广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初27425号原告（反诉被告）：冯少萍，女，1950年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：黄建文，广东聚理律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄芳玲，女，1987年8月3日出生，汉族，住广东省怀集县××××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：郑岚，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正翔，广东宝言律师事务所律师。原告冯少萍与被告黄芳玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄建文、被告及其委托诉讼代理人陈正翔均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》，被告立即向原告交还租赁物；2.判令被告向原告付清2017年5月17日起至交还租赁物之日止的租金（暂计至2020年9月28日为126140元，其中2017年5月17日至2020年8月16日的欠缴租金差额为95200元，2020年8月17日至2020年9月28日的租金为30940元）；3.判令原告有权没收被告按金34000元；4.判令被告支付违约金208590元（按日170元从2017年5月17日暂计至2020年9月28日共计1227日，违约金计算至交还租赁物之日止）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年5月17日签订《厂房租赁合同书》，约定被告承租原告位于勒流镇光大社区光明南五路的物业作为厂房之用，租用期限自2012年5月17日到2022年5月17日止。租金计算如下：2012年5月17日至2015年5月16日，每平方米按10元/月租金计算，即每月租金共17000元；2015年5月17日至2017年5月16日，每平方米按11元/月租金计算，即每月租金共18700元；2017年5月17日至2019年5月16日，每平方米按12元/月租金计算，即每月租金共20400元；2019年5月17日至2022年5月16日，每平方米按13元/月租金计算，即每月租金共22100元。签订合同后，被告支付了按金共34000元。被告同意每月交付一次租金，并于每月10号前将上述租金存入原告指定银行账户内，如拖欠租金时，欠缴超过十日（含十天），原告有权立即收回该厂房，同时被告即失去租权，按金归原告所有。于2012年5月24日，双方签订《厂房出租补充协议》，其中约定被告必须在每月10号前缴纳当月租金，如出现逾期不缴纳情况，原告有权收取违约金每天170元。被告在租赁原告的厂房过程中，租金陆续都有支付，但在2017年期间便出现逾期和不足额支付的情况，原本合同约定从2017年5月17日起每月租金为20400元，但被告仍然按照18700元每月支付给原告，原告多次上门要求被告按约定足额支付租金，但被告见原告是老人，且其丈夫患有帕金森疾病行动不便，因此便强制性要求继续按月18700元支付租金，且开始每月都故意等到月底30号才勉强支付。截至2020年8月17日，被告已累计结欠历年的租金差额95200元。原告多次催收无果，实在忍无可忍，便于2020年9月21日向被告发出了《单方解除租赁合同通知书》，决定从2020年9月21日起解除与被告签订的《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》，并要求被告付清所有欠费和交还物业，但被告在收到通知书后仍然无动于衷，不但不支付租金，还拒绝交还物业。被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，现为保护原告合法权益，遂诉至法院。被告辩称，恳请驳回本诉原告的全部诉讼请求。一、涉案租赁合同无效。涉案租赁物为依法取得规划许可、无产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，涉案租赁合同无效。二、双方以实际履行的方式已协商变更2017年5月17日起的占有使用费标准维持在18700元/月。2017年5月初，双方协商一致，2017年5月17日起的占有使用费标准维持在18700元/月，而不按《厂房租赁合同书》的约定进行递增。根据原告提交的证据可以反映，2017年5月17日起，被告每月均按18700元/月支付占有使用费，结合被告提交的《收款收据》，且2017年5月17日至本案纠纷长达3年的时间内，原告从未提及被告未足额支付的情况，亦不进行催收，可以认定双方已协商一致按18700元/月支付占有使用费。三、原告诉求的占有使用费、没收按金及支付违约金没有事实与法律依据。如前所述，实际从2017年5月17日起租赁期内的占有使用费标准为18700元/月，被告已足额支付占有使用费。原告诉求的占有使用费、没收按金及支付违约金没有事实与法律依据。即便法庭认定被告未足额支付占有使用费，应按《合同法》第五十八条规定，赔偿原告损失。原告的损失只有资金占用利息损失，且合同无效的情况下，不应以170元/日的标准确定赔偿标准。恳请法院对2019年8月20日前的资金占用利息损失按中国银行同期贷款利率确定，对2019年8月20日起的资金占用利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定。四、2017年5月17日至2017年10月28日的占有使用费及对应的资金占用利息（若有）均已超过诉讼时效。对该部分诉讼请求，请法院予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.确认原告与被告签订的《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》已于2020年9月21日解除；2.判令原告向被告退还按金34000元；3.判令原告向被告支付违约赔偿金68000元；4.判令原告承担全部诉讼费用。庭审中，被告当庭变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告签订的《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》无效。事实和理由：原、被告签订《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》，约定被告承租原告位于勒流镇光大社区光明南五路的物业作为厂房使用，租期由2012年5月17日至2022年5月17日止。被告依约履行合同，但原告于2020年9月21日向被告发出《单方解除租赁合同通知书》，其单方解除合同租赁合同已构成违约，根据《厂房租赁合同书》第十条约定，除按金应当退还外，原告应向被告赔偿按金金额两倍款项。综上，特向法院提出反诉，望判如所请。原告对被告的反诉辩称，不认可被告的反诉请求。