四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7579号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都本来鲜科技有限公司，住所地：四川省成都市天府新区天府大道南段**。 法定代表人：丁秀洪，执行董事。 委托诉讼代理人：何永恒，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：林子娟，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:王鹏，男，1981年2月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：王秋阳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱霞，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：方珊，女，1986年7月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王秋阳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱霞，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人成都本来鲜科技有限公司（以下简称本来鲜公司）因与被上诉人王鹏、方珊房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 本来鲜公司上诉请求：一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8281号民事判决，依法发回重审或改判驳回王鹏、方珊全部诉讼请求、支持本来鲜公司全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由王鹏、方珊负担。事实与理由：一、一审认定案涉租赁合同整体无效与事实不符，适用法律错误。首先，案涉房屋外摆区不是真正意义上的“房屋”，不承担房屋核心功能，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定情形，不应适用该规定认定外摆区所涉合同条款无效。其次，外摆区与店铺位置、面积均可区分，即使外摆区搭建物被拆除，王鹏、方珊仍能够通过摆放遮阳伞等方式对案涉房屋进行使用，案涉店铺部分所涉条款应自始有效。再次，外摆区是否应当拆除属于行政机关职权范围，不属于人民法院审理范围，更不应作为案涉合同整体无效依据。最后，本案双方为房屋租赁关系，非房屋买卖关系，房屋租赁的根本目的是承租人可以正常使用房屋，对于房屋权属性质不应以房屋买卖合同标准去苛责。双方签订案涉合同是合意结果，不应轻易认定合同无效尤其是整体无效。二、一审认定王鹏、方珊无需向本来鲜公司支付违约金与事实不符。首先，案涉合同为有效合同，至少店铺所涉部分有效，因此违约金条款应为有效条款。其次，王鹏、方珊违规使用液化煤气罐且拒不整改，并在未提前通知本来鲜公司也未经本来鲜公司同意的情况下，擅自终止合同，已经构成违约，理应按合同约定支付违约金；因王鹏、方珊经本来鲜公司多次催告其拆除液化煤气罐仍不整改，本来鲜公司只能采取一定措施处理，一审法院关于本来鲜公司采取断电措施不利于化解矛盾、减少损失的认定不当；最后，王鹏、方珊退租时未将房屋恢复原状交还本来鲜公司，也未将注册在案涉房屋上的营业执照和食品经营许可证办理变更或注销手续，导致该地址无法办理新的证照，案涉房屋无法对外出租，给本来鲜公司造成空置损失。三、一审判令本来鲜公司退还王鹏、方珊租金、保证金、各项损失，认定事实不清、证据不足。首先，一审认定退还租金与事实不符、证据不足。本来鲜公司并未收到一审判决认定的视频材料，也未进行质证。同时本来鲜公司在一审对王鹏、方珊提交的搬家费收据已提出异议且未认可其在2019年8月4日搬离，因此王鹏、方珊在2019年8月4日至2019年8月31日期间仍在占有使用案涉房屋，其无权要求本来鲜公司退还该期间的租金。其次，王鹏、方珊提前退租后，未将案涉房屋上注册的证照办理变更或注销，导致本来鲜公司无法继续对外出租，本来鲜公司有权不退保证金。