河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初15272号原告：唐密，男，1980年7月8日出生，汉族，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：苗雷，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子豪，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。被告：司银丽，女，1973年10月20日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：袁艺函，河南金霖源律师事务所律师。原告唐密与被告司银丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐密的委托诉讼代理人苗雷、张子豪，被告司银丽及其委托诉讼代理人袁艺函到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐密向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原被告间的商住房屋租赁合同；2．依法判令被告返还原告11月份租金及房屋租赁押金共计40800元；3．依法判令被告赔偿原告前期投入、经济损失及名誉损失暂定78913元；4．本案诉讼费、原告律师代理费由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告向原告赔偿一年租金244800元。事实与理由：2020年8月15日，被告与原告签订了《商住房屋租赁合同》（以下统称“租赁合同”），合同约定原告租赁“兴富生活广场”（原亚星盛世郦都），位于郑州市××、××、清江路南；该房屋均为三层临街商住用房，案涉租赁房屋为该房屋的1层，合同约定：“4.2租金支付方式：实行先交租金后使用。乙方应在下一个租赁周期前日向甲方支付下一周期租金”，该处并未约定下季度房租的具体支付时间。合同签订后，被告在未与原告协商一致的情况下，单方面要求原告提前30天支付下一季度房屋租金，且于2020年11月1日至2020年11月7日、2020年11月13日至起诉之日（2020年11月18日）强行对案涉租赁房屋停电，造成原告不能正常经营，因被告拒绝履行其作为出租人的义务，导致原告签订租赁合同的目的不能实现，合同解除条件成就，现原告要求解除与被告签订的租赁合同，并要求返还案涉房屋11月份租金及押金共计40800元，赔偿原告前期投入、停业期间的经济损失、名誉损失等暂定78913元。为维护自己的合法权益，现起诉至贵院，望判如所请。被告司银丽辩称，1．被告不存在未与原告协商一致的情况下，单方面要求原告提前三十日支付下一季度的房租的情形，被告持有的《商住房屋租赁合同》第4.2条约定：租金支付方式：实行先交租金后使用，乙方应在下一个租赁周期前30日向甲方支付下一周期租金，因此，被告依据合同约定，告知原告2020年11月1日前应当支付下季度租金；2．原告逾期未支付房租，且一直占用涉案房屋未交付给被告，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应依法驳回；3．因为被告在履行合同中不存在违约行为，所以原告新增加的诉讼请求无事实与法律依据，应当依法驳回。本院经审理认定事实如下：2020年8月15日，原告唐密作为乙方与被告司银丽作为甲方签订《商住房屋租赁合同》，约定被告将自己承租的位于郑州市二七区郑密路西、卫民路东、清江路南的“兴富生活广场”（原亚星盛世·郦都）一层临街商住用房部分出租给原告，现状为毛坯房，建筑面积暂定120平方米，最终以不动产权证书上记载的面积为准，已缴租金多退少补，租赁期限自2020年9月1日至2027年8月21日，装修期15天，租金每月20400元，按季度交租金押1个月房租。合同4.2条，被告持有的合同中载明“乙方应在下一个租赁周期前30日向甲方支付下一周期租金。”原告持有的版本中30日为空白。若乙方未按规定时间向甲方支付租金，甲方有权按当期日租金向乙方收取违约金，直至乙方全额付清所应付的租金。关于维修和装修，乙方在不破坏房屋主体结构的情况下，可以对所租房屋进行装修，一切费用由乙方承担；乙方在租赁期满或本合同提前终止时，应将房屋返还甲方；乙方对所装修的固定部分不得进行破坏和拆除，可移动、可拆除部分物件归乙方所有，不可移动、不可拆除的部分无偿归甲方所有；如因甲方原因导致合同提前终止的，乙方有权拆除电梯、中央空调设施。在租赁合同期内，甲方有权从乙方履约保证金中直接扣划乙方未按时缴纳的房屋租金、违约金、赔偿金等。乙方在租赁期内提前解除合同的，应提前六个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方缴清应缴费用并赔偿甲方当期一年租金，履约保证金不再退还。若乙方未经甲方同意逾期交付租金或者违约金的，除收取违约金外，有权采取停止供水、供电、锁门的措施，由此造成的损失由乙方自行承担。合同还对其他事项进行了约定。原告于2020年8月15日向被告支付了一季度的租金61200元及押金20400元。2020年11月7日，被告向原告发出《履约催告函》，要求按照合同约定提前30日支付下一季度房租，限期三日内缴纳2020年12月1日至2021年2月28日租金。2020年11月9日，原告回复称双方合同中没有明确约定下一期房租的支付时间，擅自停电，构成严重违约，现通知解除双方合同，即日退还剩余房租及押金，并赔偿损失。2020年11月30日，原告搬离房屋。另查明，被告于2020年10月12日通过微信向原告发送合同截图，要求按照合同中约定的提前30天交房租，原告未予回应。2020年10月30日、31日，被告发微信给原告，称10月31日前未交清租金物业费将从11月1日上午10时停水停电。2020年11月1日至11月7日，11月13日至11月30日期间，案涉房屋被停电。原告租赁该房屋用于开设胡辣汤店，装修购买设备等支出约72913元。原告对增加的诉讼请求，在缴费期内明确表示不再补交相关诉讼费，放弃该部分主张。以上事实，有房屋租赁合同、收据、聊天记录、催告函、回函、发票及当事人陈述等证据在卷，并予以佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、本案合同的效力问题；二、履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任问题以及合同应否解除问题。关于焦点一，原、被告签订的《商住房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属于有效合同。对于合同4.2条款，双方合同文本约定不一致，根据查明情况，被告作为出租人及合同文本的草拟填写人，交付原告的文本中没有提前30日支付下一季度租金的约定，被告虽提出通过微信进行了沟通，但原告未予回复确认，不能作为协商一致的认定，故该不利后果应由被告自行承担，双方合同存在不一致的条款，应当以原告提交的合同约定为准。关于焦点二，履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任问题以及合同应否解除问题。本案中，被告以己方合同文本中载明提前30日支付下一季度房租为由，在合同履行第二个月中要求原告预交下一季度房租，未获原告认可，在合同履行第三个月中对原告采取断电行为，致使原告租赁房屋经营餐饮的合同目的无法实现，已构成违约，故原告主张解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。经庭审查明，原告于2020年11月9日向被告发出回复，称“现通知解除双方合同，即日退还剩余房租及押金，并赔偿损失。”但双方未协商一致，原告自2020年11月30日才搬离房屋，故综合双方违约程度、过错程度及兼顾公平原则，判令被告返还原告11月份租金的一半，即10200元，将押金20400元在结清水、电、燃气等相关费用后予以返还。关于原告请求被告赔偿前期投入、经济损失及名誉损失78913元，合同约定履行期限7年，原告以毛坯房承租并进行装修采购设备，合同实际履行不足三个月，故对原告的损失，本院酌定被告赔偿20000元，其余主张，于法无据，本院不予支持。被告辩称不存在违约行为的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第（四）项、五百六十五条、第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告唐密与被告司银丽签订的《商住房屋租赁合同》依法解除；二、被告司银丽于本判决生效之日起十日内退还原告唐密2020年11月份租金10200元，押金20400元在结清水、电、燃气等相关费用后予以返还；三、被告司银丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐密损失20000元；四、驳回原告唐密的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1347元，由原告唐密负担778元，由被告司银丽负担569元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李丽二〇二一年一月二十日法官助理顾百灵书记员张永泽