江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2229号上诉人（原审原告、反诉被告）：周宾，男，1985年2月23日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陈东，江苏戴维律师事务所律师。委托诉讼代理人：华敏哲，江苏戴维律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁静，女，1987年5月22日生，住天津市和平区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：施纪伟，男，1987年1月31日生，住浙江省杭州市江干区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李志，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘欣怡，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。原审第三人：海陵区誉家房产中介服务部，统一社会信用代码92321202MA1UPWKN5X，住所地江苏省泰州市海陵区迎春路北侧北马综合楼标准厂房大道东侧由西向东第三间。法定代表人：潘伟。原审第三人：泰州中环地产顾问有限公司，统一社会信用代码91321202MA1MH0CD4L，住所地江苏省泰州市海陵区永泰路****。法定代表人：刘生旺。上诉人周宾因与被上诉人丁静、施纪伟，原审第三人海陵区誉家房产中介服务部（以下简称誉家中介服务部）、泰州中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初94号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周宾上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人的全部反诉请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，遗漏多处关键事实。1.案涉合同签订时，丁静对周宾购房属于第三套房的信息完全知晓。丁静系银行在职人员，于2019年11月1日知晓了本次限贷政策。2.周宾及原审第三人于2019年11月13日知晓新贷款政策后，立即联系中介机构通知丁静尽快回泰办理贷款事宜，且施纪伟可以授权丁静，但丁静在知晓新贷款政策情况下仍拒绝于11月21日前回泰协助办理贷款手续。2019年11月18日前，中介机构还明确表示有个别银行接受贷款申请。而且从中介机构与丁静的微信聊天记录可以看出，如丁静能及时回泰，银行可以接受周宾的贷款申请。实际上，新贷款政策全面实施前案涉合同可以履行，因丁静一方拖延办理致合同无法履行，其应当承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。1.最高法院相关业务庭指导意见规定，当事人未在合同中明确约定，因政府或银行政策等发生变化，购房人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金缴纳房款，那么房产新政的实施可以成为当事人解除合同、免除约定义务的事由。案涉合同对因新贷款政策导致购房人不能取得贷款如何处理，没有明确约定。故周宾不能按预期办理按揭贷款，不属于当事人自身原因，应适用案涉合同第十八条的约定。案涉合同无法履行属于贷款政策所致，属于不可归责于双方的情形。丁静、施纪伟答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，周宾的上诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。双方所签订的房屋买卖合同是在自愿平等的条件下达成，应当合法有效。案涉合同中明确约定周宾无法获取购房贷款时，应当自行筹集资金补足，基于合同应当严守原则，周宾应承担相应的违约责任。丁静一方于一审前向上诉人送达了书面律师函，督促周宾于合理期间继续履行合同，且周宾一审提交的证据表明了其有履行合同的经济能力。因周宾在合理期间内未继续履行合同且起诉要求解除合同，故丁静一方在一审期间提出反诉，请求解除案涉合同，对周宾已交付的定金不予以返还并要求其承担律师费用，均有相应的法律及合同依据。誉家中介服务部陈述，对周宾的上诉没有什么意见。当时原审第三人提醒案涉合同双方当事人办理相关手续，但没有办理。原审第三人希望案涉合同继续履行。中环公司陈述，对相关情况不太清楚。周宾向一审法院起诉请求：1.