上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1211号原告：徐嘉闻。委托诉讼代理人：吴烨，上海浦银律师事务所律师。被告：碧桂园（上海）房地产开发有限公司。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：于英杰，公司员工。委托诉讼代理人：杨洁，公司员工。原告徐嘉闻与被告碧桂园（上海）房地产开发有限公司（以下简称“碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐嘉闻的委托诉讼代理人吴烨、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因虚假宣传电梯、泳池给原告造成的经济损失人民币8,000元（以下币种同）；2、判令被告赔偿阳台层高违约给原告造成的经济损失16,158.76元（按照阳台面积的购买价格即阳台面积的1/2乘以购买单价再乘以层高差额比例计算，详见起诉时提交的计算明细）。事实与理由：2016年10月，在被告开发的“碧桂园嘉誉”楼盘预售现场，被告向原告宣传称该楼盘是精装交付，称除“每个卧室赠送一个飘窗”外每户还“赠送8平方米地下室储藏空间”、“得房率超82%”、“顶层专享露台”、“日本原装进口三菱品牌电梯”、配备“泳池、健身房”等小区共享设施。被告带原告参观了25号楼的样板房也是每个房间有一个飘窗，原告遂心动愿以高出周边同类楼盘的价格购买碧桂园嘉誉的房屋。双方于2017年10月3日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买嘉定区启悦路xxx弄xxx号xxx室房屋（以下简称“系争房屋”），单价为32,433.83元/平方米，总价3,970,549元，建筑层高2.9米。合同还约定了其他权利义务。此后，原告按约付清了房款。然，原告在合同约定的交房日到房屋现场时发现南阳台层高明显低于客厅约50厘米，游泳池变成了蓄水池，日本进口三菱电梯变成国产三菱电梯等诸多与宣传不符的情况。为避免扩大损失，原告无奈只得先行收房。2018年10月8日，嘉定区市场监督管理局认定被告在销售碧桂园嘉誉的过程中存在虚假宣传。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于虚假宣传所造成的经济损失，首先原告实地查看房屋，并依据预售合同购买系争房屋；原告对房屋包括结构、户型、面积、布局及房屋本身所在小区设备设施等在内各项信息明确、清楚；被告向原告交付的房屋完全符合预售合同的约定。原告主张的几项所谓“虚假宣传”即三菱电梯、游泳池/景观水池等缺乏事实及法律依据，与双方合同约定不符。其次，被告向原告交付的房屋符合预售合同约定。原告主张的处罚决定书所指违法广告不会、也没有导致原告对房屋购买本身认知存在误差，原告主张的虚假广告认定与原告购买系争房屋之间无任何关联。第三，原告在签订预售合同购买房屋时，被告已经停止了相关宣传，故其主张虚假宣传造成的损失无依据。关于阳台层高损失，首先系争房屋交易时已经建成，原告购房时已经实地查看房屋，被告从未对系争房屋在内的顶楼房屋层高进行隐瞒，原告明确知晓系争房屋的阳台层高。其次，系争房屋设计、施工符合预售合同约定，符合国家《住宅设计规范》等规定。预售合同并没有对阳台的层高作出明确具体约定，相反双方在合同的补充条款中约定房屋的实际层高以最终测定为准；因此，包括阳台在内的层高变化并非合同所约定的违约情形，原告据此主张违约缺乏合同依据。国家也未对阳台层高作出强制性的规范或标准。第三，原告所计算的阳台层高的经济损失缺乏依据，且主张过高。阳台层高略低于室内的层高，并不影响实际居住和使用，也不影响房屋的实际价值。且原告简单地按照所谓的计价面积来确定阳台的价值，进而判断所谓的层高损失，显然是缺乏逻辑的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月14日，徐嘉闻（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订《协议书》，载明双方于2016年8月20日签订了《嘉定碧桂园认购书》，约定乙方向甲方购买系争房屋，按照认购书的约定，双方应于2016年9月14日签订《商品房买卖合同》及附件、附录。因受限购政策的影响，乙方暂不具备限购政策规定的购房条件，双方不能于认购书约定时间签署买卖合同，故就签署买卖合同时间、补交资料、房款支付等事宜达成本协议等。