四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4387号 上诉人（原审原告）：刘莹，女，1970年9月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：冯彪，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨先云，男，1974年1月10日出生，汉族，住成都市高新区，系刘莹丈夫。 被上诉人（原审被告）：中房集团成都房地产开发有限公司，住所地：成都市人民中路一段**。 法定代表人：张达杰，总经理。 委托诉讼代理人：余帮国，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高俊兰，四川新开元律师事务所律师。 上诉人刘莹因与被上诉人中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房集团）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘莹上诉请求：1.撤销四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初241号民事判决；2.判决中房公司向刘莹赔偿xx号房屋逾期交房损失3238472.31元，并自2018年6月21日起按同期银行贷款利率支付利息；3.判决中房公司向刘莹支付其垫付的xx号房屋交房前物业管理费用51193.86元；4.判决中房集团承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：一、刘莹与中房公司签订的《房屋买卖合同》是中房公司提供的格式文本。双方签订《房屋买卖合同》时，中房公司并未向刘莹出示与张之洲签订的《房屋租赁合同》。双方在合同第十三条第1款中虽然载明“鉴于本合同签订时，出卖人己向买受人明确披露，本合同项下出售房屋尚存在未到期的租赁合同关系（《租赁合同》详见附件）”字样，但实质上未将《租赁合同》作为附件，刘莹签订合同时无法知悉《租赁合同》具体内容。因此，一审法院认为“刘莹购房时对案涉房屋存在未到期的租赁合同及租赁合同的具体内容均予以知晓，并同意按房屋现状及合同约定条件购买房屋”是明显错误的。二、根据双方签订的《房屋买卖合同》第五条第1款：“出卖人于买受人付清全部房款后20日内向买受人交付该房屋。届时，买受人应当携带相关证明文件（如企业营业执照、房屋买卖合同原件、交款凭据原件等）到出卖人所在地办理房屋交接手续并签署房屋交接清单”、第十三条第1款：“出卖人应在买受人支付全部房款之日起三个月内协助买受人办理完毕《租赁合同》相关的变更事宜”，可见双方约定是要办理“房屋交接手续”、签署“房屋交接清单”、办理“《租赁合同》变更手续”的。刘莹在2014年3月4日才结清全部购房款，而案涉房屋在2014年1月21日就办理了产权证书。因此，房屋产权证是中房公司在刘莹付清房屋全款前，自愿提前办理的。该产权证的办理与房屋的交付没有关联性，不能认为“中房公司为买受人办理产权证就向买受人交付了房屋”。一审法院认为“案涉房屋无需再由中房公司实物交付给刘莹”是明显错误的。三、刘莹在2014年3月4日交清购房款的当日，己经向中房公司要求交房。因中房公司与张之洲存在法律纠纷，是中房公司要求从承租方处收回房屋后再交付给刘莹。而且从中房公司后续向张之洲、时代公司送达《律师函》解除合同及诉讼情形看，中房公司在2014年3月24日前，事实上不能向刘莹交付案涉房屋。假设刘莹在2014年3月24日前未向中房公司要求交房，原合同约定“视为出卖人己按照合同约定交付房屋”仍然不能成立。四、成都中院（2014）成民初字第1585号《民事判决书》、四川省高院（2015）川民终第579号《民事判决书》均确认“2014年5月5日，中房公司以公证形式通过特快专递向张之洲、时代公司送达《律师函》，解除其与张之洲、时代公司签订的《租赁合同》”，并最终确认该《租赁合同》在2014年5月7日解除。可见，中房公司并没有认为案涉房屋对刘莹“视为交付”，而是以实际行为表明“解除《租赁合同》收回房屋后，再交付给买受人”。五、2015年2月26日，成都中院对中房公司与张之洲、时代公司的租赁合同纠纷作出一审判决后，中房公司为加快从张之洲、时代公司处收回房屋，而要求刘莹作为房屋的登记产权人给予支持。因此，刘莹于2015年6月出具《承诺函》《公证委托书》和签订《物品搬运仓储协议》，是为了协助中房公司加快收回房屋，并非刘莹自己向张之洲、时代公司收回房屋。