文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民终2289号上诉人（原审原告、申请执行人）：重庆朗俊控股有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道黄龙路**3-12-1，统一社会信用代码91500107202854610X。法定代表人：青山，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雷，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、案外人）：重庆市公证处，，住所地重庆市渝中区长江一路**统一社会信用代码12500000450396161R。法定代表人：刘乙，该公证处主任。委托诉讼代理人：杨运禄，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静之，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：重庆中瑞实业有限公司，，住所地重庆市渝**龙塔街道黄龙路**天龙居**1-1统一社会信用代码91500112621973681M。法定代表人：张川，该公司董事长。上诉人重庆朗俊控股有限公司（以下简称朗俊公司）因与被上诉人重庆市公证处、原审第三人重庆中瑞实业有限公司（以下简称中瑞公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2020）渝01民初210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月23日进行了询问审理。本案现已审理终结。朗俊公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院对重庆市江北区紫康路X号名义层负一层X-X、X-X、X-X号共60个车位（以下简称案涉车位）已于2015年11月5日（即青仁强案作出预查封裁定的时间）完成事实上的首次查封。一审法院又依朗俊公司申请作出第二个预查封裁定并于2016年6月16日送达，在青仁强案执结后，朗俊公司的轮候查封即转为首封。因此，本案的查封时间应认定为2015年11月5日。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年1月4日法释[2004]15号发布，根据2008年12月16日发布的《最高人民法院关于调整司法解释等文件中引用＜中华人民共和国民事诉讼法＞条文序号的决定》调整，以下简称《查扣冻规定》）第二条、第十条规定，未登记的建筑物也是可以查封的，且人民法院查封未登记的建筑物，只需通知其管理人即可。一审法院于2015年11月5日和2016年6月16日向中瑞公司送达执行裁定书时，已经产生了对案涉车位查封的效果。虽然当时案涉车位未进行初始登记，重庆市江北区不动产登记中心在初始登记完成之后于2017年9月29日办理了查封登记，但不代表对案涉车位的查封于2017年9月29日才生效。重庆市公证处与中瑞公司签订案涉车位买卖合同的时间为2016年3月29日和2016年8月2日，均晚于一审法院首次查封时间2015年11月5日，也部分晚于轮候查封的2016年6月16日。已经被人民法院依法查封的房产，不得进行买卖，因此，该买卖行为无效。2.因重庆市公证处向开发商中瑞公司直接购买案涉车位，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条之规定进行审查，而非第二十八条之规定。即使第二十八条之规定，重庆市公证处也不符合相关要件。从双方《车位订购协议》内容看，约定了签订正式商品房买卖合同的时间，所以《车位订购协议》并非正式商品房买卖合同。重庆市公证处占用案涉车位系在查封后，是违法占有。未办理过户重庆市公证处也有责任，重庆市公证处明知该车库没有办理预售许可证，说明其充分了解和预判该车库存在无法过户的可能，其并非善意第三人。3.一审法院程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行法院应自收到案外人异议申请之日起15日内作出裁定。重庆市公证处于2017年10月19日、2017年12月5日分别向一审法院提出了《案外人异议申请书》，请求排除申请执行人朗俊公司、青仁强对案涉车库的执行，一审法院收到申请书后，于2018年11月11日才下达（2018）渝01执异201号民事裁定书，期间近一年时间未做任何处理及回复。重庆市公证处辩称：1.根据相关法律规定，人民法院送达查封、扣押、冻结动产、不动产及其他财产权的裁定书及协助执行通知书的，应自受送达人在送达回证上签字之日起发生法律效力。而案涉查封法律文书的送达时间为2017年9月27日，该文书自该日起才产生查封法律效力。案涉车位在2017年8月前尚未取得商品房预售许可证或初始产权登记，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号，以下简称《关于规范执行和协助执行的通知》）第十五条规定，并不能进行预查封，只能依据《查扣冻规定》（2004年1月4日法释[2004]15号发布，根据2008年12月16日发布的《最高人民法院关于调整司法解释等文件中引用＜中华人民共和国民事诉讼法＞条文序号的决定》调整）第二条、第十条，对车位的土地使用权进行查封，或者对车位的在建工程进行查封，并在现场张贴公告。本案一审法院作出的预查封裁定在车位办理初始产权登记前无法录入不动产登记系统，不能对外进行公示，不能对抗第三人，不能产生查封的法律效力。2.朗俊公司认为本案不应适用《执行异议复议规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条的规定，而应适用二十九条的规定，没有依据。案涉《车位订购协议》已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，且中瑞公司已收取房款并将车位移交给重庆市公证处，双方签署的协议虽然名义上为订购协议，但实质上应为商品房买卖合同。且案涉查封载明为预查封，不能在不动产登记系统登记公示，重庆市公证处购买车位时并不知晓可能存在查封，为善意第三人。