广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30637号原告（反诉被告）深圳市某某公司（以下简称“某某公司”），住所地深圳市龙岗区法定代表人黄某某。委托代理人曾某某，广东世超律师事务所律师。委托代理人曾某某，广东生龙律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市某某有限公司（以下简称“某某公司”），住所地深圳市龙岗区法定代表人朱某某。被告朱某某，男，汉族，住所地广东省东源县。被告吴某某，女，汉族，住所地广东省东源县。被告钟某某，男，汉族，住所地广东省深圳市龙岗区。四被告共同委托代理人张某某，广东晟典（龙岗）律师事务所律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，某某公司在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理，并根据第十三届全国人大常委会第十五次会议作出的《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。某某公司委托代理人曾某某、敖某某到庭参加诉讼，四被告共同委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某某公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告、被告一签订的（2016）总商第某某号《物业租赁合同》、（2016）总商第某某号《物业租赁合同》。2、某某公司向原告支付自2020年1月起至起诉之日2020年6月30日房屋占用使用费，计人民币2220580元。3、某某公司按原约定租金3倍的标准，向原告支付自2020年7月1日起至被告返还物业给原告之日止逾期腾房占有使用费。4、某某公司向原告返还承租的物业，具体包括：位于深圳市龙岗区，主体建筑面积7200平方米、临时建筑面积600平方米的物业；位于龙岗区，建筑面积2200平方米的物业。5、朱某某、吴某某、钟某某就上述第二、三项诉讼请求的债务向原告承担连带清偿责任。6、朱某某对第四项诉讼请求确定的返还义务，向原告承担连带责任。7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月6日，原被告签订（2016）总商第某某号《物业租赁合同》、（2016）总商第某某号《物业租赁合同》，约定原告将其位于深圳市龙岗区，主体建筑面积7200平方米、临时建筑面积600平方米的物业；位于龙岗区，建筑面积2200平方米的物业（以下简称“涉案出租物业”），租给被告使用，租赁期限自2017年2月1日起至2022年1月31日止。租赁用途为商业及配套宿舍。双方约定，每月15号支付当月租金，计付方式为：（1）7200平方米的物业，2017年2月1日至2020年1月31日期间，租金为30600元／月；2020年2月1日至2022年1月31日期间，租金为321336元／月。（2）600平方米的物业，租金为10800元／月。（3）2200平方米的物业，2017年2月1日至2020年1月31日期间，租金为37400元／月；2020年2月1日至2023年1月31日期间，租金为41140元／月。自2020年1月起，被告开始欠付租金。为此，原告于2020年5月19日向被告发出《房租催缴通知书》，原告自愿减免部分租金，要求被告尽快缴纳拖欠的1—4月的租金。2020年5月27日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，称其决定2020年5月28日解除与我方签订的物业租赁合同，并尽快督促商铺（柜台）及超市搬迁腾空，实际交付物业日期会另外通知。然而，被告自5月27日发函后，就避而不见，失去联系。未交欠租也未返还物业给原告。截至起诉当月，被告尚拖欠原告租金2220580元。根据双方签订的《物业租赁合同》第十一条第3款约定，出租方解除租赁合同后，乙方未及时搬离的，自期满之日起，每迟延一日按约定的租金标准的三倍计付违约金。故，自原告同意双方解除租赁关系，被告应返还却未返还租赁物业的自2020年5月28日起，被告应按约定的租金标准的三倍计付逾期腾房占有使用费。考虑到被告将承租物业转租给了多方次承租人，返还物业应安排一定的准备期。因此，原告将返还物业日期延迟至6月30日。即三倍计租自7月1日开始起算。因某某公司系朱某某个人投资的一人有限责任公司，根据《公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。吴某某、钟某某在2016年10月18日至2020年6月2日期间为某某公司的股东，其中吴某某认缴的出资额为71.5万、钟某某认缴的出资额为58.5万元，该两人均未实缴出资。