福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3337号 原告：林斯雄，男，1989年10月27日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：翁友华，福建力格律师事务所执业律师。 被告：李贞学，男，1967年8月23日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：陈秀云，女，1968年9月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。 共同委托诉讼代理人：陈桂华、王姝旻，福建天恩律师事务所执业律师。 原告林斯雄与被告李贞学、陈秀云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林斯雄及其委托诉讼代理人翁友华，被告委托诉讼代理人陈桂华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林斯雄向本院提出诉讼请求：1.要求李贞学、陈秀云退还林斯雄购房款355000元，并从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息，算至购房款退清为止；2.要求李贞学、陈秀云赔偿林斯雄装修款暂定为200000元，实际以评估的67178元为准；3.要求李贞学、陈秀云赔偿林斯雄房屋差价的损失暂定为400000元，实际以评估现有市场价值减去购买价格（967643元-385000元）582643元为准，两项鉴定费（3870元+3800元）7670元由李贞学、陈秀云承担。 事实与理由：李贞学、陈秀云为夫妻关系，在2015年8月24日，李贞学、陈秀云以有一套坐落在××街镇××路××号大学新区中美2号安置房4＃1608单元（已交房，未办产权证）为由，与林斯雄签订《房屋买卖协议书》，协议约定：甲方（被告）拥有一套面积为90平方米，位于中美小区**1608的房子，房屋总价为385000元，乙方（林斯雄）押甲方30000元用于房产证。合同签订后，林斯雄将购房款355000元支付给李贞学、陈秀云，后于2015年10月份开始装修并入住至今。在2018年10月12日，李贞学的母亲曾兰俤以李贞学、陈秀云对案涉房屋没有处分权为由向贵院起诉要求确认林斯雄和李贞学、陈秀云签订的《房屋买卖协议书》无效，并要求将案涉房屋退还给曾兰俤。经闽侯县人民法院（2018）闽0121民初4641号一审判决、二审福州市中级人民法院（2019）闽01民终3722号二审判决，以李贞学、陈秀云无处分权，且事后也未得到权利人的同意为由，确认××街镇××路××号大学新区××号××房××＃××单元的《房屋买卖协议书》无效。 综述，林斯雄认为，李贞学、陈秀云以其是案涉拆迁安置房的权利人为由，欺骗林斯雄与其签订《房屋买卖协议书》，在林斯雄支付大部分购房款355000元后，并花费几十万元装修入住至今，现被一二审法院判决该房屋买卖协议无效。由于李贞学、陈秀云存在重大过错，给林斯雄造成重大损失，故根据《合同法》的相关规定，应赔偿林斯雄所有损失。 李贞学、陈秀云共同辩称，1、本案双方签订《房屋买卖协议书》时，林斯雄就已知道本案讼争房屋的所有权人为李利宝，但林斯雄仍然与李贞学、陈秀云签订《房屋买卖协议书》，这一事实可以从双方签订《房屋买卖协议书》后即向小区物业缴纳装修保证金及物业费、讼争房屋的水电费等可以证实，因为不管是缴纳物业费或水电费，所有收据上的讼争房屋所有权人均体现为李利宝，知悉李贞学、陈秀云对本案讼争房屋没有处分权，却仍然与李贞学、陈秀云签订《房屋买卖协议书》，并对房屋进行装修及缴纳物业费或水电费，因此，不存在林斯雄诉状所称李贞学、陈秀云欺骗林斯雄与其签订《房屋买卖协议书》这一事实，所以，本案《房屋买卖协议书》无效双方均有过错，并非李贞学、陈秀云的责任。 2、根据合同无效的处理原则，一是相互返还，二是根据过错承担责任。首先，本案合同被法院确认无效后，根据上述合同无效的处理原则，林斯雄应当将房屋归还讼争房屋所有权人，李贞学、陈秀云返还给林斯雄已收取355000元购房款，因此，林斯雄诉称的赔偿房屋差价的损失无任何法律依据。其次，本案中，林斯雄知悉讼争房屋所有权人为李利宝，却仍然对房屋进行装修，是故意扩大合同无效的损失，因此，本案林斯雄对讼争房屋的装修损失应由其自行承担，李贞学、陈秀云不应对此损失承担赔偿责任。 综上所述，李贞学、陈秀云认为，除了李贞学、陈秀云返还已收取的购房款355000元外，林斯雄诉请李贞学、陈秀云向其赔偿房屋差价的损失和装修损失、两项鉴定费，无事实与法律依据，为此，恳请法院驳回林斯雄不合理诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月24日，李贞学、陈秀云（甲方）与林斯雄（乙方）签订《房屋买卖协议书》，第一条约定甲方拥有一套面积为90平方米位于中美小区4#楼1608的房子，甲方双方达成共同意愿，房屋全款总价为385000元整。乙方押甲方30000元整用于房产证。乙方未取得房产证时一切相关费用由甲方承担。过户后相关费用由乙方承担。第二条约定该房屋买卖在甲乙双方共同意愿情况下交易，其它任何人无干涉权利。 合同签订之后，林斯雄依约向李贞学、陈秀云支付购房款355000元。后林斯雄入住该诉争房屋并对房屋进行了装修。 2018年10月12日，曾兰俤向本院提起诉讼，要求判令李贞学、陈秀云与林斯雄于2015年8月24日签订的《房屋买卖协议书》无效，并要求林斯雄腾空并返还位于××街镇××路××号大学新区××号××房××＃××单元房屋等。