浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9422号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所，住所地：杭州市西湖区古荡新村****。统一社会信用代码：91330106MA28XLP637。 负责人：汤蓓。 委托诉讼代理人：袁园，浙江东孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张恒，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州杭水市政工程有限公司，住所地：杭州市，住所地：杭州市拱墅区上塘路******码：91330105599581293L。 法定代表人：袁青，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任晓红、朱博夫，浙江宏昊律师事务所律师。 原审被告：杭州佛莲生物技术有限公司，住所地：杭州市下城区潮，住所地：杭州市下城区潮王路**（朝晖七小区**）**3301005579002689。 法定代表人：吴菊萍，执行董事。 委托诉讼代理人：袁园，浙江东孚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张恒，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所（以下简称健龙躺中医诊所）因与被上诉人杭州杭水市政工程有限公司（以下简称杭水市政公司）、原审被告杭州佛莲生物技术有限公司（以下简称佛莲生物公司）房屋租赁合同纠纷一案，健龙躺中医诊所不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年7月17日，杭水市政公司为甲方，健龙躺中医诊所为乙方，双方签订了《房屋承包经营合同》一份。约定：甲方提供给乙方承包经营的房屋位于杭州市西湖区××路××村××幢××房屋，建筑面积322平方米；承包经营期限自2018年7月17日至2025年2月28日止；合同签订后乙方向甲方缴纳押金82271元；承包费首年单价3.5元每平方米，乙方承包经营期内就一楼东侧部分房屋，第一年向甲方交纳承包费411355元，从第二年开始每年递增3%，如乙方需提供发票，相关税费由乙方支付；乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳；押金和承包费用由乙方按照约定时间2018年7月19日前支付，合计287948元，后期费用半年一付，下一年度费用乙方在每年1月10日、7月10日之前支付；未经甲方同意，乙方不得擅自对房屋、设施做任何改动。经甲方书面同意的，乙方可以对房屋进行装修，承包期满后，装修部分可移动拆除的，由乙方拆除带走，其他装修部分归属甲方，不做赔偿；在合同期满后乙方把房屋交还给甲方，且双方就合作期间产生的一切权利和义务清理完毕并办理书面交接手续后15个工作日内，由甲方向乙方退还剩余租赁押金（不计利息）；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金壹拾万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失；乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失；本条以上约定的损失包括甲方实现债权的所有费用，包括诉讼费、律师费、差旅费等；甲方或乙方如要提前终止本合同，应提前30天正式书面并电话通知对方，双方应在结清所有费用及承担相应责任后本合同才能终止。双方约定了其他合同内容。同日，健龙躺中医诊所、杭水市政公司签订了关于健龙躺中医诊所承包经营杭州市西湖区益乐路古荡新村西21幢建筑面积1061平方米的房屋，健龙躺中医诊所承包经营期限自杭水市政公司搬离时间至2025年2月31日止。 2018年7月17日，佛莲生物公司为保证人（甲方），杭水市政公司为债权人（乙方），双方签订了《担保合同》一份。