江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0114民初3776号 原告：王某，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：刘军，江苏苏策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄保丰，江苏苏策律师事务所实习律师。 被告：徐某，住南京市雨花台区。 被告：圣某1，住南京市雨花台区。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王贵斌，江苏联勤律师事务所律师。 被告：盛某，住南京市雨花台区。 被告：圣某2，住南京市雨花台区。 被告：圣某3，住南京市雨花台区。 第三人：圣某4，住南京市雨花台区。 原告王某与被告徐某、被告圣某1、被告盛某、被告圣某2、被告圣某3及第三人圣某4合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日、2020年11月21日由审判员尚小强公开开庭进行审理。审理中，因为原审判员尚小强的工作变动，同时根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2020年11月30日由审判员薛鹏适用普通程序独任审理。原告王某及其委托诉讼代理人刘军、被告徐某和被告圣某1的共同委托诉讼代理人王贵斌、被告圣某1、被告盛某、被告圣某2、被告圣某3及第三人圣某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1.确认原告王某和五被告在2017年6月19日签订的协议合法有效，原告王某是南京市雨花台区房屋的实际权利人，对房屋有合法处置权；2.判令被告徐某赔偿原告王某损失120万元，被告圣某1、盛某、圣某2、圣某3对被告徐某的赔偿责任承担连带赔偿责任；3.本案的诉讼费用由各被告承担。事实与理由：徐某系王某的外婆，圣某4、圣某1、盛某、圣某2、圣某3均为徐某的女儿，圣某4是王某的母亲。2017年6月19日，王某和圣某1、盛某、圣某2、圣某3达成一份协议，约定南京市雨花台区xx幢原址所盖的集资房由王某所有，王某有处分权。王某给予圣某1、盛某、圣某2、圣某3各2.5万元补偿款，该四人一致同意该协议约定的内容。2018年11月29日，王某和圣某4以徐某的名义与xx有限公司（以下简称xx公司）签订了南京市公有住房买卖契约（以下简称买卖契约）。王某以徐某名义购买南京市雨花台区房屋（以下简称案涉房屋），房款总计431293元。买卖契约签订后，王某支付了全部购房款，xx公司将案涉房屋交付给王某。2019年4月8日，王某与圣某1协商以111万元出售案涉房屋。由于案涉房屋的买卖契约是王某以徐某的名义签订，故王某与圣某1的买卖合同也以徐某的名义签订。案涉房屋现已经交付给圣某1，其向王某支付61万元的购房款，剩余50万元拒不支付。王某曾起诉至法院，要求圣某1支付剩余房款。徐某、圣某1、盛某、圣某2均以案涉房屋为徐某所有，拒绝认可2017年6月19日的协议。法院也以王某非买卖合同主体，驳回了王某的诉求。王某现起诉不再主张50万元售房款，而是认为案涉房屋在2016年的市场价约7000元／平方米、总价约56万元。王某出资54万元（支付给xx公司44万元，支付给圣某1、盛某、圣某2、圣某3共10万元），约占当时总房价的100%。现在案涉房屋市场价约为155万元，考虑到王某对徐某此前的赡养情况和后续可能不再履行协议中的赡养约定，同意按照120万元主张徐某返还房屋出资款升值后的对价。因为圣某1是案涉房屋合同中的买售人，圣某1现对案涉房屋享有了本应属于王某的权利，且圣某1只是表面履行了支付50万元购房款的义务，实际并未支付50万元购房款，故王某主张圣某1应对120万元承担连带给付义务。同时，圣某1、盛某、圣某2、圣某3均否认王某是案涉房屋的实际权利人，也否认2017年6月19日协议的效力，该四人本应放弃案涉房屋的权利，但在否认协议的情况下实际还是享有继承徐某案涉房屋权利的，故王某主张向圣某1、盛某、圣某2、圣某3支付的10万元也属于对案涉房屋的出资，该四人对120万元也承担连带给付义务。另外，如果法院认为10万元不属于对案涉房屋的出资性质，而是对上述四人放弃继承权的补偿，在协议终止情况下发生款项的返还，那么王某主张圣某1、盛某、圣某2、圣某3各返还2.5万元。对于圣某1支付的61万元，如果法院认定应在120万元赔偿款中予以扣除，王某也予以同意。综上，王某为维护自身合法权益，诉至法院。 被告徐某及被告圣某1辩称，首先，本案此前经法院生效判决已明确案涉房屋的所有人是徐某，王某是作为代理人在与圣某1的房屋买卖合同上签字，王某是房屋买卖的委托收款人，不是房屋所有人。