山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终13830号 上诉人（原审被告）：王建林，男，1963年5月15日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王顺、赵娜，山东海之源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王加东，男，1970年10月28日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：王芙英，女，1961年8月5日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：王瑞先，女，1964年11月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。 三被上诉人委托诉讼代理人：查忠含，青岛即墨店集法律服务所法律工作者。 上诉人王建林因与被上诉人王加东、王芙英、王瑞先农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初6542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建林上诉请求：1.撤销山东省青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初6542号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由是，一审法院认定事实错误，上诉人之母何瑞芳与被上诉人之父王希湖之间不存在房屋买卖合同关系。一审法院根据完全由证人王某1本人书写、没有任何买卖双方或见证人签字的房屋转让协议及王某1出庭作证就认定双方之间存在房屋买卖合同关系不符合法律规定。从庭审中查明的情况来看，此份协议，系证人王某1一人书写，协议上相关的签名也是证人所签，被上诉人所提交的房屋转让协议在形成时没有其他人参与。从此证据形式来看，系王某1一人书写记载的证人证言，而证人王某1出庭作证也只是对其证人证言上所述的内容的确认，本质上被上诉人所提交的书面材料与证人出庭作证内容为同一证据，一审法院通过证人书写的材料一份加证人出庭作证即认定双方之间存在房屋买卖关系，不符合证据规则的相关规定的。况且对于本案证人执笔书写协议存在诸多疑点，一是从庭审调查来看，执笔人王某1承认不知道上诉人母亲姓名为何瑞芳一事，说明上诉人之母与王某1根本不熟悉，且其在协议中对其中一名见证人的名字也存在书写错误，对于房屋买卖这样的大事，上诉人之母应该不会同意一个与自己及见证人均不熟悉的人来主持；二是农村买卖房屋契约为了长期留存，往往会找一些在村中有文化基础，书写工整的人员书写，从庭审中查明的事实来看，王某1在村中为低保户，自身生活都难以保障，所书写的字体也十分潦草，甚至存在辨认困难，而在协议上记载的见证人中就有在村中因书写美观而长期为村民书写对联的人员。为何不让擅长书写的人来执笔。三是王某1自己承认之前自己也不会起草类似房屋买卖的契约，而是找了他人书写的抄写下来的，该协议上所标定的房屋交易价格为500元，也是明显要低于相同时段内农村房屋的交易价格，甚至连修建同样一所房屋的工料都不够，即使协议的确存在，但是结合协议描述为卖给王希湖居住，协议双方以500元价格仅出售房屋居住权保留所有权仿佛符合当时的物价情况。四是若此协议为真，期间村庄两次对涉案房屋证件办理过程中，王希湖夫妇都有足够时间去主张涉案房屋权利，但其非要等到所有见证人及合同双方均已死亡后才提起诉讼，对合同上所书写的各方是否在场，都已经无法核实。虽然法院在审理此类案件时候要考虑农村的风俗习惯，但以上诸多疑点已经足以证明此协议体现的交易过程明显不符合农村房屋交易的习惯，被上诉人证据无法确认真实性。二、一审中，法院据以辅证双方之间合同真实性的事实主要有：1.王希湖夫妇在涉案房屋内居住长达27年时间内何瑞芳及其子女从未就涉案房屋主张过权利，2、村委及政府于2016年以王希湖作为户主对涉案房屋进行了危房改造并予以公示。对于第一点首先，一审法院在庭审中没有询问过任何一方关于何瑞芳及其子女是否要求过王希湖夫妇腾出房屋的问题，不能得出何瑞芳及子女没有就涉案房屋主张过权利的结论。其次，对涉案房屋主张权利的行为不仅限于法院起诉手段，2014年，在包括涉案房屋在内全村房屋都开始办新证的情况下，何瑞芳将房屋办理至自己名下，这已经明显是对涉案房屋进行权利主张并确权的行为。被上诉人作为同村村民，对于房屋办证一事不可能不清楚，为何不持相关协议到村委要求办理证件？涉案房屋经村委审核、土地主管部门复审，王希湖夫妇及子女有足够的机会提出异议，在何瑞芳顺利办理了房屋所有权证，又同意王希湖夫妇借住涉案房屋的情况下，其所有权已经得到了确认，如果真的存在房屋买卖行为，应当提出的恰恰应当是王希湖夫妇而非何瑞芳。第三，即使上诉人没有向王希湖夫妇主张过腾房，也不能代表对要求其返还房屋的请求予以放弃，实际上上诉人曾经向王希湖夫妇发出过令其腾出房屋的请求，其夫妇二人还寻找过与双方都熟悉的人员讲和，最终上诉人同意其继续居住至去世。