四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1703民初286号 原告：四川省定坤物业服务有限公司，住所地四川省达州市通川区文华街社区何家巷中心广场****。 法定代表人：董玲。 统一社会信用代码：91511702210328733L。 委托诉讼代理人：周健，四川果然律师事务所律师。 被告：王朝海，男，汉族，生于1979年2月22日，户籍地四川省达州市通川区，住龙源××单元××楼××号。 原告四川省定坤物业服务有限公司（以下至判决主文前简称定坤物业公司）与被告王朝海物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告定坤物业公司的委托诉讼代理人周健到庭参加了诉讼。被告王朝海经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告定坤物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2013年6月1日起至2020年12月31日止的物业管理费人民币8398.08元，违约金2519.42元，共计10917.5元；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告系达县南外杨家院危房改建项目（建设单位）选聘的物业管理服务公司。2011年12月20日被告所在小区的承建商达县南外杨家院危房改建项目与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定：1.原告为被告等业主提供物业相关服务；2.原告按照多层住宅0.7元/㎡/月、高层（电梯）0.8元/㎡/月的标准收取物业管理费（前两者均不包含环卫费）；3.合同自签订之日起生效，待业委会成立，确定物业管理部门后自然终止等内容。2018年1月1日，达川区龙源锦苑业主委员会与四川省定坤物业管理有限公司签订《达川区翠屏街道办事处龙源锦苑小区物业服务合同》，合同约定：1.原告为被告等业主提供物业相关服务；2.原告按照原来收取的价格收取（一期、二期A1栋、A4栋多层房0.4元/㎡/月收取；A2栋电梯房1.2.3单元按0.7元/㎡/月收取；3.4期工程按0.6元/㎡/月收取；电梯房A3的1、2单元，A4B栋按照0.8元/㎡/月收取）（前两者均不包含环卫费）；3.交纳服务费用的时间为每年度或半年第一个月的1-10日前交纳下一季度或下半年的物业服务费用；4.如甲方不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方交纳并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金；5.合同自签订之日起生效，合同期限为5年，自2015年7月起至2020年6月；6.双方产生争议，可向达川区人民法院起诉。合同签订后，原告工作人员即进驻龙源锦苑小区，提供了两份合同中约定的各项管理服务直至今日。但被告却一直未支付2013年6月1日起至2020年12月31日止的物业管理费。经原告催收后，被告仍不支付物业管理费。原告为维护自身合法权益，特起诉至人民法院。 被告王朝海未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年12月20日，达州市朝阳物业管理有限公司（现原告定坤物业公司，乙方）与达县南外杨家院危房改建项目部（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：一、物业基本情况。位置：达县南外新桥社区第二小组，建筑面积共计97635.36㎡，其中住宅95330.29平方米（A-1、A4-A、A5、A6共四栋楼房为多层住宅；A2-1、A2-2、A2-3、A3、A4-B共五栋楼房为高层（电梯）住宅）；商业面积2305.07㎡；二、委托管理事项。1.本小区所有房屋建筑共同部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.本小区所有房屋建筑共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、防雷天线...等）的维修、养护、管理和运行服务；3.本小区所有公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠...）的维修、养护和管理；4.公共环境...；三、合同期限。本合同期限为2011年12月日起至2012年12月日止。本合同自签订之日起生效。合同规定的管理期满（待业主委员会成立，确定物业管理部门之后），本合同自然终止。《前期物业协议》还约定了双方的权利义务、管理服务费用、管理保证金、违约责任、其他事项等内容。2018年1月1日，原达州市朝阳物业管理有限公司现改名为定坤物业公司与达川区翠屏街道石家湾社区龙源锦苑小区签订《达川区翠屏街道办事处龙源锦苑小区物业服务合同》，主要约定：一、根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策的规定...