山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0124民初2659号原告（反诉被告）：金晶，女，1986年6月2日出生，汉族，住平阴县南门路85号，公民身份号码370923198606023949。委托诉讼代理人：熊泽元，山东鲁平律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵忠恩，男，1954年10月15日出生，汉族，住平阴县榆山街道办事处东南沟居485号，公民身份号码37012419541015003X。被告：王海峰，男，1980年12月10日出生，汉族，住平阴县安城镇安城村147号，公民身份号码370124198012101017。两被告共同委托诉讼代理人：赵建华，山东碧晨律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：扈秋军，山东碧晨律师事务所律师。原告（反诉被告）金晶与被告（反诉原告）赵忠恩、王海峰民事主体间房屋拆迁补偿合同、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金晶及委托诉讼代理人熊泽元、被告赵忠恩（反诉原告）、被告王海峰的委托诉讼代理人扈秋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金晶向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赵忠恩、被告王海峰向原告金晶支付装饰装修费510248元；2.请求判令被告赵忠恩、被告王海峰向原告金晶支付搬迁费19085.8元、临时安置补偿费85886.1元、一次性停产停业损失补偿费57257.4元，共计162229.3元；3.请求判令被告赵忠恩、被告王海峰向原告金晶支付搬迁奖励60,000.00元；4.请求本案诉讼费、保全费由被告赵忠恩、被告王海峰承担。事实和理由：赵忠恩与王海峰系翁婿关系。2019年3月25日，王海峰与金晶签订《房屋租赁合同》一份。王海峰将赵忠恩所有的位于平阴县振兴街北首路西楼房1-5层租赁给金晶，用于经营火锅店，租赁期限为10年，自2019年5月15日起至2029年5月15日止。合同签订后，金晶对所租赁的1-5层经营用房进行了装修，支付装饰装修费用774600元，并依法办理了个体工商户营业执照，名称为：平阴县重庆秦妈火锅店。合同履行至2020年4月份，金晶通过邻居得知所租赁的房屋在政府拆迁范围内。之后金晶多方打听，才得知：在2020年春节后平阴县榆山街道办事处工作人员对于所有拆迁户已经进行了入户调查；2020年4月27日平阴县人民政府发布平启征公告[2020]8号土地征收启动公告及榆山街道棚户区（锦波园东片区集体土地）改造项目实施方案的通知[平政办便笺（2020）55号]。金晶承租的房屋在政府征收土地范围内，需对该房屋进行拆迁。2020年8月底9月初，赵忠恩针对金晶所承租的房屋及装饰装修补偿与政府签订补偿协议，但赵忠恩、王海峰拒不告诉金晶协议内容。造成金晶投入的装饰装修工程款损失不仅不能申诉，也无法得到有效补偿，因此要求赵忠恩、王海峰支付装饰装修工程款。另外，金晶所租赁赵忠恩、王海峰的房屋已办理工商登记手续并实际营业，现因土地征收造成金晶承租的房屋需拆迁，补偿协议中约定的因征收房屋造成的搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、搬迁奖励应归金晶所有。综上：赵忠恩、王海峰故意隐瞒出租房屋在政府拆迁范围内的事实，不仅造成金晶进行了大量的投入，还造成金晶无法及时寻找出租房屋并搬出承租的房屋。待政府对该房屋进行评估及与赵忠恩、王海峰签订补偿协议时，也没有告诉金晶，致使金晶至今也不知道补偿协议内容，更没有得到金晶应得的装饰装修损失、搬迁补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿及搬迁奖励。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉求同前。被告（反诉原告）赵忠恩、被告王海峰辩称，原告所诉无事实和法律依据，政府拆迁针对的是被拆迁人赵忠恩，与原告无关，拆迁款理应归赵忠恩所有。原告现尚未腾出涉案房屋，给被告造成了损失，被告赵忠恩依法提起反诉。反诉原告赵忠恩向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告立即腾空涉案房屋，并从2020年8月17日开始至实际腾空之日止赔偿反诉原告临时安置补偿费（临时安置补偿费的标准为每月10432.6元）；2.