河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6250号上诉人（原审原告）：新乡市左右健身服务有限公司，住所地：河南省新乡市红旗区和平大道37号二楼。法定代表人：郭志斌，任该公司经理。委托诉讼代理人：贾明，新乡市牧野区诚信法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：河南华彬房地产有限公司，住所地:河南省新乡市平原路85号华彬阳光广场03层。法定代表人：梁保平,任该公司董事长。委托诉讼代理人：邢宝宝，女，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：张在范，河南晋平律师事务所律师。上诉人新乡市左右健身服务有限公司（以下简称左右公司）因与被上诉人河南华彬房地产有限公司（以下简称华彬公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭于2020年12月29日公开开庭进行了审理。上诉人左右公司法定代表人郭志斌及委托诉讼代理人贾明，被上诉人华彬公司委托诉讼代理人邢宝宝、张在范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左右公司上诉请求：1、撤销原判，改判华彬公司因其违约单方面解除合同赔偿左右公司各项损失505.12万元（装饰装修残值损失78.06万元，健身器材和设施设备损失191.87万元，合同期内预期营业损失235.19万元）；双倍返还左右公司所交纳的履约保证金共计20万元，司法鉴定费36500元；承担保全费5000元和财产保全办理保单费用10600元，以上各项费用共计：5303300元；2、一、二审诉讼费由华彬公司承担。事实和理由：1、一审法院在认定华彬公司解除案涉租赁合同的行为属于违法和违约的情形下，不依法采信和依据鉴定报告作为判决依据错误。本案中华彬公司下达《解除租赁合同通知书》、锁住大门、张贴声明等行为充分证明华彬公司已经于2020年4月10日单方与华彬大厦内的各个租赁商户解除租赁合同，其行为已经违反合同约定和存在违约。依据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第13.11款，左右公司向华彬公司主张要求赔偿装修费用、设备费用、盈利及预期的收益损失是有事实依据和法律依据，一审法院应当依法支持,且该费用在一审中是经过双方一致同意所选定的司法评估机构给予评估的，评估报告书所确定的损失评估数额客观真实，评估程序合法有效，一审法院应依法采信。一审法院根据法官的凭空推断采用酌定方式判决装修损失50万元、预期盈利损失12万元纯属错误，有失偏颇。2、本案中由于华彬公司单反面原因解除合同，导致合同解除无法继续实现，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十四条第14.5款约定，华彬公司应当双倍返还左右公司交纳的10万元保证金。3、华彬公司为使左右公司和其他商户尽快撤离商场，便于华彬公司将商场房屋整体移交给已转让的第三方新乡市第一人民医院，华彬公司采取了强行断水断电等措施，导致地下室内的水无法用水泵向外排水，致使左右公司健身房的健身设备等物品被水浸泡损坏华彬公司应承担对健身设施设备损坏的赔偿责任。4、左右公司实际交纳鉴定费36500元，而不是15000元，一审法院应当认定判决鉴定费是36500元，而不是15000元。左右公司在进行财产保全时交纳的保单费用为10600元，保全费为5000元，票据均已提交一审法院，一审法院在判决华彬公司承担5000元保全费的同时应当判决所产生的10600元保单费用由华彬公司承担。华彬公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由如下:1、装修装饰、健身器材等属于投资，而未来8年的预期营业损失属于投资和经营产生的收益，如果一审法院支持了左右公司的上诉请求，则左右公司该行为属于重复获利。左右公司没有任何证据证明华彬公司将租赁房屋所有权转让给了第一人民医院，华彬公司要求解除合同的原因是左右公司未按照要求办理二次消防手续。