广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初28224号原告：佛山市顺德区勒流宏龙房产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道勒流社区居民委员会书院路**22铺，统一社会信用代码92440606MA519KQG7K。经营者：梁敏玲，女，1992年10月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。被告：周莹莊，女，1983年10月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：周振中（曾用名周全宝），男，系被告周莹莊的丈夫。被告：周全，男，1954年6月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区×××××××××××××××，公民身份号码230×××××××********。委托诉讼代理人：周振中（曾用名周全宝），男，系被告周全的儿子。被告：于广澈，女，1955年12月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区×××××××××××××××，公民身份号码230×××××××********。委托诉讼代理人：周振中（曾用名周全宝），男，系被告于广澈的儿子。原告佛山市顺德区勒流宏龙房产中介服务部与被告周莹莊、周全、于广澈居间合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人梁刚培、被告周莹莊的委托诉讼代理人周振中、被告周全均到庭参加诉讼，被告于广澈经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人梁刚培及被告周莹莊、周全、于广澈的共同委托诉讼代理人周振中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即向原告支付中介服务费10500元和利息23.58元（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年8月31日起算，暂计至2020年9月21日，以后继续计算至三被告支付全部中介服务费为止）；2.判令三被告共同承担原告因追索本案中介服务费所产生的律师费3500元；3.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2020年1月14日，被告周莹莊作为买家，与卖家张志均、张钰诗在原告的居间服务下签订一份《房地产买卖居间合同》，合同约定张志均、张钰诗将共同共有的坐落于佛山市顺德区××××××××房产[不动产权证号：粤××**号、粤××**号]以1400000元的价格出售给被告周莹莊，被告周莹莊有权以第三方名义购买该房屋，并需在签订合同当天和办理房地产交易过户递件手续当天分别向原告支付中介服务费10500元，共计21000元。合同签订后，原告按照合同约定积极协助买卖双方办理了相关的银行按揭贷款和房屋交易过户手续，现该房屋已登记在被告周莹莊指定的被告周全（被告周莹莊家公）和被告于广澈（被告周莹莊家婆）名下，原告所需提供的居间服务已全部完成。过户递件手续办妥后，原告多次通过电话和微信催促被告周莹莊支付剩余的中介服务费10500元，但被告周莹莊却以原告没有将房产过户至其名下为由拖延未付，此行为显然已构成违约，应当承担相应的违约责任。而且，经原告多次通知被告周莹莊领取新的不动产权证书后，被告周莹莊仍拒不领取，从而导致卖家张志均、张钰诗至今未收取贷款银行审批的贷款750000元，其行为也给本次房产交易的顺利完成造成了巨大障碍。另外，由于案涉房产是三被告为家庭共同生活所购置，属于家庭共同财产，故三被告应当对中介服务费、律师费等费用承担共同支付责任。被告周莹莊辩称，1.2020年1月份，原告没有提供信贷服务，合同要求2020年8月底完成房产过户，被告周莹莊无数次与原告沟通，不断要求原告提供银行信贷，但原告在微信中明确表示办不了，最后于2020年7月14日才在微信上建议被告周莹莊做消费贷和装修贷，据被告周莹莊从招商银行了解，原告提出的消费贷和装修贷是违法行为，后被告周莹莊委托了第三方“银宇”按揭公司才办理了贷款。