河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1727民初37号原告:何蕾，女，1995年11月02日出生，住汝南县。被告：汝南县阳光大地置业房地产开发有限公司，住址：汝南县清河路南侧西园路西侧**。统一社会信用代码：91411727MA46W9RK4A。负责人：闫伟，经理。委托诉讼代理人：张伟，男，系该公司员工。原告何蕾与被告汝南县阳光大地置业房地产开发有限公司（以下简称被告房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年01月04日立案受理后，依法适用简单程序，公开开庭进行审理。原告何蕾、被告房地产开发公司委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何蕾向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告双倍返还原告定金90824元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年11月11日原被告签订了阳光.翡翠院子认购协议书,与原告联系的置业顾问为李玲,在认购协议书上经被告法人签字及盖章后认可。原告在2020年11月11日在签订认购书的当天交纳了20000元,在2020年11月12日交纳了25412元。在签订认购书时,被告许诺2021年年底交房,但是在2020年11月16日原被告准备签订正式的购房合同时,被告告知交房期限只能是2022年6月份,且拒绝更改。事后原告找到被告,要求退还定金,被告拒绝退还定金,同时也说如不签合同，房子也不是原告的了。无奈,原告多次联系被告协商,被告拒绝退还定金,并要求原告签订2022年6月份交房期限的合同。根据原被告双方签订的认购书第四条第三项约定任何一方不得要求对方就已达成一致的合同条款重新进行磋商,或以其他任何理由拒绝签订商品房买卖合同及其附件,否则，要求重新磋商的一方或拒绝签订买卖合同的一方应依照法律规定的定金罚则承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定,被告许诺的行为应视为合同的约定且是商品房买卖合同的重要组成部分。被告变更交房日期的行为视为对达成一致条款的变更,应视为违约，且以其他任何理由拒绝签订商品房买卖合同及附件为被告提供格式条款,根据相关法律法规的规定，被告应依法双倍返还定金。望法院依法支持原告诉求。被告房地产开发公司辩称，1、原告何蕾缴纳的45412元系定金。原、被告双方于2020年11月11日签订了《阳光·翡翠院子认购协议书》,并按照认购协议书约定缴纳20000元作为订立《商品房买卖合同》的立约定金,11月12日缴纳2541元定金补款作为补充的立约定金,且认购协议书中第四条第三款明确约定了该定金适用定金罚则。被告向原告出具了定金收据,完成了立约行为,原被告双方应当积极履行各自义务以促成《商品房买卖合同》的订立。2、在售楼部设有公示栏公示了交房时间。阳光·翡翠院子售楼部在现场有公示栏并且公示有《商品房买卖合同》合同样本,合同样本中第八条约定:出卖人应当在2022-06-30前交付。被告已履行公示告知义务,且交房时间是由被告报建时已向主管部门备案确定,不属于合同条款中可以磋商更改的内容,原告并无任何证据证明被告向原告许诺其他的交房时间,认购协议并非《商品房买卖合同》,不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条:给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金之规定。本案原告系拒绝履行《认购协议书》中的约定,使得合同目的无法得到实现,是给付定金的一方即原告的过错,适用定金罚则应当无权请求被告返还定金。原告提出以并不存在的理由要求被告承担定金罚则,双倍返还定金的责任的诉讼于法无据。综上,被告认为,本案中原告在订立认购协议书并缴纳定金后,不再履行认购协议书中的义务,以致合同目的无法实现,是原告违约,应当按照定金罚则,不予退还该定金,原告更无权要求被告双倍返还定金。为维护被告作为受约人的合法权益，望贵院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。根据采信的证据，本院认定事实如下：（一）被告阳光房产地公司于2020年04月29日取得商品房预售许可证，有效期自2020年04月29日至房屋产权登记之日止。（二）2020年11月11日，原、被告经协商签订一份【阳光.翡翠院子】认购协议书：出卖人房地产开发公司（甲方）、买受人何蕾（乙方），房屋编号：8-25-04-02，建设面积：109.82㎡，原总价527717元，原单价4805元；房屋按揭优惠后总价为人民币468931元；认购定金：本协议签订当日，乙方向甲方支付定金20000元。另约定以下协议内容：第一条:认购房屋情况。乙方认购房屋(以下简称该商品房)情况详见上表,其中:(1)在签定正式《商品房买卖合同》时,甲方如有其它优惠条件(以甲方书面文件为准)的,按乙方符合优惠条件情况另行计算合同总价;(2)本《认购协议书》约定价款不包含契税、房屋维修资金、以及办理《不动产登记证》时国家规定的乙方应交纳的相关税、费等。第二条:付款方式。出卖人同意买受人按照下列付款方式之一:1、按揭付款:买受人在签定本协议起三日内按银行要求补足首付款,按银行要求将办理按揭所需的全部资料交予出卖人。2、一次性付款:买受人在签定本协议起三日内付足100%房款。第三条:认购定金。1、签定本《认购协议书》起3日内未能补足首付款或全款按照房屋原总价进行销售。2、买受人应当自签定本《认购书》当日,向出卖人支付认购定金作为订立《商品房买卖合同》及按合同履行付款义务的担保:出卖人在收取定金后,应当向买受人开具收款凭证、注明收款。