宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0104民初15084号 原告：银川中房物业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街**。 法定代表人：王钦玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李继、欧庆，该公司员工。 被告：孙刚,男，1982年2月2日出生，汉族，银川市税务局第一分局职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告银川中房物业集团股份有限公司与被告孙刚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告银川中房物业集团股份有限公司的委托诉讼代理人欧庆、李继，被告孙刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银川中房物业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计4568.16元；⒉判令被告向原告支付因拖欠上述费用所造成的自2015年7月1日至2019年8月19日期间的利息损失388.91元，2019年8月20日至2020年7月23日期间利息损失264.45元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年11月24日至判决确定被告支付款项之日止的利息损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为丽景湖畔包括煦冬园在内的小区提供物业服务，被告系丽景湖畔煦冬园某室的业主，住宅建筑面积为95.17平方米，现被告尚拖欠原告2015年1月1日至2019年12月31日的物业服务费，经多次催要无果，诉至法院。 被告孙刚辩称，原告收取物业服务费用过高，也不应收取违约金，被告孙刚只按0.70元交物业费；原告把幼儿园车位改为经营场所用于出租，擅自增加小区车位，违背了合同第十五条第八款，物业合同备案要件管理规约第十六条共有部分的管理经营与收益分配未向小区业主公示真正收支，且小区广告收入亦未记录合同中。 本院经审理认定事实如下：原告银川中房物业集团股份有限公司原企业名称先后曾为宁夏中房集团银川物业服务有限公司、银川中房物业管理股份有限公司。2006年，原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为丽景湖畔小区（一至四期）提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的小型维修、养护和管理，共用设施设备及其附属建筑物、构筑物的日常小型维修养护运行和管理，共用绿地、花卉、园林小品等的养护与管理，共用部位的环境卫生、垃圾的收集、清运，维持物业区域内车辆行驶秩序，并对车辆停放进行有序管理，维护小区公共秩序，公共区域消防设施进行维护管理，房屋装修装饰管理服务，与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料的收集保管，对物业买受人违反《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施；第三、四期的物业服务费标准在补充协议中具体约定；合同期限自2006年3月5日至本小区业主委员会成立并签订物业服务合同止。2008年1月1日，原告与中房集团银川房地产开发有限公司签订《前期物业服务补充协议》，约定物业服务费标准为：住宅及非住宅面积0.60元/平方米/月收取；协议其他条款与双方2006年签订的相应条款约定一致。2015年，原告与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日，多层住宅物业服务费标准为0.60元/平方米/月，同时约定了结合物业管理区域的实际情况，编制物业年度服务计划、年度维修养护计划等，不得擅自占用和改变物业管理区域内共有部分的用途，如需在管理区域内改、扩、重建或完善配套项目，应与业主委员会协商并经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门实施；业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，业主或物业使用人应按3‰的标准向原告支付违约金，原告可以向人民法院提起诉讼。2016年1月1日，原告与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定多层住宅物业服务费标准为0.85元/平方米/月，并作出了与上述《物业服务合同》一致的约定。2016年5月4日，丽景湖畔业主委员会作出《关于丽景湖畔物业费调费的通知》，载明：“丽景湖畔小区自2006年建成入住10年来，物业收费未做过调整。十年中，物价上涨，人员工资翻倍增长，银川市的社平工资由原来450元/月上调为现在的1480元/月，社保基数由原来861元/月上调为2841元/月，上调比例228%，物业成本急剧加大，加之园区设施老化，维修维护费用增加，导致物业费入不敷出。根据2014年宁夏回族自治区人民政府文件《宁政发58》，物业费三年调整一次。鉴于此，丽景湖畔业主委员会委托银川中房物业丽景湖分公司以书面征求业主意见的形式召开全体业主大会，本园区业主共计2459户，同意1269户，同意户数已过半，符合物业管理条例相关规定，根据业主大会的表决，同意丽景湖畔小区物业费上调0.25元㎡/月，调整后2016年度物业费收费标准为每月0.85元㎡/月。入户登记表：通过率为51%”。2018年1月1日，原告又与丽景湖畔业主委员会续签《物业服务合同》，约定物业服务标准为多层住宅：0.85元/月/平方米，合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日止。被告孙刚系银川市兴庆区丽景湖畔三期（煦冬园）46-4-401室业主，房屋面积为95.17㎡，现原告以被告未交纳2015年1月1日至2019年12月31日物业服务费为由，诉至法院。 