浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3668号 上诉人（原审被告）：绍兴市千客隆超市有限公司，住所地绍兴市越城区人民东路******201，统一社会信用代码913306027252639403。 法定代表人：汪海根，董事长。 委托诉讼代理人：王水根，浙江纳森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴圆圆，浙江纳森律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江安吉五联物业管理发展有限公司，住所，住所地湖州市安吉县昌硕街道天荒坪南路**（安吉商会大厦）******4-5社会信用代码91330523MA2B62HJ2A。 法定代表人：吴孟凡，总经理。 委托诉讼代理人：朱宇亮，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙洁，浙江金道律师事务所律师。 上诉人绍兴市千客隆超市有限公司因与被上诉人浙江安吉五联物业管理发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人绍兴市千客隆超市有限公司的法定代表人汪海根及该单位委托诉讼代理人王水根、吴圆圆，被上诉人浙江安吉五联物业管理发展有限公司的委托诉讼代理人朱宇亮、孙洁到庭应询。本案现已审理终结。 绍兴市千客隆超市有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2019年4月12日至2019年8月3日期间，上诉人实际租用的房屋面积仅为6021.57平方米，并非一审判决确定的12111.65平方米，根据实际租用面积和期间（114天）计算租金应为783583.96元。2018年2月1日，一审法院依法查封并拟拍卖原房屋所有权人绍兴塔山市场开发有限公司（以下简称“塔山公司”）名下的位于××路××市场××平方米）及嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（6090.08平方米），并发布（2018）浙0602执187号公告及187号之一公告，要求上诉人于2018年3月31日前腾退上述房屋。上诉人实际于2018年3月28日将案涉嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（6090.08平方米）腾退完毕并向一审法院提交《关于退还租赁物的报告》一份，请求接收移交房屋。也即此后，上诉人实际仅占用环城东路塔山综合市场一层，面积约6021.57平方米，并非一审判决确认的12111.65平方米。因此，被上诉人仅有权收取地上一层（6021.57平方米）部分租金，计783583.96元。二、上诉人向一审法院提交《关于退还租赁物的报告》后，应被认为已对嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（6090.08平方米）完成了腾退。1.人民法院查封、扣押、冻结财产，是为申请人（权利人）的利益而间接或直接地控制、占有被执行人的财产，被执行人对该财产的处分权已被剥夺。被通知查封、扣押、冻结的财产，实际上处于法院的特殊保护之下。2.根据《查封规定》第12条第1款“查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管”之规定，查封、扣押物的保管包括执行法院自行保管、被执行人保管和委托第三人保管等多种方法。具体到本案，案涉房屋经一审法院查封扣押后，被执行人对该财产的处分权已被剥夺，相关权利由法院代为行使。上诉人向一审法院交付已腾退房屋符合法律规定，一审法院既未领受又未要求被执行人或第三人代为保管，存在不当。故应当认定上诉人已于2018年3月28日完成地下车库的腾退交付。三、如上所述，上诉人向法院交付案涉地下车库应视为已完成该部分的腾退交付，且已函告被上诉人，被上诉人无权收取2018年3月28日以后的租金。1.一审判决关于“案涉房屋系作为一个整体裁定交付原告抵偿债务而由原告取得所有权，但依据买卖不破租赁原则，原告取得案涉租赁房屋所有权后并未实际接收占有案涉房屋，被告在知晓原告取得所有权（案涉房屋查封解除）或收到原告律师函后亦未主动交付其所指腾退保管的地下一层，故地下车库部分的租金，不应在本案中予以扣除”的认定错误。2.被上诉人通过裁定取得的房屋仅是《房屋租赁合同》中的部分房屋，该租赁合同另外涉及的两处房屋系由绍兴银行与恒信银行另行处置。