上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初40397号原告：上海南哲房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李南，经理。委托诉讼代理人：程苗苗，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：德事(上海)商务服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：SALNIKOWPAULDANIEL，董事长。委托诉讼代理人：饶元荣，上海五富珑行律师事务所律师。原告上海南哲房地产经纪有限公司(以下简称南哲经纪公司)诉被告德事(上海)商务服务有限公司(以下简称德事公司)居间合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告南哲经纪公司的法定代表人李南及委托诉讼代理人程苗苗，被告德事公司的委托诉讼代理人饶元荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南哲经纪公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告佣金396,000元；2、请求判令被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告佣金404999.96元；计算标准为佣金数字为年租金的15%，根据被告提交的证据，计算方式为月租金224,999.98元×12×0.15=404,999.96元。2、请求判令被告向原告支付逾期拖欠佣金的利息：以404,999.96元为基数，按照LPR为基准，自2020年9月1日起算，计算至实际付清之日止。3、请求法院判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年6月17日,原告经办人李有带案外人上海库清网络科技有限公司(以下简称库清公司)经办人朱先生至被告处查看了位于上海市浦东新区世纪大道8号国金中心3651、3655、3660单元房屋(以下简称系争房屋),带看后，库清公司表现出承租意向，原告便协助被告积极与库清公司进行沟通洽谈及居间促某，协助被告整理系争房屋相关具体信息包括房屋建筑面积、月租单价、含税月租、装修等情况给库清公司。在原告前期积极居间及磋商推动下,2020年6月18日库清公司第二次查看系争房屋,进一步了解房屋具体情况,当日原告在与被告协商确认后，就系争房屋再次与库清公司沟通交涉并告知具体的承租方案。期间原告向被告汇报承租方的意向承租价格为月租金20万元含税。2020年6月22日,在原告经办人的协调下,安排了库清公司经办人孙红兰、PeterZhu与被告方领导Cherry会面,就系争房屋的价格及具体情况进一步商讨。经原告经办人多次居间磋商后,最终原告将被告确认的系争房屋的具体承租条件向库清公司予以了基本确认。2020年6月23日,库清公司的设计师队及领导对系争房屋进行更深入的了解,经原告与被告协调,原告经办人第三次就系争房屋陪同库清公司查看,并就系争房屋的建筑结构、装饰、给排水、暖通、消防等信息进行确认。但被告当日坚持238,000元/月的租赁价格,故当日未敲定。之后,又经原告反复居间协调双方,被告与库清公司最终签订房屋租赁合同,被告经办人告知原告租金价格约为220,000元/月。2020年7月15日,被告经办人黄黎天向原告经办人询问原告开费信息,至此确认库清公司同意承租系争房屋并支付租金,原告已经完成居间义务,但其后在原告经办人的反复请求下,被告方一直未支付佣金。2020年8月21日,被告经办人黄黎天通过微信向原告经办人发送“中介费协议”、“开票资料”，确认了此次系争房屋租赁系由原告居间促某，但年租金数额与实际年租金相差一半以上，且佣金比例也不是之前约定的年租金的15%。原告认为，原告作为居间方为被告提供了订立合同的媒介服务且付出了大量时间、经理从中居间、斡旋，才最终促某被告与库清公司成功签订租赁合同，原告已完成全部居间义务，但被告却意图逃避按约支付佣金的义务，故原告只能起诉要求被告支付全部佣金，请求法院支持原告的诉讼请求。