浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2891号上诉人（原审被告）：潘玉珍，女，1963年5月1日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：王建根，浙江浙博律师事务所律师。上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司福州福清支行，住所地福建省福清市音西街道元洪路**冠发国际新城**，统一社会信用代码：91350181683074868J。法定代表人：林涛，行长。委托诉讼代理人：柯盛华、宁晓璐，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人潘玉珍因与上诉人招商银行股份有限公司福州福清支行（以下简称招行福清支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初8806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘玉珍上诉请求：撤销原判，改判驳回招行福清支行的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉《正翔商业广场租赁合同》第十三条约定，租赁期限内海宁深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）已告知潘玉珍该房屋出租前已设定抵押，现被处分的，本合同提前终止，双方免责。2016年10月24日一审法院裁定将案涉商场交付招行福清支行抵偿贷款，案涉《正翔商业广场租赁合同》提前终止。1.《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。原出租人与承租人之间的租赁合同对于受让人和承租人仍具有合同效力，原合同中约定的原出租人的权利和义务由受让人承继，原合同双方当事人有关提前终止合同的约定内容，其效力也及于受让人。2.根据《担保法司法解释》第六十六条，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，此时将会给承租人带来合同履行风险，深国投公司和潘玉珍对合同履行的风险达成共识，作出提前终止合同的约定符合法律规定。3.从案涉合同第十三条约定的目的来看，基于对因实现抵押权而取得所有权的受让人的不可信赖，承租人将不能实现合同目的，双方是为了降低承租人的合同风险。4.案涉合同约定合同提前终止的情形发生，合同消灭，不属于合同解除。双方没有约定潘玉珍必须提出终止原租赁合同的要求或必须行使合同解除权才发生提前终止合同的效力。5.招行福清支行怠于接收不动产，导致商场经营环境下降，商户管理困难，沃尔玛、宏图三胞等支柱商户撤柜，潘玉珍无法正常营业。招行福清支行拒绝承租人要求改善商业环境的请求，将其他承租人的店门上锁不让商户搬走，以达到向承租人索取租金和物业管理费的目的。二、一审判决适用法律不当。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的例外情形下买卖击破租赁。此种例外情形下的买卖实为抵押权的实现发生所有权变动，不同于真正意义上的买卖、赠与等交易发生的所有权变动。承租人不享有要求继续履行合同的权利，丧失履行合同请求权，即原租赁合同对承租人不再发生法律效力。此时受让人请求继续履行合同，法院是否应予支持没有明文规定，但根据权利和义务统一性原则，承租人丧失继续履行合同的请求权，如果法律赋予另一方有权要求承租人继续履行合同义务，违背民法公平原则。《担保法司法解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。前述两条规定一致，受让人请求继续履行合同，应当不予支持。一审认为因实现抵押权而发生所有权变动的受让人可以要求终止租赁关系，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定的是继续履行合同是否予以支持，二者是两个不同的问题。