福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5470号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李金霞，女，汉族，1990年4月11日出生，住甘肃省礼县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门晟阖房地产营销策划有限公司，住所地厦门市集美区文达路**之107店面。 法定代表人：邓凤明，总经理。 委托诉讼代理人：曾福平，福建令吉律师事务所律师。 原审被告（反诉第三人）：肖娟，女，汉族，1979年8月30日出生，住厦门市思明区。 上诉人李金霞因与被上诉人厦门晟阖房地产营销策划有限公司（下称晟阖公司）、原审被告肖娟居间合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2020）闽0211民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李金霞的上诉请求：1、请求判令撤销原审判决第一、二项，依法改判支持上诉人于一审所提出的反诉请求，驳回被上诉人于一审所提出的诉讼请求；2、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定事实错误。被上诉人为了获得居间报酬，故意捏造购买案涉房产将获赠专属车位的虚假信息，误导上诉人签订案涉房产买卖居间协议书并支付定金，有双方的聊天记录为证，事实清楚，证据确凿。2、上诉人未在签订协议书前对赠送专属停车位一事进行核实，一方面是因为对被上诉人工作人员的信任，另一方面则是因为当时下雨且上诉人夫妻带着两孩子，而天色已晚，在被上诉人工作人员提及可次日进行核实的情形下，同时基于法律意识淡薄，认为次日可核实，故当晚未再坚持对赠送停车位一事进行核实。也没有将赠送停车位一事约定在协议书中。被上诉人要求支付居间费用没有事实和法律依据。原审判决认定事实错误，应依法改判。 被上诉人晟阖公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原审判决。 晟阖公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令李金霞、肖娟共同支付居间费用36000元及违约金（违约金从起诉之日起以36000元为基数，按每日0.05%计算至实际全部支付完36000元时止）；2、本案诉讼费用由李金霞、肖娟承担。事实和理由：2020年5月7日，在其居间服务下，经各方协商一致，晟阖公司、李金霞、肖娟三方共同签订房产买卖居间协议，协议约定：李金霞向肖娟购买座落于厦门市集美区××路××号××室房产，总价为206万元；款项支付方式为：2020年5月7日支付2万元定金，5月10日之前支付3万元定金，过户当日支付61万元首付款，140万元通过办理银行按揭方式支付；协议第十五条约定：鉴于丙方（晟阖公司）促成甲乙双方（李金霞、肖娟）之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，甲乙双方同意向丙方支付中介费3.6万元，其中乙方（李金霞）支付3.6万元。若延迟向丙方支付中介费的，每逾期一日按中介费总额的0.05%支付违约金。本协议签订后甲乙双方任何一方若发生悔约行为的，中介费全部由悔约方支付给中介方，且应于违约当日付清。若甲乙双方自行解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%，且应当于解除当日付清。协议第十八条约定：如发生争执，任何一方可向房产所在地人民法院起诉。协议签订后，李金霞支付了2万元定金给肖娟。但李金霞未支付中介费，肖娟也未支付，遂起讼争。 李金霞向原审法院提出反诉请求：1、判令晟阖公司赔偿其损失2万元；2、本案的诉讼费由晟阖公司承担。事实与理由：其因小孩将于2020年下半年上学，为了解决小孩就读学校的困难，与家人协商后欲购买房产。2020年5月5日，其夫从网上找到晟阖公司的信息，并联系上晟阖公司处工作人员小邱，当日小邱添加了李金霞微信，并约李金霞次日看房。2020年5月6日，李金霞与小邱一起前往查看了案涉的厦门市集美区东华路9号303室房产，但李金霞并不满意该房产。后晟阖公司工作人员告知，5月6日看过的案涉303室房产有附赠专属停车位，相当于买房子送一个车位，故李金霞夫妻在晟阖公司工作人员的劝说下再次看了案涉303室房产，因当晚看涉案房产时已是晚上十点多，李金霞又带着两小孩不方便，同时基于对晟阖公司的信任，故仍前往查看车位。