浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6155号 上诉人（原审被告）：竹彩凤，女，1972年2月21日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：竹鲁明，浙江君策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李成洪，男，1951年9月11日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王敏星，浙江世元律师事务所律师。 上诉人竹彩凤与被上诉人李成洪因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2018年9月2日，李成洪（甲方）与竹彩凤（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定李成洪将其位于杭州市××镇××村××幢××号商铺××楼××楼上的房屋（以下简称案涉房屋）出租给竹彩凤，合同还约定租期三年，自2018年9月16日起至2021年9月15日；水电费、物业管理费、有线电视费及有关国家规定的规费，乙方及时交纳相关单位，并交甲方租房保证金伍仟元；每年租金现金支付，一次付清，提早一个月支付；租金第一年壹拾万伍仟元、第二年拾壹万壹仟叁佰元、第三年壹拾元捌仟元；在租赁期间，乙方不得转租、转让、抵押、出售；如租赁期未满乙方不能履行合同条款，该保证金作为违约金处理；租期未满，租金及保证金不退还；房屋租金双方约定提前一个月支付清；若承租方逾期付款的，双方约定承租方从逾期当日起，每日以拖欠租费金额的10%，递增计算，支付给出租房作为追加租金；特殊情况，甲方同意转让，双方约定转让费甲乙双方各50%分成；乙方租期内提早退出，已付租金、押金不退还，做违约金处理；上家的物业费及水电费由乙方与上家结清，与甲方无涉。后竹彩凤向李成洪交纳租金50000元和保证金5000元。2020年5月22日，杭州市三墩镇水月社区出具《证明书》，证明竹彩凤在城北商贸园49幢115号王记老鸭粉丝汤，因根据相关要求小区不符合餐饮于2018年11月15日通知2018年12月20日关停。 原审法院另查明：开票日期为2019年2月25日的增值税发票显示案涉房屋供电电费价税合计157.86元，备注年月为201902。开票日期为2019年3月30日的增值税发票显示案涉房屋供电电费价税合计41.01元，备注年月为201903。开票日期为2019年3月30日的增值税发票显示案涉房屋水费、违约金等价税合计273.33元，备注费用日期20181016，上期行至1210，本期行至1260。开票日期为2019年3月30日的增值税发票显示案涉租金房屋水费、违约金等价税合计35.40元，备注费用日期20190213，上期行至1260，本期行至1268。浙江亿邦保安服务有限公司于2019年10月15日出具的《收据》，显示单位名称49-115，物业费45㎡*1.5*12，2019年度（2019.1.1-2019.12.31）共交纳810元。 李成洪于2020年3月11日提起本案诉讼，诉请判令：1、竹彩凤支付其房租55000元；2、竹彩凤支付其代付水电费、调门匙、来回车费及工资、清理费等1308元；3、竹彩凤支付其代付的物业费810元；4、竹彩凤支付其违约金（55000+1308+810）*0.24=13708元；5、竹彩凤承担本案案件受理费。 原审法院审理认为：案涉《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。竹彩凤在租赁合同履行期内曾提出了解除合同的要求,李成洪在其自身不存在违约情况下未与竹彩凤达成一致意见。合同应否解除应当考虑相对方继续履约所需的财力、物力是否超过了合同双方基于合同履行所能获得的利益。虽然双方租赁合同未明确约定租赁物使用目的，但该租赁房产系商铺，李成洪也明确表示知晓该地区商铺在当时被政府关停的事情。竹彩凤租赁房屋的目的是餐饮经营,现非因竹彩凤过错导致无法继续,其经营目的已无法实现，合同已不具备继续履行的条件,为衡平双方当事人利益,可以允许其违约解除合同。但必须由违约方向对方承担违约及损失赔偿责任,以保证守约方的现实既得利益不因合同解除而减少。本案中，竹彩凤于庭审中自认，其搬走前后未能联系上李成洪告知搬走时间，钥匙也只是放在卷帘门下。竹彩凤虽陈述其在搬走后一周左右短信告知过李成洪，然未提交有效证据予以证实，且竹彩凤在该陈述之前曾当庭陈述搬走后没有联系过李成洪。故本院对竹彩凤陈述的该事实不予认定。竹彩凤称搬走时把钥匙压在卷闸门下，但竹彩凤未能举证证明李成洪已知晓该事实且实际拿到了钥匙。李成洪称其一直未接到竹彩凤通知，也没有拿到钥匙，直至2019年9月份李成洪才发现店铺已关门，于2019年12月15日找人换门。因竹彩凤未有效通知李成洪，而自行搬离，未办理交接，搬走后也未及时联系告知李成洪，导致李成洪无法实际占有使用房屋,存在出租收益等实际损失。