2、一审中评估报告的评估结论显然依据不足。该评估报告依据的均为左右公司单方提供的合同，没有发票、付款凭证等证据的支持，对设备余值的评估也没有考虑成新率的具体比率，将可二次利用的设备价值计算之内明显扩大了损失范围，报告还将未来八年的预期营业收入计算至235.19万元，如果支持其诉求将意味着左右公司在未来八年内坐享其成该巨额收入。3、一审法院将健身设备等认定为未形成附合的装修装饰物，将其排除赔偿范围之外符合相关法律规定。至于健身设备遭到水泡形成的损失与本案并不属于同一法律关系。一审法院酌定将预期营业收入损失期间酌定为6个月综合考虑了法律和另行实际选址的情况，判决适当。一审法院酌定装修装饰损失为50万元公平合理，应当予以维持。4、损失赔偿与双倍返还保证金为两种不同的责任承担方式，依据违约责任的补偿性原则，该两种责任方式并不能共用。赔偿数额只要能填平对方损失即可，对超出部分不应当支持。一审法院关于鉴定费用的承担判决正确，应予维持，关于10600元保费的问题，由法院依法予以判处。左右公司向一审法院起诉请求：1、判令华彬公司因其违约单方解除终止合同赔偿左右公司各项经济损失5287350元，并双倍返还左右公司交纳的保证金200000元；2、本案诉讼费、财产保全费及司法评估费由华彬公司承担。一审法院认定事实：2018年6月19日，左右公司和华彬公司签订《房屋租赁合同》一份，约定华彬公司向左右公司出租华彬大厦负一层建筑面积约4185.1平方米作为开办健身中心使用，华彬公司给予左右公司4个月的免租期，左右公司应自行自费办理营业执照、消防等与经营有关的一切手续，租赁期限为2018年10月16日至2028年10月15日，租金支付方式为银行转账，每三个月支付一次租金。合同还约定了其他内容。2018年7月5日，左右公司和华彬公司签订《补充协议》一份，租赁面积按照3500平方米计算。合同签订后，左右公司对案涉房屋进行了装修和经营。2019年11月5日，华彬公司以左右公司存在未办理消防证即正式营业违反消防法规的行为向其下达《告知函》，要求左右公司按期整改办理消防验收证并及时报备。2020年4月10日，华彬公司以左右公司未向其备案消防安全检查合格证为由，决定与左右公司解除租赁合同，并于同日上午9点50分向左右公司法定代表人郭志斌送达，并在左右公司入口处予以张贴。2020年4月26日，华彬公司在华彬大厦门口张贴声明，称根据公司发展需要，已与大厦所有商户依法解除了租赁合同。现需对大厦整体进行断水、断电、封门处理。合同解除后，左右公司未将健身设备等资产转移，安排人员看管。左右公司起诉至一审法院后，一审法院委托河南凯业房地产估价咨询有限公司进行司法鉴定，该鉴定机构作出豫凯估字[2020]062213319B《新乡市卫滨区人民法院办理案件涉及资产损失项目资产评估报告书》，认定左右公司的装饰装修为78.06万元，健身器材、设施设备为191.87万元，合同期内预期营业损失为235.19万元。一审法院认为，本案争议的焦点在于：1、华彬公司解除与左右公司的租赁合同是否违反法律规定和合同约定；2、左右公司主张的各项损失是否具有事实和法律依据。一、华彬公司解除与左右公司的租赁合同是否违反法律规定和合同约定。（一）关于案涉租赁合同的效力。合同效力的认定，系人民法院需依职权主动审查的内容。合同是否有效，涉及后续的法律责任的分配和处理。案涉租赁合同系左右公司、华彬公司自愿协商一致后签订，双方对于房屋性质、经营内容、租赁费交纳和违约责任等相关权利义务均予以明确约定，其对于签订合同的初衷和目的均属意思表示明确，其内容约定不违反法律规定，未损害国家、集体或第三人的合法利益，应当认定案涉租赁合同合法有效，左右公司、华彬公司应按照合同约定全面履行各自的权利义务。（二）关于华彬公司单方解除案涉租赁合同的问题。合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除即当事人协商一致解除合同或约定条件成就而解除合同。法定解除即满足合同法第九十四条所列条款而解除合同。回归案涉租赁合同本身，就约定解除而言，合同约定赋予华彬公司单方解除权的条件为二项：1、乙方欠付租金及设施设备使用费超过20天的；2、未经甲方书面同意，擅自将物业经营权转让给第三方的。