四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终76号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都顺宇置业有限公司。住所地：成都高新区中和柏路**附****。 法定代表人：刘翊，总经理。 委托诉讼代理人：罗珊，女，汉族，1987年10月17日出生，住成都市高新区，系该公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马坤林，男，1987年9月9日出生，汉族，住四川省旺苍县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周洪梅，女，1989年8月19日出生，汉族，住四川省达县。 原审第三人：成都农村商业银行股份有限公司金泉支行。住所地：四川省成都市金牛区蜀西路**。 负责人：魏雄，行长。 上诉人成都顺宇置业有限公司（以下简称顺宇置业公司）因与被上诉人马坤林、周洪梅、原审第三人成都农村商业银行股份有限公司金泉支行（以下简称成都农商银行金泉支行）商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 顺宇置业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判；2.依法改判马坤林、周洪梅与顺宇置业公司签订的关于成都市高新区××街××号××幢××层××号房屋的《商品房买卖合同》及补充协议继续履行；3.请求依法改判马坤林、周洪梅与成都农商银行金泉支行于2017年11月23日签订的《个人购房担保借款合同》继续履行；4.依法驳回马坤林、周洪梅的全部诉讼请求。 事实和理由：一、一审法院基本事实认定不清。 马坤林、周洪梅与顺宇置业公司关于成都市高新区房屋的《商品房买卖合同》与补充协议，及其与成都农商银行金泉支行于2017年11月23日签订的《个人购房担保借款合同》应继续履行。 首先，马坤林、周洪梅与顺宇置业公司订立《商品房买卖合同》及补充协议的目的在于，在马坤林、周洪梅按买卖合同约定支付足额购房价款后，顺宇置业公司按约定转移在建商品房所有权及相关权利予马坤林、周洪梅。故马坤林、周洪梅在支付全部购房价款后，顺宇置业公司按约定向马坤林、周洪梅转移案涉房屋所有权后，即实现了合同目的。而一审法院却错误地认为，马坤林、周洪梅与顺宇置业公司订立《商品房买卖合同》及补充协议的目的在于“使财富保值增值”，且强调“使财富保值增值永远才是市场交易主体的最终目的”，显然，一审法院将普通的物权交易行为与市场经济中的期权交易行为混为一谈；商品房交易与期权交易有着本质的区别，早在2015年12月24日，国家工商行政管理总局令第80号发布《房地产广告发布规定》第四条就明确规定，房地产广告信息不得含有“升值或者投资回报的承诺”的内容，这一规定充分证明，双方签订《买卖合同》的目的并非是“确保财富保值增值”，且房地产市场经济发展趋势属于国家经济调控的客观结果，非开发商能左右，而一审法院将马坤林、周洪梅购买案涉房屋的个人目的（即投资升值）强加于顺宇置业公司，认为“在市场低迷的当下，马坤林、周洪梅借购买商品房使自身财富保值增值才是其最终合同目的，解除合同以减少市场投资风险和损失，系任何一个理智建全的人都会采取的行为”，顺宇置业公司认为，正因为马坤林、周洪梅系理智健全的人，理应对其个人投资行为有理性的认知，且理应承担其投资行为带来的各种后果，一审法院将马坤林、周洪梅投资理应承担的不利后果转嫁由上诉人承担，这对顺宇置业公司而言是极其不公平的！同理，若在市场经济趋于不断增长的情况之下，顺宇置业公司是否也可以“未在本次交易中获取足额利益”为由认为不能实现顺宇置业公司之目的请求解除合同？此外，正如顺宇置业公司所述，从案涉房屋呈现的情况来看，小区环境优美，房屋质量合格，案涉房屋可以正常交付，同时，继续履行合同，马坤林、周洪梅既可以自己居住房屋，亦可对外出租，马坤林、周洪梅的投资收益可以持续实现，一审法院关于合同解除可以降低市场投资风险和损失的理由也是无法成立的，继续履行合同对马坤林、周洪梅实现合同目的并无任何障碍，故一审法院认定合同目的不能实现与事实严重不符。