江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0682民初5936号 原告：吴某某，女，1975年12月30日出生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：蔡霞，如皋市长江法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邵秀峰，如皋市长江法律服务所法律工作者。 被告：王某某，男，1973年11月17日出生，汉族，住如皋市。 第三人：吴某芳，女，1975年6月1日出生，汉族，住如皋市。 原告吴某某与被告王某某、第三人吴某芳赔偿损失纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加第三人吴某芳参加诉讼。原告吴某某及其委托诉讼代理人蔡霞、邵秀峰、被告王某某到庭参加诉讼，第三人吴某芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失20000元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告损失40000元（17年7月-18年2月的租金20000元，店内物品损失20000元）。事实与理由：原告与案外人魏迎春于2017年2月11日签订了租房协议书，协议约定魏迎春将位于如皋市间出租给原告，租赁期为三年，从2017年2月11日至2020年2月10日。原告依约支付了租金。经案外人魏迎春同意原告将房屋转租吴某芳，吴某芳仅仅经营6个月，后被告未经原告同意擅自无权占有了上述2间店面，并且擅自无权处分，将上述2间店面转让给了其他人。原告曾经于2018年6月21日起诉讼吴某芳和被告，于2018年7月16日开庭，被告未到庭，与吴某芳调解结案，当时对被告撤诉。但被告的侵权行为严重损害了原告的利益，现要求被告承担损害赔偿责任，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告王某某辩称，我没有侵占原告的房屋。1.原告属于虚假诉讼。原告和魏迎春签订协议后，将房屋转让给了吴某芳，之后陆军起诉吴某芳时，陆军和原告找我帮忙作证，我出于同情心出庭证明饭店是吴某芳转让给我的，现在原告反而告我不是诚信行为。2.我没有霸占原告的店，我在饭店上贴了转让的广告后吴某某打电话给我说店是她的，我说吴某芳已经转让给我了，原告找我闹事，我说我要报警，原告就跑掉了。3.我与吴某某之间没有财产损失和租赁合同，原告租金缴纳到2018年2月10日，原告与吴某芳2018年7月16日在调解时对房屋已不再享有权利。我在吴某芳房屋转让给我后仅贴了一张转让告示，没有损坏财产，房屋我也一直没有租出去。 第三人吴某芳未到庭陈述，亦未提供任何证据。 本院经审理认定事实如下：2017年2月11日，原告吴某某与案外人魏迎春签订租房协议一份，协议约定由吴某某承租位于如皋市门面房两间，租赁期限三年（2017年2月11日至2020年2月10日），租金每年30000元，协议签订后原告给付了2017年2月11日至2018年2月10日期间的租金。 2017年6月8日，原告在征得魏迎春同意后，与第三人吴某芳签订了饭店转让协议一份，协议约定原告吴某某将店面一次性转让给吴某芳，转让费用40000元，店内所有物品当面交接清点，今后不得有任何纠纷发生，房租2018年2月11日期满后由吴某芳自行续租。同日，吴某芳出具店面转让费分期支付协议一份，约定40000元转让费分期付款：1.六月底支付10000元；2.2017年7月至2017年12月底付清（每月支付5000元）；3.如果到期未支付，有权收回店面及店内物品。后吴某芳未按约履行。2017年7月1日吴某芳将与吴某某签订的转让合同归还给吴某某，店铺内物品双方并未清点、交接。 2017年6月16日，被告王某某取得该店铺钥匙并张贴出租广告，直至2017年农历年底王某某通过他人将钥匙交还房东魏迎春。 2017年6月18日，原告吴某某作为甲方，案外人陆军作为乙方签订协议书一份，内容为：“一：2017年2月11日，甲方租赁魏元春（魏迎春）店面房开餐馆店，当时由于经营投资不足，于2017年3月10日与乙方借2万元作为该餐馆投股人之一（见2017年3月10日借据手续）二：2017年6月8日甲方将该店转让给吴某芳，转让金肆万元，4万元中有乙方2万，目前吴某芳未到履行期，乙方将肆万元中贰万元一次性支付给甲方，该店所与吴某芳租金由乙方收取。三：甲乙方所有为租赁共同经营行为结束，甲方将该店由乙方经手的行为协议签字后告知店房所有人及转租经营人。” 2018年6月14日，原告吴某某作为甲方，陆军作为乙方签订解除债权转让协议书一份，内容为：“鉴于甲方此前对乙方负有债务，甲乙双方于2017年6月18日签订了债权转让协议书，甲方将其对吴某芳享有的4万元转让费债权转让给乙方，现甲方偿还全部借款，双方经友好协商，达成如下协议：一、乙方确认甲方向其清偿全部借款，本协议签订时甲乙双方不存在任何债权债务关系。二、甲乙双方一致同意于2017年6月18日签订的债权转让协议书解除，即甲方仍对吴某芳享有4万元转让费债权。三、甲乙双方再无其他争议。四、本协议自双方签字时生效。五、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，邮寄给吴某芳一份，具备同等效力。” 为查明案件事实，本院调取了关联案件卷宗。在2017年11月12日立案的（2017）苏0682民初12694号案件中，原告吴某某以租赁合同纠纷起诉第三人吴某芳，诉讼请求为：1.判令被告给付租房转让费40000元；2.案件受理费由被告承担。后于2017年12月21日以“因本案事实证据需补充”为由申请撤诉。 在2018年2月6日立案的（2018）苏0682民初1891号案件中，案外人陆军作为原告以房屋租赁合同纠纷起诉吴某芳，吴某某作为第三人参加诉讼。