山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初5844号 原告：日照海纳商城有限公司，住所地日照市黄海一路39号，统一社会信用代码913711001683843190。 法定代表人：王鲁颖，总经理。 委托诉讼代理人：付百玲，山东舜铭律师事务所律师。 被告：刘祥宝，男，1970年9月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：戈文静，江苏禾嘉律师事务所律师。 原告日照海纳商城有限公司诉被告刘祥宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日照海纳商城有限公司的委托诉讼代理人付百玲到庭参加了本案的第一次庭审，原告日照海纳商城有限公司的委托诉讼代理人付百玲、被告刘祥宝的委托诉讼代理人戈文静到庭参加本案第二次庭审。本案现已审理终结。 原告日照海纳商场有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付房款1549573元，并支付相应违约金(违约金自2012年2月23日起按照每日万分之五计算至实际付款之日止)；二、案件受理费、律师费、保全费用、担保费用由被告承担（庭审中明确为保全担保费用3910元、保全费5000元、诉讼费9373元、原告已实际支付律师费1万元，原告与代理律师约定若回款成功，按照回款金额的5%扣除一万元，若不能回款，律师费即为一万元）。事实和理由：被告与原告签订了商品房买卖合同五份，购买了原告开发楼盘时代名苑综合楼01-1705、01-1706、01-1707、01-1708、01-1709号房，总房款为2049573元，被告仅付房款50万元，尚欠原告房款1549573元。为便于被告办理房产证、土地证，原告与被告达成协议书，限期被告在办理房产证、土地证后付齐购房款。被告房屋房产证、土地证均已办理，但时至今日被告未付齐购房款。为维护原告合法权益，原告特诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告刘祥宝于庭后提交书面答辩意见称：1、对本案原被告发生商品房买卖合同的事实不持异议，但本案被告已向原告支付了购房款150万元左右；2、原告诉请的违约金数额过高，根据最高院关于审理商品房买卖合司纠纷适用法律若干问题的规定，违约金的数额不得超过损失数额的30%，本案被告拖延支付购房款仅造成了原告资金占用利息损失，原告亦没有证据证明被告给其造成其他损失，因此，违约金的标准应该根据未支付购房款的资金占用利息标准来计算，其标准在2019年8月20日之前按照同期银行贷款利率，之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;3、本案原告主张的债权已超过诉讼时效，2011年10月7日原、被告就本案的商品房买卖合同纠纷达成《协议书》，对尚欠的购房款进行确认。2015年1月28日案外人日照嘉联建业钢结构有限公司用工程尾款替被告支付部分购房款，该诉讼时效自2015年1月29日起重新起算两年诉讼时效，因此至原告向本案起诉时己超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款规定，诉讼时效期限届满，义务人可以提出不履行义务的抗辩，请求法院依法查明，驳回原告的诉讼请求;4、对律师费、担保费、保全费及诉讼费均不认可，原告主张的律师费、担保费、保全费无事实和法律依据。被告系因做工程项目原因尚天追回工程款导致资金紧张，无法按期支付，并没有恶意拖延的意图。且合同并没有对此约定，律师费担保费及保全费亦不是必要支出的费用，原告的主张无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了如下证据： 证据一、购房合同，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系；证据二、交款收据，证明被告实际交款情况，该单据经办人处签字的刘艳丽系当时收款的原告财务人员；证据三、协议书，证明被告未付清购房款，经被告申请，原告先期为被告办理房产证、土地使用权证，双方对未付的购房款约定支付时间、违约责任；证据四、房屋查档证明，证明被告刘祥宝房屋办证时间、办证情况，出证时间为2012年1月9日；证据五、担保费、保全费、律师合同、律师费发票，证明被告应承担费用情况；证据六、结算书，被告刘祥宝即日照嘉联建业钢结构有限公司法定代表人，证明已结算完毕；证据七、原告与日照嘉联建业钢结构有限公司签订的协议书原件一份，以及日照嘉联建业钢结构有限公司给原告出具的收款凭证一份，证明原告与日照嘉联建业钢结构有限公司确认了日照嘉联建业钢结构有限公司自愿用剩余工程款代刘祥宝交纳部分房款的事实，并确认了原告与日照嘉联建业钢结构有限公司2015年1月28日起所有工程再无纠纷，并且日照嘉联建业钢结构有限公司给原告出具了收据，就是原告与被告刘祥宝自始至终就有用日照嘉联建业钢结构有限公司在原告处的工程款顶房款的意思表示，只是日照嘉联建业钢结构有限公司一直未向原告提供相应的工程款的收据，导致顶账一直未能实现，2020年12月份刘祥宝安排公司财务人员葛玉廷确认了顶账事实，也确认了刘祥宝欠原告房款的数额；证据八、企业变更情况复印件一份，证明原告的诉讼主体适格。 