上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0115执异69号案外人：上海展辉酒店管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崂山路**********。法定代表人：陈伟杰。申请执行人：上海伟美网络有限公司，住所地上海市浦，住所地上海市浦东新区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：翁碧华，执行董事。申请执行人：陈礼容，男，1971年1月15日生，汉族，住福建省。申请执行人：陈光，男，1966年2月15日生，汉族，住福建省。上述三申请执行人共同委托诉讼代理人：金鑫，上海华勤基信律师事务所律师。被执行人：上海龙发酒店管理有限公司，住所地上海市浦，住所地上海市浦东新区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈志欢，执行董事。本院在执行申请执行人上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光与被执行人上海龙发酒店管理有限公司、宋沪军房屋租赁合同纠纷一案过程中，案外人上海展辉酒店管理有限公司就本案的执行标的物座落于上海市浦东新区崂山路XXX号底层101室、102室、二层的房屋(以下简称“涉案房屋”)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人上海展辉酒店管理有限公司称，案外人的某1代表人于2019年11月1日与涉案房屋的所有权人陈某某签订房屋租赁合同，合同签订后，陈某某将涉案房屋交付案外人使某。同年12月15日，陈伟杰等人共同设立案外人，并对涉案房屋予以装修，且支付了相应租金。本院于2020年4月24日至涉案房屋处张贴公告，要求返还房屋。案外人认某某通过签订租赁房屋的方式合法占有房屋，案外人理应享有充分租赁权。故向本院提出异议，请求终止对涉案房屋的执行措施。申请执行人上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光共同认为，案外人并不符合法律规定的某2人条件，案外人在本案中提出异议的根本目的并某维护其合法权益，而为阻挠执行。房屋所有权人从原所有权人处购买房屋之时，明知该房屋设有租赁。且案外人与现房屋所有权人签订的房租价格过低，并非善意。案外人与被执行人混同营业。其所提异议无事实和法律依据，请求驳回案外人的某2。本院查明：本院在执行申请执行人上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光与被执行人上海龙发酒店管理有限公司、宋沪军房屋租赁合同一案，因被执行人未按执行通知履行已经发生法律效力的(2019)沪0115民初15031号民事判决书确定的付款义务，申请执行人向本院申请强制执行，案号为(2020)沪0115执6716号。本院于2020年4月24日至涉案房屋处，张贴腾退公告。另查明：2018年11月11日，涉案房屋的二层的产权人登记为陈某某，为单独所有；涉案房屋的底层产权人登记为陈志荣、陈某某、陈夏平，为共同共有。2019年11月1日，陈某某(作为“甲方”、“出租方”)与陈伟杰(作为“乙方”、“承租方”)签订《房屋租赁合同》(以下简称《10租赁合同》)一份，该合同第一条第1款约定：“甲方将涉案房屋出租给乙方。”第二条第1款约定：“租赁期限为10年，自2019年11月1日起至2029年10月31日止。”第三条第1款约定：“该房屋的月租金为166,600元/月，不含物业费，不含税费。”该条第2款约定：“租金每三月支付一次，即人民币499,800元；租金先付后用，首期租金应于本协议签订之日起3日内支付，以后各期租金于下一周期开始提前15天支付。”该条第4款约定：“租金以现金或转账方式支付，甲方在收到乙方租金押金后必须开具收据给乙方。若转账，则汇入以下账户：户名：陈某某，账号：……394开户行：浙江泰隆银行上海南翔支行。”第六条第6款约定：“租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将该物业全部或者部分转租或变相转借给第三方，如发生上述情况均属重大违约行为，甲方有权采取断水断电等措施，收回租赁房屋并提前终止合同，并依据本合同第八条追究乙方违约责任。”同日，陈某某(作为“甲方”、“出租方”)与案外人(作为“乙方”、“承租方”)签订《房屋租赁合同》(以下简称《02租赁合同》)一份，该合同第一条第1款约定：“甲方将涉案房屋中二层出租给乙方。”该条第2款约定：“乙方对甲方所出租的房屋作了充分了解，并愿意承担该房屋，甲方不提某办理营业执照所需的相关证明(除房产证外)。由于执照等原因的造成损失、停止营业等，甲方概不负责，期间的租金照常正常交付。”第二条第1款约定：“租赁期限为2年，自2019年11月1日至2021年10月31日止。”