河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初7246号原告(反诉被告)：河南享乐堡教育咨询有限公司，住所地郑州市中原区锦艺购物中心******。法定代表人：李婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：阴吉峰，河南帝都律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊李科，河南帝都律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑州佳潮物业服务有限公司，，住所地郑州市中原区桐柏路****楼801法定代表人：陈晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张苍培，河南文丰律师事务所实习律师。原告（反诉被告）河南享乐堡教育咨询有限公司（以下简称享乐堡公司）诉被告（反诉原告）郑州佳潮物业服务有限公司（以下简称佳潮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）享乐堡公司的委托诉讼代理人阴吉峰、樊李科，被告（反诉原告）佳潮公司的委托诉讼代理人纪云丽、张苍培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告享乐堡公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告各项押金55400元；2、被告返还原告2020年2月份、3月份房租38940元；3、被告赔偿原告经济损失430079元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告从2016年开始一直租用被告管理的位于郑州市中原区锦艺购物中心C区4层25号房屋从事钢琴教育工作。签订合同时，原告向被告交纳了各项押金55400元，并且花费30多万购买了钢琴、电脑、办公家具、设备等。期间，原告一直按时缴纳房租、物业费等各种费用，提前交纳到2020年3月底。但是由于2020年1月份疫情严重，原告无法使用该房屋，所以被告应当返还2020年2月份、3月份收取的房租38940元。后双方就是否应当交纳2020年4月份的房租问题发生争执，被告以此为理由解除合同。被告表面上要求原告撤离现场搬走设备，但是当原告工作人员多次去商场准备撤离现场搬走设备时，被告又以种种理由阻挠，还扣押原告的各种设备，价值310359元。并且恶意串联几十位学员家长到现场推搡、打骂原告工作人员，原告工作人员无奈拨打110报警才得以脱身，现被告又以原告没有撤离现场为由指责原告违约。综上所述，由于疫情原因原告无法使用租赁的房屋，被告也拒绝原告使用租赁的房屋，所以被告应当将2020年2月份、3月份的房租返还给原告，被告无故扣押原告的各种设备，被告的行为属于违约行为，应当返还原告各项押金55400元，赔偿原告的经济损失。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。被告佳潮公司辩称：一、履约保证金35400元尚不符合退还条件。《物业合同》第5.1条约定，原告将工商注册登记地址从该商铺迁出后30日内，履约保证金无息退还。现在原告仍未将其工商注册地址迁出，因此该履约保证金35400元不应退还。《运营服务合同》第4.2条约定，依法经营期间顾客索赔投诉的，导致被告商场产生不利影响时，被告有权从质量保证金中扣除。原告未妥善处理预交学费的学员问题，欠付学员费用，导致被告被投诉，且因为原告的学员闹事，给被告商场造成了恶劣影响，该10000元质量保证金不应退还。二、原、被告签订的租赁合同中未约定租金，被告也未收取原告任何租金，原告要求被告减免租金无事实和法律依据。三、原告要求赔偿其经济损失没有事实和法律依据。原、被告之间的合同正常履行到期，到期前被告已多次通知原告不再续租，要求原告及时清空商铺，到期后原告拒不搬离清空商铺，经被告多次催告仍未清空，无奈被告只能自行清理，将其店内物品搬至仓库。原告违约在先，被告将其物品清空是合法的权利救济，原告要求的损失没有任何事实和法律依据。被告（反诉原告）佳潮公司提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付欠付租金19470元、占用费40238元、拆铺费用34770元、仓库占用费29667元（暂计至2020年11月30日，之后按照5000元/月的标准主张至实际搬离之日）；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年4月29日，佳潮公司与刘春艳就中原区锦艺城C区4层4-25号商铺签订《租赁合同》、《运营服务合同》、《物业服务合同》，约定刘春艳承租涉案商铺，并约定了租金、管理费、物业费标准、缴纳期限等。2017年9月22日，佳潮公司、刘春艳、享乐堡公司签订《主体变更合同》，约定原《租赁合同》自2017年9月22日起承租人变更为享乐堡公司，租赁合同的全部权利义务转让给享乐堡公司。享乐堡公司未向佳潮公司缴纳2020年4月份的租金。