浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙06民终19号 上诉人(原审被告、反诉原告)：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地：中国(上海)自由贸易试验区业盛路****，统一社会信用代码913101153509668923. 法定代表人：夏军，总经理。 委托诉讼代理人：廖筱云,国浩律师（上海）事务所律师。 委托诉讼代理人：丁含春,国浩律师（上海）事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈伯龙，男，1965年1月17日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：毛文斌,浙江永大律师事务所律师。 上诉人上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）因与被上诉人沈伯龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院(2020)浙0681民初13084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 车享家公司上诉请求：1.撤销(2020)浙0681民初13084号判决第一、二、三、五项；2.支持上诉人原审反诉请求，确认上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同已于2020年8月1日解除，并改判由被上诉人向上诉人返还押金人民币25000元。事实和理由：一、(2020)浙0681民初13084号判决认为合同未约定疫情属于不可抗力，且上诉人未能提供证据证明出现了租赁合同10.2条约定的能够提前终止合同的情形，系事实认定不清、法律适用错误。首先，双方签订的《租赁合同》(下称“合同”)中虽然没有非常明确将新冠疫情列为不可抗力事件，但是合同第10.2条采用列举加概括的方式定义不可抗力，其不仅涵盖地震、水灾、台风，还包括甲乙双方不可预见亦不能控制的不可抗力事件，而新冠疫情明显属于后者。事实证明，疫情直接导致租赁房屋周边环境发生重大变化，由此导致上诉人在承租房屋内经营的上海车享家汽车科技服务有限公司绍兴诸暨西二环路分店无法正常安全经营持续超过30天，且直至目前该分店业已注销，该等情形完全符合合同第10.2条约定情形，亦完全符合最高院就新冠疫情指导意见所规定直接导致合同不能履行的情形，已达到法律上适用不可抗力的条件。其次，一审法院以上诉人在“本地区疫情防控最严格的时期未及时行使解除权，反而于4月20日与原告沈伯龙签订了租金减免补充协议，直到7月28日才提出解除合同”为由，径行认定上诉人未在合理期限内行使解除权，系一审法院重大误判，更有“臆断事实”、“法官造法”之嫌。一方面，新冠疫情对于上诉人门店的负面影响以及对于合同履行的不利影响，与地区疫情防控的政策松紧并无时间和因果关系上的必然联系，疫情对市场环境的影响往往是长期且滞后显现的。上诉人之所以在7月28日才提出解除合同，恰恰体现了上诉人于新冠疫情爆发后，仍然基于诚实信用原则对维护合同双方信赖利益、履行利益所作出的积极努力，并印证了由于新冠疫情带来的负面影响持续显现，导致了周边经营环境持续恶化、积重难返，上诉人经营的市场、环境已经不复存在，再继续履行合同将明显不能实现上诉人订立合同时之目的，对上诉人显失公平。为此，上诉人依据合同第10.2条向被上诉人发出提前解除租赁合同的书面通知实属迫不得已。另一方面，纵观合同及《租金减免补充协议》，双方未就合同解除权的行使约定期限，被上诉人亦从未催告上诉人行使合同解除权。根据《合同法》第九十五条之规定，结合《民法典》第五百六十四条确立的一般规则，本案合同解除权的行使应适用自上诉人知道或者应当知道解除事由之日起一年的除斥期间，而非一审法院凭空认定的与疫情防控政策尺度挂钩的所谓“合理期限”。上诉人依法行使合同解除权，合同于上诉人通知到达被上诉人时即解除，应予支持。而且，上诉人在承租房屋内经营的上海车享家汽车科技服务有限公司绍兴诸暨西二环路分店已于2020年10月15日结清税务，同年11月17日完成注销程序，这也正体现了上诉人经营的市场、环境不复存在的严重程度。因此，上诉人发出提前解除合同通知完全符合合同规定。最后，即使法院坚持认为疫情不属于不可抗力，上诉人与被上诉人之间的租赁合同也应属继续履行将对被上诉人显失公平范畴，应被依法解除。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，上诉人遭受疫情影响的严重程度，上诉人已在一审庭审中陈述，表示在租赁房屋内经营的店铺当时正在办理注销手续(当时尚未取得注销证明文件)，租赁合同赖以存在的客观情况已经发生了根本性变化，而这种变化非当事人所能预见，如若继续履行合同，对上诉人明显不公平，而且合同目的已不能实现，继续履行合同对上诉人毫无意义，但一审法官无视该等抗辩，仍然判决继续履行合同，以司法之力进一步加重了上诉人的权利义务失衡，应予撤销并改判。二、(2020)浙0681民初13084号判决判令上诉人继续履行与被上诉人之间的租赁合同，系事实认定不清、法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，上诉人承租涉案房屋的目的是为了经营上海车享家汽车科技服务有限公司绍兴诸暨西二环路分店的业务，而且合同第7.8条：“甲方明确知晓乙方租赁房产的用途为用于商业……”，因此，被上诉人自签订合同之日起就明确知晓上诉人承租涉案房屋的用途，但是上诉人所经营的上海车享家汽车科技服务有限公司绍兴诸暨西二环路分店已经完成税务清算和注销程序，合同已不存在任何继续履行的现实基础。