天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津执复101号复议申请人（异议人、申请执行人）：天津渤商投资有限公司，住所地天津市和平区新华路116号。法定代表人：王洪海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张立喆，该公司员工。被执行人：天津市易品建设发展有限公司，住所地天津市滨海新区古林街世纪大道以南海景十二路以东新天地商业广场东区1号楼-25-2301。法定代表人：王立会，总经理。委托诉讼代理人：乐宜东，天津滨法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新广，天津滨法律师事务所律师。复议申请人天津渤商投资有限公司（以下简称渤商公司）不服天津市第一中级人民法院（以下简称一中院）作出的（2020）津01执异173号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。一中院在执行渤商公司与天津市易品建设发展有限公司（以下简称易品公司）商品房销售合同纠纷一案中，渤商公司对该院2020年6月15日作出的（2020）津01执354号之一解除查封的执行裁定提出书面异议。一中院查明，渤商公司与易品公司及天津一商集团有限公司（以下简称一商集团公司）商品房销售合同纠纷一案，该院于2019年3月12日作出（2018）津01民初3号民事判决，判决：“一、解除天津市易品建设发展有限公司与天津渤商投资有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》、《合同补充协议（二）、《合同补充协议（三）》；二、被告天津市易品建设发展有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告天津渤商投资有限公司的购房款255,700,000元；三、驳回原告天津渤商投资有限公司其他诉讼请求。”渤商公司与易品公司均不服本院判决上诉至天津市高级人民法院，天津市高级人民法院于2020年4月1日作出（2019）津民终215号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。（2018）津01民初3号民事判决生效后，易品公司未履行生效判决确定的给付义务，渤商公司申请执行，该院以（2020）津01执354号立案执行。一中院另查明，渤商公司于2017年12月5日向该院申请诉前财产保全，该院于2017年12月7日作出（2017）津01财保8号民事裁定：查封易品公司所有的坐落于滨海新区××道××路××号房产（以下简称333号房地产），保全金额为283459431元人民币。并向相关不动产登记部门送达（2017）津01财保8号民事裁定书和（2017）津01执保71号协助执行通知书，查封了前述房产。2020年6月15日，该院作出（2020）津01执354号民事裁定：一、查封易品公司名下的坐落于滨海新区大港新天地商业广场的房地产（详见附表）。二、查封限期为叁年，自2020年6月15日至2023年6月14日。在查封期间，不得办理抵押、转让、地役权等权属变更、移转登记手续。附表中附有258套滨海新区大港房地产的证号。同日，该院作出（2020）津01执354号之一执行裁定书，裁定：解除本院（2017）津01财保8号民事裁定书（协助执行通知书文号：（2017）津01执保71号）对被执行人易品公司名下333号房地产的查封。一中院再查明，本案生效判决确定的债权经双方同意先行抵销126,707,638.88元后，易品公司应向渤商公司给付130,231,058.12元。双方当事人认可，在天津市高级人民法院二审审理期间，就易品公司股东全部权益在2019年8月31日的市场价值共同委托华夏金信资产评估有限公司进行了询价，华夏金信资产评估有限公司出具了咨询报告，其中涉案258套房产价值1.6亿元。易品公司主张涉案258套房产曾设立3,000万元抵押，现尚欠1,500万元抵押贷款未偿付。一中院认为，本案的争议焦点为渤商公司主张撤销（2020）津01执354号之一解除查封执行裁定的异议请求能否成立。华夏金信资产评估有限公司的营业范围中包含各类资产评估，故该公司针对易品公司258套房产出具的咨询结果，能够作为涉案房产价值的参考依据。本案中，易品公司尚欠渤商公司130,231,058.12元。经咨询华夏金信资产评估有限公司，该院查封的258套房产在2019年8月31日的市场价值为1.6亿元，即使设立有3,000万元的抵押债权，仍能覆盖本案的债权金额。故该院在采取足额查封258套房产的情况下，解除易品公司名下的333号房地产的查封措施，并未损害渤商公司的合法权益。该院于2020年6月15日作出的（2020）津01执354号之一解除查封的执行裁定，并未违反相关法律规定。渤商公司异议主张，查封的258套房产未经评估不能确定价值、变现存在障碍、价值不足的理由，未能提交证据证明，该院不予采信。渤商公司的异议请求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。综上，一中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，作出（2020）津01执异173号执行裁定：驳回渤商公司的异议请求。