山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终14251号 上诉人（原审被告）：邓家琛，女，1982年7月1日出生，汉族，无业，住青岛市李沧区。现住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：肖古勇，山东东标律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐某，男，2007年11月11日出生，汉族，住青岛市李沧区。 法定代理人：周某(徐某之母)。 被上诉人（原审原告）：周某，女，无业，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李海川，山东有荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李聪，山东有荣律师事务所律师。 原审被告：徐健，男，1981年10月30日出生，汉族，无业，住青岛市李沧区。 上诉人邓家琛因与被上诉人徐某、周某、原审被告徐健确认合同无效纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院(2019)鲁0213民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓家琛上诉请求：1.依法撤销青岛市李沧区人民法院(2019)鲁0213民初6955号判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后依法改判，驳回被上诉人的起诉。2.依法判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：1.涉案房屋系徐健婚前购买的仅登记在徐健名下的个人房产，上诉人与徐健进行房屋买卖交易后，于2017年4月12日过户到上诉人名下，时间远早于徐健与周某2018年9月10日离婚时签订协议，房屋的所有权变更系徐健个人财产的自由处分，与被上诉人无关。本案被上诉人不是本案的适格主体，且周某与徐健间离婚协议也不能对抗上诉人与徐健之间的房屋买卖。2.上诉人与徐健的房屋交易真实有效，该房的实际成交价格为120万元，其中上诉人以现金形式交付了首付款30万元，其余90万款项通过银行贷款支付，且相关手续均按银行要求进行由徐健及中间人盛某协助办理。因徐健负债急需卖房周转，徐健也欠盛某的钱，找到盛长民作为中间人介绍邓家琛优惠价购买徐健房屋。徐健让盛某帮忙找朋友借款25万元将剩余房贷还清，并同意将90万购房贷款打入盛某名下银行账户优先用于偿还债务，剩余款项再由盛某转还给徐健。周某提交的2019年10月16日其与徐健多次通话录音可知，周某明知徐健与邓家琛之间的房屋买卖是真实的，仍欲与徐健串通否认这事实、合伙收回涉案房屋，由此反证上诉人与徐健房屋买卖交易真实性。后周某明与前夫徐健串通侵害邓家琛的合法权益。3.在徐健眼中可能是一时为了解决债务缠身的困境转让房屋，采取瞒骗家人方式返租三年。自2018年下半年起，徐健以自己为别人担保可能导致债主追债为由劝说周某离婚，但邓家琛买卖是真实的，邓家琛与丈夫商量后，从其婆婆处要了拆迁款30万元现金支付首付款，剩余90万元采取贷款方式，并每月按时还款，若系虚假的买卖关系上诉人并无任何理由背负巨额贷款并每月自行还款，明显不符合常理。4.周某在起诉状以及其与徐健的通话录音中明确指出徐健与邓家琛之间有着不可告人的男女关系、恶意串通转移财产为由起诉法院，要求法院返还财产。经法庭审理查明徐健与邓家琛在此之前不认识、更没有不可告人的男女关系，不存在转移财产的嫌疑。一审法院以“徐健与邓家琛是为套取银行贷款签订虚假的《青岛市存量房买卖合同》”判令买卖无效错误，邓家琛与丈夫没有理由为了帮助徐健套取银行贷款承担90万元债务，导致邓家琛因该房屋交易夫妻关系濒于破裂。涉案房产是徐健的个人婚前财产，徐健有完全处分权，离婚协议是在买卖之后，且是内部协议，不能对抗产权证效力。 