判令确认周宾与丁静、施纪伟签订的合同编号为TZ2019745的《泰州市房屋存量房买卖居间合同》于2019年12月17日解除；2.判令丁静、施纪伟立即向周宾返还购房定金40万元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年12月20日起计算至实际给付之日）；3.判令丁静、施纪伟立即向周宾支付违约金86万元；4.判令丁静、施纪伟立即向周宾支付律师费6万元。丁静、施纪伟向一审法院提出反诉请求：1.判令解除丁静、施纪伟与周宾签订的房屋买卖合同，丁静、施纪伟有权没收周宾交付的定金40万元；2.判令周宾支付丁静、施纪伟律师费损失人民币7.06万元；3.反诉费用由周宾承担。一审经审查认定如下事实：2019年10月31日，周宾（买方，乙方）与丁静、施纪伟（卖方，甲方）以及誉家中介服务部、中环公司四方签订房屋买卖合同一份，约定：丁静、施纪伟将其名下位于泰州市海陵区不动产出售给周宾，总价款为人民币430万元；周宾于合同签订之日支付定金人民币40万元，于2019年11月21日前支付首付款人民币90万元，甲乙双方同意该首付款存入泰州市存量房交易中心指定的资金监管账户，同时办理网签手续、贷款手续；余款人民币300万元通过商业贷款方式支付，若周宾不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，应由周宾自行补足房款给丁静、施纪伟；甲乙双方如有一方违反合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金人民币86万元，并承担守约方因实现债权所产生的一切费用，包含但不限于诉讼费、律师代理费等；若因政策原因或不可抗力原因、土地抵押或土地查封问题导致合同无法履行，四方均可免责，所收定金退还给乙方。上述房屋买卖合同签订后，周宾于2019年10月31日支付定金2万元、于2019年11月1日给付定金人民币38万元。后誉家中介服务部询问丁静因“认房认贷”政策，可能三套房不能贷款，能否提前回来。丁静回复称施纪伟没有时间，只有21日那一天，并称一直定的就是21日，如果能早点回去当时也不会定21日。周宾与丁静、施纪伟于11月21日准备办理网签，誉家中介服务部告知各银行均已停止办理三套房的贷款，网签手续未能办理。2019年12月2日，周宾发函给丁静、施纪伟，请丁静、施纪伟于2019年12月6日之前到泰州办理网签手续，继续履行合同。丁静、施纪伟回函表示，因常年定居北京，工作繁忙，12月6日时间较短，要求将网签时间更改为2019年12月13日。2019年12月16日，周宾委托律师向丁静、施纪伟发送律师函，载明因新的房贷政策导致周宾无法办理贷款，合同约定的付款方式事实上不能履行，故通知丁静、施纪伟2019年10月31日签订的房屋买卖合同正式解除，并要求丁静、施纪伟返还已付定金。该律师函于2019年12月17日交邮。2019年12月23日，丁静、施纪伟委托律师向周宾回函，称周宾要求解除合同没有事实和法律依据，要求继续履行合同。后双方就房屋买卖问题协商未果，周宾委托律师代为提起本次诉讼，产生律师代理费6万元，丁静、施纪伟应诉并提出反诉，产生律师代理费7.06万元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。周宾与丁静、施纪伟签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，周宾与丁静、施纪伟均应按合同约定履行各自的义务。合同约定，部分房款人民币300万元由周宾以商业贷款方式支付，若其不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请，其自行补足房款给丁静、施纪伟。从该款约定可以看出，在周宾因故不能从银行取得贷款时，其应自行补足房款，故房贷新政并不能成为周宾不履行合同并要求解除合同的理由。合同关于因政策原因等导致合同无法履行可免责的约定，并不适用于本案情形。周宾因不能取得贷款而未办理网签、未支付购房款的行为已构成违约。周宾委托律师发律师函给丁静、施纪伟要求解除合同，丁静、施纪伟随即回函表示不同意解除合同，且周宾要求解除合同的理由并不成立，故对于周宾起诉要求确定合同于2019年12月17日解除的诉讼请求不予支持。鉴于丁静、施纪伟并不存在违约行为，周宾起诉要求丁静、施纪伟返还购房定金及利息、支付违约金、承担律师代理费的诉讼请求，均没有事实和法律依据，不予采纳。鉴于周宾已经以发送律师函及提起本次诉讼的方式明确表示不履行合同约定的给付购房款的义务，符合合同法规定的合同解除情形，故丁静、施纪伟起诉要求解除案涉房屋买卖合同，予以支持。鉴于系因周宾的违约行为导致房屋买卖合同解除，丁静、施纪伟要求不予退还周宾缴纳的定金40万元，符合法律规定，予以采纳。