苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初14941号原告：吴江市锦宏物业管理有限公司，统一社会信用代码913205096891640988，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡苑沿街店面181。法定代表人：石磊。委托诉讼代理人：石水泉，男，汉族，住江苏省苏州市吴江区，系被告公司员工。被告：夏全委，男，汉族，住四川省梓潼县。原告吴江市锦宏物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告夏全委物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法由审判员李文苑适用小额诉讼程序于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人石水泉、被告夏全委到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年1月1日至2019年12月31日的物业费2093.11元并支付逾期付款违约金(以697.7元为基数，自2018年2月1日起计算至2020年9月20日为406.35元；以697.7元为基数，自2019年2月1日起计算至2020年9月20日为294.38元;以697.7元为基数，自2020年2月1日起计算至2020年9月20日为182.81元,并继续计算至实际给付之日止，均以年利率15.8%为标准计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为吴江区龙洋大花园小区提供物业服务，被告系该小区业主，房屋建筑面积83.06平方米。物业服务合同约定物业费收费标准0.7元/月/平方米。被告在入住后，对2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费2093.11元，经原告多次催缴，仍拒不缴纳致本案诉讼。被告夏全委辩称，对原告主张的物业费金额没有异议，但对原告主张的逾期付款违约金的计算标准有异议。被告之所以不交物业费是因为原告提供的物业服务存在瑕疵，具体表现为：小区大门口车辆缺乏管理，可以随意进出；绿化带破坏严重，破坏面积占一半以上；小区车辆停放困难，车辆剐蹭比较多，给业主造成损失；被告家小孩的自行车在小区里面丢失却调取不到监控；小区里设有盈利性幼儿园，影响业主休息。被告待原告物业公司改进服务后再交纳物业费。经审理查明：夏全委、李克芝系苏州市吴江区汾湖镇龙洋大花园小区业主，房屋建筑面积83.06平方米。2016年12月31日，龙洋大花园业主大会作为甲方与物业公司作为乙方签订《苏州市物业服务合同》一份，载明甲方通过协议选聘的方式将龙洋大花园小区委托乙方实行物业服务，委托服务期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。乙方按照建筑面积向业主收取物业服务费，收费标准为多层住宅为0.7元/月/平方米，能源费为0.2元/月/平方米。物业服务费按月计算，业主或物业使用人应在每年第一个月向乙方交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交费用万分之五加收滞纳金。以上事实，由原告提供的苏州市物业服务合同、不动产登记簿查询记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告物业公司与龙洋大花园业主大会签订的《苏州市物业服务合同》约定由原告物业公司服务于龙洋大花园小区，被告接受了原告物业公司的物业管理服务，故原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，业主应当依约支付相应的物业服务费，原告物业公司有权向被告收取物业服务费用。被告抗辩原告物业服务存在不足，并提交照片予以证明，本院认为照片仅能反映拍摄当时的情况，被告并未举证证明原告存在大范围、长时间的物业服务瑕疵并对被告造成了实际损害,故被告据此不向原告物业公司支付物业费的抗辩，于法无据，本院不予采信。即使上述问题在原告物业公司提供服务期间存在，关于被告提出的停车问题，本院认为，停车位不能满足小区实际停车需求与小区规划有关，不能完全归因于物业公司，物业公司并没有强制执法权，在驾驶人不按规定通行、停放车辆的情况下，物业公司发现问题后，与驾驶人进行沟通、协调、维持小区交通秩序即是在履行物业服务义务。被告提供的照片不足以证明原告物业公司怠于履行前述管理义务。关于被告提出的丢失车辆问题，其应向直接侵权人主张赔偿，原告作为物业管理公司仅应按照合同约定履行安全保障义务，即使事发时未调取到监控，亦不能就此认定原告未尽到管理义务。关于被告提出的小区里幼儿园问题，幼儿园的设立及取缔均非原告物业公司的管理范围及职权，被告以此理由拒交物业费缺乏法律依据。关于被告认为小区大门口车辆缺乏管理问题，因小区门禁及车辆识别系统的启用需要业委会或业主大会同意并可能涉及动用维修基金，并非原告物业公司单方决定即可施行，被告以此为由拒交物业费于法无据，本院不予支持。关于被告提出的小区绿化被破坏，被业主擅自改成菜园的问题，被告提供的照片不能完整的反映事件的全部过程，亦不足以证明原告物业公司怠于履行相应管理义务。退一步讲，即使原告物业公司在提供物业服务的过程中存在一定的瑕疵，被告可以向物业公司反映情况，物业公司应有针对性地进行整改，物业公司要求被告全额交纳物业费，也应提供全面完善的物业服务。考虑到物业服务费的公共属性，若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主利益。故被告应按照合同约定支付物业费。经本院计算，2017年1月1日至2019年12月31日的物业费（83.06平方米×0.7元/月×36个月）为2093.11元。关于逾期付款违约金，物业服务合同约定物业费按月计算，业主和物业使用人应在每年的第1个月向原告交纳物业费，现原告主张逾期付款违约金自次年2月1日起分段计算，符合法律规定，本院予以支持。逾期付款违约金的计算标准，原告未举证其实际损失，故本院酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍（2019年8月20日之前为中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍）。就被告夏全委应承担的案件受理费，原告物业公司同意由被告夏全委直接向其支付，本院予以采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告夏全委于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市锦宏物业管理有限公司自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2093.11元并支付逾期付款违约金（以697.7元为基数，自2018年2月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至2019年8月19日止；以697.7元为基数自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际付款之日止；以697.7元为基数自2019年2月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍计算至2019年8月19日止；以697.7元为基数自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际付款之日止；以697.7元为基数自2020年2月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算至实际付款之日止）。二、驳回原告吴江市锦宏物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告夏全委负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市锦宏物业管理有限公司，原告已预交的案件受理费本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  李文苑二〇二一年一月十四日书记员  胡双艳附相关法律条款：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。友情提醒：法律文书生效后，当事人应按判决书、调解书主文确定的内容，在履行期限内主动履行。当事人自动履行付款义务后,请及时与对方当事人联系，告知对方当事人已自动履行，或与案件原承办人联系,以便法院及时通知对方当事人,防止对方当事人在不知情的情况下申请执行，避免不必要的麻烦;对于存在诉讼保全的情况,也便于法院及时采取解除保全措施。本案联系人：李文苑联系电话：0512-6318****