故李成洪的相应损失仍应由竹彩凤承担。竹彩凤已支付李成洪保证金5000元以及租金50000元，李成洪告明确表示，在已付租金50000元的基础上，要求竹彩凤再支付剩余至2019年9月15日的租金55000元，保证金5000元按合同约定作为违约金处理。本院审查认为，对李成洪主张保证金5000元作为违约金处理，予以认可，该5000元作为违约金抵扣后无需另行退还竹彩凤。在违约金不足以弥补李成洪损失的情况下，竹彩凤仍应另行赔偿李成洪租金损失。竹彩凤庭后提交的代理词中提到，认为从李成洪提交的电费单、水费单等证据，也可能证明事实上李成洪已经在2018年12月20日之后将案涉房屋出租给了他人。本院审查认为，虽然从李成洪提交的发票可以看出在2019年2月和3月份案涉租赁房屋下有电费等发生，但无法证明费用由谁实际使用发生，在竹彩凤未能举证证明其已将租赁房屋交付李成洪实际占有的情况下，仍应由竹彩凤承担相应责任。对竹彩凤的相应抗辩不予采信。综上，本院结合竹彩凤的违约情形以及当事人在庭审中的陈述，经综合审查，酌定竹彩凤在扣除已付租金后仍需另行支付李成洪租金55000元。李成洪诉请主张的物业费，本院审查认为，李成洪自认于2019年9月份发现竹彩凤店铺关门，且李成洪主张的租金也是至2019年9月15日的，故对于李成洪的物业费损失，本院依法调整酌定为574元。李成洪诉请主张竹彩凤支付电费157.86元和41.01元，合计198.87元，本院经审查予以支持。李成洪诉请主张竹彩凤支付水费等273.33元和35.40元，本院经审查对其中35.40元予以支持，对其中273.33元由于产生于2018年10月16日，李成洪庭后表示是2018年8月15日起至2018年10月16日的两个月水费，而竹彩凤实际于2018年9月16日起租，而此后至2019年2月13日的水费等金额仅35.40元，在李成洪无法具体明确竹彩凤租赁期内实际发生水费金额的情况下，本院对该273.33元的主张不予支持。李成洪诉请主张的调门匙、来回车费及工资、清理费等，本院审查认为，其证据不足，不予认定。李成洪诉请主张的违约金13708元，本院审查认为，在竹彩凤违约提前退租的情况下，前述认定的以保证金抵扣的违约金以及相应的租金损失赔偿、物业费等损失赔偿金额等足以弥补李成洪的损失，本院经综合审查，对李成洪的该项诉讼请求不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、竹彩凤于判决生效之日起十日内支付李成洪租金55000元；二、竹彩凤于判决生效之日起十日内支付李成洪物业费574元；三、竹彩凤于判决生效之日起十日内支付李成洪电费198.87元；四、竹彩凤于判决生效之日起十日内支付李成洪水费35.40元；五、驳回李成洪的其他诉讼请求；如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取785元，由李成洪负担187元，由竹彩凤负担598元；李成洪于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；竹彩凤于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，竹彩凤不服，向本院提起上诉，称：原审判决认定事实错误，举证责任分配及损失认定错误。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 李成洪辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 竹彩凤在二审举证期限届满后提交案外人证明两份，李成洪提出异议认为已超过举证期间其不同意质证。 本院经审核认为：竹彩凤提交上述证据确已超过二审举证期间，且上述证据均属证人证言，竹彩凤未依法申请证人出庭作证，故本院对上述证据不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”案涉房屋租赁合同未约定案涉房屋的具体用途，李成洪也未对竹彩凤将案涉房屋用于餐饮有保证性承诺；竹彩凤作为承租人，在签订案涉房屋租赁合同时，对于案涉房屋能否用于餐饮经营理应有审慎核查之义务，其因案涉房屋不能用于餐饮经营而提前解除案涉房屋租赁，依法应当按约承担相应的违约责任。竹彩凤作为承租人及提前解除合同一方，依法负有举证证实其已履行返还案涉房屋的义务。竹彩凤在诉讼中不能依法举证证实其已履行了该法定义务，应当自担举证不能的不利后果。原审判决判令其承担至李成洪自认知悉竹彩凤搬离案涉房屋时至的租金及相应水电和物业费用系正确。竹彩凤的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1195元，由上诉人竹彩凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二一年一月二十日 书记员 赖雪珂 1