徐某、周某答辩意见：1.涉案房产在双方婚姻关系存续期间属于周某与徐健的夫妻共同财产，双方在2018年9月10日离婚时也约定涉案房产归两被上诉人所有，被上诉人与涉案房产有重大利害关系，主体适格。上诉人在上诉状以及本案一审中多次强调涉案房产在双方结婚前由徐健婚以个人名义贷款购买，暂且不说周某已在一审中举证证明涉案房屋是婚前周某和徐健共同支付首付购买，即使退一步讲涉案房屋的首付是徐健一人支付，但是婚后双方共同还贷是不争的事实，涉案房屋原属于夫妻共同财产无争议，周某的起诉主体适格，上诉人此举明显是在转移案件的争议焦点、混淆视听。2.上诉人称徐健和周某恶意串通来损害上诉人的合法权益无事实依据，上诉人这种说法明显是在曲解事实、恶人先告状。本案在2019年9月份一审立案时确实不确定上诉人邓家琛的真实身份及与徐健的关系（但认为是非正常的房屋买卖关系），一审中提交的周某与徐健的录音也是在2019年8月周某发现房屋被过户后无奈之下才采取给徐健打电话并录音的方式来了解事实和搜集证据，开始的几段录音徐健还试图隐瞒房屋过户的事实，在知道被上诉人起诉后才慢慢将房屋过户的事实和大体经过告知周某，如果按照正常公正的思维来听这些录音肯定不会得出是徐健和周某恶意串通的理解；换个角度如果徐健真能有周某在本案中"串通"，不会出现在本案因为徐健的送达问题一审拖延一年多的时间，也不会出现徐健在一审中坚称本案房屋买卖合同是有效、要求驳回被上诉人诉请的答辩，更不会出现在2018年9月双方离婚时还协议房产归被上诉人所有的约定，所以上诉人所称的恶意串通没有任何依据，真正恶意串通损害被上诉人合法权益的是徐健和邓家琛（盛某）。更为关键的是邓家琛提供的所谓证人盛某（实际为真正幕后策划人），还作证明确周某并不知情，徐健要求将房屋过户事宜向周某隐瞒，而且事实本身就是盛某一手策划整个过程，为了瞒住周某，套取银行贷款，上诉人及盛某等谎言连篇，毫无诚信；3.徐健与上诉人以及案外人盛某之间的房屋买卖的交易流程，不符合常理和正常房屋买卖交易习惯；相反通过房屋交易流程及过户后的贷款及还贷等证据来看，各方虚构房屋买卖交易来套取银行贷款的意图十分明显，房屋买卖非双方真实意思表示。本案徐健、邓家琛（盛某）之间为了套取银行贷款而虚构房屋买卖的事实十分清楚、证据充分。 徐健未提交书面意见。 徐某、周某向一审法院起诉请求：1.确认徐健与邓家琛关于青岛市李沧区xx路xx号x号楼x单元xx户房屋的买卖合同无效；2.本案诉讼费用由邓家琛承担。 一审法院认定事实：2006年8月30日，徐健与青岛百通鑫源房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，徐健购买涉案青岛市李沧区xx路xx号xx号楼x单元xx户房屋。2007年4月9日，徐健以涉案房屋设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司青岛李沧支行，债权金额为27万元。2007年4月10日，徐健取得涉案房屋的房地产权证。2006年12月26日，周某与徐健登记结婚，2007年11月11日生育长子徐某。2017年3月30日，徐健与邓家琛签订《青岛市存量房买卖合同》，约定徐健将涉案房屋转让给邓家琛，转让价款为150万元。双方并约定，徐健于2017年5月15日前腾出涉案房屋并通知邓家琛进行验收交接，查验后徐健将房屋钥匙交付邓家琛；2017年5月15日之前，邓家琛一次性现金支付徐健150万元，双方办理转让过户手续。2017年4月7日抵押权人为中国银行股份有限公司青岛李沧支行，债权金额为27万元的抵押登记被撤销。2017年4月12日，徐健将涉案房屋的产权变更登记至邓家琛名下。2017年5月16日，邓家琛与兴业银行股份有限公司青岛分行签订《零售授信额度借款合同》及《零售借款最高额抵押合同》，以涉案房屋作抵押，借款90万元，并于2017年5月24日办理了不动产抵押登记.2017年5月26日，兴业银行将上述贷款90万元发放至邓家琛账户，同日邓家琛将上述90万元转入案外人盛某账户。