山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终635号 上诉人（原审第三人）：张国华，女，x年x月x日出生，汉族，住山东省x。 委托诉讼代理人：李永驰，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田硕，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：兰红丽，女，x年x月x日出生，汉族，住山东省x。 委托诉讼代理人：崔洁，山东崇杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王钢，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省x。 上诉人张国华因与被上诉人兰红丽、王钢确认合同无效纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020)鲁0213民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张国华上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回兰红丽的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由兰红丽承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。张国华与王钢就青岛市x区x户房屋签订的买卖合同，张国华已向其支付合理对价并办理了产权登记手续。一审诉讼中，王钢及张国华均认可下述事实：王钢与案外人张德全存在借款关系。张国华、王钢与案外人张德全均同意，用涉案房屋价款折抵上述借款，由张国华交纳税费并偿还银行贷款，将房屋出售给张国华并办理了产权登记手续。张国华交纳的税费及偿还银行贷款合计350140.13元。因此，张国华已向其支付了合理对价。王钢与案外人的借款真实存在，既办理了抵押登记，又有出借资金的银行流水，一审法院认定张国华未支付60万元房款错误，明显遗漏借款折抵房款的事实。二、一审法院法律适用错误。1.张国华为善意第三人。张国华作为普通公民，无法获取王钢的个人婚姻状况信息、离婚诉讼信息。张国华购买房屋时，涉案房屋产权登记为王钢单独所有，无共有人，张国华亦不知也无法知晓涉案房屋的共有情况。张国华已审查产权登记信息，又在房产登记机关办理了过户登记，且交房时兰红丽未在涉案房屋居住，张国华已尽到合理注意义务。此外就举证责任而言，善意取得中当事人是否为“善意”应是通过真实权利人举证说明第三人并非善意。因为不动产善意取得的前提是第三人信赖登记的权利状态，应首先推定第三人为善意。一审法院未要求兰红丽就张国华并非善意承担举证责任，不顾当时房屋产权登记状态，错误将举证责任分配给张国华，进而认定张国华非善意，明显适用法律错误。2.张国华与王钢签订的房屋买卖合同并未违背合同法第五十二条第二项，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况。本案一审过程中，各方并未提交任何实质性证据证明张国华与王钢存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况。此外，本案中并未就恶意串通情况有任何举证质证，一审法院仅分析张国华是否为善意第三人即认定本案应适用合同法第五十二条第二项，混淆了最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释三第十一条与合同法第五十二条第二项的规定，明显法律适用错误。3.一审法院违背了民事诉讼法第十三条的规定，审判超出了兰红丽一审诉讼请求。兰红丽一在一审诉讼中提出的诉讼请求为：确认王钢与张国华签订的青岛市x区x户房屋买卖合同无效。但一审法院判决张国华将涉案房屋恢复登记至王钢名下，并将该房屋返还给王钢，王钢向张国华返还维修基金、税费等。一审法院裁判超出兰红丽的一审诉讼请求，此外，该并未就张国华与王钢之间借款等情况进行审查，仅片面解决房屋买卖合同问题，无法保障张国华作为一个善意买受人的利益，未维护社会公平公正，也未保护正常的交易秩序。4.本案应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，驳回兰红丽的诉讼请求。本案中，即使涉案房屋为共有财产，王钢没有所有权和处分权，但依照上述规定，不得认定买卖合同无效。 兰红丽辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，张国华的上诉理由不能成立。本案系确认合同无效纠纷，兰红丽与王钢于2008年11月14日登记结婚，涉案房屋双方购买于2014年2月22日，在双方无任何书面约定的情况下，涉案房屋属于兰红丽与王钢婚内共有财产。