山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终8114号 上诉人（原审原告）：孙美玲，女，1974年10月28日出生，汉族，居民，住山东省高密市。 委托诉讼代理人：许尧祥，山东润宏律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：山东华安集团有限公司，住所地：潍坊市奎文区文化路**。 法定代表人：王**，董事长。 委托诉讼代理人：刘军港，山东诚公(潍坊峡山)律师事务所律师。 上诉人孙美玲因与上诉人华安公司(简称华安公司)商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院(2020)鲁0785民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 孙美玲向一审法院起诉请求：1、判令华安公司支付逾期交房违约金38327.8元(以498865元为基数，自2013年6月1日暂计至2020年6月5日，剩余部分按日万分之0.3计算至房屋交付符合约定之日止)；2、判令华安公司支付逾期办证违约金(以498865元为基数，自2014年7月27日起计算至实际办理产权登记之日止，按同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)；3、判令华安公司协助办理产权过户登记；4、判令华安公司承担本案诉讼费、公告费、保全费、保全担保费、律师费等所有诉讼相关费用。 一审法院认定事实：本案双方于2012年3月19日签订ＹＳ0017570号《商品房预售合同》一份，约定由孙美玲购买华安公司开发的位于高密市高密经济开发区月潭路（南）2866号华安凤城××小区××幢××单元××室房屋一套（该房预测建筑面积103.25平方米，单价为每平方米3900元，价值402675元）及车库一个（85000元）、储藏室一个（11190元），款项总计498865元整。合同约定的交付日期为2013年5月31日，并于该日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人在产权登记备案后360日内办理完权属登记。合同约定，合同附件与合同具有同等法律效力。双方在合同附件四《商品买卖合同》补充协议中对车库及储藏室进行了约定。合同签订后，孙美玲依约向华安公司交付了全部款项，共计498865元。华安公司给孙美玲出具了房款、附房的收据。2014年9月10日孙美玲签领涉案房屋钥匙，华安公司交付给孙美玲房屋，交付后孙美玲已入住使用。孙美玲于当日交纳物业费557元。 华安公司于2019年1月30日对坐落于高密市朝阳街道月潭路（南）2866号63幢1单元101等40套房屋取得鲁（2019）高密市不动产权第0××2号不动产权证书。孙美玲至今未取得涉案房屋的不动产证。 一审法院认为，双方签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。按照《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定，房地产开发企业有义务转移房屋所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 本案中，合同签订后，孙美玲作为购房人已经按约履行了支付房款的义务，但是华安公司作为房屋出售人未按约履行交房及办证义务构成违约，华安公司应当承担相应的违约责任。至于违约金的计算基数问题，无论是商品房主房还是车库、储藏室，均系华安公司出售给孙美玲的商品，孙美玲已经全部付清商品的款项，且合同中约定附件四车库、储藏室的约定与合同具有同等法律效力。故，应当以其支付的全部款项498865元为基数计算违约金。对于华安公司辩称孙美玲主张逾期办证基数错误，仅以主房款进行计算的理由，不予采信。 关于逾期交房违约金问题，根据合同约定，涉案房屋的交房日期应为2013年5月31日前，但直到2014年9月10日双方才办理房屋交接，交由孙美玲入住使用。故华安公司应当向孙美玲支付自2013年6月1日至2014年9月10日的逾期交房违约金。即按照已交付房价款498865元的日万分之0.3计算，应为498865元*467天*万分之0.3=6989.10元。华安公司虽未提供给孙美玲《竣工验收备案表》等材料，但并不影响孙美玲已经于2014年9月10日接收房屋并实际入住使用的事实，因此对于孙美玲主张逾期交房违约金计算至2020年6月5日，不予支持。 关于逾期办证违约金，根据涉案商品房预售合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人在产权登记备案后360日内办理完权属登记。华安公司主张自2019年1月30日华安公司取得不动产大证时，即履行完合同的义务。法院认为，根据《合同法》第一百三十五条的规定，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务，关于产权登记的约定，包括登记备案和协助办理转移登记即协助办理不动产产权证书两个方面。华安公司负有涉案房屋的产权登记的义务。孙美玲方无法仅依据华安公司的不动产大证而完成自身购买房屋的产权登记，对于产权登记需由华安公司提供的材料（比如发票），华安公司无证据证明其履行了告知或者协助办理义务。孙美玲至今未取得涉案房屋的不动产证，因此，华安公司未按合同约定办理房屋权属证书应当承担违约责任。对于逾期办证违约金可计算至孙美玲起诉之日，即2020年7月9日。孙美玲主张自2014年7月27日起计算并无不当，故逾期办证违约金以已付款498865元为基数，自2014年7月27日起计算至2020年7月9日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于孙美玲主张华安公司协助孙美玲办理产权过户的诉讼请求，予以支持。 对于华安公司辩称逾期交房违约金、逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩称理由，法院认为，孙美玲与其他业主期间多次与华安公司协商逾期交房、逾期办证问题，并到建设局、不动产登记部门询问、反映该问题，构成了诉讼时效的中断。