重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初15725号原告（暨反诉被告）：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码：91510104723445820B。法定代表人：周勇，总经理。委托诉讼代理人：王传杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告（暨反诉原告）：王积红，男，汉族，1974年3月14日生，住重庆市綦江区。原告成都万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与被告王积红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，本诉被告王积红向本院提出反诉申请，依法由审判员张雪担任审判长，与人民陪审员龙建勤、杨莉组成合议庭适用普通程序，将本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告（暨反诉被告）万科物业公司的委托诉讼代理人王传杰、被告王积红（暨反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业服务费共计3520.95元（该费用计算自2017年1月至2018年6月）、违约金704.19元（由于按约定计算费用过高，现只请求欠费金额的20%）；2.请求被告支付拖欠的公摊电费187.4元、公摊水费0元，上述物业服务费、违约金、公摊电费合计4412.54元；3.请求被告支付本案诉讼费。审理中，本诉原告万科物业公司变更第1项、第2项诉讼请求为：1.请求被告王积红支付拖欠的2018年7月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计3372.17元、违约金按照未付金额的20%计算为674.4元；2.请求被告王积红支付拖欠的2018年7月1日至2020年4月30日期间的公摊电费176.71元，据实公摊。事实和理由：原告与重庆万科银翔置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“万科西九”小区提供前期物业服务，被告交纳物业服务费的标准是2元/平方米˙月。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝支付物业服务费及公摊费。嗣后，原告多次催收未果，遂诉至法院。本诉被告王积红针对本诉辩称：对物业服务费、公摊电费的欠费时间无异议，但本诉原告万科物业公司未举示价格备案材料且未举示正式收费标准的相应证据，认为本诉原告万科物业公司的收费标准不符合物业收费规定、收费过高且擅自提高收费标准，并提出应根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价[1999]398号）（以下简称“渝价[1999]398号文”）、《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价[2004]778号）（以下简称“渝价[2004]778号文”）进行收费，即每平方米不应超过1元收取物业服务费。反诉原告王积红向本院提出反诉诉讼请求:1.判决反诉被告以2元/平方米˙月的标准收取物业服务费属于违规收费；2.判令反诉被告公示价格主管部门审批的物业服务收费标准；3.判令反诉被告承担本案诉讼费。审理中，反诉原告王积红变更第2项诉讼请求为：判令反诉被告公示价格主管部门审批的物业服务收费标准，同时要求反诉被告返还多收取的物业服务费，金额不详，需要反诉被告将价格主管部门核定的物业服务收费标准公示后才能明确。事实与理由：反诉原告于2015年1月接到接房通知，才知道自己的还建房钥匙还在反诉被告处。根据当时适用的渝价[1999]398号文、渝价[2004]778号文的规定，未成立业主委员会的住宅小区，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由价格主管部门核定，产权人和使用人按核定的标准交纳费用，而反诉被告至今没有公示价格主管部门审批的物业服务收费标准。案涉房屋建筑面积为74.39平方米，按本市物业服务收费等级基准价标准，每月交纳的物业服务费在65元至80元之间，而现反诉被告提出按照2元/平方米˙月的标准收取物业服务费，属于擅自提高收费标准。反诉被告万科物业公司针对反诉辩称：反诉原告王积红提出的反诉请求仅是其对本诉原告诉请内容的辩称意见；反诉被告确无法提供价格备案证明；渝价[1999]398号文和渝价[2004]778号文皆早已废止，两份文件不影响本案中前期物业服务合同的效力以及该合同约定的收费标准，反诉被告依该合同收取费用并未多收取，本案恰是反诉原告王积红差欠反诉被告万科物业公司物业服务费等。