四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1325民初168号 原告：喻国平，男，汉族，1978年10月11日出生，住重庆市江**。 原告：何赵芬，女，汉族，1981年11月19日出生，住重庆市江**。 被告：四川金田房地产开发有限公司，住所地四川省西充县晋城镇棕树湾小区******，统一社会信用代码91511325592760758A。 法定代表人：武攀，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：文永强，四川源泉律师事务所律师。 原告喻国平、何赵芬与被告四川金田房地产开发有限公司（以下简称金田公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告喻国平、何赵芬，被告金田公司的委托诉讼代理人文永强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告喻国平、何赵芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年12月27日至2020年5月14日期间的逾期办理房屋权属转移登记的违约金24302.21元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于四川省西充县××道××号××街××幢××单元××层××号商品房××，房屋总价款196779元；被告应在2015年12月30日前向原告交付商品房；在2016年3月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记权属证明，如因被告的责任，原告未在房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，被告按原告已付房款的万分之一每日向原告支付违约金，至被告办理房屋权属转移登记。被告在交接房屋时约定由被告代办产权登记，被告代收了税费。合同签订后，原告按照合同约定支付了相应款项，履行了全部合同义务。但被告直到2020年5月14日才为原告办理了房屋产权证书，其行为已经构成违约，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。 被告金田公司辩称，一、原、被告形成商品房买卖合同关系属实。二、原告主张逾期办理转移登记违约金的诉讼请求已过诉讼时效。原告的转移登记应在2016年12月底完成，诉讼时效为三年，原告至2020年12月1日才提起诉讼，已过诉讼时效。三、延迟办理转移登记，责任不在被告。第一，原、被告双方对房屋交付及房款交付没有异议。第二，原、被告之间是委托代理办证关系，原告需提交办证资料后才能办理转移登记，因原告提交资料不齐，致被告无法完成委托事务。第三，被告在小区内张贴了提交办证资料的通知，原告提交资料延迟，造成办证延迟。第四，案涉小区因政府土地出让金优惠迟迟未能解决，导致小区土地清容延迟，转移登记亦延迟。四、原告不能提交延迟办证造成其损失的具体依据，请求降低违约金。五、原告已于2020年5月14日取得了案涉房屋产权证书。 本院经审理认定事实如下：2014年3月13日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“......原告购买被告经批准修建的位于四川省西充县××道××街××幢××单元××层××号房屋一套，商品房单价每平方米4493.70元，房屋总价款196779元。出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付商品房。初始登记：出卖人应当在2016年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；转移登记：商品房交付使用后，双方同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，出卖人按买受人已付总房款的万分之一每日向买受人支付违约金至出卖人办理房屋权属转移登记”。协议签订后，原告按约支付了购房款及产权代收费。截至2019年10月22日，西充县不动产登记中心对原告购买房屋所在楼栋都未进行初始登记。2020年1月7日，原告向被告交付了经公证的委托书，委托被告办理该商品房的不动产权登记，2020年5月14日，西充县国土资源局为原告颁发案涉房屋的不动产权证书。原、被告均确认案涉房屋交付时间为2016年1月1日。原告于2020年12月1日向我院起诉并申请进入诉前调解，后因双方调解不成，本案进入诉讼程序。 另查明，2017年6月26日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具《关于办理北城天街房地产项目已建好部分不动产分户手续的通知》“按局2017年3月22日会议审定精神，金田房产已缴清超工程规划许可面积出让金，现北城天街一期4、6、8、10、12、14号楼不动产分户登记可按相关规定予以办理不动产权分户登记。” 2018年1月26日，西充县人民政府经营性土地清理整顿办公室向西充县国土资源局作出《关于对北城天街房地产项目清容（不含住改商部分）审查报告》：北城天街项目（不含住改商部分）超出出让合同约定建筑面积1827.82㎡，扣除2017年6月一期分幢清容时已经补办超容建筑面积600.22㎡，现剩余超规划批准超容建筑面积1227.6㎡，依据地价评估中心出具的《土地评估报告》，金田房产公司应向县政府补交超容积率建筑部分出让金101.2561万元。 2018年1月30日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具《关于办理北城天街不动产权分户登记手续的通知》：该项目清容工作已经结束，正在办理补签出让合同手续中。由于购房业主强烈要求办理不动产权证，为维护社会稳定，金田房产公司申请先行办理二期、三期的1、3、5、7、9、15、17幢的不动产分户登记手续。现该公司已经先行缴清应补缴的土地出让价款，经领导研究同意，北城天街项目二期、三期的1、3、5、7、9、15、17幢的不动产分户登记手续可以按相关规定予以先行办理。” 2018年4月25日，西充县国土资源局向西充县不动产登记中心出具的“关于办理北城天街不动产权分户登记手续的通知”载明，“该项目清容工作已经结束，正在办理补签出让合同手续中。由于购房业主强烈要求办理不动产权证，为维护社会稳定，金田房产公司申请先行办理二期、三期的2、11、13、16、18、19、20幢的不动产分户登记手续。现该公司已经先行缴清应补缴的土地出让价款，经领导研究同意，北城天街项目二期、三期的2、11、13、16、18、19、20幢的不动产分户登记手续可以按相关规定予以先行办理。” 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原、被告均应按照约定履行各自义务。被告辩称延迟办理转移登记是因西充县国土局解决土地出让金优惠延迟致土地办理清容延迟，进而造成转移登记延迟，且原告提交办证资料延迟，故转移登记的延迟并非被告过错。本院认为，首先，金田公司在修建案涉工程时存在超规划及住宅改商用问题，行政机关才要求缴清超规划及住改商的土地出让金后，办理不动产分户登记。其次，金田公司虽于2017年7月15日在小区内张贴了办证公告，原告在2020年1月7日才提交了书面的委托书，但无法证明原告知悉了公告内容却不提交资料的事实，且被告也未提交其他证据证明向本案原告履行了通知的义务，故被告的上述辩称意见不能成立，本院不予采纳。 关于违约金诉讼时效问题。被告辩称原告的请求已经超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定“。原告诉请的逾期办证违约金是基于被告逾期办证的违约行为而承担相应违约责任的请求权，应适用诉讼时效的相关规定。根据原、被告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定，是按日计算违约金数额，在逾期办证的违约行为持续时，违约金随着违约行为的持续而不断增长，该违约金的请求权为继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，从原告起诉进入诉前调解程序之日（2020年12月1日）起往前倒推三年计算，违约行为至原告取得不动产权证书之日（2020年5月14日）止，在此期间的违约金未超过诉讼时效的，予以支持。超过部分，原告未举证证明有中断、中止或延长事由，且被告予以抗辩，不予支持。 关于本案逾期办理转移登记违约金的计算标准，被告认为原告主张的违约金过高，请求调低，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“当事人主张约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少”之规定，本案中，原告未提交证据证明因金田公司逾期办理转移登记造成其实际损失的证据，结合原告诉讼请求及本案事实，本院酌定由金田公司以原告支付购房款为基数按每日0.06‰的标准计算2017年12月1日起至2020年5月14日期间的违约金，为196779元×0.06‰×893天=10543.42元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川金田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告喻国平、何赵芬逾期办理转移登记违约金10543.42元； 二、驳回原告喻国平、何赵芬其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费204元（原告预交），原告喻国平、何赵芬负担140元，被告四川金田房地产开发有限公司负担64元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何斌 二〇二一年一月二十五日 书记员  安平