贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初2077号 原告：章哲英，女，1973年8月18日生，汉族，浙江省杭州市人，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：李堃，贵州朗声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高玉，贵州朗声律师事务所实习律师。 被告：贵州花海温泉置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县。统一社会信用代码91522723082776821P。 法定代表人：李广建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄德辉，贵州兄弟律师事务所律师。 原告章哲英与被告贵州花海温泉置业有限公司（以下简称花海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章哲英的委托诉讼代理人李堃、高玉，被告花海公司的委托诉讼代理人唐永浩、黄德辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告已付购房款532200元；3、判决被告按房屋总价的15%向原告支付违约金262380元；4、判决被告承担因违约导致原告主张权利产生的律师费10000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年7月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，未办理房屋登记备案。约定被告将位于贵定县口片区第X号楼X层X号房房屋出售给原告，房屋总价款为1752200元，原告签订合同之日支付首期购房款32200元。合同签订后，原告依照合同约定支付了首付款及按被告要求提交了办理银行贷款的资料后，被告应于2020年3月31日交付该房屋给原告，但被告一直未将该房屋交付给原告。时至2020年8月，被告已逾期交房超90日。因此，原告依据合同约定向被告主张退房，解除合同。被告将双方前期签订并生效的《商品房买卖合同》中所约定的绿城物业服务集团有限公司贵阳分公司更换为其他物业公司，是对双方签订的《商品房买卖合同》中重要条款的变更，而此变更未通知原告，也未与原告进行协商。应视为对合同条款的变更，原告不予认可（原告当初购买此房时有大部分原因是基于浙江人对绿城的信赖和认可）。基于以上两点原因，原告向被告提出解除合同，被告予以拒绝。依照原、被告双方合同的必要组成部分《前期物业服务协议》相关约定，被告逾期交房及物业变更，已构成违约，原告有权退房，解除合同并由被告承担合同约定向原告支付合同总房款的15%违约金，以及诉讼费、律师费。恳请贵院支持原告全部诉请。 被告辩称：一、被答辩人没有付清房款，答辩人有权不向其交付，答辩人不交付房屋不构成违约。被答辩人仅支付首付款532200元，剩余房款至今未付，根据合同补充协议第二条约定，被答辩人未付清购房款，答辩人有权拒绝向其交房；二、被答辩人以答辩人逾期交房超过90日，主张解除合同不符合合同约定和法律规定。合同第十三条约定，逾期交房超过90日，被答辩人才能解除合同。合同约定2020年3月31日交房，但由于2020年1月突发疫情，为控制疫情，贵州省自2020年1月24日20时启动突发公共卫生事件一级响应，导致答辩人工程工期及交房工作等延误，交房延误答辩人认为可延期三个月，具体延期时间请法院认定，属于法定不可抗力，因此根据合同法规定，答辩人的交房时间应顺延三个月，即2020年6月31日前交付。答辩人2020年8月10日通知被答辩人收房，没有超过合同约定的90日，即被答辩人以答辩人逾期交房超过90日主张解除合同不符合合同约定和法律规定；三、答辩人变更物业服务合同不影响商品房买卖合同的继续履行，被答辩人以此为因主张解除合同依据不足。答辩人作为涉案房开建设单位，有权选择适合项目的前期物业服务机构。答辩人认为上海高地物业服务管理公司更适合答辩人开发建设项目，才将绿城物业贵阳分公司变更为上海高地物业管理公司，该公司具有物业服务管理壹级资质。被答辩人诉称答辩人没有将更换物业告知其本人不是事实，答辩人的工作人员于2020年8月14日通过微信告知被答辩人，且答辩人更换物业不属于合同约定解除条件，不影响商品房买卖合同继续履行。综上，答辩人不违约，请法院驳回原告全部请求。原告购买卖的是别墅，不是普通住宅，原告应当属于中产阶级，所购别墅不属于刚需。根据合同补充协议第1条第2款规定，无论何原因，买受人未能获准银行贷款，则买受人需一次性付清剩余的房款。本案原告没有证据证明银行贷款无法办理，即便没有办理完成，原告可以选择一次性付款方式付清尾款。原告没有付清购房款的情况下，请求解除合同无凭无据，应承担违约责任，所诉请依法不能成立。 本院经审理认定事实如下：被告在位于贵定县口片区开发贵定县蓝城·贵阳桃李春风房开项目，原告购买被告正在修建的名为桃源里X号独栋别墅。2018年7月6日，原告向被告交纳首付款532200元。2018年7月15日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：“该房建筑面积112.1平方米；总价款1752200元，首付款532200元，余款1220000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日7日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需全部资料提交给出卖人，在接到出卖人书面通知7日前往指定地点办理贷款手续等；出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付商品房；除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定交付商品房，逾期超过90日，买受人有权退房。出卖人收到退房通知起30日退还全部已付款，并按买受人已付款的中国银行同期贷款利率向买受人支付违约金（总额不超过全部已付款15%）”。同时，合同还约定前期物业管理公司为绿城物业服务集团有限公司贵阳分公司，物业管理费为每月每平方米4.5元等。合同签订后，因银行按揭贷款尚未办理，被告将前期物业服务公司更换为上海高地物业管理公司，2020年1月全国突发新冠肺炎疫情，被告未按期交付房屋。2020年8月10日，被告案涉房屋验收合格通知原告收房，预收一年物业费每月为4.5元／平方米。2020年8月14日，被告通知原告可以在工商银行办理按揭贷款。原告以逾期交房且更换物业管理公司为由，于2020年9月28日向本院起诉，提出如前诉讼请求。 本院认为，被告在位于贵定县口片区开发贵定县蓝城·贵阳桃李春风房开项目，原告购买被告正在修建的名为桃源里X号独栋别墅，原告向被告交纳首付款后，双方签订《商品房买卖合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立生效。原告购房时，该房正处于修建过程中，双方约定交房时间为2020年3月31日，2020年1月全国突发新冠肺炎疫情，贵州省内从2020年1月起停产停业抗击疫情，被告未能按照合同约定交付房屋，原告以被告逾期交房和更换前期物业公司视被告违约为由，要求与被告解除《商品房买卖合同》。本院认为，由于被告逾期交房原因系不可抗力因素引起，且不可抗力因素结束后，被告及时通知原告收房，因此，不可抗力并未致使合同目的不能实现，原告主张逾期交房解除合同，理由不充，本院不予支持；原告主张因被告更换前期物业公司违约要求解除合同，首先，原告购房系先交付房屋首付款，之后签订合同，合同中才约定前期物业公司，原告未提供已知前期物业公司之后才交付房屋首付款的证据，故应认定原告购房与由谁进行前期物业管理并无关联性；其次，被告更换前期物业管理公司并未提高双方合同约定的物业管理费用，故原告以更换前期物业管理公司为由要求解除合同，理由不充分，本院不予支持。被告要求继续履行合同，理由正当，本院予以采纳。双方继续履行合同，原告主张返还购房款532200元、支付房屋总价15%违约定262380元及律师费10000元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告章哲英的全部诉讼请求。 案件受理费11846元，减半收取5923元，由原告章哲英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审判员  陈留龙 二〇二〇年十一月十三日 书记员  冯 晨