浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初9247号 原告：金华海润置业有限公司，住所地金华市婺城区紫金南街369号瑞唐商务大厦（1幢）2003室、2005室。 法定代表人：施晓波。 委托诉讼代理人：李**，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐建浩，男，公司员工。 被告：徐小琴，女，1974年11月18日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：苏先松（系被告丈夫），男，1970年9月28日出生，汉族，住金华市婺城区。 原告金华海润置业有限公司（以下简称海润公司）诉被告徐小琴商品房预售合同纠纷一案，于2020年10月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年11月25日、2021年1月11日两次公开开庭进行了审理。原告海润公司的委托诉讼代理人李**、唐建浩，被告徐小琴及其委托诉讼代理人苏先松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海润公司向本院提出诉讼请求：1.被告徐小琴立即支付原告购房款人民币210000元及逾期付款违约金118860元（违约金从2017年7月2日起，按日万分之五支付至清偿之日止，现暂算至2020年8月7日），暂合计328860元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月31日，金华市住房和城乡建设局向原告海润公司颁发金预售许字第47号《商品房预售证》。海润公司开发建设的瑞唐商务大厦2＃、3＃、4＃楼商品房屋，具备公开预售条件，金华市住房和城乡建设局予以批准销售。2017年6月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买瑞唐商务大厦3幢1510室房屋。房屋建筑面积58.92平方米，总价425000元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定：买受人《商品房买卖合同》前支付首付款人民币215000元，余款210000元整，在签《商品房买卖合同》之日起15日内办理银行贷款手续，超过15日视为逾期付款，所产生全部损失由买受人承担。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。案涉房屋产权证已于2××9年5月6日办出。原告认为，《商品房买卖合同》合法有效，被告应当按约支付剩余房款，并从逾期之日起承担违约责任。 被告徐小琴答辩称，1.原、被告签订的《商品房买卖合同》约定以按揭贷款形式支付房款，合同签订后被告已支付了首付款，并且依约办理按揭贷款手续，因原告原因导致按揭贷款无法办理，因此被告不存在违约的情形，更不应由被告承担违约责任；2.根据本案双方合同约定剩余的款项应以按揭贷款的形式支付，因此导致至今无法办理按揭均由原告造成，本案不应适用合同第八条的违约责任，恳请驳回原告全部诉讼请求；3.被告个人征信没有问题，2××9年3月份在原告重新指定的交通银行股份有限公司金华分行（以下简称交通银行）办理贷款时，被告所需材料均已提交，全部经银行确认没有问题，只等原告协助，是因为原告没有在预约的时间提交材料才导致按揭贷款没有办下来，原告至今未将材料交还给被告。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人、委托诉讼代理人对当事人提交的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认证如下： 一、原告提交的证据：1.证据2《商品房买卖合同》，证明双方之间的权利义务和签订合同的时间。被告质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为根据合同约定原、被告之间剩余款项以银行按揭贷款的形式支付，同时根据合同13条约定，涉案房屋存在在建建筑物抵押，原告明确承诺抵押时间截止至2015年10月14日，并承诺保证涉案房屋无产权及债权债务纠纷，因此该份证据也证实了被告已经按期支付了首付款。本院认为，被告对真实性无异议，其余异议实质系对案涉合同具体条款的理解，而非对证据本身的异议，故本院对该合同相关内容予以确认；2.证据3竣工验收备案表复印件，证明房屋已经竣工验收。被告质证称，该证据没有原件，真实性请法庭核实，涉案房产竣工时间是2018年8月份，说明涉案房产在出售的时候没有竣工验收，当时按揭无法办理也是因为涉案房屋没有竣工验收，导致银行在审核的时候发现涉案房屋不具备按揭办理的情形，故停止了对原告建设的楼盘按揭贷款的办理。本院认为，被告的异议并非针对该证据本身，且是否竣工验收与银行是否放款并无必然联系，故确认该证据的证明力。 二、被告提交的证据：1.被告与方磊通话录音文字整理材料、被告与刘承福微信聊天记录截屏，证明交通银行不予放贷系原告的问题导致。原告质证称，通话录音系被告与案外人之间发生，原告并不认识，真实性无法确认，且该证据属于证人证言应由证人出庭作证，否则不符合证据形式要件，同时被告也没有提供其他证据予以佐证，据原告方了解被告于2××9年以抵押贷款的形式到交通银行办理贷款，这也是原告帮其办理产权证书的原因，以房产证协助被告办理抵押贷款，原告不清楚具体什么原因导致贷款没有办理出来，结合信用报告被告于2××9年3月14日向交通银行申请办理贷款，案涉房屋产权证是2××9年5月6日办理的，5月8日进入贷款审批，实际上抵押贷款就不需要原告做任何其他的手续，只需要被告提供房产证去办理抵押就可以，贷款也是打入被告账户，不是打入原告公司的。刘承福的微信聊天记录真实性无异议，刘承福系原告委托的房产销售公司员工，现在也已经解除合作，从聊天记录看不能得出系因为原告的原因不能贷款。