安徽省池州市贵池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1702民初8324号 原告：贵池区天一商务宾馆，住所地安徽省池州市贵池区翠柏中路西侧翠柏农贸城337-345，统一社会信用代码92341702MA2NL1B33P。 经营者：胡桂芳。 委托诉讼代理人：胡久文，安徽九华律师事务所律师。 被告：池州市九平酒店管理有限责任公司，住所地安徽省池州市贵池区翠柏中路西侧翠柏农贸城539，统一社会信用代码91341700MA2TRK9C42。 法定代表人：胡章林，该公司执行董事兼总经理。 被告：胡章林，男，1969年9月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 两被告共同委托诉讼代理人：胡善生，安徽始信律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：束扣生，安徽始信律师事务所律师。 被告：孟建如，男，1953年10月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 原告贵池区天一商务宾馆（以下简称“天一宾馆”）与被告池州市九平酒店管理有限责任公司（以下简称“九平酒店”）、胡章林、孟建如关于排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天一宾馆的经营者胡桂芳及其委托诉讼代理人胡久文、被告胡章林及胡章林与九平酒店的共同委托诉讼代理人束扣生到庭参加诉讼，被告孟建如经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天一宾馆向本院提出诉讼请求：1．依法判令三被告排除妨害，将占用的贵池区翠柏中路西侧翠柏农贸城一层的公共通道恢复原状（按该栋楼竣工时开发商提交给主管部门的备案设计图纸标准恢复：①将一楼搭建的接待前台占用公共通道的部分拆除；②将一楼入口处占用公共通道部分搭建的站门在占用范围内拆除；③恢复后要求从通道入口处到电梯处的通道宽度为4米且无障碍物）；2．依法判令本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年4月26日，原告经营者胡桂芳与池州市翠柏农贸市场337-359号房产的所有权人签订租赁合同，约定将租赁的房产用于经营宾馆业务，租赁期限为9年，后原告将上述房产装修后经营宾馆业务至今。2018年11月26日，同在该栋楼4-5层以莫泰168酒店之名经营宾馆业务的池州市中商酒店管理有限公司（以下简称“中商酒店”）被贵池区人民法院裁定受理破产。后在破产程序中，胡章林作为投资人接管了原莫泰168酒店的大部分资产，并注册了九平酒店继续在4-5层经营宾馆业务，并将酒店名称改为池州168酒店，在池州168酒店经营过程中，胡章林还与该楼一层A107室所有权人孟建如签订租赁合同，租赁该房用于其经营宾馆使用，并继续使用原莫泰168酒店经营期间在一层搭设的接待前台，用于自身经营。而根据规划设计图纸，该接待前台占用了一楼公共通道的空间，属违规搭设。另，根据规划设计图纸，从室外公共道路进入该楼一层的公共通道是没有门，无障碍进入的，而原莫泰168酒店在经营期间对此进行了改动，将整个入口处做了封闭处理加设了玻璃站门，这实际上是将业主共有的公共通道与A107的专有部分连在一起进行经营性使用。上述部分现已全部转由池州168酒店实际占有使用。由于胡章林、九平酒店在通过破产程序接手原莫泰168酒店后仍继续占用公共通道搭设的接待前台用于酒店经营接待，且继续利用上述封闭处理的玻璃站门对公共通道进行经营性使用，且在公共通道上摆放了冰箱等物品。根据《中华人民共和国物权法》及最高院相关司法解释的规定，其占用公共通道进行经营性活动的行为侵害了原告作为专有部分承租人对公共通道部分的权利行使。且根据《建筑设计防火规范GB50016-2014》的要求，其占用行为还使得原设计的公共通道宽度变窄，严重影响了在出现火险紧急情况时的人员疏散效率，进而影响逃生安全。因此，胡章林及九平酒店作为公共通道部分的实际占用使用者，应当对占用行为承担排除妨害、恢复原状的义务。孟建如作为案涉一楼专有部分的所有权人、出租人及间接占有人，占用公共通道的接待前台及玻璃站门均与其专有部分相连，虽最初不是其搭设，但却是公共通道被占用的获益者（通过封闭的玻璃站门将公共通道与其专有部分相连，能直接占有使用公共通道的空间；在将专有部分出租时获取更多租金），根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，也应承担排除妨害、恢复原状的义务。综上，原告作为对公共通道能合法行使权力的专有部分承租人，为维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所请。 九平酒店、胡章林辩称，一、原告不具有诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。本案系排除妨害纠纷，本质上是一种侵权行为，如原告认为侵犯的系其业主专有权，其应当对侵犯其专有权部分提供证据，其在诉状中陈述系按照占有提起诉讼，被告认为其无资格，物权法第245条系违法侵占，诉讼主体系合法占有人，且侵犯的系专有权，很显然本案前台和通道并不是原告方合法占有的专有权，被告也是合法占用使用人；如原告认为本案通道和前台是业主共有部分，存在的是侵犯业主共有权的行为，则根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，共有部分的相关权益应由全体业主或业主委员会主张，原告作为其中一员，不能代表全体业主行使权利，如认为被告存在该情形需向其主张权利的，应由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张；二、本案被告不存在侵权行为。