即，被上诉人本身只得到了《房屋租赁合同》所涉的部分房屋，何谈作为整体交付。且案涉嘉华花园塔山农贸市场地下车库具有权属证书，法律上具有独立物权性质，可单独实现占有、使用、收益、处分的权能，无需与地上一层一并处置。上诉人单独交付该地下车库应视为完成腾退，该部分应当自交付之日起停止计租。3.2019年6月12日，上诉人向被上诉人代理人发出《复函》一封，明确告知“2018年3月28日我司有按法院要求对其中所租赁的地下卖场6090.08平方米腾退后交法院处置；目前我司实际占有、使用的房屋面积为6021.57平方米”。故上诉人已经充分函告，被上诉人如需实际占有处分该地下车库，应当与法院交接。四、上诉人不存在违约情形，被上诉人要求上诉人支付房屋租金以及逾期支付租金的双倍利息的条件不具备，应当驳回全部诉讼请求。1.涉案《房屋租赁合同》第三条3.2关于租金支付方式约定，“甲方（即出租人）于每季度末的10天内凭房屋租赁发票向乙方收取下一季度租金”。被上诉人仅催讨租金，但从未向上诉人开具房屋租赁发票，不具备收取租金的前置条件。即使上诉人未付租金也并非违反合同约定的行为，而是行使先履行抗辩权的行为。2.一审判决关于“案涉合同虽约定凭房屋租赁发票收取租金，但本案原告迟迟无法获得被告明确的付款意向，发票开具与租金支付无法形成合同对价关系，因此不能作为被告不付租金的合法理由”的认定，属事实认定错误。被上诉人向上诉人主张租金时，被上诉人对于付款金额是明确的，无论有无取得承租人的付款意向，其均应当先开具发票，发票开具与租金支付必然能形成合同对价关系，双方分歧仅在于被上诉人开具的金额是否准确（即使发票金额和应付金额有出入，也可通过后期财务合理调整进行补正，但这不足以成为被上诉人不先行开票的理由）。3.一审判决关于《房屋租赁合同》解除的结论认定正确，但对解除事由的认定错误。根据上述两点理由，上诉人不存在违约行为。根据《房屋租赁合同》约定，合同双方均享有单方解除权，故被上诉人解除合同的效力已经发生。综上，请求二审法院支持上诉请求。 浙江安吉五联物业管理发展有限公司答辩称，一审判决认定上诉人应支付租金及逾期利息，有事实及法律依据。具体理由如下：一、答辩人基于一审法院对案涉房屋的整体以物抵债裁定取得该房屋的所有权，同时，由于涉案《房屋租赁合同》合法有效，依据买卖不破租赁原则，答辩人有权向上诉人主张自以物抵债起，即自2019年4月12日起至合同实际解除日止的租金。二、上诉人未能举证证明一审法院、抵押权人或答辩人已经接收案涉地下车库或确认该部分房屋已腾退，且一审法院三次拍卖公告和已经生效的（2019）浙06民终4575号、（2019）浙0602民初3706号民事判决均对案涉地下车库的腾退事宜不予认定，一审法院对该部分租金不予扣除有事实和法律依据。三、上诉人经答辩人催讨后，仍未支付租金，系违约行为，应按租赁合同约定支付逾期利息。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 浙江安吉五联物业管理发展有限公司向一审法院起诉请求：一、被告立即将承租房屋腾空返还给原告；二、被告立即向原告支付房屋租金1597973.13元人民币；三、被告向原告支付房屋占用期间的租金损失196242.32元（暂计算至2019年8月14日，此后计算至被告实际腾退之日止）；四、被告赔偿逾期支付租金的利息损失（以未付租金为基数按银行同期贷款利率的双倍计算至被告实际履行完毕之日止）；五、由被告承担本案的案件受理费、保全费、公告费（如有）等所有诉讼费用。诉讼中，原告变更全部诉讼请求为：一、被告继续履行房屋租赁合同；二、被告向原告支付房屋租金5046230.93元（暂计算至2020年4月1日，此后被告应按合同约定继续支付租金）；三、被告赔偿逾期支付租金的利息损失（以未付租金为基数按银行同期贷款利率的双倍计算至被告实际履行完毕之日止）；四、被告承担本案的案件受理费、保全费等所有诉讼费用。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求中2020年4月2日起的租金为按合同约定支付至合同期满；第三项诉讼请求中的利息起算点为2019年5月12日。 