山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初253号原告（反诉被告）：吴某某，女，1978年5月2日出生，汉族，住四川省石棉县。委托代理人于新勇，乳山新欣法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：邓某某，男，1956年5月15日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托代理人杨永，四川胡杨律师事务所律师。第三人谭某某，男，1954年1月17日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。原告吴某某(反诉被告)与被告邓某某（反诉原告）、第三人谭某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴某某之委托诉讼代理人于新勇、邓某某之委托诉讼代理人杨永、第三人谭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行各方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》；2.要求被告支付剩余房款200万元，并承担违约金60万元；3.要求被告承担原告应付的律师费（按判决金额20%计算约52万元）；4.诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2019年9月16日经中介公司乳山市名威房产营销策划中心，原告与被告邓某某、第三人谭某某签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告将自己所有的位于乳山市产出让给被告邓某某、第三人谭某某，购房款为399万元，被告及第三人各负担50%，谭某某已向原告支付199万元，剩余200万元被告在2019年9月30日前一次性付清，付清全款后由中介在15个工作日内办理过户事宜。过户税费、中介费等费用均由买方承担。违约方应向守约方赔偿总房款30%的违约金。2019年9月30日因被告未能支付剩余房款，原告、乳山市名威房产营销策划中心、邓某某委托的代理人谭某某三方又签订了《房屋买卖补充协议》，将200万元的付款时间变更为2019年10月10日前，逾期未付款被告邓某某承担违约金60万元。但是付款期限届满后被告未支付任何款项，原告多次催收未果。现为维护原告的合法权益，故起诉至法院。邓某某辩称，1、谭某某隐瞒房屋所有权人吴某某系其前妻，本案系原告与第三人恶意串通欺骗被告，导致邓某某错误的信任谭某某，未对房屋交易事项进行审慎的考虑，诱使邓某某签订合同，损害邓某某的利益。2、涉案房屋双方的交易价格和市场价格完全不对等。3、谭某某虚构已支付199万元购房款的事实，谭某某陈述以现金的方式支付购房款199万元，与交易习惯不符。4、两份授权委托书的形成是在谭某某的忽悠下形成的，授权委托书的签订不是为了签订补充协议，并且补充协议的内容加重了邓某某的义务，并未考虑到邓某某的利益，也不符合交易习惯。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。邓某某提起反诉，要求确认《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》无效。第三人谭某某陈述，原告起诉属实，被告答辩与事实不符。反诉被告吴某某辩称，1、本案三方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是三方的真实意思表示，不存在合同法规定的合同无效的情形，邓某某也没有证据证实吴某某与谭某某恶意串通损害其合法权益。2、吴某某与谭某某签订合同时已经离婚，二人是否认识并不影响本案合同的效力。3、《房屋买卖合同》签订前邓某某与谭某某实地进行考察，对房屋的布局、物业收费、房屋价格都感到满意后才签订的合同，邓某某辩称房屋交易价值与实际市场价不符没有事实根据，邓某某作为完全民事行为能力人应当知道签订合同所应承担的义务。4、邓某某、谭某某各承担50%的购房款，谭某某是否已经实际支付购房款不能成为邓某某拒绝支付的理由，况且谭某某已经实际支付购房款。谭某某陈述，邓某某反诉陈述的问题都是虚构的，邓某某签订授权委托书委托办理房屋延期事宜，不存在欺诈行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：吴某某与谭某某原系夫妻关系，二人于2019年3月22日离婚。2019年5月24日，吴某某购买银滩恒产浪花别墅32-1号房屋，不动产登记号为鲁20**乳山不动产权第0008191号，不动产登记信息显示房屋交易价格为135万元，房产有抵押。2019年9月16日，卖方吴某某（甲方）与买方邓某某（乙方）、谭某某（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定乙方自愿购买甲方拥有的坐落在山东乳山银滩浪花别墅32-1房产，建筑面积共为257.87平方米，不动产证号为乳山市不动产权第0008191。