四平市铁东区人民法院民事判决书（2021）吉0303民初112号原告：徐某，住四平市铁东区。被告:王某， 住四平市铁东区。原告徐某诉被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告徐某，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐某诉称：2010年4月12日原告与被告父亲王某生（已故）签订一份《房屋买卖协议》，双方约定王某生自愿将其所有的坐落于四平市铁东区北一纬至北二纬七马路至八马路之间属于万兴房屋开发公司回迁楼A3栋住宅面积为50.99平米楼房出售给徐某所有，房款共计人民币10万元整(其中乙方徐某留甲方王某生人民币2000元整,等五年后甲方王某生协助乙方办完房照后，乙方即刻返还甲方此款）。甲方王某生征得其所有子女同意后，其所有子女不得以任何理由反悔。《房屋买卖协议》签订后，原告将购房款9.8万元一次性支付给被告，被告将案涉房屋回迁手续（房屋拆迁补偿安置协议、产权调换协议书、自行选择户型确认书、回迁安置费用结算清单等）交付给原告。2010年4月12日，案涉房屋回迁至本市铁东区九号地B区A03号楼XX室。现原告占有、使用案涉房屋已达10年之久，期间产生的水电及其他费用均由原告支付。2020年10月，原告在得知可以给案涉房屋办理产权证后，就多方寻找原房主王某生配合办理过户手续及产权证。但经原告向有关部门询问获悉，王某生于2018年3月6日因病去世。其妻子胡某于2010年3月1日死亡，其长子王某庆于2011年8月25日病故,其次子王某秀于2011年12月2日病故。现王某生的法定继承人只有其老儿子王某健在。王某生及其妻子胡某去世后，原告多次联系王某生夫妻的唯一法定继承人王某要求协助办理房产过户手续，但王某一直未能协助办理，故诉至法院，请求：1、确认原告与被告父亲王某生（已故）签订的《房屋买卖协议》合法有效。2、判令被告协助原告办理案涉房屋产权过户变更登记手续，将该房屋产权更名登记至原告名下。3、诉讼费用由原告承担。王某辩称：原告陈述内容属实，我父亲王某生于2010年4月12日，将自有房屋出售给原告，当时原告一次性将购房款98000元交给我父亲，待房屋产权更名过户手续办理完成后，交付剩余房款2000元。我对原告起诉的内容无异议，该房屋为原告所有。在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向法庭提供证据材料如下：1、原告身份证复印件，证明原告身份。被告质证意见：无异议。2、《房屋买卖协议》复印件一份，载明甲方为王某生，乙方为徐某，甲方征得其所有子女同意后自愿将坐落于四平市铁东区北一纬至北二纬七马路至八马路之间属于万兴房屋开发公司回迁楼A3栋住宅面积为50.99平米楼房出售给乙方徐某所有，共计人民币壹拾万元整（其中乙方留甲方人民币两仟元整等五年后甲方协助乙方办完房照后乙方即刻返还甲方此款）。此协议签字后即刻生效，甲方及甲方其所有子女不得以任何理由反悔。甲方王某生，甲方所有子女王某庆、王某秀、王某，乙方徐某，见证人苑同刚在落款处签字并按手印确认。被告质证意见：对该证据真实性无异议，该协议确实是原告与我父亲王某生签订的。3、《收条》复印件一份，载明今王某秀收到徐某交来购房款共计人民币玖万捌仟元整。收款人王某秀在落款处签字并按手印确认，收条出具日期为2010年4月12日。被告质证意见：无异议。王某秀是我二哥，他代替我父亲收的徐某购房款，该购房款我父亲已实际收到。4、（9#B）地棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书复印件一份，载明姓名王某生，搬迁序号1345，建筑面积50.99㎡，楼号A03，户室号X。拆迁人棚户区改造回迁安置确认房源专用章在落款处盖章确认，经办人高军在落款处签字确认，被拆迁人王某生、王野在落款处签字确认，确认书签订日期为2010年2月5日。证明2010年2月5日，被告父亲经与棚改办确认，确认回迁面积及回迁房号。