从2020年1月至6月，原告没有提供居间服务，在购房贷款这一环节，原告没有提供任何帮助，最后没有通过原告达成房屋的交易，被告周莹莊已通知原告解除居间合同，但原告一直不理睬被告周莹莊；2.在房屋过户的过程中，被告周莹莊从来没有见过受理回执，直到被告周莹莊收到原告的起诉材料才看到受理回执，原告代理人周振中没有受理回执，周振中不能领取房产证，房产中介无权扣留受理回执，原告明确告知被告周莹莊，如果被告周莹莊不支付余款，会扣留受理回执，原告没有提供相应的居间服务，贷款出现问题责任不在被告周莹莊；3.卖方曾告知被告周莹莊，其只向原告支付了中介费4000元，但合同却载明卖方需支付中介费21000元，原告也声称买方与卖方需要支付的中介费金额是一致的，但实际上并不一致，原告的目的就是为了让被告周莹莊支付中介费21000元。综上，被告周莹莊不同意支付服务费、律师费、利息、诉讼费。被告周全辩称，被告周全只在房屋过户当天见过原告的工作人员，其他时间都没有见过。被告周全并未与原告签订合同，原告起诉被告周全没有依据，原告也没有为被告周全提供居间服务，原告与被告周全之间不存在居间合同关系，涉案房产的水电过户等手续都是被告周全自己办理的。因此，被告周全不同意支付服务费、律师费、利息、诉讼费。被告于广澈辩称，被告于广澈只在房屋过户当天见过原告的工作人员，其他时间都没有见过。被告于广澈并未与原告签订合同，原告起诉被告于广澈没有依据，原告也没有为被告于广澈提供居间服务，原告与被告于广澈之间不存在居间合同关系，涉案房产的水电过户等手续都是被告于广澈自己办理的。因此，被告于广澈不同意支付服务费、律师费、利息、诉讼费。原告、被告周莹莊围绕诉讼请求依法提交了证据，被告周全、于广澈未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告与被告周莹莊提交的证据均来源合法，客观真实，均与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告成立于2018年1月22日，经营范围为房产中介服务。位于佛山市顺德区××××××××房产[粤××**号]原由张志均、张钰诗共同共有，不动产权证登记时间为2018年8月23日。后张志均、张钰诗在原告处放盘，出售上述房产。经原告提供带看服务后，被告周莹莊有意购买上述房产。2020年1月12日，被告周莹莊作为购买方，原告作为中介方，双方签订《中介费确认书》，载明被告周莹莊经原告推荐购买上述房产，中介费共21000元，前佣10500元在签订合同当天支付，后佣在办理房地产过户当天支付。2020年1月14日，张志均、张钰诗作为甲方，被告周莹莊作为乙方，原告作为丙方，三方签订《房地产买卖居间合同》，约定乙方向甲方购买上述房产，成交价为1400000元，签订合同当日支付定金200000元，乙方于2020年3月1日前向银行提供齐全的贷款所需资料并申请贷款400000元，首期购房款（不含定金）790000元于办理产权过户当天支付给乙方，购房余款400000元由贷款银行直接划给甲方，尾款10000元在办理完房产交接手续当天交付；并约定甲方、乙方各需向丙方支付中介费用及其他费用共计21000元，前佣（一半中介费）在合同签订之日支付，后佣在房产过户当天支付；另约定在本合同履行过程中发生争议，由合同当事人协商解决，协商不成的，可向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，且律师代理费、诉讼费等其他费用由败诉方承担；合同还约定“因甲方房产证未满两年，甲方愿意乙方满两年后15天内办理过户手续，未满两年期间乙方以2000/月租金支付给甲方，甲方签订合同后将此房屋交于乙方使用到过户当日。租期为（2020年2月1日至2020年7月30日）”。同日，被告周莹莊向张志均、张钰诗支付了购房定金200000元，并向原告支付了中介费10500元。2020年3月24日，被告周莹莊咨询原告办理贷款手续是否影响房产过户时更名，得到原告回复“不会的”后，被告周莹莊称“不影响过户更名就好，因为我们到时可能要写父母的名字”，并称“因为当时签合同时我们也提过过户要更名的，当时好像说没问题的”，经原告释明相关后果后，被告周莹莊称“我们想想怎么操作”。2020年3月28日，被告周莹莊的丈夫周振中对原告称“晚几天再看贷款吧，我看看尽量全款”、“但是贷款的资料我也会先准备好以备用”。