一审法院据此认定“刘莹认可案涉房屋己视为交付”显然是错误的。而且从这些文件内容看，刘莹是帮助中房公司尽快收回房屋以便中房公司交付给自己，是积极避免损失的扩大，而不是认可房屋已“视为交付”。六、2015年7月1日，中房公司是单方从承租方收回房屋。中房公司收回该房屋的效力，在四川省高院2015年11月13日做出（2015）川民终字第579号《民事判决书》时才得到确认。而中房公司在四川省高院做出判决后，并没有将判决内容及时告知刘莹，也没有将房屋移交给刘莹。而且，从刘莹公证的现场情况看，承租人在退场时已将房屋内水电设施全部破坏，房屋根本不具备正常使用条件，根本无法交付。因此，房屋逾期交付的责任完全在于中房公司。七、从四川省高院（2015）川民终字第579号《民事判决书》看，中房公司最早可能向刘莹交房的时间为2015年11月13日（还不计算判决书送达时间）。而中房公司在四川省××房，因此中房公司对刘莹的延期交房是一种持续违约状态，其延期交房违约责任应当自中房公司实际交房次日（2018年6月21日）起计算诉讼时效。一审法院认为从2014年3月25日计算诉讼时效是明显错误的。2018年6月20日，刘莹与中房公司签署的《工程移交单》上明确载明：该房屋所在楼栋的供电、供水设施才安装完成，刘莹才“同意接收房屋及水电分户设施”，中房公司认可“情况属实”并加盖了公章。可见该《工程移交单》就是双方的房屋交接手续，案涉房屋在2018年6月20日才交付。即使假设从2014年3月24日计算诉讼时效，并认为诉讼时效不中断，按照《民法总则》三年诉讼时效的规定，刘莹在2018年12月15日向一审法院申请网上立案之时倒推三年的租金损失也是有权利主张的，也应当对2015年12月14日至2018年6月20日期间的延期交房损失进行赔偿。八、中房公司与刘莹在《房屋买卖合同》中约定了交房期限，虽然合同中对逾期交房没有明确约定违约金标准，但根据《中华人民共和国合同法》第107条、第113条的规定，中房公司应当赔偿其违约行为给刘莹造成的损失。刘莹的损失包括两个方面：逾期交房损失及利息和垫付的物业费损失。且中房公司因为对刘莹的延期交房而获利，一是没收了与张之洲签订的《租赁合同》中的租赁保证金、装修保证金共计50万元，二是取得了案涉房屋在2014年3月24日至2015年7月1日之间的租金及占用费。 中房公司辩称，一、案涉房屋无需现实（实物）交付，结合本案而言，房屋已视为交付。中房公司不存在逾期交房的违约行为，不应承担赔偿损失的违约责任。1.中房公司已向刘莹明确披露案涉房屋带租约，刘莹经实地考察愿意按现状购买案涉房屋。根据“买卖不破租赁”的原则，原承租人将继续使用案涉房屋，因此，该房屋无需现实（实物）交付。刘莹坚持认为《工程移交单》就是双方办理的房屋交接手续，但从该《工程移交单》的内容来看，是施工单位成都凯蓉建筑工程有限公司向物业管理单位聚鹏物业公司移交东湖花园二期商业楼1栋“水电安装工程”，而不是刘莹与中房公司移交案涉“房屋”，该移交单是工程移交单，而不是房屋交接单。刘莹配偶杨先云在该移交单上填写“同意接收该栋楼2至3层房屋及水电分户设施”是其对交接单的性质理解错误或有意为之。2.《承诺函》《委托书》《公证书》《物品搬运及仓储、看守协议书》都可以证明刘莹也认可案涉房屋已视为交付。在以上证据中，刘莹委托中房公司“代其”从原承租人处提前收回房屋，并自愿承担一半的公证费用和遗留物品转移封存后的运输、仓储、看守等费用。故刘莹也认可房屋已视为交付，应向刘莹交付房屋的是原承租人，而不是中房公司。3.关于中房公司“协助”变更租赁合同。虽然《房屋买卖合同》第十三条约定中房公司有“协助”变更租赁合同的义务，但根据该约定，中房公司只是“协助”义务，刘莹与原承租人不愿意签订租赁合同，中房公司也无法强迫，协助义务也无法履行。根据《合同法》第229条“买卖不破租赁”的原则，刘莹是根据法律的规定而自然成为原租赁合同的出租人，无论租赁合同是否办理变更，都不影响刘莹成为新的出租人。4.关于成都中院（2014）成民初字第1585号《民事判决书》、四川高院（2015）川民终字第579号《民事判决书》。刘莹对中房公司与时代公司、张之洲之间的租赁合同纠纷是知悉的，刘莹委托中房公司通过诉讼途径代其从原承租人处收回案涉房屋和相应租金。《租赁合同》原由中房公司和承租人签订，统一将案涉房屋所在楼栋打包出租给承租人（1、4层归中房所有，2、3层归刘莹所有），租赁合同只有一个，因此，为便于诉讼的进行，刘莹与中房公司口头约定由中房公司统一启动诉讼程序；在中房公司与时代公司、张之洲租赁合同纠纷诉讼期间，刘莹还向中房公司出具了《承诺函》《委托书》并签订了《物品搬运及仓储、看守协议书》，委托中房公司“代其”从原承租人处提前收回房屋并承担一半的费用，充分证明刘莹知晓中房公司与时代公司、张之洲租赁合同纠纷，且刘莹在此期间也未提出过异议，也从未要求过中房公司交付房屋，更没有要求过中房公司承担所谓的“逾期交房损失”。