浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初418号 原告：余姚市鹤达纺机专件厂。住所地：余姚市泗门镇谢家路**。统一社会信用代码：913302817133368748。 主要负责人：许立新，该厂厂长。 委托诉讼代理人：卢万庆、龚旭，浙江煜华律师事务所律师。 被告：余姚市夏莎塑业有限公司。。住所地：余姚市泗门镇惠康路**统一社会信用代码：9133028108478653XN。 法定代表人：孙家磊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘广博、张卓琦，浙江海泰律师事务所律师。 原告余姚市鹤达纺机专件厂（以下简称鹤达厂）与被告余姚市夏莎塑业有限公司（以下简称夏莎公司）物权保护纠纷一案，于2020年1月10日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序,于2020年4月13日公开开庭进行审理，原告鹤达厂的委托诉讼代理人龚旭，被告夏莎公司的法定代表人孙家磊及委托诉讼代理人刘广博、张卓琦到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2021年1月19日第二次公开开庭进行了审理，原告鹤达厂的委托诉讼代理人龚旭，被告夏莎公司的法定代表人孙家磊及委托诉讼代理人刘广博、张卓琦到庭参加诉讼。案在审理中，原告申请对余姚市××镇××路××号××房地产的租金进行评估，本院予以准许。根据原告的申请，本院依法对被告的财产采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告鹤达厂向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退并返还原告名下的位于余姚市××镇××路××号的房地产；2.被告赔偿原告自2016年6月14日起至实际腾退房地产之日止、按每月60000元计算（具体以同地段同类房地产租金司法鉴定意见为准）的房屋占有使用费（暂计算至2020年1月13日为2580000元）；3.本案诉讼费由被告负担。案在审理中，原告变更第2项诉请为要求被告赔偿原告自2017年12月21日起至实际腾退房地产之日止、具体以同地段同类房地产租金司法鉴定意见为准的占有使用费。事实和理由：原告拟转让名下位于余姚市××镇××路××号的房地产（土地证号为余国用2006第036**，房产证号为余房权证泗门镇字第Ａ××8号）。2016年6月14日，被告的法定代表人孙家磊以其妻子要进厂看看为由从杨某（余姚市泗门鸿日房产中介服务所经营者）处拿走了原告的钥匙。后经杨某多处催促，被告至今未还并使用至今。2016年8月29日，原告的法定代表人许立新、孙家磊及杨某三方就原告的股权转让事宜同时签订《股权转让协议》及《房地产转让契约》各一份。2017年10月19日，被告以房屋买卖合同纠纷为由向余姚市人民法院起诉，要求原告将该房地产所有权过户给被告。2019年4月22日，余姚市人民法院以“后续的履行过程中，孙家磊均是按照股权转让，而非房地产转让的方式通过其个人账户，而非夏莎公司账户汇款给许立新，故本院对该股权转让形式予以认定”为由，驳回了夏莎公司的诉讼请求。夏莎公司不服，向宁波市中级人民法院提起上诉。2019年7月4日，宁波市中级人民法院驳回了夏莎公司的上诉请求，维持了原判。2017年12月15日，原告股东许立新、陈志荣、徐月庄以股权转让纠纷为由向余姚市人民法院起诉，要求确认许立新、陈志荣、徐月庄与孙家磊、夏莎公司签订的《股权转让协议》于2017年12月20日解除、《房地产转让契约》于2018年2月7日解除，并请求判令两被告支付违约金1400000元及支付房屋占有使用费等。2019年5月21日，余姚市人民法院判决确认许立新、陈志荣、徐月庄与孙家磊、夏莎公司签订的《股权转让协议》于2017年12月20日解除；孙家磊、夏莎公司支付许立新、陈志荣、徐月庄违约金1400000元；以“《房地产转让契约》系鹤达厂和夏莎公司之间签订，许立新、陈志荣、徐月庄并不是《房地产转让契约》的合同当事人”为由，驳回了许立新、陈志荣、徐月庄关于请求确认《房地产转让契约》于2018年2月7日解除的诉讼请求；以“案涉房屋所有权系鹤达厂，许立新、陈志荣、徐月庄虽系鹤达厂股东，但不宜在本案中直接主张房屋占有使用费，应由鹤达厂另行主张”为由驳回许立新、陈志荣、徐月庄关于房屋占有使用费的诉讼请求。双方均不服，向宁波市中级人民法院提起上诉。