广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初926号原告：深圳远瑞洋贸易有限公司，住所深圳市福田区沙头街道天安社区深南大道**金润大厦406A，统一社会信用代码91440300MA5F2N8A60。法定代表人：梁少丽。委托代理人：张润，广东仁人（前海）律师事务所律师。委托代理人：钟秀娟，广东仁人律师事务所律师。被告：深圳市荃优实业发展有限公司，住所，住所深圳市福田区沙头街道深南大道**金润大厦401社会信用代码91440300MA5EUUW08G。法定代表人：张清林。被告：张清林，男，汉族，1991年8月26日出生，住址广东省，住址广东省惠来县>共同委托代理人：黄福龙，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。共同委托代理人：魏镜斌，北京观韬中茂（深圳）律师事务所律师。原告深圳远瑞洋贸易有限公司与被告深圳市荃优实业发展有限公司（下称荃优公司）、张清林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，被告张清林对管辖权提出异议，本院依法于2020年3月17日作出（2020）粤0304民初926号民事裁定书，裁定驳回被告张清林对本案管辖权提出的异议。两被告不服该裁定，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2020年5月25日依法作出（2020）粤03民辖终657号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告荃优公司返还租赁保证金115800元；2.被告荃优公司支付原告损失赔偿金562446.10元；3.被告张清林承担连带责任；4.本案的律师费47000元、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告荃优公司于2018年3月28日签订《房屋租赁合同》约定，原告租赁由深圳市华富洋供应链有限公司所有的、由被告荃优公司承租的位于深圳市福田区，租赁房屋建筑面积为170平方米，室外面积为343平方米，每月租金41264元。自租赁房屋交付原告使用后，原告均按时足额向被告支付租金。2019年以来，经天安派出所多次现场检查认定租赁房屋室外部分均不得用于商业经营，造成室外部分始终无法正常使用。由于租赁房屋的室外部分必须从露台部分进入，原告租赁该房屋后全力打造露台酒吧的概念，在设计和推广上均大量投入，上述情况的出现直接导致实际使用范围与被告承诺及合同约定的使用范围差异极大，租赁合同的目的已经无法实现。原告多次与被告就上述问题沟通，被告均拒绝解决问题。根据租赁合同第十一条约定，被告应保障租赁物业及期附属设施处于适用和安全的状态，第15.6条约定，任何一方不履行本协议约定之义务导致本协议约定的交易无法完成的，则违约方除了应当承担继续履行义务外，还应当向守约方赔偿由此产生的律师费、诉讼费及其他合理费用。原告多次联系被告要求解除租赁合同并要求其退还租赁保证金、承担赔偿责任，均被拒绝。自租赁合同签订以来，原告将租赁保证金及租金均支付到被告张清林个人银行账户，因此被告张清林应对被告荃优公司的债务承担连带赔偿责任。为维护原告的合法权益，请求法院支付原告的全部诉讼请求。被告荃优公司答辩称，第一、原告并未证明其所谓的室外部分不能用于商业经营系何种原因导致。在本案中原告主张派出所多次检查认定房屋室外部分不能用于商业经营，但是该室外部分是否确实不能用于商业经营以及不能用于商业经营具体原因是什么，原告并未予以证明，一般来说如果行政机关对行政相对人作出停业或者不能开业的决定应该以书面的方式作出，而原告并未能提供初步的证明，退一步讲即便原告称的天安派出所要求其不得经营的情况存在，但具体系室外部分不能用于商业经营还是室内部分装修没有通过商业消防导致其不能经营，或者是原告没有取得经营许可导致其不能经营，原告均未予以证明前述问题，均系由原告与天安派出所自行沟通，被告无法获悉具体的情况。