上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初89206号原告：夏冰冰，女，1985年1月13日出生，汉族，住辽宁省大连市。委托诉讼代理人：牛秀娟，北京道信(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李朝斐，北京道信(上海)律师事务所律师。被告：孙建清，男，1968年12月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：孙晓婷，女，1990年12月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告夏冰冰与被告孙建清、孙晓婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏冰冰及其委托诉讼代理人李朝斐，被告孙建清、孙晓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏冰冰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁协议；2.被告退还原告租金2,700元、押金2,700元，被告赔偿原告中介费损失1,500元。事实和理由：原告因生活需要租房，于2020年5月31日在中介介绍下至上海市浦东新区惠南镇拱极路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)看房，当天与房东(被告孙建清)签订了租房协议，约定租赁期限自2020年6月10日起至2021年6月9日止，月租金2,700元。原告向孙建清女儿孙晓婷支付了一个月租金以及押金合计5,400元，被告出具了收据。签订合同后，被告迟迟不交付房屋钥匙。由于被告违约导致原告无法按照约定时间入住系争房屋。原告无奈另寻房源，要求解除与被告的合同，要求被告退还租金及押金。双方沟通多次未果，故提起诉讼。孙建清、孙晓婷共同辩称，2020年5月31日原告至系争房屋看房，愿意租赁该房屋，由于前一租客未搬离，故原、被告约定合同租期自6月10日起始。前租客同意于6月6日或7日(周末)搬离，被告为此还退还前租客部分款项。6月6日，原告提出再看一次房，6月7日双方相约至系争房屋，当天前租客已搬走，被告本打算当天将房屋钥匙交给原告，原告却表达出不愿租住的意思。故双方至中介处商谈，商谈达成了共识，即由于原告不想租了，被告同意由中介继续寻找新租客，待新租客(与被告)重新签订租赁合同后，扣除房屋空关期间的租金损失(由原告承担)，若有剩余款项，由被告退还原告。考虑到需寻找新租客，被告将房屋钥匙放置在中介处。此后原告却莫名向被告讨要房屋钥匙，被告让其直接找中介。被告与新租客的合同于7月底才签订，由于原告违约且房屋空关了一个多月，故被告仅同意退还原告2,700元，不同意其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年5月31日，孙建清(甲方)与夏冰冰(乙方)签订《租赁协议书》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。租赁期限自2020年6月10日起至2021年6月9日止。租金每月2,700元，乙方先付一个月的房租和2,700元的押金，以后按1个月一次支付，押金退房时退还。乙方须提前7天付清下次房租，超过15天期限视乙方放弃租赁权，作违约处理，按以下第七条第一款处理。第七条乙方违约，1、乙方应按期交租付费，如拖欠拒付，甲方可从押金中扣除，且乙方不得以押金抵房租继续居住，在催缴无效的情况下，甲方可随时收回房屋，更换门锁，并将房内乙方物品移出后概不负责。……3、租期内乙方因特殊情况中途退房，且须提前30天通知甲方，若未按合同约定提前通知则余下租金及押金不予退还，可协商解除合同。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，夏冰冰于签约当日向孙晓婷转账支付一个月租金以及押金各2,700元，由孙建清出具收据。上海星瑶房地产经纪有限公司向夏冰冰出具中介费收据(金额1,500元)。2020年6月7日，原、被告再次至系争房屋看房。同日，双方至中介处商谈合同解除事宜。6月13日，原告发送微信给被告，称“我要入住了，钥匙何时交付给我。”6月18日，原告再次发送微信，称“想和你们家商量一下，房子我一天没住，钥匙也没按约定交给我，你也要租给别人了，我们把合同解除了，你把房租、押金退给我。”6月21日，被告微信回复称“不明白你到底在想什么……6月7日看房后你又提出不想租住了，考虑到你经济压力，我们没有要求你支付违约金，三方约定让中介继续寻找新租客，一旦有新租客，扣除空关的天数，剩余房租和押金退还给你。另外钥匙一直在中介处，你要是想租住，只需联系中介拿钥匙就可以，如果不住，按6月7日三方协商的方案办。”7月10日，被告询问原告是否租住，需要(住)就交房租。原告回复要求被告退款。被告申请证人朱某到庭作证，证人到庭称：证人是上海星瑶房地产经纪有限公司员工，涉案租赁合同是通过证人的公司居间介绍。签订合同的日期已忘记。签订合同时原、被告说好房屋钥匙放在中介处，由原告自己来拿。后来被告将钥匙放在中介，中介通知原告来拿，原告却表示不想租了。几天后，双方在中介主持下协商租赁合同解除事宜，当时合同约定的起租日还没开始，原告表示不想租了，被告要求继续履行合同。商谈达成的约定是原、被告的租赁合同不履行了，由中介继续为被告寻找新租客，找到新租客前的房屋空关损失由原告承担。由于谈的内容没有写下来，中介找到新租户后，想让原告来确认一下同意中介找新租客的事情，原告不愿意来。被告与新租客的合同是在原告交纳的一个月租金消耗完15天以后才签订的。经庭审质证，原告认为证人与被告有利害关系，陈述案件事实不清，不具有证明力。被告认为证人只在时间上记不清，对关键事实点与被告的陈述是一致的，证人是中介方员工，与被告无利害关系。被告提供了钥匙收据一份，日期为2020年6月11日，证明在三方谈妥由中介继续寻找新租客后，被告将系争房屋的钥匙放置在中介处。经庭审质证，原告对收据真实性不认可，认为收据上的日期有改动。原告称6月7日看房时上一任租客已搬走，原告想当天入住，但被告表示当天交不了钥匙，所以原告就提出房子不租了，双方共同至中介处商谈解除合同事宜；因为被告让原告承担房屋(找到新租客前)的空置损失，但被告又不愿意将钥匙放在原告处，原告考虑到自己可能要承担空置损失，才向被告提出将房屋钥匙交给原告保管。关于合同解除时间，原告认为涉案合同于2020年6月7日已解除，被告认为合同于2020年7月即被告找到新的租客后才解除，两被告同意共同承担涉案合同责任。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同签订日期为2020年5月31日，约定的起租日期为2020年6月10日，合同中未约定具体交房日期。2020年6月7日，原、被告曾共同至系争房屋，对于该日系出租方(被告)不愿意交钥匙还是承租方(原告)不愿意接收房屋，原、被告各执一词。但即便6月7日被告未将房屋钥匙交给原告，原告并不因此具有单方解除合同的权利。从原、被告以及证人的到庭陈述反映，在合同约定的起租日期之前，原告已提出解除合同的要求，故造成合同提前解除的违约责任在于原告。原、被告确认双方于2020年6月7日已在中介处商谈合同解除事宜，同意由中介方为被告另寻租户，故涉案租赁合同可认定于6月7日解除。合同约定承租方提前解约，出租方有权不退还剩余租金及押金。被告依照双方于6月7日对合同解除的商谈内容，以系争房屋于2020年7月底才另行出租为由，同意退还原告押金2,700元，符合双方在合同中的约定。原告并无其他证据证明被告另行出租系争房屋的时间，亦无证据证明系被告违约解除合同，原告的其他诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、原告夏冰冰与被告孙建清签订的《租赁协议书》于2020年6月7日解除；二、被告孙建清、孙晓婷于本判决生效之日起十日内退还原告夏冰冰押金2,700元；三、驳回原告夏冰冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告夏冰冰负担15元，被告孙建清、孙晓婷负担10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年一月二十日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。