河北省沽源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0724民初1342号 原告：张家口嘉德房地产经纪有限公司，住所地张家口市桥**林园东街**龙腾花园小区**楼****。 法定代表人：朱瑞艳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟令建。 委托诉讼代理人：李耀军，系河北诚昭律师事务所律师。 被告：天津市天利和置业有限公司，住所地，住所地天津武清区曹子里乡政府北侧**iv> 法定代表人：赵洪文，系该公司董事长。 被告：天津市天利和置业有限公司沽源分公司，住所地沽，住所地沽源县平定堡镇西围子芳菲苑小区v> 负责人：刘廷峰，系该公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：张成亮，系河北滳熙律师事务所律师。 原告张家口嘉德房地产经纪有限公司（以下简称嘉德公司）与被告天津市天利和置业有限公司（以下简称天利和公司）、天津市天利和置业有限公司沽源分公司（以下简称天利和沽源公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉德公司的委托诉讼代理人孟令建、李耀军，二被告天利和公司、天利和沽源公司的委托诉讼代理人张成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉德公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告销售代理佣金2719249元；2.判令二被告返还代理押金295000元；（以上两项合计3014249元）3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。 原告嘉德公司诉称，2014年3月19日，原告与二被告签订了《销售代理合同》及《项目代理销售合同补充协议》，协议约定原告以独家代理方式销售被告开发经营的芳菲苑项目楼盘房屋（具体内容详见合同）。合同签订后，原告按照合同约定，本着诚实信用的原则，保质保量完成了销售任务。2017年10月12日，原、被告对所涉的代理佣金进行了结算，被告尚欠原告代理佣金总计2719249元，双方代表签字认可。同时，原告在履行合同期间陆续向被告支付了295000元的代理押金，该项押金被告也未退还给原告。上述款项合计3014249元。原告多次要求被告给付，被告均以各种理由推托，拒绝支付。综上所述，被告未按照合同约定履行义务，不支付佣金的行为已经构成根本违约，给原告造成重大损失，严重侵害了原告的合法权益。 二被告辩称，原告所诉与事实不符，被告并不欠原告的代理佣金，同时被告多付了原告代理佣金210多万，并已经在另案1388号案件审理当中，对于原告方的主张需要原告方提供相应的证据予以证实。 原告嘉德公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原、被告签订的《销售代理合同》和《补充合同》共三份。证明：第一、原、被告之间存在销售代理关系，约定了销售佣金的计算方式。第二、从补充协议中可以看出，在本案相关的佣金确认单中，崔向东在第二份补充协议签字并盖有被告公章，法定代表人或委托代理人处签字是崔向东。崔向东是沽源项目的负责人，崔向东的签字可以代表被告的行为。第三、2014年6月25日签订的补充协议虽然约定了100套特价房，但是没有特指具体是哪100套。最后在双方签订的销售代理合同第七条第二款销售价格是一个弹性条款，乙方是可以随着市场的行情进行浮动，但是需要甲方认可。在履行合同的过程中，在6月25日之后，在甲方给付特价房后，乙方最终将住宅的销售低价调整为2300元得到甲方的认可，可以看出，双方是可以在实际履行过程中调整销售底价的。 二被告的质证意见为：对于原告方的主张有异议，对合同的真实性无异议。所谓乙方可视市场销售情况征得甲方认可后可以双方协商确定销售基价，两份补充协议虽然都是对原合同的变更协议，但仅仅是部分销售底价条款的变更。并且在两份补充协议中约定，本协议中明确作出的修改部分外，原合同的部分继续有效，还约定本协议与原合同相互冲突时以本协议为准，本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。那么两份补充协议，变更的内容与原合同相互冲突时以本协议为准，比如说第一份补充协议，装修的底价变更为2950元，与原合同有冲突，应该以第一份补充协议为准。因为第二份补充协议仅仅约定100套特价房的销售底价是2300元，均价为2600元，与原合同住宅不装修均价2900元是不冲突的，所以原告方所主张的从第二份补充协议签订后，所售房屋均按照2300元底价销售是不正确的。