安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初8335号 原告（反诉被告）：合肥大荣置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市马鞍山路又一居小区****，统一社会信用代码913401007389307148。 法定代表人：陈大勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘鹰,安徽始信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卞惠珺，安徽始信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司，住，住所地安徽省池州市贵池区人民路以南梅龙路移动世纪星城小区****一社会信用代码91341700766895899T。 责任人：马明，总经理。 委托诉讼代理人：袁祖锐，系公司律师。 委托诉讼代理人：万超，安徽江淮律师事务所律师。 原告合肥大荣置业发展有限公司（以下简称“大荣置业”）与新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司（以下简称“新华人寿池州中支”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，被告新华保险于2020年11月10日依法提起反诉。本院依法适用普通程序于2020年11月10日、2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告大荣置业（反诉被告）的委托诉讼代理人刘鹰、卞惠珺及被告（反诉原告）新华人寿池州中支的委托诉讼代理人袁祖锐、万超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）大荣置业向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告之间的《房屋租赁合同》;2、请求判决被告按照《房屋租赁合同》的约定支付原告2019年7月8日至2020年8月7日的租金合计364694.40元；3、请求判决被告按照《房屋租赁合同》的约定支付原告2020年度租金5%的违约金合计18718.76元;共计383413.16元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，大荣置业将上述第2项诉讼请求变更为：被告按照《房屋租赁合同》的约定支付原告2019年7月8日至2019年12月31日的租金合计182347.20元。事实与理由:2016年8月31日,原告合肥大荣置业发展有限公司与被告新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司签订了《房屋租赁合同》,约定原告将坐落于安徽省池州市贵池区长江南路688号财富广场16层1601-1619号房屋（面积共计804平房米）出租给被告，租期为2016年10月8日至2021年10月7日。每年为一个支付周期，租金支付方式为先支付当年租金后使用。租金标准为第一年至第三年每月租金为30391.2元，每年租金为364694.4元；第四年至第五年每月租金31302.94元，每年租金为375635.23元。合同订立后，双方均能够按照合同履行。但从2019年初起，被告便不再按照合同约定的方式以及往年习惯支付当年租金。2019年7月30日，被告表示自己已搬出，此后未再继续支付租金，且自认其单方违约。原告认为，被告在其单方违约的情形下，即已不具备合同解除权。且依据双方《房屋租赁合同》第9.1条规定，被告解除合同亦未采取书面形式。因原、被告双方对被告违约提前解除房屋租赁合同之事并未达成一致，因此该《房屋租赁合同》作为双方真实意思表示，仍合法有效。被告以《房屋租赁合同》第10.1.3条规定，“乙方违反法律规定或合同约定单方解除合同，应按当年租金总额5%向甲方支付违约金”为由，认为自己享有单方解除权，乃是对该条款的错误认知。原、被告双方对《房屋租赁合同》的租期、租金、附属设施以及房屋用途做出了详细明确的规定。从合同订立的本意而言，原告并没有同意赋予被告任何解除合同的意思表示，相反，作为原告的立场，长期且稳定的出租才是原告与被告订立该租赁合同的真实意思表示。