福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初14675号 原告：蔡鸿图，男，1967年11月25日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄记林，福建仁耀律师事务所律师。 被告：凌传义，男，1968年6月24日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：何欢勇，福建开元大同律师事务所律师。 原告蔡鸿图与被告凌传义房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡鸿图的委托诉讼代理人余景裕，被告凌传义的委托诉讼代理人何欢勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡鸿图向本院提出诉讼请求：凌传义立即向蔡鸿图支付违约金198000元。事实和理由：2017年10月17日，凌传义因经营需要承租蔡鸿图所有的址于厦门市思明区××路××号××单元××单元的房产即案涉店面，双方签订《房屋租赁合同》，约定如下：租赁期限为6年，自2017年12月1日起至2023年11月30日止；租金每月为33000元，每季度支付一次，须提前一个月付清，前三年租金不变，第四年开始每年租金按前一年总租金递增5%；合同履行期间，各方不准提前解除合同，如违约须赔付全年租金的50%。租赁合同签订后，蔡鸿图依约交付案涉店面给凌传义使用。2020年5月6日，凌传义向蔡鸿图发出书面通知，告知租赁合同于2020年5月31日解除，其租金也是付至该日。根据租赁合同第九条约定，凌传义已属单方提前解除合同，应承担违约责任，须立即赔付蔡鸿图半年租金计198000元。为此蔡鸿图于2020年5月13日复函凌传义，要求其应于2020年5月31日前付清违约金，及结清至2020年5月31日使用案涉店面期间产生的水电费、物业管理费等相关税费，并将案涉店面腾空交还给蔡鸿图。凌传义仍未支付蔡鸿图违约金，其行为已损害了蔡鸿图的合法财产权益。现蔡鸿图根据法律规定提起诉讼，请予以支持诉求。 凌传义辩称，1.凌传义租赁案涉店面系用于经营美容美发店面，因受疫情影响，凌传义无法承担高额租金，无法继续经营，才主张与蔡鸿图解除合同，疫情属不可抗力，凌传义不承担违约责任。凌传义租赁房屋用于经营美容美发店面，房屋面积共计300多平方米，凌传义投入了60多万元进行装修。因受疫情影响，店面从2020年2月起就没有生意，凌传义与蔡鸿图协商减免租金，蔡鸿图不同意，凌传义于2020年2月支付了一季度租金99000元，实在无力经营了。为了减少双方损失，凌传义才主张与蔡鸿图解除合同，并在2020年5月将房屋交付给了蔡鸿图。如果不解除合同，凌传义无力支付租金，蔡鸿图的损失将更大。凌传义的美容美发店店面大，受疫情影响没有生意，每月支付的租金高达33000元，凌传义已投入装修成本60多万元，如果能够经营一定继续经营，是因为没有生意无奈解除合同，对双方均有利。疫情属不可抗力，凌传义不应承担违约责任。2.蔡鸿图诉请的违约金198000元太高，不应得到支持。蔡鸿图在2020年5月即收回了案涉店面，没有损失，此外，凌传义还有33000元的押金在蔡鸿图处，该33000元足够赔偿蔡鸿图损失。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十就条规定合同双方均有采取适当措施防止损失扩大的义务，凌传义解除合同可以让蔡鸿图将房屋租给他人以防止损失扩大，凌传义解除合同符合法律规定。 蔡鸿图围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》《厦门市土地房屋权证》《通知》《复函》、EMS快递底单及投递情况查询，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月17日，蔡鸿图（甲方、出租方）与凌传义（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉店面出租给乙方；乙方租房用途用于美容院；租赁期限为6年，从2017年12月1日至2023年11月30日止，期限到合约终止，承租期6年期间，前三年租金不变，从第四年开始每年租金均按前一年的总租金5%递增；乙方应于本合同签署之日向甲方交付33000元（相当于一个月租金）作为押金，并支付三个月租金99000元，租金每季度支付一次，必须提前一个月一次性付清。合同第九条约定“合同履行期间，双方不准提前解除合同，一方需提前解除合同，应按全年租金的50%向另一方支付违约金”。合同第十条约定“合同终止，乙方需对租金、物业费、水电费、税费等相关费用进行结算。在全部结算清楚后，押金无息退还乙方”。 2020年5月6日，凌传义向蔡鸿图发出书面通知，称“因疫情影响店面无法正常营业导致经营特别困难，门店收入无法支撑门店正常开销，无法交纳后期租金，门店经营至2020年5月31日终止，故提前通知蔡鸿图解除门店租赁协议，租赁时交纳的押金当作违约金赔付给蔡鸿图”。 蔡鸿图于2020年5月10日向凌传义复函，函称“凌传义提前解约应承担违约责任，须于2020年5月31日前支付蔡鸿图六个月租金共计198000元作为违约金；结清至2020年5月31日的水电费、物业管理费等相关税费；于2020年5月31日将租赁场地腾空交还”。 另查明，案涉店面登记权利人为蔡鸿图及案外人林雅鸿。 审理中，蔡鸿图确认押金33000元尚未退还，并同意在凌传义应承担违约金范围中对该押金进行抵扣。双方确认凌传义租金支付至2020年5月31日。 本院认为，蔡鸿图与凌传义就案涉店面签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 根据查明事实，新冠疫情爆发后，凌传义因其经营的美容美发店生意惨淡无力经营以致提前终止履行案涉租赁合同。基于案涉店面的经营性质，疫情及其防控措施该不可抗力因素确实造成凌传义履约成本的增加和一定程度的履约困难，但凌传义未能证明疫情及防控措施足以影响案涉店面的使用用途并最终导致其合同目的不能实现，即疫情及防控措施虽属客观存在的不可抗力，但并非直接导致案涉租赁合同不能履行。凌传义辩称其提出的减免租金的意见未得到蔡鸿图的同意，但其可通过诉讼的方式变更履行合同内容，而非直接采取解除租赁合同的方式解决。案涉租赁合同最终系因凌传义个人经营原因无力支付租金并要求终止履行合同而解除，凌传义在不享有合同解除权的情况下提前解除合同的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于凌传义应当支付的违约金数额。案涉租赁合同第九条对因承租方原因提前终止合同应承担的违约责任进行了明确约定，在凌传义构成违约的情形下，蔡鸿图有权依据该条款约定主张凌传义支付违约金。凌传义抗辩认为该条约定属“约定过高”且不同意另行再支付蔡鸿图违约金，鉴于疫情该客观原因，本院结合蔡鸿图的实际损失，兼顾合同的履行情况、剩余租期、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌定凌传义应支付蔡鸿图相当于二个月租金数额的违约金，凌传义已付押金33000元可在前述违约金范围内予以抵扣，即凌传义应再支付蔡鸿图违约金33000元，超出部分不予支持。 综上所述，对蔡鸿图的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、凌传义于本判决生效之日起十日内支付蔡鸿图违约金33000元； 二、驳回蔡鸿图的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2130元，由蔡鸿图负担1420元、凌传义负担710元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二一年一月二十日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号） 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。