要求反诉被告支付反诉原告房屋租赁费35000元，并参照租赁价款支付房屋占用费用17500元（2020年7月16日至2020年8月17日），并支付反诉原告违约金40万元；3.要求反诉被告赔偿反诉原告拆迁奖励112214.8元；4.本案的诉讼费、反诉费由反诉被告承担。反诉被告金晶辩称，反诉原告赵忠恩提出的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：平阴县振兴街北首路西楼房一处所有权人为赵忠恩，该楼房一层为商用，其余为住宅。2019年3月25日，王海峰受赵忠恩（甲方）委托与金晶（乙方）就涉案楼房签订《房屋租赁合同》一份，其主要内容为：甲方自愿出租平阴县振兴街北首路西楼房1-5层，乙方自愿承租该房屋。乙方承租该房屋的用途为火锅店；租金为20万元/年，按年支付，乙方须每年5月15日前全额支付下一年房租。租赁期间，第2年起租金在上一年的租金基础上每年递增5%。租赁期间为10年，自2019年5月15日至2029年5月15日；合同期内如遇政府拆迁等不可抗力因素，导致双方无法继续履行本合同即本合同自行解除，甲方不承担责任；拖欠房租累计2个月以上，甲方有权解除合同；双方需切实履行各自义务，否则将承担违约金。本合同违约金为年租金的两倍。《房租租赁合同》后，金晶于2019年4月3日与平阴县美庭装饰材料经营店签订装饰装修合同，就涉案房屋进行了装饰装修，其范围包含地下室至四楼，地面瓷砖、地板，水路改造，外墙灯光亮化，消防等。2020年4月27日平阴县人民政府发布平启征公告[2020]8号土地征收启动公告，涉案房屋在征收范围内。2020年7月20日，平阴县人民政府发布榆山街道棚户区（锦波园东片区集体土地）改造项目实施方案的通知[平政办便笺（2020）55号]及实施方案。2020年8月5日，山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋及附属物的价值出具了评估报告【鲁信源估（平征）第2020140-14号】，附属物价值为510248元（具体项目见附件一：附属物价值测算表）。2020年8月17日，赵忠恩（乙方）与平阴县榆山街道办事处（甲方）、平阴县榆山街道东南沟社区居民委员会（丙方）、平阴县城市建设发展有限公司（丁方）签订两份《征收补偿安置协议》，其中一层营业性用房搬迁费为3558.8元，一次性支付；临时安置费2669.1元/月，过渡期限内支付；一次性停产停业损失补偿费10676.4元。其他用房搬迁费为11645.25元，一次性支付；临时安置费7763.5元。两份《征收补偿安置协议》均约定，乙方应当在2020年8月23日（含8月23日）18时之前完成签约并搬迁腾空，甲丙丁方验收合格后出具房屋腾空验收合格证；乙方持验收合格证并向丙方交付被征收房屋的房产证、土地使用证等产权证明后，甲方委托丁方以存单形式在30个工作日内支付其他附属物补偿费、搬迁费、6个月临时安置费、符合条件的奖励费；被征收房屋正在出租的，在搬迁腾空被征收房屋前，乙方负责与承租人办理相关解除租赁合同的事宜，本协议其他方不负责对承租人进行安置、补偿；本协议生效后，乙方未按期搬迁腾空的，甲方依法申请人民法院强制执行。另查明，至法庭辩论终结前，金晶未能腾空涉案房屋，涉案房屋未取的房屋腾空验收合格证。再查明，经本院调查，平阴县榆山街道锦波园东片区集体土地棚改项目指挥部于2020年12月10日向本院出具“锦波园东片区赵忠恩户情况说明”，内容为：平阴县榆山街道锦波园东片区内赵忠恩户虽已签订拆迁补偿安置协议，但截止到目前，因房主与租户存在纠纷，无法达到腾空验收标准和拆除条件，故指挥部未收到此户名下的补偿款。本案争议的焦点问题是：一、原告金晶要求被告赵忠恩支付各项损失是否具有法律依据；二、原告金晶的各项诉讼请求是否合理；三、本案所涉租赁合同的解除时间；四、反诉原告赵忠恩的各项反诉请求是否合理。针对第一个焦点问题，原告金晶要求被告赵忠恩支付各项损失是否具有法律依据。原告金晶与被告赵忠恩之间存在合法有效的租赁合同关系，在租赁期间内因不可归责于双方的原因，即政府土地征收拆迁导致双方的租赁合同无法继续履行。拆迁补偿协议虽为拆迁人与被拆迁人达成的协议，但拆迁补偿的标的物为涉案房产。本案所涉及的房产不仅存在赵忠恩对涉案房产的所有权，还存在金晶作为合法承租人对涉案房产的租赁权。拆迁补偿协议同样不仅包含对涉案标的物本身价值的补偿，还包含对涉案标的物附属设施及附属权益的补偿。