结合本案查明的事实，左右公司一直在合法经营，未将租赁场所转租给第三方，且其按时交纳租赁费、水电费等其他合同约定的相关费用，无拖欠情况出现。因此，在左右公司无上述两种情况的前提下，作为出租人的华彬公司无权依据该两种情形提前解除租赁合同。就法定解除而言，案涉租赁合同不符合不可抗力、一方迟延履行主要债务、迟延履行债务致使合同目的不能实现等情形，因此，华彬公司不能依据法定解除权的规定解除案涉租赁合同。（三）华彬公司以左右公司未办理消防检查合格证为由解除案涉租赁合同是否合法。消防法第五十八条规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款，（四）公共聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。根据该规定，左右公司是否经过消防安全检查或不符合消防安全要求，应由消防救援机构予以处理。在左右公司按照合同约定按时交纳租赁费和水电费的前提下，华彬公司不能以左右公司未办理消防检查合格证和未向其公司备案为由解除案涉租赁合同，其解除案涉租赁合同的行为违法。另外，虽认定华彬公司解除案涉租赁合同违法，但左右公司的诉讼请求并未明确解除租赁合同，但其诉讼请求的赔偿是在合同解除的前提下，要求的赔偿事宜。因此，为进一步捋顺法律关系，一审法院依职权确认左右公司、华彬公司的租赁合同于2020年4月10日解除。二、左右公司主张的各项损失是否具有事实和法律依据。左右公司主张的各项损失为：1、装饰装修为78.06万元，健身器材、设施设备为191.87万元，合同期内预期营业损失为235.19万元，合计505.12万元；2、双倍保证金20万元；3、司法鉴定费用36500元。左右公司要求的总损失为5287350元。首先，就装饰装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装修装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据该规定，华彬公司违约导致合同解除，其应当赔偿左右公司剩余租赁期内装饰装修残值损失。左右公司按照装饰装修总投入为基数计算折新率后作为请求赔偿数额不符合要求残值损失的规定。案涉司法鉴定报告在勘验现场后，未按照装饰装修物是否已经形成附合进行分类和计算残值，同样不符合规定。左右公司依据的装修损失是与各方签订的相关合同中约定记载的数额，但未提交装修的种类、规格、数量、单价或者打包总价等付款凭证或正规发票，其将合同价格作为装修价格的证明力较为薄弱。另外，结合华彬公司提交的市场调查内容，司法鉴定结论对于各分类项的单品整体估价偏高，且司法鉴定人员出庭接受质询时，称对114项到多个公司和新乡、郑州、许昌等多地询价，但未向一审法院提交询价材料和评估报告底稿等用以证明该评估公司进行了正常询价和计算。该评估报告对于装饰装修损失的鉴定结论不能完全采信，但左右公司的装修损失真实存在，一审法院仅凭现有证据，无法准确核定真实准确的市场价格和形成附合的装修残值数量和比例，结合装饰装修项目明细、司法鉴定报告评估结论、华彬公司市场询价材料、装修使用年限以及关于装修残值损失的规定，一审法院酌定左右公司的装修残值为50万元。其次，关于健身器材、设施设备的问题。司法鉴定报告将健身器材和设施设备归为一类进行评估，就该问题，一审法院分别阐述。第一，就健身器材而言。健身器材属于动产，是在经营过程中购买并正常损耗的产品，该健身器材可搬离并二次使用，不应由华彬公司赔偿。至于左右公司称健身器材被水浸泡无法使用，也未进行司法鉴定。就目前现状而言，华彬公司在解除合同并要求左右公司限期搬离后，左右公司未进行搬离，且安排人员看守健身器材等财产，且该健身房内拥有游泳池，池内存在大量游泳用水，该用水对于健身器材特别是携带电子元器件的器材是否具有损害以及损害程度，无法进行估算。因此，在未通过司法鉴定核算健身器材哪些损坏和损坏程度、水泡和解除合同后的损失扩大及折旧率等情况，以及未区分左右公司、华彬公司对于健身器材损坏的过错程度的前提下，一审法院无法按照司法鉴定结论将全部健身器材折算价格后由华彬公司赔偿。