云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终2325号上诉人（原审原告）：杨晓东，男，1982年9月24日生，，住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。委托诉讼代理人：鲁明，茶邑法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：宁洱瑞祥房地产有限公司,住所地为云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。法定代表人：陈文健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭玲琴，云南云渝律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：唐乐凯，男，1988年11月20日生，原住云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。原审第三人：宁洱嘟比乐主题乐园,住所地云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。经营者：李玲，女，1984年10月8日生，住云南省普洱市宁洱哈尼族彝族自治县。原审第三人：邹文静，女，1987年11月26日生，住云南省景洪市西双版纳州景洪市。上诉人杨晓东、宁洱瑞祥房地产有限公司（以下简称瑞祥公司）与被上诉人唐乐凯、原审第三人宁洱嘟比乐主题乐园（以下简称嘟比乐乐园）、邹文静房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宁洱哈尼族彝族自治县（以下简称宁洱县）人民法院(2020)云0821民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，于2020年12月24日进行公开开庭审理，上诉人杨晓东及委托诉讼代理人鲁明，上诉人瑞祥公司的委托诉讼代理人郭玲琴，被上诉人唐乐凯，原审第三人邹文静到庭参加诉讼，嘟比乐乐园经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晓东上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判瑞祥公司、唐乐凯履行2017年8月15日签订的店铺合作书，在宁洱瑞祥商业广场东区停止经营第二家儿童乐园品类；3.改判瑞祥公司、唐乐凯返还杨晓东已支付2019年4月至2019年12月租金33333元、押金10000元及违约造成的经济损失50000元，共计93333元；4.本案一二审诉讼费用由瑞祥公司、唐乐凯承担。庭审中经双方确认案涉合同已于2020年10月13日解除，杨晓东当庭撤销上诉请求第二项。事实与理由：一、根据杨晓东与唐乐凯签订的商铺合作协议，将儿童乐园经营权一并出租给杨晓东经营，唐乐凯享有租赁处分权、收益权。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，唐乐凯系本案合同相对人，符合民事诉讼主体。在一审庭审中查明瑞祥公司自认唐乐凯与杨晓东签订店铺合作书的行为系其履行瑞祥公司工作职责并代理瑞祥公司的行为，所产生的法律后果由瑞祥公司承担。对此杨晓东没有意见，瑞祥公司认可唐乐凯的行为，就应当保证杨晓东租赁期间在瑞祥商业广场东区独家经营儿童乐园品类的权利，而瑞祥公司未按店铺合作书约定履行不守诚信于2019年4月允许第二家儿童乐园在宁洱瑞祥商业广场（东区）经营，损害杨晓东租赁期间在瑞祥商业广场东区独家经营儿童乐园品类的权利，其行为构成违约给杨晓东造成严重经济损失。二、一审法院作出的判项与杨晓东诉讼请求前后矛盾判决，一审判决无法判断店铺合作书如何履行，一审未作说明，如不履行一审明显存在漏判。三、本案焦点为是否存在违约的问题，如存在违约如何处理的问题。