浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终10377号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐鹏,男，1974年2月8日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：金伟勋、詹国樱，浙江西子律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王九斤,男,1965年6月10日出生,汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：吴正亮，浙江鼎和律师事务所律师。 上诉人徐鹏因与被上诉人王九斤房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年7月25日，徐鹏自案外人王永滨处转租了位于杭州经济技术开发区××号××层房屋，并支出转让费220000元。同日，王九斤与徐鹏签订《楼房租赁合同》一份，约定王九斤将案涉房屋整体出租给徐鹏。面积为510平方米，其中一楼209平方米、二楼121平方米、三楼90平方米、四楼90平方米。该房屋为商业用途，用于餐饮、酒店、住宿、办公等。租期5年，自2016年8月1日至2021年9月1日。免租期为一个月，租金自2016年9月1日起付，每月40000元，半年支付一次，第一期租金自2016年9月1日至2017年3月1日，为240000元，以后每期租金支付时间为上期租期到期前30天。合同签订后3个工作日内，徐鹏需支付租赁保证金20000元。合同终止时，徐鹏未发生违约且向王九斤交清合同约定各项费用及按合同约定归还房屋后，保证金在三日内无息返还。徐鹏有违约的情况下，王九斤有权没收保证金。王九斤保证该房屋的合法性，并保证徐鹏在承租期间可以正常合理使用该房屋，王九斤承担该房屋合法性给徐鹏带来的租赁、经营损失。徐鹏经营内容符合国家政策、法律法规许可范围内，王九斤保证该房屋能取得各种行政许可及批准，如营业执照、卫生许可证等，否则由王九斤代办，合法费用由徐鹏负担。合同终止日，徐鹏应搬离该房屋可移动的物品，装修及固定添附物归王九斤所有。徐鹏逾期交纳租金、水电费的，王九斤有权在保证金中扣除，并追收逾期租金或相关费用。王九斤违约解除合同或王九斤违约，徐鹏解除合同的，王九斤双倍返还保证金，并赔偿转让费及装修损失。徐鹏违约解除合同的或徐鹏违约，王九斤解除合同的，保证金抵作违约金，装修无偿归王九斤所有。合同签订后，徐鹏将一楼约130平方米用于经营小吃店，其中包含一楼临时搭建建筑70平方米。一楼其余部分即三楼、四楼转租他人用于经营旅馆。 2017年2月4日，徐鹏申请办理营业执照，下沙街道个体工商户临时限期经营场地审查意见表载明，徐鹏经营的杭州经济技术开发区飨义小吃店房屋面积为60平方米。2018年的营业执照续办，经营期限至2019年12月28日。 另查明，因小区提升改造，2019年12月20日开始，高沙社区停止审批经营户营业执照。后因疫情影响，营业执照直至2020年4月8日恢复办理。期间，社区要求徐鹏对设置在临时搭建建筑内的厨房设备进行整改，将其搬移至主房内，徐鹏未配合整改，故一直未办理营业执照。 2020年3月28日，徐鹏向王九斤发送短信，载明因王九斤提供的房屋存在违法建筑，无法办证合法经营，要求王九斤赔偿转让费200000元、双倍返还保证金40000元、赔偿装修折旧费196000元并赔偿无法经营的直接损失1064000元。另徐鹏表明，如王九斤能确保办理出营业执照的，徐鹏同意继续承租并重新协商签订五年期的租赁合同。2020年6月19日，王九斤向徐鹏发送短信，载明因徐鹏未按约支付2020年3月1日至2020年9月1日的租金，要求解除双方签订的《楼房租赁合同》，并要求在收函后3日内腾空并返还房屋。 庭审中，双方一致同意《楼房租赁合同》于2020年6月19日解除。原审法院组织双方对案涉房屋进行交接，但未成功。 王九斤的诉讼请求为：1.确认王九斤与徐鹏于2016年7月25日签订的《楼房租赁合同》于2020年6月19日解除；2.判令徐鹏立即将杭州市高沙北区115号房屋腾空并返还给王九斤；3.判令徐鹏向王九斤支付截至2020年6月19日的租金145333.33元，2020年6月20日至案涉房屋实际腾退之日的房屋占有使用费按每月40000元的标准支付；4.