浙江省温州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）浙03行初178号原告徐国灵，男，1959年6月6日出生,汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人李军民、陈芳红，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。被告瑞安市人民政府，住所地浙江省瑞安市万松东路156号。法定代表人秦肖，市长。委托代理人金晓楠。委托代理人周荣瑞，浙江安瑞律师事务所律师。原告徐国灵诉被告瑞安市人民政府土地征收补偿一案，于2020年4月27日向本院提起行政诉讼。本院于2020年5月6日受理后依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭对本案进行了审理。原告徐国灵及其委托代理人李军民、陈芳红，被告瑞安市人民政府的委托代理人金晓楠、周荣瑞到庭参加诉讼。因双方当事人同意对本案调解二个月，该期限不计入审理期限。本案现已审理终结。2019年11月8日，被告瑞安市人民政府作出瑞征补决〔2019〕13号《瑞安市人民政府关于对徐国灵房屋的补偿决定》（以下简称被诉补偿决定），主要内容是：因公共利益建设需要，瑞安市人民政府依法作出《瑞安市人民政府关于发布瑞安市南滨江景观带一期改造工程（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块）征收集体所有土地涉及房屋补偿方案的公告》（瑞政告〔2018〕58号）。征地房屋所有权人徐国灵，房屋坐落于瑞安市××街道××村××路××号（以下简称涉案房屋），在该项目征地房屋补偿范围。因在规定的签约期限内，房屋所有权人未能与征地房屋补偿部门瑞安市自然资源和规划局达成征地房屋补偿协议，故征地房屋补偿部门报请本机关作出房屋征收补偿决定。本机关于2019年10月18日将房屋征收补偿决定方案告知书留置送达徐国灵，并告知其于送达之日起十五日内不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。房屋所有权人在规定期限内未明确选择补偿方式。经查：涉案房屋位于改造范围Ｃ地块，房屋所有权证号：××，层数4，层次1-4，总建筑面积202.98㎡，其中住宅建筑面积182.58㎡，认定商业面积20.4㎡，建筑底层占地面积51.17㎡。集体土地使用权证号：2-1996-2-4759，土地使用权面积64.96㎡。因双方至今未签订补偿协议，根据《瑞安市人民政府办公室关于修改瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施方法（试行）部分条款的通知》第十六条、第十七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十八条等有关规定以及《瑞安市南滨江景观带一期改造工程（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块）征收集体所有土地涉及房屋补偿方案》的规定，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，作出如下补偿决定：一、以产权调换方式对房屋所有权人住宅、商业部分进行补偿：（一）住宅用房补偿款包括下列项目：1.征地房屋重置成新价、室内装修、附属物补偿价值及其他补偿费153205元。2.搬迁费：按征地房屋合法产权建筑面积15元／㎡的标准计算，征地房合法产权建筑面积202.98㎡×15元／㎡＝3044.70元（经认定商业面积的搬迁费已一并计入）。3.回迁费：按征地房屋合法产权建筑面积15元／㎡的标准计算，征地房合法产权建筑面积202.98㎡×15元／㎡＝3044.70元（经认定商业面积的回迁费已一并计入）。4.临时过渡安置费：从搬迁腾空验收合格之月起至安置房交付后的6个月，按每月15元／㎡标准计算，每月临时过渡安置费金额为182.58㎡×15元／㎡＝2738.70元。过渡期限为征地房屋搬迁腾空验收合格之月起36个月，超过36个月未予安置的，自逾期之月起按最新标准的两倍支付安置费。（二）商业用房补偿款包括：1.商业用房价值：236640元。2.搬迁费和回迁费：已计入住宅部分，不再重复计算。3.