浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民再319号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：浙江国大集团有限责任公司。住所地：浙江省杭州市体育场路**。法定代表人：李宗圣。委托诉讼代理人：韩芸，北京金杜（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项丹红，北京金杜（杭州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：杭州基帝弗斯电子商务有限公司。住。住所地：浙江省杭州市下城区延安路****×××18层×××15。法定代表人：樊芝英，该公司总经理。被申请人（一审被告）：杭州壬寅科技有限公司。住所地。住所地：浙江省杭州市江干区圣奥中央商务大厦**iv>法定代表人：樊芝英，该公司总经理。再审申请人浙江国大集团有限责任公司（以下简称国大公司）因与被申请人杭州基帝弗斯电子商务有限公司（以下简称基帝弗斯公司）、杭州壬寅科技有限公司（以下简称壬寅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9162号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年9月29日作出（2020）浙民申2316号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭审理了本案。再审申请人国大公司的委托诉讼代理人项丹红到庭参加诉讼。被申请人基帝弗斯公司、壬寅公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国大公司申请再审称，再审请求：依法撤销杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9162号民事判决第二、三、四、五、六、七项，改判基帝弗斯公司应向国大公司支付租金3922128.09元及场地占用费（自2018年6月21日起按照每年595000元的标准计算至2018年8月15日)、违约金1000000元；壬寅公司应对基帝弗斯公司的债务承担连带清偿责任，并在承担相应的保证责任后，有权向基帝弗斯公司追偿，并请求改判案件受理费的具体承担方式。事实和理由：（一）二审判决认定国大公司应退还的保证金包含履约保证金、租赁保证金和质量保证金合计1541700元，并判决该保证金应在基帝弗斯公司欠付租金中抵扣，存在事实认定和法律适用的双重错误。1.二审法院对于保证金退还约定的理解存在偏差，存在法律适用错误。《物业租赁合同》第十一、6条约定，《物业租赁合同》期限届满，或者因解约使得合同终止的，自基帝弗斯公司将该物业恢复原状并返还给国大公司，同时履行完毕《物业租赁合同》所规定的一切义务后三个月内，国大公司将保证金无息一次性返还给基帝弗斯公司。从该条文的文意来看，国大公司退还保证金的前提至少有三：（1）《物业租赁合同》终止；（2）案涉店铺恢复原状并交还给国大公司；（3）基帝弗斯公司履行完毕《物业租赁合同》项下的一切义务。而基帝弗斯公司理应履行完毕的其他合同义务至少还包括付清欠付的租金、物业费等费用，交还案涉店铺的钥匙等。在基帝弗斯公司尚未完成前述合同义务的情况下，国大公司无需返还保证金。2.履约保证金50万元已于2017年7月5日转为租赁保证金之一部分，在收取租赁保证金和质量保证金之时已经完成抵扣。国大公司在2017年7月向壬寅公司开具国大城市广场租赁结算账单时，已经将履约保证金转为租赁保证金之一部分直接予以抵扣。即壬寅公司在支付租赁保证金和质量保证金时，只需支付剩余的541700元（991700+50000-500000）。基帝弗斯公司对该结算账单盖章确认，壬寅公司于2017年7月5日向国大公司支付541700元。3.二审法院在未对履约保证金、租赁保证金和质量保证金的支付事实进行审查的情况下，径自认定国大公司尚全额留有前述保证金，存在事实认定上的疏漏。现国大公司提交足以证明50万元履约保证金已于2017年7月即被足额抵扣这一事实的新证据，请求予以采纳并据此予以改判。（二）二审法院认为国大公司在基帝弗斯公司无正当理由擅自闭店后的加锁行为无合同依据和法律依据，且加锁行为导致基帝弗斯公司实际无法使用案涉店铺，并进而裁判基帝弗斯公司无需支付自2017年12月26日以后的租金及占用费，存在事实认定和法律适用的双重错误。1.基帝弗斯公司自2017年12月26日擅自关停案涉店铺，系恶意违约在先；国大公司在案涉店铺上加锁系出于案涉店铺所在商场正常管理之需要；国大集团加锁行为具有法律依据。2.并非国大公司的加锁行为导致基帝弗斯公司无法正常使用案涉店铺，而是基帝弗斯公司自身丧失履行能力而无法继续开展经营活动。3.二审法院维持《物业租赁合同》于2018年6月20日解除的一审判决，但裁判基帝弗斯公司仅需支付租金至2017年12月25日，逻辑上无法自洽，且存在法律适用上的明显错误。4.二审法院认为基帝弗斯公司无需支付《物业租赁合同》解除后的占用费，但二审法院未审查认定基帝弗斯公司迟至2018年9月27日至10月8日才着手完成清铺，国大公司于2018年10月9日才真正收回案涉店铺，基帝弗斯公司理应至少支付一审法院酌情裁定的2018年6月21日至2018年8月15日期间的占用费。（三）二审法院判决基帝弗斯公司仅需支付30万元逾期支付租金的违约金，不足以弥补国大公司的损失，应予纠正。基帝弗斯公司、壬寅公司未提交答辩意见。国大公司向一审法院杭州市下城区人民法院起诉请求（变更后）：1.确认案涉《物业租赁合同》于国大公司发出的解除通知书到达基帝弗斯公司之日起解除；2.基帝弗斯公司立即支付租金4966681.02元，支付逾期支付租金的违约金3033779.26元，支付因恶意关停店铺而给国大公司造成的经济损失5710000元；3.基帝弗斯公司向国大公司支付律师费40000元；4.