四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终89号 上诉人（原审被告）：曹莉莎，女，汉族，1993年1月15日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：刘熙露，四川聚道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱玮，四川聚道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈加宏，男，汉族，1995年7月30日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：王迪，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 上诉人曹莉莎因与被上诉人陈加宏房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹莉莎上诉请求：一、撤销一审判决的第一项，依法改判上诉人向陈加宏支付房屋租金15000元；二、一审和二审诉讼费用由陈加宏承担。事实与理由：依照双方《房屋租赁合同》的约定，第三年时需在前两年租赁面积的基础上增加租赁面积100平方米，才按每年30000元支付租金，但事实上，在第三年租赁期开始至今，陈加宏未交付约定中的“剩余面积100平方米”，没有交付卷帘门对应的三间房屋；上诉人至今租赁使用的面积与前两年一致，房租理应与前两年相同，即按20000元/年支付，截止至2020年6月1日，在上诉人实际支付的40000元基础上，扣除双方约定的免租三个月，上诉人尚需向出租人支付15000元租金。 陈加宏辩称，剩余面积即除合同中约定的房屋外，其他的二楼的房屋，我方已经按合同约定实际交付给曹莉莎，曹莉莎使用的面积达到了250平方米，一楼卷帘门对应的房屋未在双方租赁合同约定的范围内。依照约定，如果第三年上诉人不租赁二楼的话，我方是要收回二楼的二个房间的，就此也可以推断出双方合同约定的“剩余面积”不包括一楼卷帘门对应的房屋，且一楼是有人居住的，按交易习惯也不会租出去。请求驳回上诉，维持原判。 陈加宏向一审法院起诉请求：一、判令解除陈加宏与曹莉莎签订的《房屋租赁合同》；二、判令曹莉莎向陈加宏支付2019年6月1日至2020年6月1日的房屋租金30000元，支付二楼租赁合同外占用面积租金20000元（诉讼中明确为2017年6月1日至2019年6月1日期间二楼两间房屋占用费），合计50000元。 一审法院认定事实如下：2017年5月14日，陈加宏（出租方、甲方）和曹莉莎（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：第一条、甲方将自有的位于德阳市旌阳区××乡××村××组××房，南侧建筑面积90平方米，二楼的两间住房及房屋周边宅基地出租给乙方作为乡村咖啡经营及居住使用。第二条、租赁期共15年，从2017年6月1日起交付至2032年6月1日收回。第三条、第一年租金20000元，乙方在6月1日支付给甲方，乙方享有三个月免租装修时间。第三年将剩余面积100平方米一并租用，合计建筑面积200平方米，租金30000元每年，每三年按5%递增或递减的方式给付。若乙方第三年不租用剩余面积，甲方可收回二楼两间住房。第四条、修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋应定期检查、及时修缮，做到给排水、照明电和主体结构的完好，以保障乙方安全正常使用。在合同履行过程中，乙方有义务保障房屋结构及配套设施的完好……第六条……2．租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方50000元；3．甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付……6．在合同履行过程中，乙方未按时缴纳租金，甲方有权停止租赁合同，乙方负责赔偿所有维修费……第九条……3．乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等应事先征得甲方同意后方可施工。 《房屋租赁合同》签订后，曹莉莎分别于2017年6月1日、2019年6月4日向陈加宏转款20000元，共计40000元。在前三年的合同履行期间，陈加宏、曹莉莎围绕房屋租赁面积、房屋装修损坏、水电安装使用、房屋租金缴纳等问题产生矛盾，并共同委托高槐村村委会居中调解，但未达成一致意见。