福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初14395号 原告：蔡建得，男，1964年2月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：蔡朝造，男，1939年7月27日出生，汉族，住厦门市思明区。 共同委托诉讼代理人：庄锴，福建润金律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张艺，福建润金律师事务所实习律师。 被告：周金珍，女，1974年1月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：康韵芳，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 原告蔡建得、蔡朝造与被告周金珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蔡建得及其与蔡朝造的共同委托诉讼代理人庄锴，周金珍及其委托诉讼代理人康韵芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡建得、蔡朝造向本院提出诉讼请求：周金珍向蔡建得、蔡朝造支付2020年2月1日至2020年9月30日期间的租金254770元及滞纳金（以应付未付款项为基数，按照拖欠租金每日万分之五的标准加收滞纳金，自2020年2月1日起计至支付完毕之日止，暂计至2020年6月30日为6188.6元）。事实和理由：2016年4月24日，蔡建得、蔡朝造与周金珍签订《房屋租赁合同》，约定蔡建得、蔡朝造将本案讼争的厦门市思明区房屋（一栋两层含钢铁结构）出租给周金珍；租金从2016年7月1日起支付，每三个月支付一次；2018年7月1日至2020年6月30日期间，每月租金31900元，2020年7月1日至2022年6月30日期间，每月租金35090元；租赁期间周金珍如恶意延迟支付租金半个月以上，经蔡建得、蔡朝造书面催促未交的，则蔡建得、蔡朝造有权按拖欠租金的每日万分之五加收逾期滞纳金。然周金珍仅于2020年1月1日支付一个月租金，自2020年2月1日起至今仅支付10000元租金，经蔡建得、蔡朝造多次催讨，周金珍拒不支付租金。蔡建得、蔡朝造特提起诉讼，望判如所请。 周金珍辩称，一、关于租金。周金珍向蔡建得、蔡朝造承租讼争房屋用于民宿经营。自2020年1月24日起，因新冠肺炎疫情防控形势需要，讼争房屋所在的曾厝垵文创村实行封村管制，目前，有关部门尚未通知民宿商户可正式复工复产，周金珍在没有收到有关部门准许民宿营业正式通知的情形下无法正常营业。双方之间的《房屋租赁合同》自2020年1月24日起至有关部门正式通知民宿可复工复产之日止属于合同目的不能实现和不可抗力之情形，根据公平原则和相关法律之规定，该期间的租金应当予以免除。二、关于滞纳金。蔡建得、蔡朝造主张的滞纳金计算标准过高。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，周金珍承租房屋系用于民宿经营，因疫情防控导致资金周转困难和营业收入明显减少，蔡建得、蔡朝造要求周金珍再承担违约责任，不应予以支持。综上，蔡建得、蔡朝造的诉讼请求，应予驳回。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2016年4月24日，蔡建得、蔡朝造（甲方）与周金珍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将本案讼争的厦门市思明区曾厝垵社308号整栋房屋出租给乙方使用；租赁期限为10年，从2016年7月1日起至2026年6月30日止；租金每三个月支付一次，其中2018年7月1日至2020年6月30日期间，每月租金31900元，2020年7月1日至2022年6月30日期间，每月租金35090元；租赁期间，乙方如恶意迟延支付租金半月以上，经甲方书面催促未交的，按所拖欠租金每日万分之五加收滞纳金。 上述合同签订后，蔡建得、蔡朝造将讼争房屋交付给周金珍经营民宿，周金珍向蔡建得、蔡朝造支付租金至2020年1月31日。自2020年2月1日至2020年9月30日期间，周金珍仅向蔡建得、蔡朝造支付租金10000元，未再支付其余租金。 另查明，厦门市思明区曾厝垵社308号房屋登记在蔡朝造名下，登记为两层，批准建筑面积100平方米。该房屋现状为三层，建筑面积超出200平方米。 本案审理中，本院向蔡建得、蔡朝造与周金珍释明，双方之间的租赁合同部分有效、部分无效。周金珍希望免除2020年2月至6月的租金；蔡建得、蔡朝造同意免除2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。 本院认为，讼争房屋登记为两层，批准建筑面积100平方米，后进行扩建，扩建部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方有关租赁扩建部分的合同内容无效。故，蔡建得、蔡朝造与周金珍签订的《房屋租赁合同》，部分有效、部分无效。自2020年2月1日至2020年9月30日期间，周金珍除向蔡建得、蔡朝造支付10000元租金外，未再支付其余费用，蔡建得、蔡朝造要求周金珍支付租金（实际包括租金和占有使用费），于法有据，本院予以支持。周金珍承租讼争房屋用于经营民宿，考虑到新冠肺炎疫情对民宿经营的影响，本院酌情免除2020年2月租金（占有使用费），减半计取2020年3月至6月租金（占有使用费）。故周金珍应向蔡建得、蔡朝造支付2020年2月1日至2020年9月30日期间的租金（占有使用费）共计159070元（31900元/月×2个月＋35090元/月×3个月－10000元）。由于周金珍迟延支付租金系受新冠肺炎疫情影响所致，并非恶意拖欠，故对蔡建得、蔡朝造关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、周金珍于本判决生效之日起七日内向蔡建得、蔡朝造支付租金（占有使用费）159070元； 二、驳回蔡建得、蔡朝造的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2607元，由蔡建得、蔡朝造负担1018元，周金珍负担1589元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 朱 晨 二〇二一年一月五日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。