被告德事公司辩称，1、原、被告之间未就库清公司租赁事宜签订任何居间合同，也未就佣金标准达成一致或进行约定；2、原告在被告和库清公司的交易中仅提供了少部分劳务，但原告未能促某居间及合同的成立。故不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人黄黎天曾为被告德事公司负责对外招租的员工，其在微信朋友圈经常发送各种商务招租信息，如曾发布上海国金中心灵活办公空间10%+8%佣金。根据原告提供的原告南哲经纪公司的法人李南与被告德事公司的黄黎天的微信聊天记录显示：2020年6月，双方就系争房屋的租赁事宜开始进行沟通、交流，其中6月18日，原告方第一次带领库清公司的相关人员查看了房屋情况；6月19日，李南与黄黎天就房屋的租赁条件进行了初步确认，黄黎天表示“我老板的意思是给他的选择有3个，1、01+茶水间，2、55+60,3、51+55，这3个方案都是20万含税，TEC做装修，如果一定要55+51+60，那就要33万，最低28万”。6月22日，原告方第二次带库清公司的相关人员查看了系争房屋；6月23日，原告方第三次带库清公司的相关人员与被告方磋商系争房屋的租赁条件，但双方对于租赁面积、租金等条件并未达成一致，黄黎天建议“冷却双方一段时间”；7月27日，原告方询问“这周是否可以申请佣金”、“装修怎么样啦，她们这周能入驻？”。黄黎天回复称“还不可以哦”、“下周”、“应该可以的”；8月3日、10日，原告方再次申请佣金，后双方就佣金事宜开始发生争议，黄黎天曾于8月12日回复“没不认你咯”、“从始至终没有不认你啊”；8月21日，原告方询问佣金的情况。黄黎天向原告方发送了中介费协议、开票资料，其中中介费协议载明库清公司与德事公司签订的合同期限为12个月，合同总金额为1,003,321元，佣金数额为50,166.05元。根据原告提供的原告南哲经纪公司的法人李南与被告德事公司的黄黎天、库清公司相关人员的微信群聊记录显示，三方自2020年6月18日建立了名称为Tec选址沟通群的群聊，三方对租赁的部位、租金、面积等条件进行了反复磋商，该群自6月22日之后无聊天记录。根据被告提供的微信聊天记录显示，自2020年6月24日开始，被告方通过微信名为“Stepheni—毛毛总”的案外人与库清公司商谈租赁条件，后被告与库清公司就租赁部位、租金标准免租期等条件达成了一致。2020年7月7日，被告德事公司与库清公司就本市浦东新区世纪大道8号国金二期3651-59单元签订的《服务式办公室许可使用协议》载明，每月许可使用费为206,422+9%VAT，起始日期为2020年7月22日，终止日期为2022年5月21日，如库清公司能一直遵守合同约定，2021年1月22日至2021年2月21日、2021年8月22日至2021年9月21日、2022年3月22日至2022年5月21日不再收取每月许可使用费。同日，双方还另行签订《补充协议》及《工程报价协议》，约定如库清公司一直能遵守合同约定至2022年5月21日，德事公司将不再另行收取库清公司自2022年5月22日至2022年7月21日的许可使用费；库清公司另行委托德事公司对承租的部位进行装修改造，改造费用总计424,451元。审理中，原告表示，本次居间原告曾与黄黎天口头约定过佣金标准是年租金的15%，双方之前的合作也都是按照这个标准，双方确实没有书面达成关于佣金标准的协议。发生纠纷后，原告曾找朋友去问过黄黎天，其自己陈述了国金大厦的15%的标准。原告作为居间方介某时的价格和被告与库清公司签订的协议中的租金价格是差不多的。因库清公司有租赁需要，原告向其极力推荐了系争房屋，黄黎天多次告知原告系争房屋只需20万元(含税)就可以租下来51、55两间，当时有三个方案均是这个价格。因此库清公司一直有这样的心理预期，但在2020年6月23日碰面时，被告公司负责人临时涨价到23.8万元/月，因此双方当日没有谈成。6月24日被告负责人还约库清公司的人员吃饭协商租赁事宜。6月24日、6月28日，原告还一直在给库清公司想办法如何打破僵局，这个时候库清公司和被告已互相认识，并知道了办公地址，因此就跳过原告直接联络协商了。黄黎天跟原告称，库清公司在跟被告的老总在商谈，就不需要原告介某了。原告在前期做了大量工作，被告和库清公司之间只是就价格在进行协商，原告只要提供给了被告和库清公司的签约机会，居间服务就已经完成，之后被告恶意跳过原告与库清公司协商，且签约时故意不通知原告参与，前述均不是原告的原因。