甘肃省临泽县人民法院民事判决书（2020）甘0723民初2261号原告：张掖市七彩镇开发建设有限公司。住所地：临泽县七彩镇七彩天地商业街20#商铺。统一社会信用代码：91620723082377951B。法定代表人：肖某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：展某,系该公司职工。委托诉讼代理人：张某，甘肃金都律师事务所律师。被告：李某，户籍地张掖市，电话153XXXXXXXX。原告张掖市七彩镇开发建设有限公司与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月22日受理后，依法适用简易程序于2020年12月31日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人展某、张某，被告李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张掖市七彩镇开发建设有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告支付房款426000元；2、要求被告承担逾期付款滞纳金83371.75元，合计509371.75元；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月，原告和被告签订了《七彩镇商铺预约订购协议书》，合同约定：被告购买原告开发的位于张掖丹霞七彩镇项目七彩天地地板块S20-1-2商铺，商铺面积96㎡，总价576000元，协议签订支付订金150000元，工程交付使用30日内支付剩余全部房款。2015年10月30日，原告依约向被告交付商铺，被告接收并使用。截止2020年11月，被告尚欠原告房款426000元未付。被告李某辩称，原告和被告于2014年签订商铺预约订购协议书及被告接收原告交付的商铺并拖欠原告房款426000元属实，被告拖欠原告房款没有支付的原因是原告拒不与被告签订正式房屋买卖合同，致被告接收该商铺后无法办理房产证，也不能办理按揭贷款手续用于给原告付款，故被告不承担逾期付款滞纳金。根据双方当事人提交的证据和当庭陈述，本院经审理查明如下事实：2014年8月，原告和被告签订《七彩镇商铺预约订购协议书》，协议约定：被告购买原告开发的位于张掖丹霞七彩镇项目七彩天地地板块S20-1-2商铺，商铺面积96㎡，总价576000元；房款交付即被告在协议签订当日向原告支付订金150000元，工程交付使用30日内被告支付剩余全部房款；被告应按协议约定的付款期限向原告交付订金和房款；被告违反该协议第三条第四项约定，每日按当期应付订金和房款数额的0.3%向原告交纳滞纳金。该协议还对其他事项作了约定。2014年9月30日，被告通过建设银行向原告银行账号支付订金150000元，原告并给被告出具了收据。协议订立后，原告于2016年10月30日前将协议约定的商铺交付给了被告，被告接收该商铺后，对该商铺进行装饰装修后并出租他人。原告向被告催要拖欠的房款426000元被推诿至今。上述事实，由原告提交的七彩镇商铺预约订购协议书、银行回单、原告向被告出具的收据，张掖市人民政府市长办公会议纪要（31），张掖市城市规划委员会文件张规委发（2014）1号文件，临泽县人民政府土地征拨文件临政土建字（2014）1号、36号文件，临泽县发展和改革委员会文件临发改（备）字（2013）50号、51号、52号文件，建设工程设计方案核定通知书，临泽县住房和城乡建设局颁发的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证以及原被告的当庭陈述予以证实。且经质证，被告对原告提交的上述证据均无异议。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面适当履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原被告签订的《七彩镇商铺预约订购协议书》中明确约定了所购商铺的基本状况、价款及付款方式，被告除已向原告支付订金外，还接收了原告修建完工的合同标的物即商铺，故原被告订立的协议系不违反法律效力性强制性规定的合法有效的购房合同，原被告均应按约履行义务。因原告已经按照合同约定将房屋交付被告，被告也在接收房屋后进行装饰装修并出租，故原告要求被告按照协议约定履行支付下欠房款义务的诉请，应予支持；根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。原告虽主张商铺是2015年10月30日前就给被告交付的，但未提交证据，本应承担举证不能的不利后果，但鉴于庭审中被告只承认其商铺的接收时间为2016年，对于其接收商铺的具体时间被告也没有明确陈述，故从有利于被告的角度将该商铺交付的时间认定为2016年10月31日，若原告有证据证明其交付商铺的时间早于该时间，可以另行就该期限的逾期付款再次主张违约利息。因原被告双方订立的协议中对于被告支付下欠房款的期限作了约定，被告在接收原告交付的商铺后，没有按照约定的期限给原告支付下欠房款的行为属逾期付款的违约行为，被告不但应承担继续履行支付购房款的义务，还应承担迟延支付购房款的违约金。被告应承担的逾期付款期间应自商铺交付时间的次日即2016年11月1日起计算至原告主张之日为准认定，原被告在协议中虽对被告逾期支付订金和房款的违约责任的承担方式和计算标准做了约定，但鉴于原告主张其逾期付款违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%的比例承担并无不当，故认定被告应当承担逾期付款违约金65604元（426000元×3.85%×48个月÷12）；被告辩解原告不与其订立正式买卖合同导致其接收该商铺后无法办理房产证和不能办理按揭贷款手续其便不承担逾期付款违约金的理由缺乏依据，不能成立。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告李某支付原告张掖市七彩镇开发建设有限公司购房款426000元，承担逾期付款违约金65604元，合计491604元，限被告李某于本判决生效后二十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8894元，减半收取4447元，由被告李某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 白晓亮二Ο二一年一月十一日书记员 李雅娜附法律使用条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。注：本判决生效且履行期限届满后，履行义务的一方未按期履行，权利人可向人民法院申请执行，申请期限为二年。