青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2954号上诉人（原审原告）：李连国,公民身份号码×××,男,汉族，1976年10月25日出生，住西宁市。上诉人（原审被告）：西宁红联中西医结合医院，住所地:西宁市。法定代表人:阚瑞勤，该医院总经理。委托诉讼代理人：王磊，青海乾润律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳，青海乾润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阚瑞勤,公民身份号码×××,男,汉族，1938年9月11日出生,西宁红联中西医结合医院法定代表人，住西宁市。委托诉讼代理人：王磊，青海乾润律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫艳，青海乾润律师事务所律师。李连国与西宁红联中西医结合医院（以下简称红联医院）、阚瑞勤房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初2936号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李连国上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，改判支持李连国一审诉求；2.本案一、二审诉讼费用红联医院、阚瑞勤承担。事实和理由：1.一审法院认定红联医院于2020年5月5日、6月3日称其在腾退房屋，不再租用，对房屋扩大损失李连国应承担30%责任，认定有误；2.一审法院减免红联医院两个月租金太多，应减免一个月；3.红联医院迟延支付租金及物业费，违反了双方签订的协议书，且李连国不存在过错，有权没收红联医院缴纳的保证金5万元。请二审法院在查明事实的基础上，支持李连国上诉请求。红联医院、阚瑞勤共同答辩称，一审法院认定李连国在合同到期后未防止损失进一步扩大而怠于行使自己权利，让其承担一定过错责任是正确的，但原判认定双方承担租金及物业费的比例有失公平，李连国承担比例应该是50%的责任。红联医院、阚瑞勤上诉请求：1.撤销原审判决，判决红联医院、阚瑞勤不承担租金及物业费；2.本案一、二审诉讼费用李连国承担。事实和理由：1.李连国并非案涉商铺的所有人，诉讼主体不适格。2.根据双方合同第十条约定，2020年疫情导致红联医院无法继续履行合约，属于不可抗力，该合同已失效，故红联医院、阚瑞勤不应再承担相应的租金及物业费。3.一审法院适用法律错误，原判认定双方承担租金及物业费的比例有失公平。综上，请二审法院予以改判。李连国辩称，其答辩意见与上诉理由一致。李连国向一审法院起诉请求：1.判令红联医院、阚瑞勤支付欠付案涉第12-1号商铺至退房之日止的租赁费和物业费55675.59元（暂计算至2020年6月30日，其中租赁费54583.35元，物业费1092.24元）；2.判令红联医院、阚瑞勤赔偿违约金200000元；3.判令红联医院、阚瑞勤将租赁的第12-1号商铺返还给李连国；4.本案诉讼费由红联医院、阚瑞勤承担。一审法院认定事实：2015年6月12日，李连国（甲方）与红联医院（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方将位于西宁市××区第12-1号商业铺面（面积约121.36平方米）租给乙方使用，租赁期限为5年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止（其中2个月是甲方给乙方的装修期，房租从2015年8月1日开始算），前两年年租金为116500元，后三年年租金为131000元。租金为年付款方式，乙方每次租金应提前30日交付。合同到期后，如续租，除应该续签租赁合同，乙方应提前60日交清下一年的年租金。该商铺租金不得超期，如超期，乙方每日应按年租金的1%向甲方交纳滞纳金，并承担200000元的违约金；如超期五日未交，甲方有权单方行使解约权。乙方同时确认，甲方向乙方送达解除合同通知当日，双方所签合同即终止，乙方在合同终止的次日应无条件向甲方交还所承租房屋；逾期未腾空交付，乙方除向甲方承担已拖欠甲方租金、物业费及违约金外，甲方没收乙方所交纳的履约保证金，且有权直接收回乙方所承租房屋。乙方在本协议签订时应向甲方支付协议履约保证金50000元，合同期满后，如无续约或其它约定，双方按协议内容交接完成后，十日内甲方无息退还乙方保证金。