关于律师代理费，系丁静、施纪伟为本次诉讼所实际产生的费用，且合同约定该费用由违约方承担，故丁静、施纪伟要求周宾承担该费用，予以支持。原审第三人经传票传唤未到庭，应视为其放弃了相应的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除周宾与丁静、施纪伟于2019年10月31日签订的《泰州市房屋存量房买卖居间合同》；周宾已给付的定金人民币40万元，丁静、施纪伟不予退还。二、周宾于该判决生效之日起十日内给付丁静、施纪伟律师代理费人民币7.06万元。三、驳回周宾的本诉请求。案件本诉受理费16680元、保全费5000元，合计21680元，由周宾负担；反诉受理费人民币4175元，由周宾负担。本院审理期间，周宾陈述，2019年10月31日中国银保监会江苏监管局办公室发布《关于进一步规范个人购房贷款业务的通知》，后各商业银行内部都有相应的实施细则。实施细则中“关于首付比例的要求”部分明确规定“对于家庭住房套数查询结果为2套及以上，或者征信报告上未结清住房贷款笔数为2笔及以上的客户，可以认定为三套房，此类客户的申请不予受理”，即“认房认贷”；该政策发布时间是2019年11月1日。为此，本院查询梳理了相关住房信贷政策，主要脉络为：一、2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确实行更为严格的差别化住房信贷政策，其中要求对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。二、2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、2011年3月18日，中国人民银行发布《关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》，要求做好差别化住房信贷政策实施工作。四、2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，仍然要求“加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率水平”。五、2015年9月24日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人贷款的最低首付款比例作了调整，差别化住房信贷政策未有变化。六、2016年2月1日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，进一步加强对商业性个人住房贷款首付款比例的管理。七、2016年3月，中国人民银行南京分行、中国银监会江苏监管局发布《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》，该通知不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整，国家统一的限贷政策即差别化的住房信贷政策均适用于江苏各城市。且上述机构按照“分类指导、因地施策”的原则，指导省级市场利率定价自律机制协商确定了差别化住房信贷政策的具体执行标准并于2016年2月4日起生效执行。对于不同条件的居民家庭，在申请商业性个人住房贷款购买普通住房时，按如下标准执行差别化的最低首付比例和利率水平：“……4.居民家庭已持有2套及2套以上住房且相应购房贷款已结清的，继续按照原有的差别化信贷政策，由银行根据从严控制金融风险的原则，审慎把握是否发放住房贷款，以及具体确定首付比例和贷款利率。即可以发放住房贷款，但条件更加严格，首付比例和贷款利率上浮幅度也更高。5.居民家庭已有2套及以上住房、且有购房贷款未结清的，继续按照原有的差别化信贷政策严格执行，即不得发放‘三套’及以上的住房贷款。”本院审理期间，周宾提交以下证据：1.视频证据文字材料，证明签订合同时，买卖双方及中介机构一致认为补足房款的约定中无法贷款情形指向的是购房人因个人征信问题而无法贷款。2.周宾夫妻2019年10月29日的个人征信报告、二人名下不动产登记信息查询证明及权证复印件，证明周宾在签订合同时已如实向卖方及中介机构说明其家庭名下房屋套数及个人征信状况，没有任何隐瞒。丁静、施纪伟质证认为：对于证据1的真实性没有异议，但系节选且片面反映周宾的不当请求；一审期间丁静一方整理的节选部分证明双方签约时周宾对于自己可能贷不到款的原因、后果明知。对于证据2的真实性没有异议，证据1显示签约当天周宾未提交个人征信报告，且周宾至今未提交证据证明限贷政策的存在并导致合同履行不能。