福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2923号 原告：陈晓敏，男，1981年10月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：裴亚芹，三明市三元区永恒法律所的法律工作者。 被告：三明市中闽住房置业有限公司，统一社会信用代码91350402MA2Y7TUBXB，住所地福建省三明市梅列区工商联大厦7楼。 法定代表人：黄振彬，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余开来，福建君来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙金雄，福建君来律师事务所律师。 第三人:李立亚，男，1957年12月5日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告陈晓敏与被告三明市中闽住房置业有限公司（以下简称为中闽公司）、第三人李立亚居间合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓敏及其委托诉讼代理人裴亚芹，被告中闽公司的委托诉讼代理人孙金雄到庭参加诉讼，第三人李立亚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈晓敏向本院提出诉讼请求：1.判令中闽公司返还陈晓敏中介费15000元、房屋评估费、代办费4850元、购房保证金20000元，合计39850元；2.判令中闽公司赔偿陈晓敏经济损失30000元；3.由中闽公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年3月14日上午10点，陈晓敏和父亲作为买房方到梅列区工商联大厦中闽公司处签署《存量房买卖合同》（以下简称合同）。在协商会上，店长何东杰介绍了卖房方参加的两位是“房东”和代理人（交易房所在地址双园新村23幢505室），并没有介绍具体的姓名，没有给陈晓敏看公正委托书、委托视频及对方的身份信息。双方通过协商同意以1657500元成交，中介费各自负责。当日，陈晓敏按合同已付给卖方100000元押金，并支付给中闽公司购房保证金20000元、中介费15000元、评估费、代办费4850元（以上转账有汇款截图和收据）。在签订完合同后，陈晓敏对照《合同》卖方身份证号码才发现对方是1957年的，明显与和陈晓敏交易的两个年轻人的年龄不符，后来通过其他中介才了解到卖方是炒房客。中闽公司存在欺诈行为，故意隐瞒卖方真实信息，没有按照规定告知房东真实信息，也没有出示代理人的公正委托书、或者委托视频及身份信息。到目前为止，陈晓敏都不知道参加协商的“房东”姓什么，叫什么名，只知道卖方代理人叫邱小明。2020年3月21日10点，因交易存在安全隐患，陈晓敏到中闽公司与卖方进行协商，同时有要求其店长何东杰将3月14日协商的录像视频拷贝到电脑保存，随后何东杰将录像拷贝到电脑上，但何东杰拒绝拷贝一份给陈晓敏。2020年3月30日，陈晓敏发现所交易的房屋被三明市梅列区自然资源局责令改正。2020年3月31日，因卖方房子存在违章扩建，根据《合同》第十五条第3点“甲乙双方协商一致可以解除本合同，交易过程中产生的费用由甲乙双方各自承担”的规定，在中闽公司的主持下，陈晓敏和卖方签署了补充协议，陈晓敏补偿30000元给卖方。本次双方解除合同是由于卖方存在违章扩建，会导致无法办理贷款和交易，属于政策性的原因，因此双方协商自愿解除合同，不存在跳单跑单的问题。中闽公司的店长何东杰全程参与，中闽公司明知双方已经协商解除了合同，却拒不退还房屋评估费、代办费、购房保证金、中介费合计39850元（房屋评估费、代办费4850元，购房保证金、中介费合计39850元（房屋评估费、代办费、购房保证金20000元同意退还，却以财务做账不方便为借口不予退还）。同时，因中闽公司的欺诈行为在前，导致陈晓敏多损失30000元，要求中闽公司赔偿。