福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终540号 上诉人（原审原告）：李严木，男，1953年5月20日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南方花园。 法定代表人：汪子武。 被上诉人（原审被告）：汪子武，男，1969年5月3日出生，汉族，住福建省永泰县。 上诉人李严木因与被上诉人汪子武、永泰县樟鑫房地产开发有限公司（以下简称“樟鑫公司”）合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2020）闽0125民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 李严木上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判樟鑫公司、汪子武配合李严木办理东方城1505单元的网上签约《商品房买卖合同》手续；2.判令樟鑫公司、汪子武共同赔偿李严木损失10万元；3.本案一审、二审诉讼费用由汪子武、樟鑫公司共同承担。事实和理由：一、一审法院以“李严木于2020年7月要求樟鑫公司、汪子武配合其销售东方城项目案涉商品房，显然已超过2016年5月27日《协议书》约定的期限”为由，驳回李严木的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。1.本案中，案外人王凯云于2019年向樟鑫公司购买案涉1505单元商品房，樟鑫公司、汪子武至今未为王凯云办理《商品房买卖合同》网签手续，根据2011年9月20日《会议纪要》关于李严木为永泰县东方城项目总负责人的约定及2016年5月27日《协议书》、2016年6月2日《授权委托书》的约定，李严木有权要求樟鑫公司协助办理案涉商品房的网签手续，以便收取王凯云剩余购房款。2.虽然2016年5月27日《协议书》第二条约定“乙方接受甲方委托后，应于2017年5月31日前完成对上述物业的清盘销售工作。期限届满仍未售完毕的部分，由乙方自购，并按上述价格与甲方结算”，但该约定是对2017年5月31日期限届满仍未销售完毕的部分，各方约定李严木有自购的权利。根据《协议书》第三条约定，樟鑫公司、汪子武应于本协议签订后10日内向李严木出具委托书，全权委托李严木销售“东方城项目”及负责清收该项目的全部未收购房款并与中国银行香港路支行协商有关和解协议的执行事宜，但李严木于2017年5月11日、5月31日、7月31日多次通过EMS、短信等方式，要求樟鑫公司、汪子武安排场所清算，履行《协议书》约定的义务，对未售出的东方城项目物业在2017年8月3日前与李严木签订《商品房买卖合同》，均未果。之后李严木于2017年8月10日通过海峡都市报刊登《通知》，提出对未销售的东方城物业进行自购并通知樟鑫公司、汪子武在登报日起5日内与李严木签订《商品房买卖合同》，樟鑫公司、汪子武仍置之不理。3.为了使东方城项目不被拍卖，李严木以个人资产提供担保，解除了案涉房产的查封，销售给案外人王凯云，王凯云交付的首付款697000元已根据和解协议约定全部存入监管账号，但该购房款697000元已于2019年11月由汪子武占有并用于其个人偿还中国银行香港路支行的债务，证明樟鑫公司、汪子武已默认案涉房产出售给王凯云的事实，李严木有权要求樟鑫公司协助配合王凯云办理案涉商品房的网签手续，以便向王凯云收取剩余购房款。二、樟鑫公司、汪子武不配合办理网签手续，也未将办理网签手续的账号（登录名和登录密码）告知李严木，导致李严木对东方城项目清盘销售工作无法顺利进行，无法为案涉房产办理网签手续，其行为违反了2015年1月16日《股东会决议》第一条、第二条约定和2016年5月27日《协议书》第六条约定，应承担违约责任，根据2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》第13条关于“本决定各股东应严格执行，违约者应罚款（赔偿）100万元”的规定，李严木要求樟鑫公司、汪子武赔偿损失10万元，应予支持。 樟鑫公司、汪子武辩称，李严木无权要求与樟鑫公司签订商品房买卖合同。1.《协议书》于2017年5月31日已期满，李严木没有按约定价格与樟鑫公司结算并完成自购，李严木已经丧失自购或他购的权利。2016年5月27日《协议书》第2条约定：乙方李严木接受委托后，应于2017年5月31日前完成对上述物业的清盘销售工作，期限届满仍未销售完毕的部分，由乙方自购，并按上述价格与甲方结算。2.李严木没有按《协议书》约定在2017年5月31日前完成自购，也没有将售房款及自购房款汇入专门账户，用于清偿银行欠款及按比例返还各股东，李严木已经构成违约，所以，约定的清盘期限届满后，东方城项目如何销售应由各合伙人共同决定。