浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9456号 上诉人（原审被告）：黄伟虎，男，1971年1月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审被告）：曾晓意，女，1982年2月28日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人：连滨、叶建军，浙江杭千懿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱赛峰，男，1987年8月19日出生，汉族，住浙江省新昌县。 委托诉讼代理人：李婧、苏琼宇，浙江新湖律师事务所律师。 上诉人黄伟虎、曾晓意因与被上诉人朱赛峰房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初3033号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月22日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人黄伟虎、曾晓意的委托代理人叶建军、被上诉人朱赛峰的委托代理人李婧、苏琼宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：黄伟虎、曾晓意系杭州市西湖区文鼎苑****房屋的所有权人。 2019年12月17日，朱赛峰（乙方、承租方）在我爱我家公司的居间下，与黄伟虎、曾晓意（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于杭州市西湖区××幢××室的房屋出租给乙方使用；租赁期自2019年12月21日起至2020年12月20日止；该房屋每月租金5600元，首期租金于合同起租日之前支付，后期租金于上期租期届满前七天支付，付款以季度支付；甲方收取乙方租房保证金5600元，待租赁期满结清水电费等费用后，甲方全额退还；在租赁期内，若因房屋存在严重影响乙方居住的其他情形且无法修复的，乙方有权终止合同，甲方赔偿乙方5600元损失。庭审中，朱赛峰陈述，合同落款甲方“曾晓意”的名字系由黄伟虎书写。 2019年12月17日，朱晓峰向曾晓意支付5600元，并由黄伟虎出具《收据》，载明：收到租客朱赛峰租住耀江文鼎苑3幢702室房屋押金5600元。2019年12月19日，朱赛峰向浙江耀江物业管理有限公司（以下简称耀江物业公司）支付600元，并由耀江物业公司出具收款收据，备注为2019年的车位物业费。2019年12月21日，朱赛峰向曾晓意支付21560元。朱赛峰陈述，其于2019年12月21日支付给黄伟虎、曾晓意的款项为：首期三个月的租金16800元、停车费6000元，并扣除朱赛峰为黄伟虎、曾晓意垫付的小区车位物业费600元、案涉房屋纱窗的安装费640元，即21560元。庭审中，经原审法院释明，朱赛峰当庭出示其与黄伟虎的微信聊天记录（未当证据）。聊天记录显示，朱赛峰于2019年12月21日向曾晓意支付21560元后，于下午16时41分许向黄伟虎发送微信，载明“纱窗640元停车物业费600元我减掉了”、“3个月房租16800元+一年停车费6000元”。 上述合同签订后，朱赛峰及其配偶张燕华（届时已怀孕）于2020年1月4日才入住案涉房屋。入住后因张燕华出现不适症状，经与黄伟虎联系后，张燕华委托艾克瑞尔公司对案涉房屋的客厅、主卧、次卧进行检测。2020年1月8日，艾克瑞尔公司出具编号为AKRE0120010705号的检测报告，检测结果显示客厅的甲醛含量为0.115㎎/m?，主卧的甲醛含量为0.129㎎/m?，次卧的甲醛含量为0.130㎎/m?，均高于GB/T18883-2002国家标准的0.10㎎/m?，最终的检验结论为：“所检项目检测结果不符合《室内空气质量标准》GB/T18883-2002标准要求”。