山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终257号上诉人（一审原告）：东平县瑞诚投资有限公司，住所地山东省泰安市东平县城稻香街**。法定代表人：伊怀刚，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：魏代京，北京市中银(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：路晓龙，北京市浩天信和(济南)律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：中城新邸置业有限公司(原山东龙熙置业有限公司)，，住所地海阳市海滨路**法定代表人：王艳艳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张秀亭，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张德山，山东息相通律师事务所律师。上诉人东平县瑞诚投资有限公司（下称瑞诚投资）因与被上诉人中城新邸置业有限公司（下称中城置业）破产债权确认纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院(2019)鲁0687民初4229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人瑞诚投资上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判上诉人全部债权均享有优先受偿权；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决说理部分已认定本案网签备案登记房屋具有优先权，但判项却不支持上诉人享有12957300元的优先受偿权，一审判决前后矛盾。2.上诉人作为无过错不动产买受人，享有物权期待权，一审适用法律错误。3.依据最高院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，上诉人已取得相当于物权的权利，故上诉人债权不应列入破产财产，即使被列入破产财产，上诉人债权也应具有优先受偿权。4.上诉人属于消费者，一审在没有法定消费者概念的情况下，以上诉人为非消费者驳回上诉人诉讼请求无法律依据，即使上诉人不属于消费者，仍具有涉案房屋的取回权。5.涉案房屋已办理了商品房备案登记，该登记具有公信力和排他性，且备案登记长达五年之久，已成既定事实，上诉人对涉案房屋应具有优先权。6.为防止国有资产流失，维护国有资产所有权益不被侵犯和损害，应确认上诉人享有优先受偿权。上诉人于庭审补充上诉称，民法典第404条规定系保护正常经营活动中，已经支付合理价款的买受人，本案当中上诉人已经支付全部价款，系因被上诉人的原因而未办理相关手续，从法理上应当予以保护。被上诉人中城新邸置业有限公司答辩称，上诉人不是涉案房屋买受人和消费者，其通过受让取得的债权为借贷债权，对于该债权依法不享有优先受偿权；上诉人通过案外人从高利军处受让取得的债权金额，应为高利军从被上诉人处尚未获得清偿的金额；上诉人不具有物权请求权，上诉人理解适用法律不当，涉案房产属于以物抵债，在被上诉人被宣告破产之时不具备交付条件，作为买卖合同客观也无法履行。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审原告瑞诚投资向一审法院起诉请求：1、依法判令被告对原告未予确认的7595405.35元债权予以确认；2、依法判令原告全部债权均享有优先受偿权；3、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定如下:2012年9月12日，山东九州精密薄板有限公司因生产经营需要向东平县瑞诚投资有限公司借款2200万元，双方约定还款日期及利息，山东九州精密薄板有限公司的法定代表人为高利军。该借款由山东正瑞国际贸易有限公司提供连带责任担保，山东正瑞国际贸易有限公司法定代表人为李传芳。山东九州精密薄板有限公司仅偿还东平县瑞诚投资有限公司借款本金60万元及至20-13年6月20日的利息，其余的本息山东九州精密薄板有限公司和山东正瑞国际贸易有限公司均未偿还。东平县瑞诚投资有限公司为此于2014年8月以借款人山东九州精密薄板有限公司和山东正瑞国际贸易有限公司为被告，起诉至泰安市中级人民法院，要求借款人及担保偿还借款本金2140万元及利息。泰安市中级人民法院于2014年11月5日调解结案，并作出(2014)泰商初字第149号民事调解书。