湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初2656号 原告：陈燕，女，1967年7月17日出生，汉族，住长沙市望城区月亮岛街道时代倾城二期30栋1607号。 委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为应诉，代为承认、反驳、放弃、变更、增加诉讼请求，代为参与调解、代收法律文书。 被告：尚玉泉，男，1976年2月18日出生，汉族，住长沙市芙蓉区火星二片1栋3门506房。 委托诉讼代理人：孙劲华，湖南滨湖律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼、上诉、撤诉、申请财产保全、回避等，代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解、调解，代签收法律文书等。 被告：沅江市裕丰地产信息服务中心，住所地沅江市琼湖西路原质监局家属楼一楼西。 经营者：徐学武。 委托诉讼代理人：贺伟春，湖南滨湖律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。 被告：姜一新，男，1965年6月1日出生，汉族，住沅江市琼湖路390号。 原告陈燕与被告尚玉泉、沅江市裕丰地产信息服务中心（以下简称裕丰地产）、姜一新恢复原状纠纷一案，本院于2019年12月20日作出（2018）湘0981民初2475号民事判决后，原告陈燕、沅江市裕丰地产信息服务中心不服，向湖南省益阳市中级人民法院提起上诉。湖南省益阳市中级人民法院于2020年9月15日作出（2020）湘09民终1568号民事裁定：撤销本院（2018）湘0981民初2475号民事判决，发回重审。本院于2020年10月9日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈燕及其委托诉讼代理人陈跃先，被告尚玉泉委托诉讼代理人孙劲华，被告裕丰地产经营者徐学武及其委托诉讼代理人贺伟春，被告姜一新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈燕在审理过程中将原诉讼请求，即判令被告尚玉泉、沅江市裕丰地产信息服务中心共同恢复房屋原状，若不能恢复原状赔偿损失312770元，并要求被告承担本案诉讼费，变更为：请求法院判令被告尚玉泉、沅江裕丰地产信息服务中心、姜一新共同赔偿原告损失80326.5元，并由三被告共同承担本案的诉讼费用。事实和理由：2001年10月15日，原告与被告姜一新离婚。2004年5月18日，原告从其哥哥陈达明处购得位于沅江市桔城西路的房屋一套。后因原告外出打工，相继于2011年12月8日、2014年9月13日将房屋出租他人。2018年8月20日，被告裕丰地产在未核实该房屋产权属于原告所有的情况下居间促成被告姜一新将该房屋出售给被告尚玉泉，并签订了《房屋出售协议》。后被告尚玉泉为重新装修房屋组织人员对房屋内原装饰装修物、家具等进行了拆除、损毁。经评估，被告尚玉泉给原告造成包括房屋租金在内的损失约8万多元。原告认为，该案涉房屋不属于原告与姜一新共同共有的房屋，被告姜一新对涉案房屋无权处分，被告尚玉泉作为房屋买受人，对出售人姜一新的身份、婚姻状况、房屋权属登记及实际使用情况等未尽到审查、注意义务便贸然签约，并对房屋进行装修；被告裕丰地产作为专业中介机构，也未尽到审慎义务，三被告的过错给原告造成了重大经济损失，应当共同承担赔偿责任。 被告尚玉泉辩称，1、本案诉称的房屋是小产权房，小产权房不受法律的保护，原告没有资格起诉要求赔偿损失。2、本案尚玉泉是善意取得人，且本案的房屋经尚玉泉报案，公安机关对本案另一被告姜一新实施了刑拘，经检察险确认该房屋不是本案原告一人所有，作出了不予起诉的决定。据此，本案原告要求被告尚玉泉赔偿损失没有事实与法律依据。 被告裕丰地产辩称，法院应驳回原告要求被告承担责任的诉讼请求。本案被告尚玉泉、姜一新由被告裕丰地产介绍认识，在双方签订《房屋买卖合同书》前，被告姜一新称其早已离婚，前妻联系不上，离婚时协商房屋归本人，楼下门面归前妻，此房屋属姜一新本人所有，房租也由他收取。同时，姜一新为了使裕丰地产及尚玉泉相信，委托沅江市琼湖法律服务所在《房屋买卖合同书》上予以见证。在此情况下，裕丰地产及尚玉泉均认为此房屋买卖没有问题。原告第一次向法院起诉后，裕丰地产才知晓原告与被告姜一新于2001年10月离婚，双方离婚未离家，2001年至2016年期间一直同居生活，本案诉争房屋是双方同居期间即2004年5月购买，裕丰地产认为该房屋是原告与姜一新的共同共有财产，姜一新完全有权处置该房屋。沅江市人民法院原一审民事判决书未对该房子的所有权予以确认，沅江市人民检察险认为无明确证据证实该房屋的所有权系原告一人所有，故检察险认为姜一新涉嫌犯诈骗罪的事实不清，证据不足，不符合起诉条件，于2020年5月9日对姜一新作出沅检公刑不诉（2020）17号不起诉决定书。根据上述事实，本案应先对诉争房屋的所有权进行确认，在诉争房屋的所有权未确认之前，原告无权起诉要求返还财产或赔偿损失。同时，即使姜一新对房屋没有所有权或处分权，姜一新与尚玉泉签订的房屋买卖仍合法有效，故原告无权要求尚玉泉返还财产，更无权要求裕丰地产承担赔偿责任。 被告姜一新辩称，与被告尚玉泉、裕丰地产的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的离婚证、离婚协议书，（2002）沅民再初字第10号民事判决书，购房协议，租赁合同、鉴定意见书及发票均具有真实性、合法性及关联性，其证明效力予以认定；其提供的损坏物品清单缺乏客观性，其证明效力不予认定，损失以鉴定意见为准；提供的通话详单、身份证复印件及出售协议书复印件，无其他证据佐证，均缺乏真实性及关联性，其证明效力不予认定；提供的承租人蔡伟出具的证明因证人未出庭作证，缺乏真实性，其证明效力不予认定。