安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初14028号 原告:闫腾飞，男，汉族，1988年5月4日出，住安徽省合肥市长丰县。 委托诉讼代理人：吴锋，安徽龙方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳婷，安徽龙方律师事务所实习律师。 被告：郭建立，男，汉族，1982年11月23日出生，住河南省商丘市。 委托代理人：闫小晴，安徽儒圣律师事务所律师。 委托代理人：张云，安徽儒圣律师事务所律师。 原告闫腾飞与被告郭建立房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告闫腾飞及委托代理人吴锋、柳婷,被告郭建立及委托诉讼代理人闫小晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告返还租金130000元，并支付占用资金期间利息15296.7元（以130000元为基数，年利率12%从2019.1.1暂计算到2020.9.26，之后另行计算到款清息之）；2.判令被告赔偿原告因租赁期内的门面房被提前收回导致的停业、商铺等资产损失492256元；3.本案诉讼费、保全费、评估费（12000元）均由被告承担。事实与理由：2018年12月10日，原告闫腾飞与被告郭建立签订《店面承包合同》一份，双方合同约定：甲方（被告郭建立）将坐落在合肥市蜀山区长江西路434号（901医院西100米）的门面房承包给乙方（原告闫腾飞）从事经营活动，承包期为两年，即从2018年12月10日至2020年12月10日，年承包金为人民币28万元，租金半年一付，甲方在乙方承包期内不得无效解除合同，因不可抗力的因素（如拆迁等）终止合同甲方不承担责任，同时双方还对店内装修、转租及合同生效时间等事项进行了约定。原告对该门面（店面名称是合肥市蜀山区郭义信烟酒商行）进行装修后，开业经营至2020年06月12日。被告尚欠预收原告房租13万元未返还。2020年04月09日，原告闫腾飞突然接到新房东（方先生1515699****）的通知，通知主要内容：你当前所租用门面的原房东已经将此房出售给本人，依据租房合同，你的租房到期日为2020年06月10日，待合同期满后，此房将收回本人自用，不再对外租赁；2020年06月10日原告又接到新房东第二次通知，限期原告于2020年06月13日搬离,同时新房东提供了被告郭建立与原房东吴克婷在2018年06月10日签订的《租房协议》,该租房协议约定:租房从2018年06月10日起至2020年06月10日止，年租金人民币20万元。此时，原告才知道被告与原房东吴克婷签订的该门面房租期2020年06月10日到期，且不能再续租。原告因信任被告与自己签订至少2年的承包期，所以才对该门面房进行装修投资、铺货，现因该门面房租期被迫提前终止,给原告的装修、商品、停业等财产造成了巨大损失。该门面房被新房东收回后，被告拒绝协商赔偿原告的装修、商品、停业等财产损失。综上，被告的欺骗行为完全违背了诚实信用的民事原则及双方合同的约定，侵犯了原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请！ 被告辩称：1.关于原告主张的十三万借款及资金占用利息，根据其提交的借条，该笔款项的性质应为借款，与本案不属于同一个法律关系，不应与本案一并审理。2.被告并没有违约，其与房主陆军续签了租赁合同，续签日期从2020年6月10日至2022年6月10日并缴纳了房屋租金。房屋有无出售给第三人被告郭建立至今尚不清楚。3.关于原告评估的损失金额，被告不予认可。首先，根据原告提交的评估意见，单方委托评估机构所形成的该评估报告书具有评估的依据，是原告单方提交的材料，并未经双方认可，评估机构也未现场查看。评估依据的证据材料严重缺乏客观性。其次，该鉴定意见与事实不符。原告在搬离合肥市长江西路434号商铺以后，就搬进了自身所有的位于合肥市蜀山区蜀山路68号1幢106室超市对外继续经营。两间商铺距离901医院大门口的距离基本一致。原告所评估的411969元停业损失实际并不存在。再次，关于装修损失严重与客观事实不符，评估机构也未现场查看。根据原、被告签订的店面承包合同第十条约定，原告如需经营需要店内装修、装潢或者要改变部分结构，需提前向被告告知同意，方可进行。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定问题的解释第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。在本案中，原告并没有提交关于被告同意其装修的证据，被告对于该部分损失应不予赔偿。关于原告主张的商品损失，原告所提交的香烟数量及品种，被告不予认可。关于评估报告书中称因部分商品供医院、就医人员使用，无法转场销售。被告认为这与事实不符。原告的超市就在医院门口，不存在无法销售的情况。关于香烟专卖的损失情况原告具有出售香烟的资格，因此该部分损失也不存在。最后即使被告违约，原告对自己的损失也应有减损义务。