浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10186号 上诉人（原审原告）：倪同民，男，1994年5月27日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：倪仲夫，上海融力天闻（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州运河集团投资发展有限公司，住所地杭州市拱墅区沈半路**。统一社会信用代码：91330100676777151R。 法定代表人：马炯，董事长。 委托诉讼代理人：胡雪丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 上诉人倪同民与被上诉人杭州运河集团投资发展有限公司（以下简称运河公司）商品房销售合同纠纷一案，倪同民不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初10374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定，2016年9月25日，倪同民（买受人）、运河公司（出卖人）签订合同编号为2016销1035859《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房位于杭州市江干区××公寓××单元××室，该房屋用途为住宅；产权登记建筑面积169.22平方米，其中套内建筑面积127.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积41.7平方米；双方约定按照建筑面积计算房价款，该房屋单价为35279.52元，总金额5970000元。此外，双方还约定：双方进行（商品房）验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理，即出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：按设施、设备实际差价的1倍进行赔偿。为提供商品房品质、装饰、设备标准所作的变动，不视为出卖人违约；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，出卖人应当履行保修义务；等等。该《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准为：1、外墙：外墙涂料、干挂石材幕墙等；2、内墙：砂浆粉刷或白色涂料饰面；3、顶棚：白色涂料饰面；4、地、地面1）卫生间：细石砼、防水层。（2）客厅、卧室等其他：细石砼；5、门窗：进户门采用复合钢木门，户内门客户自理，外窗及阳台门采用断桥铝合金型材、中空ＬＯＷＥ玻璃；6、厨房：预留管道燃气接口、预留废水排出口、预留排烟道；7、卫生间：预留废、污水及地漏排出口；8、阳台：组合金属栏杆；9、电梯：上海三菱电梯；10、其他：弱电、供电、供水。另作为上述《商品房买卖合同》的附件，《住宅质量保证书》则载明案涉房屋的保修范围：1、房屋倾斜、主体结构开裂；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水；3、管道错位、渗透；4、电气漏电、错接；5、门窗开启不灵影响使用功能；6、墙面、顶棚抹灰层脱落；7、地、地面大面积空鼓裂、起砂。保修期限：1、地、地基基础工程和主体结构工程设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水，为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；4、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；5、装修工程为2年；6、其它有特殊要求的项目，其保修期限由房地产开发企业和用户按合同约定执行；7、保修期自房屋交付之日起即2015年12月31日计算。 同日，运河公司（出卖人）与倪同民（买受人）又签订了《补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，具体内容约定如下：1、买受人在购买该商品房前已知晓出卖人对该商品房进行了装修，买受人同意并接受出卖人的装修与改造。