浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终10145号 上诉人（原审被告）赵依凡，女，1992年6月25日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托代理人赵正利，系赵依凡父亲。 被上诉人（原审原告）杭州文化广播电视集团，住所地浙江省杭州市上城区之江路**。 法定代表人余新平，董事长。 委托代理人钟晶晶、戴和平，浙江浙联律师事务所律师。 上诉人赵依凡因与被上诉人杭州文化广播电视集团（以下简称广播集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人赵依凡的委托代理人赵正利、被上诉人广播集团的委托代理人钟晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，杭州产权交易所有限责任公司于产金所网站对杭州庆春东路5号1001、1101室五年租赁权进行公开交易。《交易须知》第十五条“租赁房屋的交付”载明：1、本次房屋租赁权的交接，在委托人和受让方之间进行，受让方付清首期半年租金、履约保证金、及交易服务费后由委托人在起租日前将出租房屋交付给受让方。委托人若未能在起租日前交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起算租赁期限，自动后延为租赁期整5年；2、交付按移交时现状进行，不保证装修、装饰物的完好，委托方将租赁房屋移交给受让方即视为本次租赁权交付完毕。后广播集团（甲方）与赵依凡（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在杭州庆春东路5号1001、1101室的房屋及其附属设施、设备（下称租赁房屋）出租给乙方作办公、文化服务等使用；租赁房屋平面图、装修及设施、设备情况详见合同附件一《租赁房屋装修及设施、设备清单》；租赁房屋的租赁期限自2017年5月15日至2022年5月14日止；甲方已经向乙方如实告知租赁房屋的权属、装修装饰、设施设备等情况，乙方对租赁房屋质量及装修装饰、设施设备等情况无异议，乙方同意甲方以租赁房屋现状交付；乙方按约付清交易服务费、履约保证金及首期租金后甲方将房屋交付乙方；乙方无正当理由逾期不接收租赁房屋的，视为甲方已经按时交付；乙方接受租赁房屋的钥匙或者实际入住、使用租赁房屋的，视为甲方已经交付租赁房屋；年租金为462000元，面积按照租赁房屋房屋所有权证载明的建筑面积计算，双方同意先交租金后使用；首期租金（从2017年5月15日至2017年11月14日止）应于起租日前支付给甲方，以后的各期租金按6个月结算，由乙方在上期租金到期前提前15天缴付下期租金给甲方，租赁期内每三年租金递增5%，至租赁期满；租赁期间由乙方支付下列费用（下称其他费用），包括且不限于水费、电费、燃气费、电话费、电视收视费、空调费、公摊能耗费、房屋租赁税费、网络使用费、车位费、卫生费和物业服务管理费用、环境卫生费、垃圾清运费及其他由政府部门及其他单位收取的其他费用；乙方应在本合同签订后向甲方支付履约保证金，履约保证金金额为200000元；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的两倍支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除合同；本合同履行过程中发生争议，依法向甲方所在地有管辖权的人民法院提起诉讼，发生纠纷，诉讼费、律师费、实现债权的费用等由败诉方承担；等等。2017年7月6日，广播集团（甲方）与赵依凡（乙方）签署《庆春东路5号房屋交接单》一份，载明：根据产权交易中心招标文件庆春东路5号10楼、11楼平房按现状交于乙方，其中移交房间钥匙14把，双方无异议，签字确认。2017年11月17日，广播集团向赵依凡出具《催款通知书》一份，载明：“根据赵依凡与广播集团双方所签订的合同，赵依凡您应在2017年11月15日之前支付（2017年11月15日至2018年5月14日半年租金231000元整）。您收到此通知书后，于2017年11月25日之前将上述房屋租金交到我集团。......”2017年12月28日，广播集团又向赵依凡出具了《催款通知书》一份，载明：“根据杭州企业产权交易中心有限公司与赵依凡签订的成交确认书，若出租方未能在起租日前交付租赁房屋的，以实际交付房屋之日起算租赁期限。赵依凡您应在2018年1月6日之前支付（2018年1月6日至2018年7月6日）半年租金为贰拾叁万壹仟元整。您收到此通知书后，于2018年1月10日之前将上述房屋租金交到我集团......”该通知书还注明：因前一份即2017年11月17日催款通知书中的租房起算日与你在2017年5月12日签订的“成交确认书”第七条约定不一致，应以你签字认可的为准，所以在此撤回。2017年12月29日，赵依凡向广播集团邮寄信函，载明：因合同被耽误太长时间，现面临春节，农民工回乡，我的装修计划必将在2018年3月份之后。这已经严重干扰了我们的投资计划，让我们无法按照计划履行房屋租赁，现向你集团提出终止房屋租赁，归还我已付款项469500元。