文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初29200号原告林晓练，男，汉族，1982年2月21日出生，身份证住址广东省揭阳市揭东区。委托诉讼代理人方俊川，国信信扬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人钟世芳，国信信扬（深圳）律师事务所律师。被告王昭升，男，汉族，1973年6月16日出生，身份证住址广东省揭阳市空港经济区。委托诉讼代理人伍淑杰，广东预见律师事务所律师。委托诉讼代理人张秀娟，广东预见律师事务所律师。原告林晓练诉被告王昭升合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告林晓练及其委托诉讼代理人方俊川、被告委托诉讼代理人伍淑杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告继续履行《以房抵债协议书》，注销深圳市宝安区的抵押登记手续，配合将涉案房产过户至原告名下，配合将涉案房产有关的水费、电费、物业服务等的用户名过户至原告名下；2.原告无需向被告支付转让余款人民币60万元；3.被告向原告支付违约金人民币100万元；4.被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告撤销第3项诉讼请求。具体事实和理由：原、被告双方是十几年的朋友关系，被告因资金周转多次向原告借款。2019年7月18日，被告向原告提出因无法偿还原告欠款及按揭月供，担心房屋被按揭银行起诉拍卖，故向原告请求将涉案深圳市宝安区转手给原告，并主动提出按购买价9折转让。双方为此签订了《以房抵债协议书》，该以房抵债协议不是纯粹的以房抵债而是部分抵债、部分转让。协议约定被告将涉案房产以部分抵债、部分出售的方式转让给原告，转让价为人民币5373960.17元，扣除被告拖欠按揭贷款人民币3994460.17元及被告拖欠原告的借款及利息人民币779500元，原告尚需向被告支付余款人民币60万元，双方同意余款在被告将涉案房产过户至原告指定人名下时支付；房产满二年（即2020年3月4日）后办理过户手续。协议签订后，被告将房产相关文件、钥匙交付给原告，变更按揭银行备案的借款联系人和物业管理公司业主联系人为原告。原告自2019年8月6日至2020年5月6日支付10期按揭贷款共计252800元和部分物业管理费。2020年3月4日后，原告多次要求被告配合办理涉案房产过户手续，被告均以各种借口拒绝。2020年5月，被告擅自变更按揭银行还贷账户，导致原告无法继续支付按揭贷款；被告另案起诉原告，主张原告拖欠被告款项、《以房抵债协议书》不成立。原告认为，《以房抵债协议书》中确定的被告拖欠原告的借款系在双方多次微信对账的基础上确定的，双方的对账确实出现错误，原告重新统计双方转账记录及微信确认信息认为被告拖欠原告借款本金应为130万元。被告行为构成违约行为，应当按照《以房抵债协议书》第六条约定承担相应的违约责任。被告王昭升辩称，一、因《以房抵债协议书》签订的基础是被告欠原告70万元本金，而根据双方之间交易流水核查被告不但不欠原告款项，反而原告应多支付93余万元给被告。二、《以房抵债协议书》签订时有口头约定，以房抵债协议为担保，该以房抵债事实上是附条件生效的合同，因原告恶意阻止被告卖房偿债，故而本协议不能生效。当事人围绕诉讼请求及答辩内容依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2018年1月至2019年8月期间，原、被告之间有多笔资金来往，被告多次向原告借款，原告通过其本人银行账号向被告转账，并指定被告向江漫华、林俊雄、邓贤林、林锡勇等人转账还款。原告与被告多次在短信中对尚欠借款本金进行对账。双方于2019年7月14日在微信聊天中对账确认，截至该日，被告共欠原告借款本金70万元，利息每月3%，其中65万元借款利息应在每月4日支付，被告从2019年4月开始没有支付，5万元借款利息应在每月19日支付，被告从2019年6月开始没有支付，截至该日，被告共欠原告借款利息79500元。2019年7月18日，被告在微信中向原告提出无力偿还原告的借款以及支付涉案房屋月供，提出按发票价格的9折由原告接手处理。2019年7月30日，原、被告签订《以房抵债协议书》，明确截至2019年7月30日，被告欠原告借款本金70万元，利息79500元，利率为每月3%，原告于2018年3月4日购买位于深圳市宝安区，被告以按揭方式购买涉案房屋，总价为5839658元，其中首付款1759658元，银行贷款4080000元，尚欠银行贷款3994460.17元，被告资金困难，无法偿还原告的借款及支付按揭贷款，双方协商达成以房抵债条款，约定：被告将涉案房屋以部分抵债、部分出售的方式转让给原告；因被告购买涉案房屋未满两年，原告同意被告在满两年后按照原告的指示，无条件配合将房屋过户至原告指定的人名下；被告将该房屋以5373960.17元转让给原告，在以上转让款中扣除被告欠原告借款（本金加利息）779500元，扣除该房屋尚欠银行贷款3994460.17元（签订本协议后，每月还款由原告支付），余款60万元于被告按照原告指示将房屋过户至原告指定人名下时支付;如被告违反保证义务或者违约，原告有权选择要求被告继续履行过户义务，并支付违约金200万元，或者解除合同，要求被告按照原借款约定偿还借款本金及利息。2019年8月6日至2020年5月6日期间，原告每月向被告按揭贷款账户转账25280元用于支付涉案房屋的房贷，共计支付10期总额252800元。2020年5月6日之后的按揭贷款由被告支付。被告确认，涉案房屋现登记在被告名下，已办理房产证，实际由被告管理。原告确认，购房发票和规划图原件由其持有；其未向被告支付《以房抵债协议书》约定的余款60万元。另查，1.原告主张已支付物业管理费等费用2882.89元，但未提交支付凭证。被告对原告的主张不予认可，陈述物业服务公司至庭审时仍在向原告催收，亦未提交催收凭证。2.原告在庭审中陈述，其本人暂不具备深圳市范围内购房资格，主张将涉案房屋过户至案外人林晓林（系原告弟弟）名下，确认案外人林晓林既未就涉案房屋《以房抵债协议书》约定的款项出资，也未就涉案房屋向原告方支付过任何对价。3.王昭升向本院提起诉讼，请求判令：（1）林晓练返还本金人民币932533元并支付利息；（2）确认其与林晓练2019年7月30日签订的《以房抵债协议书》不成立，本院于2020年5月26日以（2020）粤0306民初16053号立案受理。2019年7月29日，王昭升变更第（2）项诉讼请求为撤销涉案《以房抵债协议书》。本院认为，本案为合同纠纷。原、被告之间存在借款合同关系，被告基于无力偿还向原告的借款以及支付涉案房屋月供与原告签订《以房抵债协议书》，约定被告将涉案房屋以部分抵债、部分出售的方式转让给原告。双方在签订《以房抵债协议书》时均认为被告尚欠原告借款本金70万元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十六条规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。本案中，被告主张其月利息为4%-5%，每笔借款都是当天支付砍头息，原告不予认可。从双方资金往来情况可以看出，被告多次向原告借款，在原告向被告转账借款本金的当日或次日，被告多数有向原告或原告指定人员江漫华、林俊雄、邓贤林、林锡勇等人转款的记录，转账金额与以借款本金为基数，以月利息4%为标准计算出的结果一致，足以认定原告按4%的月利息提前向被告收取一个月的利息，可初步认定原告向被告收取的利息确有超过每月3%的情形，该利息标准已超过受法律保护的利息范围。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。故本院根据双方的资金来往情况对原告的还本付息情况予以核算。因双方在转账时并无明确偿还本金还是利息，故本院认定还款先用于偿还利息，多出部分认定为偿还借款本金。经核算，截至2018年10月25日，被告通过马碧繁转账260万元之前，被告欠原告借款本金1677615元，利息29854元，转账之后，被告还清借款及利息，且还多支付了885821元，被告并无证据证明双方约定多支付部分为借款，故不应认定为借款性质；此后原、被告继续有转账往来，虽然是以被告向原告借款的名义，但鉴于原告还有应返还给被告的款项，故此后的借款直接在885821元中予以扣除，至2018年10月31日，原告应返还原告373821元；2018年11月5日，被告继续向被告借款432000元，扣除原告应返还被告款项后，被告欠原告借款本金58179元；此后，被告继续向原告借款；2019年1月31日被告转账给原告55万元，原告主张是走账，但被告不认可，且原告未提交相应证据，故本院不予采信原告的主张，本院认定该笔款项是被告偿还原告的借款，至此，被告还清此前的借款，且多支付了333421元，双方并无借款的合意，被告主张是原告向被告借款并要求支付利息，没有依据；2019年2月1日原告向被告转账60万元，被告主张是代收刘桂龙向原告借的款项，原告虽不认可，但当天刘桂龙出具的借款合同中可体现指定的收款人为被告，原告未能提交反证反驳被告该主张，故本院采信被告的主张，该笔款项并非原、被告双方的借款，本案中不予处理；此后，双方继续有转账往来，截至最后一次即2019年8月4日转账，原告应返还被告639021元。原、被告签订《以房抵债协议书》时，被告已还清向原告的借款，且多支付款项639021元，双方存在重大误解。被告于2019年7月29日在本院（2020）粤0306民初16053号案件中诉请撤销涉案《以房抵债协议书》，距《以房抵债协议书》签订未超过一年，符合撤销的条件，应予撤销。撤销后，涉案《以房抵债协议书》自始无法律约束力，双方当事人均无需履行，故，原告要求被告继续履行《以房抵债协议书》的诉请，本院不予支持。关于原告应向被告返还的多支付的款项及被告应向原告返还的原告代被告支付的按揭贷款，因本院（2020）粤0306民初16053号案件已认定《以房抵债协议书》应予撤销并依法处理，本案中不再重复处理。庭审中，原告确认持有涉案房屋的购房发票原件和规划图原件，应返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告林晓练全部诉讼请求。