云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1640号上诉人（原审被告、反诉原告）：汪芳锐，女，1988年8月Ｉ2日生，汉族，云南省西畴县人，住云南省文山市中天世纪御景园**。委托诉讼代理人：汪联佑，男，1957年1月4日生，汉族，云南省西畴县人，住云南省文山市中天世纪御景园**，系汪芳锐父亲。特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：文山州恒泰物业服务有限公司，住所地云南省文山市中天世纪御景园物业办公楼。法定代表人：郑林强，董事长。委托诉讼代理人：谭莉洁，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。委托诉讼代理人：罗光礼，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。上诉人汪芳锐与被上诉人文山州恒泰物业服务有限公司（以下简称恒泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2020）云2601民初3433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，2020年12月22日组织上诉人汪芳锐的委托诉讼代理人汪联佑、被上诉人恒泰物业公司的委托诉讼代理人罗光礼、谭莉洁到庭进行法庭调查及调解，调解未果。本案现已审理终结。汪芳锐上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回恒泰物业公司的部分（电梯维护费、二次加压费、违约金）诉讼请求；二、改判支持汪芳锐原审的反诉请求事项。三、本案一、二审诉讼费由恒泰物业公司承担。事实和理由：1.房地产开发商没有严格遵循国务院《物业管理条例》第二十四条之规定选聘物业服务公司，而违规自行指定了自己的恒泰物业公司，购房合同的《合同补充协议》第五项中已明确约定了物业收费项目、收费标准，恒泰物业公司的“前期物业服务合同”约定的收费项目、收费标准为何与汪芳锐购房合同的《合同补充协议》不一致。2.汪芳锐于2015年1月1日接房时与恒泰物业公司签订的《物业服务合同》，是恒泰物业公司没有依法依规依据汪芳锐与房地产开发商签订的购房合同《合同补充协议》的收费项目、收费标准来制定的前期物业服务合同。该合同是不能代表汪芳锐真实意思的格式合同，是汪芳锐在接房时被迫不得不签的霸王合同。汪芳锐敬请判令前期《物业服务合同》第五条第四项中(2)(3)(4)条款是无效条款，应予撤销。3.因物业服务费中已包含了物业小区的电梯维护费、二次加压费、车位管理费。小区的电梯、二次加压设施设备在安装完毕使用的前三年属于保修期，在保修期内的问题是由销售商家负责处理的。恒泰物业公司向汪芳锐强迫收取的电梯维护费、二次加压费、车位管理费属于违法违规的重复乱收费。汪芳锐已经两次向房地产开发商交纳了公共维修基金。恒泰物业公司在御景园C区未成立业主委员会之前，避开房地产开发商与汪芳锐签订的商品房购销合同《合同补充协议》，用他的霸王合同条款乱向汪芳锐强行重复、扩大收取了电梯费、二次加压费、车位管理费。如果汪芳锐不交，恒泰物业公司就不给所购房屋钥匙来接房、不给车辆进地下室车位停车。汪芳锐在无奈之下被迫交了电梯费、二次加压费、车位管理费。4.文山市御景园C区业主委员会（以下简称“业主委员会”）于2019年1月4日正式成立，多次积极主动找恒泰物业公司商谈签订新的《物业服务合同》条款，但恒泰物业公司始终不依法依规来与业主委员会签订《物业服务合同》。在业主委员会成立一年多都还签不了《物业服务合同》的情况下，业主委员会多次请示文山市房管中心领导多次协商解决。恒泰物业公司始终坚持既不与业主委员会签订《物业服务合同》，又不向业主委员会提出申请退出对御景园C区的物业服务管理。不知恒泰物业公司要在御景园C区跋扈多少年？汪芳锐在业主委员会的指导下，依法依规于2019年11月23日下午与业主委员会成员及部分业主到御景园C区物业办公室根据《购房合同补充协议》及前期《物业服务合同》合法条款向物业服务公司服务员杨顺萍同志出示以上证件交纳2019年的合法物业费、代收生活垃圾费两项共计1633.00元。但物业服务公司杨顺萍同志拒绝汪芳锐的合法交费，要求汪芳锐必须按物业服务公司的违法违规的乱收费项目交费才收费。恒泰物业公司向汪芳锐索要违约金的请求不合法理。恒泰物业公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，采信证据正确。2015年1月1日，汪芳锐与恒泰物业公司签订了《物业服务合同书》，合同明确约定了恒泰物业公司收费范围包括：物业服务费、住宅电梯维护年检费、高层二次加压费、车辆停车位服务费、生活垃圾清运费及双方的权利义务、违约责任等内容，该合同内容并没有违反法律、法规的强制性规定，经双方签字认可，是依法成立且合法有效的。