江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0583民初9478号 原告：叶海峰，男，汉族，1981年8月18日生，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：仇家驹，江苏拙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟君，江苏拙正律师事务所实习律师。 原告：匡文娟，女，汉族，1982年11月5日生，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：仇家驹，江苏拙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟君，江苏拙正律师事务所实习律师。 被告：中国建设银行股份有限公司昆山分行，住所地江苏省昆山市玉山镇前进西路**，统一社会信用代码913205838381314853。 负责人：顾洪声,该行行长。 委托诉讼代理人：陈楠，江苏六典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱申译，江苏六典律师事务所实习律师。 被告：郑道富，男，汉族,1966年9月28日生，住江苏省昆山市。 原告叶海峰、匡文娟与被告中国建设银行股份有限公司昆山分行（以下简称建行昆山分行）、郑道富案外人执行异议之诉案件，本院于2020年6月16日受理后，依法适用普通程序审理。本案于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告叶海峰及其委托诉讼代理人、被告建行昆山分行委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告郑道富经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶海峰、匡文娟提出诉讼请求：1、判决停止对昆山开发区房屋执行并解除查封。2、判决确认位于昆山开发区房屋所有权归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为了改善居住条件，于2015年12月31日将自有的位于昆山市玉山镇城北水岸花园20号楼501室房屋出售给了他人后，又于2016年1月18日向被告郑道富购买坐落于昆山开发区房屋，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定房屋总价为205万元，原告以按揭方式支付其中的148万元，并约定于3月15日前办理案涉房屋产权变更事宜，款清后3个工作日内办理房屋交接等事宜。另外，双方还约定合同签订当日支付购房定金3万元等。合同签订后，原告依约履行了合同，但是郑道富却未能按约于3月15日前与原告办理案涉产权变更事宜。于是，双方又将产权变更事宜推迟到2016年9月15日。期间，原告已出售的房屋需要交付他人，将面临无房可居住困境，为此与郑道富商议将案涉房屋先交付给原告居住，后再办理产权变更手续。基于上述实际问题，郑道富于2016年8月将案涉房屋交付给了原告居住至今，但是郑道富却一直未能解决案涉房屋产权变更事宜，原告多次催促，亦未能解决。2019年7月，原告突然看到昆山市人民法院张贴在案涉房屋处的拍卖公告，原告认为案涉房屋产权应当归原告所有，于是向贵院提出执行异议，要求贵院停止执行对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋的查封。贵院于2020年6月3日向原告送达了(2020)苏0583执异18号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。据此，原告依法向贵院提起执行异议之诉。 被告建行昆山分行答辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合以下四种情形，且权利能够排除执行的，人民法院才应予以支持，四种情形为：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。而在本案中，首先，即使原告与被告郑道富签订的合同属实，且也如原告陈述并非是因为案外人的原因才导致房屋未办理过户，这也仅是满足第1及4项条件，并没有完全满足上述四项条件，根据原告提供的证据，其也没有将房屋全部价款支付给被告郑道富，且也未按照约定支付首付款，而上述法律条文中第3项明确要求是支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，故原告不符合该种情形。其次，原告提供的与被告郑道富的聊天记录中，也未明确反映出房屋的交付时间，亦无任何房屋交接资料，其他资料也无法明确反映出原告的实际占有时间，因此原告也不具备该项条件。综述，原告不符合法律规定的可以排除执行的情形，请求驳回全部诉请。 被告郑道富答辩称：一、本人与原告间的买卖合同已解除。昆山开发区雍景湾西苑X-XXXX，X-XXXX房屋系本人所有，此前本人将此套房屋作为抵押向尤保明借款，后双方协商出售此套房产，销售房款用于归还借款。本人于2016年1月初委托北区房中介城北店销售，购房者叶海峰于2016年1月18日签署购房意向合同，合同价款2050000元，向本人缴纳购房意向金30000元；双方在过户过程中发现房产已被财产保全，无法办理过户。本人提出归还购房意向金，叶海峰提出先租赁此套房屋，待本人处理好债权后再办理过户手续，购房意向金抵扣租金；后双方签立一份房屋租赁合同，租赁期2016.9.1至2017.2.28，月租金3800元；后来本人案件查封越来越多，叶海峰觉得购买无望，提出补签一份租赁合同，租期2015.8.31到2025.8.31，月租金3000元，此份协议中的租期、租金均与实际不符。在此过程中，产权人除购房意向金外，未收取叶海峰任何款项。