四川省盐边县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0422民初149号 原告：中国建设银行股份有限公司攀枝花分行，住所地四川省攀枝花市，统一社会信用代码：915104009043589296。 代表人：邓小虎，系该分行行长。 委托诉讼代理人：周玉洁，四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201811062351。 委托诉讼代理人：张良军，男，1970年4月29日出生，汉族，住四川省攀枝花市**，系该分行员工。 被告：盐边县二滩茶业有限责任公司，住所地四川省盐边县，统一社会信用代码：91510422767255682H。 法定代表人：邱天云，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨升才，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：15104200810706170。 原告中国建设银行股份有限公司攀枝花分行（简称建行攀分行）与被告盐边县二滩茶业有限责任公司（简称二滩茶业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告建行攀分行的委托诉讼代理人周玉洁、张良军、被告二滩茶业公司的法定代表人邱天云及其委托诉讼代理人杨升才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告建行攀分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告立即返还租赁房屋；3、判令被告支付原告实际返还房屋之日止的租金（暂计算至2021年1月26日为351307元）；4、判令被告支付逾期支付租金的滞纳金230782元（以每年45600元为基数递增，按年利率15.4%暂计算至2021年1月26日，实计至被告履行完毕之日）；5、诉讼费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2012年12月31日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，合同约定；原告将位于盐边县东城街193、195号房屋租赁给被告使用，租赁期限从2012年5月16日至2013年5月15日止，一年租金为45600元，被告于租赁期起10日内一次性支付全年租金。被告逾期支付租金及费用的，原告除有权要求其支付租金和费用外，还有权自逾期之日起每日按应付租金及费用的1%收取被告滞纳金；如被告逾期支付超过3个月的，原告还有权单方面解除合同。双方通过诉讼解决纠纷的，违约方还应支付守约方诉讼费、律师费等。合同签订后，原告依约提供了房屋，被告支付了当年租金。租赁期限届满后，双方未再签订书面的租赁合同，但被告继续占有、使用租赁房屋，双方形成不定期的租赁合同关系。2019年8月16日，原告委托四川民慷律师事务所向被告发出律师函，就被告自2013年5月16日至2019年8月15日拖欠原告租金共计285000元及滞纳金和违约金事项进行函告。2019年11月20日，被告向原告致函，陈述因其经营亏损等原因，无力一次性偿付拖欠的租金，提出减免租金、以物抵债、分期偿付等请求，此后双方多次协商未果。现起诉到法院，请支持原告诉讼请求。 被告二滩茶业公司辩称，原告与被告之间于2011年5月16日至2013年5月15日期间签订了两次一年一签的房屋租赁合同，均因合同履行完毕而失效。2013年5月16日至2014年5月15日的房屋租赁合同，在原告将合同文本拿到被告公司签字盖章后，言明拿回原告单位盖章后再返还被告一份。但几个月后，原告凭借自身的优势地位突然通知被告解除合同、要求退还房屋，被告当即答复同意解除合同，但必须赔偿被告的损失，否则被告不会退还房屋。2013年5月16日以来至2019年8月中旬前，原告按年向被告收取水费、电费，但始终未向被告主张过房屋租金或房屋使用费、违约金、损害赔偿金，也未要求过退还房屋。直至2019年8月中旬，原告才找被告要求支付房屋租金、退还房屋。由此可见： 第一，从2013年5月16日起至今（至少到2019年8月中旬），原被告之间不是不定期租赁合同关系，而是被告行使不安抗辩权后，双方以默示方式达成的损害赔偿关系（以租金或房屋使用费抵偿损失赔偿）； 第二，由于原房屋租赁合同已经履行完毕，新的房屋租赁合同已经解除，原合同中约定的滞纳金、违约金、律师费等对双方没有约束力； 第三，假设将原被告双方自2013年5月16日以来认定为不定期租赁合同关系，那么，也由于原告长期未主张权利，至少原告对2017年5月15日前的房屋租金、违约金超过了诉讼时效； 第四，在民事法律关系下没有滞纳金这样的概念和适用规则。它是非平等主体之间的行政处罚方式，如税收征收管理法、劳动法、行政处罚法等。在平等主体的民事法律关系中，只有违约金、损害赔偿金的概念和处理规则。如果合同中只约定了滞纳金，而未约定违约金，一方违约的，司法实践中可将滞纳金视为违约金。而本案原告提交的合同文本中，既有违约金的约定，也有滞纳金的约定，而滞纳金的约定因没有法律根据，故不应获得法律保护。更何况，本案原房屋租赁合同因履行而失效或者因解除而无效。再者，原告主张的滞纳金以民间借贷最高利率（即以“一年期贷款市场报价利率”的四倍）为计算标准，既没有法律根据，也明显过高。再一方面，也不是被告无故不支付房屋租金或房屋使用费。原告主张的滞纳金，既无事实根据，也无法律根据； 第五，原告主张律师费由被告承担的问题，本案原房屋租赁合同因履行而失效或者因解除而无效，因此原告的此项主张没有任何根据。此外，主张律师费，还必须证明聘请律师代理的必要性、合理性，并应当提交代理合同、支付律师费的发票、律师费的计算标准等。原告只主张要求被告支付律师费，并未明确律师费的具体数额。因此，恳请法庭驳回此项请求； 第六，根据法律规定，被告要求计算出原告给被告造成的损失金额，并在本案中冲抵房屋使用费。 本院经审理认定法律事实如下： 原告建行攀分行与被告二滩茶业公司于2011年5月9日签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于盐边县东城街193、195号房屋租赁给被告用于商品销售，租赁期间为2011年5月16日至2012年5月16日，租金为每年43500元，每半年支付一次（先交钱后用房）。