买受人对该商品房装修设计、房屋质量、家居物品、相关设施设备及折旧、破损情况等现状已实地查看并予以认可。买受人应按原合同约定在出卖人通知的交付时间内与出卖人办理该商品房（包括室内装饰、装修等）的交接手续，同意以该商品房交付当日的现状为交付标准。2、该商品房为装修成品房，买受人支付的房价款中已包含该装修的权益。3、该商品房已作为样板房进行过展示，装饰装修、家具、家用电器、工艺品及其设施设备等因自然损耗或使用损耗可能存在部分瑕疵，出卖人对上述损耗与可能存在的瑕疵不承担责任。鉴于该商品房销售价格上已体现上述因素，买受人对此认可且无异议。4、自该商品房交付买受人使用之日起，买受人承担该商品房的室内软装工程、家具家电、工业物品及其他设施设备的维修保养责任，出卖人对前述内容均不提供维保服务与责任。 2016年11月3日，倪同民就案涉房屋依法办理了编号为浙（2016）杭州市不动产权第0××8号《不动产权证》，上载明：权利人：倪同民；共有情况：单独所有；坐落：杭州市江干区××公寓××单元××室；权利性质：出让／存量房；用途：城镇住宅用地／住宅。附图页载明：建筑面积169.22平方米，分摊面积41.70平方米，套内面积127.52平方米。同年11月9日，双方就案涉房屋等办理了交房、验房等手续。 2018年9月10日，倪同民诉至一审法院，请求判令：1.运河公司返还房屋面积误差价款113194.34元；2.运河公司承担房屋装饰的保修义务；3.案件诉讼费用由运河公司承担。 一审法院认为，案涉的《商品房买卖合同》及《补充协议》，分别加盖了运河公司的合同专用章和倪同民的签字及捺印，应当视为双方对上述合同、协议已达成合意，且内容也不违反法律的禁止性规定，应属有效。运河公司作为案涉房屋的出卖人已根据前述合同的约定及法律的规定，协助、配合倪同民依法办理了房屋的权属登记。根据涉案房屋的《不动产权证》载明：坐落于杭州市江干区××公寓××单元××室的权利人为倪同民；建筑面积为169.22平方米，其中分摊面积41.70平方米、套内面积127.52平方米。该建筑面积与双方签订的《商品房买卖合同》中所购房屋的建筑面积一致。现倪同民认为其购买的涉案房屋的建筑面积少于双方交易时所约定的建筑面积，进而要求运河公司退还差价的主张，一审法院认为，根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房地测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政管理部门审核后用于房屋权属登记。因倪同民未能提供有效证据证明其购买的案涉房屋的建筑面积实际少于不动产权证上记载的建筑面积，故对倪同民的该项诉请不予支持。至于倪同民在庭审中提出在《补充协议》的买受人处“倪同民”三字并非其本人所签，也非其本人所捺印，但又提供不出相应的证据加以证明，也未就签名、捺印的真实性提出司法鉴定。因此，对倪同民的上述主张不予采信；同时结合倪同民在庭审中自认陈述，其购买的案涉房屋确系运河公司的样板房，且其向运河公司支付的购房款中已包含了装修、装饰的费用；另倪同民已与运河公司就案涉房屋及房屋内的家具家电、设施设备等进行了交接并一直居住至今等，进一步证明双方也是按照前述合同及补充协议实际履行的事实。鉴于此，涉案的《商品房买卖合同》及其《补充协议》真实、有效；双方关于涉案房屋的装饰、设备标准以及装饰装修、家具家电、设备设施的质量保修责任应当符合双方在前述合同、补充协议中的约定，以及相关法律的规定。根据《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，房地产开发企业约定对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。在保修期限内发生的属于保修范围的责任问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。根据运河公司提供的案涉房屋的《住宅质量保证书》显示，一、保修范围：包括房屋倾斜、主体结构开裂；屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水；管道错位、渗漏；电气漏电、错接；门窗开启不灵影响使用功能；墙面、顶棚抹灰层脱落；地；地面大面积空鼓裂、起砂。