虽然案涉的303房产，房屋年限较久，不如晟阖公司推荐的另一套幸福园小区的房产，李金霞夫妻并不满意。但考虑到该套房产有赠送一个停车位，不仅能解决停车难的问题，而且房产附赠车位将大大增加房产本身的价值，将来也容易以较好的价格出售，故李金霞有所心动。加之，晟阖公司处经理及相关工作人员不断鼓吹当前二手房成交火热，肖娟就住附近，其会前往晟阖公司处签约，以避免这样一套附带赠送车位的房子被别人抢走。在晟阖公司经理及工作人员的劝说下，李金霞同意等肖娟到场签约。当晚，肖娟到场后，因晟阖公司将李金霞和肖娟分开，由其代为居中沟通传达，故李金霞仅与肖娟确认了房产价格，并未就是否有赠送专属车位一事进行确认，其后李金霞以206万的价格与肖娟、晟阖公司签订了房产买卖居间协议。居间协议签订后，李金霞向肖娟支付了2万元定金。次日即2020年5月8日上午，李金霞跟朋友提起购房事宜，朋友告知说案涉303房产所在的文华苑小区并无专属停车位，车位都是谁先到谁停，因此无购买房产附带赠送停车位一说，李金霞顿感惊讶。几经联系取得文华苑小区物业电话，经电话询问物业，物业确认文华苑小区并无专属停车位。于是李金霞致电晟阖公司处工作人员小邱，告知其因案涉303房产并无赠送专属停车位，要求取消交易，晟阖公司处工作人员却坚持称有专属停车位，不同意取消交易并要求李金霞支付全额中介费，否则将采取到李金霞处堵门等行为，于是双方产生争执。因晟阖公司以威胁采取堵门等行为要求李金霞支付中介费，李金霞基于担心小孩的安全，故未再前往晟阖公司处理论及要求立即退还定金。5月10日，李金霞基于谨慎，与肖娟确认专属停车位一事，肖娟明确告知并无专属停车位一说。于是又于5月11日再次联系案涉303房产所在文华苑小区物业，并再次得到物业确认无专属停车位一说，更无买方赠送车位一事，但此时晟阖公司处工作人员却仍然坚持有赠送专属停车位。因晟阖公司欺骗李金霞，使李金霞陷入错误认识并因此签订了居间协议，同时向肖娟支付了2万元定金，严重损害了李金霞的利益，故李金霞不同意支付晟阖公司中介费，并坚持要求取消交易，晟阖公司因此起诉。李金霞认为，晟阖公司为了获得报酬，故意捏造购买案涉房产将获赠专属停车位的虚假信息，导致李金霞夫妻对案涉303房产的价值陷入错误认识，并因此订立的居间协议，支付定金。故晟阖公司故意提供虚假信息，严重损害了李金霞的合法利益，违反了居间人的如实告知义务，根据合同法第425条的规定，晟阖公司无权要求李金霞支付居间报酬，并应承担因此给李金霞造成的损失。 原审判决查明，2020年5月7日，李金霞在晟阖公司工作人员小邱的居间服务下，前往查看厦门市集美区东华路9号303室房产。同日，晟阖公司、李金霞及肖娟三方共同签订编号为1703719的《房产买卖居间协议》，协议约定：李金霞向肖娟购买坐落于厦门市集美区××路××号××室房产。房产总价为206万元。款项支付方式为：2020年5月7日支付2万元定金，2020年5月10日之前支付3万元定金，过户当日支付61万元首付款，剩余14万元通过办理银行按揭方式支付。协议第十五条约定，鉴于晟阖公司已促成李金霞、肖娟双方之间房产买卖关系的成立，本协议签订后，李金霞、肖娟双方同意向晟阖公司支付中介费36000元，其中肖娟支付部分以横线划掉，李金霞支付36000元整。若延迟向晟阖公司支付中介费的，每逾期一日按中介费总额的0.05%支付违约金。本协议签订后，李金霞、肖娟双方任何一方若发生悔约行为，中介费全部由悔约方支付给中介方，且应于违约当日付清。若双方自行解除合同，中介费由双方各承担50%，且应于解除合同当日付清。合同签订后，李金霞向肖娟支付定金2万元。 庭审过程中，肖娟陈述其从未向李金霞承诺过案涉房产有赠送专属停车位，其也没有与李金霞协商解除合同，而是要与晟阖公司三方协商一致才能解除合同。 在本案庭审过程中，晟阖公司申请其工作人员夏某、邓某作为证人出庭作证，证人夏某陈述其带领李金霞看房时未明确告知李金霞案涉房产有专属停车位，肖娟也未告知李金霞案涉房产有专属停车位。证人邓某称签约当天李金霞有向肖娟询问案涉房产是否有专属停车位，肖娟回答其已经很多年没有在案涉房产居住，是否有停车位不清楚。肖娟对证人邓某的陈述当庭予以确认。 原审认为，本案系居间合同纠纷。李金霞认为晟阖公司在提供居间服务过程中故意捏造案涉房产有赠送专属停车位的事实，导致李金霞对案涉房产的价值陷入错误认识，并因此订立《房产买卖居间协议书》并支付2万元定金。晟阖公司违反了居间人的如实告知义务，严重损害了李金霞的合法利益，无权要求李金霞支付居间报酬，并应承担因此给李金霞造成的损失。为此，李金霞提交了微信聊天记录以及通话录音以证明其主张。