江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初8851号 原告（反诉被告，以下简称原告）：蔡正时，男，1987年8月10日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：潘立微，上海欧泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆素珍。 被告（反诉原告，以下简称被告）：仕德伟集团有限公司，住所地江苏省常熟市商城中路**。 法定代表人：夏伟量，总经理。 委托诉讼代理人：陈靓，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：奚诚纯，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 原告蔡正时诉被告仕德伟集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理。诉讼中，被告仕德伟集团有限公司提起反诉，本院依法合并审理并适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告蔡正时的委托诉讼代理人潘立微、穆素珍，被告仕德伟集团有限公司的委托诉讼代理人陈靓到庭参加诉讼。后本案转为普通程序于2020年10月29日公开开庭进行了独任审理。原告蔡正时的委托诉讼代理人潘立微、被告仕德伟集团有限公司的委托诉讼代理人奚诚纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡正时向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告租金45500元，履约保证金10000元，解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令被告赔偿原告装修损失12000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是一家专业开发市场的集团企业，原告是个体户，2018年7月14日被告统一对外招商后，承诺于2018年10月1日开业，原告等诸多个体户认为在10月1日开业是个比较好的商业时机，纷纷与被告签订了《商铺租赁合同》，原告与被告也签订了该合同，约定被告将位于商铺租赁给原告经营，租期自2018年10月1日至2021年9月30日，租金为第一年45500元，第二年在第一年的基础上增长10%，第三年在第二年的基础上增长10%，支付方式在签订合同时支付第一年的租金，在2019年8月1日前支付第二年的租金，在2020年8月1日前支付第三年的租金，另约定了市场管理费和空调费、电、水、网络等费用，合同还约定双方的权利义务和乙方的违约责任，合同第二条第1款第3项约定“甲方在收到乙方交纳的第一年租金后按约定时间交铺，因任何原因导致延期交铺，甲乙双方协商解决，协商无效甲方负责全额无息退还乙方租金及保证金。”合同签订后，原告依约交付了第一年的租金45500元和保证金10000元，7月份被告开始对商铺内外公共部分进行装修，原告也对商铺内部进行装修，进好充分的货物等待被告将市场完全装修好交付给原告等经营户，并正式于2018年10月1日开业。但届时被告没能交付适于开业的商铺给原告，经原告及诸多商户联合催告，被告承诺于2018年11月份开业。在11月份，被告仍没有交铺开业，外立面装修还远远没有完工，原告等商户眼看冬季旺季要过去，货物积压无法销售，被告对开业也没有确定的时间。之后过了春节，被告才在微信官群发出公告，宣布市场于2019年2月22日开业。2019年2月22日被告举办了开业仪式，但未对延迟交商铺和延迟开业造成的损失给原告等人一个说法，只是说开业以后协商解决。原告为了挽回损失，答应开业，开业之后，正值初春，气温还非常低，被告原先承诺的空调还没有安装，致使市场里面非常冷，购物的客人很少。原告等商户又联合向被告反映要求尽快安装空调，被告推说在想办法安装，一直拖到夏天天气炎热难耐，购物的客人比保安还少，很多经营户也热得无法经营，原告等商户多次向被告强烈反映，要求立即安装空调。但被告最终在官群中答复说因市场没法安装空调到每个商户，让商户交纳500元押金到市场部登记领取一台水冷空调，对市场内部的温度没有任何改善，致使市场没有购物的客人，经营户根本无法为继。在上述过程中原告等商户也同时一直找被告协商要求退租退保证金，被告表面上似乎做了点努力，但没有真正地解决根本原因，对市场的发展无济于事。