河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初6308号原告：张利华，女，1981年4月5日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。被告：许昌汉威置业有限公司，住所地许昌市魏都区民营科技园北区（五星公司办公楼三楼）。法定代表人：孙虎刚，任总经理。委托诉讼代理人：张建伟，男，1983年10月28日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：白和迪，女，1987年5月25日出生，汉族，该公司职工。原告张利华与被告许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张利华、被告许昌汉威置业有限公司的委托诉讼代理人张建伟、白和迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张利华向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告合同违约；2、请求判令被告承担因违约给原告造成的层高损失9761.47元及入户门损失5000元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、2019年3月，原告张利华在被告许昌汉威置业有限公司处购得预售房屋鹿鸣湖壹号·悦府13号楼东起2单元3层302一套，建筑面积为44.31平方米，总房价为292250元，一次性付款为292250元。2019年3月19日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条明确约定“该商品房层高为3米”。2020年5月，原告张利华收到被告许昌汉威置业有限公司寄出的收房通知，收房时发现房屋实际层高只有2.72米，加上楼板、垫灰层厚度约为2.9米，远低于合同约定的层高3米。按照原被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告的购房价格为每平方米6595.58元，层高为3米，换算为立方米为6595.58买3立方米，即每立方米购买的价格为2198.53元。原告张利华所购房屋总体积等于合同约定的总面积44.31平方米×合同约定的层高3米，计算等于132.93立方米。该房屋实际总体积等于实际面积44.31平方米×实际层高2.9米，计算等于128.49立方米。该房屋实际减少的房屋体积等于合同约定房屋总体积132.93立方米-实际房屋总体积128.49立方米，计算等于4.44立方米。故，被告许昌汉威置业有限公司应向原告张利华赔偿因房屋层高不足造成的损失9761.47元，即实际减少的房屋体积4.44立方米×每立方米购买价格2198.53元。二、针对开发商对于鹿鸣湖壹号二期13号楼2单元02户入户门的问题，在房屋原有的规划设计中，房屋入户门为外开90度，后开发商与02户业主约定改为入户门外开180度，并与业主签订了补充协议备忘录，现业主已交房，并已拿到钥匙，开发商在没有以微信、短信或电话通知业主的情况下，私自半夜将外开入户门强拆改为内开90度入户门，此行为有损物业在业主心中的形象，同时造成了严重影响，性质十分恶劣，各位业主已在6月30日派出所报案可以查证。由于改成内开90度造成损失如下1、面积占用：内开门占用房子套内面积，原有的外开门，只占用了公共面积（过道），现在则是变相的面积缩水。内开入户门，减少了室内使用面积约1平米多，造成了经济上的损失，使室内面积使用率大大下降，未来70年都会有影响。2、功能缺失：房子入户大门处是非常重要的，所以产生了玄关这个功能区域，开发商原有设计为外开门，没有考虑内占用了玄关区域的问题，致使现在玄关功能严重缺失。例如外开门可以在屋内门背处放拖鞋，家人回家就可以换鞋，而内开门，因为开合行程占用了门内区域，所以鞋子都需要放到餐厅区域内，影响屋内整体。3、安全隐患：（1）不防撞，相比外开门，如果外人用力向内冲撞，则仅用的锁扣承重是远远不够的。在特殊情况下，门不能起到很好的保护屋内人员安全的作用。如果发生有人哄骗开门的违法犯罪行为，则门就成了第一时间里的第一凶器。大力冲撞下，会直接伤害到开门的人。同时，内开门无法设置防撬边，防撬功能大打折扣，安全度大大下降。（2）一旦发生火灾，由于室内气压急剧上升，内开门将导致室内人无法开启房门逃生，严重时，甚至造成人员伤亡。4、由于原设计是外开门，现在改为内开门，入户门与此相邻的是厨房门，众所周知，厨房是家庭火灾的重灾区，小户型房子本来就是养老房，门向里开，万一有火灾或燃气泄漏等情况时，逃生难度要比外开门难度大许多，外开时，压动门把手开门，屋内压力大，门会自动打开，方便逃生，内开时，压动门把手，人还要向屋内移动，如出现火灾，室内有压力，门不好开动，增加了逃生难度，耽误了逃生时间。其次，改为内开后，家人回来开门时，不知道门后是否有人，若刚好与从厨房端饭出来的家人相撞，后果将不堪设想，出现这样的问题该如何处理。5、美观影响：因为内开门占用了入户通道面积，使入户处变窄，并深入屋内，挡住门背的一面墙，严重影响入户处的美观，且改成内开门后，开门后阻门器无法固定，开门时必定会磕碰到屋内部分设施。