浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初4095号 原告：丁军军，男，1980年11月24日出生，汉族，住上海市长宁区。 委托诉讼代理人：俞纪维、李庆峰，浙江浙杭（杭州钱塘新区）律师事务所律师。 被告：海盐祥生弘景房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海丰西路**，统一社会信用代码91330424MA28BPLP4N。 法定代表人：叶国伟，董事长。 委托诉讼代理人：陈英、肖婷婷，浙江秀源律师事务所律师。 被告：嘉兴利悦房地产经纪有限公司。住。住所地：浙江省嘉兴市南湖区万好家居****一社会信用代码91330402MA29FKQK42。 法定代表人：王强，总经理。 委托诉讼代理人：孙姚骏，浙江泰豪律师事务所律师。 被告：上海中原物业顾问有限公司。住所地：。住所地：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区环湖西二路******信用代码9131011576397708X9。 法定代表人：陆成，董事长。 委托诉讼代理人：张可可，该公司员工。 原告丁军军与被告海盐祥生弘景房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）、嘉兴利悦房地产经纪有限公司（以下简称利悦公司）、上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法由审判员王东月适用简易程序于2020年11月23日、2020年12月16日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告委托诉讼代理人俞纪维、李庆峰，被告利悦公司委托诉讼代理人孙姚骏，被告中原公司委托诉讼代理人张可可到庭参加诉讼。被告祥生公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。第二次开庭，原告及其委托诉讼代理人俞纪维、李庆峰，被告祥生公司委托诉讼代理人陈英、肖婷婷，被告利悦公司委托诉讼代理人孙姚骏，被告中原公司委托诉讼代理人张可可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告利悦公司、中原公司退还原告10万元并赔偿30万元；2、被告祥生公司对第一项诉请承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告现住上海，在被告中原公司的广告之下了解到被告祥生公司开发的楼盘并产生了兴趣，因被告中原公司向原告承诺带看房不收取任何费用，原告同意并在被告中原公司员工的带领下，于2017年11月左右到达被告祥生公司位于嘉兴市海盐县武原街道海城××路××号××楼盘××小区××楼××房。经被告祥生公司的现场销售人员介绍并看了在售楼中心内部设置的样板房后决定购买。在被告祥生公司的财务室通过ＰＯＳ机刷卡的方式分别多次支付了相应房款。近期原告发现，相较于嘉兴本地业主，几乎所有的外地业主（主要集中于上海地区）都额外支付了10万元左右的费用。原告仔细核查，发现当时在支付房款时，其中有一笔10万元的费用刷在被告利悦公司的ＰＯＳ机上。原告遂向被告询问该笔款项的性质，几被告对此费用陈述各不相同且前后矛盾。后经了解，该笔由被告利悦公司收取的费用与被告中原公司按照一定比例进行了分配。在整个购房过程中，三被告共同虚构交易场景，隐瞒了重要且关键事实，对原告进行欺诈，使原告陷入错误认知，并额外支出了超过购房备案价的款项。应当依法承担退一赔三的责任。 被告祥生公司答辩称，一、原告诉称的10万元系利悦公司收取的服务费，并非答辩人收取的购房款，答辩人也未曾参与分成。原告与被告利悦公司之间的居间服务合同客观上已经履行完毕，被告利悦公司向原告提供了购买悦澜湾房屋的建议、促成原告购买悦澜湾项目房屋的服务，客观上原告也购买了悦澜湾的房屋，而原告也履行了支付被告利悦公司服务费的义务，故双方之间的居间服务合同已经履行完毕，故不存在其他纠纷。如果原告对其与利悦公司之间的居间服务合同有异议的，应当以居间服务合同关系另行起诉，而不应以商品房预约合同纠纷起诉，答辩人与原告之间仅存在商品房买卖合同关系，且双方的合同已履行完毕，故不存在任何纠纷。二、原告主张的存在欺诈行为不成立，原告对其支付给利悦公司的10万元系服务费性质是明知并认可的。首先，原告签订的认购协议时间是2017年11月26日，认购协议上已经明确载明房屋总价为1559505元，而支付首付款的时间为2017年12月2日，此后再办理按揭贷款，即原告在支付首付款及办理按揭贷款时就已经明知房屋的总价款，如果原告认为利悦公司收取的10万元系购房款的话，那为何在其已经支付了569505元款项后还去办理109万的按揭呢？总款项差距有10万元之多难道原告不会发现？很显然原告明知该10万元的款项是服务费而非购房款，因此原告称其不知道10万是服务费显然与客观事实不符。