河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6294号上诉人（原审原告）：袁刚，男，汉族，1976年8月29日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：李献宾，河南百泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭本江，男，汉族，1963年4月10日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：王京鹏，新乡市辉县市众信法律服务所法律工作者。上诉人袁刚因与被上诉人郭本江合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁刚及其委托诉讼代理人李献宾，被上诉人郭本江委托诉讼代理人王京鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁刚上诉请求：一、请求依法撤销河南省辉县市人民法院（2020）豫0782号民初3866号民事判决书，支持上诉人的诉讼请求。二、本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、虽然合同第三条约定先付租金再使用，但未约定交付租金的具体时间，只要上诉人交付的租金没有超过使用的时间，就应当视为没有违约。被上诉人以上诉人未交剩余一万元房租为由，对上诉人采取断水断电和锁门等措施，导致上诉人根本无法使用，被上诉人的行为已经构成违约，租赁合同不能履行的责任在被上诉人。2019年12月11日，上诉人和被上诉人经过协商签订一份《租赁合同》，合同签订的当天，上诉人按照约定向被上诉人支付1万元定金，申领了营业执照，随后正常开业。2020年3月17日，上诉人准备开门营业，但被上诉人以上诉人未交付剩余的1万元租金为由，将上诉人的饭店停水、停电，导致上诉人无法营业。2020年3月23日，当上诉人跟被上诉人理论时还遭到了被上诉人的殴打，当地派出所已经介入。4月10日上午，上诉人去饭店拿东西时，发现被上诉人已经将门锁全部更换，并遭到被上诉人的威胁和殴打，派出所已经受理，目前正在处理。以上种种行为表明，被上诉人已经不可能再继续履行合同，并且给上诉人造成了无可挽回的经济损失。二、上诉人原审起诉要求解除合同的理由是被上诉人违约，而原审判决对被上诉人是否违约没有做出任何评判。上诉人要求解除合同于法有据，并且合同的解除时间应当确定为被上诉人锁门的时间即2020年4月10日。被上诉人采取断水、断电和锁门的行为直接导致租赁合同无法继续履行，是一种根本违约，被上诉人不仅需要退还被上诉人锁门之后的租金，还应当按照合同法规定双倍返还定金，并且赔偿上诉人的所有经济损失。郭本江答辩意见：1、上诉人所陈述的基本事实不属实，被上诉人不存在违约行为。上诉人所经营的饭店停止营业是其自己做出的决定，与被上诉人没有关系，并且停水停电并非是被上诉人所作出的行为，是上诉人在经营期间不向有关部门缴纳水电费才停水停电。对于上诉人与被上诉人之间的纠纷，所在地派出所并没有作出具体的行政处罚，不能认定被上诉人对上诉人进行殴打，导致合同不能履行。2、被上诉人不存在违约情况，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判袁刚向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除袁刚、郭本江于2019年12月11日签订的《租赁合同》；2、请求依法判决郭本江双倍返还袁刚定金20000元；3、请求依法判决郭本江退还租金3500元（两个月的租金）；4、请求依法判决郭本江赔偿袁刚投资损失21243元；5、请求依法判决郭本江赔偿袁刚自2019年4月10日起至本合同解除之日止的营业收益60000元（暂定6个月）；6、请求依法判决郭本江返还扣押袁刚的餐饮设施；7、本案诉讼费用由郭本江承担。一审法院认定事实：2019年12月11日，袁刚作为承租人（乙方），郭本江作为出租人（甲方），双方签订了一份《租赁合同》，合同约定：袁刚租赁郭本江位于辉县市××村镇××东村的一处面积约为260平方米房屋，租赁期限自2019年12月13日起至2022年12月13日止。租赁费用为每年20000元，采取先付租金后使用的原则，每年缴纳。下次租金需提前三个月缴纳。乙方预付定金10000元，三年到期退还。乙方违约甲方没收10000元定金。甲方违约赔偿乙方的所有投资及收益。甲乙双方约定一层闲一间供甲方放置物品、杂物。二层闲置一间供甲方放置物品、杂物。合同签订的当天，袁刚使用支付宝通过郭本江儿子郭杰向郭本江支付10000元定金。同年12月20日，袁刚向辉县市市场监督管理局登记并且申领了营业执照，取名“辉县市常村镇智安饭店”，随后在上述租赁房屋正常开业。2020年1月13日，因过年袁刚停止营业，同年1月20日，袁刚向郭本江支付租金10000元。同年2月份，因新冠肺炎疫情影响，袁刚一直没有开门营业。同年3月份，袁刚与郭本江双方因袁刚未缴纳水电费及剩余10000元租金开始发生纠纷，之后袁刚取走了部分餐饮设施。同年4月7日，袁刚去饭店拿东西时，袁刚与郭本江双方又发生纠纷，辉县市公安局常村派出所正在处理中。另查明，庭审中，郭本江提供了其缴纳案涉租赁房屋2019年12月份电费45元，2020年1-2月份电费338元，2020年3月份电费27元的收据及辉县市××村镇××东村村民委员会出具的证明；缴纳2019年12月份至2020年3月份的水费共2614元的收据及辉县市常村镇固西村村民委员会出具的证明。袁刚对上述证据有异议，袁刚未提供其缴纳水电费的证据。庭审后，一审法院对袁刚遗留在郭本江出租房屋及院内的物品进行了勘验、拍照，袁刚的物品有：不锈钢双洗碗池一个，不锈钢餐车一台，小方桌十五张，小圆塑料凳二十个，小木方凳二十个，生铁煤气灶一个，生铁炒锅两个，28升（3500W）电饭锅一个，黄瓷碗三十个，红塑料盆一个，塑料小方椅四个，长条木凳三个，小型柳圈椅八个。