广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22576号上诉人（原审被告）：广州天马发展有限公司，住所地：广州市越秀区环市西路**天马大厦。法定代表人：赖钦祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：张文骏、敬娴，女，均系该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁嘉莉，女，汉族，1986年6月23日出生，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：梁琳莉，女，汉族，1995年2月17日出生，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：潘玉，女，汉族，1958年12月10日出生，身份证住址广州市海珠区。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：徐鹏、李婉怡，均系广东中汉律师事务所律师。原审第三人：广州钰金物业管理有限公司，住，住所地：广州市越秀区环市西路**广州天马国际时装批发中心第****/div>法定代表人：黄建忠。上诉人广州天马发展有限公司（以下简称天马公司）因与被上诉人梁嘉莉、梁琳莉、潘玉，原审第三人广州钰金物业管理有限公司（以下简称钰金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天马公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回梁嘉莉、梁琳莉、潘玉要求解除涉案《广州市房屋租赁合同》、腾空交还房屋及没收保证金的诉请；2.变更一审判决第三项中逾期付租违约金的标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；3.梁嘉莉、梁琳莉、潘玉承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，违反公平原则，损害天马公司的合法权益。天马公司与梁嘉莉、梁琳莉、潘玉签订的《广州市房屋租赁合同》为有效合同，目前尚在合同期限内。天马公司已通过返租方式统一出租经营，已将原有商铺打通整体使用，花费大量资金装修，且涉及的利益第三人人数较多，一审判决第一项、第二项损害天马公司和第三人的合法权益。涉案商铺目前无法恢复原状，本着公平原则，应将利益损害降到最少，继续履行合同。二、一审判决第四项判令没收保证金，没有任何合同与法律依据，损害天马公司合法权益。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，判决不公，请求二审法院判令支持天马公司上诉请求。被上诉人梁嘉莉、梁琳莉、潘玉二审答辩共同称：不同意天马公司的上诉请求。1.涉案合同的签订是双方真实意思表示。天马公司自2017年8月开始欠付租金导致本案诉讼发生，一审判决符合公平原则。解除合同的条件已成就，合同已无继续履行的可能。2.租赁保证金是保障合同债权实现的担保方式，在天马公司违约欠租的情况下，没收保证金符合合同约定及法律规定。3.天马公司转租钰金公司的期限超出了本案双方租赁合同约定的租期，违反了涉案租赁合同有关“转租分租期限不得超过合同约定租期”的约定。4.关于违约金标准，一审判决以不超过天马公司所欠租金总额为限，认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人钰金公司经本院公告传唤，期满未到庭参加诉讼，亦未向本院举证或提交书面意见，本院依法缺席审理。2019年5月16日，梁嘉莉、梁琳莉、潘玉以天马公司拖欠租金为由，向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除双方所签订的《广州市房屋租赁合同》；2.天马公司即按房产证所附产权图为原状依据，恢复1077铺的原状及费用由天马公司负担，并腾空交回梁嘉莉、梁琳莉、潘玉使用；3.天马公司立即清付从2017年8月1日起至实际恢复商铺原状并交回梁嘉莉、梁琳莉、潘玉使用之日止的租金给梁嘉莉、梁琳莉、潘玉（按合同约定的标准计，其中2017年8月-2017年10月每月为14470元，2017年11月-2018年10月每月为15194元，2018年11月-2019年5月每月为15954元，之后继续欠租的话，就按照合同的标准来计算）；4.要求天马公司按合同计付逾期付款违约金（计付的时间及标准见附件，从2017年8月1日算至清偿之日止，以当月所欠的租金为基数，按每月2%的标准计算）。一审法院经审理查明：广州市越秀区环市西路168号1077铺为梁嘉莉、梁琳莉、潘玉共有的房产，建筑面积12.7131平方米，规划用途为商业。