湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初1679号 原告（反诉被告）：王良述，男，1961年9月22日出生，汉族，岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：谢吕新，湖南君煌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岳阳友协置业有限公司，住所地：岳阳市岳阳楼区东茅岭步行街北辅路**（中华广场）。 法定代表人：郑水生，董事长。 委托诉讼代理人：吴用平，湖南用平律师事务所律师。 原告（反诉被告）王良述与被告（反诉原告）岳阳友协置业有限公司（以下简称友协公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王良述的委托诉讼代理人谢吕新，友协公司委托诉讼代理人吴用平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王良述向本院提出诉讼请求:一、解除王良述与被告（反诉原告）友协公司签订的《商铺买卖合同》；二、由友协公司返还王良述购买购铺款558000元，并按年利率6%标准支付自2020年3月17日起至清偿之日止的利息；三、由友协公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：王良述与友协公司于2017年11月7日签订了两份《商铺买卖合同》。王良述按合同约定交纳了购铺款558000元，友协公司至今未按合同约定的时间交付商铺，已构成违约。 被告（反诉原告）友协公司辩称，1、答辩人已向王良述交付商铺，王良述不具有合同解除权；2、即便王良述具有合同解除权，也没有在约定的15天内行使合同解除权，其合同解除权也归于消灭。 被告（反诉原告）友协公司向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）王良述与友协公司签订的两份《商铺买卖合同》不予解除;2、判令王良述支付购铺款350000元；3、判令王良述按照商铺总价款的每日0.2‰从2018年3月7日起支付逾期付款违约金至2020年5月7日；4、由王良述承担本案全部诉讼费用。事实与理由：友协公司与王良述于2017年11月7日签订两份《商铺买卖合同》，合同约定：王良述购买友协公司名下商铺二间，总价款为人民币908000元，首付款为558000元，余款银行按揭支付。合同签订后，王良述只支付了首付款，余款至今未付，已构成违约。 原告（反诉被告）王良述辩称，涉案合同不应继续履行，在被告（反诉原告）友协公司发出商铺交付函后，因涉案商铺不能正常开业，包括答辩人在内的中华广场的广大业主均要求退铺还款，友协公司反诉请求没有事实和法律依据，应全部予以驳回。 查明的事实 根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 一、双方无争议的事实 2017年11月7日，原告（反诉被告）王良述和被告（反诉原告）友协公司委托的岳阳市博汇商业经营管理有限公司（以下简称“博汇公司”）签订了两份《商铺买卖合同》，合同约定：王良述向友协公司购买位于岳阳市步行街北辅路8号1层（自编号1261、1263号）商铺（现铺）两间，建筑面积均为18.3平方米，两间商铺总价款为人民币908000元，于2017年11月6日前付首付款558000元，余款银行按揭支付；王良述须于合同签订后六十日内向贷款银行递交办理银行按揭贷款所需资料以及签署相关的申请按揭文件，如王良述未按约办理，均视为王良述逾期付款；作为该商铺的附带条件，王良述承认接受友协公司选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，王良述承诺接受友协公司选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺的交付，对于已经按照本合同的约定在规定期限内按时足额支付全部商铺总价款的买受方，友协公司应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续。除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。友协公司通过EMS发出书面收铺通知书，经王良述签收后，即视为友协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，友协公司无须承担逾期交铺的违约责任。若友协公司逾期交付商铺超过30日，王良述有权单方提出解除本合同，但王良述应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向友协公司提出解除合同，如王良述没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为王良述同意继续履行本合同，但友协公司应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向王良述支付已付商铺总价款总金额O.5‰的违约金；若王良述逾期付款超过30日的，友协公司有权单方面选择解除本合同或要求继续履行;若选择继续履行合同，王良述应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款O.5‰的标准向友协公司支付违约金。产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款总金额及相关预收税费、杂费后，由友协公司负责向岳阳市房管局申办该商铺的交易过户手续，如王良述逾期支付全部购买商铺总价款及相关预收税费、杂费的，则友协公司有权顺延办理该商铺交易过户的手续。合同还对其他事项进行了约定。同日，王良述（出租人）与岳阳融金商场经营管理有限公司（承租人，以下简称“融金公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。自2021年10月1日起至2024年9月30日期间内，承租人共向王良述支付年租金63560元或以上金额（税前）。2018年10月1日—2021年9月30日的租金抵扣王良述的购房款。合同签订后，王良述向友协公司支付了两个商铺的首付款558000元。湖南岳阳农村商业银行股份有限公司于2019年3月27日批复同意对友协公司(中华广场)的商业按揭(二手)准入授信。2019年11月18日，王良述收到友协公司办理贷款的通知。王良述至今没有交付剩余房款，也没有办理按揭贷款手续。 另查明，诉争商铺为友协公司开发的中华广场中的两个铺面，与其他铺面没有物理隔离。2019年4月19日，友协公司办理了中华广场的不动产证。 二、双方有争议的事实 友协公司是否通知王良述收铺。友协公司主张，2018年9月27日，友协公司向王良述发出了《商铺交付通知函》，告知王良述将根据王良述与融金公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理。友协公司提交了邮寄该通知函的EMS详单。王良述承认曾收到友协公司发出的EMS，但主张只是通知交铺，不能证明已经实际交付了商铺。本院认为，王良述和友协公司约定了交付商铺的方式，友协公司已按约定方式通知原告收铺。 判决的结果与理由 本院认为，被告（反诉原告）友协公司委托博汇公司和原告（反诉被告）王良述签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。友协公司通知王良述接收商铺，通过EMS向王良述发出书面收铺通知书，该交房方式符合合同约定，应该视为友协公司已经将涉案房屋交付给王良述。友协公司没有预期交付房屋的违约行为。且如果友协公司逾期交房，根据合同约定“若友协公司逾期交付商铺超过30日，王良述有权单方提出解除”，本合同王良述应自合同解除权发生之日即2018年11月1日起1年内行使解除权，但王良述至2020年3月24日才提起诉讼，其合同解除权因已超过1年的除斥期间而消灭。故此，对于王良述要求解除双方签订的两份《商铺买卖合同》、由友协公司返还购铺款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。友协公司反诉要求王良述支付剩余购铺款350000元，本院予以支持。友协公司要求王良述按照商铺总价款的每日0.2‰从2018年3月7日起支付逾期付款违约金至2020年5月7日止，由于友协公司至2019年11月18日才通知王良述办理按揭贷款手续，之前没有办理贷款手续的责任在友协公司，王良述收到办理贷款手续的通知后仍未及时办理，也未支付剩余房款，应从收到通知之日起承担逾期付款的违约责任。王良述称其没有违约，不应支付违约金虽然不成立，但可视为其对违约金过高的抗辩，原告要求按总房款的每日0.2‰计算违约金，每日0.2‰的标准没有超过一年期贷款市场报价利率的四倍，但以总房款为基数确实过高，本院酌情调整为以未付款为基数。友协公司反诉请求与王良述签订的两份《商铺买卖合同》不予解除，该请求在王良述的本诉中已经处理，故反诉不再处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）王良述的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）王良述在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）岳阳友协置业有限公司支付购房款350000元，并从2019年11月18日起以350000元为基数，按照每日0.2‰的标准支付逾期付款利息至2020年5月7日止。 逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理； 本诉案件受理费减半收取4690元，反诉费4337元，共计9027元，由原告（反诉被告）王良述承担8259元，由被告（反诉原告）岳阳友协置业有限公司承担768元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  杨艳红 二〇二〇年十一月十八日 书记员  杜 姣 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。