江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初371号原告：南京市雨花台区莲旺酒楼，统一社会信用代码92320114MA1YBQX196，住所地南京市雨花台区世茂52+第4层L406号铺位。经营者：马某1。委托诉讼代理人：黄某，户籍地江西省抚州市崇仁县。被告：南京世茂新发展置业有限公司，统一社会信用代码91320114MA1MEBC95N，住所地南京市雨花台区西春路1号北楼8层897室。法定代表人：蒋立丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：査某，户籍地南京市江宁区。委托诉讼代理人：马某2，住南京市鼓楼区。被告：南京世茂新发展置业有限公司第一分公司，统一社会信用代码91320114MA1T5DYQ78，住所地南京市雨花台区宁双路28号6层626室。负责人：林某。委托诉讼代理人：査某，户籍地南京市江宁区。原告南京市雨花台区莲旺酒楼(以下简称莲旺酒楼)与被告南京世茂新发展置业有限公司（以下简称世茂公司）、南京世茂新发展置业有限公司第一分公司（以下简称世茂第一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，分别于2020年05月28日、2020年07月9日、2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告莲旺酒楼经营者马士烈及委托诉讼代理人黄蜜军、被告世茂公司委托诉讼代理人査某、马某2、被告世茂第一分公司委托诉讼代理人査某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莲旺酒楼向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁合同关系；2.判令被告世茂第一分公司赔偿原告装修损失161626.99元、营业损失49462.57元，返还租赁保证金52650元，合计263739.56元；3.判令世茂公司就上述诉请承担连带责任；4.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告于2018年11月16日与被告旗下的南京新发展置业有限公司第一分公司签订租赁协议，租赁被告商场四楼的L46号商铺用于经营莲记餐饮店，但该店铺自装修时起就存在顶部多处漏水的情况，一直持续至今仍未得到修复。原告曾多次要求被告对该漏水点进行维修，被告虽答复说会采取办法，但一直未能彻底维修好漏水点，被告公司的工程部负责人郭俊更是当面告知原告：“楼上的防水层已经破坏，不可能为了你家的漏水花一千万重新做防水层，只能在店铺内采用引水盘的方案”。原告不能接受引水盘的方案，一是因为原告经营的是餐饮业，漏水点漏出的水是非常浑浊的污水，会影响店铺的食品安全；二是因为商铺的漏水属于结构性漏水，其防水工程是不合格的，只会越漏越大。由于原、被告签订的租赁协议租赁期为5年，原告希望被告能彻底维修好漏水点，为原告在剩余4年的租期内提供一个合格的用于经营餐饮的商业环境。然而被告自开业至今，既无法维修好漏水点，也未给原告一个合理的维修方案。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告世茂公司辩称，意见同世茂第一分公司。被告世茂第一分公司辩称，1.原告自2020年2月起持续拖欠我方租金和管理费。我方多次催缴原告拒不支付，同时原告于2020年4月2日擅自闭店。按照原告与我方的租赁合同约定，原告欠租达14日以上或闭店达3日以上的，我方有权解除合同，因此为及时止损，我方于2020年4月按照租赁合同约定向原告发出解约通知，通知明确解约时间为2020年4月30日。综上，我方同意解除双方签订的租赁合同，但该租赁合同是我方基于原告长期拖欠租金的违约行为而单方解除的，即租赁合同终止是因原告违约而致。2.对租赁合同真实性无异议；对照片不予认可，无法证明拍摄时间与地点；对鉴定报告中室内装饰装修部分无异议，对通风管道、烟感设备、空调系统有异议，不应纳入装修残值损失，因为上述项均为可继续二次利用的设备设置，并非司法解释所明确的已形成附着的装修装饰物，且只有在出租人出现违约情形时，承租人才可以请求出租人承担赔偿涉及剩余租金期内的装修残值，但涉案房屋租赁合同的解除并非出租人违约而致，而是由于承租人长期拖欠租金导致的违约，出租人依法解除合同，因此不存在装修残值；鉴定费应当由原告承担。对营业报表真实性无法确认，是原告单方出具的，且原告的经营损失不应以报表作为依据，而应以纳税凭证作为依据，原告仅单方提供一份收入统计，显示的是原告的营业额，不能显示其利润及实际损失。我方曾多次联系原告进行补漏的维修，但原告均予以拒绝，因此并非我方未尽维修义务，是原告对我方的补漏措施不予认可，拒绝维修并放任漏水结果，因此即便有营业额损失和设备损失，也应由原告自行承担；3.基于双方均同意解除合同关系，我方要求自鉴定结束后将案涉房屋回收，并对外进行出租，如果原告未能自接到鉴定报告之日起15日内按期交接房屋，视为放弃案涉房屋内的所有物品，视为被告已收回房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月16日，原告莲旺酒楼经营者马士烈（丙方）、被告世茂第一分公司（甲方）、南京食尚居餐饮管理有限公司（乙方）鉴于甲方与乙方2018年10月30日签订的关于南京雨花世贸52+项目，四层L406号商铺的《南京雨花世贸52+项目商铺（预）租赁合同》，签订《合同主体变更协议书》一份，三方确认乙方所有合同项下权利和义务自2018年11月21日起由丙方承继续履行，同时乙方应为丙方合同项下的所有义务和责任向甲方承担连带责任，丙方应为乙方在合同项下的未尽义务和责任承担连带责任。