苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初237号原告（反诉被告）：苏州水乡旅游开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇古镇区。法定代表人：邓泽源，董事长。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：王笑璐，江苏安颂律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：岳晶艳，女，1974年8月23日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王蕾，江苏蓝之天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓芹芹，江苏蓝之天律师事务所实习律师。原告苏州水乡旅游开发有限公司（下称水乡公司）诉被告岳晶艳合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开进行了审理，后转为普通程序，依法由审判员王丽芳公开开庭进行了审理。审理中被告提起反诉，本院予以合并审理。原告的委托诉讼代理人陆振华、王笑璐，被告的委托诉讼代理人王蕾、邓芹芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水乡公司诉称，2018年11月1日，其与被告签订《店铺合作经营协议》，约定其将位于苏州市吴中区甪直镇安桥上塘1-12甪端南广场商铺一间(总面积217平方米)提供给被告使用，期限为五年，即自2019年3月1日起至2024年2月28日止，使用费用为前三年每年300000元，后两年依次递增8%，费用一年一付，被告应当自每期到期前7日支付下一年费用，但合同签订后，被告仅支付了100000元，余款200000元一直拖延未付，并经原告多次催讨未果。2019年11月13日，其委托律师发函，依法通知被告解除了双方之间的《店铺合作经营协议》，但被告至今未返还上述店铺。请求确认双方于2018年11月1日签订的《店铺合作经营协议》于2019年11月16日解除；被告将位于苏州市吴中区甪直镇安桥上塘1-12甪端南广场商铺一间(总面积217平方米)返还原告；要求被告支付拖欠的使用费200000元；本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第三项诉讼请求为要求被告支付自2019年3月1日至2019年11月16日期间的租金114520元，并承担自2019年11月17日起按照822元/天计算至实际搬离之日止的占有使用费。被告岳晶艳辩称，原告欺诈招商，其在存在重大误解的情况下与原告签订涉案合同。店铺经营合作协议属于可撤销合同，撤销后协议无效，不存在原告所说的损失和使用费。要求原告承担因合同撤销而产生的法律后果，返还已支付的房租以及因原告欺诈对其造成的损失。被告岳晶艳反诉称，2018年11月1日，其与原告就位于苏州市吴中区甪直镇安桥上塘1-12号商业用房签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将面积为217平方米的商铺租赁给其使用。合同约定了免租期、使用权限等权益，但原告交付的商铺没有最基本的水电及一、二楼楼梯等设施。原告未按约定将商铺所有的外墙面、阳台、栏杆、门头提供给其使用，并违反承诺，禁止其在门口迎宾位摆放俄罗斯套娃、在门前广场摆放景观马车、与周边商铺一起在门前摆放座椅、遮阳伞等以增加对游客的吸引力。在实际经营中，商铺门前广场用木质花坛封闭影响客流进出，日常保洁、排水等物业服务无法保证，经常发生各种纠纷。其在合同中的种种权益没有得到保障和兑现，原告于签约前提供的招商材料中涉及的所有商业配套设施均未兑现，景区客流量严重不足，无法保证正常经营，构成事实上的欺诈招商。其为经营投入了装修、设备以及商品和人力成本，已遭受重大经济损失。请求判令撤销原、被告于2018年11月1日签订的《店铺合作经营协议》；原告返还房屋租金100000元；原告赔偿前期投资损失746045.28元；本诉及反诉诉讼费由原告承担。