福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4142号 原告：李开森，男，1979年5月20日出生，汉族，居民，住所福建省厦门市思明区。 原告：林春莺，女，1982年3月22日出生，汉族，居民，住所福建省厦门市思明区。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：胡建林，福建湄海律师事务所执业律师。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：徐百强，福建湄海律师事务所实习律师。 被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道文献东路1069号。统一社会信用代码91350300717331712X。 法定代表人：朱建荣，董事长。 委托诉讼代理人：黄俊杰，福建倍拓律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐丽娟，福建倍拓律师事务所执业律师。 原告李开森、林春莺与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李开森、林春莺的共同委托诉讼代理人胡建林、被告建德公司的委托诉讼代理人黄俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李开森、林春莺向本院提出诉讼请求：1.建德公司立即为李开森、林春莺办理坐落于福建省莆田市荔城区镇海办镇海居委会“护城河三期”商住区Ｂ区第6幢6层608号房屋的不动产权证书的登记手续，并将不动产权证书交付给李开森、林春莺；2.建德公司支付给李开森、林春莺以1312891元为基数，自2019年7月1日起至上述房产的不动产权证书交付给李开森、林春莺之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金；3.本案诉讼费由建德公司承担。诉讼过程中，李开森、林春莺撤回上述第1项诉讼请求。事实和理由：2015年3月1日，李开森、林春莺与建德公司签订《商品房买卖合同》（编号：Ｌ201501616），约定（1）李开森、林春莺向建德公司购买位于福建省莆田市荔城区镇××期××幢××层××号××商品房［建筑面积93.47㎡，其中：套内建筑面积70.77㎡、公摊面积22.70㎡］，购房总价款为1312891元（每平方米14046.12元）；（2）付款方式为2015年3月1日前支付首付款402891元，余款910000元办理银行按揭；（3）建德公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由建德公司提供的资料交付李开森、林春莺。如因建德公司原因，李开森、林春莺不能在商品房交付之日起360日内取得房屋权属证书的，双方同意因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人;（4）合同在履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决等，协商不成的，依法向人民法院起诉等内容。合同签订后，李开森、林春莺即按约定交付了全部购房款1312891元。2018年7月5日李开森、林春莺与建德公司进行房屋交接手续。2020年4月22日李开森、林春莺按建德公司要求缴纳了契税19236.54元，不动产登记费80元、证书工本费10元。但建德公司却没有按照《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务，至起诉时，建德公司仍未将《不动产权证书》交付给李开森、林春莺。李开森、林春莺认为，《商品房买卖合同（预售）》中约定建德公司逾期办证违约金为1000元，根据该约定建德公司一共仅需承担1000元的逾期办证违约金，但逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失客观存在，本案双方约定的逾期办证违约金明显过低，将违约金限定为1000元也将导致建德公司在长时间逾期办理涉案商品房登记而无需继续承担逾期办证违约责任，并不利于督促建德公司及时办理涉案商品房的初始登记。且相比于双方约定的逾期付款违约金也明显不对等，不符合公平原则及违约金所应具备一定的惩罚性原则。故李开森、林春莺依法可以请求人民法院予以增加认定违约金标准为按已付款的日万分之一支付逾期办证违约金。综上，建德公司的行为已构成违约，根据《合同法》第107条之规定，建德公司应承担相应的违约责任。 建德公司辩称，一、在李开森、林春莺未向建德公司出具书面授权材料之前，建德公司代为办证义务并未产生。《商品房买卖合同》第20条明确约定，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得权属证书的，出卖人才需要向买受人支付违约金1000元。李开森、林春莺在没有合同约定的情况下，诉求建德公司支付以购房款总额为基数按照日万分之一支付违约金，缺乏合同和法律依据。本案逾期办证行为并未给李开森、林春莺带来任何经济损失。二、建德公司不存在过错，无法及时按约定办理权属证书的原因不能归责于建德公司，因此，建德公司不应承担违约责任。本案不存在因出卖人原因导致逾期办证的情形：1、政府原因导致无法按期办理权属证书。（1）规划验收问题。