2020年6月17日，被告周莹莊向原告提出“过户手续能不能推到10月办理？我们原计划把旧房卖出去兑现金还碧桂园，但疫情关系，到现在才开始有人看房，估计卖出去还需要一段时间……”。2020年6月19日，原告回复被告周莹莊“业主那边都不答应10月份过户”，被告周莹莊随后问“如果贷款的话最多能贷多少的？”此后，被告周莹莊向原告咨询贷款事宜，原告回答了被告周莹莊的一系列问题并提供了贷款所需的收入证明模板。2020年6月22日，被告周莹莊提出抵押意汇豪庭的房产获取贷款后，全款购买涉案房产，并称“因为我们房证要写老人家的名字”，原告回复“可以”及“我先给你问问银行”、“我会找几个银行给你”……同日，原告向被告周莹莊报了农商银行的贷款方案，被告周莹莊表示基本可以。2020年6月24日，被告周莹莊咨询原告“如果想8月过户时放款，大概什么时候开始需要办手续？需要什么文件的……”，原告称一起到银行了解清楚。2020年6月29日，周振中与原告工作人员到顺德农商银行了解贷款事宜。2020年6月30日，被告周莹莊再次咨询原告，房产证加老人家的名字对贷款的影响，原告回答了被告周莹莊的问题，并称“周哥昨天也跟我说啦……必须要加个老年人的名字上去”。2020年7月6日，原告为被告周莹莊提供了民生银行的贷款方案，被告周莹莊称需要考虑。2020年7月8日，被告周莹莊让原告提供民生银行的联系方式了解有关情况。此后，被告周莹莊继续向原告咨询贷款事宜，原告也回答了被告周莹莊的问题。2020年7月14日，被告周莹莊向原告提出“能不能跟业主沟通，8月份过户先给40万，剩下的我们申请二手房贷再给？”，原告表示业主不会同意，中介也不会这样操作。被告周莹莊再向原告提出“或者我们再给45万，等12月再过户？”，原告还是表示不能这样操作。被告周莹莊继续提出“我们找银行做二手按揭，然后过户前出同贷书，凭同贷书再过户……按照我们签的合同，上面也写了按揭，也要这样走流程。只是除去定金，我们的首付调低一些，调至45万这样”。2020年7月15日，被告周莹莊告知原告“我们找到大良的银行可以给老人家做二手房按揭”，并要求原告与卖方沟通，变更付款方案，原告让被告周莹莊先向银行了解清楚贷款方案。2020年7月23日，原告从卖方处得知被告周莹莊拟申请二手房按揭贷款，故通过微信向周振中核实情况，周振中向原告发送了招商银行顺德分行的定位，并回复“等我沟通下，你们过去联络经办人”、“确定过去的时间告诉我”。2020年7月25日，周振中与“广东银宇按揭服务有限公司”（以下简称银宇按揭公司）就涉案房产签订《房地产按揭服务协议》，约定银宇按揭公司为周振中提供金融居间服务，代为办理房地产按揭贷款业务，周振中因此向银宇按揭公司支付按揭服务费3000元。同日，周振中通知原告“记得联络我贷款经办人”。2020年7月28日，周振中问原告贷款业务办理是否顺利，并留言“就等过户了吧”、“下一步具体过户就要辛苦你了”。2020年8月6日，周振中向原告发送“招商银行贷款承诺函”截图，原告回复“现在就等业主够二年了”。2020年8月17日，周振中问原告“什么时间办理过户”、“还需要我们准备什么”。2020年8月21日，原告告知周振中“我们拿31号的号”、“业主那边没问题”、“就看你这边了”，周振中回复“没问题”。2020年8月31日，张志均、张钰诗、原告工作人员、被告周莹莊的丈夫周振中、被告周莹莊的家公周全、被告周莹莊的家婆于广澈到房管部门现场办理了涉案房产的过户手续。被告周全、于广澈在《佛山市顺德区不动产登记申请表》的落款处亲笔签名，佛山市自然资源局出具的《受理回执单》载明“预领件人”为周振中，原告保留了该受理回执单。同日，被告周全向张志均、张钰诗支付购房首付款450000元。2020年9月4日，涉案房产登记在被告周全、于广澈名下，不动产权证号为粤××××××**号。2020年9月10日，原告通知周振中涉案房产已出证。2020年9月11日，周振中自行到房管部门领取不动产权证，但因其并未持有《受理回执单》而无法顺利领取。2020年9月13日，原告通知被告周莹莊“你好，你们什么时候过来拿回执领取房产证？房管局已经通知可以领证，我也告知了银行周一过来店铺取回执一起领证，现房产已经过户至周莹莊指定的周全、于广澈名下，我司已经履行完毕中介服务，请尽快结清拖欠的中介费10500元”，被告周莹莊未予回复。2020年9月30日，周振中通过填写《遗失声明》领取了涉案房产的不动产权证并转交抵押权人。