曹莉莎于2019年4月22日向陈加宏微信转款16000元，逾期未收被退回，于2019年9月25日向双方委托调解的高槐村村委会书记微信转款20000元，逾期未收被退回，于2020年1月10日向陈加宏母亲冯霞银行账户（房屋租赁合同中载明的收款账户）转款30000元，因收款账户问题被退回，后陈加宏提供新的收款账户，曹莉莎未再次转款。 一审法院认为，本案中陈加宏、曹莉莎双方所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。 关于《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。一审法院认为，《房屋租赁合同》中约定了第一年房屋租赁的给付时间是当年的6月1日，并约定了三个月的装修免租期，对房屋后续租金的给付时间未作明确约定，应结合双方合同条款的约定，曹莉莎从第二年起最迟应在当年的9月1日前给付下一租赁年份的租金。曹莉莎于2019年6月4日实际支付了第二年的租金，于2020年1月10日向陈加宏母亲转款30000元即第三年租金，因收款方银行账户原因被退回，曹莉莎虽有迟延支付租金的违约行为，但系基于双方对合同约定的租赁面积、租金等条款解释产生分歧，且曹莉莎一直保持积极的协商态度，有给付租金的主观意思表示和客观行为，故曹莉莎迟延支付租金的行为尚不足以致使陈加宏收取租金的合同目的不能实现。陈加宏现有证据亦不能证明曹莉莎未经其同意，私自对房屋进行装修、破坏了原有结构，使用过程中造成了其他财产损失。故陈加宏诉请解除《房屋租赁合同》的主张，一审法院不予支持。 关于陈加宏主张曹莉莎应支付非法占用二楼未租赁两间房屋20000元的问题。一审法院认为，《房屋租赁合同》中载明了二楼的两间住房屋出租给曹莉莎使用，但二楼共有四间房屋，其中两间为卧室，一间为客厅，一间厕所，合同未载明二楼租赁两间住房的具体所指。曹莉莎在租赁房屋后即对二楼房屋进行了使用、维护至今，陈加宏未举证证明其曾表明过曹莉莎存在非法占用，应予腾退或支付额外租金的情形，亦未证明曹莉莎具体非法占用了二楼的哪两间房屋及非法占用房屋的对应面积。故陈加宏要求曹莉莎支付违法占用房屋租金的主张一审法院不予支持。 关于截止2020年6月1日曹莉莎尚欠租金金额的问题。一审法院认为，双方当事人对曹莉莎向陈加宏转款40000元的事实均于认可，但对已支付租金的截止租赁时间意见不同。因《房屋租赁合同》中明确约定，第一年的租金为20000元，装修免租期三个月，合同虽未对第二年的租金进行明确约定，但结合合同条款可认定第二年租金为20000元，曹莉莎承租房屋后进行了全面装修，依据合同约定应免除三个月的租金，即前两年租金合计应为35000元（20000元/每年÷12个月×21个月），第三年按照合同约定租金为30000元，即每月2500元，曹莉莎支付的剩余5000元租赁金应为第三年前两个月的租金，故一审法院认定截止2020年6月1日，曹莉莎尚需向陈加宏支付第三年剩余10个月的租金合计25000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、曹莉莎于判决生效之日起十日内支付陈加宏房屋租金25000元；二、驳回陈加宏的其他诉讼请求。案件受理费525元，由陈加宏负担262元，曹莉莎负担263元。 二审中，曹莉莎提交以下证据：1．证人裘某的视频说明及书面证明各一份，证明双方签订租赁合同协商时，约定了出租人在第三年将交付的“剩余面积”包括一楼卷帘门对应的房屋；因为被上诉人说租赁面积太大，村上会收取额外的费用，所以租赁合同上写的是大概的面积，没有太精确；2．录音一份，证明第三年交付的剩余面积包括一楼卷帘门对应的房屋。陈加宏质证认为，对证据1的证据本身的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可，证人陈述不实；对证据2的真实性认可，但对其关联性不认可，当时双方在协商阶段，而且也说明一楼卷帘门对应的房屋不在双方约定的合同范围之类，如果租赁加上一楼卷帘门对应的房屋，则应该重新计算租金。陈加宏提交以下证据：1．视频光盘一张及自制房屋面积测绘图一份，证明其交付给上诉人房屋的实际面积达到了250平方米；2．微信聊天记录截图16页，证明上诉人未按期缴纳租金；3．图片7张，证明案涉房屋的现状。曹莉莎质证认为，对证据1中视频的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，因为测量的是外围尺寸，视频中人员口头所说的数字没有体现在测量图中，不能达到陈加宏的证明目的；对自制房屋面积测绘图的真实性、合法性、关联性均有异议，因为没有落款、没有盖章，不是专业机构出具的合法、合规的测绘报告，对使用面积均存疑，达不到陈加宏的证明目的；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但达不到对方的证明目的，我方没有拒付租金；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但达不到对方的证明目的，与本案无关。