福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终292号 上诉人（原审被告）:福清市伟光物业服务有限公司，住所地福建省福州市福清市音西街道清昌大道**京都花园**楼**。 法定代表人：徐伟光，执行董事。 被上诉人（原审原告）：福清市东张镇龙东小区业主委员会，，住所地福建省福州市福清市东张镇龙东小区 法定代表人：邱小斌，主任。 委托诉讼代理人：姚正贵，福建润税律师事务所律师。 上诉人福清市伟光物业服务有限公司（以下简称“伟光公司”）因与被上诉人福清市东张镇龙东小区业主委员会（以下简称“龙东业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初3808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伟光公司上诉请求：1.对小区业主、其余材料如单体建筑结构、设备竣工图、小区设备安装维护资料、物业质量保修文件、物业使用说明等文件的移交重新认定；2.对垃圾清运费及业主违规装修重新认定。事实与理由：一、伟光公司已按照物业管理合同约定，将开发商移交的资料移交给龙东业委会，因小区业主物业服务费及公共水电公摊等费用做结算时需要核对业主身份信息及清算相关费用，小区业主档案暂未移交，其余材料如单体建筑结构、设备竣工图、小区设备安装维护资料、物业质量保修文件、物业使用说明等均在开发商处，开发商在伟光公司接管小区时未将上述材料移交给伟光公司。二、在伟光公司自2018年4月15日至2020年4月1日提供物业服务期间，01、02、03、05单元所有业主，除了在交房时预交了一年物业费外，再没有交过物业费，水电公摊费一直都是由伟光公司垫付。三、部分业主违反业主规约及前期物业服务合同约定，违规装修，在经物业劝导后报有关部门，仍未进行整改，故违规装修业主的保证金要在整改并达到要求后再进行退还。四、因业主装修产生大量装修垃圾，物业聘请专业垃圾清运公司进行清理及聘请保洁人员进行卫生清理、维护，都需要费用，其余预缴的水电周转金、水电公摊费用以及楼道维修费用，要等到业主委员会督促业主按照合同约定将相关物业服务费及公摊水电费结清后，由业主凭交房时缴纳的凭证进行退费结算，多退少补。 龙东业委会辩称，一审时伟光公司确认代收取及保管水电周转金、公共水电公摊费、装修保证金、公共楼道维修特护费，以及小区业主档案、单体建筑结构、设备竣工图、小区设备（电梯、水泵、总发电机、配电房）安装维护资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件、收支账目等材料退出物业管理后未移交的事实，一审法院判决伟光公司移交上述材料，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。1.因伟光公司为逃避疫情期间的管理责任，未通知全体小区业主便擅自搬离小区，双方之间的物业服务合同于2020年3月28日终止，伟光公司主张上述材料因小区业主物业服务费及公共水电公摊费用结算时需要核实业主身份信息及清算相关费用暂未移交，没有法律依据。2.伟光公司要求龙东业委会督促业主按照合同约定将相关物业服务费及公摊水电费结清后，由业主凭交房时缴交的凭证来进行退费结算，没有事实与法律依据。第一，伟光公司已退出小区物业管理，其代管的收支账目应当向龙东业委会移交。第二，伟光公司提出的装修、公摊水电费等问题，在其退出小区物业管理后，与其不存在关联，其预收的费用应当转交龙东业委会处理。第三，伟光公司提出的垃圾清运费等问题并没有相关事实证据证明，其提出的聘请专业垃圾清运公司进行清理等需要费用，没有事实依据。第四，伟光公司要求龙东业委会督促业主缴交物业服务费没有法律依据。 龙东业委会向一审法院起诉请求：1.判令伟光公司向龙东业委会移交福清市东张镇龙东小区（以下简称“龙东小区”）业主档案；2.判令伟光公司向龙东业委会移交龙东小区竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料3.判令伟光公司向龙东业委会移交龙东小区设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（电梯、水泵、小区总发电机、配电房等电力设施的安装、使用和维护保养等技术资料）；4.判令伟光公司向龙东业委会移交龙东小区物业质量保修文件和物业使用说明文件；5.判令伟光公司向龙东业委会移交龙东小区收支账目[公共楼道维修特护费（每户300元，总计1.8万元）、预收公共水电公摊费（每户500元，共计3万元）、预收水电周转金（每户500元，总计3万元）、装修垃圾清运费（每户600元，总计3.6万元）、装修保证金（每户2000元，总计12万元）]。 一审法院认定事实：伟光公司系龙东小区的前期物业管理公司，服务期限原至2018年9月11日，后延续至2020年3月28日。龙东小区从2018年4月15日开始交房，伟光公司也实际开始对小区进行物业服务管理。2020年3月份，龙东小区组织成立业主委员会，故伟光公司在3月中旬在小区张贴公告通知将在3月底退出小区物业服务，但伟光公司退出小区后未办理相关资料及财务移交手续。后在龙东业委会发函催促下，伟光公司至2020年6月24日才由其工作人员向社区居委会及业委会将开发商移交的64份图纸等材料予以移交，龙东业委会主张尚余小区业主档案、单体建筑结构、设备竣工图、小区设备（电梯、水泵、总发电机、配电房）安装维护资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件、收支账目等材料未移交，伟光公司则主张小区业主档案系其自行制作，其余材料开发商未移交。 另查明，龙东小区交房时，伟光公司确认向每户业主预收第一年的物业服务费、公摊水电费500元、水电周转金500元、公共楼道维护费300元、垃圾清运费600元和装修保证金2000元。