浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9227号 上诉人（原审原告）浙江**龙房地产开发有限公司，住所地杭州市滨江区东信大道**。 法定代表人孙天文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人何丽青、王语秋，浙江凯麦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州瑞禾物业管理有限公司，住所，住所地杭州市下城区颜三路****div> 法定代表人陈民，总经理。 委托诉讼代理人宋协平，公司员工。 被上诉人（原审被告）碧水豪园小区第四届业主委员会，住所地杭州市，住所地杭州市滨江区东信大道**碧水豪园小区会所** 法定代表人林劲松，业委会主任。 上诉人浙江**龙房地产开发有限公司（以下简称华龙房开公司）与被上诉人杭州瑞禾物业管理有限公司（以下简称瑞禾物业公司）、碧水豪园小区第四届业主委员会（以下简称碧水豪园业委会）排除妨害纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韦薇独任审判，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人华龙房开公司的委托诉讼代理人何丽青、王语秋，被上诉人瑞禾物业公司的委托诉讼代理人宋协平，被上诉人碧水豪园业委会的法定代表人林劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：华龙房开公司系碧水豪园小区的开发商，系坐落于碧水豪园小区1幢107室、204室、305室、306室、307室、308室、309室房屋的所有权人。瑞禾物业公司系碧水豪园小区的物业服务单位。2018年5月26日，碧水豪园第三届业主委员会向瑞禾物业公司发出《关于没收华龙房产地下室剩余未租售车位的决定》的文件，表示“鉴于地下室车库漏水及人防通风管道严重破损，而华龙房开公司作为收益方一直未进行维修工作，没收其地下室未租售的剩余车位，归属小区全体业主共有，由瑞禾物业负责出租，收取的租金作为小区地下室的维修费用。”2018年8月20日，华龙房开公司向碧水豪园第三届业主委员会发出告知函，表示业委会无权通过单方决定擅自没收华龙房开公司的地下车位，就车位维修事宜愿意与业委会进一步协商解决等。2019年10月24日，华龙房开公司就案涉的1幢107室、204室、305室、306室、307室、308室、309室房屋与案外人签订房屋租赁合同。2019年12月28日，碧水豪园第四届业主委员会向华龙房开公司发出《关于要求华龙房产退还业主地下室车位租金的通知》。华龙房开公司则于2020年4月20日，向瑞禾物业公司、碧水豪园业委会发出告知函，表示：“自2018年以来，因瑞禾物业公司无故干扰会所的经营与使用，导致本公司迟迟未能将会所进行出租，严重影响了本公司的合法权利……请贵方在接函之日起五日内停止侵权、排除妨害，不得再阻挠本公司会所出租及车位使用权转让……否则由此造成的一切法律后果，将均由贵方承担等”。2020年5、6月份，因瑞禾物业公司、碧水豪园业委会认为1幢107室、204室、305室、306室、307室、308室、309室作为小区会所，其使用（包括出租等）需征得业主大会同意，以及应遵守小区业主管理规约等，华龙房开公司、瑞禾物业公司、碧水豪园业委会多次发生争执，并有110接处警。另查明，碧水豪园小区制定有小区业主管理规约，其第六条规定：“在本物业管理区域内除幼儿园外的地下车库、人防工事、会所使用权归全体业主所有。如需改变其使用性质，需经2/3以上业主同意”。 2020年7月华龙房开公司诉至原审法院，请求判令：1.瑞禾物业公司、碧水豪园业委会排除对华龙房开公司所有的碧水豪园小区会所（1幢107室、204室、305室—309室等）经营用房以及地下停车位的占有、使用、收益出租等权利的妨害，允许华龙房开公司及会所承租人、车位受让人占有、使用会所和地下停车位；2.瑞禾物业公司、碧水豪园业委会赔偿华龙房开公司会所租金损失（自2018年11月15日起暂计算至2020年6月14日为263333元，实际应计算至瑞禾物业公司、碧水豪园业委会排除妨害之日止）、车位租金损失（自2018年6月1日起，按每月每个车位200元暂计算至2020年6月30日为85000元，实际应计算至瑞禾物业公司、碧水豪园业委会实际排除妨害之日止）；3.本案诉讼费由瑞禾物业公司、碧水豪园业委会承担。 原审法院认为，华龙房开公司诉讼请求主张排除对碧水豪园小区会所、地下停车位的占有、、地下停车位的占有利的妨害，并主张相应的损失，然而碧水豪园小区会所与地下停车位系不同的物，且华龙房开公司诉请有哪些地下停车位也不明确，其主张的妨害行为等亦有不同，即华龙房开公司的诉讼请求涉及多项不同的法律关系，故原审法院当庭确认本案仅审理华龙房开公司主张的排除对碧水豪园小区会所之妨害请求以及与之对应的赔偿请求，其他涉及车位的诉讼请求因为涉及不同法律关系，已向华龙房开公司释明可以另案主张。