浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初1848号原告：浙江友缘物业服务有限公司，住所地浙江省长兴县太湖街道明珠商务大厦****。法定代表人：郭凡云，该公司总经理。委托诉讼代理人：章勇勇，浙江众成律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂泽皇，男，1967年10月20日出生，汉族，住四川省宜宾县，该公司员工。被告：长兴金瓯置业有限公司，住所地浙江省长兴县雉，住所地浙江省长兴县雉城镇明珠商务大厦1701 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：彭晓敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤金华，浙江兴长律师事务所律师。原告浙江友缘物业服务有限公司（原长兴友缘物业管理有限公司，于2020年11月11日变更名称为浙江友缘物业服务有限公司，以下简称友缘公司）与被告长兴金瓯置业有限公司（以下简称金瓯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告友缘公司的委托诉讼代理人章勇勇、涂泽皇及被告金瓯公司的法定代表人彭晓敏及委托诉讼代理人尤金华到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年11月20日再次公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友缘公司向本院提出诉讼请求：1.金瓯公司立即支付物业管理费319311元〔具体为：1.13层、16层、17层（面积分别为962.05㎡，2013年7月1日至2014年2月28日（8个月）期间的物业费：962.05㎡×3层×1.78元/月/㎡×8个月=41099元；2.13层、16层、17层（面积分别为962.05㎡，2014年3月1日至2018年5月15日（50.5个月）期间的物业费：962.05㎡×3层×2元/月/㎡×50.5个月=291501元；3.14层（面积为962.05㎡），2015年5月1日至2018年5月15日（30.5个月）期间的物业费：962.05㎡×2元/月/㎡×30.5个月=58685元；4.15层（面积为962.05㎡），2017年5月1日至2018年5月15日（12.5个月）期间的物业费：962.05㎡×2元/月/㎡×12.5个月=24051元），以上共计405791.45元，扣除已支付的96025元，余309766.45元〕，并支付滞纳金（以物业费319311元为计算基数，自2019年9月1日按照日千分之三的标准计算至物业管理费结清之日）；2.本案诉讼费由金瓯公司承担。事实与理由：金瓯公司系明珠商务大厦1301、1401、1501、1601及1701（面积各为962.05㎡）的业主。2013年3月1日，友缘公司与长兴经济开发区明珠商务大厦业主委员会签订《物业服务合同》一份，选聘友缘公司对明珠商务大厦（建筑面积约21184.29㎡，东至东白溪农民新村，南至东白溪道路，西至明珠北路，北至新紫金大酒店）进行物业服务，服务期限自2013年3月1日起至2014年2月28日止。双方在合同中对物业服务内容与质量、服务费用、违约责任等进行了详细的约定。2014年3月1日，友缘公司与长兴经济开发区明珠商务大厦业主委员会签订《物业服务合同》一份，继续选聘友缘公司对明珠商务大厦进行物业服务，服务期限自2014年3月1日起至2015年2月28日止。双方在合同中对物业服务内容与质量、服务费用、违约责任等进行了详细的约定。2015年3月1日，友缘公司与长兴经济开发区明珠商务大厦业主委员会签订《物业服务合同》一份，继续选聘友缘公司对明珠商务大厦进行物业服务，服务期限自2015年3月1日起至2016年2月28日止。双方在合同中对物业服务内容与质量、服务费用、违约责任等进行了详细的约定。2016年3月1日，友缘公司与长兴经济开发区明珠商务大厦业主委员会签订《物业服务合同》一份，继续选聘友缘公司对明珠商务大厦进行物业服务，服务期限自2016年3月1日起至2018年2月28日止。双方在合同中对物业服务内容与质量、服务费用、违约责任等进行了详细的约定。合同生效后，友缘公司依约为金瓯公司的物业管理区域内提供完善的物业服务（实际提供物业服务至2018年5月15日），但金瓯公司并未依约向友缘公司缴纳物业管理费，自2013年7月1日至2018年5月15日，金瓯公司共欠友缘公司物业费319311元。对于拖欠的物业费，友缘公司多次对其书面及上门催缴，均无效果。