吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终438号上诉人（原审被告）：郭洪凯，男，1973年3月10日生，汉族，住吉林省榆树市。被上诉人（原审原告）：榆树市画苑物业有限公司，住所地：吉林省榆树市法院小区。法定代表人：沈宏丽，总经理。委托诉讼代理人：孙国辉，职员。委托诉讼代理人：沈洪杰，职员。上诉人郭洪凯因与被上诉人榆树市画苑物业有限公司（以下简称画苑物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2020）吉0182民初5455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。画苑物业向原审法院提出诉讼请求：一、要求郭洪凯给付自2016年8月1日至2020年7月31日期间的物业费3356元及上述期间的物业费违约金5512元，共计8868元；二、诉讼费由郭洪凯承担。事实及理由：2016年10月15日画苑物业与吉林省玉清房地产开发有限责任公司签订了《大唐金街商业楼前期物业管理委托合同》，合同约定将榆树市大唐金街的物业管理委托给画苑物业，画苑物业提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，受益人按照房屋建筑面积向我公司支付物业管理服务费。郭洪凯系榆树市大唐金街小区X号楼XXX号房业主，房屋建筑面积76.99平方米，按照合同约定应当交纳2016年8月1日至2020年7月31日的物业管理服务费共计3356元，此款经画苑物业多次催交，郭洪凯一直未交纳。画苑物业按照合同约定为郭洪凯所在小区提供物业管理服务，郭洪凯拒不履行自己的交费义务，严重侵犯了画苑物业和其他业主的合法权益，影响画苑物业工作的正常开展，现画苑物业为要求郭洪凯给付拖欠的物业费及违约金诉至法院。郭洪凯在原审辩称：我是大唐金街小区的业主，房屋面积是76.99平方米，还没办理房照，我同意交纳物业费，但是要根据我的受益程度，我购买的是临街商铺，画苑物业提供的服务我并没有全面享受到。该房屋现在出租给别人使用了，我不在这个小区住，画苑物业确实打电话找我要过物业费，我入住该小区后一直没有交纳过物业费，因为售楼处曾经向我承诺我的楼房所在位置不用交物业费。另外画苑物业是2016年10月份签订的合同，从2016年8月份开始要物业费我有异议。此外，因为物业管理的原因，我在该小区住的期间丢失过车的电瓶，因为物业停水，我没关闭水阀导致房屋墙壁和地板受损，而且我家门前的路面有损物业也没有及时维修。我认为画苑物业的收费标准过高，我可以按照我享受的物业服务交纳2000元的物业费。原审法院认定如下事实：榆树市大唐金街小区未成立业主委员会，2016年10月15日画苑物业与吉林省玉清房地产开发有限责任公司签订了大唐金街商业楼物业管理委托合同（前期物业管理），约定：由画苑物业为大唐金街小区提供物业管理服务并收取物业费，物业费收费标准为每月每平方米0.8元、电梯使用费每户每年360元、声控灯费每户每年30元、装修垃圾清运费200元，委托管理期限为贰年，自2016年8月1日至2018年7月31日，未约定滞纳金。该合同到期后，画苑物业与吉林省玉清房地产开发有限责任公司于2018年7月30日签订了前期物业委托合同（续约）合同，双方表示原合同及补充约定内容不变，委托时限延长，具体以两种方法执行：1.自2018年7月30日起至2020年7月30日止，2.自2020年7月30日起至小区业主委员会成立，完成物业解、续聘手续止。郭洪凯系大唐金街小区业主，房屋面积为76.99平方米。经画苑物业多次催收，郭洪凯一直未交纳自2016年8月1日至2020年7月30日共48个月的物业费及公共照明费用。现画苑物业为要求郭洪凯给付自2016年8月1日至2020年7月30日的物业费及公共照明费用共3076元，并要求郭洪凯支付违约金诉来法院。原审法院认为：画苑物业与吉林省玉清房地产开发有限责任公司基于双方真实意思表示签订了大唐金街商业楼物业管理委托合同（前期物业管理）、前期物业委托合同（续约）合同，上述合同对画苑物业和本小区业主均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。画苑物业公司已向郭洪凯提供了相应的物业管理服务，郭洪凯应按时交纳相应费用，故对画苑物业要求郭洪凯给付物业费及公共照明费用的诉讼请求予以支持。在庭审中郭洪凯主张自己只享受了画苑物业提供的部分服务，且画苑物业提供的物业服务也不符合标准，因此应少交物业费，但未提供充分证据，故对郭洪凯的主张不予支持。本案物业服务合同中未记载违约金事项，画苑物业亦未提供充分证据证明其与郭洪凯就违约金事项进行了约定，故对画苑物业要求郭洪凯支付违约金的诉讼请求不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、郭洪凯于判决生效后立即给付画苑物业自2016年8月1日至2020年7月30日期间的物业费2956元及公共照明费用120元，合计3076元；二、驳回画苑物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，由郭洪凯负担。宣判后，郭洪凯不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回画苑物业的全部诉讼请求或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费由画苑物业承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，画苑物业未按照《物业管理合同》切实履行相应的物业管理服务，画苑物业未提供出其按合同或法律规定切实履行全部服务合同义务的相关证据。画苑物业服务不到位，并且造成郭洪凯损失，人民法院应该审查画苑物业是否切实履行了服务义务，对此没有相关的事实及相关证据，故一审法院认定事实不清，恳请二审法院依法改判或发回重审。画苑物业辩称：我方在一审中已提交了真实有效的前期物业管理委托合同及相关备案和公告手续，证明我方合理、合法地从事物业管理服务活动。同时我方提供了相应证据证实我方按照合同约定提供了全面的物业服务，郭洪凯称我方物业服务不到位，并不能提供切实有效的证据加以证明，且其如果认为物业服务不到位可另行提起诉讼，不能成为拒绝交纳物业费的理由。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。郭洪凯的上诉请求不能成立，请求驳回上诉维持原判。本案经二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。二审中郭洪凯陈述：我认为画苑物业没有给我提供物业服务，我的房屋属于外围门市，院外没有监控，我的东西被盗了造成了损失。本院认为：关于郭洪凯应否交纳物业费以及交纳物业费具体数额问题。在诉讼中，郭洪凯并不否认画苑物业在2016年8月1日至2020年7月30日为大唐金街小区提供保洁、保安、公共设施养护等物业服务的事实，只是认为其房屋属于临街门市，无需画苑物业提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因郭洪凯房屋位于小区外围，客观上不可能与小区内住宅获得完全一致的物业服务，但其房屋在小区规划范围内，排水、采暖、供电与小区整体物业不可分割，只要画苑物业依约提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，郭洪凯作为小区业主亦是受益人，其仅以其房屋在外围，没有与小区内住宅获得相同服务要求减少物业费，于法无据，亦不能成为其不交纳物业费的抗辩理由。对于郭洪凯主张画苑物业服务不到位造成其财产损失问题，因小区临街监控设备不能完全覆盖，且郭洪凯就此已向公安机关报案，原审判决就此问题已进行充分考虑，结合本案实际情况，驳回了画苑物业关于违约金部分的诉讼请求，故本院亦不再对物业费进行调整。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郭洪凯的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭洪凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 白业春审 判 员 肖 瑶审 判 员 张兴冬二〇二一年一月十八日法官助理 包雨辰书 记 员 陈 莹