浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9267号 上诉人（原审原告）：黄金燕，女，1977年4月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈明、钱炬雷，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江长九珊瑚沙置业有限公司。住所地：杭州市西湖区转塘街道之浦路**。统一社会信用代码：91330106053670411D。 法定代表人：华成栋，董事长。 委托诉讼代理人：赵华航，浙江同济律师事务所律师。 上诉人黄金燕因与上诉人浙江长九珊瑚沙置业有限公司（以下简称长九公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年11月8日，黄金燕和长九公司分别作为买受人和出卖人签订合同编号为2017预1452511的《浙江省商品房买卖合同》一份，约定黄金燕向长九公司购买杭州市西湖区××号楼××室，建筑面积共63.97平方米，总价款为2213129元。该合同第一条载明“项目建设依据”为——出卖人以出让方式取得位于杭州市西湖区××路××路××的西南角、编号为杭西国用（2013）第100062号的地块的建设用地使用权，该建设用地使用权来源的批准文件或合同是杭州市国有建设用地使用权出让合同（编号：×××52），建设工程规划许可证号为建字第330100201500055号，施工许可证号为××。合同第九条关于“交付期限及条件”约定——出卖人应当在2018年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力……；3、如发生下列情况之一的，出卖人有权利依据该等事由的影响期间顺延房屋的交付期限，而无须为该顺延承担任何责任，如下列情况在公共媒体、报刊等已发布了相关信息，出卖人可不予通知，并可据实顺延房屋的交付期限：（1）……；（2）施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题；发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准……；（5） 因政府市政配套（如水、电、市政、园林或其他垄断性行业的行为）未按时完成而导致买卖合同交付条件未能如期完成的。该合同第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”约定——除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条“关于产权登记”约定——“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起办理完成退房手续（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续），且买受人解除银行按揭贷款合同并注销预抵押登记（如有）后的30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期到实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该合同“附件八——补充协议内容”第6条“关于本合同第九条”约定：“（1）本商品房所属项目遇到重大技术问题，或市政配套的批准与施工延误的，项目竣工验收有关部门验收滞后的，或因本项目周边其他企业、部门、组织或者个人原因，导致本项目不具备竣工交付条件、开发周期延长的，出卖人可据实予以延期，不承担由此产生的任何责任。”第10条“关于本合同第十六条”约定：“（1）若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条及补充协议中出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与房屋交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期交付土地、房屋权属证书的相应违约责任及赔偿责任……；（4）买受人以按揭贷款方式付款的，由于出卖人为买受人的贷款提供了连带责任的保证担保，买受人应当在房屋交付使用前，按产权登记机关规定的标准向出卖人、按揭银行或委托的单位或者出卖人提供办理产权转移登记、不动产抵押登记的全部材料。” 2018年6月，长九公司向黄金燕邮寄告知函，告知黄金燕因珊瑚沙路道路提升改造工程，造成道路交通管制，全线封闭，导致项目无法按计划正常施工，且由于道路施工单位竣工交付延误，长九公司据此将延期至2018年12月30日交付。 