江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初7897号原告（反诉被告）：唐凯，男，1987年6月13日出生，住宿迁市宿城区。原告（反诉被告）：康欢，女，1988年12月6日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。二原告共同委托诉讼代理人:刘怀锦,江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿迁康嘉置业有限公司，住所地宿迁市苏宿园区青海湖西路**。法定代表人：王建康，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈万全，江苏力豪律师事务所律师。原告（反诉被告）唐凯、康欢诉被告（反诉原告）宿迁康某置业有限公司（以下简称康某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐凯、康欢委托诉讼代理人刘怀锦、被告（反诉原告）康某公司委托诉讼代理人沈万全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐凯、康欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期交房违约金16638元（计至2020年3月20日，包括按日支付以同期住房贷款基准利率计算的已交付房价款992341元产生的违约金14654元及合同约定逾期超过三个月，每延期一天按实际总房价款的万分之一需支付的逾期利息1984元）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为：判令被告因逾期交房而向原告支付逾期利息14787元（992341元*4.9%/365天*111天），不再主张逾期违约金。事实和理由：原告与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于宿迁市苏宿工业园区牡丹园小区1幢404号房，总价992341元。原告履行了支付房款的义务。按合同约定，被告应于2019年11月30日交房，被告于2020年3月15日以微信形式通知原告房屋将于2020年3月20日至3月31日交付。被告应当承担逾期交房违约责任。被告康某公司辩称：根据合同第十九条约定，逾期交房超过三个月，原告作为买受人有权要求解除合同，同时可以按合同约定要求支付相应利息及违约金，但是超过三个月原告并未提出解除合同，实际上是对合同约定的交房方面的变更，原告未提出解除合同而要求变更支付利息，无事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。反诉原告康某公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告立即给付反诉原告违约金22222元（以590000元为基数，自2018年7月7日起至2018年8月6日止，按年利率4.9%计算，为2376元；总房价的2%为19846元，合计22222元）；2.反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同一份，约定反诉被告购买反诉原告开发的牡丹园1幢404室，房屋总价款为992341元，反诉被告应于2018年7月7日前以贷款形式或以自有资金形式付清合同价款。事实上，反诉被告于2018年6月7日支付402341元，余款590000元至2018年8月6日以贷款支付，明显存在违约行为。按照合同第二部分第七条约定，反诉被告应给付反诉原告逾期付款违约金2376元，还应支付总价款的2%的违约金19846元，合计22222元。为维护反诉原告的合法权益，特提起该反诉。反诉被告唐凯、康欢辩称：1、涉案合同第七条为格式条款，由反诉原告单方提供，合同附件四关于付款方式和期限的约定，是对购房者权利的限制，反诉原告未明确告知反诉被告。同时，附件四约定的付款方式由贷款或自有资金，但是贷款期限只有一个月，无论反诉被告采取何种付款方式，都存在逾期付款的风险，因此该条款加重原告风险负担，应认定为无效条款；2、反诉被告未能在一个月内付完尾款原因不在于自身，因为贷款涉及银行、开发商各方的行为，不能将责任强加于反诉被告。本院经审理认定的事实如下：2018年6月7日，唐凯、康欢（乙方）与康某公司（甲方）签订《苏州宿迁工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》，合同的备案时间为2018年6月7日。合同约定乙方购买的商品房为预售商品房，商品房预（销）售许可证号为（苏宿房）内销准字第17-32号；乙方自愿向甲方购买上述商品房公安编号1幢404室；该房屋用途为住宅，建筑面积共134.5平方米，总价为992341元；【第五条】付款方式为自有资金支付部分房价款，其余部分房价款由乙方贷款支付，乙方同意向甲方指定银行申请贷款，乙方同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，甲方应提供乙方贷款所需要的资料；乙方的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在约定的付款日起届满后30日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任……因甲方的原因导致乙方未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方可单方面书面通知解除合同……但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商的，并于7日内签订补充协议除外。