重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初5181号原告：重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司，住所地重庆市黔江区舟白街道正舟路北段**，统一社会信用代码91500114MA60EM4J5Q。法定代表人：冉辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张玉金，重庆纵深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。被告：常祖华，男，1970年3月17日出生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：孙飞，重庆森平律师事务所律师。第三人：重庆运佳旅游投资有限公司，住所地重庆市北部新区青枫北路**凤凰****，统一社会信用代码9150000007234171XG。法定代表人：李夏，该公司执行董事。第三人：重庆芭拉胡有限公司，，住所地重庆市黔江区濯水镇濯水居委****2-1统一社会信用代码915001147453497336。法定代表人：金玉东，该公司执行董事兼总经理。第三人：重庆市老寨子手工织锦股份合作社，，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河统一社会信用代码93500114597972418G。法定代表人：王永红，该合作社理事长。委托诉讼代理人：李政，重庆黔立律师事务所律师。原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司（以下简称芭拉胡管理公司）与被告常祖华返还原物纠纷一案，本院于2019年12月25日作出（2019）渝0114民初6162号民事判决。常祖华不服该判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉。重庆市第四中级人民法院于2020年4月20日作出（2020）渝04民终484号民事裁定，发回重审。本院于2020年7月8日立案后，原告芭拉胡管理公司申请追加重庆运佳旅游投资有限公司（以下简称运佳公司）、重庆芭拉胡有限公司（以下简称芭拉胡公司）、重庆市老寨子手工织锦股份合作社（以下简称老寨子合作社）作为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告芭拉胡管理公司的委托诉讼代理人李科、张玉金，被告常祖华及其委托诉讼代理人孙飞，第三人老寨子合作社的委托诉讼代理人李政到庭参加诉讼，第三人运佳公司、芭拉胡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。芭拉胡管理公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退所占用的位于黔江区XX镇XX居委三组X幢X-1-1（建筑面积110平方米）、黔江区XX镇XX居委三组X幢总层数3层（负1-1,1-1,2-1，建筑面积922.31平方米）的房屋；2.被告赔偿损失366057元（参照租金标准支付至腾退之日止。2017年1月1日至2019年8月1日期间为366057元，之后建筑面积110平方米的房屋租金为1320元/月，建筑面积922.31平方米的房屋租金为11067.75元/月）；3.被告支付商管服务费损失119770元；4.被告承担可得利益损失77500元；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告常祖华于2014年6月5日、2015年6月5日与运佳公司签订了《濯水古镇经营场地租赁合同》，由被告租赁黔江区XX镇XX居委三组X幢X-1-1(建筑面积110平方米)、黔江区XX镇XX居委三组X幢总层数3层(负1-1，1-1，2-1，建筑面积922.31平方米)的场地，合同约定期限8年，自2015年1月1日至2022年12月31日止，并约定免交租金期为两年，从2017年1月1日开始支付租金。每年应当支付的租金标准在合同中有明确的约定。原濯水古镇资产由运佳公司向重庆市黔江区旅游天地有限责任公司整体租赁，运佳公司将租赁的房屋出租给被告常祖华。2016年9月13日，黔江国资【2016】146号文件批复同意解除运佳公司濯水古镇资产租赁合同补偿方案的请示，2016年10月18日，解除了《濯水古镇资产租赁合同》。因重庆市黔江区人民政府为建设旅游大区和创5A景区需要，黔江国资【2016】83号文件批复将濯水景区房屋建筑、小南海景区资产等划转入重庆市黔江区旅游投资开发有限公司，濯水古镇资产由其子公司芭拉胡公司负责经营管理。按照黔江区旅游工作会议精神，经黔江区国资委批复同意成立芭拉胡管理公司，经营范围为旅游开发、自有房屋出租等业务，即现在由原告负责濯水景区房屋出租及经营管理。