江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初8347号原告：新余市渝水区城北街道办珑园海贝尔幼儿园，住所地江西省新余市北湖西路151号珑园小区7栋。法定代表人：王彩霞，幼儿园负责人。委托诉讼代理人：彭帅、李辉华，江西三江合律师事务所律师。被告：珑园小区业主委员会，住所地江西省新余市北湖西路珑园小区物业管理处。负责人：梁熔生，业主委员会主任。委托诉讼代理人：林俊宏，新余金春法律服务所法律工作者。第三人：新余市中正房地产开发有限公司，住所地江西省新余市委党校院内。法定代表人：胡小立，公司董事长。委托诉讼代理人：艾洪清，江西袁河律师事务所律师。原告新余市渝水区城北街道办珑园海贝尔幼儿园（下称原告）诉被告珑园小区业主委员会（下称被告）、第三人新余市中正房地产开发有限公司（下称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人彭帅、李辉华，被告的委托诉讼代理人林俊宏，第三人的委托诉讼代理人艾洪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原被告于2020年8月18日签订的《珑园海贝尔幼儿园院子租赁合同》，被告立即向原告返还租金4.8万元，及以4.8万元为基数按年利率4.75%计算自2020年8月18日起至实际退还租金之日止的利息；2.诉讼费用、财产保全费由被告承担。事实与理由：2020年8月18日被告将原告的活动场所归其所有为由，多次阻挠原告招生，逼迫原告与被告签订《珑园海贝尔幼儿园院子租赁合同》（下称《租赁合同》），约定被告向原告提供珑园小区7栋一楼南面及东面绿地租赁服务，面积600m2，租赁期限为一年，从2020年9月1日至2021年8月31日，租金每年4.8万元，被告保证租赁场所权属清楚，因权属问题产生的责任或给原告造成的经济损失由被告承担或赔偿，若被告严重违约须退还原告当年已付租金并支付违约金。合同签订后，原告被迫向被告支付了租金4.8万元。经原告了解，珑园小区7栋一楼南面及东面绿地规划为幼儿园配套托幼活动场地，且幼儿园房屋产权人徐超购买该幼儿园时，第三人承诺将该场地提供给徐超无偿使用并管理，被告无权出租。被告辩称，原告起诉要求撤销与被告2020年8月18日签订的租赁合同没有事实与法律依据，原告于2020年依据物权法第75条设立业主大会、选举成立业主委员会、经小区业主大会选举，向城北街道办事处、社区等依法登记，与原告签订的租赁合同没有违反法律强制性规定，且是双方自愿签订，原告早于被告设立并从2017年开始经营，至2020年8月17日前均是侵占小区公共面积，小区大多数业主交房时间在2018年至2019年，没有人管理，业主委员会成立后为维护业主共同利益、管理小区公共环境，2020年8月18日前被告多次告知原告侵占了小区公共面积，希望原告能够整改或者给出处理方案，因此原告才与被告签订了租赁合同，约定面积虽然是600m2，但实际面积700多m2。原告说自己是小区业主，办理幼儿园后本小区孩子可以就近上幼儿园，被告与原告约定只是先行租一年，如对小区管理及业主生活有影响将不再续签租期。签订了租赁合同后原告不服从小区物业及业主委员会管理，违规搭建广告牌、超额占用公共面积、违规搭建钢化玻璃顶棚，不安装防高空抛物铁丝网，要求原告对违规搭建等实物进行改善，幼儿园上下课在小区门口排除接送。根据合同法规定，依法成立的合同受法律保护，被告没有违约、没有违反合同法及其他法律规定，因此，不存在撤销事宜，原告违约且对被告起诉，违反了合同法及物权法等法律规定，物权法第77条规定，业主不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性用房，本案中原告未遵守业主委员会的安排和管理，未取得7栋相邻业主同意擅自经营幼儿园、扰乱小区管理和业主生活秩序。原告与第三人签订的《幼儿园房屋买卖合同》不足以对抗要求撤销与被告租赁合同的理由，第三人也无权将小区公共面积给予原告使用，原告与第三人签订的房屋买卖合同对被告不产生法律关系。第三人述称，1.属于合同纠纷，第三人并非合同当事人，因此我们认为第三人在本案当中主体不适格；2.根据第三人与原告签订的房屋买卖合同，合同约定原告在使用幼儿园的时候应当按照相应的制度进行；3.建筑规划属于托幼场所。原告围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、收据、转账凭证，《幼儿园房屋买卖合同》及规划图、2018年11月26日签订的《幼儿园房屋买卖合同》一份、不动产权证书一份、证明一份、户口簿，《物业服务协议》一份、被告于2020年8月16日向原告发出的《告知函》，被告于2020年8月26日向原告发出的《告知函》为证。被告围绕抗辩意见依法提交了规划设计图三张、光盘1张、图片5张为证。