四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16229号 上诉人（原审被告）：李星星，女，1980年11月12日出生，汉族，住四川省蒲江县。 被上诉人（原审原告）：成都市捷帝置业有限公司，住所地：成都市金牛区沙河源街道古柏社区三剑龙市场******。 法定代表人：岳用均，董事长。 委托诉讼代理人：黄福兰，女，1984年11月11日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨余，男，1987年5月24日出生，汉族，住四川省宜宾县，系公司员工。 上诉人李星星因与被上诉人成都市捷帝置业有限公司（以下简称捷帝公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李星星上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判无需向捷帝公司支付任何租金，同时捷帝公司应向李星星返还已支付租金及保证金；二、判决捷帝公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审租金计算至2020年3月1日系认定事实错误。一审庭审中捷帝公司认可2019年12月2日已经在房屋加锁接收房屋，租赁合同在2019年12月2日已经解除。所以捷帝公司主张合同于2020年3月1日解除不成立。加之2020年2月和3月是疫情期间，不能经营，参照国有房屋租赁政策，也应当免除该两个月租金。二、捷帝公司存在未履行《承诺书》等违约行为，造成李星星不能经营，应当减少违约金31887.88元。2018年11月28日双方签订四份《商业租赁合同》，合同约定李星星租赁捷帝公司商铺用于经营高档女装。合同第七条第一款约定捷帝公司保证房屋及房屋设施、设备处于正常使用状态；第八条第三款第一项约定捷帝公司提供的物业存在严重质量问题，李星星有权解除合同。2019年1月1日李星星开始装修，因捷帝公司未安装中央空调接口设备，要求李星星停工，二个月后李星星才安装完毕。三、案涉房屋中央空调一直不能使用，造成案涉商铺夏季闷热、冬天寒冷，顾客无法试穿衣服，不能经营。李星星多次要求捷帝公司对空调进行维修。2019年10月30日捷帝公司向李星星出具承诺，保证室内温度，同时对室内管机透风在2019年11月6日彻底处理完毕。捷帝公司未履行上述承诺构成违约。四、2020年9月，捷帝公司在邛崃市人民法院起诉安装中央空调的公司，从2018年9月到2019年10月29日交付中央空调工期延误383天，要求判决中央空调公司赔付商铺租金损失费及工期延误违约金合计人民币70万元。捷帝公司先后两起民事诉讼，重复计算租金损失不具有合理性。而案涉租赁合同签订于2018年11月28日，中央空调公司已经存在延误事实，案涉商铺不具备招商条件，捷帝公司明确知晓上述事实却故意隐瞒，导致李星星在不知情的情况下签订案涉合同，遭受严重经济损失。五、捷帝公司未按约提供正常使用的设施设备，李星星有权抗辩，拒绝支付租金。在李星星与捷帝公司物业经理杨余协商后，李星星于2019年10月30日到捷帝公司财务支付2019年9月至2019年11月租金，因财务POS机无法刷卡，无法支付。李星星在2019年11月多次询问捷帝公司何时可以支付租金，并在2019年12月5日携带3个月租金金额的现金到捷帝公司支付租金，并希望通过协商解决撤离后的后续问题，但捷帝公司要求李星星撤离后支付二十多万高昂的赔偿金并拒收租金。六、捷帝公司严重违约，案涉合同于2019年12月2日解除，捷帝公司已经收回案涉房屋。捷帝公司应当退还保证金。李星星已经损失装修费86000元，不应再支付违约金及免租期租金。七、2019年6月到2019年8月系夏季高温天气，案涉房屋无空调，李星星无法继续经营，应当减免该三个月租金。 捷帝公司辩称，一、李星星称2019年12月2日捷帝公司上锁接收案涉房屋，捷帝公司对此不予认可。李星星未办理任何房屋交接手续就自行腾空商铺并加锁，捷帝公司未采取任何措施，故其称案涉合同于2019年12月2日解除无事实依据，租金应计算至2020年3月1日。二、李星星所述《商业租赁合同》约定房屋及设备、设施处于正常状态是指基础设施设备，且李星星进场装修及前期使用并未提出任何疑虑。中央空调属后期加装项目，不受合同约束，更谈不上严重质量问题。至于李星星所称捷帝公司承诺2019年11月6日前整改完毕，捷帝公司未履行承诺的事宜，其并未提供证据加以证明。 捷帝公司向一审法院起诉请求：一、判令李星星支付捷帝公司租金175383.34元（其中2019年9月1日至2020年3月1日的租金计95663.64元，免租期内租金计79719.7元）；二、判令李星星支付捷帝公司违约金324312.82元；三、判令自捷帝公司起诉之日起解除双方签订的《商业租赁合同》；四、判令李星星给付捷帝公司律师费6000元。 