山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁17民终4002号 上诉人（原审原告）：王俊花，女，1982年11月1日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：刘旭华，山东鲁兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张立军，山东鲁兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：菏泽众谊房地产开发有限公司，住所地菏泽市丹阳办事处和平南路龙燕金润嘉园**楼**，统一社会信用代码：91371700580419464T。 法定代表人：刘乾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：董鹏，山东诚维律师事务所律师。 上诉人王俊花因与被上诉人菏泽众谊房地产开发有限公司（以下简称众谊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2020）鲁1791民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王俊花上诉请求：1、请求将一审法院作出的(2020）鲁1791民初1356号民事判决书第二项改判为“判令被上诉人返还上诉人购房款154818元及利息(自2017年6月18日至款项全部付清之日止，按照同期银行贷款利率计付），并赔偿上诉人可得利益损失347577元”；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决未支持上诉人要求被上诉人返还已付购房款利息请求，适用法律错误。被上诉人根本违约，利息属于法定孳息，被上诉人不仅应返还购房款，还应支付利息。二、一审法院对可得利益部分的判决，认定事实错误。1、一审法院对于案涉房屋现值认定有误，与市场价格严重不符。上诉人针对李建喜、刘丹及徐见平的房屋备案信息，及时向一审法院提供了质证意见：认为该二人的房价不能作为涉案房屋的参考依据，应当调取开庭之日前后2个月左右新购房屋的交易价格，方能体现涉案房屋的目前真实价格。一审承办法官认为应按五六千元的水平合理计算，且以审限为由，不允许上诉人提交评估申请。一审承办法官明知每平方米4500元的价格是被上诉人违约后的价格，却将违约的价格作为人民法院判决的依据，明显错误。2、一审法院以上诉人未交纳全部购房款为由，不支持将全部升值部分作为可得利益损失，未能正确理解案件事实。首先，上诉人按被上诉人的格式合同积极履约，交纳约定的款项，合同明确约定付款方式为银行贷款；其次，被上诉人单方提高房屋单价已构成对合同主要条款变更，上诉人并未同意，原合同继续有效；第三，被上诉人违约，拒绝出售房屋且拒不配合上诉人贷款购房，导致上诉人无法交纳全部购房款。第四，在上诉人交纳约定款项后，被上诉人因价格上涨过快而不愿按合同价格出售，不诚信经营。故上诉人未交纳全部购房款是被上诉人的违约所致。且违约方不能因违约而获利，在一审判决下，被上诉人因违约行为获利。综上，请求支持上诉人的诉请。另补充：请求进行房屋评估。上诉请求第一项变更为以评估的价值作为计算依据（如法院不予以准许评估以上诉请求为准）。 被上诉人辩称：1、涉案的《房屋认购单》的解除是双方协商一致解除的，不存在上诉人诉称的被上诉人构成根本违约。2、原判决已支持了上诉人的房屋差价损失（包含已付部分房款的银行利息损失）。3、上诉人仅向我公司支付了部分房款，后续支付房款的方式为银行按揭贷款，即便《房屋认购单》正常履行，上诉人申请银行按揭贷款审批是否能通过具有不可预测性。故一审按上诉人已付房款数额判决支付部分损失正确。4、一审依法调取了开庭日前3个月与涉案房屋同幢楼同一单元同一楼层的房屋出售价格，按照调取的价格判决支持上诉人的房屋差价损失，符合法律规定。综上，一审判决认定事实、适用法律均正确，上诉人的上诉理由不能成立。 王俊花向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋认购单》及《地下储藏室使用权转让协议》；2、判令众谊公司返还购房款119582元、、地下储藏室款35236元及利息自2017年6月18日至款项全部还清之日止，按照同期银行贷款利率计付)；3、判令众谊公司赔偿损失347577元；4、所有的诉讼费用由众谊公司承担。 一审法院认为，众谊公司承认王俊花在本案中主张的事实，故对王俊花主张的事实予以确认。现王俊花以不能实现合同目的为由主张解除合同，众谊公司同意解除，双方协商一致，合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据本案案情，造成合同解除的原因主要在于众谊公司，故王俊花请求众谊公司返还已交纳的全部房款并赔偿损失，合法有据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故王俊花主张房屋现价值与合同约定价值的差价损失，合法有据。