江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初3602号 原告（反诉被告）：江西天尚投资有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区丰和南大道**绿湖豪城**商业写字楼****，社会信用代码91360125091096481Q。 法定代表人：杨西铭，该公司总经理（未到庭）。 委托诉讼代理人：刘祺，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201710524184。 委托诉讼代理人：徐林强，江西豫章律师事务所律师，执业证号13601201710102899。 被告（反诉原告）：熊昱琅，男，汉族，1979年8月13日生，住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：万宇涛，江西瀚友律师事务所律师，执业证号13601201910134155。 委托诉讼代理人：张国铁，江西瀚友律师事务所律师，执业证号13601200810974223。 原告江西天尚投资有限公司（以下简称天尚公司）与被告熊昱琅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，被告熊昱琅于2020年8月12日提起反诉，本院受理了反诉，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）天尚公司委托诉讼代理人刘祺、徐林强及被告（反诉原告）熊昱琅委托诉讼代理人万宇涛、张国铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年10月26日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告熊昱琅向原告支付2019年9月1日至2019年10月31日的租金147728元及逾期付款违约金5909元（逾期付款违约金的计算方式：以147728元为基数，自2019年9月1日起暂计至2019年10月31日，按年利率24%计算，实际计至清偿之日止）；3.判令被告熊昱琅向原告支付4个月（2017年11月1日至2018年2月28日）装修免租期的租金295456元；4.判令被告熊昱琅向原告赔偿因提前退租而产生的3个月租金损失221592元；5.判令被告熊昱琅向原告补足2018年3月1日至2018年8月31日期间因商铺面积误差所产生的租金23184元[（1055.2平方米-1000平方米）×70元/平方米/月×6个月]；6.判令被告熊昱琅向原告支付租赁商铺场地清理费10万元；7.本案诉讼费、律师费22062元、公证费6000元等实现债权的费用由被告承担（对于原告诉状主张的保全费，原告因未申请保全，已当庭申请撤回）。事实与理由：2017年10月26日，原告天尚公司与被告熊昱琅签订了《商铺租赁协议》，原告将其所有的坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中央广场A3#商业楼-**室（第三层）的商铺租赁给被告，面积约1000m2，租赁期限自2017年11月1日起至2023年10月31日止，约定第一年租金为每平方米70元，第一年至第三年的租金不变，第四年开始每年在前一年的基础上递增7%。现该商铺产权证已经发放，三层面积共3165.67m2，每层面积1055.2m2，与合同约定的1000平方米高出了55.2平方米，6个月差额部分的租金23184元应由被告补足。现被告自2019年9月起，未依约向原告支付租金，拖欠租金147728元，并在未通知原告的情况下，擅自搬离承租商铺，现场一片狼藉，天花板及墙面损毁严重。在此情况下，商铺租赁合同已无继续履行的必要，特向法院起诉解除原、被告双方于2017年10月26日签订的《商铺租赁合同》。同时，因被告在租期未满的情况下擅自退租，被告应当向原告支付装修免租期内的租金295456元及3个月的租金损失221592。被告的行为已经违反了合同的约定，给原告造成了严重的损失。 熊昱琅辩称，1.原告主张解除合同、补足2019年9月1日至2019年10月31日期间租金147728元及逾期付款违约金5909元没有事实依据。原告诉称“答辩人自2019年9月起，未依约向原告支付租金，拖欠租金147728元，并在未通知原告的情况下，擅自搬离承租商铺”严重不属实。事实上，答辩人系因米妆公司为经营需要，租赁了原告的场地作为办公场所，该公司经营业绩一直不理想，连年亏损，公司无法继续经营，公司打算解散注销，无奈之下，不得已告知原告，要求提前终止合同。答辩人在2019年8月31日同物业还有原告派来的人在场共同见证的情况下，结清了水电费，履行完毕离场手续，将出租房屋和钥匙交还给了原告。目前该房屋原告也已经租赁给了其他新业主，既然合同早已在8月份实际协商一致解除，原告再诉请解除租赁合同没有任何事实依据和法律依据，更谈不上要答辩人承担2019年9月1日至2019年10月31日的租金和逾期付款违约金的问题。2.原告主张答辩人补足因商铺面积误差所出生的租金23184元也是没有任何事实依据。答辩人已经严格按照合同约定的方式和时间支付完毕原告的所有房屋租金，原告收到租金时也从未对租金数额提出疑异议，不存在还要补足面积误差产生的租金问题。