一审法院认定事实：2011年12月30日，案外人塔山公司（甲方）与被告绍兴市千客隆超市有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市城东鲁迅东路1950号嘉禾小区南侧营业房一层（包括西首营业房）、地下一层、二、地下****办公用房赁给乙方；房屋建筑面积共计约13229.56平方米，其中营业用房（一层面积约6021.57平方米、地下一层面积约60、地下**面积约6090用房（二层）面积约420.88平方米、环城东路营业房353.24平方米、附房（夹层343.79平方米）；租赁期限为15年，自2012年5月15日起至2027年5月14日止；第一年至第五年（2012年5月15日至2017年5月14日）租金为每年530万元，第六年至第十年（2017年5月15日至2022年5月14日）租金为每年551.2万元，第十一年至第十五年（2022年5月15日至2027年5月14日）租金每年573.248万元；租金支付方式及时间为第一次支付半年租金，乙方应于2012年5月15日前10天内支付，以后每年租金按季度支付，甲方于每一季度末的10天内凭房屋租赁发票向乙方收取下一季度的租金；逾期超过一个月按银行同期基准利率双倍计算；乙方不按约定支付租金超过一个月的，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿经济损失；合同对其他事项进行了约定。2012年9月30日，被告与案外人塔山公司签订《补充协议》一份，载明原房屋租赁合同中租赁时间调整为自2012年7月15日起至2027年7月14日止。被告实际支付租金至2017年4月14日。 2017年10月16日，平安银行股份有限公司杭州萧东支行就其与塔山公司申请实现担保物权一案向一审法院提起诉讼，该院于2017年11月14日作出（2017）浙0602民特321号民事裁定书，认定抵押权依法成立并生效，裁定对被申请人塔山公司名下的绍房他证绍市字第Ｋ0000886**、Ｋ000088647号房屋他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人平安银行股份有限公司杭州萧东支行对变价后所得款项在最高主债权本金120000000元及相应利息、罚息范围内优先受偿。后平安银行股份有限公司杭州萧东支行向该院申请强制执行。2018年2月1日，一审法院发布（2018）浙0602执187号之一公告，责令被执行人塔山公司于2018年2月28日前自觉履行还款义务；逾期不履行，该院将依法对其名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××进行评估、拍卖，被执行人塔山公司应于2018年3月31日前腾退上述房屋或提出执行异议，逾期该院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人自行承担。 2018年3月28日，被告向一审法院提交《关于退还租赁物的报告》一份，载明“被执行物现由我公司承租并开设大型超市（绍兴市千客隆超市有限公司嘉禾购物中心），由于该超市面积达12000平方米，为大型购物中心，不仅员工多，而且商品和设施设备数量大，整体腾退难度巨大，我公司只能分步分块执行。现我公司已按贵法院要求对被执行物之一（嘉禾花园塔山农贸市场地下车库）进行了清理，现已具备腾退条件，请贵法院及申请人前来办理移交手续。而一层（绍兴市环城东路塔山综合市场）腾退有难度，要求贵法院在拍卖成交后给予10个月的处理时间，以便我公司对员工、商品和设施进行妥善安置和处理”。 2018年5月，一审法院发布案涉租赁房屋的拍卖公告；同年8月，发布案涉租赁房屋的变卖公告。拍卖、变卖公告均注明带租拍卖。 2019年4月9日，原告向一审法院申请变更申请执行人，该院于2019年4月9日出具（2018）浙0602执187号之三执行裁定书，认定平安银行股份有限公司杭州萧东支行对塔山公司的债权，经两次债权转让，已将相关权益全部转让给了最后一次受让人浙江安吉五联物业管理发展有限公司，两次债权转让行为均符合法律规定，故裁定变更浙江安吉五联物业管理发展有限公司为申请执行人。 2019年4月12日，一审法院出具（2018）浙0602执187号之四执行裁定书，裁定：一、解除被执行人塔山公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××的查封；二、被执行人塔山公司名下位于绍兴市××路××市场××花园××市场××［以杭州市永正房地产土地评估有限公司杭永房地估（2018）字第Ｓ××7号资产评估报告书为准］交付申请执行人浙江安吉五联物业管理发展有限公司抵偿39955375元债务。上述房屋所有权以及其他财产自本裁定送达申请执行人浙江安吉五联物业管理发展有限公司时起转移；三、申请执行人浙江安吉五联物业管理发展有限公司可持本裁定书到房屋权属登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月30日，绍兴市环城东路塔山综合市场（建筑面积6021.57平方米）、嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（建筑面积6090.08平方米）的产权变更登记至原告名下。 