一审认定潘玉珍应按案涉合同履行支付租金等合同义务，适用法律不当。2.买卖不破租赁中的买卖应当指私法上的自由交易行为，没有法律规定的例外情形不能导致租赁权的消灭。法院强制拍卖、变卖或者折价抵债所导致的所有权变动不属于平等民事主体之间基于意思自治所产生的所有权变动，不在合同法调整范围内，不适用买卖不破租赁原则。承租人或受让人请求继续履行合同，法院均不应支持。三、一审判决认定事实有误。一审认定潘玉珍拖欠2017年3月至2018年10月的租金，与事实不符，2018年10月前的租金已经支付给深国投公司。招行福清支行应对潘玉珍的损失承担主要责任，一审判决减少两个月租金是不公平的。案涉合同提前终止，招行福清支行又拒绝与潘玉珍另行签订租赁合同，潘玉珍不存在占有使用租赁物的事实，招行福清支行要求潘玉珍支付租金等费用没有事实和法律依据。招行福清支行辩称：一、2016年10月起潘玉珍一直在使用案涉房屋，2018年6月招行福清支行聘请新的物业公司后潘玉珍也按照原合同约定支付相应物业费直到2019年4月，潘玉珍既没有与深国投公司终止租赁合同，在招行福清支行取得物业后也没有提出退出租赁关系的请求。二、关于租金。潘玉珍没有提供证据证明其已支付租金。三、招行福清支行取得案涉商场后一直由原有物业进行管理，2018年6月后由新聘物业进行管理。在此期间物业服务都是正常的，在经济下行的影响下沃尔玛等撤出是正常的商业风险。双方的租赁合同中没有对案涉广场商户开业率等作出约定，不存在赔偿潘玉珍损失的问题。招行福清支行取得物业后对于愿意退出承租关系的商户持予以放行的态度，确实因为经营不善愿意退出的只要办理正常的退租手续，招行福清支行也予以同意，不存在强迫商户继续承租等情况。招行福清支行上诉请求：1.撤销原判，改判潘玉珍支付租金313368元（租赁期限自2017年3月20日起至2019年12月19日止）及物业管理费189200元（期限自2019年4月20日起至12月19日止），并赔偿租金利息损失（其中2019年3月19日前的租金209899元自2019年4月1日起算，其余租金分别自逾期付款次日起算，均按银行同期贷款基准利率4.35%的1.5倍计算至2019年8月19日，此后按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至潘玉珍实际履行完毕之日止）；2.改判潘玉珍支付违约金23650元。事实和理由：一、关于保证金和装修押金抵扣租金。首先，潘玉珍在本案中未主张抵扣保证金和装修押金，保证金和装修押金抵扣事宜不属于本案的裁判范围，一审未经双方主张、抗辩等程序直接判决保证金和装修押金抵扣租金，有违处分权主义和辩论主义的民事诉讼原则，程序违法。其次，除案涉房屋租赁合同约定外，潘玉珍并未提供任何证据证明其已实际交付保证金、装修押金且未予退还的事实。最后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，承租人和买受人均有权按原租赁合同继续履行，但并不意味着买受人应当接受原出租人的全部合同债务及违约责任。买受人对于原承租人的义务仅是在房屋所有权转移后，按照原租赁合同约定的租金标准等条件接受该房屋上的租赁权负担，而不应当承担原出租人所应承担的合同债务。签订租赁合同时，即便原出租人实际收取了潘玉珍的保证金和装修押金，债务人应为原出租人，不会因买卖不破租赁而转移到招行福清支行，招行福清支行至今也未实际取得保证金和装修押金，不负有返还保证金和装修押金的义务，潘玉珍有权要求原出租人予以返还。二、关于一审判决酌情减免潘玉珍两个月的租金和物业管理费。潘玉珍与原出租人订立合同时的商场人流、营业环境等因素并不属于出租方向承租人所作的承诺或保障，不构成双方订立合同的基础，即便现实状况确有改变也属于正常的商业风险，不能认定为情势变更。招行福清支行2018年7月重新聘用相关物业公司管理前，商场一直由原物业公司进行管理，不存在潘玉珍承租期间无物业公司管理的情况，也不存在招行福清支行未尽合理管理义务的情形，一审酌情减免潘玉珍两个月的租金和物业管理费缺乏事实和法律根据。三、关于逾期付款违约金。