云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终114号上诉人（原审被告）：赵曙辉，男，1961年6月23日出生，汉族，户籍地云南省昆明市官渡区，现住云南省昆明市。被上诉人（原审原告）：大理三环物业管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区金贝商业城。统一社会信用代码：915329007312331740。法定代表人：周有用，公司总经理。委托诉讼代理人：杨永红，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。上诉人赵曙辉因与被上诉人大理三环物业管理有限公司（以下简称“三环公司”）物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4120号民事判决，向本院提起上诉，本院审理后作出（2020）云29民终633号民事裁定，撤销上述一审判决，将本案发回云南省大理市人民法院重审。云南省大理市人民法院重审后作出（2020）云2901民初3716号民事判决，上诉人赵曙辉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月19日会见了上诉人赵曙辉及被上诉人三环公司的特别授权委托诉讼代理人杨永红，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。赵曙辉上诉请求：1.撤销大理市人民法院2020年11月4日作出的（2020）云2901民初3716号民事判决；2.判决三环公司与赵曙辉不存在物业管理委托合同关系；3.判决三环公司向赵曙辉退还不当收取的物业管理费9360元，因三环公司失职造成冰箱修理费，线路材料费2700元。共计12060元；4.判决三环公司向金贝小区业主，公示其在管理期间内小区的公共场地、停车场、公共财产的出租和管理情况；5.判令三环公司出具大理经济开发区房产管理办公室关于赵曙辉所有28幢7、8号房屋1楼与4楼建筑面积为216平米产权的相关证据；6.本案所有诉讼费用由三环公司承担。审理过程中，赵曙辉变更上诉请求为，撤销大理市人民法院（2020）云2901民初3716号民事判决，改判驳回三环公司的全部诉讼请求。事实及理由：一、三环公司以赵曙辉是金贝小区28栋1楼4号住房及1楼铺面的业主，并以该房产拖欠物业管理费为由向法院提起诉讼。而赵曙辉不是上述房产的业主，而且与该标的物也无任何法律上的经济关系，赵曙辉没有向三环公司交纳物业管理费的责任和义务。二、三环公司提供的《物业管理委托合同书》中，甲方是：大理经济开发总公司（开发商），乙方是：大理经济开发总公司三环物业管理分公司。当时签订的《物业管理委托合同书》是公司内部的承包合同。并且，大理经济开发总公司三环物业管理分公司不等同于本案原审原告三环公司，二者不是同一家公司，不具备相同的法人资格。故不能以上述《物业管理委托合同书》为依据，判定金贝小区业主与三环公司存在物业管理委托合同关系。因此，赵曙辉与三环公司之间不存在物业管理的合同关系。三、赵曙辉拥有的28幢7号、8号1楼和4楼的房产与本案不存在经济法律关系，与三环公司的诉讼请求也没有任何关联，故与本案无关。四、三环公司在金贝小区的工作中严重失职，管理混乱。自2001年至2016年，长达16年的时间，三环公司没有与任何业主或者业主委员会签订任何有关物业管理的合同和协议。没有为协调成立业主委员做任何工作，没有完善法律上的相关手续。小区经常发生偷盗情况，停水、停电多次发生，线路多次发生故障。而且，发生的费用分摊在业主身上。小区收费有0.25元/平米、0.4元/平米等多种标准。因线路故障，三环公司工作人员多次反复合闸，烧坏赵曙辉价值5800元冰箱一台。发生更换电线等材料费700元、冰箱维修费2000元。五、关于物业管理费用的收费标准。三环公司收费没有审批程序，也没有经过公示，更没有具体的管理办法和管理措施。法院不能以业主曾经按某一收费标准交纳费用，作为判决的依据，不能视为业主已认可此标准。六、三环公司不当收取赵曙辉物业管理费共计9360元（1.3*100*12*6=9360）。经法院查明，物业管理收费标准是：一楼0.9元/平方，四楼0.4元/平米。赵曙辉拥有28幢7、8号一楼100平米，四楼100平米的房屋产权。自2009年1月1日至2015年12月31日止，赵曙辉向三环物业交纳物业管理费共计9360元。请求退回赵曙辉。