浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9256号 上诉人（原审被告）：竺伯勇，男，1960年8月30日出生，汉族，住湖北省十堰市。 被上诉人（原审原告）：杭州市上城区丰乐苑小区第三届业主委员会，住所地浙江省杭州市上城区丰乐苑小区**楼**。 负责人：王澄宇，主任。 委托诉讼代理人：徐雪良。 委托诉讼代理人：孙克敏，浙江五联律师事务所律师。 原审第三人：吕芝凡，男，1986年2月24日出生，汉族，户籍所在地河南省新野县。 上诉人竺伯勇因与被上诉人杭州市上城区丰乐苑小区第三届业主委员会（以下简称丰乐苑业委会）、原审第三人吕芝凡房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初3017号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月16日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。竺伯勇、徐雪良、孙克敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2019年3月15日，丰乐苑业委会（甲方、出租方）与竺伯勇（乙方、承租方）就出租坐落于杭州市××小区××号单元门西侧储物间、12号单元门东侧储物间签订《房屋租赁合同》两份，两份合同均约定：租赁期4.5年，从2019年3月20日至2023年9月19日；如逾期交回房屋视为违约，乙方应向甲方缴纳违约金1000元及逾期天数的租金；双方均应遵从租赁期限，任何一方要提前解约，都应提前一个月告知对方，并向对方支付1000元的违约补偿金；合同履约保证金1000元；租金采用按年度预交；乙方应在合同签订日向甲方一次性交纳一年总租金和履约保证金；乙方应在以后每年的2月20日前一次性交纳次年总租金；租赁期间乙方承担该房屋所有发生的物业费、水电费、水电公摊费等各项费用，并按时交纳，若发生欠交费用则从履约保证金中扣除；乙方如发生下列情形之一的均视为严重违约，一经发现甲方有权无条件提前终止合同收回房屋，履约保证金1000元不退，乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，乙方未按时缴纳租金或连续三个月欠缴水电费的……。其中，8号储物间的月租金为1000元，一年总租金12000元，12号储物间的月租金为650元，一年总租金7800元。上述两份合同签订后，竺伯勇共向丰乐苑业委会支付了8号储物间第一年租金12000元、保证金1000元及12号储物间第一年租金7800元、保证金1000元，丰乐苑业委会向竺伯勇交付了两间储物间。租赁期间内，竺伯勇未按约支付电费，截至2020年6月7日，8号储物间电表读数为433.7度，12号储物间电表读数为1109.4度。另查明，竺伯勇于第一年租期到期前口头向丰乐苑业委会提出解除租赁合同。 现丰乐苑业委会起诉至原审法院，请求判令：1、解除丰乐苑业委会、竺伯勇于2019年3月15日签订的《房屋租赁合同》；2、竺伯勇腾退丰乐苑小区丰家兜8号单元门西侧储物间、丰家兜12号单元门东侧储物间；3、竺伯勇支付丰乐苑小区丰家兜8号单元门西侧储物间欠付租金3000元（自2020年3月20日暂计算至6月19日，此后继续按月租金或月占有使用费1000元标准计算至竺伯勇实际腾空之日）；4、竺伯勇支付丰乐苑小区丰家兜12号单元门东侧储物间欠付租金1950元（自2020年3月20日暂计算至6月19日，此后继续按月租金或月占有使用费650元标准计算至竺伯勇实际腾空之日）；5、竺伯勇支付欠付电费907元（其中8号储物间为255元，12号储物间为652元）；6、竺伯勇支付违约金2000元；7、本案诉讼费用由竺伯勇承担。 原审法院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方应按约履行。案涉合同约定任何一方要提前解约，都应提前一个月告知对方，并向对方支付1000元的违约补偿金，因竺伯勇已向丰乐苑业委会提出提前解约，故双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，丰乐苑业委会再行要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》无事实依据，该院不予支持。因案涉《房屋租赁合同》已解除，丰乐苑业委会有权要求竺伯勇腾退8号储物间、12号储物间予以返还。同时，根据合同约定，因竺伯勇提前解约，丰乐苑业委会有权要求竺伯勇支付2000元违约金，对该项诉讼请求，该院依法予以支持。关于丰乐苑业委会要求竺伯勇支付合同解除后至实际腾退之日止的占有使用费的诉请，符合合同约定，该院依法予以支持，暂算至2020年6月19日竺伯勇欠付的8号储物间占有使用费3000元、12号储物间占有使用费1950元，此后计算至实际腾退之日止，8号储物间按照1000元/月标准、12号储物间按照650元/月标准计算。