截至2019年3月31日潘玉珍已欠付招行福清支行租金共计209899元。按原房屋租赁合同约定，逾期支付租金或物业费的分别按月租金、物业费的5%交纳违约金。招行福清支行要求潘玉珍承担违约金23650元具有事实和法律根据，不存在超过实际损失。一审不予支持该请求，有违事实和法律规定。潘玉珍辩称：一、关于保证金和装修押金。潘玉珍在与深国投公司签订租赁合同后支付了保证金和装修的押金，该事实清楚。二、一审减免两个月的租金和物业管理费，缺乏事实和法律依据，是不公正不合理的，理由潘玉珍在上诉意见中已阐明。三、关于逾期付款违约金。招行福清支行在实现抵押权后没有要求潘玉珍签订租赁合同，潘玉珍和招行福清支行之间不存在租赁合同关系，也不存在支付违约金的问题。潘玉珍占有使用承租的房屋，但占有使用与租赁合同的违约金属于两个不同的问题，本案不存在潘玉珍和招行福清支行之间因租赁合同关系而需要支付违约金的问题。招行福清支行一审诉讼请求：1.判决2019年12月20日双方解除案涉房屋租赁关系；2.判令潘玉珍支付招行福清支行租金313368元（租赁期限自2017年3月20日起至2019年12月19日止）及物业管理费189200元（期限自2019年4月20日起至12月19日止）；3.判令潘玉珍支付逾期付款利息损失暂计10199.32元（其中2019年3月19日前的租金209899元自2019年4月1日，2019年3月20日-6月19日的租金32519元自2019年4月1日，2019年6月20日-9月19日的租金35475元自2019年7月1日，2019年9月20日-12月19日的租金35475元自2019年10月1日，均按银行同期贷款基准利率4.35%的1.5倍计算逾期付款利息，暂计算至2019年10月31日止，此后均计算至潘玉珍实际履行完毕之日止）；4.判令潘玉珍支付违约金23650元；5.判令潘玉珍支付律师代理费18668元；6.案件受理费、保全费等由潘玉珍承担。一审法院经审理认定：2013年6月4日，招行福清支行取得深国投公司所有的坐落于海宁市××街道××路××号房产的抵押权，债权数额250000000元。2014年8月11日，经招行福清支行申请，一审法院以（2014）嘉海商特字第19号民事裁定书，裁定对深国投公司所有的坐落于海宁市××街道××路××号商业用房及国有土地使用权，准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，招行福清支行对变价后所得款项在债权本金191226382.43元及利息23025010.35元范围内优先受偿。2016年9月5日，经招行福清支行申请，一审法院以（2014）嘉海执民字第1737-3号执行裁定书，裁定将坐落于海宁市××街道××路××号房产及国有土地使用权及其他设施设备等一并折抵给招行福清支行。2016年10月24日，经招行福清支行申请，一审法院以（2014）嘉海执民字第1737-4号执行裁定书，裁定将深国投公司所有的坐落于海宁市××街道××路××号房产及国有土地使用权及地下建筑物及配套设施、电子设备等一并交付招行福清支行抵偿贷款。自该裁定送达给招行福清支行时起，前述财产的权属转移给招行福清支行。招行福清支行于2016年10月25日收到了该裁定。2015年4月15日，深国投公司与潘玉珍签订房屋租赁合同及合同补充协议，约定：深国投公司（甲方）将坐落于海宁市××街道××路××号一层1028、×××29、×××30室房屋出租给潘玉珍（乙方），租赁期限自2015年4月20日起至2020年4月19日止。其中，第二年（2016年4月20日至2017年4月19日）的租金为5912元／月，第三、四年（2017年4月20日至2019年4月19日）的租金均为8869元／月，第五年（2019年4月20日至2020年4月19日）的租金为11825元／月。租金每三个月预付一次，先付后用。除首期租金外，其他租金均按自然季度交纳，乙方应于每期租金到期前15日预先支付下一期的租金。物业管理费23650元／月，由乙方承担，每三个月支付一次，乙方在签订本合同当日向甲方支付首期物业管理费，其后乙方应于每期物业管业费到期前15日内向甲方预先支付下一期的物业管理费。