福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初5763号 原告：漳州骏丰房地产开发有限公司，住所地龙海市港尾镇东兴路与208省道交叉路口西南侧，统一社会信用代码91350681MA2Y45365C。 法定代表人：陈来元，董事长。 委托诉讼代理人：陈秋怡。 被告：谢小华，男，1990年04月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：冯秀琴,女，1990年03月10日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 第三人：中国建设银行股份有限公司龙海支行,住所地龙海市石码镇工农路建行大厦，统一社会信用代码91350681770684840F。 负责人：陈昱。 原告漳州骏丰房地产开发有限公司（以下简称“骏丰公司”）与被告谢小华、冯秀琴、第三人中国建设银行股份有限公司龙海支行商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告骏丰公司的委托代理人陈秋怡到庭参加诉讼。被告谢小华、冯秀琴、第三人中国建设银行股份有限公司龙海支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骏丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的合同编号为350681010001032018001933的《商品房买卖合同》（含附件）；2、判令被告向原告支付解除本案《商品房买卖合同》违约金249428.60元，该笔款项原告直接从被告已经支付的购房款中予以扣除；3、判令原告从被告已经支付的购房款中向第三人偿还被告尚欠第三人的贷款本金、利息、罚息（最终以实际清偿之日所确定的贷款本金、利息、罚息金额为准）；4、判令被告于本案《商品房买卖合同》解除后十日内配合原告至龙海市房屋交易中心及龙海市不动产登记中心办理本案《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续；5、判令被告和第三人协助原告办理本案商品房抵押权预告登记注销手续；6、判令原告于本案《商品房买卖合同》解除且本案《商品房买卖合同》备案及预告登记注销完成后90日内，将被告已经支付的购房款扣除被告应支付的第2、3项诉讼请求所列款项以及原告代被告偿还的贷款本息人民币18556.68元及利息后的剩余款项无息返还给被告；7、判令本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由被告承担。事实与理由：2018年03月27日，原、被告双方签订合同编号为350681010001032018001933号的《商品房买卖合同》及附件（下称“购房合同”），购房合同约定被告向原告购买位于龙海市××镇××路××幢××室商品房，该商品房总价款为1355706元，其中首期款415706元，余款940000元办理银行按揭贷款。购房合同补充协议明确约定：“若因买受人未按照‘个人住房按揭贷款合同’规定的期限向按揭贷款银行／公积金中心偿还本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行／公积金中心要求出卖人承担连带保证责任（包括但不限于按揭贷款银行向出卖人发函要求代为支付、按揭贷款银行强制从出卖人账户划拨款项用于代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用、出卖人自行向按揭贷款银行代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用），则出卖人有权不向买受人交房，且有权解除购房合同、收回商品房。如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人有权从买受人已支付款项中扣除买受人应承担的违约金、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行／公积金中心的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行／公积金中心偿还）”。购房合同补充协议还约定，购房合同确定解除后，原被告双方应在10日内持办理购房合同注销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购房合同注销手续,因办理购房合同注销手续及已付款发票注销手续所产生的费用由被告承担。若被告不配合办理购房合同注销手续，每逾期一日，被告应按已付房款的1‰向原告支付违约金。购房合同解除后，原告将被告已支付购房款按约定先予以扣除违约金、代垫款项等款项后，将剩余款项无息返还被被告。购房合同签订后，被告支付首期款415706元，余款940000元申请银行按揭贷款，原告、被告与第三人签订了《个人住房借款合同》（下称“借款合同”）。借款合同约定，被告向第三人贷款940000元用于购买本案商品房，原告为被告承担阶段性连带保证责任，保证期间为借款合同中保证条款生效之日起至本案商品房抵押登记办妥且本案商品房的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由第三人核对无误、收执之日止。借款合同签订后，第三人向被告发放贷款940000元，但被告却未按时向第三人偿还贷款本息，经第三人催收，原告代被告偿还贷款本息合计27632.84元。原告随后多次催促两被告偿还原告代为偿还的款项，但被告始终未向原告清偿。根据购房合同约定及有关法律规定，原告已有权解除购房合同及相关协议，并追究被告违约责任。综上，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 被告谢小华、冯秀琴在法定答辩期内未向本院提交答辩意见，也未在本院指定的期限提交相关证据。 第三人中国建设银行股份有限公司龙海支行未作述称。 