江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初12513号原告：张家港市杨舍西城万家渔火大酒店暨阳湖店，住所地张家港市杨舍镇赵庄村委。经营者：肖引宇，女，1969年9月15日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：惠建明，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠梦韬，江苏国瑞律师事务所律师。被告：张家港市杨舍镇赵庄村股份经济合作社，住所地张家港市杨舍镇馨苑东路北侧赵庄社区。法定代表人：徐金宝，该合作社社长。委托诉讼代理人：卢海云，江苏锋源律师事务所律师。原告张家港市杨舍西城万家渔火大酒店暨阳湖店(以下简称万家渔火暨阳湖店）与被告张家港市杨舍镇赵庄村股份经济合作社（以下简称赵庄村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告万家渔火暨阳湖店的经营者肖引宇及其委托代理人惠建明、惠梦韬,被告赵庄村合作社的委托代理人卢海云到庭参加了诉讼。2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告万家渔火暨阳湖店的经营者肖引宇及其委托代理人惠梦韬、被告赵庄村合作社的法定代表人徐金宝及其委托代理人卢海云到庭参加了诉讼。2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告万家渔火暨阳湖店的委托代理人惠建明、被告赵庄村合作社的委托代理人卢海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万家渔火暨阳湖店向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租金及税费合计118万元，并赔偿利息损失15万元；2、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，万家渔火暨阳湖店变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告返还多收的租金1099448元，并赔偿利息损失15万元。事实和理由：2006年3月8日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告向被告承租位于赵庄村部南侧两幢三层楼房，面积约4800平方米，租期为九年，前三年租金为每年67万元，中间三年租金为每年77万元，后三年租金为每年87万元，原告每年应向被告支付税费7万元。另外，双方还口头约定，租赁的前三个月为装修期，免收租金及税费。租赁合同期满后，双方于2015年3月8日续签了租赁合同，被告对房屋面积进行了重新测量，确认房屋面积为4032平方米。原告认为：房屋的实际面积为4032平方米。2006年3月至2015年3月期间，被告出租给原告的房屋，按面积4800平方米收取租金及税费，超过了房屋的实际面积。被告超面积收取的租金及税费，应向原告返还。按照双方于2006年3月8日签订的租赁合同，2006年3月至2015年3月期间的租金及税费，扣除三个月装修期，总额为737.5万元，原告已经全部付清。按房屋实际面积4032平方米计算，2006年3月至2015年3月期间的租金及税费，总额实际应为619.5万元；被告多收取了租金及税费总计118万元。该款被告应向原告返还。原告与被告对此已进行协商，被告承认并愿意向原告退还多收取的租金及税费。但被告一直未向原告履行，为此起诉。审理中，原告明确诉讼标的计算方式：被告已经收取的6871549元÷4800平方米（原合同约定面积）×4032平方米（后一份合同面积，也是我方实际使用面积）=我方应付租金5772101元。6871549-5772101=被告应当向原告退还的多付租金1099448元。利息合同没有约定结算方式，以1099448元为基数，从2015年3月9日计算至2020年10月8日，按年利率5%计算5年，金额为274862元。现原告仅主张15万元。赵庄村合作社辩称：租赁房屋按现状交接，原告在签订合同时对房屋的面积、现状是了解的。在长达近十年的租赁期限内，原告实际占用该房屋，从未提出任何异议。至2015年3月5日合同到期，至目前已有五年。原告的起诉已经超过了诉讼时效。原告已付租金6871549元，税金367500元，共计7239049元。合同约定面积约4800平方米。根据杨舍镇政府2018年清产核资项目技术报告显示，涉案房屋面积应为4487.8平方米（745.47+1008.8，+1044.16+1550.35+天桥139.02平方米）。即使按面积计算，原告实际应付租金面积也非4032平方米。双方在2006年3月8日合同中约定的房屋租金为总价，未约定每平方米金额，因此应按合同约定总价支付租金。