江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终226号上诉人（原审被告）：张伟，男，1992年7月26日生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：张国平，1970年9月22日生，汉族，住江西省南昌市，系被告张伟父亲。被上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司，住所地：江西南昌高新区艾溪湖南路广阳小区********,统一社会信用代码：91360106091071401C。负责人：李刚。委托诉讼代理人：田磊，该公司员工。上诉人张伟与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司（以下简称泰和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初7126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人等方式不开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张伟上诉请求：1.请求法院依法撤销一审判决,改判合同无效。2.请求法院判决被上诉人返还超出政府指导价部分物业费及其他违法收取的不当得利。3.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由:1.因开发建设单位未经公开招投标选聘物业服务企业或未经相关主管部门批准，物业公司私下与开发建设单位签订物前期物业服务合同。西湖区人民法院一审认为物业公司与南昌骏达房地产开发有限公司签订的《南昌中骏·尚城前期物业服务合同》不违反法律、法规的禁止性规定，认定合同有效适用法律错误，对开发建设单位未经公开招投标只字不提。物业公司与开发商涉嫌恶意串通，损害国家利益，违反物业管理条例第24条规定，违反了行政法规强制性规定，根据合同法第52条第2款第5款规定合同无效。2.物业公司签订的前期物业服务合同约定物业定价收费过高，远超于政府指导价，擅自定价，扩大收费范围，其收费没有法律依据且质价不相符，违反物业管理条例第四十条、价格法第十二条、第三十九条的规定。物业费应按法律、法规及规章规定定价收取。房屋未入住与装修期间，业主未享受江西省物业服务收费管理办法第二十条规定的享受50%的优惠政策。3.物业公司不作为，管理敷衍了事，重复收费，乱收费（砸墙费、装修垃圾清运费、二次供水加压费），侵害业主的合法权益。4.房屋质量问题，在维修期间延迟交房期间不应由业主缴纳物业费，违反物业服务收费管理办法第16条规定，有新的证据证明维修房屋所占用时间延迟交房。5.业主的合同与备案的合同不一致，就业主手上的合同也违约侵权。被上诉人泰和物业公司辩称，1.开发商选聘被上诉人进行物业管理是经过招投标程序。2.关于物业服务定价过高问题，南昌市物价局已出台文件《关于重申非保障性住房物业收费等服务价格放开政策的通知》，放开了非保障性住房物业收费，且本案前期物业合同已经过房管局备案。3.被上诉人的收费项目已通过公示、装修管理服务协议等方式告知，没有乱收费。4.房屋质量问题应由开发商进行维保，物业公司已履行相关的物业服务责任。泰和物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告缴清物业欠费及滞纳金共计4296元；2、请求法院判决本案全部诉讼费由被告承担。一审法院查明事实如下：2016年6月15日，南昌骏达房地产开发有限公司与泰和物业公司签订了《南昌中骏·尚城前期物业服务合同》，委托泰和物业公司对南昌中骏尚城住宅小区提供物业管理服务，委托服务期限自2016年7月1日起，至合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，如合同到期后，泰和物业公司愿意继续履行合同，且未依法经专有部分占建筑总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘原告的决议并签订新的物业服务合同。双方约定高层住宅物业费单价为每月每平方米3元，公寓物业费单价为每月每平方米3.2元，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向原告交纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五向原告支付违约金，并对物业服务范围及事项、标准、违约责任等事项进行了详细约定。被告张伟系中骏尚城5栋2103室的业主，建筑面积为95.84平方米，每月应缴物业管理费287.52元。上述合同签订后，原告按约履行了义务，被告自2019年3月至今未缴纳物业费，原告多次催缴未果。为此，原告诉至一审法院，提出如前诉讼请求。一审法院认为，原告与南昌骏达房地产开发有限公司的《南昌中骏·尚城前期物业服务合同》系双方真实意思，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效。合同效力应及于全体业主。合同订立后，原告按约履行了对中骏·尚城进行物业管理的义务，被告张伟作为业主依约负有按期缴纳物业管理费的义务，故对于原告要求被告支付2019年3月至2019年12月的物业管理费2683.5元的诉讼请求，一审法院予以支持。庭审中，被告称其不交纳物业费最主要原因是物业服务不规范，小区卫生很差，收房时开发商进行了长达4个月的维修，物业不应从收房开始就收取物业费，以及物业收取垃圾清运费、砸墙费、加压费等其他费用，对于开发商进行长时间维修问题，被告未提供证据予以佐证，故一审法院不予以采纳；对于原告收取其他费用问题，被告可另案起诉或寻找其他救济途径。因原告服务的小区物业公司疏于管理，楼道内垃圾未及时处理、小区配套设施仍未完善对小区业主生活确实产生了一定影响，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予以支持。