浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初10579号 原告：李显，女，1980年1月29日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：金立君、赵雨涵，浙江秦国光律师事务所律师。 被告：绍兴佳鸿纺织有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯北宝龙工业园内****，统一社会信用代码913306217490214288。 法定代表人：詹林红。 被告：詹林红，男，1965年9月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 上述二被告之共同委托诉讼代理人：黄锦萍，浙江越光律师事务所律师。 原告李显与被告绍兴佳鸿纺织有限公司（以下简称佳鸿公司）、詹林红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告李显的委托诉讼代理人金立君，被告佳鸿公司的法定代表人即被告詹林红以及二被告的共同委托诉讼代理人黄锦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李显向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告于2018年7月15日签订的房地产买卖契约已于2020年8月7日解除，且原告系依法有权解除；2.确认原告与被告佳鸿公司之间为办理过户手续于2018年8月8日签订的浙江省二手房买卖合同及国有建设用地使用权转让合同无效；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年7月15日，原告因向二被告购买××工业园××道××路××幢××工业房屋之需要，而与二被告签订房地产买卖契约一份，总房价约定为515万元，并约定于2018年9月15日之前交付并完成过户等所有手续。后，原告根据中介及二被告的意思打款并配合办理过户手续，并依约前往柯桥区行政中心办理过户手续，过户时双方以极低的价格于2018年8月8日签订了浙江省二手房买卖合同、国有建设用地使用权转让合同。按约定，原告已依约支付给二被告购房款合计385.77万元，但在2018年8月递交了过户资料后，原告虽一再催促二被告履行过户义务，但二被告在长达两年的时间里一直以相关部门所谓的政策原因及涉案房屋历史问题而不积极办理过户，致使上述房屋的过户登记手续虽经原告向二被告多次催告但长时间未能办出。无奈，为避免陷入无休止的交易不确定性之中，在多次催告二被告仍不履行后，原告于2020年6月17日发律师函最后一次指定了合理期限要求办出过户手续，否则将解除合同；在无果后，原告于2020年8月6日向二被告发送律师函并函告解除了涉案的房地产买卖契约，该函二被告于2020年8月7日收悉。函告解除后，二被告却告知原告涉案房屋已可办理过户手续；但原告认为，原告在长达两年的时间里多次进行催告，二被告均不积极履行义务，原告书面催告并通知解除后其才积极办理，既然原告已经通知解除且系依法有权解除，解除后二被告再积极履行并要求原告办理过户手续显然不符合法律规定。且，由于原告与二被告办理过户时所签订的浙江省二手房买卖合同等系为了减少税费而签订，有损国家利益，理应无效，双方不应以此合同进行过户，目前双方办理的过户手续亦理应因违法而无效，即使过户也得依法重新办理手续。原告认为，二被告不积极履行过户义务达两年之久，期间原告已多次催告，二被告过分迟延履行主要义务致原告依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知二被告解除合同，且该通知符合该法第九十四条规定的条件，并已发生法律效力，为此，特向法院提起诉讼。 被告佳鸿公司、詹林红共同辩称，二被告并未违反合同约定，且目前涉案房产已经具备办理国有建设用地使用权的过户登记的条件，原告要求确认解除合同的诉讼请求不成立。首先，由于工业厂房的过户手续不同于商品房的过户手续，因此双方在签署《房地产买卖契约》时并未明确约定土地的过户时间。厂房土地的过户需厂房所在街道及柯桥区国土局出具转让批准书后才可以办理过户。双方签订《房地产买卖契约》后，即在约定时间内办理了房产的过户登记手续。之后二被告就着手办理土地过户手续的相关审批资料。当时，由于涉案交易厂房管辖街道变更等因素，导致国有建设用地使用权审批手续无法正常推进。故，在本案中，无法办理国有建设用地使用权变更手续并非由于二被告原因造成。因此，原告在二被告未违反合同约定的前提下发函解除契约没有任何的事实与法律依据。且二被告在收到原告解除通知后已向绍兴市柯桥区人民法院提起诉讼，要求继续履行合同。其次，根据二被告提交的证据，绍兴市自然资源和规划局柯桥分局已于2020年8月28日出具《柯桥区国有建设用地使用权转让批准书》，涉案房产已经具备办理国有建设用地使用权的转让登记条件。