河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初10007号原告：陈方俊，女，1990年4月11日出生,汉族，住河南省方城县，现住河南省新郑市。委托诉讼代理人：孙延俊，河南继春律师事务所律师。被告：郑州新威龙置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇中山路西侧，统一社会信用代码91410184169979795U。法定代表人：李光辉，总经理。委托诉讼代理人:周慧，河南万翔律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地河南省郑州市金水区郑花路**，统一社会信用代码914101009718599507。负责人：杨**，行长。委托诉讼代理人：刘磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵冲，河南瀛豫律师事务所律师原告陈方俊与被告郑州新威龙置业有限公司（以下简称新威龙公司）、第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交行河南省分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈方俊的委托诉讼代理人孙延俊、被告新威龙公司的委托诉讼代理人周慧、第三人交行河南省分行的委托诉讼代人赵冲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈方俊向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈方俊与新威龙公司于2018年12月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）；2.判决解除陈方俊与交行河南省分行于2019年1月24日签订的《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：201901411152999001200000029）；3.《个人房产抵押贷款合同》涉及的剩余贷款本金及利息由新威龙公司偿还；4.新威龙公司返还陈方俊购房款本金365618元、维修基金7430元、按揭贷款费用1000元、产权登记代办费826元；5.新威龙公司返还陈方俊已向交行河南省分行归还的贷款本金及利息93032.6元（自2019年3月1日起暂计算至2020年10月1日，实际计算至判决生效之日止）；6.新威龙公司自2018年12月5日起以本金320618元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付陈方俊资金占用期间的利息至款项实际退还之日止；7.判决新威龙公司向陈方俊支付逾期交房违约金16030.9元，并依法判决增加被告违约金（即以已付款为基数按照5%计算违约金）；8.本案诉讼费用由新威龙公司承担。诉讼过程中，陈方俊将诉讼请求第1项、第2项变更为新威龙公司收到起诉状副本之日解除《商品房买卖合同》和《个人房产抵押贷款合同》。事实和理由：2018年12月5日，陈方俊与新威龙公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），购买威龙尚品小区北院13幢1单元18层1804号房屋，该房屋户型为三室二厅，合同约定建筑面积共114.32平方米，陈方俊共交纳首付款365618元，剩余购房款746000元通过银行按揭贷款方式支付。合同约定房屋交付期限为2019年12月31日前，逾期交房超过90日后，陈方俊有权解除合同，新威龙公司应按累计已付款的0.5%支付违约金。陈方俊还将维修基金7430元及产权登记代办费826元交给新威龙公司，由其代为交纳、办理。2019年1月24日，陈方俊与交行河南省分行及新威龙公司三方签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号201901411152999001200000029），陈方俊向交行河南省分行申请贷款746000元用于购买上述房屋，陈方俊为此支出按揭贷款费用1000元。贷款合同约定贷款由交行河南省分行直接放至新威龙公司账户（开户行：交通银行郑州中原中路支行，账号411899991010003949417）。陈方俊所申请贷款为360期，还款方式为等额本息，每月贷款本息合计4651.63元，还款期限为每月1日。陈方俊于2019年3月1日开始偿还贷款，截止2020年10月1日，陈方俊已向交行河南省分行偿还贷款本息合计为93032.6元。陈方俊向新威龙公司提出过退房请求，但新威龙公司要求陈方俊先将银行贷款结清以后，才可以办理退房手续。此方法无疑加重了陈方俊的负担，陈方俊并没有这么多资金一次性偿还剩余贷款，且即便陈方俊偿还了剩余贷款，若新威龙公司迟迟不予退款，势必会造成陈方俊更大的经济损失。陈方俊为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。庭审时陈方俊述称，涉案房屋还没有交付，购房发票也没有开具；起诉前她曾去售楼部口头要求解除合同，没有书面手续。