重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0235民初6656号 原告：杨志清，男，1943年12月8日出生，汉族，住重庆市云阳县。 被告：重庆港贸房地产开发有限公司，住所地：重庆市云阳县青龙街道云江大道**，统一社会信用代码915002356219257007。 法定代表人：邓自茗，该公司董事长。 原告杨志清与被告重庆港贸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志清、被告重庆港贸房地产开发有限公司的法定代表人邓自茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨志清向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告2017年5月19日签订的购房补充协议有效，并按6-40、6-41、6-52、6-53四个摊套内面积43.2平方加上公摊后，与原告办交房手续，并按此办房产证；2.1-6号门市超面积约8平方，请求法院按（2003年最高法院1267次会通过的）法释[2003]7号司法解释第十四条第（二）项判令超出合同约定面积3%的部分，房款由出卖人承担，所有权归买受人；3.判令原告所持被告《延期交房损失补偿书》有效，按此标准计算出的补偿原告共计118258元，用于抵交1-6、6-41号门市的所欠尾款19519元，法院应予支持；如法院不支持第二条请求，请判令用损失补偿金抵交尾款19519和超8平方计13260元的房款；剩余损失补偿金85479元请判被告判决生效后十日内付给原告；4.诉讼费用由违约方被告全部承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求中办理房产证的请求，以及第2项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为“要求判令被告支付原告损失118258元（2003年3月12日至2019年9月1日）”。事实和理由：原告于2001年3月12日与被告签订《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》（0038号），原告购买1-5号门市39.88平方米，6-41号门市19.27平方米，单价1650元/平方米，合计房款97597元。一期付款80%计78000元，剩余19597元交房时付清，合同生效后一年半以内交房乙方使用。原告在签合同前后分五次付完78077.6元的一期款，按合同约定应于2003年3月12日交门市给乙方使用。由于被告多次变更设计图纸，开工后又增加建设面积，批十三层建成十四层，因“建筑质量”等问题与施工方发生纠纷而停工，数年来一直打官司，到2008年终审以被告败诉为止，造成该市场成为云阳有名的烂尾楼，历时二十年不能交房给原告，造成严重的经济损失，更离奇的是被告任意改变原设计图纸后，将原告6-41号门市变成了商场内的摊位，此后既不书面也未口头通知原告，原告竟不知情，直到2009年下半年原告看到被告于2009年4月25日上报法院执行庭备案的《港贸市场房屋销售和抵押面积及产权定界表》，原告才知道自己所买的6-41号门市变成了6-44、6-45号摊位了，套内面积43.2平方米，公摊5.443平方米，实际面积48.643平方米。众所周知，门市和摊位的租金成数倍的差额，这将给原告造成巨大的经济损失。2017年5月19日，原、被告共同协商同意，签订了一份《购房补充协议》，将6-44、6-45号摊套内面积43.2平方减除6-41号门市19.27平方多的23.93平方作为补偿原告门市与摊位租金差额损失的一部分；双方协商一致同意将6-40、6-41、6-52、6-53四个摊位共43.2平方（套内面积）交房时按此交乙方使用，并办理产权证书。由于被告原因，整幢市场未能按期交购房者使用，严重违约，给所有购房人造成了很大的经济损失，在购房者的共同呼声下，被告于2003年到2004年先后给购房者出具了《延期交房损失补偿承诺书》。在原告的请求下，被告叫其会计景某于2010年3月28日给原告计算了补偿损失款，从2003年3月12日到2010年3月12日，1-5、6-41号门市共应补偿65872.80元；1-5号门市2010年3月12日后到2011年11月4日交钥匙时还有19个月，应补偿7577.2元，6-41号门市从2010年3月12日到2017年5月19日签补充协议时，还有86个月，应补偿33144.4元，6-41号门市签补充协议后，摊位的损失补偿费27个月×432元为11664元，以上合计损失共118258元。