江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2871号上诉人（原审被告）：林支祥，男，1979年7月16日出生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：横店影视股份有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204596971595T，住所地泰州市姜堰区罗塘街道东方不夜城南区3号楼201（四层）。负责人：黄刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄雷，江苏君谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，江苏君谊律师事务所律师。原审被告：泰州市佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码913212046649486703，住所地泰州市姜堰区罗塘街道人民南路1号东方巴黎城香榭丽宫23号楼。法定代表人：丁伟燕，该公司董事长。上诉人林支祥因与被上诉人横店影视股份有限公司姜堰分公司（以下简称横店影视姜堰分公司）、原审被告泰州市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤双方当事人到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。本案现已审理终结。上诉人林支祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、被上诉人主体不适格。案涉《房屋租赁合同》系由佳源公司与浙江横店影视娱乐有限公司签订。上诉人向佳源公司购得案涉房屋后，由该房的实际经营者即本案被上诉人与佳源公司、上诉人三方共同签订案涉《合同主体变更补充协议》，仅仅是针对出租方的主体进行变更，并未对承租人进行变更。一审判决认定该协议将承租人变更为被上诉人不当。本案以被上诉人横店影视姜堰分公司的名义起诉，主体不适格。2、一审中，诉讼双方均未提及合同僵局，但一审判决却在被上诉人诉称的理由之外，歪曲最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定，以所谓形成合同僵局，作出解除合同的判决结果，一审判决超出被上诉人诉讼时提出的理由。3、一审适用法律错误，歪曲《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条精神，更无视“违约方要求解除合同的，应当承担违约责任”的规定，在判决解除合同的同时，未要求被上诉人承担违约责任。4、一审庭审中，被上诉人仅是以受不可抗力影响不能实现合同目的，且解除不会对上诉人产生影响为由要求解除合同，从未涉及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条。一审法院开庭时，也从未针对该条款进行释明。5、一审判决将解除时间人为提前。一审判决落款时间为2020年9月28日，但判决合同解除时间却是2020年8月10日。被上诉人横店影视姜堰分公司辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求予以维持。上诉人认为被上诉人主体不适格与客观事实不符。从一审查明的案件事实看，上诉人已经认可其收到了被上诉人2020年2月至8月9日期间的房屋租金，其已认可被上诉人承租人的法律地位。因此，被上诉人原审原告的主体是适格的。关于上诉人认为一审判决适用法律错误以及判决超出被上诉人诉讼时提出的理由等其他上诉理由，被上诉人认为一审判决内容并未超出被上诉人原审诉讼请求，被上诉人在一审期间向法庭提交的代理词以及当庭发表的代理意见，均充分阐明了本案被上诉人要求解除合同的具体事实和相关法律依据，一审判决正是基于被上诉人的事实和理由依法作出了公正裁决。原审被告佳源公司未答辩。横店影视姜堰分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除横店影视姜堰分公司与林支祥、佳源公司签订的《房屋租赁合同书》和《合同主体变更补充协议》；2.判令林支祥返还其多交的租金610998元、承担相应的资金占用利息（以本金610998元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日），并返还其保证金100000元；3.