2017年5月26日邓家琛向徐健转账42600元，2017年6月1日盛某向徐健转账300220元，备注为房款。自2017年6月21日至2018年7月21日，徐健按月向邓家琛上述兴业银行账户转入4930元至5470元金额不等的款项，共计14笔累计金额75498元。2018年9月10日，徐健与周某协议离婚，约定涉案房产归周某及徐某所有，剩余贷款由徐健偿还；双方并约定家庭其他财产及共同经营的青岛鼎盛腾龙国际贸易有限公司的股份、财产亦全部归周某所有，所有债务由徐健负责偿还。2018年12月11日周某生育次子徐晗杰。2019年10月29日，周某与邓家琛在原审法院进行诉前调解。邓家琛在调解笔录中陈述：当时我去看了房子，只有徐健在，银行的人也去过。房屋总价是120万元，首付30万元，贷款90万元；房屋的价格比市场价便宜将近30万元，首付30万元通过现金给的徐健，90万元的贷款打给了青菏盛商贸有限公司业务经理盛某的个人账户，扣除欠银行的贷款和公司的费用外，剩余30多万转给了徐健个人账户；涉案房屋大约2017年4月过的户，当时是公司给垫的资；房子买了以后返租给徐健3年，房租1年25000元，3年共计75000元，徐健每月付5000余元，付了1年多才付清。2019年11月14日，案外人盛某设立青岛伍耕昱闽文化传媒有限公司，其为公司法定代表人，邓家琛为监事。 一审院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，徐健与邓家琛于2017年3月30日就青岛市李沧区xx路xx号x号楼x单元xx户房屋签订了《青岛市存量房买卖合同》，约定购房款为150万元，邓家琛于2017年5月15日前一次性支付徐健购房款150万元，徐健于当日将房屋交付邓家琛并办理产权变更登记手续。关于该房屋买卖合同，本院分析如下： 首先，关于房屋价款。邓家琛主张，双方实际交易价格为120万元，但未提交有效证据予以证实，徐健对此予以否认，邓家琛的该项主张本院不予采信；邓家琛主张，其于涉案房屋过户当日支付徐健房屋首付款30万元，亦未提交有效证据予以证实，徐健对此亦予以否认，不予采信。通过法庭调查，仅有2017年6月1日盛某向徐健转账300220元备注为房款，且徐健确认该笔款项为购房款，因此，涉案房屋，邓家琛并无证据证实其按双方所签《青岛市存量房买卖合同》的约定向徐健支付了150万元的购房款；其次，邓家琛主张，其购买涉案房屋后，徐健又进行了返租，徐健对此予以否认，邓家琛亦未提交有效证据予以证实，邓家琛的该项主张本院不予采信。邓家琛与徐健于2017年4月12日就涉案房屋的产权进行了变更登记，但徐健至今未将涉案房屋交付邓家琛居住使用；第三，邓家琛取得涉案房屋的产权登记后，以涉案房屋抵押贷款90万元，该90万元邓家琛直接汇入了案外人盛某的账户，且盛某自认，因徐健负债，其曾建议徐健以涉案房屋抵押贷款，盛某并自述，其与徐健之间亦存在债权债务关系.综上，本院认为，邓家琛与徐健虽就涉案房屋签订了《青岛市存量房买卖合同》，但双方的行为并不符合房屋买卖交易的通常习惯，在双方签订存量房买卖合同且已办理产权变更登记3年的时间里，邓家琛未向徐健支付购房款，徐健亦未向邓家琛现实交付房屋，不能体现双方具有买卖房屋的真实意思表示，结合邓家琛将涉案房屋从银行获取的抵押贷款转账给案外人盛某的行为，应认定双方签订存量房买卖合同的真实目的是以房屋买卖之名获取银行贷款。案外人盛某虽给徐健转账300220元时备注为房款，亦应认定为双方为区分其他债权债务所做备注，而并非支付房屋买卖意义上的购房款。徐健关于涉案房屋系买卖关系的自认，亦是基于离婚协议中其将涉案房屋处分给周某及其子徐某之对抗。综合分析，原审法院确认，徐健与邓家琛签订的《青岛市存量房买卖合同》，是为套取银行贷款的通谋虚伪，非房屋买卖的真实意思表示，周某、徐某请求确认上述《青岛市存量房买卖合同》无效符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条规定，原审法院判决：徐健与邓家琛就青岛市李沧区xx路xx号x号楼x单元xx户房屋签订的《青岛市存量房买卖合同》无效。