贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3935号 上诉人[原审被告（反诉原告）]：贵州碧桂华庭大酒店有限公司，住所地独山县麻万镇碧贵城**1-18-1商铺，统一社会信用代码91522726MA6E8BXL6M。 法定代表人：肖湘平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴治园，贵州疆道律师事务所律师。 被上诉人[原审原告（反诉被告）]：独山县新五星房地产开发有限公司，住所地独山县百泉镇东环北路五星花园**,统一社会信用代码91522726059074004H。 法定代表人：李太东，该公司工程部经理。 委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。 上诉人贵州碧桂华庭大酒店有限公司（以下简称贵州碧桂华庭大酒店）因与被上诉人独山县新五星房地产开发有限公司（以下简称独山新五星公司）商品房销售合同纠纷一案，不服独山县法院（2020）黔2726民初1298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 贵州碧桂华庭大酒店上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持贵州碧桂华庭大酒店的一审反诉请求。事实和理由：一、独山新五星公司在履行合同过程中有违约事实，一审法院对此未予认定不当。根据合同约定，贵州碧桂华庭大酒店为了购买案涉商铺，于2017年6月22日与独山新五星公司签订了《碧贵城商铺认购协议书》，并分别支付了100000元购房预付款，共计400000元，后于2018年12月15日签订了《商品房买卖合同》，约定总房款为7125858元，独山新五星公司承诺于2017年9月30日交房，并约定交付房屋时应该一并交付该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书及住宅工程分户验收表等房屋已达交付条件的相关材料，同时根据合同第八章第二十二条第二、三款的约定，独山新五星房开公司在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订当日贵州碧桂华庭大酒店支付了3485858元购房款（其中2-3-3支付了1128860元，2-3-4支付了1141159元，2-3-5支付了646061元，2-3-6支付了569778元），履行了约定付款义务，独山新五星公司在2018年5月16日交房时未按约定在90日内申请该商品房所有权初始登记，并于同日将办理商品房转移登记的有关文书交付给贵州碧桂华庭大酒店，其已经构成违约。假设从贵州碧桂华庭大酒店的付款时间2018年12月15日的时间来看，独山新五星公司也应在2019年3月15日前申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给贵州碧桂华庭大酒店，但独山新五星公司没有履行其给付义务，已经构成违约。且该违约行为是导致贵州碧桂华庭大酒店未能取得房产证的法定原因，其应承担法律规定的违约责任。二、一审法院认定《补偿协议》第十条第10.1项约定“贵州碧桂华庭大酒店按照独山新五星公司的要求提供必要的材料，依法缴纳相关税费后，独山新五星公司应及时办理相关房屋权属证书的申领等手续。因政府部门原因以及贵州碧桂华庭大酒店未提供必要材料原因导致贵州碧桂华庭大酒店未能及时取得房屋权属证书的，独山新五星公司不承担违约责任。”，并因此驳回贵州碧桂华庭大酒店的反诉请求不当。在双方所签的合同中，独山新五星公司应在交付商品房后90日内申请该商品房所有权初始登记，但是独山新五星公司未有任何证据证明其已经履行了该商品房所有权初始登记的申请，并取得商品房所有权初始登记，故此独山新五星公司本身就已经违约。同时，在补充协议中，贵州碧桂华庭大酒店所缴纳的材料系根据独山新五星公司要求提交的，但是在庭审中，独山新五星公司没有任何证据证明其已经要求过贵州碧桂华庭大酒店提交材料，且要求贵州碧桂华庭大酒店缴纳税费。一审未就此进行查明，认定事实不清。综上，请求二审法院改判支持贵州碧桂华庭大酒店的上诉请求。 独山新五星公司二审未作答辩。 独山新五星公司向一审法院起诉请求：1.判令贵州碧桂华庭大酒店向独山新五星公司支付购房尾款共计324万元；2.判令贵州碧桂华庭大酒店按未付房款324万元为基数，按日万分之二计算从2019年3月16日起至付清之日止的违约金，暂计算到2020年5月31日共计33.5016万元；3.判令贵州碧桂华庭大酒店承担案件受理费。 