判令徐鹏向王九斤支付截至2020年6月19日的逾期付款利息损失5523.29元（以240000元为基数，按年利率6%，自2020年2月1日暂计算至2020年6月19日；2020年6月20日至上述款项实际付清之日止的逾期付款利息损失按年利率6%支付）；5.本案诉讼费由徐鹏承担。 徐鹏的反诉请求为：1.判令王九斤赔偿徐鹏转让费损失220000元；2.判令王九斤赔偿徐鹏装修费损失197454元；3.判令王九斤赔偿徐鹏营业利润损失436907元；4.判令反诉诉讼费由王九斤承担。 原审法院认为：关于《楼房租赁合同》的效力，双方在庭审中虽一致确认合同于2020年6月19日解除。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋一楼有70平方米系未经批准建设的临时建筑，故案涉《楼房租赁合同》中关于该部分面积约定的内容应属无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故《楼房租赁合同》中关于一至四楼其他部分面积440平方米的约定，仍为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，徐鹏在营业执照恢复办理后，经王九斤催告，仍未支付租金，故王九斤有权解除合同。另庭审中，徐鹏亦确认《楼房租赁合同》于2020年6月19日解除，故原审法院对《楼房租赁合同》中关于440平方米约定的内容于2020年6月19日解除予以确认。关于租金及房屋占有使用费，王九斤诉称要求徐鹏按每月40000元的标准，自2020年3月1日起支付至房屋实际腾退之日止。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告向被告主张案涉房屋2020年3月1日至2020年6月19日的租金及2020年6月20日起的占有使用费，因案涉房屋面积为510平方米，其中临时建筑为70平方米，70平方米所涉合同内容被认定为无效，故2020年3月1日至2020年6月19日的租金中有部分应为占有使用费，该房屋整体的租金及占有使用费可按40000元/月予以确定。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本院查明事实，案涉房屋一楼经营的小吃店可以办理营业执照，自2017年起，办理面积均为60平方米，并不包括临时搭建的70平方米。2019年12月20日，该处营业执照虽停办，但已于2020年4月8日恢复办理。因此，并不存在因案涉房屋存在临时搭建建筑而无法办理营业执照的情况。但是，因小区提升改造，临时搭建建筑内不能设置厨房设备，需要徐鹏对用于制作包子的出品台进行重新规划、整改，一定程度上限制了徐鹏对于临时搭建建筑的使用以及日常经营。原审法院考虑到王九斤作为出租人，有保证其所交付的房屋符合合同约定的义务，其在明知案涉房屋一楼70平方米属临时建筑的情况下，将该部分房屋出租给徐鹏，存在一定过错。徐鹏作为承租人，在办理营业执照时，明知其一楼用于经营小吃店的约130平方米面积中，能办理营业执照的仅为60平方米，70平方米无法办理营业执照的情况下，仍经营多年，且未向王九斤提出异议，亦存在一定过错。综合考虑案涉房屋实际使用情况及双方过错，原审法院酌情认定王九斤减免60000元的占有使用费。关于逾期付款利息损失，原审法院结合营业执照恢复办理时间，自2020年4月9日起算，标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于转让费，因该费用系徐鹏向第三人支付，且本案合同解除的原因并非因无法办理营业执照而导致合同目的无法实现，故对该诉请原审法院不予支持。关于装修费损失，结合合同解除的原因及合同所涉70平方米约定无效的情况，并结合双方的过错，对于一楼70平方米部分的装修，原审法院酌情认定王九斤补偿徐鹏10000元。关于经营损失，初期未能办理营业执照非因双方当事人的过错导致；而恢复办理后，未办理营业执照系因徐鹏不配合整改导致。且原审法院在本诉部分的租金及占有使用费中，对影响营业的情况，已做适当考虑，故对该部分诉请不予支持。关于保证金，双方均要求在本案中一并处理。结合合同解除的原因及合同所涉70平方米约定无效的情况，并结合双方的过错，原审法院酌情认定王九斤退还徐鹏保证金10000元。