一审法院的上述事实认定极易误导市场主体，即一旦市场主体的投资目的无法实现，那么，投资者即可通过要求解除合同的形式来规避亏损，这与市场交易规则是严重违背的，将严重破坏市场交易的正常秩序。 其次，案涉房屋已于2019年8月28日取得《竣工验收报告》，已于2019年11月6日取得房屋测绘报告书，已于2019年10月22日通过规划验收，马坤林、周洪梅所购房屋已达到法定的交付条件，并未逾期达到60日，马坤林、周洪梅并不享有解除权；且案涉房屋交付时间晚于《商品房买卖合同》约定的交付时间，系部分交付标准（如室外景观等）存在瑕疵，顺宇置业公司按《商品房买卖合同》第十五条及第十六条约定可在90个工作日内进行整改。此期间，顺宇置业公司依约不应承担逾期交房责任；且顺宇置业公司在2019年12月下旬已经按照合同约定通过报刊公告了交付事宜，符合合同约定；但一审法院却以“顺宇置业公司明知其已经逾期交房的情况下，仍然放任自己的违约行为”为由，认定双方的《商品房买卖合同》及补充协议应予解除，同时一并认定马坤林、周洪梅与成都农商银行金泉支行于2017年11月23日签订的《个人购房担保借款合同》亦应予以解除，显属基本事实认定不清。 二、一审法院适用法律错误。 首先，根据最高人民法院在2019年发布的《全国法院民商事审批会议纪要》第四十七条的规定，“……人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”，案涉房屋已达到法定的交付条件，并不影响双方合同目的的实现，且案涉房屋虽交付时间晚于《商品房买卖合同》约定的交付时间，一审法院已认定顺宇置业公司违约时间不长，违约程度轻微，在前述情况下，一审法院仍然判决解除合同，显属适用法律错误。 其次，退一步讲，即使马坤林、周洪梅享有解除权，那么，一审判决要求顺宇置业公司退还马坤林、周洪梅已向成都农商银行金泉支行偿还的贷款本金及利息，并判决顺宇置业公司以马坤林、周洪梅每月向成都农商银行金泉支行实际偿还贷款本金及利息为基数向马坤林、周洪梅计付利息，不符合《商品房买卖合同》之相关约定，加重了顺宇置业公司利息承担的责任，违反了当事人意思自治原则，显属适用法律错误。 合同是确定双方权利与义务的前提与基础，《商品房买卖合同》约定：“买受人解除合同的，书面通知出卖人，并自买受人付款之日起，出卖人自买受人付款之日起，按照5.4%计算给付利息。”前述约定巳经明确了商品房买卖合同解除后，顺宇置业公司应支付的利息及违约金，均应以买受人巳实际支付的购房款为基数进行计算；利息及违约金的根本目的即在于弥补损失，而前述利息及违约金足以弥补被上诉人的全部损失。但一审法院在本案中不仅判决要求顺宇置业公司退还马坤林、周洪梅已向成都农商银行金泉支行偿还的贷款本金及利息，而且要求顺宇置业公司再次对马坤林、周洪梅就其已向成都农商银行金泉支行归还的贷款利息部分亦按照年利率5.4%计算给付利息，该判决内容不仅就同一违约事项要求顺宇置业公司重复承担违约责任，及其不合理的加重了顺宇置业公司应承担的违约责任，且未审慎考虑马坤林、周洪梅的实际损失，一审法院该判决内容即无合同依据，且完全脱离了当事人意思自治原则，明显适用法律错误。 最后，退一步讲，即使一审判决解除马坤林、周洪梅与第三人成都农商银行金泉支行于2017年11月23日签署的《个人购房担保借款合同》，那么，一审判决要求顺宇置业公司向成都商业锒行股份有限公司金泉支行支付剩余贷款本息，不符合《个人购房担保借款合同》之相关约定，亦不符合《商品房买卖合同》之相关约定。在《商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》被判决解除的前提下，顺宇置业公司应向成都农商银行金泉支行遐还的款项应仅限于剩余贷款本金，而非剩余贷款本金和利息之总和，且第三人成都农商银行金泉支行亦未在本案中请求要求判决顺宇置业公司向其就剩余贷款支付利息，一审法院的判决内容不仅无合同依据，且完全超出当事人的诉讼请求，及其不合理的加重了顺宇置业公司应承担的违约责任。 