2018年7月14日，长九公司通过邮寄向包括黄金燕在内的业主发送《关于杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目11号楼调整的告知书》各一份，载明：“尊敬的各位业主：我公司开发的杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目，因银泰商业入驻，对11#楼的非可售部分需进行调整。原11#楼裙房1-3层为C字形商业步行街，现C字型商业步行街的室外内广场调整为室内，11#楼裙房1-3层商业和11-1#-11-5#楼的4层商业根据银泰商业营运公司的意见全部调整为商业综合体；11#楼塔楼内部局部调整；取消中央绿地两处活动房W1及W2。如有意见，请于发出通知后10天内即2018年7月24日前反馈至310005观音桥投递组3段第559号邮政专用信箱。逾期视作无意见。特此告知！”随告知书附调整前后总平图一份。在告知书确定的期间内，黄金燕未对该调整方案提出异议。 2018年12月25日，长九公司向黄金燕发送《入伙通知书》，通知黄金燕于2018年12月30日9：30-17：00至杭州市西湖区××路××路××之江长九中心办理入伙手续，领取《业主服务手册》，签订《临时管理规约》、《前期物业服务协议》。黄金燕如约至现场验房，并领取了消防安全责任书、装修手续办理指引、业主服务手册、临时管理规约、前期物业协议等材料。 2019年6月，长九公司通过邮寄先后向黄金燕发送《告知函》和《承诺书》，告知黄金燕其购买案涉房屋因之江长九中心商业综合体部分面向银泰招商导致设计重大调整，政府各项报验手续正在完善中。关于交付延期，长九公司承诺按合同约定办理，并承诺长九中心项目预计符合合同约定的交付时间为2019年12月31日。 2019年8月15日，黄金燕因长九公司逾期交房和逾期办理产权登记提起本案诉讼，诉请判令：1、长九公司向黄金燕支付逾期交房违约金40500.26元（从2018年7月1日计至2018年12月31日，按照日万分之一的标准计算）、逾期办理产权登记违约金43377.33元（自2019年1月1日暂计至2019年7月16日，按照日万分之一的标准计算，以后计至实际办证之日止），共计83877.59元；2、本案诉讼费由长九公司承担。后黄金燕将第1项诉请变更为：长九公司向黄金燕支付逾期交房违约金118181.09元（从2018年7月1日计至2019年12月16日，共534日，按照日万分之一的标准计算）、逾期办理产权登记违约金43377.33元（自2019年1月1日暂计至2019年7月16日，按照日万分之一的标准计算，以后计至实际办证之日止），共计161558.42元。 原审法院另查明：案涉房产项目为杭州珊瑚沙股份经济合作社（以下简称珊瑚沙经合社）利用10%留用地指标合作开发建设项目，位于杭州市西湖区××路××路××西南角。其中49%部分房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让或销售，即杭政储出［2012］22号地块商业商务用房二标段，黄金燕购买的案涉房屋即位于该标段。51%部分房产为珊瑚沙经合社持有，不得转让，为杭政储出［2012］22号地块商业商务用房一标段，后续引入的银泰商业即位于该标段。该项目于2015年3月5日取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。后经调整，项目于2017年3月27日重新取得编号为建字第330100201500055号《建设工程规划许可证》，2017年6月20日取得编号为××的《建筑工程施工许可证》，其中备注一标段为153274.14平方米，二标段为181800.23平方米。 2017年5月17日，杭州市西湖区人民政府办公室就5月10日之江地区有关项目协调会议相关事项印发府办纪要〔2017〕47号《杭州市西湖区人民政府专题会议纪要》，其中第二条载明：“关于珊瑚沙社区10%留用地项目有关事宜。会议强调，考虑到杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目（即珊瑚沙社区10%留用地项目）是全区重点招商项目，又是关系村社经济发展的民生项目，且其洽谈引进的银泰百货、洲际酒店对我区之江度假区业态结构提升、辐射带动周边发展具有重要意义，因此，区相关部门要积极配合支持，做好业务指导，将银泰百货等合作商的要求合法合规落实到项目方案调整上，全力推动项目早日建成运营。会议明确，一是为便于该项目调整前后工程协调推进，确保整体建设进度，同意转塘街道提出的‘该项目方案批后修改后，继续由原施工单位广源建筑集团有限公司（以下简称广源公司）进行施工’的意见，并由转塘街道会同珊瑚沙社区尽快督促建设单位按批后修改内容办理施工许可证。二是由区住建局负责，根据杭国旅专题会议纪要……；三是项目后续涉及开竣工延期事宜，请区国土部门给予大力支持；涉及批后修改事宜，请企业抓紧办理相关手续，区规划部门要给予支持。” 