河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终6149号 上诉人（原审被告）：徐玉琴，女，1947年11月14日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：陈宇，男，汉族，1976年3月18日出生，住北京市崇文区。系徐玉琴之子。 被上诉人（原审原告）：幸福基业物业服务有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街画家村**2F-205，统一社会信用代码：91131003715899152B。 法定代表人：孟惊，系该公司总裁。 委托诉讼代理人：吴竞，河北乾翔律师事务所律师。 上诉人徐玉琴因与被上诉人幸福基业物业服务有限公司（以下简称幸福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人徐玉琴的委托诉讼代理人陈宇、幸福基业物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐玉琴上诉请求：1.请求判决一审原告提供的“前期物业服务协议（以下简称协议）”违反中华人民共和国合同法，为无效协议；2.请求判决撤销一审“冀10**民初549号民事判决书”中“一、被告徐玉琴于本判决生效之日起五日内给付原告幸福基业物业服务有限公司物业费14911元”改判为“驳回原告幸福基业物业服务公司该项诉讼请求”；3.请求判决由一审原告幸福基业物业服务有限公司承担一、二审全部诉讼费用。4.请求判决一审原告赔偿上诉人因一审原告串通、隐瞒、欺诈行为给上诉人造成的直接经济损失32000元。事实和理由：一审判决事实不清，程序存在瑕疵，一审原告存在与利益相关方串通、隐瞒、欺骗的动机、行为及后果，且所提供协议无效。1.一审法院未有效核实当事人信息，程序存在瑕疵，以致当事人徐玉琴自一审案件立案至审结期间未收到任何通知，无法提供证据材料，导致一审判决事实不清。2.一审原告提供的“协议”，签署时产权人未在场，没有依法签署，并非本人真实意愿表示，其真实性无法证明。此外，本小区竣工证明显示竣工时间为2016年7月5日，而所谓“协议”时间为2016年6月5日，违反国家法律法规，故一审原告提供的“协议”为无效协议。3.一审原告与本小区的房地产开发企业（廊坊泰土房地产开发有限公司）同属一家企业（廊坊京御房地产开发公司），有明显、共同的利益，在房屋交付过程中，存在与开发企业串通、隐瞒、欺骗业主的动机和行为，并造成对本人和广大业主的经济损失和恶劣影响，至今尚未消除，故一审原告提供的“协议”为无效协议。一审原告在应该知情的情况下，在房屋交付过程中，隐瞒小区未达到5证验收标准，存在隐瞒、欺诈动机及行为。隐瞒小区临时水、电，该问题至今存在。园区内毕昇西路规划为小区内部路，而物业则长期声称为市政道路，导致园区周边环境难以改善，影响十分恶劣。4.一审原告物业服务经营管理混乱，无视国家物业管理有关规定，长期未有效履行其所谓的“协议”的义务，特别是财务管理有输送利益嫌疑，涉嫌勾结沙霸造成东区高层陈姓业主人身伤害，违规收取联排业主车位管理费，违反国家有关物业公司不得代收代缴水电费的规定代收水费，高层车位费价格随意调整，物业公司无视国家法律法规，采用停水、停电方式打击维权业主，物业整体服务在小区维护、保安管理、保洁管理、绿化管理等均存在大量问题，保安经常缺岗，道路、围墙、隔断、门头、路灯损坏脱落，长期无人修，死角垃圾随处可见，长期无人清理，荒草枯树，重复建设，夜晚经常无路灯。就本人而言，同样存在大量问题，并造成本人实际经济损失3.2万元，家中下水跑水，厨房被淹，原因是地产商在施工中未将入户管道接入主管道所致。因长期临时电，致使烤箱、洗碗机、电梯、空调等电器元件损坏，报修后，无法得到及时有效处理。原被告就“物业服务”进行了过多次沟通，且双方口头同意“被上诉人不再缴纳2017、2018年物业服务费”；同时“上诉人视物业服务情况，缴纳当年物业服务费用”。为促进物业服务提升，上诉人2019、2020年物业费均正常缴纳。 幸福基业物业服务有限公司答辩称，1.一审法院以邮寄方式向上诉人送达诉讼材料，上诉人签收后经依法传唤未到庭参加诉讼，一审法院据此缺席审理，符合法律规定，程序合法。2.被上诉人与开发商系独立核算的企业法人，上诉人所主张的房屋未达到验收标准，手续不齐全，房屋存在质量问题，均系上诉人与开发商之间的法律关系，与本案无关。3.被上诉人已经提供了相应的物业服务，上诉人应当及时缴纳物业费。4.上诉人主张权利的方式不符合相关法律规定，不应在本案中得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉人之上诉请求，维持原判。 