湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8907号上诉人（原审原告）：王垚瑶，女，1992年4月4日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：任士庆（系王垚瑶之夫），男，1988年12月15日出生，汉族，住河南省范县。被上诉人（原审被告）：熊慧虹，女，1968年11月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄骏，湖南君荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宫焕章，男，1965年4月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄骏，湖南君荣律师事务所律师。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：吴修琴，女，1994年8月19日出生，回族，住湖南省汉寿县，系该公司员工。原审第三人：湖南新金非融资性担保有限公司，住，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**建鸿达现代华都家园**/div>法定代表人：张刚，执行董事兼总经理。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行，住所地湖南省，住所地湖南省长沙市天心区湘府中路**星城荣域园**108负责人：黄文尧。上诉人王垚瑶因与被上诉人熊慧虹、宫焕章及原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、湖南新金非融资性担保有限公司（以下简称新金公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行（以下简称邮政银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1699号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王垚瑶上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判决解除王垚瑶与熊慧虹于2016年10月20日签订的《房屋买卖合同》；3、判决熊慧虹、宫焕章双倍返还定金4万元；4、判决熊慧虹、宫焕章赔偿王垚瑶因购房支付的房屋中介费9760元，按揭服务费13050元；5、判决熊慧虹、宫焕章赔偿房屋价格上涨所造成的差价损失25万元；6、判令熊慧虹、宫焕章承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，判决结果错误。一、一审认定涉案合同对何时办理过户手续，以及首付款在办理过户手续的哪个阶段支付均无明确约定，认定合同中途解除，不可归责于王垚瑶与熊慧虹、宫焕章一方，认定王垚瑶主张双倍返回定金不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，认定王垚瑶主张赔偿因购房支付的房屋中介费、按揭费、以及房价上涨所造成差价损失没有法律及事实依据。上述认定有违客观事实，在没有证据的情况作出不利于王垚瑶的推定，明显有违公平。二、王垚瑶按照合同约定于合同签订当天支付了20000元购房定金，实际熊慧虹委托由新环境公司托管。同时，王垚瑶向新环境公司支付居间服务费9760元，并于合同签订当日与新金公司签订了《购买方委托办理协议》，委托其代为办理银行按揭贷款手续，并支付了13050元代办服务费。涉案合同第五条第二款约定王垚瑶在签订合同后4日内将办理贷款及过户所需的一切资料提交代办机构或卖方，王垚瑶已按照合同约定及时提交，履行了办理按揭贷款的义务。三、关于熊慧虹、宫焕章违约。（1）熊慧虹、宫焕章拒不配合办理过户手续。为了保证效率及交易安全，涉案合同第二条第二款约定，乙方于产权过户手续办理之时（也就是甲乙双方与新环境中介公司一起到房产局进窗办理产权过户手续之时）支付甲方购房首付款人民币113000元，新环境公司与证人证词在一审程序中也是如此明确表示。