苏州市吴中区人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0506民初8849号原告：周世英，女，1939年12月19日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：周同、许群，江苏南凯律师事务所律师。被告：苏州市吴中区公房管理中心，住所地苏州市吴中区吴中东路**。法定代表人：黄永强，该中心主任。委托诉讼代理人：杨金元，江苏名仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪军，江苏名仁律师事务所实习律师。第三人：沈鹏飞，男，1988年4月21日出生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：沈雪荣，男，1960年6月16日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告周世英与被告苏州市吴中区公房管理中心（以下简称吴中公房管理中心）、沈鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理，由审判员杜荣尚依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，本院追加沈雪荣作为第三人参加诉讼。原告周世英的委托诉讼代理人周同、许群，被告吴中公房管理中心委托诉讼代理人杨金元、王洪军，第三人沈鹏飞、沈雪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周世英向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人沈鹏飞签订的《甪直镇直管公房出售协议》无效；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：苏州市吴中区系被告所有的直管公房，早在1970年其与被告委托的甪直镇房管所建立了租赁关系。1997年，其为便于照顾回苏养病的丈夫住到相城女儿家，其委托同村第三人沈雪荣看管案涉房屋及屋内家具，每年租金由沈雪荣代缴，直至2005年。自2006年起甪直镇房管所不肯再收取租金。2009年1月，其子女到甪直镇房管所询问，被告知案涉房屋以空置、转租为由被收回，被告表示可另行安排廉租房予以补偿，但双方未谈妥。2020年7月下旬其委托律师前往甪直镇房管所交涉，对方出示了涉案公房出售协议，其始知涉案房屋早已出售给第三人沈鹏飞。2020年9月被告为其重新安置了公租房。其认为，其享有涉案房屋租赁权，被告单方将涉案房屋收回并出售给第三人系恶意串通，侵害其承租权和优先购买权，故诉至法院。被告吴中公房管理中心辩称，其与原告之间的租赁关系于1994年到期，此后未再续签。涉案房屋存在空置、转租情况，故被告于2007年左右收回房屋，此后双方不存在租赁关系，未侵害原告承租权和优先购买权。另外，其通过拍卖形式出售房屋，不存在恶意串通。综上，驳回原告诉讼请求。第三人沈鹏飞述称，其通过合法形式购买房屋，与其无关，涉案房屋已过户其名下。由法院依法判决。第三人沈雪荣述称，当时原告委托其看管涉案房屋，由于转租和空置，被被告收回，其通知了原告，原告对收房无异议。被告和第三人沈鹏飞之间的出售协议系合法签订。由法院依法认定。经审理认定事实如下：1989年9月22日，允租单位吴县甪直房管所与承租户（单位）周世英就位于苏州市吴中区直管公房建立房屋租赁，允租单位向承租户发放了房屋租赁合同文本，该合同第一页载明：根据江苏省人民政府苏政发（86）88号文件，吴县人民政府办公室吴政办（88）79号通知精神，明确房屋租赁合同十项规定，其中第二项规定，不得将承租的房屋转租、转让、出借、私自交换或自行改变用途，有上列行为之一者，房管部门有权解除租赁合同收回房屋；第五项规定，在租赁合同期间，必须遵守上级有关房租政策，如房屋经过维修、装饰，改善了使用条件和环境后，房管部门可按投资情况调整租金；第七项规定，合同期满后需续租，应在期满前10天内向房管部门申报，重新订立续约手续，否则，应按退租手续办理。合同第二页就租赁房屋基本信息进行了明确，建筑面积为25.5平方米，月租金3.57元，用途为住宅。合同第三页为签订合同期限记录，该页明确租期从1989年9月22日起至1994年9月22日止，此后无签订合同记录。