湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初3104号原告：张欢，男，汉族，1990年6月20日出生，住湖北省大冶市，被告：严甘霖，男，汉族，1999年7月28日出生，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原告张欢诉被告严甘霖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张欢，被告严甘霖的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欢向法院提出诉讼请求：1、判决严甘霖因租房违约应赔偿张欢30,540.00元并解除租房合同；2、本案诉讼费由严甘霖承担。事实与理由：张欢于2018年7月13日与严甘霖签订《房屋租赁合同》，约定承租对方所持商铺，租赁期限起始日为2020年10月1日，自签订合同之日起张欢未签署任何放弃履约权利的文件且于租赁起始日之前向严甘霖发送《履约通知书》，严甘霖却已将涉案商铺出租给第三方，无法按约交付张欢，故张欢诉至法院。严甘霖辩称，1、张欢起诉依据的《租赁合同》已解除，严甘霖不存在任何违约行为；2、张欢的起诉涉嫌虚假诉讼。张欢为支持其主张，向法院提交如下证据：证据一，房屋租赁合同复印件。拟证明涉案双方在法律上已形成契约关系。证据二，履约通知书及快递照片。拟证明张欢已向严甘霖传达履约意向及履约要求。证据三，涉案商铺2020年10月1日的实景照片。拟证明严甘霖已将涉案商铺出租给第三方。严甘霖为支持其辩称意见，向法院提交如下证据：证据一，《三方协议》、恒大影城其他租户与业主签订的《三方协议》、《租赁合同》。拟证明包括张欢租赁的商铺在内，恒大影城所有商铺基本都同时签订了《三方协议》、《租赁合同》，《租赁合同》实为《三方协议》的补充合同，主要约定将原租赁期间延长一年的事实。证据二，银行业务凭证、租金明细表。拟证明张欢自2018年11月起已经租赁严甘霖商铺，并向严甘霖缴纳房租月租1,143.50元的事实。证据三，收款凭证、银行明细清单。拟证明2019年4月张欢经营不善无力支付租金，经双方协商，严甘霖同意支付6,500.00元作为张欢装修损失及清场费用，双方租赁关系解除。证据四，（2020）鄂07民终145号民事判决书。拟证明张欢与湖北三江航天公司之间因租赁合同纠纷一案，法院判决认定2018年11月起张欢向严甘霖开始交商铺占用费及2019年4月11日张欢腾退商铺的事实。证据五，《关于恒大影城1-541-55商铺先租后售的情况说明》及证人证言。拟证明《三方协议》、《租赁合同》系同时签订，签订原因系恒大影城将商铺先租给张欢，后出售严甘霖，因租户担心新业主在租约到期后涨价或收回商铺，签订《三方协议》、《租赁合同》。庭审质证时，严甘霖对张欢提供的证据一，租赁合同真实性无异议，但是鉴于张欢在诉状中陈述的该租赁合同的签订日期是2018年7月，而2019年4月双方已解除租赁关系。证据二，真实性无异议，但是此时双方的租赁关系已解除，张欢是为了捏造严甘霖违约事实才故意送达履约通知书。证据三，真实性无异议，该商铺是在张欢与严甘霖解除租赁关系后另行出租的。张欢对严甘霖提供的证据一，认为两份《三方协议》无公司印章的没有法律效力，对本人的签名没有异议；另一份《三方协议》与本案无关；《房屋租赁合同》与本案无关。证据二，银行转账记录是真实的，但是与本案无关。证据三、四，真实性无异议，但是与本案无关。证据五，证人杨某的证言与本案无关；证人周某的证言只能证明三江航天公司与本人存在房屋租赁合同的契约关系，本人与严甘霖之间也存在合同关系，但是两个合同关系之间没有关联，对周某所说续约一年的事情不认同。经庭审质证，张欢提供的证据一、二、三，严甘霖提供的证据二、三、四，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据真实客观，依法予以采信。严甘霖提供的证据一，对于张欢认可其签名的协议予以采信；对其他证据，因涉及第三方，无法核实其真实性，依法不予采信。证据五，对于张欢认可的证言内容予以采信，对其他内容将结合案件事实综合评析后予以采信。