上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80401号原告：徐勇，男，1967年1月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐辉，上海市东泰律师事务所律师。被告：俞昌合，男，1973年2月14日出生，汉族，户籍地上海市奉贤区。原告徐勇与被告俞昌合房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐勇及其委托诉讼代理人徐辉，被告俞昌合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐勇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年3月1日签订的《租赁协议书》；2.被告将上海市浦东新区惠南镇城南村XXX号一楼北间房屋(以下简称系争房屋)归还原告；3.被告支付原告2020年3月18日起至归还房屋之日止的租金及使用费(按每月2,166.67元计)，支付电费201.30元。事实和理由：2018年3月1日，原、被告签订《租赁协议书》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2018年3月18日起至2021年3月17日止，年租金26,000元，按年支付，被告需最少提前30天付清下次房租，超过15天期限作被告放弃租赁权、违约处理。现被告支付租金至2020年3月17日，此后的租金经原告多次催讨，被告均不予理睬。故提起诉讼。俞昌合辩称，不同意原告的诉请。2020年2月因新冠肺炎疫情爆发，系争房屋处的村内道路封闭，因被告承租房屋用于冷库，储存猪肉冻品，需要货车运营，疫情致使被告无法使用系争房屋也无法进入村里。疫情期间，被告一直与原告协商租金减免事宜，原告却拒绝。在房屋无法正常使用的情况下，原告却要求被告支付后续租金，否则就不让被告使用房屋，系原告违约解除了涉案合同。另系争房屋属于违章建筑，导致被告在使用过程中无法办理证照，造成很大困扰。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁协议书》，约定原告将系争房屋、建筑面积约70平方米出租给被告，租赁期限自2018年3月18日起至2021年3月17日止。租金为每年26,000元，每年一次性付清，被告须最少提前30天付清下次房租，超过15天期限视为被告放弃租赁权，作违约处理，合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告使用系争房屋用作冷库、储藏冷鲜猪肉，按合同支付原告租金(实为房屋使用费)至2020年3月17日。2020年初，因新冠肺炎疫情爆发，系争房屋所在进村道路封闭。2020年2月16日，被告于微信中询问原告系争房屋所在道路何时开放，原告回复“以政府通知为准”。2月25日、3月5日，原告在微信中催促被告“房租到期了”、“3.17日到期，提前30天付清房租”。被告回复表示无法正常出入系争房屋、“你(即原告)到村里办好通行证，让我能正常使用再说”。原告回复“付清房租，不要(房屋)还给我”。此后，双方言语交恶，协商未果。3月12日原告再次催促被告支付下一年度房租；3月13日原告询问被告何时搬走，被告回复“等路好走了，再说”，原告回复“搬场可以进来，我过来带一下”，被告未回复。3月15日，原告再发短信“鉴于你(即被告)本月17日租期已到，不再续租，合同终止。再次催告尽快搬离屋内剩余物品”。2020年6月24日，原告向被告邮寄信函，催促被告于2020年6月30日以前付清2020年3月18日起的一年租金及水电费。函件发送至租赁地址遭退回，发送至被告户籍地显示已签收。2020年8月20日，原告向本院提交了起诉状，提起涉案诉讼。审理中，原告称系争房屋处的进村通道于2020年3月底开通，开通后原告电话通知被告解决租赁合同善后事宜，遭被告拒绝，后来电话就打不通了。被告则称，2020年2月16日被告曾开车进村询问是否可进入，村里告知疫情期间货车不可进出，3月15日收到原告短信后，未去搬离物品，冷库内的货物已处理、只剩零星物品，此后即将原告微信拉黑；3月底原告曾电话通知被告处理租赁合同善后事宜，因为当时双方已经谈崩，被告未去处理，被告为继续经营已在他处另行租房。审理中，被告于庭审之日(2020年12月2日)表示租赁房屋内仍有被告需搬离的物品，系争房屋钥匙在被告处。本院建议双方于庭后一周内自行办理搬离、交接租赁物的手续，后被告仍未搬离。另查明，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造。经本院释明涉案租赁合同无效，对于无效合同的后果处理，原告要求按诉请金额由被告支付使用费；被告表示因合同无效，其不应支付使用费，并保留向原告主张赔偿损失的权利，本案中暂不主张。本院认为，系争房屋系未取得建设工程规划许可而建造，租赁物不具有合法性，原、被告就系争房屋签订的《租赁协议书》应认定无效。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告在庭审中确认系争房屋内仍有其尚未搬离的物品，且在本院指定期间内仍未完成搬离、交还房屋。原告诉请被告归还系争房屋，本院予以支持。对于房屋占有使用费的计算问题。本院认为，从双方微信、短信及函件往来反映，原告在双方发生纠纷后不间断地催促被告搬离房屋。被告作为负有搬离及腾退义务的承租人，未积极履行腾退义务，其应当承担占有、使用系争房屋期间的房屋占有使用费。考虑到2020年初因新冠肺炎防控，系争房屋处进出道路封闭，被告在疫情期间未能在系争房屋处实际经营。结合被告的抗辩意见，本院酌情扣减疫情期间二个月的房屋占有使用费。由于被告已付原告的房屋占有使用费至2020年3月17日，扣减费用在2020年3月18日以后的应付费用中折抵。折抵后被告应支付原告自2020年5月18日起的房屋占有使用费。此外，对于合同无效，原告负有主要过错。然双方在发生纠纷后，未能妥善处理纠纷，被告在纠纷期间仍占用租赁物不予退还，造成损失的进一步扩大。故本院按当事人的过错程度、房屋的实际使用情况，依照公平原则酌情确定按每月1,083元计付2020年5月18日以后的房屋占有使用费，由被告承担。原告诉请的电费，未提供证据佐证，本院不予支持。对于无效合同的其他后果，被告表示保留其主张赔偿的权利，本案中无需处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、原告徐勇与被告俞昌合签订的《租赁协议书》无效；二、被告俞昌合于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区惠南镇城南村XXX号一楼北间房屋，将前述房屋返还原告徐勇；三、被告俞昌合于本判决生效之日起十日内支付原告徐勇自2020年5月18日起至搬离上海市浦东新区惠南镇城南村XXX号一楼北间房屋之日止的房屋占有使用费，按每月1,083元计；四、驳回原告徐勇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由原、被告各半负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年一月五日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。