后原告变更第三项反诉请求为要求被告赔偿设备、装修、员工工资、原材料、办证费用、电费等投资损失785045.28元，断电的营业损失13085.14元，合计798130.42元。针对被告岳晶艳提起的反诉，原告水乡公司辩称，不认可签订合同时其存在欺诈行为。整个广场项目在按照原规划进行推进，前期由于手续问题有所搁置，疫情过后其会全力按照原方案完成。在租赁期间，对马车和套娃其予以了安放，后因苏州甪直东方文化旅游发展有限公司（下称东方公司）不同意安放，才导致目前的局面，是政府行为导致的，不能归咎于其。至于房屋内部的状况，被告在租赁该房屋时已经有所了解，并由被告委托装修公司装修，故被告不能主张其存在欺诈行为。被告反诉的理由不成立，其对被告的相关损失不予认可，被告提出的赔偿没有任何事实依据，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，2017年4月20日，东方公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》一份，载明为贯彻2017年3月6日杉杉文化旅游发展（上海）有限公司（下称杉杉公司）与甪直镇人民政府签订的甪直全域旅游合作备忘录精神，甲乙双方分别代表甪直镇人民政府和杉杉公司就其中安桥头旅游配套改造项目达成以下协议：乙方于2005年7月招拍挂取得的原镇酱品厂地块面积为14571平方米，至今仍有1860平方米民房和历史建筑无法拆迁并交付开发，乙方同意将未拆迁部分地块退还甪直镇政府，甲方根据甪直镇政府指示全权负责处理补偿该地块购置费及利息。甲方同意将安桥头甪端广场南侧现政府清空的场地、房屋等租赁给乙方开发旅游配套项目。安桥头地块现有清空房屋面积1343.64平方米，约定年租金300元/平方米，甲方给予乙方15年免费试用，作为甲方补偿乙方前述未拆迁土地的购置费、利息、土地证面积调整等费用。租赁期从2017年5月1日开始至2032年4月30日止。2018年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《店铺合作经营协议》一份，约定合作方式为甲方统一策划、统一安排甪端南商铺及民宿的建设和使用，乙方选定项目，报甲方批准，由甲方根据乙方项目内容提供店铺或民宿房间。乙方报装修方案，经甲方书面批准后，由乙方装修，装修涉及所有费用均由乙方承担。甲方协助乙方办理营业执照，乙方自主经营，无论盈亏，按约向甲方支付固定收益作为分取的红利，并配合甲方维持、提升该地块商业整体形象。乙方选定在甲方上述地块从事餐饮业态，甲方同意将其所属的位于甪端南第0#号商铺（见甪端南广场商铺划分图），一层80平方米，二层137平方米交予乙方使用，乙方向甲方支付年固定收益。合同经营期限为5年，自2019年3月1日至2024年2月28日止，到期后双方重新协商后期合作事宜，如需续约，重新签订书面合同。甲方给予乙方59天的装修期，装修期时间自合同签订之日起，2019年1月1日至2019年2月28日，装修期不计算在合作经营期限内，乙方无须向甲方支付该期间收益。年固定收益支付方式：第一年租金，合同签订当日支付10000元，3个工作日内支付90000元，2019年2月之前支付100000元，2019年6月之前支付100000元，以后固定收益乙方每年支付一次，乙方于每年到期前一个月7日内将下一年收益金一次性支付给甲方。固定收益金按照房屋使用面积计算，并于第四年开始递增，第四年租金为324000元，第五年租金为349920元。甲方统一申请用电、用水，甲方负责将水、电表独立安装，乙方负责店内安装，乙方每月按需从甲方处申购水电用量。甲方将符合使用要求的商铺交付给乙方使用，商铺所有外墙面、阳台、栏杆、门头都供乙方使用，作为广告宣传，安装牌匾、LED屏幕、广告字等；甲方要求乙方在门口迎宾位摆放一对俄罗斯套娃，门前广场摆放一辆大型景观马车，以增加对游客的吸引力。乙方不按合同期限交纳固定收益金和保证金，甲方可终止合同，收回商铺。合作期间，乙方无故终止合同，固定收益金不退，装修费自负，可移动资产可以搬走。