案件受理费31600元、保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年一月二十九日书记员 涂莹洁（兼）书记员 庞    帅附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附表：            原告王昭升（包括王昭升委托的转款人）与被告林晓练（包括林晓练指定的收款人）之间资金往来              还本付息认定（天数的单位为天，其他单位为元）                  序号              交易时间              被告向原告转账（单位为元）              原告向被告转账（单位为元）              交易对手名称              备注              计息期间              计息天数              应计利息              已还利息              已还本金              尚欠      本金              尚欠利息                  1               2018.1.22              1000000                              林晓练                                                                                                                                          2               2018.1.23                             40000               罗文娟转邓贤林                             2018.01.22-2018.01.23              2               2000               2000               38000               962000               0                   3               2018.2.1                             400000               林锡勇                             2018.1.24-      2018.2.1              9               8658               8658               391342              570658               0                   4               2018.2.20                             15000               王云双转邓贤林                             2018.2.2-      2018.2.20              19               10843               10843               4157               566501               0                   5               2018.2.25                             16000               王云双转邓贤林              扣除砍头息，实际借款本金为384000元              2018.2.21-      2018.2.24              4               2266               0               0               950501               2266                   6               2018.2.25              400000                              林晓练                  7               2018.3.20                             24000               王云双转邓贤林                             2018.2.25-      2018.3.20              24               22812               24000               0               950501               1078                   8               2018.3.21                             24000               王云双转邓贤林              实际借款本金为576000元                                                                                         1526501               1078                   9               2018.3.21              600000                              林晓练                  10               2018.3.22                             600000               王云双转邓贤林                             2018.3.21-      2018.3.22              2               3044               4122               595878              930623               0                   11               2018.3.23              22400                              江漫华转王昭升                                                                                                       953023                                  12               2018.3.26                             16000               王云双转邓贤林                             2018.3.23-      2018.3.26              4               3722               3722               12278               940745               0                   13               2018.4.9                             24000               王云双转邓贤林              实际借款本金为576000元              2018.3.27-      2018.4.8              13               12230               0               0               1516745               12230                   14               2018.4.9              600000                              林晓练                  15               2018.4.13                             600000               江漫华                             2018.4.9-      2018.4.13              5              7584               19813               580187               936558               0                   16               2018.4.15              20000                              林晓练                             2018.4.14              1               937               0               0               956558               937                   17               2018.4.20                             24000               王云双转邓贤林                             2018.4.15-      2018.4.20              6               5739               6676               17324               939234               0                   18               2018.4.23                             24000               王云双转邓贤林              实际借款本金576000元              2018.4.21-      2018.4.22              2               1878               0               0               1515234               1878                   19               2018.4.23              600000                              林晓练                  20               2018.4.27                             16000               王云双转邓贤林                             2018.4.23-      2018.4.27              5               7576               9455               6545               1508689               0                   21               2018.5.15                             