关于丰乐苑业委会要求竺伯勇支付欠付电费的诉请，符合合同约定，经计算欠付电费为907元，该院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、竺伯勇应于判决生效之日起十日内将杭州市上城区丰乐苑小区丰家兜8号单元门西侧储物间、丰家兜12号单元门东侧储物间腾退并交还丰乐苑业委会；二、竺伯勇应于判决生效之日起十日内支付丰乐苑业委会占有使用费4950元（自2020年3月20日计算至2020年6月19日），并支付自2020年6月20日起计算至上述房屋实际腾退之日止的占有使用费（其中丰乐苑小区丰家兜8号单元门西侧储物间按照1000元/月的标准计算，丰乐苑小区丰家兜12号单元门东侧储物间按照650元/月的标准计算）；三、竺伯勇应于判决生效之日起十日内支付丰乐苑业委会电费907元；四、竺伯勇应于判决生效之日起十日内支付丰乐苑业委会违约金2000元；五、驳回丰乐苑业委会的其他诉讼请求。如竺伯勇未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由竺伯勇负担。 宣判后，竺伯勇不服，向本院提起上诉称：1、竺伯勇从没有使用储物间，因业委会违法造成所致，案涉储物间定性是垃圾中转站，不得用作其他用途，更不能改变房屋性质或者出租，无一户业主同意，竺伯勇也打了市政府电话，回复不得用于其它的。2、竺伯勇从没有转租，也无证据转租，早就提出退租，加上多次与业委会提出要求退还一切费用，故没有达成口头协议，有社区书记和业委会正副主任作证。3、竺伯勇从没使用过，谈何腾退，更谈不上电费907元，业委会电费早就公摊了。4、因道路狭窄，对面是穆兴小学，故全体业主和学校不同意出租，影响市容，臭气熏天，垃圾桶就放在马路上，所以造成竺伯勇不可以储物。5、竺伯勇根本不认识第三人吕芝凡。综上，请求：1、撤销原审判决；2、撤销第三人吕芝凡；3、本案一、二审诉讼费用由丰乐苑业委会负担；4、判决丰乐苑业委会退还8号门租金12000元、12号门7800元、押金2000元，损失费5000元。 被上诉人丰乐苑业委会辩称：竺伯勇上诉理由均不成立。案涉租赁物为储藏室，丰乐苑业委会将提交设计图纸和照片予以证明，租赁物本身就是用来储藏保洁用具，放杂物的，且上城区环卫部门从未在丰乐苑小区设置垃圾中转站，小区的垃圾桶都是沿马路的。案涉租赁物的出租系经业委会开会决定的。竺伯勇的其他上诉理由没有任何依据，丰乐苑业委会不予回应。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人吕芝凡未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 二审中，上诉人竺伯勇未向本院提交新的证据。 被上诉人丰乐苑业委会向本院提交下列证据： 证据1、丰乐苑小区部分建筑设计图纸。 证据2、丰乐苑小区丰家兜8号单元门西侧储物间、丰家兜12号单元门东侧储物间现场及周边状况照片。 证据3、上城区小营街道茅廊巷社区居民委员会出具的情况说明。 上述三份证据欲共同证明案涉租赁物定性不是垃圾中转站，其性质是储物间，垃圾桶摆放的位置不影响租赁物的使用。 上诉人竺伯勇对上述证据的真实性、合法性以及关联性均无异议，本院对其证明力予以确认。 原审第三人吕芝凡未举证和质证。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：首先，案涉两份房屋租赁合同系竺伯勇与丰乐苑业委会的真实意思表示。竺伯勇上诉称租赁物性质不能出租，无法按照合同约定用途使用，缺乏事实依据，且丰乐苑业委会已提交反驳证据，竺伯勇对反驳证据亦予以认可。因此，并无证据证明案涉租赁合同存在法定无效事由，原审法院认定两份租赁合同属合法有效，并无不当。其次，租赁合同签订后，竺伯勇向丰乐苑业委会交付了一年的租金，并在第一年租期快到期前口头提出解除合同，故可以推定丰乐苑业委会在合同签订后已向竺伯勇交付了租赁物。再次，案涉两份租赁合同约定“任何一方要提前解约，都应提前一个月告知对方，并向对方支付1000元的违约补偿金。”竺伯勇口头通知丰乐苑业委会提前解除合同产生了合同解除的后果，但竺伯勇应承担提前解约的违约金。同时，合同解除后，竺伯勇负有腾退返还租赁物的义务，逾期不腾退的，应向丰乐苑业委会支付占有使用费。在竺伯勇未能举证证明其已经向丰乐苑业委会返还租赁物的情况下，原审法院判令其支付至实际腾退之日止的占有使用费，并无不当。承租人占有使用租赁物期间产生的电费由承租人负担，亦符合合同约定。 综上，竺伯勇的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由竺伯勇负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年一月十四日 书记员  张诗雯