福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终241号 上诉人（原审原告、反诉被告）:詹仁忠，男，1976年8月11日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：柯兆彬，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴宝传，福建合伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建倪世集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区工业路**（乌山西路**）。 法定代表人：倪兆玉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：左向真，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄朝铭，福建智君律师事务所律师。 上诉人詹仁忠因与被上诉人福建倪世集团有限公司（以下简称“倪世集团”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 詹仁忠上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、案涉房产已于2015年被征收，倪世集团利用已经征收待拆迁的房产进行二次租赁，系无权处分，在未经权利人追认的情况下，本案双方当事人于2018年12月5日签订的《租赁经营合同》应认定无效，詹仁忠已依法申请一审法院调取案涉房产拆迁协议、拆迁款发放凭证、产权注销情况等材料以证明上述事实，但一审法院未予调取，仅凭福州凤凰房屋征收工程处出具的《情况说明》即简单认定案涉房屋已由福建省黎明企业集团公司于2019年1月10日签订征收补偿安置协议书，属认定事实不清，请求二审法院依法调取上述材料以查明本案事实。二、如前所述，本案双方当事人于2018年12月5日签订的《租赁经营合同》应认定无效，詹仁忠在上述合同签订后共支付了租金447963.78元，倪世集团应予以返还；在詹仁忠使用期间的电费应按照国家标准计算，倪世集团超额收取的电费142932.1元系不当得利，亦应返还；倪世集团明知案涉房产已于2015年被征收，依旧将案涉房产出租给詹仁忠，对此存在过错，应向詹仁忠支付装修费101823.08元。 倪世集团辩称，一、案涉租赁物属福建省黎明企业集团所有，福建省黎明企业集团授权倪氏集团对外出租，倪氏集团与詹仁忠签订租赁合同系经授权将案涉房屋出租，詹仁忠关于无权处分及合同无效的主张不能成立。二、詹仁忠主张案涉房屋于2015年被征收及产权注销，没有任何依据。根据拆迁实施单位福建凤凰房屋征收工程处出具的说明和征收通知，2019年1月10日福建省黎明企业集团与福州凤凰房屋征收工程处签订房屋征收补偿安置协议书，2020年5月12日通知收房，2020年6月12日封房，并由拆迁房屋所在地的鼓楼区洪山镇人民政府在上述说明和征收通知中签署“情况属实”、盖章，确认上述事实。本案双方当事人于2018年12月5日签订《租赁经营合同》时，福建省黎明企业集团并未签订拆迁协议，且自2018年12月5日詹仁忠取得租赁物至2020年6月12日收房期间，并未影响詹仁忠对租赁物的使用。三、即使合同无效，由于詹仁忠已占有使用租赁物，其就此所得的利益也构成不当得利，其依法应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，其无权要求返还租金。 詹仁忠向一审法院起诉请求：1.确认詹仁忠和倪世集团于2018年12月5日签订的《租赁经营合同》（编号×××30）无效；2.倪世集团返还詹仁忠租赁押金55033元及水电押金5500元；3.倪世集团返还詹仁忠已支付的租金447963.78元；4.倪世集团退还詹仁忠超额收取的电费142932.1元；5.倪世集团支付詹仁忠装修损失101823.08元。 倪世集团向一审法院提出反诉请求：詹仁忠支付2020年6月5日至6月8日的租金3669元、2020年5月1日至6月8日的电费33385元、2020年5月1日至6月8日水费2584元，以上合计39638元。 一审法院认定事实：2018年12月5日，詹仁忠（系乙方）和倪世集团（系甲方）签订《租赁经营合同》（合同编号：×××30）一份，约定：1.甲方将位于福州市鼓楼区××路××号××层××＃××平方米范围的经营场地出租给乙方；租赁期间从2018年12月5日起至2020年12月4日止，从2018年12月5日起至2019年2月4日止为装修免租期，从2019年2月5日开始计租；租金为每月56.88元／平方米，支付方式为两个月支付一次，共计55033元。2．乙方于合同签订后三个工作日内向甲方支付相当于两个月租金的款项55033元作为租赁押金；乙方向甲方缴付水电费押金5500元；乙方其租赁场地发生的水电费按实际用量计收，上述费用乙方应在每月1-5日交给甲方财务部门。3.本合同终止，在缴清所欠甲方的一切费用后，乙方应自动归还承租的经营场所；乙方归还经营场地和设施时，不得以任何理由向甲方提出赔偿其支出的各项费用，不得要求甲方支付其搬运、撤离等费用。4.合同有效期间内，如遇国家法律政策、不可抗力、政府规划拆迁等致使本合同无法继续履行的，本合同终止，双方均不承担相关责任；政府规划拆迁给予的装修补偿等所有拆迁补偿款均与乙方无关，归甲方享有全部权益。 2020年5月12日，福州凤凰房屋征收工程处向福建省黎明企业集团公司发出征收通知称，白马路沿线西侧、柳河路以南店面1270.68平方米征收房屋将于2020年6月12日封房。鼓楼区洪山镇人民政府在该通知上载明“情况属实”并盖章确认。 2020年7月27日，福州凤凰房屋征收工程处出具情况说明一份称，2019年1月10日福建省黎明企业集团公司和该工程处签订房屋征收补偿安置协议书，将上述地段1270.68平方米房屋予以征收，2020年5月12日书面通知征收房屋，6月12日封房。鼓楼区洪山镇人民政府在该情况说明上载明“情况属实”并盖章确认。 另，倪世集团提交的催缴租金通知显示，倪世商业管理处于2020年6月1日向詹仁忠发出通知要求其缴纳2020年6月5日至2020年6月8日四天的租金3669元。倪世集团提交的收缴水电费通知单显示，詹仁忠尚欠电费33385元（实用度数28780度，单价1.16元）、水费2584元（实用水吨497吨，单价5.2元）。 