新威龙公司辩称，原告称《商品房买卖合同》约定逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，并不属实，双方买卖合同第九条约定的是：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期交房超过X日后，原告有权解除合同，该条款明确说明双方未约定原告解除合同的权利，原告不享有约定解除权，原告直接起诉解除合同也不符合法定解除的条件；原告诉请解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的前提是《商品房买卖合同》解除，既然《商品房买卖合同》不符合约定解除条件，那么《个人房产抵押贷款合同》也不具备解除条件；原告说交纳了首付款365618元并非事实，原告只支付了首付款30618元，剩余290000元首付款是被告指定的员工借款走账过来，原告至今未实际支付该290000元，按揭款746000元收到了；《个人房产抵押贷款合同》中明确约定借款人为原告，新威龙公司仅为担保人，原告在自己未履行还款义务的前提下，无权要求被告向交行河南省分行履行还款义务；综上所述，原、被告双方并未约定合同解除权利，且被告施工期间因恶劣雨雪天气造成停工224天，因扬尘管控、少数民族运动会、70周年国庆大典等政府职能部门职务行为因素影响，造成停工300余天，又因新冠疫情影响停工数月，按照合同约定，交付时间可以顺延，且顺延期间还未届满，被告不存在违约行为，原告诉请无事实、法律依据，请求驳回原告全部诉请。另外，涉案房屋还没有完工，购房发票也没有开具；该公司于2020年12月16日收到起诉状副本等材料。交行河南省分行述称，原被告之间并未就逾期交房约定合同解除权，因此原告不享有解除《商品房买卖合同》的权利，原告不具备行使约定解除权的基础，也不具备行使法定解除权的基础；无论《个人房产抵押贷款合同》解除与否，原告作为借款人，被告作为保证人均应承担还款责任；原、被告之间的房屋交易目的已经实现，就逾期交房产生的损失，原告可以另案解决，同时请求法院慎重考虑市场交易以及秩序的稳定性，衡量各方利益保护。另外，该行于2020年12月15日收到起诉状副本等材料。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2018年11月27日，陈方俊为购买新威龙公司开发的位于新郑市龙湖镇老年人康乐服务中心东侧、规划路北侧威龙尚品小区北院13幢1单元18层1804号房屋向新威龙公司支付定金10000元；2018年12月4日，陈方俊向郑州天象房地产营销策划有限公司交纳1300元，郑州天象房地产营销策划有限公司出具《收据》一份；2018年12月5日，新威龙公司通过谷晓方账户代收陈方俊8256元，新郑市物业维修资金管理中心（龙湖）于2018年12月10日向陈方俊出具金额为7430元的《新郑市房屋专项维修资金交存凭证》一份。2018年12月5日，时任新威龙公司财务副总监的李光辉（甲方、出借人）与陈方俊（乙方、借款人）、安亚飞（丙方、担保人）签订《借款协议》一份，主要约定：乙方因购买新威龙公司威龙尚品商品房13号楼1单元1804户，需要从甲方借款用于支付首付款；甲方自愿借给乙方人民币290000元，乙方自愿借用甲方上述款项；借款期限自2018年12月5日起到双方约定的还款之日止；乙方保证于2021年12月5日前向甲方归还借款；双方约定的借款期限内，甲方免收乙方利息。2018年12月18日，新威龙公司（出卖人）与陈方俊（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****），合同约定：“……第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房……为……龙湖镇老年人康乐服务中心东侧、规划路北侧威龙尚品小区北院13【幢】【座】1【单元】18【层】1804号房……建筑面积共114.32平方米……第四条计价方式与价款……该商品房单价为……每平方米9330.11元，总金额……壹佰零拾陆万陆仟陆百壹拾捌元整……第六条付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：约定金额：320618元，付款方式：现金，约定付款时间2018-12-05，交纳比例30.06%；备注：剩余房款746000元办理按揭贷款……第七条××逾期付款的违约责任。××如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：∨1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后……第八条交付期限。出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：∨1、该商品房经验收合格…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3、因恶劣天气影响到工程施工进度的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十条……”该合同附件四《补充协议》约定：“第一条：关于联系方式……第二条：付款方式及期限……第三条：房屋其他价款1.除合同约定的房屋价款外，××还应按照国家及有关部门规定及时缴纳专项维修基金、契税、办证费、按揭贷款费用等税费。2.