浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初6632号 原告：林楠，女，1990年4月26日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：杨琼,浙江凯信律师事务所律师。 被告：寿亦雯，女，1992年10月9日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 被告：王兆龙，男，1983年2月10日出生，汉族，住江苏省泗阳县。 两被告共同委托诉讼代理人：陈妍雯、寿艳婷,浙江君度律师事务所律师。 原告林楠与被告寿亦雯、王兆龙房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年9月29日立案受理后，依法由审判员陈维清独任审判，于2020年12月2日开庭审理了本案。原告林楠的委托诉讼代理人杨琼，被告寿亦雯及两被告的委托诉讼代理人陈妍雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结（当事人申请庭外和解期间依法不计入审限）。 原告起诉称，原告因在珠海购房急需资金，故出售其名下嘉兴市××幢××室××室。2020年8月25日，两被告与原告的委托代理人张玲签订了《房地产转让居间合同》，约定：原告将嘉兴市××幢××室××室出售给两被告，转让房价款总额人民币两百七十八万伍仟元（2785000元）；支付方式为双方签约时，由两告支付原告定金500000元，2020年9月10日前支付1140000元，2020年11月6日前支付1140000元；违约责任为如两被告未按照合同约定的时间支付购房款超过十日的，原告有权解除合同；被告违约时，需向原告支付违约金500000元、赔偿其造成的损失，除违约方需向守约方支付违约金、赔偿损失外，还应当承担守约方为实现债权支出的费用，包括但不限于律师费、交通费、财产保全费、公证费、诉讼费等相关费用。合同签订后，两被告没有按约定的时间支付定金及房款，原告的委托代理人张玲在与被告微信中多次沟通，要求被告按期支付房款以保证合同正常履行，但被告避而不答，或明确表示不准备履行合同，至2020年9月10日，两被告仍没有支付相应的定金500000元以及相应的购房款1140000元。2020年9月23日，原告向两被告邮寄了解除合同通知书，两被告于2020年9月24日收到上述文书。原告认为，案涉合同系原、被告双方自愿签订，但两被告缺乏契约精神，使原告合同之目的无法实现，故原告诉请判令：一、解除原告与两被告签订的《房地产转让居间合同》；二、两被告支付违约金500000元；三、两被告承担原告为实现债权支付的律师费30000元、诉讼保全保险费1350元；四、本案诉讼费由两被告承担。 两被告答辩称，两被告的确存在违约的事实，但原告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，原告未告知两被告其需要在外地买房急需用钱，两被告的违约行为造成了原告购房资金周转困难；其次，被告寿亦雯在微信聊天中于2020年8月27日、9月5日明确表示不能履行合同，距离原、被告合同签订时间较短，所造成原告损失不大；最后，原告主张的律师代理费及其他损失也应根据原告实际损失予以计算。 针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据： 1.《房地产转让居间合同》及不动产权证、授权委托书各一份，证明原告林楠委托其母亲张玲与两被告签订了案涉房屋转让合同，合同中对房款支付方式、付款时间、违约责任等作出约定。 两被告质证对合同的真实性、合法性、关联性均予以认可；表示对授权委托书的真实性无法确认。 2.原告母亲张玲与被告寿亦雯微信聊天记录三页，证明原告母亲张玲明确告知两被告不按约履行需承担违约责任。 两被告质证对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性予以认可，微信聊天记录可证实合同签订十天后，两被告即明确表示无法履行合同，并未造成原告过多损失。 3.《解除房地产转让合同通知书》一份及邮寄信息四页，证明原告已明确告知两被告因其违约行为，原告要求与之解除合同，并已将上述通知书送达两被告。 两被告质证对该份证据无异议。 4.律师代理协议书及增值税发票各一份、诉讼财产保全增值税发票一份，证明原告为实现债权共支出律师代理费30000元、采取保全措施花费1375元。 两被告质证对证据的真实性无异议。 5.