江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初4091号原告：张尚，男，1987年8月21日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：郑艳，江苏众耕律师事务所律师。被告：新沂市桑捷奥轿车服务有限公司，住所地新沂市新华路。法定代表人：滕仁明，该公司经理。委托诉讼代理人：沈菊，新沂市东方法律服务所法律工作者。原告张尚与被告新沂市桑捷奥轿车服务有限公司（以下简称桑捷奥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用简易程序进行审理；后转为适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张尚及其委托诉讼代理人郑艳、被告桑捷奥公司法定代表人滕仁明及其委托诉讼代理人沈菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张尚向本院提出诉讼请求:1.确认张尚与桑捷奥公司于2020年3月26日签订的《租赁协议》无效；2.判令桑捷奥公司返还张尚租金25万元及利息（自2020年3月28日起，按年利率6%计算至实际给付之日止）；3.案件受理费由桑捷奥公司负担。事实和理由：2020年3月26日，张尚与桑捷奥公司签订《租赁协议》，约定桑捷奥公司将其所有的位于新沂市新华路的房屋出租给张尚使用，租赁期限自2020年3月26日至2025年6月30日；同时双方还对租金、权利义务、违约责任等作出约定。协议签订后，张尚先行支付租金25万元。后张尚得知租赁房屋系违章建筑，涉案租赁协议应为无效合同。为此提出诉讼。桑捷奥公司辩称，双方所签订的租赁合同合法有效，张尚应当继续履行合同。桑捷奥公司租赁给张尚使用的房屋及土地有房产证和土地证，双方于2020年3月26日签订《租赁协议》，并将协议中的房屋交给张尚。依据《中华人民共和国合同法》的规定，双方签订的合同合法有效。桑捷奥公司履行了交付房屋的义务，故张尚应当按照合同约定履行交付全部租金的义务，且应承担逾期交付租金的违约责任。违约方系张尚而非桑捷奥公司，桑捷奥公司不应承担返还25万元租金及利息的义务。综上，请求依法驳回张尚的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2020年3月26日，桑捷奥公司（出租方、甲方）与张尚（承租方、乙方）签订一份《租赁协议》，约定甲方将公司厂房租赁给乙方使用，乙方房屋用途为商业综合体，所需证件乙方自行办理，经营所产生的各项税费由乙方承担；租赁期限自2020年3月26日起至2025年6月30日止；年租金80万元，乙方于协议签订之日向甲方支付第一年租金80万元，以后每年3月26日前交清当年租金；日常的房屋维修所需费用由乙方承担；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构造成影响，需先征得甲方同意，投资由乙方负担；合同并对双方其他权利义务作出详细约定。张尚分别于2020年3月27日、3月28日支付租金20万元、5万元，合计25万元。《租赁协议》签订之前，桑捷奥公司已将涉案房屋所有权证书及土地使用权证书向张尚出示，张尚亦到涉案房屋现场进行查看。涉案房屋租赁给张尚之前系租赁给他人经营“新沂味道”饭店，张尚租赁涉案房屋准备经营超市。因原有布局规划无法继续利用，加之后面顶棚有漏雨现象，需对顶棚加高、维修。张尚与桑捷奥公司约定，由张尚出资，桑捷奥公司负责具体维修事宜。对于维修费用具体数额，张尚称双方约定以5万元为限，超出部分由桑捷奥公司负担；桑捷奥公司不予认可，称双方约定维修费用为10万元。《租赁协议》签订后，桑捷奥公司组织人员对于房屋顶棚进行加高、维修。在施工期间，新沂市综合行政执法局于2020年5月1日向桑捷奥公司出具责令改正通知书，要求限期拆除违规搭建。对于涉案房屋违建情况，新沂市城市管理局向本院出具一份情况说明，主要内容为：在对全市公共空间进行治理期间接到群众举报称涉案房屋多处涉嫌违建，经过现场勘查，涉案房屋现有面积约2000平方米，结合当事人提供的房产证，涉案房屋一层有9处系合法，面积约500平方米，其余部分全部涉嫌违法，其中合法的房屋也在改建过程中变更了材质。依照相关法律向当事人出具限期整改通知书，要求当事人对违法建筑进行自行整改；因当事人未履行整改义务，执法大队于2020年5月29日下午对房产证上未显示的后厨违建部分进行拆除，并让当事人对其余违建部分自行整改，但当事人未能履行，执法大队将依照相关法律法规对其违建部分进行拆除。对于房屋现状与所有权证书记载的面积不符及材质改建的情况，桑捷奥公司未有提供建设工程规划、施工许可手续或其他审批手续。审理过程中，桑捷奥公司申请对于租赁房屋原有装饰装修拆除损坏所造成的损失进行司法鉴定，后因未有预交鉴定费用而未有进行鉴定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。桑捷奥公司与张尚签订的《租赁协议》约定的租赁房屋与房屋所有权证书记载不一致，也未有提供证据证明增建、改建行为已取得建设工程规划、施工许可手续或其他审批手续，故双方签订的的《租赁协议》应属无效。桑捷奥公司辩称合同有效、应继续履行，于法无据，不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。桑捷奥公司与张尚签订的房屋租赁合同无效，桑捷奥公司因该合同取得的财产，应当予以返还。故对于张尚要求桑捷奥公司返还25万元租金及利息的请求予以支持，利息标准可按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。关于桑捷奥公司主张的因原有装饰装潢被破坏所造成的损失。桑捷奥公司作为出租人将与权属证书不符、没有取得相关规划审批手续的涉案房屋出租给张尚，对合同无效存在过错；但涉案《租赁协议》签订前，桑捷奥公司已出示房屋所有权证书及土地使用权证书，张尚亦到涉案房屋现场查看，其自愿与桑捷奥公司签订《租赁协议》，对合同无效亦存在过错。桑捷奥公司虽未提供充分、确实的证据对其损失予以证明，但加高、维修房屋顶棚确对原有装饰装潢进行部分拆除、造成一定毁损。综合租赁房屋原有实际装修情况、双方关于维修出资约定，以及双方的过错程度等因素，酌定张尚赔偿桑捷奥公司装修损失8万元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、新沂市桑捷奥轿车服务有限公司与张尚于2020年3月26日签订的《租赁协议》无效；二、新沂市桑捷奥轿车服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还张尚25万元及利息〔自2020年3月28日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际给付之日止〕；三、张尚应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿新沂市桑捷奥轿车服务有限公司装修损失8万元；四、驳回张尚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由张尚负担1616元，新沂市桑捷奥轿车服务有限公司负担3434元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 颖人民陪审员  陆政建人民陪审员  黄 静二〇二一年一月二十六日书 记 员  张 薇