山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0105民初6085号 原告：济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会，住所地济南市。 法定代表人：宋玉环，该居委会主任。 委托诉讼代理人：赵辉，山东康桥律师事务所律师。 被告：袁健，男，1975年12月16日出生，汉族，济南圣雷石化科技有限公司职员，住济南市。 原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会（以下简称黄桥居委会）与被告袁健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告黄桥居委会的委托诉讼代理人赵辉，被告袁健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄桥居委会向本院提出诉讼请求：1、袁健支付黄桥居委会房屋租金480117元（暂主张至2017年12月31日）；2、袁健偿付黄桥居委会违约金（暂计算至2020年8月20日为278730.65元）；3、本案诉讼费由袁健承担。事实与理由：双方当事人于2015年10月12日签订《房屋租赁合同》，约定黄桥居委会将位于北园大街324号3、4、5房屋租赁给袁健，租赁期限自2015年11月1日起至2020年10月31日止，年租金为313900元，租金每6个月交付一次。合同签订后，黄桥居委会按约交付房屋，但袁健仅向黄桥居委会支付了房租200000元，未按约支付其余租金。涉案房屋于2018年1月被拆除，但截至2017年12月31日，袁健欠房租共计480117元。为此，黄桥居委会提起本案诉讼。 袁健辩称，1、在对涉案房屋张贴拆迁公告时，其已不再实际经营。2、涉案房屋的拆迁补偿款计58万余元，已超出了黄桥居委会主张的房屋租金，故其才未交纳租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经组织当事人进行证据质证及庭审调查，本院认定如下事实： 2015年10月12日，黄桥居委会作为出租方（甲方），与作为承租方（乙方）的袁健签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定：甲方将位于济南市天桥区黄桥社区北园路门牌号为324-3、4、5号的房屋租赁给乙方，建筑面积1000平方米；租赁期限共60个月，自2015年11月1日起至2020年10月31日止；该房屋每年租金计313900元，每6个月交一次租金，本合同生效之日起即支付6个月租金，下期租金于第6个月月末15天内交纳；乙方逾期交付租金，应每天按日租金的3倍向甲方支付滞纳金；因不可抗力（包括自然灾害和政府拆迁及甲方自行组织的拆迁）因素导致合同无法履行的，合同终止；因上级部门或其他单位及黄桥社区统一规划，需对房屋进行拆迁时，合同自动解除，互不承担责任。 上述合同签订后，黄桥居委会于同年11月1日前将涉案房屋交付给袁健使用，袁健按照每6个月一支付的方式（于6个月开始前支付）已向黄桥居委会交纳租金计200000元。现涉案房屋已因政府征收被拆除。 另，上述合同约定的房屋登记的产权人为济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会，产权证号为济房权证天字第**5779号，登记的建筑面积为645.61平方米。 以上事实，因双方当事人均无异议，且有当事人提交的《房屋租赁合同》1份、房屋所有权证复印件1份等证据佐证，故本院予以认定。 基于以上事实，黄桥居委会提起本案诉讼，并于诉讼中对其主张的租金及违约金计算方式明确如下： 1、其诉讼请求第1项主张的租金480117元系截至2017年12月31日的租金。因袁健系于2018年6月30日才将涉案房屋交还给黄桥居委会，故现其可主张并暂主张至2017年12月31日的租金。 2、对于违约金，计算方式如下：以113900元为基数，自2016年5月1日起至2016年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以270850元为基数，自2016年11月1日起至2017年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以427800元为基数，自2017年5月1日起至2017年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以480117元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；以480117元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。以上违约金系在法定保护范围内，其实际损失系利息损失。 对于黄桥居委会上述主张的租金及违约金，袁健反驳称，其已于涉案房屋拆迁公告发布后约1个月内就将涉案房屋交还给黄桥居委会，故其不应再支付租金及违约金。再者，黄桥居委会主张的违约金亦过高，应予调整。 对于袁健的上述反驳主张，黄桥居委会不予认可。袁健亦未再提交证据对其反驳主张予以佐证。 