河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初8244号原告：王秀英，女，汉族，1966年2月17日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：王胜雷，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：宋凯，男，汉族，1976年2月26日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：赵朝伟，河南成胜律师事务所律师。原告王秀英与被告宋凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王秀英及其委托诉讼代理人王胜雷，被告宋凯及其委托诉讼代理人赵朝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀英向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《门面房租赁合同》于2020年11月5日解除；2、判令被告返还原告房屋租金3万元、房屋租赁押金1万元；3、判令被告支付原告利息212.5元（利息自2020年11月起以4万元为基数按照同期全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际还清之日止，暂计算至2020年11月25日为212.5元）；4、判令被告返还原告用以经营的物品设施（十七台志高空调、一台格力空调、一台小1匹空调）价值5000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月，陈××租赁被告的房屋（用途是宾馆住房）对外转让营业，原告有意接手，因房屋里面有空调等设施，因此原告向陈××支付178000元作为转让款及其他费用。2018年7月3日，原告与被告签订《门面房租赁合同》，合同约定：门面房的面积为360平方米，租赁期限自2018年10月20日至2021年10月19日，月租金9700元，年租金116000元，租房押金为1万元，租金每年递增5%。2018年，被告以断水断电的方式强行占用原告合法使用的两间房屋，期间停电达10余日。后原告提出房屋可以归被告使用，但是房租不再每年递增5%，被告对此表示同意、无异议。2020年年初，突如其来的新冠肺炎疫情严重影响了原告经营的汉新宾馆营业。2020年9月初，原、被告双方在考虑疫情的影响下，在房屋租金支付问题上达成一致意见，即原告不再按年计算支付房屋租金改为分期支付租金。然而，在租赁期限内，被告屡次以种种不合理的方式阻挠原告开办的汉新宾馆营业。2020年10月13日，被告将原告承租的房屋全部停水，造成原告所经营的汉新宾馆至今无法营业。宾馆住宿场所的性质决定了水电连续供应才能正常开张营业，被告数次连续长时间断水、断电，造成了原告承租房屋的目的无法实现，其行为已经构成根本违约。2020年10月30日，原告向被告发《限期履行律师函》，被告收到后无任何回复。原告又于2020年10月4日向被告发送《解除合同律师函》，被告已于2020年11月5日签收，至此，双方的合同已经合法解除，原告向被告讨要剩余的房屋租金3万元及1万元押金、宾馆里的物品设施等无果。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告宋凯辩称：1、原告单方请求解除双方签订的《房屋租赁合同》无事实基础和法律依据。原、被告于2018年7月3日签订房屋租赁合同，按照约定，2019年10月20日至2020年10月19日期间的房租，原告应提前一个月全部交纳，但原告以各种理由推迟交纳，在被告的再三要求下，原告在2020年3月30日、4月23日、5月10日、9月30日仅交纳租金96600元，尚欠被告该期间的年度房租金19400元。原告作为租赁合同的承租方，本应严格按照合同的约定履行义务，但原告总是一再的想办法不交或迟延交付房租，严重违反了合同的约定，按照合同约定应承担相应的法律后果。