2019年10月18日，宁波市中级人民法院撤销了余姚市人民法院上述判决，但确认许立新、陈志荣、徐月庄与孙家磊签订的《股权转让协议》于2017年12月20日解除；判决孙家磊支付许立新、陈志荣、徐月庄违约金1400000元；驳回许立新、陈志荣、徐月庄的其他诉讼请求。综上，原告认为《股权转让协议》于2017年12月20日解除后，被告擅自占用该房地产使用至今，已构成侵权，理应支付解除次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，违约金1400000元系孙家磊违反《股权转让协议》应承担的违约责任，与《股权转让协议》解除后应支付的房屋占有使用费无关。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任，被告应立即返还原告该房地产”。现原告为维护自身合法权，故向法院起诉，请求依法判决。 被告夏莎公司辩称，被告合法占有使用该涉案厂房，不构成侵权，被告及孙家磊共同构成的夏莎公司方与原告及许立新、陈志荣、徐月庄共同构成的鹤达厂方于2016年8月29日签订了《股权转让协议》及《房地产转让契约》。根据《房地产转让契约》第四条第2项约定，“甲方必须先在2016年12月31日前办理好有房产权证的消防验收备案证（或消防验收合格意见书），甲乙双方再进行股权交费和变更手续”、“若甲方消防验收备案证（或消防验收合同意见书）约定时间内办理不出，则本次厂房转让契约和股权转让协议交易失败，甲方须无条件退还所收房地全部款项给乙方并赔偿乙方在此之间造成的适当费用损失（搬运机器、安装电路、房屋装修等等）”，即根据该约定，鹤达厂方在办理股权交易和变更手续前就有义务交付涉案厂房让夏莎公司方搬运机器、安装电路、房屋装修等工作。在签约之后的合同履行过程中，鹤达厂方向夏莎公司方交付了涉案厂房，夏莎公司方在鹤达厂方的要求、指导和协助下对厂区内的电力设施进行增容改造、自来水用户更名等工作，并对厂房进行装修、安装机器设备进行生产经营。鹤达厂方也认可将涉案厂房交付夏莎公司方使用的事实。因此，夏莎公司方对涉案厂房的占有是基于双方缔结的《股权转让协议》及《房地产转让契约》，是鹤达厂方依据约定自愿交付给夏莎公司方使用的，夏莎公司方属于合法占有使用涉案厂房，不存在侵占他人财产的行为和意思。夏莎公司方与鹤达厂方缔结的《房地产转让契约》并未解除，鹤达厂方无权要求夏莎公司方腾退涉案厂房。如上所述，被告对涉案厂房的占有使用是基于《股权转让协议》及《厂房转让契约》，虽然（2017）浙0281民初11853号[二审案号为（2019）浙02民终3109号]案件判决解除《股权转让协议》，但并未判决解除《房地产转让契约》，因此，夏莎公司方对涉案厂房的占有尚有合法依据，鹤达厂方无权要求夏莎公司方腾退涉案厂房。退一步讲，即使夏莎公司方需要腾退涉案厂房，夏莎公司方也享有同时履行抗辩权，在鹤达厂方未归还夏莎公司方支付的5475940元款项及其资金占用费前无权要去夏莎公司方腾退房屋。夏莎公司方为履行《股权转让协议》及《房地产转让契约》已向鹤达厂方支付5475940元，即使《股权转让协议》及《房地产转让契约》均解除，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十七条之规定，在鹤达厂方要求腾退并返还涉案厂房时应当同时归还夏莎公司方支付的5475940元款项及其资金占用费，夏莎公司方在鹤达厂方履行归还义务之前有权拒绝其履行要求，至于资金占用费应从夏莎公司方支付款项的次日起至鹤达厂实际归还款项日止按年利率24%的标准计算。鹤达厂方已在（2019）浙02民终3109号案件中获赔1400000元的违约金，其在本案中又主张厂房的占有使用费没有依据，本案的损失赔偿不应得到支持。针对鹤达厂方主张的房屋占有使用费的计算而言，夏莎公司方也有异议，夏莎公司方并不认可其计算的期间和标准，鹤达厂方也未提供证据予以证明，且即使构成侵权，鹤达厂方未采取措施避免损失扩大的，就扩大部分的损失也不应当得到支持，（2017）浙0281民初11853号民事判决书载明经法院释明，鹤达厂的全部股东仍未提出返还占用涉案厂房的诉讼请求，故至少在该案庭审后的占有使用费，鹤达厂方无权主张。即时夏莎公司方腾退涉案厂房，在支付给鹤达厂方的款项中应扣除夏莎公司方对该厂房的装修费用或由鹤达厂方返还给夏莎公司方，夏莎公司方在接受鹤达厂方交付后对该厂房进行了装修，为此支出装修款2011524元，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。鹤达厂方通过拆分诉讼的方式企图获取巨额的不当利益，恶意诉讼明显，从本案诉讼中可以看出鹤达厂方正是以不同的诉讼主体企图规避其返还义务的情况向法院诉讼。