租金支付账户为深国投公司在中国建设银行海宁支行设立的33001636135059000888账号；物管费支付账户为海宁正翔商业广场管理有限公司（以下简称正翔公司）在交通银行海宁支行设立的296069010018010090055账号。租赁期间内，有下列情形之一的，本合同提前终止，双方免责：（1）……；（5）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。合同另约定，乙方应当在签订合同当日，向甲方支付保证金50000元；乙方按照合同约定向甲方或甲方指定的物业公司支付装修押金5000元。双方对违约责任作了相关约定。2018年7月19日，招行福清支行聘请福州浦和商业管理有限公司海宁分公司（以下简称浦和公司）为正翔商业广场的物业服务企业。2019年3月12日，招行福清支行向潘玉珍发送书面通知函，告知潘玉珍招行福清支行已通过实物抵债方式取得了案涉租赁物的所有权，并委托浦和公司负责物业管理工作，同时就潘玉珍欠缴的租金费用进行了催告。潘玉珍确认已收妥该通知函。招行福清支行自认潘玉珍已支付2018年7月20日-2019年4月19日的物业管理费。2019年11月19日，招行福清支行与浙江潮乡律师事务所签订委托代理协议，委托浙江潮乡律师事务所代为处理招行福清支行与海宁正翔商业广场租户租金追索系列案件。2018年4月-7月，潘玉珍通过银行转账方式向正翔公司555501805110000169账号支付120000元，通过信用卡付款方式向正翔公司支付80000元。一审法院经审理认为，本案招行福清支行以租赁关系向潘玉珍主张权利，双方存在合法的房屋租赁关系是招行福清支行主张权利的基础，也是本案中双方的争议焦点。对此，招行福清支行认为，依据法院的生效裁定，案涉的正翔商业广场整体的所有权已经转移给了招行福清支行用以抵偿贷款，招行福清支行获得了原所有权人的相关权益，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，依据原先的租赁关系，有权向实际承租人按原合同约定收取相关费用。潘玉珍认为，依据合同相对性，承租人有权决定是否继续承租原有租赁物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，招行福清支行作为承继的所有权人不享有继续履行租赁合同的请求权。而且从客观情况看，实际占有商业广场的主体仍是深国投公司，招行福清支行并未与深国投公司办理该不动产的交接手续。一审法院认为，潘玉珍的抗辩意见不能成立，理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依据该规定，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，承继原出租人的权利和义务。因此，本案中招行福清支行依据法院的生效裁定，为实现抵押权，获取了案涉商业广场的整体所有权，即包括本案的租赁物，自不动产转移之日起，招行福清支行就有权成为该租赁物上原有租赁关系的出租人地位，原租赁合同中的权利义务由招行福清支行一并承继。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。潘玉珍依此认为原租赁合同是否继续履行的请求权在承租人。该条规定的本意是在租赁物发生所有权转移时，保护承租人的租赁权，与《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的价值取向是一致的，并没有明确赋予承租人解除租赁关系的权利。其中但书部分的规定是指在符合以下情形时，承租人要求继续承租租赁物的请求权，法院不作支持，反而应理解为此时租赁物的受让人可以要求终止租赁关系。案涉房产在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，与但书规定情形相同，即此时即使要求终止租赁关系，也只有受让人才有权提起。三、潘玉珍援引了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，认为原租赁关系对招行福清支行与潘玉珍不具有拘束力。