经质证，被告委托诉讼代理人庭审中主张：对证据一、二、三的真实性、合法性代理人因昨日刚接受被告的代理，被告本人未到庭，代理人无法就上述证据的真实性、合法性进行确认，但代理人庭后向被告核实后，提交书面核实意见，对证据四的真实性无异议，对证据五的真实性无异议，但是对证明目的有异议，不应由被告承担，对于代理合同真实性无异议，但是证明目的不认可，该律师费不是必然支出的费用，且该律师费收费标准过高，对证据六的真实性、合法性庭后核实，但是其内容与本案无关，并没有体现商品房买卖合同的内容；对证据七的真实性代理人不清楚；对证据八的真实性无异议，但是对原告的主体资格有异议，从代理人查询的原告的企业信息其经营范围并没有房地产销售，而本案的案由是商品房买卖合同，商品房应当指开发商企业在取得相关资质的情况下建设开发销售商品房，该商品房买卖合同看不出原告主体是否取得相关的资质，对商品房买卖合同的合法性及效力无法确认。庭后被告补充提交质证意见：对证据一《商品房买卖合同》、证据二《收据》、证据三《协议书》、证据四的三性均无异议；对证据五真实性无异议，但对担保及保险费用和律师费均不认可，合同并没有对上述费用进行约定且不是必要的支出费用，其主张无事实和法律依据，且担保费用及代理费用并没有转账凭证也不能证明其已实际支出；对于证据六《钢结构结算书》的真实性无异议，其为案外人日照嘉联建业钢结构有限公司与原告的钢结构工程结算书，结合原告提交的2015年1月28日《收据》可以证明自2015年1月29日起至原告向本院起诉之日均未向被告主张债权，该债权早己超过诉讼时效；对证据七原告与嘉联公司之间《协议书》真实性无异议，该协议书从形式上看是原告与案外人嘉联公司之间的协议，其内容是原告与案外人之间债权债务纠纷的对账确认，且该协议亦没有对被告拖欠的购房款进行催要，原告对被告的债权诉讼时效已过。对此，原告补充说明：原告于2020年9月24日对经营范围进行了变更，原经营范围第八项中含房地产开发、商品房销售，变更后的经营范围不存在了。律师费、保全费、担保费均是由被告拖延支付购房款而产生的，应该由被告承担。 被告刘祥宝未提交证据。 对于原告提交的上述证据，被告刘祥宝均对证据无异议，本院对其真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月6日被告（买受人）与原告（出卖人）签订编号分别为0054717、0054718、0054719、0054720、0054721的商品房买卖合同，0054717号商品房买卖合同主要约定：出卖人经批准，在烟台路207号地块上建设商品房，暂定名时代名苑综合楼，买受人购买的商品房为时代名苑综合楼第一幢17层01-1705号房，建筑面积共104.25平方米，该商品房单价为人民币每平方米4700元，总金额为肆拾捌万玖仟玖佰柒拾伍元整，合同签订时一次性付清总房款489975元。0054718号商品房买卖合同主要约定：出卖人经批准，在烟台路207号地块上建设商品房，暂定名时代名苑综合楼，买受人购买的商品房为时代名苑综合楼第一幢17层01-1706号房，建筑面积共77.56平方米，该商品房单价为人民币每平方米4580元，总金额为叁拾伍万伍仟贰佰贰拾伍元整，合同签订时一次性付清总房款355225元。0054719号商品房买卖合同主要约定：出卖人经批准，在烟台路207号地块上建设商品房，暂定名时代名苑综合楼，买受人购买的商品房为时代名苑综合楼第一幢17层01-1707号房，建筑面积共82.86平方米，该商品房单价为人民币每平方米4580元，总金额为叁拾柒万玖仟肆佰玖拾玖元整，合同签订时一次性付清总房款379499元。0054720号商品房买卖合同主要约定：出卖人经批准，在烟台路207号地块上建设商品房，暂定名时代名苑综合楼，买受人购买的商品房为时代名苑综合楼第一幢17层01-1708号房，建筑面积共71.59平方米，该商品房单价为人民币每平方米4580元，总金额为叁拾贰万柒仟捌佰捌拾贰元整，合同签订时一次性付清总房款327882元。0054721号商品房买卖合同主要约定：出卖人经批准，在烟台路207号地块上建设商品房，暂定名时代名苑综合楼，买受人购买的商品房为时代名苑综合楼第一幢17层01-1709号房，建筑面积共103.54平方米，该商品房单价为人民币每平方米4800元，总金额为肆拾玖万陆仟玖佰玖拾贰元整，合同签订时一次性付清总房款496992元。 