贵州省长顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2729民初1135号 原告（反诉被告）：杨凤阁，男，1990年12月31日生，满族，公务员，住辽宁省凤城市。现居住于长顺县长寨镇御景金湾Ｃ栋1单元1402号。 被告（反诉原告）：余洋，男，1994年8月1日生，汉族，住贵州省独山县。 被告（反诉原告）：吕林洲，男，1990年8月22日生，汉族，住广西博白县。 共同委托诉讼代理人：杨雪，贵州律亨律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 共同委托诉讼代理人：莫佩跃，贵州律亨律师事务所实习律师。 原告杨凤阁与被告余洋、吕林洲商铺租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，在审理过程中，被告余洋、吕林洲提出反诉，本院审查后认为反诉成立后决定予以受理。于同年12月8日依法适用简易程序公开开庭合并审理了本案。原告杨凤阁及被告吕林洲、被告余洋和吕林洲的共同委托诉讼代理人杨雪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨凤阁向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令解除双方于2019年7月15日签订的《商铺租赁合同》；2、判令二被告支付原告拖欠租金1250元，水费1607.61元；3、判令二被告支付逾期付款违约金28335元；4、判令二被告支付解约违约金10000元；5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年7月15日，原告与被告余洋签订《商铺租赁合同》约定：原告将长顺县顺城风情街301店铺租赁给被告余洋经营海鲜店，双方在合同中约定了租赁期限、租金支付方式、违约责任等权利义务。被告余洋在经营过程中，是与吕林洲合伙经营。按照合同约定，被告应当在2020年2月14日前支付2020年3至8月租金，但因被告资金紧张，仅于4月1日支付4月份租金5250元，并且在原告减免了3月份租金3000元实际支付2250元的情况下，被告仍然无力继续经营。故被告于2020年6月2日向原告协商解除租赁合同。原告要求被告在承担商铺租赁合同约定的违约责任的前提下可以解除租赁合同，被告也表示同意承担违约责任，在支付原告解约违约金10000元后双方解除商铺租赁合同，但合同解除后被告尚欠原告租金1250元、水费1607.61元，解约违约金10000元和逾期支付租金违约金28335元。经原告多次催收未果，故诉至法院，请求依法支持原告诉请。 反诉原告（本诉被告）余洋、吕林洲诉称，1、对解除双方签订的《商铺租赁合同》无异议；2、要求驳回本诉原告（反诉被告）杨凤阁的诉讼请求；3、要求返还反诉原告（本诉被告）余洋、吕林洲缴纳的10000元违约金；4、诉讼费和反诉费由本诉原告（反诉被告）杨凤阁承担。事实和理由：出租人杨凤阁将商铺租赁给承租人余洋后，余洋是与吕林洲共同经营。为保证合同顺利履行，承租人向出租人缴纳了5000元的保证金。承租人一直向出租人按时支付租金，由于受疫情影响，双方协商解除合同，承租人已经支付租金完毕，但出租人拒不退还保证金，同时承租人已经支付了高额的违约金。承租人认为出租人要求的逾期付款违约金28335元计算过高，已经高于实际损失的几倍，违反公平原则和诚实信用原则，现在承租人要求返还已经履行的10000元违约金，请求人民法院予以支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）杨凤阁为支持其诉请向本院提供以下证据拟证明其主张： 1、原告身份证复印件。拟证明原告杨凤阁的身份情况。 2、《商铺租赁合同》原件。拟证实原告（反诉被告）杨凤阁作为出租人（甲方）与被告（反诉原告）余洋作为合同承租人（乙方）于2019年7月15日签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于贵州省长顺县顺城风情街301商铺面积为149.53平方米租赁给乙方作为经营场所，经营活动以乙方营业执照为准；租赁期限为6年，自2019年7月15日至2025年7月15日止，其中免租期为48日，租金自2019年9月1日开始收取；双方在合同中对租金及其它费用，支付方式和时间，商铺装修和改造，合同变更、解除与终止，续租，违约等权利义务进行了约定的事实。 3、微信转账记录和水费收据。拟证实杨凤阁交纳301店面2019年11月至2020年5月期间水费1607.61元的事实。 被告（反诉原告）余洋、吕林洲及其共同委托诉讼代理人杨雪出示以下证据供庭审质证： 1、被告（反诉原告）余洋、吕林洲身份证复印件。拟证实二人的身份情况。 2、打印图片复印件三张。拟证实301商铺已重新对外承租经营，并未给杨凤阁造成实际损失的事实。 3、微信聊天记录。拟证实301商铺重新对外承租经营的事实。 4、《商铺租赁合同》。拟证实杨凤阁与余洋签订合同的事实。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定如下案件事实： 原告（反诉被告）杨凤阁系长顺县顺城风情街301号商铺所有权人，被告余洋系独山县基长镇阳地村居民。2019年7月15日杨凤阁（出租人）与余洋（承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：杨凤阁将顺城风情街301号商铺租赁给余洋，用于经营海鲜店，月租金5250元，每半年一付，租赁期六年，自2019年7月15日至2025年7月15日（其中免租期48日即2019年7月15日至2019年8月31日）。双方合同中另约定了租金支付方式及其它费用，商铺装修和改造，合同变更、解除与终止，续租，违约责任等权利义务。合同签订后，因承租人余洋是与吕林洲共同经营，吕林洲在余洋持有的租赁合同中承租人栏签字捺印，自愿成为承租人。 合同签订后，余洋与吕林洲在缴纳保证金5000元、装修保证金2000元和按约定缴纳半年租金31500元后开始装修经营。经营至2020年2月底，此时余洋与吕林洲需按约定缴纳2020年3月至8月租金。因正遇国家新冠疫情防控期间，两人向出租人杨凤阁提出，因受疫情影响，无力按约定缴纳租金，租金按月缴纳，并要求杨凤阁减免2020年3月份部分租金，杨凤阁考虑到疫情实际，减免2020年3月租金2250元，三月租金只需缴纳3000元。