安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1222民初8690号 原告：梁某，男，2003年9月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。 法定代理人：陈静，女，1975年12月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：何晓刚，北京市京师(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪永俊，男，1987年6月1日出生，汉族，住安徽省太和县，系原告梁某的法定代理人陈静之夫。 被告：太和县乐邦置业有限公司，住所地安徽省太和县旧县镇凤凰路南侧(镇政府对面)七楼乐邦电梯公司东，统一社会信用代码91341222MA2MXFKAOK。 法定代表人:李然，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘问清，安徽皖太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢慧慧，安徽皖太律师事务所律师。 原告梁某与被告太和县乐邦置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁某的法定代理人陈静及委托诉讼代理人何晓刚、汪永俊，被告的委托诉讼代理人刘问清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 梁某向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令被告退还已付全部房款人民币（以下币种同）1200000元;2、请求判令被告支付自原告付款之日起至实际清偿之日止（暂算至2020年11月5日）的利息85231.2元;3、请求判令被告支付违约金10920元;4、请求判令被告承担本案诉讼费用。上述金额合计人民币1296151.2元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：解除原被告于2019年4月16日签订的《商品房买卖合同》。事实与理由：2019年4月16日,原、被告签订编号为ＹＳ201902956的《商品房买卖合同》,合同约定:被告将位于安徽省阜阳市太和县的房屋出售与原告,该商品房层高为3米,其预测建筑面积为139.17平方米,单价为每平方米人民币8622.55元,总价款为人民币1200000元.交房时间为2020年6月30日前。2019年1月23日,原告支付房款20000元;2019年1月28日,原告支付房款290000元;2019年4月12日,原告支付房款890000元;合计1200000元。2020年8月23日,被告通知原告收房,然被告未提供相关交房材料,并要求原告交纳一年的物业费、签署收房确认书后才可验收房屋。原告拒绝收房,双方交涉多次无果。在此期间,系争房屋所在小区众业主深入了解到,被告存在多处违法违约行为,包括但不限于允诺业主一梯一户、周边医疗教育设施齐备、买房送阳台或储物室等,然实际并未达到相关承诺标准;利用公摊面积诱导购房,高价卖出无人购买的楼层;房屋质量未经勘验,相关部门已介入调查;系争房屋有墙体渗水、墙体断裂、墙体空鼓、地坪裂缝等质量问题。根据《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”、第十一条交付时间和手续约定:“（一）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）…交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。……”、第十二条逾期交付责任约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照0.012%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。…”,被告逾期交房且未满足交房条件,原告有权拒绝收房,并有权解除合同,被告退还已付全部房款,并承担相应的违约责任。2020年9月13日,原告发出律师函,要求被告依约交房,若被告不履行合同义务,原告将行使合同解除权,然被告一直未予回复,合同于2020年9月17日解除。现原告为维护自身合法权益,向贵院提起诉讼,望贵院判如所请。 太和县乐邦置业有限公司辩称：一、原告提出合同解除没有依据且要求解除合同的理由不能成立。1、该律师函中未见当事人的授权委托手续。我们无法确认律师函是在合法授权的情况下发出，所以无法做出答复。2、《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”本案双方合同的目的是房屋买卖，现在房屋已经竣工，不影响双方合同目的的实现，本案被告不存在根本性违约问题，原告要求解除合同不符合法律规定。被告目前的情况可以交付房屋，建议原告配合接收房屋。二、《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”被告之所以无法按约定日期交付房屋，是因为疫情造成开工晚，施工进度慢，此情况属不可抗力，且目前该事实仍然存在。所以我方没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：梁某系陈静之子，2019年4月12日陈静支付太和县乐邦置业有限公司5号楼1704房屋购房款1200000元，太和县乐邦置业有限公司出具收据三张。2019年4月16日，梁某（买受人）与太和县乐邦置业有限公司（出卖人）签订“商品房买卖合同”一份，合同约定：第一条项目建设依据1、出卖人以出让方式取得了位于太和县西侧、吉祥路北侧、富民路南侧地块的建设用地使用权。该地块不动产权证号为皖（2018）太和不动产权第××号，土地使用面积为43816.2平方米，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商业、住宅用地，土地使用权终止日期为2088-01-16。2、出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为“乐邦泰和府”，建设工程规划许可证号为建字第341222201800005号，建筑工程施工许可证号为编号3412221801250101-ＳＸ-002。第二条预售依据该商品房已由太和县房地产管理批准预售，预售许可证号为太许字（20180717）第070号。第三条该商品房基本情况该商品房的规划用途为住宅，该商品房所有建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为17层，其中地上17层，地下**。该商品房为第一条规定项目中的5号楼17层1704号，房屋竣工后如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的房产测绘机构为太和县蓝图房地产测绘队，其预测建筑面积共139.17平方米，其中，套内建筑面积108.09平方米，分摊共有建筑面积31.08平方米，该商品房层高为3.0米，其中1个阳台为非封闭式。……第六条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8622.55元，总价款为1200000元（大写壹佰贰拾万元整）。第七条付款方式及期限一次性付款。买受人应当在2019-4-15日前支付该商品房全部价款。……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）…交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照0.012%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同还约定了其他事项。上述合同分别由太和县乐邦置业有限公司加盖该公司的合同专用章及该公司法定代表人李然个人印章、梁某签名捺印，并在太和县房地产管理局备案，合同编号为ＹＳ201902956。2019年9月11日安徽安泰达律师事务所向太和县乐邦置业有限公司出具的（2020）安泰达律函字第226号律师函及2020年9月25日陈静邮寄给太和县乐邦置业有限公司的不予接收房屋回函，均称太和县乐邦置业有限公司于2020年8月26日收房，及梁弘伟诉称太和县乐邦置业有限公司于2020年8月23日通知收房。 2020年1月24日，“新冠××”疫情在国内爆发，导致太和县乐邦置业有限公司全面停工。2020年8月15日乐邦泰和府5号楼竣工，并出具了工程竣工验收报告，参加验收的单位为：建设单位太和县乐邦置业有限公司、监理单位亳州市华恒建设工程监理有限公司、施工单位安徽开天建设集团有限公司、设计单位安徽省城乡规划设计研究院、勘探单位安徽省阜阳市勘探院。本案审理过程中，太和县乐邦置业有限公司提交了2020年8月15日的“商品住宅质量保证书”、“商品住宅使用说明书”，及2020年8月20日太和县蓝图房地产测绘队为太和县乐邦置业有限公司乐邦泰和府5号楼出具的“房屋测绘技术报告书”。 本院认为，因不可抗力不能履行合同义务的，不承担民事责任。不可抗力是不能预见、不能避免且不能客服的客观情况。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定：疫情或疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。2020年1月24日，“新冠××”疫情在全国爆发，是太和县乐邦置业有限公司不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，太和县乐邦置业有限公司为此全面停工，致使太和县乐邦置业有限公司不能按照合同的约定交付房屋，是“新冠××”疫情造成的，依法不应当承担违约责任。太和县乐邦置业有限公司虽然没有出具工程竣工验收备案证明文件，但出具了工程竣工验收报告，不影响梁某实现合同目的，太和县乐邦置业有限公司不构成根本违约，梁某要求解除和太和县乐邦置业有限公司签订的商品房买卖合同和要求太和县乐邦置业有限公司承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条的规定，判决如下: 驳回原告梁某的诉讼请求。 本案受理费16466元，减半收取8233元，保全费5000元，合计13233元，由原告梁某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 沈 怡 二〇二一年一月十九日 书记员 徐晓东 附本判决所引用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条疫情或疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。