2014年12月10日，梁荣标作为梁嘉莉、梁琳莉、潘玉（甲方、出租方）的代理人与天马公司（乙方、承租方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：由甲方将位于广州市越秀区环市西路168号的广州天马国际时装批发中心第一层1077号单元以现状出租给乙方使用；租赁期为124个月，自2014年11月1日起至2025年2月28日止；其中2014年11月1日至2015年10月31日，月租金为13125元；2015年11月1日至2016年10月31日，月租金为13781元；2016年11月1日至2017年10月31日，月租金为14470元；2017年11月1日至2018年10月31日，月租金为15194元；2019年11月1日至2020年10月31日，月租金为16751元；2020年11月1日至2021年10月31日，月租金为17589元；2021年11月1日至2022年10月31日，月租金为18468元；乙方应于租赁合同签订之日起5天内支付首月租金，之后的租金按自然月支付，乙方应于每月5日前支付本月租金，如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日；甲乙双方在签订此租赁合同签订之日起5天内，乙方应缴纳租赁保证金25500元，作为履行租赁合同的担保；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应按租金款额的2%向甲方支付违约金；乙方逾期三十天仍未支付租金的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁单元，租赁保证金作为违约金支付给甲方，甲方并有权追讨乙方所欠租金和其他违约金；租赁合同终止或者按照租赁合同的相关约定提前解除租赁合同的，乙方应于租赁合同终止之日前或者按照租赁合同的相关约定提前解除租赁合同后3日内将其在租赁单元内的财物搬出并将租赁单元恢复至交付时的状态交还甲方，否则按乙方违约处理等。合同签订后，梁嘉莉、梁琳莉、潘玉将涉案商铺交付给天马公司使用。天马公司自2017年8月起未向梁嘉莉、梁琳莉、潘玉支付租金。本案一审诉讼期间，天马公司为证明涉案房屋的使用情况，向一审法院提交了天马公司与钰金公司于2017年8月24日签订的《广州市房屋租赁合同》及补充合同，其中约定：甲方同意将坐在广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心第一层整层（首夹、一楼A区、1028、1033、1051、1072、1089、1128除外）的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积2430.73平方米，租赁期限自2018年3月1日起至2028年2月29日止等。梁嘉莉、梁琳莉、潘玉对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认双方的租赁关系，且该租赁合同不能对抗梁嘉莉、梁琳莉、潘玉与天马公司的租赁合同关系，梁嘉莉、梁琳莉、潘玉曾于2019年4月20日到涉案房屋现场察看，当时现场没有出租，是空置的，只是在招商中。本案一审诉讼期间，天马公司为证明租赁保证金的情况，向一审法院提交了梁荣标于2014年12月10日签署的《声明》，其中载明:本人是广州市越秀区环市西路168号广州天马国际时装批发中心1077单元租户，本人同意广州天马发展有限公司用谈兵之前承租该单元时缴交的租赁保证金（即25500元）抵扣新签租赁合同（合同期：2014年11月11日起至2025年2月28日止）的租赁保证金（即25500元），多除少补。梁嘉莉、梁琳莉、潘玉对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，认为由于天马公司拖欠租金构成根本性违约，要求对该租赁保证金25500元不予退还。一审法院认为：梁嘉莉、梁琳莉、潘玉与天马公司自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》出自双方当事人的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。天马公司逾期至今未向梁嘉莉、梁琳莉、潘玉支付2017年8月1日起的租金已构成违约，应依约承担违约责任。故梁嘉莉、梁琳莉、潘玉诉请要求解除上述合同、天马公司腾空交还房屋及支付拖欠的租金、计付违约金、没收保证金，合法有理，一审法院予以支持。上述合同约定，天马公司逾期支付租金的，每逾期一天按租金款额的2%计算违约金，梁嘉莉、梁琳莉、潘玉现自愿调整为每月按当月所欠付租金额的2%计付违约金，为梁嘉莉、梁琳莉、潘玉在法定范围内处分自己的权利，且该违约金标准亦未过分高于天马公司所受损失，故一审法院对此予以支持。违约金的数额以不超过天马公司所欠付租金总额为限。根据现有证据，天马公司将涉案商铺连同其他同楼层商铺一并出租给钰金公司，故钰金公司应作为实际使用人与天马公司共同承担恢复原状并交还商铺的义务。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2020年2月12日作出如下判决：一、潘玉、梁嘉莉、梁琳莉与广州天马发展有限公司于2014年12月10日签订的《广州市房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日予以解除；二、广州天马发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市越秀区环市西路168号1077铺按房产证附图所载四至恢复原状后腾空交还给潘玉、梁嘉莉、梁琳莉。