山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初1869号原告：张夕平，男，1952年2月4日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。被告：林均珍，女，1944年2月19日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：吕燕（系被告林均珍之女），住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：宇仁娟，女，住烟台市芝罘区，烟台市芝罘区幸福街道永和居民委员会推荐。被告：吕春，男，1963年12月14日，无固定职业，汉族，住山东省芝罘区。被告：吕燕，女，1965年9月2日，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：吕琳，女，1967年11月7日，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：吕惠，女，1970年4月9日，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。被告：吕国，男，1972年9月18日，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。原告张夕平与被告林均珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，应被告林均珍申请，本院依法追加被告林均珍的子女即吕春、吕燕、吕琳、吕惠、吕国为共同被告参加诉讼。原告张夕平及其委托诉讼代理人张广平，被告林均珍的委托诉讼代理人暨被告吕燕、被告林均珍的委托诉讼代理人宇仁娟、被告吕春、吕琳、吕惠、吕国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张夕平向本院提出诉讼请求：请求判令被告林均珍协助原告张夕平办理坐落于烟台市芝罘区产（以下简称案涉房产）的过户手续。诉讼中，因案涉房产已被拆迁、灭失，原告变更诉讼请求为要求案涉房产的拆迁权益归原告所有。事实和理由：1989年3月5日，原告张夕平与被告林均珍签订《卖房契约》，原告张夕平购买了被告林均珍位于芝罘区间即案涉房产，双方议定购房款为15000元；契约订立后，原告张夕平分别于1989年6月1日、8月3日分两次向被告林均珍支付了购房款，被告林均珍向原告张夕平交付了案涉房产和房产证；原告张夕平接收了案涉房产并搬进居住，1990年3月22日原告将户口迁入。案涉房产至今未办理过户手续，现拆迁在即，原告张夕平请求被告林均珍协助办理过户，被告林均珍以种种理由拒不配合。被告林均珍、吕春、吕燕、吕琳、吕惠、吕国共同辩称，（一）案涉房产系被告林均珍与丈夫吕文才共有，吕文才已于1982年6月19日去世，案涉房产应由被告林均珍及五个子女共同继承。（二）案涉房产登记在吕文才名下，原告在购买时就知道或者应当知道该房屋为被告林均珍与丈夫吕文才的夫妻共同财产，原告购买时吕文才已去世，应由被告林均珍及子女共同继承，案涉房产买卖未经子女同意，被告林均珍无权处分，买卖行为无效，卖房契约无效，原告应该返还案涉房产。（三）2020年6月12日，被告在案涉房产所在地的向阳动迁部了解到，原告在该动迁部自述：“案涉房产1989年由渔业公司购买，渔业公司购买后将该房屋分给原告居住，2000年原告参加房改出资10400元将该房屋买下”。按原告所述，案涉房产的购买人应为渔业公司并非原告，原告提交的卖房契约涉嫌造假，故原告不具备本案主体资格。原告既然2000年在渔业公司根据房改政策出资购买了案涉房产，就应该要求渔业公司履行义务即原告的诉讼相对人应为渔业公司而非被告。（四）案涉房产已征迁完毕，无法办理过户手续，房屋征迁所得利益应由六被告共同享有。综上所述，原告诉讼请求无法律依据且履行不能，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）烟台市房地产管理局于1985年9月5日填发的编号第2131770号烟台市房屋产权证载明，产权人吕文采，现住址幸福五队，工作单位幸福五队，坐落芝罘区，结构砖木，种类平，方向西，自然间叁，建筑面积27.87平方米，附记落实政策发还房。原、被告均称“吕文采”即吕文才。（二）吕文才与被告林均珍系夫妻关系，二人育有子女五人即被告吕春、吕燕、吕琳、吕惠、吕国，吕文才于1982年6月19日去世，吕文才的母亲先于其去世，吕文才的父亲于1982年10月去世。吕文才的爷爷、奶奶均先于其父亲去世。吕文才的父母有子女八人，长子吕文才，次子吕文斌，三子吕文贵，长女吕文花，次女吕文容，三女吕文香，四女吕文华，五女吕文霞。