四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4169号 原告：程媛媛，女，1955年11月6日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：马辰（系原告之女），住成都市成华区。 委托诉讼代理人：王曦，北京市华泰（成都）律师事务所律师。 被告：伏华，女，1971年5月15日出生，汉族，住四川省苍溪县。 被告：成都吉安酒店管理有限公司，住所地：成都市锦江区梨花街12号1栋1单元1层190号。 法定代表人：李小容，职务不祥。 原告程媛媛与被告伏华、被告成都吉安酒店管理有限公司（简称吉安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法由小额诉讼程序转为简易程序，于2020年6月10日、2020年8月28日两次公开开庭进行了审理。原告程媛媛的委托诉讼代理人马辰、王曦，被告伏华、吉安公司的法定代表人李小容到庭参加诉讼，本案于2020年11月25日第三次公开开庭进行了审理。原告程媛媛的委托诉讼代理人马辰，被告吉安公司的法定代表人李小容到庭参加诉讼，被告伏华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案进行缺席审理。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。 原告程媛媛向本院提出诉讼请求：1、判令支付已拖欠的租金19200元，庭审中、原告明确主张的租金系2020年1月1日至2020年4月30日的租金；2、判令支付违约金19200元，庭审中，原告表示违约金按协议约定的半年租金计算应为28800元；3、被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告于2018年11月21日与被告签署了《房屋出租协议》，该协议约定了双方的权利和义务，但被告却以她将酒店转让给他人而拒付，但原告却全不知情其转让程序。被告从2020年1月1日至今拖欠房租，虽经反复催促，仍未支付，故提起诉讼。 被告伏华辩称，被告伏华于2018年12月23日已将吉安公司转让给了李小容，原告不应将被告伏华作为本案被告。 被告吉安公司辩称，已支付租金至2020年1月，按协议约定在租赁期间房租随行就市，现案涉房屋租金市场价为1000元/月左右；被告吉安公司法定代表人李小容于1月28日以微信形式给原告发送信息让原告收房，原告表示于3月28日来收房，原告已到物业询问租房情况，表示只要有人租房，就解决好本案的诉讼问题。疫情和疫情防控属于不可抗力，可以依法解除合同，吉安公司因疫情无法继续经营，可以要求退房。原告已收取案涉房屋押金5000元，足以抵扣吉安公司欠付租金。原告主张的违约金过高。 本院经审理查明认定事实如下：2018年11月21日，原告程媛媛（出租方、甲方）和被告吉安公司（承租方、乙方）签订《房屋出租协议》，约定甲方将位于成都市锦江区梨花街12号城市理想大厦B座9楼17、18号的房屋出租给乙方使用，租房从2019年1月1日起至2025年12月31日，租用期限为6年，该房月租金为4800元，在租赁期间房租随行就市，缴租方式为按季支付，须提前2天支付下次应缴房租，并交一个月租金5353元作为押金，原押金不变。乙方所交租房押金在协议期满乙方结清租房期间产生的水、店、物管等相关费用后由甲方全额退还乙方。在协议期内甲方不得干涉乙方的合法居住（经营）权，不能提前收回房屋，更不得随时提高房租或终止协议，乙方也不能提前退租，更不能拖欠甲方房租，否则由违约方承担赔付半年房租的违约责任。该份《房屋出租协议》首部载明“出租方姓名程媛媛（甲方），承租方姓名吉安酒店（乙方）”。该份《房屋出租协议》尾部载明“甲方签字程媛媛，乙方签字伏华并加盖吉安公司章”。原告程媛媛将案涉房租出租于吉安公司之前，将案涉房租出租于案外人四川逸家酒店管理有限公司，双方签订《房屋出租协议》，约定租期为8年，自交房日期2010年12月31日）起至2018年12月31日止，按物业产权证面积支付房租，支付标准为60元/平方/月，该物业产权证面积为50.95平方米，租金每2年递增一次，递增比例为租金的5%，押金为1个月房租。 2018年12月23日，被告伏华与李小容签订《成都吉安酒店转让协议》，约定伏华将吉安公司经营权转让给李小容，现李小容为被告吉安公司法定代表人。 李小容（吉安公司法定代表人）于2019年1月30日、2019年4月28日、2019年7月28日、2019年10月28日分别向原告程媛媛支付房租14400元。原告程媛媛表示2019年10月28日最后一支付租金对应租期为2019年10月至2019年12月，每次实际支付租金的时间都是按合同约定时间往后延迟了一个月。