湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初193号 原告：长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道联诚花园小区**。 负责人：周宏泉。 委托诉讼代理人：崔佩，湖南西辰律师事务所律师。 被告：程敏，女,1978年9月28日出生，汉族，住长沙市望城区。 原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司（以下简称“万厦园丁物业公司”）与被告程敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万厦园丁物业公司的委托诉讼代理人崔佩、被告程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万厦园丁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费12380元；2、判令被告支付滞纳金／违约金11328.07元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。在案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付2019年1月1日-2020年8月31日，20个月的物业管理费4126.8元；2、判令被告违约金的金额变更为825.36元（4126.8元×20%）；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2011年1月1日起入驻联诚国际城小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告程敏为联诚国际城小区C3栋3104房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2015年9月1日起至今一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，截止2020年8月31日仍欠原告12380元未缴纳。因法院已经对被告程敏从2015年9月1日-2018年12月31日拖欠的物业费作出了判决，故原告认为判决认定的金额在此案第一项诉讼请求中原告认为可以扣除。原告认为，被告在享受原告提供物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法权益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。现原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，望判如所请。 被告程敏辩称，房屋漏水，向物业反映了很多次，物业工作人员每年会上门来看很多次，但是从来没有处理过，至今外墙渗水的问题没有解决。我自己修过2次，但是也没有修好，2020年上半年30楼厨房渗水，找到我，我把厨房地面和水管、橱柜都拆除了，最后发现不是我的问题，这个事情也给我造成了损失，物业也只是派人来看，但是也没有给我解决方案。2019年物业公司曾起诉过我，当时法院已经就2015年9月1日-2018年12月31日的物业费作出了判决，金额我没有支付，物业也没有强制执行，所以我认为物业公司此次起诉金额应扣除已判决的时间段。 经审理查明：2010年11月29日，被告程敏与长沙联诚房地产开发有限公司签订《望城县商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城县××道××栋××单元××号房，建筑面积137.49平方米。在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：在该小区业主委员会成立并选举物业管理机构前，由出卖人选聘物业管理公司对联诚国际城小区实施前期物业管理服务。买受人同意出卖人选聘的物业公司进行前期物管，并在交房时签署《联诚国际城前期物业管理服务协议》。2011年1月1日，原告与长沙联诚房地产开发有限公司签订《联诚国际城前期物业管理委托合同》，约定由原告为涉案小区提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为住宅1.5元／平方米／月，同时约定合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时止，双方无异议或业主委员会未另签委托合同，合同自动延期，至新合同签订生效之日止。2017年3月29日，原告与涉案小区联诚国际城小区业主委员会签订《联诚国际城小区物业服务合同》，由联诚国际城小区业主委员会聘请原告为涉案小区提供物业服务，约定合同期限为2年，自2017年4月1日起至2019年3月31日止。普通住宅按产权建筑面积每平方米每月1.5元收取（包含保洁费；化粪池清掏费；垃圾清运费；保安费；小区绿化费；门禁、监控、消防系统运行费、公共照明费、水泵运行费、电梯维保检验费、电费、公共设施及共有部分小型维修费）。物管费于提供服务后可按月、季、年度交纳，也可预交。业主或物业使用人交纳物管费用或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满三月之日起原告可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。2019年3月26日，原告与涉案小区联诚国际城小区业主委员会签订《联诚国际小区物业服务合同》，由联诚国际城小区业主委员会聘请原告为涉案小区提供物业服务，约定合同期限为3年9个月，自2019年4月1日起至2022年12月31日止。普通住宅按产权建筑面积每平方米每月1.5元收取（包含保洁费；化粪池清掏费；垃圾清运费；保安费；小区绿化费；门禁、监控、消防系统运行费、公共照明费、水泵运行费、电梯维保检验费、电费、公共设施及共有部分小型维修费）。物管费于提供服务后可按月、季、年度交纳，也可预交。业主或物业使用人交纳物管费用或由物业代收、代交的费用逾期的，从享受服务满三月之日起原告可以加收滞纳金，逾期一天加收千分之一的滞纳金。 在庭审中，原告陈述自2019年1月1日起至2020年8月31日止，被告程敏共拖欠20个月的物业管理费未交，拖欠金额为4126.8元（20个月*1.5元/平方米/月*137.56平方米）。被告程敏对该欠缴物业管理费的区间段以及案涉房屋的建筑面积大小137.56平方米无异议无异议。 庭审中，程敏陈述未交费原因主要是案涉房屋漏水；且2020年上半年其电动车停在小区负一楼，电瓶被人偷走。 上述事实有原告提交的《望城县商品房买卖合同》、《联诚国际城前期物业管理委托合同》、《联诚国际城小区物业服务合同（2017年）》、《联诚国际城小区物业服务合同（2019年）》、装修申报表、装修保证书、催缴通知照片、欠费明细表，被告程敏提交的照片等证据予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。故原告与长沙联诚地产开发有限公司签订的《联诚国际城前期物业管理委托合同》及原告与联诚国际城小区业主委员会签订的《联诚国际城小区物业服务合同（2017年）》、《联诚国际城小区物业服务合同（2019年）》，对原、被告均具有约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。 本案中，原告已依约为涉案小区提供物业服务，而被告并未按照合同约定缴纳物业管理费，故原告有权要求被告支付拖欠物业服务费。物业管理费用是物业公司物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的义务。业主拒绝交纳物业管理费用将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。故原告要求被告支付自2019年1月1日至2020年8月31日的物业管理费用4126.8元的主张依法成立，本院予以支持。虽然原告与涉案小区联诚国际城小区业主委员会签订的《联诚国际城小区物业服务合同》中约定了逾期缴费可以加收滞纳金，但是被告拒缴物业费事出有因，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业服务企业提供更高效、高质的管理和服务，对原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 虽被告程敏提供的照片证明房屋确实存在漏水问题，但被告程敏并未提供其他证据证明其房屋外墙渗水与物业公司提供的物业服务之间具有因果关系且房屋质量问题不属于本案的审查范围，被告程敏可另行主张权利；被告提出电瓶车被盗的问题，但被告并未对此提供充分证据予以证明，且被告程敏亦未提供证据证明原告未履行基本物业服务义务的情形。故本院对被告程敏的抗辩理由不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告程敏于本判决生效后十日内向原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司支付自2019年1月1日至2020年8月31日止的物业管理费4126.8元； 二、驳回原告长沙市万厦园丁物业管理有限公司望城分公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告程敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  高芳 二〇二一年一月二十五日 法官助理  陈潇 代理书记员  何蓉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。