山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1311民初4755号 原告：曹风刚，男，1981年7月24日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：王晓华，山东仁熙悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晶琳，山东仁熙悦律师事务所实习律师。 被告：侯丙岭，男，1967年12月16日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 被告：周庆云，女，1968年8月3日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：周春堂，山东上开律师事务所律师。 原告曹风刚与被告侯丙岭、周庆云租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹风刚向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告返还原告房租费96000元，各项厂房装修费用210349.5元；3.诉讼费、保全费、保函费等费用由被告负担。事实和理由：2020年5月5日，原告作为乙方与被告侯丙岭作为甲方签订《厂房租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于侯三岗的厂房租赁于乙方使用。面积为1700平方米及其院落附属房屋，租赁期限为五年，租金每年为人民币大写：壹拾万元。乙方只向甲方交纳租金，其他费用由甲方承担，如土地费租金等，租赁时间2020年6月1日起至2025年5月30日止。租赁期满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。……四、租赁费用的支付，乙方首付30%工厂开业后付清剩余一年租金。五、甲方行为导致乙方无法正常生产的，甲方应退还乙方相应时间的租金。场所的维修，建设；甲方应负责租赁物相关设施的维护及维修，乙方在租赁期限内应爱护租赁物，乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，由双方另行协商解决。……七、租赁期间，如房屋发生造成的自然损坏，或屋面漏水等，维修费用由甲方承担，乙方有权自行修缮，但费用由甲方承担。……十一、本合同经双方签字，并收到乙方支付的首付租金生效。合同还规定了双方其他的权利和义务。合同签订后，原告共计向被告支付租金96000元。原告为满足生产经营需要，同被告协商后对厂房进行了装修，被告亦多次到装修现场。原告于2020年6月22日与山东缘一地坪工程有限公司签订《车间地坪漆工程协议》，对厂房内地面铺设地坪漆，共计工程款49818元；2020年6月1日与山东天禾广告装饰有限公司签订《厂房装修合同》，对厂房室内外、照明、办公室、电源等进行了生产经营性装修，共计支付装修款154367.5元；另支付打井费5350元；支付自来水管安装费814元。原告将租赁厂房装修完毕后，今年夏天来临，被告厂房存在房屋漏雨问题，无法正常使用。原告与被告多次沟通要求其修缮房屋，被告一直拒绝、未能修复，原告租赁厂房生产经营的目的不能达到。另，被告周庆云与被告侯丙岭为夫妻关系，厂房为其夫妻财产，本案被告所出租的厂房，未取得建设工程规划许可证。原告认为，被告房屋漏水不能达到生产经营的目的，被告出租给原告的厂房亦未取得建设工程规划许可证，结合法律规定，该租赁合同无效，因此给原告造成的经济损失，被告应当依法赔偿。现原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。 侯丙岭、周庆云辩称，一、原告以被告未取得建设工程规划许可证为由，主张合同无效，于法无据。首先，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，城乡规划包括村庄规划，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设及农村住宅建设的，的确需要取得乡村建设规划许可证。但是该部法律生效实施的时间是2008年1月1日，在2008年1月1日前，我们国家实行的是《中华人民共和国城市规划法》，城市规划法第三条的规定：“本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇”，也就是说2008年之前，城市规划法并不约束村庄，国家没有村庄规划之说，建设工程规划许可证并不适用于农村建房，即农村土地建房并没有强制性的要求必须确定规划许可证。本案中，被告是在2003年从村委承包了土地进行建厂，根据法不溯及既往的原则，被告未办理规划许可证并不违背法律规定，不属于违章建筑。另外根据国家相关政策法规，是否属于违建，是由人民政府负责认定的，事实上，被告所在村庄地区，包括本案被告的厂房在内，村庄厂房面积达数4亩，我们国家自2018年就开始清查违章建筑，如果该村的数4亩厂房属于违建，政府不可能发现不了而不予处理，所以在没有经过人民政府书面认定我方厂房属于违法建筑前，我方的厂房是属于合法建筑，被告仅仅根据我方无建设工程规划许可证，就主张合同无效，没有法律依据。其次，被告修建的是临时性建筑，与村委签订的合同在经管站进行了备案，不属于违法建筑。