其次，原告的其中50000元服务费支付方式是刷卡，刷卡的签字单上明确载明了收款单位为利悦公司而非答辩人，而购房款的收款单位则是答辩人，并且款项都是分别分次进行支付。如果原告不明知的话为何要分别进行支付？如果原告不认可该款项性质为何在支付款项时未提出任何异议？如果原告不认可该款项系服务费为何在签订正式购房合同后还是按照109万元的金额来进行贷款？事实就是原告对该款项的金额及性质是明知并予以认可的。原告用其行为确认了其与利悦公司之间的合同关系及合同内容。再次，被告利悦公司收到款项后也开具了相应的收据，收据上载明的收款单位也是利悦公司而非答辩人，这就说明原告对其支付的10万元系服务费而非购房款是明知的，其支付款项的行为没有违背其内心的真实意思。三、原告的请求权基础是不存在的。首先，原告起诉的理由是认为存在欺诈，根据相关的法律规定，如果存在欺诈，则产生的法律后果是合同可撤销，但原告并未要求撤销合同，如果原告认为是购房款的，则应当主张撤销商品房买卖合同，才会产生返还价款的问题，如果原告认为该款项为服务费，则应当主张撤销居间服务合同，才能主张返还10万元服务费。但本案中原告并未主张撤销任何一份合同，故其要求返还10万元款项的请求权基础是不存在的。其次，即使原告认为本案存在欺诈行为，那么根据法律规定，撤销权行使的除斥期间是一年，本案交易行为发生在2017年，原告于2020年才提起诉讼，即使原告主张撤销合同也早已超过了除斥期间。再次，原告主张一赔三没有任何的法律依据，翻遍所有的关于商品房买卖所涉的相关法律和司法解释，没有任何一条对一赔三进行过规定，根据商品房买卖合同司法解释的相关规定，即使存在合同可撤销或无效情形也不存在一赔三的规定。因此原告要求一赔三没有任何法律依据。综上，原告主张返还10万元款项的请求权基础是不存在的，理应予以驳回。四、原告的诉讼行为明显违背了诚实信用原则，原告与答辩人签订房屋买卖合同后，双方均按约履行了房屋买卖合同，答辩人也已经将房屋交付给原告，原告也支付了相应的价款。原告与被告利悦公司之间存在居间服务合同关系，利悦公司也向原告提供了相应的居间服务，原告也支付了相应的服务费，原告以实际履行合同的形式确认了双方之间的合同关系，现原告要求返还所谓的价款，明显违背诚实信用原则，不应予以支持。因为法律不支持当事人因违反诚实信用而获利。五、原告要求返还的款项特指支付给被告利悦公司的10万元，那么该款项的支付时间是发生在原告支付答辩人首付款之日，在原告支付完利悦公司10万元后，原告还尚未足额支付答辩人购房款，原告又如何得出支付给利悦公司的10万元是价外款呢？即使按原告的思路该10万元系购房款，那原告最后贷款支付的109万元尾款中的10万元才是超出合同价款的部分，为什么不是后面支付的款项是价外款呢，因此这也就反推出原告认为付给被告利悦公司的10万元系价外款是没有任何事实和法律依据的。六、原告要求答辩人承担连带责任没有任何的法律依据，本案中答辩人并未收取该10万元款项，也未进行分成，就居间服务合同关系，答辩人并非合同当事人，如果原告基于合同要求承担连带责任，则没有合同约定的事实依据，如果原告是基于侵权主张的连带责任，则原告也未按侵权案由进行起诉。因此，无论基于合同关系还是侵权关系，原告要求答辩人承担连带责任都没有事实和法律依据。 被告利悦公司答辩称，一、原告对于答辩人所收取的10万元是明确清楚的，也是自愿支付的。原告具有完全民事责任能力，具有一定的消费把握能力以及辩证能力，特别是原告作为购房者在购房的过程中更是一个与开发商价格沟通与支付明细的一个互动认可过程，原告理应对自己在购房过程中支付的每一笔费用都清清楚楚。原告把10万元费用分为一笔5万元是其本人刷卡并签字支付，另一笔是5万元现金支付。并且答辩人当场开具了10万元的收款收据，POS机的小票回执和收据的抬头以及收款公司财务章都清清楚楚显示为答辩人。所以在购房过程中原告是完全知道10万元的用途是服务费，支付10万元也完全是基于自愿。二、房屋买卖中答辩人没有任何欺诈行为，房屋买卖中的协议和相关费用支付，是双方自愿达成。答辩人作为祥生悦澜湾项目的渠道推广商是与开发商签订有效合作合同的，合同明确答辩人的合作内容系为开发商提供销售渠道的中介整合、客户拓展以及项目推广，该合同第三条明确答辩人为在售项目祥生悦澜湾进行渠道整合和客户推广工作，答辩人联动合作的渠道分销公司在嘉兴以外的区域拓展客户并为购房客户提供相应的专业服务并有权收取购房客户服务费。原告在有意购买涉案商品房时，市场行情火热，项目销售趋势较好。原告是通过答辩人的分销合作公司中原公司的项目推广广告得到该项目的销售信息，客户由中原公司业务员全程服务带看并在开发商成功购买了该房屋。若非通过中原公司的广告推广，原告很难了解到该项目信息并得到全程服务购买，所以10万元是原告获取交易机会、购房服务与答辩人约定并自愿支付的服务费。本案中，原告是明确知道其自愿支付的10万元是因购房而支付给答辩人的服务费用。答辩人在原告成功购买房屋签约后按照与被告中原公司签订的分销代理合同支付中原公司9万元佣金。三、答辩人认为原告起诉在商品房买卖中退一赔三是依据消费者权益保护法的规定。