广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初29800号原告：蔡国毅，男，1986年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：廖焕红，女，1986年2月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：赖敏霞，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽博，广东尚尧律师事务所实习律师。被告：佛山市金集房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇东华路**龙江金集花园**106铺（住所申报）。法定代表人：蔡凤佳。委托诉讼代理人：黄蕙心，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓浩义，系该公司员工。原告蔡国毅、廖焕红诉被告佛山市金集房地产开发有限公司（以下简称金集房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告蔡国毅、廖焕红的委托诉讼代理人赖敏霞，被告金集房地产公司的委托诉讼代理人黄蕙心、邓浩义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡国毅、廖焕红向本院提出诉讼请求：1.判决二原告与被告于2020年6月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年7月24日解除；2.判决被告向二原告退还已支付的首期购房款125000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因购房需要，欲购买被告位于顺德区龙江镇东华路33号龙江金集花园xx栋xx房，原告与被告洽商时，已明确告知被告其名下有一套房产并向被告出示房产证，以及其仅有案涉房屋二成首付支付能力的事实。被告获知上述情况后向原告承诺，原告仅需支付二成首付，剩余的八成购房款被告可通过银行为原告办理按揭贷款。故双方分别签订了《商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告出售上述房屋，原告2020年6月30日前支付首期房价款125000元，2020年7月28日支付二期房价款132705元，上述两笔款项合计257705元，占全部房价款的20.65%。签订合同后，原告依约向被告支付首期房价款共计125000元。但在2020年7月28日原告准备向被告支付第二期房价款前，被告单方变更合同约定的支付方式，告知原告其需要支付合计30%首付款方能继续履行买卖合同。原告认为，依法成立的合同一经生效，即对当事人具有法律约束力，当事人必须严格遵守合同约定。被告擅自变更涉案房屋价款支付方式的行为已经严重侵犯原告合法利益。原告为维护自身合法权益，特根据法律的相关规定向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告金集房地产公司辩称：一、关于原告提出解除《商品房买卖合同（预售）》2020年6月30日原告就购买被告开发的顺德区龙江镇东华路33号龙江金集花园xx栋xx房与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并交纳首期款人民币125000元。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，原告应于2020年7月28日前支付二期房价款人民币132705元，并应于2020年7月28日前向最终审批的银行机构申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。但原告声称因得知其资质无法通过银行审批获得人民币990000元按揭贷款支付房款，因此拒绝缴纳第二期房款。多番沟通无果后，被告于2020年8月6日向原告寄发《催告函》，又于2020年9月委托律师向原告寄发《律师函》，督促原告按《商品房买卖合同（预售）》支付第二期房款，并按期办理银行按揭手续或以现金支付全部房价款，否则被告将追究其违约责任。然而，截止至《商品房买卖合同（预售）》约定解除期限届满之日，原告仍拒绝履行合同义务，因此被告再次委托律师于2020年10月19日向原告寄发关于解除合同的《律师函》，函告原告按照合同约定承担相应违约责任，并解除《商品房买卖合同（预售）》。据此，截至本案开庭之日，涉案《商品房买卖合同（预售）》已按合同约定解除。二、关于原告提出返还购房款125000元根据《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，原告逾期付款超过45天的，被告有权书面通知原告解除合同，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的30%向被告支付违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十二条第四款的约定，无论何种原因导致本合同解除后，如需由原告承担违约金、赔偿金及相关损失的，被告可以直接从应退还给原告的房价款中扣除，如不足扣除的，原告应另行支付。据此，原告逾期累计应付房价款共计人民币1122705元，被告有权按合同约定没收其已付房价款125000元作为部分违约金。三、关于原告提出被告支付诉讼费根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第一条第一、三款的约定，原告作为买受人采用银行商业贷款方式支付房价款的，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行，原告应自行到银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致原告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，属于原告责任，被告有权要求原告以现金方式支付，原告应在接到被告通知后15日内付清，如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，逾期超过45日仍未付清的，被告有权解除本合同将该房屋另行出售，原告应承担购房总款10%的违约金。