约定：为确保杭水市政公司与健龙躺中医诊所《房屋承包经营合同》的履行，甲方愿意向乙方提供不可撤销的连带责任保证，为承租人向乙方支付租金提供担保；保证担保期限自主债务履行届满之日起至两年；保证担保范围为合同约定的主债务、违约金、赔偿金以及实现债权的费用。 2018年7月19日，健龙躺中医诊所支付杭水市政公司租房押金82271元、第一期房租205677元。健龙躺中医诊所接受杭水市政公司一楼322平方米房屋用于中医诊所经营，并使用杭水市政公司二楼25平方米房屋作为仓库。 2019年1月3日，杭水市政公司向健龙躺中医诊所发送告知函，通知健龙躺中医诊所于2019年3月31日前搬离古荡新村西21幢二、三楼1061平方米的房屋，要求健龙躺中医诊所于2019年3月31日前与杭水市政公司办理交房手续。2019年1月9日，杭水市政公司再次通知健龙躺中医诊所其于2019年3月31日前搬离古荡新村西21幢二、三楼1061平方米的房屋，要求健龙躺中医诊所办理相关交房手续。2019年1月9日，杭水市政公司通知健龙躺中医诊所提出终止古荡新村西21幢101-110房屋（建筑面积322平方米）。后杭水市政公司、健龙躺中医诊所工作人员多次通过微信沟通，协商租金支付、房屋租赁事宜，但未达成一致意见。2019年4月30日，健龙躺中医诊所支付杭水市政公司案涉房屋承包经营费（租金）116081元。2019年5月17日，健龙躺中医诊所向杭水市政公司发送回复函，告知健龙躺中医诊所对二、三楼1061平方米房屋未办理交接手续，未实际使用，要求杭水市政公司自行处置，以防止损失扩大。2019年6月17日，健龙躺中医诊所向杭水市政公司发送要求搬离一楼322平方米房屋的函，同时解除二、三楼1061平方米《房屋承包经营合同》。2019年8月5日，杭水市政公司向健龙躺中医诊所发函要求尽快支付案涉房屋承包经营费。2019年8月6日，健龙躺中医诊所向杭水市政公司发送搬离交接通知函，告知其于2019年8月15日前完成搬离工作并完成房屋交接。2019年8月8日，杭水市政公司向健龙躺中医诊所发函认为其提前解除案涉合同应承担违约责任。2019年8月15日，杭水市政公司、健龙躺中医诊所完成了案涉房屋的交接手续。 原审庭审中，健龙躺中医诊所认可尚欠杭水市政公司一楼322平方米房屋及二楼25平方米房屋承包经营费共计137918.68元，水电费701.1元。押金82271元尚在杭水市政公司处。 原审另查，2018年7月17日，杭水市政公司、健龙躺中医诊所与案外人陈剑波签订《三方协议合同》一份，约定健龙躺中医诊所一次性将转让费700000元支付至杭水市政公司账户，用于抵扣案外人陈剑波拖欠杭水市政公司的房租及违约金，上述费用包括从2017年3月28日至2018年7月17日装修、装饰、设备及其他相关费用。后健龙躺中医诊所于2018年7月30日向杭水市政公司支付该700000元。 2019年10月30日，杭水市政公司向原审法院提出诉讼，请求：1.健龙躺中医诊所、佛莲生物公司支付杭水市政公司未缴承包费用（租金）137918.68元；2.健龙躺中医诊所、佛莲生物公司支付杭水市政公司违约金100000元；3.健龙躺中医诊所、佛莲生物公司支付杭水市政公司迟延付款违约金，暂计至2019年9月23日为9228.4元，计算至实际付清之日止；4.健龙躺中医诊所、佛莲生物公司支付杭水市政公司水电费701.1元；5.健龙躺中医诊所、佛莲生物公司支付杭水市政公司税费27580.6元；6.健龙躺中医诊所、佛莲生物公司赔偿杭水市政公司为主张权利而支出的律师代理费10000元；7.本案诉讼费用、保全费、诉讼财产保险责任担保费等由健龙躺中医诊所、佛莲生物公司承担。健龙躺中医诊所提出反诉诉讼请求：1.杭水市政公司支付健龙躺中医诊所就一楼322平方米房屋的转让费损失、装修费损失、断电给健龙躺中医诊所造成的经营收入损失、律师费及违约金共计1463781.94元（其中转让费损失700000元，装修费损失259733.1元，经营利润损失390397.62（4931338.38元/8/30*19），律师费损失70000元、违约金100000元，上述合计1520130.72元，抵扣健龙躺中医诊所应向杭水市政公司支付的费用56348.78元（138619.78元-82271元），剩余1463781.94元）；2.