天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5470号上诉人（原审原告）：天津天保房地产开发有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西五道35号汇津广场1号楼-504。法定代表人：侯海兴，总经理。委托诉讼代理人：高旭，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈亮，天津森宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡小丽，女，1987年11月27日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：曾峰（系胡小丽之夫），男，住天津市滨海新区。上诉人天津天保房地产开发有限公司（以下简称天保公司）因与被上诉人胡小丽房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初24515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天保公司上诉，请求：1．撤销一审判决二、四项，改判支持其全部诉讼请求；2．上诉费用由胡小丽承担。事实和理由：1．天保公司不属于一审法院参照的政府文件中减免租金出租主体，该文件是鼓励按该政策执行并非强制执行，一审法院适用法律及政策错误；2．胡小丽拖欠房租的行为系发生在新冠疫情暴发之前，其违约行为并非受新冠疫情影响所致，其应承担违约责任。胡小丽辩称，天津市财政局的津财防控［2020］17号、43号文件中有减免租金的相应规定。在疫情前，房租每个月都是按时支付，疫情期间以及5月至8月，餐饮行业受到很大冲击，4月底才陆续恢复营业，希望天保公司承担起相应的社会责任，也请法院酌情考虑相关因素，抗辩维持原判。天保公司向一审法院起诉请求：1．判令解除天保公司、胡小丽签署的《名居花园××房屋租赁合同》；2．判令胡小丽立即将承租的名居花园××房屋腾空并交还天保公司；3．判令胡小丽自2020年2月1日起至实际腾空并交还天保公司诉争房屋日止，以193.5平方米为基数，按每平方米每日人民币2.2元的标准向天保公司支付拖欠的房屋租金（截止到2020年9月底，累计拖欠租金103445.1元）；4．判令胡小丽自2020年2月1日起至实际腾空并交还天保公司诉争房屋日止，以逾期未支付租金为基数，按每日千分之二的标准向天保公司支付违约金（截止立案时止，以拖欠租金103445.1元为标准计算，违约金数额为42328.2元）；5．本案诉讼费用由胡小丽承担。一审法院认定事实：天保公司系空港经济区中心大道以东名居花园××号楼房屋产权人。2019年7月29日，天保公司、胡小丽双方签订了《名居花园××房屋租赁合同》，约定胡小丽承租名居花园××房屋，建筑面积193.5平方米，租赁用途为餐饮，租赁期限为2019年8月1日至2022年9月30日，2019年8月1日至2019年9月30日为免租期。合同第五条租金、管理费支付约定，合同租赁期内租金总额为466567.2元（2.2元/平方米/天×193.5平方米×1096天）；租金按半年计算，胡小丽应在2019年8月1日前支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金77903.1元；胡小丽应在2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金77903.1元；胡小丽应在2020年9月1日前支付2020年10月1日至2021年3月31日的租金77477.4元；……胡小丽如逾期支付租金，则每逾期一日，须按逾期支付部分租金的千分之二向天保公司支付违约金，逾期超过一个月的，天保公司有权按照合同第十四条追究胡小丽违约责任。合同第十三条房屋的返还约定，胡小丽应在租赁期限届满或本合同提前终止当日或之前，按本合同附件二约定的原始交付状况向天保公司返还该房屋（双方同意保留该房屋现有装修及设施的情况除外），自费拆除并移走胡小丽于该房屋内增设的设施、设备，并保证返还时该房屋处于良好、清洁和适用状态；胡小丽若未按时返还该房屋并拆除其增设的设施和设备的，天保公司有权收回该房屋，并有权并无义务自行或委托第三方拆除其增设的设施和设备，由此产生的费用由胡小丽承担。合同第十四条违约责任约定，如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由胡小丽支付的应付款项在到期后的十四天仍未支付（无论天保公司或物业公司是否发出付款通知书）；及/或胡小丽违反或不履行本合同条款，包括逃租和/或在租赁期限届满前自行终止本合同项下的租赁；及/或因胡小丽破产/清算致使其无法继续履行合同；及/或该房屋因乙方原因被执行司法程序，发生以上任何一项或多项情况的，天保公司有权分别或同时行使下列措施：（1）随时进入房屋或其任何部分以收回整个房屋，本合同亦立即终止……在不影响发生胡小丽违约后天保公司的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、其他费用，包括胡小丽根据本合同应向天保公司赔偿的一切金额或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，天保公司有权就胡小丽逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金；凡发生本合同约定的天保公司有权解除合同的情形，天保公司将解除合同的书面通知送达胡小丽后，本合同即告终止，胡小丽应在天保公司指定的时限内将该房屋按照合同附件二约定的房屋标准状况交还给天保公司，如胡小丽逾期继续占用该房屋，天保公司有权立即进入房屋并收回房屋，胡小丽还应赔偿因其未能按时迁出给天保公司造成的损失。