河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初4923号原告：漯河市淞江民族饭店有限公司，住所地：漯河市郾城区嵩山路淞江民族饭店**楼**，统一社会信用代码：91411102681754667F。法定代表人：马爱琴，任总经理。委托诉讼代理人：张保国，河南汇星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李博，河南汇星律师事务所律师。被告：漯河市今水尚酒店管理有限公司，住所，住所地：漯河市郾城区嵩山东支路与嫩江路交叉口社会信用代码：91411100397251747Q。法定代表人：张莉，任总经理。委托诉讼代理人：王晓军，河南汇恒律师事务所律师。原告漯河市淞江民族饭店有限公司(以下简称漯河民族饭店)诉被告漯河市今水尚酒店管理有限公司（以下简称漯河今水尚酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漯河民族饭店的委托诉讼代理人张保国、李博，被告漯河今水尚酒店的委托诉讼代理人王晓军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告漯河民族饭店向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《物业租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金（租金计算至2020年10月1日）2856284元并支付利息（利息自2019年10月1日至2020年10月1日按同业银行拆借利率计算）；3、判令被告向原告支付2020年10月2日至被告实际退还租赁物期间租金（租金按年租金1700000元即每日4657元计算）并支付利息（按同业银行拆借利率计算）；4、判令被告向原告支付违约金42.5万元；5、判令被告退还占用原告的租赁物；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月29日，原被告双方签订《物业租赁合同》，内容为：被告租赁原告位于漯河市郾城区嵩山东支路的物业，面积为7626.01平方米，租期为12年，租期自2019年10月1日至2031年9月30日止，年租金170万元，租金从第三年起，每三年递增5%。同时双方签订了《解除（终止）租赁合同确认书》，就被告2019年9月29日之前租赁该物业拖欠租金事项进行了结算，该确认书确定了以下事实：由被告支付租金1156284元，其余租金原告自愿放弃，但被告至今未按照确认书约定履行，没有向原告支付任何拖欠费用。《物业租赁合同》第三条约定：本协议生效后15日内交付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金170万元。《物业租赁合同》第12条第4款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并无偿收回所租物业：①不按照合同支付租金达90天的②欠缴各项费用达10万元的，被告按照合同约定应当在2019年10月15日前交付租金170万元，合同签订并履行后，经原告多次催要，被告以种种理由拖延，至今未履行合同义务，未向原告支付过任何租金但继续使用原告的物业，该行为已违反了上述合同约定，原告有权单方面解除合同。《物业租赁合同》第2条第2款约定：合同租赁期届满或按照本合同约定事项解除合同后，乙方更换的设施、设备、装修应无偿移交给甲方。《物业租赁合同》第14条约定：本合同履行期届满或因乙方违约导致合同解除，租赁物的装修、设施、设备应无偿交付甲方。《物业租赁合同》第13条约定：任何一方违约，违约方应当支付给守约方42.5万元的违约金。现被告拒不向原告支付租金，为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判如所请。被告漯河今水尚酒店辩称：1、2019年9月29日之前的租金，贵院在2019豫11民终1695号案件中已经做出处理，该案是淞江民族饭店公司诉今水尚公司实际控制人张卫东租赁合同纠纷案，该案二审维持原判，二审案号2019豫11民终1683号，关于2019年9月29日之前的租金，由于生效判决已经进行了处理，原告应当通过申请执行的方式申请债权，不能就再该部分租金进行重复起诉，请贵院对该部分租金不予处理。2、今水尚公司在本案中无违约行为，原租赁合同应继续履行，原告要求解除该租赁合同的诉讼请求应予以驳回，关于租金支付方式，原被告明确约定，原告先向被告开具租赁费发票，被告在收到租赁费发票5日内再支付租金，本案原告一直未向被告开具租赁费发票，被告根据租赁合同约定，不具有向原告支付租金的义务，被告享有先履行抗辩权。3、本案不是民间借贷纠纷，原告向被告主张利息没有依据。4、原告在本案当中，并没有遭受经济损失，被告欠其的租金也不应当不认定为经济损失，原告主张42.5万元的租金没有事实根据，应不予支持，综上，恳请贵院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：原告漯河市淞江民族饭店有限公司诉被告张卫东租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日作出（2019）豫1103民初1695号民事判决，判决：一、原告漯河市淞江民族饭店有限公司与被告张卫东于2013年12月16日签订的租赁合同予以解除；二、被告张卫东于本判决生效后三十日内腾出租赁合同载明的漯河市嵩山东支路漯河市淞江民族饭店有限公司门面房四层房产（房产证号分别为：漯房权证郾城区字第**、漯房房权证郾城区字第**、房权房权证郾城区字第**）、被告张卫东于本判决生效后十日内支付原告漯河市淞江民族饭店有限公司租金共计1241683.55元及违约金（自2018年9月30日起以873716.55元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年3月17日止）；四、被告张卫东于本判决生效后十日内支付原告漯河市淞江民族饭店有限公司房屋占用费（自2019年3月18日起按照5231.83元/日的标准计算至被告张卫东搬离涉案房产之日止）；五、驳回原告漯河市淞江民族饭店有限公司的其他诉讼请求。