案外人彭晓蓉于2018年5月27日向原告程媛媛支付房租14400元（备注为房租季度5-6月），于2018年7月28日向原告程媛媛支付房租14400元（备注为917-918房租），于2018年10月28日向原告程媛媛支付房租14400元（备注为917918十一二一季度房租）。 李小容（吉安公司法定代表人）与马辰（原告程媛媛之女）微信聊天记录显示：2019年1月28日，李小容向马辰表示明天退房，马辰不同意；2019年2月2日，马辰表示现减免一个月租金，之后根据情况协商；2019年3月26日，马辰向李小容询问“这都好久了？你们还没转房租”，李小容表示“已经退股，破产了”。 吉安公司于2013年5月29日成立，经营范围包含酒店企业管理等。 以上事实有原告、二被告的陈述及原告提交的以下证据在案为证：原告提交的原、被告主体资格信息、房屋出租协议、银行张账流水、租赁合同（2018年签订），被告伏华提交的营业执照、转让协议，被告吉安公司提交的微信聊天记录、银行流水。 本院认为，关于《房屋出租协议》承租人的确认，《房屋出租协议》虽然尾部承租方签字处有被告伏华签字并加盖吉安公司章，但首部明确承租方仅为被告吉安公司而非伏华，故本院确认《房屋出租协议》承租人为被告吉安公司，被告伏华在尾部承租方签字系其作为协议签订时吉安公司经营者履行职务行为，被告伏华并非租赁合同承租方。原告程媛媛和被告吉安公司签订《房屋出租协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告程媛媛已向被告吉安公司交付租赁房屋，被告吉安公司应按约向原告程媛媛履行租金支付等义务。因被告伏华非《房屋出租协议》相对方，原告向其提出的主张，本院不予支持。 关于原告主张的租金。本院认为，原告程媛媛和被告吉安公司约定租期从2019年1月1日起计算，被告吉安公司应向原告程媛媛支付自2019年1月1日起租金，案涉房屋上一承租人四川逸家酒店管理有限公司与被告吉安公司系独立主体，应各自按其签订租赁合同约定向原告支付租赁期间租金。即使四川逸家酒店管理有限公司存在向原告多支付租金的情况，也应由原告与四川逸家酒店管理有限公司进行结算，在未经原告和四川逸家酒店管理有限公司认可的情况下，被告吉安公司不能用四川逸家酒店管理有限公司支付租金抵扣自身应付租金。按被告吉安公司法定代表人向原告支付租金情况，本院确认被告吉安公司向原告支付租金至2019年12月，自2020年1月1日起未向原告支付租金。2020年1月底，新冠疫情爆发，政府针对疫情采取系列防控措施，新冠疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形。本案中，新冠疫情及疫情防控措施必然对承租人吉安公司的酒店经营造成不良影响，但该影响尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度，且3月中旬左右，因疫情缓解，酒店业经营逐步恢复正常，案涉租赁合同并非因疫情影响不能履行，合同目的可以实现，故承租人吉安公司无权以不可抗力为由要求解除合同，在出租人程媛媛不同意提前解除合同的情况下，承租人吉安公司应按合同约定支付原告主张的2020年1月至2020年4月租金。新冠疫情于2020年1月底爆发，于2020年3月中旬缓解，根据公平原则，结合本地实际疫情情况，本院酌定对吉安公司应支付的2020年1月至2020年4月租金予以酌情减免2个月的租金。关于租金标准，虽然协议有关于“在租赁期间房租随行就市”的约定，但被告吉安公司并未提供证据证明案涉房屋的市场租金价格，结合本院已对租金的减免情况，本院按合同约定4800元/月租金标准计算,故被告吉安公司应向原告支付2020年1月至2020年4月租金为9600元。 关于原告主张的违约金。协议关于“乙方也不能提前退租，更不能拖欠甲方房租，否则由违约方承担赔付半年房租的违约责任”约定系对被告吉安公司违约的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑原告的实际损失及本案的具体情况，确定被告吉安公司按欠付租金9600元的10%向原告支付违约金即960元，对原告多主张部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告成都吉安酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程媛媛支付2020年1月至2020年4月租金为9600元； 二、被告成都吉安酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告程媛媛支付违约金960元； 三、驳回原告程媛媛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取380元，由原告程媛媛承担100元，被告成都吉安酒店管理有限公司承担280元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 范 薇 二〇二一年一月七日 书记员 邹聪颖