江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初13054号原告（反诉被告）：潘利海，女，1977年10月15日生，汉族。被告（反诉原告）：李玉琴，女，1968年1月19日生，汉族。委托诉讼代理人：王世鸿，男，1966年2月5日生，系李玉琴丈夫。原告（反诉被告）潘利海与被告（反诉原告）李玉琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘利海、被告（反诉原告）李玉琴及其委托诉讼代理人王世鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘利海向本院提出诉讼请求：1、判令被告李玉琴退还房屋押金4000元；2、被告退还自2020年9月1日至9月10日期间的房租500元（1800元/30天×10天）。事实和理由：原、被告于2015年签订房屋租赁合同，并于2017年10月12日续签，约定租赁到期日为2020年10月12日，其提前两个月告知被告退租，房租交到2020年9月10日，并于2020年8月28日交房交钥匙给被告，被告于2020年8月底将房屋出租给新租客。其结清各项费用后，被告还要求其承担房屋折旧的费用，其按照被告要求将房屋粉刷、更换门锁纱窗，但被告仍然不同意退还押金及剩余房租，故其诉至法院。被告（反诉原告）李玉琴辩称：原告潘利海租赁案涉房屋期间，违反合同约定，未能爱护、合理使用房屋，导致房屋墙体、墙面、家具、家电等设施30余处损坏，室内环境脏乱差，详见其制作的《房屋物品损坏清单》，原告退房后仅更换3个门锁、阳台纱窗、大衣橱镜子，其他均未维修、更换或者赔偿；原告因自身原因提前退租，应按约支付违约金；租赁合同约定，原告应按季度提前一个月支付租金，否则应支付滞纳金，因原告经常逾期支付房租，故应支付相应的滞纳金。其提起反诉：1、判令反诉被告潘利海赔偿损坏房屋设施及物品费用4260元、空调维修费300元、丢失床垫1张100元、房屋保洁费500元，共计5160元；2、潘利海支付最后一个月租金1800元；3、潘利海支付违约金3600元；4、潘利海支付延期支付房租的滞纳金31860元。审理中，李玉琴变更第四项反诉请求为：潘利海支付延期支付房租的滞纳金100元。反诉被告潘利海辩称：1、案涉房屋本身已经老旧，反诉原告李玉琴主张的均为自然损耗，且其已经维修或者更换部分设施。对于李玉琴举证的《房屋（含储藏室）及内部设施物品损坏、遗失清单》，仅认可部分系其导致的，其他均系自然损耗。2、关于房屋保洁费，只同意出100元进行油烟机的保洁；其不曾使用空调，空调损坏与其无关；其同意赔偿床垫丢失的100元。3、其于2020年8月下旬搬离，租金付至9月10日，故不同意支付租金1800元；其已经提前一个月告知退租事宜，故不应支付违约金3600元；其正常交纳租金，并没有少交一分钱，故不同意支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月11日，潘利海（承租方，乙方）与李玉琴（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方同意将电大住宅楼1幢303室（河滨路28号）提供给乙方做居住房使用，租赁期限2年，自2015年10月12日至2017年10月12日止，租赁期届满时，若双方有意继续合作，同等条件下乙方享有优先权，但乙方须提前两个月续签房屋租赁合同；合同签订后，乙方应按时支付租金给甲方，每月租金为1760元，每年租金分四次支付，先付后租，第一次支付时间是2015年10月10日，以后支付时间在前一次租金到期的前一个月付清；甲方负责根据房屋自然损坏情况，及时维修和保养，消耗性设施（如灯、开关损坏和下水道堵塞等）由乙方负责维修或更换；乙方对房屋内的家具、家电、水电设施应爱护，如认为造成损坏，应负责维修或照价赔偿；在租赁期间内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按照月租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期超过10天