浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）浙民终1301号上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路528号标力大厦8座12层。负责人：屠遵明，总经理。委托诉讼代理人：张晓锋，浙江纳祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翌暘，浙江纳祺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州大庄铸造有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区临浦镇大庄村。法定代表人：李敏芳，总经理。被上诉人（原审被告）：杭州康明斯机械有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区戴村镇郁家山下村。法定代表人：严利江。原审第三人：杭州奋进齿轮箱有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区蜀山街道曹家桥社区。法定代表人：严利江。原审第三人：杭州天新彩印包装有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区通二村。法定代表人：戴乃恩，执行董事。原审第三人：杭州萧山朝阳彩印包装有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区临浦镇通二村。法定代表人：戴荣祥，执行董事。原审第三人：安吉奋进齿轮箱有限公司，住所地浙江省安吉经济开发区塘浦工业区块。法定代表人：严利江。原审第三人：严利江，男，汉族，1973年6月19日出生，住浙江省杭州市萧山区。原审第三人：孙利华，女，汉族，1974年3月17日出生，住浙江省杭州市萧山区。上诉人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达浙江分公司）因与被上诉人杭州大庄铸造有限公司（以下简称大庄铸造公司）、杭州康明斯机械有限公司（以下简称康明斯公司），第三人杭州奋进齿轮箱有限公司、杭州天新彩印包装有限公司、杭州萧山朝阳彩印包装有限公司、安吉奋进齿轮箱有限公司、严利江、孙利华申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2019）浙01民初3612号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。信达浙江分公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、租赁权须以租赁合同合法有效为前提。原判认为至2022年10月9日止期限内，大庄铸造公司与康明斯公司之间的租赁关系依法受法律保护，认定事实不清。大庄铸造公司庭审自认其与康明斯公司签订《租赁协议》，约定在案涉土地左边空地自行建造房屋，以实现大庄铸造公司对案涉土地的使用权。因此该租赁协议体现康明斯公司与大庄铸造公司试图通过“以租代售”的形式倒卖土地使用权，不符合国家关于土地使用权转让、出租的相关法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定，租赁协议应当无效，不应当保护大庄公司的租赁权。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定，土地上有依法建造的地上建筑物是土地使用权出租的必要条件，并且承租人在承租土地使用权后应当依法办理登记程序。大庄铸造公司庭审中明确《租赁协议》所涉的800平米无证建筑由其自行建造，因此大庄铸造公司实际仅承租厂区内道路左边空地，后续在空地上建造房屋。其承租空地为内容的《租赁协议》不符合法律规定，不受法律保护。大庄铸造公司与康明斯公司以签订土地使用权租赁合同形式掩盖倒卖土地使用权，租赁合同应自始无效。二、虽然原判认为其无职权认定违法建筑,但是建筑物合法性属于法院审查范围。法院查明大庄铸造公司自建厂房未经审批且未取得建筑许可证，仍判决带租拍卖，显属不当。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和浙江省“三改一拆”政策等，我国现行法律保护合法建筑，无证建筑非法律保护对象，无法采取改正措施消除影响的，应由人民政府城乡规划主管部门限期拆除。大庄铸造公司自行建造的厂房至今未获得建设工程许可证，且无任何证据证明该无证建筑系“合法建筑”。即便原判认为，违章建筑的认定是行政主管部门的职权范围，不属于法院认定范畴，但审判机关应当与现行法律规章制度的立法原则和精神保持同向性，而非反向而行，在明知案涉厂房非合法建筑的情况下，以无职权认定为由决定带租拍卖。信达浙江分公司向一审法院提出诉讼请求：1.对康明斯公司名下位于杭州市萧山区戴村镇郁家山下村的房产涤除租赁关系再对抵押物进行评估、拍卖。2.诉讼费用由大庄铸造公司、康明斯公司承担。一审法院经审理查明以下事实：杭州仲裁委员会于2018年4月11日作出（2017）杭仲（萧）裁字第291号裁决书，其中裁决第（二）项为：康明斯公司在8930000.00元范围内对杭州奋进齿轮箱有限公司向中国工商银行股份有限公司杭州江南支行（以下简称：工行江南支行）所借款项应支付义务承担抵押担保责任，杭州奋进齿轮箱有限公司不履行应支付义务的，工行江南支行有权以位于杭州市萧山区戴村镇郁家山下村的两处房产（房屋所有权证编号为杭房权证萧字第0××1号、第0××2号）及国有土地使用权【土地使用权证编号为杭萧国用（2009）第2000012号】折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在8930000.00元范围内优先受偿。