2017年6月13日，珊瑚沙路道路提升改造工程经评标委员会评审公示，由广济环境建设集团有限公司中标道路施工，工期要求为90天。根据2017年7月7日浙江中港数码信息工程有限公司编制的《珊瑚沙路道路提升改造工程交通组织设计方案》，珊瑚沙路碧波路至江涵路段实行全封闭施工（与龙王沙路相交，龙王沙路可通行）。竣工验收证书载明，该工程开竣工日期分别为2017年7月18日和2017年11月10日。 2017年10月20日，杭州之江银泰商业有限公司（以下简称之江银泰公司）作为承租人与珊瑚沙经合社签订房屋租赁合同，租赁案涉项目11#楼1-4层的部分房屋，并约定了租赁物的交付标准。 2017年12月12日，长九公司作为发包人与汉嘉设计集团股份有限公司（以下简称汉嘉公司）签订《建设工程设计合同补充协议书（四）》，载明，因发包人要求调整11-1#至11-5#楼主楼设计，引起设计人工作量增加，设计调整及增加内容如下：1、11-1#至11-5#楼五层功能改为设备夹层，同时增加钢结构楼板，分隔五层楼为2.2米高度以下的空间；2、11-1#至11-4#屋顶楼板取消，原14层楼的楼板改为屋顶板；3、应结构专家会的要求，导致建筑方案有重大调整，整个项目的方案和初步设计需重新设计。 2018年3月，大象建筑设计有限公司（以下简称大象公司）、汉嘉公司完成《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》。 2018年4月10日，项目监理机构浙江建效工程监理有限公司（以下简称建效监理公司）向广源公司杭政储出[2012]22号地块商业商务用房一标段发出《工程暂停令》，载明：“因贵司施工的11-4#楼裙房（8-14轴）施工方案未经过修改完善并重新办理审批手续，现场机械、工人已经进行施工，现要求暂停该部分拆除施工，相关手续未补齐前不得施工，如擅自施工后果自负。”杭州之江国家旅游度假区建设工程质量安全监督站向长九公司、广源公司和建效监理公司发出质（安）整:201804007号《局部停工整改单》，指出[2012]22号地块商业商务用房一标段工程存在下列问题：11-4#楼裙房（8-14轴），在专家论证方案未经过完善和重新办理内外审批手续情况下，现场采用（挖掘机进行拆除）与专家论证方案（以静切割为主，传统拆除与静力切割拆除兼备）完全不相符的方法进行施工作业。要求相关责任主体落实整改。整改到位后建设单位组织施工单位、监理单位对整改结果进行检查，并将整改检查结果书面报安监站备案，整改完毕前装饰阶段不得进入下道工序。 2018年6月，大象公司、汉嘉公司对2018年3月《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》进行调整后重新提交了《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》。 2018年7月13日，杭州市规划局对杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目优化调整方案进行公示，公示内容为调整后的总平图、主要立、剖面图及鸟瞰图，公示时间为2018年7月14日至7月23日。 2018年7月31日，针对长九公司提交的《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目11号楼方案及扩初优化调整的报告》，杭州市规划局之江度假区分局和杭州市西湖区住房和城乡建设局作出杭规之江简复[2018]4号和杭西建简复[2018]1号公文简复单，答复意见为：你单位申请对杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目方案及初步设计调整，经征求相关职能部门审查意见，并按程序完成了公示等工作，原则同意大象公司、汉嘉公司编制的方案及初步设计调整。 后经报审和多次复核修改，浙江盛院建设工程施工图审查中心于2018年8月23日对“杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目修改复审”项目经审查合格后颁发编号为2018-67-1的《重大变更施工审查合格书》。 2018年11月19日，案涉项目取得编号为建字第330100201500055号的《建设工程规划许可证》。 2019年1月20日，长九公司向杭州市西湖区住房和城乡建设局提交《关于杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目新增部分招标征询情况说明》，报告了新建项目拟终止原施工合同并通过招标的形式确定新施工单位，请求支持招投标及相关工作。 