杭水市政公司开具已支付金额为198352元的发票；3.诉讼费用由杭水市政公司承担。原审庭审中，健龙躺中医诊所撤回了第2项反诉诉讼请求。 原审法院认为，杭水市政公司、健龙躺中医诊所签订《房屋承包经营合同》实质为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同第8.1条约定，杭水市政公司、健龙躺中医诊所如要提前终止本合同，应提前30天正式书面并电话通知对方，双方应在结清所有费用及承担相应责任后本合同才能终止。杭水市政公司于2019年1月9日发函提出终止合同，但因租金支付等责任承担问题，且健龙躺中医诊所亦未同意解除，之后双方协商未达成一致意见，故杭水市政公司于2019年1月9日的发函并不导致合同解除。健龙躺中医诊所仍继续使用案涉房屋，双方合同仍继续履行，直至2019年8月15日杭水市政公司、健龙躺中医诊所经协商解除了案涉合同，健龙躺中医诊所搬离了案涉房屋，双方办理了房屋交接手续。因此，杭水市政公司、健龙躺中医诊所之间的案涉合同于2019年8月15日解除。截至2019年8月15日，健龙躺中医诊所尚欠杭水市政公司租金137918.68元，水电费701.1元。合同约定租金于每年1月10日、7月10日前支付。同时，合同第六条第1、2款约定“在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金壹拾万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失；乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日，应按拖欠金额每日万分之五向甲方支付违约金，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失。”本案中，健龙躺中医诊所未按合同约定期限支付租金及提前终止合同履行，已构成违约，应承担支付租金137918.68元、水电费701.1元及违约金的责任。关于违约金数额，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院综合考虑案件情况酌情确定健龙躺中医诊所支付杭水市政公司违约金40000元。佛莲生物公司作为连带责任保证人，与杭水市政公司签订《担保合同》，为案涉合同约定的主债务、违约金等提供连带责任保证，符合法律规定及当事人约定，故佛莲生物公司应对案涉租金、水电费、违约金承担连带清偿责任。而杭水市政公司主张的律师费10000元及诉讼保全担保服务费，因该院已酌情支持杭水市政公司违约金主张，律师费及诉讼保全担保服务费亦属于健龙躺中医诊所违约损失范畴，故杭水市政公司要求健龙躺中医诊所支付律师费10000元及诉讼保全担保服务费的诉讼请求，该院不予支持。关于杭水市政公司要求健龙躺中医诊所支付税费27580元，因杭水市政公司未提供其支付税费的相关证据，该院不予支持。本案押金82271元尚未退还给健龙躺中医诊所，为避免当事人诉累，该院在本案中将押金用于抵扣健龙躺中医诊所尚欠杭水市政公司的租金。关于健龙躺中医诊所的反诉请求问题，因转让费涉及案外人利益，本案《房屋承包经营合同》未作约定，且健龙躺中医诊所存在违约的情况下，其要求杭水市政公司支付转让费损失，该院不予支持。合同约定承包期满后，装修部分可移动拆除的，由乙方拆除带走，其他装修部分归属甲方，不做赔偿。故健龙躺中医诊所要求杭水市政公司支付装修费损失，该院不予支持。关于经营收入损失，健龙躺中医诊所未提供充分证据，且健龙躺中医诊所存在违约的前提下，该院不予支持。