广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终142号上诉人（原审被告）：中山市合生宏景房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区*****************02卡，统一社会信用代码914************752。法定代理人：林滔。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢耀辉，男，1968年3月5日出生，汉族，住江西省南昌市青*****。被上诉人（原审原告）：秦风林，女，1972年1月28日出生，汉族，住江西省南昌市***********。两被上诉人共同委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。上诉人中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称合生公司）与被上诉人谢耀辉、秦风林商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。谢耀辉、秦风林于2020年7月1日向一审法院起诉请求：合生公司自2018年7月1日起以购房总价款1217970元为基数按照年利率6%的标准向谢耀辉、秦风林计付逾期交房违约金直至涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知谢耀辉、秦风林收房之日止；2.合生公司自2020年6月20日起以购房总价款1217970元为基数，按照年利率6%的标准向谢耀辉、秦风林计付逾期办证违约金直至合生公司将为谢耀辉、秦风林办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。一审法院判决：一、合生公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向谢耀辉、秦风林支付逾期交房违约金（以1217970元为基数，自2018年7月21日起，按每日万分之一的标准，计至合生公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并通知谢耀辉、秦风林收楼之日止）；二、驳回谢耀辉、秦风林的其他诉讼请求。案件受理费3224元，减半收取1612元，由谢耀辉、秦风林负担697元，合生公司负担915元。合生公司上诉请求：1.撤销一审判决并驳回谢耀辉、秦风林的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于逾期交房事实认定错误及适用法律错误。1.一审法院错误认定竣工验收备案登记证作为交付法定条件。双方已签订补充协议变更合同约定的交付条件，合生公司依照合同约定交付涉案房屋无须提供建设工程竣工验收备案登记证，法院应当尊重当事人的意思自治，不得滥用自由裁量权。合生公司在通知谢耀辉、秦风林收楼之前，已经取得建设工程竣工验收报告（五方验收）以及《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，即已经具备合同约定及法定交付使用条件。故合生公司不存在逾期交房，谢耀辉、秦风林主张逾期交房没有事实和法律依据。二、退一步而言，即使法院最终认定还是构成逾期交房，一审法院也不应突破合同对违约金上限标准的约定，涉案项目已经在2020年9月4日取得竣工验收备案登记证，并已经再次通知谢耀辉、秦风林收楼，一审法院不应当以违约金不能督促合生公司履行义务为由突破合同约定的上限。三、谢耀辉、秦风林认为约定5%的违约金上限过低，应当举证证明其实际损失，但谢耀辉、秦风林没有提供任何证据证明其实际损失超过5%的违约金上限。谢耀辉、秦风林辩称：一、法律规定一手楼交付必须取得竣工备案登记，涉案合同也明确约定合生公司应取得备案登记后方可交付。补充协议为格式合同并未作解释说明，变更交付标准的条款应为无效，涉案房屋的有效交付标准仍为取得竣工验收备案登记证。二、一审突破涉案合同约定的违约金上限标准问题，因涉案补充协议为格式合同，该约定仅限制了开发商的违约责任且未作说明，应属无效条款，且该上限标准未与合生公司的逾期时间相关联，对业主不利，一审予以突破并无不当。本案二审期间，合生公司提交以下证据：1.中山市建设工程规划条件核实确认书、中山市建设工程竣工验收备案登记证，拟证明合生公司一直积极推动规划验收、竣备及办证事宜，涉案小区已于2020年8月24日通过规划验收，9月4日取得竣工验收备案登记证，办证障碍已经消除，涉案小区可以办证，不存在调整违约金以督促开发商履约情形，本案应当遵守合同约定，不应调整合同约定违约金标准；2.关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知，拟证明合生公司已于2020年9月22日取得中山市自然资源局核准首次登记的通知，即已取得涉案小区的大确权，可以办证；3.收楼通知书、邮寄单、邮寄记录，拟证明合生公司已于2020年9月10日再次通知谢耀辉、秦风林在9月13日前办理收楼手续，但其在9月12日收到通知后至今未办理收楼手续，应自行承担拒不收楼的责任。谢耀辉、秦风林没有提交新证据，其质证称：确认以上证据的真实性；合生公司严重违约后才取得竣工验收备案登记证，不能免除其责任；谢耀辉、秦风林于2020年9月12日收到通知，但通知书要求9月13日收楼，给予的期限过于仓促，其于国庆期间去收楼时由于房屋质量及门窗、护栏存在问题拒绝收楼。本院二审查明，合生公司于2020年9月4日取得涉案商品房所在项目的建设工程竣工验收备案登记证，于9月10日向谢耀辉、秦风林寄发收楼通知书，要求其于2020年9月13日办理收楼手续。谢耀辉、秦风林于2020年9月12日签收通知书。除上述事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案商品房买卖合同已明确约定交付标准为合生公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，该标准也是《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的法定交付条件。合生公司通过补充协议约定降低约定及法定的交付标准，对于业主的权益影响甚巨，属于限制业主的权利、免除合生公司的责任的格式条款，合生公司亦无证据证明已对该部分内容进行特别提示，故该部分内容对业主不生法律效力。合生公司主张以涉案商品房所在建设工程通过五方验收作为交付条件，并据此请求免除其相应期间的逾期交房的违约责任，理据不足，本院不予支持。合生公司在涉案商品房符合交付条件后已于2020年9月12日向谢耀辉、秦风林送达收楼通知书，谢耀辉、秦风林没有证据证明其未及时前往办理收楼手续具有合理抗辩，应自行承担未按期办理收楼手续的相关后果。因该通知书所载期限明显过短，本院酌定七天的合理期限，并认定涉案商品房于2020年9月19日视为已经交付。合生公司逾期交房达811天（从2018年7月1日起计至2020年9月19日），严重违反双方合同约定，势必造成买受人因未能使用涉案房屋造成租金等损失，而涉案补充协议约定的5%上限与前述违约行为的严重程度明显不相符，亦不足以弥补买受人的实际损失，一审法院根据合同法第一百一十四条之规定并结合当事人的诉求，认定合生公司应按合同约定的日万分之一标准计付逾期交房违约金，并无不当，本院予以确认。故合生公司应支付的逾期交房违约金计为98777元（1217970元×0.01%×811天），本院对谢耀辉、秦风林超出该金额的诉求部分不予支持，并对当事人未提出上诉的其他部分不作审查。综上所述，本院根据合生公司于二审期间提交的新证据予以改判，并非一审错判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17587号民事判决；二、中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向谢耀辉、秦风林支付逾期交房违约金98777元；三、驳回谢耀辉、秦风林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3224元，减半收取1612元（谢耀辉、秦风林已预交），由谢耀辉、秦风林负担697元，由中山市合生宏景房地产有限公司负担915元（中山市合生宏景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内迳付谢耀辉、秦风林）。二审案件受理费1830元，由中山市合生宏景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲审 判 员  吴合波审 判 员  章文佳二〇二一年一月二十日法官助理  孙翠红郭燕婷书记员李玉琴