由林支祥、佳源公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2009年12月28日，佳源公司（甲方）与横店影视姜堰分公司（乙方）签订了《房屋租赁合同书》一份，约定：3.1标的房屋位于姜堰东方不夜城南区3号楼201(四层）的由姜堰市佳源房地产开发有限公司拥有的“东方不夜域——三号楼”项目地块上第四层。该房屋的实际使用面积约为1300平方米（具体以测绘公司的测绘成果为准，以影院规划使用区域为主，不核实到具体面积）（以附件中平面图尺寸为准），层高大于等于8米。甲方同时将房产附属通道、楼梯、设施已非排他性使用的方式供乙方及其顾客使用以及本合同约定的场地、位置等提供给乙方及其顾客使用。7.1标的房屋由乙方自行负责设计、装修，如装修房屋及房屋结构变动的，应征求甲方的同意。8.1乙方承租标的房屋用于影视娱乐及相关商业配套等经营；8.2甲方出租给乙方的标的房屋，乙方应用于影视娱乐经营，且该项目的消防审批手续应乙方应经消防部门批准立项。8.3在本合同物业所在项目内，甲方承诺不向第三方提供房屋用于与乙方影视业务相竞争或相似的业务经营。8.4乙方在标的房屋所在地成立独资公司，使用本租赁合同约定的房屋。乙方以及该独资公司均作为本合同的相对人存在。9.1该房屋租赁期限为15年。甲方于2012年12月31日前向乙方交付该房屋，交付日至起租日期间的6个月为乙方的装修期和免租期。若由于甲方工程提前或延期，则本合同的时间节点作相应的提前或延期，但最长延期不超过2013年3月1日,具体以交付日为准（交付日以甲方书面通知为准）。租赁期为自2013年7月1日至2028年6月30日止，如杲交付日提前，则此租赁期相应提前。但由于甲方自身的原因、政府部门审批的原因（仅限于甲方整体建筑消防审批手续、属于乙方装饰，装修消防审批的不在此原因范围之列）延误乙方装修或开业的，装修免租期和租赁期限相应延长。9.2起租日以后每月或每年之相应日期为计租对应日。计租日至该日周年对应日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推。除有特别说明外，本合同所称“年”（如上年、下年、年度等）均指计租年度。季度也指该计租年度类推的计租季度。10.1甲方乙方双方约定，本合同签订后，乙方向甲方支付租赁保证金计人民币10万元。在签订本合同后五个工作日内乙方向甲方支付。合同到期乙方将房屋交还甲方后，如乙方无尚未处理的商品售后顾客投诉、无对房屋设备的损坏赔偿事项等，经甲方确认后不计利息退还乙方保证金或直接冲抵最后一期租金。10.2甲乙双方商定，该租赁房屋在租赁期限内租金计算方式如下：10.2.1双方商定，保证标的房屋年租金金额为人民币60万元,年租金每三年递增7%（含物业管理费等其他费用），物业费单价1.8元。10.2.2租金支付:租金支付方式为季度支付，分合同签署后十个工作日内，乙方向甲方预付第一季度的租赁费用计15万元整。今后，每期租金支付时间为通过前述租赁起租日对应之计租日确定的本计租季度开始日前15日。10.5乙方未按时支付租金以及其他费用的，每延迟一天按照应当支付的款项的万分之三支付甲方逾期违约金，超过60天未支付的，甲方有权解除合同，并可要求乙方支付当年租金100%的赔偿金。解除合同后，腾退房屋时，乙方不得向甲方主张其对房屋装修装饰的固定投入。在不影响整体状况的情况下，可拆除乙方所有权的资产。13.1合同期内，乙方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产之所有权属乙方；由甲方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形式的资产形成的资产所有权属于甲方。20.1双方协商一致，可变更或解除本合同。20.2发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。除本合同其他条款另有特别约定外，自通知依法送达之日起30日内，如双方没有就继续履行合同达成书面协议或受通知方没有提起请求继续履行合同的诉讼或仲裁，本合同解除。因一方违约导致守约方根据本合同约定解除合同，违约方应根据本合同相关约定对守约方承担赔偿责任；守约方自动或书面承诺放弃解约权，除守约方当时另有书面声明或通知外，不免除违约方的违约赔偿责任。20.3发生不可抗力，导致本合同部分或全部不能履行，双方均有权解除本合同或要求变更合同内容。本合同所称不可抗力，指不能预见、不能避免并不能克服的客观事实，包括地震、台风、大灾、战争、社会剧烈动乱、严重流行性传染疾病等灾害。