江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10059号 原告：齐万云，男，1968年1月24日生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住安徽省蚌埠市怀远县。 委托诉讼代理人：孔德根，江苏苏骏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春玲，江苏苏骏律师事务所律师。 被告：南京易发商业管理集团有限公司，住江苏省南京市。 法定代表人：鲁顶。 委托诉讼代理人：刘宁，女。 被告：南京市鼓楼区易发红日养老院，住所地南京市。 法定代表人：鲁顶，该院理事长。 委托诉讼代理人：刘凯，男。 原告齐万云与被告南京易发商业管理集团有限公司（以下简称易发公司）、南京市鼓楼区易发红日养老院（以下简称易发养老院）返还原物纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐万云及其委托诉讼代理人孔德根、张春玲，被告易发公司的法定代表人鲁顶、委托诉讼代理人刘宁，被告易发养老院的法定代表人鲁顶、委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐万云向本院提出诉讼请求：1.两被告迁出南京市；2.两被告自2020年1月10日起以市场租金标准支付原告房屋使用费至实际迁让交付房屋时止，租金按房屋价值867042元为基础，按银行同业拆借利率3.85%计算，月租金2781元，按此标准计算至实际交付房屋时止。事实与理由：2009年，被告易发公司的前身南京易发房地产开发集团有限公司用其开发建设的南京市，后原告于2019年12月6日领取了321室的房屋产权证书。2011年，易发公司以回购名义从原告处收回涉案房屋，用于开办易发养老院，但易发公司一直未实际对321室房屋进行回购，仅以使用权置换、补贴房租差价等低廉代价应付原告。2020年1月9日，原告与易发公司结清之前房屋使用置换的租金差价，后原告要求两被告立即退还房屋或按照市场价回购房屋，但双方至今协商未果。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告易发公司、易发养老院辩称：1、涉案房屋系易发公司开发的，原告于2008年12月23日出具《借条》，向易发公司借款434042元用于支付321室的房屋首付款，由原告购买房屋，易发公司配合办理房产证，但原告至今未支付首付款；2.原告与被告易发公司于2015年3月30日签订房屋买卖合同，选中易盛佳园01幢315室并办理交付手续，并于2015年3月27日出具承诺书，承诺自愿用涉案房屋和易盛佳园1幢315室房屋进行置换，两证各自过户到双方名下，为了配合置换，原告于2019年11月25日向我公司申请借用土地分割证，办理土地证，按现行不动产要求办理不动产权证书，并承诺领取登记证后五日内和被告易发公司协商置换事宜，后被告公司法定代表人才同意出具相关证件，配合原告办理了321室的产权证，但其后原告违反承诺，不再配合办理置换。被告认为，原告早已将涉案房屋置换成被告公司易盛佳园1幢315室房屋，并实际占有了315室房屋，对涉案房屋不享有权利，故请求驳回原告的请求，而原告应向被告支付涉案房屋首付款，并办理1幢315室置换手续。 本院经审理认定事实如下：2009年9月17日，南京易发房地产开发有限公司（甲方）和原告齐万云（乙方）签订《戴家巷7号商业、办公楼》商品房现售合同一份，约定甲方将321室出售给乙方，房屋建筑面积99.66平方米，房屋总价款867042元，首付款434042元，余款433000元以银行按揭贷款方式支付等。2019年12月6日，原告领取321室的不动产权证。 另查明，南京易发房地产开发有限公司成立于1993年1月29日，系有限责任公司（自然人独资），股东、法定代表人均为鲁顶，2019年10月31日该公司更名为“南京易发商业集团管理有限公司”即本案被告易发公司。易发红日养老院成立于2014年8月11日，系民办非企业单位，法定代表人亦为鲁顶。易发公司将其名下位于南京市。 原告与被告易发公司于2020年1月9日达成了《债权债务结清证明》，内容如下：“甲方：南京易发房地产开发集团有限公司，乙方：齐万云、身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx。