浙江省丽水市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙11行终141号 上诉人（原审原告）高捷，男，汉族，1985年12月25日出生，住浙江省丽水市莲都区。 上诉人（原审原告）毛小鸳，女，汉族，1986年12月14日出生，住浙江省丽水市莲都区。 两上诉人的委托代理人吴津、朱燕升，均为浙江汇时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）丽水市自然资源和规划局，住所地浙江省丽水市北苑路**。统一社会信用代码11332500MB1848572H。 法定代表人张颖洁，局长。 委托代理人朱威。 委托代理人陈洁，浙江丽阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）丽水市人民政府，住，住所地丽水市花园路**/div> 法定代表人吴晓东，市长。 委托代理人丁加伟、陈秋韵。 被上诉人（原审第三人）方巧，女，1987年6月10日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区，现住浙江省丽水市莲都区。 上诉人高捷、毛小鸳与被上诉人丽水市自然资源和规划局、丽水市人民政府因不动产变更登记纠纷及行政复议决定一案，不服莲都区人民法院（2020）浙1102行初19号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原判认定，2014年10月29日，原告高捷作为买受人与丽水市山水房地产投资有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ10013892），购买莲都区××幢××单元××室商品房，并支付了首付款。2015年12月25日，原告高捷与第三人方巧登记结婚。2016年3月4日，原告高捷与丽水山水公司签订退房协议，约定“现因已婚，要求增加其妻子名字，申请撤销重签，由此产生的一切后果由买方自行承担”。3月10日，原告高捷与第三人方巧作为预告登记权利人共同向丽水市不动产登记中心申请办理了案涉房屋的预告登记。3月28日，原告高捷与第三人方巧因案涉房屋按揭贷款需要共同申请办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为丽水市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司丽水分行。2017年6月6日，丽水山水公司取得案涉商品房的不动产权证，单独拥有案涉商品房的国有建设用地使用权和房屋所有权。2018年7月27日，原告高捷与第三人方巧经丽水市莲都区人民法院调解离婚。2019年8月22日，原告高捷与毛小鸳登记结婚。8月27日，因案涉房屋的贷款还清，抵押权人委托原告高捷办理了案涉房屋抵押权预告注销登记手续。2019年9月3日，原告高捷与毛小鸳共同申请办理案涉房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记。9月4日，丽水市不动产登记中心审批同意颁发了案涉房屋不动产权证书，证号：浙（2019）丽水市不动产权第0××4号，权利人为高捷、毛小鸳。同年10月29日，第三人方巧以其与原告高捷离婚时“民事调解书未对莲都区××幢××单元××室房屋的房产产权归属予以明确”为由向市不动产中心申请更正“恢复为原有权利状态，即该不动产预告登记权利人为高捷、方巧”；次日，市不动产中心向两原告发出不动产更正登记通知，要求其“自接到本通知之日起30个工作日内持本人身份证明材料和不动产权属证书等申请办理更正登记”；同年11月28日，市不动产中心通知两原告“你们提出的异议理由均不成立，请仍按〔2019〕01号要求办理”；同年12月17日，市不动产中心在其门户网站发布不动产更正登记公告，公示了不动产更正登记内容，并要求“如有异议，请自本公告之日起十五个工作日内将异议书面材料送达我机构。逾期无人提出异议或者异议不成立的，我机构将予以更正登记”；2020年1月16日，市不动产中心向两原告作出丽不动产登〔2020〕2号不动产更正登记通知，载明“因莲都区玫瑰家园XX幢XX室的不动产产权证书〔证书号：浙（2019）丽水市不动产权第0××4号〕及不动产登记簿记载权利人为高捷、毛小鸳的记载事项有误，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，本机构按照法定程序于2020年1月16日对该不动产登记簿记载的错误事项进行了更正登记。更正后上述不动产权利恢复为原有权利状态，即该不动产预告登记权利人为高捷、方巧。同时根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条的规定，本机构将对浙（2019）丽水市不动产权第0××4号不动产权证书在丽水市自然资源和规划局网站公告作废”。原告不服该不动产更正登记行为，于2020年1月21日申请行政复议。