江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5655号 原告（反诉被告）：徐晨敏，女，汉族，1977年5月3日出生，住南京市。 被告（反诉原告）：王凤凤，女，汉族，1982年1月26日出生，住南京市。 委托诉讼代理人：张懿娣，江苏万静律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐晨敏与被告（反诉原告）王凤凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案，后被告王凤凤提出反诉，本院予以受理并合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐晨敏，被告（反诉原告）王凤凤委托诉讼代理人张懿娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）徐晨敏向本院提出诉讼请求：1.要求王凤凤退还2020年2月1日至2020年4月13日期间的房租69689元；2.要求王凤凤退还水电押金20000元。事实与理由：徐晨敏与王凤凤系房屋租赁关系。徐晨敏在2017年7月21日向王凤凤承租位于鼓楼区上海路85号一处门面房。由于疫情原因，案涉房屋在2020年2月1日至2020年4月13日一直处于封闭围挡状态，无法正常营业。后案涉房屋因外墙再次围挡施工，无法正常营业。由于这两次严重影响，造成徐晨敏无法再继续经营，徐晨敏于2020年6月8日（合同到期前一个月）正式向王凤凤提出结束租赁，并在此期间多次向王凤凤提出解决办法并要求退还疫情期间房租，皆未能得到合理解决。为维护徐晨敏合法权益，故诉至法院，要求判如所请。 被告王凤凤辩称并反诉称，对于租金损失，非王凤凤原因造成，故无义务退还。押金是因为徐晨敏提前解除合同，造成违约，因此押金冲抵违约金。由于徐晨敏违约解除合同的行为，造成了案涉房屋自2020年7月20日至今处于空置状态，后期还要空置多久无法确定，因此要求徐晨敏承担下一年年度6个月租金损失153153.5元，并由徐晨敏承担反诉费。 原告（反诉被告）徐晨敏反诉辩称，其不应当承担损失。双方之间已于2020年7月20日交接房屋并有收条为证，双方之间合同已经终止，水电押金应当返还。 经审理查明：2017年7月21日，徐晨敏（承租方，乙方）与王凤凤（出租方，甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：第一条，房屋的基本情况。1、甲方出租的房屋位于江苏省南京市。2、出租房屋建筑面积为80㎡。第二条，甲方拥有该房屋的完全产权，并有房屋产权证复印件作为该房屋的附件。乙方应提供身份证明文件，包括身份证复印件、公司执照复印件、企业代码证复印件等，作为本协议的附件。第三条，租赁期限、用途。1、该房屋租赁期为2017年7月21日起至2022年7月20日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为服装销售用途。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第四条，租金及支付方式。（1）租金。1、第一年从2017年7月21日起至2018年7月20日，租金每年一次性付清，乙方在2017年6月21日前全额支付一年房租人民币264600元（大写贰拾陆万肆仟陆佰圆）。甲方在收到租金后应给乙方收费凭证。（如需发票税费由乙方另行支付）2、第二年从2018年7月21日至2019年7月20日，租金每年一次性付清，乙方在2018年6月21日前全额支付一年房租人民币277830元（大写贰拾柒万柒仟捌佰叁拾圆）。甲方在收到租金应给乙方收费凭证。（如需发票税费由乙方另行支付）3、第三年从2019年7月21日至2020年7月20日，租金每年一次性付清，乙方在2019年6月21日前全额支付一年房租人民币291721.5元（大写贰拾玖万壹仟柒佰贰拾壹圆伍角）。甲方在收到租金后应给乙方收费凭证（如需发票税费由乙方另行支付）4、第四年从2020年7月21日至2021年7月20日，租金每年一次性付清，乙方在2020年6月21日前全额支付一年房租人民币306307元（大写叁拾万陆仟叁佰零柒圆）。甲方在收到租金后应给乙方收费凭证（如需发票税费由乙方另行支付）。5、第五年从2021年7月21日至2022年7月20日，租金每年一次性付清，乙方在2021年6月21日前全额支付一年房租人民币321622元（大写叁拾贰万壹仟陆佰贰拾贰圆）。甲方在收到租金后应给乙方收费凭证（如需发票税费由乙方另行支付）。（2）押金。乙方签订租赁合同前需交纳租赁押金，押金数额为20000元，租赁期满或合同终止后，乙方凭水电、暖气费、电话费、物业费相关清单复印件，由甲方一次性将租赁押金无息退还给乙方。第五条，租赁期间相关费用的缴纳。1、房屋租赁期间发生的一切费用及维修（包括房屋租赁税）由乙方负责。第六条，出租方与承租方的变更。1、租赁期间，甲方出售房屋，须在七日前电话或书面形式通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。2、甲方如将房产所有权出售转移至第三方，应在正式销售后的15个工作日内以书面形式通知乙方，房产所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。3、租赁期间，乙方没有甲方的许可，禁止转租。第七条，甲方的责任和义务。1、甲方保证出租商品产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。2、甲方在签订合同之时将房屋交给乙方使用。