2、出租人应该履行租赁物的维修义务，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损，灭失的，应当承担损害赔偿损失。2020年9月24日，原告的租赁物发生严重漏水，导致楼下两层商户受损严重，被告采取停水措施进行紧急抢修，才避免了更大的损失，随即被告向产权单位申请排除检修排水管道，并于2020年10月13日短暂停水，后继续供水，保持租赁物的正常使用，原告为了达到不交房租，单方解除合同的目的，才想出了让被告故意停水，致使原告经营的宾馆无法经营的假象。原告的单方面违约的行为严重违反了双方签订的房屋租赁合同的约定，应赔偿被告的损失。综上，原告捏造事实、单方原因导致原、被告发生房屋租赁纠纷，原告方作为违约方在没有履行义务前，合同需要继续履行，原告的诉讼请求不成立，依法应予驳回。原、被告围绕各自的诉、辩主张提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，结合双方当事人提交的证据及陈述，本院认定法律事实如下：2018年7月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《门面房租赁合同》一份，合同主要约定：甲方将坐落于河南省郑州市中原区伊河路206号门面房出租给乙方使用，乙方已对甲方要出租门面房做了充分了解，愿意承租该门面房；该门面房面积360平方米，月房租9700元，年租金116000元（不含水电费及卫生费），租赁期限自2018年10月20日至2021年10月19日止，租金按一年结算，每期提前一个月收取。签约后，乙方向甲方支付押金1万元，到期后无违约及费用拖欠，由签约人凭收据退还；甲乙双方约定房租每年递增5%；甲方应保证乙方水电正常使用，乙方应该按时向甲方交纳水电费，乙方如逾期交付门面房租金和水电费，每逾期5日，由甲方按月租金额的10%向乙方加收违约金，逾期7日，视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担；乙方不得在租赁的房屋和场地上存放法律不允许的物品，造成损失，应当依据有关规定给予赔偿。如因乙方自身原因，造成失火、漏水、电路等事故，由乙方承担造成的一切损失。乙方在装修期间和以后的使用过程中，应做好防水及安全问题，如果因为跑水等影响房屋及2楼商户，乙方应赔偿损失。合同期间甲乙双方不得擅自终止合同，若单方终止合同，按下列款项处罚：1、甲方单方终止合同退回剩余房租押金，并一次性赔偿乙方2万元损失费；2、乙方单方终止合同，押金不予退还，并一次性赔偿甲方2万元损失费；3、乙方必须主动按期交纳各项费用，如有拖欠（一个月以上的），按乙方终止合同处理，甲方有权终止合同。合同签订当天，原告向被告支付租房押金1万元，被告将其承租郑州勘擦机械有限公司的涉案房屋交付给原告承租。后原告称其与被告协商达成一致，房租不再按年计算，改为分期支付，被告对原告陈述的房租支付期限观点不予认可。2020年9月24日，原告的房屋发生漏水，被告报请郑州勘察机械有限公司物业管理中心进行停水抢修，后恢复供水。2020年10月30日，原告向被告发出《限期履行律师函》，内容如下：“2018年7月，陈××租赁你方的房屋（用途是宾馆住房）对外转让营业，王秀英有意接手，因房屋里面有空调等设施，因此王秀英向陈××支付165000元作为转让款。2018年7月3日，你方与王秀英正式签订《门面房租赁合同》，按照合同约定'门面房的面积为360平方米，租赁期限自2018年10月20日至2021年10月19日，月租金9700元，年租金为116000元，租房押金为1万元，双方约定房租每年递增5%'。2018年，你方以断水断电的方式强行占用王秀英有合法使用权的2间房屋，期间停水、停电达十余日，后王秀英提出房屋可以归你方使用，但是房租不再每年递增5%，你方对此无异议。2020年9月份，双方在房屋租金支付问题上达成一致意见即王秀英不再按年计算支付房屋租金改为分期支付租金。租赁期内，你方屡次以种种不合理的方式阻挠王秀英开办的汉新宾馆营业。2020年10月13日，你方将王秀英承租的房屋全部停水，造成王秀英名下的汉新宾馆至今无法营业。宾馆住宿场所的性质决定了水电连续供应才能正常开张营业，你方数次连续长时间断水、断电造成了王秀英承租房屋的目的无法实现，你方的行为已经构成根本违约。