本院审查认为，前述证据中，对陈加宏提交的自制房屋面积测绘图，当事人存有争议，该证据系陈加宏单方制作，且不规范，具体房间面积标识不清，达不到陈加宏的证明目的；对其余证据，各方当事人对其余证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信，但对其关联性、证明力当事人存在争议，应结合全案证据予以认定。 二审中，本院于2021年1月28日组织双方当事人到案涉房屋场所进行测量。案涉二楼房屋有厕所对面的二间，其余部分为客厅、厕所及与厕所相邻的房屋一间。相关房屋的套内测量数据分别如下：客厅面积为8.259米×3.94米，厕所面积为1.3米×3.6米，与厕所相邻的房屋面积为3.64米×4.3米。双方当事人对以上测量数据均予认可，本院对此予以确认。 二审中，双方当事人认可租赁合同所载南侧建筑面积90平方米，实际面积在110平方米以上，签订租赁合同时写为90平方米，是因为当时没有测量，进行预估的面积。本院对此予以确认。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，结合各方当事人意见，本案二审争议焦点为：一审认定的截止2020年6月1日的应付租金的金额是否正确。本院对此评判如下： 首先，《房屋租赁合同》约定“甲方将自有的位于德阳市旌阳区××乡××村××组××房，南侧建筑面积90平方米，二楼的两间住房及房屋周边宅基地出租给乙方作为乡村咖啡经营及居住使用”及“第三年将剩余面积100平方米一并租用，合计建筑面积200平方米，租金30000（叁万元整），每年按5%递增或递减的方式给付，根据实际营业情况而定”。现双方对第三年陈加宏是否交付“剩余面积100平方米”存有分歧，从而对第三年应付租金金额存在争议。 其次，陈加宏主张，合同中约定租赁的二楼二间房屋为厕所对面的二间，合同中所载“剩余面积100平方米”是指二楼房屋中除前述二间房屋外其余的房屋，已经在签订合同后全部交付给上诉人使用，因此第三年的租金应当按每年30000元计算。本院认为，第一、从双方认可的案涉房屋的测量数据看，案涉二楼房屋中客厅、厕所、与厕所相邻的房屋相加后总的面积远低于100平方米，与合同中约定的“剩余面积”不符；第二、二审中陈加宏亦称签订合同时是预估的面积，村上喊往低了写；结合合同中所载南侧建筑面积的情况，可以认定双方在合同中载明的面积应低于实际面积，即实际面积应高于双方合同中约定的面积；显然，陈加宏所称的前述“剩余面积”为“二楼房屋中客厅、厕所、与厕所相邻的房屋”的情况与此相悖；第三、从案涉房屋的使用效能看，上诉人租赁房屋系用于乡村咖啡经营及居住，其租赁二楼二间房屋用于居住后，陈加宏将其未使用的二楼客厅、厕所等房屋一并交付给上诉人使用，以便于生活，有其合理性；但是，在前两年租金为每年20000元的基础上，如果将二楼房屋中的客厅、厕所及与厕所相邻的房屋作为“剩余面积”100平方米租赁，由此将第三年的租金增加为30000元，增长幅度达50%，从该客厅、厕所及与厕所相邻的房屋与上诉人经营行为相关联的实际效能上看，有悖日常生活经验。由此，对陈加宏提出的其已经交付剩余面积100平方米的主张，本院不予支持。 因此，综合双方合同约定、证人证言、录音证据、当事人陈述及案涉房屋的实际情况等全案情况，本案现有证据尚不足以证明陈加宏在第三年已经交付了约定的剩余面积100平方米用于租赁，其应承担举证不力的不利后果，故对上诉人称第三年租金按20000元计算的主张，本院予以支持。故截止2020年6月1日之前，曹莉莎应付的租金为55000元（20000元×3-20000元÷12×3），其已支付40000元，应再行支付15000元（55000元-40000元）。 综上所述，曹莉莎的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初2997号民事判决； 二、曹莉莎于判决生效之日起十日内向陈加宏支付2020年6月1日之前的租金15000元； 三、驳回陈加宏的其他诉讼请求。 一审案件受理费525元，由陈加宏负担367元，曹莉莎负担158元；二审案件受理费50元，由陈加宏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵   敏 审 判 员 姚   松 审 判 员 黄 一 珍 二〇二一年一月二十八日 法官助理 陶 艳 亮 书 记 员 王阳（代）