三环公司辩称，赵曙辉的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法驳回赵曙辉的上诉请求，维持原判。事实及理由：一、三环公司认为三环公司是小区的物业服务方，赵曙辉是金贝小区的业主，其房屋无论是哪一号，但房屋都在小区内，都有义务缴纳物业费。三环公司向赵曙辉主张的一直都只是一套房屋的物业费，无论房号是否准确，赵曙辉都应该缴纳物业费。二、大理经济开发总公司与三环公司签订的物业管理合同是合法的，三环公司针对的也是前期签订的合同，一审中已向法院提交了证据证实。三、三环公司提交的业主委员会资料中已经包含了业主共有财产的详细报告，赵曙辉是可以查阅的。四、金贝小区地处环境复杂，三环公司已经做了大量的物业服务管理工作，尽到了自己的义务。三环公司向一审法院起诉请求：1.判令赵曙辉支付三环公司物业服务费3120元；2.诉讼费用由赵曙辉承担。一审法院认定事实：赵曙辉与案外人周朝明系夫妻关系，二人系金贝商业城小区28幢7、8号房屋业主（房屋总层数4层，其中1楼为铺面、4楼为住房）。2000年11月13日，大理经济开发总公司（系金贝商业城小区开发商，甲方）与三环公司（乙方）签订《物业管理委托合同书》，约定甲方委托乙方对金贝商业城小区实行物业管理，管理服务费50000元，管理期限2001年1月1日起至2002年12月31日，合同期满，如双方无异议，合同顺延至业主委员会成立之日终止。合同还约定了委托管理事项等内容。此后，该小区即由三环公司提供物业管理服务。2017年，该小区成立业主委员会。2017年10月16日，大理金贝商业城业主委员会向三环公司出具《工作函》，载明“自今年7月份大理金贝商业城业主委员会经主管部门批准成立以来，小区内业主反映较多的是物管方面的问题，业委会认为小区现状既有客观原因，也有业主主观要求太高的原因，物业管理难度较大，这些年物管公司一直处于亏损经营也不易。为此，业委会综合各方面考虑，决定从2018年1月1日起不在聘请任何物业管理公司，故特提前告知贵公司，望贵公司在退出小区物管之前做好水、电等移交工作，为小区平稳过渡创造条件，不因物管离开而造成一片混乱，业委会全体委员代表广大业主谢谢你们”。2017年12月31日，三环公司退出该小区。根据三环公司于2015年4月20日出具的代收代缴水、电费及物管费收据，赵曙辉2015年1月至12月按一楼0.9元/月/㎡，四楼0.40元/月/㎡向三环公司交纳物业服务费。后赵曙辉认为三环公司未按约定提供物业服务，收费不合理，故未交纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。庭审中，赵曙辉认可四楼面积为100㎡。赵曙辉对诉讼标的有异议，经法庭释明，以法院查实为准。一审另查明，大理经济开发区房产管理办公室出具的房屋信息查询摘抄表载明，赵曙辉所有28幢7、8号房屋一楼与四楼的建筑面积为216㎡；赵曙辉对涉案小区的安全保卫服务和巡查记录材料不完整。一审法院认为，在小区业主委员会尚未成立的情况下，开发商代表业主与三环公司签订《物业管理委托合同书》，该合同性质属前期物业服务合同，赵曙辉作为小区的业主亦应受该合同的约束。三环公司在签订合同后，已实际进驻该小区，并提供物业服务，赵曙辉亦实际接受了三环公司提供的物业服务，三环公司有权要求赵曙辉支付拖欠的物业服务费。赵曙辉辩称三环公司按0.40元/月/㎡（住房）、0.9元/月/㎡（铺面）收取物业服务费不合理，三环公司以此标准主张物业服务费无依据。对此，一审法院认为，赵曙辉自2015年1月1日起即已按一楼0.9元/月/㎡、四楼0.40元/月/㎡的标准交纳物业服务费，视为其已认可此标准，故赵曙辉的抗辩主张不成立，不予支持。案涉房屋一楼与四楼的建筑面积为216㎡，且赵曙辉认可四楼面积为100㎡，对三环公司主张每层均按100㎡计算予以确认，故赵曙辉未交纳的物业服务费为3120元（100㎡×0.9元/月/㎡×24月＋100㎡×0.40元/月/㎡×24月）。另，根据赵曙辉在诉讼中的陈述及本案证据材料，反映出三环公司在为该小区提供服务过程中存在瑕疵，故应对三环公司收取的物业服务费予以扣减，一审法院酌情扣减10%，故赵曙辉应支付三环公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费2808元（3120元-3120元×10%）。关于赵曙辉主张要求返还物管费3168元，因赵曙辉在本案中未提起反诉，其可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、赵曙辉于判决生效之日起十日内支付三环公司物业服务费2808元。