20.5本合同在依法或依约正式解除前，除本合同另有特别约定外，双方均应继续履行本合同约定的义务。21.1租赁期满乙方不再续租或合同解除后，乙方负有在租赁期满或合同解除后90日内将其拥有所有权的资产和商品撤出的权利和义务，甲方、产权人提供方便，附着于甲方资产上的不可撤除的或者撤除后即失去价值的乙方资产，由甲方无偿取得。21.3因不可抗力、政府行为、依法拆迁及其他依法和依约双方均无责任或均可免责的事由的损失，由各自承担。2012年6月4日，横店影视姜堰分公司登记设立。2016年5月28日，横店影视姜堰分公司与林支祥、佳源公司签订《合同主体变更补充协议》，前述《房屋租赁合同书》出租人主体由佳源公司变更为林支祥，佳源公司继续履行《房屋租赁合同》中约定的房屋、设施设备等维修、安全责任和义务，承租人主体变更为横店影视姜堰分公司，其他部分合同条款也作了变更。该补充协议主要内容：甲方（佳源公司）与乙方（横店影视姜堰分公司）于2009年12月28日签订了《房屋租赁合同书》（以下简称原合同），鉴于甲方与丙方（林支祥）就该租赁房屋签订了房屋买卖合同，现经甲乙丙三方友好协商，就原合同的主体变更事宜作相应调整，特签订补充协议如下：一、因原合同的主体变更，为了不影响乙方正常经营，同时也维护乙方在原合同中的权益，由本协议签订之日起，丙方只履行原合同和本协议中出租人的权利义务，甲方将继续履行原合同中所应履行的责任和义务（包括房屋、设备、设施、能源、电梯维修等等安全责任和义务）。二、因甲方违反或不能履行《原合同》中第十四条、第十五条、第二十条20.6.1、2、3、7各项条款，而造成乙方向丙方提前终止或解除合同的违约责任和违约赔偿金由甲方全部负责赔偿给丙方。三、《原合同》中第三条、第五条5.1.4.1、第十条、第二十一条21.1条款废除，《原合同》废除的条款失去法律效力，以本协议书修改后的条款执行，未修改条款的效力不变，继续履行。3.1、为《原合同》第三条修改：丙方同意将位于姜堰区人民中路99号东方不夜城3号楼四层、五层，建筑面积约为：1900平方米(租赁区域以现有经营情况经甲乙丙三方图纸确认为准）的场地出租给乙方，经营用途为电影院。3.2、为《原合同》第十条10.1修改：自协议签订之日起7日内，甲方应将乙方已交纳的保证金：人民币拾万元整，交接给丙方，乙方不再另行支付保证金至丙方。合同到期乙方将房屋交还丙方后，经丙方确认乙方无对房屋设备的损坏及未结款项等后，丙方将保证金不计利息的退还给乙3.4、为《原合同》第十条10.2.1、2修改：房屋剩余租赁期限截至2028年6月30日止，本协议签订日房屋租金由丙方收取。自2016年2月10日开始，每年租金标准变更为人民币1050000元整（大写：壹佰零伍万元整），不包括物业费及其它费用。租金支付方式为每半年支付一次，在计租前15日支付，先付后用，租赁期内租金每三年递增7%。乙方每次付款前，丙方需按照租赁合同的约定开具每次应缴纳的房屋租金发票。3.5、为《原合同》第十条10.5修改：乙方未按时支付租金，每延迟一天按照年租金的万分之五支付丙方逾期违约金，超过30天未支付的或乙方在原合同期内提前解除合同，丙方将视为乙方严重违约，丙方有权解除合同，并可要求乙方支付当年年租金200%赔偿作为赔偿金，以及乙方己交纳的拾万元保证金不予退还。解除合同后，乙方腾退房屋时，乙方不得向丙方主张其对房屋装修、装饰的固定投入。在不影响整体状态的情况下，可拆除乙方所有权的资产。3.6为《原合同》第二十一条21.1修改：乙方租赁期满或提前终止合同，乙方负有在30日内将其拥有所有权的资产和商品撤出的义务。四、由甲方以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资形成的装修、设备、设施、不动产及其他附属物、附着物等各种形成的资产之所有权现均属丙方。五、丙方拥有一楼大厅及电梯内部的所有经营、管理、使用权，如乙方经营期内设立广告宣传，需经丙方同意。六、乙方保证24小时通往电梯的过道畅通，不得关闭照明，保持其他商家及顾客无障碍通行。七、废除第二十条20.3和20.4条款。八、本协议是对原合同的变更和补充，构成原合同的一部分，具有同等法律效应。如本协议与房屋租赁合同有冲突的，以本协议约定为准。房屋租赁合同及本协议如有未尽事宜，各方协商解决。九、在本协议履行过程中发生的纠纷，各方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向本协议签订地的姜堰区人民法院提起诉讼。十、本协议一式叁份，协议三方各执壹份，具有同等法律效力。