山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2号 上诉人（原审被告）：江山，男，1958年1月12日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：王民，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦晓冰，山东正洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛银都物业管理有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：蔡海峰，总经理。 委托诉讼代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。 上诉人江山因与被上诉人青岛银都物业管理有限公司（以下简称银都物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江山上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判江山支付2017年1月至2020年4月的物业服务费11069.5元(295.66×1.2×39×80%)；2.撤销一审判决第二项；3.一审、二审诉讼费用由银都物业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.2017年1月之前的物业费已过法定诉讼时效。银都物业公司一审仅提交了2020年1月的律师函，没有此前催收的证据，并且该律师函没有送达江山。银都物业公司按月收取物业费，属于合同履行中定期给付的债务，各期债务履行期限届满后为独立债务。每月物业费应当单独计算诉讼时效，不能适用最高人民法院《关于民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定。银都物业公司应当对未及时收取的物业费持续催收，否则超过诉讼时效的部分不受法律保护。因银都物业公司未依约履行物业服务，无权全额收取时效期内的物业费，应按50%的标准收取。2.一审判令江山支付电费10360.45元没有事实和法律依据。银都物业公司仅提交了其自行手写的电费计算表，该计算表既没有江山的签字，也没有电业部门的认可或授权，且没有经办人的签字，更没有已代江山交纳电费的凭证，无法证明银都物业公司的主张。3.银都花园业主委员会已于2019年11月解聘银都物业公司，并聘任青岛奥托纳蒙斯物业服务公司进行物业服务。江山提交的业主委员会函及(2020)鲁0202民初1934号民事判决，能够证明青岛奥托纳蒙斯物业服务有限公司现为银都花园小区提供物业服务。仅依据社区居委会出具的情况说明，不能证明银都物业公司仍在提供物业服务，其应当提交进一步证据。海口路社区居民委员会与银都花园业主委员会同为群众自治性组织，不存在证明力高低的问题，一审法院认定银都物业公司有权收取2019年11月之后的物业费错误。 银都物业公司辩称，1.银都物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效，一审法院认定正确。银都物业公司一直为涉案小区提供物业服务，物业费持续发生。江山拒交物业费的行为具有连续性、整体性。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。物业服务合同并未约定物业费交纳时间，银都物业公司于2019年12月20日向江山寄送催收物业费的律师函，因此诉讼时效最早应自2019年12月21日起算，银都物业公司的主张并未超过诉讼时效。2.一审判令江山支付银都物业公司代收的电费正确。青岛市物价局下发的青价费【1995】177号《关于银都花园物业管理收费问题的批复》第一项第四点确认银都物业公司的服务内容包括代收电费，银都物业公司有证据证明代交电费。关于用电量，银都物业公司提供了原始抄表记录，该记录系多年形成，从其整体性和新旧程度，能够证明证据的真实性。供电部门抄表，也没有业主签字确认。3.银都物业公司一直为涉案小区提供物业服务，江山提供的业主委员会函和民事判决书均不能证明银都物业公司已被解聘。若业主委员会和银都物业公司实际进行了交接，应当有交接的书面材料。另外，根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，故未经业主大会决议业主委员会无权解聘银都物业公司。民事判决书没有认定青岛奥托纳蒙斯物业服务有限公司为银都花园提供物业服务，青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终13825号生效判决认定银都物业公司一直为涉案小区提供物业服务。 银都物业公司向一审法院起诉请求：1.江山支付物业管理费、电费等共计41581.97元；2.江山赔偿银都物业公司逾期交费利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月21日起计算至江山实际交费之日，现暂计算至2020年4月30日为597.36元；3.