被告表示，最开始的确是由原告带库清公司看系争房屋，但在原告参与的各方最后一次，即6月23日的协商中，双方对于租金、装修等事项没有达成一致，且当时库清公司也表示在看其他的办公楼宇，并不是一定要租赁系争房屋。之后的沟通，原告并未参与，代表原告放弃了该笔交易。因为原告在前期没有就租金等与被告进行充分沟通，在被告和库清公司没有达成一致后，没有积极继续促某磋商，因此是原告的原因没有促某本单交易。后因被告的负责人和库清公司的负责人有共同认识的朋友毛总，在毛总的联络下，双方后续多次磋商，最终在价格、免租期、装修价格等达成一致。原告并无证据证明系被告恶意跳开原告完成租赁事宜。就结佣模式来说，被告会先与中介签订佣金合同，然后按照合同结算，合同会在中介带客户来洽谈时就会签订。原告带库清公司看房时，也没有跟库清公司签协议，也没有提出跟被告签订，原告可能认为本单成交的可能性较小。原告所述的广告单等所述的佣金标准不属实，每个房子都是不一样的，都是要了解双方的情况后，根据实际不同的情况，去商谈佣金标准。黄黎天只是一个业务员，因一直是黄黎天和原告沟通，原告向黄黎天提出了结佣申请，黄黎天愿意和原告沟通结佣的事情当然是正常的，但就结佣等事宜一直是公司决定的。本院认为，根据原告南哲经纪公司与被告德事公司的诉、辩称意见，结合在案证据，本案主要有以下二个争议焦点，现分析如下：一、原告南哲经纪公司与被告德事公司是否存在居间合同关系。根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告通过被告员工发送的招租信息，带领库清公司多次看房，被告方也多次与原告、库清公司进行磋商，因此原、被告之间虽未签订的书面的居间合同，但双方之间的居间关系确已成立并生效。二、原告南哲经纪公司是否促某了被告德事公司与案外人库清公司租赁合同的签署，被告德事公司应支付的佣金数额如何确定。居间人促某合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据在案证据显示，原告南哲经纪公司曾多次带领库清公司的相关人员实地察看房屋，并向库清公司提供房屋具体信息、平面图，根据库清公司的租赁需求，在与被告方员工多次沟通后，也提供了多种租赁方案，原告南哲经纪公司确为促某库清公司、德事公司租赁合同的签署做了大量工作。虽然在2020年6月23日的商谈中，德事公司、库清公司并未达成一致，但并非因原告方原因导致。该日之后，原告也系应被告方的要求，未再参与到谈判之中，因此被告德事公司认为原告仅提供了少量劳务的抗辩意见本院不能认同。被告认为，被告与库清公司之间租赁合同的签署系案外人促某，与原告无关。但该案外人介某的时间在原告带看房屋之后，系原告向库清公司介绍了系争房屋后，库清公司才表达了租赁意向，并多次看房，因此并不能否认原告在德事公司、库清公司签署租赁合同过程中所做的工作，被告德事公司也是基于原告的带看行为得到了与库清公司的磋商机会，因此本院认为被告德事公司应当向原告支付相应的佣金。但原告认为，被告系在最后的谈判环节恶意跳开原告。结合在案证据及商业惯例，本院难以认定被告德事公司存在恶意跳开原告的行为。因此关于佣金数额，原告要求按照被告德事公司提供的租赁合同作为计算依据，并无不当，但该合同中还包含了相应的免租期间，根据公平原则，应当予以扣除，本院结合原告提供的服务情况、商业惯例等因素，酌情确定被告德事公司需支付佣金20万元。至于原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条规定，判决如下：一、被告德事(上海)商务服务有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告上海南哲房地产经纪有限公司支付佣金20万元；二、驳回原告上海南哲房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,687.5元，由原告上海南哲房地产经纪有限公司负担1,866.5元，被告德事(上海)商务服务有限公司负担1,821元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇二一年一月六日书记员  郇鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。