浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4550号 上诉人（原审被告）：李加林，男，1983年9月20日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：黄兴波，浙江越州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁仁杰，男，1981年2月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：石其江，浙江浙杭(绍兴)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许晶，浙江浙杭(绍兴)律师事务所实习律师。 上诉人李加林因与被上诉人梁仁杰房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2020）浙0624民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李加林上诉请求：撤销原判，改判按实际面积支付租金或解除租赁合同关系。事实和理由：一、被上诉人应按合同约定提供租赁房屋的面积，否则应扣除不足部分的面积租金。案涉合同中明确约定标的物面积为200平方米，一审无视该事实，显属错误。现被上诉人未能补足相应面积，故案涉租金应当据实调整。上诉人支付的前三年租金是为了减少损失所作出的不得已的决定，加之上诉人没有解除权，但这并不代表上诉人认可了实际房屋面积160平方米，否则不符合自身经济利益，一审不顾实际作出的判决不当。二、被上诉人仅提供了160平方米的房屋面积，却要按200平方米的房屋面积来收取租金，有失公平。合同约定的租金已让上诉人无法承受，加之疫情影响和网吧行业的不景气，上诉人已出现亏损，要求减价或转租。被上诉人也曾予以同意，上诉人亦已找好了新的承租人，但被上诉人却临时反悔，坚持要求上诉人履行合同，不公平。因被上诉人未能提供约定租赁物，违约在先，故上诉人有理由要求减免不足部分面积的租金，且无须承担利息损失。三、上诉人在一审判决后已向被上诉人发送了解除租赁关系的函，案涉租赁关系应予解除。 梁仁杰辩称，一、上诉人提出的解除诉请系二审中新增加的诉讼请求，不属于本案二审的审理范畴。二、上诉人的其他诉讼请求与客观事实不符，不应予以支持。三、案涉房屋的面积虽约定了约200平方米，但从合同的具体内容来看，面积并不是影响租金计算的依据，因为案涉房屋的特定物，且上诉人早在合同签订之前即已占有使用，从其办理相关证件的情况来看，对房屋的真实面积应属明知。四、上诉人投入的资金与被上诉人无关，协商转租事宜因未能达成一致意思表示而未果。五、上诉人发送的解除租赁关系的函被上诉人并未收到，且系在一审之后发生，与本案的二审无关。综上，请求驳回上诉，维持原判。 梁仁杰向一审法院起诉请求：1.判令李加林支付第四年房屋年租金89000元；2.判令李加林每日按第四年租金的0.1%标准赔付损失至付清第四年租金。 一审法院经审理查明：2017年8月29日，双方签订了《房屋租赁合同书》一份，约定李加林承租梁仁杰位于新昌县××街道××道××路××号××楼××房××房，房屋面积约200平方米；租赁期限从2017年8月29日至2031年8月30日，租金按年支付，第一年租金为83000元，之后每年递增租金2000元；除第一年租金在租期开始之日前十五日一次性付清，之后每年的租金需在每年租期开始之日前两个月一次性付清；若李加林未按约支付租金的，应按照每日未支付部分款项0.1%赔偿梁仁杰损失直至全面履行。合同签订后，梁仁杰交付了租赁物，李加林也接收并对租赁物的使用作了设计和安排，并支付了2017年8月29日至2020年8月30日的房屋租金。2020年8月29日至2021年8月30日的房屋租金因李加林发现租赁房屋的面积与合同约定不符而至今未付。为此，梁仁杰诉请来院。庭审中，由于新冠疫情，李加林请求法庭酌情考虑减免相应租金，梁仁杰同意法庭在第四年租金中作合理调整。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己义务。李加林未按合同约定履行支付租金的义务，存在违约，因此，梁仁杰诉请，该院予以支持。但梁仁杰诉请李加林每日按第四年租金的0.1%标准赔付损失的请求过高，该院予以调整。根据租赁合同约定，租赁房屋是双方当事人认可的特定房屋，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定数额。租赁合同签订后，梁仁杰依约交付了该特定房屋，李加林占有使用该房屋三年，且已交纳前三年的租金，因此，李加林主张房屋租赁面积200平方米不事实，其没有按期交房租费是因梁仁杰与李加林签订租赁合同时未告知李加林租赁房屋的真实面积，导致合同面积和真实面积有出入，又因租赁房屋的面积不确定，导致租赁金额无法确定和要向梁仁杰支付多少金额的租金的辩称，与事实不符，该辩称不能成立，该院不予采纳；李加林主张由于新冠疫情，请求法庭酌情考虑相应租金进行减免的辩称，梁仁杰在庭审中表示新冠疫情，就本案而言，不属于不可抗力因素，且对本案租赁期内疫情影响不大，影响的是第三年租赁期内，而不是第四年租赁期，鉴于双方的合作，同意法庭在第四年租金中作合理调整，故该院以第三年应付的租金87000元的标准酌情减免二个月的租金，即减免14500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：李加林支付梁仁杰房屋租金74500元，并支付自2020年6月30日起至付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息,限于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2025元，依法减半收取1012.50元，由李加林负担。 二审中，上诉人为证明其主张向本院提交了录音一组和函、快递查询单各一份，以证明案涉租金应当根据房屋的面积据实计算和房屋未能转租成功系被上诉人原因的事实，以及上诉人已向被上诉人发函解除案涉租赁关系的事实。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。针对上诉人提交的上述证据，被上诉人质证认为，不是新证据，不应予以质证。即使要质证，一方面录音内容与翻译内容存在不少不一致之处，另一方面录音也仅反映了双方的一个商谈过程，最终并未达成一致意见。至于函和快递查询单，被上诉人并未收悉，且对其证据三性均有异议。 本院认证认为，录音无法达到上诉人的证明目的，函和快递查询单不属于本案二审的审查范围，故均不予认定。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，上诉人提出的解除租赁合同关系的上诉请求，系二审中新增加的诉讼请求，被上诉人又明确辩称不同意一并审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，上诉人应当另行起诉。故本案二审中的争议焦点主要是案涉房屋的租金是否应当按照房屋面积据实计算。上诉人主张案涉房屋的实际面积只有160平方米，远远少于合同约定的200平方米，故应按照160平方米的房屋面积来计算租金。纵观全案证据，本院认为，一方面，上诉人提交的《消防安全检查合格证》和《网络文化经营许可证》中明确记载了案涉房屋的面积为160平方米，而该两本证的落款时间是在2017年4月，明显早于案涉租赁合同的签订时间，故应认为上诉人在签署该租赁合同时，对案涉房屋的真实面积属于知道或应当知道。退一步分析，即使上诉人确属不知，但上诉人作为一名完全民事行为能力人，对其自身的疏忽大意行为也应自行承担相应的不利后果；另一方面，根据案涉租赁合同的内容显示，双方在确定租金时并未将房屋面积作为计算依据，而是以被上诉人交付特定的房屋为据，且上诉人已实际使用并按约交纳租金三年。故应认为，上诉人现来主张按照房屋面积据实计算租金缺乏事实基础，本院不予采信。至于双方是否曾协商过转租的事宜，因未有协商一致的结果，故上诉人仍应按照案涉租赁合同的约定来履行交纳租金并承担被上诉人利息损失的义务。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为245元，由上诉人李加林负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二一年一月十九日 书记员  张 珺 6 7