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年3月8日杨舍镇赵庄村民委员会（甲方）与张家港市杨舍西城万家渔火大酒店（乙方，该酒店2003年7月30日已经注销，为个体工商户，其经营者为肖引宇；乙方的经办人为肖引宇、肖影波）签订合同（以下简称2006年3月8日合同），约定：甲方将位于赵庄村部南侧两幢三层楼房（面积约4800平方米，以下简称出租房屋）出租给乙方使用；根据房屋现状交接；租赁期为九年，从2006年3月5日至2015年3月5日；在合同期内，乙方应付的房屋（含土地等的）使用费分段计算：2006年3月5日至2009年3月4日三年中，乙方每年支付甲方67万元，第一年房租起息期为2006年5月8日；2009年3月5日至2012年3月4日三件中，乙方每年支付甲方77万元；2012年3月5日至2015年3月4日三年中，乙方每年支付甲方87万元；上述甲方收款为净额（不含税），但已经包括房屋租金、房屋使用土地的土地使用费、村集体收取的卫生费、绿化费等；房屋使用税由甲乙双方共同承担，甲方负责向有关部门交纳，乙方每年向甲方另行支付7万元，剩余部分由甲方承担；实行先付款后使用的原则，乙方每年分四个季度现向甲方平均支付应付费用；双方并就其他条款进行了约定。之后，万家渔火暨阳湖店、赵庄村合作社分别作为乙方、甲方履行了该合同。审理中，杨舍镇赵庄村民委员会及张家港市杨舍西城万家渔火大酒店原经营者肖引宇、万家渔火暨阳湖店、赵庄村合作社对上述合同甲乙双方主体变更为万家渔火暨阳湖店、赵庄村合作社均无异议。之后，赵庄村合作社将出租房屋交付给万家渔火暨阳湖店使用，其中包括天桥及阁楼部分。万家渔火暨阳湖店也支付了租金（付款有延期）。至2016年11月14日万家渔火暨阳湖店付清了2006年3月8日合同租金6871549元（2006年3月5至2006年6月7日期间为装修免租期），税金367500元，共计7239049元。2015年3月8日赵庄村合作社（甲方）与万家渔火暨阳湖店（乙方）又签订《租赁合同》（以下简称2015年3月8日合同），约定：甲方将位于产用房4397平方（扣除天桥118平方、四楼不可用面积247平方，实际按4032平方结算）出租给乙方使用，从事餐饮业；租赁期六年，从2015年3月8日至2021年3月7日；房屋租金按每年每平方米210元（净额，不含税）计算，第一期：2015年3月至2018年3月年租金为846720元，第二期：2018年3月至2021年3月年租金按5%增幅提增为889056元。双方并约定了其他合同条款。2020年3月因出租房屋拆迁，赵庄村合作社与万家渔火暨阳湖店终止了2015年3月8日合同的履行。2020年3月万家渔火暨阳湖店搬离出租房屋。本案受理前，出租房屋已经被拆除。万家渔火暨阳湖店认为2006年3月8日合同约定出租房屋面积4800平方米与其实际使用面积4032平方米有差异，要求赵庄村合作社按面积计算租金并退还2006年3月8日合同中多收的租金，赵庄村合作社无法与万家渔火暨阳湖店达成一致意见。为此引起本案纠纷。另查明，经张家港市经济技术开发区（杨舍镇）政府委托、南京国图信息产业有限公司对本案出租房屋进行了测绘。2018年3月15日南京国图信息产业有限公司出具张家港市经济技术开发区（杨舍镇）集体资产清产核资测绘项目技术报告（赵庄社区），其中涉及本案出租房屋面积为：745.47+1008.80（包括阁楼255.54）+1044.16+1550.35平方米；天桥的139.02平方米未包括在上述面积中。按该测绘报告面积计算，万家渔火暨阳湖酒店实际租赁出租房屋面积为4487.80平方米。本案出租房屋未取得建设工程规划许可证。审理中，万家渔火暨阳湖店举证了：1、万家渔火暨阳湖店的经营者肖引宇向赵庄合作社的副书记周美琴发送的2020年8月15日申请书，申请赵庄村合作社将2006年3月8日合同中多收的117.6万元租金退还给该店。周美琴收到该申请书后，帮肖引宇进行了修改，于2020年9月18日又通过微信将申请书文本送达给肖引宇。2、2020年9月25日肖引宇与周美琴的谈话录音，其中周美琴陈述：“前期按4800平方，按正确的收回来”、“其实我们很简单，只要一张调解书，过过场”。3、2020年9月24日肖引宇与赵庄村合作社法定代表人徐金宝的谈话录音，其中徐金宝陈述：“事实是这样的，当时签的4800平方，按4800平方收租金，实际没有4800平方，是4032平方，这里边有差价。打官司最好，不要去寻啥人的，我俚输脱咯”。4、2020年8月31日周美琴、徐金宝签署的情况说明照片。审理中，周美琴到庭陈述：从2016年至2017年之间（万家渔火暨阳湖店）欠租金1593440元。我为了应收款2016年之后一直在向原告肖引宇催讨。因为今年（2020年）巡查组要来，我村必须要巡查，我说不要为难我，这个租金必须要交给我。当时肖引宇答应我肯定不会为难我。直到2020年7-8月份时候，肖引宇和我说面积差的房租金额赵书记答应退给她的。当时我很惊讶，说原来不付租金还有这档子事情，直到2020年7-8月份我才知道这个面积差的情况，才知道原告有这个诉求。我还问肖引宇为什么不早点说，赵书记之前没和我讲过这个事情。……之后，我向徐金宝书记反映了肖引宇说的情况。2006年合同我不是经办人。2015年合同我是经办人。在2015年合同订立时，肖引宇和我说面积不对，要重新丈量，因此我请了镇上农经科的负责人薛良、何瑾过来测量后确定了2015年合同中的面积。原告举证的2020年9月谈话录音中我确实讲过这个话。因为原告当时提出退多余面积租金的时候，我说我和村里都没权利（退钱），（退钱）要经过村两委班子9个人的签字，街道的同意，农业农村局的领导签字方可执行，现在我们两委绝对不可能签同意这个字，所以我才有下面的话，要不没办法就走法律诉讼程序。譬如法院怎么判我们就怎么执行。