浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终9961号 上诉人（原审被告）：杭州泰峪房地产开发有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区闲林街道里项村洞山****安邦大厦**。统一社会信用代码：913301103524462253。 法定代表人：郑刚，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王**理、周媛媛，北京金杜（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：鲍婷婷，女，1991年10月10日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 被上诉人（原审原告）：朱陈芳，男，1988年11月26日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 原审被告：泰禾集团股份有限公司。住所地。住所地：福建省三明市梅列区徐碧会信用代码：91350000155584573M。 法定代表人：黄其森，董事长兼总经理。 上诉人杭州泰峪房地产开发有限公司（以下简称泰峪房产）因与被上诉人鲍婷婷、朱陈芳、原审被告泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初19898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员陈艳适用普通程序独任审理，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人泰峪房产的委托诉讼代理人王**理、周媛媛及被上诉人鲍婷婷到庭参加了诉讼。被上诉人朱陈芳、原审被告泰禾集团经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原审判决认定：2019年1月4日，鲍婷婷、朱陈芳（买受人）与泰峪房产（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，买受人购买出卖人位于杭州市余杭区××街道××幢××室的房屋。房屋价款为9539323元，合同第七条、第八条约定，付款方式为一次性付款，买受人应于2019年1月4日前一次性付清全部房款9539323元。买受人逾期付款的，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第九条、第十条约定，交房日期为2018年12月31日。逾期交房超过90日后，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议第八条约定，因本合同约定交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期办证相应的违约责任。双方还就其他事项进行了约定。同时，鲍婷婷、朱陈芳（乙方、受让人）与泰峪房产（甲方、转让方）签订两份《地下车位使用权转让合同》，约定甲方向乙方转让编号为143、144号车位使用权二个，转让费共计700000元。合同第三条约定乙方须于2018年3月20日一次性支付车位使用权转让费。第四条约定车位交付日期为2018年12月31日。同时，双方还签订了《地下室使用权转让协议》，约定甲方向乙方转让位于19幢19-17室对应地下室的使用权。第三条约定，该地下室使用权转让费为1300000元，乙方应于2018年3月20日前一次性支付。第四条约定，该地下室交付日期为2018年12月31日前。上述协议签订前后，鲍婷婷、朱陈芳向泰峪房产陆续支付了相应款项。2019年8月8日，朱陈芳与泰峪房产签订《违约金支付信息确认单》，确认2019年1月4日，本人于开发商签订的《浙江省商品房买卖合同》购买泰杭院19幢19-17室房屋，价款9539323元；本人与开发商签订的《地下室使用权转让合同》，购买标的房屋对应地下室使用权，价款为1300000元；本人于开发商签订《地下车位使用权转让合同》，购买的地下车位使用权，价款为700000元。本人确认标的房屋、地下室、地下室及地下车位的逾期交付违约金按照上述合同定实际支付价款总额11539323元为基数，自2019年1月1日起按照万分之一标准计算，本次接受逾期交付违约金为35772元系2019年1月1日至2019年1月31日止的逾期交付房屋、地下室、地下室、地下车位的全部违约金9年9月9日，朱陈芳再次与泰峪房产签订《违约金支付信息确认单》，确认本次接受逾期交付违约金为32782元，系2019年2月1日至2019年2月28日的逾期交付房屋、地下室、地下室、地下车位的全部违约金9年10月16日，泰峪房产向鲍婷婷、朱陈芳出具一份《承诺函》，载明：泰禾集团向杭州院子全体业主承诺：1、交付时间2020年2月底前房屋成品交付，交房同时开具全额购房发票。2、资金问题。3、业主后续支付的按揭款、未销售房屋的销售款等收入均进入五常街道建管账户进行监管。交付完成后解除监管。4、违约责任：逾期交付1日，在原有商品房买卖合同基础上另外增加万分之一的违约金支付给业主。违约金于交付后5个工作日内一次性付清给业主。5、网签承诺于2019年11月10日前开通。泰禾集团授权代表卢国鹏于该《承诺函》上签字，并于授权书中确认“卢国鹏签署的《承诺函》，我司追认其对我司具备约束力，我司将履行该承诺函的相关义务。在泰杭院项目房产交付和违约金交付之前，上述授权持续有效。泰峪房产房屋至今未交付鲍婷婷、朱陈芳，亦未将权属证书或登记证明交付给鲍婷婷、朱陈芳。2019年11月28日，鲍婷婷、朱陈芳提起诉讼，请求判令：1、泰峪房产支付逾期交房违约金到实际交付日为止，泰禾集团对该违约金承担连带责任（以实际支付的房款11539323元为基数，按已付房款的万分之二比例计算，暂从2019年3月1日计算至2020年4月20日为962379.54元）；2、泰峪房产支付鲍婷婷、朱陈芳逾期办证违约金到泰峪房产实际取得不动产权属证书之日止，泰禾集团对该违约金承担连带责任（以实际支付房款11539323元为基数，按万分之二的比例暂计算自2019年4月1日起暂计至2020年4月20日，为890835.74元）；3、泰峪房产、泰禾集团承担本案的诉讼费、保全费。 