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金；乙方不得擅自改变房屋、破坏墙面的完整和整洁，因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意；本合同生效后，双方须严格遵守，若因甲方或乙方之原因导致本合同不能完全履行，应承担经济责任，违约方应按月租金的两倍向守约方支付违约金；乙方在交纳房租的同时，须交纳4000元押金给甲方，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保，如乙方在租赁期间，严格遵守合同，没有造成房屋及设施、家电的损坏且不欠有关费用，合同到期交房时，房子保洁到位（与进住交付时一样），甲方须全额退还押金给乙方，如乙方违约，待问题解决后，甲方再将押金退还乙方。交付钥匙、家电及家具情况：1、钥匙：进门和防盗门钥匙各3把；2、家电：TCL冰箱一台（新），美的洗衣机一台（新），油烟机一套，AO史密斯热水器一台，松下空调一台；3、家具：1.5米床一张、1.5米床垫一张、1.35床一张、5门衣橱一个、书橱一个、写字台一张、床头柜三个、电视柜一个、餐桌一个、椅子四张、方板凳一张、矮柜一张。合同到期后，潘利海、李玉琴于2017年10月续签《房屋租赁合同》一份，载明：甲方租赁给乙方期限为3年，自2017年10月12日至2020年10月12日止，月租金1800元，其他合同内容与前份合同一致。2020年7月22日，潘利海方通过微信告知被告：“李姐，房租预付两个月可以吗？到9月10号的！我们等孩子中学录取了，下个月底搬OK”，李玉琴回复OK表情。潘利海支付房租至2020年9月10日，于2020年8月底搬离房屋，李玉琴于2020年9月1日将案涉房屋出租给新租客，潘利海交纳的押金4000元未予退还。庭审中，一、关于反诉原告李玉琴主张的房屋设施及物品赔偿费用、空调维修费、房屋保洁费。李玉琴提交自己制作的《房屋（含储藏室）及内部设施物品损坏、遗失清单》（第6、8、31项已由潘利海更换）及相应的照片一组、房屋报价单复印件一份予以证明，房屋报价单载明的修复总价4260元，李玉琴自认：除了换水管支出25元、更换油烟机的接油杯支出12元，未对房屋报价单载明的其他项目进行实际维修。潘利海的质证意见为：1、对于《房屋（含储藏室）及内部设施物品损坏、遗失清单》列举的第1、2项损坏不予认可，因楼上漏水导致床头柜破烂，地板并非其烧坏；第3项接油杯丢失予以认可，同意赔偿12元；第4、5项系其小孩涂画的；第7、9项不予认可，其未使用；第10项系自然损坏；第11项的涂画予以认可，但墙面破损系自然损耗；第12项不予认可，小房间壁橱与墙体并没有分离；第13项不予认可，储藏室损坏并非人为的；第14项不予认可，是老鼠造成的；第15项不予认可，厨房灯罩自然脱落；第16项不予认可，系自然损耗；第17项不予认可，浴霸取暖灯泡坏了应由被告维修；第18、19项不予认可，卧室吊灯底盖并没有遗失；第20项不予认可，本身质量就不太好，并非人为导致；第21项不予认可，应由被告维修；第22项不予认可，因楼上渗水导致房屋潮湿；第23项不予认可，系自然损耗；第24、25项不予认可，当时因为房屋内电线有问题，维修人员维修后弄坏的；第26、27项不予认可；对28项不予认可，是自然风化导致；对29项不予认可；对30项不予认可，因空调遥控器坏了，其未曾使用空调。2、对于李玉琴提交的房屋报价单不予认可，其未对报价单进行确认，除了已经更换的门锁、大衣橱镜子，其向新租客付款100元用以更换两个纱窗以及墙面出新，除此之外，其仅认可清洗油烟机的100元、更换接油杯的12元。3、案涉房屋仅在主卧装了一台空调，其发现空调不制冷后便让李玉琴来维修，但未能提交证据予以证明；其打扫卫生后将房屋交还李玉琴，租了这么多年也不可能像2015年交付时的那个样子。二、关于李玉琴主张的延期支付房租的滞纳金。李玉琴提交微信聊天记录截屏打印件、潘利海支付房租一览表及银行交易明细一组予以证明，其中部分微信聊天记录如下：2018年7月16日，李玉琴问：“您好！下期房租什么时间给我呢？”