吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终73号 上诉人(原审原告)：白城市明珠花园房地产开发有限公司。 法定代表人:王兆华，系董事长。 委托诉讼代理人:管庆福，系公司总经理。 委托诉讼代理人:刘玉梅，系辽宁申扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:许凤，女，1964年5月8日生，汉族，现住吉林省白城市洮**明珠花园56/57门市。 被上诉人（原审被告）:许峰，男，1973年7月1日生，汉族，现住吉林省白城市洮**。 二被上诉人共同委托诉讼代理人:张航,男，1985年7月2日出生，汉族，住白城市。 上诉人白城市明珠花园房地产开发有限公司（以下简称明珠房地产）因与被上诉人许凤、许峰民间借贷纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初3076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人明珠房地产的委托诉讼代理人管庆福、刘玉梅，被上诉人许凤、许峰的共同委托诉讼代理人张航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明珠房地产上诉请求：一、请求依法撤销一审民事判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求;二、一审案件受理费、二审上诉费用由被上诉人许峰、许凤共同承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，认定案件法律关系错误，导致判决结论错误。1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能偿还，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。根据上述法律规定足见，在民间借贷中，订立买卖合同作为借贷合同的担保是常见的交易形式，人民法院在审理该类案件中，应按照相关法律规定和交易常规、惯例，结合双方当事人的实施行为，严格审查所签订的买卖合同是借贷合同的担保、还是单纯的买卖合同，以准确界定案件性质。然而一审法院面对本案诸多的与民间借贷法律关系相吻合的情节不予查实，仅以表面的《购房协议书》《收据》就认定“明珠房地产与许峰、许凤之间签订的房屋买卖协议合法有效，否认双方间的民间借贷关系，显然认定事实错误。2、真正的房屋买卖交易，买房人应与开发商签订住房和城乡建设部制定的《商品房买卖合同》，并且该合同签订后应在房产登记机关进行合同备案,方产生法律效力;但是与许峰、许凤分别签订的《购房协议书》并不是正式《商品房买卖合同》，签订的时间是2015年8月，至今已5年之久，也没有重新签订《商品房买卖合同》，且也未在房产部门进行任何备案，足见不符合房屋买卖的形式和要件，双方不是真实的买卖关系。3、真正的房屋买卖交易，在买房人签订买卖合同并交付购房款时，开发商应向买房人开具《销售不动产统一发票》,合同及发票是办理房屋产权的必备材料;而本案开具的是《收据》并不是专用发票，且《收据》本应是实际收到款项数额的凭证，而本案的《收据》并不是实际收款凭证,事实已证明许峰、许凤并未按照收据记载的数额交付款项，此点许峰和许凤也无异议。显然证明这《收据》只是与《购房协议书》配套使用的抵押担保手续，《收据》并不是买房的凭证，许峰和许凤不是真实的买房，双方不是真实的买卖关系。4、上诉人向许峰借款20万元，许峰也承认该款项与刘亚庆债务抵消，但刘亚庆以抵消债务方式出具收到工程款额却是18.8万元，显然其差额1.2万元(月息6分)与民间借贷中扣掉的砍头息相吻合。且许峰提供的借款抵押的《购房协议书》（2015.8.18），其内容为:“明珠花园小区”瑞光街以西第44号楼面积134平方米门市房，单价为12000元/平方米,总价款为1608000元,《收据》金额为1608000元。而许峰自2015年至今并未向上诉人交纳1608000元的购房款，不交房款的购房足以说明《购房协议书》双方并未作为履行依据，并不是双方买卖的真实意思表示。