江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1012民初432号原告：扬州市江都区大桥镇工业集体资产经营公司，住所在扬州市江都区大桥镇。法定代表人：史家正，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱俊华，扬州市江都区竣飞法律服务所法律工作者。被告：杨宾，男，1972年11月8日出生，汉族，住扬州市江都区。原告扬州市江都区大桥镇工业集体资产经营公司（以下简称大桥镇集体资产公司）与被告杨宾租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告大桥镇集体资产公司的委托诉讼代理人朱俊华、被告杨宾到庭参加诉讼。后因案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告大桥镇集体资产公司的委托诉讼代理人朱俊华、被告杨宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大桥镇集体资产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的租赁协议，并立即搬出租赁地，将房屋及场地返还给原告；2、判令被告向原告给付截止2019年1月31日止的房屋占用金288000元，并给付原告从2019年2月1日起至实际返还之日止的房屋占用金（按每年45000元的标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年2月28日，原告委托扬州市江都区大桥镇中小企业服务站与被告签订租赁合同一份。到期后，被告继续使用租赁房屋，按原合同执行。由于被告多年未交纳租金，2018年12月10日，双方经结算，截止2019年1月31日，被告尚欠租金288000元，经多次催要未果。2019年6月5日，原告向被告发了书面函告，要求被告立即交清租金，终止租赁，返还房屋。被告本人签收后，未能在规定的时间内履行义务。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。被告杨宾辩称，被告不好支付原告房屋租金。2000年，被告与大桥镇政府签订租赁协议，2000年-2006年期间房租已给付。2006年，被告被迫与嘶马村同心生产队签订协议，年租金20400元，这也是当时的大桥镇政府刘文云副镇长以及宗峰副书记同意的。自2006年后，被告没有再向大桥镇政府缴纳房租，大桥镇政府也是默认的。大桥镇政府领导换届后，又向我追要租金。被告租赁的是大桥镇政府房屋，不可能在6年后向大桥镇政府的下属单位缴纳房租。综上，被告认为应将缴纳给大桥镇政府下属单位的房租抵充所欠大桥镇政府的房租，被告不同意解除租赁协议，也不同意迁让出租赁场地。原告大桥镇集体资产公司围绕其诉讼请求依法提交了2010年元月1日的协议书、2012年2月28日房屋租赁协议书、2018年12月10日被告杨宾出具的欠条一份、2019年6月5日原告出具的函告一份、扬州市人民政府扬府复（2015）10号文、扬州市江都区大桥镇政府出具的证明等证据。被告杨宾对原告提供的证据的真实性无异议，认为大桥镇政府失信在先，租赁期间有五六十个老百姓来封被告的门，陈述该房屋是村集体的，经大桥镇当时的副镇长和副书记协调，让被告跟老百姓又签了一份协议，每年给老百姓20400元，该费用应从给付大桥镇政府的房租内扣减。被告杨宾未提供证据。根据原、被告的举证陈述和本院经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告原租用原童车厂的厂房用于生产经营。2012年2月28日，扬州市江都区大桥镇中小企业服务站（以下简称大桥镇中小企业服务站）与被告杨宾签订《租赁协议书》一份，该协议主要约定：大桥镇中小企业服务站将原童车厂的部分房屋（主厂房三幢，计30间）租赁给被告生产经营；租期2年，从2012年2月1日起至2014年1月31日止；租金为2012年度38000元，2013年度45000元，半年一缴，在每年度的一月份和七月份以现金缴纳。该份租赁协议签订后，被告继续租用原童车厂的房屋用于生产经营。原、被告一致确认被告已给付2012年2月1日之前的房屋租金。2018年12月10日，被告杨宾向大桥镇中小企业服务站出具欠条一份，该欠条载明：“今欠大桥企业管理服务站房租，从2012年2月1日至2019年1月31号，共计房租贰拾捌万捌仟元整（288000元），扬州市兄妹制衣厂，杨宾。”2019年6月5日，原告大桥镇集体资产公司向被告杨宾发出书面函告一份，该函告主要内容为：你从2012年2月开始向我单位租赁了原童车厂的部分房屋用于开设兄妹制衣厂，我单位于2012年2月28日委托大桥镇中小企业服务站与你签订了租赁合同一份，合同约定的租赁期限届满后，由于你继续使用上述租赁房屋，双方按原合同继续执行，并未重新签订新合同，从2014年2月1日开始双方形成了不定期租赁合同，2018年12月10日，经过双方结算，你出具了欠条一份，注明欠到2012年2月1日至2019年1月31日的房租合计288000元。现经我单位及相关部门多次催要，你仍然未能主动履行给付房租的义务，故现向你发出书面函告，因双方从2014年2月1日开始形成的系不定期租赁合同关系，故根据法律规定，现正式告知你终止租赁关系，限你于接到通知十日内将租赁的房屋腾空并返还给我单位，限你于接到本通知十日内向我单位缴纳你所欠的房租（从2012年2月1日起至实际返还之日止）；若你未能在限期内主动腾空并返还所租赁的房屋及主动结清所欠的房租，我单位将视为你无履行义务的诚意，我单位将通过法律途径予以解决，所产生的后果将由你自行承担。