山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12855号 上诉人（原审原告）：宋琳，男，1967年9月11日生，汉族，住青岛市市**，现住青岛市市**。 被上诉人（原审被告）：青岛公共住房建设投资有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：刘魏琪，董事长。 委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙玙，山东百佳信律师事务所律师。 上诉人宋琳因与被上诉人青岛公共住房建设投资有限公司（以下简称公共住房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋琳上诉请求：撤销青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初2442号判决第一、三项；发回重审或依法改判。事实和理由：一、关于质量问题导致的逾期交房，宋琳向公共住房公司提出的户内质量问题共11项，一审法院认可的"不存在严重影响使用的其它瑕疵问题"是在公共住房公司进行了部分质量问题维修前提下才成立，外墙公共住房公司进行了一次欺骗性维修，仅凭2020年7月9日现场勘查结果就确信2020年7月9日与2018年6月30日房屋质量情况一致，明显不符合生活经验常识。公共住房公司承认的空鼓一审法院也没有核实是否存在，仅凭肉眼无法判断验收标准中除观感质量外质量问题。2020年7月9日，法官、宋琳、公共住房公司到现场，宋琳当场发现地面维修不符合施工规范，且外墙墙面裂缝明显，存在渗漏高风险。宋琳多次提到暖气应该保压交房，并提交半岛都市报地暖漏水的后果，判决书未区分房屋结构质量、使用功能、观感质量。涉案房屋存在严重影响使用功能的质量瑕疵，比如照度不足、无空调插座、维修完的地面平整度及净高未测量目前不清楚、露台起拱、外墙由于施工工艺错误大面积裂缝等，一审法院不针对宋琳提交的证据及现场情况进行裁判，凭借勘查就下判决，存在未审先定案现象。宋琳诉讼请求有一项是交付房屋，2019年9月4日立案至今，公共住房公司没有交房的意思表示，没有书面形式要求宋琳收房。如果开发商认为不存在影响交房的质量问题，可以书面催告宋琳收房，免除自己责任，由此可以证明逾期交房责任在开发商。2015年10月20日竣工验收合格，不能确保质保期的2017年10月20日至2018年6月29日期间合格，由于公共住房公司未完成维修工作，没有发书面催告书，延迟交房及房屋的风险责任应由公共住房公司承担。二、关于宋琳主张的租金损失有法律依据，宋琳的主张日万分之一小于按银行贷款利息计算实际损失。三、诉讼请求第三项、请求公共住房公司对房屋质量问题按相关规范要求进行修复并交付房屋。不能完成房屋交付的责任在公共住房公司，公共住房公司理应承担逾期交房的违约责任。四、宋琳请求公共住房公司支付涉案房屋面积误差产生房价款20101元，具有法律依据。五、关于宋琳主张的请求公共住房公司支付逾期支付差价款违约金系依据47401元为依据计算17490.96元，一审法院没有认真核实宋琳诉请具体内容将该请求与绝对值超出3%混淆,该款项至少应该在2018年6月29日支付给宋琳，实际没有支付也没有告知宋琳存在该部分资金，如公共住房公司告知宋琳有该笔资金，宋琳当时可以选择购买车库，目前车库涨价约2万元，宋琳至少损失车库的价格差。宋琳有积极收房的意思表示，导致没能完成正常交接手续是因为公共住房公司拒绝维修且一拖再拖，正常交房过程中开发商最多一个月内完成维修，该案的公共住房公司在有法律纠纷情况下还拒绝维修，宋琳如果收房，公共住房公司维修不具备期待可能性。宋琳诉请格式条款违约责任不对等变更为对等是否成立一审法院未进行裁判，对宋琳当庭提出变更诉讼请求（请求不对等变更为对等）法庭应该准许而未准许，程序错误。 公共住房公司答辩称，一、一审民事判决书认定事实清楚，证据确实充分。（一）2018年6月29日，被上诉人向上诉人交付了竣工验收合格的房屋，房屋质量符合法律法规规定和合同约定。上诉人因地面裂纹瑕疵拒收房屋，无合同依据和法律依据，依法不能成立。上诉人购买房屋为毛坯房屋。根据合同第十条约定房屋交付必须符合的条件为：交付的房屋通过单体楼竣工验收、且乙方各款项已清；合同附件三约定了网点交付标准；合同补充条款第十条第4款约定"买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《房屋质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无需向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房"；第5款约定了买受人逾期收房的违约责任。由于上诉人逾期付款，被上诉人交房时间相应顺延。2018年6月29日，被上诉人与上诉人办理房屋交付手续。在验房时，上诉人提出房屋地面表层有裂纹，拒绝接收房屋。根据法律规定和双方商品房预售合同的约定，涉案房屋经过竣工验收合格，房屋地基基础和主体结构工程合格，上诉人提出的瑕疵不影响房屋的正常使用功能，也不是合同约定的构成根本性违约的瑕疵情况，不影响双方交房义务的履行，上诉人提出的问题应通过房屋质量保修予以解决，不能成为其拒收房屋的合法事由。