安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初8049号 原告：冯立琴，女，1973年9月24日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：孙何俊，安徽远致律师事务所律师。 被告：安徽南翔茶博城投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区包河大道**，统一社会信用代码91340100051469917H。 法定代表人：余桓，总经理。 委托诉讼代理人：李小芹，上海天衍禾律师事务所律师。 原告冯立琴诉被告安徽南翔茶博城投资发展有限公司（以下简称南翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告冯立琴及其委托诉讼代理人孙何俊、被告南翔公司委托诉讼代理人李小芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯立琴向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告缴纳的办证费合计163311元；2、依法判令被告赔偿原告房屋增值部分损失148.3万元（暂定）；3、依法判令被告赔偿原告房屋装饰装修部分损失40万元（暂定）；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年9月9日，原告冯立琴与被告南翔公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的华夏国际茶博城2-6＃134、135、136、137号商铺，建筑面积约296.50平方米，总价款3977592元，首付2007592元，剩余1970000元由原告向徽商银行申请房屋按揭贷款。另，在案涉房产证办理并抵押给徽商银行前，由被告承担“阶段性担保责任”。2016年12月至2017年6月，原告因数起贷款逾期而导致被告代偿，被告以此为由向合肥市仲裁委申请解除原被告之间《商品房买卖合同》，合肥市仲裁委裁决解除双方《商品房买卖合同》并裁决本案原告归还本案被告代偿的按揭款214881.27元及律师费20000元，其他事宜未做处理。此后，被告以案涉合同己解除为由向原告主张返还案涉房产，但原告拒绝，理由是合同解除并非双方权利义务的终结，被告因自身过错导致案涉合同被解除，应赔偿原告包括房屋增值、装修在内的各项损失并返还原告缴纳的办证费（不当得利）。现被告向法院起诉原告返还案涉房产[（2020）皖011民初5144号]，本案原告亦为维护自身合法权益，向法院提出本案赔偿诉讼，理由如下：一、原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应在商品房交付后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关，出卖人同意为买受人统一代办产权证原告早在2016年4月8日即将办理案涉房产产权证的费用缴纳给被告，被告亦出具了收据，如被告及时为原告代办产权证，则此后无需再承担所谓“阶段性担保责任”，更不会发生代偿。原告于2016年12月才出现逾期，即便原告继续逾期导致徽商银行起诉并拍卖案涉房产，案涉房产也是按照执行时的现价拍卖，换句话说，房屋增值的收益被告因迟延办证而出现“代偿”，却以此为由申请解除了案涉《商品房买卖合同》，换言之，被告因自身过错反获益（占据了全部房屋增值部分的收益等）显然侵害了原告的合法权益，应向原告承担赔偿责任。二、被告应返还原告做纳的办证费。被告收取了原告的办证费实际却未办证，上述费用系不当得利，亦应返还。三、被告应赔偿原告案涉房产的装饰装修损失，如前所述，被告如及时为原告办理了产权证，则即便假原告因逾期而遭到徽商银行起诉并导致案涉房产被司法拍卖，案涉房产内的装饰装修等添附物亦为拍卖标的，价值归原告所有，此部分损失亦由被告过错而造成，应赔偿原告。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法保护原告的合法权益。 被告南翔公司辩称：1、买卖合同是因为原告自身的原因导致合同解除，其所造成的增值部分损失、房屋装修损失，不应当由被告承担；2、原告逾期未偿还借款，被告有权解除买卖合同；3、原告诉求的赔偿费用没有事实及法律依据，也没有损失的实际发生数额，对于房屋装修损失，原告没有提交任何证据证明。 经审理查明：2014年9月9日，出卖人南翔公司、买受人冯立琴签订《商品房买卖合同》4份（合同编号：20140458800813ＨＸ20140044，20140458800813ＨＸ20140045，20140458800813ＨＸ20140046，20140458800813ＨＸ20140047），约定冯玉琴购买南翔公司将其开发建设的位于合肥市交口华夏国际茶博城2－6幢1层134、135、136、137号商品房，建筑面积约296.59平方米，总价款3977592元。冯玉琴先后两次共支付首付款2007592元，剩余房款1970000元申请徽商银行贷款支付，南翔公司为冯玉琴的按揭还款承担阶段性连带保证责任。 2017年8月21日，申请人南翔公司就其与被申请人冯立琴的房屋买卖纠纷向合肥仲裁委员会申请仲裁，以冯玉琴自2016年12月起至仲裁期间连续8个月未向银行偿还按揭贷款导致申请人为其垫付还款214881.27元为由，请求裁决解除双方之间签订的四份《商品房买卖合同》；裁决被告申请人向申请人偿还垫付的银行按揭贷款及利息；请求裁决被申请人向申请人支付违约金397759.2元；裁决合同解除后被申请人尚欠银行的按揭贷款余额从应退购房款中直接支付给按揭银行等。