第三人围绕述称意见依法提交了2015年7月30日签订的《幼儿园房屋买卖合同》为证。本院认为，原告所举《幼儿园房屋买卖合同》《物业服务协议》与本案不具有关联性，不予确认，原告所举其他证据、被告及第三人所举证据符合客观真实性、合法性、关联性的要求，予以确认。本院根据上述证据及庭审调查，查明以下事实：徐超向第三人购买了位于新余市房屋，规划的幼儿园，用途为教育，还约定第三人提供7号楼南面前幼儿园活动场地约500ｍ2，由徐超无偿使用，在所附图纸上7栋南面有“托幼活动场地”标示。新余市不动产登记局于2018年12月12日向徐超发（2018）新余市不动产权第××号不动产登记权证，用途为其他商服用地／教育，土地使用权面积24.87ｍ2，房屋建筑面积746.22ｍ2，在所附宗地图上没有“托幼活动场地”标示。原告经营住所地为徐超的房屋，并在该房屋南面的绿地建了铁栅栏围墙。2020年8月16日被告向原告发出《告知函》，主要内容是，因广大业主对幼儿园圈地问题反映强烈，纷纷要求业委会对幼儿园圈地问题做出处理，经业委会研究，函告如下决定，一是按幼儿园圈地实际面积约600m2左右，收取租赁费每月10元/m2，以实际面积为准；二是要求幼儿园补交以前年度的场地租赁费用；三是幼儿园接送外来车辆及家长一律不允许进入小区，有关问题自行解决；四是如幼儿园不接受上述三条要求，业委会将组织业主上访并向《都市现场》曝光。2020年8月18日原、被告签订《租赁合同》，主要约定，原告租赁7栋一楼南面及东面绿地，面积600m2,期限为一年，2020年9月1日到2021年8月31日，租金4000元/月，4.8万元/年，合同签订当日原告向被告支付年度租金4.8万元；被告保证租赁场所权属清楚，因权属问题产生的责任或给原告造成的经济损失由被告负担，原告不得在现有绿地满园内开挖、扩建；合同还对其他责任与权利、违约责任、违约金计算方式等进行了约定。原告及法定代表人在《租赁合同》的乙方处盖章、被告及法定代表人在《租赁合同》的甲方处盖章、签名。当天，原告向被告交纳了租金4.8万元，履行了交纳租金的义务，被告向原告出具了收据。2020年8月26日被告又向原告发出《告知函》，主要内容是，由于广大业主对幼儿园问题反映特别强烈，要求业委会对幼儿园问题做出处理，作如下决定：一是小区西门口的幼儿园招牌，未经业委会批准私自竖立，请尽快拆除；二是重新测量幼儿园圈占绿地面积，按实际面积结算租赁费；三是为了孩子安全及缓解7栋业主对高空抛物风险的压力，幼儿园在原有基础上往外延伸搭建钢化玻璃架，宽度不少于8米，长度与原有长度相等即可；四是幼儿园不接受以上决定，业委会将以其他方式解决。但原告没有按告知函执行。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷，本案主要争议是被告与原告签订的《租赁合同》是否可撤销，针对本案的争议，本院分析认定如下：根据原告起诉的事实，原告认为被告在签订《租赁合同》时存在逼迫行为，逼迫与胁迫基本同义，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十条的规定，是指一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为。根据该法条规定，胁迫一般是指一方当事人或第三人以给另一方当事人的人身或财产造成损失为要挟，使另一方当事人作出不真实的意思表示行为，被告在2020年8月16日的《告知函》中虽然有原告不接受三条要求业委会将组织业主上访并向《都市现场》曝光的表述，但原告没有向有关部门反映自己受到了来自被告的胁迫行为，在两天后签订《租赁合同》时也没有完全按《告知函》中三条要求的内容进行签订，因此，双方签订的《租赁合同》是在平等、自愿的基础上友好协商签订，内容不违反法律规定。被告在2020年8月26日的《告知函》是在《租赁合同》生效后发出，与在该《告知函》发出之前签订《租赁合同》时是否存在逼迫没有联系，不能证明被告在与原告签订《租赁合同》时存在逼迫或胁迫。原告的其他证据虽然能够证明没有改变房屋、土地的用途，但与双方在签订《租赁合同》时是否存在胁迫不具有联系，不能证明被告存在逼迫或胁迫。因此，原告认为被告在签订《租赁合同》时存在逼迫行为的证据不充分，原告要求判令撤销原、被告于2020年8月18日签订的《珑园海贝尔幼儿园院子租赁合同》、被告立即向原告返还租金4.8万元及以4.8万元为基数按年利率4.75%计算自2020年8月18日起至实际退还租金之日止的利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告新余市渝水区城北街道办珑园海贝尔幼儿园的诉讼请求。案件受理费500元，已减半收取，由原告新余市渝水区城北街道办珑园海贝尔幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  彭桃基二〇二一年一月六日法官助理沈佳琪书记员罗小倩