文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初3864号原告：陈孝清，男，1971年9月6日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：厉天浩，江苏拓力律师事务所律师。被告：刘华，女，1932年9月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：何晓英，女，1972年8月6日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：徐雷，江苏传正律师事务所律师。第三人：淮阴区百之姓房产信息咨询服务部，住所地淮安市淮阴区黄河花园小区13幢18室，统一社会信用代码92320804MA1P41LU5P。经营者：孙成昌，男，1983年7月5日出生，汉族，住淮安市淮阴区。第三人：淮安喜利达房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区喜利名苑23幢商业附房S103，统一社会信用代码913208006967646735。法定代表人：漆贯凯，董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。原告陈孝清与被告刘华、何晓英与第三人淮阴区百之姓房产信息咨询服务部（以下至判决主文前简称百之姓房产服务部）、淮安喜利达房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称喜利达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人厉天浩，被告何晓英及委托诉讼代理人徐雷，第三人百之姓房产服务部经营者孙成昌、喜利达公司委托诉讼代理人周向荣到庭参加诉讼，被告刘华经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈孝清向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年12月21日签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还5万元购房定金及赔偿房屋价格上涨损失20.1万元；3、判令被告承担本案诉讼费及鉴定费。事实和理由：被告刘华系被告何晓英的母亲。2018年5月16日，因被告何晓英不符合购房资格条件，遂借其母被告刘华之名与第三人喜利达公司签订了认购协议，约定喜利达公司将其开发的淮阴区喜利达名苑30号楼1901室出卖给被告刘华,房屋总价798000元。2018年5月29日，被告何晓英向喜利达公司支付全部购房款，喜利达公司于同年12月19日向被告刘华出具增值税普通发票。2019年12月21日，在第三人百之姓房产服务部居间下，被告何晓英以被告刘华的名义与原告签订了房屋买卖及居间服务合同，约定被告刘华将涉案的喜利达名苑30号楼1901室出卖于原告，房屋总价108万元，合同签订当日，原告支付购房定金5万元，2020年5月7日，原告追加给付购房定金20万元。另，房屋买卖及居间服务合同第四条明确约定，甲方（被告刘华)保证于2020年3月30日前安排乙方（原告）与喜利达公司签订购房合同，否则，自愿承担由此给原告造成的一切损失。合同签订后，原告依约积极履行自己的合同义务，但至今被告拒不安排、协助原告与第三人喜利达公司签订正式的房屋买卖合同，并多次明确向原告表示房屋买卖合同已无法继续履行，愿意退还已收定金。其后，双方就返还双倍定金协商无果。为维护原告合法权益，特具状至贵院，请求支持原告诉讼请求。被告何晓英答辩称：1、原告没能在2020年3月30日之前与喜利达公司签订购房合同，被告不构成违约。原告与被告签订房屋买卖合同时，明确知晓由于开发商原因暂时不能办理房产证，并且同意在开发商能够办理房产证时再办理过户等手续。被告在2020年5月1日向原告交付房屋，且原告向开发商缴纳相关费用以使用房屋，并于2020年5月7日向被告支付18万元购房款。如果原告认为2020年3月30日不能与开发商签订购房合同，被告构成违约，就不会继续领取房屋并向被告支付部分购房款，原告的行为表示其有继续履行房屋买卖合同的意思表示。2、被告多次积极与开发商沟通希望能早日为原告办理房屋过户等相关手续，但由于开发商的原因，直到2020年8月20日才能办理相关手续。但原告已于2020年6月份通知被告已在别处购买房屋，不再购买涉案房屋，原告构成违约，且被告已退回购房款。3、被告不构成违约所以不应该承担违约责任，且房屋买卖合同约定“任一方违约，需向守约方支付一倍定金”，原告构成违约，被告不应返还原告5万元定金。综上，请求法院驳回原告诉请。被告刘华未在答辩期内作出答辩。第三人百之姓房产服务部述称，原来双方口头约定2020年1月份原告可以与开发商签订房屋买卖合同，但是合同里约定的是3月底，到期后仍然不能签订买卖合同，原告也想买这个房子，就继续等待被告与开发商协商结果，到了2020年7月份，也不知道什么原因，被告表示房子解押不了，向原告表示不卖了，后来原告就在别的地方买了其他的房子。第三人喜利达公司述称，本案与我们没有关系，原被告签订的合同我方也不清楚。我们和被告何晓英之间的权利义务已经全部履行完毕。本院经审理认定如下事实：2018年5月16日，被告何晓英与第三人喜利达公司签订房屋订购确认单，约定由被告何晓英购买喜利达公司开发的喜利达名苑小区30号楼1901室，总价798000元。协议签订当日，被告何晓英缴纳房款588000元，并在上述协议中约定“剩余210000元签合同时交齐”，但被告何晓英于同年5月29日即向喜利达公司支付剩余购房款，喜利达公司于同年12月19日向被告刘华出具相应的购房发票。2019年12月21日，在第三人百之姓房产服务部居间下，被告刘华将案涉的房屋出售给原告陈孝清，房屋总价为1080000元，合同约定被告何晓英保证于2020年3月30日前安排原告与喜利达公司签订购房合同。