广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11783号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：东莞市卓讯企业投资咨询有限公司，住所地：广东省东莞市*****************。法定代表人：尹某一，该公司总经理。委托诉讼代理人：何妙佳，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵雪文，北京市惠诚（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：东莞市寮步镇岭厦社区*民委员会，住所地：广东省东莞市寮步镇岭厦社区*****。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：李修霖，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家耀，广东星旭律师事务所律师。上诉人东莞市卓讯企业投资咨询有限公司（以下简称卓讯公司）因与被上诉人东莞市寮步镇岭厦社区*民委员会（以下简称岭厦居委会）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6498号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。岭厦居委会向一审法院提起诉讼，请求判令：一、确认岭厦居委会、卓讯公司签订的《厂房宿舍租赁合同》无效；二、卓讯公司将案涉位于东莞市寮步镇岭厦社区的厂房、宿舍及办公楼返还给岭厦居委会；三、岭厦居委会返还卓讯公司押金200000元。卓讯公司向一审法院提起反诉，请求判令：一、岭厦居委会、卓讯公司签订的《厂房宿舍租赁合同》合法有效，岭厦居委会继续履行合同；二、岭厦居委会向卓讯公司支付尚未履行期间租金总和的20%的补偿金2712150元；三、岭厦居委会赔偿卓讯公司因《厂房宿舍租赁合同》无效造成的损失383200元；四、诉讼费由岭厦居委会承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认东莞市寮步镇岭厦社区*民委员会与东莞市卓讯企业投资咨询有限公司于2010年3月23日签订的《厂房宿舍租赁合同》无效；二、限东莞市卓讯企业投资咨询有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向东莞市寮步镇岭厦社区*民委员会返还位于东莞市***********、5号、7号、9号的四栋厂房、位于岭安街的**宿舍楼及位于莞樟路寮步段**的办公楼；三、限东莞市寮步镇岭厦社区*民委员会于判决发生法律效力之日起十五日内向东莞市卓讯企业投资咨询有限公司返还押金200000元；四、限东莞市寮步镇岭厦社区*民委员会于判决发生法律效力之日起十五日内向东莞市卓讯企业投资咨询有限公司支付补偿金200000元；五、驳回东莞市卓讯企业投资咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2150元（东莞市寮步镇岭厦社区*民委员会已预交），由东莞市卓讯企业投资咨询有限公司负担；一审案件反诉受理费15781.4元（东莞市卓讯企业投资咨询有限公司已预交），由东莞市卓讯企业投资咨询有限公司负担14761.72元，由东莞市寮步镇岭厦社区*民委员会负担1019.68元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初6498号民事判决。上诉人卓讯公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判《厂房宿舍租赁合同》合法有效，并驳回岭厦居委会之诉请；2.一、二审诉讼费全部由岭厦居委会承担。事实和理由：一、一审法院以查不到档案为由而认定案涉建筑物未取得建设工程规划许可证的认定，属于认定事实错误。涉案物业查不到建设工程规划许可证档案和施工许可信息，不等于该物业未取得建设工程规划许可证。存在如下可能性：第一，《建设工程规划许可证》是1998年1月1日之后的法律所要求的，而涉案物业可能是在1998年1月1日之前建设的，根据当时的法律，农村集体经济建设工程项目无需获得《建设工程规划许可证》就可以施工。第二，根据1998年1月1日之前的法律，镇区政府有权实施村庄集镇规划，因此，如果涉案物业得到东莞市寮步镇镇政府的批准，其效力就等同于取得建设工程规划许可证。涉案物业占地面积广，建筑规模宏大，其建设未得到当地镇政府的同意，实在不合情理。二、《建设工程消防设计审核意见书》和《建设工程消防验收意见书》足以证明涉案物业已取得《建设工程规划许可证》，或者得到东莞市寮步镇镇政府的建设施工和规划许可。