经审理查明：王积红系位于重庆市九龙坡区石坪桥正街9号X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为74.39平方米，开发商为重庆万科银翔置业有限公司。2020年5月14日，该房屋产权变更为他人。关于本诉，本诉原告向法庭举示《万科˙西九前期物业管理中标通知书》《前期物业服务合同（预售）备案证明》《西九前期物业服务合同》及《证明》，拟证明本诉原告经合法招投标程序被选聘为案涉小区的物业服务企业，且与开发商签订前期物业服务合同，本诉原告自该合同签订至今一直为案涉小区提供物业服务。其中，《万科˙西九前期物业管理中标通知书》载明：重庆万科银翔置业有限公司在2013年8月24日向万科物业公司发出通知其为万科˙西九项目前期物业管理中标人。《前期物业服务合同（预售）备案证明》共4份，载明：经重庆市九龙坡区房屋管理局证明，万科银翔置业有限公司将万科˙西九一期（含1-2号塔楼）、二期及万科˙西九小区项目委托万科物业公司进行前期物业管理且已备案。本诉被告对中标通知书和备案证明真实性不予认可，认为缺少收费价格审批材料。《西九前期物业服务合同》签订主体是重庆万科银翔置业有限公司（甲方）与万科物业公司（乙方），主要内容：万科物业公司为西九提供前期物业服务，物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积，高层住宅（还建房3幢，不含群楼）按2.0元/平方米˙月（不含公摊水电费）标准交纳物业服务费。物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期（季）的物业服务费，在下季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。公摊水电费按业主当季度使用的水电消耗量占分摊范围内所有业主共同使用的水电总量的比例分摊并按季结算和交纳，业主或者物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳上季度的公摊水电费，在每季首月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总金额的万分之五向乙方支付违约金。合同第六条约定“本合同期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行本合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或者解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同”。本诉原告万科物业公司称该合同签订时间为2013年9月1日。本诉被告不认可该合同真实性，理由是从未见过该合同。《证明》由本区石坪桥街道后街社区居民委员会于2020年5月14日出具，载明：坐落于杨家坪石坪桥大杨石的万科西九小区从交房至今由成都万科物业服务有限公司重庆分公司管理。本诉被告对该证明的真实性、合法性和关联性无异议。另，本诉原告向法庭举示物业服务报告、能耗公摊报告（2018年9月至2020年6月期间共计22张）和电费发票复印件23张及视频光盘，拟证明本诉原告已依约在西九小区履行物业服务职责，已向供水供电公司缴纳了公共能耗的费用且完成每月在物业服务中心的公示程序。本诉被告对服务报告和公摊报告真实性不认可，对发票和视频资料的真实性认可，提出从未见过公示的物业服务报告等，公摊报告仅有统计而无支出明细，并本诉原告提供物业服务不到位。本诉原告向法庭举示律师函、快递交接单，拟证明曾通过电话通知、邮寄律师函的方式向本诉被告催收费，并最后一次书面催收是2020年6月13通过邮寄律师函的形式催收2018年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费、公摊电费及违约金，该邮件状态显示已签收。本诉被告对该组证据真实性予以认可，提出确曾收到书面律师函，但未接到电话通知。本诉原告明确要求被告支付2018年7月1日起至2020年5月31日期间的物业服务费金额的计算方式：2元/平方米˙月×74.39平方米×23个月-账户余额49.77元=3372.17元；2018年7月1日至2020年4月30日期间的公摊电费依合同约定据实分摊金额为176.71元；违约金是按照未付金额20%计算，且同意法院酌情调整。本诉被告对物业服务费的欠费时间及计算方式均无异议，但认为收费标准未经价格部门的备案而不予认可；对公摊电费的欠费时间无异议，对计算标准和明细有异议；不认可违约金。本诉被告针对本诉举示渝价[1999]398号文、渝价[2004]778号文及《重庆市物价局关于公开万科˙西九物业服务收费信息的答复》《重庆市九龙坡区土地整治储备中心关于回复谭俊容申请信息公开有关情况的函》《重庆市九龙坡区发展和改革委员会关于谭俊容申请政府信息公开的答复》，拟证明案涉小区3幢物业服务收费价格未在市物价局及区有关部门备案登记，本诉原告违规按照2元/平方米˙月收费且擅自提高收费标准，违反渝价[1999]398号文、渝价[2004]778号文规定；举示视频1份，拟证明曾向本诉原告提交物业服务费暂缓交纳通知书。