河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7278号上诉人（原审被告）：南阳市东鑫置业有限公司，住所地河南省南阳市宛城区汉冶东路东鑫中央公园**楼**。法定代表人：党东鑫，任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张占东、樊旭（实习），河南世长律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鹏德，男，汉族1967年7月9日生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：王南、刘晓丹（实习），河南光法（南阳）律师事务所律师。上诉人南阳市东鑫置业有限公司（以下简称东鑫公司）因与被上诉人王鹏德房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1302民初5853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东鑫公司上诉请求：1.依法撤销一审法院（2020）豫1302民初5853号民事判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，本案中，被上诉人与上诉人签订的《定购协议》早已作废，并且，依照双方约定，因被上诉人在协议签订后未按照约定时间支付房款的情形，视为其主动放弃此次房屋订购，也即本案根本不存在所谓的买卖房屋的事实，一审法院认定本案存在买卖的事实，属于案件事实认定错误。其一，按照协议第二项【乙方付款方式】中约定，被上诉人作为××应当在“协议签订后的7个工作日内付清全部房款，逾期未缴纳的，视为乙方（××）自动放弃本次定购。因此，被上诉人（××）在协议签订后在约定时间内未支付房款的行为，属违反先合同义务，故而依据合同约定应视为其（××）自动放弃本次定购行为。另外，亦按照该协议约定，在被上诉人（××）自动放弃本次定购后，上诉人（××）无须再通知乙方（××）即可另行处理该房屋。其二，对比同期在上诉人处签订《定购协议》的××，在之后上诉人预售开始时均已重新签订正式的《商品房买卖合同》，而原有的《定购协议》早已作废，且被上诉人从未提出过上诉人与其签订正式的《商品房买卖合同》的意思表示，开始预售到现在这么长的时间里，其行为表现也侧面印证出其也仅仅是只是签了前期的《定购协议》并没有支付房款，也即没有接下来的购房行动。故而，现被上诉人仅凭一份作废的《定购协议》来主张所谓权利，缺乏事实依据。其三，从被上诉人2015年1月1日签订协议至今，从未见其向上诉人提过任何关于房屋买卖所要履行的正常义务，也即签订正式的《商品房买卖合同》、办理网签等要求，其消极表现的行为更加说明了其根本不可能与上诉人之间存在真实的买卖房屋的事实，其行为完全不符合常识常情常理。第二，被上诉人辩称案涉房款的支付系因安置补偿，但并没有提供证据证实这一事实存在，其理由不能成立。（1）其提供在案的书证系《商品房定购协议》，也即双方之间是针对商品房这一标的物的买卖意思联络。（2）房屋拆迁安置的主体是政府部门，实施主体应该是宛城区人民政府房屋征收办，不应该也不可能是上诉人，同时其所称的被置换的房屋并无任何证据证实确属存在，即房屋的位置在哪、面积多少等均无证据表明，且其与上诉人之间形成的是买卖意思联络，一方付钱一方交付房屋的权利义务。故而，被上诉人所述其未支付房款的事实基础是荒唐的，根本不可能存在的事实。综上所述，被上诉人的诉请缺乏事实基础和法律依据，请求法院依法查明事实，驳回其诉讼请求。王鹏德辩称，一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖协议及车位买卖合同真实合法有效。1.被上诉人与上诉人于2015年1月1日签订房屋买卖协议，协议上约定协议签署七日之内交付房款，但实际上被上诉人是以自己的房产与东鑫公司置换，所以在签订房屋买卖协议的同事，上诉人向被上诉人出具了房屋及车位全额的收款收据，加盖财务专用章，这是双方真实意思表达，所以双方并不存在现金流水支付的问题，不存在上诉人称没有支付房款的情形。2.依据双方签署的商品房买卖协议第4条约定，上诉人并未通知被上诉人签订商品房买卖合同，系上诉人违背双方的协议约定。后被上诉人主动联系上诉人，上诉人告知要等到2020年8月1日交房后再办理相关合同事宜。二、双方签订的商品房买卖协议所约定的房产及车位是双方之间直接置换，并未与房屋征收办对接联系。上诉人作为房地产企业，对房屋销售的风险控制高于一般人，不可能在被上诉人未向其交付任何款项就出具加盖财务专用章的全额房屋及车位收款收据，这不符合交易习惯。因案涉房屋的置换是双方之间直接进行，故未在房屋征收办办理任何有关房屋的事项。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王鹏德向一审法院起诉请求：1.判令东鑫公司继续履行商品房买卖协议及车位买卖合同，将位于东鑫中央公园2号楼一单元1601及地下车位（位于负****楼附近）交付给王鹏德居住使用。2.本案的诉讼费由东鑫公司负担。一审法院认定事实：2015年1月1日，东鑫公司（甲方）与王鹏德（乙方）签订《商品房买卖协议》，约定乙方在充分了解“东鑫中央公园”项目各项手续正在办理的情况下，自愿定购2号楼东单元1601号房屋，建筑面积约为129.79平方米：单价为4000元／平方米，总金额为519160元。