上述物品的现状、规格、型号、成色均以现场拍摄的照片显示的为准，双方当事人均同意不再开庭进行质证。一审法院认为，根据袁刚、郭本江签订的《租赁合同》约定，租赁费用为每年20000元，采取先付租金后使用的原则，每年缴纳。本案中，袁刚在使用案涉租赁房屋后向郭本江支付了租金10000元，后因袁刚未向郭本江支付下欠租金及未缴纳租赁期间的水电费，双方发生纠纷，袁刚至今也未再向郭本江支付下欠租金10000元，袁刚已构成违约。考虑本案实际情况，袁刚要求解除案涉租赁合同，一审法院予以准许。解除时间应为郭本江收到本案民事诉状之日即2020年9月24日。2019年12月13日至2020年9月23日止，袁刚应支付郭本江的租金为15615元。因袁刚租赁期间，发生新冠肺炎疫情，法院酌定扣除应付郭本江30日的租金1644元，扣除后袁刚应付郭本江租金13971元。根据法律规定，当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，使用定金罚则。本案中，因袁刚违约，袁刚缴纳的10000元定金为三年履行合同的定金，未履行部分所占合同约定内容的比例为74％，故郭本江应返还袁刚的定金为2600元。根据合同的性质，袁刚应缴纳租赁期间的水电费用，袁刚虽然对郭本江提供的缴纳水电费的证据有异议，但其未提供自己已缴纳租赁期间水电费的证据，故对郭本江缴纳的水电费3024元，袁刚应予支付给郭本江。综上，扣除郭本江应返还袁刚的定金2600元外，袁刚应再支付郭本江租金、水电费共计4395元。郭本江辩称，如果解除合同，郭本江要求不退还定金，不退还租金一万元，不承担赔偿损失的责任，袁刚应赔偿郭本江垫付的水电费3024元。郭本江的上述辩解意见，系郭本江对其实体权利的处分，一审法院予以准许。袁刚要求郭本江双倍返还定金20000元及退还租金3500元的诉讼请求，无事实根据，对该诉讼请求不予支持。袁刚要求郭本江赔偿袁刚投资损失21243元的诉讼请求，与要求郭本江返还扣押袁刚的餐饮设施的诉讼请求相重叠，郭本江应将袁刚遗留在案涉出租房屋及院内的物品（以勘验笔录为准）返还给袁刚。故对袁刚的上述诉讼请求，不予全部支持。袁刚要求郭本江赔偿袁刚自2019年4月10日起至本合同解除之日止的营业受益60000元（暂定6个月）的诉讼请求，无事实依据，对该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：一、袁刚与郭本江于2019年12月11日签订的《租赁合同》于2020年9月24日解除；二、郭本江应于判决生效后七日内返还袁刚遗留在出租房屋内及院内的物品不锈钢双洗碗池一个，不锈钢餐车一台，小方桌十五张，小圆塑料凳二十个，小木方凳二十个，生铁煤气灶一个，生铁炒锅两个，28升（3500W）电饭锅一个，黄瓷碗三十个，红塑料盆一个，塑料小方椅四个，长条木凳三个，小型柳圈椅八个（物品的现状、规格、型号、成色均以现场拍摄的照片显示的为准），上述物品由袁刚自行取走。三、袁刚应于判决生效后七日内支付郭本江水电费3024元；四、驳回袁刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1197元，由袁刚负担1000元，郭本江负担197元。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权担保，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。根据袁刚与郭本江签订的《租赁合同》约定，租赁费用为每年20000元，采取先付租金后使用的原则，每年交纳，下次租金需提前3个月交纳。2019年12月11日双方当事人签订租赁合同之后，袁刚于2020年1月20日向郭本江支付10000元租金，之后没有按照租赁合同约定支付剩余的租赁费，袁刚的行为已构成违约。鉴于2020年春季发生新冠疫情，袁刚在2020年1月13日停止营业之后一直没有开门营业及新冠疫情过后双方当事人发生纠纷，郭本江将租赁房屋换锁、断水断电，导致合同无法继续履行、双方当事人均存在违约的实际情况，在租赁合同解除之后，袁刚支付给郭本江的10000元定金应当予以返还，一审按照租赁合同的履行年限判决部分返还定金，没有事实与法律依据，对此本院予以纠正。关于租赁合同解除时间的确定。本院认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。双方当事人发生纠纷之后，袁刚和郭本江均没有依法通知对方解除案涉租赁合同，袁刚是以直接向法院提起诉讼的方式主张解除租赁合同的，一审法院以起诉状副本送达郭本江时确认租赁合同解除时间于法有据，并无不当。袁刚上诉称租赁合同解除时间确认错误的上诉理由不能成立。一审法院根据租赁期间及新冠疫情的影响，认定袁刚应付郭本江租赁费13971元及水电费3024元并无不妥。袁刚已经向郭本江支付租赁费10000元，袁刚尚欠郭本江租赁费3791元及水电费3024元，计款6815元。袁刚尚欠郭本江租赁费、水电费与郭本江应返还袁刚定金相抵后，郭本江应返还袁刚定金3185元。袁刚要求郭本江赔偿其投资损失及自2019年4月10日起至本合同解除之日止的营业收益60000元的诉讼请求，无事实依据，对该诉讼请求，一审不予支持并无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，存在超诉讼请求判决的情形，判决欠妥，本院予以纠正。袁刚的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初3866号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初3866号民事判决第三项、第四项；三、郭本江于本判决生效之日起七日内返还袁刚定金3185元；四、驳回袁刚的其他诉讼请求。维持一审案件受理费的负担；二审案件受理费2455元，由袁刚负担2000元，由郭本江负担455元。本判决为终审判决。审判长  朱**民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二一年一月二十五日书记员  文佳君