贵州碧桂华庭大酒店向一审法院反诉请求：1.判令独山新五星公司支付贵州碧桂华庭大酒店逾期提供办理房屋产权证所需手续的违约金合计281940.63元；2.本案诉讼费、反诉费由独山新五星公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月22日，贵州碧桂华庭大酒店向独山新五星公司认购位于独山县，同日签订《碧贵城商铺认购协议书》并支付定金40万元。2018年12月12日贵州碧桂华庭大酒店向独山新五星公司交纳了4个商铺的首付房款共计348.5858万元（其中：2-3-3号交纳购房首付款112.886万元，2-3-4号交纳购房首付款114.1159万元，2-3-3号交纳购房首付款64.6061万元，2-3-6号交纳购房首付款56.9778万元），后双方于2018年12月15日就上述认购的4个商铺分别签订了《商品房买卖合同》，合同约定4个商铺总购房款为712.5858万元，已付房款共计388.5858万元，剩余房款324万元采取分期付款的方式分3期付清，第一期支付时间为2019年3月15日，第2期支付时间为2019年4月15日，第3期支付时间为2019年5月15日（其中：1、2-3-3号商铺购房款为：227.886万元，预付款为：122.886元，余款为：105万元，第一期付35万元、第二期付35万元、第三期付35万元；2、2-3-4号商铺购房款为：232.1159万元，预付款为：124.1159万元，余款为：108万元，第一期付36万元、第二期付36万元、第三期付36万元；3、2-3-5号商铺购房款为：134.6061万元，预付款为：74.6061万元，余款为：60万元，第一期付20万元、第二期付20万元、第三期付20万元；4、2-3-6号商铺购房款为：117.9778万元，预付款为：66.9778万元，余款为：51万元，第一期付17万元、第二期付17万元、第三期付17万元）。合同第十条第（2）款约定了逾期付款的违约责任：买受人逾期30日未付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《补充协议》第十条第10.1项约定：“贵州碧桂华庭大酒店按照独山新五星公司要求提供必要的材料，依法缴纳相关税费后，独山新五星房开公司应及时办理相关房屋权属证书的申领等手续。因政府部门原因以及贵州碧桂华庭大酒店未提供必要材料原因导致贵州碧桂华庭大酒店未能及时取得房屋权属证书的，独山新五星公司不承担违约责任”。2018年5月16日，独山新五星公司将商铺交付，贵州碧桂华庭大酒店进场装修使用至今，用于经营“碧贵华庭大酒店”，后贵州碧桂华庭大酒店未按约定支付余款。一审庭审中，贵州碧桂华庭大酒店认可所欠独山新五星公司购房尾款324万元，但认为独山新五星公司主张日万分之二的违约金过高，同时认为房屋交付后，独山新五星公司应当提供相关证件，为贵州碧桂华庭大酒店办理房产证，由于独山新五星公司未依约履责，遂提出反诉，请求判令独山新五星公司支付逾期提供办理房屋产权证所需手续导致未取得房屋权属证书的违约金共计28.194万元。 一审法院认为，鉴于独山新五星公司、贵州碧桂华庭大酒店对购房尾款324万元无争议，综合当事人诉辩意见，本案争议焦点是：1、独山新五星公司主张的日万分之二的违约金是否过高；2、未取得该商铺权属证书的责任归谁；3、贵州碧桂华庭大酒店的反诉请求是否支持。首先，关于独山新五星公司主张的日万分之二的违约金是否过高的问题。依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。独山新五星公司、贵州碧桂华庭大酒店于2018年12月15日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效，各方均应按照合同的约定全面履行义务。本诉中，由于贵州碧桂华庭大酒店对独山新五星公司诉请所欠购房尾款324万元无异议，依合同约定，贵州碧桂华庭大酒店应当及时向独山新五星房开公司支付该笔款项。合同第十条约定：买受人逾期付款应支付日万分之二的违约金。依此可以算出年利率为7.2%，参照民间借贷利息不得超过24%的规定，可以看出该约定仍在法律规定的幅度范围。同时，依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案的争议标的为324万元，按30%计算为97.2万元。本次诉讼，独山新五星公司主张违约金从2019年3月16日起暂计算至起诉前一日即2020年5月31日为33.5016万元，亦未超过法定范围。故贵州碧桂华庭大酒店关于要求调整减少违约金的请求，不予支持。其次，关于未取得该商铺权属证书的责任归谁的问题。