苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8334号原告：苏州市甪直东方置业有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸿达路。法定代表人：戴学忠，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张滢，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：张王康，江苏坤象律师事务所实习律师。被告：苏州米一精工设备有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇东庄路**。法定代表人：陈海军，总经理。被告：苏州华斯达电子有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路**，实际经营地苏州市吴中区甪直镇东庄路**。法定代表人：李基柳，总经理。被告：昆山市永久吉工业设备有限公司，住，住所地昆山市张浦镇沪光路****房，实际经营地苏州市吴中区甪直镇东庄路**/div>法定代表人：王孔伟，总经理。委托诉讼代理人：魏持信，该公司员工。原告苏州市甪直东方置业有限公司与被告苏州米一精工设备有限公司（以下简称米一公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告申请追加苏州华斯达电子有限公司（以下简称华斯达公司）、昆山市永久吉工业设备有限公司（以下简称永久吉公司）作为被告参加诉讼。原告的委托诉讼代理人张滢、张王康，被告米一公司的法定代表人陈海军，被告华斯达公司的法定代表人李基柳，被告永久吉公司的委托诉讼代理人魏持信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市甪直东方置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告米一公司腾退位于苏州市吴中区甪直镇东庄路X号的房屋并返还给原告；2、判令被告米一公司支付2020年1月1日至2020年10月1日的租金696282元并支付逾期付款违约金（以528376元为本金，自2019年12月15日其按照每日万分之五计算至实际付款日；以167906元为本金，自2020年6月15日起按照每日万分之五计算至实际付款日，暂算至2020年10月1日为87139.32元）；3、判令被告米一公司按照日租金7630.5元的标准（合同约定日租金的三倍）支付自2020年10月1日起至房屋实际返还之日的占有使用费；4、判令被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1、判令三被告腾退位于苏州市吴中区甪直镇东庄路X号的房屋并返还给原告；2、判令被告米一公司支付2020年1月1日至2020年9月30日的租金696282元并支付逾期付款违约金（以528376元为本金，自2019年12月15日其按照每日万分之五计算至实际付款日；以167906元为本金，自2020年6月15日起按照每日万分之五计算至实际付款日，暂算至2020年10月1日）；3、判令被告米一公司按照日租金7630.5元的标准（合同约定日租金的三倍）支付自2020年10月1日起至房屋实际返还之日的占有使用费；4、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告米一公司签订房屋租赁合同一份，米一公司向原告承租位于的房屋，合同约定租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日，年租金928376元。米一公司应于2019年12月25日前支付租金528376元，于2020年6月15日前支付400000元。经书面催告，米一公司7日内仍未支付租金，原告按照合同约定，自2020年10月1日单方面解除了与米一公司的租赁合同。截至起诉之日，米一公司仍拖欠原告租金696282元，并仍持续占用涉案房屋。米一公司于2020年6月，未经原告同意，将涉案房屋中的部分厂房转租给华斯达公司及永久吉公司。现原告提起诉讼，请求法院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告米一公司辩称，合同系其与原告所签，与华斯达公司、永久吉公司无关。其对于合同租金没有异议，但其认为违约金标准过高，占有使用费应当按照合同租金计算。