中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）最高法民申62号 再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：湖南嘉顺房地产开发有限公司（原衡阳市嘉顺房地产开发有限公司）。住所地：湖南省衡阳市蒸湘区立新开发区粮食批发市场家属区B栋1单元204房。 法定代表人：高春林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何晓鸿，湖南莫彬彬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺谭朝，湖南居安律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：衡阳金果投资有限责任公司。住所地：湖南省衡阳市雁峰区天马山南路56号。 法定代表人：王先武，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈六成，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：胡群，湖南崇民律师事务所律师。 再审申请人湖南嘉顺房地产开发有限公司（以下简称嘉顺公司）因与被申请人衡阳金果投资有限责任公司（以下简称金果公司）合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）（2020）湘民终545号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 嘉顺公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审，请求：1.撤销湖南高院（2020）湘民终545号民事判决第二、四、五项，改判支持嘉顺公司的全部诉讼请求；2.驳回金果公司的反诉请求；3.本案一审、二审诉讼费用由被申请人承担。事实和理由： （一）二审法院对案涉合同法律关系的性质定性错误，以致适用法律错误，处理不公。案涉合同法律关系的性质系嘉顺公司与金果公司合作开发房地产合同。从嘉顺公司成立的过程、目的来看，能清楚说明双方合作开发的意愿和准备。嘉顺公司成立至今12年有余，从未参与案涉土地以外的任何项目开发。嘉顺公司名义上是高春柏成立的公司，实是应金果公司的要求，经双方协商为完成合作开发而成立的目标公司。从案涉土地的转让过程来看，2009年12月11日，嘉顺公司与金果公司双方签订的《房屋拆迁安置补偿框架协议》（以下简称《框架协议》），其中第四条约定对拆迁土地挂牌过户，由金果公司在当地土地交易中心挂牌转让案涉土地，再由嘉顺公司去竞投、摘牌，金果公司将与成功竞拍土地者合作开发案涉土地。2010年3月29日，金果公司、嘉顺公司在当地土地交易中心的见证下，签订《国有建设用地使用权交易转让合同书》，嘉顺公司以994.2339万元成功竞得案涉土地。随后，在嘉顺公司没有支付任何土地转让款的情形下，案涉土地的使用权由金果公司变更登记至嘉顺公司名下。从双方共同出资的情况看，合作开发已实际开始履行。金果公司是以土地出资（出资额为土地的成交价格994.2339万元），嘉顺公司是根据开发进度以现金分期出资，投入金额为2009.520156万元（不含嘉顺公司向金果公司支付的100万元保证金）。从合同约定预期利益的分配看，金果公司获取的利益在于对其补偿相应建筑面积的房屋。案涉《框架协议》第三条约定，嘉顺公司应补偿给金果公司的房屋面积约15600平方米，其中商业门面建筑面积约8600平方米，办公楼建筑面积约3950平方米，住宅建筑面积约650平方米，地下仓库及停车场建筑面积约2400平方米。2010年2月5日，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》），进一步明确了给予金果公司相应房屋面积的增补。2011年10月31日，金果公司与嘉顺公司又签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》（以下简称《补充协议》），其中第一条约定对应补偿给金果公司的总面积由15600平方米变更为16200平方米。