广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16901号原告：王余，男，1992年7月26日出生，汉族，住广州市白云区,委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。被告：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇南航碧花园会所，统一社会信用代码：91440114708213466G。法定代表人：张海标。委托诉讼代理人：吴裕斌，该公司职员。原告王余与被告广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）、揭阳市中萃房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告王余的委托诉讼代理人黄荣江，被告碧花园公司的委托诉讼代理人吴裕斌到庭参加诉讼。2021年1月26日，原告王余申请撤回对被告揭阳市中萃房产开发有限公司的起诉，本院予以允许。本案现已审理终结。原告王余向本院提出诉讼请求：1.被告碧花园公司立即将位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街61号101房的房屋交付给原告使用；2.被告碧花园公司向原告支付逾期交房违约金（每日按总房价款225万元的0.05%标准，从2017年1月1日起计至实际交付房屋使用之日止）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告王余因家庭住房需要，向被告碧花园公司购买房屋一套。双方于2016年1月5日签订一份《广州市商品房买卖合同》，约定：碧花园公司将位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街61号101房以225万元的价格出售给王余，碧花园公司应在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付王余使用；如未能按本合同约定期限交房，逾期超过30日后，王余有权单方面解除合同，若王余要求继续履行的，合同应继续履行，且碧花园公司应自约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。合同签订后，王余依照约定向碧花园公司支付了全部购房款。但在双方约定的交房期限届满后，碧花园公司却未能信守承诺，长时间无正当理由拒不履行交房义务。王余曾数次通过电话、口头等多种方式催促碧花园公司履行交房义务，但均无成效。碧花园公司的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。被告碧花园公司辩称，一、碧花园公司不应承担延迟交房违约责任。2019年1月，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，要求小区必须配套幼儿园方可进行小区的竣工验收。因为政策变动，碧花园公司已积极配合，配套的幼儿园已规划验收，涉案房屋已规划验收，争取可以早日交房。二、即便认为碧花园公司需要承担违约责任，王余主张的违约金亦过高。根据合同约定，碧花园公司因延迟交楼所支付的违约金不应超过总房价1%。根据合同法及相关规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则作出裁决。守约方也不应通过违约金的约定获得合同法规定的实际损失之外的额外收益。本案中，王余的损失应当为已付款项的银行利息损失，而日万分之五已超过了银行贷款利率的1.3倍。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园5区香林一街61号101房，碧花园公司是南航碧花园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号《商品房预售许可证》。2016年1月5日，碧花园公司（甲方、卖方）与王余（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，总房价为2250000元，以按揭贷款方式付款。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十九条规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。合同附件七为本合同补充协议，第九条第6款约定：发生买卖合同延迟交楼、延迟办证情形的，支付的违约金不超过总房价的1%。合同签订后，王余按约定向碧花园公司支付购房款合计225万元。截止法庭辩论终结前，涉案房屋尚未竣工验收，未取得竣工验收备案表，碧花园公司尚未将涉案房屋交付给王余使用。庭审中，碧花园公司表示目前无法明确房屋具备交付使用条件的时间。本院认为：王余与碧花园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，王余已按约定支付相应购房款，碧花园公司迄今未取得房屋竣工验收备案表，未将符合交付条件的房屋交付给王余，构成违约，应承担相应的违约责任。关于王余要求碧花园公司交付房屋的诉讼请求，因涉案房屋目前尚未具备约定及法定交付条件，故王余在本案中要求碧花园公司交付房屋的诉讼请求因不具备客观条件，本院暂不支持，王余可待涉案房屋具备交付条件后再行提出主张。关于逾期交楼违约金，如前文所述，碧花园公司构成违约，应支付逾期交楼违约金，但由于涉案房屋何时具备交付条件尚不确定，因此逾期交楼违约金暂计至法庭辩论终结之日即2020年12月7日。之后的违约金，王余可待实际产生后与碧花园公司另行协商或另案主张。关于违约金的标准，合同约定逾期交楼超过30日的，碧花园公司应按照每日0.05%的标准支付违约金，但违约金不能超过总房价款的1%。碧花园公司抗辩违约金计算标准过高，应予以调整，并以总房价款的1%为限。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”法院可以依据当事人的申请，综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因、逾期的时长及当事人过错程度、给买受人造成损失等具体案情对违约金进行调整。本案中，涉案房屋所在楼宇至今未取得竣工验收备案表，对此碧花园公司也未给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态，若以总房款的1%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦不足以弥补碧花园公司违约给王余造成的损失。但是由于碧花园公司逾期交楼给王余造成的损失主要为房屋占有使用费的损失，如果按照每日0.05%的标准计算违约金，每月的违约金约33750元，该标准明显超过了王余每月所受损失，因此，本院调整为按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍计算。由于自2019年8月20日开始银行同期贷款利率标准被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所取代，因此违约金具体计算标准为：以2250000元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍自2017年1月1日起计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至2020年12月7日止。至于碧花园公司抗辩称因国家政策变化，需要配套幼儿园方可竣工验收，才导致逾期交楼，故认为不应承担违约责任的意见。由于碧花园公司并未提交证据证明其主张，且合同及附件也未约定国家政策调整导致逾期交楼时碧花园公司可以免责，因此碧花园公司的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州碧花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王余支付自2017年1月1日起至2020年12月7日止的逾期交楼违约金（以2250000元为本金，自2017年1月1日至2019年8月19日期间的违约金按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至2020年12月7日期间的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；二、驳回原告王余的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告广州碧花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇二一年一月二十六日书记员  王 呈陈少颖