业主和物业服务企业之间在合作当中难免产生纠纷，但双方应当采取正确的态度和合理合法的方式加强沟通。就物业服务企业而言，对业主反映的问题应及时回应，属于职责范围的问题应及时整改并落实到位，不属于职责范围的问题也要做好解释和疏导工作；就业主而言，对物业服务企业存在的问题，要选择正确积极的方式提出整改意见，而不能采取拖欠物业服务管理费的消极方式来对抗。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张伟于一审判决生效之日起十日内支付原告福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司物业管理费2683.5元；二、驳回原告福建世邦泰和物业管理有限公司南昌分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张伟负担，随上述款一并偿付。二审期间，张伟提交了以下证据：证据一：客户诉求处理表，证明目的：收房时房屋质量有瑕疵。证据二：开发商的维修记录，证明目的是延迟了上诉人的收房时间。证据三：缴纳物业费、装修收取砸墙费、收取垃圾清运费发票三张，证明目的：已交纳了不应该收取的砸墙费、垃圾清运费。证据四：物业经理彭俊辉给上诉人的中标通知书，证明目的：物业经理用非本小区的中标通知书欺骗业主。泰和物业公司质证认为：1.第一组证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，这组证据是针对开发商的。2.第二组证据真实性无异议，但对业主因小瑕疵拒不交纳物业费不认同，业主与开发商协商取得赔偿凭证，再将赔偿凭证交物业公司可申请减免。3.第三组证据，认可上诉人已交纳前2019年3月份前物业费并且佐证欠费情况。4.第四组证据，被上诉人已经通过招投标程序并且得到的同意。泰和物业公司提交了如下证据：证据一：《南昌市前期物业管理项目招投标备案表》，证明目的:被上诉人是经过合法流程担任物业管理。证据二：《南昌中骏尚城前期物业服务合同备案版》，证明目的：物业公司前期物业合同经过政府相关行政部门审批。证据三：南昌市物价局《关于重申非保障性住房物业收费等服务价格放开政策的通知》（洪价字[2017]54号）、南昌市物业管理协会《关于落实物业费收费文件的通知》（洪物协字[2018]27），证明目的：物业费定价符合政府的相关规定，按照市场价进行调节。证据四：《中骏尚城物业服务收费项目及标准》《住宅室内装饰装修管理服务协议》，证明目的：物业公司没有乱收费，重复收费。张伟质证认为：证据一，只能证明协议经过备案，但是不能证明经过招投标。证据二，上诉人对《南昌中骏前期物业服务合同备案份》毫不知情，没有见过，该合同第六条约定的合同期限为一年，已经过期，合同对业主没有约束力；合同第二十二条约定“专有或共有车位”物业服务费收费标准可根据物价上涨，与物业公司管家承诺的物业费不涨价不符。证据三，南昌市物价局《关于重申非保障性住房物业收费等服务价格放开政策的通知》是根据国家发改委2014年2755号文件制定的，该文件第一条说明在市场竞争状态下才可放开定价。根据江西省物业管理条例第54条，物业服务收费实行政府指导价，其他服务实行市场调节价。根据江西省物业收费管理办法第6条、第7条、第17条、第20条，价格法第2、11、12、14条，经营者要在政府指导价范围内定价。按前期物业合同约定，本物业设施同意委托甲方经营，共用部位经营收入扣除合理的实际支出和应交税费后，剩余部分补充作为甲方物业服务费，说明所在的小区有共有的收益就不需要缴纳物业费。证据四，公示的收费办法内容本身应合理、合法，不是公示了就能收费。装饰装修的协议是被迫签的。根据《物业管理条例》第44、51条，收取第二次加压费不合理不合法。根据最高人民法院民一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，重复收费应当返还。本院审核认为，张伟提交的证据一、三真实性予以认定，但与本案争议焦点不具有关联性；张伟提交的证据二、四模糊不清，对其真实性不予认定。泰和物业公司提交的证据一、二、三、四真实性均予以认定，其中《南昌市前期物业管理项目招投标备案表》可以证明被上诉人系南昌骏达房地产开发有限公司通过招投标程序选聘的物业服务企业，选聘程序合法；《南昌中骏前期物业服务合同》（备案版）、南昌市物价局《关于重申非保障性住房物业收费等服务价格放开政策的通知》（洪价字[2017]54号）可以证明前期物业服务合同约定的物业服务收费定价并不违反法律法规。二审查明的事实与一审一致。本院认为，建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，南昌骏达房地产开发有限公司通过招投标程序选聘泰和物业公司，并经南昌市西湖区住房保障和房产管理局盖章备案，双方签订的《南昌中骏·尚城前期物业服务合同》也经南昌市西湖区住房保障和房产管理局盖章备案，该物业服务合同对全体业主具有约束力。张伟上诉称该合同无效，于法无据，本院不予支持。合同订立后，泰和物业公司按约履行了对中骏·尚城进行物业管理的义务，张伟作为业主依约负有按期缴纳物业管理费的义务。张伟上诉称前期物业定价超过政府指导价，本院认为，南昌市物价局《关于重申非保障性住房物业收费等服务价格放开政策的通知》（洪价字[2017]54号）已明确：非保障性住房物业服务价格和住宅小区停车服务价格放开，实行市场调节价，前期物业收费按照服务合同约定执行。张伟认为物业定价过高缺乏法律依据。一审判决张伟支付2019年3月至2019年12月的物业管理费2683.5元，合理合法，本院予以维持。张伟请求判决被上诉人返还违法收取的不当得利，因其在一审中未就该事项提出反诉，故该请求不属于二审审理范围。综上所述，张伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人张伟预缴的二审案件受理费50元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  邹艳凤审判员  王 薇审判员  戴泰苛二〇二一年一月二十八日书记员  周星颖