另查明，2017年3月29日，被告孙刚与另两名丽景湖畔业主赵永宁、陈瑾将银川丽景湖畔业主委员会诉至本院，请求撤销业委会作出的“关于同意丽景湖畔小区物业费每月上调0.25元的决定”及“与银川中房物业管理股份有限公司续签物业服务合同的决定”。本院于2017年9月25日作出（2017）宁0104民初3364号民事判决，判决：驳回孙刚、赵永宁、陈瑾的诉讼请求。后孙刚、赵永宁、陈瑾上诉至银川市中级人民法院，该院作出（2017）宁01民终3393号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本案在审理过程中，被告提交以下证据：一、丽景湖畔住区规划平面图一份，欲证明原告私自增加车位，违反合同约定，原告称该证据为复印件不予认可；二、照片十三张，欲证明原告把幼儿园车位改为经营场所用于出租，擅自增加小区车位，未向小区公示真实收支，原告对该证据不予认可，称该证据不能证明如被告所述原告将幼儿园车位改变经营情况的情形；三、2016年丽景湖畔收支明细4页，欲证明原告隐瞒真实收入，原告对该证据不予认可并称该证据为复印件，也没有显示日期，不具有证明力；四、前期物业服务合同及备案登记表各一张，管理规约一份，业主大会议事规则一份、丽景湖畔物业费调整通知一份、2018年1月12日直播60分采访内容打印件一份，丽景湖畔物业服务费调整意见征询单一份，欲证明原告先涨费后调查，违背了业主大会议事规则和物业服务合同，原告称该证据均为复印件，且银川市兴庆区人民法院已作出的（2017）宁0104民初3364号民事判决书中已明确原告服务小区物业服务合同及物业费的收费标准程序合法，物业服务合同有效；五、报警人姓名为马占元的接处警登记表一份，欲证明原告在主要道路未尽到安保义务，重点区域监控被原告关闭导致无法找到肇事人，原告称该证据与本案无关。本院认为被告提交的证据一、三，因其均系复印件，且原告不予认可，本院对该二份证据不予采信；被告提交的证据二，因被告提交的该证据不能看出车位的变化，本院对该证据不予采信；被告提交的证据四，因被告已于2017年3月29日将银川丽景湖畔小区业主委员会就物业服务费涨价等事宜诉至法院，该案已作出判决，故对于该问题本案不再处理；被告提交的证据五，因该证据无法显示出原告未尽到安保义务，故对被告的该份证据的证明目的，不予采信。 本院受理的银川中房物业集团股份有限公司起诉丽景湖畔三期（煦冬园）的其他业主物业合同纠纷案中，另案业主提交的照片显示该小区内存在楼道纱窗损坏、路面有落叶未清理、小区内公共绿地缺乏管理等问题。 本院认为，原告是具有资质的物业服务公司，其与中房集团银川房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务补充协议》，与丽景湖畔业主委员会签订《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。被告辩称原告收取物业服务费过高，被告只按0.70元交物业费，因被告已于2017年3月29日将银川丽景湖畔小区业主委员会就物业服务费涨价等事宜诉至法院，该案已作出判决，故对于该问题本案不再处理。被告辩称原告把幼儿园车位改为经营场所用于出租，擅自增加小区车位，因其提交的证据不能证明其主张，亦未提交其他证据予以证明，故对被告的该项辩解意见本院不予采纳。被告辩称未交2010年1月1日至2011年12月31日物业服务费原因为入住小区遭遇两辆电动车失窃事件经和原告协商，由原告承担该期间的物业服务费，且原告起诉该两年物业服务费已过诉讼时效，因被告未提交证据证明其已与原告就该两年物业服务费进行了协商且原告对此不予认可，因物业服务具有连续性，原告一直为被告提供物业服务，原告现起诉该期间物业服务费未过诉讼时效，故对被告的该项辩解意见本院不予采纳。被告辩称涉案房屋阳台侧墙裂缝，造成雨水渗漏至房屋内，因其未提交证据予以证明且原告对此亦不予认可，故对被告的该项答辩意见本院不予采纳。被告辩称备案车位为546个，实际车位已达到950个，因其提交的照片无法证明其主张，亦未提交其他证据予以证明，故对被告的该项辩解意见本院不予采纳。被告辩称未交2016年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费原因为原告未经业主大会以及民意调查将物业服务费调制0.85元/平方米/月，因被告已于2017年3月29日将银川丽景湖畔小区业主委员会诉至法院，该案已作出判决，故对于该问题本案不再处理。 根据庭审查明的事实及生效法律文书查明的事实，原告提供的物业服务存在瑕疵，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应缴物业费的比例为95%。涉案房屋自2015年1月1日至2015年12月31日期间产生物业服务费685.22元（95.17㎡×0.60元/㎡/月×12个月），自2016年1月1日至2019年12月31日期间产生物业服务费3882.94元（95.17㎡×0.85/㎡/月×48个月），以上物业费合计4568.16元。被告应向原告支付上述期间物业服务费4339.75元（4568.16元×95%）。关于原告主张的利息损失，因原告提供的物业服务存在瑕疵，故对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告孙刚于本判决生效之日起三日内向原告银川中房物业集团股份有限公司支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4339.75元； 二、驳回原告银川中房物业集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 刘亚军 二〇二一年一月二十七日 法官助理 李 静 书 记 员 李 然 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力若干问题的规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 履行告知书 负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。