中介公司的职责是促成买卖双方交易成功，目前只是签订了居间合同，居间合同只是提供一个交易的机会，买卖双方并没有签订正式的购房合同（没有进行网签），买卖双方在签订正式合同前协议解除购房意向，因此中介的义务没有完成，需退还中介费，按照合同法第四百二十五条，第四百二十七条规定，中介不得要求支付报酬，因此请求人民法院支持陈晓敏的诉讼请求。 中闽公司辩称，一、陈晓敏要求返还中介费没有依据，存量房买卖合同已经成立并且生效，买卖双方解除前是有效的。陈晓敏强调邱小明没有委托权限，根据买卖合同司法解释第三条的规定，有无处分权并不影响买卖合同的效力，陈晓敏已经签订并履行存量房买卖合同，且合同第十二条也有约定，中闽公司已经履行了义务，因此中闽公司无需返还中介费。二、房屋评估费、代办费，同意退还。三、购房保证金20000元，根据合同第七条的约定要转回卖方的账户，公司财务要根据相关合同做账。四、陈晓敏要求中闽公司支付赔偿金30000元没有依据。陈晓敏有去看房并核验相关的证件，卖方是第三人合同已经很明确了，大家都是完全民事行为人，中闽公司已经做了告知，完成了居间服务义务，也没有存在过错。存量房买卖合同是陈晓敏和李立亚私下自行解除的，陈晓敏自愿支付30000元补偿金给卖方，与中闽公司无关，其对款项的支付真实性也有异议，要求中闽公司承担责任没有依据。五、要求中闽公司支付诉讼费没有依据。 李立亚提交书面意见述称，陈晓敏所诉居间合同纠纷是陈晓敏与中闽公司之间的法律关系，与其无关，其不承担任何责任。房屋买卖合同签订后，双方已协商解除，案涉纠纷与其无利害关系，请求依法驳回对其的起诉。起诉状中称其为炒房客缺乏事实和法律依据。 陈晓敏围绕诉讼请求依法向法庭提交了身份证、存量房买卖合同、购房款保管凭条、收票收据、转账记录、补充协议、责令改正通知书等证据材料，经庭审质证，中闽公司对上述证据的真实性无异议，本院予以确认并附卷佐证。根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年3月14日，陈晓敏欲购买位于三明市梅列区××村××幢××室房屋，其作为乙方在三明市梅列区工商联大厦七楼与邱小明签订一份存量房买卖合同，居间方（丙方）为中闽公司，邱小明作为房屋产权人李立亚（甲方）的委托代理人在合同上签字。合同约定：房产成交价为1657500；李立亚同意从中闽公司代管的成交价格中预留20000元作为房屋、家电家具及附属配套设施过户交接保证金，保证金在房屋交接办理完毕后三个工作日内由中闽公司代陈晓敏退还给李立亚；陈晓敏应在合同签订当日支付购房保证金20000元，购房保证金存入中闽公司指定账户，由中闽公司无息代管；购房保证金在房屋所有权过户登记至陈晓敏名下后抵作部分成交款并由中闽公司代管；交付保证金、户口保证金从该部分成交价款中预留在中闽公司，并按相应约定时间由中闽公司代陈晓敏退还给李立亚。当日，陈晓敏通过转账支付购房保证金20000元给中闽公司，由中闽公司代为保管，并支付中闽公司中介费15000元及代办费4850元。2020年3月31日，陈晓敏与邱小明签订补充协议书，协议约定陈晓敏自愿补偿卖方30000元，双方同意解除合同， 根据当事人的陈述及举证、质证情况，本院对双方争议的主要焦点问题作如下分析、认定： 1.关于居间费的返还问题。本案庭审时，中闽公司的委托代理人在法庭要求中闽公司提交李立亚委托邱小明售房的授权委托书时陈述，李立亚将房屋卖给邱小明，而邱小明不想要房屋了，以委托人名义将房屋卖给陈晓敏，邱小明与李立亚是买卖关系，签合同时李立亚并未到场，和邱小明一起到中闽公司与陈晓敏签合同的是一个姓游的。诉讼过程中，因第三人李立亚未到庭参加诉讼，为查明案件事实，本院在庭审后依职权对李立亚调查询问。李立亚陈述其将房屋委托邱小明出售，未签订书面委托书，签存量房买卖合同时其并未在场，合同上的名字是事后补签的。双方关于李立亚与邱小明的关系说法不一，但至少可以看出中闽公司在陈晓敏与邱小明缔约时并未认真审查邱小明是受李立亚的授权委托还是已向李立亚购得房屋。而且，李立亚陈述其并未到场签订合同，从《存量房买卖合同》“卖方”栏看有人代替卖方李立亚签署了“李立亚”，亦可看出中闽公司并未对房屋所有人的身份进行审查，致使他人代签合同。