2019年11月20日，广播集团向赵依凡出具《催收租金通知书》一份，载明：一、请您于2019年12月5日之前一次性支付以下租赁费用：1、2018年7月6日至2020年1月5日房屋租金共计人民币陆拾玖万叁仟元整（693000元）；2、2017年7月6日至2020年1月5日物业管理费共计人民币陆万贰仟玖佰叁拾叁元贰角伍分（62933.25元）；3、2017年8月10日至2019年10月18日电费共计人民币伍仟伍佰陆拾元玖角捌分(5560.98元)。二、若逾期未支付上述款项的，我集团将于2020年1月5日起解除与贵方签订的《房屋租赁合同》并依法追究贵方的违约责任。2019年12月11日，赵依凡向广播集团发出《回复函》一份，载明：贵方落款为2019年11月20日的《催收租金通知书》收到，现回复如下：一、贵我双方的庆春东路5号房屋租赁合同，因贵方严重违约，几经交涉，我方不得已在2017年12月29日向贵方发出解除合同通知书，据此我方无需支付后续租金......；二、贵方通知争议房屋已产生电费5560.98元，意图要我方支付，这又是一次捏造的事实。我方只收到部分房屋钥匙，而且从未入住使用，何来的电费产生，这又将给贵方记上弄虚捏造的一笔。另查明，广播集团为收取被告欠付的租金，曾于2018年3月27日向原审法院提起诉讼，赵依凡在法定期间内提起反诉，要求判令解除赵依凡与广播集团签订的《房屋租赁合同》等。同年11月12日，原审法院作出（2018）浙0104民初2993号民事判决书，认定租赁期限自2017年7月6日起算，且对广播集团要求赵依凡支付2018年1月6日至2018年7月5日的租金的诉讼请求予以支持，对赵依凡的反诉请求予以驳回。赵依凡因不服上述判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院作出（2019）浙01民终265号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后赵依凡向浙江省高级人民法院申请再审，该院于2020年2月27日作出（2020）浙民申123号民事裁定书，裁定驳回赵依凡的再审申请。再查明，案涉租赁房屋的物业管理费为每平方米2.5元，房屋面积按839.11平方米计收；电梯及公共用电的分摊原则为文广1.5楼层，其余各为一层，共9.5层，故系数为9.5。经杭州九洲物业管理有限公司核算，案涉租赁房屋2017年7月至2018年12月的物业管理费为37759.95元；2019年1月至6月的物7业管理费为12586.68元；2019年7月至2020年1月的物业管理费为14684.46元；2017年8月10日至2019年10月18日公摊电费为5560.98元。上述费用均已由广播集团支付。还查明，广播集团因本案支付律师代理费24000元。广播集团于2020年4月诉至原审法院，请求判令：1、确认2020年1月5日起解除广播集团与赵依凡的房屋租赁合同关系；2、赵依凡向广播集团支付拖欠的房屋租金693000元（自2018年7月6日以年租金43.2万元的标准计算至2020年1月5日）；3、赵依凡向广播集团支付物业管理费62933.25元、电费5560.98元，合计68494.23元；4、赵依凡承担广播集团因本案支出的律师费24000元；5、本案诉讼费用由赵依凡承担。 原审法院认为，广播集团与赵依凡之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。本案的争议焦点为案涉《房屋租赁合同》的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉《房屋租赁合同》第十五条约定，赵依凡逾期支付租金超过90天的，广播集团有权解除合同。根据本院认定有效证据和当事人陈述，赵依凡拖欠广播集团的租金已远超90天，因此广播集团享有约定解除权。广播集团于2019年11月20日出具的《催收租金通知书》明确载明若逾期未支付上述款项，广播集团将于2020年1月5日起解除与赵依凡签订的《房屋租赁合同》，赵依凡已确认收到该通知书且未在通知书规定期限内支付租金等租赁费用。故原审法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》自2020年1月5日起解除。赵依凡在庭审中抗辩案涉合同已于2017年12月29日解除，但前案生效裁判文书已认定赵依凡不享有合同解除权。因此对赵依凡关于双方的合同自赵依凡向广播集团有效送达《解除合同通知》时，即2017年12月29日解除的辩称意见，原审法院不予采纳。关于广播集团要求赵依凡支付租金、物业管理费、电费等诉讼请求。案涉《房屋租赁合同》解除之前，双方之间的《房屋租赁合同》仍处于有效状态，广播集团已履行了交付租赁房屋的义务，赵依凡应当履行支付租金的义务。《房屋租赁合同》第四条约定，年租金为462000元；双方同意先交租金后使用；赵依凡在上期租金到期前提前15日交付下期租金231000元给广播集团。现支付期限已届满，故广播集团主张赵依凡支付2018年7月6日至2020年1月5日的租金693000元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间产生的电费、物业服务管理费等费用由赵依凡承担。