江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10992号 原告：南京世联君汇房地产顾问有限公司，住所地南京市。 法定代表人：林蔚。 委托诉讼代理人：乔文标，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁艳，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：江苏中网科技集团有限公司，住所地南京市。 法定代表人：林生辉。 委托诉讼代理人：巨婷芳，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵鑫，北京大成（南京）律师事务所实习律师。 原告南京世联君汇房地产顾问有限公司（以下简称南京君汇公司）与被告江苏中网科技集团有限公司（以下简称江苏中网公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京君汇公司的委托诉讼代理人丁艳、被告江苏中网公司的委托诉讼代理人巨婷芳、赵鑫，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南京君汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年12月16日至2020年1月13日的租金61025.512元（3.4元/平方米/天×618.92平方米×29）；2.判令被告支付原告2019年4月1日起至2019年6月15日止装修配置期租金160017.5元（64407元/月×2.5月）；3.判令被告支付原告物业费46264.27元、公共耗能12873.53元、能源使用费13275.84元；4.判令被告支付原告违约金153616.8元；5.判令被告支付原告迟延履约金，以61025.512元为基数，自2019年12月6日至实际给付之日止，按日千分之五计算；6.判令被告将物品交割单中的家具返还原告，被告若不能返还或者不能全部返还，按照交割单中的金额赔偿原告；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月1日，原告作为甲方，江苏权东电子商务有限公司（以下简称江苏权东公司）作为乙方签订了《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》，原告将位于南京市。租赁房屋总建筑面积为618.92平方米，租期从2019年4月1日至2021年6月15日止。2019年4月1日起至2019年6月15日止为装修配置期，装修配置期满后，从2019年6月16日起计收租金费用。租赁期限内每天每平方米租金为人民币3.4元，租赁物业的租赁费用合计为每月64007元。如本合同因乙方原因导致提前解约或终止，则甲方有权追回乙方装修筹备期的租金，具体扣除标准以64007元/月的标准按自然日计算。合同还约定，若乙方未能在约定期限内向甲方支付当期全额租金以及其他租赁使用费的，每逾期一日，乙方须应缴当期全额租金的千分之五支付延迟履行违约金。乙方逾期缴纳租金、其他租赁费用任何一项超过10个日历日的，乙方应向甲方支付本合同租赁期限内所有租金总额的10%作为违约金。同年6月16日，原告作为甲方，江苏权东公司作为乙方，被告作为丙方，签订了三方协议，被告取代江苏权东公司成为租赁合同的主体，在协议生效前基于履行租赁合同对甲方所享有的权利和承担的义务分别由丙方享有和承担。被告已缴纳2019年6月16日至2019年12月15日的租金，于2020年1月13日搬走，2019年12月16日至2020年1月13日的房租至今未支付。根据合同约定，原告有权要求被告支付租金共计61025.512元、装修筹备期租金160017.5元、违约金153616.8元、迟延履约金308193.705元、物业费46264.27元、公共能耗12873.53元、能源使用费13275.84元。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告江苏中网公司辩称：1.被告认可实际使用了案涉房屋，并已缴纳了2019年9月-12月的租金及物业费，但被告未与原告签订过合法有效的租赁合同或物业合同。后因原告承诺与被告签订租赁合同一事未能实现，而且于2019年12月9日发生漏水事件导致被告9万余元的财产损失未予赔付，被告于2020年1月10日搬离案涉房屋，并与原告办理了交接。原告依据其与案外人已经解除的租赁合同向被告主张相关费用以及违约责任，没有法律依据。2.应付租金应计算至2020年1月10日。3.原告主张的装修配置期租金、公共能源费及能源使用费、迟延履约金以及违约金，没有合同依据。4.