幸福基业物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付2018.4.1至2019.3.31期间欠原告的物业服务费14911.92元；2.被告承担违约责任，支付违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告为廊坊市孔雀城大学里L3703号商品房房屋业主，与原告签订《前期物业服务协议》。逾期缴纳物业费，按照欠付金额的3%日支付违约金。原告依约提供物业服务。被告却未能如期缴纳物业服务费用。故诉至法院。徐玉琴未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院审理查明的事实与原告所述一致。 一审法院认为，双方系物业服务合同关系，原告提供了物业服务，被告应当按照协议缴纳物业费。原告主张被告给付物业费的主张应予以支持，原告主张的违约金标准过高，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、被告徐玉琴于本判决生效之日起五日内给付原告幸福基业物业服务有限公司物业费14911元；二、驳回原告幸福基业物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取为86元，由被告徐玉琴负担。 本院二审期间，上诉人徐玉琴提交两份光盘，电子版的证据目录及相关证据，光盘里有65个文件,以证明自己的主张。幸福物业公司质证认为，对证据1、3、4、8-16的真实性、合法性、关联性认可，对其证明目的不认可，理由是案件审理进度人民法院非必须向当事人送达，被上诉人和开发商是独立法人，关于房屋质量问题，责任方为开发商，业主可向开发商主张权利。对证据2、5、6、19-21、64-65的真实性、合法性认可，对其关联性及证明目的不认可，理由是验收状况与收取物业费不存在关联性，其他费用的收取并不构成业主拒缴物业费的法定事由，徐玉琴所缴纳物业费并非被上诉人所主张期间的欠费。对证据17-18、22-63的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，理由是照片没有连续性，部分照片中的区域为小区外部区域，不属于物业服务范围内，证人与上诉人具有利害关系。本院经审查认为，关于证据1，该电话号码为徐玉琴在补充协议中留存的联系电话，向该电话号码发送信息并无不当。关于证据2、3、4、5、6，双方提前约定前期物业服务协议并无不当，另被上诉人和开发商是独立法人，虽然其股东为同一家公司，但以上均不能证明“前期物业服务协议”无效。关于证据59的证人证言，该证言在没有其他票据及相关证据佐证的情况下，达不到其证明目的，不予采信。关于证据7-58、60-63，照片没有连续性，部分照片中的区域不明确，在没有其他相关证据佐证的情况下，达不到其证明目的，不予采信。关于证据64-65，能证明上诉人缴纳了2019年06月至2021年6月的物业费，但是不能证明被上诉人同意免除上诉人2017年、2018年的物业费，对该证明目的不予采信。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。上诉人主张该协议非其本人签署，但在上诉人接收案涉房屋时领取了该协议，且也接受了被上诉人依协议约定向其提供的物业服务，也正常缴纳了2019、2020年的物业费。故上诉人应根据协议约定交纳案涉的物业管理服务费，故一审法院判决并无不当，应予维持。关于上诉人提出该小区竣工证明显示竣工时间为2016年7月5日，而所谓“协议”时间为2016年6月5日，违反国家法律法规，应为无效协议的主张。本院认为，该协议虽提前签署，但协议约定期限自2017年11月1日起，是在小区竣工之后，约定并无不当。关于上诉人提出的房屋质量问题及物业公司涉嫌勾结沙霸造成业主人身伤害等问题，因与本案并非同一法律关系，上诉人应通过法律程序等方式另行解决。关于上诉人主张被上诉人物业服务经营管理混乱问题，属于物业公司应予整改问题，且上诉人也认可之后被上诉人的物业服务有改善，并正常缴纳了物业费。关于上诉人主张因被上诉人提供的物业服务给其造成的损失问题，可待相关证据充分时另行主张权利。 综上所述，徐玉琴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费172元由上诉人徐玉琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二一年一月二十六日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰 ——