甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4303号上诉人（原审被告、反诉原告）：董海滨，男，1971年3月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李世军，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚博文，甘肃久铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州毅德商贸城有限公司，住所地甘肃省兰州市榆中县和平镇兰州毅德商贸城****楼。法定代表人：李杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：高祥，男，该公司员工。委托诉讼代理人：卫伟，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人董海滨因与被上诉人兰州毅德商贸城有限公司（以下简称毅德商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董海滨上诉请求:1.撤销甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2361号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:本案为商品房买卖合同纠纷，双方的权利义务分别为买受人即上诉人按时缴纳购房款，出卖人即被上诉人按时交付符合质量标准的房屋。虽然在本案中，上诉人属于先履行义务的一方，但是上诉人在被上诉人处共计购买7处商铺，除涉案未交付的商铺外，其余6处商铺均存在路面及商铺周围塌陷、经常性停水停电等质量问题，严重影响上诉人的正常经营，更有甚者因为地面塌陷的原因，导致其中一间商铺大门严重变形无法打开，上诉人迫于无奈只能闲置该商铺。同时，被上诉人在涉案商铺的建设中逾期开工，施工期间经常长时间停工等情形，足以表明被上诉人已经无法按照合同约定在2016年6月30日前交付房屋。被上诉人在一审中也承认涉案商铺于2017年12月方才正式竣工，此时距离双方约定的交付时间已逾期近2年。基于上述原因，上诉人因为对被上诉人的不信任才停止向被上诉人付款，属于《合同法》规定的不安抗辩权行使的范畴，不属于违约行为，反而是被上诉人逾期交房、交付不符合质量标准的房屋导致合同目的无法实现，应当按照合同约定向上诉人承担违约责任。被上诉人长期占用上诉人支付的首付款284764元已经对上诉人造成严重损失，应当承担赔偿责任。二、一审法院就被上诉人是否向上诉人主张支付剩余购房款的事实认定前后矛盾。本案中，被上诉人要求上诉人承担违约责任属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。但被上诉人在后续购房款付款期限届满之日起从未对上诉人进行有效催收怠于行使自己的诉讼权利，其违约金的诉讼请求明显超过诉讼时效，应当依法予以驳回。毅德商贸公司辩称，一审调查的事实、理由是清楚的，适用法律也是正确的，所以请求二审法院驳回上诉，维持原判。毅德商贸公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：2015预44430）及《合同补充协议》；2、判令被告向原告支付违约金31050元；3、判令被告承担原告聘请律师的费用2916元；4、本案的诉讼费用由被告承担。董海滨向一审法院反诉请求：1、请求法院依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预44430）及《合同补充协议》；2、请求法院依法判令原告向被告返还已支付的首付款284764元；3、请求法院依法判令原告向被告支付违约金7973.4元；4、请求法院依法判令原告向被告支付资金占用期间的利息60057.9元，并支付自2020年7月8日至首付款实际返还完毕之日止的资金占用期间的利息（以本金284764元为基数年利率6%计算）；5、请求法院依法判令原告承担被告聘请律师的费用15000元；6、本案的诉讼费及反诉费用由原告承担。一审法院认定事实：2015年12月8日以原告为出卖人，以被告为买受人的双方当事人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015预44430），约定被告向原告购买位于榆中县和平镇兰州××层××幢××号商铺，建筑面积47.96平方米，每平方米11567.22元，总价款为554764元。合同第六条付款方式及期限约定被告先支付首付款284764元，剩余购房款27万元办理银行按揭，拿到合同20日必须交齐银行按揭所需资料，合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理。就合同约定的被告办理银行按揭付款的时间以及被告逾期付款的违约责任的详细约定，详见合同附件四补充协议，而该合同的附件四补充协议正是原、被告签订的《合同补充协议》。在该协议第三条关于付款方式的补充规定第2条约定：“买受人如从出卖人指定的银行办理按揭贷款的，买受人应在签订本《商品房买卖合同》后七日内按银行要求提供办理按揭贷款所需的全部资料和缴纳所需的费用，并在接到银行或出卖人通知签订《个人购房借款合同》的五个工作日内到银行办理完所有的按揭手续，否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本协议第四条追究买受人的违约责任。如买受人从其他银行办理贷款的，则应自本合同签订之日起一个月内办妥贷款并付清购房款（此款项进入出卖人账户为准），否则，出卖人视买受人为逾期付款，并按本协议第四条追究买受人的违约责任。在该补充协议第四条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人未按本合同规定的时间付款，须按以下约定向出卖人承担违约责任。1、逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。出卖人解除合同或本协议时将以书面形式通知买受人。