上诉人在一审期间明确要求解除合同，然而一审法院裁判无视上诉人提出的合同基础已不存在的事实，判决上诉人继续履行合同无事实上之可能，法律上亦缺乏继续履行的基础。为避免造成合同僵局、不合理加重上诉人的负担、偏离“物尽其用”的规范目的和经济效益，本案合同不应继续履行。三、(2020)浙0681民初13084号判决判令上诉人向被上诉人支付违约金和2020年7月25日起至2021年1月24日的房屋租金缺乏法律依据。一方面，上诉人于2020年7月28日发出提前解除租赁合同通知完全符合合同10.2条的规定。依据合同，上诉人并未违约，也无需承担任何法律责任，一审法院判决酌情支持2000元违约金缺乏法律依据；另一方面，被上诉人于2020年8月1日收到了提前解除租赁合同的通知，且上诉人于同年8月15日腾出房屋，并分别于8月19日，9月15日两次向被上诉人发《交房通知》，依据合同规定，上诉人履行了书面通知义务，上诉人与被上诉人之间合同于2020年8月1日提前解除，合同解除后，上诉人自然不必承担合同解除以后继续支付租金的义务，因被上诉人怠于收房所导致的损失皆应由被上诉人自行承担。相反，被上诉人怠于履行收房义务，占用上诉人押金已严重侵犯上诉人合法权益，依法应予退还。 沈伯龙辩称：一、被上诉人自2020年4月份起实际上就开始蓄意恶意解除合同，在4月份上诉人主动要求减免租金但从未提出解除合同，其实际用意是先把租金降下来，再提出解除合同，可收双利，直接提出解除合同的话还是按原租金收取。在本案中，本市疫情最严重的是在2020年1、2月份，4月份后已基本消除影响，特别是汽修行业，可以说是没有影响。2020年4月20日，双方协商就疫情造成的影响减免一个月租金。然上诉人又在几个月后毫无征兆的情况下，突然提出解除合同，显然属于恶意违约行为。二、对于上诉状中上诉人提到的合同目的。我们认为双方签订租赁合同的目的是租赁房屋，而不是共同帮上诉人赚钱，上诉人赚不赚钱、营不营利是上诉人自己的事情，房屋承租后营不营利跟出租方没有任何关系。现在承租的房屋依旧存在，合同目的依旧能够实现。三、上诉人一再把合同解除的理由推给疫情，我们认为该理由不充分、不能成立。疫情对于上诉人经营有影响我们是认可的，但双方已在4月20日协商减免了租金，消除了影响。上诉人须承担相应举证责任，能够证明疫情造成了足够的影响，使得无法继续经营。四、与被上诉人签订合同的是上诉人而并非下属分公司，且分公司注销是在被上诉人提起本案诉讼后，其注销行为不影响合同履行。 沈伯龙向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方于2017年6月25日签订的租赁合同；2.判令被告支付原告自2020年7月25日起至2021年1月24日的租金58185元，并支付自2020年6月25日起至款付清日止按日0.1%计算的滞纳金（暂计算至起诉之日为2269.2元）；3.判令被告支付原告违约金10万元，律师费6000元，财产保全保险费600元；4.本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。审理中，原告将违约金金额变更为25000元。 车享家公司向一审法院反诉请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于2020年8月1日起提前终止；2.判令原告返还被告押金人民币25000元。 一审法院查明，原告沈伯龙（甲方）与被告车享家公司（乙方）于2017年6月25日签订租赁合同一份，约定乙方向甲方租赁案涉房屋，用于经营汽车销售服务类业务。租期为2017年6月25日至2023年7月24日。第一、二年的租金为11083元/月，第三、四年租金为11637元/月，第五、六年租金为12219元/月。租金每六个月为一个支付周期，每个支付周期届满前一个月支付下一期租金。合同签订后七日内乙方向甲方支付25000元定金，免租期届满且乙方正常开业后，该定金转为履行保证金；租赁期限届满且不再续约，乙方按约定履行合同各项义务后，甲方需足额无息一次性退还乙方履约保证金。合同第10.2条款约定：“若发生地震、火灾、台风或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致租赁房产毁损不能正常使用，则双方可选择修复或重建或终止本合同。如选择修复，在租赁房产修复期间，乙方免交租金及其他相关费用。待租赁房产恢复使用后继续计算租金和费用，合同有效期也相应向后顺延。若不可抗力事件发生，致使租赁房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，或导致乙方无法正常安全经营持续超过10天的，双方书面通知后均可提前终止本合同，双方均无需承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其他各项费用。当不可抗力发生时，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。”合同12.2条款约定，除非合同有明确约定，否则乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日支付滞纳费用0.1%的滞纳金。 合同签订后，被告车享家公司向原告沈伯龙支付了租金、保证金及押金。2020年4月20日，双方签订《租金减免补充协议》一份，约定根据新冠肺炎病毒疫情防控、支持企业复工的相关政策，甲方免收乙方一个月租金，减免方式在下个租金支付周期抵扣。2020年7月28日，被告向原告发出《关于提前解除租赁合同之公函》，通知甲方自收到公函之日起提前解除租赁合同，并要求甲方办理腾房交接及费用结算事项。