你方如对以上事实有补充或者不认可以上事实，应当在接到本律师函三日内整理成书面材料经签字、摁指印后邮寄给本律师，否则视为你方全部认可以上事实。鉴于以上情况，现向你方发出限期履行律师函，请你方在收到本律师函之日起二日内立即为王秀英供应水电，后续也不得再以任何方式为王秀英所经营的汉新宾馆营业设置任何障碍包括但不限于停水停电、处理一、二楼下水道阻塞问题等。否则，本律师将根据委托人的授权，开展下一步工作”。2020年11月4日，上海市浩信(郑州)律师事务所接受王秀英的委托，指派王胜雷律师向你们致函如下：“2020年10月30日，我方已经向你方寄送《限期履行律师函》，你方已经于2020年10月31日签收，截止本函发送之日，你方仍未为王秀英供水。王秀英经营的汉新宾馆停水是你方人为原因故意造成的。你方连续长时间的人为停水造成王秀英所经营的汉新宾馆根本无法营业，王秀英不得已于2020年10月28日向中原区林山寨派出所申请报停汉新宾馆。同时，你方也未向王秀英保证以后不再为汉新宾馆的正常营业设置任何障碍。你方如对以上事实有补充或者不认可以上事实，应当在接到本律师函三日内整理成书面材料经签字、摁指印后邮寄给本律师，否则视为你方全部认可以上事实。宾馆是给宾客提供休息和住宿的服务场所，宾馆的正常营业中离不开正常的通水、通电，宾馆的性质决定了连续长时间停水根本无法营业。至此，王秀英与你方签订的《门面房租赁合同》的目的从根本上已经无法实现。鉴于你方在履行合同中存在根本违约的情况，现向你方发出解除合同律师函，自本函送达之日起双方签订的《门面房租赁合同》解除。合同解除后，你方应当在3日内退还王秀英剩余的房屋租金3万元以及1万元押金、协助王秀英将汉新宾馆里的设施全部搬离等。逾期不处理的，相关后果由你方自行承担”。2020年11月5日，被告签收上述《解除合同律师函》。2020年12月1日，原告诉至本院，要求对双方之间的纠纷进行裁决。诉讼中，原告称被告断水断电导致租赁合同不能继续履行，原告经营宾馆的合同目的无法实现，特行使合同解除权。被告称因原告承租的房屋在2020年9月24日严重漏水，短暂停水系为了紧急抢修所采取的措施。被告对其停水原因向本院提交郑州勘察机械有限公司物业管理中心出具的证明、维修申请并提供证人证言予以印证。原告对被告停水时长，除律师函外未提供其他证据予以证明，被告称短暂停水抢修后随即恢复供水。原告称其已将涉案房屋钥匙交付被告，但未提供证据予以证明。本院认为：原、被告签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方均应严格按约定履行自己的合同义务，否则承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原、被告在双方签订的《门面房租赁合同》中未约定承租人一方解除合同的条件，故本案《门面房租赁合同》能否解除只能依合同法第九十四条规定的法定解除条件结合案件事实进行判定。原告主张解除合同的理由是被告停水停电的违约行为导致其承租涉案房屋开设宾馆的合同目的无法实现，对原告陈述的停水停电问题，被告称系原告承租的房屋漏水需要抢修所致，并为此进行了相应举证。停水停电势必会给原告租房用于宾馆经营带来影响，但该行为造成的宾馆无法正常营业的后果可在分清责任后由双方通过协商或诉讼予以解决，根据原告所举证据，其所称的停水停电问题尚达不到承租方解除租赁合同的严重程度，被告虽通过律师向被告发出《解除合同律师函》来达到解除合同的目的，但本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的法定情形，且被告对原告陈述的解除合同事由不认可并表达了合同需要继续履行的观点，故原告主张涉案《门面房租赁合同》于2020年11月5日已解除的观点不成立，所涉《门面房租赁合同》应继续履行，原告主张由被告返还房屋租金3万元、押金1万元并支付利息、返还经营物品设施的请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回原告王秀英的诉讼请求。案件受理费466元，已减半收取，由原告王秀英负担。本判决为终审判决。审判员  张燕杰二〇二一年一月十八日书记员  屈西方