重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初26892号 原告：重庆蜀都汽车维修服务有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道翔宇路****整幢，统一社会信用代码91500112699293459D。 法定代表人：陈代镛，总经理。 委托诉讼代理人：白尚勇，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王楠楠，重庆索通律师事务所律师。 被告：重庆本元亚谷医院管理有限公司，住，住所地重庆市渝**双凤桥街道翔宇路****整幢一社会信用代码91500112MA5UPX0Q21。 法定代表人：刘秉陇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王曌，重庆光界律师事务所律师。 原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司（以下简称蜀都公司）与被告重庆本元亚谷医院管理有限公司（以下简称本元亚谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告蜀都公司的委托诉讼代理人白尚勇、王楠楠，被告本元亚谷公司的委托诉讼代理人王曌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蜀都公司向本院提出诉讼请求：1.本元亚谷公司立即向蜀都公司支付逾期支付租金的违约金，以1769400元为基数，从2019年3月2日起计算至2019年6月11日，以1169400元为基数，从2019年6月12日计算至2019年7月16日，以869400元为基数，从2019年7月17日计算至2019年11月1日，以769400元为基数，从2019年11月2日计算至2019年11月15日，以709400元为基数，从2019年11月16日计算至付清之日止，均按每月2%计算；2.本元亚谷公司立即向蜀都公司支付自2020年1月3日起至实际搬离腾退之日止占用重庆市渝北区双凤桥街道翔宇路999号6幢（研发大楼）1-25层的房屋占有使用费，以14745平方米为计算基数，按每平方米每月20元计算；3.本元亚谷公司立即办理重庆市渝北区双凤桥街道翔宇路999号6幢（研发大楼）1-25层房屋用气人注销手续；诉讼费由本元亚谷公司承担。事实及理由：2017年8月31日，蜀都公司与本元亚谷公司签订《蜀都多金国际租赁合同》，蜀都公司将重庆市渝北区双凤桥街道翔宇路999号6幢（研发大楼）1-25层的房屋出租给本元亚谷公司，建筑面积14745平方米，每个月每平方20元计算租金，逾期支付租金每一日按年租金的千分之三加收滞纳金。本元亚谷公司欠付2018年11月30日至2019年11月29日的租金的第二部分，蜀都公司发函于2020年1月1日解除了租赁合同，但本元亚谷公司未搬离腾退房屋。本元亚谷公司系重庆市渝北区双凤桥街道翔宇路999号6幢（研发大楼）1-25层房屋的燃气公司天然气用户，租赁合同解除后，蜀都公司有权要求本元亚谷公司办理用气人注销手续。 被告本元亚谷公司答辩称，违约金的计算方式无合同和法律依据，即使应当支付违约金，其计算基数与周期也与实际履行情况不符。2020年1月2日，蜀都公司对租赁房屋进行断水电后，还自行封闭房屋大门，本元亚谷公司已经丧失对案涉房屋的占有，实际由蜀都公司的员工占有了案涉房屋，蜀都公司主张占用费无事实依据。对注销天然气户名，由法院依法认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《蜀都多金国际租赁合同》、不动产权证、关于履行《蜀都多金国际租赁合同》的律师函、关于终止《蜀都多金国际租赁合同》的律师函、EMS回单、物流详情、（2020）渝0112民初5075号民事判决书、（2020）渝01民终7970号民事判决书、送达回证、视频、客户回单、收据、报警记录等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：蜀都公司是坐落渝北区双凤桥街道翔宇路999号6幢（研发大楼）的登记所有权人。 2017年8月31日，蜀都公司作为物业方（甲方），本元亚谷公司作为承租方（乙方）签订《蜀都多金国际租赁合同》。第一条房屋基本情况，1.1甲方将位于渝北区双凤桥街道翔宇路999号6幢（研发大楼）1-25层，建筑面积14745平方米租赁给乙方。第二条房屋用途，乙方租赁甲方房屋必须守法经营，不得从事违法乱纪的活动。退租时，乙方不能故意损坏现有状况，确需清除或销毁，应将现场清扫干净，乙方撤走自有可以移动的物品。第三条租赁期限，租赁期限为10年，即2017年9月1日至2027年8月30日止。第四条租房保证金、租金及缴纳方式，租赁合同签订时，乙方向甲方缴租房保证金人民币300000元。租赁房屋租金按每个月每平方20元计算，前面30个月不递增，从第31个月开始每年在上一年的基础上递增8%，以此类推。双方约定：租金壹年分2次缴纳6个月为1个周期，即提前1个月缴纳下半年租金。1、2017年9月1日至2018年8月30日14745*2****=3538800元，第一年缴纳租金使用15个月（包括3个月免租期）。2、2018年11月30日至2019年11月29日14745*2****=3538800元，第二年缴纳租金使用15个月（包括3个月免租期），第一次在2018年10月30日之前缴纳6个月租金1769400元，第二次在2019年3月1日之前缴纳6个月租金1769400元，使用时间2018年11月30日至2020年2月28日止。