，潘利海方回复：“对不起，我在国外，明天汇款你OK，明天”，李玉琴回复：“好”；2019年4月14日，李玉琴问：“下期租金要付喽，你付款时，我将银行卡号给你”，潘利海方回复：“好的，姐把卡号给我”……。潘利海质证意见如下：对于双方约定房租三个月一交无异议，其确实存在迟交房租的情况，但是李玉琴从未向其提出关于滞纳金的事，双方实际上形成了交易习惯，李玉琴主张滞纳金是不合理的，其不同意支付。三、关于李玉琴主张的提前退租的违约金。潘利海陈述：其已经提前一个月告知解约，李玉琴也通过微信回复“OK”，如果李玉琴不同意提前一个月退租，当时就应该提出来，而不是同意只收取两个月的房租。李玉琴陈述：其仅同意潘利海预交两个月的房租，并非同意退租，而且当时潘利海交回房屋时，屋内卫生很差，其提出按照合同进行维修和保洁，否则按照合同追究责任；因其找到新的租客，故租金实际上并没有损失，但其收回房屋后有权自行处理，与本案无关。本院认为：潘利海与李玉琴签订的两份房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同约定的租期自2015年10月12日起至2020年10月12日止，潘利海因个人原因于2020年7月22日告知李玉琴将于2020年8月底退租，并提出仅支付两个月的租金至2020年9月10日，潘利海于2020年8月底搬离案涉房屋，李玉琴于2020年9月1日将房租出租他人，双方租赁合同已于2020年8月底解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。潘利海于2020年8月底提前退租，自愿交付租金至2020年9月10日，李玉琴未提出异议，潘利海提前退租行为未给李玉琴造成房屋空置期或租金损失，且双方的租赁期限即将届满，潘利海自2020年9月1日至9月12日期间超付的租金可作为提前退租的补偿。故对原告潘利海主张被告李玉琴退还该期间租金的诉讼请求，以及反诉原告李玉琴主张反诉被告潘利海按照月租金的两倍支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，潘利海不再居住使用案涉房屋，反诉原告李玉琴主张反诉被告潘利海继续支付房租，无事实与法律依据，本院亦不予支持。承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，应承担损害赔偿责任。合同约定，潘利海交纳的押金4000元作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。关于反诉原告李玉琴主张的家具家电设施损失、房屋保洁费，综合考虑租赁合同的约定、案涉家具家电的自身成本及自然损耗、潘利海的承租时间及屋内设施的使用情况，本院酌定潘利海赔偿家具家电设施损失及保洁费共计2000元。反诉原告李玉琴主张的超出部分，本院不予支持。关于反诉原告李玉琴主张的延期交付租金的滞纳金。虽然潘利海存在未按合同约定交付租金的情形，但李玉琴提交的微信聊天记录，能够证明双方就租金给付时间及给付方式进行协商，且双方存在长达5年的租赁关系，在本案诉讼之前，李玉琴不曾对潘利海交付租金的行为提出异议，亦不曾以此向潘利海主张解除租赁合同。李玉琴主张潘利海支付延期支付房租的滞纳金，与事实不符，本院不予支持。综上，潘利海交纳的押金4000元中，扣除家具家电设施损失及保洁费共计2000元，李玉琴还应当向潘利海退还押金2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李玉琴于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告潘利海押金2000元；二、驳回原告潘利海的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李玉琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取33元，反诉案件受理费25元，共计58元，由潘利海负担33元，由李玉琴负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  苗 欣二〇二一年一月二十六日法官助理  李超燕书 记 员  李文昊