山东省临沂市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁13执复220号复议申请人（异议人、被执行人)：临沂尚都置业有限公司。住所地：临沂市兰山区银雀山路**。法定代表人：王经众，董事长。委托诉讼代理人：杜鹏，山东国铭凯元律师事务所律师。申请执行人：吴维强，男，1968年3月18日出生，汉族，居民，住莒南县。申请执行人：刘红雨，女，1969年12月14日出生，汉族，居民，住莒南县。复议申请人临沂尚都置业有限公司不服莒南县人民法院（以下简称莒南县法院）(2020)鲁1327执异104号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。在莒南县法院执行申请执行人吴维强、刘红雨与被执行人临沂尚都置业有限公司买卖合同纠纷一案中，异议人临沂尚都置业有限公司对执行房产以物抵债不服，向该院提出书面异议称，临沂尚都置业有限公司称，请求法院依法撤销（2019）鲁1327执恢227号、执恢227号之二执行裁定书。法院因吴维强、刘红雨与异议人房屋买卖合同纠纷一案，作出（2019）鲁1327执恢227号执行裁定书、执恢227号之二执行裁定书，裁定书未按照法律规定送达异议人，后异议人在莒南县自然资源局查档时了解了裁定书内容，裁定书中对于异议人位于莒南县县城尚都义乌××座××层××号房屋7套以拍卖保留价1277493.30元的价格以物抵债，此拍卖保留价明显错误。法院（2016）鲁1327民初6362号民事调解书第三项内容，如被告在以上约定时间完工交房，自约定交房之日2016年6月30日至2017年5月1日按每日万分之二点五计算违约金（按已付购房款3462010元计算），逾期则按每日万分之四计算违约金；如不能按期完工交房，原告主张的其他损失可由双方协商处理，或者由原告另行主张。违约金基数按3462010元计算，自2016年6月30日至2017年11月23日，均按照每日万分之四计算违约金，吴维强、刘红雨应得违约金为707634.84元。通过竣工综合验收为达到交房条件的标志，2017年11月23日涉案房屋正式通过工程竣工综合验收。吴维强、刘红雨使用尚都义乌城Ｂ座9层908、909、910、911、912、913、914号房屋开办的贝壳酒店莒南汽车站店，在互联网百度火车票酒店（火车票机票酒店智能小程序）发布的广告显示，贝壳酒店（临沂莒南汽车站店）正式开业年份为2018年1月1日，正式开业前有2至3个月的装修期，这充分说明贝壳酒店所用房屋已于2017年10月份交付给原告。综上，法院查封拍卖上述财产明显错误，根据相关法律规定，特申请终止对上述财产的执行并执行回转，以维护异议申请人的合法权益。莒南县法院查明，该院受理原告吴维强、刘红雨与被告临沂尚都置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，2017年1月9日，该院作出（2016）鲁1327民初6362号民事调解书，一、原告吴维强、刘红雨认购被告临沂尚都置业有限公司的商品房未按期完工部分，包括：5-8层走廊刮白吊顶安装、5-8层安装防火门、电梯门口装修、房间房顶刮白（按每平方米15元支付原告刮白费用）；原告物业自营管理，水、电独立使用，水、电费用由原告直接与供水、供电部门结算，水表、电表由被告配备；用电线路通至5-8层各房间及大厅；天然气设施通至5层扇形户型部分；暖气设备由原告负责，暖气配套费等配套费用由被告负责协调与有关部门处理；按国家规定标准完成消防设施安装；二、以上未完工项目在2017年5月1日前完成，达到交房标准，并在2017年8月5日前提供工程竣工综合验收备案证书；三、如被告在以上约定时间完工交房，自约定交房之日2016年6月30日至2017年5月1日按每日万分之二点五计算违约金（按已付购房款3462010元计算），逾期则按每日万分之四计算违约金。如不能按期完工交房，原告主张的其它损失可由双方协商处理，或者由原告另行主张；四、案件受理费14020元，减半收取7010元，保全申请费4520元，由被告负担。调解书生效后，吴维强、刘红雨申请强制执行。2019年12月27日，该院作出（2019）鲁1327执恢227号之二执行裁定书：一、解除对被执行人临沂尚都置业有限公司所有的位于莒南县县城尚都义乌××期××座××层××号××的查封。二、被执行人临沂尚都置业有限公司所有的位于莒南县县城尚都义乌××期××座××层××号××归申请人吴维强、刘红雨（公民身份号码：372824196803××××、×××024Ｘ）所有，该房产的所有权及相应权利自裁定送达买受人吴维强、刘红雨时起转移，剩余债务被执行人应当继续履行。2020年4月30日，该院作出（2019）鲁1327执恢227号协助执行通知书，要求莒南县自然资源和规划局协助解除对涉案楼房的查封并协助办理过户手续。另查明，本案在执行过程中，2019年11月30日第一次以1419437元拍卖价网络拍卖流拍，2019年12月20日以拍卖价1277493.30元二次网络拍卖流拍。2019年12月23日，申请执行人吴维强、刘红雨递交以物抵债申请，提出被执行人临沂尚都置业有限公司为完成交房标准，违约金计算如下：自2016年6月30日至申请日2019年12月23日以交房款3462010元每日按万分之四等于1384.804乘以1271天等于1760085.88元。