青海省高级人民法院民事判决书（2020）青民再125号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘雅琼，女，1989年2月11日出生，住青海省西宁市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张国兰，女，1963年2月24日出生，住青海省西宁市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海海宏房地产有限责任公司，住所：青海省西宁市城**东交通巷**银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩，男，该公司职员。再审申请人刘雅琼、张国兰因与被申请人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1991号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年10月15日作出（2020）青民申258号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年1月13日公开开庭审理了本案。再审申请人刘雅琼、张国兰、被申请人海宏公司的委托诉讼代理人葛建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人刘雅琼、张国兰申请再审称，一、二审法院认定办证时间尚未到期有误，缺乏事实证据支持。双方签订的《商品房预售合同》约定出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，共同向房屋登记机构申请《房屋所有权证》。办理产权的前提是海宏公司先履行申请办理初始登记的义务，而申请办理初始登记的前提是房屋建成并验收后180天内，双方又约定房屋交付期限2014年12月30日，交付的条件是经验收合格。因此应该在交房后180天内申请办理初始登记，并非一审所称办证时间尚未到期。海宏公司至今未提交办理初始登记的资料，而申请办理初始登记的前提是房屋建成并竣工验收。由于海宏公司自身原因导致合同约定的竣工验收至今未能完成，未提交办理初始登记的资料，不能在合理期限内办理不动产权证书，一、二审法院对海宏公司应承担逾期办证违约金的主张不予支持，属于认定事实不清。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定构成根本违约，另一方可以追究违约责任。海宏公司由于其自身原因未申请办理初始登记，已经构成违约。因此，刘雅琼、张国兰有权主张逾期办理产权登记的违约金。请求：撤销一、二审民事判决，依法改判支持刘雅琼、张国兰一审诉求。海宏公司答辩称，海宏公司不存在逾期办理产权证的违约事实。案涉《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。事实上，双方不仅未对取得《房屋所有权证》时间进行约定，而且办理房屋所有权证应由双方共同完成。海宏公司不存在逾期办理产权登记的事实，不应支付逾期办理产权登记的违约金，应驳回刘雅琼、张国兰的再审请求。刘雅琼、张国兰一审诉讼请求：1.判令海宏公司支付延期办理房屋所有权证的违约金4405元；2.判令海宏公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》，并协助刘雅琼、张国兰办理不动产权证；3.本案诉讼费由海宏公司承担。一审法院认定事实：刘雅琼、张国兰、海宏公司于2013年8月24日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城北区海西路61号12号楼1单元1193室房屋一套，预测建筑面积142.1平方米。二、房屋价款：总金额440510元。三、交付期限：2014年12月30日前，交付条件：经验收合格。四、产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。五、交接：房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。合同签订后，刘雅琼、张国兰按约向海宏公司付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记。一审法院认为，双方签订的《商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：一、关于刘雅琼、张国兰要求海宏公司承担逾期办证违约金的主张。首先，《商品房预售合同》约定：“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，应当优先适用。其次，海宏公司申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，由于海宏公司开发的案涉小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明双方约定的办证时间尚未到期，故对刘雅琼、张国兰的该项诉讼请求不予支持。二、关于刘雅琼、张国兰要求海宏公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，现海宏公司已经办理完毕，刘雅琼、张国兰可自行前往领取；刘雅琼、张国兰要求海宏公司提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，不予支持。三、关于刘雅琼、张国兰要求海宏公司协助办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故刘雅琼、张国兰要求海宏公司协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决：驳回刘雅琼、张国兰的全部诉讼请求。刘雅琼、张国兰不服一审判决，上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判如下：1.判令海宏公司履行办理不动产权证书的合同义务；2.判令海宏公司向刘雅琼、张国兰支付逾期办理产权登记的违约金4405元；二、本案一、二审诉讼费用由海宏公司承担。海宏公司辩称，请二审法院维持一审判决，驳回刘雅琼、张国兰的上诉请求。二审期间，双方对一审查明的基本事实无异议，予以确认。二审法院认为，刘雅琼、张国兰与海宏公司于2013年8月24日签订《商品房预售合同》，系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十五条的约定，海宏公司应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，该约定仅确定了海宏公司提交初始登记的申请时间，并未明确约定完成初始登记时间和取得房屋权属证书的时间，且合同约定海宏公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因此鉴于合同对办证事项的约定是双方共同办理，对办证完成时间没有约定，刘雅琼、张国兰主张海宏公司为其办理不动产权证书并支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求没有合同依据，不予支持。刘雅琼、张国兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。再审审理查明的事实与一、二审查明事实一致，刘雅琼、张国兰及海宏公司均不持异议，应予确认。本院再审认为，刘雅琼、张国兰与海宏公司于2013年8月24日签订《商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。该合同第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。双方在合同中对于向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》的期限作出明确约定。海宏公司未在约定期限内申请办理初始登记，是导致双方无法共同办理《房屋所有权证》及刘雅琼、张国兰未能取得房屋权属证书的直接原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”，海宏公司未提交证据证明其在约定期限内申请办理初始登记，应承担相应的违约责任。刘雅琼、张国兰主张海宏公司应按已付房价款1%的合同约定支付未办理房屋权属证书违约金4405元，符合上述法律规定及合同约定，本院应予支持。综上，本院再审认为，刘雅琼、张国兰的再审理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款的规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1991号民事判决和青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初2479号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决送达之日起十五日内支付刘雅琼、张国兰逾期办理房屋产权登记违约金4405元；三、驳回刘雅琼、张国兰的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，已减半收取25元，由刘雅琼、张国兰负担。二审案件受理费50元，由青海海宏房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 高兴岭审判员 吴 蓓审判员 陈晓莉二〇二一年一月二十九日法官助理 刘智婕书记员 宋 丹