福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终3811号 上诉人（原审被告）：林一农，男，1992年9月10日出生，汉族，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：叶燕辉，福建道衍律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门水务物业管理有限公司，住所地厦门市思明区莲前西路****。 法定代表人：李晓萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李海燕，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 上诉人林一农因与被上诉人厦门水务物业管理有限公司（下称水务公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林一农的上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付物业管理服务费和电费共计28884.4元；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定林一农应支付2016年8月至2019年6月的物业管理服务费和2016年8月至2019年5月的电费缺乏事实基础和法律依据，林一农只需支付2017年3月至2019年3月的物业管理服务费和电费。（一）本案产生诉讼时效中断的时间应为一审立案时间2020年3月11日。（二）水务公司与湖滨名宫第四届业委会签订的物业服务合同约定的服务期限为“2016年4月1日至2019年3月31日”，合同到期后双方并未续签，也未延长物业服务期限。即使水务公司在约定的服务期限届满后，没有退出湖滨名宫大厦，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，水务公司要求林一农支付2019年4月至2019年6月份的物业管理费用，不应得法院支持。二、一审法院认定上诉人应支付2016年8月至2019年5月的电费98334元没有事实和法律依据。（一）上诉人的用电量系《2016年-2019年湖滨名宫电表抄表明细》中“三方诚信、足浴、美容和公用表”四个电表体现的度数，不包括该表中“1号表、2号表、3号表”体现的度数，这个三电表不是上诉人使用的电表。（二）一审法院支持水务公司按1.2元/度的标准向上诉人收取电费没有事实和法律依据，应该按照水务公司每月向电业局缴交的电费金额除以全体业主当月的总用电量，得出计算林一农当月应缴交电费的单价。三、水务公司没有按照《湖滨名宫物业管理服务合同》约定提供服务，无权要求林一农按照合同约定的2元/平方米/月的标准支付物业管理服务费。水务公司并未按照物业服务提供全部的物业服务，水务公司代理人也当庭承认没有为林一农等商场业主、租户提供停车场管理服务。因此水务公司的服务内容和质量不符合物业服务合同的约定，其无权要求林一农按照合同约定的2元/平方米/月的标准支付物业管理服务费。考虑到被上诉人提供了部分物业服务，林一农同意按照住宅收费标准1.6元/平方米/月支付物业管理服务费。因此，林一农应向水务公司支付2017年3月至2019年3月的物业管理服务费54680元。四、一审认定林一农支付2016年3月至2019年6月的房屋公共维修金没有事实和法律依据。房屋公共维修金属全体业主共有，水务公司在物业服务期间有权代为收取，现水务公司已从湖滨名宫大厦退出，无权再要求林一农支付房屋公共维修金。水务公司提交的湖滨名宫第四届业委会与水务公司签订的《公维金等移交协议书》第四条所述的“未收取的款项”并不明确、具体，无法证明湖滨名宫第四届业委会委托水务公司催收房屋公共维修金。五、林一农已向水务公司支付了63000元，一审判决未能从林一农应付的款项中扣除该款项不符合法律规定。 被上诉人水务公司答辩称，一、原审法院认定林一农支付2016年8月至2019年6月物业管理服务费和2016年8月至2019年5月电费具有事实和法律依据。（一）本案因林一农的付款行为及水务公司向林一农邮寄律师函的行为而产生诉讼时效中断的法律后果。（二）2019年4月至2019年6月期间，水务公司均在讼争物业为包括林一农在内的业主及物业使用人提供物业管理服务，水务公司有权要求林一农支付该期间的物业管理服务费。二、水务公司提供的《2016年至2019年湖滨名宫电表抄表明细》中“三方诚信、足浴、美容、公用表、1号表、2号表、3号表”均系林一农使用。电力公司为讼争物业仅安装了一个总电表。林一农等业主和物业使用人基于使用之需，另行接线进行了分户，客观上给变压器、线路等造成了一定的损耗，产生相应电费。水务公司主张林一农按1.2元/度支付电价符合常理。三、水务公司已严格按照《湖滨名宫物业管理服务合同》约定提供物业管理服务，依法有权主张物业管理服务费。