广州钰金物业管理有限公司对此承担协助义务；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州天马发展有限公司向梁嘉莉、梁琳莉、潘玉支付从2017年8月1日至本判决发生法律效力之日止的租金(其中2017年8月1日至2017年10月31日按每月14470元计；2017年11月1日至2018年10月31日按每月15194元计；2019年11月1日至2020年10月31日按每月16751元计；2020年11月1日至2021年10月31日按每月17589元计；2021年11月1日至2022年10月31日按每月18468元计）及逾期支付上述租金的违约金(从2017年8月6日起至付清上述所欠租金之日止，每月以当月应付而未付租金的2%计付。该违约金数额以不超过上述所欠租金总额为限)。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，应参照上述标准逐月向三支付至实际腾空交还房屋之日止；四、广州天马发展有限公司已付的租赁保证金25500元由梁嘉莉、梁琳莉、潘玉予以没收。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7455.94元，由广州天马发展有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院询问，天马公司与梁嘉莉、梁琳莉、潘玉均确认如下事实：1.目前涉案商铺仍处于被打通且由钰金公司招商中，无人实际使用。2.天马公司自2017年8月1日起欠租，至今未付。3.钰金公司目前工商状况正常，没有出现吊销、注销或破产、清算等情形。天马公司还称其资金紧张，部分银行账户被冻结，正在想办法解决欠租问题。经本院主持调解，天马公司与梁嘉莉、梁琳莉、潘玉未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对各方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。针对天马公司的上诉，二审需要处理的是涉案租赁合同应否解除，天马公司应否恢复涉案商铺原状并交还，保证金应否没收，及逾期交租违约金标准应否调整问题。具体分析如下：关于合同解除、场地交还及保证金处理问题。首先，涉案《广州市房屋租赁合同》约定，乙方（天马公司）逾期三十天仍未支付租金的，甲方（梁嘉莉、梁琳莉、潘玉）有权解除租赁合同，收回租赁单元，租赁保证金作为违约金支付给乙方，甲方并有权追讨乙方所欠租金和其他违约金。本案中，天马公司自2017年8月1日欠付租金，已构成违约，梁嘉莉、梁琳莉、潘玉主张解除涉案《广州市房屋租赁合同》，天马公司交还涉案商铺，并没收保证金，符合双方合同约定，应予以支持。天马公司虽上诉请求继续履行合同，但其至今仍未清付欠租，且其在二审中明确表示资金紧张，由此可见，天马公司缺乏继续履行租赁合同的能力，其不同意解除涉案租赁合同的上诉意见显然缺乏理据，本院难以支持。其次，虽然天马公司上诉称涉案商铺统一出租经营，原有间隔已被打通整体使用，花费大量资金装修，且涉及利益第三人人数较多，但一方面，天马公司仅在一审中提供与钰金公司签订的租赁合同，并无举证证明存在其他承租人或实际占用人，另一方面，经本院询问，天马公司与梁嘉莉、梁琳莉、潘玉均确认涉案商铺目前仍处于被打通后招商阶段，并无实际使用人，故天马公司上述上诉理由与事实不符，本院不予采信。根据涉案合同约定，租赁合同终止或者提前解除合同的，乙方应将租赁单元恢复至交付时的状态交还甲方，因此一审法院判处天马公司按照涉案商铺产权证附图恢复涉案商铺原状交还给梁嘉莉、梁琳莉、潘玉，并无不当。关于逾期支付租金违约金标准问题。根据涉案租赁合同约定，天马公司逾期支付租金的，每逾期一天，应按租金款额的2%支付违约金。天马公司未依约支付租金的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。现梁嘉莉、梁琳莉、潘玉主动将违约金调整为每月按当月所欠租金额的2%计付，不违反法律规定，一审判决予以支持，并限定违约金总额不得超过欠租总额，并无不当，本院依法予以维持。虽然天马公司上诉主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算违约金，但天马公司对此在二审中并无提出新的事实和理由，也未提交新的证据佐证其主张，故本院认可一审法院的处理，对天马公司该项上诉请求不予支持。综上所述，天马公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7455.94元，由上诉人广州天马发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年一月二十七日法官助理彭文悦书记员李逸丹