据此，金果公司获取的预期利益不是固定的，而是经双方多次协商，根据项目开发的实际情况作相应调整。总之，项目开发的价值越高，金果公司获取的利益越大。由此可知，金果公司是以土地出资，除其应补偿给职工的住宅用房面积600余平方米外，剩余15000多平方米的房屋为金果公司合作开发可分享的预期利益。《安置协议》第五条第（二）（四）项明确约定“谁出的补偿房产对价高则谁得到与乙方（指金果公司）的合作开发权”“乙方有权选择与第三方合作开发”；《安置协议》第十一条第（二）（四）项明确约定“居住户相关协调安置工作由甲乙双方共同负责”。以上合同约定表明嘉顺公司与金果公司间系合作开发，金果公司既是项目合作方又是项目管理、监督方。从法律层面分析，本案所涉法律关系完全符合合作开发房地产合同法律关系的特征。合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险，合作开发房地产为基本内容的协议。真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。原审法院查明嘉顺公司是通过摘牌方式取得了项目土地的使用权，但嘉顺公司并未支付任何土地转让款。根据《框架协议》第六条及《安置协议》第七条的约定，由嘉顺公司自摘牌之日前五日内提供银行存款1322.16万元（土地评估价值）质押担保，为让嘉顺公司有充裕资金投入，于办理土地使用证后五日内，金果公司应配合嘉顺公司向银行申请解除1322.16万元银行存款质押手续。事实上，金果公司也是这么操作的。《框架协议》《安置协议》中各方关于合作利益的分配，并没有约定无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益，合作各方均承担了实际的合作风险。二审法院将本案定性为无名合同法律关系是错误的。嘉顺公司与金果公司系合作开发房地产合同法律关系，现终止合作开发，双方均有权对嘉顺公司名下的财产（主要是案涉土地）进行清算、分配。因此，嘉顺公司享有按其出资比例获取相应份额的财产利益。二审法院仅支持嘉顺公司的利息损失，明显不公。 （二）原审法院对嘉顺公司名下财产的土地价值、双方出资情况，以及双方享有对嘉顺公司名下土地财产利益的分配系认定事实错误。1.一审法院对嘉顺公司名下财产的土地价值认定为7821.1410万元，少计87.15712万元，该土地作价应为7908.29812万元。嘉顺公司名下财产的土地价值还应包括对石塘路建设产生的费用68.8万元，该费用将来可抵扣相应报建成本；及预留、预埋工程施工的费用18.35712万元，该施工成果可作后续使用，两项费用共计87.15712万元。该两部分石塘路建设费用及预留、预埋工程施工费用应与一审法院认定的人防易地建设费、土方款、设计费及技术咨询费，共同列入土地的价值，土地的价值应为7908.29812万元。2.原审法院对金果公司以土地出资的出资额认定为1322.16万元，“投入项目土地时作价13221600元”，存在明显错误。因该金额为土地在竞拍前的评估价值，而非土地转让的实际成交价格，金果公司的出资额应认定为土地实际成交价格994.2339万元。3.原审法院对嘉顺公司的投入款认定为1044.136886万元，存在少计、漏计以下三部分的投入款965.383266万元，嘉顺公司实际共投入资金为2009.520156万元。（1）嘉顺公司主张其近十年（2010年1月-2019年1月）投入的人力资源成本775.579362万元，原审法院酌情认定150万元，存在少计、漏计625.579362万元。（2）嘉顺公司主张其推动有关部门取消项目内对松鸣路建设的工作成本300万元，原审法院没有认定任何工作成本，明显不符合常理。（3）原审法院对嘉顺公司投入的土地评估费21.8万元、设计咨询招待费及住宿费14.603904万元、树木移栽费1.4万元、冷库灭火费2万元，共计39.803904万元没有认定，明显与事实不符。4.原审法院对双方享有对嘉顺公司名下土地财产利益的分配认定错误。