福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初14145号 原告（反诉被告）：周建新，男，1976年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赖任添，男，1987年8月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑武雄，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一帆，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 第三人：厦门置远房地产营销策划有限公司，住所地福建省厦门市思明区前埔西路****。 法定代表人：彭海军，该公司执行董事兼总经理。 原告（反诉被告）周建新与被告（反诉原告）赖任添、第三人厦门置远房地产营销策划有限公司（以下简称置远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周建新的委托诉讼代理人胡文民、被告（反诉原告）赖任添及其委托诉讼代理人郑武雄、王一帆到庭参加诉讼，第三人置远公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周建新向本院提出诉讼请求：1.解除周建新与赖任添于2020年1月6日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.赖任添返还周建新购房定金20万元及资金占用利息（利息以20万元为基数，自2020年1月7日起计至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年7月6日的利息为5000元）；3.赖任添返还周建新补偿款1万元及资金占用利息（以1万元为基数，自2020年6月5日起计至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年7月4日的利息为42元）。事实和理由：2020年1月6日，受置远公司误导和居间，周建新与赖任添签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定赖任添将其名下位于厦门市思明区××号××室房屋即案涉房屋以365万元的价格出售给周建新。周建新应于2020年1月6日将第一笔定金5万元支付赖任添；于2020年1月7日将第二笔定金15万元支付赖任添。周建新应于2020年5月20日之前（过户当日）将第一笔购房款90万元支付给周建新。双方于2020年5月20日前共同前往银行办理拟贷款金额为255万元的商业贷款手续。赖任添应于2020年1月15日前案涉房屋交付周建新。赖任添若逾期履行本合同约定义务超过十五日的，以及赖任添擅自提高房屋交易价格等情形，赖任添构成根本违约，周建新有权解除房屋买卖合同。此外，双方还约定了税费的负担，不可抗力以及争议解决方式等条款。上述合同签订后，周建新通过朋友以微信转账方式向赖任添支付7万元购房定金，通过银行转账方式向赖任添支付13万元购房定金，合计20万元。但当周建新交付第一笔定金5万元后，置远公司和赖任添称周建新属于限购对象并共同忽悠周建新，说厦门市政府将在2020年5月底前撤销房地产限购政策。若限购政策没有撤销，将按不低于周建新向赖任添购房的价格，为周建新找到购房的下家。为此，周建新和赖任添另签订一份《补充协议》，约定：1.允许买受人指定第三方过户；2.如果买受人在2020年5月30日前无法过户，出售人同意顺延到2020年6月30日之前，同时买受人应补偿1万元作为顺延款给出售人。但当周建新向赖任添支付了20万元购房定金后，赖任添既没有按约定向周建新交付房屋，也没有履行与置远公司共同协助寻找下家购房人的义务以及与周建新共同去银行办理贷款预审批的手续，相反要求周建新补偿1万元的顺延款。为此周建新于2020年6月5日又向赖任添支付1万元补偿款。但之后赖任添和置远公司仍没有履行相关协助义务，并强词夺理说周建新没有自行解决限购问题构成违约，恶意制造其于2020年6月30日在厦门市不动产交易中心等候周建新办理房屋交易手续等事实，意图侵吞周建新已交付的20万元购房定金及1万元的补偿款。综上，赖任添及置远公司在《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》签订前就明知周建新是限购对象，但仍欺骗周建新签订合同，随后又以顺延1个月交易为由要求周建新追加支付1万元的顺延费，其实质是变相提高房屋交易价格，尤其是赖任添至今未向周建新交付房屋及协助办理银行贷款预审批、寻找下家购房人等义务，已构成根本违约，周建新有权解除合同。此外，双方签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》违反了房地产限购政策，属于事实和法律上履行不能的情形，依法应予解除。 