浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5487号 上诉人（原审被告）：杭州渡园农业有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道栅庄桥村宦塘。 法定代表人：蔡建刚。 委托诉讼代理人：任东凯，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州花萝卜旅游发展有限公司，住所地杭州市江干区彭埠镇红普路******。 法定代表人：刘成。 委托诉讼代理人：刘熔群。 委托诉讼代理人：陈新平，浙江正标律师事务所律师。 上诉人杭州渡园农业有限公司（以下简称渡园公司）因与被上诉人杭州花萝卜旅游发展有限公司（以下简称花萝卜公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年9月1日，花萝卜公司、渡园公司签订《农庄承包租赁合同》一份，租赁合同主要约定：1.花萝卜公司（乙方）、渡园公司（甲方）就甲方经营的“百亩园休闲农庄”（以下简称农庄）租赁事项，经协商，甲方同意将余杭区良渚街道良塘线宦塘的农庄承包给乙方经营教育培训、休闲旅游、观光农业、开办餐饮、民俗垂钓等。承包场地位于良渚村宦塘，占地面积约180亩，范围内的一切设施及附着物（包含但不限于附属建筑、水塘、鱼、停车坪、果树苗木等）在承包期内其使用权、管理权均归乙方所有。甲方自建钢架玻璃结构餐饮用房约1800平方米（含室内餐饮设施、用品、配套措施）民宿及工作人员住房共计21间，休闲会所办公场地共2间及值班室，约800平方米。 2.乙方自合同签订之日起3年内就该租赁场地内花萝卜公司设备、设施、果树苗木等享有一次性作价收购权；如乙方行使收购权，该场地在租赁期内遇到政府征收、征用等政府行为，花萝卜公司的设备、设施、果树苗木，甲、乙依按份共有各自享有权益，经营权损失费用及新建的设备设施赔偿归乙方所有；如乙方未行使收购权，该场地在租赁期内遇到政府征收、征用等政府行为，原有的设备、设施、果树苗木等归甲方所有，经营权损失费用及新建的设备设施赔偿归乙方所有。在承租期间内，乙方基建设施以及新增项目投入，无增值损耗项目按照年20%比例折旧，具体依照第三方评估为准。 3.承包期限为自2018年1月1日起至政府征用终止。 4.年租金为550000元，进场支付定金200000元，2017年12月31日前支付200000元，2018年6月30日前支付150000元，以后每半年支付一次租金（275000元），即在每年的6月和12月底前支付；场地租金5年上涨一次，每次涨幅为10%（计55000元）。自本合同签订之日起7日内，乙方支付本合同保证金200000元，作为履行合同的担保，该保证金自2018年1月1日起作为乙方承包金，在乙方应交纳的承包金中抵扣。 5.除本合同约定外，乙方不另行向甲方即周边村民交纳任何费用，甲方保证乙方正常经营。甲方应当协商与村民、村委会、政府的各方关系，保证乙方能够合法正常经营。以甲方名义的经营权负责为乙方办理转让承包相关手续。甲方对承担因前期建设及合同期间因甲方原因造成的一切经济及法律责任，因甲方原因造成乙方的损失及法律责任概由甲方负担。 6.乙方有权在其承包场地内开展休闲旅游、观光农业、教育培训设施、搭建建筑物、包厢、围廊、硬化停车场等，甲方应积极支持配合。从协议签订之日起乙方有权对该场地进行改扩建，同时经营该场地。如当地政府或政府行政部门限制乙方致使乙方无法继续经营等其他情况，经双方协商一致可以解除合同。 7.甲方未按约提供租赁场地、相关配套设施、经营条件的（包括但不限于用水、用电、经营设施、三改一拆、周边村民、村委会事项以及甲方债权债务、无契约精神等自身因素）影响乙方正常经营以及双方合作的，除应减收相应租金外，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方支付三倍年租金的补偿并赔偿乙方相应损失（包括但不限于乙方投资、收购的建筑物、设备、设施、苗木、人工、宣传等损失）。因不可抗力致使合同目的不能实现，甲方应免收相应承包金。 租赁合同签订后，花萝卜公司即接收场地，渡园公司将租赁场地交付时有1800平方米的阳光房、住房21间、休闲会所办公场地2间及值班室1间。2019年2月24日至3月10日，因案涉场地涉及违法占地建设，而被相关部门拆除相关建筑。现剩渡园公司所有一幢房子和阳光房没有拆除。花萝卜公司已支付渡园公司租金60万元、复耕费10万元。 另查明：1.杭州花萝卜旅游发展有限公司原名杭州享游国际旅行社有限公司，于2018年3月22日变更。 2.庭审中，双方对于租赁关系已解除没有异议，但对解除时间存在争议，花萝卜公司认为是2019年3月10日设施被拆除后，渡园公司则认为是其于2019年9月30日将场地另行出租后。 