朱海峰为此支付检测费1500元。 2020年1月14日，朱赛峰给黄伟虎发送“合同解除通知函”的手机短信，告知因案涉房屋室内甲醛超标而不能居住，要求解除合同，并请黄伟虎返还朱赛峰已支付的所有费用。2020年1月17日，朱赛峰将案涉房屋的钥匙、门禁卡通过我爱我家公司代收交给黄伟虎。同日，朱赛峰再次给黄伟虎发送手机短信，告知“房子钥匙已经交给我爱我家中介”；黄伟虎回复“我扣2个月租金，其他的退给你”。 朱赛峰的诉讼请求为：1、解除朱赛峰与黄伟虎、曾晓意于2019年12月17日签订的《房屋租赁合同》；2、黄伟虎、曾晓意返还朱赛峰已经支付的所有相关费用28400元、支付赔偿金5600元及其他相关费用5020元，共计39020元；3、黄伟虎、曾晓意承担检测费用1500元；4、案件受理费由黄伟虎、曾晓意负担。 原审法院认为：虽然曾晓意在案涉《房屋租赁合同》的签字系由黄伟虎代签，但案涉房屋系由黄伟虎、曾晓意共同共有，且朱赛峰就本案支付的租房押金5600元及首期租金、停车费共计21560元（扣除代黄伟虎、曾晓意支付的车位管理费600元及纱窗管理费640元）系直接向曾晓意支付。现虽无证据证明黄伟虎、曾晓意之间的具体关系，但从上述事实可以认定，黄伟虎、曾晓意关系极为亲密，且案涉款项由曾晓意收取后，黄伟虎、曾晓意均未提出异议。在黄伟虎、曾晓意收到案涉副本材料后，也未对此提出抗辩。故原审法院认定，黄伟虎有权代表曾晓意签订案涉合同，该合同系朱赛峰与黄伟虎、曾晓意的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应按约履行。 本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同性质，朱赛峰应当按约向黄伟虎、曾晓意支付租金，黄伟虎、曾晓意应当向朱赛峰交付能够正常居住使用的房屋。但是根据艾克瑞尔公司出具的检测报告，黄伟虎、曾晓意交付给朱赛峰的房屋存在甲醛超标的情形。根据常理，室内甲醛含量超标将对人体健康产生危害，何况朱赛峰在租赁案涉房屋时，其配偶已怀孕。故在黄伟虎、曾晓意交付的房屋不能满足朱赛峰及其家属正常居住使用的情况下，朱赛峰根据合同约定，主张解除合同并要求黄伟虎、曾晓意返还已经支付的款项、承担违约金及承担因检测产生的检测费，原审法院予以支持。 关于具体的费用问题。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，朱赛峰于2020年1月14日向黄伟虎发送手机短信，要求解除合同，故合同的解除时间原审法院确定为2020年1月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，朱赛峰向黄伟虎、曾晓意支付的款项有：首期租金16800元（含代黄伟虎、曾晓意支付的车位管理费600元及纱窗管理费640元）、一年的停车费6000元、保证金5600元，共计28400元。但从合同的履行看，朱赛峰自2020年1月4日才入住到案涉房屋，故自2019年12月21日至2020年1月4日期间因房屋空置造成的损失（共计15天，按照月租金5600元计算为2800元）系因朱赛峰自身原因造成，应由朱赛峰自行负担。此外，案涉合同的解除时间为2020年1月14日，朱赛峰通过中介公司与黄伟虎、曾晓意交接房门钥匙、门禁卡的时间为2020年1月17日，该期间尚属合理。故黄伟虎、曾晓意应当退还给朱赛峰的款项为25600元。违约金根据合同约定为5600元，原审法院予以确定。此外，黄伟虎、曾晓意主张的换锁费200元、搬家费2000元、卫生费1000元、误工费1820元，共计5020元，其性质亦属于因黄伟虎、曾晓意的违约行为给朱赛峰造成的损失。但朱赛峰就该部分的损失未提交证据予以证明，且该部分损失即便实际产生，也未超过合同约定的违约金范围。