赖任添辩称，周建新的诉讼请求没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。1.周建新的起诉与事实不符，周建新无权解除案涉房屋买卖合同。首先，赖任添已按合同约定于2020年1月12日将房屋交付给周建新使用，赖任添并不存在违约行为。其次，本案不存在周建新所陈述的“赖任添忽悠周建新以及答应为周建新找寻购房下家”等事实。《补充协议》与《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是同一时间签订的，是周建新提出的，协议内容不存在周建新所编造的事实。并且，案涉房屋是赖任添家庭自住使用，赖任添出售案涉房屋是为了换购学区房给小孩读书，是通过正规中介挂牌出售，赖任添与周建新签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方自愿签订的，系双方真实意思表示，属合法有效，赖任添仅需按照合同约定履行自己的义务。赖任添并不清楚也无需知道周建新是否被限购，若因周建新被限购而导致合同无法履行的，周建新应当对赖任添承担违约责任。再次，案涉买卖合同履行期限并未出现新的限购政策，周建新并非因出现新的限购政策而无法交易房屋，其无权因其被限购而要求解除案涉买卖合同。2.周建新的起诉也没有任何法律依据，周建新作为违约方，没有权利解除合同，相反只有作为守约方的赖任添有权解除合同，并要求周建新赔偿损失。综上，周建新陈述的事实不能成立，赖任添已依约履行了合同义务，周建新拒不履行合同义务的行为已经构成根本违约，赖任添才享有合同解除权，请求驳回周建新的诉讼请求。 赖任添向本院提出反诉请求：1.解除周建新与赖任添于2020年1月6日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；2.周建新交付的定金20万元归赖任添所有；3.周建新赔偿赖任添损失73万元。事实和理由：2020年1月6日，赖任添与周建新签订《存量房买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》各一份，约定由周建新向赖任添购买案涉房屋，房款总价为365万元，周建新应于2020年1月6日支付第一笔定金5万元，2020年1月7日支付第二笔定金15万元，2020年5月30日（过户当日）支付第一笔购房款90万元，2020年5月20日之前与赖任添共同前往银行办理商业贷款手续，若未获得批贷或者足额批贷的，应当在30日内以自行支付的方式补足差额购房款，赖任添应当在2020年1月15日前将房屋交付给周建新。《补充协议》还约定允许周建新指定第三方过户，如周建新在2020年5月30日之前无法过户，赖任添同意顺延至2020年6月30日之前，同时周建新应当补偿1万元作为顺延款给赖任添。上述合同签订后，周建新依约交付了定金，赖任添也于2020年1月12日将房屋交付给了周建新。因周建新未能在2020年5月30日前办理过户手续，周建新按照《补充协议》约定于2020年6月5日将补偿款1万元交付给了赖任添，过户日期相应顺延至2020年6月30日。该时间届满后，周建新仍然无法办理过户手续，也未支付购房款。根据《存量房买卖合同（经济成交版）》第六条第3款的约定，周建新的行为已经构成了根本违约，赖任添可以解除合同并要求周建新赔偿损失。 周建新对赖任添的反诉请求辩称，1.周建新、赖任添及置远公司签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，赖任添及置远公司均明知周建新是限购对象，根本不具备购房资格。该合同从成立之始便属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“在事实上和法律上不能履行”的情形。合同不能履行的原因不能归责于周建新，赖任添无权要求周建新承担所谓的违约责任。2.房子是用来住的，不是用来炒的”、“房住不炒”是国家的宏观政策。为落实该政策，厦门市人民政府办公厅于2016年10月5日颁布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（厦府办【2016】154号），明确“对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭”。2017年3月24日，厦门市又颁布了更严格的《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，再次强调了限购、限售、限贷的政策。置远公司为周建新和赖任添拟定的“出售人与买受人约定，允许买受人指定第三方过户”，实际是规避国家宏观政策、鼓动当事人炒房的条款，依法无效。3.暂且不论是否违约的问题，单单从赖任添的诉讼请求来看，其一方面主张定金罚则，要求没收定金；另一方面又主张赔偿损失。因赖任添并无损失可言，该主张违反了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条关于“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿额的总和不应高于因违约造成的损失”的规定。