一楼的门市合同约定的是1-5号，2011年11月4日交门市算账时，邓自茗叫其幺叔邓某（当时算账经办人）把1-5交给席某（原告外侄），把席某的1-6门市交给了原告。当天结算因席某在南京打工，由原告代他结算，1-5超面积1.7平方付了3000元，是原告垫付的，席某欠尾款16325元未付，是用损失补偿金33015元代交的，多出的16690元，席某同意不予追究。原告的1-6号门市多面积8平方×1650计13200元，尾款13161元，共计26361元，当时由于被告不在云阳，原告电话联系，被告的会计景某算到2010年3月12日的补偿损失额，1-5号门市为33499.2元；2010年3月12日后的19个月还有7577元，共计41076元，远大于原告一楼门市尾款和超面积款26361元，所以邓自茗同意用补偿损失款抵交尾款和超面积款，他让邓某将原告1-6号和席某1-5号门市的钥匙一同交给原告，这完全证明一楼的1-5、1-6号门市已结清，交付门市给乙方使用了。但事过九年，2020年8月15日起，港贸开始办理六楼摊位交房手续过程中，被告反悔当初向各购房户出具的《延期交房损失补偿承诺书》，一概不认账，被告的理由是公司无力承担这笔补偿金，强迫购房户接受。对于原告六楼所订补充协议，被告也反悔。一楼1-6门市已结清交接给原告使用九年了，他也反悔不认账，要用原告六楼的摊位面积8平方来扣1-6超的8平方，并还要付1-6、6-41的尾款19519元，算的返租损失补偿也不认账了。被告恶意侵害买受人的合法权利，原告故起诉维权。 被告重庆港贸房地产开发有限公司辩称，损失不应当由被告承担，原告的房子价格比其他人买的价格低，原告是因为没有按照合同条件付款，所以没有享受延期交房的租金。交房被告也不能交这么多房子，不能拿房子面积抵，不能拿损失增加房屋面积。补充协议的倒数第二段有明确约定，有多余的面积才给原告，现在是没有多余的部分，所以没有办法满足。房款没有交齐的部分，是按照交多少款就交多少面积。 本院经审理认定事实如下：2001年3月12日，重庆港贸房地产开发有限公司（甲方）与杨志清（乙方）签订《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》，主要约定：为了支持三峡库区移民搬迁工作，加快新城建设步伐。根据《重庆市商品交易市场管理条例》的规定和云阳县人民政府（云府发[1998]152号）文件精神，甲方经重庆市人民政府、云阳县人民政府（云府发[2013]号）文和（云府发[2000]2号）文批准在新县城磨子岭商业小区投资建设关坪路综合集贸市场，双方就协商集资共建事宜达成如下协议：一、决定由甲方牵头出面，向有关职能部门办理一切建设手续，图纸设计，并负责组织施工。全权负责工程质量、安全、各方联系和资金的筹集，以及工程一切税、费等开支。二、房屋条件：整个市场四面为外墙砖，地，地面为水磨石地板通电通，各户水电表各一只，室内为木质门窗，外露窗为铝合金推拉窗，卫生间安蹲式大便器一个，墙壁为中级抹灰后再上仿瓷涂料。门市摊位为卷闸门，市场设有快速电梯两座（不含住房），设公共卫生间。三、价格：根据工程预算，以及相关税费等一切开支。乙方订购的1-5、6-41号门市建筑面积约39.88㎡、19.27㎡，价格为1650元/㎡，总计97597元，大写玖万柒仟伍佰玖拾柒元。（房屋面积以交房时房产证面积办理结算，公摊面积按照有关房屋面积计算办法计算）。四、交款方式：第一期交款80%，78000元，交房时付下差款19597元。五、工程工期：甲方保证从签订合同之日起一年半以内交付乙方使用。如遇人力无可抗拒的因素除外，工程完工后，由甲方给乙方办理产权证。六、违约责任：如有一方违约，按协议总额的5%支付对方违约金……八、其他约定：2000年8月16日与运贸公司签订的29#、103#、104#门面合同作废。该协议尾部甲方处加盖了被告重庆港贸房地产开发有限公司印章，并由邓自茗签名，原告杨志清在乙方处签名。原告杨志清分别于2000年8月28日交款17000元，于2000年10月4日交款10000元，于2000年11月16日交款10000元，于2001年4月25日交款20000元，于2001年8月23日交款21077.60元，共计交款78077.60元。 