福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽04民终56号 上诉人（原审被告）：福建仙顶实业有限公司，住所地：福建省大田县均溪镇福田路**，统一社会信用代码：91350425591721095B。 法定代表人：刘起堵，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘起城，男，1974年8月1日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：福建大田县金凤凰农业开发有限公司，住所地，住所地：福建省大田县均溪镇建山路**会信用代码：913504250708998831。 法定代表人：王上成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄清水、张燕萍，福建协胜律师事务所执业律师。 上诉人福建仙顶实业有限公司（以下简称仙顶公司）因与被上诉人福建大田县金凤凰农业开发有限公司（以下简称金凤凰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2020）闽0425民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人仙顶公司的委托诉讼代理人刘起城及被上诉人金凤凰公司的委托诉讼代理人黄清水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仙顶公司上诉请求：一、依法撤销福建省大田县人民法院作出的（2020)闽0425民初1480号民事判决第二项、第三项。二、改判驳回福建大田县金凤凰农业开发有限公司要求仙顶公司支付房屋占有使用费498399.09元、律师费15000元，合计人民币513399.09元，及按每月16077.9元的标准支付自2020年7月1日起至返还上述房产之日止的房屋占有费用的诉讼请求。三、依法判决一、二审案件受理费由金凤凰公司承担。事实与理由：一、2017年9月19日，双方签订《存量房买卖合同》，没有明确约定，如仙顶公司没有在约定期限腾房，应向金凤凰公司支付房屋占有使用费，且合同也没有房屋占有使用费的计算标准。因此，金凤凰公司的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院却据此作出判决，显然是不正确的。二、一审法院判决金凤凰公司聘请的律师费15000元由仙顶公司承担，没有法律依据。虽然，对于律师费，双方在合同中约定，由违约方承担。但我国目前法律，没有规定聘请的律师费应由另一方承担。在实践中，法院对于律师费由败诉方承担，就算双方在合同中约定，也是不支持的。且因三年免租期尚未届满，仙顶公司不存在违约，故也不应当承担。三、福建仙顶实业有限公司是省、市、县三级农业重点龙头企业，可以享受“三年免租两年半”政策。从2017年9月26日起，福建仙顶实业有限公司一直向政府部门申请延期租赁的优惠政策，但相关部门一直没有批复。由于要走审批程序，目前没有批复，并不意味仙顶公司不能享受“三年免租两年半”政策。若福建仙顶实业有限公司可以享受三年租赁免租政策，则福建仙顶实业有限公司可免租金继续使用涉诉房产至2020年12月。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。为维护仙顶公司合法权益，依据民事诉讼法等相关法律规定，现提起上诉，恳请二审法院依法改判支持仙顶公司的上诉请求。 金凤凰公司辩称，仙顶公司的上诉请求，没有事实根据和法律依据，原判决认定案件事实清楚、适用法律正确，依据《民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，二审法院依法应当判决驳回上诉，维持原判决。一、原判决认定“仙顶公司应当在延长使用期限届满后将涉诉房产腾空并返还给答辩人福建大田县金凤凰农业开发有限公司，并支付延期腾房期间的房屋占有使用费”的事实清楚，适用法律正确。2017年9月19日，仙顶公司与金凤凰公司签订的《存量买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，符合相关法律法规，依法成立并生效，对仙顶公司及金凤凰公司均具有法律约束力。合同签订后，金凤凰公司依约支付全部购房款，并于2017年9月30日，在仙顶公司的配合下办理产权变更登记手续，成为涉诉房产的所有权人，对涉诉房产享有占有、使用、处分、收益的权利。