乙方延迟支付固定收益金一个月以上，甲方有权解除本合同，并要求乙方限期从该房屋内搬离，乙方未按期搬离，甲方有权按原收益金的双倍要求乙方支付占用费，直至乙方实际搬离日止。乙方迟延缴纳水、电等费用一月以上，甲方有权采取断水、断电等措施，直至乙方缴纳为止。同时，原告（出租人、甲方）又与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明乙方租赁甲方位于苏州吴中区甪直镇安桥上塘1-12号的商业用房，面积217平方米，年租金208000元。该合同落款日期为2018年10月1日。原告称房屋租赁合同是双方为其办理工商登记手续而签订的，原、被告一致确认该合同没有实际履行。另查明，2019年8月22日，被告委托江苏蓝之天律师事务所向原告发送律师函，载明在实际经营中，原告交付商铺时连最基本的水电及一楼、二楼之间的楼梯等设施都没有，而且商铺门前广场的日常保洁、排水等物业服务也无法保证，经常发生各种纠纷，严重影响被告正常经营。商铺入口在广场排楼的拐角处，十分隐蔽，二楼阳台的门头位置被先开业的店铺占用，至今没有归还，景区运营方苏州市甪直旅游发展有限公司以“公共空地属于集体所有”为由不允许摆放合同约定好的俄罗斯套娃和大型景观马车，甚至一条红地毯都不允许铺设，导致顾客无法看见当事人的店铺入口，被告没有兑现合同承诺，严重影响店铺的经营收益。签约前，原告承诺并保证，店铺开业后，允许被告和周边的其他商铺一起，在门前广场摆放座椅、遮阳伞等吸引客流，并把几家店铺的老板召集在广场上分配位置，这一承诺至今未曾兑现，而且景区用木质花坛将整个广场封闭，行人无法自由通过，严重影响店铺的进店客流。签约前，原告极力宣传并保证，与店铺一路之隔的北广场将在2月末竣工、最晚3月末开业，届时原告规划的博物馆、夜市、景点、小吃一条街等商业设施将大幅度提升景区的客流量，同时原告会以北广场开业为契机，进行大规模的营销推广，以协助店铺经营。目前北广场施工已经结束，景区客流量严重不足，根本无法保证正常经营。故请原告与被告解除《房屋租赁合同》并退还被告已经缴纳的房屋租金100000元并赔偿损失。原告确认其已收到上述律师函。2019年10月14日，原告向被告出具催租告知函，要求被告于收函之日起5日内支付2019年6月前应缴纳的剩余租金200000元，逾期将不再供电、供水并追究被告的违约责任。2019年11月13日，原告委托江苏安颂律师事务所向被告邮寄律师函，通知被告双方于2018年11月1日签订的《店铺合作经营协议》于被告收到函之日起解除，要求被告于2019年11月30日前支付使用费200000元并将房屋返还原告。该函被告于2019年11月16日签收。又查明，2018年11月20日，岳晶艳与苏州红杨树建筑装饰工程有限公司签订合同书，由该公司承包涉案商铺的室内装饰工程。2020年5月，苏州红杨树建筑装饰工程有限公司将岳晶艳诉至本院，要求岳晶艳支付工程价款110000元并赔偿逾期付款利息损失。在该案审理中，本院委托苏州骏捷建设管理咨询有限公司对涉案商铺的装修进行工程造价鉴定，该公司于2020年8月28日出具鉴定报告，鉴定工程造价为168906.49元。以上事实，由原告提供的店铺合作经营协议、催租告知函、律师函，被告提供的房屋租赁合同、协议书、律师函，鉴定报告及当事人陈述等予以证实。审理中，原、被告一致确认涉案房屋于2018年11月交付给被告，被告已支付租金100000元。被告称，签订合作协议时，原告口头承诺涉案项目于2019年2月底交付，故双方约定租金自2019年3月起计算。2019年3月，原告将工人撤走，停止施工，且装修公司是原告的办公室主任赵某介绍的，装修公司延期完工，故双方协商将免租期顺延至2019年3月底，租金应自2019年4月1日起计算。原告否认其承诺过项目于2019年2月底完成，称其只说过尽快完成，后其原股东杉杉公司于2019年2月末撤资导致项目中止。同意租金自2019年4月1日起计算，并在未支付的租金中减免50000元。原告称，涉案商铺位于甪端广场南广场。其通过拍卖的方式取得了甪端广场北广场的土地使用权，因政府未完成拆迁，不能按照拍卖的面积交付土地，经其与甪直镇政府协商，其放弃相应的土地使用权，镇政府将南广场的部分土地及房屋无偿交由其使用15年，其因此与东方公司签订了前述协议书。