江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初8985号 原告：江苏乐之地置业投资有限公司，统一社会信用代码9132132205517709XF,住所地沭阳县沭城街道台州南路**。 法定代表人：黄碎荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋昊洋，该公司员工。 委托诉讼代理人：张明华，该公司员工。 被告：李得进，男，1984年10月13日出生，淮安市人，居民，住淮安市清江浦区。 原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法由审判员彭金波适用简易程序于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋昊洋、张明华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金、物业管理费、滞纳金、占用费（计算至2020年12月31日）、免租期费用，共计471933元，不予退还保证金55180元。事实和理由：1、原被告双方签署租赁期为2016年9月28日-2021年9月27日的五年关于沭阳乐之地商业广场8栋四层B4-9/10号商铺的租赁合同（以下简称“原合同”）。鉴于原合同履行过程中，被告违约提前撤场，严重违反原合同第22.8条之约定。因此，被告应归还装修免租期全部费用和减免金额106793元。2、2020年1月26日-2020年4月25日季度租金、物业管理费应缴62736元，被告已缴20912元，未缴41824元，还有滞纳金14220元(计算至2020年12月31日)。3、按合同第二十四条约定：“因乙方（被告）原因毁约导致本合同终止，交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年标准向甲方（原告）支付占用费，自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商品租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该商铺商业及物业服务费标准的100%向甲方支付商业及物业服务费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止。”自2020年4月26日至2020年12月31日止，被告应付原告占用费合计309096元。4、根据租赁合同22.3条约定：“本合同因乙方违约而提前终止，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金”，所以乙方履约保证金55180元予以没收。 被告辩称：因新冠疫情不可抗力导致无法继续经营撤场，不应承担责任，不同意原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年，原、被告签订租赁期为2016年9月28日-2021年9月27日的五年关于沭阳乐之地商业广场8栋四层B4-9/10号商铺的租赁合同，由被告经营欧佰仕机器人餐厅，租赁合同主要内容为，“商铺的套内建筑面积270.16平方米，经营免租期4个月，第一至第五个租约年年租金分别为177496元、266244元、276108元、276108元、285960元。……合同签署当日，被告应当向原告支付55180元作为履约保证金，合冋终止后30日内，如不存在本合同第22.3条约定情形的，履约保证金和商业及综合管理费保证金余额（如有）无息退还。同时，原告有权从履约保证金或综合管理费保证金中相应扣除被告欠付的租金或综合服务费，被告应在7日内补足保证金……。”租赁合同第22.3条约定，双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。第22.8条约定，双方特别明确，被告妥善履行本合同是原告给予被告免租装修期和第11条项下减免租金政策的前提。如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期和第4.1条项下减免的全部租金。租赁合同签订后，被告按约交付55180元履约保证金、租金及其它相关费用。2020年1月26日-2020年4月25日季度租金、物业管理费被告应缴纳62736元，欠缴滞纳金4684元，被告已缴纳20912元。 2019年12月19日，原、被告签订补充协议，主要内容为，“经友好协商，原告为支持被告方经营，降低被告承租压力，自2019年10月26日起收回B4-9商铺，被告需无条件配合，被告剩余面积第四约年应缴租金物业费共250944元。原合同中签约铺位号B4-9/10（270.16平方米）变更为B4-10（210.86平方米）。本协议生效后即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力……。” 2020年初，沭阳县范围进入新冠疫情管控期间，对餐饮业造成较大影响。2020年4月19日，被告以“疫情特殊时期餐厅无法正常经营、一直处于亏损状态”等事由向原告提出撤场、要求解除合同，并通知原告于2020年4月25日归还商铺。2020年4月20日，被告取走商铺内部分物品后撤场。原告未收回商铺，其多次向被告发函，要求处理欠付租金、物业费、滞纳金、履约保证金、免租期费用及其它事项无果，诉至本院。 上述事实，有原告陈述、租赁合同、补充协议、撤场申请、函件、微信记录、申请单等证据证实，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，本院予以确认。被告于2020年4月19日向原告提出撤场、要求解除合同，现原告同意解除租赁合同及补充协议，本院依法予以确认。 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。关于原、被告双方约定的如果被告违约提前终止或解除合同，则被告应补交免租装修期和减免的全部租金，属于违约责任约定，原告据此主张的免租装修期全部费用和减免金额共计106793元，该款性质上属于违约金。被告交纳的履约保证金55180元应纳入违约金项目一并计算。 本案中，被告以“疫情特殊时期餐厅无法正常经营、一直处于亏损状态”等事由要求解除合同，被告的行为构成违约，应依法承担违约责任，鉴于疫情管控对餐饮业影响的不可抗力，本院结合原、被告租赁合同履行期限、履行内容以及疫情影响程度和因果关系等因素综合考虑，酌情减轻被告的违约责任，酌定以由被告给付原告违约金60000元为宜，该款与被告已付原告的履约保证金55180元冲抵后，还应由被告支付原告违约金4820元。原告主张没收履约保证金55180元，依据不足，本院不予支持。关于原告主张的2020年1月26日至2020年4月25日租金、物业管理费62736元，以及滞纳金4684元，合计67420元，本院酌定部分免除被告的费用，以由被告支付原告33710元为宜，扣除被告已付的20912元后，还应由被告支付原告12798元。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。疫情影响客观存在，且被告已在合理期限通知原告撤场并搬出部分物品，对此，从被告通知原告的归还商铺之日起，原告应及时采取适当措施防止损失扩大，但原告未能及时采取合理有效措施减少损失，其放任损失扩大，本院确定2020年4月26日以后的房屋占用损失应由原告自行承担。因此，对于原告要求被告支付2020年4月26日以后房屋占用费及后期滞纳金的诉讼请求，本院依法不予支持。 新冠疫情只是短期内对餐饮业造成一定影响，被告辩解应免除其全部责任，无事实和法律依据，本院不予采信。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零八条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李得进应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏乐之地置业投资有限公司支付租金、物业管理费、滞纳金，合计12798元。 二、被告李得进应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江苏乐之地置业投资有限公司支付违约金4820元（履约保证金和具有违约金性质的免租期费用、减免金额等一并结算）。 三、驳回原告江苏乐之地置业投资有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9072元（原告已预交5156元）减半收取4536元，由被告李得进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费9072元（账户名称：江苏省宿迁市中级人民法院，账号：62×××61，开户行：中国农业银行宿城支行营业部）。 审判员  彭金波 二〇二一年一月十二日 书记员  王治红 附录： 履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号： 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××45 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。