二、保修期限即为前述《规定》中确定的最低保修期限：1、地、地基基础工程和主体结构工程设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏水，为5年；3、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；4、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；5、装修工程为2年；6、其它有特殊要求的项目，其保修期限由房地产开发企业和用户按合同约定执行。此外，双方在《补充协议》中约定，运河公司作为出卖人对案涉房屋内的软装工程、家具家电、工业物品及其他设施设备均不提供维保服务与责任。据此，自运河公司于2016年11月9日将涉案房屋及房屋内的软装工程、家具家电、工业物品及其他设施设备交付给倪同民起，至倪同民于2018年8月起诉来院止，除涉案房屋内的软装工程、家具家电、工业物品及其他设施设备运河公司依约不承担保修义务外，对于案涉房屋的地基基础工程和主体结构工程、屋面防水工程、电气管线、给排水管道、设备安装、供热与供冷系统等均未超过保修期限，运河公司依法对应承担保修义务。综上，对倪同民提出的该部分诉请，因符合合同约定及法律的规定，予以支持。依照《建筑工程质量管理条例》第四十条、《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、运河公司对倪同民位于杭州市江干区××公寓××单元××室房屋在地基基础工程和主体结构工程、屋面防水工程、电气管线、给排水管道、设备安装以及供热与供冷系统属于保修范围内的质量问题，在保修期限内承担保修责任。二、驳回倪同民的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2564元，由倪同民负担2464元，由运河公司负担100元。 宣判后，倪同民不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，依法应该撤销改判。一、一审判决认定事实严重错误。（一）关于房屋面积误差价款的请求。一审判决认定：“因倪同民未能提供有效证据证明其购买的案涉房屋的建筑面积实际少于不动产权证上记载的建筑面积，故本院对原告倪同民的该项诉均不予支持”，“审理中，倪同民向本院递交司法鉴定申请，要求对案涉房屋南边的两个飘窗及阳台的建筑面积进行司法测绘，本院拟委托杭州市房地产测绘有限公司对案涉房屋进行测绘，但由于涉案房屋原始测绘工作就是由该公司进行测绘的，故该测绘公司因回避需要，不能接受本院的委托司法鉴定。鉴于此，倪同民亦认为本案有争议的房屋面积部分，完全可以通过计算得出结果，故同意向法院撤回其测绘申请，本院依法予以准许。”上述认定事实理由是错误的。1.从本案基本事实看。涉案房屋是样板房，其结构、装修和现状一直没有改变。房屋主卧南首飘窗下和阳台南边是一条70厘米宽的公共排水沟，成7字形挤占了阳台东边，另外一个次次卧飘窗也不落地。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013国家标准，2014年7月1日起实施）第3.0.27条第7款规定，“窗台与室内地面高差在0.45米及以上的飘窗”是不能计算建筑面积的。本案房屋主卧飘窗的窗台与室内地面高差0.75米，长245厘米，宽78厘米，计l.911平方米；次卧飘窗的窗台与室内地面高差0.75米，长198厘米，宽73厘米，计1.4454平方米；南阳台东边被公共排水沟挤占，长128厘米，宽70厘米（即水沟的宽度），计0.896平方米。以上经现场勘测实际减少的房屋建筑面积为4.2524平方米，其中飘窗面积按一半计算，与楼上同户型比较实际减少2.5742平方米，加上分摊建筑面积0.6343平方米，合计实际减少建筑面积3.2085平方米，按照原合同单价计应该返还房屋差价113194.34元。上述飘窗的高差及其长宽和阳台的长宽，完全可以现场勘测计算；倪同民提供了现场照片作为宽接证据。运河公司从来没有对上述基本事实提出具体异议，仅以需专业机构检测为准提出抗辩。2.从申请专业检测的过程看。2019年1月28日第一次开庭，在庭审前，主审法官提出应该首先进行专业检测，倪同民即表示同意（故没有继续开庭），后按照要求以邮政快递方式提交了检测申请书。