临时过渡安置费：从搬迁腾空验收合格之月起至安置房交付后的6个月，按征地房屋合法产权（或认定）商业建筑面积每月30元／㎡标准计算，每月临时过渡安置费金额为20.4㎡×30元／㎡＝612.00元。过渡期限为征地房屋搬迁腾空验收合格之月起36个月，超过36个月未予安置的，自逾期之月起按最新标准的两倍支付安置费。4.停产停业损失补偿：按商业用房价值的5%计算，即236640×5%＝11832.00元。（三）安置面积、安置用房认购及购房款结算、交款方式：（1）安置面积为182.58㎡。（2）住宅安置房地址在××道××等地块新建的一套建筑面积为100平方米和一套建筑面积为80平方米的安置用房，以房屋实测建筑面积为准。商业安置用房为安置地块内新建的门面式商铺。商业用房安置建筑面积原则上以不小于1：1但不大于1：2的建筑面积进行安置（具体以实测面积为准）。（3）安置用房购房款结算：1.住宅安置用房以该工程安置用房均价4500元／平方米＋位置、朝向、楼层等差价结算，实行一房一价，由实施单位在安置用房认购定位前向房屋所有权人公开。住宅部分剩余安置建筑面积回购款2.58㎡×4760元／㎡＝12280.80元，剩余安置建筑面积回购款直接转为购房款结算。2.商业安置用房按房地产评估机构确定的市场评估价进行结算，实行一房一价，并在商铺定位前由实施单位公开价格，评估均价为14000元／平方米。商业期房购房面积暂以20.4平方米计算，最终购房面积待安置用房定位后，以商铺实测建筑面积为准。4.安置用房购房款的交款方式。征地房屋重置成新价、其他补偿费和剩余安置建筑面积回购款等直接转为第一期购房款（补偿款超出安置房总房款的部分返还房屋所有权人）；第二期购房款待安置房主体结构结顶后，缴纳购房款总额60%的差额（如第一期购房款已达到总房款60%的，不需缴纳），第三期购房款待安置房主体工程预验收后，缴纳购房款总额90%的差额（如第一期购房款已达到总房款90%的，不需缴纳）；余款待安置房竣工交付时结清。具体交款时间以交款通知或公告为准。二、房屋所有权人应当自本补偿决定送达之日起15日内将房屋腾空并交付验收、拆除。三、房屋所有权人不服本补偿决定，可自收到本补偿决定之日起60日内向温州市人民政府申请行政复议，也可自收到本补偿决定之日起6个月内向温州市中级人民法院提起行政诉讼。四、房屋所有权人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本补偿决定规定的期限内又不履行腾空搬迁义务的，本机关将依法申请人民法院强制执行。原告徐国灵诉称：原告在瑞安市××街道的拥有合法房屋，土地性质为集体所有。2019年11月8日，被告瑞安市人民政府作出被诉房屋补偿决定。原告认为，涉案房屋系以旧城区改建需要为由被征收，且征收范围内亦规划有居民住宅用房，但被告未予以优先考虑原地安置，不符合旧城区改建改善征收范围内居民生活条件之目的。被诉补偿决定中的补偿标准亦未体现房屋市场价值。故被诉补偿决定主要事实依据不足，适用法律错误且程序违法，请求予以撤销。原告徐国灵在举证期限内提供的证据有：1.房屋产权证，证明原告房屋位于征收范围内，原告系被征收人。2.瑞安市人民政府关于对徐国灵房屋的补偿决定，证明被告瑞安市人民政府向原告作出房屋补偿决定。被告瑞安市人民政府辩称：一、案涉集体土地涉及房屋补偿方案及补偿标准符合法律规定。1.瑞安市2018年度计划第十批建设用地经浙江省人民政府于2018年12月3日批准，征收集体土地15.5156公顷。随后，被告发布征收土地方案公告，原瑞安市国土资源局发布征地补偿安置方案公告，涉案房屋在征收范围内。涉案征地涉及房屋补偿方案经法定程序论证和征求意见后，经瑞安市人民政府常务会议审议通过并公布实施。根据房屋补偿方案规定，房屋补偿费包括房屋重置成新价、搬迁费（回迁费）、临时过渡安置费等，房屋重置成新价由具有相应资质的房地产价格评估机构根据房屋等级、结构、建成年份、装修情况、建筑面积等评估确定，并明确了搬迁费、临时安置费、奖励和其他补偿事项，该房屋补偿方案及补偿标准符合法律规定。如原告确对补偿标准有异议，根据土地管理法实施条例第二十五条的规定，应由政府协调、裁决。2.原告主张房屋评估价值未体现被拆迁房屋实际价值，缺乏事实和法律依据。评估机构产生符合规定，评估机构对涉案房屋以公告日市场价值，采用成本法估价。