涉案租赁合同有效，已于2020年9月21日解除。被告构成违约，无权要求原告退还按金及支付违约金。因被告违约，故诉讼费用应由被告承担。原、被告围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告提交的2020年11月的出院记录、诊断证明书，本院对真实性予以采信，但原告最迟从2018年7月28日开始已委托其女儿卢惠施代收涉案租赁物的“租金”，故原告2020年11月的身体状况与本案的处理并无必然联系，该组证据与本案无关，本院不予采信；双方当事人提交的其他证据均来源合法，客观真实，与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年4月9日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定被告向原告承租位于勒流镇光大社区光明南五路的厂房，租用期限从2012年5月17日至2022年5月17日，其中2012年5月17日至2015年5月17日，每月租金17000元，2015年5月17日至2017年5月16日，每月租金18700元，2017年5月17日至2019年5月16日，每月租金20400元，2019年5月17日至2022年5月16日，每月租金22100元，被告需于合同签订时支付按金34000元，于每月10日前支付当月租金，原告收到租金后，开具收据为凭证，该合同书还约定了违约条款等事宜。同日，被告向原告支付了按金34000元。2012年5月24日，原告与被告签订《厂房出租补充协议》，双方就被告承租上述厂房的事宜进行了补充约定，明确了租赁期内，被告对租赁物内设备的保养、升降机的使用、水电费的交纳等内容。2017年5月17日至2020年11月11日，被告均按每月18700元的标准向原告支付租金，其中截至2018年6月的租金均支付至原告名下账号为060××××********的顺德农商银行账户，原告的丈夫卢荣忠均已出具相应租金收据给被告；2018年7月开始支付至原告女儿卢惠施名下账号为622××××××××********的农业银行账户。2020年9月21日，原告向被告发出《解除租赁合同及腾房通知书》，载明因被告拖欠租金，原告要求解除《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》，并要求被告在收到通知后三日内腾退厂房、付清所有费用。2020年9月22日，被告签收该通知书。2020年9月24日，原告委托广东聚理律师事务所律师向被告发出《律师函》，再次提出解除合同，收回厂房。2020年9月25日，被告签收该函。2020年9月30日，被告向原告名下账号为060××××********的顺德农商银行账户转账18700元。2020年10月15日，原告提起本案诉讼。2020年11月11日，被告向原告名下账号为060××××********的顺德农商银行账户转账18700元。2020年11月12日，被告提起反诉。另查明，涉案租赁物由原告出资所建，截至本案法庭辩论终结前，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。再查明，被告已于2020年12月10日搬离涉案租赁物。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案厂房至今未办理建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原告与被告签订的《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》无效。因《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》无效，原告请求解除《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》，缺乏法律依据，本院不予支持，被告反诉请求确认《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》无效，于法有据，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，具体论述如下：1.返还租赁物《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告诉请被告返还涉案租赁物，于法有据，本院予以支持。2020年11月25日开庭时，被告表明将于2020年12月10日搬离。经本院庭后核实，被告已于2020年12月10日搬离，故原告的该项诉讼请求已由被告在诉讼中履行完毕，本案不再处理。2.支付2017年5月17日至交还租赁物之日止的租金虽然《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》被认定无效，但被告对租赁物已经实际使用、收益，应向原告支付涉案租赁物的占有使用费及相关费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《厂房租赁合同书》载明2017年5月17日至2019年5月16日，每月租金20400元，2019年5月17日至2022年5月16日，每月租金22100元，但被告辩称原、被告双方曾协商一致2017年5月17日后继续按18700元/月的标准收取租金，原告对被告所述予以否认。虽然原告与被告并未重新签订书面合同，但原告提交的银行流水显示，2017年6月开始，被告均按18700元/月的标准支付租金，而从2017年6月至本案起诉之时，已达三年以上，原告、原告丈夫卢荣忠、原告女儿卢惠施均从未就租金标准向被告提出过异议，且原告女儿卢惠施在2018年8月1日与被告的微信聊天记录中也提及“本来加价的，现在暂时无加价了”，另原告提交的银行流水显示，原告女儿卢惠施在2020年3月21日、2020年4月14日、2020年4月30日收取被告支付的三笔18700元之后，于2020年5月4日转账56120.34元到卢惠施名下账号为622××××××××********的银行账户，附言为“三个月月租”，被告所交原告开具的2017年1月至2019年4月的租金收据也显示，各月租金均为18700元，故被告所述具有高度盖然性，本院予以采信。因原告与被告实际上已就2017年5月17日之后的租金标准达成了新的合意，故原告有权参照18700元/月的标准要求被告支付占有使用费。被告最后一次支付18700元的时间为2020年11月11日，结合原告提交的银行流水及原、被告双方在庭审中的确认，该18700元为2020年10月的“租金”。被告实际于2020年12月10日才搬离涉案租赁物，故被告尚欠原告2020年11月1日至2020年12月10日的占有使用费24933.33[18700+（18700÷30×10）]元。原告关于占有使用费的诉讼请求，超出24933.33元部分，证据不足，本院不予支持。3.没收按金34000元《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，按金属于原告因无效合同取得财产，应返还被告。