河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再533号再审申请人(一审原告、二审上诉人):中国光大银行股份有限公司许昌分行,住所地:河南省许昌市文峰路与八一路交叉口。负责人:朱修怀,该分行行长。委托诉讼代理人:付红丽,河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱小彤，该分行员工。被申请人(一审被告、二审被上诉人):付凯城,男,1993年12月30日出生,汉族,住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人:邱瑞胜,河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人:酒信阳,河南路德律师事务所律师。原审第三人:何九梅,女,1970年10月12日出生,汉族,住河南省扶沟县。再审申请人中国光大银行股份有限公司许昌分行（以下简称光大银行许昌分行）因与被申请人付凯城及原审第三人何九梅申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省许昌市中级人民法院（以下简称二审法院）（2020）豫10民终823号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月30日作出（2020）豫民申5833号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2020年12月23日公开开庭审理了本案。再审申请人光大银行许昌分行的委托诉讼代理人付红丽、朱小彤和被申请人付凯城及其委托诉讼代理人邱瑞胜、酒信阳到庭参加了诉讼，原审第三人何九梅经经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。光大银行许昌分行申请再审时称，请求依法撤销许昌市魏都区人民法院（下文简称一审法院）（2019）豫1002民初6088号民事判决和二审法院（2020）豫10民终823号民事判决，支持光大银行许昌分行的原审诉讼请求。事实与理由：一、二审法院认定事实、适用法律错误。1.从基本证据上看,何九梅的丈夫郝铮与付凯城的父亲付胜利签订的《二手房购买合同》不存在真实的房屋买卖合意,更像为民间借贷债权提供担保，或者是双方串通签订合同。该《二手房购买合同》没有任何关于借款本金利息等的相关约定，存在重大瑕疵，且后续的75万转款没有注明是购房款，可能是借款。2.付凯城提供的大量证据证明签订购房合同时已经有100万的债权存在，但是购房合同上双方没有提到民间借贷转为购房款的情况，只能看出签订合同后如何支付剩余购房款的情况，不能证明付凯城已经全部支付了前期房屋价款，存在恶意转移财产,逃避债务嫌疑。3.付凯城提交的缴费收据是何九梅的姓名，无法证明其已经占有案涉房屋。4.本案付凯城在签订《二手房购买合同》时,明知房屋存在抵押按揭贷款，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力,付凯城就应当预见办理房屋过户登记存在障碍，但其未尽到审慎的注意义务,放任法律风险推进交易。且在双方合同签订后，付凯城在何九梅收到其支付的购房款未按照约定办理解押和房屋过户手续，没有及时采取提起诉讼保全该房产等措施来维护自己的权益，在主观上对案涉房屋没有办理过户存在明显过错。因此，付凯城提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的条件，案涉房产不能排除强制执行，一审法院的查封措施更应受到保护。二、本案与二审法院其他类似案件存在类案不同判现象。被申请人付凯城再审时辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、付凯城对案涉房产未办理过户不存在过错。1.郑州市原来的限购政策已于2014年8月9日取消，新的限购政策是在2016年12月份才出台，而付凯城的购房合同是在2016年7月12日签订的，当时不存在限购问题，因此付凯城也就不存在对限购政策的疏忽问题。2.付凯城的购房合同明确约定了何九梅应于2017年2月28日前结清全部按揭贷款，双方办理过户手续，付凯城在合同签订后，按约定先后支付给何九梅75万元购房款用于其归还借款办理解押手续，但因何九梅没有按照合同约定履行义务，才导致该房屋没有按时过户，付凯城家人为此多次找何九梅夫妇要求解决，但何九梅夫妇采取频繁更换手机号码、拒不接听电话、编造各种理由推脱等方式拖延履行合同义务，后在周口市川汇区人民法院将何九梅名下位于郑州市金水区天明路66号建业森林半岛33号楼4单元11层157号（证号：0901060188）房产（以下简称“案涉房屋”）查封后，经付凯城一方的持续要求下，何九梅才同意通过周口市扶沟县公证机构开具公证后委托付凯城的姐姐付亚萍前往办理解押手续，付凯城替何九梅归还了剩余的按揭贷款后，才解押了案涉房屋。因此，案涉房屋未办理过户登记的原因是由于何九梅夫妇违反合同约定未结清剩余房贷，导致房屋无法解押办理过户手续，并非因为付凯城方的原因所造成。二、付凯城方与何九梅签订的买卖合同是真实有效的。1.虽然《二手房购买合同》中未写明借款抵房款，但付凯城方与何九梅早已就此达成一致意见，有郝铮出具的收条为据，此项内容无需再写入合同，买卖双方的合同和陈述也是一致的。