根据以上有效证据和当事人当庭陈述，本案事实认定如下：2017年8月11日，张欢与湖北三江航天商业经营有限公司（以下简称三江公司）签订《房屋租赁合同》，约定张欢租赁三江公司位于鄂州恒大首府二期商业及影院1-54、1-55号房屋用于零售经营；租赁期限为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。在合同履行期间，三江公司于2018年6月28日将上述商铺出售给严甘霖。随后，张欢、严甘霖签订了一份《房屋租赁合同三方协议》，该协议载明的甲方为三江公司、乙方为张欢、丙方为严甘霖，约定甲方与乙方于2017年8月11日签订了《房屋租赁合同》，甲方位于鄂州恒大首府二期商业及影院1-55号的房屋出租给乙方使用，甲方与丙方于2018年6月28日签订了《商品房买卖合同》，将该房屋转让给了丙方，甲方与乙方就该房屋的租赁关系于2018年11月1日解除，自解除日起，丙方作为该房屋出租方，继续与乙方履行原租赁合同，甲方与丙方共同确认甲方已于2018年11月1日将该房屋交付丙方；协议还就其他事项作出约定。张欢、严甘霖在协议的乙方、丙方处签名捺印，三江公司未在该协议上加盖公章。该协议亦无签订时间。2018年7月13日，张欢与严甘霖签订《房屋租赁合同》，约定，租赁期1年，自2020年10月1日起至2021年9月30日止，租金为2,545.00元；若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的100%。2019年4月11日，张欢出具一份收款证明，“本人张欢（）今日收到严再兴（420700197808201218）商铺清空费用6500元，本人于2019.4.11日搬走恒大影城1-55号内所有物品，将商铺使用权交还严再兴先生”。（严再兴系严甘霖之父）此后，严甘霖将上述商铺对外出租。2020年9月28日，张欢向严甘霖发出《履约通知书》，根据2018年7月13日签订的《房屋租赁合同》，通知严甘霖提前清空商铺并于2020年10月1日上午办理交接手续，延期交付或不按要求交付将视为违约行为。现因严甘霖未清退房屋履行出租义务，张欢提起诉讼，要求：1、判决严甘霖因租房违约应赔偿张欢30,540.00元并解除租房合同；2、本案诉讼费由严甘霖承担。另查明，2019年8月12日，本院受理张欢诉三江公司租赁合同纠纷一案，该案经一、二审，于2020年6月8日由鄂州市中级人民法院作出终审判决。在（2020）鄂07民终145号民事判决书中认定，三江公司将案涉商铺出售后，张欢于2018年11月起向新业主交纳租金。本院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，严甘霖在取得受让涉案商铺后不影响张欢与三江公司签订的《房屋租赁合同》的效力，严甘霖受让商铺时即承继上述合同项下有关三江公司的权利和义务，作为新的出租人与张欢成立租赁合同法律关系。二、尽管三江公司未在张欢与严甘霖签订的《房屋租赁合同三方协议》中加盖公章，但张欢对该协议的真实性无异议，且结合其从2018年11月起即开始向严甘霖支付租金的事实来看，张欢认可了与严甘霖的租赁关系从2018年11月份起算。综合上述二点，2018年7月13日张欢与严甘霖签订的《房屋租赁合同》应是对二人之前租赁关系的一个补充合同，即在原来的租赁期限内延长一年的租期，而非张欢认为的2020年10月1日才是双方租赁关系的开始之日。正如前述，张欢与严甘霖从2018年11月起形成租赁关系，而其于2019年4月11日退腾案涉房屋，并收取清空费，应视为张欢与严甘霖解除双方租赁合同关系，张欢再次要求履行租赁合同以及要求严甘霖承担违约责任的请求，无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十九条的规定，判决如下：驳回张欢的诉讼请求。本案案件受理费564.00元减半收取282.00元，由张欢负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  李婷二〇二一年一月十四日法官助理余诗媛书记员霍贝丽