经过实地查勘和市场调查，遵照房地产管理法、房地产估价规范等法律、法规和技术标准，按照独立、客观、公正、合法的原则，进行周密、细致测算，得出补偿价值，评估结论客观、公正。3.原告主张未就地安置的问题。根据土地管理法的规定，征收集体土地涉及房屋并无就地安置的规定。根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十一条的规定可以就地安置或就近安置，但因规划、安置容量、进度、地块条件等多方面原因，虽经多次会议讨论，当时就地安置条件不成熟。二、被诉补偿决定程序合法。因原告在确定的签约期限内未与房屋征收部门达成补偿协议，故被告依照程序告知原告补偿方案后依法作出补偿决定。涉案房屋经评估后评估报告送达了原告。原告现在诉讼中主张补偿标准未体现被拆迁房屋市场价值、补偿决定主要事实依据不足等理由与事实不符，也缺乏法律依据。综上，被诉补偿决定符合法律规定且程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。被告瑞安市人民政府在举证期限内向本院提交了以下证据、依据：1.浙江省建设用地审批意见书，2.瑞安市人民政府征收土地方案公告，3.瑞安市国土资源局征地补偿安置方案公告（批前）、请示、（批后）及公告情况，证据1-3证明建设用地经过审批、征收土地方案及补偿方案进行公告，内容合法、程序正当。4.房屋征收补偿方案征求意见稿，5.公布房屋征收补偿方案征求意见（公示30日以上），证据4-5证明依法公示房屋补偿方案、征求意见。6.市政府常务会讨论决定《征收集体所有土地涉及房屋补偿方案》，7.征收瑞安市南滨江景观带一期改造工程（A、B、C、D地块）征收集体所有土地涉及房屋补偿方案的公告及公告公示，证据6-7证明市政府依法召开常务会作出征收决定并公告。8.评估机构报名通知、评估机构协商选定的公告、摇号选定评估机构的通知、评估机构选定结果公示，9.签订房屋征收评估委托合同，证据8-9证明依法选定评估机构进行公示、签订房屋评估委托合同。10.被征收房屋初步评估结果的公示张贴照片，证明分户评估报告已公示。11．原告评估报告，证明依法对原告房屋做评估。12.户籍证明、不动产登记信息查询记录、房屋调查情况表，证明原告身份和被征收房屋状况。13.房屋征收补偿估价报告送达或公示，证明估价报告已送达原告。14.协商记录，15.关于报请作出房屋征收补偿决定的申请书、关于对原告房屋的补偿决定方案，证据14-15证明经协商，原告未在签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议。16.补偿决定方案告知书、送达回证、视听光盘、送达公告及网站截图、张贴照片，证明补偿决定方案已告知原告，原告未在期限内选择补偿方式。17.房屋征收补偿决定书及送达回证、视听光盘、送达公告及网站截图、张贴照片及网站截图，证明被诉补偿决定书已送达原告。18.《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《征收土地公告办法》，系被告提交的法律法规依据。经庭审质证，综合各方当事人质证、陈述意见，本院对证据认证如下：被告提交证据8中的评估机构报名通知、协商选定的公告内容模糊不清，亦未补充清晰材料，不符合证据法定形式要件，本院均不予采信。原告认为被告提供的证据1-5与本案没有关联，但证据1-3系原告涉案集体土地上房屋的征地批准及征地补偿相关文件，是被诉补偿决定的前置性行政行为，与本案具有关联，且不存在无效情形，本院予以采信；证据4、5与本案被诉补偿决定的合法性没有关联，本院不予采信。对原、被告提供的其他证据的真实性，双方未提出异议，且这些证据可以反映本案基本客观事实经过，本院予以采信。经审理查明：原告徐国灵拥有坐落于瑞安市××镇××村××路××号房屋。原告就该房屋取得瑞安市房权证飞云镇字第0××1号房屋所有权证，证载用途住宅，建筑面积202.98平方米。原告另取得土地使用权面积64.96㎡。2018年12月3日，浙江省人民政府向申请单位瑞安市人民政府作出《浙江省建设用地审批意见书》，同意瑞安市2018年度计划第十批次建设用地15.5156公顷（征收集体土地15.5156公顷）。原告上述房屋在该征地范围内。经拟定并发布案涉征地涉及房屋补偿方案、征求意见后，被告瑞安市人民政府于2018年12月11日召开第25次常务会议，原则同意涉案房屋补偿方案。