该调解书的协议内容为：山东九州精密薄板有限公司于2014年11月12日前一次性支付东平县瑞诚投资有限公司借款本金2140万元及利息1864475元；山东正瑞国际贸易对上述债务承担连带清偿责任；如山东九州精密薄板有限公司、山东正瑞国际贸易有限公司不能按上述第一项约定支付利息，则自2014年11月13日起至实际付清之日止，以未支付本金为基数，按同期贷款银行利率支付利息。案件受理费162800元减半收取81400元，保全费5000元，由山东九州精密薄板有限公司、山东正瑞国际贸易有限公司共同负担。该款先由东平县瑞诚投资有限公司垫付，待执行时一并执行。2014年11月12日，东平县瑞诚投资有限公司作为甲方，山东九州精密薄板有限公司作为乙方，山东正瑞国际贸易有限公司作为丙方，三方签订以物抵债协议书。该协议主要内容：2012年9月12日，乙方向甲方借款用于生产经营，丙方为乙方偿还借款提供了担保。现因乙方资金困难无力偿还甲方借款，甲方向泰安市中级人民法院起诉了乙方和丙方。经甲、乙、丙三方充分协商，现就丙方以所购置的房屋抵顶给甲方以偿还乙方和丙方所欠甲方债务的有关事宜达成一致，签订本协议。一、丙方自愿以自己所购买的山东龙熙置业有限公司位于“阿卡迪亚”项目的4号楼1103房间；7号楼304房间、1103房间、1104房间；5号楼2-401房间，共5套房价值总计3998610元折抵给甲方，以偿还甲方债务3998610元的本金，甲方自愿接受。二、丙方必须保证该5套房屋认购的真实性并保证已付清全款，否则应赔偿甲方损失。三、自本协议签订之日起，甲乙双方应择时办理上述5套房屋的产权变更登记手续，该房屋的详细情况及编号见《阿卡迪亚项目认购协议书》及《房屋购买表》。四、丙方应配合甲方办理办理完毕产权变更登记。五、本协议甲、乙、丙双方各执一份，法院一份，签字盖章生效。该协议甲、乙、丙三方单位公章，并有三方单位法定代表人加盖私章。同日，甲、乙、丙三方还签订一份以物抵债协议书。该协议书的前言及协议的第四条、第五条、加盖印章情况同前一份以物抵债协议书。协议书不一致的内容为：一、丙方自愿以自己所购买的龙熙置业有限公司位于“阿卡迪亚项目一号楼门市房共计6套房屋价值共计8958690折抵给甲方，用于偿还甲方债务的8958690元的本金，甲方自愿接受。二、丙方必须保证该6套房屋认购的真实性并保证已付清全款，否则应赔偿甲方损失。三、自本协议签订之日起，甲乙双方应择时办理上述6套房屋的产权变更登记手续，该房屋的详细情况及编号见《阿卡迪亚项目认购协议书》及《一期商铺售价表》。2014年11月14日，山东正瑞国际贸易有限公司向东平县瑞诚投资有限公司出具加盖公章的证明将上述两份协议书中的11套房屋转让给东平县瑞诚投资有限公司，东平县瑞诚投资有限公司在该证明上加盖公章予以确认。该证明的内容：证明山东正瑞国际贸易有限公司同意把在山东龙熙置业有限公司开发的阿卡迪项目已签订的11套房源转给东平县瑞诚投资有限公司，房源明细如下：5-1-402，124.01㎡，5500元，682055元；1-5号商铺，115.43㎡，13213元，1525177元；1-6号商铺，115.43㎡，13213元，1525177元；1-9号商铺，116.77㎡，13628元，1591342，1-1号商铺，99.6㎡，13683元，1362827元；4-1-1103，148.78㎡，5500元，818290元；7-1-304，111.11㎡，5500元，611105元；7-1-1103，148.78㎡，5500元，818290元；7-1-1104，194.34㎡，5500元，1068870元，1-2号商铺，116.77㎡，13628元，1591341.6元；1-10号商铺，99.6㎡，13683元，1362826.8元。上述11房屋的签约时间分别为2014年4月25日4套、4月26日1套、9月2日3套、9月3日1套、9月4日1套、9月10日1套，面积1390.62㎡，总价12957301元。该签约表有山东正瑞国际贸易有限公司的黑色公章和山东龙熙置业有限公司红色印章。2012年7月12日，高利军与山东龙置业有限公司签订借款合同。该合同内容为：甲方(贷款人)：高利军，乙方(借款人)：山东龙熙置业有限公司，甲乙双方就下列事宜达成一致意见，签订此合同。一、借款金额和还款时间：乙方向甲方借款人民币壹仟万元整，借款期限三个月于2012年10月7日前还清甲方。贷款逾期不还的部分，贷款方有权限期追回贷款。二、乙方应按照本协议规定时间主动偿还对甲方的欠款及利率。三、利息支付方式：空白。四、借款月利为3%。贷款方如果不按期还款，经甲方同意后方可延期，延期借款月利率3%。