山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初5870号原告：徐恒龙，男，1976年7月8日生，汉族，居民，住临沂市河**。委托诉讼代理人董艳杰，山东正之源律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼（以下简称荣盛公司）。法定代表人：姚志强,经理。委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。原告徐恒龙诉被告山东荣盛富翔地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐恒龙及委托诉讼代理人董艳杰，被告荣盛公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐恒龙向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告荣盛公司向原告徐恒龙支付违约金69646元；2.本案的诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：原告购买被告开发的荣盛沂河官邸12号楼2单元802室楼房一套。双方约定办证时间为交房后的365日，但被告交付的房屋迟迟未经验收合格，导致原告无法办理产权登记。故被告应依法承担违约责任。为此请求法院依法支持诉求。被告荣盛公司辩称，1、被告开发的沂河观邸小区已于交付原告前通过综合验收，但是因为小区业主拒不缴纳维修基金，致使被告无法办理产权转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是小区业主导致，被告不应承担违约责任。2、原告购买涉案房屋时价款为73万元，现在该小区同户型的房源价格超140余万元，房屋升值超过一倍以上。根据法律规定承担违约金应当是基于合同约定或者实际造成的损失，在本案中原告并未提供证据证实其有实际损失，原告主张违约金数额过高，不应得到法院支持。3、根据原、被告双方签订的商品房预售合同，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“双方协商执行”，该约定是双方当事人对于违约责任承担的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行。原告从未与被告协商处理产权登记事宜，现起诉要求被告支付违约金的诉求不应得到支持。4、根据原、被告签订的《商品房预售合同》，关于房屋交付及权属登记的约定，涉案房产交付时间为2015年12月30日，被告将资料报产权登记机关备案的时间应为2016年12月30日。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。被告认为，原告主张的违约金起算时间节点已经超过法定诉讼时效。5、涉案房产所在的12号楼已于2018年6月13日完成首次登记，取得不动产权证书。不动产权证书的取得，系被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案后，产权登记予以颁发。至该时间节点后，被告已履行合同约定全部义务，不应再承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告徐恒龙提交的证据包括：1、原告身份证，证实原告的诉讼主体资格。2、商品房预售合同、发票、维修基金发票，证实商品房合同签订时间为2014年11月19日。合同第15条约定被告应当商品房交付使用后365日内办理产权登记，否则属于违约，应承担违约办证责任。同时证实原告的购房款是714471元，应以此为基数计算违约金。被告质证认为：证据的真实性无异议。计算逾期办证违约金的起算日应从原告起诉之日起向前推三年，截止至大产权证取得的2018年6月13日，且利率应按照LPR计算。被告荣盛公司提交的证据为：沂河官邸小区12号楼的整体不动产权证书，证明涉案房屋所在小区已经于2018年6月13日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件。原告质证认为：不动产权证书的真实性有异议，对于是否包含涉案房屋原告存疑。被告告知原告可以办理产权登记的时间是2018年7月30日，所以违约金的截止时间应为通知时间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月19日，徐恒龙（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××12，合同约定徐恒龙购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河观邸”小区2-2-802号房产，房屋代码分别为2074185、2074261。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行”。2015年12月30日，被告按约交付了涉案房产。2018年6月13日，荣盛公司取得鲁（2018）临沂市不动产权第0032808号产权证书，该证书为沂河观邸2—12号楼首次登记。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房预售合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有两个：一是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算，诉讼时效如何认定。对于焦点一：根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年12月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，徐恒龙不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但在双方达不成一致调解意见的情况下，被告荣盛公司不能以此合同约定，剥夺原告向法院起诉的诉讼权利。故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。对于焦点二：本案中原、被告双方对于逾期办理产权登记的违约金计算方式并没有明确约定，但本院认为没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持”。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款714471元为基数，按年利率6%计算，符合违约金调整的范围，依法应予支持。关于违约责任起止时间问题。原、被告签订的商品房预售合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间。原告主张在被告取得整栋楼房的不动产权登记证书后，于2018年7月30日通知业主办理产权登记，但该主张原告并没有提交证据予以证实，且在双方签订的商品房预售合同中并没有明确约定被告的通知义务。故被告承担迟延办证违约责任的期限为2016年12月30日至2018年6月13日。关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。因原告向本院提出被告承担责任的主张时间为2020年12月3日，故2017年12月4日之前的违约金主张超过诉讼时效，自2017年12月4日起至2018年6月13日的违约金本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告违约金22550元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费771元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担181.5元，由原告徐恒龙承担589.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二一年一月四日书记员 张腾飞