福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2684号 原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司三明分公司，统一社会信用代码913504020797585770，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢三层。 负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：李浈，女。 委托诉讼代理人：陈玮，男。 被告：王金火，男，1972年11月18日出生，汉族，务工，住福建省明溪县。 被告：黄传贵，男，1980年7月6日出生，汉族，务工，住福建省宁化县。 被告：黄发明，男，1976年5月20日出生，汉族，务工，住福建省宁化县。 上述被告共同委托诉讼代理人：黄世强，系黄传贵的父亲，住福建省三明市梅列区。 原告碧桂园生活服务集团股份有限公司三明分公司（以下简称碧桂园生活服务公司）与被告王金火、黄传贵、黄发明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告碧桂园生活服务公司的委托诉讼代理人李浈、陈玮，被告王金火、黄传贵、黄发明的共同委托诉讼代理人黄世强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园生活服务公司向本院提出诉讼请求：1.王金火、黄传贵、黄发明向碧桂园生活服务公司支付截止至2020年10月的物业服务费11948.16元；2.王金火、黄传贵、黄发明向碧桂园生活服务公司支付违约金8871.5元（该违约金自逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计算，暂计至2020年10月14日，此后继续计至物业服务费付清之日止）；3.王金火、黄传贵、黄发明向碧桂园生活服务公司支付2019年3月至2020年8月的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费共409.03元。事实和理由：2013年12月16日，碧桂园生活服务公司与三明市碧桂园房地产签订《三明碧桂园前期物业服务合同》，选聘碧桂园生活服务公司对三明碧桂园提供前期物业服务。签订合同至今，碧桂园生活服务公司对三明碧桂园提供了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理共同区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务、交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。王金火、黄传贵、黄发明于2016年9月22日购买三明××街××号××楼××层××号商品房（以下简称案涉商铺），属于碧桂园生活服务公司的物业服务区域范围，并与碧桂园生活服务公司签订了《三明碧桂园前期物业服务协议》。根据协议约定，王金火、黄传贵、黄发明应当于每月10日前向碧桂园生活服务公司支付物业服务费746.76元，逾期支付的从逾期之日起每月按应付物业服务费的3‰向碧桂园生活服务公司支付违约金。王金火、黄传贵、黄发明自2018年7月开始拖欠物业服务费等，截止2020年10月拖欠的款项已经达到21228.71元。碧桂园生活服务公司于2019年2月26日向王金火、黄传贵、黄发明发出《物业费催款告知函》，要求王金火、黄传贵、黄发明缴交物业服务费，但王金火、黄传贵、黄发明至今仍然未能缴交。碧桂园生活服务公司自2019年10月起代王金火、黄传贵、黄发明支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费共计409.03元，碧桂园生活服务公司多次向王金火、黄传贵、黄发明催讨前述水电分摊费未果。 王金火、黄传贵、黄发明辩称，碧桂园生活服务公司未按王金火、黄传贵、黄发明的要求加强对案涉商铺的监管，导致案涉商铺的承租人搬走案涉商铺内的桌椅等、破坏案涉商铺的吊顶和电线，给王金火、黄传贵、黄发明造成经济损失26000元，故王金火、黄传贵、黄发明不同意向碧桂园生活服务公司支付物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.碧桂园生活服务公司提供物业服务费催缴函、挂号信回执、短信催费记录、欠费明细，用以证明碧桂园生活服务公司已尽到催缴提醒的义务和王金火、黄传贵、黄发明欠费的详情。王金火、黄传贵、黄发明认为，因开发商将案涉商铺作为仓库使用，开发商答应免掉案涉商铺三个月的物业服务费，2018年7月的物业服务费应由开发商支付。除了对2018年7月的物业服务费有异议外，对其他费用没有异议。本院认为，双方对王金火、黄传贵、黄发明未支付的物业服务费数额11948.16元、2019年3月至2020年8月的公共水电分摊费数额409.03元没有异议，予以认定。