济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初15693号原告：山东宏泰物业发展有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100267180434Y。法定代表人：汤绍军，总经理。委托诉讼代理人：胡晓婷，山东公孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翠喜，山东公孚律师事务所实习人员。被告：王**，男，1992年3月21日出生，汉族，住济南市原告山东宏泰物业发展有限公司（以下简称宏泰物业公司）与被告王**物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宏泰物业公司的委托诉讼代理人胡晓婷、被告王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王**支付宏泰物业公司物业费共计3443.3元；2.判令王**赔偿宏泰物业公司利息损失（以3443.3元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止)；3.判令王**承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：王**为中铁国际城12号楼2单元803号的业主，宏泰物业公司受王**的委托，对该区域进行物业管理。根据双方签订的《中国铁建·国际城前期物业管理服务协议》，王**应按期向宏泰物业公司支付物业管理费。但王**自2016年7月1日至2017年10月31日欠缴物业管理费，欠缴金额共计3443.3元。宏泰物业公司多次要求王**支付，王**均置之不理。因此，为维护宏泰物业公司的合法权益，特诉至法院，请求依法支持宏泰物业公司的全部诉讼请求。王**辩称，宏泰物业公司违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，没有完全履行合同。由于宏泰物业公司违约在先，违背诚实信用原则，其收取物业费也就违背公平原则；根据其不完全履行合同，而不能足额收取物业费，否则显失公平。一、宏泰物业公司违反《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应当适当履行自己的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条文规定，当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要履行合同未约定但依照诚实信用原则也应履行的协助、告知、保密、防止损失扩大义务。根据宏泰物业公司与王**签订的《前期物业管理服务协议》，物业公用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护。宏泰物业公司连基本的安全管理、门卫管理、来往人员监管、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费、少服务。街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位，对外来人员以及不明身份的人员，各色人等都可以在物业服务范围内随便出入，我与邻居每天都收到大量纸质广告，其中更有色情及邪教组织的传单。另外安全得不到保障，小区大门门禁与楼道单元门禁从未启用，导致很多邻居地下室被盗就是明证，也是明显没有完全履行合同的证据。何来公共秩序维护，何来的安全防范管理。宏泰物业公司在履行合同时，不完全履行，因此其违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。1.公共卫生安全方面存在脏乱差等严重问题，号称一级服务资质的宏泰物业公司成功的将我们的美丽家园在很短的时间打造成垃圾包围的小区；2.公共设施维修养护存在严重问题；如单元楼道、消防通道，墙体外面严重开裂，墙皮大量脱落，业主们多次反映报修后未解决；3.由于物业服务意识淡薄，电梯运行存在巨大安全隐患，电梯困人事件频繁发生；4.在宏泰物业公司服务期间，电梯投放广告费与其他公摊位置广告费用完全不公开，物业公司未公布账目，侵害业主知情权；5.物业服务期间，地下室漏水严重，每当雨季，地下室逢雨必漏，导致地下室存放物品严重损坏。业主们前往B1B2地下室与地下车库通道需要赤脚蹚水，给业主带来的损失和诸多不便，宏泰物业公司表示无能为力；6.园林绿化与小区道路存在严重问题，当邻居们质询宏泰物业公司时，对方均以“树有病”、“会好的”为推辞；7.地下车库秩序混乱，车辆随意停放，物业将杂物随意堆砌，直接堵塞消防通道，带来巨大隐患；8.在2017年后期，宏泰物业公司上下在明白其即将搬离小区的战略意图时，既不出工也不出力，将其无为而治的服务方针发挥到极致，在此期间出现200平方米内居住40人的壮观场面，然而这绝非个例，而是每栋楼都有此类情况，宏泰物业公司的不作为给全体业主带来极大安全隐患。二、宏泰物业公司违反《物业管理条例》第三十六条规定。