在2019年9月19日双方协商彻底失败，被告发出公告要求原告等商户交纳第二年的租金否则收铺，同时再一次承诺优化市场，但原告等经营户对被告的先前行为已经失去信心，故决定与被告解除合同，并要求被告依约退还租金和保证金，因履行合同进行的装修损失也由被告予以赔偿。为维护自身的合法权益，诉讼到法院。 被告仕德伟集团有限公司辩称：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，是双方真实意思表示，被告不存在违约情形，双方应当继续履行，原告无权解除合同，协议约定租赁期限为3年，自2018年10月1日至2021年9月30日，被告作为出租人有义务向原告交付房屋，上述协议签订后，被告已于2018年9月将房屋交接给原告使用，同时，原告在经过被告同意后，也对承租房屋进行了装修，因此，被告已经按约履行义务，不存在任何违约行为，原告无权解除合同。二、原告违反诚实信用原则，恶意逾期支付第二年租金，其行为已构成根本违约，更加无权解除合同，如果原告作为违约方解除合同，将对被告造成极大经济损失，原告继续履行合同，不会有不公平情形，被告已经就相关问题提起反诉，同时保留追究原告方其他违约责任的权利。三、原告应当就其主张提供证据予以证明，承担相应举证责任，原、被告双方从未约定原告所谓的市场开业时间，被告向原告交付房屋时，房屋就已经具备了使用价值，被告的义务是交付房屋而非运营市场，市场是否举办开业仪式，与双方签订的租赁合同的目的之间无任何因果关系。其次被告进行外立面装修，并在2019年2月22日举办开业仪式，也是为了促进包括原告在内的所有承租人的经营业绩，帮助承租人进行宣传。外立面装修及开业仪式，是被告花费了巨额资金对原告的支持，并非是被告必须履行的合同义务，装修对原告使用房屋无任何影响，同时根据租赁合同第6条第4款的约定，现在原告以市场未开业为由，要求解除合同，既不符合法律规定也不符合合同约定，原告承租的商铺楼层没有空调，也是原告在签订合同时明知的，双方合同第3条第2款对空调费进行了约定，明确未安装公共区域空调设备的楼层，不涉及此费用，原告未缴纳此空调费，自然明知该楼层没有空调，原告无任何证据证明被告有任何违约行为，无权要求解除合同，更无权要求退回租金。四、退一步讲，即使被告存在根本违约行为，原告的解除权已经消灭，根据原告的诉状，原告认为被告在2018年10月1日已经存在违约行为，之后在第一计租年度结束后，被告多次催交租金，并发送了通知，原告在收到通知后几个月，才提起诉讼，充分证明原告认为被告的违约行为对合同履行和合同目的实现不存在根本性影响，其起诉仅仅是为了达到不付租金的目的，从原告认为被告违约至提起诉讼，也超过一年，在此之前怠于履行自己的权利，在被告催告以后，仍然不行使，根据合同法第95条的规定，即使被告存在根本的违约行为，原告解除权已经消灭。同时，原告也从未有过催告被告要求被告履行相应义务的行为，直到起诉，被告才知道原告相关的理由。五、对于原告主张的装修损失，无任何事实理由和法律依据。根据租赁合同第5条第2款的约定，合同终止后，原告应当将房屋恢复原状，房屋内无法移动的设施装修无偿归被告，被告不予补偿，原告不得擅自改动拆装，如果法院判决解除合同，房屋内的装修也应当是归被告所有，且被告无需补偿，同时原告无证据证明其损失的金额，原告的这项诉请也充分证明了原告已实际控制并使用房屋，原告都已经装修完毕了，何来被告延期交付。综上请求驳回原告诉请。 被告仕德伟集团有限公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付第二年度商铺租金50050元及市场管理费3048元；2、原告向被告赔偿违约金10000元（直接在保证金中抵扣）；3、反诉费由原告承担。事实与理由：原被告于2018年7月签订《商铺租赁合同》后，被告于2018年9月即将合同约定的商铺交接给原告，原告方在《商户商铺交接确认表》上签订确认，后原告还对商铺进行了装修。被告根据合同约定履行了合同义务，原告未能依约缴纳第二年度租金，该行为构成违约，故被告提起反诉。 原告蔡正时针对被告仕德伟集团有限公司的反诉辩称：驳回被告的反诉请求。理由为：对于第二年租金，事实上第二年由于被告市场开发能力、管理能力不强，导致市场不能正常经营，大部分商户均撤出市场，故该市场在2019年9月份开始能开门营业的商户只占到50%不到。由于大楼90%的所有内部商户不是沿街门面，不能形成一定的经营气氛，根本无法经营，与当初被告与原告签订合同的说法完全不一致，造成这个的原因主要在于被告，故第二年原告根本没有使用商铺来经营。没有交付钥匙给被告是因为双方就此问题没有达成一致意见，且被告提出比较苛刻的要求，如果原告交付钥匙的话就必须签订一份互不追究责任的承诺书，导致了原告迟延交付钥匙。