福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7557号 上诉人（原审被告）：福建三隆房地产开发有限公司，住所地福建省福州市马尾区亭江镇亭头村琴片路**（自贸试验区内）。 法定代表人：陈蓟，总经理。 委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周军，男，1984年2月2日出生，汉族，住四川省蓬安县。 上诉人福建三隆房地产开发有限公司（以下简称“三隆公司”）因与被上诉人周军商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 三隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判违约金数额，驳回为周军修补的判决。事实和理由：一、2019年6月13日至2020年1月22日新冠肺炎疫情突发期间因政策原因导致首次登记时间延长，不应计入逾期办证违约金。案涉房产于2017年9月30日交付，于2019年5月21通过验收，可以办理首次登记。在办理首次登记过程中，2019年6月13日福州市人民政府办公厅下发《福州市城镇小区配套幼儿园移交规程的通知》，要求将配套幼儿园移交马尾区教育局，根据该通知，三隆公司需办理配套幼儿园移交，进行土地拆分、规划变更等手续，加之新冠肺炎疫情突发，直至2020年4月10日才完成首次登记。二、2020年1月22日新冠肺炎疫情全面爆发，属不可抗力，在疫情防控期间三隆公司无法向相关部门申请房屋首次登记，在计算逾期办证违约金时应扣除疫情防控期间2020年1月22日至2020年4月10日。三、一审判决认定案涉房产交付时部分内墙已开裂，属认定事实错误，周军主张三隆公司对开裂处进行修复，无事实和法律依据。2017年9月30日交付房产时，周军并未发现有内墙开裂情形，直至2018年4月周军才报修，此时周军已进行装修，案涉房产系由于周军使用不当才导致内墙开裂，三隆公司作为房地产开发企业不应承担责任。 周军辩称，1.三隆公司主张因为办理配套幼儿园移交导致逾期办证，合同并没有约定可以就此延长办证时间，也不能以疫情为由主张延期办证。2.房屋开裂的问题，周军在2017年9月30日交房的时候就上报物业，开发商到2018年4月才维修，不止内墙开裂，外墙也开裂渗水，一审有提交物业证明可以证明周军有报修，并不是三隆公司所说的因周军装修造成裂缝。 周军向一审法院起诉请求：1.判令三隆公司在7日内赔付周军逾期办理房产证滞纳金2843.96元（以已付房款655632元为基数，按照日万分之0.1，从2017年9月20日开始，计算至2020年5月25日）；2.判令三隆公司在15日内将周军房屋开裂处修复完整，及对装修破坏处进行赔偿，赔偿周军精神损失费65985.1元（房款总价的百分之十）。在案件审理过程中，周军变更第2项诉请为：判令三隆公司对涉案房屋开裂处进行修复。 一审法院认定事实：2017年5月22日，三隆公司作为甲方（出卖人）与周军作为乙方（买受人）签订一份合同编号为ＦＺ1705ＸＪ020642的《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于福州市马尾区××镇××村××路××号××＃楼××单元的房产，建筑面积82.37平方米，单价7959.6元，总金额655632元。其中第八条约定：出卖人应当在2017年9月30日前……将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。第十四条约定：（1）出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理；（2）因开发商无法按照第（1）项约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。第十五条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。附件五“临时管理规约”第二十六条约定：建设单位应按国家规定或物业买卖合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。附件六“合同补充协议”第一条约定：本项目立项名称为“亭江鑫区”，推广名为“侨城华府”，双方对此无异议。第五条约定：出卖人应当在合同约定的交付时间后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按出卖人逾期时间，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。第十七条约定:本补充协议与双方签定的《商品房买卖合同》若有冲突之处，以补充协议的约定为准，其他所有事宜均以《商品房买卖合同》的约定为准。合同签订后，周军依约履行了支付购房款的义务，并取得三隆公司2017年5月24日开具的增值税发票，面额655632元。 2017年9月30日，三隆公司向周军交付案涉房产。次月，周军发现案涉房产内部墙面开裂，随即向福州市海晟物业管理服务有限公司（物业公司）报修。2018年4月，三隆公司进行第一次修复。2018年6月，周军搬入案涉房产居住，发现同一墙面再次开裂。2018年8月，三隆公司进行二次修复，但效果甚微。次月，周军发现案涉房产外墙开裂。之后，双方就案涉房产墙体开裂修复事宜多次沟通，均无果。2020年8月4日，周军提起本案诉讼。 一审庭审中，双方确认案涉房产墙体开裂现状（其中内墙与上述修复范围一致）如下：房屋外墙开裂一长条（开裂处有断开，可视为一长条）；房屋内墙开裂3面，其中与01单元、03单元共用墙分别开裂2处，同前述外墙一面的主卧飘窗处开裂2处。 另查明，2020年4月10日，就案涉侨城华府（亭江鑫区）项目，福州市自然资源和规划局向三隆公司出具《首次登记通知书》。因实际建筑面积略有所长，经三隆公司通知，周军于2020年5月25日缴纳差价4219元，并取得三隆公司于2020年5月11日开具的等额增值税发票。 一审法院认为，周军与三隆公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的各项义务。根据合同约定，三隆公司应于房产交付（2017年9月30日）后的365个工作日内即2019年3月22日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，然其因自身原因于2020年4月10日方进行案涉房产项目的总登备案。现周军主张其于2020年5月25日才被通知缴费进而取得补差发票（2020年5月11日开具）并以该日作为其办理权属登记条件成就日，符合常理，并无不当，一审法院予以支持。