浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9705号 上诉人（原审原告）：谢晓燕，女，1984年2月11日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：曾清、王超，浙江宏昊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州水亿市政工程有限公司，住所地杭州市下城区杭州新天地商务中心******。统一社会信用代码：91330105MA27W9AW1M。 法定代表人：汪永，总经理。 委托诉讼代理人：何建辉，浙江康城律师事务所律师。 上诉人谢晓燕与被上诉人杭州水亿市政工程有限公司（以下简称水亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，谢晓燕不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，案涉杭州市拱墅区绿景大厦1幢8层房屋系谢晓燕及其配偶吴垒共同共有，其中0801室至0820室共二十套房产于2016年5月19日办理了抵押登记，抵押权人为安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行。其中0821室至0824室于2015年7月22日办理了抵押登记，抵押权人为台州银行股份有限公司杭州分行。2017年2月17日，谢晓燕（甲方、出租方）与水亿公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在绿景大厦1幢8层出租给乙方使用，出租给乙方使用的该房屋建筑面积共778.7平方米，租赁期自2017年2月17日起至2020年2月16日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，在与其他人同等租金标准的情况下乙方有优先承租权，但乙方必须在租赁期满前2个月向甲方提出书面意向，重新签订租赁合同，否则视为乙方放弃优先承租权；第一年税后租金按1.3元/平方米/天计算，共计369493.15元；从第二年起每年的税后租金，在上一年度租金的基础上每天每平方米递增0.1元/平方米/天；租金支付方式为每年支付一次，先付后用；第一年度租金应于签订合同三日内支付，以后每年度租金应在上一年度租金到期前壹个月支付下一年度的租金；乙方在租赁期限内，使用的水费、电费、电话费、电视费、网络使用费、物业管理费、能耗费、车位使用费、租金税费等，由乙方按有关规定自行承担；乙方应支付甲方房屋押金30791元，待租赁期满或者合同解除时，乙方未欠费且不存在违约行为的，押金不计利息退还；在租赁期内，乙方拖欠租金累计30天以上的，甲方有权单方终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿；合同期满不再续租或者合同解除时，乙方应将租赁房屋及设施完好交还甲方，属于乙方可以移动的财产（而装修、装饰及不可拆除的附着设施设备无偿归甲方，且乙方不得损坏）由乙方自行在3日内搬离完毕，乙方不交还房屋和搬离一切可移动物品的，乙方应按同期租金标准另加30%的标准支付房屋占用费，且甲方有权随时按弃物处理，如引起损失由乙方承担；若乙方逾期支付租金的，应从逾期开始支付甲方违约金，标准以尚欠租金总额为基数，按年利率24%计算，直至付清；甲方确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权利人或者其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此遭受损害，甲方应负赔偿责任。甲方就本协议项下的所有房屋仅提供20间供乙方工商注册使用。谢晓燕向水亿公司交付了房屋，水亿公司按约支付了前两年的租金。 2017年11月28日，水亿公司住所地从杭州市拱墅区新青年广场1幢1401室变更登记至浙江省杭州市××大厦××幢××室。2018年6月29日，安徽省六安市中级人民法院作出（2018）皖15民初51号民事判决书，判决：一、吴垒、谢晓燕于本判决生效之日起十五日内一次性支付安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行借款本金4800万元；二、吴垒、谢晓燕于本判决生效之日起十五日内一次性支付安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行上述第一项借款的利息及罚息至借款本金给付之日止，其中：1、2016年5月20日的六笔借款（分别为660万元、650万元、170万元、20万元、512万元、588万元）合计借款本金为2600万元的借期内利息以2600万为本金自2016年6月17日起按年利率8.7%计算至付清之日止，罚息自2017年6月18日起按年利率4.35%计算至付清之日止；2、2016年5月20日借款300万元的利息以300万元为本金自2016年5月20日起按年利率9.57%计算至付清之日止，罚息自2017年5月21日按年利率4.785%计算至付清之日止；3、2016年5月20日借款500万元，利息以500万元为本金自2016年5月20日起按年利率9.57%计算至付清之日止，罚息自2017年5月21日按年利率4.785%计算至付清之日止；4、2016年6月17日借款1400万元，利息以1400万元为本金自2016年6月17日起按年利率8.7%计算至付清之日止，罚息自2017年6月18日按年利率4.35%计算至付清之日止。