甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终4295号上诉人（原审被告）：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李娟，女，1980年4月12日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：曹斌，甘肃致中律师事务所律师。上诉人绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称：绿地置业公司）因与被上诉人李娟房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2020）甘0191民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项及诉讼费负担部分，依法改判驳回李娟的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由李娟承担。事实和理由：李娟支付的443086元系认购款，而非定金，一审判决认定为定金并判令绿地置业公司双倍返还缺乏事实及法律依据。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金应当以书面形式约定，定金数额不得超过主合同标的的百分之二十。本案中双方未以书面形式约定支付定金443086元作为订立商品房买卖合同的担保，且收据载明为认购款而非定金。《绿地智慧金融城认筹协议书》约定签署正式的认购协议书后，将优惠登记金转为定金，但因双方未签订正式认购协议，故李娟支付的30000元不构成定金。李娟已付443086元包含多笔款项，意义不同，且分期支付不符合定金的法律性质及交易习惯。其中的30000元系优惠登记金，381596元系认购款，且443086元已超过房款总金额2193086元的20%，依法不构成定金。未签订商品房买卖合同的过错为李娟反悔，之后其未了解认购房屋的任何情况，也未如约支付663086元及办理贷款1530000元，而非绿地置业公司未取得预售许可证。李娟违约后，绿地置业公司为防止损失扩大采取必要措施将房屋另售，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定及房地产开发企业的经营模式，但一审判决未予支持。一审判决绿地置业公司双倍返还已付款有违公平诚信原则，且适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定背离双方订立合同时的真实意思表示，请求二审法院纠正。李娟诉讼请求第二项认为已付443086元是购房款，而一审判决认为系定金，一审法院未依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定将对法律关系性质的认定作为争议焦点，剥夺了绿地置业公司辩论的权利，程序违法。李娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李娟于2013年11月16日前共支付定房款443086元，此前绿地置业公司尚未办理《商品房预售许可证》，不具备按揭贷款的条件，不能进行商品房买卖，故该款项性质应为定金。绿地置业公司擅自将房屋出售给他人，造成合同不能履行，应承担违约责任，不属于为防止损失扩大而采取的必要措施。请求驳回上诉，维持原判。李娟向一审法院起诉请求：1.解除李娟与绿地置业公司签订的《绿地智慧金融城合同登记表》；2.依法判令绿地置业公司按购房款443086元双倍返还李娟赔偿款886172元；3.判令绿地置业公司以443086元为基数，按同期商业银行贷款利息9.8%（年息）承担自2013年11月30日至2020年4月30日的利息279115元，之后利息待计，合计1165287元；4.本案诉讼费用由绿地置业公司承担。一审法院认定事实：绿地置业公司在兰州新区开发房地产，期房预售。2013年10月份，李娟欲购买绿地置业公司开发的B17幢103号房屋,该房屋为别墅。2016年10月11日，李娟向绿地置业公司交付款项30000元，10月28日交付款项为381596元，11月16日绿地置业公司将前期所交付的款项票据更换总金额为411596元的收据，并注明（换房）“原房号为103室”，11月30日交付31490元，共计交付443086元。同年11月份，李娟与绿地置业公司签订《项目绿地智慧金融城合同登记表》，在签订合同时，将其购买的103号房屋更换为B17-101号，合同登记表约定：面积为235.53平方米，总金额为2193086元；支付定房款411596元，按揭贷款，2013年11月30日前支付全部房款的30%。2013年11月20日，绿地置业公司退房申请审批通过。2015年12月底，该房屋建成。2018年期间，李娟与绿地置业公司沟通该房屋的情况，该房屋已另行出售。李娟与绿地置业公司因沟通退房退款无果，李娟向兰州新区城乡建设和交通管理局投诉，该局向绿地置业公司发出新城建交发﹝2019﹞521号文件，督促解决李娟的购房事宜。绿地置业公司并未提交开发的该地块商品房预售许可证。一审法院认为，首先，对于李娟请求解除双方签订的《项目绿地智慧金融城合同登记表》，因绿地置业公司将李娟预定的房屋销售给他人，双方签订登记表再无法推进履行，故李娟请求解除与绿地置业公司签订的《项目绿地智慧金融城合同登记表》有事实与法律依据，予以支持。其次，关于李娟交付款项定性的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”绿地置业公司与李娟达成协议并签订了《项目绿地智慧金融城合同登记表》，绿地置业公司在登记表中明确表示李娟交付的款项为定房款，并非订房款，出具票据为认购款。绿地置业公司开发期房预售，且在开发该地块房屋时并未取得商品房预售许可证。绿地置业公司与李娟并未签订《商品房买卖合同》，李娟交付定房款，双方签订的登记表实质为双方以后签订《商品房买卖合同》的一种担保，李娟交付的款项应视为定金。房屋建成后，绿地置业公司未将合同登记的房屋出售给李娟，并将该房屋另行出售给第三人，其应将收取的定金返还李娟，并按有关定金的法律规定收取定金的一方违约应双倍返还，故绿地置业公司向李娟返还886172元。再次，李娟主张由绿地置业公司按银行贷款利率从2013年11月20日起支付利息至款项付清为止。因李娟定购房屋后，自交付定房款后直至2018年期间，李娟向绿地置业公司了解其购买房屋进展，并未与绿地置业公司签订《商品房买卖合同》，绿地置业公司将该房屋已出售他人。李娟没有在交付房款后积极主动了解建设房屋的进展，致使绿地置业公司将其定购的房屋另售，李娟知晓后与绿地置业公司一直就购买房屋另售协商解决未果，绿地置业公司提出的解决方案李娟并不同意，故李娟主张支付利息的请求不予支持。