四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初3749号 原告：任言滔，男，2000年10月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：唐玉霞（系任言滔之母），住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：瞿家威，四川顶泰律师事务所律师。 被告：成都隆旺房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇龙跃公寓1号楼。 法定代表人：隆泽良，董事长。 委托诉讼代理人：张田生，四川习工律师事务所律师。 被告：成都华美佳业商务信息咨询有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋1单元6层606号。 法定代表人：周长红，职务不详。 原告任言滔与被告成都隆旺房地产开发有限公司（以下简称隆旺公司）、成都华美佳业商务信息咨询有限公司（以下简称华美公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年9月15日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任言滔委托诉讼代理人唐玉霞、瞿家威，被告隆旺公司委托诉讼代理人张田生到庭参加诉讼。被告华美公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 任言滔向本院提出诉讼请求：1．判令解除其与隆旺公司签订的商品房买卖合同；2．判令隆旺公司返还已付购房款202000元，并支付4040元的违约金；3．判令华美公司对上述款项中代收的57000元的承担连带返还责任；4．本案诉讼费由隆旺公司、华美公司承担。事实和理由：2018年11月20日，任言滔与华美公司签署《优惠协议书》，华美公司作为隆旺公司青城半岛项目代收方，代收57000元，任言滔用145000元购买青城半岛项目1栋4楼88号的普通商业住宅。其后签订《商品房买卖合同》并支付了145000元的购房款，但隆旺公司并未按约定履行交付、过户等义务。任言滔向都江堰规划局咨询被告知该房屋不能办理产权证。隆旺公司采取带租约营销手段，销售不能办理产权分割的房屋，华美公司知晓，应承担连带责任。故涉诉，望判如所请。 隆旺公司辩称，1．我方不存在产权无法办理的情形，也不存在违约行为，因不动产中心数据导入的问题导致不能按时办理产权证。2．华美公司所收款项与其无关。3．案涉房屋并不存在成都市2017年109号文件所规定的情形，请求法院依法驳回。 华美公司无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、合同签订情况。2018年11月14日，华美公司与任言滔签署《声明》一份，载明“买受人任言滔所购买位于青城半岛1栋4楼88号的商铺，任言滔不承担办证所需的契税4350元，维修基金518.4元，交易手续费362.5元，办证费560元，共计5790.9元”。 2018年11月20日，华美公司（甲方）与任言滔（乙方）签署《优惠协议书》，约定（与本案有关的内容）“鉴于华美公司作为本次优惠活动的代收方，以实惠、快捷、贴心为服务理念，为促进购房者以优惠价与开发商达成最终交易搭建机会及服务平台，达成如下协议：一、乙方自愿参加甲方组织的青城半岛优惠活动，自愿缴纳57000元，享受1栋4楼88号一口价145000元的优惠活动。第二条、本协议生效后当日内，乙方一次性支付57000元。第三条、3．乙方认可此优惠活动，于本协议签署前已充分了解和认可本优惠政策，乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，由甲方独立代收并归甲方所有。第四条、1．发生下列情形之一的，甲方代收的优惠费不再退还乙方：（1）乙方通过优惠活动与开发商达成意向房源交易（以乙方与开发商签署《商品房买卖合同》或类似协议为判断标准，包括但不限于定金、认购协议书等形式）”。在该合同尾部，有任言滔之母唐玉霞的签字捺印。 同日，隆旺公司（出卖人）与任言滔（买受人）签署《商品房买卖合同》，约定（与本案有关的内容）“第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得都国（2010）第1967号土地使用权，在上述地块上建设区划核准名称为青城半岛，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2014-03-30。第三条、基本情况。3．该商品房为第一条规定项目中的1栋4层88号（以下简称案涉房屋），建筑面积28.8平方米。该商品房为非住宅，单价每平方米5034.72元，总价款145000元。第五条、付款方式及期限。买受人采取下列第2种方式付款：2．分期付款。第一期首付房款于2018年11月20日前交付45000元，第二期于2019年5月30日前支付100000元。第十条、交付条件。（一）出卖人在2018年10月10日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收合格证；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。第十二条、逾期交房责任。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。第十九条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017-8-30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起X日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行……（二）转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费捌拾元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360日内，协助乙方办理房屋所有权证。乙方委托甲方代为办理所有权证，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担”。在该合同尾部，分别有隆旺公司公章及任言滔之母唐玉霞的签字捺印。 二、付款情况。2018年11月21日、2019年6月27日，隆旺公司出具收款收据两份，分别载明其收到任言滔支付的1-4-88商铺款45000元、100000元。2019年7月20日，隆旺公司出具四川增值税普通发票一张，载明其收到任言滔缴纳的“1-4-88”房款145000元。 