苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初5524号原告：苏州工业园区荣华物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区顺达商业广场1幢549室。法定代表人：潘晓伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷荣，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被告：韩崇培，男，1980年6月15日出生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：李永清，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。第三人：苏州第一建筑集团有限公司，住所地江苏省苏州工业园区东旺路28号。法定代表人：韩伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：奚青，该公司员工。原告苏州工业园区荣华物业管理有限公司（以下简称“荣华物业公司”）与被告韩崇培物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。为查明本案事实，本院依法追加苏州第一建筑集团有限公司（以下简称“苏州一建公司”）为第三人参加本案诉讼，并分别于2020年11月25日、12月18日两次公开开庭进行了审理。原告荣华物业公司的委托诉讼代理人殷荣，被告韩崇培的委托诉讼代理人李永清，第三人苏州一建公司的委托诉讼代理人奚青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费244617元(按3元/平方米/月，从2018年1月1日计算至2020年12月31日)以及滞纳金41731.2元(暂计算至2020年1月31日)；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：苏州一建公司将其位于姑苏区金狮河沿1号的苏益大楼范围内的物业委托原告管理，由原告提供物业服务。2017年3月6日，苏州一建公司将姑苏区金狮河沿1号2X1室、4X1室、4X2室出租给被告使用。被告与原告于2017年8月18日签订苏益办公楼物业管理服务合同，合同约定被告按租赁3楼、4楼按面积1250平方米，每月每平方米3元缴纳物业费，甲方按年度预收物业费，缴费日期约定为每年1月31日前。如有拖欠则按每天1‰收取滞纳金。2019年，被告又与苏州一建公司签订房屋租赁合同，合同约定苏州一建公司将姑苏区金狮河沿1号2X2室、XX1室、XX2室租赁给被告。合同签订后原告一直按合同提供物业服务，然被告却拖欠物业费，原告多次催讨，但被告拒不支付，为此原告特诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告韩崇培辩称：1、2017年8月18日，原、被告针对苏益大楼三楼、四楼1250平米签订了物业管理服务合同，初期我方确实支付了部分物业费，但是被告认为原告始终没有履行合同约定的内容，按照约定原告应当承担对公用部位的保洁、办公楼保安、公用部位的水电费、电梯费等，但是原告没有履行约定义务,只是处理了电梯维保工作，但是电梯维保只是原告服务合同中很小的一部分，除此之外原告没有服务过其他约定内容，所以被告在后来的时间里与第三人继续签订房屋租赁协议的时候，被告就不再与原告签订物业管理服务合同，不需要原告再进行物业服务，就是因为原告的物业管理存在很大问题，我方就该问题也多次向第三人反映过，一直没有解决。2、两年多来，原告从未向被告催交过物业费，所以被告始终认为就算签订过1250平米的物业管理服务合同，我方也认为是已经终止，至于其他的租赁房屋，我方认为就没有和原告建立过物业管理服务关系。所以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务纠纷当中，原告主张物业管理费，应举证合法服务的依据，应举证已经按照合同约定履行合同义务的证据，以及欠交物业服务费书面催交的依据。本案原告只是提供了一份部分面积的物业合同，没有举证合法服务的依据、已经按照合同履行服务义务的证据以及曾经向被告催交欠交物业费的依据，被告认为应当予以驳回原告的诉讼请求。第三人苏州一建公司述称：本案所涉3楼房产并不属于我方所有。原告在第三人与原告合同履行期间，未严格按照约定执行，存在诸多不足。原告与第三人虽然签订了物业服务合同，但未明确约定物业费收费标准，一直以来都是原告与第三人的具体承租人直接签订物业服务合同，明确约定物业缴纳标准，由双方直接进行结算，所以本案与第三人无关。