2.付凯城父亲原来出借给郝铮的借款是真实的，双方合意将原来借款转房款系消灭了原借贷关系，产生了新的房屋买卖合同关系，将原借款本息转化为已付购房款，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。另外，法律并没有规定禁止对设有抵押的房屋进行交易。三、付凯城已经合法占有案涉房屋。在双方合同签订后，付凯城已经于2016年8月办理手续后开始装修入住，小区物业公司和房产周围邻居均能证明付凯城方在法院查封前对房产合法占有，因物业管理严格以房产证为依据，虽多次沟通但仍不更改业主姓名，导致缴费收据、电费收据显示业主何九梅。付凯城母亲2018年办理的暂住证也能证明案涉房屋执行前，付凯城方合法占有的情形。四、在一审法院查封该房产前，付凯城已经全部支付了房款。案涉房屋的首封法院周口市川汇区人民法院查封案涉房屋时，付凯城方以按照合同约定支付大部分价款，后付凯城应周口市川汇区人民法院要求，持何九梅的公证委托手续将剩余未支付的房款归还了银行按揭贷款，至此已经还清了全部房款。一审法院是在周口市川汇区人民法院对案涉房屋解封后才查封的，此时，付凯城已付清案涉房屋的全部房款。综上，光大银行许昌分行的再审申请书中大量的猜测臆想，没有提供相关的证据证明，其请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。光大银行许昌分行向一审法院起诉请求，1.撤销一审法院（2019）豫1002执异42号执行裁定书，恢复对案涉房屋的执行；2.诉讼费由付凯城负担。一审法院认定事实，光大银行许昌分行与扶沟中泰气缸盖有限公司、许昌博瑞斯自动化设备有限公司、河南省力神机械有限公司、郝峥、何九梅金融借款合同纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2018）豫1002民初3633号民事判决书。该院于2018年7月25日作出（2018）豫1002民初3633号民事裁定书、（2018）豫1002执保523号协助执行通知书，查封了案涉房屋。2016年7月12日，何九梅作为（甲方）与付凯城（乙方）签订《二手房购买合同》一份，郝峥作为甲方代理人，付胜利作为乙方代理人在合同中签字，合同其中约定：甲方将案涉房屋转让给乙方，总价款2093780元，并约定了付款方式、时间、结清按揭款及过户事宜。付凯城提交的转账凭证显示，付胜利于2013年3月4日和2013年10月17日分两笔借给郝峥款项963000元，产生利息为212750元。双方约定将上述借款及利息冲抵购房款，后付凯城父亲付胜利及家人自2016年7月13日至2019年3月4日共计向郝峥转购房款及代还物业费947062.50元，付凯城向何九梅支付了全部购房款。付凯城于2016年8月对该房屋进行装修，入住至今。2019年3月4日，案涉房屋按揭贷款已结清，此前因贷款未还清不能办理房屋所有权证。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案付凯城提交的证据能够证明在案涉房屋被查封前与第三人何九梅签订了合法有效的买卖合同并合法占有了该房屋，付凯城已按照合同约定支付全部价款，2018年7月25日案涉房屋被查封，未办理过户登记非付凯城的原因。故光大银行许昌分行不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院于2020年2月6日作出（2019）豫1002民初6088号民事判决：驳回光大银行许昌分行的诉讼请求。一审案件受理费8800元，由光大银行许昌分行负担。二审法院查明事实与一审一致。二审法院认为，本案中付凯城已支付了案涉房屋的全部购房款，而未办理过户非因买受人自身原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。付凯城依法对案涉房屋享有排除执行的民事权益。综上所述，光大银行许昌分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经该院审判委员会研究决定，二审法院于2020年6月17日作出（2020）豫10民终823号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由光大银行许昌分行负担。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明：一、2016年7月12日何九梅作为（甲方）与付凯城（乙方）签订《二手房购买合同》第三条约定：合同签订后乙方在40天内付给甲方人民币250000元，甲方收到该笔款后为乙方办理装修手续，乙方可以自行装修。乙方应在2016年12月31日前付给甲方房产总价80%的房款（包括前期已经支付的250000元）甲方应在2017年2月28日前还清该房产所欠银行下余贷款。甲方还清贷款后应及时办理房屋过户手续，所有手续办理完结后乙方及时付清下余房款。