期间又配合法庭提供了不动产权证原件，并做了笔录。直至2019年9月2日，书记员电话通知不能进行专业检测了；倪同民于当日完成了《关于申请责令对方当事人提交书证的报告》并在次日以邮政快递报送主审法官，要求运河公司提交其按照规定占有的与本案飘窗、阳台面积直接有关的施工阁、竣工图等，法庭没有答复。对此，一审判决应该是遗漏了，只关于倪同民“同意向法院撤回其测绘申请”的认定，与事实完全不符。倪同民自申请检测至书记员电话通知不能检测期间，倪同民未收到任何检测的消息。2020年3月19日开庭时，倪同民亦仅知道不能检测，没有得到不能检测的任何原因。在法庭制作检测笔录时，倪同民方是完全同意由法庭指定专业检测机构的。如果原有双方指定、法院确认的检测机构需回避，应该另行指定检测机构，不应通知倪同民不能检测，更不能直接认定倪同民“同意法院撤回其测绘申请”。3.从举证责任看。涉案房屋是供公开展示的样板房，两个飘窗和公共排水沟的现状一直还是开发商交房时的状态没有改变，运河公司作为房屋开发商占有房屋施工图、竣工图等证据，准确地掌握飘窗的高差和阳台、公共排水沟的具体数据，从来没有对倪同民现场勘测所得的事实提出具体的异议，因此，按照证据规则，本案现场照片完全应作为直接证据，运河公司应对其举证不能承担不利后果，倪同民提出的飘窗高差不合规、阳台因公共排水沟挤占等房屋建筑面积的实际减少，应予认定。 （二）关于房屋装修装饰的保修责任请求。一审判决不支持倪同民该请求的主要理由是：“案涉的《商品房买卖合同》及《补充协议》，分别加盖了运河公司的合同专用章和倪同民的签字及捺印，应当视为双方对上述合同、协议达成合意”；“倪同民在庭审中提出在《补充协议》买受人处‘倪同民’并非其本人所签，也非其本人所捺印，但又提供不出相应的证据加以证明，也未就签名、捺印的真实性提出司法鉴定”，这是完全错误的。1.从庭审查证看。《商品房买卖合同》倪同民的签字是真实的，与其在起诉书的签名一致；《补充协议》倪同民的签名十分明显是他人伪造的。该《补充协议》在签订《商品房买卖合同》当天倪同民认为其不公平、不合法，故拒绝签字。对双方均《补充协议》倪同民的签名与《商品房买卖合同》不一致，是他人伪造的，不具有真实性，一审判决认定其法律效力是完全错误的。庭审查证时发现运河公司提供的《住宅质量保证书》及交房物品发放登记表的倪同民签名系伪造，且没有提供原件，无法确认；其规定的保修义务适用于普通商品房，不适用于已装修样板房，即不具有合法性、关联性。一审判决引用该《住宅质量保证书》并认定保保修义务范围是错误的。2.从逻辑关系看。一审判决将该伪造签名的证明责任直接归于倪同民是错误的。一方面，《补充协议》倪向民的签名明显与《商品房买卖合同》的签名不一致，不具有真实性；对此，倪同民应提供真实的签名笔迹，直接证明《补充协议》倪同民签名的虚假性，倪同民不可能自己再提供其他证据证明自己没有这样签名以证明该签名的虚假性。另一方面，如运河公司也认定《补充协议》倪同民的签名系伪造，就无需鉴定，可直接否定该签名的真实性。如还有争议，法庭再根据实际情况，决定由一方当事人申请司法鉴定。3.从基本事实看。涉案房屋是已装修样板房，前期运河公司实际针对样板房装修做了一定的房屋保修工作，包括更换大门、移门调整、油漆修补等，后期因更换主卧门锁时造成了严重损失，厨房水槽下电气一直不通电需要拆开墙体、破坏装修等，被上诉人才采取拖延、回避等办法应对样板房的保修诉求。涉案样板房装修的现状有现场照片等作为直接证据，证明其存在质量问题，按照法定和合同约定应由运河公司承担保修责任，足以认定。 二、一审判决适用法律错误。涉案房屋是已装修样板房，装修单位与房屋买受人没有建立合同关系，按照《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。该规定的保修范围肯定包括了开发商负责的装修装饰部分。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第二款规定，一审判决认定运河公司对样板房的装修装饰不承担保修责任于法不符。 三、本案程序违法。1.违规超期限审理。本案自2018年8月13日起诉至法院，9月10日立案，2019年1月28日开庭（实际上因法庭要求由专业机构对飘窗高差、排水沟挤占阳台等减少的建筑面积进行检测，没有开庭审理），没有实际进行的所谓检测就占有了近7个月，2020年3月19日再次开庭，6月19日收到邮政快递的判决书。