浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5538号 上诉人（原审原告）：张勇，男，1983年5月13日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 上诉人（原审原告）：华莎，女，1984年2月20日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：徐明伟，浙江君安世纪律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙科峰，浙江法校律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毛吉定，男，1970年2月6日出生，汉族，住浙江省余姚市。 被上诉人（原审被告）：潘亚芳，女，1972年11月23日出生，汉族，住浙江省余姚市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：叶荫，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人张勇、华莎为与被上诉人毛吉定、潘亚芳定金合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 张勇、华莎共同上诉请求：1.依法改判一审判决第二项为毛吉定、潘亚芳于判决生效之日起十日内赔偿张勇、华莎324万人民币；2.撤销一审判决第三项，改判毛吉定、潘亚芳承担案件评估费、保全费、保全保险费合计28688元；3.判令毛吉定、潘亚芳承担案件一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、张勇、华莎按照房屋估价时点的市场价格与合同约定的房屋价格的差价数赔偿损失，于法有据，一审法院不予以支持存在错误。（一）张勇、华莎起诉时主张按照《定金合同》约定与其签署关于杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋签订正式买卖合同，并配合办理不动产权属变更登记手续依法有据。毛吉定、潘亚芳未按《定金合同》约定履行与张勇、华莎的签约义务，已构成违约，依据合同法第107条的规定，毛吉定、潘亚芳有义务按照《定金合同》约定与张勇、华莎签订房屋买卖合同。（二）张勇、华莎有权要求毛吉定、潘亚芳按照房屋估价时点（2019年8月6日）的市场价值与合同约定的房屋价格的差价数赔偿损失。因一审庭审中毛吉定、潘亚芳明确表示案涉房屋已办理最高额抵押贷款且贷款金额超出《定金合同》确定的房屋价格，张勇、华莎不得以解除合同，张勇、华莎可以获得《定金合同》的履行利益为324万，毛吉定、潘亚芳应赔偿该项损失。（三）一审法院以《定金合同》系预约合同，并非本约合同为由，认为张勇、华莎计算损失的依据不足，违反了合同法第97条、第113条的规定。案涉《定金合同》虽为预约合同，但具有本约合同要件，应当视为本约，依据该《定金合同》可以认定张勇、华莎的履行利益损失。二、一审法院酌定毛吉定、潘亚芳赔偿30万元，实属过低。（一）毛吉定、潘亚芳违反定金合同，应负全部责任。（二）毛吉定、潘亚芳的违约行为导致张勇、华莎损失巨大，30万元远低于实际损失。三、案涉房屋的评估费用应由违约方毛吉定、潘亚芳承担。张勇、华莎主张的损失金额于法有据，由此维权产生的费用应由违约方承担。毛吉定、潘亚芳的违约行为已经给张勇、华莎造成实际损失，该损失金额需要借助专业人士的专业知识予以确定，相应的评估费用也应由违约方毛吉定、潘亚芳承担。 毛吉定、潘亚芳共同辩称，一、一审判决正确无误，应予维持。二、定金合同为预约合同，张勇、华莎主张的损失金额应当依据定金合同的违约责任确定。三、毛吉定、潘亚芳从未在诉涉房屋上得到利益。该房屋在2016年12月底之后，从未挂牌出售亦未进行交易，目前是毛吉定、潘亚芳在杭的唯一房产。四、案涉房屋涉及的最高额抵押相关情况，在退还定金时已告知对方。五、案涉合同为预约合同，且合同中已经明确约定了违约金，应当依照合同约定处理。六、毛吉定、潘亚芳并非有违诚信、蓄意违约，退还定金时已经将房屋情况如实告知。七、张勇、华莎申请对案涉房屋进行评估并无必要，系其主观错误导致鉴定费用的支出。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张勇、华莎共同向一审法院起诉请求：1.判令毛吉定、潘亚芳按照2016年8月19日签订的《定金合同》的约定，与张勇、华莎签署关于杭州市拱墅区××幢××单元××室房屋的正式买卖合同，并配合办理不动产权属变更登记手续；2.判令毛吉定、潘亚芳向张勇、华莎承担20万元定金责任；3.案件诉讼费、保全费由毛吉定、潘亚芳承担。诉讼过程中，张勇、华莎变更诉讼请求为：1.判令解除张勇、华莎与毛吉定、潘亚芳于2016年8月19日签订的《定金合同》；2.判令毛吉定、潘亚芳向张勇、华莎赔偿损失324万元；3.判令毛吉定、潘亚芳承担案件诉讼费、保全费、保全保险费、评估费等。 一审法院认定事实：2016年8月19日，甲方（出卖人）潘亚芳、毛吉定与乙方（买受人）张勇签订《定金合同》一份，约定，甲方所售房屋坐落于杭州市××幢××单元××室；甲乙双方协商一致，甲方所售房屋成交价格为人民币610万元，此成交价格已包含附属设施、设备费用；乙方房款支付方式为公积金、商业组合贷款（具体付款时间及取款条件于双方签署正式房屋买卖合同当日约定）；甲乙方应于2016年8月19日前向双方指定的见证方银行账户转入20万元作为定金，该定金为双方日后签署正式房屋买卖合同的担保，在甲乙双方签署正式房屋买卖合同后，定金由见证方无息归还给甲乙双方；甲乙双方协商一致，于2016年8月25日之前签署正式房屋买卖合同；若甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同，则视为甲方违约，甲方应向乙方返还双倍定金，但由于以下原因导致甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同的，不视为甲方违约：1）甲乙方未按时支付定金的；2）乙方随意改变主意，不购买甲方所售房屋的；3）不可抗力，甲乙双方约定择日签订正式房屋买卖合同的。