复议机关审查后认为，二原告申请办理转移登记时，应当提供买卖合同等权属来源证明材料或登记原因证明文件，本案中其提供的是原告高捷与丽水山水公司签订的原商品房买卖合同；但该合同却在原告高捷与第三人方巧申请预告登记之前，已由原告高捷与丽水山水公司达成退房协议而被撤销；二原告仍以该合同作为权属来源证明材料或登记原因证明文件申请转移登记，且转移登记过程中又无丽水山水公司到场签字确认，其申请转移登记的依据不足，被告丽水市自然资源和规划局认定其转移登记申请未提供原因材料、不动产登记簿记载确有错误应予更正的结论正确；因该商品房的原有权利状态为丽水山水公司，故更正登记后，相关不动产权利亦应是从二原告共同共有恢复为丽水山水公司单独所有，而非被告丽水市自然资源和规划局所称的“更正后上述不动产权利恢复为原有权利状态，即该不动产预告登记权利人为高捷、方巧”，其对更正登记后的不动产权利原有状态表述有误，但不影响其更正登记的正确性，本机关予以指正。原告请求撤销被告更正登记的理由和依据不足，故依照《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条款第（一）项的规定，作出丽政复〔2020〕9号行政复议决定书决定维持丽水市自然资源和规划局于2020年1月16日作出的丽不动产登〔2020〕2号不动产更正登记行为。原审另查明，原告高捷作为买受人与丽水市山水房地产投资有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ10013892）实际并未解除。 原审法院经审理认为，根据《不动产登记暂行条例》第十六条第(六)项、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条、原国土资源部印发的《不动产登记操作规范》的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应提交权属发生转移的材料，已经办理了预告登记的，应提交不动产登记证明。被告丽水市自然资源和规划局在办理两原告案涉房屋不动产转移登记时，在该房屋已经办理了预告登记的情况下，两原告未提交不动产预告登记证明材料，被告丽水市自然资源和规划局未要求其提供，也未作相应审查即办理了案涉房屋不动产转移登记，违反了上述规定，导致案涉房屋不动产登记簿记载高捷、毛小鸳为权利人的记载事项与该房屋预告登记的权利人高捷、方巧相冲突。在该房屋预告登记时丽水山水房地产公司、原告高捷和第三人方巧作为买卖双方申请将高捷、方巧作为预告登记的权利人进行登记，系买卖双方的真实意思表示，从原告诉状陈述中也说明原告高捷对在房屋预告登记时为了使方巧共同参与房屋公积金贷款而将其登记为预告登记共同权利人，系其真实意思表示（只不过认为解除原房屋买卖合同，重新签订房屋买卖合同并未完成）。该预告登记已经进行对外公示，且办理了预告抵押登记，方巧作为房屋共同买受人办理了房屋购买抵押贷款，被告丽水市自然资源和规划局在更正登记时认为与预告登记事项不符予以更正并无不当。至于预告登记权利人方巧是否基于在预告登记时登记申请人（高捷）的意思表示而取得该房屋共有权，可通过民事诉讼明确后，相关权利人再行办理不动产登记。综上，被告丽水市自然资源和规划局根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条规定，通过更正程序将不动产权利恢复为原有预告登记权利状态，即该不动产预告登记权利人为高捷、方巧并无不当。复议机关依法履行复议职责，作出复议决定予以支持。综上，原告诉请依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告高捷、毛小鸳的诉讼请求。案件受理费50元，由原告高捷、毛小鸳负担。 上诉人高捷、毛小鸳上诉称：一、一审判决以办理转移登记与预告登记相冲突从而认定转移登记程序错误没有事实与法律依据。根据《物权法》第二十条的规定,预告登记仅仅是为保护债权实现的一个登记,并不设立实际物权,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。本案中丽水市山水房地产投资有限公司于2017年6月通知上诉人高捷可以办理不动产产权证,故上诉人高捷在2019年9月4日办理不动产权证时预告登记就已失效。二、一审判决事实认定不清，法律适用错误,一审判决援引部门规章《不动产登记操作规范》的相关规定。《不动产登记操作规范》1.1.2中明确约定了不动产登记机构应严格贯彻落实《物权法》、《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定,依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围,并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围,法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》没有规定的材料,不得作为登记申请材料。三、一审判决认定的事实当中明确被上诉人丽水市自然资源和规划局在上诉人办理转移登记时未要求上诉人提供不动产预告登记证明,该不动产预告登记证明在被上诉人丽水市自然资源和规划局处亦有存档,被上诉人丽水市自然资源和规划局不能以其自身工作失误而撒销上诉人已设立登记的物权。