浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2926号上诉人（原审被告）：沈鑫，男，1989年4月7日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：张嘉豪，北京乾成（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许晓英，女，1981年12月11日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：钱侃，浙江缘缘律师事务所律师。上诉人沈鑫因与被上诉人许晓英房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初3917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈鑫上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回许晓英一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由许晓英承担。事实与理由：原审法院对合同的履行顺序认定错误，适用法律不当。虽然案涉《房屋买卖合同》中并未对首付款的给付和房屋过户的先后履行顺序进行明确约定，但根据原审法院对中介金彦超的谈话笔录内容可以看出，在案涉合同签订当日沈鑫与许晓英就已经对合同义务的履行顺序达成了补充协议，即先由许晓英支付首付款，沈鑫以该首付款涤除抵押权，再由双方配合过户。退一步讲，即使双方未达成补充协议，根据存量商品房买卖的日常交易习惯，也应当由买方先交付首付款再由卖方配合过户，这一点从双方向银行申请贷款时，银行要求双方提供首付款60万元的流水可以看出，在日常的交易习惯中必然是买方支付首付款在先。根据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，沈鑫与许晓英已经就合同义务的履行顺序达成补充协议，即便依照交易习惯也应当由许晓英先支付首付款，再由沈鑫配合过户。原审法院片面地根据《房屋买卖合同》认为双方的合同义务并无先后顺序，系事实认定错误，适用法律不当。许晓英辩称，沈鑫上诉所称的双方就本次房屋买卖存在先行支付首付款再进行过户的交易习惯并不存在。本次交易的房产存在抵押，得先解除抵押才可以办理过户手续，许晓英之所以同意先行支付首付款解除房屋抵押，是基于许晓英确信沈鑫可以配合办理过户手续，也就是沈鑫在上诉状中指出的，中介之前明确当天就可以同时办理完成解除抵押手续和办理过户手续，并不存在沈鑫所称的双方已经达成补充协议的事实。许晓英向一审法院起诉请求：解除与沈鑫签订的房屋买卖合同，判令沈鑫向许晓英双倍返还购房定金200000元及预付款40000元。一审法院认定事实：位于桐乡市××街道××小区××幢××室的房屋由沈鑫、管莉晓共同共有，该房屋登记于该两人名下。2020年1月22日，许晓英、沈鑫以及案外人金彦超（中介）签订了《房屋买卖合同》一份，约定沈鑫将坐落于桐乡市××街道××小区××幢××室的房屋出售给许晓英，建筑面积222.38平方米，架空层（车库）面积31.34平方米，不动产权证号浙（2017）桐乡市不动产权第0025865，房价1690000元，自合同签订之日，许晓英向沈鑫支付购房定金100000元，双方约定在2020年2月15日前办理过户手续，过户当天许晓英付给沈鑫首付款300000元，尾款1400000元由许晓英向银行贷款付清给沈鑫，如许晓英贷款不足，许晓英承诺现金补齐贷款额度。关于违约责任：如因双方任何一方原因延误（最多三个工作日）过户期限即被视为违约，但如银行、房屋管理所即当地税务部门发生内部调整或延误时间，则过户事宜及过户费用按各部门调整规定办理及缴纳税费，所误时间按原合同约定贷款或过户时间，根据银行或房屋管理所延误天数向后推迟，此合同继续执行。