誉家中介服务部、中环公司质证认为：证据1反映的基本上是当时的情况；证据2中，个人征信报告是当天拿到的，报告显示有两个逾期但不是连续、恶意的，不影响贷款；对房产证和查询证明没有意见，相关房产在周宾夫妻名下。本院认证认为，丁静、施纪伟以及原审第三人均对上述证据真实性无异议，视频资料较为全面反映了当时各方当事人签约时的商谈情形，与本案反映的基本情况相符；房屋产权证书及查询报告系主管行政部门出具，予以认定，上述证据反映了周宾家庭房屋情况，即其家庭名下已有三套住房。丁静、施纪伟未有新的证据向本院提交。本院另电话询问泰州市存量房交易中心，询问案涉房屋买卖合同中“商业贷款”所指具体形式，该中心工作人员回复，如果买卖双方在该中心指定资金监管账户，一般仅有公积金贷款和住房按揭贷款，合同中供选择的“商业贷款”即是指住房按揭贷款方式。周宾、誉家中介服务部及中环公司对此予以认可。丁静、施纪伟认为询问内容不能全面反映本地存量房交易惯例；根据交易惯例，买卖双方采取贷款方式支付尾款应当在资金监管时签订确认书，如有银行接受贷款申请的一并计入，可以汇入指定的资金监管账户；如事后无法取得银行贷款的，双方可以修改资金监管确认书内容为自筹资金，也可以解除合同撤销资金监管，且是否取得银行贷款对网络签约没有影响。本院查明的其他事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。根据各方当事人的陈述，本案的争议焦点为：一、本案是否存在因新贷款政策导致案涉合同无法履行的情形，周宾能否免责；二、丁静、施纪伟在案涉合同履行中是否存在违约情形；三、双方各自主张对方应承担的违约责任如何认定。关于争议焦点一，本院认为，房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如买受人确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应支持其诉讼请求。案涉合同中，双方当事人约定部分房款300万元由周宾以商业贷款方式支付，若不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，周宾自行补足房款；同时双方还约定了因政策原因或不可抗力原因、土地抵押或土地查封问题导致合同无法履行可免责。合同履行过程中，周宾认为发生了新贷款政策导致合同无法履行的情形，丁静、施纪伟认为合同已约定周宾不能取得银行贷款时需要自行补足房款，即使有新贷款政策也并非不履行合同的理由。对此，需要综合分析三个问题：一是案涉合同约定的“商业贷款”是否即指按揭贷款；二是案涉合同中补足房款和政策免责的约定如何理解适用；三是是否存在新贷款政策及是否影响合同履行。首先，案涉合同约定的“商业贷款”是否即指按揭贷款问题。本院认为，案涉合同系格式性合同文本，由誉家中介服务部提供。该合同中关于剩余房款的支付方式仅提供了“公积金贷款”和“商业贷款”两种形式，誉家中介服务部陈述该“商业贷款”即指住房按揭贷款；经询问，泰州市存量房交易中心亦认为如果买卖双方在该中心指定资金监管账户，一般仅有公积金贷款和住房按揭贷款，合同中供选择的“商业贷款”即是指住房按揭贷款方式。本案微信聊天等其他证据显示，双方当事人因住房贷款政策执行问题就合同履行事宜与中介机构协商，故综合分析宜认定双方当事人约定的商业贷款即为住房按揭贷款。其次，案涉合同中补足房款和政策免责的约定如何理解适用问题。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句，结合合同相关条款、行为的性质和目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的含义。从合同条文字面来看，上述补足房款的约定和免责约定存在一定的交叉，应结合本案相关证据，从合同整体条款、合同履行目的及诚实信用等方面综合判断双方当事人签订合同时的真实意思，理解上述两款约定应适用的情形。一方面，从合同总体目的来看，现有证据显示双方当事人主要意思为周宾通过按揭贷款方式支付绝大部分房款。补足房款的约定未列明“因个人原因”的情形，但从案涉合同签订当天的视频资料来看，周宾与中介机构、丁静就自身信用问题可能导致贷款无法办理的风险进行了协商，案涉合同文本的提供方誉家中介服务部亦认为该约定系针对贷款人个人征信等问题。另一方面，补足房款的约定也未列明“因政策调控原因”，而免责条款中明确列明“政策原因”，结合房地产市场一直以来的调控方向和交易习惯，宜理解为双方当事人就房地产市场政策可能调控造成的合同履行、责任承担等问题进行了协商约定，即各方均不承担相应责任。故综合来看，补足房款的约定宜理解为不包含因新的住房贷款政策等原因导致的银行不同意贷款的情形。若将补足房款约定理解为不区分任何原因导致贷款不足及无法贷款均需补足房款，则免责条款中再约定因“政策原因”免责没有任何意义。