2019年6月5日，原告出具《律师函》一份给被告，载明自一审法院2019年4月12日出具以物抵债裁定之日起，原告已合法取得相应房产的所有权，要求被告收到本函之日起5日内向原告支付2019年4月12日至2019年7月11日房屋租金125.65万元，逾期将主张违约责任；同时，告知被告根据合同应当在2019年7月2日前支付下一季房屋租金。该律师函于2019年6月11日送达被告。 2019年8月1日，原告再次出具《律师函》一份给被告，载明自被告收到该律师函之日，原告解除与被告之间的《房屋租赁合同》；限被告在收到本函之日按合同约定将承租房屋腾空返还给原告。该律师函于2019年8月3日送达被告。 另查明，绍兴市千客隆超市有限公司因认为2017年10月16日平安银行股份有限公司杭州萧东支行起诉要求实现担保物权时，其与被告塔山公司之间的房屋租赁合同已终止，故诉至一审法院要求确认涉案房屋租赁合同已于2017年10月16日终止，并赔偿损失等。一审法院于2020年3月9日作出（2019）浙0602民初8938号民事判决，判决驳回了绍兴市千客隆超市有限公司的诉讼请求。绍兴市千客隆超市有限公司不服该判决，提起上诉，二审法院于2020年8月11日作出（2020）浙06民终1220号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 以上事实由原告提交的（2018）浙0602民187号之四执行裁定书1份、不动产权证2份、房屋租赁合同复印件1份、律师函2份、EMS面单及送达记录2份、租赁房屋变卖司法公告打印件1份、税收缴款书及银联单照片打印件1组、（2020）浙06民终1220号民事判决书1份，被告提交的（2017）浙0602民特321号民事裁定书复印件一份、（2018）浙0602执187号之一公告复印件1份、关于退还租赁物的报告1份、房地产租赁估价报告1份及当事人的庭审陈述予以证实。被告提交的2020年8月20日起诉状及提交材料清单复印件，该院对其真实性予以确认；录音证据，该院仅对被告法定代表人曾就腾退等相关事宜进行协商的事实予以确认。 一审法院认为，本案的争议焦点为原告通知解除合同的《律师函》是否已发生法律效力的问题。该院认为，解除权的性质是形成权，只要存在法定或约定的解除事由，解除权行使的条件成就，形成权人便可依自己的单方意思表示以通知的形式行使该权利。即形成权人将解除合同的意思表示送达对方，双方之间的合同已依法解除。本案中，被告在原告通知付款后不按约定支付租金超过一个月，符合合同约定的解除条件，原告享有解除权；原告通知解除合同的《律师函》于2019年8月3日送达被告，案涉房屋租赁合同于解除通知到达被告时解除，故该《律师函》已发生法律上的解除效力。基于此，案涉房屋租赁合同已于2019年8月3日解除。因案涉房屋租赁合同已解除，原告要求被告继续履行房屋租赁合同的诉请，该院不予支持。被告认为合同约定凭房屋租赁发票收取租金，原告未开具发票，被告未支付租金系行使先履行抗辩权的意见。该院认为，案涉合同虽约定凭房屋租赁发票收取租金，但本案原告迟迟无法获得被告明确的付款意向，发票开具与租金支付无法形成合同对价关系，因此不能作为被告不付租金的合法理由，故对被告的该辩称意见不予采信。原告主张的自2019年4月12日起至合同解除日2019年8月3日止的房屋租金，该院予以支持；其余租金主张，不予支持。 关于租金金额问题。被告认为其已于2018年3月28日向一审法院提交《关于退还租赁物的报告》，地下车库已于该日腾，地下车库已于该日腾退能计算地上一层6021.57平方米面积的租金。一审法院认为，本案原告主张的系其取得所有权之后的房屋租金，而案涉房屋系作为一个整体裁定交付原告抵偿债务而由原告取得所有权，但依据买卖不破租赁原则，原告取得案涉租赁房屋所有权后并未实际接收占有案涉房屋，被告在知晓原告取得所有权（案涉房屋查封解除）或收到原告律师函后亦未主动交付其所指腾退保管的地下一层，故该院认为地下车库部分的租金，不应在本案中予以扣除，对被告的辩称意见不予采信。案涉房屋租赁合同中的办公用房（二层）面积约420.88平方米、环城东路营业房353.24平方米，附房（夹层）343.79平方米，未包含在原告取得的房产范围内，故该部分房屋所对应的房屋租金不作计入。