浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙01民终5号 上诉人（原审被告）：北京联优生活智选物业管理有限公司，住 所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2567（经济开发区集中办公区），统一社会信用代码91110228MA01K8076P。 法定代表人：王强，执行董事。 委托诉讼代理人：张志刚，男，1991年10月18日出生，汉族， 。（特别授权） 被上诉人（原审原告）：周桂芬，女，1959年12月25日出生， 汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：周珊珊，女，1987年12月17日出生，汉族，系周桂芬女儿。 上诉人北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优公 司）因与被上诉人周桂芬房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初10381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2019年8月14日，周桂芬（甲方）与联优公司（乙方）签订《资产管理服务合同》一份，约定甲方委托乙方管理运营位于杭州市萧山区××幢××单元××室房屋，管理期限自2019年8月14日起至2022年5月13日止，预期收益为4000元／月。在管理期间内，甲方同意承受双方约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。双方认可从2019年8月14日开始计收利益，每三个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期的结算日，收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付，其中2020年5月14日至2020年8月13日的空置期为30天，预期收益为7400元，乙方延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，双方于2020年2月28日签订补充协议，约定2020年2月14日至2021年5月13日的资产管理服务合同价格由原来的4000元／月变更为3200／月，资产管理服务合同租期由原来的2019年8月14日至2022年5月13日变更为2020年2月14日至2021年5月13日。联优公司支付收益至2020年5月13日。2020年5月19日，联优公司向周桂芬提出解除上述合同，并应周桂芬的要求，于同日将案涉房屋内3名租客的名字、联系方式提供给周桂芬。2020年5月28日，周桂芬至案涉房屋处与屋内租客沟通解决事宜。2020年6月10日至同年7月初，其中2名租客搬离案涉房屋，同年7月11日，周桂芬与其中一名租客郑金财签订房屋租赁合同一份，租期自2020年7月11日起至2021年7月10日止。因案涉争议，周桂芬于2020年6月23日起诉至原审法院。 另查明，联优公司支付至2020年5月13日的房租，其中2020年2月14日至5月13日的房租为3200元/月。 周桂芬的诉讼请求为：1.支付2020年5月至7月的托管租金12000元，并支付该款自2020年5月22日起至实际付清日止按年利率2%计算的利息损失；2.联优公司支付违约金8000元，并赔偿交通费、误工费的损失6000元。本案审理期间，周桂芬补充陈述因双方达成协议变更月租金为3200元/月，故变更诉讼请求为要求联优公司：1.支付2020年5月至同年7月的托管租金8675元，并支付该款自2020年5月22日起至实际付清日止按年利率2%计算的利息损失；2.联优公司支付违约金6400元，并赔偿损失6000元。 原审法院认为：案涉合同虽然名为《资产管理服务合同》，但是根据合同约定的双方的权利义务以及合同履行情况，周桂芬、联优公司之间的基础法律关系应为房屋租赁合同关系，案涉合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。 本案的争议焦点之一为案涉合同的解除时间。本案中，联优公司于2020年5月19日向周桂芬提出解除合同，现周桂芬否认当时其同意解除合同，但其要求联优公司提供租客的信息，并于同年5月28日自行与租客沟通解决事宜，且根据联优公司提供的调解笔录，其中一名租客肖庭杰在原审法院调解时明确陈述称当时周桂芬要求租客在2020年6月10日前搬走。综合上述分析，周桂芬已经以自己的行为表示同意解除案涉合同，行使了收房的行为，故原审法院认定案涉合同于2020年5月28日解除。合同解除后，案涉合同即不再履行，周桂芬有权要求联优公司支付至租赁合同解除日止的房屋租金，并腾退返还房屋。本案中，根据合同约定，2020年5月14日至2020年6月13日为房屋的空置期，且案涉合同并未就合同提前解除后空置期的处理作出例外约定，故2020年5月14日至合同解除日即2020年5月28日的期限为空置期，周桂芬无权主张该期限对应的房租，至于合同解除后至联优公司房屋腾退期间的房屋占有使用费问题，因周桂芬在本案法庭辩论终结前并未提出相应的诉讼请求，本案不作处理，周桂芬可以依法另行主张。 本案的争议焦点之二为双方的违约情形及责任承担。本案中，联优公司要求提前解除合同，违反合同约定，应当承担违约责任，周桂芬作为守约方，有权向联优公司主张违约责任。现联优公司提出其系因疫情、不可抗力解除合同，不需要承担违约责任，该院经审理后认为，联优公司并非案涉房屋的实际使用人，其目的是为了将案涉房屋进行经营管理并出租后从中获利，虽然疫情客观上的确会影响联优公司的经营状况，但联优公司提出解除合同时即2020年5月19日，杭州地区各行业均已复工复产，联优公司仍可继续将案涉房屋经营管理并出租以实现合同目的，而事实上当时案涉房屋实际居住有租客并照常支付房租给联优公司，故案涉合同并未达到法律上或事实上不能履行的程度，联优公司并不享有相关法律规定的法定解除权，故该院对联优公司的上述抗辩意见不予采纳。