甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初13754号原告：马奇辉，男，1975年11月18日出生，东乡族，住甘肃省和政县。委托诉讼代理人：马介安，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：席婷婷，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：王爱光，女，1950年11月17日出生，汉族，甘肃省人民医院退休职工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：赵子欣（王爱光女婿），男，1977年7月14日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。被告：赵子欣，男，1977年7月14日出生，汉族，住兰州市城关区。被告：张磊，男，1980年9月18日出生，汉族，无固定职业，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：蒋励（张磊妻子），女，1983年11月13日出生，汉族，住兰州市城关区。第三人：刘秀兰，女，1967年9月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。原告马奇辉诉被告王爱光、赵子欣、张磊、第三人刘秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马奇辉的委托诉讼代理人马介安、席婷婷到庭参加了诉讼，被告王爱光的委托诉讼代理人赵子欣、被告赵子欣、被告张磊的委托诉讼代理人蒋励到庭参加了诉讼，第三人刘秀兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马奇辉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告张磊之间的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告返还剩余租金5000元；3、请求依法判令被告向原告赔偿损失300000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：王爱光系兰州市城关区排洪南路**房屋的所有权人。2015年9月12日，王爱光将该房屋的出租、转让及收取房屋租金等事项授权委托给赵子欣，赵子欣因工作繁忙又于2015年9月15日将上述事项委托给张磊。2017年11月2日，张磊与原告签订《房屋租赁合同》，将该房屋出租给原告用于经营招待所使用。租赁期限为8年，即2017年11月1日—2025年11月1日；月租金为17500元。在合同履行过程中，因道路施工影响经营，双方将月租金调整为6000元。原告为了在涉案不动产经营招待所，于该合同签订当日，又与涉案房屋原承租人刘秀兰（租赁合同未到期）签订招待所《转让协议》，以250000元的对价受让该招待所并进行经营。后在原、被告之间的房屋租赁合同履行过程中，涉案房屋因房屋所有权人为他人债务提供抵押担保，被兰州市中级人民法院依法查封并拍卖，兰州市中级人民法院于2019年9月6日通知原告在2019年10月6日前腾退涉案房屋，致使原告与被告签订的房屋租赁合同无法继续履行。被告未能按约履行合同的行为已给原告造成了严重的经济损失，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告王爱光辩称，王爱光不认识马奇辉，与马奇辉之间没有任何经济往来。涉案房屋在2015年由赵子欣与张磊合买，由于赵子欣是公职人员，张磊要贷款，所以不能将房屋过户在张磊和赵子欣名下，就将房屋挂名在王爱光名下，原告起诉王爱光没有依据。被告赵子欣辩称，房屋的实际拥有者是张磊，因为张磊和赵子欣是合作关系，由张磊将涉案房屋买下来，所有房屋的出租事宜都是由张磊来处理，相关收益也是由张磊来收取。之后因为民事纠纷，涉案房屋已经被法院拍卖了。涉案房屋的实际控制人是张磊，原告起诉赵子欣与王爱光没有依据。被告张磊辩称，涉案房屋的原承租人是刘秀兰，之后刘秀兰将房屋转让给马奇辉，二人向张磊告知后，张磊也同意了，转让是刘秀兰与马奇辉之间的事，与张磊没有关系。原告现在还欠其两三个月的房屋租金没有支付，原告没有经济损失，300000元张磊没有见过，有损失也不应该由张磊承担。原告所诉没有事实和法律依据。第三人刘秀兰未到庭陈述，亦未向本院提交书面意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月11日，被告张磊与被告赵子欣合作，借用赵子欣岳母被告王爱光的名义、由被告张磊购买位于本市城关区排××路××号××层××室房屋一套，房屋建筑面积332.84平方米，产权证号为：房权证（城关区）字第4××2号。2017年11月2日，张磊与原告马奇辉签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给马奇辉。双方约定：租期8年，自2017年11月1日起至2025年11月1日止，月租金17500元，年租金210000元。出租涉案房屋时，张磊向马奇辉出示了涉案房屋的产权证复印件以及王爱光委托赵子欣出租涉案房屋、赵子欣委托张磊出租涉案房屋的两份委托书，委托书中王爱光、赵子欣的签名均由张磊的员工代签。