综上所述，一审法院基本事实认定不清，法律适用错误，顺宇置业公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，请求依法进行改判，以维护顺宇置业公司的合法权益。 马坤林、周洪梅答辩称，1、一审事实认定清楚，适用法律正确，因顺宇置业公司逾期交付的行为导致达到了双方合同约定的解除条件，被上诉人依约行使了合同解除权，通知解除后，顺宇置业公司并未交付房屋，也未对通知解除行为表示任何异议，案涉购房合同已经解除。同时，根据原最高人民法院关于审理商品房销售合同的司法解释第24、25条，相应的购房贷款合同一并解除。关于合同解除，顺宇置业公司在一审反诉请求中也提出要求被上诉人在合同解除后先配合办理解除备案合同和相应抵押手续的反诉请求。因此，顺宇置业公司对于合同解除这一事实是进行了自认的，故其关于继续履行购房合同的上诉请求不能成立。2、被上诉人因顺宇置业公司的违约行为行使约定解除权，根据合同约定，合同解除之后顺宇置业公司应当返还全部购房款，并支付资金占用利息以及购房款千分之一的违约金。一审判决顺宇置业公司承担购房款返还责任并支付资金占用利息和违约金，但上述责任承担实际上尚不足以弥补购房者的解约损失，购房者实际仍承担有公证费、抵押办理费、律师代理费、购房贷款提前还款的违约责任，故一审判决实际并未弥补购房者的解约损失，所以顺宇置业公司关于合同解除后的责任承担已经超额弥补了购房者损失的主张不能成立。综上，请求二审法院依法驳回顺宇置业公司的全部上诉请求，维持原判。 成都农商银行金泉支行未发表陈述意见。 马坤林、周洪梅向一审法院起诉请求：1.判决确认马坤林、周洪梅与顺宇置业公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》已于2019年12月10日解除；2.解除马坤林、周洪梅与成都农商银行金泉支行签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令顺宇置业公司向马坤林、周洪梅返还购房首付款361543元及按照年利率5.4%计算损失（利息计收方式为：复利计息、复利计息周期为按月复利，从2017年10月21日起计算至实际退还之日止）；4.判令顺宇置业公司向马坤林、周洪梅返还已付贷款本息并支付相应利息损失（按照年利率5.88%标准从2017年11月22日起算至实际返还之日止）；5.判令顺宇置业公司向成都农商银行金泉支行返还剩余按揭贷款本金及利息（按照年利率5.88%标准从2017年11月22日起算至实际返还之日止）；6.判令顺宇置业公司按全部房价款的0.1%向马坤林、周洪梅支付逾期交房违约金；7.判令顺宇置业公司向成都农商银行金泉支行承担提前偿还贷的三个月贷款利息费用；8.判令顺宇置业公司承担马坤林、周洪梅因办理公证所发生的费用300元、诉讼财产保险费用2000元；9.本案案件受理费、保全费等诉讼费用由顺宇置业公司承担。 顺宇置业公司向一审法院提出反诉请求：要求判决马坤林、周洪梅配合成都农商银行金泉支行办理注销成都市高新区××街××号××幢××层××号商品房的抵押预告登记手续，要求判决马坤林、周洪梅配合顺宇置业公司办理注销成都市高新区××街××号××幢××层××号商品房的预告登记和商品房备案登记手续（合同签约备案号为3xx8）；要求判决在马坤林、周洪梅配合顺宇置业公司办理注销预购商品房预告登记手续及预购商品房备案登记手续后60日内退还马坤林、周洪梅相应款项。 成都农商银行金泉支行向一审法院提出独立的诉讼请求：同意在马坤林、周洪梅与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除的前提下，解除与马坤林、周洪梅签订的《个人购房担保借款合同》，并要求马坤林、周洪梅按照约定结清贷款本息和支付提前还款的违约金。 一审法院认定事实：2017年10月21日，顺宇置业公司（出卖人）与马坤林、周洪梅（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议各一份。合同约定：1.