2020年4月1日，被执行人临沂尚都置业有限公司提交情况说明，提出2017年11月23日达到交房标准，违约金计算到该日，自2016年6月30日至2017年5月1日，按日万分之二点五计算为264843.77元，自2017年5月2日至2017年11月23日，按日万分之四计算违约金为283884.82元，申请执行人尚欠一楼大厅购房款134080元。2020年4月24日，被执行人临沂尚都置业有限公司提出违约金707634元。2020年8月13日，莒南县法院向吴维强交接临沂尚都置业有限公司所有的位于莒南县县城尚都义乌城二期B座9层901、902、903、904、905、906、907（应为908、909、910、911、912、913、914）号房屋。2020年9月10日，临沂尚都置业有限公司收到(2019)鲁1327执恢227号之二执行裁定书。临沂尚都置业有限公司提供证据一临沂尚都置业有限公司法定代表人身份证明、王经众身份证复印件。证据二(2019)鲁1327执恢227号之二执行裁定书、(2019)鲁1327执恢227号协助执行通知书。莒南县法院认为，本案争议焦点是临沂尚都置业有限公司要求撤销(2019)鲁1327执恢227号之二执行裁定书、(2019)鲁1327执恢227号协助执行通知书的异议是否成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”该规定第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”临沂尚都置业有限公司未履行付款义务，该院拍卖涉案楼房，网络拍卖二次流拍后，申请执行人同意以物抵债，该院作出以物抵债的(2019)鲁1327执恢227号之二执行裁定书、(2019)鲁1327执恢227号协助执行通知书，符合法律规定。临沂尚都置业有限公司未向该院提供调解书楼房竣工验收和按照约定标准交房的证据，不能证实该公司于2017年10月份将调解书确定楼房按照协议标准已经交付给申请执行人，无法证明临沂尚都置业有限公司主张违约金707634.84元确定的逾期违约日期的合理性。临沂尚都置业有限公司未提供2018年1月1日贝壳酒店开业的证据，并且贝壳酒店使用的尚都义乌城B座9层901、902、903、904、905、906、907号房屋并非(2016)鲁1327民初6362号民事调解书确定的尚都义乌城5-8层的交接楼房，不能据此推测逾期违约日期。该院确定的以二次流拍价以物抵债并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定：“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议不成立的，裁定驳回异议。”综上，该院作出(2019)鲁1327执恢227号之二执行裁定书、(2019)鲁1327执恢227号协助执行通知书将涉案楼房以物抵债，程序合法，执行行为得当，临沂尚都置业有限公司要求撤销(2019)鲁1327执恢227号之二执行裁定书、(2019)鲁1327执恢227号协助执行通知书的异议请求，不符合法律规定，该院不予支持。莒南县法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定：驳回临沂尚都置业有限公司的异议申请。复议申请人临沂尚都置业有限公司不服，向本院提出复议称，请求撤销莒南县法院（2020）鲁1327号执异104号执行裁定书，支持复议申请人的异议成立。事实与理由：莒南县法院因吴维强、刘红雨与复议申请人房屋买卖合同纠纷一案中，作出（2019）鲁1327执恢227号执行裁定书、227号之二执行裁定书，裁定书未按照法律规定送达复议申请人，后复议申请人在莒南县自然资源局查档时了解了裁定书内容，裁定书中对于复议申请人位于莒南县县城尚都义乌××座××层××号房屋7套以拍卖保留价1277493.30元的价格以物抵债，此拍卖保留价明显错误。按照该院（2016）鲁1327民初6362号民事调解书内容，判项三：如被告在以上约定时间完工交房，自约定交房之日2016年6月30日至2017年5月1日按每日万分之二点五计算违约金（按已付购房款3462010元计算），逾期则按每日万分之四计算违约金。如不能按期完工交房，原告主张的其它损失可由双方协商处理，或者由原告另行主张。违约金基数按3462010元计算，自2016年6月30日至2017年11月23日，均按照每日万分之四计算违约金，吴维强、刘红雨应得违约金为707634.84元。通过竣工综合验收为达到交房条件的标志，2017年11月23日涉案房屋正式通过工程竣工综合验收。另，吴维强、刘红雨使用尚都义乌城Ｂ座5层、6层28户号房，与纪献峰、王伟娟购买的同座楼房7层、8层28户号房共同开办的贝壳酒店莒南汽车站店，在互联网百度火车票酒店（火车票机票酒店智能小程序）发布的广告显示，贝壳酒店（临沂莒南汽车站店）正式开业年份为2018年1月1日，正式开业前有2至3个月的装修期，这充分说明贝壳酒店所用房屋已于2017年10月份交付给原告。