山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14699号 上诉人（原审被告）：李清敏，女，1960年9月24日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：宋兆本，男，1958年1月24日出生，汉族，住址同上，系李清敏丈夫。 被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区。 负责人：张怀林，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘颖颖，山东加舜律师事务所律师。 上诉人李清敏因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称绿城物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李清敏上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判李清敏无需支付物业服务费、车位管理费及违约金；2、由绿城物业负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人房屋质量问题至今没有解决；2、因绿城物业没有妥善处理小区地下车库出口处地面，上诉人车辆受损，绿城物业没有给予赔偿。 绿城物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 绿城物业向一审法院起诉请求：1、依法判决李清敏支付绿城物业物业服务费22258.87元、车位管理费1500元、违约金988.29元，共计24747.16元；2、依法判令本案诉讼费用由李清敏承担。 一审法院认定事实：一审法院对双方均无异议的《绿城-理想之城蓝岸E区块F区块前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、《地下车位转让协议》、交费证明的真实性予以确认。 对有争议的证据认定如下： 李清敏：1、提交房屋维修基金发票1份、收款收据两份、房屋产品质量问题照片10张，证明房屋存在质量问题至今没有维修，装修费的税金被物业划走用来抵交2017年前的物业费，说明物业跟开放商之间是有联系的，所以维修房屋的问题物业也应当承担一定的责任；2、提交车辆受损照片11张、车辆被刮视频1份、车辆损失报价单1份，证实其女儿驾驶玛莎拉蒂牌轿车在出车库闸门时被翘起的雨水篦子和未拆除的减速带螺钉划伤底盘造成了损失。本来在雨水篦子内侧有一个减速带有一定的厚度可以缓冲就不会刮伤车底，后来不知何原因，物业将减速带拆除因此导致车被刮伤。 绿城物业对1、维修基金发票的真实性予以认可；对收款收据的真实性不予认可，认为该材料系复印件无法确认其真实性；对房屋质量问题照片的真实性及证明事项不予认可，该照片未提供原始载体，无法确认真实性也无法确认照片的拍摄位置系涉案房屋，假设该组照片是真实的，涉案房屋确实有房屋质量问题，物业也不是房屋质量问题维修责任主体；2、对车辆损失照片、车辆维修报价单的真实性予以认可，对证明事项不予认可，该组证据与绿城物业起诉的物业服务合同纠纷非同一法律关系，李清敏可另行起诉。对视频真实性予以认可，对证明事项不予认可，车辆被划的原因无法确认且该组证据与本案无关不能成为李清敏拒缴物业费的理由。因为之前有业主投诉车库出口处减速带过高影响车辆出行，所以将减速带拆除。 一审法院认为，绿城物业对房屋维修基金发票无异议，一审法院予以确认；收款收据两份系复印件且与本案无关，一审法院不予确认；房屋产品质量问题照片为局部拍摄，未能显示拍摄地点且与本案非同一法律关系，一审法院不予确认；绿城物业对车辆受损照片11张、车辆被刮视频1份、车辆损失报价单1份无异议，一审法院予以确认，已向李清敏释明可就该损失另案主张权利。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 1、绿城物业于2013年11月13日与青岛绿城华川置业有限公司签订前期物业服务合同，为绿城?理想之城蓝岸E区块、F区块提供物业服务。 2、李清敏系青岛市XX路XX号《蓝岸小区》X号楼X单元XX户业主，蓝岸****车位的权利人，房屋建筑面积为196.61平方米。2015年5月4日绿城物业与李清敏签订《前期物业服务协议》，协议约定高层住宅物业服务费收费标准2.8元/月/平方米，车位管理费50元/月/个。物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第1个月上旬，逾期支付的，业主按应付金额每日万分之四支付违约金。该小区尚未成立业主委员会。 3、绿城物业与李清敏约定，李清敏就该房屋契税抵免2015.7.1-2017.1.18期间的物业服务费10246.6元，抵免2015.6.1-2017.12.31期间的车位管理费1550元。现李清敏拖欠自2017.1.19至2020.5.30期间物业服务费22258.87元（40个月零13天），2018.1.1-2020.6.30车位管理费1500元（50元×30个月）。 一审法院认为，绿城物业依约为青岛市XX路XX号《蓝岸小区》X号楼X单元XX户提供物业服务，李清敏应依约支付其接受服务期间的物业费。李清敏拖欠绿城物业自2017年1月19日至2020年5月30日期间的物业服务费22258.87元、2018年1月1日至2020年6月30日期间的车位管理费1500元，一审法院予以支持。 李清敏关于其房屋存在质量问题的抗辩，系其房屋专属部分的质量问题，并非物业服务管理的范围；李清敏关于自有车辆出车库时被翘起的井盖刮伤底盘的主张，与本案非同一法律关系，且非其拒绝缴纳物业费的合法事由，对李清敏的上述抗辩主张不予支持。 关于违约金。前期物业服务协议对物业服务费的缴纳方式、期限及违约责任进行了约定，但按日万分之四计算违约金明显超过绿城物业的实际损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，酌定李清敏支付绿城物业所主张的2020年4月16日至2020年8月5日期间的违约金257.82元（计算方式为：以绿城物业主张的自2020年4月16日应缴物业服务费中的22020.32元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率3.85%计算）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李清敏于判决生效之日起十日内支付绿城物业2017年1月19日至2020年5月30日期间的物业服务费22258.87元、车位管理费1500元；二、李清敏于判决生效之日起十日内支付绿城物业违约金257.82元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元（绿城物业预交324元），减半收取209元，由李清敏负担，剩余115元予以退还。 本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：李清敏应否交纳物业服务费、车位管理费及违约金。对此本院认为，绿城物业与李清敏签订前期物业服务合同，该前期物业服务合同对双方具有约束力，绿城物业按照合同约定提供物业服务后，李清敏应当及时足额交纳物业费，李清敏提出的房屋质量问题和车辆受损问题均非不交纳物业费的合法事由，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，并无不当。李清敏上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，李清敏的上诉请求不成立；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费418元，由上诉人李清敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年一月十八日 法官助理于丽人 书记员 宋明旭