广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初10704号原告：清远市天诚物业管理有限公司，住所地：清远市清城区××××××委会法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：何家俊，该公司职员。被告：邓忠志，男，1983年5月16日出生，瑶族，住广东省连南瑶族自治县××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。原告清远市天诚物业管理有限公司与被告邓忠志物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告清远市天诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人何家俊到庭参加诉讼。被告邓忠志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告清远市天诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年2月至2020年9月15日拖欠的物业管理费3573.95元，水费517.50元，垃圾费200元，电梯电费分摊费90.89元，梯灯分摊费59.01元，消防监控分摊费41.20元，二次供水分摊费299.51元，社区照明分摊费16.38元，电费1931.83元，以及逾期缴纳上述费用所产生的物业管理费违约金535.26元，水费违约金77.32元，垃圾费违约金31.25元，电梯电费分摊费违约金13.71元，梯灯分摊费违约金9.30元，消防监控分摊费违约金7.48元，二次供水分摊费违约金52.77元，社区照明分摊费违约金3.08元，电费违约金212.48元，（每逾期一日按0.05计算，暂计至2020年9月15日，后续期间将按此比例计算至实际支付之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。案件在审理过程中，原告自愿放弃对其他垫付费用（水费、垃圾费、电梯电费分摊费、梯灯分摊费、消防监控分摊费、二次供水分摊费、社区照明分摊费、电费）计付违约金的主张，并当庭明确调整违约金的计付标准为每日万分之八。事实与理由：被告购买了胜利华南茶文化博览中心项目3栋1梯2005单元，建筑面积为105.74平方米的住宅并在商品房购买合同中与原告签订《前期物业管理服务协议》。被告在收到原告寄发的收楼通知书后于2018年8月11日完成了收楼手续的办理。同时，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定该物业的物业管理期限自购房之日起至该物业业主大会与其选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同约定提供物业管理服务之日止，住宅物业管理费计算单价为1.8元/平方米/月收取（物业管理费从收楼之日起计算，2019年12月31日前按1.6元平方米/月；2020年起按1.8元平方米/月）。被告应于每月10号前按上述计算方式交纳物业管理费及由此产生的相关费用。被告自2019年1月份开始不支付住宅的物业管理费，期间产生的水电费也是原告垫支，原告工作人员一直以电话、发短信的方式催费以及现场张告知的方式进行催收，催促被告配合原告的工作，被告都不予理会，甚至以各种推诿。综上，合同是双方当事人的真实意思表示，一经签订就具有法律约束效力，原告向被告提供了物业管理服务，被告应按双方签订的合同及时足额支付物业管理费，被告却违背合同约定，给原告的物业管理工作带来负面影响，在胜利华南茶文化博览城物业区域造成恶劣影响，不仅大大增加了原告的催收工作量，还给原告造成实际经济损失。恳请法院查明事实，判决支持原告的全部诉求。被告邓忠志没有答辩，也没有提供证据。本院经审理认定事实如下：被告作为乙方与原告作为甲方签订一份《前期物业服务合同》。双方约定，甲方就乙方购买的位于胜利华南茶文化博览中心的物业提供物业管理服务。协议第四条约定，本小区的物业管理服务费用按建筑面积收取：住宅物业按1.8元/平方米/月（物业费从交楼之日起计算，2019年12月31日前按1.6元/平方米/月；2020年起按1.8元/平方米/月）……物业服务成本没有列明费用由业主按规定分摊，物业管理服务费用不包含以下费用：物业区域内二次供水、电梯、消防、发电机等公共设施设备的运行、维护费、安全检测等费用及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用均不计入物业服务费支出，由物业区域内业主按规定分摊……；甲方采用银行代收方式收取当月相关的物业服务费用，扣费时为公历每月10日，乙方应在扣费时间前保证缴费账户存在足够金额以备扣费……。协议第十条约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三支付滞纳金……。2018年8月11日，被告办理了涉案房屋收楼手续。之后，原告为涉案小区提供了物业管理服务。现原告主张，被告拖欠从2019年2月1日至2020年9月15日止的物业管理费、水费、电费、公摊费用、垃圾处理费。对此，原告提供了水费、电费、公摊费用、垃圾处理费的支付凭证。另查明，2020年11月11日，清远市不动产登记资料查询结果证明显示，清远市清城区×××××××胜利华南茶文化博览中心三号楼一梯20层05号房屋的权属人为被告邓忠志，房屋建筑面积为105.74平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告为涉案房屋所在的住宅小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主在接受原告提供的物业管理服务后，应当依照约定向原告支付物业管理费。但从2019年2月1日至2020年9月15日止，被告没有支付物业管理费给原告，依照合同约定，被告应继续向原告缴纳拖欠的物业管理费，上述期间的物业服务费应为3573.95元（1.6元/平方米×105.74平方米×11个月+1.8元/平方米×105.74平方米×9个月）。被告没有依时向原告支付物业管理费，依照约定，被告应向原告支付以欠款金额为基数按日千分之三计收滞纳金。但该违约金计付标准有违公平原则，本院依法调整为按可参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。从2019年2月1日起，2019年12月31日前的每期违约金应以每月拖欠的物业服务费169.18元为基数,从2020年1月1日起至2020年9月15日前的每期违约金应以每月拖欠的物业服务费190.33元为基数，均从逾期之日即当月的11日起计算至付清之日止。原告提供了涉案小区已缴清相关费用的支付凭证，其中包括水费、电费、公摊费用、垃圾费。依照合同约定，该费用应由被告承担。被告没有提供证据证明上述费用的数据存在造假的情况下，根据债务应当清偿的原则，被告亦应向原告支付从2019年2月1日至2020年9月15日止的水费517.50元、电费1931.83元、垃圾费200元以及公摊费用共计506.99元。综上,由于本案合同订立时间和引发争议的事实发生在《中华人民共和国民法典》正式施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释”的规定，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告邓忠志于本判决生效之日起五日内向原告清远市天诚物业管理有限公司支付从2019年2月1日至2020年9月15日止的物业服务费共计3573.95元以及违约金（从2019年2月1日起每期违约金，2019年12月31日前的每期违约金应以每月拖欠的物业服务费169.18元为基数,从2020年1月1日起至2020年9月15日前的每期违约金应以每月拖欠的物业服务费190.33元为基数，均从当月的11日起计算；2019年8月19日前的违约金计付标准应按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起的违约金计付标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，分段计算至付清之日止）；二、被告邓忠志于本判决生效之日起五日内向原告清远市天诚物业管理有限公司支付从2019年2月1日至2020年9月15日止的水费517.50元、电费1931.83元、垃圾费200元以及公摊费用共计506.99元；四、驳回原告清远市天诚物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓忠志负担。本判决为终审判决。审判员  汤思达二〇二一年一月十四日书记员  陈 婉附有关法律文书：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。