江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初5398号原告：郭凡，女，1996年5月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：包云，江苏品悦律师事务所律师。被告：无锡远东置业有限公司，住所地宜兴市高塍镇远东路**，统一社会信用代码91320282714934542F。法定代表人：祝肖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戎晓霞，江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文超，江苏路漫律师事务所实习人员。原告郭凡与被告无锡远东置业有限公司（以下简称远东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法由审判员钱晋适用简易程序，于2020年8月14日、2021年1月8日两次公开开庭进行了审理。原告郭凡的委托诉讼代理人包云，被告远东公司的委托诉讼代理人戎晓霞、李文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭凡向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令远东公司支付郭凡逾期交付房屋违约金440136元(按照同地段同类房屋租金标准150000元每年计算；计算期限为2017年6月31日起至2020年6月5日)；2.本案诉讼费用由远东公司承担。诉讼过程中，郭凡变更第1项诉讼请求为：请求法院判令远东公司支付郭凡逾期交付违约金220000元。事实与理由：2016年9月15日，郭凡与远东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郭凡购买远东公司开发的洑溪府XX号房屋，约定交房日期为2017年6月30日。合同签订后，郭凡按约支付了全部房款，但远东公司未按约交房，直至2020年5月29日才通知郭凡收房，后郭凡于2020年6月5日收房，远东公司逾期交付共计1071天。郭凡要求远东公司按同地段同类房屋租金标准支付违约金，并多次与远东公司协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告远东公司辩称：1.郭凡存在逾期付款事实，尚有逾期付款违约金至今未付，远东公司可依照合同约定据实顺延交房日期，无需承担违约责任。根据合同约定，郭凡在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或者其他费用尚未付清的，房屋交付日期可据实相应顺延。郭凡应在合同签订当日支付20%的房款计664579元，但郭凡于2016年9月18日才向远东公司付清该664579元，存在逾期付款事实。因此，郭凡应按日向远东公司支付违约金184.37元，但郭凡至今未支付该违约金，远东公司应当据实顺延，且无需承担逾期交房违约责任。2.郭凡主张440136元逾期交房违约金缺乏事实依据与法律依据，且郭凡主张的案涉房屋每年150000元的租金远高于当地房屋租赁市场真实租金水平。根据合同约定，若存在逾期交房情形，则远东公司按日向郭凡交付房价款万分之一的违约金，且该违约金累计不超过10000元。因此，郭凡主张按照150000元/年的租金标准支付逾期交付违约金缺乏事实和法律依据，该租金标准也远超同地段同类房屋租金水平。远东公司认为实际租金水平应以物价局的市场指导价为主要参考依据。3.远东公司严格按照总包合同约定履行了自己的义务，但中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）作为总包单位屡次恶意停工以及不配合竣工推进工作，远东公司虽竭尽所能进行沟通协调甚至起诉，仍无法推动溪隐府项目恢复施工，非远东公司所能控制的局面导致停工事件，根据补充协议的约定，远东公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。4.根据补充协议约定，发生相关情形时，远东公司可以据实顺延。本案中，根据监理日志等资料，施工期间发生暴雨恶劣天气、中考、高考等政府命令停工以及中建一局作为总包方屡次恶意停工等非远东公司所能控制因素导致停工的情形共计322天。该等情形均属于合同约定的不可抗力以及非远东公司所能控制的情形，根据合同约定，远东公司可以据实顺延交房日期322天且无需承担违约责任。5.远东公司于2020年4月29日已全部履行合同约定的案涉房屋交房工作相关义务，2020年4月29日至2020年6月5日郭凡实际收房不应视为远东公司逾期交房期间。远东公司于2020年4月29日向郭凡发出收楼通知书，履行了合同约定的交房义务，郭凡因自身原因直至2020年6月5日才实际收房，远东公司并无过错，依法依约无需承担相应的逾期交房责任。