基帝弗斯公司在2018年6月30日前彻底搬离位于国大城市广场店铺编号为×××18、×××15的场所并清铺，将该场所依约恢复至原状，如届期不能完成清铺的，国大公司将强行清铺，收取将该场所恢复至原状的费用，并将该场所内所有归属基帝弗斯公司的动产强行搬迁至国大公司指定的仓库存储，按仓库的仓储费标准收取补偿金，在《物业租赁合同》解除后、清铺完成前，国大公司将按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至基帝弗斯公司清铺完成之日止；5.壬寅公司对基帝弗斯公司的上述债务承担连带保证责任；6.案件受理费、财产保全费等所有诉讼费用由基帝弗斯公司、壬寅公司承担。基帝弗斯公司反诉请求：1.判决确认基帝弗斯公司依法解除物业租赁合同，返还基帝弗斯公司在商铺内的所有物品；2.国大公司返还各项保证金共1541700元，并赔偿装修损失2000000元；3.反诉诉讼费用由国大公司承担。一审法院认定事实：2016年12月31日，浙江国大集团有限责任公司商业管理分公司（以下简称国大管理分公司）作为甲方、壬寅公司作为乙方、杭州力全装饰工程有限公司作为丙方签订《品牌专柜装修合同书》一份，约定：本着平等协商、相互支持、共同发展的原则，甲方承担ＨＫＤＵＴＹＦＲＥＥＩＮＴＥＲＮＡＴＩＯＮＡＬ体验店专柜装修总费用3710000元等。2017年2月7日，国大管理分公司作为甲方（出租方）与壬寅公司作为乙方（承租方）签订《物业租赁合同》（合同编号：ＪＹ-ＺＬ-01Ｆ-201712）一份，约定：乙方自愿向甲方承租国大城市广场一、二层，店铺编号为×××18、×××15，使用面积为742平方米；该物业只限用于经营销售乙方所经营的ＨＫＤＵＴＹＦＲＥＥＩＮＴＥＲＮＡＴＩＯＮＡＬ体验店品牌的零售类商品或服务；甲方提供给乙方该物业之装修标准及设施状况，以物业交付确认书所示为准，除双方另有约定外，该物业交付确认书所示作为甲方按本合同约定向乙方交付该物业和乙方在本合同期满或提前解除本合同时交还该物业的验收标准；乙方应是在该房屋所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应在本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成后即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年；租赁期限从2017年5月20日至2020年5月19日，共36个月，装修期自2017年3月1日至2017年4月30日，该装修期内乙方无需向甲方支付该物业租金，其他需要乙方支付的费用仍需支付，包括装修管理费、相关公用事业费；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应在合同到期后30日内予以交还；乙方应向甲方支付的租金按照“固定租金”和“抽成租金”两种方式中金额较高的方式按月结算；“固定租金”按使用面积计付，每月固定租金＝每日租金标准×使用面积×当月天数，第1-3个租约年租金标准为每年5950000元（含物业管理费）；“抽成租金”第1-3个租约年营业额分段抽成：税前营业额小于等于85000000元部分，抽成7%，超过85000000元至小于等于150000000元部分，抽成6.50%，超过150000000元以上部分按6%抽成计提租金；以上租金并不包括乙方另需交付之物业管理费、推广宣传费、公用事业费及其他费用，税前营业额的具体金额由甲乙双方共同核算确定并由甲方出具月结账单；乙方须按甲方规定支付与该物业有关之水、电及电话（如适用）等费用，该等费用的具体金额以甲方出具的月结账单中记载的数额为准；乙方须承担顾客使用信用卡结算、其他消费卡结算及其他结算方式结算而产生的实际手续费，该等手续费由甲方从每月营业款项中扣除；乙方须在本合同签订后的七个工作日内，向甲方缴付履约保证金500000元，该保证金不计息，用于乙方对执行本合同之保证；如乙方积极履行本合同，按约定时间缴纳租赁保证金的，在缴付租赁保证金时，履约保证金可转为（部分）租赁保证金，乙方亦可选择在租赁保证金缴付后退还履约保证金收据，甲方一次性无息退还履约保证金；乙方须在物业交付日的七个工作日前，向甲方缴付相当于2个月固定租金的租赁保证金，共计991700元，该租赁保证金不可抵作乙方向甲方预付的租金、物业管理费及推广宣传费或其他乙方应向甲方支付的费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，亦不能冲抵乙方所欠甲方的其他债务；甲方有权从租赁保证金中相应扣除乙方欠付的租金、违约金或其他任何应付款项（不影响甲方对乙方相关违约行为可行使的任何其他权利或补救方法），租赁保证金由甲方在租赁期内持有且无须向乙方支付任何利息；本合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的，自乙方将该物业恢复原状（自然损耗的除外）并返还给甲方，同时履行完毕本合同所规定的一切义务后三个月内，甲方将保证金无息一次性返还给乙方；租金、物业管理费、推广宣传费的发生，从本合同第十四条第2款所规定的开业日期计算；租期未满一个月的情况下，租金、物业管理费和推广宣传费根据该月的实际租赁天数计算；租金、物业管理费和推广宣传费以2个月为一个缴费期支付一次，自开业之日起算；乙方应于每个缴费期的前三个工作日内向甲方提供乙方在该物业的上期营业额报表或其他甲方要求乙方提供的材料（加盖乙方公章或财务专用章），供甲方用于认定乙方税前营业额，如该营业额计算出的抽成租金金额少于上一缴费期固定租金的，则上一缴费期租金应以固定租金为准，如该营业额计算出的上一缴费期抽成租金金额大于上一缴费期固定租金的，则租金应以抽成租金为准，乙方应于甲方向其发出付款通知起三个工作日内向甲方补足上一缴费期抽成租金金额大于上一缴费期固定租金金额部分的款项，或由甲方直接在结算的营业款中扣除；公共事业费及其他费用每两个月结算，乙方应于甲方向其发出付款通知起三个工作日内