上海往返珠海行程单三页及原告母亲张玲转账记录两页，证明原告出售案涉房屋系由于需要在珠海买房，两被告的违约行为造成原告购房支出增多，相应损失应由两被告承担。 两被告质证称行程单无法证明原告的出行是由于外地购房，原告母亲张玲的支付行为也无法证实原告的购房行为，该组证据无法证实因两被告违约造成了原告损失的扩大化。 针对自己的抗辩，两被告提供了原告委托人张玲与被告寿亦雯微信聊天记录两页，证明原、被告于2020年8月25日签订案涉合同。被告寿亦雯于2020年8月28日已通过微信表示“实在不行也只能对不起，我们也真的很想要”等，至2020年9月5日明确表示无法履约，距离合同签订时间短未造成原告较大损失。 原告质证对证据的真实性无异议，该份证据恰好证实两被告违约的事实。 本院依据两被告的申请，准许证人王某、梁某、薛某、出庭作证。证人王某称，我是嘉兴市君悦房地产经纪有限公司的工作人员，负责与客户的沟通工作。案涉合同中的居间方嘉兴市经开长水源乐房产中介服务部系嘉兴市君悦房地产经纪有限公司的加盟店。在案涉房屋买卖过程中，原告母亲张玲没有提出过要在珠海买房。案涉房屋的出售价格依我的工作经验看没有高出当时的市场价，不然两被告也不会签约，从房屋买卖到现在，案涉房屋所在小区的市场价也没有明确的涨降。在原、被告签约当天，合同约定的定金本来是200000元，是应被告寿亦雯的要求才改成了500000元；证人梁某称，我是嘉兴市君悦房地产经纪有限公司的工作人员，负责找寻房源的工作，与房东进行沟通。我记得原告母亲张玲提过卖房子是为了购房，具体是不是急需资金购房我不知道。我记得当时案涉房屋的挂牌价是2850000元，底价是2800000元，两被告看过房后，对方中介说两被告的购房意愿强烈，让原告母亲张玲把房屋留几天。签约当天，本来合同买方只有被告寿亦雯的名字，定金约定了200000元，后来因为两被告还没有结婚，被告寿亦雯为了保险让加上被告王兆龙的名字，又把定金提高到了500000元；证人薛某称，我是嘉兴沃硕房地产经济有限公司的法人，两被告是我公司的客源，具体由我负责两被告的购房业务。被告自2020年8月起共去原告的出售的房屋看过两次，原告母亲张玲没有提起过要去外地买房。因为两被告表现出的购房意愿很大，我也和对接的中介及原告母亲张玲表示过案涉房屋尽量不要卖与他人。从原、被告签订合同至今，因双方有纠纷诉至法院，两被告中介费至今未付。 本院认证如下：原告提供的证据1-4均系原件或与原载体核对一致的打印件，符合证据构成要件，且与本案事实相关，本院予以认定；证据5无法达到原告的证明目的，本院不予认定;两被告提供的证据经核对与原载体内容一致，且与本案事实相关，本院予以认定;证人王某、梁某、薛某的陈述，与本案事实相关且原、被告对其陈述均未表示异议，本院予以采信。 本院经审理，认定案件事实如下： 2020年8月25日，原告林楠的委托代理人即其母张玲作为出让方（甲方），被告寿亦雯、王兆龙作为受让方（乙方），案外人嘉兴市经开长水源乐房产中介服务部作为居间方（丙方）签订《房地产转让居间合同》一份，约定：“第一条房屋基本情况甲方拥有转让权的房地产坐落于嘉兴市××幢××室××室，《房屋所有权证》／《不动产权证书》证号为：嘉开0047176，地类（用途）：住宅；房屋建筑面积140.60平方米；自行车库面积11.21平方米；汽车位壹个……第二条房屋的价格房屋总价为人民币（大写）贰佰柒拾捌万伍仟元整,（小写）￥2785000元整……第六条购房款的支付时间方式乙方同意按下列期限及方式向甲方支付购房款：1、签约时乙方支付甲方定金人民币（大写）伍拾万元，约定为2020年8月26号之前支付，（小写）￥500000元整，自动转入房款中；2、人民币（大写）壹佰壹拾肆万元整，（小写）￥1140000元整，于2020年9月10日之前支付；3、人民币（大写）壹佰壹拾肆万元整，（小写）￥1140000元整，于2020年11月6号之前支付；5、人民币（大写）伍仟元整，（小写）￥5000元整，由乙方于2020年11月6日前支付给丙方保管，丙方于房屋交接后5个工作日内直接支付给甲方……第十条违约责任2、乙方的违约责任乙方未在合同约定的时间内支付购房款，乙方应按日以未付购房款万分之六向甲方支付违约金。乙方存在其他怠于履行合同义务的行为，乙方应按照本合同购房款的万分之六向甲方支付违约金，乙方存在以下情形应当对甲方承担违约责任，向甲方支付违约金伍拾万元，造成损失的应当另行予以赔偿：……3、未经协商一致，乙方单方面解除合同；4、乙方购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；5、乙方拒绝履行合同义务或存在其他违约行为导致合同解除的……4、违约方除向守约方支付违约金、赔偿损失外，还应当承担守约方实现债权的费用包括但不限于律师费、交通费、差旅费、诉讼费、财产保全担保费、公证费等相关费用……”原、被告分别于落款处签字、捺印。