建德公司为了能及时为李开森、林春莺办结不动产权证书，早在2018年4月便委托莆田市城乡勘测设计研究院进行竣工测量，勘测设计研究院于2018年10月22日向建德公司出具测量成果报告书。建德公司取得测量成果报告书次日即2018年10月23日，便向莆田市城乡规划局申请核发《建设工程规划核实意见书》（即通常所称“规划验收”）。建德公司递交申请后，因政府部门在规划条件核实过程中的有关事宜，导致莆田市城乡规划局无法按时核发核实意见书。2019年5月30日，莆田市自然资源局召开会议并形成（2019）10号会议纪要。在该份会议纪要中，莆田市自然资源局确认建德公司于建设施工过程中严格遵照规划图纸进行施工，规划条件核实有关事宜（如：室外平台问题、室外平台产权问题、屋面绿化问题、B区计容面积统筹问题、非机动车停车位问题等）存在缺陷系因设计所致，同时要求法规科对设计单位依法处理，由此可见非建德公司的过错责任。会议纪要形成后，建德公司又第一时间委托勘测设计研究院重新进行竣工测量。勘测设计研究院于2019年7月1日向建德公司出具测量成果报告。2019年7月24日，莆田市城乡规划局才向建德公司核发竣工规划条件核实意见书，至此，该份意见书因政府原因拖延近一年时间才取得。（2）二证合一问题。建德公司原开发该项目时土地使用权证为二本，而在办理权属证书时，政府要求二本土地使用权证合二为一，变为一本土地使用权证后方可办理各户的权属分割，造成办证过程中时间拖延。2、买受人自身原因导致无法按期办理权属证书。建德公司将房屋交付买受人后，各家各户前后陆续进入装修，在装修过程中存在占用公共通道、封闭阳台、乱安装防盗网等违章建设、违法装修的行为，根据相关文件规定，规划部门不予验收通过，直接导致办证时间拖延。因此，建德公司在房屋交付前、交付后一直在积极履行办理不动产产权登记手续，但因行政机关规划验收、政府协调及部分业主私自违建改造等因素，才直接导致至今无法办结不动产权证书。建德公司已尽出卖人或代为办证受托人所应尽之合理注意义务，建德公司在履约过程中不存在过错，根据前述合同约定，建德公司不应承担逾期办证之违约金。综上，李开森、林春莺诉求建德公司承担逾期办证的理由不足、缺乏证据，依法不能得到法院支持，请法院驳回其诉讼请求。 李开森、林春莺围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织建德公司进行证据交换和质证。对建德公司无异议的身份证复印件2张、《商品房买卖合同（预售）》复印件1份、《个人购房借款/担保合同》复印件1份、销售不动产统一发票复印件2张、福建增值税普通发票复印件2张、莆田市商品房买卖合同备案表复印件1张、钥匙领取签收表复印件1张、入伙资料确认表复印件1张、交房手续流转单复印件1张、收款收据（物业）复印件1张、税收完税证明复印件1张及办证其他费用凭证复印件1张，本院予以确认并在卷佐证。 建德公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织李开森、林春莺进行证据交换和质证。对建德公司提供的，李开森、林春莺持有争议的证据和事实，本院认定如下：《莆田市建设工程竣工测量成果报告书》2份、《莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》1份、《不动产权证书》复印件2份、《不动产权证书》（初始登记）复印件1份、《不动产权证书》（转移登记）复印件2份及声明复印件1份，李开森、林春莺对上述证据的真实性、合法性没有异议，且上述证据与本案待证事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。对于《莆田市城乡规划局受理承诺单》1份、《莆田市自然资源局受理承诺单》1份、《莆田市城乡规划局不予行政许可决定书》1份、《莆田市自然资源局局长办公会议纪要》1份、莆城房测[2019]110号《莆田市不动产测绘承诺件通知书》1份及莆执法[2018]12号文件1份，因上述证据无法形成证据链证实建德公司辩称的涉案商品房逾期办证并非其原因导致的，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区镇海办镇海居委会地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2007）第Ｃ36474号、莆国用（2007）第Ｃ××5号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“护城河三期”商住区×区，建设工程规划许可证号为建字第350300201308003号荔，施工许可证号ＦＪＳＧＸＫ-××××-ＬＣ-2013-00004、ＪＳＧＸＫ-××××-ＬＣ-2013-00006。该商品房的预售许可证号为（2013）莆房许字第×号。 2015年3月1日，建德公司与李开森、林春莺签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为L201501616）,约定李开森、林春莺以总价款1312891元向建德公司购买“护城河三期”商住区×区第×幢××号商品房一套。该合同第七条关于付款方式及期限约定：李开森、林春莺应当于2015年3月1日前支付首期房价款402891元，余款910000元向中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行申请贷款支付。