福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0303民初3248号 原告（反诉被告，下同）:张庆芬，男，1975年8月1日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：范培水，福建联合信实（莆田）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林芃，福建联合信实（莆田）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告，下同）：余凌云，女，1976年1月23日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：曾建峰，福建众益（涵江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭丽双，福建众益（涵江）律师事务所律师。 原告张庆芬与被告余凌云租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中，余凌云于2020年9月2日提出反诉（交纳反诉费之日），本院决定合并审理，并于2020年10月29日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张庆芬委托诉讼代理人范培水和林芃、被告余凌云委托诉讼代理人曾建峰和郭丽双均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张庆芬向本院提出诉讼请求，判令：一、被告立即支付给原告自2017年5月15日起至2020年4月30日止拖欠的租金47243.5元和门卫工资分摊费用25935元,共计73178.5元；二、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年4月10日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定：原告向被告出租坐落于莆田市涵江区××镇××路××村××楼东侧及钢结构标准化厂房1365平方米；期限自2016年4月15日至2019年4月14日止；租金自2016年4月15日至2017年5月14日每月收取15000元；自2017年5月15日起每月收取15697元；使用该厂房所发生的门卫工资等费用由被告承担等。合同签订后，被告即使用租赁厂房至今，截止2017年5月14日。被告尚能每月依约支付租金，但拒不支付门卫工资分摊费。自2017年5月15日至今，被告每月仍仅支付15000元租金至2020年3月14日，每月少付697元，且自2020年3月15日至2020年4月30日房租分文未付，门卫工资分摊费更分文未付。故自2017年5月15日至2020年3月14日共计34个月，被告共拖欠原告每个月房租差价697元／月×34月＝23698元，及自2020年3月15日至2020年4月30日租金15697元／月×1.5月＝23545.5元，截止至2020年4月30日，被告合计拖欠原告租金23698＋23545.5＝47243.5元。被告共拖欠原告门卫工资分摊费为每平方米0.4元，厂房面积为1365平方米，自2016年4月15日其暂计至2020年4月30日的门卫公摊费1365平方米×0.4元平方×47.5月＝25935元。上述被告拖欠原告的租金及门卫工资公摊费用计至2020年4月30日，共计73178.5元。故原告提出上述诉讼请求。 余凌云辩称，驳回原告对被告的诉讼请求。具体理由如下：虽然，原、被告签订了厂房租赁合同，但是双方在实际履行过程中，均是按照全包15000元/月的方式予以实际履行。虽然，双方没有采用书面的形式予以变更。但是自租赁至今，被告已经履行了主要义务，并且原告也接受了被告所履行的义务，因此，原、被告的厂房租赁合同应当以其实际履行变更后按15000元/月为准。根据被告所提交的相应证据，可以证明双方对于每月租赁，其款项的约定只有每月租金15000元，并不存在其合同中所载明的其它费用，以及每年一增的租金的相关约定。在不违反相关法律规定下，原、被告以实际履行变更了合同义务的，应当以实际所履行的合同为准。所以，恳请法庭驳回原告对被告的诉讼请求。 余凌云向本院提出反诉请求，判令：一、反诉人余凌云与被反诉人张庆芬在2016年4月10日签订《厂房租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被反诉人返还给反诉人押金3万元；三、反诉受理费由被反诉人承担。事实与理由：2016年4月10日，反诉人与被反诉人签订了一份《厂房租赁合同》。由被反诉人将坐落在莆田市涵江区××镇××路××村××楼东侧及钢结构标准化厂房1365平方米出租给反诉人。签订合同时，由被反诉人出具的格式租赁合同，双方约定事项与合同中存在差异的时候，被反诉人明确表明，这都是形式的东西，以实际履行的为准，虽然合同约定租金递增以及其他费用。但是，实际上双方所履行的都是按照全包15000元／月的三年不变价格，无其他任何费用。尔后，反诉人看反诉人如此说明，也就签订合，租期至2019年4月14日止，押金3万元。除此之外，合同第12条约定，非反诉人缘由，租赁期满，押金予以退还。上述合同签订之后，自厂房出租给反诉人之后，按全包15000元／月的租金由反诉人按时支付给被反诉人，一直至今，都无任何异议，而且每次还在微信上主动索取说，租金15000元，麻烦汇一下等字眼。故租赁合同在履行过程中，以实际履行作出变更后租金15000元／月为准。2019年4月14日，租赁期限届满之后，反诉人继续按照15000元／月向被反诉人支付，一直支付到2020年3月份。按照法律规定，被反诉人未提出异议的情况下，已形成不定期租赁合同。故反诉人有权随时解除案涉的租赁房屋。2020年2月，被反诉人也发微信告知，接下来不再予以租赁，故而反诉人在2020年3月20日支付最后一笔15000元之后，双方租赁期限截止至3月底，租赁合同就已经解除，其被反诉人收取的押金3万元予以偿还给反诉人。 原告对被告提出反诉请求辩称，反诉人主张按实际履行15000元/月租金理由不能成立。从双方提供的证据也可以看出来，反诉被告在所有回复里面明确说明收到15000元不是收到全部租金，还有对门卫费进行结算。原告提供相关证据能够证明反诉人长期处于违约状态，押金30000元应当作为违约金或抵扣款来处理，同意从被告欠款中予以扣除。 原告张庆芬为支持其诉讼请求向本院提供以下证据： 1.