江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初5109号原告：南京安居颐和资产经营管理有限公司，统一社会信用代码913201000707315542，住所地南京市雨花台区软件大道119号8幢606室。法定代表人：徐风军，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔武、蒋忠顺，江苏润商律师事务所律师。被告：刘淑银，户籍所在地湖南省隆回县，现住南京市雨花台区。原告南京安居颐和资产经营管理有限公司（以下简称安居公司）与被告刘淑银房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安居公司的委托诉讼代理人蒋忠顺、被告刘淑银到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠租金51121.3元及延期利息（以20448.52元为基数，自2019年11月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以30672.78元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告承担诉讼费和律师费5000元。庭审中，原告增加诉讼请求第三项：判令被告清空并交付原告涉案房屋，并向原告支付自2020年11月1日起至实际迁出之日止的占有使用费，按照同期日租金3倍的标准计算。事实与理由：原被告于2017年10月签订租赁合同，约定原告将位于南京市雨花台区房屋出租给被告，租期自2017年11月1日至2020年10月31日，合同约定被告应于2019年11月1日前缴纳2019年11月1日至2020年4月30日期间租金30672.78元，因疫情影响，见面后租金为20448.52元，被告应于2020年5月1日前缴纳2020年5月1日至2020年10月31日期间租金30672.78元，截止起诉之日，被告尚欠原告租金51121.3元未缴纳。原告多次联系致函被告，被告均未支付上述款项，请求支持原告诉请。被告刘淑银辩称，由于被告提前开业，所以原告承诺减免被告一个月的免租期。且由于疫情影响，原告承诺被告减免一个月的免租期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月1日，原告安居公司（甲方）与被告刘淑银（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：乙方自愿向甲方承租座落于岱山中路××室的房屋，建筑面积为50.17平方米。乙方承租该房屋的用途仅限于经营鞋帽、服装，未经甲方同意，乙方不得随意变更经营用途。租赁期总计36个月：自2017年11月1日至2020年10月31日止。租赁期满后，乙方需无条件将该房屋交还给甲方。每平方米租金为人民币3.35元／日，面积共计50.17平方米，合计人民币168.07元／日，总计人民币5112.13元／月。房屋租金每半年交付，先付款后使用。乙方应于2019年11月1日前向甲方缴纳2019年11月1日-2020年4月30日的租金30672.78元，于2020年5月1日前向甲方缴纳2020年5月1日至2020年10月31日的租金30672.78元。为保证乙方在合同期内正常履约，乙方需在2017年11月1日前向甲方缴纳人民币30672.78元作为履约保证金。合同终止（租赁期满或者合同提前解除）时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付的违约金及其他费用后，保证金若有剩余的，甲方应在合同终止且乙方按约交还房屋之日起的三个月内将保证金剩余的部分无息退还给乙方。合同第8.3条约定：乙方如不能及时将该房屋归还给甲方，则从合同终止日起到乙方实际归还该房屋之日的期间，乙方须每日向甲方支付相当于该年度日租金三倍的房屋占有使用费（租赁期满的，按上年度日租金计算）和三倍的本合同约定的其他相关费用。合同第10.3条约定：如一方违反本合同约定、因其过错或其他不当行为而导致另一方遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，违约方应赔偿对方因此而发生的包括聘请律师的代理费用等全部损失。2020年7月6日，江苏润商律师事务所崔武律师接受安居公司委托，向被告发送律师函，载明：刘淑银，你方应缴纳2019年11月1日至2020年4月30日的租金，共计人民币20448.52元（大写：贰万零肆佰肆拾捌元伍角贰分），经过安居颐和公司多次催告，截止目前，你方仍未缴纳上述款项，另2020.5.1-2020.10.31租金30672.78元也已逾期，请你方按照合同约定，及时履行合同义务，你方的欠缴行为已经严重妨碍了安居颐和公司的正常经营活动，给安居颐和公司造成了持续的经营损失。限你方于收到该函的3个工作日内，将上述款项交至以下账户。被告通过顺丰快递(快递单号：SF1092462854373)邮寄给原告，物流显示原告于2020年7月7日收到。2020年8月30日，安居公司（甲方）与江苏润商律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，为本案诉讼花费律师费5000元。另查明，合同签订后，原告依约向被告缴纳了30672.78元履约保证金。2019年11月1日前的租金被告已经向原告支付完毕。因疫情影响，原告已减免2019年11月1日-2020年4月30日期间两个月的租金，减免后被告未付租金为20448.52元。2020年5月1日-2020年10月31日，被告未付租金为30672.78元，以上合计51121.3元。截止起诉之日，被告仍未向原告清空并交付涉案房屋。以上事实，有《租赁合同》《律师函》、发票、快递物流信息、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现根据原、被告双方签订的《租赁合同》的约定，双方之间的租赁合同已于2020年10月31日到期。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告据此主张被告向其清空并返还位于南京市雨花台区房屋于法有据，本院予以支持。关于迟延支付的租金，按照租赁合同约定，被告应于2019年11月1日前向原告缴纳2019年11月1日-2020年4月30日的租金减免后为20448.52元，于2020年5月1日前向甲方缴纳2020年5月1日-2020年10月31日的租金30672.78元，故原告主张被告向原告支付所欠租金51121.3元及延期利息（以20448.52元为基数，自2019年11月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以30672.78元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）不违反法律规定，本院予以支持。被告抗辩因疫情影响以及提前开业要求各减免一个月租金，但原告已减免2019年11月1日-2020年4月30日期间因疫情影响的两个月的租金，且被告提交的证据不足以证明其按照原告的时间要求完成装修及开业，故本院对被告的抗辩不予采信。被告已向原告支付履约保证金30672.78元，应在上述应付租金中抵扣，抵扣后，被告还应向原告支付租金20448.52元。关于房屋到期后的占用使用费的标准。原、被告在合同中约定合同到期后，被告未能及时返还房屋的，应按照该年度日租金的三倍支付房屋占用费。本院认为，该标准约定过高，已超过原告的实际损失，本院酌定被告以合同约定的租赁期间的日租金168.07元/天为标准，向原告支付自2020年11月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。关于律师费。本案中，原、被双方在合同中约定了原告因被告违反合同约定而产生诉讼、遭受损失，被告应赔偿原告因此而发生的包括原告聘请律师的代理费用等全部损失。现因被告未能按照约定支付租金，清空并返还房屋，产生本案诉讼，原告方的律师费用已经实际支出，且其主张的数额未超出合理范围，故原告主张被告按照约定承担其支出的律师费用有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘淑银于本判决生效之日起十日内向原告南京安居颐和资产经营管理有限公司清空并交付位于南京市雨花台区的房屋；二、被告刘淑银于本判决生效之日起十日内向原告南京安居颐和资产经营管理有限公司支付所欠租金20448.52元及延期利息（以20448.52元为基数，自2019年11月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以30672.78元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告刘淑银于本判决生效之日起十日内向原告南京安居颐和资产经营管理有限公司支付占有使用费（以168.07元/天为标准，自2020年11月1日起至实际返还之日止）四、被告刘淑银于本判决生效之日起十日内向原告南京安居颐和资产经营管理有限公司支付律师费5000元；五、驳回原告南京安居颐和资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1970元减半收取985元，由被告刘淑银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  刘芳二〇二一年一月十九日书记员  吴瑕