原告搬走前，被告曾与其协商将被告自己的商铺也就是在原来原告承租商铺的隔壁，交由原告继续使用，但原告不同意搬到了原告自身所有的商铺中去，且原告在签订店铺租赁协议中，他其自身也没有尽到合理的审查义务，对自己的权利亦属于放任状态，其对自身损失也存在较大过错。 经审理查明：2018年12月10日，原被告签订店面承包合同一份，双方约定，甲方将坐落在合肥市蜀山区长江西路434号的门面房承包给乙方，从事经营活动，承包期为两年，即从2018年12月10日至2020年12月10日，年承包金为人民币28万元，租金半年一付，甲方在乙方承包期内不得无效解除合同，因不可抗力的因素终止合同甲方不承担责任，因不可抗力因素(如拆迁等)终止合同甲方不承担责任.乙方在甲方不知情的情况下,不得擅自将店面转租、转让、承包给他人，如有违反，乙方将承担法律责任，损失由甲方承担。乙方只能使用现有设备设施甲方在乙方承包期内不得无效解除合同，2019年8月6日至13日，原告合计支付被告160000元。 另查：吴克婷（甲方）与郭建立（乙方）签订的租房协议，约定出租坐落于长江西路434号房屋，月租金为16660元，每年支付一次，租期至2020年6月10日，乙方无权转租、转借、转卖该房屋及屋内家具家电等，2020年04月09日，因案涉房屋所有权发生转让，新房东（自称方先生）出具通知，你当前所租用的长江西路432号101门面的原房东已经将此房出售给本人，依据租房合同，你的租房到期日为2020年6月10日，待合同到期后，此房将收回本人自用，不再对外租赁。并贴出通告。 2020年7月15日郭建立向闫腾飞出具金额为15万元的欠条一份。 原告自行委托安徽中汇房地产土地资产价格评估有限公司发出中汇评字（2020）第0614003号价格评估报告书，资产评估基准日为2020年6月14日，装修损失为12600元，停业损失基准日2020年6月14日距实际租赁到期日2020年12月10日为179天，停业损失为411969元，本次搬迁费用根据实际商品数量，核定为3000元，商品损失本次营业场所提前收回导致售卖的商品无法继续销售，部分商品由于专门供医院人员就医使用，无法转场销售，部分通用商品按折价处理，香烟部分23812元，其他商品合计40875元，以上四项合计金额为492256元，评估结论截止评估基准日2020年6月14日。 另查：原告二人与王运发共同经营店铺,该店铺品类与案涉场地品类相同,亦在901医院旁。 上述事实，有原告提交的居民身份证原件、店面承包合同原件、租房协议复印件、新房东书房通知打印件、借条原件、预付房租转账记录（提供原始载体手机）及微信聊天（提供原始载体手机），评估报告书原件和评估费发票原件、案涉房屋营业执照复印件、照片复印件和被告所说的原告现在经营的店铺的营业执照复印件、香烟许可证复印件，证人王运发证言、被告围绕诉讼请求提交的第三人鹿军与被告签订的《商铺租赁合同》原件、报警记录复印件加盖合肥市公安局五里墩派出所印章、被告商铺产权证原件，案涉商铺照片复印件、原告商铺产权证打印件，原告商铺照片复印件、被告与吴克婷的通话聊天记录（提供原始载体手机）在卷佐证。 本院认为：原告要求被告返还租金130000元并支付占用资金期间利息15296.7元，以130000元为基数，双方并未约定资金占用期间的利息计算方式，鉴于原告实际使用案涉房屋至2020年6月12日，本院确认资金占用费用自2020年6月13日起按照年利率6%计算至款清息止；原告要求判令被告赔偿原告因租赁期内的门面房被提前收回导致的停业、商铺等资产损失492256元；对于2020年6月10日之后的租期，因超过了承租人郭建立与出租人吴克婷约定的租赁期限，且郭建立违背了与吴克婷约定不对外转租的约定，超过租赁期限部分的约定无效，结合原告未审查被告的出租期限，在2020年6月之前2个月原告已得知房屋将提前收回的事实，并未合理避免损失的扩大，评估报告书及原告及其亲属另有商铺可用于经营的现实情况，及其提供的销售金额单据系原告单方制作，本院酌情确认原告不能继续租用案涉房屋的损失合计为30万元（含预期收益、实际损失、单方鉴定支出），本院确认被告应承担60%的责任，原告应自行承担40%的责任，即郭建立应给支付闫腾飞的部分为18万元，综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郭建立于本判决生效之日起十日内返还原告租金130000元及以130000元为基数，自2020年6月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向原告闫腾飞支付占用资金利息损失； 二、被告郭建立于本判决生效之日起十日内赔偿原告闫腾飞损失180000元； 三、驳回原告其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10296元，减半收取5148元，由被告郭建立承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王嘉佳 二〇二一年一月二十日 书记员  童 星 附本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。