2016年8月19日，张勇支付给毛吉定定金20万元。 另，毛吉定、潘亚芳曾于2016年8月16日与吴明杰就案涉房屋签订《购房意向合同》，吴明杰于2016年8月24日向杭州市下城区人民法院提起诉讼，并申请财产保全。杭州市下城区人民法院依法查封了案涉房屋。因房屋被查封，毛吉定、潘亚芳未能与张勇签订房屋买卖合同。2016年12月30日，毛吉定将定金20万元返还给了张勇。之后，张勇多次约毛吉定见面协商房屋买卖事宜，均未果。并曾于2017年5月8日委托律师发《律师函》给毛吉定、潘亚芳，通知毛吉定、潘亚芳在接函之日起10日内与其签订房屋买卖合同，亦未果。 又，张勇、华莎系夫妻，共同决定购买案涉房屋，并由张勇签订《定金合同》。诉讼过程中，毛吉定、潘亚芳表示，现在如再将案涉房屋出卖给张勇，价格需重新协商。 诉讼过程中，张勇、华莎申请对案涉房屋的市场价值进行评估，该院依法予以准许并委托杭州正大房地产评估有限公司进行评估。杭州正大房地产评估有限公司出具杭正大房估字[2019]A051号《房地产估价报告》，估价结果为，案涉房屋在估价时点2019年8月6日的市场价值为934万元。 一审法院认为，案涉《定金合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。张勇按约支付了定金20万元。根据该合同的约定，毛吉定、潘亚芳应于2016年8月25日前与张勇签订本约合同房屋买卖合同。但因案涉房屋被查封，毛吉定、潘亚芳未能在该期限前与张勇签订本约合同。之后，在张勇多次与其联系要求进行协商，并发《律师函》通知其在接函后10日内签订本约合同的情况下，毛吉定、潘亚芳仍未与张勇协商签订本约合同。现毛吉定、潘亚芳表示如签订本约合同也需对房屋价格重新协商。综合上述事实，应认定毛吉定、潘亚芳违反《定金合同》约定，不与对方签订本约合同房屋买卖合同，构成违约，应当承担违约责任。张勇、华莎请求解除本案《定金合同》，该院予以支持。毛吉定主张在退还定金20万元后已通知张勇解除《定金合同》，因其不具有合同解除权，且其通知的内容并无解除合同的意思表示，其有关《定金合同》已于2016年12月31日解除的主张不能成立。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张勇、华莎请求毛吉定、潘亚芳赔偿损失，具有事实和法律依据。但双方签订的《定金合同》有关案涉房屋买卖的约定的性质系预约合同，并非本约合同，故张勇、华莎诉请按照案涉房屋估价时点的市场价值与合同约定的房屋价格的差价数额赔偿损失，依据不足，该院不予支持。因对案涉房屋市场价值进行评估而产生的评估费亦应由其自行承担。双方签订本案《定金合同》时及之后，杭州市的房地产市场价格行情处于上涨通道。因毛吉定、潘亚芳违约，张勇在《定金合同》项下的签订本约合同的权益不能实现，遭受一定损失属客观事实。该院综合考虑合同履行情况、过错程度及预期利益等因素，酌定毛吉定、潘亚芳赔偿损失30万元。张勇、华莎诉请毛吉定、潘亚芳承担诉讼保全保险费，依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除张勇与潘亚芳、毛吉定于2016年8月19日签订的《定金合同》；二、潘亚芳、毛吉定于判决生效之日起十日内赔偿张勇、华莎损失30万元；三、驳回张勇、华莎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32720元，财产保全费3480元，合计36200元，由张勇、华莎负担32848元，毛吉定、潘亚芳负担3352元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉《定金合同》第2.3条载明：“该定金为双方日后签署正式房屋买卖合同的担保，在甲乙双方签署正式房屋买卖合同后，定金由见证方无息归还给甲乙双方”。该合同第3.1条亦明确约定：“甲乙双方协商一致，于2016年8月25日之前签署正式房屋买卖合同”。可见案涉《定金合同》之签署旨在固定双方就案涉房屋所达成的初步的买卖意向并作为将来签署正式房屋买卖合同的担保。故张勇、华莎关于案涉《定金合同》具有本约合同要件、应当视为本约的上诉理由，与合同内容明显相悖，本院不予采信。经审理查明，因案涉房屋被依法查封，毛吉定、潘亚芳未能与张勇签订正式的房屋买卖合同，此后案涉房屋亦未转卖他人，可见案涉《定金合同》签订之后杭州市房地产市场行情的持续走高并非正式房屋买卖合同未能订立的直接原因，张勇、华莎要求依照案涉房屋在估价时点2019年8月6日的市场估价与案涉《定金合同》约定的价格差额，确定其损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，张勇、华莎为证明其所主张的损失金额，向一审法院申请对案涉房屋进行市场价值的评估，该评估费用系其为完成自身举证责任而支出的费用，其关于应由毛吉定、潘亚芳承担该项费用的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。经核算，一审判决关于财产保全申请费的负担符合《诉讼费用交纳办法》第六条、第十条、第二十九条之规定。另，张勇、华莎要求毛吉定、潘亚芳承担诉讼保全保险费的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，张勇、华莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29690元，由上诉人张勇、华莎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  舒 宁 审 判 员  袁正茂 审 判 员  崔 丽 二〇二一年一月七日 法官助理  余 凯 书 记 员  周峻宇