因此若是在合同中赋予被告“只要当年租金5%的违约金”就可以解除合同的任意解除权，那双方对于该房屋5年的定期租赁合同期限的约定将形同虚设，且原告会因此蒙受巨大损失，仅当年租金的5%完全无法覆盖。因此，合同中第10.1.3条约定，实际上仅仅是对合同履行中违约责任的约定，而不是赋予被告任何解除合同的权利。并且第9.1条也明确规定，该合同的变更或者解除需要双方协商一致并且采取书面形式。因此在原告并未违约且不同意解除合同的情形下，该《房屋租赁合同》仍合法有效，并未因被告的口头通知行为而单方解除。综上所述，原告起诉至法院，请求支持诉请。 被告（反诉原告）新华人寿池州中支答辩称，一、涉案房屋租赁合同情况，2011年10月3日答辩人与被答辩人第一次签订房屋租赁合同，租期五年，租金缴纳方式为年交。期间双方均正常履约，未发生纠纷。2018年，由于答辩人公司业务发展迅速，该房屋已不能满足日常经营的需要，为解决该问题，答辩人拟购置自有职场使用，所以在缴纳2018年10月—2019年10月租金前，答辩人将购买职场计划向被答辩人说明，希望以灵活方式缴纳后续租金，以备答辩人随时搬离及被答辩人找寻租户。因此，在被答辩人开具发票后，答辩人在2018年10月缴纳了2018年10月8日至2019年4月7日六个月的租金。2019年1月17日，答辩人公司与安徽省仁盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买仁盛世纪星城15幢110室、202室和302室作为答辩人公司经营场所，并于同年2月1日，获得房产证，开始装修。后由于新职场装修一时不能进驻，且就解约事宜双方仍在协商的情况下，经被答辩人同意答辩人以更灵活的方式三个月一交的方式缴纳涉案房屋租金，续租租金于4月23日足额缴纳。随后，答辩人将终止租赁合同的决定再次告知被答辩人，并与公司负责人邓杨兰协商解约事宜。二、租赁房屋已由被答辩人实际控制，双方事实上的房屋租赁关系已经消灭。自2019年7月7日起双方事实上的房屋租赁关系已经消灭，被答辩人要求答辩人支付2019年7月8日至2020年8月7日租金没有事实和法律依据。本案中，答辩人在2019年7月2日得到安徽省银保监局对答辩人变更营业场所的批复，并按照批复指示于7月7日搬离原址，于8月1日将房屋钥匙交与被答辩人指定的物业公司。因此，在2019年7月8日至2020年8月7日，被答辩人已经实际控制涉案房屋，答辩人并未使用或占有该房屋。同时，涉案房屋已由被答辩人在2020年1月出租给凡拓贸易等公司，被答辩人对租赁房屋另行出租的处分是对合同已解除的默认。三、答辩人已经按照合同约定解除合同。自2018年10月开始，答辩人与被答辩人便开始协商解除合同事宜。四、被答辩人主张的违约金计算依据有误。按照《房屋租赁合同》第10.1.3条约定，乙方违反合同约定单方解除合同，应按当年租金总额5%向甲方支付违约金。本案中，答辩人提前终止《房屋租赁合同》的事实发生在2019年，因此，按照上述合同约定，答辩人应当承担的违约金数额为（30391.2*10＋31302.94*2）*5%=18325.89元。 综上，双方之间的租赁合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行各自的义务。合同履行期间，因被答辩人公司生产经营规模扩大，现有租赁房屋无法满足其实际生产经营需要为由申请退租，且实际搬离承租房屋，并愿意以承担违约金的方式解除租赁合同，该退租理由符合合同约定的单方解除合同的条件。被答辩人明知租赁合同已无法继续履行，为获得更多的利益而拒绝协商解除合同，怠于行使合同解除权，该行为有违诚实信用原则。答辩人已经按照约定搬离房屋并完成交接手续，被答辩人也在2020年1月将涉案房屋另行出租，因此可以认定双方的租赁合同于2019年7月31日解除。被答辩人主张2019年7月8日至2020年8月7日的租金明显不当，现因答辩人违约，被答辩人既要求按合同约定支付违约金，又主张房屋租金，既无事实依据，也无法律依据，请求驳回原告诉讼请求，并当庭提起反诉。 被告新华人寿池州中支（反诉原告）反诉称：请求法院确认《房屋租赁合同》已于2019年7月31日解除。事实与理由：原告因自身业务发展较快，现有职场已经无法满足日常经营的需要，由原告总公司出资购买了自有房产作为新职场。2018年10月原告将购买自有职场及无法继续履行合同告知被告。为满足原告随时搬迁及被告早日另寻租户，双方自2018年10月7日起将房租交纳方式由一年一交变更为半年一交。