江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初2941号原告：江苏瑞通信息产业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区羊尖镇廊下。法定代表人：汤国江，该公司董事长。委托诉讼代理人：张银涛，江苏漫修律师事务所律师。被告：刘世清，男，1965年7月28日出生，汉族，住安徽省当涂县。原告江苏瑞通信息产业有限公司（以下简称瑞通公司）与被告刘世清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用简易程序于2020年8月4日及2021年1月21日两次公开开庭进行审理。原告瑞通公司的委托代理人张银涛、被告刘世清（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞通公司诉称，2019年6月3日，其公司与被告刘世清签订《租赁合同》一份，约定刘世清承租其公司坐落于无锡市锡山区羊尖镇廊下的房屋，租赁期为1年，租金为120750元，土地使用税2500元。付款方式为先付款后使用，每年6月1日前支付60000元，12月1日前付清余款。另，刘世清支付保证金5000元，如刘世清违约，则保证金不退。租赁期限内，如刘世清延期支付租金，需按每日千分之五支付违约金。合同签订后，其公司按约将房屋交付刘世清使用，但刘世清未能支付租金和土地使用税等，故其公司诉至法院，要求刘世清支付租金115750元、土地使用税2500元，水电费16233元（计算至2020年3月21日）、违约金（以60000元为基数，自2019年6月1日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算；以60750元为基数，自2019年12月1日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）、律师费26000元。被告刘世清辩称：瑞通公司出租的房屋消防不合格，且漏水造成其停工损失，其不应承担违约金。关于租金，其于2019年11月15日出具承诺书，确认结欠瑞通公司64231元，其中包括租金55000元及2019年10月份之前的水电费9231元，因合同到期前瑞通公司已将房屋另租他人，故其不承担其他租金和水电费。土地使用税应包含在租金中。经审理查明，2019年6月3日，瑞通公司与刘世清签订《租赁合同》一份，约定刘世清承租瑞通公司坐落于无锡市锡山区羊尖镇廊下的房屋（生活区朝东顶层575㎡及朝北三层楼），租赁期为1年，自2019年5月28日起至2020年5月27日。合同约定，租金第一年为120750元，土地使用税2500元，付款方式为先付款后使用，每年6月1日前支付60000元，12月1日前付清余款。另，刘世清需向瑞通公司支付保证金5000元，在刘世清无违约情况下由瑞通公司在合同终止后退还，如刘世清违约，则保证金不退。水电费按月据实结算。合同另约定，租赁期限内，如刘世清延期支付租金，需按每日千分之五支付违约金。任何一方违约并导致诉讼，除按照合同承担违约责任外，还需承担诉讼费用、律师费。合同签订后，瑞通公司按约将房屋交付刘世清使用，刘世清支付押金5000元，但未支付租金和土地使用税等。2019年11月15日，刘世清出具承诺书，确认结欠瑞通公司房租、水电费合计64231元，并承诺于2019年11月底付清，并将场地垃圾全部清理干净。另查明，瑞通公司于2020年4月20日将案涉租赁房屋生活区朝东顶层575㎡另行出租给案外人孙国军。再查明，瑞通公司为提起本案诉讼，与江苏漫修律师事务所签订委托合同一份，约定代理费为26000元，该款已支付。审理中，瑞通公司称因刘世清迟延支付租金，为避免扩大损失，故其公司将案涉租赁房屋中生活区朝东顶层575㎡另行出租给案外人孙国军，为便于计算，同意刘世清承租的所有房屋的租金、土地使用税均计算至2020年4月19日，同意刘世清交付的押金5000元在其主张的租金中扣除。另，瑞通公司陈述从刘世清处拿了93件工作服，每件150元，如果调解同意在租金中予以扣除，如无法调解，则不同意在本案中一并处理，刘世清不认可工作服单价为150元，双方对此未达成一致。上述事实，有房产证、租赁合同、承诺书、委托书、代理费发票及当事人陈述等在案佐证。本院认为，刘世清与瑞通公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。