3.原告主张4个月的装修免租期租金295456元及赔偿提前退租而产生的三个月租金损失221592元没有任何事实依据和法律依据。答辩人确实是因为公司经营不善，准备要解散注销公司，不得已才与原告协商一致提前终止合同，客观上租赁合同也确实无法继续履行，答辩人没有主观过错，不存在恶意违约的情形，因此答辩人不应赔偿装原告装修免租期租金及三个月租金损失；原告给予4个月装修期是基于租赁房屋面积达到1000平方米、装修时间周期长和行业惯例而给与答辩人的，实际上答辩人也装修了接近6个月才入驻，装修费也花了300万元，目前房屋租赁合同也履行了接近两年，并且《租赁合同》也并未约定提前退租就要返还免租期租金的问题。从双方合同可知，4个月的装修免租期系原告自愿赠与给答辩人，根据合同法的相关规定，赠与完成不可要求返还，故原告主张返还装修期租金是没有任何事实依据和法律依据的。即便原告真的存在3个月的租金损失，也不应由答辩人承担，答辩人虽因经营不善不得已而提前退租，但原告自己负有减损义务，原告的店面位于红谷滩最繁华的中心地段，应该非常容易出租，原告可以在答辩人退租后及时寻找其他承租人来减损，因此，如果房屋有空置也是原告方不积极减损，消极懈怠导致的结果，该租金损失应由原告自行承担。4.原告主张租赁商铺场地清理费没有事实依据和法律依据。原告离场时已经把办公设备等搬离，该店面里并不存在其他东西需要清理。原告也没有证据证明其实际支出的损失，且合同中对该笔费用也没有约定，更重要的是租赁房屋已经租给了新的业主，更不存在场地清理的问题，故对原告该项诉请，应当不予支持。5.原告主张的律师费、公证费增加的费用不应当由答辩人承担，因为未确定谁败诉，且即便败诉让答辩人承担律师费也没有法律依据。租赁合同是双方协商一致解决的，要求答辩人承担诉讼费也没有法律依据。 熊昱琅向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即退还反诉原告押金21万元；2.反诉费由反诉被告承担。事实与理由：根据双方签订的房屋租赁合同，反诉原告在合同签订时已经将21万元的履约保证金转账给反诉被告，现租赁合同在双方协商一致的情况下已解除，该笔履约保证金应当无条件退换给反诉原告。 天尚公司辩称，被答辩人单方面提前退租，未与答辩人进行协商，其主张双方协商一致解除的理由不成立。在《商铺租赁合同》中，双方约定的系履约保证金，而非被答辩人诉请中所谓的押金，该履约保证金的订立，是为了保证租赁合同得以顺利履行。现被答辩人单方面提前退租，依据《商铺租赁合同》第八条第二款规定，被答辩人单方面要求提前退租的，保证金不退还。其反诉的诉请不应得到支持，不同意退还反诉原告保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的《商铺租赁合同》、浦发银行南昌江帆支行交易记录、委托代理合同、江西增值税普通发票、转账凭证、不动产信息、银行交易记录、企业注销登记审核表等证据，本院认定事实如下： 2017年10月26日，原告天尚公司与被告熊昱琅签订一份《商铺租赁合同》，约定：原告将其合法拥有的坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道998号绿地中央广场A3#商业楼-**室（第三层）的商铺租赁给被告使用，该商铺房产证建筑面积合计为3069.3平方米，租给被告使用的面积约为1000平方米，具体以产权登记为主，多退少补；租赁期限自2017年11月1日起至2023年10月31日止；签订合同当日，被告须以转账或现金的形式支付21万元给原告作为履约保证金；第一年月租金为每平方米70元（税后），第一年至第三年租金不变，第四年开始每年在前一年的基础上递增7%，每3个月支付一次，被告应提前7天以现金或银行转账方式将下一期的租金支付至原告指定的账户；自签约当日起计算原告给被告120天装修免租期（装修期内原告免除被告的商铺租金，但被告应自行缴纳在此期间产生的水费、电费、物业费等费用）；被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金按2倍日租金数额乘以逾期天数向原告支付房租，逾期一个月以上的，原告有权单方面解除《租赁合同》，没收保证金；在履行过程中如发生争议协商不成的，败诉方承担胜诉方的包括但不限于律师费、差旅费。合同签订后，被告交纳了履约保证金21万元。2018年3月19日，案涉房屋办理了不动产登记，原告所有的商铺建筑总面积为3165.67平方米，关于被告租赁的第三层系原告所有的三层商铺建筑中的一层。关于原告主张的2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金，被告在庭后接受询问中表示其系按双方约定的每季度21万元（70元/平方米×1000平方米×3个月）的标准支付的租金，其表示自2018年9月1日起其按照每季度221592元（70元/平方米×1055.2平方米×3个月）的标准支付租金至2019年8月31日。关于2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金被告未按每季度221592元补足的原因，被告解释称，系因原告法定代表人安排被告到原告法定代表人家中装修，装修款4万元一直未给，故其未补付上述租金。