浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2511号上诉人（原审被告）：周悦，女，1980年7月8日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹大超，男，1981年3月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：周悦，与尹大超系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：王正彩，男，1982年2月4日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：王红芳，女，1979年11月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县，与王正彩系姐弟关系。委托诉讼代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周亚，女，1983年9月15日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：王红芳，女，1979年11月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县，与王正彩系姐弟关系。委托诉讼代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。上诉人尹大超、周悦因与被上诉人王正彩、周亚房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人法院（2020）浙0421民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹大超、周悦上诉请求：1.撤销浙江省嘉善县人法院（2020）浙0421民初1110号民事判决，依法改判或发回重审。2.违约金应根据实际情况改判减少。3.案件诉讼费用由王正彩、周亚负担。事实与理由：《不动产买卖转让协议合同》已明确约定购房价款为170万元，尹大超、周悦己付150万元，实际尚欠20万元。按照正常的交易逻辑，有合同和打款记录无须再写欠条，但王正彩仍要求周悦写欠条，周悦出于无奈才写下欠条，现王正彩拿着不符合事实的欠条起诉，损害了尹大超、周悦的合法权益。如果190万元是真实交易价格，双方完全可在《不动产买卖转让协议合同》中予以明确，该协议并未考虑避税问题，双方向登记机关提交合同的成交价格为102万元。房屋买卖不可能仅通过微信聊天达成交易，微信聊天仅仅是双方沟通的一小部分，不能作为定案的依据。市场价格多少和案涉交易没有关联，原审擅自以市场价格衡量案涉房屋价格，是对合同相对性的舍弃。原审法院仅采信王正彩的一面之词，判断“如果当天即可另行支付20万元，一般情况下不会将该20万元作为欠款写入欠条上”，也属对当事人交易行为的臆断。王正彩、周亚答辩称，《不动产买卖转让协议合同》上的170万不是实际成交的价格，周悦在与王正彩的姐姐及王正彩的联系中均承认实际交易价格应为190万元。除《不动产买卖转让协议合同》中的170万元以外，另外20万元是在协议之外先行支付。据此，尹大超、周悦的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚正确，适用法律正确，应当予以维持。王正彩、周亚一审起诉请求：1.尹大超、周悦支付房屋余款40万元；2.尹大超、周悦支付房租37500元（2019年2月6日－2020年5月5日）；3.尹大超、周悦支付违约金48000元（2018年12月29日－2020年4月28日）；4.案件诉讼费用由尹大超、周悦承担。一审法院认定事实：2016年7月28日，王正彩的姐姐王红芳以“王红方”的名义与周悦签订房屋租赁合同，将坐落于嘉善县罗星街道欣达东方××幢××单元××室，面积127.17平方米的房屋租赁给周悦，租赁期限为二年，自2016年8月6日起至2018年8月6日止；房屋租金每月2500元。到期后，尹大超、周悦仍继续租住在该房屋。2018年8月，王正彩告知尹大超、周悦拟出售该房屋，周悦表示有意购买。周悦经与王红芳联系，通过微信及电话商谈后，于2018年12月27日签订《不动产买卖转让协议合同》，该合同甲方为王正彩、周亚，乙方为尹大超。合同约定：“双方就房产位于嘉善县罗星街道东方××幢××单元××室达成买卖协议，房屋内所有设备设施归乙方所有，原房主房产配套自有的地上一层小车库归属乙方，由乙方代甲方代缴过户过程中相关的税费。大车库（汽车库）由甲方自行转卖。乙方付给甲方购房定金40万元（购房定金可抵购房款）。甲方同时将该房屋的所有权证原件交给乙方办理转让相关手续。其余购房款130万元，乙方将在后期完成贷款事项给到甲方付清所有尾款，乙方款项汇到甲方指定银行账户”。合同尾部“王正彩”的签名由王红芳所书，“尹大超”的签名由周悦所书。次日，尹大超在合同签名处捺印，事后双方均予以追认。2018年12月27日，周悦向王正彩转账汇款人民币20万元。2018年12月28日14时44分，周悦向王正彩转账汇款20万元。当日，尹大超、周悦出具欠条一份，该欠条写明“尹大超欠王正彩房款150万元”，该欠条由尹大超、周悦签名并捺印。欠条下方由周悦书写“69个工作日还清欠款，每月汇笼整款打款到王正彩账户中去”，并由周悦签名。在周悦书写的文字与签名之间，由王红芳书写“2019年2月6日前未还全，则从2月6日起继续支付房租，按原合同价支付。69个工作日内还未还清余款，以每天100元违约金支付。”在该段文字下方，由王正彩书写“王正彩确认以上内容”，由周悦书写“周悦确认以上内容”字样。同日，双方至嘉善县不动产交易中心办理了不动产转移登记手续，将案涉房屋的所有权转移登记至尹大超、周悦名下。在办理过程中，双方向登记机关提交了房屋交易价为102万元的不动产转让协议。事后，尹大超、周悦分别于2018年12月29日向王正彩转账汇款20万元、2019年3月11日，周悦向嘉兴市住房公积金管理中心嘉善分县中心申请住房公积金贷款60万元支付给周亚、2019年5月8日转账汇款10万元、2019年6月6日转账汇款18万元、2019年6月6日零钱转账2万元。