江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0192民初4110号原告：南京金象城物业管理有限公司，统一社会信用代码91320106302431500F，住所地南京市鼓楼区山西路****。法定代表人：徐晓雷，董事长。委托诉讼代理人：孙婷婷，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈悦，北京市炜衡（南京）律师事务所实习律师。被告：陈敏，女，1987年9月24日生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：陈辉，男，1988年7月19日生，汉族，住江苏省句容市，系原告丈夫。原告南京金象城物业管理有限公司（以下简称金象城物业公司）与被告陈敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金象城物业公司的委托诉讼代理人孙婷婷、沈悦、被告陈敏的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金象城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费9281.79元（2015年10月至2020年12月期间）；2、判令被告向原告支付公摊水电费1074元（2015年1月至2019年6月期间）；3、判令被告支付违约金13551.72元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：海德北岸城小区位于南京市浦口区，由南京金东房地产开发有限公司（以下简称金东公司）开发建设，总住户2809户。2009年金东公司与南京海德物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，自2015年10月开始，原告承继上述服务合同，实际为海德北岸城业主提供物业服务。2016年3月19日，金东公司与原告补签了《前期物业服务合同》。原告按照合同约定，勤勉尽职地为海德北岸城小区业主提供了物业服务至今。被告系海德北岸城小29幢905室的业主，其房屋面积98.22平方米；按照合同约定，高层住宅的物业费为1.5元／月／平方米。现被告拖欠原告2015年10月至2020年12月期间的物业服务费9281.79元，拖欠2015年7月至2019年6月公摊水电费1074元，以及物业服务费滞纳金／违约金13551.72元（从逾期之日起按照每天千分之三的标准计算至起诉之日）。特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告陈敏辩称，原告主体不适格；不认可同业转包行为；被告认为物业服务合同无效，故不需要向原告支付任何费用，另原告入驻小区后不作为，且多次与小区业主发生争执侮辱殴打小区业主。本院经审查认定事实如下：2009年，原告金东公司与南京海德物业管理有限公司（以下简称海德物业）签订《前期物业服务合同》，约定由海德物业为海德北岸城住宅楼提供物业服务。2015年8月26日，海德物业与金象城物业公司签订《海德北岸物业项目委托管理协议》，该协议第一条约定：自2015年10月1日起，海德物业委托金象城物业公司对海德北岸1—4期物业项目进行管理，并在街道物管办进行报备。第二条约定：金象城物业公司将按照《前期物业服务合同》执行有关合同内容，按照合同约定收取相应的物业服务费，并由金象城物业公司开具发票；委托管理期间的所有税费由金象城物业公司承担。第三条约定：原北岸项目物业管理中心以2015年9月30日作为资产清理时点，以资产负债表为依据，此前的债权债务由海德物业承担，此后发生的债权债务由金象城物业公司承担；金东房地产开发有限公司对上述金象城物业公司应承担的债务承担连带责任。原北岸物业的债权债务经双方确认后与海德北岸1—4期审计结果一并处理。第四条约定：2015年10月25日前，海德物业与金象城物业公司协同将原海德北岸物业管理中心人员的劳动合同及社保关系转至金象城物业公司，……。第五条约定：原海德物业在经营管理过程中对外所签订的合同，未履行完毕的，金象城物业公司必须继续承继并履行。……2016年3月29日，金东公司（甲方）与金象城物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，选聘乙方对海德北岸城（一、二、三、四期）住宅小区提供物业服务，物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为：小高层住宅1.1元/月/平方米、高层住宅（18层-24层）1.2元/月/平方米、高层住宅1.5元/月/平方米、商业用房1.5元/月/平方米。合同第七条约定：1.本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担；2.因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担……合同第九条公共能耗分摊费及共他费用按下列方式分摊：1.物业公共区域能耗费由全体业主按实际用量、户平均分摊；2.单元楼道内公共照明电费由单元内业主按实际用量、户平均分摊；3.电梯运行电费由有电梯楼房内2层及以上业主按实际用量、户及楼层系数分摊（楼层分摊系数另见附件）；4.二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。合同第二十四条约定：乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金。第二十五条约定：甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额0.3%向乙方支付违约金。合同第三十条约定：本合同期限自2016年4月18日起至业委会成立之日，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。庭审中，金象城物业公司主张自2015年10月1日即入驻案涉小区提供物业服务。还查明，南京市浦口区物价局于2014年12月15日下发浦价发（2014）44号文，对海德物业就海德北岸三期小区住宅物业管理收费问题作了批复，同意对海德北岸小区以招投标方式确定的小区住宅前期物业管理公共服务收费标准（小高层住宅1.5元/元/月﹒平方米）进行备案。另查明，被告陈敏系南京市江北新区泰山街道迎江路59号海德北岸城29幢905室业主，房屋建筑面积98.22平方米，该幢建筑层高30层，房屋坐落于案涉海德北岸城小区内。自2016年1月1日起至今，被告未交纳案涉房屋物业费，自2015年10月，被告未交纳案涉房屋公摊水电费。金象城物业公司于2019年8月4日上门催交并张贴催费通知单。上述事实，有当事人庭审陈述、《物业管理服务合同》、《业主临时规约》、南京市浦口区物价局浦价发（2014）44号文件、催费通知单等证据在卷证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主和物业服务企业均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，建设方金东公司于2009年与海德物业签订前期物业服务合同，后海德物业于2015年8月26日将案涉小区物业服务业务全部转委托给金象城物业公司进行管理，并与之签订海德北岸物业项目委托管理协议，根据《物业管理条例》第三十九条之规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”，故上述委托管理协议无效。另根据《物业管理条例》第二十四条第二款之规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”本案中，金象城物业公司未举证证明其与金东公司之间的《前期物业服务合同》，系通过合法的招投标程序或经过本辖区相关行政主管部门批准后协议签订，故被告辩称上述《前期物业服务合同》无效的意见，本院予以采纳。根据相关法律规定，虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。本院认为，原告金象城物业公司自2015年10月起为案涉小区提供物业服务至今，被告作为小区业主已实际接受了物业服务，应当向金象城物业公司交纳物业费，因金象城物业公司未能向法庭提交其在政府部门备案的物业管理收费标准，考虑到金象城物业公司在提供物业服务过程中存在诸多不足之处，本院酌定物业费按1.3元/月/平方米为宜，据此，现被告拖欠原告2015年10月至2020年12月期间的物业服务费8044.22元（1.3元/月/平方米*98.22平方米*63月），被告拖欠原告2015年10月至2019年6月公摊水电费922.92元（970.95元-256.15元+256.15元/16*13），以上合计8967.14元。原告金象城物业公司关于要求被告支付违约金或滞纳金13551.72元元的诉请，因金象城物业公司与金东公司之间的《前期物业服务合同》系无效合同，且结合被告陈述及提供的证据，能够证明金象城物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，被告并非恶意拒交物业费，故对其主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十四条第二款、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈敏于本判决生效之日起五日内向原告南京金象城物业管理有限公司支付物业服务费8044.22元、公摊水电费922.92元，以上合计8967.14元。二、驳回原告南京金象城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取计160元，由被告陈敏负担69，由原告南京金象城物业管理有限公司负担91元。本判决为终审判决。审判员  赵璐瑜二〇二一年一月五日法官助理陆伦伦书记员马琳