足额支付；如遇法定节假日则付款日期顺延，如乙方逾期不付，乙方须自逾期之日起按逾期未支付部分金额每日0.5%向甲方支付逾期付款违约金，逾期超过45天，甲方有权解除本合同并收回该物业，除要求乙方付清所拖欠的款项、逾期违约金及其他费用外（包括但不限于开通恢复费），乙方需按提前解除合同向甲方支付违约金；乙方自行装修该物业所涉及的一切装修费用均由乙方承担；乙方在对承租区域进行开业前装修、租赁期间的改动及租赁期结束的还原工程时，为保证该广场各重要系统的完整和安全，所有涉及消防系统、空调系统、给排水系统等工程，乙方必须聘用甲方指定或书面认可的相关专门承建商进行施工；乙方应对承建商进行的工程承担责任和义务；乙方应当在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日起的30日内自负费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复至符合本合同约定的交付条件之状态并交还甲方，同时将通向该物业及该广场洗手间或其他乙方可通行部分的钥匙（如有）交还甲方，如逾期交还该物业，甲方有权按照本合同项下租金收取标准的二倍、物业管理费、推广宣传费和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日止的该物业相关费用，如乙方在甲方要求的支付日期内未支付上述该等款项，甲方有权从乙方交付的租赁履约保证金或物业管理费押金中扣除该等款项，除非双方另有协议；如果乙方未将该物业还原或乙方交还的该物业不符合本合同约定的物业交付条件，甲方有权从乙方交付的租赁履约保证金中扣除甲方为使该物业恢复至符合本合同约定的交付条件之状态而支付的费用，不足之数由乙方收到甲方通知函之日起十天内补足；乙方应在开业前提前7日向甲方支付50000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金，合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还乙方；合同期满双方不再续约或本合同提前解除，乙方应当按照本合同“第十五条第10、11款”规定将该物业交还甲方，乙方应当在付清全部租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费等各项费用之后并将在该物业上的企业注册撤销（如有）且甲方对该物业退场验收合格后的10个工作日内，乙方凭甲方开具的收据原件向甲方要求退回租赁履约保证金［扣除乙方其他应付费用（如有）和质量保证金50000元后的余额］，甲方有权从上述租赁履约保证金中扣除甲方为使该物业恢复至符合本合同约定的物业交付条件之状态而支付的费用，质量保证金由甲方在本合同期满或提前解除之日起的三个月后向乙方结清；在租赁期内，乙方不得中断、停止营业，中断、停止营业时间连续达三天以上，视为乙方根本违约，甲方可直接解除本合同；乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权将该等合理损失费用、开支当作债务向乙方追讨；乙方应确保在租赁期内其营业执照及其他政府规定的所有必要的执照批准或许可证（如有规定）等存续经营条件的合法有效；甲方补贴乙方装修金额标准为每平方米5000元，总计金额为3710000元；等等。后基帝弗斯公司依约缴纳了上述履约保证金、租赁保证金、质量保证金及2017年5月至7月的租金。基帝弗斯公司自行就案涉商铺装修支付装修费用1985000元，国大公司就案涉商铺装修补贴基帝弗斯公司3710000元。2017年4月6日，壬寅公司作为甲方、浙江快达建设安装工程集团有限公司作为乙方、国大管理分公司作为丙方签订《（国大城市广场）消防改造工程合同》一份，约定：鉴于甲方承租了丙方管理的杭州国大城市广场项目商铺，在商铺室内装修的过程中需对原有消防设施设备进行改造，甲方聘请了乙方对消防设施设备进行改造，三方共同认可本消防改造工程采用委托协助监管的方式，甲方同意委托丙方协助管理，并对工程款代收代付；工程范围包括但不限于商铺内消防喷淋管、消防报警器、消防排烟管、消火栓、消防烟温感等改造，改造后消防设施与大楼消防联动，改造工程消防报批、验收等；乙方必须在2017年＊月＊日前完成本施工项目的消防系统的安装、调试、开通等改造项目，并经验收合格；合同签订日起五个工作日内，甲方向丙方支付本工程造价的100%，计74200元。2017年4月18日，壬寅公司向国大管理分公司转账74200元。2017年7月，国大管理分公司向壬寅公司发出《关于租赁合同相关条款修改的函》，表示根据国大城市广场项目的开业实际情况，需对上述《物业租赁合同》部分租赁条款进行修改与确认，包括装修期修改为自2017年3月1日至2017年5月19日；将原合同第五条第一款修改为“乙方应向甲方按月支付租金，租金按照‘固定租金’和‘抽成租金’两种方式中金额较高的方式按年清算”；租赁店铺“固定租金”起租日、“抽成租金”起算日为2017年5月27日，“固定租金”与“抽成租金”取高亦从5月27日起计等。壬寅公司回函确认同意修改，并明确其在该房屋所在地设立具备法人资格或独立财务核算的经营主体为基帝弗斯公司。基帝弗斯公司亦在该回函上加盖公章。2017年9月15日，杭州市公安消防支队下城区大队向基帝弗斯公司作出行政处罚，认为基帝弗斯公司未经消防安全检查擅自于2017年5月27日投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十条、第十五条第二款，决定给予基帝弗斯公司罚款2000元和责令停产停业，并处罚款5000元的处罚。2017年9月25日，基帝弗斯公司向国大公司发函称，根据目前实际经营情况和目前店铺所在位置客流情况，实在无力承担原合同约定额租金条件，建议双方原合同约定合作调解修改为：基帝弗斯公司退还补贴装修费用371000元；原合同中租赁期租金约定更改为按照营业额4%租金抽成；取消原合同租赁保证金991700元。