浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9845号 上诉人（原审原告）：叶绵绵，女，1992年1月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：何海宇，系叶绵绵丈夫。 被上诉人（原审被告）：杭州荣洁物业管理有限公司，住所地杭州市江干区丁兰街道明珠街**德珠商务中心******。 法定代表人：洪永林，执行董事。 委托诉讼代理人：陈先恳、谢培均，北京德和衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州德珠投资管理有限公司，住所地杭州市江，住所地杭州市江干区临丁路****** 法定代表人：陈道义，总经理。 委托诉讼代理人：金亮新，浙江君安世纪律师事务所律师。 上诉人叶绵绵因与被上诉人杭州荣洁物业管理有限公司（以下简称荣洁公司）、杭州德珠投资管理有限公司（以下简称德珠公司）合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初6164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2013年8月30日，出让方（甲方）德珠公司与受让方（乙方）叶绵绵签订《房屋使用权转让（租赁）合同》1份，约定：甲方对德珠商务中心拥有独立、完整、并无任何争议的本合同书下所涉权利，乙方对房屋的土地性质、房屋使用权情况充分了解后，同意使用（承租）该房屋及有关设施。甲方拟出租给乙方的房屋坐落在德珠商务中心A幢264室，建筑面积11.14平方米。甲方使用权转让给乙方的房屋用途按照规划为商业综合用房。租赁期限：第一阶段使用权期间自2013年12月15日起至2033年12月15日止，共计为20年；使用期限届满时，甲、乙双方应当按照本合同约定的使用权条件自动续订长期使用合同，双方同意不再另行签订使用权合同。第二阶段使用权期间自2033年12月15日起至2053年12月15日止，共计20年，同时本合同作为续订合同继续有效；在续订合同的使用权期间届满时，甲、乙双方应当依照本合同约定的使用权条件再次自动续订第三阶段长期使用权合同。使用权（费用）及支付方式：甲方就三个阶段的使用权收取的全部租金总额为279000元，该房屋租金总额按不同阶段约定的分摊比例：第一阶段租金为100%，第二、三阶段租金各为0%；付款方式为：一次性付款，乙方在2013年8月30日一次性付清合同租金总额279000元。甲方承诺于2013年12月15日前将房屋交付给乙方使用。在本合同约定的房屋交付时间前，甲方允许乙方对该房屋的使用权进行权利承租或转让；在本合同约定的房屋交付时间之后，乙方有权对该房屋使用权进行权利承租或转让，等。 同日，出让方德珠公司（甲方）与受让方叶绵绵（乙方）签订《房屋买卖出让合同》一份，约定甲方将德珠公司商业综合用房A幢2层264室房屋分层转让受让人。该房屋面积为11.14平方米（含公摊面积）。该房屋单价为每平方米25045元，总计279000元。乙方采取一次性付款，于2013年8月30日前支付房款279000元。甲方在2013年12月15日前将符合合同约定的房屋交付受让方使用。房屋达到交付使用条件后，出让方应书面通知受让方办理交付手续。出让方保证其出让受让方的房屋不属村集体经济组织自留部分，可以按政府部门的规定办理房屋权属证书。考虑到甲方土地现为村级留用地，目前三证只能以幢以层办理，分割到户须等政府部门的政策变动后另行通知办理，等。 叶绵绵已支付德珠公司279000元，2014年11月13日，德珠公司向叶绵绵开具发票1份，载明：房款（永久使用权转让），11.14平方米，金额279000元。 2013年8月30日，委托人（甲方）叶绵绵与受托人（乙方）荣洁公司签订《杭州德珠商务中心公寓楼/商铺委托经营管理合同书》1份，约定：甲方自愿将认购/认租的杭州德珠商务中心A幢264室，面积11.14平方米，用途为办公/商铺，委托给乙方统一管理、统一代租、整体经营。委托期限：2013年12月15日至2023年12月15日。委托期限内产生的物业管理费、维修等费用由乙方承担，乙方完全拥有该房屋的使用权和出租权，行使完整的收益权。该房屋产生的租金：前三年租金甲方已经在认购时通过乙方一次性优惠减除，乙方无须支付任何费用；第四年按实际认购时的合同价8%即22320元，第五年按实际认购时的合同价9%即25110元（含税），同时在第五年甲方可委托乙方进行物业转让，必须提前50个工作日通知乙方登记，乙方接到通知后在100天内进行转让，或乙方需以甲方按实际认购时的合同价138%进行受让，但乙方受让的费用由甲方承担；在第六年至第十年按实际所得租金甲方占90%，乙方占10%进行分配，税费甲乙双方各自承担，经营风险与甲方无关，甲方不得以所有权人身份主张在此期间的租金损益，并不得要求任何形式的补偿，等。 2015年6月11日，德珠公司取得杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层房屋的所有权登记，后于2015年9月1日转移所有权登记。受理日期为2015年8月31日的杭州市住房保障和房产管理局房产交易产权登记申请受理单显示，出方德珠公司，受方杭州后珠股份经济合作社，登记类别：转移登记（其他），房屋坐落杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层。2015年9月1日，杭州后珠股份经济合作社取得杭州市江干区德珠商务中心6幢1-3层所有权登记。 叶绵绵诉至原审法院，请求判令：1.荣洁公司退还叶绵绵2019年1月1日至2019年6月30日的房屋租金11299.5元，并赔偿利息损失（自2019年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书制定履行之日止）；2.荣洁公司依据《委托经营管理合同》，按叶绵绵实际认购时合同价的138%，即38.5万元，对叶绵绵所购264号商铺进行回购；3.德珠公司对上述事项承担连带责任；4.诉讼费由荣洁公司、德珠公司承担。