广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初5919号原告：江彩锋，男，1985年4月25日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：李文兵，广东理奥律师事务所律师。被告：黎进明，男，1964年7月15日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：潘兰新，女，1965年2月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区，系被告黎进明的妻子。委托诉讼代理人：刘良生，广东尊海律师事务所律师。原告江彩锋诉被告黎进明土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江彩锋及其委托诉讼代理人李文兵，被告黎进明的委托诉讼代理人潘兰新、刘良生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江彩锋向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告之间的土地租赁合同（自2020年6月1日一2023年5月30日）；租金总计：人民币360000元。二、被告返还原告押金2万元，2020年6月租金1万元，己经自2020年4月开始至2020年6月之间的直接经济损失140734元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月，原告与被告就广州市增城区仙村镇沙滘村荔新公路沙滘路段（土名：蛇岭、祠堂坑）四周带有约3米高围墙土地一块签订了土地租赁合同，约定了租期、押金等内容。随后，原告在租赁土地上新建房舍、地基改造、地磅安置等工作，共投资135000元。2020年6月10日接到广东电网有限公司广州供电局管理处出具的安全检查结果告知书，认定原告承租的地块存在安全隐患，在高压线15米保护区范围内不得修建建筑物、以及未经批准在此范围内进行可能危及供电设施安全的施工和作业，告知原告在收到通知书7天内进行整改。在原告租赁被告地块时，被告明确在高压线5米范围外可以建立建筑物、地磅等设施，故原告在距离髙压线至少6米范围外建立建筑物和地磅，而事实上针对高压线的安全要求，被告是知情的，却没有如实告知原告，因为被告多次找仙村镇政府协商要求解决铁路部门在被告土地范围内建立高压线。之所以被告不将真实情况告诉给原告，是因为被告希望利用原告在自己土地上建立建筑物以及其他设施，提高谈判筹码。现双方协商未果，为此原告诉至法院，请求判如所请。被告黎进明辩称：一、原、被告签订的《土地租赁合同》合法有效，涉案土地系被告2015年9月29日从案外人温德芳处合法购得，具有合法的出租权。二、被告不同意解除合同，原告作为承租人，在签订租赁合同前已对涉案土地进行实地考察，清楚涉案土地上有高压缆线及缆线铁塔。原告租赁用于经营性的商业行为，应对承租所涉的经济风险、法律风险尽到谨慎义务。原告作为承租人，应对承租的土地尽到了解是否能够用于从事相应的经营业态，应在承租前自行向相关行政管理部门了解及办理相应的审批。现原告以《电力安全检查结知书（输电）》为由要求解除合同的依据不足，原告应进行整改再行经营。即使整改后亦无法再继续经营，也是因为原告未尽到谨慎义务。三、如果法院同意解除合同，原告应按照合同约定承担违约责任，合同约定的保证金2万元应作为违约金，被告不再退还，另原告应按照《土地租赁合同》的约定支付租金至解除合同之日。对于原告所主张的相应的投资损失，属于原告过错所致且作为商业风险，应由原告自行承担。经审理查明：2004年8月28日，增城市新塘镇沙滘村民委员会（甲方）与广州市富明纺织制衣有限公司、广州市明裕纺织制品有限公司、广州市富裕嘉纺织制衣有限公司（乙方）签订《土地转让合同》，约定甲方将位于沙滘村荔新公路南面上坊蛇岭（土名）、祠堂坑（土名）的面积约91亩有偿转让给乙方等内容。2015年9月29日，温德芳（甲方）与被告（乙方）签订《土地使用权转让合同书》，约定：甲方出让给乙方的地块位于广州市增城区仙村镇沙滘村上坊社荔新公路沙滘路段（土名：蛇岭、祠堂坑），面积约4.5亩等内容。2016年1月28日，广州市增城区国土资源测绘院出具《黎进明红线指界示意图》，载明红线范围总面积2967.37平方米合4.451亩。