三、安徽舒城农村商业银行股份有限公司合安路支行对吴垒、谢晓燕提供的抵押物在最高债权额6415万元范围内享有优先受偿权。（抵押物清单见附表一）四、安徽理好融资担保有限公司对2016年5月20日担保借款300万元及利息、罚息在435万元担保范围内承担最高额连带清偿责任；许本菊、韦章林、袁传桂、汪章胜、许本好、韦慧对该笔借款本息在安徽理好融资担保有限公司提供的最高额质权实现担保物权后，仍不足清偿的债务在435万元担保范围内承担最高额连带清偿责任。五、舒城创业融资担保有限责任公司对2016年5月20日担保借款500万元及其利息、罚息在2670万元担保范围内承担最高额连带清偿责任；谈明对该笔借款本息在舒城创业融资担保有限责任公司提供的最高额质权实现担保物权后，仍不足清偿的债务在2670万元担保范围内承担最高额连带清偿责任。该判决提到的抵押物清单注明的抵押物包括案涉杭州市拱墅区绿景大厦1幢0801室至0820室房产。 2018年底，有关拍卖公司的人到案涉房产处了解情况，后水亿公司认为案涉房产随时可能被拍卖，承租权难以得到保障，不同意一次性支付2019年2月17日至2020年2月16日期间的全年租金。2019年2月19日，谢晓燕向水亿公司发送了解除《房屋租赁合同》通知书，告知水亿公司未能按约在2019年1月16日前向谢晓燕支付2019年2月17日至2020年2月16日的租金，根据双方约定和法律规定，通知水亿公司自即日起解除双方于2017年2月17日签订的《房屋租赁合同》，同时限水亿公司于2019年2月22日前腾空房屋、并按约定标准将房屋归还，逾期室内物品视为弃物任由谢晓燕处置，且概不负责，支付谢晓燕归还房屋前的租金和房屋占有使用费及违约金，并于2019年2月22日前将房屋内的所有公司的工商登记注册地址迁出，逾期按每个公司每月5000元收费。水亿公司于次日收到该通知书，但并未支付租金。 2019年4月16日，安徽省六安市中级人民法院作出了（2018）皖15执233号腾退通知，告知因吴垒、谢晓燕未能履行（2018）皖15民初51号民事判决书确定的金钱给付义务，该院将对已查封的被执行人吴垒、谢晓燕所有的位于浙江省杭州市拱墅区××大厦××幢××室××房产进行评估、拍卖，请水亿公司自收到本通知后在45日内自行腾退，逾期该院将依法强制执行，并根据实际情况对水亿公司及责任人员采取罚款、拘留等措施。水亿公司收到了该腾退通知，故于2019年10月1日自行腾退完毕，腾退前的水电费、物业费已由水亿公司付清。 2019年4月18日，谢晓燕诉至原审法院，请求判令：1.水亿公司腾空房屋并按照约定标准将房屋归还谢晓燕；2.水亿公司支付暂计至2019年3月21日的租金、房屋占有使用费47656.44元，自2019年3月22日起至水亿公司归还房屋时的房屋占有使用费按每日每平方米1.95元计算（若2020年2月16日水亿公司仍未腾退房屋的，按每日每平方米2.67元计算，暂计一年，以后标准参照合同另计）；3.要求水亿公司支付以554239.73元为基数从2019年1月17日起按年利率24%计算的逾期付款违约金23323.623元（暂计至2019年3月21日，逾期基数参照合同调整）；4.水亿公司结清腾退房屋前所产生的水电费、物业费等一切费用；5.水亿公司将位于房屋内的所有公司的工商注册地址迁出，自2019年2月22日之后未迁出的每个公司每月按5000元支付注册地址使用费；6.案件诉讼费由水亿公司承担。后谢晓燕变更第4项诉讼请求为要求水亿公司支付自2019年10月1日起至腾退房屋实际交还给谢晓燕期间的物业费（按涉案房屋面积*物业费（含能耗费）*按照3.8元/平方米/月的标准计算）。 原审法院于2019年5月14日立案受理了水亿公司诉谢晓燕房屋租赁合同纠纷，该案中水亿公司主张要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，谢晓燕返还住房押金30791元；谢晓燕赔偿损失728301元，该案正在审理中。后水亿公司表示租房押金30791元愿意在本案中抵扣应付租金。 另查明，在台州银行股份有限公司杭州分行诉吴垒、谢晓燕（2017）浙0104民初8210号金融借款合同纠纷一案中，双方于2018年1月17日自愿达成如下调解协议：一、吴垒、谢晓燕于2018年5月31日前归还台州银行股份有限公司杭州分行借款本金996247元、利息3552元，合计999799元。