四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1902民初28号 原告:巴中市巴州区第七小学校。 住所：四川省巴中市巴州区巴州大道**。 法定代表人:唐振华,校长。 委托（特别授权）代理人：王永东，男，生于1974年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区登山嘴**。 委托代理人：刘军，四川雅逸律师事务所律师。 被告:黄永生，男，生于1962年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 被告:彭祖武，男，生于1973年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 原告巴中市巴州区第七小学校与被告黄永生、彭祖武房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴中市巴州区第七小学校的委托代理人刘军、王永东，被告黄永生到庭参加了诉讼，被告彭祖武经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴中市巴州区第七小学校诉称：2010年5月7日原告与被告黄永生经协商达成并签订了原告位于巴中市巴州区××道××楼××室（建筑面积约1032㎡）《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定租期10年，从2010年8月1日至2020年7月31日止，前三年租金每年3.5万元，三年后每年递增5千元，每年6月1日前一次性付清本年租金，违约支付守约方违约金5万元。原告按《房屋租赁合同》约定将租赁地下室交由被告黄永生，由被告黄永生以承包方式承包给被告彭祖武修车洗车，二被告承租后不但从2015年起就以回风管委会拆迁征地未对其补偿为由拒绝支付租金，至2020年12月31历欠合同内租金￥33.625万元和水电费4422.00元，而且租赁期满也拒绝搬离移交租赁房屋，针对被告拒付租金及租期届满拒不搬离交还租赁房屋，原告反复以多种方式催促，政府、主管局、街道也多次协调，却至起诉之日被告仍按租赁合同约定结清欠付租金，搬离交还租赁房屋，为此，原告被迫提起诉讼。综上所述，原被告所签《房屋租赁合同》合法有效，被告负有按合同约定交纳租金义务，被告拒交行为均已构成违约，原告特依法起诉请求：1、判令二被告立即搬出租赁房屋并将租赁房屋移交原告2、判令二被告立即支付欠付租金￥33.625万元（算至2020年12月31）及从欠付租金时一年期贷款市场报价利率四倍利率从欠付之日起至支付清止资金利息；3、判令二被告立即支付欠付水费￥4422.00元（算至2020年12月31）及从欠付水费时一年期贷款市场报价利率四倍利率从欠付之日起至支付清止资金利息；4、判令二被告支付违约逾期交付租金的违约金￥5万元；5、判令二被告承担本案案件受理费等相关追索费用。 被告黄永生辩称：欠付的水费在原告起诉后我支付了，房屋应该返还，租金可以核算，违约金原告给我考虑一下。 被告彭祖武未作答辩。 经审理查明：2010年5月7日，原告（甲方）与被告黄永生（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将校内操场下的地下室(建筑面积约1032㎡)出租给乙方，经甲乙双方协商，本着平等、互利的原则，达成如下协议：一、房屋租期为十年，即从2010年8月1日至2020年7月31日止，租赁期间乙方不得擅自转包，否则甲方可无条件收回；期满后若甲方继续出租，同等条件下乙方优先。二、年租金:前三年租金每年三万五千元，三年后每年租金递增五千元。三、交款时间:前三年租金乙方在一年内付清，即签订合同时一次性付清第一年的租金，2011年6月1日前一次性付清第二、三年的租金。第四年起每年6月1日前乙方向甲方一次性交付清本年租金。……。六、乙方在租赁期间，所需的水电由乙方自行负责安装。七、此合同终止，乙方不得拆走水电，甲方不得支付乙方的水电安装费及装饰装潢费用。八、违约责任:协议一经签订，甲、乙双方必须严格遵守，不得违约，否则，违约方赔偿守约方五万元违约金，并陪偿守约方的实际损失。若上级不允许学校出租此房，本合同自行终止，甲方不承担违约责任。九、本协议一式二份，甲乙双方各执一份共两页，经双方签字盖章生效，此协议虽未司法公正，但同样具有法律效力。庭审中，原告陈述其同意将合同延期至2020年9月30日。 被告黄永生（甲方）又于2011年12月3日与被告彭租武（乙方）签订《承包合同》，约定被告黄永生将巴中市巴州区七小内操场的地下室场地（面积1100㎡）承包给乙方，承包期从2011年6月1日起至2020年8月1日止，承包用途汽车美容、修车。 2014年11月5日，原告与被告黄永生就欠付租金进行了协商并由原告作出记录，载明：黄永生：场地漏水，还有许多历史原因，就以房租迟未交。