贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3116号 上诉人（原审原告）：三都县鸿基伟业房地产开发有限公司，住所地贵州省三都水族自治县三合街道河滨南路腾龙世纪**楼1-1，统一社会信用代码91522732MA6DLWT573。 法定代表人：蒙道君，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：蒙荻，女，1988年2月19日生，水族，住贵州省三都县。 委托诉讼代理人：王兴翔，贵州认虽律师事务所律师。 上诉人三都县鸿基伟业房地产开发有限公司（以下简称三都鸿基公司）与被上诉人蒙荻商品房销售合同纠纷一案，贵州省三都水族自治县人民法院于2020年6月9日作出（2020）黔2732民初430号民事判决后，三都鸿基公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 三都鸿基公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判由被上诉人蒙荻支付购房款388234元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限公司三都分公司是两个独立的主体，一审法院混淆两个公司的主体地位。2.上诉人用自有资产抵偿贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限公司或都匀鸿基伟业房地产开发有限公司三都分公司与蒙胜辉工程款欠款纠纷不符合常理。3.本案审理的是商品房买卖合同纠纷而不是建筑工程合同纠纷。4.上诉人法人代表蒙道君从始至终均未口头同意用商品房抵扣工程款这一事实，被上诉人也未提供任何证据能够证实。由于蒙道君与蒙胜辉确有工程来往，在发现蒙荻一直未交购房款之时，恰逢蒙胜辉病重住院期间，紧接着蒙胜辉死亡处理后事期间，上诉人不忍去追讨才导致后续蒙荻装修入住的系列事情发生，但该情况绝不能反证蒙道君与蒙胜辉用房抵账的事实成立，更不能成为裁判的理由。5.一审庭审中，在蒙荻向法院辩称抵欠工程款这一情况后，应当追加贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限公司为当事人共同进行本诉。6.运用生活常理推断，蒙道君用商品房抵尝蒙胜辉工程款这一事实假如成立，在蒙荻取得该房钥匙后装修入住至今长达六年的时间内，蒙荻或蒙某2从未就办理房产证此事来与原告协商，这样的情况不符合生活常理推断及二人的生活认知。7.本案是给付之诉，原、被告在签订《商品房买卖合同》之后，被告蒙荻至今未履行给付购房款的义务，原告也并未履行给其登记备案或办理房屋产权证，双方所签《商品房买卖合同》严格意义上来说还未完成交易，因此，本案并未超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正，支持上诉人的上诉请求。 蒙荻二审辩称：被上诉人不欠上诉人的购房款，上诉人的法定代表人蒙道君同意“拿房抵其所欠上诉人之父蒙胜辉的工程款，并且双方已经达成口头协议的事实”是存在的。且上诉人认可被上诉人已经一次性付清购房款后才与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，而双方签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限为2014年4月8日前一次性付清购房款，如被上诉人未按约定支付购房款，上诉人应在两年内即2016年4月7日前向被上诉人主张权利，但上诉人却到2020年3月20日才向法院起诉，显然已超过了诉讼时效期。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 三都鸿基公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付购房款388243元；2.判决被告向原告支付从2014年4月9日暂计算至2020年3月20日止的违约金84468元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：案外人贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司于2007年8月15日成立，法定代表人蒙道君，经营期限为2007年8月15日至2017年8月14日，现在的经营状态为注销；原告三都鸿基公司于2012年3月13日成立，法定代表人蒙道君，经营期限为2012年3月13日至2021年3月12日。2011年10月12日被告蒙荻的父亲蒙胜辉（注：已因病去世）以案外人三都水族自治县城乡建设有限责任公司的委托代理人的身份与案外人贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司签订了《建设工程施工合同》，案外人贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司将该公司承接的三都县第二中学学生宿舍楼工程承包给案外人三都水族自治县城乡建设有限责任公司施工。蒙胜辉与案外人三都水族自治县城乡建设有限责任公司达成协议，由蒙胜辉组织人员、材料等对该工程进行了施工。贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司支付的该工程的工程款均转入蒙胜辉的账号，由蒙胜辉收取。蒙胜辉承建该工程后，先后四次按所收得的工程款金额的1%（三次）或2%（一次）的比例向三都水族自治县城乡建设有限责任公司支付了管理费共2.8万元。该工程于2012年8月20日竣工，并于2012年9月通过了竣工验收。因贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限公司三都分公司尚欠部分工程款未支付，蒙胜辉遂与蒙道君口头协商以原告开发的“腾龙世纪”的一套商品房抵偿尚欠的工程款，但未明确房屋的房号。蒙胜辉因病重，于2014年3月8日立下遗嘱，将上述协商抵债的商品房一套确定归被告蒙荻所有。因蒙胜辉病重不能亲自到原告处与其法定代表人蒙道君协商、签订购房合同，遂委托了其妹妹蒙某2、弟弟蒙某1、被告蒙荻到原告处去找蒙道君协商。未遇蒙道君，蒙道君遂在电话上指示该公司的管理人员吴万贵接待蒙某2等人并核对工程款，吴万贵核对账目后确定蒙胜辉承建的三都县第二中学学生宿舍楼的工程款为479.91万元，扣除保修金9.6万元后应支付470.31万元。