四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1303民初18号 原告：颜辉，男，汉族，生于1973年7月14日，住四川省南充市。 原告：郑雪梅，女，汉族，生于1973年5月19日，住四川省南充市。 二原告共同委托诉讼代理人：丁磊、何欢，四川锐思邦律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：李雄、刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告颜辉、郑雪梅与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。二原告共同委托的诉讼代理人何欢，被告东城置业公司委托的诉讼代理人李雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜辉、郑雪梅向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告于2017年12月5日签订的商品房买卖合同；2.判令被告向原告返还已付330792元（包含住宅专项维修资金4761元）购房款本金及利息（从实际付款日计算至退还款项之日止）；3.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月5日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20171205947451），通过按揭方式购买南充恒大悦龙台D地块15幢1单元602号洋房，并办理了备案手续。约定：原告支付首付款即330792元（含住宅专项维修基金4761元），余款在被告指定的农商银行办理按揭贷款。因案涉房屋的土地被抵押，导致原告按约定履行手续后，不能办理按揭。由于本案不能办理贷款的原因不在原告，而在被告，按相关法律规定，被告应退还本金及利息。双方多次协商无果，为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 东城置业公司辩称：1.本案系原告未按合同约定支付房款构成根本性违约，被告无违约行为，原告解除合同既不符合合同约定情形，又不符合法定解除情形，原告无权解除合同；2.本案买卖合同并非双方协商一致解除，因原告的违约行为，由被告行使解除权，单方解除案涉商品房买卖合同；3.因原告的根本性违约导致被告解除合同，原告主张的已付购房款326031元应当在扣除总房款1066031的10%即106603元的违约金后，剩余的219428元返还原告；4.被告并非专项维修资金的收取主体，原告主张被告返还没有任何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年12月3日，原告颜辉、郑雪梅（乙方、买受人，系夫妻关系）与被告东城置业公司（甲方、出卖人）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，约定：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台Ｄ地块15幢1单元602号房屋一套，建筑面积119.03平方米，其中套内面积97.67平方米，总金额1066031元。1.乙方同意签署本认购书时，支付30000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2.付款方式：乙方选择按揭方式付款，乙方须于2017年12月5日前支付首期房价296031元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款74万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年12月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准；3.乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋等。该商品房认购书签订前的2017年11月9日，原告已向被告转账支付定金30000元。 二、2017年12月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号20171205947451），约定原告购买被告开发的位于南充市高坪区青松片区南充××幢××单元××层××号房屋一套。其中与本案有关的约定是：1.商品房基本情况：该商品房为预售许可证××号下第15幢1单元6层602号，建筑面积119.03㎡（其中套内面积为97.67㎡）；2.抵押情况：该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行（抵押登记日期为2017年10月25日）；3.计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价10914.62元／㎡，总价款1066031元；4.付款方式及期限：贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的30%即326031元，余款740000元向指定银行借款支付；5.逾期付款责任：⑴逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金等。商品房买卖合同签订后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》及被告要求原告签署的《承诺函》。其中承诺函的内容为：本人以商业按揭付款方式购买贵司开发的南充××幢××单元××层××号商品房，本人承诺按照《认购书》《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间前往银行办理完毕按揭手续。若逾期10天仍未办理完毕，贵司有权单方解除合同，且没收本人总房款的10%作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全部付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，自签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。