任言滔于2019年8月6日缴纳案涉房屋的专项维修资金518.4元，于2019年8月7日缴纳案涉房屋的契税、印花税4215.36元。庭审中，隆旺公司辩称，此两项费用由其代为支付。 三、其他查明的情况。2020年7月29日，隆旺公司取得案涉房屋在内的幸福镇银丰路1栋4层50个不动产单元的不动产权证，权证号为川（2020）都江堰市不动产权第0××0号。该不动产证附件《不动产登记楼盘表明细清单》载明，1栋4楼43号至92号房屋均有独立的不动产单元号，也分别载明了用途、结构、房屋建筑面积、分摊建筑面积、使用权性质、期限等内容。 另，本院在受理的青城半岛1幢5层29号、1幢5层10号等关联案件中已查明，上述房屋分别于2019年5月23日、2019年9月3日办理了产权过户登记手续。上述房屋与案涉房屋同属一栋。 以上事实，有各方当事人的陈述，任言滔提交的诉争各方身份信息证明、《声明》《优惠协议书》《商品房买卖合同》、发票，隆旺公司提交的不动产权证、《不动产登记楼盘表明细清单》、票据，以上数组证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于合同的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，任言滔之母受其委托，代表其与隆旺公司之间所签订的《商品房买卖合同》，与华美公司之间签订的《声明》《优惠协议书》，是各方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故上述合同依法成立并有效，各方应遵照执行。 二、关于案涉《商品房买卖合同》是否解除的问题。依照法律规定，合同解除分为当事人约定解除与法定解除两种情形。第一，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，一则，任言滔与隆旺公司在《商品房买卖合同》第十二条第二款对逾期交房是否解除合同进行了约定，内容为逾期交房超过180日的，买受人可以解除合同，但应向出卖人发出退房通知，同时买受人也可以要求继续履行合同。任言滔在明知合同约定的交房时间为2018年10月10日，但未向本院举证证明在上述交房时间180日后，其已经按约定向隆旺公司寄送了关于解除合同的通知，应承担举证不能的法律后果，故应视为任言滔同意合同继续履行。二则，《商品房买卖合同》第十九条对初始登记中约定为“（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。出卖人应自退房通知送达之日起X日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金”，根据审理查明的事实，任言滔并未向隆旺公司出具过退房通知，因此不适用该约定。三则，双方对转移登记约定为“2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）办理房屋所有权的资料报产权登记机关备案后的360日内，协助乙方办理房屋所有权证。乙方委托甲方代为办理所有权证，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担”，中华人民共和国国务院令（第656号）《不动产登记条例》系自2015年3月1日起即施行，第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”，说明就不动产登记已不再办理房屋所有权证，同时，该合同约定亦无逾期办理权属登记双方即解除案涉《商品房买卖合同》的相关内容。综上，任言滔的主张并不符合合同约定解除的条件。 第二，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，隆旺公司已经取得包括案涉房屋在内的幸福镇银丰路1栋4层50个不动产单元的不动产权证书，其附件《不动产登记楼盘表明细清单》载明了包含案涉房屋在内的1栋4楼43号至92号房屋均有独立的不动产单元号，也分别载明了用途、结构、房屋建筑面积、分摊建筑面积、使用权性质、期限等内容，因此，并不存在任言滔所述的案涉房屋不能办理不动产权证书的情形。同时，任言滔在本案中亦未举证证明系由于隆旺公司的原因，导致其无法办理房屋所有权登记，因此，任言滔的主张亦不符合合同法定解除的条件。故，对任言滔要求解除案涉《商品房买卖合同》并退还购房款、支付违约金等诉讼请求本院不予支持。 三、关于任言滔诉请华智公司在本案中承担连带责任的问题。如前所述，因案涉《商品房买卖合同》并未解除，隆旺公司在本案中并不承担相应责任，因此亦不存在华智公司的责任问题。 四、关于任言滔提出的隆旺公司、华美公司在《置业计划书》及售楼处门口广告上有“统一招商、统一管理、统一宣传”“统一运营”等字样，故属于要约，现未与之签订委托经营管理合同，构成合同欺骗等主张，对此，隆旺公司予以否认，并提出该广告并非由其制作，其与任言滔之间是商品房买卖合同法律关系等抗辩理由。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，对商品房进行说明、允诺的销售广告一般属于要约邀请，只有在当该内容符合以下要件时才视为要约，一是具体且确定，二是对合同订立及房屋价格有重大影响。本案中，其一，庭审中任言滔陈述其对《置业计划书》的取得渠道不清楚，也自认该《置业计划书》上并没有隆旺公司的签字盖章，即该广告内容所对应的行为主体不具体、不确定、不唯一，而上述法律规定中要约内容必须是特定人，即出卖人所为的意思表示；其二，广告中统一招商、统一管理、统一宣传、统一运营等字样，意在表达案涉房屋的独特性，旨在增加不特定人与该房屋出卖人订立合同之概率，同时该广告也没有出现由隆旺公司对案涉房屋作出售后返租、包租、代租、回报、回购等承诺，即该广告不能推断出隆旺公司有售后返租、包租、代租等意思表示；其三，任言滔也未举证上述广告内容已对合同签订，尤其是房屋成交价格有重大影响，应承担举证不能的法律后果。以上，本院认为上述广告是要约邀请，而非要约，对任言滔的上述主张不予采信。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第四十四条第一款第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条第一款、第十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告任言滔的诉讼请求。 案件受理费已减半收取2195元，由原告任言滔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  刘 闽 二〇二一年一月十四日 法官助理  邓 娟 书 记 员  詹有玉