吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终553号上诉人（原审被告）：国柠，女，1976年8月8日出生，汉族，住长春净月开发区。委托诉讼代理人：李洪亮，吉林恒连律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春中信城物业服务有限公司，住所地长春净月经济开发区。法定代表人：陈煊，董事长。委托诉讼代理人：时雪琪，该公司员工。委托诉讼代理人：刘洋，该公司员工。上诉人国柠因与被上诉人长春中信城物业服务有限公司（以下简称中信城物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初1159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国柠上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回中信城物业的诉讼请求或者发回重审；二、一审、二审诉讼费由中信城物业负担。事实和理由：一、国柠没有收到书面或其它形式的物业费催缴通知，2012年8月27日至2017年5月31日期间，物业费催缴诉讼时效已过。中信城物业在一审中仅提交所谓的缴纳物业费通知单照片打印件，不属于证据原件，且该复制件无法证明实际拍摄地点和时间，国柠对该份证据的合法性、关联性均提出异议。国柠未在案涉房屋居住期间，也从未收到书面或其它形式的物业费催通知，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，中信城物业没有充分合法证据证明已经对国柠进行了书面催缴，诉讼时效已过，主张不能获得法院支持。二、中信城物业没有按照物业服务协议约定提供相应服务，严重违约在先。一审中国柠提交了视频证据，当庭播放，证明中信城物业服务严重不到位，进小区安保管理不严，不清理房屋门前垃圾，房屋漏雨不给维修致使国柠装修损失近20万元，案涉房屋一直由国柠的债权人实际控制，中信城物业多年不联系国柠核实情况，不向实际使用人收物业费，是不尽职行为，国柠有权行使抗辩权不支付物业费。一审法院未采信国柠的证据是错误的。三、中信城物业主张滞纳金24万余元，违约金明显过高，依法应当调整。在国柠提出异议后，一审法院全部支持中信城物业主张的违约金部分，有失公平公正，适用法律错误。二审审理过程中，国柠明确表示其不应给付中信城物业违约金。中信城物业辩称：一、根据《最高人民法院》第六条，本案中《前期物业服务合同》约定，合同履行期限自2009年11月1日起至业主委员会成立并签订物业服务合同止。现案涉小区尚未成立业主委员会，《前期物业服务合同》尚在履行期限内，故诉讼时效尚未开始计算。且物业费催交通知单原件张贴在国柠家门口，因此，我方无原件，只有张贴时的照片用于作为催费证据保存。国柠于2012年至2019年期间并未居住在案涉房屋，也无任何联系方式，中信城物业曾于2017年将国柠起诉至法院，法院已受理，后因无法联系到国柠，方撤诉。故国柠关于诉讼时效的抗辩不应得到支持。二、中信城物业依约履行义务，进行物业服务的事实存在。国柠提出的房屋质量问题不在本案审理范围内。三、双方签订《前期物业管理服务协议》时已对协议内容完全清楚并自愿签订，因此，我方主张的滞纳金合法有效。中信城物业向一审法院起诉请求：一、判令国柠给付中信城物业自2012年8月27日起至2020年05月31日止的物业管理费共计85,841.96元，滞纳金242,932.74元，总计328,774.70元；二、诉讼费由国柠负担。一审法院认定事实：国柠系长春净月高新技术开发区中信圣达美安19栋104室业主。中信城物业、国柠双方于2010年8月27日签订了《前期物业管理服务协议》，根据该协议约定，国柠应以（2010年7月29日至2020年5月31日以2.8元／平方米／月的单价标准），按照地上329.15平方米建筑面积向中信城物业缴纳物业管理费。但是国柠只缴纳物业管理费至2012年8月26日。自2012年8月27日起至今未缴纳过任何费用。一审法院认为，因中信城物业、国柠之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务协议合法有效，对中信城物业、国柠均具有约束力。因国柠已实际接受了中信城物业提供的物业服务，国柠应依据协议约定向中信城物业支付物业服务费，庭审中，中信城物业当庭出示的物业缴费通知书照片能够证明中信城物业曾经向国柠主张过权利，故法院对中信城物业要求国柠给付物业服务费的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原审法院判决：国柠于本判决发生法律效力后十日内给付长春中信城物业服务有限公司自2012年8月27日起至2020年5月31日止的物业管理费共计85,841.96元，滞纳金242,932.74元，总计328,774.7元。原审案件受理费3116元，由国柠负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审审理过程中中信城物业提交（2017）吉0194民初1660号民事裁定书及该案吉林电子法院立案截图一份，用于证明在2017年中信城物业曾对国柠提起诉讼。国柠对该证据的真实性存在异议，称国柠联系方式一直没改变，不存在联系不上的情况，且该证据与本案无关。国柠申请涉案房屋实际控制人王任文出庭作证，欲证明王任文2014或2015年及2018年去缴纳物业费，中信城物业以之前两年物业费未予补齐为由拒绝收取，当时王任文联系不上国柠。房屋漏雨物业未予维修，物业曾因未缴纳物业费停过水。国柠对证人证言真实性无异议，中信城物业有拒收物业费的事实，没有进行过催缴，收取滞纳金无事实和法律依据。中信城物业对证人证言的真实性有异议，证人确有缴费意向，但因之前存在物业费缴费空档，证人不同意缴纳。证人称其不是房屋产权人，房屋产权人欠证人的钱，所以不同意缴纳。国柠自述自2013年开始不在涉案小区居住，涉案房屋由债权人王任文实际控制，国柠与王任文口头约定涉案房屋的物业费由王任文缴纳。本院认为，中信城物业与国柠签订了《前期物业服务协议》，并且中信城物业实际提供了物业服务，国柠作为小区业主在接受物业服务的同时应当缴纳物业费用。国柠虽称中信城物业未对其进行催缴，但结合中信城物业一审提交的物业缴费通知书照片、（2017）吉0194民初1660号民事裁定书及证人证言的陈述，可知中信城物业一直向国柠主张给付物业管理费，故国柠所称物业费催缴诉讼时效已过期的上诉理由不成立，一审法院判令国柠向中信城物业给付2012年8月27日至2020年5月31日的物业管理费85841.96元并无不当。关于违约金问题，依据国柠一审提交的视频证据及证人证言，中信城物业在物业服务方面存在瑕疵且拒绝房屋实际控制人缴纳物业管理费，故对中信城物业主张的违约金本院不予支持。综上，原审判决认定事实、适用法律存在不当之处，应予改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初1159号民事判决；二、国柠于本判决发生法律效力后十日内给付长春中信城物业服务有限公司自2012年8月27日起至2020年5月31日止的物业管理费共计85841.96元；三、驳回长春中信城物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回国柠的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3116元由国柠负担814元，由长春中信城物业服务有限公司负担2302元；二审案件受理费6232元，由国柠负担1628元，由长春中信城物业服务有限公司负担4604元。本判决为终审判决。审 判 长  肖 瑶审 判 员  白业春审 判 员  张兴冬二〇二一年一月二十六日法官助理  尤文汇书 记 员  李 贺