合同签订后，恒泰物业公司一直按照合同约定履行其相关义务，汪芳锐自2015年至2018年4年期间都按约向恒泰物业公司支付完毕相关物业服务费，并且从汪芳锐提交的交费收据可知，汪芳锐均是在当年度就积极主动向恒泰物业公司缴纳下一年度的相关物业服务费，由此可见，汪芳锐是在认可恒泰物业公司提供的服务及双方约定的收费项目和标准的基础上，才会积极主动向恒泰物业公司缴纳相关物业服务费。恒泰物业公司在一审中已提交了七组证据，第三、四组证据《文山中天世纪御景园C区一标段二次加压排水设备买卖安装合同》《生活水泵房巡查记录表》《生活水泵房巡查签到表》，相互印证证明了恒泰物业公司按照合同约定提供二次加压服务的事实。2.一审法院判决适用法律正确，判决结果正确。在2019年期间，恒泰物业公司已提供了相应的物业服务，汪芳锐却未向恒泰物业公司支付相关物业服务费，一审法院判决正确。2.根据双方签订的《物业服务合同书》第六条第一项的规定，恒泰物业公司提供物业服务是按照年计算，则在一年之中，该小区业主可随时缴纳物业服务费，但最迟不能超过当年的12月31日，在本案中，汪芳锐已拖欠2019年度的物业服务费，其行为已经违反合同的约定，构成违约，故其应承担相应的违约责任，一审法院虽未全部支持恒泰物业公司主张的违约金，仅判决支持90元，恒泰物业公司最终目的并不是为收取违约金，为避免矛盾的扩大，更好地为汪芳锐提供物业服务，认可一审法院对该违约金的判决结果。3.汪芳锐在一审中提起反诉，该反诉请求是无事实根据和法律依据，在双方签订的《物业服务合同书》中，已经对以上费用进行了明确的约定，恒泰物业公司依照合同内容，收取上述费用，是合理且合法的。同时，在汪芳锐签订合同和缴费时，均没有对合同内容和收费项目提出任何异议。汪芳锐从2015年起就按照合同约定的内容，向恒泰物业公司支付完毕相关的物业费用。虽然汪芳锐一直声称其交费是在被强迫的情况下支付的，但其并未提供任何证据加以证实，也与客观事实不符，故一审法院判决驳回汪芳锐的反诉请求的判决结果是正确的。4.恒泰物业公司的收费未超过合同约定的收费项目、标准及范围，是符合合同约定的，不存在违规收费和重复乱收费的情况。根据恒泰物业公司与汪芳锐签订的《物业服务合同书》计算得出汪芳锐一年需要缴纳的物业管理费具体为：物业服务费：0.8×160.14平方米×12个月=1537元，住宅电梯维护年检费：30×12个月=360元，高层二次加压费120元（从2018年开始收取，并且2018年汪芳锐已经支付该项费用，车辆停车服务费：20元×2个车位×12个月=480元）以上费用合计2133元，由此可见，恒泰物业公司的收费并未超过合同约定的内容，未存在汪芳锐所述的违规收费和重复乱收费的情况。综上，请求依法驳回汪芳锐的上诉请求，维持一审判决。恒泰物业公司向一审提出诉讼请求：一、依法判令汪芳锐支付恒泰物业公司2019年度的物业管理费1537.00元（5--303室面积为160.14平方米，计费标准为0.8元/平方米/月），二次加压费120.00元、电梯维护费360.00元、生活垃圾费96.00元，以上各项费用共计2113.00元；二、依法判令汪芳锐支付恒泰物业公司违约金1058.61元（违约金每日按欠费总额2113.00元的3‰计算，从2020年1月1日暂计算至2020年6月15日，共计167天）；三、本案诉讼费用由汪芳锐承担。汪芳锐反诉请求：一、请求判令撤销汪芳锐与恒泰物业公司所签订的《中天世纪御景园C区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）中第五条物业管理服务相关费用中第（2）款项：住宅电梯维护年检费暂定人民币30元/户/月这一条款。并返还2015年1月至2018年I2月31日之间违反国家法律法规及所签订《物业服务合同》合法条款以外的乱收费用返还给汪芳锐，总计1680.00元：（一）返还2015年至2018年共四年电梯维护费4年×360.00元/年=1440.00元；（二）返还2018年二次加压费120.00元；（三）返还2016年车位服务费120.00元；二、请求判令驳回恒泰物业公司要求汪芳锐支付1058.61元违约金的诉讼请求；三、请求判令恒泰物业公司承担本案本诉与反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月1日，汪芳锐与恒泰物业公司签订《物业服务合同书》，合同约定期限为：自本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止；物业管理服务费用按年度收取，自交房之日起计算，约定了合同双方的权利和义务，收费标准为：住宅及商铺物业服务费为0.8元/平方/月，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；电梯维护年检费为30元/户/月；高层二次加压费；车辆停车位服务费为20元/车位/月，生活垃圾清运费为8元/户/月，并约定了不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，每日须支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。