该合同第九条关于商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该合同第十一条关于交付时间和手续约定，建德公司应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人。附件十一：《补充协议》第十二条关于房屋登记的补充中第（一）款约定，合同第二十条第二款约定的因出卖人的原因，是指出卖人未在房屋交付后365个工作日内办理完毕房屋的初始登记。但因项目分期开发原因导致买受人未能在合同约定的时间办理土地使用权属证书的，出卖人不承担违约责任。第（二）款约定，购房人一次性支付房款的，由买受人委托出卖人办理房屋权属登记。第（三）款约定，出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，买受人必须不可撤销地委托出卖人办理房屋权属登记手续，且在本合同项下商品房交付时，应将办理房屋权属证书所需的全部资料和各项税费交给出卖人。买受人及其共有人同意由出卖人统一办理及代领商品房权属证书。第（四）款约定，买受人委托出卖人办理产权过户登记的，应当在收到出卖人办理通知后10日内（本补充协议对完成时限另有约定的，依其约定）完成下列事项：1、交纳契税与房屋维修资金；…… 后李开森、林春莺向建德公司付清了涉案商品房的全部购房款。2018年7月5日，建德公司向李开森、林春莺交付涉案商品房，同日，李开森、林春莺向建德公司支付了涉案房屋的契税等办证费用。2019年7月24日莆田市城乡规划局荔城分局出具莆规荔核〔2019〕20号《建设工程竣工规划条件核实意见书》，核实：“护城河三期”商住区Ｂ区（5＃-10＃商业及地下室）符合城乡规划要求，同意出具建设工程竣工规划条件核实意见书。后涉案商品房于2019年12月11日办理了所有权首次登记，该商品房的《不动产权证书》（登记地址为福建省莆田市荔城区镇××街道××路××号××号楼××梯位608室）于2020年5月8日才转移登记至李开森、林春莺名下，李开森、林春莺于2020年7月1日领取了上述《不动产权证书》原件，致讼。建德公司陈述《商品房买卖合同（预售）》第二十条中约定的“商品房交付之日”系指商品房实际交付使用之日，双方约定的办证期限为《商品房买卖合同（预售）》第二十条中约定的在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，李开森、林春莺与建德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一：《补充协议》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李开森、林春莺已向建德公司付清涉案商品房的购房款，双方确认已于2018年7月5日办理涉案商品房的交接手续，且建德公司已收取李开森、林春莺预交的契税等办证费用，视为双方已形成委托代为申请办证关系；根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，建德公司应于涉案商品房交付使用后360日（即2019年6月30日）内为李开森、林春莺取得涉案商品房的权属证书；但案涉商品房的权属于2020年5月8日才转移登记至李开森、林春莺名下，建德公司逾期办证，已构成违约，故应承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，因出卖人的原因，买受人未能在约定的时间内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应支付违约金1000元给买受人；本院经审查认为，上述违约金约定明显过低,虽李开森、林春莺未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定逾期办证的违约金按日万分之一计算。对于违约金计算的截止期限问题，考虑到建德公司系无偿代为李开森、林春莺申请办理商品房权属证书，且双方并未明确约定建德公司将商品房权属证书交付给李开森、林春莺的期限，故本案逾期代为申请办证违约金应计算至涉案商品房权属证书转移登记至李开森、林春莺名下之日止。综上，经核算：建德公司应以已付购房款1312891元为基数自2019年7月1日起至2020年5月8日止按日万分之一向李开森、林春莺支付逾期办证违约金41093.49元。建德公司辩称逾期办证系规划验收问题、政府政策变动所致，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实；建德公司辩称逾期办证系因部分业主私自违建改造所致，但其提供的证据不足以证实业主私自违建改造导致其逾期办证，应承担举证不能的法律后果；故对上述辩解意见本院均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向李开森、林春莺支付逾期办证违约金41093.49元； 二、驳回李开森、林春莺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1208元，减半收取计604元，由李开森、林春莺负担190元，莆田市建德房地产开发有限公司负担414元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二一年一月二十八日 书记员  顾梦雪 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。