湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11520号上诉人（原审原告）：浏阳市石正源房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市环城线南侧“一品天下”****102门面。法定代表人：陈学明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈盛，男，1986年4月20日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系公司员工。委托诉讼代理人：周建辉，湖南鼎忠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖增良，男，1981年9月29日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：何鹏翔，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。上诉人浏阳市石正源房地产开发有限公司（以下简称石正源公司）与上诉人肖增良商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人石正源公司上诉请求：一、依法支持肖增良支付石正源公司房屋占用期间（暂计算为2013年11月至2020年3月，共77月）的使用费192500元（使用费暂计算为：2500元/月×77月=192500元）。二、改判石正源公司无需返还肖增良契税、物业维修基金以及房产证、土地证办证费24731元及利息；三、本案诉讼费用由肖增良承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定，却未考虑到该条文完整的适用情形，即“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因肖增良未能成功办理担保贷款，故未签订商品房担保贷款合同，没有解除商品房担保合同一说，系因肖增良原因导致未能办理抵押贷款，并非因存在不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房担保贷款合同。因此，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”，不能适用第25条的规定。二、因肖增良原因导致《商品房买卖合同》无法继续履行，肖增良应赔偿石正源公司其占有、使用案涉房屋导致的石正源公司的损失。石正源公司将案涉房屋移交给肖增良后，肖增良接收该房屋，占有使用该房屋至今。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定，肖增良未支付购房余款，也未办理商品房担保贷款，却占有使用案涉房屋至今，肖增良占有该房屋期间直接造成了石正源公司的经济损失。虽然《商品房买卖合同》中对于违约金进行了约定，但该违约金数额远远低于石正源公司的实际损失，根据合同法第114条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。故石正源公司参照案涉房屋同地区租金乘以肖增良实际使用案涉房屋的时间计算得出房屋占用期间的使用费作为石正源公司的损失，要求肖增良赔偿，于法有据，二审法院应予以支持。三、契税、物业维修基金以及房产证、土地证办证费24731元，不应由石正源公司退还肖增良。该费用系因肖增良购买案涉房屋实际发生的费用，各项费用的支出均系履行相应的合同义务或法律规范要求所必需的费用。肖增良因自身原因未及时支付房屋尾款，致使石正源公司起诉至法院要求解除《商品房买卖合同》。肖增良严重违反合同的约定，对合同的解除有重大过错，因该过错导致的损失不应由石正源公司承担，石正源公司一直积极与肖增良协商处理，对合同的解除并无任何过错。据此，肖增良为履行合同所实际支出的契税、物业维修基金以及房产证、土地证办证费等费用，应由肖增良承担，且上述各项费用也并非用于石正源公司，一审判决石正源公司退还肖增良上述费用并无依据。肖增良辩称，一审判决解除商品房买卖合同的法律适用正确，解除合同的前提下应当返还肖增良购房首付款及相关费用，而石正源公司未提供按月计算违约金的标准和占用费计算标准，石正源公司至少在2015年12月14日知道或应当知道解除事由的发生，但逾期一年不行使该权利，解除权消灭。其损失不应由肖增良承担，故石正源公司的上诉请求不应当得到支持。上诉人肖增良上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回石正源公司的诉讼请求。二、判决由石正源公司承担本案一审、二审诉讼费、保全费。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，石正源公司已丧失解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款以及合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。2013年10月28日，肖增良支付涉案房屋首付款172099元，2013年10月29日，肖增良向石正源公司支付了契税、物业维修基金，房产证、土地证办证费用共计24731元及装修押金1000元。同日，石正源公司为涉案房屋进行了商品房预售合同备案登记并办理了交房手续，之后肖增良对房屋进行了数十万元的精致装修。2013年12月13日，肖增良与石正源公司签订《商品房买卖合同》，合同第七条约定；“买受人如未按合同规定的时间付款逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同”，即2014年1月14日石正源公司享有解除权。法律不保护躺在权利上睡觉的人，在肖增良居住涉案房屋六年期间，石正源公司既未及时行使解除权，也未催告肖增良履行合同约定，时至今日方才提出解除合同，根据相关法律法规，石正源公司已丧失解除权。二、一审法院认定事实错误，违反法律程序，作出的判决不公。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在一审庭审过程中，石正源公司既未提出因肖增良原因致使合同目的不能实现的事实主张，也未对合同目的不能实现的主张进行举证，一审法院仅依据石正源公司的单方面陈述，就作推定性的判决，违反法律程序，剥夺了肖增良了辩论权。