综上所述，本案系鹤达厂方通过恶意诉讼的方式企图侵吞夏莎公司方财产的诉讼，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告鹤达厂为证明其主张，向本院提供了（2017）浙0281民初9365号民事判决书一份、（2019）浙02民终2409号民事判决书一份、（2017）浙0281民初11853号民事判决书一份、（2019）浙02民终3109号民事判决书一份及证人证言（杨某）一份。对（2017）浙0281民初9365号民事判决书及（2019）浙02民终2409号民事判决书，被告对其真实性无异议，但认为该两份判决书不能证明原告向证明的目的，其确认双方履行的是股权转让协议，被告予以确认；对（2017）浙0281民初11853号民事判决书及（2019）浙02民终3109号民事判决书，被告认为该两份判决书不能证明原告的证明目的，反而能支持被告的答辩意见，原告既主张违约金又主张占有使用费，是与法律相违背的；对证人证言（杨某），被告认为杨某与原告存在利害关系，其证言不能采信，根据证人证言，杨某从1997年一直到现在都是原告的会计，而从另外两案中也可以看出，杨某也是原告工商变更的代理人或联络员，杨某关于被告是从其处擅自拿走钥匙的事实也与案件现有证据不符合，从被告的答辩意见中已作出说明，首先，原、被告的合同中有在股权变更登记前搬运机器等约定；其次，在合同履行过程中，原告还指导被告进行电路改造等行为，说明原告也向被告交付厂房，最后，原告对交付厂房的事实也是自认的，被告也提供了证据。经审查，本院对（2017）浙0281民初9365号民事判决书、（2019）浙02民终2409号民事判决书、（2017）浙0281民初11853号民事判决书、（2019）浙02民终3109号民事判决书及证人证言（杨某）予以采信。 被告夏莎公司为证明其主张，向本院提供了如下证据，经质证，本院作如下认定： 1.《股权转让协议》及《房地产转让契约》各一份，拟证明两份协议的关系及鹤达厂方在办理股权交易和变更手续前就有义务向夏莎公司方交付涉案厂房让夏莎公司方搬运机器、安装电路及房屋装修等工作的事实。原告对该组证据的真实性无异议，关联性有异议，认为被告引用《房地产转让契约》中搬运机器、安装电路、装修房屋这几个字做文章，合同这样写，但是并不能证明原告交付了涉案厂房；该组证据没有一个条款明确约定原告有向被告有交付厂房的义务，或者何时履行义务，因为双方约定的是股权转让，即使被告可以搬运机器、安装电路及装修房屋等，但不等于被告有权使用厂房，另外，在没有约定涉案厂房交付的情况下，杨某作为经办人，其证言足以证明厂房交易的相关事实，且之前的民事判决也对证人证言予以采信；另外，杨某的证人证言还提到了厂房交付必须在股权转让所有款项交付之后。经审查，本院对该组证据予以采信。 2.短信记录两份，拟证明鹤达厂方向夏莎公司方交付了涉案厂房，被告合法占有使用涉案厂房的事实。原告对该组证据的真实性无异议，关联性有异议，认为短信里的话是有背景和前提的，原告交付的事实是不存在的，孙家磊是从中介中骗走钥匙，所以强调孙家磊拿到钥匙不是基于原告的交付行为，而是孙家磊是擅自拿走的，短信中的一句话“我方已将房屋交付你使用”的意思是“你已经拿走钥匙10月多了”，即使退一步，按照被告讲的存在交付行为，现在发生的情况是孙家磊擅自拿走钥匙，在没有付清款项之前，被告擅自使用涉案房地产。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。 3.工商资料一组，拟证明杨某与原告存在利害关系，其证言不能采信的事实。原告对该组证据的真实性无异议，关联性有异议，认为这个事情在前两个案件中已经反复提起，许立新是于2012年接手鹤达厂，并担任主要负责人，而杨某是原告的前老板聘用的人员；许立新购买了鹤达厂之后一直未使用，所以工商等信息一直显示杨某；关于五证合一，是因为原来就挂名杨某，后来为了方便一直用杨某的名字。经审查，本院对该组证据的真实性予以采信。 4.装修资料一组，拟证明夏莎公司方对涉案厂房装修费用高达2011524元，据统计就达1457311元的事实。被告认为该组证据与本案无关联，本案要围绕这原告提出的两个诉请展开，被告想证明装修投入多少，与本案诉请无对抗性，被告没有提出反诉，真实性无法确认。经审查，该组证据未有相关装修人员到庭核实情况，无法确认其真实性及关联性。 5.证人证言（章某、陈某）两份，拟证明原告的厂房钥匙是去中介处拿的及装修花费的事实。原告不认识两个证人也没见过，故对证人陈述不予认可，且证人证言没有其他相互印证的证据，证人陈述到钥匙由中介保管，每次要去中介处拿，这一点与原告主张的钥匙是孙家磊于2016年6月14日从中介杨某处拿走钥匙并擅自占有厂房不一致，按照这种说法钥匙是中介保管的，也就是说房产也不存在原告主动交付的事实，款项支付证人说有微信转账，在证据中也没有看到。