江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初597号原告：殷特纳尔，女。委托诉讼代理人：殷建华（系原告父亲），男。委托诉讼代理人：黄琴（系原告母亲）。被告：中国移动通信集团江苏有限公司南通分公司，住所地南通市崇川区园林路**。负责人：万欣，总经理。被告：中国移动通信集团江苏有限公司，住，住所地南京市虎踞路**/div>法定代表人：周毅，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：李春华，江苏众瓴律师事务所律师。原告殷特纳尔与被告中国移动通信集团江苏有限公司南通分公司（以下简称江苏移动公司南通分公司）、中国移动通信集团江苏有限公司（以下简称江苏移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行审理。原告殷特纳尔的委托诉讼代理人殷建华、黄琴到及被告江苏移动公司南通分公司、江苏移动公司的共同委托诉讼代理人李春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷特纳尔向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担原告位于南通市房屋恢复原状的工程造价损失208500.45元；2.判令被告向原告支付违约金290400元并且要求惩罚性赔偿；3.判令判令因被告未能恢复房屋原状导致原告自2019年7月开始不能出租房屋产生的房屋租金损失，按租金96800元/年推算；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告调整诉讼请求如下：1.判令被告交付案涉房屋；2.判令被告承担原告位于南通市房屋恢复原状的工程造价损失208500.45元；3.判令被告向原告支付违约金290400元并且要求惩罚性赔偿；4.判令因被告未能恢复房屋原状导致原告自2019年7月开始不能出租房屋产生的房屋租金损失至实际拿房之日，按租金96800元/年推算；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年12月10日，双方签订由被告提供的格式合同《租房协议》，约定被告为开办职工食堂，租赁原告位于南通大厦被告营业厅楼上的402室住房。同时双方于2019年3月19日签订的最后一份协议约定租期至2019年6月30日止。协议签订后，原告按约交付房屋，并提供房产证、质保书，被告验收入住。在合同期限届满前，原告发现被告对房屋结构及布局作了根本性的改动，比如：1.没有用原来朝南的三个房间做包间，而是轰掉几堵墙将三间打通；2.改建了电路，将民用电220伏改为工业用电380伏，使用工业炉烧煮；3.被告敲毁了东承重墙、传力墙、北卫生间西南墙等等，亦导致如案涉房屋楼下房子天花板一直滴水现象，且变动之前并未按合同要求取得原告书面确认。原告在2019年1月份起就督促被告恢复原状，但被告在合同期限届满前未能恢复，且回避其恢复原状的义务，导致原告损失进一步扩大。原告认为，被告在租期届满前不仅未按约恢复房屋原状，且严重影响房屋的使用及安全性，并导致原告要自行恢复、出租延期等，为维护原告合法权益，提出前述诉请。被告江苏移动公司南通分公司、江苏移动公司辩称：一、因为原告并未提供案涉房屋原状是何种状态，所以被告依据案涉房屋的结构图以及房屋的使用功能进行适当的恢复。现原告诉请仅要求恢复原状，却不能提供原状的具体内容，故原告的诉请缺乏事实依据；二、被告已根据合同约定在租赁届满后恢复案涉房屋原状并于2019年7月9日向原告进行了交付，但原告拒绝接受案涉房屋，后被告于2019年7月13日将房屋钥匙邮寄给原告，但钥匙被拒收退回；三、根据合同约定，违约金是指一方违约造成合同无法履行时所应当支付的费用，而本案所涉租赁合同已经完全履行完毕，原告主张违约金无合同依据；四、因双方对于恢复原状的标准存在争议，原告拒绝接受房屋，其对房屋的空置也负有相应责任。再者，房屋租赁属于市场行为，原告并不能保证其房屋能够处于持续租赁状态，故房屋空置损失并不能归责于被告，原告主张的损失标准不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据：原告举证的《租房协议》、《营业用房租房协议》、房屋产权证、房屋总平面图、书面告知函、律师函、微信聊天记录、照片、装修证明、供气合同、发票、燃气公司补领燃气表申请表、大众燃气用户缴费记录单、工程造价咨询报告书等证据、被告举证的EMS改退批条、图纸等以，本院予以确认并在卷佐证。