在2020年4月份整个市场的所有商铺都交付了钥匙给被告，故第三年的租金根本无须支付。故被告要求原告交付第三年租金无事实和法律依据。第二年租金即使要计算，也要考虑原告交付商铺给被告的时间及过错责任。 本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，服装城集团有限公司招商场授权仕德伟集团有限公司进行位于常熟市商城中路125号仕德伟大楼一楼二楼的房产租赁、经营管理和处理一切与此事有关的事务。委托期限自2018年7月1日起至2022年6月30日止。 2018年7月，被告仕德伟集团有限公司（甲方）与原告蔡正时（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将常熟仕德伟外贸女装市场商城中路115-125号第一层A1108号商铺租赁给乙方，商铺套内建筑面积约12.7平方米。该商铺租赁期为三年，从2018年10月1日起至2021年9月30日止。租金及支付方式：商铺租金第一计租年(自2018年10月1日起至2019年9月30日止)，年租金为人民币45500元，第二年租金在第一年基础上增长10%，第三年租金在第二年基础上增长10%。支付方式先付后用，本合同签订之日，乙方一次性付清第一计租年租金；2019年8月1日前一次性付清第二计租年租金；2020年8月1日前一次性付清第三计租年租金。甲方在收到乙方交纳的第一计租年租金后按约定时间交铺，因任何原因导致延期交铺甲乙双方协商解决，协商无效甲方负责全额无息退还乙方租金及保证金。租赁期内，乙方自愿接受甲方的市场管理服务，并承担如下费用：1、乙方每年应当交纳市场管理费人民币20元/平方米/月，按套内建筑面积计算。市场管理费交纳方式、期限与租金一致。本合同的第一计租年内甲方为了扶持乙方经营，对乙方的市场管理费予以免收，乙方自第二年开始缴纳。2、乙方应当交纳空调费，空调费人民币20元/平方米/月，按套内建筑面积计算，按实际使用天数收取，先用后付，每月7号前收取上一月的空调费。在本合同的租赁期内原则上不做调整(未按装公共区域空调设备的楼层不涉及此费用)。3、电费：乙方在该商铺经营产生的电费自付，按独立电表充值使用，标准为1.2元/度，先付后用。本合同签订之日，乙方需向甲方交纳履约保证金人民币10000元。在下列情况下，甲方可使用履约保证金对消费者进行先行赔偿、抵作违约金等用途。(1)乙方与消费者就纠纷解决达成一致后却拒绝履行的；(2)乙方对消费者提出的修理、更换、退货、补足商品数量、退还货款、赔偿损失等合法要求，故意拖延或无理拒绝的；(3)乙方违反《仕德伟外贸女装市场经营户公约》，甲方依照公约规定作出处理而乙方拒绝履行的；(4)乙方损坏商铺、公共设施而拒绝赔偿、维修；(5)由于乙方的原因导致甲方受到罚款等损失的；(6)乙方未履行本合同约定，未交纳各项费用的，或其他乙方应当承担法律责任的情形。该履约保证金在本合同依法解除或终止后二个月内无息退还。乙方需对商铺进行装修，应事先征得甲方书面同意，并办理装修申请手续和交纳装修保证金。本合同终止后，乙方应当将该商铺恢复原状，该商铺内无法移动的装修、设施无偿归甲方，甲方不予以补偿，乙方不得擅自改动、拆装。未经甲方书面同意，乙方擅自装饰装修、添附的，甲方有权要求乙方恢复原状并要求乙方赔偿损失。在租赁期间，甲方保证乙方正当的经营权、使用权，享有良好的经营环境及正常经营所需的水、电、网络等设施。甲方有权根据市场经营状况和整体安排对乙方承租的商铺进行适当调整，对市场重新规划设计，改进和扩充等，调整商铺业态、数量或面积，乙方应无条件配合并接受甲方的规划安排。甲方有权对市场进行卫生、安保、商管和消防等检查管理工作，确保市场的各项设施符合使用条件并达到有关标准。租赁期限内，市场商户的调整、变化、停业等情况均不影响本合同的正常履行，不属于甲方违约，甲方也无需承担责任，乙方不得以此为由要求减免租金、变更或终止本合同。违约责任：1、未经甲方书面同意，乙方擅自改动、拆装该商铺的建筑结构、内部装修、设备设施的，除应在规定期限内恢复原状外，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此造成的全部经济损失。2、乙方未按本合同约定支付租金、市场管理费等相关费用的，每逾期一天，应按欠付金额的百分之二承担相应的违约金。甲方有权直接从履约保证金中予以扣除，并书面通知乙方已扣除的金额。因此导致乙方缴纳的保证金低于本协议所约定之数额的，乙方应自甲方通知之日起五日内补齐。3、乙方在租赁期间内因违反《仕德伟外贸女装市场经营户公约》和本市场的规章制度，致使停业整顿三次(含三次)以上的，甲方有权解除合同，所有损失由乙方自行承担，甲方无需承担任何责任。