在被上诉人履行房屋交付义务后，就上诉人提出的质量瑕疵委托施工单位进行了维修，施工单位多次与上诉人对接，对上诉人提出的问题进行了维修。被上诉人履行了合同约定的保修责任。修复完成后，施工单位和物业公司多次通知上诉人验收房屋，上诉人一直不予验收。上诉人在上诉状中提到的其一审时提交的2019年1月19日提出质量问题11项的照片中也载明"今天物业要求共同验收维修情况"恰恰证明了涉案房屋早已维修完毕，上诉人一直拒绝验收。 一审诉讼程序中，一审法官曾组织双方到涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋内外完好，不存在不能交付使用的情形，上诉人所说的"有渗漏的风险"完全是其主观猜测，上诉人的主张不仅与事实不符，也没有任何证据予以证明，无事实依据、合同依据和法律依据，依法不能成立。因上诉人逾期拒收房屋而产生的责任和损失其应当自行承担。（二）上诉人要求被上诉人支付租金损失无事实依据和法律依据。上诉人主张房屋未交付同时又主张其将房屋对外出租租金损失自相矛盾。上诉人一审提交的微信截图不能证明案外人有承租涉案房屋的意思表示，其主张的租金损失未实际发生，也无事实依据。且根据合同法及相关司法解释的规定，违约金和赔偿损失只能择一主张。（三）在一审判决作出前，被上诉人与上诉人已自行办理了房屋面积差价款返还手续，被上诉人已退还上诉人面积差价款47401元。上诉人要求额外支付面积差额3%之外部分一倍购房款及逾期支付差价款违约金无合同依据和法律依据。 根据合同补充条款第十条第2款的约定，买受人在办理房屋交接手续前，应当办理差价款结算手续，否则出卖人有权拒绝交付，直至买受人按约定履行完毕全部义务，并无需承担违约责任。由于上诉人拒绝办理完房屋交接，也未办理差价款结算手续，差额购房款未支付的责任不在被上诉人。2020年7月9日，被上诉人与上诉人已自行办理了房屋面积差价款返还手续，被上诉人已退还上诉人面积差价款47401元。上诉人要求被上诉人额外支付面积差额3%之外部分一倍购房款及逾期支付差价款违约金无合同依据和法律依据。 二、一审民事判决书适用法律正确，符合法定程序。在一审诉讼程序中，法院组织宋琳、公共住房公司双方进行了证据交换、举证质证。双方也都提交了书面质证意见。法院对证据依法进行了审查，进行了法庭调查，双方也进行了法庭辩论，并且一审法院还组织双方进行了现场勘查，完全符合法定程序，没有遗漏。上诉人在上诉状中所说一审法院未进行法庭调查和法庭辩论与事实不符。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，符合法定程序。请二审法院依法予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 宋琳向一审法院起诉请求：一、请求公共住房公司支付自2018年1月1日起日万分之一延期交房违约金51680元（自2018年1月1日至2019年8月31日）。二、请求公共住房公司支付自2018年11月起每月1140元租金损失11400元。三、请求公共住房公司对房屋质量问题按相关规范要求进行修复并交付房屋。四、请求公共住房公司支付涉案房屋面积误差产生房价款20101元（面积差额百分之三之外部分壹倍购房款）。五、请求公共住房公司支付面积差额购房价款47401元。六、请求公共住房公司支付面积差额购房价款逾期支付违约金：426.6+17064.36=17490.96元（暂从2017年11月开始计算至2019年11月）。 一审法院认定的事实：2017年6月8日，宋琳与公共住房公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定宋琳向公共住房公司购买位于青岛市城阳区《白沙上苑》xx号楼x号网点x层户房屋，暂测该房屋建筑面积169.47平方米，套内建筑面积124.44平方米，每平方米建筑面积单价为5350元，房屋总价款定为906664.5元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列二种方案所列条件：1.办理了房屋所有权初始登记，公共住房公司对该房屋设定的抵押已注销；公共住房公司已按规定缴纳了物业维修基金。2.交付的房屋通过单体楼竣工验收、且宋琳房款项已清。第十一条约定：“公共住房公司定于2017年12月31日前将该房屋交付给宋琳，除不可抗力外。第十二条约定，”公共住房公司如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付宋琳，应当向宋琳支付违约金，违约金按宋琳已支付的房价款日万分之0.5计算成本，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。使其超过360天，宋琳有权选择下列第二方案追究公共住房公司责任；第一方案为，宋琳有权单方面解除本合同。第二方案为，公共住房公司支付宋琳房款每日万分之0.5的违约金。