吕文斌已于1976年9月去世，有子女三人，长子吕涛，次子吕刚，长女吕娜，吕刚已于2017年3月24日去世，育有一女吕海燕。吕文花于2019年3月29日去世，丈夫张荫俞于2019年12月10日去世，育有子女两人，儿子张绍龙，女儿张绍宁。吕文霞于2020年4月27日去世，丈夫于传信，儿子于洋。吕文贵、吕文容、吕文香、吕文华、吕娜、张绍龙、吕海燕、吕涛、于传信、于洋、张绍宁均表示对案涉房产放弃继承，不参加本案诉讼。另，吕海燕到庭称其在六七岁时父亲吕刚与母亲王建华离婚，其随母亲共同生活，吕刚生前未再婚。吕涛亦称吕海燕所讲属实。张绍龙称其爷爷、奶奶均先于其父亲去世。（三）原告为证明其诉讼请求，提交如下证据：证据一、原告与被告林均珍于1989年3月5日签订的卖房契约一份，拟证明双方的房产交易行为，原告和妻子都是渔业公司的，签证人刘某、徐某也是渔业公司的，徐某是被告林均珍的朋友，介绍被告林均珍卖房给原告，徐某是被告林均珍的签约证明人，刘某是原告的签约证明人，契约是在案涉房产内签订的，原告和妻子、被告林均珍及两个签证人都某，签约当天，被告林均珍将案涉房产及房产证一并交给原告，卖房契约是原告书写，签证人的签字均是见证人本人所签。原告已将房产证交给拆迁办了。卖房契约载明：1.甲方林均珍，乙方张夕平。2.甲乙双方经协商，甲方同意将坐落在烟台市小新街叁号西厢私房叁间，计人民币壹万伍仟元整卖给张夕平，乙方张夕平同意以壹万伍仟元整买进。3.经协商达成协议如下，甲方同意六月份将房倒给乙方，乙方按分期付款办法先交伍仟元整给甲方后住房。4.余款壹万元整，乙方到八九年底付清，收款时，另付收款收据。5.甲方同意办理乙方户口迁入手续。6.房契由甲方完整地转给乙方保存。7.此卖房契约自一九八九年三月五日生效。该契约落款甲方处签有“林均珍”并捺印，下方签证人处签有“徐某”并捺印，乙方处签有“张夕平”并捺印，下方签证人处签有“刘俊强”并捺印。证据二、收款条两张，拟证明原告按契约履行了付款义务，原告给的是现金，原告和妻子及被告林均珍在场。1989年6月1日给付10000元，1989年8月3日交付5000元。证据三、户口本一份，拟证明原告自1990年3月22日将户口迁入涉案房产内，一直占有使用该房屋。证据四、2019年8月19日，原告及妻子毕道清与烟台市芝罘区住房和城乡建设局签订的烟台海上世界项目（会西街区片）（合法建筑无证房）住宅房屋产权调换协议一份，拟证明案涉房产现已拆迁，拆迁部门认为补偿收益应当由原告享有，所以和原告签订了该协议，案涉房产等价值调换面积为60.98平方米的房屋，坐落于烟台市芝罘区海上明珠项目西侧在12层A户型，具体单元没有确定，案涉房产主体评估总价72.90万元，拆迁费2400元、奖励费18361元、附属设施及室内装修补偿费5839元、临时安置费10800元，合计37400元，原告已经领取拆迁费2400元、奖励费18361元及临时安置费10800元，其他没有领取。住宅房屋产权调换协议中载明征收部门为烟台市芝罘区住房和城乡建设局（简称甲方），被征收人吕文采（产权人），张夕平（购买人）（购买人简称乙方），协议第一条约定，乙方被征收房屋建筑面积为27.87㎡，产权性质为私有，房屋用途为住宅，经被征收人选定的评估机构评估，被征收房屋主体评估单价为16200元/㎡，主体评估总价为451494元(“房困户”按45㎡补偿，计729000元)。第二条约定乙方自愿选择房屋产权调换补偿方式，乙方选定的安置房屋位于海上明珠项目西侧，12层，户型A，建筑面积为95.60㎡。第三条约定被征收房屋等价值调换面积为60.98㎡(被征收房屋主体评估总价729000元÷选定的安置房屋楼层投资优惠单价11955元/㎡)。乙方选定的安置房屋面积大于等价值调换面积34.62㎡。其中按优惠投资价格购买15㎡，计179325元(11955元/㎡×15㎡)，按安置房回迁时甲方确定的市场价格购买19.62㎡)，办理回迁手续时，由乙方一次性结清。第四条约定甲方应支付乙方搬迁费2400元，奖励费18361元（其中，搬迁奖励费10000元，按被征收房屋产权证登记面积增发奖励费8361元(300元/㎡)），附属设施及室内装修补偿费5839元，临时安置费10800元(45㎡×20元/月×12月)，剩余部分按年度支付，超出24个月临时安置费按每月40元/㎡计发，办理回迁手续时结算支付(临时安置费自搬家交房之日起，发至回迁安置通知发布之日再后延四个月止)，本条各项补偿费用合计37400元。第五条约定乙方选定的安置房为毛坯房的，按安置房建筑面积给予200元/㎡的室内设施配套补助款19120元，回迁安置时一并结清。安置房屋的有线电视投资款、燃气投资款，回迁安置时由乙方自行向有关部门交纳。