前台及通道的使用事宜在十年前中商酒店经营168时就已存在，当时的通道和前台都是开发单位设计使用的，被告合法承租接手后并没有改变原有设计及功能用途，一直按照原来的用途使用的；三、如部分前台和通道属于业主共有部分，本案原告是认可且同意前台和通道的原先使用用途，如现在要改变共有部分的用途，需要经过业委会或全体业主的同意。案涉前台和通道在十年前中商酒店经营时就已经存在使用了，系原先的开发单位设计使用的，原告购买房屋时是知晓该情况的。如现在需改变或重新处分共有部分，需经业委会或全体业主的同意。房屋现在不是原告实际使用，并未对原告权益产生影响；四、原告称前台是违章搭建及公共通道被违规占用不符合事实。如原告认为前台是违规搭建，应由相应行政机关作出依法认定，属于相应行政机关的行政职权范围，不属于法院的受理范围；五、中商酒店被裁定破产重整后，管理人引进被告投资租赁相关房屋（现状接手并未改动），进行酒店经营，支付债权人租金，维护广大业主的合法权益及社会的稳定。如最终法院认定需要排除妨害，那么业主出租的房屋是不符合合同及破产重整的约定，被告方有权拒付租金并要求相关业主进行赔偿，届时会影响业主的权益及中商酒店破产案件的进行；六、如原告一人有权就共有部分起诉被告，据被告所知原告方将自己的房屋出租给天一商务宾馆在二楼违规占用公共通道，改变原有设计违规搭建了房屋，原来的23间改成了33间，被告方会另案起诉要求原告方排除妨害、恢复原状，同时向相关行政主管部门依法举报反映。 孟建如未应诉答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张义龙、王琳系贵池区翠柏中路西侧翠柏农贸城**产的所有权人。2017年4月26日，张义龙将上述房产出租给胡桂芳经营宾馆，租赁期限自2017年5月1日至2026年12月31日。胡桂芳将上述房产装修后经营天一宾馆至今。翠柏农贸城建成后，中商酒店即租赁孟建如所有的翠柏农贸城A107室，并占用该栋建筑的一楼大堂部分公共通道，设立接待前台、站门，装修成酒店大堂用于经营莫泰168酒店。2018年11月14日，中商酒店向本院申请破产，本院受理后指定安徽始信律师事务所担任中商酒店管理人，根据债权人第二次会议中《关于债务人财产变价处置方案（固定资产部分）的报告》以及表决结果，管理人于2020年6月1日将中商酒店固定资产移交于投资人—九平酒店。2019年5月23日，孟建如与刘亚辉签订《商铺租赁合同》，约定刘亚辉承租翠柏农贸城A107室用于酒店大堂，现该酒店大堂由九平酒店使用。2020年12月2日，因中商酒店资不抵债，本院裁定终结中商酒店破产程序。 另根据翠柏农贸城的竣工图，翠柏农贸城一楼入口处到公用电梯的公共通道宽度为4000mm。 本院认为，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中翠柏农贸城的一楼公共通道系共有部分，业主作为建，业主作为建筑物区分所有权的共有权人，有权利。该建筑物的一楼接待前台系占用部分公共通道修建而成的，给全体业主的通行带来一定程度上的不便，现被告九平酒店实际占有并使用该接待前台，系现时的妨害人，负有排除妨害的义务。原告天一宾馆作为该建筑物专有部分的承租人，对九平酒店的该行为有权请求其排除妨害，不再占用公共通道从事酒店经营活动，故原告诉请九平酒店将一楼接待前台占用公共通道的部分予以拆除，将该公共通道宽度恢复至4000mm，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请胡章林排除妨害、恢复原状，无事实和法律依据，本院不予支持。至于该建筑物入口处的站门现是全体业主使用中，九平酒店并未实施将站门上锁，禁止他人通行等妨害行为，未给他人带来不便，故原告诉请将站门予以拆除，本院不予支持。孟建如作为翠柏农贸城A107室的所有权人，仅将其所有的房屋进行出租，并未实施任何妨害行为，故原告要求孟建如承担排除妨害、恢复原状的诉请无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十三条、、第二百八十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告池州市九平酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将贵池区翠柏中路西侧翠柏农贸城一楼接待前台占用公共通道部分予以拆除，将该公共通道宽度恢复至4000mm； 二、驳回原告贵池区天一商务宾馆的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告池州市九平酒店管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费100元（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；帐号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  方圆圆 二〇二一年一月七日 书记员  方 力