如乙方提前还款贷款利息按实际使用天数计算。五、借款方自愿用房屋做抵押，抵押形式为甲方和乙方签订房屋购买合同，贷款到期后不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。贷款方到期如数归还贷款的，合同自动终止，甲方应在乙方归还贷款的第二日无条件归还乙方开具的购房款收据，已签订的购房合同作废。甲方如不能按时归还购房合同及收据，甲方应按该商品房的市场价(均价8000)元支付全部房款，并偿还乙方已经支付的本金及利息。六、本合同履行过程中发生的争议，由当事人双方友好协商解决，也可由第三人调解，协商或调解不成的，可由任意一方依法向人民法院起诉。七、本合同自双方签单之日生效。本合同一式二份，双方各持一份。每份均具有同等法律效力。八、本合同未做约定的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。甲方处有委托代理人孙×签名(字迹潦草，无法辨认)，乙方处山东龙熙置业有限公司名称上加盖该单位公章，有焦飏签字。该借款合同签订后，高利军即于2012年7月6日通过银行转账的方式以每次500万元，共出借给山东龙熙置业有限公司1000万元，山东龙熙置业有限公司对此也认可。但山东龙熙置业有限公司主张其公司于2012年10月12日、10月26日、2012年11月12日、11月23日、12月7日、12月14日、2013年2月7日、3月8日、4月15日、2014年2月18日，共偿还高利军565万元，尚欠本金5361894.64元，利息673779.6元。被告对其主张提供了山东龙熙置业有限公司银行转账有关凭证予以证明。原告东平县瑞诚投资有限公司对被告提供的上述转账凭证不予认可，主张高利军该笔借款与本案的款项无关，依据是被告提供的2012年7月6日的借款合同上，高利军于2014年4月2日在该合同上书写了“此借款已全部结清，借款合同解除。不再存在任何争议，双方义务已全部完成。高利军2014.4.2日”。经法院审查上述借款合同，该借款合同的尾部确有高利军书写原告所主张的上述内容。2012年10月26日，高利军（甲方、出借人）与山东龙熙置业有限公司（乙方、借款人）签订补充协议。该补充协议主要内容为：2012年7月6日，双方签订了《借款合同》，甲方出借给乙方现金1000万元，还款期限为2012年10月7日。还款期限届满后，乙方偿还了约定借款期限的利息，本金未能偿还。经双方协商，达成本补充协议：一、乙方于2012年10月31日前支付甲方100万元；2012年11月15日前支付400万元；余款于2012年12月15日前付清。在此期间的利息按月息3.3%计算，其中增加的0.3%利息是对乙方未及时偿还借款而给甲方造成经济损失的补偿。二、甲方按照乙方偿还借款的金额，及时与乙方解除相应金额的购房合同。三方如不能按照付清上述任何一期借款，双方同意将此前签订购房合同中的房屋出售给甲方，价格按原合同约定为准，套数根据剩余未付清本息总额确定。四、本协议一式两份，双方各执一份。甲方代理人张广峰（峥、净，字迹潦草，无法确认究竟是哪一个字），乙方栏目处加盖山东龙熙置业有限公司公章。该证据为被告提供。2013年山东正瑞国际贸易有限公司与山东龙熙置业有限公司签订11套房的《商品房买卖合同》，合同由双方签章确认。合同所确定的房号、面积及房款是法院所认定的以上所述事实的房号及面积，但合同房款为12957302元。2014年1月8日，山东龙熙置业有限公司出具的2705862号收据载明：交款单位山东正瑞国际贸易有限公司，人民币12957300元，事由购房款。2014年11月14日，山东龙熙置业有限公司向原告出具了编号为2705869的收据。该收据载明：入账日期2014年11月14日，交款单位东平县瑞诚投资有限公司，人民币壹仟贰佰玖拾伍万柒仟叁佰正￥12957300，收款事由：山东正瑞国际贸易有限公司购房需更名。同日，东平县瑞诚投资有限公司通过银行转账的方式向海阳市住房交易中心支付11000元办理了以物抵债协议所约定的11套房屋的网签手续。2014年11月21日，山东龙熙置业有限公司与东平县瑞诚投资有限公司签订11套《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》的房号、面积、房款为12597301.4元。2017年9月29日，法院以(2017)鲁0687破申5号之一民事裁定书，裁定“受理海阳市盛华堂置业有限公司对山东龙熙置业有限公司的破产清算申请”。2017年10月17日，法院以(2017)鲁0687破3号之一民事裁定书，指定烟台瑞成资产清算有限公司担任山东龙熙置业有限公司管理人。