贵州碧桂华庭大酒店主张依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条独山新五星公司未提交办证相关手续导致未取得房屋权属证书，确认独山新五星公司违约，应承担违约金28.194万元。该条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之起90日内，出卖人应当为买受人办理房屋产权证，否则，应承担违约责任。但办理房屋产权证最基本的条件是：房款已全部支付并取得完税发票。本案中，因贵州碧桂华庭大酒店未全部支付购房款，未能向独山新五星公司提交完税发票，独山新五星公司自然也就不能为该房办理权属证书。因此，导致此结果的责任主体应为贵州碧桂华庭大酒店。尽管贵州碧桂华庭大酒店实际占有使用商铺的时间为2018年5月16日，基于前述原因，依《补充协议》第十条第10.1项约定：“贵州碧桂华庭大酒店按照独山新五星公司要求提供必要的材料，依法缴纳相关税费后，独山新五星公司应及时办理相关房屋权属证书的申领等手续。因政府部门原因以及贵州碧桂华庭大酒店未提供必要材料原因导致贵州碧桂华庭大酒店未能及时取得房屋权属证书的，独山新五星公司不承担违约责任”。故可以判定，贵州碧桂华庭大酒店主张独山新五星公司存在违约无事实及法律依据。再次，关于贵州碧桂华庭大酒店的反诉请求是否支持的问题。贵州碧桂华庭大酒店的反诉主张是否得到支持，取决于独山新五星公司在房屋交付后是否完全履行合同约定的义务，是否存在违约。依前所述，由于贵州碧桂华庭大酒店未及时按照约定支付房款，是导致该房未能办证的主要原因，独山新五星公司不存违约行为，依双方合同约定，则自然也就不应承担违约责任。故，贵州碧桂华庭大酒店反诉独山新五星公司支付违约金28.194万元的请求，一审法院实难支持。综上，贵州碧桂华庭大酒店应向独山新五星公司支付购房款324万元及利息33.5016万元（从2019年3月16日暂计算至2020年5月31日，若此后仍逾期，当事人可另行协商解决或提起诉讼）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贵州碧桂华庭大酒店有限公司应在判决生效之日起三十日内向独山县新五星房地产开发有限公司支付购房款3240000元及利息335016元。二、驳回贵州碧桂华庭大酒店有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35400元，减半收取为17700元，反诉费减半收取为2765元，共计20465元，由贵州碧桂华庭大酒店有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案中，双方当事人对于贵州碧桂华庭大酒店尚欠独山新五星公司购房款3240000元的事实，以及一审判决贵州碧桂华庭大酒店向独山新五星公司支付购房款3240000元及利息335016元的事实不持异议，本院予以确认。 关于贵州碧桂华庭大酒店主张独山新五星公司未按合同约定在房屋交付后的90日内申请商品房所有权初始登记，并于同日将办理商品房转移登记的有关文书交付给贵州碧桂华庭大酒店，已经构成违约，应当向贵州碧桂华庭大酒店支付逾期提供办理房屋产权证所需手续的违约金281940.63元的问题。由于贵州碧桂华庭大酒店未按合同约定向独山新五星公司付清全部购房款，至今仍欠3240000元购房款未付，不具备房款已全部支付并取得完税发票的办理房屋产权证的基本条件，根据双方当事人在《商品房买卖合同》当中的附件十二《补充协议》第十条第10.1项“贵州碧桂华庭大酒店按照独山新五星公司要求提供必要的材料，依法缴纳相关税费后，独山新五星公司应及时办理相关房屋权属证书的申领等手续。因政府部门原因以及贵州碧桂华庭大酒店未提供必要材料原因导致贵州碧桂华庭大酒店未能及时取得房屋权属证书的，独山新五星公司不承担违约责任”的约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案案涉房屋不能办理权属证书系贵州碧桂华庭大酒店自身的原因造成，故其主张独山新五星公司构成违约并承担281940.63元逾期提供办理房屋产权证所需手续的违约金的理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人贵州碧桂华庭大酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5530元，由上诉人贵州碧桂华庭大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十二月十八日 书记员  黄雅菲