3、2020年3月1日至2021年2月28日14745*2****=3538800元+283104元=3821904元；4、2021年3月1日至2022年2月28日3821904+305752=4127656元；5、2022年3月1日至2023年2月28日4127656+330212=4457868元；6、2023年3月1日至2024年2月28日4457868+356629=4814497元；7、2024年3月1日至2025年2月28日4814497+385159=5199656元；8、2025年3月1日至2026年2月28日5199656+415972=5615628元；9、2026年3月1日至2027年2月28日5615628+449250=6064878元；10、2027年3月1日至2028年2月28日6064878+485190=6550068元。第六条关于房屋租赁期间的有关费用及物业费用，在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电、气费；2、电话费、网络费；3、经营性相关费用。甲方负责水电气表单独到户。其中水、电、气费按相关部门征收标准由甲方于每月30号抄表确认并缴纳费用，甲方开具收据。乙方应如实使用，不得拖欠相关费用，不得采取违规行为。甲方物业费按每月每平米3元的标准收取（包括免租期，物业费照常缴纳）。第七条租赁期满，合同到期，乙方不再续租：1、撤走属于自己的物品清场，2、完清相关费用，3、乙方将公司注册地在工商部门从甲方地址迁出，4、无纠纷和违约行为。满足以上条件甲方无息退还300000元保证金。第八条因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：4、拖欠租金累计达2个月的。第十条违约责任，租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的千分之三向乙方加收滞纳金。 蜀都公司与本元亚谷公司均认可本元亚谷公司欠付的租金期间为2018年11月30日至2019年11月29日期间的房屋租金的第二部分。即按合同约定本元亚谷公司应当在2019年3月1日缴纳1769400元，租期至2020年2月28日。本元亚谷公司实际在2019年3月29日支付100000元；在2019年6月6日支付500000元；在2019年7月16日支付300000元；在2019年11月1日支付100000元；在2019年11月15日支付60000元。 2019年12月16日，重庆中耀（渝北）律师事务所向本元亚谷公司发出关于履行蜀都多金国际租赁合同的律师函，内容为：其接受蜀都公司的委托致函。由于本元亚谷公司有多次拖欠租金的违约行为，导致合同目的不能实现，要求：一、2019年12月30日前，支付2018年11月30日至2020年2月28日拖欠的第二笔租金709400元；二、于2019年12月30日前，支付逾期交付租金的滞纳金574614元（以709400元为基数，从2019年3月2日起按每日千分之三计算至2019年12月16日）；三、若于2019年12月30日前，未支付拖欠租金及滞纳金，则视为同意按签订的《蜀都多金国际租赁合同》第八条第四款“拖欠租金累计达2个月”的约定，可终止合同并收回房屋。 2019年12月30日，重庆中耀（渝北）律师事务所向本元亚谷公司发出关于终止蜀都多金国际租赁合同的律师函，内容为：第一、终止于2017年8月31日建立的蜀都多金国际租赁合同租赁关系，并收回房屋。本元亚谷公司称其于2020年1月1日左右收到该份律师函。 2020年1月2日蜀都公司对租赁房屋大厅锁门，2020年1月2日下午蜀都公司即断水电。 2020年8月11日，我院作出（2020）渝0112民初5075号民事判决书，认定：本元亚谷公司应当在2019年3月1日前支付租期为2018年11月30日至2020年2月28日的第二部分房屋租金1769400元，但其并未按期支付，而是分多次支付1060000元，尚欠709400元租金未支付；蜀都公司也发出了律师函进行了催收，在2020年1月2日采取了断水断电的措施，租赁合同已于2020年1月2日解除；本元亚谷公司欠付租金709400元，由于蜀都公司只起诉了680900元，是对其权利的处分，本院予以支持。判决：本元亚谷公司返还租赁房屋、支付租金680900元等。二审对该判决予以了维持，判决书已生效。 2020年11月20日，本元亚谷公司员工报警，称本元亚谷公司两名员工到租赁房屋拿私人物品，有人不让进。民警建议因法院在审理相关案件，暂时不要动公司或者私人的东西。 庭审中，蜀都公司主张，本元亚谷公司逾期支付租金给蜀都公司造成了资金占用损失；在合同解除前本元亚谷公司就未实际经营了；已经在前案的执行中查封了本元亚谷公司在租赁房屋内的24台空调，屋内还有办公桌椅、厨房设备、床、保健设备仪器等需要本元亚谷公司搬走，锁门后有自称是本元亚谷公司员工、债权人的人来说要拿私人物品或以物抵债，但蜀都公司无法核实对方身份，均不敢同意其进入租赁房屋；在发函解除合同时就要求本元亚谷公司腾退房屋，之后无法联系本元亚谷公司法人，蜀都公司也没有强制腾退的途径，前案二审后已经申请了强制执行，本元亚谷公司表示不知道腾退的物品要放到哪里。 本元亚谷公司主张，本元亚谷公司一直在经营，租赁合同解除后无法在租赁房屋继续经营，在其他地方经营；蜀都公司出租给本元亚谷公司的是清水房，房屋内所有物品均是本元亚谷公司所有，因蜀都公司锁门，无法进入，且其不同意我方人员进入，不存在能搬走东西的可能，故没有去搬走物品；蜀都公司称无法联系到本元亚谷公司法人不属实，本元亚谷公司还想继续履行租赁合同，合同解除后未要求过本元亚谷公司搬离物品，目前本元亚谷公司尚未提出执行搬离方案。 本院认为：蜀都公司与本元亚谷公司签订的《蜀都多金国际租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于逾期支付租金的违约金。