广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初9920号 原告：葛佩银，女，1981年9月10日出生，汉族，住广西扶绥县。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区明秀东路83号5栋502号房，统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 被告：凌寿沙，男，1976年12月25日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 原告葛佩银与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）、凌寿沙合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告葛佩银、被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。被告凌寿沙经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本庭依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告葛佩银向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年1月27日签订的《使用权转让合同》；2、判令被告鑫威乐公司返还原告转让款61373元，并支付违约金3069元以及资金占用利息（利息计算方式：以61373元为基数， -2- 从2020年11月16日起至被告实际清偿之日止，按ＬＰＲ计算）；3、判令被告凌寿沙对被告鑫威乐公司的上述债务承担连带责任；4、判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月27日签订了一份《使用权转让合同》，双方约定原告投资被告开发的位于南宁市兴宁区，原告享有该物业40年的使用权，即从2019年9月1日起至2059年8月31日止，被告应于2019年9月1日前将该商铺交付原告，逾期超过60天的原告有权解除合同，按合同约定原告应支付商铺款61373元。 被告鑫威乐公司辩称：本案《使用权转让合同》属于无效合同，实际上是房屋买卖合同，同意退还实际支付的款项，被告收到原告的款项实际上是约定购房款的90%，应以原告实际支付金额为准，同意按照银行同期贷款利率支付利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月27日，原告葛佩银（乙方、受让方）与被告鑫威乐公司（甲方、转让方）签订《使用权转让合同》，约定：第一条第1款、本合同约定的物业位于南宁兴宁区，所在项目（推广名：城北中心潮天地），项目土地使用权人为南宁市兴宁区虎邱村村民居委会，集体土地使用证编号为南宁集用地号Ｃ120407。根据甲方与南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，甲方作为城北中心潮天地项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权；第二条第1、2、3、4款、乙方的物业为合同第一条规定项目中Ａ座三层Ｆ3-578号号铺，建筑面积4.89平方米，原告按约定足额支付商铺使用权款项的基础上，享有40年使用权及收益权，即2019年9月1日起至2059年8月31日止， -3- 商铺单价12551元/㎡，总价61373元；第三条第（一）款、原告于签订本合同当日付清全部金额共计61373元，抵扣商铺第一年度的总经营收益为6137元，原告实际付清该商铺合同总款55236元；第五条第（一）款第2项、甲方如未按本合同规定的期限将约定物业交付乙方，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。如乙方解除合同时，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内无息退还乙方全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；第七条第（一）款、在足额收到乙方按约定支付的购买物业使用权转让款后，甲方应当在2019年9月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的物业交付乙方使用。但是遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，而甲方应在发生之日起30日内通知乙方；2、其他非甲方能控制因素包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府临时限制行为、法律法规变动、重大节假日、市政工程项目建设等造成工程延期；3、在施工过程中，如出现规划部门批准变更设计，变更导致工程延长，及因遵守、配合政府有关法规及规划性文件和政策而引致的延误；6、甲方将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收时间；第十四条、存在因不可抗力因素、经双方同意的其他情形之一的，本合同自动解除，双方均不承担责任。合同还就其他事项作出约定。 合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了转让款55236元。2019年2月26日，被告鑫威乐公司向原告出具《收据》，载明：“今收到葛佩银交来城北潮天地F3-578号租金61373元”。双方当事人均认可涉案《使用权转让合同》实际为房屋买卖合同，原告在支付转让款时扣减了第一年的收益金，实际支付的金额为合同约定总价款的90%。 -4- 被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案铺面。原告遂以被告逾期交付为由向本院起诉，诉请如前。 以上事实，有《使用权转让合同》、收据及当事人陈述等予以证实。 本院认为，关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《使用权转让合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，被告鑫威乐公司将其投资建设的铺面交付给原告，原告向鑫威乐公司支付购房款费用，合同约定取得的是使用权和收益权，但实际上双方在《使用权转让合同》中并未明确在合同期限届满后原告需返还涉案物业，且双方当事人也主张涉案合同实际上为房屋买卖合同，即双方合同的目的实际是对涉案物业的所有权的转让，故原告与被告鑫威乐公司签订的《使用权转让合同》的法律性质应为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告鑫威乐公司未取得涉案物业的商品房预售许可证明，因此原、被告签订的《使用权转让合同》自始无效。原告主张解除原、被告签订的《使用权转让合同》，经本院释明后未变更诉讼请求，由于该合同自始无效，原告主张解除该合同本院不予支持。 关于使用权转让费、违约金及资金占用利息。关于使用权转让费及违约金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方签订的《使用权转让合同》无效，被告应向原告返还所收取的转让款。本案中，原告向被告支付转让款55236元，原告诉请被告退还该款项，于法有据，本院予以支持。超过该数额的款项，本院不予主张。对于原告主张的资金占用利息，被告收取原告的使用费转让款并占用该款项，原告主张被告支付资金占用利息以55236为基数，从原告起诉之日2020年11月16日起至被告清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，被告没有异议，本院予以支持。对于违约金，由于双方签订的《使用权转让合同》无效，合同中关于违约金约定的条款亦为无效，原告主张违约金 -5- 缺乏依据，本院不予支持。 对于被告凌寿沙是否承担连带责任的问题。原告主张被告凌寿沙是被告鑫威乐公司的法定代表人，应对鑫威乐公司的债务承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，被告鑫威乐公司具备独立法人资格，与被告凌寿沙相互独立，原告据此主张被告凌寿沙承担连带清偿责任，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西鑫威乐投资有限公司退还原告葛佩银转让费55236元； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告葛佩银支付利息（计算方式：以55236为基数，从2020年11月16日起至被告清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； 三、驳回原告葛佩银的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费706元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按 -6- 自动撤回上诉处理。 审判员 庞 梦 二〇二一年一月十四日 书记员 蓝宇梦 -7- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。 有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。