文书内容天津市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)津0101执异10号案外人：王亚芹，女，1959年11月24日出生，满族，户籍地址吉林省吉林市昌邑区。案外人：王亚芬，女，1963年8月29日出生，满族，户籍地址吉林省吉林市昌邑区。申请执行人：胡博，男，1984年3月31日出生，汉族，住天津市河**。被执行人：史阿妮，女，1983年11月22日出生，汉族，户籍地址吉林省吉林市昌邑区，现住天津市和平区。被执行人：高峰，男，1979年10月24日出生，汉族，户籍地址福建省霞浦县，现住天津市和平区。在本院执行胡博与史阿妮、高峰民间借贷纠纷一案中，案外人王亚芹、王亚芬向本院提出书面异议，请求法院撤销对天津市和平区××道××栋××房产的拍卖，中止本案执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王亚芹、王亚芬称，涉案拍卖的房产登记在被执行人史阿妮名下，被执行人高峰以此房产申请工商登记，用于经营“玉足阁足底按摩中心”，2015年12月，史阿妮与王亚芹、王亚芬签订房屋租赁合同，将涉案房屋及以该房屋为经营场所的足底按摩中心租赁给王亚芹、王亚芬，两人为房屋合法承租人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场”。本案中，两人作为房屋承租人，若房屋拍卖，有优先购买权，法院未按照上述规定提前通知异议人及优先购买权人，亦未提前将执行拍卖裁定书送达异议人，致使案外人不知情，剥夺了两人作为优先购买权对房屋的竞拍权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第五条第（二）、（三）项规定，人民法院的拍卖措施妨碍异议人参与公平竞价，人民法院的拍卖侵害了当事人及案外人对执行标的的优先购买权。本案涉案被拍卖的房产，王亚芹、王亚芬作为房屋承租人，在承租期内对房屋转租、转售或法院拍卖，享有优先承租与购买权。本案中，法院决定拍卖房产，应根据以上法律规定，将拍卖决定通知异议人及优先购买权人、利害关系人，告知其在执行程序中的权利，但实际上两人作为优先购买权人并不知情，从未见过法院的拍卖决定书，也未得到法院任何通知，法院执行程序违法。直至2020年10月4日发现房屋被网上拍卖后，两人发现网上拍卖显示的房屋信息不真实，没有披露房屋已出租的事实，可见法院没有调查核实房屋现状，拍卖信息错误，侵犯两人合法权益。本院查明，胡博与史阿妮、高峰民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月21日作出(2019)津0101民初2451号民事调解书，调解协议为：胡博与史阿妮、高峰均同意史阿妮于2019年8月21日前一次性偿还所欠胡博的借款本金168000元、利息3360元（自2018年10月23日至2018年11月22日），及逾期利息（自2018年11月23日起至实际付清之日止，按照月利息2%的标准计算）；高峰对上述第一项给付事项承担连带保证责任；案件受理费3996元，减半收取计1998元，保全费1444元，由史阿妮、高峰共同负担（史阿妮、高峰于2019年8月21日前直接给付胡博）。因史阿妮、高峰未按调解协议的约定履行给付义务，胡博向本院申请执行，本院于2020年1月6日立案，执行案号为（2020）津0101执120号。2020年6月15日本院作出价格评估通知书,请天津市和平区房产相关权利人在张贴通知之日起3日内向本院报告，逾期将视为放弃权利，本院将依法对该房屋进行拍卖,并将该通知书张贴于前述房产处。后本院作出（2020）津0101执120号执行裁定书，裁定本院以网络询价参考价的85%即2807490.78元对被执行人史阿妮名下坐落于天津市沙市道协安里9栋104-107号房产进行第一次拍卖，若一拍流拍，则以上拍流拍价格的80%即2245992.63元进行第二次拍卖，若二拍流拍，则以二拍流拍价格进行变卖，并将该裁定书张贴于前述房产处。根据王亚芹、王亚芬提交的房屋租赁合同载明：出租人（甲方）史阿妮，承租人（乙方）王亚芹、王亚芬，甲方将坐落于天津市和平区房屋出租给乙方，乙方承租甲方名下该房屋继续经营甲方所有店铺玉足阁足底按摩中心，房屋租赁期限自2016年1月1日起至2036年1月1日止等，签署时间2015年12月10日。根据王亚芹、王亚芬提交的个体工商户营业执照载明：天津市和平区玉足阁足底按摩中心，经营者为高峰，经营场所为天津市和平区。经询王亚芹，称天津市和平区房屋是由王亚芹、王亚芬出首付款，史阿妮进行贷款，房屋登记在史阿妮的名下，王亚芹与史阿妮系母女关系。本院认为，王亚芹、王亚芬提出的异议，虽然在形式上既对执行标的又对执行行为提出异议，但两类异议所依据的基础权利均为实体权利，即两人对于涉案房屋是否享有合法承租权及优先购买权，提出异议的目的也都是请求人民法院停止对天津市和平区××道××栋××号房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。据此，在基础权利及目的竞合的情形下，王亚芹、王亚芬对执行行为的异议已被其实体异议吸收，故本案只对实体异议进行审查。关于王亚芹、王亚芬对执行标的提出排除执行异议，争议焦点在于两人就天津市和平区××道××栋××号房屋是否享有合法的租赁权利且该权利能否阻却人民法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，王亚芹、王亚芬提交的个体工商户营业执照载明涉案房屋在工商管理部门登记的天津市和平区玉足阁足底按摩中心经营者为高峰，虽然王亚芹、王亚芬提交了涉案房屋的房屋租赁合同，但未提交该合同在不动产登记管理部门登记备案的相关手续，合同亦未经其他法律途径依法确认，无法认定王亚芹、王亚芬对涉案房屋享有合法有效的承租权及优先购买权。故对王亚芹、王亚芬要求撤销拍卖裁定，停止对涉案房屋执行的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第三十一条第一款规定，裁定如下：驳回案外人王亚芹、王亚芬的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 秦 晨审判员 赵 惠审判员 李梦瑶二〇二一年一月二十二日书记员 曹 妍本裁定依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》                                    第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。