西 安 市 鄠 邑 区 人 民 法 院民 事 判 决 书      (2020)陕0118民初4446号原告：王豆豆，男，1985年6月28日生，汉族，农民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市周至县。委托诉讼代理人：杨磊，陕西省老法律工作者协会法律工作部法律工作者。被告：陕西恒圣置业有限公司，住所地：陕西省西安市鄠邑区，现办公室地：西安市鄠邑区三球仪东北角莱茵国际。法定代表人：周红云，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏国庆，陕西勇智律师事务所律师。被告：西安莱茵商业运营管理有限公司，住所地：西安市鄠邑区。法定代表人：周朝晖，该公司总经理。原告王豆豆与被告陕西恒圣置业有限公司（以下简称恒圣公司）、西安莱茵商业运营管理有限公司（以下简称莱茵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王豆豆及其委托诉讼代理人杨磊，被告恒圣公司之委托诉讼代理人苏国庆、被告莱茵公司之法定代表人周朝晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王豆豆向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《莱茵国际X#楼商铺租赁合同》；2、判令被告立即支付原告商铺租金54240元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月20日，我与被告签订《莱茵国际X#楼商铺租赁合同》，约定将我位于莱茵国际X号楼X层XX号18.7㎡的商铺出租给被告，约定租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日，租赁期限10年，其中，2016年1月1日至2018年12月31日，我不收取租金，从2019年1月1日起，被告按市场行情和商业业态经营，确定后7年租金，被告承诺每年的租金不低于合同款的8%。但是2019年1月1日之后，被告一直未支付我租金，至今已拖延24个月，因我双方协商无果，故起诉要求支持我的诉讼请求。被告恒圣公司辩称，不同意原告的诉讼请求，首先，不同意继续履行《莱茵国际X#楼商铺租赁合同》，该合同虽由我公司与原告签订，名为租赁实为托管经营，该合同约定在合同有效期内，我公司有权将房屋交于任何人使用，而不是我公司在使用租赁物，我公司签订合同的目的为促销同时亦是为了便于统一运营管理，签订合同的真实主体本应是被告莱茵公司，但当时该公司尚在设立过程中，名称和股东均未完全确定，故租赁合同的承租方应表述为陕西恒圣商业运营管理有限公司，落款处加盖我公司印章，但我公司系房地产开发公司，经营范围本不包含商业运营，项目开发完毕，税务清算完结后，使命即终结，预计2022年左右注销，原告要求继续合同至2025年12月31日，客观上不现实，故合同约定的权利义务亦应由被告莱茵公司来概括承受；其次，不认可原告请求的商铺租金54240元。原告购买我公司开发的商铺，并于2016年4月20日与我公司签订商铺租赁合同属实，该商铺实际成交价格为16万元，原告购买该商铺分别于2016年4月13日和4月20日分两次向我公司共支付16万元，后于当年4月29日双方签订正式的《商品房买卖合同》该合同约定商品房单价为8537.88元/㎡，总价为16万元，我公司已于2020年4月已经申请鄠邑区房地产管理所为《商品房买卖合同》办理了备案登记，合同备案号为HY202000485，按我公司与原告签订租赁合同约定自2019年起，我公司承诺每年的租金不低于合同款的8%，故2019年1月1日至2020年12月31日两年的租金应为160000元×8%×2年=25600元，而且任何人向其支付租金的前提是原告要先开具等额的租金增值税普通发票，在未开具正式租金税务发票之前，任何人也有权不向其支付租金；最后，我公司不属于租赁合同的义务人，不同意承担诉讼费用。被告莱茵公司辩称，首先，同意继续和原告履行租赁合同，但我公司认为租金按合同款8%的标准计取过高，同意按30元/㎡/月支付租金。我公司本身就是为莱茵国际整体商业运营而专门成立的法人单位，被告恒圣公司于2017年6月就将莱茵国际所有的商业整体交由我公司负责运营和管理，与原告履行租赁合同，也是我公司的一项义务，我公司曾多次邀请原告前来重新签订《商铺委托运营管理合同》，但因租金标准未能协商一致，原告迟迟不愿意签订委托运营管理合同；近年来，由于电商的冲击，大面积的商铺基本上无法对外出租，加之新冠疫情持续影响，商业房产持有人更是没有市场，原告与被告恒圣公司签订的租赁合同约定的按合同价8%支付租赁费的标准，在客观上根本无法实现，原告购买的商业房产，应随行就市，其租金应随市场调整，按照我公司与其他206套商铺所有人签订的《商铺委托运营管理合同》，租金价款根据商铺的楼层位置不同，租金在20元-50元/㎡/月不等，而原告的商铺按照此标准就为30元/㎡/月支付租金。其次，我公司向原告支付租金的前提是，重新签订《商铺委托运营管理合同》，明确租金按市场行情调整，2019年1月1日至2020年12月31日的租金应为30元/㎡/月，且新冠疫情需至少扣除2个月租金，并应开具税金税务发票。最后，诉讼费应按败诉比例承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、莱茵国际商铺认购协议，证明2016年4月20日，原、被告签订商铺认购协议；2、工商银行明细三份，证明2016年4月13日和4月20日，原告分三次向被告支付商铺尾款的事实；3、收款收据两份，证明2016年4月13日、4月20日，被告收到我三次转帐16万元的事实；4、莱茵国际X#楼商铺租赁合同，证明原告购买商铺后，被告自愿将案涉商铺回租，并约定前三年原告不收取租金，从2019年1月1日开始，被告应按照优惠商铺款与扣除3年租金的比列，即月租金2260元，每提前一个月支付原告6个月租金的事实。两被告对证据1真实性、证明目的均认可，但与本案无关联性；对证据2真实性认可，证明目的不认可，只能证明原告分三次向被告支付了商铺的购房款，不能证明支付了购买商铺的尾款；对证据3收款收据的真实性、证明目的均认可。