四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初13898号 原告：成都美寓酒店管理有限公司，住所地四川省成都高新区府城大道西段********。 法定代表人：李辉兵，总经理。 委托诉讼代理人：姚进军，四川法奥律师事务所律师。 被告：褚溪，男，1991年10月30日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王业礼，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张韵，四川明炬律师事务所律师。 第三人：李辉兵，男，1978年5月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告成都美寓酒店管理有限公司（以下简称美寓酒店）与被告褚溪合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序。因李辉兵与本案处理结果具有利害关系，本院依法追加李辉兵作为第三人参加诉讼，于2020年11月18日、2021年1月19日公开开庭进行了审理。美寓酒店委托诉讼代理人姚进军，褚溪委托诉讼代理人王业礼，李辉兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美寓酒店向本院提出诉讼请求：1．解除美寓酒店与褚溪于2018年12月1日签订的《房屋经营托管合同》；2．褚溪向美寓酒店退还转让费40,000元；3．褚溪向美寓酒店支付违约金20,000元并支付解除合同前两个月的房费收入34,611元；4．褚溪向美寓酒店支付美寓酒店代交的水费、垃圾费、宽带费共计154元；5．本案案件受理费、保全费由褚溪承担。事实和理由：李辉兵与褚溪于2018年11月14日签订《房屋转让协议》，约定褚溪将包括成都市青羊区提督街99号街道恒大广场小区1栋6单元7楼5号房屋（以下简称705房屋）在内的共计17套房屋的出租经营权、收益权、占有和使用权等相关权利转让给李辉兵。李辉兵以每套40,000元的价格向褚溪支付转让费。美寓酒店、褚溪于2018年12月1日签订《房屋经营托管合同》，约定美寓酒店为705房屋提供经营托管服务，托管服务期限自2018年12月1日起至2020年12月31日止。2020年4月期间，因小区业主干涉导致美寓酒店无法正常经营，褚溪一直无法解决，未尽到托管合同的义务。美寓酒店基于转让协议并支付转让费取得705房屋的经营托管权利，在经营托管期间亦按约支付了租金收入分成款，现褚溪单方提前解约并明确表示不再履行合同义务，构成根本违约。故诉至法院，请求法院判如所请。 褚溪辩称，《房屋经营托管合同》因疫情不可抗力原因双方已终止，褚溪没有任何违约行为，不应承担违约金。705房屋系褚溪承租案外人的房屋，于2019年12月31日提前支付了2020年1月至6月的租金45,000元，因疫情原因705房屋一直空置，没有任何收入，房东也未免租，为避免损失的扩大，美寓酒店与褚溪同意终止托管合同，并将房屋退还给房东。美寓酒店并非《房屋转让协议》合同的当事人，其不享有合同的权利。美寓酒店主张的房费收入实际是损失赔偿，违约金与损失赔偿不能并用。合同约定的两个月房费收入归美寓酒店所有的前提是美寓酒店已发布了订单情况下褚溪提前解除合同。自2020年1月底起，705房屋一直空闲，该期间不可能发生水费、垃圾费、宽带费，美寓酒店主张的水费、垃圾费、宽带费不能成立。请求驳回美寓酒店的诉讼请求。 李辉兵述称，《房屋转让协议》是代表公司签订的，李辉兵系美寓酒店的法定代表人，《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》均是其代表公司在履行。 各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证质证。美寓酒店提交了以下证据：1．《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》及付款凭证，证明褚溪将705房屋交与美寓酒店托管，美寓酒店支付相应的转让费及相应托管收益；2．李辉兵与褚溪的微信聊天记录，证明双方就705房屋进行沟通的情况；3．中国移动通信集团四川有限公司预收款专用收据、金碧物业有限公司成都分公司收款收据，证明美寓酒店代为支付了相应的消费及垃圾处理费87.6元。褚溪对《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》及付款凭证真实性无异议，但认为《房屋转让协议》与本案无关，对微信聊天记录真实性不予以认可，该聊天记录经过了编辑删除。对于移动公司收据和物管收据不认可，房屋空置，未发生相应的费用，且宽带费从2020年4月开始由褚溪在交纳。褚溪除提交了《房屋经营托管合同》外，还提交了《房屋租赁合同》以及其与李辉兵的微信聊天记录，证明705房屋系其从案外人处承租，并提前支付了相应的租金，以及其与美寓酒店进行微信沟通的情况。