苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初7438号原告：苏州新福宝企业管理有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道通达路**独墅湖大厦**。法定代表人：顾雪琴，执行董事。委托诉讼代理人：陶燕萍，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉欢，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州爱达东方体育管理有限公司，住所地苏，住所地苏州工业园区八达街**裙房****v>法定代表人：张东华。被告：张东华，男，1980年12月29日生，汉族，住苏州市。原告苏州新福宝企业管理有限公司（以下简称新福宝企业管理公司）诉被告苏州爱达东方体育管理有限公司（以下简称爱达体育管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法由审判员高为民适用简易程序独任审判，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告新福宝企业管理公司委托诉讼代理人陶燕萍、徐嘉欢到庭参加诉讼，被告爱达体育管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。后原告新福宝企业管理公司申请增列张东华为本案共同被告，本院予以准许，于2020年12月15日再次公开开庭进行了审理。原告新福宝企业管理公司委托诉讼代理人陶燕萍、徐嘉欢到庭参加诉讼，被告爱达体育管理公司、张东华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新福宝企业管理公司诉称，被告爱达体育管理公司承租其位于苏州市吴中区房屋，截止2020年6月30日结欠租金115519元。2020年7月，被告爱达体育管理公司又表示续租并支付1万元履约保证金，但事后再无付款且也不搬离租赁房。其要求被告爱达体育管理公司支付租金168246元，偿付律师费33523.40元及以各租期拖欠租金为基数、分别自各租期应付租金之日起至实际支付之日止、按每日万分之五计算的违约金。被告张东华作为被告爱达体育管理公司一人股东，不能证明公司财产独立于其个人的，应承担连带责任。被告爱达体育管理公司未答辩。被告张东华未答辩。经审理查明，2019年8月9日，作为甲方的原告与作为乙方的被告爱达体育管理公司签订“独墅湖大厦租赁合同”，约定：乙方向甲方承租位于苏州市吴中区房屋，租赁面积298.7平方米；租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日止；租金每月每平方米35元（其中2019年1月1日至2019年4月30日为每月每平方米25元，2019年5月1日至2019年10月31日为每月每平方米30元）；支付方式为先付后租，6个月为一期，每个支付期前的15个工作日付清当期租金；逾期支付租金，每逾期一日，按一日租金为违约金；逾期15日视为解约，甲方有权收回租赁房，并没收押金同时有权要求乙方补偿直接的经济损失；保证金为1万元；违约导致另一方追究违约责任的，违约方应承担实现债权的一切费用；等等。2020年7月23日，原告委托上海市锦天城（苏州）律师事务所向被告爱达体育管理公司送达了律师函，该函明确被告仅支付13961元，尚结欠租金及保证金115519元。2020年9月30日，其将被告爱达体育管理公司租赁房大门上又加锁。2020年12月12日，原告将被告爱达体育管理公司租赁房内物品清空。2020年9月17日，原告诉讼来院并提出上述诉请。另查明：1、被告爱达体育管理公司系自然人独资有限责任公司，独资人为张东华。2、2012年2月8日，建字第320506201200124号建设工程规划许可证显示：建设单位为江苏省吴中经济技术发展总公司，建设项目名称为附属用房，建设位置为郭巷通达路西侧，建筑规模13304.7平方米（商业747平方米、居委会2630.8平方米、物业9926.9平方米）。2018年11月2日和11月7日，独墅湖社区居委员、苏州市吴中区人民政府郭巷街道办事处分别证明：苏州市吴中区郭巷街道独墅湖社区××1-4层房屋面积8900平方米用于原告开展经营活动，产权为苏州市吴中区郭巷街道独墅湖社区居民委员会（以下简称独墅湖社区居委员）所有。3、2018年11月2日，苏州市公安局郭巷派出所确认：江苏省吴中经济技术发展总公司建设的附属用房（原独墅湖社区用房），坐落为通达路西侧，门牌号码为××。4、2010年1月7日，苏州工业园区佳得利商贸有限公司（以下简称佳得利商贸公司）与独墅湖社区居委员签订“房屋租赁协议”，约定佳得利商贸公司承租苏州市吴中区郭巷通达路西侧五层大楼中的一至四层计8900平方米，租期为10年。2018年5月11日，佳得利商贸公司向独墅湖社区居委员提出报告，明确其与独墅湖社区居委员于2010年1月7日签订的有关苏州市吴中区郭巷通达路西侧1幢1-4层（约8900平方米）的房屋租赁协议中其权利义务转让给原告，独墅湖社区居委会在产权单位意见上加盖了公盖。2020年1月9日，原告与独墅湖社区居委会签订“苏州市集体资产租赁合同”，约定原告承租××独墅湖大厦8900平方米，租赁期限自2020年1月1日至2020年6月30日止。2020年9月30日，原告再与独墅湖社区居委会签订“苏州市集体资产租赁合同”，约定原告承租××独墅湖大厦8900平方米，租赁期限自2020年7月1日至2022年6月30日止。