由于案涉土地系金果公司参与嘉顺公司合作开发的出资，应属嘉顺公司所有，土地的增值应是嘉顺公司资产的增值。原审法院解除案涉合同，双方终止合作开发，应对嘉顺公司名下的财产进行清算、分配。鉴于金果公司是土地的原使用权人、以后对土地进行开发也具天然优势等因素，案涉土地可以分配给金果公司，嘉顺公司可根据其投入额占双方合作开发总投入额的比例，获取相应的财产利益。嘉顺公司名下的土地价值应为7908.29812万元。金果公司的出资额应为994.2339万元，嘉顺公司的投入款总额为2009.520156万元，双方总出资额为3003.754056万元，其中嘉顺公司占66.9%，金果公司占33.1%。则嘉顺公司享有的财产利益为5290.65144万元。即计算公式为：7908.29812万元×66.9%=5290.65144万元。退一步讲，即使按土地价值7821.1410万元，认定金果公司的出资额为1322.16万元，嘉顺公司的投入款总额为1044.136886万元，双方总出资额为2366.296886万元，其中嘉顺公司占44.13%，金果公司占55.87%。即嘉顺公司享有的最低限度财产利益为3451.106181万元。 （三）案涉合同未能继续履行完全是因为金果公司的违约。金果公司对案涉土地少征多用的历史遗留问题，严重拖延项目开发进程，存在明显过错。案涉合作土地遗留问题导致相关人员阻工，阻工时间为2011年12月至2013年6月，该事件是导致合同目的不能实现的重要原因。案涉土地在金果公司交付嘉顺公司之前就已多次爆发聚众闹事，金果公司在与嘉顺公司合作时并未告知嘉顺公司上述事实。金果公司对11户职工房屋未拆迁及传达室未腾空的问题，应负违约责任。11户职工房屋未拆迁系金果公司与其职工就安置标准未达成一致。《补充协议》第二条第四款的约定虽然免除了金果公司后期对住户的腾空义务，但第5款约定“由于居住户系乙方（指金果公司）职工，乙方协助甲方与12位住户按上述标准达成协议，如住户提出超出上述安置标准，则甲乙双方另行协商安置标准及开发期限。”后因其中11户职工与金果公司就安置标准协商不一致，多次阻工致使项目进程无法推进。金果公司未按该《补充协议》的约定与嘉顺公司另行协商安置标准，存在明显过错。此外，传达室位置特殊，不拆除对施工有重大影响。《框架协议》第三条第三款中约定“根据小区规划要求，必须要拆除传达室”。嘉顺公司自始至终都没有免除金果公司腾空传达室的义务。 （四）金果公司应向嘉顺公司返还保证金100万元，并向嘉顺公司支付100万元违约金。案涉合同无法继续履行的原因完全是金果公司违约所致，嘉顺公司不存在违约行为。金果公司应当向嘉顺公司返还保证金100万元及支付100万元违约金。二审判决主文对嘉顺公司支付给金果公司的100万元保证金没有处理，程序严重违法。 （五）金果公司控股人湖南湘投控股集团有限公司干预本案司法活动。金果公司及湖南湘投控股集团有限公司作为大型国有企业，其主要负责人对自身存在的违约问题不去深刻认识，而是以大欺小、恃强凌弱，干预司法活动并威胁当事人。 据此，嘉顺公司认为二审法院认定事实不清、定性错误、适用法律不当、程序严重违法、处理不公；请求最高人民法院再审本案。 金果公司提交书面意见称，本案争议合同的性质是“房屋拆迁安置补偿合同”。从协议内容看，本案争议协议是以金果公司按约定的“现状”提供土地使用权、房屋和机器设备，嘉顺公司承诺补偿金果公司拆迁安置房屋16200㎡，二者互为条件。协议约定在项目开发过程中，金果公司不承担任何风险，所有开发风险由嘉顺公司承担。嘉顺公司在给金果公司的多次函件中对金果公司在协议中只取得固定房屋补偿利益，不承担风险的内容有书面的确认与认可。嘉顺公司把二个传达室的问题张冠李戴，混为一谈。本案拆迁房屋中有二个传达室，一个是位于家属区的专门为家属区配套的传达室（在《框架协议》的附件《西合冷库房产及产权情况表》中记载为“果仁厂传达室”，面积为12.54㎡），另一个是办公区域的传达室（在《框架协议》的附件《西合冷库房产及产权情况表》中记载为“家属区传达室”，面积为103.68㎡）。嘉顺公司在其再审申请书中引用的《框架协议》第三条第三款第4项内容为：“根据小区规划要求，必须要拆除传达室。”