案涉房产抵押权设定在先，租赁权成立在后，与司法解释规定情形相同，即此时原租赁合同仅对受让人不具有拘束力，但至法庭辩论终结之日，招行福清支行亦未向一审法院主张租赁合同对其不具有拘束力，且招行福清支行作为受让人承继原租赁合同并不损害承租人的利益。关于潘玉珍提出的依据租赁合同第十三条第5项约定，案涉租赁合同已经因抵押权实现终止，招行福清支行无法承继一份已经终止的合同。一审法院认为，首先，租赁物的所有权发生变动后，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为新的出租人，此时原出租人与承租人之间的租赁合同当然归于终止，并不取决于原合同双方当事人是否有约定；其次，从潘玉珍的实际行为看，也并无证据显示潘玉珍有向招行福清支行提出要终止原租赁合同，至少在本案所涉的租赁期间租赁物一直由潘玉珍占有使用；最后，从该条款设定目的来看，主要是规范符合规定情形提前终止合同时合同双方法律责任负担问题，并非排除因实现抵押权而取得所有权的受让人与承租人产生租赁合同关系。故潘玉珍援引该规定对招行福清支行主张的租赁关系提出抗辩，无论在法律上和事实上，均不能成立，不予采纳。关于潘玉珍提出招行福清支行处置商业广场存在违法情形问题，从客观事实看，案涉商业广场已经依法进行了公开拍卖，在无法实现变现的情形下，才以物抵债给招行福清支行，符合法律规定的财产处置方式。关于潘玉珍提出招行福清支行作为商业银行存在超越经营范围经营问题，根据上述分析，非招行福清支行主动获得出租人地位，且是否超出经营范围属银行行政管理方面的规定，与本案民事纠纷并无关联。关于潘玉珍提出的商业广场移交手续的问题，该事宜属抵押权人和抵押人之间的相关手续，与招行福清支行依法承继该商业广场并无法律意义上的影响，亦不能对招行福清支行的主张形成有效抗辩。综上，一审法院认为，招行福清支行主张其作为案涉商业广场的受让人，可以依据原租赁合同向潘玉珍主张权利的意见，符合法律规定，理由正当，应予支持。本案招行福清支行与潘玉珍之间的权利义务可以依据潘玉珍与深国投公司在2015年4月25日签订的《房屋租赁合同》来确定。依据原合同约定，租金和物业管理费有指定的收款账户，招行福清支行也通过通知函及本案的诉讼，向潘玉珍表达了明确的变更支付的指示，潘玉珍理应根据招行福清支行的请求及时清偿欠款，但至今潘玉珍仍拒不足额支付，依据合同第十四条违约责任部分的约定，招行福清支行享有合同解除权，因此，招行福清支行请求解除双方之间的租赁合同关系，应予支持。现招行福清支行通过诉讼的方式行使解除权，且在庭审中明确2019年12月20日作为合同解除日，并无不当，予以支持。就合同解除后的处理，招行福清支行主张了租金、物业管理费、利息损失、违约金和律师代理费。其中，就招行福清支行主张2017年3月20日至2019年12月19日应付租金313368元及2019年4月20日至2019年12月19日应付物业管理费189200元。潘玉珍主张其向正翔公司支付租金及物业管理费至2018年10月，之后的租金及物业管理费支付给浦和公司。一审法院认为，潘玉珍主张其向正翔公司支付租金及物业管理费至2018年10月的抗辩意见不能成立，理由如下：根据合同约定，租金及物业管理费应分别支付至指定账户，即使如潘玉珍所述其租金和物业管理费一起支付给原物业公司，也应支付至物业公司指定的账户，在潘玉珍未提供证据证明其与出租方对付款账户作出变更的情况下，潘玉珍应继续证明该款项与本案具有关联性。退一步说，即使2018年4月-7月的转账金额是案涉房屋所涉的租金及物业管理费，潘玉珍亦应举证证明费用所对应的租赁期限。潘玉珍庭审中述称，2018年7月之前的租金及物业管理费已经按照合同约定，多采取现金支付方式如约付清，但其未提供证据证明，且经法庭释明后潘玉珍仍拒绝提供证据证明，故根据谁主张，谁举证的举证规则，应由潘玉珍承担举证不能的后果。另，根据合同约定潘玉珍每期应付的租金及物业管理费约100000元，如此大额的现金交付，潘玉珍主张未要求收款人出具收条或开具发票，明显与常理不符，亦不符合交易习惯。