买受人向出卖人购买位于成都市高新区中和组团地块项目商品房预售许可证100192号下第xx号房屋，房屋总价款为721543元，其中首期房款361543元，按揭贷款360000元，由买受人向成都农商银行金泉支行申请贷款支付。2.出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付案涉房屋，交房时应符合下列条件：已取得建设工程竣工验收合格证明，房屋面积实测报告书，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收结果表》。若因不可抗力或者政府行为需要延期交付商品房的，出卖人应当书面通知买受人。3.若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.40％(不低中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。4.买受人依据合同和补充协议约定要求解除合同的，应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除；否则，视为买受人放弃解除合同的权利，同意继续履行合同。5.无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。 2017年10月22日，顺宇置业公司收到马坤林、周洪梅支付的购房首付款361543元。 2017年11月23日，马坤林、周洪梅与成都农商银行金泉支行签订《个人购房担保借款合同》，就购买案涉商品房借款360000元，借款期限为2017年11月23日至2027年11月22日。借款在基准利率4.9%基础上上浮20%；执行年利率5.88%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，于每年的1月1日调整一次。借款人在借款实际发生之日起三年内（含）提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收三个月的贷款利息。顺宇置业公司实际收到银行按揭贷款的时间是2017年11月30日。 2019年12月9日，马坤林、周洪梅向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司于2019年12月10日收到《解除合同通知书》。 截止2020年7月20日，马坤林、周洪梅已偿还按揭贷款本息127202.56元，尚欠成都农商银行金泉支行贷款本金283598.71元。 顺宇置业公司对马坤林、周洪梅已经支付了721543元购房款以及300元公证费的事实无异议，一审审理过程中，马坤林、周洪梅与顺宇置业公司一致确认，向按揭贷款银行每月偿还的具体金额、时间、已偿还的按揭贷款本息、剩余按揭贷款本息，以本案判决生效后按揭贷款银行出具的还款明细或结算清单上载明的还款时间和金额为准。 另查明，2020年6月23日，马坤林、周洪梅向一审法院申请了财产保全，一审法院于2020年6月28日作出（2020）0193民初1994号民事裁定书。 一审法院认定以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人购房担保借款合同》、解除合同通知书、邮寄签收记录、收款收据、发票、确认书、当事人及第三人当庭陈述等证据在案佐证。 一审法院认为，合同是双方当事人意思自由、自主与自治的结果，合同一旦订立，即在双方当事人之间产生了一种类似于法律一样的拘束力。可以说，合同既是缔约主体自己对自己的立诺，亦是缔约主体自己对他人的立信。任何一方缔约主体违背合同的约定，即是违背了自己在立约时对合同相对人所许下的承诺。为使立约主体秉持诚信，严格履约，恪守承诺，法律特别规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案马坤林、周洪梅与顺宇置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方真实意思表示的体现，合法有效。《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中存在部分条款无效的，不影响其他条款的效力。