浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2770号上诉人（原审被告）：沈佳明，男，1967年6月7日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：万灵龙，浙江嘉深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴震州，男，1981年9月6日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：张惠惠，上海建纬（杭州）律师事务所律师。原审第三人：嘉善县人民政府魏塘街道办事处。住所地：嘉善县魏塘街道环北西路**。统一社会信用代码：113304210025540071。法定代表人：金丰。委托诉讼代理人：周波，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。原审第三人：嘉善县开泰房屋拆迁有限责任公司。住。住所地：嘉善县罗星街道浙江·嘉善国际农商城****一社会信用代码：913304217743843353。法定代表人：莫留根。上诉人沈佳明为与被上诉人吴震州、原审第三人嘉善县人民政府魏塘街道办事处（以下简称魏塘街道）、嘉善县开泰房屋拆迁有限责任公司（以下简称开泰公司）宅基地纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初5209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈佳明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴震州的各项诉讼请求。事实和理由：一、一审认定补偿款中包含宅基地使用权的利益缺乏依据。评估书中未明确，也未列明有关宅基地使用权补偿的价值，一审以补偿价格参照国有土地上房屋进行价值评估时，以案涉宅基地所处的地理位置作为评估因素之一，认定房屋评估价实际包含了土地的价值，明显缺乏依据。首先，评估报告中没有看到上述表述；其次，“参照国有土地上房屋进行价值评估”是对房屋的价值，而非土地的价值进行评估，更没有说包含了该房屋的土地价值。其三，即使价值评估时参照了宅基地所处的位置，也只是说明房屋的评估价值因地段不同而价值不同，证明不了补偿款中包含了土地使用权的价值。二、一审认定沈佳明是合法的善意买受人，沈佳明是房屋合法所有者，根据地随房转或者房地一体的法律原则，不论房和地均已由作为善意买受人的沈佳明享有，沈佳明与吴震州之间不存在任何法律关系，更不存在法律上的义务。至于该处土地为何仍确认在吴震州名下，是吴震州与相关机关的问题。三、退一步讲，房屋确实是在吴震州的宅基地上建造，该房屋之后办理了产证，并通过几次转让最后由沈佳明取得。对吴震州来说，其自愿将宅基地转让给了他人属于放弃该转让部分宅基地使用权，不能再享有该部分宅基地的使用价值，即使存在也应由沈佳明享有。再退一步讲，即使吴震州仍享有该宅基地使用权，假使评估中包含土地价值，那么一审法院认定其价值是15%也没有依据。四、沈佳明是从持有合法产权证书的第三人处转让所得，与一开始的宅基地转让不存在任何关联，沈佳明通过买卖取得的房产应该享有完全的所有权，即使存在土地部分的补偿也应归沈佳明所有。五、沈佳明与盛美芳二者取得房屋的途径不同，对房屋原有土地的性质是否明知存在天壤之别，一审法院对两个性质不同的案件作出完全相同的判决是错误的。六、沈佳明对案涉房产享有完整的、全部的权利。案外人俞海明从陈浩处转让并办理相关手续，缴纳了相关税费，取得产权证时，根据房地一体的原则，俞海明已经一并取得房和地。沈佳明向俞海明支付对价并取得合法产证，自然拥有该房产完整的权益。吴震州辩称，一、房屋搬迁置换和补偿协议第1条和第17条都明确约定了补偿包含了土地的权益。产权置换的补偿清单中没有列明土地价值，是因为该地块的搬迁补偿本身是参照国有土地开展的，根据国有土地上房屋征收与补偿的规定和政策，是以房屋作为基础进行评估的，而不是对房屋所有权及土地使用权分开评估，是否包含应当根据房地一致的原则，即评估的前提就是房地一致。本案发生的原因正是因为房地不一致，沈佳明所取得的房屋是基于前期使用了吴震州的宅基地使用权，其也因此获益。二、沈佳明是通过购买取得房屋，本案是对房屋拆迁利益的分配，沈佳明作为一个权利人，直接对其所拥有的产权面积获得收益，补偿同时囊括了房屋以及土地的所有价值，故本案是基于物权所产生的。沈佳明如果认为其有损失的，应当基于其与前手出卖人之间的合同去主张，与吴震州没有直接关联，与本案也没有直接的关联性。请求驳回上诉，维持原判。魏塘街道述称，本案与魏塘街道没有关系。开泰公司二审中未提交意见。吴震州向一审法院起诉请求：沈佳明分配给吴震州拆迁补偿款30万元（暂定金额，实际以评估金额为准）。