浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终9790号 上诉人（原审被告、反诉原告）杭州拜善晟生物科技有限公司，住所地杭州市西湖区西园九路**********。 法定代表人王喆明，董事长。 委托诉讼代理人马煜琴、方圆，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）嘉德威（杭州）生物科技有限公司，住，住所地杭州市西湖区转塘街道转塘科技经济区块**/div> 法定代表人陈华，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人楼钰、胡波，浙江中格律师事务所律师。 上诉人杭州拜善晟生物科技有限公司（以下简称拜善晟公司）因与被上诉人嘉德威（杭州）生物科技有限公司（以下简称嘉德威公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年11月28日，嘉德威公司和拜善晟公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市西湖区××号××幢××楼××室，建筑面积770平方米的房屋出租给乙方使用，双方约定该出租房屋用途为办公，乙方不得擅自改变房屋用途，租赁期限为三年，自2014年1月15日起至2017年1月14日止；租金按每月每平方米18元计算，第一年房屋租金总额为166320元，房屋租金从第二年起，每年比上一年租金递增20%，第二年房屋年租金总额为199584元，第三年房屋年租金总额为239500元；租金按一年一次结算，由乙方于每年的1月1日足额支付；物业管理费（代收）按每月每平方米1.5元计算，物业管理费一年一交，乙方应于每年的1月1日交足物业管理费13860元（备注：第1年为半年1付，第2年第3年为1年1付）；押金按壹个月房屋租金计算，乙方应于本合同签订之日向甲方交付押金13860元（不计息）；乙方独立产生的水费按每吨3.9元计算，乙方独立产生的电费按每度1.3元计算；乙方公摊的水费按每吨3.9元计算，公摊的电费按每度1.3元计算，公用电梯及公用区域的电费按实际耗用量、按租赁面积及楼层合理分摊，公用的水费按面积分摊；乙方必须在每个月15日前交清上个月全部的水费、电费和公摊的水电费。2014年4月11日，嘉德威公司和拜善晟公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市西湖区××号××幢××楼××室，建筑面积700平方米的房屋出租给乙方使用，双方约定该出租房屋用途为办公，乙方不得擅自改变房屋用途，租赁期限为三年，自2014年6月15日起至2017年6月14日止；租金按每月每平方米17元计算，第一年房屋租金总额为142800元，房屋租金从第二年起，每年比上一年租金递增10%，第二年房屋年租金总额为157080元，第三年房屋年租金总额为172788元；租金按一年一次结算，由乙方于每年的5月15日足额支付；物业管理费（代收）按每月每平方米1.5元计算，物业管理费一年一交，乙方应于每年的5月15日交足物业管理费12600元；押金按壹个月房屋租金计算，乙方应于本合同签订之日向甲方交付押金11900元（不计息）；乙方独立产生的水费按每吨3.9元计算，乙方独立产生的电费按每度1.3元计算；乙方公摊的水费按每吨3.9元计算，公摊的电费按每度1.3元计算，公用电梯及公用区域的电费按实际耗用量、按租赁面积及楼层合理分摊，公用的水费按按面积分摊；乙方必须在每个月15日前交清上个月全部的水费、电费和公摊的水电费。2014年9月26日，嘉德威公司和拜善晟公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市西湖区××号××幢××室，建筑面积345平方米的房屋出租给乙方使用，双方约定该出租房屋用途为仓储，乙方不得擅自改变房屋用途，租赁期限为三年，自2014年11月10日起至2017年11月9日止；租金按每月每平方米20.5元计算，第一年房屋租金总额为84870元，房屋租金从第二年起，每年比上一年租金递增5%，第二年房屋年租金总额为89113.5元，第三年房屋年租金总额为93569元；租金按一年一次结算，由乙方于每年的10月9日足额支付；物业管理费（代收）按每月每平方米1.5元计算，物业管理费一年一交，乙方应于每年的9月25日交足物业管理费6210元；押金按壹个月房屋租金计算，乙方应于本合同签订之日向甲方交付押金7072.5元（不计息）；乙方独立产生的水费按每吨3.9元计算，乙方独立产生的电费按每度1.3元计算；乙方必须在每个月15日前交清上个月全部的水费、电费和公摊的水电费。