四、关于申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记所需的材料。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定为:(一)不动产权属证书;(二)买卖、互换、赠与合同;(三)继承或者受遗赠的材料;(四)分割、合并协议;(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；(七)相关税费缴纳凭证;（八)其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的,申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。即在办理不动产转移登记时已经登记备案的商品房买卖合同是不动产权属转移的权源依据。在本案中,案涉房屋系预售商品房,商品房买卖合同已依法进行了登记备案,应作为权源依据,两上诉人在办理转移登记时已提交商品房买卖合同及约定书，一审判决认定被上诉人丽水市人民政府复议决定正确没有事实与法律依据。五、一审判决未对被上诉人丽水市人民政府的复议维持理由予以审查。被上诉人丽水市人民政府作为行政复议机关,已经认定被上诉人丽水市自然资源和规划局的更正登记行为认定事实和适用法律错误,但不依照《行政复议法》及其实施条例规定予以撤销,而是依据未在案卷中的一份未实际履行的退房协议,就认定上诉人高捷与丽水市山水房地产投资有限公司签订的浙江省商品房买卖合同已被撤销,没有事实和法律依据。被上诉人丽水市人民政府已认定被上诉人丽水市自然资源和规划局作出的行政决定理由错误并予以变更的前提下,人民法院应当对上诉人高捷与丽水市山水房地产投资有限公司签订的商品房买卖合同是否已被撤销予以审查。被上诉人丽水市自然资源和规划局在一审答辩时称由于上诉人高捷与丽水市山水房地产投资有限公司签订了退房协议,上诉人高捷签订的原商品房买卖合同已被撤销,故其认为转移登记缺乏原因材料采取更正登记行为正确。针对该退房协议,上诉人对其真实性存有异议并依法向一审法院申请对退房协议中上诉人的签名进行笔迹与指纹鉴定,但一审法院未未对退房协议的真实性予以鉴定，认定上诉人高捷与丽水市山水房地产投资有限公司签订的商品房买卖合同实际并未解除,故被上诉人丽水市人民政府以及被上诉人丽水市自然资源和规划局作出的行政决定适用的依据不能成立,原判应当依法予以撤销。综上,请求撤销一审判决、丽水市自然资源和规划局的不动产更正登记通知及丽水市人民政府的行政复议决定。 被上诉人丽水市自然资源和规划局答辩称：一、答辨人作出的涉案房屋更正登记行为事实清楚、法律适用正确、程序合法,一审判决准确,应当予以维持。根据2019年9月3日,上诉人高捷、毛小鸳共同申请办理涉案房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记(预转现)时所提交的材料:《商品房买卖合同》、发票、身份证明、婚姻证明、税收材料、约定书、询问笔录、不动产权属证书、丽水市不动产登记申请书、现场图像。结合2016年3月23日高捷、方巧办理了涉案房屋预告登记的事实。显而易见,上诉人在办理预转现的转移登记时未提供转移登记的原因材料及不动产预告登记证明材料。因此,涉案的转移登记违反了《不动产登记暂行条例》第十六条第(三)项、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条、原国土资源部印发的《不动产登记操作规范》的规定。答辩人按照法定程序对不动产登记簿的错误记载启动更正登记,事实清楚、法律适用正确、程序合法。另,预告登记的设定是为了防止开发商“一房二卖”的问题出现,所限定的关系主体是开发商与购房者,而不是指购房者内部。涉案房屋未出现开发商与第三方新的买卖事实,因此高捷、方巧的预告登记权利主体并未失效。故,一审法院根据前述基本事实认为涉案房屋的转移登记在已办理预告登记的情况下,高捷、毛小鸳未提供预告登记材料即办理了转移登记,导致不动产登记记载权利人为高捷、毛小鸳与预告登记高捷、方巧相冲突,一审判决的该认定事实依据充分。同时,根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性文件的规定》第五条之规定,行政裁判文书应当引用法律、法律解释、行政法规或者司法解释。对于应当适用的地方性法规、自治条例和单行条例、国务院或者国务院授权的部门公布的行政法规解释或者行政规章，可以直接引用。一审判决所引用的《不动产登记操作规范》系原国土资源部针对不动产登记工作所作出的具体规定,规范登记程序,一审法院援引该部门规章符合前述规定,不存在上诉人所诉称的法律适用错误。二、上诉人的上诉理由缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。原告要求撤销案涉房屋变更登记行为的理由,归纳起来是两点,一是原告认为其系案涉房屋案涉房屋的实际产权人,且预告登记已失效,不能作为变更登记的依据。