《协议书》第5条约定：乙方同意出售上述物业实现的销售款在扣除房产税、建安税等税费，全部未结工程款及员工工资后，优先用于偿还中国银行香港路支行2000万元欠款。3.李严木作为清盘方没有按约定时间将东方城项目售房款按比例返还转让方，转让清盘股东有权终止协议，即其他合伙人有权终止协议，同时2016年6月2日委托书也终止。4.清盘期限2017年5月31日届满之前，李严木没有通知汪子武、李严忠、张荣建要求清盘结算，2017年8月10日才登报，已经超过清盘约定时限，《协议书》不再履行。销售或者清盘选择权在四合伙人，应由合伙人共同决定。5.李严木没有收回已售房款且汇入东方城项目专门账户，构成违约。李严木对东方城项目的二层、四层以及902等单元房故意不去银行办理按揭手续。原申请材料已送中国银行股份有限公司并交了5000元，但李严木提出要去中国建设银行股份有限公司办理，但事实上他又不去做，导致1300多万元售房款无法及时收回，造成合伙人重大损失。东方城项目如何处置应由四合伙人共同决定，李严木没有权利要求樟鑫公司办理合同网签。6.在2016年5月27日《协议书》约定范围之内樟鑫公司是受东方城四股东之托有权代表东方城项目股东行使权利，协议期满樟鑫公司有权终止协议。7.《协议书》约定2017年5月31日期满后终止协议，樟鑫公司义务也终止，东方城项目没与樟鑫公司签订挂靠协议（合同），因此樟鑫公司有权不配合李严木办理各项事务。8.2017年5月31日《协议书》、2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》没有约定汪子武承担责任。 李严木向一审法院起诉请求：1.判令樟鑫公司、汪子武立即履行2015年11月10日《股东会决议》第一项、第二项、第三项约定和2015年11月16日《股东会决议》第一项及2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》第三项、第五项、第十三项约定项下的义务，配合李严木办理永泰县东方城1505单元的《商品房买卖合同》的网上签约手续；2.判令樟鑫公司、汪子武立即向李严木赔偿10万元。 一审法院认定事实：樟鑫公司经工商核准登记从事房地产开发、经营，股东为汪子武、李严忠，汪子武为樟鑫公司的法定代表人。2011年9月20日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建四人以《会议纪要》的形式约定，四人合作开发由汪子武竞标成功的永泰县樟城镇较场路樟（2011）拍01号土地，项目开发资质借用樟鑫公司名义开发，本项目股东不承担樟鑫公司除本项目外的一切债权债务，并对项目人事安排、资金、财务、工程建筑、材料采购事项、销售情况、设计方案等事项进行了约定。各合伙人确定项目名称为“永泰县东方城”。 2015年11月10日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建达成《股东会决议》。该决议约定：一、樟鑫公司因与中国银行香港路支行和解项目土地抵押贷款纠纷而向中国银行香港路支行支付的2000万元代偿贷款，责任由汪子武、李严忠造成，亦由汪子武和李严忠负责赔偿，具体承担比例由汪子武与李严忠另行协商，协商不成可通过诉讼解决。若樟鑫公司因该案向银行或第三方追索的权益均归汪子武和李严忠所有，按二人分担债务的比例共享；二、项目售楼部除提取部分用于必要的工程款、税费及员工工资外，全部进入樟鑫公司在中国银行股份有限公司永泰支行开立的受香港路支行监管的银行账户，优先用于向中国银行香港路支行支付2000万元的代偿贷款。三、用于支付中国银行香港路支行2000万元的售楼款中，按股东比例应归属李严木、张荣建的部分，视为汪子武和李严忠对李严木、张荣建的个人借款，该借款自本决议签订之日起半年内免息，半年后按1.2%的标准计息，按月付息，连续三个月未付视为违约；……；樟鑫公司作为保证人在《股东会决议》上盖章。 2015年11月16日，李严木、汪子武、李严忠达成《股东会决议》。该决议约定：1.东方城项目相关的销售、交房、按揭贷款、上缴税费等手续，由李严木负责办理，樟鑫公司及樟鑫公司法定代表人应及时给予盖章签字。2.在2015年11月10日前已售的房产，由李严木负责向购房户收款，如产生纠纷，需通过诉讼程序时，樟鑫公司及法定代表人应及时盖章签字委托李严木处理。……。5.一层店面出售按原定价格可优惠5%销售，优先用于还给中国银行香港路支行，余款用于还清2014年4月17日四股东授权借款本息，如还有余额，转给股东进行分配。6.本协议签订后，若东方城项目相关手续未及时办理造成损失的，由责任方承担赔偿责任。 2016年3月28日，东方城项目四合伙人签订了《东方城项目投资人会议决定》。