山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2636号 上诉人（原审被告）：薛渊，男，1983年2月12日出生，汉族，山西省运城市盐湖区槐东北路富贵巷******居民。 委托诉讼代理人：张洪海、杨泽坤，山西弘韬（运城）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨战胜，男，1960年7月14日出生，汉族，山，山西省运城市盐湖区北相镇麻家卓村**居民。div> 委托诉讼代理人：陈军，山西诚泰律师事务所律师。 原审被告：古苏平，女，1960年1月15日出生，汉族，山，山西省运城市盐湖区冯村乡北畔村**居民。div> 委托诉讼代理人：乔峰，运城市经济法律服务所法律工作者。 原审被告：徐明虎，男，1957年5月4日出生，汉，汉族山西省运城市盐湖区工农东街北街**居民。div> 上诉人薛渊因与被上诉人杨战胜、原审被告古苏平、徐明虎执行异议之诉一案，不服运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初2944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 薛渊上诉请求：一、请求贵院撤销盐湖区人民法院作出的(2019)晋0802民初2944号民事判决书,依法改判对位于运城市东环路7号的房产不予执行。二、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决事实认定存在严重错误,导致判决错误。1、上诉人薛渊与原审被告徐明虎于2015年1月1日签订的卖房《契约》合法有效。2015年1月1日,上诉人薛渊与原审被告徐明虎签订了一份卖房《契约》,卖房契约签订后,上诉人薛渊于2015年4月20日和2015年4月23日通过中国银行运城分行的账户分别将房款25万元和30万元共计55万元支付到徐明虎之子徐小东的账户上,包含以前借款39万元抵顶房款,房屋价款全部支付完毕,原审被告古苏平、徐明虎于2015年4月23日向上诉人出具了房款94万元的收据一份。至此,上诉人薛渊与原审被告徐明虎签订的卖房契约依法生效。一审法院以上诉人薛渊与原审被告徐明虎签订的卖房契约系打印件,买卖双方名字也系打印,中证人无签字等理由,对上诉人薛渊与原审被告徐明虎签订卖房契约的合法有效性不予认定,不仅没有事实和法律依据,而且与法相驳。2、上诉人薛渊于2015年4月23日合法占有运城市东环路7号的房院,是讼争房屋的实际所有权人。2015年4月23日,被告徐明虎、古苏平向上诉人出具房款94万元的收据后,便将房院全部钥匙、老契约、电表号、水表号等有关该房产的所有手续都移交给上诉人薛渊,因上诉人薛渊另有住所,一直未在讼争房院居住,但上诉人薛渊一直实际占有讼争房院,2018年1月13日,上诉人通过翼支付平台向客户编号为070***957缴纳电费5元,2019年4月13日,上诉人通过支付宝账户向户号07×××7*明虎缴纳电费20元,2019年4月13日,上诉人向运城首创水务有限公司缴纳用户名称为徐明虎的水费30元,上诉人薛渊多次缴纳水电费用的行为,足以证实上诉人是讼争房院的合法占有人。一审法院以案涉房屋长期无人居住为由,认定上诉人薛渊没有实际占有,是有意混淆“合法占有”与“实际居住”这两个概念,以无人居住之理由,主观推论出没有合法占有这一荒唐结论。一审法院以缴纳电费时间和水费未明确为案涉房屋之事由,否定上诉人薛渊合法占有讼争房屋,更是与客观事实相违背,与证据相冲突。3、上诉人薛渊向原审被告徐明虎、古苏平支付了全部房款。上诉人薛渊支付的94万元房屋价款分三笔款项,一笔是原审被告徐明虎向上诉人借款计39万元,另一笔是2015年4月20日上诉人通过中国银行运城分行的账户向徐明虎之子徐小东的账户上支付25万元,汇款单附言部分写的是房款,第三笔是2015年4月23日上诉人通过中国银行运城分行的账户向徐明虎之子徐小东的账户上支付30万元,汇款单附言部分写的是房款。原审被告古苏平、徐明虎于2015年4月23日向上诉人出具房款94万元的收据一份,证实上诉人薛渊已支付了全部价款。