山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4932号 原告：济南聚惠市场管理有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370112MA3FFFXRXB。 法定代表人：李德恒，总经理。 委托诉讼代理人：马晓红，山东元序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李家鹏，男，1984年12月23日出生，汉族，该单位职工，住济南市历城区。 被告：刘杨，男，1987年12月2日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：王辉，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张历政，山东豪才律师事务所实习律师。 原告济南聚惠市场管理有限公司（以下简称聚惠市场）与被告刘杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告聚惠市场的委托诉讼代理人马晓红、李家鹏，被告刘杨及其原委托诉讼代理人周灿到庭参加诉讼。刘杨于2020年9月7日向本院提出鉴定申请，要求对聚惠市场提交的《G22商铺租赁及管理合同》原件中的签名页（第四页）与其他页面是否是同一台打印机一次性打印形成及签名页是否存在换页进行鉴定。鉴定意见作出后，本院依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭审理，并于2020年12月18日再次对本案进行质证。原告聚惠市场的委托诉讼代理人马晓红、李家鹏，被告刘杨及其委托诉讼代理人王辉、张历政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聚惠市场向本院提出诉讼请求：1.判决刘杨支付聚惠市场租金79000元；2.判令刘杨支付利息（自起诉之日起至实际履行之日止，以79000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3.诉讼费用由刘杨负担。事实和理由：2017年9月至12月，刘杨租赁聚惠市场位于济南市洪楼西路86号聚会淘宝城商铺八间（A1、A2、A3、B1、C1、B5、十台娃娃机、G22），双方签订了《聚惠淘宝城租赁及管理合同》。签订合同后，聚惠市场按合同约定将商铺交付给刘杨使用，刘杨向聚惠市场支付了部分租金。后刘杨向聚惠市场提出降低商铺租金，双方经协商后于2018年12月19日签订了《补充协议》两份、2019年1月20日签订了《补充协议》一份，对涉案商铺的租金和租赁期限进行了调整。2019年5月31日刘杨因经营不善，口头与聚惠市场解除了租赁合同，尚欠聚惠市场商铺租金79000元未支付，故诉至法院。 刘杨辩称，不欠聚惠市场的商铺租金。1.刘杨已经依约向聚惠市场支付了房租，历次付款均有聚惠市场方出具的收据等凭证，其中刘杨在A11铺位中向聚惠市场支付了50000元租金、在D10铺位中向聚惠市场支付了27700元的租金，后双方协议将上述铺位的租金下调为36800元、24900元，故刘杨共向聚惠市场多支付了16000元。另外，聚惠市场无故强制刘杨商铺停业19日，导致刘杨遭受巨大商业损失，后双方协议将该款与其他铺位的未交租金相互抵消。2.涉案的租赁合同对履约保证金进行了约定，聚惠市场于2019年4月30日出具证明将刘杨交纳的履约保证金以抵顶G22号商铺的方式向刘杨退还，说明双方确有口头协议以刘杨多支付的租金抵消欠付的其他铺位租金，刘杨已履行了合同义务，无拖欠款项及违约情况。 刘杨在提交答辩状期间向本院提出反诉请求，要求聚惠市场向刘杨支付因强制停业造成的租金损失9511元、营收利润损失19145元、人工费损失12759.96元、娃娃机营业损失494元、娃娃机及兑币机26359元、营收损失12792元、设备费用11100元、货款7773.5元，并支付反诉费。刘杨在七日内未缴纳反诉案件受理费，并于2020年9月7日撤回反诉请求，本院依法予以准许。 