成都市金牛区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0106执异9号 案外人：任高棋，男，1973年1月24日出生，汉族，住四川省珙县。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司。住所地：成都市青羊区金河路**尊城国际********。 法定代表人：林华喆，总经理。 被执行人：成都蜀道众成商贸有限公司。住所。住所地：成都市武侯区一环路南一段**南园div> 法定代表人：付春宇。 被执行人：成都市海力达商贸有限公司。住所地。住所地：成都市武侯区玉林北街**********iv> 法定代表人：伍先煜。 被执行人：付春宇，女，1995年1月20日出生，汉族，住四川省江油市。 被执行人：熊廷柱，女，1948年12月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 在本院执行中国信达资产管理股份有限公司四川省分公司（以下简称信达资产四川分公司）与成都蜀道众成商贸有限公司（以下简称蜀道众成公司）、成都市海力达商贸有限公司（以下简称海力达公司）、付春宇、熊廷柱公证债权文书一案中,案外人任高棋对本院执行位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（权2830275，以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。 案外人任高棋称,其在法院查封案涉房屋前已经与海力达公司签订了合法的借款及期限为20年的房屋租赁合同，并实际居住在该房6年以上，其是案涉房屋的长期租户，法院在评估、拍卖该房时未考虑到上述事实，请求中止对案涉房屋的执行。 任高棋提交了如下证据复印件：（2020）川0106执3926号执行裁定书、协助执行通知书及公告、房屋信息查询记录、营业执照、身份证等。 本院查明，2018年10月25日，华夏银行股份有限公司成都新津支行（以下简称华夏银行新津支行）与蜀道众成公司签订了《流动资金借款合同》（合同编号：ＣＤＺＸ3010120180002），约定蜀道众成公司向华夏银行新津支行借款4400000元，期限1年，年利率7.505%。当日，付春宇、熊廷柱为上述借款提供保证担保，二人分别与华夏银行新津支行签订《个人最高额保证合同》。上述两份保证合同经成都市成都公证处海力达公司亦于2017年9月7日与华夏银行新津支行签订了《最高额抵押合同》，海力达公司以其名下的案涉房屋为蜀道众成公司于2017年9月7日至2020年9月7日期间与华夏银行新津支行连续签订的多个流动资金借款合同在最高额4400000元范围内提供抵押担保，并办理了抵押登记【川（2017）成都市不动产证明第0××0号《不动产登记证明》】。上述合同均经成都市成都公证处（以下简称成都公证处）公证作出（2018）川成证经字第35461号、（2018）川成证经字第32541号、（2017）成证内民字第15677号具有强制执行效力的债权文书公证书。合同签订后，华夏银行新津支行依约向蜀道众成公司发放贷款4400000元。借款期限届满后，蜀道众成公司未履行还款义务，担保人亦未履行清偿义务或担保责任。 2019年3月20日，华夏银行股份有限公司成都分行（以下简称华夏银行成都分行）与信达资产四川分公司签订《债权转让协议》，约定将上述债权转让给信达资产四川分公司。2019年3月26日，信达资产四川分公司依约向华夏银行成都分行支付了债权转让价款，双方并于2019年11月27日在《金融时报》上联合发布《华夏银行成都分行与信达资产四川分公司债权转让通知暨债务催收联合公告》。 2020年4月10日，信达资产四川分公司向成都公证处申请出具其与蜀道众成公司、海力达公司、付春宇、熊廷柱签订的具有强制执行效力的《流动资金借款合同》、《最高额抵押和》、《个人最高额保证合同》的执行证书，成都公证处于2020年5月25日作出（2020）川成证执字第144号执行证书予以公证并赋予强制执行效力，内容为：执行标的：一、上述编号为ＣＤＺＸ3010120180002《流动资金借款合同》项下贷款本金人民币4400000元；二、上述编号为ＣＤＺＸ3010120180002《流动资金借款合同》项下贷款利息人民币23065.80元；三、上述编号为ＣＤＺＸ3010120180002《流动资金借款合同》项下贷款罚息人民币579531.32元（暂计算至2020年4月10日止），二〇二〇年四月十一日至贷款本息付清之日所产生的罚息按照上述《流动资金借款合同》第15.3条约定计算，以贷款本金4400000元为基数，按照实际逾期天数及约定的年利率7.505%加收50%计收罚息；四、上述编号为ＣＤＺＸ3010120180002《流动资金借款合同》项下贷款复利人民币36641.11元（暂计算至2020年4月10日止），二〇二〇年四月十一日至贷款本息付清之日所产生的复利按照上述《流动资金借款合同》第15.3条约定计算，贷款逾期后未支付的利息，按罚息利率计收复利；五、贷款人申请出具执行证书所缴纳的公证费3000元；六、贷款人为实现债权而产生的律师费等费用。责任范围：一、蜀道众成公司作为借款人应就上述债务成都清偿责任；二、申请执行人有权以川（2017）成都市不动产证明第0××0号《不动产登记证明》项下海力达公司抵押的不动产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；三、付春宇、熊廷柱作为保证人应就上述债务成都连带清偿责任；四、被执行人成都债权人申请出具执行证书所产生的公证费、实现债权的律师费等费用。 2020年7月3日，信达资产四川分公司依据（2020）川成证执字第144号执行证书向本院申请强制执行，执行案号（2020）川0106执3926号。 执行过程中，本院于2020年7月17日作出（2020）川0106执3926号执行裁定书及协助执行通知书，对海力达公司名下的案涉房屋予以查封，查封期限为三年。上述法律文书本院于2020年7月20日向成都市不动产登记中心送达。2020年9月1日，本院作出（2020）川0106执3926号公告，告知本院将启动评估拍卖程序，责令被执行人及相关权利人将案涉房屋于2020年9月23日前腾退。如逾期未腾退，本院将强制执行。若使用人系合法承租人，应向本院提交租赁合同并明确是否行使优先购买权，逾期未提交视为放弃优先购买权。 同时查明，案涉房屋登记在海力达公司名下，所有方式单独所有，取得方式存量房买卖，取得时间2014年11月27日，抵押权人华夏银行新津支行，债务人蜀都众成公司，被担保债权数额4400000元，抵押权登记时间为2017年9月26日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十五条规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”。本案中，案涉房屋登记在被执行人海力达公司名下，本院执行被执行人的上述财产，符合法律的规定。案外人任高棋以其享有租赁权为由主张中止执行案涉房屋，于法无据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产的，人民法院应予支持”之规定，在执行过程中对租赁权的保护应当同时满足两个条件：一是书面租赁合同签订于人民法院查封之前；二是查封之前已经占有且至今占有案涉房屋。案外人任高棋提供的证据不足以证明其长期租赁了案涉房屋，亦未提供证据证明其在本院查封案涉房屋之前已经占有且至今占有使用该房屋，故其主张租赁权，要求中止执行案涉房屋的异议，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第三十一条的规定，裁定如下： 驳回案外人任高棋的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 李 旭 审判员 程 曼 审判员 许小平 二〇二一年一月十三日 书记员 陈晓静