湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0112民初4454号 原告：长沙才业房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区喻家坡街道旺旺路湘峰广场第3栋809号。 法定代表人：蔡玉宝，执行董事。 委托诉讼代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明思，湖南锐杰律师事务所律师。 被告：肖思洋，男，1991年12月27日出生，汉族，住湖南省南县。 委托诉讼代理人：肖明强（肖思洋之父），男，1964年9月15日出生，汉族，住湖南省南县。 委托诉讼代理人：邹天喜，广东邦罡律师事务所律师。 原告长沙才业房地产开发有限公司（以下简称才业公司）与被告肖思洋商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告才业公司的委托诉讼代理人徐攀、张明思，被告肖思洋的委托诉讼代理人肖明强、邹天喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告才业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2016年9月29日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：201602961603）；2、判令被告向原告支付违约金35523元，原告垫付银行款项（暂计）284231.88元、原告为被告垫付的按揭款（暂计）12826.24元，并以垫付款为基数按照银行贷款利息标准支付利息，利息暂计为18.88元；3、判令被告在判决生效五日内协助原告办理长沙市望城区喻家坡街道才子府第12幢16层1603房解除房屋备案登记手续或注销房产权证手续，判令被告在判决生效五日内向原告归还涉案房屋（长沙市望城区喻家坡街道才子府第12幢16层1603房）；4、请求判令被告承担本案的诉讼费、财产保全费用、财产保全保单费、律师费（15000元）等费用。庭审过程中，原告将垫付银行款项（暂计）284231.88元变更为285589.5元，原告为被告垫付的按揭款（暂计）12826.24元变更为17128.09元。事实与理由：原被告双方于2016年9月29日签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20160296103），被告购买原告开发的商品房长沙市望城区高塘岭大道与喻家坡路交叉口东北角——才子府第12幢16层1603号房，房款总价355226元。根据合同附件九补充协议约定：“出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上（含二个月）补偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金”。被告方未履行偿还银行贷款本金及利息义务，已经违反合同约定。 被告肖思洋辩称，1、原告称其垫付银行款项285589.5元，因未提交贷款银行结清证明，请法庭审核真实性。2、财产保全保单费没有提交证据证实，且该费用不应由被告负担。3、根据代理合同显示原告共计代理才业公司诉肖思洋等8人的代理行为，仅提供1份1.5万元的法律服务费票据，不能证明1.5万元是肖思洋一案的律师费支出，应视为共计8人的代理费用。4、双方签订的商品房买卖合同，被告通过支付首付款和银行贷款的方式向原告支付全部购房款，被告完全履行合同义务，原告垫付银行贷款后仅享有向被告追偿的权利，无权解除买卖合同。5、合同附件九第6条关于违约金的约定，因为格式合同，且约定对被告一方极为不利，应视为无效合同。综上，被告只应对原告因履行担保责任所支出的费用承担责任。 经审理查明，原告才业公司与被告肖思洋于2016年11月4日签订编号为201602961603号的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于长沙市望城区××街道××幢××层××号房屋。房屋总价款为355226元，合同签订当日支付首付款71226元，剩余房款284000元以银行按揭方式支付。《补充协议》第三条第6款约定：出卖人为买受人提供按揭贷款担保期间，买受人必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上不偿还银行贷款本息的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，买受人为房屋投入的装修不作任何赔偿，出卖人为解除合同而支出的一切费用（包含但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公告费、送达费等）由买受人承担。 合同签订后，肖思洋向才业公司支付了首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，才业公司已将房屋交付给肖思洋使用，案涉房屋办理了湘（2017）望城区不动产证明第0××7号商品房预告登记。 由于肖思洋未依约向按揭银行偿还贷款，按揭银行中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行，以肖思洋、才业公司作为被告向湖南省长沙市岳麓区人民法院提起诉讼，湖南省长沙市岳麓区人民法院以（2020）湘0104民初1388号立案受理。该案经审理查明：2016年11月4日，中国银行湘江新区分行（原中国银行湘江新区分行股份有限公司长沙市麓谷支行，贷款人）与肖思洋（借款人）、才业公司（保证人、开发商）共同签订了《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额为28.4万元；贷款期限为360个月，贷款用途为借款人支付其购买位于长沙市望城区××道××路××幢××层××号房屋。