被告张卫东不服判决提起上诉，漯河市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）豫11民终1683号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年9月29日，双方签订了《解除（终止）租赁合同确认书》，就被告2019年9月29日之前租赁该物业拖欠租金事项进行了结算，该确认书确定了以下事实：由被告支付租金1156284元，其余租金原告自愿放弃，被告应于2020年6月30日前清偿300000元，2020年9月30日前清偿300000元，2020年12月1日前清偿300000元，2021年3月1日前清偿256284元。2019年9月29日，原被告双方签订《物业租赁合同》，内容为：被告整体租赁原告位于郾城区嵩山路东支路的漯河民族饭店名下登记的土地及地上附属物、供排水和用电设施等物业，面积为7626.01平方米，租期为12年，自2019年10月1日至2031年9月30日止，年租金170万元，自本协议生效后十五日内交付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金。租金从第三年起，每三年递增5%。第四条约定：“在合同履行期间，乙方按年度支付租金给甲方，先交付租金再使用，即甲方于每年8月30日之前向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费发票，乙方在收到上述发票后5个工作日内将当年租金交付甲方。”第十二条第4款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，并无偿收回所租物业：①不按照合同约定支付租金达90天的。②欠缴各项费用达10万元的。……”第十三条约定：“甲乙双方任何一方违反本合同约定的义务，违约方应支付给守约方42.5万元的违约金，……”第十四条约定：“本合同履行期届满或者因乙方违约导致合同解除，租赁物的装修、设施、设备应当无偿交付甲方。……”被告至今没有向原告支付任何拖欠费用。被告于庭审后提交2019年7月-12月和2020年1月-11月签单明细及签单消费的票据的照片等证据，以证明以上签单消费的金额按以往惯例应冲抵租金，本院未组织质证。本院认为，原被告签订的物业租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于原告要求被告向原告支付租金的问题，《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……”在法院生效判决解除漯河民族饭店与张卫东（漯河今水尚酒店的实际经营者）于2013年12月16日签订的租赁合同，判决张卫东向漯河民族饭店支付欠付租金情况下，双方于2019年9月29日签订了《解除（终止）租赁合同确认书》，双方重新约定了被告漯河今水尚酒店向原告漯河民族饭店于2021年3月1日前分期支付租金共1156284元，原告漯河民族饭店自愿放弃其余下欠租金。现原告诉被告漯河今水尚酒店未如约履行《解除（终止）租赁合同确认书》，双方之间的纠纷不是本案的租赁合同纠纷。故原告漯河民族饭店要求被告支付2019年9月29日之前拖欠租金1156284元的主张应另行诉讼。关于原告以被告违约为由要求解除涉案物业租赁合同的诉请，首先，合同第四条约定：“甲方于每年8月30日之前向乙方提供符合税务及相关部门要求的租赁费发票，乙方在收到上述发票后5个工作日内将当年租金交付甲方。”根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”原告没有依约向被告提供相应的发票，因此，本案原告违约在先，被告违约在后。第二，被告辩称因2020年受新冠肺炎疫情的影响，其生意受到很大打击，一直到2020年7月才开始开门营业，但生意惨淡，难以维持。建议对被告漯河市今水尚酒店管理有限公司所欠原告漯河市淞江民族饭店有限公司的房屋租赁费免除6个月，其他的租金每月减半支付，帮助被告漯河市今水尚酒店管理有限公司走出困境，复工复产。本院认为被告的生意受新冠肺炎疫情的影响属于不可抗力，拖欠租金不应完全归责于被告。第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”因双方均存在违约，原告未就出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失申请评估鉴定，双方也未就该问题达成一致意见。综上，基于公平原则，本院不支持原告要求以被告违约解除合同、被告返还租赁物及被告支付实际退还租赁物期间租金并支付利息的诉请。关于原告请求被告支付违约金42.5万元及支付自2019年10月1日至2020年10月1日期间拖欠租金利息主张的问题，原告违约在先，被告违约在后，而且因被告拖欠租金期间大部分时间处于新冠肺炎疫情期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关规定，基于公平原则，对原告主张的违约金和要求被告支付拖欠租金利息的主张本院不予支持。2019年9月29日，原、被告又签订新的《物业租赁合同》，被告漯河今水尚酒店继续承租使用原告漯河民族饭店的涉案物业，应按照双方的约定向原告支付租金，现被告漯河今水尚酒店拖欠自2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金，被告漯河今水尚酒店认可上述事实，故原告要求被告支付2019年10月1日至2020年9月30日期间拖欠租金的诉请，应先向被告开具自2019年10月起至2020年9月期间应交纳租金的发票，面值以法庭确认的租金数额为准。被告辩称原告的股东在被告处签单消费的金额按以往惯例应冲抵租金，原告不予认可，故本院不予支持。因2020年受新冠肺炎疫情的影响，结合漯河防疫抗疫的实际情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关规定，本院酌情减免被告2个月的租金，故被告应向原告支付租金1416666.67元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告漯河市今水尚酒店管理有限公司于判决生效后10日内向原告漯河市淞江民族饭店有限公司支付2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金1416666.67元。二、驳回原告漯河市淞江民族饭店有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取16525元，由原告漯河市淞江民族饭店有限公司负担7525元，被告漯河市今水尚酒店管理有限公司负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  刘迎鸽二〇二一年一月十二日书记员  胡瑾涵