根据《中华人民共和国民法典》第三百二十七条的规定，“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿”。故本院认为，赵忠恩应当在享有的拆迁利益范围内对金晶进行公平合理的补偿。针对第二个焦点问题，原告金晶的各项诉讼请求是否合理，本院分析认定如下：1、装饰装修费。经山东信源土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋及附属物价值的评估认定，附属物价值为510248元。赵忠恩认为，附属物价值测算表中序号为6、7、8、9、10、11、13、14的项目在原告租赁前就已经存在，与原告无关。序号为3、3、4、5中的项目在原告租赁前就已经存在装修，原告是在原有装修基础上进行的装修。赵忠恩认为测算表中的补偿应当归赵忠恩所有。本院认为，测算表中第7项地下室、第8项附属房价值评估是以房产面积评估的房产价值，是对房屋所有人的补偿，故应予以扣除。第6项五层装饰装修评估，五层虽由原告租赁使用，但原告金晶提交的装饰装修合同显示装修范围为地下室至四层，并不包含五层装修。故应予扣除。第9项水井、第10项电缆，经庭审质证，原告认可是租赁前存在，故应予扣除。第11项沿街立面亮化、第13项一、二、三层室内消防、第14项排油烟系统，原告提交的装饰装修合同中包含了以上项目，被告虽主张在租赁前存在，但被告所提交的证据并不能证实自己的主张，故对被告的此项辩称，本院不予采信。对于第3、3、4、5项中记载的一至四层装修，根据评估报告中估价对象现状表中显示，该评估项中的评估对象既包含了“整体外墙条形砖、塑钢窗”等租赁前装修物，也包含了原告租赁后进行的装修项目。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（四）项的规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期间内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”，故本院酌定，被告赵忠恩在享有的该部分拆迁利益范围内向原告金晶补偿80%。综上，本院认为，被告赵忠恩应在享有的拆迁利益范围内向原告金晶补偿装饰装修费299391.4元【空调2300元+摄像头2100元+一层至四层装修（88080元+94169元+94169元+27395元）×80%+沿街立面亮化6888元+传菜升降平台4000元+一、二、三层室内消防36297元+排油烟系统3600元+固话100元+宽带150元】。2、搬迁费。搬迁费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人支付的搬迁补助费。拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。本案至法庭辩论终结前，涉案房屋尚未搬迁完毕，搬迁费是否发放尚未确定，故本案中对此不宜作出处理。3、临时安置费。临时安置费是指在拆迁规定的过渡期限内，由被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当向被拆迁人支付一定的临时安置补助费作为其自行解决住房的补助。本案中由于政府拆迁，致使原告金晶作为房屋的承租人无法继续使用租赁房屋进行经营，故应给予其一定的合理期间寻找新的经营场所，对此期间本院酌定为三个月。故被告赵忠恩应按照拆迁补偿安置协议中约定的临时安置费标准给予原告相应补偿31297.8元【（7763.5元+2669.1元）×3个月】。4、一次性停产停业损失补偿费。一次性停产停业损失补偿费是指因拆迁非住宅房屋造成的停产、停业等经济损失。本案中因政府拆迁行为不仅导致赵忠恩作为房屋所有权人无法继续收取租金，同时还导致金晶作为房屋承租人无法在租赁房屋内继续经营。双方均存在停产停业损失。故本院酌定，被告赵忠恩在享有的此项拆迁利益范围内给予原告金晶5338.2元（一次性停产停业损失补偿费10676.4元的50%）的补偿。5、搬迁奖励。对于搬迁奖励本院认为，该项奖励针对的是房屋所有权人，与原告无关，且本案中搬迁奖励是否发放尚不确定，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告赵忠恩应向原告金晶支付336027.4元。针对第三个焦点问题，本案所涉租赁合同的解除时间。反诉原告赵忠恩主张，因金晶未能按照合同约定支付租赁费，构成违约，反诉原告于2020年7月16日通过微信和张贴方式向金晶送达了解除合同通知书，故本案所涉租赁合同于2020年7月16日解除。