被告尚玉泉提供的房屋买卖合同书、收条具有真实性及关联性，但无法达到被告尚玉泉的证明目的；其提供的金田社区的证明，无其他证据予以佐证，无法达到证明目的，其证明效力不予认定；其提供的沅江市公安局立案决定书、沅江市人民检察院不起诉决定书具有真实性及合法性，但无法达到被告尚玉泉的证明目的。被告尚玉泉及被告姜一新均提供了沅江市水利局挖泥船队证明，因原告未否认经办的事实，载明的内容予以认定，但无法达到证明目的；提供的姜一新与其女儿姜好的微信聊天记录，因聊天记录不完整，且姜好未出庭作证，故对证明目的不予认定。本院依被告姜一新申请调取的沅江市公安局对陈燕的四份询问笔录，具有真实性、合法性及关联性，能够证实诉争房屋曾由被告姜一新与原告共同居住并由被告姜一新收取房租的事实。 本院经审理认定事实如下：原告陈燕与被告姜一新曾系夫妻关系，于2001年10月15日办理了离婚登记手续。2004年5月18日，原告与案外人陈达明签订《购房协议》，以98000元购得位于沅江市桔城西路市农发行斜对面的商住楼楼梯间靠东第三层房屋一套，面积为162.7平方米。该房屋系案外人陈达明与他人合伙建房时分得，未办理房屋所有权证。原告陈燕购房后居住，后因外出务工，将该房屋出租给他人。2018年8月20日，被告裕丰地产居间促成被告姜一新将上述房屋以180000元的价格出售给被告尚玉泉，并签订了《房屋买卖合同书》，出售协议上沅江市琼湖法律服务所作为见证人签字盖章。合同签订后，被告尚玉泉向被告姜一新支付了全额房款，被告裕丰地产收取了被告尚玉泉、姜一新各1%的中介费，合计3600元。后被告尚玉泉为重新装修房屋组织人员对房屋室内装饰、家电家具物品等进行了拆除。依据原告申请，本院委托长沙天时价格评估事务所有限公司对房屋室内装修装饰与家电家具物品及房屋租金等损失进行了评估，结论为损失价值80326.5元。另本次评估花费5000元。 再查明，原告陈燕与被告姜一新离婚后，曾共同居住在涉案房屋，陈燕外出将房屋出租后，被告姜一新一直居住至房屋出售之日止，并曾收取房屋租金。 本院认为，虽涉案房屋无法办理不动产登记手续，但原告陈燕与案外人陈达明签订的《购房协议》并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告依法取得了涉案房屋的居住使用权。本案的焦点为：1、被告姜一新是否有权出售房屋？2、被告尚玉泉是否构成善意取得？3、三被告是否存在过错及原告的损失由谁赔偿的问题。现分述如下： 被告姜一新主张房屋系与原告共同共有，但其提供的沅江市水利局挖泥船队出具的证明仅能证实原告代为办理社保等手续，本院调取的询问笔录亦只能证实其曾居住在涉案房屋并收取房租的事实，无法达到证明涉案房屋系被告姜一新与原告陈燕共同出资购买，属于共有财产的目的，故本院认为被告姜一新无权处置涉案房屋。被告尚玉泉与被告姜一新签订购房合同时，明知房屋未进行登记，仍未严格审查房屋权属情况，被告裕丰地产的居间行为及见证人的签字亦不能免除其注意义务，故被告尚玉泉不属于不知道也不应当知道出让人无权处分财产的情形，且房屋作为不动产，需登记才发生物权变动，被告尚玉泉不构成善意取得。被告姜一新无权处分原告的财产，侵犯了原告的财产使用权，是造成原告财产损失的主要原因，应承担主要责任。被告尚玉泉对涉案房屋装修的行为侵犯了原告的合法权益，应承担相应民事责任。另被告裕丰地产作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应当尽到必要的、审慎的审查、核实义务。本案中，被告裕丰地产未就被告姜一新是否对涉案房屋有处分权进行调查核实，具有过错，亦应承担一定的责任，原告无证据证明其存在恶意串通或其他需要承担连带责任的情形，本院认为被告裕丰地产对原告的上述损失应在其收益范围内承担赔偿责任。综合过错程度及原告陈燕的损失等因素，酌定原告的损失先由被告裕丰地产在其收益范围内承担赔偿责任后，剩余损失分别由被告尚玉泉承担20%、被告姜一新承担80%为宜。据此，原告财产损失80326.5元、鉴定费花费5000元，合计85326.5元，由被告裕丰地产赔偿3600元，被告姜一新赔偿65381.2元，被告尚玉泉赔偿16345.3元。 综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十二条、第十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告姜一新赔偿原告陈燕65381.2元； 二、由被告尚玉泉赔偿原告陈燕16345.3元； 三、由被告沅江市裕丰地产信息服务中心赔偿原告陈燕3600元； 四、驳回原告陈燕的其他诉讼请求。 以上（一）、（二）、（三）均于本判决生效后十日内付清。 如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2995元，由原告陈燕负担1062元，被告姜一新负担1506元，被告尚玉泉负担377元，被告沅江市裕丰地产信息服务中心负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  刘泽华 人民陪审员  王智姣 人民陪审员  彭 健 二〇二一年一月十八日 法官 助理  肖晓蓉 书 记 员  冷 莹 附法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2、《中华人民共和国侵权责任法》 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。