我想法院总归要取证调查查询。不可能凭我一个人说退就退，我一个人也没办法解决这个事情。2020年8月31日的情况说明是向我方的第三方记账公司提供。当时肖引宇在我那里拍了这份情况说明。因为原告的拆迁补偿款汇到了我们合作社账上，我扣除了之前原告结欠合作社的租金和2020年1月至3月的租金，我方的记账公司要求我们说明。徐金宝到庭陈述：（原告举证）录音是对的。2020年8月份原告肖引宇到我们办公室，我也在，（肖引宇）就提出了第一期合同和第二期合同有平方差距要求退还租金的诉求。当时我非常惊讶，还有这种事，我马上问经办人周书记（即周美琴），周书记她简单介绍了下，第一份是4800平方，第二份合同是4032平方。4032平方我问周书记哪里来，周书记讲因为以前签第二份合同时原告对平方提出异议，所以就请农经科相关领导进行了手工测量、测出来的。肖引宇提出这个诉求我感觉有些道理，所以请她打申请，打了申请通过走流程来解决这个矛盾。流程就是通过两委班子，第二通过村民代表会议通过，然后逐级审批才行，（肖引宇的退款）申请过来后，我和两委班子个别领导交流了下，还没开会个别领导就提出十几年的事情，范围这么大，我们不可能签字的。所以第一步就不能通过。我过几天就叫肖引宇过来，我们估计这个流程不能通过，如果原告一定要主张的话就可以通过法律途径来解决这个问题。我当时认为第一份合同4800是错的，第二份合同4032是准的，没有仔细去看两份合同。当时我个人认为是我们输掉（官司）。我法律知识比较薄，没有考虑时效等。我认为牵涉到经济合作社经济一块按照管理要求，我们法人只有建议和提议权，没有决定权。第一份、第二份合同我都没经手。原告提出诉求以后我也只是听经办人口头汇报了下，没有具体细看合同。也没有去取相关证物。直到2020年11月10日拿到法院传票后我对两份合同进行了研究，发现第一期合同没有单价，第二期合同4032平方是扣除天桥和四楼的面积，所以我当时认为原告主张的面积是不能扣除天桥和四楼的面积，应该按照4397平方结算。我为了应诉就要找相关证据，我们周书记拿出来的4397平方的依据是草图，没有签字盖章。我说这个是不能做依据的，同时提醒周书记不知哪一年区镇对我们所有村的房屋面积都请第三方进行了测绘。周美琴去档案部门拿到了2018年3月20日区镇出具的测绘图。到这个时候我才知道有这张测绘图。我对测绘图进行了仔细计算，发现原万家渔火租赁面积实际为4713（平方）左右。上述事实有2006年3月8日合同、张家港市杨舍西城万家渔火大酒店的注销资料、肖引宇与肖影波的情况说明、2015年3月8日合同、2020年9月周美琴与肖引宇的微信聊天记录、2020年8月31日周美琴、徐金宝签署的情况说明、2006年3月8日合同租金及税金支付清单、南京国图信息产业有限公司出具的测绘技术报告及2020年12月18日情况说明、当事人陈述、周美琴、徐金宝陈述佐证。本院认为，被告出租给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，因此原告与被告之间的租赁合同无效。但被告仍可要求原告按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原告与被告在2006年3月8日签订的合同中，关于房屋租金的计算并未约定按面积计算；合同中也约定原告支付的使用费中包括：房屋租金、房屋使用土地的土地使用费、村集体收取的卫生费、绿化费等；可见原告实际支付“租金”也并非仅是按房屋面积计算的使用费。虽然2015年3月8日合同约定按面积计算租金。但该合同约定对2006年3月8日合同无约束力。因此，原告现要求按照面积重新结算2006年3月8日合同期间的房屋租金没有合同约定依据。原告从2006年3月取得租赁房屋后，有足够的时间对房屋面积进行核实，如发现房屋面积不符合合同中约4800平方米的描述，应及时提出，但原告在2006年3月至2015年3月的租赁期间从未提出异议，更未以面积不符为由要求重新结算房屋租金。在2015年3月8日就出租房屋再次签订《租赁合同》时，原告更应明知租赁房屋面积非4800平方米。但之后至2020年9月原告方经营者肖引宇与被告方的负责人周美琴、徐金宝明确提出要求对2006年3月8日合同的租金重新结算时，长达五年半的时间内，原告未向被告明确提出要求重新结算2006年3月8日合同租金的意见。因此，原告的有关诉讼请求已经超过诉讼时效期间。综上，原告要求重新结算租金、要求被告返还多收租金的诉讼请求没有合同约定依据，且超过诉讼时效期间，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款的规定，判决如下：驳回原告张家港市杨舍西城万家渔火大酒店暨阳湖店的诉讼请求。案件受理费16770元减半计取8385元由原告张家港市杨舍西城万家渔火大酒店暨阳湖店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  赵春华二〇二一年一月二十五日书记员  张焱萍张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：10×××61。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：10×××46。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。