四川省都江堰市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0181执异1号 案外人：杨海，男，1989年6月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。 案外人：杨春蕾，女，1989年12月28日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：四川万升智能科技有限公司。住所地：成都市高新区科园二路10号1栋1单元4楼1号。 法定代表人：张建，公司总经理。 委托诉讼代理人：马剑，男，1988年2月12日出生，汉族，住成都市金牛区，系四川万升智能科技有限公司职员。 被执行人：都江堰东润置业有限公司。住所地：四川省都江堰市永丰街道联盟社区彩虹大道南段295号东能财富广场写字楼六楼七号。 法定代表人：孟伟胜，公司董事长。 委托诉讼代理人：邓子江，男，1986年3月19日出生，汉族，住四川省泸县，系都江堰东润置业有限公司职员。 本院在执行申请执行人四川万升智能科技有限公司（以下简称万升公司）与被执行人都江堰东润置业有限公司（以下简称东润公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年8月24日作出（2020）川0181执1525号执行裁定书，对被执行人东润公司名下的位于都江堰市××街道××道××段××号××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号【川（2018）都江堰市不动产权第0××2号】予以查封，查封期限为三年。案外人杨海、杨春蕾对本院裁定查封上列2栋18层8号房屋提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 案外人杨海、杨春蕾称：被查封的都江堰市××街道××道××段××号××栋××层××号房屋系案外人在被查封前就与被执行人东润公司签订有效的购买合同，且已经支付了大部份购房款及装修款并已实际合法占有了该房屋，因被执行人的原因未办理过户手续致房屋被查封。上述房屋案外人在2017年12月7日即与被执行人签订了《商品房买卖合同》及补充协议，房屋总价款373380元，案外人于2017年12月7日向被执行人支付了193380元首付款。另外，案外人按照与被执行人签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，将房屋的装修委托给成都馨居尚装饰设计工程有限公司进行装修，截止2018年5月31日，案外人因装修房屋已实际支付了装修款合计71600元。被执行人已于2018年就将房屋交付给了案外人占有使用，案外人从2018年至今已经收取了房屋租赁费7717.13元。且已经缴纳物业管理费共计915元。该房屋实质上属于案外人所有，因被执行人的原因未将该房屋过户给案外人导致该房屋被查封，为此案外人为维护自己的合法权益，特提出执行异议，请求法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，依法中止对位于都江堰市××街道××道××段××号××栋××层××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 申请执行人万升公司未提交书面答辩意见。 被执行人东润公司陈述称：案外人于2017年12月1日向被执行人支付了认购房屋定金19000元；2017年12月7日，案外人与被执行人签订《商品房买卖合同》及补充协议；2017年12月17日，案外人向被执行人交付购房首付款193380元（含定金19000元）；按照《商品房买卖合同补充协议》第四条（5）项约定，案涉房屋由案外人（即买受人）委托成都馨居尚装饰设计工程公司进行精装修，被执行人（即出卖人）同意案外人委托成都馨居尚装饰设计工程公司代办房屋交付用手续，被执行人以此为交房，成都馨居尚装饰设计工程公司与案外人于2018年4月13日签订《家庭装饰装修工程施工合同》，房屋装修完成后交由都江堰途捷酒店管理有限公司（途家斯维登酒店）托管经营管理；按照《商品房买卖合同》约定，案外人为银行按揭付款，按揭款事宜经被执行人及案外人与银行多次购通后迟迟未果，后被执行人与案外人协商付款方式由按揭贷款转为分期付款的方式付清尾款，办理房屋网签和办理房屋不动产权证事宜，因协商未果，故至今尾款未结清；案外人曾于2019年向法院起诉要求与被执行人解除《商品房买卖合同》及补充协议，退还购房款，并支付利息、赔偿装修款，法院经审理后认为案外人与被执行人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议真实有效，双方均应严格履行合同义务，从而驳回了案外人的全部诉讼请求。案外人与被执行人之间房屋买卖的事实真实，被执行人已将房屋交付案外人使用。 经审查查明，本院于2020年8月12日立案执行申请执行人万升公司与被执行人东润公司建设工程施工合同纠纷一案，执行案号为（2020）川0181执1525号。执行中，本院于2020年8月24日作出（2020）川0181执1525号执行裁定，对被执行人东润公司名下的位于都江堰市××街道××道××段××号××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号房屋【川（2018）都江堰市不动产权第0××2号】予以查封，查封期限为三年。同日，本院向都江堰市不动产登记中心送达本院（2020）川0181执1525号执行裁定书及协助执行通知书，对上述房屋实施了查封措施。 另查明，杨海、杨春蕾系夫妻关系。2017年12月1日，杨春蕾通过微信转账方式向东润公司支付购房定金人民币19000元。