广播集团已代赵依凡交纳物业管理费和电费，现广播集团要求赵依凡支付租赁期间（2017年7月6日至2020年1月5日，共计30个月）的物业管理费62933.25元（2.5*839.11*30=62933.25），2017年8月10日至2019年10月18日的公摊电费5560.98元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。赵依凡认为其未使用房屋，不可能产生电费，于法无据，原审法院不予采纳。关于广播集团要求赵依凡承担律师费的诉讼请求。案涉《房屋租赁合同》第十六条约定发生纠纷，诉讼费、律师费、实现债权的费用由败诉方承担。广播集团主张赵依凡承担律师费支出24000元，于法有据，原审法院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认杭州文化广播电视集团与赵依凡签订的《房屋租赁合同》自2020年1月5日起解除；二、赵依凡支付原告杭州文化广播电视集团租金693000元，于判决生效之日起十日内付清；三、赵依凡支付杭州文化广播电视集团物业管理费62933.25元、电费5560.98元，合计68494.23元，于本判决生效之日起十日内付清；四、赵依凡支付杭州文化广播电视集团律师费24000元，于判决生效之日起十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费5827.5元，由赵依凡负担。杭州文化广播电视集团于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费。赵依凡于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，赵依凡不服，向本院提起上诉称：一、一审事实认定错误。本案上诉人作为承租人从未占有、使用房屋，因此不可能产生电费。被上诉人在前案以及本案一审时均提出电费承担，这是伪证。但一审法院出于偏袒自行且无据认定是公摊电费。而公摊依习惯从不向业主单独计收，一般计入物管费，或由物管在其他营收中开支。二、一审适用法律错误。(一)本案争议的焦点是起租日期。上诉人与房屋投标的中介人订立的“成交确认书”虽约定为“实际交房日为准”，这是因为还未签订正式的房屋租赁合同，无法确定起租日。但后正式房屋租赁合同明确规定起租日期为2017年5月15日，故上诉人与中介人约定的“实际交房为准”已失效。一审法院不依照房屋租赁合同认定的起租日期，适用法律错误。据此，被上诉人直到2017年7月6日才交付房屋钥匙，而且至今只交一半，一审判决被上诉人不违约不当。上诉人先在房屋租赁合同上签字，后交由被上诉人盖章。但被上诉人直到2017年9月9日才将盖章后的合同邮寄送达给上诉人。如果不是上诉人一再催促，合同还得迟交。上诉人租赁房屋是用于经营，没有房屋租赁合同，不能申领营业执照，这也是一种违约。但一审法院仍不认定。被上诉人直到今天都未按合同约定交付装修图纸、设备线路图等，致使上诉人一直无法动工装修。以上都是被上诉人的违约行为，上诉人作为守约方早在2017年12月29日向其发出解除合同通知，且已送达。而一审法院不予支持，是错误的。(二)退一步讲，上诉人违约，违约方也有权申请解除合同。最高法院九民会议纪要第48条规定，如房屋租赁合同这种长期合同，如果不允许违约方解除合同，会产生利益失衡，极不公平。本案的房屋租赁纠纷，既有前案，又有本案，就是因为不允许解除合同，致使上诉人两次被判承担近三年的租金，金额达150万元。而上诉人未占有使用房屋。综上，上诉人赵依凡请求二审法院改判租赁合同自2017年12月29日解除，其无需向广播集团支付租金、物业费、电费和律师费。 被上诉人广播集团答辩称：上诉人的上诉理由和事实均是主观想象，没有任何依据。本案一审事实清楚、证据充分确凿，法律规定明确，无论从程序上还是实体处理上，均不存在任何问题。更何况，本案已经过一审、二审和申请再审被驳回，故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，并判令上诉人承担被上诉人二审律师费24000元。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，赵依凡上诉主张案涉房屋租赁合同已经于2017年12月29日解除，但前案生效判决已经确认赵依凡不享有合同解除权，故对赵依凡的该主张本院不予采信。且前案生效判决已确定案涉房屋的租赁期限自2017年7月6日起算，故赵依凡作为承租方有按时交纳租金的义务。赵依凡未依约交纳租金，广播集团有权根据房屋租赁合同第十五条解除合同。广播集团于2019年11月20日出具《催收租金通知书》，明确载明若逾期未支付上述款项，广播集团将于2020年1月5日起解除房屋租赁合同，赵依凡已经收到该通知书且仍未交纳相应费用，故一审确认房屋租赁合同于2020年1月5日起解除正确。一审对赵依凡应负担的各项费用的计算并无不当，赵依凡认为其无需分摊公摊电费的主张缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，赵依凡的上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11415元，由赵依凡负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年一月十四日 书记员 万丹丹