一审法院认定事实：2018年11月28日，捷帝公司与李星星签订《商业租赁合同书》，约定捷帝公司将邛崃市西街146号（46.45平方米，租金为月130元/平方米）、148号（46.45平方米，租金为月130元/平方米）、128号2栋附147号（18.9平方米，租金为月102.3元/平方米）、128号2栋附148号（18.9平方米，租金为月102.3元/平方米）出租给李星星使用，租赁期限自2019年1月1日起至2026年12月31日止；自2021年1月1日起至2026年12月31日止租金的年递增率为5%，租金的支付方式为每季度首月30日前一次性将该季度的租金支付捷帝公司；捷帝公司给予李星星5个月的免租期（即自2019年1月1日起至2019年5月31日止），李星星需向捷帝公司共计交纳保证金30000元。合同签订后，捷帝公司向李星星提供了租赁商铺，李星星向捷帝公司交纳了租赁保证金30000元及2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金。 一审另查明，2019年10月10日，李星星与捷帝公司方人员就租赁过程中的相关纠纷进行电话商谈未果；李星星经营的邛崃市临邛街道洛琳俐服装店于2019年12月2日搬离前述租赁商铺，且在李星星搬离后捷帝公司在商铺上已经另行加锁；2019年12月5日，李星星与捷帝公司方人员就租赁过程中的相关纠纷再次商谈未果。 一审法院认为，双方当事人签订的《商业租赁合同书》是双方真实意思表示，且合同内容也不违反法律规定，故该4份《商业租赁合同书》合法有效。双方签订的租赁合同中明确约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同……3）未按本合同约定时间应当由乙方交纳租金及物管费用等费用之日（甲方无需书面催收）”，故捷帝公司有权单方面解除其与李星星签订《商业租赁合同书》，合同解除时间为本案中起诉状副本送达李星星之日，即2020年6月18日。 双方当事人签订的租赁合同中明确约定“因乙方违反本合同8.2条（即李星星未按时交纳租金导致合同解除的情形）的约定导致甲方解除合同的，乙方交付的保证金不予退还，装修损失由乙方自行承担。乙方应补交免租期内的租金……”。按照前述约定，李星星应当向捷帝公司补交免租期内的租金共计79719.7元，且该部分补交租金不能用已交保证金中予以抵扣。 双方当事人签订的《商业租赁合同书》解除之日为2019年6月18日，且李星星并未向捷帝公司交纳2019年9月1日至2020年3月1日期间的租金，故李星星应当向捷帝公司交纳前述期间欠付的租金共计95663.64元。 对于捷帝公司主张的违约金324312.82元。违约金数额的确定应考虑具体违约情形，要以实际损失为基础同时兼顾惩罚性。本案中李星星已经损失已交保证金30000元，且另需向捷帝公司补交免租期租金共计79719.7元，故捷帝公司主张的违约金324312.82元明显畸高。一审法院酌情调整李星星应当支付捷帝公司的违约金为二个月商铺租金，即31887.88元。 对于捷帝公司主张的律师费6000元。因捷帝公司并未提交证据证明其因为李星星的违约行为导致捷帝公司实际支出了律师费6000元，且该6000元按照双方合同的约定应当由李星星负担，故一审法院对捷帝公司的该项主张不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、2018年11月28日捷帝公司与李星星签订的《商业租赁合同书》于2020年6月18日解除；二、李星星于判决生效之日起三十日内给付捷帝公司租金175383.34元、违约金31887.88元，共计207271.22元；三、驳回捷帝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4578元，捷帝公司负担2806元、李星星负担1772元。 本院二审期间，李星星围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李星星提交了以下证据：一、捷帝公司2020年7月诉讼中央空调公司（公司名称：原皓源环境工程公司）的诉讼状、邛崃市人民法院缴纳诉讼费通知书、邛崃市人民法院送达回证。拟证明：捷帝公司重复计算租金损失和违约金，签订合同时捷帝公司明确和清楚不能提供房屋设施设备，李星星在不知情下签订合同。二、捷帝公司和原皓源环境工程有限公司的合同。拟证明：1.捷帝公司签订的商铺包括在安装中央空调范围。2.合同中提到了中央空调安装竣工的事件说明李星星签订合同时捷帝公司商铺设施设备存在严重质量问题、不具备招商条件。