2019年3月21日，长九公司与浙江建安工程管理有限公司（以下简称建安管理公司）签订《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目建设工程招标服务委托合同补充协议》，委托该公司对杭政储出[2012]22号地块商业商务用房11号楼扩初优化调整工程进行招标。2019年4月4日，建安管理公司编制完成《建设工程施工邀请招标文件》。后经公开招投标后，于2019年4月25日公开开标，经评标委员会评定并报建设设计行政主管部门备案，确定广源公司为中标人，中标工期为355日历天。 2019年4月30日，长九公司与广源公司就杭政储出[2012]22号地块商业商务用房11号楼扩初优化调整工程签订《建设工程施工合同》，计划开竣工日期分别为2019年4月30日和2020年4月19日，合同价为10350万元。 2019年5月8日，长九公司与杭州市勘测设计研究院（以下简称市勘测院）签订《日常土地测绘技术服务合同》，委托该院对杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目宗地进行测绘及周边50米范围地形测绘和权属调查。合同约定测绘项目完成工期为自长九公司提供资料齐全后25个工作日（不包含界址确认及权属调查时间）。 2019年5月30日，案涉项目取得编号为330106201905300201的《建筑工程施工许可证》。 2019年10月24日，案涉项目取得杭州市规划和自然资源局核发的浙规核字第330100201900194号《浙江省建设工程规划核实确认书》，并明确载明遵守事项包括：“一、本确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，房屋登记机构不予办理房屋所有权初始登记；三、本确认书的附图与附件由核发机关依法确定，与本确认书具有同等法律效力。”附件载明：杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目幢数为21，建筑层数为-1/15，建筑面积（平方米）为335074.37，围墙长度为853米。所附的竣工总平面图包含了案涉项目标段一和标段二所涉房屋。 2019年11月29日，案涉项目（标段一和标段二）经竣工验收合格，取得竣工验收备案表。 2019年11月30日，长九公司书面通知黄金燕其购买的案涉房屋已具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，要求黄金燕于2019年12月16日9：30-17：00至杭州市西湖区珊瑚沙路49号之江长九中心办理交付手续。原审审理过程中，黄金燕确认其已于该指定日期收房。 2019年12月23日，长九公司向市勘测院发送《商请函》一份，载明：“贵院与我司于2019年5月8日签署了《日常土地测绘技术服务合同》（宗地测绘），目前我司开发建设的杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目（之江长九中心项目）已通过项目综合验收，并已取得《竣工验收备案表》。特商请贵公司根据合同的约定，抓紧安排本项目的现场踏勘和权籍调查工作，并尽快出具权籍调查报告。”市勘测院于2019年12月27日回函，承诺会根据测绘服务合同的约定尽快安排和开展项目的现场踏勘及权籍调查工作。 2020年3月11日，市勘测院出具关于案涉之江长九中心的《杭州市不动产权籍调查报告》。 2020年8月7日，长九公司完成案涉土地使用权和房屋所有权的初始登记。次日，长九公司通过邮寄方式向黄金燕发函，告知其“现杭州市西湖区之江长九中心6#—23#楼共计1513套/间国有建设用地使用权及房屋所有权经杭州市规划和自然资源局核定，已完成首次登记，并于2020年8月7日将上述不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现已生效。请依据合同约定自行办理您所购买的商品房的转移登记手续”。但未同时向黄金燕交付土地、房屋权属证明。后长九公司于2020年8月21日再次通知黄金燕“于2020年8月25日前至之江长九中心领取以下办理转移登记的材料和办理相关手续，包括：1、缴付房屋补差款（若未缴付补差则无法开具办证所需的最终发票，缴付房屋补差款后由我司向您开具发票）；2、完成房管备案所需的交接书签字手续（签字后我司会现场上传到房管局网站并交予您一份）。”黄金燕于2020年8月23日办理完成上述交接书签字手续。 原审法院审理认为：双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。双方一致确认案涉房屋于2019年12月16日交付。合同约定的交房时间为2018年6月30日，长九公司逾期交付534天。