涉案房屋是其在取得政府同意后，将土地上的老房拆掉后重建的，重建经过镇政府立项，但未取得建设规划许可，没有房产证。就原、被告之间存在何种法律关系的问题，原告主张双方之间是房屋租赁合同关系，称甪端广场的南北广场都由其运营管理，北广场有江南水乡民俗馆和餐饮，南广场有餐饮和民宿。甪端广场不是商场，其只负责出租店铺，招租没有选择和规划，不管理其他事宜，也不存在要为被告提供其他配套设施的问题。待北广场的房屋验收且商家入驻后，由其选择物业公司入驻进行物业管理，现北广场已建成未验收，南广场部分商铺没有出租出去，故物业公司还没有入驻，由其自行负责南广场的物业保洁，没有向被告收取过物业费。另，镇政府只是将南广场的一些店铺交由其使用，公共部分都是政府的，因此被告在广场上摆放套娃等要受东方公司的管理。被告对此不认可，称双方之间是合作经营关系，原告对商圈的业主进行规划和管理，其店铺是原告平台中的一个业态，除自负盈亏外，其经营管理受原告的统一调配和管理，依赖原告平台的运作和支撑，通过原告提供的商业环境实现经营。东方公司与原告的协议约定将南广场出租给原告用于旅游开发，其与原告签订的店铺合作经营协议书中及原告的招商规划方案都说明涉案房屋是作为商业开发使用，并非普通房屋。其租赁涉案房屋经营咖啡馆，是作为品牌店入驻的。原告员工赵某在招商时称品牌店会受到政府的扶持并作为样板店经营，按照商业惯例，如涉案项目的商业条件达不到相关标准其不会投资。最初原告的商业条件符合其预期因此投资，现在达不到标准，故要求撤销合同，并由原告赔偿损失。被告主张涉案合同显失公平，主要表现为租金标准过高。其刚入驻时，还有百分甜、五条人、素匠泰茶、水果捞等几家店铺在经营，百分甜的店铺面积为26平方米，租金180000元/年。其房屋面积大，但位于拐角，门面小，因此租金单价低，其按套租赁，且原告承诺其可以使用门前的广场，所以同意300000元/年的租金。该标准包含了使用广场的价格，租金较高。现其周边房屋的房租均已下降，到2020年5月，百分甜的租金为100000元/年，五条人的租金2019年为170000元，2020年为80000元。租金在2019年10月25日前已经大幅下降，故涉案租金应该减半。对此，原告称，租金价格是双方谈定的，不存在显失公平的情形。其出租房屋的期限是三到五年，被告说的几家店铺都是由同一人承租的，其不清楚承租人是否转租，降租不是其的行为，租金标准至今变化不大。另，被告主张原告存在欺诈行为，涉案合同属于可撤销合同，欺诈指原告在招商时提供的效果图以及宣传均未实现。被告称，原告在招商时宣传：1、涉案项目建成以后是成熟的旅游商业区；2、涉案项目是政府重点扶持项目，能够享受政府扶持，为其带来优质客流和经营辅助。现第一项没有实现，第二项属于政府重点扶持项目属实，但因为原告项目延迟交付，因此政府取消了扶持。根据法律规定，效果图、宣传资料是合同的一部分，没有原告的承诺和宣传其不会信任项目也不会投资，故原告系以虚假宣传的方式欺骗其签订合同。另，被告没有按约履行合同的承诺。原告提供的规划、效果功能没有实现，导致项目缺少商业配套，吸客能力低；烂尾项目在景区入口，导致游客不想来第二次，客流量越来越少，其经营困难。被告据此提交以下证据予以证实：1、寒山闻钟网页截图。截图内容系吴中区便民服务员就被告投诉甪端北广场项目开发缓慢等问题的回复，载明水乡公司北广场项目（江南水乡综合展示馆）申请了2017年吴中区文化体育产业扶持发展引导资金扶持项目，但因项目进度缓慢延迟交付，实际未列入扶持名单，并无享受到政府扶持；关于商铺内部无楼梯问题，合同无具体约定，店铺水电问题，水乡公司只负责铺设到商铺门口，店铺内部的水电设施、管道铺设需由商户根据实际使用情况自行负责；关于外墙面、阳台、门头、广告宣传、LED灯，需要根据甪直古镇（甪直旅游公司）的日常管理要求及甪直古镇的整体风貌要求实施管理；关于南广场民宿问题，经了解，该民宿项目的详细方案日前正在报批中；根据古镇管理实施要求，南广场不允许摆放座椅、遮阳伞等；关于北广场商业设施没有兑现的问题，经了解，需等北广场竣工验收完毕之后，才能进行相关的商业布展。