承诺人：颜辉、郑雪梅，承诺日期：2017.12.5。 同日，原告向被告交纳了案涉房屋首付款326031元（含定金30000元），被告向原告出具了《收款收据》。同年12月21日，原告向南充市房屋维修资金管理中心缴存专项维修资金4761.20元。 三、2017年12月19日，原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告按被告指定银行提供贷款相关手续并申请按揭贷款，因案涉房屋土地使用权被告于2017年10月25日已抵押他人而未获批准，原告未能支付购房余款740000元。2019年10月15日，被告清偿抵押贷款本息后，案涉房屋土地使用权的抵押权已予注销。 四、2019年11月30日，被告向原告寄送《关于解除〈商品房买卖合同〉及补充协议的通知》，以买受人未在认购书约定日期内办理完毕银行按揭手续并签订抵押贷款合同为由，要求原告在收到本通知后5日内前去办理合同解除善后事宜并主张按总房款10%支付违约金。同年12月16日，原告向被告发出关于不同意解除商品房买卖合同关系暨《关于解除商品房买卖合同及补充协议的通知》的回函，表示未能贷款系被告的原因导致，不同意解除合同，并认为：1.商品房买卖合同在履行过程中，被告存在严重违约行为，导致原告的按揭贷款没有发放下来，贵公司存在违约在先；2.由于贵公司的原因，导致现在补办贷款时，将致原告遭受7万元左右的利息损失，贵司仅给予1万元的物管优惠和1万元的粮油包，显失公平；3.补充协议系你司的单方免责并加重原告责任的条款，应当无效；4.若你司按照开盘之初的一次性付款优惠办理，我们可以立即全款购房。 五、本案原告颜辉、郑雪梅于2020年3月30日以南充市东城置业有限公司为被告提起商品房销售合同纠纷案，请求：1.确认原、被告于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同》不能办理贷款的原因系被告造成（被告开发的土地被抵押不能解押办理抵押登记）；2.判令被告承担按照现在被告土地解押后重新办理抵押贷款增加的利息损失68363.67元（庭审中变更为97900元，其计算方法是以贷款74万元，贷款期限20年，原贷款利率4.9%，现贷款利率5.88%，按等额本息还款法两相比较之利息差）。本院立案受理，经审理依法作出（2020）川1303民初664号民事判决书，判决:一、确认原告颜辉、郑雪梅与被告南充市东城置业有限公司于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同》不能按期办理按揭贷款的原因系被告造成；二、驳回原告颜辉、郑雪梅的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、认购书、商品房买卖合同、补充协议、承诺函、收款收据、交款凭证、解除商品房买卖合同及补充协议的通知和回函、不动产权利及其他事项登记信息、（2020）川1303民初664号民事判决书等及庭审记录在卷佐证，足以认定。 本院认为:《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。被告东城置业公司对其开发的“南充恒大悦龙台D地块”项目取得商品房预售许可证后，与原告签订的《南充恒大悦龙台商品房认购书》和《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当有效，各方均应严格信守并全面履行。本案争议的焦点一是案涉合同解除问题；二是购房款退还问题。 一、针对第一个焦点，东城置业公司于2019年11月30日向原告发出《关于解除及补充协议的通知》，认为原告存在违约情形，通知解除合同。原告则认为系因被告原因，造成原告不能正常履约，于同年12月16日向被告发出《关于不同意解除商品房买卖合同关系暨〈关于解除商品房买卖合同及补充协议的通知〉的回函》。由于双方对原告提出的损失问题未能协商一致，原告为此起诉要求解除合同，庭审中，被告亦表示其已经采取书面通知的形式解除了合同，因双方均不愿再履行案涉商品房买卖合同，应视为双方已对案涉商品房买卖合同达成一致解除的合议，故，本院对原告要求解除双方签订的案涉商品房买卖合同的请求予以支持。 二、针对第二个焦点，在履行过程中，原告按照合同约定支付了首期房价款326031元后，在被告指定银行申请办理按揭贷款时，因案涉房屋的土地使用权被告已抵押他人而未获批准，致使合同未能继续履行，经本院生效判决认定，其过错责任在于被告。2019年10月15日，被告清偿抵押贷款本息后，案涉房屋土地使用权的抵押权已予注销，此时，原告办理按揭贷款的条件已成就，被告发函通知原告办理按揭贷款手续，因贷款利率等问题无法协商一致，致使原告未办理贷款手续，其行为亦存在违约情形，也应承担相应的责任。《中华人民共和国民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，鉴于本案原、被告双方都存在过错责任，根据公平原则，可实行过错相抵，即原告主张的资金占用利息和原告应当承担的违约金相互抵消，故，被告应当全额退还原告的购房款。对于原告向南充市房屋维修资金管理中心缴存专项维修资金4761.20元问题，因该款不是被告收取，双方解除合同后，原告可自行向交款单位申请退还。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条及前述法条之规定，判决如下： 一、解除原告颜辉、郑雪梅与被告南充市东城置业有限公司于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告南充市东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告颜辉、郑雪梅购房款326031元； 二、驳回原告颜辉、郑雪梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3131元，由原告颜辉、郑雪梅负担36元，被告南充市东城置业有限公司负担3095元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  梁小兵 二〇二一年一月二十二日 书记员  施宇宁