关于三方责任：沈鑫须保证该房屋权属为其所有且无任何权属争议，若发生与沈鑫有关的产权或债务纠纷的，由沈鑫负责处理，如给许晓英造成损失的，许晓英可向沈鑫追偿。沈鑫确保许晓英所购上述房屋在交易过程中该房屋共有权人或共同居住人同意出售该房屋并对合同予以认可，否则沈鑫则应承担相应的违约责任。合同签订时，许晓英对房屋系沈鑫和管莉晓共同共有以及对该房屋尚有抵押贷款均明知，但未要求沈鑫出具授权手续，而沈鑫虽告知许晓英其与管莉晓系夫妻关系但隐瞒了双方已经离婚以及离婚协议约定房屋归管莉晓所有的事实，也未主动出具授权委托材料。合同签订当日，许晓英向沈鑫转账支付了定金50000元，次日许晓英又向沈鑫支付了定金50000元。根据合同约定，双方应于2020年2月15日办理过户等手续，但因新冠疫情的影响，故顺延。2020年2月28日，经中介金彦超组织，许晓英、沈鑫和管莉晓前往银行对许晓英的尾款部分进行贷款初审。据中介金彦超所述，为保障卖方权益，该日仅约定先去核实贷款条件，未约定办理过户，银行核实贷款条件后，要求许晓英将支付宝、微信、信用卡上的欠款还清后即可办理贷款。同时，沈鑫和管莉晓作为卖方向银行出示了离婚证和离婚协议，显示两人已于2019年8月5日在民政局进行了离婚登记，并约定了案涉房屋所有权归管莉晓所有。至此，许晓英及中介金彦超才知晓沈鑫和管莉晓的真实关系和房屋归属。其后，许晓英于2020年3月2日、3月4日分别向沈鑫转账支付了20000元，共计40000元。2020年3月10日，许晓英、沈鑫相约在中介处见面，对支付首付、解除抵押、许晓英征信等后续问题进行了协商，协商过程中许晓英要求管莉晓在合同上签字，但当日管莉晓未到场，而沈鑫要求许晓英将首付款先行支付用于归还房屋抵押贷款，双方就此僵持不下，协商未成。2020年3月13日，沈鑫向中介金彦超发送了解除通知，金彦超转发给许晓英，后许晓英回复沈鑫因其无授权，主张合同无效，沈鑫随即向许晓英发送了管莉晓的授权委托书，载明沈鑫权限包含谈判权、签订合同权等，落款日期为2020年1月5日。2020年7月16日，沈鑫涤除了案涉房屋抵押权。2020年7月21日，许晓英向一审法院起诉要求解除合同，庭审中沈鑫又提供了一份授权委托书，落款日期为2020年1月5日，载明：管莉晓因个人原因，无法前来签订相关房屋买卖合同办理相关事项，全权委托沈鑫代为出售房屋，代为办理卖方相关事宜，并承诺沈鑫实施的一切法律行为、签署的一切法律文书、产生的一切法律后果，均予认可，委托自即日起直至房屋买卖办理完结之日止。一审法院认为，许晓英、沈鑫签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。虽房屋系沈鑫和管莉晓共同共有，管莉晓未在合同上签字，沈鑫也未在履约过程中提供授权委托手续，但沈鑫无权处分的行为不影响本合同的效力。本案的争议焦点在于合同未能继续履行的原因应归责于哪一方。许晓英主张沈鑫未告知案涉房屋有抵押以及无权处分共有房屋，根据本案查明的事实，合同签订之时许晓英明知房屋设有抵押，现许晓英以此为由认为沈鑫违约，有悖事实，该主张不成立；但沈鑫无权处分共有房屋之事实，一审法院认为，在合同订立之初，许晓英虽知晓房屋系共有，但基于沈鑫和管莉晓系夫妻的关系，未要求出示授权委托手续或者要求其共同签字，也符合常理，而反观沈鑫当时未主动向许晓英披露其和共有人管莉晓已经离婚并且房屋所有权归管莉晓的事实，且之后履约过程中沈鑫也未能及时出具委托书，有违诚实信用原则，导致买方对其不信任，势必会对之后的协商带来一定影响，但协商不成后沈鑫向许晓英出具了授权委托书且在庭审中沈鑫的处分行为也得到了管莉晓的追认，至此合同的瑕疵得以补正，合同目的有实现的可能，不符合法定解除的条件，故一审法院认为许晓英以此为由要求解除合同的理由亦不成立。