王某及圣某4没有履行协议约定的赡养徐某的义务，徐某也没有与王某及圣某4共同生活，且协议中第五条是王某事后伪造的，该条款与前几项内容是完全相互抵触的；自徐某购买房屋时起到房屋出售给圣某1的期间内，房屋所有的水电费及物业费等都是圣某1交纳，进一步证明案涉房屋是徐某所有。其次，王某诉称其与圣某4是以徐某的名义签订买卖契约与事实不符，王某没有提交证据证明其以徐某的名义购买案涉房屋。徐某将价值150多万元的案涉房屋赠送给出资仅44万元的王某，不符合日常生活经验法则。第三，徐某认为王某出资44万元系对其赠与，因为徐某及其子女家庭生活困难，王某经济状况较好，且徐某每月的收入也由王某占有。第四，2017年6月19日的协议约定，王某单独继承150多万元的房屋，其他被告各自放弃约30多万元的继承权，王某补偿赠与其他被告每人2.5万元，该补偿赠与已经实际履行。之后王某又接受徐某的委托将房屋出售，其他被告并未要求继承，故10万元不应予以返还。而且本案是王某与徐某房屋确权法律关系的纠纷，不涉及继承的法律关系。第五，即使将王某的44万元不作为赠与，案涉房屋在2016年并未建成，2016年时的市场价约1万元/平方米，44万元所占房价仅50%左右，没有100%。现在房价有所下跌，扣除61万元后，徐某和圣某1几乎不需要再返还款项。另外，圣某1已将剩余房款50万元支付给徐某。10万元补偿不应作为王某对案涉房屋的出资考虑。综上，请求法院依法驳回王某的诉讼请求。 被告盛某辩称，案涉房屋是徐某的，现已经卖给了圣某1，房屋与王某无关。2.5万元是王某赠与给盛某的，因为盛某放弃了对案涉房屋的继承权。其他答辩意见与徐某和圣某1一致。 被告圣某2辩称，徐某与王某生活期间，王某对徐某有虐待行为，王某没有履行赡养义务。因为圣某2放弃了对案涉房屋的继承权，才得到了2.5万元是补偿。其他答辩意见与徐某和圣某1一致。 被告圣某3辩称，2.5万元是其放弃继承权后王某赠与其的财产。案涉房屋是徐某的。其他答辩意见与徐某和圣某1一致。 第三人圣某4诉称，同意王某的诉请、事实和理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2017年6月19日，王某与徐某、盛某、圣某2、圣某3、圣某1签订一份协议，主要内容为：“1、徐某拿到房子后，由王某处理，他人不得插手。2、徐某去世后，将位于南京市雨花区xx幢原址上所盖集资房（xx室）由王某继承。3、各子女经协商，获得所有补偿款合计拾万元，同意以上条件，以后不得再有任何异议，并善待老人。4、本协议为最终商议结果，未来不再有任何异议；如再有任何异议和任何协议，以本协议为准，其他任何协议一概无效。5、徐某拿到房子后，房子归王某所有。徐某的生老病死由王某及其母亲圣某4负责。”，王某、盛某、圣某2、圣某3、圣某1均在该协议上签名并捺印，徐某捺印。后王某于当日从中国建设银行取款10万元，盛某、圣某2、圣某3、圣某1向王某出具收条，载明已收到补偿款拾万元整。 2018年11月29日，徐某与xx公司签订买卖契约，约定xx公司将位于南京市雨花台区的公有住房（房屋建筑面积80.64平方米）出售给徐某，房价款为431293元。2018年8月25日，王某通过其名下中国建设银行账户向xx公司账户转账44万元。 后王某代徐某，与圣某1签订存量房屋买卖中介合同，约定将位于南京市雨花台区xx室房屋出售给圣某1，房屋总价111万元。2019年4月8日，王某作为收款人出具收条，载明：“今收到圣某1购房款定金贰万元整。备注：购买xx室房子，此房总价壹佰壹拾壹万，因此房无法办房产证，导致无法过户，经双方一致同意，将余款壹佰零玖万一次性以银行转账的形式付清，具体付款时间以圣某1卖房款的时间为准。”王某作为甲方，圣某1作为乙方在备注内容下方签名并捺印。 2019年6月24日，徐某、盛某、圣某2、圣某1、圣某3、圣某4签订房产买卖家庭协议书，内容为：“经过家庭内部协议，达成以下一致意见：徐某将自己之前购买的位于南京市雨花台区xx室（面积82平方）出售给圣某1。该房屋出售价格为111万元整。出售时间为家庭会议同意之日。徐某和圣某1之间需要办理：1、签订房产买卖协议；2、该房产具备过户条件时，由徐某配合办理过户手续，将房产证产权登记人变更为圣某1。家庭成员均表示同意。”，徐某、盛某、圣某2、圣某1、圣某3、圣某4均在同意人处签名捺印，见证人处署名为石某、陈某。同日，盛某、圣某2、圣某4、圣某3签订承诺书，内容为：“母亲徐某在2019年6月24日已经将位于南京市雨花台区（面积82平方）出售给圣某1。对这个事实情况，我予以认可。xx室的房产在法律上，与我没有利害关系，我不主张任何权利。同时，如果该房产在办理房产登记过户手续时（即产权登记变更为圣某1），需要我配合的，我愿意配合，并不主张任何权利。”盛某、圣某2、圣某4、圣某3均在同意人处签名，见证人处署名石某、陈某。 另查明，圣某1向王某支付房款共计61万元（包含定金2万元），案涉房屋已交付圣某1占有使用。