重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初27892号原告：廖筠，男，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：李百万，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：郑常德，男，汉族，重庆市铜梁区。被告：罗亚琴，女，汉族，住重庆市渝鲁大道。被告：郑从麟，男，汉族，住重庆市铜梁区。原告廖筠与被告郑常德、罗亚琴、郑从麟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖筠及其委托诉讼代理人李百万，被告郑从麟到庭参加了诉讼。被告郑常德、罗亚琴经本院合法传唤无正当理由，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告廖筠向本院提出诉讼请求：1．三被告连带向原告退还租金及转让费315,432元；2．三被告连带向原告支付违约金22,992.69元，并自2020年6月2日起，以315,432元为基数，按日千分之一标准继续计付逾期付款违约金（截至2020年10月31日违约金为70,938.35元）；3．被告连带承担律师费11,000元。事实和理由：被告郑常德、罗亚琴系朋友关系，二人商铺相连常打包出租。被告郑从麟系被告郑常德之子，受郑常德、罗亚琴所托处理案涉房屋出租事宜。2015年4月13日，被告郑常德、罗亚琴与案外人李于娜签订《商铺租赁合同》，被告郑常德将其自有的位于重庆市九龙坡区黄杨路4号附20号、附21号房屋，被告罗亚琴将登记于其子蒲星宇名下的位于重庆市九龙坡区黄杨路4号附X号房屋一起出租，租期自2015年7月1日起至2024年6月30日止，承租人有权转租。后李于娜将案涉房屋转租给原告廖筠，原告廖筠承租案涉房屋后与被告郑从麟重新签订了《商铺租赁合同》，租期自2017年6月1日至2024年6月30日止，原告按时向郑常德、罗亚琴支付租金。2020年1月10日，原告与被告郑从麟协商退租，郑从麟委托郑勇出面签订《转让协议》。该《转让协议》约定了转让款及退还租金等事宜。协议签订当日，双方办理了交接，被告郑从麟退还了原告押金40,000元，但未支付转让费及剩余租金。原告为此诉如前请。审理中，原告明确要求三被告支付转让费及剩余租金主要基于2020年1月10日签订的《转让协议》，《转让协议》的受让方为被告郑常德、罗亚琴，被告郑常德、罗亚琴与被告郑从麟系委托关系。被告郑常德未答辩也未向本院提交证据材料。被告罗亚琴书面辩称，其系位于九龙坡区黄杨路4号附X号产权人蒲星宇的母亲，因蒲星宇系未成年人，故由其全权处理一切事宜。附X号房屋与位于九龙坡区黄杨路4号附X号房屋自接房后一直打包出租。2015年4月，上述房屋打包出租给李于娜，并签订了租赁合同，其每月收取租金8,500元，因郑家房屋面积稍大，房屋内的电梯也是郑家所有，所以每次租户均是将租金支付给郑从麟账户，郑从麟再转付给罗亚琴，其除了收取租金外，并未收取其他费用，押金也是全部均在郑从麟账上。2018年7月开始，郑从麟就以各种理由未再向其转账支付，截至2019年12月底，合计18个月租金也即153,000元未到账。2020年初，郑从麟说他们家准备接手自己经营，因转让金额多，所以欠我的租金一直拖欠至今。本案中，其与原告从未有过接触，也未收到过原告一分钱，也从未委托郑从麟与原告签订任何合同，原告所述的经济往来均与其无关。被告郑从麟辩称，2020年1月10日签订的《转让协议》系其个人行为，与被告郑常德、罗亚琴无关，其与郑常德、罗亚琴不完全是委托关系。其与郑常德系父子关系，在案涉房屋出租时确实代理其父亲郑常德管理一些事务，但被告罗亚琴并未委托过郑从麟，也未出具过委托书，罗亚琴也未参与管理房屋出租事宜，郑从麟将罗亚琴应得的租金支付给罗亚琴就行。原告从李于娜处承接的案涉房屋，因李于娜将郑常德、罗亚琴所有的房屋打通后一起使用，所以原告承接案涉房屋时也是一并受让。原告与被告罗亚琴之间并未签订合同。2017年5月25日至2020年1月10日期间，原告应支付的总租金金额为102万元，但其实际收取了863,200元，双方存在中间差额部分的争议。2020年1月10日之后因疫情原因，不应当退还租金，还应当减免租金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了转让协议、微信聊天记录、房屋产权证复印件、照片、商铺租赁合同、收条、支付宝及微信转账凭证等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2020年1月10日，原告廖筠作为甲方与作为乙方的郑从麟，双方签订了《转让协议》一份。