四、湖滨名宫第四届业主委员会已委托、同意水务公司代为收取其提供物业服务期间的房屋公共维修金。 水务公司向原审法院提出的诉讼请求：1.林一农向水务公司支付2016年3月至2019年6月期间物业管理服务费、2016年3月至2019年6月期间公共维修金、2016年2月至2019年5月期间电费、2015年12月至2019年5月期间公摊水电费共计187995.7元；2.林一农向水务公司支付逾期付款滞纳金或违约金（以187995.7元为基数，按日3‰的标准，自欠款之日起计至实际付清款项之日止）。 原审查明，本案讼争房屋址于厦门市思明区××路××号××楼，由林一农向案外人承租。据租赁协议载明，该房屋作经营性使用，面积为1367平方米；租赁期限自2015年10月1月起至2035年10月1日止；租赁期间，林一农应负责水、电、管理等一切费用。2016年4月1日，厦门市湖滨名宫第四届业主委员会（甲方）与水务公司（乙方）签订《湖滨名宫物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对湖滨名宫实施物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业全体业主和物业使用人；委托管理期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；商业用房物业管理服务费标准为2元／月／平方米，业主和使用人逾期交纳物业管理费的，可按规定每日加收欠缴费用3‰的滞纳金；商业用房房屋公共维修金标准为0.4元／月／平方米；公摊水电费按实际使用费用收取。2019年8月21日，水务公司委托律师向林一农发出律师函，通知林一农于收函后七日内付清欠缴的管理费、维修金、电费及公摊等费用。2019年12月，厦门市湖滨名宫第四届业主委员会（甲方）与水务公司（乙方）签订《公维金等移交协议书》，约定：截止2019年10月31日湖滨名宫公共维修金结余164430.5元，公摊电费结余120492.74元，公摊水费结余6614.73元……应移交金额合计346538.01元；截止2019年10月31日未收待移交金额，住宅维修金1890元，公摊电费1740元，商场办公楼维修金58453.2元……待移交金额合计71324.8元；乙方同意尽快催收未收取的款项，并移交给甲方。审理中，水务公司主张其自2016年3月1日至2019年6月30日期间为湖滨名宫提供物业管理服务，并提交湖滨名宫财务移交明细表（2016年3月16日）、关于新聘物业公司及变更物业管理费的告知函（2016年3月16日）、水务公司向电力公司支付2019年4月至6月的电费发票、湖滨名宫其他业主向水务公司缴纳2019年1月至6月物业管理费的发票等证据为证。林一农认为水务公司提供物业管理服务的期间与《湖滨名宫物业管理服务合同》约定一致，即2016年4月1日至2019年3月31日。水务公司主张电费按1.2元／度计算为115687.2元，公摊水电费按0.1元／月／平方米计算为4760元，并提交2016年至2019年湖滨名宫电表抄表明细、2016年2月至2019年6月电费结算单及电费发票、电费价格计算方式为证。林一农对水务公司主张的计算标准和金额不予认可。 原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。水务公司作为湖滨名宫的物业服务企业，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，林一农作为讼争房屋的实际使用人，接受水务公司的物业管理服务，应依约交纳物业管理服务费、房屋公共维修金等费用。水务公司主张其自2016年3月1日至2019年6月30日期间为湖滨名宫提供物业管理服务，虽然超出《湖滨名宫物业管理服务合同》约定的期限，但水务公司已对此予以举证证明，原审法院予以采纳。林一农主张其承租面积为1272平方米，但未提交充分证据予以证明，且与租赁协议载明的承租面积不符，原审法院不予采纳，相关费用应按租赁协议载明的承租面积1367平方米计算。因林一农拖欠物业管理服务费，水务公司于2019年8月21日向林一农发出律师函催收该费用，根据诉讼时效的规定，其主张2016年8月前的物业管理服务费已超过三年的诉讼时效，林一农应交纳2016年8月至2019年6月的物业管理服务费95690元（1367平方米×2元/月/平方米×35个月）。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，涉及全体业主和物业使用人的公共利益，不适用诉讼时效的相关规定。厦门市湖滨名宫第四届业主委员会同意水务公司催收公共维修金等费用，水务公司诉请林一农按照0.4元/月/平方米的标准交纳2016年3月至2019年6月期间公共维修金21872元（1367平方米×0.4元/月/平方米×40个月），原审法院予以支持。