湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鄂01执异71号 案外人：孟凡涛，男，1962年2月9日，汉族。 申请执行人：武汉中力捷能实业有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古四侧路********。 法定代表人：王俊红，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：武汉晋江物资有限公司，，住所地湖北省武汉市东西湖区东光工业园**** 法定代表人：任生贵，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：湖北飚威商贸有限公司，住所，住所地湖北省孝感市孝**杨店镇花场路**div> 法定代表人：雷思旺，该公司总经理。 被执行人：山西昌盛化工设备制造有限公司，住所地，住所地山西省吕梁市交城县于宇镇阳渠村工业区iv> 法定代表人：韩之效，该公司执行董事兼总经理。 被执行人：任生贵，男，汉族，1954年6月29日出生。 被执行人：郝金英，女，汉族，1956年7月6日出生。 本院在执行（2020）鄂01执恢194号申请执行人武汉中力捷能实业有限公司与被执行人武汉晋江物资有限公司、湖北飚威商贸有限公司、山西昌盛化工设备制造有限公司、任生贵、郝金英金融借款合同纠纷一案过程中，案外人孟凡涛向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人孟凡涛称，一、2014年7月5日，案外人与郝金英之间签订了《房屋租赁合同》，合同约定郝金英将坐落于河南省郑州市金水区天明路**中乐花苑**楼****房出租给案外人，租期自2014年7月5日至2024年7月4日，还约定了押金、租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订之后，案外人根据约定支付给郝金英押金10000元、每年租金32000元，由于接手房屋时房屋损坏严重，需要花遇巨资对租赁房屋进行装修，郝金英依约交付房屋使用至今，案外人是案涉房屋的实际使用人，且已经支付了租赁费，该租赁合同合法有效，依法应予保护。二、租住在该房屋里的人员都是低收入的打工人员及无房的低收入家庭，如果违约腾房这些人员将无房可住。三、武汉市中级人民法院（2020）鄂01执恢194号公告要求案外人在15日内腾退是错误的，也是违法的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。综上，武汉市中级人民法院（2020）鄂01执恢194号公告涉及的房产执行损害了案外人的合法权益，请求依法中止对案涉房产的执行。案外人孟凡涛未向本院提交证据。 武汉中力捷能实业有限公司辩称：根据“买卖不破租赁”原则，即使拍卖涉案房产，相关租赁合同也可继续履行，我公司也同意带租拍卖。且本案所涉借款纠纷发生在郝金英、孟凡涛租赁协议签署之前，借款的效力应优先于租赁协议的效力。从郝金英所提供的房屋出租委托代理合同来看，最早一份合同签订时间是2018年5月2日，此时案涉房产已被保全查封，故孟凡涛应自行承担违约风险。 本院查明，武汉中力捷能实业有限公司与武汉晋江物资有限公司、湖北飚威商贸有限公司、山西昌盛化工设备制造有限公司、任生贵、郝金英金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月27日作出的（2015）鄂武汉中民商初字第00126号民事判决书，判决如下：一、武汉晋江物资有限公司于本判决生效之日后十日内，向原告武汉中力捷能实业有限公司偿还金额为21677251.91元的金钱债务，并赔偿武汉中力捷能实业有限公司因上述债权未获清偿期间遭受的经济损失（上述债权未获清偿期间遭受的经济损失=受让取得且未受清偿的债权金额×中国人民银行同期贷款利率，该经济损失自武汉中力捷能实业有限公司于2015年9月11日受让取得上述债权之日起开始计算）；二、湖北飚威商贸有限公司对于本判决主文第一项确定的武汉晋江物资有限公司的义务，承担连带责任；三、山西昌盛化工设备制造有限公司对于本判决主文第一项确定的武汉晋江物资有限公司的义务，承担连带责任；四、任生贵对于本判决主文第一项确定的武汉晋江物资有限公司的义务，承担连带责任；五、郝金英对于本判决主文第一项确定的武汉晋江物资有限公司的义务，承担连带责任；六、武汉中力捷能实业有限公司为实现本判决确定的债权发生的费用（含诉讼保全费），由武汉晋江物资有限公司、湖北飚威商贸有限公司、山西昌盛化工设备制造有限公司、任生贵、郝金英共同负担；七、驳回武汉中力捷能实业有限公司本诉的其它诉讼请求；八、驳回山西昌盛化工设备制造有限公司反诉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费142970元，由武汉晋江物资有限公司、湖北飚威商贸有限公司、山西昌盛化工设备制造有限公司、任生贵、郝金英共同负担；反诉案件受理费71485元，由山西昌盛化工设备制造有限公司负担；司法鉴定费48000元（已由武钢集团国际经济贸易有限公司向鉴定机构交纳），由武汉中力捷能实业有限公司负担。