一审法院以收条上写明2015年元月1日收现金39万元与39万元系借款相互矛盾,以及上诉人薛渊与徐小东之间是否存在债权债务关系为由,认为上诉人薛渊支付房款的证据不足,纯属混淆是非,颠倒黑白。二、一审法院对被上诉人杨战胜与其亲戚吴某合谋以高价购买讼争房屋,借机抢走房屋老契约的事实,避而不谈,明显偏祖被上诉人,导致判决错误。2016年8月4日,被上诉人杨战胜欺骗原审被告徐明虎,说其亲戚吴某想以115万元购买讼争房院,因这一价格高于讼争房院市场价,原审被告徐明虎、古苏平利用在上诉人薛渊家中居住之便,找到讼争房院的老契约,交于案外人吴某及被上诉人杨战胜查看,吴某及被上诉人杨战胜趁二人不备,抢走老契约。事后,原审被告徐明虎、古苏平二人曾多次找吴某索要房院老契约,并到东城派出所报案未果至今拒不返还。事实上,2016年8月份,原审被告徐明虎、古苏平已不是讼争房院的所有权人,被告徐明虎、古苏平与昊强、被上诉人杨战胜商议买卖讼争房院事宜的行为,应视为无权处分行为,不影响上诉人薛渊在2015年4月23日已成为讼争房院实际所有权人的事实。同时,根据原审被告徐明虎和古苏平2016年7月25日的《离婚协议书》约定的财产分割“男女双方婚后无共同财产,各自带走各自生活用品”之内容,更进一步证实上诉人薛渊购买并实际占有讼争房院的客观事实。综上所述,讼争房产虽然登记在原审被告徐明虎名下,但上诉人在法院查封前已与原审被告徐明虎签订了合法有效的房屋买卖契约,且支付了全部房款,客观上实际管理、占有该房屋,未办理过户登记也非因上诉人自身的原因,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定,为维护上诉人合法权益,特上诉至贵院,望贵院查明上述事实,撤销盐湖区人民法院作出的(2019)晋0802民初3292号民事判决书,依法改判对位于运城市东环路7号的房产不予执行。 杨战胜答辩称：1、上诉人与徐明虎之间签订的房屋买卖契约存在着虚假的行为，该协议依法不能认定。2、上诉人没有合法有效的证据证实对涉案房屋进行实际管理和占有。3、徐明虎与吴某之间的房屋买卖行为更加可以印证徐明虎和古苏平对涉案房屋享有所有权的客观事实。上诉人和徐明虎之间的买卖协议完全是虚假的。一审判决正确，请求维持原判。 古苏平陈述称：1、案涉房产实际产权人是薛渊。2、证人吴某的证言是虚假的，证人的证言前后矛盾。古苏平也多次找吴某索要老契约和相关的手续。吴某推脱说是杨战胜拿走了，在购房协议未能履行的情况下吴某把案涉的房屋手续退还给古苏平是违背常理的。3、古苏平与徐明虎于2016年7月离婚，房产于2015年卖给了薛渊。被上诉人杨战胜当时起诉古苏平毫无道理，依法无据。杨战胜与吴某是亲戚关系，两人在协商购买的时候串通一气，不正当的手段获得了房院手续，吴某购买房院的交易并未实际发生，判定一个人是不是房产的实际所有人，并不是谁拥有契约就是合法的所有人，假如捡到一个或者非法手段得到的契约，难道是房屋的所有人吗？综上，房屋的实际权利人为薛渊。 杨战胜向一审法院起诉请求：1、依法判令准许执行被告徐明虎、古苏平所有的位于运城市××××号的房产。2、诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：1984年9月16日，被告徐明虎购买了范冬花位于运城市××××号的房产，双方签订了一份契约，该房院至今未办理房产登记手续。2017年9月25日，本院作出(2017)晋0802民初2323号民事判决书，判决被告徐明虎、古苏平偿还原告杨战胜借款本金80.73万元及利息。判决生效后，原告申请执行。本院在执行中于2019年3月8日作出（2018）晋0802执恢512号公告，责令被执行人徐明虎腾出2019年3月5日查封的其位于运城市××××号的房产。2019年3月27日，被告薛渊以案涉房屋是因徐明虎向其多次借款39万元无力偿还，主动提出将该房产卖给被告薛渊，双方签订了买卖合同，协商房款为94万元。薛渊于2015年4月20日、23日向徐明虎的儿子徐小东转款55万元，认为房款已经全部支付完毕，案涉房屋属于薛渊所有为由，提出执行异议。