浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初4068号 原告（申请执行人）:吕满清，女，1964年12月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人(特别授权)：李**，广东瑞霆律师事务所律师。 被告（执行案外人）：尹宇峰，男，1979年2月3日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 被告（被执行人）：嵊州市欣宏置业有限公司，住所地：浙江省嵊州市三江街道富民街**。 法定代表人：舒人兴。 被告（被执行人）：舒人兴，男，1951年4月1日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 原告吕满清与被告尹宇峰、嵊州市欣宏置业有限公司（以下简称欣宏公司）、舒人兴申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告吕满清的委托诉讼代理人李**、被告尹宇峰、欣宏公司的法定代表人及被告舒人兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕满清向本院起诉请求：1、准许执行（2020）浙0683执809号执行裁定书对“嵊州市××街××号××大厦××幢××号的不动产【权证号：浙（2018）嵊州市不动产权第0068297号】（以下简称案涉房屋）的执行”。2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2019年3月25日，嵊州市人民法院对吕满清与欣宏公司、舒人兴合同纠纷一案作出（2019）浙0683民初1989号民事调解书。后因舒人兴、欣宏公司未能按照上述调解书履行，故吕满清向法院申请执行。法院于2020年4月13日立案受理，于2020年4月24日裁定拍卖、变卖案涉房屋。2020年6月4日，案外人尹宇峰对执行标的提出书面异议。嵊州市人民法院于2020年6月24日作出（2020）浙0683执异62号执行异议裁定：中止对案涉房屋的执行。 尹宇峰提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的排除执行的情形。具体情况分析如下： 一、关于必须签订合法的买卖合同规定要求。首先涉案房产于2019年3月25日原告就申请法院查封，法院查封时房地产登记部门也未提出该房产已有商品房买卖合同备案情况，几被告在法院查封裁定后也没有向法院提出查封异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为”。时隔一年多后涉案房产进入拍卖阶段，被告一才提出异议；二是被告二庭后提交的售房单位打印的商品房合同备案证明上没有盖章签名，盖有嵊州市房地产管理中心没有日期的“已备案”收文章不能证明涉案房产已经网签备案。法庭庭后告知已经在房屋管理部门核查，但无调查笔录和提供相关档案材料。被告提出涉案房产买卖合同已经备案不符合相关规定，也不符合情理。在执行案件中，如果被告一与被告二所签订的房屋买卖合同已在房产部门登记备案，则法院是不可能顺利进行查封的，房产部门也不可能在近两年时间里不予办理房产变更登记的。请法庭进一步核实，以免造成对事实的错误认定；三是被告一提交的《浙江省商品房买卖合同》及附件内容明显矛盾，不符合常理。如合同签订的时间是2018年3月11日，而合同约定交房时间是2017年12月31日前等。这样的违规合同根本不可能被房产部门登记备案，显然不能对抗第三人和法院的财产保全。 二、关于房产必须合法占有的规定要求。涉案房产在原告申请人民法院查封之前，被告一没有充分有效的证据证明已经合法占有该不动产。被告一当庭陈述自己在安徽黄山做生意，因为和第三被告是远房亲戚，买这个房子也是放在这里以后居住。被告一已经自认未实际占有。被告一在法院查封该涉案房产也没有立即提出异议。 三、关于房款必须支付的规定要求。被告一系自然人，但他们提供的所谓转账凭证，却是跟房产公司毫不相干的个人之间的转账记录，完全不能证明这些转账凭证与房款有什么关系和关联，除此以外没有其他可以证明被告一已经将房款汇入被告二房产公司的证据，被告二房产公司也无法提供向他们出具购房发票的证据。况且这些转款也不能证明在涉案房产查封前被告一已经支付全部价款给被告二的事实。 四、关于产权未过户必须非异议人自身原因造成的规定要求。涉案房产没有过户完全是被告一自身原因造成的。一是被告一没有去办理合同备案登记；二是被告一没有按照合同约定支付房款到监管账户；三是被告一没有开具税票并缴交相关税费；四是被告一在房产被查封后的近二年时间里不闻不问，放任查封结果的产生，直到今年执行时才提出异议。之所以存在这样的情况，原告有理由怀疑被告一和被告二及被告三想用不当手段对抗法院执行。何况，当初原告申请财产保全时，被告一和被告二如果提出异议，原告完全可以查封被告二的其他房产以保护自己的合法权益。最高院出台《执行异议复议规定》第二十八条的规定，从立法原意来看，是为了保护没有过错的买受人的物权期待权，而本案的异议人由于自身的原因没有办理过户登记手续，存在一定程度的过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。