诉讼请求为：1.判令被告给付房（店）转租金40000元；2.诉讼费由被告承担。该案在2018年3月12日开庭审理时王某某作为证人出庭作证，证明吴某芳和曹建波将房屋转让给其，但吴某芳予以否认。后于2018年6月4日陆军以“因案件事实部分申请人与吴某某通过协调解决，其他事情由她们自己去主张权利”为由对该案申请撤诉。 在2018年6月21日立案的（2018）苏0682民初6094号案件中，吴某某作为原告以房屋转让合同纠纷起诉吴某芳与王某某，诉讼请求为：1.判令被告立即支付原告转让费40000元及逾期利息暂计1085元，暂合计41085元（自2018年1月1日起按年利率6%暂计算至2018年6月15日止，以后按此计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。后于2018年7月16日经本院组织调解，吴某某与吴某芳达成调解协议如下：“一、被告吴某芳给付原告吴某某房屋转让款10000元，当庭履行。二、原、被告的转让协议一次性处理结束。三、案件受理费415元，由被告负担。四、原、被告双方一致同意本调解协议自双方签字或捺印后即具有法律效力。”在调解笔录中第三页载明：“被告（吴某芳）：我们的协议在2017年6月份已经结束了。我已经不要了，根据协议她应该收回。原告（吴某某）:我叫你开门你不开门的，现在我店里的东西也没有了。被告：你店里所有的东西原封不动，我都没有拿，我也没有钥匙。我最多把六月份的1万块给你，以后房子还是你自己处理，与我没有关系。你不得再以房屋转让等与该房屋有关的事情找我。原告：我不找你了，谁拿了我的东西我就找谁去。被告：反正不是我拿的，房屋里面所有的东西我都没有拿。”同日，吴某某申请对王某某撤回起诉。 在2020年7月6日立案的（2020）苏0682民初5210号案件中，吴某某作为原告以房屋租赁合同纠纷起诉魏迎春与刘建国，诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告损失50000元；2.本案诉讼费由被告承担。后于2020年11月16日吴某某以“因缺乏证据，待证据充分后再诉”为由申请撤诉。 又查，案涉如皋市门面房无建设规划许可证或主管部门建设手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告吴某某是否有权主张案涉房屋相关权利。首先，关于吴某某与吴某芳转让协议效力的认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉租赁房屋至本案辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故原告吴某某与案外人魏迎春签订的房屋租赁合同无效，故原告吴某某与第三人吴某芳基于该无效合同所签订的饭店转让协议亦属无效。其次，关于吴某某与案外人陆军的债权转让合同及解除债权转让合同的效力的认定。如上所述，因吴某某与吴某芳之间的转让协议无效，故吴某某将该合同权利予以转让的行为亦应无效，即债权转让合同及解除债权转让合同均为无效。再次，虽然吴某某与案外人魏迎春签订的房屋租赁合同无效，但吴某某仍应当向魏迎春给付房屋占有使用费，吴某某实际向魏迎春支付了自2017年2月11日至2018年2月10日期间的房屋占有使用费，故吴某某可以享有该期间使用案涉房屋的权利。 二、被告王某某是否应当对原告吴某某就案涉房屋产生的损失承担责任。吴某某于2017年6月8日与吴某芳签订房屋转让协议，虽该协议无效，但吴某芳应当向吴某某给付实际占用房屋期间的费用，吴某芳实际占用房屋的时间为2017年6月8日起至2017年6月15日，吴某某与吴某芳之间的纠纷经另案诉讼，已达成调解协议。自2017年6月16日至2017年农历年底期间，王某某取得案涉房屋钥匙并张贴出租广告，其实际占有案涉房屋是事实，虽然被告王某某主张房屋是由吴某芳交给其使用，但并未提供转让合同或者其他证据予以证明，吴某芳也一直予以否认，事实上，吴某芳也没有权利将案涉房屋转让给王某某。故对于王某某主张其与吴某芳之间存在房屋转让关系的辩解，本院不予支持。故在吴某某享有房屋使用权期间，王某某对案涉房屋的占有，妨碍了吴某某对房屋相关权利的行使，其应当就吴某某的损失向其承担相应责任。 三、关于原告吴某某损失的认定。首先关于房屋占用费，王某某于2017年6月16日至2017年农历年底实际占有案涉房屋，应当向吴某某支付房屋占用费，可参照原告向出租人魏迎春支付的租金标准计算，即每月2500元。原告主张被告自2017年7月1日起承担房屋占用费符合法律规定，因交还钥匙时间无法具体确定，本院酌定为2018年1月31日，故王某某应给付原告自2017年7月1日至2018年1月31日的房屋占用费17500元。其次关于原告主张的要求被告赔偿物品损失20000元，根据原告提交的装修票据、卖家聊天记录、微信朋友圈截图等证据，并不能证明店内物品的实际状况，亦不能证明被告王某某损坏、侵占了相关物品，故对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王某某于本判决发生法律效力后立即赔偿原告吴某某17500元。 二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。 如果被告王某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由原告吴某某负担450元，被告王某某负担350元（此款原告已垫付，被告于给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币800元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  孙俊驹 人民陪审员  胡 燕 人民陪审员  季冬梅 二〇二一年一月二十七日 法官 助理  郝玲丽 书 记 员  郝玲丽