最后，是否存在新贷款政策及是否影响合同履行问题。本院认为，周宾一审提交了《关于进一步规范个人购房贷款业务的通知》及相关银行的实施细则，认为2019年11月江苏省实施了“认房认贷”政策，导致其无法进行按揭贷款。从江苏省住房信贷政策文件来看，2016年3月中国人民银行南京分行、中国银监会江苏监管局发布了《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》，上述机构解读认为该通知不涉及对现行个人住房贷款信贷政策的调整，国家统一的限贷政策即差别化的住房信贷政策均适用于江苏各城市；且明确居民家庭已有2套及以上住房、且有购房贷款未结清的，继续按照原有的差别化信贷政策严格执行，即不得发放“三套”及以上的住房贷款。此后，国家层面、江苏省和泰州市均未有改变上述住房信贷政策变化的通知或者规定。因此，从商业性个人住房贷款政策演变情况看，自2010年以来国家对商业性个人住房贷款实施差别化住房信贷政策并在实施过程中逐步完善，但未发生根本性变化。而且，从周宾提供的政策文件来看，《关于进一步规范个人购房贷款业务的通知》中并无明确的限贷规定或者对差别化贷款政策进行根本性调整；即使实施细则来源真实可靠，上述文件的表述及要求均与之前发布的差别化住房信贷政策内容或者精神一致。基于此，周宾主张案涉房屋买卖合同签订后出现了新的住房贷款政策，不符合事实。综合本案情况来看，虽然案涉合同约定的剩余房款支付方式系按揭贷款，但案涉合同签订之时，差别化住房信贷政策即已存在且实施，各方当事人尤其是作为买受人的周宾对此应当知晓并遵守，对相关信贷风险亦应当有所预期。换言之，不宜认定周宾系因新的信贷政策调整导致合同不能履行，故不能认定本案存在上述免责条款约定情形出现。周宾主张基于免责条款其不应承担相关责任，并无事实和法律依据，对其该上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，周宾上诉称丁静一方在新贷款政策全面实施前拖延协助办理手续致合同无法履行，应当承担违约责任。双方当事人在合同中约定于2019年11月21日前支付首付款、办理网签和贷款手续。周宾陈述该时间主要考虑到丁静一方在外地工作的情况，中介机构陈述是双方当事人协商确定，一般约定一个时间段，11月21日是最后一天。从本案证据来看，可以认定双方当事人订立合同时确定的办理网签和贷款的时间即为11月21日。从丁静与中介机构工作人员微信聊天记录来看，丁静陈述签订合同时即考虑工作原因而确定11月21日，因其丈夫施纪伟在外出差无法提前回泰且难以通过公证授权其代为办理，具有合理性；且在中介机构工作人员将丁静的意见反馈给周宾时，周宾亦表示同意。后丁静一方亦于11月21日当天回泰前往中介机构，准备履行相应合同义务。因此，丁静一方并无拒绝或拖延协助办理相关手续的情形，其未能提前回泰协助办理手续主观上并无故意，也未违反合同约定。故不宜认定丁静、施纪伟在履行合同中存在违约行为，周宾的上述理由没有事实依据，本院不予采纳。关于争议焦点三，本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。案涉房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。根据前文分析，周宾不能基于政策免责的约定而不承担责任，其主张丁静、施纪伟拖延办理贷款手续致合同不能履行应承担违约责任，然丁静、施纪伟并无违约行为，上述主张均无事实和法律依据，一审判决未支持其本诉诉讼请求，并无不当。实际上，周宾应当基于补足房款的约定积极履行合同，其以不能取得贷款为由而未办理网签、未支付购房款的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。而且，周宾已经以发送律师函及提起本次诉讼的方式明确表示不履行合同，符合法律规定合同解除情形。虽然周宾对住房信贷政策认识有偏差致其未积极履行合同且其无法获取银行贷款与信贷政策执行亦有一定关系，但丁静、施纪伟在合同履行中并无违约行为，一审判决对丁静、施纪伟以周宾违约为由起诉要求解除案涉合同、支付律师代理费以及不予返还定金的反诉请求予以支持，有事实和法律依据，亦无不当，本院予以确认。综上所述，周宾的上诉请求没有法律依据，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16680元，由上诉人周宾负担（已缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳生审 判 员 潘贻杰审 判 员 顾春旺二〇二一年一月八日法官助理 方明航书 记 员 季 萍