因案涉房屋租赁合同中对各部分房屋的租金标准未做明确约定，故该院根据合同约定的租金标准，按面积计算后，被告应支付给原告自2019年4月12日起至合同解除日2019年8月3日止的房屋租金1576083.08元（5512000元/年÷13229.56平方米×12111.65平方米÷365天×114天）。 关于逾期付款利息问题。本案中，案涉租赁房屋经过两次拍卖及一次变卖均未成交，后于2019年4月12日抵偿给原告所有。原告取得案涉租赁房屋后，出具《律师函》要求被告于收函之日起5日内（即2019年6月15日前）支付2019年4月12日至2019年7月11日租金，未按期支付将主张逾期支付租金的违约责任。至原告出具上述《律师函》时，该期间租金被告实际已逾期支付超过一个月，但因被告一开始并不知晓案涉租赁房屋抵债裁定事宜，故根据《律师函》内容，该院确认该期间租金（1258101.41元）自2019年6月16日起计算逾期租金利息。2019年7月12日至2019年8月3日的租金，根据合同约定应于上一季度末的10天内支付，故根据合同期限，该期间中2019年7月12日至2019年7月14日的租金应于2019年4月15日支付，因原告《律师函》要求被告于2019年7月2日前支付该期间租金，故该期间中2019年7月12日至2019年7月14日的租金（41475.87元）自2019年7月3日起计算逾期租金损失；该期间中2019年7月15日至2019年8月3日的租金（276505.8元）自2019年8月15日起算逾期租金利息。原告根据合同关于“逾期超过一个月按银行同期基准利率双倍计算”的约定，主张按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率2倍计算逾期利息，该主张符合合同约定和法律规定，该院予以支持，2019年8月20日起调整为按同期银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算。综上，被告应支付给原告自2019年6月16日起至2019年8月19日止的逾期利息20197.03元，以及自2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期利息（以1576083.08元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告应于判决生效之日起三十日内支付给原告自2019年4月12日起至2019年8月3日止的房屋租金人民币1576083.08元；二、被告应于判决生效之日起三十日内支付给原告截至2019年8月19日的逾期利息人民币20197.03元，以及自2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期利息（以1576083.08元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取23562元，财产保全费5000元，由原告负担16109元，由被告负担12453元，被告负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，上诉人绍兴市千客隆超市有限公司向本院提交以下证据： 1.2019年6月12日《复函》一份，证明上诉人函复被上诉人代理人，明确告知地下车库已于2018年3月28日腾退交付给法院； 2.2019年8月20日函一份，证明上诉人致函被上诉人公司，告知地下车库已腾退，地上一层不腾退的原，地上**不腾退的原因是为了固定证据以便向塔山公司主张权利iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 3.2018年2月11日录音及文字整理材料一组，证明上诉人与塔山公司负责人、街道办主任商谈腾退产生的违约损失、损失确定及相关评估问题，上诉人要求塔山公司尽快评估腾退造成的损失，塔山公司对腾退一事知情并承认上诉人的损失，双方互负债务； 4.2018年6月20日《复函》、2018年7月26日《函》各一份，证明上诉人与塔山公司函件往来，上诉人要求塔山公司重新界定各时段营业房租金，确定各营业房的终止时间以便向塔山公司支付租金，可印证上诉人已于2018年3月28日将地下车库腾退； 5.千客隆超市开业照片、案涉房产进行司法拍卖的网页打印件、案涉房产司法评估报告、（2019）浙绍国证民字第2353号公证书、2020年10月10日地下车库腾退现场视频等一组，证明①上诉人在收到一审法院（2018）浙0602执187号公告前，一直将地下车库作为超市卖场使用②司法评估和司法拍卖时的现场照片显示，地下车库已经在进行，地下车库已经在进行腾退工作作③2019年8月13日公证当日，地下车库已经全部腾，地下车库已经全部腾退状态，上诉人未占有使用该部分房屋； 6.