汪芳锐的住宅房屋建筑面积为160.14平方米。合同签订后，恒泰物业公司按合同约定履行义务，汪芳锐自2015年至2018年已经向恒泰物业公司支付完毕有关的物业服务费用。但是2019年度的物业管理费用经恒泰物业公司催收后，一直没有交纳，为此，恒泰物业公司于2020年7月8日起诉，提出2019年度的物业管理费1537.00元、二次加压费120.00元、电梯维护费360.00元、生活垃圾费96.00元共计2113.00元及违约金1058.61元由汪芳锐支付的诉讼请求。另查明，至本案一审辩论终结时，业主委员会未与恒泰物业公司签订新的物业服务合同。一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，汪芳锐与恒泰物业公司签订《物业服务合同书》，该合同依法成立，合法有效。合同中对双方的权利义务进行了明确约定，该约定对原、被告方均具有法律约束力，恒泰物业公司在合同履行期内已尽了其合同义务，汪芳锐应当按合同约定履行其支付物业服务费的义务。关于恒泰物业服务公司要求汪芳锐支付从2019年度的物业管理费1537元、二次加压费120元、电梯维护费360元、生活垃圾费96元，共计2113元的诉讼请求，合法有据，予以支持。汪芳锐辩解恒泰物业公司没有诉讼主体资格，按《物业服务合同书》第二条约定：本合同期限为自本合同生效之日起至本物业的合法委员会成立，并就此物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止，至今，业主委员会未与恒泰物业公司签订新的物业服务合同，故应按2015年1月1日双方签订的《物业服务合同书》履行义务，汪芳锐的辩解理由不能成立。关于汪芳锐的反诉请求，电梯维护费、车位服务费在双方约定的合同中已经明确约定金额，汪芳锐履行交纳义务合法有据，二次加压费是合同约定的收费项目，虽没有约定金额，汪芳锐交纳了2018年12月31日前的物业管理相关费用，已经履行完毕，视为汪芳锐对恒泰物业公司的物业收费项目及收费标准予以认可，汪芳锐的反诉请求和反诉理由不予支持，故应驳回其反诉请求；关于恒泰物业公司要求汪芳锐支付违约金1058.61元的诉讼请求，因其未列举确实充分的证据证实因汪芳锐故意违约给其造成的损失金额，根据合同法中对违约金的规定主要是以弥补损失为主，惩罚为辅的原则，同时衡量违约金过高或者过低均是以违约造成的损失为基础判断的。根据法律法规的规定，一方违约时，另一方有义务采取措施防止损失的扩大，未采取相应措施导致损失扩大的，对扩大部分自己负担。结合本案中双方履行合同的实际情况和有关证据，本案的违约金酌情支持90元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、汪芳锐于判决书生效之日起十日内支付欠恒泰物业公司2019年度物业管理费1537元、生活垃圾费96元、电梯费360元、二次加压费120元、违约金90元，合计2203元；二、驳回恒泰物业公司的其他诉讼请求。三、驳回汪芳锐的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费50元，减半收取25元，由汪芳锐负担。本院二审期间，恒泰物业公司未向本院提交证据。汪芳锐提交以下证据：商谈合同签到表，证明业主委员会与物业公司曾多次商谈合同的事实。经质证恒泰物业公司认为，商谈合同签到表真实性无异议，证明对象和内容是事实，但不属于新证据，不能作为定案依据。本院认为，恒泰物业公司对商谈合同签到表真实性无异议，并认可证明对象和内容是事实，该表能够证实双方之间曾多次商谈物业服务合同的事实，本院对该证据予以采信。二审审理中，经征询各方当事人对一审认定本案法律事实的意见。汪芳锐、恒泰物业公司对一审认定的法律事实无异议。经二审审理，本院认定的法律事实与一审一致，对一审认定的法律事实依法确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点是：汪芳锐应否向恒泰物业公司支付2019年电梯维护费、二次加压费及违约金。对此结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：对汪芳锐提出其签订《物业服务合同书》和2018年以前向恒泰物业公司交纳物业服务相关费用是被迫行为，不是其真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，因汪芳锐所举证据不足以证实其签订《物业服务合同书》和2018年以前向恒泰物业公司交纳物业服务相关费用是被胁迫行为，故对汪芳锐提出不是其真实意思表示的主张，本院不予采信。