山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4341号 原告：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市历下区经十东路南侧。 法定代表人：赵凤存，董事长。 委托诉讼代理人：赵鹏，山东金钥匙律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：朱贞文，山东金钥匙律师事务所实习律师，一般授权代理。 被告：徐庆东，男，1956年5月24日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。 委托诉讼代理人：孙国斌，北京市天铎（济南）律师事务律师，特别授权代理。 第三人：陈钦，女，1981年11月26日出生，汉族，住济南市历下区。 第三人：艾雕，男，1979年4月28日出生，汉族，住济南市历下区。 原告济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）诉被告徐庆东，第三人陈钦、艾雕案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案。于2021年1月25日本案适用普通程序，由审判员刘修义担任审判长，与人民陪审员于长春、董芳依法组成合议庭公开开庭进行了审理。海尔绿城公司的委托诉讼代理人赵鹏、朱贞文，徐庆东的委托诉讼代理人孙国斌到庭参加诉讼。陈钦、艾雕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 海尔绿城公司向本院提出诉讼请求：1.确认位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区xx号楼xxx室房屋和济南市历下区玉兰广场二期xx号楼xx单元xxxx室房屋归海尔绿城公司所有（xxx室房屋价款2866850元，xxxx室房屋价款4372170元）；2.依法判令停止对位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园北区xx号楼xxx室房屋的执行；3.依法判令停止对位于济南市历下区玉兰广场二期xx号楼xx单元xxxx室房屋的执行。事实与理由：2012年9月14日，陈钦、艾雕与海尔绿城公司签订《济南市商品房买卖合同》（以下简称《购房合同》）一份，约定陈钦、艾雕购买海尔绿城公司开发建设的位于本市历下区海尔绿城全运村xx号楼xx单元xxx室房屋一套，总价款2866850元，支付购房款方式为首付款加银行贷款，由海尔绿城公司为其贷款提供阶段性担保责任；同时，《购房合同》附件四第二条第1款约定：“若买受人采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售……”。2013年4月7日，陈钦再与海尔绿城公司签订《购房合同》一份，约定：陈钦购买海尔绿城公司开发建设的济南市历下区玉兰广场二期xx号楼xx单元xxxx室房屋一套，总价款为4372170元，该房屋的购房款的支付方式与合同解除条件的约定与xxx室的《购房合同》相同。2020年1月15日，海尔绿城公司收到贷款银行通知，得知陈钦、艾雕关于xxx室和xxxx室房屋均已出现逾期偿还贷款的情形，要求海尔绿城公司为其承担代偿的担保责任。海尔绿城公司收到通知后，多次与陈钦、艾雕联系要求其消除对海尔绿城公司的不利影响，但陈钦、艾雕均未积极处理此事，为此海尔绿城公司为其代偿了全部剩余银行贷款本息。2020年3月18日，海尔绿城公司根据《购房合同》的约定向陈钦、艾雕寄发了《解除合同通知书》，再次要求其限期消除可能产生担保责任的影响，否则，两份《购房合同》解除，但陈钦、艾雕仍未处理。为此，海尔绿城公司向济南市历下区人民法院提起诉讼，请求确认双方签订的两份《购房合同》已经解除。2020年4月份，海尔绿城公司得知贵院因徐庆东与陈钦、艾雕民间借贷纠纷一案，查封了上述涉案两套房屋，故向贵院提出执行异议，后贵院作出（2020）鲁0112执异149号执行裁定书，裁定驳回海尔绿城公司的异议申请。海尔绿城公司认为，涉案两套房屋仍登记在海尔绿城公司名下，在海尔绿城公司已解除两份《购房合同》的情况下，针对两套房屋的执行措施应当停止，具体理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，涉案两套房屋的所有权人仍应为海尔绿城公司；第二，陈钦、艾雕与海尔绿城公司签订《购房合同》并支付购房款后，享有的仅是对涉案两套房屋的期待性物权，在《购房合同》约定的解除权条件成就且海尔绿城公司已行使解除权的情况下，陈钦、艾雕已不可能再取得涉案两套房屋的所有权，并且，海尔绿城公司解除《购房合同》后，陈钦、艾雕已不再对涉案两套房屋享有占有、使用、收益等权利；第三，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十一条第124款：“…金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行…”规定，涉案两套房屋的《购房合同》解除后，海尔绿城公司应当享有足以排除强制执行的效力。综上，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求判如诉请。 徐庆东辩称，一、海尔绿城公司在发生纠纷时不依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，而是以被执行人为被告就执行标的另行提起诉讼，程序上不合法。徐庆东认为在法院针对执行标的物的强制执行过程中，该标的物既处于非正常状态，此时就该标的物发生的争议应当通过《中华人民共和国民事诉讼法》规定的案外人异议之诉制度寻求救济。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应中止诉讼。