对于第二点危房改造档案一事，虽然法院依法从政府档案中调取，但是其存在的诸多疑点在一审中上诉人已经向一审法院指出，一审法院在判决书中没有进行任何记载及回应。在此上诉人重审重点：1.王希湖2018年去世，但在档案中2019年的材料竟然有王希湖的签字，证明对于此档案政府根本没有审核过，2、上述档案中对于房屋改造的资料照片明显与涉案房屋的地理位置情况不符，改造后的照片也并非涉案房屋无关，涉案房屋连改造后照片的高度都不具备，档案照片上居然显示涉案房屋改造后存在天窗，对涉案房屋现状，上诉人申请二审法院进行现场勘验，即可明显看出与照片完全不符。以上的问题完全可以看出办理上述档案的人员及档案内容均与涉案房屋无关，即使是行政性备案，也说明行政机关在备案过程中没有尽到审查义务，若行政机关尽到了审查义务，那更说明此档案与涉案房屋无关。对于涉案房屋，上述档案不应该有任何证明效力。一审法院对于上述档案不加异议进行采信是错误的。综上，一审法院对于本案的相关事实认定错误，对于调取的相关档案在存在问题的情况下不应予以采信，恳请二审法院依法查明事实，驳回被上诉人的上诉请求或发回重审。经上诉人庭后了解，王希湖与孙竹芹第一顺序继承人不仅为被上诉人,还有一名人员王中华。是王希湖与孙竹芹的长子，其一审时候没有参与诉讼，一审遗漏了必要的当事人。被上诉人与王中华是兄弟姐妹关系。 被上诉人答辩称，一审认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。本案是确认合同有效，王中华不是必要的案件当事人，确实有王中华这个人，能找到王中华，当初是王中华不在当地，没列上。 王加东、王芙英、王瑞先向一审法院起诉请求：1.依法确认1993年5月22日（农历四月初二）王希湖与王建林（王升利之弟）之母何瑞芳签订的宅基地房屋买卖协议合法有效并判令王建林协助王加东、王芙英、王瑞先办理产权过户手续；2.诉讼费用由王建林承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于田横岛省级旅游度假区山东头村，原登记在王升利名下（地号：xxxx；土地证号：即集建92字第**），王升利去世后，其母何瑞芳作为合法继承人取得涉案房屋所有权，并办理产权变更登记手续，将涉案房屋登记到何瑞芳名下【证号：即集用（2014）第xxxx号】。王加东、王芙英、王瑞先称涉案房屋系由其父王希湖于1993年5月22日从何瑞芳处购买，并提交王某1执笔的《房屋转让协议》，内容：卖房人王建利母将儿子王胜利的房子三间愿意卖给王希胡居住，经说合人说允人民币伍佰元正，当交不欠，立字为证。四至：西道、南沟、东希良、北胡同。说合人、中间人：希落、希良、希营、加中。立字：永早。农历一九九三年四月二日立。王建林质证称，对真实性不认可，根据内容四至与涉案房屋无关联。王某1系王加东、王芙英、王瑞先家属关系比较亲近的人，而所谓的见证人全某过世，该协议上也没有出卖人亲笔签字。该协议上标注房价500元也不合理，在1993年普通农房约在3000-4000元左右，该份协议涉嫌伪造。立字人王某1出庭作证称，其与王加东、王芙英、王瑞先、王建林均无亲属关系，当时涉案房屋就要倒了，何瑞芳与小儿子居住在一起，涉案房屋闲置，何瑞芳愿意将涉案房屋卖给王希湖，王希湖找证人在涉案房屋内执笔写了协议，在场人还有王加中、王希良、王希落、王希营，他们四人已经去世，该四人在协议中的签名均由证人书写。当时说和人让何瑞芳去叫她儿子，何瑞芳说不用，她说就算。签订协议后，王希湖直接将500元现金给了何瑞芳。涉案房屋自1993年起由王希湖夫妇居住。王建林称其母何瑞芳因与王希湖夫妇关系较好，答应将该房屋从1993年6月起让王希湖夫妇居住到去世。王希湖生前系田横岛省级旅游度假区山东头村村民，于2018年10月23日去世，其父王永芝于1979年12月21日去世，其母万氏于1969年11月3日去世。王希湖于1960年12月16日与孙竹芹结婚，孙竹芹于2020年6月24日去世，两人生前育有子女四人：长子王中华、次子王加东、长女王芙英、次女王瑞先。何瑞芳于2015年9月22日去世，生前育有子女五人：长子王升利（于1992年4月5日去世，生前无配偶、无子女）、次子王建林、三子王建利、长女王珍荣（于2006年6月27日去世，生前育有两女：黄娜娜、黄雯超）、次女王桂花。王建林提交声明人为黄娜娜、黄雯超、王桂花、王建利的声明，内容为：何瑞芳的名下有位于即墨区田横镇山东头村房屋（土地证号xx**）一处。现母亲何瑞芳去世。我们作为该房屋的合法继承人自愿放弃对该房屋的继承权利。基于该房屋的一切利益均归王建林一人所有。 2016年，经王希湖申请，村委两委会研究，政府审核后，以王希湖为户主对涉案房屋进行了危房改造，王希湖领取了政府相关补助资金。 原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。