青海省玉树市人民法院   民事判决书   （2020）青2701民初693号   原告：江某，系青海省称多县人，住玉树市，公民身份号码：×××。   被告：马某1，青海省循化撒拉族自治县人，住循化撒拉族自治县，公民身份号码：×××。   委托代理人：马某2(系被告亲属)，青海省循化撒拉族自治县人，住循化撒拉族自治县，公民身份号码：×××。   原告江某与被告马某1租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告江某、被告马某1的委托代理人马某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告江某书诉称：2015年10月19日，原、被告签订房屋租赁合同，将原告位于玉树市××道商铺和后厨出租给被告马某1进行餐饮经营。合同同时约定：1、“每月每平方租金为30元，共260平米，以建筑面积为准，一年租金为9000.00元，每六个月收费一次。如不能按时缴清房租，甲方（原告）有权收房。双方约定租赁期限为六年，从2016年4月25日起至2022年4月25日止；租赁期间房租不变；2、水电暖物业费等由乙方(被告)自理”；后被告委托代理人马某2代替被告马某1开始经营餐厅，期间，被告方不能按期缴纳房屋租金。2019年年初起至2020年春节后原告多次以不同方式通知被告催缴租金，但被告却置之不理，至今仍分文未付，并拖欠部分暖气费的行为严重侵害了原告的合法权益。无奈，向贵院提起诉讼，请依法裁判。一、请求判令解除原告与被告签订的租赁合同。二、请求判令被告支付原告2019年1月起至判决之日的房租费。（每月9000.00元，前后欠房租费为138800.00元）。三、诉讼费由被告承担。   被告马某1的委托代理人马某2口头辩称：该案虽然签订合同的相对人是马某1，但实际履行人是本人，这个原告也是非常清楚的，自签订合同后，本人能够按时缴纳原告的房租，也缴纳了期间的物业费、暖气费和电费等，故不认可原告说的欠付2019年46800.00元的租金及暖气费的情况。   原告为支持该诉求，向本院提交如下证据：   第一组证据：交付租金凭证，拟证明被告自2019年3月22日至2019年11月24所交的房租费为61200.00元，加上另外支付的7000.00元，共计68200元，到目前还欠39800.00元房租费的事实，被告质证无异议。   第二组证据：电费缴费单，拟证明2019年11月至2020年6月份原告缴纳被告承租的店铺电费4400.00元。被告质证对真实性没有异议，对证据的关联有异议，2019年11月开始本人已经不在经营饭店，也就不承担这些电费。   第三组证据：铺面租赁合同，拟证明原、被告签订房屋租赁合同并约定租期、价格等的事实。被告质证对证据的真实性，合法性没有异议，但提出店铺实际经营者是代理人马某2，马某1只是合同相对人，店铺所有费用均由马某2承担。   被告并未向本庭提交任何证据。   以上证据在卷佐证予以确认。   本院经审理查明，认定事实如下：2015年，被告马某1及其委托代理人马某2因需在玉树开设清真餐厅，找到原告江某协商租赁铺面事宜，后双方达成协议。2015月10月19日，原告江某（出租房）与被告马某1（承租方）签订《铺面租赁合同》，约定甲方（原告江某）将其位于玉树市××道铺面出租给乙方（被告马某1），合同约定“铺面出租面积为260平方米。房屋租赁期自2016年4月25日起至2022年4月25日止；甲乙双方议定上述房屋月租金为9000元;该房屋租金6年内不变;乙方应于每月1日前向甲方支付租金,乙方支付租金的方式为每半年支付一次。租赁期间,该房屋所发生的水、电、暖气、物业管理等费用均由乙方承担,若租期内乙方无故退房，铺面内所有设备归甲方，乙方承担剩余时间内的50%租金。甲方不可无故收回铺面，否则由甲方承担一切损失”。房屋租赁期间，店铺一直是由被告马某1的委托代理人马某2经营，且原告江某就店铺租赁费用等均是与马某2进行协商和沟通。2019年11月起被告马某1委托代理人马某2因种种原因离开玉树后未经营店铺，延迟缴纳了11月之后的租金及店铺电费等费用。2020年2月期间，原告江某从被告马某1委托代理人马某2朋友手中收回了该店铺的钥匙。2020年1月后被告委托代理人马某2以由于发生疫情，是不可抗力的情况，且原告江某在2020年1月就将钥匙收回无法经营店铺，并不是故意违约不交租金为由，要求原告交还店铺钥匙并要求继续履行合同。之后双方未能达成协议产生纠纷，原告诉至法院。   本案在开庭审理过程中经双方当庭结算，被告马某1委托代理人马某2认可2019年尚欠租金39800.00元。另查，被告从2019年11月至今未经营餐厅期间，原告缴纳了案涉店铺2019年11月至2020年6月的电费，总计4400.00元。   本院认为，1、原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强止性规定，为有效合同，双方应恪守履行。