因此，对于左右公司要求华彬公司赔偿健身器材损失的诉讼请求，在本案中无法支持。第二，就设施设备而言。司法鉴定机构将中央空调、新风系统、泳池系统、健身系统、监控系统、办公用品等综合计算在设施设备范围内。上述物品均属于可拆卸并二次使用的物品，并不能将其折算成现由华彬公司赔偿。对于中央空调、新风系统、泳池系统、监控系统等存在安装费用，以及部分配件及一次性消耗品，该部分内容无法通过拆卸继续使用，左右公司如重新选址安装，存在尺寸、场地等不合适的情况，需另行购买部分配件和花费安装费用，但该费用的具体花费未经司法鉴定区分能继续使用、修理后可使用、完全报废等情况，并结合上述情况逐一清点报价折损。就该损失，左右公司可在搬离案涉租赁场所后对上述物品进行区分损坏程度和鉴定价值并另行诉讼，本案无法予以处理。再次，关于预期营业损失的问题。预期营业损失应当按照华彬公司违法解除租赁合同后，左右公司另行选址至开业初期的正常时间，而不应当按照剩余租赁合同期间计算，因此案涉司法鉴定报告按照剩余租赁合同期限计算预期营业损失明显不妥。结合案涉租赁合同给予的4个月免租期的约定，法院酌定再给予2个月的选址期间，即预期营业损失的期间一审法院酌定为6个月。左右公司申请预期营业损失的鉴定，仅提供单方制作的财务报表和会员销售明细表，但司法鉴定人员在庭审时明确表示该材料未经核实，超出其执业范围，因此无法认定该鉴定结论所依据的相应材料真实、准确、充分、完整。结合华彬公司解除合同后，造成左右公司无法正常经营的客观情况，以及今年上半年疫情对于公众聚集场所正常营业的影响，一审法院酌定该6个月的预期营业损失为12万元。最后，关于履约保证金和司法鉴定费用。第一，关于履约保证金。案涉租赁合同第七条约定，由左右公司向华彬公司交纳10万元作为履行保证金，并在左右公司无违约行为时予以退还。在案涉租赁合同履行期间内，左右公司并无违约行为，华彬公司在解除合同后，应当按照约定在三个月内予以返还。案涉租赁合同未约定双倍返还履行保证金的条款，且履行保证金双倍返还的诉求无法律规定，因此，左右公司要求双倍返还不予支持，一审法院仅支持华彬公司返还左右公司履约保证金10万元。第二，关于司法鉴定费用。该司法鉴定结论依据不充分，其作出的鉴定结论不能作为定案依据使用，但其采用的鉴定方法对于赔偿数额的酌定具备一定参考性，酌定由华彬公司承担15000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、确认左右公司和华彬公司就新乡市平原路38号华彬大厦负一层签订的房屋租赁合同于2020年4月10日解除；左右公司于判决生效之日起三十日内将案涉房屋返还给华彬公司。二、华彬公司于判决生效之日起十日内赔偿左右公司装饰装修损失500000元、预期营业损失120000元、返还履约保证金100000元、司法鉴定费15000元；三、驳回左右公司的其他诉讼请求。诉讼费48811元，由左右公司承担37811元，由华彬公司承担11000元，财产保全费5000元，由华彬公司承担。在本院二审庭审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为华彬公司应否向左右公司双倍返还合同保证金并承担左右公司因房屋租赁合同解除造成各项损失的具体数额。关于华彬公司应否双倍返还左右公司合同保证金。房屋租赁合同中约定合同保证金是一种履约保证的措施，其目的在于约束出租人和承租方如期履行合同内容，完成各方应尽的各项合同义务。在合同合法有效的情形下，各方应当履行合同中关于保证金的相关约定。本案中左右公司和华彬公司签订的房屋租赁合同中第14.5款约定：因华彬公司单方面原因导致合同解除则由华彬公司双倍返还左右公司合同保证金。在左右公司按照合同约定按时交纳租赁费、水电费且不存在违约行为的前提下，华彬公司违反双方合同约定及法律规定，仅以左右公司未办理消防检查合格证和未向其公司备案为由单方面解除案涉租赁合同的行为构成根本违约，其应当按照双方合同中的约定条款向左右公司返还双倍合同保证金共计20万元(其中10万元系左右公司自行缴纳的保证金)，原审法院判令华彬公司返还左右公司10万元保证金存在不当，本院予以纠正。关于华彬公司应当赔偿左右公司装饰装修损失、设备损失、预期营业损失的具体数额问题。