后在兰红丽与王钢离婚诉讼期间，王钢单方擅自转移夫妻双方共有财产。根据相关法律规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。王钢单方转移与兰红丽婚内共有房屋的行为，属于在离婚期间恶意转移共有财产。且涉案房屋出售价格60万，显著低于市场价格。且无任何证据证明张国华已支付房款，出售时市价为1.7万元/㎡，本案房屋正常的市场价值应当在118万元左右。本案张国华与王钢存在个人债权债务关系。综合以上事实，张国华并非善意第三人，不适用善意取得。二、一审法院法律适用正确，张国华的上诉理由不能成立。一审法院在判决中适用了合同法第八条、第五十一条、第五十二条第二项、第五十八条、民事诉讼法第六十四条规定是正确的。王钢在离婚诉讼期间擅自出售其与兰红丽的共有房屋，属于恶意无权处分。张国华受让涉案房屋时也并非善意，且未付出合理的受让价格，属于非善意第三人，不适用善意取得。 王钢辩称，同意张国华意见。 兰红丽向一审法院起诉请求：1.确认王钢与张国华签订的青岛市x区x户房屋买卖合同无效；2.诉讼费由王钢及张国华承担。 一审法院认定事实：兰红丽、王钢于2008年11月14日登记结婚。王钢于2014年3月28日取得涉案房屋所有权登记，房地产权证载明房地产权利人系王钢，共有情况为单独所有，建筑面积69.06平方米。2018年2月5日，兰红丽起诉离婚。撤诉后，于2019年2月第二次起诉离婚。 2018年5月11日、2019年1月16日，王钢两次与案外人张德全签订抵押借款合同，以涉案房屋作为抵押物，向张德全借款40万元和75万元，并办理了抵押登记。 张德全与张国华原系夫妻关系，于2017年4月14日离婚。 2019年4月30日，王钢与张国华就涉案房屋签订房屋买卖合同，约定王钢将涉案房屋出售给张国华，约定房屋价款为60万元。张国华于2019年1月16日代为偿还涉案房屋银行贷款30832.47元，于2019年4月29日缴纳维修基金9184.98元，于2019年9月27日交纳不动产登记费80元、契税7379.55元、个人所得税7379.55元、印花税2.5元、补交土地价款295281.08元，上述共计350140.13元。2019年9月27日，张国华取得涉案房屋所有权证，权利人系张国华，共有情况为单独所有。张国华认可王钢已向其交付涉案房屋。 各方当事人有争议的事实：兰红丽称，涉案房屋系兰红丽、王钢婚姻关系存续期间的共同财产，2019年4月30日，在双方离婚诉讼期间，王钢以60万元远低于市场价格的房价，在兰红丽不知情的情况下，单方将该房屋出售给张国华，转移了该财产，该买卖合同无效。兰红丽提交《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》《山东省二手房买卖合同》《不动产抵押登记申请书》《借款抵押合同》、民事起诉状以证实其主张。王钢对上述《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》的真实性无法确认，称涉案房屋系其个人财产，对其他证据的真实性无异议，称其确实于2019年4月30日将涉案房屋出售给了张国华，但是没有恶意转移财产。张国华对上述证据的真实性无异议，称涉案房屋登记在王钢个人名下，由王钢单独所有，王钢有权单独处分，张国华不清楚涉案房屋是否为兰红丽、王钢的夫妻共同财产，双方离婚的事情也与张国华无关，张国华与王钢签订了房屋买卖合同，不存在恶意串通转移财产的情况。兰红丽提交的《山东省二手房买卖合同》《不动产抵押登记申请书》《借款抵押合同》、民事起诉状，王钢及张国华对真实性均无异议，对该证据的真实性，一审法院予以确认；对兰红丽提交的《青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表》，张国华对真实性无异议，王钢虽对该证据的真实性不予认可，但未提交证据证实其异议成立，对该证据的真实性，一审法院予以确认。 张国华称，其与案外人张德全原系夫妻，王钢与案外人张德全存在借款关系，张德全通过其银行账户多次向王钢发放借款，张国华与王钢就涉案房屋签订买卖合同，该房屋系经济适用房，合同签订的购房款为60万元，张国华交纳了税费及偿还银行贷款350140.13元，故涉案房款总价值为950140.13元，王钢与张德全经协商同意，用该借款折抵张国华应付给王钢的房款。张国华提交具结书、借款抵押合同、建设银行个人贷款证明、邮政储蓄银行业务凭证、工商银行账户明细、中国建设银行交易明细、房屋过户税费凭证以证实其主张。王钢对上述证据无异议，称其确实多次向案外人张德全借款，后来与张德全商量好，用涉案房屋折抵借款，故就将涉案房屋出售给了张德全的前妻张国华；兰红丽对上述证据的真实性无异议，但称本案的房屋买卖与案外人张德全没有关系，王钢系在兰红丽、王钢离婚诉讼期间恶意转移财产。张国华提交的具结书、借款抵押合同、建设银行个人贷款证明、邮政储蓄银行业务凭证、工商银行账户明细、中国建设银行交易明细、房屋过户税费凭证、离婚证，兰红丽及王钢对真实性均无异议，对上述证据的真实性，一审法院予以确认。 