浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初5284号 原告：嵊州市诺达环保科技有限公司，住所地嵊州市经济开发区环区西路**。 法定代表人：张锋，执行董事。 委托诉讼代理人：钱赴京，浙江三惟律师事务所律师。 被告：嵊州中羿新能源科技有限公司，，住所地嵊州市经济开发区浦东大道** 法定代表人：王彩娟，执行董事。 委托诉讼代理人：洪威，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴萍萍，浙江齐蓝诚律师事务所实习律师。 原告嵊州市诺达环保科技有限公司（以下简称诺达公司）与被告嵊州中羿新能源科技有限公司（以下简称中羿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诺达公司的诉讼代理人钱赴京、被告中羿公司的诉讼代理人洪威、吴萍萍到庭参加诉讼。庭审后，双方两次向本院申请庭外和解，本院均予准许。本案现已审理终结。 原告诺达公司向本院提出诉讼请求：1、终止原、被告双方于2017年9月24日签订的《租赁合同》，并将所租赁的厂房腾空且完好交还给原告；2、被告中羿公司立即偿清所欠原告厂房租赁款58万元及逾期支付的违约金（其中48万元自2019年9月15日起至2019年12月27日止按日万分之五计，33万元自2019年12月28日起至2020年1月9日止按日万分之五计，10万元自2020年1月10日起至付清日止按日万分之五计，48万元自2020年3月15日起至付清日止按日万分之五计），并支付自2020年9月1日起至厂房腾空且完好交还给原告之日止按市场价计算的厂房租赁款；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月24日，原告诺达公司与被告中羿公司签订《租赁合同》一份，合同约定：原告将承租的浙江嵊州市××道××号原浙江时代厨具有限公司厂房中部分厂房8000平方米租赁给被告使用，租期60个月，自2017年9月1日至2022年8月31日止。《租赁合同》第四条约定：“1、经甲乙双方协商确认租金为第一年租金每平方米10元人民币，甲方给予乙方一个月免租期，年租金总额为人民币880000元；第二年租金每平方米10元人民币，年租金总额为人民币960000元；第三年租金每平方米10元人民币，年租金总额为人民币960000元。2、乙方按半年度向甲方支付租金。第一年度乙方应在2017年10月15日前支付半年租金440000元到甲方指定账户，于2018年3月15日前支付半年租金440000元到甲方指定账户；第二年度乙方应在2018年9月15日前支付半年租金48万元到甲方指定账户，于2019年3月15日前支付半年租金480000元到甲方指定账户；第三年度乙方应在2019年9月15日前支付半年租金480000元到甲方指定账户，于2020年3月15日前支付半年租金480000元到甲方指定账户。”第九条违约责任又规定：“1、乙方未按照第四条的规定支付租金的，每天应按照应付租金的30%支付违约金给甲方，乙方逾期支付租金超过30天的，甲方有权解除本合同”。按上述约定，被告第三年度应在2019年9月15日前支付半年租金480000元到甲方指定账户，于2020年3月15日前支付半年租金480000元到甲方指定账户。但被告只在2019年12月27日支付150000元、2020年1月9日支付230000元，合计共380000元，尚欠100000元；被告应在2020年3月15日前支付半年租金480000元，到期又未予及时支付。经原告催讨并委托律师在2020年7月28日和8月10日发了《律师函》后，被告仍未履行付款义务。为此，原告认为，被告未能按合同履行支付租金的行为已经构成违约，为维护自身合法权益不受侵犯，特提起诉讼，请求依法判决，以实现原告的合法诉请。 被告中羿公司答辩称，1、本案原告无权与被告签订《租赁合同》，据被告所知，被告所租厂房的所有权人为浙江时代厨具有限公司，原告并未提供其取得不动产物权的相关证明，在与被告签订租赁合同时也未提供相关的不动产物权证明，原告无权出租案涉厂房给被告，双方所签租赁合同属效力待定合同；2、若原告有权出租案涉厂房给被告，当初被告所租厂房设施不全，围墙、变压器、门卫室等都是没有的，是被告设计并花了近四百万元建造成现成的样子。2019年年末为配合市政建设，被告把厂房围墙向内推进了15米，当初说好这些路面由被告所建，市政补偿款也由被告享受，被告多次向原告提出要求租金在此补偿款中扣除，但原告均未回应。由于疫情原因，被告2020年年初基本停产，现在企业效益不佳，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的相关规定，被告在2020年6月两次向原告递交《企业租金减免申请书》，要求原告给予被告一定的减免租金等优惠措施，原告均未答复；3、原告以被告未支付租金为由要求解除合同不妥。2017年6月嵊州市经济开发区招商局招商引资引进被告时，该局领导出面和被告谈好平安银行会以每平方米6元的价格租给被告，8月底又说谈不好了，要求被告和原告诺达公司签订租赁合同，价格提高为每平方米10元。因被告当时出于对招商局及相关领导的信任，在未正式承租房子时就开始对浙江时代厨具有限公司的厂房进行了设计、购买材料等前期准备工作，并为此投入了大量资金，如果不签订此租赁合同，则前期的投入都打了水漂，故被告骑虎难下。双方僵持到2017年9月，招商局领导又出面作保，被告不得已才与原告签订涉案《租赁合同》。合同中约定租赁物的维修与保养由被告负责，一切维修保养费用由被告承担。