综上，在潘玉珍未提供证据证明情况下，一审法院对招行福清支行主张的租金313368元及物业管理费189200元予以确认。就逾期付款利息损失，依据合同的约定，该期间的租金应按自然季度交纳，支付期限为每期租金到期前15日支付下一期的租金。因此，就该期间的租金支付期限，至今已全部届满，招行福清支行也曾就2019年2月前的租金书面通知潘玉珍按时支付，但潘玉珍未及时支付，已构成违约。现招行福清支行将2019年3月19日前租金，计209899元，按银行基准利率（4.35%）的1.5倍，计算自2019年4月1日起的逾期付款利息，符合法律规定，予以照准。但因自2019年8月20日起，中国人民银行不再发布基准贷款利率，故之后的利息应参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，就209899元的截至本案一审判决日的利息损失，分时间段计算为19307.11元（2019年4月1日至2019年8月19日按4.35%，2019年8月20日至2019年9月19日按4.25%，2019年9月20日至2019年11月19日按4.2%，2019年11月20日至2020年2月19日按4.15%，2020年2月20日至2020年4月19日按4.05%，2020年4月20日至一审判决日按3.85%，计算得209899×4.35%×141/365×1.5+209899×4.25%×31/365×1.5+209899×4.2%×61/365×1.5+209899×4.15%×92/365×1.5+209899×4.05%×60/365×1.5+209899×3.85%×159/365×1.5）。就2019年3月20日至6月19日的租金32519元、2019年6月20日至9月19日的租金35475元、2019年9月20日至12月19日的租金35475元，招行福清支行诉请分别自2019年4月1日起、7月1日起、10月1日起计算逾期利息损失，符合法律规定，予以照准，但利率仍应按上述方法分段计算，至本案一审判决日的利息分别为2991.19元、2685.99元、2109.47元，上述利息总计27093.76元。就逾期付款违约金，租赁合同中虽然有明确约定，但根据本案事实，潘玉珍违约的行为主要是迟延履行支付租金的义务，该行为给出租人造成的主要损失范围即是应付租金的相应利息，本案中招行福清支行已就利息损失作了相应的请求，该利息的支付已经能够弥补招行福清支行未按时收取租金的相应损失，再行要求潘玉珍支付违约金，已然超出了实际损失范围，潘玉珍也对违约金过高提出了调整要求，故对招行福清支行主张的23650元违约金，一审法院依法予以调整，不再另行支持。就律师代理费，根据租赁合同的约定，因潘玉珍的违约行为引起的相关费用，包括律师费应由潘玉珍承担，本案招行福清支行虽未提供代理费发票，但已经委托律师代理诉讼事宜，支出律师代理费是必然要产生的客观事实，结合本案诉讼标的及浙江省的律师收费相关标准，招行福清支行诉请的18668元律师费尚在合理范围，予以认定。就潘玉珍提出的本案符合情势变更的情形，一审法院认为，潘玉珍与原出租人订立房屋的租赁关系的合同基础是出租人让渡给承租人租赁物的使用权，承租人支付约定的使用费，其在订立时的商场人流、营业环境等因素，就现有证据看，并不属于出租方向承租人所作的承诺或保障，不构成双方订立合同的基础，故即便现实状况确有改变，也属于正常的商业风险范围，不能认定为情势变更。因此潘玉珍的该抗辩意见，一审法院不予采纳。但同时，本案的租赁关系又与普通的住宅租赁有所区别，属于商场营业用房的租赁，从双方的租赁合同中关于租金逐年递增的约定以及潘玉珍租赁案涉租赁物的初衷来看，深国投公司负有对商场整体管理方面的附随义务，即应当积极采取合理有效的措施管理维护商场的营业环境和商业氛围。招行福清支行作为该商场的受让人，亦应继续采取有效措施尽到合理管理的义务，但从客观情况看，招行福清支行在商场所有权转移后，直至2018年7月才聘用相关物业公司对商场进行管理，且至今从现实情况看，确实存在商场人流、商业环境下降的情形，对此，招行福清支行应负有一定程度的责任。