湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15751号原告：陈伟，男，1974年8月13日出生，汉族，住湖南省望城县。被告：湖南新丰源投资有限公司，住所地长沙市岳麓区天顶街道尖山路429金鹰玖珑山小区办公楼。法定代表人：陈浩。委托诉讼代理人：刘伟玲，女，1988年5月7日出生，汉族，住湖南省衡东县。原告陈伟与被告湖南新丰源投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈伟与被告湖南新丰源投资有限公司的委托诉讼代理人刘伟玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币16236元（自2018年8月1日起至2019年2月21日止，按照长沙市商品房买卖合同第十一条约定以交付房总价款每日万分之一计算）205天。二、判令被告向原告支付逾期合同备案违约金人民币10907元（自2018年1月10日起至2018年5月31日止，按照长沙市商品房合同第二十条约定以交付房价款每日万分之一计算）142天。三、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月10日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ｘｘ1701992403），约定：原告购买被告建设的位于岳麓区××街道××路××号××小区××栋××层××号××房屋建筑面积113.87㎡（实测面积114㎡），房屋总价款为768131元，原告已于合同签订之日前向被告支付全款768131.94元。依照合同第八条第一款规定，被告应当在2018年7月31日前，将已经竣工验收备案并满足《长沙市商品房买卖合同》第九条中被告承诺的本项目内相关设施、设备达到条件的房屋交付原告使用。且自合同签订之日起，被告应于60个工作日向长沙市房屋登记机构办理合同备案并办理预告登记。如被告未在合同约定期限内交房，应当按照《长沙市商品房买卖合同》第十一条第（2）款规定：“交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”合同签订时，原告于2017年10月支付了全部购房款项，原告履行了合同约定的所有义务，但是被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。被告在未完成房屋竣工验收备案的前提下，私自于2018年12月28日向原告发放了《入伙通知书》，而根据原告向湘江新区质安监站询问得知，被告于2018年12月26日才向其递交房屋竣工验收备案资料，2019年2月21日才通过验收备案。此举明显可以排除延期交房系因不可抗力及其他意外因素干扰所致。不仅如此，被告因明知自己违约在先，在迫于广大业主正当维权的压力下，于2018年11月26日向原告下发了《金鹰玖龙山告业主书》和《金鹰玖龙山前期赔偿款申请流程》，在12月上旬向原告支付了前期赔偿款6000元后，直到2020年6月29日才向小区所有业主发布《公告》，并在未充分履行合同违约责任的情况下单方面制发了《补偿协议书》。而此次补偿既非违约赔偿意思，且对于原告逾期交房的补偿标准仅为《长沙市商品房买卖合同》约定标准的五折加以计算，即按交付房价款每日万分之零点五的标准来计算，此补偿标准是明显远低于正常的市场利率或房屋市场租赁价格标准的。按照当时的商业贷款最低市场年利率为百分之四点九，折合成日利率为万分之一点三四。同时，根据原告在长沙市住建局信息公开网查询，双方之间的合同，被告于2018年7月4日才办理备案。依据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条之规定和与双方之间签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条的约定，被告当在2018年7月31日前向原告交付已经竣工验收备案符合合同约定条件的房屋，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。此外，依据合同第二十条，自合同签订之日起，被告应于60个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案并办理预告登记，然而被告却没能提供合同约定条件的房屋交付给原告使用，也没有按照合同约定办理合同备案。鉴于以上事实，原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，被告应遵守法律法规，秉承契约精神，坚持平等和诚实守信原则履行义务。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院根据《合同法》第一百零七条、《长沙市商品房房买卖合同》第十一条、第二十条等的规定，支持原告的全部诉讼请求。望法院在查清事实的基础上，坚守法治原则，依法独立审判，公正司法为谢。被告湖南新丰源投资有限公司辩称，一、被告所开发的玖珑山名苑小区早已具备交房条件，且已经向陈伟交付房屋，逾期交房这一违约事实消失。被告所开发的玖珑山名苑小区在开发过程中尽管面临重重阻碍，但为保障业主的权益，经过被告的努力，玖山名苑小区具备交房条件，并于2018年12月28日向李陈伟送达《入伙通知书》，但陈伟直至2019年3月28日才到被告处完成交房手续。因此，目前逾期交房这一违约事实已经不存在，且因陈伟自身原因导致的逾期交房这一时间延长的相应后果应由其自身承担。