广东省茂名市茂南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0902执异168号 案外人：李翠，女，汉族，住广东省信宜市。 申请执行人：唐标貌，男汉族，住广东省茂名市茂**。 被执行人：吕克特，男，汉族，住广东省信宜市。 在本院执行申请执行人唐标貌与被执行人吕克特合同诈骗纠纷一案中，案外人李翠对本院查封信宜市新村路城中村小区明珠华庭x幢1xx1房（权利人：吕克特、张蓝少，不动产单元号：440xxxxxxxxxGB00645F00xxxx28，产权证号：信预0400xxxxx6，以下简称案涉房屋）不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李翠称，2017年，吕克特及其妻子张蓝少与信宜俊景房地产开发有限公司（以下简称俊景公司）签订协议书，协议约定吕克特、张蓝少委托俊景公司全权代理出售案涉房屋。2018年，吕克特因涉嫌诈骗罪被指控。2019年6月，吕克特的辩护律师吕小虎委托吕东成（俊景公司员工）全权代理案涉房屋出让和注销手续的授权委托书交由当时尚在看守所的吕克特签名。2017年10月20日，卢林英与俊景公司签订《购房协议书》，双方约定卢林英向俊景公司购买案涉房屋。后卢林英与案外人于2017年12月26日签订《买卖协议》，双方约定卢林英将案涉房屋转让给案外人。随后，案外人与俊景公司直接签订转让协议，由案外人取得案涉房屋产权，现案外人已装修入住案涉房屋3年。因此，即使案涉房屋现尚登记在吕克特及其妻子张蓝少的名下，但实际上案涉房屋的所有权是属善意第三人李翠所有。本院以（2019）粤0902执1803号之一执行裁定书查封了案涉房屋。故提出异议，请求：1.终止执行（2019）粤0902执1803号之一执行裁定书；二、解除对案涉房屋的查封。 唐标貌称，一、法院查封案涉房屋时，该房的预购商品房预告登记在不动产部门仍登记在被执行人吕克特名下，该房仍是吕克特名下的财产。二、案外人并非案涉房屋的权利人。尽管吕克特委托吕成东全权代理出售案涉房屋的出让事宜，但事后俊景公司与卢林英与案外人分别签订《购房协议书》、《买卖协议》后，就案涉房屋转让事宜均未依法向不动产登记部门办理登记手续，案外人依法并非案涉房屋的权利人。退一步讲，即使案外人与卢林英签订的《买卖协议》有效，但充其量也仅属他们之间的合同之债，而本案执行的是物权之债，案外人应循其他途径维护其权益。综上，案外人的异议无事实和法律依据，请法院予以驳回。 本院查明，2014年3月5日，案涉房屋在信宜不动产登记中心办理了《房地产预告登记证明》，证号为粤房地预登信预字第0400000456号，预告登记权利人为吕克特、张蓝少。 2017年10月20日，吕克特出具《委托书》，委托俊景公司全权代理出售案涉房屋。 2017年10月20日，卢林英与俊景公司签订《购房协议书》，双方约定卢林英向俊景公司购买案涉房屋，总房价537914元。 2017年12月26日，卢林英与案外人李翠签订《买卖协议》，双方约定卢林英将案涉房屋转让给案外人，总房价648378元。 2017年12月26日，案外人向俊景公司出具《置业承诺书》，案外人以总房价648378元购买涉房屋，并承诺于2017年12月28日前交付首期款250000元。2017年12月28日，俊景公司出具《证明书》，证实在2017年12月28日，卢林英收到李翠购买案涉房屋的首期转让款250000元，由李翠通过银行转账给卢林英，由俊景公司开具收据。 案外人提供收款收据、案涉房屋内部照片、电费缴费凭证（电表户名为“＊克特”）、水费缴费凭证（水表用户名为“吕＊特”）等证据，主张其于2018年开始对案涉房屋进行装修后入住。 2017年11月8日，信宜市人民法院以（2017）粤0983民初2552号民事裁定书查封了案涉房屋。 2018年1月22日，吕克特因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留，同年3月1日被逮捕。 