江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初6159号原告：黄旭，男，1989年7月10日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。被告：刘文胜，男，1973年3月19日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：杨云支，女，1972年2月11日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。被告：昆山皖雅居房产中介有限公司，住所地昆山市巴城镇通澄路396号，统一社会信用代码91320583MA1X2LQ376。法定代表人：鲍军军。委托诉讼代理人：李结益，男，该公司员工。原告黄旭与被告刘文胜、杨云支、昆山皖雅居房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日受理后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭审理。原告黄旭及其委托诉讼代理人薛炽、被告刘文胜、杨云支、被告昆山皖雅居房产中介有限公司法定代表人鲍军军及委托诉讼代理人李结益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄旭向本院提出诉讼请求：(1)请求法院判决解除双方于2019年6月17日签订的房屋买卖合同(合同总价款为142万整)。(2)请求刘文胜立即返还购房首付款11万元及定金30万元整，总计41万元整，并从2019年12月27日开始计算利息，按照每日万分之五标准计算至实际返还为止。(3)请求要求三被告共同承担违约责任，房价款的20%，28.4万元。(4)本案诉讼费、保全费、保函费等案件受理费由被告承担。事实和理由如下：原告和刘文胜在杨云支的联系下，原告和被告签订了房屋买卖合同，双方约定了各自的权利义务。同时特别约定公积金贷款必须在88万元左右。原告为此积极提供了所有贷款所需资料，但签订合同后不久，其实杨云支已经知晓公积金贷款金额只能在20-30万左右，但被告一直隐瞒真相，至2019年12月27日才明确告知无法贷款。在此情形下，原告立即和二被告多次协商，根据合同约定，原告可以立即解除合同，要求退还所支付款项，但刘文胜一直无理由拒绝，致使原告资金控制在刘文胜手里获取非法利益。二被告的行为已经严重违约，也有欺诈之主观行为，严重违背诚信原则，双方多次协商未果，为此原告特向贵院提出诉讼，望法院及时、公正判决。被告刘文胜、杨云支辩称，同意解除合同，不同意承担违约责任。2019年6月17日由昆山XXX店店长李结益撮合下，我XX号楼XXX室房屋以总价人民币大写：壹佰肆拾贰万元整(小写：1420000元整)与原告黄旭签订房屋买卖合同，合同约定办理贷款过户时间为2020年5月30日前，在签约当日，我与原告黄旭，黄旭父亲，中介公司经理李结益三方在场协商约定：由于原告属于外地户口，受昆山购房政策影响，无法直接进行办理房屋网签及其他过户等手续，必须先行办理昆山市人才购房政策，中介公司告知我人才购房编码正常来讲为3个月就可以办理出来，预计9月底十月初可进行网签等手续，我得等原告时间。本身我的儿子也和原告差不多大，为同情原告基础上我不仅没有对房屋进行加价，还同意至少得等三个月后办理网签手续。9月27日居间公司通知我要准备将房屋内贷款结清办理原告网签手续了，十月底中介告诉我客户不是很满意这个房子，因为原告家里亲属过来说这个房子层高才2.7米，房子才89个平方太小。后面原告人才购房编码出来后果然就不同意继续往下进行房屋网签贷款过户等手续了，还打电话发短信给我要我退还所有他的购房定金30万元及赔偿他的损失。此次房屋买卖过程中我作为甲方，全程配合原告办理所有手续，无任何违约及拖延时间，原告在和我签订买卖合同后为什么合同未解约前重新又找其他居间公司买其他房产并借故找我赔偿违约金?我本身因为此事经常从福建往返昆山，身心疲惫，原告作为高级知识分子且是在他父亲陪同下与我签署买卖合同，三方共同约定了所有时间节点，且关于贷款部分我确定当时三方口头约定过而后补充协议中也表明关于原告购买我房屋的贷款方式不论只要能贷款88万就行。此次原告借公积金贷款无法贷款88万进行房屋解约实属为寻找借口与理由拒绝履行此买卖合同。