第二条约定乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。甲、乙双方协商约定上述清水房产的成交价议定为：人民币叁佰玖拾玖万元整，买方两人各承担百分之五十购房款（转账方式支付给产权人个人银行卡上，产权人：吴某某，中国建设银行卡号：62×××62，乙方谭某某之前已支付产权人199万元人民币现金作为房屋定金支付），产权人亲笔出具收条为据，2019年9月30日前乙方邓某某必须一次性付清房屋尾款200万元，乙方付清全款后，由产权人在十五个工作日内办理公证委托、由买方自行办理过户事宜，所产生的各项费用由买方承担。新增土建、水电、钢架平台约60平方、花园等共计39万元由买方另行支付东北施工队宁刚等人，不在购房款范围内。第三条约定甲方保证甲方房产的产权面积与产权证一致，承诺和保证此房产无重复出售，权属无任何瑕疵，房产所有权人属单独所有。甲方在银行有贷款约54万元由甲方自行偿还，同时物业交接前需付清甲方产生的物业费、水电、有线、通讯费及燃气费用。第五条约定若有单方违背以上约定，除应付清本房款外，违约方向守约方另赔偿总房款的百分之三十违约金，本协议经双方签字盖手印后产生法律效力。2019年9月16日，邓某某在吴某某不动产权登记证书复印件上载明“确认购买”。乳山市名威房产营销策划中心在不动产登记证复印件上加盖印章备注：该房屋作价依据邻居李树增十二年前房屋购买价260万元为基数，月息按5厘计算为399万元整成交价。经产权人同意按以上价位出售，税费、中介费全部由买方承担。谭某某在在不动产登记证复印件上注明“2019年9月19日下午邓某某亲自到32-1房子室内核实后无异，并与谭某某合影为证。”2019年9月25日，吴某某出具收条一张，内容为“今收到谭某某支付本人吴某某山东省乳山市银滩浪花别墅32-1购房款199万元人民币现金大写（壹佰玖拾玖万元整）。收到属实”。谭某某陈述其向吴某某支付现金199万元。并提供四川省绵阳市游仙区人民法院民事调解书、还款协议、现金照片、银行明细证实其有支付大额现金的能力。2020年1月10日，吴某某出具收条一张，内容为“今收到谭某某归还2019年10月10号至2020年1月10号借款本金200万元（贰佰万元整），利息20万，土建花园改建费40万，合计人民币260万元整（贰佰陆拾万元整），谭某某凭银行转账回执作为还款结算凭证。邓某某应付的房款产权人另行诉讼解决。”谭某某提交2020年1月11日其在中国建设银行股份有限公司德阳分行活期交易客户标准回单一份，显示其于2020年1月11日向吴某某转账260万元。谭某某陈述上述款项是其向吴某某支付房款后，因其需要资金，其又向吴某某借款。2019年9月25日，邓某某出具委托书一份，委托书的内容为“兹委托谭某某全权代理邓某某本人在山东省乳山市银滩恒产浪花别墅32-1号房产（面积为257.87㎡）的抵偿事宜（该房产为清水房，折价为人民币伍佰万元整）。谭某某给第三人签署的房屋抵偿协议，本人全权认可、代办过户。特此委托。委托人：邓某某”。在第三人提交的上述授权委托书下部分载明“特别约定：委托人邓某某2019年9月29日特别授权委托人谭某某前往山东乳山市全权代理邓某某签订的2019年9月16日房屋买卖补充协议及违约金的所有事宜，邓某某亲笔盖手印予以认可无异，特此约定为据。2019.9.30”。原告提交的上述授权委托书下部分载明“受托人谭某某根据委托人邓某某的指意将以上房屋签订转让给北京黄会长指定的他人名下，过户费双方应付的税费均由谭某某、邓某某二人承担。在黄会长等人应收的佣金中扣除人民币伍佰万元整”。邓某某认可该授权委托书上的签名是其本人的，但是对授权委托书上“谭某某给第三人签署的房屋抵偿协议，本人全权认可、代办过户”的内容及下半部分的内容有异议，这部分是后期添加上去的，不是本人书写的，并申请鉴定，但是在鉴定机构选取检材的过程中邓某某认可“谭某某给第三人签署的房屋抵偿协议，本人全权认可、代办过户”是其书写的。谭某某陈述授权委托书上部分的内容为邓某某亲笔书写，下半部分的内容是按照邓某某的指示其添加上去的。2019年9月29日，邓某某（委托人）给谭某某（受托人）出具授权委托书，内容为“委托人因身体欠佳不能按时到场，与房屋中介及产权人办理本人应付房屋尾款200万元本金及违约金约定事宜，特别授权受托人全权代理邓某某与产权人及房屋中介所签订的补充协议，本人予以认可将本人应付的房款200万元延迟至2019年10月10日前一次性付清。若本人未按以上约定时间付清，委托人邓某某自愿承担2019年9月16日房屋买卖协议第五条约定的违约金120万元人民币执行无异，委托人已知晓上述委托的法律意义和法律后果。委托人均予以认可。并承担一切法律责任。”邓某某对委托人处其的签字及手印有异议，申请鉴定，在鉴定机构选取检材的过程中谭某某承认邓某某的签字及手印是其按照邓某某的指示代其签上的。