2019年3月，原告自购职场已经开始装修并向池州银保监局备案搬迁，双方开始协商解约赔偿事宜，但多次协商无果。2019年4月，原告与被告再次变更租金交纳方式为3个月，并向被告交纳租金至7月7日。2019年7月7日，原告搬离房屋并按照被告要求与物业办理好交接。原告按照《房屋租赁合同》9.3及10.1.3条规定，以承担违约责任的方式于7月30日发出合同解除通知，被告已于次日签收。因此，该租赁合同无论从形式上还是实质上都已经解除且自2019年7月31日无再继续履行的可能，请求法院确认双方房屋租赁合同已于2019年7月31日解除，原告仅需承担违约赔偿责任。 原告（反诉被告）大荣置业针对被告（反诉原告）新华保险的反诉答辩称，一、针对合同签署时双方对合同赋予的期待而言，被答辩人认为自己拥有合同的单方解除权，是对法律规定与合同内容的误解。根据人民法院案例选第115辑（案号2016闵0203民终字3323号）案例中明确：租赁合同中约定租期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权。若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同的权利。根据《九民纪要》第46、48条明确规定，原则上只要守约方有权解除合同，例外情况下违约方有权解除合同。根据《九民纪要》第48条的规定，在例外情况下，如在一些长期性合同的履行过程中，双方履行出现僵局，守约方不提出解除合同的，违约方也有权起诉请求解除合同，但应符合一系列条件：违约方不存在主观恶意违约、继续履行合同对违约方显示公平、守约方拒绝解除合同违反诚实守信原则。但即便在此等条件下人民法院判决解除合同的，违约方应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。《九民纪要》同样没有直接给与违约方明确的解除权利，而是规定违约方在特定条件下可以请求人民法院解除合同，人民法院可以根据案件事实判决解除合同。但人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现。即便如此，人民法院在解除合同后要根据减损规制、损益相抵等规制合理确定违约责任的范围。上述案例与法律条文明确了，长期且租赁目的稳定的租赁合同中，违约责任的约定不能与单方解除权混为一谈。在违约方认为合同陷入僵局时需通过法律程序解除合同，否则合同依旧合法有效。 二、被答辩人认为答辩人恶意拖延解除合同的时间以谋求不正当利益毫无依据。依法成立的合同对双方均有法律约束力，当事人依照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权，那么交易的初衷将不复存在，必将对经济秩序的稳定造成毁灭性打击。具体到本案，涉案房屋面积共计804平方米，整租给被答辩人后被答辩人对房屋进行了装饰装修。此后被答辩人在合同履行期限内以自身发展需要购置自有房产为由，要求解除合同，对答辩人而言视为恶意违约。答辩人要求被答辩人考虑涉案房屋的整体性与再租赁的时间断档，提出对违约金进行重新协商是合情合理的。对答辩人来说，合同约定的违约金数额远不足以弥补答辩人因被答辩人违约行为而承担的经济损失，因此对合同约定的违约金进行协商是合情合理的行为，不能认为是为了谋求不正当利益而恶意拖延合同的解除。本案中，答辩人再三强调若协商不一致希望被答辩人诉诸法院，以法律程序解决僵局问题。但被答辩人置之不理。后续产生的合同租金是因被答辩人自身行为导致，被答辩人要为自己行为所产生的额外经济损失负责。综上所述，本案争议的焦点在于被答辩人是否拥有单方解除权，以及约定的违约金不足以弥补损失时答辩人如何维护自身利益。答辩人在合同履行的过程中积极全面的履行自己的义务，为被答辩人的合同履行提供了充足的条件。而被答辩人不遵从法律程序，未协商妥当单方毁约的行为不应再受到法律的保护。请求法院综合考虑被答辩人行为对答辩人经济的影响，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年8月31日，原告（反诉被告）大荣置业与被告（反诉原告）新华人寿池州中支签订《房屋租赁合同》，约定由新华人寿池州中支承租大荣置业位于池州市贵池区作为办公场所，约定租期5年，自2016年10月8日至2021年10月7日。合同约定第一年至第三年每月租金30391.20元、每年租金为364694.40元；第四年至第五年每月租金31302.91元、每年租金为375635.23元。