故，被告许昌汉威置业有限公司应向原告张利华赔偿因改内开门需要改门造成的损失5000元。三、许昌汉威置业有限公司签订合同是总房价为292250元，实际支付是315250元，故许昌汉威置业有限公司需要退回房款14761.47元。许昌汉威置业有限公司辩称：1、被告按照合同约定的交房标准向原告交付了诉争房屋，通过了相关部门的竣工验收，该房屋完全按照报批设计施工，符合工程建设标准。2、被告认可原告诉状中所称该诉争房屋实际层高为2.9米的事实，该诉争房屋从设计到报建到竣工验收，层高均为2.9米，被告从未更改该设计和报批方案，合同中关于层高3米的约定不是被告的真实意思表达。3、即使存在层高10厘米的误差，原告并无证据表明该层高差对原告房屋使用和价值造成了损害，商品房的面积和层高属于两个完全不同的范畴，商品房买卖均是以面积计价的，而非以层高或体积计价，原告要求按照体积误差的比例要求被告承担赔偿责任没有法律依据。4、原告提出的违约赔偿请求没有法律依据和合同依据，双方签订的商品房买卖合同并未就层高未达到约定标准是否应予赔偿及赔偿金额作出约定，原告在诉状中没有列明其实际损失，其诉求数额的计算依据和计算方法也没有事实和法律依据，不能成立，不应予以支持。5、按照国家住宅设计规范，普通住宅的层高宜为2.8米，诉争房屋的实际层高为2.9米，已经达到且优于居住使用要求，没有对原告造成实质性影响，原告也没有证明层高差对该房屋价值和使用造成的损害。6、原被告在双方签订商品房买卖合同半年前已签署了房屋定制协议且缴纳了全部房款，即在半年前已经完成了该房屋买卖的大部分实质要件，商品房买卖合同对促成该房屋的交易并没有实质性影响。7、关于该房屋入户门是内开还是外开均符合设计规范要求，由外开改为内开系消防的强制性要求，涉及公共安全和原告自身利益。本院经审理查明：2017年8月19日，原告张利华（乙方）与被告许昌汉威置业有限公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：“乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期．悦府项目13号楼2单元3层02号房屋，定制面积44.31平方米，付款方式为一次性，优惠后总房款为315250元，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。”2017年8月24日，原告向被告支付了房屋定制金。2019年3月19日，原告（××）与被告（××）就位于许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园第13幢东起2单元3层302号房屋签订编号为XCS2019-006044商品房买卖合同一份，约定：“该商品房层高为3米，建筑层数地上32层，建筑面积44.31平方米，单价每平方米6595.58元，总价292250元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。”双方未就层高约定违约条款。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目13#楼在内的许昌市建设工程规划许可证，澜园13#楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示该楼房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，澜园13#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。2020年6月4日，原告与被告签订备忘录，约定：“经双方协商一致，将诉争房屋原有规划设计中的外开门90度改为外开门180度，开发商承诺更改后的入户门与未更改之前的入户门没有质量差异，更改前后入户门的质量保持一致，并且入户门材质保持不变。”同日，被告将诉争房屋交付给原告。后诉争房屋入户门被更换为内开门。另查明：鹿鸣湖壹号二期．悦府项目与澜园系同一项目。我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。本院认为：本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，本院酌定被告应向原告支付违约赔偿金800元。原告诉称被告向其交付房屋后入户门被强拆后改为内开门，本案系房屋买卖合同纠纷，更换入户门的行为侵害的是原告的财产权益，与本案不是同一法律关系，故原告要求被告赔偿入户门损失5000元的请求，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌汉威置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告张利华800元。二、驳回原告张利华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169元，减半收取计85元，由原告张利华负担60元，被告许昌汉威置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二一年一月八日书记员  陈梦超