河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终18150号上诉人（原审被告）：许要峰，男，汉族，1971年6月26日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：赵文龙，河南长胜源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红丽，女，汉族，1963年3月4日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：江**星，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹彦娟，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。上诉人许要峰因与被上诉人张红丽房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，依法采取独任审理方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。许要峰上诉请求：1.撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14969号民事判决书，并发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定被上诉人向上诉人交付叶建新商店之前的年租金应按86万元计算，交付后应按104万元计算，并据此计算截至2021年1月31日上诉人尚欠被上诉人租金575000元，认定事实明显错误。(一)原审判决应以《租赁合同》作为认定年租金数额的依据，按照该年租金数额计算，上诉人已支付租金至2021年3月1日，并不欠被上诉人租金。（二）原审判决认定事实所依据的证据和理由明显错误。1、被上诉人提交的记载叶建新及赵大龙租金数额的字条，系因本案《租赁合同》签订后，被上诉人未按合同约定向上诉人交付叶建新商店和赵大龙理发店用房，且叶建新商店用房由叶建新与被上诉人夫妻二人使用，赵大龙理发店的租金一直由被上诉人收取，在上诉人要求被上诉人交付租金时手写了该字条。虽然该字条上未记载上述出具原因，但该字条并非上诉人而是由被上诉人提交，应由被上诉人对其事实主张承担举证义务和举证不利的后果。通过字条记载内容，明显不能证明被上诉人所主张的“合同约定的86万元租金中不包含叶建新商店和大龙理发店，后来叶建新不干了，被告想都租下来，就自己算了两个店的租金数额，并将该字条交给原告”。但原审判决却将举证归责义务分配给了上诉人，以该字条上未记载上诉人出具该字条系为让被上诉人向其交付租金为由，认定被上诉人向上诉人交付叶建新商店之前的年租金应按86万元计算，交付后应按104万元计算，明显错误。2、虽然被上诉人提交的微信聊天记录中显示有其向上诉人催要租金，并要求就烟酒店补签合同，但上诉人只是回复“我再凑钱”、“我再想办法借”，并未同意补签合同，也未认可本案《租赁合同》中的86万元租金不包含叶建新商店和赵大龙理发店及被上诉人交付叶建新商店后的租金应按104万元计算。所以，该微信聊天记录不能证明原告主张的事实，但原审判决据此采信了被上诉人的事实主张，明显错误。3、按照《租赁合同》约定，2018年和2019年的年租金在原年租金标准86万元基础上上浮百分之十为94.6万元，2020年度的租金在2019年租金标准94.6万元基础上上浮百分之十应为104.06万元，原审判决认定上诉人主张在2020年7月10日之前已支付的租金数额系按86万元计算，与承诺书记载的数额不相符，明显错误。二、原审判决解除本案《租赁合同》，由上诉人返还租赁房屋，并支付违约金103217元，认定事实错误，适用法律错误。1、因原审判决认定的年租金数额错误，导致认定截至2021年1月31日上诉人尚欠租金575000元错误。虽然上诉人没有按照《租赁合同》约定的期限支付2020年度租金，但系因上诉人承租的房屋用于商业经营，受疫情和疫情防控措施影响，导致上诉人资金周转严重困难和营业收入明显减少造成。原审法院以上诉人没有按照约定的期限支付2020年度租金为由，判决解除本案《租赁合同》，由上诉人返还租赁房屋并支付违约金103217元，适用法律错误。2、本案《租赁合同》签订后，上诉人斥资200余万元对租赁房屋进行了装修，解除该《租赁合同》将给上诉人造成巨额经济损失，既不符合合同法鼓励交易、保护交易安全的原则，也不利于维护市场经济秩序。本案中，上诉人不存在根本违约的情形，且被上诉人收取租金的合同目的已经实现，所以，原审判决解除本案《租赁合同》，适用法律错误。张红丽辩称，在2017年之前房租86万元不含叶建新的商店和大龙理发店。因上诉人经常逾期缴纳租金，被上诉人于2019年7月就通知上诉人解除合同。装修不是上诉人出资，是所有商户自己装修的。没有签订补充协议不是逾期交纳房租的理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。张红丽向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年3月1日签订的房屋租赁协议；2、被告支付拖欠原告的房屋租金共计102万元（起诉后支付了一部分，现在还欠租金60.5万元），并支付违约金19万元；3、解除协议后被告向原告返还房屋，并在交付房屋时交清全部拖欠的水电费和物业费等应交费用。