该《转让协议》主要约定：甲方整体转让位于重庆市九龙坡区黄杨路4号附X、X、X号商铺，包括1楼火锅馆和2、3楼茶楼的一切硬件和设施设备。另1楼分隔分租约18平方米给小面馆。转让费总计18万元，不包含房屋押金和已付的房屋租金，乙方于2020年2月1日前支付6万元，2020年4月1日前支付6万元，2020年6月1日前支付6万元。甲方已向房东支付押金4万元，乙方作为房东（代表）于2020年1月20日前支付给甲方。由于甲方已提前将2020年1月至5月的租金向房东付清，房东给予了优惠，甲方同意将部分优惠给予乙方。双方约定2020年1月20日以前的房屋由甲方负责，2020年1月20日（含当日）至5月31日的房租由乙方按以下进度支付给甲方：2020年1月20日前，支付2020年1月剩余租金12,150元；2020年1月20日前支付2020年2月租金27,900元；2020年2月20日前，支付2020年3月租金28,350元；2020年3月20日前，支付2020年4月租金33,516元；2020年4月20日前，支付2020年5月租金33,516元。双方约定于2020年1月10日完成交接，1月10日（含）前的营业款由甲方收取，人员工资由甲方支付。1月11日后营业款由乙方收取，人员工资由乙方支付。若乙方逾期支付其他相关费用，则乙方按每日千分之一支付逾期金额的利息。逾期30天以上的，甲方有权解除合同，并追究乙方相关责任。违约方自愿承担守约方为维权产权的律师费、诉讼费等费用。该《转让协议》同时约定，乙方于2020年1月8日，通过微信出具了委托书，由受托人郑勇负责签订本协议，本协议自双方（代表）签字捺印后生效。原告在该协议尾部甲方处签字，郑勇在该协议尾部代郑从麟签字。《转让协议》签订当日，原告廖筠与被告郑从麟即对转让标的物办理了交接，后被告郑从麟在受让标的物处经营餐饮等。审理中，被告郑从麟对该协议真实性无异议，并确认签字人郑勇确系其委托的，但认为协议约定的需要退还的1月至5月期间的租金金额需要核实。另查明，2019年1月31日，原告廖筠就案涉房屋向郑从麟支付宝转账67,500元，被告郑从麟出具收条载明该款系2020年1月1日至3月31日的租金；2019年4月，原告廖筠就案涉房屋向被告郑从麟转账支付了26,600元，被告郑从麟出具收条载明该款系2020年4月的租金；2019年4月20日，原告廖筠就案涉房屋通过微信转账的方式向被告郑从麟支付了26,600元，被告郑从麟在微信中确认该款系2020年5月的租金。审理中，原告举示了《法律事务委托合同》、发票及支付凭证，拟证明本案中产生律师费11,000元。审理中，原告明确：《转让协议》约定的应退还的2020年1月租金为12,150元；《转让协议》约定的2020年2月至5月期间的应退还租金高于实际已付租金，原因在于加上了实际已付租金的利息（从实际支付租金之时开始计算，以实际支付的租金为基数，按年利率24%或26%计算）。被告郑从麟对《转让协议》约定的应退还的2020年1月租金为12,150元无异议，但对其他应退还租金金额有异议，认为应当按实际金额退还。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，从原告与被告郑从麟双方签订的转让协议内容来看，双方并未在该合同中约定租赁期限、租金支付的方式、期限等租赁合同的主要条款，反而在转让协议中约定了“甲方整体转让位于重庆市九龙坡区黄杨路4号附X、X、X号商铺……”的内容；从转让协议的履行来看，原告与被告郑从麟于协议签订当日，即办理了交接，被告郑从麟此后也在受让标的物处实际经营。因此，原告与被告郑从麟双方签订的转让协议并不具有租赁合同的性质，但该转让协议应系原告与郑从麟双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已按转让协议约定办理了交接支付了部分价款也即案涉转让协议业已实际履行，故双方均应按照约定履行各自的后续合同义务。关于被告郑常德、罗亚琴是否为案涉转让协议受让人的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因此，合同是特定当事人之间的关系，一方当事人基于合同关系产生的请求权仅能对合同另一方当事人主张。发生违约时，也只能要求违约的合同当事人承担违约责任，不能要求第三人承担违约责任。本案中，原告举示的证据不足以证明就被告郑常德、罗亚琴与被告郑从麟双方之间就转让协议签订存在委托关系，且被告罗亚琴、郑从麟对此也予以了明确否认，故原告主张被告郑常德、罗亚琴承担转让协议所约定的款项支付义务，无事实及法律依据，本院不予支持。