据此，友缘公司为了维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。金瓯公司辩称：1.友缘公司自2013年3月1日至2016年2月28日所涉的物业费诉请已超过诉讼时效，丧失胜诉权，不受法律保护；2.关于物业费的收取，实际一直以来友缘公司均是直接向租户收取，但由于友缘公司没有尽到服务责任，连收费也不尽责，造成部分物业费至今仍拖欠，通过对部分租户的核实，已支付120536.51元；3.关于《物业服务合同》的签订，据业主委员会反映，只签过一份2013年3月1日至2014年2月28日的合同，但由于业主委员会管理问题，公章把控不严，导致友缘公司手持多种版本的《物业服务合同》，且友缘公司有直接与其他租户签订合同的情形；4.关于2016年3月1日至2018年2月28日的物业费，友缘公司应提交该期间收取物业费的明细，开出应收物业费（租户）的发票。友缘公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.2013年3月1日至2014年2月28日的《物业服务合同》原件1份；2.2014年3月1日至2015年2月28日的《物业服务合同》原件1份；3.2015年3月1日至2016年2月28日的《物业服务合同》复印件1份；4.2016年3月1日至2018年2月28日的《物业服务合同》原件1份；5.浙江德胜物业管理有限公司公告复印件一份；6.律师函原件、EMS快递单及物流信息截图各1份；7.不动产登记查档证明原件1份。金瓯公司为证明其辩驳，向本院提交如下证据：1.租房协议复印件2份；2.部分租户已缴纳的物业费相关凭证复印件1组；3.16楼出租情况说明复印件1份；4.物业满意度调查综合表原件1份；5.业主委员会会议纪要复印件1份；6.业主委员会说明原件1份；7.2014年7月1日至2018年6月30日物业服务合同复议件1份。原、被告提交的上述证据，经庭审质证，本院认证如下：友缘公司的证据1、2、4、5、6内容真实，来源合法，且与本案有关联，予以采信，证据3系复印件，且金瓯公司对其真实性不予认可，不予认定；金瓯公司的证据1与本案缺乏关联性，不予认定；金瓯公司的证据2、3、5、7系复印件，且友缘公司对其真实性不予认可，不予认定；金瓯公司的证据4、6，对其真实性予以认定，但对其与待证事实的关联性不予认定。根据本院上述采信的证据并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2013年3月1日，明珠大厦业委会与友缘公司签订《物业服务合同》，约定由友缘公司对明珠商务大厦提供物业管理服务，物业类型为商务办公，合同期限自2013年3月1日起至2014年2月28日止。友缘公司提供的物业管理服务包括：物业公用部分的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；等等。物业服务费用约定为：1-2层主楼为1.3元/平米/月，1-5层群房1.3元/平米/月，3-18层1.78元/平米/月。公共能耗费用每年按建筑面积分摊，向业主收取。业主应于明珠大厦业委会发出入住通知书所载明的交付日起次月缴纳物业服务费及公共能耗费。收取物业服务费及公共能耗费一年一次，业主或物业使用人应在应缴纳日起15天内履行交纳义务。明珠大厦业委会、业主或物业使用人违反约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按3‰的标准向友缘公司支付违约金。2014年3月1日，明珠大厦业委会与友缘公司继续签订《物业服务合同》，约定由友缘公司继续为明珠商务大厦提供物业管理服务，合同期限自2014年3月1日起至2015年2月28日止。物业服务费用约定为：1-2层主楼为3元/平米/月，1-5层群房3元/平米/月，3-18层2元/平米/月。业主应于明珠大厦业委会发出入住通知书所载明的交付日起次月缴纳物业服务费及公共能耗费。收取物业服务费及公共能耗费一年一次，业主或物业使用人应在应缴纳日起15天内履行交纳义务。明珠大厦业委会、业主或物业使用人违反约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应按3‰的标准向友缘公司支付违约金。2016年3月1日，明珠大厦业委会与友缘公司再次签订《物业服务合同》，约定由友缘公司对明珠商务大厦提供物业管理服务，合同期限自2016年3月1日起至2018年2月28日止。物业服务费用约定为：1-2层主楼为3元/平米/月，1-5层群房3元/平米/月，3-18层2元/平米/月。公共能耗费用每年按建筑面积分摊，向业主收取。