河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终219号上诉人(原审被告)：李大科，男，1977年3月28日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：刘清阳，河南德高律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李玉鸿，男，1967年6月10日出生，汉族，住邓州市。被上诉人（原审被告）：白小聚（俊），男，1974年4月17日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：闫红彬，邓州市花洲法律服务所法律服务工作人员。上诉人李大科因与被上诉人李玉鸿、被上诉人白小聚租赁合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李大科的委托诉讼代理人刘清阳，被上诉人李玉鸿，被上诉人白小聚的委托诉讼代理人闫红彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李大科上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、租赁物简易棚是非法建筑，合同应为无效。2、上诉人与白小聚2016年1月1日所签合同在先，合同期8年，2025年1月1日到期，上诉人交付白小聚房租有合同依据。3、上诉人与李玉鸿所签合同在后，是重复签订，所签的合同没有通过白小聚。4、上诉人已经支付了房租，再支付属于重复支付。5、李玉鸿与白小聚之间所签的分配协议属于无效协议，他们之间的纠纷与上诉人无关。李玉鸿辩称，双方2018年7月1日签订的协议书合法有效。双方当事人均具有民事行为能力，合同内容是经过充分协商后达成的，且得到了实际履行。答辩人将板棚租给李大科且已收取了2019年全年的租金。2020年白小聚骗取了李大科一年的租金。至于是否是违法建筑，应当由政府行政主管部门界定，不是人民法院的职权范围。请求驳回上诉，维持原判。白小聚辩称，本案标的物是非法的，所以有关协议不应当受到保护，其他同上诉人意见。李玉鸿向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告支付2020年1月至12月房屋租金3万元，并互负连带责任；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年原告李玉鸿出资50万元与被告白小聚共同开发雷锋路陈湾小学12间地皮，当年建成了6间三层房屋，归土地使用权人，剩余6间地皮归原告李玉鸿和被告白小聚使用。2014年被告白小聚在剩余6间地皮上搭建临时板房对外出租。2016年元月1日，以被告白小聚为甲方，董秀军为乙方签订租赁合同，该合同主要约定“……就甲方坐落在邓州市新中医院斜对面活动板房20米*21米一层租赁给乙方一事……1、租赁期限2017年，自2017年元月1日至2025年元月1日止。2、前三年租金每年租金6万元，一年一付……”。2018年7月1日，以被告白小聚为甲方，原告李玉鸿为乙方签订了协议书一份，该协议书主要约定“甲方：白小俊……乙方：李玉鸿……甲乙双方在大概2008年……经双方同意由乙方出资50万元建成雷锋路北边的六间四层门面……东边的六间半土地（南端宽约23.5米、深20米）归甲乙双方共同拥有。……经甲乙双方协商同意，把现有卖红木家具东面的两间房屋及土地和最东边的一间不规则房屋及土地分配给乙方所有。同时乙方从2018年7月1日起收取这三间房屋的租金。……”。2019年1月1日，以原告李玉鸿为甲方，被告李大科为乙方签订了房屋租赁合同，该合同主要约定“甲方：李玉鸿……乙方：李大科……一、乙方租赁甲方门面，具体位置在邓州市××路东段××北锦绣花园西山墙对面两间半门面，年租金（大写）：叁万元……二、合同期限定为壹年，租金壹年不变……三、期限2019年元月1日起至2019年12月31日止。……”。被告李大科将2019年1月至12月的房租3万元于2018年12月31日交给原告李玉鸿。2020年1月，被告李大科向被告白小聚交纳房租7万元。2020年5月23日，原告李玉鸿诉至一审法院，要求判令二被告支付2020年1月至12月房屋租金3万元，并互负连带责任。一审法院认为，原告李玉鸿与被告李大科所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均有约束力。虽原告李玉鸿与被告李大科未签订2020年1月至12月的租赁合同，但被告李大科现仍实际占有使用着案涉争议房屋，应视为不定期租赁，根据合同的相对性，被告李大科理应向原告李玉鸿支付2020年1月至12月的3万元租金，现原告李玉鸿要求被告李大科支付2020年1月至12月房屋租金3万元的请求，一审法院予以支持。被告李大科辩称其将2020年1月至12月的3万元租金已经支付给被告白小聚，对于其二者之间的纠纷因不是本案的处理范围，一审法院不予处理，可另行处理。被告白小聚辩称案涉房屋系违章建筑等问题不是本案审理范围，一审法院不予处理，可另行处理。因本案原告李玉鸿与被告李大科作为出租人、承租人均未对房屋租赁合同的效力提出异议，故一审法院对此不予处理。若被告李大科与被告白小聚之间有纠纷，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条及第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告李大科于本判决生效之日起3日内向原告李玉鸿支付2020年1月至12月的房屋租赁费3万元；二、驳回原告李玉鸿对被告白小聚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告李大科负担。二审中李大科提交邓州市城中村改造领导小组关于《花洲街道办事处关于启动筹建陈湾自然村城中村改造项目的请示》的批复复印件一份，证明本案争议的搭建简易棚的地属于政府改造项目，房屋租赁合同无效。李玉鸿的质证意见为，真实性无法确定，这块地原来归陈湾小学，不是非法用地，后来土地卖给了张守合，我和白小聚给张守合盖了六间房子，其余这六间半归我和白小聚所有，不是非法用地；城中村改造有这个项目，这个项目正在谈，谈完了需要给我退赔。白小聚的质证意见为，没有异议。本院认为，该证据系复印件，无原件予以核对真实性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于李玉鸿与李大科签订的《房屋租赁合同》的效力问题，李玉鸿与白小聚并未提交证据证明案涉租赁房屋办理了建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，李玉鸿与李大科于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》应为无效，一审判决认定合同有效属适用法律错误，本院予以纠正。关于租金的支付问题，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，即使房屋租赁合同无效，出租人仍有权要求承租人按照合同约定支付房屋占有使用费，而李大科至今仍占有使用案涉房屋，故其仍应按合同约定支付相应的房屋占有使用费。李大科上诉称已向白小聚支付了租金故不应重复向李玉鸿支付租金，本院认为，李大科上诉所称的与白小聚签订的合同实际上系董秀军与白小聚签订，李大科并未与白小聚重新签订合同，而李大科既然与李玉鸿签订了房屋租赁合同，根据合同的相对性原则，李大科应当承担向李玉鸿支付租金的义务，且李大科也已经向李玉鸿履行了2019年租金的支付义务，证明李大科对于李玉鸿出租人身份的认可，至于李大科与白小聚之间的纠纷，与本案不是同一法律关系，故李大科上诉称其重复支付租金的理由不成立，本院不予支持，一审判令李大科向李玉鸿支付租金并无不当。综上所述，一审判决适用法律虽有错误，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李大科负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年一月二十五日书记员  宁亚楠