浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终7220号上诉人（原审被告）：郑书榕，男，1984年1月25日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：谭军。被上诉人（原审原告）：叶东兰，女，1963年1月27日出生，汉族，住浙江省文成县。被上诉人（原审原告）：刘峰，男，1964年2月6日出生，汉族，住浙江省文成县。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：严永斌、吴锦瑾，浙江诚意律师事务所律师。上诉人郑书榕因与被上诉人叶东兰、刘峰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2020）浙0328民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。郑书榕上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由叶东兰、刘峰承担。事实与理由：一、叶东兰、刘峰负有告知商铺被查封事实的义务，其对该事实进行隐瞒属于不诚信行为。1、2018年4月5日双方签订《房屋租赁合同》，约定叶东兰、刘峰已经告知郑书榕该房屋已设定抵押，但抵押与查封并非同一概念。郑书榕租赁该商铺系用于餐饮经营使用，当温州市鹿城区人民法院对商铺进行实际查封（贴封条）后，郑书榕便无法正常使用该房屋。2、叶东兰、刘峰分别在2016年、2017年间就知晓嘉盛花苑103、104号商铺被查封的事实，但签订租赁合同时对该事实进行了隐瞒。若叶东兰、刘峰在签订合同时告知该商铺处于查封状态，郑书榕不会续租该商铺。叶东兰、刘峰此行为属于违背诚实信用原则，应当为其不诚信行为承担相应的后果。二、叶东兰、刘峰依据《房屋租赁合同》约定计算租金和商铺逾期返还使用费无法律和事实依据。2018年4月12日，温州市鹿城区人民法院对该房屋进行查封，至此，该房屋就无法正常用于商业经营使用。叶东兰、刘峰作为出租人，负有让出租房屋处于可以正常商业经营使用状态的义务，而郑书榕支付租金的前提应是叶东兰、刘峰交付的房屋能够用于商业经营的商铺，且由郑书榕在租赁期间对使用权进行处分。而该房屋被查封后，郑书榕未及时解除查封，剥夺了郑书榕的正常使用权，依法不应支付房屋租金。叶东兰、刘峰辩称，一、郑书榕称叶东兰、刘峰对商铺被查封事实进行隐瞒，属于不诚信行为，缺乏事实依据。本案双方争议焦点在于涉案房屋被查封郑书榕是否知情，以及是否影响郑书榕对涉案房屋的使用权利。根据郑书榕一审答辩，郑书榕从2012年间开始承租使用涉案房屋，至2018年4月5日双方续签租赁合同。另根据文成县不动产登记信息查询记录表明，涉案104室于2016年10月18日被温州市鹿城区人民法院查封，查封期限为2016年10月18日至2019年10月17日。另根据涉案103室拍卖详情表明，103室于2019年7月30日被拍卖以及拍卖时房屋状态为未腾空。温州市龙新物业管理有限公司出具的证明，证实该公司从2013年3月起进行物业管理至今，涉案103室、104室房屋，由郑书榕装修原作为嘉盛美食城，至2019年下半年改为生活超市使用。涉案房屋被查封的日期在双方续签合同之前，郑书榕一直使用该房屋应当知道该房屋被查封的状态，叶东兰、刘峰不存在隐瞒的事实，叶东兰、刘峰对该房屋出租不造成该财产的价值重大影响，可以继续使用。二、郑书榕负有按约定支付租金及房屋占有使用费的义务及租赁期满返还租赁物的义务。郑书榕仅支付8万元，拖欠83680元。至2019年4月8日止涉案租赁合同期满，郑书榕未续签合同，也未返还房屋，按约应支付逾期返还房屋占有使用费。关于郑书榕主张房屋被查封后，叶东兰、刘峰未及时解除查封，剥夺郑书榕的正常使用权，依法不应支付房屋租金的问题。首先，郑书榕未提交任何证据。其次，该房屋从2012年起开嘉盛美食城一直至2019年10月，之后装修改为生活超市。再次，如果该房屋被查封导致郑书榕无法使用，那么在长达一年多时间及在合同期内为何均没有向叶东兰、刘峰提出异议。因郑书榕在2012年起承租103、104室的同时，还承租101、102室，四间商铺一并装修作为原嘉盛美食城经营使用，原嘉盛美食城经营至2019年10月才改为经营生活超市，因此郑书榕的抗辩理由不能成立。