对于具体的情况应该由原告进行举证，被告荃优公司在庭前已向法院申请调查取证，最后被告荃优公司已经向业主方即深圳市华富洋供应链有限公司反映原告提到的问题，但华富洋公司称其4楼平台可以使用且不存在消防问题，因此被告荃优公司认为原告未能证明其所谓的室外部分不得用于商业经营以及具体的原因，如果原告证明该物业确实不得用于商业经营并且导致相关损失，被告也将向华富洋公司提起索赔；第二、原告无权单方解除合同，被告荃优公司无需返还租赁保证金，正如第一点所述原告并未证明其所谓的室外部分用于商业经营以及具体的原因，因此原告无权单方解除合同，在其单方发出关于解除租赁合同并赔偿损失的通知后原告无权要求返还租赁保证金及赔偿损失；第三、原告主张的损失赔偿完全没有依据。原告提交了酒吧盘点表试图证明其损失，被告荃优公司认为，原告的主张完全没有事实依据。首先该盘点表仅系原告单方制作的表格不具有任何证明力，真实性无法确认，其次，就酒吧盘点表的表面内容而言，部分项目明显不合理，比如消防工程、防水、顾问筹备顾问费、装修红包费等，退一步讲即便该费用为原告支出的费用，但该费用与原告承租物业以及经营并没有任何关联，明显不合理；最后，在酒吧盘点表中绝大部分物品并非房屋附合的物品，原告可以随时取回并不存在任何损失，原告没有及时取回其物品导致的损失应该由其自行承担。第四、原告没有按时交纳租金，被告亦有权单方解除合同权。根据房屋租赁合同第7.2条、第14.1条，第15.5条的约定原告应该于每月1号前支付当月的租金但是原告并未及时支付2019年8月的租金，被告荃优公司于2019年8月9日向原告发出解约告知通知原告解除租赁合合同但是相关邮件被退回。被告张清林口头答辩称，答辩意见与被告荃优公司的意见一致，此外，被告张清林仅仅系代被告荃优公司收取租金不应承担任何责任。首先，涉案房屋租赁合同签署主体为被告荃优公司与原告，被告张清林并没有签署租赁合同，根据合同相对性的原则，如果原告选择以违约作为本案的请求权基础，则被告张清林与原告没有任何合同关系并非本案适格被告；其次，被告张清林仅仅是代被告荃优公司收取租金，原告称每月将租金支付至被告张清林的银行账户足以说明其认可该种代收关系，如果原告并未认可被告张清林代收租金从正常逻辑来说原告不可能将每月租金都支付给合同以外的第三方，况且原告支付租金同样系案外人梁少丽通过个人银行账户的方式支付租金，因此被告张清林认为其仅系代被告荃优公司收取租金并非合同的签署主体，原告要求被告张清林承担连带责任的请求没有任何事实和法律依据。经审理查明，2018年3月28日，原告（承租方、乙方）与被告荃优公司（出租方、甲方）签署编号为2018-ＺＬＨＴ-00［5］《房屋租赁合同》约定，乙方从甲方处承租将位于深圳市福田区之相关物业，房号为4Ａ06房（下称涉案房屋）、室内建筑面积为170平方米、室外面积为343平方米。租赁物业是由甲方从业主深圳市华富洋供应链有限公司（下称华富洋公司）处租赁而来，乙方对此充分了解并知悉租赁物业的租赁及权属等相关情况。租赁房屋用途为办公，乙方保证在租赁期间内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变租赁物业的用途。乙方对租赁物业进行装饰装修前，应将装修方案报甲方审核批准并取得甲方的书面同意，此外，乙方首次装修由甲方负责上报消防验收，乙方应积极配合甲方办理消防验收事宜，包括但不限于提供资料、文件、签署相关文件等以确保租赁物业顺利通过消防验收。但第二次消防需报政府相关部门批准的，由乙方自行报批，并呈报甲方上报业主审批同意后方可进行。租赁期限自2018年3月28日至2021年3月27日，免租期为25日，自租赁物业交付之日起计算。月租金为38600元，以后每半年递增一次，每次递增幅度为8%（增幅仅针对室内建筑面积，室外建筑面积不递增）。租金按月支付，于每自然月第1日前支付当月租金。甲方或其代理人收取租金后，甲方应配合乙方办理租赁物业税费缴交事宜，相关税费由乙方另行承担，乙方对此予以认可。乙方向甲方支付房屋租赁保证金即三个月租金115800元。租赁期间，如出现甲方罚没租赁保证金之情形，或因乙方未能及时支付相关费用导致甲方先行以乙方已交付的租赁保证金进行冲抵及支付的，则乙方应于甲方书面通知之日起5日内补足。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期间，乙方承担因租赁物业产生的水费、电费、公摊电费、物业管理费、空调费、网络费，乙方应先行向甲方支付上述费用，并由甲方统一向第三方支付相关费用。月管理费为3000元，租赁物业宣传费为1360元，其他相关费用的收费标准及缴费事宜，由甲方根据第三方通知以及乙方的实际发生情况另行向乙方通知。