该条款的原文是：“根据甲方整个小区规划要求，要拆除乙方原金果家属区传达室，则甲方必须按乙方要求为金果家属区再建一间传达室，具体要求在正式协议中约定”嘉顺公司对红线范围内的房屋拆迁有义不容辞的法定义务。传达室尚未拆迁的房屋面积对于嘉顺公司的项目开发而言，影响微乎其微。传达室是无产权房的房子，也无租赁关系存在，也没有传达室使用者阻止拆迁的证据。嘉顺公司没有能力履行协议，是本案纠纷的客观事实和根本原因。嘉顺公司违约的真正动机和真实原因是嘉顺公司不想承担应该由自己承担的市场风险，其不择手段、千方百计地企图转嫁自己的投资风险给金果公司。据此，本案诉讼多年，请求最高人民法院驳回嘉顺公司的再审申请。此外，金果公司认为原审法院一方面认定本案争议协议合法有效，另一方面无视有效协议的约束力，自相矛盾。在金果公司没有违约的情况下，向嘉顺公司承担支付义务，没有合同依据和法律依据等。 本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第五条的规定，本案系民事申请再审案件，应当围绕当事人申请再审的理由是否成立进行审查。经本院释明，金果公司虽主张原审法院判令其承担支付义务没有事实和法律依据，但该公司并未申请再审，也没有向本院提交再审申请书等材料。因此，本案的审查重点是原审法院关于本案所涉法律关系的性质与案涉合同无法继续履行原因的认定，以及案涉合同解除的责任承担的处理意见是否妥当等问题。 关于本案所涉法律关系的性质问题。准确认定案涉法律关系性质即案涉合同性质以及合同当事人权利、义务内容，是正确处理矛盾纠纷的前提。一般认为，书面合同是确定当事人间法律性质的逻辑起点和基本依据；在此基础上，人民法院还应从合同约定的标的物、权利和义务内容以及合同实际履行情况等方面予以综合判断。根据原审法院查明的事实以及案涉合同的约定，金果公司将湖南省衡阳市解放西路49号房屋及附属物、土地、构筑物、辅助设施、机器主设备所有权转移给嘉顺公司；嘉顺公司在案涉土地上建设商业门面、办公室以及地下车库等建筑物后，将一定面积的不动产所有权转移给金果公司，目的是实现财产移转。而双方就金果公司职工拆迁问题在合同中予以约定，实际是为了将来各自顺利取得对方相应财产权而作出的权利、义务安排。嘉顺公司不是拆迁人，金果公司不是被拆迁人，也不承担嘉顺公司在开发房地产过程中的任何风险。因此，原审法院以案涉合同不具有合作开发房地产合同“共担风险”的特征为由，认为案涉合同系双方当事人主要以转移财产为目的的无名合同，事实和法律依据充分，本院予以认可。嘉顺公司虽提出该公司实际就是案涉项目的目标公司、其未支付案涉土地转让款即变更登记、双方合作开发已实际开始履行、金果公司获取利益并不确定、《安置协议》约定有“金果公司有权选择与第三方合作开发”的内容、案涉合同并未约定“任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益”等主张，但前述内容对证明案涉法律关系性质无意义，亦无法证明原审法院关于案涉法律关系的认定错误，故本院不予支持。 关于案涉合同无法继续履行的原因问题。案涉《安置协议》约定，因嘉顺公司拆迁安置、开发湖南省衡阳市解放西路49号房产及相关事宜与周边居民或农民发生纠纷或争执，均由嘉顺公司负责处理，金果公司在自己权限范围内给予协助。房屋腾空由金果公司负责，居住户相关协调安置工作由双方共同负责，费用由嘉顺公司承担。后《补充协议》对双方的部分权利义务进行了变更，免除了金果公司的腾空义务。原审法院根据双方合同约定以及查明的事实认为金果公司已尽协助义务，故案涉土地少征多用的历史遗留问题导致的阻工以及住户未按时拆迁的后果，应由嘉顺公司承担，理据充分。至于案涉传达室一直未腾空的问题。原审法院以双方诉辩意见为基础，运用逻辑推理和日常生活经验，认为传达室是否腾空的问题并不妨碍案涉项目的拆迁，未拆迁的后果应由嘉顺公司承担，并无不当。承上所述，嘉顺公司关于案涉合同未能继续履行完全是因为金果公司违约的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原审法院对案涉合同解除的责任承担所作的处理意见是否妥当的问题。