福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终34号 上诉人（原审原告）：孙延成，男，1972年8月9日出生，汉族，住三明市梅列区。 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 上诉人孙延成与上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 孙延成上诉请求：撤销一审判决第一项，改判碧桂园公司支付逾期交房违约金37204.2元（按已支付房款961349元×0.0003×129天）；二审案件受理费由碧桂园公司负担。事实和理由：《商品房买卖合同（预售）》的《补充协议书》，第五条中约定“自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，是双方真实意思表示，且不存在约定明显过高的情况，合法有效。一审判决未予采信明显错误。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙延成全部诉讼请求，一、二审案件受理费由孙延成负担。事实和理由：1.碧桂园公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知孙延成收房，《商品房买卖合同》约定的通知义务已履行完毕，虽商品房尚未取得竣工验收备案表，但并不引响交付行为本身，且未经竣工验收备案其只是承担补办竣工验收备案手续的行政责任。孙延成怠于行使其自身权利未收房，碧桂园公司就不应再承担逾期交房违约责任；2.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除与事实和法律相悖，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 孙延成向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付逾期交付符合条件的商品房违约金37204.2元（按已支付全部房款961349元*0.0003*129天=37204.2元，从2017年6月30日计至碧桂园将符合房屋的实际交付之日即2017年11月6日止，共129天）；2.碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金30650元（违约金613天*50元=30650元）；3.本案诉讼费用由碧桂园公司负担。 一审法院认定事实：1.2015年8月24日，原告孙延成与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》，主要约定：孙延成向碧桂园公司购买三明市梅列区××号××幢××号房，建筑面积142.02平方米，房屋总价款为961349元，以按揭分期付款的方式支付；碧桂园公司应于2017年6月30日前向孙延成交付该商品房；该商品房交付时应当符合的条件为：碧桂园公司已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。孙延成自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件；除不可抗力外，碧桂园公司如未按照约定时间将该商品房交付孙延成，逾期交付责任由买卖双方再行约定；因碧桂园公司的原因，孙延成未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园公司应向孙延成支付50元的违约金。合同签订后，孙延成向碧桂园公司支付了购房款961349元。碧桂园公司于2017年11月28日向孙延成交付案涉商品房，孙延成缴交了房屋物业费。 2.2017年11月14日，梅列区××园××号××幢房屋通过竣工验收备案。2019年6月20日，三明市自然资源局为梅列区××园××号××幢办理了国有建设用地使用权∕房屋所有权首次登记(总确权)。2019年6月23日，碧桂园公司通知孙延成办理案涉房屋不动产权属登记手续。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任，如应承担，违约金如何计算的问题。一审法院认为，孙延成与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未依约于2017年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给孙延成，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉商品房于2017年11月14日通过竣工验收备案，取得建设工程竣工验收备案证明文件，至此案涉商品房达到了合同约定的交付条件。逾期交房违约金应于2017年7月1日起开始计算，孙延成主张逾期交房违约金计算至2017年11月6日，符合法律规定，本院予以支持。孙延成主张逾期交房违约金按日万分之三的标准计算，碧桂园公司认为明显过高，要求予以调整，鉴于双方当事人对逾期交房违约金未予以约定，根据本案实际情况，逾期交房违约金可按中国人民银行同期人民币贷款基准利率4.35％进行计算，具体确定为961349元×4.35%÷12÷30×129＝14985.03元。 2.碧桂园公司是否应承担逾期办证的违约责任，如应承担，违约金如何计算的问题。一审法院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。孙延成与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致孙延成未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。《商品房买卖合同(预售)》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。依据此条规定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付后第91日开始计算。碧桂园公司于2017年11月28日向孙延成交付案涉商品房，逾期办理商品房权属证书的违约金应于交房日的次日起第91日起计算，即自2018年2月27日起计算。碧桂园公司于2019年6月23日通知孙延成办证，碧桂园公司已尽相应合同义务，故逾期办理商品房权属证书的违约金计算至碧桂园公司通知孙延成办证前一日为宜，即计算至2019年6月22日。房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院对其辩解不予采纳。因此，逾期办证违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》的约定计算，具体确定为50元×481＝24050元。 综上、一审法院认为，案涉《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议书》系孙延成与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行交房及办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。孙延成要求碧桂园公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求符合双方约定及法律规定的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给孙延成逾期交付符合交房条件的商品房违约金14985.03元；二、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给孙延成逾期办理商品房权属登记违约金24050元；三、驳回孙延成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496元，减半收取748元，由孙延成负担299元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担449元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年6月30日前，碧桂园公司办理初始登记的时间是2019年6月20日，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。碧桂园公司2017年11月14日取得建设工程竣工验收备案文件，并于2017年11月28日向孙延成交付案涉商品房，碧桂园公司才履行完涉案房产的交付义务，故碧桂园公司已构成违约。逾期交房违约违约金应从《商品房买卖合同（预售）》约定交房之次日2017年7月1日起计算至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件并向孙延成交付商品房之前一日止。孙延成主张逾期交房违约金计算至2017年11月6日，亦符合法律规定，故应予支持。《商品房买卖合同（预售）》的《补充协议书》第五条中约定，逾期交房违约金按已付房价款的日万分之三支付违约金，即从2017年7月1日计算至2017年11月6日，共128天，计36915.8元（961349元×0.0003×128天）。一审判决认定双方当事人对逾期交房违约金未予以约定，且逾期交房违约金按日万分之三的标准计算明显过高，并予以调整有误。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。孙延成的上诉请求部分成立，一审判决对逾期交房违约金的计算有误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2014号民事判决第一项为：三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给孙延成逾期交付符合交房条件的商品房违约金36915.8元； 二、维持三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2014号民事判决第二项、第三项。 一审案件受理费1496元，减半收取748元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1496元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二一年一月二十日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。