综上，莒南县法院查封拍卖上述财产明显错误，根据相关法律规定，特申请依法撤销莒南县法院（2020）鲁1327号执异104号执行裁定书，终止对上述财产的执行并执行回转，以维护复议申请人的合法权益。本院查明，复议申请人为证明其主张向本院提交以下证据：一、复议申请人出具的落款时间为2016年1月9日的《工作联系函》一份。主要内容为：告知涉案楼房5-8层购房业主吴维强，开发单位预计于2016年1月11日开始浇筑地面砼事项，要求其需将预埋在地面砼内的暖气、供排水强弱电更改的线管完成。并告知其开发单位预计2016年1月25日对公寓楼进行毛坯房竣工验收事项。该函购房单位（签章）处有纪献峰的签名。二、复议申请人出具的落款时间为2016年6月14日的《通知》一份。主要内容为：告知涉案楼房5-8层公寓楼酒店方，在装饰装修过程中所用装饰材料必须满足消防要求。该通知除加盖复议申请人工程管理专用章外还加盖山东天元建设工程监理有限公司第二公司资料专用章。酒店方有吴维强的签名。三、复议申请人出具的落款时间为2016年10月6日的《通知单》一份。主要内容为：告知贝壳假日酒店立即停止吊装并拆除广告牌。四、《尚都．义乌城二期工程贝壳酒店交房单》一份。该交房单载明：交房过程中贝壳酒店业主提出的问题：1、酒店大厅及电梯前室未设隔墙和门。2、酒店给水、电独立使用。参与交房单位人员签字处有：复议申请人工程部人员、山东海纳物业服务有限公司莒南分公司工作人员、施工单位莒南县广宇建筑安装工程有限公司工作人员的签字。贝壳酒店处无人签字、盖章。该交房单落款时间为2017年4月30日。五、山东海纳物业服务有限公司莒南分公司出具的落款时间为2018年5月8日的《贝壳酒店停电通知》一份。主要内容为：因贝壳酒店从交房之日起至今未交付水电等任何费用，之前所有费用皆由我公司垫付，今后我公司将不再垫付任何费用。六、涉案楼房的《房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书》。该证书中载明：涉案工程的开工日期为2013年2月20日。竣工日期为2017年6月20日。已经过验收组验收，工程质量达到合格标准。该证书加盖莒南县住房和城乡建设局工程竣工备案专用章。落款时间为2017年11月23日。七、贝壳酒店在网上发布的于2018年1月1日开业的信息打印件一份。另查明，申请执行人吴维强、纪献峰在本院调查中认可其经营的贝壳酒店使用的是涉案楼房中其购买的5-8层及一楼大厅；认可自2017年7月份左右至2018年4月份左右对贝壳酒店进行了装修；认可在网上发布了贝壳酒店于2018年1月1日开业的信息。但认为复议申请人至今未向其交房，未提供消防手续，自来水是自己打的小自用井，电也是自己安装的变压器，因为手续不全办不出房产证，公安上也办不出手续，为了减少损失，只能采取自救措施，临时向外经营。再查明，莒南县法院于2019年10月25日作出（2019）鲁1327执恢227号之一执行裁定：拍卖被执行人临沂尚都置业有限公司所有的位于莒南县县城尚都义乌××期××座××层××号××。莒南县法院（2019）鲁1327执恢227号之二执行裁定书确定的抵债房产为莒南县县城尚都义乌××座××层××号。本院查明的其他事实与莒南县法院查明的事实一致。本院认为，莒南县法院（2020）鲁1327执异104号执行裁定在另查明部分将其（2019）鲁1327执恢227号之二执行裁定确定的抵债房产莒南县县城尚都义乌××座××层××号表述为901、902、903、904、905、906、907号错误。根据复议申请人提供的证据及申请执行人在本院调查中的自述，贝壳酒店使用的是涉案楼房的5-8层及1楼大厅。莒南县法院认定贝壳酒店使用的房屋并非（2016）鲁1327民初6362号民事调解书确定的尚都义乌城5-8层的交接楼房与实际不符。本案中，双方当事人对本案执行依据-（2016）鲁1327民初6362号民事调解书确定的相关工程是否完工，涉案房屋是否达到交房标准以及房屋的实际交付时间等问题均存有争议，未能达成一致。但复议申请人根据涉案工程通过竣工验收的时间及上述调解书确定的逾期交房违约金的计算方式计算出其应当承担的违约金为707634.84元，系其真实意思表示，本院予以认可。对于双方有争议无法确定的逾期交房违约金及申请执行人的其他主张，不属执行程序确认的范围。莒南县法院在其他款项尚未确定的情形下，直接按照申请执行人计算的违约金1760085.88元对复议申请人所有的涉案房产进行拍卖无事实和法律依据，依法应予纠正。据此，其作出的以物抵债裁定及协助执行通知书亦应一并纠正。综上，复议申请人的复议请求成立，本院予以支持。莒南县法院（2020）鲁1327号执异104号执行裁定认定事实不清，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销莒南县人民法院(2020)鲁1327执异104号异议裁定；二、撤销莒南县人民法院(2019)鲁1327执恢227号之一执行裁定书（拍卖）；三、撤销莒南县人民法院(2019)鲁1327执恢227号之二执行裁定书（抵债）及(2019)鲁1327执恢227号协助执行通知书。本裁定为终审裁定。审判长  滕厚峰审判员  密启娜审判员  柏建松二〇二一年一月十三日书记员  贾春慧