涉案房屋转让协议的执笔人王某1到庭作证陈述了协议签订的原因、过程、钱款的交付等相关事项，王某1作为涉案房屋所在村集体组织成员，与王加东、王芙英、王瑞先、王建林无亲属关系，其证言具有较高的可信度，结合王希湖夫妇自1993年起一直在涉案房屋内居住至孙竹芹去世（2020年6月24日），在长达27年的时间内，何瑞芳及其子女从未就涉案房屋主张过权利，且村委及政府于2016年以王希湖作为户主对涉案房屋进行了危房改造并予以公示。上述事实，形成完整的证据链，原审法院对何瑞芳将涉案房屋卖予王希湖的事实予以确认。王建林对房屋转让协议的真实性不予认可，称其母何瑞芳因与王希湖夫妇关系较好，答应将涉案房屋从1993年6月起让王希湖夫妇居住到去世，但未提交证据予以证明，王建林该抗辩意见，不予采信。王希湖与何瑞芳系同一农村集体经济组织成员，双方进行农村房屋买卖，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故王加东、王芙英、王瑞先要求确认房屋转让协议合法有效的诉讼请求，依法予以支持。关于王加东、王芙英、王瑞先要求王建林协助办理过户手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。因此，宅基地使用权的设立采用审批方式，属于具体行政行为，故对王加东、王芙英、王瑞先该诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，原审法院判决：一、确认王希湖与何瑞芳于1993年5月22日（农历四月初二）签订的《房屋转让协议》合法有效；二、驳回王加东、王芙英、王瑞先的其他诉讼请求。案件受理费减半收取275元（王加东、王芙英、王瑞先预交），由王建林负担，王建林应在本判决生效之日起十五日内直接支付王加东、王芙英、王瑞先。 二审期间，上诉人提交涉案房屋现状照片，证明一审中依法调取的农村危房改造档案中，所记载的房屋与涉案房屋无关。被上诉人认为危房改造的房屋即是涉案房屋。 上诉人申请证人王某2出庭作证，王某2陈述王某1与王加东是一般关系。2013年的时候王加东打电话给证人，因为房屋跟王建林有争议了，又叫了一个人一起去王建林家里去，王建林说王加东父母在争议房屋居住，一直住到百年之后，当时大家都同意了。村里的房屋证是统一发证，村里都知道，涉案房屋是购买还是借住证人不清楚。上诉人申请证人王某3出庭作证，王某3陈述王加东找王某2，王某2找王某3处理涉案房屋纠纷，王加东让证人王某3问问王建林能不能不要把他父母赶出去，如果房子不用的话能不能让他父母住到老（去世），王某3就把王加东的话跟王建林说了，王建林说只是让你住，用的话你就搬，王加东同意了。房屋办证的时候村里是否统一办，村里都知道。证人不知道过户的时候王加东是否去村里主张房屋，王某3与王建林是朋友关系，房屋是买卖还是借住证人不知道。 对证人证言上诉人认为可以证明王建林对涉案的房屋向王加东主张过权利，最终双方同意王希湖、孙淑芹死亡后将房屋返还王建林一事，也能证明双方之间对涉案房屋不存在买卖关系。被上诉人认为并没有请两位证人去找王建林说和涉案房屋的事，两证人均已六十多岁，对于7年前的事记忆非常清楚，但是表述不出是哪月哪天，也不知道涉案的房屋到底是借的还是买卖的，证人是本村村民，据证人讲一审时间上诉人就找过证人，故该证人证言不是新证据，上诉人应承担举证不能的法律后果，综上对证人证言不予认可。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，被上诉人主张购买涉案房屋应承担相应的举证责任，本案中被上诉人提交王某1执笔的《房屋转让协议》，明确将房屋卖给王希胡居住，经说合人说允人民币伍佰元正，当交不欠。原审期间，王某1到庭作证陈述了协议签订的原因、过程、钱款的交付等相关事项，王某1作为涉案房屋所在村集体组织成员，与本案当事人无亲属关系，其证言具有较高的可信度，结合王希湖夫妇自1993年起一直在涉案房屋内居住至孙竹芹去世，且村委及政府于2016年以王希湖作为户主对涉案房屋进行了危房改造并予以公示等事实可以形成完整的证据链，原审法院对何瑞芳将涉案房屋卖予王希湖的事实予以确认应予以维持。上诉人主张只是允许王希湖夫妇居住，但未提交证据予以证明，二审中上诉人提供证人证言，以证实其曾向被上诉人提出异议，证人证言即使真实，证人不能确认是借用还是买卖关系，仅凭证人证言但不足以对抗被上诉人提交书证的效力，上诉人提出异议的事实也不足以否认本案房屋买卖的事实。二审中上诉人提交房屋现状照片，但村委旧房改造档案中房屋照片是从室内拍摄，上诉人提交室外照片不能否认旧房改造档案中房屋与涉案房屋的一致性。上诉人上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。被上诉人与本案存在利害关系，王中华不是必要的诉讼参加人，上诉人关于本案主体的相关主张亦不能成立。原审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人王建林负担。 本判决为终审判决。 审判长  盛新国 审判员  高中日 审判员  王化宿 二〇二一年一月十二日 法官助理宋 甜 书记员王庆光 书记员李珊珊