河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6267号上诉人（原审原告）：张来荣，女，汉族，1943年12月25日出生，住河南省。委托诉讼代理人：袁菲，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈蕾，河南百苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金碧物业有限公司新乡分公司，住所地：新乡市胜利路与文岩路交叉口恒大雅苑小区综合楼三楼。负责人：贺勇，任总经理。委托诉讼代理人：陈梦，女，汉族，系该公司员工。上诉人张来荣因与被上诉人金碧物业有限公司新乡分公司合同纠纷一案，不服河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张来荣委托诉讼代理人袁菲、陈蕾，被上诉人金碧物业有限公司新乡分公司委托诉讼代理人陈梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张来荣上诉请求：一、请求法院依法撤销河南省新乡市卫滨区人民法院(2020)豫0703民初1665号民事判决书并依法改判或发回重审。二、依法判令被上诉人赔偿上诉人经济损失88022元(按照月租金4001元计算,自2019年1月1日起至2020年10月31日止);判令被上诉人按照合同的约定自行承担2019年1月1日起至2020年10月31日止的物业费及所欠的水费327.55元、滞纳金89.7元,百分之0.07的比例每日增加,直至缴纳完毕之日止。不服金额数78022元。三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人不是拒绝接收房屋,而是无法接收房屋。被上诉人通知上诉人接收房屋,上诉人按期前去接收房屋,但是被上诉人并未按照双方的约定将房屋退还,房屋内因污水管道往外溢满,臭气熏天,无法进入,上诉人当时就要求给予清理,但被上诉人一直说清理却不予清理。被上诉人的行为违背了合同法第二百三十五条租赁物的返还的规定:“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定。二、上诉人不存在任何过错。合同到期后，上诉人就多次要求被上诉人清理,被上诉人不予清理，直至上诉人打投诉电话，被上诉人在2019年7月12日才将屋内粪便屎尿进行清扫。当上诉人前去领取钥匙时,被上诉人却以必须交2019年1-7月的交纳物业费,才能给钥匙为由,拒不交付房屋。上诉人的行为完全是为了尽快解决纠纷,避免日后损失扩大,不存在任何过错。三、原审法院根据案涉房屋在恒大雅苑西北角、门朝小区内部道路,不临小区外道路,以位置偏僻为由不与小区外道路相邻房屋综合判定赔偿损失1万元没有依据。被上诉人至10月份才将房屋交给上诉人，房屋仍在装修阶段,该损失理应按照合同约定赔偿至房屋交付之日止。四、在法庭调解阶段,查明了2019年1月至2020年10月期间的物业费、所欠的水费、滞纳金,一审法院对此在判决中应释明应由谁承担事宜,但判决只字不提,对此,后期双方仍然会产生纠纷,甚至再次产生诉累。金碧物业有限公司新乡分公司辩称：1、被上诉人通知上诉人办理收房手续，但是上诉人拒不办理，这一事实在上诉人的诉状，及一审判决中都予以确认，上诉人的诉请没有实际的事实和法律依据。2、关于上诉人请求按照双方原来签订的代管协议中的租金来计算损失，但是上诉人没有办法证实该商铺在此期间已经实际出租，也不能够证明该商铺存在出租的可能性，而且其要求的租金4001元明显高于正常的市场价格。在被上诉人通知上诉人收房之后，上诉人并未收房，而且没有采取任何的措施防止损失的扩大，故上诉人应当对其未采取措施致使损失扩大的部分承担相应的责任。3、关于上诉人在上诉状中提出的增加的部分请求和主张，在一审中并未提出，二审不应再进行审理。4、被上诉人没有上诉，完全是出于维护良好的客户关系，并不代表被上诉人认为上诉人确实存在损失，而且一审的判决金额是一审法官到现场进行查看，综合了解相关情况之后作出的。综上，一审判决合情合理合法，请求驳回上诉人上诉请求。张来荣向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令金碧物业有限公司新乡分公司立即返还所有的位于新乡市恒大雅苑楼盘8号楼133号商铺（建筑面积68平方米）。2、依法判令金碧物业有限公司新乡分公司按照每月4001元支付租金，自2019年1月1日起计算至其交房之日止。一审法院认定事实：2013年11月26日张来荣与新乡市名都置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定该公司将案涉房屋新乡市文岩路299号恒大雅苑8号楼1单元133号房屋出售给张来荣。张来荣购房后与金碧物业有限公司新乡分公司签订了委托代管服务合同，约定：一、张来荣委托代管的物业位于新乡市恒大雅苑楼盘8号楼133号商铺。二、张来荣同意委托金碧物业有限公司新乡分公司进行招商及运营管理，金碧物业有限公司新乡分公司可寻找实际经营人，并由张来荣、金碧物业有限公司新乡分公司及实际经营人签订三方租赁合同……四、代管相关约定：1、代管期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。2、金碧物业有限公司新乡分公司保证：2014年1月1日至2014年12月31日，月租金为2667.00元；2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为3000.00元；2016年1月1日至2016年12月31日，月租金为3334.00元；2017年1月1日至2017年12月31日，月租金为3667.00元；2018年1月1日至2018年12月31日，月租金为4001.00元。3、超出上述租金部分作为金碧物业有限公司新乡分公司的服务费收益，归金碧物业有限公司新乡分公司所有；不足部分由金碧物业有限公司新乡分公司赔偿差额部分给张来荣。张来荣、金碧物业有限公司新乡分公司在委托代管服务合同上签名或盖章。2018年12月，金碧物业有限公司新乡分公司通知张来荣收房。