一审法院审查有点偏离主题，扩展到第三人的租赁关系。通过庭审瑞祥公司认可唐乐凯的行为代表公司行为，而瑞祥公司违反2017年8月15日签订的商铺合作协议，2019年4月允许第二家儿童乐园在宁洱瑞祥商业广场（东区）经营构成违约，致使杨晓东无法正常经营，对此瑞祥公司、唐乐凯无权收取租金应返还杨晓东已付2019年4月至12月租金33333元及押金10000元，并承担违约给杨晓东造成的经济损失50000元，合计93333元。综上所述，瑞祥公司、唐乐凯的行为构成违约，违反《中华人民共和国合同法》诚实信用原则、权利义务对等原则，一审法院认定事实不全，判决不清楚，请求二审法院依法支持杨晓东的诉讼请求。瑞祥公司辩称，一、杨晓东与瑞祥公司已经正式解除了租赁合同关系，其上诉要求瑞祥公司停止经营第二家儿童乐园店，已无实质异议，也没有权利这样要求；二、瑞翔商业广场经营的嘟比乐乐园已与承租人李玲解除了租赁关系，该儿童乐园早已停止营业，这个情况可以现场核实。而且刚刚收到的李玲的答辩状中也明确表示其已经停止了营业，所以杨晓东的诉求已无事实依据。三、嘟比乐乐园停止营业，绝大部分原因系不堪忍受杨晓东的无礼打扰，导致李玲无法正常经营。杨晓东现在上诉请求停止营业的第二家儿童乐园已经没有事实依据。四、杨晓东与瑞祥公司正式解除租赁合同的事时间是2020年10月13日，杨晓东在此期间其一直使用占用着瑞祥公司600多平米的商铺其拖欠瑞祥公司自2019年12月1日起的租金、水电费、物管费，但反而要求瑞祥公司返还其租金，纯属无理取闹。其拖欠租金的行为已明显构成合同违约，瑞祥公司已另案提起诉讼要求其支付欠付的租金及违约金。现在该案宁洱县人民法院已经受理，正在诉讼过程中。一审判决显然是对瑞祥公司不公，不符合客观事实，也没有法律根据，属于程序错误。综上，请求驳回杨晓东的上诉，支持瑞祥公司的上诉请求。唐乐凯辩称，请法院驳回杨晓东的无理要求。原审第三人嘟比乐乐园书面辩称，一、嘟比乐乐园对杨晓东与瑞祥公司及唐乐凯签订的店铺合作书中，杨晓东在宁洱瑞祥商业广场（东区）独家经营儿童乐园品类的特别约定不知情，对此嘟比乐乐园不应当承担任何责任；二、嘟比乐乐园现已停止经营，搬离了宁洱瑞祥商业广场；三、请求人民法院排除李玲原经营宁洱嘟比乐乐园为第三人。原审第三人邹文静没有意见。瑞祥公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，予以改判驳回杨晓东的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由杨晓东承担。事实与理由：一、一审诉讼程序错误，应当予以纠正。本案因遗漏诉讼参与人发回重审案件。案件发回后，宁洱县人民法院依职权追加了瑞祥公司参与诉讼，但却列瑞祥公司为被告而非诉讼第三人。对于此情况，在本案开庭时，瑞祥公司请求法庭释明是谁将瑞祥公司列为共同被告，是杨晓东提出申请还是法庭主动追加列为被告，法庭释明回答：瑞祥公司系法院依职权追加的被告；在庭审时，瑞祥公司向杨晓东询问到底是要求谁承担责任，杨晓东当庭回答：要求唐乐凯承担。由此可见，追加瑞祥公司，并将瑞祥公司列为被告，系法院的想法及做法，一审法院完全违背了“不告不理”原则和居中裁判原则。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，法院可以依职权追加必要共同诉讼参与人作为第三人参与诉讼，但法律并没有规定法院可以主动追加被告。人民法院撇开当事人、违背杨晓东的诉求“擅自”追加被告、并违背当事人的意思表示判决瑞祥公司承担违约责任的做法不当，法院系充当了杨晓东的角色。属于程序不公、判决错误。二、一审判决适用法律错误。杨晓东承租经营的“宁洱瑞祥商业广场”东区二层2-1-201、202、203、204号，四间商铺，与邹文静、陈兴芝购买的负一楼805、06、07、11号商铺，属于各自独立、各不相干的权属，杨晓东的承租的商铺与邹文静、陈兴芝购买的商铺没有半点关系和牵扯。