河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1503民初7333号原告许贵栋（曾用名徐贵栋），男，汉族，学生，1996年12月2日生，住固始县。原告徐宏，男，汉族，1970年6月25日生，务工，住址同上。原告王凤启，男，汉族，1957年11月7日生，泥工，住固始县。以上三名原告共同委托代理人董大磊、张筱莞（实习），河南涵信律师事务所律师。被告张敬，男，汉族，1971年10月16日生，羽毛球教练，住信阳市浉河区。被告曾繁亮，男，汉族，1977年1月26日生，住河南省潢川县。原告许贵栋、徐宏、王凤启诉被告张敬、曾繁亮租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐宏、王凤启及三名原告的共同委托代理人董大磊、张筱莞及被告张敬到庭参加诉讼，被告曾繁亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告许贵栋、徐宏、王凤启共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠原告三年租金计304000元(2018年9月30日至2021年9月30日)及资金占用期间的利息损失(按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；2、判令被告立即支付拆除原告一、二楼墙体修复费用约30000元或恢复原状；3、判令被告立即支付拖欠的物业管理费￥40000元；以上1、2、3项共计374000元；4、本案诉讼费及因诉讼发生的其它合理费用(包括律师费)全部由被告承担。事实及理由：2017年9月27日，徐宏将其与王凤启共同投资购买的位于信阳市羊山新区新五大街与新三十街交汇处天和龙庭门面房屋(后登记在原告许贵栋的名下，详见不动产权证书)，由徐宏、王凤启共同出租给了二被告，并签订《房屋租赁合同》一份。合同约定:被告承租原告门面房一至二楼，面积404平方米，租金按年结算，每年房屋租金提前一个月交付即第一年、第二年租金为每年玖万伍仟元整(95000元/年)，第三年、第四年租金为每年壹拾万肆仟伍佰元整(104500元/年)，第五年、第六年租金为每年壹拾壹万肆仟玖佰伍拾元整(114950元/年)。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告，被告装修时提出要求将一楼部分墙体拆除，并保证待房屋租赁期满后再修复，承诺给二原告各交押金￥10000元，结果仅交10000元就开始装修，后原告发现二楼的墙体也被部分拆除，就要求再补交押金￥30000元，二被告表示同意，但至今未交付。交押金的目的主要用以保证租赁期后恢复原状;即被告除支付了2017年9月30日至2018年9月30日租金95000元及拆墙押金10000元之后，应交租金304000元、押金30000元、物业管理费40000元拖欠至今，期间，原告经多次催要无果，为此，特诉诸法律。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，理应受法律保护，基于被告未能全面履行合同义务，致使原告遭受重大经济损失，现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告诉讼请求为盼。被告张敬辩称，一、原告诉讼主体错误。1、本人只是受河南科宇置业有限公司委托签订该合同，用作公司办公场所。2、公司法人指派刘强、李星（法人的司机）向我转款13.5万元，由我代表公司缴纳2017-2018年房租费用。3、该租赁房使用由河南科宇置业有限公司指派陈秋华同志负责对四间门面房进行装修监工和工程资料收集，可证明该房系公司使用。二、因公司拖欠房租，本人多次与房东和公司法人见面、电话、短信、微信进行联系沟通，商谈支付房屋事宜。三、第二年拖欠房租后，房东找到公司法人在其合同上签字按手印，并在合同上写下其身份证号，说明该门面房为河南科宇置业有限公司租赁作为办公场所。综上，我认为本人在这次租房、付租金过程中，所作所为都是受科宇置业有限公司法人代表指派的公司行为，不应该成为本案被告参与诉讼，不应该承担责任。被告曾繁亮未答辩。经审理查明，原告徐宏与原告许贵栋系父子关系。原告徐宏购买信阳市天和置业有限公司开发建设的位于信阳市羊山新区××小区××楼××、××号（建筑面积99.56㎡）及一层110号、2层210号（建筑面积105.26㎡）商铺，并将上述房屋登记在原告许贵栋名下。原告王凤启购买与上述109-209号商铺相邻的107-207号、108-208号商铺（建筑面积共206.73㎡）。2017年9月27日，原告许贵栋授权原告徐宏，并与原告王凤启共同作为甲方就上述两层共八间商铺与被告张敬（乙方）签订《房屋租赁合同》，与本案审理及双方当事人争议相关的内容约定如下：第一条，租赁房屋座落于羊山新区××与新××大街交汇处天河龙庭门面房，面积404平方米，楼层1、2层。