山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）晋07民终124号上诉人（原审被告）:秦姗艳，女，1975年10月19日出生，汉族，榆次区居民，现住山西省晋中市榆次区。委托诉讼代理人：申云，山西晋信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:山西万佳物业服务有限公司。地址:山西省晋中市榆次区东顺城街君豪A座20层。法定代表人:王巍明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：姚杰敏，山西正名律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：辰兴房地产发展有限公司。地址:山西省晋中市榆次区安宁大街18号。法定代表人:白选奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭雅丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：韩建伟，山西鼎正律师事务所律师。上诉人秦姗艳因与被上诉人山西万佳物业服务有限公司（以下简称万佳公司）、辰兴房地产发展有限公司（以下简称辰兴公司）排除妨害纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2020）晋0702民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。秦姗艳上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人依法对案涉房屋享有所有权，上诉人已经依法领取了房屋所有权证，并占有、使用至今。被上诉人诉称“上诉人占用了消防疏散共有通道”,所谓的“消防通道”的所有权归谁所有,这个问题首先必须明确。因为，所有权具有排他性，一物之上只能存在一个所有权。辰兴公司作为房地产开发企业有义务对其所出售的房屋的合法性、完整性、无争议性负责，上诉人作为消费者对此是没有义务的。上诉人不应当承担排除妨害的责任。上诉人是依法购买并取得了所有权，在该基本事实不变的基础下，上诉人没有义务腾出所谓的“消防通道”；2.一审法院适用法律错误。一审法院适用《合同法》第52条，判令上诉人与辰兴公司之间签订的《商品房买卖合同》中涉及所谓“消防通道”的部分合同条款无效是错误的。客观上，本案所涉房屋“损害社会公共利益”无从谈起，上诉人对案涉房屋已经使用十余年，从未与任何人发生利害冲突，也谈不上损害社会公共利益；一审法院适用《消防法》第28条，判令要求上诉人腾出晋中君豪公寓一层南侧的消防公用通道错误。上诉人从未实施过占用行为，只是消费者购买房屋后的正常使用；一审法院适用《物权法》第35条之规定判令上诉人腾出所谓消防通道也是错误的。上诉人对案涉房屋依法享有所有权,有权依法正当使用案涉房屋；根据《物权法》83条规定，业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。但是，提起诉讼的主体只有业主、业主大会,而不是本案被上诉人（物业服务企业)。综上,本案上诉人作为案涉房屋合法的所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分之权利。人民法院应当尊重基本事实，准确适用法律，以公正处理本案。万佳公司辩称，第一，上诉人购买的商品房中涉及消防共用通道，涉案商品房买卖中涉及消防通道的部分无效，上诉人与辰兴公司签订的商品房买卖合同中包含君豪公寓一层南侧的消防通道，该通道南北向为5米，东西向为3米，面积为15平方米，上诉人一直将该消防通道出租使用，万佳公司作为君豪公寓的物业服务单位，在给业主提供服务的过程中，接到榆次区公安消防大队责令改正通知书，行政处罚决定书，具体内容为南侧疏散通道被占用，影响疏散，要求2018年10月25日前整改，且给予万佳公司5000元的处罚，上诉人在购买消防通道后又经营的行为不仅违反法律法规，且使用消防通道的行为为火灾发生后的疏散埋下了隐患，对人民群众的财产和生命安全产生了威胁，所以案涉商品房买卖合同中关于购买消防通道的条款应当无效；第二，万佳公司有权根据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及物权法的相关规定要求上诉人腾出其占用的消防通道，确保该通道的畅通。综上，一审判决认定事实清楚，应当驳回秦姗艳的上诉请求。