现周桂芬要求联优公司承担按照合同约定的2个月租金标准的违约金具有合同依据，且尚属合理，该院予以支持。同时，周桂芬主张的违约金、利息以及要求联优公司赔偿的损失的本质均为弥补周桂芬因联优公司的违约行为造成的损失，本案中，周桂芬主张的违约金已经足以囊括其损失，且周桂芬未能提供误工费、交通费等损失的证据，故该院对周桂芬要求联优公司赔偿利息及损失的诉讼请求不予支持。综上，周桂芬合理部分的诉讼请求，该院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，原审法院于2020年11月12日判决:一、联优公司于判决生效后十日内支付周桂芬违约金6400元；二、驳回周桂芬的其余诉讼请求。如联优公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，减半收取176元，由周桂芬负担176元，由联优公司负担53元。 宣判后，联优公司不服，向本院提起上诉称：2020年8月12日一审法院立案受理了周桂芬诉联优公司一案，并于2020年10月9日开庭审理，2020年11月5日一审承办人来电称周桂芬变更了诉讼请求，并提交了新证据，需要联优公司通过微信小程序进行举证质证，联优公司当即要求进行反诉申请补充提交新的证据并且申请法院给予新的答辩期，一审承办人以庭审辩论已结束为由口头驳回了联优公司的反诉申请，并对联优公司要求新答辩期的主张不予理会。在双方就新证据举证质证期间一审承办人多次电话联系联优公司，称将驳回周桂芬变更诉讼请求申请。联优公司依然坚持依法主张自己的权利，并于2020年11月6日向一审法院提交了书面的申请要求给予新的答辩期，但一审法院于2020年11月8日收到该书面申请后未作出任何反应，并于2020年11月12日作出判决。 一审法院受理周桂芬变更诉讼请求申请目的在于为周桂芬减轻诉讼费用，并且因该案件即将超过审理期限故不受理联优公司的请求。一审法院既然已经受理周桂芬变更诉讼请求的申请，并组织双方进行举证质证，法庭辩论就没有结束。联优公司依法提出给予新答辩期的请求并无不当，法院应当以书面形式对联优公司的申请作出裁定不应采取口头告知，联优公司也向一审法院提交了书面的申请，一审法院仍不予理会。并且一审法院认定联优公司承担违约责任向周桂芬支付两个月的预期收益作为违约金，明显高于周桂芬的实际损失，远远超过了实际损失的30%。综上，一审法院程序违法，损害联优公司的权利。联优公司的上诉请求为：1、撤销原审判决发回重审；2、本案一、二审诉讼费用均由周桂芬承担。 针对联优公司的上诉，周桂芬发表答辩意见称：一、联优公司称疫情导致业务无法正常开展而出现重大亏损，为了减少公司财务压力情势所迫，故杭州的业务需要停止。但联优公司并未明确告诉过周桂芬其是因为疫情关系在杭州业务完全停止；二、联优公司逾期支付5-7月收益并非是因为周桂芬骚扰租客，而是联优公司称已经无法支付租金，周桂芬才联系租客说明情况。周桂芬并没有在2020年6月10号实际收回房屋，是等到了2020年7月10号才和租客签订租赁协议；三、关于周桂芬要求联优公司支付违约金8000元及损失6000元。周桂芬认为应按照合同条款执行，要求联优公司支付违约金8000元；四、周桂芬要求联优公司支付误工费及交通费共6000元；五、合同条款7.2甲方违约责任中有明确规定违约金，且疫情期间周桂芬也同意了联优公司减少租金的要求，但是联优公司仍然拖延了一个月才跟周桂芬说无法支付房租。联优公司拖欠房租，一审判决其承担6400元违约金是正确的。 二审中，周桂芬未提交新证据，联优公司向本院提交如下证据材料：证据一、掌上法庭截图两份，拟证明一审法院已经受理周桂芬变更诉讼请求申请并组织双方当事人进行举证质证，却对联优公司提出的反诉申请口头驳回，且对联优公司要求重新给予答辩期的请求不予理会；证据二、通话记录截图两份，拟证明一审法院审判员李芳于2020年11月5日告知联优公司对方变更了诉讼请求并要求联优公司于2020年11月6日通过掌上法庭发表意见，并且于2020年11月6日当日多次致电联优公司代理人并不让代理人发表答辩意见；证据三、快递记录截图，拟证明联优公司于2020年11月6日向一审法院邮寄了要求给予答辩期的书面申请，一审法院于2020年11月8日签收，但至今未有任何的反应。 上述证据经出示，周桂芬发表意见称：对通话详单不发表意见，与周桂芬无关；对掌上法庭聊天记录真实性认可；对快递记录截图也不发表意见，因为该快递不是寄给周桂芬的，与周桂芬无关。本院经审查认为，证据一、周桂芬对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据二、通话详单不能体现通话内容，无法达到联优公司的证明目的；证据三、本院亦对其真实性予以确认。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。联优公司以一审法院程序违法为由，要求发回重审。首先，联优公司也认可其在一审中并未提起反诉，故一审法院不存在不予受理其反诉申请的问题。其次，联优公司主张在周桂芬变更诉讼请求后，一审法院未给予其新的答辩期。答辩，是被告对原告诉讼请求及所依据的事实和理由发表意见。本案中，一审法院虽然受理了周桂芬变更诉讼请求的申请，但变更后的诉讼请求所依据的基础事实和理由并未发生变更，仅是减少了诉讼请求的金额，联优公司就此主张一审法院程序违法，缺乏法律依据。最后，依据《民事诉讼法》第一百七十条第（四）项之规定，原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审……。即使联优公司主张一审法院程序违法的理由成立，亦不构成严重违反法定程序。故联优公司以一审法院违反法定程序为由，要求二审法院发回重审，本院不予支持。 综上，联优公司的上诉理由和请求均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人北京联优生活智选物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 金瑞芳 二〇二一年一月二十九日 法官助理 徐森燕 书 记 员 钟国维