福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终164号 上诉人（原审原告)：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路**奥林匹克教学楼**。 法定代表人：杨家勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：钟俊，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王缙，北京德恒（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林子富，男，1977年1月9日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原审被告：朱梅芳，女，1991年6月16日出生，汉族，住福建省古田县。 上诉人福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）因与被上诉人林子富、原审被告朱梅芳商品房预约合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰禾公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.判令林子富立即向泰禾公司支付泰禾红树林**单元房产房屋使用费（房屋使用费参照同地段租金标准按2000元/月自2016年2月6日起计至实际返还之日止，暂计至2020年4月1日为101066.67元）；3.判令林子富赔偿泰禾公司支付的律师费28500元。事实和理由：一、林子富拒不签订《商品房买卖合同》导致协议解除，应向泰禾公司支付房屋占用费。泰禾公司基于双方签订认购协议，对林子富购买讼争房产产生信赖，并据此在双方未签订商品房买卖合同条件下，将房产交付给林子富。房产交付后，林子富入住至今，经多次催告后拒不签订《商品房买卖合同》，导致泰禾公司诉请解除认购协议。协议解除后，林子富应向泰禾公司返还财产。所返还的财产应包括有形财产，以及实际占有房产期间在事实上所获得的利益即房屋占用费。泰禾公司主张的房屋占用费参照的是同地段面积房产租赁费用，并非无事实依据。二、泰禾公司因本案产生律师费损失，应由林子富承担。 林子富辩称，一、泰禾公司违约在先，泰禾公司将已抵押给银行的讼争房屋出售给林子富，存在“一屋多卖”的嫌疑。如果泰禾公司未将讼争房屋抵押，林子富早就可以签订商品房买卖合同了。泰禾公司签约时的房屋单价与认购协议书约定的单价不一致。二、案涉房屋只有一套，泰禾公司却分成泰禾红树林**单元和泰禾红树林**单元两套房子出售，并分别进行起诉，由此造成的诉讼费、律师费等应由泰禾公司自行承担。三、一审判决对占有使用费和律师费的处理，林子富没有异议。四、泰禾公司应先将林子富已付购房款314150元退还给林子富，林子富才能搬离讼争房屋。 朱梅芳未做陈述。 泰禾公司向一审法院起诉请求：1.立即解除泰禾公司与林子富、朱梅芳就福州市仓山区××镇××路××号××地块高层**单元房产签订的《泰禾红树林认购协议书》；2.泰禾公司有权没收林子富、朱梅芳已付福州市仓山区××镇××路××号××地块高层**单元房产定金50000元；3.林子富、朱梅芳立即按毛坯房交付标准向泰禾公司返还福州市仓山区××镇××路××号××地块高层**单元房产；4.林子富、朱梅芳立即向泰禾公司支付泰禾红树林**单元房产房屋使用费（房屋使用费参照同地段租金标准按2000元/月自2016年2月6日起计至实际返还之日止，暂计至2020年4月1日为101066.67元）；5.林子富、朱梅芳赔偿泰禾公司支付的律师费28500元；6.本案的全部诉讼费用由林子富、朱梅芳承担。 一审法院认定事实：2014年10月8日，泰禾公司作为出卖人（甲方）与林子富、朱梅芳作为买受人（乙方）签订《泰禾红树林认购协议书》,双方约定：乙方向甲方认购泰禾红树林**单元房产，建筑面积69.61㎡，总价款1148565元；定金50000元，在认购协议书签订之日支付；乙方应在签订协议之日起7日内支付不少于总房价30%首付款；认购协议书中备注：该单元享受公司折扣价，单价15000元；乙方应于接到甲方签订电子《商品房买卖合同》通知之日起3日内前往甲方销售部签订电子《商品房买卖合同》，否则视为乙方自动放弃认购，甲方有权没收定金并将案涉房产另售他人;乙方承诺通讯地址、联系电话均准确有效，若有变更，乙方应在变更之日起两日之内以书面形式通知甲方，否则由此造成的延误，所有责任均由乙方承担。