另，庭审后，黄桥居委会于2020年12月1日向本院提交了情况说明1份，载明：天桥区北园大街324号房屋产权登记面积为645.61平方米，但实际面积为1010平方米，差额364.39平方米系登记后加盖,加盖部分无建设工程规划许可、主管部门批准建设文件；该房屋租金实际交纳至2016年6月19日，本次主张的是2016年6月20日至2017年12月31日的租金，庭审笔录中记载的实际交纳至2016年7月10日与客观事实不符。 本院认为，双方当事人签订的涉案《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，就产权登记面积645.61平方米部分的房屋所作约定，与法不悖，合法有效；就加盖部分的房屋所作约定，因无建设工程规划许可及主管部门批准建设文件，应为无效约定。 依据本院查明的事实，因袁健仅向黄桥居委会交付了租金200000元，尚欠涉案合同约定的租赁期间第一年的租金113900元，且其系于2018年6月30日才将涉案房屋交还与黄桥居委会，故其实际占有使用涉案房屋期间所产生的租金及房屋占有使用费损失，其应当按合同约定及参照合同约定予以支付。所以，黄桥居委会要求袁健支付截至2017年12月31日止的租金及房屋占有使用费合法有据，并因黄桥居委会主张的截至2017年12月31日的租金及房屋占有使用费计480117元与合同约定相符，故对其该请求本院予以支持。袁健虽抗辩称其已不欠黄桥居委会租金并就此提出了相应反驳理由，但因其该抗辩主张不为黄桥居委会所认可，且其又未提交证据予以佐证，故对其该抗辩主张本院不予采纳。 对于黄桥居委会主张的违约金，因其于诉讼中称系其实际损失仅为利息损失，袁健亦对此提出了关于违约金过高并要求调整的抗辩，故结合其主张的与合同约定相符的违约金计算基数及时间节点，并因黄桥居委会所主张的每期租金中均包含“加盖部分的房屋”所对应的房屋占有使用费（应按比例区分租金及房屋占有使用费），而就房屋占有使用费所作违约责任的约定亦无效，本院将其主张的违约金计算方式予以调整为：以73534.98元（产权登记面积645.61平方米÷涉案合同约定面积1000平方米×113900元）为基数，自2016年5月1日起至2016年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以174863.47元（产权登记面积645.61平方米÷涉案合同约定面积1000平方米×270850元）为基数，自2016年11月1日起至2017年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以276191.96元（产权登记面积645.61平方米÷涉案合同约定面积1000平方米×427800元）为基数，自2017年5月1日起至2017年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以309968.33元（产权登记面积645.61平方米÷涉案合同约定面积1000平方米×480117元）为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以309968.33元（产权登记面积645.61平方米÷涉案合同约定面积1000平方米×480117元）为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。与上段同理，袁健虽抗辩称其已不欠黄桥居委会租金，不应支付违约金，并就此提出了相应反驳理由，但因其该抗辩主张不为黄桥居委会所认可，且其又未提交证据予以佐证，故对其该抗辩主张本院不予采纳。对于“加盖部分的房屋”所对应的房屋占有使用费，因该部分约定属无效约定，故黄桥居委会不能据此再予主张违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告袁健于本判决生效之日起10日内支付原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会租金及房屋占有使用费480117元； 二、被告袁健偿付原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会违约金（以73534.98元为基数，自2016年5月1日起至2016年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以174863.47元为基数，自2016年11月1日起至2017年4月30日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以276191.96元为基数，自2017年5月1日起至2017年10月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以309968.33元为基数，自2017年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以309968.33元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），与上述第一项所列款项一并付清； 三、驳回原告济南市天桥区北园街道办事处黄桥社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5694元，由被告袁健负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  曹新建 二〇二一年一月十三日 书记员  高雪莲