河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初112号原告：郑州市长城房屋开发集团有限公司,住所地郑州市中原区中原西路**。法定代表人：申仕禄，职务董事长。委托诉讼代理人：杨贺飞，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹亚伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：赵铮，男，1983年12月28日出生，汉族，住址长春市朝阳区。被告：周小芬，女，1959年6月30日出生，汉族，住址浙江省温州市鹿城区，现居住法国。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）诉被告赵铮、周小芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长城公司委托诉讼代理人曹亚伟到庭参加诉讼，被告赵铮、周小芬通过网络庭审、微信视频形式到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）支付剩余购房款227127元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年4月3日，长城公司与被告签订了两份《房屋先行交付协议》（以下简称“协议”），约定被告认购长城公司开发的位于郑州市中原区××路北、××路西的“长城·阳光新城”（现名阳光新苑）小区2号楼5层506号房屋（暂测建筑面积73.5平方米）及2号楼5层606号房屋（暂测建筑面积73.5平方米），其中506号认购房屋单价为5159元/平方米，总房款为人民币379186元；606号认购房屋单价为5170元/平方米，总房款为人民币379995元。被告于签订协议后支付认购金和首付款，于《商品房买卖合同》签订之日提交银行按揭贷款资料以贷款形式支付剩余购房款；长城公司在被告支付完毕上述款项及其他费用后将房屋先行交付给被告使用；被告应于收到长城公司要求签订《商品房买卖合同》的通知后七日内，前往长城公司指定地点办理《商品房买卖合同》签订及贷款等相关手续事宜。协议签订后，被告分别向长城公司支付506号房屋认购金及首付款各269995元，606号房屋认购金及首付款各269186元，共计539181元，2015年4月4日，长城公司将涉案两套房屋交付给被告使用至今。根据测绘机构对案涉房屋进行测绘结果，房屋测绘面积实际均为74.19平方米。按照协议约定，被告欠付案涉两套房屋的购房款分别为113567元和113560元，共计为227127元。2019年8月以来，长城公司多次通知被告签订两套案涉房产的《商品房买卖合同》、办理相关手续，但均被拒绝，导致长城公司无法依约收取剩余购房款，给长城公司造成巨额损失。综上所述，案涉房屋已取得商品房预售许可证，根据协议约定，被告支付剩余购房款的条件已成就。但被告拒绝履行协议、拒绝支付剩余购房款，已严重违反协议约定，损害了长城公司的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，长城公司为维护其合法权益特诉至法院，望判如所请。被告赵铮辩称，我只能支付我的一套房屋的剩余房款。被告周小芬辩称，赵铮如果只付他的部分我不同意，剩余的购房款应由赵铮一个人支付。当事人围绕诉讼请求依法提供证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院确认如下：2015年4月3日，原告长城公司（甲方）与被告周小芬、赵铮（乙方）签订《房屋先行交付协议》两份，该两份协议约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理之中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新城”的房屋先行交付给乙方入住使用（2号楼5层506号房屋，暂测建筑面积73.5平方米；2号楼6层606号房屋，暂测建筑面积73.5平方米）；根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋选择银行按揭（2号楼5层506号房屋：认购房屋单价5159元/平方米，总房款379186元，签署协议书时支付定金269186元，剩余按揭款110000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续；2号楼6层606号房屋：认购房屋单价5170元/平方米，总房款379995元，签署协议书时支付定金269995元，剩余按揭款110000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续）；甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续，如因甲方原因不签订的，视为甲方违约，甲方按银行同期贷款利率支付违约金，本协议解除；乙方接甲方通知后，七日内必须按甲方指定的时间、、地点携带本协议和相关交费凭证与甲方签订《商品房买卖合同》并按合同约定办理相关的手续；如因乙方原因不签订的，视为乙方违约，除向甲方支付总房款30%的违约金外，本协议解除，乙方应将房屋退还甲方；如乙方接甲方通知后，既拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，拒不办理相关手续，又不将根据协议约定退还房屋给甲方的，甲方有权强行收回房屋；乙方如以按揭贷款的方式购买房屋的，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方需一次性全额支付剩余房款。庭审中，二被告陈述于2015年4月4日接收涉案两套房屋。被告先后于2016年5月17日、2019年4月18日、2019年8月21日取得相关《国有土地使用权证》《建筑工程规划许可证》《郑州市商品房预售许可证》。诉讼中，二被告陈述长城公司已通知其二人签订正式《商品房买卖合同》，后因其二人对如何支付剩余购房款产生争议，二被告未与原告签订《商品房买卖合同》。另查明，原告本案根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》陈述二被告购买房屋测绘面积为：案涉2号楼5层506号、案涉2号楼6层606号的房屋面积均为74.19平方米。二被告对此无异议。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”;第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案二被告与原告签订的《房屋先行交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。2019年8月21日，被告取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议》应认定为有效。从双方签订《房屋先行交付协议》载明内容及庭审陈述看，双方对于原告销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、原告的销售行为在签订《房屋先行交付协议》存在违法性是明知的。故二被告应对其明知原告销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买原告销售房屋的行为承担相应的法律后果。本案中，原告在二被告仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，二被告亦实际入住涉案房屋五年之久，且在该期间未向原告支付剩余房款。即原告已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给二被告，而二被告亦实现了先行入住的主要合同目的。对于原告要求二被告支付相关房款的诉讼请求，本院认为，原告已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，原告提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合被告到指定银行办理相关手续”，但因二被告对二人如何支付剩余房款产生争议，至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现；基于前述，《房屋先行交付协议》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。原告已履行协议约定的主要义务，二被告亦实现了先行入住的主要合同目的，原告要求二被告在占有协议约定房屋长达五年之久的情况下，要求二被告支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算二被告应向原告支付涉案2号楼5层506号的剩余房款为113560.21元[74.19平方米*5159元（房屋每平方米单价）-269186元（已付购房款）]，计算二被告应向原告支付涉案2号楼6层606号的剩余房款为113567.3元[74.19平方米*5170元（房屋每平方米单价）-269995元（已付购房款）]，故原告要求二被告支付涉案两套房屋剩余房款227127元，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告赵铮、周小芬于本判决生效之日起十日内支付给原告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款227127元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2354元（已减半收取），由被告赵铮、周小芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 申 阳二〇二一年一月二十一日书记员 聂文静