江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初20240号原告：潘俊平，男，1982年5月9日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：许云翔，北京盈科(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱嘉诚，北京盈科(昆山)律师事务所实习律师。被告：吴巍，女，1969年12月12日出生，蒙古族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丹，江苏同丰律师事务所律师。原告潘俊平与被告吴巍合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告潘俊平及其委托诉讼代理人许云翔、钱嘉诚，被告吴巍委托诉讼代理人赵丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘俊平向法院提出诉讼请求：1、撤销原、被告于2019年9月25日签订的店面转让协议书；2、要求被告返还店铺转让款90000元、赔偿定金30000元，合计120000元；3、要求被告支付原告因起诉产生的律师费12000元；4、诉讼费由被告承担。诉请1当庭变更为解除原、被告于2019年9月25日签订的店面转让协议书。事实及理由：2019年9月25日，原、被告签订店面转让协议书，双方约定将被告向昆山金鹰国际购物中心有限公司(下称金鹰商场)承租的商铺转让给乙方使用，被告承诺原签订合同续签一年及原告可以将自己经营的品牌、店招进行更换等。协议签订后，被告口头告知已获得金鹰商场转让许可，故原告按约向被告支付了转让款90000元(包含定金30000元)，但是在原告进入店铺经营时被金鹰商场告知无法更换店名，也无法以原告名义重新与金鹰商场签订租赁合同，截至2020年6月30日，原告因被告店铺无法与金鹰商场续签被封店，已停止经营。在了解到被告与金鹰商场签订的租赁合同后，可以看到金鹰商场明确约定被告对承租商铺没有任何形式的转让权，故被告签订转让协议时恶意隐瞒这一事实，向原告虚假承诺其无法控制及做到的条件，被告的行为己经构成欺诈，并导致转让协议无法履行。原告事后多次与被告进行交涉转让协议其承诺内容或退款事项，被告一再拖延，故原告无奈起诉，为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告吴巍辩称：一、双方签订的《店面转让协议书》合法有效，且已经实际履行。首先，根据双方协议第三条约定，甲方向乙方承诺的是“新店铺可以卖吐司先生品牌的面包产品、可以上墙吐司先生海报”，而非原告诉状所称的“可以将自己经营的品牌、店招进行等换”。根据现场情况，原告自接手店铺就可以并一直售卖吐司先生品牌的面包，吐司先生的海报也有上墙，因此，答辩人已经按照约定履行义务。其次，根据《民法典》第718条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”，原告接手后即开始售卖面包和上墙海报，一直到2020年6月30日，原告经营了有9个月时间，且原告在租赁经营期间一直以自己的名义支付水电费等费用，金鹰商场并未提出任何异议，可见金鹰商场是知情的，即便答辩人与金鹰商场之间的《租赁合同》有约定不可转让的内容，仍可视其是同意转租的。双方签订的《店面转让协议书》第三条约定：“原租房合同续签一年（续签前提条件是乙方业绩不能连续三个月在金鹰国际购物中心负一层排名后三位，达到金鹰国际购物中心的业绩续约条件）”。原租2019年5月1日至2020年3月31日止。原租赁合同期限届满后，答辩人配合原告与金鹰国际购物中心续签合同，期限为2020年4月1日至2020年6月30日，原告没有任何异议。2020年6月30日之后，原告并非因店铺与金鹰商场无法续签停止经营的，而是因为金鹰国际购物中心商场的综合调整，原告不愿意配合导致，是原告没有达到《店面转让协议书》约定的续签条件，其责任应由原告自身承担。最后，原告接手店铺进行经营一直使用的答辩人的营业执照、财务章、发票章、银行账号等，可见原告对于无法更换店名、无法以自己名义与金鹰签约的情况是明知的，也是认可的。答辩人也是一直配合原告进行经营的，双方均无任何异议。综上，原告认为双方的《店面转让协议书》合法有效，且已实际履行，原告以合同的目的无法实现要求解除合同，没有事实和法律依据，依法不能成立。二、鉴于转让协议合法有效，根据协议约定，原告支付定金和转让费符合约定，故答辩人不应进行返还。三、根据协议约定，答辩人已经履行了约定的义务，没有任何违约行为，原告要求答辩人承担因本案产生的律师费、诉讼费没有依据。综上，答辩人认为原告的诉请没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2019年4月，吴巍与昆山金鹰国际购物中心有限公司签订租赁合同，约定租赁金鹰国际购物中心B1层AB1-00115的店铺（面积33.4平方米），用于经营弥茶品牌，租赁期限自2019年5月1日至2020年3月31日，租金每月每平方米390.85元。租赁合同第十一条约定，承租人不得分租、转租、转让给第三方或以联营等方式变相转租给第三方；承租人应在租赁期限届满前六个月提出是否续租的书面申请，出租方应于合同期满前1个月书面通知承租人其续租申请是否被接受，双方就该物业续租条件协商一致后，须签订新的合同。