汪芳锐主张双方签订的《物业服务合同书》第五条第四项中（2）、（3）、（4）是无效条款，应予撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本院认为，双方签订的《物业服务合同书》第五条第四项中约定“（2）住宅电梯维护年检费：暂定人民币30元/户/月。（3）高层二次加压费。（4）车辆停车位服务费：暂定人民币20元/车位/月。”汪芳锐所举证据不足以证实该约定属于法律关于合同无效的规定，且汪芳锐自2015年1月1日签订合同至今已经超过行使撤销权的法定期限一年，其撤销权依法消灭。故对汪芳锐的提出的该上诉主张，本院不予支持。汪芳锐提出恒泰物业公司未与文山市御景园C区业主委员会签订新的物业服务合同，汪芳锐已经交纳公共维修基金，恒泰物业公司向汪芳锐收取的2015年至2018年的电梯维护费、二次加压费、车位管理费是恒泰物业公司用霸王合同条款强行重复、扩大收取，属于违法违规的重复乱收费。根据《物业管理条例》第二十一条、二十二条第一款规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本院认为，本案《合同补充协议》第五条是汪芳锐与云南兴博进房地产开发有限公司之间买卖房屋时，关于物业管理的约定，不是前期物业服务合同。汪芳锐作为业主与恒泰物业服务公司签订《物业服务合同书》，该合同自2015年1月1日双方签署时生效，汪芳锐自2015年至2018年均是按照《物业服务合同书》履行，向恒泰物业公司交纳物业服务相关费用或双方达成一致免交相关费用，视为汪芳锐对恒泰物业公司收费标准电梯维护费360元/年、二次加压费120元/年、车辆停车位服务费240元/车位/年的认可。在御景园**业主或者业主大会未选聘的新物业服务人，未决定自行接管物业，也未依法解除《物业服务合同书》的情况下，原物业服务人恒泰物业公司继续履行物业服务义务，符合双方《物业服务合同书》的约定。恒泰物业公司已经向汪芳锐提供了2019年的物业服务，依法可以请求汪芳锐支付2019年的物业服务相关费用。汪芳锐认可2019年业主或者业主大会未选聘新物业服务人。汪芳锐未举证证实其交纳的公共维修基金与本案的物业服务相关费用的法律关系。对汪芳锐的以上主张因无事实依据和法律依据，本院不予支持。2015年1月1日汪芳锐与恒泰物业公司签订《物业服务合同书》约定，物业管理服务费用按年度收取，自交房之日起计算，约定了合同双方的权利和义务，收费标准为：住宅及商铺物业服务费为0.8元/平方米/月，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；住宅电梯维护年检费为30元/户/月；高层二次加压费；车辆停车位服务费为20元/车位/月，生活垃圾清运费为8元/户/月，并约定了不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，恒泰物业公司有权要求汪芳锐补交，每日须支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。恒泰物业公司以汪芳锐拖欠2019年物业管理相关费用为由，诉讼请求汪芳锐支付2019年度的物业管理费1537.00元（5--303室面积为160.14平方米，计费标准为0.8元/平方米/月），生活垃圾费96.00元、电梯维护费360.00元、二次加压费120.00元，违约金1058.61元，以上各项费用共计3171.61元。一审法院以双方签订的《物业服务合同书》合法有效，应按《物业服务合同书》履行，二次加压费按照约定和2018年汪芳锐实际交纳金额计算，对违约金酌情调整部分支持，判决汪芳锐支付欠恒泰物业公司2019年度物业管理费1537元、生活垃圾费96元、电梯费360元、二次加压费120元、违约金90元，合计2203元。一审判决的电梯费、二次加压费、违约金的项目和金额有双方签字、盖章的《物业服务合同书》和汪芳锐交纳的2018年交纳的物业管理费用《收据》在案为证，事实依据清楚，对违约金的调整符合我国法律的规定，恒泰物业公司诉请收取的2019年电梯维护费、二次加压费、违约金具有事实依据和法律依据。一审判决事实清楚，证据充分，并无不当，本院予以维持。另外，对汪芳锐要求恒泰物业公司返还已向其违法违规收取的电梯维护费、二次加压费、车位服务费的反诉请求，因汪芳锐所举证据不足以证实该费用违反法律和强制性规定，对汪芳锐的反诉请求，一审就此驳回，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，汪芳锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由汪芳锐负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 廖俊雁二〇二一年一月十三日书记员 张钟允