对于房屋现价值的认定，一审法院调取的两套房屋与本案争议房屋为同一幢楼同一单元同一楼层，草签和签约日期也均为本案庭审前三个月之内，且购房者也与王俊花为同一批购房认筹者，更具有相似性和类比性，故一审法院确定该两套房屋的单价可作为计算本案争议房屋差价的参照值。王俊花对该两份登记材料的质证意见，一审法院不予采纳。又因王俊花并未交纳全部购房款，如将房屋的全部升值部分均作为其可得利益损失，明显合同权利义务并不对等。本着公平原则和诚实信用原则平衡双方的利益，本案确定按照王俊花已交全部购房款乘以房屋升值率的方式计算房屋差价，数额为26138.10元［154818元×（4500-3850）元÷3850元］。王俊花在本案中同时还主张了利息损失，对此一审法院认为，获取房屋升值利益是以买受人支付房款为前提的，而支付了房款就不可能再享受房款利息，即房屋差价损失（房屋升值利益）和房款利息不能同时主张，故一审法院对其利息请求不予支持。综上所述，众谊公司应返还王俊花购房款154818元，并赔偿王俊花房屋差价损失26138.10元，其过高部分的房屋差价损失请求和利息请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告王俊花与被告菏泽众谊房地产开发有限公司签订的《房屋认购单》和《地下储藏室使用权转让协议》；二、被告菏泽众谊房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还原告王俊花购房款154818元，并赔偿原告王俊花经济损失26138.10元；三、驳回原告王俊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8824元，减半收取计4412元，原告王俊花负担2452元，被告菏泽众谊房地产开发有限公司负担1960元。 本案二审另查明，王俊花实交款为154818元，其中房款为119582元，储藏室款为35236元。双方原约定储藏室每平方米为2300元，面积为15.32平方米。 在本案二审期间，双方当事人均同意案涉房屋的现价值按5600元/平方米价格计算。针对储藏室，众谊公司认为储藏室现价值为每平方米2500元，王俊花认为储藏室现价值为每平方米2700元，双方当事人都同意最终由法院酌定。 本院二审对一审认定的其他事实予以认定。 本院认为，本案双方当事人都同意解除案涉合同，原审判决合同解除，并无不当。针对王俊花要求的可得利益损失的计算，因王俊花只是预交部分款项，原审法院按照王俊花已交购房款乘以房屋升值率的方式计算房屋差价，以该房屋升值价格来计算可得利益损失，该计算方式并无不当。但是，原审判决按照每平方米4500元来认定案涉房屋的现价格不符合当地房屋实际房价情况。并且，众所周知，近年来商品房价格与储藏室升值情况并不一致。原审判决将房款和储藏室款一并作为房款来计算升值数额欠妥，应当分别对待。在本案二审期间，双方当事人均同意案涉房屋的现价值按5600元/平方米价格计算，故本案能够确定，上诉人案涉房屋可得利益损失数额为54355.50元［119582元×（5600-3850）元÷3850元］。关于案涉储藏室的可得利益损失，综合考虑案涉储藏室具体位置、当地市场行情等情况以及本案双方当事人的过错程度，本院酌定按每平方米2600元来计算储藏室的现有价值，故储藏室可得利益损失为4596元［（2600元－2300元）×15.32平方米］。以上两项可得利益损失为58951.50元。王俊花主张利息损失，因获取房屋升值利益是以买受人支付房款为前提的，而支付了房款就不可能再享受房款利息，即房屋差价损失（房屋升值利益）和房款利息不能同时主张，一审法院对此认定并无不当，王俊花该项意见不能成立。 综上所述，在本案二审中，双方当事人对房屋价值的认定达成了新的统一意见，本院按该意见进行计算，依法对一审判决相关内容依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2020）鲁1791民初1356号民事判决第一项，即解除王俊花与菏泽众谊房地产开发有限公司签订的《房屋认购单》和《地下储藏室使用权转让协议》；维持山东省菏泽经济开发区人民法院（2020）鲁1791民初1356号民事判决第三项，即驳回王俊花的其他诉讼请求。 二、变更山东省菏泽经济开发区人民法院（2020）鲁1791民初1356号民事判决第二项为，菏泽众谊房地产开发有限公司于本判决生效后三日内返还王俊花购房款储藏室款共计154818元，并赔偿王俊花经济损失58951.50元； 三、驳回王俊花其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8824元，减半收取计4412元，王俊花负担1452元，菏泽众谊房地产开发有限公司负担2960元。二审案件受理费6122元，由王俊花负担4022元，由菏泽众谊房地产开发有限公司负担2100元。 本判决为终审判决。 审判长  陈尔森 审判员  李学军 审判员  张秀云 二〇二一年一月四日 书记员  王 姣