该裁决书已经发生法律效力。工行江南支行向一审法院申请强制执行，该院于2018年11月21日立案执行，在执行期间，工行江南支行与信达浙江分公司签订了《债权转让协议》，双方并以公告形式履行了通知被执行人的义务，信达浙江分公司依合同的约定支付了转让款并取得了债权，故该院依法裁定申请执行人由工行江南支行变更为信达浙江分公司。因杭州市江干区人民法院于2017年9月25日首先查封案涉不动产【查封案号为（2017）浙0104民初6070号，执行案号为（2018）浙0104执2696号】，该院立案执行后，杭州市江干区人民法院将对案涉标的物的处置权移交给一审法院。在执行过程中，该院对康明斯公司名下位于杭州市萧山区戴村镇郁家山下村的两处房产（房屋所有权证编号为杭房权证萧字第0××1号、第0××2号）及国有土地使用权【土地使用权证编号为杭萧国用（2009）第2000012号，使用年限至2022年10月9日】进行评估、拍卖。2019年6月11日，该院向信达浙江分公司送达《告知书》，决定对案涉不动产带租进行拍卖。信达浙江分公司提出执行异议，请求涤除租赁后拍卖。该院于2019年8月19日作出（2019）浙01执异47号执行裁定，驳回了信达浙江分公司的执行异议申请。2009年9月9日，康明斯公司与大庄铸造公司签订《租赁协议》一份，约定：康明斯公司将案涉不动产中道路左边厂房一幢（无证,大约800平方米）及其他空地出租给大庄铸造公司，大庄铸造公司租用后自建厂房，开办铸件厂，租赁时间从2009年9月9日开始到2029年9月8日为止，租赁价格大庄铸造公司一次性付清310万元；该协议还对房屋建造、房屋处理等作了约定。杭州市萧山区戴村镇人民政府、杭州萧山戴村东风股份经济联合社作为见证单位盖章。协议签订当日，大庄铸造公司付给康明斯公司310万元，之后即自建厂房并使用至今。一审法院认为，本案的争议焦点是康明斯公司于2009年9月9日将案涉不动产中道路左边厂房一幢（无证，约800平方米）及其他空地出租给大庄铸造公司，至2022年10月9日止双方的租赁关系是否应该受法律保护。本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，金钱债权执行中，案外人以其享有租赁权为由请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在查封之前签订合法有效的书面合同；（二）案外人查封之前已经占有使用被执行的不动产；（三）案外人已经按约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。结合本案，康明斯公司与大庄铸造公司签订《租赁协议》，大庄铸造公司实际占有使用案涉部分不动产均发生在法院查封之前的事实清楚，也有充分证据证实大庄铸造公司已经按约定支付了相应合理租金，由于案涉国有土地使用权使用年限明确至2022年10月9日止，故在此期限内大庄铸造公司与康明斯公司之间的租赁关系依法应受法律保护。至于大庄铸造公司辩称案涉土地实际是大庄铸造公司与康明斯公司共同所有缺乏事实依据，不予采信。申请执行人信达浙江分公司认为大庄铸造公司根据《租赁协议》向康明斯公司承租的无证厂房及在空地上自行搭建的厂房均未经过审批，属于违章建筑，租赁关系不应当受到保护，据此请求涤除租赁后拍卖。违章建筑的认定，是城市规划行政主管部门的职权范围，故案涉建筑是否属于违章建筑不属于法院认定范畴，且大庄铸造公司承租后，一直由其占有使用，也未以另行出租等方式获取收益，因此，法院决定对案涉不动产带租拍卖并无不当。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决：驳回信达浙江分公司的诉讼请求。案件受理费人民币8491元，由信达浙江分公司负担。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定，申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。因此，申请执行人提起执行异议之诉，需以案外人对执行标的提出执行异议申请且人民法院裁定中止执行为前提。本案中，原审法院未经案外人异议审查程序，依职权于2019年6月11日决定带租拍卖并裁定驳回申请执行人信达浙江分公司异议。故本案未经案外人提出执行异议申请、法院审查异议的程序，信达浙江公司就案涉房屋提起申请执行人执行异议之诉要求准许执行，不具备法律规定的起诉条件，应予以驳回。本案应由原审法院根据案外人大庄铸造公司提出异议情况，依据法律规定重新审查。综上，原判认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条之规定，裁定如下：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2019）浙01民初3612号民事判决；二、驳回中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司的起诉。一审案件受理费人民币8491元，退回中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司；二审预收的案件受理费人民币8491元，退回中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。本裁定为终审裁定。审判长 沈 伟审判员 张静静审判员 赵恩勰二〇二一年一月二十七日书记员 来益芸