渤商公司向本院申请复议称，1.请求依法撤销（2020）津01执异173号执行裁定。2.请求依法变更异议裁定为重新对333号房地产采取查封措施。事实和理由如下：一、一中院（2020）津01执异173号执行裁定书依据无房地产评估资质的第三方机构所做的咨询报告，认定换封后的258套房产价值仍能覆盖本案债权金额，属于适用法律错误。一中院在（2020）津01执异173号执行裁定中认定，“天津华夏金信资产评估有限公司的营业范围中包含各类资产评估，故该公司针对易品公司258套房产出具的咨询结果，能够作为涉案房产价值的参考依据。”因房地产估价需要取得建设行政主管部门核发资质，一中院仅以华夏金信工商营业执照载明的营业范围即认定其具备房地产估价资质，属于适用法律错误。《房地产估价机构管理办法》第三条规定，“本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。”第四十七条规定，“未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效”。根据上述法律规定，如对房屋价值进行评估，评估机构必须取得房地产估价机构资质，否则其出具的针对房地产的估价报告无效。经查询全国房地产估价行业管理信息平台（×××.ｃｎ）天津华夏金信资产评估有限公司不具备房地产估价资质，其无资格出具房地产估价报告。二、一中院（2020）津01执异173号执行裁定书依据超过报告有效期限的咨询报告认定换封后的258套房产价值仍能覆盖本案债权金额，属于适用法律错误。一中院使用的天津华夏金信资产评估有限公司出具的咨询结果系引用自《天津市易品建设发展有限公司拟核实股东全部权益价值项目咨询报告》（华夏金信评咨字【2019第025号】），该咨询报告明确规定“本咨询结论使用有效期限为自咨询基准日起半年，即从2019年8月31日至2020年2月29日止的期限内有效，超过半年有效期限需重新进行咨询。”一中院（2020）津01执354号之一民事裁定作出时间为2020年6月15日，一中院（2020）津01执异173号民事裁定作出时间为2020年11月9日。上述时间均晚于咨询报告有效期限届满日。所以，一中院以超过有效期限的《咨询报告》结论作为变更查封资产的参考依据，显然违反法律规定。综上所述，一中院作出变更查封资产裁定，以及驳回复议申请人执行异议裁定时，均缺少认定用于换封的258套房屋价值的依据。在缺少价值依据的情况下，一中院所作出的（2020）津01执354号之一裁定和（2020）津01执异173号裁定违反法定程序，适用法律错误。三、本次用于换封的房产存在权利瑕疵，且实际价值无法覆盖本案债权金额，一中院的执行行为损害了复议申请人的合法权益。渤商公司原查封房产并无权利负担，而用于换封的258套房产中有152套附带抵押，抵押权人为天津滨海农商银行，抵押金额为3000万，截至目前，上述房产仍未解除抵押。截至复议申请人渤商公司提起本次复议，易品公司均未提交任何证据证明其银行抵押金额余额以及具备偿还所有贷款的资金证明。一中院（2020）津01执异173号民事裁定书认定“易品公司尚欠渤商公司130231058.12元。经咨询华夏金信资产评估有限公司，本院查封的258套房产在2019年8月31日的市场价值为1.6亿元，即使设立有3000万元的抵押债权，仍能覆盖本案的债权金额。”但是，根据《天津市易品建设发展有限公司拟核实股东全部权益价值项目咨询报告》（华夏金信评咨字【2019】第025号）中明确放弃了“市场法”评估，而是采用资产基础法评估，即评估咨询结果所确定的并非258套房屋的市场价值。按照资产法评估,258套房屋的咨询价值为159199140元，扣除3000万元抵押债权后余额为129199140元，其剩余价值不足以覆盖本次申请执行的本金。另外，在复议申请人的强制执行申请中，除申请强制执行债权的本金外，还包括了“强制执行被执行人向申请执行人支付迟延履行期间的债务利息(以购房款130,231,058.12元为基数，按照每日0.175‰的标准，自2020年4月17日起计算至被执行人付清全部购房款之日)”截至2020年11月16日，已发生的迟延履行期间的债务利息为4,877,153.13元。而且，迟延履行期间的债务利息将持续发生，直至被申请人履行完毕生效判决所确定的债务。由此可见，一中院换封后，所查封的258套房屋远远不足以覆盖本案债权本息。除此之外，按照司法拍卖的惯例，需要先对房产价格打折，如流拍后需继续打折，即使不考虑疫情导致的房产价格下跌，上述房产成交价格也无法覆盖渤商公司申请执行的债权金额。故复议申请人认为，一中院(2020)津01执异173号执行裁定认定(2020)津01执354号之一解除查封的执行行为未损害渤商公司的合法权益系认定事实错误。综上所述，在对原查封房产解封前，一中院并未通过向有资质的鉴定机构询价、评估等合法方式确定258套置换房产的实际价值，亦未调查、核实该房产的现状，包括用于换封房产是否已经出售以及是否存在权利瑕疵等情况，且其据以作出解封决定的华夏金信咨询报告在其作出裁定时已经超过有效期限。故，复议申请人认为，一中院(2020)津01执异173号裁定认定(2020)津01执354号之一裁定解封原查封房屋的行为符合法律规定，属于认定事实错误，适用法律错误。