云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1639号上诉人（原审被告、反诉原告）：张玉，女，1971年9月22日生，汉族，住云南省文山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：文山州恒泰物业服务有限公司，住所地云南省文山市中天世纪御景园物业办公楼。法定代表人：郑林强，董事长。委托诉讼代理人：谭莉洁，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。委托诉讼代理人：罗光礼，云南七乡律师事务所执业律师。特别授权。上诉人张玉与被上诉人文山州恒泰物业服务有限公司（以下简称恒泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院（2020）云2601民初3207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，2020年12月22日组织上诉人张玉、被上诉人恒泰物业公司的委托诉讼代理人罗光礼、谭莉洁到庭进行法庭调查及调解，调解未果。本案现已审理终结。张玉上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回恒泰物业公司的部分（电梯维护费、二次加压费、违约金）诉讼请求；二、改判支持张玉原审的反诉请求事项（判令恒泰物业公司如数返还已向张玉违法违规收取的电梯维护费、二次加压费计：1560.00元，即2015年至2018年四年电梯维护费：4年×360.00元/年=1440.00元，2018年二次加压费120.00元）。三、本案一、二审诉讼费由恒泰物业公司承担。事实和理由：原审判决恒泰物业公司主体资格认定事实错误，对张玉提交证据不予认定采信事实错误，对双方证据证明观点认定事实错误，物业小区的电梯、供水设施设备是共用设施设备，在接房时已按标准向房地产开发商交纳了公共维修基金。1.2015年1月1日张玉与恒泰物业服务公司签订的《中天世纪御景园C区物业服务合同（以下简称《物业服务合同》）第二条约定“本合同期限为：至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止。”文山市御景园C区业主委员会（以下简称“业主委员会”）于2019年1月4日经文山市各级政府主管部门依法依规审核批准正式成立，迟迟没有签订新的物业服务合同原因是2019年1月4日至2019年11月30日之间，业主委员会多次找恒泰物业公司就本小区物业服务事宜委托进行商谈，但恒泰物业公司始终不来与业主委员会签订《物业服务合同》。在业主委员会成立一年多都还签不了《物业服务合同》的情况下，业主委员会多次请示政府相关主管部门多次调解。但恒泰物业公司始终坚持既不与业主委员会签订新的《物业服务合同》，又不退出对御景园C区的物业服务。2.购房合同《合同补充协议》中可明确认定以下事实：（1）购房合同的《合同补充协议》符合举证的三性原则，法院应依法予以采纳。（2）恒泰物业公司为房地产开发商指定的前期物业，所签物业服务收费项目、收费标准应与张玉与房地产开发商签订的购房合同《合同补充协议》中的物业服务收费项目、收费标准相互统一一致。（3）开发商违规自行指定自己的子公司恒泰物业公司为前期物业服务公司，恒泰物业公司没有资格起诉张玉。（4）2019年11月23日，张玉到恒泰物业公司办公室，要求物业服务人员杨顺萍签字确认时，杨顺萍拒绝签字，拒绝收物业费用，并与当时物业公司副经理宋斌勇通话等内容足以证明张玉交费事实存在，有视频资料为证。张玉2019年合法应交的部分物业费是1435.00元（139.46平方米×0.80元/平方米/月×12月=1339.00元；代收生活垃圾费8.00元/月×12月=96.00元）。3.2015年1月1日接房时与恒泰物业公司签订的《物业服务合同》不能代表张玉真实意思的格式合同，是张玉在接房时被迫不得不签的霸王合同，单方制定霸王合同条款向张玉强行重复收取电梯维护费、扩大二次加压费收费项目。二次加压供排水设备属于商品房建设必要配套设施而并非后期增加服务项目。