本案违反了民事诉讼法第149条规定，存在严重超期限审理的情形。2.书记员没有在庭审现场履行法定职责。2020年3月19日庭审期间，本案书记员仅开启了空调通风，问审判长是否开通录音录像，审判长不同意后即离开法庭，直至庭审结束，也没有看到书记员。本案违反了《民事诉讼法》第137条、147条规定，因书记员没有依法履行职责，不能准确、真实、客观地记录全部庭审内容，从一审判决看事实上已经严重损害了倪同民的合法权益。综上所述，一审判决认定事实严重错误，适用法律不当，程序违法，依法应当纠正，倪同民上诉请求判令：1.撤销一审判决第一、二项，改判运河公司返还房屋面积误差价款113194.34元；2.运河公司承担标的房屋装修装饰的保修责任。 运河公司答辩称：倪同民上诉请求缺乏事实和法律依据，应当全部予以驳回。一、关于房屋建筑面积。本案涉案房屋的实际建筑面积，实际上并没有少于不动产权登记和合同约定建筑面积，运河公司无需支付房屋面积差价款。（一）一审判决认为倪同民未能提供有效证据证明房屋建筑面积实际少于不动产权证书上记载的面积，驳回其要求退回房屋差价的诉请符合事实和法律。倪同民仅提交了照片和其手工测量的飘窗和排水沟的面积，以此来证明房屋实际建筑面积少于产权登记面积，明显证据不足，无法达到证明目的，应该承担举证不能的不利后果。1.运河公司不认可倪同民的手工测量数据，倪同民未提交其具备房产测绘资格和资质的相关证书，不具备房产测绘资质和测绘能力，其手工测绘数据不应被采纳。从事房产测绘工作应具备房产测绘资格和技能，倪同民认为飘窗的高差及其长宽和阳台的长宽完全可以现场勘测计算的说法不成立，完全无视房产测绘的专业性、技术性、科学性和严肃性。《商品房销售管理规定》第34条规定房地产开发企业应当在商品房交付使用前按照项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。而倪同民个人手工测量的数据既不能登记用于涉案房屋的产权证书登记，也不符合双方合同约定的计算房屋价格的依据。2.倪同民手工测量的飘窗、排水沟的面积大小也不能证明涉案房屋的建筑面积减少。倪同民仅仅自己手工测量了房屋的飘窗和排水沟的大小，通过楼上楼下房屋的主观对比，推测涉案房屋的建筑面积减少，该推测在事实和逻辑上均不成立。首先，倪同民没有提交楼上房屋的产权证书、飘窗和阳台的数据，以及双方是否具有可比性不得而知。再者，倪同民未提交证据证明涉案房屋产权登记的建筑面积169.22平方米中包含的飘窗和阳台面积是多少，比实际飘窗和阳台面积减少了多少，是否少于产权登记面积169.22平方米。因此，倪同民的举证并没有达到高度盖然性的程度，其手工测量的飘窗和排水沟面积大小不能证明涉案房屋的建筑面积实际少于产权登记面积。3.运河公司在一审中已多次反复强调，涉案房屋的建筑面积应以产权登记面积为准，倪同民人测量的数据不能作为房屋面积的计算依据，这是对倪同民个人测量数据的具体的完全的否定。运河公司和倪同民一样，不是专业房屋面积测绘机构，同样不具备房产测绘能力和测绘资格。涉案房屋的建筑面积不是由运河公司测绘计量的，而是经不动产管理部门备案认证的第三方由具有房屋测绘资质的专业机构来测绘，经不动产部门审核，在不动产权证上登记的。4.倪同民认为从举证责任现场照片完全可以作为直接证据，运河公司应对其举证不能承担不利后果的说法，缺乏法律和事实依据。首先，运河公司未收到过法院责令提交书证的通知，也没有举证义务。运河公司在一审庭审中已明确表示，涉案房屋项目完工后，运河公司已将房房屋施工图、竣工图等材料移交到住建局档案馆。再者，一审法院已向倪同民出具协助调查函，其完全可以自行通过住建局档案馆、房产测绘机构来调取其想调取的房屋资料。房屋的测绘机构是第三方，而并非运河公司。倪同民应自行承担举证不能的不利后果。5.关于房屋面积申请测绘的问题。一审判决中“倪同民向法院撤回了测绘申请，本院依法予以准许”的认定符合事实。本案一审庭审中，法庭说明了“因委托鉴定机构和涉案房屋的实际测绘人是同一家机构，该测绘机构应回避不接受法院的委托司法鉴定，因而倪同民同意向法院申请撤回测绘申请，法院予以准许”的全过程。倪同民并未对其撤回测绘申请提出过任何异议，也未申请法庭另行指定其他检测机构进行检测。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定，倪同民撤回房屋测绘申请后，又未提出其他鉴定申请，应由倪同民承担举证不能的法律后果。 （二）关于涉案房屋的建筑面积应以不动产权证书上登记的建筑面积为准，运河公司不认可倪同民的手工测量数据。1.根据合同约定，房屋总价应以不动产权证书登记的建筑面积为计算依据，倪同民按其手工测量数据推测房屋面积减少，要求退回房屋差价的主张没有合同依据。倪同民购买的是现房，根据双方签署的《商品房买卖合同》第三条约定，房屋总价应以不动产登记的产权建筑面积为计算依据。倪同民以其手工测量数据推测房屋减少要求退回房屋差价是没有合同依据的。如倪同民对涉案房屋的不动产权证书上登记的建筑面积有异议，或者认为涉案房屋的面积实际有所减少的，应该向不动产主管部门申请不动产证书的变更登记，只有把该不动产权登记变更了以后，然后再拿着变更以后的不动产权证书和合同向运河公司主张权利，才符合双方的合同约定。2.根据法律规定，房屋总价应以不动产权证书上登记的建筑面积为计算依据，倪同民以其手工测量数据推测房屋面积减少，要求退回房屋差价的主张没有法律依据。《中华人民共和国物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。房屋建筑面积作为不动产的重要内容和必备要素应以不动产登记簿登记为根据。再者，根据《商品房销售管理办法》第20条规定，按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果合同没有约定的，就按下列原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……”由此可见，房屋销售时按建筑面积计价的，应当以产权登记面积为准。3.根据房屋面积测绘的科学性和专业性，倪同民按其手工测量数据推测的面积无法对抗不动产权登记，不应被采信。不动产证书是由不动产登记部门出具的，属于行政登记事项，其登记事项具有公开公示的公信力。不动产权证书属于公文书证，证明力极高。倪同民主张涉案房屋建筑面积实际少与产权登记面积的，应该先申请不动产权证书变更登记。如倪同民不变更产权登记，直接采纳倪同民个人手工测量的数据不仅违反法律规定和合同约定，也将导致不动产行政登记与实际不一致，如涉案房屋后续进行转让交易，将影响房屋总价、纳税等各方面，导致倪同民不当得利，且扰乱不动产交易。 二、关于倪同民主张涉案房屋装饰的保修义务。倪同民主张涉案房屋出现墙体油漆开裂、主卧门锁、床具响声的装饰具体项目不在运河公司的保修范围和保修期内。（一）倪同民主张的房屋墙体油漆开裂，主卧门锁，还有床具有响声的装饰具体项目不在法律规定的保修范围和保修期以内。1.倪同民认为应适用《商品房销售管理办法》第三十三条规定履行保修义务，但倪同民主张的具体维修项目均不在该条法律的规定之内。倪同民仅引用了前半条，该条文规定当事人应在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，保修期从交付之日起计算。保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》都不在倪同民上诉要求的履行保修义务约定之内或保修期以内。因此，倪同民主张的油漆开裂、主卧门窗、床具响声等具体的装饰项目不在该条规定的保修范围和保修期之内。而且双方商品房买卖合同的《住宅质量保证书》约定的保修项目和期限也符合该法律规定。倪同民在上诉状中认为应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任。但倪同民主张的油漆开裂、主卧门锁、床具响声属于装饰项目，不是房屋质量问题。且倪同民也未举证证明其主张的这几项在保修期内，这是从法律规定上来讲保修义务。（二）倪同民主张的房屋墙体油漆开裂、主卧门锁、床具响声的装饰具体项目也不在双方《商品房买卖合同》约定的交付标准和保修范围以内。合同约定的交付标准是双方和签署合同的第六页第十一条，约定装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，而附件三中描述的内墙是砂浆粉刷或白色涂料饰面，其中第五条明确户内门客户自理，所以倪同民主张的油漆开裂这些都不在合同约定的交付标准和范围内。而且倪同民在房屋交付时也没有提出任何异议。因此，房屋交付时是符合合同约定的，具体项目不在合同约定的保修范围和保修期内。