江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初8790号原告：蔡绍树（又名蔡绍恕），男，1955年11月28日出生，住宿迁市宿城区。被告：周祥，男，1972年1月18日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：蔡磊，江苏苏沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建军，江苏苏沪律师事务所律师。原告蔡绍树诉被告周祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡绍树、被告周祥及其委托诉讼代理人蔡磊、张建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡绍树向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告周祥支付原告违约金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年11月12日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于宿迁市宿城区果园东方之珠的商铺出租给被告，租赁期为3-5年。因被告周祥未按约支付第五年房屋租金，原告有权解除租赁合同并要求被告支付违约金20000元，故提起诉讼。被告周祥辩称，其不同意解除合同，希望继续履行。原告提供的村镇工程建设许可证系复印件，无法确定其真实性，即便真实，该许可证记载建筑层数为一层，原告实际建筑三层，其所租赁的两层未取得许可证。原告在无建设许可证的情况下建造房屋并出租给被告，租赁合同无效。原告提供的情况说明与江苏省宿迁果树试验场（以下简称试验场）与江苏龙某种禽责任有限公司（以下简称龙某公司）合同书记载的内容相互矛盾，原告享有的使用权已于2011年12月30日终止。龙某公司的说明与本案无关联性，原告系龙某公司法定代表人，其与龙某公司存在利害关系。案涉土地所有权人为试验场，并非龙某公司，董事会决议为内部决议，与本案无关。该董事会决议将产权处分给原告系物权处分，决议记载内容与原被告签订的租赁合同第十条第2项相互矛盾。原告系由于政府张贴公告对所租赁房屋进行征收拆迁，根据双方合同第十条的约定合同自行终止，被告无需缴纳下一年度租金，原告应返还被告之前支付的10000元押金。双方在履行过程中曾口头协议可在2020年12月1日前支付租金，被告在2020年12月1日前支付租金同样满足租赁合同约定的先付款后用房条件，故不存在被告因违约造成原告损失的问题。原告主张的违约金过高，如认定被告构成违约，则应对违约金数额进行调整。综上，原告诉请无事实及法律依据，应予驳回。本院经审理认定的事实如下：2016年11月12日,原告蔡绍树（蔡绍恕、甲方、出租方）与被告周祥（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，合同约定乙方自愿承租甲方的宿城区果园东方之珠商铺。乙方承租的时间为3到5年，租金为现金支付，租金为提前60天一次预付即先付款后用房，具体支付时间为：第一年租金4.5万元（2016年12月1日至2017年11月30日）；第二年租金4.5万元（2017年12月1日至2018年11月30日）；第三年租金4.5万元（2018年12月1日至2019年11月30日）；第四年租金5万元（2019年12月1日至2020年11月30日）；第五年租金6万元（2020年12月1日至2021年11月30日）。乙方应按照合同约定时间支付房屋租金，如到期不能支付视为违约，乙方同意甲方解除合同收回房屋并由乙方支付违约金20000元。鉴于乙方租赁期届满后，在经营期间会产生水电费、电话网络宽带、有线电视、物业费、卫生费等相关费用未结清的情况，故乙方在合同签订时应一并向甲方支付押金壹万元，租赁期满后乙方主动将相关费用缴纳后，甲方将退回押金原数额给乙方，如果乙方不能主动缴纳相关费用则由甲方用乙方的押金10000元进行支付，不足部分由乙方补齐。押金付款时间签订合同时付5000元，2017年2月1日付5000元，否则自行解除合同。乙方在承租期间内如发生国家征用拆迁，本合同自行终止，房屋一切拆迁补偿与乙方无关归甲方所有。乙方在经营期间如果树试验场要收回甲方占用的房屋使用的土地及大门通道，合同自行终止，一切损失乙方自负。另查明，2020年10月28日，宿迁市宿城区住房和城乡建设局发布《关于试验场片区房屋征收项目被征收房屋情况调查结果的公告》，将对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等进行的调查登记结果、由城管部门对未经登记的建筑合法性进行的调查认定结果进行公示。