另外，《房屋买卖合同》签订之后，刘莹是否曾向原承租人主张过租金，中房集团也不清楚。二、即使中房公司存在所谓的“逾期交房”行为，刘莹关于赔偿逾期交房损失的诉讼请求也超过了诉讼时效，应依法驳回。1.本案应从约定交房期届满的次日起算诉讼时效，刘莹关于赔偿逾期交房损失的诉讼请求已超过二年诉讼时效，应依法驳回。刘莹关于赔偿逾期交房损失的诉讼请求是基于合同之债所享有的债权请求权，适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。结合本案，即使按照刘莹付清最后一套房屋购房款的时间（2014年3月4日）来计算，刘莹关于赔偿逾期交房损失这一诉讼请求的诉讼时效也于2016年3月24日届满，在前述两年时间里无诉讼时效中止或中断的事由，同时，刘莹也未举证证明存在时效中止或中断的事由，刘莹提交的《刘莹关于催促办理东湖花园二期商业楼房屋交房的函》（送达时间为2018年5月10日）、《工程移交单》（时间为2018年6月20日）均发生在诉讼时效届满后，且均未要求中房公司赔偿逾期交房的损失，不发生诉讼时效中止或中断的效果。另，要求交房不会导致要求赔偿逾期交房损失的诉讼时效发生中断，因为要求交房和主张赔偿损失是不同性质的请求权。刘莹在本案一审起诉之前，从未要求过中房赔偿逾期交房的损失，并且其也不能举证证明其曾要求过中房公司赔偿逾期交房损失。所以，刘莹关于赔偿逾期交房损失这一诉讼请求已超过二年诉讼时效，应依法驳回。另外，当刘莹知道或者应当知道自己权利受到侵害，而怠于行使权利，对持续状态下造成的损失，有恶意扩大损失之嫌，明显有违诚实信用的原则。2.本案应适用《民法通则》关于二年诉讼时效的相关规定，而不应该适用《民法总则》关于三年诉讼时效的相关规定。虽然《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，但是，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。如前所述，刘莹关于赔偿逾期交房损失这一诉讼请求的诉讼时效于2016年3月24日届满，所以，本案不应该适用《民法总则》关于三年诉讼时效的相关规定。3.刘莹关于“从起诉日起倒推三年计算逾期交房损失”的观点没有任何依据。《民法通则》和《民法总则》均规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，不存在所谓的“倒推”一说。三、即使中房公司存在违约，刘莹也没有尽到《合同法》第19条规定的减损义务，对于扩大的损失（即2015年7月1日以后的损失），理应由刘莹自行承担。案涉房屋公证收回的时间是2015年7月1日，对于该收回时间，刘莹是清楚知悉的，因为其曾委托中房公司代其向原承租人公证提前收回房屋，并且针对收回房屋时房屋内遗留的物品，中房公司、刘莹、聚鹏物业还签定了《东湖商业大楼附楼1、2、3、4层房屋物品搬运及仓储、看守协议书》，刘莹同意承担各项费用的50%，并且该协议约定的物品仓储及看守费起算时间为2015年7月1日，该日期正好是案涉房屋从原租赁人处收回的时间。因此，刘莹对案涉房屋的收回时间是清楚知悉的。《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”即使中房公司存在逾期交房的违约行为，刘莹也应该采取合理措施防止损失扩大，在房屋从原承租人处提前收回后，刘莹在长达三年多的时间里任其闲置，不管不问，对于2015年7月1日以后的损失，理应由刘莹自行承担。四、刘莹主张按照中房公司与张之洲签订的《租赁合同》约定的租金标准来计算逾期交房的损失没有法律依据。刘莹的诉讼请求为赔偿逾期交房的损失，如果中房公司存在逾期交房的违约行为并且给刘莹造成了损失，那么刘莹就应该举证证明损失的具体数额，中房公司与张之洲签订的《租赁合同》约定的租金标准与本案没有关联性，不应该按照该租赁合同约定的租金标准来计算损失。五、案涉房屋物管费应由刘莹自行承担。由于案涉房屋已视为交付，且房屋产权也过户至刘莹，所以，刘莹“代垫”的物管费应由刘莹自行承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 刘莹向一审法院起诉请求：1.