若买受人支付的违约金尚不足以抵付出卖人损失的，买受人还必须赔偿因此给出卖人造成的一切损失及所发生的一切费用和开支（包括但不限于诉讼费、执行费、拍卖费、律师费等一切法律费用）。出卖人有权把该等损失和费用当做债务向买受人追索。3、不论买受人因何理由未按本协议约定的日期付清商品房价款，出卖人有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在本协议约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和交付该商品房，在该种情况下出卖人无须承担由此导致逾期办理房屋所有权证或逾期交付该商品房的任何责任。在《商品房买卖合同》第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付给买受人。在原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》中都加盖了原告公司的合同专用章，以及由被告自己签名捺印。合同和补充协议签订前2015年10月23日被告向原告缴纳了房屋首付款284764元，剩余27万元未予缴纳。后合同约定的被告缴纳剩余购房款时间届满后，被告扔拒绝缴纳剩余购房款，经原告催要被告拒绝缴纳。无奈，原告诉至法院。一审法院认为，原告与被告签订的书面《商品房买卖合同》（合同编号：44430）和《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定合法有效，应受法律保护。原、被告双方都应当按照合同约定，全面履行各自的义务。原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预44430）和《合同补充协议》，原、被告在《合同补充协议》第四条买受人逾期付款的违约责任第2条约定：买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。依据该条约定被告实际存在逾期付款的情形，原告有权单方解除合同，且在庭审中被告也提出反诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》合同编号：2015预44430）和《合同补充协议》。故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预44430）和《合同补充协议》的诉讼请求，予以支持。合同和协议签订后被告虽然按照合同约定履行了向原告缴纳首付款的义务，但却未按约定时间及方式向原告缴纳剩余购房款270000元。被告拖欠购房款270000元不予缴纳的行为属违约行为，应当承担相应的民事责任。故对原告要求被告支付房款270000元的诉讼请求，予以支持。原告主张要求被告支付违约金31050元，对被告逾期付款的违约责任在原、被告在签订的《合同补充协议》第四条买受人逾期付款的违约责任第2条规定：买受人逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。按照该条约定本案中被告确实存在逾期交付购房款的事实，现原告起诉要求解除双方签订的合同，被告应按累计应付款的10%向原告支付违约金。被告向原告累计应付款为554764元，被告应当向原告支付的违约金为55476.4元，但原告起诉只要求被告支付违约金31050元，是原告对自己诉讼权利的正当行使。故对原告要求被告支付违约金31050元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告承担律师费2916元，原告的该项诉讼请求，无事实依据，且律师费用并非是被告因违约给原告造成的必然的经济损失。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。被告反诉要求解除其与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预44430）和《合同补充协议》，原告也起诉要求解除，视为原、被告双方同意解除。故对该项反诉请求，予以支持。被告反诉要求原告返还已付首付款284764元，原、被告签订的商品房买卖合同》（合同编号：2015预44430）和《合同补充协议》已经解除，原告不再履行向被告交付商铺的义务了，既然被告出资购买商铺的目的已经不能实现了，那么原告就应当将收取的被告缴纳的首付款284764元返还给被告。故对被告反诉要求原告返还购房首付款284764元的反诉请求，予以支持。被告反诉要求原告支付违约金7973.4元的诉讼请求，不能成立。首先，本案中原、被告约定先由被告向原告支付全额的购房款以后，原告再向被告交付房屋，原告未按约定向被告交房是事实。我国《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中被告没有履行其先向原告全额付款的义务，原告当然有权拒绝履行向被告交付房屋。其次，原、被告在签订的《合同补充协议》第四条买受人逾期付款的违约责任第3条约定，在被告逾期不支付购房款的情形发生以后，原告无须承担任何责任，也包括向被告承担违约金的责任。再次，被告称其之所以不向原告支付剩余购房款是由于其向原告购买的涉案房屋以及其他房屋均存在严重质量问题，其在行使不安抗辩权，其不存在违约行为，而是原告违约。我国《合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，由确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）、经营状况严重恶化；（二）、转移财产、抽逃资金，以逃避债务的；（三）、丧失商业信誉的；（四）、有丧事或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中涉案房屋还没有交付给被告，被告称有质量问题从何而来，被告不能证明。被告提供了其购买的涉案房屋以外的其他房屋的照片和视频证明其他房屋存在严重质量问题。房屋质量是否存在问题应当经具备专业资质的部门作出鉴定结论予以认定，照片和视频不是认定房屋存在质量问题的依据。退一步说就算其他房屋存在质量问题，并不能就推定涉案房屋也存在质量问题。