江西省吉安市青原区人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣0803执异1号异议人（案外人）：王婧，女，1990年2月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭玉莲，女，1962年1月10日出生，汉族。申请人：肖炳荣，男，1964年2月26日出生，汉族。被申请人：陈长吉，男，1954年1月13日出生，汉族。被申请人：张娜，女，1955年7月15日出生，汉族。被申请人：江西省泽龙投资有限公司，住所地江西省吉安市吉水县龙华中大道**，统一社会信用代码91360822690987243W。法定代表人：杨玉英，执行董事。被申请人：江西省泽龙投资有限公司黎川分公司，住，住所地江西省抚州市黎川县新城区富宸国际一社会信用代码91361022568654779D。负责人：张志家。被申请人张娜、江西省泽龙投资有限公司、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司的委托诉讼代理人：朱如兵，江西坤豫律师事务所律师。本院在执行申请人肖炳荣与被申请人张娜、陈长吉、江西省泽龙投资有限公司（以下简称泽龙投资公司）、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司（以下简称泽龙投资黎川分公司）借款合同纠纷一案的财产保全裁定中，异议人王婧对本院依据（2020）赣0803财保39号民事裁定书依法查封被申请人泽龙投资黎川分公司名下的座落于XXXX店铺（建筑面积：86.3平方米）、108号店铺（建筑面积：102.3平方米）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审查，现已审查终结。异议人王婧称，2019年3月7日和2019年7月9日，其与张娜、泽龙投资黎川分公司在XXXX店铺（建筑面积：86.3平方米）、108号店铺（建筑面积：102.3平方米）和2栋107号店铺（建筑面积：61平方米）的《商品房买卖合同》，且支付了购房全款230万元，同时双方约定从2019年3月7日和2019年5月1日起店铺租金由其收取，其认为官网签订购买商品房是政府推动的一种便捷、高效的创新工作方式，是合法有效的，故法院将其在官网签订购买的商铺查封欠妥，请求法院解除对其在官网上签订所购的富宸国际小区16栋107号店铺、108号店铺的查封。其向本院提交了中国银行交易流水明细清单、收款收据、收条和《商品房买卖合同》等书面证据。申请人肖炳荣称,2017年至2018年期间，泽龙投资黎川分公司因资金周转困难，向其借款用于缴纳办理业主不动产证所需的契税。借款到期后，泽龙投资黎川分公司因无力偿还借款，同意将16栋107号店铺用来抵扣其借款本金及利息，并于2019年3月1日签订了租赁合同，将该店铺交给其出租，用租金抵扣借款部分本金直至办好过户手续再结算。异议人王婧虽然与泽龙投资黎川分公司签订了《商品房买卖合同》，但实际没有缴纳购房款，也没有办理备案登记，还声称要将店铺归还给泽龙投资黎川分公司，并递交了申请书给房管局要求撤销网签。所以，异议人王婧所签合同为无效合同，所提异议申请事由不足以排除本案查封措施，请法院依法予以驳回。被申请人张娜、泽龙投资公司、泽龙投资黎川分公司称，王婧是郭玉莲的女儿，两份《商品房买卖合同》是真实的，双方约定店铺转让款冲抵郭玉莲与陈长吉、张娜、泽龙投资公司、泽龙投资黎川分公司的债权，后来王婧与郭玉莲曾经提出过将案涉16栋107号、108号店铺退还给泽龙投资黎川分公司，但双方没有签订正式退回店铺的书面协议，没有办理退回手续，房管局也不同意更改，王婧也没有走后面的流程，导致在房管局显示三个店铺还在泽龙投资黎川分公司名下。郭玉莲在江西省吉安市吉州区人民法院就借款960万元和利息起诉了张娜、陈长吉、泽龙公司、泽龙投资黎川分公司并达成了民事调解。其认为案涉店铺权属明确，请求法院依法裁定。其向本院提交了江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初5237号民事调解书、《商品房买卖合同》、王婧出具的承诺书等书面证据。本院查明，申请人肖炳荣与被申请人张娜、陈长吉、泽龙投资公司、泽龙投资黎川分公司借款合同纠纷一案，本院于2020年6月11日作出（2020）赣0803财保39号民事裁定书，裁定冻结被申请人张娜、陈长吉、泽龙投资公司、泽龙投资黎川分公司的银行存款80万元或查封、扣押其相应价值的财产，并依据该民事裁定书于2020年6月12日查封了被申请人泽龙投资黎川分公司名下的座落于XXXXXX店铺（建筑面积：86.3平方米）、108号店铺（建筑面积：102.3平方米）。2020年6月17日，本院作出（2020）赣0803民初789号民事调解书，载明“一、被告张娜、陈长吉、江西省泽龙投资有限公司、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司尚欠原告肖炳荣借款本金50万元及其利息（利息自2018年4月22日起计算至实际还清该借款之日止，按月利率2%计算）；二、原告肖炳荣以市场价8000元／㎡的价格购买被告江西省泽龙投资有限公司黎川分公司位于XXXX店面（营业税由被告负担），总价款690400元。被告江西省泽龙投资有限公司黎川分公司于2020年9月17日前与原告肖炳荣签订正式的商品房买卖合同，向原告肖炳荣出具正式购房发票，并在2020年10月17日前办理完产权登记手续；……案件受理费11400元，减半收取计5700元，财产保全费4520元，合计10220元被告张娜、陈长吉、江西省泽龙投资有限公司、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司自愿负担。”另查明，异议人王婧母亲郭玉莲通过其名下的中国银行账户（卡号：60×××60）分别于2017年8月30日、8月31日向被申请人泽龙投资黎川分公司转账支付了100万元、50万元，于2017年9月26日向被申请人张娜分两笔转账支付了80万元、20万元。被申请人陈长吉、张娜于2017年12月30日出具收条两份，该两份收条载明收到吉安市王婧交来购买黎川县富宸国际西区购店铺款150万元和80万元，具体所购店铺无本案案涉16栋107号、108号店铺，注明收据号分别为5629817＃和5629819＃。被申请人泽龙投资黎川分公司和张娜向王婧出具了两份收款收据，载明为购店铺款150万元（编号：5629818）和100万元（编号：5629816）。异议人王婧于2019年3月7日与被申请人泽龙投资黎川分公司签订了《商品房买卖合同》（编号：201900661），合同载明“第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第16幢108号房。