判令中房公司向刘莹赔偿东湖花园x期商业xx、xx、xx、xx共4间房屋逾期交房损失6642959元（一审庭审中刘莹明确：逾期交房损失按房屋的建筑面积和租金42.2元/㎡/月计算，从2014年3月24日计算至2018年6月20日），并自2018年6月21日起按同期银行贷款利率支付利息；2.中房公司向刘莹支付其垫付的该4间房屋交房前物业管理费用111117.2元；3.中房公司承担本案诉讼费、保全费等费用。一审庭审后，刘莹提交书面意见明确：本案只主张中房公司赔偿东湖花园x期商业xx号房屋逾期交房损失3238472.31元，并自2018年6月21日起按同期银行贷款利率支付利息；中房公司向刘莹支付其垫付的xx号房屋交房前物业管理费用51193.86元。 一审法院认定事实：2008年9月8日，中房公司与张之洲签订《东湖花园商业大楼附楼房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：中房公司将其位于成都市××路××号××花园××期××大楼××楼××层，面积共7426.72平方米的房屋出租给张之洲；租期10年，自2008年10月15日起至2018年10月14日；2009年5月15至2013年10月14日，房租按33.28元／月.㎡收取，每月房租247161元；2013年10月15日至2018年10月14日，房租按42.2元／月.㎡收取，每月房租313408元。 时代公司于2010年5月21日成立，张之洲系时代公司的股东，自公司设立之日起至2011年1月10日，担任时代公司法定代表人。 2014年7月15日，成都市中级人民法院受理中房公司与张之洲、时代公司租赁合同纠纷一案，成都市中级人民法院于2015年2月26日作出民事判决。张之洲不服该判决，提起上诉。四川省高级人民法院于2015年11月13日作出（2015）川民终字第579号民事判决，该生效判决认定：涉租房屋已于2015年7月1日由中房公司收回；根据派出所出具的《地址变更证明》，原锦江区二环路内府南河东侧河心村1栋曾变更为成都市锦江区河心路1号东湖花园二期东湖商业大楼附楼，现变更为成都市二环路东五段河滨路69号，并判决：中房公司与时代公司发起人张之洲、时代公司签订的《租赁合同》已于2014年5月7日解除；时代公司支付中房公司房屋租金4324282元及违约金608436元（租金和违约金均从2013年1月15日起至2014年5月7日止，均按租赁合同约定的租金、违约金标准计算），并支付房屋占用费4306832.5元（自2014年5月8日起至2015年7月1日，按租赁合同约定的租金标准计算）。 2016年12月6日，成都市中级人民法院作出（2016）川01执1212号执行裁定，裁定：时代公司尚欠中房公司9441732元和实现债权所需的费用；终结四川省高级人民法院作出的（2015）川民终字第579号民事判决书的本次执行程序。 一审另查明，2012年6月25日，中房公司与四川凯宏建设有限公司（以下简称凯宏公司）、刘莹签订《工程及房屋价款结算协议》，约定：凯宏公司承担中房公司金沙海棠施工总承包三标段工程，刘莹向中房公司购买东湖花园x期x栋x楼x号（现分割为x栋x层x号房及x栋x层x号房）、x栋x楼x号、x栋x楼x号房屋，合计房款金额30019950.89元，凯宏公司同意中房公司以所享有的对刘莹就上述所购房屋的债权10093000元作为对价支付其工程款，刘莹就上述约定直接向凯宏公司支付，视同中房公司已向刘莹收取房屋销售款，连同上述约定金额共支付房款30019950.89元，尚欠19926950.89元。 2012年8月3日、2012年11月1日、2014年1月14日，刘莹与中房公司签订4份《房屋买卖合同》，中房公司分别将其开发的东湖花园2期商业xx号、xx号、xx号、xx号共四套房屋销售给刘莹，四套房屋合同总价款为30019949.94元。其中，出卖人中房公司和买受人刘莹于2014年1月14日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：存量房2014-001）约定：鉴于买受人经实地考察，自愿以现状并按合同约定购买出卖人出售的房屋；买受人购买出卖人出售的座落于成都市锦江区××路××村××花园××期商业x栋x层x号，该商品房建筑面积1509.66平方米；房屋单价为每平方米9935元，总价款为14998472元；交付条件为，出卖人于买受人付清全部房款后20日内向买受人交付该房屋，届时，买受人应当携带相关证明文件到出卖人所在地办理房屋交接手续并签署交接清单，买受人逾期不到指定地点接房并办理交接手续或逾期未签署房屋交接单的，其责任由买受人承担。