湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初192号 原告：长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道联诚花园小区**。 负责人：周宏泉。 委托诉讼代理人：崔佩，湖南西辰律师事务所律师。 被告：陈利红，女,1976年3月12日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司（以下简称“万厦园丁物业公司”）与被告陈利红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万厦园丁物业公司的委托诉讼代理人崔佩、被告陈利红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万厦园丁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费12274元；2、判令被告支付滞纳金／违约金12703.24元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2011年1月1日起入驻联诚国际城小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告陈利红为联诚国际城小区C7栋2903房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2015年1月1日起至今一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，截止2020年8月31日仍欠原告12274元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法权益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。现原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。 被告陈利红辩称，2011年5月搬进案涉房屋，2011年11月左右开始发现内墙有渗水问题，墙面霉变,因此事多次向物业公司反映,物业公司至今没有最终解决该问题，给我们的窗套更换了一下，房子渗水至今未得到解决。我们的物业费从2011年开始至2015年已交，2015年之后，我们多次向物业主管部门反映房子渗水情况，物业说，前五年是开发商的问题，我们也找了开发商，也没有得到解决，而且开发商说，房子移交物业部门了，该问题至今未得到解决。我们整整十年被困扰在房子渗水的烦恼中，我实在是忍无可忍的情况下，才拒交物业费。我们的房子渗水一房面积。2.8米×4米=11.2平方米，我要求相应的赔偿。 经审理查明：2010年5月6日，陈利红与长沙联诚房地产开发有限公司签订《望城县商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城县××道××栋××单元××号房，建筑面积120.28平方米。在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：在该小区业主委员会成立并选举物业管理机构前，由出卖人选聘物业管理公司对联诚国际城小区实施前期物业管理服务。买受人同意出卖人选聘的物业公司进行前期物管，并在交房时签署《联诚国际城前期物业管理服务协议》。2011年1月1日，原告与长沙联诚房地产开发有限公司签订《联诚国际城前期物业管理委托合同》，约定由原告为涉案小区提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为住宅1.5元／平方米／月，同时约定合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，合同自动延期，至新合同签订生效之日止。2017年3月29日，原告与涉案小区联诚国际城小区业主委员会签订《联诚国际城小区物业服务合同》，由联诚国际城小区业主委员会聘请原告为涉案小区提供物业服务，约定合同期限为2年，自2017年4月1日起至2019年3月31日止。普通住宅按产权建筑面积每平方米每月1.5元收取（包含保洁费；化粪池清掏费；垃圾清运费；保安费；小区绿化费；门禁、监控、消防系统运行费、公共照明费、水泵运行费、电梯维保检验费、电费、公共设施及共有部分小型维修费）。物管费于提供服务后可按月、季、年度交纳，也可预交。业主或物业使用人交纳物管费用或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满三月之日起原告可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。2019年3月26日，原告与涉案小区联诚国际城小区业主委员会签订《联诚国际小区物业服务合同》，由联诚国际城小区业主委员会聘请原告为涉案小区提供物业服务，约定合同期限为3年9个月，自2019年4月1日起至2022年12月31日止。普通住宅按产权建筑面积每平方米每月1.5元收取（包含保洁费；化粪池清掏费；垃圾清运费；保安费；小区绿化费；门禁、监控、消防系统运行费、公共照明费、水泵运行费、电梯维保检验费、电费、公共设施及共有部分小型维修费）。物管费于提供服务后可按月、季、年度交纳，也可预交。业主或物业使用人交纳物管费用或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满三月之日起原告可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。 在庭审中，原告陈述自2015年1月1日起至2020年8月31日止，被告陈利红共拖欠68个月的物业管理费未交，拖欠金额为12273.66元（68个月*1.5元/平方米/月*120.33平方米）。被告陈利红对该欠缴物业管理费的区间段以及案涉房屋的建筑面积大小120.33平方米无异议。 庭审中，陈利红陈述未交费原因主要是案涉房屋漏水；且案涉房屋的电梯经常出问题，有一台经常坏，报修后原告公司还是会及时处理，但始终没有得到解决。物业服务本身还是没什么问题。 上述事实有原告提交的《望城县商品房买卖合同》、《联诚国际城前期物业管理委托合同》、《联诚国际城小区物业服务合同（2017年）》、《联诚国际城小区物业服务合同（2019年）》、装修申报表、催缴通知照片、欠费明细表，被告陈利红提交的照片等证据予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故原告与长沙联诚地产开发有限公司签订的《联诚国际城前期物业管理委托合同》及原告与联诚国际城小区业主委员会签订的《联诚国际城小区物业服务合同（2017年）》、《联诚国际城小区物业服务合同（2019年）》，对原、被告均具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。 本案中，原告已依约为涉案小区提供物业服务，而被告并未按照合同约定缴纳物业管理费，故原告有权要求被告支付拖欠物业服务费。物业管理费用是物业公司物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的义务。业主拒绝交纳物业管理费用将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。故原告要求被告支付自2015年1月1日至2020年8月31日的物业管理费用12273.66元的主张，本院予以支持；余下部分，本院不予支持。虽然原告与涉案小区联诚国际城小区业主委员会签订的《联诚国际城小区物业服务合同》中约定了逾期缴费可以加收滞纳金，但是被告拒缴物业费事出有因，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 虽被告陈利红提供的照片证明房屋确实存在漏水问题，但被告陈利红并未提供其他证据证明其房屋外墙渗水与物业公司提供的物业服务之间具有因果关系且房屋质量问题不属于本案的审查范围，被告陈利红可另行主张权利；被告提出电梯经常出故障的问题，但被告并未对此提供充分证据予以证明，且被告陈利红亦未提供证据证明原告未履行基本物业服务义务的情形；故本院对被告陈利红的此项抗辩理由不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈利红于本判决生效后十日内向原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司支付自2015年1月1日至2020年8月31日止的物业管理费12273.66元； 二、驳回原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费424元，因适用简易程序减半收取212元，由被告陈利红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  高芳 二〇二一年一月二十五日 法官助理  陈潇 代理书记员  何蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。