乙方所租房屋必须经营医疗机构，租赁使用期内所发生的水、电、暖、卫生费、门前三包费、物业管理费等费用均由乙方承担。租赁期内因不可抗拒的因素和政府规划等原因，造成本协议无法继续履行的，本协议自然终止，不计双方任何损失及违约责任，甲方应退回乙方多缴纳的租金。合同签订当日红联医院向李连国支付履约保证金50000元。2019年9月4日，经双方协商，阚瑞勤向李连国出具担保书：红联医院租赁李连国两套商业铺面（地址：西宁市××区第12-1号和12-2号），因资金紧张，现与李连国商定一致，该商铺租金由原来的年付款方式改为按季度付款，如不再租赁应提前60日通知出租方，否则视为承租方违约，其它条款仍按原协议执行。本人阚瑞勤保证提前20日付款，否则，本人将对该院的全部欠款（使用期内租金及物业费等）承担连带责任保证。双方就租金付款方式协议变更后，红联医院自2020年2月起拖欠租金，自2020年1月起拖欠物业费。2020年4月23日，李连国向红联医院邮寄发出《商铺租金催款通知》，要求红联医院于2020年4月30日前付清所欠租金及物业费，否则承担由此造成的损失及违约金400000元，并且不予退还履约保证金。2020年6月2日李连国向红联医院通过邮寄及发短信的方式发出书面通知载明：12-1号商铺已于前天到期，但红联医院还在使用该铺面，请红联医院于2020年6月3日前交清所欠房租、物业费等费用；如果红联医院确定不再继续租赁，请于6月7日前腾空屋内所有东西，并在三日内回复李连国，双方办理移交手续，否则按双方所签协议执行，并将红联医院交纳的履约保证金予以冲减。红联医院于6月3日短信回复表示会尽快把东西搬走，李连国可以随时使用或出租。李连国于2020年7月份在58同城网站就案涉商铺对外发布出租信息。审理中，双方已于2020年8月25日办理完铺面移交手续，红联医院将商铺腾退给了李连国。另查明，案涉商铺所在的恒邦紫荆城1#商业及附属用房工程系由西宁恒邦房地产有限责任公司开发，2015年1月13日完成竣工验收备案，至今未办理房产证。后案涉商铺交由西宁景福物业管理有限公司管理、使用和对外出租，西宁景福物业管理有限公司于2015年2月1日将该铺面出租给李连国之兄李连奎，并同意对外再转租。李连奎承租该商铺后交由李连国使用并对外出租。李连奎与西宁景福物业管理有限公司签订的《物业服务合同》中约定物业费每平方米1.5元/月，商业性物业管理费每平方米3元/月。一审法院认为，本案的争议焦点为：李连国是否具有诉讼主体资格；双方签订的《房屋租赁合同》是否终止；李连国的诉讼请求能否成立。首先，本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应诚信遵守。对于李连国的主体资格，李连奎在承租房屋后将所承租的房屋授权由其弟弟即李连国使用并对外转租，李连国以自己的名义与红联医院签订合同并收取租金，李连奎认可该合同并同意李连国以自己的名义主张本案诉求，故李连国的诉讼主体适格。其次，双方《房屋租赁合同》第十条约定：“租赁期内因不可抗拒的因素和政府规划等原因，造成本协议无法继续履行的，本协议终止，不计双方任何损失及违约责任，甲方应退回乙方多缴纳的租金。”庭审中，红联医院认为疫情及疫情防控措施系合同条款约定的不可抗拒的因素，故协议已经自疫情大面积爆发时起自动终止。对此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定及精神，疫情并非导致合同无法继续履行的情形，且发生疫情后，红联医院亦未向李连国提出合同终止而一直继续实际占有铺面，故本案合同并未因疫情或疫情防控措施而终止。但由于疫情属于导致红联医院暂时没有营业收入或者营业收入明显减少的情形，可以对红联医院相应的减免部分租金。另，红联医院提交的短信记录中，李连国认可红联医院已于2020年4月28日提出不再租赁铺面的主张，但该短信记录中李连国同时已明确表示不同意解除合同，而红联医院提出不租的要求并非基于法定解除权，双方对于解除合同并未协商一致，故该合同未解除。第三，关于李连国主张的租金，庭审中，双方均认可李连国主张的租金、物业费的金额以及红联医院自2020年2月1日起未付案涉商铺的租金、自2020年1月起未付物业费的事实，双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限自2015年6月1日起至2020年5月31日，至于此间红联医院是否实际使用案涉租赁房屋，均不影响按照合同约定履行租金支付的义务。合同履行期内未付租金为4个月，但因受疫情及疫情防控措施的影响，一审法院酌情减免被告两个月租金，按年租金131000计算为：10916.67元/月×2个月=21833元；物业费为182.04元/月×5个月=910.2元。