买受人逾期未来办理上述手续或签署房屋交接单的，以约定的交房最后期限届满日视为出卖人的交付日，即视为出卖人已按照合同约定交付房屋，买受人亦已认同该房屋的交付符合约定的交付标准，且房屋的毁损、灭失风险及有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修金等费用，自该日起由买受人承担；鉴于本合同签订时，出卖人已向买受人明确披露该房屋尚存在未到期的租赁合同关系（租赁合同详见附件），买受人对此清楚知悉，并自愿按现状及合同约定条件购买房屋。买受人承诺与出卖人、房屋租赁人就房屋所有权变更事宜签订《租赁合同》权利义务概括转移的三方协议（即由买受人无条件承继出卖人在租赁合同项下享有的权利义务），由买受人继续按照租赁合同的约定履行合同，确保承租人对房屋的合法使用权，在承租人自愿书面同意的情况下可根据买受人的要求及实际情况进行处理。出卖人应当在买受人付清全部房款之日起三个月内协助买受人办理完毕《租赁合同》相关的变更事宜；出卖人在买受人签订《商品房买卖合同》之前，应结算清所有租房的租金及租赁履约保证金，自买受人付清全部房款之日起，房屋的租金等收益由买受人享有，出卖人应在买受人付清全部房款之日起3个月内将房屋的租金及租赁履约保证金等费用支付给买受人；出卖人所售房屋为现房；出卖人应在买受人签订购房合同并支付首付款8000万元之日起160天内具备办理分户产权条件，在买受人支付完毕房屋所有款项且交齐相关税费、资料之日起半年内为买受人办理完毕分户产权。 2012年7月12日、2014年1月2日，中房公司审批同意将应付凯宏公司的部分工程款抵扣房款。2012年8月8日、2012年11月1日、2014年1月16日、2014年3月4日，中房公司分别就刘莹购买的上述四套房屋向刘莹出具了四张销售不动产统一发票，其中2014年1月16日的发票载明：刘莹支付东湖花园x期x栋x楼x号商业，购房款合计14998472元。2014年3月4日，中房公司向刘莹出具一份《收据》，载明收到刘莹支付东湖二期商业1栋2层2号、3号的尾款。庭审中，中房公司确认刘莹已支付完四套房屋的购房款。 2014年1月21日，刘莹取得成都市锦江区二环路内府南河东侧河心村xx号房屋的产权证，房屋建筑面积为1509.66平方米。 2015年6月5日，刘莹向中房公司出具《承诺函》，内容为：因时代公司、张之洲拒不配合腾退交还东湖商业大楼附楼租赁房屋（其中1、4层为中房公司所有，2、3层为刘莹所有），为避免损失进一步扩大，刘莹委托中房公司代其公证提前收回租赁房屋2、3层，并承诺公证授权中房公司代表其收回租赁房屋，公证收回租赁房屋的全部费用由刘莹承担，对张之洲及时代公司遗留在租赁房屋的物品进行转移封存后，所发生的运输、仓储、看守等费用由刘莹承担50%，上述费用实际发生时刘莹将以现款方式支付。2015年6月23日，刘莹向中房公司出具《委托书》，委托中房公司代其向原承租方进行房屋收回的相关交涉，代其向公证机构申请对房屋的现状和清算过程进行证据保全公证，代为办理房屋收回的一切相关手续、签署相关文件。该委托书经成都市律政公证处公证。2015年6月29日，刘莹和中房公司与受托方成都市聚鹏物业发展有限公司（以下简称聚鹏物业公司）签订《东湖商业大楼附楼1、2、3、4层房屋物品搬运及仓储、看守协议书》，约定：刘莹、中房公司委托聚鹏物业公司于2015年7月1日起将租赁房屋物品搬至东湖花园二期地下室，刘莹、中房公司各自按50%的比例向聚鹏物业公司支付物品搬运费、仓储场地清扫费、物品仓储及看守费。 2018年5月9日，刘莹通过顺丰快递向中房公司邮寄一份《关于催促办理东湖花园二期商业楼房屋交房的函》，内容为：中房公司至今未将出售的东湖花园2期商业xx号、xx号、xx号、xx号房屋交付给刘莹，经现场查看，上述房屋未通水、电、气、未安装分户电表、水表、天然气表，房屋内还存在大量垃圾，根本不具备交房条件，请中房公司清理完善后尽快移交上述房屋。该邮件的收件人唐步发。庭审后，中房公司向本院回复，确认唐步发系中房公司的员工。 2018年5月28日，刘莹向成都市国力公证处申请办理对锦江区河滨路xx号房屋内的x、x、x层的相关电力设备设施的现状及环境保全证据公证。经公证处拍摄的照片显示，该房屋内处于断电状态。 2018年6月20日，中房公司与成都凯蓉建筑工程有限公司、刘莹、聚鹏物业公司签订一份《工程移交单》，载明：施工单位成都凯蓉建筑工程有限公司按中房公司、房东的要求完成了东湖花园二期商业楼1栋水电安装工程，现全面移交给物业单位管理，移交的内容包含房屋1-4楼主电缆全部接通，1-4楼安装的配电箱、电表、水表等。