一审法院认定事实：案外人吴锦青与沈建华系夫妻关系。吴震州系吴锦青与前妻所生之子。案外人戚有宝与吴锦青系母子关系。1992年4月19日的吴锦青户农村私人建房用地呈报表记载：现有在册人口吴锦青、吴震州、戚有宝；拆除现有平房3间74.2㎡，猪舍1间26.7㎡，合计100.9㎡后，申请建造用地面积141㎡，其中宅基地100.9㎡，其他40.1㎡；申请建造占地113平方米的2楼4底楼房一幢及占地28㎡的平房1间。吴震州称取得上述宅基地后，因经济困难，故吴锦青与案外人王金泉及陈浩的父亲三人一起在该宅基地上共同建房。根据1992年12月22日的《购房协议》的记载，王金泉及陈浩父亲（乙方，原为徐雪珍）与吴锦青（甲方）约定：因甲方建房经济困难，向乙方借贷，乙方同意帮助甲方建房并给予经济援助。建成后，甲方转让给乙方住房三底二楼，占地面积计84平方米，乙方负责为甲方建房二底二楼，占地面积计56平方米；建房中须办理的手续由甲方负责办妥；建房中所有材料除下列项目（1.现场的85#红砖贰万伍仟块；2.石灰七吨半；3.46.5线材叁佰市斤；4.原有旧房由甲方负责拆除，拆除旧房及清理费由乙方补贴甲方现金贰佰元；5.建房所用房屋押金及办理手续费用甲方向乙方…资现金贰仟元，房屋完工后，归还给乙方；6.具体房屋规格、尺寸及甲方二楼二底房屋施工方法具草图及附加施工说明）由甲方提供外，其余材料及组织施工力量均由乙方帮助解决。经查，合建上述房屋除已有材料外，约花费三万元。房屋建成后，一楼加一间平房共五间的东面三间由王金泉一家居住，西面两间由吴锦青一家居住；二楼共四间的东面两间由陈浩一家居住，西面两间仍由吴锦青一家居住。1993年，陈浩以向吴锦青“购买”为由，向相关部门申请办理房屋所有权转移登记，将其父亲居住的二楼东面两间房屋登记至其本人名下。1995年，陈浩取得相应的房屋所有权证，证号善字第0014614号，建筑面积71.94平方米。1996年，陈浩将案涉房屋卖给案外人俞海明，俞海明取得案涉房屋所有权证（证号为善字第0016717号）。1997年12月，俞海明以49500元的价格又将案涉房屋卖给沈佳明。沈佳明于1997年12月15日取得案涉房屋契证，于1998年1月16日取得案涉房屋所有权证。沈佳明称自1997年购买案涉房屋至2016年均居住在案涉房屋内。2002年6月24日，吴震州取得案涉房屋的集体土地使用权证，使用权类型为批准拨用宅基地，用途为住宅，使用权面积141平方米。一审法院另查明，2019年3月，沈佳明与第三人魏塘街道就沈佳明所有的位于××镇××号的房屋签订了《房屋搬迁置换及补偿协议书》一份。同时，魏塘街道委托开泰公司作为实施单位。协议中，沈佳明选择了“产权置换安置”的方式进行房屋搬迁安置。根据双方《产权置换补偿明细清单》的记载，被搬迁房屋合法户型建筑面积为71.94平方米，住宅房评估价为713213元、装修评估价31616元、附属物4210元、临时安置补偿（过渡费）8633元、搬家费3000元、签约奖励费30000元、腾空奖励费20000元、2019年3月20日之前腾空增加奖励费10000元、补期房过渡费（24个月）2年34531元、其他192332元，以上合计1047535元。其中，产权置换金额为905545元。2019年5月13日，一审法院受理了吴震州诉沈佳明物权确认纠纷一案，并依法追加案外人沈建华、吴锦青、戚有宝为第三人参加诉讼。吴震州以“登记在沈佳明名下的××镇××号房屋坐落于吴震州享有土地使用权的宅基地上。该宅基地系吴震州父亲吴锦青获批使用，2002年登记至吴震州名下。1993年，案外人陈浩在未经吴震州父亲同意的情况下，伪造材料将上述房屋登记至其名下”等为由，要求确认登记在沈佳明名下的××镇××号房屋所有权归其所有。一审法院于2019年7月29日作出（2019）浙0421民初2378号民事判决书，判决驳回吴震州的所有诉讼请求。后吴震州不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2019年11月14日作出（2019）浙04民终2598号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现吴震州以涉案房屋使用土地权利属于吴震州，故安置补偿中对土地的补偿部分应当归属于吴震州等为由提起诉讼。因双方分歧较大，案经调解未果。一审还查明：1998年8月17日，吴锦青户（在册人口为吴锦青、沈建华、吴震州）对沈佳明房屋东面平台上建造19.4平方米房屋（平升层）进行申请并获批准。后实际由沈佳明出资在该平台上建造了房屋一间（19.4平方米），且吴锦青表示不反对。现该19.4平方米房屋的补偿款192332元（即补偿明细清单中的“其他”）已由沈佳明享有。一审法院认为，虽涉案房屋的所有权人是沈佳明，但案涉宅基地使用权人仍为吴震州。