后张国华又提交其与张德全的离婚证，称其与张德全于2017年4月14日离婚，上述借款与房屋买卖合同之间没有任何关联。兰红丽、王钢对上述证据的真实性均无异议。一审法院对上述证据的真实性予以采信。后张国华又提交书面说明称房屋交易对价除了其支出的950140.13元外，还包括王钢因本次房屋交易被免除的借款债务。 一审法院认为，兰红丽、王钢于2008年11月14日登记结婚，于2014年3月28日取得涉案房屋所有权登记，虽该房屋登记于王钢个人名下，但王钢未提交证据证实该房屋系其个人财产，故一审法院认定该房屋系双方夫妻共同财产。本案的争议焦点为王钢与张国华签订的房屋买卖合同是否有效。司法基于维护社会公平公正，保护市场正常交易秩序，维护善意买受人利益等因素，应对房屋所有权的人的权利保护与善意张国华的权利保护进行平衡。本案中，王钢在离婚诉讼期间未经兰红丽同意出售涉案房屋，显属恶意。关于张国华是善意还是恶意的问题，首先，张国华如为善意购买，理应对房屋产权共有情况等信息进行全面了解，本案中，涉案房屋因借贷关系设立抵押权于张国华前夫张德全，但张国华既未提交证据证明张德全设定抵押权时对上述信息进行了审查，亦未提交证据证明其在涉案房屋买卖过程中对上述信息进行了审查。其次，关于交易对价，张国华一开始称涉案房屋购房合同约定的购房款60万元是以王钢与张德全之间的借款债务相抵，后又提交离婚证称王钢与张德全之间的借款与本案房屋买卖合同之间没有任何关联，一审庭审结束后又提交书面说明，主张涉案房屋的交易对价除了950140.13元（购房发票60万元，房屋维修基金、税费等350140.13元）外，还包括王钢因本次房屋交易被免除的借款债务，但未提交证据予以证明。一审法院认为，张国华除了350140.13元的维修基金、税、费等，并无60万元购房款的实际支付证明，且其对交易对价的陈述前后不一，反复变更。综上，张国华未对涉案房屋的产权情况进行审查，亦未提交证据证实其支付了合理对价，王钢与张国华的交易损害了兰红丽作为房屋共有人的权益，兰红丽既丧失了对涉案房屋的权利，又未取得相应房屋对价，兰红丽主张确认该房屋买卖合同无效，一审法院予以支持。 根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效，因涉案房屋已登记至张国华名下，故张国华应当将涉案房屋恢复登记至王钢名下。王钢未经兰红丽同意向张国华出售涉案房屋，故过户所需费用应当由王钢承担。张国华认可王钢已向其交付涉案房屋，因合同无效，张国华应向王钢返还涉案房屋。张国华因此支出的维修基金、土地价款、税费等350110.13元，王钢应退还。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条第二项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、确认王钢与张国华就青岛市x区x户房屋签订的买卖合同无效；二、张国华于判决生效之日起三十日内将上述房屋恢复登记至王钢名下，并将该房屋返还王钢，王钢向张国华返还维修基金、税费等共计350110.13元。王钢如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由王钢负担。兰红丽已缴纳9800元，予以退还，王钢应在判决生效之日起七日内交纳9800元，拒不交纳的，依法强制执行。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，案经查明，兰红丽与王钢于2008年11月14日登记结婚，涉案房屋双方购买于2014年2月22日，系在双方婚姻关系存续期间取得，在本案审理期间，王钢与兰红丽均未提交关于涉案房屋权属的书面约定，根据婚姻法的相关规定，涉案房屋应属于兰红丽与王钢婚内共有财产。对夫妻共同所有的财产，夫或妻有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。但，本案审理期间，王钢并未提交充分证据证明其处理涉案房屋时已经与兰红丽协商一致，构成无权处分。且,在本案一审、二审审理期间，王钢均未提交有效证据证明其与张德全就借款折抵房款问题协商一致。另外，张国华就涉案房屋价款支付问题在一审审理期间作出了前后不一致的陈述，其提交的证据也不能有效证明其已实际足额支付房款，本院对张国华已经支付房屋购买款的主张不予采纳。综上，一审法院确认王钢与张国华就涉案房屋签订的买卖合同无效，并对涉案合同无效的后果一并处理，有利于减轻当事人讼累，该处理并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人张国华负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 盛新国 二〇二一年一月二十八日 书记员 石 晗 书记员 李珊珊