福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终36号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：肖宏斌，男，1981年12月1日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：罗联湖，福建君来律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人肖宏斌房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗联湖全部诉讼请求，一、二审案件受理费由罗联湖承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 罗联湖辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 罗联湖向一审法院起诉请求：1.碧桂园公司支付肖宏斌逾期办理商品房权属登记违约金27471.5元，逾期交房违约金43336.5元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：1.2015年1月20日，肖宏斌与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》,主要约定：肖宏斌向碧桂园公司购买三明市梅列区××号××幢××号房，建筑面积131.61平方米，房屋总价款为835000元；碧桂园公司应于2016年12月30日前将经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格的房屋交付给肖宏斌使用。碧桂园公司逾期交房的，逾期不超过90日，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向肖宏斌支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付肖宏斌。如因碧桂园公司原因，肖宏斌不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，肖宏斌不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按肖宏斌已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，肖宏斌向碧桂园公司支付了购房款835000元。 2.2016年11月18日，案涉楼幢由三明市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，评定为消防验收合格；2016年12月30日，碧桂园公司就案涉楼幢组织勘察、设计、施工、监理等单位五方验收合格（以下简称五方验收合格）。 3.2016年12月25日，碧桂园公司向肖宏斌移交案涉商品房物业资料。 4.2017年8月8日，碧桂园公司向三明市住房和城乡建设局申报碧桂园一期E地块《竣工验收备案表》；2017年8月14日，三明市住房和城乡建设局在碧桂园公司申报表上确认同意予以验收。 5.2018年1月4日，原三明市国土资源局为梅列区碧桂园××号××幢办理了首次登记(总确权)。2018年2月4日，碧桂园公司将办证相关资料移交肖宏斌。 6.2018年2月24日，肖宏斌取得案涉房产不动产权属证书。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律规定，房屋须经验收合格后才能交付使用。上述规定及《福建省实施办法》、《福建省建设厅关于规范建设工程竣工规划条件核实管理的指导意见》等等有关验收合格标准的规定均属管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定。对于验收合格，实践中，既有以“五方验收合格”为标准，也有以“竣工验收备案”为验收合格的标准，当事人可以选择其中一个标准作为验收合格交房的标准。本案中，案涉《商品房买卖合同》第八条规定的验收合格标准是“五方验收合格”，该约定是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的效力性强制性规定。碧桂园公司于2016年12月30日即就本案案涉楼幢五方验收合格，按照合同约定时间完成组织验收义务，并出具了工程质量合格报告，合同约定的交房条件已具备。碧桂园公司已在交房期限前通知肖宏斌接收房屋，履行了通知交房的义务，而肖宏斌在本案诉讼中提出案涉房屋只取得五方验收合格，即说明其对案涉房屋只取得五方验收合格是明知的，但仍然同意接受案涉房屋，并已实际装修入住，其认为碧桂园公司逾期交房的诉讼请求不予支持。 2.肖宏斌主张碧桂园公司逾期办证是否超过诉讼时效。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。依据上述规定，双方约定逾期办理房屋权属证书的违约金是以日为计算单位的，即逾期1日碧桂园应按已付房款的0.01%向肖宏斌支付违约金，违约金的总额与每日产生违约金相对独立。由此，碧桂园逾期履行合同义务之日起每日产生的违约金，诉讼时效从产生之次日起计算。肖宏斌于2020年6月16日方向我院主张逾期办证的违约责任，因案涉违约金诉讼时效是否届满，应从本院收到诉状之日往前倒推三年确定，即2017年6月15日之前产生的违约金的诉讼时效依法应认定为届满。因此，肖宏斌提出的相应诉请，不予支持。 综上、一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系肖宏斌与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司在合同约定的时间内已将符合约定交房条件的案涉商品房交付肖宏斌，肖宏斌并已实际接收，其主张碧桂园公司逾期交房的诉讼请求本院不予支持；而碧桂园未按期履行合同义务，导致肖宏斌在2018年2月4日才收到碧桂园公司移交的办理权属证书的相关材料，未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。由此，碧桂园应从2017年6月16日起至2018年2月3日止（共232日），每日按肖宏斌已付房款的0.01%支付违约金（835000元*0.01%*232天=19372元）。据此，肖宏斌提出诉请，本院根据查明事实予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向肖宏斌支付违约金19372元；二、驳回肖宏斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元，因适用简易程序减半收取计785元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担142元，由肖宏斌负担643元，于本判决生效之日起七日内交纳。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前，碧桂园公司办理初始登记的时间是2018年1月4日，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给肖宏斌时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。鉴于肖宏斌于2020年6月16日提起诉讼，诉讼时效期限应往前倒推三年确定，故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应自2017年6月16日起至碧桂园公司将办理房屋权属证书所需资料交付前一日即2018年2月3日止。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1570元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴江** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二一年一月二十日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。