本案争议焦点即在于： 一、本案逾期交房事由是否符合合同约定的免于承担违约责任的情形；二、如构成免责事由，则长九公司主张的顺延期间是否合理；三、长九公司逾期办理产权登记是否应承担违约责任。 一、关于设计变更导致工期顺延是否构成免责事由的问题。黄金燕认为，该设计变更并非发生在黄金燕所购标段，且案涉房屋买卖合同签订时，长九公司已明知引入银泰将导致设计变更。长九公司在与黄金燕签订合同时未告知黄金燕案涉项目不可售部分发生重大设计变更及该变更将影响合同约定的房屋交付和办理产权登记的时间，故设计变更不能构成长九公司延期交房的免责事由。对此，本院认为，案涉房屋所在标段二与诉争设计变更部分所在的标段一的建设依据为同一地块、同一土地使用权出让合同、同一建设工程规划许可证和同一施工许可证。根据《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办理》第四条：“建设工程竣工规划核实以建设工程规划许可证对应的用地范围为单元组织，不得在一个建设工程规划许可证对应的用地范围内分次进行规划核实。”的规定，案涉两个标段必须一次规划验收。杭州市规划和自然资源局核发的浙规核字第330100201900194号《浙江省建设工程规划核实确认书》亦表明,案涉项目所有房屋确为统一规划验收。换言之，即便案涉项目标段二提前具备竣工验收条件，其也无法单独取得建设工程竣工验收备案证明，从而无法满足《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的交付条件。故案涉项目标段一设计变更而导致工期延误属于合同第九条“如遇到下列特殊原因，除双方协商同意合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题；发生本项所述情况以施工单位记录或监理单位、设计单位的证明为准……”和合同附件八：补充协议内容第6条“（1）本商品房所属项目遇到重大技术问题……或因本项目周边其他企业、部门、组织或者个人原因，导致本项目不具备竣工交付条件、开发周期延长的，出卖人可据实予以延期，不承担由此产生的任何责任”的约定情形，长九公司据此要求顺延交付时间于法有据，应予支持，对因设计变更而增加的工期应予扣除。 二、关于长九公司主张的顺延期间是否合理的问题。珊瑚沙份经合社与之江银泰公司于2017年10月20日签订房屋租赁合同，长九公司根据该租赁合同的要求进行设计变更。根据2018年4月10日案涉项目监理机构建效监理公司向施工单位广源公司发出《工程暂停令》和杭州之江国家旅游度假区建设工程质量安全监督站向长九公司、广源公司和建效监理公司发出质（安）整:201804007号《局部停工整改单》，案涉设计变更部分施工方案未经过修改完善和重新办理内外审批手续情况下，该项目不得施工和进入下道工序。在确定设计变更方案至工程竣工验收合格期间，长九公司开展了确定设计单位、完成扩初方案、方案审批调整、施工图设计报审、申领规划许可证、工程招投标、签订施工合同、重新申领规划许可证和施工许可证及工程竣工验收备案等一系列工作。期间涉及设计单位对原结构进行技术复核和可行性研究、征询各职能部门意见、设计方案公示、施工图设计图审、规划批复、招投标流程办理、组织施工等多部门、多单位间的协调和衔接。考虑到上述因素，结合“事实认定”部分确认的各阶段时间节点，本院认为以下期间可认定为设计变更导致增加的合理期间：1、设计方案初稿的编制时间80天，按签订《建设工程设计合同补充协议书（四）》的2017年12月12日计至《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》的首次出具时间2018年3月（方案未明确具体日期，按2018年3月1日计）；2、方案公示时间11天，按发布日期（2018年7月13日）加公示期间10天（2019年7月14日至7月23日）计；3、职能部门审核和复核修改时间24天，自杭州市规划局之江度假区分局和杭州市西湖区住房和城乡建设局作出杭规之江简复[2018]4号和杭西建简复[2018]1号公文简复单（2018年7月31日）计至浙江盛院建设工程施工图审查中心颁发《重大变更施工审查合格书》之日（2018年8月23日）；4、招投标时间41天，按签订《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房项目建设工程招标服务委托合同补充协议》（2019年3月21日）计至长九公司与施工单位广源公司就设计变更部分签订《建设工程施工合同》之日（2019年4月30日）；5、施工合同约定的额定工期355天（2019年4月30日至2020年4月19日），上述可确定的期间共计511天。此外，大象公司和汉嘉公司于2016年3月编制完成《杭政储出[2012]22号地块商业商务用房地块项目11#楼方案修改（初步设计修改）》初稿，后经调整，于2018年6月重新提交了该方案终稿。