甲方应于2018年3月29日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期间，甲方应保障租赁物业及附属设施处于适用和安全的状态。乙方逾期支付租金达7日或逾期支付租金达2万元、乙方二次装修未报甲方或相关政府部门同审批同意，导致租赁物业被业主提出异议或被政府部门给予行政处罚的，甲方有权解除合同，收回租赁物业。乙方累计迟延支付租金或其他各项费用达7日、乙方提前终止合同，甲方有权解除本协议，没收乙方已付全部租赁保证金，要求乙方最晚在收到甲方书面通知之日起10日内搬离租赁物业，乙方未按期搬离的，甲方有权开锁进入租赁物业并进行清场，对于乙方未按期搬离的租赁物业之全部物品，视为乙方放弃所有权处理，并由甲方自行处置，由此产生的责任由乙方自负。无须向乙方赔偿装修损失。任何一方不履行本协议约定义务导致约定交易无法完成的，违约方应当向守约方赔偿由此产生的律师费、诉讼费、保全费等费用。甲方的联系地址为金润大厦401，乙方的联系人为梁少丽。任何与本协议有关的文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式递交、寄送或发给上述收件人。一方以快递方式按上述地址送达时，如接收方拒收，文件被退回的皆视为有效送达。2019年6月12日，被告（甲方）、梁少丽（乙方）及原告（丙方）签署《附加协议》约定，甲乙双方于2018年3月28日签订编号为2018-ZLHT-00［5］房屋租赁合同，乙方承租金润大厦4楼物业。目前由于乙方个人原因，将上述租赁合同的承租人变更为丙方，甲方与丙方重新签署租赁合同，从2019年6月1日起产生的相关费用由丙方进行支付，直至合同履行租赁期满。2019年8月3日，原告向被告荃优公司发出《通知书》称，天安派出所多次现场检查认定租赁房屋室外部分均不得用于商业经营，造成室内外部分始终无法正常使用，导致实际使用范围与被告承诺及合同约定的使用范围差异极大，租赁合同目的无法实现。经与被告协商，被告同意与原告于2019年7月31日起解除合同并赔偿损失。原告提交的《酒吧清点》表格中列明的损失共计678246.10元，截止目前被告未给予答复，也未支付任何赔偿金。为此正式通知被告于2019年8月16日前回复原告。通知书附的物品清单包含家私电器、装修设计费、员工宿舍押金7600元，租赁房产押金115800元，合计678246.10元。2019年8月9日，被告荃优公司向原告寄发《解约告知函》称，原告向被告发出上述《通知书》表明解约意图，另原告逾期支付租金，截止本函作出之日仍未按时支付租金，为此，被告荃优公司正式通知原告，解除双方的租赁合同，原告应于收到函件之日起10日内搬离租赁物业。该函件未妥投。2019年8月14日，原告向被告荃优公司发出《关于解除租赁合同并赔偿损失的通知》称，被告荃优公司出租的室外部分无法用于商业经营，导致原告无法正常使用租赁房屋，现正式通知被告荃优公司解除租赁合同并向原告赔偿损失678246.10元。原告为证实其损失，另向本院提交了《聘用顾问协议》、《商户申请智能POS机服务合同》、《委托制作协议》、《合同协议》、《装修工程承包意向合同书》、《设计合同》、《销售合同》及照片予以佐证。另，为了查明本案事实，本院依法向深圳市公安局天安派出所（下称派出所）、深圳市公安局福田分局消防监督管理大队（下称消防大队）、深圳市福田区住房和建设局（下称住建局）、深圳市福田区规划土地监察局（下称监察局）发函查询其有无限制涉案房屋部分面积的使用、有无作出相应的处罚，派出所回复称，派出所在金润大厦安全检查工作中严格按照法律规定进行，对发现的问题依法处理并通报政府相关部门，对于非派出所管辖的事项，须各相关职能部门查询。消防大队回复称，2018年10月消防大队配合市公安局整体工作要求进行改革，原建审科相关业务人员已整体转隶至区住建部门，2018年10月后消防大队已无行政许可相关业务，消防监督管理系统也于即时停止录入消防行政许可相关信息。经消防监管管理系统查询，金润大厦4层整层由荃优实业发展有限公司于2017年12月29申报消防行政许可设计审核合格，2018年5月10日申报消防行政许可验收合格，使用用途为办公室，无相关行政处罚信息录入记录。2018年10月至今的相关情况需向住建部门查询。住建局回复。住建局回复称润大厦项目自2019年5月13日至今未向该局申报消防审验，同时该局自2019年5月13日至今未对该房产作出任何消防行政批复及行政处罚。