2018年恒泰物业公司擅自增加的二次加压费120.00元/年超越了购房合同《合同补充协议》和前期《物业服务合同》收费项目。2015年交房时如果张玉不交费，恒泰物业公司就不给所购房屋钥匙接房。《2018年交费收据》是恒泰物业公司擅自增加二次加压费后，若张玉不交费，恒泰物业公司采用哭、骗，短信、电话骚扰、晚上入户强行收费、回家时不给车辆进地下车库停车等等各种卑劣手段迫使业主交费。张玉在无奈之下被迫交了电梯维护费、二次加压费。张玉所交物业服务费中已包含小区的电梯维护费、二次加压费、车位管理费。且小区的电梯、二次加压设施设备在安装完毕使用的前三年属于保修期，在保修期内的问题由销售商家负责处理。恒泰物业公司向张玉强行收取的电梯维护费、二次加压费、车位管理费属于违法违规的重复乱收费项目。恒泰物业公司辩称，1.恒泰物业公司主体适格。《物业服务合同书》中明确了合同的终止期限，即成立合法的业主委员会和签订新的物业服务合同，两个条件缺一不可，需依法成立。虽然张玉所在小区已经成立了业主委员会，但双方并未另行签订新的物业合同，恒泰物业公司一直在向张玉所在小区提供物业服务，张玉也一直在接受恒泰物业公司提供的相关物业服务。因此，双方签订的《物业服务合同书》仍然合法有效，恒泰物业公司有权根据上述合同约定的相关内容向张玉主张权利。2.一审认定事实清楚，采信证据正确。2015年1月2日，双方签订的《物业服务合同书》明确约定恒泰物业公司收费范围包括：物业服务费、住宅电梯维护年检费、高层二次加压费、车辆停车位服务费、生活垃圾清运费及双方的权利义务、违约责任等内容，该合同内容并没有违反法律、法规的强制性规定，经双方签字认可，是依法成立且合法有效的。合同签订后，恒泰物业公司一直按照合同约定履行相关义务，张玉自2015年至2018年4月期间都按约向恒泰物业公司支付完毕相关物业服务费。由此可见，张玉是在认可恒泰物业公司提供的服务及双方约定的收费项目和标准的基础上，才会向恒泰物业公司缴纳相关物业服务费。一审法院认定事实清楚。恒泰物业公司已提交了七组证据，七组证据均是来源合法，客观真实，其中《文山中天世纪御景园C区一标段二次加压排水设备买卖安装合同》《生活水泵房巡查记录表》《生活水泵房巡查签到表》，相互印证证明恒泰物业公司按照合同约定为张玉提供二次加压服务的事实。3.一审判决由张玉向恒泰物业公司支付2019年度的物业管理费、生活垃圾费、电梯费、二次加压费等费用共计1915元的判决结果正确。双方签订的《物业服务合同书》第六条第一项的规定，恒泰物业公司提供物业服务是按照年计算，则在一年之中，该小区业主可随时向恒泰物业公司缴纳物业服务费，但最迟不能超过当年的12月31日，在本案中，张玉已拖欠2019年度的物业服务费，由于张玉未按照合同的约定向恒泰物业公司缴纳相应的物业服务费，其行为已经违反合同的约定，构成违约，故其应承担相应的违约责任，一审法院虽未全部支持恒泰物业公司主张的违约金，仅判决支持80元，恒泰物业公司最终目的并不是为收取违约金，为避免矛盾的扩大，更好地为张玉提供物业服务，认可一审法院对该违约金的判决结果。张玉提起反诉，要求恒泰物业公司退还其支付的2015年至2018年电梯维护费、2018年二次加压费共计1560元。在双方签订的《物业服务合同书》中，已经对以上费用是进行了明确的约定，恒泰物业公司依照合同内容，收取上述费用，是合理且合法的，同时，在张玉签订合同和缴费时，均没有对合同内容和收费项目提出任何异议。更为重要的是，张玉从2015年就按照合同的约定的内容，向恒泰物业公司支付相关的物业费用。虽然张玉一直声称其交费是在被强迫的情况下支付的，但其并未提供任何证据加以证实，也与客观事实不相符。4.恒泰物业公司的收费未超过合同约定的收费项目、标准及范围，是符合合同约定的，不存在违规收费和乱收费的情况。根据《物业服务合同书》第五条第四点的约定：“（1）住宅及商铺物业服务费：暂定人民币0.8元/平方米/月；按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算，（2）住宅电梯维护年检费：暂定人民币30元/户/月；（3）高层二次加压费；（4）车辆停车位服务费：暂定人民币20元/车位/月；（5）生活垃圾清运费：暂定为人民币8.00/户/月，此项为代收费用。”