2017年11月30日，东平县瑞诚投资有限公司向山东龙熙置业有限公司管理人申报债权13631079.6元，其中本金为12957300元，利息673779.6元。2019年7月15日，山东龙熙置业有限公司管理人作出（2017）龙熙债审字第11号债权审查意见。该审查意见为：“确认申报人东平县瑞诚投资有限公司对债务人山东龙熙置业有限公司享有债权6035674.24元（其中本金5361894.64元，利息673779.6元）。债权性质为普通债权。”东平县瑞诚投资有限公司不服该审查意见于2019年7月29日来法院，请求对山东龙熙置业有限公司管理人未予确认的债权予以确认，并请求享有全部债权的优先权。被告对原告的上述主张不予认可，被告认为应以管理人确认的债权为准，且主张原告债权的款项是名为商品房买卖合同款，实为借贷的款项，商品房买卖合同为借款合同的担保。原告对被告的主张不予认可，原告主张除了其提供的商品房买卖合同、网签交费收据及加盖山东龙熙置业有限公司发票专用章的收据可以证实外，其提供的高利军书写的证明及山东龙熙置业有限公司管理人询问高利军的谈话笔录仍然可以证实原告东平县瑞诚投资有限公司与山东龙熙置业有限公司之间是商品房买卖合同关系。高利军于2019年7月29日出具的证明载明：2014年1月，经山东龙熙置业有限公司与本人对账确认：山东龙熙置业有限公司欠本人12957300元（大写壹仟贰佰玖拾伍万柒仟叁佰元整）。借款期限到期后山东龙熙置业有限公司无力偿还借款，自借款到期后至本证明出具之日，本人未收到山东龙熙置业有限公司偿还的该笔贷款及利息。因本人曾向山东正瑞国际贸易有限公司借款，经本人、山东龙熙置业有限公司、山东正瑞国际贸易有限公司三方协商一致同意：上述借款用做山东正瑞国际贸易有限公司购买山东龙熙置业有限公司公司的11套房产的购款，山东正瑞国际贸易有限公司与山东龙熙置业有限公司签署房屋买卖协议并办理网签备案。后山东正瑞国际贸易有限公司将上述11套房产转让给东平县瑞诚投资有限公司。山东龙熙置业有限公司与山东正瑞国际贸易有限公司解除了商品房买卖协议，并协助东平县瑞诚投资有限公司签署商品房买卖协议、办理了网签手续。2014年11月14日，山东龙熙置业有限公司向东平县瑞诚投资有限公司出具购房收据，收据金额为12957300元，至此，东平县瑞诚投资有限公司购房款全部付清。自2014年初，本人与山东龙熙置业有限公司12957300元的债权债务关系已消灭，山东龙熙置业有限公司未再向本人偿还该笔贷款，本人未再收取上述12957300元借款。上述12957300元已作为东平县瑞诚投资有限公司购买山东龙熙置业有限公司11套房产的购房款。山东龙熙置业有限公司同意上述购房转让事项并协助东平县瑞诚投资有限公司办理了购房手续、网签手续。特此证明。证明人高利军（名字捺手印），2019年7月29日。2018年1月31日，山东龙熙置业有限公司管理人询问高利军的谈话笔录载明：我是高利军，山东九州精密薄板有限公司的法定代表人，山东正瑞国际贸易有限公司的大股东是亲戚。2012年7月6日，我与龙熙置业有限公司向我个人借款1000万元，并签订了借款合同。此外2013年期间龙熙置业有限公司向我借部分款，具体金额现在记不清了，借款到期后，山东龙熙置业有限公司并未还清借款。2014年1月与我对账，双方认可对账数额为12957300元。因为山东龙熙置业有限公司给山东正瑞国际贸易有限公司出具了房款收据数额为12957300元，所以山东龙熙置业有限公司收回了我与其签订的借款合同原件及收款收据。当时山东龙熙置业有限公司与山东正瑞国际贸易有限公司签订11套房的购房合同并办理网签备案登记，用山东龙熙置业有限公司欠我的借款抵顶了房款，合计12957300元。2012年9月12日，山东九州精密薄板有限公司向东平县瑞诚投资有限公司借款2200万元，该借款由山东正瑞国际贸易有限公司作担保。贷款到期后，山东九州精密薄板有限公司不能偿还借款，东平县瑞诚投资有限公司向泰安市中级人民法院起诉，庭审中达成调解。2014年11月12日，山东九州精密薄板有限公司、山东正瑞国际贸易有限公司与东平县瑞诚投资有限公司签订以物抵债书，山东正瑞国际贸易有限公司用其购买的山东龙熙置业有限公司11套房抵顶山东九州精密薄板有限公司欠东平县瑞诚有限公司的借款。之后中在山东龙熙置业有限公司的帮助下撤销与山东正瑞国际贸易有限公司签订的房屋买卖合同，改由东平县瑞诚投资有限公司与山东龙熙置业有限公司签订11套房合计12957300元的房屋买卖合同，并办理网签备案的变更手续。现在是东平县瑞诚投资有限公司向山东龙熙置业有限公司主张债权。债权转让没有书面通知山东龙熙置业有限公司，但山东龙熙置业有限公司已经协助我们办理了合同变更及网签备案变更手续，所以山东龙熙置业有限公司是知情的。