再查，福建省黎明企业集团公司出具落款时间为2018年3月23日的授权委托书一份，载明该公司将位于福州市鼓楼区××镇××路××路××路××号××平方米的房屋全权授权委托倪世集团管理、使用和对外出租，授权期限从2018年3月23日至2021年3月22日。 2020年8月6日，福建省黎明企业集团公司出具情况说明一份称，上述案涉地段1270.68平方米房屋的征收补偿款由其收取，倪世集团未收取上述案涉路段房屋与拆迁有关的任何款项。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。詹仁忠和倪世集团之间签订的本案《租赁经营合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。詹仁忠主张本案合同应属无效，对此一审法院认为，根据本案现有证据，尤其是倪世集团提供的授权委托书和情况说明来看，本案租赁合同并不存在合同无效的法定情形，故詹仁忠主张合同无效的诉请，一审法院不予支持。 关于詹仁忠返还租金、退还超额电费和支付装修损失的诉请，一审法院认为，如前所述，本案合同合法有效，詹仁忠作为承租方依约支付租金，是其基本义务，其现主张返还租金，于法无据，一审法院不予支持。关于超额电费问题，根据詹仁忠提交的收款收据、水电费通知单来看，除最早一张收款收据外，其他收款收据、水电费通知单中载明的电费单价均为1.16元，詹仁忠在合同履行过程中按照核定用电量和约定价格向倪世集团支付电费，从未提出异议，应视为其认同该电费单价和电费金额，且双方自行约定履行的电费单价和电费金额，应属于正常的市场商业交易行为，詹仁忠现主张退还超额电费，无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。关于装修损失，詹仁忠根据自身实际经营情况需要，对案涉租赁房产进行装修，是其自主经营商业行为，现因政府规划拆迁致使本案合同无法继续履行，本案合同终止，双方互不承担相关责任，且詹仁忠亦未提交充分有效的证据证明其实际装修的具体金额等情况，故詹仁忠主张倪世集团支付装修损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于詹仁忠主张退还租赁押金、水电押金诉请，倪世集团对此亦提出反诉请求，并辩称同意扣除相应费用予以退还。本案中，詹仁忠主张其于2020年6月1日已经搬离案涉租赁房产，倪世集团主张詹仁忠于2020年6月8日搬离，双方于庭审中均确认并未办理相关交接手续，对此一审法院认为，詹仁忠作为承租人主张其于2020年6月1日搬离，但未提交证据予以证明，应承担相应举证不能的不利后果，故其应当向倪世集团支付2020年6月5日至2020年6月8日的租金，即55033元÷2×4/30=3668.87元。詹仁忠对倪世集团主张的电费度数无异议，结合前述内容，其应当向倪世集团支付电费28780×1.16元=33384.8元。詹仁忠对水费无异议，其应当向倪世集团支付水费2584元。倪世集团收取詹仁忠租赁押金和水电押金共计60533元，相应扣减上述费用后，倪世集团应向詹仁忠退还押金共计60533元-3668.87元-33384.8元-2584元=20895.33元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、福建倪世集团有限公司于本判决生效之日起十日内向詹仁忠退还租赁押金、水电押金共计20895.33元；二、驳回詹仁忠的其他诉讼请求；三、驳回福建倪世集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6189元（预收詹仁忠12378元），由詹仁忠负担6002元，福建倪世集团有限公司负担187元；本案反诉受理费减半收取395元（预收福建倪世集团有限公司790元），由詹仁忠负担。 二审中，詹仁忠向本院申请调取鼓楼区柳河路1号房产的《拆迁协议》及拆迁款发放凭证，本院经审查认为，詹仁忠提起该申请为主张案涉房产已于2015年由福州市鼓楼区住房保障和房产管理局征收，因一审法院已查明该房产的征收情况，故对詹仁忠上述申请，本院不予准许。根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于案涉《租赁经营合同》是否有效的问题。案涉房产权属归福建省黎明企业集团公司所有，福建省黎明企业集团公司于2018年3月23日出具授权委托书一份，将位于福州市鼓楼区××镇××路××路××路××号××平方米的房屋全权授权委托倪世集团管理、使用和对外出租，授权期限从2018年3月23日至2021年3月22日。后詹仁忠和倪世集团签订《租赁经营合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。詹仁忠现以案涉房产已于2015年被征收为由主张诉争《租赁经营合同》无效，根据查明的事实，2020年7月27日，福州凤凰房屋征收工程处出具情况说明一份称，2019年1月10日福建省黎明企业集团公司和该工程处签订房屋征收补偿安置协议书，将上述地段1270.68平方米房屋予以征收，2020年5月12日书面通知征收房屋，6月12日封房。鼓楼区洪山镇人民政府在该情况说明上载明“情况属实”并盖章确认。可见，福建省黎明企业集团公司于2019年方签订房屋征收补偿安置协议书，詹仁忠的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 如前所述，案涉合同合法有效，各方均应遵照合同约定履行各自的义务。倪世集团收取詹仁忠租赁押金和水电押金共计60533元，一审法院判决倪世集团扣减詹仁忠拖欠的租金、水电费后退还剩余押金20895.33元，符合客观实际，本院予以维持。詹仁忠要求倪世集团返还已支付的押金、超额收取的电费、装修损失等，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，詹仁忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12378元，由詹仁忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年一月十八日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君