张来荣查看房屋后，发现案涉房屋内地面上有下水道溢出的污秽物，张来荣拒绝收房。2019年7月12日，金碧物业有限公司新乡分公司将案涉房屋内污秽物清理。张来荣愿意接受房屋，但要求金碧物业有限公司新乡分公司减免2019年1月至6月的物业费，金碧物业有限公司新乡分公司不同意减免此期间的物业费。双方意见不一，未办理交房手续。法院受理案件后，2020年9月18日金碧物业有限公司新乡分公司将房屋钥匙交给张来荣，双方出具了书面手续，载明：“8-133，张来荣于2020年9月18日到新乡雅苑物业前台拿走底商8-133钥匙，该户水表显示欠费，本金327.55、滞纳金89.7，百分之0.07的比例每日增加，截止到9月15日。”张来荣之子晋永钢、金碧物业有限公司新乡分公司方工作人员马熙君在手续上签名按手印。2020年10月22日，金碧物业有限公司新乡分公司方工作人员马熙君向张来荣出具书面手续一份，载明：“现有恒达雅苑商铺8-133，业主张来荣，因事务纠纷，和物业双方在官司当中，有2019年1月-2020年10月物业费未结，等官司了清做判定，8-133同意。自2020年11月开始正常缴纳物业费，现缴费从2020.11月算起。马熙君，2020年10月22日。”张来荣同日向金碧物业有限公司新乡分公司缴纳了装修押金和2020年11月以后的物业费。案涉房屋新乡市文岩路299号恒大雅苑8号楼1单元133号房屋在恒达雅苑小区西北角，门朝小区内部道路，不临小区外道路。一审法院认为，张来荣与金碧物业有限公司新乡分公司之间签订的委托代管服务合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应依约履行。2018年12月底，合同到期，金碧物业有限公司新乡分公司通知张来荣接收房屋，张来荣因案涉房屋内地面上有下水管道流出的污秽物，拒绝接收房屋。2019年7月份，金碧物业有限公司新乡分公司清理后，张来荣要求减免2019年1月至6月的物业费，金碧物业有限公司新乡分公司不同意，双方因此未办理交接房屋手续，直至2020年9月18日交接房屋钥匙。案涉房屋内有下水管道流出的污秽物，发生在金碧物业有限公司新乡分公司托管期间，金碧物业有限公司新乡分公司有义务清理。金碧物业有限公司新乡分公司在托管合同到期前未及时清理，存在过错。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”金碧物业有限公司新乡分公司应赔偿张来荣损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施导致致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”张来荣、金碧物业有限公司新乡分公司纠纷发生后，张来荣可采取措施防止损失的扩大，张来荣没有采取适当的措施防止损失的扩大，张来荣要求全额赔偿自2019年1月1日起至交房时的损失，不予支持。根据金碧物业有限公司新乡分公司的过错程度、案涉房屋处于小区内较偏僻位置及不与小区外道路相邻等房屋综合情况，酌情由金碧物业有限公司新乡分公司赔偿张来荣损失10000元。因诉讼中案涉房屋已经交接，张来荣第一项诉求法院不再作处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：金碧物业有限公司新乡分公司在判决生效后十日内赔偿张来荣损失10000元。如果金碧物业有限公司新乡分公司未按判决规定期限履行向张来荣给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8280元，减半收取为4140元，由张来荣承担2070元，金碧物业有限公司新乡分公司承担2070元。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同到期后，金碧物业有限公司新乡分公司应当按照合同约定将案涉房屋交还给张来荣，因金碧物业有限公司新乡分公司的原因，导致案涉房屋没有按照合同约定时间交还给张来荣，至2019年7月12日，金碧物业有限公司新乡分公司才将案涉房屋内污秽物清理，具备合同约定的向张来荣交还的条件。由于金碧物业有限公司新乡分公司迟延交还房屋的行为违反约定，金碧物业有限公司新乡分公司应当承担由此给张来荣造成的损失。因委托代管服务合同没有约定违约责任，纠纷发生之后，双方当事人就损失又不能达成共识，张来荣主张按照委托代管服务合同中最后一年即2018年月租金4001元作为损失计算依据并无不当，应予支持。截止2019年7月12日，金碧物业有限公司新乡分公司迟延交付房屋共计6个月12天，按照每月4001元计算，共计25554.77元。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。2019年7月12日金碧物业有限公司新乡分公司将案涉房屋内污秽物清理后，具备合同约定的向张来荣交还的条件，且已经通知张来荣接收房屋的情况下，由于双方当事人因2019年1月至6月的物业费是否减免发生纠纷，金碧物业有限公司新乡分公司不认可因张来荣不交纳物业费而拒绝向张来荣交还房屋，张来荣提供的证据也不能证明金碧物业有限公司新乡分公司因张来荣不交纳物业费而拒绝向张来荣交还房屋。故对张来荣请求金碧物业有限公司新乡分公司赔偿其2019年7月12日之后的损失的诉讼请求，证据不充分，不予支持。关于张来荣上诉所称的物业费、所欠的水费、滞纳金等是否应当一并处理的问题，因张来荣的一审诉讼请求并不包括物业费、所欠的水费、滞纳金等诉讼请求，一审判决不予处理，符合法律规定，并无不妥。张来荣的该诉讼请求不能成立。综上，张来荣的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省新乡市卫滨区人民法院（2020）豫0703民初1665号民事判决为：金碧物业有限公司新乡分公司在本判决生效后十日内赔偿张来荣损失25554.77元；二、驳回张来荣的其他诉讼请求。维持一审案件受理费的负担。二审案件受理费1751元，由金碧物业有限公司新乡分公司负担875元，由张来荣负担876元。本判决为终审判决。审判长  朱**民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二一年一月二十五日书记员  文佳君