由此，出现了房屋所有权人和宅基地使用权人分离的现象。现沈佳明已就涉案房屋与第三人魏塘街道签订《房屋搬迁置换及补偿协议书》，明确了相应的拆迁利益，且该利益也已由沈佳明实际享有。在“房地一体”的原则下，虽然第三人未明确房产与土地的各自评估价值，但从《房屋搬迁置换及补偿协议书》整体分析，拆迁置换补偿价格参照国有土地上房屋进行价值评估时以案涉宅基地所处地理位置作为评估因素之一，因此住宅房屋的评估价实际包含了土地使用权的价值，现作为土地使用权人的吴震州主张分割其中的份额，予以支持。虽沈佳明系从拥有相应产权凭证的俞海明处购得涉案房屋，但其作为该房屋权利义务的承继者，且在已享受涉案房屋拆迁利益的情况下，理应承担相应的义务。关于上述拆迁利益应如何分配的问题。如上所述，就住宅房评估款713213元，吴震州有权要求分割。就分割比例，因房产与土地的价值无法单独进行区分，一审法院综合下列各项因素后酌定由吴震州分得其中的15%。具体分析如下：其一，从案涉房屋的来源分析，1992年吴震州家庭取得宅基地后，考虑到经济条件及宅基地不被空置收回的实际情况，与案外人王金泉、陈浩父亲合作建房，吴震州作为宅基地使用权的一方，主要是以宅基地及辅助建筑材料等作为出资，案外人王金泉、陈浩父亲以金钱方式出资。房屋建成后，共建各方对房屋进行了分配，一楼加一间平房共五间的东面三间由王金泉一家居住，西面两间由吴锦青一家居住；二楼共四间的东面两间由陈浩一家居住，西面两间仍由吴锦青一家居住。陈浩父亲作为合作建房的成员之一，后由陈浩办理了案涉房屋所有权证，后将房屋转让给俞海明，俞海明又转让给沈佳明。其二，从案涉房屋所占宅基地比例分析，案涉房屋位于二楼东面两间（建筑面积71.94平方米），而共建房屋整体宅基地使用面积为141平方米。其三，从诚信原则及维护合同交易安全的角度分析，沈佳明早在1998年1月就已取得涉案房屋所有权证，且实际占有、使用长达二十余年，吴震州在拆迁安置补偿前从未向沈佳明提出过任何异议。综上，应由沈佳明向吴震州支付涉案房屋住宅房评估款713213元的15%即713213元×15%＝106982元（小数点后四舍五入）。此外，《房屋搬迁置换及补偿协议书》所列装修评估价、附属物、临时安置补偿（过渡费）、搬家费、签约奖励费、腾空奖励费、腾空增加奖励费、补期房过渡费，合计141990元，系与房屋密切相关的费用，应归属房屋所有权人沈佳明享有，与土地使用权人吴震州无关，不应予以分割。另，经释明，吴震州明确表示在本案中主张的房屋拆迁利益范围仅指向产权登记的71.94平方米的房屋，而不包括1998年经审批建造的19.4平方米的房屋，故对该19.4平方米房屋的相关拆迁利益在本案中不予一并处理。综上，沈佳明应向吴震州支付相应拆迁补偿款106982元，对于吴震州超出部分的诉请，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、沈佳明应于判决生效之日起十日内向吴震州支付拆迁补偿款106982元；二、驳回吴震州的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由吴震州负担3360元，由沈佳明负担2440元。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据当地搬迁补偿政策，补偿面积按照产权证书记载的合法住宅建筑面积计算，没有对土地使用权单独进行评估和补偿。根据当事人签订的搬迁置换及补偿协议书，其第一条约定，搬迁置换及补偿的房屋包括永久性建筑物、附属设施、附着物、房屋附属土地以及不能迁移的其他物件等；其第十七条约定，协议所确定的补偿方式、补偿内容和补偿费用系包括了标的房屋及其所附土地等各类权益的全部补偿。因此，沈佳明的搬迁补偿明细清单中虽没有土地补偿的项目，但宅基地的价值已经包含在房屋补偿之中，一审判决对此予以认定正确。沈佳明是从案外人处购买涉案房屋，并取得了房屋所有权证，但该房屋系建造在吴震州享有集体土地使用权的宅基地之上，沈佳明并非该宅基地所在村集体经济组织成员，即使其系合法购买取得房屋，也不能因此取得宅基地使用权，故沈佳明上诉称其作为合法买受人已取得涉案房屋和土地的完整权利，理由不能成立。双方应依据产权登记各自享有相应权益。鉴于沈佳明取得的搬迁补偿中已经包含了相应宅基地的补偿，而根据搬迁置换和补偿政策又无法明确具体的比例，一审法院根据实际情况酌定沈佳明支付房屋补偿款的15%给宅基地使用权人吴震州，属于自由裁量权的正当行使，并无明显不当，应予以维持。综上所述，沈佳明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由上诉人沈佳明负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年一月十三日书记员 胡玉婷书记员 王家慧