其愿意腾退厂房其占有使用的部分，华斯达公司、永久吉公司占有使用的部分厂房由原告和华斯达公司、永久吉公司协商。被告华斯达公司辩称，其与米一公司签了一年合同，合同到期时间为2021年6月，其已经将上述期间租金支付给米一公司，希望继续承租该厂房。被告永久吉公司辩称，其与米一公司签订的合同2021年6月到期，希望继续承租该房屋。经审理查明，米一公司（乙方）承租原告（甲方）位于苏州市吴中区的厂房，并于2018年至2019年间签订房屋租赁合同一份。合同载明：乙方同意向甲方承租位于东庄路（东庄X号标准厂房）的房屋，房屋建筑面积为3666.28平方米，租赁用途为生产经营。租赁期限为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。租金采用先付后用原则，每半年支付一次，其中第一期租金397076.5元，在2018年12月25日前支付，第二期租金397076.5元，在2019年6月25日前支付，总计794153元。乙方应及时支付租金，每逾期一天，按欠交租金的万分之五支付逾期违约金；经甲方书面催缴后7日内仍不支付或支付不足额，甲方有权采取断其水电等的供应或其他必要措施，并解除合同，乙方对此予以认可。因米一公司未按约支付租金，原告据此提起诉讼，本院于2019年11月18日立案受理，案号为（2019）苏0506民初104XX号。该案中，原告诉讼请求为：1、判令米一公司立即腾退并向原告返还位于的房屋；2、判令米一公司向原告支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，按照每日6527元（合同约定日租金的3倍）计算；3、判令米一公司向原告返还截至2019年12月31日原告垫付的电费共计96056.4元。该案审理中，原告称涉案房屋系自建房，没有规划审批材料，但其有权对涉案房屋进行出租并获取收益，并提供了苏州市吴中区甪直镇人民政府出具的情况说明。后本院判决米一公司于判决生效之日起二十日内将其向原告承租的位于苏州市吴中区甪直镇东庄路X号面积为3666.28元的房屋腾空，并将上述房屋返还给原告；米一公司于判决生效之日其二十日内支付原告房屋占有使用费，其中截至2019年12月31日的房屋占有使用费为人民币726527.72元，之后的房屋占有使用费自2020年1月1日起按照年租金794153元的标准计算至米一公司实际返还房屋之日止；米一公司于判决生效之日起二十内支付原告垫付的电费96056.4元。该判决现已生效，原告已向本院申请执行，本院于2020年4月1日立案，案号为（2020）苏0506执15XX号。执行中，原告（甲方）与米一公司（乙方）达成和解，就涉案厂房重新签订了租赁合同，约定乙方向甲方承租位于的房屋，房屋建筑面积为3666.28平方米，租赁用途为工业用房。租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止。租金采取先付后用原则，第一期528376元于2019年12月15日前支付，第二期400000元于2020年6月15日前支付，总租金为928376元。在承租期内，乙方作为单一承租人，不得进行分租或转租；乙方应按时支付租金，每逾期一天，按欠交租金的万分之五支付逾期违约金，经甲方书面催缴后7日内仍未支付或支付不足额，甲方有权采取中断其水电等的供应或其他必要措施，并解除合同，乙方对此予以认可；若乙方未按时清场或归还，自租期届满之日或合同提前终止之日后的第2天起至实际归还之日为止，应当按照当年度日租金3倍标准向甲方支付占有使用费，并赔偿甲方由此遭受的损失。据此，原告确认迁让行为已执行完毕，但房屋占有使用费、电费米一公司仅自动履行了373551.22元，尚余352976.5元未支付。本院于2020年9月24日裁定终结本次执行程序。就上述原告与米一公司于执行中签订的合同，华斯达公司、永久吉公司表示其并未参与签订，不清楚合同情况。2020年5-6月，米一公司将部分厂房转租给华斯达及永久吉公司。其中米一公司于2020年5月28日与华斯达公司签订厂房租赁合同，约定租赁面积1700平方米，租赁期限自2020年6月15日至2021年6月14日，税前租金为379800元；于2020年5月30日与永久吉公司签订厂房租赁合同，约定租赁面积600平方米，租赁期限自2020年5月30日至2021年5月30日，税前租金为200000元。就上述两份租赁合同，原告表示无法核实真实性。另查明，2020年9月21日，原告委托江苏坤象律师事务所向米一公司寄送律师函，要求米一公司自收到该律师函后7日内向原告支付2020年度租金928376元，米一公司于2020年9月23日签收。