二、原审认定2016年7月13日至2019年3月4日共计向郝峥转购房款及代还物业费947062.50元，包括：付凯城家人先后于2016年7月13日、9月22日、10月12日、12月14日分四笔向何九梅丈夫郝峥账户分别转款250000元、300000元、50000元、150000元；2018年9月25日，代何九梅归还案涉房屋欠银行按揭贷款本息10000元；2016年8月23日代何九梅交纳拖欠的物业费19791元；在何九梅与郝峥同意的前提下，2016年9月3日，付凯城与案涉房屋的物业公司签订《房屋装修管理协议》，后对该房屋装修并入住；2019年3月4日，归还何九梅欠案涉房屋剩余按揭贷款本息167271.50元，办理了解押手续。三、付凯城2016年6月时系中国人民武装警察部队某大学研究生管理大队学员，现为武警现役军人，没有郑州户口。四、郑州市人民政府办公厅于2016年12月21日下文、次日开始实施的《关于进一步加强房地产调控工作的通知》郑政办﹝2016﹞75号文第二条规定：非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提交在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或者社保证明。五、周口市川汇区人民法院作为首封法院，在另案执行中查封了案涉房屋，付凯城提出执行异议后，该院作出（2019）豫1602执异82号民事裁定，认定付凯城在该院查封前已经与何九梅签订有合法有效的书面买卖合同，用借款本息抵还部分购房款、依照合同约定支付部分房款、后又偿付何九梅下欠的银行按揭贷款，已支付完全部房款，并已实际入住，未办理过户手续是因为何九梅违约而非付凯城的原因，故裁定解除对案涉房屋的查封，一审法院作为轮候查封的法院遂对案涉房屋进行了查封，付凯城提出执行异议，一审法院支持了付凯城的异议，形成本案。本院再审认为，本案争议的焦点是付凯城与何九梅之间是否存在有效的买卖合同、付凯城在一审法院查封前是否合法占有案涉房屋及对案涉房屋没有办理过户手续存在过错。一、关于付凯城与何九梅之间是否存在真实有效的买卖合同、付凯城在一审法院查封前是否已经合法占有案涉房屋的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”根据本案查明的事实，付凯城的父亲付胜利于2013年3月4日和2013年10月17日分两笔借给郝峥款项963000元，产生利息为212750元，双方约定将上述借款及利息冲抵购房款，后双方签订了案涉《二手房购买合同》，付凯城家人按约定按时支付了房款，又按规定办理了装修手续对房屋进行了装修并入住。光大银行许昌分行虽然对合同的真实性以及付凯城家人是否实际占有案涉房屋提出质疑，但没有提交相关证据来证明该《二手房购买合同》存在恶意串通等问题，付凯城在庭审中对光大银行许昌分行的疑问均作出了合理的解释，且有相关转账凭证、转款及物业费收据、装修管理合同等证据予以佐证，故本院认为案涉《二手房购买合同》是真实的，付凯城在一审法院查封前已合法占有了案涉房产。案涉房屋在双方买卖时虽然存在银行抵押不能办理过户登记，我国法律并不禁止设立抵押的房屋进行买卖交易，光大银行许昌分行也没有证据证明该合同存在其他无效的情形，买卖双方对案涉《二手房购买合同》也无异议，故该合同系有效合同。二、关于付凯城对案涉房屋没有办理过户手续是否存在过错问题。本案案涉房屋没有及时办理过户主要存在两个客观障碍：一是案涉房屋原房主何九梅存在按揭抵押贷款，按照当时的政策，在没有解押情况下不能办理过户手续；二是付凯城作为购房者在购房合同签订时没有网签，后因当地政府限购政策的出台而不具有购房资格，无法办理过户手续。首先，付凯城在签订《二手房购买合同》时已经对付款后办理解押和过户手续有了明确的约定，并已按约定支付了购房款，说明付凯城对案涉房屋办理过户手续存在的障碍并如何消除已经尽到了合理的注意义务；且在何九梅未按合同约定办理解押手续时，付凯城一方积极敦促何九梅履行义务并代何九梅归还银行欠款，不存在怠于办理过户手续的问题，案涉房屋一直未解押的根本原因系何九梅违约所致，付凯城作为守约方对此并不存在过错。光大银行许昌分行主张付凯城没有尽到审慎的注意义务因而存在过错，因没有事实依据，本院不予支持。其次，付凯城在2016年6月12日在与何九梅签订《二手房购买合同》时，并不存在限购政策及购房资格问题，只因2016年12月22日的政策变化才导致付凯城不具有购房资格，此后，即使案涉房屋不存在抵押问题，也不能办理过户手续。该政策变化虽然客观上影响了《二手房购买合同》中案涉房屋的变更登记手续的办理，但在合同双方均不主张解除的情况下，并不影响《二手房购买合同》的效力，也不能据此认定付凯城对案涉房屋不能过户存在过错。光大银行许昌分行关于付凯城因没有及时采取提起诉讼保全该房产等措施，对案涉房屋没有办理过户存在明显过错，该主张并无事实和法律依据，且即使付凯城采取诉讼保全等措施也并不能消除限购政策的影响，故本院对此主张不予支持。综上，本案付凯城在一审法院查封前已经与何九梅签订了合法有效的房屋买卖协议，且已经支付全部房款并入住，案涉房屋不能办理过户手续是由于合同相对方何九梅的违约行为以及政府的限购政策导致，并非付凯城的原因造成，付凯城主张排除一审法院对案涉房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一、二审法院判决驳回光大银行许昌分行的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持河南省许昌市中级人民法院（2020）豫10民终823号民事判决。本判决为终审判决。审判长 邹 波审判员 肖贺伟审判员 丁 亮二〇二一年一月二十八日书记员 高琳娟