贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初2403号 原告：徐柯梅，女，汉族，1961年12月11日生，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：唐诗奇，贵州鼎尊律师事务所律师。 被告：徐承军，男，汉族，1977年12月1日生，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县。 第三人：贵州银鼎房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县。统一社会信用代码91520000556641989J。 法定代表人：谢志禄，该公司总经理。 原告徐柯梅与被告徐承军、第三人贵州银鼎房地产开发有限公司（以下简称银鼎房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐柯梅的委托诉讼代理人唐诗奇、被告徐承军、第三人银鼎房开公司的法定代表人谢志禄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐柯梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付购房尾款10万元及违约金（违约金以10万元为基数，自2018年3月29日起按中国人民银行同期同类贷款率计算至所有款项付清之日止，暂计至2020年10月9日为12204.86元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告是贵定县环城北路直属X库X单元X层X号房屋（产权证号：贵房权证城关字第××号）所有权人，被告于2017年4月提出向原告购买该房屋（简称旧房），当时因为旧房面临拆迁征收，所以原被告双方协商一致由被告向原告购买旧房后获得该房屋拆迁补偿等相关权利。在原告的配合下，被告于2017年4月28日与第三人签订《房屋拆迁安置补偿协议》（编号0126＃），确定被告以产权置换方式将旧房置换为第三人开发的锦江**府Ａ区商品房（简称新房）并自行向第三人补付差价。由于原告为旧房的所有权人，根据拆迁补偿相关规定，在旧房过户给被告之前，被告无权享受相关权利，原告便于2017年7月14日与被告前往贵定县房管局办理旧房过户交易相关事宜。因旧房属于正在被拆迁房，房管局经核实后告知无法办理过户相关手续。为了保证被告的合法权益，原告于2017年7月19日与被告签订《协议书》一份确认，被告已向原告购买旧房的事实并确认用旧房置换而来的新房实际属于被告所有，购房总价为325800元，被告已支付225800元，尾款10万元待新房过户到被告名下后一次性付清。协议签订后，原告继续配合被告办理房屋拆迁置换手续，并于2018年3月28日同第三人、被告最终签订《拆迁房处置协议》确认：旧房按照28万元进行货币补偿，该补偿款由被告领取，被告以36万元价格购买新房并与第三人另行签订商品房买卖合同。原告已实际将旧房及相关权利全部转移给被告并配合被告完善了相关书面手续，被告已可用自己名义和第三人签订商品房买卖合同成为新房的权利人，但被告却未按照约定向原告付清购房尾款10万元。原告多次主动表示如新房产权证办理事宜需配合则愿意尽快完善，但被告多次推诿，甚至隐瞒于2019年9月取得产权证的事实，以各种理由拖延支付尾款。综上，被告逾期支付购房尾款已构成违约，特诉至法院，请判如所诉。 被告徐承军辩称，当初答辩人和原告购买旧房时约定为325800元，房开那里补6万元也是答辩人支付，由原告将房产证办给答辩人。10万元是因为新房的房产证一直办不下来，然后让原告退10万元给答辩人，只要原告把房产证给答辩人，答辩人就把10万元尾款给原告，但原告一直没有跟答辩人办理房产证，所以答辩人就一直没有给原告10万。后面房产证是答辩人自己去办理的，想尽办法才办下来，办证花费了4万元，原告也同意将4万元扣除。答辩人写了一张6万元的条子给原告，原告又到法院来起诉要10万元，不合理。 第三人银鼎房开公司述称，原告旧房已经拆除，房产证已经注销。 本院经审理认定事实如下：银鼎房开公司在贵定县开发项目，徐柯梅所有位于环城北路直属X库X单元X层左户（产权证号为贵房权证城关字第××号，建设面积58.26平方米）住宅**，徐柯梅将上述房屋以325800元价款出售给徐承军，由于该房屋属于银鼎房开公司开发范围内，徐柯梅上述房屋不能过户至徐承军名下。