山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0282民初9038号原告：田力舟，男，1982年7月2日出生，汉族，户籍所在地山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：陈海峰，山东港杰律师事务所律师。被告：青岛豪洲置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处麒麟路**。统一社会信用代码913702827803582488。法定代表人：张凯，总经理。委托诉讼代理人:张晓光，男，1986年11月26日出生，汉族，住青岛市市**。系青岛豪洲置业有限公司职工。原告田力舟与被告青岛豪洲置业有限公司（以下简称豪洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告田力舟的委托诉讼代理人陈海峰、被告的委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田力舟向本院提出诉讼请求：1、被告青岛豪洲置业有限公司支付延迟交房违约金28675.48元（按照总房价1433774元的2%计算）；2、被告向原告支付车位服务费、物业服务费及违约金2823.4元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月25日，原告与被告豪洲公司签订“青岛恒大悦珑台商品房认购书”，认购由豪洲公司开发的青岛市即墨区温泉镇麒麟路88号“恒大悦珑台”84号楼3单元501户房屋一处。房屋价格1433774元。原告按约交付了购房款，被告应于2019年10月31日将房屋交付给原告。被告至今未向原告交付房屋，应当支付逾期交房违约金。同时因被告逾期交房产生的车位服务费、物业服务费及违约金等应当由被告承担。原告具状起诉，请求法院判如所请。被告豪洲公司辩称，1、我方于2019年11月6日向原告邮寄了涉案房屋的交房通知书，并且房屋符合补充协议中房屋交付的条件，不构成延期交房。2、涉案房屋于2019年12月23日已经取得竣工备案。3、如法院认定我方有延期交房的情况，商品房预售合同中约定的逾期交房违约金过分高于实际损失应予调减。4、物业费不应由我方支付，交纳物业费是原告的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经质证确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月5日，田力舟（乙方）与被告豪洲公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，并进行备案登记。合同约定，乙方购买即墨区麒麟路88号恒大悦珑台（三期）84号楼3单元501室商品房，建筑面积119.66平方米，套内建筑面积94.03平方米，公摊面积25.63平方米，总房价款955134元；房屋全装修总价1433774元。付款方式为银行按揭贷款，买受人于2017年11月28日前向出卖人支付首期房款433774元（含定金20000元）、于2017年12月28日前将贷款1000000存入合同指定的账户。合同第十条约定房屋交付条件为交付的房屋取得建设工程竣工验收备案证，补充条款第六条约定“双方同意对主合同第十条变更如下：甲方应当将经验收合格的商品房交付乙方使用。该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。甲方将验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。乙方同意变更商品房交付条件，不因商品房交付时间的变更而向甲方主张逾期交房责任”。甲方定于2019年10月31日前将涉案房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、双方同意合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金支付总金额最高不超过房屋总价的2%。合同第十三条约定，该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交付。房屋交付的标志为甲方发出书面交楼通知书。补充条款第八条约定“双方同意对主合同第十三条补充如下：……（三）同时双方同意对房屋验收补充如下：1、乙方在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的乙方办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。……”该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。原告田力舟按约支付了购房款1433774元。2020年8月20日，田力舟办理了房屋交付手续，并交纳物业服务费2652元。涉案房屋于2019年10月21日进行建设工程竣工验收消防备案，于2019年9月18日完成电梯检验，2019年12月23日悦珑台三期完成房屋建筑工程竣工验收备案。2019年12月26日，即墨区住宅和城乡建设局做出即建行处字（2019）第0000186号《建设行政处罚决定书》，认为恒大悦珑台三期工程未经竣工验收擅自部分交付使用，处以罚款6万元。被告豪洲公司主张于2019年11月6日向原告邮寄交楼通知书并于2019年11月7日收到交楼通知书回单。原告田力舟认可《山东公司-青岛恒大悦珑台项目-交楼通知书签收单》中“业主（签名）”一栏为其本人签名，但否认于2019年11月6日签收交楼通知书，主张实际签收交楼通知书的时间为2020年8月20日。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房预售合同、增值税普通发票、行政处罚决定书，被告提交的顺丰快递、房屋工程竣工验收备案表、曳引驱动电梯监督检验报告、建设工程竣工验收消防备案表等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院依法予以确认。本院认为，原告田力舟与被告豪洲公司签订的《青岛市商品房预售合同》未违反法律禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照协议及合同约定行使权利、履行义务。根据《商品房预售合同》第二十八条规定，本合同的补充条款、附件及补充协议均未本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。补充协议第六条约定房屋交付应取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，根据被告豪洲公司提交的证据，2019年11月6日前被告已经取得上述材料。原告虽对被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》不予认可，但原告在庭审确定的期限内未对该证据存在不应采纳的情形举证证实，被告提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》本院予以采信。原告田力舟在补充协议第六条处签名并捺印，被告在符合《青岛市商品房预售合同》补充条款的约定的交付条件后向业主邮寄交楼通知书符合合同约定，原告主张被告应在2019年12月23日取得综合验收备案后再次通知原告收房的意见本院不予采纳。原告田力舟在第一次庭审中称没有收到被告邮寄的交楼通知书系自主收房，第二次庭审中又称在2020年8月20日收楼当日收到被告邮寄的交楼通知书，原告在两次庭审中的陈述存在矛盾。被告提交的田力舟本人签收的交楼通知书签收单虽无时间落款，但结合顺丰速运运单信息及另案中“恒大悦珑台”多名业主接收到交楼通知书的时间，在原告未能提交其收到的交楼通知书及快递的相关证据的情况下，本院对被告于2019年11月6日向原告邮寄交楼通知书的主张予以采信。《商品房预售合同》约定“甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房的手续”，本院认定被告通知的交楼日期为2019年11月9日。根据《青岛市商品房预售合同》约定，被告应于2019年10月31日前将房屋交付给原告，被告逾期交房构成违约应当按照合同约定支付违约金，本院认定违约金额为1290.40元（1433774元×0.1‰×9天）。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告未在开发商通知期限内接收房屋且未提交有拒收房屋的合法事由，本院对原告要求被告向其支付2020年1月1日至2020年8月31日期间物业服务费2652元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告豪洲置业有限公司与本判决生效后十日内向原告田力舟支付违约金1290.40元；二、驳回原告田力舟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元（原告预缴），由原告田力舟负担244元，被告青岛豪洲置业有限公司负担50元。被告应在本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 乔 婧审判员 杨 涛审判员 黄妙妙二〇二一年一月二十日书记员 于梦娇