江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初8295号原告：司惠枫，女，1955年12月5日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：舒连明，江苏衡上律师事务所律师。被告：刘美玲，女，1967年11月10日出生，汉族，住新沂市。原告司惠枫与被告刘美玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法转为简易程序，并于2020年12月25日再次公开开庭进行了审理。原告司惠枫，被告刘美玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司惠枫向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余租金11000元，赔偿每延期一天200元违约金，并腾空房屋结清水电费、恢复原状归还原告；诉讼过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付原告租金9100元、房屋装修费用19800元、水电费170元。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月14日，被告从原告处租赁位于某小区东边临街商铺，租期一年，被告在租赁期间，没有足额缴纳房租，尚欠11000元租金。协议约定租期满后被告将房屋恢复原状(协议约定为地面贴瓷砖、屋面、墙面刮仿瓷)交于原告，并交清房租，否则按照每延期一天赔偿200元违约金，原告找被告协商未果，特提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告刘美玲辩称，2020年中秋节前，原告带其儿子欲赶被告走，将水停了，还想停电。中秋节后，原告拧死被告两只公鸡，用铁铲铲被告腿。因为原告打被告，所以被告才搬出去的，没有交下余的170元水电费。被告于中秋节过后不到十天就搬走了，因原告三天两头去打骂被告，将被告撵走的，当时租期尚未到期，如果不是原告撵被告，被告也不会走的。根据原、被告陈述，原告所提交的原、被告所签订的《协议书》、房屋现场照片等证明，本院经审理认定事实如下：2017年11月14日，司惠枫作为甲方与案外人史某某作为乙方签订一份《协议书》，约定将涉案位于某奥曲东临街门面房出租与史某某使用，期限自2017年11月15日至2018年11月14日，在承租期间，不允许对门面房进行改善或增设他物，不得破坏营业房内的设施，不得弄坏、弄脏营业房内的地面、屋面、墙面、玻璃门等，弄坏以上物品，必须赔偿。乙方租赁期满后，必须将地面瓷砖换掉、房子地面、屋面、墙面全部刮仿瓷，否则不退保证金。上述租期内，史某某经司惠枫同意将涉案房屋转租给被告刘美玲用于宰杀销售肉鸡。2018年9月20日，司惠枫与刘美玲签订《协议书》，约定将上述房屋租与刘美玲使用，期限自2018年11月15日至2019年11月14日，租金19000元，一次性付清，亦约定不允许对该房屋进行改造或增设他物，若改造或增设他物，必须在期满前恢复原状。乙方在租赁期限内不得破坏营业房内的设施，不得弄坏、弄脏营业房内的地面、屋面、墙面、玻璃门等，弄坏以上物品必须赔偿。乙方在交清房租的同时，必须交3000元保证金给甲方，违约则不退保证金。乙方租赁期满后，必须将房子全部刮仿瓷，否则不退保证金。承租期内，该门面房的工商管理费、保安费、电费、水费、营业验证费统由乙方缴纳。下年度乙方如要续租，必须提前两个月通知甲方，并预付3000元定金，如不付定金，甲方有权另租他人。上述合同到期后，司惠枫与刘美玲再次签订《协议书》，落款日期为2019年11月14日，该协议约定将上述房屋继续出租与刘美玲，期限自2019年11月15日至2020年11月14日，租金19000元，一次付清。乙方在交清房租的同时，必须交3000元保证金给甲方，违约则不退保证金。乙方租赁期满后，必须将地面瓷砖换掉，房子地面、屋面、墙面全部刮仿瓷，否则不退保证金。其余内容同此前《协议书》一致。2020年10月份，刘美玲未通知司惠枫的情况下搬离涉案房屋，未按约定更换地面瓷砖、粉刷墙面。此前，原、被告双方因租金问题产生争议，原告以被告拖欠租金为由多次驱赶被告。2020年10月20日，原告发现被告已搬离涉案房屋，且房门未锁，房内墙面及地面残存严重油烟等杂物，随即原告报警，并诉至本院。诉讼过程中，原告对该房屋进行清理并重新装修，具体为更换地砖、墙面粉刷等。本院于2020年12月12日前往涉案房屋现场勘查，发现该房屋内已经重新装修完毕，重新铺设地砖，并进行墙面粉刷，装修卫生间等。除卫生间外，房屋宽约3.4米，长约8米，高约2.6米。本院就涉案房屋重新铺设地砖、粉刷墙面的装修花费（包含材料费、人工费等在内）所需市场价进行调查核实，其中装修公司装修报价约为5920元，个人装修报价约为3688.32元、4020元。另查明：司惠枫、刘美玲双方一致认可史某某曾交与司惠枫2000元保证金，后该款转作刘美玲所交保证金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。司惠枫、刘美玲签订涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方当事人均受合同约束，应按合同的约定全面履行各自的义务。关于刘美玲已付租金数额，双方合同约定，2019年11月15日至2020年11月14日期间租金共计19000元，司惠枫自认2020年1月5日收取租金3500元,2020年5、6月份收取租金5000元。刘美玲主张已付清上述租金，即分别于2019年中秋节支付4000元，一月后又支付5000元，当年农历腊月二十八支付10000元，且均系现金支付，司惠枫并未出具收条。刘美玲为证明其主张，提供一张司惠枫出具的收条，该收条内容为“今收到房租费3500元正。全年房租19000元正2020年1月5日”，刘美玲初始主张该款系给付租金，后改称系押金（保证金）。另其申请证人周某、孙某出庭作证，该两证人陈述并未见到刘美玲将该款给付司惠枫，且两证人陈述与刘美玲所述亦相互矛盾，不足以证明刘美玲的主张。故此，刘美玲主张其已付清租金19000元证据不足，本院结合双方陈述及所据证据，认定刘美玲已付租金为8500元。双方在合同履行过程中因租金问题发生争执，司惠枫曾驱赶刘美玲，刘美玲于2020年10月份未通知司惠枫的情况下提前搬离涉案房屋，司惠枫自认于当年10月20日知晓即报警，此后提起本案诉讼并对该房屋进行清理、装修，表明双方租赁合同已提前终止履行，现司惠枫主张租金9100元，经核对双方约定的租金标准、实际租赁期限及已支付租金数额，本院予以支持。关于司惠枫主张的装修损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。刘美玲退租时未按约定更换地面瓷砖，重新粉刷墙面，违反合同约定，故涉案2000元保证金不应退还。司惠枫提供相关收条、收据等证明，以证明其因装修花费19800元，因上述证据不符合证据有效形式，且其主张的卫生间装修损失及玻璃门损失于法无据，本院不予支持。本院结合涉案房屋地面及墙面面积，当地装修市场价格等，酌定司惠枫因清理房屋及重新铺设地板砖、粉刷墙面产生的装修损失为4000元。因刘美玲在司惠枫处的2000元保证金不足以弥补司惠枫代为履行而产生的装修损失，故刘美玲还应赔偿司惠枫2000元。关于司惠枫主张的水电费170元，因刘美玲对承租期间拖欠水电费170元不持异议，其双方合同约定承租期间该费用由刘美玲负担，故本院对司惠枫该主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘美玲于本判决生效之日起十日内给付原告司惠枫租金9100元；二、被告刘美玲于本判决生效之日起十日内给付原告司惠枫装修损失2000元；三、被告刘美玲于本判决生效之日起十日内给付原告司惠枫水电费170元；四、驳回原告司惠枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费570元，减半收取计285元，由原告司惠枫负担85元，被告刘美玲负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  陆慧二〇二一年一月二十日书记员  章璐