福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终199号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：叶发开，男，汉族，1988年11月25日生，公司职员，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人林发开房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理，现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林发开全部诉讼请求，一、二审案件受理费由林发开承担。事实和理由：1.碧桂园公司已于《商品房买卖合同》约定的交房日前通知业主收房，《商品房买卖合同》约定的通知义务已履行完毕，虽商品房尚未取得竣工验收备案表，但并不影响交付行为本身，林发开怠于行使其自身权利未收房，碧桂园公司不应再承担逾期交房违约责任。且林发开未能提供因逾期交房行为给其造成的损失，故在没有实际损失的情况下，要求碧桂园公司承担全部责任显失公平；2.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，还增加了一项必备资料即《不动产权籍调查报告》。《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除与事实和法律相悖。 林发开辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，碧桂园未能按合同约定的时间将符合交付条件的房屋交付使用，也未在合同约定的在交房后90日内办理房屋权属证书，应当按照合同约定支付违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 林发开向一审法院起诉请求：1.请求判令碧桂园立即支付逾期交房违约金23399元（按已支付购房款609352元为基数，每日0.03%计，从2017年7月1日计算至碧桂园将符合条件的房屋实际交付之日止，暂计算至2017年11月6日）；2.请求判令碧桂园立即支付逾期办理商品房权属登记违约金4400元（按每日50元计，从2018年2月25日起计算至碧桂园通知办证之日止，暂计算至2018年6月15日）。3.本案的诉讼费用由碧桂园负担。 一审法院认定事实：2015年11月3日，叶发开与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定叶发开向碧桂园购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为609352元；碧桂园应于2017年6月30日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给叶发开；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付违约金50元。叶发开如约向碧桂园支付了全部购房价款。碧桂园于合同约定的交房日之前通知了叶发开接收案涉商品房。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程验收备案证明文件，同日碧桂园再次通知叶发开收楼。叶发开于2017年11月7日接收了案涉商品房，于2018年5月4日书面通知叶发开办理房屋所有权证书。叶发开于2020年9月22日向本院递交诉状提起本案诉讼。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否需要向林发开支付逾期交房违约金及违约应如何计算的问题。一审法院认为，叶发开与碧桂园签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年6月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给叶发开，否则应当承担相应违约责任。碧桂园于合同约定的交房日前通知叶发开接收案涉商品房，但案涉商品房直至2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件。显然碧桂园通知叶发开接收案涉商品房和叶发开接收商品房时，案商品房未满足合同约定的交付条件，叶发开有权拒绝接收。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，同日再次通知叶发开收楼。碧桂园未按合同约定向叶发开交付商品房，构成违约，依法应承担相应违约责任。碧桂园主张约定的违约金过高，但未提交证据予以佐证，故碧桂园的该项诉讼主张本院不予采纳。综上，碧桂园应从2017年7月1日起至2017年11月5日，按合同约定向叶发开支付逾期交房违约金。 2.碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年6月30日前，实际交房日为2017年11月7日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，不予采纳。叶发开与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园的原因导致叶发开未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 3.碧桂园公司逾期办理商品房权属证书的违约金应如何确定问题。一审法院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园于2017年11月7日向叶发开交付商品房，至2018年5月4日才通知叶发开办理房屋权属证书，构成违约。依照合同约定碧桂园应于2018年2月6日起按合同约定的标准向叶发开支付逾期办理权属证书的违约金。碧桂园主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知叶发开办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，不予采信。碧桂园于2018年5月4日书面通知叶发开办证，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，逾期办理商品房权属证书的违约金计算至碧桂园通知叶发开领取办证所需资料前一日为宜。 4、关于林发开主张违约金的诉讼时效是否届满的问题。一审法院认为，根据合同约定，案涉的违约金是以日为计算单位的，即逾期1日碧桂园应支付一定数额的违约金，违约金的总额与每日产生违约金相对独立。由此，碧桂园逾期履行合同义务之日起每日产生的违约金，诉讼时效从产生之次日起计算。基此，碧桂园主张，诉讼时效分段计算，从叶发开起算之日起倒推，确定诉讼时效是否届满的诉讼主张，一审法院予以采纳。叶发开于2020年9月22日向一审法院递交诉状，提起本案诉讼。2020年9月22日倒退三年为2017年9月22日，即2017年9月21日及之前的违约金应当认定为诉讼时效已届满。叶发开要求碧桂园支付的违约金中诉讼时效已届满的，人民法院不予保护。 综上、一审法院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，叶发开要求碧桂园支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院根据查明事实，予以部分支持。叶发开要求碧桂园支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。依照中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决：一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向叶发开支付违约金12576元（逾期交房违约金8226元，每日按已付房款609352元的万分之三计算，从2017年9月22日计算至2017年11月5日；逾期办理房屋权属证书违约金4350元，按每日50元计算，从2018年2月6日计算至2018年5月3日）；二、驳回叶发开的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，因适用简易程序减半收取248元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担57元，由叶发开负担191元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2017年6月30日，故从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 碧桂园公司虽于交房日前通知林发开收房，但此时所交付的商品房尚未取得建设工程竣工验收备案文件，并不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，至2017年11月6日碧桂园公司取得该商品房竣工验收备案文件并通知林发开收房，碧桂园公司才履行完该商品房的交付义务。故逾期交房违约金应按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金标准，从合同约定交房之次日起至碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件之前一日2017年11月5日止。一审法院认定本案逾期交房违约金从2017年9月22日开始计算，因本案林发开对一审判决未提出上诉，应视为对一审法院确定的逾期交房计算期间及计算结果没有异议。《商品房买卖合同（预售）》约定，如因碧桂园公司原因，不能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天应支付50元的逾期办证违约金。本案房屋权属登记系由双方共同前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付时止。故逾期办理商品房权属证书的违约金应从碧桂园公司取得建设工程竣工验收备案文件并实际交付商品房之次日第91日起计算至碧桂园公司通知林发开办理房屋权属证书的前一日即2018年5月3日止。因本案林发开对一审判决未提出上诉，应视为对一审法院确定逾期办理房屋权属证书违约金计算期间及计算结果没有异议。碧桂园公司以其违约行为未造成林发开实际损失、要求减少违约金的上诉主张，无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费495元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴江** 审 判 员 王瑞峰 审 判 员 张文弟 二〇二一年一月二十日 法官助理 简雪凤 书 记 员 陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。