本院于2019年4月10日作出（2019）晋0802执异60号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的查封。同时查明，被告徐明虎与被告古苏平原系夫妻关系，2016年7月25日，双方通过民政部门协议离婚。被告薛渊系被告徐明虎、古苏平的女婿。2016年7月1日，被告徐明虎将案涉房产以115万元的卖给案外人吴某，双方签订了一份买卖契约，中证人为原告和刘继东。2016年8月2日，被告徐明虎、古苏平分别在各自的身份证复印件上签名捺印，并标注“此复印件用于吴某买徐明虎（古苏平）办理手续专用”。后因种种原因未履行。被告徐明虎与被告薛渊、案外人吴某分别签订的买卖契约，除买房人名字、房款、时间、中证人（徐明虎与薛渊的买卖契约无中证人）外，其余内容基本一致。被告古苏平在2019年4月4日、4月9日出具的情况说明主要内容为：2015年前，徐明虎和古苏平向薛渊借款无法偿还，用案涉房产卖给薛渊，起初薛渊不同意，后来同意了。双方协商房款是94万元，薛渊两次向指定的账户（儿子徐小东账户）汇款55万元，加上累计欠款39万元，薛渊共支付了94万元。其二人将该房屋老契约等资料交给薛渊，自此薛渊对该房产实际占有和管理。因无法办理过户手续，正好吴某想买，二人商量如果吴某购买，就将薛渊的房款给薛渊。于是和吴某签订了买卖合同。合同签订后（当时备份了一份老契约），原告和吴某趁二人不备抢走了老契约。被告古苏平在2019年7月8日出具的情况补充说明主要内容除与2019年4月4日、4月9日出具的情况说明一致的情况外，对老契约被抢的问题称：与吴某签订买卖合同后，原告和吴某提出想看一下老契约再交定金，由于古苏平在薛渊家带孩子，薛渊不在家，2016年8月4日，古苏平在薛渊家找到老契约，带过去给原告和吴某看，二人抢走老契约和古苏平、徐明虎的身份证复印件等相关手续，开车跑了，薛渊对该情况不知情。古苏平与徐明虎在丢失老契约后，向吴某催要，吴某说原告拿走了，后来就联系不上吴某，古苏平曾经到东城派出所去过，派出所工作人员说是你们朋友之间的事，协商解决。另查明，根据执行部门工作人员在执行腾房中的视频显示，案涉房屋房间内灰尘满地，长期无人居住，房屋内遗留被告徐明虎的部分个人材料。 一审认为，本案的争议焦点是被告薛渊能否排除申请执行人即原告对案涉房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要同时满足以下条件才能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告薛渊提供的2015年1月1日的买卖合同（形式与老契约形式一致）系打印件，买卖双方的名字也系打印。协议内容有“同中人言明情愿出卖于薛渊名下”，但在中证人一栏中无中人签名。案涉房屋没有进行登记，在今后符合登记的情况下，案涉房屋的老契约在登记时势必至关重要，但老契约原件至今尚在原告处，被告古苏平对此解释是原告和吴某趁其不备抢走，但未告知薛渊该情况，也没有提供证据证实曾经报案处理，故对被告古苏平的解释，不符合常理，本院不予采信。结合被告徐明虎、古苏平在2016年7月份仍就案涉房屋与案外人吴某商谈买卖事宜的事实，对被告薛渊认为在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，本院不予采纳。占有，是对不动产的管理和支配。被告薛渊辩称已在2015年签订买卖合同后对案涉房屋实际占有使用至今。但根据本院在执行中对案涉房屋的查看情况，案涉房屋明显长期无人居住。审理中，被告薛渊称没有在案涉房屋内居住过，但认为一直占有，虽提交了2018年1月13日交纳电费5元、2019年4月13日交纳电费20元的凭证，以此证明一直占有并管理该房院。但原告申请执行的时间是2018年1月12日，上述费用的交纳时间均在原告申请执行之后，且水费是否是为案涉房院交纳，无其他证据予以印证；电费交纳时间更是在本院查封之后，故对被告薛渊所称从2015年4月23日开始一直占有并管理该房屋的意见，本院不予采纳。 