2019年7月23日，圣某1向徐某转账支付房款50万元。2019年8月26日，徐某又向圣某1转入50万元。 2020年9月3日，徐某将案涉房屋（南京市雨花台区）办理不动产权登记，产权人为徐某，建筑面积为80.64平方米，产权来源为房改购房。 在本案审理过程中，本院就案涉房屋同地段目前市场价及2016年8月份的市场价向房屋中介咨询。中介回复称案涉房屋同地段80平方米左右房屋的目前市价为130万元左右。2016年时，梅康路58号房屋性质为集资房，需要购房资格，如果购买购房资格（房票），房票价大概为每平方米不到5000元。即80平方米的房屋先购买将近40万元的房票，再向xx公司支付房款。如参考周边房价，类似房屋大概为每平方米1.2万元。 本院认为：关于2017年6月19日协议的效力、性质及履行或者解除的状态问题。协议系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。各被告辩称协议的第5条系王某添加伪造的，但无证据予以证明，本院不予采信。据此，本院认为协议应为合法有效。协议中约定“徐某的生老病死由王某及其母亲圣某4负责”及“徐某去世后将位于南京市雨花区xx幢原址上所盖集资房（xx室）由王某继承”等内容，可见徐某与王某约定王某对徐某承担生养死葬的义务，享有案涉房屋受遗赠的权利，而王某对徐某本没有法定的赡养义务，也没有直接继承案涉房屋的权利，故上述协议具有遗赠扶养的特征。同时，协议中约定“各子女经协商，获得所有补偿款合计拾万元，同意以上条件，以后不得再有任何异议，并善待老人”的内容，是对徐某的法定继承人放弃案涉房屋继承权的补偿。因此，本案的协议是包含遗赠扶养、继承补偿多种法律关系的合同。现因为徐某不愿再由王某扶养，案涉房屋也存在着以徐某为出售人、以圣某1为买受人的合同，且圣某1也履行了部分支付房款的义务，即案涉房屋也不再由王某享有受遗赠的权利。圣某1、盛某、圣某2、圣某3现主张案涉房屋仍系徐某的财产，徐某有权处分，也是对放弃案涉房屋继承权的否认。综上，本院认为王某、徐某、圣某1、盛某、圣某2、圣某3对协议都不存在继续履行的可能和意愿，各方的行为可被认为对协议的解除达成一致意见。 关于协议解除后，王某对案涉房屋出资是否应得到相应价值的返还、哪些被告需要承担返还责任及返还数额的问题。在徐某与xx公司就履行案涉房屋的买卖关系中，系王某基于协议的约定，支付了44万元购房款。现在协议解除后，徐某应当将相应的款项返还给王某。关于返还的数额计算，考虑到案涉房屋由王某出资购买，但同时需要徐某的购房资格，应当认为王某和徐某对案涉房屋的买卖都有投入。结合本院的调查，再考虑王某对徐某有短暂扶养行为，本院认为王某对案涉房屋的44万元出资比例定为60%为宜。王某向圣某1、盛某、圣某2、圣某3支付的10万元，具有补偿性质，并非与房屋价值直接相关，本院认为不应作为王某对案涉房屋的出资，且对于王某主张圣某1、盛某、圣某2、圣某3对房屋返还款连带给付，本院不予支持。再根据本院的调查，以及本案房产买卖家庭协议书对案涉房屋转让价格的约定等，本院认为徐某应当按王某相应出资比例返还房屋的现市值，以68万元为宜。鉴于王某同意在徐某的返还款中扣除圣某1已经支付的61万元，故徐某还应返还王某7万元。经本院释明，在10万元不被法院认定为徐某对案涉房屋出资的情况下，王某请求圣某1、盛某、圣某2、圣某3各自返还2.5万元，本院予以支持。本案处理的返还款是王某与徐某不再履行协议情况下，根据协议履行情况和协议性质，徐某对王某返还与协议有关的款项情况，而非处理圣某1未按约定支付50万元等问题，故王某主张圣某1承担连带责任，本院不予支持。但是，根据圣某1和徐某的当庭陈述，圣某1已经将50万元购房款支付给徐某，之后徐某将该50万元转回圣某1由其保管。故本案圣某1被诉讼保全的50万元，可以作为徐某的财产予以执行。 因为王某主张的是与案涉房屋有关的债权而非物权，本院对债权问题已经做出处理，故对王某主张是案涉房屋的实际权利人，对房屋有合法处置权，做出裁判已无必要。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告徐某于本判决生效之日起十五日内返还原告王某7万元； 二、被告盛某、圣某2、圣某1、圣某3于本判决生效之日起十五日内每人各返还原告王某2.5万元； 三、驳回原告王某的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，保全费3395元，合计13195元，由原告王某负担7775元，被告徐某负担2620元、被告盛某负担700元、被告圣某2负担700元、被告圣某1负担700元、被告圣某3负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  薛 鹏 二〇二一年一月二十五日 法官助理  黄墨子 书 记 员  陈志育