江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初6358号原告：南宁夏辉物业服务有限公司，统一社会信用代码91450103MA5NNC4Y91，住所地广西省南宁市青秀区宏达路**绿城·国际村**楼****房。法定代表人：甘久兴，总经理。委托诉讼代理人：崔凤涛，广西桂海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴海霞，广西桂海天律师事务所律师。被告：殷锋，女，1963年12月1日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。第三人：南宁市龙湾华府小区业主委员会，住所地广西省，住所地广西省南宁市仙葫大道中**龙湾华府物业管理用房负责人：覃远进，主任。委托诉讼代理人：费为民，副主任。原告南宁夏辉物业服务有限公司（以下简称夏辉公司）与被告殷锋、第三人南宁市龙湾华府小区业主委员会（以下简称龙湾华府业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告夏辉公司委托诉讼代理人崔凤涛、第三人龙湾华府业委会委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告殷锋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏辉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年5月1日至2019年6月30日的物业服务费14801.8元、2017年9月至2019年6月的车位物业费935元、水电公摊费792.2元及利息495.9元（自2019年6月30起至2019年12月31日止，按年利率6%计算为495.9元，要求计算到实际付清之日），合计17024.9元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在2019年7月1日被被告所在的龙湾华府业委会聘任为小区物业服务企业。入驻后，龙湾华府业委会介绍，此前小区物业服务是业委会自管，有部分业主长期拖欠物业费，业委会限于财力、物力、人力，催收不回来，直接影响小区许多工作。经商定，龙湾华府业委会将此前2017年5月1日至2019年6月30日的业委会自管的物业服务费应收账款作为债权转让给原告，双方在2019年6月30日签订《债权转让协议》，并在小区内公示板和拖欠物业费业主房门上张贴相关资料，告知有关情况和收集意见。同时要求拖欠物业费的业主（包括被告）与原告协商，如果主动前来缴纳可以优惠收取此前拖欠的物业服务费，大部分拖欠物业费业主主动到小区物业处缴纳，但被告以各种理由拒绝。经统计，自2017年5月1日至2019年6月30日，被告所有的位于仙葫开发区住宅拖欠物业服务费14801.8元、车位物业费935元、水电公摊费792.2元。被告拒不缴纳物业费和水电公摊费，给原告造成利息损失495.9元。原告认为，小区业委会在自治期间与被告形成有偿服务关系，自治期满，就是合法债权债务关系。原告受让的债权本身是业主接收房屋后拖欠的物业服务费，可以依法转让，被告在业委会转让债权后拒不缴纳属违法行为。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第27条规定：“债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人。”据此，原告将债权人龙湾华府业委会列为第三人。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。第三人龙湾华府业委会述称，同意原告的意见。被告殷锋未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，龙湾华府业委会在南宁市青秀区住房和城乡建设局登记备案后依法成立，主任为覃远进，副主任为费卫民，委员为秦飞、吴小海、刘劲宏。2017年5月1日，龙湾华府业委会（甲方）与广西南宁金港物业服务有限公司（以下简称金港公司，乙方）签订《龙湾华府小区物业服务委托合同》一份，约定甲方委托乙方对龙湾华府小区提供物业管理服务，合同期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止，收费标准为：多层住宅（别墅）、高层住宅1.2元/月·平方米，商业物业2元/月·平方米，停车位0.6元/月·平方米。双方另约定了其他事项。2017年11月2日，金港公司给龙湾华府业委会发函，提出自2017年11月1日起不再为龙湾华府小区提供物业管理服务。2017年11月4日，龙湾华府小区业主协商金港公司撤出小区后的物业管理方案。2017年11月28日，龙湾华府业委会发布《关于龙湾华府小区物业自治方案的公告》，主要内容为：根据物业管理条例的有关规定及2017年11月4日召开的业主大会精神，小区成立自治管理小组、小区自治管理财务监督组；小区自治物业服务标准坚持以确保小区治安安全和消防安全、坚持以人为本、坚持财务公开为原则；小区实行自治后，聘请有经验、责任心强的管理人员组成小区日常管理团队；为保障物业各项业务正常开展和物业工作人员工资正常发放，根据小区目前的实际情况，业委会倡议本小区业主提前缴纳2018年上半年物业服务费；从2018年1月1日起对无正当理由逾期缴纳物业服务费的业主按日计收违约金，按应收金额的0.1%收取。