绿地置业公司辩解因李娟的违约造成合同目的无法实现，绿地置业公司为了止损出售了李娟欲购的房屋，在商品房开发过程中，绿地置业公司亦未积极主动的与李娟联系，且在预售过程中并未取得商品房预售许可证，李娟无法办理银行按揭贷款，且今年来商品房的价格一直为上涨的趋势，故其辩解理由不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品房销售管理办法》第三条、第六条、第十六条，《最高人民法院关于适的解释》第九十条的规定，判决：一、解除李娟与绿地集团兰州新区置业有限公司签订的《项目绿地智慧金融城合同登记表》；二、由绿地集团兰州新区置业有限公司在本判决生效后20日返还李娟定金886172元；三、驳回李娟的其他诉讼请求。已减半收取的案件受理费7644元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担6331元，由李娟负担1313元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿地置业公司举证《绿地智慧金融城认筹协议书（A）》，证明李娟交纳的30000元是认购房屋的优惠登记金，不是定金。李娟质证认可其真实性，对证明目的有异议，认为该协议书第三条约定的30000元应系定金。因双方对该证据的真实性均无异议，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年10月11日，李娟与绿地置业公司签订《绿地智慧金融城认筹协议书（A）》，其中第三条约定：“乙方（李娟）同意签署本协议书时，支付人民币叁万元整作为优惠登记金。乙方支付的优惠登记金在签署正式认购协议书后，甲方有权将优惠登记金转为认购定金，优惠登记金收据将更换为认购定金收据”。一审判决认定“2016年10月11日，李娟向绿地置业公司交付款项30000元”时间有误，应为“2013年10月11日，李娟向绿地置业公司交付款项30000元”。此外，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为1.李娟已付款项性质及双方的违约责任应如何认定；2.一审法院是否存在程序违法情形。关于李娟已付款项性质，李娟主张为定金，绿地置业公司辩称应为优惠登记金及认购款。本院认为，应根据双方合同约定及交易习惯，综合认定款项性质。2013年10月11日，李娟与绿地置业公司签订《绿地智慧金融城认筹协议书（A）》第三条约定，李娟交纳的30000元优惠登记金于签署正式认购协议书后转为认购定金,双方达成关于定金的合意。李娟于2013年10月28日再交纳381596元，双方于2013年11月16日签订《项目绿地智慧金融城合同登记表》，将30000元优惠登记金与381596元合计后约定“支付定房款411596元”。关于《项目绿地智慧金融城合同登记表》的性质，本院认为应属《绿地智慧金融城认筹协议书（A）》第三条约定的认购协议书。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的相关释义载明，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，一般包括双方当事人的基本情况、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）、价款计算、签署契约的时限等规定。本案中《项目绿地智慧金融城合同登记表》载明了买受人基本信息、房屋位置、面积、价款及支付方式等主要内容，虽然未约定签订正式房屋买卖合同的时限，但应由开发商对此承担通知义务。绿地置业公司应当于该《合同登记表》中写明或另行通知李娟签订正式商品房买卖合同的时间，故不能因绿地置业公司怠于履行相关义务而否认该《合同登记表》作为认购协议书及预约合同的法律性质。《项目绿地智慧金融城合同登记表》依照《绿地智慧金融城认筹协议书（A）》第三条将30000元优惠登记金转为认购定金（定房款），后双方未签订正式合同且绿地置业公司已将涉案房屋另售，合同目的已不能实现，绿地置业公司构成违约，应承担双倍返还定金的违约责任。因《项目绿地智慧金融城合同登记表》载明定房款金额为411596元，故据此计算双倍定金金额为823192元（411596元×2）。李娟于2013年11月30日交纳31490应认定为认购款而非定金，不适用双倍罚则。绿地置业公司虽主张李娟存在未如约办理银行贷款手续及2013年11月30日前支付663086元的违约责任，但其未能举证证明因李娟违约未能办理银行贷款的事实，应承担举证不利的法律后果。此外，2013年11月30日绿地置业公司收取李娟31490元应视为对李娟交纳款项的确认，双方合意变更支付663086元为443086元（30000元+381596元+31490元），故李娟不存在违约行为。关于一审法院是否程序违法，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第五十三条第一款规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”本案中，李娟诉请依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定要求双倍返还购房款，涉及的法律关系应为房屋买卖合同法律关系中绿地置业公司是否承担双倍返还定金的违约责任，与一审、二审法院审查的法律关系一致，不存在违反上述司法解释规定的情形。综上所述，绿地集团兰州新区置业有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决对定金的认定部分有误，且依照《商品房销售管理办法》进行裁判违反《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第五条规定，本院予以纠正。本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州新区人民法院（2020）甘0191民初1390号民事判决第一项；二、撤销兰州新区人民法院（2020）甘0191民初1390号民事判决第三项；三、变更兰州新区人民法院（2020）甘0191民初1390号民事判决第二项为：绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效后二十日返还李娟定金823192元及认购款31490元，合计854682元；四、驳回李娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7644元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担6231元，由李娟负担1413元。二审案件受理费15288元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担14715元，由李娟负担573元。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二一年一月十二日书记员  段鸿燕