2017年10月23日，国大管理分公司向基帝弗斯公司发函，告知基帝弗斯公司8月、9月应付租金金额，并表示基帝弗斯公司如有异议于2017年10月25日前与其运营部门负责人联系，如届时未获答复，将引用合同违约责任条款及争议解决条款处置，并在租赁保证金中扣除相应租金。2017年10月26日，基帝弗斯公司向国大管理分公司、国大公司发函，表示：基帝弗斯公司于10月25日收到上述函件。基帝弗斯公司依商场指示开业，却在开业几个月后遭到消防查处，并收到了消防支队的行政处罚决定书，且本商场诸多商户均存在该现象。虽然国大公司已主动交纳该行政处罚罚款，但国大公司方拒绝向商户解释说明该现象，也拒绝提供任何消防手续等材料，只是要求商户继续开业。基帝弗斯公司要求国大公司积极回复并处理此事，在该事妥善处理前，将暂停向国大公司支付任何费用，要求国大公司收到函件之日起十日内向基帝弗斯公司出具该商场物业相关法律手续，并积极与基帝弗斯公司协商妥善解决该物业事宜。2017年11月23日，基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发出《合同终止告知函》，载明：鉴于国大公司迟迟无法出具国大城市广场消防验收合格等相关手续，通过向消防部门查询，国大城市广场至今仍未通过消防验收。基帝弗斯公司一再向国大公司核实情况，国大公司一直避而不谈，且不予出示任何手续。国大公司在商场未经消防验收合格备案就自行开业经营，且在与基帝弗斯公司签订合同时，也隐瞒该重要事实，使基帝弗斯公司在不知情的情况下签订该租赁合同，还受到了消防行政处罚。为保证基帝弗斯公司的合法权益，现依法函告国大公司，终止双方签订的《物业租赁合同》及《关于租赁合同相关条款修改的函》。请国大公司于收函后十日内与基帝弗斯公司办理交接手续。2017年11月28日，国大公司通过电子邮件告知基帝弗斯公司：案涉商铺已安排在下周进行消防报验，请配合与基帝弗斯公司品牌合作的快达消防公司准备相关报验材料进行报验。2017年11月29日，基帝弗斯公司回复称：由于国大公司严重违反法律法规的行为，已于2017年11月23日正式书面函告国大公司终止合同，请国大公司及时与基帝弗斯公司办理交接手续。基帝弗斯公司将于函件确定的最后交接日期（即2017年12月3日）撤出国大城市广场。因国大公司未及时妥善办理交接，造成的一切后果由国大公司承担。2017年11月30日，国大公司向基帝弗斯公司、壬寅公司发律师函，称基帝弗斯公司无正当理由迟迟不支付租金的行为已经明显违反合同法第六十条的规定和双方约定，要求基帝弗斯公司于收函之日起3个工作日内向国大管理分公司付清2017年8月-2017年10月的租金1502041.94元，要求壬寅公司于收函之日起尽快与基帝弗斯公司协调付清租金一事或依约承担连带保证责任。2017年12月1日，基帝弗斯公司收到上述函件后，向国大公司、国大管理分公司发律师函，称租金每2个月缴费一次，基帝弗斯公司在10月份收到国大公司8月、9月的租金催收函后，基于国大公司严重违反消防法强制性法律规定及隐瞒重要事实等违背诚信的行为，依法享有不安抗辩权，并已立即函告国大公司将暂停支付租金，并依法通知国大公司终止合同进行交接。现应国大公司要求，也考虑到国大广场形象，同意此交接手续予以延期，并在延期期间暂不撤离国大广场。2017年12月21日，国大管理分公司向基帝弗斯公司、壬寅公司发函表示基帝弗斯公司、壬寅公司主张合同终止无法律依据，亦无合同依据，应严肃执行双方签订的物业租赁合同。2017年12月24日，基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发函表示基帝弗斯公司享有法定解除权，有权依法终止合同，国大公司不配合办理交接所产生的一切后果由国大公司承担。2017年12月26日，基帝弗斯公司关停案涉商铺。国大公司在案涉商铺上另加了一把锁，并向基帝弗斯公司、壬寅公司发函要求基帝弗斯公司尽快恢复正常营业，依法依规继续经营；尽快依法清算缴付租金费用、其他各项费用以及依约产生的违约金；在收到函件的三个工作日内明确消防开业检查时间、租金费用清缴时间。2018年6月19日，国大管理分公司向基帝弗斯公司、壬寅公司发解除《物业租赁合同》通知，要求收回系争物业，不予退还租赁履约保证金和质量保证金，并要求基帝弗斯公司支付欠付的租金、违约金并补偿国大公司一切损失，基帝弗斯公司于2018年6月30日前彻底搬离系争物业并清铺，将系争物业恢复至原状，在《物业租赁合同》解除后，清铺完成前，将按照等价于固定租金的标准收取场地占用费至清铺完成之日止。基帝弗斯公司于次日收到该通知。2018年6月25日，国大管理分公司再次就解除合同和清铺相关事宜向基帝弗斯公司、壬寅公司发通知。同日，基帝弗斯公司亦向国大公司、国大管理分公司发函，要求国大公司于2018年6月28日早上10点将商铺开锁，向基帝弗斯公司返还店内所有物品。2018年6月27日，国大管理分公司向基帝弗斯公司回复称，同意于2018年6月28日商场非营运时间内与基帝弗斯公司一同清点店内物品并转移至指定地点，腾空系争房产，以减少两方后续的实际损失，并待双方的租赁合同纠纷案审结后再行处理店内相关物品。2018年6月28日，基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发函，表示国大公司不享有民法通则的留置权，更无权处置店内物品，要求国大公司及时返还财物。2018年6月29日，国大管理分公司向基帝弗斯公司回复称，其已合法占有该租赁物业，要求基帝弗斯公司在一周内提供店内物品相关材料，并重申愿意配合基帝弗斯公司于商场非营运时间内将店内物品逐一清点，并将清点后的店内物品转移至其指定地点，基帝弗斯公司也可在付清全部欠款后直接将店内物品取走。第一次庭审后，北京润鸿基网络科技有限公司就案涉店铺内物品进行了清点。国大公司要求基帝弗斯公司签订交接确认书，确认在取走物品明细表所列物品后，基帝弗斯及其管理公司确认已取回全部属于他们的物品，并无任何差池或遗漏，不再向国大商业分公司主张任何物品的返还或索赔，亦无权再向国大商业分公司主张物品被窃、丢失或其他妨害其权利的行为，并放弃要求赔偿物品丢失或遗失的主张，等等。