浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9918号 上诉人（原审原告）：杭州华商集团百货有限公司，住所地：杭州市江干区秋涛北路**。统一社会信用代码：91330104843048846M。 法定代表人：庄光明，董事长。 委托诉讼代理人：董晓菲，浙江**新律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵强荣，男，汉族，1962年8月12日出生，住杭州市江干区。 上诉人杭州华商集团百货有限公司（以下简称华商公司）因与被上诉人赵强荣房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初7882号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。华商公司的委托诉讼代理人董晓菲，赵强荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2015年9月16日，华商公司（乙方）与赵强荣（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将兴隆农地（江南农场）的仓库及地面附属物出租给乙方使用，仓库位于杭州市江干区兴隆围垦农场（顺坝），租赁期为5年，具体时间为2015年10月25日起至2020年10月24日止，租金按每月12.5元/㎡计，2.5年后递增至每月13.1元/㎡，等。 2016年3月11日，双方又对上述合同签订补充合同一份，约定仓库面积为4841㎡，办公室为126㎡，单价为12.5元/㎡，计62087.5元，月台面积428㎡，单价8.5元，计3638元，每月合计租金65725.5元，等。 合同签订后，赵强荣将上述仓库交付华商公司使用，华商公司已支付2019年2月25日前的全部租金。 2018年11月，华商公司对上述仓库进行改造装修。 2019年2月20日，杭州市规划和自然资源局萧山分局在上述房屋门口处张贴“致飞地范围全体业主的公开信”，载明：根据上级关于三改一拆和“大棚房”整治工作的部署，结合亚运环境保障工作要求，决定在宁围镇顺坝垦区（含江干飞地、滨江飞地）范围内开展环境综合整治工作。为进一步明晰权属，厘清内容，我局将会同相关部门、街道对飞地范围内各产权单位开展权属调查，并告知相关事项。请你户（单位）于2019年2月27日前主动登记和提供相关材料，逾期未登记，将作无主登记。 2019年2月26日，杭州市规划和自然资源局萧山分局在上述房屋门口张贴“关于限期清理违法建（构）筑物的公告”，载明：根据上级关于三改一拆和“大棚房”整治工作的部署，结合亚运环境保障工作要求，决定在宁围街道顺坝垦区（含江干飞地、滨江飞地）范围内开展环境综合整治工作。请各位有关单位和个人于2019年3月5日前自行腾空违法建（构）筑物内物品，并拆除违法建（构）筑物。逾期未拆除的，我局将会同有关单位依法开展集中清理。请相关单位和个人积极配合，自觉执行，共创美丽环境。 2019年3月5日起，案涉房屋陆续被拆除，至2019年3月底完全拆除。 2019年3月8日，华商公司（乙方）与案外人杭州兴宇骏宏实业发展有限公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于××街道××路××号（近江园区2号门）第Ａ3幢三层Ａ、Ｃ、Ｄ库出租给乙方使用，建筑面积共计3857平方米，租赁期为3年，即自2019年3月11日起至2022年3月10日止；第一年度租金为786828元，从第二年度起每年递增3%；等。现华商公司起诉至原审法院，请求：1、依法判令赵强荣赔偿华商公司损失462044元（其中装饰装修损失31360元、搬运费用107135元、租金差价损失439060元，总计577555元，按总损失80%计算合计为462044元）；2、判令赵强荣承担案件的诉讼费用。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。该案中，华商公司未能提供案涉房屋建造合法审批手续，故双方就该房屋签订的租赁合同及补充合同均应认定为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于华商公司主张的装修损失，赵强荣虽确认华商公司进行装修的事实，但华商公司未能举证证明其装修系经赵强荣许可，根据法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，故该装修损失依法应由华商公司自行承担。关于华商公司主张的搬迁费，鉴于合同终止履行后，腾退房屋本身系承租人之义务，故华商公司主张赵强荣承担该费用缺乏法律依据，不予支持。关于华商公司主张的租金差价损失，根据华商公司提供的其与杭州兴宇骏宏实业发展有限公司签订的租赁合同，该合同房屋位于××街道，与该案房屋并不属于同一地段，无法进行价格对比；而其提供的其他租赁合同签订方均非华商公司本人，均不予确认；故华商公司所提证据并不能证明其实际租金差价损失。但鉴于案涉房屋于2019年3月份已因“三改一拆”和“大棚房”整治工作等政策原因被拆除，合同实际已无法履行，对华商公司确会造成一定损失，双方对合同无效均有一定过错，该院酌情认定赵强荣应赔偿华商公司一个月租金损失。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、第十三条之规定，于2020年1月8日判决：一、华商公司与赵强荣于2015年9月16日签订的《租赁合同》及于2016年3月11日签订的《仓库租赁补充合同》无效；二、赵强荣于判决生效后十日内赔偿华商公司损失人民币68880.32元；三、驳回华商公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；按规定减半收取的案件受理费人民币4115.50元，由华商公司负担人民币3502.50元，由赵强荣负担人民币613元。 