此外，一、关于原告举证的工程造价清单，证明案涉房屋恢复原状需产生的工程造价损失及施工工期评估后确定的相关费用和工期时间。经质证，被告对其不予认可。本院认为，该份清单系原告自行制作，被告亦对其真实性不予确认，故本院对该份证据难以认定；二、关于原告举证的火灾紧急报告，证明被告对房屋安全保护不够，出现火灾，使房屋受损。经质证，被告对其真实性存疑，对其关联性不予认可。本院认为，即便该份报告内容属实，亦仅能反映案涉房屋于2012年9月发生过火情，结合原告诉请，与本案无直接关联，故本院对其关联性不予认定；三、关于原告举证的邮寄发票四张，证明原告为维权，从国外邮寄委托书所花的费用229.48美元。经质证，被告对其不予认可。本院认为，虽该组证据无法准确反映系邮寄本案法律文书所发生费用，但根据原告提供的代理手续可知，原告确为维权产生一定的邮寄费用，本院将结合在案证据综合考虑；四、关于原告举证的工程造价结算书，证明案涉房屋重新安装燃气管道需要花费17284.79元。经质证，被告对其不予认可。本院认为，工程造价结算书上有南通大众燃气公司的印章，本院对其真实性予以确认。该组证据与本案待证事实相关，亦可作为双方责任评判的依据，其关联性本院一并予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：自2008年12月10日至2019年3月19日期间，原告殷特纳尔（作为甲方）与被告江苏移动公司南通分公司（作为乙方）先后签订四份租房协议，约定甲方将其所有的位于人民中路18号南通（建筑面积162.19平方米）的房屋租赁给乙方使用（用于开办职工食堂）。其中自2008年12月10日至2013年12月9日的租金为前三年8万元/年，后两年8.8万元/年；自2013年12月10日至2018年12月9日止的租金为96800元/年；自2018年12月10日至2019年3月31日止的租金为96800元/年；自2019年4月1日至2019年6月30日止的租金为96800元/年。此外，合同约定乙方对主体结构的装修应经甲方书面同意。如遇违约行为，任一方应书面提出解决意见，另一方应及时答复并整改，十个工作日内未答复或整改时，视为违约。因一方违约造成合同无法履行，或因协商不成单方面终止合同的，违约方应按年租金的300%支付违约金。如违约金不足以弥补对方损失的，应增加赔偿直至弥补对方损失。合同终止后，乙方设备归乙方所有，并在合同终止后十日内将设备清运，并不得损坏承租房内原有设施。合同还就发票出具、水电费收取等事项进行了约定。被告江苏移动公司南通分公司承租案涉房屋后用作单位食堂，并对该房屋的主体结构等进行了装修改造。2019年6、7月份，原告联系被告方沟通恢复房屋原状的事宜，并向被告江苏移动公司南通分公司发出书面告知函，通知被告在未经房主同意下，将案涉房屋结构隔墙拆除，需尽快赔偿。要求江苏移动公司南通分公司恢复原状（住宅的结构与功能）。房屋租赁期限届满后，江苏移动公司南通分公司对案涉房屋进行恢复施工。2019年7月9日，被告向原告发函，告知原告其已清空全部房屋，符合合同约定的交房条件。请原告于2019年7月11日下午3点至南通市现场进行房屋交接。后因双方对房屋交付条件未能协商一致，交付事宜搁置。同年7月11日，原告函复被告，认为被告自行施工修复但并不符合验收条件，墙体、电路、通信等方面存在安全隐患。2019年7月13日，被告通过EMS快递将案涉房屋钥匙邮寄给原告，原告拒绝签收，并在快递单号上写明“房被损，要赔偿，拒收”的理由。2019年8月1日，被告委托北京市炜衡（南通）律师事务所发布律师函，载明：1.被告已按照协议约定，完成了设备的清运及房屋的恢复，履行了全部合同义务，双方之间的《营业用房租房协议》已经到期终止，不因你方拒收钥匙而受到任何影响；2.由于被告在租赁房屋使用过程中进行过装潢，故在租赁到期、设备全部清运后对房屋进行了恢复，没有涉及对房屋主体结构的施工，也没有对房屋进行改建，不存在安全隐患；3.因没有租赁开始时房屋的交接手续及房屋已有设施的记录，故你方提出的电路、通信、电视等接口的要求，缺乏依据。双方争执不一，以致成诉。