2018年12月20日，被告作出瑞政告〔2018〕58号《瑞安市人民政府关于发布瑞安市南滨江景观带一期改造工程（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块）征收集体所有土地涉及房屋补偿方案的公告》，并附涉案《瑞安市南滨江景观带一期改造工程（Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块）征收集体所有土地涉及房屋补偿方案》。该公告明确了建设项目名称、征地房屋补偿范围，确定原瑞安市国土资源局为征地房屋补偿部门，瑞安江南新区开发建设管理委员会（以下简称江南新区管委会）为征地房屋补偿实施单位，自该房屋补偿方案公告之日起75日内签约。该公告所附房屋补偿方案第九点房地产评估机构的选择方式规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定，本补偿方案公告后十日内仍不能协商选定的，由实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。该公告及所附方案于同日在独峰村、马道村等处张贴，于次日在被告网站发布。2019年1月2日，江南新区管委会发布关于摇号选定涉案工程房地产价格评估机构的公告，称因征收范围内被征收人未在规定时间协商选定房地产评估机构，故将于2019年1月3日从公开报名的三家评估机构中摇号选定评估机构。该公告列出了三家评估机构基本情况并于同日在被告网站发布。2019年1月3日，江南新区管委会发布关于涉案工程房地产价格评估机构摇号选定结果的公告，称经公证摇号选定此次征收房屋价格评估机构为温州方正房地产土地评估有限公司。该公告于同日在被告网站发布。2019年1月11日，江南新区管委会与温州方正房地产土地评估有限公司签订房屋征收评估委托合同。2019年1月13日，温州方正房地产土地评估有限公司就原告涉案房屋以2018年12月20日为时点出具温方正估字［2018］ＦＺＺＳ独峰4-2号房屋征收补偿评估报告，其估价结果为：房屋评估价值为134576元，扣除认定商业部分后的房屋评估价值为121051元，装修评估价值为27478元，其他补偿4676元，认定商业部分价值236640元，被征收房屋评估价值合计389845元。根据送达回证记载，该估价报告于2019年9月21日以留置方式送达原告。2019年1月14日，江南新区管委会就涉案项目范围内房屋价格评估数据进行公示，并告知公示期及有异议的可以在收到估价报告之日起10日内书面申请复核。2019年10月9日，江南新区管委会向被告瑞安市人民政府作出关于报请作出征收房屋补偿决定的申请书，称双方至今未达成补偿协议，现报请作出房屋补偿决定。2019年10月18日，被告作出瑞征补告〔2019〕14号补偿决定方案告知书，对原告涉案房屋的货币补偿和产权调换补偿方案事宜予以告知，并告知逾期不确认补偿方式的，视为选择产权调换，其中住宅产权调换为方案一。送达回证记载，补偿方案告知于同日以留置方式送达原告。2019年11月8日，被告作出被诉补偿决定。送达回证记载，该补偿决定于同日以留置方式送达原告妻子李和平。原告徐国灵不服，向本院提起本案诉讼。另查明，原告王杰、徐国灵、沈扬金诉被告瑞安市人民政府土地行政批准一案，本院于2020年8月16日作出（2020）浙03行初35号行政判决，确认瑞安市人民政府于2018年12月20日作出的瑞政告〔2018〕58号《瑞安市人民政府关于发布瑞安市南滨江景观带一期改造工程（A、B、C、D地块）征收集体所有土地涉及房屋补偿方案的公告》行为违法；责令被告瑞安市人民政府及时采取明确涉案房屋补偿方案是否有提出听证申请并决定组织听证，修改补偿方案相关内容等补救措施。该发生法律效力的判决认定：2018年12月17日，被告瑞安市人民政府分别作出瑞政告〔2018〕57号《征收土地方案公告》，公告于同日在飞云街道公开栏，飞云街道马道村、前金村、独峰村公开栏等处张贴。2019年1月14日，被告作出瑞政发〔2019〕6号《瑞安市人民政府关于同意瑞安市2018年度计划第十批次建设用地等征地补偿安置方案的批复》，同意涉案征地补偿安置方案。同年1月24日，瑞安市自然资源和规划局根据该批复发布了瑞征批告〔2018〕23号《征地补偿安置方案公告（批后）》。本院认为：一、原告徐国灵的涉案房屋系集体土地上的房屋。