《厂房租赁合同》一份，欲证明2016年4月10日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：原告向被告出租坐落于莆田市涵江区××镇××路××村××楼东侧及钢结构标准化厂房1365平方米；租赁期限自2016年4月15日至2019年4月14日；厂房租金自2016年4月15日至2017年5月14日每月收取15000元，自2017年5月15日起每月收取15697元；使用该厂房所发生的水、电、门卫工资等费用由被告承担的事实； 2.《厂房照片》，欲证明厂房一直由被告占有使用的现状； 3.《微信聊天记录》和《门卫工资结算单》，欲证明门卫每月工资分摊计算方式是按照承租人各自所占厂房面积比例分配的事实； 4.《福建省莆田市中级人民法院民事裁定书》一份，欲证明《厂房租赁合同》中第14条的仲裁管辖条款经法院裁定系无效条款。 5.申请证人陈某和张某出庭作证证人证言，欲证明陈某受雇于张庆芬，并为余凌云等人租赁厂房当门卫，月工资为2800元。 6.莆田市涵江区国欢镇码头村民委员会承诺书一份，欲证明余凌云租赁厂房期限至2020年4月30日止。 被告余凌云为支持其反诉请求向本院提供以下证据： 1.2017年5月份之后的短信记录9张、截取部分转账回单2张，欲证明原、被告之间自订立合同之后，被告支付给原告房屋租金均是按照15000元/月予以变更合同的主要内容，反诉被告与反诉原告一直约定租金为15000元/月，以此证明双方的合同合意并非合同载明内容，双方三年来的实际履行已经变更了合同的主要内容。 2.微信聊天1张，欲证明租赁期满，双方继续履行视为不定期限租赁合同，双方有权任意解除；截止2020年，反诉原告均无任何关于少付租金的事由，征询反诉原告是否继续承租，现反诉被告即在发微信之后收取反诉原告的租金，又将厂房出租给他人，构成违约。 本院组织双方当事人对上述证据进行了庭审质证，原、被告发表质证意见如下：一、被告对原告提供证据质证意见为：对证据1真实性没有意见，证明内容有异议。认为双方签订合同后实际的履行均按照每月15000元予以支付，证明被告以实际履行主要合同义务变更了双方所约定的合同约定，押金30000元为预付款；对证据2，认为租期在2019年5月份已届满了，之后为不定期租赁，被告继续按照每月15000元/月支付到2020年3月底，后向他人租赁，与原告无关。对证据3有异议，认为是原告与别人的聊天记录，与原、被告之间关系无关联。对证据4没有异议。对证据5、6认为不能证明原告主张。二、原告对被告提供证据质证意见为：对转账凭证及微信聊天记录三性无异议，对证明对象有异议，认为有收到租金15000元/月，不代表放弃尾数租金697元/月，明确说明按照合同约定结算，2020年1月间原告有告诉被告少租金697元/月。对证据2认为应按合同约定履行，押金30000元可以抵扣租金。 对于上述证据，本院认证如下：综合原、被告提供证据可证实截至2020年3月31日止，经原告张庆芬通过微信与被告余凌云结算，扣除合同押金30000元后，余凌云尚欠张庆芬租金及厂房面积分摊费（门卫工资）共计22540元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：2016年4月10日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》。合同约定：原告向被告出租坐落于莆田市涵江区××镇××路××村××楼东侧及钢结构标准化厂房1365平方米；期限自2016年4月15日至2019年4月14日止；租金自2016年4月15日至2017年5月14日每月收取15000元；自2017年5月15日起每月收取15697元；使用该厂房所发生的门卫工资等费用由被告承担；原告收取被告押金30000元。截至2020年3月31日止，经原告张庆芬通过微信与被告余凌云结算，扣除合同押金30000元后，余凌云尚欠张庆芬租金及厂房面积分摊费（门卫工资）共计22540元，该微信具体内容为：“2017年5月15日起按合同每月应 付15697，你只付15000元少汇697,217.5.15-2018.5.15-2019.5.15-2020.3.15共计32个月应补697×32个月=22304，门卫工资：按合同要求及厂房面积分摊每平方应付费用0.4元/m2，1365×0.4=546×41个月=22386，2016.5.15－2019.12.30，应补金额合计：22304+22386=44690，合同押金为30000，扣除后应补：14690、2020.3.15-2020.3.31未付7850、14690+7850=22540请你再付22540，合同结至2020.3.31，谢谢支持”。尔后，经原告多次催讨，被告至今拒不偿还至诉讼。 本院认为，张庆芬与余凌云于2016年4月10日签订《厂房租赁合同》，系原、被告的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。截至2020年3月31日止，经原告张庆芬通过微信与被告余凌云结算，扣除合同押金30000元后，余凌云尚欠张庆芬租金及厂房面积分摊费（门卫工资）共计22540元，被告应负偿还给原告责任。被告反诉原告返还押金3万元，因已扣除，不予支持，其他反诉请求，由于没有事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十一条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、余凌云应于本判决生效之日起五日内支付给张庆芬22540元； 二、驳回张庆芬的其他诉讼请求； 三、驳回余凌云反诉请求。 如果余凌云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1629元，由余凌云负担502元，由张庆芬负担1127元，反诉费550元由余凌云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）,负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈桂堂 人民陪审员  方丽斌 人民陪审员  陈 辉 二〇二一年一月十五日 书 记 员  郑雪彬 附：本判决适用的相关法律依据 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 五、《最高人民法院》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。