二、原告主张的逾期交房违约金过高，应予以调减，并参照长沙市岳麓区院已做出与本案案情一模一样案件的判决（长沙市中级人民法院二审判决予以维持）对逾期交房违约金进行相酌减。被告逾期交房没有给原告造成损失，即便造成损失，其损失也可以忽略不计，且陈伟也没有提交其遭受实际损失的任何证据，原告主张按照已交房款的日万分之—要求被告支付逾期交房违约金，明显属于相关法律规定的违约金过高情形。另外，被告不存在任何逾期交房的主观恶意，其一直尽最大的努力、以最大的诚意、积极想办法解决业主交房间题。被告逾期交房受到多方面客观因素的影响，如国家环保监管及政策整治、中央环保巡视组在湖南巡视期间导致的行业关停整改-长沙市政府的“蓝天保卫战”导致项目预期进度缓慢、长沙市取消联合验收各项程序分项办理推迟了竣工验收备案时间等。尽管面临上述重重阻碍，但被告一直在想尽办法尽快交房。三、陈伟主张合同逾期备案违约金，既无事实依据也无法律依据，不应予以支持。首先，被告经过努力、克服困难已经为原告办理了合同备案登记。逾期合同备案这一违约事实已经消失。且现陈伟的房产已经办理不动产权证，合同备案登记的目的没有受到任何影响，陈伟针对该房产所享有的权利也没有受到任何影响，被告没有因逾期办理合同备案给陈伟造成任何实际损失。其次，原告与被告签署的《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定“出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任……”，合同对办理备案登记并没有约定违约责任，陈伟主张逾期备案登记违约金无合同约定，没有事实依据。然后，陈伟主张的备案违约金计算时间错误，合同约定的是合同签订之日起60个工作日而并非60日内。最后，被告办理商函房备案登记过程中遭遇诸多不可抗力因素，如规划变更、国土证变更、银行不配合等，但被告一直在积极沟通、努力尽快解决备案问题。因此，法院应驳回陈伟关于逾期办理备案登记的违约责任的请求。四、被告在法院做出的两批系列案件生效之前，曾于2018年11月26日向业主下发了《金鹰玖珑山告业主书》，承诺就逾期交房等相关违约责任先行向业主赔付款项，其中2018年7月31日前交房的先行赔付6000元，最终违约金额确定以法院的生效判决为准。在此基础上，陈伟提交相关手续后被告于2018年12月18日向陈伟先行支付了6000元，这也证明陈伟是同意按照被告的方案进行赔付，现生效判决针对相关违约责任的标准已确定，被告也同意按照该标准对陈伟进行相关款项的支付，陈伟却反悔，其违背诚实信用原则且该已经支付6000元应该在违约责任中进行扣减。五、陈伟计算逾期备案违约金计算错误。《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定“自合同签订日起，出卖人应于60个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案……”，而陈伟计算逾期备案的时间起算点为合同签订日起60个自然日届满后的次日开始计算，由此导致将近10多天的时间差。另，计算终点错误，2018年5月31日被告已经办理备案，因此该天不应计入逾期备案范围。六、法院针对被告另一批同类型案件已做出一审判决（现已生效），为维护司法的统一性、法律的尊严，且为避免已进行补偿的业主重新起诉引发大量诉讼浪费司法资源，请求贵院参照上述一审判决标准进行判决。法院于2018年受理被告作为被告的另一批同类型案件（总计11户），已于2019年3月做出一审判决，并已发法律效力。法院做出的上述判决书认定被告逾期交房违约金属于过分高于原告损失情形，对此予以酌减，判决被告在合同约定基础上的一半即日万分之零点五向原告支付逾期交房违约金，另针对逾期备案违约金因合同没有约定违约责任且并无实际损失，对该项诉请予以驳回。为维护法院的司法统一、维护法律的尊严，请求法院参照上述判决标准对本案做出判决。综上，被告认为，原告针对备案登记的违约金应予以驳回，原告针对逾期交房的违约金应参照法院已做出的判决予以调减。经审理查明：2017年11月10日，原告陈伟（买受人）与被告湖南新丰源投资有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为ＸＸ1701992403），约定原告购买被告开发的位于岳麓区××路××号××号栋××层××号房屋。双方在合同中约定房屋建筑面积113.87㎡，总价款为767253元，付款方式为合同签订之日一次性付款767253元。合同第二十条约定，买受人购买的商品房为预售商品房的,自合同签订之日起,出卖人应于60个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案;若设定了在建建筑物抵押权登记,出卖人应于60个工作日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记;买卖双方应于60个工作日内（与合同备案时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的,应按本条第三款的约定承担相应责任,且买受人可单方向房屋登记机构申请,并应按规定提交申请材料;若设定了在建建筑物抵押权登记,应当先办理抵押权注销登记。在商品房交付后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，500个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任,致使买受人未能在约定期限内办理上述登记,买受人不解除合同,自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止,出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。