庭审中叶绵绵撤回第一项诉请。 原审法院认为：本案的争议焦点为叶绵绵是否有权要求荣洁公司、德珠公司受让案涉商铺。关于荣洁公司是否需受让案涉商铺的问题，根据叶绵绵与荣洁公司签订的委托经营管理合同约定，荣洁公司确有义务以叶绵绵认购时合同价的138%受让案涉商铺，但前提是叶绵绵在委托经营管理的第五年提前50个工作日通知荣洁公司登记，即叶绵绵需于2018年12月15日前50个工作日通知荣洁公司登记。现叶绵绵提交的证据无法证明其已按合同约定履行通知义务，叶绵绵应承担举证不能的不利后果。故对叶绵绵要求荣洁公司受让案涉商铺并支付受让款的诉请，不予支持。关于德珠公司是否应当受让案涉商铺，叶绵绵与德珠公司签订的房屋使用权转让（租赁）合同及房屋买卖合同中均未有条款约定德珠公司有义务按叶绵绵认购时合同价的138%受让案涉商铺，故叶绵绵要求德珠公司受让案涉商铺并支付受让款的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年9月24日判决：驳回叶绵绵的诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费82元，由叶绵绵负担。 宣判后，叶绵绵不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清，证据不足。一审法院依据涉案房屋使用权转让（租赁）合同以及房屋买卖合同中均未有条款约定德珠公司有义务按叶绵绵认购时的合同价格回购商铺，据此不予支持叶绵绵的诉讼请求，该判决依据的事情不清。理由有以下三点：其一，叶绵绵主张的商铺在同一天即签订房屋租赁权转让合同又签订有房屋买卖合同，而根据德珠公司提供给叶绵绵的财务发票显示，载明事项为房款（永久使用权转让），据此应当认定双方合意签署的应该是房屋买卖合同。根据一审查明的情况，德珠公司在取得叶绵绵所购房产的所有权登记后将该房产于2015年9月1日转移给了杭州后珠股份经济合作社，至此叶绵绵所购房产实际已被一房二卖。叶绵绵的合同目的已无法实现。其二，荣洁公司系德珠公司的间接包销方（温州大鸿房产营销有限公司成立的公司），在《催促交房通知书》中德珠公司和荣洁物业均盖有印章，叶绵绵有合理理由相信两者之间存在关系，同时《催促交房通知书》中也载明所购房屋具备交付使用条件，故也可认定荣洁公司、德珠公司认可房屋的买卖关系，而在后续的《委托经营协议书》关于回购的约定，叶绵绵有合理理由相信双方均知悉，但一审中荣洁公司系德珠公司同时否认原已签署的买卖合同，前后表现不一致，而原承诺的回购更像是用于诱使叶绵绵购买房产的一种诈骗手段，严重损害了叶绵绵的合法权利。目前，由于叶绵绵所购商铺为多个商铺组合面积后对外出租，无法独立切割，故叶绵绵主张荣洁公司、德珠公司就争议商铺进行回购，以减少叶绵绵的损失。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。叶绵绵自2019年6月提起上诉后，本案于2019年7月1日立案受理，并于2019年9月10日开庭审理，审理完成后，过程中叶绵绵未收到任何文书，直至2020年9月30日才收到一审法院邮寄的民事判决书，判决书登记时间为2020年9月24日。根据《最高人民法院关于严格规范民商事案件延长审限和延期开庭问题的规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条的规定：适用普通程序审理的第一审案件审限为6个月，本案自立案到判决书送达近13个月，已远超法律规定。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，违反法定程序，故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判荣洁公司回购叶绵绵所购264号商铺，荣洁公司、德珠公司承担连带责任；2.一、二审诉讼费由荣洁公司、德珠公司承担。 针对叶绵绵的上诉，荣洁公司答辩称：一审法院认定事实清楚，叶绵绵请求荣洁公司回购依据双方签订的委托经营管理合同中的第3条，但该回购属于附条件的受让。首先，在申请的时间上面具有限制条件；其次，在程序上面也先由荣洁公司进行转让，或者在叶绵绵提出回购的情况下，再进行回购。第三，叶绵绵与荣洁公司在回购时，也必须要达成就买卖全部合同条款达成合意，但该委托管理合同中仅有金额的约定，无法构成回购的全部要素。因此，一审法院依据上述事实认为叶绵绵未能够在有限期限内向荣洁公司提出回购的请求并以此驳回了叶绵绵的诉讼请求，符合事实和法律规定。综上，请求依法维持一审判决。 针对叶绵绵的上诉，德珠公司答辩称：原审判决正确，叶绵绵的上诉请求应当驳回。 二审期间，叶绵绵、荣洁公司、德珠公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，根据叶绵绵的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点为叶绵绵要求荣洁公司回购涉案房屋并由德珠公司承担连带责任的请求能否得到支持。本案中，叶绵绵依据涉案委托经营管理合同所谓回购条款要求荣洁公司回购涉案房屋。本院经审查后认为，涉案委托经营管理合同对此仅做了预设性的约定，并不具有强制履行性；也即，对房屋的受让或转让事宜仍需双方另行达成合意。本案中，叶绵绵并未有证据证明双方已就房屋受让或转让事宜达成一致。同时，委托经营管理合同亦约定需由叶绵绵提前通知荣洁公司登记，而叶绵绵并未提供有效证据证明其按照合同约定履行了通知登记义务。因此，叶绵绵要求荣洁公司回购房屋的请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。同理，叶绵绵要求德珠公司承担连带责任的请求，亦无法予以支持。综上，原审法院驳回叶绵绵要求荣洁公司回购涉案房屋并由德珠公司承担连带责任的诉讼请求，并无不当。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由叶绵绵负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二一年一月二十八日 书记员  董 悦