被告称，对于房屋内部没有楼梯等情况，其在签订合同时是知道的，后其自行进行了装修。2、微信聊天记录及规划方案、北广场照片。微信聊天记录显示赵某向被告发送了涉案项目的规划方案，包括甪直古镇南广场设计方案、甪直忆江南景观方案及民俗园鸟瞰图、项目介绍、招商宣传资料等，照片证明北广场现状。3、微信聊天记录。被告与赵某的微信聊天记录显示2019年1月4日至10日，被告将店面效果图发给赵某。2019年1月至3月期间，被告与赵某沟通打扫卫生、花坛、条幅等问题，赵某称广场卫生费是原告单独给阿姨的，每个月几百元，没有算被告的物业费，垃圾扔在垃圾箱里。花坛问题是旅游公司在胡搞。2019年3月13日，被告称垃圾箱的问题解决了，保洁员再也不捣乱了，花坛是原告的管理人员让重摆的。2019年3月25日，被告提出要降房租，称“前些天有人问老佟家，8万了……我那小门脸太耽误事儿了”，赵某回复“他们26平，本来的房租只有6万/年”、“先拖着，有（又）没有让你交钱，你困难领导知道”、“汇报过了，没有下文”。2019年5月，被告就民宿、北广场未按承诺在2月末交付、没有看到原告说的景点夜市等事宜向赵某提出异议，赵某仅回复“你后面是民宿，还在招商”。被告与东方公司员工周某的聊天记录显示，被告提出“我之前跟开发公司的合同，那个位置我是可以用的，原计划摆放一辆马车，警务室有我租房合同的复印件，申请表也有，墙壁、栏杆、门口、门前广场，合同里都有约定”。对方回复“公共空地属于集体所有”。被告与李某的微信聊天记录显示，2019年6月，被告提到赵某承诺北广场2月末竣工一事，李某于称“我们下面做的很多承诺很难兑现，这样是把自己做死了”“您的租金太高了……十五万就差不多了”。被告称李某原是原告的招商副总，于2019年3月离职。据其了解，水乡公司或杉杉公司签订的施工合同约定北广场在2018年末完工，后经政府同意延期至2019年2月末，但仍未完成，政府还去催过。其装修公司是赵某介绍的，该公司也为原告装修，当时装修公司说原告的项目要在2月末完工，来不及所以暂停了其的装修施工。关于公共部分，其与原告约定可以在广场上摆放套娃、马车等，若该部分所有权属于政府，原告不应写明这些条款，有虚构事实的嫌疑。就摆放套娃及马车一事，在开业之前，东方公司的保安带其去城管部门进行审批，城管部门的工作人员口头告知其可以摆放，但是东方公司不同意，因此一直没有摆放，据其了解是原告与东方公司之间的矛盾导致的。另，其与赵某2019年1月的聊天记录中的效果图不是涉案房屋的，其一开始要租两个店面，当时赵某向其催要房租，其称北广场2月末交房其就交房租，到了2月末北广场未交房，因此其没有交，赵某在未经其同意的情况下将房屋以高于双方约定的价格出租给他人，其认为这也是欺诈。3、录音两份。被告称第一份录音是2019年10月15日与赵某的谈话录音，第二份是2019年10月16日与原告员工陈某的录音。第一份录音内容显示被告称其已收到原告于2019年10月14日出具的函，并就原告未按承诺于2019年2月末完工、摆放套娃、赵某将双方洽谈的一个店面租给他人等事宜提出异议，称租金是赵某让其拖着，其不付租金是因为北广场没有完工。因双方交谈未果，被告提出“我现在正式通知你，我要停业了，你那个破店我不要，有本事你起诉我去要房租……我这是正式的给你答复”。第二份录音中，陈某称不知道赵某将一个店面出租给他人的事情；原告因套娃的事情与保安吵过；北广场有一些东西尚未拆掉，手续资料不齐全无法办证，不能交付与资金没有关系；不清楚谁围的花坛；被告后面的房屋之前是要做民宿的，现在不清楚。经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，称政府有无扶持是政策问题，与双方之间的租赁关系没有必然联系。南北广场是分开经营的，不存在配套问题。北广场项目因涉及拆迁，遗留的问题比较多，其无法保证何时能够完成，且行政部门的规划有所改变，故推进比较慢，但其一直按照原规划在推进项目，也希望早点招商完成。其仍在实施原计划，不存在欺诈，被告因自身原因无法经营，不能归责于其。另一个店面的事，双方在磋商时，因他人有诚意要租，因此出租给他人。