本院经审理认定事实如下：2018年3月27日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》（预售），合同编号350681010001032018001933，约定被告向原告购买位于龙海市××镇××路××幢××室商品房。该商品房总价款为1355706元，被告应当于2018年3月5日前支付首期房价款415706元，余款940000元向商业银行或公积金中心申请贷款支付。合同附件十一补充协议约定，若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限向按揭贷款银行／公积金中心偿还本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行／公积金中心要求出卖人承担连带保证责任（包括但不限于按揭贷款银行向出卖人发函要求代为支付、按揭贷款银行强制从出卖人账户划拨款项用于代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用、出卖人自行向按揭贷款银行代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用），则出卖人有权不向买受人交房，且有权解除购房合同、收回商品房。如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人有权从买受人已支付款项中扣除买受人应承担的违约金、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行／公积金中心的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行／公积金中心偿还）。补充协议还约定，购房合同确定解除后，双方应在10日内持办理购房合同注销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购房合同注销手续,因办理购房合同注销手续及已付款发票注销手续所产生的费用由被告承担。若被告不配合办理购房合同注销手续，每逾期一日，被告应按已付房款的1‰向出卖人支付违约金。购房合同解除后，出卖人将买受人已支付购房款按约定先予以扣除违约金、代垫款项等款项后，将剩余款项无息返还给出卖人。合同签订后，被告依约支付首付款415706元。过后，原告、被告与第三人签订《个人住房借款合同》，约定被告向第三人贷款940000元，由原告作为阶段性保证人，对被告的债务承担连带保证责任。借款合同签订后，第三人依约放贷940000元。因被告未按时偿还银行贷款，致使第三人要求原告承担保证责任，从原告账户直接扣款用于归还被告贷款违约本息共计27632.84元。原告于2020年3月23日、4月7日向被告发出《代垫按揭款项催告函》，要求被告偿还原告已代偿第三人之贷款本息，被告均未对函件作出回应。原告起诉之后，被告于2020年12月4日向原告偿还部分代垫款项18557元。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行。本案中，被告未按约定向第三人偿还按揭贷款本息，导致原告履行担保义务，即截止2020年9月30日原告代被告偿还贷款违约本息共计27632.84元。原告也依约向被告多次发出催告函要求其缴清代偿款，但被告在接到催告函后并未向原告缴清由原告代偿的贷款本息，故原告有权根据合同约定解除合同。被告逾期支付按揭贷款本息导致被告承担担保义务且未能按约定缴清由原告代偿的贷款本息，原告为此依据合同的约定主张解除合同及返还已付代偿款合法有据，本院予以支持；由于被告在原告起诉后于2020年12月4日偿还原告18557元的代垫款项，故本院确认被告尚欠原告代偿款9075.84元。原告主张被告支付违约金249428.60元，因不超过合同约定的违约金为商品房总价款的20%，故本院予以支持；根据合同约定，合同解除后双方应在10日内持办理购房合同注销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购房合同注销手续。故原告请求被告于本案《商品房买卖合同》解除后十日内配合原告至龙海市房屋交易中心及龙海市不动产登记中心办理本案《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续的诉讼请求本院予以支持。因第三人作为有独立请求权的第三人在本案中并未提出解除其与原、被告签订的《个人住房借款合同》，故本院对原告从被告已经支付的购房款中向第三人偿还被告尚欠第三人的贷款本金、利息、罚息（最终以实际清偿之日所确定的贷款本金、利息、罚息金额为准）、被告和第三人协助原告办理本案商品房抵押权预告登记注销手续及返还被告剩余购房款的诉求不予审查，三方之间产生的权利义务可另案处理。但被告已支付的首付款415706可予以抵扣。被告谢小华、冯秀琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告漳州骏丰房地产开发有限公司与被告谢小华、冯秀琴于2018年3月27日签订的《商品房买卖合同》（预售）及其附件（合同编号350681010001032018001933）； 二、被告谢小华、冯秀琴于本判决生效后二十日内向原告漳州骏丰房地产开发有限公司支付违约金249428.6元； 三、被告谢小华、冯秀琴于本判决生效后二十日内向原告漳州骏丰房地产开发有限公司支付代偿款本息9075.84元； 四、被告谢小华、冯秀琴于本判决生效后十日内配合原告漳州骏丰房地产开发有限公司办理位于龙海市××镇××路××幢××室房产的注销合同备案登记等手续； 五、驳回原告漳州骏丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17001元，减半收取计8500.5元，由被告谢小华、冯秀琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  熊雯雯 二〇二一年一月十八日 书记员  许雅娟