在办理网签前居间公司告诉我要把房子里面尾款还掉才能给客户挂网签，当时房子内还有80万抵押贷款，我自身无资金还清贷款，特寻找信托公司为我进行垫资还清手续，但信托公司就我房子只能给出56万的还款额度，后由李结益经理与原告协商，由原告借出11万元作为房屋交易首付款，但原告提出条件，是将首付款减少6万元，只付首付54万元且贷款和李结益经理协商约定更改为混合贷款，共计贷款88万元整。才有2019年9月27日的补充条款。以上所有均为我与杨云支夫妻二人共同就我房屋买卖合同纠纷事宜进行陈诉与答辩，无任何虚假成分。被告昆山XXX公司辩称，对诉请1、2，系原告与被告刘文胜、杨云支的房屋买卖合同，与我司无关。对诉请3、4不予认可。本院经审理认定事实如下：2019年6月17日，刘文胜、杨云支（甲方）与黄旭（乙方）在昆山XXX公司居间下签订存量房买卖合同，约定甲方将昆山市出售给乙方，交易价格1420000元，乙方于该房屋过户前将首付款(￥600000元)支付至甲方名下的账户。拟贷款金额为820000元乙方于银行放款后委托贷款银行将上述款项支付至甲方名下账户。乙方应于2020年2月31日前前往贷款机构办理贷款申请手续，并按贷款机构要求提交和签署所需法律文书。若乙方委托丙方协助办理贷款事宜，乙方按照丙方指示提供办理的贷款所需的材料，在指定时间内至银行签订贷款合同(在房屋交易结束前，如办理贷款事宜需甲方协助或签字，甲方应给予相应的配合)。如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，双方当事人同意按照下列方式处理：买受人应当于办理不动产转移登记前将差额部分支付至甲方名下账户。2020年5月30日前，若因银行或住房公积金管理机构不同意乙方购房贷款申请，导致乙方无法按约定期限支付房款的，买卖双方同意解除本合同，退房退款，撤销该房屋所有权转移登记申请和土地使用权变更登记申请，并按下列方式处理：乙方不向甲方支付违约金。乙方未能按本合同第四条约定期限向甲方支付相应房屋价款的，按逾期时间，分别作如下处理(不作累加)：【1】逾期不超过15天，自本合同第四条约定的应付期限之第二天起，至甲方实际收到逾期房款之日止，每逾期一天，乙方按天向甲方支付本合同第三条约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行；【2】逾期超过15天后，甲方有权解除合同。自解除合同通知书到达之日起7天内，乙方将房屋退还给甲方，并按本合同第三条约定的房屋价款的20%或购房定金1倍向甲方支付违约金。经双方协商继续履行合同的，自本合同第四条的应付期限之第二天起至甲方实际收到逾期房款之日止，每逾期一天，乙方按天向甲方支付本合同第三条约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行。甲方应当于2020年6月15日前腾空该房屋，并将上述房地产交付给乙方。甲、乙双方约定于2020年4月20日前办理房屋权属转移登记手续。如因一方责任致使未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任(不作累加)：造成对方其它损失的：需另行赔偿。1.逾期不超过7天之内，自约定期限之第二天起，至实际办理手续之日止，每逾期一天，责任方按天向另一方支付本合同第三条约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行；2.)逾期超过7天后，无责任一方有权解除合同。责任方向另一方支付本合同第三条约定的房屋价款的20%的违约金，同时退房退款。双方协商继续履行合同的，自约定期限之第二天起，至实际办理手续之日止，每逾期一天：责任方按天向另一方支付本合同第三条约定的房屋价款的万分之五的违约金：合同继续履行。3.逾期超过15天后未办理房屋权属转移登记的，甲、乙中的任何一方有权和经纪机构共同向昆山市房产交易管理中心申请撤销该合同的备案，甲、乙双方中的另外一方不得对撤销合同备案的行为提出异议。至于甲方和乙方之间的房屋买卖合同纠纷由双方自行协商或者向法院提起诉讼。甲方须配合乙方办理昆出公积金贷款事宜，以合同约定期限为准。②该房屋交易后两日内必须打出该房屋产权调查表，如与甲方所述事实不符，则此合同无效，并且甲方须承担相应的违约责任。