首先，李金霞提交的证据均是在案涉《房产买卖居间协议书》签订之后所形成，李金霞并未提交证据证明晟阖公司在提供居间服务过程中或是在签订案涉《房产买卖居间协议书》之时有向李金霞明确表示购买案涉房产有赠送专属停车位的事实。其次，李金霞提出的晟阖公司表示购买案涉房产有赠送专属停车位的陈述有违常理。根据日常生活经验，停车位作为独立的房产价值巨大，通常是独立出售或是与案涉房产一并出售。李金霞所述的购买案涉房产赠送停车位的情况明显不合常理。对于如此不合常理的情况，李金霞更应当在案涉《房产买卖居间协议书》中加以明确约定，以确认自己的权利。但是案涉《房产买卖协议书》对于赠送专属停车位的情况没有任何约定，显然有违生活经验和常理。再次，李金霞在签订《房产买卖居间协议书》之前未认真核实案涉房产的停车位情况，在签订协议后又以案涉房产没有专属停车位为由不履行支付中介费的义务，有违诚实信用原则。肖娟在庭审过程中明确表示，在签订《房产买卖居间协议书》之前其与李金霞并未有过沟通，在签订协议当晚，李金霞有问到案涉房产的停车位情况，肖娟表示其已经多年未在案涉房产居住，对于案涉房产的停车位情况并不清楚，具体情况要向物业核实，但是李金霞也未提交证据证明其在签约之前有及时向案涉房产物业核实的证据。综上，李金霞关于晟阖公司虚构购买案涉房产赠送专属停车位的主张依据不足，其要求晟阖公司赔偿损失没有事实和法律依据，不予支持。李金霞、肖娟与晟阖公司签订的《房产买卖居间协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依照约定履行各自法律义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，晟阖公司为李金霞、肖娟提供居间服务，李金霞、肖娟与晟阖公司已经签订《房产买卖居间协议书》，晟阖公司已经履行了居间义务会并促成了案涉《房产买卖居间协议书》的订立，晟阖公司主张案涉《房产买卖居间协议书》项下的中介费用有合同和法律依据。关于案涉《房产买卖居间协议书》中介费的承担问题。依照协议书的约定，中介费36000元由李金霞全额支付。如一方违约，中介费由违约方全部承担。现李金霞违反合同约定，拒不支付中介费，晟阖公司主张李金霞支付中介费36000元及违约金有事实和法律依据，予以支持。案涉《房产买卖居间协议书》约定的违约金标准为每日0.05%，换算为年利率为18.25%，参照法律规定的民间借贷利率，该标准并未超过法律规定的上限，予以照准。李金霞和肖娟虽然有沟通过合同的解除问题，但是肖娟明确表示需要三方同意才能解除合同，因此案涉协议尚未解除，晟阖公司要求肖娟支付中介费，没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决，一、李金霞应于判决生效后十日内向厦门晟阖房地产营销策划有限公司支付居间费用36000元及违约金（违约金以36000元为基数，按每日0.05%标准从2020年6月5日起计算至实际付清之日止）；二、驳回厦门晟阖房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；三、驳回李金霞的诉讼请求。一审本诉案件受理费700元，反诉案件受理费300元，均由李金霞负担。 经审理查明，双方当事人对原审查明的讼争合同约定的内容均无异议，本院对上述事实予以确认。 本院认为，本案为居间合同纠纷，晟阖公司为居间人，李金霞系买房客户。双方对讼争房产买卖居间协议的真实性均无异议，应予认定。虽晟阖公司工作人员与李金霞就该房产的购买曾提及固定停车位之事，但房产是否带有固定停车位需经房东确认，签约时房东肖娟亦在场，双方约定的房产情况为“房屋原状”（协议第十六条），并未提及固定停车位，故李金霞主张晟阖公司违反了居间人的如实告知义务，损害其合法权益，证据不充分。原审认定“晟阖公司为李金霞、肖娟提供居间服务，李金霞、肖娟与晟阖公司已经签订《房产买卖居间协议书》，晟阖公司已经履行了居间义务会并促成了案涉《房产买卖居间协议书》的订立，晟阖公司主张案涉《房产买卖居间协议书》项下的中介费用有合同和法律依据，”并无不当。李金霞提出的上诉意见，本院不予采纳，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审本诉案件受理费700元，反诉案件受理费300元，均由李金霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二一年一月八日 书记员（ 陈虹 羽） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。