所谓的“买卖不破租赁”系指在同一物权之上已建立租赁权的情况下，如果处分所有权，应告知买受人，并应保障承租人权利，但本案并非此种情况，完全是牛马不相及的两回事。一审判决以瑞祥公司出售瑞祥商业广场负一楼805、06、07、11号商铺时未尽到相应的提示和告知义务，故瑞祥公司已经构成违约的认定让人十分惊讶和无法接受。法庭曲解法律竟然到了如此程度，可以说是枉法裁判。瑞祥公司出售的并非出租房，需要告知吗。三、在本案一审时已做了清楚的陈述：唐乐凯所做的所谓“独家经营儿童娱乐品类”的承诺，不具有法律效力：（一）该承诺的条款属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效条款，违反了《中华人民共和国反垄断法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》的相关规定，该条约定属于排除竞争、垄断经营、滥用市场支配地位的垄断协议，损害第三人的权利，属于无效条款，应当排除适用。（二）瑞祥公司出租管理的范围仅限于在公司名下的商铺，对已经出售的商铺，无权管理和干涉；瑞祥公司出售商铺属于正当行为，已经出售的商铺如何经营使用，并不由瑞祥公司控制，该情况属于情势变更，符合合同法司法解释（二）第二十六条关于情势变更的相关规定，发生了情势变更，责任不能归咎于唐乐凯、不能归咎于瑞祥公司，情势变更情况下，相关条款无论是否有效都已经没有履行的可能性和实质意义。（三）所谓独家经营，属于商业行为，一般是指联锁店、加盟店或代理商的内部约束和控制行为，是商业运作的体系和模式，其约束的双方都是同一经营体系内的上游和下游、总部和分店的关系，其主体之间不仅有关联性而且有一定从属性，独家经营是纯商业模式行为，只可能适用于同一经营链条上的组织机构有关联性的商家之间。本案，双方属于租赁关系，租赁合同的标的是租赁房屋，权利义务的产生也是租赁房屋。租赁的用益物权只能是所租赁的房屋，而不及与其他标的物。四、杨晓东要求承担违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据。无论是瑞祥公司还是唐乐凯都无须承担违约责任。首先，在合同上只约定了逾期支付租金的违约条款，并没有其他的违约条款。其次，杨晓东至今还在使用瑞祥公司的4间商铺，面积达611.22平方米，自2019年12月1日起至今一直拖欠租金和物业服务费、水电费，真正的违约人是杨晓东。而一审判决瑞祥公司违约，认为杨晓东“有权拒付租金”，照此说法，是否意味着杨晓东可以一直占用着商铺，并且可以理直气壮的拒付租金！如此判决，无法服人。综上所述，一审判决程序错误、法律适用错误、判决错误，请求二审法院依法予以改判。杨晓东辩称，1.唐乐凯所做的承诺杨晓东，在杨晓东租赁期间瑞祥商业广场（东区）只有杨晓东独家经营儿童乐园品类不具法律效力的主张没有事实及法律的辩称，根据合同法第八条的规定是不成立；2.瑞祥公司不承担违约责任的诉讼请求没有事实和法律依据。根据本案一审查明的事实，瑞祥公司与唐乐凯已经构成违约，应当承担违约责任。综上，请求法庭依法驳回瑞祥公司的上诉请求。原审第三人嘟比乐乐园书面辩称，一、嘟比乐乐园对杨晓东与瑞祥公司及唐乐凯签订的店铺合作书中，杨晓东在宁洱瑞祥商业广场（东区）独家经营儿童乐园品类的特别约定不知情，对此嘟比乐乐园不应当承担任何责任；二、嘟比乐乐园现已停止经营，搬离了宁洱瑞祥商业广场；三、请求人民法院排除李玲原经营宁洱嘟比乐乐园为第三人。唐乐凯没有意见。原审第三人邹文静没有意见。杨晓东向一审法院提出诉讼请求：1.判令唐乐凯、瑞祥公司按2017年8月15日签订的《店铺合作书》履行，在宁洱瑞祥商业广场停止经营第二家儿童乐园品类；2.判令唐乐凯、瑞祥公司支付因违约给杨晓东造成的经济损失97500元(包括杨晓东已经支付的2019年4月至2019年12月的租金37500元及押金10000元,由于被告违约,经济损失50000元）；3.本案的诉讼费用由唐乐凯、瑞祥公司承担。