4、租赁期内，乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除本合同并没收商铺租金和履约保证金，租金和保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿：甲方有权采取强制措施进驻商铺，有权对该商铺内所有物品进行封存，并向乙方收取合理的保管费。(1)拖欠租金、市场管理费及本合同约定的其它费用超过十五天的；或者缴纳的履约保证金不足，经通知后五日内仍未补齐的；(2)未经甲方同意，自合同约定经营之日起超过十天仍未开始营业的，开业后连续三天旷业或在两个月内累计歇业超过十五天的，甲方同意的装修时间除外；(3)违法经营或利用商铺进行其它违法犯罪活动；(4)违反约定擅自变更商铺的经营品类；(5)擅自转租、转让、转借商铺给第三方的：(6)乙方或从业人员在商场内聚众或参与闹事、扰乱市场秩序，经批评警告无效的；(7)乙方或从业人员诽谤、诋毁、诬告甲方及人员，造成不良影响的。同时，双方还签订了《常熟仕德伟外贸女装市场消防安全责任书》，约定了双方的消防责任等事项。原告蔡正时于2018年7月14日向被告仕德伟集团有限公司支付第一年租金45500元，并缴纳了保证金10000元。 2018年10月15日，原告蔡正时在商铺交接确认表中签字。随后，原告蔡正时对案涉商铺进行了装修。 2019年1月19日，被告仕德伟集团有限公司在微信群中发布了《开业通知》，载明：经仕德伟集团公司研究决定仕德伟外贸女装大楼定于2019年2月22日(农历正月18)举行开业典礼，在此期间请各位商户积极配合，确保在2019年2月19日前所有商铺出样结束，开业率达到100%，祝愿仕德伟外贸女装大楼在大家的共同努力下生意兴隆!蒸蒸日上!祝大家在新的一年里身体健康，阖家幸福，生意兴隆!特此通知! 因原告蔡正时租用的商铺未安装空调，被告仕德伟集团有限公司曾于2019年5月24日在微信群中提供了采用无外机水冷式空调的解决方案。 2019年7月28日，被告向原告发出租金及市场管理费催缴通知单，要求原告在2019年8月1日前缴纳第二计租年租金及市场管理费53098元。2020年4月6日，被告发出通知函一份，内容为：“尊敬的仕德伟女装商户：您好！依据贵我双方签订的租赁合同约定，你未能在合同约定的缴纳租金时间内交租，属于严重违约行为。因此，我司再次发函：请你在2020年4月10日前履行缴纳租金义务，逾期，未缴纳的视为你主动放弃合同，并请在2020年4月14日前搬清店内物品，钥匙交还市场方。未能在2020年4月14日之前交租或交还钥匙的，我司会视为你自动放弃铺位及铺位内物品，铺位内物品会作为垃圾进行处理，同时，更换钥匙进行另行出租处理。我司并保留进一步的法律追诉的权利，请收到通知后积极配合处理。”2020年4月8日，被告向原告发出公告一份，内容为：“关于大家关心的履约保证金退还问题，我司在此明确表示：商家在2020年4月14日前搬清场内物品，钥匙交还市场的，商铺在下一家新商户接手后，履约保证金全额退还。若未能在这个时间前交还钥匙的，市场方将依据租赁合同向你追究一切法律责任，特此公告。”2020年4月中旬，原告蔡正时搬离涉案商铺，被告仕德伟集团有限公司已收取钥匙。审理中，被告依据其接收原告返还案涉店铺的情况，将第二项反诉请求明确为：要求原告赔偿被告因原告违约返还店铺导致的被告损失10000元。 诉讼期间，本院会同原告蔡正时与被告仕德伟集团有限公司对原告蔡正时主张的装修损失确定评估方案，但原告蔡正时未能缴纳评估费用。 审理中，被告仕德伟集团有限公司提供了2018年12月6日江苏省科瑞消防技术有限公司出具的《建筑消防设施检测报告》，检测结果为外贸女装大楼一楼室内装饰工程建筑消防设施合格，其还提供了2018年至今的《建筑消防设施单项检查月报表》。原告蔡正时对此不予认可，并认为涉案商铺未经消防验收而受到欺诈。 审理中，被告仕德伟集团有限公司陈述其内部装修于2018年9月底已结束了，外立面装修是2018年11月底开始到2018年12月底左右结束。原告蔡正时认为装修影响其商铺使用，被告仕德伟集团有限公司也未给其提供良好的经营环境。 本院认为：原告蔡正时与被告仕德伟集团有限公司签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告仅交纳了第一年（2018年10月1日至2019年9月30日）的租金，第二年的租金经被告催讨后未能支付，后被告发出通知函，告知其如未在2020年4月10日前缴纳租金将视为其放弃合同，被告解除合同的意思表示明确，本院确认原被告之间的商铺租赁合同于2020年4月10日解除。