山西昌盛化工设备制造有限公司不服此判决，向湖北省高级人民法院提起上诉。湖北省高级人民法院于2018年12月14日作出（2018）鄂民终1233号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。权利人武汉中力捷能实业有限公司于2019年4月15日向本院申请强制执行，本院于同日以（2019）鄂01执761号立案执行。 该案诉前财产保全过程中，本院于2014年11月24日作出（2014）鄂武汉中立保字第00688号民事裁定，查封郝金英名下位于河南省郑州市金水区天明路9号丰乐花苑22号楼1单元11号房屋（证号：0501058XXX）。2019年11月14日，本院作出（2019）鄂01执761号之二执行裁定书，继续查封了上述房产。 2019年12月11日，本院作出（2019）鄂01执761号之三执行裁定书，裁定终结本院（2015）鄂武汉中民商初字第00126号民事判决书的本次执行程序。2020年11月3日，本院以（2020）鄂01执恢194号恢复本案执行。 2020年12月17日，本院作出（2020）鄂01执恢194号公告，载明本院拟对已查封的被执行人郝金英名下位于河南省郑州市金水区天明路9号丰乐花苑22号楼1单元11号房产进行评估、拍卖，现将有关事项公告如下：一、上述房产的所有权人、承租人、使用人应在公告之日起15日内向本院提交产权证明、租赁合同等合法使用房产的相关材料原件，逾期未提交的，本院将不再进行审查，视为无人使用。二、合法的承租人对承租的上述房产主张优先购买权的，需在上述期限届满前向本院提交书面申请。三、无合法依据占有使用上述房产的单位或个人应自公告日起15日内自行腾退，逾期本院将依法强制执行。四、任何单位和个人均不得对上述查封的房产予以转让、出租、装修、毁坏，否则，本院将依法强制执行。 另查明，郑州市不动产登记中心于2020年10月30日出具的《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》记载：不动产权证号“0501058XXX”，产权人“郝金英（1423241956070XXXX）”，坐落“金水区天明路9号丰乐花苑22号楼东X单元XX号”，面积“200.69平方米”，预告信息“无预告信息”，抵押信息“无抵押信息”，查封信息“2014-12-01湖北省武汉市中级人民法院查封（2014）鄂武汉中立保字第00688号，查封期限：2014-12-01至2022-11-25，该查封信息为房管提供查封信息，查封详情以房管局查询结果为准”。 再查明，本院以（2021）鄂01执异55号立案受理被执行人郝金英提起执行异议一案，该案审理期间，郝金英向本院提交其与孟凡涛签订的《房屋代理租赁协议》一份，载明双方于2014年7月5日就案涉房产签订协议，约定郝金英将案涉房产代理租赁给孟凡涛，租赁期限为十年，自2014年7月5日至2024年7月4日为止，月租金3200元由孟凡涛按年度向郝金英缴纳，另支付房屋押金10000元等。 本院认为：本案的争议焦点为，孟凡涛请求阻却执行法院对案涉房产的评估、拍卖是否于法有据。 《中华人民共和国民法典》第七百二十条规定“在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。”第七百二十五条规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第七百二十六条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述规定，不动产承租人基于租赁关系享有的主要权利包括对其承租的不动产的占有、使用、收益权利及同等条件下的优先购买权。其中，人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用其承租的不动产的承租人有权基于租赁关系继续占有、使用该出租标的。本案中，本院依法对被执行人郝金英名下房产采取执行措施，发布（2020）鄂01执恢194号公告，告知相关权利人依法主张权利，并非否定承租人享有租赁权。即使孟凡涛系案涉房产的承租人，其基于在先的租赁关系，也仅能主张阻却对案涉房产的交付及同等条件下的优先购买权，而不能以此为由阻却人民法院对案涉房产的评估、拍卖行为，故孟凡涛的异议请求不能成立。 综上，案外人孟凡涛的异议请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人孟凡涛的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周晨 审判员  吴利 审判员  刘卫 二〇二一年一月二十九日 法官助理刘小铭 书记员谭晓