2018年1月5日，合肥仲裁委员会作出（2017）合仲字第0557号裁决书，查明2016年12月至该次仲裁期间，冯立琴已连续8个月未向银行偿还按揭贷款，导致南翔公司为其垫付还款214881.27元，并裁决如下：一、解除南翔公司与冯立琴之间四份《商品房买卖合同》（编号分别为：20140458800813HX20140044，20140458800813HX20140045，20140458800813HX20140046，20140458800813HX20140047）；二、冯立琴于裁决生效之日起30日内支付南翔公司垫付款214881.27元及律师费20000元；三、驳回南翔公司其他仲裁请求。 再查明，《商品房买卖合同》签订后，南翔公司将案涉房屋交付原告冯立琴使用。2016年4月8日，原告冯立琴向被告南翔公司缴纳代办案涉4套房屋产权登记所需的契税、登记费、印花税共计163312.47元。案涉房屋产权尚未转移登记至冯立琴名下。 在本院审理的（2020）皖0111民初5144号南翔公司诉冯立琴侵权责任纠纷一案中查明，2016年12月至2017年12月南翔公司共计为冯立琴向徽商银行垫付款项323058.07元。2018年1月9日，安庆市宜秀区人民法院向南翔公司发出（2017）皖0811执9623号协助执行通知书，要求扣留（提取）冯立琴在南翔公司的购房款928758元，同日，南翔公司向该院账户转款928758元。2018年1月10日，南翔公司代冯立琴向徽商银行偿还款项1521951.94元，徽商银行出具贷款结清证明，确认冯立琴于2015年1月5日办理的个人商用房贷款197万元已于2018年1月10日由南翔公司代为结清。2018年3月2日，南翔公司依据本院发出的（2016）皖0111执3142号协助执行通知书的要求扣留、提取冯立琴的购房款，向本院账户转款1328259.99元。 上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、按期开业协书、契税、印花税等办证费用收费凭证、按揭贷款合作协议、（2017）合仲字第0557号裁决书、开庭笔录、工商登记资料查询件，被告提交的借款合同、借条、《商品房买卖合同》补充协议、商铺尾款催缴函、民事判决书、徽商银行进账单、贷款结清证明、法院协助执行通知书、回单、调解协议等证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：南翔公司、冯立琴之间的房屋买卖纠纷经合肥仲裁委员会受理，查明冯立琴连续8个月未向银行偿还按揭贷款，合肥仲裁委员会于2018年1月5日作出（2017）合仲字第0557号裁决书，裁决解除南翔公司与冯立琴之间4份《商品房买卖合同》。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于原告冯立琴要求被告南翔公司返还办证费合计163311元的诉讼请求。合同解除后，南翔公司有权要求冯玉琴归还案涉房屋，南翔公司收取的购房款及办证费用亦应向冯玉琴返还。南翔公司需返还的购房款3977592元（含按揭贷款支付的1970000元）、办证费用163312.47元，合计4140904.47元。南翔公司代偿银行贷款1845010.01元（323058.07元+1521951.94元）、代为支付执行款2257017.99（928758元+1328259.99元），合计4102028元。两相扣减，南翔公司尚有款项38876.47元应退还，该款项原告按照办证费用主张退还，予以支持。南翔公司应退还的该款可与（2017）合仲字第0557号裁决书中确定的冯立琴应支付南翔公司的款项相抵扣。 关于原告冯立琴主张的房屋增值损失、房屋装饰装修损失的问题。对于合同解除后的赔偿损失问题，应当根据合同解除的原因、双方对于合同解除是否过错确定。原告要求南翔公司承担赔偿损失责任的理由为南翔公司未及时为原告冯立琴代办产权证。南翔公司收取办证费用后应在双方约定的时间内将案涉房屋产权办理至原告冯立琴名下，但即便南翔公司存在未及时办理房屋产权转移登记的行为，该行为与案涉的《商品房买卖合同》解除之间不具有因果关系。合同解除的原因是原告冯立琴未按约向银行偿还按揭贷款所致，应归责于原告冯立琴自身的过错，南翔公司对于合同的解除不存在过错，不应承担赔偿损失的责任。故对于原告冯立琴主张的房屋增值损失、房屋装饰装修损失不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽南翔茶博城投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯立琴办证费用38876.47元； 二、驳回原告冯立琴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为11585元，由原告冯立琴负担11199元，被告安徽南翔茶博城投资发展有限公司负担386元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二一年一月二十五日 书记员 莫警花 附本判决适用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 /