第八条，乙方的权利义务。1、乙方有自主经营权。2、乙方在签订租赁协议的同时，必须遵守物业公司管理的相关规定。3、乙方在租赁期间，必须做好防范措施，保护租赁房屋内设备和其他设施的完好无损（自然折旧除外）。4、乙方在租赁期间，应按合同规定按时支付租金及各项其他费用，且合法使用房屋，不得从事违法违纪等行为，否则一切责任由乙方承担，甲方不承担责任。5、乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要，需经物业公司和甲方同意后方可进行。乙方如因故意或重大过失造成租赁房屋及其设备的毁损，应负责恢复原状，如不能恢复，甲方有权扣除押金，押金不足以弥补甲方损失时，甲方有权要求乙方予以赔偿。6、本合同在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，任何一方均可向商铺所在地人民法院提起诉讼。 2017年7月21日，王凤凤出具收条，载明“今收到徐晨敏房租费贰拾陆万肆仟陆佰元正，水电押金贰万元正。”后双方按约履行租赁合同，租金支付至2020年7月20日。 徐晨敏与王凤凤的微信聊天记录载明。2020年6月1日，王凤凤，“看来我的好意你不领情呀，你觉得月底付钱早了，你要21号付款，就按合同年付吧。”2020年6月8日下午，徐晨敏，“王总，你好，疫情围挡刚拆这房子又开始围挡了，我无法继续经营下去了，到7月20号我搬走，房子交还你，我们水电结清，你把押金退我。”同日晚上9点46分，徐晨敏，“王总，你好，你的房子由于疫情加小区围挡造成我2020年2月1日到2020年4月13日都无法开门营业，这个接近两个半月的房租我们在之前已一年付清，现在请你把这个期间房租退还我，谢谢。”王凤凤，“我会让律师联系你协商解决，解决不了就起诉。”2020年7月20日，徐晨敏将房屋交付给王凤凤。 为证明案涉房屋因围挡导致不能正常经营，徐晨敏提交其与王凤凤的微信聊天记录、视频及2020年4月11日案涉房屋附近照片。王凤凤质证称，确实存在围挡，但徐晨敏主张因围挡导致其不能正常经营的事实不成立。 为证实徐晨敏在马路对面又租了店面，王凤凤提供两张照片，照片上有“店面搬迁通知MINMIN迷恩上海路店已搬至马路对面，28号新店开始营业！如在此期间有需要小主可移驾至中山北路店。如带来不便，敬请谅解！电话133****6183”。徐晨敏质证称，店面已经转让给他人，其并非后来店面的经营者。 为证明已将案涉店铺转让，徐晨敏提交其与卞周财于2020年7月15日的《转让合同》及营业执照，约定，卞周财于2020年7月15日前向徐晨敏支付转让费叁万元整，店铺现有设备（空调设备）、物品（剩余服装）、名称、客户资料在徐晨敏收到卞周财转让金后无偿归卞周财使用。营业执照载明鼓楼素凰服装店，经营者卞周财，注册日期为2020年11月17日，经营场所为南京市。王凤凤质证称，上述转让及营业执照办理，王凤凤均不知悉。徐晨敏提交的上述证据说明其不继续履行合同的行为是早有预谋，印证了其主观上与客观上违约的事实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，徐晨敏与王凤凤之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行自己的义务。因疫情原因及外墙维修而导致房屋使用受限，徐晨敏主张减免部分房租，具有事实和法律依据，本院予以支持。结合本案实际情况，本院酌定2020年1月至2020年6月的租金减免50000元，王凤凤应将该租金退还徐晨敏。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，徐晨敏与王凤凤在履行过程中因租金是否减免发生争议，王凤凤最终书面回复的内容为“我会让律师联系你协商解决，解决不了就起诉”，因双方租赁合同尚在履行过程中，徐晨敏仍有继续支付房租的义务，故徐晨敏以王凤凤未能减免租金为由要求解除合同，既无法律依据，亦不符合双方合同约定，徐晨敏依法不享有合同解除权。徐晨敏告知王凤凤不再续租的行为，依法不能产生合同解除的法律后果。双方已于2020年7月20日交接案涉房屋，本院认定双方之间的房屋租赁合同因实际交接于2020年7月20日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。根据双方的房屋租赁合同第四条第二款约定，“乙方签订租赁合同前需交纳租赁押金，押金数额为20000元，租赁期满或合同终止后，乙方凭水电、暖气费、电话费、物业费相关清单复印件，由甲方一次性将租赁押金无息退还给乙方”，现双方租赁合同已经解除且均认可水电、暖气费、电话费、物业费已经结清，故徐晨敏主张返还押金20000元的诉请，本院予以支持。因徐晨敏的原因致租赁合同解除，故王凤凤主张案涉房屋空置的损失，具有事实和法律依据，本院予以支持。结合双方当事人的过错及本案实际情况，本院酌定损失为70000元。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王凤凤应于本判决生效之日起十日内返还徐晨敏70000元（租金50000元、押金20000元）； 二、徐晨敏应于本判决生效之日起十日内赔偿王凤凤损失70000元； 三、驳回徐晨敏、王凤凤的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2042元，由王凤凤负担1550元，徐晨敏负担492元；反诉受理费1682元，由徐晨敏负担1550元，王凤凤负担132元。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 贾亚东 二〇二一年一月二十五日 法官助理 傅娇阳 书 记 员 沈彦池