三、石正源公司涉嫌恶意扩大肖增良损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，石正源公司出于对自身利益的维护，应该在满足解除条件后立即解除合同，防止损失扩大，而石正源公司却自享有解除权之日起至今六年之久，方才提出解除合同，并要求肖增良承担违约责任高达220858.79元，石正源公司在遭受如此严重损失的情形下仍不积极主张权利，此举显然不符合正常逻辑和交易习惯。故为了保障交易安全，维护正常市场秩序，肖增良请求法院驳回石正源公司关于违约金诉讼请求。四、诉讼费用承担不合理，应按照支持诉讼请求的比例承担。本案诉讼费4613元是以石正源公司的起诉金额220858.79元为基数计算得出，一审判决仅支持肖增良支付石正源公司违约金17012.97元。根据诚实、公平原则，法院应当根据双方的过错程度判决按比例承担，一审法院判决肖增良承担全部诉讼费，显失公平，于法无据。五、一审法院在第一次庭审辩论结束后，依然接受石正源公司增加诉请并予以支持，明显是在第二次庭审时已经预示了审判结果，且第二次庭审时当庭作出要求肖增良在五日内支付剩余购房款的行为，违反法律程序和中立原则，不能以此作为认定本案合同目的不能实现的标准。六、石正源公司没有返还肖增良相应款项的意向及能力。七、案涉房屋已经被查封，解除合同将损害相关债权人的合法权利，不能因查封后的生效判决排除对相关债权人的执行。石正源公司辩称，一审判决双方解除合同的事实充分，法律适用正确，程序合法，应予以维持。1、肖增良在对石正源公司的答辩中也明确表示一审解除合同的法律适用正确，所以针对解除合同这项判决，石正源公司认为双方看法是一致的。2、一审审理程序符合法律规定，并不是肖增良所称的预示了审判结果。3、一审法院要求肖增良在5日内支付剩余购房款，是一审法院自通知后的五日内，实际上是有充分的时间让肖增良支付剩余房款的，因此，一审法院是根据实际情况来认定合同目的不能实现的。4、肖增良陈述其房产已经查封，而且是有多个债权人的情况，那么实际上肖增良也没有能力来支付剩余房款，这也能充分说明合同目的已经不能实现。据此，石正源公司认为一审判决解除合同正确。上诉人石正源公司向一审法院起诉请求：1、判决解除石正源公司与肖增良的《商品房买卖合同》；2、肖增良将所占有的房屋腾空交还石正源公司，并交纳房屋占用期间（暂计算为2013年11月至2020年3月，共77月）的使用费192500元（使用费暂计算为：2500元/月×77月=192500元）、物业费暂计11345.82元（134.27㎡×1.3元/㎡/月×65月），两项共计203845.82元；3、肖增良支付石正源公司违约金17012.97元（567099元×3%=17012.97元），违约金、房屋使用费与物业费三项共计220858.79元；4、增加诉讼请求为：肖增良协助石正源公司办理涂销（注销）房屋买卖合同备案登记等手续，肖增良将案涉房屋腾退交还石正源公司；5、肖增良承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月13日，石正源公司（出卖人）与肖增良（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201102512006），主要约定：“买受人购买出卖人开发的位于浏阳市××广场××幢××号商品房，建筑面积133.99平方米，单价每平方米4232.4元，总金额567099元；付款方式为银行按揭，2013年10月28日支付172099元，余款395000元须在签订合同当日交齐办理按揭的所有资料并五日内到出卖人指定的地点办理完毕按揭手续，否则视为逾期违约按本合同补充协议的第二条追究…第七条、买受人如未按合同规定的时间付款…逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金…”。同日，石正源公司（出卖人）与肖增良（买受人）签订《合同补充协议》（合同编号：201102512006），主要约定：第二条第1项约定：“…买受人按银行要求，及时、真实、有效地向出卖人提供办理个人购房贷款所需的全部资料和费用，并在接到银行或出卖人通知后3日内，前往由出卖人指定的地点或银行办理完毕全部按揭手续，由于买受人的原因，银行未将按揭贷款全额汇入出卖人账户的，买受人须在出卖人规定的期限届满后7日内付清全部合同款项，否则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除所有合同并将该套房屋另行出售给其他人，并按主合同签订的该商品房总金额的3%（百分之三）收取买受人的违约金”，第2项约定“银行根据买受人的资信状况批准贷款额度。由于银行不受理买受人的按揭贷款申请，或银行不批准按揭贷款，买受人须按出卖人的要求付清全部房款…”。肖增良于2013年10月28日支付首付款172099元。2013年10月29日，石正源公司、肖增良在办理交房手续时，肖增良在《开心商业广场交房工作流程表》上签注“如因本人自身原因导致银行贷款批不下来本人自愿一次性付款，肖增良，2013.10.29”。同日，肖增良向石正源公司支付了契税，物业维修基金，房产证、土地证办证费共计24731元及装修押金1000元（未交给相关主管部门）。肖增良就购房余款395000元向银行申请银行按揭贷款，但未果（现有证据无法确定原因）。石正源公司为涉案房屋办理了商品房预售合同备案登记，房屋已实际交付使用，且肖增良已对涉案房屋进行了装修。嗣后，本案房屋涉及（2014）浏民初字第5369号案被查封，该案进入执行阶段，该院决定将该房屋作为肖增良的财产予以执行。石正源公司于2015年12月14日向该院提出执行异议，请求对上述房屋中止执行。另，关于肖增良所欠的物业服务费已经由该院的（2020）湘0181民初7077号民事判决书处理。现肖增良因征信问题无法办理银行按揭贷款手续，其承诺支付房屋的剩余房款。该院于2020年7月20日限肖增良在五个工作日内将剩余房款395000元付清，但肖增良未付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案石正源公司与肖增良签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。现肖增良自2013年10月28日支付完首付款172099元后未再支付剩余房款395000元，石正源公司交易房屋取得房款的合同目的不能达到，石正源公司有权要求解除合同、腾退房屋。