为进一步明确甲乙双方债权债务关系，甲乙双方特签订本确认书。甲乙双方确认：一、经甲乙双方确认，截止2020年1月9日，甲方给付乙方人民币玖万元（小写：￥90000元）后，甲方位于南京市、租金全部给付完毕。二、经甲乙双方确认，甲乙双方今后已无债权债务关系。三、如果甲乙双方发生纠纷首先应协商解决，协商不成由本协议签订地法院管辖。四、本确认书一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效。” 审理中，双方对如下事实存在争议： 一、原告有无足额支付321室房款。易发公司主张，原告尚未足额支付321室房款，并提交2008年12月23日原告向易发公司出具借条一份，该借条载明：“本人现向南京易发房地产开发有限公司借款人民币共计肆拾叁万肆仟零肆拾贰元整（￥434042元整），该款本人用于支付购买鼓楼区戴家巷7号-2321室房产的首付款。本人同意在上述借款没有还清之前，暂不办理鼓楼区戴家巷7号-2526室房产的《国有土地使用证》，直到本人还清上述借款后再办理该证。”易发公司法定代表人鲁顶在该借条上注明“同意按此借条办理”。原告不予认可，认为其因为当年承接易发公司的装修工程才购买案涉房屋，并应易发公司要求出具借条，后在结算时已用工程款冲抵了房屋首付款。另根据双方2020年1月9日的债权债务结清证明，双方的债务已结清，易发公司对此不予认可。就此本院认为，原告现系321室合法登记的权利人，其基于物权关系提起本案诉讼并无不当，321室房款有无付清并非本案争议焦点，就此本院不予审查。易发公司如主张原告拖欠321室房款，可另案处理。 二、321室房屋及易盛佳园315室的情况。被告易发公司提出其早于2015年已和原告之间达成了一致意见，于将涉案房屋与被告易发公司名下易盛佳园1幢315室的进行了置换，并将315房屋钥匙交于了原告，由原告进行管理，并提交了原告出具的承诺书和选房确认单、申请书予以证明。原告对证据的真实性无异议。表示对315室房屋，原告与易发公司确实曾协商过用315室置换涉案房屋，但该315室房屋一直在被告易发公司名下，并未过户到原告名下，后置换不成，双方又明确办证后，被告公司对涉案房屋予以回购，但双方目前就回购事宜协商不成，也不同意再进行置换。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力。本案中，被告易发公司抗辩其与原告之间已进行了房屋置换，原告已将涉案房屋置换成易盛佳园1幢315室，但从涉案房屋登记情况来看，涉案房屋登记在原告名下，被告仅以双方曾达成置换意见为由，主张原告对涉案房屋不享有权利，本院不予支持。原告对涉案房屋享有占有、使用、受益和处分的权利。原告和易发公司之间就涉案房屋曾存在租赁关系，现在原告与被告易发公司于2020年1月9日之间达成协议终止双方的租赁关系，被告易发公司应当返还租赁物，将321室返还给原告。原告和易发公司虽均有321室回购意向，但双方对回购方案一直未能协商一致，故易发公司以要求回购321室为由拒绝返还房屋，没有依据，本院不予采信。关于占有使用费，考虑涉案房屋的面积、位置，本院酌定按被告易发公司自2020年1月10日起按2000元/月的标准支付占有使用费至房屋实际返还之日止。被告易发红日养老院现系321室的实际占用人，应当与易发公司共同承担返还房屋并支付占有使用费的责任。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法典》第二百零八条、第二百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告南京易发商业管理集团有限公司、南京市鼓楼区易发红日养老院于本判决生效之日起十五日内将南京市，并自2020年1月10日起按2000元/月的标准支付占有使用费至实际返还之日止。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告南京易发商业管理集团有限公司、南京市鼓楼区易发红日养老院负担（原告齐万云已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  鲍蓉蓉 二〇二一年一月二十五日 书记员  汪慧娣