山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13801号 上诉人（原审被告）：莱西市水集街道凤台埠村民委员会（原莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会），住所地莱西市水集街道凤台埠村。 法定代表人：赵树通，村委会主任。 委托诉讼代理人：王新忠，山东新和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵洪珍，女，1976年10月4日出生，汉族，住龙口市。 委托诉讼代理人：崔富强（系被上诉人丈夫），住龙口市。 上诉人莱西市水集街道凤台埠村民委员会（以下简称凤台埠村委会）因与被上诉人赵洪珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院(2020)鲁0285民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凤台埠村委会上诉请求：一、依法撤销莱西市人民法院作出的(2020)鲁0285民初3524号民事判决，发回该院重审；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由一、一审判决遗漏当事人，被上诉人的购房款应当由第三人返还，判决上诉人直接承担返还购房款不当。一审开庭期间，上诉人提出书面申请，要求追加第三人青岛发达通讯工程有限公司与张正德为本案第三人参加诉讼，并提交了2007年5月27日，上诉人与案外人青岛发达通讯工程有限公司订的《凤台埠公寓工程施工承包合同》，约定上诉人与青岛发达通讯工程有限公司合作承建凤台埠新村公寓网点楼，双方按3：10的比例，现房分配所占份额：被上诉人购买的房屋是案外人青岛发达通讯工程有限公司所分房屋，其所支付房款60000元，也不是上诉人收取。2015年5月9日，案外人青岛发达通讯工程有限公司向上诉人出具委托书，说明合同中的所有收益部分全部委托张正德全权代理，以后本公司在本合同中的所有收益部分与张正德本人结算，与上诉人无任何关系。案外人张正德在委托书上签字：一切债务由其负责。上诉人提交的上述证据充分证实被上诉人所购房屋系案外人青岛发达通讯工程有限公司以上诉人名义卖给被上诉人的，其已全权委托案外人张正德处理，并承担一切债务。案外人青岛发达通讯工程有限公司与张正德是本案有利害关系的当事人，应当依法追加为本案的被告或第三人。二、被上诉人提交的2011月10月8日的60000元收款收据及所加盖的公章，不是上诉人的收款收据及公章，上诉人提交书面申请，要求对公章真假进行鉴定，并提交了上诉人于2010年12月16日在公安部门备案的新公章，以证实被上诉人收款收据上的公章是假的，但一审法院法官以上诉人不能提交变更以前的公章为由，不予准许鉴定，即使无法对主要证据的合法及真实性作出判定。一审判决不准许上诉人鉴定，系严重违反法定程序，二审法院应当予以纠正。 赵洪珍答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 赵洪珍一审诉讼请求：1.确认《购房协议》无效，房屋返还凤台埠村委会；2.要求凤台埠村委会返还购房款60000元；3.要求凤台埠村委会支付购房款自2011年11月8日起自实际返还之日止、按中国银行公布的同期贷款基准利率计算利息；4.诉讼费用由凤台埠村委会承担。 一审法院认定的事实：赵洪珍系莱西市水集街道任家疃村村民。2011年11月8日，赵洪珍与凤台埠村委会签订《购房协议》，约定凤台埠村委会自愿将位于莱西市户房屋出售给赵洪珍，赵洪珍也充分了解该房屋具体情况，并自愿买受房屋，购房款60000元，交齐房款后，合同签署并正式交付该房屋等。凤台埠村委会、赵洪珍签字盖章，时任凤台埠村委会村主任张忠德在法定代表人处签字。凤台埠村委会向赵洪珍出具2011年10月8日、金额60000元收款收据，并在单位名称处盖章，时任会计臧言梅在收款人处签字。协议签订后，凤台埠村委会将房屋交付赵洪珍，未取得相关组织和部门批准，至今未办理相关产权手续，房屋占用土地性质为凤台埠村委会集体土地。 诉讼过程中，凤台埠村委会对收款收据中臧言梅签字真实性有异议，但不申请鉴定，对收款收据中的公章真实性有异议，提出司法鉴定，以2011年、2014年签署相关材料作为鉴定样本，但未能提交2010年12月16日凤台埠村委会公章变更前其签署相关材料作为鉴定样本（包括但不含于同时期凤台埠村委会出售同区域房屋时签订有关材料），原审法院不予准许鉴定。 同时，凤台埠村委会申请追加青岛发达通讯工程有限公司、张正德为本案被告，并提交2007年5月27日凤台埠村委会与青岛发达通讯工程有限公司签订的《凤台埠公寓楼工程施工承包合同》，载明“为确保工程保质保量、按期完成，根据有关法律、法规规定，经双方协商签订本合同。一、工程地点及名称：凤台埠新村公寓网点楼……七、结算分配方式：工程验收合格后，双方按3：10的比例，现房分配所占份额：凤台埠村委会3份、青岛发达通讯工程有限公司10份……。”、2015年5月9日青岛发达通讯工程有限公司出具的《委托书》，载明“我公司于2007年5月27日与贵村委签订凤台埠村公寓楼工程施工合同，并在合同之后，履行完本合同之内容。关于合同中所有收益部分全部委托张正德同志全权代理，以后本公司在本合同中的所有收益部分与张正德本人结算，与贵村委无任何关系”。