重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终37号上诉人（原审原告）：彭映书，女，1954年5月25日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：彭映芳，女，1956年10月10日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：彭映芬，女，1960年4月17日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：彭应华，男，1963年4月27日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：彭应先，女，1967年10月8日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。上诉人（原审原告）：彭应贤，男，1974年5月29日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：代德芬，女，1951年8月15日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：沈林，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄万平，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张复斌，男，1977年2月2日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：沈林，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄万平，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张富权，男，1986年1月10日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：沈林，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：黄万平，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。上诉人彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤因与被上诉人代德芬、张复斌、张富权农村房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2020）渝0116民初11822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人彭应华、彭应先、彭应贤，上诉人彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤的共同诉讼代理人班筱，被上诉人代德芬、张复斌、张富权及其共同委托诉讼代理人沈林、黄万平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审认定房屋所有人及上诉人知晓房屋被转让缺乏事实依据。彭应贤将房屋出售给张华平后，房屋一直处于空置状态，故除彭应贤以外的其余上诉人及其父母对房屋出售一事均不知情，直至房屋被拆迁，其余五上诉人才知晓此事，遂与对方发生诉争。2.彭应贤出售房屋时，上诉人的父母虽年事已高，但为完全民事行为能力人，一审认定上诉人父母以自己名义签订合同的现实性不强，缺乏事实与法律依据。3.彭应贤转让房屋系无权处分，售房协议无效。除彭应贤外的其余上诉人及其父母并未以明示的方式对售房协议的效力进行追认，一审认定上诉人父母以事实行为对协议效力进行追认错误。本案无证据证明在售房前上诉人一家进行分家析产。被上诉人自认售房协议注明的价款三千元是为避税，系违法行为，售房协议应认定无效。4.农村为熟人社会，张华平及被上诉人在购房时不可能不知道房屋的真实权利人，但仍选择与彭应贤签订售房协议，事后也未向上诉人父母进行催告，不属于善意相对方，不适用善意取得。5.即使售房协议有效，房屋未办理产权变动登记，产权人仍为上诉人，拆迁利益应归上诉人享有，被上诉人只能向彭应贤主张违约责任。6.一审判决显失公正。代德芬、张复斌、张富权辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：一审推定上诉人父母应当知晓房屋出售一事符合常理与实际，彭应贤在一审庭审中亦陈述其父母知晓该事，并搬出房屋，一审出庭的证人同样陈述从未听说两家人因房屋产生纠纷，一审以上诉人父母从事实上对房屋出售进行追认符合客观事实；房屋在出售前本无产权登记，上诉人关于即使售房协议有效也未发生物权变动的理由不成立；房屋出售未产生任何税费，即使售房协议中个别条款违法，亦不代表整个协议无效。彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤向一审法院起诉请求：1.