四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川10民终33号 上诉人（原审被告）：李莎，女，汉族，1989年8月1日，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审被告）：刘朝刚，男，汉族，1989年3月17日出生，住四川省内江市市中区。 被上诉人（原审原告）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司内江分公司，住所四川省内江市市中区甜城大道**。 负责人：张勤，总经理。 委托诉讼代理人：姚永红，四川英中律师事务所律师。 上诉人李莎、刘朝刚因与被上诉人上海红星美凯龙品牌管理有限公司内江分公司（以下简称红星美凯龙内江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李莎、刘朝刚上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在2019年12月就采取了断电行为，事实上已经中断了双方不定期期限租赁合同；撤场申请上的时间及签字均是被上诉人私自填写。 红星美凯龙内江分公司辩称，双方的合同关系在2020年6月30日才终止，对方所说的2019年12月因断电终止双方租赁合同不是事实，公司在2019年12月6日上诉人交了当月的租赁费后就充电，直到2020年6月30日合同终止，上诉人的电表中还有几十元的电费，上诉人一直都还在商铺内经营，只是说经营不是正常经营，主要是对前期销售产品的善后，因为这期间很多订单收了货款后没有发货，所以上诉人在善后。2020年6月30日上诉人将商铺转让给江川，公司才与江川签订的租赁合同，2020年7月6日公司与江川之间才形成租赁关系，而且上诉人在撤场申请上时间是2020年6月30日，所以一审事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 红星美凯龙内江分公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与李莎签订的《展位租赁及管理服务合同》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》《红星美凯龙内江甜城商场租赁合同洽谈单》于2020年5月1日解除；2.二被告向原告支付房屋租金、市场管理费及综合管理费共计139,057.56元，逾期违约金从2020年1月1日至付清时至，按照每日139,057.56*千分之三计算。 一审法院认定事实：原告与被告李莎及内江市玉玲珑置业有限公司于2018年11月30日共同签订《展位租赁及管理服务合同》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：原告租赁内江甜城商场综合馆F3C8128、C8129、F3C8139展位，计租面积429.19平方米，经营“必美”地砖。租赁期限为一年，自2018年12月1日至2019年11月30日止。租金19.6/平方米/月，市场管理费9.8/平方米/月，综合管理费19.6/平方米/月。租金、市场管理费及综合管理费以三个月为一付款周期，每一付款周期之前30日支付下一期的费用，未按约定支付上述费用的，每日应按未付款的千分之三支付逾期付款违约金，未按时支付租金，经书面催告仍未缴纳的，可以解除合同等其他条款。合同签订后，原告按约将房屋租给被告，被告租房后开始按期支付了房屋租金，后未按期支付租金，原告采取了断电方式催收租金，但被告从2020年1月后不再支付租金等相关费用。被告于2020年3月27日向原告书面提出《撤场申请书》、《商户撤场申请表》、《撤场承诺书》、《红星美凯龙商户撤场程序表》，均加盖被告经营商户的公章，申请书上载明：公司由于经营不善，销售不好，老板心思不在该品牌展位，特申请于2020年6月30日终止与贵公司签定的场地租赁合同。被告于2020年7月1日将展位转让给姜川后不再经营，也未交纳房租等费用，原告经催收无果，遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 另查明，原告自2020年1月22日至2月29日期间因疫情影响商场未经营。双方当事人认可案涉展位每月房屋租金、市场管理费及综合管理费涨为23,176.26元，且二被告已按此金额支付了2019年12月的房屋租金及管理费。 一审法院认为，本案的争议焦点：租赁合同是否已解除？房租、管理费及违约金的计算方式？一审法院认为，原告与被告李莎及内江市玉玲珑置业有限公司签订的《展位租赁及管理服务合同》、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定：租赁期限为一年，自2018年12月1日至2019年11月30日止，双方的租赁合同已经于2019年11月30日到期。