申请执行人的胜诉权益优于具有一定过错的涉案房屋买受人权利而行使，物权期待权不能排除法院的执行行为，这样的处理更符合情理，也不会引起交易市场的不稳定，能够起到更好的社会效果。 综上，被告一提出的执行异议毫无道理，法院作出的（2020）浙0683执异62号执行裁定完全是错误的。被告一与被告二恶意串通，隐瞒和虚构事实，异议的理由不能成立。解除对案涉房产的执行，将严重侵犯了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关法律规定，向法院提起诉讼。请法院查明事实，驳回被告的异议请求。 尹宇峰辩称，其在黄山工作，因其母亲与舒人兴认识，购房手续基本是委托其母亲办理的，购房合同是欣宏公司寄到黄山，其与妻子签字后再寄回公司，然后公司再把合同及发票寄回去。现金部分是委托其母亲支付的，购房款及其他费用都已经早就付清，房屋已在2018年交付。其提供的证据没有虚假，不能执行涉案房屋。 欣宏公司及舒人兴辩称，尹宇峰所称均是事实，支持案外人尹宇峰的主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为证明自己的主张，原告提供证据如下： 1.（2019）浙0683民初1989号民事调解书，证明欣宏公司以及舒人兴欠原告的款项的事实。 2.（2020）浙0683执异62号执行裁定书，证明涉案房屋已于2019年3月25日被嵊州法院查封的事实。 尹宇峰对证据没有异议。 欣宏公司及舒人兴对证据无异议。 尹宇峰提供证据如下： 3.《浙江省商品房买卖合同》1份，舒人兴寄过来，其与老婆签字后再寄回他公司，共当时还拍了照片，证明其在2018年3月11日向欣宏公司购买了涉案房屋的事实。 4.欣宏公司的收款收据1份，通过其母亲现金再交付18万元购房款，加上转账的50万元，68万元房款付清后，欣宏公司出具了收据，证明其已付清全部房款。 5.银行转账记录1份，证明其妻子赵浙萍转到舒人兴个人账户50万元的事实。 6.业主入住顺序单、《富民大厦》商业综合楼入住合同、富民大厦物业交接书各1份；物业公司的收款收据6份，权证登记费用1000元、物业费1822.95元、一次性化粪池清理费243.06元、装修保证金500元、车位服务管理费150元、预缴电表保证金300元，浙江省住宅专项维修资金专用收据1张，缴纳物业专项维修基金10937.70元，证明其于2018年3月11日占有了涉案房屋。 7.《商品房合同备案证明》1份，证明涉案房屋买卖合同在2018年3月11日已在嵊州市房地产管理中心备案。 8.照片1份，证明其在2018年把商品房买卖合同寄回去，当时拍了一张照片，上面有时间。 原告质证认为，证据3内容明显矛盾，漏洞百出，明显造假，对三性均不认可，合同第七条规定是一次性付款68万元，但是被告没有任何证据证明是一次性支付，合同附件八的补充协议提到，该房屋按揭支付，明显相互矛盾；支付方式既不符合政府的要求，也不符合财务制度；合同第二条为预售，应当在2017年12月31日前交房，但2018年2月9日签订合同，反应的不是预售，而是现房，明显不符合常理备案证明，上面没有标明时间，肯定是近期才做的备案，绝对不是签订时做的备案，三性均不认可。证据4、5付款凭据证明，本案没有关联性，也不具真实性，被告一与被告二之间如有产生纠纷，应另案处理，不是本案异议纠纷。去银行转账给个人，与本案无关，房地产公司没有收到任何的款项，这种付款不符合合同约定及相关监管规定。证据6中的收款收据等小票，上面的时间相互矛盾，与本案无关联，原告不予认可。交房的证据前后矛盾，两被告完全可以一起相互签名，不予认可。房款没有付清就交房，原告不予认可。证据7不认可，上面的收文章，没有日期，这个证明可能是这两天才开具的，在查封前并没有这份证据。证据8与本案无关，只是两被告之间的关系。 欣宏公司及舒人兴对尹宇峰提供的证据没有异议。 欣宏公司及舒人兴没有提供证据。 对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：对证据3的真实性均予以认可，证明尹宇峰在法院查封前与欣宏公司签订了涉案房屋的商品房买卖合同的事实。证据4、5欣宏公司的收款收据的真实性予以确认，证明尹宇峰妻子赵浙萍向舒人兴账户转账购房款50万元，现金支付给欣宏公司共18万元的事实。证据6的真实性予以确认，证明尹宇峰2018年3月11日向欣宏公司支付了物业费、车位管理费等费用并接收了涉案房屋的事实。证据7经本院核实，涉案房屋编号为2018330683YS0007987的商品房买卖合同于2018年3月11日在嵊州市房地产管理中心备案，三性予以确认。证据8照片的拍摄时间2018年3月28日真实性无法确认，本院不作认定。 根据上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2018年3月11日，案外人尹宇峰、孙宝妃与被执行人欣宏公司签订编号为2018330683YS0007987的《浙江省商品房买卖合同》，约定尹宇峰、孙宝妃向欣宏公司购买涉案房屋，价款68万元。合同于当日在嵊州市房地产管理中心备案。尹宇峰之妻赵浙萍于2018年3月6日转账到舒人兴账户50万元，合同签订当日委托其母亲支付房款18万元，欣宏公司开具了收到涉案房屋房款68万元的收据。