上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0118执异30号案外人：陆某某，男，1985年7月23日生，汉族，户籍地上海市青浦区华科路****。申请执行人：南安市宏润水产制品有限公司，住所地福建省泉州市。法定代表人：洪润洲，执行董事。委托代理人：冯建成，广东格林律师事务所律师。委托代理人：吴亚玲，广东格林律师事务所律师。被执行人：上海盛众房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。本院在执行申请执行人南安市宏润水产制品有限公司与被执行人上海盛众房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案中，案外人陆某某对执行标的提1书面异议。本院于2021年1月13日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陆某某称，案外人于2016年向被执行人购买位于青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋，约定房屋价款人民币4,282,246元。后案外人支付房款4,282,246元，被执行人出具相应发票并交付房屋，案外人也居住至今。因被执行人当时未办理大产证，案外人也无法办理房屋的产证。案外人认为涉案房屋系合法购买，因被执行人的原因导致产证办理拖延，但不影响房屋权利的归属；故特提起执行异议，要求解除(2020)沪0118执3420号案件中对青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋的查封。申请执行人南安市宏润水产制品有限公司称，案外人仅提2房屋销售发票而未提2完整的付款凭证及合法占有涉案房屋的证据，涉案房屋于2016年5月5日大确权至被执行人名下，网签合同日期是2016年7月30日，不存在案外人所某的无法过户情形；案外人本应尽快申请变更登记却怠于行使；案外人未有证据证明涉案房屋是案外人名下唯一住房，也未提交已实际向被执行人支付超过合同约定总价款50%的付款凭证。因此，案外人提1的执行异议不符合异议和复议规定第28条、29条规定必须同时满足的条件，其主张的权利不足以排除法院的强制执行，本案应继续查封涉案房屋。本院审查查明，2019年7月26日，本院作出(2018)沪0118民初13754号民事判决书，判明：“一、被告上海盛众房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告南安市宏润水产制品有限公司交付位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室的七套房屋；二、被告上海盛众房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告南安市宏润水产制品有限公司办理上述七套房屋的过户手续，将上述七套房屋过户至原告南安市宏润水产制品有限公司名下(过户所产生的税费由原告南安市宏润水产制品有限公司及被告上海盛众房地产发展有限公司各自负担)；三、被告上海盛众房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告南安市宏润水产制品有限公司支付逾期交房违约金(以22,874,697元为基数，按照日万分之一的标准，自2015年11月15日起计算至房屋实际交付之日止)；四、原告南安市宏润水产制品有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、驳回原告洪润洲的全部诉讼请求；六、驳回反诉原告上海盛众房地产发展有限公司的全部诉讼请求。本诉受理费25,167.30元，诉讼保全费5,000元，合计30,167.30元，由被告上海盛众房地产发展有限公司负担；反诉受理费15,029.50元，由反诉原告上海盛众房地产发展有限公司负担”。2020年5月19日，经南安市宏润水产制品有限公司申请，本院以(2020)沪0118执3420号立案执行，执行中，被执行人交付判决书确定的七套房屋，因申请执行人为被执行人垫付办理产证的税款1,960,688.31元，本院将被执行人纳入失信被执行人名单并作出限制高消费，于8月20日作出“终结本次执行程序。申请执行人享有要求被执行人继续履行债务及依法申请恢复执行的权利，被执行人负有继续向申请执行人履行债务的义务”的执行裁定书。另，涉案房屋于2016年5月27日经核准登记在被执行人名下，权证号为青XXXXXXX***号，属新建商品房。目前涉案房屋于2020年7月31日起由(2020)沪0118执3420号案件正式查封。另查明，根据上海市不动产登记信息查询记录(现状)，未查到案外人有房屋登记信息。异议审查中，案外人提2(1)案外人与被执行人于2016年7月30日网签的上海市商品房出售合同(合同编号：XXXXXXXXXXXX)，内容主要是案外人向被执行人购买位于青浦区沪青平公路5000弄《鑫塔水尚苑》13号1102室房屋，建筑面积145.81平方米，总房价款4,282,246元；双方商定在2016年10月30日前办理价格申报及过户申请手续，并申领该房屋的房地产权证(小产证)；被执行人应在收到案外人全部房价款起45天内向案外人交付房屋等。(2)案外人父亲陆卫峰于2016年9月1日支付4,143,049.72元的银行付款凭证，另在陆卫峰于2016年7月30日支付其他购房款1,247,910.72元中包含案外人的购房余款；被执行人开具给案外人的销售不动产统一发票，房款总额为4,282,246元。(3)由上海市青浦区房地产交易中心于2016年9月26日出具给被执行人的房屋交易审核情况通知书，内容主要是涉案商品房出售合同的购房人(即案外人)符合国家和本市住房限购规定。(4)上海市房地产登记申请书，载明涉案房屋的受让人即案外人、转让人即被执行人，房地产价值4,282,246元等。(5)案外人缴纳水电及燃气费用的凭证。鑫塔水尚苑物业服务中心于2020年12月25日出具的居住证明，证明案外人自2016年9月6日购买鑫塔水尚苑小区13号1102室房，每年按时缴纳房屋物业费并入住该房屋至今。以上查明的事实，有上海市商品房出售合同、银行付款凭证及不动产销售发票，(2018)沪0118民初13754号民事判决书、(2020)沪0118执3420号执行裁定书，涉案房屋的产权人信息及权利限制信息、个人不动产登记信息查询记录(现状)、费用缴纳凭证等证据证明；经审查，本院予以确认。本院认为：案外人提1执行异议的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提1异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人与被执行人于2016年签订了上海市商品房出售合同、按合同约定支付全部房款，并实际居住至今；案外人名下无用于居住的其他房屋。因此，案外人的异议能够排除本案的执行，异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十九条的规定，裁定如下：案外人陆某某的执行异议成立，中止对青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韩 燕审判员 邓秀明审判员 沈庆华二〇二一年一月二十七日书记员 郑盼盼附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：……（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；……第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。