马坤林、周洪梅与顺宇置业公司均应当遵守诚实信用原则，昭示信誉，恪守承诺，全面履行自己的合同义务。顺宇置业公司未在合同约定的时间内向马坤林、周洪梅交付商品房，其行为已构成违约。 本案的争议焦点有：一、合同是否应当解除；二、损失数额如何确定；三、注销预告登记和注销网签备案先于房款返款的约定是否有效；四、疫情因素是否造成案件的审理延长。 一、关于马坤林、周洪梅与顺宇置业公司签订的商品房买卖和及补充协议是否应当解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”马坤林、周洪梅与顺宇置业公司在合同中约定，商品房交付时间为2019年9月30日前。若出卖人逾期交房，逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人应当自开始享有合同解除权之日起15日内向出卖人发出书面的解除合同通知书，解除合同通知书到达出卖人之日，合同解除。顺宇置业公司未按照合同约定交付案涉商品房已超过60日，马坤林、周洪梅在合同约定的时间内行使合同解除权，向顺宇置业公司发送了《解除合同通知书》，顺宇置业公司于2019年12月10日收到《解除合同通知书》。故一审法院依法确认马坤林、周洪梅与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2019年12月10日解除。 关于顺宇置业公司辩称案涉商品房已满足合同约定的交付条件，马坤林、周洪梅不具有合同解除权的意见。一审法院认为，商品房是否达到交付条件与顺宇置业公司是否已经实际将房屋交付给购房者，是两个完全不同的概念。在本案中，顺宇置业公司既未向一审法院提供证据证明已将商品房实际交付给了马坤林、周洪梅，亦未向一审法院提供证据证明其曾经通知过马坤林、周洪梅收房。果如顺宇置业公司所辩称的，商品房已经满足了约定的交付条件，顺宇置业公司就应当及时将符合交房条件的情况及时告知买受人并通知买受人收房。然顺宇置业公司在明知其已经逾期交房的情况下，仍然放任自己的违约行为，不及时履行通知交房的义务和手续，以致持续违约时间达到合同约定的解除条件。顺宇置业公司应当对其自身持续违约且放任违约的行为，承担由此导致的合同后果。一审法院对顺宇置业公司提出的商品房已满足合同约定的交付条件，马坤林、周洪梅不具有合同解除权的意见，不予支持。 关于顺宇置业公司辩称的自己违约程度比较轻微，合同能够继续履行且合同目的能够实现，根据《九民纪要》第47条的规定，马坤林、周洪梅不享有合同解除权的意见。一审法院认为，首先，合同能够继续履行与马坤林、周洪梅是否享有合同解除权没有直接的关系。即使合同可以继续履行，但是如果缔约一方违约符合约定或者法定的解除条件，守约方仍然可以解除合同。其次，关于合同目的能否实现的问题。诚如顺宇置业公司在答辩时所言，当前房地产市场商业用房行情处于低迷阶段，增值潜力较小。对顺宇置业公司来说，其已经足额收取了马坤林、周洪梅支付的购房款，在房地产市场行情低迷的当下，顺宇置业公司出卖商品房并获取房屋价款的目的已经实现。但是，对马坤林、周洪梅来说，则未必如此。本案案涉商品房的规划用途系办公，具有较强的商业属性。作为商事主体，顺宇置业公司应当知道，购房者购买办公商品用房的目的，不仅仅是为了自己占有、使用办公用房，更多的是希望从中获取投资利益。在市场交易中，使财富保值增值并获取利益永远是市场交易主体的最终目的。对马坤林、周洪梅来说，占有、使用商品房并非其最终目的，借购房商品房使自身财富保值增值才是其最终的合同目的。顺宇置业公司以自己违约程度较为轻微、马坤林、周洪梅能够实现合同目的来抗辩的理由显然不能成立。在当前房地产市场商业用房行情处于低迷的阶段，马坤林、周洪梅依约行使合同解除权以减少其市场投资风险和损失，这是任何一个理智健全的人都会采取的行为。在出卖人违约符合解除权行使条件的情况下，否定买受人依约行使解除权以减少其投资风险，与法理、情理相悖，一审法院不予支持。 顺宇置业公司在答辩时称，“市场投资行为，本具有风险性，不能因为市场行情下行即要求解除合同”。