刘莹的丈夫杨先云代其签署了“同意接收该栋楼2至3层楼房屋及水电分户设施”的意见。2018年6月29日，刘莹向聚鹏物业公司缴纳东湖花园河心路x号xx号房屋2015年7月1日至2016年11月30日的商业物管费51193.86元。 庭审中，刘莹陈述：其未向原承租人收取过租金，房屋欠付租金的收益也是中房公司所有；其多次到中房公司以及与中房公司的领导电话沟通交付房屋手续；中房公司向承租人收回房屋及清理房屋时，刘莹自愿承担部分费用，也表明刘莹一直向中房公司要求清理并交付房屋。中房公司陈述：2015年7月1日中房公司从原承租人收回房屋后，房屋一直闲置，现案涉房屋已由刘莹出租给案外人；对刘莹陈述的多次与中房公司沟通不予认可。 一审法院认为，中房公司与刘莹签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，刘莹按约向中房公司支付了东湖花园2期商业xx号房屋的购房款。本案争议焦点是：1、中房公司是否存在逾期交房的违约行为；2、刘莹主张中房公司赔偿逾期交房损失的诉讼请求是否已超过诉讼时效；3、中房公司是否应当赔偿刘莹所产生的物业管理费损失。 关于第一个争议焦点。首先，作为案涉房屋的权利人，中房公司在2014年1月14日将案涉房屋出售给刘莹之前，即在2008年9月8日已将案涉房屋租赁给张之洲承租使用，租期10年。中房公司与刘莹签订的《房屋买卖合同》约定，“出卖人所售房屋为现房；出卖人已向买受人明确披露该房屋尚存在未到期的租赁合同关系（租赁合同详见附件），买受人对此清楚知悉，并自愿按现状及合同约定条件购买房屋”，刘莹购房时对案涉房屋存在未到期的租赁合同及租赁合同的具体内容均予以知晓，并同意按房屋现状及合同约定条件购买房屋。刘莹称其于2014年3月4日支付完购房款后要求中房公司交付房屋时，才知晓案涉房屋出租的事实，一审法院不予采信。其次，刘莹于2014年1月21日取得案涉房屋的产权证书，即取得了案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，虽然中房公司未与刘莹及原承租人办理《租赁合同》的变更手续，但刘莹根据法律规定即承继了出租人的主体地位，享有出租人的权利义务，承租人张之洲及时代公司依据《租赁合同》占有、使用案涉房屋的承租权利依法应予保护。故案涉房屋无需再由中房公司实物交付给刘莹。再者，根据《房屋买卖合同》的约定，中房公司于刘莹付清全部房款后20日内交付该房屋，届时刘莹自行前往中房公司办理房屋交付手续，逾期未办理交房手续的，以合同约定的交房最后期限届满日视为中房公司的交付日，即视为中房公司已按照合同约定交付房屋，刘莹亦已认同该房屋的交付符合约定的交付标准。本案中刘莹于2014年3月4日付清购房款，其最迟应于2014年3月24日自行前往中房公司办理交房手续。案涉房屋虽暂不能归刘莹实际占有、使用，刘莹未在合同约定期限与中房公司办理交房手续，但根据《房屋买卖合同》的约定，以及刘莹于2015年6月出具的《承诺函》、公证委托书和签订的物品搬运仓储协议，刘莹委托中房公司代为向承租方收回房屋，并自愿承担一半收回房屋所产生的相关费用的事实，可以认定刘莹认可案涉房屋已视为交付。综上，中房公司并未存在逾期交房的违约行为。若刘莹认为中房公司对原承租人欠付的租金享有收益侵害了其权利，刘莹可另行向中房公司主张权利。 关于第二个争议焦点。根据《房屋买卖合同》的约定，刘莹于2014年3月4日付清购房款，刘莹最迟应于2014年3月24日自行前住中房公司办理交房手续，逾期未办理交房手续的，以合同约定的交房最后期限届满日视为中房公司的交付日。若刘莹认为中房公司未在2014年3月24日交付房屋，刘莹此时就应知道其权利受到侵害，其主张中房公司赔偿逾期交房损失的诉讼时效应自2014年3月25日起计算两年至2016年3月25日。刘莹称多次与中房公司沟通交付房屋事宜，因中房公司不予认可，且无证据予以印证，故不能确认该事实，即不发生中断诉讼时效的效力。刘莹称其一直要求中房公司清理并交付房屋，因要求交付房屋与主张逾期交房违约赔偿系不同性质的请求权，亦不发生中断诉讼时效的效力。刘莹于2018年5月9日向中房公司发出的《关于催促办理东湖花园二期商业楼房屋交房的函》，也发生在两年诉讼时效届满后，亦不发生中断诉讼时效的效力。综上，两年诉讼时效期间没有发生诉讼时效中止、中断的情形，刘莹于2019年1月7日向法院起诉主张逾期交房违约损失的诉讼请求已超过诉讼时效。刘莹认为诉讼时效应从其于2018年6月20日实际收房时起算，无事实和法律依据，本院不予采信。 