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所有购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。2016年11月4日，中国银行湘江新区分行依约向肖思洋放款28.4万元，并就涉案房屋办理了抵押预告登记。贷款期间，肖思洋未按期归还贷款本息，才业公司曾代偿了部分欠款。截至2020年3月5日，肖思洋尚欠原告未到期借款本金267890.4元、逾期本金870.09元，利息1966.45元，罚息17.94元。湖南省长沙市岳麓区人民法院于2020年3月9日就该案作出判决：一、解除中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行与肖思洋、长沙才业房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，未到期的贷款于本判决生效之日到期；二、限肖思洋于本判决生效之日起五日内偿还中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行截至2020年3月5日未到期借款本金 267890.4元、逾期本金870.09元、利息1966.45元、罚息17.94元（之后的利息及罚息按约计付直至被告清偿全部贷款之日止），律师费13487元；三、长沙才业房地产开发有限公司对肖思洋的上述债务承担连带清偿责任（长沙才业房地产开发有限公司履行担保责任后，有权向肖思洋追偿）；四、驳回中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行的其他诉讼请求。 2019年6月27日起，才业公司陆续为肖思洋垫付银行贷款17128.09元，2020年11月10日才业公司向中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行支付285589.5元，共计垫付302717.59元。 2020年9月1日，才业公司与湖南锐杰律师事务所签订《委托代理协议》，约定湖南锐杰律师事务所指派律师作为才业公司与肖思洋等8位购房人之间的纠纷案件的一审代理人，才业公司支付律师费每位诉讼客户一万元五千元，谭某九千元整。才业公司提交湖南锐杰律师事务所出具编号为18076273的律师服务费票据，金额为15000元。本院审理的（2020）湘0112民初4455号、（2020）湘0112民初4452号的同类系列案件中，才业公司均提交上述同编号、同金额的票据。另，才业公司为本案支出财产保全保单费1065.68元。 上述事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、湖南增值税普通发票、中国银行贷款还款回单、请求履行保证责任的函、财产保单及发票、委托代理协议及律师服务费发票、不动产预告信息表、当事人陈述等予以证实。 本院认为，本案争议主要的焦点：《长沙市望城区商品房买卖合同》及其附件能否解除？商品房买卖合同中，才业公司作为开发商承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买方名下的义务，肖思洋作为买方承担的是支付购房款的义务。本案中，肖思洋已经依约支付了购房款，合同的主要义务已经履行完毕，才业公司的合同目的已经实现。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中肖思洋不存在违约行为。至于肖思洋未按期偿还银行贷款致使才业公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于才业公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人肖思洋进行追偿的权利。才业公司以肖思洋违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。因肖思洋逾期偿还银行按揭贷款，才业公司为其垫付的银行贷款及其他各项费用共计302717.59元，应当由肖思洋承担。因肖思洋在本案中存在违约行为，应当承担违约责任，本院考虑当事人过错程度、兼顾合同的履行情况，本院酌情将违约金调减为总购房款2%，即7105元（355226元×2%=7105元，四舍五入取整）。关于才业公司提出的利息请求，本院认为，肖思洋履行合同义务不符合约定给才业公司造成的利息损失，才业公司已经通过主张违约金的方式获得赔偿，故对才业公司提出的利息请求不予支持。关于才业公司提出的律师费请求，本院认为，依据才业公司提交的证据，无法证实才业公司依据合同约定每案实际支出律师费用，且才业公司存在多案提交票据号为18076273的律师服务费的情形，故对该请求本院不予支持。对才业公司要求肖思洋负担其财产保险服务费1065.68元的诉讼请求，无合同明确约定和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百条的规定，判决如下： 一、被告肖思洋于本判决书生效后五日内支付原告长沙才业房地产开发有限公司垫付款302717.59元及支付原告长沙才业房地产开发有限公司违约金7105元； 二、驳回原告长沙才业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6767元,财产保全费2296元，共计9063元，由原告长沙才业房地产开发有限公司负担113元，由被告肖思洋负担8950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  周 月 人民陪审员  佘利辉 人民陪审员  李剑红 二〇二一年一月二十二日 书 记 员  谭 蓉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。