西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初2568号原告：西安景寓置业有限公司。住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码：9161010374284806X2法定代表人：琚保卫，该公司董事长委托诉讼代理人：杨理论，陕西海润律师事务所律师，委托诉讼代理人：张玲，陕西海润律师事务所律师。 被告：吉晓玲，女，土族，1979年8月12日出生，户籍地青海省民和回族土族自治县，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：周照，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚豫陕，陕西海普睿诚律师事务所（实习）律师。原告西安景寓置业有限公司（以下称景寓公司）诉被告吉晓玲追偿权纠纷一案，本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序，由审判员朱保建独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨理论、张玲被告委托诉讼代理人周照、姚豫陕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景寓公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告之间所签《商品房买卖合同（预售）》，并协助原告办理撤销备案登记手续；2、判令被告赔偿原告违约金361817.4元；3、判决被告承担本案诉讼费、保全费、保险费。事实与理由：2015年12月3日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定由被告购得原告开发建设的西安市莲湖区XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积191.32平方米，单价25000元/㎡，总价款4783000元。《合同》第七条付款方式及期限同时明确，被告应于2015年11月25日付清首付款2483000元，余款人民币2300000元被告以银行贷款方式予以支付。《合同》附件四第2条关于逾期付款违约责任第2款确约定，如被告逾期付款超过30日后，原告有权单方面解除合同。原告解除合同的，应书面通知被告，被告应当在自解除合同通知送达之日起10日内按累计应付款的20%向原告支付违约金，同时配合原告解除合同，办理撤销备案登记手续，并向原告提供完整的合同撤销备案登记所需文件资料，原告并有权在被告已支付的购房款中扣除被告应给付的违约金，后将剩余购房款退还给被告。2015年12月16日，被告与陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称《借款合同》），约定陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行向被告出借人民币230万元（大写：贰佰叁拾万元），由被告后按月向银行偿还本息，并由原告对该借款提供阶段性担保。即针对被告所购房屋，被告通过首付款加银行按揭贷款方式此钱已交付原告。然而因被告不能按约定向银行按月偿还所借款项本息，2019年3月22日陕西秦农农村商业银行股份有限公司浐灞支行从原告保证金账户内一次性扣划1809087.09元。后原告数次通知被告就银行所扣款项要求被告予以归还，因被告迟迟不能还款，2019年4月2日，原告通过邮寄方式向被告送达编号为NO.2019.4.2-01号《告知函》，明确告知被告应在收到该《告知函》后5日内一次性支付原告代偿款项1809087.09元。逾期，原告将依法通过法律程序解除双方所签《合同》。因被告始终未能支付原告已代偿款项，原告只好将其起诉至人民法院，请求人民法院在查明本案事实基础上依法支持原告所提诉讼请求。被告吉晓玲辩称：一、按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告吉晓玲并未违约，未损害原告的权利，原告无权解除该商品房买卖合同。根据《商品房买卖合同（预售）》相关内容，被告吉晓玲作为买方的主要义务为支付购房款。景寓公司作为卖方的义务是在收到购房款后向买方交付房屋。本案中，吉晓玲采取直接向景寓公司缴纳和银行按揭贷款两种方式向景寓公司支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而景寓公司也依约向买方交付了所购房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务。但景寓公司交付房屋后景寓公司仍有义务按照合同约定为吉晓玲办理房产证，吉晓玲有义务按照借款合同约定向秦农银行逐月偿还房贷，吉晓玲之所以中止还款是因为对景寓公司违约不办理房产证的行为的抗辩。二、原告之所以起诉解除《商品房买卖合同（预售）》，是基于其对秦农银行与吉晓玲的借款合同关系提供了担保，承担了担保责任，相关应通过主张追偿权的方式进行，而不能依照《商品房买卖合同（预售）》的相关约定提出索赔的主张。三、西安房价增长，多数房产商为了追求高额的利润，解除商品房买卖合同，损害市场规则。所以，原告的主张无事实和法律根据，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕其诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院在庭审中进行举证、质证，经审查，查明事实如下：2015年12月3日，原告景寓公司与被告吉晓玲签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由被告吉晓玲购买原告景寓公司开发的位于本市莲湖区XX路XX段XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积191.32平方米。