同时还约定如被告逾期支付租金，原告有权自逾期之日起每日按1%收取滞纳金。双方均按约履行了合同义务。 2012年12月31日，双方就上述房屋补签了2012年5月16日至2013年5月15日期间的《房屋租赁协议》，合同约定租金为每年45600元，支付方式为按年支付，支付时间为租赁期起10日内（先交钱后用房）。其他内容与2011年签订的《房屋租赁协议》一致。 2013年5月16日后，双方产生纠纷未再签订书面租赁合同。被告二滩茶业公司继续占用和使用该房屋，原告每年向被告发送交纳水电费用的通知，被告也按通知要求交纳了水电费用，但未向原告支付房屋租金。 2019年8月16日，原告委托四川民慷律师事务所向被告发出律师催告函，就被告自2013年5月16日至2019年8月15日拖欠原告租金共计285000元及滞纳金和违约金事项进行催告。2019年11月20日，被告向原告回函，表明因公司经营情况极差，无力一次性支付几年房租，并提出减免房租、以物抵扣租金、分期支付、继续租赁等要求。 双方经协商未达成一致意见，被告也未退还房屋、支付租金，原告遂向法院提起诉讼。 上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、律师催告函、回函、被告提交的房屋租金支付凭据、交纳水电费通知单、水电费收据和原、被告的当庭陈述予以证明。 本院认为，原、被告从2011年5月16日至2013年5月16日以每年一签的方式订立书面租赁合同，双方形成房屋租赁关系。2013年5月16日后，双方发生纠纷，未再签订书面协议。双方未再签订协议不论是基于什么原因，即使如被告所称系原告单方不再签订协议，但被告仍继续占用、使用该房屋，原告也未强制要求被告搬离，且每年仍通知被告交纳水电费用，应视为原告已实际默认被告继续租赁该房屋。只是因双方未订立书面合同，无法确定租赁期限，故双方为不定期租赁合同关系。本案的基础法律关系为房屋租赁合同纠纷。 不定期租赁合同，双方均有权随时解除合同，故本院对原告请求解除房屋租赁合同的诉讼请求依法予以支持。合同解除后，被告应返还租赁房屋。因被告租赁房屋系用于商品经营，应给予被告合理的准备期限，故本院确定被告返还房屋的期限为本判决生效之日起三十日内。 关于原告主张的房屋租金是否超过诉讼时效问题，因原告于2019年8月16日向被告发送律师催告函，并在催告函中明确提出要求被告支付2013年5月16日至2019年8月15日的租金28500元并承担违约金，被告也在随后的回函中对欠付房租予以认可，只是提出因经营困难无力一次性支付，并提出减免房租、以物抵扣租金、分期支付、继续租赁等要求。被告的行为应视为作出同意履行义务的意思表示，故本院对被告提出的诉讼时效届满的抗辩依法不予支持。 根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”的规定，原、被告形成不定期租赁关系，原签订的租赁合同约定对双方仍具有约束力。双方于2012年签订的书面租赁协议约定租金为每年45600元，被告欠付的租金以该约定金额为标准，同时参照《四川省发展和改革委员会等11部门关于印发〈关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案〉的通知》（川发改投资规［2020］463号）文件的要求，对承租国有企业房屋用于经营、出现困难的企业免除2020年上半年3个月房屋租金，从2013年5月16日计算至2021年1月26日（免除三个月）共计339907元，并计付至房屋实际退还之日止的租金。 原合同约定的滞纳金实质为双方对违约金计算方式的约定，但按每日1%计算明显过高，本院依法调整为按一年期贷款市场报价利率3.85%计付。被告从2013年5月16日起未支付租金，原告也未进行催收，在双方本就产生纠纷未签订书面合同的情况下，原告不积极主张权利，其本身存在过错。综合本案实际情况，本院确定被告支付滞纳金的期间为2019年8月17日起至欠付的租金支付完毕之日止，具体计算方式为：从2019年8月17日至2020年5月26日，以307800元为基数，按年利率3.85%计算，金额为8887.72元；从2020年5月27日起至欠付租金付清之日止，以353400元为基数按年利率3.85%计付。 关于原告提出的律师代理费，因原告未提交律师代理合同和收费票据，本院对该项诉讼请求依法不予支持。 关于被告提出计算原告应赔偿被告的损失并在本案中冲低的意见，从双方签订的合同来看，原告未在合同中对实际租赁期限超出合同约定作出意思表示，被告也未举证证明原告向其作出过由被告长期租赁房屋的承诺，故被告的该抗辩理由无事实和法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司攀枝花分行与被告盐边县二滩茶业有限责任公司的房屋租赁合同； 二、被告盐边县二滩茶业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告中国建设银行股份有限公司攀枝花分行位于四川省盐边县东城街193、195号的房屋； 三、被告盐边县二滩茶业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司攀枝花分行2013年5月16日至2021年1月26日的房屋租金339907元，并按每年45600元的标准计付从2021年1月27日至房屋实际返还之日止的租金； 四、被告盐边县二滩茶业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司攀枝花分行2019年8月17日至2020年5月26日的滞纳金8887.72元；并以353400元为基数按年利率3.85%计付从2020年5月27日起至租金付清之日止的滞纳金； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司攀枝花分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9432元，减半收取4716元，由原告中国建设银行股份有限公司攀枝花分行负担2300元，由被告盐边县二滩茶业有限责任公司负担2416元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  杨航 二〇二一年一月二十七日 书记员  罗然