辰兴公司辩称，鉴于国家对各行业监管力度的加强，同时消防法做了修订，加强了对公共场所、人员密集场所的管控，对原我公司开发的君豪国际商城不符合现在规定的地方进行整改，为此，一审法院认定本案消防通道属于占用消防通道事宜，我们作为原开发商接受事实，必须遵守法律法规相关规定，请求法院依法处理。万佳公司向一审法院起诉请求：1.依法判令秦姗艳立即消除危险，确保其占用君豪公寓一层南侧的消防疏散共有通道的畅通；2.请求依法认定秦姗艳签订的商品房买卖合同中涉及消防疏散共有通道的部分无效，诉讼费用由秦姗艳承担。一审法院认定事实：秦姗艳与辰兴公司（原山西新兴房地产开发有限责任公司、山西新兴房地产开发股份有限公司、辰兴房地产发展股份有限公司）于2006年9月26日签订《商品房买卖合同》，秦姗艳购买辰兴公司坐落于东湖井商业区××号商品房，该套商品房套内面积40.83平方米。秦姗艳将上述商品房装修后出租使用至今。后秦姗艳领取了该房屋权属证书。在上述签订的《商品房买卖合同》和房屋所有权证、工程图纸记载的套内商品房中,其中东侧一间为君豪公寓一层南侧的消防通道（南北向为5米,东西向为3米，面积为15平方米），在该间商品房北侧、南侧两侧均留有消防通道疏散大门。万佳公司（原榆次好佳物业管理有限公司、晋中好佳物业管理有限公司）为具有物业服务资质的物业公司，为晋中君豪公寓提供物业服务。2018年9月29日，榆次区公安消防大队给万佳公司下达《责令限期改正通知书》，具体问题为：南侧疏散通道被商户占用，影响疏散，要求2018年10月25日前改正。2018年11月15日，榆次区公安消防大队作出榆（消）行罚决字（2018）0164号《行政处罚决定书》，载明：经复查发现君豪公寓一层南侧疏散通道被占用影响疏教，根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项之规定，决定给予山西万佳物业服务有限公司罚款伍仟元整的处罚。一审法院认为，秦姗艳与辰兴公司签订的《商品房买卖合同》中，对买卖商品房中涉及的东侧一间的部分建筑面积（南北向为5米，东西向为3米,面积为15平方米)，该部分属于晋中君豪公寓的消防共用通道，依法不能作为商品房出售，买卖合同将该部分消防通道作为商品房销售的行为显然损害了公共利益，该商品房涉及买卖消防共用通道的部分合同条款无效。万佳公司作为晋中君豪公寓的物业服务企业，对违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，故对万佳公司的诉讼请求，依法予以支持。因该商品房涉及买卖消防共用通道的部分合同条款无效影响相关当事人权利,其可另行解决。依照《中华人民共和国消防法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，判决：秦姗艳与第三人辰兴房地产发展有限公司签订的商品房买卖合同中涉及东侧一间消防共用通道（南北向为5米，东西向为3米，面积为15平方米)的部分合同条款无效；限秦姗艳于判决生效后十日内腾出其占用晋中君豪公寓一层南侧的消防共用通道（南北向为5米，东西向为3米,面积为15平方米)，确保该通道的畅通。二审中，当事人没有提交新的证据，经二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案在二审期间的争议焦点是：秦姗艳与辰兴公司所签订的《商品房买卖合同》中涉及消防通道的部分应否被认定无效，上诉人应否腾出案涉消防通道；万佳公司是否有权提起本案诉讼。关于合同效力问题，本案中，根据已查明的事实，秦姗艳与辰兴公司签订的《商品房买卖合同》所买卖商品房中的东侧一间为君豪公寓一层南侧的消防通道。消防通道作为生命通道，确保消防通道畅通是迅速扑救火灾、抢救人民群众生命财产，减少火灾损失的重要前提，关乎社会公共利益。案涉《商品房买卖合同》将消防通道作为商品房销售，损害了公共利益，故该商品房买卖合同中涉及买卖消防通道的部分合同条款依法应认定无效。至于因该商品房涉及买卖消防共用通道的部分合同条款认定无效后对当事人权利义务产生的影响，上诉人可另行解决。上诉人占用案涉消防通道，违反了消防法的相关规定，构成消防安全违法行为，秦姗艳应当尽快腾出该消防通道。关于万佳公司的起诉主体资格问题，依据消防法的规定，万佳公司作为物业服务企业，应当对管理区域内的公用的消防安全通道、安全出口等进行管理，并提供消防安全防范服务。本院认为，万佳公司为确保消防通道畅通，履行上述管理责任及服务义务，其有权提起本案诉讼。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人秦姗艳负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  王 雪二〇二一年一月二十五日书记员  高 磊