再次，即使认定案涉合同部分无效，因无效造成的损失也应考虑王鹏、方珊后续经营收入情况，其回报已经远超其投入。最后，一审对王鹏、方珊装修等各项损失酌情确定为32650元，未明确该损失金额构成。本来鲜公司认为，王鹏、方珊就损失部分提交的证据效力存在重大瑕疵，无法作为认定损失的直接证据，无法形成完整证据链。四、王鹏、方珊负有全部过错，应自行承担所有损失并赔偿由此给本来鲜公司造成损失。首先，王鹏、方珊作为承租人在承租房屋时有审查房屋信息的义务。其次，如按王鹏、方珊所述，其2019年2月即知晓外摆区为违章建筑，但仍继续使用经营，可以推定其明知外摆区为违章建筑存在法律风险，并自愿承担相应法律后果。再次，王鹏、方珊违约使用液化煤气罐，对损失发生负有全部过错。最后，王鹏、方珊发出律师函载明案涉合同合法有效，现又起诉主张合同无效索要赔偿，主观上存在恶意。五、一审违反法定程序。首先，一审判决依据的证据未经过质证，不应被采纳。其次，本案涉及证据较多，案情复杂，应转为普通程序审理。 王鹏、方珊辩称，1.双方签定的案涉合同违反法律的强制性规定，应当认定为无效合同。2.在案涉合同履行期间王鹏、方珊履行了自身义务，不存在违约行为。3.因案涉合同无效，本来鲜公司应当退还王鹏、方珊租金、租赁保证金等王鹏、方珊因此受到的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回本来鲜公司的上诉请求。 王鹏、方珊向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认王鹏与本来鲜公司签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》无效；2.判令本来鲜公司退还王鹏、方珊租金、保证金、物业费，赔偿加盟费、装饰装修费等共计83220元；3.本案诉讼费、公告费等费用由本来鲜公司承担。 本来鲜公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令自2019年8月31日起解除与王鹏签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》；2.请求判令王鹏支付违约金83220元；3.本案的诉讼费用由方珊、王鹏承担。 一审法院经审理查明：2018年5月8日，王鹏（甲方）与成都本来生活科技公司（2018年9月7日更名为：成都本来鲜科技有限公司）（乙方）签订了《成都本来生活科技有限公司租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定：1.王鹏承租本来鲜公司位于四川省成都市高新区××街××号房屋（以下简称“案涉房屋”），案涉房屋用途为经营餐饮，经营范围为冒菜，经营品牌为川魂帽牌货冒菜；2.案涉房屋套内面积36.5平方米，外摆区面积17.444平方米，租赁期限自2018年5月10日起至2020年5月9日止，装修期自房屋交付起20天；3.月固定租金6935元，租赁保证金14000元；4.除双方另有约定外，在本合同及后续补充协议终止且乙方依约返还租赁房屋、结清各项款、返还甲方开具的租赁保证金收据并提供注销或变更乙方于租赁房屋内经营的营业执照、其他经营资质证件后，甲方将租赁保证金无息返还乙方；5.甲方有权对乙方的经营行为进行监督，如发现乙方的经营有不合理之处，甲方有权要求乙方停止或整改，乙方接受甲方随安全、消防等各项安全工作的统一部署与监督。 合同签订当日，本来鲜公司与王鹏签署《租赁房屋交付确认书》，王鹏确认租赁房屋面积为套内面积36.5平方米；方珊向本来鲜公司支付租赁保证金14000元，本来鲜公司出具收据表示收到上述款项。 2019年2月22日，本来鲜公司与方珊、王鹏等人就暂停营业应对检查期间的补偿款事宜进行了协商。2019年2月23日，本来鲜公司出具承诺书，载明因外部因素导致川魂帽牌货冒菜盛安店（即方珊、王鹏所租赁商铺）无法正常营业，承诺从2019年2月23日起到2019年3月4日前对该商户进行每天1450元经济补偿（补偿款将在通知恢复营业日起1个月内到账），如在2019年3月4日后问题还未解决将依原租赁合同内容进行法律赔偿。 