对证据4真实性认可，证明目的不认可，只能证明原、被告双方签订了10年的租赁合同，并于2019年1月1日之后支付租金，租金标准是不低于合同价的8%。对原告提交的1、2、3、4证据的真实性予以认可并在卷佐证。被告恒圣公司提交的证据如下：1、收款收据两张，证明原告向被告交纳商铺款共计160000元；2、《商品房买卖合同》，证明商铺单价为8537.88元/㎡,总价款为160000元；3、《房产租赁合同》，证明恒圣公司将莱茵国际5、6号楼整体出租给西安莱茵商业运营管理有限公司负责商业运营和管理，租赁期限为2017年7月1日至2027年6月30日，另证明莱茵公司与原告及恒圣公司均形成商业房屋租赁关系，故原告诉求的租金应由被告莱茵公司负担；4、房产测绘成果变更报告，证明房屋面积变成18.84平方米，原来房号是XXXXX，现在变更为X栋X单元X层XXXXX号,X单元指的是原来的X号楼，X单元指的是原来的X号楼。原告及被告莱茵公司对恒圣公司提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告莱茵公司提交的证据：X#所有商户签订合同单价汇总表和三层委托管理合同，证明原告同类型房屋租金均按照每平方米30元计算的，被告恒圣公司对证据真实性及证明目的均认可，原告认为 X#楼重新签订合同是在业主非自愿的情况签订的，是被告拖欠业主租金，被告采取欺骗手段，是业主无奈和不知情的情况下签订的合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月20日，原告王豆豆与被告恒圣公司签订《莱茵国际商铺认购协议》，将被告开发的莱茵国际X号楼X层XX号商铺，预测面积18.74平方米的商铺预购于原告，该协议载明该商铺原价格：241371元，返租优惠后价格为160000元，认购定金为160000元。原告通过中国工商银行于2016年4月13日向被告恒圣公司转帐10000元，于2016年4月20日向被告恒圣公司转帐51000元和99000元。被告恒圣公司分别于2016年4月13日和2016年4月20日向原告出具收款收据10000元和150000元。2016年4月20日，原告与被告恒圣公司签订《莱茵国际X#楼商铺租赁合同》，合同约定房号为X-X-XX，面积为18.74㎡，租赁期限为2016年1月1日起至2025年12月31日止，租赁期为10年，约定2016年1月1日起至2018年12月31日止，被告恒圣公司不向原告支付租金，自2019年1月1日起，双方依照当时市场行情和商业业态经营状况，科学、合理的评估市场租金并确定后7年租金，但被告恒圣公司承诺每年的租金不低于合同款的8%，同时约定2019年1月1日后的租金支付方式：提前一个月一次性支付下半年度的租金，合同又约定，在合同有效期内，乙方有权将房屋交予任何人使用。2016年4月29日，原告与被告恒圣公司签订《商品房买卖合同》，约定房号为X-X-X-XX，每平方米价款为8537.88元，总价款为160000元。后被告恒圣公司与原告莱茵公司签订《房产租赁合同》，租赁期限为10年，自2017年7月1日起至2027年6月30日止，约定自商场正式开业之日免租金及相关费用6个月，约定租金每月每平方米25元，租金前五年不递增，从第六年开始，每三年递增2%。2020年1月，陕西广鑫矿业开发有限公司出具房产测绘成果变更报告，将原告购置之商品房面积变成18.84平方米，房号变更为X栋X单元X层XXXXX号。后因两被告未按合同约定给付租金，2020年8月19日，原告王豆豆持前述诉称诉至本院。审理中，原告将其诉讼请求变更为仅要求被告莱茵公司继续履行合同并从2019年1月1日起按月租金2260元计付至2020年12月31日至。本院认为：公民、法人合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告与被告恒圣公司自愿签订《商品房买卖合同》和《莱茵国际X#楼商铺租赁合同》，该两份合同原、被告均异议，本院予以确认。现原告诉称被告莱茵公司继续履行合同，被告莱茵公司表示同意，本院予以确认；原告诉称被告莱茵公司自2019年1月1日起支付租金至2020年12月31日，被告莱茵公司无异议，本院予以确认；原告诉称月租金应按（241371-160000）÷36=2260元计算，根据原告与被告恒圣公司签订的《莱茵国际X#楼商铺租赁合同》，双方明确约定年租金不低于合同总价款的8%，而根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的合同总价款应为160000元，而被告恒圣公司与被告莱茵公司均认可《莱茵国际X#楼商铺租赁合同》已全部由被告莱茵公司接手并承继，故年租金应按《商品房买卖合同》约定的房屋款160000元的8%计算，即每年租金应为12800元，2年应为25600元。被告莱茵公司辩称租金就按市场行情每平方米30元计算，且疫情期间应减免，因合同未约定，故对该被告辩称之理由不予采信，两被告辩称，原告应先交纳税金并出具相关票据才能给付租金，本案不予涉及。依照《中华人民共和国民法典》第三条、第一百七十六条、第七百零三条、第七百二十一条之规定,判决如下:一、被告西安莱茵商业运营管理有限公司继续履行《莱茵国际X#楼商铺租赁合同》；二、被告西安莱茵商业运营管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王豆豆2019年1月1日至2020年12月31日的租金25600元。案件受理费1160元,由原告王豆豆承担720元，被告西安莱茵商业运营管理有限公司承担440元，因原告已预交，故被告西安莱茵商业运营管理有限公司在给付原告上述款项时将应负担之诉讼费一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                            审  判  长   吴 燕 维                      人民陪审员   张 宏 斌                         人民陪审员   魏 小 妮 二〇二一年一月二十七日 书  记  员    王    蕾  1