湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0102执异2号异议人（案外人）贺某，男，汉族，1986年10月10日出生，住湖南省安化县。委托代理人尹冰，湖南人和人律师事务所律师。申请执行人兴业银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市芙蓉区韶山北路**。负责人洪文理，行长。被执行人王某某，男，汉族，1982年8月14日出生，住湖南省安化县。被执行人赵某某，女，汉族，1982年8月2日出生，住湖南省安化县。本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司长沙分行（以下简称兴业银行长沙分行）与被执行人王某某、赵某某金融借款合同纠纷一案中，案外人贺某对本院查封被执行人王某某名下位于长沙县××路××号××花园××期××栋××号房屋（以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。贺某提出异议称，2020年6月29日，贺某与王某某签订了《房屋买卖合同》，该合同约定王某某将涉案房屋，建筑面积127.78平方米的房屋出卖给贺某，且贺某依约总共向王某某支付了250000元的房款。因王某某自身原因导致贺某暂时无法办理好房屋的不动产权登记。贺某确实为涉案房屋的真实所有权人，且贺某及妻儿一直居住在涉案房屋内。因兴业银行长沙分行的起诉和申请，对涉案房屋进行查封并作出了（2020）湘0102民初3573号民事判决，现已进入执行拍卖程序，贺某直到执行人员上门才知此事，也才知王某某隐瞒了之前未还贷的情况，给贺某及家人打击非常大，且造成重大损失，严重侵害贺某和家人的合法权益。故请求：1、中止对长沙县××路××号××花园××期××栋××号房屋【不动产权证号为：湘（2017）长沙县不动产权第0××3号】的执行;2、解除对长沙县××路××号××花园××期××栋××号房屋的查封。兴业银行长沙分行、王某某、赵某某未进行答辩。本院查明，兴业银行长沙分行与王某某、赵某某金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月11日作出（2020）湘0102民初3573号民事判决书，判决：一、王某某、赵某某于本判决发生法律效力之日起五日内向兴业银行股份有限公司长沙分行偿还借款本金589399.1元，利息9609.17元，罚息185.59元［利息、罚息暂计至2020年1月2日止，此后按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的借款逾期罚息利率计算至清偿之日止］；二、王某某、赵某某于本判决发生法律效力之日起五日内向兴业银行股份有限公司长沙分行支付律师代理费29960元；三、如王某某、赵某某未履行上述金钱给付义务，兴业银行股份有限公司长沙分行有权行使抵押权，依法申请法院折价、拍卖、变卖王某某名下位于湖南省长沙县××路××号××花园××期××栋××号的房屋［不动产证权证号：湘（2017）长沙县不动产权第0××3号］，所得价款由兴业银行股份有限公司长沙分行在上述借款本息（含本金、利息、罚息）及实现债权的费用范围内优先受偿；折价、拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归王某某所有，不足部分由王某某、赵某某继续清偿；四、驳回兴业银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。该判决文书已经发生法律效力，兴业银行长沙分行向本院申请执行，本院立案受理后，于2020年10月19日作出（2020）湘0102执10277号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人王某某、赵某某的银行存款或扣留、提取其收入人民币642941.86元（利息、罚息暂计算至2020年1月2日止，未计算迟延履行期间的债务利息），或者查封、扣押其价值相当的财产。2020年10月26日，本院依据该裁定书冻结了王某某名下的位于长沙县××路××号××花园××期××栋××号房屋［不动产证号：湘（2017）长沙县不动产权第0××3号］，冻结期限为三年（自2020年10月26日至2023年10月25日止）。该房屋于2017年6月21日办理了抵押登记，抵押人为王某某，抵押权人为兴业银行长沙分行，抵押证明号为：湘（2017）长沙县不动产证明第0××5号。案外人贺某对本院查封涉案房屋的行为不服向本院提出书面异议。另查明，2020年6月29日，王某某（甲方）与贺某（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于湖南省长沙市长沙县××路××号××花园××期××栋××号房屋出售给乙方，建筑面积127.78平方米；该房屋的现有状况为已设抵押，抵押给兴业银行，抵押银行金额约61万元；甲、乙双方确认该房屋总售价为90万元，付款方式为购房定金＋购房首付款＋银行贷款，乙方于2020年6月23日支付甲方购房定金70000元、乙方于2021年6月20日之前，乙方银行审批通过，甲方解除抵押，产权过户；甲、乙双方交房时间为2020年8月20日。合同中备注：乙方已于2020年6月23日支付甲方购房订金70000元、乙方于2020年6月29日支付甲方首付款80000元、乙方于2020年8月20日搬进房屋之前再支付给甲方首付款100000元，本合同自2020年6月29日签订之日起正式生效，购房尾款将于2021年6月25日前后过户前全部结清。合同还对其他权利义务进行了约定。2020年6月23日，贺某通过微信向王雷琳转账购房款定金共计20000元；2020年6月29日，贺某通过网银的方式向周亚转账共计20000元、通过微信向周亚转账共计60000元；2020年8月16日，贺某通过网银的方式向王某某转账50000元；2020年8月20日，贺某通过网银的方式向王某某转账50000元；贺某分别于2020年9月8日、2020年10月8日通过网银的方式分别向王某某转账3400元、3300元。2020年6月29日，王某某出具收条载明收到贺某交来房屋订金70000元，因王某某需将该款支付给王雷琳，该70000元直接由贺某支付给王雷琳，对贺某支付给王某某的购房定金70000元予以认可，收条中注明王雷琳与王某某是亲兄弟关系，与周亚是夫妻关系，王雷琳之前欠贺某50000元冲抵贺某购买我哥所有的该房的定金50000元，2020年6月23日贺某向王雷琳已支付两笔共20000元，共作为贺某购买该房子的定金一共70000元。同日，王某某出具收条载明收到贺某交来房屋购房款80000元，因王某某需将该款支付给周亚，该80000元直接由贺某支付给周亚，王某某对贺某支付给王某某的购房款80000元予以认可。2020年8月20日，王某某出具收条载明收到贺某交来房屋购房款100000元。涉案房屋已于2020年8月交付贺某占有、使用至今。王雷琳与周亚于2018年2月7日登记结婚，王某某系王雷琳哥哥。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,涉案房屋于2017年6月21日办理了抵押登记，抵押人为王某某，抵押权人为兴业银行长沙分行，本院依据生效判决,兴业银行长沙分行对涉案房屋享有抵押权,对该财产折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。另外，贺某于2020年6月29日与王某某签订房屋买卖合同时，贺某已知道涉案房屋已于此前办理了抵押登记,担保物权的设定依法进行了登记公示,而根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，转让抵押财产应经抵押权人同意，涉案房屋未能办理过户登记，贺某自身亦有责任，且贺某仅支付了部分价款。据此,依照上述规定,案外人贺某不享有对抗担保物权优先受偿权的权利。故贺某的异议请求不成立，应予以驳回。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定,裁定如下:驳回案外人贺某的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  李革文人民陪审员  魏建莲人民陪审员  侯意辉二〇二一年一月二十八日法官助理廖燕书记员黄彬附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。