浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初5016号 原告：杨张浩，男，1966年11月9日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：沈凤虎，浙江禾杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚丽萍，浙江禾杭律师事务所实习律师。 被告：光大金瓯资产管理有限公司。住所地：温州市海事路****。统一社会信用代码：91330300MA2857KW33。 法定代表人：康龙。 委托诉讼代理人：何祎祎，浙江阳明律师事务所律师。 被告：宁波宝圣贸易有限公司。住所。住所地：余姚市新建北路**社会信用代码：913302815805037388。 法定代表人：蒋卫东。 被告：蒋卫东，男，1970年3月27日出生，汉族，住余姚市。 被告：茹青青，女，1975年10月20日出生，汉族，住余姚市。 第三人：中国工商银行股份有限公司余姚分行。住所地：。住所地：余姚市新建路**信用代码：913302818445726661。 代表人：俞建彪，该分行行长。 委托代理人：陆晓丹，女，1982年11月13日出生，汉族，住慈溪市。 原告杨张浩与被告光大金瓯资产管理有限公司（以下简称光大金瓯公司）、宁波宝圣贸易有限公司（以下简称宝圣公司）、蒋卫东、茹青青，第三人中国工商银行股份有限公司余姚分行（以下简称工商银行余姚分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案受理，依法适用普通程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告杨张浩的委托诉讼代理人沈凤虎、姚丽萍，被告光大金瓯公司的委托诉讼代理人何祎祎、第三人工商银行余姚分行的委托诉讼代理人陆晓丹到庭参加诉讼。被告宝圣公司、蒋卫东、茹青青经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨张浩向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告所有的位于余姚市××镇××路××号××室商品房××的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原、被告之间达成的《卖房协议》合法有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年期间，被告蒋卫东在余姚市××路丈亭新区15＃地块开发房地产。原告等多人分别在2005年5月至2007年2月之间与被告蒋卫东签订房屋买卖协议，并支付了全部房屋价款。协议约定应当由被告蒋卫东为各原告办理相关房屋权属证书等约定。其后，原告等多人签订合同后不久便入住上述房屋生活至今。后被告蒋卫东竟隐瞒真相，欺骗原告等人，采用非法手段将案涉房屋全部办理在自己名下，又欺骗原告等多人，以商量推迟办理房产证为由，与原告等多人先后于2008年4月份签订承诺书，于2013年10月签订协议书。2012年8月30日，被告蒋卫东与第三人工商银行余姚分行签订最高额抵押合同，双方约定以位于余姚市××路××号的房地产在15740000元最高余额内签订的借款合同等提供最高额抵押担保，其中包括原告等多人的案涉房屋。对此第三人工商银行余姚分行知情，被告蒋卫东亦向第三人工商银行余姚分行告知过原告等人情况，双方有恶意串通行为，由此导致的该抵押行为无效。被告蒋卫东在与第三人签订抵押合同后，仍召集原告等人签订延迟办理房产证的协议书，系诈骗行为。原告认为，原告等多人与被告蒋卫东签订的《卖房协议》合法有效；且双方未办理产权证的责任在被告蒋卫东及相关工作人员的违法行为；原告已占有案涉房屋至今，因此，本院对案涉房屋的执行不当，原告故起诉，请求判如所请。 被告光大金瓯公司答辩称：根据（2015）甬余商初字第1751号民事判决书、（2020）浙0281执异8号执行裁定书，本被告受让了第三人工商银行余姚分行的债权，本被告享有案涉房屋的抵押权；同时，案涉房屋不是商品房，被告蒋卫东也不是具有销售资格的房地产开发商，其不具有签订商品房买卖合同的主体资格，原告与被告蒋卫东之间签订的《卖房协议》的合同目的无法实现，原告不应享有案涉房屋的物权期待权。事实上，原告等多人均未办理过户手续，不享有物权。故原告等多人不能阻却本被告依据合法抵押权申请的强制执行行为，请求驳回对原告的全部诉讼请求。 