原审法院认为：双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让合同》、《地下室使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。泰峪房产未按期交房，应当按约支付违约金。关于违约金计算基数：鲍婷婷、朱陈芳主张应以实际支付总房款11539323元为基数计算违约金，泰峪房产抗辩应以购房款9539323元基数计算违约金。原审法院认为，根据鲍婷婷、朱陈芳与泰峪房产签署的两份《违约金支付信息确认单》中，确认逾期交付违约金按照合同、协议约定实际支付价款总额11539323元为基数自2019年1月1日起按照万分之一的标准计算。故确认以该实际支付价款总额11539323元为基数计算本案违约金；关于违约金计算标准：鲍婷婷、朱陈芳主张应按照万分之二标准计算，原审法院认为，根据双方合同约定，泰峪房产应自2019年3月1日起至实际交付之日止按照日万分之一（即每日1153.93元）的标准计付违约金。故对鲍婷婷、朱陈芳主张的逾期交房违约金的合理部分480034.88元（暂计2019年3月1日起至2020年4月20日止为480034.88元，2020年4月21日起按照日万分之一即每日1153.93元计算至实际交付之日止），予以支持；对鲍婷婷、朱陈芳诉请要求泰禾集团承担连带支付义务的诉请，因泰禾集团并未就该部分违约金作出相关责任承担的承诺，故对该项诉请不予支持。对泰峪房产要求扣除新冠疫情期间违约金的抗辩意见，因泰峪房产逾期交房系自2019年1月1日起即开始违约，先于新冠疫情发生，新冠疫情的发生并非造成泰峪逾期交房的免责事由，故对泰峪房产的该项抗辩意见不予采信。对鲍婷婷、朱陈芳诉请增加万分之一违约金的部分，泰峪房产抗辩暂未达到《承诺函》中约定的支付条件的意见予以采信，故对该部分违约金不予支持。关于逾期办证违约金：因双方合同明确约定“因本合同约定交房与办证时间互为关联，故若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条中出卖人承诺取得房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担预期办证相应的违约责任。”故对此不予支持。对鲍婷婷、朱陈芳主张的保全费2081元，该费用系鲍婷婷、朱陈芳主张权利的实际合理支出，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年8月3日判决：一、泰峪房产支付鲍婷婷、朱陈芳逾期交房违约金480034.88元（暂计2019年3月1日起至2020年4月20日止为480034.88元，2020年4月21日起按照日万分之一即每日1153.93元计算至实际交付之日止），于判决生效后十日内付清；二、泰峪房产支付鲍婷婷、朱陈芳保全费2081元；三、驳回鲍婷婷、朱陈芳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10739元，由鲍婷婷、朱陈芳负担6489元，泰峪房产负担4250元。 宣判后，泰峪房产不服，向本院提起上诉称：原判认定事实不清，适用法律错误。一、逾期交付违约金计算基数，应以《商品房买卖合同》项下实际支付的房价款为基数，不应当额外加上地下室、地下车、地下车位项下的使用权转让费房买卖合同》约定了明确的违约金计算基数与标准。案涉项目所售房产是可以由购房人自行选择是否购买地下室、地下车、地下车位，如不购买地下室、地下车位的峪房产在交付之前完成相应物理隔离，地上建，地上建筑完整地下部分不影响房屋的正常使用。地下室。地下室及地下车位的《使用权转让协议》与《商品房买卖合同》性质不同的不同、涉及的款项性质也不同，款项不能混同为房价款，《使用权转让协议》未约定逾期交付的违约责任。用于支付某一个月的违约金信息确认单只能证明当时违约金支付过程，不能代表其后的违约金支付也按照信息确认单执行。二、新冠疫情期间案涉房屋施工工作无法进行，由此不可抗力导致的逾期交房违约金依法应予以扣除。新冠疫情期间，根据国家及地方相关要求，案涉项目不得施工，尽管疫情发生在泰峪房产逾期交房之后，但泰峪房产仍在履行交付义务，竭尽全力尽快交付，且该期间的违约金持续计算，但因疫情导致无法施工期间的违约金应当免除，疫情影响应当认定为法律规定的不可抗力。根据最高人民法院的相关文件要求，从维护社会稳定和公平正义的角度出发，也应当对疫情期间的违约金予以免除。从情势变更的角度出发，应当允许变更原合同约定、免除疫情期间的违约金。 上诉人泰峪房产在二审中未提交新证据。 被上诉人鲍婷婷、朱陈芳在二审中辩称：泰峪房产是在2019年1月1日发生逾期交付涉案房屋的违约行为，而新冠疫情暴发于2020年2月至2020年3月，是泰峪房产延迟履行后才发生的不可抗力事件，因此不能免除泰峪房产的违约责任。 被上诉人鲍婷婷、朱陈芳在二审中未提交新证据。 原审被告泰禾集团在二审中述称同意上诉人泰峪房产的上诉意见。在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，在泰峪房产与鲍婷婷、朱陈芳签订的《地下车位使用权转让合同》及《地下室使用权转让协议》中均明确上述合同系《商品房买卖合同》的附属合同，虽在使用权转让合同中未对逾期交付地下车位、地下室、地下室的违约金作出约定峪房产与鲍婷婷、朱陈芳2019年8月8日和9月9日两次签订的《违约金支付信息确认单》中，泰峪房产均确认是以鲍婷婷、朱陈芳所购买的商品房、地下室、地下室、地下车位总价款11539323元作为计算基数分之一作为标准，计算逾期交付房屋、地下室、地下室及地下车位违约金法院在本案中继续以此标准计算泰峪房产此后应支付的逾期交付违约金并无不当。泰峪房产与鲍婷婷、朱陈芳在《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让合同》及《地下室使用权转让协议》中约定的交付时间均为2018年12月31日前，即泰峪房产在2019年1月1日起未交付上述标的，已构成逾期交付，而此时新冠疫情尚未发生，且泰峪房产在二审中明确逾期交付的原因是泰峪房产资金问题，故泰峪房产以新冠疫情为由，主张免除2020年1月20日至2020年2月29日期间的违约金缺乏依据，原审未予采纳亦无不当。泰峪房产的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3157元，由杭州泰峪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二一年一月二十五日 书记员 袁其伟