故在原审法院已经支持朱赛峰主张的违约金5600元的情形下，该部分的损失原审法院不再予以支持。检测费1500元有检测费发票为证，原审法院予以支持。 综上，朱赛峰诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持。黄伟虎、曾晓意经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩等权利，原审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、朱赛峰与黄伟虎、曾晓意签订的《房屋租赁合同》于2020年1月14日解除。二、黄伟虎、曾晓意于判决生效之日起十日内退还朱赛峰房屋租金、停车费、押金25600元，并支付朱赛峰违约金5600元。三、黄伟虎、曾晓意于判决生效之日起十日内支付朱赛峰检测费1500元。四、驳回朱赛峰的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取407元，由朱赛峰负担77元，由黄伟虎、曾晓意负担330元。 宣判后，黄伟虎、曾晓意不服，向本院提起上诉称：一、黄伟虎、曾晓意在一审中提交的证据不足以证明黄伟虎、曾晓意交付的房屋，不能满足朱赛峰及其家属正常使用。朱赛峰一审中提交的委托艾克瑞尔公司出具的检测报告，黄伟虎、曾晓意认为不应予以认可。理由如下，首先鉴定的环境发生变化，朱赛峰鉴定的时间是入住后，其已经将自己家具搬入，房屋甲醛水平无法得知黄伟虎、曾晓意提供的房屋原始状态的甲醛水平，故此该检测结果不能反映出出租时房屋自有甲醛水平是否超标。其次，经鉴定的条件不符合规定。根据检测报告，根据朱赛峰一审中提交的证据中的鉴定报告的第三页，备注里面说是客户自行关闭门窗，而且该检测报告中，未注明具体的检测过程。按照国家标准，在检测之前，应由专业的检测机构进行现场环境勘查，然后再将房门关闭，实行封条上封关闭12小时之后再检测其里面的甲醛含量。而这该检测鉴定报告里面，注明是客户自行关闭门窗。我们无法得知其关闭时间是多久，而且是否关闭门窗，以及在检测之前是否通风等等情况下，都会影响检测结果，最后该检测报告系朱赛峰单方委托机构进行检测，作出的报告的机构选择未经黄伟虎、曾晓意同意，不符合相关的规定。综上，对该检测报告的鉴定结论不应予以认可。该检测报告不能作为认定黄伟虎、曾晓意交付的房屋，不能满足被上诉人及其家属正常使用，以及影响其安全健康争议事实的依据。二、黄伟虎、曾晓意出租给朱赛峰的房屋，不存在甲醛超标的情形。黄伟虎、曾晓意与朱赛峰签订房屋租赁合同时，涉案房屋已经装修完毕将近5个月。朱赛峰在一审中表述其妻子出现呕吐、喉咙、眼睛不舒服等情形，但是对不适症状与房屋甲醛含量之间的因果关系未予进行因果关系的证明，且在朱赛峰搬离后不久，黄伟虎、曾晓意即将房屋另行出租给一对德国的年轻夫妇，至今现承租人的妻子与朱赛峰的妻子情况一样同为孕妇，并且在承租期间，现承租人妻子已完成分娩。其在朱赛峰搬离后，入住至今从未向黄伟虎、曾晓意表示有甲醛超标的情况。三、一审法院判令解除合同，其合同解除时间为2020年1月14日有误。双方合同是在平等协商、公平、自愿的基础上达成的，解除合同是发生法定或者约定的条件后，依据规定的程序，双方终止合同权利义务关系。一审法院判令解除合同的依据是朱赛峰提出的违约事实，而该违约事实是建立在朱赛峰自行委托鉴定机构进行房屋空气质量检测的基础上，自认为黄伟虎、曾晓意存在违约行为。黄伟虎、曾晓意对该解除条件不应予以认可，即朱赛峰不享有法定解除权，合同仍应继续履行。退一步讲，即使基于双方产生争议，彼此缺乏信任，朱赛峰已搬离房屋的实际情况，双方租赁合同已丧失继续履行的基础，且该合同性质无法强制履行，要求继续履行合同的请求无法得到支持，黄伟虎、曾晓意与房屋现承租人另行签订房屋租赁合同的行为，应视为黄伟虎、曾晓意收回房屋及黄伟虎、曾晓意与现承租人之间的房屋租赁合同的签订日应认定为合同解除之日，朱赛峰与黄伟虎、曾晓意签订房屋租赁合同之日，即2019年12月17日起至合同解除之日期间的房租，朱赛峰仍应依约支付。