嘉德威公司和拜善晟公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）还签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市西湖区××号××幢××室，建筑面积390平方米的房屋出租给乙方使用，双方约定该出租房屋用途为办公，乙方不得擅自改变房屋用途，租赁期限为三年，自2014年12月18日起至2017年12月17日止；租金按每月每平方米17元计算，第一年房屋租金总额为79560元，房屋租金从第二年起，每年比上一年租金递增5%，第二年房屋年租金总额为83538元，第三年房屋年租金总额为87714元；租金按一年一次结算，由乙方于每年的11月18日足额支付；物业管理费（代收）按每月每平方米1.5元计算，物业管理费一年一交，乙方应于每年的11月18日交足物业管理费7020元；押金按壹个月房屋租金计算，乙方应于本合同签订之日向甲方交付押金6630元（不计息）；乙方独立产生的水费按每吨3.9元计算，乙方独立产生的电费按每度1.3元计算；乙方公摊的水费按每吨3.9元计算，公摊的电费按每度1.3元计算；乙方必须在每个月15日前交清上个月全部的水费、电费和公摊的水电费。上述四份协议均约定：乙方有意在租赁期满后续租的，须提前3个月书面通知甲方，甲方同意续租的，双方重新签订租赁协议；乙方必须在合同终止之日或租赁期满之日搬离出房屋，并将房屋及租赁物返还甲方；租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方支付费用（含租金）的，每逾期一天，则按该费用（含租金）总额的5‰向乙方加收滞纳金；本合同在履行过程中发生争议及纠纷，双方协商不成，甲方双方向本房屋所在地人民法院提起诉讼等。合同签订后，拜善晟公司向嘉德威公司支付上述租赁房屋押金共计39462.5元（13860元＋11900元＋7072.5元＋6630元）。此外，拜善晟公司还向嘉德威公司租赁了杭州市西湖区转塘科技经济园3幢1楼101室，并支付押金7260元，双方就该租赁关系终止结算时押金未予扣除。上述租赁期限届满后，双方未再续签合同。后经协商，双方一致同意2018年1月起的租金按23元／月／㎡计，物业费按1.5元／月／㎡计。拜善晟公司已支付租金和物业服务费至2018年12月。截至2018年10月31日，拜善晟公司共欠付电费24332.4元。2018年9月1日和2018年10月8日，嘉德威公司分别向拜善晟公司发出《搬离租赁房屋通知书》，要求拜善晟公司缴清租金和物业管理费，并限期在2018年12月30日前搬离租赁房屋。拜善晟公司于2018年11月底搬离。庭审中，双方一致确认上述租赁关系终止时间为2018年11月30日。2018年11月2日，杭州市环境保护局西湖环境保护分局向拜善晟公司作出杭环西监【2018】6049号《环境监察意见书》，载明：“2018年11月2日11：00时，我分局环境监察人员对你单位进行环境执法检查（亮证），发现你单位：从事生物医药研发，现场未能提供环评审批材料。根据《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》等法律法规规定，现提出以下监察（整改）意见：一、未经环评审批，不得从事未经环评审批许可的项目......二、请你单位于2018年11月6日9：30时，携带......到我分局接受调查。”2018年12月9日，嘉德威公司委托北京大成（杭州）律师事务所向拜善晟公司发送律师函，要求其支付欠付租金、物业管理费和电费共计721112.4元。拜善晟公司于2018年12月25日回函，要求嘉德威公司就不能提供房屋产权证明、不能保障所出租的房屋符合拜善晟公司经营用途导致的各项损失承担赔偿责任。双方就费用支付和损失赔偿等问题未能达成一致，遂成讼。嘉德威公司于2020年1月诉至原审法院，请求判令：1.拜善晟公司支付所欠缴杭州市西湖区××号××幢××室、6号2幢3002室、6号2幢5楼501室、6号2幢6楼601室房屋从2018年2月1日起至2018年11月30日止的租金、物业管理费总计540225元（计算方式详见《拜善晟欠缴租金及物业费、电费明细表》）；2.拜善晟公司支付所欠缴杭州市西湖区转塘科技经济园6号2幢１楼1001室房屋的租金及物业管理费总计108630元（从2017年6月1日起至2018年11月30日止，以15.5元／月／平方米为计收标准，计算方式详见《拜善晟欠缴租金及物业费、电费明细表》）；3.拜善晟公司支付所欠缴的电费总计24332.4元；4.本案诉讼费用由拜善晟公司承担。拜善晟公司提起反诉，要求判令：1.嘉德威公司赔偿拜善晟公司实验室投入损失1000000元；2.嘉德威公司赔偿拜善晟公司搬迁拆除费7000元，两项合计1007000元；3.本案诉讼费由嘉德威公司承担。 原审法院认为，嘉德威公司和拜善晟公司签订的四份《房屋租赁合同》分别于2017年1月14日、2017年6月14日、2017年11月9日和2017年12月17日到期，双方未依合同“乙方（即拜善晟公司）有意在租赁期满后续租的，须提前3个月书面通知甲方，甲方（即嘉德威公司）同意续租的，双方重新签订租赁协议”的约定重新签订租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方在租赁期限届满后成立不定期租赁合同关系。