福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0402民初328号 原告：倪云林，男，1971年11月5日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告：张水香，女，1976年6月9日出生，汉族，无业，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：倪云林，系张水香丈夫。 被告：福建永达房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504006966043386，住所地福建省三明市梅列区绿岩新村**。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 原告倪云林、张水香与被告福建永达房地产开发有限公司（以下称永达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪云林、张水香的委托诉讼代理人倪云林，被告永达公司的委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 倪云林、张水香向本院提出诉讼请求：永达公司向倪云林、张水香支付逾期办理商品房权属登记违约金8858元（从2018年5月16日起至2019年7月22日止，共433天，1022863元×0.02‰×433天＝8858元）。事实和理由：2013年4月3日，倪云林、张水香与永达公司签订《商品房买卖合同》，约定：倪云林、张水香向永达公司购买三明市梅列区××村××幢××室商品房，建筑面积141.71平方米，单价为每平方米7218元，总金额为1022863元，以按揭付款方式支付；永达公司应当在2013年12月31日前将商品房交付给倪云林、张水香使用，且应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付倪云林、张水香。如因永达公司原因，倪云林、张水香不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，永达公司自逾期之日起每日按倪云林、张水香已付房款的0.002%向倪云林、张水香支付违约金。合同签订后，倪云林、张水香依约支付了全部房款。永达公司虽依约于2014年5月18日向倪云林、张水香交付了商品房，至2019年7月22日才通知和协助倪云林、张水香办理房屋权属登记手续。倪云林、张水香与永达公司房屋买卖合同纠纷已于2018年4月9日向梅列法院提起诉讼,梅列法院作出（2018）闽0402民初789号民事判决。之后，永达公司不服该判决，上诉至三明市中级人民法院，二审维持原判。2018年5月16日至2019年7月22日永达公司逾期办理商品房权属登记达433天，已构成违约，永达公司应支付倪云林、张水香逾期办理房屋权属登记违约金。 永达公司辩称，倪云林、张水香的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不能成立。理由如下：一、倪云林、张水香至今不能办理房屋产权证并非永达公司的原因导致，永达公司不承担违约责任。永达公司申请对涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达公司迟迟无法取得初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设置门槛，加重行政相对人的义务。在我省其他地市如福州、厦门、宁德等地像永达公司开发的具有大底盘地下室的楼盘均可以地上建筑完成后独立办理产权登记、而不受地下大地下室限制的初始登记，可是在三明市的房管部门却无法办理，这也足以说明逾期办证非永达公司原因造成。二、永达公司积极履行合同义务，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。1.根据合同约定，永达公司为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，永达公司必须为业主的贷款提供担保。并为此，永达公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金。换言之，永达公司比贷款业主更希望早日取得《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，因为只有贷款业主办理了《房屋抵押他项权证》，永达公司阶段性担保的使命才可终结，保证金才可退回。截止2017年12月，因买受人未及时偿还银行月供、或甚至出现断供而导致永达公司承担代偿还款共计59起，累计代偿银行贷款332.8万元。因此，永达公司不存在怠于办理产权登记的现实可能性。2.永达公司按合同约定期限完成交付房屋的义务，让众多买受人及时住上新房，户口及时迁入，孩子及时就学；3.积极将需要由永达公司提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送行政主管部门。因此永达公司诚实守信地履行着合同义务。三、《商品房买卖合同》关于违约金约定的内容，合法有效。 综上所述，倪云林、张水香诉请永达公司支付延期办证违约金，缺乏合同依据和法律依据，永达公司恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：双方当事人对《商品房买卖合同》的文本内容、购房价款及交付时间、案涉房产的交付时间及永达公司于2019年7月22日通知倪云林、张水香办理产权登记等事实无异议，本院予以确认。 另查明：倪云林、张水香与永达公司房屋买卖合同纠纷已于2018年4月9日向本院提起诉讼，本院于2018年5月15日作出（2018）闽0402民初789号民事判决，该判决书内容：一、永达公司应于本判决生效之日起十日内向倪云林、张水香支付逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以倪云林、张水香已付购房款1022863元为基数，按每日0.002%计算，自2014年7月11日计算至本判决生效之日止）。判决生效后的违约金应待违约事实发生后另行主张；二、驳回倪云林、张水香的其他诉讼请求。之后，永达公司不服该判决，上诉至三明市中级人民法院，该院于2018年7月18日作出（2018）闽04民终806号维持原判的民事判决。该案生效时间为2018年7月20日。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同各方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。永达公司未按合同约定协助倪云林、张水香办理房屋权属登记的义务的，构成违约。永达公司直至2019年7月22日才通知倪云林、张水香办理房屋权属证书。由此，倪云林、张水香要求永达公司继续依照合同约定支付违约金，符合法律规定，应予以支持。据此，倪云林、张水香所提诉请，本院根据查明事实予以部分支持，该违约金以倪云林、张水香已付购房款1022863元为基数，按每日0.002%自2018年7月21日计算至2019年7月21日，1022863元×0.002%×366天＝7487元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下: 一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向倪云林、张水香支付逾期办理商品房权属登记违约金7487元； 二、驳回倪云林、张水香其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由福建永达房地产开发有限公司负担，该款应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  郑文红 二〇二一年一月二十六日 书记员  高雨馨 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。