而王垚瑶于2017年1月13日通过贷款审批后，王垚瑶与新环境公司工作人员通知熊慧虹、宫焕章办理过户手续，熊慧虹、宫焕章一直以各种理由推脱拒绝办理过户手续。王垚瑶与新环境公司于2017年发出告知函，熊慧虹、宫焕章依然不配合办理产权过户手续。熊慧虹、宫焕章根本违约导致未能及时办理产权过户手续，未能当天支付首付款。因此，种种事实与证据表明是由于熊慧虹、宫焕章的根本违约是导致合同无法继续履行，熊慧虹、宫焕章应承担违约赔偿责任。（2）熊慧虹、宫焕章未依照合同约定的期限及时提交办理房屋过户及贷款所需的资料。涉案合同第四条第三款约定熊慧虹、宫焕章应在签订合同后四日之内，将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或王垚瑶。但直至2016年11月4日，新环境公司还在催熊慧虹、宫焕章结婚证、户口本复印件等资料，并告知资料不齐全什么都不办了。（3）邮储银行于2017年1月13日审批通过了王垚瑶的按揭贷款申请，额度为37万元，在获知贷款通过审批后，王垚瑶和新环境公司及时通知熊慧虹、宫焕章办理过户手续，但熊慧虹、宫焕章一直以各种理由推脱，后由于房价上涨，熊慧虹、宫焕章提出加价8万元的无理要求。新环境公司与王垚瑶于2017年3月10日向熊慧虹、宫焕章发函，要求其按照合同继续履行，但熊慧虹、宫焕章依然置之不理。（4）涉案合同第七条第二款已明确约定了交易履行完毕，交易终结的时间节点。（5）涉案合同第三条第五款约定“甲、乙双方签订合同后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、已双方向居间方支付的服务费用，甲，乙双方均无异议”，涉案合同第八条约定“违约责任，合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/日的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金”。（6）房屋差价应作为非违约方的损失，应由违约方予以赔偿。因熊慧虹、宫焕章拒绝履行合同，导致王垚瑶需要另行购买相类似的房屋，其需支付的另行购房成本与其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，是王垚瑶所遭受的损失。根据市场调查，该房屋从签订合同时到目前已上涨约40万元，具体数额以法院评估判定为准。按照《中华人民共和国合同法》第百零七条的规定，因熊慧虹、宫焕章未按约定及时提交资料办理过户手续，其行为已构成根本违约，故王垚瑶向其提出的违约索赔是完全合理合法的。四、（1）一审在认定事实不清、证据不足的情况下，驳回王垚瑶主张违约金的诉讼请求，与事实不符，明显有失公平。王垚瑶一直积极履行合同义务，无任何违约行为，熊慧虹、宫焕章的根本违约才是导致合同无法继续履行的根本原因，熊慧虹、宫焕章应按照合同约定支付违约金。（2）王垚瑶一直抱着对新家的憧憬和向往，但熊慧虹、宫焕章不按约履行，一直拖到银行借款审批通知书过期，拖到长沙限购政策出台，导致王垚瑶错过买房时机，遭遇限购政策，不再具有购房资格，请法院公正判决。五、一审法院片面的将不相关事情做因果联系，同时做出错误的推定，忽略王垚瑶的实际损失和熊慧虹、宫焕章的违约行为，导致判决错误，显失公平。被上诉人熊慧虹、宫焕章辩称，王垚瑶请求撤销原判并依法改判没有法律依据；合同已经解除，无需再要求解除合同；王垚瑶第3、4、5、6点上诉请求，没有法律依据。一、根据案涉合同第七条第三点、第十条之约定，案涉房屋交房时间即双方履行完全部合同义务的时间节点为2016年12月30日，王垚瑶未在该时间之前完成银行贷款审批，已经构成违约，王垚瑶的诉讼请求没有事实和法律依据。1、根据合同第七条第3点、第十条规定，双方已经将交房时间由甲方收到全款之日变更为了2016年12月30日，甲方向乙方交房的前提是收到乙方全部购房款之日，乙方须在该时间之前向甲方支付全部购房款。同理，既然房屋全款都要在2016年12月30日前支付，那么首付款当然也需要在此时间之前支付给甲方。2、合同第十条约定的2016年12月30日系乙方完成银行贷款手续并向甲方支付全部购房款的截止时间的认定，已由3533、8030号两份生效判决予以相同认定。3、第十条后半句的交易手续未完成并非理解为乙方履行其合同义务（贷款+付款）的购房交易手续，否则，第十条前半句关于交房时间2016年12月30日的约定就没有任何意义了，乙方可以无限期拖延其银行贷款及付款义务，显然不合常理。