原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《土地租赁合同》，约定：……第一条：租赁物甲方同意将坐落在广州市增城区仙村镇沙滘村荔新公路沙滘路段（土名:蛇岭、祠堂坑）四周带有约3米高围墙土地一块，总面积约2000平方米。现租予乙方使用，乙方则向甲方承租并合法、妥善使用该租赁物。第二条：租赁期限租赁期为叁年，自2020年6月1日至2023年5月30日止。若乙方将地面混凝土硬底化的，本合同自动延续至陆年。第三条：保证金和租金1、为做好本合同每一条款的实施，乙方承租甲方的地块须支付保证金人民币20000元，保证金不计利息，签订本合同当日支付。2、前3年租金每月按人民币10000元计收。第4年租金开始递增。……第四条：租赁物的使用及毁损……4、在租赁期间，乙方如需进行拆建或建筑的应先征得甲方同意，所用材料需符合甲方要求，并且在建好后不得随意改建或损坏原建筑物结构，所需费用由乙方负责。……。2020年4月23日，原告通过微信向被告转账支付20000元。2020年6月4日，原告通过微信向被告转账支付10000元。2020年6月10日，广东电网有限责任公司广州供电局输电管理一所出具《电力安全检查结果告知书（输电）》，载明：……2020年6月6日，我公司人员巡视检查发现，你单位在我方管辖220KV创荔甲线#31-#33塔段（行政地址：增城区仙村镇沙窖村）存在以下行为：……在架空电力线路（电缆线路）15米保护区范围内修建建筑物、构筑物（包括管道等）；在架空电力线路15米保护区范围内堆放谷物、草料、垃圾、矿渣、帆布、塑料薄膜以及其他易燃物、易爆物、易飘挂物；……未经批准并采取相关安全措施，在电力设施（包括架空线路和电缆）15米保护区范围内进行可能危及供电设施安全的施工和作业；工程施工影响范围内存在电力设施，未及时通知供电设施产权人并按照国家、行业标准及供电设施产权人的具体要求及时采取保护措施；……在临近架空电力线路保护区15米修建铁皮或塑料薄膜棚顶的构筑物等；……现请你单位立即停止上述行为并采取以下整改措施：根据《电力法》和《广州供电局防外力破坏管理规定》要求，所有在高压线路保护区周边开展可能危及电力设施的施工作业，要求必须提前制定专项施工保护方案提交给广州供电局审批，经批准并做好防护措施后，方可进行作业。如未按要求提交保护方案，进行危及高压电力设施作业的，将上报由电力执法部门处理。不得在依法划定的电力设施安全保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物。不得堆放易燃物、易爆物及其它可能危及电力设施安全的物品。……请你单位在7日内完成整改，否则，我公司将上报有关政府部门，并依法采取中止供电等措施。若造成人身伤亡、设备受损、线路停电等安全事故，一切后果均由你单位全部承担，我公司保留依法追究你单位法律责任的权利。……原告在签收人处签名。审理中，一、原告另提供如下证据：1、地磅订购合同打印件，拟证明其购买地磅支出的相关费用金额。2、照片，拟证明原告已经停工。3、微信支付凭证以及《投资清单》，拟证明其租赁涉案土地后，为达到其经营用途而进行的投入。二、被告另提供如下证据：广州市富明纺织制衣有限公司、广州市明裕纺织制品有限公司、广州市富裕嘉纺织制衣有限公司（甲方）、温德芳（乙方）、增城市仙村镇沙滘村民委员会（丙方）签订的《确认书》复印件，载明：甲方于2004年8月28日与丙方签订了《土地使用权转让合同》，甲乙丙三方确认，上述土地中约4.5亩土地的权属归乙方所有等内容。另查明，一、本院就2016年1月28日广州市增城区国土资源测绘院出具的《黎进明红线指界示意图》向广州市规划和自然资源局发函，该局于2020年9月3日向本院作出穗规划资源协查[2020]1621号《广州市规划和自然资源局关于江彩锋与黎进明土地租赁合同纠纷案相关信息的复函》，载明：经核查我区现行土地利用总体规划，贵院提供的《黎进明红线指界示意图》所测绘的土地（下称“函询土地”）总面积为4.45亩，范围内均规划为建设用地。经查我局档案系统，未查询到函询土地的权属信息。2019年影像显示，函询土地上无建筑物。二、审理中，原告提出对原告投资财产价值进行评估，本院经摇珠确定鉴定机构为广州德高价格评估有限公司，并于2021年1月11日向原告送达《预交评估费通知书》，原告逾期未交纳评估费用。三、原、被告双方对涉案土地均不申请红线测量。审理中，一、原、被告双方均确认如下事实：1、涉案土地包含在《黎进明红线指界示意图》范围内。2、涉案合同是在2020年4月23日签订的，原告支付了2万元押金以及1万元的租金。