本院认为，该组证据的性质、形式属证人证言，被告未申请证人出庭作证，对该组证据不予确认；2.个人征信报告、分户明细对账单，证明被告征信良好，银行不予发放贷款系原告原因。原告质证称，对真实性无异议，实际办理贷款的时间是2××9年。本院认为，原告对真实性无异议，从证据显示被告征信无不良记录，确认被告征信良好、已履行办理贷款手续的事实，关于贷款未办理成功的原因将结合其他证据进行综合认定。 三、出示法院依职权调取的上海浦东发展银行股份有限公司金华分公司（以下简称浦发银行）出具的回函1份，载明：1.该项目因房屋产权问题出现过借款人集中到市政府上访维权情况，存在批量不能办理正式抵押权证的情况；2.该行前期办理的按揭贷款，至今预告抵押无法转成正式抵押。原告发表意见称，对复函的真实性无异议，对所载内容是否属实待庭后核实。被告发表意见称，无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。 本院根据已确认具有证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下： 2017年6月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告徐小琴向原告海润公司购买位于金华市××街××大厦××幢××室商品房××，建筑面积58.92平方米，房屋总价款425000元；买受人在签订《商品房买卖合同》前支付首付款215000元，余款210000元在签《商品房买卖合同》之日起15日内办理银行贷款手续，超过15日视为逾期付款，所产生全部损失由买受人承担；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，被告向原告指定的浦发银行办理贷款手续，因浦发银行对原告的征信状况不予认可而停止发放贷款。2××9年3月，被告向原告联系并指定的交通银行办理贷款手续，亦未成功办理贷款。2××9年5月6日，案涉商品房取得房屋产权登记证书。此后，被告自行向其他银行咨询贷款业务，并于2020年4月向浙江金华成泰农村商业银行股份有限公司申请信用贷款，因贷款额度不足以支付案涉房屋剩余房款，且利息过高，最终未提取。至今，被告未向原告支付剩余购房款。 另查明，原告已于2××9年初将案涉房屋交付给被告，未办理交付手续。房屋交付后，被告已对房屋进行装修。 经本院向浦发银行发函，该行回函载明：1.该项目因房屋产权问题出现过借款人集中到市政府上访维权情况，存在批量不能办理正式抵押权证的情况；2.该行前期办理的按揭贷款，至今预告抵押无法转成正式抵押。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，本案事实发生在民法典施行前，应当适用原合同法相关规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。当事人应当全面履行合同义务。对于被告徐小琴已支付首付款215000元，案涉房屋已经办理产权证书的事实，双方均无争议。本案争议的焦点是：一、被告是否应当支付剩余购房款。据双方有关“余款210000元在签《商品房买卖合同》之日起15日内办理银行贷款手续……”之约定，被告已依约向金融机构办理了贷款手续，即视为履行了合同义务，至于银行是否批准贷款、贷款审批后何时放款，并不以当事人的意志而转移，但在被告两次申请办理贷款均未成功、双方选择继续履行合同的情形下，无论是出卖方还是买受人，都有义务积极促成合同目的的实现。庭审中，被告也明确表示愿意支付剩余购房款，故对原告要求被告支付剩余购房款的诉讼请求，本院予以支持。二、被告是否应当承担逾期付款的违约责任。首先，应当明确被告是否存在导致银行未发放贷款的过错，对此原告并未提交证据证明，系因被告单方原因导致银行不予发放贷款；其次，从浦发银行的回函中可以看出，系因浦发银行对原告征信状况不予认可而停止发放购房户贷款业务；第三，根据被告提交的证据显示，其已根据原告的指示向原告指定的银行办理了贷款手续。综上，贷款未能获得审批与付款义务的不履行尚不能等同，对原告要求被告按照双方合同约定的违约金计算标准计算违约损失的诉讼请求，本院不予支持；但考虑到双方签订合同时房屋建筑物尚未竣工验收，当事人之间本是针对预售的商品房建立买卖合同关系，在此种法律关系中，且不论付款方式如何，当事人约定的是在买受人完成付款行为后的一定期限内，将来待建筑物竣工验收后由出卖方按照约定的期限交付商品房，因此，在买受人未能通过贷款、双方又未针对以现金补足或其他救济方式的情形下，买受人仍负有在合理期限内支付价款的义务。且案涉房屋已办理产权证书，并已实际交付使用。本院酌定支付剩余房款的合理期限为自签订合同之日起75日内，逾期付款给原告造成的损失，被告应予赔偿，损失计算标准为2017年9月中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率（年利率4.9%）。被告关于原告逾期交房应承担违约责任的抗辩，并不能免除自己的违约责任。 综上，原告诉请合法有据部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐小琴应于本判决生效之日起30日内支付原告金华海润置业有限公司购房款210000元并支付逾期付款利息损失30641.33元（已计算至2020年8月7日，此后利息损失仍按月利率4.9%计算至购房款付清之日止）； 二、驳回原告金华海润置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3116元（原告已预交，已减半收取），由原告金华海润置业有限公司负担836元，被告徐小琴负担2280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 傅聪颖 二〇二一年一月十三日 代书记员 廖甜甜