被告提供的照片和视频不能证明原告存在《合同法》第六十八条规定的情形，就主观停止向原告支付剩余购房款的行为构成违约。综上所述，本案中被告存在违约行为，无权要求原告向其支付违约金。故对被告反诉要求原告支付违约金7973.4元的诉讼请求，不予支持。被告反诉要求原告向其支付资金占用期间的利息60057.9元，并支付自2020年7月8日至首付款实际返还完毕之日的资金占用期间利息，以本金284764元为基数年利率6%计算。前已述及原、被告之间互负债务，有先后履行顺序，被告没有履行先向原告支付全部购房款的义务，原告有权拒绝履行向被告交付房屋的义务。且被告主张其在行使不安抗辩权，但其提供的证据不能证明原告存在法律规定的其可以行使不安抗辩权的情形，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，被告冒然停止履行向原告支付购房款的义务，构成违约。违约方无权要求守约方向其支付所谓的资金占用利息。故对被告的该项反诉讼求，不予支持。被告反诉要求原告承担被告聘请律师的费用15000元，该笔费用并非是由原告给被告造成的经济损失，且本案中被告存在违约行为，该笔费用是被告自己违约造成的应当由被告自己承担。故对被告的该项反诉讼请求，不予支持。被告辩称原告主体不适格，原告在诉状中的统一社会信用代码中少书写了一个大写字母F，这只是笔误，但不能因此否定原告主体不适格，原告提供的营业执照、法定代表人身份证明均能证明原告主体适格。对该辩解理由，不予采信。被告辩称原告的主张已经超过了诉讼时效，已查明被告未按约定时间支付购房款后，原告多次向被告主张支付剩余购房款，本案并没有超过诉讼时效。对被告的该辩解理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条第一款规定，判决：一、解除原告（反诉被告）毅德商贸公司与被告（反诉原告）董海滨于2015年12月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015预44430）和《合同补充协议》；二、被告（反诉原告）董海滨给付给原告（反诉被告）毅德商贸公司违约金31050元；三、驳回原告（反诉被告）毅德商贸公司的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）毅德商贸公司返还被告（反诉原告）董海滨购房首付款284764元；以上二、四项于判决生效后十日内履行完毕。五、驳回被告（反诉原告）董海滨的其他反诉请求。案件受理费减半收取325元，由原告（反诉被告）毅德商贸公司负担29元，被告（反诉原告）董海滨负担296元。反诉案件受理费3408元，由被告（反诉原告）董海滨负担2624元，原告（反诉被告）毅德商贸公司负担784元。二审中，当事人未提交新证据，一审认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人董海滨关于行使不安抗辩权的理由是否成立？2.被上诉人毅德商贸公司关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效？关于董海滨不安抗辩权的行使理由是否成立。首先，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定了先后履行顺序，上诉人董海滨为先履行义务方。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定了先履行债务的当事人在有确切证据的情形下，中止履行的四种情形，并规定当事人没有确切的证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，董海滨主张行使不安抗辩权的理由是其在被上诉人处购买的其余6处商铺均存在严重质量问题，且被上诉人在涉案商铺的建设中逾期开工、长时间停工等情形，足以表明被上诉人已经无法按照合同约定在2016年6月30日前交付房屋。本院认为，上诉人董海滨推断本案涉案的尚未交付的商铺存在质量问题无事实依据，不能成立。董海滨关于被上诉人逾期开工、长时间停工将会导致涉案商铺无法按照合同约定的时间交付，亦属于在当时情况下的推断、假设，未提交相应确切的证据，不能成立。综上，上诉人董海滨关于行使不安抗辩权的理由不能成立。董海滨在没有确切证据证实毅德商贸公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条可以中止履行的四种情形的情况下，中止履行合同义务，应当承担违约责任。关于被上诉人毅德商贸公司主张违约金是否超过诉讼时效。双方在合同补充协议中约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。根据该约定，毅德商贸公司请求董海滨支付违约金，应当以其因董海滨逾期付款行为而提出解除合同为前提。本案直到2020年7月2日被上诉人毅德商贸公司起诉时，才提出解除合同的诉请，随即产生违约金。因此，毅德商贸公司请求董海滨支付违约金的诉讼时效起算点为本案一审起诉时，该项诉讼请求未超过诉讼时效。关于违约金的计算，双方约定买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。董海滨已经支付了284764元首付款，故累计应付款应为270000元，董海滨应当按270000元的10%即27000元向毅德商贸公司支付违约金。综上所述，上诉人董海滨的上诉请求部分成立；一审认定事实清楚，但对违约金计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持甘肃省榆中县人民法院（2020）甘0123民初2361号民事判决第一、四、五项及案件受理费部分；二、董海滨于本判决生效之日起十日内向兰州毅德商贸城有限公司支付违约金27000元；三、驳回兰州毅德商贸城有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3408元，由董海滨负担2726元，兰州毅德商贸城有限公司负担682元。本判决为终审判决。审 判 长 张亦工审 判 员 王志娟审 判 员 徐晓曦二〇二一年一月十八日法官助理 何卓怡书 记 员 张邴雯