原审法院不予准许追加。 原审法院认为，凤台埠村委会与赵洪珍签订购房协议，约定凤台埠村委会向赵洪珍出售涉案房屋，同时出具收款收据，虽然凤台埠村委会对公章真实性存疑申请鉴定，但未能提交有效鉴定样本予以鉴定，同时时任凤台埠村委会村主任张忠德、会计臧言梅签字均系职务行为，凤台埠村委会对臧言梅签字质疑但不申请鉴定，对公章的鉴定不影响案件的审理，故凤台埠村委会与赵洪珍间购买房屋事实予以确认。农村土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。涉案房屋附着的土地系凤台埠村集体土地，农民住宅、小产权房的流转应当在农村同一集体经济组织内部成员。凤台埠村委会与赵洪珍间购房协议，侵害集体经济组织的权益，损害社会公共利益，依法应当认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，赵洪珍应当将位于案件受理费650元，由莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会负担。莱西市案件受理费650元，由莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会负担。户房屋返还凤台埠村委会，凤台埠村委会返还赵洪珍购房款60000元。关于损失部分，双方明知涉案房屋系农村房屋，国家法律规定不允许农村集体土地流转而出卖，均应当向对方承担缔约过失责任，原审法院酌定以凤台埠村委会支付赵洪珍60000元为基数、自购房款之日即2011年10月8日起至返还之日止、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率（2019年8月20日以后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算利息的二分之一为宜。凤台埠村委会辩称非实际售房人，追加青岛发达通讯工程有限公司、张正德为本案被告，但未能提交有效证据予以证实，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会与赵洪珍2011年11月8日签订购房协议无效；二、赵洪珍将位于案件受理费650元，由莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会负担。莱西市梅花山街道凤台埠x号xx单元x楼东户房屋返还莱西市案件受理费650元，由莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会负担。凤台埠村民委员会；三、莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会返还赵洪珍购房款60000元；四、莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会支付赵洪珍60000元为基数、自2011年10月8日起至返还之日止、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率（2019年8月20日以后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算利息的二分之一；五、驳回赵洪珍的其他诉讼请求。上述二、三、四项于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费650元，由莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会负担。 本院二审查明，莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会因区划调整，名称已由莱西市梅花山街道凤台埠村民委员会变更为莱西市水集街道凤台埠村民委员会。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，上诉人凤台埠村委会与被上诉人赵洪珍签订购房协议，明确约定凤台埠村委会向赵洪珍出售涉案房屋，上诉人也向被上诉人出具收款收据，时任凤台埠村委会村主任张忠德、会计臧言梅签字均系代表上诉人履行职务行为，上诉人与被上诉人存在房屋买卖关系。被上诉人赵洪珍不是凤台埠村集体组织成员，其与上诉人间购房协议无效，因该合同取得的财产应当予以返还，被上诉人应将位于凤台埠x号xx单元x楼x户房屋返还凤台埠村委会，上诉人应返还被上诉人购房款60000元。上诉人称其非实际售房人，应追加青岛发达通讯工程有限公司、张正德为本案被告，但在上诉人与被上诉人存在房屋买卖关系的情况下，本案不能对抗被上诉人诉请，上诉人如主张与案外人法律关系，可另行结算。本案中被上诉人提交的收款收据由上诉人人员签字，可以代表上诉人，上诉人对公章真实性鉴定申请本院不予准许。原审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费650元，由上诉人凤台埠村委会负担。 本判决为终审判决。 审判长   盛新国 审判员   高中日 审判员   王化宿 二〇二一年一月十八日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光 书记员 李珊珊