作为开发商的被告，以及销售代理公司的原告，在2014年6月25日第二份补充协议签订之前，所出售的房屋底价均为2900元每平米，在市场上也能够及时销售，资金也可以及时回笼，作为被告以及原告共同盈利，那么在第二份补充协议签订后，是原告还是被告不清醒了，将原有的底价2900元变为2300元销售，是不符合交易习惯的。第二份补充协议，约定得非常明确，2300元底价仅仅指100套特价房，对于两次协议内容的变更均签订了两次的补充协议，那么作为2014年6月25日以后销售的房屋均按照2300元底价计算却没有签订补充协议，这显然不符合双方签订补充协议的习惯。原告方给被告方所提供的佣金结算清单在2014年6月25日之前，均是按照2900元每平米进行佣金提成，而在之后全是按照2300元的底价进行结算佣金，并且在提供佣金结算单时并没有写明销售底价是2300元还是2900元，被告方的财务人员仅仅是按照原告方所提供的佣金结算单进行合计计算，所以造成原告方利用第二份补充协议的约定作出欺骗被告方的住宅佣金结算。并非是原被告双方对销售底价的变更或者确认。 原告嘉德公司继续向本院提交如下证据：证据二、2017年10月12日住宅佣金结算单一份。证明截止到2017年10月12日被告认可就芳菲苑住宅佣金尚欠原告曹金艳等19户未支付，该十九户住宅的佣金共计489006.114元。截止该日期，尚欠原告杨海峰70户商业佣金未支付，该商业佣金共计2230243元。综上，住宅加商业佣金共计2719249.114元，有被告会计及被告负责人的签字。同时该证据中就住宅佣金的计算是按照底价2300元的标准提取，也就是说在2017年时，就有19户住宅和70户商用房按照列表上的佣金提取，包含了被告所说的抵账房和其他房屋，并非原告所说的只有20几户抵账房，并且被告签字确认。我方也提供了2014年、2015年、2017年原告在作销售代理时的佣金结算表19页，均有被告负责人签字。结合被告提供的证据，2014年6月2日及2014年3月到5月，确实是按照2900元计算佣金。在2014年6月25日签署的补充协议之后均是按照2300元进行实际履行，所有列表都有崔向东的签字，被告都已认可。 二被告的质证意见为，第一、该证据不能证实原告的主张。第二、佣金结算清单并不是被告尚欠原告佣金的依据，仅仅是佣金计算的合计，每次佣金结算清单以及收据上的签字，我方经理每次签字并非佣金结算清单的认可，而是同意财务进行处理，并不是双方对佣金的结算。 原告嘉德公司最后提交收据三张，共计295000元，证明当时签合同时被告扣留我们保证金，请被告方返还。 二被告的质证意见为，此证据只能证明我们扣除了295000元的售楼佣金，是否返还我方需要和财务核对，目前我方的财务资料以及售房的手续都被沽源县税务局接管，所以核实需要一定的时间。 被告天利和沽源公司举证如下：提供两份芳菲苑的交款单，日期分别是2016年12月15日，2017年1月11日，主张业主王鹏（王祺炜）购买被告开发的芳菲苑小区7号楼101室，单价是3600元；业主付秋菊购买被告开发的芳菲苑小区8号楼3单元101室，单价是3600元，该两份交款单有原告方经理付光宇的签字以及销售顾问冯哲新的签字。以上说明在原、被告双方签订100套特价房单价是2300元的协议后，原告代理销售被告的商品房并不完全是按照单价2300元销售的。 原告嘉德公司质证意见：首先被告提供的交款单并非被告所述的特价房，这两份交款单所出售的房屋是本案所涉及的商业房屋，该商业房屋在双方的合同中有明确约定，佣金是按照北边的底价3700元，其他是按每平米4000元。被告提交的这两份交款单从内容上看是被告公司代表崔向东签字确认的，按照实际单价每平米3600元作为销售单价，交款单房屋与被告所称的住宅房屋计算标准不一致，不属于住宅房屋佣金的标准范围内。同时被告所提交的证据的佣金尚未给付原告。该两份证据中所列明的房屋佣金恰恰是原告向法院提供的最终双方结算佣金表中涵盖的商业26号王祺炜（在我们提供的表格第3页中）和商业36号付秋菊，正好印证了原告提交的双方最终结算单的真实性、合法性。 原告嘉德公司诉称，当时双方签订《销售代理合同》的时间是2014年3月19日，那么在签订完该合同后，是原告与第一被告签订的主合同。之后原告又与第二被告相继签订了两份补充协议。第一份补充协议签订时间是2014年5月14日，虽然未盖有第二被告公司的公章，但是有第一被告总公司法人赵洪文的签字。第二份补充协议的签订日期是2014年6月25日，甲方是第二被告，甲方落款处盖有第一被告公司的公章，并有第二被告公司项目负责人崔向东的签字。同时第二份补充协议约定了100套特价房销售底价是每平米2300元。