江苏省连云港市海州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0706执异7号案外人：陈燕，女，1969年11月15日生，汉族，住江苏省灌云县。申请执行人：刘云紫，女，1990年8月11日生，汉族，住南京市六合区。被执行人：连云港路鑫物流有限公司，住所地连云港经济技术开发区。法定代表人：路培程，总经理。被执行人：靖江市时代房地产综合开发有限公司，住所地泰州市靖江市。法定代表人：朱震，董事长。被执行人：路培程，男，1980年12月20日生，汉族，住连云港市海州区。被执行人：许路，女，1983年6月10日生，汉族，住连云港市。被执行人：孙欢，女，1979年6月4日生，汉族，住南通市。本院在执行申请执行人刘云紫与被执行人连云港路某物流有限公司、靖江市时代房地产综合开发有限公司、路培程、许路、孙欢金融不良债权转让合同纠纷一案中，案外人陈燕向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年8月19日，本院对原告刘云紫诉被告连云港路某物流有限公司（以下简称路某公司）、靖江市时代房地产综合开发有限公司（以下简称时代房地产公司）、路培程、许路、孙欢金融不良债权转让合同纠纷一案作出（2019）苏0706民初1358号民事判决书，判决:一、被告连云港路某物流有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告刘云紫偿还借款本金3346289.21元及至实际付清之日的利息、罚息、复利（按合同约定计算）；二、被告连云港路某物流有限公司不履行债务时，原告刘云紫有权以被告靖江市时代房地产综合开发有限公司所有的位于灌云县××商业步行街××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××号门面的房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；三、被告路培程、许路承担连带给付责任；四、驳回原告刘云紫的其它诉讼请求。该判决中载明：“2013年9月3日，江苏银行海州支行与被告路某公司签订《最高额综合授信合同》一份，约定：授信人江苏银行海州支行向受信人路某公司提供的最高综合授信额度为400万元，授信期限自2013年9月3日起至2015年9月2日止。同日，江苏银行海州支行还与被告时代房地产公司签订《最高额抵押合同》一份，约定：被告时代房地产公司用其名下12套房产为被告路某公司的债务提供抵押担保，抵押人在本合同项下担保的范围为债务人在主合同项下发生的全部债务。2013年9月12日，江苏银行海州支行与被告时代房地产公司办理了抵押登记，抵押物清单如下：灌云县××商业步行街××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××号门面。本院认为，江苏银行海州支行与被告路某公司、时代房地产公司、路培程、许路签订的《最高额综合授信合同》、《最高额抵押合同》、《最高额个人连带责任保证书》、《流动资金借款合同》等系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告刘云紫经过转让取得该债权，被告路某公司应当按照合同约定向原告刘云紫偿还借款本金3346289.21元及利息、罚息、复利等。原告刘云紫对被告时代房地产公司提供抵押的房产拍卖、变卖的价款享有优先受偿权”。刘云紫不服该判决，提起上诉。2020年6月23日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2019）苏07民终4896号民事判决：驳回上诉，维持原判。根据刘云紫的申请，本院于2020年8月13日立案强制执行，案号为（2020）苏0706执3105号。2020年11月10日，本院作出（2020）苏0706执3105号执行公告，载明：“1、限令被执行人自本公告张贴之日起十五日内履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对被执行人靖江市时代房地产综合开发有限公司所有的位于灌云县××商业步行街××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××门面、××楼××号门面予以查封。予以评估、询价、拍卖、变卖、抵债，用于偿还债务，期间产生的一切费用由被执行人承担。2、限该房产使用者自本公告张贴之日起七日内与本院取得联系，并提供相关材料，逾期视为放弃优先购买权等相关权利，本院将对该房产依法处理。被执行人、案外人、利害关系人如对本公告有异议，应于公告之日起十五日内向本院申请执行异议”。陈燕提出异议称，贵院（2020）苏0706执3105号执行公告中，查封了4号楼103号门面，该财产属于陈燕所有。一、陈燕与时代房地产公司于2005年10月16日签订了《商品房买卖合同》并缴纳了部分房款，合同生效。根据合同约定，该房屋于2005年12月30日前交付，陈燕于2005年12月25日一次性交清购房余款，双方办理了房屋交付手续。至此，该房屋的所有权为陈燕所有。二、根据与时代房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十四条规定，“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向灌云县房管处申请登记备案”。陈燕在收房后，多次找时代房地产公司要求配合办理房屋过户手续，时代房地产公司以各种理由推诿不予配合。三、《商品房买卖合同第十二条规定，“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。四、陈燕于2018年8月21日在灌云县人民法院起诉时代房地产公司，请求判令时代房地产公司继续履行《商品房买卖合同》，并协助原告办理房屋过户手续。在法院审理过程中，才知道该房屋被时代房地产公司办理了他项权证，办理了抵押担保贷款。时代房地产公司明知该房屋与陈燕于2005年10月签订了《商品房买卖合同》，陈燕按时交清房款后，时代房地产公司于2005年12月25日将房屋交付陈燕所有并使用多年后，采取欺诈行为办理他项权证，于2013年9月从江苏银行海州支行办理了最高抵押担保贷款25万元，严重违反《商品房买卖合同》，严重侵害了陈燕的合法权益。经审理，灌云县人民法院作出（2018）苏0723民初5671号民事判决，陈燕与时代房地产公司于2005年10月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效。请求：解除对灌云县南京东路商业步行街4号楼103号门面的查封，终止拍卖行为。另查明，2005年10月16日，陈燕（买受人）与时代房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定陈燕以177744元的价格购买时代房地产公司开发的位于灌云县××商业步行街××房。灌云县不动产登记中心于2020年9月14日出具的《不动产登记簿查询记录》显示，位于灌云县××商业步行街××号门面（建筑面积42.55平方米）登记在时代房地产公司名下，该商铺于2013年9月设定了抵押权，抵押权人为江苏银行海州支行，记载的最高额抵押金额为25万元。再查明，2018年11月30日，灌云县人民法院就原告陈燕诉被告时代房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，作出（2018）苏0723民初5671号民事判决书，判决：原告陈燕与被告靖江市时代房地产综合开发有限公司于2005年10月16日签订的《商品房买卖合同》有效。该判决中载明：“本案原告与被告时代公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同签订后，原告已支付了全部房款，被告亦将房屋交付原告，且原告使用该房屋至今长达13年之久，最为重要的是双方所签订的合同不具有合同法规定的致使无效的情形”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《执行异议复议规定》第二十九条规定了房屋消费者的物权期待权，它是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这一原则是从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中推论而来。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。对于房屋的性质应当限定在居住用房，商业用房不在保护之列。本案中，案涉房屋系位于灌云县××商业步行街××号门面，系商业用房而非居住用房，该商业用房不涉及购房人生存权问题，不能依据上述规定排除抵押权人对案涉房屋的执行。综上，陈燕的异议请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回陈燕的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  董延磊人民陪审员  沈 燕人民陪审员  贺 君二〇二一年一月十二日书 记 员  潘俊彤附法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。