1992年8月18日，产权单位吴县市房地产公司甪直房地产管理所向周世英出具《公房提租通知书》，该通知书载明：“你（周世英）承租吴县市甪直镇严大房1套，根据《吴县市深化城镇住房制度改革实施方案》的提租统一规定，从1997年9月1日起实行新租金，月租金20.6元。请遵照执行为荷。”苏州市吴中区甪直镇东市上塘街严大房17号房屋登记产权人为吴中公房管理中心，产别为直管产。审理中，原、被告一致确认，原告缴纳租金至2005年底，此后未缴纳租金。2009年，吴中公房管理中心将涉案房屋在内的多套直管公房委托苏州市吴中拍卖行有限公司（以下简称吴中拍卖行）进行拍卖，同年12月31日，吴中拍卖行在《江南时报》刊登拍卖公告，定于2010年1月8日举行拍卖会。拍卖会无人报名，本案房屋流拍（拍卖底价为33987元）。2010年，出让方吴中公房管理中心（甲方）与买受方沈鹏飞（乙方）签订《甪直镇直管公房出售协议》，该协议首部载明：“根据区政府《木渎镇腾退直管公房处置有关事宜会议纪要》【吴政办纪（2007）98号】精神，以及区政府办公室（2007）856号、890号办文单规定，双方就直管公房达成协议。”甲方将涉案房屋作价33900元出售乙方。2014年7月16日，涉案房屋登记权利人为沈鹏飞、蒋胜芳。2020年9月15日，吴中公房管理中心与周世英签订《直管公房租赁合同》，吴中公房管理中心将另外一套公房出租给周世英。原告周世英陈述，其于1997年离开涉案房屋至相城女儿家居住，此后未再居住该房屋，当时第三人沈雪荣做糊纸生意，借用其一间房屋，其委托沈雪荣进行看管，代缴房租直至2005年底，此后被告不再收取房租，期间其没有转租。2009年，其子女至甪直镇房管所询问，被告知房屋以空置、转租为由收回，但可对其另行安排廉租房进行补偿，但双方未谈妥。2020年7月，其委托律师与甪直镇房管所交涉，其才知晓涉案房屋已出售，甪直镇房管所向其出示了吴政发（2007）5号政府文件，该文件明确未经批准擅自转租以及无正当理由闲置、空关或拖欠房租累计6个月以上的，必须腾退公房。被告即以该文件规定的情形收回了房屋。其认为，其没有空置、转租房屋，被告收回、出售房屋均未及时告知其，第三人沈雪荣向被告虚构房屋转租的事实，导致房屋被收回，后第三人沈雪荣儿子沈鹏飞购买了涉案房屋，被告与第三人恶意串通。被告吴中公房管理中心陈述，当时其在检查涉案房屋时发现空置、转租情况，即收回了房屋，其通知了看管人沈雪荣，沈雪荣应该通知了原告。吴政发（2007）5号政府文件属实，规定明确出现转租、空置即应收回房屋。其收回房屋合法，未侵害原告利益。另外，出售房屋通过拍卖形式，不存在恶意串通。第三人沈雪荣述称，原告于1997年左右委托其看管，当时房屋已转租，原告委托其收房租，被告吴中公房管理中心工作人员时常进行检查，也发现该问题，通知其收回房屋，其也通知了原告家人，原告家人对收回房屋没有异议。其也通知原告女儿来购买涉案房屋，但原告女儿表示有房居住，不购买了，后由其儿子购买了涉案房屋。2020年，涉案房屋拆迁，原告得知该情况后一直到其家中闹，为此报警处理，提供接处警工作登记表。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、户口簿、甪直房管所出具的情况说明、调查笔录、吴政发（2007）5号文件、公房出售协议、房屋现状照片、公房提租通知书、拍卖公告报纸、直管公房租赁合同，被告提供的收款收据、现金收缴单、拍卖公告报纸，第三人提供的不动产登记簿查询、公房出售协议、房产证、流拍情况说明。及本院制作的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。涉案房屋为直管公房，依据当时的政策文件、以较低的租金出租，具有一定的福利保障性质。被告作为公房管理部门通过行使国家赋予的行政职权将其所管理的国有房屋使用权以租赁合同方式配置给特定的行政相对人，与承租方签订的租赁合同具有行政合同法律特征。现双方因吴中公房管理中心收回及出售直管公房发生争议，本案不属于人民法院受理民事诉讼案件范围，依法应予驳回，原告可依法提起行政诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条之规定，判决如下：驳回周世英的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  杜荣尚二〇二一年一月十九日书记员  单 文