一审认定事实，2017年8月15日，杨晓东与唐乐凯签订《店铺合作书》一份，约定：唐乐凯将位于宁洱瑞祥商业广场（东区）二层2-1-201、202、203、2-2-201商铺面积共611.22平方米出租给杨晓东经营儿童娱乐品类，店名为“优比亲子儿童乐园”，租赁期限为3年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，自2017年12月1日开始计租。年租金为50000元，押金为10000元，付款方式为第一年为半年付，提前一个月付清；第二年至第三年为年付，提前一个月付清。杨晓东在签署合同之日起5天内向唐乐凯缴付第一年的上半年租金、合同及管理押金35000元，第一年下半年租金于2018年5月1日之前缴付25000元，如有逾期未支付，可视为杨晓东单方面违约处理，第二年年租金于2018年11月1日之前缴付50000元，第三年年租金于2019年11月1日之前缴付50000元，如有逾期未支付，可视为杨晓东单方面违约处理。唐乐凯于2017年9月1日在《店铺合作书》附件一中特别注明：“唐乐凯承诺杨晓东，在杨晓东租赁期间瑞祥商业广场（东区）只有杨晓东独家经营儿童乐园品类”。2019年1月19日和2019年5月15日，杨晓东分两次交纳了第二年（自2018年12月1日起至2019年11月30日止）年租金50000元。瑞祥公司在其书面的情况说明以及庭审过程中，均对唐乐凯系履行瑞祥公司职务行为、在签订《店铺合作书》中唐乐凯是作为其代理人的事实表示认可，位于宁洱瑞祥商业广场（**）**2-1-201、202、203、2-2-201号商铺的不动产权利证明均登记在瑞祥公司名下。2018年12月，瑞祥公司将宁洱瑞祥商业广场（东区）负一楼B05、B06、B07、B11号商铺出售给第三人邹文静和案外人陈兴芝。2019年4月初，第三人嘟比乐乐园开始装修并于5月开始营业，其经营场所位于宁洱瑞祥商业广场（东区）负一楼，其租赁的商铺为宁洱瑞祥商业广场（东区）负一楼B05、B06、B07、B11号，其中B05、B07、B11号商铺的权利人为第三人邹文静，B06号商铺的产权人为案外人陈兴芝。第三人嘟比乐乐园的负责人李玲于2019年4月4日分别与第三人邹文静和案外人陈兴芝签订房屋租赁合同取得租赁使用权。一审法院认为，本案争议焦点：1.唐乐凯是否是本案适格被告？2.杨晓东的诉讼请求是否应该得到支持？一、关于唐乐凯是否为本案被告问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”本案中，根据庭审中查明的事实以及瑞祥公司的自认，唐乐凯与杨晓东签订《店铺合作书》的行为系其履行瑞祥公司工作职责并代理瑞祥公司的行为，该《店铺合作书》在杨晓东与瑞祥公司之间发生法律效力，所产生的法律后果应当由瑞祥公司承担，故唐乐凯不是本案适格被告。二、关于主张瑞祥公司在宁洱瑞祥商业广场停止经营第二家儿童乐园品类的诉讼请求是否应该得到支持问题。《店铺合作书》中约定，唐乐凯承诺在租赁期间，瑞祥商业广场东区只有独家经营儿童乐园品类，且如前所述唐乐凯的行为系代理瑞祥公司，但是2019年4月初，瑞祥商业广场东区出现了第三人嘟比乐乐园开始装修并经营，而瑞祥公司在出售宁洱瑞祥商业广场（东区）负一楼B05、B06、B07、B11号商铺时未尽到相应的提示和告知义务，故瑞祥公司已经构成违约，瑞祥公司应当承担相应的违约责任。第三人嘟比乐乐园所租赁的B05、B07、B11号商铺和B06号商铺系其分别向第三人邹文静和案外人陈兴芝通过另行签订租赁协议取得，第三人嘟比乐乐园对唐乐凯与瑞祥公司《店铺合作书》中独家经营儿童乐园品类的特别约定不知情，所举证据不能证实第三人嘟比乐乐园对此知情，故要求瑞祥公司在宁洱瑞祥商业广场停止经营第二家儿童乐园品类（即本案第三人嘟比乐乐园）的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。