河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终31号上诉人（原审原告）：付春玲，女，1958年8月19日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：王忠齐，河南旺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欣，河南旺达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：樊利利，女，1973年2月2日出生，汉族，住河南省永城市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王爱勤，女，1966年4月20日出生，汉族，住河南省永城市西城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯东阳，河南明商律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：苏勇，男，1977年2月25日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李晓京，河南安靖律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：李建民，男，1962年2月27日出生，汉族，住河南省永城市。上诉人付春玲因与被上诉人樊利利、王爱勤、苏勇、李建民案外人执行异议之诉一案，不服河南省永城市人民法院（2019）豫1481民初10010号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。付春玲上诉请求：1.撤销原审判决，改判停止对上诉人房屋的执行；2.一、二审案件受理费用由被上诉人负担。事实与理由：1.上诉人基于合法债务转移成为永城市旭升置业有限公司（以下简称旭升公司）债权人，双方于2015年12月30日签订认购协议书，旭升公司为上诉人出具了收据。认购协议书中列明了购买人姓名、住所、商品房基本状况、销售方式、价款、支付方式等，该认购协议书实质为商品房买卖合同。2.上诉人基于2015年12月30日与旭升公司签订的房屋买卖合同关系对案涉房产享有物权请求权，而被上诉人基于2017年5月3日与旭升公司签订的民间借贷担保合同对苏勇、旭升公司享有债权请求权，从权利产生时间及权利属性上看，上诉人的权利均具有优先性，足以排除强制执行。樊利利、王爱勤辩称，上诉人与旭升公司签订的认购协议书为预约合同，非房屋买卖合同，其签订认购协议书的目的不是为了居住，没有足额支付购房款，上诉人的举证亦不能证明其名下没有用于居住的房屋，故其主张不符合排除强制执行的条件。苏勇辩称，苏勇与上诉人不存在房屋买卖合同关系，一审遗漏了必须参加诉讼的当事人，应将本案发回重审，追加旭升公司参加诉讼。李建民未答辩。付春玲一审诉讼请求：1.立即停止对永城市旭升豪庭小区12号楼21层04室房产的执行，并解除查封；2.依法确认付春玲享有永城市旭升豪庭小区12号楼21层04室房产所有权，价值448057元；3.樊利利、王爱勤、苏勇、李建民承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：樊利利、王爱勤与苏勇、李建民民间借贷纠纷一案，2015年8月21日，永城市法院作出(2015)永民初字第3463号民事调解书，苏勇于2015年11月30日之前一次性偿还樊利利、王爱勤本金567600元及利息；李建民作为苏勇的连带责任还款保证人，由李建民提供永城市东城区怡和嘉园小区三号楼的拖欠工程款及房源作为担保财产。因苏勇、李建民未履行调解书确定的义务，樊利利、王爱勤申请强制执行。在执行过程中，永城市法院作出(2019)豫1481执恢202号执行裁定，拍卖永城市旭升豪庭小区12号楼21层04室房屋。在拍卖该房产过程中，付春玲提出执行异议，要求停止执行该房屋。永城市法院于2019年11月12日作出（2019）豫1481执异264号执行裁定书，裁定：驳回付春玲的异议请求。付春玲不服，提起诉讼。另查明，2015年12月30日，付春玲与旭升公司签订了认购协议书，约定付春玲认购旭升豪庭小区12号楼21层04室房屋，总价448057元。旭升公司给付春玲出具收据一份，金额为448057元，收款方式为光大转账。再查明，2017年5月3日，樊利利（甲方）与苏勇（乙方）签订《协议书》一份，约定：一、乙方所签甲方欠款，经协商定于2017年11月1日偿还完毕。二、乙方出具旭升豪庭房产作为抵押，并由乙方给甲方出具房屋认购协议书作为抵押。该房产地址：欧亚路东段路北旭升豪庭小区12号楼21.28.21／02.03.04.28／04室。该房产保证无售出无抵押。三、暂定房价为每平方米2000元，如到期不能偿还甲方欠款，甲方有权处理乙方所提供的房产，按2000元每平方米计算，乙方积极配合甲方完善手续。如甲方单独出售此房产，乙方无条件为第三方办理一切变更过户手续。旭升公司在协议书上盖章确认。当日，旭升公司与樊利利签订《认购协议书》，樊利利认购旭升豪庭12号楼21层04室房屋，单价2500元每平方米，总价334900元。旭升公司出具收据一份。一审法院认为，关于付春玲就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述规定可以看出，法律保护的是房屋买受人的权利。本案中，虽然付春玲与旭升公司签订了房屋认购协议，但双方之间不是真正的房屋买卖合同关系，付春玲也未提交有效证据证明其按法律规定实际支付了房款，付春玲就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故对付春玲要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，不予支持。付春玲要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，不属于本案执行异议之诉的审理范围，不予支持。关于付春玲要求确认其对涉案房屋享有所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述规定，只有办理产权登记后，才取得物权。在未办理房屋产权登记的情况下，付春玲要求确认其对案涉房屋享有所有权不符合法律规定，不予支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决:驳回付春玲的诉讼请求。案件受理费8021元，由付春玲负担。本院二审期间，上诉人提交了永城市不动产档案管理办公室出具的付春玲夫妇房屋信息查询情况表一份，拟证明上诉人名下没有房产。对双方有争议的事实，本院认证如下：对上诉人提交的证据真实性予以确认，但该证据仅能证明其在永城市没有备案登记的房屋信息，不足以证明付春玲没有其他用于居住的房屋，故不能达到其证明目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。上诉人主张其与旭升公司签订的案涉房屋认购协议书实质上为商品房买卖合同，从认购协议约定内容看，此协议系以物抵债,是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，且认购协议中不涉及房屋交付时间，并约定签订《商品房买卖合同》时正式告知付春玲，据此付春玲享有的是无需付款即可签订《商品房买卖合同》的资格，付春玲并不能基于该协议实现直接受领房屋的目的，故该认购协议尚不具备商品房买卖合同的实质要件，上诉人主张系商品房买卖合同的理由不能成立。此外，上诉人基于债务转移与旭升公司签订认购协议书，旭升公司向上诉人出具的收据中显示收款方式为光大转账，上诉人对原债权的实际情况及支付对价情况未能作出合理说明。上诉人签订认购协议的目的在于抵销债务，用途亦不足以认定为居住，上诉人提交的房屋信息查询情况表虽显示无登记信息，但并不足以认定其名下没有其他用于居住的房屋。故上诉人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除强制执行的条件，不能认定其享有足以排除强制执行的民事权益，主张停止执行案涉房屋的理由不能成立，依法不予支持。旭升公司是否参加本案诉讼不影响本案的审理，其与当事人之间若存在其他争议可另行处理，苏勇主张追加旭升公司的理由不能成立，依法不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8021元，由上诉人付春玲负担。本判决为终审判决。审判长 戴   蕙审判员 许 长 峰审判员 王 颖 萍二〇二一年一月二十八日书记员 林添（兼）