但需要说明的是，房屋不是普通商品，属于特殊商品。商品房买卖有法律规定，根据特别法优于普通法的规定，本案应该适用商品房买卖的法律法规，而不应当适用消费者权益保护法的规定。更重要的是，本案房屋买卖过程中，并不存在欺诈行为。原告在起诉状中也讲到，中原公司业务员讲到过看房不收取费用，但看房免费与通过服务后成功交易并不是一个概念，带看房屋免费不代表促成房产交易和成功交易后提供服务不收取费用。在本案涉及的销售推广过程中，答辩人和被告中原公司均为原告的购房起了重要作用并全程提供了市场分析、购房政策解读、房源信息、贷款的细节咨询指导、项目跨省市区域的多次往返带看到成交后的签约贷款等服务细节指导，无不体现出服务的存在。答辩人联合合作分销商中原公司为原告提供了相关的专业服务，向开发商推荐了客户并成功购买了房屋，原告自愿签署的购房协议和自愿支付的费用均明确清楚，没有证据证明答辩人存在欺诈，所以原告没有获得赔偿的事实和法律依据。 被告中原公司答辩称，答辩人与原告只是一个带看房的关系，答辩人未向原告收取任何费用，被告利悦公司向原告收取10万元费用也未告知答辩人，所以原告主张答辩人承担共同返还的责任，没有相应法律依据。原告购买的房屋不属于消费者权益保护法规定的商品，因此也不能适用消费者权益保护法的规定。另外答辩人对原告也没有任何欺诈的行为。 本院经审理，查明本案事实如下： 2017年11月，原告经被告中原公司介绍到被告祥生公司开发的海盐祥生悦澜湾楼盘看房，最终确定了购买意向。2017年11月26日，原告与被告祥生公司签订《祥生悦澜湾认购协议书》一份，该协议书记载，原告购买的房屋为1号楼2单元503室，建筑面积110.07m2，总价1559505元，原告2017年11月26日支付定金3万元，于2017年12月2日前与被告祥生公司签订《浙江省商品房买卖合同》，11月28日补充定金5万。该协议书备注栏中备注：优惠后总价为1559505元。协议签订当日，原告支付祥生公司定金3万元，2017年11月28日，支付祥生公司定金2万元。2017年12月2日，原告以现金5万元、POS机刷卡5万元的形式支付被告利悦公司10万元，以POS机刷卡的形式支付祥生公司419505元。被告利悦公司向原告开具了一份收款收据，收款收据抬头处有字体加大的“利悦地产”四个字，收款事由为祥生悦澜湾1-2-503室，收款事由处加盖被告利悦公司公章。2017年12月21日，原告与被告祥生公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告祥生公司购买悦澜湾小区1幢503室房屋，房屋总价款1559505元，付款方式及期限为：买受人于2017年12月2日前支付首付款469505元，剩余房款1090000元，买受人以商业贷款方式支付，房屋交付期限为2019年12月31日前。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。该买卖合同签订后，原告丁军军向银行办理了按揭贷款付清房款，被告祥生公司也已经按约将房屋交付原告。 另查明，被告祥生公司与被告利悦公司曾签订《海盐祥生悦澜湾小区项目合作合同》，约定被告利悦公司通过整合自身渠道资源，为被告祥生公司开拓客户及推广销售事宜。被告利悦公司与被告中原公司曾签订《祥生悦澜湾项目分销代理合同》，约定被告利悦公司委托被告中原公司为利悦公司分销代理销售祥生悦澜湾。 还查明，案涉悦澜湾小区1幢503室房屋的销售备案价为1579504.50元。 以上事实由原告提交的《祥生悦澜湾认购协议书》、付款凭证、收款收据、《浙江省商品房买卖合同》、《海盐县住建局政府信息公开申请答复书》，被告利悦公司提交的《海盐祥生悦澜湾小区项目合作合同》、《祥生悦澜湾项目分销代理合同》以及原、被告陈述为证。 本院认为，本案中，原告当庭陈述购房时与被告祥生公司协商的房屋价格为1709505元，原告参加“存十万抵十五万”活动，优惠后总价为1659505元，但是因1659505元超出备案价格，故根据祥生公司要求，商品房买卖合同签订的价格为1559505元，另外10万元单独支付。根据原告陈述，原告购买涉案房屋的真实意愿即1659505元，该价格系原告与被告祥生公司协商后一致确认，属双方真实意思表示。原告支付的款项并未超出其真实意思，且原告目前已经按约取得房屋，故原告主张返还已付款，无事实依据。另外，通过原告陈述可以确定原告对在商品房买卖合同价款外需另行支付10万元是明知的，被告利悦公司向原告开具了收据，原告也理应知悉10万元支付的对象。故原告主张三被告对其共同欺诈，亦无事实依据。综上，对于原告要求被告返还价款10万元并予以赔偿30万元的诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告丁军军的全部诉讼请求。 本案案件受理费3650元，由原告丁军军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  王东月 二〇二一年一月十五日 书记员  张韬略