按照惯例，王金火、黄传贵、黄发明向碧桂园生活服务公司支付的物业服务费应先支付其尚欠的时间在前的物业服务费，故碧桂园生活服务公司关于王金火、黄传贵、黄发明尚欠其2018年7月、2019年2月、2019年9月至2020年10月的物业服务费的主张不予支持，认定王金火、黄传贵、黄发明尚欠碧桂园生活服务公司2019年7月至2020年10月的物业服务费11948.16元、2019年3月至2020年8月公共水电分摊费409.03元。王金火、黄传贵、黄发明关于前述物业服务费中有1个月应由开发商支付的抗辩理由，未提供相应的证据证明，不能成立。2.王金火、黄传贵、黄发明提供三明碧桂园商铺临时管理规约、微信聊天记录、照片，用以证明王金火、黄传贵、黄发明已于2019年9月通知碧桂园生活服务公司案涉商铺的东西归其所有，不能让承租人搬走，但碧桂园生活服务公司并未按照三明碧桂园商铺临时管理规约第二条的规定阻止承租人，导致承租人将案涉商铺的东西搬走。碧桂园生活服务公司认为，三明碧桂园商铺临时管理规约第二条适用于租赁期限届满的情况，本案承租人的租赁期限尚未届满，且王金火、黄传贵、黄发明只是以微信的形式通知凤凰管家，并未有正式的函件。王金火、黄传贵、黄发明提供的照片无法确认拍摄的物品是否真实存在，且承租人有案涉商铺的钥匙，可以随时进入案涉商铺，碧桂园生活服务公司并没有保管物品的义务。本院认为，三明碧桂园商铺临时管理规约第二条规定：“1.商铺产权发生变更或租赁期限届满，请商户提前30天以书面信函形式通知物业服务企业（必须明确注明迁出日期及需要搬迁的物品），并按有关程序办理迁出手续，否则物业公司有权拒绝任何人将商品、家具、设备设施等搬出该商铺，同时该商户仍需继续承担原属该商铺的一切经济、法律责任。2.商铺产权发生变更或租赁期限届满，商户迁出前，业主可通知物业服务企业派员检查商铺环境状况，若有损坏，须由商户承担修复及赔偿责任”。王金火、黄传贵、黄发明在庭审中陈述承租人系在租赁期限尚未届满的情况下搬走，不符合商铺产权发生变更或租赁期限届满的情形，故本案并不适用前述规定。王金火、黄传贵、黄发明提供的微信聊天记录虽然表明其于2019年10月29日通知碧桂园生活服务公司的凤凰管家不允许承租人从案涉商铺搬东西，但并未明确承租人从案涉商铺搬东西的时间；碧桂园生活服务公司的凤凰管家也仅回复“我叫保安多留意一下，但是我们不能只看你们店铺哦”，并未明确承诺王金火、黄传贵、黄发明会拒绝承租人从案涉商铺搬东西，且王金火、黄传贵、黄发明并未举证证明案涉商铺的东西的产权归其所有，故该证据不足以证明案涉商铺的东西被承租人搬走的损失应由碧桂园生活服务公司承担，不予采信。王金火、黄传贵、黄发明提供的照片无法证实拍摄的时间和地点，不足以证明其与本案具有关联性，不予采信。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下： 1.2016年9月22日，王金火、黄传贵、黄发明购买了案涉商铺。当日，王金火、黄传贵、黄发明与碧桂园生活服务公司签订三明碧桂园前期物业服务协议，该合同约定：案涉商铺套内建筑面积为200.32平方米，公用分摊建筑面积为13.04平方米，合计房屋建筑面积为213.36平方米；物业服务费按每月每平方米3.5元计算，王金火、黄传贵、黄发明应按746.76元/月向碧桂园生活服务公司支付物业服务费；本园区二次供水、电梯、消防、发电机、安防、公共照明等公用设施设备运行和按质监部门规定对公用设施设备进行检测的费用，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由碧桂园生活服务公司按实际费用和约定的方式向王金火、黄传贵、黄发明及本园区的其他业主、物业使用人分摊；王金火、黄传贵、黄发明自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论王金火、黄传贵、黄发明是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，王金火、黄传贵、黄发明于公历每月10日前（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，王金火、黄传贵、黄发明应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；物业服务费按约定由王金火、黄传贵、黄发明交纳，若王金火、黄传贵、黄发明与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，王金火、黄传贵、黄发明负连带责任。王金火、黄传贵、黄发明或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，情节严重的，碧桂园生活服务公司可依法向人民法院起诉……。 2.2016年9月22日，碧桂园生活服务公司向王金火、黄传贵、黄发明发出收楼通知书，并告知其物业服务费从2016年10月23日起计收。王金火、黄传贵、黄发明于当日收到该通知书。