二是原告认为其提供的高捷与丽水山水公司的商品房买卖合同系权属转移的权源依据,原商品房买卖合同未被撤销。第一,关于夫妻双方购房首付款支付、按揭贷款还款及司法认定权属的问题,不属于不动产登记审核的范围。因原告高捷与案外人方巧的离婚调解书未对案涉房屋的权属分配子以明确,故答辩人无权直接对案涉房屋权属进行明确。关于预告登记失效的问题。预告登记的设定是为了防止开发商出现“一房二卖”的问题，预告登记限定的关系双方为开放商与购房者之间,而非指购房者内部的关系。答辩人作出案涉更正登记行为系基于原告高捷、毛小鸳未提供转移登记的原因材料。第二,根据《不动产登记暂行条例》第十六条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条及原国土资源部印发的《不动产登记操作规范》的规定,原告高捷、毛小鸳在申请办理转移登记时应当提供转移登记的原因材料。而高捷、毛小鸳所提供的原商品房买卖合同已于2016年3月4日由高捷与丽水山水公司签订《退房协议》而撤销,且明确增加方巧的名字。同时,通过后续预告登记中《预购商品房预告登记约定书》的内容可见,案涉房屋的买受人系高捷、方巧。答辩人的下属丽水市不动产登记中心作为登记机关对办证的资料具有形式审查义务,从退房协议来看,该协议是出卖人丽水山水公司与原买受人高捷签订的,双方的民事合意是撤销原商品房买卖合同、增加高捷妻子名字，且丽水山水公司亦向丽水市建设局提出撤销原商品房买卖合同。因此答辩人足以认为转移登记申请缺乏原因材料、登记簿的记载错误。鉴于上述事实与理由,一审判决准确,应当予以维持。 被上诉人丽水市人民政府答辩称：一、本案中,虽然上诉人高捷曾与丽水山水公司签订了商品房买卖合同,但之后亦签订有退房协议;在二上诉人办理转移登记时,原权利人丽水山水公司亦未到场确认,故其转移登记的依据明显不足。二、在行政复议过程中,上诉答辩人已经将退房协议(复印件)提供给上诉人,上诉人未对真实性提出异议;上诉人提起本案诉讼时,其在起诉状中将该退房协议描述为“未实际履行的退房协议”,足以证明上诉人对协议本身的真实性并无异议，即使该退房协议存在真实性问题,亦应由协议双方当事人承担法律后果,而不影响被上诉人丽水市自然资源和规划局依据决定前已有的证据作出应予更正的判断;上诉人如有异议应继续提供证明材料后再行申请不动产登记,而不是以此为由推翻本案不动产更正登记的结论。三、上诉人高捷在签订商品房买卖合同以及退房协议后有无办理相关合同备案手续,系当自行完善合同手续问题,不影响被上诉人丽水市自然资源和规划局对上诉人已提交的申请登记材料的审查。至于在签订退房协议后是否实际解除商品房买卖合同,亦属于合同履行问题,上诉人既未在更正登记程序和行政复议程序中提出相关主张,也超出了不动产登记机构办理不动产登记时的审查(事项、能力)范围;现虽然一审判决认定实际并未解除,但因上诉人的上诉,该事实认定结论尚不具有证明效力,即使案经终审法院维持该认定,亦属于不动产登记机构实施登记活动后的新事实(新证据),不应以此推翻原不动产更正登记行为。综上,上诉人的上诉理由不能成立,上诉答辩人请求二审法院依法驳回其上诉请求,维持原审判决。 被上诉人方巧未作答辩。 本院二审查明的事实与原判认定一致，故对原判的事实予以确认。 本院认为，预告登记是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后，为保障将来实现物权而向不动产登记机关申请的登记事项。不动产经预告登记后，未经预告登记的权利人同意转移不动产的，不发生物权变动的效力。换言之，预告登记失效后再转移不动产的，无须经过原预告登记产权人的同意即可发生物权变动的效力。《不动产登记暂行条例》第十六条第（三）项规定，申请不动产登记的，应提交“相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书”等材料。就本案而言，即便上诉人认为本案的预告登记已经失效，其可以不经原权利人方巧的同意进行不动产转移登记，但预告登记失效不能成为其可以不提交“登记原因证明文件”的理由，即仍需提供房屋权属从原预告权利人转移至现申请登记权利人的原因证明材料，被上诉人自然资源和规划局在缺乏该材料的情况下为上诉人办理不动产转移登记，缺乏依据，其根据查明的事实作出不动产更正登记通知，具有相应依据；被上诉人丽水市人民政府复议维持该结果，并无不当。综上，一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院予以维持。上诉人高捷现与原权利人方巧就案涉房屋发生财产纠纷正进行民事诉讼，其若认为方巧对案涉房屋不享有权利，可在民事判决生效，其获得登记原因证明文件后，再行申请登记，但其针对本案的变更登记行为申请撤销，理由尚不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人高捷、毛小鸳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹一峻 审 判 员 吴金花 审 判 员 李月群 二〇二一年一月十五日 代书记员 郑丽珍 14-