鉴于此，对于本案招行福清支行请求的上述费用中，一审法院酌情减免潘玉珍的部分给付义务，以显公平，按潘玉珍第五个租约年的月租金11825元及月缴物业管理费23650元，酌情减免2个月的支付义务，即减免租金23650元、物业管理费47300元。因潘玉珍签订合同时支付了50000元保证金及5000元装修押金，在招行福清支行主张解除合同且未提供证据证明该款项已结算的情况下，为减少诉累，该款项可在租金项下予以抵扣，故截至2019年12月19日，潘玉珍仍需支付招行福清支行租金234718元（313368元-23650元-55000元），物业管理费141900元（189200元-47300元）。就利息损失的基数，自本案一审判决日起作相应调整。综上所述，招行福清支行请求解除合同，并要求潘玉珍支付合理的租金、物业管理费、逾期利息及律师代理费的诉请，予以支持，其余超出部分，依法驳回。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、就坐落于海宁市××街道××路××号一层1028、×××29、×××30室的房屋租赁合同（合同编号×××28、×××29、×××30）自2019年12月20日起解除；二、潘玉珍给付招行福清支行截至2019年12月19日的租金234718元、物业管理费141900元，并赔偿租金利息损失计27093.76元（计算至2020年9月25日，此后利息以租金234718元中的未付数额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止）；三、潘玉珍给付招行福清支行律师代理费18668元；上述第二、三项付款义务，于判决生效之日起十日内履行；四、驳回招行福清支行的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9520元，保全费3370元，合计12890元，由招行福清支行负担3371元，由潘玉珍负担9519元。二审中，潘玉珍提供以下新证据：1.姚星星与深国投公司签订的租赁合同续签协议；2.信访意见；3.海宁市金融办答复；4.海宁市信访局来访记录、来访事项提交表、来访代表登记表。以上证据共同证明：2017年3月招行福清支行没有实际经营商场，由深国投公司和承租户签订房屋租赁合同。招行福清支行没有积极对案涉商场进行经营管理，导致商业环境严重恶化，沃尔玛、宏图三胞等支柱企业退出案涉商业广场，造成潘玉珍因经营收入严重减少而损失。招行福清支行请求按照潘玉珍和深国投公司之间的租赁合同来支付租金，不应支持。海宁市金融办注意到招行福清支行经营管理混乱，造成经营户损失，潘玉珍等经营户要求政府帮助协调解决招行福清支行与商户之间的合同纠纷。招行福清支行发表质证意见如下：真实性不予认可，属于潘玉珍的单方陈述，也没有相应证据来佐证。本院认证意见：姚星星与深国投公司订立的合同无法反映案涉商场的整体经营情况，不予采纳；海宁市金融办的答复意见无法证明招行福清支行存在经营管理混乱的情况，也不能反映系因招行福清支行原因导致案涉商场经营环境恶化，不予采纳；信访意见、信访记录等均系潘玉珍等人在信访过程中向行政机关反映的意见，无法证明待证事实，本院不予采纳。招行福清支行未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于招行福清支行是否有权主张出租人权利。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所谓租赁物发生了所有权的变动，是指对租赁物享有所有权的人通过某种方式将对租赁物的所有权转移给承租人以外的第三人享有。潘玉珍主张招行福清支行通过法院强制执行取得案涉商场所有权，不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立的“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”只是对该条法律规则的习惯表述，前述条文规定仅就买卖关系而论是不全面的，还包括互易、赠与、公告征收、强制执行等其他所有权变动的模式，故潘玉珍的该项主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物所有权的变动并不影响租赁合同的效力，原出租人与承租人之间订立的租赁合同并不因所有权变动而终止，而是仍然延续其法律约束力，只不过由新所有权人取代原所有权人居于出租人的地位，继续享有出租人权利。