上述合同中约定：（1）租赁期限自该商铺交付日起5年，自2018年11月22日起至2023年11月21日止；（2）在该商铺使用过程中，如非乙方原因，该商铺及甲方提供的设施出现妨碍安全、正常使用的损坏时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应在接到乙方通知后，尽快安排维修工作，但是该商铺于租赁线之玻璃隔断或卷闸门，不论是否属于甲方提供之交付条件，在租赁期间内如有故障或损害，概由乙方承担维修责任。（3）商场正常营业时间为周一至周日10:00-22:00，乙方应遵守甲方对营业时间的安排，不得于营业时间内无故擅自中断、停止营业、撤离派驻人员或商品。（4）在本合同有效期内，若因甲方违约导致合同不能继续履行或提前解除的，如乙方无违约行为，在乙方退还租赁保证金收据原件的前提下，甲方应全额无息退还保证金。（5）乙方应向甲方交纳相当于租期内3个月的平均租金+管理费金额的租赁保证金，共计52650元，该租赁保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。2019年10月，莲旺酒楼向世茂第一分公司就涉案房屋天花板出现破损及漏水情况进行报修。世茂第一分公司分别于2019年10月10日、2019年12月26日、2020年1月1日就涉案房屋天花板破损处进行堵漏，但漏水情况并未完全解决。莲旺酒楼经营者马士烈与世茂第一分公司工作人员通过微信工作群就房屋漏水情况多次进行协商，世茂第一分公司提出用接水盘处理、更换天花板维修方案，莲旺酒楼否认该方案并向世茂第一分公司提出尽快修复防水层的要求，双方因维修方案未达成一致，涉案房屋天花板破损及漏水情况尚未解决。自涉案合同主体变更后，莲旺酒楼按约向世茂第一分公司交纳租赁保证金52650元，并支付租金、物业费、水电费至2020年1月，自2020年2月起再未支付各项费用，并于同年4月2日起停业。2020年4月3日、4月13日，世茂第一分公司分别向南京多荟餐饮管理有限公司出具《催告函》两份；同年4月4日，世茂第一分公司向南京多荟餐饮管理有限公司出具《关于L406莲记商铺无故停业的警示函》一份；4月23日，世茂第一分公司向南京多荟餐饮管理有限公司出具《断水断电通知》一份；4月28日，世茂第一分公司向南京多荟餐饮管理有限公司出具涉案合同《解除通知函》一份，通知双方签署的租赁合同于2020年4月30日24:00终止。经莲旺酒楼申请，本院委托南京中信资产评估事务所对涉案房屋装修及设备、通风排烟管道制作费、消防设备进行价值评估，南京中信资产评估事务所于2020年10月20日作出《资产评估报告书》一份，载明本次评估的评估基准日为2020年1月14日，涉案房屋室内装饰装修评估值124121.5元、通风排烟管道及烟感设备评估值13030.49元、空调系统评估值24475元，上述资产评估值合计161626.99元。本院认为，莲旺酒楼经营者马士烈、被告世茂第一分公司、南京食尚居餐饮管理有限公司就《南京雨花世贸52+项目商铺（预）租赁合同》签订《合同主体变更协议书》，世茂第一分公司将涉案商铺出租给莲旺酒楼使用，并已实际交付，双方成立真实有效的房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点系：一、涉案房屋租赁合同纠纷的违约方是谁，责任由谁承担；二、莲旺酒楼的损失认定。一、关于责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，莲旺酒楼主张世茂第一分公司虽曾对涉案店铺漏水点进行堵漏，但并未完全解决。经多次协商，未就维修方案达成一致，店铺天花板破损及漏水情况尚未解决，世茂第一分公司应当承担相应违约责任，为此其提供了租赁合同、主体变更协议、照片等证据。世茂第一分公司质证认为，莲旺酒楼持续拖欠租金及管理费，经多次催缴拒不支付，且擅自闭店，依照合同约定，莲旺酒楼的行为已属违约，为此其提供了催告函、警示函、断水断电通知、解除通知函、微信记录、照片记录等证据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。涉案合同亦约定，在商铺使用过程中，如非承租方原因，该商铺及出租方提供的设施出现妨碍安全、正常使用的损坏时，承租方应及时通知出租方，并采取有效措施防止损失扩大。出租方应在接到通知后，尽快安排维修工作。本院认为，合同当事人应当按照各自的过错承担相应的民事责任。本案系房屋租赁合同纠纷，世茂第一分公司作为出租方，负有保证出租商铺质量符合使用标准，以及商铺出现问题及时修缮的义务。现涉案商铺因质量问题发生漏水，一定程度上影响了莲旺酒楼的日常经营，在莲旺酒楼报修后，世茂第一分公司多次就涉案房屋天花板破损处进行堵漏，并提出安装接水盘并更换天花板的维修方案。经查，涉案房屋所在楼层系顶楼，其天花板出现漏水问题系因顶层防水层损坏。由于顶层的防水层系房屋出租人进行施工，并未经过莲旺酒楼的装修，且鉴于建筑物的整体性，世茂第一分公司提出的维修方案虽具有合理性，但并不能从根本上完全解决漏水问题，故世茂第一分公司作为出租人应当对此承担主要责任。