本协议于三方法人或授权代表签署盖章之日起正式生效。2016年7月14日，林支祥确认收到佳源公司转交横店影视姜堰分公司之前保证金10万元。庭审中，林支祥自认横店影视姜堰分公司已将2020年2月至8月9日期间的半年房屋租金按约付清。2020年4月15日，横店影视股份有限公司作出《关于成立横店影视股份有限公司姜堰分公司关停工作小组的通知》，决定自2020年4月13日起正式停业，并成立关停工作小组。2020年4月下旬，横店影视姜堰分公司向林支祥寄送《解除合同函》，提出2020年1月新冠疫情席卷全国，电影院作为一线经营场所，为配合政府部门启动的甲类××防控措施，维护公共生命安全和身体健康，我司自2020年1月24日起暂停影城经营至今（重新开业日期需以政府部门通知为准），期间我司需妥善处理观众退票，发放员工薪酬等事宜，客观上已经导致我司影城损失巨大（我司前三年净利润均亏损）。4月8日国务院联防联控机制再次发出通知，明确要求对密闭式娱乐、休闲场所暂不开业。影城复工遥遥无期，影城经营难以为继，闭店撤场已不可避免。该合同第20.3条约定：“发生不可抗力，导致本合同部分或全部不能履行，双方均有权解除本合同或要求变更合同内容。本合同所称不可抗力，指不能预见，不能避免并不能克服的客观事实，包括地震、台风、火灾、战争、社会剧烈动乱、严重流行性传染疾病等灾害”。鉴于当下疫情即属于合同约定之不可抗力且已导致本合同不能履行之情形，符合双方约定解除合同的条件，双方均有权解除本合同。为此，我司特通知贵方:解除2009年12月28日的《姜堰横店影视城房屋租赁合同》，自本函通知到达贵方之日起，合同解除生效。请贵方在收到此函后5日内与我司商讨合同解除的后续事宜，逾期我司将自行处理相关事宜。林支祥收到该《解除合同函》后，回复横店影视姜堰分公司不同意解除合同。2020年7月1日，横店影视姜堰分公司在《泰州晚报》刊登《姜堰横店影城停业公告》，载明横店影视姜堰分公司于2020年7月1日起停止营业。截止一审判决之日，案涉房屋仍在横店影视姜堰分公司实际占有控制之下。审理过程中，各方当事人请求庭外和解，一审法院亦予协调，终因各方坚持己见，未能达成一致意见。一审法院认为，横店影视姜堰分公司先后与佳源公司、林支祥之间订立的《房屋租赁合同书》《合同主体变更补充协议》系当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按约全面履行各自的义务。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有三种例外情况：1.法律上或者事实上不能履行；2.债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3.债权人在合理期限内未要求履行。从上可知，通常情况下，没有违约的出租人可以要求继续履行合同，但是当承租人在法律上、事实上不能履行，也不适用强制履行或者履行费用过高时，法律上应允许承租人不再履行合同。法律要实现的不仅仅是形式正义，当一份租赁合同陷入僵局，不能继续履行或者勉强继续履行给出租人带来的效益明显大于承租人因此受到的损失，则该份合同的继续履行并不能实现实质正义。此时，应当允许承租人起诉解除合同，以破解合同僵局。一份长期的商铺租赁合同，承租人因为受疫情影响下的市场经济环境整体下行，连续亏损，无力继续承租，欲撤店关张，此时承租人愿意通过支付一定的违约金以提前解除租赁合同，避免损失持续扩大，但出租人坚持不同意，如此时继续任由出租人坚持履行租赁合同，将在事实上造成承租人无法通过继续占有房屋获取经济收入，承租人无力支付租金，最终使得出租人的租金收入难以得到保障。如因疫情形成合同僵局，出租人拒绝解除合同，导致双方当事人利益关系显失公平，即继续履行合同可以给出租人带来一定的利益，但此种利益与承租人遭受的损失相比，明显不对等，特别是在承租人能够赔偿出租人因合同解除遭受的损失时，这种利益失衡就更为明显。此时，在法律上有必要赋予承租人通过诉讼解除合同的权利。合同交易是现代市场经济最重要、最主要的途径，它建立在合同双方互利共赢的基础上，即双方当事人都要合理照顾对方的期待，尊重对方的利益诉求。如在合同僵局的情形下，承租人愿意通过支付违约金的方式替代履行合同，对出租人因合同无法继续履行而遭受的损失给予合理赔偿，此时出租人仍然拒绝解除合同，就是违反诚实信用原则。承租人主张解除合同，必须同时符合上述三个条件，缺一不可。