2004年4月7日，重庆港贸房地产开发有限公司（甲方）与杨志清（乙方）签订《延期交房损失补偿承诺书》，主要约定：由于管委会要求屋顶造型，屋顶造型在施工时出现一定的质量问题，未经验收合格，需要整修，甲方与施工单位正在整修之中，可能需要延长一段时间。甲方承诺按如下标准补偿乙方损失：一、损失补偿日期按购房合同交房期满后6个月起计算（因建设之中，关坪路路面硬化，延误了工期6个月，属人力不可抗拒的因素，只付损失，不付违约金）。二、中环路门市每月每平方米补偿租金20元；关坪路门市每月每平方米补偿租金10元；6楼的商铺每月每平方米补偿租金10元；1、5、7楼的商铺每月每平方米补偿租金8元；2、3、4楼的商铺每月每平方米补偿租金6元；住房每月每平方米补偿租金3元。三、未按购房合同约定交清房款的，不得享受租金。租金费在最后一期房款中扣除。乙方凭此承诺书与甲方进行结算。四、本承诺书甲、乙双方签字后生效。租金计算时间从2003年3月12日起，位置一楼5号门市，六楼41号门市。该协议尾部甲方处加盖了被告重庆港贸房地产开发有限公司印章，原告杨志清在乙方处签名。 2011年11月4日，被告重庆港贸房地产开发有限公司与原告杨志清办理1-5号门市的交房事宜，被告将原告杨志清的1-5号门市（原合同约定面积39.88㎡）与席某1-6号门市互换，席某于同日向重庆港贸房地产开发有限公司补交了1-5号门市超面积1.76㎡的价款3000元。2020年10月31日，原告杨志清和被告的员工袁某等人对1-6号门市进行丈量，确定套内实际面积48.6㎡，公摊面积1.04㎡，总面积49.64㎡。 2017年5月19日，重庆港贸房地产开发有限公司（甲方）与被告杨志清（乙方）签订《购房补充协议》，主要约定：乙方于2001年3月12日与甲方签订了一份0038号购房协议，将港贸市场的1-5号门市39.88㎡，6-41号门市19.27平米卖给乙方。协议订立后，甲方单方面改变了市场原设计图纸，使原订立的6-41号门市无房可交乙方使用。在2008年上报法院的房屋销售表上将乙方的6-41号门市变成为6-44、45摊位，面积为43.2平方。因诸多原因甲方至今未能将摊位交乙方使用，因门市与摊位的租金成数倍的差额，甲方同意用多出的面积23.93㎡作为补偿乙方的租金损失。经双方协商一致同意，将6-41号门市改变成6-40、6-41、6-52、6-53四个摊位共43.2㎡，交房时按此交乙方使用，并将原名杨志清改为杨某的名字办理产权证书手续。该协议尾部甲方处加盖了被告重庆港贸房地产开发有限公司印章，并由邓自茗签名，原告杨志清在乙方处签名。2017年5月19日加盖重庆港贸房地产开发有限公司印章的《港贸市场六楼门市、摊位位置一览图》上40、41、52、53四个摊位标注的名字为杨某。 原云阳县房管所于2004年3月5日测绘报告上港贸市场六楼面积总数为2232.13㎡，云阳县大地测绘公司于2020年测绘港贸市场六楼总面积为2021.59㎡，下差210.54㎡。原、被告双方在庭审中均认可六楼减少的是公摊面积，套内面积并未减少。 2019年5月9日，原告杨志清等人作为港贸市场摊位购房业主代表与云阳县天天见商贸有限公司签订《租房协议》，将港贸市场六楼摊位约1750平方米出租给云阳县天天见商贸有限公司，租赁期从2019年9月1日至2029年8月31日。邓自茗作为在场人在该协议上签名。后原告按套内面积43.2平方米领取了6-40、6-41、6-52、6-53摊位从2019年9月1日至2021年8月31日的租金。 上述事实，有原告身份证、被告企业信用信息公示报告、《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》、《购房补充协议》、收据、《延期交房损失补偿承诺书》、《租房协议》、测绘报告、房屋面积分户汇总表等在卷佐证。上述证据客观真实，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案原、被告签订的《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》成立于民法典施行前，该合同的履行持续至民法典施行后，双方因民法典施行前履行房屋交付义务发生争议，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 原、被告双方于2017年5月19日签订的《购房补充协议》系双方的真实意思表示，且不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为有效合同。