被告使用租赁房屋后，至今未支付房屋租金，经原告多次催促，被告不来签订合同，也不支付占用房屋租金，至今仍一直占用房屋，给原告带来经济损失。常祖华辩称，1.原告的诉讼请求以及事实、理由均不成立。原告不是本案适格的诉讼主体，被告签订租赁合同的相对方是运佳公司，合同的权利义务只在运佳公司与被告之间产生。2.被告与运佳公司曾在2014年草签了合同，但是运佳公司没有将该合同给被告，只有移交物品的清单。合同并未实际履行，即使履行了一段时间，被告也未达到向运佳公司支付租金的时间。因为运佳公司将案涉房屋交付给被告的时间是2016年3月，双方约定了两年免租，应当在2018年3月开始计算租金。被告实际上未与运佳公司签订正式的租赁合同，双方只是签订了一个意向性的招商引资合同，双方约定在濯水古镇的游客达到20万人以上时，被告才向运佳公司支付租金，且未约定租金标准。案涉房屋在2016年6月25日被洪水淹没后，一直没有实际经营，被告大概于2016年7月把房屋钥匙交还给了运佳公司。案涉租赁物是不动产，被告不能举示书面证据证明已交付给运佳公司，但被告口头告知了运佳公司，要腾退租赁资产，运佳公司应当自行接收房屋。3.2016年9月黔江区国资委将案涉房屋的租赁权划转给原告后，原告于2017年11月将案涉房屋租赁给老寨子合作社，故原告早已将案涉房屋收回。4.原告主张的各项费用不符合法律规定，特别是可得利益属于可期待利益，不应得到支持。综上，应当驳回原告的诉讼请求。老寨子合作社述称，本案与老寨子合作社没有法律上的关联，老寨子合作社不是承担责任的主体。运佳公司未作陈述。芭拉胡公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2014年1月7日，重庆市黔江区旅游天地有限责任公司（甲方）与运佳公司（乙方）签订《濯水古镇资产租赁合同》，约定甲方将濯水古镇的资产（包括戏楼、李家大院1-6号、龚家大院1-6号、风雨廊桥等）整体出租给乙方，由乙方进行经营管理。租赁期限为10年，自2014年10月31日起至2024年10月30日止。甲方减免乙方前三年租金450万元，以支持乙方前期市场开发。同时约定了2017年10月31日至2024年10月30日期间的租金，以及双方的权利义务、违约责任等内容。被告常祖华（乙方）于2014年6月5日、2015年6月5日与运佳公司（甲方）签订了两份《濯水古镇经营场地租赁合同》，由被告租赁黔江区XX镇XX居委三组X幢X-1-1(建筑面积110平方米)、黔江区XX镇XX居委三组X幢总层数3层(负1-1，1-1，2-1，建筑面积922.31平方米)的场地。该两份合同约定：交房时间为2014年6月15日，租赁期限8年，自2015年1月1日起至2022年12月31日止。免交租金期为两年，从2017年1月1日开始支付租金，其中建筑面积110平方米的房屋租金总额为124938元（2017年14520元，2018年15246元，2019年15840元，2020年16632元，2021年17160元，2022年18480元），其中建筑面积922.31平方米的房屋租金总额为1047559元（2017年121745元，2018年127832元，2019年132813元，2020年139453元，2021年143880元，2022年154948元）。租金以建筑面积计算10元/平方米/月，经营场地内水电费按表计费，属公共能源的水电费根据建筑面积大小按比例据实分摊，均当月结算，第三年起租金按季，并提前5天交付。乙方向甲方支付濯水古镇整体推广费（商管费）2元/平方米/月，从2014年10月1日开始支付，支付方式为按季度交纳，于季度首月前5天交纳下季度商管费。以上费用若乙方逾期未交按中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付滞纳金；拖欠租金满两个月及以上的，甲方有权解除合同。甲方有权委托专业物业管理公司开展物业管理工作，但不再收取物管费（包含在商管费里面）。2015年6月5日签订的合同第十四条约定，合同期内任何一方若有住址、联系方式、法定代表人、或主要负责人发生变更，应在变更十日内书面通知对方，否则因此所导致的一切责任由变更方承担。第十五条约定，甲方承诺通过旅游市场整体营销濯水古镇等，2017年年度濯水古镇景区达到20万人次的人流量（以黔江区旅游局统计为准），甲方若未能实现此目标则第三年继续对乙方实行免租金政策。2014年6月5日签订的合同第四页末尾与第五页开头的内容衔接不上。在芭拉胡管理公司与常祖华返还原物纠纷一案一审第一次开庭时，常祖华对两份《濯水古镇经营场地租赁合同》无异议，同时陈述，当时先草拟的协议，后加盖的印章，半年后交付了房屋，一年后双方又签订了一份，但在之后的庭审中，常祖华以该两份合同系复印件为由，对其真实性、合法性、关联性不予认可。被告提交的《濯水古镇李家1号资产交接清单》载明交接资产包括全自动电热水器、空调、电视、冰箱、操作台、餐桌、餐椅等设备若干，出租方经办人处签名为：“龚继勇，旅游天地公司。