2019年7月17日，本来鲜公司向方珊、王鹏发出通知，载明：应当使用取得燃气经营许可的单位供应的液化石油气，并签订安全供气合同，每次购买液化石油气后留存购气凭证，严禁向无经营资质的单位或个人购置液化石油气；如果使用商户没有购气凭证，我方有权要求商户停止使用；请川魂冒菜于2019年7月18日前按以上规定执行，如若不执行我方将停水停电。方珊、王鹏表示未收到上述通知。 2019年7月25日，本来鲜公司向王鹏发出《停止违法违约行为告知函》，载明：自王鹏收到本函之日起，您与我司签订的《房屋租赁合同》立即终止，请您在3日内将租赁房屋恢复原状交还我司；请您在收到本函之日起3日内向我司支付违约金8220元，同时租赁保证金14000元不予退还；请您立即停止影响我司正常经营及名誉的侵权行为。 2019年8月9日，成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局向本来鲜公司发出成高石羊城罚字（2019）第21304号城市管理行政处罚决定书，处罚事由为2019年2月18日经群众举报、执法人员核实，剑南大道中段589号“本来生活”房屋外钢架、篷布结构及建筑物为本来鲜公司高新第一分店修建，面积约为70平方米、当事人未能出示相关规划审批手续，经查询规划国土建设局档案该建筑物未办理相关规划审批手续，属违法建设。并限于2019年8月19日24时前自行拆除上述违法建设，恢复原貌。本来鲜公司于2019年8月9日11时签收上述决定书。 一审法院认为，针对双方当事人的起诉请求和答辩意见，一审法院根据查明的事实，综合评判如下： 一、关于王鹏与本来鲜公司于2018年5月8日签订的《租赁合同》的效力问题。一审法院认为，案涉合同约定的租赁范围包括店铺和外摆区两个区域，成高石羊城罚字（2019）第21304号城市管理行政处罚决定书已经确认案涉外摆区系违法建筑，《租赁合同》标的物系合法建筑与违法建筑的混合体。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案外摆区所涉条款应为无效条款。本案中，双方在《租赁合同》中约定租赁面积为36.5平方米，其中外摆区面积为17.444平方米，王鹏租赁案涉房屋系用于经营冒菜店，根据王鹏、方珊提交的视频资料显示，外摆区在其生产经营中系顾客用餐区域，加之外摆区在租赁合同中非独立条款，且外摆区的功能对王鹏与本来鲜公司订立合同的目的具有重要影响，本来鲜公司辩称外摆区的违法与否不影响方珊、王鹏使用，且现在方珊、王鹏仍可正常使用的主张，一审法院不予采纳，故一审法院确认案涉租赁合同整体无效。成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局已于2019年8月9日向本来鲜公司发出成高石羊城罚字（2019）第21304号城市管理行政处罚决定书，并限于2019年8月19日24时前自行拆除上述违法建设，恢复原貌。无论是王鹏、方珊还是本来鲜公司皆应配合执行成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局所作出的行政处罚决定书，及时停止自身的违法行为并按规定恢复原貌。如前所述，本案《租赁合同》为无效合同，无效的合同自始无法律效力，故无需解除合同，一审法院对本来鲜公司请求判令自2019年8月31日起解除与方珊、王鹏签订的租赁合同的诉讼请求不予支持。 二、关于王鹏、方珊是否应当向本来鲜公司支付违约金的问题。本来鲜公司主张方珊、王鹏因使用液化石油气罐且不接受本来鲜公司的监督，采取拉横幅等方式进行寻衅滋事构成根本违约，应支付12个月租金的违约金。如前所述，案涉租赁合同为无效合同，所涉及的违约金条款也因此无效，本来鲜公司主张王鹏、方珊私自使用液化石油气罐属违约，但其未举证证明在签订《租赁合同》时或合同履行期间就不能使用明火一事与王鹏、方珊达成了一致意见，且本来鲜公司于7月17日发出关于规范液化石油气使用的通知，于7月18日即采取断电措施的行为，不利于化解矛盾、减少损失。本来鲜公司主张方珊、王鹏私拉横幅的行为致其名誉受损、社会评价降低，但其未举证证明其实际损失。综上，本来鲜公司请求判令方珊、王鹏支付违约金83220元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。 三、关于本来鲜公司是否应当退还王鹏、方珊租金、保证金、物业费、赔偿加盟费、装饰装修费等共计83220元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应当予以支持。”