经嘉德威公司书面通知，拜善晟公司已于2018年11月30日搬离案涉租赁房屋，双方租赁关系终止。拜善晟公司理应按约支付租赁期间的租金、物业管理费和水电费。拜善晟公司关于嘉德威公司未提供任何物业服务，要求减免物业费的辩称意见缺乏依据，本院不予采信。双方约定租金标准为23元/月/㎡，物业费服务费为1.5元/月/㎡，结合合同约定的租赁面积，案涉杭州市西湖区转塘科技经济园6号2幢6楼601室（建筑面积770平方米）、6号2幢5楼501室（建筑面积700平方米）、6号2幢1002室（建筑面积345平方米）和6号2幢3002室（建筑面积390平方米）。2018年2月1日至2018年11月30日的租金分别为177100元、161000元、79350元和89700元，共计507150元；物业服务费分别为11550元、10500元、5175元和5850元，共计33075元。加上电费24332.4元，拜善晟公司尚欠款项共计564557.4元（507150元+33075元+24332.4元）。扣除嘉德威公司应返还给拜善晟公司的杭州市西湖区转塘科技经济园6号2幢6楼601室、6号2幢5楼501室、6号2幢1002室、6号2幢3002室和3幢1楼101室的押金46722.5元（39462.5元+7260元），拜善晟公司尚欠款项合计为517834.9元。嘉德威公司主张的杭州市西湖区转塘科技经济园2幢1001室的租金及物业管理费缺乏事实与法律依据，原审法院不予支持。关于拜善晟公司主张的不可移动、不可二次使用投入损失1000000元及搬迁拆除费损失7000元的反诉请求。原审法院认为，首先，现有证据不能证明拜善晟公司在租赁合同行履行过程中曾向相关部门进行环境影响评价备案或审批，且系因嘉德威公司未提供房屋产权证书而无法进行环评。其次，拜善晟公司陈述其“在租赁房屋后不久，拜善晟公司因经营需要向西湖区环境保护分局提交环评申请，因材料准备需要向嘉德威公司要求房产证复印件，却发现嘉德威公司出租的房屋没有房产证。拜善晟公司向环保局咨询后确认，若没有房产证，将无法进行环评。”可见，拜善晟公司在建设实验室时对案涉房屋没有房产证、不具备环评条件是明知的。且拜善晟公司未经环评即对案涉房投入建设，违反了《建设项目环境保护管理条例》第九条“依法应当编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，建设单位应当在开工建设前将环境影响报告书、环境影响报告表报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。”的规定，相应损失应由其自行承担。再次，拜善晟公司实际搬离时，案涉四份租赁合同期限均已届满，且双方在租赁合同中对此并未作出约定。故对拜善晟公司关于不可移动、不可二次使用投入损失及搬迁拆除费损失的反诉请求，原审法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州拜善晟生物科技有限公司于判决生效之日起十日内支付嘉德威（杭州）生物科技有限公司租金、物业管理费及电费共计517834.9元。二、驳回嘉德威（杭州）生物科技有限公司的其他诉讼请求。三、驳回杭州拜善晟生物科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10532元，由嘉德威（杭州）生物科技有限公司负担2430元，杭州拜善晟生物科技有限公司负担8102元。反诉案件受理费6932元，由杭州拜善晟生物科技有限公司负担。嘉德威（杭州）生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州拜善晟生物科技有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，拜善晟公司不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。一、双方为长期租赁关系，非不定期租赁关系。上诉人是生物科技公司，作为西湖区“325计划”创业企业，经云栖小镇管委会招商引资进入唯一生物产业园嘉德威生物产业园，所有园区入住事宜均由管委会与被上诉人对接，上诉人也是与管委会确定入住事宜，作为招商引资企业，管委会要求上诉人长期入住，不得迁出，上诉人考虑实验室建造投入不宜搬迁故同意长期租赁。合同约定的租期三年非双方真实意思表示，上诉人订立合同即发现租期问题并与管委会洽谈，但管委会负责人表示不用担心租期问题并让被上诉人实际控制人确认长期租赁关系，合同到期就续签，上诉人基于此才同意入住并大额投资装修实验室。二、上诉人建造实验室是对案涉房屋没有产权证以及房屋无法进行环评不知晓。租赁合同订立后，上诉人开始装修实验室，半年后投入使用，2013年底上诉人因运送废弃物需与案外人签署协议，但被告知园区未办理环评，无法签约。上诉人只能自己办理。2014年12月，因办理环评需要被上诉人提供房产证时上诉人才知晓房屋没有产权证，故上诉人在实验室建造后才知晓该情形。