诉讼中，原告殷特纳尔陈述：2008年交付房屋时，案涉房屋为精装修房，且基础配套设施一应俱全，但据目前观测，在未经原告的同意下，被告私自敲掉案涉房屋南边的墙（虽然被告临时恢复了，但是墙内没有钢筋，没有构造柱，不符合砌体工程施工质量验收规范国标国家GB50011-2001）；敲掉一个卫生间（现仅剩的一个卫生间将坐便器改造为蹲坑）；敲掉洁具卫浴（淋浴、浴缸）；民用电路220V改造为380V；改造拆除了房屋内的电表、线路、配电箱、插座、开关；拆除有线电视网络；拆除了除入户门以外的所有门；拆除了房屋北边卧室窗户；破坏拆除地面瓷砖；拆除所有的灯具；拆除厨房内的整体橱柜；破坏厨房、卫生间墙面的瓷砖；损坏西南角阳台的排水管、拆除厨房内的防雷击装置等，现因被告私自损坏房屋设施，且合同到期未恢复原状，故原告要求被告承担相应违约责任并赔偿损失。被告江苏移动公司南通分公司、江苏移动公司则辩称：因距离交房相隔时间太久，原来的经办人员也有变化，故两被告对上述改造内容不予认可。根据双方签订的协议可知，租赁用途为开办职工食堂，故需对房屋进行适当的装修。且协议约定在原告同意的情况下，允许被告进行装修，结合被告装修后使用至今，原告方从未对装修问题提出过异议，被告有理由认为原告同意装修。综上，被告已按约履行合同义务，不存在违约情形。2020年7月，南通大厦物业公司出具证明，载明：南通大厦B座402室业主在2006年进行过精装修。为证明其主张，诉讼中原告请求对案涉房屋恢复原状工程费用进行鉴定：包括拆除项目、恢复项目及工期进行鉴定，另举证煤管安装费、南通大众燃气公司出具的案涉房屋工程造价结算书、邮递费用凭证等证据。根据原告的申请，本院依法委托司法鉴定，具体标准为恢复到原房屋原始结构能够满足一般居住条件（毛坯）。2020年8月28日，经本院委托，江苏新世纪工程项目管理有限公司出具苏新项咨（2020）207号《工程造价咨询报告书》，鉴定结果为：“1、南通大厦B座402室房屋恢复原状的工程造价鉴定结果为86295.2元；2、南通大厦B座402室房屋恢复原状的工程施工工期为75天，套用建筑安装工程工期定额编号4-487，按低于一般装修标准考虑。”该报告书另载明关于煤气恢复费用暂不考虑，此费用可由原、被告双方到煤气公司办理，费用按实计取。南通大众燃气公司出具的工程造价结算书，载明案涉房屋燃气工程投标报价为17284.79元。经质证，原告殷特纳尔认为案涉房屋交付时为精装修房，对以毛坯标准进行鉴定有异议，对该份鉴定报告本身结论基本同意。被告则认为，报告中土建部分第5、7-11项铲除涂料面、砌块墙等内容存有异议，该部分标准不符合毛坯标准。土建工程第24到26项七套实木复合门合计6700元，对安装工程第3到6项浴缸、坐便器、洗脸盆、洗涤盆合计6154.95元，该部分标准不符合毛坯标准，即便出租给被告时存在这些设施，需要恢复原状，也应当考虑相应的折旧予以扣减。对施工工期为75天亦存异议。鉴于被告方对于鉴定报告存在异议，经本院释明，其明确表示不申请鉴定人出庭。为避免扩大损失，经本院释明，双方于2020年11月27日交接案涉房屋。本院认为，原告殷特纳尔与被告江苏移动公司南通分公司签订的《营业用房租房协议》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。根据法律规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。被告江苏移动公司南通分公司为被告江苏移动公司所设立的不具有法人资格的分公司，其不能单独承担责任，其最终的民事责任应由被告江苏移动公司承担。但鉴于江苏移动公司南通分公司领取了营业执照，有相对独立经营的财产，况且其财产亦为总公司即被告江苏移动公司财产中的一部分，故原告殷特纳尔要求两被告承担责任并无不当。本案中，被告江苏移动南通分公司承租案涉房屋后虽有权根据合同约定进行内部装修以备经营，但须注意的是应当合理使用租赁物。根据案涉协议约定，乙方对主体结构的装修应当经甲方书面同意，合同终止后，乙方设备归乙方所有，并在合同终止后十日内将设备清运，并不得损坏承租房内原有设施。被告江苏移动南通分公司未能举证证明其取得原告许可，擅自破坏案涉房屋的主体结构、布置电路等行为，构成权利滥用。合同期限届满后，被告江苏移动南通分公司虽对房屋进行了部分恢复，但案涉房屋仍存改变原有主体结构及室内功能结构等事实，故被告江苏移动公司南通分公司有义务在退房时将案涉房屋恢复原状，现被告江苏移动公司南通分公司未按约履行相应合同义务，原告要求被告承担恢复原状相关责任，于法有据。