2018年11月签订合同后装修公司进入施工现场，李星星本应于2019年1月28日开业，因安装中央空调耽误2个月时间，导致李星星开业是在2019年3月底。三、李星星与捷帝公司物业经理杨余2019年10月29日至2019年10月30日的微信聊天记录（附光盘）。拟证明：1.李星星在签订租赁合同时物业是承诺过租赁商铺提供正常使用的中央空调；2.发生纠纷期间李星星通过书面材料申请协商解决问题的事；3.物业承认中央空调不能使用是李星星面临的最严重的问题。四、关于捷帝置业御府商铺物业违约的情况及承租方提出的相关协商方案（附光盘：李星星与捷帝公司销售经理朱飞的视频）。拟证明：李星星再次通过书面材料申请协商解决问题的事，视频中朱飞明确表示会第一时间上交给领导并第一时间回复李星星。五、李星星于2019年10月30日去捷帝公司财务室交租金的视频（附光盘）。拟证明：李星星主动支付2019年9月、10月、11月租金。六、2019年11月28日李星星和捷帝公司物业经理杨余电话录音（附光盘）。拟证明：11月等待中询问何时可以支付租金的事实及11月30日退场的具体安排。 捷帝公司发表质证意见称，一、对证据一、证据二的真实性予以认可。捷帝公司与原皓源环境工程有限公司签承揽合同，因空调公司延期捷帝公司对其提出起诉。里面涉及到的违约金，是因捷帝公司与空调公司约定了完工日期，延期的违约金，租金损失是指因延期未出租商铺的损失，而不是针对已经出租这部分的损失，与本案没有关联性。二、对证据三和物业经理杨余的微信聊天记录真实性、合法性予以认可。但该证据只能证明后续空调的安装调试，关于李星星称捷帝公司给了承诺，捷帝公司承诺的是2019年11月6日之前全部调试完毕，捷帝公司在2019年11月6日已经调试完毕。如果李星星认为捷帝公司没有调试完毕就应提交证据。三、对证据四，李星星确实向捷帝公司交了这份协商方案，但这是李星星自行制作的，捷帝公司并未认可。四、对证据五的视频真实性予以认可，确实是捷帝公司的工作人员。视频中显示刷不起卡，也可能是李星星信用卡额度不够，不一定是捷帝公司的原因。五、对电话录音的真实性予以认可，但是否是POS机的问题有待查证。 对李星星提交证据，本院认定如下：一、对捷帝公司2020年7月诉讼中央空调公司（公司名称：原皓源环境工程公司）的诉讼状、邛崃市人民法院缴纳诉讼费通知书、邛崃市人民法院送达回证、捷帝公司和原皓源环境工程有限公司的合同真实性、合法性、关联性予以认可。二、对李星星与捷帝公司物业经理杨余2019年10月29日至2019年10月30日的微信聊天记录及光盘的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。三、对李星星向捷帝公司提交的关于捷帝置业御府商铺物业违约的情况及承租方提出的相关协商方案（附光盘：李星星与捷帝公司销售经理朱飞的视频）的真实性、合法性予以认可，然此系李星星单方制作并提交的协商方案，并无证据证明捷帝公司对该方案进行认可，该方案因对本案纠纷不具有证明力，本院不予采信。四、对李星星于2019年10月30日去捷帝公司财务室交租金的视频（附光盘）、2019年11月28日李星星和捷帝公司物业经理杨余电话录音（附光盘）的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 另补充查明，一审庭审中，捷帝公司对李星星举示的视频及对话书面整理证据进行质证时称“对于照片和聊天记录，当时我方在被告锁门的前提下有加锁确实是属实，因为案涉租赁合同并未解除且被告相关费用未结清又搬走了部分东西，所以我们加锁了。”。 本院认为，李星星与捷帝公司签订的《商业租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。因双方均认可合同解除，但对解除时间持有异议，故本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同解除时间的认定；二、李星星是否存在欠付租金的情形；三、李星星是否应当向捷帝公司支付免租期租金；四、李星星是否应当承担违约责任，如果应当承担，一审认定违约金是否合理。 关于案涉租赁合同解除时间的认定问题。本院认为，双方均认可2019年12月2日李星星搬离案涉房屋，二审中，捷帝公司亦认可案涉房屋为空置状态。虽其称案涉房屋系李星星加锁，但根据其一审质证意见，捷帝公司亦对案涉房屋进行加锁。加之根据李星星二审提交的2019年11月28日李星星和捷帝公司物业经理杨余电话录音，李星星向杨余告知“30日就要退场，这两天在找货车，就这两天就清场并把东西运起走，……”，综合上述事实，捷帝公司对于李星星2019年12月2日搬离案涉房屋系知晓，故其加锁行为应系以行为收回对案涉房屋的控制，案涉租赁合同于该日即告解除。