贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3780号 上诉人（原审原告）：贵州天瑞商业管理有限公司，住所地贵州省都匀市开发区斗篷山路桃溪园**楼**，统一社会信用代码91522701337385129R。 法定代表人：张志航，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：张艳，女，1994年9月20日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 上诉人贵州天瑞商业管理有限公司（以下简称天瑞公司）因与被上诉人张艳房屋租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初4037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 天瑞公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，并改判支持天瑞公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未支持天瑞公司主张的水电费不当。一审诉讼中，天瑞公司已举证证明水电费的存在和张艳的缴纳义务，天瑞公司多次向张艳催要水电费，张艳从未否认，均已默认，足以证明张艳欠付水电费的事实。如果张艳否认使用过水电或者已经支付了有关费用，应就该事实承担举证义务。一审判决认为天瑞公司未提供欠费依据和代缴证据，不符合法律规定和交易常理。张艳没有向天瑞公司缴纳水电费，未履行合同义务，应当是张艳抗辩和反证的事实，天瑞公司除了出示了催收水电费的书面函件外，无法证明没有收到钱。天瑞公司已经缴纳水电费是针对全部商场的水电费，无法区别分户到各个商家，无法证明具体到户的代缴情况。天瑞公司作为出租物的权利人，自然会向供水、供电部门缴纳水电费，否则供水、供电部门必然会断水、断电，至今没有任何证据证明出租物发生过因供水、供电部门的原因而断水、断电的情况，恰好说明天瑞公司已经代缴了相关水电费。二、一审法院认为《租赁合同》既约定了18000元履约保证金，又约定按日千分之三计算的违约金，违约金过高。按照此这种表述和逻辑，一审法院应当是认为18000元的履约保证金已经可以视为违约金，所以天瑞公司另行提出的三万余元的违约金过高，因此对另行提出的违约金应当下调为7000元。但是一审判决却又将18000元的履约保证金抵扣了欠付的租赁费不当。另外，双方在《租赁合同》第5.2条已经明确约定履约保证金不能抵扣欠款，如果张艳违约，该18000元履约保证金不退还，既然合同对此有约定，就应当按此约定进行判决。但是一审法院未说明任何理由，就将18000元履约保证金抵扣了欠款不当。一审判决用履约保证金抵扣欠款，也与一审法院作出的同类案件生效判决相矛盾。综上，请求二审法院改判支持天瑞公司的上诉请求。 张艳二审未作答辩。 天瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令张艳向天瑞公司支付拖欠的租金、物业费、电费、水费，共计人民币36039元；2.判令张艳以36039元为基数，自2019年9月11日起按每日3‰向天瑞公司支付逾期付款利息（每日108.12元，至起诉时为300天，暂计32435.1元）；3.判令张艳承担天瑞公司委托律师而支付的律师代理费3500元；4.本案的案件受理费以及案件审理期间产生的其他诉讼费用由张艳承担，上述费用除第4项外，暂计71974.1元。 一审法院认定事实：1.张艳与黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称天源实业公司）曾经签订一份《天源城购物中心租赁合同》，后天源实业公司将与张艳签订的租赁合同的权利义务关系转移给天瑞公司，张艳又与天瑞公司重新签订了一份合同编号为201712-1Ｆ008的《天源城购物中心租赁合同》，合同日期写为2017年12月2日，2020年7月1日，天源实业公司出具《情况说明》，载明天源实业公司将天源城购物中心8＃楼1层008号商铺的租赁权交接给天瑞公司，由该公司作为出租方继续履行合同，张艳拖欠的商铺租金、物业费、水电费等费用，相关债权人权利均由天瑞公司主张及收取。2.