原告主张被告仅付房款50万元，其中0004878号记账凭证载明2007年5月29日收到刘祥宝17-177号房款78843元，0004877号记账凭证载明2007年5月29日收到刘祥宝17-176号房款100636元，0004880号记账凭证载明2007年5月29日收到刘祥宝17-179号房款11258元，0004876号记账凭证载明2007年5月29日收到刘祥宝17-175号房款125763元，0004879号记账凭证载明2007年5月29日收到刘祥宝17-178号房款83500元，0002467号收款收据载明2007年4月17日收到刘祥宝17层179号房款定金20000元，0002466号收款收据载明2007年4月17日收到刘祥宝17层178号房款定金20000元，0002466号收款收据载明2007年4月17日收到刘祥宝17层177号房款定金20000元，0002463号收款收据载明2007年4月17日收到刘祥宝17层175号房款定金20000元，0002464号收款收据载明2007年4月17日收到刘祥宝17层176号房款定金20000元。 2011年10月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订协议书，主要内容为：乙方刘祥宝已与甲方日照海纳商城有限公司签订甲方所开发楼盘时代名苑综合楼购房合同伍份，房号分别为01-1705，01-1706，01-1707，01-1708，01-1709，总房款为人民币2049573元(大写：人民币贰佰零肆万玖仟伍佰柒拾叁元整)，乙方已交纳房款人民币500000元(大写：人民币伍拾万元整)，尚欠房款人民币1549573元(大写：人民币壹佰伍拾肆万玖仟伍佰柒拾叁元整)。另尚有甲方欠乙方施工(贵和大厦)时代名苑综合楼及在森林公园等工程尾款未结算，现经甲乙双方协商一致，达成如下协议：一、甲方在乙方未交齐房款的情况下，为乙方办理房产证，及土地使用证。二、乙方在收到甲方办理的房产证，及土地使用证后45天内，将所欠甲方全部房款总计人民币1549573元(大写：人民币壹佰伍拾肆万玖仟伍佰柒拾叁元整)结算完工程尾款后全部交还甲方。三、如乙方在本协议第二条规定时间内未及时交清房款，则甲方按每日万分之五加收乙方滞纳金。四、本协议在履行中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，可以提交当地仲裁委员会仲裁，也可依法向当地人民法院起诉。五、本协议须由双方签字盖章后方可生效，一式二份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力。 2015年1月28日，原告（建设方）与日照嘉联建业钢结构有限公司（施工方）签订《钢结构工程结算书》，主要内容为：日照贵和大厦、海纳商场钢结构工程及装饰工程，双方协商审计审核最终确定合计审定额为336.7563万元，原告在建设方处加盖公章，日照嘉联建业钢结构有限公司在施工方处加盖公章且被告刘祥宝在法人处签名。 2020年12月3日，原告（甲方）与日照嘉联建业钢结构有限公司（乙方）签订协议书，主要内容为：乙方于2007年至2015年期间，在甲方贵和大厦(时代名苑)、海纳商城等完成钢结构工程及装饰工程六项。自2007年至今，甲方共付给乙方工程款2748958.31元，共收到乙方开具的发票1968958.31元。乙方欠甲方发票780000.00元；2015年1月28日甲乙双方对上述项目进行结算，经核算工程总造价为3367563.00元。乙方法定代表人刘祥宝在甲方开发的楼盘日照时代名苑综合楼购房五套，房号分别为01-1705、01-1706、01-1707、01-1708、01-1709，总房款2049573.00元(大写贰佰零肆万玖仟伍佰柒拾叁元整)，刘祥宝本人仅向甲方缴纳购房款500000.00元(大写伍拾万元整)。现甲方、乙方经协商一致，达成如下协议：一、根据甲方与刘祥宝于2011年10月7日签订的协议书约定，结合甲方先期支付给乙方的工程款，以及甲乙双方于2015年1月28日作出的工程结算报告，结算确认乙方工程尾款为618604.69元。二、乙方现确认，该工程尾款618604.69元乙方已于2015年1月28日代刘祥宝向甲方缴纳部分房款。刘祥宝用此种形式缴纳部分房款后，仍欠甲方房款930968.31元。乙方于签订本协议之日起二日内向甲方补开金额为618604.69元的工程款收据。三、乙方于2015年1月28日用工程尾款代刘祥宝向甲方缴纳部分房款后，甲乙双方之间就日照贵和大厦(时代名苑)、海纳商城等钢结构工程及装饰工程六项再无任何债务纠纷。四、本协议经双方签字盖章后生效，一式二份，甲方、乙方各持一份，县有同等法律效力。甲方处加盖原告公章，乙方处加盖日照嘉联建业钢结构有限公司公章及其法定代表人刘祥宝印。原告庭审中提交日照嘉联建业钢结构有限公司向原告出具的0001185号收款凭证，内容为：收到工程款618604.69元。 2020年6月22日，原告与山东舜铭律师事务所签订民、行诉讼（仲裁）委托代理合同，合同约定律师费计算方式为：基础费用+风险代理形式，基础律师费用为1万元，其余律师费用根据回款金额的5%计收，后原告实际并支出律师代理费10000元。 