三、瑞祥公司是否应当承担违约赔偿责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，第三人嘟比乐乐园的经营地在宁洱瑞祥商业广场东区，系合同约定的区域，瑞祥公司在对外出卖宁洱瑞祥商业广场东区范围内的商铺过程中未履行向第三人邹文静及案外人陈兴芝等买受人提示和告知杨晓东独家经营儿童乐园品类的特别约定的义务，导致第三人嘟比乐乐园在宁洱瑞祥商业广场东区经营，其行为存在过错，在其与杨晓东之间构成违约。杨晓东于2019年5月15日向瑞祥公司缴清了2019年租金，且瑞祥公司在收据中注明了租期至2019年11月1日（实际为至2019年11月30日止），反映了瑞祥公司认可该缴纳日期，认可合同继续履行。根据双方当事人《店铺合作书》关于租金支付的约定及租金的交纳情况，租金交纳至2019年11月30日，2019年12月的租金尚未交纳，鉴于瑞祥公司的上述违约情形，有权拒付租金，已经支付的租金应当认定为瑞祥公司违约而给造成的经济损失，主张由瑞祥公司参照2019年4月至11月共8个月已付租金33333元的标准赔偿经济损失的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。瑞祥公司关于双方之间约定杨晓东独家经营儿童乐园品类属于无效条款应当排除适用以及瑞祥公司出售商铺属于情势变更的答辩主张，没有法律依据，一审法院不予采纳。根据双方当事人合同中关于押金退还的约定，杨晓东主张《店铺合作书》继续履行，故杨晓东无权要求瑞祥公司退还押金10000元。杨晓东要求瑞祥公司赔偿损失违约金50000元，因双方当事人合同中没有明确约定，并不能依据诚实信用原则以及权利义务对等原则主张适用合同中第十条第二款的约定，也未提交证据证实其由此所造成的直接经济损失，故对主张由被告按剩余租金50000元的标准支付违约金的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、由宁洱瑞祥房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨晓东经济损失33333元。二、驳回杨晓东的其他诉讼请求。案件受理费2345元，由杨晓东承担1546元，由宁洱瑞祥房地产有限公司承担799元（于本判决生效之日起七日内缴纳）。二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对有争议的证据本院认定如下：对杨晓东提交的证据：1.《收据》一份，欲证明瑞祥公司，唐乐凯收到杨晓东的押金10000元。瑞祥公司对证据的真实性予以认可，本院予以确认。2.《合同》一份，欲证明杨晓东购买经营儿童乐园品类花费98000元。本院认为，虽该花费金额系杨晓东单方制作，但从杨晓东经营内容来看，购买用品系杨晓东经营儿童乐园所必需，故证据与本案具有关联性。瑞祥公司提交的证据四份：《退租协议书》一份、《微信聊天截屏》、《民事起诉状》、《受理案件通知书》，欲证明：1.第三人嘟比乐乐园与邹文静已经解除了租赁合同关系，嘟比乐乐园已经停业，杨晓东诉请已经无事实根据和法律意义，应驳回诉讼请求；2.杨晓东与瑞祥公司于2020年10月13日已解除租赁合同关系，但所欠租金等至今未付；3.由于杨晓东拖欠瑞祥公司自2019年12月1日起的租金、水电、物业管理费，瑞祥公司多次协商催要租金未果，已于2020年1月6日另案提起诉讼追偿其所欠租金、违约金等费用，宁洱县人民法院依法受理，现该案处于中止状态；4.杨晓东系为了抵赖应付的租金，滥用诉权起诉瑞祥公司是浪费国家司法资源，混淆视听的行为应当给予不利评判。本院认为，杨晓东对微信截屏的真实性认可，本院予以确认。《退租协议书》的主体系是李玲与邹文静，经法庭询问，瑞祥公司自认未将该退租事宜告之杨晓东。故对该组证据的关联性本院不予采信。对于《民事起诉状》、《受理案件通知书》的真实性，本院予以采信，但该案件尚在审理过程中，并未有生效的裁判文书。对瑞祥公司的证明目的，本院不予采信。本院经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。另查明，《店铺合作书》第十条违约责任第四款:“在履行合同过程中，守约方通过司法途径向违约方主张权利的，守约方因诉讼产生的全部费用(包括但不限于律师费)均由违约方承担。