山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0105民初6927号 原告：山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处，住所地济南市。 代表人：张智勇，该工程处主任。 委托诉讼代理人：刘帅，上海兰迪（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谯鹏文，上海兰迪（济南）律师事务所实习律师。 被告：泰安市圣邦三元花木有限公司，住所地山东省泰安市。 法定代表人：胡恩基，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：岳峰，山东天宇人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚秀娟，山东天宇人律师事务所律师。 原告山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处（以下简称黄河疏浚工程处）与被告泰安市圣邦三元花木有限公司（以下简称圣邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告黄河疏浚工程处的委托诉讼代理人刘帅、谯鹏文，被告圣邦公司的法定代表人胡恩基及其委托诉讼代理人岳峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄河疏浚工程处向本院提出诉讼请求：1、圣邦公司立即腾房并将其承租的位于济南市房屋、院落及附属设施、设备返还给黄河疏浚工程处；2、圣邦公司向黄河疏浚工程处支付房屋占有使用费2595元（暂计算至2020年11月10日；嗣后房屋占有使用费按每日1445元计收至实际返还之日止）；3、本案诉讼费由圣邦公司承担。事实与理由：2015年4月25日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，约定由圣邦公司承租黄河疏浚工程处名下位于济南市的房屋、院落及附属设施、设备，租赁期限自2015年8月1日起至2020年8月31日止，年租金为500000元。合同签订后，圣邦公司在租赁期内未按约支付租金及承担税费，构成违约。租赁期满后，圣邦公司又拒不腾房。为此，黄河疏浚工程处提起本案诉讼。 圣邦公司辩称，1、圣邦公司作为被告主体不适格。涉案《房屋租赁合同》系由胡恩基个人签订并实际履行，且向民政、消防、食药监等政府部门予以提交备案。圣邦公司之所以与黄河疏浚工程处签订《房屋租赁合同》，系因黄河疏浚工程处欠圣邦公司工程款，而胡恩基需向黄河疏浚工程处支付租金，故三方达成协议以工程款抵扣租金；又因黄河疏浚工程处走账及开具发票需要合同，故圣邦公司便配合黄河疏浚工程处于2018年1月签署了《房屋租赁合同》。2、胡恩基与黄河疏浚工程处签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为20年，现仍处于租赁期内，不存在合同解除的法定和约定事由。黄河疏浚工程处单方解除合同的行为构成违约，应向承租人赔付损失约2000000元。3、涉案老年公寓符合国务院及山东省政府关于减免租金的条件，但黄河疏浚工程处至今未予减免，承租人后续将会通过诉讼方式寻求租金减免。 诉讼中，双方当事人就涉案房屋租赁事宜产生了如下争执： 黄河疏浚工程处主张，其作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的圣邦公司于2015年4月25日签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定，甲方将其所有的位于济南市（黄河大堤上）的三层楼房一座（共38间，建筑面积2215平方米）、东屋食堂一排（共3间，建筑面积125平方米）、机井一眼及机井房一座、传达室2间（44平方米）、院落一座[东西长100米，南北长89米，面积8900平方米（含院内建筑物面积）]出租给乙方。