仙顶公司应当依据《存量房买卖合同》及在金凤凰公司同意房屋延长使用期限届满前，将涉诉房产腾空并返还给金凤凰公司。仙顶公司延期腾房期间非法占有涉诉房产，导致金凤凰公司丧失对涉诉房产的使用权及相应的收益权，因此金凤凰公司依法有权要求仙顶公司赔偿相应的损失，即有权要求仙顶公司支付其非法占用期的房屋占有使用费。另，金凤凰公司依照大田县政府[2014]67号及田政文[2016]103号文件的规定，主张房屋左有使用费参照每平方米7月的租金政策收取，具有事实根据和法律依据。二、金凤凰公司主张仙顶公司支付律师代理费，具有事实根据和法律依据。理由如下：仙顶公司未依约履行腾房并交付涉诉房产给金凤凰公司的义务，已经构成违约。依据《存量房买卖合同》中第四部分关于违约条款约定的内容“守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等”，金凤凰公司依约有权向仙顶公司主张因其违约行为导致金凤凰公司实际支付的律师代理费15000元。三、仙顶公司辩称其对涉诉房产享受“三免两减半”租金政策，没有相应证据证明，且其在一审庭审时也自认其虽然申请该优惠政策，但实际并未得到准许，因此仙顶公司主张享受“三免两减半”租金政策，没有事实根据，依法应当驳回。综上所述，仙顶公司的上诉请求，没有事实根据和法律依据，原判决认定案件事实清楚、适用法律正确，二审法院依法应当判决驳回上诉，维持原判决。 金凤凰公司向一审法院起诉请求：1.仙顶公司将坐落于福建省大田县××镇××路××号××室房产腾空并交付给金凤凰公司。2.仙顶公司支付给金凤凰公司房屋占有使用费498399.09元、律师费15000元，及2020年7月1日起至仙顶公司实际腾空房产并交付给金凤凰公司之日止的房屋占有使用费（按每月16077.39元计算）。3.由仙顶公司承担本案受理费。 一审法院认定事实：2017年9月19日，金凤凰公司与仙顶公司签订《存量房买卖合同》，其主要内容如下:一、仙顶公司将其所有的位于福建省大田县××镇××路××号××层××平方米）、第二层（2369.96平方米）及第四层（2296.77平方米）房产及其附属设施、设备等物品转让给金凤凰公司，转让款总额13718100元。二、合同签订后，金凤凰公司应在2017年9月30日前支付除定金、交房保证金之外的剩余款项给仙顶公司。三、仙顶公司应在2017年9月30日前将涉诉房产交付给金凤凰公司，并履行合同约定办理相关产权变更手续。四、违约责任:守约方有权要求违约方支持产生的佣金、服务费、交易过程中所产生的其他费用、因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。合同签订后，金凤凰公司依约付清了购房款，双方于2017年9月30日办理了合同项下房屋产权变更登记手续。2017年9月26日，仙顶公司以公司暂时未找到合适的办公场所为由，向金凤凰公司申请合同项下的厂房第2层、第4层给予2个月的过渡期。2017年9月27日，金凤凰公司向大田县农业局作出田金农（2017）7号“关于仙顶公司要求厂房2、4层及装修、家具、电器延长使用2个月的请示”。2017年9月30日，大田县农业局作出田农（2017）212号“关于金凤凰公司要求延长仙顶公司使用2、4层厂房及相关装修、家居、电器的批复”，其主要内容：同意延长仙顶公司使用第2层、第4层厂房及相关的装修、家具、电器等至2017年11月30日止，并要求金凤凰公司按相关规定办理财产交接手续。此后，仙顶公司继续使用第2层、第4层厂房。2017年11月30日，仙顶公司搬离第2层厂房，但因第4层厂房内的生产设备难以搬动，便一直继续占有、使用。2018年5月27日，金凤凰公司向仙顶公司发出书面通知，告知其使用涉诉房产过渡期已超过半年，金凤凰公司将按规定收回，要求仙顶公司在2018年6月1日前搬离。尔后，仙顶公司并未搬离。2018年9月12日，金凤凰公司再次向仙顶公司发出书面通知，要求其在2018年9月22日前搬离。尔后，金凤凰公司多次要求仙顶公司腾出并交付第4层厂房并支付房屋占用费未果，遂诉至该院。 一审另查明，2014年6月16日，大田县人民政府下发了田政文（2014）67号文件，即“关于印发福塘轻工业区标准厂房企业入驻管理暂行规定（修订）的通知”。上述通知主要内容：1.标准厂房及其办公宿舍楼委托县国投公司进行统一管理、出售及出租，收取房租及售房价款、与入驻企业签订出租或出售标准厂房及其办公宿舍楼合同。标准厂房及其办公宿舍楼的具体管理办法由县国投公司制定。