杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初9834号 原告：浙江野风物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人：任婷婷，总经理。 委托诉讼代理人：徐丹，浙江卓特律师事务所律师。 被告：林婧，女，1988年2月22日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈丹青，女，1963年5月31日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系林婧母亲。 原告浙江野风物业服务有限公司与被告林婧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年1月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐丹及被告的委托诉讼代理人陈丹青到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2018.9.1-2019.8.31期间物业管理费4997.40元，支付2018.9.1-2019.8.31期间能耗费660元，并支付违约金565.7元（暂计至2020年11月21日，分段计算，逾期每日按2‰计算，实际请求支付至履行之日止）；2、被告承担本案诉讼费。 事实和理由：被告系杭州市景城花园3-4-802的业主。原告与杭州市西湖区景城花园业主大会签订了《杭州市物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，该小区小高层住宅的物业管理服务收费标准按每月每平方米建筑面积2.65元预收6个月，能耗费按每月每平方米建筑面积0.35元，预收6个月。被告的房屋建筑面积为157.15平方米，房屋类型为小高层住宅，在2018年9月1日至2019年8月31日期间应付物业管理费4997.40元和能耗费660元。根据合同约定，自逾期之日起按应缴费用的千分之三标准支付违约金。原告多次催收未果，故诉讼至法院。 被告辩称：原告自2018年9月1日进驻案涉小区以来，始终未按合同约定提供相应的物业服务，物业服务存在重大瑕疵，并构成根本违约。故其诉讼请求不能成立，请求法院驳回或部分驳回。理由如下：一、关于物业费用。1、原告未按合同约定提供甲级物业服务，严重违背进驻时对业主的11项承诺。2、原告在事关小区安全的重大问题上，存在严重瑕疵和根本违约。一是安全防控方面，监控存在大量盲区，未实现全覆盖的承诺；门口保安形同虚设；擅自将保安及保洁人员安置在业主共有的地下室使用明火做饭拉明线充电，造成了巨大安全隐患；小区电动车随意充电，业主多次要求整改均无果。二是消防方面，车辆随意占用消防通道停车，消防部门曾明令要求限期整改；三是人员配备方面达不到合同约定。3、卫生打扫名不副实，小区环境非常恶劣。4、无服务规范，服务态度恶劣，经常对业主横加指责，甚至采取强硬手段，对业主生命财产安全造成影响。5、对停车难问题听之任之，随意放行，导致大量外来车辆随意停放在本小区，地下车位经常被占。因原告的物业服务存在重大违约情形，广大业主一致要求原告退出案涉小区，并在此后的社区满意度测评中被评为不满意，原告最终于2019年8月31日提前解除合同退场。目前，案涉小区现在的物业缴费率已经达到了98.52%，表明业主只是不愿意为不合理的费用买单。综上，原告提供的物业存在严重瑕疵，已严重违反了合同规定。虽然根据相关法律规定，业主不能以未享受或者无需接受物业服务来抗辩是否缴费，但该条前提是物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务。原告根本没有按照合同约定提供服务，自然无法适用该条规定，无权要求业主足额缴纳物业费。根据相关法律规定，物业服务企业不履行或不完全履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。因原告存在重大服务瑕疵严重违约，业主有权拒绝其全额缴纳物业费的诉求，已经全额缴纳费用的业主将保留通过诉讼追讨，并要求赔偿损失的权利。二、关于违约金，原告主张缴纳的违约金不应得到全部支持，且该违约金也明显过高，应予以调整，案涉物业服务合同约定违约金上限费用是欠费的10%。 原告提供了下列证据材料： 《杭州市物业服务合同》，证明原被告双方关于物业服务合同内容、物业费、违约责任、服务期限等内容进行约定的事实； 律师函、EMS面单、投递详情，证明原告就被告拖欠的物业费进行书面催讨的事实； 商品房交接单，证明被告系案涉房屋业主，且该房屋已于2006年11月交付的事实； 公告，证明调整物业费的业主大会议题未通过的事实； 关于成立景城花园第五届业委会换届筹备组的公告，证明案涉小区第四届业主委员会解散的事实； 照片，证明原告对案涉小区花坛绿化提升以及履行承诺注册公众号的事实。 上述原告提供的证据经庭审质证，被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。 