关于物业费，被告已经于2019年9月30日缴纳了三个月的费用，原告于2019年12月27日书面告知被告于2019年12月30日停止物业服务，因此计算期限应为2019年12月16日至2019年12月30日。5.被告已经与原告关于物品交割单进行了确认，交接无误，不存在需要返还的事实。综上，请求法院查明事实，依法判决。 本院经审理认定事实如下：2019年4月1日，原告（甲方）与江苏权东公司（乙方）签订了《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》一份，载明：甲方将案涉房屋租赁给乙方，总建筑面积共618.92平方米，合同中与面积相关的收费项目均按此面积计算，经甲方及物业公司或者物业管理部门书面同意后，乙方有权进行装修；租赁期限自2019年4月1日起至2021年6月15日止，2019年4月1日起至2019年6月15日止为装修配置期，期满后，从2019年6月16日起计收租金费用；装修配置期内，甲方免收租金，乙方需支付物业管理费/服务费，装修期间产生的电费和其他租赁使用费应由乙方支付；如果本合同因乙方原因导致提前解约或终止，则甲方有权追回乙方装修筹备期的租金，具体扣除标准以64007元/月的租金标准按自然日计算；租赁物业的租金标准按计租面积计费，租赁期内每天每平方米为3.4元，租赁物业的租赁费合计为64007元/月；其他租赁使用费包括但不限于物业管理费、服务费、空调使用费、电费、网络费等因乙方使用租赁物业而产生的费用均由乙方承担；双方同意租赁物业的交付日期为2019年4月1日； 本合同租金实行三个月支付日，计租日为合同期内每年6月16日、9月16日、12月16日、3月16日；乙方在签订本合同之日，缴纳首期租金共计人民币192021元，后续租金乙方应在计租日和收费日前至少10个工作日按银行汇款付款方式向甲方支付下期租金至甲方银行账号；若乙方未能在约定期限内向甲方支付当期全额租金以及其他租赁使用费的，每逾期一日，乙方须按应缴当期全额租金的千分之五支付迟延履行违约金。迟延履行违约金应自该款到期应付之日起第二日计，按实际拖欠租金的自然天数计算，直至乙方付清所有拖欠款项。此迟延履行违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施；若乙方出现合同中约定的违约情形时，甲方有权解除本合同，乙方所交履约保证金不予退还，同时乙方应当向甲方支付本合同租赁期限内所有租金总额的10%作为违约金。若上述措施不足以弥补因此给甲方造成的损失的，甲方有权继续向乙方进行追偿；甲方对乙方发出的通知可送至承租房屋所述的地址。乙方确认在租赁期限内，该房屋为乙方有效通知地址等。双方另就其他事项做了约定。 2019年9月30日，原告（甲方）、江苏权东公司（乙方）、被告（丙方）曾签订《合同主体变更补充协议（三方）》一份，载明：甲方与乙方于2019年4月1日签订的《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》正在履行中，现三方经协商一致，就合同主体变更及相关事宜达成以下协议：本协议各方同意丙方取代乙方成为“既有合同”的一方；乙方在本协议生效前基于履行“既有合同”对甲方所享有的权利和承担的义务分别由丙方享有和承担；本协议生效后，丙方按照“既有合同”的约定享受权利和承担义务等。 同日，被告向原告出具说明一份，载明：我司自2019年6月16日开始使用案涉房屋，故该房屋自2019年6月16日起产生的物业费由我司承担。庭审中，被告认可其系2019年6月16日进场，其中6月16日至9月16日是江苏权东公司缴纳的租金，故其认为物业费计算期间应自2019年9月16日起算。 仍为同日，原告向江苏权东公司出具通知函一份，载明：双方就案涉房屋于2019年4月1日签订了《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》，因贵公司逾期期限超过合同约定的期限，我司于2019年9月27日向贵公司发出《解除租赁合同通知书》，现双方已经解除合同，我司将于2019年9月30日14:00停止室内供电。 原告（甲方）与被告（乙方）曾签订《补充协议》一份，载明：甲乙双方签订《世联空间苏宁睿城项目写字楼租赁合同》，甲乙双方就主合同附件一内容增加补充协议，内容如下：主合同附件一交割单物品发生变更，以补充协议附件为准。庭审中，双方一致认可该补充协议中提到的主合同系原告与江苏权东公司签订的《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》，但就签订时间原告自称系2019年9月底，被告则辩称应系2019年12月30日。 原告曾向被告出具苏宁睿城写字楼2019年9月、12月物业综合收费单，收费项目物业费、公共能耗费、能源使用费共计38991.96元、33421.68元。