2020年4月30日，双方之间的《租赁合同》到期，到期之前佳潮公司通过多种途径通知享乐堡公司不再续期，并要求享乐堡公司按照租赁合同的约定及时搬离、清空商铺，享乐堡公司拒不配合，佳潮公司无奈自行拆除了涉案商铺。依据《租赁合同》的约定，由此产生的费用以及拆除之前产生的商铺占用费均应当由享乐堡公司承担。经佳潮公司多次催要，享乐堡公司均不支付，故提起反诉。原告（反诉被告）享乐堡公司针对反诉辩称：一、2020年1月份疫情以后，锦艺购物中心整体封闭，佳潮公司拒绝享乐堡公司使用四楼场地，已经构成违约。虽然是由于不可抗拒的原因造成的，但是这个损失应当由佳潮公司承担。因为享乐堡公司承租的不是单独的门面房或者住宅，而是锦艺购物中心四楼的一小部分，是锦艺购物中心整体物业不可分割的一部分，享乐堡公司无法单独使用、支配。2020年2、3月份在享乐堡公司没有任何违约的情况下，佳潮公司多次拒绝享乐堡公司搬离钢琴，已经构成根本违约。享乐堡公司在佳潮公司的各种押金有55400元，而佳潮公司催要的4月房租才19470元，加上撤场费用，也足够充抵。但是佳潮公司多次不让享乐堡公司撤场，故意制造享乐堡公司违约责任。2020年3、4月份，享乐堡公司提出续租，以便继续给学生上课，但是佳潮公司拒绝签订续租合同，故意制造矛盾，让享乐堡客观上无法为学生继续履行教育服务。并且在疫情期间，佳潮公司对其他商户已经做了一定程度的免租，但是拒绝为享乐堡公司免租。二、佳潮公司的屡次违约行为，致使享乐堡公司的损失继续扩大。有三十几名学生家长起诉享乐堡公司。另外三十几名学生家长起诉享乐堡公司的案件在调解中，享乐堡公司得知是佳潮公司害怕享乐堡公司将钢琴搬离撤场后，享乐堡公司的学生家长会向佳潮公司主张权利。由于佳潮公司怕引起麻烦，所以阻止享乐堡公司撤场，并且召集学生家长给享乐堡公司施加压力。待享乐堡公司与学生家长之间的纠纷解决后才让享乐堡公司撤场。享乐堡公司与学生家长之间的教育合同纠纷和享乐堡公司与佳潮公司之间的房屋租赁纠纷没有关系，佳潮公司以此为理由阻止享乐堡公司将钢琴搬走、阻止享乐堡公司撤场的理由不能成立。综上所述，佳潮公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回佳潮公司的反诉请求。经审理查明：1、2016年4月29日，佳潮公司（合同甲方）与案外人刘春艳（合同乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将郑州市中原区锦艺城购物中心C区4层25号商铺出租给乙方使用；租赁期限为48个月，自2016年5月1日起至2020年4月30日止；乙方在该商铺内经营品牌为享乐堡，经营品类为培训教育；乙方应当在该商铺所在地郑州市中原区设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该商铺所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构，该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签订主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任；双方约定，本合同项下的进场日为2016年5月1日，届时该商铺应达到的交付条件为现状交付；第十五条商铺的交还和交还期：15.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还给甲方；15.2在第15.1所述的交还期内，乙方还应当向甲方向乙方提供的运营服务、物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该商铺符合本合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合合同约定后，交还给甲方。…15.4无论任何原因，第15.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第15.2款要求的该商铺交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺月租金标准的200%向甲方支付占用费。同时，自第15.1款所述交还期届满之日的次日起，甲方有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。此种情形下，乙方所应当承担的租金并不因此而得到减免。…15.6乙方自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至甲方交予时的状态。如因乙方原因导致商铺的公共装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；续租：租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满之日90日前按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同或续租协议。逾期未能签署新的租赁合同或续租协议的，本合同期满之日自动终止，甲方有权将该铺位另行出租；本合同与甲乙双方另行签订的《物业管理服务合同》、《运营服务合同》具有密切联系，任何一份合同的解除或终止，均将导致其他两份合同的同步解除或终止。