贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初12318号原告：吴红，女，汉族，1986年10月13日出生，住贵州省贵阳市观山湖区，委托代理人：穆昌富，贵州圣思律师事务所执业律师，执业证号：15201201010831775。委托代理人：朱锡武，贵州圣思律师事务所执业律师，执业证号：15201201810033018。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**观府壹号销售体验中心**，统一社会信用代码：91520115785497386P。法定代表人：欧昊翔，职务：总经理。委托代理人：张婕妤，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201201911122289。委托代理人:袁礼倩，贵州朝华明鑫律师事务所执业律师，执业证号：15201202011270381。原告吴红与被告中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称电建地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱锡武、被告电建地产委托代理人袁礼倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴红向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理商品房所有权转移登记的违约金22,696.79元（以总房款884,865元，按每日万分之一从2017年11月3日计算至2019年3月30日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年10月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价款884865元购买被告位于贵阳市观山湖区，被告承诺于2017年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。若自约定日期365日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告如约履行了支付房款的义务，但被告至今未按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的违约金，经双方多次协商未果，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望支持如前诉请。被告电建地产辩称，1、逾期办证的原因不在被告，因政府未及时为被告完善土地使用相关手续，导致被告不能及时提交办理房屋初始登记的材料，被告不应当承担违约责任；2、按照合同约定，违约金应当分段计算，且逾期办证违约金以补偿为主，惩罚为辅，被告对于逾期办证没有主观恶意见，且已完成交付的主要义务，希望按约定标准的50%进行调减；3、根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理转移登记的时间为2017年1月31日，被告认为，该请求于2019年2月1日已超过诉讼时效，依法不应得到支持，原告于2020年11月3日才向法院提起诉讼，其诉讼请求2017年1月31日至2017年11月3日部分已过诉讼时效，该部分请求依法不应得到支持。经审理查明，2013年10月8日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的观山湖区金阳北路378号中国水电．观府壹号项目一组团35号2单元4层1号房，建筑面积148.4平方米，套内面积118.77平方米，房屋总价款为884,865元。合同第八章第三条约定转移登记：（一）出卖人承诺于2017年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按第（2）项处理：(1)买受人有权退房……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。补充协议约定本商品房买卖合同所指的书面通知方式包括贵阳当地媒体公告、函件、电话或短信通知等，出卖人有权选择上述任意方式进行通知。合同签订后，原告向被告支付了购房款884,865元。另查明，2019年3月28日，观府壹号项目一组团一期35-44号楼办理了不动产权证书。2019年3月30日，被告通过登报的方式通知观府壹号项目一组团业主，35-44号楼已取得房屋所有权初始登记，具备办理不动产权证条件。2019年4月1日，电建地产向原告邮寄不动产权办理通知书。还查明，2010年1月，观山湖区（原金阳新区）因城市建设发展需要以公开挂牌方式出让“金阳2009-10号”地块国有土地使用权，电建地产依法取得该地块土地使用权（案涉观府壹号项目所属地块），土地出让金已于2011年全部缴清。因贵州芊芊园艺新技术发展有限公司（以下简称芊芊公司）的137,373.3平方米宗地位于“金阳2009-10号”地块出让红线范围内。贵阳国家高新技术产业开发区国土资源分局土地开发储备交易中心和贵阳市土地储备中心金阳新区分中心共同作为收购方于2011年5月25日与芊芊公司签订了国有土地使用权收购合同，以6,500万元收购了芊芊公司使用的137,373.3平方米国有土地使用权。2018年1月，观山湖区人民政府向贵阳市国土资源局报请注销芊芊公司持有的土地使用权预登记证。2018年12月28日，贵阳市不动产登记中心依职权注销了芊芊公司持有的土地使用权预登记证。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护，合同当事人应当按照合同全面履行各自的义务。本案原、被告双方在合同中约定房屋转移登记时间为2017年1月31日之前，但涉案房屋于2019年3月28日才取得不动产权初始登记，具备办理转移登记条件，故被告构成违约，应承担逾期办证的违约责任。关于被告提出因政府原因导致案涉项目土地使用权证未及时办理，并非被告过错，被告不应承担违约责任的抗辩意见，本院认为，被告自2010年取得案涉项目所属的“金阳2009-10号”地块土地使用权，至合同约定的办理转移登记时间（2017年1月31日）长达7年，其未在该期间内积极完善土地使用权的相关手续，有怠于行使其作为案涉地块国有土地使用权人的权利的过错，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告提出截止本案立案时已超过3年部分的违约金诉请，已过诉讼时效，不应得到支持的抗辩意见，本院认为，原、被告约定逾期办证按逾期时间按日计算违约金，故应当适用诉讼时效，根据《民法总则》第一百八十八的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原被告约定办证的时间为2017年1于31日前，原告于2020年11月3日向我院提起民事诉讼。故原告主张的2017年1月31日至2017年11月2日期间的违约金已超过诉讼时效，本院对原告主张的该期间违约金不予支持。对于违约金计算时间的认定，违约金的起算时间应为2017年11月3日。违约金的终止时间，被告于2019年3月28日取得初始登记，于3月30日登报通知业主，本院依法认定违约金的终止时间为2019年3月30日。逾期时间共计513天。关于违约金计算标准，被告主张分段计算及按照合同约定的50%进行调整。本院认为，从合同约定内容“1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的……”来看，案涉合同分别约定了二种情形之下不同的违约金计算方式，本案违约时间已超过365日，故应当适用第2条款，合同违约金系双方当事人确认并签订，不违反公平、诚信原则，故违约金按总房款的日万分之零点五计算，为，884,865元×513天×0.00005=22,696.79元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：判决被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起三日内向原告吴红支付逾期办证违约金22,696.79元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司承担。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审判员  熊德敏二〇二一年一月五日书记员  姚文勇