在双方实际履行合同过程中，在2014年3月到2014年6月25日之前原、被告均是按照每平米2900元的低价提取的佣金，提供佣金结算表中可以证明。在2014年6月25日之后，虽然当时约定100套特价房销售底价是2300元，但是在实际履行过程中因房价及市场的变动因素，后期所有的住宅房屋销售底价均按2300元每平米计算佣金，不再受100套范围的限制。并且在所有售出房屋计算佣金结算表时均有被告项目负责人崔向东的签字确认。开始我们签订住宅合同是按2900元底价向外销售收取佣金，从2014年6月25日之后签订第二份补充协议由崔向东签字，住宅是按2300元进行销售收取佣金直到全部房屋售完。现在我们提交一份销售所有房屋的表格记录，共22页，证明以上的事实情况。底商以房的朝向不同有两种底价一种是3700元另一种是4000元销售底价。最终都以崔向东签字确认的表格结算单为准。已经结算的住宅楼是240多套，就剩19套没有结算，商业楼房共计70套都没有结算。 二被告辩称，一、该组证据并不能够证明原告方的主张。这一组证据仅仅是佣金的结算清单，并且在该佣金结算单中并不能体现出佣金提取的单价以及销售的底价，需要说明的一点，2014年6月25日签订的补充协议仅仅是约定了100套销售底价为2300元，在此之前所销售的商品房均是按照合同约定得2900元的底价进行销售的。在该补充协议签订之后，原告方代理销售被告的商品房，销售的底价既有2900元以下的单价，也有2900元以上的单价。并且最高的销售单价是3400元，原告方提到的补充协议签订之后由于房价和市场的变动因素，第一、房价在签订该协议的前后销售单价基本上均在2900元上下，那么作为开发商来说，销售房屋的目的是挣取利润，那么同样的销售的价格开发商为什么会将最初的2900元销售底价降至原告方主张的2300元。显然这不符合逻辑和常理。并且每次房屋销售底价的变更均有原、被告双方签订补充协议，但是2014年6月25日是对100套特价房约定得销售底价并不包括100套之外的销售底价。也按照每平米2300元进行销售。第二、该组证据均是复印件，我方对原告所提供的证据真实性以及该证据的来源有异议。另外需要说明的一点，在该组证据上崔向东的签字仅仅是用于财务做账之用，并非是和原告方进行结算，该组结算单中并没有原告方结算的签字确认。也就是说该组证据不具有结算作用。另外为了查清事实，需要原告方提供原告已经代销售被告商品房芳菲苑交款单来证实原告方具体销售情况。关于多付200多万元证据均在另案（2020）冀0724民初1388号中，在100套之外另行销售房屋没有另行约定更没有补充协议，仍应该按照2014年签订的主合同每平米2900元的销售底价进行佣金提取。 原告嘉德公司诉称，第一、被告没有多付，我们认为被告多付应当提供至2017年10月12日双方的最终结算确认单中确认的欠款数额2719249.114元，按此日期及数额被告后期给付超出结算单中确认的款项，才可证明是多付给原告的，否则被告应当承担未付部分的还款义务。第二、100套房之外双方再无其他书面补充协议。但是双方在实际履行合同过程中已经就100套特价房的约定做出了实质性变更。并不受补充协议100套房屋数量的限制。佣金提取计算方式：以2014年12月份结算表中第6页李艳钊房号7-1-402佣金为例：〔地上房款224946元+地下房款11649元-（销售底价2300元×面积79.29平米）〕×30%+（销售价格236595元×2.5%）=佣金22183元，此计算方式依据2014年6月25日的补充协议。 二被告辩称，我方认为计算方式正确，但销售底价不是2300元而是2900元。原、被告双方所提供的证据都是自作的表格并非是原始的证据，据当事人所述该表格当中有部分房屋非原告所售，另外在商业房中大部分的房屋均不是原告所售。有些房屋用于抵顶借款，所使用的手续是通过原告方提供的，有些房屋仅仅支付了小部分房款，截止到现在尾款也没有收回。因此，原告方不应该使用表格中的数据来向被告方主张佣金，应提供原始证据。应该有原、被告双方签字确认的芳菲苑的交款单为证。关于证据均在我县税务局监管，现无法核实到具体数字。 原告嘉德公司诉称，我方不同意被告的观点，合同中第七条销售条件及代理佣金第四款中有约定。其他的需要被告提供依据。 原告辩论意见为：一、被告提出我方提供的证据都是复印件，因为该项证据在另案中已经进行了质证程序，被告对上述证据真实性均认可，因此我们认为原告提供的相关证据真实有效；二、双方的佣金结算清单从2014年3月到2017年10月之间所有结算有原告公司人员签字，也有被告项目负责人崔向东签字，该佣金结算表清楚的反映了双方就每套房屋的佣金计算方式及数额作出了统计并加以确认。