浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初5982号 原告：谢小华，男，1959年11月20日出生，住嵊州市。 原告：屠月珍，女，1962年3月8日出生，住嵊州市。 上述原告共同委托诉讼代理人：蔡柏顺，浙江世纪方正律师事务所律师。 被告：嵊州碧恒置业有限公司，住所地嵊州市三江街道兴旺街**嵊州茶叶城****。 法定代表人：欧阳宝坤，董事长。 委托诉讼代理人：罗文。 原告谢小华、屠月珍与被告嵊州碧恒置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢小华、屠月珍的共同委托诉讼代理人蔡柏顺，被告嵊州碧恒置业有限公司的委托诉讼代理人罗文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢小华、屠月珍向本院提出诉讼请求:1.判令被告支付原告违约金188142.60元(从2019年3月31日起至2019年10月16日止按房价款每日万分之二计算)；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月18日，原、被告同时签订了《浙江省商品房买卖合同》和附件八《补充协议书》各3份。《浙江省商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的嵊州市城南新区桥南C地块江湾1号翡翠湾二期B33幢商业50、51、52号商铺3间，建筑面积分别为55.35平方米,91.28平方米,96.27平方米，套内面积分别为53.85平方米、88.8平方米、93.66平方米，分推面积分别为1.5平方米、2.48平方米、2.61平方米，商品房单价分别为20707.25元/平方米、19764.58元/平方米、18212.43元/平方米，总价4703567元，付款方式：非银行按揭分期付款，合同签订时付总价的50%，余款于2017年9月18日前全部付清。房屋交付时间为2019年3月30日前。合同第十条规定，如果出卖人逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约定已全额付清。2019年3月24日，原告按被告的通知前去办理交接房屋手续，但原告及许多购房户发现，被告的房屋严重漏雨无法正常使用，被告也没有按合同第九条规定出具有关证明，因不具备房屋交付条件双方未办成交房手续。后被告对严重漏雨问题进行了改造，改变了主体结构，在室内加砌了一面墙，从而使建筑面积和室内面积比合同约定面积分别减少了0.92平方米、1.6平方米、1.6平方米。2019年10月16日被告电话通知原告去收楼，当日，原、被告在现场办理了房屋交接手续，房屋交付时间比合同约定逾期200天。被告按合同约定应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，现原告根据事实和相关法律以及双方签订的合同约定，提出诉讼请求，请求法院依法处理。 被告嵊州碧恒置业有限公司答辩称：1.案涉房屋符合约定的交付条件，已按约定日期完成交付，被告不存在逾期交付的行为。首先，根据《补充协议书》第三条约定，案涉房屋的交付条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。2018年12月21日，被告即已完成竣工验收备案，因此案涉房屋符合交付的条件。其次，原告并没有提供房屋漏水的证据，也没有任何证据证明漏水严重影响正常居住使用。从事实上来看，当时原告确实没有正常使用房屋，但实际上，原告没有正常使用是因为被告采取的维修行为所产生的结果，与漏水并无直接关联。因此，案涉房屋存在质量问题系保修范围内的质量问题，被告应承担保修责任而非逾期交付责任。最后，被告采取砌墙面的方式维修并不代表案涉房屋存在严重的质量问题。案涉房屋采取砌墙这一减少房屋面积的维修方案本身并不合理，系因施工单位工作失误所致，根据房屋的实际情况，完全可以采取其他损失更小、更易操作的方案。实践中其他楼盘也出现因施工单位疏忽，导致轻微漏水采取了砌墙这一方案的情形。而且，不论被告选择砌墙还是其他维修方式，其目的只是为了防止再次漏水。维修方式并不能反映出房屋漏水严重程度，只要被告愿意承担选择砌墙维修的后果，即便是轻微漏水被告也可以选择这种方式。这种维修方式至多只能证明被告采取的维修方式不合理或者维修困难，并不能证明漏水严重影响正常使用。因此，本案的关键不在于维修方式，而在于当时商铺的真实状态，但目前没有任何证据反映商铺漏水情况。2.原告主张逾期交付违约金于法无据，且主张金额过高。首先，案涉房屋的质量问题并未达到认定逾期交付的条件，原告主张逾期交付违约金于法无据。原告因房屋维修产生的损失应通过另案主张，而非主张逾期交付违约金。其次，原告主张的金额明显高于维修造成的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。最后，原告主张的违约金计算截止日期有误。按照合同约定，案涉房屋的质量问题系保修范围内的质量问题，被告应当于合同约定的时间收楼。若原告拒绝收楼的，应当视为合同约定日期已完成交付。而且，在双方签订《情况说明》时，房屋已经修复完成。原告明知此情况，其应当在签字确认后进行收楼。但原告迟迟未收楼，待十月份才办理房屋交接，此系自行扩大损失。换言之，如果被告存在逾期交付行为，也应当认定《情况说明》签订之日为交付之日。 