至于被告郑常德、罗亚琴与被告郑从麟双方之间就案涉房屋出租事宜是否存在委托关系，则与本案并非同一法律关系，本院对此不予评述。被告郑从麟作为转让协议的受让方，未举示证据证明其已经按时足额向原告履行了支付转让费及剩余租金的合同义务，现原告主张被告郑从麟履行相应的支付义务，并无不当，本院不予支持。首先，关于转让费问题。案涉转让协议约定的转让费为18万元，被告对此也未提出异议，本院对此予以确认。其次，关于剩余租金金额的问题。庭审中，原告与被告郑从麟对《转让协议》约定的应退还的2020年1月租金为12,150元均无异议，本院对此予以确认。对于2020年2月至5月期间应退还的剩余租金金额，《转让协议》虽对此予以了约定，但约定的金额明显高于实际交纳的该期间租金金额，且本案系因退还租金引发的纠纷，并非民间借贷，故原告主张退还的租金应计算利息，无合同及法律依据，且不符合一般民事主体的认知和交易习惯，故对原告主张的2020年2月至5月期间应退还的剩余租金金额不予支持。本院依据实际交纳的该期间租金金额，确定2020年2月至4月期间应退还的剩余租金金额分别为22,500元、22,500元、26,600元、26,600元，该期间应退还的剩余租金合计为98,200元。对于违约金问题。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告郑从麟未按转让协议约定向原告廖筠支付转让费，构成了违约，给原告造成了相应的资金占用损失，应当承担相应的违约责任。鉴于违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，原告也未举示证据证明除资金占用损失之外的其他损失，本院酌情调整违约金标准为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍，故转让费的违约金计算，依据《转让协议》关于转让费支付时间的约定，具体为：①以60,000元为基数，从2020年2月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍为标准，计算至该款付清之日止；②以60,000元为基数，从2020年4月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍为标准，计算至该款付清之日止；③以60,000元为基数，从2020年6月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍为标准，计算至该款付清之日止。对于应退还剩余租金的违约金。本案中，《转让协议》约定的应退还金额明显高于实际交纳的该期间租金金额，双方因此产生争议，且案涉《转让协议》的履行中，爆发了“新冠”疫情，因“新冠”疫情防控措施确实一定程度上影响了被告郑从麟的经营，故对该项违约金，本院不予支持。关于律师费。依据《转让协议》的约定，守约方维权产生的包括律师费等费用由违约方负担，因此原告主张该项费用符合合同约定。综合考虑原告诉讼财产标的额及相关证据材料等，本院酌情认定律师费为10,000元。综上，被告郑常德、罗亚琴经本院合法传唤无正当理由，未到庭参与诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑从麟于本判决生效之日起十日内支付原告廖筠转让费180,000元；二、被告郑从麟于本判决生效之日起十日内支付原告廖筠2020年1月至5月期间的剩余租金分别为12,150元、22,500元、22,500元、26,600元、26,600元，合计为110,350元；三、被告郑从麟于本判决生效之日起十日内支付原告廖筠违约金（违约金计算方法：①以60,000元为基数，从2020年2月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍为标准，计算至该款付清之日止；②以60,000元为基数，从2020年4月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍为标准，计算至该款付清之日止；③以60,000元为基数，从2020年6月2日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍为标准，计算至该款付清之日止）；四、被告郑从麟于本判决生效之日起十日内支付原告廖筠律师费10,000元；五、驳回原告廖筠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3,803元，由被告郑从麟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  倘军伟二〇二一年一月二十五日书记员  许安娜