广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初15495号原告：肖妹香，女，1988年4月22日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：梁艳妃，广东品泰律师事务所律师。被告：陈福，男，1982年11月23日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。第三人：广州家和置业代理有限公司，住所地广州市黄埔区香雪大道中****113铺。法定代表人：李俊霖，执行董事。委托诉讼代理人：关亚迷，系该公司员工。原告肖妹香与被告陈福、第三人广州家和置业代理有限公司（以下简称家和置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用普通程序审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案由审判员秦智勇于2021年1月5日独任公开开庭进行了审理。原告肖妹香的委托诉讼代理人梁艳妃、第三人家和置业公司的委托诉讼代理人关亚迷到庭参加诉讼，被告陈福经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肖妹香向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈福向原告肖妹香支付违约金312400元；2.本案诉讼费用由被告陈福承担。事实和理由：2020年8月7日，就买卖位于广州市黄埔区开源大道814号403房物业一事，在家和置业公司的促成下，肖妹香、陈福及家和置业公司签署了编号为0002004的《房地产买卖合同》，陈福的配偶在签约现场陪同陈福签署合同。同日，肖妹香向陈福支付购房定金9万元，陈福开具了《收款证明》。依据合同约定：陈福应在签署合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由其承担还贷之一切手续费用；同时陈福应当提供资料与协助肖妹香办理按揭贷款；因买方或卖方违反本合同约定，如不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭手续等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务的，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担等额于总楼价百分之十的违约金。2020年8月22日，肖妹香为办理该物业之按揭手续与广州良策按揭代理有限公司签署《委托确认书》，并支付了按揭服务费3400元。合同签订后，肖妹香如约履行合同义务支付购房定金及办理按揭手续，但陈福一直未按照合同约定办理提前还贷申请手续及提供相关资料协助肖妹香办理按揭手续。2020年9月初，陈福先后向家和置业公司及肖妹香提出因其妻子不同意卖房而拒绝出卖房屋，此后三方一直协商继续买卖房屋事宜未果。2020年9月17日，家和置业公司向陈福发出《关于办理按揭手续敦促函》要求陈福配合办理按揭手续，肖妹香也多次跟接洽要求陈福继续出售房屋，但陈福一直拒绝继续出卖房屋，并在肖妹香不知情的情况下将购房定金9万元退回至肖妹香账号。综上所述，陈福拒绝履行合同义务、拒绝出售房屋的行为已经严重侵害了肖妹香的合法权益，使肖妹香遭受到重大的经济损失。为维护肖妹香的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，支持肖妹香的诉讼请求。被告陈福未出庭应诉，其庭后到庭陈述：双方于2020年8月7日签订了房屋买卖合同，我方没有详细看合同内容，该合同只在附件第二条（二）约定了买方应在原抵押银行通知还贷之日起3天内将首期楼款存入卖方供款账户内。我方9月初电话催促中介李俊霖，要求其催促买方在一周内将首期款打到账户，中介反馈买方最快到9月中旬才能支付，且该时间也不确定，因为买方需将其自有的房子出售了才可以筹齐首期款，我方当时就表示不同意，然后我方就跟妻子商量房子不卖了，定金退还买方。第三人家和置业公司陈述，对肖妹香的诉讼请求没有意见。经审理查明，2020年8月7日，陈福（卖方）与肖妹香（买方）、家和置业公司（经纪方）三方共同签订了《房地产买卖合同》（合同编号0002004），约定：卖方将位于广州市黄埔区开源大道814号403房以2450000元出售给买方，房屋建筑面积为95.79平方米。合同第三条约定，卖方合法持有《房地产证》，号码为粤不动产权第06009959。物业有抵押登记。合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则按以下方式处理：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期日每日总楼价1‰向守约方支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还……。合同第七条约定，基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中买方应向经纪方支付54000元。上述合同附件对付款方式进行了补充约定：1.定金：90000元买方须在2020年8月7日支付给卖方。3.出资赎契：卖方应在合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按买方出资赎契的方式办理赎契手续，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭服务机构人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定之按揭服务机构人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务机构人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方应在原抵押银行通知还贷之日起3天内将首期款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。