原告主张《红星美凯龙内江甜城商场租赁合同洽谈单》延长租赁期限至2021年3月31日，但被告否认该洽谈单上“李莎”签名系本人所签，原告主张系被告工作人员凌玲代签，但凌玲出庭作证，被告一直有撤店的打算，且凌玲没有两被告的授权，没有权利作出延长租赁期限的决定，该洽谈单一审法院不予采信。租赁合同到期后，双方租赁关系应为不定期租赁关系，被告于2020年3月27日向原告提出的《撤场申请书》载明：2020年6月30日终止租赁合同。《红星美凯龙商户撤场程序表》载明：撤场时间为2020年6月30日。申请书及撤场程序表上均加盖有“内江经济技术开发区李莎室内装饰材料经营部”公章，且原告提供的照片也证明被告实际使用商铺至2020年6月30日，故双方的租赁关系应当于2020年6月30日终止。二被告应当按照庭审中双方认可的租金及管理费交纳房屋租金、市场管理费及综合管理费。原告自2020年1月22日至2月29日期间因疫情影响未开业，故应当扣除1个月的房屋租金、市场管理费及综合管理费。被告应当支付5个月的房屋租金、市场管理费及综合管理费为23176.26＊5＝115881.30元，原告超出部分的请求，予法无据，一审法院不予支持。被告的辩称原告不准被告撤场的意见，因其未提供证据加以证明，一审法院不予支持，其他辩称意见，一审法院予以部分支持。原告请求的违约金，因原告在催收房租时采取了断电方式，也存在违约的行为，故对此项请求，一审法院不予支持，被告的辩称意见，一审法院予以支持。 一审法院判决：一、被告李莎、刘朝刚在本判决生效后十五日内支付给原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司内江分公司所欠房屋租金、市场管理费及综合管理费115,881.30元；二、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司内江分公司的其他诉讼请求。 二审中，红星美凯龙内江分公司为支持其抗辩主张向本院提交证据：刘姐与刘朝刚2020年4月26日签订的定购合同、收款收据，刘姐当天交了货款，在2020年12月来公司投诉刘朝刚没有发货，然后公司就联系刘朝刚，刘朝刚与刘姐达成协议。证明刘朝刚向公司递交撤场申请后仍然在商铺内经销产品，说明合同仍然在继续，刘朝刚没有及时向交了货款的人发货也给公司造成了问题。 李莎、刘朝刚质证认为，签订订单是真实的，但不是在红星美凯龙内江分公司店内签订的订单，与对方说的我还在经营没有关系，真实性认可，但是与本案没有关联性。 本院认证意见，因李莎、刘朝刚对证据真实性认可，且定购合同中写明销售方地址为“红星美凯龙必美地板展厅”，本院认为能够证明李莎、刘朝刚在2020年4月26日仍然在红星美凯龙必美地板展厅进行经营。 本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为李莎、刘朝刚是否应向红星美凯龙内江分公司支付租金等其他费用115,881.30元。 李莎、刘朝刚上诉认为红星美凯龙内江分公司2019年12月的断电行为中断了双方的租赁合同，但根据一审中红星美凯龙内江分公司提交的刘朝刚于2019年12月3日、6日向其出具的《特殊情况说明》载明系因李莎、刘朝刚未按时续交房租导致的断电。根据一、二审查明的事实，李莎、刘朝刚续交房租后红星美凯龙内江分公司为案涉店铺充电，此后李莎、刘朝刚也继续使用案涉店铺。2020年3月27日，李莎、刘朝刚向红星美凯龙内江分公司提交了撤场程序表、申请表、申请书、承诺书，李莎、刘朝刚对于上述文件中书写的撤场时间“2020年6月30日”不予认可，但其未提供证据证明该时间系红星美凯龙内江分公司私自填写；并且红星美凯龙内江分公司提交的相关证据能够证明李莎、刘朝刚在2020年3月27日以后在案涉店铺内仍有经营活动，也能与刘朝刚和案外人姜川达成协议自2020年7月1日起将案涉店铺内所有样品及物品转让给姜川相互印证，故一审法院依据现有证据认定李莎、刘朝刚与红星美凯龙内江分公司的租赁关系于2020年6月30日终止，并判决李莎、刘朝刚向红星美凯龙内江分公司支付相应房屋租金并无不当。李莎、刘朝刚的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，李莎、刘朝刚的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,618元，由李莎、刘朝刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 骏 审 判 员  易小峰 审 判 员  夏 欣 二〇二一年一月二十九日 法官助理  苏 月 书 记 员  王 洁 彭青