石正源公司与肖增良签订的《商品房买卖合同》约定的违约金为商品房总金额的2%，《合同补充协议》约定的违约金为商品房总金额的3%，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，《合同补充协议》是对《商品房买卖合同》内容的补充和修改，石正源公司有权要求肖增良支付违约金17012.97元（567099元×3%），故石正源公司要求解除《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及腾退房屋，并要求肖增良协助办理购房合同备案注销手续及支付违约金的诉讼请求，该院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因合同解除后，房屋由石正源公司收回，而购房款及费用系基于买卖合同而支付给石正源公司的，自然应当予以返还，故石正源公司应返还肖增良实际支付的首付款172099元；契税，物业维修基金，房产证、土地证办证费24731元及装修押金1000元；自付款之日即2013年10月28日至付清之日的利息也应予以返还。石正源公司要求肖增良交纳占用房屋期间的物业费，因另案已作处理，故该院不予支持。石正源公司与肖增良签订《商品房买卖合同》，并且已经交付肖增良实际使用，肖增良是基于商品房买卖合同关系占有使用房屋，石正源公司要求肖增良支付占用房屋期间的房屋使用费的诉讼请求，于法无据，故不予支持。石正源公司的诉讼请求，在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。因肖增良在该院限定期限内未付清购房余款，其无意继续履行合同，故对肖增良要求驳回石正源公司行使解除权的抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决：一、解除浏阳市石正源房地产开发有限公司与肖增良在2013年12月13日的签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》（合同编号：201102512006）；肖增良于判决生效后3日内腾退位于浏阳市××广场××幢××号商品房给浏阳市石正源房地产开发有限公司；并协助浏阳市石正源房地产开发有限公司办理商品房预售合同备案登记的注销手续；二、肖增良于本判决生效之日起3日内向浏阳市石正源房地产开发有限公司支付违约金17012.97元；三、浏阳市石正源房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内向肖增良返还首付款172099元，契税，物业维修基金，房产证、土地证办证费24731元，装修押金1000元及利息（利息计算方式：以172099元为基准，自2013年10月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日；以25731元为基准，自2013年10月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类利率计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日；）。上述第二、三项款项在相互抵消后履行。四、驳回浏阳市石正源房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行协助注销义务的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费4613元，由肖增良负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人石正源公司与上诉人肖增良签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方当事人应当按照该合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。石正源公司依约向肖增良交付了房屋，但肖增良支付房屋首付款172099元后，尚未办妥按揭贷款；根据《合同补充协议》第二条第1项约定：“…由于买受人的原因，银行未将按揭贷款全额汇入出卖人账户的，买受人须在出卖人规定的期限届满后7日内付清全部合同款项，否则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除所有合同并将该套房屋另行出售给其他人，并按主合同签订的该商品房总金额的3%（百分之三）收取买受人的违约金”，在肖增良未办妥按揭贷款后，无证据证明石正源公司通知了肖增良支付剩余购房款，故一年的解除权期限尚未依合同补充协议约定开始起算，石正源公司要求解除合同的权利并未消灭；在石正源公司起诉，且一审法院督促肖增良支付剩余购房款后其仍未支付，石正源公司要求解除合同的条件已经成就。因此，一审判决解除石正源公司与肖增良签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，并判决肖增良腾退房屋及协助办理涉案房屋合同备案登记注销手续的说理虽欠妥，但处理结果正确，本院在纠正相关瑕疵后予以维持。肖增良提出石正源公司已丧失合同解除权的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，石正源公司应向肖增良返还首付款、契税、物业维修基金、办证费及装修押金并支付相应资金占用利息，石正源公司提出无需返还契税、物业维修基金、办证费、装修押金及无需支付利息的上诉请求，因无法律依据，不予支持。因肖增良未支付剩余房款395000元致使合同解除，肖增良存在违约行为，应当承担相应违约责任，故一审判决肖增良支付石正源公司违约金17012.97元，符合双方约定，应予维持。因肖增良基于商品房买卖关系占有并使用涉案房屋，且已判决肖增良支付违约金，故一审判决对石正源公司要求肖增良支付房屋占用费的诉请未予支持，较为公平合理，应予维持。综上所述，上诉人石正源公司、肖增良的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4613元，由浏阳市石正源房地产开发有限公司和肖增良各负担一半。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年一月十九日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。