合同订立后，双方确认胡小丽已向天保公司支付涉案房屋租金至2020年2月25日。后由于新冠疫情的影响，胡小丽未再支付涉案房屋后续租金。另查，天津市财政局于2020年2月13日下发《关于印发市级行政事业单位落实减免中小企业房租政策实施细则的通知》（津财防控［2020］17号）载明：一、房租减免政策范围：市级行政事业单位及其所办企业（国有独资和国有全资）出租的房屋（含转租的直管公产房），承租方为中小企业及公建配套菜市场的，纳入减免政策范围，鼓励市级行政事业单位所办国有控股企业按此政策执行。二、减免起止时间：从津政办发［2020］1号文件印发之日，即2020年2月7日起6个月内执行完毕，前三个月全免，后三个月减半，具体实施时间在政策规定范围内，由出租单位与承租单位在原租赁合同基础上商定。经查询，天保公司系天津天保基建股份有限公司全资子公司，天津天保基建股份有限公司系天津天保控股有限公司控股51.4489%、社会公众股东持股48.5511%的上市公司，天津天保控股有限公司系天津保税区投资控股集团有限公司全资子公司，天津保税区投资控股集团有限公司系天津港保税区国有资产管理局国有独资企业。一审法院认为，天保公司、胡小丽签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉房屋租赁合同租赁期限为2019年8月1日至2022年9月30日，一审庭审中双方均同意涉案房屋租赁合同于2020年10月15日解除，一审法院予以照准。在涉案房屋租赁合同已经于2020年10月15日解除的情况下，胡小丽之后应按合同约定将案涉房屋腾空后返还天保公司，故对于天保公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于天保公司诉请的租金及占有使用费问题。因双方均确认胡小丽已将案涉房屋租金交至2020年2月25日，故胡小丽未支付的房屋租金应从2020年2月26日起算。一审法院综合考虑天保公司企业性质、胡小丽拖欠租金的期间及原因、新冠疫情对胡小丽从事行业的影响、优化营商环境等因素，参照《关于印发市级行政事业单位落实减免中小企业房租政策实施细则的通知》（津财防控［2020］17号）的要求，酌定胡小丽免于支付2020年2月26日至2020年7月11日期间的租金；胡小丽应支付2020年7月12日至2020年10月15日期间的租金，及自2020年10月16日起至实际腾空并返还涉案房屋之日止，按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于天保公司诉请的逾期支付租金违约金问题，一审法院综合考虑胡小丽未及时支付租金的原因、疫情对胡小丽从事行业的影响、优化营商环境等因素，对天保公司的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、确认原告天津天保房地产开发有限公司与被告胡小丽签订的案涉《名居花园××房屋租赁合同》于2020年10月15日解除；二、被告胡小丽于本判决生效后十日内支付原告天津天保房地产开发有限公司房屋租金及占有使用费（自2020年7月12日起至实际腾空返还房屋之日止，以计租面积193.5平方米，日租金2.2元/平方米/天标准计算）；三、被告胡小丽于本判决生效后三十日内腾空房屋并将房屋交还原告；四、驳回原告天津天保房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1607.5元，由被告胡小丽负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）”。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，天保公司与胡小丽签订的房屋租赁合同，建立在双方平等、自愿基础之上，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。本案中，一审期间双方确认胡小丽已将案涉房屋租金交纳至2020年2月25日，且天保公司已经实际收取了上述日期之前的房屋租金，故胡小丽未支付的房屋租金应从2020年2月26日起算。一审法院综合考虑天保公司企业性质、胡小丽拖欠租金的期间及原因、新冠病毒疫情对胡小丽从事行业的影响、优化营商环境等因素，同时参照《关于印发市级行政事业单位落实减免中小企业房租政策实施细则的通知》（津财防控［2020］17号）的文件要求，酌情确定胡小丽免于支付2020年2月26日至2020年7月11日期间的租金，并无不当，本院予以支持。对于天保公司诉请的逾期支付租金违约金问题，一审法院综合考虑胡小丽未及时支付租金的原因，没有支持天保公司该项诉讼请求亦无不妥，本院予以维持。综上所述，天保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1247.38元，由天津天保房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓彤审判员  王 晶审判员  薛东超二〇二一年一月六日法官助理郑昌明书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……