余洋、吕林洲并未按减免的数额缴纳2020年3月份租金，经营至2020年4月，余洋与吕林洲缴纳4月租金5250元，到2020年5月因经营状况受疫情影响，余洋、吕林洲无力缴纳5月租金。2020年6月2日，余洋、吕林洲向杨凤阁提出因经营状况恶化，要求解除双方签订的商铺租赁合同，杨凤阁认为可解除合同，但造成预期损失，余洋与吕林洲需承担合同约定的应付款违约责任和解除违约责任。余洋、吕林洲表示理解，同意承担部分解约违约责任。2020年6月、7月余洋通过微信两次共向杨凤阁转款10000元后，不再经营该商铺。2020年7月杨凤阁为避免损失，将该商铺另租他人经营。 2020年10月，供排水公司通知杨凤阁缴纳水费，杨凤阁在缴纳承租人承租期间2019年11月至2020年5月水费1607.61元，认为承租人余洋、吕林洲尚未缴纳1250元、水费1607.61元，需承担应付款违约责任和解约违约责任为由，诉至本院，引起诉争。在本院诉讼期间，承租人余洋、吕林洲认为两人并未违约，要求杨凤阁返还解约违约金10000元，提出反诉。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，杨凤阁与余洋于2019年7月15日签订的《商铺租赁合同》，双方就租赁物、租赁期限、租金支付等权利义务进行了约定，是合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立且生效，对合同当事人具有法律约束力，合同双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于租赁合同的出租方、承租方主体问题，7月15日，签订租赁合同时出租方为杨凤阁，承租方为余洋。经对两份租赁合同进行比对，合同签订后，余洋与吕林洲为共同经营，余洋在其持有的租赁合同上要求吕林洲签字，吕林洲在余洋持有的租赁合同上自愿签字，而合同相对方杨凤阁也知晓是余洋、吕林洲共同经营的事实，故吕林洲在余洋持有的租赁合同上签字的行为可以认定为权利义务加入。吕林洲自愿成为该商铺的承租人，享有租赁合同的权利和承担义务，对此本院予以确认。 关于租金的问题，按双方签订的商铺租赁合同第十项约定，需从2020年2月29日到期前十五日内预付半年即2020年3月1日至2020年8月31日租金31500元，因遇疫情影响，承租人余洋、吕林洲提出减免3月部分租金，杨凤阁同意3月只支付租金3000元符合本案实际，故承租人余洋、吕林洲应付租金数额为29250元。余洋、吕林洲未付3月租金3000元，只支付4月租金5250元，经营至2020年6月2日因余洋、吕林洲无力缴纳5月租金提出解除双方签订的商铺租赁合同。至提出解除租赁合同时止，余洋、吕林洲欠付的租金为3月租金3000元，5月租金5250元合计为8250元。余洋、吕林洲的委托诉讼代理人杨雪认为应付款实际损失为1250元的主张，与庭审查明的事实不符，对其主张本院不予采信。 杨凤阁主张承租人余洋、吕林洲租赁期间缴纳保证金5000元加上装修保证金2000元，相互抵扣后余洋、吕林洲尚欠杨凤阁租金1250元，经查属实，对此本院予以采信，对其要求承租人支付租金的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同第九项约定，在合同期内，物业管理费、水电气费、公共区域卫生费由承租方缴纳，杨凤阁主张租赁期间水费1607.61元的水费，符合租赁合同约定，对其主张本院应予支持。 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人余洋、吕林洲因经营受疫情影响提出解除合同，杨凤阁提出解除方需承担应付款违约责任和解约违约责任方能解除合同，在余洋自愿支付10000元解除违约金后，杨凤阁将涉案商铺另租他人，应视为同意解除合同，出、承租方协商一致自愿解除合同，对此本院予以确认。 杨凤阁要求承租人余洋、吕林洲尚需承担应付款违约金28335元，解约违约金10000元的主张，参照关于审理涉新冠疫情民商事案件的相关规定，承租人因疫情防控措施营业收入明显减少或者无营业收入，双方协商解除合同后，出租人要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故原告杨凤阁要求承租人被告余洋、吕林洲继续承担应付款违约责任28335元，解约违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。 被告余洋、吕林洲提出反诉，要求返还10000元解约违约金，驳回支付租金和水费的主张。经查承担解约违约金为双方解除合同的条件，余洋、吕林洲在自愿支付10000元解除违约金后解除合同条件才成就，出租人杨凤阁才同意解除租赁合同。故被告（反诉原告）余洋、吕林洲提出返还解约违约金10000元的反诉请求，本院不予支持。 被告（反诉原告）余洋、吕林洲共同委托诉讼代理人杨雪主张本案的实际损失为1250元，即欠付租金1250元；应当指出涉案出租人的预期损失应为六年的租金，实际损失应为2020年3月至8月的租金损失，故承租人及代理人的主张本院不予认同；承租人应当按照约定支付租金，并按约定承担租赁期间的物业管理费、水电气费、公共区域卫生费等相关费用，被告余洋、吕林洲要求驳回欠付租金和水费的诉请，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）余洋、吕林洲在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）杨凤阁租金人民币1250元，水费1607.61元； 二、驳回原告（反诉被告）杨凤阁的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）余洋、吕林洲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费414元（已减半收取），由原告（反诉被告）杨凤阁负担400元，被告（反诉原告）余洋、吕林洲负担14元；反诉费25元，由被告（反诉原告）余洋、吕林洲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  谢江龙 二〇二一年一月十二日 书记员  付权英