该合同第六条计价方式与价款约定，该商品房单价为每平方米人民币25000元，总价款为人民币4783000元；第七条付款方式及期限约定，贷款方式为商业贷款。买受人应当于2015年11月25日前支付首期房价款人民币2483000元，占全部房价款的50%。余款人民币2300000元向陕西秦农农村商业银行股份有限公司浐灞支行（贷款机构）申请贷款支付；第二十条第（二）款约定出卖人在交付房屋后720日内为买受人办理房产证，逾期，出卖人按日向买受人支付已付房款0.01‰的违约金。该《合同》附件四第2条第2款约定，如买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权单方面解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人应当在自解除合同通知送达之日起10日内按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时配合出卖人解除合同，办理撤销备案登记手续，并向出卖人提供完整的合同撤销备案登记所需文件资料，出卖人并有权在被告已支付的购房款中扣除买受人应给付的违约金，后将剩余购房款退还给买受人。《商品房买卖合同（预售）》附件四第2条第3款约定“出卖人不解除合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人同意按日计向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。2015年12月16日，被告吉晓玲与陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，约定陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行向被告出借人民币230万元，由被告按月向银行偿还本息，并由原告对该借款提供阶段性担保。后因被告吉晓玲不能按约定向银行按月偿还所借款项本息，2019年3月22日陕西秦农农村商业银行股份有限公司浐灞支行从原告保证金账户内一次性扣划1809087.09元。2019年4月2日，原告通过邮寄方式向被告送达编号为NO.2019.4.2-01号《告知函》，要求被告在收到《告知函》后5日内一次性支付原告代偿款项1809087.09元。逾期不予偿还本息，原告将依法通过法律程序解除双方所签《合同》。2020年3月25日，原告诉至本院，要求解除双方所签《商品房买卖合同（预售）》。基于原告诉讼中申请，本院于2020年8月28日做出（2020）陕0104民初2568号民事裁定书， 2020年10月13日做出（2020）陕0104执保1229号执行裁定书，对被告名下部分账户及涉案所购房屋裁定查封冻结。另查，被告在原告起诉后向原告分四次支付200000元（其中2019年11月13日转款70000元、2020年5月5日转款10000元、2020年12月16日转款100000元、2020年12月30日转款20000元，以上共计200000元）。庭审中，经本院释明，原告放弃第一项诉讼请求，现主张一、被告支付原告代偿款1809087.09元及违约金（违约金以1809087.09为基数，按日计万分之三计算，自2019年3月23日计算至实际付款之日止，暂计至2020年12月21日为346802元)，二、承担本案诉讼费、保全费、保函费。本院认为,原被告所签《房屋买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同履行过程中，原告已履行了交付房屋的义务，但被告因逾期向银行还款致使陕西秦农农村商业银行股份有限公司灞桥支行从原告保证金账户直接扣划1809087.09元。原告起诉后，被告已向原告支付200000元，故被告还应偿还原告代偿款本息1609087.09元。根据《商品房买卖合同（预售）》附件四第2条第3款约定“出卖人不解除合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人同意按日计向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”内容，被告还应以 1609087.09为基数，按日计万分之三之标准，向原告承担违约金，具体支付分段计算。关于被告提出其之所以逾期还款是因为原告违约逾期办证所致，其有权拒绝支付原告购房款的抗辩意见，因双方所签《商品房买卖合同（预售）》中支付房款和办证均有不同约定，并非有先后顺序，且原告并没有出现需被告行使不安抗辩权的法定情形。被告不履行还款义务，属不履行支付房款义务的违约行为，故其辩称，不予采纳。综上,依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定,判决如下:一、本判决生效后十日内，被告吉晓玲向原告西安景寓置业有限公司返还代偿款1609087.09元；二、本判决生效后十日内，被告吉晓玲向原告西安景寓置业有限公司支付违约金(违约金分段计算为：以1809087.09为基数，按日计万分之三之计算，自2019年3月23日起至2019年11月13日止；以1739087.09为基数，按日计万分之三之计算，自2019年11月14日起至2020年5月5日止；以1729087.09为基数，按日计万分之三之计算，自2019年5月6日起至2020年12月16日止；以1629087.09为基数，按日计万分之三之计算，自2020年12月17日起至2020年12月30日止；以1609087.09为基数，按日计万分之三之计算，自2020年12月31日起至履行完毕之日止)；三、驳回原告西安景寓置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费47814元（原告已预交）、保全费5000元、保函费4437元均由被告吉晓玲承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员     朱保建              二〇二一年元月六日 书    记    员     杨晨曦   1