后渤商公司又提交补充意见称，一、天津华夏金信资产评估有限公司出具的《天津市易品建设发展有限公司拟核实股东全部权益价值项目咨询报告》明确规定：“易品公司拟了解其股东全部权益价值，为此对其股东全部权益进行咨询，未考虑抵押、租赁、委托经营、诉讼等事项对相关资产价值的影响。”该评估报告不能用于咨询报告目的以外的其他用途。二、天津华夏金信资产评估有限公司出具的《天津市易品建设发展有限公司拟核实股东全部权益价值项目咨询报告》不属于资产评估报告，而是属于咨询报告，其咨询结果缺少客观性、公正性、真实性。在对原查封房产解封前，一中院并未通过向有资质的鉴定机构询价、评估等合法方法确定258套置换房产的实质价值，亦未调查、核实该房产的现状，包括用于换封房产是否已经出售及是否存在权利瑕疵等情况，且据以作出解封决定的咨询报告在其作出裁定时已经超过有效期限。易品公司称，一中院(2020)津01执异173号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，渤商公司的复议申请应当驳回。一、在生效判决相互抵销后仍查封333号房地产，构成严重超标的查封。2018年渤商公司起诉时，基于333号房地产系争议标的物，且诉讼请求额超4亿的情况下，诉讼保全中查封333号房地产符合法律规定，但进入到执行程序后，根据生效法律文书抵销后易品公司欠渤商公司130231058.12元，仍查封该房地产就构成超标的查封。根据双方在天津市高级人民法院二审期间，在法院共同选定的华夏金信资产评估有限公司2019年12月5日出具的评估咨询意见显示，在评估基准日2019年8月31日，333号房地产的咨询价值为676844100元，根据易品公司与渤商公司在2015年6月签订的房屋买卖合同约定，总房款为386270000元，均远超130231058.12元。二、换封的258套房产中的152套虽设定3000万元的抵押权，但已偿还本金2000万元，仅欠本金1000万元未偿还。258套房产评估价值1.6亿元，净值为1.5亿元，超过1.3亿元欠款。三、易品公司在天津市第三中级人民法院（以下简称三中院）提起对渤商公司的诉讼，已进入到鉴定程序。根据一中院生效的176号判决，易品公司就生效判决可另行主张的改造设计费，以及改造期间的空置损失及其它损失向三中院起诉，现就改造费用，易品公司主张为8000余万元，渤商公司不认可，向三中院申请鉴定，且已选定了鉴定机构并开始工作。四、易品公司已与万达商管公司就易品商业广场8.8万平米（包括333号房地产4.2万平米）签订“万达广场”租赁合同，万达商管公司在合同中约定了保底租金，这在所有万达商业广场合同中是唯一约定保底租金的合同，有稳定的租金收入。如仍查封333号房地产，将会导致诉争房屋闲置，资产整体贬值，也会影响渤商公司的利益。万达商业广场将于2021年5月开业。五、易品公司全部股东在执行阶段已向一中院提交书面保证书，承诺以个人的所有资产对该笔债务提供连带保证。本院对一中院查明的事实予以确认。本院另查明，2020年4月，易品公司向三中院提起诉讼，要求渤商公司及一商集团公司赔偿因违约导致合同解除给其造成的各项损失共计约1.7亿元，诉讼中，三中院根据易品公司的诉讼保全申请冻结了一商集团公司银行存款，2020年4月27日，渤商公司向三中院出具《确认函》称：渤商公司起诉易品公司商品房销售合同案件，经生效判决及债务抵销后，易品公司尚欠渤商公司判决款项130,231,058.12元。渤商公司同意，如三中院生效判决判令渤商公司需向易品公司承担支付责任，判决款项可与上述130,231,058.12元款项相抵扣，故请求三中院解除本案中针对渤商公司以及一商集团公司采取的保全措施。三中院据此解除了对一商集团公司银行存款的冻结措施。目前，三中院审理的易品公司起诉渤商公司及一商集团公司的案件尚未审结。本院将案件的争议焦点归纳为，一中院裁定查封易品公司258套房产、同时解除对333号房地产的查封是否违反法律规定。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第一条及第二条的规定，对拟拍卖、变卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估或采取当事人议价、定向询价、网络询价等方式确定财产处置参考价。而查封作为财产控制性措施，对拟查封标的物价值的判断则不同于上述要依照法定程序确定参考价的财产处置措施，本案一中院根据333号房地产价值远超双方当事人确认折抵后的执行标的的具体情况决定更换查封财产，且以双方当事人在诉讼阶段共同委托、认可的评估机构作出的咨询报告作为判断易品公司258套房产价值的参考因素，并不违反法律规定；渤商公司主张执行法院目前查封的房产“价格无法覆盖渤商公司申请执行的债权金额，可能造成国有资产巨额流失”，但未提供充分证据予以证明。综上，一中院（2020）津01执异173号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回天津渤商投资有限公司的复议申请，维持天津市第一中级人民法院（2020）津01执异173号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  曹明庆审判员  王洪斌审判员  李红春二〇二一年一月二十七日法官助理解丹书记员李颖