判决确认彭应贤与张华平之间的《关于宝珠村五社社员彭应贤与本社社员张华平售房协议》无效；2.代德芬、张复斌、张富权协助彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤办理涉案房屋拆迁补偿事宜。一审法院认定事实：彭元兴（男，2012年12月30日死亡，户口地址江津区）。赵家林（女，2015年1月16日死亡，户口地址江津区）。彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤系彭元兴、赵家林子女，彭元兴的父母均已故。张华平已故，代德芬系张华平配偶，张复斌、张富权系代德芬与张华平的婚生子，张华平父母已故。彭应贤与张华平属于同一集体经济组织，并系同一个大院子的邻居。2005年8月16日，彭应贤（甲方）与张华平（乙方）签订《关于宝珠村五社社员彭应贤与本社社员张华平售房协议》，载明：“宝珠五社社员彭应贤，因身患疾病，治疗花费壹万多元，都未治愈，需得继续治疗，经甲乙双方协商将坐落在宝珠五社新房子院住房出售给乙方，双方达成如下协议：一、该住房系砖木瓦盖结构，一楼一底共六间，住房右侧为猪圈偏偏，左侧为厨房偏偏，电表户头一个，电视闭路户头一个，房屋出售价为叁仟元整。二、该住房的四至界与附着物：东面与宝珠六社社员杨正华的房屋滴水相邻；南面与宝珠六社胡忠文的田相邻，香蕉包括在内；西面与罗定财院林边人行路相邻，香蕉包括在内；北面与罗定才土壁相邻，包括房后一窝硬头黄、彭应华二窝慈竹、一窝硬头黄。住房由围墙包围，院墙内的附着物都由乙方所有。三、该房子上税，办理房产转让手续，由乙方自费办理，甲方一律不负任何责任。四、交款方式与违约责任：甲方交房时，乙方一次性付清售房款，从付款之日起双方永无翻悔，如果违约一方按售房价的五倍计算赔偿。五、乙方在购买的住房界上做任何事情，甲方无权干涉造成经济损失，由甲方自己负责，乙方不负任何责任。六、此协议双方签字生效，甲乙双方各执一份。”同时，在售房协议“证明人：”处，由黎新建签字，并加盖“江津市罗坝镇宝珠村吴滩经济合作社”公章。2005年8月16日，张华平向彭应贤支付购房款、电视闭路和竹子款13180元，彭应贤同时出具两张《收据》，分别载明“今收到张华平买房子款3000元。”、“今收到张华平买房子款10000元、电视闭路和竹子款180元，合计10180元。”在一审庭审中，彭应贤称当时因病借款3000元，又不在案涉房屋里住，而张复斌要谈媳妇，遂签订售房协议将房子给张华平，房价3000元，张华平担心彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤几姊妹找麻烦，就又让写了10000元的条子，实际是将按案涉房屋借给张华平家住。张复斌称房款实际为13000元，售房协议写房价3000元是为了少交税。在签订售房协议后，彭应贤就将案涉房屋交付张华平。彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤出示《收据》，载明：“时间：1993年7月28日，交款单位或个人：彭元兴，住址：高占乡吴滩2社，收费名称：土地管理费，规格单位数量单价：90㎡×0.2，金额：18元”此收据有缺损，具体印章“江津县高占乡国土*”、“*本费100元”、“经手人：*”，彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤拟证明案涉房屋系彭元兴所修，代德芬、张复斌、张富权质证认为《收据》有破损，内容模糊，不认可真实性。彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤出示韩选富出具的《情况说明》，摘要：“韩选富当时担任吴滩村主任，2005年8月彭应贤将其父亲彭元兴名下一套砖瓦结构房屋卖给张华平，并签订协议，该房屋四至……”，代德芬、张复斌、张富权质证认为该《情况说明》实为证人证言，应出庭作证再认定。彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤申请证人刁世新、刘明杰、吴清明出庭作证，三个证人证言简要归纳如下：1.刁世新：我和原、被告都是一个大院子的，案涉房屋处原来是地主的房子，在彭应贤还未安家时，彭元兴就推了重修过；不清楚两家人买卖案涉房屋的事，彭家两兄弟分家，彭元兴搬到大儿子彭应华石场处一起后，是赵家林一直和小儿子彭应贤在住，后面赵家林在鱼塘边住守鱼塘，鱼塘的房子和案涉房屋相距300米；张华平在案涉房屋去套过牛和居住过一段时间，也维修过，后面就闲置了，未见过也未听说过彭元兴找被告张家人扯房子的事，彭家几姊妹没在一个地方，回来都是向父母送点钱就走了。2.刘明杰：我和原、被告都是一个大院子的，从小在那里长大，我在1995年外出的时候，彭元兴、赵家林和彭应贤都住一起的，彭元兴只有一套房子，原是土瓦，后改成砖瓦，对好久翻建、是否卖房、赵家林与谁住一起这些就不清楚，没听说彭应贤及家人找张家还房子的事。3.吴清明：我和原、被告都是一个生产队的，原来集体给彭元兴分的房子，九几年的时候拆了重修的，彭元兴是一家之长，应是彭元兴修的房子，不清楚彭家修房子出钱出力情况，也不清楚买卖房子的事情，具体哪些人住在房子里也不清楚。