浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初4170号 原告：江苏启安建设集团有限公司。住所地：江苏省启东市汇龙镇人民中路**，统一社会信用代码913206811388337938。 法定代表人：殷炜东，董事长。 委托诉讼代理人：顾亚东，上海美易律师事务所律师。 被告：浙江美林房地产开发有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道盐北路88号美林·金色港湾小区15幢301室，统一社会信用代码9133040077572037X9。 诉讼代表人:浙江越光律师事务所、浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江凯信律师事务所，系被告管理人。 委托诉讼代理人：汪韵夏、汤杭嘉，浙江凯信律师事务所律师。 原告江苏启安建设集团有限公司（以下简称启安公司）与被告浙江美林房地产开发有限公司（以下简称美林公司）别除权纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法由审判员王东月适用简易程序于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾亚东，被告委托诉讼代理人汪韵夏、汤杭嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令原告的第111项的债权为工程款优先债权。事实和理由：启安公司与美林公司、林尔良、嘉兴伟达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，浙江省海盐县人民法院于2017年6月29日已作出民事调解书[文书号：（2017）浙0424民初2516号]。据该民事调解书，被告应于2017年12月31日前支付原告工程款100万元；前述100万元工程款，原告在美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程折价、拍卖或变卖的价款中享有优先受偿权；林尔良对前述100万付款义务承担连带清偿责任。原告对前述生效文书申请了执行。2018年12月20日，原告与被告达成了《执行和解协议书》[文书号：（2018）浙0424执215号]，被告实际只履行了20万元。2020年6月5日，浙江省海盐县人民法院裁定受理浙江海盐农村商业银行股份有限公司对被告的破产清算申请，美林公司管理人在一债会债权确认表中未确认工程款优先债权。原告向被告管理人提出复核申请，被告管理人认为现处置的财产不含此部分，据此于2020年10月20日作出了异议理由不成立的债权复核通知书。在美林公司第一次债权人会议会议资料关于财产状况报告中第二项财产状况查证情况第（4）点美林公司二期、三期未售房源（会议资料第27页），根据管理人目前查证情况，被告三期未售商品房7套，面积共计约1096.54平方米，其性质均为住宅；三期竣工测绘报告性质标注为住宅（小区配套服务用房）的房屋15套；二期、三期未售地下室车位116个、三期地下机械车位（无产权证，经向海盐县市场监督管理局查询使用状态为停用，部分已长期出租或已拆除，剩余具体数量待评估时具体清点）。说明三期工程还存在未售房源，被告管理人以现有财产不含此部分显然错误，三期工程包含土建、安装、消防、景观、道路及给排水等相关附属工程，各项专业分包工程是总工程的组成部分，均已物化到案涉工程即商品房上，验收时各项专业工程或附属配套工程必须在工程竣工验收时一并通过，相应的房屋才可以作为商品房正式对外销售，而不是预售，才可以办理相关产权证，房屋的销售价是一个综合的价格，并不能拆分计算，也就是说，房屋价款中包含着原告所施工的工程量而计算的相应工程价款，而事实上，原告主张的工程价款优先权已得到原、被告双方及海盐县人民法院的确认。综上，管理人在已查明存在三期未售房源的情况下，作出与海盐县人民法院已确认的工程款优先权生效法律文书相悖的错误债权认定，违背了案涉三期工程中有部分系原告实际施工的基本事实，变相增加了当事人诉累，请求贵院依法维护原告的合法权益，确认原告的第111号债权为工程款优先债权。另，如三期已售房源中，购房人实际未全额支付购房款的话，其将不对抗原告等优先债权人，当然如相关购房人将剩余的购房尾款向法院缴纳的话，该部分款项应分配给工程款优先债权人。 被告答辩称，一、原告的诉讼请求并不明确，原告债权主张的建设工程优先权的权利对象（即哪一块工程）和可优先受偿的债权范围都未明确。二、美林·金色港湾三期住宅项目已于2016年5月竣工验收，包括民事调解书所涉的“美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程”已向三期全体业主交付，无折价、拍卖或变卖的可能，原告主张的建设工程优先权事实上不能成立。1、原告提交的证据民事调解书及强制执行申请书均明确其主张的建设工程优先权范围是“美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程”，而美林三期项目事实上已完成竣工验收多年，除零星剩余房源外其余住宅均已销售，相关物业（包括调解书指向的三期景观、道路及给排水附属工程）已移交给全体业主，依照《物权法》第70条的规定属全体业主共同所有，小区业主对该部分物业享有建筑物区分所有权。故而原告主张的建设工程优先权所指向的工程早已不在破产债务人的财产之列，该部分建设工程优先权事实上不能成立。