该合同附件3约定：交付标准：天花：砼楼板；地面；地面面；墙面：水泥砂浆抹平；门：平开玻璃门；供电：集中设置预付费电能表、三相供电、分户计量、供电容量为W/㎡，不低于W；电源插座：自行设置；通信插座：68平方米内至少1只；空调：组合式空调/风机盘管；烟感/温感：按国家规范；喷淋头：按国家标准。该合同还约定了其他内容。2016年4月29日，佳潮公司（合同甲方）与刘春艳（合同乙方）签订《运营服务合同》一份，约定：乙方承租郑州市中原区锦艺城C区C4-25号商铺,乙方自愿接受甲方的运营服务；运营服务内容为商业管理服务（包含经营规范管理服务、经营环境管理服务、客户关系管理服务、顾客服务管理服务）、对外联络及协调；乙方应在开业日到来前向甲方支付10000元作为其销售商品提供服务的质量保证金。乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔、要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，甲方即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，乙方不得提出异议。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对该商铺所在物业经营造成不利影响时，甲方也可从质量保证金代付罚款（金额以政府处罚通知为准）。因顾客索赔和政府处罚造成质量保证金不足部分，乙方必须在接到甲方书面通知后5天内补足差额。合同终止后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。本合同与甲乙双方另行签订的《租赁合同》、《物业管理服务合同》具有密切联系，任何一份合同的解除或终止，均将导致其他两份合同的同步解除或终止。该合同还约定了其他内容。2016年4月29日，佳潮公司（合同甲方）与刘春艳（合同乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定：乙方承租郑州市中原区锦艺城C区C4-25号商铺,乙方自愿接受甲方物业管理服务；除非租赁合同提前终止，本合同所约定的物业管理服务期限为48个月，即物业管理服务期限为2016年5月1日至2020年4月30日。如租赁合同、运营服务合同提前终止终止的，物业管理服务合同相应终止；物业服务费：自收费起始日至2017年4月30日，每月物业服务费17700元；自2017年5月1日至2018年4月30日，每月物业服务费17700元；自2018年5月1日至2019年4月30日，每月物业服务费18179元；自2019年5月1日至2020年4月30日，每月物业服务费19470元；物业服务费支付方式：物业服务费以每自然季度为一个交费期，乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交费期的物业服务费；装修押金：10000元，装修完工通过政府消防部门及商管公司验收合格后，30日内凭收款收据无息退还（结清所有装修施工费用后退还）；履约保证金：本合同签署当日，乙方应向甲方支付35400元，相当于2个物业服务费作为履约保证金，合同终止后（包括乙方将工商注册登记地址从该商铺迁出）30日内，履约保证金无息返还，乙方应同时退还履约保证金收据原件；甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的物业服务费，乙方应在7日内补足保证金。上述保证金不能作为乙方违约的免责或冲抵条款，乙方未按时履行约定，在甲方书面指定的期限内乙方仍未履行的，乙方同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金总额给甲方。乙方未补足的，每延误一日，应向甲方支付该保证金总额的千分之五的违约金；乙方延迟缴付物业服务费用的，每延误一日，应向甲方按日支付欠付金额千分之五的违约金直至所有应付费用全部支付完毕；本合同与甲乙双方另行签订的《租赁合同》、《运营服务合同》具有密切联系，任何一份合同的解除或终止，均将导致其他两份合同的同步解除或终止。该合同还约定了其他内容。2017年9月22日，佳潮公司（出租人，合同甲方）、刘春艳（原承租人，合同乙方）、享乐堡公司（现承租人，合同丙方）签订《主体变更合同》一份，约定：甲、乙双方于2016年4月29日签订《租赁合同》、《运营服务合同》、《物业服务合同》（以下简称“原租赁合同”）。甲方将郑州市中原区锦艺城C区4层C4-25商铺租赁给乙方用于经营享乐堡品牌业务；现乙方因为经营策略的考虑于2017年9月22日向甲方提出申请，需将原租赁合同的履行主体变更为丙方，甲、乙、丙三方一致同意将原租赁合同的承租人变更为丙方；甲、乙、丙三方一致同意自本合同生效之日起原租赁合同的承租人由乙方变更为丙方。从2017年9月22日起生效之日起，将原租赁合同（包括补充协议及合同附件）中所规定由乙方承担的全部责任、权利和义务转移至丙方，并同意自本协议生效之日起乙方不再承担原租赁合同（包括补充协议及合同附件）中的责任、权利和义务。上述合同签订后，享乐堡公司按约承租使用郑州市中原区锦艺城C区C4-25号商铺。