2020年10月30日，宿城区人民政府发布《关于公布〈试验场片区房屋征收项目征收补偿方案（征求意见稿）〉并征求意见的公告》。经查，宿城区人民政府于2020年12月9日发布《宿城区人民政府关于实施试验场片区房屋征收项目房屋征收的决定》，征收范围为东至明珠新城、西至华夏大道、南至建业路南侧厂房、北至创业路。再查明，1996年1月1日，试验场（甲方）与龙某公司（乙方）签订《合同书》，该合同书载明甲方同意将地处果园场圃大院西侧果树试验场部租赁给乙方兴建种禽场。合同期限为15年，自1996年1月1日起至2011年12月30日止。合同期满后，固定资产的残值问题，经双方商定：乙方所投入的固定资产，其动产归乙方所有，不动产经市固定资产评估委员会按照合同期满的当年价值评估，由乙方交给甲方，其折金由甲方一次性现汇给乙方。合同期满后，乙方如需继续追加合同期限，或在合同期内进行扩大再生产需要征用土地，经双方商定，甲方应提供方便。就案涉租赁房屋，原告向本院提交了房屋产权证及《江苏省村镇工程建设许可证》，其中宿房权证宿迁字第**产权证载明坐落于宿城区乡里街道办果树试验场的房屋所有权人为蔡绍恕，房屋总层数为两层，建筑面积为412.06平方米。落款日期为1998年6月26日的《江苏省村镇工程建设许可证》复印件载明建设单位为蔡绍恕，建设位置为果园果树试验场，建筑面积为306.45㎡，层数为一层，结构类型为砖木结构。就该《江苏省村镇工程建设许可证》复印件的真实性问题，原告称当时的经办人为陈某，本院通过项里街道办联系了陈某，陈某陈述该建设许可证真实，确系颁发给蔡绍恕。原告提交的落款日期为1998年5月1日的董事会决议载明：经董事会研究决定，同意将龙某公司前面一块地及大门通转租给蔡绍恕同志个人建设住房，住房面积为11间计306平方米，大门通道为120平方米，产权归蔡绍恕个人所有与公司无关。原告提交的龙某公司的情况说明载明：龙某公司使用的位于宿城区果园乡政府西侧的龙某公司坐下的土地及部分房屋，以法定代表人蔡绍恕名义对外出租给他人使用，因蔡绍恕系公司法定代表人，对于蔡绍恕的行为及产生的效力、后果，龙某公司均予以认可。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为支持其主张提供了房屋产权证书、建设许可证复印件、龙某公司的情况说明及董事会决议，其有权按照双方签订的租赁合同向被告周祥主张权利，本院对被告周祥辩称案涉房屋租赁部分无效的抗辩意见不予采信。截至本院2021年1月15日至案涉租赁房屋实地查看时，案涉房屋仍为周祥实际使用经营，根据双方《房屋租赁合同》第二条的约定，被告周祥应于2020年10月1日前支付第五年租金60000元，其逾期支付租金的行为构成违约，原告蔡绍树有权按照约定行使合同解除权并向周祥主张违约金。关于合同解除时间，本院于2020年11月27日向被告周祥送达起诉状副本，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年11月27日解除。关于被告周祥应支付的违约金数额问题，被告辩称自己当时在签合同时并未注意合同载明的具体内容，其记不清合同是否载明有违约金，并称当时签订的合同原件其已丢失，无法提供。后其又联系原告补了一份复印件给其，本院认为，被告周祥在本案中提供的合同复印件与原告提交的合同原件内容相同，且其亦无相反证据证明双方并未约定违约金，故本院认定双方在《房屋租赁合同》中存在违约金2万元的约定。鉴于宿城区政府虽于2020年12月9日发布征收决定，但在此前亦发布过关于征收的调查结果公告及补偿方案征求意见稿，故本院结合合同的履行情况及当事人过错程度等因素，酌定被告周祥应支付原告的违约金数额为9000元。双方在《房屋租赁合同》第四条约定周祥在租赁期满后将相关费用缴纳后原告退还押金，如周祥不能主动缴纳相关费用则原告用周祥的押金10000元进行支付，不足部门由周祥补齐，因被告周祥尚未与原告办理交接手续、腾退房屋，故本院在本案中对此不予理涉，被告就押金返还问题可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告蔡绍树与被告周祥签订的《房屋租赁合同》于2020年11月27日解除；二、被告周祥于本判决生效之日起十日内支付原告蔡绍树违约金9000元；三、驳回原告蔡绍树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计150元，由被告周祥负担。本判决为终审判决。审判员  马春晖二〇二一年一月二十八日书记员  王东岳法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。