之规定，对于王鹏、方珊已支付的房屋占有使用费，一审庭审中双方均认可案涉房屋占有使用费已付至2019年8月31日，王鹏、方珊提交视频材料及搬家费收据等证据证明其于2019年8月4日已经搬离案涉店铺，本来鲜公司未提异议，故一审法院将退还房屋占有使用费的期间确定为2019年8月4日起至2019年8月31日止，按照合同约定租金计算，共计6040.17元。因《租赁合同》已被确定为无效，故本来鲜公司应当向王鹏、方珊退还租赁保证金14000元。至于王鹏、方珊主张的装修损失、食材损失、加盟费等，一审法院根据已查明的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院对王鹏、方珊的装修等各项损失酌情确定为32650元，由本来鲜公司向王鹏、方珊退还。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、方珊、王鹏与本来鲜公司于2019年5月8日签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》无效；二、本来鲜公司于判决生效之日起15日内向方珊、王鹏退还房屋占有使用费、租赁保证金、装修等各项损失合计52690.17元。三、驳回方珊、王鹏的其他诉讼请求；四、驳回本来鲜公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1814元，由方珊、王鹏负担414元，由本来鲜公司负担700元；反诉案件受理费1814元，由本来鲜公司负担。 二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本来鲜公司提交以下证据：一、高新区盛安川魂冒菜店营业执照及食品经营许可证登记信息，拟证明：王鹏、方珊至今仍未办理案涉租赁房屋地址上注册证照的变更和注销手续，导致本来鲜公司无法对外出租，产生房屋空置损失。二、案涉房屋的门店现场照片6张。拟证明：经过本来鲜公司进行的工程评估，案涉房屋装修残值不超过1000元。三、产品订购合同。拟证明：抽油烟机由本来鲜公司购买，该部分是本来鲜公司的损失。 王鹏、方珊发表质证意见称，一、对高新区盛安川魂冒菜店营业执照及食品经营许可证登记信息的真实性、合法性、关联性均不予以认可。该证据时间是2018年1月18日，这时一审判决并未生效且不是最新的状态呈示，不能达到本来鲜公司的证明目的，且该证据需要结合本来鲜公司案涉房屋现在的状态来综合认定。同时该证据不是新证据，在一审时已存在。王鹏、方珊在一审时诉的是合同解除，主张的是违约金，并没有主张空置损失，故房屋空置损失不应在本案中一并处理。二、对照片的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性，王鹏、方珊在本来鲜公司简装的基础上安装了不可拆卸的油烟机，并且和本来鲜公司主张的并不是同一物品。三、对产品订购合同的真实性、合法性、关联性均不予以认可，不能达到本来鲜公司的证明目的，该证据本来鲜公司提交的是复印件，采购的当事人也不是王鹏、方珊，所以无法确定真实性，并且与本案无关。 王鹏、方珊提交以下证据：一、2019年8月4日向超市归还钥匙视频。拟证明：2019年8月4日王鹏、方珊已经将案涉房屋返还给了本来鲜公司。二、2019年9月12日的视频。拟证明：案涉房屋已经另行出租使用。三、门店现场照片和视频。拟证明：案涉屋内全部都是制作区，在外摆区部分无效的情况下，制作区也应当是无效的，所以合同整体无效。四、淘宝订单。拟证明：王鹏、方珊支付空调拆装费400元。五、2019年7月20日的两个视频。拟证明：食材在案涉店内损坏的真实情况，但具体金额无法举证，因为是之前购买的。 本来鲜公司发表质证意见称，一、对2019年8月4日向超市归还钥匙视频的真实性不予认可，因店员不清楚是什么情况才接收了钥匙，王鹏、方珊没有与本来鲜公司办理任何的交接手续。二、对2019年9月12日的视频的真实性、合法性予以认可，但关联性和证明目的不予认可。视频拍摄的地方是公共区域，招牌也没有拆除，所以不能看出是本来鲜公司在使用。三、对门店现场照片和视频的地址真实性予以认可，但不能证明该视频中的内容是案涉房屋的内容。