三、一审认定上诉人未经环评即对案涉房屋投入建设违反《建设项目环境保护管理条例》第九条不当，编制环境影响报告书及环境影响报告表的主体为建设单位及被上诉人，被上诉人作为生物制药公司创建生物科技产业园，清楚园区入住的生物科技公司生产经营活动包括研发、生产，理应在园区建造前编制环境影响报告书及环境影响报告表。上诉人入住园区是也考虑企业为生物科技公司，有特殊需求。上诉人后续办理环评也是基于被上诉人过错，综上，上诉人拜善晟公司请求二审法院撤销原判第三项，依法改判支持其一审反诉请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人嘉德威公司负担。 被上诉人嘉德威公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、双方签订的租赁合同到期后未签订续租协议，双方形成不定期租赁关系，被上诉人在合理期限前通知上诉人搬离，双方租赁关系已经解除。双方共签订四份房屋租赁合同，均对续租进行了约定，双方未依约重新订立租赁合同，上诉人继续使用房屋，根据合同法第二百三十六条的规定双方形成不定期租赁关系，被上诉人可以随时解除合同。被上诉人于2018年9月通知上诉人于2018年12月30日前搬离。二、上诉人在实验室建设前对案涉房屋没有房产证、不具备环评条件明知。根据租赁合同第一条的约定和《建设项目环境保护管理条例》第九条的规定，上诉人作为生物研发科技企业应知晓开工建设实验室需要的手续，且从其一审的陈述也可知其在建设实验室时对房屋产权证情况明知。三、上诉人对开工建设前须具备环评手续明知，其未经批准擅自开工建设，应损失自担。双方从未约定被上诉人需要为上诉人办理环评手续，也没有约定被上诉人具有编制产业园环境影响报告书或报告表的义务，上诉人明知从事生物研发、实验室开工建设前需要环评手续，其未经批准擅自开工建设应承担相应损失。综上，被上诉人嘉德威公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人拜善晟公司在二审期间向本院提交以下证据材料：1、西湖区2018年“325"计划入选名单打印件一份，证明上诉人在2018年再次被复评为西湖区325计划项目，上诉人为西湖区招商引资企业的事实；2、租赁关系的情况说明复印件一份，拟证明上诉人与被上诉人之间是长期租赁关系而非不定期租赁关系的事实，上诉人作为招商引资企业，在通过转塘科技园管委会与被上诉人对接时即约定双方长期租赁关系；3、情况说明复印件一份、通话录音光盘一份及身份材料复印件一份，拟证明上诉人是在实验室建设完毕投放使用时才知晓嘉德威产业园没有做过环评，进一步了解才得知嘉德威园区没有房产证，而并非一审法院认定的在装修实验室前事先知情，并证明申请环评必须要有房产证的事实。 被上诉人嘉德威公司在二审期间未向本院提交新证据。 对拜善晟公司二审提交的证据材料，被上诉人嘉德威公司认为，证据1不属于二审新证据，且与本案无关联性，上诉人是否被列为西湖区325计划入选名单，并不影响上诉人与被上诉人之间租赁合同的性质和权利义务的履行；对证据2的三性均不认可，该证据系上诉人自述，不符合证据的形式；证据3中的情况说明系证人证言，证人未出庭作证，且其自述系上诉人员工，与上诉人之间存在利益关系，其所述内容也缺乏其他证据佐证，不能反映案件的客观真实情况，不能作为认定案件事实的根据，通话录音中的回答多次带有好像这个词语，即没有明确表态，内容表述模糊，无法判断其通话时的意思表示，且金并非被上诉人工作人员，该通话内容不能达到上诉人的证明目的，上诉人作为建设单位办理环评手续是其自己的而不是被上诉人的义务。本院认为，证据1与本案租赁合同无关；证据2系上诉人自述，内容缺乏其他证据佐证；证据3中的情况说明系证人证言，证人未出庭接受质询，录音的形式和内容真实性均无法确认，故本院对上述证据均不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案双方订立的数份房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。拜善晟公司主张合同约定的租期3年与双方真实意思表示不一致，缺乏有效证据证明，本院不予采信。根据租赁合同约定，拜善晟公司租赁嘉德威公司房屋系用于办公或仓储，且不得随意改变用途，拜善晟公司二审中也明确表示其订立租赁合同时的租房目的系用于科研，无环评需求，系其租赁期内自行增加生产用途而导致环评需求，故嘉德威公司提供的房屋符合租赁合同目的，拜善晟公司作为承租方在租赁合同订立时有义务了解租赁房屋的相关情况，其以后续使用过程中自行新增加的生产用途所导致的环评需求要求嘉德威公司承担责任缺乏法律依据和合同依据，对其要求嘉德威公司承担实验室投入损失和搬迁拆除费的主张本院不予支持。另，拜善晟公司二审中明确表示对一审判决第一项无异议，本院予以确认。综上，拜善晟公司的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13863元，由杭州拜善晟生物科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二一年一月七日 书记员 万丹丹