本院经审理认定事实如下： 一、2017年9月21日，聚惠市场（甲方）与刘杨（乙方）签订《聚惠淘宝城租赁及管理合同》一份，聚惠市场将位于济南市洪楼西路86号聚惠淘宝城A2号商铺出租给刘杨，约定租赁期限为3年，自合同签订之日至2020年11月30日，签订日期至2017年11月30日前为装修免租金使用。（即日起至2017年11月30日止，乙方可享受甲方租金减免优惠，水电费和物业费实用实缴），自2017年12月1日至2018年11月30日，租金为33000元；自2018年12月1日至2019年11月30日，租金为36300元；自2019年12月1日至2020年11月30日，租金为39900元，该商铺的物业管理费为200元/月，乙方应在本合同签订之日，向甲方交纳3000元履约保证金用于保证乙方全面、实际的履行本合同，本合同约定租期届满后，如乙方无拖欠款项或无其他抵扣情况及无违约情况，此履约保证金在本合同约定租期届满后10个工作日内无息返还给乙方。刘杨于当日向聚惠市场支付了第一年的租金33000元、履约保证金3000元及2017年10月至12日的物业费600元，共计36600元。 二、2017年9月15日，聚惠市场将位于济南市洪楼西路86号聚惠淘宝城A1号商铺出租给张敏，张敏向聚惠市场支付了第一年租金33000元、履约保证金3000元以及2017年10月至12月的物业费600元，共计36600元。2017年12月，张敏与聚惠市场解除租赁合同。聚惠市场（甲方）与刘杨（乙方）于2017年12月3日签订《聚惠淘宝城租赁及管理合同》一份，约定聚惠市场将聚惠淘宝城A1号铺位出租给刘杨，租赁期限为三年，自合同签订之日至2021年1月31日，自2017年12月1日至2019年1月31日，租金为33000元；自2019年2月1日至2020年1月31日，租金为36300元；自2020年2月1日至2021年1月31日，租金为39900元，该商铺的物业管理费及履约保证金的约定均与A2号商铺租赁合同中的内容一致。聚惠市场、刘杨、张敏三方协商一致，刘杨将租金、履约保证金、物业费直接支付给张敏，聚惠市场不再向张敏退还剩余租金，由刘杨与张敏进行结算，张敏已支付的一年租金、履约保证金、物业费共计36600元视为刘杨向聚惠市场缴纳的。 三、2018年12月19日，聚会市场（甲方）与刘杨（乙方）签订《补充协议》一份，约定原A1、A2、A3商铺合并到A1商铺合同，租金调整为88900元，续交房租付款方式调整为半年一交，第二年房租从2019年6月1日起计算，关于房租递增等优惠政策与其他商户保持一致，其他条款继续有效。 四、2017年9月14日，聚惠市场（甲方）与刘杨（乙方）签订《聚惠淘宝城租赁及管理合同》一份，约定聚惠市场将聚惠淘宝城B1号商铺出租给刘杨，租赁期限为3年，自合同签订之日至2020年11月30日，签订日期至2017年11月30日前为装修免租金使用。（即日起至2017年11月30日止，乙方可享受甲方租金减免优惠，水电费和物业费实用实缴），自2017年12月1日至2018年11月30日，租金为85000元；自2018年12月1日至2019年11月30日，租金为93500元；自2019年12月1日至2020年11月30日，租金为102800元，该商铺的物业管理费为300元/月，履约保证金的约定与A2号商铺租赁合同中的内容一致。刘杨于2017年9月27日向聚惠市场支付了B1号商铺的第一年租金85000元、2017年10月-12月的物业费900元，共计85900元。 五、2018年12月，聚惠市场将聚惠淘宝城C1号商铺出租给刘杨，双方未签订书面的租赁合同，口头约定租赁期限、租金与B1号商铺一致，刘杨于2018年11月10日向聚惠市场支付C1号商铺租金1万元，于2018年12月19支付C1号商铺租金3万元。 六、2018年12月19日，聚惠市场（甲方）与刘杨（乙方）签订补充协议一份，约定原B1、B5、C1、10台娃娃机商铺位置合并到B1商铺合同，租金调整为173100元，续交房租付款方式调整为半年一交，第二年房租从2019年6月1日起算，关于房租递增等优惠政策与其他商户保持一致，其他条款继续有效。 七、2019年1月20日，聚惠市场（甲方）与刘杨（乙方）针对G22号商铺签订补充协议一份，约定甲方同意乙方租金从2018年4月15日起计算，原双方签订的租赁及管理合同中的租赁期限顺延至2021年4月14日。 