监察局回复称，经查询档案资料，2017年9月至2020年12月期间，未查询到有关金润大厦四楼房产涉嫌存在违建被该局认定及行政处罚记录。该局沙头街道执法人员赴金润大厦四楼现场核查发现，四楼室内现状为两层结构建筑，经向有关部门调取楼层竣工验收图及产权信息比对，四楼原规划为一层结构建筑，初步判断该处涉嫌违法加建一层隔层。执法人员向管理处问询，据其反映深圳市华富洋供应链有限公司于2009年购买金润大厦四楼整层房产，2009年之前就建设完工为两层建筑并投入使用，2009年后未有加建、扩建行为。该局沙头街道执法中队对该处涉嫌违法加建隔层行为已依法立案，下一步将依法定程序推进查处。再查，深圳市福田区金润大厦401-422房（下称涉案房屋）的登记权利人为深圳市华富洋供应链有限公司（下称华富公司），用途为商业，建设面积合计1422.54平方米。被告自该公司处承租上述房屋后将涉案房屋转租给原告。被告荃优公司与华富公司因租赁合同纠纷为由分别将对方诉至本案，案号分别为2020粤03**民初26882号、（2020）粤0304民初34930号，26882号案件经审理认为，金润大厦401-422房属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告荃优公司与华富公司签署的《房屋租赁合同》无效。庭审时，各方确认原告实际支付租金至2019年7月。被告确认原告于2019年6月向其告知民警不让原告使用室外部分的事实，被告有就该事宜与华富公司沟通，但华富公司称室外部分可以使用。原告称约在2019年7月初完全无法使用室外场地部分，于2019年8月3日正式歇业。原告没有向被告交还房屋钥匙，亦未搬离物品，被告在2019年10月将房屋门锁拆除招租。被告则称原告在2019年6月警察上门后短暂停业一周，其后有继续开业，在2019年7月至8月初仍有开业，何时歇业无法核实。被告没有处理原告物品，保持原告歇业时的现状，被告有通知原告取回物品，但原告并未取回。上述事实有各方提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告荃优公司签署《房屋租赁合同》是双方真实意思表示。监察局向本院作出的复函载明，涉案房屋原规划为一层结构建筑，涉嫌违法加建一层隔层，且沙头街道执行中队对该处涉嫌违法加建隔层行为已依法立案，涉案房屋是被告荃优公司以现状整体出租，无法将违法加建隔层部分从涉案房屋的使用面积中区分出来，涉案房屋应属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告荃优公司签署的《房屋租赁合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。综上，被告荃优公司应向原告返还租赁保证金115800元。原告主张的损失多数为家私、家电等物品的费用，该部分物品并未与涉案房屋形成附着，原告在歇业后可搬离，该部分物品并非损失的范围。原告称其无法继续使用涉案房屋的原因为派出所限制其使用，但根据本院向派出所及其他有关部门发函查询的情况可知，各部门并未限制原告使用租赁房屋或作出相应的处罚，即使原告有损失，原告要求被告荃优公司对其损失承担赔偿责任的依据亦不足，对原告主张的损失赔偿金及律师费,本院不予支持。被告张清林并非涉案合同的相对方，原告请求其承担连带责任，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市荃优实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳远瑞洋贸易有限公司返还租赁保证金115800元；二、驳回原告深圳远瑞洋贸易有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11052元（原告已预交），由原告负担9287元，被告荃优公司负担1765元；保全费4146元（原告已预交），由原告负担3484元，被告荃优公司负担662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  肖晓璐人民陪审员  王红华二〇二一年一月二十七日书 记 员  胡 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。