二、吴垒、谢晓燕于2018年6月30日前归还台州银行股份有限公司杭州分行逾期利息36622.64元（暂计算至2017年10月25日，此后的逾期利息按合同约定的利率计算至付清之日止）。三、若吴垒、谢晓燕未按期足额支付上述款项，则台州银行股份有限公司杭州分行有权就全部未付款项一并申请强制执行。四、台州银行股份有限公司杭州分行对吴垒、谢晓燕名下位于杭州市拱墅区××大厦××幢××房屋享有优先受偿权。 原审法院认为，谢晓燕与水亿公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人应当依照合同的约定全面履行自己的义务。依照《房屋租赁合同》约定，水亿公司应在2019年1月16日前支付2019年2月17日至2020年2月16日的租金，但水亿公司抗辩称案涉房产随时可能被拍卖，承租权难以得到保障，有权行使不安抗辩权。关于该抗辩主张是否应予采信的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：一房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”此外，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条明确规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条也规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据上述法律规定，可以看出：第一，对于出租人而言，出租人应当将案涉房屋的抵押、查封信息告知于承租人，以便承租人作出是否租赁案涉房屋的意思表示，且上述告知义务应当以书面形式为宜；第二，对于承租人而言，承租人签订租赁合同的目的在于使用涉案房屋，而是否设立抵押或者查封，直接关系到承租人能否正常使用涉案房屋，属于重大事项，出租人应以明确的方式履行告知义务。本案是房屋租赁法律关系，案涉房屋抵押在先，出租在后，先设定的抵押权可以对抗后设立的租赁权，这自然属于租赁合同中的重大事项，也是承租人应履行书面告知的基本义务，现作为承租人的谢晓燕并未提供证据证明其在签订租赁合同时已经明确告知承租人水亿公司涉案房屋存在抵押之事实。在租赁合同履行过程中，因谢晓燕欠付相关抵押权人借款，法院要将涉案房屋进行拍卖，造成了水亿公司在承租房屋的过程中存在不能继续使用案涉房屋的风险，承租权难以得到保障，水亿公司有权行使不安抗辩权，其未按合同约定给付租金的行为不构成违约，谢晓燕要求支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。现水亿公司已按照法院的要求于2019年10月1日自行腾退完毕，故谢晓燕要求水亿公司腾空房屋并归还的诉讼请求已无必要再处理，同时对于其主张的要求水亿公司支付2019年10月1日起的物业费的主张不予支持。但在水亿公司腾退房屋前，其对房屋进行持续占有，水亿公司应按《房屋租赁合同》的约定，向谢晓燕支付从2019年2月17日至腾退之日按1.5元/平方米/天计算的租金265147.4元。谢晓燕向水亿公司收取了住房押金30791元，现水亿公司表示愿意在本案中抵扣应付租金，经抵扣后，水亿公司仍应付谢晓燕租金234356.4元。对于谢晓燕主张的注册地址使用费问题，双方签订的租赁合同并未明确约定使用费，谢晓燕要求按每月5000元标准支付自2019年2月22日起的使用费没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：一、水亿公司于判决生效之日起十日内支付谢晓燕租金234356.4元；二、驳回谢晓燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4788元，由水亿公司负担。 宣判后，谢晓燕不服，向本院提起上诉称：原审判决认为谢晓燕未以明确方式履行房屋已设立抵押权的告知义务，水亿公司有权行使不安抗辩权。其未按合同约定给付租金的行为不构成违约、原审判决以1.5元/平方米/天的标准计算房屋占有使用费，且将水亿公司交付的住房押金直接与租金抵扣均系认定事实错误和适用法律错误。 一、原审判决认为水亿公司未按合同约定给付租金的行为系行使不安抗辩权不构成违约系认定事实错误。1.谢晓燕已明确告知过水亿公司案涉房屋在租赁前已抵押的事实。2017年7月7日水亿公司的会计因公司注册以短信形式向谢晓燕索要房产证复印件时，其在聊天记录中明确表示“当时汪总说要产权证复印件，你当时说好像在银行”。该聊天记录亦可表明谢晓燕已明确告知过水亿公司且水亿公司亦知晓案涉房屋已抵押至银行的事实。2.水亿公司对涉案房屋租赁前已抵押的事实知晓。水亿公司注册地址在2017年已变更到涉案房屋其中一间的地址。水亿公司到市场监督管理局变更登记时，也提供了明确有抵押在先的涉案房屋房产证复印件等信息。故水亿公司对租赁前已抵押的事实是明知的。庭审中水亿公司也承认，其已使用涉案房屋注册了六家公司，每一家公司提供的房产证复印件上均有涉案房屋已抵押的事实。