浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4130号 上诉人（原审原告）：陈友根，男，1941年7月3日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 上诉人（原审原告）：陈其刚，男，1968年2月2日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈芬娟，浙江国傲律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：王国樑，浙江国傲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社，住所地绍兴市上虞区曹娥街道越爱居民委员会。 法定代表人：陈峰，主任。 委托诉讼代理人：沈国标，浙江舜杰律师事务所律师。 上诉人陈友根、陈其刚因与被上诉人绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社合同纠纷一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2020）浙0604民初4078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈友根、陈其刚上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判支持上诉人一审诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.村委会（居委会）与村经联社（股份经济合作社）属于高度混同关系，上诉人陈友根、陈其刚父子作为越爱村集体成员有权购买使用属于越爱村集体资产的市大路两侧闲置土地。一审判决认定被上诉人应承受越爱村村委会卖地的法律后果却无视基层自治组织管理的特殊性，认为越爱村村委会无权处分集体闲置土地是错误的。村委会（居委会）、村经联社（股份经济合作社）均有权处分属于集体资产的市大路两侧闲置土地。被上诉人理应为卖地适格主体。2.上诉人陈友根、陈其刚与被上诉人双方口头协议约定清楚，上诉人之父已经履行了付款义务并建造房屋，被上诉人未按照约定履行相应的建房审批、支付相应费用等手续，未履行义务，一审法院事实认定错误。二、越爱村村委会卖地未履行对陈友根、陈其刚的信赖利益保护应承担违约责任。1.集体所有土地上的物权登记规定在陈友根、陈其刚父子买地之后，未办登记不可归咎于买地人责任。上诉人购买越爱村集体土地皆在国家农村集体土地登记文件发布之前，不溯及适用卖地行为以后发布的登记办理手续规定，应尊重历史参考交易集体土地当时的历史现状合理处理。2.越爱村违反对集体成员的信赖利益保护。三、一审判决片面解读各方提供的证据、也未正确行使释明权，剥夺上诉人诉讼权利。陈友根、陈其刚购买村集体土地建造商业用途房屋的口头协议有购地收据、优惠证明、胡志明证言可以证明，需要得到补偿房屋面积有《附属物补偿清单》可以证明，补偿单价的参考为案外人陈贤刚户的《房屋征迁补偿协议》。如一审当时就认为2000年初越爱村村委会出售集体闲置土地的协议可能无效，应该向上诉人当庭释明。一审庭审未作释明径直否定卖地行为效力，剥夺了上诉人应该享有的诉讼权利。而且，陈其刚户一直未搬迁交付涉案房屋，房屋实物也是作价证据之一。四、一审法院判定驳回上诉人的诉讼请求适用法律错误，加之事实认定错误或不清、程序违法，导致判决错误。1.越爱村村委会卖地、陈友根、陈其刚买地建房未违反法律或社会公共利益。上诉人与被上诉人口头协议约定的是市大路东首的集体闲置土地并非耕地，彼时越爱村涉及的农业用地已经全部征迁，村民已沦为失土农民。使用已经闲置的土地建房商业经营既能解决失土农民生计问题，也提供越爱村收入解决农村基层组织自治管理的经费来路维护农村稳定。上诉人向被上诉人支付买地款时间是1997年，1997年已经预缴款项，应当适用1987年1月1日生效的土地管理法。对于农村集体土地的处分应参照农村集体所有土地的特别规定。该法第八、九条规定，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。陈友根、陈其刚系失土越爱村集体成员，出钱购买集体闲置土地使用建造不违反法律禁止性规定。2.涉案集体闲置土地上建筑物有存续物权。除对耕地实行严格管制外，土地管理法和相应的土地管理法实施条例均未对农村集体所有闲置土地出卖、使用设置禁止性规定。是否交由县级以上政府主管部门登记不是确认集体土地所有权的必要条件也非协议生效的要件。陈友根、陈其刚购买村集体闲置土地作商业使用存续近二十年无须被登记才可确认物权，也不构成违建。法无禁止即为合法，买地不违法，建造也不违法，享有合法建筑物物权应该得到合理的对价给付。3.一审判决适用法律错误。越爱村村委会卖地、陈友根、陈其刚买地不属于合同法规定的无效情形。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判。 绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社辩称，一审认定上诉人的诉讼请求缺乏依据予以驳回符合法律规定，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法维持一审判决。 