合同到期后，承租人表示不再续租的情况下，双方当事人应当积极办理交接手续，其中，红联医院应当履行承租人通常的附随义务，即到期后及时移交房屋并及时迁出房屋内的设备、物品。而实际上，双方并未移交房屋，红联医院于5月5日、6月3日短信称其正在腾退房屋，但尚有物品在租赁物内，至双方实际交接房屋时仍有物品未迁出。而作为房屋的出租方，李连国应当对自身事务尽到更多的注意义务，以防止损失进一步扩大。双方短信记录中显示，在红联医院至迟于2020年5月5日提前提出不再租房、待物品全部迁出后随时可交接房屋的情况下，李连国以需要签订书面的解除协议、对方未交清房租物业费理由推拖。故本案中红联医院未完全腾空房屋即要求移交房屋，李连国亦以未付清租金等为由拖延，双方对于迟延交接房屋均有责任。因此，合同到期后至实际交接之日的租金、物业费应由双方分担，综合本案具体情况，李连国承担30%、红联医院承担70%为宜。自2020年6月1日合同到期至2020年8月25日交接之日案涉房屋一直处于闲置状态，此期间共计2个月零25天的租金为：10916.67元/月×2个月+10916.67元/月÷30天×25天=30930.56元，物业费为：182.04元/月×2个月+182.04元/月÷30天×25天=515.78元。红联医院按70%应承担租金21651.39元，物业费361元。综上，红联医院应共支付租金43484.39元，物业费1271.2元，合计44755.59元。由于铺面双方已进行交接，无需退还。关于李连国主张的违约金，因红联医院未按时交付租金系疫情防控措施导致营业收入明显减少所致以及双方对于未及时办理房屋交接手续均有过错，不予支持。对于承担责任的主体，因阚瑞勤已书面承诺承担连带责任，且庭审中亦未就承担连带责任提出异议，故应与红联医院承担连带给付责任。对于红联医院在签订合同时向李连国支付的履约保证金50000元，双方可在履行生效判决确定的内容时协商进行冲减或由红联医院另行主张。综上，李连国要求红联医院支付租金、物业费的诉讼请求符合法律规定的部分，予以支持。李连国主张的违约金，因红联医院未支付租金系不可抗力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条第一款规定，判决：1.红联医院于判决生效之日起三十日内支付李连国铺面租金43484.39元，物业费1271.2元，合计44755.59元；2.阚瑞勤对以上第一项内容承担连带给付责任。3.驳回李连国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5136元，减半收取2568元，由红联医院、阚瑞勤负担2064元，李连国负担504元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，李连国与红联医院经协商一致签订的案涉《房屋租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应予保护，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的权利义务。案涉租赁合同约定的期限届满前，红联医院就已出现经营困难，期间又恰逢青海省2020年春节时新冠肺炎疫情形势严峻，使得其经济状况雪上加霜，对此一审法院参照最高人民法院关于审理涉新冠疫情案件的指导文件精神，对红联医院应承担的房屋租金进行合理合法的调整，照顾到了出租方与承租方的利益，因此一审判决酌情减免租赁期限届满前红联医院应承担的房屋租赁费并无不当。案涉房屋租赁期满后，双方当事人均无意续租，本应双方配合积极办理解除租赁房屋协议的相关事宜、交接房屋，但李连国与红联医院均未能积极主动履行各自的义务，致使案涉房屋在一审诉讼期间才最终交接完毕，由此产生的损失双方均有责任，一审法院据此酌情分配各方承担责任的比例亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，双方当事人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5136元，由上诉人李连国负担2568元，阚瑞勤、西宁红联中西医结合医院负担2568元。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁二〇二一年一月二十八日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。