上诉人诉塔山公司案的起诉状、证据清单、开庭传票等一组，证明上诉人为确定对塔山公司享有债权的具体金额及互负债务的抵销范围，已向法院提起诉讼。 被上诉人浙江安吉五联物业管理发展有限公司经质证，发表如下意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，不能证明案涉地下一层房屋已经腾退，从函内容可知上诉人明确表示拒绝支付租金，且上诉人在二审中提交证据不符合新证据的规定。证据2是否收到需要核实，形式上的合法性无异议，关联性、证明目的有异议，上诉人与原产权人的纠纷处理不能建立在侵害被上诉人利益的情况下，案涉房屋是带租拍卖，不存在已腾退的事实。证据3已在一审中提交，被上诉人也已在一审中发表了质证意见，不属于二审证据，录音内容与案涉房产无关，也不能证明案涉房产已腾退。对证据4的三性均有异议，系上诉人单方制作、与事实不符，生效判决未认可已腾退，拍卖时也是带租拍卖，不属于二审新证据。证据5中的司法拍卖网页打印件、司法评估报告、（2019）浙绍国证民字第2353号公证书已在一审中提交；开业照片、腾退视频不属于的二审新证据，对三性均有异议，从上诉人仍可进入并拍摄视频来看，表明其仍然实际控制地下车库，且案涉房屋的空置或使用与否与租赁合同是否继续有效、上诉人应否继续支付租金无关，上诉人租赁房屋后如何使用系其对自身权利的处分。证据6在一审中已提交，不属于二审证据，对真实性、合法性无异议，关联性有异议，上诉人与塔山公司间的债权债务关系与本案无关。 二审中，被上诉人浙江安吉五联物业管理发展有限公司向本院提交以下证据： 7.（2019）浙06民终4574号民事判决书一份，证明生效判决对案涉地下车库的腾退事宜未予认定。 上诉人绍兴市千客隆超市有限公司经质证，对证据7的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，生效判决中并无案涉房屋已腾退的事实认定，地下车库腾退与否均，地下车库腾退与否均只是法院的评析与推论能推翻该评析与推论；上述判决只是认为不能扣减租费，并未对腾退问题作出认定；（2020）浙06民终1220号民事判决对于腾退、清空及塔山公司是否应承担违约责任等，认为可另案诉讼。 本院对上述证据分析认证认为，证据3、证据6已由上诉人作为证据向一审法院提交，一审法院并已作出相应认证，不属于二审证据，故不再重复认证；被上诉人对证据1的真实性无异议、上诉人对证据7的真实性无异议，本院对真实性一并予以确认；被上诉人虽对证据2的真实性有异议（要求庭后核实），但未在期限内反馈核实结果，鉴于上诉人已提交原件，本院对证据2的真实性予以确认；证据4系上诉人与案外人塔山公司的往来函件，与本案缺乏关联性，相关内容无法核实，不予确认；对证据5中的司法拍卖网页打印件、司法评估报告、公证书的真实性予以确认；结合在案其他证据，对证据5中的照片、视频的真实性亦予确认。 二审中，上诉人绍兴市千客隆超市有限公司向本院提交《中止审理申请书》，以其为确认案涉地下车库（6090.08平方米）已于2018年3月28日腾退，已经以塔山公司为被告向一审法院提起诉讼[案号：（2020）浙0602民初6851号]，本案审理结果需要以该案的审理结果为依据，申请中止本案审理。被上诉人浙江安吉五联物业管理发展有限公司认为，上述申请无事实与法律依据，被上诉人依法取得案涉房产所有权，向上诉人主张租金是被上诉人的权利，与塔山公司无关。本院认为，上诉人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定之中止情形，故不予准许。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点包括两个方面，一是租金金额如何确定的问题，二是逾期付款利息应否支付的问题。现结合证据及当事人陈述，分析如下： 关于租金金额的确定。双方当事人对于一审法院确定的租金计算期间、计算方法以及案涉××路××市场××平方米）应纳入计租面积等均无异议，分歧在于案涉嘉禾花园塔山农贸市场地下车库（6090.08平方米）应否计算租金的问题。对此，本院认为，根据一审法院（2018）浙0602执187号之一公告的内容，要求腾退的房屋既包括环城东路塔山综合市场，也包括嘉禾花园塔山农贸市场地下车库，且均要求在2018年3月31日前腾退。