宣判后，华商公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定“华商公司未能提供案涉房屋建造合法审批手续，故双方签订的租赁合同及补充合同均应认定为无效。”属于认定事实不清，直接导致对过错方以及过错程度的认定上失去了客观性。首先，华商公司是租赁合同承租方非出租方，华商公司向赵强荣承租其称合法所有的案涉仓库并在2015年9月16日签订了5年的租赁合同，因华商公司关联公司共同使用的实际情况在2016年3月11日补签了合同一份，明确了承租房屋(含仓库、办公室、月台)总面积达5395m?等内容，并在2018年11月还对仓库进行改造装修。一审法院未对上诉事实进行明确清楚的认定，导致租赁合同的过错方应当为出租方赵强荣这一事实没有审清，过错主体及原因未查明，对过错程度也未进行区分和认定。其次，从赵强荣提供的租赁合同条款以及赵强荣一直在庭审中强调该仓库一直系其所有并对外出租等一系列事实皆可证明，是赵强荣明知出租的仓库无合法审批手续却将其作为合法所有物租给了华商公司。可一审判决反而认定由被欺骗的承租人来承担租赁物合法的证明责任与事实相悖，有偏颇的嫌疑。二、一审判决认定“案涉房屋拆除时间、2019年2月20日规划局张贴公开信以及华商公司被迁至富阳导致无法进行价格对比等”，也是存在多处认定事实错误的情况。实际上案涉仓库3月初就已无法正常使用，3月5日左右已经完全拆除无法使用了。一审中华商公司提交了照片证据，一审法院并未作认定也未说明理由。所谓规划局张贴的公开信照片及原件，华商公司在庭审中对三性皆不认可，因为从形式上看已张贴过从墙上撕下来的原件为何没有粘贴痕迹？从内容上看告知主体针对赵强荣而非华商公司，且赵强荣提交的所有出租仓库的信息表印证赵强荣才是公开信的告知主体。可为何该证据却被法院认定为规划局已通知华商公司的事实了呢？其次，庭审并未明确审理华商公司被迫搬至富阳租金差价问题，虽华商公司数次强调从租赁面积和时间上皆可以断定华商公司与关联公司的租赁合同可与原合同租金对应并提供了计算公式。可针对该部分事实，一审法院庭审中未进行与判决内容中“因富阳与本案房屋并不属于同一地段，无法进行价格对比”有关事实的审理，也未在审理中进行过任何该方面内容的释明，比如是否需要价格机构鉴定等。三、一审法院对本案的事实没有审理清楚。华商公司是在赵强荣同意情况下对仓库进行了装修装饰，装修装饰部位主要是在地面，从沙地变成了塑胶地，费用是在3万多块钱。建筑物3月5日被拆，装修的时间发生在被拆掉的3个月前。赵强荣陈述没有经过他同意，但也没提供相应证据。根据租赁合同的履行情况，赵强荣是有看管职责的，如果其对装修不知情或是反对的话，应该提出相应异议，但没有证据证明。装修是因为需要使用才进行的，赵强荣没有阻止。综上，请求：1、撤销原判，依法查明事实后改判支持原审请求；2、案件诉讼费用由赵强荣承担。 针对华商公司的上诉，赵强荣答辩称：一审法院认定事实情清楚，证据充足，适用法律正确，完全符合法定程序，应予维持。理由如下：1、关于华商公司认为法院认定合同无效的举证责任在赵强荣，赵强荣认为一审法院已在庭审过程中要求华商公司提供房屋建造的合法审批手续，赵强荣也已提供了相关的材料予以佐证。涉案租赁合同、仓库租赁补充合同，被一审法院认定无效的过错责任也并非在于赵强荣一方。事实上，华商公司清楚案涉房屋的实际状况，通过双方签订合同时的意思表示，以及其按月支付租金的行为，也能印证华商公司实际上是知晓案涉房屋的客观情况的，所以赵强荣认为导致上述合同无效的原因是历史遗留问题，双方均不存在过错。2、赵强荣在履行合同过程中不存在违约行为，双方租赁合同关系不能根本履行的原因是为支持和配合政府进行三改一拆、大棚湾整治以及亚运会环境整治工作，华商公司承租赵强荣的仓库后，该仓库一直由华商公司使用。2019年2月22日，杭州市相关部门就在仓库门门口处张贴公告，华商公司对租赁合同无法继续履行和必须限期搬离的客观情况是清楚的，赵强荣已经到合同中的告知义务，事实上拆迁部门也多次上门告知华商公司，要求其按期搬离。3、关于华商公司主张的装修损失。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担，另外，华商公司提供不出赵强荣同意其装饰装修的证据。因此，该部分装修费用由华商公司自行承担，而不应由赵强荣承担。4、关于华商公司主张的搬迁费。腾退房屋本身系承租人的义务，承租人主张由出租人承担，没有法律依据及合同依据。5、华商公司拖欠赵强荣利息10885元，租金4590019元。赵强荣考虑到政府部门拆除仓库的原因，也给华商公司造成了一定的麻烦，故赵强荣也没有再向华商公司主张拖欠的水电费和租金。综上，请求依法维持原审判决。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”现华商公司就赔偿损失的数额提出上诉，对此，本院认为，首先，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故原审法院认定案涉租赁合同无效并无不当。其次，关于租金差价损失，因其所提供的租赁合同中的承租方并非华商公司，且与本案房屋不属于同一地块，故原审法院未予以认定其该项损失并无不当；最后，关于搬运费、装修费等其他损失，原审法院综合本案实际情况及双方过错程度等予以确定尚在合理范围内。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7197元，由杭州华商集团百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二一年一月二十八日 书记员 刘婧函