综上，请求驳回郭凡的诉讼请求。原告郭凡围绕诉讼请求向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件，证明双方之间为商品房买卖合同关系，约定交房时间为2017年6月30日，实际交房时间2020年6月5日。2.《督促收楼通知书》打印件，证明远东公司于2020年5月31日通知郭凡收楼，同时也证明郭凡已付清房款。郭凡于2020年5月31日收到该通知书，原件收楼时远东公司已收回。郭凡认可实际收楼时间为2020年6月5日。3.宜兴房产网房屋出租信息打印件，该材料显示小区地段为旭辉府出租面积为82平米的房屋每月租金为4000元，根据该租金换算成每平米每月为48.78元，折算成按照郭凡购买房屋的房屋面积244.79平方米，折算每年租金为142827元。因此，远东公司与郭凡签订的《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过低，郭凡根据法律规定主张调高违约金。4.《房地产估价报告》[审理中，郭凡申请对案涉房屋所在地段的同类房屋的租金标准进行鉴定评估，期限分别为2017年6月31日起至2020年4月29日止、2017年6月31日起至2020年6月5日止，本院委托无锡润杰土地房地产评估有限公司（以下简称润杰公司）进行评估，该公司于2020年11月11日出具《房地产估价报告》，报告中载明案涉房屋所在地段同类房屋毛坯状态下租赁面积按照244.79㎡计算的租金公开市场价值为：2017年6月31日至2020年4月29日为159612元、2017年6月31日至2020年6月5日为165252元]、《补充说明函》（郭凡收到《房地产估价报告》后认为该鉴定结论是按照毛坯状态的租金标准出具，且未明确日租金或者月租金标准，故申请评估机构进行补充鉴定或者出具补充意见：1.按照满足基本生活的装修状态下的租金标准出具结论；2.明确日租金或者月租金标准。后润杰公司于2020年12月24日出具《补充说明函》，并说明“满足基本生活的装修标准”非量化标准，2017年6月31日至2020年4月29日、2017年6月31日至2020年6月5日的平均日租金标准均为0.63元/平方米/天），证明涉案房屋毛坯状态的租金标准为日租金0.63元/平方米/天。郭凡举证称该鉴定结论是按照房屋毛坯状态鉴定的，其对毛坯状态的租金标准没有异议，但房屋租金应当是带装修（装修标准为满足基本生活需要）的租金标准，所以郭凡在房屋毛坯状态下的租金标准的鉴定结论的基础上增加了三分之一左右，取整为220000元，但没有计算方式。远东公司对郭凡以上证据的质证意见为：对证据1证据三性予以认可，但是《补充协议》第三条第七款可以据实顺延的情形包括第五项第五款，买受人在房屋交付前仍有到期应付房款违约金或者其他费用尚未付清的，第六项任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形，以及第十一条不可抗力情形主要包括政府行为（包括但不限于法律法规发生变更，行政命令、行政禁令）以及施工非自然灾害性质的影响施工的恶劣天气等，以上情形都是可以据实顺延并不承担延期交房的违约责任的。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议：1.超过合同约定时间并不等同远东公司延迟交房；2.案涉房屋存在据实顺延交房日期情形，且无需承担违约责任；郭凡提供的证据不能证明远东公司应承担逾期交房违约责任，郭凡的诉讼请求不应得到支持。对证据3的证据三性不予认可，不具有真实性，但是以租金来确定郭凡的损失还要考虑到房屋的装修状况，房屋从交付后到具备出租条件期间等，因此，郭凡主张的租金损失不成立。对证据4的形式真实性没有异议，认为《估价报告书》以毛坯房为标准符合客观事实，其他按照远东公司对于逾期交房违约金的意见。被告远东公司围绕抗辩意见提供以下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件，证明合同对逾期交付的违约责任及据实顺延交房的情形作了明确约定，因此远东公司不应承担逾期交房违约责任。2.工作联系函复印件、律师函复印件、民事起诉状复印件、民事裁定书复印件，证明总包单位中建一局屡次恶意停工，远东公司竭尽所能不能阻止情况的恶化，属《补充协议》中约定的非甲方所能控制的情形，可以据实顺延。3.监理日志复印件，证明在工程建设过程中，因中高考、暴雨等共有322天未能正常施工，依据《补充协议》第三条及第十一条的约定，远东公司不承担逾期交房的违约责任。4.《收楼通知书》及EMS寄件单复印件，证据远东公司于2020年4月29日发出《收楼通知书》，郭凡当日予以签收，如果要计算逾期交房违约金，那么截止时间不应该为2020年6月5日，而是2020年4月29日。5.宜兴市房产网公布的同等地段的租金价格复印件，证明一般装修情况下同等地段房屋月租金4000元，故郭凡主张的150000元每年的租金远高于租赁市场价格。