《蜀都多金国际租赁合同》约定，本元亚谷公司应当在2019年3月1日前支付租期为2018年11月30日至2020年2月28日的第二部分房屋租金1769400元，逾期未交付租金的，每逾期一日，蜀都公司有权按年租金的千分之三向本元亚谷公司加收滞纳金。本元亚谷公司实际在2019年3月29日支付100000元；在2019年6月6日支付500000元；在2019年7月16日支付300000元；在2019年11月1日支付100000元；在2019年11月15日支付60000元，存在逾期支付租金的情形，应支付逾期支付租金的违约金。本元亚谷公司辩称蜀都公司主张的违约金计算标准过高。违约金具有弥补损失的性质，其标准应与实际损失相当，本元亚谷公司逾期支付租金主要给蜀都公司造成了资金占用的损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。故本元亚谷公司应支付的违约金是：以1769400元为基数从2019年3月2日起至2019年3月29日止，以1669400元为基数从2019年3月30日起至2019年6月6日止，以1169400元为基数从2019年6月7日起至2019年7月16日止，以869400元为基数从2019年7月17日起至2019年8月19日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，以869400元为基数从2019年8月20日起至2019年11月1日止，以769400元为基数从2019年11月2日起至2019年11月15日止，以680900元为基数从2019年11月16日起至付清之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。虽然本元亚谷公司欠付2018年11月30日至2020年2月28日的租金为709400元，但前案已生效判决中蜀都公司仅主张了680900元，故应按其主张的欠付金额为基数计算违约金。 关于房屋占有使用费。一方面，租赁合同在2020年1月2日解除，合同解除后，本元亚谷公司应当搬走属于自己的物品并清场，蜀都公司也不再负有需提供符合租赁用途房屋的合同义务，故蜀都公司在合同解除后给租赁房屋断水、电并无不当。本元亚谷公司称蜀都公司不让其进入搬离物品，蜀都公司称均是无法核实身份的人员前来主张搬离私人物品或自称债权人。现有证据不能证明蜀都公司有禁止本元亚谷公司搬离的行为。故本元亚谷公司逾期搬离返还房屋的应支付房屋占有使用费。另一方面，《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。蜀都公司在2020年1月2日解除了租赁合同，并明确要求本元亚谷公司搬离，在本元亚谷公司迟迟未搬离的情况下，蜀都公司应当负有减损的义务，采取适当的措施防止损失扩大，例如可以采取将本元亚谷公司遗留物品集中保管并主张合理费用等方式，避免整栋大楼被继续占用产生损失。蜀都公司未采取减损措施，对扩大的损失不得要求赔偿，故本院酌情认定本元亚谷公司应参照租赁合同约定的租金标准即318492元/月向蜀都公司支付3个月的占有使用费，即2020年1月3日至2020年4月2日的占有使用费。前案中已判决本元亚谷公司支付蜀都公司租金至2020年2月28日，2020年1月3日至2020年2月28日期间的费用不应重复计算，故本元亚谷公司现还要向蜀都公司支付2020年3月1日至2020年4月2日期间的占有使用费339724.8元。 关于天然气注销手续。租赁合同解除后，本元亚谷公司已不是租赁房屋的使用人，应将其在租赁房屋办理的天然气用气人予以注销，故蜀都公司要求本元亚谷公司立即办理重庆市渝北区双凤桥街道翔宇路999号6幢（研发大楼）1-25层房屋用气人注销手续的诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆本元亚谷医院管理有限公司在本判决生效后立即向原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司支付逾期支付租金的违约金，以1769400元为基数从2019年3月2日起至2019年3月29日止，以1669400元为基数从2019年3月30日起至2019年6月6日止，以1169400元为基数从2019年6月7日起至2019年7月16日止，以869400元为基数从2019年7月17日起至2019年8月19日止，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，以869400元为基数从2019年8月20日起至2019年11月1日止，以769400元为基数从2019年11月2日起至2019年11月15日止，以680900元为基数从2019年11月16日起至付清之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告重庆本元亚谷医院管理有限公司在本判决生效后立即向原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司支付2020年3月1日至2020年4月2日期间的占有使用费339724.8元； 三、驳回原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告重庆本元亚谷医院管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费29247.9元减半收取14623.95元，由原告重庆蜀都汽车维修服务有限公司负担10967.95元、被告重庆本元亚谷医院管理有限公司负担3656元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二一年一月二十九日 书记员  陈 实