租金支付方式为年付，先开票后付款，首期租金发票由大荣置业于合同签订后出具，后期租金发票由大荣置业在每期起始日前30日向新华保险开具。新华人寿池州中支均在收到发票后15个工作日内支付租金。合同第9条“合同变更与解除”中第9.1款约定“双方协调一致，可变更或解除合同，变更或解除合同应采用书面形式”；第9.2款约定“租赁期内，因出现非甲方（大荣置业）能控制的情况，使租赁房屋及附属或配套设施的正常运行或水、电、煤等正常供应中断，且中断期一次超过30日，乙方（新华人寿池州中支）可解除合同”、并约定无其他可解除合同的情形；9.3款约定“合同提前解除或终止时，甲方应自合同解除之日起30日内退还乙方已经支付但未到期的租金及其他费用。如因一方违约导致合同提前解除或终止的，该方应向另一方承担违约责任”。第10条“违约责任”中第10.1.3款约定“乙方（新华人寿池州中支）违反法律规定或合同约定单方解除合同，应按当年租金总额5%向甲方（大荣置业）支付违约金”。合同签订后，双方按约定履行义务至2018年9月时，新华人寿池州中支因业务发展需要，需自购办公楼作为办公场所，告知大荣置业有自购办公楼计划，双方便口头协商一致将第二个租期即2018年10月7日至2019年10月8日租金缴纳方式由年交变更为半年交。2018年9月10日，大荣置业开具金额182347.20元的增值税发票，备注半年租金。新华保险池州中支按约支付该笔租金。2019年1月17日，新华人寿保险股份有限公司安徽分公司（以下简称“新华人寿安徽分公司”）与安徽省仁盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买仁盛世纪星城15幢110室、202室、302室作为新华人寿池州中支经营场所，新华人寿安徽分公司于2019年2月1日取得该房房产证，于2019年3月30日开始装修。在新华人寿池州中支欲支付2019年4月8日至2019年10月7日半年租金之前，与大荣置业口头协商一致再次将租金支付方式由半年付变更为季度付，并告知双方之间的租赁关系将要提前终止。2019年3月25日，新华保险池州中支与大荣置业监事邓杨兰在微信上就违约金数额进行商议。新华保险池州中支表示应按2019年年租金总额5%计算即18234.72元支付违约金，邓杨兰表示应按违约时间即2019年7月8日至2021年10月7日总租金5%计算为51239.57元支付违约金。双方遂对违约金计算方式产生争议。2019年4月23日，大荣置业出具金额共计为91173.60元（自2019年4月8日至2019年7月7日止）的租金发票，新华人寿池州中支按约定支付该笔租金。2019年7月2日，中国银保监会安徽监管局作出皖银保监复【2019】461号文件，批准新华人寿池州中支营业场所由池州市长江路与翠微路交叉口财富广场16层变更为池州市贵池区人民路以南、梅龙路以东世纪星城小区15幢110、202，并要求原址不得保留。2019年7月7日，新华人寿池州中支公司应上级要求搬离案涉房屋前往仁盛世纪星城小区15幢110、202、302办公。2019年7月31日，大荣置业法人代表陈大勇委托熊磊与新华人寿池州中支商谈合同解除及违约金事宜。商谈过程中，熊磊表示，新华人寿池州中支搬走已是事实，他传达陈大勇的意思，要求租金支付至2019年10月份，并支付合同约定的违约金。商谈中，新华人寿池州中支告知房屋已清空，已出账水电费已与物业公司确认并支付，2019年7月份未出账水电费，出账后支付。并提出将案涉房产前后防盗门钥匙交给熊磊，熊磊表示将钥匙交给物业公司即财富广场物业管理处。2019年8月1日，财富广场物业管理处工作人员高翔接收新华保险池州中支交付的案涉房屋钥匙并出具收条。2019年8月7日，新华人寿池州中支就违约金数额与熊磊在微信上沟通，熊磊明确要求租金要支付至2019年10月7日，合同约定的5%违约金另算。因双方协商未果，据此产生纠纷，以致成诉。 另查明，大荣置业自2020年元月份起陆续将案涉房屋出租他人。 本院认为：大荣置业与新华人寿池州中支签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。然，案涉合同履行过程中，新华人寿池州中支因业务发展规模扩大，案涉房屋不能再满足其日常经营的需要，遂自购房产作为办公场所，且上级监管部门要求原址不能保留。基于前述原因，新华人寿池州中支提前终止双方之间的租赁合同并非恶意违约，且如果继续履行该合同，明显对其有失公平。