根据该条规定，计算得出恒泰物业公司一年需要缴纳的物业管理费具体为：物业服务费0.8元×139.49平方米×12个月=1339.04元，住宅电梯维护年检费：30×12个月=360元，高层二次加压费120元（从2018年开始收取，并且2018年张玉已经支付该项费用，视为认可），以上费用合计1915元，由此可见，恒泰物业公司的收费并未超过合同约定的内容，并未存在张玉所述的违规收费和重复乱收费。综上，一审法院认定事实清楚，证据采信正确，适用法律正确，判决结果正确，请求人民法院依法驳回张玉的上诉请求，依法维持一审法院作出的判决。恒泰物业公司向一审提出诉讼请求：一、依法判令张玉支付恒泰物业公司2019年度的物业管理费1339.00元（1-B-901室面积为139.49㎡，计费标准为0.8元/平方米/月），二次加压费120.00元、电梯维护费360.00元、生活垃圾费96.00元，以上各项费用共计1915.00元；二、依法判令张玉支付恒泰物业公司违约金959.42元（违约金每日按欠费总额1915.00元的3‰计算，从2020年1月1日暂计算至2020年6月15日，共计167天）；三、本案诉讼费用由张玉承担。张玉反诉请求：一、返还2015年1月至2018年12月31日之间违反国家法律法规重复收取的电梯维修费1440.00元（360.00元/年×4年=1440.00元）和2018年违反合同多收取的二次加压费120.00元，两项合计：1560.00元；二、驳回恒泰物业公司要求支付违约金959.42元的请求；三、判令恒泰物业公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2015年1月2日，张玉与恒泰物业公司签订《物业服务合同书》，合同约定期限为：自本合同生效之日起至本物业的合法业主委员会成立，并就本物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止；物业管理服务费用按年度收取，自交房之日起计算，约定了合同双方的权利和义务，收费标准为：住宅及商铺物业服务费为0.8元/平方/月，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；电梯维护年检费为30元/户/月；高层二次加压费；车辆停车位服务费为20元/车位/月，生活垃圾清运费为8元/户/月，并约定了不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，每日须支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。张玉的住宅房屋建筑面积为139.46平方米。合同签订后，恒泰物业公司按合同约定履行义务，张玉自2015年至2018年已经向恒泰物业公司支付完毕有关的物业服务费用。但是2019年度的物业管理费用经恒泰物业公司催收后，一直没有交纳，为此，恒泰物业公司于2020年6月24日起诉，提出2019年度的物业管理费1339元、二次加压费120元、电梯维护费360元、生活垃圾费96元共计1915元及违约金959.42元由张玉支付的诉讼请求。另查明，至本案一审辩论终结时，业主委员会未与恒泰物业公司签订新的物业服务合同。一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。张玉与恒泰物业公司签订《物业服务合同书》，该合同依法成立，合法有效。合同中对双方的权利义务进行了明确约定，该约定对双方均具有法律约束力，恒泰物业公司在合同履行期内已尽了其合同义务，张玉应当按合同约定履行其支付物业服务费的义务。关于恒泰物业服务公司要求张玉支付从2019年度的物业管理费1339元、二次加压费120元、电梯维护费360元、生活垃圾费96元，共计1915元的诉讼请求，合法有据，应以支持。