但最终双方未达成一致。庭审中，基帝弗斯公司认可系其委托北京润鸿基网络科技有限公司进行清点。另查明，2011年3月17日，杭州市公安消防局作出杭公消审[2011]第0119号《建设工程消防设计审核意见书》，同意国大公司杭州国际大厦改造项目（国大城市广场）建设工程消防设计。2016年8月1日，杭州市公安消防局作出杭公消验字[2016]第0063号《建设工程消防验收意见书》，综合评定国大公司杭州国际大厦改造项目消防验收合格。2017年3月15日，杭州市公安消防局作出杭公消审[2017]第0030号《建设工程消防设计审核意见书》，同意国大公司杭州国际大厦改造项目内装修工程消防设计。2017年5月24日，杭州市公安消防局作出杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》，综合评定国大公司杭州国际大厦改造项目内装修工程消防验收合格。2017年11月13日，国大公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。就本案相关消防手续，一审法院向杭州市公安消防支队下城区大队函询，该大队回复称：安全检查合格证为单位自主申报，基帝弗斯公司未进行自主申报，无法取得公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；在国大城市广场取得杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》后，店内商铺便可根据自身情况申报消防相关手续，但因国大城市广场未做到上述意见书中要求的“确保‘L’型内院为室外空间”，因此停止受理“L”型内院影响的商铺；有部分未涉及“L”型内院的单位在商场取得开业合格证之前完成商铺手续的办理。再查明，案涉商铺所在的编号为×××18、×××15的场所未位于国大城市广场“Ｌ”型内院范围内。国大管理分公司为国大公司的分公司。为实现本案债权，国大公司委托北京金杜（杭州）律师事务所代理本案，并支付律师费14000元。一审法院认为，国大管理分公司与壬寅公司、基帝弗斯公司签订的《物业租赁合同》、《关于租赁合同相关条款修改的函》及其回函均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。双方均应恪守约定，履行各自义务。现国大公司与壬寅公司、基帝弗斯公司双方均同意解除案涉《物业租赁合同》，予以确认。关于案涉《物业租赁合同》解除的时间。双方均主张应以其发出的解除通知书到达对方之日为准。基帝弗斯公司主张在2017年11月23日解除合同的理由为国大城市广场未经消防验收合格备案就自行开业经营，且隐瞒该事实，还致基帝弗斯公司受到了消防行政处罚。一审法院认为，根据查明的事实以及消防部门的回复、处罚决定，案涉商铺未位于因国大城市广场原因不能自行申报消防手续的“Ｌ”型内院范围内，国大城市广场相关消防手续的延后亦不影响基帝弗斯公司办理案涉商铺的消防手续。基帝弗斯公司于2017年9月15日被消防部门责令停产停业，系其自身未就案涉商铺办理消防手续所致。另一方面，基帝弗斯公司在2017年5月24日前已实际占有使用案涉商铺，国大城市广场相关消防手续延后并未导致其签订案涉《物业租赁合同》的目的落空。故基帝弗斯公司要求解除合同的理由并不属于法定解除情形，其在2017年11月23日主张解除合同于法无据。而基帝弗斯公司无正当理由逾期支付租金超过45天、停止营业时间连续达三天以上且明确表示不再继续履行合同，已属违约，国大公司在此情形下主张解除合同，符合双方合同约定和法律规定，故一审法院确认案涉《物业租赁合同》解除的时间为基帝弗斯公司收到国大公司要求解除合同的函的日期即2018年6月20日。据此，国大公司要求基帝弗斯公司支付2017年8月1日至2018年5月31日期间的租金等费用4963828.09元的主张，符合双方合同约定，予以支持。国大公司主张的员工餐费、收银机租赁费、宣传推广费及2017年11月后的水电费，缺乏合同和事实依据，不予支持。基帝弗斯公司辩称国大公司在2017年12月26日已将案涉商铺上锁，其未实际占有亦无法占有案涉商铺。因在该日期前基帝弗斯公司已欠付租金，且多次表示将不再经营案涉商铺，并在该日采取了自行关停店铺的行为，在此后亦未要求国大公司开锁以供其经营使用，故国大公司上锁的行为不应成为其拒付租金等费用的理由，对其该答辩意见不予采纳。关于国大公司主张的违约金。虽然《物业租赁合同》约定壬寅公司逾期付款，国大公司有权要求壬寅公司按日支付5‰的违约金，但该约定过高，且虽然国大公司延迟办理相关消防手续的行为不足以导致对方解除合同，但其亦存在一定的过错。故结合合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为1000000元。关于国大公司主张的经济损失。就装修补贴部分，根据双方签订的《品牌专柜装修合同书》及常理，国大公司补贴行为的作出应系基于承租方能够按照合同约定与其保持三年的租赁关系，故在因基帝弗斯公司违约导致双方租赁关系仅实际维持了一年余的情况下，基帝弗斯公司理应退还国大公司部分装修补贴，一审法院酌情确定为2370000元。国大公司主张的其他经济损失，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于国大公司主张的律师费，《物业租赁合同》约定“乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费）”，但国大公司实际仅支付了律师费14000元，故对其多主张的部分不予支持。关于国大公司主张的腾退商铺及场地占用费的主张，鉴于双方已解除租赁关系，基帝弗斯公司理应及时将案涉商铺腾退交还国大公司。国大公司亦应积极配合基帝弗斯公司进行清退。