伟光公司主张小区业主仅缴纳了第一年的物业费及上述费用，第二年起的物业管理费等费用均未缴纳，并主张上述费用应先抵偿结欠的物业费后，如有结余才能退还给小区业主。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”伟光公司系龙东小区前期物业服务企业，在承接小区物业服务管理时，建设单位龙森发公司应按上述法律规定向其移交相关资料。前期物业服务合同终止，伟光公司退出小区管理时，应按规定向龙东业委会移交建设单位所移交给其的相关资料。虽然伟光公司在本案诉讼期间向龙东业委会移交了64份图纸，但包括业主档案材料、单体建筑结构、设备竣工图、小区设备（电梯、水泵、总发电机、配电房）安装维护及保养资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件等材料未移交。其中业主档案资料属于下一任物业公司对小区进行管理所必需的材料，伟光公司认可该档案材料由其保管，伟光公司在退出龙东小区管理后，其继续持有保管该材料已不具有必要性及合理性，应予以移交给龙东业委会保管。单体建筑结构、设备竣工图、小区设备安装维护及保养资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件等属于伟光公司承接小区物业管理时，建设单位应当移交的材料，伟光公司也有义务要求建设单位移交上述材料，伟光公司未能提供证据证实建设单位未向其移交上述材料，视为其已接收上述资料，伟光公司应按规定向龙东业委会移交。其余资料，伟光公司已在诉讼中向龙东业委会移交，无需再行判决伟光公司移交。 关于小区收支账目问题。伟光公司认可其向小区每户业主预收了公摊水电费500元、水电周转金500元、公共楼道维护费300元、垃圾清运费600元和装修保证金2000元等费用，伟光公司收取相关费用后承担了小区的物业管理服务，必然支出一定的费用，但在退出小区物业管理后未与业主或者业委会就相关收支账目进行核对，导致其预收的款项是否存在结余无法确认。根据《福建省物业管理条例》第四十条的规定，物业服务合同期满的，原物业服务企业应当向业主委员会移交预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料，故伟光公司应提交预收上述款项的收支账目供业主委员及业主核对及结算，结算后，如有结余伟光公司应及时移交给业委会代为保管或与业主就物业费进行抵扣后退还给相关业主，并可由业主自行向伟光公司主张返还。据此，依照《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福清市伟光物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向福清市东张镇龙东小区业主委员会移交小区业主档案材料（包括业主身份信息、房产信息等资料）、单体建筑结构、设备竣工图、小区设备（电梯、水泵、总发电机、配电房）安装维护及保养资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件；二、福清市伟光物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向福清市东张镇龙东小区业主委员会移交其预收的公摊水电费、水电周转金、公共楼道维护费、垃圾清运费和装修保证金等费用的收支账目；三、驳回福清市东张镇龙东小区业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由福清市伟光物业服务有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第二十九规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”《福建省物业管理条例》第四十条规定:“原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料。物业服务合同终止时，原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。”本案，伟光公司作为龙东小区的前期物业服务企业,其在终止服务之后,理应向龙东业委会移交《物业管理条例》第二十九条及《福建省物业管理条例》第四十条规定的物业管理所必需的相关材料，包括案涉业主档案、相关材料及小区收支账目。 伟光公司上诉主张开发商并未向其移交单体建筑结构、设备竣工图、小区设备安装维护及保养资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件等材料，本院认为,上述资料是物业服务企业在承接物业时开发商必须移交的资料,伟光公司作为物业服务企业也有义务要求开发商移交上述资料,伟光公司的该项主张不能成立。而物业管理过程中形成的业主档案,直接关系到业主的权益以及物业公司对小区进行的正常管理,属于物业管理所必需的资料,伟光公司理应将其移交给龙东业委会。至于小区收支账目。伟光公司主张业主拖欠物业费，水电周转金、水电公摊费用以及楼道维修费用需结清后进行退费结算，本院认为，根据《福建省物业管理条例》第四十条的规定，伟光公司应提交预收上述款项的收支账目供业主委员会及业主核对及结算，结算后，如有结余伟光公司应及时移交给业委会代为保管或与业主就物业费进行抵扣后退还给相关业主，并可由业主自行向伟光公司主张返还，伟光公司以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出,于法有悖。若伟光公司认为业主存在拖欠物业费情况，可另行提起主张。 综上，伟光公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福清市伟光物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年一月十八日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 林冠君