第二条约定，该房屋及院落租赁意向期为20年，5年一续签；自2015年8月1日起至2020年8月31日止；2015年4月1日至2015年5月31日为乙方装修期，2015年6月1日至8月31日为试营业期，不计入租赁期内；乙方向甲方承诺，该房屋及院落主要作为老年公寓使用；租赁期满，甲方有权收回出租房屋及院落，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；自合同签订之日起，3年内按起租价计算，自第4年起按每年递增2%计算。第三条约定，该房屋、院落每年租金为500000元（该费用不含税），租赁期内乙方一年分两次交纳租金，首次于签订合同10日内交纳250000元，第二次于2016年3月1日前交纳250000元，第三次于2016年9月1日前交纳250000元，以此类推，分别于每年3月1日、9月1日前交纳相应租金。 上述合同签订当月，黄河疏浚工程处将约定的租赁物交付给圣邦公司。截至2020年9月，圣邦公司共支付租金2516954元，付清了自2015年8月1日起至2020年8月31日止租赁期间的租金。后，圣邦公司于2020年9月、10月、11月、12月又各支付了房屋占有使用费50000元。现涉案租赁物由胡恩基作为负责人的济南市天桥区恩基老年公寓占有使用，自黄河疏浚工程处将涉案租赁物交付圣邦公司后，该公司至今未返还。 因租赁期限已届满，故现要求圣邦公司返还上述合同第一条约定的租赁物，并要求圣邦公司支付自2020年9月1日起至实际返还涉案租赁物之日止的，按上述合同第二条约定的第五年的日租金1445元计算的占有使用费（需扣除圣邦公司已支付的占有使用费200000元）。 就其上述主张，黄河疏浚工程处提交了其与圣邦公司签订的《房屋租赁合同》1份（该合同所载签约日期为2015年4月25日，甲方签约代表处签有“张学明”的签名）予以佐证。 圣邦公司反驳称，黄河疏浚工程处所提交的上述《房屋租赁合同》并未实际履行，该合同的签订原因如答辩意见所述，系双方当事人于2018年1月所倒签。双方当事人实际履行的系圣邦公司的法定代表人暨济南市天桥区恩基老年公寓的负责人胡恩基与黄河疏浚工程处于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》。该合同与黄河疏浚工程处提交的《房屋租赁合同》约定的内容大部分相同，不同之处为关于试营业、租金上浮、发票的开具等事项的约定。在该合同的履行过程中，胡恩基一直在承担支付租金等合同义务，且实际将租赁物用于经营胡恩基作为负责人的济南市天桥区恩基老年公寓，故实际履行的是该合同，并非黄河疏浚工程处所提交的上述《房屋租赁合同》。现涉案租赁物仍由济南市天桥区恩基老年公寓占有使用。对于黄河疏浚工程处所主张的已付租金数额及于2020年9-12月支付的款项数额予以认可。 就其上述反驳主张，圣邦公司提交了载明由胡恩基作为乙方（承租人），与作为甲方（出租人）的黄河疏浚工程处于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》1份（甲方签约代表处签有“张学明”的签名）、胡恩基个人账户交易流水1份、济南市天桥区恩基老年公寓的中国工商银行电子回单4张、发票42张予以佐证。 对于圣邦公司的上述反驳主张，黄河疏浚工程处不予认可；对于圣邦公司提交的上述证据，黄河疏浚工程处质证称，对于圣邦公司提交的上述《房屋租赁合同》的真实性无法核实，但该合同所载甲方签约代表张学明已于2016年7月27日死亡；对于胡恩基个人账户交易流水1份、济南市天桥区恩基老年公寓的中国工商银行电子回单4张、发票42张的真实性无异议，但租金系由济南市天桥区恩基老年公寓实际支付。 对于黄河疏浚工程处对圣邦公司提交的上述《房屋租赁合同》的质证意见，圣邦公司称庭后核实其所主张的由黄河疏浚工程处提交的《房屋租赁合同》的具体签订时间。就此，本院限令其公司于本案庭审休庭后3日内予以书面回复核实结果，否则视为其公司认可黄河疏浚工程处的相关主张，但至今其公司未予回复。 为反驳圣邦公司的上述主张，黄河疏浚工程处又提交了如下证据： 1、落款时间为2020年5月15日、落款人为“济南市天桥区恩基老年公寓”、“原合同乙方：泰安市圣邦三元花木有限公司”，且于前述落款人之上分别加盖有“济南市天桥区恩基老年公寓”印鉴、“泰安市圣邦三元花木有限公司”印鉴的房屋租赁合同续签申请1份，载明：“山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处：济南市天桥区恩基老年公寓（泰安市圣邦三元花木有限公司承签）房屋租赁合同已到期，特申请疏浚工程处协商洽谈房屋租赁续签事宜，请接洽商谈。” 