生效判决确认以下事实：李利宝与曾兰俤系夫妻关系。2015年12月31日李利宝去世。2016年6月16日位于××街镇××路××号大学新区××号××房××＃××单元房屋权利人为李利宝。2017年4月27日，上述房屋登记在曾兰俤、李贞学名下，曾兰俤占50%份额、李贞学占50%份额。生效判决认为李利宝去世前讼争房屋登记在其名下，现有证据无法证明李贞学、陈秀云与林斯雄签订协议时征得李利宝的同意或授权，曾兰俤明确反对李贞学、陈秀云与林斯雄之间的买卖行为，故判决确认李贞学、陈秀云与林斯雄于2015年8月24日签订的关于××街镇××路××号大学新区××号××房××＃××单元的《房屋买卖协议书》无效并驳回其他诉讼请求。 审理中，林斯雄申请对案涉房屋现有价值以及现有装修价值进行评估，本院组织双方先后于2020年8月14日、2020年9月11日协商评估机构，经双方协商一致决定，该房产现有装修价值委托福建省闽建工程造价咨询有限公司进行评估，该房产现有房屋价值委托福州建融房地产评估咨询有限公司进行评估。福州建融房地产评估咨询有限公司于2020年10月30日作出《房地产估价报告书》，估价结果为该房屋市场价值为967643元，单价为10478元每平方米。林斯雄为此支出评估费3870元。福建省闽建工程造价咨询有限公司于2020年12月15日作出《造价鉴定意见书》，鉴定意见为闽侯县中美2号安置房4#1708单元装修造价为67178元。林斯雄为此支出评估费3800元。 本院认为，李贞学、陈秀云与林斯雄于2015年8月24日签订的关于××街镇××路××号大学新区××号××房××＃××单元的《房屋买卖协议书》已被生效判决确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”。合同无效后，李贞学、陈秀云应将其收取的购房款355000元退还林斯雄。林斯雄要求李贞学、陈秀云按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日（即2020年7月9日）起至实际还清购房款之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。李贞学、陈秀云在未取得房屋权利人李利宝授权或同意的情况下将房屋出售给林斯雄，在李利宝去世后房屋登记在李贞学、曾兰俤名下，共有产权人曾兰俤又明确反对李贞学、陈秀云与林斯雄之间的买卖行为，故导致双方签订的合同无效，致使林斯雄无法获得讼争房屋，且林斯雄也无法以同等价格在同等地段获得同等条件的房屋，该行为给林斯雄造成较大损失，李贞学、陈秀云应对合同无效而产生的经济损失承担主要责任，李贞学、陈秀云应承担80%的责任，林斯雄在购买房屋时未尽到审慎审查义务，没有提前了解房屋的产权归属，且在房屋未过户到其名下就进行装修，其应对合同无效产生的损失承担次要责任，考虑到林斯雄对房屋进行装修后已入住房屋多年，故酌定林斯雄应对损失承担20%的责任。根据福州建融房地产评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告书》认定诉争房屋市场价值为967643元，扣减合同约定的房价款385000元，房屋差价损失为582643元，根据福建省闽建工程造价咨询有限公司作出的《造价鉴定意见书》认定装修造价为67178元，故李贞学、陈秀云应赔偿房屋差价损失466114.4元及装修损失53742.4元。林斯雄为此支出的鉴定费用系为举证必要支出，本院对其要求李贞学、陈秀云支付鉴定费的诉求予以支持。 关于李贞学、陈秀云对福州建融房地产评估咨询有限公司作出的《房地产估价报告书》有异议，认为该报告书是以商品房价格进行评估，拆迁房安置房的价格不会这么高，本院认为,根据《房地产估价报告书》已明确写明权利性质为划拨/拆迁安置房，亦写明市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易税费、以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，福州建融房地产评估咨询有限公司也采取了比较法进行评估，故本院对该份报告书的鉴定结论予以采纳。 林斯雄并未提供证据证明其具体的装修费用，故本院采纳福建省闽建工程造价咨询有限公司作出的《造价鉴定意见书》认定的装修造价。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、李贞学、陈秀云应于本判决生效之日起十五日内返还林斯雄购房款355000元并支付利息（利息以355000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日（即2020年7月9日）起计算至实际还清购房款之日止）； 二、李贞学、陈秀云应于本判决生效之日起十五日内向林斯雄支付房屋差价损失466114.4元、装修损失53742.4元及房屋鉴定费7670元； 三、驳回林斯雄其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费13350元，因适用简易程序审结，减半收取计6675元，由李贞学、陈秀云负担6168元；由林斯雄负担507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二一年一月二十一日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。