上述装修损失及保证金在徐鹏需支付王九斤的租金及占有使用费中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，原审法院于2020年10月23日判决：一、确认王九斤与徐鹏于2016年7月25日签订的《楼房租赁合同》（关于440平方米约定的内容）于2020年6月19日解除；二、徐鹏于判决生效之日起十日内腾空并返还王九斤位于杭州经济技术开发区××号房屋；三、徐鹏于判决生效之日起十日内支付王九斤租金及占有使用费65333.33元（已扣减80000元，暂计算至2020年6月19日；此后按每月40000元的标准，自2020年6月20日计算至实际腾退之日止）；四、徐鹏于本判决生效之日起十日内支付王九斤逾期付款利息损失（以145333.33元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年4月9日起计算至2020年10月23日，此后以65333.33元为基数，按上述标准，自2020年10月24日计算至款项付清之日止）；五、驳回王九斤其他诉讼请求；六、驳回徐鹏其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1659元，保全费1274元，共计2933元，由王九斤负担1205元，由徐鹏负担1728元；反诉案件受理费6172元，由徐鹏负担6028元，由王九斤负担144元。王九斤于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。徐鹏于判决书生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，徐鹏不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实完全错误，王九斤违约之事实明确，一审未予认定，完全不公。1、涉案租赁房屋存在违法建筑，导致合同无法履行，王九斤存在违约，过错在王九斤，责任应由其承担。徐鹏承租房屋目的是要承租510方均为合法的房屋作为经营使用，且承租时并不知道有违法建筑，合同前王九斤再三保证租赁物是合法的，但是暂时无法提供房产证，并承诺案涉房屋可以做餐饮、酒店、住宿、办公等商业用途，并保证可以办理相关证照，甚至王九斤可以代办。由于王九斤暂时无法提供房产证，无法确认租赁物面积及相关信息。为保证租赁物合法性、租赁的安全性，徐鹏在合同中特别强调租赁物的合法性、租赁物面积、商业用途及违约赔偿说明，确保徐鹏专注经营、无租赁带来的风险，否则徐鹏绝对不会租赁并重金投资该租赁物。双方于2016年7月签订了一份《楼房租赁合同》，合同1.2、1.3条明确约定：510㎡租赁物的商业用途可经营餐饮、酒店、住宿、办公等。合同9.1.4明确约定：甲方保证该楼房的合法性，并保障乙方在租赁期间可正常合理使用该楼房，甲方承担该楼房合法性给乙方带来的租赁、经营损失。合同9.1.6条明确约定：乙方经营内容符合国家政策、法律法规许可范围内，甲方保证该楼房能取得各种行政许可及批准，如营业执照、卫生许可证等，否则由甲方代办，合法手续费用由乙方承担。2019年底的时候，因为该房屋系违法建筑，需要拆除或整改且社区街道停办了营业执照，这一行为的出现使原来正常的经营完全打乱。出租房屋存在违法建筑的事实被暴露出来，案涉房屋一楼的飨义小吃店，经营面积共153㎡，其中70㎡属于违章建筑。王九斤隐瞒租赁物的合法性，导致飨义小吃店目前处于停业状态，严重违背合同的约定，使得合同目的无法实现，就是王九斤违约的事实。 2、停办营业执照，导致餐厅无法正常经营。2019年12月20日工商部门对高沙北区开始停办营业执照。2019年12月28日，飨义小吃店营业执照到期，由于停止办理营业执照，飨义小吃店处于无营业执照状态。导致门店外卖平台无法经营、门店不能合法经营，并因疫情期间复工需要提供营业执照，导致2020年3月无法复工，违背了承租方合法经营的意愿及合同约定。飨义小吃店在无营业执照状态期间，徐鹏多次向王九斤提出代办营业执照事项，甚至发函；王九斤表示无能为力，并明确租赁物有70㎡是违章建筑，近期要拆除。请求法院判决王九斤返还徐鹏已缴纳餐厅部分租金6万元（2019年12月28日至2020年2月29日无证期间）。 3、补办营业执照，不符要求，导致餐厅处于停业状态。A、经营面积不符合补办要求。2020年5月底，王九斤告诉徐鹏，社区可以补办临时营业执照，要求飨义小吃店只批经营面积为60㎡，飨义小吃店要按准确地址、场所面积经营，如果一致方可办理临时执照。