兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初1978号 原告（反诉被告）：兰州新区百年置业有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合服务大楼**。 法定代表人：蒋大军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾海宁，甘肃众炀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：火高发，甘肃众炀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏邦桥，男。 委托诉讼代理人：周耀明，甘肃泓信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢蔓鶱，甘肃泓信律师事务所律师。 原告（反诉被告）兰州新区百年置业有限公司（以下简称百年置业公司）与被告（反诉原告）魏邦桥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日作出（2020）甘0191民初478号民事判决，百年置业公司不服提起上诉。兰州市中级人民法院于2020年7月17日作出（2020）甘01民终2317号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）百年置业公司的委托诉讼代理人贾海宁、火高发，被告（反诉原告）委托诉讼代理人卢蔓鶱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百年置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令魏邦桥继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令魏邦桥支付房款58000元及逾期付款违约金26013元（暂计算至2019年12月31日）以及截止实际给付之日前新产生的违约金（自2020年1月1日起每日按未付款金额的万分之五计算至实际付清之日）；3．判令魏邦桥支付律师代理费4000元；4．判令魏邦桥承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月7日，百年置业公司与魏邦桥签订《商品房买卖合同》，约定由百年置业公司将位于兰州新区××广场商品房出售给魏邦桥。合同对买受人逾期付款的违约责任、交付期限等作了约定。合同第六条付款方式及期限约定买受人应于本合同签订之日向出卖人支付该商品房首付款59671元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，交纳买受人应交纳的费用，并向按揭银行提出正式按揭贷款申请，并通过银行按揭贷款形式向出卖人支付剩余房款58000元。补充协议第三条约定买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。合同签订后，魏邦桥除支付首付款外，对于剩余的购房款并未按合同约定支付，经百年置业公司多次向魏邦桥催要仍推诿未付。现为维护自身合法权益，请求判如所请。 魏邦桥辩称，百年置业公司的陈述与事实不符，应驳回该公司的诉讼请求。双方签订的合同成立生效时间是2017年6月22日非2017年7月7日，双方约定百年置业公司将涉案商铺出售给魏邦桥，魏邦桥通过转账方式交付了首付款59,671元、预告登记费550元、团购商铺费15,000元、房屋维修基金1,021元，共计76,242元。百年置业公司未按照约定先履行义务，魏邦桥作为后履行一方有权拒绝百年置业公司的诉讼请求。合同第八条对交付时间进行了约定，第六条付款方式第三款约定魏邦桥应于7日内通过银行按揭方式支付房款，百年置业公司交付房屋是2017年7月1日，魏邦桥交付房款是2017年7月14日前通过按揭方式交付，魏邦桥不存在违约情形。魏邦桥买房目的是出租经营，百年置业公司未按照约定交付房屋，魏邦桥享有法定解除权，合同第三条约定了房屋目的是营业，百年置业公司未按约交付房屋，导致魏邦桥的目的不能实现，不仅分文未收，反而支付了房款，造成了经济损失，因为合同目的没有实现，魏邦桥符合法定解除的条件。 魏邦桥向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》；2.判令百年置业公司退还商品房首付款59,671元，预告登记费550元、团购商铺费15,000元、房屋维修基金1,021元及逾期交房违约金15,217.9元（自2017年7月2日起计算至实际交付之日止，暂计算至2020年3月26日）共计91,459.9元；3.本案的诉讼费用全部由百年置业公司承担。事实和理由：2017年6月22日，双方签订《商品房买卖合同》，约定将其位于兰州新区奥特莱斯国际商业广场一间面积14.59平方米的商铺以单价8,065.18元，总价117,670元的价格出售给魏邦桥。当日魏邦桥通过POS方式向百年置业公司交付了首付款59,671元，预告登记费550元、团购商铺费15,000元、房屋维修基金1,021元，余款58,000元办理银行按揭贷款。百年置业公司应在2017年7月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商铺交付魏邦桥使用，逾期交房超过90日后，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，百年置业公司按日向魏邦桥支付房价款的万分之二的违约金。