本案中，招行福清支行受让取得案涉商铺以后，即依法取得深国投公司的出租人地位，从而有权向承租人主张合同权利。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，均系针对“买卖不破租赁”原则的除外情形规定，招行福清支行可以据此以抵押权设立在先为由主张不受案涉租赁合同的约束，而非潘玉珍可据此主张原租赁合同对其不再发生法律效力。因此，潘玉珍有关招行福清支行无权依据案涉合同向其主张支付租金等费用的主张不能成立，招行福清支行有权以出租人名义向其主张合同权利。关于案涉租赁合同是否因抵押权实现而终止。潘玉珍主张根据案涉租赁合同第十三条第5项约定，深国投公司已告知潘玉珍该房屋出租前已设定抵押，在房屋被处分的情形下案涉合同提前终止。经审查，案涉合同第十三条约定了提前终止合同的条件，若案涉合同因出现约定条件而提前终止的，双方免责。该约定意在规范提前终止合同时合同双方的责任负担，并未排除因实现抵押权而取得所有权的受让人与承租人产生租赁合同关系，也不意味着一旦该条约定的提前终止合同的条件达成，案涉合同即自动终止，在约定的条件成就后，合同一方可向对方发出终止合同的通知，也可以要求继续履行合同。本案中，潘玉珍未向招行福清支行发出要求终止案涉租赁合同的通知，在招行福清支行取得案涉商业广场的所有权后其也继续在案涉房屋中经营，其以实际行为继续履行案涉房屋租赁合同，潘玉珍主张案涉租赁合同因抵押权实现终止，本院难以支持。关于潘玉珍应支付的租金、物业费是否合理。潘玉珍主张招行福清支行怠于接手案涉商业广场，导致商场客流和营业环境下降，潘玉珍经营利润因此受损，且案涉合同提前终止，潘玉珍不存在占有使用案涉租赁物的事实。首先，案涉房屋租赁合同并未将保证商铺周边客流量约定为出租人的合同义务，潘玉珍以此抗辩可以不予支付租金，缺乏依据。其次，潘玉珍有关案涉合同提前终止的主张不能成立，理由本院已在前文详细阐述，在此不再赘述。潘玉珍主张2018年10月前的租金已采用现金方式支付给深国投公司，但潘玉珍并未提供证据证明前述费用已支付的事实，且根据案涉合同约定，租金和物业管理费用应分别支付至指定账户，潘玉珍也未举证证明双方对付款账户或付款方式进行了变更，故潘玉珍的该项主张也不能成立。在潘玉珍既未证明招行福清支行存在违约行为，也未证明其实际损失发生的情况下，一审综合考量案件实际，酌情减免2个月租金及物业管理费用以体现公平，并无不当。关于保证金和装修押金能否抵扣租金及逾期付款违约金是否应当支持。潘玉珍提交的《合同补充协议》与案涉房屋租赁合同中关于保证金的约定能相互印证，可以认定潘玉珍签订合同时支付了50000元保证金及5000元装修押金。根据案涉租赁合同约定，该笔保证金系履约保证金，装修押金将于潘玉珍装修完毕及扣除废弃物搬移费及任何损坏赔偿后退还潘玉珍，现招行福清支行主张解除合同并依据案涉房屋租赁合同要求潘玉珍支付租金、物业管理费等费用，招行福清支行也应按案涉租赁合同约定将前述款项退还给潘玉珍，一审综合考虑本案实际情况并为减少诉累考虑将保证金及装修押金在租金项下予以抵扣，并无不当。招行福清支行以潘玉珍迟延支付租金为由要求解除合同，一审支持相应逾期付款利息已能弥补招行福清支行的损失，且潘玉珍主张违约金过高并请求调整，一审不再另行支持逾期付款违约金也无不当。综上所述，潘玉珍、招行福清支行的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10928元，由潘玉珍负担7636元，由招商银行股份有限公司福州福清支行负担3292元。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年一月十一日法官助理  葛依依书 记 员  金惠芳书 记 员  孙 旭22-23-