该商品房的用途为店铺，属钢结构，层高为4米，建筑层数地上7层，……建筑面积共102.03平方米……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9200元，总金额（人民币）玖拾叁万捌仟陆百柒拾陆元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于签合同时一次性付清。”，并于合同尾处备注“该店铺现已租赁，租金从2019年3月7日起由王婧收取”。双方于2019年7月9日签订了第二份《商品房买卖合同》（编号：201901079），合同载明“第二章第三条该商品房为第一条规定项目中的第16幢107号、2栋107号，规划用途为店铺，属钢结构，层高为4米……第三章第七条计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9325.08元，总价款为人民币1380205元（大写壹佰叁拾捌万零仟贰佰零拾伍元整）……第八条付款方式及期限。（二）买受人采取下列第1种方式付款：1、一次性付款，买受人应当在签合同前支付该商品房全部价款。”，并于合同尾处备注“附：1、富宸国际西区2栋107房（店铺）现已租赁，租金至2019年5月1日起，该店铺的租金由王婧收。2、富宸国际西区16栋107房（店铺）现已租赁，租金从2019年10月25日起，由王婧收取。以上两个店铺租金至本买卖合同生效后，归王婧收。以后，该店铺的租赁等事宜由王婧决定”。2019年12月12日，江西省吉安市吉州区人民法院作出（2019）赣0802民初5237号民事调解书，载明“一、被告张娜、陈长吉、江西省泽龙投资有限公司、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司于2019年12月20日前共同偿还原告郭玉莲借款本金30万元……二、被告张娜、陈长吉、江西省泽龙投资有限公司共同偿还原告郭玉莲借款本金270万元，定于2020年1月起每月10日前偿还15万元，……三、被告张娜、陈长吉、江西省泽龙投资有限公司共同偿还原告郭玉莲借款本金180万元，定于2020年6月起每月10日前偿还10万元，……四、被告张娜应于2020年12月31日前将坐落于抚州市黎川县新城区富宸国际16栋107号的店铺一间（建筑面积：86.3平方米）、2栋107号的店铺一间（建筑面积：61.71平方米）、第16幢108号房的店铺一间（建筑面积：102.03平方米）出售并交易完毕，并以出售所得的款项偿还2017年8月30日所欠原告郭玉莲的借款本金200万元，若出售价格低于200万元，被告张娜、江西省泽龙投资有限公司、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司仍应于上述日期前足额清偿原告郭玉莲借款本金200万元，原告郭玉莲、被告江西省泽龙投资有限公司、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司应配合被告张娜办理出售事宜；若到期店铺未出售交易完毕，则被告张娜、江西省泽龙投资有限公司、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司应于2021年1月1日前一次性偿还原告郭玉莲借款本金200万元，同时原告郭玉莲应于收到上述款项之日起的一个月内将上述三间店铺无偿退回给被告张娜；五、……如被告张娜、陈长吉、江西省泽龙投资有限公司、江西省泽龙投资有限公司黎川分公司未按上述约定的任意一期履行还款义务，则被告张娜、陈长吉、江西省泽龙投资有限公司应共同承担以借款本金680万元为基数，按照年利率12%的标准自2019年12月12日起至借款实际还清之日止的借款利息；……案件受理费79000元，减半收取计39500元，保全申请费5000元，共计44500元，由被告张娜、陈长吉、江西省泽龙投资有限公司共同负担。”本院认为，本案系异议人对执行标的主张实体权利而提出的执行异议，旨在排除法院对案涉房屋的强制执行，故本案争议焦点是王婧对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对异议人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）异议人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项规定：“对异议人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”。现已查明案涉店铺登记在被申请人泽龙投资黎川分公司名下，不能判断王婧系案涉房屋的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权知晓中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，根据已查明的事实，异议人王婧的母亲郭玉莲于2017年向被申请人张娜、泽龙投资黎川分公司转账支付的资金实为借款，并非购买店铺款，因不能按期还款双方同意以泽龙投资黎川分公司名下的店铺冲抵借款，只要四被申请人能够归还郭玉莲的借款本息，王婧与郭玉莲均同意四被申请人出售案涉店铺。故从双方签订《商品房买卖合同》之日起至本院查封之日止，在长达一年多的时间里，双方均未办理过户登记手续，说明异议人王婧愿意自担因房屋不能及时过户导致的法律风险，包括案涉房屋因原权利人的原因被查封的风险，且异议人在人民法院查封前一直未实际占有案涉店铺，案涉店铺规划用途为商业，也不符合“系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，异议人王婧虽然与被申请人泽龙投资黎川分公司签订了《商品房买卖合同》，其依据买卖合同仅享有请求被申请人泽龙投资黎川分公司办理房屋过户登记的债权请求权，对案涉店铺并不享有所有权，江西省吉安市吉州区人民法院作出的《民事调解书》也没有确认王婧系案涉房屋权利人，故异议人王婧对案涉店铺不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对案涉店铺的查封的理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人王婧的异议请求。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  肖明华审判员  罗 芳审判员  赖 明二〇二一年一月二十八日书记员  李 燕