第二条，租赁期限自2017年9月30日起至2023年9月30日止，共72个月。第三条，该房屋租金按年结算，房屋第一年、第二年租金为每年95000元整，第三年、第四年每年为104500元整；第五年、第六年为每年114950元整。每年房屋租金乙方提前一个月交付给甲方，同时乙方需交房屋租赁押金10000元整，乙方退房时，双方交接完毕无异议后，甲方一次性退还给乙方。第五条乙方责任：1、该出租房屋仅做公司办公用，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在2天内退还该房屋，同时没收押金。押金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿：③未经甲方同意擅自拆改房屋结构、损坏该房屋（墙体打洞）或改变房屋使用用途；④拖欠租金达20天的。2、该房屋租赁期间，乙方应支付以下费用：A物业管理费；4、乙方装修时不得破坏结构和承重墙。第六条合同变更及解除：1、租赁期间，如需解除合同，需提前30日通知对方，经双方协商一致后终止合同。第七条本合同经甲乙双方签字后生效，未尽事项，另行签署补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。合同签订后，被告张敬向三名原告交纳第一年度租金95000元、押金10000元，原告将房屋交付使用，被告随之对该房屋进行装修，装修过程中拆除了1层108与109号、2层208与209号商铺之间的分隔墙体。后房屋装修完毕，被告并未依合同约定投作公司办公使用，而是处于闲置状态，直至第二年租金约定的支付期限届满，原告向被告张敬催收2018年9月至2019年9月房租时，被告张敬称其系受被告曾繁亮之托租赁该房屋作为河南科宇置业有限公司的办公场所，原告遂向曾繁亮主张支付，曾繁亮于原告持有的《房屋租赁合同》落款处补签其姓名及身份证号。此后，经原告多次催要，二名被告仍未支付欠缴的房租及物业费，被告张敬于2018年12月4日、12月17日、2019年1月24日通过微信聊天方式亦多次向曾繁亮催要房租。因索要欠款未果，原告遂诉至本院，并于庭审时增加第一项诉讼请求为要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；第二项诉讼请求明确为要求被告将拆除墙体恢复原状。庭审中，被告张敬提供其持有的另一份《房屋租赁合同》显示，被告曾繁亮在该合同首部手写注明：该合同为河南科宇置业有限公司委托张敬签订，房租与张敬无关。另提供刘强出具的内容为，刘强于2017年9月27日受曾繁亮委托将案涉门面房租金50000元转入张敬账户的证明；曾繁亮与施工人程起超签订的《装修工程施工合同》照片复印件（手机照片原件为陈秋华持有）、陈秋华出具的内容为陈秋华原就职于河南科宇置业有限公司，2017年9月公司委托张敬租赁案涉门面房用作该公司办公室，公司派陈秋华对该门面房装修进行监工和工程资料收集的情况说明。提供张敬中国建设银行账户2017年9月1日至10月31日银行流水，显示，其分别于2017年9月27日收到刘强转款50000元当日向许贵栋母亲王明霞转账50000元；2017年10月5日收到李星转款55000元，当日分三笔向王明霞转账共55000元的资金往来记录，以主张被告张敬在收到曾繁亮委托科宇公司员工刘强、李星转账的房租后，由其向原告缴纳第一年租金及押金共105000元。原告对上述证据真实性无异议，但证明目的不予认可。另补充提交梁馨木、卢俊出具的张敬于2012年至2018年在科宇公司任职的证言以及科宇公司于2015年1月至3月为张敬申报医疗保险登记表、2018年5月16日由曾繁亮签字的张敬借支单等，以证明张敬基于曾繁亮的委托签订案涉《房屋租赁合同》及支付房租，系履行职务行为，不应承担合同责任。原告对该组证据不予认可。另查明，被告河南科宇置业有限公司（以下简称科宇公司）工商登记公示信息显示，该公司于2011年5月9日注册成立，法定代表人为被告曾繁亮。涉案107-207号、108-208号、109-209号、110-210号商铺自签订合同即2017年10月至本案判决时即2021年1月拖欠物业费32280元。本院认为，被告张敬提供刘强的证言虽不符合证据的形式要件且不能证实刘强的身份，但结合其提交的银行交易流水，能够印证其于2017年9月27日向原告许贵栋母亲王明霞转账支付的涉案房屋租金50000元系来源于刘强的转款，并在收取李星的转款后于2017年10月15日向王明霞继续支付第一年剩余租金及押金55000元的事实。对此，三名原告对被告张敬已支付2017年9月30日至2018年9月30日期间租金及押金105000元的事实亦无异议，本院对此予以确认。