2019年9月25日，吴巍（甲方）与潘俊平（乙方）签订《店面转让协议书》，约定甲方将位于江苏省昆山市珠江中路199号昆山金鹰国际购物中心B1层AB1-00115的店铺转让给乙方使用，乙方支付甲方30000元作为定金；如果转让成功，该笔费用将作为转让费从总转让费中扣除，如果非乙方原因转让中断或未能完成，则甲方需将该笔费用如数退换给乙方；甲方承诺新店铺可以卖吐司先生品牌的面包产品、可以上墙吐司先生海报、原租房合同续签一年(续约前提条件是乙方业绩不能连续三个月在金鹰国际购物中心负一层排名后三位，达到金鹰国际购物中心的业绩续约条件)；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有营业设备、品牌等全部归乙方；甲乙双方协定转让费共计150000元整，乙方在本次转让获得金鹰商场允许之后3日内，向甲方支付转让费共计60000元整；乙方在原租房合同续签一年完成之后3日内，向甲方支付转让费余款共计60000元整；因履行本合同发生争议双方协商不成的，由昆山市人民法院管辖；违约方须承担因此发生的包括法院诉讼费、律师代理费等在内的所有费用。后，吴巍与昆山金鹰国际购物中心有限公司又签订租赁合同，约定租赁金鹰国际购物中心B1层AB1-00115的店铺（面积33.4平方米），租赁期限自2020年4月1日至2020年6月30日。庭审中，潘俊平陈述该合同系其以吴巍名义与昆山金鹰国际购物中心有限公司签订。2019年9月28日，吴巍出具收条，载明收到潘俊平转让费90000元（含定金30000元）、10月份房租13054元及物业费1166元。潘俊平自2019年10月1日进场经营，2020年6月27日左右搬离。另查明，涉案店铺在经营中悬挂“弥茶”招牌，店铺墙上张贴“MRTOAST（吐司先生）”海报，柜台摆放MRTOAST吐司。再查明，潘俊平因本案诉讼与北京盈科（昆山）律师事务所签订委托代理合同约定律师费12000元，北京盈科（昆山）律师事务所开具了相应的发票。本院认为，潘俊平与吴巍之间签订的店面转让协议书是双方真实意思表示，约定的内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议的约定全面履行。店面转让协议书既包含对店铺现有装饰、装修及其他营业设备、品牌的转让，亦包含店铺租赁权、使用权的转让，协议书履行过程中，潘俊平使用了该店铺出售吐司先生面包产品，同时张贴吐司先生海报。协议书同时约定吴巍作为转让方承诺原租房合同续签一年即应续签至2021年2月28日，然则原租房合同仅续签至2020年6月30日，此后潘俊平无法使用该店铺，致使协议书无法继续履行。因吴巍无法与原出租人继续签订租赁合同导致潘俊平合同目的无法实现，其有权要求解除合同。关于协议书的解除时间，潘俊平于2021年1月7日庭审中提出解除合同的要求，故双方签订的店面转让协议书于2021年1月7日解除。合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质，潘俊平有权要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。现潘俊平要求吴巍返还其所支付的90000元转让费，本院认为，虽因吴巍违约导致协议书无法继续履行，但鉴于店面已实际转让且由受让方潘俊平实际经营近9个月，故本院根据转让协议费涵盖的内容及双方履行情况，酌情认定由吴巍向潘俊平返还30000元。因吴巍违约导致协议书无法继续履行引发本案诉讼，按照店面转让协议书的约定，其应当承担潘俊平为此支付的律师费12000元。关于潘俊平主张的定金30000元是否予以返还或双倍赔偿，本院认为，协议书约定在店面转让成功后，该30000元作为转让费从总转让费中予以扣除，即从定金转化为转让费，故不适用定金罚则，对潘俊平该项主张本院不予支持。吴巍辩称系因原告潘俊平原因导致原租赁合同无法续签但未向本院提供证据予以证明,故对其该项抗辩意见本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告潘俊平与被告吴巍2019年9月25日签订的《店面转让协议书》于2021年1月7日解除。二、被告吴巍于本判决生效后十日内向原告潘俊平返还转让费30000元。三、被告吴巍于本判决生效后十日内向原告潘俊平支付律师费损失12000元。四、驳回原告潘俊平其他诉讼请求。（上述款项如采用转账方式，请将款项汇入原告潘俊平指定账户，或汇入本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号：3220198643605151526055494。）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告潘俊平负担1125元，由被告吴巍负担525元。其中，原告潘俊平预交的案件受理费525元，本院予以退还，被告吴巍应当负担的525元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811173906；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  郑 煦二〇二一年一月二十五日法官助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