按照双方租赁合同的约定，刘世清应于2019年6月1日前支付60000元，12月1日前付清余款，刘世清未按照约定付款，如无正当理由则构成违约。对此，刘世清辩称租赁房屋2019年7月份漏水，瑞通公司未予解决，租赁房屋消防不合格，瑞通公司对此不予认可，刘世清亦未提供相应的证据予以证明，且双方均陈述签订合同时未对消防问题进行约定，故刘世清的抗辩理由不能成立，刘世清迟延支付租金等费用构成违约，应承担相应的违约责任。关于瑞通公司主张的各项费用，本院认定如下：1、租金和土地使用税，因约定的支付期限已届满，而刘世清的抗辩理由不能成立，故刘世清应予支付。按照合同约定，2019年5月28日至2020年5月27日的租金为120750元，土地使用税为2500元，但瑞通公司于2020年4月20日将案涉房屋中的生活区朝东顶层575㎡另租他人，刘世清实际租赁期限少于约定的租赁期限，故瑞通公司无权要求刘世清支付该部分房屋2020年4月20日至2020年5月27日期间的租金和土地使用税。瑞通公司为便于计算，同意刘世清承租的全部房屋的租金和土地使用税均计算至2020年4月19日，系对自身权利的处分，不违反法律规定，故刘世清应支付2019年5月28日至2020年4月19日的租金和土地使用税。经计算，2019年5月28日至2020年4月19日的租金为108179元。因刘世清已支付押金5000元，按照合同约定，如刘世清违约，瑞通公司有权不退押金，现瑞通公司同意在其主张的租金中扣除,故刘世清已交付的押金5000元，符合双方的约定，故刘世清还应支付瑞通公司租金103179元。2019年5月28日至2020年4月19日的土地使用税经计算为2240元。刘世清主张土地使用税已包含在租金中，但根据双方签订的租赁合同，租金与土地使用税系单独列明，刘世清未提供相反的证据，故其主张本院不予采纳。刘世清主张其只承担承诺书中确认的金额，无事实和法律依据，其意见本院不予采纳。2.违约金，根据合同约定，刘世清迟延支付租金应按照每日千分之五支付违约金，现瑞通公司自愿调整为按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，低于双方约定的标准，属合理，但2019年8月20日之前应按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算。根据合同对付款期限的约定及刘世清实际应支付的租金情况，其中60000元自2019年6月2日起算，43179元自2019年12月2日起算，均计算至实际给付之日止。超出部分本院不予支持。3.水电费，因刘世清认可2019年10月之前的水电费为9231元，故该部分水电费刘世清应当支付。2019年10月份之后的水电费，瑞通公司虽提供了其自己制作的清单，但因刘世清未予认可，故瑞通公司该部分的主张依据不足，本院不予支持。4.律师费，因刘世清迟延支付租金构成违约，根据租赁合同约定，需承担瑞通公司合理的律师费。本院根据瑞通公司支付律师费的情况及刘世清在本案中应承担的责任，酌定由刘世清向瑞通公司支付律师费16000元。另，关于瑞通公司从刘世清处拿的工作服，与本案房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，且双方对单价存在争议无法达成一致，瑞通公司不同意在本案中一并处理，故本案中不予理涉，由双方另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、刘世清于本判决生效后十日内向江苏瑞通信息产业有限公司支付租金103179元及违约金（以60000元为基数，自2019年6月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算；以43179元为基数，自2019年12月2日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）、土地使用税2240元、水电费9231元、律师费16000元；二、驳回江苏瑞通信息产业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5626元，减半收取2813元，由瑞通公司负担1400元，刘世清负担1413元（瑞通公司同意其预交的上述费用中应由刘世清负担的1413元由刘世清直接向其支付，本院不再退还，由刘世清于本判决生效后十日内向瑞通公司直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  刘志刚二〇二一年一月二十二日书记员  于志立