2017年7月11日，双方补签了《商品房买卖合同》。魏邦桥购买的涉案商铺用于出租经营获益，但至今百年置业公司未将上述商铺实际交付给魏邦桥，亦未按照约定办理权属登记，致使魏邦桥托管经营或自我出租收益的合同目的均不能实现，已构成违约，故魏邦其桥请求解除合同于法有据，现提起反诉，请求人民法院维护其合法权益。 百年置业公司对反诉辩称，双方签订的合同合法有效，魏邦桥逾期支付尾款违约，百年置业公司不存在过错，对其要求解除合同的反诉请求持异议，合同应当继续履行；百年置业公司收取的费用是合理合法的，魏邦桥提出的没有交房问题，根据协议第八条第二项明确约定，交付房屋的前提是魏邦桥缴清全部房款，但是魏邦桥仅支付了首付款，剩余尾款未按照约定支付，所以百年置业公司不存在违约行为，请求驳回魏邦桥的反诉请求。 本院经审理查明事实如下：2017年6月22日，魏邦桥向百年置业公司支付商铺2-6-772首付款59,671元、预告登记费550元、团购商铺费15,000元、房屋维修基金1,021元。后双方于7月11日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定百年置业公司将位于奥特莱斯国际商业广场第2幢6-772房屋出售给魏邦桥，建筑面积14.59平方米，总价款117,671元；合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于本合同签订之日即2017年7月7日前支付商品房总价款的首付款59671元，买受人应于签订合同之日起7日内向出卖人指定的按揭银行提供符合按揭银行要求的全部申请资料，并向银行办理按揭申请手续支付剩余房款58,000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理。……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付万分之四的违约金。补充协议第三条约定：买受人在本合同签订后45日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非因出卖人原因导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以10日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。第八条第2项约定：买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部房价款…否则，出卖人有权拒绝交付等。上述合同及协议签订至今，魏邦桥至今未付清剩余款项。 另查明，2020年3月2日，百年置业公司与甘肃众炀律师事务所就案涉纠纷签订《委托代理合同》，并于2020年3月12日支付律师代理费4,000元。 以上事实由当事人陈述及提供的《商品房买卖合同》及补充协议、商品房合同查询单、代理合同、银行电子回单、律师费发票等证据在卷佐证，并经当事人质证后确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于双方争议的主要问题：一、案涉合同继续履行或解除问题。本案中，百年置业公司已按照合同约定为魏邦桥办理了网签备案，魏邦桥也已支付首付款，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定解除合同的情形。故百年置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。魏邦桥辩称百年置业公司应当先交房，其有先履行抗辩权，与双方签订的补充协议第八条第2项的约定不符，也与房地产市场交易习惯不符，故本院对此不予采信。魏邦桥以此主张解除合同退还首付款，亦缺乏相应的事实及法律依据，本院就其此反诉请求，也不予支持。二、关于剩余房款支付及违约责任问题。魏邦桥支付首付款后，虽也提交了相关按揭手续，但至今未能办理完结，双方就此各执己见，但均未提供相应证据证明系对方因素造成，即现有证据不能反映按揭未能如期办理的责任应完全归责于一方。因此，双方均应承担相应的责任。结合本案实际履行情况及我国合同法的相关规定，本着鼓励交易的原则，本院参照双方补充协议中的相关约定，就百年置业公司主张支付剩余款的诉讼请求，予以支持。对该公司主张的逾期付款违约金，不予支持。至于百年置业公司主张的诉讼费和律师代理费，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、兰州新区百年置业有限公司与魏邦桥签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017预29491号）及其附件继续履行； 二、魏邦桥于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司房款58,000元； 三、魏邦桥于本判决生效之日起十五日内支付兰州新区百年置业有限公司律师代理费4,000元； 四、驳回兰州新区百年置业有限公司其他诉讼请求； 五、驳回魏邦桥的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 兰州新区百年置业有限公司缴纳的本诉案件受理费2,200元，由该公司负担550元，魏邦桥负担1,650元；魏邦桥缴纳的反诉案件受理费1,143元，由其自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长 马列东 审 判 员 郭东霞 审 判 员 刘艳芝 二〇二一年一月二十七日 法官助理 王 玲 书 记 员 陈治卓