2017年10月3日，徐嘉闻（乙方）与碧桂园公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为122.42平方米，该房屋建筑层高为2.9米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；总房价款暂定为3,970,549元；第四条，乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；第八条，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二）；第十条，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、甲方已向该房屋所在地政府主管部门递交了办理该房屋建设工程竣工验收备案所需的全部文件；第十一条，甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；合同对双方其他权利义务亦作了约定。合同签订后，徐嘉闻支付了全部购房款，碧桂园公司则向徐嘉闻交付了系争房屋。因徐嘉闻认为系争房屋所在小区的设施、设备与碧桂园公司的前期宣传不符，且系争房屋的阳台层高低于合同约定，遂涉讼。另查，2018年10月8日，上海市嘉定区市场监督管理局向碧桂园公司作出沪监管嘉案处字〔2018〕第142017002301号行政处罚决定书：……经现场核实，碧桂园公司交付的上述楼盘内只有景观水池未查见有游泳池；使用电梯实际为三菱电机上海机电电梯有限公司；地下室储藏空间和顶层开放式露台实际为毛坯交付；顶楼户型部分房间内未设置有飘窗。故当事人对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”、“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”及“每个卧室赠送一个飘窗”等内容为虚假。上述行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款……责令当事人停止违法行为，消除影响，对当事人作出行政处罚罚款五万元。审理中，徐嘉闻表示其实际购房时间是在2016年，因签订认购书时尚未成年，故双方另行签订了协议书。另，徐嘉闻确认其主张的系争房屋阳台的高度2.34米为净高，长、宽、高数据均由其实际测量得出。碧桂园公司对徐嘉闻主张的阳台面积没有异议，对层高有异议，认为实际层高在2.54米以上。本院认为，徐嘉闻与碧桂园公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点一：碧桂园公司虚假宣传是否造成徐嘉闻损失。碧桂园公司对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”，系对有关房屋状况及相关设施内容的明确允诺，并对预售合同的订立及价格有一定影响，构成要约。现碧桂园公司交付的房屋不具备游泳池及进口三菱电梯的设施，应属违约，行政机关也认定碧桂园公司关于游泳池及进口电梯的宣传构成虚假宣传，故本院认为碧桂园公司关于该部分的虚假宣传一定程度上对房屋的售价产生影响，造成业主的损失，应予以赔偿。鉴于双方合同对此未作约定，本院根据实际情况，综合考虑系争房屋的价格及面积，酌定碧桂园公司应赔偿徐嘉闻因虚假宣传造成的损失8,000元。至于碧桂园公司关于徐嘉闻购房时，其已停止了相关宣传的抗辩意见，根据查明事实，徐嘉闻早在2016年就与碧桂园公司签署相关认购书及协议书，确认购买系争房屋，并已实际履行，其在成年后通过签订预售合同确认了上述购房行为，故对碧桂园公司的抗辩意见本院不予采纳。本案争议焦点二：阳台层高是否造成徐嘉闻损失。双方一致确认目前系争房屋的层高低于合同约定的层高，鉴于目前恢复至合同原层高已无法实现，故徐嘉闻要求碧桂园公司赔偿损失于法有据，本院参照阳台的实际层高差额、面积及房屋单价酌情确定碧桂园公司应赔偿徐嘉闻损失13,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告碧桂园（上海）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐嘉闻因虚假宣传造成的损失人民币8,000元；二、被告碧桂园（上海）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐嘉闻阳台层高损失人民币13,000元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403元，减半收取201.50元，由原告徐嘉闻负担26.50元，由被告碧桂园（上海）房地产开发有限公司负担175元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二一年一月二十八日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。