长九公司虽未举证证明第一次报审、报审退回及第二次方案报审的具体时间，但期间必然增加必要的方案编制时间；加上设计变更方案报审、规划部门对设计方案审查、施工图报审、重新申领《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》等必要时间，现长九公司逾期交付534天尚在合理期间内。 三、关于长九公司逾期办理产权登记是否应承担违约责任的问题。首先，关于《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第10条“（1）若出卖人逾期交房或买受人逾期收房的，则本合同第十六条及补充协议中出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与房屋交付的逾期期限相同，该期限内出卖人不承担逾期交付土地、房屋权属证书的相应违约责任及赔偿责任”约定的效力问题。本院认为，上述关于办证时间顺延的约定与浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局推行使用的2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》第二十一条“房屋交易、不动产登记”中“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的，双方同意按照下列第种方式处理……”的行文逻辑一致，其内容并未免除出卖人的责任、加重买受人责任、排除买受人的主要权利，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，黄金燕也未在法定期间内以长九公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致其没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定该补充协议第10条关于办理产权登记的补充约定合法有效。其次，基于上述对争议焦点一、二的分析认定，结合《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议第10条的约定，长九公司交付土地、房屋权属证书的时间应随交房时间相应顺延，顺延的天数为534天，故长九公司至迟应于2020年6月17日向黄金燕交付土地、房屋权属证书。本案中，长九公司申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，不动产登记机构将登记事项记载于不动产登记簿后，仅核发不动产登记清单，不核发不动产证书，故长九公司无法向黄金燕提交合同约定的“土地、房屋权属证书”，但长九公司仍应履行符合不动产登记要求的相关义务。现长九公司虽于2020年8月8日函告黄金燕可自行办理所购商品房的转移登记手续，但未同时告知黄金燕应当在指定期间完成房管备案所需的交接书签字手续，故其2020年8月8日的通知不能视为已尽到双方房屋买卖合同第十六条约定的“……取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的合同义务，本案实际办证义务履行时间应以完成房管备案所需的交接书签字手续为准，认定为2020年8月23日，长九公司已逾期67天。第三，关于新冠肺炎疫情防控是否构成长九公司逾期办证免责事由的问题。根据长九公司与市勘测院签订的《日常土地测绘技术服务合同》，测绘项目完成工期为“自甲方（即长九公司）提供资料齐全后25个工作日（不包含界址确认及权属调查时间）”，该约定与2018年12月杭州市国土资源局《杭州市区不动产权籍调查操作规程》（试行）第1.2条“（一）调查机构工作时限接受不动产权籍委托后，调查完成时限由调查机构应与委托方协商确定，但原则上不得超过20个工作日，不动产权属情况比较复杂的，面积体量较大的，工作时限可适当延长，并在《不动产权籍调查委托合同》中载明，但最长不得超过30个工作日。”的规定相一致。市勘测院于2019年12月27日向长九公司回函称收到长九公司关于“案涉项目已通过项目综合验收并已取得《竣工验收备案表》，要求安排本项目的现场踏勘和权籍调查工作，并尽快出具权籍调查报告”的《商请函》。据此，市勘测院至迟应于2020年2月10日出具权籍调查报告。现其实际于2020年3月11日完成权籍调查，迟延30天。期间，2020年1月20日，经国务院批准，国家卫生健康委员会发布公告，将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国××防治法》规定的乙类××，并采取甲类××的预防、控制措施。新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，政府为了保护公众健康采取了疫情防控措施，疫情防控具备不能预见、不能避免且不能克服的特征，在法律上可构成不可抗力因素。