原告承租涉案房屋前，该房屋由第三人刘秀兰经营招待所，为承租该房屋，原告马奇辉与第三人刘秀兰于2017年11月2日签订了《转让协议》，向刘秀兰交纳转让费250000元，转让招待所相关设施、设备。合同签订后，原告马奇辉将该房屋继续用于经营招待所，并付清了2018年11月前的房租。2018年11月20日，马奇辉与张磊协商将房租调整为每月6000元，2018年11月至2019年4月的房租，马奇辉按每月6000元已付清。2019年4月20日，马奇辉与张磊再次协商将房租调整至每月5000元,且马奇辉按每月5000元的标准付清了2019年5月至2019年10月的房租。2019年9月6日，兰州市中级人民法院在涉案房屋张贴腾房公告，告知原告于2019年10月6日前腾房。原告始得知涉案房屋已被依法拍卖，于2019年11月18日搬离涉案房屋。搬离前，为减少损失，原告将房屋内的空调、热水器等物品自行拆除折价处理，所得价款为3000元。另查，被告王爱光对被告赵子欣借其名为张磊买房的事并不知情，被告张磊与被告赵子欣均陈述涉案房屋由被告张磊一人出资购买，房屋实际由被告张磊控制、使用和收益，被告王爱光和被告赵子欣从未获取过该房屋的收益。再查，涉案房屋因被告张磊在案外人上海浦东发展银行股份有限公司兰州分行（以下简称：浦发银行兰州分行）与案外人赵文凯于2015年10月签订的金融借款合同中，将涉案房屋为赵文凯的借款提供抵押担保，后因赵文凯不能按期偿还借款，浦发银行兰州分行于2018年1月3日提起诉讼。兰州市中级人民法院于2018年6月26日作出（2018）甘01民初13号民事判决书，判决浦发银行兰州分行有权以本案涉案房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。2019年5月28日，涉案房屋已被兰州市中级人民法院依法拍卖。本院认为，涉案房屋是被告张磊借用被告王爱光的名义、由张磊出资购买、实际控制、使用和收益的房屋，被告张磊与原告马奇辉就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告按照合同约定及双方补充约定交付了房屋租金，但因被告将涉案房屋为他人的债务提供抵押担保，导致房屋被法院拍卖，《房屋租赁合同》无法继续履行，现原告请求解除双方的《房屋租赁合同》，本院予以支持；关于原告主张被告返还租金5000元的诉讼请求，因原告未举证证明其于2019年10月6日前已腾房，而被告张磊提交证据证明原告于2019年11月18日搬离涉案房屋，故对原告的该项诉讼请求不予支持；关于原告主张被告赔偿损失300000元的诉讼请求，因合同法规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。被告张磊将涉案房屋为案外人的借款提供担保，因案外人的原因致使租赁合同不能履行，造成违约，张磊应向原告承担违约责任，赔偿由此给原告造成的损失。原告称300000元中包括250000的转让费及50000元的房屋维护费。对于原告向第三人刘秀兰支付的250000元转让费，是原告为长期使用涉案房屋，实现其经营目的而交纳的费用，至原告2019年11月18日搬离涉案房屋时，只使用了2年房屋，尚有6年未使用，故未使用部分的房屋转让费187500元（250000÷8×6＝187500）为合同不能履行给原告造成的直接损失。由于原告自认折价处理物品所得款项3000元，该费用为原告自行挽回的损失，应在原告的损失费中予以扣除。对于其余被告是否应赔偿原告的损失问题，因被告张磊与被告赵子欣合作购房，将房屋虚假办理在被告王爱光名下，对此王爱光并不知情，故不承担本案的赔偿责任。涉案房屋系张磊一人出资购买，实际控制，行使占有、使用、收益的权利，且《房屋租赁合同》亦是张磊与马奇辉签订，被告赵子欣未参与房屋的出租事宜，也未从中获益，张磊陈述为案外人的借款提供抵押担保与赵子欣无关，故被告赵子欣对原告的损失不承担赔偿责任。由于原告在签订租赁合同时，被告张磊向其出示了涉案房屋的房权证复印件，有该房屋已作抵押登记的记载，原告在对涉案房屋没有充分了解的情况下即签订《房屋租赁合同》，向第三人交纳高额的转让费，其自身也存在一定的过失，对合同不能履行造成的损失应承担一定的责任，本院酌定原告承担损失的5%，被告张磊承担损失的95%；对于原告主张的50000元房屋维护费，因其未提交相应证据予以证明，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告马奇辉与被告张磊签订的《房屋租赁合同》；二、原告马奇辉的转让费损失187500元，扣除3000元后所剩184500元，由被告张磊向原告马奇辉赔偿175275元（于本判决生效后三日内向原告支付），原告马奇辉承担9225元；三、驳回原告马奇辉对被告王爱光的诉讼请求。四、驳回原告马奇辉对被告赵子欣的诉讼请求。五、驳回原告马奇辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延迟履行期限的债务利息。案件受理费5890元，被告张磊承担3805.5元（于本判决生效后三日内向原告支付），原告马奇辉承担2084.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  梁燕平人民陪审员  刘小霞人民陪审员  何坚明二〇二一年一月二十日书 记 员  郭桂荣