2020年9月30日，原告委托江苏坤象律师事务所向米一公司寄送律师函，通知米一公司原告与其签订的2020年度房屋租赁合同自2020年10月1日起解除，并通知米一公司应于合同解除之日起3日内清空并返还位于的房屋,米一公司于2020年10月1日签收。米一公司已于2020年12月27日搬空并腾退其占有使用的部分厂房。对此，原告称自2020年12月27日之后的占有使用费按照华斯达公司、永久吉公司实际使用面积进行折算。就上述两份律师函，华斯达公司、永久吉公司表示不清楚该部分情况。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证、现场照片，被告提供的厂房租赁合同，本院调取的（2019）苏0506民初104XX号民事判决书、（2020）苏0506执15XX号民事裁定书及本案庭审笔录、调查笔录等予以证实。审理中，米一公司称，其租赁涉案房屋时，有一笔20000元的电费押金，希望能在租金中抵扣。同时，其在使用涉案房屋时，拉了从变压器到涉案厂房的电线，相关支出为72289元，希望一并在租金中予以抵扣。原告表示，就电费押金，米一公司尚欠电费74734元，且就（2019）苏0506民初104XX号案件判决的房屋占有使用费及电费，米一公司尚有252976.5元未支付，故其不同意退还电费押金，要等米一公司付清电费后退还。同时，其不认可电缆金额，其认为电缆是对涉案房屋的改造，并未经过其同意，该部分费用应由米一公司自行承担，其同意米一公司将电缆拆除带走。本院认为，原告出租给米一公司使用的房屋，系无证房屋，且为未经规划审批建造，故双方就该房屋订立的房屋租赁合同应属无效。合同无效的，被告占有使用的涉案房屋应返还给原告。据此，三被告应腾退并返还涉案房屋，现米一公司已腾退其占有使用的部分厂房，故原告要求华斯达公司、永久吉公司腾退并返还其占有使用的部分厂房，应予以支持。原告与米一公司签订的租赁合同无效，但米一公司占有使用房屋，原告有权要求米一公司按照合同约定的租金标准支付占有使用费。对此，原告与米一公司确认自2020年1月1日至2020年9月30日的租金为696282元，故截至该日的占有使用费应以该金额予以认定。就之后的占有使用费，虽被告米一公司已于2020年12月27日腾退其占有使用的部分厂房，但因米一公司私自将部分房屋转租给华斯达公司、永久吉公司，以上两公司仍占用涉案房屋，故原告要求米一公司按照华斯达公司、永久吉公司实际占用面积支付占有使用费，应予支持，故自2020年10月1日至2020年12月27日的占有使用费，应按照双方合同中约定的年租金标准928376元计算，经核算为223827.64元；2020年12月27日后的占有使用费应按照米一公司与华斯达公司、永久吉公司签订的合同中载明的使用面积2300（1700+600）平方米进行折算，即582406.36（2300/3666.28*928376）元/年的标准自2020年12月28日起计算至房屋实际返还之日。关于原告主张的逾期付款违约金，因合同无效，该违约金条款亦属无效，原告据此要求被告支付违约金，本院不予支持。关于米一公司所称的电费押金，因原告主张其未缴清电费，不同意退还，本案不予理涉，米一公司可另案主张。关于米一公司所称的拉电缆的费用，原告不同意接收使用，因合同载明的租赁期限已届满，故米一公司要求原告补偿并无合理依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第七条之规定，判决如下：一、被告苏州华斯达电子有限公司、昆山市永久吉工业设备有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空位于苏州市吴中区甪直镇东庄路7号的房屋并将上述房屋返还给原告苏州市甪直东方置业有限公司。二、被告苏州米一精工设备有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告苏州市甪直东方置业有限公司房屋占有使用费，其中截至2020年12月27日的占有使用费为920109.64元，之后的占有使用费按照582406.36元/年的标准自2020年12月28日起计算至实际返还房屋之日止。三、驳回原告苏州市甪直东方置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币5817元，由被告苏州米一精工设备有限公司、苏州华斯达电子有限公司、昆山市永久吉工业设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  鲁 超二〇二一年一月二十一日法官助理  顾清晏书 记 员  缪梦晨