上诉人虽主张其已于2018年3月28日完成对地下车库的腾退并向一审法院提交了《关于退还租赁物的报告》，但未有证据显示上诉人所称部分腾退房屋的行为事先已得到许可，抑或在事后得到法院及相关权利人确认；且上述两处房屋系作为整体进行评估、拍卖，是否全部腾退势必对相关权利人处置该房屋造成影响，故对上诉人有关其已完成对嘉禾花园塔山农贸市场地下车库的腾退、无需支付该部分租金的上诉理由，本院不予采纳。然而，根据已查明的事实，案涉房屋经执行拍卖、变卖程序均未成交后，由被上诉人以物抵债取得，被上诉人对于该房屋的使用情况当有所了解；特别是一审法院作出（2018）浙0602执187号之四执行裁定后，被上诉人理应及时接收房屋。然被上诉人取得案涉房屋所有权后，并未及时接收房屋、办理交接手续，且在收到上诉人2019年6月12日《复函》后也未前往核实房屋实际使用情况，对此亦有过错。鉴于上述情况，且考虑到上诉人在案涉租赁期间并未实际将地下车库用于超市经营，依据权利义务对等、兼顾公平之原则，本院酌情确定案涉嘉禾花园塔山农贸市场地下车库2019年4月12日至2019年8月3日期间的房租按合同约定租金标准的一半支付。经核算，上诉人应支付给被上诉人自2019年4月12日起至合同解除日2019年8月3日止的房屋租金为1179833.52元【5512000元／年÷13229.56平方米×（6021.57平方米＋6090.08平方米÷2）÷365天×114天】。 关于逾期付款利息的问题。如前所述，上诉人租赁案涉房屋却未按约支付租金，经被上诉人催告后仍不支付，被上诉人据此通知解除涉案《房屋租赁合同》并要求上诉人承担逾期租金利息，有相应事实和法律依据。针对上诉人所称其未付租金系行使先履行抗辩权的主张，本院认为，上诉人2019年6月11日收到被上诉人的《律师函》后，于次日出具《复函》对租赁面积提出异议，但未明确表示支付无争议部分的房屋租金，也未涉及开具租金发票的问题，故上诉人前述主张不能成立。一审法院认为本案发票开具与租金支付无法形成合同对价关系、不能作为上诉人不付租金的合法理由，进而认定上诉人存在违约情形，并无不当。结合涉案《房屋租赁合同》、2019年6月5日《律师函》及各期间应付租金金额，本院确认2019年4月12日至2019年7月11日的租金（941796.93元）自2019年6月16日起计算逾期租金利息；2019年7月12日至2019年7月14日的租金（31048.25元）自2019年7月3日起计算逾期租金利息；2019年7月15日至2019年8月3日的租金（206988.34元）自2019年8月15日起计算租金利息。一审法院对于逾期利息利率的确定符合合同约定及法律规定，本院不再赘述。据此，上诉人应支付给被上诉人自2019年6月16日起至2019年8月19日止的逾期利息15119.21元，以及自2019年8月20日起至实际付清日止的逾期利息（以1179833.52元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算）。 综上，绍兴市千客隆超市有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初8203号民事判决； 二、绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决送达之日起三十日内支付给浙江安吉五联物业管理发展有限公司自2019年4月12日起至2019年8月3日止的房屋租金人民币1179833.52元； 三、绍兴市千客隆超市有限公司应于本判决送达之日起三十日内支付给浙江安吉五联物业管理发展有限公司截至2019年8月19日的逾期利息人民币15119.21元，以及自2019年8月20日起至实际付清之日止的逾期利息（以1179833.52元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率2倍计算）； 四、驳回浙江安吉五联物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取23562元，财产保全费5000元，由浙江安吉五联物业管理发展有限公司负担17982元，由绍兴市千客隆超市有限公司负担10580元，绍兴市千客隆超市有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审案件受理费19167元，由绍兴市千客隆超市有限公司负担14348元，浙江安吉五联物业管理发展有限公司负担4819元。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二一年一月十一日 书记员 张青炀