叶东兰、刘峰向一审法院起诉请求：1、郑书榕立即腾空坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺104室交付叶东兰、刘峰；2、郑书榕支付叶东兰、刘峰商铺租金83680元及逾期付款资金占用费（从2018年4月8日起至款付清之日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，暂计至2019年10月8日为7531.2元）；3、郑书榕支付叶东兰、刘峰坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺103室商铺逾期返还占有使用费75109.36元；4、判令郑书榕支付叶东兰、刘峰坐落文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺104室商铺逾期返还占有使用费（从20199年4月9日起按每天每平方米2.7元标准计算至实际腾空商铺交付原告之日止，暂计算至2019年10月25日房屋占有使用费为63620.42元）；5、郑书榕承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月5日，叶东兰与郑书榕签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为叶东兰，承租方（乙方）为郑书榕。甲方出租给乙方的房屋坐落于文成县大峃镇环城路嘉盛花苑商铺103室、104室二间商铺（以下简称该房屋），该房屋建筑面积341平方米，房屋性质为商业，结构钢混。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业经营使用。甲方于2018年4月8日前向乙方交付该房屋，出租房屋租赁期自2018年4月9日起至2019年4月8日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前叁个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲方如将出租给其他人的，应提前叁个月通知乙方，在同等条件下乙方有优先承租权。该房屋每月每平方米建筑面积租金为人民币40元（该租金不含税金，租金税金由乙方承担和租金发票由乙方负责开具），每月租金总计13640元。租金一年一次付清，在本租赁合同签订后二天乙方向甲方支付全年租金计163680元。如乙方未在前述时间支付前述约定租金，视为乙方放弃承租该房屋，须在2018年4月8日之前将房屋交付给甲方。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.7元/平/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。2018年10月31日，郑书榕支付房屋租金8万元，剩余租金均未支付。另查明，文成县大峃镇嘉盛花苑商铺103室（面积为221.74平方米）的原权利人为叶东兰、刘峰，该商铺于2019年7月30日被依法拍卖，拍卖时商铺状态为未腾空。文成县大峃镇嘉盛花苑商铺104室（面积为120.22平方米）的所有权人为叶东兰、刘峰，该104室于2016年10月18日被温州市鹿城区人民法院查封。一审法院认为，在涉案房屋租赁合同签订时，叶东兰、刘峰系涉案租赁物的所有人，故叶东兰、刘峰主体适格。叶东兰、刘峰与郑书榕签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法并有效。合同约定租赁期限自2018年4月9日起至2019年4月8日止，现租赁期限已届满，故叶东兰、刘峰有权要求郑书榕将租赁物即商铺104室腾空并返还给叶东兰、刘峰，但应给予郑书榕相应的时间腾空。考虑郑书榕的情况，腾空期限以10日为宜。至于租金，叶东兰、刘峰认为郑书榕从合同签订后一直在占有、使用租赁物，但未履行给付租金的义务，要求郑书榕依据合同约定支付尚欠的租金及利息损失、逾期房屋占有使用费；郑书榕辩称涉案租赁物在2018年4月12日被温州鹿城法院查封（贴封条），导致其无法正常经营使用，其随后要求解除合同，商铺103室在2018年10月已经腾空，商铺104室只是放一些东西，并未实际使用，可随时搬离，故其无需支付租金。一审法院认为，承租人及时返还租赁物是法定义务。承租人腾空涉案租赁物并返还给出租人的事实，在证明责任上，应当由承租人举证。现郑书榕未能提供证据证明其已于2018年10月腾空商铺103室，应承担举证不利后果。至于商铺104室，该租赁物一直处于郑书榕的控制之下，无论做何种用途，均不影响郑书榕应当履行给付租金的义务。综上，郑书榕关于其无需支付租金的辩称一审法院不予采纳。在租赁期限内，租金为163680元，郑书榕仅支付租金8万元，尚有租金83680元未支付，故叶东兰、刘峰诉请要求郑书榕支付租金83680元及利息损失的主张，依法予以支持。至于租赁期限届满后的房屋占有使用费，叶东兰、刘峰主张按照每平方米2.7元/天支付，郑书榕认为该金额过高，应按租赁期内约定的每平方米40元/月支付。一审法院认为，涉案合同第七条约定“除叶东兰、刘峰同意郑书榕续租外，郑书榕应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.7元/平/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费”，该条款约定房屋逾期占有使用费，实为对违约责任的约定，依此计算逾期占有使用费过高，依法予以调整，酌定为原租金基础上加收30%，故郑书榕应当按每平方米52元/月（即每平方米1.73元/天）的标准支付逾期房屋占有使用费。