本诉原告认可前述证据材料的真实性，不认可证明内容和目的，能反证本诉被告拒缴物业服务费的客观事实。审理中，本诉被告陈述2018年7月前曾按照2元/平方米˙月的标准交纳过物业服务费。关于反诉，反诉原、被告均未提交证据材料。上述事实有中标通知书、《前期物业服务合同（预售）备案证明》、前期物业服务合同、证明、律师函、快递交接单、渝价[1999]398号文、渝价[2004]778号文、《重庆市物价局关于公开万科˙西九物业服务收费信息的答复》、《重庆市九龙坡区土地整治储备中心关于回复谭俊容申请信息公开有关情况的函》、《重庆市九龙坡区发展和改革委员会关于谭俊容申请政府信息公开的答复》、视频光盘及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本诉争议焦点是原告主张的物业服务费标准是否可予支持的问题。本诉原告据前期物业服务合同中确定的收费标准要求被告支付物业服务费等，但本诉被告认为该合同违反渝价[1999]398号文、渝价[2004]778号文的规定，物业服务费收费价格未经有关部门备案。审理时，本诉原告已明确该合同价格未备案。通过庭审查明事实，渝价[1999]398号文是市物价局、市土地房屋管理局制定的实施办法，渝价[2004]778号文是市物价局发出的通知，实施办法与通知均不属于法律、行政法规的范畴，不能以实施办法与通知来判定法律、行政法规层面的内容。前期物业服务合同约定平等民事主体之间的权利和义务，受合同法等规范和约束，虽然合同价格未备案，但合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规范。故本诉被告以渝价[1999]398号文和渝价[2004]778号文为据否认前期物业服务合同中收费价格的约定，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。万科物业公司与重庆万科银翔置业有限公司签订的前期物业服务合同，系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规范，应认定为合法有效。该合同对万科物业公司和业主王积红均具有法律约束力，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务，且万科物业公司在合同签订后，依约为万科西九小区（含还建3栋）提供了物业服务，期限届满后，合同符合继续有效的条件且该合同继续有效，万科物业公司仍在案涉小区提供物业服务，依权利、义务相一致的原则，业主王积红应依合同约定支付物业服务费等费用。虽本诉被告王积红审理中提出物业服务不到位的辩称，但未向法庭举示相应证据材料佐证，故本院对本诉被告王积红该项辩称不予采信。关于物业服务费，本诉原告万科物业公司所诉期间经书面催收，并本诉被告王积红认可物业服务费欠缴期间及计算方式，因案涉房屋于2020年5月14日变更了产权登记人，故被告应向原告缴纳2018年7月1日起至2020年5月14日期间的物业服务费3290.58元，即2元/平方米˙月×74.39平方米×22个月+2元/平方米˙月×74.39平方米/31天×14天-账户余额49.77元。关于公摊电费，本诉原告所举示证据能证实确垫付公摊电费，且前期物业合同中约定该项费用由业主据实分摊，结合本案具体情况本院酌情认定公摊电费176.71元。关于违约金，本诉被告确存在未按时缴纳物业服务费和公摊电费的情况，依合同应承担相应的违约责任，结合本案实际情况本院酌情认定200元。关于反诉，本院在前文中已对物业服务费收费标准作出评判，合同价格虽未备案，但前期物业服务合同约定收费标准未违反法律、行政法规的效力性规范，案涉小区业主应依合同约定按照2元/平方米˙月交纳物业服务费，并反诉被告已明确案涉合同价格未备案，反诉原告要求反诉被告公示价格主管部门审批的物业服务收费标准已无实际意义，故本院对反诉原告王积红所提出反诉请求均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：本诉被告王积红于本判决生效之日起十日内向本诉原告成都万科物业服务有限公司支付自2018年7月1日起至2020年5月14日止物业服务费3290.58元、自2018年7月1日起至2020年4月30日止公摊电费176.71元，及违约金200元；驳回本诉原告成都万科物业服务有限公司其他诉讼请求；驳回反诉原告王积红的全部反诉诉讼请求。如果本诉被告（暨反诉原告）王积红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取50元，由本诉原告成都万科物业服务有限公司承担9元，由本诉被告王积红承担41元。反诉案件受理费收取50元，均由本诉被告（暨反诉原告）王积红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张 雪人民陪审员  龙建勤人民陪审员  杨 莉二〇二一年一月十五日法官 助理  罗开红书 记 员  刘宏伟