在2020年年初公司出现负债时，不仅未补足出资，且为避债，在5月27日向原告发出解约通知后，于2020年6月6日紧急将其股份转给了朱某某，严重违背了商业诚信准则。吴某某、钟某某应对某某公司的债务承担连带清偿责任。某某公司答辩称，一、因本案合同无效，原告应向房屋实际占有人主张房屋占有使用费。目前房屋实际占有人是次承租人，原告应向次承租人要求承担房屋占有使用费。二、退一步讲，即使要求某某公司承担房屋占有使用费，也应当考虑以下两个问题：第一，因合同无效，违约条款也归属无效，即使要求被告承担房屋占有使用费，也应当参照租金的标准支付，而不是合同中关于房屋占有使用费三倍的内容。第二，因某某公司为二房东，将租赁物业出租给个商铺和租户，应按照各商铺搬离的实际情况计算租赁的占有使用费。（2016）总商第某某号《物业租赁合同》所涉出租物业，被告在2020年5月28日已向原告返还一半物业，当时只有八家商铺一直不肯搬走，故应当计算该八家商铺的房屋占有使用费。（2016）总商第某某号《物业租赁合同》所涉出租物业，截止至2020年9月15日，宿舍的第六层已经全部搬离，一层到五层未搬离，故占有使用费应当自2020年9月15日开始，按照每月41140元乘以5/6等于34283.33元的标准计算。二、关于返还物业的问题，合同约定的租赁的商铺已经全部返还，约定的宿舍第六层已经搬离。吴某某、钟某某补充答辩意见：首先，本案的债权债务并没有经过生效的判决或调解进行确认；其次，根据公司法司法解释三的规定公司股东在未实缴出资范围内承担的是补充责任，我方仅在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。某某公司向本院提出如下反诉讼请求：1、判决2016总商第某某号《物业租赁合同》、（2016）总商第某某号《物业租赁合同》无效；2、判决某某公司向某某公司返还租赁保证金共计574800元；3、判决本案反诉费用由某某公司承担。事实与理由：反诉人与被反诉人签订2016总商第某某号《物业租赁合同》、(2016)总商第某某号《物业租赁合同》,约定被反诉人将位于深圳市龙岗区、龙岗区的物业出租给反诉人。因涉案房屋未取得产权证,也没有提供建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续,属于深圳市农村城市化历史遗留违法建筑,故反诉人与被反诉人所签订的房屋租赁合同为无效合同。据此,被反诉人收取反诉人的租赁保证金的法律基础已经丧失,被反诉人应当予以返还。某某公司对反诉讼请求答辩称，第一，本案租赁合同无效的主要过错在于某某公司，因合同无效所造成的损失应由某某公司承担主要责任。第二，因某某公司不诚实、不诚信的行为，在其拖欠租金后没有做任何交接手续，也没有向次承租人做解释说服工作，就将所有的麻烦的混乱的事情留给了某某公司。某某公司为解决该纠纷，主动与部分次承租人联系，与其多次沟通签署调解协议。某某公司因此也承担了较重大的经济损失。请求驳回某某公司的反诉请求。经审理查明，2016年7月6日，某某公司为出租方（甲方）、某某公司为承租方（乙方），双方签订编号分别为（2016）总商第某某号、（2016）总商第某某号的两份《物业租赁合同》，其中（2016）总商第某某号《物业租赁合同》约定：租赁物业位于深圳市龙岗区，主体建筑面积7200㎡，乙方自行加建的临时建筑面积600㎡，租赁用途为商业，租赁期限自2017年2月1日至2022年1月31日，租期5年。主体建筑按7200㎡计算租金，其中2017年2月1日至2020年1月31日租金为42.5元／月／㎡，每月租金30600元，2020年2月1日至2022年1月31日，租金为44.63元／月／㎡，每月租金321336元.乙方自建部分按600㎡计算租金，租金为18元／月／㎡，每月租金10800元，房屋租赁保证金50万元。合同第十条“合同的终止”约定，乙方不支付或者迟延支付租金三个月，甲方可回收物业。第十一条“违约责任”约定，甲方依约定行使单方终止权时，乙方未在甲方通知的期限前搬离的，自期满之日起，每迟延1日向甲方支付租金的300%的违约金。（2016）总商第某某号《物业租赁合同》约定租赁物业位于深圳市龙岗区，建筑物面积2200平方米，租赁用途为宿舍，合同期限为2017年2月1日至2026年1月31日，租期9年，租金为17元／月／㎡，每月租金37400元，每3年递增10%，自2017年2月1日至2020年1月31日，每月租金37400元，2020年2月1日至2023年1月31日，每月租金41140元，2023年2月1日至2026年1月31日，每个月租金45254元.房屋租赁保证金74800元。关于合同终止及违约责任的规定则与（2016）总商第某某号《物业租赁合同》一致。关于涉案出租物业的性质，各方当事人均确认系村委集体自建房，没有三证一书。关于涉案租赁合同履行及解除情况，某某公司主张7200㎡的物业是开商场的，600㎡的物业有开酒店、大排档的，2200㎡的物业是配套宿舍。