吴万贵打印好《工程结算意见书》后，吴万贵在建设方处签署了“同意本结算金额”的意见并签名，蒙某2在施工方处代签署了“同意”的意见，被告蒙荻也在施工方处签了名字。2014年4月8日蒙道君电话通知蒙某2去签《商品房买卖合同》，并说明原告尚未支付给蒙胜辉的工程款是39.91万元，折抵被告蒙荻的购房款。蒙某2带着被告蒙荻到原告的售房部，原告作为出卖人、被告蒙荻作为买受人签订了《商品房买卖合同》。合同约定被告蒙荻所购房屋的房号为3-1501号，房屋总价款为388234元，付款方式及期限为在2014年4月8日前一次性付款；第十条逾期付款责任约定为，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理［第（1）和（2）不作累加］，（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除通知之日起15日内按照累计的逾期应付款的0.1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金（该比率应当不小于第（1）项中的比率），并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房。经原告通知，2014年9月29日被告收取了原告交付的房屋钥匙，并向原告聘请的黔南智贤物业服务公司交纳了装修保证金、物管费、装修垃圾清运费、出入证费，此后被告对房屋进行了装修，并入住至今。现该房屋仍然登记在原告的名下。 一审法院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。对于双方争议的是否存在以房抵欠付的工程款这一问题，被告蒙荻的父亲蒙胜辉在签订了三都县工程的《建设工程施工合同》后，蒙胜辉组织人员、材料等对该工程进行了施工；贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司支付的该工程的工程款均转入蒙胜辉的账号，由蒙胜辉收取；蒙胜辉承建该工程后，先后四次按所收得的工程款金额的1%（三次）或2%（一次）的比例向三都水族自治县城乡建设有限责任公司支付了管理费共2.8万元。故可认定蒙胜辉是该工程的实际施工人，对该工程的工程款享有所有权。案外人贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司与原告三都鸿基公司是关联企业，而其法定代表人都是蒙道君，故以原告的房屋抵偿尚欠蒙胜辉的工程款并无不当。蒙胜辉与蒙道君口头协商以原告开发的“腾龙世纪”的一套商品房抵偿尚欠的工程款，蒙胜辉立下遗嘱将上述协商抵债的商品房一套确定归被告蒙荻所有，没有违反法律规定。蒙胜辉委托了其妹妹蒙某2、弟弟蒙某1、被告蒙荻到原告的公司与蒙道君协商以房抵尚欠的工程款后，双方对尚欠的工程款进行了确认，并于2014年4月8日签订了《商品房买卖合同》。且《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限为在2014年4月8日前一次性付款，即被告应在签订《商品房买卖合同》前支付完毕，故可认定因原告的法定代表人与被告的父亲蒙胜辉达成了以房抵尚欠的工程款的协议，原告认可被告已经在2014年4月8日前支付了全部的购房款。且原告于2014年9月29日向被告交付了房屋钥匙，原告聘请的黔南智贤物业服务公司收取了被告的装修保证金、物管费、装修垃圾清运费、出入证费，此后被告对房屋进行了装修，并入住至今。故可认定本案存在以房抵欠付的工程款这一事实，即被告已经支付了所有的购房款，对原告要求被告支付购房款的诉讼请求不予支持。对于原告的起诉是否超过诉讼时效这一问题，因《商品房买卖合同》约定的付款方式及期限为在2014年4月8日前一次性付款，如被告未交纳购房款，原告应在两年内即2016年4月7日前向被告主张权利，但原告却到2020年3月20日才向一审法院起诉，已超过了诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告三都县鸿基伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费8390元已减半收取4195元，由原告三都县鸿基伟业房地产开发有限公司承担，与前述款项一并支付。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：虽然在签订案涉《商品房买卖合同》之前差欠蒙胜辉工程款的是案外人贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司三都分公司（以下简称都匀鸿基三都分公司），但都匀鸿基三都分公司在注销前的负责人就是上诉人三都鸿基公司的法定代表人蒙道君，蒙道君作为上述两个公司的负责人完全可以代表公司作出相应的民事行为，再结合证人蒙某1、蒙某2、王某的出庭证言，证实了上诉人三都鸿基公司用案涉商品房抵偿都匀鸿基三都分公司差欠蒙胜辉工程款的事实。况且，上诉人三都鸿基公司与被上诉人蒙狄在2014年4月8日签订《商品房买卖合同》时约定“付款方式为：一次性付款，买受人应当在2014年4月8日前支付全部房价款”，证实在签订合同时被上诉人蒙狄已将购房款支付完毕，进一步证实了上诉人三都鸿基公司用案涉商品房抵偿差欠蒙胜辉工程款的事实。故，上诉人三都鸿基公司主张被上诉人蒙狄未支付购房款的理由不成立，应不予支持。即便被上诉人蒙狄没有支付购房款，但按照本案《商品房买卖合同》第八条的约定，被上诉人蒙狄需在2014年4月8日前支付全部房价款，而上诉人三都鸿基公司作为债权人应当在2016年4月7日前向被上诉人蒙狄主张权利，故上诉人三都鸿基公司的诉请已过诉讼时效。 另外，上诉人三都鸿基公司还主张本案应当追加贵州都匀鸿基伟业房地产开发有限责任公司作为本案当事人参加诉讼，但该公司不是本案《商品房买卖合同》的合同签订人，不是本案必须共同进行诉讼的当事人，故上诉人三都鸿基公司的该项主张不成立，应不予支持。 据此，上诉人三都鸿基公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8390.35元，由上诉人三都县鸿基伟业房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