张艳与天瑞公司签订《天源城购物中心租赁合同》中，天瑞公司在“甲方”处加盖贵州天瑞商业管理有限公司合同专用章印章及原法定代表人袁浩彰印，张艳在“乙方”处签名捺印，合同约定：甲方将位于贵州省都匀市师院正对面）天源城购物中心8号楼第1层008号商铺出租给乙方使用，该商铺只供乙方作膜法世家化妆品经营之用；租期从2018年1月5日至2020年1月4日，月租金9000元，乙方应于商铺交付之日交纳季度租金，以后每季度的第三个月第25日前支付下季度租金，租金不包括管理费、因乙方经营活动产生的税费及其他所有费用（如水、电、燃气、电话费等）；乙方应于合同签署当日向甲方交纳18000元履约保证金，商铺交付当日交纳25200元，如果乙方有违反或者不履行本合同约定之行为，给甲方造成损失或损害，甲方有权直接从乙方向其交纳的履约保证金中抵扣；若本合同履行过程中，乙方存在任何违约行为，则甲方有权没收履约保证金；乙方应交纳的管理费按商铺承租面积计算，每月每平方米5元，月管理费总额为215元；在该商铺交付乙方后，乙方享有1个月的装修期，自2017年12月5日起至2018年1月4日，装修期内乙方无需交付基本租金及管理费，乙方需在该商铺办理装修手续时向甲方或商业、物业管理公司支付装修保证金5000元；在合同期限内，乙方逾期交付租金或管理费的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%（千分之三）支付违约金；乙方逾期交付水、电、燃气及其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一天，应按上述费用0.3%（千分之三）支付违约金，逾期达14天以上的，甲方有权委托商业、物业管理公司采取停止供应或使用水、电、燃气或其他设施的措施，由此造成的一切后果由乙方自行承担；甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的损失，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支包括但不限于律师费、公告费、保全费、执行费等，均由乙方承担；3.张艳于2018年5月31日交纳2018年4-5月电费694元，于2018年10月23日交纳2018年6-8月租金、物管费18491元，于2019年6月18日交纳2019年1-3月租金15000元；4.合同履行期间，张艳向天瑞公司申请减免租金等费用，天瑞公司于2019年3月29日向张艳发出《关于膜法世家调整租金申请回复函》，该函写明2018年9月-2019年6月租金调整为5000元／月，2018年9月-12月共计2万元，该笔费用应于3月31日前转入天瑞公司账户，2019年1月-3月共计1.5万元，该笔费用应于5月20日前转入天瑞公司账户,2019年4月-6月共计1.5万元，该笔费用应于6月20日前转入天瑞公司账户；水、电费按照合同约定，每月月底前支付当月费用，如商户未按照约定执行，天瑞公司将按照合同中的违约责任照章执行；5.2019年6月15日，天瑞公司向张艳发出《租金催收函》，要求张艳支付拖欠的租金及物业费，若6月23日后未支付，天瑞公司将单方面终止合同，收回房屋，提起诉讼；6.2019年9月6日，天瑞公司发出《解除租赁合同通知书》，写明解除与张艳签订的《天源城购物中心租赁合同》，要求张艳于2019年9月10日前搬离商铺，并缴清相关费用，否则天瑞公司将通过法律途径解决；7.2019年9月25日，天瑞公司发出《通知书》，要求张艳于2019年9月30日前拆除并清除涉案商铺内所有的遗留物品，缴清相关费用，否则天瑞公司将自行处理商铺内所有物品，由此产生的费用将由张艳承担。一审另查明，张艳已向天瑞公司交纳履约保证金1.8万元；天源实业公司出具的《情况说明》未送达张艳，一审庭审中张艳表示已知晓天源实业公司将权利义务转让给天瑞公司，无须追加天源实业公司参加诉讼，同意当天继续开庭审理。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.张艳是否存在违约；2.尚欠的具体金额是否应当缴纳；3.违约金的计算标准；4.履约保证金是否应当抵扣尚欠的费用。一审法院认为，张艳认可案外人天源实业公司将其与张艳的权利义务全部转让给天瑞公司，且张艳又与天瑞公司补签了《天源城购物中心租赁合同》，该合同内容未违反法律、法规的有关禁止性规定，系有效的民事法律行为，天瑞公司已按照约定将商铺出租给张艳管理使用，张艳亦应按约定时间向天瑞公司履行支付租金等费用的义务；张艳关于天源实业公司采用欺骗形式招商、人流量小、无法经营等的辩称，因张艳未向法庭提交证据，且不是双方约定晚交或拒交租金的正当事由，故张艳未按约定时间交纳租金的行为属于违约，天瑞公司通知张艳解除租赁合同的行为符合合同约定，张艳应按约定支付天瑞公司2019年4月至6月30日的租金15000元，2019年7月1日至8月31日的租金18000元；张艳关于租赁该商铺期间没有享受过物业服务，没有空调、换气扇、门帘等的辩称亦未向法庭提交证据，不予采信，张艳应按合同约定的每月215元的标准向天瑞公司交纳2018