湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终87号上诉人（原审被告）：株洲中航房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路保利大厦**。法定代表人：张明。委托诉讼代理人：陈林，男，系公司员工。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）:刘建球，男，1946年5月11日出生，汉族，湖南省株洲市人，户籍地湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。上诉人株洲中航房地产开发有限公司（以下简称中航房地产公司）与被上诉人刘建球房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭开庭进行审理，上诉人中航房地产公司委托诉讼代理人陈林、被上诉人刘建球委托诉讼代理人唐湘晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中航房地产公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，由被上诉人承担一、二审案件受理费。2、请求增加株洲市芦淞区棚改办为第二被告。事实与理由：1、被上诉人诉讼目的不纯，属于恶意诉讼。2、上诉人因为株洲市芦淞区棚改办延期交地才导致延期交房，继而导致延期办证，故应增加株洲市芦淞区棚改办为第二被告。3、上诉人已赔偿延期交房违约金，故不应再承担延期办证违约金。4、上诉人于2020年年初即启动办证程序，因疫情延误5个月。2020年5月即通知被上诉人领取发票，由业主本人去交契税（税务局规定必须本人亲自交），上诉人拿契税发票再给被上诉人办证。有的被上诉人故意拖延时间，迟迟不交契税。因此，上诉人认为截止时间点为2020年1月1日，并非2020年8月31日。刘建球辩称，1、一审认定事实清楚，上诉人第一项上诉请求于法无据，请予驳回。2、追加被告应当在一审中提出，法院应予以驳回。3、双方合同对延期交房和延期办证分别明确约定了违约责任，系两个不同概念。4、一审对违约金计算的截止日期认定清楚。刘建球向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告为原告办理不动产权属证书；2、被告支付延期办证违约金14015元（499626×0.005%×561天，2019年2月17日暂计算至2020年8月31日）并以499626元为基数，按照日万分之一的标准计算至被告符合条件的办证申请材料后不动产登记机构受理之日止；3、判令被告支付延期交房违约金2711元；4、被告承担本案全部的诉讼费。本案审理过程中，原告称被告已为原告完成所购房屋的办证事宜，故自愿放弃第1项诉讼请求。一审法院认定事实：被告中航房地产公司系2012年9月18日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售等。2016年1月16日，原告刘建球与被告中航房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定“出卖人：株洲中航房地产开发有限公司。……买受人：刘建球。……第三条：买受人购买芦淞区宇航路36号中航怡园3栋504号房屋……第六条：该商品房总房款499626元（大写：肆拾玖万玖千陆佰贰拾陆元整）。……第二十条：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起545个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照同期银行贷款利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。该《商品房买卖合同》签订之后，原告向被告支付了全部购房款，被告中航房地产公司于2017年4月17日将涉案房屋交付给原告，并于2020年6月16日将涉案房屋的不动产权证书办好。原告认为被告迟延办证，构成违约，应当向原告支付逾期办证违约金，酿成本案纠纷。一审法院另查明，因被告中航房地产公司逾期交房，构成违约，经原、被告双方协商，于2017年8月16日达成协议：由被告中航房地产公司支付给原告逾期交房违约金9038元，并由被告中航房地产公司于2019年8月20日之前支付到原告刘建球的账户内。因被告中航房地产公司实际仅向原告支付了逾期交房违约金6327元，剩余逾期交房违约金2711元至今未支付。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：被告是否应当向原告支付逾期办理涉案商品房产权证所产生的违约金人民币14015元；是否应当向原告支付逾期交房违约金2711元。现评议如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合同成立并合法有效。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起545个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”之规定，因被告株洲中航房地产开发有限公司于2017年4月17日向原告交付房屋，故被告中航房地产公司应当于商品房交付之日起545个工作日即2019年6月20日之前，将涉案房屋的不动产权证书办理好，但因被告实际于2020年6月16日才将涉案房屋的不动产权证书办好，逾期362天，已构成违约，应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。关于逾期办理涉案商品房产权证的违约金的计算标准，虽然双方在合同中明确约定了计算标准，但结合本案实际情况，因被告已依约向原告交付房屋，基本不影响涉案房屋的占有、使用和收益；且被告在履行合同过程中一直在履行办理楼房总证及房屋产权分证手续，且已经于2020年6月16日为原告办理了不动产分户证；根据合同约定及市场交易习惯，办理不动产权属证系原、被告双方共同的义务，被告虽未协助原告办理不动产权属证，但原告在办理不动产权属证的过程中亦应当积极主动的履行自身的义务，配合被告履行办证手续。综上，一审法院根据原告的实际损失情况，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按照原告已支付房价款日万分之零点二的标准计算逾期办证违约金，经计算违约金为3617.29元（499626元×0.002％×362天）。关于逾期交房违约金，因原、被告双方对逾期交房违约金达成了协议，该协议系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，成立并合法有效。双方均应当按照该协议约定履行。根据协议约定，被告应当支付原告逾期交房违约金9038元，因被告实际仅支付了6327元，剩余2711元至今未支付，故对原告主张被告支付逾期交房违约金2711元的诉讼请求依法予以支持。另被告中航房地产公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自身的诉讼权利，本案依法缺席审判。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条判决：一、限被告株洲中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘建球支付因逾期办理株洲市芦淞区宇航路36号中航怡园3栋504号房屋的产权证所产生的违约金人民币3617.29元；二、限被告株洲中航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘建球支付因逾期交房违约金2711元；三、驳回原告刘建球的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币218.14元，减半收取人民币109.07元，由原告刘建球承担人民币60.07元，被告株洲中航房地产开发有限公司承担人民币49元（原告已预交）。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议的焦点分述如下：1、一审对延期办证违约金认定是否恰当？经查明，上诉人中航房地产公司于2017年4月17日向被上诉人刘建球交付房屋。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，上诉人中航房地产公司应当于商品房交付之日起545个工作日即2019年6月20日之前，将涉案房屋的不动产权证书办理好，但因上诉人中航房地产公司实际于2020年6月16日才将涉案房屋的不动产权证书办好，逾期362天，已构成违约。虽然涉案《商品房买卖合同》中第二十条对违约金标准进行了约定，即买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金，但根据合同约定及市场交易习惯，办理不动产权属证系合同双方共同的义务，买受人在办理不动产权属证的过程中应当积极主动的履行自身的义务，配合出卖方履行办证手续，且房屋已实际交付，并不影响房屋的使用价值，而且出卖方在疫情期间亦一直积极履行办证义务，故一审根据买受方的实际损失情况及合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情按照已支付房价款日万分之零点二的标准计算逾期办证违约金并无不当。另上诉人中航房地产公司认为已交付延期交房违约金，不应赔付延期办证违约金。因延期交房与延期办证系两个违约事实，且分别约定了违约金，故上诉人中航房地产公司该上诉理由不成立，本院不予采纳。2、芦淞区棚改办是否应追加为本案被告？上诉人中航房地产公司要求追加芦淞区棚改办为第二被告，因本案属于合同纠纷，芦淞区棚改办并非合同当事人，其申请追加为本案被告没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人中航房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲中航房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘焦平审判员  段郴雯审判员  王 虹二〇二一年一月二十七日法官助理姜胜强书记员王菁钰书记员王琪书记员段佛琪