湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初7926号 原告（反诉被告）湖南中天置业有限公司，住所地长沙市劳动西路**中天电力大厦**，统一社会信用代码：91430000712105564E。 法定代表人罗映波，董事长。 委托诉讼代理人文武，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人谭阳，湖南金州律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）方亚军，男，汉族，1974年4月28日出生，住广东省深圳市龙华区。 委托诉讼代理人方振，男，汉族，1951年11月5日出生，住湖南省岳阳县，系被告方亚军的父亲。 被告（反诉原告）方振，男，汉族，1951年11月5日出生，住湖南省岳阳县。 委托诉讼代理人蒋兵，男，汉族，1974年12月23日出生，住岳阳楼区。 原告（反诉被告）湖南中天置业有限公司与被告（反诉原告）方亚军、方振商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案，适用简易程序于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人文武、谭阳，被告方振及其委托诉讼代理人蒋兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告湖南中天置业有限公司向本院提出诉讼请求：两被告支付原告房款150,000元及所欠房款15%的违约金22,500元；以520,000元基数按日万分之一的标准计算自2018年3月12日至2018年5月15日的违约金3,380元；以250,000元基数按日万分之一的标准计算自2018年5月16日至2020年9月3日的违约金21,050元；以150,000元基数按日万分之一的标准计算自2020年9月4日至实际清偿完毕之日的逾期违约金。 事实与理由：2017年12月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告以1,759,178元的总房款向原告购买中天维益家园10幢109号房。被告应于2018年1月10日之前支付首付款123,918元，剩余房款由被告申请办理银行按揭贷款支付，被告自合同签订之日起60日内未申请办理贷款，应视为放弃按揭贷款，被告应当在15日以内一次性付清所有房款及税费。若逾期，被告应当支付总房款15%的违约金。如逾期付款超过30日，自合同规定应付款期限次日起至实际全额支付之日止，被告应当按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，由于两被告征信，银行拒绝贷款。被告于2017年12月26日支付520,000元，2018年1月9日偿还房款719,178元，于2018年5月15日偿还房款270,000元，于2020年9月3日偿还房款100,000元，两被告尚欠原告房款150,000元。请求判如所请。 被告方亚军、方振辩称：1、原告将被告贷款资料遗失，被告不承担违约责任；2、原告出售的门面存在质量问题，被告没有支付余款15万元。 反诉原告方亚军、方振向本院提出诉讼请求：反诉被告支付赔偿反诉原告经济损失174,500元。反诉原告庭后变更请求为由反诉被告赔偿反诉原告损失133,500元。 事实与理由：2017年12月26日，反诉被告明知反诉原告方振年岁高，无经济来源，引诱反诉原告方振订立购房合同。反诉被告交付的房屋的墙壁三面渗水，厕所下水道塌陷堵死，门面阶梯塌陷。直到2019年4月，反诉被告才开始维修，维修了四个月才完工。因造成3吨大米霉烂，承租人租赁半年后退租，门面长达一年未出租，直接损失租金65,000元。反诉原告支出维修费5,000元、租房、误工、车旅费开支15,000元，原承租人索赔10,000元，两年的间接损失34,000元。反诉原告因办理贷款两次从深圳回岳阳开支4,500元。以上损失共计133,500元。请求判如所请。 反诉被告湖南中天置业有限公司辩称：反诉原告由于征信没有按约定办理贷款。本案系商品房买卖合同纠纷，反诉原告没有证据证明房屋质量的问题由反诉被告造成的，且没有直接证据证明损失，其反诉不成立。 根据双方当事人举证、质证的证据和当庭陈述，本院确认如下法律事实： 2017年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定如下主要内容：1、被告购买原告开发的中天维益家园第10幢109号房屋，面积为97.4平方米，房款总价为1,759,178元；2、被告于2018年1月10日前支付房款1,239,178元；剩余款项520,000元由被告申请办理银行按揭贷款支付，被告须在本合同签订日7日内，依据银行要求提供真实有效的相关资料，原告协助被告办理按揭手续，被告须承担贷款相关费用，因被告或银行政策原因导致银行按揭无法办理或贷款额度不足的，被告须在接到原告通知10日内，以现金方式补足或一次性付清所有房款；3、若逾期，被告须向原告支付总房款百分之十五的违约金，并同时承担逾期付款的违约责任，即应付款期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。4、在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，原告应当履行保修义务。 2017年12月26日，被告支付房款520,000元。2018年1月9日，被告支付房款719,178元。2018年5月15日，被告支付房款270,000元。2020年9月3日，被告支付房款100,000元。被告共计支付房款1,609,178元，尚欠原告房款150,000元。2019年12月24日，原告为被告办理了涉案房屋的登记手续。 被告收房后将涉案房屋以每年65,000元的租金出租他人，约定租期自2018年5月1日至2023年4月30日。在租赁期间，因涉案房屋的下水管道堵塞，被告向中天维益家园的物业公司深圳市彩生活物业管理有限公司岳阳分公司反映后，该公司于2018年5月20日向原告出具《关于房屋质量整改的函》。承租人经营6个月后解除了与被告的租赁合同。2019年3月12日，被告因涉案房屋墙体渗水、下水道塌陷及门前路面下沉等问题向相关部门反映。原告于2019年8月维修完毕。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同不违反法律规定，系双方真实的意思表示，应认定合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。被告主张原告遗失资料未办理按揭贷款，但未提交证据证明，原告也对此不认可，被告未能按照合同约定办理贷款手续，故对于原告要求被告支付房款150,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告自2018年5月15日开始支付至今未付清房款，违反了合同约定付款义务，应当承担违约责任。对于原告主张按欠款的15%计算逾期付款违约金及以欠付房款为基数按日万分之一的标准计算自2018年3月12日起至清偿之日的违约金，计算方式偏高，虽然原告没有证明其已通知被告付清余款，但被告在2018年5月15日应当知道付清房款，故本院调整为以欠付房款为基数自2018年5月15日起按万分之一的标准计算至清偿之日止的违约金，即以25万元（52元-27万元）为基数按日万分之一标准计算2018年5月15日至2020年9月3日（共计111天）的违约金2,775元及以15万元为基数按日万分之一标准计算2020年9月4日起至清偿之日为止的违约金。原告交付的房屋仅存在瑕疵，但被告提交的证据不能证明原告的交付的房屋自2018年5月到维修前不能使用，被告出租的门面被退租后，被告亦可自行维修，对于损失扩大，被告应自行承担责任。本院酌情认定被告的租金损失40,000元。被告主张其他损失，没有证据证明及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）方亚军、方振在本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）湖南中天置业有限公司房款150,000元，违约金2,775元及以及150,000元为基数按日万分之一标准计算2020年9月4日起至清偿之日为止的违约金； 二、驳回原告（反诉被告）湖南中天置业有限公司的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）湖南中天置业有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿被告（反诉原告）方亚军、方振损失40,000元； 四、驳回被告（反诉原告）方亚军、方振的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,239.2元，减半收取计2,119.6元，反诉费1,485元，由原告（反诉被告）湖南中天置业有限公司负担1,154.1元，驳回被告（反诉原告）方亚军、方振负担2,450.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  米辉 二〇二〇年十二月十八日 书记员  任丹 2018年5月15日付款27万元，下欠余款25万元 2020年9月3日付款10万元，下欠余款15万元 1、以25万元为基数按日万分之一标准计算2018年5月15日至2020年9月3日（共计111天）的违约金2,775元 2、以15万元为基数按日万分之一标准计算2020年9月4日起