原告于2020年8月1日收到该公函。后被告车享家公司于分别于8月19日、9月15日两次向原告发送交房通知，但原告未签收也未交房。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：双方之间的房屋租赁合同是否已经解除。本案双方的租赁合同属于经营性租赁，新冠肺炎病毒疫情对被告车享家公司的经营造成了一定影响。合同中未明确约定疫情属于不可抗力事件，被告车享家公司未能提供证据证明出现了合同10.2条款约定的能够提前终止合同的情形。即使存在合同10.2条款约定的提前终止合同的情形，被告车享家公司在本地区疫情防控最严格的时期未及时行使解除权，反而于4月20日与原告沈伯龙签订了租金减免补充协议，直到7月28日才提出解除合同，应视为未在合理期限内行使解除权。因此，被告车享家公司发送提前解除合同函，合同并未解除。被告车享家公司仍需要按约定支付租金、物业费等费用，被告车享家公司未按约定交纳属于违约。现原告沈伯龙起诉要求继续履行合同，支付租金58185元（已经按照减免协议减免一个月租金），并支付按照日0.1%计算的滞纳金，合法有据，该院予以支持。对于违约金，因原告沈伯龙要求继续履行合同，合同对此情形下的违约金未明确约定，原告沈伯龙的实际损失为逾期支付租金的损失，该院根据实际损失、兼顾当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持2000元。对于律师代理费，符合合同的约定，该院予以支持。对于财产保全保险费600元，合同未明确约定该费用属于合理费用，故该院不予支持。对于被告车享家公司要求确认租赁合同提前终止，并要求原告沈伯龙返还押金人民币25000元的反诉请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：一、被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司应继续履行与原告（反诉被告）沈伯龙于2017年6月25日签订的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司应支付原告（反诉被告）沈伯龙自2020年7月25日起至2021年1月24日的房屋租金58185元，并支付该款自2020年6月25日起至款付清日止按日0.1%计算的滞纳金，款限于判决生效之日起十日内付清；三、被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司应支付原告（反诉被告）沈伯龙违约金2000元，律师代理费6000元，款限于判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）沈伯龙的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费2086元，依法减半收取1043元，财产保全费1420元，合计2463元，由被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司负担。反诉费用425元，由驳回被告（反诉原告）上海车享家汽车科技服务有限公司负担。 二审中，上诉人提交《清税证明》和《准予注销登记通知书》复印件各一份，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院认证认为，因被上诉人对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。被上诉人未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否可以解除案涉租赁合同。上诉人主张根据双方租赁合同第10.2条约定，疫情属于不可抗力，已使租赁房产周围环境发生重大变化，其在此营业的市场、环境基础不复存在，且已无法正常安全经营超过30天，故其可以此解除合同，其于2020年7月28日向被上诉人发送的《关于提前解除租赁合同之公函》，在被上诉人于2020年8月1日收到后，双方租赁合同已解除。然根据查明的事实，双方于2020年4月20日签订《租金减免补充协议》一份，约定被上诉人免收上诉人租金一个月，应视为双方已就之前疫情对租赁合同履行的影响达成了合意，即并非上诉人解除租赁合同而是被上诉人减免租金一个月，租赁合同继续履行，故上诉人再在2020年7月28日向被上诉人发送解除函，要求解除租赁合同，且上诉人亦无证据证明4月20日之后因疫情影响已使租赁房产周围环境发生重大变化，上诉人在此营业的市场、环境基础不复存在或上诉人无法正常安全经营超过10天的情况下，本院对上诉人的该主张不予采信。上诉人主张的绍兴诸暨西二环路分店已注销亦系上诉人应承担的正常商业风险，并不能以此证明上诉人在租赁期间内营业的市场、环境基础已不复存在。至于上诉人主张因其承租房屋内经营的绍兴诸暨西二环路分店已注销，双方合同目的已不能实现，继续履行合同对上诉人显失公平的问题，本院认为，租赁合同的双方系上诉人与被上诉人，绍兴诸暨西二环路分店并非租赁合同的相对人，且绍兴诸暨西二环路分店注销系上诉人自身内部的经营行为，与本案租赁合同的履行无关，故本院对上诉人的该主张亦不予采信。因双方之间的租赁合同继续履行，故本院对上诉人要求返还押金的请求不予支持。 综上所述，车享家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2108元，由上海车享家汽车科技服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二一年一月二十六日 书记员 孙心怡 12 11