当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据质证，其中原告为证明其诉讼请求提交的证据有: 证据一、商品房买卖合同、补充协议书各三份，证明合同中约定交房时间、逾期交房违约责任、购房人在什么情况下有拒绝收房的条件等事实。 证据二、收据、发票、汇款凭证共12份，证明原告已经按照合同约定交付了相应的房款的事实。 被告对上述证据没有异议。 证据三、情况说明一份，证明被告经过改造，减少面积部分无法使用的事实。被告对证据三性无异议，对证明目的有异议，情况说明只能说明面积减少，不能证明房屋实际无法使用。 证据四、收楼应缴款明细和面积补差协议书各三份，证明案涉三套房屋实际交付时间是2019年10月16日的事实。被告对收楼应缴款明细的真实性有异议，上面没有加盖公司公章，对面积补差协议真实性没有异议，对其证明目的有异议，只能证明原告实际收楼时间，不能证明交付时间，实际交付时间应当以合同约定交付日期为准。 被告为证明其答辩理由提供的证据有： 证据五、竣工验收备案表1份，证明案涉工程2018年12月21日取得竣工验收备案表，符合交付条件，不存在逾期交付的情况。原告对证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，不能真实反映具体房屋质量问题，只是说明对整体验收,无法证明具体房子存在质量问题。 对上述证据本院认证如下：因质证人对证据一、二、三、五的真实性均未提出异议，其载明内容与本案事实存在关联性，故对本案事实具有相应的证明效力。被告对证据四中的收楼应缴明细真实性有异议，对《面积补差协议书》的真实性没有异议，但原、被告签署的《面积补差协议书》可以与售楼应缴明细相印证，故该组证据对本案事实具有相应的证明效力。 本院经审理认定的事实如下：2017年8月18日二原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定出卖人为被告，买受人为二原告，由买受人购买的商品房坐落在嵊州市环堤北路388号江湾1号翡翠湾二期B33幢商业50、51、52号，合计总价4703567元，二原告于2017年9月18日前全部付清案涉房屋全部房款。商品房买卖合同约定出卖人应在2019年3月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托物业所在地市级或者以上有资质的质量检测机构进行质量检测，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。出卖人逾期交房不超过120日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。同一天两原告与被告又签订补充协议书1份，约定该商品房存在地基基础和主体结构质量问题，但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人，出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。2018年12月21日涉案房屋经过竣工验收备案，后被告书面通知原告方于2019年3月24日交房。当天原告方去办理交接手续时发现房屋严重漏水，未接受房屋。上述房屋经被告维修后，双方于2019年7月16日签署情况说明1份，载明被告开发的嵊州碧桂园江湾一号翡翠湾33幢楼50、51、52号商铺，经双方对上述商铺进行现场面积实测实量，确认上述商铺面积合计减少4.12平方米。同年10月16日二原告与被告签订面积补差协议书，并完成案涉房屋的交接手续。 本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋的实际交付时间。商品房买卖合同约定被告应当在2019年3月30日前将符合条件的房屋交付买受人。被告虽然已经通知原告在2019年3月24日交房，但原告方到达现场后发现涉案房屋存在严重的漏水等质量问题，被告也进行了整改和维修，并因整改原因造成房屋面积减少，双方又书面确定了减少的面积数额，因此可以认定被告交付的房屋存在无法正常使用的质量问题，依据补充协议书的约定出卖人应当负责维修，修复后方可交付给买受人，并且出卖人应承担修复期间的逾期交楼责任。被告辩称房屋质量问题属于保修范围的责任，不应承担逾期交房违约责任的理由与补充协议约定不符，不予采信。被告主张2019年7月16日双方签署《情况说明》时房屋已修复完毕，但即便如此，房屋修复并不等同于房屋交付。故从2019年3月31日起至被告实际交付之日2019年10月16日止，被告应当按照合同约定向原告按日支付已付房价款万分之二的违约金，即4703567元×0.0002×200天=188142.68元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，判决如下： 嵊州碧恒置业有限公司支付谢小华、屠月珍逾期交房违约金188142.68元，款限于本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4064元，依法减半收取计2032元，由嵊州碧恒置业有限公司负担，限嵊州碧恒置业有限公司在本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费4064元，如逾期按自动撤回上诉处理]。 审判员  吴校军 二〇二一年一月二十五日 书记员  李欢添