但飨义小吃店的实际经营面积是153㎡，这与证照可批示面积严重不符，何况60㎡的经营面积根本不能满足飨义小吃店的经营要求，而153㎡经营面积的飨义小吃店按补办证照要求无法取得临时执照、审批面积与合约内可用面积严重不符，无法获取相关证照，导致飨义小吃店目前处于停业状态。B、“明档厨房位置”不符合要求。社区补办证照要求：“飨义小吃店要把明档厨房拆除”。理由为明档厨房位于违章建筑内。按照合同1.2、1.3、9.1.4、9.1.6的约定徐鹏可以在租赁物内经营餐饮，可以根据餐厅的经营需要，有权进行餐厅功能平面布置，“明档厨房”是餐厅小吃产品展示、出品销售区，是餐厅的特色场景，有卫生许可证，按合同属于正常合理使用该楼房。“拆除明档厨房”不符合合同约定，严重损害了合约内徐鹏的权益。不拆除明档厨房徐鹏无法获得相关营业执照，把70㎡违章建筑内的约20㎡的明档厨房拆除将导致前期装修基本报废，餐厅将面临停业重新装修，重装修费用由谁承担，作为承租人，在王九斤不承诺如何补偿的情况下无法整改，整改、拆除后的飨义小吃店按证照审批面积只剩下60㎡，剩余70㎡也不能保证能继续经营使用，根本不能满足飨义小吃店的经营需求。王九斤隐瞒该楼房的合法性，违背合同约定，使徐鹏在承租期间不能正常合理使用该租赁物，按合同约定条件不能代办出营业执照，造成飨义小吃店处于停业状态，导致合同目的无法履行。请求法院改判徐鹏不承担该租赁房屋自2020年1月1日开始的餐厅部分租金。 4、一审忽视了一楼153㎡在整个租赁范围内的重要性，70㎡违章建筑直接导致租赁合同无法履行。A、“1楼70㎡违章建筑”位置是餐厅的核心位置。飨义小吃店经营小吃产品，门店的位置处于租赁物的1楼，因此1楼153㎡是徐鹏目标租赁区域；2楼是员工宿舍及仓库，作为餐厅配套使用；3楼、4楼与原承租人续签，保持租赁前的旅馆使用。飨义小吃店的目标租赁位置是1楼，除去旅馆前台及楼梯部分面积，飨义小吃店的实际经营面积约153㎡（含70㎡的违章建筑）。“70㎡的违章建筑”处于餐厅的沿马路门面部分，包括餐厅的大门入口、明档厨房、收银、41个餐位，是餐厅的核心位置。B、“1楼70㎡违章建筑”的租金价值。租赁物的租金为48万/年，共4层，面积约510平方米。旅馆面积约251㎡，租金为12万/每年。飨义小吃店面积约153㎡，租金市值约31万/每年；其中一楼合法面积约83㎡左右，餐厅面积是徐鹏的主要租赁目标；由于违章部分的位置处于餐厅入口，沿马路，而且内部没有柱子及隔墙，非常实用，是整个租赁物最有价值部分，市值租金约18万/年。对于违章部分建筑的出租，王九斤已经非法收取了63万元的租金，收取了租金不承担责任，应当退还租金。 5、之前能办出营业执照并不代表徐鹏认可并同意承租违法建筑，徐鹏对此无任何过错。一审法院以之前能办出营业执照，且营业执照只能批60㎡，徐鹏未提出异议为由，认为徐鹏有过错。这种推论没有任何道理。首先，办营业执照是徐鹏装修好后由王九斤带到社区、街道办的，办出来虽然只有60㎡，王九斤也承诺说不会影响使用，因暂时不影响实际使用，且当时徐鹏已经投入了也只能经营下去，并不代表后来如果出现问题，徐鹏就放弃权利完全默认只有60㎡，毕竟这70㎡是在合同里面的，是完完全全计算租金的面积。王九斤隐瞒事实，一审法院据此认为徐鹏有过错认定错误。 6、一审已查明该房屋因违法建筑从2019年底至次年4月份均无法办理营业执照的事实，但对因此产生的责任和损失判定不公。徐鹏提供了视频及社区人员的调查笔录均能证实，该房屋因为违法建筑从2019年12月就停办营业执照。社区、街道认为该房屋一楼存在违法建筑，需要拆除或者整改而停止办理营业执照，徐鹏就此没有过错。徐鹏在此期间无法继续经营，一审法院仍判决徐鹏承担期间的租金，处理不当。且今年年初期间存在疫情，本身就需要给承租人减免租金。所以2019年12月28日至现在无证期间，徐鹏不应承担租金，更不应承担2020年1月1日到6月的租金。 二、一审适用法律错误，判决本案本、反诉纠纷结果难以让人信服。1、首先，王九斤出租房屋存在违法建筑无法保证房屋合法性是事实，其存在违约，应当承担违约责任。双方的合同对此的违约责任约定明确具体，法院应予以采纳。依据合同第九条9.1.4条款的约定，甲方保证该楼房的合法性，并保障乙方在承租期间可以正常合理使用该楼房，甲方承担该楼房合法性给乙方带来的租赁、经营损失。