一审法院认为，顺宇置业公司既深知市场投资行为本具有风险性，就应当遵守《公司法》第五条规定的商业道德，诚实守信，承担社会责任，尽可能地减少在履约过程中存在的风险。但是，顺宇置业公司一方面辩称商品房已经符合了交付条件，另一方面却在明知自身已经逾期交房的情况下，仍然放任其违约行为，不及时通知买受人收房。对于顺宇置业公司的这种明知其违约却继续放任其违约的行为，在法律上及商业道德上均应当予以否定评价。根据最高人民法院在2019年发布的《全面法院民商事审判工作会议纪要》第47条的规定：“合同约定的解除权条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”上述条文之目的，系从更高、更深程度维护诚实信用的市场交易原则，促进合同义务的全面履行，避免一方主体滥用契约自由随意解除合同，以致利益失衡，有违契约正义。此处的违约程度显著轻微，显然不包括违约方故意持续违约的情形；此处的不影响守约方合同目的实现，显然不包括继续履行合同会使守约方利益受损的情形。本案顺宇置业公司既然辩称商品房已经满足合同约定的交付条件，却迟迟不通知买受人收房，系明知其行为违约而故意放任之。尽管顺宇置业公司违约时间不长，可算违约程度轻微；但顺宇置业公司持续违约的故意明显，难谓违约程度显著轻微。对于由此引发的违约责任，顺宇置业公司应当自行承担。顺宇置业公司在故意持续违约导致合同符合解除条件，且明知市场行情下行的情况下，还要求守约方继续履行合同，将本该由违约方承担的市场风险转嫁于守约方身上，与公平原则和诚实信用原则相悖，一审法院不予支持。 另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，商品房买卖合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故一审法院对解除马坤林、周洪梅与成都农商银行金泉支行签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，予以支持。 二、关于损失数额如何确定的问题。 一审法院认为，违约金以填补实际损失为主，兼具惩罚性的功能。本案顺宇置业公司逾期交房时间不长，案涉商品房并非客观不能交付。尽管顺宇置业公司存在逾期交房的违约行为，但违约时间不长，违约行为的程度轻微，给马坤林、周洪梅造成的损失也主要是资金占用期间的利息损失。故一审法院在确定顺宇置业公司应当承担的违约责任时，主要考虑以填补守约方的实际损失为主。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付货款部分)，并自买受人付款之日起，按照年5.4％(不低中国人民银行公布的同期货款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述约定，系关于顺宇置业公司违约责任承担方式的约定，顺宇置业公司认为根据上述约定，已足以弥补其违约行为给马坤林、周洪梅造成的实际损失。一审法院认为，首期购房款361543元的利息损失，应当按照合同约定的年利率5.4%。从2017年10月22日开始计算利息损失。马坤林、周洪梅向成都农商银行金泉支行所偿还的借款本息部分的利息，系因顺宇置业公司违约行为导致的马坤林、周洪梅资金利息的直接损失，故该部分利息损失亦应当按照年利率的5.4%计算，由顺宇置业公司支付给马坤林、周洪梅。在判决生效前，根据《个人购房担保借款合同》的约定，马坤林、周洪梅每个月均需向成都农商银行金泉支行支付按揭贷款部分的借款本息，故在计算顺宇置业公司向马坤林、周洪梅支付的该部分本息时，应当以马坤林、周洪梅每个月实际偿还借款本息的时间和金额为起始基数，分别计算至顺宇置业公司付清为止。 关于马坤林、周洪梅要求顺宇置业公司支付公证费、诉讼财产保险费用、提前还款所导致的违约金的诉请。一审法院认为，马坤林、周洪梅与顺宇置业公司已经在《商品房买卖合同》中就顺宇置业公司违约行为所导致的损失计算方式进行了约定，马坤林、周洪梅未举证证明合同约定的损失计算方式不足以弥补其该部分的实际损失。