若赖任添主张的是违约金，则违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，根据该规定，违约金与定金是选择适用的，而不是并处。另外，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定的违约金比例还存在过分高于损失的问题，应根据《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条规定，结合赖任添没有实际损失、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的履行程度低、《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的过错完全在于赖任添及第三人的情况，不应支持赖任添的违约金或赔偿损失的主张。此外，从赖任添并未要求周建新交还房屋的事实，也足以证明赖任添未依约定向周建新交付房屋。综上，赖任添的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。 置远公司未作陈述。 当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院经审查确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋位于厦门市思明区××号××室，于2012年登记于赖任添名下。 2020年1月6日，赖任添（出售人）与周建新（买受人）在置远公司居间下签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：出售人出售案涉房屋，用途为住宅，房屋未设定抵押。合同第二条“房屋交易具体事宜的约定”：经出售人和买受人协商一致，该房屋成交价格为365万元；定金为20万元，买受人于2020年1月6日将第一笔定金5万元自行支付给出售人、于2020年1月7日将第二笔定金15万元自行支付给出售人；买受人于2020年5月30日之前（过户当日）将第一笔购房款/首付款90万元自行支付给出售人；出售人与买受人于2020年5月20日之前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款255万元，如买受人未获得批贷或足额批贷的，买受人于贷款机构批贷或被拒贷后30内以自行支付的方式补足差额购房款。合同第五条“房屋的交付”约定：出售人应于2020年1月15日前将该房屋交付给买受人。合同第六条“违约责任”：3.买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售人支付违约金；买受人向出售人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。4.在本合同履行期间，如出台新的限购限贷政策且该限购限贷政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同第八条“权属转移登记”：出售人与买受人双方应于2020年5月30日之前共同向权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。 当日，双方签订《补充协议》约定：1.出售人与买受人约定，允许买受人指定第三方过户；2.如果买受人在2020年5月30日之前无法过户，出售人同意顺延到2020年6月30日之前，同时买受人应补偿1万元顺延给出售人。 同日，周建新、赖任添与置远公司还签订《居间服务合同》一份，约定：本次交易应向置远公司支付的居间代理费为47450元、代办服务费1000元，均由周建新承担。 周建新后依约支付购房定金20万元，周建新出具《收据》确认。 后双方未能在讼争买卖合同约定的过户期限办理权属登记，周建新依《补充协议》约定于2020年6月5日支付赖任添1万元，赖任添于同日出具《收条》确认并同意顺延到2020年6月30日之前过户。 另查明，周建新名下在本市已登记有房产两套，登记时间分别为2005年3月8日和2010年11月11日，属本市建筑面积在180平方米及以下的商品住房的限购对象。 赖任添于2020年6月30日向周建新在置远公司留存的联系电话发送《告知函》，载明“赖任添于2020年6月30日前往悦享中心A塔19楼办理贷款面签手续及厦门市行政服务中心办理房产过户手续，但买受人迟迟不到场，故发函告知周建新根据合同约定时间办理产权过户手续，否则视为违约，赖任添有权解除合同并追究违约责任”。 周建新主张前述《告知函》系发送给其指定的联系人即案外人阙井娘的电话，因为阙井娘系赖任添的老乡，沟通比较方便，为方便联系就留了阙井娘的联系电话，定金20万元中的7万元及补偿款1万元也是通过阙井娘支付的。