套娃是东方公司不同意被告摆放，其也无能为力。陈某是办公室文员，不负责招商，陈述不能代表其意见，被告后面的房屋没有作为农民工宿舍，其还在向民宿方向推进。原告主张，被告逾期支付租金，涉案合同于2019年11月16日经其通知解除，要求被告腾退房屋。原告称，双方对于装修如何处理未作约定，要求被告将房屋恢复原状，装修由被告自行拆除。被告称，即使合同有效，其于2019年10月15日通知赵某解除合同，之后其没有实际使用房屋，故合同解除日期为当日。房屋内尚有装修、设备、商品等，设备均是定制的，搬走后其无法再利用，故要求原告赔偿损失，不同意腾退。被告主张因原告过错导致合同被撤销，其合同目的无法实现，要求原告赔偿以下损失：收银台、咖啡桌椅及运费、咖啡机及配套设备、窗帘等设备、物品损失共计469263.37元；装修损失169000元；员工工资及材料采购损失共计234317.25元；证照代办手续费2000元；已付电费26500元。上述金额合计901080.62元，扣除2019年1月至10月期间的经营收入116035.34元后，剩余金额785045.28元原告应赔偿给其。据此提交了收据、发货单、银行抵账凭证网页截图、装修合同、公司记账凭证、微信转账记录、营业实收流水台账。原告对营业收入台账不认可，对其他证据真实性无异议，称上述损失是被告的违约行为导致的，要求其赔偿没有依据。被告称原告于2019年10月22日断电造成其损失，要求原告赔偿2019年10月22日至原告所称的合同解除之日即2019年11月16日期间的损失13085.14元。电表在原告名下，原告有一个大电箱，其店铺内有独立电表，其将电费交给原告的电工，电工再将电费交给原告财务，以原告的名义缴纳给供电部门。电费通过预充值的方式缴纳，其每次预充电费1000至2000元，快没电时由原告通知其，其再缴纳电费。合同约定由其向原告购买水电，不清楚原告是否收取差价。其于2019年10月最后一次交电费，10月12日原告的电工董某通知其电要没有了，并称以后交电费要与赵某打招呼。当时其预充的电还有一点，其因此要求与赵某面谈，但赵某不予理会。2019年10月15日其去找赵某，赵某称不交租金就断电，其和陈某也提过电费的事，证据没有保存，后实际于2019年10月25日断电。停电后其没有实际经营，2019年10月1日至21日期间的营业收入总额为10991.52元，其参照上述期间的收入计算25天的营业损失为13085.14元。被告据此提交微信聊天记录及朋友圈予以证实。微信聊天记录显示被告于2019年10月12日问赵某“给你打电话你一直不接，我想问问董师傅说以后交电费要跟你打招呼，这是什么情况？”。朋友圈由被告于2019年10月24日发出，提到电费还够维持一天。经质证，原告对上述微信聊天记录、朋友圈无异议，称被告的电表是其总表下面的分表，电费只能交给其，其再交给供电部门。其在电表上设置了电费单价，该价格与供电部门收取的费用有差价，被告预充的电费用完后就会断电。不清楚被告实际断电的时间。其没有断电，因为被告欠付租金所以不能再交电费，被告的电费用完以后自动断电，被告主张该项损失没有依据。本院认为，原、被告签订的《店铺合作经营协议》仅约定原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付租金，故虽双方签订的是合作经营协议，实际双方是房屋租赁合同关系。被告称双方之间存在合作经营关系，原告在签订合同前提供的规划资料及作出的宣传是合同的组成部分，应为其提供相应的商业配套，即完成规划及宣传所涉的项目建设、招商等事宜。关于被告所称的规划、宣传，系涉案项目的效果图、项目介绍等，属于对项目的一般规划及介绍，不具备具体确定的权利义务内容，亦未在合同中作出相应约定，故被告主张上述规划及宣传资料属于合同的组成部分，缺乏依据。被告称其与原告之间是合作经营关系，本院不予采纳。原告确认涉案房屋无产权证，亦未取得相应的建房许可，故原、被告的房屋租赁合同应认定无效。协议约定第一年租金为300000元，被告应于2019年6月前分期付清，现被告逾期支付租金，原告要求被告腾退并返还房屋，合理有据，本院予以支持。