在新华人寿池州中支口头告知大荣置业将有购楼计划、已经购买房产的事实，以及双方协商一致将租金缴纳方式由年交改为半年交、季度交的情况下，大荣置业对双方之间的租赁合同提前终止是有预见的，双方因违约金数额产生争议后，大荣置业拒绝解除合同，新华人寿池州中支单方发出解除合同通知书并不当然产生合同解除的效力。新华人寿池州中支举证的与熊磊商谈解除合同及违约金的录音及整理的文字内容，大荣置业庭后书面质证意见为“证明大荣置业一直积极协商违约责任的承担事宜，因对违约金数额未达成一致，大荣置业并不同意解除合同并数次告知新华人寿池州中支以法律途径解决此事”。该质证意见表明大荣置业对熊磊作为其代理人身份的认可，熊磊指示新华人寿池州中支将钥匙交给物业公司应认定是大荣置业的意思表示。据本院对财富广场物业管理处负责人高翔所做的谈话笔录，虽然高翔表示当时新华人寿池州中支交钥匙时，大荣置业有没有通知他接收记不清了，但其一再强调钥匙在他这里，大荣置业是知道的。根据财富广场物业管理处收取钥匙后出具收条载明的时间，本院认定新华人寿池州中支于2019年8月1日向大荣置业履行了房屋交付义务，故认定双方于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月1日解除。对于合同解除之前25天（2019年7月8日至2019年8月1日）的房租即24509.03元，新华人寿池州中支仍需支付。因新华人寿池州中支提前终止合同，对于合同约定的违约责任仍需承担，违约金按当年租金总额（30391.2*10＋31302.94*2）的5%即18325.89元向大荣置业支付。大荣置业在反诉答辩时称，合同约定的违约金数额远不足以弥补大荣置业因新华人寿池州中支违约提前终止合同而造成的经济损失，虽经本院释明后，大荣置业作为守约方未提出损害赔偿请求而坚持要求新华人寿池州中支支付租金至2019年12月31日，但本院认为，大荣置业因合同解除而造成的损失是客观存在的。为实现案结事了，减少诉讼成本，衡平双方利益，综合考虑大荣置业预知合同提前终止及案涉房屋所处地理位置、本地出租市场行情，本院酌情认定损失按45000元计算由新华人寿池州中支赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、原告（反诉被告）合肥大荣置业发展有限公司与被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司于2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月1日解除； 二、被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）合肥大荣置业发展有限公司支付自2019年7月8日至2019年8月1日的房屋租金24509.03元； 三、被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）合肥大荣置业发展有限公司支付违约金18325.89元； 四、被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）合肥大荣置业发展有限公司赔偿因解除2016年8月31日签订的《房屋租赁合同》所产生的损失45000元； 五、驳回原告（反诉被告）合肥大荣置业发展有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7051元，由原告（反诉被告）合肥大荣置业发展有限公司负担3500元，被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司负担3551元，反诉费用3225元，原告（反诉被告）合肥大荣置业发展有限公司负担1525元，被告（反诉原告）新华人寿保险股份有限公司池州中心支公司负担1700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费9520元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理处（池州市政府和社会资本合作中心）；账号：12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈桂芳 人民陪审员  唐腊花 人民陪审员  李凤萍 二0二一年元月十九日 书 记 员  汪 俊