该决定约定：1.接受清盘者按以下价格包干：……套房价格4-19楼平均价格8900元/㎡……,已售价格仍按樟鑫房地产已开的发票价格确定。4.东方城项目2016年3月28日之前已售的套房、店面价格仍按原规定由接受清盘者负责收回，并自行向银行办理按揭贷款。5.樟鑫公司及法定代表人在对接受清盘者即办理清盘、销售、按揭等全权委托手续，并到公证处办理公证。……。7.接受清盘者在套房、店面销售每笔应在开票时缴纳营业税和附加税，违约者扣除销售额的30%作为樟鑫公司预留缴纳税费，余额在实际缴交后返还。……。9.转让清盘股东必须存入账户印鉴监控资金安全，如转让清盘股东存入账户印鉴对接受清盘者在正常支付时刁难在一个工作日内如不给盖章，每次罚款50万元。……。11.接受清盘方对东方城项目的套房、店面以及房管局测绘的面积乘以上面积价格计算总额，在7个月内返还转让清盘股东比例份额，逾期10日内，受让方清盘方赔偿转让清盘股东200万元，转让清盘股东有权终止协议。……。13.本决定各股东必须严格执行，违约者罚款100万元。” 2016年5月27日，樟鑫公司（甲方）、李严木（乙方）与东方城项目四合伙人李严木、汪子武、李严忠、张荣建（丙方）签订了一份《协议书》。《协议书》约定：一、甲方、丙方同意将“东方城项目”一层店面、三层店面、4-9层套房及车位委托乙方清盘销售，上述物业对外销售价格不低于以下价格标准：一层店面销售价格每平方米不低于24500元；三层店面销售价格每平方米不低于11500元；4-9层套房销售价格每平方米不低于8900元；车位销售价格不低于每个20万元。二、乙方接受甲方委托后，应于2017年5月31日前完成对上述物业的清盘销售工作。期限届满仍未售完毕的部分，由乙方自购，并按上述价格与甲方结算。三、甲方及甲方法人代表汪子武应于本协议签订后10日内向乙方出具委托书，全权委托乙方销售“东方城项目”及负责清收该项目的全部未收购房款并与中国银行香港路支行协商有关和解协议的执行事宜。四、乙方对外销售上述物业所得款项应汇至甲方基本银行账户。甲方同意基本银行账户于签订本协议之日起由甲乙双方共同监管。甲乙双方同意在基本银行账户中除预留甲方法定代表人印鉴外，增加预留李严木、李严忠和张荣建的个人印鉴，该项印鉴预留手续应在本协议签订后5日内完成。五、乙方同意出售上述物业实现的销售款在扣除房产税、建安税等税费、全部未结工程款以及员工工资后，优先用于偿还中国银行香港路支行的2000万元欠款。……乙方对外销售上述物业销售价格高于第一条约定价格标准，超出的部分归乙方所有。同时，对于超过价格部分，所产生的税费由乙方自行承担。六、乙方接受甲方委托后，甲方必须全力配合乙方办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。甲方未尽协助义务，导致乙方无法完成销售上述物业的工作任务，甲方应赔偿乙方损失人民币100万元。……。九、本协议未约定事项，按丙方2016年3月28日签订“投资人会议决定”执行。2016年6月2日，樟鑫公司、汪子武向李严木出具了《授权委托书》。《授权委托书》载明：李严木负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案、按揭贷款、上缴税费、支付工程款、农民工工资、法律诉讼等事项；负责与中国银行香港路支行履行、协调有关和解协议事项，并有权代表樟鑫公司和汪子武签署各项法律文书、协议、合同。李严木接受樟鑫公司授权后，开展“东方城项目”清盘工作。委托期限自2016年5月27日起至东方城项目各项事务办结为止。 2019年11月27日，案外人王凯云作出《通知》，主要内容为：李严木：本人王凯云向您订购东方城1505单元房产，……合计已支付三笔购房款共计797000元。本人购房时双方面议2019年11月底前向青岛市中级人民法院办理解除1505的查封手续后，在10日内办理1505单元网上签《商品房买卖合同》手续并备案。 2020年7月4日，李严木向樟鑫公司、汪子武作出《通知》，载明：依据2011年9月20日《会议纪要》、2015年11月10日《股东会决议》、2015年11月16日《股东会决议》、2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》约定，李严木于2019年5月27日前往青岛市中级人民法院和中国银行香港路支行签订“执行笔录”，青岛市中级人民法院作出（2015）青执字第342-17号执行裁定书、协助执行通知书解除“东方城”1102、1502、1505单元房产的查封。1.购房者王凯云于2018年10月23日订购1505单元……共收取1505单元王凯云购房款797000元。2.……。