上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0112执异12号案外人：上海紫瑄酒店有限公司，住所地上海市静安区晋元路******。法定代表人：奚先足。委托诉讼代理人：吴桂花，女，1969年10月9日出生，户籍地浙江省。申请执行人：上海申航进出口有限公司，住所地上海市闵行区，住所地上海市闵行区v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张宏斌。委托诉讼代理人：郑刚，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玉洁。被执行人：上海幽乾贸易有限公司，住所在上海市浦东新区。被执行人：上海兆红实业有限公司，住所地上海市宝山区，住所地上海市宝山区v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>本院在执行申请执行人上海申航进出口有限公司(以下简称申航公司)与被执行人上海幽乾贸易有限公司(以下简称幽乾公司)、上海兆红实业有限公司(以下简称兆红公司)进出口代理合同纠纷一案，案外人上海紫瑄酒店有限公司(以下简称紫瑄公司)对本院执行上海市静安区晋元路XXX弄XXX号XXX、XXX室房产(以下简称案涉房产)提出异议，请求对案涉房产负担租赁权拍卖或变卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人紫瑄公司称，其与被执行人兆红公司于2014年9月22日签订《房屋租赁合同》，房租已交至2021年1月31日。因兆红公司资金周转问题，2018年12月21日，异议人一次性提前支付后两年的房屋租金，并出借2万元，将两年的部分租金利息为报酬，签订了续签补充协议，续签两年至2027年1月31日。2020年5月10日，因受疫情影响，又签订了六个月免租补充协议，免费至2021年7月30日。异议人认为其与兆红公司签订的租赁合同及补充协议有效，为维护其合法权益，特提出执行异议，请求法院处理好其公司与兆红公司房屋租赁问题后再予执行。审查过程中，紫瑄公司明确请求法院对案涉房产进行带租拍卖。申航公司提交意见称，一、案外人主某与兆红公司间的租赁、借贷法律关系存疑，房屋租赁合同签订主体不适格，对租赁房屋没有提某备案登记情况，也没有提某实际占有、使用、租赁案涉房产的相关证据；房租收款账户为陈思明个人，并非兆红公司企业账户；兆红公司曾于2017年5月进行了法定代表人变更，直至2018年8月才变更回陈思明，所以，无法证明兆红公司与案外人建立房屋租赁合同；二、本案不适用“买卖不破租赁”法则；案外人订立房屋租赁合同并转移案涉房产的时间不早于抵押权设立时间；即便订立房屋租赁合同并转移占有案涉房产的时间早于抵押权设立时间，因案涉房产租赁合同没有登记备案，亦不适用“买卖不破租赁”法则，案外人无法主某“买卖不破租赁”法则。紫瑄公司向本院递交了如下证据：《房屋租赁合同》、《补充协议》、欠条、银行转账凭证及银行账户交易明细等证据。申航公司递交了如下证据：不动产登记簿产权登记信息、《最高额抵押担保合同》及兆红公司工商登记材料等证据。本院审查查明，申航公司与幽乾公司、兆红公司进出口代理合同纠纷一案，本院于2019年9月23日作出(2019)沪0112民初4114号民事判决：一、幽乾公司于本判决生效之日起十日内向原告申航公司支付货款21,343,967.40元；二、幽乾公司于本判决生效之日起十日内向申航公司支付逾期付款违约金236,998.17元及以21,343,967.40元为基数，自2017年11月20日起至实际支付之日止，按10%/360每天计算的逾期付款违约金；三、幽乾公司于本判决生效之日起十日内向申航公司支付律师费706,844.83元；四、申航公司就上述第一项至第三项债务有权在最高债权额36,000,000元限度内以兆红公司坐落于上海市晋元路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。兆红公司不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。2020年5月8日，上海市第一中级人民法院作出(2010)沪01民终2933号民事裁定：本案按上诉人兆红公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。