四、对淘宝订单的真实性予以认可，但对关联性不予认可。五、对2019年7月20日的视频的真实性、合法性、关联性均不予以认可。该证据内容显示的凯旋南城是对面的楼盘，无法证明是针对案涉房屋的经营所购买的食材。 本院查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 二审中，双方当事人均认可案涉房屋营业执照许可证注销时间为2020年4月23日，食品经营许可证未注销。 二审另查明：王鹏、方珊于2019年7月26日委托北京炜衡（成都）律师事务所王秋阳律师向本来鲜公司发出《律师函》，以案涉房屋外摆区为违法建筑为由要求解除租赁合同。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同效力的认定；二、王鹏、方珊是否应当向本来鲜公司支付违约金；三、案涉租赁合同有效部分解除时间的认定；四、本来鲜公司是否应当退还租金；五、本来鲜公司是否应当退还保证金；六、本来鲜公司是否应当向王鹏、方珊赔偿损失以及损失的确定；七、一审程序是否严重违法。现将上述争议问题阐述如下： 一、关于案涉租赁合同效力的认定问题。本院认为，二审中，本来鲜公司认可外摆区面积（17.444平方米）包括在案涉租赁合同约定的房屋套内面积（36.5平方米）内，故案涉租赁合同约定的租赁物包含了店铺部分和外摆区。2019年8月9日成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局向本来鲜公司发出行政处罚决定书，载明案涉房屋外摆建（构）筑物未办理规划审批手续，系违法建筑，本来鲜公司亦未举证证明其在一审法庭辩论前取得了相应的规划审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉租赁合同关于外摆区部分所约定的内容无效。本来鲜公司主张《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条仅能适用于租赁物为房屋的合同效力认定，而外摆区不属于房屋，不能适用该条规定。本院认为，从案涉租赁合同的内容来看，本来鲜公司系将外摆区作为房屋出租给王鹏，外摆区面积已计入租赁房屋面积，行政处罚决定书亦认为外摆区需具备相应规划审批手续，故本案可以适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定外摆区部分的租赁无效。虽然外摆区部分的租赁无效，但外摆区仅为租赁物的部分，另一部分具有规划审批手续的租赁物的租赁仍为有效，故案涉租赁合同应为部分无效，一审认定案涉合同整体无效有所不当，本院予以纠正。 二、关于王鹏、方珊是否应当向本来鲜公司支付违约金的问题，本来鲜公司明确其诉请的违约金系针对王鹏、方珊违约使用液化煤气罐、经通知整改后仍未整改以及停止经营的违约行为而主张，本院认为，方珊并非《租赁合同》的当事人，其不应对本来鲜公司承担违约责任。关于王鹏是否应当对本来鲜公司承担违约责任的问题，1.案涉租赁合同中本无禁止使用明火的约定，本来鲜公司亦未举证证明双方在合同之外另行约定不得使用明火，因此，在本来鲜公司要求或通知王鹏停止使用液化煤气罐之前，王鹏的行为不构成违约。虽然租赁合同约定“乙方（王鹏）接受甲方随安全、消防等各项安全工作的统一部署与监督”，但本来鲜公司无证据证明王鹏收到了其于2019年7月17日要求停止使用煤气罐的通知，因此不能认定王鹏当时存在不配合安全工作的情形；而本来鲜公司于2019年7月25日发出的《停止违法违约行为告知函》，其内容为要求王鹏停止“影响我司正常经营及名誉的侵权行为”，并要求其搬离案涉商铺，已不包含要求其整改液化煤气罐的内容。综上，本案现有证据不能证明双方存在禁止使用液化煤气罐的约定，亦不能证明王鹏在本来鲜公司通知停止使用液化煤气罐后仍继续使用，本来鲜公司要求王鹏对此支付违约金的事实依据不足；2.王鹏于2019年7月26日向本来鲜公司发出了解除合同的通知，其解除理由为案涉房屋外摆区为违法建筑，从查明的事实来看，案涉房屋外摆区因无规划审批手续被成都高新技术产业开发区生态环境和城市管理局限令拆除，王鹏租赁案涉房屋系用于经营冒菜生意，虽然外摆区与店铺系独立的区域，但二审中双方均认可店铺内无座位，仅是制作区和选菜区，本院认为，店铺面积对经营布局和整体利用存在重大影响，外摆区面积占整个租赁面积的近50%，当占总面积近50%的外摆区部分无法使用后，通过变更剩余部分的布局已难以满足各功能区的需要，故在外摆区租赁部分因无效而无法使用的情形下，王鹏的租赁合同目的将难以实现，故王鹏解除合同的行为不构成违约。