故一审法院对马坤林、周洪梅要求顺宇置业公司支付公证费、诉讼财产保险费用、提前还款所导致的违约金的诉讼请求，不予支持。 三、关于注销预抵押登记、预售备案登记和合同网签备案登记先于房款返款的约定是否有效的问题。 根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议的约定，无论何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续。出卖人应向买受人退还的款项均在上述注销手续办理完毕之后的60日内退还。一审法院认为，网签合同备案登记、预告登记均系保护买受人权利、避免出卖人一房多卖而设立的限制出卖人处分权的条款。预抵押登记则是为了保护借款人的利益而设立的担保条款。在顺宇置业公司违约在先的情况下，应当由其先履行退还购房款的义务，然后再由买受人、担保权人配合其办理案涉房屋的相关注销手续，方符合相关法律法规保护守约方权利、限制出卖人处分权的宗旨。补充协议规定：无论基于何种原因导致合同及补充协议解除或终止，买受人均应当在合同解除或终止之日起3日内，配合出卖人到房屋管理部门办理注销《商品房买卖合同》网签、预售备案登记及预抵押登记手续，然后出卖人再向买受人退还款项。上述规定系顺宇置业有限公司提供的格式条款，该条款使出卖人在违背主合同义务和诚实信用原则的情况下，依旧拥有优先于买受人的权利，使买受人的附随义务成为一种有风险的负担，而出卖人的主合同义务却居于买受人的附随义务之后，这显然颠倒了法律关于责任承担的先后顺序。故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法认定该条款无效。 四、关于新冠肺炎疫情因素是否造成案件的审理延长的问题。 顺宇置业公司辩称，新冠肺炎疫情属于不可抗力，客观上造成案件的审理期限延长，增加了其承担责任的期限，故应酌情调低其承担违约责任的期间。一审法院认为，顺宇置业公司的该抗辩理由，不能成立。理由如下：1.顺宇置业公司的违约行为及合同约定的解除权成就时间均发生在2019年，此时，新冠肺炎疫情尚未发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2.顺宇置业公司辩称审理延长导致其违约责任承担期间加重。但是，本案判决顺宇置业公司承担的违约责任主要是对马坤林、周洪梅支付的资金占用期间的利息损失。顺宇置业公司并未向一审法院举证证明其对外融资所支付的利息高于占有马坤林、周洪梅购房款时所支付的利息。因审理时间延长，顺宇置业公司究竟因此受有损失，还是反受利益，尚未可知。3.本案审理时间延长，并非因为新冠肺炎疫情，而是因为双方当事人均有调解的意愿。本着及时解决纠纷、节约司法资源的目的，一审法院多次组织双方当事人进行调解，且多次催促顺宇置业公司尽快拿出一个具体的调解方案，但是，顺宇置业公司一直未能拿出一个具体的调解方案。直到最后，顺宇置业公司明确表示不愿意调解。根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条第一款、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条的规定，当事人和解、调解的期间不计入审限。本案因调解导致审理时间延长，如顺宇置业公司一开始就向一审法院表达不接受调解的意思，审理时间将会极大的缩短。故一审法院对顺宇置业公司提出减少因审理延长增加的责任承担期限的意见，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条第一款、第四十条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认马坤林、周洪梅与顺宇置业公司签订的关于成都市高新区××街××号××幢××层××号房屋的《商品房买卖合同》《临时管理规约》《商品房买卖合同补充协议》已于2019年12月10日解除；二、马坤林、周洪梅与第三人成都农商银行金泉支行于2017年11月23日签订的《个人购房担保借款合同》于判决生效之日解除；三、顺宇置业公司于判决生效后十日内向马坤林、周洪梅退还首期购房款