八、2019年4月30日，聚惠市场与刘杨签订证明一份，约定A11、D10、A1、A2、B5五个铺位的保证金，金额共计15000元，现转化为G22铺位三个月（2019年4月16日至2019年7月15日）的租金，所有租赁合同到期后，刘杨不再向聚惠市场索要保证金。聚惠市场认为该15000元保证金折抵的系2019年4月16日至2019年7月15日的租金，与第一年租金即2019年4月15日前的租金无关，该15000元不包含在聚惠市场举证的6万元租金中。 九、刘杨于2020年9月7日向本院提出鉴定申请，要求对聚惠市场提交的《G22商铺租赁及管理合同》原件中的签名页（第四页）与其他页面是否是同一台打印机一次性打印形成及签名页是否存在换页进行鉴定。后本院依法委托山东永鼎司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2020年10月23日出具鉴定意见，鉴定意见记载：1.涉案2017年9月27日《聚惠淘宝城租赁及管理合同（G22）》中第4/5页与第2/5页、第3/5页是同一机具一次性形成；2.涉案2017年9月27日《聚惠淘宝城租赁及管理合同（G22）》中第4/5页与第5/5页、第1/5页不是同一机具一次性形成；3.无法确定涉案2017年9月27日《聚惠淘宝城租赁及管理合同（G22）》中第4/5页是否存在换页。 十、庭审中，双方无争议事实如下：双方就A3、C1、B5号商铺未签订书面的租赁合同；刘杨于2017年10月7日向聚惠市场支付A3商铺订金1000元、摊位费1万元，于2017年10月7日向聚惠市场支付C1商铺订金1000元；刘杨于2017年9月27日向聚惠市场支付B1商铺保证金3000元，该保证金3000元已折抵为G22商铺延长部分的租金。 关于本案的争议焦点，本院分述如下： 一、刘杨实际撤离涉案商铺的时间。聚惠市场主张合同租赁期限为三年，刘杨曾于2019年4月份提出过撤离商铺的要求，但聚惠市场未明确同意刘杨提前撤铺，至5月份，刘杨再次提出撤铺，聚惠市场同意刘杨在履行完第一年合同之后双方解除合同，刘杨租赁A1、A2、A3、B1、B5、C1号商铺共计一年，实际撤场时间均为2019年5月31日，G22商铺实际撤场时间为2019年7月15日，故向刘杨主张A1、A2、A3、B1、B5、C1、G22号商铺第一年的租金79000元。刘杨辩称，A1、A2、A3、B1、B5、C1号商铺实际撤场时间为2019年4月11日，故应聚惠市场主张的租金中扣除A1、A2、A3、B1、B5、C1号商铺51天的租金，G22商铺不拖欠租金。为此提交刘杨与聚惠市场委托诉讼代理人李家鹏的电话录音一份予以证实撤场时间。 本院认为，涉案商铺租赁合同中明确约定租赁期限为三年，刘杨提供的电话录音中显示其曾于2019年4月11日向聚惠市场的委托诉讼代理人李家鹏提出过提前撤铺的要求，但李家鹏未明确表示同意，刘杨未进一步提供证据证实其与聚惠市场在2019年4月11日办理了涉案A1、A2、A3、B1、B5、C1商铺的交接手续，并实际将涉案商铺交还给聚惠市场，故刘杨关于A1、A2、A3、B1、B5、C1商铺实际撤场时间为2019年4月11日，并扣除51天租金的辩称意见，本院不予采信。 二、刘杨提交的欠费明细能否证实刘杨尚欠聚惠市场租金数额为44000元。刘杨向本院提交欠费明细打印件一份，拟证实该欠费明细表系聚惠市场的财务人员卢彩云出具，说明聚惠市场认可刘杨尚欠租金数额为44000元，并非聚惠市场所主张的79000元。聚惠市场述称对该明细打印件不予认可，该明细表系手写记载，且为复印件，无记载人的签名按印，聚惠市场未加盖公章，无法证明出具的主体，且该明细中记载的A11、D10商铺均与本案无关，不具有证明效力。 本院认为，刘杨提交的欠费明细系打印件，且无聚惠市场的盖章确认，无相关财务人员、负责人及代理人的签名确认，无法证实该打印件的真实性，亦无法证实刘杨尚欠聚惠市场的租金数额为44000元。 三、刘杨欠付A1、A2、A3、B1、B5、C1号商铺租金的数额。 庭审中，经双方对账，双方均认可刘杨尚欠A1、A2、A3号商铺第一年租金的数额为11900元（88900元-33000元-33000元-10000元-1000元）； 关于编号为006848号收据中记载的B5商铺保证金5000元是否应在聚惠市场主张的租金予以扣除。