河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终185号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：赵石艳，女，1982年2月14日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张慧，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔振东，河南益仟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：郑州新世界百货有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区紫荆山路东、商城路北，统一社会信用代码9141000068567295XC。法定代表人：谢惠芳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周小娟，河南天坤律师事务所律师。上诉人赵石艳因与被上诉人郑州新世界百货有限公司（以下简称“新世界百货”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初8153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法采取独任审理方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵石艳上诉请求：1.撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初8153号民事判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费由新世界百货承担。事实和理由：赵石艳未与新世界百货签订书面的续租《租赁合同》及《补充协议》，双方之间为不定期租赁合同关系，赵石艳享有单方解除权，不应承担违约责任。赵石艳一审表示同意对续租《租赁合同》及《补充协议》真伪进行鉴定，一审未予回应。续租《租赁合同》签名并非赵石艳本人所签，无理由捺指印，故该合同不生效。因赵石艳已对续租《租赁合同》及《补充协议》提出异议，应由新世界百货对合同的真实性承担举证责任。新世界百货辩称，赵石艳隐瞒了与新世界百货签订第二份《租赁合同》及《补充协议》的事实，赵石艳从2019年10月1日起缴纳的租金及管理费均是按照第二份合同及补充协议约定缴纳的。赵石艳询问新世界百货员工“2019年合同签完放在哪里”，足以说明其对该合同是明知的。赵石艳逾期交纳租金及相关费用，存在违约，应支付拖欠的租金、管理费以及违约金。赵石艳向一审法院起诉请求：1.判令被告返还租赁保证金42271.56元、商场管理费保证金9810元并支付利息2005元（暂计算至2020年9月30日），共计54086.56元（利息自2019年10月1日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。新世界百货向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付租金、商场管理费、其他费用共计33400.39元；2.判令被反诉人支付违约金54609元；3.判令被反诉人支付因其违约行为给反诉人造成的经济损失5000元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年10月8日，新世界百货（甲方）和赵石艳（乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将坐落于新世界百货项目的购物中心/百货商场之二层081号商铺出租给乙方使用，面积为109平方米；2.租赁期自2018年10月8日至2019年9月30日止;3.日租金为4.25元/日/平方米，每月租金为14107元，采用“先付后用、按月支付”的方式，乙方应于每个公历月的第5日或之前向甲方支付下一期的固定/保底租金；4.乙方须于签订合同后7个工作日内，按照租赁期内固定/保底平均月租金的3倍向甲方支付租赁保证金，租金保证金为42271.56元；5.乙方须于签订合同后7个工作日内，按首年月平均商场管理费的3倍向甲方支付商场管理费保证金，计9810元，每月商场管理费为3270元；6.乙方逾期向甲方支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金或/及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过30日的，甲方有权提前终止本合同并提前收回所租商铺或其任何部分，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向甲方支付违约金，且甲方不予返还乙方已支付的保证金。