甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初6577号原告：甘肃蔚兰星空教育科技有限公司，住所地兰州市城关区雁园路**泰林黄河馨苑**楼**。法定代表人：任彬，该公司经理。委托诉讼代理人：刘川，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。被告：何佳佳，女，1986年8月26日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。委托诉讼代理人：罗文涛，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克炯，甘肃久铭律师事务所律师。原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司与被告何佳佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司法定代表人任彬及其委托诉讼代理人刘川、被告何佳佳的委托诉讼代理人罗文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金134550元、物业费12075元（含装修管理费2415元）、暖气费15870元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：2019年10月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由被告承租位于城关区××路××号××号楼××层××房，该房屋建筑面积为345平方米，租赁期限为2019年10月16日至2021年10月15日，租金为65元／月／平方米，支付方式为每月支付。同时约定被告在承租期间的物业费、水电暖费用由被告直接向原告交纳。原告在合同签订后，依约向被告交付了房屋，现被告拖欠房租、物业费、暖气费已逾半年，经原告多次催要仍不履行，故原告诉至法院。被告何佳佳辩称，1、原告在与被告签订合同是隐瞒了其与兰州泰林房地产开发有限责任公司租赁合同中关于转租的约定，在未取得房屋所有权人兰州泰林房地产开发有限责任公司书面同意将案涉商铺转租给被告，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。被告何佳佳于2019年10月16日与原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司签订《房屋租赁合同》。装修过程中，房屋所有权人兰州泰林房地产开发有限责任公司将房屋大门进行反锁，阻止被告进行装修，被告此时才得知此房屋转租未征得房屋产权人同意。在2020年8月24日原告与兰州泰林房地产开发有限责任公司签订了《合同解除协议书》解除了2019年签署的《租赁合同》，此时被告才见到原告与兰州泰林房地产开发有限责任公司签订的《租赁合同》，在该合同第十八条明确约定未经甲方书面批准不得转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告违反了合同约定，将案涉商铺进行非法转租，且房屋所有权人明确提出了异议，所以原、被告签订的转租合同无效。2、由于原告非法转租导致被告不能装修营业，租赁房屋无法正常使用，被告不应向原告缴纳租金、物业费和暖气费。原告交付房屋后装修过程中，房屋所有权人兰州泰林房地产开发有限责任公司将房屋大门进行反锁阻止被告进行装修，且房屋公共区域原告也没有完成装修装修，被告按原告要求拆除大部分暖气安装空调配套设施空调风盘及附属设施，但被告至2020年8月与房屋所有权人解除租赁合同时空调也未安装，导致被告无法正常使用房屋进行营业。原告未尽到合同义务，造成被告不能正常使用租赁物，无法行使合同权利，双方租赁合同目的无法实现，对于原告请求被告支付房屋租金、物业费和暖气费的诉求，法院不应予以支持。且本案中《房屋租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告还应返还被告履约、装修保证金及赔偿对被告造成的损失，因返还履约、装修保证金及损失赔偿被告已于2020年7月28日起诉且贵院已受理立案，案号（2020）甘0102民初8669号，故在本案中不再进行说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，兰州泰林房地产开发有限责任公司与原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司签订《租赁合同》一份，约定兰州泰林房地产开发有限责任公司将兰州市城关区雁园路596号泰林黄河馨苑8号楼2F、3F、4F、5F（以下简称案涉商铺）的商业用房出租给原告作为培训机构，租赁期限为6年，自2019年8月1日至2025年7月31日。物业费为每月每平方米3.5元。未经出租方书面批准，承租方不得对房屋进行任何形式的转租、分租、对外承包或其他变相转租行为，否则视为严重违约，出租方有权解除本合同，并有权要求承租方承担违约责任。2019年10月16日，原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司（甲方）与被告何佳佳（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上述案涉商铺出租给乙方用于“家有儿女，巅峰大脑”品牌做教育培训，面积345平方米，租赁期限自2019年10月16日起至2021年10月15日，租赁期共2年。承租方式：1、租赁面积+广告管理费:80元/平方米每月;营业额5%广告及管理费；2、合作模式：65元/建筑平方米每月;保底租金前甲乙双方5/5分成，后期甲乙双方2/8分成，分成为营业额收入。备注:如做会销及活动招生，分成方式为利润分成。房屋租金支付方式:承租方式每季度支付一次;合作模式每月支付。合同签订的同日，乙方向甲方支付人民币44850元不低于房租租金2个月的租赁保证金，甲方开具收据。租赁合同期满时，如乙方没有违约行为、拖欠费用或损坏甲方房屋设施等情况，甲方凭收据一次将租赁保证金不计息退还乙方。本合同生效后，乙方在承租期间，物业费、水、电、暖气费等费用向甘肃蔚兰星空教育科技有限公司交纳。甲方应于2019年10月16日将该房屋交付给乙方。合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告缴纳了保证金，同日原告即向被告交付了案涉商铺，后被告对案涉商铺开始装修。2020年7月6日，兰州泰林房地产开发有限责任公司将案涉商铺锁门。现原告认为2019年10月16日至2020年8月16日租金、物业费、暖气费未缴纳，故诉至法院。另查，2020年8月24日，兰州泰林房地产开发有限责任公司与原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司签订了《合同解除协议书》，约定因原告自合同签订至今未缴纳相关租赁费用，经过双方协商，双方同意解除双方2019年签署的《租赁合同》。2020年9月，兰州泰林房地产开发有限责任公司与被告何佳佳签订了《租赁合同》，将案涉商铺中第3层001室出租给了被告，租赁期限自2020年5月1日至2025年8月31日。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿协商达成，不违反相关法律法规规定，应为合法有效合同。首先，租赁合同中原告将案涉商铺转租给被告，转租期限并未超过原告剩余租赁期限，同时，以未经出租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，应由出租人主张；其次，2020年7月6日，兰州泰林房地产开发有限责任公司将房门上锁时既已知晓原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司将案涉商铺转租给了被告何佳佳，兰州泰林房地产开发有限责任公司作为案涉商铺的出租人未在法定期限内对转租行为提出异议，也未以原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司转租为由提起诉讼要求解除租赁合同或者认定转租合同无效,本案中兰州泰林房地产开发有限责任公司与原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司虽于2020年8月24日解除了双方之间的合同，但解除合同事由为原告自合同签订至今未缴纳相关租赁费用而非出于原告的转租行为；再次，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》并不符合合同法中关于无效合同的情形，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同，但因上述出租人与承租人之间的合同已经解除，故原、被告签订的《房屋租赁合同》也于2020年8月24日当然应当终止，故被告何佳佳以次承租人身份辩称确认其与承租人之间的转租合同无效，缺乏法律依据，本院不予采信。因案涉商铺于2019年10月16日至2020年7月6日期间一直由被告实际占有并使用，其应支付实际使用期间的房屋租金及水电物业费，故对于原告要求被告向原告支付2019年10月16日至2020年6月15日拖欠的房屋租金134550元(65元×345平方米×6个月)、物业费7245元（3.5元×345平方米×6个月）、暖气费15870元（9.2元×345平方米×5）的诉讼请求，本院予以支持，对于装修管理费2415元，因合同中并未约定，原告也未提供证据证明，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：一、被告何佳佳自本判决生效之日起十五日内向原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司支付2019年10月16日至2020年6月15日的房屋租金134550元、物业费7245元、暖气费15870元；二、驳回原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元，由原告甘肃蔚兰星空教育科技有限公司承担100元，被告何佳佳承担1675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 陈 浩二〇二一年一月二十七日书记员 张莹莹