案件受理费18300元，由徐健、邓家琛负担。徐健、邓家琛于本判决生效之日起10日内给付周某、徐某18300元。 二审上诉人提交：证据一银行流水两张，证明是上诉人邓家琛一直偿还涉案房屋的银行贷款，证实买卖的真实性。证据二中介公司成交的提交的一个中介截图四张，证明2017年2月份左右，涉案小区八十多平方面积的房屋价值是140万左右。并非徐健在一审中提到150万，也此证明徐健和上诉人实际成交价是120万，是因为优惠的问题，上诉人才购买涉案的房屋。证据三，上诉人提交其婆婆孙爱华的两次住院病历，证明婆婆现在患有心脏疾病，首付款30万是婆婆支付，怕引发心脏疾病，迟迟不敢告知。证据四。对周某和徐健的通话录音的梳理，证明作徐健和邓家琛的房屋买卖是真实的，徐健否认这事实，合伙收回房屋，邓家琛和徐健的房屋买卖真实。 二被上诉人对证据一的真实性无异议，涉案房屋过户到邓家琛名下之后，邓家琛用涉案房屋进行了抵押贷款，由徐健偿还了涉案房屋贷款还款的第1期到第14期，至于2019年9月份到2020年11月份的贷款由谁偿还，不能改变虚假房屋交易的事实。证据二系复印件，真实性不予认可，与本案没有关系，涉案房屋买卖非双方真实意思表示，房屋买卖价格是多少与本案没有关系。证据三系复印件，真实性不予认可，与本案没有关系，上诉人一直称用30万的现金支付了首付款，又没有徐健的收款收据，也没有徐健的收条予以证明，而且如此大额的款项用现金来交付也不符合常理，而且徐健对收到30万的事实也予以否认。对证据四真实性无异议，上诉人证明事项是断章取义，被上诉人认可房屋过户邓家琛的事实，但未认可徐健、邓家琛之间房屋买卖关系是真实的。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，周某与徐健曾存在夫妻关系，在夫妻关系存续期间，双方共同偿还涉案房屋贷款，双方离婚协议也确认房屋归周某及徐某所有，两被上诉人与本案存在利害关系，上诉人关于被上诉人不是本案的适格主体的主张不能成立，本院不予支持。 根据本案事实，徐健与邓家琛房屋买卖合同确定的购房款为150万元，约定邓家琛于2017年5月15日前一次性支付。合同履行中，邓家琛主张其于涉案房屋过户当日支付徐健房屋首付款30万元，徐健对此亦予以否认，邓家琛未提交有效证据予以证实，二审邓家琛提交孙爱华病例系复印件，即使真实也不足以免除上诉人举证责任，对该证据本院不予采信。上诉人主张双方实际交易价格为120万元，也未提交有效证据予以证实，仅有2017年6月1日盛某向徐健转账300220元备注为房款，邓家琛取得涉案房屋的产权登记后，以涉案房屋抵押贷款90万元，该90万元邓家琛直接汇入了案外人盛某的账户，本案中盛某自认，因徐健负债，其曾建议徐健以涉案房屋抵押贷款，盛某也陈述其与徐健之间存在债权债务关系。从涉案房屋占有情况看，上诉人与徐健房屋合同签订及办理过户手续后，房屋至今由周某占有使用，邓家琛主张购买房屋后徐健又进行了返租，但未提交有效证据予以证实，2017年6月21日至2018年7月21日，徐健曾按月支付邓家琛固定数额款项，数额与涉案房屋贷款还款数额相符，二审邓家琛提交银行对账单不足以对抗被上诉人主张。综合案件事实，双方的行为并不符合房屋买卖交易的通常习惯，不能体现双方具有买卖房屋的真实意思表示，如购买房屋需要贷款，上诉人应在过户前办理贷款手续，但本案过户后办理贷款手续，获取的抵押贷款后转账给案外人盛某，双方签订存量房买卖合同的真实目的是以房屋买卖之名获取银行贷款，非房屋买卖的真实意思表示，周某、徐某请求确认《青岛市存量房买卖合同》无效请求应予以支持。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长   盛新国 审判员   高中日 审判员   王化宿 二〇二一年一月二十日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光 书记员 李珊珊