而许峰主张的仅用18.8万元就购买了134平方米的门市房，如此推算每平方米单价仅1402元，这更是在白城地区的房地产市场不可能成立的事实。法院凭什么认定是买卖关系5、上诉人向许凤提供的借款抵押《购房协议书》（2015.8.17），其内容为:“明珠花园小区”瑞光街以西第56号楼和57号楼总面积413.96平方米的二套门市房。单价为12000元/平方米，总价款为4967520元，《收据》金额为4967520元。而许凤自2015年至今并未向上诉人交纳过4967520元的购房款，足见《购房协议书》和《收据》是用于借贷合同的担保手续，不是买卖的真实意思表示。且上诉人向许凤的借款是向宋某和许凤的共同借款150万元,上诉人收到的总借款本金实际是140.5万元，显然其差额9.5万元（月息6.33分)与民间借贷中扣掉的砍头息相吻合。再次佐证双方是借贷的法律关系。6、许峰名下的《购房协议书》134平方米门市房、总价款为1608000元,许凤名下的《购房协议书》413.96平方米的二套门市房。总价款为4967520元，而查看本案的转款情况，许峰抵销款额18.8万元、转款63,8万元，许凤转款48,5万元，上述三个数字均与二份许峰、许凤各自的《购房协议书》和《收据》没有任何的相对性和关联性，足证二人的转款行为根本不是支付购房款，而是出借款项，双方是真实的借贷关系。7、宋某参与本案借贷是客观存在的事实，上诉人向宋某的妻子王某实际支付了二个月的利息也是事实。那么宋某主张出借的150万元，有其80万元债权（已偿还完毕），王某收到的利息是否包括给许峰许凤的利息、王某是否已支付给许峰和许凤，以及许峰和许凤转款的款项来源和款项的权利人。上述事实法院均未予以查清。8、真实的买卖交易，在买受人签订合同交付房款后，买受人应凭借开发商出具的《商品房准入通知书》到物业办理进住手续，但是本案因不是真实的买卖关系，上诉人及物业公司从未给许峰、许凤办理过《商品房准入通知书》及合法的进住手续。无论是许峰、还是许凤均是在未经开发商和物业同意和准许下强占的三套门市房,证明了双方不是买卖关系，否则不会出现如此的做法。尤其是2015年至今许峰和许凤也从未向上诉人主张过办理合法的进住手续及办理产权请求，更进一步说明双方不是真实的买卖关系。综上分析论证可见:一审法院认定“明珠房地产与许峰、许凤之间签订的房屋买卖协议合法有效”,是完全违背客观事实和法律规定，是错误的认定。二、以《购房协议书》作为借款抵押担保的形式，符合白城地区的小额借贷的交易习惯,且上诉人的多个同类民间借贷案件均有生效判决可佐证，本案确系民间借贷案件。根据合同法司法解释(二)第七条:下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:（一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;（二)当事人双方经常使用的习惯做法。那么“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法,或者当事人双方经常使用的习惯做法。白城地区的民间借贷由于借款利率标准超高,出借方为了规避而不出具借款手续，只要求借款人提供《购房协议书》和《收据》作为借款的抵押担保手续，然后再支付出借款，出借款项直接扣除首月利息，且指定的收取利息人并非出借人等等均是借贷交易的惯例，而非房屋买卖合同的交易习惯。这是民间借贷案件在白城当地的普遍、惯用的交易方式。通过上诉人与第三人宋某之间的借款合同的履行过程可以证明:以订立《购房协议书》及开具《收据》的方式作为民间借贷合同的担保已是当地的借贷的交易习惯，本案与许峰、许凤之间签订《购房协议书》和开具购房《收据》作为借贷的担保，完全符合当地民间借贷的交易习惯。并且上诉人尚有多起与本案同样事实的民间借贷纠纷案件，业经法院按照民间借贷案件做出判决。由此证明，上诉人与许峰、许凤之间是真实的借贷意思表示，《购房协议书》、《收据》因不是双方的真实买卖的意思表示，应依法确认无效。而一审法院认定房屋买卖合同有效是不符合交易习惯、是脱离事实的错误判决。三、一审法院法律适用错误，并作出了错误的认定。