中闽公司未认真审查邱小明与李立亚的关系导致陈晓敏充分相信了邱小明接受了李立亚的委托，而中闽公司任由他人代替房屋所有人签订合同的行为使陈晓敏充分相信了缔约时到场的是房屋所有人李立亚。因此，根据本案事实，可以认定中闽公司就陈晓敏与邱小明订立合同的事项未尽如实报告义务，存在一定过错。陈晓敏在订立合同过程中，自身未认真审核卖方的身份，使他人有机会代签合同，亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，陈晓敏因购房支付给中闽公司中介服务费15000元，本案中其主张要求全部返还，鉴于其自身存在一定过错，本院酌定中闽公司返还10000元。 2.关于中闽公司是否应赔偿陈晓敏经济损失问题。本案中，陈晓敏与邱小明为解除案涉《存量房买卖合同》而签订补充协议，补充协议中约定陈晓敏补偿给卖方30000元，陈晓敏以中闽公司没有告知房屋真实情况且没有阻止邱小明要求其补偿为由，主张中闽公司赔偿其损失30000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，陈晓敏因合同解除有权要求赔偿损失，但鉴于补偿协议系陈晓敏自愿签订的，30000元补偿款也系其自愿支付的，故对其要求中闽公司赔偿其30000元损失的诉讼请求，本院不予支持。 3.关于购房保证金的返还问题。陈晓敏根据《存量房买卖合同》支付给中闽公司购房保证金20000元，其以合同已解除为由主张中闽公司返还该笔款项，中闽公司提供《中闽房产佣金确认书》，认为该笔购房保证金系卖方所有，只是由中闽公司代管，而且根据确认书的约定其有权从该笔款项中扣划卖方的佣金，因此陈晓敏无权要求中闽公司返还。根据《存量房买卖合同》的约定，该笔购房保证金可以抵作房屋成交款，应视为购房款，现合同已解除，陈晓敏实际并未购得房屋，其有权要求返还；中闽公司作为存量房买卖合同当事人收取款项并代管，应当返还该笔款项。中闽公司与李立亚、邱小明关于佣金支付方式的约定，不能对抗陈晓敏请求返还购房款的权利。 综上所述，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在居间服务过程中，居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。本案中闽公司在向陈晓敏提供居间服务时未尽认真审查、如实报告义务，陈晓敏有权要求返还居间服务费。因陈晓敏在缔约时亦存在一定过错，本院酌定中闽公司返还陈晓敏支付的居间服务费15000元中的10000元。陈晓敏交纳的购房保证金20000元，根据《存量房买卖合同》的约定应视为购房成交款，因合同已解除且陈晓敏并未实际购得房屋，故陈晓敏有权主张合同解除后的救济权利。根据合同的性质及履行情况，中闽公司收取购房保证金20000元并代为保管，故陈晓敏要求中闽公司予以返还的主张，本院予以支持。陈晓敏要求中闽公司返还其支付的代办费4850元，中闽公司同意返还，本院予以支持。陈晓敏主张中闽公司赔偿其经济损失，系因合同解除而根据法律规定主张的损失赔偿请求权，因其在解除合同过程中自愿补偿卖方损失，故对其请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条规定，判决如下： 一、三明市中闽住房置业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还给陈晓敏中介服务费10000元； 二、三明市中闽住房置业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还给陈晓敏购房保证金20000元、代办费4850元； 三、驳回陈晓敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1546元，因适用简易程序审理，减半收取773元，由陈晓敏负担387元，三明市中闽住房置业有限公司负担386元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄谨铭 二〇二一年一月二十六日 书记员  李曼莹 附：本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。