按照合同约定，运河公司应该按照《住宅质量保证书》来履行保修义务合同第15条的约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》是双方合同的附件，是合同有效组成部分，是经房管局备案的，也是杭州市城乡建设委员会统一监制的，符合《商品房销售管理办法》等法律规定的保修内容。倪同民主张的房屋装饰，具体项目油漆开裂等，不在住宅质量保证书的约定范围之内，不属于运河公司需要履行的保修范围。（三）一审判决认定《补充协议》真实有效符合事实。运河公司提交的《补充协议》是原件，有运河公司的印章和倪同民的签字和捺印，于2016年9月25日签订，《补充协议》的内容描述和双方签署的《商品房买卖合同》一致，约定涉案房屋是销售展示用房也符合事实。且签名字迹与不同时期的2016年11月9日的《交房物品发放登记表》、《验房流转单》上的“倪同民”类似，能够相互印证。该《补充协议》无论从形式上还是从内容上都符合证据三性，已经达到高度盖然性的证明力，举证责任就已转移至倪同民。但倪同民口头提出《补充协议》签字和捺印系伪造，根据“谁主张谁举证”的举证原则，倪同民应申请笔迹鉴定，否则不足以证明签字非本人，其不申请鉴定应承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条中规定私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。《补充协议》第七条明确约定自商品房交付买受人使用之日起，买受人承担该商品房的室内软装工程、家具家电、工艺物品及其他设施设备的维修保修责任。这也符合行业的习惯和惯例。因此，倪同民要求保修室内门、油漆等装饰装修问题，均应由倪同民自行负责，与运河公司无关。（四）倪同民也未提交证据证明其主张的维修项目在双方合同约定的保修范围和保修期以内，应承担举证不利后果。 三、关于本案的一审程序。运河公司没有发现有任何违法和错误的情况。至于倪同民提到的一些问题，以法院审核为准。但是，运河公司认为鉴定期间不应计入审限，按照法律规定，并且浙江省高级人民法院是实行了录音录像代替笔录的，有关规定可以参考审核。本案一审程序不存在遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的情况。综上，倪同民上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，运河公司未向本院提交新证据，倪同民向本院提交以下证据材料：四张照片，欲证明阳台东部被排水沟占用，飘窗不应该计入建筑面积，案涉房屋面积不足。运河公司发表质证意见如下：对该证据的真实性、合法性和关联性三性均有异议，无法确定该照片的拍摄对象为涉案房屋，照片上也无法辨识飘窗和排水沟的位置和尺寸以及具体测量数据，无法达到倪同民所说面积短少的证明目的。对倪同民提交的证据材料，本院认为该证据尚不能达到倪同民的证明目的，故本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于案涉房屋面积不足的问题。结合一审庭审中倪同民的相应陈述，一审法院未对案涉房屋面积进行司法鉴定并无明显不当。一审法院认为案涉房屋《不动产权证》载明的建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积一致，倪同民亦未提供有效证据证明案涉房屋面积不足，故未支持倪同民的该项诉请，并无不当。关于装饰装修保修的问题。倪同民主张运河公司对案涉房屋墙体油漆开裂剥落、主卧门、床具该几项装饰装修项目承担保修义务。但结合案涉《商品房买卖合同》等可知，主卧门、床具并不属于保修范围，倪同民主张墙体油漆开裂剥落运河公司须承担保修义务亦缺乏依据，故一审法院未支持倪同民的该项诉请并无不当。关于程序问题。一审程序上虽有瑕疵，但并不影响本案的实体处理。另，倪同民对一审判决第一项中明确的应由运河公司承担的保修责任并无异议，运河公司亦未提起上诉，本院予以确认。 综上，倪同民的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2564元，由倪同民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 丁 晔 二〇二一年一月十二日 法官助理 朱创威 书 记 员 周 杨