原告要求被告支付占有房屋期间的使用费，应予支持。原、被告一致确认租金自2019年4月1日起计算，被告已支付租金100000元，且原告自愿减免50000元租金，故被告尚应支付截至2020年3月31日的房屋占有使用费150000元。此后的房屋占有使用费原告要求参照协议约定的租金标准822元/天计算至被告实际搬离之日止，符合合同约定，本院予以支持。被告主张原告虚假宣传误导其签订合同，构成欺诈，原告对此不认可。被告认可涉案项目一开始确是政府扶持项目，故原告对该事项没有进行虚假宣传。另，政府系对原告进行扶持，原告是否实际取得政府的扶持与被告的经营无必然联系，被告称原告没有实际取得政府扶持构成欺诈，缺乏依据。关于涉案项目的规划问题，根据双方陈述及现有证据可以确认，在签订合同后原告为实现其商业规划实际进行了项目建设和招商工作，且目前仍在推进，从中可以看出原告不存在故意误导被告的情形，亦不构成虚假宣传。同时，在签订合同时，被告明知涉案项目的建设及招商工作尚未完成，从常理上讲应知要实现成熟的商业条件本身需要一定时间，且规划的实现程度具有不确定性。在此情形下被告自述其当时认为原告提供的商业条件符合预期，说明被告是在充分评估商业风险后与原告签订合同的，被告并非基于错误的认识而与原告签订涉案合同。综上，被告称原告存在欺诈行为，本院不予采纳。至于签订合同后原告对建设、招商工作推进不力的问题，如前所述，相应事项不属于合同内容，故被告以此为由要求原告承担赔偿责任，本院不予支持。关于原告将双方磋商中的一个店铺出租给他人一事，在原、被告就相应房屋订立合同前，原告有权自主选择合同相对方，被告称原告的该行为是欺诈，没有依据。另，被告称原告交付的房屋内部没有楼梯、水电，不符合交付条件，因被告自认其在签订合同时对该情况是明知的，且合同约定由被告负责装修，应视为被告同意原告按照该状况交付房屋。被告又称原告未按约将商铺所有的外墙面、门头等提供给其使用，禁止其在门口及广场摆放俄罗斯套娃、景观马车、座椅及遮阳伞等。上述约定涉及对公共区域的利用，被告在签订合同时应当能够预见到要根据相关管理方的要求进行使用。现根据原、被告的陈述及相关部门在寒山闻钟回复的意见，被告不能实施上述行为是第三方对古镇的管理行为导致的，故不可归责于原告。关于木质花坛封闭影响客流进出的问题，被告未提供证据证明是原告的行为，也未提供证据证明该行为对其经营造成实质性影响。对于日常保洁、排水等物业问题，合同对物业问题未作约定，原告称其没有收取物业费，被告对此未提出异议，且根据被告与赵某的微信聊天记录，保洁问题在2019年3月已经解决。据此，被告称原告存在欺诈行为、未按约履行合同义务，要求原告赔偿损失，本院均不予支持。至于被告称双方约定的租金价格显失公平，未能提供证据证明，本院不予采信。关于被告称原告断电致其损失的问题，被告称其实际于2019年10月25日断电，而原告在2019年10月14日已提前函告被告，要求被告支付欠付的租金，否则不再供电，此后被告仍未支付租金，在预充的电费用完后停电，故停电是被告的违约行为导致的，原告对此不存在过错。被告要求原告赔偿断电期间的营业损失，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告岳晶艳于本判决生效之日起二十日内腾空并向原告苏州水乡旅游开发有限公司返还位于苏州市吴中区甪直镇安桥上塘1-12号的房屋。二、被告岳晶艳于本判决生效之日起十日内支付原告苏州水乡旅游开发有限公司房屋占有使用费（截至2020年3月31日为人民币150000元，此后按照人民币822元/天计算至被告实际交付房屋之日止）。三、驳回原告苏州水乡旅游开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告岳晶艳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19865元，反诉案件受理费减半收取为9033元，合计人民币28898元，由被告岳晶艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王丽芳二〇二一年一月四日法官助理 詹立平书 记 员 缪梦晨