广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初1679号 原告：苏晓伟，男，1975年6月1日出生，汉族，住河北省唐山市滦县。 委托诉讼代理人：吴尚博，广西众润律师事务所律师。 被告：东兴市金邦实业开发有限公司，住所地广西壮族自治区东兴市东兴镇东盟大道金科华庭售楼部**，统一社会信用代码91450681745116673B。 法定代表人：陈冬富。 委托诉讼代理人：杨为民，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：防城港金港房地产代理有限公司，住所地广西壮族自治区防城港市行政中心区迎宾路中段南侧德城新世界****商铺，统一社会信用代码91450602MA5KD0U228。 法定代表人：李海军。 原告苏晓伟与被告东兴市金邦实业开发有限公司（以下简称“金邦公司”）、防城港金港房地产代理有限公司（以下简称“金港公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月3日、2021年1月21日两次公开开庭进行了审理，原告苏晓伟的委托诉讼代理人吴尚博与被告金邦公司的委托诉讼代理人杨为民到庭参加诉讼，被告金港公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告苏晓伟向本院提出诉讼请求：一、判令两被告连带返还原告购房预付款22000元及利息（利息计算：以22000元为本金，从2018年12月18日起按年利率6%计算至实际还清借款之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。在第二次庭审中，原告变更第一项诉请为：解除合同，返还22000购房定金。事实和理由：2018年12月18日，原告与两被告达成口头协议，欲购买东兴金正商贸中心的海游城二楼2-156号、2-157号、2-4号、2-153号、2-1号摊位，并向被告二共支付了22000元购买预付款；金正商贸中心一直处在停工状态，两被告也一直没有通知原告签订正式房屋买卖合同，同时被告二是被告一的销售代理方，因此两被告应连带返还原告购买预付款22000元及利息。原告多次向两被告催讨该22000元购房预付款，被告均拒绝返还。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告金邦公司答辩称：本案中金邦公司不是适格主体，原告的诉请没有事实和法律依据，原告与被告金邦公司之间没有合同关系，请求驳回原告对金邦公司的诉请。 被告金港公司未到庭参加诉讼，也未提交证据和答辩意见。 原告苏晓伟与被告金邦公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金港公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩和质证的权利。对有争议的主要证据，本院分别认定如下：一、对原告苏晓伟提交的证据：1、收据复印件五张，内容分别为2018年12月18日，收到海游城二楼2-156号摊位定金5000元、2-157号摊位定金5000元、2-4号摊位定金4000元、2-153号摊位定金4000元、2-1号摊位定金4000元，均加盖金港公司的财务专用章，上述五张收据复印件，能证明原告苏晓伟向被告金港公司支付案涉五个摊位的定金22000元，但不能证明被告金邦公司与被告金港公司之间存在代理关系，也不能证明被告金邦公司收到上述22000元定金；2、原告苏晓伟与被告金邦公司签订的2-152号摊位的《商品房买卖合同（预售）》复印件，不能证明被告金港公司是被告金邦公司的代理公司；3、原告苏晓伟补充提交的其与被告金邦公司签订的2-151号、2-152号摊位的《商品房买卖合同（预售）》复印件及相关收据复印件，证明原告在向被告金邦公司购买上述两个摊位时，除了向被告金邦公司交购房款外，还向被告金港公司交了定金及居间费，因原告苏晓伟不能进一步证明由被告金港公司收取的定金及居间费与被告金邦公司有无关系，故不能证明被告金邦公司与被告金港公司之间存在代理关系。二、对被告金邦公司提交的证据：1、委托销售代理合同；2、委托销售代理合同补充协议。上述两份证据，证明被告金邦公司将金正商贸中心项目委托给广西南宁环辰公司独家进行销售，与本案的被告金港公司无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下： 原告苏晓伟通过被告金港公司了解到被告金邦公司开发的东兴金正商贸中心的海游城项目有商铺销售。2018年12月18日，苏晓伟向金港公司支付购房定金，其中海游城二楼2-151号摊位定金4000元、2-152号摊位定金4000元、2-156号摊位定金5000元、2-157号摊位定金5000元、2-4号摊位定金4000元、2-153号摊位定金4000元、2-1号摊位定金4000元，金港公司向苏晓伟出具收据，均加盖有金港公司的财务专用章。后金港公司带苏晓伟到金邦公司处办理购房手续，苏晓伟于2019年3月6日向金邦公司交了2-151号摊位的购房款104284元、2-152号摊位的购房款95237元，未交案涉2-156号、2-157号、2-4号、2-153号、2-1号摊位的购房款。