结合上述事实及论证，上诉人与许峰、许凤之间的实际法律关系与房屋买卖合同应当表现出来的行为有着显著差异,一审法院不能直接、简单的依照外化的购房协议、收据就认定上诉人与许峰和许凤之间的房屋买卖合同是有效的，而是应当根据实际情况,以实际履行的确定双方之间的法律关系。由于一审法院对事实认定错误，必然导致了一审法院适用的法律也是错误的。根据《民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。显而易见，本案中上诉人与被上诉人许峰、许凤之间的买卖合同是为民间借贷合同做担保、房屋买卖是虚假的意思表示理应当认定无效，并且依照民间借贷的相关法律规定处理本案。四、一审法院审理本案程序错误，违反了程序正义，侵犯了上诉人的合法权益。根据上述事实，在本案中，第三人宋某、王某参与本案的借贷交易，是本案的利害关系人，且对本案查清事实起到了关键作用。上诉人为了能使案件事实清晰、证据更加充分，向一审法院提交了追加第三人宋某、王某的申请书，而上诉人的追加申请如同石沉大海，一审法院既未追加,也没有向上诉人下达不予追加的法律文书便直接作出判决,严重违反了相关法律的规定,剥夺侵犯了上诉人正当权益，因此上诉人有理由不服一审法院作出的判决、提出上诉。 许凤、许峰辩称，明珠房地产主张是民间借贷关系，其主张所依据的事实和理由没有依据。理由如下，一、真实的事实是许凤、许峰与明珠房地产经过协商购买的涉案三户门市房屋，当时许凤、许峰之所以购买涉案的房屋，是因为明珠房地产急需用钱以低价出卖，这是双方的真实意思表示，并不存在意思表示的瑕疵。二、当时在2015年8月17日到18日，许峰转款63.8万元，许凤转款48.5万元，还有因抵账方式以刘亚庆向明珠房地产偿还18.8万元的事实。合计金额131万余元。这是双方约定的三户门市房的真实价格。购房协议上写每平方米12000元，是明珠房地产为避免其他购房人找后帐。三、许凤、许峰在协议签订后，已经实际接收使用门市房屋。具体在2015年8月之后，就实际使用房屋了。而且还进行了装饰装修并且经营超市水果店，小吃。许凤、许峰向物业公司和热力公司交纳了相应的费用，明珠房地产也是知晓的。这些事实足以证明本案客观事实是买卖关系，而非是民间借贷。四、明珠房地产如果主张是借贷，应当提供借据，而其并没有提及过双方的借据和证明材料，这是不符合名为买卖实为借贷的交易习惯的。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 白城市明珠花园房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．请求法院准许明珠房地产立即向许峰、许凤支付实际借款本金18.8万元；请求法院准许明珠房地产立即向许峰、许凤支付实际借款本金人民币655，690元；2．请求法院确认明珠房地产与许峰、许凤为办理借款抵押手续于2015年8月18日签订的《购房协议书》及购房《收据》（No：0011695）无效；请求法院确认明珠房地产与许峰、许凤为办理借款抵押手续于2015年8月17日签订的《购房协议书》及购房《收据》（NO：0011690）无效；3．请求确认明珠房地产与许峰口头约定的借款月利率6分的标准无效；请求确认明珠房地产与许凤口头约定的借款月利率6.33分的标准无效；4．请求法院判令明珠房地产与许峰、许凤双方的借款按年利率15.4％的标准计息，利息应自2015年10月19日起计算至判决生效之日止；5．请求法院判令许峰返还超出年利率36％部分的已付利息12，720元；请求法院判令许凤返还超出年利率36％部分的已付利息49，329元；6．请求法院判令许峰无条件向明珠房地产返还所强占的位于“明珠花园小区”瑞光街以西第44号楼面积134平方米门市房；判令许凤无条件向明珠房地产返还所强占的位于“明珠花园小区”瑞光街以西第56号楼和57号楼总面积413.96平方米的二套门市房；7．诉讼费由许峰、许凤共同承担。 一审法院认定事实：2015年8月17日明珠房地产为甲方与许凤为乙方签订购房协议书一份，约定：乙方自愿选购甲方瑞光街以西门市房第56号、57号楼，面积约413.96平方米，总价为4，967，520元，交房日期2015年12月31日，门市房按乙方提供的产权办理产权证，税费由甲乙双方按当地政府所执行的国家商品房所收税费规定，各自承担应交税费。