因该院认定系健龙躺中医诊所存在违约行为，故其要求杭水市政公司支付律师费损失及违约金的主张，该院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决：一、杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所支付杭州杭水市政工程有限公司租金137918.68元，租金137918.68元与押金82271元相抵扣后，杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所尚欠杭州杭水市政工程有限公司租金55647.68元，于判决生效之日起十日内支付给杭州杭水市政工程有限公司。二、杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所于判决生效之日起十日内支付杭州杭水市政工程有限公司违约金40000元。三、杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所于本判决生效之日起十日内支付杭州杭水市政工程有限公司水电费701.1元。四、杭州佛莲生物技术有限公司对上述第一、二、三项款项承担连带清偿责任。五、驳回杭州杭水市政工程有限公司的其他诉讼请求。六、驳回杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5582元，由杭州杭水市政工程有限公司负担2089元，杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所、杭州佛莲生物技术有限公司负担3493元。反诉案件受理费8987元，由杭州健龙躺健康科技有限公司益乐路中医诊所负担。 宣判后，上诉人健龙躺中医诊所不服，向本院提起上诉称：一、事实情况。2018年7月17日，健龙躺中医诊所与杭水市政公司同时签订了两份《房屋承包经营合同》，分别就健龙躺中医诊所租赁杭水市政公司位于杭州市西湖区××路××村××幢××的322平方米、1061平方米两处房屋之相关事宜作出约定。案涉《房屋承包经营合同》约定的面积为322平方米，主要位于一楼，承包经营期限自2018年7月17日至2025年2月28日止；另一份合同约定的面积为1061平方米，主要位于一楼西面半层、二、三楼，承包经营期限自杭水市政公司搬离时间至2025年2月31日止。杭水市政公司向健龙躺中医诊所出租322平方米房屋的前提条件为健龙躺中医诊所支出70万元的转让费。2018年7月17日，健龙躺中医诊所、杭水市政公司与案外人陈剑波（该房屋原承包人）签订了《三方协议》，并约定支付70万元转让费。除涉案322平方米房屋外，杭水市政公司也希望将另案1061平方米的房屋租赁给健龙躺中医诊所使用。因1061平方米房屋杭水市政公司尚在使用，因此未明确交付时间，但签署合同时，杭水市政公司曾口头答应尽快交付。根据《三方协议》约定，健龙躺中医诊所于2018年7月18日支付转让费700000元。根据案涉《房屋承包经营合同》的约定，健龙躺中医诊所于2018年7月19日支付押金82271元，第一期房租205677元。2018年11月-12月期间，杭水市政公司工作人员多次电话、口头与健龙躺中医诊所工作人员沟通，表示1061平方米房屋将留作自用，或将其中的三楼留作自用，其余部分仍由健龙躺中医诊所承包经营。但因健龙躺中医诊所业务的特殊性，无法与其他单位共用大门，因此健龙躺中医诊所提议外面再架楼梯给杭水市政公司用于通往三楼，但杭水市政公司表示外架楼梯影响形象，最终表示无法将1061平方米房屋出租给健龙躺中医诊所。而与此同时，健龙躺中医诊所与前一房东的租约早已到期，仅因健龙躺中医诊所良好的信誉，前一房东同意其在2018年12月底前继续使用原租赁地址的房屋，并支付实际占有使用费。由于杭水市政公司迟迟无法明确与健龙躺中医诊所的承租方案且杭水市政公司曾在期间多次表明需要自用不再出租了，健龙躺中医诊所认为杭水市政公司当时房屋还没有租给健龙躺中医诊所，同意其自用。健龙躺中医诊所于2018年12月续租了原运营场地，也告知了杭水市政公司。2019年1月9日，杭水市政公司在知晓健龙躺中医诊所在原运营场地续租后，向健龙躺中医诊所发送了两份《通知函》，其中一份《通知函》无故提出终止案涉《房屋承包经营合同》，要求健龙躺中医诊所搬离322平方米房屋；另一份《通知函》要求健龙躺中医诊所按照合同约定于收到《通知函》5日内回函并办理1061平方米房屋的交房手续，要求健龙躺中医诊所搬进1061平方米房屋。