之所以双方如此约定是因为当时临近年末，双方考虑到政府部门相关政策可能在年底会有调整或拖延，所以给相关部门办理房屋买卖手续预留了一定时间。4、根据王垚瑶提交的《中国邮政储蓄银行个人购房借款审批通知书》的内容可知，王垚瑶完成银行贷款审批的时间为2017年1月13日，已经超出了上述约定的交房时间，构成违约。5、王垚瑶在上诉状中主张合同中并未约定其办理按揭贷款的时间，亦未约定交易手续办结时间，系强词夺理。根据3353号判决、8030号判决以及结合一般二手房市场买卖交易习惯，交房时间应当在贷款手续办结时间、交易手续办结时间、熊慧虹、宫焕章收到购房全款的时间之后，故王垚瑶应在合同约定的交房时间2016年12月30日之前完成银行贷款审批手续。6、王垚瑶在上诉状中主张其已根据合同第七条第2款规定在合同签订后180天内履行了银行贷款义务，并不存在违约情形。第一，该条款只是对双方办理购房各手续最长时间的约定，且该条中已明确有其他约定除外。第二，合同第十条对交房时间的约定已经取代了合同第七条第2款的约定，将180天限缩到了2016年12月30日，王垚瑶并未在2016年12月30日前完成贷款手续，已构成违约。二、王垚瑶不仅未在合同约定的时间内完成贷款手续构成违约，而且按合同中约定的义务履行顺序来看，王垚瑶并未在办理产权过户之前向熊慧虹、宫焕章支付购房首付款，同样构成违约。1、根据案涉合同第二条第二款，双方约定付款方式为：购房定金+购房首付款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款，约定的付款步骤为：（1）乙方（王垚瑶）于2016年10月20日向甲方（熊慧虹、宫焕章）支付购房定金；（2）王垚瑶在办理产权过户手续之前应向甲方（熊慧虹、宫焕章）支付购房首付款113000元；（3）银行贷款通过后再支付剩余购房款；（4）最后在交房时支付剩余尾款5000元。2、在合同实际履行过程中，仅履行了步骤（1），即王垚瑶仅向熊慧虹、宫焕章支付了定金，后续步骤未履行是因为王垚瑶未按照步骤（2）约定的义务在产权过户之前向熊慧虹、宫焕章支付首付款，王垚瑶构成违约。三、3353号、8083号判决均已对系因王垚瑶自身原因未能在合同约定的交房时间之前完成银行贷款审批，且未向熊慧虹、宫焕章支付首付款构成违约的案件事实予以了充分论证和认定。王垚瑶因自身原因造成银行贷款审批拖延，未能在合同约定的交房时间2016年12月30日前完成交易手续，构成违约。且王垚瑶至今未向熊慧虹、宫焕章支付购房首付款，连定金都是于2017年12月16日才支付，王垚瑶没有按约定履行合同义务，亦构成违约。王垚瑶主张熊慧虹、宫焕章双倍返还定金40000元，不符合《中华人民共和国合同法》第1154条之规定。同理，王垚瑶主张熊慧虹、宫焕章赔偿房屋中介费9760元、按揭服务费13050元及房屋价格上涨所造成的差价损失，无事实及法律依据。四、王垚瑶的银行贷款审批存在弄虚作假的违法行为。王垚瑶主张其在2017年1月13日通过邮储银行的审批，获得了额度为37万的个人购房借款。但根据相关规定，二手房买受人办理银行贷款必须要买卖双方一同去银行进行面签，但在王垚瑶获得银行贷款审批通过之前，熊慧虹、宫焕章始终未收到王垚瑶要求去银行办理面签事宜的通知，王垚瑶通过贷款审批的程序是不真实的、违法的。五、熊慧虹、宫焕章在协议签订后积极跟进合同履行情况，不存在违约行为，王垚瑶主张熊慧虹、宫焕章严重违反合同约定与事实不符。合同签订后，熊慧虹、宫焕章始终积极与中介机构沟通跟进王垚瑶银行贷款办理事宜，并不存在违约的故意，而王垚瑶因资信问题致使银行贷款审批日期超过了合同约定的时间，其后又通过违法手段取得了银行贷款审批，已构成违约。六、因王垚瑶单方原因违约导致王垚瑶现已不具有购房资格，合同目的已无法实现，熊慧虹、宫焕章现同意解除与王垚瑶于2016年10月20日签订的《房屋买卖合同》。根据长沙市住房和城乡建设委员会于2017年5月20日发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》（长住建发[2017]71号）之规定，因王垚瑶是非长沙户籍，已不符合办理房屋过户的条件，涉案合同目的已无法实现。且王垚瑶不具有购房资格系由于其单方违约，与熊慧虹、宫焕章无关。综上，熊慧虹、宫焕章同意解除涉案《房屋买卖合同》，请求二审法院依法判决驳回王垚瑶的其他全部诉讼请求。