该学校的钱我应该缴，学校差我的钱也应该交给我。给唐校长汇报这个情况，另补漏，该交的钱要交，该算的应该算。 2015年7月8日，原告再次向被告黄永生发出催收租金函，载明：黄永生先生:我校于2010年5月7日与你方签订了《房屋租赁合同》合同。按照该合同约定，你方应于每年6月1日前向我校支付地下车库租金35000元(从2013年开始每年租金递增5000元)。截至2015年7月，你方已经连续3年未履行租金缴纳义务，租金欠款共计135000元。请你方迅速派人与我校联系，共同协商租金欠款缴纳事宜。期限为一个月，逾期双方将进入司法程序。万无自误，特发此函! 2020年3月31日，原告再次向被告黄永生发出《告知书》，载明：尊敬的黄永生先生:您于2010年5月17日与巴中市巴州区第七小学校签订的《房屋租赁合同》(教学北楼地下室)，将于2020年7月31日到期，根据上级要求，我校决定到期收回，不再续租。请您及时结清应交租金并提前做好移交相关准备工作。 同时查明：原告陈述被告黄永生已付租金18.5万元。被告黄永生另向本院提交了2011年8月4日的《收条》，载明：“今收到黄永生交来地下室门面租金费20000.00元（贰万元正）收款：巴州区七小何玉屏经办2011.8.4”。被告黄永生陈述其共交纳租金205000元，原告予以认可，同时对被告黄永生已付清欠付水费予以认可。庭审后，原告自愿撤回要求被告支付水费及其利息的诉讼请求。 上述事实，有原、被告身份信息，《房屋租赁合同》，《承包合同》，《告知书》，收条及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告黄永生签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，合法、有效。《房屋租赁合同》约定租赁期限届满日为2020年7月31日，庭审中，原告陈述租期延长至2020年9月30日。现租赁期限已届满，《房屋租赁合同》所载明的双方权利义务自合同期限届满日终止。被告黄永生应将其承租的校内操场下的地下室(建筑面积约1032㎡)返还给原告。租赁期限届满后，原告与被告黄永生未签订续租合同，被告黄永生与被告彭祖武亦未签订转租合同，被告彭祖武不是《中华人民共和国民法典》第七百一十九条规定的次承租人，故被告彭祖武不负有向原告支付租金、违约金及返还租赁物的义务。 关于原告主张的租金及利息问题。《房屋租赁合同》约定“前三年租金每年三万五千元，三年后每年租金递增五千元”，故2011年8月1日至2020年7月31日租赁期间的租赁费为490000元。合同期限届满后，原告同意租期延长至2020年9月30日，本院参照《房屋租赁合同》最后一年的租金70000元的标准计算延期租金即2020年8月1日至2020年9月30日期间的租金为11666.7元，故2011年8月1日至2020年9月30日期间的租赁费共计501666.7元。诉讼中，原告认可被告黄永生已付租金205000元，故被告黄永生应向原告支付截止2020年9月30日前的租赁费296666.7元。租赁期限届满后，被告黄永生仍未向原告返还租赁物，应向原告支付租赁物的占有使用费。原告主张的租期届满后的租金实际为租赁物的占有使用费。本院参照《房屋租赁合同》最后一年租金70000元的标准计算租赁物的占有使用费。现原告主张租金的期限为2020年12月31日，故2020年9月30日至2020年12月31日期间租赁物的占有使用费为17500元。对于原告主张的资金利息，因双方在《房屋租赁合同》并未明确约定，故对其请求，本院不予支持。 关于原告主张的违约金问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”庭审中，被告陈述违约金过高，不同意支付违约金，鉴此，本院酌定支持原告主张的违约金为44500元（296666.7元×15%）。 庭审后，原告自愿撤回要求被告支付水费及利息的诉讼请求，其撤回诉请的行为不违反法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、第七百零三条、第七百二十一条规定，判决如下： 一、被告黄永生于本判决生效之日起十五日内向原告巴中市巴州区第七小学校返还巴中市巴州区第七小学校校内操场下的地下室(建筑面积约1032㎡)。 二、被告黄永生于本判决生效之日起十五日内向原告巴中市巴州区第七小学校支付租金296666.7元、租赁物的占有使用费17500元及违约金44500元。 三、驳回原告巴中市巴州区第七小学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7160元，减半收取3580元，由原告巴中市巴州区第七小学校负担293元，被告黄永生负担3287元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  杨太吉 二〇二一年一月二十日 书记员  孙晓琴