第三人工商银行余姚分行答辩称：本被告对案涉房屋的抵押权设立符合法律规定；原告等多人虽签订有房屋买卖协议，但未办理过户登记手续，故不享有物权；本被告已将对案涉房屋的主债权和担保债权均转让给光大金瓯公司，本案实际上与本被告无涉。 被告宝圣公司、蒋卫东、茹青青未作答辩。 为证明自己的诉讼主张或抗辩意见，原告向法院提交了相应的证据，被告光大金瓯公司、宝圣公司、蒋卫东、茹青青及第三人工商银行余姚分行均未提交证据。被告宝圣公司、蒋卫东、茹青青既未到庭应诉，又未提交书面的质证意见，视为放弃相应权利。相应证据均经当庭举证、质证，现对原告的证据认证如下： 1.卖房协议1份，拟证明被告蒋卫东将案涉房屋出卖给案外人范金楼（后原告向案外人范金楼购买案涉房屋）的事实。被告光大金瓯公司与第三人认为该真实性无法核实，且认为案涉房屋的买卖主体不当，标的物不能分割，事实上原告无法因此取得案涉房屋的物权。本院认为，被告光大金瓯公司及第三人的质证意见符合法律规定，本院予以采纳，且该组证据涉及案外人范金楼的实际权利，故对该组证据的形式真实性予以认定，但对关联性与合法性不予认定； 2.协议书1份，拟证明被告蒋卫东对原告实施诈骗的事实。被告光大金瓯公司与第三人的质证意见同上一组。本院认为，因被告蒋卫东未对该证据真实性提出异议，结合其他证据，本院对该组证据的真实性予以认定。但被告蒋卫东对原告实施诈骗系另一法律关系，从原告主张权利的法理逻辑来看，无法达成原告所要主张的权利结果，且其待证内容非本院民事诉讼所能认定，故本院对其待证内容不予认定； 3.（2015）甬余商初字第1751号民事判决书1份，拟证明案涉房屋被被告蒋卫东抵押给第三人，第三人申请对案涉房屋查封拍卖的事实。被告光大金瓯公司与第三人对真实性无异议，且认为恰恰证明了己方的权利已经生效法律文书确认的事实。本院对该证据予以认定； 4.（2020）浙0281执异8号执行裁定书1份，拟证明变更申请执行人的事实。被告光大金瓯公司与第三人无异议。本院对该证据予以认定； 5.（2020）浙0281执异103号执行裁定书1份，拟证明原告申请执行异议被法院驳回的事实。被告光大金瓯公司与第三人无异议。本院对该证据予以认定； 6.房产证与土地证各1份，拟证明被告蒋卫东通过行贿、欺骗等犯罪的手段，将原告等多人的房产所有权登记在自己名下的事实。被告光大金瓯公司与第三人对真实性无异议，同时认为房产证登记所有权人仅为被告蒋卫东一人，该产权证不能分割，故实际上是不能分割出售给原告等多人的。本院对该证据的真实性予以认定，但对原告的待证内容本院依法不予认定，理由已经前述，此处不再赘述。 根据上述认定证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 被告蒋卫东系位于余姚市××路××号房屋的产权所有人，该房屋的房屋所有权证号为：余房权证丈亭镇字第0××2号（登记时间为2008年7月21日）；土地使用权证号为：余国用（2007）第1××6号（登记时间为2007年9月27日）、余国用（2007）第1××7号（登记时间为2007年9月27日）、余国用（2008）第0××3号（登记时间为2008年1月2日）。该房屋的设计用途为商用，土地使用类型为混合住宅。2012年8月30日，被告蒋卫东、茹青青与第三人签订最高额抵押合同1份，约定以上述该房屋及土地使用权（登记债权数额为15740000元）自2012年8月30日至2017年8月30日期间，在15740000元最高余额内签订的借款合同等提供最高额抵押担保，抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息以及实现抵押权的费用等，并办理了抵押登记手续。2014年6月30日，被告蒋卫东、茹青青与第三人签订最高额保证合同1份，约定为被告宝圣公司自2014年7月1日至2017年8月30日期间，在15740000元最高余额内签订的借款合同等提出连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用等，保证期间为借款提前到期日之次日起两年，主债权存在物的担保的，不论该物的担保是由债务人提供还是由案外人提供，原告有权要求保证人先承担保证责任，保证人承诺不因此而提出抗辩。截止2015年9月20日，被告宁波宝圣贸易有限公司尚欠原告借款本金8500000元，利息16218.48元。2015年10月8日，第三人就上述金融借款合同纠纷向本院起诉，同时申请对案涉房屋进行裁定保全。