3、原告承租前涉案土地是一片荒地。二、原告陈述如下内容：1、在签订合同时有去现场看过，被告口头说只要相差五米就可以了，原告装地磅离高压线相差六米。2、原告承租涉案土地后，加建了四个集装箱的房子，集装箱房子不需要报批报建，没有报批报建手续。3、原告主张的经济损失140734元包含地磅的费用、平整土地的费用、购置生活必需品以及水电安装的费用。地磅已经安装，可以拆卸，地磅是79000元，排水1000元，其他是材料费、运输费、水电安装、工资等，均没有发票，都是手机转账。4、原告2020年6月10日收到告知书后停止营业，并撤走了人员。现合同无法履行，故要求解除合同。三、被告陈述如下内容：1、涉案土地无权属证明。2、被告没有说过相差五米就可以，是让原告咨询相关部门。3、不清楚土地现状如何。4、原告对涉案土地进行了一部分平整，大概一两百平方。本院认为：原、被告双方确认，涉案租赁的土地在《黎进明红线指界示意图》范围内，根据广州市规划和自然资源局作出的回函，可知双方租赁的土地性质为建设用地。因此，原告租赁涉案土地后所做用途并不违反相应法律规定。同时根据上述回函，涉案土地并无权属证明，虽然被告向本院提交了相关证据拟证明其是涉案土地的合法权属人，但根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，本院不宜在本案中对权属问题予以处理，被告可另循途径解决。故本院处理双方依据《土地租赁合同》所产生的法律关系，原、被告均无证据证明涉案《土地租赁合同》具备法律规定的无效情形，故本院认定涉案《土地租赁合同》合法有效，双方当事人应恪守履行。现双方争议为在履行《土地租赁合同》中哪一方存在违约行为。根据《电力安全检查结果告知书（输电）》，并结合双方确认原告承租涉案土地并对涉案土地加建相关设施的情况，以及考量涉案租赁土地的面积，高压线、高压线塔在涉案土地的分布情况，原告租赁涉案土地的经营使用目的难以实现，故原告要求解除《土地租赁合同》，本院予以准许。原告认为被告是违约方，理由为被告隐瞒真相，告知原告在高压线5米范围外可以修建相应设施，但原告对上述主张并未提供相应证据予以佐证。同时根据庭审陈述，原告在签订《土地租赁合同》前到现场进行勘查，对于涉案土地的高压线布局、走向均有了解，原告自身也没有尽到审慎注意了解义务，而被告作为涉案土地的出租方，在涉案土地存在高压线及高压塔的情况下，也应当及时向相关部门了解上述设施存在对涉案土地用途是否具备影响。因此，对于造成《土地租赁合同》无法履行的后果，双方均有过错。被告认为原告存在违约，显然理据不足，本院不予采纳。如上文论述，既然《土地租赁合同》解除，且原、被告双方均有过错，故被告应退还原告已付押金20000元。至于原告主张返还10000元租金问题，根据庭审可知，电力部门在2020年6月10日即要求原告进行整改，之后原告与被告之间就如何解决《土地租赁合同》以及进行整改问题进行协商，即虽然双方没有进行土地交接，但涉案《土地租赁合同》在2020年6月10日之后已经无法履行，故本院综合双方责任以及原告实际使用期限，酌定被告返还8000元租金给原告。至于原告要求被告赔偿损失的请求能否支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条的规定，原告主张的损失，被告应予以赔偿，但因原告未依法缴纳鉴定费用，原告应当承担相应不利法律后果。庭审中，原告陈述在涉案土地上安装了地磅，但原告提供的证据显示的是地磅购买金额，而非地磅安装或拆卸、搬运费用。且原告确认地磅是可以拆卸搬走的。原告主张的其他费用为土地平整等费用，故本院结合原告使用涉案土地现状，以及安装相关设施的情况，综合酌定被告给付原告10000元较为适宜。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江彩锋与被告黎进明之间的《土地租赁合同》；二、被告黎进明在本判决发生法律效力之日起十日内，返还20000元保证金给原告江彩锋；三、被告黎进明在本判决发生法律效力之日起十日内，返还8000元租金给原告江彩锋；四、被告黎进明在本判决发生法律效力之日起十日内，支付10000元赔偿金给原告江彩锋；五、驳回原告江彩锋的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由原告江彩锋负担1675元，被告黎进明负担1675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二一年一月十八日书记员  赖蓝婷