被告所提供的其支付租金的交易明细显示其在2019年3月20日及2019年6月11日支付的租金系按每季度221592元支付的。关于案涉商铺的腾退，被告陈述其于2019年8月31日在物业公司人员在场的情况下已同原告委派的代表口头协商解除了合同并办理了退房手续，将房屋钥匙交给了原告委派的代表，其亦当场交清了物业费及水电费。原告不认可其有安排人员到现场与被告协商解除合同并办理交接，原告陈述，在物业公司人员2019年10月上旬告知原告被告没有在案涉房屋内经营时，其于2019年10月18日到租赁房屋现场时才知晓被告已搬走，其是通过消防通道进的商铺。原告陈述其于2020年7月才将案涉商铺另行租出去。对于原告主张的清理费，其陈述系估算的。 本院认为，天尚公司与熊昱琅签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于原告主张的补足2018年3月1日至2018年8月31日期间因商铺面积误差所产生的租金23184元，因双方签订租赁合同时案涉商铺尚未办理产权登记，双方仅约定“商铺建筑总面积合计为3069.3平方米，租给被告使用的第三层面积约为1000㎡，具体以产权登记为主，多退少补”，原告所有的商铺总建筑面积已登记为3165.67平方米，原告提出被告承租三层中的一层应按建筑面积的三分之一即1055.2平方米（3165.67平方米÷3）补足租金的主张，与被告陈述的其自2018年9月1日至2019年8月31日期间所付的租金标准及其提供的2019年3月20日及2019年6月11日交易明细载明的租金标准相印证，且被告表示其对该期间租金未按1055.2平方米补足的原因系原告法定代表人与其另有装修款纠纷，但被告并未提供其主张存在的债权与原告主张的面积租金差价债权存在抵销的证据，故对原告上述诉请，本院予以支持。对于原告提出的要求解除原、被告双方于2017年10月26日签订的《商铺租赁合同》的诉请，被告虽主张其与原告委派的代表已于2019年8月31日就合同的解除达成口头协议，但原告未予认可，被告又未提供证据予以证实，对被告主张，本院不予采信，鉴于被告实际已搬离案涉房屋，对原告该诉请，本院予以支持。对原告主张的2019年9月1日至2019年10月31日的租金147728元，被告虽抗辩其已于2019年8月31日将房屋交还给原告委派的代表，但原告未予认可，被告又未提供证据予以证明，对被告主张，本院不予采信，鉴于原告于2019年10月18日已知晓被告已搬离案涉租赁房屋，对原告主张的2019年9月1日至2019年10月18日期间的租金118182.4元（221592元÷3＋221592元÷3÷30天×18）及逾期付款违约金，本院予以支持，但原告主张的逾期付款违约金计算标准过高，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告主张的2019年10月18日之后的租金损失、公证费损失及律师费，鉴于原、被告双方对律师费的负担已作约定，被告自身亦有防止损失扩大的义务，本院酌情支持221592元，对超出上述部分的金额，本院不予支持。关于原告提出要求被告支付装修免租期的租金295456元，因与合同约定不符，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求支付租赁商铺场地清理费10万元的诉请，因原告未提供证据证实其实际发生的费用，本院不予支持。对于被告提出的退还押金21万元的反诉请求，因本院在本诉中已对原告提出的解除合同及选择主张的租金损失等合理部分的损失及逾期付款违约金已予支持，故本院对被告提出的该反诉请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告江西天尚投资有限公司与被告熊昱琅签订的《商铺租赁合同》予以解除； 二、被告熊昱琅于本判决生效之日起十日内支付原告江西天尚投资有限公司2018年3月1日至2018年8月31日期间的租金差额23184元； 三、被告熊昱琅于本判决生效之日起十日内支付原告江西天尚投资有限公司2019年9月1日至2019年10月18日期间的租金118182.4元及逾期付款违约金（以欠付的租金118182.4元为基数自2019年9月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 四、被告熊昱琅于本判决生效之日起十日内支付原告江西天尚投资有限公司租金损失、公证费损失及律师费合计221592元； 五、反诉被告江西天尚投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告熊昱琅押金21万元； 六、驳回原告江西天尚投资有限公司的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41814元（原告江西天尚投资有限公司已预交），由原告江西天尚投资有限公司负担3667元，被告熊昱琅负担38147元。 反诉案件受理费2225元（反诉原告熊昱琅已预交），由反诉被告江西天尚投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  王佩珍 人民陪审员  邓晓玲 二〇二一年一月二十二日 书 记 员  聂小霞 附相关法条及司法解释： 1．《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。