庭审中，原告主张因原告是销售企业，资金也比较紧张，资金依靠贷款来维持正常经营，被告逾期拖欠巨额房款，导致原告经营困难，故违约金按照合同第三十条约定，自2015年1月29日起以930968.31元为基数按照每日万分之五计算至实际付清之日止。但对其主张的损失原告未提交证据证实，被告主张应当从2020年12月4日起开始计算违约金，以尚欠房款50万元为基数，计算标准日万分之五过高。 另查明，2020年6月24日，原告向本院申请财产保全，同日我院作出（2020）鲁1102财保476号民事裁定，将被告刘祥宝在浙江展诚建设集团股份有限公司的工程款391万元予以查封。原告为此支出保全费5000元，保全担保费3910元。 本院认为，原告日照海纳商城有限公司与被告刘祥宝签订的商品房买卖合同、协议书、原告日照海纳商城有限公司与日照嘉联建业钢结构有限公司签订的钢结构工程结算书、协议书均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强行性规定，各方均应受其约束。本案原被告对双方存在商品房买卖合同关系、被告购买涉案五套房屋的事实均无异议，本案争议的焦点如下：1、本案是否已过诉讼时效；2、被告尚欠房款金额；3、被告应支付的违约金金额；4、被告应否承担律师费、保全担保费等费用。对此，本院分析如下： 1、本案是否已过诉讼时效 民事权利的权利人，应当及时行使自己的民事权利，权利人在法定的时效期间内不行使其民事权利的，债务人获得诉讼时效的抗辩权。因被告提出原告的主张已超过诉讼时效，本院依法应对本案进行诉讼时效审查。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案中原告与被告刘祥宝2011年10月7日签订的协议书中约定被告将所欠全部房款总计人民币1549573元结算完工程（贵和大厦时代名苑综合楼及在森林公园等工程）尾款后全部交还原告，2015年1月28日原告与日照嘉联建业钢结构有限公司（被告刘祥宝是该公司股东及法定代表人）之间签订的钢结构工程结算书虽名为结算书，但实际为对日照贵和大厦、海纳商城钢结构等工程的工程价款的审定，双方于2020年12月3日签订的协议书才对前述工程总造价进行结算，确认原告尚欠工程尾款618604.69元，即诉讼时效应自2020年12月4日起算。故被告主张本案诉讼时效已过，本院不予认可。 2、被告尚欠房款金额 原被告均认可涉案房屋房款总计2049573元以及2011年10月7日前被告刘祥宝已缴纳房款人民币500000元，后原告与日照嘉联建业钢结构有限公司均认可前述贵和大厦（时代名苑）、海纳商城等工程结算尾款618604.69元亦视为刘祥宝缴纳的涉案房屋的房款，故原告认可被告刘祥宝已缴纳房款共计1118604.69元，被告虽主张其已支付购房款150万元左右，但未提交任何证据予以证实，本院对其主张不予采纳，故本院认定被告尚欠原告房款930968.31元。 3、关于原告主张的违约金 原被告签订的协议中约定被告未按规定时间及时交清房款，则原告按每日万分之五加收滞纳金，庭审中原告主张自2015年1月29日起以930968.31元为基数按照日万分之五计算违约金至实际付清之日，被告未按约缴足房款，显系违约，被告应按照协议约定承担逾期付款的违约责任。被告在审理中抗辩原告主张的违约金标准过高，本院考虑到原告的实际损失及本案合同的履行情况、被告的违约成都等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院认定原告主张的违约金标准具有事实及法律根据，应对予以支持，但对于违约金计算时间，本院认定自2020年12月4日起计算违约金，即以930968.31元，自2020年12月4日至实际付清之日止，按日万分之五计算违约金。 4、被告应否承担律师费、保全担保费等费用 关于原告主张的律师费10000元、保全担保费3910元，因双方签订的商品房买卖合同、协议书均未对此作出约定，且非必然产生的费用，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘祥宝于本判决生效之日起七日内支付原告日照海纳商城有限公司房款930968.31元； 二、被告刘祥宝于本判决生效之日起七日内支付原告日照海纳商城有限公司逾期付款违约金（以930968.31元为基数，自2020年12月4日起至实际付清之日止，按日万分之五计算）； 三、驳回原告日照海纳商城有限公司本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18746元，由原告日照海纳商城有限公司负担7484元，由被告刘祥宝负担11262元，保全费5000元，由被告刘祥宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长 丁 浩 人民陪审员 邹 丽 人民陪审员 王玉慧 二〇二一年一月二十二日 法官助理付均洁 书记员申盈