本院经审理查明：2017年11月3日，苏州一建公司（甲方）与荣华物业公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：1、为了加强苏益大楼的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，甲方将位于姑苏区金狮河沿1号的苏益大楼范围内的物业委托给乙方实行统一管理、综合服务。2、管理事项包括：（1）房屋的使用、养护和管理；（2）物业范围的公用设施、设备及场所（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊等）的使用、养护和管理；（3）清洁卫生；（4）公共生活秩序；（5）物业档案管理；（6）授权由物业管理公司管理的其他事项。3、物业管理形式为承包经营、自负盈亏。4、物业管理期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。5、乙方责任、权利、义务：（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本大楼物业管理的各项规章制度；（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本大楼物业实施综合管理，确保实现管理目标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；（3）根据本大楼内大、中修的需要制定维修方案，报甲方审议通过后，从甲方提供所需的维修经费；（4）承担本大楼内共用部位的水、电费及电梯电费。各单位室门内的用电单独计量，物业按供电、供水抄表时负责代收代缴工作；（5）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在大楼区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置机构和管理人员；（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理制度进行处理；（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；（11）有权选聘专营公司承担大楼内物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。2017年8月18日，荣华物业公司（甲方）与韩崇培（乙方）签订《苏益办公楼物业管理服务合同》一份，约定：1、甲方负责办公楼的门卫执勤及共用部位的保洁工作。2、甲方承担共用部位的水、电费及电梯电费。各单位室门内的用电、用水单独计量，物业按供电、供水抄表时段负责代收代缴工作。乙方须及时缴纳水电费。3、共用部位的照明、卫生间、供水、消防系统及电梯的日常维护保养、检修，安全年检由甲方负责并承担费用。4、乙方租赁3楼、4楼按面积1250平方米，每月每平方米3元缴纳物业费，甲方按年度预收物业费，缴费日期约定为每年1月31日前。如有拖欠则按每天1‰收取滞纳金。5、乙方对室内的办公区域内的治安、安全要加强防范，下班或办公室无人应关窗并锁好室门，办公室内请勿存放贵重物品与现金，以防不测。如乙方需加班办公，请预先与门卫办手续。6、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。2017年3月6日，苏州一建公司（甲方、出租方）与韩崇培（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将姑苏区金狮河沿1号2X1室、4X1室、4X2室建筑面积1696平方米房屋租赁给乙方使用，租赁期限为九年，从2017年8月1日至2026年8月1日。水电费由承租方按时向自来水公司及供电局自行交纳。物业管理事宜由承租方和物业管理部门签订合同。2019年2月27日，苏州一建公司（甲方、出租方）与韩崇培（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将姑苏区金狮河沿1号2X2室、XX1室、XX2室建筑面积1387平方米房屋租赁给乙方使用，租赁期限为7年，从2019年8月1日至2026年8月1日。水电费由承租方按时向自来水公司及供电局自行交纳。物业管理事宜由承租方和物业管理部门签订合同。另查明，苏州乐享公寓物业管理有限公司成立于2017年6月8日，法定代表人为李凯鸽，股东为韩崇培，持股100%。