同日，苏晓伟又向金港公司支付了2-151号摊位的居间费23800元、2-152号摊位的居间费5800元，金港公司向苏晓伟出具了收据，均盖有金港公司财务专用章和“海游城居间费”的印章。交款后，金邦公司与苏晓伟分别就2-151号摊位和2-152号摊位签订《商品房买卖合同（预售）》，并于2019年6月21日在东兴市住房和城乡建设局办理备案登记。因金邦公司一直未联系苏晓伟就案涉2-156号、2-157号、2-4号、2-153号、2-1号摊位商谈签约事宜，苏晓伟遂联系金港公司要求返还22000元定金，金港公司多方推拖不予返还。苏晓伟于2020年9月7日联系金邦公司，金邦公司称未收到上述案涉2-156号、2-157号、2-4号、2-153号、2-1号摊位的定金，其公司亦与金港公司无关联，建议苏晓伟通过法律维权。 另查明，2017年5月10日，金邦公司与广西南宁环辰商业管理有限公司（以下简称“环辰公司”）签订《委托销售代理合同》，约定金邦公司委托环辰公司独家销售代理位于东兴市使用权。合同期限为2017年5月25日起至2017年11月25日止，在委托期内，环辰公司独家销售该项目。2018年5月20日，双方签订《委托销售代理合同补充协议》，将合作期限延长至2018年12月31日。 以上事实，有身份证、企业信息查询单、《商品房买卖合同（预售）》、收据、《委托销售代理合同》、《委托销售代理合同补充协议》等书证复印件、微信聊天记录及当事人当庭陈述等予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实是在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释的规定。 本案的争议焦点为：一、被告金邦公司有无委托被告金港公司代理销售案涉房地产，原告苏晓伟与被告金邦公司、金港公司是否存在商品房销售合同关系；二、原告苏晓伟要求返还被告金邦公司、金港公司连带返还22000元购房定金是否有事实和法律依据。 关于本案第一个争议焦点问题，实质为金港公司是否构成表见代理。表见代理的构成要件,包括代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，金邦公司的独家销售代理商为环辰公司，代理期限为2017年5月25日起至2018年12月31日。苏晓伟于2018年12月18日向金港公司支付案涉五处商铺的定金22000元，金港公司亦向苏晓伟出具了收据，并加盖金港公司的财务专用章，该22000元定金应认定为金港公司收取，苏晓伟主张金邦公司委托金港公司代理销售案涉房地产，没有事实依据。苏晓伟提出2-151号、2-152号商铺的购买过程，亦由金港公司收取定金，其再向金邦公司支付购房款，应视为金港公司与金邦公司之间存在代理关系。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金应当以书面形式约定。参照苏晓伟与金邦公司就2-151号、2-152号商铺签订的《商品房买卖合同（预售）》，并无定金的约定，且苏晓伟既向金港公司支付2-151号、2-152号商铺的定金，又向金邦公司按照合同的约定全额支付购房款，与常理不符。苏晓伟未能证明金港公司与金邦公司之间存在代理关系，在向金港公司支付定金时，没有尽到一个购买人应具有的审慎注意义务,其行为存在过失。综上，本院认为，金港公司在本案中不构成表见代理，应为无权代理。金港公司与苏晓伟口头约定销售案涉2-156号、2-157号、2-4号、2-153号、2-1号摊位的合同，属于效力待定合同。后金邦公司拒绝追认，该口头合同对金邦公司不发生效力。苏晓伟与金港公司口头约定的案涉2-156号、2-157号、2-4号、2-153号、2-1号摊位的买卖合同为无效合同。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;因此应由行为人即金港公司承担返还责任,返还苏晓伟已支付的购房定金22000元给苏晓伟。 关于第二个焦点问题，苏晓伟与金港公司无权代理口头约定的合同为无效合同，金邦公司并不知道苏晓伟与金港公司关于销售案涉商铺的约定。本案中，结合各方当事人的陈述，苏晓伟在未核实金港公司是否有权代理金邦公司销售案涉商铺的情况下，即将购房定金22000元支付给金港公司，存在一定的过错。现苏晓伟要求金邦公司与金港公司连带返还22000元购房定金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告防城港金港房地产代理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告苏晓伟购房预付款22000元； 二、驳回原告苏晓伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费350元，减半收取175元（原告已预交），由被告防城港金港房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员    林新宇 二〇二一年一月二十八日 书记员    傅邦瑜