我今天能提交的是1000万元借款的流水明细，还有山东龙熙置业有限公司向山东正瑞国际贸易有限公司出具的房款12957300元房款收据。该谈话笔录的询问人是闫昱良，记录王萌萌，谈话记录的签名与高利军证明上的签名，其签名字迹为同一人。2017年6月6日，法院以（2017）鲁0687破3号之四民事裁定书，裁定“受理申请人山东龙熙置业有限公司的重整申请”。于同年9月14日以（2017）鲁0687破3号之六民事裁定书，裁定：“一、批准山东龙熙置业有限公司《重整计划草案》；二、终止山东龙熙置业有限公司重整程序。”2019年9月30日，山东龙熙置业有限公司变更企业名称为中城新邸置业有限公司。庭审中，原告同意以变更后的诉讼主体作为被告参加诉讼。一审法院认为，本案原告所诉为债权确认之诉，争议的焦点有两个：一是原告是否享有未被确认的债权7595405.35元；二是原告是否享有全部债权12957300元优先权。根据原、被告各方所提供的证据，法院对原、被告经过举证、质证，双方无异议的证据予以确认，对有异议的证据，因异议对方无相反证据予以反驳，法院予以采信，并认定为有效证据。针对焦点一，根据法院所认定的事实与证据，法院确认原告享有未被山东龙熙置业有限公司管理人所确认的债权7595405.35元。理由如下：一、债权的由来及法律关系。1、山东龙熙置业有限公司（被告变更的前身，为方便叙述以下统称被告）与高利军之间的借款合同关系，以及与高利军签订房屋买卖合同关系；其中，借款合同关系有两笔，一笔是2012年7月6日借款1000万元及2013年期间被告借高利军的款项，为确保借款合同的履行，高利军与被告签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同为担保性质。根据被告与高利军2014年1月对账所确认的借款本息12957300元可以看出，被告对高利军欠款本息是认可。2、高利军与其有亲威关系、担任山东正瑞国际贸易有限公司法定代表人的企业之间存在借款合同关系，且山东正瑞国际贸易有限公司为高利军所担任法定代表人的山东九州精密薄板有限公司为向东平县瑞诚投资有限公司（以下统称原告）借款提供连带担保责任。高利军未偿还山东正瑞国际贸易有限公司的借款而其享有的被告12957300元的债权转让给山东正瑞国际贸易有限公司，高利军与被告协商解除高利军之前与被告所签订的房屋买卖合同，被告同意后，与山东正瑞国际贸易有限公司签订房屋买卖合同，并协助山东正瑞国际贸易有限公司到海阳市住房保障和交易中心办理网签备案登记手续，从而消灭了被告与高利军之间的债权债务关系，形成被告与山东正瑞国际贸易有限公司之间房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系所确认的标的数额通过被告给山东正瑞国际贸易有限公司和给原告出具12957300元的收据所注明的更名，能够得到印证。3、山东九州精密薄板有限公司于2012年9月12日向原告借款2200万元，并由山东正瑞国际贸易投资有限公司为该笔借款提供连带担保责任。关于原告与山东九州精密薄板有限公司、山东正瑞国际贸易有限公司借款事实已经山东泰安市中级人民法院调解结案并确认。4、原告与山东九州精密薄板有限公司、山东正瑞国际贸易有限公司三方所签订的以物抵债债权转让协议，通知了被告，并经过被告同意。通过被告给原告出具12957300元更名收据以及协助原告到海阳市住房保障和交易中心办理网签手续，解除与山东正瑞国际贸易有限公司商品房买卖合同、网签手续，重新与原告签订商品房买卖合同的事实，足以印证被告知情并同意山东正瑞国际贸易有限公司转让债权并予以公示。原告对于被告的债权是基于被告的借款因被告不能清偿而转化为购买房屋价款。12957300元的借款本息债权转化为购房款后，并不存在本金计算利息，因此关于被告庭审抗辩原告，该房屋买卖合同实为借款的担保，其理由不成立，法院不予采纳。5、高利军与被告之间的借款合同虽然约定的月利率高于年利率24%，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条“没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利息自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，贷款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求超过年利率36%部分的利息除外”的规定，高利军与被告已经按照借款合同或补充协议的约定，处分自己的权利，且补充协议也可以看出2012年7月6日1000万元借款到期后，被告已经偿还高利军的借款的利息，而本金没有偿还。