苏州乐享公寓管理有限公司成立后，与苏州一建公司签订了两份《房屋租赁合同》，其中一份针对金狮河沿1号2X1室、4X1室、4X2室计1696平方米的房屋，租赁期限自2020年8月1日起至2026年8月1日止；另一份合同针对金狮河沿1号2X2室、XX1室、XX2室计1387平方米的房屋，租赁期限自2020年8月1日起至2026年8月1日止。两份房屋租赁合同均约定水电费由承租方按时向自来水公司及供电局自行交纳。物业管理事宜由承租方和物业管理部门签订合同，并承担物业费用。再查明，位于苏州市姑苏区的房屋产权人为苏州一建公司，3楼产权人为苏州市城南房地产有限公司。在本案审理中，原告还向本院举证了如下材料：1、物业费发票四张，其中第1张缴费人为吴鼎律师事务所，缴费金额为2124元，发票附注载明2007年10-12月物业费（236平方米×3元×3个月）；第2张发票缴费人为苏州一建集团一分公司，金额为3360元，附注载明2007年9-12月物业费（280平方米×3元×4个月）；第3张发票缴费人为苏州新筑工程检测公司，金额为585元，附注载明2007年10-12月物业费（65平方米×3元×3个月）；第四张发票缴费人为苏州一建公司，金额为9000元，备注载明2018年10-12月。2、三份电梯维保合同、7张电梯维保发票及6张付款单，委托维护期限为2018年8月1日至2021年7月31日，每年电梯维护费为3000元，荣华物业公司均进行了相应的支付。3、电费发票6张，第1张发票缴费日期为2018年8月，金额为14754元，购买方为荣华物业公司，地址为金狮河沿1#综合用房；第2张发票缴费日期为2018年8月，金额为1199元，购买方为荣华物业公司，地址为金狮河沿综合用房；第3张发票缴费日期为2019年2月，金额为5369元，购买方为荣华物业公司，地址为金狮河沿1#综合用房；第4张发票缴费日期为2019年2月，金额为1031元，购买方为荣华物业公司，地址为金狮河沿综合用房；第5张发票缴费日期为2019年4月，金额为5901元，购买方为荣华物业公司，地址为金狮河沿1#综合用房；第6张发票缴费日期为2019年4月，金额为523元，购买方为荣华物业公司，地址为金狮河沿综合用房。4、水费发票9张，均载明购买方为荣华物业公司，地址为金狮河沿5，缴费日期2018年8月-2020年6月。5、相关购买维修小零件等费用票据15张，原告意欲证明为了给案涉大楼提供物业服务，进行购买了相关维修物品。6、荣华物业工资表19张，原告意欲证明其每月支付给保安、管理人员、维修人员的工资，提供了相关的物业服务。2020年12月3日，本院组织原、被告至案涉苏益大楼进行了现场勘验，情况如下：1、苏益大楼共五层，1楼面积较小，由公共区域、韩崇培经营公寓的前台、杂货间一间和放置电表的一间小房间及电梯等组成。2楼至5楼已由韩崇培全部改造成了公寓房，每层均处于封闭状态，由楼梯走上去需要开门才能进入2楼-5楼内部。2、本院询问1楼公共区域以及2至5楼的楼梯区域平时谁在打扫保洁，原告陈述是其保洁人员任少青，被告陈述是其保洁人员李玉英。李玉英向本院提供了江苏省从业人员预防性健康检查合格证明。3、1楼进门后右手边电表房间放置了公共区域的电表，经查看，有两块电表，一块为电梯专用动力表，另一块为照明使用的普通电表。原告经理确认其缴费至2019年4月；韩崇培陈述其公寓装修改造在2019年8月左右完成，2019年4月之后的这两块电表电费都是由其所交。4、双方陈述苏益大楼的水表在后面小区里，韩崇培陈述其2017年自行安装了一块水表，2019年初又安装了一块水表。因水表被安全井盖完全封住，本院无法拆开查看。5、2楼至3楼楼梯间有一间小房间，里面有床铺等生活用品，双方确认为任少青平时的居住房间。任少青陈述其每天都是在这里帮着看门、打扫卫生，晚上就住在上述小房间内。以上事实，由物业服务合同、苏益办公楼物业管理服务合同、房屋产权信息、房屋租赁合同四份、工商登记信息、物业费发票、电费发票、水费发票、电梯维保合同、电梯费发票、付款凭证、票据、工资表及本院现场勘验笔录、庭审笔录等予以证明。本院认为，苏州一建公司与荣华物业公司签订的物业服务合同、荣华物业公司与韩崇培签订的苏益办公楼物业管理服务合同系各方当事人的真实意思表示，合同依法成立且有效，各方均应按约履行各自的权利义务。根据上述合同约定，荣华物业公司需要提供的物业服务内容包括门卫执勤、共用部位的保洁工作、共用部位的水电费及电梯费、共用部位的照明、卫生间、供水、消防系统及电梯的日常维护保养等。同时，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条规定，物业服务企业提供物业服务的内容包括建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生保洁、绿化、经营管理服务区域内的业主共有部分、维护物业服务区域内的基本秩序、采取合理措施保护业主的人身、财产安全、采取合理措施制止物业服务区域内违反治安、环保、消防的行为等。