年9月至2019年8月31日的管理费2580元；天瑞公司诉请的尚欠水、电费，因天瑞公司未提供尚欠水、电费的依据及为张艳代缴的证据，故对天瑞公司要求张艳支付水、电费的诉讼请求，不予支持；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉合同对张艳的违约行为既约定了没收保证金，又约定了逾期一日按尚欠金额的日千分之三支付违约金，故张艳抗辩违约金约定过高,应予调减的抗辩理由成立,予以采信，因天瑞公司未提供其具体损失的数额，故综合考虑酌情依法支持违约金为7000元；上述应支付天瑞公司的总费用为15000元+18000元+2580元+7000元=42580元，抵扣张艳已交纳的18000元，张艳还需向天瑞公司支付24580元；张艳关于交纳的5000元装修保证金，因张艳未向法庭提交证据予以证明，且天瑞公司不予认可，故不予以确认，张艳可在收集证据后另案起诉；根据合同约定，甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的律师费、诉讼费等均由乙方承担，天瑞公司提供了《委托代理合同》及税务发票，对天瑞公司诉请的律师费3500元予以支持。综上所述，张艳应支付尚欠天瑞公司租金、管理费及违约金共计24580元，并且支付天瑞公司为本案聘请律师产生的费用3500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决：一、张艳于判决生效之日起十日内支付天瑞公司所欠租金、管理费及违约金24580元；二、张艳于判决生效之日起十日内支付天瑞公司因本次诉讼支付的律师代理费3500元；三、驳回天瑞公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，因适用简易程序审理减半收取800元，由张艳负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案中，双方当事人对于一审法院认定的张艳尚欠天瑞公司租金、物管费的金额，天瑞公司因本案支出的律师费金额，以及张艳交纳的履约保证金的金额均未提出异议，本院予以确认。 关于天瑞公司上诉主张的张艳应当支付尚欠的水、电费问题。虽然双方在《租赁合同》中约定了张艳负有缴纳水电费的义务，但是从天瑞公司提交的证据看，只有2019年9月6日天瑞公司自行制作的《解除租赁合同通知书》中载明电费435元、水费24元，张艳在一审庭审中对此并未认可，且对于上述水、电费是如何计算得出的，天瑞公司并未提供相关证据证明，天瑞公司在其上诉状中亦明确表示已经缴纳的水电费是针对全部商场的，无法区别分户到各个商家。由于天瑞公司提供的证据不足以证实其主张的水电费金额，故，一审法院未支持天瑞公司关于水、电费的诉讼请求，并无不当。天瑞公司该项上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。 关于双方约定的违约金是否过高，以及能否用张艳交纳的履约保证金抵扣违约金及尚欠的租金的问题。首先，对于违约金问题。根据双方签订的《租赁合同》第十九条乙方违约责任19.1项所约定的内容看，张艳拖欠租金，每逾期一日应按逾期交付金额的千分之三支付违约金。每日千分之三换算为年利率为109.5%，该约定的违约金比例已明显过高，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，将天瑞公司主张的违约金酌情调整为7000元，并无不当。其次，对于履约保证金问题。从双方签订的《租赁合同》第五条租金、费用及支付方式5.2.2项及5.2.4项的表述看，5.2.2项约定如果张艳有违反或不履行合同约定之行为，天瑞公司有权直接从张艳向其交纳的履约保证金中抵扣，以补偿天瑞公司因张艳该等行为造成的损失；而5.2.4项约定若合同履行过程中，张艳存在任何违约行为，则天瑞公司有权没收履约保证金。该两条约定前后矛盾，且与双方达成的违约责任方面的约定不相符。因此，天瑞公司主张依据合同约定，履约保证金应当予以没收，不能用来抵扣欠款，没有事实依据，本院对其该项主张不予采纳。一审法院根据本案查明的事实，在抵扣张艳已交纳的18000元履约保证金后，认定张艳还应向天瑞公司支付租金、管理费及违约金共计24580元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人贵州天瑞商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1093元，由上诉人贵州天瑞商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  黄雅菲