5、2019年7月23日，原告与被告张东华签订“独墅湖大厦租金确认书”，明确被告张东华2019年1月1日至2019年4月30日期间使用独墅湖大厦216、217室，面积298.7平方米，单价为每月每平方米25元，应付29870元；2019年5月1日至2019年7月31日期间，租金每月每平方米30元，应付26883元，合计56753元。被告于2019年7月11日支付15000元、2019年7月13日支付5000元、2019年7月19日支付8000元、2019年7月26日支付28753元，合计56753元。6、原告工作人员顾玲与被告法定代表人张东华微信记录。2020年7月29日，顾玲：“张总，跟您确认一下两个事，第一：欠的房租什么时候结清；第二，您的合同到期了，需要办理续期了，什么时候来办理？”张东华：“欠费的事情现在也没有资金一次付！我关照了教练每个月付。”顾玲：“那么还续租吗？”张东华：“续租的。”2020年8月3日，顾玲：“张总，房租前面的要结清才续租，要不然变一直拖着”；“这样是不行的。”2020年8月10日，顾玲：“张总，在吗”；“您确定续租的话，我就按上期合同执行了！”张东华无答复。6、2020年11月9月，原告与上海市锦天城（苏州）律师事务所签订“民事诉讼法律服务合同”，约定原告向该所支付律师费1.5万元。同日，原告即支付该款。审理中，原告自认被告爱达体育管理公司已付清了截止2019年7月31日止的租金。同时认为：1、被告爱达体育管理公司自2019年8月1日起至今的租金除于2019年11月29日支付5000元、2020年7月27日支付1万元外，剩余租金一直拖欠未付；2、2020年7月29日，被告爱达体育管理公司向其表示要续租，其于2020年8月10日表示同意，故租赁关系继续保持。以上事实有原告提供的建设工程规划许可证1份、证明1份、市场主体所有权证明1份、房屋租赁协议1份、协议书1份、报告1份、成交确认书1份、集体资产租赁合同2份、企业信用信息公示报告2份、租赁合同原件1份、律师函及送达凭证各1份、网上电子银行回单1份、租金确认书1份、微信聊天记录10页、民事诉讼法律服务合同及付款凭证各1份及原告陈述笔录在案佐证。本院认为，原告提供的建设工程规划许可证、证明、市场主体所有权证明、房屋租赁协议、协议书、报告、成交确认书、集体资产租赁合同、企业信用信息公示报告、租赁合同原件、律师函及送达凭证、网上电子银行回单、租金确认书、微信聊天记录、民事诉讼法律服务合同及付款凭证，因两被告未到庭质证，可视为两被告未对该些证据的真实性提出异议，结合原告陈述，可以认定原告与被告爱达体育管理公司间签订的租赁合同因未见有违效力性法律规定的情形而有效，原告与被告爱达体育管理公司据此应全面履行合同。因被告爱达体育管理公司应支付合同期内（2019年8月1日至2020年6月30日止）租金110519元（2019年8月1日至同年10月31日止租金标准为每月每平方米30元，2019年11月1日起至2020年6月30日止租金标准为每月每平方米为35元），扣除被告爱达体育管理公司于2019年11月29日支付5000元、2020年7月27日支付1万元，尚结欠租金95519元。原告据此请求该合同期内的租金，本院予以支持。合同租期届满后，根据原告工作人员顾玲和被告爱达体育管理公司法定代表人张东华微信聊天记录，虽被告爱达体育管理公司表示要续租，但原告以被告爱达体育管理公司未支付欠交租金为由而未能当即同意续租，事后原告虽又表示了同意被告爱达体育管理公司按原合同续租的意见，但被告爱达体育管理公司未有表示，故不能认定原告与被告爱达体育管理公司续租成立，即涉案租赁合同于2020年6月30日终止。而租赁合同期满后，被告爱达体育管理公司应即时腾退并将涉案租赁房交还原告，因此占用未交还租赁房的，应按涉案合同约定的租金标准支付占用费，直至原告自认的收回租赁房之日即2020年12月12日止。期间，原告于2020年9月30日在被告爱达体育管理公司上锁的租赁房大门上再加锁，属租赁合同租期外的作为出租人行使的物权性质的权利，并无不当，在没有证据显示此后被告欲腾退并交还租赁房给原告而原告不允的情况下，被告爱达体育管理公司仍需支付租赁房占用费用。根据租赁合同，被告爱达体育管理公司租金支付方式为先付后租，六个月为一期，每个支付期前的15个工作日付清当期租金；逾期支付租金，每逾期一日，按一日租金为违约金。据此，被告爱达体育管理公司应支付相应周期和相应拖欠租金的逾期付款违约金，但违约金标准按每日万分之五过高，应按不超过年息15.4%分期计付。同时，被告爱达体育管理公司还应按约负担实现债权的律师费用。被告张东华作为被告爱达体育管理公司的一人股东，未能举证其与被告爱达体育管理公司财产相互独立，故应对被告爱达体育管理公司的债务承担连带责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告苏州爱达东方体育管理有限公司应支付原告苏州新福宝企业管理有限公司租金95519元及占用费56454.30元（自2020年7月1日至2020年12月12日止），偿付逾期付款违约金12959.51元（2019年7月1日至2020年7月27日止）和律师费15000元及以95519元为基数、按年利率15.4%、自2020年7月28日起至实际支付之日止计算的逾期付款违约金，于本判决生效后十日内履行。被告张东华对上述给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2291元,由被告苏州爱达东方体育管理有限公司和被告张东华共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  高为民二〇二一年一月六日书记员  陈文文