案涉车位未办理过户登记也并非公证处原因所导致。3.朗俊公司认为一审法院存在程序错误也没有依据。朗俊公司在本案中只能针对一审的审理程序提出上诉，不能针对执行异议程序提起上诉。中瑞公司未作答辩。朗俊公司向一审法院起诉请求：1．撤销（2018）渝01执异201号执行裁定；2．对中瑞公司所有的位于重庆市江北区紫康路X号名义层负一层X-X、X-X、X-X号车位继续执行；3．诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2016年3月29日，中瑞公司（甲方）与重庆市公证处（乙方）签订《车位订购协议》，主要约定：由乙方向甲方购买其开发的中新大厦负一楼40个车位，总价款为565万元，其中以甲方拖欠乙方的100万元转为购买车位的定金，乙方于2016年3月31日和2016年7月30日前分别支付车位款200万元和235万元，剩余30万元在办理产权证后三日内支付。中瑞公司于2016年4月30日交付车位，2016年10月1日前取得车位销售许可证，2016年12月31日前办理车位产权证书。2015年9月10日，重庆市公证处与中瑞公司签订借款合同，重庆市公证处于当天向中瑞公司转账300万元。中瑞公司于2016年2月2日向重庆市公证处转账200万元并附言还借款。2016年3月31日、2016年4月18日、4月28日，重庆市公证处分别向中瑞公司支付200万元、150万元、85万。2016年8月2日，中瑞公司（甲方）与重庆市公证处（乙方）签订《车位订购协议》，主要约定，由乙方向甲方购买其开发的中新大厦负一楼或负二楼的20个车位，总价款为310万元，本协议签订后乙方支付200万元，签订正式的车位买卖合同且办理网签后支付余款110万元，甲方于协议签订后三日内交付车位，2016年10月1日前取得车位预售许可，2016年12月31日前办理完毕车位产权证书。2016年8月3日，重庆市公证处向中瑞公司支付200万元。2018年10月25日重庆市公证处将余款140万元转入重庆市第一中级人民法院账户。2017年6月2日，重庆市公证处与中瑞公司签订的确认书载明：重庆市公证处于2016年3月29日与中瑞公司签订《车位订购协议》，约定购买中新大厦负一层第X-X号车位以及X、X号车位。双方合同签订后，于2016年4月将购销的负一层X、X号车位置换为负一层X、X号车位（位置详见附图），以上40个车位均在2016年5月交付。2017年9月22日，中瑞公司向重庆市公证处出具情况说明，主要内容为：中瑞公司分别于2016年3月29日、2016年8月2日与重庆市公证处签订车位订购协议，重庆市公证处向中瑞公司购买车位合计60个。协议签订后，中瑞公司按照约定分别于2016年5月将X-X、X-X、X、X号共计40个以及2016年9月将X-X、X-X号共计20个车位全部交付重庆市公证处。根据中新大厦物业收费通知单及中国工商银行进账单（回执）显示，重庆市公证处自2016年5月开始就案涉40个车位向重庆鼎千里物业管理有限公司交纳相应的物业管理费。自2016年9月19日开始，就案涉60个车位向重庆鼎千里物业管理有限公司交纳相应的物业管理费。重庆市公证处陈述其还向中瑞公司购买了与车位位于同一位置的房屋，建筑面积为3417.54平方米，用于办公。另查明，一审法院以（2015）渝一中法民执字第00203号案立案执行申请执行人青仁强与被执行人中瑞公司民间借贷纠纷一案，执行依据为一审法院（2013）渝一中法民初字第01121号民事判决。该院于2015年11月5日作出（2015）渝一中法民执字第00203－3号执行裁定：（一）预查封被执行人中瑞公司所有的位于重庆市江北区紫康路X号未办理预售登记的名义层负一层车库（整层）、名义层负二层车库（整层）。（二）预查封的效力等同于正式查封。预查封期限为三年。自2015年11月（空）日起到2018年11月（空）日止。一审法院以（2015）渝一中法民执字第00985号案立案执行朗俊公司与被执行人中瑞公司合资合作开发房地产纠纷一案，执行依据为一审法院（2014）渝一中法民初字第01262号民事调解书。该院于2016年6月16日作出（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定：预查封被执行人中瑞公司所有的位于重庆市江北区紫康路X号未办理预售登记的名义层负一层车库（整层）、名义层负二层车库（整层）。预查封的效力等同于正式查封。预查封期限为三年。自2016年6月16日起到2019年6月15日止。2017年12月13日，重庆市江北区不动产登记中心工作人员刘利云向一审法院陈述，（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书及协助执行通知于2015年11月5日送达重庆市江北区不动产登记中心，（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书及协助执行通知书于2016年6月16日送达重庆市江北区不动产登记中心。因2017年9月27日前江北区不动产登记中心业务系统中并无前述车位的登记信息（包括无预售许可的信息），所以未能办理到预查封登记。法院之前送达的法律文书由于无法办理预查封登记，其一直关注上述车位的登记信息。其了解到中瑞公司于2017年9月27日向江北区不动产登记中心申请了前述车位的首次登记，在首次登记完成登薄后，江北区不动产登记中心于2017年9月29日对案涉车位办理了查封登记。2017年12月5日，重庆市公证处向一审法院提起案外人异议申请，请求解除（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定的查封措施。2018年11月21日，该院作出（2018）渝01执异201号执行裁定书，认定案外人重庆市公证处享有足以排除强制执行的权益，遂裁定中止对重庆市江北区紫康路X号名义层负一层X-X、X-X、X-X号车位的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：重庆市公证处就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。1.案涉《车位订购协议》有效。