广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2546号原告：徐建新，女，1950年2月18日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：谢燕莹，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄蕴秋，广东明盛律师事务所实习律师。被告:广州南沙经济开发区金门房地产有限公司，住所地广州市南沙区港前大道**，统一社会信用代码914401016187859543。法定代表人：李睦邻。原告徐建新诉被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司（以下简称金门公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员刘方独任审理，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告徐建新的委托诉讼代理人谢燕莹、黄蕴秋到庭参加了诉讼。被告金门公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐建新向本院提出诉讼请求：1.解除与被告金门公司签订的《商品房购售合同》《番禺市房地产买卖契约》；2.被告金门公司返还原告徐建新已支付的购房款121,045.07元；3.被告金门公司向原告徐建新支付违约金322,754元（按房价款121,045.07为基数，按每天万分之三的标准，从1994年8月31日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年12月31日为322,754元）；4.被告金门公司赔偿原告徐建新因涉案房屋增值部分的损失2,858,740元（按1996年9月25日与2018年12月同地段房价差额19,000元/平方米，房屋建筑面积150.46平方米，损失为19,000元/平方米×150.46平方米计得）；5.本案诉讼费由被告金门公司负担。事实和理由：1996年9月25日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定由被告金门公司将位于广州南沙经济技术开发区的蝴蝶洲花园蝶式二号楼三楼B单元以150,460元出售给原告徐建新，原告徐建新在合同签订时支付首期购房款121,045.07元，余款在被告金门公司交楼时付清。后双方又于1998年12月17日签订《番禺市房地产买卖契约》（番房买卖契字××号），协商变更购房款为121,045.07元。原告徐建新一次性付清所有购房款，被告金门公司未将房屋交付原告徐建新，也未办理房屋登记手续。后原告徐建新从房管部门获悉涉案房屋办理了商品房预售许可证，但已由法院拍卖，房屋已过户给第三方并已拆除，原告徐建新无法实现合同目的。被告金门公司无答辩。经审理查明，1993年2月28日，金门公司开具收款收据，内容为收到徐建新交来蝶式二号楼3楼B单元首期价款2009元/平方米，总面积150.46平方米，付清40%，金额121,045.07元。1996年9月25日，金门公司（甲方）与徐建新（乙方）签订《商品房购售合同》，约定乙方购买甲方所建位于广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式二号楼三楼B单元，面积150.46平方米，总价款150,460元。签订合同时，乙方支付购房款121,045.07元，余款在甲方交楼时付清。楼房定于1997年6月30日竣工交付使用，由甲方通知乙方，乙方接通知后十天内前往验收。1998年12月17日，金门公司（甲方）与徐建新（乙方）签订《番禺市房地产买卖契约》（番房买卖契字××号），约定甲方自愿将座落南沙镇蝴蝶洲花园蝶式二号楼三楼B单元，建筑面积150.46平方米出售给乙方，双方议定成交价格121,045.07元。双方同意于1994年8月31日由甲方将上述房地产正式交付乙方。甲方由于其自身的原因造成不能按时交楼，则从逾期第30天起，每逾期一天，甲方按购房款总金额的万分之三向乙方赔偿违约金。2018年10月19日，广州市南沙区国土资源和规划局向本院复函穗南国规[2018]2718号，内容为根据广州市中级人民法院（2010）穗中法执字第871号《协助执行通知书》以及（2010）穗中法执字第871号之一《执行裁定书》，广州南沙经济开发区金门房地产有限公司名下的位于广州市南沙区进港大道旁净用地为18,310平方米的商住土地使用权及位于广州市南沙区进港路蝴蝶洲花园的房地产（产权证号：13-001827、13-001826号，不含蝴蝶洲花园蝴蝶新街首层商铺25号、35号，蝴蝶洲花园蝶式四号楼101房、302房、503房、首层B单元103房、蝴蝶洲花园新街22号商铺，蝴蝶洲花园蝶式4号楼四楼A单元房屋），已由广州市中级人民法院进行拍卖，并由广东裕泰房地产开发有限公司经拍卖竞得。该局于2017年7月13日依法协助执行，对上述不动产进行解封并过户至广东裕泰房地产开发有限公司名下。金门公司是广州市南沙进港路蝴蝶洲花园的开发商，于1994年1月19日取得上述项目的《预售商品房许可证》。诉讼期间，徐建新为明确房屋增值部分损失，向本院申请委托有资质的评估机构通过房地产价值评估方式评估广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式二号楼三楼B单元同地段的房屋价格（评估基准日为2017年7月13日）。2020年7月17日，本院根据徐建新的申请委托广州合富房地产土地与资产评估咨询有限公司（以下简称合富公司）对涉案房屋的同地段房屋进行价格评估。2020年9月14日，合富公司出具《房地产估价报告》，确定位于涉案房屋同地段房屋，房屋用途为住宅，评估建筑面积150.46平方米，在价值时点2017年7月13日的市场价值为2,723,300元。2020年9月23日，合富公司出具发票，收到徐建新支付签证咨询服务*服务费等合计9,308元。本院认为，徐建新与金门公司于1996年9月25日签订的《商品房购售合同》及于1998年12月17日签订的《番禺市房地产买卖契约》（番房买卖契字××号），是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。上述合同约定的交易标的物广州南沙经济技术开发区蝴蝶洲花园蝶式二号楼三楼B单元房屋已由法院拍卖过户至广东裕泰房地产开发有限公司名下，徐建新与金门公司签订的房屋买卖合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”徐建新请求解除双方既定的《商品房购售合同》《番禺市房地产买卖契约》及由金门公司返还已收取的购房款121,045.07元是有据的，本院予以支持。关于违约金问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”徐建新请求判令金门公司支付违约金是有据的，但应以不超过购房款本金121,045.07元计付为限。关于赔偿涉案房屋增值部分损失2,858,740元问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”其中的“预见”，即合理预见原则，包括以下三个方面的要素：一是预见的主体，为“违反合同一方”的当事人；二是预见的时间，为“订立合同时”，即在订立合同的时候，而不是违约行为发生之时或者发生之后；三是预见的内容，为“因违反合同可能造成的损失”，即订立合同时可预见到的违约的损失，预见不到的损失，不在赔偿范围之列。徐建新与金门公司于1998年12月17日签订的《番禺市房地产买卖契约》，徐建新至今时隔二十年后才向金门公司主张违约损失，也无法证明金门公司在1998年12月17日前已预见到涉案房屋增值部分损失达2,858,740元，故徐建新的该项请求因缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十四条的规定，判决如下：一、解除原告徐建新与被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司签订的《商品房购售合同》《番禺市房地产买卖契约》；二、在本判决发生法律效力之日起七日内，被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司一次性支付原告徐建新2**,090.14元；三、驳回原告徐建新其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,220.31元、评估费9,308元由原告徐建新负担37,597.06元，被告广州南沙经济开发区金门房地产有限公司负担4,931.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘方二〇二一年一月十九日法官助理郑文杰书记员梁楚莹