综上，刘莹要求中房公司赔偿逾期交房损失及利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且已超过诉讼时效，一审法院不予支持。 关于第三个争议焦点。根据前述认定，中房公司不存在逾期交房的违约行为，刘莹于2015年6月委托中房公司代为向原承租人收回房屋，刘莹认可该房屋已视为交付。2014年1月21日，刘莹取得案涉房屋的产权证，在案涉房屋于2015年7月1日被收回后，其作为案涉房屋的所有权人，无论房屋是否实际使用，刘莹均应向物业公司交纳物业管理费。故刘莹主张中房公司应承担逾期交房期间所产生的物业管理费损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十九条第一款、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘莹的诉讼请求。一审案件受理费减半收取16841元，由刘莹负担。 二审中，刘莹向本院提交新证据：成都法院网上诉讼服务中心立案截图，拟证明本案一审刘莹于2018年12月5日申请立案。 中房公司质证认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，但对关联系不予认可。即使刘莹于2018年12月5日在网上立案，其要求中房公司赔偿逾期交房损失的请求也已经超过诉讼时效。 本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性将结合争议焦点作综合述评。 本院另查明，（2015）川民终字第579号案件中，中房集团一审诉讼请求中要求张之洲、时代公司支付拖欠的租金、违约金、房屋占用费均包括本案房屋在内，且该案生效判决认定张之洲、时代公司自2013年1月15日起未支付租金及违约金。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、中房集团是否存在逾期交房的违约行为；二、刘莹主张的逾期交房损失是否超过诉讼时效；三、刘莹主张中房公司支付其垫付的物管费能否得到支持。本院分别评述如下： 一、中房集团是否存在逾期交房的违约行为，其本质在于对案涉房屋存在租赁关系的状态下，交付的条件与形式的认定 首先要判断作为买受人的刘莹对案涉房屋存在租赁关系是否明知。根据本案查明事实，案涉《房屋买卖合同》提及案涉房屋存在租赁关系的条款为第十三条“特别约定”的内容，其明确载明“鉴于本合同签订时，出卖人已向买受人明确披露，本合同项下出售房屋尚存在未到期的租赁合同关系（《租赁合同》详见附件），买受人对此清楚知悉，并自愿按现状及本合同约定条件购买房屋”，且该条款亦对买卖双方及承租人签订《租赁合同》权利义务概括转移的三方协议及结算租金、租赁履约保证金等进行了约定，故《房屋买卖合同》对案涉房屋存在未到期的租赁关系的约定是明确清楚的。虽然刘莹上诉主张其在签订合同时未见到《租赁合同》作为附件，也不知晓案涉房屋存在租赁关系，中房公司亦未提交证据证明其在签订合同当时向刘莹出示了该《租赁合同》，但本案房屋系刘莹购买的整层商铺的一部分，金额高达上千万元，且承租人张之洲及时代公司租赁该房屋用于经营餐饮娱乐项目多年，刘莹作为大宗房产买卖的买受人，在购买案涉房屋前对案涉房屋情况完全不知情不符合常理，结合《房屋买卖合同》第十三条的特别约定及当事人主体信息后“鉴于买受人经实地考察，自愿以现状并按本合同约定购买出卖人出售的房屋”的提示内容，可以认定刘莹在购买案涉房屋时对该房屋存在租赁关系的事实是明知的。 其次要明确中房公司承担的交房义务包括哪些内容。如前所述，案涉房屋系带租约的房屋，根据“买卖不破租赁”的原则，一般情形下这类房屋由承租人占有使用，房屋的交付条件和形式与普通房屋的“交付钥匙”等现实（实物）交付方式有所不同，一般应体现在租约的转让和租金的转付上。本案中，虽然案涉《房屋买卖合同》第五条对“交付条件”作了明确的约定，即买受人与出卖人办理房屋交接手续并签署房屋交接单即可，买受人逾期未办理则视为交付。但交付的本意即占有的转移，在房屋存在租赁关系的状态下，买受人不能直接占有该房屋，如出卖人仅负有办理交接手续而对因占有使用该房屋产生的收益即租金的转移不承担任何义务，则买受人无法享有因购买房屋而获得的预期利益，有违公平原则。故案涉《房屋买卖合同》第十三条“出卖人应在买受人支付全部房款之日起三个月内协助买受人办理完毕《租赁合同》相关的变更事宜，出卖人在书面通知买受人签订三方协议之日起15日内，如因买受人原因未能签订协议的，视为买受人无条件接受成为新的出租人在《租赁合同》中的权利义务”约定的中房集团通知及协助刘莹办理变更《租赁合同》的义务应为中房公司应当履行的交付义务的内容。 