2019年6月30日，原告与龙湾华府业委会签订《南宁市龙湾华府小区物业服务委托合同》一份，约定由原告为龙湾华府小区提供物业服务，合同期限自2019年7月1日起至2021年6月30日止，收费标准为：多层住宅（别墅）、高层住宅1.2元/月·平方米，商铺物业2元/月·平方米，停车位0.6元/月·平方米。双方另约定了其他事项。同日，双方签订《债权转让协议》一份，约定龙湾华府业委会将龙湾华府小区部分业主拖欠的物业费（含金港公司2017年5月1日至2017年10月31日期间的物业费及金港公司撤出小区后小区2017年11月1日至2019年6月30日自治期间的物业费）转让给原告；双方共同发出债权转让通知给欠费业主，可以采取在小区公告栏和业主房门张贴通知，公告栏张贴时间不小于10个工作日。该《债权转让协议》所附债权转让清单中载明房号为C-7业主殷锋拖欠物业费金额为16529元。2019年7月30日，广西桂海天律师事务所受原告委托向被告出具律师函，要求被告于2019年8月15日前缴清拖欠的物业费、车位物业服务费、水电公摊费等合计16529元，并将律师函张贴在龙湾华府小区公告栏。2019年8月1日，龙湾华府业委会将聘请原告作为小区物业服务企业及业主此前拖欠的物业费（包括水电费和公摊费等）转让给原告的事项在龙湾华府小区公告栏进行了公示。南宁市房产管理局《商品房买卖合同登记备案证明》载明：坐落于仙葫开发区买受人为被告殷锋，合同签订时间为2013年12月9日，合同备案时间为2013年12月24日，建筑面积为471.93平方米。审理中，1.原告提供被告2017年5月1日至2019年6月30日欠费清单明细一份，其中载明C-7别墅业主殷锋，建筑面积474.41平方米。2.原告提供龙湾华府小区水电公摊费计算明细，其中载明被告应承担2017年5月至2019年6月水电公摊费792.2元。上述事实，有当事人陈述及提供的证据在卷佐证。本院认为，龙湾华府业委会经政府部门登记备案后依法成立，其与金港公司签订的物业服务合同对小区全体业主具有约束力，被告作为案涉小区业主，应按物业服务合同约定缴纳物业费等相关费用。在金港公司退出案涉小区后，案涉小区成立了业主自治组织，由小区业主自行管理小区，被告作为小区业主应自觉缴纳相关物业费等费用，确保小区物业管理的正常运行。龙湾华府业委会将案涉小区部分业主拖欠的物业费、水电公摊费等费用转让给原告，并将转让事项在小区公告栏进行了公示，应视为履行了债权转让的通知义务，被告应将拖欠的物业费、水电公摊费等费用支付给原告。原告主张按建筑面积474.41平方米计算，但未提供证据予以佐证，本院不予支持。被告购买的龙湾华府小区C-7号房在政府部门备案证明中载明的建筑面积为471.93平方米，本院据此计算被告应缴纳的物业费等相关费用。物业费标准按1.2元/月·平方米计算，被告应缴纳2017年5月1日至2019年6月30日物业费14724.2元。车位物业费按0.6元/月·平方米计算，被告应缴纳2017年9月至2019年6月车位物业费935元。关于被告应承担的水电公摊费用。原告审理中提供的计算明细系按照被告所购房屋建筑面积474.41平方米计算，应予调整。原告主张2017年5月至2019年6月被告应承担水电公摊费合计792.2元，本院按建筑面积471.93平方米计算，被告实际应承担水电公摊费788.1元。以上物业费、车位物业费、水电公摊费合计16447.3元。关于原告主张的逾期付款利息。根据龙湾华府业委会与金港公司签订的物业服务合同，双方在合同中并未约定物业费等费用的缴纳时间，龙湾华府业委会在其发布的自治公告中亦仅是倡议业主提前缴纳物业费，并未明确物业费的缴纳时间。本案中，原告通过律师事务所发送律师函的方式告知被告拖欠物业费等费用的金额并要求被告于2019年8月15日前缴纳，故被告应自2019年8月16日起支付逾期缴纳物业费等相关费用的利息。2019年8月16日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期贷款利率4.35%计算，计7.9元。自2019年8月20日至实际履行之日的逾期付款利息，以16447.3元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的放弃，由此导致的不利法律后果应由其自行承担。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告殷锋于本判决生效后十日内支付原告南宁夏辉物业服务有限公司物业费、车位物业费、水电公摊费等合计16447.3元及逾期付款利息7.9元（自2019年8月20日至实际履行之日的逾期付款利息，以16447.3元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告南宁夏辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取113元，由原告南宁夏辉物业服务有限公司负担4元，被告殷锋负担109元（被告负担部分，原告已垫付）。本判决为终审判决。审判员  季敬飞二〇二一年一月十四日书记员  俞慧慧