原审第三人新环境公司述称，新环境公司作为居间方已完成居间服务，贷款审批通过之后，新环境公司和王垚瑶通知熊慧虹、宫焕章办理过户手续，但是熊慧虹、宫焕章一直怠于履行，之后新环境公司于2017年发出告知函，要求其履行义务，熊慧虹、宫焕章一直没有履行该义务，导致王垚瑶诉至法院。办理手续时，王垚瑶已经在邮政银行办理通过了贷款审批。原审第三人新金公司、邮政银行未予陈述。上诉人王垚瑶向一审法院起诉请求：1、判令解除王垚瑶与熊慧虹于2016年10月20日签订的《房屋买卖合同》；2、判令熊慧虹、宫焕章双倍返还定金40000元；3、判令熊慧虹、宫焕章赔偿王垚瑶因购房支付的房屋中介费9760元、按揭服务费13050元；4、判令熊慧虹、宫焕章赔偿房屋价格上涨所造成的差价损失，以最后鉴定为准；5、判令熊慧虹、宫焕章承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年10月20日，王垚瑶（乙方、买受方）与熊慧虹（甲方、出售方）、新环境公司（丙方、居间方）签订的一份《房屋买卖合同》约定：甲方自愿将位于长沙市雨花区××道××号××房出售给乙方，建筑面积约为90.62平方米，房屋总售价488000元；付款步骤如下：乙方于2016年10月20日支付甲方购房定金20000元，由甲方收取；乙方于产权过户手续办理之时支付甲方首付款113000元，为房款或托管资金房款；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款350000元，甲、乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内双方根据总房价结清，以多退少补为原则；交房时乙方支付甲方交房尾款5000元，托管丙方转交；银行贷款、产权过户及其他手续甲、乙双方委托代办机构办理，双方均须按代办机构要求在签订后180天内完成所有手续，不配合方视为违约；在签订合同当日甲方应支付丙方居间服务费4880元，乙方应支付丙方居间服务费9760元；合同一方未按约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；如遇国家政策改变导致无法交易或延期三方互不违约，交房时间为2016年12月30日之前，如在2016年12月30日之前交易手续未完成则交房时间为甲方收到全款之后3天内交房。上述合同签订当日，王垚瑶支付了定金20000元，熊慧虹向王垚瑶出具了定金收条，实际由新环境公司托管，新环境公司扣除熊慧虹应支付的居间费4880元后，将王垚瑶支付的定金余额15120元于2016年12月16日转付给熊慧虹。同时，王垚瑶向新环境公司支付居间服务费9760元，并于2016年10月20日与新金公司签订《购买方委托办理协议》，委托其办理银行按揭贷款手续，并支付服务费13050元。2017年1月13日，邮储银行向王垚瑶出具的《中国邮政储蓄银行个人购房借款审批通知书》载明：王垚瑶向邮储银行申请的贷款370000元于2017年1月13日通过了银行审批。2017年6月5日，王垚瑶以熊慧虹、宫焕章为被告、新环境公司为第三人向该院提起诉讼，要求熊慧虹、宫焕章办理不动产过户并赔偿违约金。2017年8月23日，该院作出（2017）湘0111民初3353号民事判决书，以王垚瑶未履行支付首付款、办理贷款手续等合同义务为由，判决驳回王垚瑶的诉讼请求。王垚瑶不服该判决提起上诉，长沙市中级人民法院于2017年12月20日作出（2017）湘01民终8030号民事判决书，判决驳回王垚瑶上诉，维持原判。另查明，熊慧虹、宫焕章系夫妻关系，涉案房屋登记在熊慧虹名下；由于长沙市实施新的限购政策，目前王垚瑶在长沙市城区已无购房资格。2019年1月9日，王垚瑶再次提起本案诉讼，请求判如所请。本案经该院主持调解，各方当事人未能达成一致。一审法院认为，王垚瑶与熊慧虹、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。王垚瑶要求解除其与熊慧虹、新环境公司于2016年10月20日签订的《房屋买卖合同》，熊慧虹在庭审中表示同意解除，新环境公司亦无异议，应认定三方协商一致解除《房屋买卖合同》。关于违约责任。