被告杨宾在该函告通知中签名。另查明，2010年元月1日，大桥镇嘶马村同心组与被告杨宾签订《协议书》一份，该协议主要约定：被告因生产经营需要，需使用嘶马村同心组土地一块，新建厂房，被告自愿每年向嘶马村同心组补助五千元土地有偿使用费，被告有权在该地块内进行任何形式的生产经营活动。再查明，2005年5月11日，扬州市人民政府作出了《关于江都市乡镇行政区划调整的批复》，同意将花荡镇、嘶马镇与大桥镇合并设立大桥镇。2020年9月3日，扬州市江都区大桥镇政府出具证明一份，该证明主要内容为原江都市童车厂是原江都市嘶马镇人民政府的集体企业，2005年乡镇合并，其资产归大桥镇集体资产公司所有。现原、被告因房屋租赁事项争执成讼。审理中，原、被告一致确认案涉租赁物为扬州市江都区大桥镇江都农村商业银行嘶马支行后面的主厂房三栋合计30间。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原、被告争议的事实发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，根据原告提供的2018年2月28日租赁协议书、2019年6月5日函告以及扬州市江都区大桥镇人民政府于2020年9月3日出具的证明内容，可以认定原告委托大桥镇中小企业服务站和被告杨宾签订租赁协议书，将原江都市童车厂的部分房屋出租给被告杨宾使用，该协议书是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该协议书内容对原、被告均具有法律约束力。协议签订后，原告已将房屋交给被告使用，被告亦应按约给付租金。《合同法》第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，前述2012年2月28日租赁协议书约定的租赁期限届满后，原、被告未再继续签订书面的房屋租赁合同，形成不定期租赁关系。《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，基于前述原、被告之间形成不定期租赁房屋租赁关系，原告有权随时解除合同。根据原告提供的2019年6月5日函告内容，其中明确载明了与被告解除租赁关系，被告亦在该函告中签名，故本院确认原、被告之间的房屋租赁关系于2019年6月5日解除。《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，被告杨宾作为承租人，负有给付房租的义务。根据被告杨宾于2018年12月10日出具欠租金288000元的欠条，可以证明被告欠原告2012年2月1日至2019年1月31日期间的房屋租金合计288000元的事实，故对原告要求被告给付2012年2月1日截至2019年1月31日期间租金288000元的诉讼请求，本院依法予以支持。基于此后被告仍继续占有使用原告的前述房屋，原、被告房屋租赁关系于2019年6月5日解除，被告有义务按照原合同约定继续给付租赁关系存续期间的租金和租赁关系解除后的房屋占用费，故对原告主张2019年2月1日起的房屋租金和占有使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告约定的房屋租赁关系已于2019年6月5日解除，被告杨宾作为承租人，在原、被告的房屋租赁关系终止后，负有将租赁物返还给原告的义务，故对原告要求被告返还讼争租赁物的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告杨宾抗辩其于2006年开始与嘶马村同心生产队签订协议，每年缴纳20400元费用，应予抵扣所欠原告房屋租金的意见。本院认为，被告杨宾未提供证据证明就讼争房屋其每年向嘶马村同心生产队缴纳20400元的事实，亦未提供证据证明原告或扬州市江都区大桥镇人民政府同意将其向嘶马村同心组所缴纳的费用抵充所欠租金的事实，而且，根据原告提供的被告和嘶马村同心组签订的协议书内容，涉及到是被告使用嘶马村同心组土地，新建厂房，缴纳土地使用费事项，与案涉租赁房屋之间并不存在直接的关联性，故对被告此项意见，本院依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告扬州市江都区大桥镇工业集体资产经营公司和被告杨宾就原童车厂部分厂房形成的房屋租赁关系于2019年6月5日终止；二、被告杨宾于本判决生效之日起六十日内迁让出租用的现坐落于扬州市江都区大桥镇江都农村商业银行嘶马支行附近的原童车厂的主厂房三幢（计30间），并将上述房屋返还给原告扬州市江都区大桥镇工业集体资产经营公司；三、被告杨宾于本判决生效之日起六十日内给付原告扬州市江都区大桥镇工业集体资产经营公司2012年2月1日至2019年1月31日期间的房屋租金288000元；四、被告杨宾于本判决生效之日起六十日内给付原告扬州市江都区大桥镇工业集体资产经营公司租金和房屋使用费（租金计算方式：以每年租金45000元的标准、自2019年2月1日起至2019年6月5日止；房屋使用费计算方式：以每年房屋使用费45000元的标准、自2019年6月6日起至实际迁让之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5620元，由被告杨宾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  汪德义人民陪审员  李 艳人民陪审员  欧春香二〇二一年一月二十九日书 记 员  王 媛