2020年10月13日，杨晓东将店铺2-1-201、202、203、2-2-201交还瑞祥公司，经双方确认《店铺合作书》于同日解除。本院认为，本案争议的焦点是：1.唐乐凯应否与瑞祥公司承担共同责任；2.一审法院是否存在程序违法；3.租金、押金是否应予返还；4.违约金是否予以支持。关于唐乐凯应否与瑞祥公司承担共同责任的问题。杨晓东认为，唐乐凯、瑞祥公司均应向其承担违约赔偿责任。本院认为，一审法院在说理部分已经对瑞祥公司系杨晓东租赁合同的相对人，唐乐凯为瑞祥公司与杨晓东签订租赁合同的委托代理人，租赁合同的法律后果应由瑞祥公司承担进行了充分的阐述，本院不再赘述。故对杨晓东认为唐乐凯应与瑞祥公司共同承担责任的主张，于法无据，本院不予支持。关于一审法院是否存在程序违法的问题。瑞祥公司认为，一审法院将瑞祥公司列为被告，而杨晓东并未要求瑞祥公司承担责任。一审法院违反“不告不理”、居中裁判的原则。本案中，唐乐凯于2019年10月12日向本院提起上诉，主张其系瑞祥公司的委托代理人，不是案涉租赁合同的相对人，并提交了瑞祥公司出具的情况说明。本院以遗漏必要共同诉讼当事人发回重审。一审法院将瑞祥公司追加为被告后，瑞祥公司在庭审中自认杨晓东的陈述属实，唐乐凯签订租赁合同的行为属于委托代理行为，瑞祥公司是案涉租赁合同的相对方。本院认为，一审法院基于当事人的自认及客观事实将瑞祥公司追加为被告，杨晓东在诉讼中亦要求瑞祥公司与唐乐凯共同承担法律责任，并无明确表示只需唐乐凯承担责任。故，本院认为，一审法院并未违反“不告不理”、居中裁判的原则。瑞祥公司认为一审法院程序违法的上诉主张，本院不予支持。关于租金、押金是否应予返还的问题。杨晓东认为因瑞祥公司违反《商铺合作协议》的约定，在2019年4月允许第二家儿童乐园在宁洱瑞祥商业广场（东区）经营构成违约，致使杨晓东无法正常经营，对此瑞祥公司、唐乐凯无权收取租金，应返还杨晓东已付2019年4月至11月租金33333元及押金10000元。瑞祥公司认为，杨晓东至今还在使用瑞祥公司的4间商铺，面积达611.22平方米，自2019年12月1日起至今一直拖欠租金和物业服务费、水电费，应驳回杨晓东返还租金、押金的诉讼请求。本院认为，杨晓东与瑞祥公司签订的《商铺合作协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行合同。本案中,瑞祥公司在交付租赁物后,违反杨晓东独家经营儿童乐园类的承诺，未按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。”本院认为,租金是否予以返还，除了看租赁物是否交付，还应看租赁期内是否保持了租赁物符合约定用途。结合案情及当事人自认，对瑞祥公司在合同期内允许第二家儿童乐园在宁洱瑞祥商业广场（东区）经营的行为是否影响了约定用途，本院分析如下:首先，从案涉儿童乐园所处的地理位置及针对的客户上看，根据人口普查数据，案涉儿童乐园所处的云南省普洱市宁洱县城，该县城人口总数约19万人，城镇人口约5万人，乡村人口约14万人；第六次人口普查的数据显示宁洱县1至9岁的儿童约17000人。结合以上数据，本院认为案涉儿童乐园位于人口数量较少的县城，针对的固定人群以城镇儿童为主，营业所众面有限；其次，从第三人嘟比乐乐园开业的具体位置上看，嘟比乐乐园位置紧临瑞祥商业广场超市入口，此处人流量较为集中，且方便家长在超市购物期间将孩子放置于乐园进行托管。杨晓东的商铺位于嘟比乐乐园的上面两层，人流量较少。第三，从《店铺合作书》中杨晓东明确要求瑞祥公司承诺由其独家儿童乐园品类经营的合同目的上看，杨晓东在签订租赁合同时已经预见到，在该商业广场（东区）如有与自己同类的经营的商铺将直接影响其的合同履行。综上本院认为，瑞祥公司租赁房屋期间未能保持租赁物符合约定用途，已经影响到杨晓东实际经营。