目前宿舍2200平米没有收回，其他涉案物业均已在2020年11月30日前收回。目前宿舍还是次承租人在使用，也没有交租金。因为被告方没有出面做工作，次承租人不配合解除租赁关系，返还租赁物业，我们只能很艰难的跟次承租人一一联系，主动让步，减免租金，以达到收回租赁物业的目的。而这些工作本来就应当是由被告方来处理的。因此相关损失应由被告方承担。被告方辩称我方通知次承租人搬离，部分次承租人已经搬离，我方与次承租人没有交接，我方也未与原告做任何交接。我方与各次承租人之间目前也没有诉讼。原告要求押金抵扣损失没有任何的合同约定和法律依据。因合同无效，收取押金也没有法律依据，应当予以抵扣涉案租金。关于欠付租金情况，原告主张被告自2020年1月起开始欠付租金，截止2020年7月，被告拖欠租金2220580元。没有拖欠其他费用。被告方认可原告陈述的欠租情况，辩称因租赁合同无效，原告应向房屋的实际占有人要求支付租金。某某公司辩称被告才是涉案出租物业的实际占有人，原告方将涉案出租物业交付给被告。以上情况，有双方当事人提交的证据及庭审笔录附卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订《物业租赁合同》，约定某某公司向某某公司承租涉案出租物业。由于涉案出租物业系村委自建房，无三证一书，本院认定涉案两份《物业租赁合同》无效。某某公司、某某公司为涉案两份《物业租赁合同》的相对方，某某公司依《物业租赁合同》将涉案出租物业交付给某某公司，某某公司负有向某某公司返还相关物业、支付房屋占有使用费的义务。双方均确认截止2020年7月拖欠租金金额为2220580元，某某公司应支付给某某公司。原告确认截止2020年11月30日，除宿舍2200㎡外的涉案出租物业均已由原告收回，由于被告未举证证明其向原告移交涉案出租物业的时间，本院采信原告的陈述，认定某某公司应自2020年7月1日起至2020年11月30日，参照《物业租赁合同》约定的租金标准向某某公司支付深圳市龙岗区，主体建筑面积7200㎡、临时建筑面积600㎡的涉案出租物业的房屋占有使用费，租金合计1660680元【（321336元＋每月租金10800元）×5个月】。原告主张按合同约定的租金三倍标准计算，因涉案租赁合同无效，本院不予支持。关于位于深圳市龙岗区，建筑物面积2200平方米的涉案出租物业，某某公司应向某某公司返还，并参照《物业租赁合同》约定的租金标准41140元／月自2020年7月1日起向某某公司支付房屋占有使用费至物业返还之日止。某某公司已交纳的房屋租赁保证金574800元应予抵扣。某某公司为一人公司，朱某某为某某公司唯一自然人股东，其未向法庭举证证明与某某公司的财产相互独立，应对某某公司的相关债务承担连带责任。吴某某、钟某某作为某某公司的股东，未足额出资，应在未出资范围内就某某公司的相关债务承担补充连带责任。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、确认深圳市某某公司与深圳市某某有限公司于2016年7月6日签订的编号为（2016）总商第某某号、（2016）总商第某某的两份《物业租赁合同》无效；二、深圳市某某有限公司应当于本判决生效之日起七日内向深圳市某某公司支付其拖欠的2020年6月30日前的房屋占有使用费2220580元；三、深圳市某某有限公司应当于本判决生效之日起七日内向深圳市某某公司支付自2020年7月1日至2020年11月30日期间房屋占有使用费1660680元；四、深圳市某某有限公司应当于本判决生效之日起七日内向深圳市某某公司返还位于深圳市龙岗区，建筑物面积2200平方米的涉案租赁物业，并支付相关房屋使用费（按每月41140元／月的标准，自2020年7月1日起计至该物业返还之日止）；五、深圳市某某有限公司已支付的租赁保证金574800元在上述支付款项中扣除；六、朱某某就深圳市某某有限公司上述第二、三、四、五项法律责任余额承担连带责任；七、吴某某在认缴出资额71.5万元范围内就深圳市某某有限公司上述二、三、四、五项金钱债务余额承担补充清偿责任；八、钟某某在认缴出资额58.5万元范围内就深圳市某某有限公司上述二、三、四、五项金钱债务承担补充清偿责任；九、驳回深圳市某某公司其他诉讼请求。十、驳回深圳市某某有限公司其他反诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24564元，某某公司已预交，由某某公司负担。反诉受理费4774元，某某公司已预交，由某某公司承担。两相抵扣后，某某公司已预交的人民币19790元，由本院予以退回19790元。某某公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币19790元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张彩飞二〇二一年一月十八日书记员  黄碧丽