贵州省普安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2323民初1310号 原告：普安县完美家建筑装饰工程有限公司，住所地：贵州省普安县盘水街道普天大道**，统一社会信用代码91522323MA6DTWGR8T。 法定代表人：杜刚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：何米米，系贵州尊安律师事务所律师。 被告：徐保华，男，1977年10月23日出生，汉族，住贵州省普安县。 委托诉讼代理人：王**，系兴义市顶效法律服务所工作者。 原告普安县完美家建筑装饰工程有限公司（以下简称：“完美公司”）与被告徐保华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日作出（2019）黔2323民初1887号民事裁定，完美公司不服，向贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，二审法院审理后，于2020年1月22日作出（2020）黔23民终249号民事裁定，裁定撤销（2019）黔2323民初1887号民事裁定，发回本院重审。本院适用普通程序，于2020年6月30日公开开庭审理了本案。原告完美公司法定代表人杜刚及其委托诉讼代理人何米米、被告徐保华及其委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 完美公司向本院提出诉讼请求：1.判令徐保华支付完美公司装饰装修损失款83000元；2.判令徐保华自2018年1月13日起按月利率2%计算逾期付款利息至该笔款项支付完毕止；3.判令徐保华承担本案诉讼费（含申请保全费850元）。事实及理由：2017年1月1日，完美公司与徐保华签订房屋租赁合同书，合同约定徐保华将坐落在普安县租赁给完美公司用于办公使用，面积约400平方米，租赁期限为5年（自2017年1月1日至2022年1月1日止），年租金为26000元，租金支付方式为每年1月1日。合同签订后，完美公司按合同约定向徐保华支付了第一年租金26000元。2017年3月，杜刚又与徐保华口头约定，徐保华将位于普安县自建房第四层一套约80平方米住房出租给杜刚个人居住，每年年租金为8000元。2017年10月左右，徐保华未与完美公司协商，将租赁给完美公司办公使用及个人居住的房屋一至七层整栋出售给孟某海。2017年11月8日，徐保华与杜刚商量，要求杜刚搬出所租房屋并给其12000元搬迁费，杜刚同意搬出但不同意12000元的搬迁费，双方协商未果。2017年11月，孟某海在未取得杜刚同意的情况下，对完美公司室内装饰设施进行强制拆除及损毁，导致公司无法正常营业及对外扩展业务，造成较大数额的损失。 完美公司于2017年12月13日向普安县人民法院申请证据保全，法院裁定查封位于普安县的完美建筑装饰工程有限公司经营场所。2017年12月14日，经普安县人民法院组织，完美公司与徐保华对被损毁的完美公司装饰装修重置价格损失进行协商，并签订协议，双方同意由徐保华赔偿完美公司损失83000元，并同意以此为定价作为提交法院审判的依据。协议签订后，徐保华拒绝支付完美公司的损失83000元。 徐保华答辩称，我与完美公司之间的房屋租赁关系经协议解除，在（2018）年黔23**民初335号民事案件过程中，完美公司自愿将租赁房屋的钥匙交由购买人孟某海并有偿为孟某海提供租赁标的物的设计，其行为证明完美公司应当知道涉案租赁标的物发生转移，且双方租赁关系依法解除。针对完美公司提交的关于普安县装饰装修房屋的定价协议，其中文字载明其残值价款人民币83000元，并非完美公司诉讼中称述的装饰装修损失款，且该协议未约定该款项必然由我方履行支付，且完美公司未经人民法院拆除保全，私自将保全物品全部搬走，用于新场所的经营，其行为严重违反民诉法的相关规定。综上，基于完美公司私自拆走双方协议定价的物品，现诉请我方承担装修损失依法不能成立。 完美公司围绕诉讼请求向本院提交了以下证据:1.营业执照复印件、公司法定代表人居民身份证复印件、公司出具的证明各一份，证明完美公司的身份信息及主体资格适格。经质证，徐保华无异议。 2.房屋租赁合同复印件，证明完美公司系涉案标的物的承租者，租赁期限为五年，即从2017年1月1日至2022年1月1日，租赁为26000元每年，每年租金递增2000元。经质证，徐保华对该份证据无异议，认为完美公司在诉讼过程中均表述同意解除租赁合同关系，且未及时给付下一年的合同租金，双方的租赁关系依法终结。 3.