在发生了上述佣金后，被告给付了部分佣金，于2017年10月12日被告与原告就佣金剩余未付佣金作出了最终的结算确认清单。确认截止到2017年10月12日尚有19套住宅佣金款项是489006.114元未付。商业佣金70户共计2230243元未付，住宅加商业佣金合计为2719249.114元未付，同时2015年被告向原告收取佣金、押金3笔共计295000元，以上佣金及押金至今被告仍未向原告支付。 二被告的辩论意见为：一、原、被告双方针对每次房屋的销售价格变更情况均要签订补充协议，其中包括第二次、第三次房屋销售价格变更所签订的协议。对于原告所陈述的第三次签订的补充协议之后所产生的房屋销售底价均应按照第三次签订的补充协议履行，我方认为，合同具有严格性，针对性，第三次签订的补充协议仅仅是对100套特价房约定得销售底价。所以我方认为，从第三次签订补充协议之后所销售的100套特价房之外的商品房均应该按照合同约定得2900元销售底价进行佣金的计算。二、原告虽然提供了佣金结算表并且该表中有被告方人员的签字，但该签字是财务做账之用，并非是和原告方进行结算之用。所以我方才要求原告方提供原始证据来证实原告方代理销售被告方商品房的具体情况。我方只认可原告代理销售被告商品房所签订的芳菲苑交款单为证，来证实原告实际销售的房屋数量以及房屋价格。三、商业房大部分并非是原告方销售，并且大部分的商业房的尾款至今未收回，所以原告方要求对商业房的佣金进行提成必须要有足够的证据证实原告方代理销售的情况。由于原告方领取了部分佣金至今还拖欠被告的税票导致被告方被税务局所查，请原告方将已经领取的佣金向被告方开具正规的税票。 原告嘉德公司补充意见称，100套特价房是初步的约定，因为双方没有明确具体房号，因此在后期履行中实际变更了合同约定。实际上我们销售了250多套，已超出了实际约定。超出的部分还是按2300元结算，已经拿回到600多万。关于开票是被告方出税点，我们开具发票，但都没有履行。 二被告补充意见称，我们在计算原告方佣金时，我们剔除了100套特价房，在100套之内我们按2300元计算佣金。而且100套特价房销售时间都是在第三次签订补充协议之后。 本院经审理认定事实如下： 2014年3月19日，原告嘉德公司（乙方）与被告天利和公司（甲方）签订《销售代理合同》，合同约定：甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营的芳菲苑项目销售事宜。销售基价由甲乙双方协商确定，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲乙双方确认的销售基价为：住宅粗装修部分均价3050元/平方米；住宅不装修部分均价2900元/平方米；门脸北边3700元/平方米（其他4000元/平方米）；由乙方制定详细价格表并经甲方同意后执行。销售代理佣金按销售基价之3%（销售代理1.7，广告1.3）提取佣金；乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按三七比例分成（甲方占7），所有广告费用由乙方负责。 2014年5月14日，原告嘉德公司（乙方）与被告天利和公司法定代表人赵洪文（甲方）签订第一份《项目代理销售合同补充协议》，协议约定：原合同送装修低价为3050元，现改为2950元。佣金算法：销售价格×3%+差价分成（地上房款（地上房款+地下房款-底价房款es;30%。 2014年6月25日，原告嘉德公司（乙方）与被告天利和公司（甲方）签订第二份《项目代理销售合同补充协议》，协议约定：由于进入销售淡季，回款速度较为缓慢。乙方收到甲方指示，为加快回款速度，特推出特价房。在原合同基础上变更部分条款内容。特订立以下补充协议。协议变更内容：特价房为100套；特价房销售均价为2600元，销售底价2300元；特价房佣金算法：销售价格×2.5%+差价分成（地上房款（地上房款+地下房款-底价房款es;30%。本协议生效后，既成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。本协议中明确作出修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。双方未明确约定100套特价房的范围及具体房号。 以上协议签订后，原告嘉德公司按照协议约定对芳菲苑项目进行了销售，二被告给付了原告嘉德公司部分销售佣金，经查证，实际上剩余15套住宅及62套商业楼佣金未结清。 