云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13541号原告杨白媛，女，汉族，1942年12月29日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。诉讼委托代理人夏燕，女，汉族，1965年7月20日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。系原告的女儿，特别授权代理。被告云南大都企业管理有限公司。住所云南省昆明市官渡区彩云北路3567号大都摩天购物中心四楼。法定代表人刘迅。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司。住所昆明市官渡区彩云北路与饵季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人王旺。两被告共同委托代理人张会芳，云南微行律师事务所律师。特别授权代理。原告杨白媛诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称“大都公司”）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称“鼎杰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林胜华独任审理，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告杨白媛及代理人夏燕，被告大都公司和鼎杰公司共同委托特别授权代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨白媛诉称：2014年6月3日，原告杨白媛与被告鼎杰公司签订商品房购销合同，全款购买了被告鼎杰公司开发的位于昆明市官渡区彩云北路与饵季路交叉口的商业用房（项目名称：某商务中心），现为某购物中心二期地下室第-2层某号房（商铺），建筑面积36.3平方米，总价683,469元。2015年12月1日，被告鼎杰公司将该物业交给原告，同时出面担保，由旗下的大都公司对原告购买的“大都二期商铺”进行整体统一经营管理。三方签订了《大都二期商铺委托经营管理合同书》，委托期限为六年，自2015年12月1日至2021年11月30日止。原、被告三方约定托管经营的六年中，被告大都公司按固定回报7%-10%（每两年递增1%，具体收益金列在商铺委托经营管理合同书中）向原告支付托管收益金。收益金支付方式：自合同约定的委托经营开始，每六个月为一个支付周期，即被告大都公司于六个月后的10个工作日内将该六个月的收益金一次性支付到原告的银行账号。合同签订后，从2015年12月1日至2017年5月31日，被告大都公司分三次按约定支付原告一年半收益金。但从2017月6月至今，被告大都公司以经营困难为由拒绝支付收益金，严重损害原告合法权益,虽经原告多次催讨，但被告大都公司始终未支付上述收益金。鉴于被告大都公司已构成根本违约，原告特申请法庭判决被告大都公司立即履行前述诉讼请求的合法诉求。因被告鼎杰公司是担保方，故要求被告鼎杰公司共同承担违约责任。故原告诉至法院诉请判令:一、解除原、被告之前签订的《商铺委托经营管理合同书》；二、两被告返还托管商铺；三、两被告支付自2017年6月1日至今未支付的托管收益金174,285元（暂计算至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；四、两被告支付延迟支付收益金的违约金25,287元（按签订托管合同约定为同期银行贷款利率，现按年利率10%计算，暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；五、本案诉讼费由两被告承担。二被告共同辩称：一、不应当解除，租金争议不是解除合同的约定条件，原告要求解除合同没有合同依据和法律依据。被告不能支付租金是客观上经营困难的原因，并非被告恶意拖欠，本案不属于合同法第94条规定的情形。本案的商铺已经出租给第三方，如果合同要解除的话，涉及到第三方的权益的问题。本案不具备解除的条件。二、本案合同不具备解除条件，不应当返还商铺。三、被告对于2017年6月1日至2020年5月31日期间的租金174,285元的金额无异议。四、被告不应当承担违约金，被告不是恶意拖欠，再者原告主张的10%的年利率没有依据，计算标准太过高。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行质证、认证。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2014年6月13日，原告杨白媛向被告鼎杰公司购买了位于官渡区。原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，合同编号为鼎杰地产二期2014字第Ｂ1-24Ｂ号，合同约定原告将其所有的位于昆明市，建筑面积为36.3平方米（实际经营管理面积以房管部门核定的产权建筑面积为准）委托给被告大都公司经营管理；委托期限为6年，自2015年12月1日交房之日起至2021年11月30日止；被告大都公司按合同约定支付给原告固定回报：第一年7%的回报率，收益金额47843元／年；第二年和第三年均为8%的回报率，收益金额54678元／年；第四年和第五年均为9%的回报率，收益金额61512元／年；第六年10%的回报率，收益金额68347元／年。固定回报支付方式：每6个月为一个支付周期，即被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报，自本合同约定的委托经营期开始时，被告大都公司于每6个月后的10个工作日内将该6个月的固定回报支付给原告。被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，原告有权要求被告鼎杰公司承担保证责任。对被告鼎杰公司就本合同限定的责任提供保证，在被告大都公司无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，被告大都应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付未付款项的利息。违约方应承担对方支出的律师费等为实现债权而发生的费用。合同履行过程中，原告主张被告支付了2015年12月1日至2017年5月31日期间的收益金，从2017年6月1日开始欠付收益金,截止2020年5月31日尚欠租金174285元。庭审中，原告认可上述尚欠金额。但当事人对合同是否解除、租金支付时间、违约金、利息、被告鼎杰公司是否承担责任等问题与原告不能达成一致。