同日明珠房地产向许凤出具收据一枚，收款事由为56、57号商铺房款金额为4，967，520元。 2015年8月18日明珠房地产为甲方与许峰为乙方签订了购房协议书一份，约定：乙方自愿选购甲方瑞光街以西门市房第44号楼，面积约134平方米，单价为12，000元／平方米，总价为1，608，000元，交房日期2015年12月31日，门市房按乙方提供的产权办理产权证，税费由甲乙双方按当地政府所执行的国家商品房所收税费规定，各自承担应交税费。同日明珠房地产向许峰出具收据一枚，收款事由为44号楼门市房款金额为1，608，000元。 2015年8月18日许峰通过银行账户向明珠房地产转款63.8万元，许凤通过银行账户向明珠房地产转款48.5万元，同日许峰给付刘亚庆18.8万元，以偿还明珠房地产欠刘亚庆的工程款，由刘亚庆向明珠房地产出具了收据，该款用于抵付许峰房款，上述三笔款项为许峰、许凤合计向明珠房地产支付房款131.1万元。许峰、许凤于2015年占有使用诉争的门市房至今。 一审法院认为，明珠房地产与许峰、许凤之间签订的房屋买卖协议合法有效。明珠房地产依据被告的金融转账凭证提起民间借贷诉讼，认为，其与许峰、许凤签订的房屋买卖协议书是对双方的民间借贷关系的担保，但许峰、许凤认为双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，故明珠房地产仍应就双方的借贷关系的成立承担举证责任。明珠房地产举证其与案外人宋某、王某之间的金融转账凭证、房屋买卖协议及明珠房地产与宋某之间达成关于偿还宋某80万元借款的协议，拟证明宋某与许凤共同向明珠房地产提供借款150万元，其中宋某本金80万元，许凤本金70万元，但许峰、许凤认为宋某、王某与明珠房地产之间的借贷关系与其无关，且明珠房地产称曾向许凤偿还利息，而却是向王某的银行账户中转款，故法院认为明珠房地产所出示的上述证据与本案并无关联性，不足以证明明珠房地产与许峰、许凤之间存在借贷关系。虽然许峰、许凤向明珠房地产支付的房屋款项明显低于房屋买卖协议书中的金额，但也不足以证明原、被告之间系借贷关系，如果涉及双方的房屋买卖关系的争议明珠房地产应另案告诉。综上所述，明珠房地产的诉讼请求法院不予支持。 一审判决：驳回原告白城市明珠花园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6429元，由原告白城市明珠花园房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，明珠房地产与许峰、许凤之间构成房屋买卖合同法律关系。首先，关于明珠房地产举证其向案外人账户转帐，用以证明其向许峰、许凤偿还过利息。经查，许峰、许凤的购房协议分别独立和明珠房地产订立，协议中未体现出案外人，明珠房地产也没有提交证据证明其向案外人转帐系受到许峰、许凤的指示，明珠房地产主张其向许峰、许凤偿还过利息的事实本院不予认定。其次，在名为买卖、实为借贷的民事纠纷中，当事人通常订立买卖合同作为非典型担保中的让与担保。让与担保的特征为，债务人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下。本案中案涉房屋许峰、许凤已经占有，且已经装修作为店铺使用多年。明珠房地产上诉状中称许峰、许凤是强占案涉房屋，却直到2020年9月才提起诉讼，不合常理。 综上，明珠房地产主张本案系民间借贷纠纷，依据不足，本院不予支持。明珠房地产与许峰、许凤如果涉及房屋买卖关系的争议，原审已告知其另案告诉，其可依法行使权利。 综上所述，明珠房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12858元，由白城市明珠花园房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  裴小明 审判员  戴红娟 审判员  张化磊 二〇二一年一月二十七日 书记员  周 丽