广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7379号上诉人（原审被告）：中山市盈润房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区******，统一社会信用代码914**********974XQ。法定代表人：管叔阳，该公司经理。委托诉讼代理人：韩跃，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：龚静，女，1983年1月20日出生，汉族，住广东省中山市***********************。委托诉讼代理人：刘开辉，广东融朗律师事务所律师。上诉人中山市盈润房地产开发有限公司（以下简称盈润公司）因与被上诉人龚静商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初19262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。盈润公司上诉请求：撤销一审判决，驳回龚静的全部诉讼请求。事实与理由：一、涉案围墙为临时围蔽的构筑物，并非小区永久围墙。涉案围墙是为项目建设初期施工安全需要临时建设的，应当在项目整体完成施工后、申请规划验收前拆除。因为该围墙为简易建立，也涉及到周边小区，所以在经过一定年限后，存在倒塌的可能性。到该项目全部开发完毕后，整个项目经过全面验收时，需要对之前的临时建筑和简易建筑等进行拆除。在盈润公司对该围墙进行改造时，却遭到业主的强烈阻挠。事实上涉案小区后面为山丘，没有其他居民路过，除小区业主车辆外，没有其他车辆出入，围墙拆除对涉案小区房屋影响不大。因此盈润公司无需对龚静进行赔偿，请二审查明事实予以改判。二、盈润公司在销售时并未向龚静承诺过小区为封闭式小区，双方签订的《商品房买卖合同》中也未约定该房屋所在小区为封闭式小区，盈润公司自始至终未向业主承诺过小区为封闭式小区。至于盈润公司发布公告及与部分业主签订协议书中所提到的“重新修建围墙，确保小区封闭式管理”等内容也是迫于业主阻扰盈润公司对围墙进行改造，被逼无奈才如此表述。盈润公司是严格按照政府部门的规划对小区项目进行开发建设。龚静的房产并未实际受到贬损，相反，与购买时相比，龚静的房产不仅未贬值，还因市场变化发生了增值。因此龚静的房屋并未产生价值损失，盈润公司无需对龚静作出赔偿。三、本案一、二审诉讼费应由龚静承担。综上所述，为维护盈润公司的合法权益，根据相关法律规定，恳请二审法院依法查明事实，正确适用法律，支持盈润公司的上诉请求。龚静辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。同一小区的万金斌等业主与盈润公司之间的商品房预售合同纠纷系列案也已经二审生效判决确认了相同的事实和理由，法院认定盈润公司违约并应承担赔偿责任。请求驳回上诉，维持原判。龚静向一审法院起诉请求：盈润公司赔偿龚静房产价值损失108286.96元（按房产建筑面积每平方米788元计，137.42㎡×788元/㎡）一审法院认定事实：2016年9月1日，龚静与案外人肖锋签订房地产买卖合同，约定：龚静购买案外人名下位于中山市***********************房产，建筑面积137.42㎡，总金额75万元。2016年11月17日，上述房屋登记的产权人为龚静，核定的房屋建筑面积137.42平方米，套内建筑面积为111.94平方米。一审法院又查：2015年12月17日，雅景半山花园业主荆琴等29人曾不服中山市城乡规划局规划行政许可，一审法院提起行政诉讼[案号：(2015）中一法行初字第448号)，因盈润公司与被诉行政行为有利害关系，一审法院依法通知盈润公司为第三人参加诉讼]，认为市规划局对雅景半山花园项目1期规划验收时无视小区违法建筑和未按规划条件实施的情况，给予雅景半山花园项目1期规划验收通过，要求撤销。后一审法院对该行政案件作出判决，驳回荆琴等29人的诉讼请求。该案判决查明：2015年7月31日，市规划局三乡分局作出2015-014《关于雅景半山花园小区（半山午后）道路和围墙有关规划情况的复函》，载明：雅景半山花园业主：关于雅景花园小区（半山午后）小区道路和围墙的申诉函收悉。经调查，现将有关规划情况函复如下：一、雅景半山花园1-4栋北侧的规划路是《三乡镇平南西南部片区控制性详细规划》的城市规划路，该预留规划路尚未进行城市道路建设。雅景花园项目已按规划路的控规要求预留道路红线12米，建筑退让道路红线3米；……三、项目与背面相邻用地之间的现状围墙未包括在规划许可内容之内。规划局在答辩中称：涉案围墙系为项目施工安全需要临时设置，并未包含在规划许可内容之内，涉案围墙将于项目整体完成施工后、申请规划验收前及时拆除。城市规划路不属于雅景半山花园项目1期的验收范围。一审法院再查：2017年6月10日，甲方（开发商）盈润公司与乙方（购房人）黄健强等部分业主签订协议书，主要内容为：双方同意先由甲方拆除现有一期围墙，然后按小区报建图纸建设小区道路，待小区道路验收后再由甲方重新修建一堵围墙，甲方必须按施工图纸重新修建一堵围墙，确保小区封闭式管理，否则甲方须按开放式小区与封闭式小区的房屋差价对乙方进行补偿，最终补偿标准取三家评估公司的平均价格。