本案中，被告于2018年10月15日将涉案商铺交付给原告，被告虽有迟延交付商铺的行为，但原告亦实际接受并使用了商铺，故本院确定商铺租赁合同的期限相应顺延,即第一年度的租赁期限为自2018年10月15日起至2019年10月14日止。同时，本院考虑到被告在向原告交付商铺后从事外立面的装修等实际情况，酌情确定扣减35%的租金，故对于原告要求被告返还租金45500元的诉讼请求，本院确定被告应当退还原告租金15925元（45500元×35%）。结合双方在商铺租赁合同中对履约保证金性质的约定，本院对于原告要求被告返还履约保证金10000元的诉讼请求，予以支持。对于原告主张的装修损失，其未能缴纳评估费用，也未能提供证据证明，结合《商铺租赁合同》中关于合同终止后商铺装修的约定，本案不予支持。 对于被告反诉要求原告支付第二年度租金50050元及市场管理费3048元的诉讼请求，因双方之间的商铺租赁合同已于2020年4月10日解除，结合双方在商铺租赁合同中对租赁期间及第二年度的租金的约定，考虑被告在实际交付商铺后从事外立面装修等实际情况及被告实际交付商铺的时间，本院酌情确定原告应按照第二年度租金的65%支付被告租金及占有使用费，经本院核算，原告应支付被告2019年10月15日至2020年4月10日的租金15954.29元【45500元×（1+10%）÷365天×179天×65%】及自2020年4月11日起至4月15日止的占有使用费445.65元【45500元×（1+10%）÷365天×5天×65%】，合计16399.94元。对于被告主张的管理费，因其在管理中存在一定瑕疵，本院酌情按照约定的管理费的65%的比例予以计算，经本院核算，原告应支付被告市场管理费998.74元【20元/平方米/月×12个月×12.7平方米÷365天×184天×65%】。原告未能按照合同的约定支付租金，给被告造成一定的损失，结合本案的实际情况，本院酌情确定损失按照第一年度租金45500元的标准计算一个半月，损失为5687.5元【45500元÷12个月×1.5个月】。对于原告认为，涉案商铺未经消防验收而受到欺诈的主张，本院认为，原告并未提供相关的证据予以证明，被告方提供了第三方的消防检测合格报告、检查月报表等相反证据，故原告该项主张依据不足，本院不予支持。对于原告提出的被告存在在合同期内从事外立面装修、未安装空调、市场延期举行开业仪式等情形，未能营造良好的经营环境的意见，本院认为《商铺租赁合同》中对此未作具体规定，双方并未对良好的经营环境予以明确界定，商场的景气程度需要依赖出租方与承租方的共同努力，同时也会受到经济景气程度等外部因素的影响，被告仕德伟集团有限公司对大楼外立面进行装修、与商户沟通采取水冷式空调等举措，也能体现被告仕德伟集团有限公司营造良好经营环境的积极意愿，故对于原告根据上述情形解约的意见，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告蔡正时与被告仕德伟集团有限公司之间的商铺租赁合同于2020年4月10日解除。 二、被告仕德伟集团有限公司退还原告蔡正时租金15925元。 三、被告仕德伟集团有限公司退还原告蔡正时保证金10000元。 四、原告蔡正时支付被告仕德伟集团有限公司租金及占有使用费合计16399.94元。 五、原告蔡正时支付被告仕德伟集团有限公司管理费998.74元。 六、原告蔡正时赔偿被告仕德伟集团有限公司损失5687.5元。 上述第二、三项与第四、五、六项折抵后，被告仕德伟集团有限公司尚应支付原告蔡正时2838.82元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院）。 七、驳回原告蔡正时的其他本诉请求。 八、驳回被告仕德伟集团有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费收取人民币1488元，由原告蔡正时负担916元，被告仕德伟集团有限公司负担572元（原告预交的诉讼费用572元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。反诉受理费减半收取人民币689元，由被告仕德伟集团有限公司负担437元，原告蔡正时负担252元（被告预交的诉讼费用252元由原告向其直接支付，本院不再退还，由原告在本判决发生法律效力之日起十日内向被告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院账户：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员 曾庆会 二〇二一年一月十二日 法官助理 邵 景 书 记 员 董飘洒