三、从司法实践的一惯性和延续性来看，在《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》出台之前，《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条已对未办理过户登记的房屋买受人的权利对执行程序的影响作了规定，尚未办理过户登记时，买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度根据支付价款的多少和是否实际占有，是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长，付款越多，已经请求过户，其权利应接近于物权，这是最高院民一庭的倾向性意见。本案中被执行人已支付购房款超过80%，且已实际入住多年，陈钦还是锦兰园**业主委员会的负责人，若海尔绿城公司解除该购房合同，不利于维护交易秩序的稳定，房价上涨，开发商选择解除合同，房价下跌呢。徐庆东认为法院支持海尔绿城公司解除合同是对开发商利益的过度保护，最终损害了申请执行人的权利，也有损法院强制执行的权威。 陈钦未到庭和提交书面陈述意见。 艾雕未到庭和提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 本院在审理徐庆东与陈钦、艾雕、济南桂津经贸有限公司、济南庚申金属制品有限公司民间借贷纠纷一案过程中，本院以（2016）鲁0112民初4814号裁定书，查封陈钦、艾雕自海尔绿城公司购买的坐落于济南市历下区全运村二期M居住组团xx号楼xxx房产（销售[字]xxxxxxxx，济建预许xxxxxxx号）；本院以（2016）鲁0112民初4814-1号裁定书，查封陈钦自海尔绿城公司购买的坐落于济南市历下区龙奥北路8号玉兰广场（二期）xx号楼xxxx室房产。 2017年11月29日，本院作出（2016）鲁0112民初4814号民事判决。陈钦、艾雕、济南桂津经贸有限公司、济南庚申金属制品有限公司对该判决不服，向济南市中级人民法院提起上诉。2018年3月29日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终1177号民事判决。陈钦、艾雕、济南桂津经贸有限公司、济南庚申金属制品有限公司均未履行生效判决所确定的义务，徐庆东向本院申请强制执行。本院于2018年5月9日立案执行，执行案号为（2018）鲁0112执1493号。2019年7月5日，该案终结本次执行程序。2019年10月14日，本院以（2019）鲁0112执恢717号恢复本案执行。海尔绿城公司作为案外人就本院查封上述两套房屋向本院提出书面异议，要求停止对案涉房屋的执行。2020年6月16日，本院作出（2020）鲁0112执异149号执行裁定书，裁定驳回海尔绿城公司的异议请求。海尔绿城公司不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。2020年10月6日，（2019）鲁0112执恢717号执行案件终结本次执行程序。2020年10月16日，本院以（2020）鲁0112执恢692号执行案件恢复对（2018）鲁01民终1177号民事判决书的强制执行。 另查明，上述“xxx”房产在查封后进行了房屋权属登记，《房屋权属状况信息》载明房产证号为历xxxxxx，登记所有权人海尔绿城公司，房屋坐落历下区海尔绿城全运村锦兰园xx号xxx；上述“xxxx”房产在查封后进行了房屋权属登记，《房屋权属状况信息》载明房产证号为历xxxxxx，登记所有权人海尔绿城公司，房屋坐落历下区龙奥北路8号xx号楼xxxx。 2020年4月份海尔绿城公司以陈钦为被告，向济南市历下区人民法院提起诉讼，2020年9月30日济南市历下区人民法院，作出（2020）鲁0102民初7635号民事调解书。2020年4月份海尔绿城公司以陈钦、艾雕为被告，向济南市历下区人民法院提起诉讼，2020年9月30日济南市历下区人民法院作出（2020）鲁0102民初7636号民事调解书。因陈钦、艾雕均未履行（2020）鲁0102民初7635号、（2020）鲁0102民初7636号民事调解书中的付款义务，海尔绿城公司与陈钦签订的《购房合同》、海尔绿城公司与陈钦、艾雕签订的《购房合同》均于2020年3月24日解除。徐庆东对海尔绿城公司与陈钦、艾雕《购房合同》的解除时间及应返还给陈钦、艾雕的购房款数额5407681.62元均无异议。2020年12月18日，海尔绿城公司将上述款项5407681.62元交至本院执行案款账户，收款案号为（2020）鲁0112执恢692号。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于海尔绿城公司是否对案涉房屋享有足以对抗执行的实体权利。根据（2020）鲁0102民初7635号、7636号民事调解书的约定，海尔绿城公司与陈钦、艾雕就案涉“xxx”房产、“xxxx”房产所签订的两份《购房合同》，已于2020年3月24日解除。本案中，海尔绿城公司作为所有权人，请求停止对案涉两处房产的执行，其权利性质应优先于金钱债权的执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法［2019］254号）第124条对此类案外人执行异议之诉案件的处理意见为，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。本案审理过程中，海尔绿城公司已将返还给陈钦、艾雕的价款交至本院，对其停止执行案涉两处房产的请求，本院予以支持。因案涉两处房产登记所有权人均为海尔绿城公司，该所有权并未发生转移，也未产生争议，无需本院对海尔绿城公司的所有权人地位进行单独确认。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 一、停止对位于济南市历下区海尔绿城全运村锦兰园xx号楼xxx，房产证号为历xxxxxx的房产的执行； 二、停止对位于济南市历下区龙奥北路8号xx号楼xxxx，房产证号为历xxxxxx的房产的执行； 三、驳回济南海尔绿城置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费62473元，由济南海尔绿城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长 刘修义人民陪审员于长春人民陪审员董芳 二〇二一年一月二十九日 法官助理 张 天 女 书    记 员 黄 雯