在一审庭审中，彭应贤称案涉房屋系新建房屋，房产证在卖房后交与张华平，但是，除《收据》外，彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤未查到相关用地、规划手续，也未查到房屋初始登记、转移登记信息及拆迁办收到的房产证。案涉房屋2017年被拆迁，补偿款因争议尚未发放。彭应华在老家距离案涉房屋不远处另有房屋，在一审庭审中，彭应华陈述父母本来是跟着彭应华在其老家房子住，但因合不来，母亲赵家林和彭应贤常住，父亲一会在彭应贤处，一会在彭应华处，父母一直在农村老家。彭应贤自认22岁结婚，在卖房后，为搞养殖照看鱼塘又在鱼塘边新修房子，也当作住房，2019年1月也被拆迁。彭应贤也认可母亲赵家林和彭应贤常住，父亲一会在彭应贤处，一会在彭应华处。一审法院认为，彭应贤与张华平属于同一集体经济组织成员，作为完全民事行为能力人，签订《关于宝珠村五社社员彭应贤与本社社员张华平售房协议》，将案涉房屋出售给张华平，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方农村房屋买卖合同依法成立有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准……”，该规定仅是主管部门审批宅基地的管理性规定，对彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤提出的违反一户一宅规定致合同无效的意见，一审法院不予支持。根据当事人的诉辩意见，将其他主要争议评析如下。关于案涉房屋原始取得所有人的问题。一审法院认为，彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤出示的《收据》虽有破损，但主要内容清晰可见，例如：交款时间1993年7月28日，交款单位或个人：彭元兴，住址：高占乡吴滩2社，收费名称：土地管理费，规格单位数量单价：90㎡×0.2，金额：18元等，并盖有印章“江津县高占乡国土*”，而且当事人陈述和证人证言佐证确有将土瓦房改建为砖瓦房的事实，因此，该《收据》的真实性应当予以认定。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因被拆除的土瓦房原属于彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤的父母所有，在改建成砖瓦房时，系以彭元兴名义办理的宅基地手续，且彭应贤尚未婚，因此，新建的砖瓦房屋宜认定为彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤父母所有。关于彭应贤处分案涉房屋效力的问题。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。首先，案涉砖瓦房虽由彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤的父母所有，但在改建成砖瓦房时，彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤的父母均已60岁左右，而彭应华已30岁并另有房子，彭应贤19岁已成年，在卖房时彭应贤已31岁，根据社会生活经验，广大农村地区普遍存在长、次子成年后分家析产的传统，证人刁世新陈述“彭家两兄弟分家，彭元兴搬到大儿子彭应华石场处一起后，是赵家林一直和小儿子彭应贤在住”，彭应华陈述“父母本来是跟着彭应华在其老家房子住，但因合不来，母亲赵家林和彭应贤常住，父亲一会在彭应贤处，一会在彭应华处，父母一直在老家。”彭应贤也认可母亲赵家林和彭应贤常住，父亲一会在彭应贤处，一会在彭应华处。因此，虽无直接证据证明分家的事实，但结合当事人陈述及证人证言，彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤父母的生活居住方式极符合农村分家析产后的状态，一审法院确信在出售案涉房屋时，彭应贤已事实上通过分家继受取得房屋所有权，故彭应贤有权处分案涉房屋。其次，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即便在出售房屋时，彭应贤就案涉房屋不享有所有权，因卖老房子是重大事宜，并且有当地基层组织参与见证，彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤父母不知情、未同意的可能性极小，而在卖房时，父亲彭兴元80岁左右、母亲赵家林71岁左右，彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤父母以自己的名义签订合同现实性不强。彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤的父母一直在老家居住生活，尤其彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤的母亲赵家林与彭兴贤同住，在世时不知晓案涉房屋被出售的可能性极小，若在知晓案涉房屋被出售后不同意处分，一般会因此与代德芬、张复斌、张富权产生纠纷，农村系熟人社会圈，但三个证人均未见过也未听说过两家人为此发生矛盾，因此，也应当认定彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤父母对彭应贤处分行为在事实上予以追认。