2019年3月8日，杭水市政公司员工邵玉红通过微信催促杭水市政公司搬进1061平方米房屋，否则威胁将对322平方米房屋采取停水停电措施。2019年4月30日，健龙躺中医诊所向杭水市政公司支付租金116081元，并再次微信收到杭水市政公司员工邵玉红的停水停电威胁。2019年5月-6月，杭水市政公司再次发函要求健龙躺中医诊所搬离322平方米房屋，并在此期间多次对322平方米房屋采取停水停电措施，影响健龙躺中医诊所的正常经营，给健龙躺中医诊所造成经营损失。此后，双方就两处房屋多次通过微信、函件等方式沟通协商，但未达成合意，健龙躺中医诊所于2019年8月15日交接322平方米房屋的退租手续，停止营运。二、一审法院认定有误。（一）根据双方签订的案涉《房屋承包经营合同》第二条承包期限约定：“乙方承包经营期限为：自2018年7月17日至2025年2月28日止。”第六条违约责任第1项约定：“在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，甲乙双方中的任何一方都不得终止合同，终止合同方视为违约，违约方应向守约方支付违约金10万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿守约方造成的损失。”2019年1月9日，杭水市政公司向健龙躺中医诊所发送《通知函》，无故提出终止案涉《房屋承包经营合同》，要求健龙躺中医诊所搬离案涉房屋，该行为已经属于违约。（二）根据案涉《房屋承包经营合同》第八条合同终止第1项约定，健龙躺中医诊所认为杭水市政公司单方违约，已经实际单方解除合同。2019年1月9日，杭水市政公司向健龙躺中医诊所发送《通知函》无故提出终止案涉《房屋承包经营合同》，要求健龙躺中医诊所搬离，并于2019年3月8日、5月20日通过发函或微信聊天多次确认该合同已经解除，并采取停水停电逼迫健龙躺中医诊所搬离。（三）根据案涉《房屋承包经营合同》第三条第4款约定：“押金和承包费用的支付方式：第1项和第2项约定的款项由乙方按照约定时间2018年7月19日前支付，后续费用半年一付，下一年度费用乙方在每年1月10日、7月10日之前支付。”因杭水市政公司于2019年1月9日已通过发函的方式解除案涉《房屋承包经营合同》，《通知函》明确，“现我单位正式通知贵公司：我单位于2019年1月9日提出终止合同。请于收到函5日之内回函并与我联系办理相关手续，否则视为违约，按照《房屋承包经营合同》违约条款处理。”根据《通知函》的上述内容，杭水市政公司在函件中的要求并不是继续履行合同，而是要求双方办理相关解除合同后的结算手续，从此期限起，双方已经不是正常的按照合同约定履行合同阶段了，所以健龙躺中医诊所认为此后无须根据案涉《房屋承包经营合同》的约定支付租金，而是应当按照实际使用房屋的时间支付占有使用费，因此不需要承担逾期支付租金的违约责任。（四）关于健龙躺中医诊所一审中主张的损失问题。首先，健龙躺中医诊所的装修损失不仅包括承租房屋后实际投入的装修损失，也包括《三方协议》中的70万元转让费，《三方协议》未涉及到案外人的利益，款项系健龙躺中医诊所向杭水市政公司支付的。其次，杭水市政公司违反合同约定单方解除合同，并采取停水停电措施导致健龙躺中医诊所损失，健龙躺中医诊所已经提供相应证据。第三，健龙躺中医诊所在案涉《房屋承包经营合同》被单方解除后，无义务继续履行，健龙躺中医诊所并未违约。（五）一审法院未要求杭水市政公司出具涉案不动产的不动产权属证明，属于事实认定上有瑕疵。三、一审法院适用法律错误。（一）根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，杭水市政公司在2018年1月9日向健龙躺中医诊所发出《通知函》无故终止案涉《房屋承包经营合同》的行为已经使其丧失商业信誉，健龙躺中医诊所中止履行的行为完全符合上述法律的规定，而且杭水市政公司后期的断水断电行为更使其商誉尽毁。健龙躺中医诊所从未表示不支付实际使用涉案房屋期间的占有使用费，只是因为杭水市政公司无故终止合同必然应当对健龙躺中医诊所进行赔偿，赔偿的金额必然是高于未支付的占有使用费。