重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30823号 原告：重庆广告产业园管理运营有限公司，住所地重庆市渝北区食品城大道18号，统一社会信用代码9150011209120530XK。 法定代表人：孙永胜，董事长。 委托诉讼代理人：杜航，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹翀，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。 被告：重庆明道新能源产业发展有限公司，住所地重庆市渝北区食品城大道18号F2-6-1，公民身份号码91500112MA5U7U337H。 法定代表人：李开明，董事长。 原告重庆广告产业园管理运营有限公司与被告重庆明道新能源产业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告重庆广告产业园管理运营有限公司的委托诉讼代理人杜航、邹翀到庭参加了诉讼，被告重庆明道新能源产业发展有限公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因案情复杂，本院于2021年1月6日再次公开开庭审理，原告重庆广告产业园管理运营有限公司的委托诉讼代理人杜航、邹翀，被告重庆明道新能源产业发展有限公司的法定代表人李开明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆广告产业园管理运营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2019年10月1日起至2020年9月30日止欠缴的物业服务费42869.76元，违约金21445.6元；2.判令被告立即向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日止欠缴的水费526.75元，欠缴的电费9402.85元，欠缴的水电公摊费2241.73元，违约金5192.79元。事实和理由：2016年11月23日，原告与王成友（原产权人）签订了《××物业管理服务协议》，就案涉房屋的物业服务费、水电费、水电公摊费进行了约定。2019年9月13日，王成友与被告签订了《房屋租赁协议》，将案涉房屋出租给被告使用。被告自承租该房屋后从未交纳物业管理费和水电费等费用，原告经催收未果，遂起诉。 被告重庆明道新能源产业发展有限公司辩称，案涉房屋是两个办公场所共用的费用，不是被告一家的，但原告一直没有进行区分。被告在2019年10月1日入住，入住后原告在2020年6月向被告催缴水电气费，被告两次要求原告将费用进行区分，2020年9月28日原告以清缴水电费为由锁门。因房子存在严重的债务纠纷，所以经常有人找被告闹事，原告应承担解决纠纷的责任，如果原告没有解决债务纠纷的问题，被告就不应当承担物业费。 本院经审理认定案件事实如下：2016年11月23日，案外人王成友作为乙方，与作为甲方的原告签订了《××物业管理服务协议》，该协议第一条约定，乙方所购的物业系：位于重庆日报报业集团产业有限责任公司建设的××室，建筑面积446.56平方米。该协议第三条约定，甲方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务。该协议第十四条约定，物业服务费标准为5.1米以下（含5.1米）层高的物业服务费按建筑面积7元/月.平方米，5.1米以上层高的物业管理服务费按建筑面积8元/月.平方米，商业为8元/月.平方米（以上费用不含公共能耗费）。该协议第十五条约定，物业服务费主要用于以下开支，其中第二款载明，物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用。审理中，原告陈述，被告的物业服务费标准为8元/月.平方米。 2019年9月13日，案外人王成友作为甲方（出租方），与作为乙方（承租方）的被告重庆明道新能源产业发展有限公司签订了房屋租赁协议，该协议约定甲方将房屋（实测房号：××，计价面积446.56平方米）出租给乙方，用途为企业办公。租赁期限为三年，从2019年10月1日至2022年9月30日。该合同第四条约定，甲方应自行结清合同起租之日前的物业管理费，从合同起租之日起，合同期内物业管理费由乙方自行承担，由乙方自行向物业管理公司缴纳，物管费收费标准为园区物业管理公司统一标准。该合同第五条约定，甲方应自行结清合同起租之日前所有能源费用，从合同起租之日起，承租房屋的水、电等能源费采取分户计量，乙方自行承担，由物业公司代为收取。 上述合同签订后，原告为被告房屋所属小区提供了物业服务，但服务质量存在一定瑕疵，被告为证实原告物业服务质量不到位，举示了出警记录，照片等证据予以证实。被告从2019年10月1日开始作为承租人使用涉案房屋，审理中，被告陈述使用至2021年1月4日，原告陈述被告在2021年1月4日交了钥匙，但实际上没有搬离。因被告未交纳起诉期间的物业费及水电费，原告书面催收未果，诉至本院。 另查明，2015年7月29日，以重庆日报报业集团产业有限责任公司为甲方（卖方），以案外人王成友为乙方（买方），双方签订《××房屋买卖合同》，约定乙方所购物业座落为重庆市××区××大道18号，本物业房号为××，具体门牌号以辖区派出所核定为准，建筑面积为446.56平方米。 审理中，原告另举示了2019年9月至2020年9月缴纳水、电费银行凭证及发票，水表、电表抄表记录，原告陈述，水费标准为4.55元/吨，电费标准为0.7153元/度，起诉期间，被告用水117吨，用电14993.8度（20倍率×749.69度）。经询问，被告认可实际使用了水电，对水电费的收费标准无异议，但认为被告租赁的房屋没有与案外人王成友自用的房屋进行区分，实际使用了多少水电不清楚，但对该辩解意见被告未举示证据予以证实。根据原告举示的抄表记录，房号为××（户名王成友）的用电度数为2019年9月抄表88度,2020年9月抄表为837.69度，相减之后为749.69度（乘以20的倍率为14993.8度）；用水吨数2019年9月抄表为40吨，2020年10月为157吨，相减之后为117吨。 以上事实，有××物业管理服务协议，房屋租赁协议，高压供电合同，供用水合同，银行凭证及发票，水电抄表记录，律师函及邮寄回执，出警记录及照片，当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业要求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。本案中，案外人王成友作为业主，与原告签订的《××物业管理服务协议》以及被告与案外人王成友签订的房屋租赁协议均是双方真实意思表示，合法有效，原告为被告租赁房屋所属小区进行了物业服务，被告案涉房屋作为承租人，应当向原告支付物业服务费。被告的辩解意见事实上属于被告与案外人王成友之间的租赁纠纷，不构成其拒绝交纳物业服务费的正当理由，本院不予支持。被告另辩称租赁房屋系两个办公场所，原告未作区分，但房屋租赁协议明确载明被告承租的房屋面积为446.56平方米，被告也未举证证明其实际使用面积应进行区分，故对该意见本院不予采纳。因原告物业服务质量存在一定瑕疵，对违约金本院不予支持。 物业服务费标准，根据《××物业管理服务协议》结合原告陈述，被告应支付的物业服务费应为8元/月.平方米，2019年10月1日至2020年9月30日，被告应支付物业服务费为8元/月.平方米×446.56平方米×12月=42869.76元，与原告起诉金额一致，本院予以支持。 关于水电费，根据原告举示的抄表记录，结合原、被告陈述，被告应支付电费0.7153元/度×14993.8度=10725.65元，应支付的水费为4.55元/吨×117吨=532.35元。原告起诉的电费为9402.85元，原告起诉的水费为526.75元，均未超过上诉标准，本院予以支持。 关于水电公摊费，因原告未举示水电公摊费据实分摊的依据，本院对该费用不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告重庆明道新能源产业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告重庆广告产业园管理运营有限公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费共计42869.76元； 被告重庆明道新能源产业发展有限公司于本判决生效后三日内向原告重庆广告产业园管理运营有限公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的水费526.75元，电费9402.85元； 驳回原告重庆广告产业园管理运营有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费921元（已减半收取），由原告重庆广告产业园管理运营有限公司负担332元，被告重庆明道新能源产业发展有限公司负担589元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 冉 阳 二〇二一年一月十一日 书记员 杨如玉