四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终121号 上诉人（原审原告）：石同英，女，汉族，1971年4月21日出生，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：罗云,宜宾市南溪区裴石法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：宜宾市鸿钜房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市南溪区紫云街紫云小区商住楼C栋9-10号。 法定代表人：李国忠。 委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任震，四川远皓律师事务所律师。 上诉人石同英因与被上诉人宜宾市鸿钜房地产开发有限公司（以下简称鸿钜房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2020）川1503民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石同英向本院上诉请求：1.撤销本案一审判决，判决鸿钜房产公司偿还购房款和办证款137400元，并承担违约责任；2.二审诉讼费用由鸿钜房产公司承担。事实和理由：1.双方签订《商品房买卖合同》后石同英全面履行了合同义务，鸿钜房产公司却未按照合同约定履行物权变更登记，石同英也未在约定的时间内取得所有权证书，经了解鸿钜房产公司未向税务机关缴纳相关费用，故不能办理转移登记，鸿钜房产公司故意拖延致使石同英无法实现物权转移，已超过788个工作日，构成根本违约，应解除合同并返还购房款及办证款项；2.鸿钜房产公司一审中提供的是罗龙街道正信路三段300号（面积为4995.93平方米，办证时间是2016年4月13日）的物权证书，合同中载明初始登记是鸿钜房产公司应在2017年12月31日取得该商品房所在楼栋的权属证明，指的是石同英的摊位面积8.75平方米而非在整个楼栋，根据合同相对性，标的物系摊位，初始登记不应是整个楼栋。 鸿钜房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，石同英的上诉请求及理由缺乏事实依据和法律依据。主要理由：1.本案不存在合同解除的条件，不存在根本违约；2.石同英对合同理解错误，其主张解除合同的事实依据是合同第二十条第一项的初始登记，认为初始登记就是指的摊位，但合同第二十条第二项约定的转移登记才是办理8.75平方米摊位的权属，该条款也载明了未办理转移登记的解决方式。 石同英向一审法院起诉请求：1.判令解除石同英、鸿钜房产公司签订的《商品房买卖合同》，由鸿钜房产公司退还石同英购房款和办证款137400元，并承担违约金，违约金的计算方式为按照房屋价款总额的15.4%计算；2.本案诉讼费由鸿钜房产公司承担。 一审法院认定事实：2016年12月20日，石同英认购鸿钜房产公司开发建设的西南物产贸易中心“洪州广场”×××号卖肉摊位，并交付定金10000元。该摊位建筑面积8.75平方米，套内面积4.46平方米，公摊面积4.29平方米。约定套内面积单价为29147.98元/平方米。房屋总价为130000元。计算优惠后的最终实际成交价及面积以双方签订的《商品房买卖合同》为准。 2016年12月22日，石同英与鸿钜房产公司在洪州广场销售中心签订了编号为20161222的《商品房买卖合同》，合同约定该摊位按照建筑面积计算，该摊位单价为每平方米人民币14857.15元，总价款人民130000元整。付款方式为一次性付款。公司为现房销售，签订合同即办理接房手续。该合同第二十条产权登记约定如下“（一）初始登记，出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款。并按照买受人全部已付款的5%向买受人支信违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。2：X。（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……。（2）A：买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之五向买受人支付违约金；B：如买受人未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款），未及时付清政府规定的税（费）、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人缴纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未及时提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移的相关手续，同此产生的一切后果均由买受人承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任”。 另查明，鸿钜房产公司已于2016年4月13日完成案涉楼栋的初始登记，取得西南物产贸易中心地下负1层所在楼栋的权属证明。登记字号为宜房权证南溪区字第2××6号。但鸿钜房产公司至今未为石同英办理转移登记。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。石同英、鸿钜房产公司在签订合同时，约定如因出卖人的责任未能在2017年12月31日前，取得该摊位所在楼栋的权属证明时，买受人有权退房。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不得退房，出卖人按买受人已付房款的千分之五向买受人支付违约金。石同英购买鸿钜房产公司的现存摊位，鸿钜房产公司在2016年4月13日即已取得所在楼栋的权属证明，石同英以此理由要求解除合同，由鸿钜房产公司退还购房款，是混淆了初始登记与转移登记的概念，该请求无事实依据和法律依据，依法不予支持。但根据合同约定，鸿钜房产公司至今未为石同英办理转移登记，依法应当承担迟延办证的违约责任，石同英主张按照房价总款15.4%给付违约金的请求，有违合同约定，依法不予采纳。结合合同约定，仅支持650元（130000元×5‰）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、宜宾市鸿钜房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向石同英支付迟延办证违约金650元；二、驳回石同英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3048元，依法减半收取计1524元，由石同英负担1500元，宜宾市鸿钜房地产开发有限公司负担24元。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同就解除合同的条件进行了明确约定，即鸿钜房产公司未在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明。一审法院已经查明鸿钜房产公司在约定期限之前取得了房屋所在楼栋初始登记，案涉合同不符合约定解除的条件。初始登记是指新建房屋由开发商向登记机关申报，经过房屋土地管理部门审核，确认某一房地产的所有权的隶属关系和他项权利。而转移登记是指房屋因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移后所进行的房地产所有权登记。石同英认为将案涉8.75平方米的摊位过户到自己名下为初始登记，混淆了初始登记和转移登记的概念，本院对其上诉主张依法不予支持。 综上所述，石同英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3471元，由石同英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  张力骁 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年一月二十二日 法官助理  陈河潘 书 记 员  刘洋杨