上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初52740号原告：上海市住房置业融资担保有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：牛永帅，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告：万**骏，男，1990年11月30日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：万千，男。被告：万千，男，1963年11月7日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海市闵行区房屋管理事务中心，住所地上海市闵行区。法定代表人：常江，主任。委托诉讼代理人：何芬，上海市福隆律师事务所律师。原告上海市住房置业融资担保有限公司与被告万千、被告万**骏、被告上海市闵行区房屋管理事务中心(以下简称“闵行房屋管理中心”)追偿权纠纷一案，本院于2020年11月23日立案受理后，适用简易程序，于同年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人牛永帅、被告万千(暨被告万**骏委托诉讼代理人)、被告闵行房屋管理中心委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告万千、被告万**骏归还原告代偿款305,133.13元；2.判令被告万千、被告万**骏支付上述代偿款的违约金(从2014年6月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，自2019年8月20日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的第一期贷款市场报价利率一年期上浮50%标准计算)；3.原告有权就本市闵行区鹤翔路XXX弄XXX号XXX室房屋行使抵押权；4.被告闵行房屋管理中心承担回购责任；5.被告支付原告律师费损失8,000元。事实与理由：2010年12月28日，为购买位于本市闵行区鹤翔路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告闵行房屋管理中心与被告万千、被告万**骏、案外人施某某及案外人上海元盛房地产有限公司订立《上海市经济适用住房预售合同》(以下简称“预售合同”)。为此，被告万千、被告万**骏、案外人施某某与中国建设银行股份有限公司上海闵行支行(受上海市公积金管理中心委托，以下简称“建设银行闵行支行”)、原告(原名“上海市住房置业担保有限公司”)签订《上海市住房公积金个人购买经济适用住房担保借款合同》(以下简称“借款合同”)。被告万千、被告万**骏、案外人施某某在抵押人承诺条款中签字确认。合同约定：建设银行闵行支行向被告万**骏、案外人施某某提供公积金贷款303,000元，借款期限30年，自2010年12月28日至2040年12月28日止，年利率4.3%。原告作为保证人，对于借款人的贷款本息提供连带责任保证；保证期间自借款人所购住房经房地产登记机构出具以开发商为权利人的《房地产权证》之日起；保证范围为借款人应偿还银行的借款合同项下的贷款本息、违约金和实现债权的费用；原告承担相应保证责任后，有权向借款人追偿，直至依照借款合同约定处分抵押权；借款人未按照约定归还相应代偿款的，原告有权按照约定的贷款利率水平加收50%的利率，收取自保证责任履行完毕之日起计算的违约金；在贷款发放之日起至借款人取得经济适用住房房地产权证满五年之日止的期间内，借款人未按借款合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，原告要求住房保障机构回购的，住房保障机构应当按照原告的要求回购该经济适用住房，回购人应当按照原告的要求回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购；若经济适用住房的权利人及共同申请人未能及时配合产权回购的实施，原告有权单方面向回购人及相关登记机构申请办理所有回购及登记手续；在权利人取得经济适用住房房地产权证满五年内，回购人按照该经济适用住房的原销售价格加银行存款利息进行回购，计息时段为预售合同签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率；……回购人所支付的回购款优先用于归还贷款项下的全部债务，包括贷款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用，住房保障机构应在收到原告书面申请后的二个月内办妥前述回购手续并将相当于贷款债权的资金直接划转至原告指定的账户以结清贷款；借款人应配合贷款人办理贷款结清手续，并由该经济适用住房的权利人配合原告及回购人向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续；……。被告闵行房屋管理中心作为住房保障机构承诺同意上述条款约定的内容，并在借款合同中盖章确认。建设银行闵行支行于2011年1月11日放款。因被告万**骏、案外人施某某未按约足额履行还款义务累计超过6期，经多次催告无效，上海市公积金管理中心于2014年5月4日依照借款合同约定向原告发出了《履行保证责任通知书》，要求原告承担保证责任。原告于2014年6月10日将履行保证责任金306,133.13元划至建设银行，用于偿还被告万**骏、案外人施某某的全部剩余贷款本息。嗣后，原告经多次向被告万**骏、案外人施某某催讨无果，且案外人施某某因病已故，遂提起本案诉讼。被告万千、被告万**骏答辩称对借款事实、代偿金额、违约金无异议，但暂无支付能力，不同意处理抵押物，希望调整律师费。