被告提供了下列证据材料： 《杭州市物业服务合同》，证明原被告双方关于物业服务合同内容约定的事实； 原告承诺事项，证明原告服务的承诺事实； 景城第四届业委会《关于要求降低物业收费标准的商榷函》，证明原告没有履行甲级标准服务的事实； 古荡湾社区居委会野风满意度测评公告，证明原告没有践行履职承诺的事实； 消防整改通知，证明原告没有履职到位的事实； 保洁弄虚作假证据，证明原告在职业道德要求上存在缺失的事实； 现物业缴费率证明，证明原告履职不到位的事实； 100多户业主不满原告未履行职责拒交物业费的清单，证明原告委托调解中心在小区张贴未缴物业费业主名单； 原告作出的“优于标书的其他承诺”， 原告标书承诺上岗18位工作人员，实际不到位不足18位，工作人员及形象牌照片，以上证明原告的投标书内容； 照片，证明小区管理不到位、案涉小区存在乱停车、脏乱差等现象、原告没有履职到位的事实； 小区未交费业主签名，证明小区业主对原告的服务不满意。 上述被告提供的证据经庭审质证，原告对证据1-5、8、9的 三性均无异议，对证明目的有异议；对证据6、12的三性有异议，对证据7的关联性有异议，对证据10的真实性、关联性有异议；对证据11部分没有时间的照片三性有异议。本院认为，证据6、10、12系打印件，对其三性不予确认；证据11原告不予认可的照片，因无明确的时间、地点，本院对其关联性不予确认；其余原告对三性无异议的证据，本院对其三性均予以确认。 根据本院认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2018年8月29日，原告与案涉小区业主大会签订《杭州市物业服务合同》，约定：原告为案涉小区提供物业服务，服务质量按《杭州市普通住宅小区物业菜单式服务参考收费标准》规定的甲级服务内容与服务标准执行；服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的维护和管理，公共绿化的维护，公共区域的环境卫生维护，物业管理区域内的安全防范和秩序维护，综合管理服务等及按照聘请物业及竞聘物业的文件要求办理；物业管理费用标准为住宅2.65元/月·平方米，商业物业3.7元/月·平方米；物业管理区域内高能耗设施设备运行消耗的电费分摊，按小高层0.35元/月·平方米，多层0.15元/月·平方米；首次收取物业服务费2018年11月，今后按半年收取物业管理费用，收取时间为每半年的首月；业主或非业主使用人逾期缴纳物业服务费和公共能耗费的，从逾期之日起按每日千分之二收取合同违约金，违约金累计上限为费用金额的百分之十；原告的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，应按本合同服务剩余期限物业服务总费用为基数的10%标准向案涉小区支付违约金（最多不超过6个月），并赔偿由此给业主带来的损失；本合同期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止。原告并作出承诺，将投入80000元对案涉小区11个项目进行改进。2019年1月24日，案涉小区第四届业主委员会发函商榷要求降低物业收费标准，但并未在业主大会上通过。2019年8月31日，原告退出案涉小区，不再为其提供物业服务。 被告系案涉小区3幢4单元802室房屋的业主，该房产自2006年11月24日起即登记在被告名下至今。2018年9月1日至2019年8月31日期间，被告未缴纳物业费用及能耗费，原告通过发律师函的方式催收物业费，被告至今未付。 本院认为：原告与案涉小区业主大会签订《杭州市物业服务合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有法律约束力。2018年9月1日起至2019年8月31日期间，原告为被告房屋所在的小区提供了物业服务，被告作为业主理应交纳该期间的物业服务费。被告辩称原告未完全依约履行案涉物业服务协议，对部分公共区域的管理、物业服务态度等存在问题，构成根本违约，但所供证据尚不足以有效予以证明原告存在根本违约的情形。且案涉物业服务协议中的违约责任约定了原告未达到服务质量约定目标给被告造成损失的原告应承担相应的法律责任，并未约定被告可以据此不用缴纳物业管理费用，故对被告的答辩意见本院不予采信。物业服务的主要工作内容系针对全体业主提供的服务，物业公司基于双方签订的合同履行了合同义务后即有权向全体业主收取相应的物业服务费用。基于业主个体有不同的需求及自我满意的标准，不能苛求物业公司做到让每个业主都表示满意。故原告要求被告支付物业管理费的诉请，合法有据，本院予以支持。虽然本院不能因被告对原告部分的服务有不满意即免除其交纳物业费的根本合同义务，但因原告在案涉小区提供物业服务期间较短，且双方就服务质量存在争议等情形，故本院对原告要求被告支付违约金的金额予以调整，酌定按照欠付物业管理费用的5%计算为249.87元。能耗费系预收的费用，实际金额应按实结算。因原告已退出案涉小区服务，符合实际结算条件，但本案中原告未提供被告欠付能耗费的证据，故对其要求被告支付能耗费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 林婧于本判决生效之日起十日内支付浙江野风物业服务有限公司物业服务费4997.40元，并支付违约金249.87元； 驳回浙江野风物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由浙江野风物业服务有限公司4元，林婧负担21元。 浙江野风物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；林婧于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 员 顾炳木 二〇二一年一月十一日 法官助理 凌雯雯 代书记员 陆燕萍 ·6· ·7·