原告诉至法院，主张前述诉请。本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。本案被告未按合同约定支付租金，其行为构成根本违约，原告主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》于2020年12月20日（起诉状副本送达之日）解除。合同解除后，被告应向原告返还租赁物，并支付2017年6月1日起至返还租赁物之日止的租金：一、截止至2020年5月31日，被告尚欠租金174,285元（①2017年6月1日至2017年11月30日的租金27,339元；②2017年12月1日至2018年5月31日的租金27,339元；③2018年6月1日至2018年11月30日的租金27,339元；④2018年12月1日至2019年5月31日的租金30,756元；⑤2019年6月1日至2019年11月30日的租金30,756元；⑥2019年12月1日至2020年5月31日的租金30,756元）。二、自2020年6月1日起至房屋房屋之日止的租金（租金标准按合同约定计算）。关于逾期付款违约金，被告大都公司未按合同约定的时间支付原告租金，已违约，应按约承担违约责任，《商铺委托经营管理合同书》约定逾期付款违约金计算标准为“应当自应付而未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付未付款项的利息”，结合《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定，租金支付以每六个月为一个支付周期，支付时间为每个周期即每六个月开始后的10个工作日内支付，租金分段到期，故逾期付款违约金分段计算：一、截止至2020年5月31日的租金的违约金计算：①2017年6月1日至2017年11月30日的租金27,339元，自2017年6月15日起计算违约金；②2017年12月1日至2018年5月31日的租金27,339元，自2017年12月15日起计算违约金；③2018年6月1日至2018年11月30日的租金27,339元，自2018年6月15日起计算违约金；④2018年12月1日至2019年5月31日的租金30,756元，自2018年12月15日起计算违约金；⑤2019年6月1日至2019年11月30日的租金30,756元，自2019年6月15日起计算违约金；⑥2019年12月1日至2020年5月31日的租金30,756元，自2019年12月15日起计算违约金。二、自2020年6月1日起至房屋之日止的租金的违约金的起算点以合同约定的应支付租金时开始计算。违约金标准2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日之后，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对于原告要求被告鼎杰公司对被告大都公司所负债务承担连带清偿责任的请求，因合同中当事人有约定且符合法律规定，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条、第六百八十一条、第六百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨白媛与被告云南大都企业管理有限公司、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司《商铺委托经营管理合同书》于2020年12月20日解除；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨白媛返还位于昆明市；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告杨白媛2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金27,339元，并支付该款自2017年6月15日起至款项清偿之日止的利息（利息计算标准：2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；2019年8月20日之后，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，下同）；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告杨白媛2017年12月1日至2018年5月31日期间的租金27,339元，并支付该款自2017年12月15日起至款项清偿之日止的利息；五、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告杨白媛2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金27,339元，并支付该款自2018年6月15日起至款项清偿之日止的利息；六、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告杨白媛2018年12月1日至2019年5月31日期间的租金30,756元，并支付该款自2018年12月15日起至款项清偿之日止的利息；七、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告杨白媛2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金30,756元，并支付该款自2019年6月15日起至款项清偿之日止的利息；八、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告杨白媛2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金30,756元，并支付该款自2019年12月15日起至款项清偿之日止的利息；九、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告杨白媛自2020年6月1日起至返还租赁物之日的租金及违约金（租金按合同约定标准计算，违约金按照第三至八项的起始点和标准计算）；十、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；十一、驳回杨白媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4291元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  林胜华二〇二〇年而二月二十五日书记员  李彦霈