重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30430号 原告：朱辉旗，男，1985年1月25日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 原告：张欣，男，1984年12月9日出生，汉族，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：焦梦茜，女，1993年10月11日出生，汉族，住重庆市长寿区，系张欣配偶。 被告：张伟，男，1974年3月9日出生，汉族，住重庆市武隆县巷口。 委托诉讼代理人：谭清明，重庆邦民律师事务所律师。 原告朱辉旗、张欣诉被告张伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告朱辉旗、原告张欣及其委托诉讼代理人焦梦茜、被告张伟的委托诉讼代理人谭清明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱辉旗、张欣向本院提出诉讼请求：1.张伟向朱辉旗、张欣退还疫情期间即2020年1月24日至2020年3月9日的商铺租金19440元；2.张伟向朱辉旗、张欣退还商铺保证金36000元；3.张伟向朱辉旗、张欣退还水电费保证金3000元；诉讼费由张伟承担。事实及理由：2019年7月8日，朱辉旗、张欣与张伟签订《门市联营合同协议》，承租了重庆市渝北区杜松路15号商铺一路门面用于餐饮经营。协议虽然名为联营合同，但实为房屋租赁合同。协议签订后，朱辉旗、张欣向张伟支付了商铺租金至2020年3月9日，并向张伟支付了保证金36000元。合同履行过程中，朱辉旗、张欣向张伟支付了水电费保证金3000元。因新冠肺炎疫情，重庆市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，朱辉旗、张欣承租的案涉房屋被迫停业，截止2020年3月9日仍无法复工。新冠肺炎疫情对朱辉旗、张欣的经营造成严重影响，确实无法继续经营。之后双方协商解除了合同，但张伟拒不退还疫情期间租金、商铺保证金和水电费保证金。双方协商无果，朱辉旗、张欣遂起诉来院。 被告张伟辩称，朱辉旗、张欣未将其诉称的商铺保证金和水电费保证金支付给张伟，且张伟也是从其他人处租赁案涉房屋。张伟未与朱辉旗、张欣协商解除案涉租赁合同，双方合同期限未到，朱辉旗、张欣单独解除合同张伟不予认可。合同现处于履行之中，故原告的请求无依据，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《门市联营合同协议》、收条、微信支付交易明细证明、中国建设银行个人账户支出交易明细、微信聊天记录、重庆利荣物业管理有限公司（收款收据）3张、《证明》、谭传碧与张伟微信聊天记录等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对张伟举示的其与案外人谭传碧签订的《门市联营合同协议》、收条2张，朱辉旗、张欣称与本案无关，该组证据是张伟与案外人之间形成的，无法核实真实性和履行情况，故不予采信。 经审理查明：2019年7月8日，张伟（甲方）与朱辉旗、张欣（乙方）签订了一份《门市联营合同协议》，主要约定：甲方承租了重庆劲力实业（集团）公司位于杜松路**门面。1.甲方将位于重庆市渝北区杜松路15号一楼门面提供乙方使用，用途为商业。三、联营期限，1.该物业联营期限共35个月，自2018年3月9日至2021年3月5日止；2.联营期内，甲乙双方不得提前解约，如违约赔偿对方30000元，并保证金不予退还；3.甲方于2018年3月9日将店铺交付乙方使用。四、收入分配及支付方式，1.乙方需按时向甲方支付联营金，乙方每年支付明细及期限如下，第一次支付时间2018年2月20日，联营金72000元，第二次支付时间8月20日，联营金72000元，第三次支付时间2019年2月20日，联营金77760元，第四次支付时间2019年8月20日，联营金77760元，第五次支付时间2020年2月20日，联营金83981元，第六次支付时间2020年8月20日，联营金83981元；3.乙方若逾期支付联营金，每逾期一天，则乙方需按月联营金的千分之五支付滞纳金，拖欠联营金超过十五天，甲方有权收回该物业，乙方须按实际使用日交纳联营金并承担违约责任。七、关于保证金，1.为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同之日，乙方向甲方交纳36000元作为保证金，本合同期满，乙方在结清所有费用（水、电、燃气、物业管理费等）后，乙方若无其它违约应于房屋联营期满时将此保证金全部无息退还乙方。八、合同的终止，2.若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方支付不低于三个月合同金额作为赔偿，已支付的联营金和保证金不予退还。合同还约定了其他内容。 同日，张伟向朱辉旗、张欣出具了收条，载明收到朱辉旗、张欣交来门面保证金36000元。 2019年8月21日，朱辉旗、张欣向张伟转账支付了2019年9月9日至2020年3月8日的租金77760元。 2019年8月2日至2020年3月31日期间，张伟与张欣通过微信沟通。2019年10月30日，张欣向张伟发送一张《关于缴纳水电押金的函告》，主要内容为：按商铺物业管理约定……应按3000元/户的标准向利荣物业缴纳水电押金……该笔押金在门面退租时全额退还。落款处有“重庆利荣物业管理有限公司”的盖章。张欣：这个是什么。张伟：那就交，上面写了退租时候退哈，可能是新规定吧，你转给我，我明天去交，你把这个通知单放好哦。张欣：好的，他要开收据这些啥。张伟：应该会哦，我要找她们开。2019年10月31日，张欣向张伟微信转账支付了水电费保证金3000元。2019年11月3日，张欣：押金的单子呢，我问店员没给他们耶。张伟：我放好的，到时候我去退，你去退不了。 