2018年11月9日，新世界百货出具《收据》一张，载明“兹收到赵石艳交来合同保证金52082元”。新世界百货提交2019年9月15日签订的《租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将坐落于新世界百货项目的购物中心/百货商场之二层L02F081B号商铺出租给乙方使用，面积为109平方米；2.租赁期自2019年10月1日至2020年9月30日止;3.日租金为4.5元/日/平方米，每月租金为14933元，采用“先付后用、按月支付”的方式，乙方应于每个公历月的第5日或之前向甲方支付下一期的固定/保底租金；4.乙方须于签订合同后7个工作日内，按照租赁期内固定/保底平均月租金的3倍向甲方支付租赁保证金，租金保证金为44799元；5.乙方须于签订合同后7个工作日内，按首年月平均商场管理费的3倍向甲方支付商场管理费保证金，计9810元，每月商场管理费为3270元；6.乙方逾期向甲方支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金或/及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过30日的，甲方有权提前终止本合同并提前收回所租商铺或其任何部分，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向甲方支付违约金，且甲方不予返还乙方已支付的保证金。该《租赁合同》落款处，甲方由新世界百货加盖印章，乙方由“赵石艳”签字并按指印。新世界百货称落款处乙方“赵石艳”系其员工代签，指印系赵石艳本人所按。赵石艳称落款处乙方“赵石艳”并非其本人所签，指印亦非其本人所按。新世界百货提交2019年10月24日签订的《补充协议》一份，主要约定：1.自2019年10月1日起，将原合同中租金、商场管理费标准变更为：自2019年10月1日至2020年9月30日，日租金为3.55元/日/平方米，每月租金为11772元，每月商场管理费为6431元；2.原合同保证金相应调整为：租赁保证金为44799元，商场管理费保证金为9810元。该《补充协议》落款处，甲方由新世界百货加盖印章，乙方由“赵石艳”签字并按指印。新世界百货称落款处乙方“赵石艳”系赵石艳本人所签，指印系赵石艳本人所按。赵石艳称落款处乙方“赵石艳”并非其本人所签，指印亦非其本人所按。新世界百货提交《缴费通知单》五份，显示赵石艳于2019年10月至2020年2月期间每期应缴费合计分别为19510.8元、19339.1元、22581.9元、19723.4元、19584.82元，其中上述期间内每月租金均为11772元，每月管理费均为6431元。新世界百货提交银行回单六份，显示赵石艳向新世界百货分别于2019年9月5日支付19510.8元，2019年10月5日支付19339.1元，2019年11月5日支付22581.9元，2019年12月6日支付19723.4元，2020年1月6日支付共计19584.82元。赵石艳称新世界百货确实提前一个月向其发送《缴费通知单》，但不是上述《缴费通知单》，赵石艳收到的《缴费通知单》已经丢失，赵石艳已按照《缴费通知单》向新世界百货支付相应费用，赵石艳不清楚《缴费通知单》载明的租金及管理费各是多少。赵石艳认可上述银行回单的真实性，系其按照《缴费通知单》支付2019年10月至2020年2月期间的相应费用。新世界百货提交赵石艳2020年3月及4月应缴费用的《缴费通知单》两份，显示2020年3月份租金11772元、管理费6431元、其他费用合计1351.9元，2020年4月份租金11772元、管理费6431元、其他费用合计100元。新世界百货与河南天坤律师事务所于2020年11月12日签订《委托代理合同》一份,河南天坤律师事务所出具金额为5000元的增值税发票一张。审理中，新世界百货申请的证人张某、杨某出庭作证，张某、杨某均系新世界百货员工。张某证明2019年9月15日的《租赁合同》系新世界百货员工代签“赵石艳”名字，赵石艳本人按指印；杨某证明2019年9月15日的《租赁合同》系新世界百货员工代签“赵石艳”名字，赵石艳本人按指印，2019年10月24日的《补充协议》系赵石艳本人签字按指印。赵石艳与杨某的微信聊天记录显示，2019年7月25日，赵石艳与杨某协商租赁事宜，杨某向赵石艳发送合作意向书；2020年3月31日，赵石艳询问杨某其2019年的合同签完后放在哪里，其没找到。新世界百货于2020年1月31日停止营业，于2020年2月17日复工。赵石艳于2020年4月20日搬离案涉商场。赵石艳称其曾向楼管口头或通过微信要求撤柜，但该记录已删除。一审法院认为，原、被告双方于2018年10月8日签订《租赁合同》，原告于2018年11月9日向被告支付租赁保证金及商场管理费保证金共计52082元，该合同已经履行完毕，双方对此均无异议，本院予以确认。本案中，原告否认被告提交的2019年9月15日的《租赁合同》及2019年10月24日的《补充协议》系其本人签订。