《物业管理条例》及《物业管理条例实施细则》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。2016年夏天暴雨期间，因地下车库被雨水严重倒灌，本人与多位业主的汽车被雨水浸泡数小时，导致汽车电瓶报废，动力系统严重受损，本人与多位业主与物业沟通，其态度敷衍，一拖再拖，给业主造成巨大损失。三、宏泰物业公司违反《物业管理条例》第四十一条、《物业管理服务办法》以及合同约定。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格管理部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理服务收费办法，在物业合同中约定。《物业收费管理服务办法》第十二条规定，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的情况提出质询时，物业管理企业应当及时回复。宏泰物业公司把服务当成官员行政管理，对收支情况，没有按照法律法规规定和协议去履行，没有公布收支情况，业主无法监督其工作。宏泰物业公司收支是否合理，收费项目没有透明公开，几年来，至今没有向业主公布任何收支。四、宏泰物业公司同意业主拖欠费用。根据物业管理服务协议，业主应于交房之日缴纳物业服务费用，物业服务费用按每季度以及半年缴纳。宏泰物业公司可采取规劝、警告、报告有关部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业规章制度的行为。宏泰物业公司知道自己没有完全履行合同，知道业主反对其不履行合同，违反《物业管理条例》，也就心虚，同意业主拖欠，还妄图通过诉讼得到更多银行间同业的贷款利息，属于变相采取高利贷的做法，一举多得。可是到季度没有缴纳的时候，没有履行催促缴纳工作，一直没有催促，是默认和同意业主拖欠，如今变成所谓的利息损失大于费用，是宏泰物业公司居心叵测所造成，对宏泰物业公司没有采取规劝制止业主、物业使用人及时缴纳，宏泰物业公司本身也违反合同。本人在2016年至今没有收到宏泰物业公司以电话短信及邮寄等任何形式的催收通知，并且在11月6日按照传唤到本院调解期间，我与多位业主按时到达等候宏泰物业公司及其代理人，在经过当时法官多次催促后，宏泰物业公司及其代理人均无故缺席，进一步体现其变相获取不正当利益的动机。综上所述，王**认为，宏泰物业公司的诉讼请求及理由前后矛盾，违背事实，违反法律规定。宏泰物业公司违约在先，收取业主的物业费事实不充分、违背公平正义，王**请求判决宏泰物业公司承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律公平。本院经审理认定事实如下：宏泰物业公司系中国铁建国际城的物业服务公司，王**系中国铁建国际城12号楼2单元803号业主，房屋面积为119.56平方米。2014年6月30日，宏泰物业公司与王**签订《前期物业管理服务协议》一份，物业服务费标准为住宅1.8元╱平方米╱月。业主每半年交纳一次物业费，宏泰物业公司提供发票。办理房屋交付手续时预交半年物业服务费，以后每次交费于当期交费期最末一个月的月底止，逾期收取违约金。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宏泰物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日每天交纳千分之三的违约金。合同签订后，宏泰物业公司提供服务。王**拖欠2016年7月1日至2017年10月31日共计16个月的物业费3443元（1.8元╱月╱平方米×119.56平方米×16个月）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。宏泰物业公司与王**签订的物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中宏泰物业公司履行了合同义务，对小区进行了管理，王**作为业主享受了宏泰物业公司提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。王**自2017年1月1日至2017年10月31日未缴纳物业费3443元，已属违约，应当缴纳，本院对该物业费予以支持。关于宏泰物业公司主张的利息损失，考虑到宏泰物业公司在提供物业服务过程中存有一定瑕疵，亦有违约行为，应承担相应责任。王**并非无故不交物业费，宏泰物业公司要求王**支付利息损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王**于判决书生效之日起十日内支付原告山东宏泰物业发展有限公司自2016年7月1日至2017年10月31日期间的物业费3443元；二、驳回原告山东宏泰物业发展有限公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告山东宏泰物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  闫秋芹二〇二一年一月十二日书记员  段雅绮