上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初1783号原告：汤青剑，男，1985年3月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：上海青客创意产业配套物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：宋磊，执行董事。委托诉讼代理人：胡伟，男。委托诉讼代理人：邢思祺，男。原告汤青剑诉被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司(以下简称“青客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2021年1月27日公开开庭进行了审理，原告汤青剑、被告的委托诉讼代理人邢思祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤青剑向本院提出诉讼请求如下：1、确认汤青剑与青客公司签订的《房屋托管租赁合同》(以下简称“租赁合同”)、《补充协议》、《补充协议一》于2020年7月1日解除；2、判令青客公司支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金人民币(以下币种均同)8,505元；3、判令青客公司支付拖欠的水费86.20元、电费355.02元；4、判令青客公司支付擅自解除合同违约金10万元(剩余租期36个月，按照租赁合同约定的违约金为36个月*2,835元/月计算，自行调整为10万元)。事实和理由：汤青剑与青客公司先后签订租赁合同、授权书、《补充协议》《补充协议一》，汤青剑将上海市青浦区崧子浦路XXX弄XXX号楼1801室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给青客公司。汤青剑在2020年5月27日接到青客公司员工电话及短信，告知因青客公司自身原因单方面解除租赁合同，且租金、水电费、违约金也不会支付。后汤青剑查实确有水电费及租金未付，经多次催缴无果后，起诉至本院要求判如所请。被告青客公司辩称，1、同意案涉合同于2020年7月1日解除；2、同意支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金，对租金金额无异议，但公司目前经营困难，希望法院酌情降低租金；3、同意支付水电费，对金额无异议；4、案涉合同因疫情不可抗力导致解除，不同意支付违约金，若法院认为需支付，则违约金标准过高，要求减免。经开庭审理查明：系争房屋登记在汤青剑儿子汤子懿名下。2018年1月27日，汤青剑(甲方)与青客公司(乙方)签订租赁合同，约定由甲方将系争房屋租赁给乙方，租期自2018年5月30日起至2026年6月24日止，前三年租金每月2,800元，付三押一，租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担；非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿；因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。合同另对其他内容进行了约定。2018年1月29日，汤青剑(甲方)与青客公司(乙方)签订《授权书》，约定：经协商一致，就甲方出租系争房屋的出租备案登记、税收缴纳、公用事业代缴等事项订立本协议，甲方委托乙方代办的事项如下：1、代办房屋进行租出备案登记，并办理相关文件和手续；2、代收代缴各种公用事业费，费用由承租方负担；3、对房屋进行常规保洁，费用由承租方负担；4、对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担；5、对房屋进行装修，费用由承租方承担。2018年1月29日，汤青剑(甲方)与青客公司(乙方)签订《补充协议一》，约定该房屋托管合同履行届满60月又26天(即2018年5月30日起至2023年6月24日)前两个月，若甲方需自用该套房屋，可通知乙方解除该房屋的托管合同，双方互不承担违约责任；逾期甲方未通知的，继续按托管合同约定的租赁期限履行。2019年1月29日，汤青剑(甲方)与青客公司(乙方)签订《补充协议》，约定就租赁合同中租金支付时间变更事宜达成本补充协议：一、双方一致同意调整租金支付时间和租金金额，租金支付至甲方青客宝账户。二、甲方选择以下调整方案：……2020年3月25日至2020年7月24日的月租金调整为2,835元……上述合同签订后，青客公司支付押金2,800元，支付租金至2020年3月31日。双方当事人确认，汤青剑于2020年7月1日收回系争房屋。汤青剑代为支付了青客公司应承担的水费86.20元、电费355.02元。同意押金在本案中一并处理，抵扣租金。以上查明的事实，由汤青剑、青客公司的陈述，房地产权证、出生医学证明、租赁合同、《补充协议》、《补充协议一》、授权书、缴费详情微信截图等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。双方当事人对合同解除及解除时间没有异议，本院予以确认。青客公司迟延履行租金支付义务，导致汤青剑出租系争房屋的合同目的无法实现，故汤青剑有权解除案涉租赁合同。青客公司欠付租金导致合同解除，应承担金钱债务继续履行及赔偿损失等违约责任，对青客公司提出的因新冠疫情不可抗力导致合同不能履行故其不应承担违约责任的主张，本院不予采纳。汤青剑自认其于2020年7月1日收回系争房屋并主张租金至2020年6月30日、并主张其代青客公司支付的水电费，青客公司也无异议，故本院认定青客公司应向汤青剑支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金8,505元、水费86.20元、电费355.02元。为避免讼累，且经双方当事人一致同意，本院将青客公司支付的押金在应付的租金中一并抵扣。关于违约金，综合考量汤青剑的实际损失，参酌合同的履行情况、预期利益等因素，本院酌定青客公司应支付8,505元。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告汤青剑与被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司签订的《房屋托管租赁合同》、《补充协议》、《补充协议一》于2020年7月1日解除；二、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汤青剑自2020年4月1日起至2020年6月30日的租金5,705元(已扣除押金2,800元)；三、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汤青剑水费86.20元、电费355.02元，水电费合计441.22元；四、被告上海青客创意产业配套物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告汤青剑违约金8,505元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,478.92元，减半收取计1,239.46元，由原告负担1,156.32元，被告负担83.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇二一年一月二十九日书记员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。