现在水亿公司辩称其不知道所租赁的房产有抵押有违诚信。3.水亿公司违反合同约定，未及时支付房屋租金。谢晓燕与水亿公司于2017年2月17日签订《房屋租赁合同》，约定水亿公司向谢晓燕承租涉案房屋，并就租金支付时间、谢晓燕的解除权、违约金计算等进行了约定。合同签订后，谢晓燕积极履约将房屋交付给水亿公司。依合同约定，谢晓燕应于2019年1月16日前向谢晓燕支付2019年2月17日至2020年2月16日年度的租金，但水亿公司至今未向谢晓燕支付租金。综上，谢晓燕已明确履行案涉房屋已抵押至银行的告知义务，水亿公司对案涉房屋已抵押至银行的事实系知晓的，故水亿公司未按照合同约定给付租金的行为已构成违约，实际与不安抗辩权毫无关涉，不应被认定为行使不安抗辩权。 二、原审判决认定水亿公司按照《房屋租赁合同》的约定向谢晓燕支付自2019年2月17日至腾退之日按1.5元/平方米/天计算的租金265147.4元系认定事实错误。1.谢晓燕依约行使合同解除权，涉案房屋租赁合同已于2019年2月20日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。本案中，双方《房屋租赁合同》第8.1条第4款约定，拖欠租金累计30天以上的，谢晓燕有权单方终止合同，收回该房屋。至2019年2月18日，水亿公司已拖欠租金超过30天，约定的解除条件已成就。谢晓燕于2019年2月19日向水亿公司发出《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，水亿公司于2019年2月20日收到《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，庭审中水亿公司也承认收到该《解除〈房屋租赁合同〉通知书》。故该《房屋租赁合同》已于2019年2月20日解除。2.水亿公司应向谢晓燕支付房屋租金、占有使用费、所有约定及法定损失。双方《房屋租赁合同》自2019年2月20日解除，因水亿公司截至2019年10月1日才腾退房屋，故水亿公司应按照《房屋租赁合同》约定标准即按每日每平方米1.5元向谢晓燕支付自2019年2月17日至2019年2月23日（其中2019年2月1日至2019年2月3日为房屋腾退期限）的房屋租金，自2019年2月24日起至并按约定房屋腾退之日按1.95元/平方米/天计算房屋占有使用费。并按约定及法定承担因此给谢晓燕造成的损失。3.水亿公司应赔偿逾期迁出位于租赁房屋内的工商注册地址的损失。水亿公司自承租谢晓燕房屋后，将多个公司注册地址迁至或注册至租赁房屋，因双方租赁合同已于2019年2月20日解除，但水亿公司仍正常使用租赁房屋内的工商注册地址，逾期迁出给谢晓燕造成无法正常使用注册的损失确实存在，故应支付相应费用给谢晓燕。 三、原审判决将水亿公司交付的住房押金直接与租金抵扣系认定事实错误。水亿公司违约在先，押金不符合约定退还条件，不予退还。《房屋租赁合同》第5.2规定，待租赁期满或合同解除时，在乙方（即水亿公司）未欠费且不存在违约行为的，押金不计利息退还。但水亿公司违约，至今尚欠租金及房屋占有使用费未付，故押金不符合约定的退还条件，不予退还。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，应查清事实后依法改判，谢晓燕上诉请求：1.撤销原判决，依法支持谢晓燕的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由水亿公司承担。 水亿公司答辩称：一、水亿公司未按约定支付租金的行为系行使不安抗辩权，不属于违约行为。1.短信聊天记录无法证明水亿公司已经知晓房屋已经抵押的事实。（1）双方聊天的内容主要是注册公司需要房产证复印件，并未涉及到抵押问题，且聊天对象是水亿公司的会计，不具有专业法律知识，也不是公司的法定代表人，公司会计的行为无法代表公司；（2）短信聊天发生于2017年7月，而租赁合同签订的时间为2017年2月17日，聊天时间发生于租赁行为发生之后；（3）根据物权法第194条，房屋在租赁前已经被抵押的属于重大事项，应当书面告知为宜，谢晓燕并未履行书面告知义务。2.判决书未生效，水亿公司无法按照一审判决履行，并非故意不支付租金。二、谢晓燕不享有租赁合同单方解除权，租赁合同在2019年2月19日并未解除，因而不涉及水亿公司的违约问题，只能参照租赁合同约定计算实际发生的租金，当然也不应计算占有使用费。因谢晓燕的根本违约行为，水亿公司行使的是不安抗辩权，也不应赔偿注册地址损失，且合同也未约定此类赔偿。三、因谢晓燕的根本违约行为，水亿公司行使的是不安抗辩权，不存在水亿公司违约问题，根据债权债务互为抵消原则，押金当然可以抵扣。另，水亿公司因本次租赁合同遭受重大损失，水亿公司装修花费70多万，原本预计使用10年，但如今租赁合同只履行了两年多，损失惨重。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回谢晓燕的全部诉讼请求。 