目前并无证据表明在合同解除后基帝弗斯公司曾于双方约定的2018年6月28日实际前往案涉商铺办理交接，亦无证据证明其在2018年8月委托案外人清点店内物品时曾向国大公司提交了案外人可代为交接店内物品的授权书或在此后曾派人前往办理交接。而国大公司在并无留置权的前提下（后文将对此具体阐述），多次在函件中表示不予退还店内物品，且在解除合同后，未及时采取适当的措施避免自身损失的扩大，亦存在一定的过错。故综合本案案情酌情确认基帝弗斯公司应按照年租金5950000元的标准支付国大公司国大广场场地占用费至2018年8月15日。至于国大公司主张的将案涉商铺恢复原状的费用及补偿金尚未实际产生，不予支持。关于壬寅公司的连带责任。案涉《物业租赁合同》明确约定在案涉商铺所在地设立具备法人资格的经营主体后，该主体成为案涉商铺的承租人，壬寅公司对该主体履行本合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年，壬寅公司作为该合同乙方签字，理应知晓上述约定，故国大公司要求壬寅公司对基帝弗斯公司的债务承担连带责任于法有据，予以支持。关于基帝弗斯公司要求国大公司返还案涉商铺内物品的请求。《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。留置权适用于已被债权人合法占有的债务人的动产。留置权是一种法定担保物权，它直接依法律的规定而产生，而不是依当事人的协议设立。本案中，国大公司与基帝弗斯公司存在房屋租赁合同关系，基帝弗斯公司将财物存放于其租赁的案涉商铺内，国大公司作为出租人仅享有依据租赁合同向国大公司收取案涉商铺租金等费用的权利，其并不能依据双方租赁合同而占有基帝弗斯公司存放于其商铺内的财物。基帝弗斯公司停止营业后，亦并未将商铺内物品交由国大公司管理和处分。故国大公司并未合法占有基帝弗斯在案涉商铺内的物品，在双方合同解除后理应返还给基帝弗斯公司。关于应返还的物品，虽经法院多次要求双方共同清点，但双方均系独自进行清点，根据证据规则，在基帝弗斯公司无其他证据的情况下，一审法院以对方国大公司确认的物品为准。关于基帝弗斯公司要求国大公司返还履约保证金、租赁保证金和质量保证金的主张，因国大公司在向基帝弗斯公司催款时曾表示若基帝弗斯公司未缴纳款项，将在租赁保证金中扣除，及案涉《物业租赁合同》约定“合同终止后的90日内，甲方应将剩余的质量保证金（如有）无息退还乙方”，故国大公司理应抵扣或退还基帝弗斯公司支付的租赁保证金和质量保证金。因案涉《物业租赁合同》约定“本合同提前解除，乙方应当按照本合同“第十五条第10、11款”规定将该物业交还甲方，乙方应当在付清全部租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费等各项费用之后并将在该物业上的企业注册撤销（如有）且甲方对该物业退场验收合格后的10个工作日内，乙方凭甲方开具的收据原件向甲方要求退回租赁履约保证金”，现条件尚未成就，故基帝弗斯公司要求国大公司返还履约保证金的主张不予支持。因基帝弗斯公司尚欠国大公司租金等费用，一审法院将基帝弗斯公司支付的租赁保证金和质量保证金予以相应抵扣，基帝弗斯公司还应支付国大公司2017年8月1日至2018年5月31日期间的租金等费用为3922128.09元（4963828.09元-991700元-50000元）。关于基帝弗斯公司要求国大公司赔偿装修损失的主张，因双方租赁关系的解除源于基帝弗斯公司违约，故不予支持。关于基帝弗斯公司在第二次庭审后提交的调查取证申请和变更诉讼请求申请，一审法院认为，因已过举证期、法庭辩论已终结，不予准许，基帝弗斯公司增加的诉讼请求可以另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，作出（2018）浙0103民初540号民事判决：一、国大公司与基帝弗斯公司之间签订于2017年2月7日的合同编号为ＪＹ-ＺＬ-01Ｆ-201712的《物业租赁合同》于2018年6月20日解除；二、基帝弗斯公司于判决生效后十日内支付国大公司租金等费用3922128.09元及场地占用费（自2018年6月21日起，按照每年5950000元的标准计算至2018年8月15日）；三、基帝弗斯公司于判决生效后十日内支付国大公司违约金1000000元；四、基帝弗斯公司于判决生效后十日内支付国大公司经济损失2370000元；五、基帝弗斯公司于判决生效后十日内支付国大公司律师费14000元；六、基帝弗斯公司于判决生效后十日内将位于杭州市体育场路333号国大城市广场编号为×××18、×××15的商铺腾退、恢复原状并返还给国大公司；七、壬寅公司对基帝弗斯公司的上述第二至五项债务承担连带清偿责任，并在承担相应的保证责任后，有权向基帝弗斯公司追偿；八、国大公司于判决生效后十日内返还基帝弗斯公司存放于杭州市体育场路333号国大城市广场编号为×××18、×××15的商铺内的物品（详见物品清单）；九、驳回国大公司的其他诉讼请求；十、驳回基帝弗斯公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费104303元，由国大公司负担40981元，基帝弗斯公司、壬寅公司负担63322元；反诉案件受理费17567元，由国大公司负担5167元，基帝弗斯公司负担12400元。基帝弗斯公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者驳回国大公司的起诉；2.一、二审诉讼费用由国大公司承担。二审法院认定事实：杭州市消防救援支队出具的相关问题复函载明：“我支队出具的《建设工程消防验收意见书》（杭公消验字[2017]第0026号）正确内容为‘根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（杭公消审字[2016]第0205号、杭公消审字[2017]第0030号）’，另一份部分内容为‘根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（杭公消审字[2017]第0030号）’的文书为笔误漏写，我支队发现后已第一时间更正并将原错误文书收回替换。