湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初41号 原告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路**新南城商务中心****。 法定代表人：赵平。 委托诉讼代理人：李咸武，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林伟，湖南弘一律师事务所实习律师。 被告：谭伟，女，1971年5月29日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：罗杰（系被告谭伟丈夫），住长沙市望城区。 原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称“豪布斯卡物业公司”）与被告谭伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪布斯卡物业公司的委托诉讼代理人李咸武、林伟，被告谭伟的委托诉讼代理人罗杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告豪布斯卡物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费3921.9元（截止2020年5月31日），并向原告支付相应的逾期付款违约金（自2019年1月1日起，以3921.9元为基数，按照每日千分之三的标准，计算至全部物业管理服务费付清之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系长沙市望城区森林海小区的物业服务公司，被告系该小区的业主。原告与该小区业主委员会于2018年3月27日签订了《长沙市望城区森林海小区物业管理服务合同书》，合同约定：洋房住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.8元/平方米；别墅住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.45元/平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额每日千分之三的标准交纳违约金。原告在合同签订后，严格按照合同约定履行了物业管理服务义务，被告亦享受了原告所提供的相应的物业管理服务，但被告自2019年1月起就未按照合同规定交纳物业费，构成了违约。原告多次催缴未果，故提出上述诉请，望判如所请。 被告谭伟辩称，一、物业管理合同无效，因被告没有签署，对被告没有约束力，该物业合同甲方是森林海业主委员会，代表人我们没有见过也不能证明其身份。如该合同属于委托形式，必须有业主授权的委托协议，但原告未提供相应证据。根据合同法48条，原告需出示业主授权委托书。作为业主对森林海小区应有知情权，该合同我们是第一次见。该合同涉及物业服务问题及第21条中涉及到车位收费问题，车位是小区业主共有，但现在出售应要业主大会另行授权进行特别约定。二、原告未按照物业合同履行其职责。公共区域卫生标准也不达标，包括消防、楼梯、秩序，被告门前安有智慧猫眼，查看该智慧猫眼录像近三天没有出现原告清洁人员清扫被告楼道卫生，被告的楼道是被告自己在打扫。小区绿化问题，绿化荒芜。公共部分设施、保养、维护根本也没有，导致事故扩大，养路也不需保养，小区路高不曾维修，导致小车轮胎扎破。维修基金启动不合法，也不公示，首先就是拉一个群，然后指出问题说漏水，其实是防水公司来检查，但原告说是领导检查，要动用维修基金，不管什么问题都动用维修基金，日常维护均不做。广告收入未向业主公开。安保力量严重不足且年龄严重偏大。三、原告多计算了被告的物业费。被告在原告进场时交了一年的物业费，本次欠费应从2019年4月1日起计算，不应从2019年1月1日起计算。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1、2018年3月27日，长沙市望城区森林海小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《长沙市望城区森林海小区物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对森林海小区提供物业服务；服务期限为2018年4月1日起至2023年3月31日止。物业服务质量和标准：二、公共区域清洁卫生服务标准。1、地面和、地面和墙面每日清扫一次厅每日清扫二次，地面每，地面每日拖洗一次以上门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。2、楼梯扶手、栏杆、窗台，每日擦抹一次，保持干净、无灰尘……；三、公共区域绿化日常养护服务标准。1、草坪。修剪：年普修三遍以上，切边整理一次以上。清杂草：年普除杂草四遍以上，杂草面积不大于8%……。本合同物业管理公共性服务费用构成为：1、人员费用，2、本小区内物业共用部分、共用设施设备的日常运行和维护费用，3、本小区内清洁卫生费用，4、本小区内秩序维护费用，5、本小区内绿化养护费用……。收费标准：洋房住宅0.8元/平方米，电梯住宅一楼0.9元/平方米、二楼及以上1.3元/平方米；物业服务费由乙方向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季第一个月10号前；业主逾期未交纳物业服务费的，乙方有权下达催缴通知，并有权下达缴费通知单之日起三个月后公示欠费名单，或依法进行催交手段，欠费业主应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的违约金，但违约金的执行须先向甲方报备，对经催交后仍不交纳的业主，甲方需配合乙方催缴，催缴无效的乙方可向人民法院起诉。 2、根据《望城区国土资源局不动产登记信息表》载明的信息，被告为涉诉森林海小区10栋602房业主，该房屋建筑面积为172.38平方米。被告于2017年10月10日领取案涉房屋钥匙并收房确认，自2019年1月1日停止交物业管理费至今。2020年7月2日，原告向被告发出催费《律师函》，物业管理费每月收费标准为按建筑面积1.3元/平方米。原告提供了其履行清洁卫生、园林绿化及管道维护等日常物业服务工作的照片。 3、另查明，案涉小区内部分公共道路被业主圈封，原告未定期将物业履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等向业主公开，原告对案涉小区内的车辆停放管理不到位等物业服务方面存在一定瑕疵。 上述事实，有《长沙市望城区森林海小区物业管理服务合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《望城区国土资源局不动产登记信息表》、日常物业服务图片集、《律师函》及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与长沙市望城区森林海小区业主委员会签订的物业服务合同，双方意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效，对包括被告在内的涉案小区全体业主或物业使用人均有约束力。被告作为小区业主，接受了原告公司为其提供的物业管理服务，应当按照服务合同的约定支付物业服务费用。故被告抗辩物业服务合同无效的意见，本院不予采纳。经查，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，如：针对小区业主侵占通道等违法行为，原告未提交相应证据证明向有关行政主管部门报告，亦未提交相应证据证明其定期将物业履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开等，及综合考虑原告对案涉小区物业服务费收费标准，本院酌情按照5%的比例相应扣减被告应承担的物业费，即从2019年1月1日起至2020年5月31日止，被告欠付物业管理费为3619元（172.38平方米×1.3元/平方米/月×17个月×0.95,四舍五入取整）。故对原告要求被告支付物业管理费3921.9元的诉讼请求，本院予以部分支持。被告抗辩已交了2019年1月至4月的物业费，但其未提交证据予以证实，根据谁主张谁举证的原则，被告应承担举证不能的法律后果，故被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于原告违约金的主张，因原告物业服务确有瑕疵，被告不支付物业管理费事出有因，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告谭伟于本判决生效之日起十日内支付原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司2019年1月1日至2020年5月31日的物业管理费3619元； 二、驳回原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告谭伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  李灵芳 二〇二一年一月二十三日 法官助理   陈潇 代理书记员  熊博闻 相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。