二审期间，水亿公司未向本院提交新证据，谢晓燕向本院提交以下证据材料：证据1.与水亿公司会计的短信聊天记录截图，欲证明水亿公司在租赁房屋时已知晓房屋在租赁前已抵押的事实；证据2.照片20张，欲证明水亿公司搬离时对房屋等进行破坏的事实。 对谢晓燕提交的证据材料，水亿公司发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但并不能达到其证明目的；聊天记录开始于2017年6月21日，晚于租赁合同签订时间，谢晓燕与水亿公司职员的聊天内容是水亿公司注册公司需要房产证，聊天对象是水亿公司的会计，不是专业法律认识，不具有专业知识，也不是公司的法定代表人，会计的行为无法代表公司，如果房屋在租赁前已经被抵押，应该是属于非常重大的事项的，应当书面告知，但是谢晓燕并未履行书面告知义务，短信内容也没有明确提到抵押问题，当然也不能代替书面告知义务，并不能达到其证明目的。对证据2，认可该证据的真实性、合法性，但不认可其关联性；水亿公司搬离时并未进行破坏，出现的空洞系空调管道，水亿公司仅是将自行购置的空调搬走了，租赁时案涉房屋系毛坯房，水亿公司进行了装修，搬离时拿走了属于自己的东西，顶多是未打扫卫生，但未对房屋进行损坏。 对谢晓燕提交的证据材料，本院经审查认为证据1、2尚不能达到谢晓燕的证明目的。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于水亿公司是否有权行使不安抗辩权的问题。虽然双方确认于2018年年底有法院和拍卖公司到案涉房屋了解情况，但该情形尚不至于导致案涉房屋无法使用，亦尚无证据证明案涉房屋实际进入拍卖程序或要求水亿公司腾退。水亿公司现有证据仅能证明其在2019年9月29日收到法院的腾退通知，但在2019年1月水亿公司应付下一期租金时，水亿公司并未按约缴纳房租，亦无证据证明其通知谢晓燕行使不安抗辩权，虽其称向谢晓燕提出变更房租支付方式为按月支付，对此谢晓燕并不认可，水亿公司亦无证据加以证明且至今仍未缴纳之后的租金。综上，水亿公司未按约支付房屋已构成违约，谢晓燕有权按约行使合同解除权，故案涉《房屋租赁合同》已于水亿公司收到谢晓燕的《解除通知书》时即2019年2月20日解除。 关于案涉房屋租金及占有使用费的问题。按约在合同解除时由水亿公司自行在3日内搬离完毕，水亿公司不交还房屋及搬离的，应按同期租金标准另加30%的标准支付房屋占有使用费。案涉合同解除后，双方确认水亿公司于2019年10月1日腾退完毕，故水亿公司应支付2019年2月17日至2019年2月23日的租金及占有使用费8176元（1.5×778.7×7元），应支付2019年2月24日至2019年10月1日期间的占有使用费334062元（1.5×1.3×778.7×220元），两项合计342238元。水亿公司已构成违约，但谢晓燕主张的逾期付款违约金过高，本院结合合同约定及双方实际履行情况等酌定，水亿公司以265147元（2019年2月17日至2019年10月1日的租金标准）为基数，向谢晓燕支付自2019年1月17日起至实际付清之日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准计付的逾期付款违约金。 另，原审法院结合水亿公司已腾退案涉房屋的事实及时间等未支持谢晓燕腾退房屋及物业费的诉请并无不当。原审法院认为谢晓燕主张的注册地址使用费缺乏依据而未支持该主张，亦无不当。案涉合同已经终止，原审法院在应付租金及占有使用费中抵扣押金并无不当，扣除押金30791元后，水亿公司仍应支付租金及占有使用费元311447元（342238元-30791元）。 综上所述，谢晓燕的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4084号民事判决； 二、杭州水亿市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付谢晓燕租金及占有使用费共311447元； 三、杭州水亿市政工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付谢晓燕逾期付款违约金，该数额为以265147元为基数，支付自2019年1月17日起至实际付清之日止的违约金，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准计付； 四、驳回谢晓燕其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6783元，由谢晓燕负担433元；杭州水亿市政工程有限公司负担6350元。 二审案件受理费2924元，由谢晓燕负担1206元，杭州水亿市政工程有限公司负担1718元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 丁 晔 二〇二一年一月八日 法官助理 朱创威 书 记 员 周 杨