二、被告主张厂房漏水，不能达到生产经营目的，合同无效，给其造成损失，应由被告承担，缺乏事实和法律依据。根据双方合同的约定，如果产生屋面漏水，原告有权自行修缮。也就是说双方在签订合同时，均考虑了漏水的情况，即一旦出现漏水，原告是可以自己修缮的。本案中，原告将修复漏水的责任完全推给被告，即便推给被告，被告在得知后，也是积极修缮，何况漏水并不严重，只是个别地方，所以漏水的情形并不能达到导致原告无法生产经营的程度，原告违背双方的约定，将维修责任完全推给被告，是在为其违约找借口。三、我方在雨天也去厂房看过，并没有发现明显漏雨问题，在签订合同前原告也去检查过。综上所述，被告认为，双方签订的合同合法有效，合同应继续履行，原告的主张于法无据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2020年5月5日，原告曹风刚（合同乙方）与被告侯丙岭（合同甲方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于临沂市罗庄区××庄街道××村的厂房租赁于乙方使用，租赁期限为5年，自2020年6月1日起至2025年5月30日止，租金为每年100000元。合同签订后，原告曹风刚已向被告侯丙岭支付租金96000元，并已对厂房进行了装修。现双方因合同的履行及效力产生争议，因此成诉。诉讼过程中，被告同意不再继续履行租赁合同，但不同意利用原告已装饰装修的物品。 经原告申请，本院委托，2020年12月30日山东恒达信项目管理有限公司出具鉴定意见书，就原告投入的装饰装修费用提出如下鉴定意见：装修总造价为192523.51元，其中附着于厂房内不能拆除部分（含厂房内墙面涂料、污水管道、南侧平房墙面涂料、顶棚涂料、大便器、小便器、洗脸盆；地坪漆）的造价为58984.88元，可拆除部分（含厂房内彩钢板房、铝合金门窗、配管穿线、灯具、开关、插座、配电箱、电缆、钢丝绳；室外水泵间）的造价为133538.63元；可拆除项目的拆除费用为19754.90元（未考虑外运及折旧费用）。原告支出鉴定费7000元。 另查明，2003年1月1日，被告侯丙岭与案外人临沂市罗庄区盛庄街道侯三岗社区居民委员会（原临沂市罗庄区双月湖街道侯三岗社区居民委员会）签订《土地承包协议书》，约定：侯三岗村委将村北5亩土地承包给侯丙岭建厂使用，承包期限为20年，自2003年1月1日起至2023年1月1日止。后双方于2019年8月6日就上述土地再次签订土地承包合同，约定租赁期限为3年，自2019年3月1日至2022年2月28日止。案涉厂房即建设在该幅土地之上。还查明，被告侯丙岭与被告周庆云系夫妻关系，案涉合同的签订、履行发生在双方婚姻关系存续期间。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告未能举示证据证实案涉厂房已取得建设工程规划许可证，其虽辩称涉案厂房建设于《中华人民共和国城乡规划法》实施之前，无需取得建设工程规划许可证，但被告亦未能举证证实涉案厂房建设经有权政府部门审批允许，故被告应承担举证不能的诉讼后果。涉案租赁合同应为无效合同，原、被告双方因合同无效应互负返还责任。关于原告主张的返还96000元租赁费，因原告已实际占有案涉厂房，本院酌定参照合同约定的租金标准扣减自租赁之日至本案起诉之日期间的房屋使用费21096元，扣减后，被告侯丙岭应向原告返还租赁费74904元。关于原告主张的210349.5元装修费用，原告装修时，被告未提出异议，应视为同意原告进行装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，因原告作为市场交易主体未对租赁房屋的合法性尽到合理的注意义务，应与被告侯丙岭平均分担导致合同无效的法律责任，故结合山东恒达信项目管理有限公司的鉴定意见，本院酌定已形成附合即不能拆除的装饰装修物折价50%归被告所有，被告向原告支付该部分装修费用29492.44元；未形成附合即可拆除的装饰装修物，因被告不同意利用，由原告自行拆除。关于原告支出的鉴定费用7000元，系查清本案事实所支出的必要费用，由原、被告双方平均分担。关于原告主张的保函费，因并非诉讼必然发生的费用，本院依法不予支持。被告周庆云与被告侯丙岭系夫妻关系，其对涉案厂房租赁未提异议，该租赁收入用于夫妻共同生活，其应按照夫妻共同债务对被告侯丙岭因案涉合同产生的相关义务负担共同清偿责任。 综上所述，依照原《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告侯丙岭、周庆云于本判决生效后十五日内向原告曹风刚返还租赁费74904元； 二、被告侯丙岭、周庆云于本判决生效后十五日内向原告曹风刚支付装修费用29492.44元； 三、原告曹风刚于本判决生效后十五日内向被告侯丙岭、周庆云腾退租赁房屋并将未形成附合的涉案房屋装饰装修物拆除（含厂房内彩钢板房、铝合金门窗、配管穿线、灯具、开关、插座、配电箱、电缆、钢丝绳；室外水泵间）； 四、驳回原告曹风刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6550元，减半收取计3275元，申请费2270元，由原告曹风刚负担3660元，由被告侯丙岭、周庆云负担1885元。鉴定费7000元，由原告曹风刚负担3500元，被告侯丙岭、周庆云负担3500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  段欣欣 二〇二一年一月二十八日 书记员  王雨情