二、驳回三环公司的其他诉讼请求。二审中双方当事人均无新证据向本院提交。对一审认定的案件事实，赵曙辉提出以下异议：1、一审认定赵曙辉是金贝商业城小区28幢7、8号房屋业主，房屋总层数4层错误，事实为，赵曙辉在金贝商业城小区的房屋仅有3层，且三环公司原来起诉的拖欠物管费的28栋1楼4号住房及1楼铺面，赵曙辉不是该房屋的业主。2、一审遗漏认定，三环公司于2002年成立，案中的《物业管理委托合同书》是2000年签订的，且受托方为三环物业管理分公司，与本案原审原告三环公司并非同一主体。三环公司对一审认定的案件事实无异议。对赵曙辉提出的事实异议，本院分析评判如下：赵曙辉在一、二审中均认可其在原有3层房屋之上加盖了第4层，且面积为100㎡，故一审结合《房屋信息查询摘抄表》以及赵曙辉的陈述，认定赵曙辉在金贝商业城小区所有的房屋房号为28幢7、8号，且房屋总层数为4层，并无不当。赵曙辉的该项事实异议不成立，本院不予采纳。根据在案的《物业管理委托合同书》以及大理白族自治州市场监督管理局出具的《内资企业登记基本情况表》，2000年11月13日与委托方大理经济开发总公司签订物业管理委托合同的受托方为大理经济开发总公司三环物业管理分公司，大理三环物业管理有限公司成立于2002年9月17日，赵曙辉关于委托合同签订主体与提起本案诉讼的三环公司主体不一致的事实主张成立，本院予以确认。一审认定2000年11月13日与大理经济开发总公司签订《物业管理委托合同书》的对方是本案原审原告三环公司，与前述本院审查认定的事实不符，本院予以纠正。同时，一审认定“赵曙辉对涉案小区的安全保卫服务和巡查记录材料不完整”，本院认为对涉案小区进行安全保卫服务和巡查的主体应为“三环公司”，一审上述认定的主体应属笔误，本院在此一并加以纠正。一审认定的其他案件事实清楚，本院予以确认。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，三环公司实际为金贝商业城小区提供了物业管理服务，赵曙辉作为小区业主，理应向三环公司支付物管费。关于赵曙辉提出的三环公司原一审诉称赵曙辉拖欠金贝商业城小区28栋1楼4号住房和1楼铺面的物管费，而赵曙辉并非该房产的业主，故其就三环公司诉请的标的物无任何法律上的经济关系，不应支付该标的物物管费的主张。本院认为，三环公司已就房号问题作了合理解释说明，三环公司诉称的赵曙辉名下房屋房号系物管公司自行登记使用的房号，与房管部门登记的房号不一致。一审已据房管部门的登记信息，对三环公司诉称的赵曙辉房号的事实，作出了符合在案证据的认定，即赵曙辉名下房产的房号应为28幢7、8号房。故赵曙辉的该项主张不成立，本院不予采纳。关于赵曙辉提出的合同主体问题，本院认为，虽然案涉小区的前期物业服务合同的受托方与三环公司并非法律意义上的同一主体，但因三环公司是在该合同签订后才登记成立，且在成立后事实上继续按照前期物业服务合同的约定为案涉小区提供物管服务，并向业主收取了物管费。上述事实，从2017年10月16日大理金贝商业城业主委员会向三环公司发出的《工作函》，表明业委会决定不再聘请任何物管公司，并要求三环公司退出该小区的意思表示，可推定业委会认可三环公司为金贝商业城物管企业的身份。且赵曙辉除未交纳2016年1月1日起至2017年12月31日期间的物管费外，2016年之前的物管费已向三环公司结清，亦可推知赵曙辉作为业主，对三环公司向其提供物管服务的事实，在本案诉讼之前并未提出异议。故赵曙辉关于其与三环公司不存在物业管理合同关系的主张不能成立，本院不予支持。关于赵曙辉提出的三环公司收取物管费的标准缺乏依据的问题。在案证据能够证明赵曙辉交纳2015年物管费的标准，且该收费标准未违反相关规定，现赵曙辉不能举证证明双方就物管费另行约定了其他标准，应承担举证不能的不利后果，本院对其上诉主张不予采纳。一审按照赵曙辉2015年的交费标准，并根据查明的三环公司存在物业管理服务瑕疵的事实，酌情扣减物管费10%，符合案件事实及法律规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人赵曙辉的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵曙辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李晓丹审 判 员 沈春梅审 判 员 左丽梅二〇二一年一月二十二日法官助理 赵应凤书 记 员 杨 春