4.首期楼款：650000元买方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由买方付至卖方供款账号内。6.楼款余款以按揭贷款的方式支付，买方须在合同签订后20天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》、提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助。8.买卖双方于签订本合同后15天内书面委托纪经方推荐之按揭服务公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用。合同签订当天，肖妹香向陈福支付定金90000元。2020年8月22日，肖妹香委托广州良策按揭代理有限公司办理涉案房屋相关的按揭（抵押）贷款手续，并向该公司支付咨询费3400元。2020年9月11日，家和置业公司的工作人员通过微信询问陈福其妻子是否在办理按揭所需的资料上签名，陈福表示其妻子不同意签字。工作人员进一步询问“您太太是不想卖了吗？”陈福回复“是这个意思”。2020年9月14日，陈福通过微信告知肖妹香，“由于我老婆不愿意签字，房子没法卖你了，抱歉。”2020年9月17日，家和置业公司向陈福发出《关于办理按揭手续敦促函》，告知陈福物业买卖流程已进入到买卖双方办理按揭手续过程，买方已将按揭资料提交齐全，要求陈福于2020年9月22日前将办理按揭手续所需相关资料提交齐全。2020年9月22日，陈福自行将收取的90000元定金退还给肖妹香。还查明，肖妹香于2020年8月7日向家和置业公司支付10000元中介费，8月26日支付10000元，10月3日支付5000元，12月6日支付18000元，1月3日支付11000元。家和置业公司向肖妹香开具了相应金额的《收款收据》。陈福主张其于2020年8月27日去银行申请了提前还贷，之后其通知中介公司转告肖妹香支付首期款，为证明其上述主张，其提交《提前还款说明》及其与中介李俊霖的微信聊天记录作为证据。《提前还款说明》载明“陈福：您的提前还款申请已受理，请于2020年9月27日前向供款账户存入还款资金732280元。”陈福与李俊霖的微信聊天记录显示，陈福询问买方的首期款资金何时到位，李俊霖回复称9月中旬。对于陈福提交的《提前还款说明》，家和置业公司表示没有银行盖章，不予认可，陈福从未告知中介其申请了提前还贷，也未告知何时银行要扣款;对于微信聊天记录的真实性认可，但是陈福只是问首期款准备得怎样，并没有告知银行何时要扣款。肖妹香对上述证据均不予认可，其表示陈福从未告知其向银行申请提前还款、还款的具体账号及金额，中介方亦一直向其表示陈福尚未申请提前还款。庭审中，肖妹香明确其诉讼请求的违约金系解除合同的违约金，其主张合同第六条约定的违约金为总楼价的10%即245000元，但该违约金远远不足以弥补其损失，涉案房屋现市场价格约300万元，比合同交易价格高出55万元，且其为该房屋交易支付了中介费54000元、按揭费3400元，为本诉讼支付律师费10000元，故其申请将违约金增加至312400元（245000+54000+3400+10000）。肖妹香为证明其主张，提交同小区在售房源价格情况的网上截图以及10000元的律师费《发票》作为证据。网上截图显示2020年9月11日至9月17日同小区挂牌均价为30016元/平方米。上述事实，有《不动产权证书》《广州市不动产登记查册表》《房地产买卖合同》及附件、《收款证明》《委托确认书》、销售票据、微信聊天记录、《收款收据》《关于办理按揭手续督促函》、网上截图、转账记录、《发票》《提前还款说明》及各方当事人陈述等予以证实。本院认为，肖妹香与陈福签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，对各方当事人均具有约束力，双方当事人应当严格履行合同义务。关于肖妹香要求陈福支付违约金312400元。根据《房地产买卖合同》附件的约定，买卖双方应于签订合同后15天内即2020年8月22日前提交交易所需的全部资料，但陈福在中介多次催促后一直未提交，直到2020年9月11日明确表示其妻子不愿意签名，其妻子不想卖房子，故合同未能继续履行的责任在于陈福。陈福陈述其向银行申请了提前还贷，并通过中介告知了买方，但其无证据证明其告知中介及买方其申请提前还贷及买方需将首期款转入还款账号的具体时间、账号，本院对陈福的陈述不予采信。陈福已将收取的定金退回给肖妹香，肖妹香在本案中明确其诉请的违约金为解除合同的违约金，表明双方的房屋买卖合同关系事实上已解除。本案系陈福违约，根据《房地产买卖合同》第六条的约定，陈福应承担的违约金为总楼价的10%，即245000元。肖妹香主张其实际损失高于违约金，但其提交的同小区在售房源价格情况的网上截图中的价格为房屋的放盘价，不能以此作为确定肖妹香损失的依据。综合考虑当时的市场行情以及肖妹香实际支付的费用等因素，本院认为合同约定的违约金足以弥补肖妹香的实际损失。肖妹香要求增加违约金至312400元理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告陈福于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖妹香支付违约金245000元；二、驳回原告肖妹香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5986元，由原告肖妹香负担1291元，由被告陈福负担4695元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  秦智勇二〇二一年一月二十五日书记员  林 婕刘婉仪