贵州省普安县人民法院（2017）黔2323证保1号民事裁定书复印件，证明完美公司向普安县人民法院申请诉讼证据保全，法院予以准许。经质证，徐保华对该证据真实性、合法性和关联性认可，但足以证明完美公司未经人民法院解除保全，私自转移保全物品。 4.照片三张。证明完美公司的营业场所（向徐保华租赁）被损坏。经质证，徐保华对该份证据不认可。该图片系完美公司搬移过程中产生的拍摄图片，同时徐保华对房屋顶板进行开槽的行为经完美公司同意，且该设计方案系完美公司提供，所毁坏的顶板物权归徐保华，不存在损毁物品。 5.房屋装修损失协议书复印件，证明完美公司经营的公司装修费用折旧后的直接损失为83000元。经质证，徐保华认可真实性，系在徐保华对法规法律不明知的情形下产生的错误性行为，对合法性不认可，该证据即使是普安县人民法院依职权作出（2017）黔2323证保1号裁定书，产生的定价协议，依法应当制作保全清单，物品清单，定价清单及相关明细，而不是以普安县人民法院公职人员的身份作出非公务型文书，且参与制作协议的在场人员并未签字，达不到完美公司的证明目的，其中载明的是残值价款，且是对租赁房屋装修装饰的残值定价，并不是损失定价。 6.（2019）黔2323财保10号民事裁定书，证明完美公司已经申请冻结徐保华名下账号83000，申请保全费850元，保全费也属于诉讼费的一种，应由徐保华承担。经质证，徐保华无异议。 徐保华围绕答辩理由向本院提交了以下证据：1.徐保华身份证复印件，拟证明徐保华的身份信息。经质证，完美公司无异议。 2.（2018）黔2323民初335号案件材料复印件，证明完美公司已经将租赁房屋中的所有物品搬走，并自愿同意解除双方租赁关系。经质证，完美公司对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，同意解除合同不影响完美公司主张权利，搬走的物品并不包含定价协议里约定的损失价款83000元。 本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对完美公司提交的证据，对证据2、5。房屋租赁合同及装饰装修残值定价协议系完美公司、徐保华基于真实意思表示签订，并未违反法律规定，本院对真实性予以采纳，并作为认定案件事实的证据。证据4无其他证据予以印证，本院不予采纳。对徐保华提交的2，本院对证据的真实性予以采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院审理认定事实如下：2017年1月1日，完美公司作为承租方与徐保华作为出租方签订《房屋租赁合同书》，租赁合同约定：“第一条甲方将拥有经营管理权的房屋（合同标的）坐落在普安县，面积约为400㎡的房屋出租给乙方。第二条租期及租金支付方式：1.租用期限五年，自2017年1月1日至2020年1月1日。2.租金为人民币￥26000元，每年递增2000元，……3.租金支付方式为：每年1月1日支付每年租金。……第七条、……4.在合同期间，如一方违约，赔偿相应的损失。”合同签订后，完美公司向徐保华支付了第一年的租金。2017年11月16日，徐保华与案外人孟祥海签订《房屋买卖协议》，将包括租赁给完美公司的坐落于×××××区，共六层半，建筑面积2044.97平方米的房屋出卖给了案外人孟某海。因案外人孟祥海需对整栋房屋进行重新装修，用于经营酒店，完美公司所承租房屋在此范围内。2017年12月13日，完美公司向本院提出证据保全申请，请求对其租赁的位于普安县的营业场所进行保全，本院于当日作出（2017）黔2323证保1号民事裁定书，裁定查封普安县完美公司营业场所。2017年12月14日，在本院执行工作人员的组织下，完美公司与徐保华签订《关于普安县房屋装修装饰定价协议》（以下简称《装饰装修定价协议》），协议约定：“一、装饰装修重置价款人民币大写壹拾陆万伍仟玖佰壹拾伍元整（￥165915）。已使用期限月4年，残值价款人民币大写捌万叁仟元整（￥83000.00）。二、双方均同意以人民币捌万叁仟元作为租赁房屋装修装饰现存价值，任何一方不得另行申请评估。……三、双方均同意此定价协议作为纠纷提交法院审判的依据。”庭审中，完美公司称协议约定的装饰装修的物品包括水电安装、防水、、地面找平砌隔墙、磁粉乳胶漆、隔断钢化玻璃、卫生间洁具、全屋所有灯具、墙纸、开关插座、装饰品、门头、窗帘、办公室的门、部分办公桌椅、衣柜、移动门、、地毯等并称，在搬离出租屋时，搬走了一套价值一万元左右的办公桌椅。2018年2月6日，完美公司法定发表人杜刚以个人名义起诉将徐保华、孟某海起诉至本院，主张本案提及的损失。本院经审查认为杜刚以个人名义主张公司损失，原告主体部分不适格。