……第四条：交付期限……第五条：交接及质保期……第六条：产权登记约定……第七条：面积差异处理及价款结算……第八条：基础设施、公共配套设施……第九条：前期物业服务……第十条业主公约和物业管理规定的遵守……”合同签订之后，双方于2018年12月18日办理了合同信息备案；陈方俊于2019年3月16日以POS消费方式向新威龙公司分别支付240000元、50000元。交行河南省分行于2019年2月1日向陈方俊指定账户发放贷款746000元；陈方俊自2019年3月1日开始偿还贷款，截止2020年10月1日，陈方俊共向交行偿还贷款本息共计92813.33元。另查明，1、涉案房屋尚未完工。2、2018年5月1日，新威龙公司向李光辉出具《委托书》，委托李光辉代表该公司向威龙尚品小区首付分期业主出借资金，与业主就借款事宜签订借款协议，有关法律责任由委托人新威龙公司承担；新威龙公司于2018年5月23日支付至李光辉的银行账户1000000元。3、2019年1月24日，陈方俊（借款人、××）、交行河南省分行（贷款人）、新威龙公司（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：201901411152999001200000029），三方主要约定：借款人因购买案涉房屋并以该房屋向贷款人申请个人房产抵押贷款，贷款金额为746000元；贷款期限为360个月，2019年1月24日至2049年1月24日；基准利率种类：五年以上（期限）人民银行贷款基准利率，利率上（下）浮动幅度/加（减）点数：上浮30%；借款人选择的还款法为按月等额本息还款；担保人为该贷款提供连带责任保证等。为确保上述借款合同履行，陈方俊（××）、交通银行河南分行（抵押权人）于2019年9月23日签订《新郑市预购商品房抵押合同》，约定陈方俊自愿将所购商品房抵押给交行河南省分行等。截止2020年12月15日，陈方俊共向交行河南省分行偿还本金16094.38元、利息86241.48元共计102335.86元，贷款余额为729905.62元。4、诉讼过程中，新威龙公司、交行河南省分行分别于2020年12月16日、2020年12月15日收到本院送达的起诉状副本等相关材料。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第四十一条又规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者仲裁方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，陈方俊与新威龙公司签订的《商品房买卖合同》、与交行河南省分行、新威龙公司签订的《个人房产抵押贷款合同》、与交行河南省分行签订的《新郑市预购商品房抵押合同》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。陈方俊与新威龙公司所签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××43755）第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交××人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日××人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过X日后××人有权解除合同××人解除合同的，出卖人应当××人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并××人累计已付款的0.5%××人支付违约金。”对于上述条款，陈方俊主张依据上述条款其有权解除合同，新威龙公司、交行河南省分行辩称上述条款未约定陈方俊解除合同的权利、陈方俊不享有约定解除权。本院认为，对于该条款的理解无论是进行文义解释，还是进行目的解释、整体解释，都应理解为该条款区分了逾期不超过90日、逾期超过90日两种情形的出卖人逾期违约的责任；且该条款系格式条款，在合同双方理解不一致时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据前述理由，上述条款的“逾期超过X日后××人有权解除合同”应理解为“逾期超过90日后××人有权解除合同”。陈方俊与新威龙公司签订商品房买卖合同后，依约交纳了首付款并办理了按揭贷款手续，履行了付款义务，而新威龙公司未按合同约定在2019年12月31日前交付涉案房屋，且庭审时新威龙公司自认涉案房屋尚未完工，现新威龙公司逾期已远超90日。新威龙公司辩称逾期交房系政府颁布的禁令及管制措施、恶劣雨雪天气、新冠肺炎疫情所导致，并提交郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室通知和监理日志、气象证明等相关证据材料，由于政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2017年才开始实施，新威龙公司在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑；雨雪为正常气候状况，每年均有发生，新威龙公司作为专业的房地产开发商，已在签订合同时对天气等影响因素做出了合理的预判；新冠肺炎疫情发生在涉案房屋约定交付日期之后，故新威龙公司以上述理由主张交付房屋时间顺延期间尚未届满，证明力不足，对其辩解意见，本院不予采纳。