诉讼费用由江山承担。 一审法院认定事实：一、1996年12月1日，银都物业公司（乙方）与江山所在的青岛市市南区xx路x号住宅小区开发商青岛银都房地产有限公司（甲方）签订《青岛银都花园前期物业管理合同》，约定甲方将位于青岛市市南区xx路x号的青岛银都花园委托于乙方实行前期物业管理，委托管理期限自1996年12月1日起至银都花园业主委员会正式聘物业公司止，有关物业管理收费标准，由乙方向青岛市物价部门申请审批。 二、1995年9月27日，青岛市物价局下发青价费【1995】177号《关于银都花园物业管理收费问题的批复》的文件，对银都物业公司有关问题批复如下：一、综合服务的内容及收费标准。主要服务内容包括：1.负责住宅小区内的道路、楼道、甬道、庭院，公厕及公共场所的卫生保洁；2.按时登门为业主代收生活垃圾；3.负责住宅小区内花、草、树木和绿篱的修剪、补植、浇水、灭虫等；4.负责为业主代收水、电、供气、供热等费用；5.负责住宅小区日常治安保卫工作，落实防范措施。提供上述服务可收取综合服务费，具体标准按建筑面积每平方米每月1.2元收取。二、凡有车辆的用户，其车辆在住区内有专人看管的，可收取车辆看管费，看管费按每月每辆（不分车型）75元收取；临时入区的车辆按每辆1.5元收取；昼夜停车每辆3元。三、此综合服务费收取标准为试行标准，试行期半年，期满后，根据你公司的收支情况及服务水平重新核定正式收费标准。 2014年6月19日，山东省物价局发布鲁价格一发【2014】87号《山东省物价局关于完善居民阶梯电价制度的通知》文件，载明：自2015年7月1日抄见电量起，仍未进行“一户一表”改造的合表居民用户电价在现行电价基础上，每度提高0.0081元，即按每度0.555元执行，此为到户电价，转供电单位不得自行加价。 三、2020年5月8日，青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会出具情况说明，载明：银都物业公司于2019年10月19日函告银都花园业主委员会及小区全体业主，该公司将于2019年12月19日撤离银都花园小区物业管理,后因该小区业主委员会未召开业主大会，选聘出新的物业服务企业，业主对小区内卫生、安全、稳定等表示担忧，且2020年元旦、春节将至，该公司研究决定暂时继续为小区业主服务，直至银都花园小区业主大会依法依规选聘出新的物业服务企业，该公司将立即按照规定与业主委员会交接，上述情况该公司于2019年12月19日以《告业主书》形式告知小区全体业主，截止目前银都物业公司一直在为银都花园小区业主提供物业服务，特别是在2020年疫情防控期间，该公司在疫情防控、爱国卫生等方面做了大量工作。 四、江山系青岛市市南区xx路xx号xx号楼业主，房屋建筑面积295.66平方米。该房屋2013年1月至2020年4月期间的物业服务费31221.52元（295.66平方米×1.2元×88个月），江山未予交纳。 对当事人有争议的事实，一审法院认定如下： 一、银都物业公司提交电表抄表记录一宗，证明江山欠付2016年10月至2017年9月期间的电费10360.45元（19645度×0.555元-542.53元）。江山对该证据不予认可，认为该证据系单方制作。一审法院认为，银都物业公司提交了初步证据证明江山欠交电费的事实，江山不认可该事实，应当提交提出相反证据予以反驳，因其未提交相关证据，故一审法院对银都物业公司主张的该项事实予以采信。 二、银都物业公司提交律师函快递一份，证明曾就江山欠付物业费事宜书面催告。江山质证称没有收到该快递。该EMS快递单显示，2019年12月20日，赵闯向江山寄送了催收银都花园南区xx号楼物业费的律师函，因电联收件人拒收原因退件。一审法院认定，银都物业公司履行了书面催收义务。 三、江山提交银都花园业主委员会2019年11月5日出具的函二份及（2020）鲁0202民初1934号民事判决书，证明2019年9月银都花园业主委员会解聘了银都物业公司，并聘任青岛奥托纳蒙斯物业服务公司。银都物业公司质证认为，业主大会参加人数不满二分之一，有多数代签情况，已被街道否决，银都物业公司提交的海口路社区居民委员会情况说明可以证实其仍是涉案小区的物业服务单位；判决书只是另一物业公司与保安公司的纠纷，不能证明银都物业公司不是涉案小区的物业服务单位。一审法院认为，因青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会出具的情况说明的证明力高于银都花园业主委员会出具的函，故一审法院对江山主张的解聘事实不予采信。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，银都物业公司与江山所在的小区开发商青岛银都房地产有限公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》，内容合法有效。协议签订后，银都物业公司依约向包括江山在内的小区业主提供了物业管理服务，而江山也享受了银都物业公司提供的物业服务，该合同对小区业主具有约束力，当事人均应按照合同约定履行义务。 