江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初7778号原告：周梅，女，1977年10月3日出生，住江苏省宿迁市经济技术开发区。被告：江苏吉隆宝房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市发展大道**。诉讼代表人：江苏向天律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：刘海志，江苏向天律师事务所律师。被告：浙江泛华诚业资产管理有限公司，住，住所地浙江省杭州市上城区雷霆路****/div>法定代表人：梁耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈萍，女，该公司工作人员。原告周梅与被告江苏吉隆宝房地产开发有限公司（以下简称吉隆宝公司）、浙江泛华诚业资产管理有限公司（以下简称泛华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周梅、被告吉隆宝公司的委托诉讼代理人刘海志、被告泛华公司的委托诉讼代理人陈萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周梅向本院提出诉讼请求：1．判令二被告协助原告办理银行按揭贷款手续及案涉房屋不动产权证书；2．判令二被告立即交付案涉房屋；3．判令被告泛华公司给付逾期交房违约金（以478,000元基数，自2018年2月28日起至2020年12月18日止，按照日万分之一点五计算）；4．本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告与被告吉隆宝公司就香格里拉花园37幢06号商铺签订《商品房买卖合同》，合同约定出卖人应于2018年12月31日前交付房屋。但被告至今未取得《工程竣工验收备案表》，已构成交房违约，应当向原告支付违约金。被告泛华公司通过司法拍卖竞得香格里拉花园项目，其应对被告吉隆宝公司的合同义务承担全部责任，故而诉至法院。吉隆宝公司辩称，吉隆宝公司已经被法院宣告破产，破产程序业已终结。原告购买的房屋是泛华公司通过司法拍卖的方式购买，相关合同责任和义务由泛华公司承担。原告购买房屋时签署了承诺书，承诺不向吉隆宝公司或管理人主张权利，且当时吉隆宝公司也将现状明确告知了原告。吉隆宝公司只有配合盖章义务，案涉房屋是否具备交付条件和办证条件吉隆宝公司无法决定。泛华公司辩称，原告第一个诉讼请求属于不可诉事项，泛华公司是借用吉隆宝公司的资质开发，吉隆宝公司不能办理按揭贷款和签订合同，原告对此予以明知。根据原告与吉隆宝公司签订的合同补充协议第一条约定，办理按揭贷款是买受人义务，不是泛华公司的义务。原告不能办理按揭贷款应付清剩余房款，其在未付清购房款的情况下无权要求支付违约金、交付房屋及办理房产证。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回。本院经审理认定事实如下：位于宿迁经济技术开发区发展大道**的香格里拉花园项目原系被告吉隆宝公司开发及销售。2016年3月7日，本院裁定受理案外人许金龙对吉隆宝公司的破产清算申请，并指定江苏向天律师事务所担任吉隆宝公司管理人。后该项目由被告泛华公司通过司法拍卖方式竞拍所得。2018年8月16日，吉隆宝公司作为出卖人与买受人即原告周梅签订《商品房买卖合同》，周梅以948,000元的价格购买香格里拉花园37幢37-06号房。合同付款方式及期限约定“买受人按下列第3种方式按期付款：3、按揭贷款：买受人于2018年8月6日支付给出卖人购房首期款478,000元，余款470,000元需于2018年9月30日前办理完按揭贷款手续”；交付期限约定“出卖人应当在2018年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准”；出卖人逾期交房的违约责任约定“（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金…”。同日，原告按约付清购房首期款。2018年8月23日，周梅及其丈夫向吉隆宝公司管理人出具承诺书一份，承诺：“一、吉隆宝公司处于破产清算期间，吉隆宝公司不能对外签订合同、没有支付能力、不能对外承担责任的事实是明知的。该合同中吉隆宝公司的实际权利、义务人为泛华公司。二、泛华公司作为香格里拉小区三期实际开发商，仅是因开发方便而借用吉隆宝公司名义对外开展一切经营活动。三、我就该份合同不向吉隆宝公司以及吉隆宝公司管理人主张任何权利，包括不限于因该合同所产生的一切实体权利和诉讼权利。该合同一切权利义务与管理人无关。四、基于该份合同产生的一切法律风险，我自愿仅向泛华公司主张”。同时，泛华公司向原告出具承诺函一份，载明“由于香格里拉花园项目系我方通过司法拍卖竞拍所得，该项目开发过程中较为特殊，即仍需由吉隆宝公司出面与贵方签订商品房买卖合同，考虑到贵方的合法权益，若因吉隆宝公司与贵方间的商品房买卖合同产生争议，非贵方原因导致违约或其他原因致使不能履行合同的，则我方愿为吉隆宝公司应付给贵方款项或合同约定的其他义务承担全部责任”。后因案涉房屋未有按约交付，因而成诉。另查明，截至法庭辩论终结前，案涉房屋未能取得《工程竣工验收备案表》。因吉隆宝公司已被人民法院受理破产申请，该房屋也无法办理银行按揭贷款手续。本院认为，原告与被告吉隆宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据原告周梅及被告泛华公司分别出具的承诺内容，上述合同的权利义务应由泛华公司概括承受，对此本院予以确认。原告现对吉隆宝公司提出相应权利主张无事实及法律依据，本院依法不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目，经验收合格后，方可交付使用。因案涉房屋至今尚未取得《工程竣工验收备案表》，故对于原告要求交付房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。同理，因案涉房屋尚未实际交付，原告现要求泛华公司协助办理房屋产权证书亦无事实及法律依据。对于原告要求被告泛华公司协助办理银行按揭贷款手续的主张，根据本院审理查明的事实及双方陈述，案涉合同该项约定事实上已履行不能，故对于原告该项诉求，本院依法亦不予支持。对于原告主张的违约金，因泛华公司未有按约交付房屋，根据合同约定，其应承担支付违约金的违约责任。而对于违约金的数额，原告主张有误，根据合同约定，应自2019年1月1日起计算，即51,480.6元（478000×0.00015×718）。泛华公司辩称因原告未付清购房款，故无权要求支付违约金，对此本院认为，案涉合同约定剩余购房款的支付方式为按揭贷款，而该房屋按揭贷款未能及时办理系二被告原因所致，原告对此并不存在违约行为，有权要求泛华公司承担相应违约责任，泛华公司的上述辩解意见无事实及法律依据，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告浙江泛华诚业资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周梅支付逾期交房违约金51,480.6元；二、驳回原告周梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,414元，减半收取707元，由原告周梅负担143元，由被告浙江泛华诚业资产管理有限公司负担564元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 周 磊二〇二一年一月十二日书记员 徐阿静法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。