被告出于生产经营的需要，花大量的时间精力对厂房进行了大面积的整改维修，又花近五十万元联合周边厂家联合购买高低压变压器，以保证正常生产经营。被告是出于诚信在履约，不支付租金的原因在于被告行使不安抗辩权，基于原告初期迫使被告签订本案租赁合同，后又未将承诺的补偿款支付给被告，也未考虑被告效益不好而沟通减免被告部分租金，有违民法平等原则。综上，被告认为，原告并未具备解除合同的相关前置条件，原、被告间的租金结算关系到被告投入租赁厂房的资金及市政建设补偿款的支付，相关费用冲抵后，被告未欠原告租金，故原告的诉讼请求不能成立，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告诺达公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、原告诺达公司的营业执照副本复印件、被告中羿公司的企业登记信息复印件各一份，证明原、被告主体身份； 2、《租赁合同》一份，证明原、被告存在厂房租赁合同关系，合同对租赁物、租期、租金支付、违约责任等作了具体的约定； 3、《律师函》及快递单复印件两份，证明原告委托律师在2020年7月28日及8月10日向被告主张权利的事实； 4、加盖平安银行股份有限公司宁波分行公章的营业执照副本复印件一份，及浙江省宁波市中级人民法院（2017）浙02执恢11号之一《执行裁定书》一份，证明平安银行股份有限公司宁波分行取得了案涉租赁物产权的事实； 5、平安银行股份有限公司宁波分行与诺达公司的《租赁合同》一份（复印件），证明平安银行股份有限公司宁波分行将通过法院裁定抵偿债务取得的浙江时代厨具有限公司厂房出租给诺达公司，即原告合法取得案涉租赁物的出租权； 6、加盖平安银行股份有限公司宁波分行公章及相关书面说明的浙江时代厨具有限公司房产证、土地证复印件各一份，证明该标的物与证据5中执行裁定书中载明的标的物相一致，且平安银行股份有限公司宁波分行在其上对同意诺达公司转租的事实作了明确的说明； 7、被告中羿公司2020年7月29日的回函一份，证明被告承认欠原告房租，仅要求原告考虑疫情的原因给予适当减免房租，被告辩称的双方间存在矛盾以及应在房租中扣减市政补偿款的意见均不成立。 被告对上述证据质证如下：对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，对合法性有异议，因据被告了解，案涉厂房的产权人是平安银行，原告应对其有权出租房屋的事实作进一步举证；对证据3被告不记得有否收到过；对证据4的形式真实性没有异议；证据5系复印件，需待原告提供证据原件后才能发表相应的质证意见；对证据6中权证复印件的真实性没有异议，但平安银行的书面说明明显是先盖章再加写文字的，其真实性无法确定，不能据此证明原告的待证目的；对证据7的真实性需在休庭后向当事人核实再予发表质证意见，后被告未在本院指定的三日内补充发表质证意见。 被告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据： 8、《企业租金减免申请书》复印件一份，证明被告由于疫情原因曾向原告提出要求减免房租的申请； 9、《产品购销合同》及《收付款入账通知》复印件各一份，证明被告购买高低压变压器用于生产经营的事实； 10、拍摄于2020年9月30日的照片8张（影印件），证明现有厂房外围设施、围墙的现状； 11、光盘一张，内容为挖掘机施工情况的视频，证明被告为配合市政建设围墙向内推进15米，原告对此亦知情的事实。 原告对上述证据的质证意见为：对证据8，被告确曾向原告申请过减免房租，原告对其口头进行了答复，同时说明双方的合作是愉快的，不存在补偿款之类的争议；证据9、10、11与本案没有关联性。 休庭后，原告为证明其对涉案厂房有权转租的事实，补强提供了证据12即平安银行股份有限公司宁波分行出具的函一份，证明该行于2017年9月1日至2020年8月31日将原时代厨具有限公司位于嵊州市××道××号的厂房租赁给原告，且认可原告根据经营需要将部分厂房转租的事实。被告质证后认为该函的真实性由法院予以认定，如该函确为出租人所出具，则原、被告间的租赁合同有效，但对被告因受疫情影响延迟支付租金的违约责任，请法院予以酌情考虑。 对原、被告提交的证据本院认证如下：证据1、8经对方当事人质证后没有异议，本院予以认定；被告在庭审质证时对有否收到过证据3及对证据7的真实性无法确认，认为需在休庭后向当事人作进一步核实，后其未在本院告知的休庭后三日内陈述相关质证意见，本院经审核认为证据3、7的真实性可予认定，且对原告据此欲证明的事实有直接的证明作用，本院予以采信，可以作为认定本案事实的根据。证据4、5、6及原告补强提供的证据12内容上能相互衔接相互印证，对原告据此欲证明的事实有直接的关联性及证明效力，被告对证据4、5、6所提的异议无法否定其证明效力，本院对证据4、5、6、12予以认定；被告对证据2合法性所提的异议不能成立，证据2具备证据的三性，本院对其证明效力予以认定。证据9、10、11与本案讼争事实间缺乏必要的关联性，本院不予认定。 根据前述采信的证据及庭审调查，本院查明事实：平安银行股份有限公司宁波分行通过向宁波市中级人民法院申请强制执行，取得原浙江时代厨具有限公司名下位于嵊州市××道××号房地产（房产证号为浙嵊房权证嵊字第0××2号，土地使用权证号为嵊州国用2009第004-6767号、他项权证号为：浙嵊房他证嵊字第2××2号）及附属设施的财产权。2017年9月1日至2020年8月31日，该行将上述厂房租赁给诺达公司使用（该合同到期后，双方又续签了新的租赁合同）。