最后要认定中房公司是否完成了交付的义务。根据案涉《房屋买卖合同》第十三条的约定，中房公司应当在刘莹支付全部房款之日起三个月内即2014年6月3日之前协助刘莹办理完毕《租赁合同》变更事宜。根据本案查明事实，中房公司在二审中明确其无法提交通知和协助刘莹办理《租赁合同》变更的证据，亦自认未向刘莹支付过案涉房屋租金及租赁保证金，故中房公司在此时未完成交付案涉房屋的义务。同时，根据本案查明事实，在（2015）川民终字第579号案件中，中房公司在2014年7月一审起诉原承租人张之洲及时代公司支付包括案涉房屋在内的房屋租金、违约金及房屋占用费时，均以自己的名义行使权利，并无证据证明其在起诉之时取得刘莹的明确授权或委托，故中房公司此行为亦印证其确未履行案涉房屋的交付义务。 至于案涉房屋的实际交付时间，本院认为，根据2015年6月5日刘莹向中房公司出具的《承诺函》及2015年6月25日出具的《公证书》，能固定在此时刘莹已委托中房公司向原承租人代为收回案涉房屋的事实，（2015）川民终字第579号生效民事判决亦认定“案涉房屋已于2015年7月1日由中房公司收回”，结合2015年6月29日刘莹和中房公司与聚鹏物业公司签订的《东湖商业大楼副楼1、2、3、4层房屋物品搬运及仓储、看守协议书》中“刘莹、中房公司委托聚鹏物业公司于2015年7月1日起将租赁房屋物品搬至东湖花园二期地下室，刘莹、中房公司各自按50%的比例支付物品搬运费、物品仓储及看守费等”内容，在2015年7月1日，刘莹已委托中房公司将其所有的案涉房屋从原承租人处公证收回，即在此时刘莹可以实际占有使用该房屋，应视为中房公司在此时已经履行完毕案涉房屋的交付义务。 综上，中房公司应当于2014年6月3日履行完毕交房义务，但案涉房屋实际交付时间为2015年7月1日，中房公司确实存在逾期交房的违约行为。 二、关于刘莹主张的逾期交房损失是否超过诉讼时效 如前所述，中房公司未在2014年6月3日前协助刘莹办理完毕《租赁合同》的变更事宜，未完成全部的交房义务，刘莹此时就应当知道其权利受到损害。根据原《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算，故本案应从2014年6月4日起计算二年的诉讼时效，刘莹关于逾期交房损失的诉讼时效应于2016年6月3日届满。同时，如果从本院认定中房公司实际交付案涉房屋的时间即2015年7月1日起算诉讼时效，刘莹关于逾期交房损失的诉讼时效也应于2017年7月1日届满。现刘莹未举证证明在前述两年的时间里存在诉讼时效中止或中断的事由，故刘莹要求逾期交房损失这一诉讼请求已超过二年的诉讼时效，本院不予支持。关于刘莹上诉主张的应当适用原《中华人民共和国民法总则》关于三年的诉讼时效，本院认为，依据原《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，在原《中华人民共和国民法总则》施行前（即2017年10月1日前），刘莹关于逾期交房损失的诉讼时效已届满，故本案不应当适用原《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效的规定。关于刘莹主张的应当从本案一审网上立案的申请之日即2018年12月15日倒推三年，主张从2015年12月14日至2018年6月20日期间的逾期交房损失无事实及法律依据，本院亦不予支持。 三、关于刘莹主张中房公司支付其垫付的物管费能否得到支持。刘莹主张中房公司支付该笔费用的请求权基础为其认为应当由中房集团承担案涉房屋交房前的物业管理费用。案涉《房屋买卖合同》第五条约定：“自交付之日起由买受人承担案涉房屋的物业管理费用。”根据本案查明事实，刘莹主张的该笔物业管理费对应的日期为2015年7月1日至2016年11月30日，按照前述合同约定及本院认定的实际交房日期为2015年7月1日，该笔费用应由刘莹自行承担。故对刘莹的该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，刘莹的上诉请求均不能成立；一审判决认定事实部分有误，但不影响对判决结果的认定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33682元，由刘莹负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 张引千 审 判 员 何广智 审 判 员 张卫敏 二〇二一年一月十三日 法官助理 蔡诗言 书 记 员 周玲萍