张玉辩解恒泰物业公司没有诉讼主体资格，按《物业服务合同书》第二条约定：本合同期限为自本合同生效之日起至本物业的合法委员会成立，并就此物业的物业管理服务事宜由业主委员会签订新的物业服务合同时止，至今，业主委员会未与恒泰物业公司签订新的物业服务合同，故应按2015年1月1日签订的《物业服务合同书》履行义务，张玉的辩解理由不能成立。关于张玉要求恒泰物业公司返还2015年1月1日至2018年12月31日期间收取的四年电梯维护费1440.00元、2018年扩大范围收取的二次加压费120.00元共计1560元的反诉请求，电梯维护费在双方约定的合同中已经明确约定金额，张玉履行交纳义务合法有据，二次加压费是合同约定的收费项目，虽没有约定金额，恒泰物业公司交纳了2018年12月31日前的物业管理相关费用，已经履行完毕，视为张玉对恒泰物业公司的物业收费项目及收费标准予以认可，张玉的反诉请求和反诉理由不予支持，故驳回其反诉请求；关于恒泰物业公司要求张玉支付违约金959.42元的诉讼请求，因其未列举确实充分的证据证实因张玉故意违约给其造成的损失金额，根据合同法中对违约金的规定主要是以弥补损失为主，惩罚为辅的原则，同时衡量违约金过高或者过低均是以违约造成的损失为基础判断的。根据法律法规的规定，一方违约时，另一方有义务采取措施防止损失的扩大，未采取相应措施导致损失扩大的，对扩大部分自己负担。结合本案中双方履行合同的实际情况和有关证据，本案的违约金酌情支持80元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张玉于判决书生效之日起十日内支付欠恒泰物业公司2019年度物业管理费1339元、生活垃圾费96元、电梯费360元、二次加压费120元、违约金80元，合计1995元；二、驳回恒泰物业公司的其他诉讼请求。三、驳回张玉的反诉请求。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费50元，减半收取25元，由张玉负担。本院二审期间，恒泰物业公司未向本院提交证据。张玉提交以下证据：1.商谈合同签到表。证明业主委员会与物业公司曾多次商谈合同的事实。2.业主群聊天记录。证明物业公司以各种方式、逼迫、诱导业主交费、扰乱小区业主正常生活。经质证恒泰物业公司认为1.张玉提交的该两组证据不属于新证据，不符合法律规定。2.商谈合同签到表真实性无异议，证明对象和内容是事实，但不属于新证据，不能作为定案依据。3.业主群聊天记录不存在逼迫、诱导的情形。对真实性无异议，对待证事实有异议。本院认为，恒泰物业公司对商谈合同签到表真实性无异议，该表能够证实双方之间曾多次商谈物业服务合同的事实，本院予以采信。业主群聊天记录是业主的单方微信聊天记录，不足以证实张玉的举证观点。二审审理中，经征询各方当事人对一审认定本案法律事实的意见。恒泰物业公司对一审认定的法律事实无异议。张玉对一审认定本案法律事实提出异议，认为一审遗漏事实，2012年8月22日其和地产商签订的商品房购销合同补充协议，物业费约定0.8元每月每平方米，已经包含有电梯维护费费用和二次加压费。本院认为，张玉一审中对其交纳物业费用的2018年的物业费收据真实性无异议，张玉与恒泰物业服务公司之间的物业服务合同关系自2015年至今均是按照双方2015年1月2日签订的《物业服务合同书》履行并交纳物业费用。张玉提供的收据不能证实《商品房购销合同补充协议》是双方实际履行物业服务合同关系的事实，对张玉提出的该异议，本院不予采信。经二审审理，本院认定的法律事实与一审一致，对一审认定的法律事实依法确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点是：张玉应否向恒泰物业公司支付2019年电梯维护费、二次加压费及违约金。对此结合本案事实和各方所举证据综合评判如下：对张玉提出其签订《物业服务合同书》和2018年以前向恒泰物业公司交纳物业服务相关费用是被迫行为，不是其真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，因张玉所举证据不足以证实其签订《物业服务合同书》和2018年以前向恒泰物业公司交纳物业服务相关费用是被胁迫行为，故对张玉提出不是其真实意思表示的主张，本院不予采信。