第十三条规定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，公共住房公司应在交付之日前20天书面通知宋琳办理交付该房屋的手续，宋琳应在收到该通知之日起10天内，会同公共住房公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为见补充条款。第十五条规定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由公共住房公司转移给宋琳。如宋琳未按规定的日期办理该房屋的验收手续，公共住房公司应当发出书面催告书一次。宋琳未按催告的规定日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书给定的验收交按日之第二日起该房屋的风险责任转移由宋琳承担。第十七条规定，公共住房公司交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，宋琳有权要求按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.10倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，宋琳有权单方面解除本合同。在合同中对其它事项亦进行了约定。合同附件一约定“付款方式和付款期限”（一）约定宋琳按以下方式向公共住房公司支付本合同第三条约定的合同总价款906664.50元。首付456664.50元（含定金20000元）公共住房公司应与2017年6月8日前存入本合同指定的帐户。贷款450000元，公共住房公司以银行按揭贷款方式应于2017年7月8日前将办理按揭贷款所需文件全部提交指定银行，放贷机构于2017年8月8日前将贷款存入本合同指定账户。补充条款第十条，对房屋交付的补充约定第4条规定，宋琳在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设计标准问题，公共住房公司应按《房屋质量保证书》中规定承担保修义务，宋琳应按时办理该商品房交接手续，宋琳不能以此为由拒绝接收该商品房，公共住房公司无须向宋琳支付补偿或赔偿。宋琳如因上述问题拒绝办理入住宅手续，视为宋琳逾期收房。在补充协议中，对房屋基本情况、付款的补充约定、面积差异处理亦进行了约定。合同签订后，2017年5月12日，宋琳交纳住房专项维修基金2017年7月19日，宋琳交纳印花税、契税，2017年8月6日，宋琳、公共住房公司与青岛银行股份有限公司南京路第二支行签订个人购房担保借款合同，借款金额为450000元。2015年10月20日，涉案房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、监督机构竣工验收合格。2018年6月29日，宋琳、公共住房公司办理了白沙上苑小区入住手续，宋琳在入住承诺书、装修管理服务协议上签名。在房屋交接验收单中，因地面有裂纹，宋琳拒收房屋。涉案房屋面积经查询为160.61平方米。公共住房公司对此面积认可。 庭审中，宋琳提交与开发商微信截图，证明自2019年7月1日后，开发商未联系宋琳，故起诉到法院，提交与案外人微信截图，证明2019年10月9日上午租房人由于时间问题解除了与宋琳租房意向。公共住房公司质证意见为，对上述证据及证明目的均不予认可。 原审法院认为，宋琳、公共住房公司签订的《商品房买卖合同》，是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容符合法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，宋琳已支付全部购房款，按约定公共住房公司应在2017年12月31日前，交付涉案商品房给宋琳使用。2018年6月29日，公共住房公司通知宋琳进行房屋验收，按照合同约定的交付期限，公共住房公司已构成逾期交房，故应承担此期间的违约责任（按合同约定的日万分之0.5承担）。对宋琳主张至2020年4月30日止逾期交房的违约金主张，根据相关法律规定，该商品房除了应符合竣工验收合格的合同约定条件外，同时也不能存在影响商品房基本居住使用功能的质量瑕疵。涉案房屋在2015年10月20日，已经过竣工验收合格，符合合同约定的交付条件。虽然宋琳称涉案房屋存在渗漏等存在的相关质量瑕疵，影响买受人对房屋的居住使用，宋琳是有权要求公共住房公司进行修复并在修复后办理房屋交接手续。但就对宋琳主张房屋渗漏等质量问题，原审法院根据宋琳提供的照片及于2020年7月9日，约同宋琳、公共住房公司到涉案房屋进行了实地勘查，并不存在宋琳所称的渗漏及严重影响使用的其它瑕疵问题，现宋琳所提交的证据不能证明其拒收房的理由，故对宋琳自行逾期未收房屋的损失责任由宋琳自行承担。对于宋琳提出的要求公共住房公司退还面积差价的请求，根据《商品房买卖合同》以及公共住房公司提供的用地平面图可知，涉案房屋的房屋套内建筑面积与合同约定相差8.86平方米，按照合同第五条的约定，公共住房公司应退还给宋琳的房价款为47401元（5350元/平方米×8.86平方米）。