，经过业主委员会会议决定，同意前期物业管理公司（达州市定坤物业管理有限公司）（原达州市朝阳物业管理有限公司）继续按照以前的服务标准收费为小区服务...；二、基本情况。1.物业名称：达川区翠屏街道石家湾社区龙源锦苑小区；2.物业类型：住宅小区；3.座落位置：达川区新桥社区火石岭路668#；三、服务内容与质量。1.物业服务内容。（1）对房屋共用部位的维修、养护和管理；（2）房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3.附属配套建筑物、构筑物及设施的维修、养护和管理；（4）对物业共用部位、公共场所和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运和排污水管道的疏通；（5）公共绿化环境的养护和管理...。2.物业服务质量。（1）房屋管理。对房屋共用部位进行日常管理和养护，做到检修记录和保养记录齐全；根据房屋实际使用年限，检查房屋共用设施部位的使用情况，需要维修，属于小区所有公共设施部位维修范围的（金额不超过500元），由物业公司支付，及时组织修复；属于大、中维修范围的（金额超过600元以上），由大修基金支付，及时编制维修预算计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，由物业公司组织维修...；四、物业服务费。（1）物业服务费收取，暂时按原来收取的价格收取（一期二期A1栋、A4A栋多层房每平方每月按0.4元收取，A2栋电梯房1.2.3单元每平方每月按0.7元收取）,(3.4期工程多层每平方每月按0.6元收取，电梯房A3.1.2单元、A4B栋电梯每平方每月按0.8元收取)以后根据国家政策及物价上涨因素，再做调价收费；（2）费用收取方式。每季度或半年第一个月的1-10日前交纳一下季度或下半年的物业费用；五、专项维修基金。动用住房专项维修资金，只能经业主委及业主大会决定开支；六、违约责任。甲方违约的，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方交并从逾期之日起按每天千分之二交纳违约金，或由人民法院裁决处理；七、本合同经甲乙双方在合同书上签字生效。本合同期限五年，自2015年7月起至2020年6月止；八、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请解决。协商或调解无效，可向达川区人民法院起诉。《达川区翠屏街道办事处龙源锦苑小区物业服务合同》还约定了物业管理的承接与验收、合同的终止与解除、其他事项等内容。原告定坤物业公司按照上述合同约定提供了相关的物业服务。 同时查明，被告王朝海系龙源锦苑小区A3栋1单元19楼1号的业主，该房屋建筑面积111.64㎡。被告于2013年6月1日起至2020年12月31日止共计拖欠物业管理费8038.08元（111.64㎡×0.8元/㎡/月×90个月）。 本院认为，一、《前期物业服务合同》、《达川区翠屏街道办事处龙源锦苑小区物业服务合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，合同效力及于原告定坤物业公司和该小区全体业主。定坤物业公司按约定提供了物业服务，被告王朝海应当按照约定支付物业管理费。但被告逾期未支付物业管理费，自2013年6月1日起至2020年12月31日止共计拖欠8038.08元，应当履行继续支付的义务。被告在本院送达开庭传票时称房屋存在漏水情况，但其未到庭参加诉讼，也未提交证据证实，且原告称目前无法核实房屋漏水的原因系房屋质量问题还是装修导致，故本院不予采信。二、原告主张按照4元/月收取环卫费，但未提交环卫费收费标准等相关证据，故原告主张被告支付360元环卫费（4元/月×90个月）证据不足，本院不予支持。《前期物业服务合同》未约定违约金，《达川区翠屏街道办事处龙源锦苑小区物业服务合同》虽有违约金约定，但该违约金计算标准及原告主张的违约金过高，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定王朝海支付违约金500.00元。三、被告王朝海经本院传票传唤后未到庭参加诉讼，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、王朝海于本判决生效后十日内向四川省定坤物业服务有限公司支付物业管理费8038.08元； 二、王朝海于本判决生效后十日内向四川省定坤物业服务有限公司支付违约金500.00元; 三、驳回四川省定坤物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费36.00元，由王朝海负担。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员 何 琼 二〇二一年一月二十九日 书记员 陈虹学