此后，被告周莹莊并未向原告支付中介费10500元，被告周全、于广澈与涉案房产的卖方张志均、张钰诗自行办理了涉案房产的水电过户等房产交付手续。2020年10月22日，原告提起本案诉讼，并因委托广东聚理律师事务所律师代理本案而支出律师费3500元。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。本院认为，本案为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为居间人，已促成合同的成立，有权要求被告周莹莊按照《中介费确认书》与《房地产买卖居间合同》的约定支付报酬。但是，纵观原告自《房地产买卖居间合同》签订之日即2020年1月14日至原告起诉之日即2020年10月22日期间的服务内容，客观上存在合同义务履行不完全的情况。虽然法律明确中介方的主要义务是促成合同的成立，该义务的完成足以支持中介方获得大部分约定的居间报酬，而核税、办理贷款、产权过户、水电过户等事宜有约定的即应按照约定履行相应义务，无约定的也应属于附随义务，中介方不得推诿。作为附随义务，在中介方未能完全履行的情况下，也应该合理降低居间报酬。被告周莹莊辩称原告“原告没有提供居间服务”、“原告没有提供任何帮助”、“没有通过原告达成房屋的交易”，与事实不符，本院不予采信。原告已促成房屋买卖的双方签订合同、多次为被告周莹莊提供贷款方案、为交易双方预约过户等，但在协助办理贷款、领取房产权属证明、办理水电过户及钥匙交接等方面存在不足，故本院酌定被告周莹莊需向原告支付中介服务费7500元。被告周莹莊至今未向原告支付中介服务，客观上造成了原告资金被占用期间的经济损失，原告诉请从2020年8月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，于法有据，但应以本院认定的中介服务费为基数计算。经核算，截至2020年9月21日的利息为16.84（7500×3.85%÷360×21）元，此后利息按上述标准顺延计算至中介服务费实际支付完毕之日止。此外，原告诉请被告周莹莊承担律师费3500元。《房地产买卖居间合同》明确约定，在本合同履行过程中发生争议，由合同当事人协商解决，协商不成的，可向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，且律师代理费、诉讼费等其他费用由败诉方承担。因此，原告诉请律师费，符合合同约定，并未加重被告周莹莊签订合同时可以预见的经济负担，于法有据。但是，《民事委托代理合同》载明律师费按标的比例收费，该《民事委托代理合同》所载涉及标的为10500元，而本案支持的诉讼标的为7500元，故本院酌定被告周莹莊应承担的律师费为2500元。庭审中，原告与被告周莹莊均确认，涉案居间合同的双方为原告与被告周莹莊。被告周全、于广澈并非合同相对方，原告诉请被告周全、于广澈履行合同义务，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，判决如下：一、被告周莹莊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区勒流宏龙房产中介服务部支付中介服务费7500元及利息（利息计算方式：截至2020年9月21日的利息为16.84元，从2020年9月22日起，以实际尚欠中介服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至中介服务费实际支付完毕之日止）；二、被告周莹莊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区勒流宏龙房产中介服务部支付律师费2500元；三、驳回原告佛山市顺德区勒流宏龙房产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.6元，减半收取计75.3元（原告已预交），由原告佛山市顺德区勒流宏龙房产中介服务部负担21.51元，被告周莹莊负担53.79元并于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区勒流宏龙房产中介服务部支付完毕。本判决为终审判决。审判员  何铭娴二〇二〇年十二月二十二日书记员  伍时昭