广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0303民初2524号 原告：曾和平，男，1967年10月5日出生，汉族，住广西灵川县。 委托诉讼代理人：刘健民，广西独秀律师事务所律师。 被告：桂林市百业乌石市场开发有限责任公司，住桂林市叠彩区中山北路乌石街西侧**。 法定代表人：李七一。 委托诉讼代理人：李家明，系该公司员工。 委托诉讼代理人：邹煜，广西中纬律师事务所律师。 原告曾和平诉被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司（以下简称：百业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘健民及被告百业公司的委托诉讼代理人邹煜、李家明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾和平向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还多收原告的购房款人民币40633元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年10月29日，原告与被告签订《桂林市百业乌石物流配送中心门面（房屋）确定协议书》，协议书第一条约定：由被告将其座落在叠彩区北辰路39号百业乌石物流配送中心C5栋商业楼16号门面（含仓储)，面积为58.502平方米，以216457元的价格转让给原告。该协议书第二条同时约定：“本协议书第一条约定的面积为实际计价面积及办理产权证的面积”，协议书还就原、被告双方各自的权利和义务作了相应的规定。协议书签订后，原告按照约定付清了全部的购房款，被告也将门面交付给了原告使用。原告得到门面之后，就不断的催促被告为原告办理房屋产权证，但被告均置之不理；无奈之下，原告于2016年2月依法向桂林市叠彩区人民法院提起诉讼，请求法院依法判决被告为原告办理房屋产权证和土地使用权证。法院受理后，在法院的主持下，双方于2016年10月27日达成了调解协议，由被告将上述房屋过户至原告名下，并协助原告办理上述房屋的权属证书。调解书生效后，原告即开始了办理房屋产权过户的手续，应原告要求，被告将房屋产权证（即《房屋所有权证》）交给了原告，原告拿到房屋所有权证后，经过仔细阅读，发现房屋所有权证上面登记的套内面积是47.52平方米，比合同约定的面积少了10.982平方米，经换算，被告多收了原告购房款40633元。原告认为，被告交付给原告的房屋，实际套内面积比房产证登记面积少了10.982平方米，被告多收了原告的购房款40633元，依法应当退还给原告，因此，特向人民法院提起诉讼，请依法裁判。 被告百业公司辩称：原告主张按房屋的套内面积要求被告补差价，被告认为原告的主张不合理，同时有违相关法律法规的规定，《桂林市百业乌石物流配送中心门面（房屋）确定协议书》中并没有确定是建筑面积还是套内面积，但是按照房屋 交易习惯，所有的商品房买卖中支付费用都是按建筑面积费用交易，被告认为应当是以不动产产权证上确定的建筑面积与《桂林市百业乌石物流配送中心门面（房屋）确定协议书》中的面积补差价，被告愿意按这个标准对原告进行补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2008年10月29日，原告曾和平（乙方）与被告百业公司（甲方）签订了《桂林市百业乌石物流配送中心门面（房屋）确定协议书》（以下简称：《协议书》），《协议书》第一条约定:乙方投资款在完全到位后有权获得甲方开发的桂林百业乌石物流配送中心C5栋16号门面（房屋)的所有权，面积为58.502平方米......该门面（房屋）的用途为商业，属框架结构，建筑层数地上两层。一层层高3米，二楼层高4.5米，有三楼的三楼层高2.8米；第二条约定:甲乙双方约定按下述方式计算价款：一楼3700元/㎡，二楼3700元/㎡，三楼......总计人民币（大写）贰拾壹万陆仟肆佰伍拾柒元整（¥216457.00），本协议书第一条约定的面积为实际计价面积及办理产权证的面积。 另查明，2014年11月7日，被告百业公司在桂林市房产管理局办理了涉案门面的《房屋所有权证书》（产权证号为：桂林市房权证叠彩区字第××号），该证书载明：涉案门面的所有权人为本案被告百业公司，建筑面积为54.70㎡，套内建筑面积为47.52㎡，总层数为2层，房屋坐落于叠彩区北辰路39号百业乌石物流配送中心Ｃ5栋商业楼1、2-5号门面（含仓储）。再查明，原告曾和平于2016年3月11日向本院起诉被告百业公司，要求被告将涉案门面过户至原告名下，并协助办理房屋所有权证书，本院于2016年10月27日作出（2016）桂0303民初332号民事调解书，双方达成协议：“一、被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司在本调解书生效后60日内将桂林市叠彩区北辰路39号百业乌石物流配送中心6栋商业楼1、2-5号门面过户至原告曾和平名下，并协助原告曾和平办理上述房屋的权属证书；二、办理上述房屋权属登记过程中发生的税费由原告曾和平先行垫付。办完产权证后，税费的具体承担由双方通过协商或者另案诉讼方式解决；三、原告曾和平保留追究被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司逾期办证应承担的违约责任；四、如被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司未按上述约定时间协助原告曾和平办理过户手续及权属证书，逾期被告应以合同约定房款的三倍为基数，每日按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率向原告支付违约金”。庭审中，原、被告均认可涉案门面的产权过户手续正在办理当中。 本院认为，原、被告签订的《协议书》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则行使各自的权利，履行各自的义务。房地产管理部门是当事人之间进行房地产交易的鉴证监督部门，而房地产交易的面积及核发产权证面积时应以房管部门所测定的面积数额为准，因此，房管部门核定的《房屋所有权证书》中面积小于《协议书》中约定的面积，其差额部分被告百业公司理应退还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，本案中，原、被告签订的《协议书》中约定的门面面积为58.502㎡，并未明确约定是建筑面积还是套内面积，现双方又未能达成补充协议，故本院认为，参照当时商品房市场交易习惯可以确定《协议书》中的门面面积为建筑面积。因涉案门面的产权面积在《房屋所有权证书》中已明确，庭审中，被告百业公司亦承诺愿意以涉案房屋的建筑面积的差额价款退还给原告，《协议书》约定的面积为58.502㎡，而《房屋所有权证书》登记涉案门面的建筑面积为54.70㎡，因此，被告应据实将误差的价款返还给原告，即被告应向原告返还面积误差价款为14067.4元[(58.502㎡－54.70㎡)×3700元/㎡＝14067.4元]。因此，原告要求按套内面积计算返还面积误差价款40633元的诉讼请求，本院部分予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司退还原告曾和平购房款14067.4元； 二、驳回原告曾和平的其他诉讼请求。 本案案件受理费816元（原告曾和平已预交），适用简易程序减半收取408元，由原告曾和平负担267元，被告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司负担141元，另408元由本院退回原告曾和平。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费816元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  龙军 二〇二一年一月二十日 书记员  杨何