2017年12月7日，杨海、杨春蕾与东润公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，其中与本案相关的约定：“1、该商品房为预售许可证1391号下第2幢18层8号；2、该商品房的预测建筑面积共49.8平方米，其中套内面积31.81平方米，分摊的共有建筑面积为17.99平方米；3、该商品房单价为每平方米人民币7497.59元，总价款为373380元。4、买受人（杨海、杨春蕾）采用商业贷款方式付款。买受人于2017年12月7日前支付首期房价款人民币193380元，占全部房价的52%，余款人民币180000元向华夏银行股份有限公司成都新津支行申请贷款支付，期限10年。5、交房时间：出卖人（东润公司）于2018年5月31日向买受人交付该商品房。”同日，东润公司与杨海、杨春蕾签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第四条中第5条约定：“鉴于买受人（杨海、杨春蕾）已委托成都馨居尚装饰设计工程有限工程公司对本合同项下商品房进行精装修，出卖人（东润公司）同意买受人委托精装修承包方成都馨居尚装饰设计工程有限工程公司代为办理房屋交付手续。房屋交付后，由精装修承包方按买受人与其签订的《家庭装饰装修工程施工合同》约定标准对本合同项下商品房进行装修后交付于买受人。”2017年12月7日，杨春蕾通过中国农业银行股份有限公司都江堰翔凤支行向东润公司转账支付购房款174380元，东润公司向杨海、杨春蕾出具了购房款收据193380元（含定金）。2017年12月7日，杨海、杨春蕾与成都东能物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》。2017年12月7日，杨海、杨春蕾与都江堰途捷酒店管理有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定主要内容：“1、托管物业经营模式：公寓出租经营；2、托管经营期限：自2018年6月1日至2026年5月31日；3、托管物业交付：2018年5月31日前交付；4、收益合作模式：双方以经营收入分成的方式开展合作。经营收入指托管物业经营的实际房费收入扣除双方约定共同承担的费用后的货币收益。经营收入分成比例，杨海、杨春蕾50%，都江堰途捷酒店管理有限公司50%。”之后，杨海、杨春蕾与成都馨居尚装饰设计工程公司签订《家庭装饰装修工程施工合同条款》，约定将其所购买的第2幢18层8号房屋交由成都馨居尚装饰设计工程公司进行装饰装修，装修工程造价为71600元。2018年4月4日，杨海通过中国建设银行股份有限公司都江堰支行及微信二维码扫码分别向成都馨居尚装饰设计工程公司转款支付（一期）装修款人民币30000元、10000元；2018年5月31日，杨海通过中国农业银行股份有限公司都江堰市支行向成都馨居尚装饰设计工程公司转款支付（二期）装修款人民币31600元后，该房屋交至都江堰途捷酒店管理有限公司进行托管，截止2019年2月27日，都江堰途捷酒店管理有限公司已向杨海、杨春蕾支付托管费用7717.13元。 2019年1月14日，杨海、杨春蕾向本院起诉其与东润公司房屋买卖合同纠纷一案，请求判令解除双方之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，东润公司退还购房款并支付房款利息及赔偿房屋装修款损失。2019年7月5日，本院对该案作出（2019）川0181民初465号民事判决书，该判决确认杨海、杨春蕾与东润公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，依法成立并有效，判决：驳回原告杨春蕾，杨海的全部诉讼请求。杨海、杨春蕾不服本院判决向四川省成都市中级人民法院提出上诉，成都市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）川01民终17742号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 再查明，本执行异议审查过程中，杨海、杨春蕾已按本院要求，将购房余款180000元交至本院诉讼费及案款专户执行。 上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议及银行汇款凭证、专用收据、《前期物业服务协议》及物业费收据、《家庭装饰装修工程施工合同》及转款凭证、本院（2019）川0181民初465号民事判决书、成都市中级人民法院（2019）川01民终17742号民事判决书、（2020）川0181民初759号民事调解书、强制执行申请书、本院（2020）川0181执1525号执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行股份有限公司都江堰支行客户回执（本院诉讼费及案款专户）等书证材料在案佐证，本院予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人杨海、杨春蕾与被执行人东润公司在本院查封案涉房屋前即已签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，并支付了大部份购房款，东润公司亦将案涉房屋交付案外人占有使用，同时案外人在本案异议审查期间已按本院要求将案涉房屋的购房余款交付本院执行，且案涉房屋未办理过户登记手续并非案外人个人原因所致，故案外人的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对位于都江堰市××街道××道××段××号××栋××层××号房屋【川（2018）都江堰市不动产权第0××2号】的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘易兵 审判员  毛爱军 审判员  黄 虹 二〇二一年一月二十一日 书记员  陈 阳