而且直至2019年5月前的租金及占有使用费，健龙躺中医诊所均已支付，后期系因为杭水市政公司在5、6月期间经常无故断电，导致健龙躺中医诊所认为协商无望，准备一揽子解决余下的赔偿问题等，故未支付，健龙躺中医诊所并不存在违约行为。（二）根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，杭水市政公司于2019年1月9日发函单方解除案涉《房屋承包经营合同》已属于违约。其次，因杭水市政公司提前解除合同，导致健龙躺中医诊所的装修设施因合同提前终止不能继续使用，健龙躺中医诊所的装修费用损失应由杭水市政公司承担。（三）根据《中华人民共和国担保法》第二十一条保证范围的规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《担保合同》第一条约定“甲方愿意为承租人向乙方支付租金提供担保”，故涉案《担保合同》的主债务范围不包括水电费。一审法院认定佛莲生物公司对水电费部分承担担保责任，超出了《担保合同》的约定，原《担保合同》也不存在对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的清单，故一审法院直接判决佛莲公司对水电费部分承担担保责任，无相应法律依据，属于适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求：1.依法撤销原审判决第一项、第二项、第四项、第六项；2.判决杭水市政公司支付健龙躺中医诊所转让费损失、装修费损失、断电给健龙躺中医诊所造成的经营收入损失、律师费损失及违约金共计1463781.94元；其中转让费损失700000元，装修费损失259733.1元，经营利润损失390397.62元（4931338.38／8／30＊19），律师费损失70000元、违约金100000元，上述合计1520130.72元，抵扣健龙躺中医诊所应向杭水市政公司支付的费用563482；3.本案一审和二审的诉讼费由杭水市政公司承担。 被上诉人杭水市政公司发表答辩意见称：一、健龙躺中医诊所认为根据双方的合同约定杭水市政公司构成违约，但是事实情况是无论是在2018年11月、12月双方的协商，还是在2019年1月份以及之后的函件来往过程当中，双方均是对两份《房屋承包经营合同》进行协商的过程，并没有事实导致合同的解除，而且双方也仍在实际履行租赁法律关系。从本案的事实看，杭水市政公司还向健龙躺中医诊所进行了房租以及相关费用的催讨，并且一直到2019年的四、五月份，健龙躺中医诊所还向杭水市政公司支付了部分的费用。2019年1月份案涉《房屋承包经营合同》并没有事实解除，双方还在事实履行，并不存在杭水市政公司单方解除合同，导致违反合同以及法律规定的违约行为。2019年6月28日，健龙躺中医诊所向杭水市政公司发送《搬离交接通知函》。2019年8月6日，健龙躺中医诊所再次向杭水市政公司发送搬离交接通知函。2019年8月15日，双方完成案涉房屋的交接手续。二、关于《三方协议》当中的所说的70万元转让费的问题。本案当中，转让费最终是由第三人陈建波享有的。事实上，根据《三方协议》当中的相关合同约定以及事实情况，杭水市政公司也仅仅是代为收取了相关的款项，最终所有方并非杭水市政公司。2018年7月17日，《三方协议》约定健龙躺中医诊所一次性将转让费70万元支付至杭水市政公司账户，用于抵扣案外人陈建波拖欠杭水市政公司的房租及违约金。对于装饰装修的最终处理，原审法院对此事实进行了认定，健龙躺中医诊所要求杭水市政公司对装饰装修进行补偿，既无事实依据，也无法律依据。 原审被告佛莲生物公司发表意见称：同意健龙躺中医诊所的意见。 二审期间，杭水市政公司提交如下证据：1.《房屋租赁合同》、2.《中国工商银行业务回单》、3.消防检查记录表，拟证明杭水市政公司从杭州市水务控股集团有限公司租赁案涉房屋后，已向出租人付清相关租赁费用；交由杭水市政公司承包经营，杭州市水务控股集团有限公司对此知情并认可的事实。