2020年8月27日，被告寿亦雯通过微信向原告林楠的母亲张玲发送“实在不行也只能对不起张姐了，我们也真的很想要”、“我们是非常诚心的，但现在碰到这样的情况我们也是不想的，张姐对不起”，原告林楠的母亲张玲回复“理解，但合同和法律不认人的”；2020年9月5日，原告林楠的母亲张玲发送“关于大树英澜名郡16-201室的房子你们准备什么时候付款”，被告寿亦雯回复“不好意思，我们现在真的没有办法购买，希望老板娘见谅”，在之后的微信聊天中被告寿亦雯均表示无力购买案涉房屋。2020年9月23日，原告林楠向两被告发送《解除房地产转让合同通知书》，告知两被告因其违约行为，原告决定解除合同，并告知两被告因违约造成的损失，原告将通过诉讼方式解决。两被告分别于2020年9月24日、25日签收该通知书。 审理中，两被告称案涉合同于2020年8月25日签订，2020年9月23日原告向两被告发出《解除房地产转让合同通知书》，两被告认为案涉合同存续时间较短，给原告造成的经济损失明显少于合同约定的违约金500000元并申请对案涉房屋2020年9月23日的市场价格及2020年8月25日至2020年9月23日的市场差价进行鉴定。 另查明，原告为实现其合法权利已实际支出律师代理费30000元、保全保险费1375元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产转让居间合同》系双方真实意思表示，内容不违法法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。本案中，被告寿亦雯于2020年9月5日在微信回复原告母亲张玲何时付款时，明确表示因无力支付房款故无法履行合同；原告于2020年9月23日向两被告发送《解除房地产转让合同通知书》，表示两被告未如约付款，原告依照合同约定行使其解除权，两被告分别于2020年9月24日、25日签收上述通知书且未表示异议，故本院认为案涉房屋买卖合同已于2020年9月25日解除。两被告未如约付款的行为构成违约，应承担相应的违约责任，至于两被告应赔偿的违约金数额，本院认为，违约金数额的确定除尊重当事人的约定外，还应综合考虑合同的存续时间及履行情况、两被告过错程度和原告的利益损失等因素，兼顾公平合理和诚实信用原则。本案中，首先，原、被告在合同中虽约定“违约方应向守约方支付违约金500000元”，但审理中查明，2020年8月25日合同签订后，被告寿亦雯于两天后即向原告表明无法履行合同，2020年9月5日及之后的微信聊天中更是明确表示“没有能力购买”，案涉合同的存续时间相对较短；其次，证人王某在庭审中表示“自案涉房屋买卖到庭审时，案涉房屋所在小区的市场价没有明确的涨降”，原、被告对其陈述均未表示异议，故本院认为案涉房屋市场价格涨幅在本案中不作为原告预期利益损失的考量因素，为节约双方诉讼成本，两被告旨在证明上述事实而提出的房屋市场价格鉴定不再进行，同时两被告作为完全民事行为能力人，应知晓无论是否实际支付定金均应按照约定履行合同义务，两被告自身存在过错，综合考量以上因素，本院酌定被告寿亦雯、王兆龙赔偿原告林楠违约金150000元，超过部分不予支持。原告主张的律师代理费过高，本院将其调整为12000元，超过部分不予支持。原告主张由两被告负担其支出的保全保险费用，该主张符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告林楠与被告寿亦雯、王兆龙2020年8月25日签订的《房地产转让居间合同》于2020年9月25日解除； 二、被告寿亦雯、王兆龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告林楠违约金150000元； 三、被告寿亦雯、王兆龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告林楠支出的律师代理费12000元、保全保险费1373元； 三、驳回原告林楠其他诉讼请求。 案件受理费减半收取4557元，保全申请费3270元，合计7827元，由原告林楠负担2827元，由被告寿亦雯、王兆龙负担5000元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 陈维清 二〇二一年一月二十二日 法官助理 孟 莹 书 记 员 吴玉婷 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。