据此，办理银行按揭及通过银行按揭审批支付房款，是原告作为房屋买受人的义务与责任，原告理应充分了解自身付款能力、按揭贷款资质等后方才签订《商品房买卖合同（预售）》确定购买房屋。原告应清楚知悉被告作为开发商并非银行等金融贷款机构，且银行贷款政策不定期变动，因此签订《商品房买卖合同（预售）》时的贷款比例只能作为参考，并不代表银行最终审批结果。原告违约在先，被告已向原告书面通知解除合同，本案诉讼费不应由被告承担。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，被告对原告提供的收据、银联商务回单、中国农业银行流水、顺德农商银行交易明细、佛山市顺德区**监督管理局投诉案件终止调解书等的真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。原告提供的《商品房买卖合同（预售）》因无被告方签章，本院不予采信；微信聊天记录截图、电话录音及光盘，原告可提供原始载体予以核查，且与其他证据相互佐证，本院予以采信。原告对被告提供的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议真实性无异议，本院予以采信并在卷佐证。被告提供的催办函及其邮单、物流信息、妥投函、律师函及其邮单、物流信息、妥投函，因寄送地址及电话为二原告在《商品房买卖合同（预售）》中确认的地址及电话，且显示已妥投，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2020年6月30日，原告蔡国毅、廖焕红与被告金集房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告金集房地产公司出售的位于佛山市顺德区龙江镇东华路33号龙江金集花园xx栋xx房，房屋总价款为1247705元。《商品房买卖合同（预售）》第七条约定付款方式及期限。签订合同前，原告已向被告支付定金50000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款；原告采取组合贷款方式付款，原告应当于2020年6月30日前支付首期房价款125000元，于2020年7月28日前支付二期房价款132705元，占全部房价款的20.65%，余额990000元应于2020年7月28日前向最终审批的银行机构（贷款机构）申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定逾期付款责任。除不可抗力外，原告未按照约定时间付款的，双方同意按照以下方式处理：1.逾期在45日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。2.逾期超过45日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，应当书面通知原告。原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的30%向被告支付违约金，同时，被告退还原告已付全部房款。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第一条约定：原告采用银行商业贷款或公积金贷款方式支付房价款的，双方同意必须向被告指定银行办理按揭贷款，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行，原告应自行到被告指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致原告未能获得银行贷款或获得银行贷款少于申请贷款数额的，由原告承担责任。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第三条约定：原告提供的个人按揭资料不符合银行要求或原告有不良贷款信用记录或原告每月收入额不能满足申请的贷款额要求或原告提供的资料不真实或因原告其他原因等，导致原告不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于原告的责任，被告有权要求原告以现金方式支付，原告应在接到被告通知后15日内付清，原告如逾期未付清，按应付款每日万分之五的标准计算承担违约金，逾期超过45日仍未付清的，被告有权解除本合同将房屋另行出售，原告应承担购房总款10%的违约金，并由原告承担由此造成的损失（含相关税、费等损失），被告可以从原告支付的房款中直接扣除违约金及损失。2020年6月29日，原告向被告支付定金30000元；2020年6月30日，原告向被告支付定金20000元；2020年6月30日，原告向被告支付首期75000元。2020年8月6日，被告向原告寄送《催办函》，认为原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定原告应于2020年7月28日前向银行办理按揭手续，但原告一直未履行，故通知原告在收到函件后三日内前往被告售楼处办理网签登记，并向约定贷款银行申请办理按揭手续。原告于2020年8月8日收到该《催办函》。2020年9月9日，被告通过北京德恒（广州）律师事务所向原告寄送《律师函》，认为原告未按照《商品房买卖合同（预售）》约定，于2020年7月28日前支付二期房价款132705元，并向最终审批的银行机构（贷款机构）申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，故函告原告在收到《律师函》之日起七日内向被告付清所欠的全部款项，否则原告应承担相应的违约责任。原告于2020年9月10日收到该《律师函》。2020年10月19日，被告通过北京德恒（广州）律师事务所向原告寄送《律师函》，认为原告未按照《商品房买卖合同（预售）》约定向被告支付二期房价款132705元及余款990000元，迟延履行主要债务，经多次催告后仍不履行，致使合同目的不能实现，故函告原告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。原告于2020年10月20日收到该《律师函》。原告认为《商品房买卖合同（预售）》约定首期款为20.65%，但被告单方变更《商品房买卖合同（预售）》的支付方式，告知原告其需支付30%首付款，且被告销售人员沈小军与原告已通过微信在2020年7月24日协商解除涉案《商品房买卖合同（预售）》。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩，本案主要的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同（预售）》是否已解除以及被告是否应当向原告返还首期购房款125000元。