杭州基帝弗斯电子商务有限公司申请信息公开后，我支队误将档案中的错误文书提供。”本案二审期间国大公司与基帝弗斯公司就原存放于案涉商铺内的物品进行清点，国大公司已经将相关物品返还基帝弗斯公司。对一审查明的其余事实，二审法院予以确认。二审法院认为，案涉《物业租赁合同》虽系国大管理分公司与壬寅公司签订，但国大管理分公司系国大公司的分公司，并不具有法人资格，国大公司以其名义主张符合法律规定。且在合同履行双方产生争议后基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发函协商，提出终止合同，一审期间基帝弗斯公司亦以国大公司为被告提起反诉要求确认解除案涉《物业租赁合同》、返还保证金等。因此，基帝弗斯公司认为国大公司诉讼主体不适格，不予采信。案涉《物业租赁合同》系双方真实意思表示，杭州市公安消防局于2017年5月24日出具的杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》载明，根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》（杭公消审字[2016]第0205号、杭公消审字[2017]第0030号）经资料审查、现场抽样和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。案涉《物业租赁合同》亦不存在其他违反国家法律、行政法规的情形，应属有效，基帝弗斯公司认为案涉《物业租赁合同》无效的上诉理由不能成立，不予采信。2017年11月23日基帝弗斯公司向国大公司、国大管理分公司发出《合同终止告知函》，以国大公司、国大管理分公司无法出具国大城市广场消防验收合格等相关手续，国大城市广场至今仍未通过消防验收等为由，终止双方签订的《物业租赁合同》及《关于租赁合同相关条款修改的函》。结合杭州市公安消防支队下城区大队向一审法院的回复意见，基帝弗斯公司被消防部门责令停业停产系其自身原因所致，且现有证据可以证实在2017年5月24日杭州市公安消防局已经出具的杭公消验字[2017]第0026号《建设工程消防验收意见书》综合评定工程消防验收合格。2017年11月13日，国大公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，据此在基帝弗斯公司主张解除合同时，其所主张的解除情形均不存在。故一审法院认为基帝弗斯公司无解除权，对基帝弗斯公司主张合同于2017年11月23日解除未予支持并无不当。因基帝弗斯公司未依约按期支付租金，逾期45天以上，依据合同约定，国大公司有权解除合同，国大公司于2018年6月20日向基帝弗斯公司送达解除合同的函件，一审法院确认案涉《物业租赁合同》于2018年6月20日解除并无不当。2017年12月26日，国大公司在案涉商铺上另加一把锁，虽然基帝弗斯公司欠付租金，表示将不再经营，但国大公司对案涉商铺上锁无合同及法律依据，此后国大公司虽要求基帝弗斯公司继续经营，但因锁门，基帝弗斯公司实际无法使用案涉商铺。因此国大公司主张基帝弗斯公司支付其2017年12月26日以后的租金及占有使用费依据不足，不予支持。基帝弗斯公司支付案涉商铺租金至2017年7月，仍应当依约支付2017年8月起至2017年12月25日止的租金。案涉《物业租赁合同》约定租金（含物业管理费）标准为每年5950000元，故基帝弗斯公司尚需支付国大公司租金（含物业管理费）2390867.58元（5950000元÷12个月×4个月＋5950000元÷365天×25天）。国大公司主张系租金，但其相应清单实际包含了银行手续费、代交水电费、宣传推广费、通讯费等，该部分费用并不属于租金，也无其他证据证实相应费用数额及支出，不予支持。案涉《物业租赁合同》约定逾期不付，须自逾期之日起按未付部分金额每日0.5%支付逾期付款违约金，该约定显然过高，应予以调低，二审法院结合基帝弗斯公司欠付的租金及其他相关事实，酌情确定为300000元。关于装修补贴部分，案涉《品牌专柜装修合同书》约定国大公司承担专柜装修总费用3710000元，国大公司实际已支付相关装修费用，基于案涉《物业租赁合同》约定的租赁期限为三年，一审法院认为因基帝弗斯公司违约导致租赁合同提前解除，一审法院酌情确定基帝弗斯公司退还2370000元应属合理，予以确定。案涉《物业租赁合同》约定承租方须承担国大公司催讨应收款而引起的包括律师费在内的合理费用，因现有证据证实国大公司支付14000元律师费，一审法院判令基帝弗斯公司支付相应费用具有合同依据。2018年6月29日国大管理分公司向基帝弗斯公司回函，称其已经合法占有该租赁物业，再结合二审期间本院查看现场的情况，案涉房屋目前已经由国大公司实际占有，故国大公司要求搬离案涉场所的请求不予支持。案涉《物业租赁合同》约定案涉商铺所在地设立具备法人资格的经营主体后，该主体成为案涉商铺承租人，壬寅公司对该主体履行该合同承担连带保证责任，保证期间为自债务履行期限届满之日起两年，因此一审法院判令壬寅公司承担连带责任具有合同及法律有据，对此壬寅公司亦未提起上诉，予以确认。关于基帝弗斯主张国大公司返还案涉商铺内物品的请求，因二审期间双方就相关物品进行了清点与交接，基帝弗斯公司认为一审认定的清单遗漏部分物品，但没有证据证实，现国大公司表明案涉物品已经交接完毕。故基帝弗斯公司主张返还物品的请求不再予以支持，若基帝弗斯公司认为因物品没有全部返还产生损失或因物品存在过期产生损失可另行主张。案涉《物业租赁合同》约定国大公司有权从租赁保证金中相应扣除欠付的租金、违约金或其他任何应付款项，案涉合同约定期限届满，或者因解约使得合同终止的，自承租方将该物业恢复原状（自然损耗的除外）并返还给出租人，同时履行完毕合同所规定的一切义务后三个月内，将保证金无息一次性返还给承租人；案涉合同还约定合同终止后的90日内，应将剩余的质量保证金（如有）无息退还。