而根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十五条规定，建设单位申请消防验收的前置条件就是提供《建设工程规划许可证》，否则消防部门就不能对该物业进行消防验收。三、一审判决适用法律错误，把本该适用于城镇房屋的司法解释错误适用于农村土地与房屋。涉案物业属于农村集体经济组织所有的“农村土地与房屋”。根据2005年5月广东省政府专门颁布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的第三条、第六条规定，岭厦居委会作为农村集体经济组织，有权在“符合村庄、集镇规划”前提下，对自己名下之土地进行非农业建设，即使未取得针对城镇房屋的建设工程规划许可证，也应当视为满足规划条件，且地上建筑物及其他附着物可以转让、出租和抵押。四、根据特别法优于普通法的原则，应优先适用《广东省城乡规划条例》《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。根据《广东省城乡规划条例》第十四条规定，涉案物业的规划主体不是东莞市自然资源局和东莞市住房和城乡规划局，而是东莞市寮步镇人民政府，因此涉案物业不能在东莞市自然资源局和东莞市住房和城乡规划局查询到规划档案。由于涉案物业位于镇中心以外的村庄，根据《广东省城乡规划条例》第十六条规定，岭厦居委会自己组织实施的物业建设，应视为已“经村民会议或者村民代表会议讨论同意”村庄规划。因此，只要涉案物业符合东莞市寮步镇人民政府编制的总体规划和村庄规划，就应当视为涉案物业取得了规划许可。五、作为证明责任主体的岭厦居委会对涉案物业“无相关的报建证明、规划许可”的主张未能提供任何证据，一审判决据此认为涉案物业系非法建筑依据不足。另外，作为规划主体的东莞市寮步镇人民政府、作为执法主体的寮步镇城市管理分局也未对涉案物业是否“无相关的报建证明、规划许可”作出书面说明或进行行政处罚。根据《民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，结合现有证据，人民法院应当推定涉案物业有报建证明、规划许可。综上，卓讯公司与岭厦居委会签订的《厂房宿舍租赁合同》符合广东省地方性法规之规定，该合同合法有效，应当受法律保护，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，以维护卓讯公司的合法权益。被上诉人岭厦居委会未在法定期限内向本院提交书面答辩。上诉人卓讯公司二审提交以下新证据：《岭厦社区居委会下属厂房雨污分流改造工程承包合同》及律师函，证明卓讯公司为案涉租赁物的排污、雨污设施进行施工。由于案涉租赁物的使用权不明，卓讯公司尚欠案外人东莞市森辰环保科技有限公司工程款85185.45元，此笔费用为卓讯公司必然支出的费用。另外，卓讯公司还提交了15份与第三人之间签订的租赁合同并向本院提交了《通知第三人（次承租人）参加诉讼申请书》，主张应通知相关次承租人参加本案诉讼。被上诉人岭厦居委会未在法定期限内向本院提交书面质证意见。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据上诉人在二审中的上诉，本案的争议焦点是：案涉《厂房宿舍租赁合同》是否合法有效。对此，本院分析如下：一审期间，一审法院已通过主动向东莞市自然资源局函询以及向卓讯公司开具律师调查令让其向相关政府部门查询等方式，以查证案涉租赁物是否具备建设工程规划许可证。结果均未查明案涉物业具备建设工程规划许可证。岭厦居委会作为物业所有人，主张案涉租赁物没有建设工程规划许可证，卓讯公司未能对此提供相关证据予以反驳或者证明，因此，应认定案涉物业没有建设工程规划许可证。卓讯公司上诉主张应推定案涉租赁物具备合法出租条件的理据不足，本院予以驳回。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该规定对未取得建设工程规划许可证而签订的租赁合同应认定为无效合同，以及一审法庭辩论终结前均可作出补救措施等内容均规定得非常清楚明确，一审法院据以作出相关判决正确。卓讯公司主张一审法院适用法律错误没有依据，本院予以驳回。根据合同的相对性原则，卓讯公司与岭厦居委会是本案适格的当事人，卓讯公司主张应追加其他次承租人参加本案诉讼没有依据，本院予以驳回。综上所述，上诉人东莞市卓讯企业投资咨询有限公司的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由东莞市卓讯企业投资咨询有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年一月十三日书记员  肖博雅何晴