江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1281民初6365号原告（反诉被告）：陆秀鹏，男，1987年5月22日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：奚胜州、韩春晖，江苏四牌楼律师事务所律师。被告（反诉原告）：王书和，女，1972年11月9日出生，汉族，户籍地兴化市，现住兴化市。原告陆秀鹏（反诉被告）与被告王书和（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆秀鹏及其委托诉讼代理人韩春晖，被告王书和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆秀鹏向本院提出诉讼请求：1.解除陆秀鹏与王书和于2020年4月18日签订的转让协议；2.判令王书和返还转让费30700元，并赔偿装修费21429元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告负担。事实和理由：2020年4月18日，王书和将其承租的兴化市新生小学牌楼南路8号营业房转让给陆秀鹏经营，转让费38000元，同时支付未到期租金4300元，并承诺合同期满后由原告续租，年租金在33000元之内，超出部分由被告补偿。陆秀鹏接手店铺后进行重新装修，花去装修费21429元。承租期满后，该店铺被他人承租，陆秀鹏未能续租。王书和未按约将案涉店铺由陆秀鹏续租，致使陆秀鹏签订转让协议的合同目的不能实现，王书和收取的转让费在扣除应付的租金后应当返还给陆秀鹏，并赔偿陆秀鹏店铺装修损失。被告王书和辩称，1.转让费38000元是转让的除店铺内除衣物以外的所有物品。2.陆秀鹏应当从2020年6月9日至2020年11月25日向王书和支付房租，每月租金2583元，另转让协议中陆秀鹏所欠的7200元一并给付。3.转让协议的精神是陆秀鹏续租，租金高于33000元的部分由王书和承担，不存在陆秀鹏不中标就随便弃租的情况。4.陆秀鹏违约在先，其无权要求王书和承担装修费。反诉原告王书和提出反诉请求：1.判令陆秀鹏给付余欠转让费7300元；2.判令陆秀鹏给付2020年6月9日至2020年11月25日房租14208元。事实和理由：陆秀鹏未按转让协议约定支付余欠转让费。转让协议签订后，陆秀鹏在店铺经营至2020年11月25日，其中三个月是学校因疫情延长给我的三个月，陆秀鹏应按约定的租金标准支付租金14208元。反诉被告陆秀鹏辩称，1.王书和主张的7300元，双方约定的是陆秀鹏与房东续租合同后支付，该条件未成就，不应支付。2.2020年6月9日前的房租已支付，另外三个月房租是政府根据疫情对承租经营者的补助，王书和并未经营，也未向学校支付该三个月的房租，故其要求支付没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2020年4月18日，王书和（甲方）与陆秀鹏（乙方）签订转让协议，该协议约定“甲方承租的兴化市新生中心小学牌楼南路8号营业房，面积37平方米，现转让给乙方，特订协议如下：一、转让费用38000元（包括店铺内除衣物以外所有物品）；二、多余房租（至2020年6月9日止）4300元；三、乙方共计支付甲方费用42300元；四、甲方承诺乙方续签合同，租金每年在33000元以内，超出由甲方补偿；五、合同签订时付35000元，余款7300元作为押金待乙方与房东续租合同后支付”。上述转让协议中的营业用房为王书和向兴化市新生小学承租的，王书和与兴化市新生小学约定的租赁期限至2020年6月9日，租金为每年31000元。上述转让协议中的多余房租4300元为2020年4月18日至2020年6月9日期间的租金。2020年4月7日，陆秀鹏通过他人支付王书和5000元。2020年4月18日，陆秀鹏支付王书和30000元，共计35000元。减去房租4300元，陆秀鹏实际支付王书和转让费30700元。转让协议签订后，陆秀鹏对案涉营业用房重修装修。陆秀鹏主张的重新装修费用为：木工5030元、油漆工2100元、油漆材料1700元、大门橱窗2600元、广告牌2200元、墙布2000元、射灯950元、挂架2653元、吊灯筒灯888元、橱窗灯308元、五金1000元。其中，木工费用5030元，陆秀鹏提供了微信转账截图及证人王某证言予以证明，其余费用，陆秀鹏仅提供了微信转账截图及淘宝截图予以佐证。2020年10月12日，兴化市新生小学对包括案涉房屋在内的营业用房采用招投标的暗标方式重新招租，招租的租赁期限为三年。陆秀鹏参加了案涉营业用房的投标，其出标价为32500元，陆秀鹏未中标，他人中标价为每年租金35000元。