2019年9月30日，被告公司员工卢丽莎向原告转账33421.68元，备注苏宁慧谷E07-2-906物业费。庭审中，被告认为该笔费用系被告缴纳的9月16日至12月16日的物业费用。 2019年12月27日，原告向被告出具停止服务通知函一份，载明：双方就案涉房屋签订了《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》，因贵公司逾期期限超过合同约定的期限，我司于2019年12月26日向贵公司发出《解除租赁合同通知书》，物业将于2019年12月30日9:00停止服务，包括但不限于保洁、照明、安保等。庭审中，被告认为原告此前承诺与被告签订书面租赁合同没有兑现、关于租金和物业费也与原告催缴数额不一致，以及2019年12月9日案涉房屋漏水，遂于2020年1月10日撤场。 2020年1月14日，被告公司员工卢丽莎与原告公司员工丁伟通过微信就双方交割一事进行过沟通。卢丽莎向丁伟发出微信：“你好丁总，我想问一下电视机是我们自己买的呀，我们没有拿苏宁的电视机啊，当时物品清单上也没有电视机这个东西呀”。原告称：“明天我把我们这边的物品清单也核对一下，您那边也核对一下，我们当时留了一台电视在905906室”。后双方核对交割单。被告称：“这个你们那边也有一份，当时珂珂过来亲自点的东西”，原告称：“没事，不是我们的我不要，我这会正在找张珂核对”。原告经过核对后，向被告发送信息：“张珂那边说没有电视，抱歉，物业那边弄错了，您家什么时候搬走的，还需要与我们做交接吗？水电物业卡都交接了么？”。被告称：“周五搬家的，水电卡这些我们都没有，都是当时转账给物业，物业直接帮我们充的”，原告称：“好的，了解。” 被告于2019年4月9日注册成立。2019年8月23日，被告由南京中网企业信息咨询服务有限公司更名为江苏中网科技集团有限公司。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租赁回报的合同。本案争议焦点之一为原、被告双方之间是否已签订租赁合同、确立了租赁合同关系。根据相关法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告与江苏权东公司签订了书面的租赁合同，内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。此后原、被告及江苏权东公司签订《主体变更补充协议（三方）》，该协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，各方均应按合同的约定履行各自的义务。协议约定原告与江苏权东公司的房屋租赁合同正在履行，三方协商一致由被告取代江苏权东公司成为合同的一方，其原合同的权利和义务在本协议生效前及生效后均由被告享受和承担（不变更既有合同），即被告取代江苏权东公司租赁合同相对方的身份与原告履行原租赁合同，被告对原租赁合同知悉。被告辩称三方协议签订于2019年9月30日，而2019年9月27日原告向江苏权东公司发出解除租赁合同的通知，已解除了双方的租赁合同，原告不可能再变更原租赁合同的主体为被告，三方协议不再具有法律效力。根据租赁合同的约定，原告确实有权向江苏权东公司提出解除租赁合同，但该约定确认的是原告的权利而非义务，原告有权行使也有权选择不行使，在三方协议台头部分载明“甲方与乙方于2019年4月1日签订的《苏宁睿城项目写字楼租赁合同》正在履行中”，可以证明原告最终选择不行使解除权，继续履行与江苏权东公司的房屋租赁合同，并在此基础上经三方协商确定江苏权东公司退出原租赁合同关系，由被告接受租赁合同的全部权利和义务，成为租赁合同的相对方，故对被告的辩称意见本院不予采纳。 就原告主张的各项诉讼请求。关于租金及其它租赁使用费。本案中，原告于2019年12月27日向被告出具停止服务通知函，并于2019年12月26日发出解除租赁合同通知书，通知被告将于2019年12月30日停止服务，故租赁合同亦应于此时解除。被告陈述已缴纳至2019年12月15日的租金，此后实际使用案涉房屋至2020年1月10日，就此提供了微信聊天记录予以证实。原告自认被告已缴纳2019年6月16日至2019年12月15日的租金，对被告提供的微信聊天记录的真实性予以认可，原告主张租金及其它租赁使用费计算至2020年1月13日，但未就此提供任何证据予以证明，故本院采信被告提供的证据确认被告欠缴的租金及其它租赁使用费期间应截至2020年1月10日。其中租金（使用费）合计为54712.53元（3.4元/平方米/天×618.92平方米×26天）。关于物业费。被告认为其于2019年9月30日缴纳的费用应系预交2019年9月-12月期间的物业费。