大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8985号原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：王娜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，系该公司员工，女，1990年9月10日生，汉族，住址辽宁省凌源市。被告：刘阳，男，1972年7月9日生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区。原告亿达物业服务集团有限公司与被告刘阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人李洪双到庭参加了诉讼，被告刘阳的父亲刘昕到庭并发表了相关意见，但其并未向法庭提交授权委托书，庭后亦未向法庭补交。本院已向其告知不补交授权委托书的法律后果，本案视为被告刘阳未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠2015年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费人民币12,831.63元及逾期缴费违约金人民币3,849.49元（暂计算至2020年3月31日），请求支付至实际支付物业费之日，合计16,681.12元。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为被告房屋所在馥园A2区小区提供物业服务，业主按房屋面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金，违约金计算标准为按日承担欠费总额千分之三作为违约金。被告系上述馥园A2区4-3-0702号的业主，房屋面积92.58平方米，收费标准为2.20元/月/平方米，按约定应向原告交纳自2015年4月1日至2020年6月30日期间物业费12,831.63元，但最近一次催费后被告未缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供物业服务，经催缴被告却不履行自己的缴费义务。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告刘阳未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘昕述称，刘阳是案涉房屋业主，对房屋面积、物业费标准、欠费时间没有异议。不同意缴纳物业费，理由是刚开始欠费的时候准备要缴费，因为有部分环节不到位，提出了意见，当时物业的负责人和我和我儿子沟通，表述都可以解决，但三年多了还没有解决，问题积累越来越多。二，这几次物业贴传票没有和我们沟通。三，我家在2016年因为有贷款未还清，有混黑社会的人去我家占用了房子，大约在我家逗留到2018年5月末才走，在这期间我们被强留，多次报警，我们已经向物业经理陈述了，这伙人和我们家的利害关系，物业给他们放行了，我让物业和有关部门协调一下，看怎么办，物业不但不协调，还给他们发进来的门和单元门的卡。墙壁上被写侮辱我们的话等，物业未尽到责任。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，大连亿达物业管理有限公司在2016年10月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，在2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区馥园A2区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区馥园A2区04-03-0702号房屋的业主，房屋建筑面积92.58平方米。原告（乙方）与大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为馥园A2区提供物业服务。合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同第五条约定物业收费标准住宅：2.20元/月/平方米。第六条约定，物业服务费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。被告自2015年4月1日至2020年6月30日期间未缴纳物业费。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、原告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费住宅每月每平方米为2.20元，自2015年4月1日至2020年6月30日止依法应向原告交纳物业服务费12,831.59元（92.58平方米×2.20元/月/平方米×63个月），被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费12,831.59元的诉讼请求，本院予以支持。关于刘昕提出的物业服务存在不到位以及原告私放外来人员进入园区，纵容外来人员侵占原告房屋的问题，因物业服务是一个持续、全面的过程，刘昕当庭并未向法庭出示相关的证据，但不论如何，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，刘昕提出以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故对于被告提出的该项抗辩意见本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘阳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币12,831.59元（自2015年4月1日至2020年6月30日）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费218元（原告已预付），由被告刘阳负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李 艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇二一年一月十三日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律司法解释的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续执民，法典施行后该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人的约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。