2020年11月25日，陆秀鹏将案涉营业用房的钥匙交还给兴化市新生小学。庭审中，陆秀鹏陈述称，其于2020年10月25日与他人订立了商铺租赁合同。诉讼中，原告申请诉讼保全，支出保全费520元、保全保险费1200元。以上事实，有原告提供的转让协议、转账记录、微信转账截图、淘宝截图、保险费票据、证人王某证言，被告提供的证明及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立起生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陆秀鹏与王书和自愿签订的转让协议，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从转让协议可知，王书和将其承租的仅剩不足两个月租期的商铺转让给陆秀鹏，陆秀鹏除支付剩余租期的租金4300元外，尚需支付转让费38000元。从常理来看，陆秀鹏签订转让协议不可能仅租赁不足两个月时间，陆秀鹏签订转让协议的目的是能够与房东续签租赁合同。现陆秀鹏续租目的已难以达到，其要求解除转让协议，符合事实和法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的押金7300元，不再履行。已经履行的租金4300元，因陆秀鹏已实际使用了案涉商铺，不再返还。关于已经履行的转让费30700元，从转让协议和当事人陈述来看，陆秀鹏支付转让费使用店铺的预期租期为53天再续租3年，转让费平摊到其预期租期的成本为每天26.74元。陆秀鹏实际使用案涉店铺的时间为221天（2020年4月18日至2020年11月25日），减去陆秀鹏已实际使用案涉商铺的转让费成本，本院认定陆秀鹏转让费损失为（30700元-5909元）24791元。陆秀鹏主张的重新装修的木工装修款5030元，有微信转账截图及证人证言为证，足以认定。原告主张的其他装修款，其提供的有关证据不足以证明其主张，本院不予采纳。本院认定陆秀鹏装修损失为5030元。上述陆秀鹏的损失合计29821元。关于陆秀鹏损失的承担问题。王书和在转让协议中承诺陆秀鹏续签合同，其未能满足陆秀鹏续签合同的约定条件，应承担违约责任。虽然陆秀鹏参加了案涉商铺的投标，但招投标方式为暗标，陆秀鹏无法预测其出标价能否中标，因此不能证明陆秀鹏故意弃标，陆秀鹏不应对其损失承担责任。故本院认定陆秀鹏的29821元损失应由王书和承担。王书和转租给陆秀鹏的商铺系其向兴化市新生小学承租，其次承租人陆秀鹏在王书和与兴化市新生小学租赁合同期满后继续使用商铺，对此，兴化市新生小学未提出异议，王书和与兴化市新生小学之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。在陆秀鹏将商铺钥匙交还给兴化市新生小学时，不定期租赁结束。因此，对于案涉商铺在王书和与兴化市新生小学租赁期满（2020年6月9日）后，仍存在两个租赁关系，即兴化市新生小学与王书和的不定期租赁关系及王书和与陆秀鹏的转租关系。即使兴化市新生小学因新冠疫情延长了三个月租期，因陆秀鹏实际使用案涉商铺时疫情影响已经结束，陆秀鹏不应享受该三个月的免租优惠。综上所述，陆秀鹏应按转让协议约定的租金标准向王书和支付2020年6月10日至2020年11月25日（169天）的租金。经测算，该租金金额为14353元。王书和主张的上述期间的租金为14208元，对陆秀鹏有利，本院予以采纳。陆秀鹏主张的保全保险费，非必然产生的费用，本院对其要求由王书和负担的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陆秀鹏与被告王书和于2020年4月18日签订的转让协议；二、被告王书和赔偿原告陆秀鹏损失29821元；三、反诉被告陆秀鹏支付反诉原告王书和租金14208元；上述两项给付义务相抵，被告王书和于本判决生效后十日内给付原告陆秀鹏损失赔偿款15613元；四、驳回原告陆秀鹏的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告王书和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取552元、保全费520元，合计1072元，由原告负担陆秀鹏负担237元，被告王书和负担835元。反诉案件受理费169元，由反诉原告王书和负担56元，反诉被告陆秀鹏负担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员 刘爱民二〇二一年一月二十二日法官助理 刘 雯书 记 员 陆玉纯