原、被告均认可原告将物业管理费按约支付至2020年3月31日。3、2020年5月7日，被告出具一份《关于享乐堡品牌延迟交铺的函》，被告的工作人员通过微信将该函件发送给原告。被告在该函件中要求原告于2020年5月8日将该商铺腾空恢复至毛坯原状完好的交还给被告（拆除道具、灯具及地面、墙面、门头外立面等），并承担交还期的占用费。如原告截止2020年5月8日仍未交还商铺，被告将进入商铺并对其中所有道具、设施设备进行清除处理，由此所产生的一切责任损失和费用（包括但不限于评估费、清除费、搬运费、保管费）均由原告承担。2020年6月2日，被告出具一份《关于享乐堡店铺拆除恢复毛坯及合同终止等相关费用告知的函》，被告的工作人员通过微信将该函件发送给原告。被告在该函件中称原告4月份租金经过被告多次催缴仍未缴纳，原告的行为已经违反《租赁合同》，严重损害了被告的权益。鉴于上述违约形式，被告于2020年4月30日正式通知原告解除双方签订的该组合同及合作关系，并由原告承担由此造成的全部损失。原告缴纳的合同保证金35400元、质量保证金10000元及装修押金10000元，合计55400元不予返还，并要求原告于2020年5月8日将该商铺恢复至毛坯原状完好的交还给被告（拆除道具、灯具及地面、墙面、门头外立面等），并承担交还期的占用费。2020年4月30日双方合同正式解除后，截止2020年5月8日原告仍未按合同约定标准将商铺交还给被告。根据《租赁合同》15.4、15.5条约定，原告在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为已放弃了所有权及一切权利，被告有权自行予以处置，产生的一切费用均由原告承担。原告还应承担交还期间的该商铺的实际占用费。被告于2020年6月1日将该店铺拆除完毕，现被告核算全部费用通知原告如下：（1）原告欠被告4月份租费19470元；（2）拆铺期间施工管理费用354㎡*20元=7080元；（3）拆除相关费用（评估费6000元、拆铺费用21690元），合计27690元；（4）交还期间的占用费40238元；以上费用共计94478元，均由原告全部承担，原告应于2020年6月12日向被告支付。4、原告称因受新冠肺炎疫情影响，锦艺城从2020年1月底到2020年4月底或5月初一直封闭没有经营。被告称在新冠肺炎疫情期间，商场除超市外从2020年2月7日停业，2020年2月21日恢复营业。儿童业态（培训机构）2020年5月份才可以正常上课，原告经营的行业属于儿童业态。被告在疫情期间有租金优惠政策，C区儿童业态区（涉案商铺所在区域）的优惠政策是对正常经营的商铺2020年2月份、3月份的租金减半。因为原告公司系锦艺城开业后最初招商进来的公司，租金为0，无法再减租金。5、原告提交“享乐堡相关事宜通知群禁止语音”的微信聊天截图打印件25张。用以证明：2020年2、3月份，原告欲将钢琴搬走，出租给学生家长。但是被告不同意，说是有学生家长投诉。2020年4月份，合同即将到期，原告要搬走钢琴、电脑，撤出场地，被告还是以学生家长投诉为由拒绝原告将设备搬走，撤出场地。原告多次请求减免房租，被告也予以拒绝。经质证，被告认为原告未提供证据的原始载体，对其真实性不予认可。并且被告从未阻止原告搬离商铺。原告提供的聊天记录对象不明确，其内容反映的均是催要租金，并无阻止原告搬走钢琴的内容，该证据不能达到原告的证明目的。6、庭审中，原告询问被告：“2020年4月份房租即将到期原告的李辉老师到锦艺城办理撤场事宜，被大量家长还有其他不知道什么人进行辱骂、攻击、厮打、堵截，后来报警，警察将李辉老师才带离现场，这件事情你方是否知道？学生家长是否是你们叫来的？如何处理的？”被告回答：“2020年4月份，因为原告未能妥善处理预交费学员退费等问题预交费学员家长曾多次到锦艺城商场聚众，并且也向相关政府部门投诉，原告所述及李辉老师被人攻击，被告不知情，被告仅知道因为原告欠家长费用被家长拦过。关于学生家长是否是我方通知的，我方并不知道学生家长的联系方式，不可能通知家长。后续被告被叫到市场监督局说明过情况”。7、被告提交《中原区锦艺城购物中心C区工程施工合同》一份、资产评估基础信息表一份、固定资产评估申报明细表一份、发票复印件4张、转款电子回单打印件2张，《固定场地有偿使用合同》一份。用以证明：租期届满，原告未在规定时间内撤场并将商铺恢复原状，被告为此支付拆铺评估费6000元、拆铺费21690元以及拆铺期间施工管理费，共计34770元。被告拆铺后安置原告商铺内物品，仓库占用费为29667元。仓库使用费用标准为100元/平米/月。经质证，原告对被告提交的证据的真实性和证明目的均不认可，认为系被告单方行为，且发票、转款电子回单系复印件，对其真实性不予认可，与本案没有关联性。造成该结果的责任全部在于被告，应当由被告承担责任。8、原告称其第2项诉讼请求要求被告赔偿经济损失430079元依据的是被告扣押原告的钢琴、电脑等设备价值，其根据上述物品的进价和使用情况评估计算得出的损失金额。如果上述物品都存在也完好无损，其首先要求被告返还设备。如果上述物品不存在或损坏，其要求被告赔偿损失。