本院认为，一、被告申请的证人出庭作证，证明2019年9月15日的《租赁合同》系原告本人按指印，2019年10月24日的《补充协议》系原告本人签字并按指印；二、被告提交的2019年10月至2020年2月期间的《缴费通知单》显示上述期间内每月租金均为11772元、每月管理费均为6431元，与《补充协议》约定相一致，原告向被告支付的费用亦与上述《缴费通知单》载明的应缴费用总额完全一致，租金及管理费系上述《缴费通知单》载明的主要费用、每月固定且原告已连续缴费五期，原告称其收到的《缴费通知单》丢失，不知道《缴费通知单》载明的租金及管理费各是多少，明显不符合常理；三、原告与被告员工杨某协商续租事宜，并询问其2019年的合同签完后放在哪里；四、原告未向本院申请鉴定被告提交的《租赁合同》及《补充协议》是否系其本人签字并按指印。综上，可以认定原告与被告于2019年9月15日签订《租赁合同》，于2019年10月24日签订《补充协议》；另，原告自2018年10月8日签订《租赁合同》履行完毕后，继续承租案涉商铺，并按照《租赁合同》及《补充协议》的约定支付租金、管理费等费用，原告亦已实际履行上述《租赁合同》及《补充协议》。2019年9月15日的《租赁合同》约定租赁期自2019年10月1日至2020年9月30日止，原告向被告支付租金、管理费等费用至2020年2月份，原告在未提交证据证明其与被告协商一致解除合同或存在其他合同权利义务终止情形的情况下，于2020年4月20日搬离案涉商场，应当承担违约责任。故原告要求被告返还租赁保证金、商场管理费保证金并支付利息，依据不足，本院不予支持。同理，原告应当向被告支付租金、管理费等费用并承担违约责任。关于原告应支付的租金、管理费及其他费用。原告已支付租金、管理费等费用至2020年2月份并于2020年4月20日搬离案涉商场，被告于2020年1月31日停止营业并于2020年2月17日复工，扣除被告停止营业期间的租金及管理费，原告应当支付被告租金12932.85元、管理费7074.1元。被告提交的证据显示原告2020年3月份应支付的其他费用为1351.9元、2020年4月份应支付的其他费用为100元，故原告应当支付被告其他费用合计1451.9元。关于原告承担的违约责任。《租赁合同》约定原告逾期支付相应费用超过30日的，应按月租金及商场管理费的3倍金额向被告支付违约金，且被告不予返还原告已支付的保证金。根据上述约定，原告违约，既要支付违约金，又不得退还保证金，该两项约定均是关于原告应承担的违约责任。同时，因原告违约，被告为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，亦属于违约方给守约方造成的损失。而违约金的性质在于“以补偿为主、以惩罚为辅”，原告不得退还的保证金52082元及其应承担的被告支出的律师费5000元，足以弥补因原告违约给被告造成的损失。被告另要求原告按照月租金及商场管理费的3倍支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、原告赵石艳于本判决生效之日起十日内支付被告郑州新世界百货有限公司租金12932.85元、管理费7074.1元、其他费用1451.9元；二、原告赵石艳于本判决生效之日起十日内支付被告郑州新世界百货有限公司律师费5000元；三、驳回原告赵石艳的诉讼请求；四、驳回被告郑州新世界百货有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1152元，减半收取计576元，反诉费1063元，由原告赵石艳负担1474元，由被告郑州新世界百货有限公司负担165元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵石艳上诉称，其未与新世界百货签订第二份《租赁合同》及《补充协议》，新世界百货应对该《租赁合同》及《补充协议》的真实性承担举证责任;双方之间为不定期租赁合同关系，其享有单方解除权,因第二份《租赁合同》非由赵石艳本人所签，故该合同不生效。本院查明，首先,赵石艳虽对第二份《租赁合同》及《补充协议》的真实性不予认可，但其在一审时并未提出鉴定申请；其次,一审证言载明，2019年9月15日的《租赁合同》由赵石艳本人捺指印，2019年10月24日的《补充协议》由赵石艳本人签字并捺指印；复次,2019年10月至2020年2月期间的《缴费通知单》显示上述期间月租金均为11772元、月管理费均为6431元，与《补充协议》约定的内容相一致，赵石艳支付的费用与上述《缴费通知单》载明的金额亦一致；再次,赵石艳与新世界百货员工微信聊天记录载明,赵石艳与之协商续租事宜，并询问其2019年的合同签完后放在哪里。故，一审结合上述事实认定赵石艳应按照第二份《租赁合同》及《补充协议》的约定支付租金、管理费等并无不当，本院予以确认。综上所述，赵石艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1152元，由赵石艳负担。本判决为终审判决。审判员 任 璐二〇二一年一月十八日书记员 王文华