一审法院认定事实：2015年3月1日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《租赁合同》一份，约定：甲方将所属的高新技术开发区金梭路32号大院内科技中心1号楼、科技中心2号楼一二层全部租赁给乙方使用，租赁用途为商用，租赁期限从2016年3月1日至2031年3月1日。乙方前十年每二年在原租房基础上上浮百分之十，以后每年在原租金基础上上浮百分之十，乙方每一年付租金一次，每个付款期的前30日内交付租金八十六万元。逾期交纳，每逾期一天甲方有权按月租金额2％向乙方收取滞纳金。逾期十天，甲方有权解除本协议，并要求乙方按两个月的租金额支付违约金。乙方应于每月按物业要求按实际用水、电表计算数，向甲方交纳水电费。甲方应于2016年3月1日前将水电、卫生间、房屋修整完善交付给乙方，并从2016年3月1日开始记房租。原被告均在该协议书上签字并捺压指印。庭审中原告提交的合同第一条年租金处填写有“110万”元。被告提交的合同照片打印件中该处未进行填写。原告提交有由被告书写的字条一份，载明：“科技中心1号楼房租，叶建新：2**.6平方米×50元／平方米×12=168960元，赵大龙：118.7平方米×50元／平方米×12=71220元”。庭审中原告称“合同约定的86万元租金中不含叶建新商店和大龙理发店，后来叶建新不干了，被告想都租下来，就自己算了两个店的租金数额，并将该字条交给原告。叶建新商店在2017年6月交给被告，本打算将大龙理发店也交给被告，所以在合同上补写了110万元，双方当时协商的是各自在合同中填写，之后找被告补签合同，也没有补签。除去大龙理发店的房租6万元，剩下的是18万元”。被告称“租金86万元包含有叶建新商店和大龙理发店，叶建新商店直到2017年7月才交给被告，大龙理发店始终未交付。因该两家店由原告使用和收租金，被告出具该条是为了让原告交付租金”。2019年3月15日，被告向原告出具欠条一份，载明：“今欠张红丽2019年房租贰拾万元整，2019年3月18号前不给我方愿交给壹拾万元违约金，其余叁拾万元于2019.4.1前付清”。2020年7月10日，被告向原告出具承诺书一份，载明：“我叫许要峰，我承诺2020年7月16号前付给张红丽租金叁拾万元整，如果付不上愿接受对方处理，特此承诺”。原告提交的双方微信聊天记录中，原告于2020年1月12日称“2019年还欠我房租30万，我可以给你优惠先清了，还有合同至从老叶不干交给你，至今你忙的不给补充合同。我给你打电话当面把合同补签，你就是很忙再拖，昨天说今天一定见面说说，把补充合同签了，今天你又不见，这次必把钱转给，我交给鸿森公司”。被告称“我再凑钱姐”。原告于2020年7月23日称“从你给我打交房租条，说七月十六号至到现在，2020年2月交租金拖到现在，世界上有没有这样的事情，我也太好欺负了”，被告称“我再想办法借”。2020年10月22日，原被告对已付租金数额进行了对账统计。经双方对账确认，被告在2020年向原告支付租金95.3万元（含疫情期间各承担的7.5万元），2018年至2019年付款共计199.8万元，2018、2019、2020年度共计付款295.1万元。庭审中被告提交有原告于2020年4月10日出具的3万元收据一份，并称该费用在对账时未计入，原告对该收据的真实性不持异议。庭审中原被告均称双方对2018年之前的租金并无争议。原告于2019年7月20日出具通知，要求被告在三天内交齐租金并结清水电、物业费用，否则将解除合同收回房屋，其并向原审法院提起了本案诉讼。一审法院认为，原被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同对于房屋位置、租赁期限、租金标准、支付期间、违约责任等均作有约定，原告在合同签订后已向被告交付了房屋，被告应依约向原告支付租金。关于年租金数额的问题。该合同约定房屋位于金梭路32号大院内科技中心1号楼、2号楼一二层全部，首期年租金为86万元。庭审中原告称其于2017年6月将叶建新商店交付给被告，交付前年租金为86万元，交付后为104万元。被告称该86万元的年租金中已包含有叶建新商店及大龙理发店，原告于2017年7月才交付该商店，理发店至今未交付。本案中，被告向原告出具有记载叶建新及赵大龙租金数额的字条，其称出具该字条系为让原告向其交付租金，但该字条上并未有相应记载；原告提交的双方微信聊天记录中显示有原告向被告催要租金，并要求其就烟酒店补签合同；按照被告于2020年7月10日所出具承诺书记载的“承诺7月16号前付给张红丽租金30万元”，以及其在2020年7月10日之前已支付的租金数额计算，其主张该期间系按86万元（满两年后上浮10％）计算租金，则与承诺书记载的数额并不相符。故根据上述事实，本院认定原告在向被告交付叶建新商店之前的年租金应按86万元计算，交付后应按104万元计算。原被告所签合同约定租赁期限从2016年3月1日开始，前十年每两年在原基础上上浮10％，庭审中双方对2018年之前的租金并无争议，故按该标准计算，2018年1月、2月的租金为173333元（860000÷12×2＋180000÷12×2），2018年3月至12月的租金为938333元（860000×1.1÷12×10＋180000÷12×10），即2018年租金共计为1111666元。2019年1月至6月期间租金为563000元（860000×1.1÷12×6＋180000÷12×6），2019年7月至12月期间租金为572000元（860000×1.1÷12×6＋180000×1.1÷12×6），即2019年租金共计为1135000元。