3.花萝卜公司陈述其租赁以后新建工程有：道路拓宽、办公室重新装修、二十多亩的停车场、烧烤和野炊的棚子三个（880平方米一个）、竹长廊316米、跑马场、CS基地、两幢一层平房（70平方米左右）、马棚一个（730平方米）。10万元复耕费是花萝卜公司想提升农庄，渡园公司提出要把道路拓宽、水塘清理干净，即使到时花萝卜公司退出了，渡园公司还可以租给别人。2019年2月开始拆迁后，在十几天时间内花萝卜公司将土灶、服装、道具等物品搬走，最有一批物品搬走2019年3月9日。 4.渡园公司在庭后陈述：花萝卜公司搭建了竹架子长廊（现存的大概20米左右），地上放置了很多，地上放置了很多熊猫灯笼，搭了一个小木桥（现在还在），还有用石灰硬化了一块土地（3到5亩左右），做成了一个亲子娱乐场所。绿化、草坪均是以前都有的，花萝卜公司将以前的绿化都给处理掉了。1800平方米阳光房花萝卜公司如何使用渡园公司不清楚，但现在全部变成种植用地了。花萝卜公司在租赁的房屋里有无装修渡园公司不清楚。花萝卜公司将能搬的都搬走了，现在只留下了一个阳光房，四间房子、20米左右的长廊，木桥、硬化地还在的，其他的没有了。在园区内有2层60平方米左右的房子，作为办公室归渡园公司使用，但不包含在租赁合同里面。 渡园公司诉至原审法院，请求判令：一、解除花萝卜公司、渡园公司签订的《农庄承包租赁合同》；二、渡园公司退还已付租金750000元、复耕费100000元；三、渡园公司支付补偿金1650000元（年租金3倍）；四、渡园公司支付因合同无法履行给花萝卜公司造成的各项损失2215496元；五、渡园公司承担全部受理费用。 原审法院认为：1.关于合同的解除。因双方对于合同已解除没有异议，故花萝卜公司起诉再要求解除没有意义，不予支持。关于合同解除的时间，渡园公司认为应以其2019年9月30日再次出租的时间为准，但在2019年3月10日，农庄内出租前的部分建筑及花萝卜公司租赁后建设的设施被拆除后，双方间的合同实际上已无法履行，故认定应以2019年3月10日为合同解除的时间。 2.关于花萝卜公司主张的租金。现花萝卜公司提供的证据仅能证明渡园公司收到60万元，但截至2019年3月10日的租金已超过60万元，故花萝卜公司要求渡园公司退还租金不予支持。关于花萝卜公司主张的复耕费10万元，系用于复耕的费用，应属于花萝卜公司损失的一部分，故在花萝卜公司主张的损失部分一并处理。 3.关于违约责任。导致合同无法履行的原因系租赁土地上花萝卜公司所建相关游乐设施被拆除所致，也即花萝卜公司租用后在租赁土地上所从事的经营活动不符合农用土地的用途，但渡园公司对此是知情，双方在租赁合同中约定了花萝卜公司承租系用开展休闲旅游、观光农业、教育培训设施等，并承诺对花萝卜公司搭建建筑物、包厢、围廊、硬化停车场等积极支持配合，渡园公司应承担违约责任。但花萝卜公司主张的三倍年租金赔偿过高，酌情调整为一年租金的违约金，计55万元。 4.关于花萝卜公司主张的损失渡园公司是否应予承担。虽然造成花萝卜公司损失的原因系花萝卜公司在农庄建设过程中违反农用土地用途开展休闲旅游、观光农业、教育培训设施，并搭建建筑物、包厢、围廊、硬化停车场等所致。但渡园公司对上述行为是知情的，双方在合同中均予以了明确，并要求渡园公司予以配合。故渡园公司在明知花萝卜公司租赁场地用于违反土地用途的情况仍出租给花萝卜公司，并表示愿意作好配合工作，其应对花萝卜公司的损失承担一定的赔偿责任。花萝卜公司主张损失2215496元，其中将已支付的工资997712元作为损失、物料损失862595.58元中包括了买菜的费用、住宿费、车费、工资等费用，上述费用系经营过程中所支出，并产生了相应的收益，花萝卜公司将其作为损失来主张，不予采信。花萝卜公司主张的办公费用、水电费，亦是花萝卜公司在经营过程中产生的费用，并不能作为损失来主张，故不予确认。除此之外，渡园公司对花萝卜公司铺设草坪、修建道路及停车场、建设竹长廊、桥等情况无异议，但对于损失有异议，鉴于目前上述设施已被拆除复耕，其实际损失亦无法予以认定，故酌情认定花萝卜公司的损失为1000000元，由渡园公司赔偿花萝卜公司50%，计500000元。综上，花萝卜公司的诉讼请求，其合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2020年5月12日判决：一、渡园公司于判决生效后十日内支付花萝卜公司违约金550000元；二、渡园公司于判决生效后十日内赔偿花萝卜公司损失500000元；三、驳回花萝卜公司的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22262元（减半收取），由花萝卜公司负担15137元，渡园公司负担7125元。 