第六条特别约定，被征收房屋交付甲方前的水、电、暖、燃气等费用由乙方自行结清，于2019年6月10日前将被征收房屋腾空并完好无损交付甲方拆除，《交房验收单》签订日即为临时安置费起算日，乙方同意本条款约定的被征收房屋拆除事宜按《交房验收单》执行，不受本协议生效约束也不以补偿款的支付为前提条件，《交房验收单》签署后甲方即可拆除被征收房屋。本协议签订时，乙方自愿将被征收房屋的房屋所有权证书、土地使用权证书(不动产权证书)交付甲方。该协议还约定了办理安置房屋回迁手续等内容。该协议加盖了烟台市芝罘区住房和城乡建设局房屋征收补偿专用章、烟台市芝罘区人民政府向阳街道办事处房屋征收补偿专用章。六被告共同质证称，1.对证据一的真实性没有异议，是被告林均珍本人签字，被告林均珍不认识徐某及刘某，是原告要买房才认识原告，原告与徐某一起找林均珍多次，林均珍一开始不同意卖房，因为房子是吕文才留下的，林均珍和原告在海洋医院办公室谈论了这件事情，签下了这份契约，契约上没有日期，具体签约日期不记得了，两个签证人不在场；房子是林均珍与吕文才共同购买，当时的政策是市区不允许个人持有房屋，所以该房屋被没收，1985年该房屋返还给林均珍，房产证登记在吕文才名下；对案涉房产的房产证一直在原告处无异议，但林均珍的子女之前不知情，是才知道此事。2.对证据二的真实性没有异议，被告林均珍已收到款项。3.对证据三的真实性和证明内容没有异议。4.对证据四的真实性和证明内容不清楚，被告没有参与过，原告告知拆迁办多次查找没有找到原房主，无法过户，吕文才是1982年去世的，房产证是吕文才的，原告是用了欺骗拆迁办的方法与拆迁主管部门签订协议并获得补偿。六被告为证明其答辩意见，提交被告吕燕从拆迁办获取的小新街平面示意图一份、拆迁办的内部文件一页，拟证明案涉房产拆迁时登记在吕文才名下，原告告知拆迁办原告参加房改购买案涉房产，并出示补交房款10400元的收据，拆迁办的工作人员告诉被告吕燕如果没有这两样，拆迁办不会跟原告签订协议，被告要求原告提交1989年渔业公司购买案涉房产的购房合同以及2000年张夕平参加房改的大表以及其他收款收据。原告质证称，对平面图的真实性有异议，没有任何部门盖章，不清楚谁绘制，对文件单页不予认可，是复印件，原告提交的调换协议中载明被征收人是吕文才（产权人），张夕平（购买人），证明拆迁办在与原告签订调换协议时，对原房主的情况已知晓。对于被告主张的案涉房产出售未经被告林均珍子女同意，被告林均珍无权处分，原告不予认可，认为案涉房产从买卖、交付、付款以及原告迁户口至原告起诉已超过20年，被告方作为案涉房产第一顺序继承人不可能不知晓，原告自收到案涉房产居住至今；另外，从被告陈述的关于卖房契约的签订过程，也可以证实除被告林均珍外，其他被告对案涉房产的买卖、契约签订均是知晓的。被告方称吕文才的子女都有房住，林均珍告诉子女案涉房产她一直对外出租，2019年12月7日一位姓张的律师打电话给林均珍，林均珍的子女才知道案涉房产已经被林均珍私自出售。关于一直未办理过户的原因，原告称购买案涉房产4、5年之后，原告去找过被告林均珍，在幸福五村门卫处见到被告吕国，被告吕国带原告去找被告林均珍商谈过户的事宜，被告林均珍让原告再拿出5000元，原告不同意，之后原告再没有找过被告。被告吕国称原告所述不属实，其没有见过原告。本院认为，原告张夕平与被告林均珍签订的卖房契约，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。契约签订当年，原告向被告林均珍支付全部购房款并取得案涉房产及房屋权属证书，原告户口亦按约定迁入案涉房产，卖房契约的内容已履行完毕。原告与被告林均珍签订卖房契约时，被告林均珍的丈夫吕文才已去世，六被告均抗辩被告吕春、吕燕、吕琳、吕惠、吕国对案涉房产的买卖不知情，被告林均珍无权处分案涉房产，卖房契约无效，本院认为在本案起诉之前的三十年间，被告吕春、吕燕、吕琳、吕惠、吕国均未对原告管理使用案涉房产及持有房屋权属证书提出过异议，现案涉房产已被拆迁，六被告的上述抗辩系基于利益驱动，有违诚实信用原则，故六被告的上述抗辩，本院不予采信。案涉房产已灭失，原告要求案涉房产的拆迁权益全部归其所有，结合原告购买案涉房产并付清购房款、占有使用案涉房产三十余年等事实，本院予以支持。六被告抗辩原告不具备主体资格、原告应要求渔业公司履行义务，本院不予采信。六被告共同申请本院调查原告何时签订征迁安置补偿协议、向征迁指挥部提供哪些相关材料、案涉房产何时被拆除等，本院依法不予允准。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：坐落于烟台市芝罘区产的拆迁权益归原告张夕平所有。案件受理费11090元，由原告张夕平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于  克  晓人民陪审员 于  淑  荷人民陪审员 岳  风  霞二〇二一年一月十二日书 记 员 姜慧萍（代）