经审查，本院对该组证人证言中证人为被告进行装修的事实予以确认。 本院出示房地产估价报告及评估费发票各一份。原告对其真实性无异议，但认为评估价格偏低；被告对其不予认可，认为委托的是上海八达国瑞房地产土地估价有限公司，而作出评估报告的是上海八达国瑞房地产土地估价有限公司余姚分公司，且评估价格过高，要求重新评估。经审查，本院对该组证据予以采信。 经举证、质证、认证及双方当事人在庭审过程中的陈述，本院认定事实如下：位于余姚市××镇××路××号的房地产登记在原告名下，现由被告占有使用。原、被告于2016年8月29日签订了《房地产转让契约》，但孙家磊与许立新亦于2016年8月29日签订了《股权转让协议》。在后续的履行过程中，孙家磊均是按照《股权转让协议》来履行。（2019）浙02民终3109号的生效民事判决确认许立新、陈志荣、徐月庄与孙家磊签订的《股权转让协议》于2017年12月20日解除。房地产估价报告确认涉案房地产于2017年12月21日至2020年12月31日期间的租金为1690000元，且本报告使用期限原则上可长达一年（即2020年12月20日至2021年12月19日）。 本院认为，本案的争议焦点有三，一是被告是否应当支付占有使用费；二是被告是否可以“5475940元款项”而同时履行抗辩权；三是被告所述的装修费用应予以抵扣的抗辩意见能否成立。 对争议焦点一，位于余姚市××镇××路××号的房地产登记在原告名下，现由被告占有使用；原、被告虽签订了《房地产转让契约》，但孙家磊与许立新亦签订了《股权转让协议》，且后续的履行全部系按照《股权转让协议》来进行，包括孙家磊把被告的经营地址搬到余姚市××镇××路××号，现（2019）浙02民终3109号的生效民事判决已经确认许立新、陈志荣、徐月庄与孙家磊签订的《股权转让协议》于2017年12月20日解除，故孙家磊失去了占有使用涉案房地产的法律基础，孙家磊作为法定代表人的夏莎公司亦失去占有使用涉案房地产的法律基础；综上，原告要求被告腾退、返还涉案房地产并赔偿自2017年12月21日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉请合理合法，本院予以支持，具体金额应按房地产评估报告来认定。 对争议焦点二，（2017）浙0281民初9365号案件中，原、被告双方对款项的具体金额存在争议，且作为《股权转让协议》的合同相对方应为许立新、陈志荣、徐月庄与孙家磊，而非原、被告双方，其主体不符，故本案不存在同时履行抗辩权的问题，至于孙家磊所付款项可另案主张。 对争议焦点三，被告认为按照“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”这一买卖合同条款来主张抵扣不应适用于本案。双方对具体装修项目意见不一致，原告所述厂房里很多东西已经被被告拆除，且被告的装修系用于被告特定的生产经营需要，对原告来说不具有价值，另，（2019）浙02民终3109号案件中确认孙家磊拒付股权转让尾款的行为已构成根本违约，许立新、陈志荣、徐月庄有权要求解除《股权转让协议》，因孙家磊的根本违约导致合同解除；综上，被告的装修费用损失仍应按照过错原则处理，故该部分费用应由孙家磊负担，夏莎公司要求鹤达厂负担的依据不足，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，裁定如下： 一、被告余姚市夏莎塑业有限公司腾退并返还原告余姚市鹤达纺机专件厂名下的位于余姚市××镇××路××号的房地产； 二、被告余姚市夏莎塑业有限公司赔偿原告余姚市鹤达纺机专件厂占有使用费1690000元（2017年12月21日起至2020年12月31日止）及从2021年1月1日起至实际腾退之日止按每月46518.03元计算的占有使用费。 以上款项、行为于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费20010元，财产保全费5000元，合计25010元由被告余姚市夏莎塑业有限公司负担，款限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入本院账号，并注明案号。本案评估费5225元，由被告余姚市夏莎塑业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长 洪 森 人民陪审员 沈 平 人民陪审员 刘林尧 二〇二一年一月二十六日 书 记 员 邵佳璐