诉讼中，被告称并非被告要扣留原告的钢琴和电脑等设备，是由于原告没有处理完其与学生家长之间的纠纷，学生家长在相关政府部门调解下要求将原告尚有价值的物品暂存于被告公司仓库，担心原告将有价值的物品搬离后其无力退还学生家长预付的相关费用。因此，没有学生家长代表许可，被告不敢随意让原告搬走设备。被告提交投诉调解书照片打印件一份，用以证明：原告未妥善处理学员退费问题，导致被告被原告的学生家长投诉到郑州市中原区市场监督管理局，对被告造成重大不利影响。经质证。原告对该证据的真实性和证明目的均不认可，认为该证据为打印件，且与本案无关。9、被告称其于2020年6月起将涉案商铺另行出租给他人使用。10、被告称其反诉请求中要求原告支付占用费用40238元的计算方法为依据《物业服务合同》约定的物业费的标准的两倍计算一个月。上述事实，有当事人举证、陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。涉案房屋租赁合同纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照前述司法解释的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。被告与刘春艳签订的《租赁合同》、《物业管理服务合同》、《运营服务合同》以及原告、刘春艳、被告签订的《主体变更合同》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。一、关于原告要求被告返还各项押金55400元的诉讼请求。原告称被告收取原告履约保证金35400元、质量保证金10000元、装修押金10000元未予返还，有其提交的被告工作人员向其发送的通知函照片打印件为证，本院予以认定。根据《物业管理服务合同》约定：装修押金10000元，装修完工通过政府消防部门及商管公司验收合格后，30日内凭收款收据无息退还（结清所有装修施工费用后退还）。因刘春艳、原告先后使用涉案商铺经营多年，且被告未提供原告未通过政府消防部门及商管公司验收合格以及未结清装修施工费用的相关证据，故被告应将该10000元装修押金退还给原告。根据《物业管理服务合同》约定：“本合同签署当日，乙方应向甲方支付35400元，相当于2个物业服务费作为履约保证金，合同终止后（包括乙方将工商注册登记地址从该商铺迁出）30日内，履约保证金无息返还”。本案中，虽然《物业管理服务合同》已于2020年4月30日终止，但原告的工商注册地址至今仍在郑州市中原区购物中心C区4层25号，即涉案商铺所在地址，并未变更，故原告要求被告返还履行保证金的条件尚未成就，原告可在条件成就后再行主张。根据《运营服务合同》约定：“乙方应在开业日到来前向甲方支付10000元作为其销售商品提供服务的质量保证金。乙方任何顾客对乙方所供应的商品或服务的投诉、索赔、要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的金额或任何形式的权利主张，只要提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，甲方即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关索赔，乙方不得提出异议。若乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对该商铺所在物业经营造成不利影响时，甲方也可从质量保证金代付罚款（金额以政府处罚通知为准）。因顾客索赔和政府处罚造成质量保证金不足部分，乙方必须在接到甲方书面通知后5天内补足差额。合同终止后的90日之内，甲方应将剩余的质量保证金无息退还给乙方”。且《运营服务合同》约定：本合同与甲乙双方另行签订的《租赁合同》、《物业管理服务合同》具有密切联系，任何一份合同的解除或终止，均将导致其他两份合同的同步解除或终止。而《租赁合同》、《物业管理服务合同》中约定的履行期限均截止至2020年4月30日。故《租赁合同》、《物业管理服务合同》于2020年4月30日履行期限届满终止时，《运营服务合同》亦终止。且被告未提供其向原告顾客支付索赔或代付罚款的相关证据，故被告应将该10000元质量保证金退还给原告。二、关于原告要求被告返还2020年2月份、3月份房租38940元的诉讼请求。由于《租赁合同》中并未约定租金，原告亦认可其按照《物业管理服务合同》交纳费用，且原、被告均称原告向被告支付物业服务费至2020年3月30日，故原告于2019年12月20日向被告支付的58410元系其向被告支付的2020年1-3月份的物业服务费。由于原告未向被告支付过租金，其要求被告返还2020年2月份、3月份房租38940元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告要求被告赔偿经济损失430079元的诉讼请求。由于原告要求被告赔偿经济损失430079元系依据被告扣押原告的钢琴、电脑等设备，原告要求被告赔偿的上述物品的损失，其属于财产损害赔偿纠纷，与本案的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本院在本案中不予一并审理。四、关于被告要求原告支付租金19470元的反诉请求。