广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3788号 原告：唐轩，男，1997年3月7出生，汉族，住广西百色市火车站**。 委托诉讼代理人：李雪梅（系原告母亲），女、1973年12月12日出生，汉族，住广西百色市右江区。 被告：百色上亿置业有限公司（以下简称：置业公司），住所地：广西百色市右江区进城大道与进站大道交汇处，统一社会信用代码：91451000322614400W。 法定代表人：韦启海，执行董事兼总经理。 第三人：百色富安居商务服务有限公司（原百色亿丰商业投资管理有限公司，以下简称：服务公司）， 住所地：广西百色市右江区进城大道与进站大道交汇处，统一社会信用代码：9145100035585991P。 法定代表人：林华，执行董事兼总经理。 上述被告和第三人共同委托诉讼代理人：黄典春，广西祺光昭来律师事务所律师。 上述被告和第三人委托诉讼代理人：王心雨，广西祺光昭来律师事务所实习律师。 原告唐轩与被告置业公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日受理后，于同年7月20日作出（2019）桂1002民初1091号民事判决，被告置业公司提起上诉。2020年6月1日百色市中级人民法院作出(2019)桂10民终2722号民事裁定书，裁定撤销本院一审判决，发回重审。本院于2020年9月28日立案本案后，依法追加服务公司为第三人参加诉讼，并组成合议庭于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告唐轩委托诉讼代 2 理人李雪梅、被告置业公司与第三人服务公司的共同委托诉讼代理人黄典春、王心雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐轩向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；二、判令被告退还购房款72000元、及利息（以72000元为基数，从交房款之日至退清房款之日，按年利率15%计算）、违约金360元；三、判令被告承担房屋税费3092.4元；四、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告于2016年8月31日向原告交付购买房屋，当日，原告一次性支付购房款72000元。但被告逾期未交房，至今未通知原告验房及办理相关手续。2019年1月14日原告发出《解除合同》，被告收到后作出不同意解除合同的书面回复。根据合同约定，逾期交房超过30天的，买受人有权解除合同，出卖人收到《解除合同》之日起15日内退还购买人已支付的全部房款及违约金、利息。因此，被告没有拒绝解除合同的权利，其书面回复无效。利息方面，原告投资目的是利润回报，根据原告多年投资经验，本案的住宅与商铺近几年上涨率高于15%，本案商铺如能按时交付抢占商机，年投资回报率大于15%。，因此根据合同第十二条约定，被告逾期交房超过30天，原告有权解除合同并要求退房退款、支付违约金和利息。综上，请求判决支持原告诉请。 被告置业公司、第三人服务公司共同答辩：一、原告和购买被告博览城商铺的其他业主一样，均是长期委托第三人统一经营。商城的各商铺之间无隔墙是为了商场统一规划，第三人根据入驻品牌商的需要规划租赁区域，并非原告诉称的向被告购买房屋；二、被告已经履行了合同义务，原告不享有合同解除权，因此，原告发出解除合同通知书的行为不产生解除合同的效力。综上，原告诉请应予驳回。 本院经审理认定事实如下： 被告亿丰百色国际商博城建设项目于2015年7月3日开建、于2018年7月11日验收、于同年8月28日在百色市不动产登记局备案登记。该项目竣工后（未验收）的2016年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买该项目集中商业A幢3楼3329号商铺（框架结构、建筑面积13.81平方米，以下简称：商铺），商铺总价72000元于合同签订日一次性付清（第三、七条）；2016年8月31日前交付商铺，交付商铺时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和商贸测绘报告（第十一条）；逾期交付30日的，原告有权解除合 3 同，被告应自解除合同通知书送达之日起15日内退还全部款项、并按中国人民银行公布的当期贷款基准利率支付利息，同时按全部房价的0.5%支付违约金（第十二条（2）），等等。同日，原告与第三人签订《商铺委托经营合同书》，合同约定原告委托第三人经营商铺10年（2016年9月1日至2026年8月31日），委托期内前三年的商铺经营收入归第三人所有，第四年按7579元支付原告，第五年按8526元支付原告，等等。购买该楼层商铺的其他业主均委托第三人统一经营。 上述合同签订后，原告一次性支付商铺总价72000元，商铺同时交付第三人负责经营。该楼层商铺交付时是框架结构，商铺之间无隔墙，因此第三人根据品牌商的承租商铺面积（包括原告商铺面积在内）进行划分租赁区域，并交由品牌商负责装修营业。2018处9月7日，原告向税务机关缴纳了商铺契税等3092.4元。 原告认为，被告未按照合同约定时间交付商铺构成违约，于2019年1月14日向被告发出通知书，要求退回房款、及支付利息、违约金等，被告书面函复拒绝。2019年7月25日，第三人通知原告领取商铺第四年租金，原告拒绝领取，亦拒绝协助被告办理商铺产权证书。 上述事实有原、被告举证、质证，本院依法审查确认的以下证据证实：《商品房买卖合同（预售）》，《商铺委托经营合同书》，竣工验收备案表，测绘报告，不动产权证书（备案），委托经营收益房租通知书，通知书（退房款），集中商业A幢三层平面图，富安居招商楼层平面图与承租装修经营商品照片，交纳商铺款发票与纳税发票，公司营业执照、居民身份证复印件等。 本院认为，综合本案双方的诉、辩意见，争议焦点为：原告解除合同通知书到达被告时，是否产生解除《商品房买卖合同（预售）》的效力？ 关于焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十四条理解与适用的请求的答复》：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条的规定，才能发生解除合同的法律效力”。本案中，《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条（2）约定，商铺于2016年8月31日前交付，交付商铺时应 4 当取得建设工程竣工验收备案证明文件和商贸测绘报告，逾期交付30日则原告有权解除合同等，但原告在与被告签订商铺买卖合同的同时，与第三人签订商铺委托经营合同书，直接将商铺转交第三人经营，且品牌商已装修入住营业、并产生了第四年的租金效益，之后，原告又于2018处9月7日向税务机关缴纳了商铺契税。因此，原告的上述行为已表明其对商铺转移占有交付的认可；其次，原告的解除合同通知书虽然到达被告，但被告未能于2016年8月31日前向原告出示商铺建设工程竣工验收备案证明文件和商贸测绘报告、及办理验收交房签名等行为属于双方合同约定的程序要求，被告对该约定的违约不构成根本性违约，况且商铺于2018年7月11日验收合格、于同年8月28日完成了备案登记。综合上述事实，原告以合同第十二条（2）约定的解除条件主张解除合同，不符合法律规定。其解除合同通知书到达被告不产生解除合同的效力，要求退还购房款与利息、及支付房屋税费，不予支持。违约金方面，合同第十二条（2）约定的是合同解除情况下才适用的违约金计算条款，虽然本院不予确认合同已产生解除效力，但被告确实构成违约，原告按该条款主张违约金72000元×0.5%=360元，应当支持。 《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，本案适用民法典施行前的合同法和相关司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条第一款之规定，判决如下： 一、被告百色上亿置业有限公司支付原告唐轩违约金360元； 二、驳回原告唐轩的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 5 本案案件受理费1914元（原告已交纳957元），由被告百色上亿置业有限公司负担50元，原告唐轩负担1864元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  陈红官 人民陪审员  黄永忠 人民陪审员  罗 梅 二〇二一年一月二十八日 书 记 员  吴有福