2020年1月23日，浙江省人民政府决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，2020年3月2日宣布调整为二级，一级响应期间共计40天。故权籍调查延期30天应属不可抗力导致延期的合理期间。因权籍调查系申领土地、房屋权属证书的前置程序，扣除30天后，长九公司实际逾期37天。根据双方《浙江省商品房买卖合同》的约定，长九公司应按已付房价款的万分之一承担违约责任。黄金燕实际支付的房款为2213129元，故长九公司应支付违约金8188.6元。综上，对黄金燕合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，第《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、长九公司于本判决生效之日起十日内支付黄金燕违约金8188.6元；二、驳回黄金燕的其他诉讼请求；案件受理费3531元，由黄金燕负担3352元，长九公司负担179元。 宣判后，黄金燕和长九公司均不服，分别向本院提起上诉。黄金燕诉称：案涉商品房买卖合同合法有效，长九公司应当承担相应的违约责任。原审判决认定事实及程序错误。请求二审法院撤销原判第一项，改判支持黄金燕的原审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由长九公司承担。 长九公司辩称：原审判决对于交房部分事实认定清楚，适用法律正确，对于办证顺延的认定也系正确。黄金燕的上诉理由不能成立。 长九公司诉称：原审判决对于长九公司实际办证义务履行时间的认定错误，对于因疫情影响而延期的天数认定错误。请求二审法院撤销原判第一项，改判长九公司支付逾期办证12天的违约金2655.7元；一、二审诉讼费由黄金燕承担。 黄金燕辩称：原审判决对于长九公司实际办证义务履行时间的认定系正确，长九公司的上诉理由不能成立。 黄金燕在二审诉讼中提交以下证据： 1、投诉记录； 2、长九公司企业信用报告； 3、之江银泰公司企业信用报告。 经出示，长九公司提出异议认为上述证据均不属于二审程序中的新的证据，其不同意质证，且与本案不具有关联性。 本院经审核认为：上述证据均形成于原审庭审结束之前，黄金燕也不能举证证实其逾期提交存在合法理由；上述证据也不足以证实黄金燕的举证主张，不具有关联性，故本院对上述证据不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”双方当事人签订的商品房买卖合同以及双方对于该示范合同未尽事项所做的特别约定（合同附件八之补充协议内容）系双方当事人真实意思之表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，依法应属有效，对缔约双方具有约束力。长九公司在原审诉讼中已举证证实其逾期交房存在上述合同约定可予以免责的情形，原审判决对相应证据予以审核认定并认为长九公司因案涉房屋所属建设工程设计变更而增加的工期及其相应顺延期间应予扣除、长九公司据此免于承担逾期交房的违约责任系正确。黄金燕不能提交足以推翻长九公司所举证据的反驳证据，其也未就其诉称的长九公司在缔约时隐瞒设计变更事实的主张依法提起诉讼或仲裁以对案涉商品房买卖合同予以变更或解除，原审判决对其该主张不予支持并无不当。案涉商品房买卖合同约定长九公司负有交付黄金燕办理案涉房屋权属变更登记所需初始登记相关权属证书的义务，虽然在合同履行中，行政主管部门对于商品房权属登记方式有了相应变化，不再向长九公司发放相应权属证书，但长九公司仍然应当履行提供黄金燕办理案涉房屋权属变更登记所需凭证以协助办理之义务，原审判决认为长九公司2020年8月8日的通知未告知黄金燕应当在指定期间完成房管备案所需的交接书签字手续，故不能视为已尽到其上述合同义务并据此认定其履行该义务时间为2020年8月23日、已逾期67天系正确。因疫情影响，原审判决根据我省实际情况以及相关规则规定，酌情扣除30天而最终认定长九公司实际逾期37天并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，且不违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼程序的规定。黄金燕和长九公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3417元，由浙江长九珊瑚沙置业有限公司负担50元；由黄金燕负担3367元，限于本判决生效之日起七日内来本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二一年一月二十九日 书记员 赖雪珂