根据原审法院查明的事实，案涉合同并未约定嘉顺公司具有合同解除权且嘉顺公司系违约方；又因嘉顺公司与住户长期无法就安置标准达成一致，双方当事人也未能就下一步如何履行协商一致，案涉合同履行陷入僵局。原审法院综合全部案件情况以及案涉合同的履行情况、合同性质等，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，认为嘉顺公司应将案涉土地使用权返还给金果公司，金果公司则应返还嘉顺公司因履行合同支出的费用及孳息（具体计算方式、结果载于二审判决的附表）；因案涉合同中并不涉及土地变更登记费用的负担问题，故应由双方在办理变更登记时按相关规定各自承担，事实和法律依据充分，本院予以认可。而嘉顺公司虽主张原审法院对双方享有对嘉顺公司名下土地财产利益的分配认定错误，应对嘉顺公司予以清算，但根据原审法院查明的事实，嘉顺公司未与金果公司协商一致进行清算；而嘉顺公司关于原审法院既然解除合同则应对嘉顺公司名下财产进行清算、分配的主张，显然没有法律依据，其理由亦不能成立，本院不予支持。 此外，关于嘉顺公司主张原审法院对嘉顺公司名下财产的土地价值、双方出资情况（具体包括金果公司的土地出资情况以及嘉顺公司人力资源成本、推动工作成本、土地评估费、设计咨询招待费、住宿费、树木移栽费、冷库灭火费等投入款）存在少算漏算、酌定不当以及认定错误的问题。经查，嘉顺公司虽在其再审申请书中列明了前述款项的具体项目、计算方法、结果等，但却未提供充分的证据予以证明，故本院不予支持。另一方面，嘉顺公司申请再审期间所称的石塘路建设费用及预留、预埋工程施工费用等部分费用，系另案查明的事实，而嘉顺公司于该案中没有上诉，原审法院据此认为在金果公司无异议的情况下，该部分嘉顺公司投入资金可作为认定本案事实的依据，并无不当。嘉顺公司还主张前述费用应与一审法院认定的人防易地建设费、土方费、设计费及技术咨询费共同列入土地价值。但因二审法院认为案涉法律关系性质并非合作开发房地产合同法律关系，故无论嘉顺公司所称前述费用是否计入土地价值，均不影响本案的裁判结果。嘉顺公司虽主张原审法院酌定嘉顺公司人力资源成本投入150万元不当、少计漏计推动工作成本等费用以及金果公司控股人违法干预司法活动，但却没有提供充分的证据予以证明，故本院不予支持。关于嘉顺公司主张金果公司应向其返还100万元保证金以及支付100万元违约金的问题。根据原审法院查明的事实以及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，至一审起诉之日，嘉顺公司未能按照约定全面履行自己的合同义务。原审法院综合考虑合同履行陷入僵局、嘉顺公司系违约方无单方合同解除权、嘉顺公司并非恶意违约、嘉顺公司向一审法院起诉请求解除案涉《框架协议》《安置协议》《补充协议》等案件事实后认为，金果公司无须返还100万元保证金，符合本案实际情况，亦较为公允，本院予以认可。而嘉顺公司关于金果公司应向其支付100万元违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。二审判决主文在撤销一审判决涉保证金判项的基础上，在判项五中“驳回嘉顺公司的其他诉讼请求”（文书说理部分包括驳回该诉请理由的内容），系原审法院对案涉保证金返还争议的处理意见。故嘉顺公司关于二审法院判决主文对100万元保证金没有处理，程序严重违法的主张，与原审法院的实际审理情况不符，本院不予支持。嘉顺公司申请再审期间向本院提交的《证据目录》涉及四份证据：通话记录（2020年8月27日）、通话记录一（2020年8月28日）、通话记录二（2020年8月29日）、嘉顺公司对金果公司的回复函。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十七条的规定，嘉顺公司不仅未说明逾期提交证据的理由，且前述证据材料亦无法证明原判决的裁判结果错误，本院不予采信。 综上，嘉顺公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回湖南嘉顺房地产开发有限公司的再审申请。 审判长  刘少阳 审判员  黄西武 审判员  高燕竹 二〇二一年一月二十七日 书记员  张 宾