江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初580号原告：镇江市中建地产有限公司，住所地镇江市京口区象山街道学府路88-8号，统一社会信用代码91321100582328144E。法定代表人：樊飞军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。被告：车文丽，女，1969年3月22日出生，汉族，住镇江市。原告镇江市中建地产有限公司与被告车文丽房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年3月19日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年5月11日、2020年7月28日公开开庭审理本案。两次开庭原告镇江市中建地产有限公司的委托诉讼代理人傅从华，被告车文丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告镇江市中建地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的两份《商铺租赁合同》；2.被告给付原告租金274606.67元（2019年8月1日至2019年12月24日，此后租金按合同约定给付至返还租赁房屋之日止）；3.被告给付违约金148288元；4.被告给付逾期付款违约金32952.79元（暂计算至2019年12月31日，此后违约金按年利率36％计算至实际付清欠款为止）；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订《商铺租赁合同》两份，原告将其所有的位于镇江市商铺（以下简称案涉商铺）出租给被告经营餐饮，租赁期限5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。同时合同对租金、违约责任及其他权利义务作出了约定。合同签订后，被告按约给付租金至2019年7月31日，此后租金经原告多次催要无果。被告车文丽辩称，同意解除租赁合同，案涉商铺本人还在使用，按约给付租金亦无异议，原告主张的违约金及逾期付款违约金不认可。因得知本人租赁的案涉商铺租金比隔壁商铺要高，经与原告交涉无果，本人已于2019年9月6日向原告方工作人员送达了终止房屋租赁申请书，原告未给与答复，期间本人多次找原告协商调整房租问题，原告一直没有明确答复。原告为支持其诉请提交了营业执照、不动产单元首次登记证明书、被告身份证复印件、案涉商铺租赁合同，被告车文丽围绕抗辩事由提供了案涉商铺租赁合同、商铺租赁合同文本、房屋租赁合同终止申请书及照片。本院经庭审就证据材料进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告签订《商铺租赁合同》两份，原告将其所有的位于镇江市商铺出租给被告经营餐饮，租赁期限5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。合同5.2条约定，在被告违约情况下，原告有权没收租赁保证金；合同11.6条约定，被告无正当理由拒不交付租金达3个月以上的，原告有权解除合同，扣除租赁保证金，并要求被告赔偿原告因被告违约而产生的实际损失；合同12.1条约定，被告逾期支付租金，每日按逾期总额的1％给付原告滞纳金，逾期超过30天的，原告有权解除合同，没收被告租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）；合同12.3条约定，因被告违约而解除合同的，被告缴纳的租赁保证金抵做违约金，原告不予返还，造成的损失数额大于租赁保证金数额的，原告有权追偿。合同对租金及相关费用、租赁保证金、争议管辖等事项作出了约定。合同签订后，被告一直正常使用案涉商铺至今，但租金按约给付至2019年7月31日后未再支付。原告催要无果后于2020年3月19日诉来本院，提出上述诉讼请求。另查明，被告按约向原告支付了租赁保证金合计148288元。本院认为，原、被告签订的两份《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按约履行。本案中，被告未按合同约定时间足额支付租金，违反合同约定，原告行使合同约定的解除权，解除案涉房屋租赁合同，符合合同约定和法律规定，原告解除合同的诉请，本院予以支持。当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故案涉房屋租赁合同于被告收到本案起诉状副本之日即2020年3月22日解除。关于原告要求被告支付租金的诉请。本院认为，2019年8月1日至2020年3月22日，合同尚未解除，被告应支付此期间的租金422897元。被告从2020年3月23日合同解除至实际返还案涉商铺之日止，按每季度164765元支付原告房屋占有使用费，对原告该诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方合同中约定的滞纳金性质上应属于违约金，合同约定每日按逾期总额的1％给付违约金标准过高，原告的损失主要为被告未付租金的资金占用成本以及预期可得利益的损失。租赁保证金抵扣违约金已弥补原告的部分损失，再综合考虑合同的履行程度、当事人的过错情况，对原告主张的违约金，本院酌定为164765元，抵扣租赁保证金148288元后，被告还需给付原告违约金16477元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江市中建地产有限公司与被告车文丽签订的两份《商铺租赁合同》于2020年3月22日解除；二、被告车文丽于本判决发生法律效力之日起七日内，给付原告镇江市中建地产有限公司2019年8月1日至2020年3月22日期间的租金422897元，从2020年3月23日起至实际返还案涉商铺之日止，按每季度164765元支付房屋占有使用费；三、被告车文丽给付原告镇江市中建地产有限公司违约金164765元（被告支付的148288元租赁保证金予以冲抵后，被告还需给付原告违约金16477元）；四、驳回原告镇江市中建地产有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8138元（原告镇江市中建地产有限公司已预交），由被告车文丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  丁晓鸣人民陪审员  王国艾人民陪审员  顾介华二〇二一年一月二十三日书 记 员  史方雅附：⒈相关法律条文⒉上诉须知附：1、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。⒉上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。