故根据《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第五条的约定，三隆公司应以房款655632元为基数，按照日万分之0.1的标准，向周军支付逾期430天的违约金2819.21元（655632元×430×0.00001）。周军诉请中超过该数额的部分，没有事实依据，一审法院不予支持。关于房屋墙面开裂修复诉请，案涉合同未有关于房产保修期限和保修范围的约定，附件亦未含合同第十五条约定的《住宅质量保证书》，故三隆公司应根据合同附件五“临时管理规约”第二十六条的约定按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。现物业公司已证实周军于2017年10月即因内墙开裂向其报修，而交房时间为2017年9月30日，即周军收房不足一月即发现内墙开裂，再结合三隆公司2018年两次修复案涉房产内墙的事实，可认定案涉房产交付时部分内墙已开裂。再，周军于2018年9月发现案涉房产外墙开裂，存在渗水可能，此时房产交付仅一年，现一审法院已查实外墙贴砖等均由施工单位完成，周军未改动装修，且未有证据证明开裂系周军使用不当造成，根据《建设工程质量管理条例》第四十条及参照《商品房销售管理办法》第三十三条的规定，外墙防渗漏属于保修范围，现仍处于保修期内，故案涉房产外墙开裂修复责任应由开发商三隆公司承担。综上，周军要求三隆公司修补案涉房产的内、外墙裂缝，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，一审法院予以支持。三隆公司关于逾期期间应扣除疫情防控期及墙体开裂与其无关的辩解，没有事实法律依据，一审法院不予采纳。另，周军在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的申请，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条“当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：……（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。”的规定，本案案件受理费为50元，预收的案件受理费1470.7元（1520.7元-50元）应予退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，及参照《商品房销售管理办法》第三十三条规定，判决：一、福建三隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向周军支付违约金2819.21元；二、福建三隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起二十日内修补位于福州市马尾区××镇××村××路××号××＃楼××单元的房产内墙及外墙裂缝（以一审法院查明事实部分列明的裂缝为准）；三、驳回周军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由福建三隆房地产开发有限公司负担。 二审中，三隆公司向本院提交：《福州市城乡规划局马尾分局建设项目规划核实情况意见书》《福州市人民政府办公厅关于印发福州市××小区××幼儿园移交规程的通知》《关于亭江鑫区项目公共服务设施权属问题的汇报》《关于确认亭江鑫区项目公共服务设施权属的报告》《亭江鑫区幼儿园移交协议书》，拟证明2019年6月福州市政府突然要求小区配套幼儿园应当移交政府管理，否则无法办理首登。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，三隆公司提交的上述材料均不属于二审新证据，且其未提交原件核对，真实性无法确认，均不予采纳。 根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，周军与三隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案双方对逾期办证违约金的计算期间及三隆公司是否应对案涉房屋内外墙开裂承担修复责任存在争议，本院分析如下： 关于逾期办证违约金。三隆公司主张在计算逾期办证违约金时应扣除2019年6月13日至2020年1月22日办理配套幼儿园移交的期间及2020年1月22日至2020年4月10日新冠肺炎疫情防控的期间。本院认为，案涉房产于2017年9月30日交付，三隆公司依约应于房产交付后365个工作日内即2019年3月22日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而根据三隆公司的主张，福州市政府2019年6月才发文要求进行配套幼儿园的移交，新冠肺炎疫情亦发生在2020年，均晚于合同约定的办证时间，三隆公司因自身原因于2020年4月10日才进行案涉房产项目的总登备案，其主张在计算逾期办证违约金时应扣除配套幼儿园移交的期间及新冠肺炎疫情防控的期间，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于案涉房屋内外墙开裂修复问题。案涉房产于2017年9月30日交付，而根据福州市海晟物业管理服务有限公司出具的《证明》，周军在2017年10月即因房屋内部开裂到物业处报修，即周军收房不足一月即发现内墙开裂，结合三隆公司于2018年4月、8月两次修复案涉房产内墙的事实，一审判决认定案涉房产交付时部分内墙已开裂并无不当，三隆公司应予以修复。三隆公司主张案涉房产系因周军装修及使用不当造成内墙开裂，但其未提交相应的证据予以证明，对三隆公司该主张不予采纳。另，周军于2018年9月发现案涉房产外墙开裂，存在渗水可能，而案涉房产外墙贴砖等均由施工单位完成，周军未改动装修，三隆公司亦未举证证明外墙开裂系因周军使用不当造成，一审法院根据合同约定及相关法律规定认定案涉房产在周军发生外墙开裂时仍处于保修期，三隆公司应对外墙开裂承担修复责任，亦无不当，予以维持。 综上所述，福建三隆房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由福建三隆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄东旭 审 判 员 吴筱洲 审 判 员 符海燕 二〇二一年一月二十日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