一、原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否已解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，应为合法有效，并对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同（预售）》约定原告应当于2020年6月30日前支付首期房价款125000元，于2020年7月28日前支付二期房价款132705元，占全部房价款的20.65%，余额990000元应于2020年7月28日前向最终审批的银行机构（贷款机构）申请办理银行手续，并按照按揭方式付款。根据双方的陈述及证据，原告于2020年6月30日前向被告支付了首期房价款125000元，但并未于2020年7月28日前向被告支付二期房价款132705元，已构成违约。原告称因被告单方变更《商品房买卖合同（预售）》的支付方式，告知原告其需支付30%首付款，且银行基于原告名下有一套房而不能按照房价款八成放贷，而原告在签订《商品房买卖合同（预售）》前明确告知被告其名下有一套房，故银行不能放贷的过错应归于被告。对此，本院认为：第一，原告未提供证据证明被告单方将《商品房买卖合同（预售）》约定的首付款提升为30%，且被告向原告寄送的《催告函》《律师函》中亦明确催告原告按照《商品房买卖合同（预售）》的约定履行合同；第二，《商品房买卖合同（预售）》约定原告应于2020年7月28日前向最终审批的银行机构（贷款机构）申请办理银行按揭手续，原告未提供证据证明其曾向银行申请办理涉案房屋的按揭手续，也未证明其未能取得银行贷款审批的具体原因；第三，能否获得银行贷款审批及具体的审批额度取决于原告本身的资信情况及案涉房屋交易的具体情况，合同中也约定了“原告提供的个人按揭资料不符合银行要求或原告有不良贷款信用记录或原告每月收入额不能满足申请的贷款额要求或原告提供的资料不真实或因原告其他原因等，导致原告不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于原告的责任，被告有权要求原告以现金方式支付，原告应在接到被告通知后15日内付清”的内容，故原告对于该风险应当有所预见。综上，原告的陈述不能作为其未按照《商品房买卖合同（预售）》约定支付二期房价款及房款余额的合理理由。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”被告通过寄送《催办函》《律师函》函告原告在合理期限内履行《商品房买卖合同（预售）》，但原告未能履行，故被告依据上述法律规定及双方的约定，有权解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”被告于2020年10月20日向原告送达《律师函》，明确告知原告解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，故原被告于2020年6月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月20日解除。原告认为基于其与被告销售人员沈小军的微信聊天记录，双方已于2020年7月24日协商一致解除《商品房买卖合同（预售）》。对此，本院认为：一方面，根据原告提供的微信聊天记录，原告未明确提出解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，沈小军亦未明确答复同意解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，即双方未就解除涉案《商品房买卖合同（预售）》达成明确的一致的意见。原告提出的“帮我办理一下退款手续”及沈小军回复的“我们后台先上流程，然后再通知你”等记录并未反映退款的具体情况。另一方面，原告未证明沈小军有权代表被告作出解除《商品房买卖合同（预售）》的意思表示，且补充协议第十五条第1点亦明确被告工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才生效。综上，原告诉请确认涉案《商品房买卖合同（预售）》于2020年7月24日已解除，于法无据，本院不予支持。二、被告是否应当向原告返还首期购房款125000元《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外……”《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月20日解除，故被告应向原告返还首期购房款125000元，但涉案《商品房买卖合同（预售）》因原告违约而解除，原告应承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，原告应付违约金可直接从被告应返还的购房款中扣除。《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，原告逾期付款超过45天的，被告有权书面通知原告解除合同，原告应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的30%向被告支付违约金。被告并未提供证据证明因本次交易造成的损失，该违约金过高，本院根据本案的实际情况，酌定违约金应按定金的数额50000元确定，对超出部分，本院不予支持。综上，被告应向原告返还首期购房款75000元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告廖焕红、蔡国毅与被告佛山市金集房地产开发有限公司于2020年6月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年10月20日解除；二、被告佛山市金集房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖焕红、蔡国毅返还首期购房款75000元；三、驳回原告廖焕红、蔡国毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1400元，由原告廖焕红、蔡国毅负担560元，由被告佛山市金集房地产开发有限公司负担840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄俞璇二〇二一年一月十一日书记员  张捷云