莲旺酒楼于店铺装修时即发现房屋顶部存在多数漏水情况，但其在漏水问题未能解决的情况下，继续进行装修，放任了损失的扩大，故莲旺酒楼对此亦负有一定的过错。依据双方的过错程度，本院酌定世茂第一分公司承担70%的违约责任，莲旺酒楼承担30%的过错责任。关于莲旺酒楼主张解除双方的租赁合同关系的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，以及当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方当事人有权解除合同。涉案合同亦约定，承租方擅自中断、停止营业累计达3日的，承租方违反本合同及其补充条款的约定，且经出租方提出后的30日内，承租方未予纠正的，均属违约。本案中，莲旺酒楼作为承租方，负有按照约定的期限支付租金并按照约定的方法使用租赁物的义务。莲旺酒楼自2020年2月起再未支付世茂第一分公司租金、物业费、水电费各项费用，并于同年4月2日起擅自停业，构成违约。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。现莲旺酒楼主张解除双方的租赁合同关系，有事实及法律依据，且世茂第一分公司当庭表示认可，本院予以支持。关于合同解除时间，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。世茂第一分公司于2020年4月28日向南京多荟餐饮管理有限公司出具《解除通知函》一份，通知双方签署的租赁合同于2020年4月30日24:00终止。故本院确认涉案合同于2020年4月30日解除。关于莲旺酒楼主张世茂第一分公司赔偿其装修损失161626.99元的诉讼请求。本院认为，《资产评估报告书》可以作为认定装修现值损失的依据，对此予以采信。对于莲旺酒楼的装修损失，本院评定如下：1.关于无争议部分的室内装饰装修损失124121.5元，本院予以确认。2.关于有争议部分的通风排烟管道及烟感设备（评估值13030.49元）、空调系统（评估值24475元），鉴于上述设备虽然可拆除,但拆除后再行利用的价值贬损较大，故上述附属物归被告世茂第一分公司所有，该部分费用37505.49元作为原告损失范围予以确认。据上，本院认定莲旺酒楼装修现值损失为161626.99元。故世茂第一分公司应按装修现值损失的70%向莲旺酒楼赔偿装修损失113138.89元。关于莲旺酒楼主张世茂第一分公司赔偿其自2019年10月至2020年1月的营业损失49462.57元。本院认为，莲旺酒楼主张的营业损失金额系店铺经营收入金额，并非店铺经营利润金额，扣除店铺必要支出，结合双方过错责任，本院酌定世茂第一分公司赔偿莲旺酒楼自2019年10月至2020年1月的营业损失20000元。关于莲旺酒楼主张世茂第一分公司返还租赁保证金52650元。本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。涉案合同载明，租赁保证金系承租方履行本合同约定义务的保证。据上文所述，本院确认涉案合同于2020年4月30日解除。现莲旺酒楼主张世茂第一分公司返还租赁保证金，于法有据，本院予以支持。但鉴于莲旺酒楼拖欠租金、管理费等费用的违约事实，以及莲旺酒楼仍实际占用涉案房屋的情况，世茂第一分公司要求租赁保证金应当折抵上述欠付款项及后续占用费的抗辩理由，合法有据，本院予以采纳；不足部分，可另案起诉。经查，截至2020年4月30日，莲旺酒楼欠付世茂第一分公司租金23400元、管理费12870元、水电费3939.4元、滞纳金3428.59元，上述费用合计43637.99元，但是考虑受2020年新冠疫情影响，本院结合案件客观情况，酌定对于租金部分、管理费用合计36270减半计算为18135元。租赁保证金折抵上述款项25502.99元后，剩余27147.01元折抵2020年5月至2021年1月15日期间后续占用费，不足部分，被告可另案主张。关于莲旺酒楼主张世茂公司承担连带责任的诉请，本院认为，依照公司法规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。故对原告要求被告世茂公司就本案承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告南京市雨花台区莲旺酒楼与被告南京世茂新发展置业有限公司第一分公司于2018年11月16日签订的《南京雨花世贸52+项目商铺（预）租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告南京世茂新发展置业有限公司第一分公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京市雨花台区莲旺酒楼赔偿装修损失113138.89元、营业损失20000元，合计133138.89元；三、被告南京世茂新发展置业有限公司就本案承担连带责任；四、驳回原告南京市雨花台区莲旺酒楼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5211元，鉴定费6000元，合计11211元，由原告南京市雨花台区莲旺酒楼负担3411元，被告南京世茂新发展置业有限公司第一分公司、南京世茂新发展置业有限公司第一分公司负担7800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  米 玲二〇二一年一月二十一日法官助理  尹 靓书 记 员  王丽君