华彬公司违反双方合同约定单方面解除合同，因此华彬公司应当赔偿左右公司因案涉合同解除所造成的损失。人民法院在处理赔偿损失的问题上应当在考虑既得利益的基础上，兼顾合同实际履行情况、当事人过错程度及合同合理成本支出，依照公平及诚实信用原则综合衡量。（一）关于装修装饰损失。本案中左右公司并未提供其完整支付装修公司款项的发票或付款凭证，其主张的装修数额仅是装修合同中约定的数额，该数额并不能等同于装修装饰物的最终价格，且司法鉴定报告并未对装修装饰物是否形成附合进行区分，故而该鉴定装修损失评估结果及合同约定的装修金额仅具有一定的参考价值，一审综合考量装饰装修项目明细、司法鉴定报告评估结论、华彬公司市场询价材料、装修使用年限以及关于装修残值损失的规定酌定华彬公司赔偿装修装饰损失50万元，该处理方式和结果并无不当，应予维持。（二）关于健身器材等设备的损失赔偿问题。案涉鉴定报告中关于健身器材、空调设备等装饰物的价值认定仅是通过物品成本及折旧程度对其现有价值的计算，其并未区分未形成附合并可二次利用的装饰物、一次性消耗的装饰物，对现有装饰物是否损坏、能否继续使用等也未作出说明。在健身器材等损坏责任及程度存在争议、左右公司未及时按照华彬公司限期搬离要求清点收回可用设备的情形下，健身器材、空调设备等装饰物不能通过简单的折价赔偿来进行认定，一审判令左右公司就该部分损失在明确价值后另行主张并无不当，应予维持。（三）关于预期营业收入的损失。本案中左右公司租赁案涉房屋从事健身行业近两年，辐射周围健身市场并已经形成了相对较为稳定的客流，健身行业通常采取预售经营销售模式，华彬公司在此情形下解除案涉房屋租赁合同势必对健身房现有顾客造成冲击甚至会导致部分顾客的流失，华彬公司应当对该部分既得利益承担一定的赔偿责任，但左右公司健身客户大多为一年制短期客户且健身行业本身也存在盈利的不稳定性，持续性盈利的数额也受到多种因素的影响，司法鉴定报告仅依据房屋租赁合同的期限对预期盈利收入进行估算明显不妥，一审法院综合考量合同实际履行情况及搬迁预期时间等因素综合酌定华彬公司赔偿左右公司6个月预期营业损失并无不当，应予维持。（四）关于鉴定费、财产保全办理保单费用承担的问题。本案中虽然司法鉴定报告被引用参考但法院并未就该鉴定结果作为定案依据，一审法院判令该笔鉴定费用由左右公司与华彬公司各自分担部分并无不当。财产保全办理保单费用是左右公司为申请对华彬公司财产进行保全向保险公司支付的费用。当事人为财产保全,既可以自己的房产、车辆、有价证券等财产进行担保，亦可以购买保全险种进行担保，法律法规并未对当事人采取何种方式进行保全担保作出硬性规定，因此左右公司选择购买诉讼保险进行财产担保系其自身权利，该费用并非华彬公司违约后必然发生的损失，因此该笔保单费用应由左右公司自行承担。综上所述，左右公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；原审判决认定事实基本清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初932号民事判决第一、三项；二、变更河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初932号民事判决第二项为:“河南华彬房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿新乡市左右健身服务有限公司装饰装修损失500000元、预期营业损失120000元、返还履约保证金200000元、司法鉴定费15000元”。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费48811元，由新乡市左右健身服务有限公司负担36661元，由河南华彬房地产有限公司负担12150元，财产保全费5000元，由河南华彬房地产有限公司负担。二审案件受理费48811元，由新乡市左右健身服务有限公司负担36661元，由河南华彬房地产有限公司负担12150元。本判决为终审判决。审判长  朱**民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二一年一月二十日法官助理杨冰书记员徐坤