2.层高6米厂房和办公宿舍的租金为8元/平方米/月，其他厂房的租金7元/平方米/月。对于新入驻企业的第1-2年给予适当优惠，即厂房租金优惠2元/平方米/月。租房企业入驻第三年起，自然年度内平均每层在大田县国地税上缴税费高于50万元的，下一年度厂房租金优惠2元/平方米/月。3.“中国名牌产品”、“中国驰名商标”企业和经省级以上科技部门认定的高科技企业入驻，标准厂房及其办公宿舍楼执行优惠的租金和售价，租房的优惠30%房租，购房的企业优惠10%的房价。2016年8月20日，大田县人民政府下发了田政文（2016）103号文件，即《大田县人民政府关于印发大田县电子商务产业园入驻规定的通知》。《大田县电子商务产业园入驻规定》的主要内容：一、入园对象必须同时具备以下条件：1.企业注册地和税务登记地均在本县，具有独立企业法人资格、合法合规经营的电子商务应用企业、服务平台企业、专业服务企业等。2.为大田县电商协会会员单位，并同意接受大田县电商协会管理和监督指导。3.企业能按规定及时通过福建省电子商务与服务外包统计公共服务平台报送统计报表，并向县商务局同步报送。二、租金及优惠政策：1.租金按7元/平方米计价。2.企业自签订合同之日起，办公区域享受“三免两减半”待遇（即入驻前三年免租金，后二年租金减半收取），仓储区域享受“三年减半收取”。3.入驻企业自行承担水电费、宽带费、物业费等。4.企业优先享受各级政府的其他电子商务优惠政策。三、入驻流程：1.符合入园资格企业向电商协会办公室提交《大田县电子商务产业园入驻申请表》等相关资料，协会初审后，递交县商务局审查。2.县商务局根据园区实际情况及企业需求确定申请人办公、仓储场所面积。3.县商务局审查确定后，企业与县国投公司签订入驻合同，明确入驻时间、园区管理制度及企业责任。四、退出规定：入驻电商产业园的企业，如发生以下情形之一的，应无条件退出园区：1.变更电子商务用途的企业。2.私自转租赁他人使用的企业。3.企业入驻满三年后，年销售额未达500万元以上并未能纳入限上企业统计。五、附则：本规定由县商务局、国投公司负责解释；本规定自颁布之日起实施，有效期5年。 一审再查明，金凤凰公司于2013年6月28日成立，是大田县农业局下属的国有独资企业，其经营范围是大田县境内农业开发项目的投资与管理。金凤凰公司因本起诉讼支出律师代理费15000元。仙顶公司于2012年3月15日成立的有限责任公司，其注册资本为5000万元，经营范围是茶叶制造，茶叶树种植，生态农业观光，茶具机械设备、矿产品的销售。从2017年10月，仙顶公司多次向相关部门申请“三免两减半”待遇，但至今未批准。 一审法院认为，1.金凤凰公司与仙顶公司签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的相关规定，依法成立并生效，对双方当事人均具法律约束力。合同签订后，金凤凰公司已按约定付清购房款，双方亦在2017年9月30日办理了涉诉产权变更登记手续，金凤凰公司是涉诉房产的所有权人，对涉诉房产享有占有、使用、处分、收益权利。仙顶公司以暂时未找到办公场所为由向金凤凰公司申请延长交付涉诉房产后，金凤凰公司及上级主管部门予以同意延长使用期限至2017年11月30日。尔后，仙顶公司应当按照双方约定在延长使用期限届满后腾房并返还给金凤凰公司。在双方没有达成新的约定的情况下，仙顶公司继续占用涉诉厂房无事实和法律依据，金凤凰公司要求仙顶公司腾房并交付涉诉房产的主张，依法有据，应予以支持。2.在双方约定的延长使用期限届满后，仙顶公司拒不腾房必然导致金凤凰公司丧失涉诉房产的使用、收益权，金凤凰公司有权要求仙顶公司支付非法占用期的房屋使用费，依法有据，应予以支持。仙顶公司提出其符合《大田县人民政府关于印发大田县电子商务产业园入驻规定的通知》的规定享受对涉诉房产的“三免二减半”租金政策，但未能提供证据证明，且至今未得到政府相关部门审批，故对其辩解可在2017年12月1日起至2020年11月30日期间免费使用涉诉房产的意见，不予采纳。对于该损失费用的金额，金凤凰公司主张以大田县人民政府［2014］67号及田政文［2016］103号文件的规定，参照每平方米7元的租金政策来计算，予以认可。即仙顶公司应支付给金凤凰公司的房屋占有使用费共计498399.09元（从2017年12月1日起至2020年6月30日止，2296.77元×7元／平方米／月×31个月），并按每月16077.39元（2296.77元×7元／平方米／月）的标准继续支付从2020年7月1日起至实际腾出并返还涉诉房产之日止的房屋占有使用费。