苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初14931号原告：吴江市锦宏物业管理有限公司，统一社会信用代码913205096891640988，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡苑沿街店面181。法定代表人：石磊。委托诉讼代理人：石水泉，男，汉族，住苏州市吴江区，系被告公司员工。被告：潘梅英，女，汉族，住苏州市吴江区。原告吴江市锦宏物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告潘梅英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法由审判员李文苑适用小额诉讼程序于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人石水泉、被告潘梅英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2015年1月1日起至2019年12月31日止的物业费3649.38元并支付逾期付款违约金(以729.88元为基数，自2016年2月1日起计算至2020年9月20日；以729.88元为基数，自2017年2月1日起计算至2020年9月20日;以729.88元为基数，自2018年2月1日起计算至2020年9月20日；以729.88元为基数，自2019年2月1日起计算至2020年9月20日；以729.88元为基数，自2020年2月1日起计算至2020年9月20日；并继续计算至实际给付之日止，均以年利率15.8%为标准计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为吴江区龙洋大花园小区提供物业服务，被告系该小区业主，房屋建筑面积86.89平方米。物业服务合同约定物业费收费标准0.7元/月/平方米。被告在入住后，对2015年1月1日起至2019年12月31日止的物业费3649.38元，经原告多次催缴，仍拒不交纳致本案诉讼。被告潘梅英辩称，对原告主张的物业费金额没有异议，但认为原告主张的逾期付款违约金标准过高。被告之所以不交物业费是因为原告提供的物业服务存在瑕疵，具体表现为：被告房屋渗水，原告没有及时修缮；小区内路灯没有开启，给业主出行造成不便；小区大门口门禁管理形同虚设，门岗内工作人员抽烟、聊天现象较多；原告没有提供小区的巡查记录；小区内设幼儿园，影响业主休息；2018年小区内有业主家的油烟机着火，因小区内乱停车导致消防车进不来；被告汽车停在车位上被剐蹭，查不到监控等。被告待原告物业公司改进服务后再交纳物业费。经审理查明：潘梅英系苏州市吴江区黎里镇北厍社区育才路1078号龙洋大花园小区业主，房屋建筑面积为86.89平方米。2014年3月1日、2015年3月3日、2016年12月31日，龙洋大花园业主大会作为甲方（授权签约人为龙洋大花园业主委员会），与物业公司作为乙方签订《苏州市物业服务合同》三份，分别载明甲方通过协议选聘的方式将龙洋大花园小区委托给乙方实行物业服务，委托服务期限分别为一年、二年、三年，自2014年3月1日起至2019年12月31日止。乙方按照物业合同的约定按照建筑面积向业主收取物业服务费，自2014年3月1日至2015年2月28日之间的收费标准为多层住宅为0.5元/月/平方米，能源费为0.2元/月/平方米，自2015年3月1日至2019年12月31日之间的收费标准为多层住宅为0.7元/月/平方米，能源费为0.2元/月/平方米。物业服务费按月计算，业主或物业使用人应在每年第一个月向乙方交纳物业服务费。2014年3月1日至2016年12月31日期间的物业费自逾期之日起每日按照应缴费用千分之三加收滞纳金，2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费自逾期之日起每日按照应缴费用万分之五加收滞纳金。合同期满甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同延续。以上事实，由原告提供的苏州市物业服务合同、不动产登记簿查询记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告物业公司与龙洋大花园业主大会签订的《苏州市物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有法律约束力。原告物业公司为案涉小区提供物业服务后，被告潘梅英作为该小区业主应按约履行支付物业费义务，被告潘梅英逾期未支付，应承担违约责任。被告抗辩原告物业服务存在不足，并提交照片予以证明，本院认为照片仅能反映拍摄当时的情况，被告并未举证证明原告存在大范围、长时间的物业服务瑕疵并对被告造成了实际损害,故被告据此不向原告物业公司支付物业费的抗辩，于法无据，本院不予采信。即使上述问题在原告物业公司提供服务期间存在，关于被告提出的其房屋外墙和阳台渗水的问题，本院认为，房屋存在质量问题的，在国家规定的保修期限内，应由建设单位负责保修，保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，可以申请住宅专项公共维修基金，物业专有部分的维修责任由该业主承担。原告称其房屋存在外墙和阳台渗水的问题，物业公司有责任对问题进行查看，帮助业主协调解决，但物业公司对房屋质量并无保修责任，被告以此理由拒交物业费缺乏法律依据。关于原告提出的小区内路灯及监控损坏没有及时维修的问题，本院认为，小区内路灯和监控属于共有设施，其维修、更新和改造需要业主大会或业委会同意并可能涉及申请住宅专项维修基金。物业公司有义务按照相关要求申请维修基金对小区内公共设施进行维修，但维修基金的申请需要业主的支持和配合，被告反映的问题即使实际存在，亦不能就此认定物业公司未尽到管理义务。关于被告提出的小区乱停车导致消防通道堵塞的问题，本院认为，停车位不能满足小区实际停车需求与小区规划有关，不能完全归因于物业公司，物业公司并没有强制执法权，在驾驶人不按规定通行、停放车辆堵塞消防通道影响小区安全的，物业公司发现问题后，应及时与车主进行沟通、协调、维持小区停车秩序即是在履行物业服务义务。被告提供的照片不足以证明原告物业公司怠于履行前述管理义务。关于被告提出的小区绿化被破坏的问题，被告提供的照片不能完整的反映事件的全部过程，亦不足以证明原告物业公司怠于履行相应管理义务。关于被告提出的小区里幼儿园问题，幼儿园的设立及取缔均非原告物业公司的管理范围及职权，被告以此理由拒交物业费缺乏法律依据。退一步讲，即使原告物业公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，被告可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求被告全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。故被告应按照合同约定支付物业费。经本院计算，2015年1月1日至2019年12月31日的物业费（86.89平方米×0.7元/月×60个月）为3649.38元。关于逾期付款违约金，物业服务合同约定物业费按月计算，业主和物业使用人应在每年的第1个月向原告交纳物业费，现原告主张逾期付款违约金自次年2月1日起分段计算，符合法律规定，本院予以支持。逾期付款违约金的计算标准，原告未举证其实际损失，故本院酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍（2019年8月20日之前为中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍）。就被告潘梅英应承担的案件受理费，原告物业公司同意由被告潘梅英直接向其支付，本院予以采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告潘梅英于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市锦宏物业管理有限公司自2015年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3649.38元并支付逾期付款违约金（以729.88元为基数，自2016年2月1日按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至2019年8月19日；以729.88元为基数自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际付款之日。以729.88元为基数自2017年2月1日按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至2019年8月19日；以729.88元为基数自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际付款之日。以729.88元为基数自2018年2月1日按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至2019年8月19日；以729.88元为基数自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际付款之日。以729.88元为基数自2019年2月1日按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至2019年8月19日；以729.88元为基数自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际付款之日。以729.88元为基数自2020年2月1日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际付款之日）。二、驳回原告吴江市锦宏物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告潘梅英负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市锦宏物业管理有限公司，原告已预交的案件受理费本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  李文苑二〇二一年一月二十日书记员  胡双艳附相关法律条款：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：李文苑联系电话：0512-63183710