2019年11月8日最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条亦明确提出此要求：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，横店影视姜堰分公司主张解除合同符合上述规定精神，一审法院予以支持。因林支祥经一审法院释明上述规定后仍坚持要求继续履行合同，未就合同解除后相关权益提出抗辩等，其可以在案涉合同确定解除后另行主张相应权利。关于合同解除时间，横店影视姜堰分公司登报声明自2020年7月1日起停止营业，结合双方租金支付履行情况，一审法院酌定案涉合同于当期租金截止次日即2020年8月10日起解除。由此，横店影视姜堰分公司主张林支祥返还租金610998元、承担相应的资金占用利息的诉讼请求，不能成立，一审法院不予支持。横店影视姜堰分公司主张林支祥返还其保证金100000元，依照合同约定，双方在合同终止履行情形下尚需办理交接与清算等等，故本案中不宜作出处理，可由双方在后续交接与清算过程中一并处理。综上，横店影视姜堰分公司部分诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、横店影视姜堰分公司与佳源公司、林支祥先后签订的《房屋租赁合同书》、《合同主体变更补充协议》自2020年8月10日起解除；二、驳回横店影视姜堰分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计5455元，由横店影视姜堰分公司负担5415元，林支祥负担40元。二审经审理查明：2009年12月28日，佳源公司（甲方）与浙江横店影视娱乐有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同书》。2016年5月28日，佳源公司（甲方）、横店影视姜堰分公司（乙方）、林支祥（丙方）签订了《合同主体变更补充协议》，三方在《合同主体变更补充协议》中一致确认甲方（佳源公司）与乙方（横店影视姜堰分公司）于2009年12月28日签订了《房屋租赁合同书》。2014年5月16日，浙江横店影视娱乐有限公司变更为浙江横店城市公共服务有限公司。2020年7月30日浙江横店城市公共服务有限公司向法院出具证明，内容为：“关于浙江横店影视娱乐有限公司于2009年12月28日签署的《房屋租赁合同书》（下称该合同），现浙江横店影视娱乐有限公司已于2014年5月16日变更为浙江横店城市公共服务有限公司。该合同原承租人的权利义务概由横店影视股份有限公司及其姜堰分公司承继履行，我司对后来泰州市佳源房地产开发有限公司、横店影视股份有限公司姜堰分公司、林支祥于2016年5月28日签订的《合同主体变更补充协议》中所涉租赁合同主体及相关权利义务变更事宜均无异议。”2020年12月22日，浙江横店城市公共服务有限公司委派其工作人员马华燕到庭，马华燕代表浙江横店城市公共服务有限公司表示就原由浙江横店影视娱乐有限公司作为案涉房屋租赁合同中的承租人权利义务，该司认可由横店影视姜堰分公司承继。二审另查明，案件审理期间，上诉人林支祥在姜堰东方不夜城南区3号楼的外墙壁上悬挂了大幅房屋招租广告，内容为：“四楼出租3100平方左右联系人林先生150××××6888”，招租广告下方为电梯入口，电梯入口处标有“横店电影城4F”字样。二审再查明，泰州市姜堰区不动产登记中心不动产登记簿查询记录显示：姜堰东方不夜城南区3号楼201-1（四层），房屋建筑面积为3182.72平方米，权利人为林支祥；姜堰东方不夜城南区3号楼201-2（四层），房屋建筑面积为1547.25平方米，权利人为林支祥。另，二审中上诉人林支祥表示其对最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条清楚并坚持要求继续履行案涉合同。本院认为，一、关于被上诉人横店影视姜堰分公司主体是否适格问题。本案中，上诉人林支祥以案涉《合同主体变更补充协议》仅是针对出租方主体进行变更，并未对承租人进行变更为由，主张被上诉人横店影视姜堰分公司以其名义起诉，主体不适格。本院认为，首先，案涉《合同主体变更补充协议》的签约方为佳源公司（甲方）、横店影视姜堰分公司（乙方）及林支祥（丙方），合同落款处亦加盖有被上诉人横店影视姜堰分公司的印章，被上诉人横店影视姜堰分公司系案涉《合同主体变更补充协议》的签约方之一。其次，案涉《合同主体变更补充协议》载明，上诉人林支祥同意将案涉房屋出租给被上诉人横店影视姜堰分公司，并对双方的权利义务进行了约定。再次，案涉《合同主体变更补充协议》签订后，上诉人林支祥收取了被上诉人横店影视姜堰分公司支付的相应案涉房屋租金及保证金。