我国物权法规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害请求权是指权利人对己物已经造成妨害的行为或设施请求排除的权利，其主张排除的是一种现实的妨害。瑞禾物业公司、碧水豪园业委会对案涉会所均未采取过施加某种设施或行为予以阻碍，故华龙房开公司主张排除妨害及损失，无事实根据，原审法院不予支持。此外，碧水豪园业委会在本质上属于业主对所拥有的物业进行管理而建立的自治性组织，设立自治机构的主旨是为了有效运作业主的自治管理，业主应当遵守业主大会制定的管理规约。华龙房开公司、瑞禾物业公司、碧水豪园业委会双方纠纷起因或争执点在于对会所的出租使用上。华龙房开公司系会所产权的所有人，但作为小区业主，其对会所的使用应当遵守小区的相关管理规约。当然华龙房开公司如认为小区业主大会的相关决议或小区的相关管理规约侵犯其合法权益的，可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回浙江**龙房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5250元，减半收取2625元，由浙江**龙房地产开发有限公司负担。 宣判后，华龙房开公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院确认碧水豪园业委会提交的业主管理规约真实性，并以此作为裁判依据，属于事实认定错误。一审中，碧水豪园业委会当庭提交了小区业主管理规约，上诉人当庭质证认为其形成时间不明，且业主管理规约无权对上诉人拥有合法产权的会所如何使用作出决定，否认其证据三性。但原审法院却认为“本院经审查对其真实性予以确认”，进而在事实查明部分载明：“另查明，碧水豪园小区制定有小区业主管理规约，其第六条规定……”。事实上，根据上诉人向杭州市滨江区住房与城乡建设局物业管理科（下称滨江住建局）调查取证发现，被上诉人提供的小区业主管理规约并非滨江住建局的备案规约。因此，原审法院确认碧水豪园业委会提交的小区业主管理规约的真实性，并以该规约第六条作为驳回上诉人诉讼请求的主要依据，属于事实认定错误。二、原审法院认为案涉房屋使用权应归全体业主所有，属于事实认定错误、法律适用错误。虽然案涉房屋坐落于小区内部，但物权法第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。事实上，上诉人系案涉房屋的所有权人，其权利已登记于不动产登记簿。物权法第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。需要特别说明的是，碧水豪园小区内的会所分为两部分：一部分为案涉的7套房屋，产权登记于上诉人名下；另一部分为101室（社区用房）、102室-105室（物业用房）、106室（消控中心）、201室-202室（社区用房）、203室（有线机房）、205室（物业用房）、301室-303室（物业用房）、304室（电信交接室）、38幢楼上楼下各一间（140.92平方米）、40幢楼上楼下各1间（88.37平方米）、41幢楼上2间楼下1间（136.54平方米）、48幢1单元楼上1间（158.94平方米）、幼儿园（2120平方米），该部分房产早已交付给全体业主使用。即上述两类房屋的所有权、使用权存在本质区别。因此，即便小区业主规约存在“在本物业管理区域内除幼儿园外的地下车库、人防工事、会所使用权归全体业主所有”，其中“会所”应指案涉房屋以外的上述房屋，否则明显属于违反物权法。此外，滨江住建局备案的小区业主规约第六十五条约定，“本规约如与现行法律法规有相抵触的条款，则该条款无效”。即便被上诉人辩称案涉房屋属于业主规约中提及的“会所”范围内，相关条款也因与物权法相悖而无效。三、原审法院未查明被上诉人客观上实施了阻挠上诉人进入小区及案涉房屋的行为，属于事实认定错误。原审法院虽认可上诉人提交的光盘以及视听资料的形式真实性，但却遗漏了被上诉人阻挠上诉人进入小区及案涉房屋等关键事实，而仅查明“原被告多次发生争执，并有110接处警”。事实上，上诉人提交的光盘可以明确证明，并非是简单的上诉人与两被上诉人“多次发生争议”。实际上两被上诉人以无理理由在客观上实施了阻挠上诉人进入案涉房屋的行为。原审法院一方面查明了110已接处警，但另一方面却遗漏了两被上诉人实施妨害行为的事实，实属自相矛盾。四、原审法院未审查上诉人关于地下车位的诉讼请求，属于程序严重违法。一审中，上诉人提交了照片、《关于没收华龙房产地下室剩余未租售车位的决定》、《关于要求华龙房产退还业主地下室车位租金的通知》、《告知函》、《关于碧水豪园62号地下车位无法使用的说明及附件》等证据，用于证明两被上诉人实施了妨害上诉人使用、占有、收益、处分地下车位的权利，并据此要求排除妨害并赔偿损失。