美寓酒店对微信聊天记录真实性予以认可，对《房屋租赁合同》真实性无法确认。 本院经审查认为，双方均认可《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》的真实性，本院对此予以采信。对于《房屋租赁合同》及移动公司、物管公司收费收据、微信聊天记录，能够证明705房屋的来源，该房屋托管期间产生的费用以及双方就《房屋经营托管合同》沟通情况，本院对真实性予以确定，上述证据与本案的关联性，将结合全案证据综合认定。 本院经审理认定事实如下：2018年11月14日，褚溪（甲方）与李辉兵（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将包括705房屋在内的17套房屋出租经营权、收益权、占有和使用权、网站平台账户（包括但不限于爱彼迎、携程、途家、小猪、榛果、飞猪）等与房屋相关的所有资源，以及恒大广场5-2201房屋内的办公设施完全转让给乙方，转让总价款70万元，每套房折价为4万元转让费，若有某套房业主不愿与乙方签订《房屋经营托管合同》，则从总价款中扣减转让费，付款分四期，2018年11月13日、12月1日已分别支付10万元、18.4万元，2019年2月28日、5月1日前分别支付20万元、21.6万元，以双方银行交易记录为准，自第一期付款之日，甲方不再享有经营管理和收益权，乙方享有完全的经营管理和收益权，甲方有义务配合乙方完成房屋交接、网站平台交接、网站账户信息更改，促使房屋业主与乙方签订《房屋经营托管协议》，乙方有义务按照与业主签订的《房屋经营托管合同》履行经营管理义务。乙方未能在约定时间支付转让费，甲方有权收回房屋，甲方原因终止转让房屋，甲方双倍退还乙方已经支付给甲方的转让费。 2018年12月1日，褚溪（甲方、托管方）与美寓酒店（乙方、受委托方）签订《房屋经营托管合同》，约定：705房屋产权人为杨珩珩，用途为度假式公寓出租经营。托管服务期限为2018年12月1日起至2020年12月31日止。甲乙双方如需提前终止合作，必须提前三个月书面通知对方。托管房屋出租经营所获得的营业收入80%归甲方所有，20%归乙方所有。甲方承担托管期限内包括物业管理费、水费、宽带初装费、月费等费用。甲方须按时缴纳托管房屋的应承担的相关费用，保证物业能够正常经营。如甲方不按时缴纳，乙方可以先行代缴，再从甲方的经营收益中扣除。若甲乙双方任何一方提前解约，违约方向守约方赔偿违约金20,000元。若因甲方原因提前解约，甲方需要至少提前两个月书面通知乙方，并保证自通知之日起的未来两个月内乙方能正常完成所有订单，且此两个月内的房费收入全部归乙方所有。在小区无任何因素（如小区其他业主、物管、政府相关部门的）干扰经营的前提下，若有连续三个月（首月除外）的总净收入低于15,000元，甲方有权无条件提前解约。 综合双方当事人提交的微信聊天记录，李辉兵与褚溪就705房屋相关事宜沟通如下：2020年4月30日聊天记录，李辉兵（以下简称李）：“705你确定长租出去了吗”。褚溪（以下简称褚）：“你给我一床不草，我今晚住这里，明天早上等他们来签合同”。2020年6月6日聊天记录，褚：“而且从1月到3月总金额低于1.5，我也有权解除”。李：“你想解除，就按第3条，我尊重你的选择”。褚：“第一疫情不可抗力因素，我可以解除，第二、三个月总金额低于1.5万我可以解除”。李：“你要解除就按第3个方案”。李：“这两条任何一条我都可以解除”。 另查明，李辉兵系美寓酒店法定代表人，于2018年11月14日、12月5日、2019年2月25日、2月26日、4月29日向褚溪支付转让费100,000元、184,000元、142,000元、58,000元、136,000元。 2020年3月30日，金碧物业有限公司成都分公司出具收据，载明收到705房屋垃圾处理费、自用水费87.6元。 2017年12月9日，褚溪与杨珩珩签订《房产租赁合同》，约定杨珩珩同意将705房屋出租褚溪用于经营民宿，租赁期为2018年1月1日起至2020年12月31日止，每月租金7,500元。 审理中，各方均认可，因新冠肺炎疫情影响，705房屋在2020年1月至4月期间基本无收入。 本院认定以上事实有《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》、银行转账明细、微信聊天记录、移动公司收据、物管公司收据及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，《房屋转让协议》《房屋经营托管合同》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，各方均应按照合同约定享有权利，履行义务。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释的规定。本案的争议焦点有四个，现分别评议如下： 一、关于本案的法律关系。