2017年6月12日，盈润公司发布《关于雅景半山一期道路和围墙施工的公告》，主要内容：为确保广大业主人身和财产安全，我司将对一期围墙和道路进行优化施工，优化后恢复小区封闭的效果（详见方案平面图与效果图），6月8日至12日我司已对施工方案进行了公示，征求了广大业主的意见并签订了相关施工协议，根据意见反馈结果（以书面意见为准）及协议签署情况，施工方案已得到绝大部分业主的同意，为尊重绝大多数业主的意愿，下一步我司将按施工协议内容进行履行，具体工作方案如下：优化施工时间预计3个月，施工时间2017年6月19日至2017年9月19日，先对现有围墙进行拆除，再对车库侧壁进行加固，最后对缝隙进行填充和修复人行道，重建围墙，实现小区封闭式管理。一审法院另查：在一审法院审理的万金斌、金晶等另外31位业主起诉盈润公司主张房屋贬值损失的系列案件过程中，经该系列案业主申请并经盈润公司同意，一审法院委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对半山花园开放式小区与封闭式小区每平方米的价差进行评估。2019年4月10日，广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司作出房地产估价报告，确认中山市***********雅景半山花园1-4栋在开放式小区与封闭式小区状态下于价值时点2015年12月18日每平方米价差为788元。在上述系列案件审理过程中，一审法院对现场进行勘验发现，旧围墙与岗亭已拆除，从原围墙内缩进约定2米，在原小区道路中间新建围墙，属半拉子工程，约建了一米高，该系列案业主称已被城管部门通知停工。盈润公司称不会重建岗亭，在红线边缘建道闸（见照片）。2019年9月2日，盈润公司答复一审法院，盈润公司新建的部分围墙没有办理报建手续，在施工前，咨询过住建部门，其答复无法单独报建。另外，2019年11月1日，中山市自然资源局向一审法院出具复函，内容为：贵院关于查询位于中山市***********雅景半山花园1期被拆除围墙能否报建的函收悉，经查，该小区原围墙位于市政道路红线边缘，对市政路形成了围闭，影响公共交通，已经拆除。若该小区基于安全管理的需要拟重建围墙，可在不影响小区北侧市政路公共性、开放性使用属性的基础上，于市政路南侧道路红线外三米处建设，且需报建，报建前围墙的建设方案应征得全体小区业主的同意。对此复函，盈润公司称，具有报建围墙的可行性，其打算沿车位的后边线建设铁艺围墙，在小区道路的出入口设置门栏，方便业主出入，铁艺围墙建好后，围墙到小区房屋之间没有路，业主需要进入小区花园，需出楼栋大堂门后，再从外面进入小区。对于盈润公司的上述抗辩，该系列案业主称：如按中山市自然资源局复函，于市政路南侧道路红线外三米处重建围墙，围墙位置刚好在涉案建筑物边上，因此在该位置不可能有位置再建围墙，业主决不会同意在这个位置重建围墙。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据查明的案件事实，涉案商品房所在小区雅景半山花园1-4栋北侧原本砌筑了围墙，小区设有门岗、保安亭，商品房交付使用时，小区处于封闭管理状态。后因小区北侧道路为市政规划路，原围墙不在该小区项目规划许可内，盈润公司为了完成规划验收，于2018年11月拆除了违建围墙及保安亭，致使小区目前无法实现封闭管理。盈润公司认为，商品房买卖合同未约定涉案商品房小区为封闭式小区，销售时也未承诺实现小区封闭管理，不构成违约。一审法院认为，商品房交付使用时直至2018年11月，小区一直为封闭管理状态。原有围墙拆除后，盈润公司在《关于优化雅景半山一期小区道路和围墙相关事宜的公告》及《关于雅景半山一期道路和围墙施工的公告》中向业主承诺重建围墙，恢复、确保小区封闭效果，且盈润公司与部分业主签订协议书，约定盈润公司必须按施工图纸重新修建一堵围墙，确保小区封闭式管理，否则须按开放式与封闭式小区的房屋差价对业主进行补偿。由此可见，虽然商品房买卖合同中未明确约定商品房所在小区为封闭式小区，但盈润公司已承诺确保涉案小区能实现封闭式小区管理。现盈润公司未能履约，已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经现场勘查，涉案小区1-4栋入户大门正对市政道路，盈润公司提交了重建围墙设计图及重建方案，部分业主对设计图不予认可，亦不同意按此方案重建围墙，且盈润公司所述的重建围墙方案也不能完全实现小区封闭管理的效果,故盈润公司无法通过继续履行、采取补救措施的方式承担违约责任。虽然本案中龚静未与盈润公司签订协议书，但龚静作为涉案小区1-4栋的业主，因小区不能实现封闭管理所遭受的损失与其他业主基本相同，龚静主张依照盈润公司与部分业主签订的协议书内容，要求盈润公司按开放式与封闭式小区的房屋差价赔偿损失，合乎情理。根据一审法院在另案中依法委托广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司对半山花园开放式小区与封闭式小区每平方米的价差进行评估，评估结论为雅景半山花园1-4栋在开放式小区与封闭式小区状态下于价值时点2015年12月18日每平方米价差为788元。