郭凡对远东公司以上证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，但本案买卖关系中并不存在远东公司所述的可以顺延交房的情形，双方从签订合同到最后交付房屋过程中，远东公司也从来没有向郭凡发出过任何顺延交房的通知或告知。对证据2，对其中民事裁定书的真实性予以认可，对其他证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，远东公司与中建一局的建设工程施工关系跟郭凡没有关系，远东公司积极推动项目进展是远东公司履行合同应尽的义务，相对应郭凡的买卖合同中远东公司应当按约交付房屋，远东公司所陈述的情形并不属于《补充协议》第三条第七款第六项约定的情形。对证据3真实性、关联性、证明目的均不予认可，即使经法庭核实监理日志是真实的，郭凡认为不能达到远东公司所提出的证明目的，远东公司在承建该项目过程中，对于下雨、高考、中考等客观情况应该是能够预见到的，正常下雨并不属于恶劣天气范围，中高考每年都是正常时间进行，远东公司作为一个专业的建筑企业，有能力预见到该情况，所以这些都不属于远东公司可以顺延交付房屋的情形。对于证据4，经核实，郭凡的母亲于2020年4月29日收到了《收楼通知书》，郭凡的父母根据《收楼通知书》的时间去了现场准备收房，但当时现场小区内部道路正在维修，无法进入房间内，另外因逾期交房事件与远东公司沟通协商未果，故当时没有收房，现在也没有小区道路施工等影响收楼的证据提供。对于郭凡提供的证据1、2、4，远东公司提供的证据1、4因双方对真实性均无异议，故本院对前述证据予以采信。郭凡提供的证据3据其所述系来源于网络的其他房产的租金信息，与本案无关，本院不予采信。远东公司提供的证据2并未提供可与复印件核对的原件，且郭凡对民事裁定书复印件以外的证据不予认可，故本院对远东公司提供的证据2不予采信。远东公司提供的证据3系复印件，且未提供可与复印件核对的原件，郭凡亦不予认可，故本院对远东公司提供的证据3不予采信。远东公司提供的证据5据其所述系来源于网络的其他房产的租金信息，与本案无关，本院不予采信。根据本院认证的前述证据，本院认定事实如下：2016年9月15日，郭凡与远东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定郭凡购买远东公司预售的洑溪府XX号房屋（建筑面积244.79㎡），房屋价款按建筑面积计算，每平方米13336.24元。郭凡应于合同签订同时向远东公司支付20%的房价款计664579元，剩余购房款2600000元由郭凡向银行申请按揭贷款。郭凡逾期付款的，按日向远东公司支付逾期应付款万分之一的违约金，违约金累计不超过10000元；逾期超过15日或逾期支付金额超过10000元的，远东公司有权解除合同；远东公司解除合同的，郭凡按购房款总额的20%向远东公司支付违约金。远东公司应当在2017年6月30日前向郭凡交付商品房，除不可抗力外，远东公司未按约定的时间将商品房交付郭凡的，远东公司按日向郭凡支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过10000元，合同继续履行。同日，郭凡与远东公司签订《合同补充协议》一份，协议中约定：郭凡选择按揭付款方式的，郭凡向银行申请按揭贷款，且郭凡保证该按揭贷款于本合同签订后45日内支付至远东公司银行账户，否则视为郭凡逾期付款，郭凡应承担逾期付款的违约责任；郭凡没有按照补充协议约定的期限支付全部房款的，视为郭凡付款违约，远东公司有权解除本合同，并要求郭凡承担合同约定的违约责任。合同约定的房屋交付时间之前，具体时间以远东公司签发入伙通知书载明的交房时间为准，在商品房达到交付条件后，远东公司可以通过电话、邮寄等任一方式向郭凡发出入伙通知书，郭凡应在远东公司入伙通知书送达之日起5日内到远东公司售楼中心所在地或远东公司通知指定的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款和该房屋各类费用。如在买卖合同约定的交房期限届满之日，郭凡尚有应付款或违约金未付清的，则房屋交付日期相应顺延，远东公司不再另行通知办理交付手续。如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，远东公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）郭凡在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用尚未付清；（6）任何其他非远东公司所能控制或不可抗力因素导致的情形。2020年4月底，远东公司向郭凡发出《收楼通知书》，告知郭凡溪隐府XX室已验收合格，并通知郭凡按通知书携带相关资料办理收楼手续，办理收楼手续的时间为2020年4月30日至2020年5月1日。