本案中，根据原告举证，其在2018年度基本提供了门卫执勤、保洁、水电费交纳、电梯维护及公共部位的日常维护等服务内容，且苏州一建公司在之前及2018年度亦按3元/平方米/月的标准交纳了物业费。综合原告提供的物业服务内容、其他承租人对物业费标准的认可情况以及双方物业费标准的约定等因素，本院认定2018年度被告同样需要按照3元/平方米/月的标准向原告交纳物业费。再根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务企业应当按照约定和有关规定提供物业服务，业主应当按照约定支付物业费。反之，如果未按约定和有关规定提供物业服务，物业费应当予以适当减少。本案中，根据双方确认，2019年4月之后原告不再交纳公共区域的电费；同时考虑到被告在2019年开始对2-5楼进行封闭装修、原告提供服务的公共区域面积势必减少以及原告对2019年度物业服务内容的举证程度等事实，本院认为原告在2019年提供的物业服务内容已经少于双方合同约定的服务内容，虽然该等减少并不一定系原告主观导致，但服务合同的履行应遵循公平、等价原则，故2019年度的物业费不宜再按合同约定的标准予以计算；再虑及苏益大楼在2019年时承租人基本系韩崇培一人，其对物业服务的满意度以及对物业服务内容的认可度对于衡量物业费标准是否合理具有重要的影响和参考依据，综合以上几点因素，本院酌定2019年物业费按照2.5元/平方米/月的标准予以计算。同理，2020年度，苏益大楼的承租人为韩崇培，其对物业服务内容的认可度代表苏益大楼全体使用人的认可度。同时，根据现场勘验，苏益大楼2-5层已全部封闭用于经营公寓，公共区域已大大减少，综合原告就提供的物业服务事项的举证程度、公共区域水电费的交纳情况、其他公共部位的封闭情况等因素，本院酌定2020年物业费按照2元/平方米/月的标准予以计算。关于原告按照被告实际使用面积主张物业费的观点。本院认为，如前所述，业主或承租人应当按照约定支付物业费。而原、被告的物业服务合同明确约定按1250平方米的面积计算物业费，故被告应当按照该面积标准向原告支付物业费。至于韩崇培租赁的其他区域的房屋，原告作为案涉大楼的物业服务企业，其对韩崇培物业使用面积的增多应当明确知悉，但其却并未就此另行与韩崇培订立物业服务合同；同时，也应考虑到原、被告之间合同约定的收费标准实际上并非完全按照未增加租赁面积之前的实际使用面积计算，且原告也并未提供证据证明因被告租赁面积增大导致其服务内容或项目增多，故本院对原告在本案中要求按照被告实际租赁面积计算1250平米以外的物业费的诉讼请求碍难支持。至于1250平米之外的其他区域的房屋，原、被告双方并未达成由原告提供物业服务的合意，且涉及到相关产权人，故原告可通过其他途径予以解决。关于原告主张的滞纳金。根据原、被告的物业管理服务合同约定，被告的缴费日期为每年1月31日前，故被告逾期支付物业费已构成违约，应当承担滞纳金的支付义务；但原告按照日1‰的标准主张明显过高，结合双方合同的履行情况、被告的过错程度以及原告就损失的举证情况，本院酌定滞纳金按照LPR的标准进行计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩崇培于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州工业园区荣华物业管理有限公司物业费112500元及滞纳金（其中，以45000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2018年2月1日起计算至实际给付之日止；以37500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2019年2月1日起计算至实际给付之日止；以30000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准，自2020年2月1日起计算至实际给付之日止）。二、驳回原告苏州工业园区荣华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5596元，减半收取2798元，由原告苏州工业园区荣华物业管理有限公司负担1595元，被告韩崇培负担1203元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 李 成二〇二一年一月二十二日书记员 杨宇铮