2018年2月5日，吕克特委托吕东成全权代理出售案涉房屋。2019年6月19日，吕克特委托吕东成全权代理出售案涉房屋和注销手续。 2018年10月15日，本院作出（2018）粤0902刑初305号《刑事判决书》，判决：一、被告人吕克特犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币八万元；犯合同诈骗罪，判处有期徒刑六年，并处罚金人民币三万元；总和刑期有期徒刑十七年，并处罚金人民币十一万元，决定执行有期徒刑十六年六个月，并处罚金人民币十一万元。……十一、被告人吕克特合同诈骗犯罪所得人民币124800元退赔给被害人唐标貌。 吕克特等不服上述本院一审判决，向茂名市中级人民法院（以下简称茂名中院）提出上诉。2019年7月22日，茂名中院作出（2019）粤09刑终25号《刑事裁定书》，裁定：驳回上诉，维持原判。该裁定书于2019年8月19日发生法律效力。 因被告人吕克特未退赔合同诈骗犯罪所得人民币124800元给被害人唐标貌，唐标貌于2019年9月10日向本院申请强制执行［案号：（2019）粤0902执1803号］。 2019年11月1日，信宜不动产登记中心出具的案涉房屋的《不动产登记资料查询结果证明》显示：案涉房屋的权利人为吕克特、张蓝少，不动产单元号：440xxxxxxxxxGB00645F00xxxx28，产权证号：信预0400xxxxx6，房屋建筑面积为121.94㎡，登记时间为2014年3月5日，查封情况为：2017年11月8日，信宜市人民法院以（2017）粤0983民初2552号查封案涉房屋。 2019年11月6日，本院作出（2019）粤0902执1803号之一《执行裁定书》，裁定：一、查封案涉房屋；二、查封期限为三年。2019年11月7日，本院向信宜不动产登记中心送达了该裁定书和《协助执行通知》查封了案涉房屋。信宜不动产登记中心在送达回证注明本院的查封为轮候预查封。 2021年1月6日，信宜不动产登记中心出具的案涉房屋的《不动产登记资料查询结果证明》显示：案涉房屋的权利人为吕克特、张蓝少，不动产单元号：440xxxxxxxxxGB00645F00xxxx28，产权证号：信预0400xxxxx6，房屋建筑面积为121.94㎡，权利性质为市场化商品房，登记时间为2014年3月5日，查封情况：1.2020年2月14日，信宜市人民法院以（2019）粤0983执1200号查封案涉房屋；2.2019年11月7日，本院以（2019）粤0902执1803号之一查封案涉房屋。 2020年12月7日，案外人向本院提出书面执行异议。 本院认为，一、2014年3月5日，案涉房屋在信宜不动产登记中心预告登记权利人为吕克特、张蓝少后至今权利人还为吕克特、张蓝少。二、案涉房屋于2017年11月8日被信宜市人民法院查封，本院于2019年11月7日轮候查封，后本院的轮候查封转为正式查封，亦即自2017年11月8日至今，案涉房屋一直处于被人民法院查封的状态。三、2017年12月26日，卢林英与案外人李翠签订《买卖协议》，卢林英将案涉房屋转让给案外人时，案涉房屋早已被人民法院查封，案外人提供的证据亦显示案外人在案涉房屋被人民法院查封前其并未合法占有该不动产。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人在人民法院查封之前并未合法占有案涉房屋，案外人请求排除对案涉房屋执行的主张，依据不充分，本院不予支持，案外人相应的异议请求应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十八条规定，裁定如下： 驳回李翠的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘再庆 人民陪审员  梁万兴 人民陪审员  吴镇荣 二〇二一年一月十四日 书 记 员  黄雪祺