2016年2月6日，泰禾公司将讼争房产交付林子富。诉讼过程中，林子富自认《认购协议书》之后泰禾公司有通知林子富签订《商品房买卖合同》，另泰禾公司自认《认购协议书》中涉及朱梅芳的签名及手印均不是朱梅芳亲笔书写及捺印。 一审法院认为，泰禾公司与林子富签订的《认购协议书》系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，泰禾公司与林子富之间形成了预约合同的法律关系。朱梅芳未在《认购协议书》中签名并加盖手印，事后亦未对该《认购协议书》予以追认，故讼争的《认购协议书》对朱梅芳不发生法律效力，泰禾公司对朱梅芳的相关诉请，一审法院均不予支持。泰禾公司诉请解除与林子富签订的《认购协议书》，林子富亦表示不愿意再购买讼争房产，故对泰禾公司的该项诉请，一审法院予以支持。讼争《认购协议书》解除后，林子富应将已占有的讼争房屋返还泰禾公司。泰禾公司诉请林子富按毛坯房交付标准返还房屋，然诉讼过程中，泰禾公司自认交付的讼争房屋是简单装修的房屋，故对于泰禾公司要求按毛坯房交付标准返还房屋的诉请，一审法院不予支持。泰禾公司诉请没收林子富支付的定金50000元，一审法院认为，《认购协议书》约定林子富应于接到通知之日起3日内前往泰禾公司销售部签订电子《商品房买卖合同》，否则视为自动放弃认购，泰禾公司有权没收定金，林自富自认泰禾公司有通知其签订《商品房买卖合同》，但林子富未在约定时间内签订，故对于泰禾公司的该项诉请，一审法院予以支持。泰禾公司诉请林子富支付房屋占有使用费，一审法院认为，泰禾公司在双方未签订正式的商品房买卖合同的前提下，于2016年2月6日提前将讼争房屋交付林子富使用，说明林子富对讼争房屋的占用、使用已取得了泰禾公司的同意，现泰禾公司再行要求林子富支付房屋占有使用费，依据不足，且泰禾公司诉请的占有使用费标准亦未提供相应依据，故对泰禾公司的该项诉请，一审法院不予支持。如林子富在本案生效后未及时将讼争房屋返还泰禾公司，泰禾公司可另行要求林子富支付合同解除后房屋的占有使用费。泰禾公司诉请林子富支付律师费28500元，亦无相应的合同依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除福州泰禾房地产开发有限公司与林子富于2014年10月8日签订的关于泰禾红树林**单元房产的《泰禾红树林认购协议书》；二、林子富于本判决生效之日起三十日内将泰禾红树林**单元房产返还福州泰禾房地产开发有限公司；三、福州泰禾房地产开发有限公司已收取的定金50000元不予返还；四、驳回福州泰禾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15137元，由福州泰禾房地产开发有限公司负担2891元，林子富负担12246元。林子富应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，泰禾公司在二审中自认案涉《认购协议书》签订时，讼争房屋上存在在建工程抵押，该抵押于2016年10月左右方解除。2016年2月6日，泰禾公司在双方尚未签订正式的商品房买卖合同的情况下，提前将讼争房屋交付林子富使用，可见林子富对讼争房屋的占有使用已取得了泰禾公司的同意。现泰禾公司要求林子富支付房屋占有使用费，依据不足。且泰禾公司对其诉请的占有使用费标准亦未提供相应依据。故一审法院对泰禾公司关于房屋占有使用费的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。 因案涉《泰禾红树林认购协议书》未约定违约方应负担守约方因维权所支付的律师费,且我国亦未实行律师强制代理制度,律师费非必然发生的费用,不属于违约方违约造成的必然损失。故一审法院对泰禾公司关于律师费的诉讼请求不予支持，亦无不妥。 林子富在二审中提出泰禾公司违约在先、泰禾公司应将林子富已付的购房款退还后其才能搬离讼争房屋，因林子富未在法定期限内提起上诉，本院对其上述异议不予审查。 综上，泰禾公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2891元，由福州泰禾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年一月二十二日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