广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16197号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道东8号25栋一楼、二楼，统一社会信用代码914401015523790128。负责人：钟志荣。委托诉讼代理人：杜婷婷，该公司员工。被告：胡瑞生，男，1972年2月17日出生，汉族，住广州市越秀区，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司（以下简称雅居乐花都分公司）与被告胡瑞生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告雅居乐花都分公司的委托诉讼代理人杜婷婷到庭参加诉讼，被告胡瑞生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雅居乐花都分公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告按每月415.8元的标准向原告支付自2017年7月1日至实际付清之日止的物业管理费，暂计至2020年9月应付物业管理费为15800.4元；2.判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2016年4月10日与广州市雄炜房地产开发有限公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定收楼日期为2017年7月2日。开发商按约定于2017年6月25向被告发出了收楼通知书，原告于2017年10月25日向被告发出了《收楼催收函》，被告无故不收楼，视为被告接收该商品房之日起，应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。根据被告与开发商签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条规定之补充协议第八条第1项规定“若《商品房买卖合同》约定的交房日期届满，因乙方原因该商品房未交付使用或乙方未付清房价款且甲方愿意继续履行合同的，不论乙方是否收楼，该商品房的风险自《商品房买卖合同》约定的交房期限届满之日起即转移给乙方”，视为被告于2017年7月1日已收楼。并约定“符合第十四、十六、十七条约定的情形，视为乙方接收该商品房之日起，乙方应按约定向物业服务企业缴交物业服务费及相关公摊费用。否则，物业服务企业有权向乙方追讨欠费及滞纳金”。原告接受委托为凤凰御景花园小区提供物业管理服务，被告是该小区单元的业主，该房屋的建筑面积为148.5平方米，为电梯洋房住宅。按原告与该小区开发商2017年11月8日签订的《前期物业服务合同》第六条第一款约定，该小区住宅的物业管理费为每月2.8元／平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费415.8元。自2017年7月1日起至2020年9月止，被告无故拖欠原告物业管理费40个月，共计15800.48元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据前期物业管理服务协议约定，如被告不按本协议约定的日期缴纳有关费用，应从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。被告胡瑞生没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。本院经审理认定事实如下：广州市雄炜房地产开发有限公司（以下简称雄炜公司）是位于广州市花都区凤凰北路34号凤凰御景花园小区的开发商。根据雄炜公司（甲方）与雅居乐花都分公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》约定，甲方将凤凰御景花园小区委托乙方提供前期物业管理服务，住宅物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按每月每平方米2.8元的标准计算；业主无论是否居住或使用其物业，均应自其物业交付日起全额支付物业服务费；业主或物业使用人应按月预付物业服务费，每月的第10日前由业主或物业使用人足额支付；业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付物业服务费，从约定的支付期限届满次日起，每日按应付物业服务费的1‰向乙方支付违约金。合同第三十一条约定：本合同期限自2017年6月30日起至2022年6月29日止，但在本合同期限内，小区成立业主委员会后，本合同自行终止。合同签订后，雅居乐花都分公司依约对涉案小区履行了物业管理服务。2016年11月8日，胡瑞生作为乙方，雄炜公司作为甲方，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买凤凰御景花园6栋901房，该商品房合同约定建筑面积共148.5平方米；甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同附件五为雄炜公司与广州银蕨物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同约定物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米2.8元；业主应于收楼通知书所列所楼之日起交纳物业服务费费用，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月首日履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用及分摊水电费用等费用的，应从逾期之日起按欠费额每日千分之三的标准向广州银蕨物业管理有限公司支付违约金。合同附件七本合同补充协议约定：第三条：甲乙双方同意，甲方通知乙方办理收楼手续可选择采取的形式包括但不限于挂号信、特快专递、电话通知、短信通知、在广州地区报刊发布公告等，如甲方按乙方在本合同所留联系地址寄出交付使用通知书则视为甲方已履行通知义务；该商品房的风险责任自乙方接收该商品房或按约定视为乙方已接收该商品房之日起转移由乙方承担，乙方并需由此日起按甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金等。2017年6月25日，雄炜公司向胡瑞生在《广州市商品房买卖合同（预售）》提供的送达地址寄送《收楼通知书》，通知胡瑞生在2017年6月28日至2017年6月30日期间办理涉案房屋收楼手续。该快递显示于2017年6月30日由本人签收。2017年10月30日，雅居乐花都分公司向胡瑞生寄送《要求尽快办理收楼手续的函》，催告胡瑞生在收到函件后三日内前往办理涉案房屋收楼手续，并支付拖欠费用。按照每月每平方米2.8元的标准计算，涉案房屋每月物业为415.8元（2.8元/每月×148.5平方米）。另查，雅居乐花都分公司于2018年2月9日将胡瑞生诉至本院，案号为（2018）粤0114民初2365号。雅居乐花都分公司在该案中诉请：胡瑞生按每月415.8元的标准向雅居乐花都分公司支付自2017年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费2494.8元及滞纳金……本院于2018年7月6日作出（2018）粤0114民初2365号民事判决书，判决胡瑞生向雅居乐花都分公司支付2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2494.8元及滞纳金等。该判决已发生法律效力。因胡瑞生未按时履行生效判决确定的义务，雅居乐花都分公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0114执8830号。本院认为:根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。雅居乐花都分公司与涉案小区开发商签订《前期物业服务合同》后，依约为涉案小区提供物业管理服务。被告胡瑞生未按时支付费用，构成违约，原告要求被告支付2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费13721.4元（415.8元/月×33个月），合法有据，予以支持。（2018）粤0114民初2365号民事判决已对2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及滞纳金进行处理，雅居乐公司在本案中主张2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及滞纳金，予以驳回。因雅居乐花都分公司提起本案诉讼时2020年10月1日之后的物业服务费尚未产生，故对雅居乐花都分公司要求胡瑞生支付2020年10月1日之后的物业服务费的诉讼请求，不予处理。因被告未与原告就逾期交纳物业服务费的滞纳金标准进行约定，且《广州市商品房买卖合同（预售）》附件五《前期物业服务合同》所约定的物业服务企业并非雅居乐花都分公司，故原告要求按每日千分之一标准计算逾期缴费滞纳金的请求缺乏事实和法律依据。本院将滞纳金调整为从欠费当月的次月1日起，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）计算至付清款之日止，各月物业服务费的滞纳金金额以不超过当月应交的物业服务费为限。胡瑞生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡瑞生在本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司支付2018年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费13721.4元；二、被告胡瑞生在本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司支付2018年1月1日至2020年9月30日期间每月物业服务费的滞纳金，分别以每月欠缴的物业服务费415.8元为基数，从欠费当月的次月1日起计至被告胡瑞生付清款之日止（滞纳金的计算标准：2019年8月19日以前按中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算），上述各月物业服务费的滞纳金金额以不超过当月应交的物业服务费为限；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司花都分公司负担98元，被告胡瑞生负担117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇二一年一月四日书记员  王 呈陈少颖