2019年9月30日，吴某某（甲方）与邓某某、谭某某（乙方）及乳山市名威房产营销策划中心（丙方）签订房屋买卖补充协议，协议第一条约定甲方同意将2019年9月16日签订的《房屋买卖合同》中约定的2019年9月30日前乙方必须付清全款的日期，产权人及中介方与乙方受托人委托人谭某某友好协商，将乙方应付购房款变更为2019年10月10日前，乙方一次性付清甲方应收的购房款200万元人民币（贰佰万元整）。以银行转账回执作为购房款的结算凭证。第二条约定乙方在逾期未支付甲方剩余购房款，乙方自愿支付甲方本合同剩余房款的百分之三十作为违约金。第三条约定甲、乙双方就本合同在履行过程中发生任何争议，应通过友好协商方式解决。协商不成的，因受委托人谭某某已经实际履行完毕2019年9月16日签订的《房屋买卖合同》中应付的购房款200万元，故甲方不再以任何方式和任何理由向受委托人谭某某主张收取购房款，产权人及房屋中介只能向乙方邓某某收取购房款200万元人民币。若乙方邓某某未按约定时间付清房款，产权人及房屋中介依据邓某某2019年9月29日亲笔授权委托，向乙方邓某某主张支付购房款权利并追收违约金60万人民币。第四条约定如因乙方未按照本协议履行其义务，乙方自愿承担本协议所产生的法院所有相关费用，含律师费等。第五条约定办理产权登记转移手续时，甲、乙双方所产生的相关费用，均由乙方承担。乙方自愿承担丙方的中介费用伍万元。2019年11月7日，吴某某与四川临龙律师事务所签订委托代理合同，因与邓某某、谭某某房屋买卖合同纠纷一案委托四川临龙律师事务所代理一审诉讼、二审诉讼、执行，四川临龙律师事务所指派许怀军、张强律师及其助理作为案件的承办人，经双方协商以风险代理的方式支付律师代理费及工作费用，风险代理费按法院判决确定金额的百分之二十计算。在案件审理过程中，原告吴某某解除与许怀军、张强律师的委托代理合同。邓某某提交自网上调取的浪花别墅的价格，认为合同约定的交易价格远高于市场价格。本院认为，本案争议的焦点是原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十四条规定行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。吴某某、邓某某、谭某某于2019年9月16日签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律法规规定。邓某某主张吴某某与谭某某恶意串通，损害其利益，但是其提供的证据不足以证实自己的主张。邓某某主张吴某某与谭某某原系夫妻关系，吴某某与谭某某之间的关系并不影响双方之间签订的合同的效力。邓某某辩称房屋交易价格与市场价格不符，但是邓某某作为完全民事行为能力人，其购买房屋前应对房屋的市场价格等进行全面的了解，其仍在合同上签字，表明是其自愿行为。故对邓某某主张《房屋买卖合同》无效的请求，本院不予支持。因此吴某某、邓某某、谭某某于2019年9月16日签订《房屋买卖合同》为有效合同，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。2019年9月29日，邓某某给谭某某出具授权委托书上的签字不是其本人所签，所以邓某某并未授权谭某某与吴某某签订补充协议，因此2019年9月30日，吴某某、邓某某、谭某某签订的《房屋买卖补充协议》不是邓某某本人的真实意思表示，因此该《房屋买卖补充协议》无效。故对邓某某要求确认《房屋买卖补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。《房屋买卖合同》约定邓某某于2019年9月30日前必须一次性付清房屋尾款200万元，若有单方违背以上约定，除应付清本房款外，违约方向守约方另赔偿总房款的百分之三十违约金，被告邓某某未按照合同约定支付房款，已构成违约，因此原告起诉要求邓某某继续履行合同、支付房款200万元及违约金60万元的诉讼请求，本院予以支持。吴某某与四川临龙律师事务所签订的委托代理合同为风险代理，案件审理过程中吴某某解除四川临龙律师事务所许怀军、张强的代理权限，吴某某未提交与乳山新欣法律服务所的委托代理合同，故对吴某某主张律师费52万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓某某继续履行与原告吴某某于2019年9月16日签订《房屋买卖合同》；二、确认吴某某、邓某某、谭某某于2019年9月30日签订的《房屋买卖补充协议》无效；三、被告邓某某于本判决生效之日起十日内支付原告吴某某房款200万元及违约金60万元；四、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告邓某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15880元，由原告吴某某负担2647元，被告邓某某13233元负担。反诉费减半收取50元，由反诉被告吴某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  刘昱倩二〇二一年一月五日书记员  谭晓莹