被告质证意见：无异议。5、吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书复印件一份，其中拆迁人为四平万兴房地产开发有限公司，委托拆迁单位四平市隆泰房屋拆迁安置有限公司，被拆迁人为王某生（原产权人于锡海），载明乙方（王某生）服从城市建设需要，同意将坐落于铁东区北门街勤俭委8组的房屋（《房屋所有权证》编号：XX，产籍卡号：5/10-2656，建筑面积31.95平方米，用途为住宅），交给甲方拆除，总面积合计为42.71㎡。甲方将坐落在原区域的房屋作为产权调换房屋，该房屋为期房。甲方四平市万兴房地产开发有限公司、乙方王某生、委托拆迁单位四平市隆泰房屋拆迁安置有限公司在落款处盖章、签字确认。证明王某生同意将自有房屋回迁安置。被告质证意见：无异议。6、棚户区（9#-B区）地回迁安置费用结算清单复印件一份，证明被告父亲王某生经与棚改办对账，确认应缴纳4531.80元，与2010年2月5日换房应收3480.60元折抵后，实际补交1051.20元。被告质证意见：无异议。7、四平市棚户区改造项目靠近户型增加面积款专用收据业务联一、业务联二复印件各一份，载明被拆迁人王某生，增加面积6.25平方米，单价720元，合计金额4500元，交款日期为2010年2月5日。证明王某生为回迁房屋增加面积，增加后面积为50.99平方米，并交纳增加面积费用。被告质证意见：无异议。8、吉林省供热费统一发票复印件一份，载明购货人为王某生，供热期为2009年至2010年，交款金额为837元，开票日期为2009年12月26日。证明王某生为回迁房屋交纳取暖费。被告质证意见：无异议。9、专用收款收据存根复印件一份，载明交款人为王某生，交款金额612元，交款事由为2010年7月1日至2012年6月30日的物业费。缴款日期为2010年2月7日。证明王某生为回迁房屋缴纳物业服务费。被告质证意见：无异议。10、专用收款收据存根复印件一份，载明交款人为王某生，收款金额为2100元，收款事由为垃圾清运费，交款日期为2010年2月7日。证明王某生为回迁房屋交纳垃圾清运费。被告质证意见：无异议。11、居民死亡医学证明（推断）书复印件一份，载明死者姓名为王某生，身份证号为XXX。死亡时期为2018年3月6日，死亡原因为脑梗死。证明2018年3月6日，被告父亲王某生死亡。被告质证意见：无异议。12、户口簿复印件一份，其中姓名为胡某，女，1938年9月1日生，该户口于2010年3月1日因胡某死亡注销。证明胡某为被告母亲，于2010年3月1日死亡，于2010年3月16日注销户籍。被告质证意见：无异议。13、居民死亡医学证明书复印件一份，载明死者姓名为王某庆，男，汉族，身份证号为XXX。死亡日期为2011年8月25日。证明2011年8月25日，王某生儿子王某庆死亡。被告质证意见：无异议。14、昌图县民政局颁发的火化证复印件一份，其中死者姓名为王某秀，性别男，1956年11月23日生，身份证号为XXX。死亡时间为2011年12月2日。证明2011年12月2日，王某生儿子王某秀死亡。被告质证意见：无异议。被告王某没有证据材料向法庭提供。经审理查明：2010年4月12日原告与被告父亲王某生（已故）签订一份《房屋买卖协议》，约定王某生自愿将其所有的坐落于本市铁东区九号地B区A03号楼四单元六层左门040610室，建筑面积为50.99平米的回迁楼房出售给徐某所有，房款共计人民币10万元整(其中徐某留王某生人民币2000元整,等五年后王某生协助徐某办完房照后，徐某即刻返还王某生此款）。王某生征得其所有子女同意后，其所有子女不得以任何理由反悔。《房屋买卖协议》签订后，原告将购房款9.8万元一次性支付给王某生，王某生将案涉房屋及该房屋回迁手续（房屋拆迁补偿安置协议、产权调换协议书、自行选择户型确认书、回迁安置费用结算清单等）交付给原告。现原告占有、使用案涉房屋已达10年之久，期间产生的水电及其他费用均由原告支付。原告居住案涉房屋期间,被告王某及其亲属对该房屋均没有提出过异议。