由于银鼎房开公司需拆除徐承军购买的上述房屋，2017年4月28日，银鼎房开公司（甲方）与徐承军（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：“甲方拆除乙方75.22平方米房屋，并同意用锦江**府X区X单元X号建筑面积155.97平方米房屋进行置换，乙方补偿给甲方151525元；甲方补偿乙方过渡费17384元、搬家费671元、新房简易装修费14349元、附属物补偿29196元共计61600元；冲抵后，乙方仅需补偿甲方89925元等等”。2017年7月19日，徐柯梅与徐承军签订《协议书》，约定：“徐柯梅将房屋（产权证号为贵房权证城关字第××号，建设面积58.26平方米）出售给徐承军，价款325800元，徐承军已付225800元，余款100000元，待徐柯梅与徐承军把锦江**府X区1X楼X单元X号建筑面积155.97平方米房屋过户到徐承军名下后，徐承军一次性支付100000元给徐柯梅，过户费用由徐承军用拆迁优惠价后旧房58.26平方米的费用由徐柯梅、徐承军各付一半”。2017年7月28日，银鼎房开公司（甲方）与徐承军（乙方）签订《补充协议》，约定：“原合同中约定乙方补偿甲方89925元，经双方协商，甲方补偿乙方自建附属物折算29925元，乙方应补偿甲方60000元”，徐承军已将60000元差价补给银鼎房开公司。2019年8月30日，银鼎房开公司与徐承军签订购买锦江**府Ａ区房屋的《商品房买卖合同》，合同约定该房的总价款为360000元。2019年9月3日，徐承军取得该商品房预售合同登记备案手续。徐柯梅因一直未得到与徐承军约定的10万元房款，遂于2020年10月28日向本院起诉，提出如前诉讼请求。 庭审中，徐柯梅表示愿意调解，并愿意承担被拆迁房屋面积的过户费用，要求徐承军补偿81000元。徐承军不同意，理由为当时口头协商是徐柯梅把房产证办到其名下后，才补偿100000元。 本院认为，徐柯梅将位于环城北路直属一库1单元4层左户（产权证号为贵房权证城关字第××号，建设面积58.26平方米）房屋以325800元出售给徐承军，双方买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立有效。因该房屋属于拆迁范围内房屋，不能办理房屋过户手续，因此，徐承军对该房屋仅享有债权，不享有物权。银鼎房开公司拆迁徐承军购买的房屋（产权证号为贵房权证城关字第××号，建设面积58.26平方米），该房屋所有权仍属于徐柯梅，徐柯梅将该房屋出售给徐承军后，其默认徐承军与银鼎房开签订《房屋拆迁安置补偿协议》，拆迁协议约定，徐承军购买徐柯梅房屋被拆迁后，徐承军取得银鼎房开公司开发的位于锦江**府Ａ区，并由徐承军补偿银鼎房开公司60000元，因此，余款300000元应属于被拆迁房屋应得的补偿价款，银鼎房开公司虽与徐承军签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，但由于被拆迁房不能过户至徐承军名下，被拆迁房应补偿价款300000元仍属于徐柯梅所有，该款已被徐承军用于购买商品房，故徐承军应支付给徐柯梅300000元。因此前徐承军已支付徐柯梅225800元，故徐承军补偿徐柯梅房款为74200元（300000元-225800元）。现徐柯梅依据其与徐承军于2017年7月19日签订的《协议书》要求徐承军支付剩余房款10万元，因该协议中约定“徐柯梅与徐承军把锦江**府Ａ区建筑面积155.97平方米房屋过户到徐承军名下后，徐承军一次性支付100000元给徐柯梅，过户费用由徐承军用拆迁优惠价后旧房58.26平方米的费用由徐柯梅、徐承军各付一半”，因徐柯梅未扣除其应承担的过户费用，故本院仅按徐柯梅被拆迁房屋实际补偿款，支持由徐承军补偿徐柯梅房款为74200元（300000元-225800元）；徐柯梅主张从2018年3月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至款项付清之日止，因协议中未约定给付时间，本院支持从起诉时以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项付请之日止。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告徐承军于本判决生效之日起十日内支付原告徐柯梅购房余款七万四千二百元（￥：74200元）及利息（利息的计算方式：以应付购房款74200元为基数，从2020年10月28日起以全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款项付请之日止）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2544元，减半收取1272元，由被告徐承军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  陈留龙 二〇二〇年十二月十七日 书记员  冯 晨