郭凡一方于2020年4月29日收到该《收楼通知书》，但郭凡未在该期限内办妥收房手续。2020年5月底，远东公司向郭凡发出《敦促收楼通知书》，提出郭凡未按《收楼通知书》办理收楼手续，再次通知郭凡于2020年5月31日起至2020年6月1日办理收楼。郭凡收到《敦促收楼通知书》后办理了收楼手续。本院认为：本院争议焦点为：一、远东公司逾期交房是否构成违约。二、双方约定的违约金是否过低，应如何调整？对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”本案中，郭凡与远东公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同约定的义务，即使郭凡支付首付款的时间晚于《商品房买卖合同》约定的该笔款项交付时间，远东公司接受相应房款并且直至郭凡收房前，从未以郭凡迟延交付房款尚欠逾期付款违约金为由主张顺延交房，在本案庭审中才提出该抗辩意见，有违诚实信用原则，本院不予采信。对于远东公司主张因不可抗力及中建一局施工的原因其逾期交房不需承担违约责任的抗辩意见，远东公司对举证的证据复印件并未提供可供核对的证据原件，应由远东公司承担举证不能的后果。即使远东公司可以提供原件，该抗辩意见亦不能成立，理由有三，一是法律规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，一般认为不可抗力是台风、洪水、冰雹等自然事件或者战争、暴乱、骚乱、特定的政府行为等社会事件，远东公司并未提供存在前述不可抗力的证据；二是民事纠纷有多种解决方式，远东公司采用诉讼的方式处理与中建一局之间的纠纷，根据合同关系的相对性，远东公司不能以中建一局的相关行为作为其顺延向郭凡交房而不构成违约的理由。三是远东公司在本案中举证了若干监理日记、监理日志复印件以证明施工过程中存在下雨、中高考等导致工期延误的客观情况，但前述记录的落款日期均在案涉《商品房买卖合同》签订日期之前，应视为远东公司在知道或者应当知道前述客观情况的情形下仍签订案涉《商品房买卖合同》并约定了交房日期和逾期交房违约金，现远东公司在本案中又以监理日志等材料记载的情况作为延期交付房屋的理由，有违诚实信用原则。对于争议焦点二，根据法律规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在《商品房买卖合同》中对出卖人逾期交付商品房的责任约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该违约金数额累计不超过10000元，合同继续履行”，该10000元的违约金明显低于因远东公司逾期交房给郭凡造成的损失。郭凡可以请求人民法院予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，郭凡主张逾期交付使用房屋的期间应自2017年6月31日起计算至2020年6月5日，而郭凡于2020年4月29日即收到远东公司发出的《收楼通知书》，郭凡称其父母根据《收楼通知书》去收楼却因小区内部道路维修无法进入房间，郭凡并未对此提供相应的证据，故郭凡以此作为逾期交付房屋时间继续计算的理由，本院不予采信；对于郭凡提出因逾期交房事件与远东公司沟通未果故当时未收房的理由，郭凡根据《收楼通知书》收房并不影响其根据法律规定和合同约定对远东公司逾期交房的行为对远东公司享有的权利，故郭凡主张的前述逾期交付使用房屋期间本院不予采信。逾期交房使用房屋期间应自合同约定的交房日次日即2017年6月31日起计算至2020年4月30日为宜（郭凡虽于4月29日收到《收楼通知书》，仍应考虑郭凡受领房屋需要一定的合理期限），郭凡虽对鉴定意见有异议（即按房屋毛坯状态计算租金），但鉴定人润杰公司已对此作出了合理的补充说明，故本院对该《房地产估计报告》及《补充说明函》予以采信。本院根据本案的实际情况酌情将远东公司应支付郭凡的违约金调整为159766元。郭凡超出部分的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、无锡远东置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付郭凡违约金159766元。二、驳回郭凡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取2300元、财产保全费2770元、鉴定费7600元，三项合计12670元，由郭凡负担3469元，由远东公司负担9201元。远东公司应负担的部分已由郭凡预交，远东公司应于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给郭凡。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 钱 晋二〇二一年一月十一日书记员 刘淑姣