故对原告主张要求确认该补充协议有效的诉讼请求，本院予以支持。双方于该日确认将原《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》中约定由原告购买的6-41号门市变更为6-40、6-41、6-52、6-53四个摊位，面积共计43.2平方米，且双方在庭审中均认可被告在2019年9月1日已将前述四个摊位交付给了原告，原告亦从该日起按43.2平方米的面积收取了租金，故对原告主张要求办理交房手续的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张要求被告支付租金损失118258元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在2004年4月7日达成的《延期交房损失补偿承诺书》约定的是因被告逾期交房，给原告造成了损失，被告以支付租金的方式对原告进行补偿，双方在2017年5月19日又签订了《购房补充协议》，从该补充协议的内容可以看出，双方系就原6-41号门市的交付问题达成的补充协议，内容并未涉及1-5或者1-6号门市的交付和补偿问题，即双方约定用多出的面积23.93平方米补偿乙方的租金损失仅是针对6-40、6-41、6-52、6-53四个摊位进行的约定，故被告应当按约定支付原告原购买的1-5号门市的租金损失。虽然被告辩称原告未按合同约定交清房款，根据《延期交房损失补偿承诺书》的约定，原告不应享受租金补偿，但是根据《集资建设关坪路港贸综合市场协议书》的约定，原告应分两期支付购房款，而原告已按约定交清了第一期购房款，虽然被告在2011年11月4日将1-6号门市交付给了原告，但是双方并未就下差的购房款进行结算，被告在本案中亦未就下差购房款提出请求，且1-6号门市的面积亦是在2020年10月31日才得以丈量，加之，《延期交房损失补偿承诺书》中约定的是租金在最后一期房款中扣除，双方凭此承诺书进行结算，故被告辩称原告未按合同约定交清房款的理由不能成立。原告主张按合同约定的1-5号门市的建筑面积39.88平方米计算租金损失，该面积低于双方丈量的1-6号门市的建筑面积，本院予以确认，经计算，截止2011年11月3日，被告应支付租金损失41368.85元（2003年3月12日至2011年11月3日）。 对于原6-41号门市的租金损失，原告认为《购房补充协议》中约定的是补偿六楼摊位在该补充协议签订之后的租金损失，被告则认为是补偿该补充协议签订之前的租金损失，双方达成协议后，就不存在支付租金损失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案原、被告在《购房补充协议》中约定“因诸多原因甲方至今未能将摊位交乙方使用，因门市与摊位的租金成数倍的差额，甲方同意用多出的面积23.93㎡作为补偿乙方的租金损失”，从该条的文义可以看出，该协议约定的仍然是未按时交付摊位的租金损失问题，且双方已就该摊位的交付和办证问题达成一致，该约定系双方对原购买的6-41号门市租金损失约定的变更，况且该协议是由原告本人书写，因此，原告主张要求被告支付该笔租金损失，于法无据，本院不予支持。原告在一审法庭辩论终结前自愿申请撤回第1项诉讼请求中办理房产证的请求，以及第2项诉讼请求，系其对民事权利的处分，且不违反法律的规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原告杨志清与被告重庆港贸房地产开发有限公司于2017年5月19日签订的《购房补充协议》有效； 二、被告重庆港贸房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告杨志清租金损失41368.85元； 三、驳回原告杨志清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2666.00元，减半收取1333.00元，由原告杨志清负担916.00元，被告重庆港贸房地产开发有限公司负担417.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员  胡 钰 二〇二一年一月二十五日 法官助理  余 洋 书 记 员  汪小珊