现本案双方争议的焦点系《房屋租赁合同》的合同承租方是谁，也即应承担合同责任的主体问题。从合同约定内容来看，该出租房屋用途为公司办公使用，合同签订后，被告曾繁亮对房屋进行装修但未实际投入作公司办公使用，至第二年约定的租金付款期限届至，因二名被告均未及时向原告支付，经原告多次催要，被告张敬为此向原告披露房屋的实际使用人为河南科宇置业有限公司或曾繁亮，并由被告曾繁亮在原告持有的《房屋租赁合同》上补签名、捺印，对上述事实，被告曾繁亮另在被告张敬持有的合同上对房屋系由河南科宇置业有限公司使用予以追认，并确认与被告张敬无关。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，本案原、被告双方通过曾繁亮的一系列追认及个人承诺付款行为，致案涉合同的效力直接约束原告及被告曾繁亮，被告曾繁亮虽系河南科宇置业有限公司的法定代表人，但在与原告订立合同时并未表明该身份，在合同履行过程中，亦未直接以公司名义对原告从事民事活动，该法律后果应由其个人承受，其作为租赁合同的承租方，应对受托人被告张敬订立合同的后果承担相应的法律责任，被告张敬不承担责任。现三名原告依约将案涉房屋交付使用，被告曾繁亮应按合同约定及时支付房租及物业费。自2018年9月起，其至今长期拖欠剩余租金及物业费不支付的行为，已构成根本违约，原告合同目的无法实现，故对原告要求解除各方之间租赁合同的诉请，本院予以支持。依据合同约定，第一、二年房租每年95000元，第三、四年房租每年104500元，被告曾繁亮应向原告支付自2018年9月30日至本判决确定解除合同之日止（2021年1月12日）的租金共计229108元。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告逾期支付租金，亦给原告造成利息损失，原告主张自2018年9月30日起按法定利率标准计算，本院亦予以支持。同时，被告曾繁亮在装修租赁房屋过程中，未经原告同意将案涉2号楼1层108与109号、2层208与209号商铺之间的分隔墙体打通，破坏了房屋原本的形态，按照双方合同第五条之规定，未经甲方同意擅自拆改房屋结构、损坏该房屋（墙体打洞）的，没收所交押金。故双方合同解除后，被告将案涉房屋腾退交还原告时，原告有权对被告所交押金10000元不予退还。原告要求被告将已拆除的墙体恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告拖欠的物业费，有合同约定及原告提供案涉商铺所在的信阳市泽源物业管理有限责任公司天河龙庭物业处出具的欠费通知证实，系争房屋自2017年9月30日至2021年1月12日期间产生的物业费，即32280元，应由被告曾繁亮支付给原告，原告该项诉请，本院予以支持。对原告主张的律师代理费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告曾繁亮未到庭应诉、答辩，视为对原告的主张及诉讼请求放弃行使诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零二条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐宏、王凤启与被告张敬、被告曾繁亮于2017年9月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告曾繁亮于本判决生效之日起十日内，腾退位于信阳市羊山新区天河龙庭小区2号楼1层107、108、109、110号及2层207、208、209、210号商铺；并将1层108号与109号、2层208号与209号商铺之间拆除的分隔墙体恢复原状。三、被告曾繁亮于本判决生效之日起十日内，支付原告许贵栋、徐宏、王凤启欠付租金229108元及利息损失（以229108元为基数，自2018年9月30日至2019年8月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率；自2019年8月21日起，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，计算至实际清偿之日止）。四、被告曾繁亮于本判决生效之日起十日内，支付原告许贵栋、徐宏、王凤启欠付物业管理费32280元。五、驳回原告许贵栋、徐宏、王凤启其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3455元，由原告许贵栋、徐宏、王凤启负担1040元，被告曾繁亮负担2415元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省财政厅非税收入财政专户，开户行：兴业银行郑州分行营业部，账号：46×××70。审判员  蒋荟二〇二一年一月十二日法官助理齐眉书记员刘映峰