但根据合同约定，协议生效前对原租赁合同中江苏权东公司所享有的权利和承担的义务由被告方享有和承担，被告自认进场时间为2019年6月16日且出具说明认可房屋自2019年6月16日起产生的物业费由被告承担，但被告未提供证据证明除已缴纳的费用之外，另有物业费缴纳凭证，故对于被告的抗辩，本院不予支持，但原告主张的物业费缴纳期间自2019年9月16日至2020年3月31日亦超出了原告实际使用案涉房屋的期间，故应对相关金额予以扣减，金额应为27284.06元（24911.53元+21352.74÷3个月×1/3）。关于公共能耗、能源使用费，被告抗辩该笔费用无合同依据，但根据本案已确定事实，被告作为租赁合同的相对方，对租赁合同的约定内容应予履行，且被告自认于2019年9月30日，按照原告出具的表格缴纳了相关费用，其中即包含公共耗能、能源使用费的项目，应视为被告对该笔费用项目的认可，且在之后的租赁期间里未对该项收费提出异议，因此该笔费用应视为包含于合同所述的其他租赁使用费，故被告抗辩该笔费用无合同依据，本院不予支持。相应金额经扣减后公共能耗费应为7592.08元（6931.9元+5941.63÷3个月×1/3）、能源使用费应为7829.34元（7148.53元+6127.31÷3个月×1/3）。关于物品交割问题。通过双方员工之间的聊天记录可以看出，原告在被告撤场时已经就相关物品的交割问题进行了交涉，内容仅涉及一台电视机的有无问题，并未就其他物品的交割提出异议，原告方员工也表示电视机的交割问题系其工作人员失误，至诉讼时止，原告方再未就任何物品的交割问题有任何异议，故对于原告的此项诉讼请求，本院不予支持。 当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失的计算方法。双方在租赁合同中约定，如因被告原因导致提前解约或终止，原告有权收取装修筹备期内的租金、被告迟延缴纳租金租赁使用费等，原告则收取迟延履约金及违约金等。上述内容实际皆为违约责任（违约损失）约定条款。被告已依约实际使用案涉房屋但未按时足额支付房租及其它租赁使用费的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告认为原告承诺与被告签订书面租赁合同没有兑现、关于租金和物业费存在争议，以及2019年12月9日案涉房屋漏水问题没有解决，遂在合同履行期届满前撤场，就以上问题，被告未能提供相应证据加以证明，就房屋漏水问题，即使情况属实，双方也应协商，由原告进行维修，被告在未就此事得到确定解决方案前自行离开案涉房屋，致使合同不能继续履行，也构成违约。由于就违约赔偿双方之间约定了诸多情形，也约定了不同的计算方式，被告提出标准过高，本院认为应统筹加一考虑，其中装修配置期租金可纳入违约赔偿范围，被告迟延给付租金（使用费）标准过高，可按每日万分之四计算，就合同解除后的违约金，本院根据原告实际损失、预期利益、当事人的过错程度、配置期租金已获得等相关情况，综合酌定为50000元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏中网科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京世联君汇房地产顾问有限公司2019年12月16日至2020年1月10日的租金（使用费）54712.53元及迟延履约金（以54712.53元为基数，自2019年12月16日起至实际给付之日止，按照每日万分之四的标准计算）； 二、被告江苏中网科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京世联君汇房地产顾问有限公司2019年4月1日起至2019年6月15日止装修配置期租金160017.5元； 三、被告江苏中网科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京世联君汇房地产顾问有限公司物业费27284.06元、公共能耗费7592.08元，能源使用费7829.34元，合计42705.48元； 四、被告江苏中网科技集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京世联君汇房地产顾问有限公司违约金50000元； 五、驳回原告南京世联君汇房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费9350元，减半收取4675元，由原告南京世联君汇房地产顾问有限公司负担1675元，被告江苏中网科技集团有限公司负担3000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 员  胡 斌 二〇二一年一月十二日 法官助理  杨 扬 书 记 员  张奕琪