综上，本来鲜公司要求王鹏、方珊支付违约金的诉请依据不足，本院不予支持。 三、关于案涉租赁合同有效部分解除时间的认定，本来鲜公司于2019年7月25日向王鹏发函通知解除合同，如第二个争议焦点所述，现有证据不能证明王鹏违在违约行为且在经催告后仍未履行义务的情形，故本来鲜公司发出的解除通知不能产生合同解除的效果，但该函件证明本来鲜公司已有解除合同的意思，而王鹏、方珊在收到该函后又于2019年7月26日向本来鲜公司发出解除合同的函，而如第二个争议焦点所述，王鹏具有解除合同的权利，故本院确认案涉租赁合同的有效部分于2019年7月26日解除。 四、关于本来鲜公司是否应当退还租金的问题，本来鲜公司上诉认为王鹏、方珊未在2019年8月4日搬离店铺，故其不应向王鹏、方珊退还租金。王鹏、方珊主张其在2019年8月4日腾空案涉房屋并将钥匙返还给本来鲜公司，并提交了相应的视频，本来鲜公司质证认为“视频无法看出是什么房屋的钥匙”、“店员不清楚什么情况才接收了钥匙，被上诉人没有与我方办理任何的交接手续，所以我方不认可该视频的真实性”。本院认为，王鹏、方珊出示了视频的原始载体，视频显示其向本来鲜公司工作人员交还了钥匙，虽然本来鲜公司认为从视频上看不出来是否为案涉房屋钥匙、店员是在不知情的情况下接收钥匙，但其认可了店员接收的事实，而王鹏、方珊除案涉房屋外未从本来鲜公司处另外承租或占有其他房屋，在2019年8月4日后也未再向本来鲜公司归还其他钥匙，本来鲜公司在二审调查中亦认可其实际已经拿到案涉房屋的钥匙，其在二审提交照片亦显示案涉房屋已经另行出租，故可以认定王鹏、方珊于2019年8月4日向本来鲜公司归还的钥匙即为案涉商铺的钥匙，一审关于王鹏、方珊于2019年8月4日归还案涉商铺的认定具有事实依据，本院予以维持，但方珊并非租赁合同当事人，故本来鲜公司应当将2019年8月4日至8月31日期间的租金退还给王鹏。 五、关于本来鲜公司是否应当退还保证金的问题，《租赁合同》第6.3条约定“除双方另有约定外，在本合同及后续补充协议终止且乙方依约返还租赁房屋、结清各款项、返还甲方开具租赁保证金收据并提供注销或变更乙方于租赁房屋内经营的营业执照、其他经营资质证件后，甲方将租赁保证金无息返还乙方”，二审中，双方均确定王鹏尚未注销食品经营许可证，故合同约定的保证金返还条件尚未成就。一审判决本来鲜公司返还保证金不当，本院予以纠正。 六、关于本来鲜公司是否应当向王鹏、方珊赔偿损失以及损失的确定问题。本院认为，1.方珊并非合同当事人，其不能向本来鲜公司主张合同权利，本院对其提出的诉请予以驳回；2.关于本来鲜公司是否应当向王鹏赔偿损失的问题，本院认为，本来鲜公司作为出租人应当提供符合法律规定和双方约定的租赁物，现其提供的外摆区因属于违法建设而被行政部门要求拆除，导致租赁合同不能继续履行，本来鲜公司作为出租方应当向王鹏赔偿相应的损失，同时，王鹏作为承租人，对租赁商铺的权利状况负有审查义务，其对合同不能继续履行亦存在过错，故其亦应按责任比例自行承担部分损失。关于损失金额的确定问题，王鹏诉请的损失包括装修损失12000元、加盟费损失833元、店招制作费损失7980元、油烟分离器94.87元、定制货架900元、卷帘门3680元、抽油烟机（不可拆卸）1200元、搬家费650元、仓储费500元、无法经营期间的工资3855元、无法经营期间的经营损失26110元、空调拆装费400元、食材损失2000元。本院认为，1.关于装修损失，王鹏举示的《装饰装修施工合同》和相应的转款凭证能够证明其支出装修费12179.8元，但装修费支出并不等于装修残值，因双方并未就案涉房屋装修残值提出鉴定，案涉房屋现亦不适宜鉴定，本院根据装修支出和租赁合同约定的租赁期限，采取以租赁期限进行平均年限折旧的方式，确定其装修残值为4821元[12179.8元×（9.5月÷24月）]；2.关于加盟费损失，王鹏、方珊举示的《商标使用许可合同》和收据显示其支付川魂帽牌货冒菜商标使用费20000元（2018年5月16日至2020年5月15日），其主张的损失833元未超出合同未履行期间所对应的使用费金额，本院予以确认；3.