以上情况，在房产中介处也有相关资料。二、本案不属于执行异议之诉的受理条件。案外人提起执行异议之诉，应当具备有明确的排除执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关等条件，即执行标的与执行依据中确定的标的不具有同一性或相关性。本案原告请求与原判决有关，不符合执行异议受理条件，可以依照审判监督程序处理。综上，要求驳回原告诉请。 经审理查明：2017年9月8日本院对中国建设银行股份有限公司昆山分行诉苏州爱知金具有限公司、江苏爱知投资有限公司、苏州爱知电机有限公司、刘钧平、王莉、郑道富、林珠琴等金融借款合同纠纷一案并作出(2017)苏0583民初6641号民事判决：一、苏州爱知金具有限公司于判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司昆山分行借款本金8044934.79元并支付利息(截至2017年8月11日为146844.81元，此后利息以8044934.79元为基数，自2017年8月12日起至实际履行之日止，按合同约定的标准计算)。二、苏州爱知金具有限公司于判决生效之日起十日内支付中国建设银行股份有限公司昆山分行律师费200456元。三、江苏爱知投资有限公司、苏州爱知电机有限公司、刘钧平、王莉、林汉文、徐少荷、胡成伟、张鸣鸥、郑大林、吴建臣、郑道富、林珠琴对苏州爱知金具有限公司的上述第二项债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费、保全措施申请费、公告费合计101427元，由十三被告负担。 2017年5月2日，本院根据原告中国建设银行股份有限公司昆山分行的申请，作出(2017)苏0583民初6641号民事裁定并查封郑道富、林珠琴名下位于昆山开发区房产在内的16套不动产。根据权利人中国建设银行股份有限公司昆山分行的申请，本院于2018年8月30日立案执行，案号为(2018)苏0583执5315号。 另查明：2016年1月18日，案外人叶海峰与被执行人郑道富在昆山北区房产咨询有限公司黎明清境店(居间方)签订《房屋买卖合同》，约定将昆山开发区(面积263.76平方米)房屋为出售给案外人，转让价款205万元，合同签订时支付3万元作为购房定金，合同生效日起58日内支付首付款57万元（定金折抵），余款148万元办理贷款后支付，并约定案涉房产于2016年3月15日前办理过户手续。2016年1月18日，被执行人郑道富出具收据一份，交款单位“叶海峰”，现金30000元，收款事由“开发区雍景湾X号楼XXXX+XXXX室购房定金”。后双方协议变更过户时间延迟到2016年9月15日之前。2015年8月30日，原告叶海峰与被告郑道富签订房屋租赁合同一份，双方约定被告郑道富将案涉房屋租赁给原告叶海峰，租赁期间为2015年8月31日至2025年8月31日，租金为每月3000元；2015年9月1日，原告叶海峰与被告郑道富又签订房屋租赁合同一份，双方将上述合同的租赁期限变更为2016年9月1日至2017年2月28日，租金为每月3800元。 又查明：昆山开发区的房屋产权登记的权利人为郑道富，2016年1月6日设定抵押登记，抵押权人为尤明保。该房产自2016年1月29日开始，因涉诉被太仓市人民法院及本院多轮查封。 再查明，原告与被告郑道富之间就案涉房屋买卖事宜通过微信进行过沟通，原告曾在2016年8月期间，多次催促被告郑道富要求搬入案涉房屋；2016年11月18日，原告在微信中向被告郑道富明确“现在新政策下来了，我估计要全款付款了；……钱已经筹集好，就等你了；……”。本案庭审中，原告陈述就二份房屋租赁合同，“是我本人所签。但是我的诉求是要拿到房子的产权，当时已经入住了。之所以签订合同，是郑道富和我说房屋有纠纷，为了拿到房子确保优先购买权，合同由郑道富打印好给我签字，但是落款日期不是我写的。两份合同是同时签署的，有一份合同租期太短，就又签了一份租期十年的。”。 上述事实，由当事人提供的(2020)苏0583执异18号执行裁定书、房屋买卖合同、不动产登记薄查询记录、收条、房屋租赁合同以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”。原告就其主张，应向本院提供证据证明符合上述法律规定，但根据原、被告提供的证据，本案并不符合上述法律规定情形，理由如下：一、原告并未按照案涉房屋买卖合同约定支付房屋价款，其仅向原告支付房屋定金30000元，对于房屋过户之前的房屋首付款570000元并未按照合同约定支付；原告虽然提供了有关微信聊天记录，证明其在2016年11月18日将房款全部准备好，但该时间案涉房屋已被人民法院多次查封，案涉房屋买卖合同实际无法继续履行，并且也无证据证明被告拒绝接受原告支付房款；同时至本案审理期间，被告也未按照人民法院要求将剩余房款交付执行；二、被告虽然提出其已于2016年8月实际占有案涉房屋，但案涉房屋由于涉诉，已由太仓市人民法院在2016年1月29日查封，而且在2016年8月之前由于诉讼又发生多次查封，故原告并未在人民法院查封前合法占有案涉房产；三、根据原被告签订的房产租赁合同，同时结合原告庭审陈述以及被告答辩意见，本院认定上述租赁合同并非当事人真实意思表示，仅是由于被告郑道富涉诉后案涉房产被人民法院查封后，原告为确保其通过案涉房屋买卖合同取得房屋而与被告签订，由此可知原告在签订案涉房屋租赁合同时，其对于案涉房屋已被查封的事实实际已经明知，其对于案涉房屋买卖合同实际不能履行实际也应明知，其基于案涉房屋买卖合同主张房屋所有权并无事实及法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告叶海峰、匡文娟的诉讼请求。 案件受理费23200元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  华 渊 人民陪审员  高毅文 人民陪审员  陆 琴 二〇二一年一月二十日 书 记 员  耿灿生