在房屋所在集体土地经浙江省人民政府批准征收后，负有补偿义务的行政机关应当按照土地征收补偿相关法律法规对涉案房屋进行补偿安置。由于法律法规对于集体土地征收涉及的房屋补偿安置并无具体规定，故被告瑞安市人民政府可以在不与集体土地征收相关法律法规规定相冲突的情况下，参照国有土地上房屋征收补偿相关规定，结合本地实际制定房屋补偿方案，并依据补偿方案对原告涉案房屋作出补偿安置。二、本院已经发生法律效力的（2020）浙03行初35号行政判决确认被告瑞安市人民政府于2018年12月20日作出的案涉瑞政告〔2018〕58号征地涉及房屋补偿方案的公告违法，并责令被告采取明确涉案房屋补偿方案是否有提出听证申请并决定组织听证，修改补偿方案相关内容等补救措施。该判决对征地涉及房屋补偿方案及公告的合法性已经作出否定性评价，虽因公共利益等因素考量而未予以撤销，但补偿方案公告效力的保留仅是后续补偿实施行为得以继续的必要前提，并不意味着存在瑕疵或违法的补偿方案在瑕疵或违法性得到修复之前便可作为作出后续补偿实施行为的合法依据。在生效判决确定的补救措施未落实到位，特别是对补偿安置方案未作出修改完善的情况下，被告依据原有的房屋补偿方案对原告徐国灵的涉案房屋作出被诉补偿决定，显然缺乏充分的合法性根据。三、涉案征地涉及房屋补偿方案第五部分第（二）项第6点规定：“……征地房屋临街底层自然形成商业用房，经认定符合商业用房安置条件的……计算商业用房安置建筑面积。”第七部分安置方式第（二）项安置房价格与房款结算标准第（2）点第4小点规定：“商业用房异地产权调换房款结算标准：……其结算价格按房地产评估机构评估确定的市场评估从结算，”本案中，涉案房屋产权证登记为住宅用房，被告将临街底层部分按商业用房予以补偿，但没有提供将住宅认定为商业用房的具体标准以及有权机关已经认定案涉房屋相应部分符合商业用房补偿条件的相关证据，被诉补偿决定直接认定涉案房屋相应部分为商业用房，依据不足。被诉补偿决定以14000元/平方米的标准结算商业用房安置价但未提供评估机构评估文件，不能表明该结算标准价格系按上述补偿方案规定经过评估机构评估，亦属依据不足。四、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。……房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定……”住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定：“房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。……房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示……”第十七条第一款规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”本案中，江南新区管委会于2019年1月14日将征收范围内的房屋价格评估数据进行公示，但房地产评估机构于2019年1月13日即出具了对原告涉案房屋的评估报告，显然与上述规定的程序不符。评估结果公示期满后，被告并无证据证明房地产评估机构提供了征地房屋的整体评估报告和分户评估报告，江南新区管委会向原告公告送达的仍系房屋评估结果公示之前的评估报告。被告举证的房屋评估结果公示张贴照片无法看清原告涉案房屋的初步评估结果，庭后补充的电子表格并非张贴文本，且评估报告中的房屋评估价值低于该表格中原告涉案房屋评估结果，在此情况下，被诉补偿决定依据评估报告的房屋评估价值对涉案房屋作出补偿，没有事实根据。综上，被告瑞安市人民政府作出的被诉补偿决定认定事实不清、依据不足，程序违法，依法应予以撤销并责令重作。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：一、撤销被告瑞安市人民政府2019年11月8日作出的瑞征补决〔2019〕13号《瑞安市人民政府关于对徐国灵房屋的补偿决定》；二、责令被告瑞安市人民政府对徐国灵重新作出补偿决定。本案案件受理费50元，由被告瑞安市人民政府负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  许旭东审 判 员  郑 宇人民陪审员  王生妹二〇二一年一月八日法官 助理  李 凯代书 记员  项炯量16-17-