被告闵行房屋管理中心辩称，本案不具备实践意义上的回购条件，不同意承担回购责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证。根据确认的证据和当事人的陈述，本院查明原告所述属实。本院另查明，2011年1月6日，被告万千、被告万**骏、案外人施某某以所购前述经济适用住房抵押给原告，并办理了预告抵押登记手续，预告抵押登记的权利人为原告。2011年4月12日，该房屋正式登记被告万千、被告万**骏、案外人施某某为共同共有人、原告为抵押权人。另查明，案外人施某某于2014年8月16日病故，未立遗嘱，其父母均于其生前去世。被告万千作为其丈夫、被告万**骏作为其儿子，系其第一顺位法定继承人。另查明，被告万千于2019年6月24日支付原告1,000元，原告将该1,000元全部抵扣代偿本金。另查明，原告为实现本案债权，与北京国枫(上海)律师事务所签订《法律服务合同》约定，由北京国枫(上海)律师事务所指派律师作为原告委托诉讼代理人参加本案诉讼，并约定律师费8,000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系争纠纷由《中华人民共和国民法典》施行前产生的法律事实引起，应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人之间签订的预售合同、借款合同均合法有效，各方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。建设银行闵行支行依约履行放贷义务，但被告万**骏、案外人施某某在贷款发放之日起至取得经济适用住房房地产权证未满五年之日期间，未按借款合同约定按期足额偿还借款本息，且累计逾期达到或超过6期，已构成违约。现原告依约代被告万**骏、案外人施某某还了剩余的公积金贷款本息，履行了担保义务。因此，原告有权按照合同的约定行使追偿权，并要求回购人被告闵行房屋管理中心回购上述经济适用住房，经济适用住房的权利人应当配合回购人，向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续。并有权依据合同主张违约金和律师费。案外人施某某已亡故，原告向其第一顺位法定继承人主张相应权利，应予支持。至于回购具体操作，以上述合同约定，按照《关于支持市公积金管理中心、商业银行提供经济适用住房购房贷款的指导意见(试行)》等相关规定实施，回购人按照该经济适用住房原销售价格加银行定期存款利息进行回购，计息时段为预售合同签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。回购款优先用于清偿贷款债务，并直接由被告闵行房屋管理中心划至原告指定的账户以结清代偿款，剩余的回购款归借款人所有。原购房人可以与住房保障中心按照规定，办理租赁经济适用住房的相关手续，以租赁方式使用原居住的经济适用住房。被告万千、被告万**骏系共同购房人、房屋共有人及共同抵押人，应配合办理相关手续。综上所述，原告的诉讼请求，合法有据，应予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及1995年《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下：一、被告万千、被告万**骏应于本判决生效之日起十日内归还原告上海市住房置业融资担保有限公司代偿款305,133.13元；二、被告万千、被告万**骏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市住房置业融资担保有限公司以代偿款305,133.13元为基数自2014年6月10日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50%，自2019年8月20日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的第一期贷款市场报价利率(一年期)上浮50%计付的违约金；三、被告万千、被告万**骏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市住房置业融资担保有限公司律师费8，000元；四、被告万千、被告万**骏届期不履行本判决第一、二、三项付款义务的，被告万千、被告万**骏应于本判决生效之日起六十日内向被告上海市闵行区房屋管理事务中心返还位于上海市闵行区鹤翔路XXX弄XXX号XXX室房屋，并配合被告上海市闵行区房屋管理事务中心向相关登记机构申请办理上述房屋抵押注销及产权过户至被告上海市闵行区房屋管理事务中心名下的登记手续；五、被告上海市闵行区房屋管理事务中心应于被告万千、被告万**骏履行本判决第四项时支付房屋回购款，其中，本判决第一、二、三项所确定的债务，由被告上海市闵行区房屋管理事务中心从回购款中代被告万千、被告万**骏支付给原告上海市住房置业融资担保有限公司，剩余部分由借款人收取【注：回购款按照上述经济适用住房原销售价格加银行同期定期存款利息计付，计息时段为《上海市经济适用住房预售合同》签订之日(2010年12月28日)起至上述房屋回购合同签订之日，利率为签订房屋回购合同之日的银行同期定期存款利率】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,736元，减半收取为4,368元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。审判员 甘 露二〇二一年一月四日书记员 何莹婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……