综上，根据合同约定及法律规定，陈方俊有权解除与新威龙公司签订的《商品房买卖合同》，陈方俊虽未提供证据证明已于起诉前通知新威龙公司解除合同，但新威龙公司已于2020年12月16日收到本院送达的起诉状副本等相关材料，陈方俊诉称该《商品房买卖合同》已于2020年12月16日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，上述《商品房买卖合同》既已于2020年12月16日解除，陈方俊为履行该《商品房买卖合同》而与交行河南省分行等签订的《个人房产抵押贷款合同》及《新郑市预购商品房抵押合同》亦应予以解除，陈方俊诉称该《个人房产抵押贷款合同》已于2020年12月16日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人××人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈方俊诉请新威龙公司返还已付购房首付款365618元，但依据本案证据，陈方俊仅支付了首付款30618元，其余首付款290000元为陈方俊向新威龙公司现任法定代表人李光辉借款支付，陈方俊至今实际并未支付该款项，新威龙公司认可李光辉的出借行为系代表新威龙公司实施，基于该事实，本案应认定新威龙公司返还陈方俊首付款30618元为宜。新威龙公司之后不应再向陈方俊主张返还该借款，如新威龙公司及李光辉向陈方俊主张返还该借款，陈方俊可就该款项另行主张权利。截止2020年12月15日，陈方俊就案涉房屋共计向交行河南省分行偿还了贷款本息102335.86元，现因新威龙公司违约造成合同解除，陈方俊诉请新威龙公司支付该贷款本息，有事实和法律依据，本院予以支持。陈方俊在2020年12月15日后至本案判决生效前，如偿还的有其他银行贷款，新威龙公司应一并支付给陈方俊；下余未返还的银行贷款，应由新威龙公司依约向交行河南省分行代偿贷款本息。因商品房买卖合同解除，新威龙公司向陈方俊代收的房屋专项维修基金7430元，已由相关部门收取,新威龙公司应当协助陈方俊申请退回。陈方俊诉请新威龙公司退还产权登记代办费826元，其虽未提交收据，但其提交的转账记录显示新威龙公司于2018年12月5日通过谷晓芳账户收到陈方俊转账8256元，该款项扣除维修基金7430元后为826元，故本院认定该产权登记代办费826元系新威龙公司收取，新威龙公司应予退还。陈方俊诉请新威龙公司返还按揭贷款费用1000元，未提交相应的收据及付款记录，新威龙公司亦不予认可，故对陈方俊的该项诉请本院不予支持。根据案涉《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，新威龙公司应按陈方俊累计已付款的0.5%向陈方俊支付违约金。合同解除时，陈方俊累计已向新威龙公司支付房款776618元（首付款30618元、房屋贷款746000元），新威龙公司应当依约向陈方俊支付违约金3883.09元。陈方俊既已选择违约金，其所主张的利息本院不予支持。综上所述，对于陈方俊诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定，判决如下：一、确认原告陈方俊、被告河南新威龙公司有限公司于2018年12月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1800204****）已于2020年12月16日解除；二、确认原告陈方俊、被告河南新威龙公司有限公司、第三人交通银行股份有限公司河南省分行于2019年1月24日签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：201901411152999001200000029）已于2020年12月16日解除；三、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈方俊首付款30618元、产权登记代办费826元，共计31444元；四、被告河南新威龙公司有限公司协助原告陈方俊办理房屋专项维修资金的退回手续;五、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈方俊已偿还的银行贷款本息102335.86元（截止2020年12月15日，如原告陈方俊在2020年12月15日后仍有还款，被告河南新威龙公司有限公司应一并返还原告陈方俊）；六、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司河南省分行代偿案涉贷款本息（按《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；七、被告河南新威龙公司有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈方俊违约金3883.09元；八、驳回原告陈方俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8559元，减半收取计4280元，由原告陈方俊负担3062元，被告郑州新威龙置业有限公司负担1218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  李晓莉二〇二一年一月三十日代理书记员  李江涛