、租金、押金等内容都已经谈妥，不存在租期未协商的情况。原告现场看了房子并表示愿意租房子后，被告就让原告将基本信息发给被告，由被告录入蘑菇租房平台出租方的系统内，再告知原告在支付宝内搜索蘑菇租房，关注之后，蘑菇租房会跳出验证页面由原告输入身份信息及手机验证码进行验证，然后才会跳入下一步查看租约中，只有查看租约原告认可确认后，才会跳出付款页面，即验证租客信息、查看租约和支付房款是订立合同的三大步骤，缺一不可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，关于《居住房屋租赁合同》的效力，原告虽辩称订立合同时被告未告知其二房东身份，存在欺诈。然而，一方面，被告已向本院提供较为充分的证据证明其对系争房屋具有转租权，另一方面合同亦未明确载明被告是系争房屋的产权人，只是表述为“出租人”，故原告目前尚无证据证明被告在订立合同时对自身身份存在故意隐瞒真实情况或提供虚假情况诱导原告订立合同的情形，原告的该项抗辩意见，本院不予采信。至于原告抗辩双方订立合同时未协商租期，被告也未将租赁合同其他内容告知原告的意见，本院认为，租赁期限是租赁合同的核心条款之一，也是当事人在订立租赁合同时最关心的因素之一，因为这涉及总体租金的数额、支付租金的日期、退还房屋及押金等多种情形，根据庭审查明事实，原告既已自认双方签订合同时对租金、押金、公共区域水电费均已谈好，却唯独未谈好租期，该抗辩意见不符合常理，也与双方均签字认可的《居住房屋租赁合同》不符，本院不予采纳；而缔约之前认真查看合同是理性市场主体应具备的素养和应承担的基本注意义务，从庭审当事人的陈述看，双方通过“蘑菇租房”平台签订电子版租赁合同，查看租约是必经程序，原告作为承租人理应认真查看租约无误后才进行付款，被告并无义务逐字逐句地告知原告合同内容。现原告已经支付相应款项，却以相关租赁合同内容不知道，被告未告知为由不认可系争租赁合同，有违诚信，本院不予认可。综上，原、被告订立的《居住房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。现原、被告双方对合同解除的事实均予以确认，但对合同解除的时间、原因以及责任归属存在较大争议。原告认为，因被告在订立合同时未告知原告自己二房东的身份，导致原告合同目的无法实现，原告有权以此解除合同，并应当以原告发给被告退租的微信时间即2020年6月12日作为合同解除时间；被告则认为，原告经催讨仍未按照合同约定支付房屋租金等费用，其为避免损失扩大，于2020年9月20日自行收回系争房屋并同意解除合同，但解除合同的责任应是原告违约，解除合同的时间应是2020年9月20日。本院认为，根据《居住房屋租赁合同》的约定，被告作为出租方已于2020年6月7日将系争房屋交付给原告，原告应当按照合同的约定及时足额的支付租金。原告现以被告未告知其二房东身份为由要求解除合同，然而一则租赁合同并未约定出租人为二房东时承租人享有解除权；二则在被告已提供较为充分证据证明其对系争房屋享有转租权的情况下，原告并未提供证据证明被告二房东的身份对原告利用使用系争房屋造成障碍；三则本案租赁合同11.6条明确了承租人中途擅自退租应承担的违约责任，但并未赋予承租人在该种情况下享有解除权。综上，原告以被告订立合同时未告知其二房东身份为由，主张合同目的无法实现，其理由不能成立，本院不予采信。原告据此行使合同解除权，依据不足，本院不予支持。根据本案查明的事实，原告首期缴纳的三个月房屋租金已于2020年9月15日到期，到期之前虽经被告方多次短信催缴，原告仍未支付下一期的房屋租金等相关费用，显然已经出现了合同约定的承租人逾期不支付应由其承担的费用的情形，构成根本违约。被告在原告违约后，于2020年9月20日自行前往系争房屋收回房屋，系以其实际行动表明不愿意与原告继续履行系争房屋租赁合同，同时也防止了损失进一步扩大。故其同意解除合同，并要求确认合同于2020年9月20日解除，于法有据，本院予以认可。如前所述，因原告不具有合同解除权，故其于2020年6月8日和6月12日微信发送给被告要求退房及还钥匙的信息，在被告拒绝的情况下，并不产生解除合同的效果，在被告实际收房之前，原告仍然应当按照合同的约定支付房屋租金。原告虽辩称拿到房屋后未实际入住，但这仅是其利用房屋的方式，不能以此作为拒付租金的理由。综上，原告要求返还已支付的3个月租金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋押金，因原、被告均同意押金作为一个月的违约金支付给被告，双方已自行处理完毕，本院已无再行处理之必要。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告马玉燕和被告刘晓庆于2020年6月7日签订的《居住房屋租赁合同》于2020年9月20日解除；二、驳回原告马玉燕的其余诉讼请求。案件受理费130元，减半收取计65元，由原告马玉燕负担(已付50元，剩余15元应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二一年一月十八日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。