故，涉案契约应当继续履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房地产买卖契约、付款记录、浙江省二手房买卖合同、国有建设用地使用权转让合同、微信聊天记录、律师函、邮件交寄单、送达记录等证据，二被告对其真实性无异议；对二被告提供的不动产权证书、房地产买卖契约、购房款支付凭证、土地估价报告备案表、契税完税情况联系单、李显土地勘测报告、国有建设用地使用权转让申请表、不动产实地查看记录表、国有建设用地使用权转让流转表、柯桥区国有建设用地使用权转让审批表、柯桥区国有建设用地使用权转让批准书、民事起诉状及受理案件通知书等证据，原告并对真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋为××工业园××道××路××幢××室，其房屋建筑面积为996.19㎡，土地使用权面积为621㎡，登记在被告佳鸿公司名下，被告詹林红为被告佳鸿公司的法定代表人。 2018年7月15日，被告佳鸿公司、詹林红（统称甲方）与原告（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方现有住宅一套坐落××工业园××道××路××幢××室建筑面积996.19㎡及土地使用面积621㎡一起出售给乙方。上述房产价格为515万元。签定本契约时，乙方向甲方预付定金150万元。2018年9月15日之前交付150万元定金充当房款，2018年7月30日不动产证交给行政中心房产过户当天再付150万元，余款215万元于土地过户当天一次性付清，甲方于农历2018年12月12日交房给乙方，甲方2楼墙应复原，机器都应搬走。乙方中途悔约的，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起当日将定金退还给乙方，另给付乙方150万元违约金。过户前此房内不能留有户口，过户网签时的价格由乙方确定。合同同时还对双方其他权利义务作了约定，并由中介方绍兴市柯桥区柯桥金宏业房屋中介服务部盖章予以确认。合同签订后，原告向二被告支付了购房定金150万元。2018年8月3日，绍兴市土地评估中心有限公司及绍兴市国土资源局柯桥区分局出具案涉房屋的《土地估价报告备案表》。 2018年8月8日，被告佳鸿公司（甲方）与原告（乙方）签订《浙江省二手房买卖合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让总价为1442300元。本合同签订之日1日内，乙方一次性支付房款1442300元。自本合同签订之日起1天内，甲方将房屋交付给乙方。合同同时还对双方其他权利义务作了约定。2018年8月21日，国家税务总局绍兴市柯桥区税务局向原告出具《契税完税情况联系单》，载明案涉房屋计税面积为996.19平方米，已交契税43041.54元。绍兴市柯桥区土地测绘大队分别于2018年8月7日、8月31日出具《李显土地勘测报告》。2018年9月7日，原告（甲方）与被告佳鸿公司（乙方）签订《国有建设用地使用权转让合同》一份，约定：乙方原取得的土地使用权属合法。乙方同意按原出让合同的规定转让给甲方，甲方表示同意，并仍继续履行原合同。乙方将原合同一并转移给甲方。乙方转让的土地使用权宗地号1××0，转让面积996.19平方米，土地用途为工业用地。甲方使用该宗土地的使用年限为乙方的使用剩余年限为34年，至2052年12月26日止（按国土局出让时间执行）。乙方转让给甲方的土地及房产根据绍兴市柯桥地方税务局契税证计税金额为1442300元，土地及房产转让价为1442300元。合同同时还对双方其他权利义务作了约定。同日，双方填写案涉房屋的《国有建设用地使用权转让申请表》一份。2019年1月，二被告将案涉房屋交付给原告。后由于交易房产管辖街道变更等因素，导致涉案房屋项下国有建设用地使用权相关审批手续无法办理。 2020年6月17日，原告委托浙江秦国光律师事务所向二被告发送律师函一份，载明“1、请贵单位（人）在收到本律师函后十五天内将××工业园××道××路××幢××室房屋过户到委托人名下；2、如贵单位（人）逾期未能给委托人办妥不动产权证书或确因政府原因致使委托人无法取得不动产权证书的，则本所认为委托人购买该房屋并获得产权的合同目的将无法实现，委托人理应有权解除双方所达成的“房地产买卖契约”。届时，请在本条第1款指定的15天期限内无法办出时务必在期限届满后3天内给予委托人解约、退款的具体方案，双方可协商解除并公平合理地处理好相关善后事宜。”等内容。2020年6月30日，绍兴市柯桥区安昌街道自然资源和规划所和绍兴市柯桥区不动产登记服务中心分别对案涉房屋进行实地查看。2020年8月6日，绍兴市柯桥区安昌街道办事处出具《国有建设用地使用权转让流转表》。同日，原告委托浙江秦国光律师事务所再向二被告发送律师函一份，载明“本所已代委托人于2020年6月17日发函向您催告履行房地产买卖契约约定的过户义务，并指定了履行期限。后，本所律师与您联系后，您告知本所因相关政府部门卡着不肯盖章而无法办理房产过户手续。委托人已经给您充分的时间办理过户手续，并履行了催告程序，然合同签订至今两年多，仍未能办理房产证。为此，本所特向贵单位（人）函告如下：1.李显与贵单位（人）之间于2018年7月15日达成的房地产买卖契约及办理过户手续而形成的相关浙江省二手房买卖合同，在贵单位（人）收到本律师函之日起即视为解除。2.请你们在收到本函后两个工作日内立即将已收李显的房款全部退还给李显。”等内容。