三明碧桂园商铺临时管理规约规定，物业服务时间从2013年12月16日至2018年12月16日。前述物业服务期间届满后，碧桂园生活服务公司继续提供物业服务。 3.王金火、黄传贵、黄发明未向碧桂园生活服务公司支付2019年7月至2020年10月的物业服务费11948.16元、2019年3月至2020年8月的公共水电分摊费409.03元。2019年9月开始，碧桂园生活服务公司通过短信、书面的形式多次向王金火、黄传贵、黄发明催收物业服务费未果，遂诉至本院。 本院认为，王金火、黄传贵、黄发明与碧桂园生活服务公司就案涉商铺签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，对双方具有约束力。物业服务期限届满后，碧桂园生活服务公司继续提供物业服务，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期，故碧桂园生活服务公司有权要求王金火、黄传贵、黄发明支付物业服务期限届满（2018年12月16日）之后的物业服务费。碧桂园生活服务公司要求王金火、黄传贵、黄发明支付的物业服务费的数额11948.16元符合法律规定，但欠费的月份应为2019年7月至2020年10月。王金火、黄传贵、黄发明关于承租人将案涉商铺内的东西搬走的损失26000元超过其应向碧桂园生活服务公司支付的物业服务费，故其不应向碧桂园生活服务公司支付物业服务费的抗辩理由不能成立，不予采信。案涉商铺的承租人将案涉商铺的东西搬走的问题，王金火、黄传贵、黄发明可另行向承租人主张权利。碧桂园生活服务公司与王金火、黄传贵、黄发明约定，物业服务费按月计收，于公历每月10日前（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收。王金火、黄传贵、黄发明逾期向碧桂园生活服务公司支付2019年7月至2020年10月的物业服务费，依照前述约定，王金火、黄传贵、黄发明应向碧桂园生活服务公司支付违约金。因双方约定的违约金（每日按应付物业服务费的3‰）过高，王金火、黄传贵、黄发明亦有异议，本院予以调整，2019年7月11日至2019年8月19日的违约金按银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后的违约金按同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。碧桂园生活服务公司要求王金火、黄传贵、黄发明支付2019年3月至2020年8月的公共水电分摊费409.03元，符合法律规定，予以支持。 依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、王金火、黄传贵、黄发明应于本判决生效之日起三日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司三明分公司支付2019年7月至2020年10月的物业服务费11948.16元； 二、王金火、黄传贵、黄发明应于本判决生效之日起三日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司三明分公司支付逾期支付2019年7月至2020年10月的物业服务费的违约金（该违约金以当月欠付的物业服务费数额746.76元为基数，自当月11日起计至物业服务费付清之日止；2019年7月11日至2019年8月19日按银行同期贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起按同期贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、王金火、黄传贵、黄发明应于本判决生效之日起三日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司三明分公司支付2019年3月至2020年8月的公共水电分摊费409.03元； 四、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司三明分公司的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费331元，因适用简易程序，减半收取计166元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司三明分公司负担16元，王金火、黄传贵、黄发明负担150元，该款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  俞美华 二〇二一年一月十三日 书记员  罗明凤 附： 一、判决书所引用的相关法律条文： 1.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国民法典》 第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。