刘杨辩称B5商铺是从案外人李锋处转租的，将订金5000元及转让费一起以转账的形式支付给了李锋。聚惠市场述称未找到该5000元。本院认为，聚惠市场辩称未收到B5商铺保证金5000元，但又出具了盖有聚惠市场财务专用章的收据，其辩称意见与生活常理、财务制度不符，该收据中未记载付款人的姓名，现刘杨持有该收据，本院采信刘杨的辩称意见，认定应从刘杨欠付的租金中扣除该保证金5000元，故刘杨尚欠B1、B5、C1号商铺第一年的租金数额为42100元（173100元-85000元-10000-30000-1000元-5000元）。综上，刘杨尚欠聚惠市场A1、A2、A3、B1、B5、C1号商铺第一年租金的数额为54000元（11900元+42100元），因刘杨未按期向聚惠市场支付租金，给聚惠市场造成资金占有损失，聚惠市场要求自起诉之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息，符合法律规定，本院予以支持。 四、刘杨欠付G22号商铺第一年租金的数额。 聚惠市场主张G22商铺第一年租金为68000元，刘杨已支付6万元，尚欠8000元，鉴定意见不能证实刘杨的签名页即第4/5页存在换页，不能证实G22商铺租赁合同系虚假的，因双方曾就G22商铺签订过补充协议，故G22商铺租赁合同是存在的。刘杨辩称关于G22商铺双方之间不存在租赁合同，经鉴定G22商铺租赁合同后三页曾单独装订，是从别的合同中抽出来的，聚惠市场伪造了该合同的前两页，双方曾商定G22商铺年租金为6万元，租期为一年零一个季度共计15个月，关于后一个季度，双方于2019年4月30日签订了证明，约定每个季度租金为15000元，即用A11、D10、A1、A2、B5五个铺位的保证金折抵租金，故不欠G22商铺的租金。 本院认为，聚惠市场提供的G22商铺租赁合同中第1/5页手写记载了租赁商铺的位置即G22号、租金、物业管理费等，第2/5页、3/5页中的内容全部为打印文字，刘杨在第4/5页乙方处手写签名确认，第2/5、3/5、4/5页中的内容均不涉及G22商铺的任何信息，经鉴定，该合同中刘杨签名页即第4/5页、第2/5页、3/5页与第1/5页不是同一机具一次性形成，故该合同第1/5页中内容是未经过刘杨签名确认的，本院认定刘杨就G22商铺未与聚惠市场达成书面租赁合同。聚惠市场关于G22商铺年租金为68000元的主张，本院不予采信。现刘杨仅认可双方之间曾就G22商铺口头约定第一年租金为6万元，在聚惠市场未提供其他证据予以佐证G22商铺第一年租金数额为68000元的情况下，故本院认定G22商铺第一年的租金为6万元，双方在补充协议约定刘杨租金从2018年4月15日起计算，现聚惠市场认可刘杨已支付G22商铺第一年租金6万元，故刘杨不拖欠G22商铺的租金，关于聚惠市场要求刘杨支付G22商铺第一年租金的诉讼请求，本院不予支持。 五、A11、D10号商铺聚惠市场应退还的租金能否折抵刘杨在A1、A2、A3、B1、B5、C1、G22号商铺欠付的租金。 刘杨辩称应将聚惠市场在A11、D10号商铺退还的租金折抵其在A1、A2、A3、B1、B5、C1、G22号商铺欠付的租金，因聚惠市场在诉讼请求中未涉及A11、D10号商铺租金的问题，本院于本案中不予一并处理A11、D10号商铺租金的问题，刘杨可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限刘杨于本判决生效之日起十日内向济南聚惠市场管理有限公司支付A1、A2、A3、B1、B5、C1号商铺租金共计54000元。 二、限刘杨于本判决生效之日起十日内向济南聚惠市场管理有限公司支付逾期付款利息（以54000元为基数，自2020年7月16日至刘杨实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回济南聚惠市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计888元，由济南聚惠市场管理有限公司负担281元，刘杨负担607元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二一年一月四日 书记员 刘亚楠