张玉主张恒泰物业公司未与文山市御景园C区业主委员会签订新的物业服务合同，强买强卖，张玉已经交纳公共维修基金，应按《合同补充协议》履行，其所交物业服务费标准0.8元/平方米/月中，已包含小区的电梯维护费、二次加压费、车位管理费，恒泰物业公司属于违法违规的重复乱收费。根据《物业管理条例》第二十一条、二十二条第一款规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”本院认为，《合同补充协议》第五条是张玉与云南兴博进房地产开发有限公司之间买卖房屋时，关于物业管理的约定，不是前期物业服务合同。张玉作为业主与恒泰物业服务公司签订《物业服务合同书》，该合同自2015年1月2日双方签署时生效，张玉自2015年至2018年均是按照《物业服务合同书》履行，向恒泰物业公司交纳物业服务相关费用，视为张玉对恒泰物业公司收费标准电梯维护费360元/年、二次加压费120元/年的认可。在御景园**业主或者业主大会未选聘的新物业服务人，未决定自行接管物业，也未依法解除《物业服务合同书》的情况下，原物业服务人恒泰物业公司继续履行物业服务义务，符合双方《物业服务合同书》的约定。恒泰物业公司已经向张玉提供了2019年的物业服务，依法可以请求张玉支付2019年的物业服务相关费用。张玉认可2019年业主或者业主大会未选聘新物业服务人。张玉未举证证实其交纳的公共维修基金与本案的物业服务相关费用的法律关系。对张玉的以上主张因无事实依据和法律依据，本院不予支持。2015年1月2日张玉与恒泰物业公司签订《物业服务合同书》约定，物业管理服务费用按年度收取，自交房之日起计算，约定了合同双方的权利和义务，收费标准为：住宅及商铺物业服务费为0.8元/平方米/月，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算；住宅电梯维护年检费为30元/户/月；高层二次加压费；车辆停车位服务费为20元/车位/月，生活垃圾清运费为8元/户/月，并约定了不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，恒泰物业公司有权要求张玉补交，每日须支付拖欠费用总金额千分之三的违约金。恒泰物业公司以张玉拖欠2019年物业管理相关费用为由，诉讼请求张玉支付2019年度的物业管理费1339.00元（1-B-901室面积为139.49㎡，计费标准为0.8元/平方米/月）、生活垃圾费96.00元、电梯维护费360.00元、二次加压费120.00元、违约金959.42元，共计2874.42元。一审法院以双方签订的《物业服务合同书》合法有效，应按涉案《物业服务合同书》履行，二次加压费按照约定和2018年张玉实际交纳金额计算，对违约金酌情调整部分支持，判决张玉支付欠恒泰物业公司2019年度物业管理费1339.00元、生活垃圾费96.00元、电梯费360.00元、二次加压费120.00元、违约金80.00元，合计1995元。一审判决的电梯费、二次加压费、违约金的项目和金额有双方签字、盖章的《物业服务合同书》和张玉2018年交纳的物业管理费用《收据》在案为证，事实依据清楚，对违约金的调整符合我国法律的规定，恒泰物业公司诉请收取的2019年电梯维护费、二次加压费、违约金具有事实依据和法律依据。一审判决事实清楚，证据充分，并无不当，本院予以维持。另外，对张玉要求恒泰物业公司返还已向其违法违规收取的电梯维护费、二次加压费的反诉请求，因张玉所举证据不足以证实该费用违反法律和强制性规定，对张玉的反诉请求，一审就此驳回，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，张玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张玉负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。若负有义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向一审法院申请执行。审判长 吴 会审判员 张雯静审判员 廖俊雁二〇二一年一月十三日书记员 张钟允