陈友根、陈其刚向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告损失1537500元，并支付该款自起诉日起至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；2.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告陈友根、陈其刚系父子，两人均系原上虞区曹娥街道越爱居民委员会居民。两原告在原越爱村市大路旁曾建造有平房五间，建房土地由原越爱村村民委员会出卖。2019年，因上虞区政府征迁改造，两原告建造的上述五间房屋被拆除，相关征迁部门对上述房屋按照临建标准对两原告予以赔偿。另查明，原上虞市百官镇越爱村村民委员曾更名为上虞区曹娥街道越爱村村民委员会、上虞区曹娥街道越爱居民委员会，并于2019年6月份经上虞区人民政府发文而被撤销。诉讼中，就案涉口头土地买卖效力问题，原告表示卖地协议有效，并主张在协议有效的情形下，原越爱村村民委员会未及时办理审批手续，导致原告房屋在政府征迁时按临建标准予以赔偿，要求被告在参照合法产权房屋的赔偿标准基础上按照15000元/平方米赔偿原告损失。被告则认为原告与越爱村村民委员会之间不存在卖地情形。 一审法院认为，本案的争议焦点之一，上虞区曹娥街道越爱居民委员会被撤销后，该组织在被撤销前，其前身即原百官镇越爱村村民委员会与他人进行的民事活动所产生的权利义务能否由被告绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社承担。根据《中华人民共和国民法通则》第七十四条第二款规定，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。另《浙江省村经济合作社组织条例》第四条规定，村经济合作社依法代表全体社员行使集体财产所有权，对于尚未设立村经济合作社的，村集体财产所有权由村民委员会行使。根据上述法律、法规规定，该院认为案涉原上虞市百官镇越爱村村民委员会与村民之间的土地买卖行为，在村民委员会主体不复存在后，相应的民事法律后果应当由绍兴市上虞区曹娥街道越爱股份经济合作社继受。本案的争议焦点二，原告的诉讼请求能否得到支持。首先，《中华人民共和国土地管理法》自1987年1月1日起施行以来，虽经多次修正、修订，但均明确规定任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。原告与原百官镇越爱村村民委员会之间的土地买卖行为与法律规定相悖，应属无效。无效的民事行为自始没有法律效力，原告主张案涉口头卖地协议有效，与事实不符。原告认为村民委员会未按协议约定履行建房审批手续系违约，并将案涉房屋未获相关部门审批的原由归责于被告，依据不足。故两原告在主张卖地行为有效的基础上，要求被告在参照合法产权房屋拆迁安置赔偿标准基础上按15000元/平方米进行赔偿，缺乏依据，该院不予支持。综上，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决：驳回原告陈友根、陈其刚的全部诉讼请求。案件受理费18636元，减半收取9318元，由原告陈友根、陈其刚共同负担。 二审中，上诉人向本院提交：1.申请书所列的申请事项，证明内容为上诉人父子购买越爱村集体土地的历史背景，证明交易行为的目的是解决个人和家庭的生活出路问题；2.浙政发【2002】27号《浙江省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》，发文时间2002年12月3日，该文中对保障失地农民的就业提出了比较具体的安排，证明越爱村村委会与上诉人父子之间买卖土地使用权建造商业用房的行为符合该文精神。 被上诉人未向本院提交新的证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认证认为，上诉人的申请事项及证据2均不能达到上诉人的证明目的，本院对申请不予准许，对证据2不予确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张涉案的口头卖地协议有效，但《中华人民共和国土地管理法》自颁布实施以来，虽历经多次修正、修订，但均规定了任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。可见，涉案口头卖地协议因违反法律的强制性规定而归于无效，上诉人主张口头卖地协议有效并以此为基础诉请被上诉人参照合法产权房屋拆迁安置赔偿标准进行赔偿依据不足，一审未予支持并无不当。另经审查，一审已就涉案口头卖地协议效力问题询问双方当事人，当事人亦就该问题充分发表意见，当事人诉讼权利已得到充分保障，一审程序并无不当。 综上所述，上诉人陈友根、陈其刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18636元，由上诉人陈友根、陈其刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二一年一月二十七日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