诉讼时效中断事由有持续性事由和非持续性事由。涉案房屋于2014年9月10日交付孙美玲使用，对于逾期办证违约金合同约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人在产权登记备案后360日内办理完权属登记。期间华安公司在为竣工验收、办理不动产权登记作各项工作，孙美玲产生了合理信赖，认为其无需以其他方式明确和维护权利，便可产生诉讼时效中断的效力，此处的中断事由应为持续性事由。并且，涉案合同未约定违约金支付期限，按合同有关条款或者交易习惯亦无法确定支付期限，属于违约金履行期限不明确的情形，债务人可以随时履行、债权人也可以随时要求履行。故，截止到孙美玲起诉之日逾期交房违约金、逾期办证违约金均未超过诉讼时效。因此对于华安公司的该项辩称理由，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告华安公司支付原告孙美玲逾期交房违约金6989.10元；二、被告华安公司支付原告孙美玲逾期办证违约金（以已付款498865元为基数，自2014年7月27日起计算至2020年7月9日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；上述第一、二项，均于判决生效后十日内付清。三、被告华安公司于判决生效后三十日内协助原告孙美玲办理涉案房屋的产权登记。四、驳回孙美玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费758元，减半收取379元，由孙美玲负担354元，华安公司负担25元。 孙美玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙美玲的上诉请求。事实和理由：华安公司迟延于2014年9月10日交付房屋，但未提供竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等材料，该交付不符合交付条件，华安公司应当持续承担逾期交房的违约责任，直到符合交付条件为止。华安公司应支付的逾期办证违约金，应一直计算到实际办理产权登记之日止，一审确定截止到孙美玲起诉之日于法无据，应予纠正。银行间同业拆借市场报价利率于2019年8月20日才予公布，此前的逾期办证违约金应当按金融机构计取的同期逾期贷款利率标准计算，一审判决确定的逾期办证违约金标准过低，应予提高。本案有关诉讼费用，应全部由华安公司承担，一审对此适用法律错误。 华安公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持华安公司的上诉请求，或裁定发回重审。事实和理由：案涉房屋于2014年9月10日实际交付，诉讼时效为3年，故逾期交房违约金至2017年9月11日届满，孙美玲于2020年6月起诉主张逾期交房违约金已超过诉讼时效。逾期办证违约金应自房屋实际交付之后的90日加360日起算，计算到华安公司能够办证张贴通知时止，即从2015年12月11日始计算到2019年1月30日止，一审认定逾期办证期限自2014年7月27日至2020年7月9日，该认定错误。逾期办证违约金按日计算，应适用诉讼时效的规定，孙美玲本案起诉之前3年以内的逾期办证违约金可以支付，但该之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效。逾期办证违约金应依孙美玲的实际损失确定，一审判决按银行间同业拆借市场报价利率计算错误，应予纠正。 孙美玲与华安公司均以对方上诉请求不能成立为由答辩。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审事实一致。 本院认为，双方签订的商品房预售合同，当事人意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方应依约履行。华安公司未依合同约定的时间交付房屋，迟延至2014年9月10日才予交付，违反合同约定，应支付逾期交房违约金。华安公司虽未提供竣工验收备案表等有关材料，但未影响孙美玲对房屋的实际使用，孙美玲请求华安公司实际交房后再持续支付逾期交房违约金，本院不予支持。 双方合同约定，华安公司应于2013年5月31日前交付房屋，在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。孙美玲未及时取得房屋产权证书，应系华安公司的违约行为所致，一审法院确定自2014年7月27日开始计算逾期办证违约金应无不当。华安公司主张应自2015年11月3日开始计算逾期办证违约金，事实依据不足，本院不予支持。华安公司至2020年7月9日本案立案时尚未办理房屋产权证书，相应的逾期办证违约金计算到该日并无不妥，2020年7月10之后的逾期办证违约金，当事人可另行解决。华安公司主张逾期办证违约金应计算到2019年1月30日，该主张于法无据，本院不予支持。 对于逾期办证违约金的计算标准，双方合同未约定，一审法院确定按现行银行间同业拆借市场报价利率计算适当。尽管当时该利率标准尚未确定，但依后来确定的利率标准计算当时的逾期违约金并不违反法律规定，因此，孙美玲请求按当时的同期逾期贷款利率计算该违约金，本院不予支持。同时，华安公司请求该违约金依孙美玲的实际损失计算，本院亦不予支持。 对于华安公司主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼时效，双方合同未约定该两项违约金的支付期限，当时合同尚在履行中，现有证据能够证明孙美玲曾多次主张权利，华安公司主张上述违约金已经超过诉讼时效，事实依据不足，本院不予支持。对于一审案件受理费，孙美玲请求全部由华安公司负担，与法律规定不符，本院不予支持。 综上所述，孙美玲与华安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费758元，由孙美玲负担379元，华安公司负担379元。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二一年一月二十九日 书记员  王 旭