吴某某（运佳公司）”承租方处签名为：“常祖华。2016.3.2”。2016年6月22日，因重庆市黔江区人民政府为建设旅游大区和创5A景区需要，黔江国资【2016】83号文件批复将濯水景区房屋建筑、小南海景区等资产划转入重庆市黔江区旅游投资开发有限公司。2016年10月18日，重庆市黔江区旅游天地有限责任公司（甲方）、运佳公司（乙方）、重庆市黔江区旅游投资开发有限公司（丙方）签订《解除协议书》，约定解除甲乙双方签订的《濯水古镇资产租赁合同》，协议生效后10个工作日内，乙方对转租形成的租赁合同，乙方全力配合甲方、丙方与承租人签订完善补充协议或者重新签订租赁合同。在合同关系变更完成后，视为乙方完成转租资产的交接。本协议书自乙方收到甲方支付的暂付款995万元起生效，其中违约条款自本协议成立时生效。2017年1月，运佳公司以重庆市黔江区旅游天地有限责任公司、重庆市黔江区旅游投资开发有限公司为被告就双方之间的租赁合同纠纷向重庆市第四中级人民法院提起诉讼，要求重庆市黔江区旅游天地有限责任公司、重庆市黔江区旅游投资开发有限公司连带支付补偿款3530.5万元和律师代理费。重庆市第四中级人民法院驳回了运佳公司的全部诉讼请求，运佳公司不服提起上诉，重庆市高级人民法院作出（2017）渝民终346号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年4月8日，芭拉胡公司向被告（快递收件信息的地址和电话为《濯水古镇经营场地租赁合同》上载明的乙方地址和电话）发送了解除租赁合同通知，载明因芭拉胡公司多次通知被告按照原合同交纳租金，但被告拒不支付，遂发出书面解除合同通知，要求于2019年4月1日前交付房屋，如逾期未搬离或未全部搬离，则芭拉胡公司默认房屋内剩余物品为遗弃物品，芭拉胡公司有权自行收回房屋并清理，清理时不会保管任何剩余物品，所有物品将作废品处理，因芭拉胡公司收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失，芭拉胡公司不予赔偿。被告称未收到该邮件。2019年5月23日，黔江区国资委批复同意重庆市黔江区旅游投资开发有限公司调整其子公司芭拉胡公司职能和经营范围，组建芭拉胡管理公司作为其子公司，将芭拉胡公司原有的景区管理职能、相关资产、部室及专业人员等划转到新组建成立的芭拉胡管理公司，本案涉案房屋在内的濯水古镇资产由芭拉胡管理公司负责出租及经营管理。2019年8月24日，在原告工作人员的见证下，被告让其父亲将位于案涉房屋内的部分物品搬离。被告称是原告喊被告搬东西，但搬走的东西是被告不要的东西，房屋已经实际交给了原告。原告提交了芭拉胡公司分别于2017年11月13日、2018年2月12日与林洪照、孙文清签订的《濯水古镇房屋租赁合同》，约定租赁期的前两年租金均为6元/平方米/月，之后，每两年递增20%，濯水古镇整体推广费（商管费）均为1元/平方米/月。2020年11月27日，芭拉胡管理公司的工作人员阮小寒在其公司的景区管理部古镇监控室拿了钥匙打开案涉房屋的门锁，本院对案涉房屋进行了现场勘查。原告主张的被告占用的房屋在靠近河堤一侧，该房屋大门外，摆放了写有“招商中”的广告牌，该房屋内灰尘很多，房屋内的物资绝大部分为《濯水古镇李家1号资产交接清单》上的物资，负一楼地面上有很多泥沙，部分地板缺失，窗户基本完好。老寨子合作社租用的房屋在靠近戏楼一侧，两处房屋中间有一条街道相隔，二楼处建造了一天桥连接两处房屋。阮小寒陈述，其不知道钥匙是谁交给原告的，在2019年4月22日后，该房屋除了捡瓦外，房屋内部未进行过维修。原告陈述现在的锁是新换的，不清楚什么时候拿到了该房屋钥匙。不动产权属证明及《房屋建筑面积分层汇总表》载明位于黔江区濯水居委三组的房屋中X幢的总层数为3层，有负1-1、1-1、2-1，总面积为922.31平方米（-1层275.08平方米，1层321.5平方米，2层325.73平方米）。原告陈述老寨子合作社现租用的房屋与本案争议房屋无关，不清楚2-1-1房屋的具体位置。现场勘查后，被告陈述房屋内的3张红木桌子和大约十几把红木椅子是自己的，由于以前的交接清单没有具体数据，被告父亲于2019年8月24日搬东西时，不敢全部搬走。老寨子合作社陈述，其于2018年年底要过年的时候搬至现房屋。被告提交的照片显示案涉房屋曾被水淹，有很多泥沙被冲到负一楼地面，且部分窗户损毁。本院认为，本案争议的焦点是：一、原告是否为本案适格主体；二、被告是否应当赔偿原告的房屋占用损失；三、原告主张的房屋被占用的损失如何计算。关于争议焦点一。根据黔江区国资委的文件，位于黔江区濯水居委**的房屋中的**由原告负责经营管理，原告有权管理和使用涉案房屋并获得相应的收益，因此，原告系本案适格主体。但对于原告主张的位于黔江区濯水居委三组X幢X-1-1（建筑面积110平方米）的房屋，庭审查明不动产权属证书上记载X幢只有负1-1、1-1、2-1，未记载2-1-1房屋，原告亦指不出2-1-1房屋的具体位置，且X幢的总面积为922.31平方米，刚好为原告主张的X幢负1-1、1-1、2-1房屋的总面积，故本院认为原告举示的证据不足以证明其对X幢X-1-1房屋享有权利，故对原告就该部分房屋提出的诉讼请求，本院在本案中不予处理。