3.金凤凰公司与仙顶公司签订的《存量房买卖合同》中第四部分关于违约条款明确约定，守约方有权要求违约方因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。仙顶公司无正当理由拒不返还涉诉房产，构成违约，金凤凰公司为此向该院起诉并已实际支付维权律师代理费15000元，对该项损失，仙顶公司理应赔偿。故金凤凰公司主张仙顶公司支付律师代理费15000元，符合事实和法律依据，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条,《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福建仙顶实业有限公司应在判决生效之日起三十日内腾空位于福建省大田县××镇××路××号××室房产［产权证号：闽（2017）大田县不动产权第0××3号）］，并返还给福建大田县金凤凰农业开发有限公司；二、福建仙顶实业有限公司应在判决生效之日起三十日内支付给福建大田县金凤凰农业开发有限公司房屋占有使用费498399.09元，并按每月16077.39元的标准继续支付自2020年7月1日起至返还上述房产之日止的房屋占有使用费给福建大田县金凤凰农业开发有限公司；三、福建仙顶实业有限公司应在判决生效之日起三十日内支付给福建大田县金凤凰农业开发有限公司律师代理费15000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8934元，减半收取计4467元，由福建仙顶实业有限公司负担。 二审中，双方当事人对一审判决查明认定的事实无异议，本院予以确认。 二审中，仙顶公司向本院提交了三张照片，拟证实其使用面积只占整层面积的三分之一。金凤凰公司质证认为，证据形成时间不清楚，仙顶公司要腾空给金凤凰公司，即使只占整层面积的三分之一，仙顶公司仍然没有把第四层移交给金凤凰公司。本院认为，仙顶公司提交的证据并不能证明其已经将涉案第四层房屋全部腾空交还金凤凰公司。金凤凰公司在二审中未提交新证据。 本院认为，金凤凰公司与仙顶公司签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方均应按照协议履行各自的义务。金凤凰公司已经按约付清购房款，双方亦在2017年9月30日办理了涉诉房屋产权变更登记手续，金凤凰公司是涉诉房产的所有权人。仙顶公司应及时将涉诉房产腾空并交付给金凤凰公司。仙顶公司以暂时未找到办公场所为由向金凤凰公司申请延长交付涉诉房产后，金凤凰公司及其上级主管部门予以同意延长使用期限至2017年11月30日。2017年11月30日，仙顶公司搬离第二层厂房，但对第四层厂房一直继续占有和使用，并未按约定全部腾空交付给金凤凰公司。仙顶公司已经构成违约，其应当将涉案房屋腾空并交付给金凤凰公司，并依照双方约定承担违约责任。在双方约定的延长使用期限届满后，仙顶公司拒不腾房必然导致金凤凰公司丧失涉诉房产的使用、收益权，金凤凰公司有权要求仙顶公司支付非法占用期的房屋使用费。仙顶公司上诉提出其是省、市、县三级农业重点龙头企业，按照规定可以享受对涉诉房产的“三免二减半”租金政策，但其并未能提供证据证明，且至今未得到政府相关部门的批复，其上诉理由不能成立，本院不予支持。因仙顶公司未按约定将涉案第四层房屋全部腾空交付给金凤凰公司，一审法院以大田县人民政府[2014]67号及田政文[2016]103号文件的规定，参照每平方米7元的租金政策来计算第四层房屋占有使用费共计498399.09元，并无不当。金凤凰公司与仙顶公司签订的《存量房买卖合同》中明确约定，守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的律师代理费等。因仙顶公司的违约行为，金凤凰公司为此向法院起诉并已实际支付律师代理费15000元，金凤凰公司主张仙顶公司支付律师代理费15000元，符合双方的约定，亦不违法，应予支持。 综上所述，仙顶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8934元，由福建仙顶实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二一年一月二十六日 书记员  王 倩 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。