2020年1月、2月租金为190667元（860000×1.1÷12×2＋180000×1.1÷12×2），庭审中原告称其所主张的欠款计算至2021年1月30日，经计算2020年3月至2021年1月的租金为1135383元（860000×1.1×1.1÷12×11＋180000×1.1÷12×11）。综上，自2018年1月1日至2021年1月31日期间的租金共计为3572716元。扣除原被告对账时所确认的2018至2020年已付款2951000元，剩余部分为621716元。原告主张尚欠租金为605000元并不超出范围，对此本院予以确认。被告提交的2020年4月3日的收据显示其在对账单记载数额之外另向原告支付有30000元，原告对该收据的真实性亦无异议，因双方所签合同约定的租金系按年支付，故截至2021年1月31日被告尚欠租金数额为575000元，应由被告支付给原告。原告请求解除双方所签租赁合同。该合同约定，“逾期交纳，每逾期一天甲方有权按月租金额2％向原告收取滞纳金。逾期十天，甲方有权解除本协议，并要求乙方按两个月的租金额支付违约金”。被告未按合同约定向原告付清租金，庭审中其亦称“租金是分期分批交的，存在晚交”。故在被告至今未向原告付清租金，其亦未提交证据证明已与原告就分批交纳租金协商一致，且原告对此不予认可的情况下，被告该行为已构成违约，故原告请求解除双方所签租赁合同符合法律规定及合同约定，对原告该请求本院予以支持。原告请求被告在合同解除后将该租赁房屋予以返还。因原告所主张的欠付租金系计算至2021年1月底，故本院认定被告应在2021年2月7日前（给予一周的合理期限）向原告返还该租赁房屋。原告请求被告在交付房屋时交清拖欠的水电费及物业费等应交费用。被告应按合同约定交纳房屋使用期间的相应费用，但原告该诉讼请求现并不明确，故对此本院不予处理。原告请求被告支付违约金190000元。被告未向原告按时、足额支付租金，并导致双方合同解除，故其应向原告承担相应违约责任。双方所签合同约定，“逾期十天，甲方有权解除本协议，并要求乙方按两个月的租金额支付违约金”，该违约金约定数额较高，故本院认定被告应按2020年度租金标准，向原告支付相当于一个月的租金数额作为违约金，经计算为103217元。对于原告请求违约金数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张红丽与被告许要峰于2015年3月1日签订的《租赁合同》。二、被告许要峰于2021年2月7日前将从原告张红丽处承租的位于高新技术开发区金梭路32号大院内科技中心1号楼、科技中心2号楼一二层的房屋（不含大龙理发店）返还给原告张红丽。三、被告许要峰于判决生效后10日内，支付原告张红丽拖欠租金575000元、违约金103217元，共计678217元。四、驳回原告张红丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7845元，由原告负担2554元，由被告负担5291元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经二审查明的事实与一审查明相一致。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条第一款规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，许要峰上诉称，涉案《租赁合同》约定年租金为86万元，一审应按此标准计算租金。张红丽主张该86万元不包含叶建新商店和大龙理发店租金无事实依据，故许要峰不应再向张红丽支付租金及违约金。本院查明，许要峰与张红丽签订的《租赁合同》载明，张红丽将所属的高新技术开发区金梭路32号大院内科技中心1号楼、科技中心2号楼一二层全部租赁给许要峰使用，租赁期限从2016年3月1日至2031年3月1日；前十年每二年在原租房基础上上浮百分之十，以后每年在原租金基础上上浮百分之十，许要峰每一年付租金一次，每个付款期的前30日内交付租金八十六万元；逾期交纳，每逾期一天张红丽有权按月租金额2％向许要峰收取滞纳金。张红丽一审提交的合同第一条年租金处填写有“110万”元，许要峰提交的合同照片打印件中该处未进行填写。另查明，2019年3月15日，许要峰向张红丽出具《欠条》一份，载明：“今欠张红丽2019年房租贰拾万元整，2019年3月18号前不给我方愿交给壹拾万元违约金，其余叁拾万元于2019.4.1前付清”；2020年7月10日，许要峰向张红丽出具《承诺书》一份，载明：“我叫许要峰，我承诺2020年7月16号前付给张红丽租金叁拾万元整，如果付不上愿接受对方处理，特此承诺”。根据双方微信聊天记录显示，张红丽于2020年1月12日、2020年7月23日曾向许要峰催要租金，并称“还有合同至从老叶不干交给你，至今你忙的不给补充合同……昨天说今天一定见面说说，把补充合同签了……”，许要峰对此表示“我再凑钱姐”、“我再想办法借”。本案中，许要峰主张涉案《租赁合同》约定的年租金86万元中包含叶建新商店、大龙理发店租金，其已足额向张红丽支付了租金，但其未能提供证据予以佐证，且从上述双方微信聊天记录、欠条、承诺书等证据来看，许要峰在足额缴纳租金后仍向张红丽出具欠条、承诺书的行为不符合商业交易习惯，亦与日常行为相悖，对此许要峰未作出合理解释，且张红丽对此不予认可，故本院不予采信。综上所述，许要峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10582元，由许要峰负担。本判决为终审判决。审判员 任 璐二〇二一年一月十二日书记员 王文华