浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9451号 上诉人（原审被告）：杭州华彼道生酒店管理有限公司，住所地：杭州市西湖区西溪路**华元天鹅堡******。 法定代表人：李西西。 委托诉讼代理人：王丹丹，浙江融哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张旻，男，1979年1月19日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：严潇，女，1987年5月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：汪占魁，浙江京衡律师事务所律师。 上诉人杭州华彼道生酒店管理有限公司（以下简称华彼公司）与被上诉人张旻、严潇房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2021年1月14日公开开庭审理了本案，上诉人华彼公司的委托诉讼代理人王丹丹，被上诉人张旻、严潇的共同委托诉讼代理人汪占魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：张旻、严潇系杭州市西湖区××路××号××室房屋的所有权人。 2017年11月29日，张旻、严潇（甲方、出租方）与华彼公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，房屋用途为酒店式服务公寓；房屋租赁期限自2017年12月1日至2025年8月31日；房屋租金为3300元/月，先付后用，租金每半年支付一次，首期租金于合同签订后七日内支付，其后每期租金于上一期租赁期限届满前15日支付；无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起20日内（即交还期）将房屋交还甲方，并自行承担拆除、办理由乙方所有的设施、设备的费用；因乙方违约导致合同提前终止的，在交还期内乙方应按合同终止时的租金标准及实际占用天使支付占用费；如在交还期届满后乙方仍未交还房屋的，乙方应按照合同终止时租金标准的五倍及实际天数向甲方支付从交还期届满次日至实际交还之日止的占用费；若乙方逾期支付租金或者其他费用累计超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方还应向另一方支付剩余未履行租赁期间租金总额2倍的违约金；乙方应按合同约定按时支付租金，如逾期支付，每逾期一天须按逾期应付款项的日万分之五支付违约金，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行承担。 根据约定，华彼公司应当于2019年11月15日前向张旻、严潇支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金19800元，但华彼公司未按期支付。故张旻、严潇于2020年1月15日通过手机短信及EMS邮寄的方式向华彼公司寄送《解除〈房屋租赁合同〉的通知》，载明：截至本通知发送时止，华彼公司逾期支付租金早已超过30日，合同约定的解除条件已经成就；现张旻、严潇正式通知华彼公司，其行使单方合同解除权，解除双方于2017年11月29日签订的《房屋租赁合同》，请华彼公司立即腾退房屋，并支付至实际腾退之日止的租金和违约金。 2020年1月16日，华彼公司短信回复张旻，载明：我前台收到你们的邮件了，实在抱歉，酒店这阶段一言难尽，如果可以我在20号前给你汇过去，酒店确实很难。2020年1月20日，华彼公司法定代表人李西西向张旻汇款19800元，备注为“5041半年租金”。张旻收到上述款项后，于2020年1月21日向李西西账户退还11800元，备注“解除合同退回余款”，并于同日通过手机短信再次向华彼公司发送短信，载明：“解除合同退回余款”，在华彼公司明确表示不同意解除合同及腾退房屋后，张旻短信告知华彼公司：我们会依法起诉。 2020年5月19日，张旻、严潇向法院提出诉讼请求：1、确认张旻、严潇与华彼公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；2、华彼公司立即向张旻、严潇腾退返还位于杭州市××路××号××室的房屋；3、华彼公司立即向张旻、严潇支付房屋占有使用费16500元（以房屋月租金的5倍即16500元／月为标准，自2020年2月6日暂计算至2020年3月5日，实际计算至房屋腾退之日止）；4、华彼公司立即支付张旻、严潇违约金39600元；5、案件受理费由华彼公司负担。 原审法院认为，张旻、严潇与华彼公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，除约定的逾期房屋占有使用费及违约金标准过高外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按约履行。根据合同约定，租金每半年支付一次，且应当于上一租赁期限届满前15日支付，即华彼公司应当于2019年11月15日前向张旻、严潇支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金19800元。但华彼公司并未按约履行，至张旻、严潇于2020年1月15日催讨后，于2020年1月20日才支付租金，逾期支付远超过30日。故张旻、严潇主张解除合同，符合合同约定，法院予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据现有证据，华彼公司于2020年1月15日收到张旻、严潇解除合同的手机短信，并于2020年1月16日收到张旻、严潇邮寄的书面解除合同的通知。