广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24448号原告：任肖**，女，1971年12月26日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：于文晴，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州市寓上琶洲公寓投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路****。法定代表人：张义山。原告任肖**诉被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告任肖**的委托诉讼代理人于文晴，被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司的法定代表人张义山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任肖**诉称，被告于两三年前开始租赁原告位于广州市海珠区新港东路1020号保利世贸（D）座7楼XXXXXX公寓用于酒店及商业经营管理，双方最后一次租赁合同签订于2019年7月13日，租赁期限为1年，月租金为人民币49600元，每期租金由被告在每月10日前支付，如逾期7天仍未支付租金的，每逾期1日按照月租金总额的千分之五支付违约金。合同签订后，被告继续占有该物业经营酒店，并支付租金至2020年1月。2020年2月开始，被告以新冠疫情为由一直拒交租金，原告多次催促，被告至今仍有2020年2月至7月共6个月的租金未支付。原告为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金297600元及违约金（暂计至2020年7月18日的违约金为14880元，从2020年7月19日起按年利率24%计算至实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。原告明确2月至6月的租金违约金按照月租金49600元，从当月18日开始按照24%标准计算至2020年7月17日，总金额为14880元（其中7月租金的违约金直接从2020年7月18日起算）。被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司辩称，我司正常支付租金至2020年1月。2020年1月23日开始，受新冠疫情影响，我司的网络订单被各大网站强制取消，1月24日，我司接到派出所、街道、物业部门通知不准营业，我司积极和业主沟通疫情情况。根据合同约定，因客观不可抗力导致无法履行合约的，我司可单方面终止合同，原告须在5个工作日内退回按金和提前支付的月租金余款，我司以现状将物业返还给原告。后经协商，原告同意免除我司2月及3月的租金。至2020年5月，因疫情未完全解除，我司再次发函给原告，但未收到回复，我方认为原告同意将房子继续放在我司经营，由我司负担物业及公摊费用，如原告找到新租客，双方在互不承担违约责任的前提下解除合同，直至国家宣布疫情结束且琶洲召开展会。原告于2020年6月开始催收租金，双方协商不成，原告于2020年7月31日收回房屋。另我司同意支付7月租金，请求驳回原告的其他诉讼请求，并由原告承担诉讼费。经审理查明，广州市海珠区新港东路1020号XXXXXXX登记的产权人为原告，广州市海珠区新港东路1020号715登记的产权人为案外人刘桂芝。2019年7月13日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《物业租赁协议》，约定：本合同租赁房屋坐落于广州市海珠区新港东路1020号保利世贸D座7楼XXXXXXX单元，建筑面积606平方米；租赁期限为1年，自2019年8月1日至2020年7月31日；月租金额49600元；合同生效日后15个工作日内，乙方向甲方支付相当于1个月租金的按金，甲方在双方签署合同后毁约的，甲方须在5个工作日内向乙方支付相当于1倍按金的赔偿金并退回按金；首期租金为免租期结束后当月的租金，以后每期租金由乙方在每月10号前通过现金付款方式或银行转账方式缴付给甲方；物业的用途为酒店及商业经营管理的相关用途，乙方不得任意改变房屋用途；如乙方逾期7天仍未支付租金的，每逾期一日，乙方按月租金总额的千分之五支付违约金给甲方；乙方因客观不可抗力导致无法履行合同，乙方可单方终止合约，终止合约后甲方须在5个工作日内退还按金和提前支付的月租金余款，乙方以现状将该物业返还给甲方；等。原告提交了刘桂芝签名的《说明》，证明刘桂芝将案涉XX房委托给原告对外出租并收取租金。案件审理过程中，双方确认被告正常支付租金至2020年1月，被告于2020年7月31日将案涉房屋交回给原告。被告主张原告曾口头同意免除2月和3月的租金，被告希望继续免除4月及之后的租金，原告未明确回复，之后双方于6月8日再次沟通，未能协商一致。被告提交了致业主的公开信、致业主函、微信聊天记录等证据证明双方协商情况，微信聊天记录显示，被告的法定代表人分别于2020年3月2日和4月1日要求对方免除3月和4月的租金，对方并未回复；2020年6月8日，对方询问“张总，到六月份了，怎么租金一分也不转？”