上述两购房户要求在2019年11月30日前办理网上签约《商品房买卖合同》，依据2015年11月10日《股东会决议》、2016年11月16日《股东会决议》、2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》等相关合伙体约定，特此通知樟鑫公司、汪子武必须在2020年7月7日10时前配合东方城合伙项目总负责人、清盘执行人将东方城网签平台用户名与密码以手机信息、微信等方式告知李严木（135××××6316手机号与微信同号），以便李严木完成与1502、1505购房者网上签约《商品房买卖合同》与办理备案手续，逾期将依法提起诉讼。 另查明，2019年11月5日青岛市中级人民法院作出（2015）青执字第342-17号执行裁定：解除对樟鑫公司名下“东方城”1102、1502、1505单元房产的查封。同日，其向永泰县不动产登记中心作出协助执行通知书：要求解除“东方城”1102、1502、1505单元房产的查封。永泰县人民法院接受该院委托送达请求后，于2019年11月11日，将该执行裁定书及协助执行通知书送达永泰县不动产登记中心。2020年7月24日，李严木诉至一审法院。 一审法院认为，“永泰县东方城”项目系李严木与汪子武、李严忠、张荣建合伙借用樟鑫公司名义开发。李严木、樟鑫公司与东方城项目四合伙人于2016年5月27日签订的《协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应依约定全面履行自己的义务。根据《协议书》约定：李严木接受樟鑫公司委托后，应于2017年5月31日前完成对上述物业的清盘销售工作。期限满仍未售完毕的部分，由李严木自购，并按上述价格与樟鑫公司结算。而李严木于2020年7月要求樟鑫公司、汪子武配合其销售东方城项目案涉商品房，显然已超过该《协议书》约定的期限。因此，李严木诉请樟鑫公司、汪子武配合其办理永泰县东方城1505单元的《商品房买卖合同》的网上签约手续并向其赔偿10万元，缺乏法律和合同依据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回李严木的诉讼请求。案件受理费2300元，由李严木负担。 二审期间，李严木向本院提交：1.（2020）闽0125民初3128号民事判决书及2020年6月23日、6月30日、7月3日、7月4日、8月30日、9月5日通知，拟证明李严木已于上述时间向樟鑫公司、汪子武发出通知，要求就东方城项目期限满未售完毕部分，由李严木自购，但樟鑫公司、汪子武拒绝与李严木协商，构成违约，但该案判决却故意掩盖、遗漏该事实；2.（2020）闽0125民初2573号民事判决书，拟证明该判决认定2016年5月27日《协议书》、2016年6月2日《授权委托书》有效，李严木收取案外人张信彪购房款15000元并向其出具盖有樟鑫公司公章的收款收据的代理行为有效，应由樟鑫公司承担法律后果；3.（2019）闽0125执1552号之二执行裁定书、（2020）闽0125执异23号执行裁定书、（2020）闽0125执68号执行分配方案，拟证明汪子武持有的樟鑫公司60%股权，已被裁定拍卖，汪子武不能代表樟鑫公司对本案进行答辩，应由樟鑫公司另外的股东李严忠参加本案诉讼，且因樟鑫公司已无其他财产，汪子武的股权已没有价值。樟鑫公司、汪子武经质证认为，李严木提供的上述证据与本案无关。本院经审查认为，证据1（2020）闽0125民初3128号民事判决尚未发生法律效力，无法作为事实认定依据；证据2、3系案外人与樟鑫公司的纠纷，与本案没有关联性。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和一审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，2016年5月27日的《协议书》约定李严木在接受樟鑫公司委托后，应于2017年5月31日前完成对东方城相关物业的清盘销售工作，期限满仍未售完毕的部分，由李严木自购，并与樟鑫公司结算，而本案李严木于2020年7月要求樟鑫公司、汪子武配合办理案涉商品房的网签手续，已超过协议书约定的期限。同时，本院注意到，李严木提供证据欲证明购房者张信彪诉请樟鑫公司双倍退还定金，可见购房者选择继续履行合同亦或是解除买卖关系属于购房者的自主选择权，李严木径行要求办理案涉房产的网签手续，亦损害了购房者的诉讼权利。故一审法院不予支持李严木的诉请并无不当，予以维持。 综上所述，李严木的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由李严木负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年一月二十七日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君