2、落款时间为2020年9月7日的律师函1份，主要载明：因双方未就《房屋租赁合同》续签事宜协商一致，上海兰迪律师事务所接受黄河疏浚工程处委托，告知圣邦公司：于收到本函后15日内，将承租的涉案租赁物交还黄河疏浚工程处。 3、黄河疏浚工程处出具的告知函1份（未载明具体日期，但黄河疏浚工程处于举证时称系于2020年11月3日作出），主要载明：圣邦公司承租的涉案租赁物租赁合同已到期且双方未就续签事宜协商一致，黄河疏浚工程处已于2020年9月7日发出律师函，但圣邦公司未按律师函要求归还涉案租赁物。鉴于此，现告知：圣邦公司应在收到本函后3日内返还涉案租赁物，圣邦公司于2020年9月、10月支付的两笔费用计100000元，黄河疏浚工程处予以接受，但作为房屋占有使用费以弥补损失，不代表作出续签租赁合同的意思表示。 4、落款时间为2020年11月5日、落款人为“泰安市圣邦三元花木有限公司”并于前述落款人之上加盖有“泰安市圣邦三元花木有限公司”印鉴的回复函1份，载明：“山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处：贵处11月3日告知函已收到，现对以下几个问题回复如下：1、我方认为合同双方签约二十年，只是约定五年一续签。贵处予以增加房屋及递增比例是违约行为。2、双方合同并未解除，我方九、十月份向贵处缴纳费用为房租，非你处主张的占用费，是我们继续履行合同的行为意思表示。” 5、落款时间为“2017年10月16日”、落款人为“泰安市圣邦三元花木有限公司”且落款人之上加盖有“泰安市圣邦三元花木有限公司”印鉴的委托书复印件1份，载明：“泰安市圣邦三元花木有限公司，现委托济南天桥恩基老年公寓王玉金从其账户交付山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处房屋租金。” 以上证据1-5证明，双方当事人实际履行的系黄河疏浚工程处与圣邦公司签订的《房屋租赁合同》，且该合同租赁期限已届满，黄河疏浚工程处已向圣邦公司提出返还涉案租赁物的要求。 对于黄河疏浚工程处提交的上述证据，圣邦公司发表质证意见如下： 1、对于房屋租赁合同续签申请的真实性无异议，但该申请的出具系基于黄河疏浚工程处的工作人员与胡恩基协商调整租金时，要求圣邦公司与济南市天桥区恩基老年公寓出具的。 2、对于律师函及告知函的真实性无异议，但因圣邦公司并非实际履行的合同的相对人，故不产生法律效力。且，黄河疏浚工程处在收取租金、出具发票后又予以否认，单方面将租金认定为房屋占有使用费，有违诚信原则。 3、对于回复函的真实性无异议，但不能证明系圣邦公司实际履行了合同。 4、对于落款时间为“2017年10月16日”、落款人为“泰安市圣邦三元花木有限公司”且落款人之上加盖有“泰安市圣邦三元花木有限公司”印鉴的委托书复印件的真实性需庭后核实。 就圣邦公司需核实的上述证据，本院亦限令其公司于本案庭审休庭后3日内予以书面回复核实结果，逾期视为其公司认可黄河疏浚工程处的相应主张，但至今其公司未予回复。 对于双方当事人的上述争执，经审查双方当事人提交的上述证据，并结合当事人的庭审陈述，本院认定：黄河疏浚工程处与圣邦公司系涉案房屋租赁合同关系的合同当事人，实际履行的合同系其两者于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》，合同履行状况系黄河疏浚工程处所主张的事实，且该合同约定的租赁期限已届满。理由如下：首先，黄河疏浚工程处提交的《房屋租赁合同》，可体现出双方当事人就涉案租赁事宜达成合意的事实；而其提交的由圣邦公司出具的房屋租赁合同续签申请及回复函所载内容，又系明确针对前述房屋租赁合同所作出，足以则印证双方当事人实际履行的系前述《房屋租赁合同》。圣邦公司虽抗辩称黄河疏浚工程处提交的《房屋租赁合同》系于2018年1月倒签，签订该合同事出有因，实际履行的系胡恩基与黄河疏浚工程处签订的《房屋租赁合同》，圣邦公司不是本案适格被告，房屋租赁合同续签申请又系基于黄河疏浚工程处的工作人员要求所出具，并提交了由胡恩基与黄河疏浚工程处签订的《房屋租赁合同》予以反驳，但因其该抗辩主张并未得到黄河疏浚工程处的认可，亦无证据予以佐证，且在黄河疏浚工程处对其抗辩主张提出异议后，其亦未能在本院限令的期限内对其抗辩主张作出答复，故对其该抗辩主张本院不予采纳；对于其提交的由胡恩基与黄河疏浚工程处签订的《房屋租赁合同》，因其后续针对黄河疏浚工程处提交的《房屋租赁合同》出具房屋租赁续租申请及回复函的行为，足以证实该其提交的该合同并未实际履行，故对其提交的该合同本院不予采信。