经核对，原告嘉德公司提供的证据二中第十四页、第十五页2015年4月佣金结算清单与第十三页、第十二页重复；2017年10月12日住宅佣金结算单中房主为曹金燕楼号为4-1-402，房主为史进禄楼号为4-2-501,房主为张再宏楼号为7-2-602的三套住宅佣金重复计算；房主为李忠全楼号为4-3-402的住宅与房主为燕秀林楼号为4-3-402的住宅楼号相同，本院不予认可，以上四套住宅不应再提取佣金。 本案争议焦点在于，原告嘉德公司主张按照第二份《项目代理销售合同补充协议》中约定得销售底价2300元计算未结清佣金。被告天利和公司、天利和沽源公司主张按照《销售代理合同》约定得销售底价2900元计算未结清佣金。 本院认为，当事人协商一致可以变更合同。合同变更未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。双方在《销售代理合同》中有约定，即销售基价由双方协商确定，原告嘉德公司可视市场销售情况征得被告天利和公司认可后，有权灵活浮动。原告嘉德公司与被告天利和公司在2014年6月25日签订第二份《项目代理销售合同补充协议》后，原告嘉德公司均以房屋销售底价每平方米2300元标准计算佣金并制作了佣金结算清单交付被告天利和公司，被告天利和公司财务人员井国媛和负责人崔向东对该佣金结算清单签字确认并按照该标准如数向原告嘉德公司支付了佣金，且被告天利和公司向原告嘉德公司支付佣金的行为具有持续性，双方在实际履行中变更了佣金的计算标准，即对除100套特价房之外的房屋亦按照房屋销售底价每平方米2300元标准计算佣金。依法成立的合同，成立时生效。原告主张二被告按照合同变更后的内容向其支付佣金是依据双方约定，有事实和法律依据。综上所述，虽然超出100套特价房，原、被告之间未重新签订合同约定销售底价，但原告已履行合同主要义务，被告在佣金结算单中签字确认表示接受，该合同成立。因此本院认可原告嘉德公司按照销售底价2300元计算未结清佣金的主张。 二被告主张崔向东的签字仅用于财务做账，并非是和原告方进行结算，但未能以证据证明，本院不予认可。 二被告主张原、被告双方提供的佣金结算表都是自作的表格，并非是原始的证据，于是本院到国家税务总局沽源县税务局城区税务分局对原始证据进行了调取，并依据该证据对事实进行了认定。 原告嘉德公司主张被告方扣除了原告295000元的售楼佣金，要求被告方返还。在庭前质证时，被告方提出由于该财务资料被沽源县税务局接管，被告方需要和本公司财务核实295000元押金情况。在法庭规定的从开庭之日起两日内，被告方未向本院提供相关证据，应承担举证不能的责任。被告方应返还原告售楼佣金295000元。 依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告嘉德公司与被告天利和公司于2014年3月19日、2014年5月14日、2014年6月25日签订的《销售代理合同》及两份《项目代理销售合同补充协议》合法有效。原告嘉德公司已按照协议约定对芳菲苑项目进行了销售。被告天利和公司、天利和沽源公司未按合同约定给付原告嘉德公司全部佣金，剩余15套住宅及62套商业楼佣金未给付。被告天利和公司、天利和沽源公司已构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定得，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照原、被告2014年6月25日签订的《项目代理销售合同补充协议》约定，被告天利和公司、天利和沽源公司应继续给付原告嘉德公司15套住宅及62套商业楼佣金合计2618458元。（原告主张19套住宅楼佣金489006元，本院核实后，减去曹金燕、史进禄、李忠全、张再宏四套，认定15套住宅佣金共388215元；原告主张70套商业楼佣金2230243元，本院认定62套商业楼佣金共2230243元；两项合计2618458元。） 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下： 被告天津市天利和置业有限公司、天津市天利和置业有限公司沽源分公司于本判决生效后十日内给付原告张家口嘉德房地产经纪有限公司代理佣金2618458元。 被告天津市天利和置业有限公司、天津市天利和置业有限公司沽源分公司于本判决生效后十日内返还原告张家口嘉德房地产经纪有限公司代理押金295000元。 驳回原告张家口嘉德房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30108元，保全费5000元，由被告天津市天利和置业有限公司、天津市天利和置业有限公司沽源分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘满昌 人民陪审员  张秀丽 人民陪审员  郭继红 二〇二一年一月十八日 书 记 员  张海萍 ——