本院认为，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款的规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。故对反诉原告赵忠恩主张的合同解除时间，本院不予采信。对于本案所涉租赁合同的解除时间，本院认为，案涉租赁合同无法继续履行是由于政府拆迁行为导致，故租赁合同的解除时间应以案涉租赁合同无法继续履行为前提，故案涉租赁合同的解除时间可以参照赵忠恩签订《征收补偿安置协议》的时间为准，故本院认为，案涉租赁合同的解除时间为2020年8月17日。针对第四个焦点问题，反诉原告赵忠恩的各项反诉请求是否合理，本院分析认定如下：1、要求反诉被告金晶立即腾空涉案房屋。反诉被告金晶认为对于腾空涉案房屋没有意见，但反诉原告已与政府签订安置补偿协议，涉案房屋并不再为反诉原告所有，故反诉原告不应再提出该项诉讼请求。本院认为，如上述对第三个焦点问题的分析，案涉租赁合同已于2020年8月17日解除，租赁合同解除以后，反诉被告金晶丧失了对案涉房屋的租赁权，不管应向谁返还并腾空房屋。反诉原告已不再享有对涉案房屋的合法占有、使用权，故反诉被告应腾空涉案房屋。2、反诉原告要求反诉被告支付所欠租赁费。反诉原告主张，2020年5月15日前的租赁费反诉被告已经交纳，根据双方租赁合同约定，第二年租赁费为21万元，故反诉被告应支付2020年5月16日至合同解除之日的租赁费。反诉被告认为，因疫情原因请求依法减免相应租赁费。本院认为，案涉合同于2020年8月17日解除，对于2020年5月16日至2020年8月17日止的租赁费52500元，反诉被告应当向反诉原告支付。但结合本案案情，2020年全国遭受突如其来的新冠肺炎疫情，且涉案房产又属于拆迁安置范围内，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款的规定，本院酌定租赁费适当减少20%，故反诉被告应支付反诉原告租赁费42000元。3、反诉原告要求反诉被告支付违约金。反诉原告主张，因反诉被告金晶未能按照合同约定支付租赁费，构成违约，故反诉被告应当按照双方租赁合同约定的违约金条款支付违约金。对此本院认为，如上述对第三个焦点问题的分析，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款的规定，反诉原告的此项诉讼请求，本院不予支持。4、反诉原告要求反诉被告按照临时安置费补偿标准支付自2020年8月17日起至房屋腾空之日止的临时安置费及拆迁补偿奖励。本院认为，临时安置费及拆迁补偿奖励尚未发放，两项费用是否发放、发放的时间点及发放数额的多少尚不确定。同时，如未能发放是由于谁的过错责任导致，本案不宜作出认定及处理。综上所述，本院认为，本案双方当事人所争议的法律关系，不仅包含了对涉案房屋拆迁补偿利益的分配，还包含了出租人要求承租人支付租赁费及违约金的诉讼请求。故依据《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》，案由应修改为民事主体间房屋拆迁补偿合同、房屋租赁合同纠纷。对于原告金晶的本诉请求及反诉原告赵忠恩的反诉请求，如上述对争议焦点问题的分析，其合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百四十三条第三款、第三百二十七条、第五百六十三条第一款第（一）项、第五百七十九条、第七百二十条、第七百三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵忠恩于本判决生效后十日内支付原告金晶补偿费用336027.4元；二、反诉被告金晶于本判决生效后十日内支付反诉原告赵忠恩租赁费42000元；三、反诉被告金晶于本判决生效后十日内腾空涉案房屋；四、驳回原告金晶其他诉讼请求；五、驳回反诉原告赵忠恩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5562元、财产保全费4270元，合计9832元，由被告赵忠恩负担4522元，原告金晶负担53110元。反诉费减半收取4750元，由反诉被告金晶负担350元，反诉原告赵忠恩负担4400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  吴 鹏二〇二一年一月八日法官助理  杨 雪书 记 员  娄秉城附件一：附属物价值测算表