综上，从案涉合同的缔结、履行等方面足以认定与上诉人林支祥发生房屋租赁合同关系的系被上诉人横店影视姜堰分公司，被上诉人横店影视姜堰分公司以其名义起诉，主体适格，并无不当。上诉人林支祥关于被上诉人横店影视姜堰分公司以其名义起诉主体不适格的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于一审判决解除林支祥与横店影视姜堰分公司房屋租赁合同关系是否不当问题。本案中，被上诉人横店影视姜堰分公司请求解除其与上诉人林支祥的房屋租赁合同关系，上诉人林支祥对此不予同意，要求继续履行案涉合同并认为一审判决适用法律错误以及判决超出被上诉人诉讼时所提理由。本院认为，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在房屋租赁合同等长期性合同履行过程中，如双方形成合同僵局，若不允许违约方通过诉讼方式解除合同，对双方均不利的前提下，违约方起诉请求解除合同，如符合下列条件：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则，人民法院依法应予以支持。本案中，被上诉人横店影视姜堰分公司与上诉人林支祥之间形成了长期房屋租赁合同关系。在2020年新冠××疫情爆发之前，被上诉人横店影视姜堰分公司作为承租人积极履行合同义务，适时缴纳房屋租金。2020年新冠××疫情爆发，其作为一场全球重大突发公共卫生事件，对人类生命健康安全构成了巨大威胁，对世界经济发展也形成了巨大冲击，为此我国政府采取了强有力的防控措施，国内新冠××疫情总体上得到了有效控制，但新冠××疫情在全球范围内并未得到很好控制，众多国家新冠××疫情仍较为严重，我国境内多地亦出现零星散发病例和局部聚集性疫情。为此，毫不放松地做好疫情防控工作，外防输入、内防扩散仍是我国目前相当长时期内的一项重要工作，并趋于常态化。受新冠××疫情影响，全球市场经济环境整体下行，尤其是作为人员聚集性场所的电影院行业受到的疫情影响尤其明显。本案被上诉人横店影视姜堰分公司作为电影院行业从业者亦在此次疫情的冲击下损失巨大，继续经营面临较大困难，为避免损失持续扩大，被上诉人横店影视姜堰分公司拟闭店撤场，并愿意通过支付一定违约金的方式以提前解除双方房屋租赁合同关系，被上诉人横店影视姜堰分公司此行为显然不存在恶意违约的情形。相反，在此情形下，如按照上诉人林支祥的要求继续履行案涉合同，上诉人林支祥因继续履行合同所获得的经济利益与被上诉人横店影视姜堰分公司因继续履行合同所遭受的经济损失相比，明显不对等，尤其是在作为承租人的横店影视姜堰分公司愿意赔偿作为出租人的林支祥因解除房屋租赁合同关系遭受的损失时，这种不对等显得尤为突出，继续履行合同对被上诉人横店影视姜堰分公司显失公平。上诉人林支祥在横店影视姜堰分公司愿意合理赔偿其因解除房屋租赁合同关系所受损失的情形下，为一己利益，不尊重对方合理利益诉求，不顾及对方所要蒙受的巨大损失，执意要求继续履行合同，违反了诚实信用原则。如案涉房屋租赁合同关系按出租人林支祥意愿继续维持，作为承租人的横店影视姜堰分公司损失将持续扩大，最终出租人林支祥的租金收入也难以得到有效保障，从长远来看，对双方均不利。综上，一审在查明案件相关事实的基础上，正确适用法律，对横店影视姜堰分公司关于解除其与林支祥的房屋租赁合同关系的诉求，予以支持，并无不当，应予维持。另，因上诉人林支祥在其对最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条等相关会议精神明知的情形下仍坚持要求继续履行案涉合同，未就案涉合同解除后相关权益提出主张。一审法院据此认为林支祥可在案涉合同确定解除后另行主张相应权利，并无不当，应予维持。三、关于合同解除时间问题。就案涉房屋租赁合同纠纷，一审法院于2020年6月30日立案受理，横店影视姜堰分公司请求解除案涉合同；2020年7月1日，横店影视姜堰分公司登报声明自即日起停止营业；案涉房屋租金已支付至2020年8月9日。一审法院综合上述事实，酌定案涉合同于当期租金截止次日即2020年8月10日起解除，并无不当，应予维持。上诉人林支祥以一审判决落款时间为2020年9月28日为由认为一审判决将合同解除时间人为提前，于法无据，本院不予采信。综上所述，上诉人林支祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10910元，由上诉人林支祥负担。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二一年一月十八日书记员 陈静怡