关于沈鑫抗辩许晓英应负有先支付首付款的义务，但迟迟未履行，故沈鑫有单方解除权，一审法院认为，按照合同的约定“过户当天支付首付款”且合同中也并未约定首付款用于偿还银行贷款来涤除抵押权，可知，为保证买卖双方各自的权益，许晓英、沈鑫互负义务，并无先后顺序，应当同时履行各自的义务，即便中介称实际履约往往是同一天办理支付首付和过户，这与合同约定并不矛盾，故对沈鑫的抗辩意见不予采纳。至于沈鑫抗辩因许晓英征信欠款问题导致合同无法继续履行的另一意见，一审法院认为，首先，根据合同的约定尾款1400000元由许晓英向银行贷款付清给沈鑫，如许晓英贷款不足，许晓英承诺现金补齐贷款额度，由此可见对于许晓英付款的方式并不仅限于贷款，即使存在许晓英因征信欠款无法办理贷款时也并不必然导致合同无法履行，故对于沈鑫这一意见亦不采纳。本案中，合同约定的交易时间系2020年2月15日，但因疫情这一不可抗力因素影响未能如约进行，故许晓英、沈鑫本因秉着诚实守信互相信任的精神就交易日期重新友好协商，但许晓英作为买方未能通过银行贷款初审，且在之后也一直未能消除存在的问题，导致沈鑫对其支付尾款的能力产生怀疑，而沈鑫作为卖方，隐瞒和房屋共有人离婚的事实，并未积极提供授权手续也未让共有人共同签字，导致许晓英对其过户事宜产生不信任，在许晓英、沈鑫协商的过程中，双方均未能积极消除对方的疑虑，反而相互要求对方先履行自己的义务，致使合同履行陷入僵局，双方无法协商一致导致合同最终未能履行。现许晓英要求解除，沈鑫在庭审中亦表示同意解除合同，故一审法院确认许晓英、沈鑫签订的《房屋买卖合同》解除，沈鑫返还许晓英定金100000元以及预付款40000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除许晓英与沈鑫于2020年1月22日签订的《房屋买卖合同》；二、沈鑫于判决生效之日起十日内返还许晓英购房款140000元；三、驳回许晓英的其余诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取2450元，由许晓英负担980元，由沈鑫负担1470元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：6228********，逾期缴纳将移送执行）。二审中，当事人均未提交新的证据。沈鑫向本院提交了证人出庭申请书一份，欲申请证人余某就沈鑫未隐瞒婚姻状况并已向原中介机构21世纪嘉兴简家桐乡东方嘉苑店提供了管莉晓的授权委托书等事实出庭作证，本院经审查认为，沈鑫申请证人出庭作证的待证事实与本案二审争议没有关联，对其申请，不予准许。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效。因双方均同意解除该《房屋买卖合同》，一审判决解除该合同，本院予以确认。本案二审争议焦点为许晓英要求沈鑫返还已支付的定金及预付款的请求是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。根据查明的事实，本案中双方未能进一步履行合同的原因在于双方对合同当中约定的过户当天支付首付款的理解产生了分歧，沈鑫认为应先由许晓英支付首付款用以解除房屋上的抵押,而后再办理过户手续，而许晓英则坚持支付首付款的当天即应办理房屋过户手续，并要求管莉晓在合同上签字以保障自身的合法权益。前述分歧，虽经协商，终未能达成一致。而前述许晓英的理解更加切合合同条款的文意，许晓英要求管莉晓在合同上签字亦是在得知房屋实际权属状况后为保障自身合法权益提出的合理要求。因此，合同未能履行不能归责于许晓英，在合同解除后，沈鑫理应将许晓英支付的定金及预付款返还。沈鑫上诉所称已跟许晓英就支付首付款与办理房屋过户手续的履行顺序达成补充协议一节，没有事实依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由沈鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 帅国珍审 判 员 章玉萍审 判 员 周 倩二〇二一年一月二十日法官助理 刘文文书 记 员 朱晓俊书 记 员 胡玉婷