另查明：被告王某的父亲王某生与母亲胡某共育有子女四名，即长子王某庆、次子王某秀、三子王云阶、四子王某，上述四人均系王某生与胡某的法定继承人。2010年4月12日原告与被告父亲王某生（已故）签订《房屋买卖协议》之时，王某生长子王某庆、次子王某秀、四子王某均在协议上签字，同意其父王某生将案涉房屋出卖给徐某（由于当时王某生三子王云阶已于2010年1月8日死亡，故协议上没有王云阶签字）。2018年3月6日王某生因病去世，其妻子胡某于2010年3月1日死亡，其长子王某庆于2011年8月25日病故,其次子王某秀于2011年12月2日病故，其三子王云阶于2010年1月8日死亡。现王某生与胡某的法定继承人只有被告王某一人。认定上述事实的证据有：原告提供的《房屋买卖协议》、收条、棚户区改造安置房屋自行选择户型确认书、吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书、棚户区（9#-B区）地回迁安置费用结算清单、四平市棚户区改造项目靠近户型增加面积款专用收据、吉林省供热费统一发票、专用收款收据、居民死亡医学证明（推断）书、户口簿、居民死亡医学证明书、火化证及原、被告在庭审笔录中的陈述在卷为凭。本案诉讼争议的焦点是：1、原告徐某与被告王某父亲王某生（已故）之间签订的《房屋买卖协议》是否有效？2、原告徐某要求被告王某协助办理案涉房屋产权过户变更登记手续，将该房屋产权更名登记至原告名下是否合法？根据原告陈述，被告答辩及原告举证、被告质证情况，结合卷中现有的证据材料，针对本案争议的焦点，本院综合评判如下：一、原告徐某与被告王某父亲王某生（已故）之间签订的《房屋买卖协议》有效。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护。原告徐某与被告王某父亲王某生之间签订的《房屋买卖协议》是在平等、自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且已实际履行，因此，该协议真实、有效。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时起生效。未办理物权登记的，不影响合同的效力。”就本案言，房屋买卖后的产权过户登记并不是合同生效的要求，而是物权变动的要求。是否办理房屋过户手续，影响的是房屋所有权是否依法转移，而对买卖合同及其效力没有影响，不能因为买卖双方之间还未办理产权过户手续，就认定当事人的买卖合同无效。本案庭审时，被告对其父王某生与原告之间签订的《房屋买卖协议》内容的真实性表示无异议，并承认案涉房屋归原告所有。综上，本院确认原告徐某与被告王某父亲王某生（已故）之间签订的《房屋买卖协议》有效。二、原告要求被告协助办理案涉房屋产权更名过户登记手续合法。本院认为：原告已向被告父亲王某生交付了98000元购房款，并实际占有、使用案涉房屋达10年之久，这期间的水、电、取暖等费用均由原告支付。被告作为王某生的法定继承人，在行使民事主体权利时，应当遵循诚实信用的原则，切实履行其父王某生与原告签订的《房屋买卖协议》，协助原告办理房屋产权更名过户登记，继续履行房屋买卖合同的随附义务。鉴于原告没有证据能够证明其在办理案涉房屋过户手续时被告存在过错，故办理案涉房屋过户手续时所产生的费用以及本案诉讼费用均由原告自行负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条、第五百零九条的规定，判决如下：一、原告徐某与被告王某父亲王某生（已故）之间于2010年4月12日签订的《房屋买卖协议》有效。二、被告王某于本判决生效后5日内协助原告徐某办理坐落于四平市铁东区九号地B区A03号XX室（建筑面积为50.99平米）房屋产权更名过户登记手续，将该房屋产权更名过户登记至原告徐某名下。案件受理费1150元，由原告徐某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 郑学文 二〇二一年一月二十六日书记员 张芷毓