对宋琳要求额外支付面积差额3%之外部分一倍购房款及差额购房款逾期支付违约金的请求，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第五条约定“在该房屋交付时，建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。”故涉案房屋面积差价款应据实结算，多退少补。因双方已在合同中就出现面积误差的解决方式作出了约定，该约定对双方均有拘束力，故公共住房公司无需向宋琳支付面积差额3%之外部分一倍购房款及差额购房款逾期支付违约金。对宋琳主张租金损失，无法律依据，不予支持。宋琳的其它诉讼请求，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、青岛公共住房建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内将涉案房屋交付给宋琳。二、青岛公共住房建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向宋琳支付逾期交房违约金8115元（2018年1月1日起至2018年6月29日，房款906664.50元×日万之0.5×179天计算）。三、青岛公共住房建设投资有限公司于本判决生效之日起10日内向宋琳退还房价款47401元（如差价款公共住房公司已给付，则无需履行此退款）。四、驳回宋琳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1809元，由公共住房公司负担809元，宋琳自担1000元。 本院二审期间，上诉人提交小区物业朋友圈信息截图打印件，证明小区的车位价格由4.3万增加到6.5万多，需多支付2.2万元，被上诉人逾期支付差价款造成的损失，如果及时支付差价款上诉人可以用差价款购买车位。 被上诉人对证据真实性无法确认，亦与本案无关。根据双方签订的商品房预售合同补充条款第十条第二款的约定买受人在办理房屋交接手续前应办理差价款结算手续,由于上诉人拒绝办理完房屋交接，也未办理差价款结算，差额购房款未支付的责任不在被上诉人,且金钱为可替代物，被上诉人是否和上诉人办理差价款结算不影响上诉人是否购买车位。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方未达成一致意见。 本院认为，宋琳、公共住房公司存在房屋买卖合同关系，双方均应按协议约定全面履行各自义务。根据本案事实，被上诉人2018年6月29日通知上诉人进行房屋验收，被上诉人逾期交房应承担2018年1月1日至2018年6月29日违约金。关于2018年6月29日后上诉人逾期交房的违约金主张，根据合同第十条约定房屋交付条件为：交付的房屋通过单体楼竣工验收、且乙方各款项已清；合同附件三约定了网点交付标准；合同补充条款第十条第4款约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《房屋质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无需向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房”。根据本案事实，上诉人房屋经过竣工验收合格，房屋地基基础和主体结构工程合格，就涉案房屋是否存在影响基本居住使用功能的质量瑕疵，原审法院及宋琳、公共住房公司进行实地勘查，并不存在宋琳所称的渗漏及严重影响使用的其它瑕疵问题，不影响双方交房义务的履行，房屋交付后如另存在质量问题，上诉人可通过房屋质量保修予以解决，但不能成为拒收房屋的事由。被上诉人2018年6月29日通知上诉人进行房屋验收，上诉人逾期未接收房屋的损失责任由上诉人自行承担，要求被上诉人支付2018年6月29日后的逾期交房的违约金主张不能成立，本院不予支持。上诉人要求2018年11月起每月1140元租金损失，亦不予支持。 关于房屋面积差价款，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第五条约定“在该房屋交付时，建筑面积以城阳区房地产管理处认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列第壹项约定处理：壹、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。”双方已在合同中就出现面积误差的解决方式作出了约定，该约定对双方均有拘束力，本案审理过程中，被上诉人已按面积差额支付上诉人47401元，上诉人要求额外承担逾期支付差价款违约金无合同依据和法律依据。上诉人二审提交小区物业朋友圈信息截图，但未提交原审载体，在被上诉人对真实性不认可的情况下，不具有证明效力，且上诉人主张车库价值损失，与本案不存在必然关联性，本院亦不予支持。 综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2032元，由上诉人宋琳负担。 本判决为终审判决。 审判长  盛新国 审判员  高中日 审判员  王化宿 二〇二一年一月十八日 法官助理宋 甜 书记员王庆光 书记员李珊珊