但在原审法院立案庭已受理本案的情况下，原审法院却不予审理相关诉讼请求。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人瑞禾物业公司答辩称：瑞禾物业公司是抱着以服务业主的精神，根据碧水豪园小区业主大会的议事规则与管理的要求对小区进行服务的。上诉人提出对业主公约有异议，其实业主公约上也不是瑞禾物业公司进来后才编制的，也是第一届、第二届、第三届业委会明确的。上诉人作为开发商在销售或者出租房屋的时候，都对业主进行了宣传。业主公约包括原来起草的都通过小区街道和社区的编制并进行备案。上诉人在小区也服务了8年，业主公约、业主大会议事规则也不是瑞禾物业公司进来以后特意编制的。 被上诉人碧水豪园业委会答辩称：一、上诉人提供的三份业主规约是从滨江区住建局取证拿到的，所以上诉人对这三份业主管理规约的合法性、真实性没有任何异议。上诉人提供的证据2的第五条明确规定，在本物业管理区域内，除幼儿园外的地下车库、人防工事、会所的使用权归全体业主所有。如需改变其使用性质，须经三分之二以上业主同意。上诉人提供的证据3第五条也有同样的规定。所以上诉人质疑碧水豪园业委会提供的业主规约与在住建局备案的自治规约不一致问题，碧水豪园业委会认为没有必要，条款并无区别，按照上诉人提交的三份证据来判决，结果也是一样的。二、会所和经营性用房完全是两个概念，上诉人完全混淆二者。物业管理用房是给业委会、物业公司、社区进行管理时使用的。会所就是给业主活动的场所，这是开发商对业主的承诺。对政府的承诺。上诉人办房证的时候申请理由是为小区服务，才能拿得到产权证。三、上诉人陈述碧水豪园业委会和瑞禾物业公司干扰业主进入小区，完全不属实。碧水豪园业委会和瑞禾物业公司从来没有禁止过遵守业主公约的业主经正常进入小区。上诉人把自己凌驾于所有业主之上。1、小区有门禁管理系统，有车辆管理系统，所有的业主都会到业委会、物业进行备案登记、核实。登记过就会给业主发放进出的门禁卡，车辆进入有车辆管理系统进行自动识别。但是上诉人作为业主，至今不到物业办理手续，这意味着上诉人不承认自己是业主。2、上诉人已经无数次地进入小区。被上诉人没有做任何干涉，包括从2018年开始到现在，上诉人带着一帮地痞流氓无赖强行冲进小区，准备强行装修。业委会和物业不得已采取了一些限制措施。上诉人提供的证据都是采取非法偷拍偷录并进行剪辑，把上诉人的物业费与野蛮的动作全部删除，剪辑成对上诉人有利的视频来作为证据提交。这本身就是非法的行为，严重侵犯了公民的权利。四、关于地下车库的，在一审的时候已经说了很多，二审就不做补充了。综上，碧水豪园业委会尊重法院的判决。 二审期间，上诉人华龙房开公司向本院提交碧水豪园小区业主管理规约三份，拟证明：1、碧水豪园小区第四届业委会在原审中提交的业主管理规约与住建部门的备案不一致。一审判决采信该证据真实性，并以此认定事实作出判决系事实认定错误，法律适用错误。2、三届业委会备案的业主管理规约与第一届业委会备案的业主管理规约存在较大的差异。上诉人对业主管理规约的表决以及内容并不知情。3、小区业主规约第65条规定，本规约如与现行法律法规有相抵触的，该条款无效。经质证，被上诉人瑞禾物业公司、碧水豪园业委会对该证据三性均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 二审期间，被上诉人瑞禾物业公司、碧水豪园业委会均未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：华龙房开公司作为碧水豪园小区1幢107室、204室、305室、306室、307室、308室、309室房屋的所有权人，对上述房屋享有占有、使用、收益、出租等权利。华龙房开公司要求排除被上诉人对上述房屋的妨害，但在诉请中未明确为何种妨害，一、二审中其所述的妨碍为二被上诉人阻挠其或其承租人进入小区及案涉房屋。本院认为，上诉人主张的阻挠均是即时的，非现仍存在的现实妨害，故上诉人主张排除的妨害，本院难予支持。至于赔偿损失一节，根据一、二审的庭审调查，被上诉人主张其阻拦原因系上诉人未配合办理业主登记手续，相关的租赁合同亦未在物业进行备案，其无法判断身份。本院认为，无论是业主或小区物业的承租人都应当遵守小区管理规范，配合物业公司工作。现无证据证明上诉人已经配合物业进行了业主或承租人身份认证，故上诉人仅以被上诉人存在阻挠行为主张损失赔偿，本院不予支持。双方当事人对于地下车位的归属仍存在争议，上诉人未提交充足证据证明地下车位使用权归其所有，故一审未在本案中一并处理并无不当。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确、实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5250元，由浙江**龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 韦 薇 二〇二一年一月四日 书记员 苏彧楠