重庆市公证处分别于2016年3月29日、2016年8月2日与中瑞公司签订《车位订购协议》之时，中瑞公司未取得商品房预售许可证明，但是中瑞公司于2017年9月27日对案涉车位进行了首次登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故案涉《车位订购协议》应当认定有效。2.（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书、（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书在重庆市江北区不动产登记中心采取查封措施之前，重庆市公证处无从知晓前述裁定的存在。根据《查扣冻规定》（2004年1月4日法释[2004]15号发布，根据2008年12月16日发布的《最高人民法院关于调整司法解释等文件中引用＜中华人民共和国民事诉讼法＞条文序号的决定》调整）第二十六条第三款的规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。（2015）渝一中法民执字第203－3号执行裁定书、（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书均于2017年9月29日具备查封登记条件后，方由江北区不动产登记中心协助实施。在此之前无证据证明该两份裁定进行了公示，不能对抗重庆市公证处。重庆市公证处分别于2016年3月29日、2016年8月2日与中瑞公司签订的《车位订购协议》，重庆市公证处的购买行为并不受前述两份执行裁定书的约束。3.重庆市公证处已实际占有案涉车位。重庆市公证处已经举示证据证明其于2016年5月起交纳案涉40个车位的物业服务费，于2016年9月19日起交纳案涉60个车位的物业服务。且物业服务费系与重庆市公证处其他房屋物业服务费一并缴纳，其占有案涉车位的事实足以认定。4.重庆市公证处支付价款符合法律规定。根据已查明的事实可知，重庆市公证处依约支付了购买车位的价款，余款亦已向法院交纳。至于其中100万元系由借款转为购买车位的价款，该支付价款方式并不为法律所禁止。5.案涉车位未办理过户登记并非重庆市公证处的原因。案涉车位在办理首次登记后立即被查封，重庆市公证处客观上无法再办理过户登记。综上，重庆市公证处购买案涉车位符合《执行异议复议规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条的规定，就案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决：驳回朗俊公司的诉讼请求。二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为重庆市公证处对案涉车位享有的权利是否足以排除执行。《执行异议复议规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1.一审法院已查明，因2017年9月27日前业务系统中并无案涉车位的登记信息（包括预售许可的信息），所以江北区不动产登记中心在收到预查封裁定和协助执行通知书后无法办理预查封登记。直到中瑞公司于2017年9月27日申请首次登记，在首次登记完成后，江北区不动产登记中心于2017年9月29日对案涉车位办理了查封登记。《关于规范执行和协助执行的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”根据该规定第一项可知，因案涉车位并未办理预售许可证，一审法院虽于2016年6月16日作出并送达了（2015）渝一中法民执字第00985－5号执行裁定书及协助执行通知书，但并未产生预查封的效果，直至2017年9月29日才完成首次查封登记，因此案涉车位查封时间应认定为2017年9月29日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”重庆市公证处与中瑞公司分别于2016年3月29日、2016年8月2日签订案涉两份《车位订购协议》时，案涉车位虽然未取得预售许可证，但在本案起诉前已经建成使用，且已经办理了初始登记。该两份《车位订购协议》应当认定为有效，签订时间也在一审法院2017年9月29日查封案涉车位之前，故重庆市公证处符合《执行异议复议规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条第一项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。2.重庆市公证处已举示为案涉车位缴纳物业管理费的证据，缴费时间亦在2017年9月29日查封之前，证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉车位，符合《执行异议复议规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。3.案涉两份《车位订购协议》约定案涉车位总价款为875万元，重庆市公证处已按约定向中瑞公司支付了车位款735万元，并将余款140万元交付一审法院执行，符合《执行异议复议规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条第三项关于“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。4.案涉车位在中瑞公司办理首次登记后即被一审法院查封，重庆市公证处客观上已不具备办理过户登记的条件，案涉车位未办理过户登记非因重庆市公证处自身原因所致，符合《执行异议复议规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，重庆市公证处对案涉车位享有的权利符合《执行异议复议规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十八条的规定，能够排除朗俊公司申请的强制执行。朗俊公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74800元，由重庆朗俊控股有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 宾审 判 员  周 倩审 判 员  米 阳二〇二一年一月二十九日法官助理  尹文勇书 记 员  谢奇静