尹宇峰于2017年12月8日支付了缴纳物业专项维修基金10937.70元，2017年12月20日支付了物业费1822.95元、一次性化粪池清理费243.06元，2018年3月11日接收了涉案房屋，当日支付了权证登记费用1000元、装修保证金500元、车位服务管理费150元、预缴电表保证金300元。 另查明，吕满清与欣宏公司、舒人兴合同纠纷一案，本院于2019年3月14日受理，案号为（2019）浙0683民初1989号，于同月25日查封登记于欣宏公司名下的坐落于嵊州市××街××号××大厦××幢××号商业用房（即涉案房屋）等房屋，经本院主持调解，双方当事人达成如下协议：案以舒人兴、欣宏公司归还吕满清合作担保金2500000元作结，款于2020年1月22日前付250000元，2020年3月1日前支付250000元，2020年6月30日前支付550000元，余款1450000元于2020年9月30日前付清;若舒人兴、欣宏公司任意一期逾期未付清，则加付200000元，且吕满清有权就所有未付款项一并向法院申请强制执行,舒人兴、欣宏公司还应从逾期之日起按银行逾期贷款利率的双倍支付迟延履行金。因舒人兴、欣宏公司未履行调解书确定付款义务，吕满清向本院申请执行，吕满清向本院申请执行，本院于2020年4月13日立案受理，于2020年4月24日裁定拍卖、变卖案涉不动产。执行过程中，案外人尹宇峰以在法院查封前与欣宏公司签订了商品房买卖合同、已支付全部房款、已合法占有使用且对未办理过户没有过错等为由向本院提出书面异议，本院于2020年6月24日作出（2020）浙0683执异62号执行裁定书，支持尹宇峰的异议请求，裁定停止对涉案房屋的执行。吕满清不服，遂成讼。 本院认为，对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。金钱债权执行中，案外人认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已合法占有该不动产；（三）已按照约定支付价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，评析如下：首先，尹宇峰、孙宝妃与欣宏公司在法院查封前签订了《浙江省商品房买卖合同》。原告提出买卖合同第七条约定一次性付款与合同附件八中银行贷款方式支付房款相矛盾，房款支付不符合规定等理由，认为双方恶意串通，合同真实性存疑。合同附件八为补充协议内容，包含了附着物、其他补充两部分，其他部分中的1-3条只是明确以贷款方式支付房款的购房人的义务，4-9条告知购房人其他内容，该附件只是作为《浙江省商品房买卖合同》的组成部分，签署该附件目的在于告知买受人相关内容，并不是将付款方式约定为银行贷款，与买卖合同第七条约定一次性付款不存在矛盾。且合同于2018年3月11日在嵊州市房地产管理中心备案，足以证明合同的真实性。合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订日期为2018年3月11日，早于本院查封涉案房屋时间。其次，业主入住顺序单、《富民大厦》商业综合楼入住合同、富民大厦物业交接书及相关的物业费、车位管理费等收款收据等可以证明尹宇峰已于2018年3月11日接收了涉案房屋，至于尹宇峰有部分款项是在交房前交付的问题，购房往往是一个持续的过程，不仅是只是签订购房合同及交房等几个时间点，日常生活中在签订合同前或交房前先交付部分费用的情形并不少见，并非有悖常理。故可以认定尹宇峰在法院查封前已合法占有涉案不动产。再次，尹宇峰已经在法院查封前付清了全部购房款。原告认为款项交付时间不符合合同约定、交付方式不符合规定及财务制度，不能认定房款已付清。尹宇峰提供了欣宏公司出具的收款收据注明为涉案房屋的房款；尹宇峰妻子赵浙萍向舒人兴账户转账购房款50万元，舒人兴为欣宏公司的法定代表人，其对外代表公司。至于欣宏公司收取房款是否符合财务制度及其他规定，系购房人无法控制的因素，不影响对购房人已经付清房款事实的认定。尹宇峰提供的证据可以证明其已付清了涉案房屋的全部购房款。最后，目前并无相应证据表明未办理过户登记系买受人自身原因。综上，尹宇峰的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有物权期待权，优于申请执行人的金钱债权，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求继续执行涉案房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原告起诉时将舒人兴列为第三人，因舒人兴反对申请执行人主张，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条之规定，将其变更为被告。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下： 驳回吕满清的诉讼请求。 案件受理费10600元，由吕满清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  王亚芳 人民陪审员  陈汉江 人民陪审员  徐全焕 二〇二一年一月十九日 书 记 员  范少杰 ? 附相关法律条文 1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 9.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。