③该房屋交易居间公司须保证乙方在办理昆山公积金贷款事宜时公积金评估总价为人民币110万以内，确保可以纯公积金贷款80%购买，如因公积金评估问题影响整个交易流程则该房屋居间办理方承担与甲方违约同等责任。④该房屋租赁合约到期前7天乙方将收到甲方支付的一年房屋租金。(人民币18000元整)⑤该房屋签约当日甲方须扣留人民币10000元作为该房屋交付押金，待该房屋所有水电，物业等杂费结清后立即无息退还于甲方。(如有欠费情况，可从交房押金中扣除)。签订合同后黄旭支付刘文胜41万元。2019年9月27日，上述三方签订不补充协议甲乙双方于2019年06月17日通过XXX公司第四分公司签订了位于昆山市房屋存量房买卖合同。合同约定价格为人民币1420000元整(大写壹佰肆拾贰万元整)，其中乙方首付款为人民币600000元整(陆拾万元整)贷款为人民币820000元整(捌拾贰万元整)。现经甲乙双方共同协商约定，对原存量房买卖合同进行以下补充：1.乙方于2019年9月27日支付甲方购房首付款人民币110000.00元整(拾壹万元整)此首付款包含在乙方总首付款内。2.甲方同意乙方贷款金额与原存量房买卖合同约定贷款金额产生变化，同时乙方不能以任何理由改变甲方原始售房总价人民币1420000元整(大写壹佰肆拾贰万元整)。甲方对于乙方的贷款方式不作出限制。(乙方首付款为人民币540000元整(大写伍拾肆万元整)贷款金额为人民币880000元整(大写捌拾捌万元整))。后昆山XXX公司工作人员告知黄旭，纯公积金做不了。2020年2月13日，黄旭发出房屋买卖合同违约通知书，通知昆山XXX公司、刘文胜、杨云支，内容为：现因中介方在签订《合同》时没有如实告知买方后期无法纯公积金贷款房屋评估总价80%购买的事实，导致房屋在违约通知书发出时间为止不能顺利过户，合同目的不能实现，合同无法继续履行，故解除合同。昆山XXX公司因“随意向购房者承诺公积金贷款比例”被通报。后黄旭购买其他房屋。本院认为：黄旭与刘文胜、杨云支、昆山XXX公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。合同中约定居间公司须保证乙方在办理昆山公积金贷款事宜时公积金评估总价为人民币110万以内，确保可以纯公积金贷款80%购买，如因公积金评估问题影响整个交易流程则该房屋居间办理方承担与甲方违约同等责任。现因黄旭无法办理纯公积金贷款导致合同解除，昆山XXX公司应当承担违约责任，故本院对黄旭要求昆山XXX公司支付违约金的诉讼请求予以支持，结合其损失，本院依法调整违约金为50000元。因刘文胜、杨云支并无违约行为，故不承担支付违约金的责任。刘文胜、杨云支同意解除合同，合同解除后应当返还黄旭支付的房款，故本院对黄旭要刘文胜返还房款410000元的诉讼请求予以支持。关于利息，因刘文胜、杨云支庭审中同意解除合同，故本院从本案庭审之日起算利息，即以410000元为基数，从2020年8月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告黄旭与被告刘文胜、杨云支、昆山XXX公司于2019年6月17日签订的存量房买卖合同于2020年8月18日解除。二、被告刘文胜、杨云支于本判决生效后十日内返还原告黄旭房款410000元及利息（以410000元为基数，从2020年8月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日）。三、被告昆山XXX公司于本判决生效后十日内支付原告黄旭违约金50000元。四、驳回原告黄旭的其他诉讼请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526055554）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理17580元，减半收取8790，财产保全费2520元，合计11310元，由被告刘文胜负担3725元，昆山XX公司负担7585元。其中，原告预交的案件受理费和财产保全费合计11310元，本院予以退还，被告刘文胜负担的3725元，昆山XXX公司负担的7585元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32250198643600000811167549开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王甜甜二〇二一年一月二十日书记员  马润斐