关于焦点二。用益物权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，因涉案房屋的出租人重庆市黔江区旅游天地有限责任公司与房屋的承租人运佳公司之前签订的房屋租赁合同已经解除，承租人与次承租人即本案被告之间签订的房屋租赁合同已经无法继续履行，被告可选择重新签订协议或者腾退房屋。根据相关文件批复，涉案的房屋由原告负责经营管理，原告有权管理和使用涉案房屋并获得相应的收益。由于原、被告双方并未重新签订合同，被告仍然实际占用了涉案房屋，至今仍有部分家具未搬离，也未向原告支付租金，造成了原告的房屋租金损失，故对于原告主张要求被告腾退房屋及赔偿损失的请求，本院予以支持。关于争议焦点三，原告主张的损失包括房屋占用费、商管费、可得利益损失，均按照被告签订的房屋租赁合同标准计算，但被告不予认可。因原告或者芭拉胡公司都未与被告签订合同约定租赁价格，故本院酌情参照原告与其他商户签订的租赁合同约定的租金标准（6元/平方米/月）计算原告的占用损失。在芭拉胡管理公司与常祖华返还原物纠纷一案一审第一次开庭时，常祖华对其与运佳公司签订的《濯水古镇经营场地租赁合同》无异议，同时陈述，当时先草拟的协议，后加盖的印章，半年后交付了房屋，一年后双方又签订了一份，在之后的庭审中又予以否认，且主张运佳公司于2016年3月才将房屋交付给被告，在遭遇洪水受损后，被告于2016年7月将房屋钥匙交还给了运佳公司，但未举示证据证明，也未就前后矛盾的陈述进行合理说明，故本院对被告关于其未与运佳公司签订正式的租赁合同，及运佳公司于2016年3月向被告交付房屋，被告于2016年7月将房屋交回运佳公司的抗辩主张，本院不予采纳。被告未举示证据证明被告是否将房屋实际交回及交回时间，但原告现持有房屋钥匙，且摆放了“招商中”的广告牌，说明原告已实际管理、控制该房屋，再结合芭拉胡公司于2019年4月8日向被告发送的解除租赁合同通知中，向被告告知如果逾期未搬离或未全部搬离，芭拉胡公司默认剩余物品为遗弃物品，其有权自行收回房屋并清理，案涉资产转移给原告管理后，被告父亲于2019年8月24日在原告工作人员的见证下搬离了房屋内的部分物品，现房屋内的绝大部分物资系《濯水古镇李家1号资产交接清单》上的物资等事实，推定原告于2019年8月24日后已实际控制了该房屋应更为接近事实，故本院支持被告支付原告2017年1月1日至2019年8月24日期间的房屋占用损失175833.94元（6元/平方米/月×922.31平方米×31月＋6元/平方米/月×922.31平方米÷31天×24天）。虽然本院推定2019年8月24日之后原告实际控制了该房屋，但被告还有部分家具未搬出，原告客观上为其保管了该部分家具，被告应当支付原告占用期间的损失。但鉴于被告未搬出的物品方便移动且数量较少，原告又实际控制了涉案房屋，故本院认定原告应当采取措施减少损失，对2019年8月25日至实际腾退之日期间的占用损失，酌情按50平方米的面积计算，即每月300元。对于被告抗辩未达到支付租金条件的意见，《濯水古镇资产租赁合同》已被解除，被告与运佳公司之间的房屋租赁合同已经无法继续履行，亦不能举示证据证明其与芭拉胡公司、芭拉胡管理公司约定过租金支付条件，故本院不予采纳。对于原告起诉要求被告支付的商管服务费，因原告未举证证明其提供了商管服务而产生了损失，本院对于该项主张，不予支持。对于原告主张的可得利益损失，并无合同依据，也未提供证据证明该项损失实际存在，对于该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、被告常祖华于本判决生效后十日内将位于黔江区XX镇XX居委三组X幢的房屋(总层数3层负1-1，1-1，2-1，建筑面积922.31平方米)腾退给原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司；二、被告常祖华于本判决生效后十日内向原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司支付房屋占用损失（截至2019年8月24日的房屋占用损失为175833.94元，自2019年8月25日起按300元/月的标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8913元（未计算对位于黔江区濯水居委三组X幢X-1-1房屋提出的诉讼请求)，由原告重庆芭拉胡旅游景区管理有限公司负担5013元，被告常祖华负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  黄晓娟人民陪审员  梁成银人民陪审员  周 娟二〇二一年一月八日法官 助理  朱庚成书 记 员  王 双