商铺103室面积为221.74㎡，从2019年4月9日起至2019年7月30日止共计113天，故商铺103室的逾期房屋占有使用费为43348元（113天×221.74㎡×1.73元/天）。商铺104室面积为120.22㎡，则商铺104室的房屋占有使用费则从2019年4月9日起以每平方米1.73元/天计算至其实际腾空之日止。综上，叶东兰、刘峰诉讼请求中的合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、郑书榕于本判决生效之日起十日内将文成县大峃镇嘉盛花苑商铺104室腾空并返还给叶东兰、刘峰；二、郑书榕于本判决生效之日起十日内支付叶东兰、刘峰租金83680元及利息损失（以83680元为基数，支付自2018年4月8日起至实际履行完毕之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、郑书榕于本判决生效之日起十日内支付叶东兰、刘峰文成县大峃镇嘉盛花苑商铺103室的房屋占有使用费43348元；四、郑书榕于其实际从文成县大峃镇嘉盛花苑商铺104室腾空之日起十日内支付叶东兰、刘峰房屋占有使用费（面积为120.22㎡，从2019年4月9日起按每平方米1.73元/天的标准计算至其实际腾空之日止）；五、驳回叶东兰、刘峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5042元，由叶东兰、刘峰负担1168元，由郑书榕负担3874元，款限于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，郑书榕未提供新的证据。叶东兰、刘峰提供了淘宝拍卖截图，拟证明104室被拍卖的时间为2021年1月12日，同时证明104室房屋被拍卖时未腾空。经质证，郑书榕对104室被拍卖的时间无异议，但认为自己腾空的时间是2020年7月27日。本院认为，该证据真实、合法，可以证明涉案104室房屋于2021年1月12日被依法拍卖且拍卖时商铺状态为未腾空的事实，本院予以认定。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，涉案嘉盛花苑104室商铺于2021年1月12日被依法拍卖,且拍卖时商铺状态为未腾空。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据拍卖信息显示，涉案商铺在被拍卖时尚未腾空。郑书榕主张涉案商铺于2018年4月12日被法院查封后无法用于正常经营使用，但未提供任何证据证明其主张。且郑书榕一方面主张涉案商铺于2018年4月12日后无法正常使用，另一方面又于2018年10月31日向叶东兰、刘峰支付租金8万元，其上诉主张与其支付租金的行为自相矛盾。本院对郑书榕该主张不予采信。一审根据双方签订的《房屋租赁合同》，判决郑书榕支付租金83680元及利息损失，符合合同约定和法律规定。郑书榕在租赁期届满后未腾空涉案商铺，一审判决郑书榕支付相应的房屋占有使用费，处理正确。鉴于104室商铺已于2021年1月12日被依法拍卖，故一审判决主文第四项的房屋占有使用费已可以确定，即从2019年4月9日起至2021年1月12日止，共644天，按面积120.22平方米，每平方米1.73元/天的标准计算，104室商铺的房屋占有使用费共计133940元。由于104室商铺已被依法拍卖，叶东兰、刘峰已非涉案商铺的所有权人，故郑书榕只需腾空涉案商铺，已无返还给叶东兰、刘峰的必要。综上所述，上诉人郑书榕的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。但鉴于二审新事实，本院依法对一审判决予以变动。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省文成县人民法院（2020）浙0328民初195号民事判决第二、三、五项及诉讼费负担部分；二、撤销浙江省文成县人民法院（2020）浙0328民初195号民事判决第一、四项；三、郑书榕于本判决生效之日起十日内腾空坐落于文成县××镇××室商铺；四、郑书榕于本案判决生效之日起十日内支付叶东兰、刘峰文成县××镇××室商铺的房屋占有使用费133940元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4749元，由上诉人郑书榕负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二一年一月二十一日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