2、根据《合同法》第286条关于“建设工程优先权”的定义，建设工程优先权是指承包人对相应承包工程折价、拍卖的价款在工程款范围内优先受偿的权利，但若建设工程的性质不宜折价、拍卖的，建设工程优先权也无法成立。本案所涉的“美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程”已交付三期全体业主，属于该条款所列的不宜折价、拍卖的情形。三、原告主张的涉案工程“美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程”已物化到商品房之上，因而要求将建设工程优先权延伸至三期剩余房源上的主张亦不能成立。1、民事调解书建设工程优先权的范围是明确的，即限于“美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程”，建设工程优先权的权利仅限于承包人所实施的工程部分，对于非由承包人实施的工程部分，不享有权利。因而，原告的主张不能成立。2、即使原告主张涉案工程已物化到商品房之上的观点成立，那么原告所施工的景观、道路及给排水附属工程也只是增加了三期商品房的一部分价值。一方面，目前三期剩余房源是零星的，案涉工程分摊在剩余商品房上的价值是很小的；另一方面，三期整体项目并不在管理人处置的财产之列，对剩余零星房源因涉案工程而增加的价值根本无法核算，原告建设工程优先权的范围无法明确也无法实现。 本院经审理，查明本案事实如下：2017年5月24日，我院受理启安公司诉美林公司、林尔良、嘉兴伟达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案[（2017）浙0424民初2516号]。2017年6月29日，双方当事人达成调解协议：一、美林公司于2017年12月31日前支付启安公司工程款100万元，同时启安公司开具给美林公司相应金额的发票；二、上述第一项中美林公司应支付启安公司的工程款在美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程折价、拍卖或变卖的价款中享有优先受偿权；三、林尔良对上述第一项付款义务承担连带清偿责任；四、启安公司自愿放弃其他诉讼请求，纠纷就此了结，双方无其他争议；五、鉴定费23654元由启安公司与美林公司各半负担；六、嘉兴伟达房地产开发有限公司对上述调解内容无异议；七、案件受理费6900元，由启安公司与美林公司各半负担。案件调解后，被告未履行付款义务。后启安公司申请强制执行，执行阶段，被告美林房公司支付原告20万元。 2020年6月5日，我院裁定受理浙江海盐县农村商业银行股份有限公司对美林公司的破产清算申请，并指定浙江越光律师事务所、浙江中兴会计师事务所有限公司、浙江凯信律师事务所担任管理人。管理人制作了《关于提请债权人会议核查债权的报告》，其中债权部分第111项债权：债权人启安公司，申报要求951917元，拟认定金额951882元，其中本金80万元、孳息15277元、劣后孳息136605元。该债权被列为普通债权。该报告另记载美林公司财产包括：（4）美林二期、三期未售房源。根据管理人目前查证情况，美林公司二期未售商品房1套，建筑面积约241.40平方米，三期未售商品房7套，面积共计约1096.54平方米，其性质均为住宅；三期竣工测绘报告性质标注为住宅（小区配套服务用房）的房屋15套；二期、三期未售地下室车位116个、三期地下机械车位（无产权证，经向海盐县市场监督管理局查询使用状态为停用，部分已长期出租或已拆除，剩余具体数量待评估时具体清点）。美林公司二期、三期处除上述未售房源外，部分房源因涉及债权人主张以房抵债等与债权审核相关联情况，管理人需待关联债权审核确认后再予以确定房屋权属。管理人将根据最终查证属实情况，对二期、三期未售房源进行调整。 原告对于其债权未被列入工程款优先债权存在异议，向本院提起诉讼。 本院认为，根据我国合同法第二百八十六条的规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价。也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。根据该规定，建设工程优先受偿权的实现限于承包人施工的工程范围。本案中，原告施工的范围为美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程，即原告仅能就美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程折价或拍卖的款项享有优先受偿权。而美林·金色港湾三期景观、道路及给排水附属工程作为小区共有部分由全体业主享有共有和共同管理的权利。根据查明的美林公司三期房源情况，大部分房屋已经交付买受人（业主），仅剩零星房源，故三期景观、道路及给排水附属工程不应再列入被告财产，因此原告也无法实现其相应的建设工程优先受偿权。另外，针对原告提出的，美林公司三期剩余房屋房屋价款中包含着原告所施工的工程量而计算的相应工程价款，但是，根据平湖市正元资产评估事务所出具的答复，该部分价值无法确定，因此，也无法确定原告享有优先受偿权的财产范围。综上，对原告的诉讼请求，本院无法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告江苏启安建设集团有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费6660元，由原告江苏启安建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  王东月 二〇二一年一月二十六日 书记员  张韬略