由于《租赁合同》中未约定租金，且被告在诉讼中认可由于原告系锦艺城开业后最初招商进来的公司，租金为0，被告要求原告支付租金19470元没有依据，本院对其该项反诉请求不予支持。五、对于被告要求原告支付占用费40238元的反诉请求。根据《租赁合同》约定：“15.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还给甲方；15.2在第15.1所述的交还期内，乙方还应当向甲方向乙方提供的运营服务、物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该商铺符合本合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合合同约定后，交还给甲方。…15.4无论任何原因，第15.1款所述交还期满后乙方仍未能将符合第15.2款要求的该商铺交还甲方的，则自自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺月租金标准的200%向甲方支付占用费”。本案中，原告未按约在合同终止后7日内将符合合同附件3的各项标准的涉案商铺交还给被告，原告应向被告支付占用费。但被告主张按照物业服务费的标准的两倍计算一个月计算占用费没有依据，本院对其要求原告支付占用费40238元的反诉请求不予支持。六、关于被告要求原告支付拆铺费用34770元的反诉请求。根据《租赁合同》约定：“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还给甲方；在第15.1所述的交还期内，乙方还应当向甲方向乙方提供的运营服务、物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该商铺符合本合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合合同约定后，交还给甲方。…乙方自费将铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至甲方交予时的状态。如因乙方原因导致商铺的公共装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失”。由于《租赁合同》于2020年4月30日租赁期限届满终止，原告按约应在《租赁合同》终止后7日内将符合合同附件3的各项标准的商铺交还给被告。由于原告在《租赁合同》终止后，未按照合同约定履行将涉案商铺恢复至合同约定的各项标准并将商铺交还给被告的合同义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，被告因防止损失扩大，委托案外人对涉案商铺内的物品进行评估、拆除商铺内的装饰装修恢复原状而支出的合理费用应由原告承担。被告称其支付评估费6000元、拆除费21690元，有其提交的《中原区锦艺城购物中心C区工程施工合同》、资产评估基础信息表、固定资产评估申报明细表、发票复印件、转款电子回单打印件为证，本院予以认定。故对于被告要求原告支付拆铺费用27690元（包括评估费6000元、拆除费21690元）的反诉请求，本院予以支持。被告要求原告支付拆铺用中的拆铺管理费7080元的反诉请求，因无证据证明，本院不予支持。七、关于被告要求原告支付仓库占用费29667元（暂计算至2020年11月30日，按照5000元/月的标准主张至实际搬离之日）的反诉请求。诉讼中，被告称“因原告与70、80名学员存在纠纷，学员要求退费的金额高达73万余元，学员代表向中原区市场监督管理局投诉，该事件至今原告并未解决，关于退费问题，已经有大量学员家长向中原区人民法院起诉，现法院正在组织调解。钢琴设备等因原告未处理完与学员的纠纷，学员家长在市场管理局调解时明确要求先在被告处留置，对此我们同意，暂时由原告使用我们的仓库放置钢琴等设备，但原告应支付相应费用”，根据原、被告陈述，原告未能将其在商铺中的物品搬走系因原告与其学员之间发生纠纷，被告应学员家长要求将原告的物品设备存放在其仓库中，并非原告不同意搬走，故对于被告要求原告支付仓库占用费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州佳潮物业服务有限公司自本判决生效后十日内向原告河南享乐堡教育咨询有限公司返还质量保证金10000元、装修押金10000元；二、驳回原告河南享乐堡教育咨询有限公司的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）河南享乐堡教育咨询有限公司自本判决生效后十日内向被告（反诉原告）郑州佳潮物业服务有限公司支付拆铺费用27690元；四、驳回被告（反诉原告）郑州佳潮物业服务有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收收取4523元，原告河南享乐堡教育咨询有限公司负担4351元，被告郑州佳潮物业服务有限公司负担172元；反诉费1391元，反诉原告郑州佳潮物业服务有限公司负担1081元，反诉被告河南享乐堡教育咨询有限公司负担310元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  昌晓艳二〇二一年一月二十七日书记员  白仁奎