因不可归责于双方的原因，导致乙方未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并于30日内签订补充协议……【第七条】乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过15日，甲方有权追究乙方的违约责任：合同继续履行，乙方除支付逾期利息外，还应按总房价的2%向甲方支付违约金……【第十五条】该房屋交付时，甲方应向乙方出示经苏州宿迁工业园区规划建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，甲方还需取得《宿迁市住宅小区交付使用通知书》。【第十六条】甲方定于2019年11月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外；经乙方同意，甲方可以提前交付该房屋，但最早不得早于2019年8月31日，否则，乙方有权暂不接受房屋交付。【第十七条】甲方至少提前十五日书面通知乙方办理该房屋的交付手续，乙方应在书面通知书确定的交付日起十五日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。验收交付时，甲方应向乙方提交或供乙方查阅下列资料：（1）房产测绘机构出具的该房屋面积实测资料、（2）该房屋为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及该房屋《住宅工程质量分户验收合格证》，验收完毕后，甲方和乙方签署房屋交接文件，该房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋交接文件；在验收交付时，甲方不出示本合同第十五条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，乙方有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由甲方承担。【第十九条】除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）；逾期利息自本合同第十六条约定的交付期限之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过三个月，乙方有权单方面书面通知甲方解除合同，甲方除支付逾期利息外，每延期一天按实际总房价款的万分之一向乙方支付违约金。【第四十二条】本合同一式五份，甲乙双方各执一份，苏州宿迁工业园区房地产交易管理中心一份，备用两份；上述合同具有同等效力。【附件四】付款方式及付款期限：乙方于2018年6月7日前支付首期款计人民币402341元，其余价款约占总价款的60%，计人民币590000元于2018年7月7日前以贷款形式（商贷/公积金）或以自有资金方式付清。另查明，唐凯、康欢于2018年5月28日支付50000元，2018年6月7日支付了352341元。2018年7月5日，唐凯、康欢与交通银行股份有限公司宿迁分行签订《个人房产抵押贷款合同》，申请贷款金额为590000元，贷款期限为20年。后唐凯、康欢于2018年8月6日向康某公司支付了贷款590000元。再查明，康某公司开发的牡丹园1-3号、5-12号楼于2020年3月12日竣工验收备案，并于3月15日通知唐凯、康欢涉案房屋于2020年3月20日至3月31日交付。本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律拘束力，双方均应按照合同约定履行。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，对双方当事人均具有拘束力。关于唐凯、康欢主张的逾期利息，合同约定出卖人应在2019年11月30日前交付涉案房屋，并应出示经苏宿工业园区规划建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋于2020年3月12日取得竣工验收备案表，康某公司于2020年3月15日通知唐凯、康欢涉案房屋将于2020年3月20日至3月31日交房，故逾期交房期间应为2019年12月1日至2020年3月15日止。关于标准，因2019年8月20日中国人民银行同期同档贷款基准利息变更为全国银行间拆借中心公布的贷款利率，故被告应向原告支付逾期交房违约金以992341元为基数，自2019年12月1日起至2020年3月15日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于康某公司的反诉请求，附件四第三条约定：“乙方于2018年6月7日前支付首期款计人民币402341元，其余价款约占总价款的60%，计人民币590000元于2018年7月7日前以贷款形式（商贷/公积金）或以自有资金方式付清”，唐凯、康欢负有于2018年7月7日前向银行申请贷款并提供办理贷款所需材料的义务。本案中，唐凯、康欢于2018年7月5日与交通银行股份有限公司宿迁分行签订《个人房产抵押贷款合同》，故唐凯、康欢不存在违反合同约定的逾期付款行为。至于银行放款时间为2018年8月6日，超过合同约定的付款期限，并非唐凯、康欢原因导致的，故康某公司主张唐凯、康欢承担逾期付款责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告宿迁康嘉置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐凯、康欢支付逾期交房利息（以992341元为基数，自2019年12月1日起至2020年3月15日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回反诉原告宿迁康嘉置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取108元，由原告唐凯、康欢负担79元，原告唐凯、康欢负担29元。反诉案件受理费355元，由被告宿迁康嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员 丁桂林二〇二一年一月十八日法官助理 叶晓群书 记 员 杨一帆