于2018年4月3日作出（2018）黔2323民初335号裁定书，裁定驳回杜刚的起诉。现完美公司以徐保华未按《装饰装修定价协议》约定，未履行支付其损失83000元的义务为由，将徐保华诉至本院。 庭审中，双方均认可《房屋租赁合同书》已解除，完美公司称是在签订协议后双方口头解除，徐保华称是2017年11月初的时候解除合同的。徐保华自认其将房屋出租给完美公司时，是毛坯房。完美公司于2019年3月23日向本院提出财产保全申请本院于2019年9月25日内作出（2019）黔2323财保10号裁定书，裁定准许其保全申请。完美公司缴纳申请费850元。 本院认为，本案的争议焦点为：出租人徐保华是否应当赔偿承租人完美公司的损失，如赔偿，赔偿的数额如何认定。 关于争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁合同书》系完美公司与徐保华基于双方真实意思表示签订，不违法反法律规定，合同依法有效。完美公司按照合同约定向徐保华支付了第一年的租金，徐保华亦按约将房屋交给承租人完美公司管理使用并进行装修。在房屋租赁期间，徐保华将包括完美公司承租部分的整栋房屋出卖给了第三人，根据《中华人民共和国》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，徐保华将出租给完美公司的房屋出卖给案外人孟祥海，不影响徐保华与完美公司签订的租赁合同的效力，徐保华本应按合同约定继续将房屋出租给完美公司使用，但因买受人需将涉案房屋用作经营酒店的场所，出租人徐保华实际已不可能按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，本案租赁合同因徐保华将租赁物出卖给案外人孟某海导致合同目的不能实现，合同双方均有权行使解除权。对于合同的解除，双方仅在解除时间上有分歧，但均认可租赁合同已解除，本院认定《房屋租赁合同书》已解除，合同解除后，合同的权利义务终止。徐保华辩解租赁合同是在2017年11月初经与完美公司协商一致后口头解除，其并不存在违约行为。完美公司对此予以否认，称合同是在双方于2017年12月14日签订协议后口头解除的。结合《装修装饰定价协议》签订的时间（2017年12月14日）及协议主要约定租赁物的装饰装修残值价款，如确如徐保华所诉，双方已在十一月初协商一致解除合同，其不存在违约情形，则完美公司就不会在其将房屋出卖给案外人孟祥海后，向法院申请证据保全，并在之后签订协议。故对徐保华关于合同解除时间的辩解，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，因徐保华的违约行为导致租赁合同目的不能实现，现合同已解除。完美公司有权要求徐保华赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。……”第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，徐保华在租赁期限未届满时违约导致合同不能继续履行，完美公司请求赔偿装饰装修物残值损失，本院予以支持。关于赔偿的数额，完美公司与装饰装修签订的《装饰装修定价协议》约定涉案租赁物的装饰装修残值价款为83000元。完美公司庭审中自认《装饰装修定价协议》中约定的装饰装修物品含办公桌椅，并称在搬离租赁房屋时，已将一套价值一万元左右的办公桌椅搬走。本院酌定该套办公座椅价值10000元，扣减该10000元，徐保华应赔偿完美公司剩余租赁期限内装饰装修残值损失73000元。完美公司要求按月利率2%计付预期付款利息无法律依据，对该项主张，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项之规定，判决如下: 一、被告徐保华于本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告普安县完美家建筑装饰工程有限公司73000元； 二、驳回原告普安县完美家建筑装饰工程有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1875元，由原告完美公司负担225元，被告徐保华负担1650元。申请保全费850元，由原告完美公司负担102元，被告徐保华负担748元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  吴朝良 审 判 员  代青林 人民陪审员  曾爱红 二〇二〇年八月十日 法官 助理  匡 稳 书 记 员  吴 洁