本院依法采取保全措施后，于2015年11月17日作出（2015）甬余商初字第1751号民事判决书，判决：一、被告宁波宝圣贸易有限公司归还原告中国工商银行股份有限公司余姚分行本金8500000元，支付利息16218.48元，并按合同约定利率支付从2015年9月21日起至判决确定的履行日止的利息、罚息、复利，款限于本判决发生法律效力后十日内付清；二、如被告宁波宝圣贸易有限公司不按期履行债务，原告中国工商银行股份有限公司余姚分行有权以被告蒋卫东名下的位于余姚市××路××号的房屋（房屋所有权证号：余房权证丈亭镇字第Ａ××2号）及国有土地使用权［权证号：余国用（2007）第1××6号、余国用（2007）第1××7号、余国用（2008）第0××3号］折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，主债务的利息计算至抵押物变价之日止，被告蒋卫东在原告中国工商银行股份有限公司余姚分行实现抵押权后有权向被告宁波宝圣贸易有限公司追偿；三、被告蒋卫东、茹青青对上述第一项款项负连带清偿责任，被告蒋卫东、茹青青承担连带清偿责任后有权向被告宁波宝圣贸易有限公司追偿。该判决生效后，义务人均未履行判决确定的义务。2016年1月13日，第三人依据该判决向本院申请强制执行，本院于同日受理后，案号为（2016）浙0281执222号。2020年1月21日，本院作出（2020）浙0281执异8号执行裁定书，裁定变更被告光大金瓯公司为（2016）浙0281执222号案件的申请执行人。 根据原告提供证据显示：2006年10月6日，案外人范金楼与被告蒋卫东签订卖房协议1份，约定案外人范金楼向被告蒋卫东购买丈亭新区××＃××路××号××西向东数第二间店面一间（约50平方米）、三楼自西向东第一间套房一套（约120平方米）及附房约8平方米，即案涉房屋（案涉房屋系上述登记在被告蒋卫东名下的余姚市××路××号房屋其中部分），价款为309000元。2013年10月15日，被告蒋卫东就办理房产证等事项向原告作出承诺，但该协议书中不能体现是否针对案涉房屋。 另查明，案涉房屋现由原告占有使用。因原告就本院执行的（2020）浙0281执恢233号一案提出执行异议，本院于2020年5月27日作出（2020）浙0281执异103号执行裁定，裁定驳回异议人杨张浩的异议请求。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。原告以确认案涉房屋买卖合同合法有效，来阻却本院对案涉房屋的执行，依据不足。从法理上来讲，本院对案涉房屋的执行，基于案涉房屋系登记在被执行人即被告蒋卫东名下的房屋这一事实，除非登记错误或者证明该物权所有人不是案涉执行案件的被执行人，否则本院执行并无不当。而即使房屋买卖合同被确认合法有效，原告享有的亦仅仅是合同上的权利，该权利性质为债权，依法不能对抗本院的强制执行。且，该合同亦不能被确认为合法有效。因案涉房屋买卖合同的标的为余姚市××路××号房屋其中部分，该房屋未经分割不能独立出售；同时，无论是案外人还是原告，均未提供付款依据，且原告并未提交其与案外人之间的转让案涉房屋的依据，故案涉合同的主体、标的及交易关系的真实性及交易是否完成的可信度均有问题，不能依法被认定为合法有效。更兼案涉房屋属于余姚市××路××号房屋其中部分，而余姚市××路××号房屋已经依法被抵押给第三人，且该权利已经本院生效判决的确认，在该判决未被撤销前，第三人依法享有抵押权，而第三人已将判决确定的主债权与担保债权均转让给被告光大金瓯公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。现原告以案外人身份提出的事由不符合该条规定的除外情形，故其请求本院停止对案涉房屋的执行请求依法不能得到支持。最后，即使原告的合同权利可以得到确认，其可以主张物权的时间节点亦应在被告蒋卫东确认之日起计算，为2013年10月15日，但第三人已于2012年8月30日取得案涉房屋的抵押权，故应当认为抵押在前，买卖在后，原告所主张的事由仍不能对抗被告光大金瓯公司基于实现抵押权的强制执行。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，本院予以驳回。原告认为被告蒋卫东涉嫌犯罪，原告若有证据，可依法向公安机关举报。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告杨张浩的诉讼请求。 本案案件受理费7270元，由原告杨张浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  叶 锋 人民陪审员  胡文慧 人民陪审员  许茶花 二〇二一年一月二十日 代书 记员  张鲁平