第四条:双方权利义务。1、乙方支付的定金在甲乙双方签定正式《商品房买卖合同》及相关附件时凭定金收据转为购房款。2、乙方同意甲方按照本认购协议约定的乙方联络方式(包括但不限于电话、短信、微信、快递或信件等),向乙方通知双方签定正式《商品房买卖合同》及其附件的时间、地点及所需相关文件。若乙方逾期未与甲方签定《商品买合同》及《补充协议》等相关文件的,则视为乙方放弃认购权利,本认购协议书自行终止。甲方有权无需另行通知乙方而将该商品房出卖给第三方,同时乙方已支付的定金不予退还。3、甲方已在本项目销售中心公示了法律法规规定应明示的相关文件、证书等资料,并公示了《按揭须知》及双方将签署的《商品房买卖合同》及其《补充协议》和附件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、合同附图、《不利因素告知书》等文件资料,履行了相应的提示及说明义务。乙方已阅悉并理解本认购协议及上述明示的合同文本、补充协议等资料,对上述合同文本予以认可,不持异议,并同意按前述合同文本与甲方签约。任何一方不得要求对方就已经达成一致的合同条款重新进行磋商,或以其他任何理由拒绝签定《商品房买卖合同》及其附件,否则要求重新磋商的一方或拒绝签订买卖合同的一方应依照法律规定的定金罚则承担责任。……。第六条:乙方已阅读本认购协议所有条款,甲方已就本认购协议全部内容向乙方进行了逐条说明与解释(尤其是黑体部分款),履行了提示注意义务和充分说明义务,乙方对本认购协议的条款含义及相应的法律后果已全部知晓并充分理解。第七条:本认购协议书不是正式购房合同,认购房屋最终单价、面积、付款方式以正式购房合同的约定为准。甲方(盖章):汝南县阳光大地置业房地产开发有限公司乙方(签字):何蕾。置业顾问:李玲。销售经理:马伟（加盖被告印章）。（三）原告于认购协议签订当日向被告交纳定金20000元；于次日向被告交纳25412元定金补款。2020年11月15日，原告与被告置业顾问李玲徽信聊天记录显示：“原告：咱们那个交房不是说明年年底交房？李玲：嗯，对啊。原告：那合同上写的是2022年6月份呢？这差的时间有点久吧。李玲：我们工期明年年底园林景观所有的做好交给你，每个开发商合同上都要推迟半年，避免不了遇到自然灾害之类的。原告：但是这个没有写在合同上。李玲：我们合同上写的是22年6月30号啊，但是我们会在明年年底交房。原告：说的年底交房，日期写的后年6月份，相差半年。李玲：我卖房子给你的时候有没有说我们工期是明年年底，但是我们合同上写的是6月30号，我又没有跟你说这句话。原告：关键你们口头说的没有用啊。李玲：但我口头说的没用，但我合同上写了6月30号之前呀。原告：如果有用，我也不用纠结了，口头说的是年底，日期确实后年6月份嘛。”后原告以被告置业顾问口头允诺的交房时间与商品房买卖合同上约定的交房日期不一致为由，不同意签订商品房买卖合同，并要求被告退还定金，被告以抗辩理由拒付，双方为此成讼。本院认为，原、被告签订的【阳光.翡翠院子】认购协议书载明了房屋的位置、房屋编号、面积、价格，付款方式及双方权利义务，被告并向原告公示了《商品房买卖合同》样本（样本中载明了房屋交付时间及违约责任等），庭审中原告表示也阅读了该认购协议书内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，因此，案涉认购协议书具有商品房买卖合同的性质。认购协议书签订后，原告于当日按协议约定交纳了20000元定金，次日所交纳的25412元应属于购房款性质，被告将该款性质抗辩为定金，并向原告出具了定金补款收据，与双方认购协议书约定相悖，且未在订购协议签订当日交纳，也未在认购协议书上变更定金数额，故不产生定金的效力，本院不予采纳。本案的争议焦点是：被告是否应当双倍返还原告定金？针对上述焦点，本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。”的规定，双方在签订认购协议书后，原告按约定当日交付被告定金20000元，定金合同成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告向被告交纳20000元定金后，以被告置业顾问李玲口头答复的交房时间与商品房买卖合同交房时间不一致为由不同意订立商品房买卖合同的主张不成立。理由是：第一，原告已阅读了认购协议书内容，显示有商品房买卖合同样本，样本中明确载明“出卖人应当在2022年06月30日前”交付；2、置业顾问李玲回复原告质问时答：“是明年年底交房”与“合同上约定的“2022年06月30日前交房，如遇到自然灾害等情况”并不矛盾，如原告签订了购房合同，明年年底无法交房时，在不存在自然灾害等情况时，原告可主张被告违约。事实是原告未如约签订商品房买卖合同，其担心的问题尚未到来，从而主张被告违约，并要求双倍返还定金，不符合双方的合同约定及《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”的规定，原告请求返还定金的条件尚未成就，本院不予支持。但原告请求的交房款25412元不属于定金，被告应予返还。综上，根据上述理由及法律、司法解释的规定，另依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条之规定，判决如下：一、被告汝南县阳光大地置业房地产开发有限公司于判决生效之日返还原告何蕾购房款25412元；二、驳回原告何蕾其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（按中国人民银行同期借款利率计息）。案件受理费1035元，由被告汝南县阳光大地置业房地产开发有限公司负担218元，由原告何蕾负担817元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  田红卫二〇二一年一月二十一日书记员  朱效伟