付款方式为一次性付款，总金额为519160元，乙方须于本协议签订后七个工作日内到甲方售楼处付清全部房款，逾期未缴纳款项的，视为乙方自动放弃本次定购，甲方无须通知乙方可另行处理该房屋，乙方所付所有房款扣除定金部分后全数无息退回，本协议自动终止。甲乙双方约定，待签订正式合同的条件成就时，甲方将采用电话、短信等方式通知乙方签订《商品房买卖合同》。2015年1月1日，东鑫公司（甲方××）与王鹏德（××）签订《“东鑫中央公园”小区车位买卖合同》，约定××以出让方式取得位于南阳市××与××大道交叉口地块。在上述地块建设了可出售的地下车位。××愿意出售地下车位。受让人购买车位的基本情况：（一）受让人所购买的的地下室停车位位置：负一层2#楼附近。（二）转让使用期限使用年限同住宅使用年限。（三）受让人使用权期限使用年限同住宅使用年限。受让人地下车位定价：该地下车位使用权转让价为100000元。付款方式：乙方于2015年1月1日前一次性付款：车位价格100000元。受让人一次性付清全部车位全款，××在车位达到交付使用条件日起30个工作日内以电话、短信等形式通知乙方，并将本合同约定的车位交给受让人使用，但因不可抗拒因素或政府相关部门政策原因变更合同内容致使出让人延期交付的，受让人对此接受，并不做追究。受让人购买的专用车位只享有使用权，受让人应同物业管理公司签订物业管理合同，并服从物业公司的管理。2015年1月1日，东鑫公司向王鹏德出具收据两份，“今收到王鹏德壹拾万元整，系付东鑫中央公园地下室车位（位置负一层2#楼附近）”，“今收到王鹏德伍拾壹万玖仟壹佰陆拾元整系付东鑫中央公园2#楼东单元1601号房屋款”。东鑫中央公园2#楼已达到交付使用状态。一审法院认为，东鑫公司与王鹏德签订房屋买卖协议及车位买卖合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，事实清楚，王鹏德和东鑫公司之间形成买卖合同关系，合法有效，应受法律保护。东鑫公司辩称签订合同及开具收据均属实，但并未收到王鹏德支付的款项，因出于对王鹏德信任才向王鹏德出具收据，东鑫公司作为房地产企业，对房屋销售时的风险控制应高于一般人，其辩解明显不符合常理，东鑫公司向王鹏德出具收据，视为收到协议及合同约定的房款及车位款，现王鹏德请求东鑫公司继续履行商品房买卖协议及车位买卖合同，向其交付东鑫中央公园2#楼东单元1601号房屋及东鑫中央公园负一层2#楼附近车位，法院予以支持。东鑫公司应按双方签订的“商品房买卖协议”和“东鑫中央公园”小区车位买卖合同向王鹏德交付房屋及车位。东鑫公司辩称房屋及车位尚不符合交付条件，未举证证明，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决：一、王鹏德与被告南阳市东鑫置业有限公司签订的商品房买卖协议及车位买卖合同为有效合同。二、被告南阳市东鑫置业有限公司于判决生效后十日内向原告王鹏德交付东鑫中央公园2#楼东单元1601号房屋及东鑫中央公园负一层2#楼附近的车位一个。案件受理费100元，由被告南阳市东鑫置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且××已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因案涉《商品房买卖协议》中就当事人名称、商品房基本情况、销售价格、付款方式等进行了约定,其约定的标的物明确、内容翔实，东鑫公司向王鹏德出具了案涉房屋全款收据，案涉《商品房买卖协议》基本符合上述规定,该协议应定性为商品房买卖合同。故一审法院认为双方存在商品房买卖合同关系适当。经一审法院查明，东鑫中央公园2#楼已达到交付使用状态。故案涉《商品房买卖协议》内容未违反法律、法规强制性规定，应合法有效。该协议具备可履行的条件,应予支持。东鑫公司上诉称王鹏德未按约支付购房款，《商品房买卖协议》已作废，而王鹏德在一审庭审时明确表示没有支付房款，是以拆迁房屋置换的，但东鑫公司仅称没有支付房款属实，并未抗辩被拆迁的房屋不存在，东鑫公司就案涉房屋及车位向王鹏德出具了收据，该收据加盖东鑫公司财务章，东鑫公司对该收据真实性亦予以认可。不管房屋拆迁安置的主体是谁，因东鑫公司不仅与王鹏德签订了房屋及车位买卖合同，而且向王鹏德出具交纳房款及车位款收据的行为，进一步证实王鹏德称的以房屋拆迁置换的理由成立，东鑫公司应承担相应的责任。且东鑫公司作为房地产企业，其对房屋销售的防控风险高于一般人，若在王鹏德既未交纳房款及车位款，又未存在王鹏德的房屋被拆迁置换情形时，东鑫公司向王鹏德出具房屋及车位全额款收据，也不符合常理和一般的市场交易习惯。故，在没有其他证据能够推翻东鑫公司向王鹏德出具全额收款收据的情况下，一审法院认为王鹏德已经按约交纳购房款及车位款，东鑫公司应履行交付房屋及车位义务并无不当。所以，东鑫公司上诉称未收到购房款，不应继续履行协议和合同交付义务的理由无事实依据，本院不予支持。综上所述，南阳市东鑫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由南阳市东鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 彬审判员  李晓伟二〇二一年一月二十八日法官助理邢志斌书记员王丹丹