广东省广州市番禺区人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤0113民初17537号原告：广州市番禺区君华香柏华府业主委员会，住所地：广东省广州市番禺区。负责人：郭洪龙。委托诉讼代理人：王子晴，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市君华物业服务有限公司，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：向媛。委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。原告广州市番禺区君华香柏华府业主委员会（以下简称君华香柏华府业委会）诉被告广州市君华物业服务有限公司（以下简称君华物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院已依法立案受理。原告君华香柏华府业委会向本院提出以下诉请：1.判令被告退出位于广州市番禺区君华香柏华府小区（以下简称案涉小区）的物业管理区域（包括住宅、商业及地上、地下停车场的全部区域）。2.判令被告将位于案涉小区的监控、电梯、水泵、电子防盗门、消防器材、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配件、环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设备、公共秩序与消防安全的管理设施（值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所、游泳池、各类球场等）等设备设施及共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙、物资财产（包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等）等移交给原告。3.判令被告将案涉小区的报建、批准文件；竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；专项维修资金清册；监控、电梯、水泵、电子防盗门、消防器材等设施设备的买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；监控、电梯、水泵、电子防盗门、消防器材等物业质量保修文件及物业使用说明文件；各类建筑物、场地、设施设备的清单；物业及配套设施的广权清单；物业服务用房的清单；物业管理档案、各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录；业主清册、业主入住资料（包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片）；财务资料（包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录、其他需移交的各类凭证表格清单）；房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录；给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；物业费台账；水箱清洗记录和水箱检测报告；住宅装饰装修管理资料（包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录）；物业服务企业或建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、电信覆盖的书面协议资料；利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料以及公共收益账户；物业使用、维护、管理必需的其他资料；物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料等移交给原告。4.判令被告返还位于案涉小区的物业管理用房（含业委会办公室）、派出所、其他管理用房（即综合管理用房）、邮政所、肉菜市场、居民健身场所、电房三处、消防控制室，由原告管理。5.判令被告向原告返还2014年12月30日至撤场之日期间的公共收益。自2015年2月15日至暂计至2019年6月期间的公共收益约505586.78元，并向原告支付利息28781.37元，按中国人民银行同期贷款利率计算。其中以9500元为本金，自2016年1月1日暂计至2020年7月29日，利息为2094.55元；以25450元为本金，自2017年1月1日暂计至2020年7月29日，利息为4382.17元；以49489.94元为本金，自2018年1月l日暂计至2020年7月29日，利息为6138.13元；以142556.64元为本金，自2019年l月1日暂计至2020年7月29日，利息为10815.5元；以221040.2元为本金，自2020年1月1日暂计至2020年7月29日，利息为5351.02元）。以上合计534368.15元。事实与理由：2018年8月22日，案涉小区依法选举成立香柏华府小区业主委员会即本案原告，并经广州市番禺区沙湾镇人民政府备案登记。原告收到业主联名要求“尽快召开业主大会，引入市场公平化竞争，选聘优质物业资源，为本小区谋取最大的福祉”的申请后，组织召开案涉小区2020年第一次业主大会，经“双过半”多数票决议解聘被告和选聘上海永升物业管理有限公司广州分公司为本小区新的物业服务企业。