关于房款价款，被告薛渊称与被告徐明虎存在39万元的借款关系，因徐明虎系其岳父，故没有出具借据，虽提供了证人证明，以此说明薛渊向证人借款共计30万元，用于转借徐明虎，但并未申请证人出庭作证，故对该证人证明，不予采纳。被告薛渊提供了被告徐明虎、古苏平出具的收条，但收条上明确载明“2015年元月1日收现金叁拾玖万元”，与被告薛渊辩称的39万元系之前的陆续借款相矛盾。被告薛渊转账55万元给徐小东，虽被告古苏平认可徐小东系其之子，但徐小东与薛渊之间是否存在债权债务关系，均无证据予以证明。故对被告薛渊辩称足额支付房款的意见，证据不足，不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：对位于运城市××××号的房产准予执行；案件受理费8800元，由被告薛渊、徐明虎、古苏平共同负担。 二审中，上诉人薛渊提交以下证据：1、2018年1月13日案涉房院电费缴纳收据与电子支付凭证。2、2019年4月13日案涉房院电费缴纳收据与电子支付凭证。3、2019年4月13日案涉房院水费缴纳收据。证明内容：1、2018年1月13日薛渊通过翼支付平台为涉案房院缴纳电费5元。2、2019年4月13日薛渊通过支付宝为涉案房院缴纳电费二十元。3、2019年4月13日，薛渊为案涉房院缴纳水费三十元。证明目的：在盐湖区人民法院查封涉案房院前，薛渊一直为房屋缴纳水电费，实际占有并管理案涉房院，是涉案房院的实际占有人。被上诉人杨战胜的质证意见为：对上诉人提交的三份证据真实性提出质疑，1、上面户名是徐明虎的户名，并体现不出是谁进行缴纳的钱。2、这三份缴纳各种费用的票据的时间均是在被上诉人杨战胜向法院申请强制执行后缴纳的时间。3、从补开的三张收款收据来看不能证实上诉人对涉案的房屋实际享有占有的管理的权益。原审被告古苏平的质证意见为：对三份证据真实性合法性关联性均无异议。原审被告古苏平提交以下证据：吴某出具的证明。证明内容：2016年8月4日，被上诉人杨战胜在徐明虎家抢走案涉房屋房约。证明目的：杨战胜在取得涉案房屋房约的方式，不是通过交易状态实际完成后进行的房约交付，实际情况是在案涉房屋买卖没有进行的情况下，杨战胜就通过暴力抢走案涉房屋房约。上诉人薛渊的质证意见为：真实性及证明目的都无异议。被上诉人杨战胜的质证意见为：首先真实性存疑，是否是吴某本人签字的。即使是吴某写的，内容没有错，并不像杨战胜密谋抢走的，是放在桌上拿走的，是密谋为什么不向公安机关报案。 经二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，上诉人薛渊以其系案涉运城市××××号房产购买人为由，向人民法院提起执行异议，根据上述法律规定，其应就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于上诉人薛渊与原审被告徐明虎之间签订的买卖合同是否合法有效的问题，根据相关法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原审被告徐明虎在未就案涉房屋依法登记领取权属证书的情形下，与上诉人薛渊之间所签订的房屋买卖合同违反上述法律强制性规定，依法不能认定为合法有效的合同，上诉人薛渊的此项上诉理由不能成立。关于上诉人薛渊是否已支付全部价款的问题，其陈述39万元是徐明虎在2011年—2014年期间的借款，但对于该部分借款的债权凭证、发生时间、款项交付方式等，未提供充分证据予以证实；上诉人薛渊主张其通过向案外人徐小东转账55万元系支付案涉房款，因徐小东并未作为证人出庭作证，本案现有证据不能证实徐小东将该55万元转交于原审被告徐明虎，综合以上分析，不能认定上诉人薛渊已支付全部价款，故对上诉人薛渊的此项上诉理由，本院不予采信。上诉人杨卫杰所提其余各项上诉理由缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。 综上所述，上诉人薛渊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人薛渊负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二一年一月二十八日 书记员  李 娜