店招、卷帘门、货架、油烟分离器未与案涉商铺形成附合，王鹏可以拆除和搬走，本院对其诉请的该四项损失不予支持；4.搬家费、空调拆装费属于合同到期后搬离时亦会发生的费用，属于合同履行期间的必然费用，与导致案涉合同解除的行为无关，本院对搬家费和空调拆装费损失不予支持；5关于抽油烟机，王鹏未举证证明该抽油烟机无法拆卸，故对其诉请的抽油烟机损失1200元，本院不予确认；6.关于仓储费500元，王鹏、方珊仅举示了向阎晨的微信转账凭证，但转账凭证未备注转款用途，无法判定该笔支付系基于何种关系而发生，本院不予确认；7.关于因停电无法经营期间的工资损失，王鹏、方珊举示了与微信名为“坚持”的聊天记录、微信转账凭证及工人出具的收据，能够证明其向工人支付了2019年7月19日至8月4日期间的工资2110元（2855元÷23天×17天），本院予以确认；8.关于因停电无法经营期间（2019年7月19日至8月4日）的营业损失，从本来鲜公司于2019年2月23日出具的《承诺书》来看，本来鲜公司承诺在2019年2月23日至3月4日的无法正常营业期间按每日1450元的标准对王鹏进行补偿，可以参照该《承诺书》上的补偿标准作为王鹏、方珊2019年7月19日至8月4日期间营业损失的依据，本院据此认定营业损失为24650元（1450元/天×17天）。综上，本院认为，第1-6项下的损失为合同解除所产生的损失，共计5654元，因双方对合同的不能继续履行均负有过错，本院确定由本来鲜公司承担60%的赔偿责任，即3392元。第7-8项下的损失（26760元）为本来鲜公司停电所造成的损失，本来鲜公司上诉辩称其是在王鹏、方珊经催告后仍不撤除液化煤气罐后采取的处理措施，但其无证据证明王鹏、方珊在停电前存在经要求停止使用液化煤气罐后仍未停止使用的情形，故对停电造成的损失，不适用过错分担，应由本来鲜公司承担全部赔偿责任，即26760元。综上，本来鲜公司应向王鹏赔偿损失30152元（3392元+26760元）。 七、关于一审程序问题，本来鲜公司以一审未对王鹏、方珊提交的2019年8月4日视频证据进行质证、未对本案适用普通程序而认为一审程序违法，本院认为，虽一审质证程序存在瑕疵，但本院二审已经组织双方对视频证据进行质证，本来鲜公司的上述主张均非法定发回重审的理由，本院对其主张不予支持。 综上所述，本来鲜公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审对合同效力和保证金退还条件是否成就的认定不当，对王鹏、方珊诉请的损失未作具体分析认定，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8281号民事判决第三、四项“驳回方珊、王鹏的其他诉讼请求”、“驳回成都本来鲜科技有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8281号民事判决第一项“方珊、王鹏与成都本来鲜科技有限公司于2019年5月8日签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》无效”为“王鹏与成都本来鲜科技有限公司于2019年5月8日签订的《成都本来生活科技有限公司租赁合同》外摆区租赁部分无效、店铺部分于2019年7月26日解除；” 三、变更四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初8281号民事判决第二项“成都本来鲜科技有限公司于判决生效之日起15日内向方珊、王鹏退还房屋占有使用费、租赁保证金、装修等各项损失合计52690.17元”为“成都本来鲜科技有限公司于判决生效之日起15日内向王鹏退还租金6040.17元、赔偿装修等各项损失30152元，合计36192.17元”； 四、驳回方珊、王鹏的其他诉讼请求； 五、驳回成都本来鲜科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1814元，反诉案件受理费1814元，由成都本来鲜科技有限公司负担2806元，由王鹏、方珊负担822元。二审案件受理费3018元，由成都本来鲜科技有限公司负担2475元，由王鹏、方珊负担543元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二一年一月二十九日 书记员  罗菲