8000               王云双转邓贤林                             2018.4.28-      2018.5.15              18               27156               8000               0               1508689               19156                   22               2018.5.20                             24000               王云双转邓贤林                             2018.5.16-      2018.5.20              5               7543               24000               0               1508689               2700                   23               2018.5.23                             24000               王云双转邓贤林                             2018.5.21-      2018.5.23              3               4526               7226               16774               1491915               0                   24               2018.5.26                             16000               王云双转邓贤林                             2018.5.24-      2018.5.26              3               4476               4476               11524               1480391               0                   25               2018.6.8              20000                              林晓练                             2018.5.27-      2018.6.7              12               17765               0               0               1500391               17765                   26               2018.6.11                             20000               邓贤林                             2018.6.8-      2018.6.11              4               6002               20000               0               1500391               3766                   27               2018.6.20                             24000               邓贤林                             2018.6.12-      2018.6.20              9               13504               17270               6730               1493660               0                   28               2018.6.26                            16000               邓贤林                             2018.6.21-      2018.6.26              6               8962               8962               7038               1486622               0                   29               2018.7.20                             24000               邓贤林                             2018.6.27-      2018.7.20              24               35679               24000               0               1486622               11679                   30               2018.7.26                             16000               邓贤林                             2018.7.21-      2018.7.26              6               8920               16000               0               1486622               4599                   31               2018.8.6                             56000               邓贤林                             2018.7.27-      2018.8.6              11               16353               20952               35048               1451574               0                   32               2018.8.27                             60000               邓贤林                             2018.8.7-      2018.8.27              21               30483               30483               33517               1418057               0                   33               2018.8.27                             4000               邓贤林                                 34               2018.9.17              100000                              林晓练              实际借款本金为96000元              2018.8.28-      2018.9.16              20               28361               0               0               1514057               28361                   35               2018.9.17                             4000               邓贤林                  36               2018.9.26                             12000               邓贤林                             2018.9.17-      2018.9.26              10               15141               12000               0               1514057               31502                   37               2018.9.30                             100000               邓贤林              共还款162000元              2018.9.27-      2018.9.30              4               6056               37558               124442               1389615               0                   38               2018.9.30                             64000               邓贤林                  39               2018.9.30              2000                              林晓练                  40               2018.10.15              100000                              林晓练              实际借款本金96000元              2018.10.1-      2018.10.14              14               19455               0               0               1485615               19455                   41               2018.10.15                             4000               邓贤林                  42               2018.10.22              