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案件争议焦点主要有以下二点：一、案涉房屋双方约定的交易价格是170万元还是190万元。首先，根据双方就房屋交易价格的协商过程的微信聊天记录，经小幅降价，周悦与王正彩胞姐王红芳于2018年12月25日晚上已基本谈妥房屋的交易价格为190万元。至12月27日，双方签订的房屋买卖合同中，突然将房屋价格变更为170万元，显然不合常理。尹大超、周悦也没有提供双方在初步确认交易价格为190万元后进一步降价的依据及合理理由。其次，关于2018年12月28日的欠条形成时间是在支付第二笔的20万元前还是后的问题。双方当事人对该事实作各自相反的陈述，现无其他直接证据予以证实。从日常交易习惯和欠条约定的付款时间分析，如果当天即可另行支付20万元，一般情况不会将该20万元作为欠款写入欠条上。王正彩陈述，因尹大超、周悦当天实际付款与之前口头约定不一致，因而在收到20万元之后再要求尹大超、周悦写了欠条的说法更具有可信度。再次，案涉房屋面积为127.17平方米，位于主城区中心地段，按交易价格190万元折合每平方米约为14940元，按170万价格折算每平方米约为13368元，前者更接近于本地房屋的市场价格行情。双方签订的《不动产买卖转让协议合同》中，虽然将案涉房屋的交易价格写成170万元，但结合本案中的证据及证人证言，原告认为为少缴交易税，在合同中将房屋交易价格写成170万元，当天支付的20万元不包括在《不动产买卖转让协议合同》约定的房屋总价内的主张，更具有可信度，予以采信。王正彩要求尹大超、周悦支付购房余款40万元的诉讼请求，予以支持。二、关于尹大超、周悦应否承担房租及违约金的问题。关于2018年12月28日的欠条下方“2019年2月6日前未还全的，则从2月6日起继续支付房租，按原合同价支付，69个工作日内还未还清余款，以每天100元违约金支付”的内容是否有效的问题，在证据认证过程中已作简述，对该证据予以确认。该约定系双方当事人对购房款支付期限及违约责任承担的补充。因案涉房屋的不动产所有权已于2018年12月28日转移登记至尹大超、周悦名下，但该欠条中“2019年2月6日前未还全，则从2月6日起继续支付房租”的约定缺乏事实和法律依据，王正彩据此要求尹大超、周悦支付房租37500元的诉讼请求，不予支持。该欠条中约定“69个工作日内”对所欠购房款全额支付，经计算，该期限即为2019年4月11日前。因尹大超、周悦未按约定期限对所欠购房款全额支付，故应当承担至还清余款之日止，每天100元违约金的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、尹大超、周悦于判决生效后十日内支付王正彩、周亚购房款40万元；二、尹大超、周悦于判决生效后十日内支付王正彩、周亚逾期支付购房款40万元的违约金，自2019年4月12日起算至付清全部购房款之日止，按每日人民币100元计算。三、驳回王正彩、周亚的其他诉讼请求。案件受理费8583元，由王正彩、周亚负担563元，尹大超、周悦负担8020元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尹大超、周悦提供以下证据：1.聊天记录、打款凭证1份，证明涉案欠条出具在当日下午的1点至2点之间打款时间之前。2.情况说明1份，证明房价一度下滑，王正彩曾主动提出降价20万元售房。3．朋友圈截图1份，证明王正彩一直有敲竹杠的心态。4．张敏燕出具的情况说明1份，证明周悦当日是先转账后出具欠条。王正彩、周亚质证对聊天记录的真实性没有异议，但对证明目的有异议；情况说明恰好证明实际成交价格是190万；对打款凭证、朋友圈截图、情况说明的“三性”均有异议。尹大超、周悦另申请张敏燕出庭作证，张敏燕到庭陈述内容与其出具的情况说明内容一致。王正彩、周亚质证认为，张敏燕与对方关系密切，其陈述可信度较低，不应予以采信。王正彩、周亚提供聊天记录1份，证明周悦曾承认除已付房款140万元以外，还差三分之一尾款未付，由此也可印证双方约定的成交价格为190万。尹大超、周悦质证，对聊天记录的真实性无异议，但认为这只是大概估算的欠款比例，不能据此认定成交价格。本院认证对双方提供证据的真实性予以确认，至于关联性将于说理部分中结合案件其他事实一并予以阐述。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，书面合同是确定当事人法律关系的基本依据，但在确有充分证据足以证明实际履行情况与书面合同约定不符的情况下，则应以法院查明当事人交易的真实意思来否定书面合同的效力。于本案中，虽然《不动产买卖转让协议合同》约定的房屋转让价款为170万元，但王正彩、周亚提供的聊天记录、欠条、情况说明等证据则可证明存在如下相反事实：其一、在正式签订书面合同之前，周悦就曾在微信聊天中与对方确认最终成交价格为190万元；其二、2018年12月28日，即付清房款40万元当日，尹大超、周悦曾向王正彩出具欠条确认尚欠房款150万元，欠条印证的成交价格也为190万元；其三，周悦在与王正彩就付款事宜进行沟通时，还曾表示：“我们房款已花现金140万元左右出去了，还差个三分之一的尾款”，此陈述内容与其170万元的成交意见明显不符，而与王正彩、周亚190万元的成交意见基本一致；其四，王正彩、周亚在售房时曾向案外人王桂英、文筱微告知，与尹大超、周悦交易的成交价格为190万元。对于以上事实，尹大超、周悦无法给出合理理由，而仅能以“不得已无奈之下，在欠条上签字捺印”“没有具体思考就发出去了”予以解释。因此，本院认定王正彩、周亚提供的证据已经足以推翻《不动产买卖转让协议合同》的证明效力，可以据此认定涉案房屋交易的成交价格为190万元。尹大超、周悦累计付款150万元，尚欠40万元未付，应向王正彩、周亚继续付款，并承担逾期付款违约金，原审按100元/日认定违约金的支付标准，并无不妥，本院二审予以维持。据此，尹大超、周悦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8020元，由上诉人尹大超、周悦负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年一月十三日书记员 金惠芳书记员 金佳欢