该房屋买卖合同上出卖方签名由被告何晓英代签其母亲刘华的姓名，原告于当日支付购房定金50000元。2020年5月1日，原告与被告何晓英共同向第三人喜利达公司提出对案涉房屋的签约及交付申请，何晓英在申请书中称：“本人没有购房资格，房屋以其母亲刘华名义购买，申请将该房屋签给陈孝清夫妇，如不能及时签约，申请提前拿房，并借用钥匙，将钥匙交于原告陈孝清夫妇”。原告于当日缴纳了物业费等费用。2020年5月7日，原告向被告何晓英支付购房款200000元，何晓英实际收款180000元，其余20000元由第三人百之姓房产服务部依约定留存。2020年6月24日，被告何晓英从房管部门了解到案涉房屋早在2017年1月9日即已被喜利达公司网签在他人名下。2020年7月14日，被告何晓英向本院提起诉讼，要求解除与喜利达公司的商品房买卖关系并要求喜利达公司赔偿相应损失。被告何晓英在诉状陈述“何晓英通过中介将涉案房屋卖于第三人，现因喜利达公司隐瞒涉案房屋已出售给他人的行为，导致何晓英无法履行与他人的房屋买卖合同，依据合同，何晓英需承担违约损失和中介费”。该案后经调解，双方达成协议，本院作出的（2020）苏0804民初3086号民事调解书记载：被告何晓英与第三人喜利达公司于2020年8月20日到2020年9月20日之间签订喜利达名苑30号楼1901室商品房买卖合同，购房人可以是何晓英本人或是何晓英书面指定的人。关于原告与被告的房屋买卖合同履行情况，结合中介机构和原、被告各方的陈述，能够确认：在合同约定的安排原告与第三人喜利达公司签订合同的期限内，被告未能履行其合同义务，在通过中介机构与原告沟通后，原告一直在等待被告回复并始终催促其履行合同义务，并于2020年4月25日告知第三人百之姓房产服务部“房子被第三人喜利达公司抵在担保公司拿钱用了”；截止同年6月底，被告表示无法履行合同，通过百之姓房产服务部与原告沟通，原告要求被告继续履行合同，要求退还双倍定金，沟通之后，原告于同年7月10日通过百之姓房产服务部表示不接受退还定金，并要求追究被告的违约责任，被告何晓英遂表示原告可以直接起诉。被告何晓英于2020年8月20日之后告知第三人百之姓房产服务部能够签订房屋买卖合同，第三人表示原告已于他处另购房屋。2020年9月16日，被告何晓英书面指定案外人孙中磊为案涉房屋签约人，由孙中磊与喜利达公司签订了购房合同。后被告何晓英向原告退还了购房款200000元，50000元定金尚未退还。为确定案涉房屋在被告违约行为确定之日与案涉合同签订之日间的价值差价，原告申请本院就此委托评估机构予以评估，原告选择的违约行为之日为2020年7月10日，起始点为合同签订日即2019年12月21日，经评估确定该房屋在上述时间点内的上涨金额为201000元，原告为此缴纳鉴定费10000元。原告要求被告退还定金并承担上述违约责任未果，遂诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原、被告及第三人陈述以及原、被告签订的《房屋买卖及居间服务合同》、申请书、订购确认单、转账凭证、民事调解书、聊天记录等予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任；2、违约损失如何认定。一、关于违约责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告就案涉房屋签订了房屋买卖合同，双方形成买卖合同关系。在合同履行过程中，被告在获知案涉房屋的网签情况后，通过中介机构表达了不履行合同的意思，其不能继续履行合同的原因虽然涉及他方，但其作为出卖方，有义务厘清对于房屋的权利状况，对于守约方即原告来说，合同不能履行的责任在被告方，被告应当承担相应的违约责任，而原告在合同履行中无违约行为。关于违约行为确定之日，被告主张2020年6月即通过中介向被告提出因第三人原因无法履行合同，本院认为，同年7月10日之前双方处于沟通协商过程中，直至被告要求原告可以起诉，此时应确认被告明确不履行该合同，因此，原告以7月10日作为违约行为确定之日并无不当，对于被告的辩称意见，本院不予采信。至于违约责任承担的主体，被告何晓英以自己的名义与第三人喜利达公司签订了认购协议，案涉房屋买卖合同亦系其代其母亲刘华签署，无论是合同的订立还是履行过程，均由何晓英实施，刘华并未直接参与，因此，上述违约责任应当由被告何晓英承担，原告要求二被告承担连带责任的主张，本院不予支持。关于合同的解除，鉴于被告已明确不履行合同，符合法定解除的情形，被告何晓英依法应退还收取的50000元定金。二、关于违约损失。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案中，被告违约给原告造成的损失主要是可得利益损失，原告主张被告应赔偿因其违约而受到的房屋差价损失，符合法律规定，本院予以支持。经评估机构评估，确定案涉房屋在案涉合同签订之日与被告违约行为确定之日间的上涨金额为201000元，原告要求被告赔偿损失201000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，本案调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈孝清与被告何晓英于2019年12月21日签订的房屋买卖合同；二、被告何晓英于本判决生效之日后十日内返还原告陈孝清购房定金50000元；三、被告何晓英于本判决生效之日后三十日内赔偿原告陈孝清损失201000元；四、驳回原告陈孝清的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5050元，减半收取2525元，鉴定费10000元，合计12525元，由被告何晓英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，缴费账号：62×××13）。审判员  孙亚峰二〇二一年一月二十一日书记员  孙 军