江山以物业服务不到位等为由拒付物业费，一审法院认为，基于物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务标准不可计量的特点，业主若对物业服务不满意，完全可通过正当途径提出，而不能以物业服务存在瑕疵，拒绝按合同约定标准交纳物业服务费。如果业主均以物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益。银都物业公司依合同约定为江山所在的小区提供了物业服务，履行了合同义务，江山作为业主应按照合同约定及时交纳相关物业费用。江山提出的物业服务瑕疵问题不足以认定银都物业公司的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为江山拒绝支付物业费的理由。 关于江山提出的银都物业公司诉讼请求部分已过时效的抗辩，一审法院认为，自2013年1月至2020年4月期间，江山均未交纳物业费，物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性，因此诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算。故一审法院对江山的该抗辩不予支持。 因此，对银都物业公司主张江山应向其支付2013年1月至2020年4月期间的物业费31221.52元及电费10360.45元的诉讼请求，一审法院予以支持。 对于逾期交费利息损失，一审法院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出认定。本案中，虽然江山没有支付物业服务费，但根据查明的事实，江山不支付物业费用的原因是基于对物业服务瑕疵的异议，同时也可以看出银都物业公司与小区业主委员会亦存在较大矛盾，因而江山主观恶意并不明显，且合同并未约定履行期间，故对于银都物业公司该部分诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决：一、江山于判决生效之日起十日内支付银都物业公司2013年1月至2020年4月期间的物业费31221.52元；二、江山于判决生效之日起十日内支付银都物业公司2016年10月至2017年9月期间的代收电费10360.45元；三、驳回银都物业公司的其他诉讼请求。如江山未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费854元，减半收取计427元，由江山负担。 二审中，银都物业公司提交山东省电力公司青岛供电公司开具的2016年10月至2017年10月份电费发票一宗、（2019）鲁0202民初7711号民事判决书、（2020）鲁02民终6223号民事判决书，拟证明银都物业公司自2016年10月至2017年10月为江山代交电费。江山质证称，对证据真实性无异议，对证明事项不予认可，不能证明该电费系其为江山代交，也不能证明银都物业公司始终提供物业服务。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1.江山应向银都物业公司交纳的物业服务费金额如何认定，2.江山应否向银都物业公司支付代收电费。 关于焦点问题一，本院认为，银都花园小区开发商与银都物业公司签订的《青岛银都花园前期物业管理合同》合法有效，其内容对江山具有约束力。银都物业公司依约为小区业主提供了物业服务，江山应当依约交纳物业服务费。江山欠交物业服务费处于持续状态，该违约行为具有连续性、整体性，且银都物业公司进行了书面催交，故银都物业公司提起本案诉讼时并未超过诉讼时效。关于江山主张的银都物业公司服务存在瑕疵问题，本院认为，物业服务内容多样、服务时间持续、服务标准无法计量，且物业服务合同中约定的物业服务企业应当履行的义务较为笼统，故江山提交的证据不足以证明银都物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，江山应当足额交纳物业费。关于银都物业公司提供物业服务的期限问题，海口路社区居民委员会情况说明可以证明，银都物业公司没有实际撤离涉案小区，依然提供物业服务。综上，江山应向银都物业公司支付2013年1月至2020年4月期间的物业费31221.52元。 关于焦点问题二，本院认为，银都物业公司二审中提交了电费发票，结合其一审提交的原始的抄表记录系多年形成，表中包含了众多小区居民的抄表读数，故一审法院采信银都物业公司提交的抄表记录并无不当，本院予以确认。江山没有证据证明其自行交纳了此期间的电费，故银都物业公司为江山代交电费具有高度盖然性，江山应当向银都物业公司支付电费10360.45元。 综上，江山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费563元，由江山负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二一年一月二十六日 法官助理张雅彬 书记员 张 恬 书记员 王 越