对杭水市政公司提交的证据，健龙躺中医诊所、佛莲生物公司发表质证意见称：证据1未见原件，非健龙躺中医诊所签订，真实性、合法性有异议，即使该证据真实，也无法证明杭水市政公司的证明目的，该《房屋租赁合同》明确约定不得转租；证据2《中国工商银行业务回单》未见原件，并非发生在健龙躺中医诊所与杭水市政公司之间，真实性、合法性无法确定，三性均有异议，不能证明杭州市水务控股集团有限公司对其转租行为知情并认可的事实；证据3三性均有异议，无健龙躺中医诊所员工的签字，无法确定真实性，不能证明杭水市政公司的证明目的，只能证明其恶意停电、逼迫健龙躺中医诊所停止经营。对杭水市政公司提交的证据，本院经审查后认为：证据1、2系杭水市政公司与案外人之间发生，真实性不予确认，故该两份证据本院不予采信；证据3未提交原件，且并无健龙躺中医诊所签字或盖章，故真实性不予确定，且该证据与其待证目的无关，本院不予采信。健龙躺中医诊所、佛莲生物公司未提交新的证据。 对原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。二审中，杭水市政公司表示其并非案涉房屋所有权人，系转租人。 本院认为，根据健龙躺中医诊所与杭水市政公司签订的案涉《房屋承包经营合同》的内容及双方当事人的真实意思表示，实为房屋租赁合同。杭水市政公司虽系转租人，但并不影响其与健龙躺中医诊所签订的《房屋承包经营合同》的效力，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。2019年1月9日，杭水市政公司虽向健龙躺中医诊所发函提出解除案涉《房屋承包经营合同》，但健龙躺中医诊所对此不予认可。且此后仍然继续使用案涉房屋，双方工作人员亦就租金支付、房屋租赁事宜进行协商，故案涉《房屋承包经营合同》并未在2019年1月9日解除。2019年8月15日，健龙躺中医诊所、杭水市政公司办理了案涉房屋交接手续，原审法院认定案涉《房屋承包经营合同》于该日协商解除，并无不当。健龙躺中医诊所主张2019年5月-2019年6月期间，杭水市政公司对其采取停水停电措施，就此提供的证据不足以证明，本院不予采信。健龙躺中医诊所应当根据合同约定向杭水市政公司支付截止合同解除日的欠付租金及水电费。因健龙躺中医诊所未支付租金，根据案涉《房屋承包经营合同》第六条第1、2款的约定，因健龙躺中医诊所欠付租金及健龙躺中医诊所应当向杭水市政公司支付违约金，原审法院酌情调整至4万元，并无不当。关于健龙躺中医诊所反诉主张的转让费70万元，系其向案外人支付的转让费，因案外人欠付杭水市政公司租金及违约金，故《三方协议》中约定由健龙躺中医诊所直接支付至杭水市政公司，且健龙躺中医诊所存在逾期支付租金的情况，后双方协商一致解除《房屋承包经营合同》，因此健龙躺中医诊所要求杭水市政公司返还该部分款项的诉讼请求，本院不予支持。关于健龙躺中医诊所主张的装修损失，合同约定承包期满后，装修部分可移动的拆除，由健龙躺中医诊所带走，其他装修部分归杭水市政公司所有，不做赔偿。案涉合同因健龙躺中医诊所欠付租金，后双方于2019年8月15日协商解除，故根据合同约定健龙躺中医诊所无权主张装修损失。关于健龙躺中医诊所主张的经营收入损失，其并无证据证明，原审法院不予支持，并无不当。关于健龙躺中医诊所主张的律师费损失及违约金，因其本身存在欠付租金的违约行为，原审法院不予支持并无不当。关于健龙躺中医诊所上诉提出的佛莲生物公司承担担保范围的问题，佛莲生物公司就此并未提出上诉，故不属于本案二审审理范围。综上，健龙躺中医诊所的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18834元，由杭州市健龙躺健康科技有限公司负担。杭州市健龙躺健康科技有限公司与本判决书生效之日起十日内补缴诉讼费不足部分（杭州市健龙躺健康科技有限公司已按照原审法院送达的缴费通知书预缴诉讼费9417元）。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二一年一月十八日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