就履约保证金、租赁保证金、质量保证金的返还均有约定，现案涉合同已解除，案涉房屋亦已腾退返还，租金等争议在本案亦已经作出处理，故相关的保证金应予以退还，国大公司应退还基帝弗斯公司各项保证金共计1541700元（履约保证金500000元、租赁保证金991700、质量保证金50000），鉴于基帝弗斯公司尚欠付国大公司相应租金，且合同中就租赁保证金的抵扣亦有约定，二审法院确定保证金款项在欠付租金中予以抵扣，抵扣后基帝弗斯公司还应支付国大公司租金849167.58元（2390867.58元－1541700元）。不再另行判令国大公司支付。因基帝弗斯公司违约导致双方租赁合同解除，故基帝弗斯公司关于赔偿装修损失的主张一审法院未予以支持并无不当。二审期间，基帝弗斯公司和壬寅公司申请法院向消防部门调取国大城市广场项目的所有消防审核验收材料，因本案所涉消防验收材料已经作为证据提交，且消防部门已经就存在的笔误向二审法院作出说明，故对基帝弗斯公司和壬寅公司的该申请不予准许。综上所述，对基帝弗斯公司的上诉请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初540号民事判决第一项、第四项、第五项；二、撤销杭州市下城区人民法院（2018）浙0103民初540号民事判决第二项、第三项、第六项、第七项、第八项、第九项、第十项及案件受理费负担部分；三、杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江国大集团有限责任公司租金849167.58元；四、杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江国大集团有限责任公司违约金300000元；五、杭州壬寅科技有限公司对杭州基帝弗斯电子商务有限公司本案的债务承担连带清偿责任，并在承担相应的保证责任后，有权向杭州基帝弗斯电子商务有限公司追偿；六、驳回浙江国大集团有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回杭州基帝弗斯电子商务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费104303元，由浙江国大集团有限责任公司负担65808元，由杭州基帝弗斯电子商务有限公司、杭州壬寅科技有限公司负担38495元。一审反诉案件受理费35134元，减半收取为17567元，由杭州基帝弗斯电子商务有限公司负担9920元，浙江国大集团有限责任公司负担7647元。二审案件受理费86887元，由杭州基帝弗斯电子商务有限公司负担56667元，由浙江国大集团有限责任公司负担30220元；杭州基帝弗斯电子商务有限公司已预交二审案件受理费83635元，应退26968元；浙江国大集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内交纳应负担的诉讼费。本院再审查明事实与二审法院认定事实一致。本院再审认为，（一）关于基帝弗斯公司可以抵扣租金的保证金数额问题。根据国大公司提交的国大城市广场租赁结算清单、中国银行国内支付业务收款回单等新证据，能够证明基帝弗斯公司支付国大公司租赁保证金991700元、质量保证金5万元，基帝弗斯公司向国大公司支付的履约保证金50万元已经冲抵其应交租赁保证金、质量保证金合计1041700元中的50万元。因此，本案中基帝弗斯公司可以抵扣租金的保证金数额为1041700元；二审判决认定基帝弗斯公司可以抵扣租金的保证金款项为1541700元，存在重复计算，应予纠正。二审判决认定基帝弗斯公司尚应支付2017年8月至2017年12月25日租金（含物业管理费）2390867.58元，应属正确。上述保证金款项抵扣欠付租金后，基帝弗斯公司还应支付国大公司租金1349167.58元（2390867.58－1041700）。（二）关于2017年12月26日以后的租金及占有使用费问题。本院再审认同二审法院处理意见。简述如下：2017年12月26日，国大公司在案涉商铺上另加一把锁，虽然基帝弗斯公司欠付租金，表示将不再经营，但国大公司对案涉商铺上锁无合同及法律依据，此后国大公司虽要求基帝弗斯公司继续经营，但因锁门，基帝弗斯公司实际无法使用案涉商铺。且2018年6月29日国大管理分公司向基帝弗斯公司回函称其已经合法占有该租赁物业。故二审法院对国大公司主张基帝弗斯公司应当支付2017年12月26日以后的租金及占有使用费，不予支持，并无不当。国大公司申请再审提交的新证据《关于GDFS清铺的情况说明及附件》、《关于GDFS商铺内物品清点交接的沟通往来邮件》，不足以证明基帝弗斯公司应当支付2017年12月26日以后的租金及占有使用费，本院不予采纳。（三）关于逾期支付租金的违约金问题。本院再审亦认同二审法院处理意见。二审法院认为，案涉《物业租赁合同》约定租金逾期不付，须自逾期之日起按未付部分金额每日0.5%支付逾期付款违约金，该约定显然过高，应予以调低，结合基帝弗斯公司欠付的租金及其他相关事实，酌情确定为基帝弗斯公司逾期支付租金的违约金为300000元，并无不当。综上所述，国大公司申请再审称基帝弗斯公司交纳的履约保证金50万元已经冲抵租赁保证金991700元、质量保证金50000元中的50万元，能够成立；其他再审请求及理由，均不能成立。二审判决对基帝弗斯公司可以抵扣租金的保证金数额认定有误，应予纠正。二审判决其他事项，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9162号民事判决第一项、第二项、第四项至第七项及诉讼费负担部分。二、变更浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9162号民事判决第三项为：杭州基帝弗斯电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江国大集团有限责任公司租金1349167.58元。本判决为终审判决。审判长  卢世昌审判员  吴飞明审判员  田建萍二〇二一年一月十二日书记员  周颖芳1·29·