在被拆迁时，案涉房屋已买卖12年，彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤现诉请确认合同无效，严重违反诚信原则。再次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即便彭应贤未经父母同意，事后也未得到事实上追认，按物权行为与债权行为区分理论，在没有违反法律、行政法规强制性规定的情况下，售房协议也应当认定有效。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，案涉售房协议有效，请求协助办理拆迁事宜，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第(五)项、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，一审判决：“驳回原告彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤的全部诉讼请求。案件受理费130元，减半收取为65元，由原告彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因售房协议引起的民事纠纷，而彭应贤与张华平签订《关于宝珠村五社社员彭应贤与本社社员张华平售房协议》将案涉房屋出售给张华平是于2005年8月16日，根据上述法律规定，本案所涉法律关系应适用民法典施行前的相关法律法规。上诉人认为案涉售房协议无效，故就该协议的效力问题，本院评析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，彭应贤与张华平于2005年8月16日签订的《关于宝珠村五社社员彭应贤与本社社员张华平售房协议》，是双方在自觉自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在法律规定的合同无效的其他情形，故就该协议自身而言，并非无效。其次，就本案事实而言，虽然根据上诉人举示的《收据》，并结合当事人陈述及证人证言，能够证明案涉房屋在出售前系上诉人父母拥有，但是上诉人称彭应贤在售卖房屋时未经父母同意，父母对此不知情，本院对此不予采信。首先，售卖房产是重大事宜，并非如同处理一般日常生活琐事，事关权利人的切身利益，而农村又为熟人社会圈，村民之间建立的社交空间相对有限，村民之间走亲串户的情况较为普遍，何况彭应贤和张华平同属一个集体经济组织，又是同一个大院子邻居，关键彭应华和彭应贤在一审均陈述其父母一直在农村老家，母亲赵家林和彭应贤常住，父亲彭元兴一会在彭应贤处，一会在彭应华处，并且彭应贤与张华平签订协议时亦有当地基层组织参与见证，因此上诉人称其父母对房屋出售一事不知情，明显有违生活常理。其次，退言之，即使上诉人父母确实在售房当时对此事不知情，但从房屋出售至上诉人父母去世，中间间隔近十年时间，并且在彭应贤将案涉房屋交付给张华平之后，其母亲赵家林亦从案涉房屋搬离至他处生活，因此在售房后的较长时间里，上诉人的父母亦应当知晓该房屋已被出售。但上诉人并未提供证据证明其父母在售房后去世前就此向对方提出过任何异议或主张，一审出庭的三名证人亦陈述未听说两家人为此发生矛盾，因此，亦可推定上诉人的父母已从事实上对彭应贤将案涉房屋出售给张华平的行为予以了追认。同时，在上诉人父母生前未就此提出任何异议的情况下，上诉人在其父母去世多年后，特别是在案涉房屋被拆迁具备财产利益的时候，再向被上诉人主张售房协议无效，要求享有房屋拆迁利益，亦明显有违于诚实信用及公平公正原则。再次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”退言之，即使本案中彭应贤将案涉房屋出售给张华平构成无权处分，根据上述法律规定，案涉售房协议亦依然有效。至于案涉售房协议中约定的房屋价款是否涉及避税，应属于行政处罚范畴，即使约定的价款违反法律规定，但该约定仅是协议的内容之一，亦并当然导致整个协议无效。综上，上诉人认为彭应贤出售案涉房屋未经产权人同意或追认，构成无权处分，主张售房协议无效，因缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。另，上诉人又称即使售房协议有效，但因案涉房屋未办理产权变更，房屋拆迁利益仍应归其享有。对此本院认为，首先，上诉人并未提交证据证明案涉房屋在出售前已进行过初始登记；其次，即使案涉房屋是上诉人父母亲翻建，但张华平亦已通过与彭应贤签订售房协议并支付价款及长期占有房屋，对该房屋享有合法权利。在张华平去世后，被上诉人作为其法定继承人，也应继承其相关合法利益。因此，上诉人要求被诉人协助其办理案涉房屋拆迁补偿事宜的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二一年一月二十一日法官助理 李茜希书 记 员 李云蝶