被告湖南新丰源投资有限公司应在2018年7月31日前交付商品房;该商品房交付时应当符合的条件是“已经竣工验收备案”和“满足第九条城市基础设施、公共服务设施(包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标)、商业配套设施建成的时间中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件”;除不可抗力外,被告湖南新丰源投资有限公司未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的,按照逾期时间,分别处理:一是逾期在90日之内,自第八条约定的交付期限(2018年7月31日)届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金,合同继续履行;二是逾期超过90日后,买受人有权退房。买受人退房的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第八条约定的交付期限(2018年7月31日)届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于该房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。上述合同签订后,陈伟向被告湖南新丰源投资有限公司一次性支付了购房款767253元,并向被告湖南新丰源投资有限公司交纳了物业费13664元。2018年5月31日,涉案房屋办理了合同备案,2020年1月1日办理了不动产权登记。2018年12月28日被告湖南新丰源投资有限公司向陈伟邮寄了入伙通知书。2019年2月21日,被告湖南新丰源投资有限公司开发的位于长沙市岳麓区××道××路××花园社区××期××共计13栋）工程项目办理了工程竣工验收备案。2019年3月28日，原告收房。原告据此认为被告违约，没能按照合同约定条件的时间交付房屋给原告使用，也没有按照合同约定办理合同备案。另查明，1、被告此前已向原告赔付了6000元违约金。2、原告在诉状中陈述涉案房屋的实际面积为114㎡，向被告支付了购房款768131.94元。上述事实，有原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、收款收据、税收缴款书、物业维修基金专用收据，被告提交的单位工程质量竣工验收记录、入伙文件签收登记表及原、被告双方当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告陈伟与被告湖南新丰源投资有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应按约履行相应的义务。关于原告诉请要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。被告未按照合同约定期限交付竣工验收备案的房屋,已构成违约,应承担违约责任。根据合同的约定,被告应当在2018年7月31日前交付商品房,且交付的房屋应当符合法定和约定的交房条件,才能视为完全履行交房义务,而本案所涉房屋直到2019年2月21日办理了工程竣工验收备案才符合约定及法定的交房条件,且被告也向原告邮寄了收房通知书,故本院认定被告已于2019年2月21日履行交房义务,被告的逾期交房时间从2018年8月1日起至2019年2月21日止,即逾期204日。但被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高,请求予以减少。对此,本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,本案无任何证据证实因被告逾期交房给原告造成了实际损失,故本院综合考虑本案案件事实,被告在履行合同过程中的违约程度,其按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金过高,应当予以酌减。现根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,本院酌定被告向原告支付逾期交房违约金7835元,且被告此前已向原告支付了6000元违约金应予以扣减，故被告还需向原告支付违约金1825元，对超出部分本院不予支持。关于原告诉请要求被告支付逾期合同备案违约金。本院认为,本案所涉长沙市商品房买卖合同第二十条明确约定的是“出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的,应按本条第三款的约定承担相应责任”,并没有明确约定合同逾期备案的违约责任，因此,原告诉请要求被告支付逾期合同备案违约金，本案所涉合同并没有明确约定,故对本院该诉请本院不予支持。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下：一、限被告湖南新丰源投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告一次性支付逾期交房违约金1825元;二、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为240元，由被告湖南新丰源投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二一年一月十八日法官助理林青曼书记员解秋阳