361543元并按照年利率5.4%支付资金占用期间的利息至实际付清之日止（从2017年10月22日开始计算利息损失）；四、顺宇置业公司于判决生效后十日内向马坤林、周洪梅支付其已向成都农商银行金泉支行偿还的贷款本息（截止2020年7月20日，马坤林、周洪梅已偿还的贷款本息金额为127202.56元，最终的具体金额以马坤林、周洪梅向成都农商银行金泉支行实际偿还的金额为准），并以马坤林、周洪梅每月向成都农商银行金泉支行实际偿还贷款本息的时间和金额为起始基数，按照年利率的5.4%计付利息（马坤林、周洪梅每月向成都农商银行金泉支行实际偿还的贷款本息的时间和金额，以判决生效后成都农商银行金泉支行出具的还款明细为准）；五、顺宇置业公司于判决生效后十日内向成都农商银行金泉支行支付剩余贷款本息（截止2020年7月20日，剩余贷款本金金额为283598.71元，最终的贷款本息具体金额以判决生效后成都农商银行金泉支行出具的还款明细为准）；六、顺宇置业公司于判决生效后十日内向马坤林、周洪梅支付因逾期交房产生的违约金721.543元；七、马坤林、周洪梅在收到判决确定的顺宇置业公司应当向其给付的款项后十日内，协助顺宇置业公司办理位于成都市高新区××街××号××幢××层××号房屋的预告登记和备案登记的注销手续（合同签约备案号为3xx8）；八、顺宇置业公司向马坤林、周洪梅和成都农商银行金泉支行履行完判决确定的金钱给付义务后，由马坤林、周洪梅配合成都农商银行金泉支行办理注销位于成都市高新区××街××号××幢××层××号房屋的抵押预告登记手续；九、马坤林、周洪梅于判决生效后十日内向成都农商银行金泉支行支付因《个人购房担保借款合同》解除后提前还款所产生的三个月贷款利息（具体金额以成都农商银行金泉支行在判决生效后出具的还款明细为准）；十、驳回马坤林、周洪梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为5964元，保全费4613元，由马坤林、周洪梅负担200元，顺宇置业公司负担10377元；反诉案件受理费减半收取为50元，由顺宇置业公司负担。 二审中，当事人均没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，马坤林、周洪梅与顺宇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。首先，根据本案一审查明的事实，顺宇置业公司未按照合同约定履行如期交付义务，存在违约行为。顺宇置业公司上诉提出案涉房屋现符合约定交付条件，但顺宇置业公司逾期交付案涉商品房已超过60日，马坤林、周洪梅在合同约定的时间内行使合同解除权，马坤林、周洪梅根据合同约定解除合同，具有合同依据和法律依据，应予支持。 其次，本院注意到在一审中顺宇置业公司提起了反诉，要求判决马坤林、周洪梅配合顺宇置业公司办理注销案涉房屋抵押预告登记、预告登记和合同备案登记手续；以及在注销备案登记手续后顺宇置业公司才应在60日内退回马坤林、周洪梅的相应款项。故顺宇置业公司在一审中提出的反诉请求系基于合同解除的条件，且一审法院也对马坤林、周洪梅应在合同解除的条件下配合顺宇置业公司注销案涉房屋备案登记的行为予以确定。而顺宇置业公司现上诉请求合同继续履行，其上诉请求与一审其提出的诉讼请求、请求权基础、事实及理由与完全相悖。故本院对于顺宇置业公司在二审中上诉请求继续履行合同的上诉请求不予支持。 关于顺宇置业公司提出一审法院对利息标准采纳错误的上诉请求。本院审查后认为，基于顺宇置业公司违约的客观事实、马坤林、周洪梅向银行承担利息的标准，综合确定顺宇置业公司应当承担的利息计算标准，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”的规定，合理恰当，本院予以确认。顺宇置业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费10388元，由成都顺宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年一月二十二日 书记员 龙春光