原告交付店铺、被告应按合同履行支付租金的义务。本案被告认可尚欠付原告2019年的租赁费39800.00元，故原告要求被告支付2019年欠付租金39800.00元诉求本院予以支持。对原告提出因被告多次未按合同支付租金，其违约在先，故要求解除与被告马某1之间的铺面租赁合同，并要求被告支付2020年全年的租赁费及暖气费的诉求，经查，根据合同相对性原则，合同的权利、义务仅约束合同的相对人，原告江某与被告马某1签订铺面租赁协合同，系特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人应向债权人承担违约责任。本案中，签订合同相对人为被告马某1，虽然其委托代理人马某2抗辩其为实际经营人，但在租赁合同履行期间，被告马某1就合同相对人是否进行更换未向原告江某提出异议，也未向法庭提交证据证实店铺实际经营人为马某2，故本院视为房屋实际租赁人为被告马某1。且在2019年被告马某1确实存在欠付原告房屋租赁费及电费的事实，其在委托人马某2不能继续经营餐馆的情况下，未能在第一时间与本案原告进行沟通协商，也未能有效解决双方欠付租赁费的问题，其具有一定的过错，故原告提出解除铺面租赁合同的诉求本院予以支持。对原告提出由于被告自2019年11月之后未经营餐厅，该店铺产生欠缴电费的情况。期间原告缴纳了2019年11月至2020年6月的电费4400.00元，现要求被告承担的诉求，经查，被告马某1委托代理人马某2于2019年11月离开玉树至今，未进行餐厅营业，但其餐馆内所有物品包括冰箱等耗电产品并未搬离店铺，期间产生的所有电费应由被告承担，故原告要求被告支付电费4400.00元诉求，本院予以支持。2020年1月开始，由于疫情等特殊情况，最高人民法院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二），就各地高院亦陆续发布了指导意见，对经营性房屋租赁合同纠纷中不可抗力、情势变更的适用，以及租金减免、合同解除等问题的处理上做了规定。根据《民法典》的相关规定，不可抗力是合同目的不能实现时，当事人的法定免责事由。被告在2020年1月起因疫情原因无法返回玉树经营餐馆，故本院酌情考虑被告餐馆受疫情防控措施的影响无法经营餐厅，故酌定减免被告2020年1月的房屋租赁费用；原告江某亦认可在2020年2月期间就从被告朋友手中拿回了被告商铺的钥匙且未再将钥匙返还被告委托代理人马某2的手中，应视为该商铺的实际使用权已被原告收回，故原告要求被告支付2020年全年的房屋租金的诉求，于法无据，本院不予支持。对原告提出要求被告承担欠付暖气费的诉求，未向法庭提交证据证实被告是否存在欠缴暖气费的事实，故对该诉求，本院不予支持，其应承担举证不能的法律后果；   2、对被告马某1提出欠付2019年租赁费39800.00元的事实存在，但其不是故意违约，且在2020年1、2月期间钥匙被原告江某收回后，多次向其索要店铺钥匙，均遭原告拒绝，之后餐馆无法营业，现合同尚未到期，店铺内所有装修及餐馆使用的餐具桌椅均在店铺内，故要求原告继续履行合同的抗辩意见，经查，被告马某1在合同履行期间，确实存在欠付房屋租赁费及电费的事实，其在自己不能继续经营餐馆的情况下，未能在第一时间与原告进行沟通，亦未能有效解决双方欠付房屋租赁费及电费等相关的问题，其存在一定的过错，故被告要求继续履行合同的抗辩意见，本院不予支持；对被告就店铺装修价值部分未向原告未提出反诉，也未提出双方就装修价值是否进行抵扣房屋租赁费的相关事宜，故就租赁店铺内所有可移动的装修物品被告限期内进行搬离，对不能搬离的物品由原、被告进行协商解决，如不能协商，可由被告马某1就装修部分另案主张；   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条条、第五百六十三条第一款、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告江某与被告马某1的《铺面租赁合同》；   二、被告马某1于本判决生效之日起十日内向原告江某支付2019年房屋租赁费39800.00元；   三、被告马某1于本判决生效之日起十日内支付原告江某2019年11月至2020年6月产生的店铺电费4400.00元；   四、被告马某1于本判决生效之日起三十日内搬离租赁店铺内所有可移动的装修物品，对不能搬离的物品由原被告进行协商解决，如不能协商，可由被告马某1就装修部分另案主张；   五、驳回原告江某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1538.00元，由被告马某1负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省玉树藏族自治州中级人民法院。   审 判 员 隋 春 梅     二〇二一年一月六日   法官助理 扎西松毛   书 记 员 文 才 仁