根据合同约定，合同的履行顺序为：1、合同签订时，王垚瑶支付购房定金20000元；2、在房屋产权过户手续办理时，王垚瑶支付熊慧虹首付款113000元；3、王垚瑶通过银行贷款支付熊慧虹购房款350000元，交房时支付尾款5000元，交房时间为2016年12月30日之前，如在2016年12月30日之前交易手续未完成则交房时间为甲方收到全款之后3天内交房。合同的第一阶段即签订合同、支付定金已履行完毕，合同的第二阶段即房屋过户和首付款双方均未履行；在合同的第二阶段尚未履行的情况下，合同的第三阶段即银行贷款、交房实际是无法履行的，故要确定哪方违约，主要在于分析合同的第二阶段即房屋过户、首付款未履行的原因。涉案合同对何时办理过户手续，以及首付款在办理过户手续的哪个阶段支付均无明确约定，王垚瑶、熊慧虹双方对此均可行使同时履行抗辩权，即：王垚瑶未支付首付款时，熊慧虹有权拒绝协助办理过户手续，涉案的生效判决正是基于上述理由驳回了王垚瑶要求办理过户手续的诉讼请求；反之，在房屋过户尚未办理时，王垚瑶亦可行使同时履行抗辩权而拒绝支付首付款。正是由于王垚瑶、熊慧虹站在各自角度并为规避可能的交易风险，且未能选择资金监管等可以规避上述风险的交易方式，导致涉案合同最终未能履行完毕而中途解除。基于上述原因分析，涉案合同中途解除，不可归责于王垚瑶、熊慧虹一方的原因。定金收条由熊慧虹出具，相对于王垚瑶而言，应认定为熊慧虹收取王垚瑶定金20000元，涉案合同解除后，该定金应予返还，宫焕章与熊慧虹系夫妻关系，应与熊慧虹共同返还上述定金。王垚瑶主张双倍返还定金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，该院不予支持；王垚瑶主张的其他损失，无法律及事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十三条第一款、第九十七条，第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定判决：一、解除王垚瑶与熊慧虹、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年10月20日签订的《房屋买卖合同》；二、熊慧虹、宫焕章于本判决生效后10日内返还王垚瑶定金20000元；三、驳回王垚瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1370元，由王垚瑶负担685元，熊慧虹、宫焕章负担685元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人王垚瑶与被上诉人熊慧虹、原审第三人新环境公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。王垚瑶、熊慧虹、新环境公司均同意解除合同，合同解除后，应当返还财产，故一审判决解除《房屋买卖合同》以及熊慧虹、宫焕章返还王垚瑶定金20000元，并无不当，本院予以维持。根据合同约定，王垚瑶与熊慧虹、宫焕章应同时履行支付房屋首付款和配合办理房屋过户手续的义务，但双方均未履行，双方对合同未能履行完毕均存在过错，故本院对王垚瑶要求熊慧虹、宫焕章双倍返还定金的上诉请求不予支持。王垚瑶在本案诉请的中介费、按揭服务费，该两笔费用并非熊慧虹、宫焕章收取，且合同未能履行也并非熊慧虹、宫焕章一方过错造成，故对其要求熊慧虹、宫焕章赔偿该两笔费用的诉请不予支持，其可另行主张权利。王垚瑶要求熊慧虹、宫焕章赔偿房屋价格上涨所造成的差价损失25万元的上诉请求，因王垚瑶自身也存在过错及有关损失的证据不足，本院不予支持。经本院协调，熊慧虹二审中向本院出具情况说明，承诺在返还定金20000元之外，自愿补偿王垚瑶20000元，系当事人合法处分自身权利，本院予以准许。综上所述，上诉人王垚瑶的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1699号民事判决；二、熊慧虹于本判决生效后10日内补偿王垚瑶20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费1370元，由上诉人王垚瑶负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年一月二十七日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。