200000                              林晓练              实际借款本金192000元              2018.10.15-2018.10.21              7               10399               0               0               1677615               29854                   43               2018.10.22                             8000               邓贤林                  44               2018.10.25                             2600000               马碧繁转林秀玲                             2018.10.22-2018.10.25              4               6710               36564               1677615               -885821               0                   45               2018.10.25              300000                              林晓练                                                                                                        -585821                                  46               2018.10.26              12000                              江漫华                                                                                                        -573821                                  47               2018.10.31              200000                              林晓练                                                                                                        -373821                                  48               2018.11.5              350000                             林晓练              实际借款本金432000元                                                                                         58179                                  49               2018.11.5              100000                              林晓练                                                                                                            50               2018.11.5                             18000               邓贤林                                                                                                            51               2018.11.17              100000                              林晓练              实际借款本金96000元              2018.11.5-      2018.11.16              12               698               0               0               154179               698                   52               2018.11.17                             4000               邓贤林                  53               2018.12.4                             20000               邓贤林                             2018.11.17-2018.12.4              18               2775               3473               16527               137653               0                   54               2018.12.14              100000                              林晓练              实际借款本金96000元              2018.12.5-      2018.12.13              9               1239               0               0               233653               1239                   55               2018.12.14                             4000               邓贤林                  56               2019.1.2              200000                              林晓练              实际借款本金192000元              2018.12.14-2019.1.1              19               4439               0               0               425653               5678                   57               2019.1.2                             8000               邓贤林                  58               2019.1.4                             18000               邓贤林                             2019.1.2-      2019.1.4              3               1277               6955               11045               414608               0                   59               2019.1.12                             4000               邓贤林                             2019.1.5-      2019.1.12              8               3317  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            64               2019.2.1                             48700               林秀玲                                                                                                        -382121                                  65               2019.2.1                             23400               邓贤林                                                                                                        -405521                                  66               2019.2.19              50000                              林晓练              实际借款本金为48000元                                                                                         -357521                                  67               2019.2.19                             2000               邓贤林                  68               2019.3.1                             205500               邓贤林                                                                                                        -563021                          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