一审对案涉合同解除时间认定不当，本院予以变更。 关于李星星是否存在欠付租金的情形。本院认为，虽案涉合同中并未就中央空调的安装进行明确约定，李星星二审亦认可其在签订案涉合同前查看过案涉房屋，同时认可案涉房屋在交付时为清水状态。但在合同签订后，李星星与捷帝公司即在沟通案涉房屋中央空调的安装事项。虽双方并未以书面形式将捷帝公司安装中央空调作为其应履行的义务约定在案涉合同，然根据双方聊天记录，捷帝公司确对案涉房屋安装中央空调进行了承诺，也认可案涉房屋因未安装中央空调存在“配套设施不齐全”的问题，双方应系对中央空调的安装作为捷帝公司补充义务达成一致。根据捷帝公司与案外人的承揽合同纠纷，确存在安装空调延期的情形，故对案涉房屋因未安装中央空调或安装后无法正常使用导致房屋用途减损期间的租金，应当予以减少。本案中，李星星根据合同约定在2019年6月1日开始支付租金，故对2019年6月1日至2019年8月31日的租金，本院酌情认定李星星应当按照约定租金标准的50%进行支付。对2019年9月1日至李星星腾退之日的租金，因该期间空调对案涉房屋使用用途不会产生较大影响，李星星应当按约支付该期间租金。综合上述事实，李星星应当向捷帝公司支付2019年6月1日至2019年12月2日的租金72810.66元（15943.94元/月×1.5月+48894.75元），其已支付47831.82元，欠付24978.84元,应就该数额向捷帝公司进行支付。 关于李星星是否应当向捷帝公司支付免租期租金的问题。根据案涉合同第六条第四款约定，“如乙方未满租赁期退出本物业经营，视为乙方违约，且乙方应提前6个月以书面形式通知甲方。乙方所交纳的保证金甲方不予退还，第一年的租金按第二年的租金差额予以补齐，免租期内的租金予以补齐，并赔偿剩余租赁期限租金的20%。”。按照前述约定，李星星应当向捷帝公司补交免租期内的租金共计79719.7元。 关于李星星是否应当承担违约责任的问题。本院认为，根据捷帝公司2019年10月30日出具《承诺书》，捷帝公司承诺保证商家正常营业时间温度，同时承诺洛琳俐商铺室内盘管机透风问题在2019年11月6日前彻底处理完毕。李星星并未举证证明在承诺书中载明的承诺时间后中央空调仍存在问题。虽因捷帝公司POS原因导致李星星支付租金未成功，但李星星搬离案涉房屋单方终止案涉合同的履行亦构成违约。故捷帝公司主张李星星因上述违约行为承担违约责任有相应依据。根据案涉合同第九条第四款约定“乙方无正当理由解除合同的，甲方收取的租金和保证金不予退还，装修损失由乙方自行承担，乙方应加倍赔偿剩余租期租金20%的违约金。”，故一审认定不退还保证金，并在综合考虑合同约定租期、李星星实际履行情况及过错程度的情况下，酌情认定李星星再支付二个月租金作为违约金并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人李星星的上诉理由部分成立，应予支持；一审对案涉合同解除时间及李星星应付租金金额认定不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1300号民事判决第三项“驳回成都市捷帝置业有限公司的其他诉讼请求。”； 二、变更四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1300号民事判决第一项“2018年11月28日成都市捷帝置业有限公司与李星星签订的《商业租赁合同书》于2020年6月18日解除；”为“2018年11月28日成都市捷帝置业有限公司与李星星签订的《商业租赁合同书》于2019年12月2日解除；”； 三、变更四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1300号民事判决第二项“李星星于本判决生效之日起三十日内给付成都市捷帝置业有限公司租金175383.34元、违约金31887.88元，共计207271.22元”为“李星星于本判决生效之日起三十日内给付成都市捷帝置业有限公司租金104689.54元、违约金31887.88元，共计136586.42元；”； 四、驳回成都市捷帝置业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费4578元，二审案件受理4410元，共计8988元，由李星星负担3324元，成都市捷帝置业有限公司负担5664元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二一年一月十一日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