杨晓东要求返还租金于法有据，但鉴于杨晓东在瑞祥公司违反合同约定用途后，依然实际占有使用租赁房屋，对防止损失进一步扩大存在过错，故对杨晓东主张的返还2019年4月至11月期间租金33333元的诉请,本院酌情予以部分支持，由瑞祥公司返还租金的50%,即16666.50元。对瑞祥公司认为独家经营的承诺不具有法律效力的主张。本院认为，瑞祥公司作为出租方在其商业广场（东区）作出允许杨晓东独家经营儿童乐园品类的承诺，该承诺范围有限，不能导致县城内所有的儿童乐园品类均被杨晓东垄断。承诺内容并不具备合同无效的情形，且从双方合同内容来看，瑞祥公司作出允许杨晓东独家经营儿童乐园品类的承诺，系双方平等协商后达成的一致意见，故瑞祥公司认为该承诺无效的辩解,不符合自愿原则，对该主张本院不予支持。一审法院认为因瑞祥公司存在违约，杨晓东有权拒付租金，将租金全部予以返还，未能考虑到杨晓东对租金的产生亦存在一定过错，本院予以纠正。对押金是否退还的问题。本案在二审中，经双方确认案涉合同已于2020年10月13日解除，结合在合同履行过程中，杨晓东未按期支付租金系因瑞祥公司先行违约的原因。故对杨晓东上诉要求退还押金10000元的主张，本院予以支持。关于违约金是否应予支持的问题。杨晓东认为，因瑞祥公司存在违约行为，应承担因违约造成的经济损失50000元。瑞祥公司认为，合同中只约定了逾期支付租金的违约条款，且杨晓东一直占有商铺，杨晓东才是拖欠租金及其它费用的违约方，应驳回杨晓东的诉讼请求。根据《店铺合作书》第十条违约责任第四款的约定，违约方应承担守约方因诉讼产生的损失。本案因瑞祥公司先行违反合同约定，未保障杨晓东独家经营。杨晓东于瑞祥公司违约两个月后，以要求瑞祥公司按合同约定关闭嘟比乐乐园为由向法院起诉。本院认为，合同履行期内，瑞祥公司的违约行为直接影响了杨晓东的预期利益且产生了损失，同时双方对因违约进行诉讼产生的损失应予赔偿在合同中亦进行了约定。故瑞祥公司应向杨晓东承担违约责任。对于违约金额的确定，因《店铺合作书》中仅约定若杨晓东违约时，应按期支付租金并支付违约金，在违约金不足以抵付损失的情况下应负责赔偿的约定，对瑞祥公司违约的情况则未进行明确约定。根据公平原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，对双方在租赁过程中杨晓东的损失数额存在争议的情况下，结合双方约定的租赁合同期限、瑞祥公司的违约过错、杨晓东对商铺的资金投入及因瑞祥公司违约后导致租赁合同进入诉讼至双方合同解除、违约金兼具补偿性与惩罚性的性质等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量。本院对杨晓东要求瑞祥公司承担违约金50000元的主张，予以支持。一审法院以杨晓东未提交证据证实直接经济损失为由驳回诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，杨晓东的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条规定，判决如下:撤销云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院(2020)云0821民初83号民事判决；由宁洱瑞祥房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还杨晓东租金16666.50元；由宁洱瑞祥房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨晓东押金10000元；由宁洱瑞祥房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨晓东违约金50000元；驳回杨晓东的其他诉讼请求。一审案件受理费2133元，由杨晓东负担381元，由宁洱瑞祥房地产有限公司负担1752元；二审案件受理费2133元，由杨晓东负担381元，由宁洱瑞祥房地产有限公司负担1752元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年一月二十二日书记员 鲁明锋