其次，圣邦公司向黄河疏浚工程处提出房屋租赁合同续签申请的行为足以说明，双方当事人于前述《房屋租赁合同》中约定的租赁期限仅为5年，到期后需重新签订租赁合同，20年仅系意向期，对双方均无约束力。即按约定至2020年8月31日，租赁合同期限届满。再次，通过黄河疏浚工程处向圣邦公司发出律师函、告知函及圣邦公司进行回复所出具的回复函而言，在前述《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方当事人并未就再行签订租赁合同达成合意，故不存在双方当事人重新形成租赁合同关系的事实。最后，对圣邦公司已支付的租金数额，因黄河疏浚工程处认可圣邦公司已付清租赁期限内的租金及租赁期限届满后圣邦公司所支付的款项数额，故对此本院予以认定。至于圣邦公司于租赁期限届满后所支付的200000元的性质，如上所述，因租赁期限已届满，且双方未就重新签订租赁协议达成合意，故不应视为系支付的租金。 本院认为，黄河疏浚工程处与圣邦公司签订的涉案《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方当事人均应恪守履行。租赁期限届满后，作为出租方，黄河疏浚工程处有权依约收回涉案租赁物；而作为承租方，圣邦公司即对涉案租赁物不再享有占有使用权，应当依约如期交还涉案租赁物。因此，黄河疏浚工程处要求圣邦公司腾房并将涉案租赁物予以返还合法有据，对其该请求本院予以支持。对于黄河疏浚工程处所主张的房屋占有使用费，如上所述，因圣邦公司在租赁期限届满后一直占有使用涉案租赁物，未能及时予以返还，故黄河疏浚工程处要求其参照合同约定支付房屋占有使用费合理有据；但对于黄河疏浚工程处所主张的房屋占有使用费的计算方式，因按约定计算第5年的日租金为1425元﹛[500000元+500000元×2%+（500000元+500000元×2%）×2%]÷365天﹜，故房屋占有使用费应按前述标准计算，而非黄河疏浚工程处所主张的日租金为1445元，故对此本院予以调整。 综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七项、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告泰安市圣邦三元花木有限公司于本判决生效之日起15日内腾空其与原告山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处于2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》第一条约定的位于济南市（黄河大堤上）的三层楼房一座（共38间，建筑面积2215平方米）、东屋食堂一排（共3间，建筑面积125平方米）、机井一眼及机井房一座、传达室2间（44平方米）、院落一座[东西长100米，南北长89米，面积8900平方米（含院内建筑物面积）]，并返还给原告山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处； 二、被告泰安市圣邦三元花木有限公司向原告山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处支付自2020年9月1日起至履行完毕上述第一项所列返还义务之日止，按1425元/每日计算的房屋占有使用费（按前述计算方式计算所得款项须减去被告泰安市圣邦三元花木有限公司已支付的200000元），于返还上述第一项所列房屋、院落及附属物时一并付清； 三、驳回原告山东黄河工程集团有限公司疏浚工程处的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告泰安市圣邦三元花木有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  曹新建 二〇二一年一月二十七日 书记员  高雪莲