褚溪与李辉兵签订《房屋转让协议》，将包括705房屋在内的17套房产使用收益等权利转让给李辉兵，李辉兵支付相应的转让费；褚溪与美寓酒店签订《房屋经营托管合同》，将705房屋交与美寓酒店托管经营，美寓酒店不承担经营的风险，只提取20%的经营收入托管费用。两份协议约定的标的物均为705房屋的占有和使用权利，《房屋转让协议》中约定褚溪有义务促使房屋业主与李辉兵签订《房屋经营托管合同》，履行两份协议的款项往来均是发生李辉兵与褚溪之间。李辉兵在审理中也认可案涉两份协议均系美寓酒店在履行，李辉兵在与褚溪的微信聊天中将该情况向褚溪进行了披露，《房屋转让协议》相应权利应由美寓酒店行使。对此本院认为，结合现有证据及当事人陈述，《房屋转让协议》虽系李辉兵个人身份签订，但签订该份协议的目的系促成美寓酒店与褚溪签订《房屋经营托管合同》。两份合同约定标的物相同，合同履行主体一致，综合两份合同，能够认定双方的真实意思表示为美寓酒店通过支付转让费的形式获取705房屋一定期间内的经营资格。故本案的法律关系并非单纯的房屋租赁或委托托管，而是兼具租赁合同和委托合同性质的无名合同。故本案案由应定为合同纠纷。 二、关于《房屋经营托管合同》是否解除以及解除的时间。 本案中，美寓酒店起诉要求解除《房屋经营托管合同》，褚溪抗辩称合同已经双方协商解除，基于合同双方均无继续履行合同的意愿，故本院对《房屋经营托管合同》已经事实上解除予以确认。关于合同解除的时间，褚溪在2020年6月6日称，因不可抗力和2020年1月至3月期间租金收入低于1.5万元为由，其有权解除，李辉兵回复称“你想解除，就按第3条，我尊重你的选择”，证明双方已就合同解除达成了合意。本院对双方于2020年6月6日解除《房屋经营托管合同》予以确认。 三、关于褚溪是否应当退还转让费以及具体的金额。 美寓酒店依据《房屋转让协议》向褚溪支付转让费，该费用实质系美寓酒店获取经营托管资格的对价。因合同提前解除，《房屋经营托管合同》约定的剩余经营期间内对应的转让费用，褚溪应予退还。因《房屋转让协议》约定每套房折价为40,000元转让费，褚溪对已收取705房屋40,000元转让费并无异议。本案合同解除时间为2020年6月6日，但褚溪在2020年4月30日就已经收回房屋对外长租，故2020年5月1日至2020年12月31日期间对应的金额为12,825元（40,000元＊剩余期间天数/托管期间天数），褚溪应予以退还。 四、关于褚溪是否应当承担违约金以及相应的其他费用。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定因不可抗力致使不能实现合同目的等情形的，当事人可以解除合同。第一百一十七条规定因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情符合上述法条定义的不可抗力情形。从各方提交的证据以及陈述看，2020年1至4月份期间，受新冠肺炎疫情的影响，705房屋托管基本没有取得收入。褚溪从杨珩珩处承租房产，并提前支付了2020年1月至6月的租金，其目的在于通过对承租物托管经营，获取房屋对外出租的差额收益。因新冠肺炎疫情影响，705房屋并无相应的收入，而房东杨珩珩也未对租金予以减免，在此情况下，继续履行合同，将会导致褚溪的损失进一步扩大，褚溪以不可抗力导致合同目的无法实现为由解除合同，其并无拒不履行合同约定的故意。本案中，美寓酒店接受褚溪委托，对外经营705房屋并按经营所得的20%获取收益，除一次性支付的转让费外，并无其他的损失，在本院已经确认褚溪退还相应转让费的情况下，美寓酒店的损失已经得以弥补，故本院对美寓酒店主张褚溪支付违约金不予支持。对于美寓酒店主张的两个月房费收入，因案涉合同已经解除，并无证据证明有相应的房费收入，本院对此亦不予支持。对于美寓酒店主张的水费和垃圾费，因各方在《房屋经营托管合同》约定了该部分费用由褚溪承担，美寓酒店已经实际交纳水费和垃圾处理费87.6元，该费用应由褚溪向美寓酒店支付。对于美寓酒店主张的宽带费，其提交的宽带费交费凭证并不能证明与705房屋具有关联性，本院对该部分费用不予支持。 综上所述，美寓酒店的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、确认褚溪与成都美寓酒店管理有限公司于2018年12月1日签订的《房屋经营托管合同》于2020年6月6日解除； 二、褚溪于本判决生效之日起十日内向成都美寓酒店管理有限公司退还转让费12,825元； 三、褚溪于本判决生效之日起十日内向成都美寓酒店管理有限公司支付代交的水费、垃圾处理费87.6元； 四、驳回成都美寓酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,170元，减半收取1,085元，由成都美寓酒店管理有限公司负担937元，由褚溪负担148元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗刚 二〇二一年一月二十七日 书记员  陈林