宣判后，渡园公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决遗漏重要事实，适用法律错误，导致案涉《农庄承包租赁合同》效力定性和适用违约金条款错误。（一）原审判决遗漏案涉土地为农用地、建筑物系违章建筑的重要事实。一审中，渡园公司已向一审法院提供了土地租赁协议1组，花萝卜公司对其真实性无异议，一审法院对其真实性予以确认。该组土地租赁协议明确载明了案涉《农庄承包租赁合同》中的土地系集体所有的农用地，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的强制性规定，农用地不得用作非农业用途或建造建筑物。然而，原审判决并未查明上述己确认真实性的土地租赁协议和相关事实，显然不当。（二）案涉《农庄承包租赁合同》违反法律强制性规定自始无效，应当适用合同无效的法律规定，原审判决认定违约金条款有效显然错误。结合上述证据和遗漏的事实，可以证明渡园公司与花萝卜公司签订的《农庄承包租赁合同》，系在农业集体土地（农用地）上进行违法建造并投资非农经营建设，己严重违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条之规定，案涉《农庄承包租赁合同》当属无效。鉴此，原审判决遗漏重要事实，导致认定案涉《农庄承包租赁合同》有效并适用该合同中约定的违约金条款和依据违约金调整规则判令渡园公司向花萝卜公司承担金额为一年租金的违约金55万元于法无据，显然错误。二、虽渡园公司与花萝卜公司对案涉《农庄承包租赁合同》无效均具有过错，但是花萝卜公司应当对其损失自行承担过错，渡园公司无需对花萝卜公司的损失承担赔偿责任，原审判决对此认定事实不清，适用法律错误。（一）渡园公司与花萝卜公司对案涉《农庄承包租赁合同》无效均具有过错，且花萝卜公司应当对其损失自行承担过错。鉴于案涉《农庄承包租赁合同》依法无效，应当适用《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据一审法院调查，前述《农庄承包租赁合同》系渡园公司与花萝卜公司在明知存在违法事项的情况下签订，双方对此均有过错，应当各自承担相应责任。然而，原审判决己查明造成花萝卜损失的原因为：“花萝卜公司在租赁土地上违法建造相关游乐设施，违反农用土地用途开展休闲旅游、观光农业、简约培训设施，并搭建建筑物、包厢、围廊、硬化停车场等所致”，系花萝卜公司的单方过错行为，因此花萝卜公司应当对其违法经营、违法搭建所造成的损失自行承担过错责任。（二）花萝卜公司自行搭建的建筑设施不属于渡园公司的赔偿范围。根据案涉《农庄承包租赁合同》第四条之约定，花萝卜公司的真实意思表示为对原有房屋及设施的使用向花萝卜公司提供便利，其中第4.8款也明确约定：“乙方如果有违法经营行为，甲方一概不负责”。由此可知，渡园公司并未对花萝卜公司自行违法搭建的建筑予以支持和帮助，该行为系花萝卜公司的单方过错行为，不应当属于渡园公司的赔偿范围。原审法院认定“渡园公司对上述行为知情，双方在合同中均予以明确”，并据此判令渡园公司对此承担金额为50万元的赔偿责任存在事实认定错误，证据不足之情形。因此，原审判决忽略前述花萝卜公司对其损失应当自行承担过错的事实，错误认定渡园公司向花萝卜公司支付违约金55万元、赔偿花萝卜公司损失的50%,前后矛盾，于法无据，显然错误。三、原审判决认定损失赔偿金额依据不足，且判令渡园公司既支付违约金55万元，又赔偿损失50万元，已明显超过花萝卜公司实际损失，适用法律错误。（一）原审法院未经鉴定评估程序认定花萝卜公司损失金额为100万元存在严重的程序瑕疵，系事实不清，证据不足。损失赔偿范围及金额系本案应当查明的重要事实与主要争议焦点。渡园公司在一审庭审中己对花萝卜公司主张的损失范围及金额明确提出异议，即渡园公司与花萝卜公司就案涉损失赔偿范围及金额存在重大争议。根据《浙江省高级人民法院关于规范民商事案件中法官释明的若干规定（试行）》（浙高法（2009〕419号）第二十八条第一款之规定：“在案件审理中，对案件的审理结果明显会起到决定作用的事项需要鉴定、评估、审计，但当事人未提出申请的，法官应当明确对该事项负有举证责任的当事人，并告知其在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使该争议事实无法通过鉴定结论予以认定的法律后果”，原审法院既未要求花萝卜公司对其损失特别是其主张的草坪铺设、道路修建以及设施搭建等施工建设项目发生的建造费用提供相应的采购明细及清单等证据材料，又在未释明对案涉损失是否需要鉴定、是否需要渡园公司申请鉴定的情况下，仅以“相关设施己经拆除复耕实际损失无法予以认定”为由，直接认定花萝卜公司的损失为100万元并判令渡园公司承担赔偿金额50万元，存在严重的程序瑕疵和偏袒花萝卜公司之嫌。