合同第十一条11.2约定，甲方违法解除本合同或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金并赔偿乙方转让费用及乙方的装修损失。王九斤违反了约定，应当赔偿徐鹏转让费22万元，返还定金4万元及承担装修及经营损失是明确的。一审法院反过来却要求徐鹏支付所有租金和付款利息损失，保证金也只退1万元，处理不当。这样处理，王九斤不仅在违法建筑上收了几年租金，还能在违法建筑上继续收取租金或占用费，根本不需要承担其他责任。2、徐鹏一审主张各项赔偿符合事实依据和合同约定条件。转让费：合同11.2条约定的赔偿转让费是指徐鹏之前从第三方王永滨处转让而来所支付的转让费22万元。房屋装修费：徐鹏投资开店时进行了一系列的装修，徐鹏委托了具有相应资质审计单位出具了审计报告，经审计总建筑和安装工程合计造价为493636元。因为2020年和2021年均无法使用，徐鹏按五年折旧计算197454元具有事实依据。经营损失：租赁期——是经营者选择“租赁物业”最重要的租赁条件之一；市场经营都有一个合理的经营周期：投入期、回收成本期、盈利期。5年租赁期是徐鹏聘请餐饮专家通过市场考察、投入和汇报测算出的最低租赁年限，因为违法建筑的存在使得营业执照无法办理，导致本来可以继续履行下去的合同无法继续履行，把餐厅经营周期缩短成3年，飨义小吃店一直生意红火，是下沙的网红餐厅，无法履行合同就是缩短经营期限，损失是实实在在产生的，王九斤应当赔偿。保证金：本案中徐鹏承租房屋时实际已交了2万元保证金，王九斤违约了就应该返还4万元。综上，作为经营者，徐鹏只想承租一个物业合法经营，正是在王九斤承诺出租房屋合法性的基础上才签订了合同投入开店。因王九斤存在违法建筑而导致无法办理营业执照，无法保证房屋的合法性，出租方违约在先，理应根据合同约定判决王九斤承担相应的违约责任，一审认定事实错误，适用法律错误，判决结果显然不公。综上，请求：1、撤销原审判决第三、四项判决内容；2、改判王九斤赔偿徐鹏转让费22万元、装修损失197454元，并按合同11.2约定退还保证金；3、徐鹏无需承担案涉租赁房屋一楼部分自2020年1月1日开始至6月份的租金；4、本案一、二审诉讼费用均由王九斤承担。 针对徐鹏的上诉，王九斤发表答辩意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律是正确，应当驳回徐鹏的上诉请求。一、徐鹏一直在强调临时建筑70㎡的影响，一楼这70㎡的临时性建筑不会影响整个租赁合同的履行，其所占整体的房屋面积比例很小。案涉房屋也符合了双方签订合同时徐鹏所要求达到的使用目的。徐鹏在进行餐饮、经营旅馆作为办公用房使用，整个合同的履行是没有任何问题。二、关于营业执照的问题。前期停办营业执照并不是王九斤所造成的，而后期可以补办相应的营业执照，则是由徐鹏自身对房屋餐饮的整改未到位所造成营业执照一直未能办出，同地段相应的房屋一楼其他租户都正常的办理出了相应的营业执照，该责任在于徐鹏自身。三、王九斤不存在违约的情形的。案涉房屋一楼的状况，徐鹏从合同签订之日起就非常清楚，徐鹏办理的营业执照也都是按照一楼60㎡进行办理的，而且办理也均是其本人或通过委托代理人去办理的，综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应当驳回徐鹏的上诉请求。 二审中，王九斤未提交二审新证据，徐鹏向本院提交如下证据材料：证据一、租赁物概况及使用说明图；证据二、一楼平面示意图，拟共同证明70㎡违章建筑在一楼占地面积的比例大，徐鹏主要的装修投入在70㎡内，如果70㎡违章建筑要整改的话，会导致徐鹏无法正常经营，损失巨大；证据三、餐厅场景图，拟证明装修投入大，70㎡处于核心位置，如要整改要产生巨大费用，且使用面积会大幅度减小；证据四、光盘两张和文字整理稿，光盘（黄色）为徐鹏与王九斤2020年3月16日的聊天，拟证明双方均认可案涉房屋营业执照无法审批系因为街道社区的原因要进行整改，拆掉临时建筑。光盘（蓝色）为徐鹏与王九斤2020年4月2日的聊天，当时明确70㎡违章建筑需要整治，但整治的范围双方和社区均不确定，在协商的过程中王九斤未承诺对徐鹏如何进行补偿。 上述证据经出示，王九斤发表意见称：对证据一、二、三、真实性无异议，证明目的有异议，徐鹏混淆营业执照办理面积和使用面积，虽然存在70㎡的临时性建筑，但不影响其实际使用，这部分临时建筑都是可以使用；对证据四、在3月时因为疫情原因，部门停办了营业执照，4月8日后恢复办理。