原告的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。4.支付违约金原告诉请截至租赁物交还之日的违约金，实为要求被告承担逾期付款造成原告的经济损失。结合双方提交的有效证据，被告在占有使用涉案租赁物期间，确实存在逾期付款的情况，客观上造成了原告资金被占用期间的经济损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”。因合同无效，原告无权按照合同所载的170/天的标准向被告计收违约金，但有权参照合同所载的每月付款时间得出逾期天数，以实际拖欠的占有使用费金额为基数，2017年6月10日至2019年8月19日期间的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至租赁物交还之日期间的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告关于利息计算标准的辩称有理，本院予以采纳。经核算，截至2020年12月10日的利息为1924.62元（详见附表）。原告诉讼请求超出部分，理据不足，本院不予支持。被告辩称，2017年5月17日至2017年10月28日的占有使用费及对应的资金占用利息均已超过诉讼时效。合同已载明每月10日前支付当月租金，但原告提交的银行流水显示，被告在2017年5月17日至2017年10月28日期间均未在当月10日前付款，而原告提交的微信聊天记录则显示，原告历史上曾多次要求被告按合同所载的支付时间付款，故可推定原告在2017年5月17日至2017年10月28日期间也曾要求被告按时付款。权利人向义务人提出履行请求属于诉讼时效中断的情形，被告关于诉讼时效的辩称无理，本院不予采纳。对于被告的其他反诉请求，具体论述如下：1.返还按金34000元如前所述，按金属于原告因无效合同取得财产，本应返还被告，但被告尚欠原告占有使用费及利息，为免诉累，本院认定原告可通过按金34000元抵扣被告需向原告支付的占有使用费及利息。经抵扣，原告尚需向被告返还按金7142.05（34000-24933.33-1924.62）元。2.支付违约金68000元如前所述，被告在占有使用涉案租赁物期间，确实存在逾期付款的情况，且截至原告起诉之时，被告尚拖欠原告占有使用费。涉案租赁物由原告出资所建，被告未支付占有使用的对价，原告有权拒绝提供涉案租赁物给被告继续占有使用。原告并不存在过错，被告反诉请求原告支付“违约金”，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告冯少萍与被告黄芳玲签订的《厂房租赁合同书》和《厂房出租补充协议》无效；二、驳回原告冯少萍的全部诉讼请求；三、反诉被告冯少萍于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告黄芳玲返还按金7142.05元；四、驳回反诉原告黄芳玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6830.96元，减半收取计3415.48元，财产保全费2020元，共计5435.48元（原告冯少萍已预交），由原告冯少萍负担；案件反诉受理费1170元（反诉原告黄芳玲已预交），由反诉原告黄芳玲负担1088.08元，反诉被告冯少萍负担81.92元并于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告黄芳玲支付完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何铭娴二〇二〇年十二月三十日书记员  伍时昭附表：年份占有使用费对应月份利息开始计算时间利息终止计算时间逾期天数（单位：元）年利率利息损失（单位：元）201762017.6.102017.6.30204.35%18700×4.35%÷360×494=1116.2372017.7.102017.7.27174.35%82017.8.102017.8.31214.35%92017.9.102017.9.27174.35%102017.10.102017.10.26164.35%112017.11.102017.11.27174.35%122017.12.102017.12.28184.35%201812018.1.102018.1.31214.35%22018.2.102018.3.21394.35%32018.3.102018.4.2234.35%42018.4.102018.4.29194.35%52018.5.102018.5.30204.35%62018.6.102018.6.30204.35%72018.7.102018.7.31214.35%82018.8.102018.8.26164.35%92018.9.102018.9.27174.35%102018.10.102018.10.27174.35%112018.11.102018.11.28184.35%122018.12.102018.12.25154.35%201912019.1.102019.1.25154.35%22019.2.102019.2.28184.35%32019.3.102019.3.25154.35%42019.4.102019.4.26164.35%52019.5.102019.5.26164.35%62019.6.102019.6.22124.35%72019.7.102019.7.31214.35%82019.8.102019.8.1994.35%2019.8.31124.25%18700×4.25%÷360×21=46.3692019.9.102019.9.1994.25%2019.10.8194.20%18700×4.2%÷360×49=106.9102019.10.102019.10.31214.20%112019.11.102019.11.1994.20%2019.12.1124.15%18700×4.15%÷360×73=157.37122019.12.102020.1.5264.15%202012020.1.102020.2.5264.15%22020.2.102020.2.1994.15%2020.3.21314.05%18700×4.05%÷360×75=157.7832020.3.102020.4.14354.05%42020.4.102020.4.1994.05%2020.4.30113.85%18700×3.85%÷360×170=339.9852020.5.102020.5.26163.85%62020.6.102020.6.29193.85%72020.7.102020.7.31213.85%82020.8.102020.8.31213.85%92020.9.102020.9.30203.85%102020.10.102020.11.11323.85%112020.11.102020.12.10303.85%共计8821924.62