（二）原审判决判令渡园公司既支付违约金55万元，又赔偿损失50万元，己明显超过花萝卜公司实际损失，适用法律错误。一审中，花萝卜公司主张赔偿损失金额为2215496元，包括已支付的工资997712元、物料损失862595.58元、办公费用及水电费、新建工程损失等，其中的已支付的工资997712元、物料损失862595.58元、办公费用及水电费均因属于花萝卜公司经营支出、费用，原审判决未予采信或确认。因此，扣除前述已支付的工资997712元、物料损失862595.58元后，花萝卜公司主张的损失余额不足355188.42元（暂未扣除办公费用及水电费）。在扣除办公费用及水电费后，花萝卜公司的实际损失仅只有25万元左右。然而，原审判决在对案涉损失的认定存在程序错误、依据不足的情形下，径行酌情认定花萝卜公司的损失为100万元，明显超出了花萝卜公司的实际损失和其主张范围，显然不当。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。结合前述事实，本案中花萝卜公司主张的损失可能获得支持的部分至多为355188.42元（暂未扣除办公费用及水电费），若渡园公司既支付违约金55万元，又赔偿损失50万元，则远远超过了花萝卜公司的相关损失与实际诉请，这将导致花萝卜公司可以获得不当利益，亦严重损害了渡园公司的合法权益，显然错误。综上，原审判决存在证据不足，基本事实不清，适用法律错误以及程序瑕疵之情形，判决结果不公。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并依法改判；2.诉讼费由花萝卜公司承担。 针对渡园公司的上诉，花萝卜公司答辩称：花萝卜公司的实际损失达到430多万元，渡园公司赔偿租金以外，还应赔偿员工工资、广告宣传以及投入的设施、设备等费用。租赁合同有效，渡园公司应当承担赔偿责任，希望维持一审判决。 二审期间，渡园公司向本院提交证据材料： 良渚街道农庄房屋面积汇总表1份，用以证明涉案百亩园休闲农庄进行拆除时经杭州市余杭区良渚街道办事处对相关设施予以测量，花萝卜公司的实际新建损失应依照该表进行核算。 对渡园公司提供的证据，花萝卜公司质证如下：真实性、合法性、关联性均不予认可。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，花萝卜公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据渡园公司的上诉请求及花萝卜公司答辩意见，本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。关于《农庄承包租赁合同》的效力。本案中，渡园公司与花萝卜公司之间签订了《农庄承包租赁合同》。后因涉案场地涉及违法占地建设，被有关部门拆除了相关建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条相关规定，涉案《农庄承包租赁合同》应依法被认定为无效。原审法院对《农庄承包租赁合同》效力的认定存在错误，本院予以纠正。关于损失赔偿。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，双方对租赁场地及地上建筑物的状况均系明知，故双方对《农庄承包租赁合同》被认定无效均应承担责任。鉴于渡园公司对花萝卜公司铺设草坪、修建道路及停车场、建设竹长廊、桥等情况无异议，而上述设施已被拆除，故原审法院酌情认定花萝卜公司的损失为100万元并由渡园公司赔偿花萝卜公司损失50万元，已适度平衡了双方之间的利益，应属合理。而因《农庄承包租赁合同》无效，花萝卜公司要求渡园公司按照合同约定承担违约责任的请求，无法予以支持。综上，渡园公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理存在不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15172号民事判决第二项； 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15172号民事判决第一、三项及诉讼费用负担部分； 三、驳回杭州花萝卜旅游发展有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费44524元，减半收取22262元，由杭州花萝卜旅游发展有限公司负担17862元，由杭州渡园农业有限公司负担4400元。 二审案件受理费14250元，由杭州花萝卜旅游发展有限公司负担7464元，由杭州渡园农业有限公司负担6786元。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二一年一月六日 书记员  董 悦