该期间不影响徐鹏的营业，且徐鹏在此期间一直营业。关于违章建筑的整治，并没有正式文件，且4月8日明确营业执照可以办理，因此不存在整治情况。2020年3月16日的视频，真实性、合法性均无异议，该视频中非常明显截止到3月16日社区还是处于停止审批办理营业执照的相关手续，具体原因不明，停止办理经营户也不只徐鹏一家，是整个高沙社区全面停止办理，故营业执照无法办理的责任不在于王九斤。徐鹏前面几年也存在营业执照到期未及时办理的情况，还是王九斤提醒后才去办理，到期后餐饮还是可以继续经营。2020年4月2日的视频，真实性、合法性无异议，4月2日开始可以去审批，还是审批主房面积，至于整治的范围，整治的内容都不明确。王九斤也明确了，如果整治给徐鹏造成影响，可以考虑到9月减免临时建筑面积部分的租金。 本院经审查认为，王九斤对上述证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认。 根据双方当事人的陈述，结合双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致外，另查明：王九斤与徐鹏均确认，双方已于2020年12月7日就案涉房屋办理了交接手续。 本院认为，依据本案查明的事实及双方陈述，王九斤与徐鹏签订案涉《楼房租赁合同》中一楼有70㎡系未经批准建设的建筑，故该部分的租赁合同应为无效。但合同部分无效，不影响其他部分的效力，案涉《楼房租赁合同》系王九斤与徐鹏双方当事人真实意思表示，剩余面积的租赁亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。 关于合同解除的问题。本案的争议焦点为徐鹏的合同目的是否无法实现。徐鹏租赁的案涉楼房的面积为510㎡，其中70㎡系未经批准的建筑，徐鹏主张案涉一楼商铺无法办理营业执照，导致其合同目的无法实现，故其享有合同解除权，并要求王九斤赔偿转让费、装修等损失。依据本案查明的事实，2019年12月底开始，社区对案涉飨义小吃店停办了营业执照，但原因不明，直至2020年4月份左右，恢复办理营业执照，包括案涉飨义小吃店亦可办理营业执照，但要求徐鹏进行整改，将建造在临时建筑内的厨房进行整改，搬至主房内。徐鹏作为案涉商铺的承租人和实际使用人，厨房整改的义务应由其承担，其未进行整改导致案涉小吃店无法办理营业执照，责任应由徐鹏承担；徐鹏在最初办理营业执照时亦应知晓其承租标的中70㎡系未经批准的建筑，但使用中并未向王九斤提出异议；且徐鹏向王九斤租赁的楼房面积为510㎡，故徐鹏以案涉飨义小吃店无法办理营业执照为由主张享有合同解除权，无法成立。 王九斤以徐鹏未按期支付租金于2020年6月19日要求解除案涉租赁合同，一审庭审中徐鹏亦同意双方的租赁关系于该日解除，故原审法院确认双方的案涉《楼房租赁合同》于2020年6月19日解除，并无不当。合同解除前，徐鹏应向王九斤支付租金及无效部分的占有使用费，合同解除后至徐鹏腾退前，徐鹏应向王九斤支付相应的占有使用费。原审法院考虑到前期无法办理营业执照、疫情、小吃店需要整改而影响徐鹏的正常使用等因素，对徐鹏的租金酌情予以减免60000元，尚在合理范围之内。关于徐鹏要求王九斤支付转让费的请求。因转让费系徐鹏向案外人支付，且案涉合同第11.2条约定，甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方需赔偿乙方的转让费用，但本案双方合同解除并非因王九斤的原因导致，故其要求王九斤支付相应的转让费缺乏事实和法律依据。关于装修费损失和保证金的问题。依据合同约定，案涉合同因王九斤的原因导致解除，徐鹏有权要求王九斤赔偿相应的装修损失；若徐鹏未发生违约责任，保证金在合同终止时返还，现徐鹏要求王九斤支付装修损失和保证金均缺乏依据。合同虽然部分无效，但双方的合同无法继续履行系因徐鹏的原因所致，原审法院考虑到王九斤对出租标的合法性存在的过错，已酌情判决王九斤赔偿装修损失10000元及返还保证金10000元。 综上，徐鹏的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5364元，由上诉人徐鹏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  秦海龙 二〇二一年一月二十二日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