河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0726民初2993号原告：申长锋，男，汉族，1976年3月6日出生，住延津县。委托诉讼代理人：钟勤勇，河南众硕律师事务所律师。执业证号：14107200810211296。被告：河南省燊宇置业有限公司，住所地：延津县城关镇人民路金隆花园院内，统一社会信用代码：91410726577607456F。法定代表人：张国堂。管理人：河南瀛豫律师事务所、河南正源会计师事务所有限责任公司。委托诉讼代理人：王文静，河南瀛豫律师事务所律师，执业证号：14101201711544146。委托诉讼代理人：李圣琰，河南瀛豫律师事务所律师，执业证号：14101201911128163。原告申长锋诉被告河南省燊宇置业有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告申长锋的委托诉讼代理人钟勤勇、被告河南省燊宇置业有限公司的委托诉讼代理人王文静和李圣琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申长锋向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告的500000元为购房优先债权（审理中诉讼请求变更为：请求确认原告的500000元为普通债权）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告公司成立于2011年6月17日，于2019年7月3日向延津县人民法院提出重整申请，延津县人民法院于2019年7月8日作出（2019）豫0726破2号民事裁定书受理了申请，2019年8月7日，延津县人民法院作出（2019）豫0726破6号指定管理人决定书，指定河南瀛豫律师事务所、河南正源会计师事务所有限责任公司担任河南燊宇置业有限公司的管理人。2018年2月9日，原被告签订商品房买卖合同五份，约定原告购买被告开发的时代广场2号楼10层1006办公，1007办公，1008办公，1009办公，1010办公号房屋，原告交纳房款后，被告给原告出具了收款收据。在法律规定期限内，原告依法申报了债权，被告把原告的债权认定为不予确认债权，剥夺了原告的债权人资格，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所诉。被告河南省燊宇置业有限公司辩称，一、原告所签订的商品房买卖合同实质上属于“名为买卖，实为借贷”，而非真实的商品房买卖合同关系，房屋价格远低于市场价格，属于“以明显不合理的价格进行交易的”，依法不能认定为购房债权。1、原告与河南省燊宇置业有限公司签订的《商品房买卖（预售）》合同实际交付价格明显低于市场价格，原告以显著低价购买所涉房屋，并不符合商品房买卖交易中开发商通常能让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合；且原告亦未提供证据证明显著低于市场价系存在其他原因，无法证明该合同价格具备合理性。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定及《合同法》第54条规定，原告与河南省燊宇置业有限公司不属于真实的商品房买卖合同关系，实属借贷类法律关系，依法不能认定为购房债权。2、原告与燊宇置业有限公司签订的房屋价格明显低于市场价格，甚至低于成本价，若继续履行该合同，则不利于全体债权人实现公平受偿，损害全体债权人的利益。根据《破产法》第31条“以明显不合理的价格进行交易的”，管理人有权请求法院予以撤销。二、该款项并不能优先于对该商品房享有工程价款优先受偿权的工程债权，其应认定为普通债权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条之规定，认定为具有优先权的购房债权应具备以下几个因素：1、必须为真实的购房人；2、签订书面的《商品房买卖合同》；3、已缴纳50%以上的购房款；4、消费者为生活所需购买的用于满足居住功能的房屋且名下无其他用于居住的房屋，不包括为投资或经营用途所购置的房屋。根据以上规定，原告与燊宇置业有限公司实属于借贷类法律关系，且其签订的商品房买卖合同为投资或经营用途所购置的房屋，其享有的债权并不能优于对该商品房享有工程价款优先受偿权的工程债权，依法应认定为普通债权。三、申长峰债权确认之诉起诉已经过了法定期限，应驳回其诉讼请求。河南省燊宇置业有限公司第二次债权人会议于2020年6月16日召开，会上对原告的涉诉债权进行了公示，公示结果为不予确认。会上管理人提请债权人会议核查债权，对于确认或者不确认的自己或者他人债权有异议的，应在会议结束之日起7日内以书面形式向管理人提出，管理人收到异议材料之日起7日内进行复核，对复核结果仍有异议或者管理人未在复核期内出具复核意见的，债权人可自复核期满之日起15日内向延津县人民法院提起诉讼，否则将视为对审查意见或者复核意见没有异议。