业主应于明珠大厦业委会发出入住通知书所载明的交付日起次月缴纳物业服务费及公共能耗费。收取物业服务费及公共能耗费一年一次，业主或物业使用人应在应缴纳日起15天内履行交纳义务。如在该月最后一日止仍未交纳物业服务费用的，从下月1日起计收滞纳金，每日友缘公司将按欠交金额的3‰向欠费业主收取滞纳金，直至缴清欠费为止。明珠大厦业委会、业主或物业使用人违反约定未能按时足额缴纳物业服务费的，应每日按服务费3‰的标准向友缘公司支付违约金。上述合同期限内，友缘公司为明珠商务大厦提供物业管理服务。2018年5月5日，明珠大厦业委会发布公告，告知全体业主有缘公司于业委会签订的物业管理合同已于2018年2月28日到期，经业委会讨论不再与友缘公司续约，选聘浙江德胜物业管理有限公司提供物业服务工作。2018年6月22日，浙江德胜物业管理有限公司发布公告，告知全体业主2018年5月15日前物业服务费用由友缘公司收取。金瓯公司系明珠商务大厦13-17层业主，每层建筑面积均为962.05平米，房产登记时间均为2011年2月15日。2019年8月28日，友缘公司通过EMS中国邮政速递物流向金瓯公司发出要求立即支付物业费的律师函，要求金瓯公司支付拖欠的物业管理费319311元，但金瓯公司并未支付。对于2015年3月1日至2016年2月28日的物业管理服务，金瓯公司虽否认明珠大厦业委会与友缘公司签订了该期间的《物业服务合同》，但对于该期间内的物业管理服务系由友缘公司提供这一事实予以认可。本案审理过程中，友缘公司变更14层物业费计算期间为2015年11月1日至2018年5月15日，将该期间原先主张的物业费58685元调整为47140.45元。本院认为，本案的争议焦点主要为：1.2013年3月1日至2016年2月28日的物业费是否已超过诉讼时效。关于明珠商务大厦2015年3月1日至2016年2月28日及2018年3月1日至2018年5月15日的物业管理服务，即使友缘公司未与明珠大厦业委会续签新的物业服务合同，但友缘公司继续为明珠大厦提供物业服务，双方成立事实上的物业服务合同关系。结合业已查明的其他事实，从2013年3月1日至2018年5月15日，友缘公司持续为明珠大厦提供物业服务，存在多份期限连续的物业服务合同，可从最后一份合同约定的最后一期物业费履行期限届满的次日起算，而本案中最后一份合同约定的物业费履行期限为“业主应于明珠大厦业委会发出入住通知书所载明的交付日起次月缴纳物业服务费”，该履行期间实际是对业主交纳第一年物业服务费的约定，而并未对第一年后的物业费交纳时间进行明确约定，故本案中的诉讼时效应从案涉物业服务合同期限届满之日的次日即2018年5月16日起算，故友缘公司本次起诉并未超过三年诉讼时效的规定。2.关于已支付物业费金额的认定。因金瓯公司对已支付的物业费并不能提供足够的证据予以佐证，应对此承担举证不能的后果。因此，关于已支付的物业费，本院以友缘公司自认的金额96025元为准。综上，友缘公司与明珠大厦业主委员会签订的《物业服务合同》的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该合同依法对全体业主具有约束力。对于友缘公司主张的物业费欠缴期间，金瓯公司未能提供证据反驳，本院予以确认。根据上述认定的欠缴期间并结合案涉合同约定的物业费标准，合计涉及物业费415336元，因友缘公司主动将14层应收物业费从58685元调整为47140.45元，故案涉的物业费总欠款应从415336元调整为403791.45元，扣除友缘公司自认金瓯公司已支付的96025元，金瓯公司尚应支付其物业费307766.45元。友缘公司主张的滞纳金，因其在实际经营中确实存在直接向金瓯公司的租户收取物业费而怠于向金瓯公司主张的事实，且对2013年的物业费至今才主张，尽管未超过诉讼时效但显属怠于履行自身权利，故对其主张的滞纳金不予支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告长兴金瓯置业有限公司支付原告浙江友缘物业服务有限公司物业费307766.45元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告浙江友缘物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6090元，由原告浙江友缘物业服务有限公司负担190元，被告长兴金瓯置业有限公司负担5900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长  阳锦翔审 判 员  付小在人民陪审员  倪国明二〇二一年一月二十九日书 记 员  庄 羚