第三条第1款约定：“甲乙双方商定，该房屋月租金为人民币大写：2019年11月1日至2020年10月31日月租金50,000元，2020年11月1日至2021年10月31日月租金60,000元。”陈伟杰在合同的“乙方(承租方)”处签字、署期。2019年12月13日，案外人经登记设立。2020年4月15日，陈伟杰向陈某某的浙江泰隆商业银行尾号为394的银行账户转账方式支付499,800元。在“附言”处载明：“房租”。2019年11月6日，本院作出(2019)沪0115民初15031号民事判决，在该判决书的“经审理，本院确认如下事实”部分中载明：“涉案房屋权利人原为上海宁熠钢铁贸易有限公司。2012年5月10日，原告伟美网络公司作为出租方(甲方)，与被告龙发酒店作为承租方(乙方)，签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，租期自2012年1月24日至2022年1月8日，合同并对租金等其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，各方遵照履行。”以及“2018年11月11日，上海市浦东新区崂山路XXX号二层的产权登记于案外人陈某某名下。”后本院判决：“被告上海龙发酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内腾退上海市浦东新区崂山路XXX号底层、二层房屋并返还原告上海伟美网络有限公司、陈礼容、陈光。”以上事实，由(2020)沪0115执6716号公告、《10租赁合同》《02租赁合同》、案外人营业执照、网上银行电子回单、(2019)沪0115民初15031号民事判决书等在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行异议制度的设立目的在于对案外人合法权益予以救济，排除不当的执行行为。本案中，案外人认某某系涉案房屋真实承租人即房屋的使某人，故本案的争议焦点在于其是否享有对涉案房屋的合法占有，以及能否排除执行。第一，案外人系于2019年12月13日成立，但其与涉案房屋的权利人陈某某签订的《02租赁合同》却签订于同年11月1日，明显早于其成立时间。虽然按照《中华人民共和国公司法》及其有关司法解释的规定，公司成立之前，以公司的名义或者为公司的利益签订的合同，可以由设立后的公司继受，但在案外人并某向本院出具有关继受该租赁合同的意思表示之前，本院难以确定其享有该租赁合同中约定的涉案房屋部分租用之权益。第二，根据《02租赁合同》的约定，其租用的范围为涉案房屋中二层部分，但本院受理的(2020)沪0115执6716号一案及其执行依据(2019)沪0115民初15031号民事判决中要求腾退及归还的涉案房屋包含了两部分：二层以及底层，现案外人主张对抗全部腾退范围，明显超过其合理保障的范围。第三，按照《02租赁合同》的约定，其每月租金的金额分别为2019年度至2020年度为5万元以及在2020年度至2021年度为6万元。但其并某向本院提某任何证据证明其向涉案房屋的权利人陈某某支付过该些款项，本院对案外人履行该租赁合同的真实性存疑。且按照《10租赁合同》的约定，涉案房屋的租金为每月166,600元，每一季度支付一次，支付的账号亦为陈某某的浙江泰隆商业银行的账号。现从案外人提某的证据上来看，系陈伟杰按照《10租赁合同》约定的金额、付款期限及收款账户等条件付款。陈伟杰按月履行合同，即使存在租赁的建立，亦为陈伟杰与陈某某建立的租赁合同关系。陈伟杰虽然系案外人的某1代表人，但两者为不同的主体，两者亦不存在混同的情况下，陈伟杰与陈某某建立的租赁合同关系，并不能随意当然突破合同相对性，及于案外人。且《10租赁合同》明确约定，如果转租涉案房屋，应经产权人的书面同意。现案外人主张其基于租赁而占有的涉案房屋，在无法依照《02租赁合同》的约定而享有的占有的情况下，亦无法提某证据证明其通过转租而获得。另外，虽然涉案房屋的产权于2018年11月份由上海宁熠钢铁贸易有限公司变更为陈某某等人，但陈某某等人受让系争房屋之时，理应知晓该房屋上存有申请执行人与被执行人之间的租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故设立于涉案房屋之上、截止至2022年1月8日、建立在申请执行人与被执行人之间的租赁合同关系约束力仍可对抗涉案房屋所有权人，故申请执行人仍享有对涉案房屋的合法占有权益。现涉案房屋的所有权人自行将该房屋出租给案外人或陈伟杰，仍应承担履行不能的法律后果，案外人并不享有对涉案房屋的合法占有。案外人所提异议，并无法律和事实上的依据，本院难以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人上海展辉酒店管理有限公司的某2请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  胡 鑫审 判 员  单宇驰审 判 员  袁文瀚二〇二一年一月二十二日法官助理  吴丽娜书 记 员  吴丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。