故该院确定案涉合同的解除时间为2020年1月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该院根据实际情况，酌情确定华彼公司应当于判决生效后三十日内腾退房屋。关于张旻、严潇主张的房屋占有使用费及违约金的问题。根据该院上述认定，案涉合同已于2020年1月15日解除，从2019年12月1日起至交还期届满之日（交还期为20日即2020年2月5日，共计两个月零五天）期间的房屋占有使用费均按照合同约定的3300元／月计算为7150元。但合同约定的交还期届满至次日起的房屋占用使用费标准为租金的5倍，该标准过分高于同地段房屋的租金标准，应当依法予以调低。结合当事人庭审确认的案涉房屋的租金有所上涨的陈述，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》关于违约金超过实际损失百分之三十可以认定为过分高于造成损失的规定，同时为了敦促华彼公司在本判决生效后及时履行义务，该院酌情确定交还期届满后的房屋占有使用费标准为4000元／月。经计算，截至张旻、严潇主张的2020年3月5日，华彼公司应当支付的房屋占有使用费为11150元（其中自2019年12月1日起至交还期届满之日即2020年2月5日期间的占有使用费为7150元，从2020年2月6日计算至2020年3月5日的占有使用费为4000元），扣除华彼公司已经支付的8000元，华彼公司尚需支付的占有使用费为3150元。同理，张旻、严潇主张的违约金为一年的租金，虽然该主张低于合同的约定，但仍高于其实际损失。该院综合考虑合同的履行情况、华彼公司的过错程度、张旻、严潇的预期利益，酌情确定违约金为两个月的房租即6600元。综上，张旻、严潇诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、张旻、严潇与杭州华彼道生酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除。二、杭州华彼道生酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区××路××号××室的房屋，并交还张旻、严潇。三、杭州华彼道生酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付张旻、严潇房屋占有使用费3150元（暂计算至2020年3月5日；从2020年3月6日起的房屋占有使用费按照每月4000元的标准继续计算至房屋实际腾退之日止）。四、杭州华彼道生酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付张旻、严潇违约金6600元。五、驳回张旻、严潇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取590元，由张旻、严潇负担485元，由杭州华彼道生酒店管理有限公司负担105元。张旻、严潇于本判决生效之日起十五日内，向原审法院申请退费；杭州华彼道生酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费用。 宣判后，华彼公司不服上述判决，向本院提起上诉称：2015年9月，上诉人与华元房开商签订租赁合同，注入资金。2015年12月份，房子装修完毕，但因华元房开商与业主委员会之间关于物业的问题产生矛盾，当时第一届业主委员会一直不同意酒店进场，所以承租的房屋只能一直空耗，直到2016年下半年，更换几批业主委员会后，酒店才进场。进场后，各项刚开始运营又遇G20峰会，酒店只能停业，部分手续只能等峰会结束，才给办理。空耗的这些日子，上诉人完全是干亏，没有任何收入。真正酒店开始营业是在2017年初，当时上诉人所在地段周边尚未建设，连路灯都不全，所以也没什么客人，2017年底算是慢慢进入正轨，经过2018年、19年经营投入的资金才慢慢回笼，总体收支平衡。在这期间，房开商房屋卖出，租赁合同的出租人变更为各个业主，由于之前资金投入但酒店一直未有营业，所以资金有紧缺，房租交付确实有迟延，但上诉人都是承认并积极与业主协商，租金也会支付。2020年初，突发疫情，之前勉强收支平衡又被打破，资金压力确实很大，但尽管如此，上诉人依旧会支付房租，只是时间上会缓一步。现在疫情慢慢过去，酒店经营也在逐步好转，如果此时，业主又将合同解除，房屋收回，等于是给上诉人“判死刑”。 另，突如其来的疫情是任何人都不曾预料，不可避免，不可控制的，属于不可抗力。《合同法》117条规定因不可抗力不能履行合同的，可部分或全部免除责任。同时《民法总则》180条也规定因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。疫情期间，房屋一直是空置的，所以，上诉人恳请法庭能够综合考量，减免部分疫情期间的租金。请求二审法院查清事实后依法改判驳回原审原告的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费由被告承担。 被上诉人张旻、严潇答辩称：上诉人的上诉理由缺乏法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，对于案涉房屋租赁合同的效力，双方当事人均无异议，本院予以确认。华彼公司以其在签订案涉房屋租赁合同前以及缔约后的实际使用中其存在经营困难为由逾期支付租金，该情形不符合合同法关于违约责任免除的相关规定，原审判决判令其承担相应的违约责任符合合同法的相关规定以及案涉房屋租赁合同的约定。华彼公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费210元，由上诉人杭州华彼道生酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二一年一月二十日 书记员  何英杰