至于2012年10月26日补充协议签订所偿还的款项通过高利军2014年1月对账，双方所确认的借款本金及利息为12957300元，是双方重新对账的结果。二、以物抵债债权转让的合同法律关系。前面在叙述债权的由来及法律关系时，已经涉及以物抵债债权让与的法律关系，本案债权让与的法律关系，原告及转让人虽然没有书面转让通知交与本案债务人被告，但通过被告与原告签订商品房买卖合同、出具更名收据、协助办理网签备案登记手续情况，原告已经履行通知义务，被告对此是知晓的，否则也不会配合原告及转让人到海阳市住房保障和交易中心办理网签更名手续，原告为此支付网签费11000元，通过该事实能够证实原告所提供以物抵债的债权转让符合《合同法》第七十九条和第八十条的法律规定。因此本案原告所享有的债权全部金额为12957300元。被告已经确认原告享有债权5361894.64元，对于未予以确认的7595405.36元，法院予以确认，但原告主张的是7595405.35元，以原告请求的数额为准。针对焦点二原告是否享有全部债权的优先权问题。法院认定原告享有被告网签备案登记房屋的优先权。法律依据是《最高人民法院关于建设工程价款优先问题的批复》（法释［2002］16号）。该批复的主要内容为审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人。最高人民法院民事审判第一庭编的中国审判指导丛书《民事审判指导与参考》总第74辑（2018.2）《房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋是否属于债务人财产及其权利实现顺位》的指导性案例，最高人民法院民一庭倾向性意见“房地产企业进行破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定债务财产。支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效个别清偿行为。”通过上述法律依据和指导性案例，本案原告通过以物抵债债权转让所取得的网签备案房屋，不仅消灭了被告与高利军、山东正瑞国际贸易有限公司的合同之债，而且也是行政机关根据行政法律法规履行备案登记的职责行为，该登记行为也具有公信力和排他性。原告请求法院确认其享有全部债权优先权，因其并非消费者，故原告请求确认其享有12957300元的优先受偿权，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十九、第八十条及《最高人民法院关于建设工程价款优先问题的批复》第二条之规定，一审法院于2019年11月1日判决：一、法院确认原告东平县瑞诚投资有限公司享有对被告中城新邸置业有限公司（原山东龙熙置业有限公司）未确认的债权7595405.35元；二、驳回原告东平县瑞诚投资有限公司请求确认其享有全部债权12957300元优先受偿权的诉讼请求。案件受理费减半收取32484元，由被告中城新邸置业有限公司（原山东龙熙置业有限公司）负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第八条规定：债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼。本案依庭审查明的事实及当事人所提供的证据分析，从诉讼标的的角度看，双方发生争议的权利义务关系系基于非典型担保的民间借贷法律关系演化为以房抵债合同关系，被上诉人出具了收款收据，双方办理了网签更名手续；诉讼过程中，当事人所主张的法律关系性质与人民法院根据案件事实作出的认定不够吻合，一审已将民事行为效力作为焦点问题进行了审理，基于民间借贷关系的法律事实，已经当事人各方合意达成了最后的债权数额确认，一审对破产案件管理人未确认的7595405.35元债权给予认定，并无不当。案涉的购房款系融资顶账，与基于正常支付的房款而产生的物权期待权具有本质的区别，考虑到案涉的以房抵债协议书达不到不动产物权关于设立、变更、转让的法律效力，上诉人也非法律意义的普通住房消费者，一审据此对上诉人所主张的全部债权优先受偿权不予认定，证据充分，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64968元，由上诉人东平县瑞诚投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 威审判员 张建庆审判员 付景波二〇二一年一月二十九日书记员 田欣琦