贵州省都匀市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）黔2701民初2636号 原告：都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会，住所地贵州省都匀市沙包办事处汽车商贸城。 负责人：王文烈，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：郑传兵，男，1977年10月23日出生，汉族，住贵州省仁怀市。 委托诉讼代理人：丁友红，男，1962年6月15日出生，汉族，住贵州省都匀市。 被告：都匀开发区黔龙荣城物业服务有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区北转盘，统一社会信用代码91522701565048124R。 法定代表人：陈冬菊，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘建军，系贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鑫。 原告都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会（以下简称汽车商贸城业委会）与被告都匀开发区黔龙荣城物业服务有限责任公司（以下简称黔龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汽车商贸城业委会负责人王文烈及委托诉讼代理人郑传兵、丁友红、被告黔龙物业公司的委托诉讼代理人刘建军、刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汽车商贸城业委会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即撤离都匀市黔南汽车商贸城小区，并向原告移交物业管理用房、场地、设施设备、前期与开发商物业服务期间建立的物业管理相关资料以及《贵州省物业管理条例》第七十五条规定的相关资料；2.判令被告排除妨害立即撤除小区大门处私自设立的岗棚；3.将被其损毁的小区岗亭恢复原状；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月1日被告与都匀市黔龙房地产开发有限责任公司（以下简称黔龙房开公司）签订《前期物业服务合同》，至2011年7月31日止（双方法人代表系父女关系）。原告汽车商贸城业委会于2017年7月20日成立并经相关部门备案登记。2011年6月30日被告与黔龙房开公司签订《黔南汽车商贸城前期物业服务合同补充协议》约定将前期物业管理期限延至2018年7月31日止。被告前期物业合同已到期，经业主大会研究，决定面向社会公开选聘获得国家三级以上资质的物业服务企业进驻小区进行物业管理，便于2018年6月1日发出公告选聘物业服务企业，2018年6月1日也向被告发出《邀请函》。但被告不但不应聘，反而对业委会的物业选聘工作处处阻挠，横加干涉，对报名参加选聘的物管企业进行威胁和恐吓，被告因与黔龙房开公司是父女企业，明知违法严重侵害原告的利益和明知小区业委会早已成立，而又于2018年7月订立无效的《黔南汽车商贸城物业服务合同补充协议》，协议前期服务期限至2023年7月。根据《贵州省物业管理条例》第二十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主委员会依法办理，汽车商贸城业委会于2017年7月20日成立并经相关部门备案登记，黔龙房开公司无权代表业主与被告签订任何关于都匀市黔南汽车商贸城小区的物业管理合同。由于前期物业管理合同于2018年7月31日到期，又未与原告订立物业管理合同，被告已经失去继续在都匀市黔南汽车商贸城小区存在的合法地位，原告多次口头或书面通知被告撤离小区，但被告采取无赖形式拒不撤离。并且被告组织多名社会上的不法人员冲砸撤除小区门卫岗亭，在小区大门私设岗棚，阻碍小区业主出入小区和停车，严重侵害小区业主的权益，长期霸占属于全体小区业主公共区域，对外对内停车收费获取巨额非法利益（另行起诉）。业主与被告方多次发生肢体冲突，派出所多次出警，业主多次向业委会投诉，原告也多次要求都匀市住房和城乡建设局处理，均因被告和其父势力较大而没有处理结果，被告干扰阻碍小区业主委员会的正常工作，并将原告张贴的多分通知撕毁，严重干扰小区业主正常生活。一个无合法依据存在，强占都匀市黔南汽车商贸城小区的前期物管企业，强行赖在小区不走，对小区业主和业委会生活和工作横加干涉，俨然把自己凌驾于小区业主之上，把自己当作小区主人来管控都匀市黔南汽车商贸城小区，现在双方已经势不两立，被告在本小区已初步形成黑恶势力之态，发展下去必将会上升至刑事案件。综上所述，原告依法向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告黔龙物业公司辩称：1.原告反映被告黔龙物业公司涉黑涉恶，法院应当中止审理，向原告释明将相关线索报送公安或检察机关立案审查后，再根据情况决定是否继续审理该案；2.本案原告“汽车商贸城业主委员会”不是合法成立并且经过相关部门备案的业主委员会，不具备诉讼资格。依据其提交的《业委会备案表》证据材料，“都匀市黔南汽车商贸城业主委员会”成立经过相关备案登记程序，虽然该份表格该有“汽车商贸城业主委员会”公章，业主委员会主任签名为王文烈，但没有其他证据证明本案原告“汽车商贸城业主委员会”就系“都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会”；3.原告第一项诉请系物业服务合同纠纷，第二项和第三项又属侵权责任纠纷，按照民事审判“一案一审”原则，原告应当变更本案诉讼请求；4.原告请求被告撤离汽车商贸城小区，并向原告移交相关设施设备以及资料的诉讼请求应当予以驳回或裁定驳回起诉；5.要厘清被告的第二、第三项诉讼请求，就必须明确原告所称的“岗棚”、“岗亭”。被告在黔南汽车商贸城小区大门处设立岗亭，审核小区业主车辆进出小区，有前期物业管理合同和法律依据支撑，公司为此投入建设资金30万元设立，何来私自设立，造成妨碍一说？但相反原告在未取得小区业主符合法定人数的决议之下，在小区公共区域私搭乱建，破坏干扰物业公司正常管理，在部分业主群激动下将这些违建拆除，与被告公司无关。综上，对于原告的诉讼请求应予驳回或者裁定驳回起诉。 本院经审查认为，原告备案登记名称为都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会，原告诉状所载其名称为“汽车商贸城业主委员会”，被告在本案庭审辩论阶段对原告主体成立的合法性表示无异议，故更正原告名称为都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会。同时，本案系原告主张被告撤离汽车商贸城小区并将物业管理用房、场地、设备设施、及物业管理相关资料移交，同时要求拆除小区大门处岗棚及恢复小区岗亭，原告诉请内容即是要求解聘作为前期物管服务企业的被告，同时亦是要求对小区内有关共有和共同管理权利的其他重大事项进行处理，故本院原定案由侵权责任纠纷不当，应更正为物业服务合同纠纷。 根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：…(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：…(四)选聘和解聘物业服务企业；…(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。…业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。…”之规定，本案诉讼的提起属业主共同决定的事项，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，再由业主委员会向法院提起。 业主委员会系业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，现原告未举证证明其已符合上述条件，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，应承担相应的法律后果，故本院对原告汽车商贸城业委会的本次起诉，依法应予以驳回。原告可通过相关程序，在取得符合法律规定数量的业主的同意后，向法院提起诉讼主张权利。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，第九十条、第九十一条之规定，裁定如下: 驳回原告都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会的起诉。 案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由本院退还原告都匀市黔南汽车商贸城小区业主委员会。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  梁运航 二〇二〇年八月二十五日 法官助理王尧欢 书记员张林涛（代）