林一农未依约交纳承租期间的电费，水务公司诉请林一农支付2016年2月至2019年5月期间电费，原审法院对未超过诉讼时效即2016年8月至2019年5月的部分98334元（115687.2元÷40个月×34个月）予以支持。水务公司诉请林一农支付2015年12月至2019年5月期间公摊水电费4760元，但未举证证明公摊水电费的计算方法和公示情况，原审法院不予支持。综上，林一农应向水务公司支付的物业管理服务费、公共维修金以及电费共计215896元，现因林一农已支付了部分费用，水务公司诉请林一农支付187995.7元，于法有据，原审法院予以支持。鉴于林一农主张水务公司没有依照合同约定履行管理义务，水务公司在为湖滨名宫提供物业管理服务的过程中难免存在瑕疵，水务公司诉请林一农支付逾期付款滞纳金（违约金），原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第四、五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林一农于本判决生效之日起七日内向厦门水务物业管理有限公司支付物业管理服务费、公共维修金以及电费共计187995.7元；二、驳回厦门水务物业管理有限公司的其他诉讼请求。 二审审理期间，林一农主张一审查明事实有遗漏，一审中水务公司自认林一农已经支付63000元。对一审查明的双方当事人均无异议的其余事实，本院予以确认。 本院另查明，2019年8月21日，水务公司向林一农邮寄了催款支付物业管理服务费的律师函，收件地址为三方诚信招标代理有限公司的地址，联系电话与林一农提交的上诉状中的电话号码一致。庭审中，林一农确认其为三方诚信招标代理有限公司的法定代表人。 本院认为，本案的争议焦点是水务公司主张的物业管理服务费、电费计算的起止时间、诉讼时效以及电费的计算单价、度数问题。关于起止时间的问题。水务公司主张自2016年3月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费和电费，上述期间虽超出《湖滨名宫物业管理服务合同》的约定，但其已予以举证证明，林一农作为讼争物业实际使用人，有义务缴交物业管理服务费和电费，林一农的上诉理由依据不足，本院不予采信。关于诉讼时效的问题。水务公司于2019年8月21日向林一农邮寄了的催款律师函，该函件寄至林一农担任法定代表人的公司所在地址以及备注林一农本人的联系电话，可以视为有效的催收。根据诉讼时效的规定，林一农应当支付2016年8月至2019年6月的物业管理服务费和电费。原审法院对此认定并无不当，林一农关于诉讼时效的上诉理由本院不予采信。关于电费的计算单价和度数问题。水务公司主张讼争物业存在变压器、线路损耗，并于一审期间提交了讼争物业电费价格计算方式，但该计算方式系其单方制作，林一农未予认可，且水务公司未能提交证据证明因变压器、线路产生实际损耗或缴交由此导致的额外电费。水务公司提供的是代收代缴电费的服务，应以其向电力公司缴交的费用为准。水务公司提交的电费结算单显示讼争物业依照峰、平、谷、电度电费分类收取，林一农主张以单月水务公司向电力公司缴交的总电费除以当月总用电量为电费单价有事实依据，本院予以支持。水务公司提交了由其单方制作的2016年至2019年的湖滨名宫电表抄表明细证明林一农的用电度数。林一农确认“三方诚信、足浴、美容、公用表”四个电表系其使用，但“1号表、2号表、3号表”不是林一农使用的电表，水务公司应承担举证不能的法律后果，林一农应就“三方诚信、足浴、美容、公用表”四个电表的用电量支付电费。则林一农应支付的电费为59162.43元（详见附表）。水务公司自认林一农已支付了63000元，则林一农应支付的物业管理服务费、公共维修金、电费共计113724.43元（95690+21872+59162.43-63000=113724.43）。 综上，林一农的上诉请求部分成立，原审判决认定事实部分有误，依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初3234号民事判决书第二项，即“驳回原告厦门水务物业管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初3234号民事判决书第一项为：林一农于本判决生效之日起七日内向厦门水务物业管理有限公司支付物业管理服务费、公共维修金以及电费共计113724.43元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审案件受理费3482元，由林一农负担2489元，厦门水务物业管理有限公司负担993元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二一年一月七日 书记员（ 丘小 涓） 附表： 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。