四、朱赛峰缺乏约定法定理由拒绝继续履行承租房屋的行为系违约行为应承担违约责任。双方签订合同，黄伟虎、曾晓意依约交付了房屋，符合合同约定。在使用过程中，朱赛峰提出房屋存在甲醛超标，却未提供有效证据证明的情形下，提出解除合同没有法律依据，应依照合同承担违约责任，黄伟虎、曾晓意保留追究朱赛峰的违约责任的权利，择期另行向有管辖权的法院提起诉讼。五、即使检测报告被认定为有效，朱赛峰对此也存在过错，应承担一定的责任。朱赛峰在确定承租前，就在居间方的带领下，多次去现场查看过房屋，明确承租意向后，又与黄伟虎、曾晓意协商了降低租金事宜。租金确定后，双方又一同去往房屋现场查看。过程中，黄伟虎、曾晓意明确告知朱赛峰房屋数月前刷过油漆，朱赛峰对此未提出异议，并表示若没有油漆，房屋太破旧，他们也不想要。朱赛峰订立合同之时，未进行全面考虑，存在过错，应当对合同的解除承担一定的责任。综上，请求：撤销一审判决，改判驳回朱赛峰的全部诉讼请求。 朱赛峰答辩称：一、案涉《房屋租赁合同》符合合同解除的条件，在朱赛峰向黄伟虎、曾晓意发送《解除合同通知函》时已经依法解除。二、朱赛峰对于案涉《房屋租赁合同》的解除不存在过错，不应承担责任。三、黄伟虎、曾晓意的上诉请求没有法律和事实依据，应当依法予以驳回。四、黄伟虎、曾晓意对检测报告不予认可没有依据，即使是单方委托的，检测机构也具备相应的资质。 二审举证期限内，黄伟虎、曾晓意未向本院提交属于二审程序的新的证据。朱赛峰向本院提交如下证据材料： 1、《杭州市房屋出租委托合同》，拟证明出租人与中介签订的《杭州市出租委托合同》中没有告知房屋刚翻新的事实。 2、《证明》，拟证明：中介公司的经纪人证明案涉合同签订前出租人表示案涉房屋不存在空气质量问题等安全隐患。 3、证明人的工牌，拟证明：证明人为案涉《房屋租赁合同》的中介公司的经纪人。 4、证明人的身份证，拟证明：证明人的个人信息与工牌信息相对应。 朱赛峰质证称：对证据1的真实性无异议，证明目的有异议。是口头告知，签订的是格式合同，无法更改。对证据2-4的三性均不予认可。朱赛峰单方出具，属于证人证言且未出庭。案涉房屋刚装修好，可能存在空气不太好，但甲醛质量未超标。 本院认为：对证据1的真实性予以确认。对证据2-4不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应照约履行，出租人应当提供符合合同约定目的的租赁标的物供承租人使用。本案中，案涉租赁标的物因甲醛超标而导致朱赛峰无法占有使用，其合同目的无法实现，朱赛峰有权要求解除合同，并要求黄伟虎、曾晓意承担违约责任。黄伟虎、曾晓意二审中对朱赛峰提交的检测报告不予认可，但根据原审查明的事实，该检测报告系朱赛峰的妻子出现不适症状后，联系黄伟虎后委托鉴定机构出具，鉴定结论作出后，朱赛峰在鉴定报告作出后，亦通过手机短信的方式告知黄伟虎案涉房屋室内甲醛超标而不能居住，并进而要求解除合同，并无证据证实黄伟虎对该检测结论提出过异议，且原审中，黄伟虎、曾晓意经原审法院依法传唤，无正当理由未到庭，亦未申请重新鉴定，故而对其该项主张本院不予采纳。同时，原审法院已经根据本案的实际情况，确定了朱赛峰自身应承担的责任，其处理结果并无不当。黄伟虎、曾晓意上诉认为其在朱赛峰承租房屋之前已经告知其案涉房屋刚刷过油漆，可以认定朱赛峰对此知情，但并无相应的证据予以佐证，朱赛峰对此亦予以否认，且该节事实即使属实，亦不能推定朱赛峰即使在知道甲醛超标的情况下仍愿意承租案涉房屋。 综上，黄伟虎、曾晓意的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费618元，由上诉人黄伟虎、曾晓意负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二一年一月十八日 书记员  姚丽萍