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）第八条，“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼”。原告并未在复核期结束之日起15日内向延津县人民法院提起诉讼，视为对债权审查结论没有异议。故目前原告的起诉没有事实及法律依据，应予以驳回。综上所述，若继续履行房屋买卖合同或认定为购房债权，则会损害真实购房人及其他债权人的合法权益，不符合破产法的立法本意，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告申长锋向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同（预售）》5份，收款收据5份，证明双方签订买卖合同以及原告已经缴纳房款的事实。2、中国建设银行转账回单2份，证明原告按照张国堂的指示将款给付指定收款人鲍海山的事实。被告河南省燊宇置业有限公司的质证意见为：对证据1，5份合同上均显示单价为每平米1041.124元，该价格远低于市场价格，合同价格明显不符合市场价格，其签订房屋买卖合同的法律关系是基于民间借贷的担保。原告提供的合同证明原告所购买的房屋并非用于居住，而属于投资或经营用途所购置的房屋，并不能优先于工程债权。5张收据原告并未提供银行流水的转账凭证，其并未向被告缴纳房款。对证据2，转账凭证是转给鲍海山，收款人并非被告，其转账回单与被告无关。经庭审质证，原告提供的证据1，合同显示的房屋单价及总价明显低于市场价格，结合证据2，本院对被告称案涉款项系借款及系用案涉《房屋买卖合同》中的房屋对借款进行担保的辩解予以采信。对证据2的真实性，本院予以采信。被告河南省燊宇置业有限公司向本院提交的证据有：第二次债权人会议债权审查情况说明及公司的债权表（购房类）一份，第三次债权人会议债权审查情况说明及公司的债权表（购房类）一份，均为复印件。证明债权人对于确认或者不确认的自己或者他人债权有异议的，应在会议结束之日起7日内以书面形式向管理人提出，管理人收到异议材料之日起7日内进行复核，对复核结果仍有异议或者管理人未在复核期内出具复核意见的，债权人可自复核期满之日起15日内向延津县人民法院提起诉讼，否则视为对审查意见或者复核意见没有异议。原告申长锋的质证意见为：对债权人会议有异议，原告认为被告所说超过起诉期限没有法律依据，在第三次债权人会议上说了第二次债权人会议后，管理人仍然要进行核查及调整，第二次债权人会议不是最后结论。经质证，被告提供的证据真实，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月9日，原告申长锋与被告签订五份均加盖有被告公章的《商品房买卖合同》，合同内容显示由原告购买被告开发的时代广场2号楼10层1006办公，1007办公，1008办公，1009办公，1010办公号房屋，总价款共计504923元。原告于当日向被告指定的第三人一次性转账500000元。被告向原告分别出具了备注有房号，且加盖有被告财务专用章的收据共五份，合计金额504923元。2019年7月8日，本院作出（2019）豫0726破申2号，裁定受理被告的重整申请。后原告向被告的管理人申报购房债权，被告的管理人于2020年6月16日作出的《河南省燊宇置业有限公司第二次债权人会议债权审查情况说明》，对原告申报的购房债权不予确认。现原告起诉要求确认原告的500000元为普通破产债权。另查明，案涉房屋均为办公用房，并未向原告实际交付。本院认为，首先，关于被告管理人辩称的原告起诉已超诉讼时效问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条规定：“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼”。上述司法解释并未明确规定在存在多次债权人会议的情况下异议人应当在该次债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼，从破产程序的专业性和复杂性及保护债权人合法权益的角度出发，债权人提起债权确认的诉讼的时间应从最后一次债权人会议确定的核查结束时间为准，原告起诉并不超出上述规定的时效，故被告管理人的辩解本院不予支持。其次，原告提供的《商品房买卖合同》中显示的房屋价格明显低于市场价格，结合全案证据，本院对被告称案涉500000元系借款及被告系用案涉《房屋买卖合同》中的房屋对借款进行担保的辩解予以采信。根据案涉款项的性质，原告要求确认其享有的债权500000元为普通破产债权的主张，本院予以支持。因被告管理人在向原告发送的通知及在答辩中对原告享有的债权均认为是普通债权，原告在审理中也变更了诉讼请求要求确认为普通债权，故本案的诉讼费应由原告承担。依照《中华人民共和国破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告申长锋对被告河南省燊宇置业有限公司享有普通破产债权500000元。案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  唐向辉二〇二一年一月五日法官助理刘真真书记员左佰艳