该鉴定结论不存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关司法鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用等情形，可作为认定本案事实的依据。故龚静请求盈润公司赔偿损失108286.96元(137.42平方米×788元/平方米)，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：盈润公司应在判决发生法律效力之日起三日内赔偿龚静损失108286.96元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2466元，减半收取为1233元（龚静已预交），由盈润公司负担，该款由盈润公司在赔偿龚静上述损失时一并支付给龚静。二审期间，盈润公司、龚静均未向本院提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以认定。本院另查明：与本案案情一致的上诉人万金斌、金晶与被上诉人盈润公司商品房预售合同纠纷一案[案号：（2020）粤20民终1623号]，本院在审理该案过程中组织双方就重建围墙一事前往涉案小区进行现场勘察，但该案业主不同意盈润公司提出的重建围墙方案并认为该方案无法达到小区封闭效果。本院于2020年6月19日就该案作出民事判决，认为盈润公司在前述现场勘察时所提围墙重建方案不能完全实现小区封闭管理的效果，该判决已经发生法律效力。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审争议焦点在于盈润公司是否构成违约，以及如果盈润公司违约应如何承担违约责任的问题。首先，盈润公司上诉称其在销售中从未承诺涉案小区为封闭式小区，涉案商品房买卖合同中亦未有封闭式小区的约定；涉案围墙是为施工安全而临时建设的，并非小区永久围墙，拆除后对业主影响不大。但本院经查，涉案小区自商品房交付直至2018年11月期间一直处于由涉案围墙围蔽并设置有门岗及保安亭的封闭管理状态。2018年11月，盈润公司为完成规划验收拆除了违建的涉案围墙及保安亭，致使涉案小区至今无法恢复封闭管理状态。上述事实涉及小区物业、公共安全管理方式重大调整等问题，明显对小区业主的日常生活及房屋价值等造成一定影响。就此，盈润公司于2017年6月10日与涉案小区部分业主签订协议书，在协议书中对业主作出重建围墙、确保小区封闭式管理，否则按开放式小区与封闭式小区的房屋差价对业主进行补偿的承诺。2017年6月12日，盈润公司又发布《关于雅景半山一期道路和围墙施工的公告》，其中承诺了重建围墙、实现小区封闭式管理的内容。故尽管涉案商品房买卖合同中并未明确约定涉案商品房所在小区为封闭式小区，但盈润公司已通过上述在小区内发布公告、与部分业主签订协议的方式，作出重建围墙以恢复、确保小区封闭式管理的承诺。盈润公司至今未能重建被拆除的围墙并恢复小区封闭式管理，明显违背其上述承诺。故一审法院支持龚静的主张，认定盈润公司至今未能履约的行为已构成违约，应承担相应违约责任，并无不妥，本院予以维持。至于盈润公司上诉称其是被迫作出上述承诺的主张，因其未就该受胁迫的事实提供证据予以证实，故应承担举证不能的不利法律后果。另根据现有证据反映，盈润公司作出承诺的时间是2017年6月，故即使如盈润公司所述其是受业主胁迫才作出上述承诺，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”规定，盈润公司在本案中主张受胁迫作出承诺也已超过上述法定除斥期间，故本院对盈润公司的该上诉意见不予支持。其次，盈润公司违背其承诺的行为构成违约，依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经查，中山市自然资源局于2019年11月1日向一审法院出具的复函中明确，若涉案小区基于安全管理需要拟重建围墙，需于市政路南侧道路红线外三米处建设，且需报建，报建前围墙的建设方案应征得全体小区业主的同意。而在一审法院及本院另案审理的盈润公司与涉案小区其他业主商品房预售合同纠纷系列案件中，盈润公司虽有提交重建围墙设计图及重建方案，但该系列案中的部分业主已明确表示不同意按上述方案重建围墙，且法院在该案中经现场勘查后已在生效判决中作出盈润公司所述重建围墙方案不能完全实现小区封闭管理效果的认定。故在盈润公司无法通过继续履行、采取补救措施的方式承担违约责任的情况下，一审法院参照盈润公司与涉案小区其他业主签订的协议书中关于按开放式小区与封闭式小区的房屋差价进行补偿的约定，以及广东联诚房地产土地资产评估咨询有限公司受法院委托在前述系列案件中作出的788元/㎡的价差评估结论，结合本案具体案情，认定盈润公司应向龚静赔偿损失108286.96元（137.42㎡×788元/㎡），并无不妥，本院予以维持。对当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，盈润公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2466元，由中山市盈润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 黎 妙审判员 刘 通二〇二〇年十二月十六日书记员 张欣琪