另因原、被告双方在诉讼中已交接案涉房屋，故对原告要求交接房屋的诉请不再理涉。关于原告殷特纳尔要求两被告赔偿案涉房屋恢复原状的工程造价损失208500.45元，本院认为，案涉房屋恢复原状的相关费用应以司法鉴定意见为据。虽原告对于鉴定标准提出的异议，本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，本案中原告并未充分举证案涉房屋的原状具体为何，诉讼中原告虽对原状的装修情况进行了陈述，但被告均不认可，原告亦没有进一步举证。另一方面，即便原告关于案涉房屋原状所述属实，案涉房屋已经承租使用十余年，残值亦所剩无几，故本案司法鉴定具体标准为恢复到原房屋原始结构能够满足一般居住条件（毛坯）较为合理。本案鉴定结论为案涉房屋恢复原状工程造价鉴定结果为86295.2元、施工工期为75天。鉴定机构具有相应的鉴定资质，鉴定程序合法，其鉴定结论可以作为裁判依据。关于被告提出的设备重置费用考虑到折旧予以酌减的抗辩，本院认为，被告该项抗辩具有合理性，结合鉴定报告相关费用本院酌定减半支持6247.48元。关于被告提出的施工工期及土建、安装项目的异议，因其未提供相应反证予以证明，本院对其该项抗辩亦难以采信。另关于原告主张的燃气管道安装费用，本院认为，在案证据可以证明案涉租赁房屋交付时配备了燃气设施，结合南通大众燃气公司出具的工程造价结算书，案涉房屋燃气安装工程造价为17284.79元，本院对该部分损失亦予支持。综上，被告应赔偿原告工程造价费用86295.2-6247.47=80047.73元、施工期间的延误损失19890.4元（以96800元/年的租金标准计付75天）、燃气安装费17284.79元，合计117222.92元。关于原告主张的自2019年7月起至实际交房之日的租金损失，本院认为，租赁房屋空置期间的损失应按双方过错比例分担。自2019年7月1日至2020年8月28日（出具鉴定报告日期）期间（共计425天），因被告江苏移动公司南通分公司未按合同约定将案涉租赁房屋恢复原状，致使双方未完成房屋交接、房屋空置，被告应承担在此期间的房屋空置损失；自2020年8月29日至2020年11月26日（房屋交接前日）期间（共计90天），因房屋恢复原状的损失已鉴定完毕，房屋已具备交付条件，原告未能积极接受房屋，故此期间的房屋空置损失应由原告自行负担。关于空置损失的计算标准，本院认为应以上年度租金标准，即96800元/年计算较为合理。综上，被告应承担空置期间的损失112712.33元（96800元/年÷365天×425天）。关于原告提供的邮寄快递单证明维权发生的费用，因原告并未作为一项诉讼请求予以明确，本院不予理涉。关于原告主张的违约金，案涉合同约定，因一方违约造成合同无法履行，或因协商不成单方面终止合同的，违约方应按年租金的300%支付违约金。本案中，租赁合同已经履行完毕，原告以此条款主张违约金无合同依据，且原告既主张赔偿损失同时又主张违约金赔偿，亦存重复。结合原告诉讼请求，鉴于其主张的相关实际损失本院已予支持，故对该项主张，本院碍难支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团江苏有限公司南通分公司、中国移动通信集团江苏有限公司于本判决生效之日起十日内向原告殷特纳尔支付南通市房屋恢复原状的工程造价损失117222.92元。二、被告中国移动通信集团江苏有限公司南通分公司、中国移动通信集团江苏有限公司于本判决生效之日起十日内向原告殷特纳尔支付房屋空置损失112712.33元。三、驳回原告殷特纳尔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8889元，鉴定费5000元，合计人民币13889元，由原告殷特纳尔负担7614元，被告中国移动通信集团江苏有限公司南通分公司、中国移动通信集团江苏有限公司负担6275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8889元。审 判 长  吴陈根审 判 员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇二一年一月十五日法官 助理  黄晨阳书 记 员  陈枫茜