2020年4月2日，张伟租赁的上家谭传碧向张伟发微信：1月到3月完，共计4850元，服装店1月685元，2月、3月电费543元，8个月的水费160元，减掉服装店1388元，还欠3462元，减掉保证金3000元，还差462元，你转给我，我去交。2020年4月3日，张伟通过微信转账向谭传碧支付了462元。 2020年4月2日重庆利荣物业管理有限公司出具了收款收据，显示谭传碧支付了2020年1月1日至2020年3月31日期间的物管费等费用共计4849.76元。 2020年12月23日，重庆利荣物业管理有限公司劲力五星城物管处出具《证明》，主要内容为：张伟在渝北区杜松路15号门面租用期间，已交清所有水电费3462元，其中之前交的保证金3000元保证金已作为抵扣水电费，剩余462元已补交，全部水电费用已结清，因此3000元保证金不予退还。 庭审中，双方一致确认双方是房屋租赁合同关系，双方合同于2020年12月21日解除。 朱辉旗、张欣称，其从2019年7月9日起从案外人张羿、王静处转让了案涉房屋用于经营面馆，朱辉旗、张欣与张伟就直接签订了租赁合同；朱辉旗、张欣将2019年7月9日至2019年9月8日的租金、水电费、转让费、商铺保证金36000元支付给了张羿、王静，因为张羿、王静退租时张伟没有向其退还商铺保证金，故张伟向朱辉旗、张欣出具了收据抵充了保证金；听张伟说过他的上家叫谭传碧；春节前给张伟说过可能不做了，2020年3月1日左右给张伟说肯定不租了，张伟说合同没到期、不同意退租，张伟让朱辉旗、张欣去找谭传碧，朱辉旗、张欣没有去，因为朱辉旗、张欣是与张伟签订的合同；之后双方进行了协商，张伟称可以不租但钱不退；案涉房屋因新冠肺炎疫情于2020年1月24日停业后没有恢复经营；2020年3月9日朱辉旗、张欣搬走并交还房屋，一个自称谭传碧的人将钥匙拿走了；若保证金不退还，则具有违约金的性质，金额过高，应当调整。 张伟称，其从谭传碧处承租了案涉房屋，谭传碧从开发商处承租了案涉房屋，2020年2月谭传碧要求张伟支付2020年3月至2020年9月租金，但张伟没有支付；保证金36000元确实没有退还给张羿、王静，抵为朱辉旗、张欣缴纳的保证金；协议第八条约定朱辉旗、张欣单方提前解除合同的，张伟不退还保证金；朱辉旗、张欣春节前就说生意不好不租了，张伟没有同意，不同意减免疫情期间租金；之后张伟就找不到朱辉旗、张欣，朱辉旗、张欣也没有提过解除合同；2020年3月张伟提到找开发商退押金，朱辉旗、张欣才理睬被告，双方和谭传碧一起找开发商退押金，但开发商称若提前解除不退押金，故张伟也不同意朱辉旗、张欣提前解除、不同意退押金；朱辉旗、张欣未向张伟交还过房屋，不清楚案涉房屋何时收回、谁收回；2020年3月10日张伟才知晓朱辉旗、张欣搬走；2020年4月已经有新的承租人在案涉房屋装修；水电保证金3000元已经抵扣了朱辉旗、张欣欠付的水电费，不予退还；不在本案中主张解除合同及违约金。 本院认为：朱辉旗、张欣与张伟于2019年7月8日签订的《门市联营合同协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。合同虽然名为联营，但是合同约定了张伟按半年周期支付费用、联营期限等内容，双方之间实际是房屋租赁合同关系。双方一致确认《门市联营合同协议》已于2020年12月21日解除。 关于退还租金。朱辉旗、张欣向张伟支付了2019年9月9日至2020年3月8日的租金77760元。朱辉旗、张欣主张张伟退还疫情期间即2020年1月24日至2020年3月9日的租金19440元。新冠肺炎疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件。因新冠肺炎疫情重庆市于2020年1月24日宣布一级响应，朱辉旗、张欣主张其于2020年1月24日停业后未再恢复营业。租赁物用于经营面馆，疫情对案涉租赁物而言属于不可抗力，疫情的防控措施对租赁物的使用和经营会造成影响。基于公平原则，双方应对案涉房屋经营受新冠肺炎影响所产生的损失予以分担，故本院酌情减免朱辉旗、张欣半个月租金6480元，对朱辉旗、张欣要求张伟退还租金6480元的诉讼请求，本院予以支持。 关于商铺保证金36000元。合同第八条约定，若双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方支付不低于三个月合同金额作为赔偿，已支付的联营金和保证金不予退还。朱辉旗、张欣在2020年3月就向张伟提出不租了，属于根本违约，按约定张伟有权在合同解除后不退还保证金36000元。保证金36000元不退还具有解除合同违约金的性质，朱辉旗、张欣称违约金过高应当调整。合同解除主要造成的是房屋空置损失。朱辉旗、张欣已经支付了2020年3月8日之前的租金，张伟称2020年4月已经有新的承租人在案涉房屋装修，故本院酌情将不退还保证金金额调整为28000元，对朱辉旗、张欣要求张伟退还保证金8000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于水电费保证金3000元。从张伟与张欣的微信聊天记录看，双方确认该保证金3000元于门面退租时全额退还。但张伟举示的证据显示该保证金3000元已经抵扣了朱辉旗、张欣欠付的水电费。故朱辉旗、张欣要求张伟退还水电费保证金3000元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张伟于本判决生效后立即向原告朱辉旗、张欣退还租金6480元； 二、被告张伟于本判决生效后立即向原告朱辉旗、张欣退还商铺保证金8000元； 三、驳回原告朱辉旗、张欣的其他诉讼请求。 如果被告张伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1261元减半收取630.5元，由原告朱辉旗、张欣负担474.5元，被告张伟负担156元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二一年一月十九日 书记员  陈 实