，被告回复表示入住率只有6成，只够工资和管理费及公摊；2020年6月18日，对方再次催租，被告表示感谢几个月的免租，希望能商量一个办法继续合作，对方回复“我从来没说免租！”。被告主张微信聊天记录的对方为原告代理人吕贤明。原告确认微信聊天记录的真实性。被告提交的公开信和致业主函显示，被告于2020年1月28日向业主发出《寓上公寓紧急应对武汉新型××病毒疫情致业主的公开信》，提出了临时改为委托管理方式进入“休眠式经营”（业主将房屋临时委托给被告管理，暂定2月1日至4月30日免租，疫情结束后书面确认重新恢复原合同执行或延长托管期）和按不可抗力解约（双方均不承担违约责任，2020年2月1日终止合同、退还押金、收回房屋）两个方案，并要求业主48小时内回复，如无回复视为同意终止合同方案。原告主张该公开信为被告单方制作，对其三性不予认可。被告于2020年5月1日向原告发出致业主函，表示已于3月下旬恢复营业，但受疫情影响，营业额不足以支付水电人工费用，故提出三个方案希望协商。原告确认收到该函，但因被告长期拖欠租金，原告对该函件未予理会。被告还提交了“PWTC经营公司聊天群”聊天信息和《海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步强化疫情防控十条措施的通告》，其中：2月29日的聊天信息显示，有人在群中发布了“1＿海××防控办[2020]17号文件，并表示受街道办和派出所提醒，提醒各经营公司和公寓不要再接客户，应该在停业状态；通告的落款时间为2020年2月7日，内容包括辖区内日租房、民宿、小旅馆等经营场所复工时间延后，未有新通知之前不得复工。原告表示无法确认微信群聊天记录及通告的真实性。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告签订的《物业租赁协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，双方均应依约切实履行。双方确认被告于2020年7月31日实际交回房屋，而被告提交的证据不足以证明双方曾就租金减免协商一致，被告提交的致业主函写明，被告已于2020年3月下旬恢复经营。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的相关规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。考虑到被告在2020年2月至3月期间的经营情况确实受疫情影响，根据公平原则，2020年2月1日至2020年3月20日的租金酌情由原、被告各承担50%，即被告应按合同约定的50%向原告支付2020年2月1日至2020年3月20日的租金。被告主张继续免除之后的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此计算被告应向原告支付2020年2月至7月的租金为49600元／月×50%＋49600元／月÷31天×20天×50%＋49600元／月÷31天×11天＋49600元／月×4个月＝256800元。根据《物业租赁协议》的约定，被告应在每月10日前支付租金，逾期7天仍未支付租金的，每逾期一日，应当按照月租金总额的5‰支付违约金。因双方对2020年2月1日至2020年3月20日的应付租金存在争议，原告主张该段时间租金的违约金，本院不予支持。被告未按时支付2020年3月21日至7月31日期间的租金，理应向原告支付违约金。被告主张违约金标准过高，本院酌情调整违约金的计算标准为年利率15.4%，据此计算至2020年7月17日的违约金为49600元÷31天×11天×15.4%÷12个月×4个月＋49600元×15.4%÷12个月×3个月＋49600元×15.4%÷12个月×2个月＋49600元×15.4%÷12个月×1个月=4722.67元，从2020年7月18日开始，被告应当以256800元为基数，按照年利率15.4%的标准计付违约金至实际付清之日止给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，判决如下：一、被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告任肖**支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金256800元。二、被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司在本判决生效之日起10日内向原告任肖**支付违约金4722.67元，并以256800元为基数，按照年利率15.4%的标准从2020年7月18日开始计付至实际支付之日止的违约金给原告。三、驳回原告任肖**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5987元，由原告任肖**负担976元，由被告广州市寓上琶洲公寓投资有限公司负担5011元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二一年一月二十六日书记员  钟 露陈韵怡