因幽乾公司、兆红公司未履行生效判决确定的付款义务，申航公司向本院申请执行【案号(2020)沪0112执5055号】。执行中，本院于2020年6月24日轮候查封案涉房产。另查明，案涉房产于2018年2月9日被上海市宝山区人民法院查封【限制文件编号(2018)沪0113民初3100号】，查封日期2018年2月9日至2021年2月8日。2020年10月26日，上海市宝山区人民法院发出公函，将案涉房产处置权交本院。2020年10月29日，本院发出(2020)沪0112执5055号公告，对案涉房产进行评估、拍卖。又查明，案涉房产于2017年7月21日办理抵押登记，抵押权人申航公司，登记最高债权限额3600万元，债权发生期间2017年7月5日至2018年7月5日。上述事实，由本院(2019)沪0112民初4114号民事判决书、(2020)沪0112执5055号公告、上海市宝山区人民法院公函、不动产登记簿信息等证据证实。根据案外人紫瑄公司提某的《房屋租赁合同》显示，2014年9月22日，吴桂花(承租方，乙方)与兆红公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定兆红公司将晋元路XXX弄XXX号XXX室、XXX室，5号301室、302室房屋出租给乙方；租赁用途为酒店、宾馆使用；免租期至2015年1月31日，租赁期自2015年2月1日至2025年1月31日止；租金总计为75,000元，应于一个季度1日前向甲方支付，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；合同还就其他事项作了约定。2018年12月21日，双方另签订《补充协议》一份，将案涉房产的原合同订立的2014年9月22日起至2025年1月31日止租期续签2年至2027年1月31日，每年租金为880,420元。2020年5月10日，吴桂花与兆红公司再次签订《疫情期间补充协议》，主要内容为“在两年一次性付款的补充协议时限，2019年2月1日至2021年1月31日止的约定，甲方同意免费乙方延长至2021年7月30日”。紫瑄公司提某的银行交易明细清单证据显示，2018年间，紫瑄公司不定期向陈思明个人账户转账金额不等款项，其中2018年12月11日通过平安银行上海延东支行向陈思明的工商银行上海市黄兴路支行个人账户转账5万元，向陈思明的工商银行上海市中兴支行个人账户转账5万元。2018年12月20日，紫瑄公司法定代表人奚先足通过平安银行上海九江路支行向陈思明的工商银行上海市中兴支行个人账户转账140万元。吴桂花自2016年起也不定期向陈思明个人账户转账金额不等款项。申航公司提某的兆红公司工商登记信息显示，2017年5月3日，兆红公司法定代表人由陈思明变更为金铭，2018年8月1日，法定代表人由金铭重新变更为陈思明。本院认为，案涉房产已抵押给申航公司作为担保，且申航公司作为抵押权人享有的优先受偿权已经本院生效法律文书确认。案外人欲以其享有租赁权要求对案涉房产进行带租拍卖或变卖，然经审查，虽然案外人提某的《房屋租赁合同》从形式上看，在案涉房产抵押登记前签订，但系以吴桂花个人名义签订；而且，从紫瑄公司提某的所谓支付房屋租金的证据方面审查，既有紫瑄公司的转账付款，也有紫瑄公司法定代表人奚先足的转账付款，更有案外人紫瑄公司委托诉讼代理人吴桂花的转账付款事实，却均系向兆红公司法定代表人陈思明(2017年5月至2018年8月间并非法定代表人)个人银行账户转账，并非兆红公司银行账户，紫瑄公司称按约支付租金或已提前两年支付租金的事实，既不符合合同约定，也不符合通常交易习惯。因此，难以在本次执行异议审查中认定紫瑄公司与兆红公司间存在真实的房屋租赁合同关系。案外人以其享有租赁权，要求对案涉房产进行带租拍卖之异议请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人上海紫瑄酒店有限公司的异议请求。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议诉讼。审 判 长 孔祥虎审 判 员 胡汇哲审 判 员 汤克新二〇二一年一月二十二日法官助理 李慧枫书 记 员 黄志诚附：相关法律条文第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。