2020年6月8日，原告通知被告于2020年6月29日前撤出案涉小区物业管理区域，并与原告进行交接。2020年6月8日，原告代表全体业主与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订《广州市番禺区君华香柏华府物业管理服务合同》。根据全体业主与被告签订的《前期物业服务合同》第十八条的约定，本协议期限自2014年12月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。因此，被告在案涉小区的物业管理服务自原告代表全体业主与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订《广州市番禺区君华香柏华府物业管理服务合同》之日己经终止。被告多次在书面函件中作出承诺，对公共收益的收支每半年度进行公示一次，一年度则公示两次，但并未实际履行公示义务。利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有，被告未定期公示公共收益收支账目，不及时将公共收益存入指定的公共收益账户及擅自改变物业管理用房的规划用途作商用的行为己构成对公共收益的侵占。综上所述，原告多次要求被告退出案涉小区物业管理区域以及移交公共收益账户，被告拒不退出案涉小区的物业管理区域，不与原告办理交接手续以及向原告移交公共收益账户。时至今日，经原告多次发函，被告仍拒不配合原告进行公共收益的审计并拒不移交公共收益。为维护全体业主的合法权益不被继续侵害，故诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。经本院审查：2020年7月14日，广州市番禺区住房和城乡建设局对本案被告依法作出《广州市番禺区住房和城乡建设局关于责令限期办理移交手续并退出物业管理区域通知书》，认为，原告组织召开业主大会通过了同意解除与现有物业公司（即本案被告）的物业服务合同，并选聘上海永升物业管理有限公司广州分公司为小区提供物业管理服务。原告与上海永升物业管理有限公司广州分公司于2020年6月8日签订《广州市番禺区君华香柏华府物业管理服务合同》，该合同于2020年7月1日生效，并约定2020年7月1日由上海永升物业管理有限公司广州分公司为该小区提供物业管理服务。原告要求被告于2020年6月29日撤出该小区并完成移交手续，但截至2020年7月10日，被告仍未与原告办理移交手续并退出该物业管理区域，该局遂根据《广东省物业管理条例》第五十一条、第六十三条，《广州市物业管理暂物办法》第七十八条、第八十条的规定，责令被告于2020年7月16日前与原告办理移交手续并退出该物业管理区域，且不得损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备。2020年7月22日，被告就上述行政行为向广州市番禺区人民政府申请行政复议，要求撤销广州市番禺区住房和城乡建设局于2020年7月14日作出的《广州市番禺区住房和城乡建设局关于责令限期办理移交手续并退出物业管理区域通知书》。2020年7月24日，广州市番禺区人民政府依法受理了复议申请。2020年10月16日，广州番禺区人民政府作出《中止行政复议审查通知书》，认为案情复杂，不能在法定期限内作出行政复议，本案需中止审查。恢复审查明间将另行通知。另查：2019年8月9日，雪松实业集团有限公司（以君华香柏华府小区业主的身份）起诉香柏华府业委会、广州市番禺区沙湾镇人民政府，要求撤销香柏华府业委会于2018年2月5日作出的《关于首次业主大会会议决定的公告》，其中一项就是要求撤销《广州市番禺区君华香柏华府业主大会议事规则》，该案案号为（2019）粤0113民初10098号。本院于2020年7月16日依法驳回了雪松实业集团有限公司的诉讼请求。判后，雪松实业集团有限公司不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2020）粤01民终22560号，该案目前尚在审理中。2020年7月31日，雪松实业集团有限公司再次以业主身份，将香柏华府业委会诉至本院，案号为（2020）粤0113民初12710号，要求撤销2020年5月31日被告发出的《关于君华香柏华府小区业主大会会议决定的公告》中作出的第2项决定：即“表决解聘和选聘物业服务企业，且同意中选物业服务企业承诺的物业服务内容、收费标准、期限。同意《解聘广州市君华物业服务有限公司和选聘上海永升物业管理有限公司广州分公司》。”，该案目前也在本院审理中。本院认为，鉴于原告已依《广东省物业管理条例》第六十三条及原《广州市物业管理暂行办法》第七十八条第三款之规定，通过广州市番禺区住房和城乡建设局要求被告退出物业管理区域，办理交接手续，且广州广州市番禺区住房和城乡建设局已依职权向被告作出了《广州市番禺区住房和城乡建设局关于责令限期办理移交手续并退出物业管理区域通知书》，同时，被告已就广州市番禺区住房和城乡建设局的上述行政行为依法向广州市番禺区人民政府申请复议，目前尚在处理中，故本院认为原告在本案中的诉求，有待行政主管部门的后续处理，其现提起本案诉讼依据不足，本院依法予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下：驳回原告广州市番禺区君华香柏华府业主委员会的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冷根源人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二一年一月七日书 记 员  何绮静