周建新还提交阙井娘出具的《付款情况说明》一份，载明阙井娘受周建新的委托通过微信方式支付赖任添购房定金7万元、补偿款1万元，该款项的权益由周建新享受或承担，其保证不向赖任添主张任何权利。 赖任添确认阙井娘是其老乡但关系不熟，赖任添还提交与阙井娘的微信聊天记录一份，证明赖任添在2020年1月12日交付了案涉房屋。周建新对聊天主体阙井娘的身份确认，但认为这是看房行为，并非交房。赖任添称收到周建新起诉的材料后有委托中介公司出租案涉房屋，赖任添收房后有换锁并放置备用钥匙在中介公司处。 周建新陈述签订合同时赖任添及中介有询问周建新名下有无房产，周建新如实告知其名下有两套房产，告知后中介另行打印《补充协议》，中介告知周建新没有购房资格不能买房，但同时告知限购政策实行很久了，听到风声快要解除了，如果不能交易双方就解除合同，赖任添再将房屋另行出售，双方合同解除退还定金。 周建新于2020年8月26日收到本院送达的反诉状副本。 本院认为，周建新与赖任添签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约严格履行。周建新关于合同效力的抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。 结合查明事实，本院认定案涉买卖合同系因周建新属限购对象而无法履行，周建新在明知其系限购对象的情况下仍签订案涉买卖合同并主张解除合同的行为构成根本违约，赖任添的合同目的无法实现并依法享有合同解除权。具体理由如下：首先，周建新在签订案涉买卖合同前即为现行限购政策项下的限购对象，合同第六条“违约责任”第4项系约定“合同履行期间出现新的限购政策”的情形，周建新不能援引该项约定免于承担违约责任。其次，周建新作为买受人对其是否具有购房资格及是否影响合同履行更为清楚，而审查买受人的购房资格并非出售人的必要义务。周建新作为完全民事行为能力人，在明知自己名下已有两套房屋且根据现行限购政策不能购房的情形下仍签订购房合同，理应对其该行为承担相应责任。第三，周建新称中介让其另行签订的《补充协议》约定房产可过户至第三人，并确认在合同履行过程中亦去寻找购房人，该陈述与其主张购房目的是用于自住存在矛盾。第四，假如如周建新所主张，其是受中介误导和居间签订的案涉买卖合同，并在中介告知其限购政策将于2020年5月解除后配合签订了《补充协议》，则完全没有必要补充约定需要周建新支付补偿款的情形，且周建新也依《补充协议》的约定支付了该补偿款，故周建新的庭审陈述不能解释其履行合同的情况，也与常理不符。最后，周建新对阙井娘系其指定与赖任添联系的事实确认，根据赖任添提交的微信聊天内容，可以认定双方在合同签订后即联系交房事宜，也与合同约定内容一致，且周建新在合同履行过程中也从未对房屋交付提出异议。故综合双方《补充协议》的约定内容、交房的情况、庭审陈述等，本院认定周建新的陈述违反诚信，不能合理解释其相关行为，故对其主张本院不予采信。 如上认定，周建新的行为构成根本违约，导致赖任添的合同目的不能实现，赖任添依法享有合同解除权，其诉请解除案涉买卖合同，本院予以支持，案涉买卖合同于赖任添的解除通知即反诉状副本送达周建新之日即2020年8月26日解除。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因周建新未履行合同约定义务构成根本违约，无权要求赖任添返还定金，对赖任添诉请周建新交付的定金20万元归其所有，予以支持。 周建新于2020年6月5日支付的补偿款1万元系其自愿承诺支付的损失赔偿，且已实际履行，案涉买卖合同因周建新违约而解除，其诉请赖任添返还该补偿款，缺乏依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。赖任添主张按“定金罚则”诉请定金20万元归其所有，又依照合同第六条违约金条款确定的违约金数额即按购房总价的20%主张损失赔偿。鉴于赖任添并未就其具体损失进行举证，且另已收取了周建新支付的补偿款1万元，本院对其赔偿损失的主张，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、周建新与赖任添于2020年1月6日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于2020年8月26日解除； 二、周建新已付购房定金20万元归赖任添所有； 三、驳回周建新的诉讼请求； 四、驳回赖任添的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17720元，由周建新负担；反诉案件受理费17720元，由周建新负担14176元、赖任添负担3544元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二一年一月十四日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的,合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。