江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终49号上诉人（原审被告）：横店集团九江东磁房地产有限公司，住所地九江市浔阳区滨江路**792创意园****，统一社会信用代码91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪小强，男，汉族，1992年1月22日出生，住江西省九江市都昌县。上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司因与被上诉人汪小强商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。横店集团九江东磁房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初2540号民事判决第一项，改判为“限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪小强支付逾期交房违约金30,869.45元（自2018年12月28日起计算至2020年1月23日止共计391天，按78.95元/天计算）”；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：新冠疫情造成上诉人不能正常办理房屋验收工作，扩大了逾期交房违约责任。因此，新冠疫情爆发以后的逾期交房违约金不应得到支持。上诉人因新冠疫情造成企业运营陷入严重经济困境，一审法院判决仅扣除疫情期间48日的逾期交房违约金不足以消除上诉人因新冠疫情造成的经济困境，应予以撤销并依法改判。汪小强向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告一次性支付从2018年12月29日起至2020年8月27日的逾期交房违约金，即608天×0.01％×789,507元＝48,001.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月28日，原告汪小强（买受人）与被告横店集团九江东磁房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000219628）一份，约定：买受人购买出卖人开发出售的位于九江市濂溪区不分单元601号房，建筑面积共122.42平方米。单价每平方米6449.17元，总价789507元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2017年6月28日前支付首期房价款人民币199507元，占全部房价款的25%。余款人民币590000元，向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2018年12月28日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。同时，原、被告双方还签订了《补充协议》一份，约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款。此后，在合同约定的交房时间被告未按合同约定交付房屋。原告多次与被告协商支付违约金未果，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。另受新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）影响，江西省人民政府于2020年1月24日启动全省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应，一级响应期间共计48天。另经审理查明，涉案项目丽景家园于2020年6月15日完成了竣工验收备案登记，原告于2020年8月27日办理了收房手续。一审法院认为，原告汪小强与被告横店集团九江东磁房地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。在合同生效后，原、被告双方均应按合同约定履行各自的合同义务。现原告已按合同约定履行了支付全部购房款义务，但被告未按合同约定履行按期交房义务，故被告逾期交房已构成违约，应承担合同约定的违约责任，即被告应按逾期天数向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告主张其于2020年6月16日即以短信形式通知原告于2020年6月17日开始办理交房手续，但原告指出被告既未按照《商品房买卖合同（预售）》第二十五条约定采用挂号信的书面形式送达交房通知，不认可其短信送达，又指出截至庭审之日未曾收到被告交房通知，其是通过业主维权群才获取到交房信息，原告于2020年8月27日办理收房手续。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第25条“…任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递、邮寄挂号信、挂号信或直接送达】方式送达对方”，已经约定勾选了“挂号信或直接送达”的送达方式。据此，被告在庭审中辩解已于2020年6月16日通过发送短信的方式通知原告交房，但该送达方式并非合同约定的“挂号信或直接送达”方式，被告的这一辩解意见不符合约定，于法无据，依法不予采纳，据此，故酌定逾期交房起止时间应自2018年12月29日计算至2020年8月27日止，共计608天为宜。至于具体计算逾期交房违约金的天数问题，被告辩解本次疫情也造成逾期交付的时间延长，该疫情期间应当予以扣除的意见，因本案被告约定商品房交付时间为2018年12月28日，该时间在新冠疫情爆发之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告上述辩解意见客观上不符合法律规定的免除责任的情形。但由于新冠疫情的爆发对经济社会产生重大影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及江西省人民政府为有效应对疫情出台的稳就业、保生产、促发展等相关文件精神，并结合江西省全省重大突发公共卫生事件一级响应期间共48天，酌情部分免除被告横店集团九江东磁房地产有限公司疫情期间48天的违约金。因此原告要求被告支付逾期交房违约金48001.6元，依法仅支持44212.40元［789507元×（608-48）×0.0001］，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告汪小强支付逾期交房违约金44212.40元。案件受理费1000元，减半收取500元，由被告横店集团九江东磁房地产有限公司负担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于双方合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人都应当根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全面履行各自的权利义务。关于不可抗力与本案逾期交房责任的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了交房时间，上诉人未在约定时间交付商品房屋，应当根据合同、协议约定承担相应违约责任。因本案逾期交房过程中发生新冠××疫情特殊情况，该特殊情况对商品房买卖合同交付履行、免责产生的影响应当结合法律、疫情实际全面分析。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关意见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的规定，严格把握适用条件，因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。认定不可抗力对民事责任的免除影响，关键在于其是否直接导致了损害后果的发生，或者使得合同履行成为不可能。而本案中双方约定交房时间在2018年12月，逾期交房的事实在新冠××疫情出现之前即已发生，逾期交房至新冠××疫情出现也长达一年以上，本案商品房预售合同纠纷并非因新冠××疫情影响产生，而是上诉人未按照双方合同约定履行自身义务导致，新冠××疫情不是导致本案商品房合同逾期交房事实的直接原因，因此本案不适用不可抗力免责的规定。关于新冠××疫情与逾期交房违约金的问题。本案逾期交房的过程中发生新冠××疫情，对未按期交房的后果产生一定影响，一审法院结合相关政策文件精神和本案《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房条件、逾期交房的实际情况，计算相应的逾期交房违约金并酌情扣除疫情一级响应期间的天数并无不当。江西省疫情一级响应期间结束后，全省生产生活秩序已经全面恢复，双方履行商品房买卖合同的障碍困难已经消除，上诉人应当根据合同约定继续履行交房义务，对疫情一级响应期间外的逾期交房天数所产生的违约金，上诉人仍然应当向被上诉人支付。综上，横店集团九江东磁房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二一年一月二十一日书记员  徐思婷