诺达公司承租后将部分厂房（共计8000平方米）转租给中羿公司，双方于2017年9月24日签订《租赁合同》一份，约定：租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止，第一年租金每平方米10元，原告给予被告一个月免租期，年租金总额为人民币880000元，被告应在2017年10月15日及2018年3月15日前各支付440000元到原告指定账户；第二年、第三年租金每平方米10元，年租金总额为人民币960000元，被告应在2018年9月15日、2019年3月15日、2019年9月15日、2020年3月15日各支付半年租金480000元至原告指定账户。如被告未按前述约定期限及金额支付租金的，每天按应付租金的30%支付违约金，且被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除本合同。后被告对2019年9月15日前应支付的租金480000元，仅在2019年12月27日、2020年1月9日共支付380000元，尚欠100000元；对2020年3月15日前应支付的租金480000元至今未予支付。原告于2020年7月28日和8月10日两次向被告发《律师函》催讨，均无果。 另查明，被告曾于2020年6月向原告申请减免2020年2月、3月的租金，但未获原告同意。被告厂房北面围墙因527国道建设所需，向内退进15米。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。原告按约将租赁物交付给被告使用，被告理应按《租赁合同》约定的支付期限及方式及时支付租金，现被告拖欠租金，且经原告催讨后仍不履行付款义务，显已违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《租赁合同》明确约定承租人逾期支付租金超过30日的，出租方除可以要求对方支付违约金外，还可以行使合同解除权解除本合同，即签约主体在合同中约定了附条件的解除权，在所附条件成就时，守约方依约享有合同解除权。依据合同约定被告应当在2019年9月15日前支付第三年度的一半租金480000元，但其仅支付了其中的380000元，对应当在2020年3月15日前支付的第三年度的另一半租金480000元至今仍未予支付，可见被告逾期支付租金的时间已经远远超过合同约定支付时间30天之外，原告可以要求与被告解除《租赁合同》，故被告对于原告以其未支付租金为由解除合同的辩称意见不予采纳。原、被告双方在《租赁合同》中约定每天按应付租金的30%支付违约金过高，原告对此已主动作了调整，其现主张的违约金标准本院可予以支持。现原告以提起诉讼的方式要求被告支付尚欠的房租及违约金并解除双方间的租赁合同，于法有据，应予支持。对于被告应支付的2020年9月2日起至厂房实际腾退完毕之日止的房屋使用费，因双方对第四年度的租金未作约定，以原约定的每平方米10元的标准计算为妥。被告关于原告无权与其签订《租赁合同》及被告为配合市政建设围墙向内退15米，其欠付原告的租金应在市政补偿款中予以扣除的辩称意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。 2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不可避免、不能克服，系不可抗力，疫情期间企业无法开工，无法产生收益，根据公平原则和不可抗力免责原则，租赁双方应分担由此造成的损失。《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款提出：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，结合本案实际情况，酌定减免2020年2月1日至2020年3月31日二个月的房租。依此计算，被告中羿公司尚欠房租为420000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定,判决如下： 一、解除嵊州市诺达环保科技有限公司与嵊州中羿新能源科技有限公司于2017年9月24日签订的《租赁合同》； 二、嵊州中羿新能源科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内腾退坐落在嵊州市××道××号××平方米的厂房并返还给嵊州市诺达环保科技有限公司； 三、嵊州中羿新能源科技有限公司支付嵊州市诺达环保科技有限公司房租420000元，并支付逾期付款违约金（其中480000元自2019年9月16日起至2019年12月27日止、330000元自2019年12月28日起至2020年1月9日止、100000元自2020年1月10日起至付清日止、320000元自2020年3月16日起至付清日止按每日万分之五计算），款限于本判决发生法律效力后三十日内付清； 四、嵊州中羿新能源科技有限公司支付嵊州市诺达环保科技有限公司自2020年9月1日起至实际腾退完毕之日止按每平方米每月10元计算的房屋使用费，款限本判决生效后三十日内付清； 五、驳回嵊州市诺达环保科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25532元，减半收取计12766元，由嵊州市诺达环保科技有限公司负担2766元，嵊州中羿新能源科技有限公司负担10000元（款限于本判决发生法律效力后十日内付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁春燕 二〇二一年一月十八日 书记员  周晓梦