2020年8月28日，经过二被告与街道及国土部门的多次沟通，绍兴市自然资源和规划局柯桥分局出具《柯桥区国有建设用地使用权转让审批表》和《柯桥区国有建设用地使用权转让批准书》，同意被告佳鸿公司与原告签订的国有土地转让协议，将国有建设用地使用权转让给原告。同日，被告詹林红微信通知原告相关部门就案涉房屋土地过户已上会通过，下个星期可以办理房产证。2020年9月3日，被告詹林红再次微信通知原告现在已经可以办理土地转移登记，但原告拒绝办理。 同时查明，截至目前，原告已累计向二被告支付购房款385.77万元，尚欠129.23万元购房款未支付。 另查明，本院于2020年10月16日立案受理佳鸿公司、詹林红诉李显房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2020）浙0603民初10369号，佳鸿公司、詹林红在该案中向本院提出确认佳鸿公司、詹林红与李显签署的《房地产买卖契约》有效；要求李显配合佳鸿公司办理国有建设土地使用权转移登记手续等诉讼请求。 本院认为，原告与被告佳鸿公司、詹林红签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点主要集中在：1.原告与被告佳鸿公司、詹林红于2018年7月15日签订的《房地产买卖契约》是否已经解除；2.原告与被告佳鸿公司于2018年8月8日签订的《浙江省二手房买卖合同》以及于2018年9月7日签订的《国有建设用地使用权转让合同》是否无效，现分述如下： 关于焦点一，首先，二被告于2020年8月7日收到原告发送的解除合同书面通知后，即于2020年10月16日向本院提起（2020）浙0603民初10369号案件诉讼，诉请确认《房地产买卖契约》有效并要求原告继续履行合同，应当视为二被告在收到解除合同通知的三个月内提起了异议。其次，原告行使法定解除权解除合同需以合同客观上履行不能或者二被告构成根本违约为限定，本案中原告已按约支付部分购房款，二被告亦交付案涉房屋给原告使用，但双方签订的《房地产买卖契约》中并未明确约定土地转移登记的时间，且土地未能及时办理转移登记并非二被告自身原因所造成，二被告不存在违约行为。再者，在原告发送解除合同通知后，二被告已经及时取得土地转让批准书，办理土地转移登记已不存在客观上的障碍。因此，本院对于原告发送的解除合同通知的效力不予认定。原告起诉要求确认双方签订的《房地产买卖契约》已于2020年8月7日解除且原告系依法有权解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于焦点二，本案事实表明，原告与被告佳鸿公司签订的《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》系双方为办理过户登记手续所使用的合同，其中对房屋价款条款作出了低于实际成交价款的约定系出于避税之目的，意思表示虚假。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故本院依法确认《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》中就房屋价款的约定无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”现原告提出确认《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》全部内容无效，与事实不符，本院仅确认《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》关于房屋价款的约定无效，但是《浙江省二手房买卖合同》及《国有建设用地使用权转让合同》的其他部分以及双方签订的《房地产买卖契约》仍然有效，双方应按照房屋的实际成交价款履行合同，缴纳相关税费。 由于本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律、司法解释规定。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百五十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、确认原告李显与被告绍兴佳鸿纺织有限公司于2018年8月8日签订的《浙江省二手房买卖合同》中第二条第1项、第四条第1项中关于房屋转让价格的约定无效； 二、确认原告李显与被告绍兴佳鸿纺织有限公司于2018年9月7日签订的《国有建设用地使用权转让合同》中第五条中关于房屋转让价格的约定无效； 三、驳回原告李显的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告李显负担20元，被告绍兴佳鸿纺织有限公司、詹林红负担20元，限被告绍兴佳鸿纺织有限公司、詹林红于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杜国光 二〇二一年一月十九日 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号） 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。