广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初13546号 原告：黄庆华。 原告：李奕铮。 被告：南宁毓智美房屋租赁有限公司，住所地住所地南宁市长凯路**昀和时代**楼**，统一社会信用代码91450100MA5L0L1K2X。 法定代表人：王俊峰，工程部主管。 委托诉讼代理人：张福霖，广西华胜律师事务所律师。 原告黄庆华、李奕铮与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司（以下简称“毓智美公司”）合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告黄庆华、李奕铮，被告毓智美公司的委托诉讼代理人张福霖，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告退回原告已付合作建房款240000元；二、判令被告向原告按同期贷款利息支付利息，从三期交款之日起至2020年 —2— 9月3日计算利息共15179元整；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年10月31日，原告与被告在智美家园售楼部签订《合作建房合同》，约定于2019年12月31日前，被告将房屋交付原告使用。但直至现在被告仍未交付房屋给原告使用。按照合同的约定，被告逾期已超过90天，原告有权退出合作建房。原告退出合作建房的，原告提出退出合作建房要求之日起30天之内，被告退还原告所交全部合作建房款，并按原告已支付合作建房款的10%赔偿原告损失。原告多次到售楼部催促、协商，均未果。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院支持原告诉请。 原告明确第二项诉讼请求为利息以240000元为基数从2018年10月31日起计算至被告偿还之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率（LPR）计算；原告当庭增加一项诉讼请求：判决确认原、被告与南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订的《合作建房合同》无效。 被告毓智美公司答辩称，双方签订的合作建房合同合法有效，应当继续履行，理由是原告在签订合同之前对涉案项目经过充分了解，知晓双方是合作建房关系，也知晓其权利义务、风险及责任，原告因为周边项目的商品房价高，贪图合作建房的价格实惠才投资合作建房，在履行合同过程中，被告也于2020年9月通知原告方收房，被告已经按照合同约定履行合同，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 根据原告的起诉及到庭被告的答辩，归纳本案的争议焦点：一、本案《合作建房合同》的效力如何？二、原告与被告在签订涉案合同的过程中存在过错情况如何？三、原告的各项诉讼请求是否成立，被告抗辩的理由是否成立？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月31日，原告黄庆华、李奕铮作为丙方，被告作为乙方，与作 —3— 为甲方的案外人南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订《智美家园合作建房合同》，约定：丙方已充分了解该地块为住宅回建地，三方已经仔细检查本合同全部条款并充分协商一致；合作建设房屋土地使用权期限为55年，自2017年9月30日起至2072年9月30日止；合作方式为乙方获得联合建设的住宅楼即南宁市江南区沙井街道同乐村30组拆迁回建房“智美家园”的整体开发权，丙方获得其出资对应的出资联建房在合同期限内的房屋使用权；丙方所得房屋位于“智美家园”×××号房，建筑面积78.75平方米，单价3809.5元/㎡，总价300000元；付款方式为分期付款，合同签订时支付首期款为合作建房总款的40%即120000元，在该楼栋建到25层时交纳总合作建房款的20%即60000元，该楼栋建到封顶时交纳总合作建房款的20%即60000元，交付房屋时交纳总合作建房款的20%即60000元；乙方应于2019年12月31日前将房屋交付丙方使用；合同还约定了当事人的其他权利义务。合同签订后，原告分别于2018年10月31日、2019年5月4日、2019年11月2日向被告支付涉案房屋房款120000元、60000元、60000元，被告均出具了《收据》予以确认。 2020年9月20日，被告向原告李奕铮发送短信通知原告办理交房手续。 另查明，2019年6月5日，南宁市江南区沙井街道同乐村30组取得南宁南宁市江南区同乐大道以东、智和路以南农民（回建）住宅用地的建设用地规划许可证（地字（地字第**宁市江南区同乐大道42号地块于2020年3月2日取得不动产权证【桂（2020）南宁市不动产权第××号】，其权利人为南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会30组，土地性质为具有国有建设使用权的批准拨用宅基地，用途为城镇住宅用地。 又查明，原告黄庆华、李奕铮非涉案智美家园项目的回迁安置对象。被告毓智美公司未取得涉案项目的建设工程规划许可证、商品房预售许可证以及商品房现售 —4— 证明。 本院认为，原告黄庆华、李奕铮与被告毓智美公司、案外人南宁市江南区沙井街道同乐村30组三方签订的《合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到一间房屋，原告的出资除了得到房屋使用权外，双方亦存在办理房屋产权约定，从合同约定看，原告付款得到房屋的目的系最终办理房屋的产权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原、被告与南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订的《合作建房合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得商品房预售许可证，被告毓智美公司销售农村集体建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告毓智美公司、案外人南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订的《合作建房合同》为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告毓智美公司收取的合作建房款240000元应当返还给原告。 在签订合同时，原告支付的房屋价款明显低于当地商品房的价格，原告应当知 —5— 道与被告毓智美公司签订合作建房合同的性质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，其自身也有过错，应承担相应的责任。原告要求被告毓智美公司支付已付建房款的利息损失，有悖原告自身应承担的责任，故本院对原告主张的资金占用利息不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，判决如下: 一、确认原告黄庆华、李奕铮与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司、案外人南宁市江南区沙井街道同乐村30组于2018年10月31日签订的《智美家园合作建房合同》无效； 二、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司向原告黄庆华、李奕铮返还房款240000元； 三、驳回原告黄庆华、李奕铮的其他诉讼请求。 上述应付款项，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2564元（适用简易程序已减半收取），由原告唐荣碧负担164元，由被告南宁毓智美房屋租赁有限公司负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在 —6— 上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 包其剑 二〇二一年一月二十九日 法官助理 李晓丹 书 记 员 黄 莹 —7— 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门 —8— 和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。