江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初2486号 原告（案外人）：宋克超，男，1969年4月30日出生，汉族，住山东省微山县。 委托诉讼代理人：付长平，沛县金诺法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘夫强，沛县金诺法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：吕复奇，男，1967年1月5日出生，汉族，居民，住沛县。 委托诉讼代理人：师忠华，沛县新城区法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：徐州聚利益源燃料有限公司，住所地沛县魏庙镇魏庙村，社会统一信用代码：91320322MA1NKHQ949。 法定代表人：张应荣，该公司经理。 第三人（被执行人）：张应荣，女，1962年8月28日出生，汉族，居民，住沛县。 原告宋克超与被告吕复奇、第三人徐州聚利益源燃料有限公司（以下简称聚利公司）、张应荣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，第一次庭审原告的委托诉讼代理人付长平，被告吕复奇的委托诉讼代理人师忠华到庭参加诉讼，第三人聚利公司、张应荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，第二次庭审原告的委托诉讼代理人刘夫强，被告吕复奇及其委托诉讼代理人师忠华，第三人张应荣、聚利公司的法定代表人张应荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宋克超向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止对大屯煤电公司姚桥矿工人村XX号楼X单元XX室房屋的执行、解除对该房屋的查封（房屋价值186000元）。2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告实际拥有涉案房屋的使用权、所有权，足以排除被告的查封、执行。涉案房屋已经完成了合法的交易，涉案房屋最初是张应荣出售给案外人吴侠的，吴侠已经将房屋的价款全部交付完毕，并且进行装修、实际入住，在此之后原告通过中介介绍，吴侠将房屋又出售给了原告，原告与吴霞之间也完成了房屋的交易，原告购房后入住至今。从张应荣出售给吴侠，吴侠再出售给原告，整个房屋的买卖过程，买卖合同的签订均是真实合法的，房屋的交易时间早于法院查封，在实际占有使用上事实存在，原告已经拥有房屋的实际使用权，所有权。未过户登记，并不能否决买卖合同的合法性。原告对于未办过户手续并未有过错，涉案房屋原系大屯煤电公司职工福利房，对于该房暂时不能过户登记，是因为房产部门和公司企业内部规定不予办理，原告在此过程中是无过错的。为此诉至法院。 被告吕复奇辩称，1、涉案房屋为煤电公司福利性质的房屋，原告不是煤电公司职工，不享有职工福利房的待遇，在签订合同时，明知大屯煤电公司房屋管理政策受到限制，或者限制流通转让情形，会导致不能办理过户等登记手续，而又进行交易，显然存在过错，该过错行为应当认定为因原告自身原因未办理过户登记手续，将会直接导致不能排除法院的执行；2、涉案房屋仍然登记在第三人张应荣名下，法院依职权查封涉案的房屋据有事实及法律依据，原告的诉请不能阻却执行，请求依法驳回原告的诉求。 第三人聚利公司、张应荣述称，涉案房屋是张应荣于2014年5月出售给吴侠的，当时房屋是现金交易的173000元，第三人对过户不过户不懂，双方办理了房屋的交接，吴侠交付房款后，对房屋进行了装修，实际入住；2017年12月吴侠又将房屋出售给宋克超，当时宋克超怕张应荣不同意吴侠转卖房屋，所以在吴侠出售房屋时又让张应荣在合同上签字确认，并且要求过户时给予配合，宋克超在房屋内居住是事实。2019年大约8、9月份，吴侠给张应荣联系，说宋克超要求将涉案的房屋进行过户，因张应荣在外地做生意，一时回不来，故一直耽搁没有给宋克超办理过户手续，宋克超也催过几次过户的事，因时间问题都没有回来。借第三人钱的时候第三人用公司的公章给被告盖了一个章，这几年生意不好，加上疫情，没有能力还被告钱，所以造成今天的局面。年前第三人没有能力偿还被告，过了年第三人可以慢慢的还给吕复奇。对于宋克超的起诉，张应荣认为符合事实情况，请法庭给予支持。 经审理查明，2018年2月26日，本院对被告吕复奇与第三人聚利公司、张应荣民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0322民初604号民事调解书：聚利公司、张应荣于2018年3月17日前偿还吕复奇本息315800元（利息按照月息1.5%计算至2018年3月16日），其余诉讼请求吕复奇自愿放弃。 根据吕复奇的申请，本院于2018年3月19日立案强制执行，案号为（2018）苏0322执1465号。在执行过程中本院于2019年11月12日作出（2018）苏0322执1465号之一执行裁定：查封被执行人张应荣与康忠民共有的位于大屯煤电公司姚桥矿工人村XX号-XX室（房屋所有权证号码：沛大屯字000XXXXX号）房地产。查封期限3年。同日，本院向沛县不动产登记交易服务中心送达了（2018）苏0322执1465号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人张应荣与康忠民共有的位于大屯煤电公司姚桥矿工人村XX号-XXX室（房屋所有权证号码：沛大屯字000XXXX号）房地产。查封期限3年。 另查明，2014年5月1日，出卖人张应荣向吴侠出具房屋买卖协议，写明今张应荣收到吴侠全额购房款壹拾柒万叁仟元（173000）房屋座落于沛县大屯煤电公司姚桥矿工人村XX号楼XXX室，待过户时产生的契税等费用由张应荣承担。吴侠购买该房后即装修入住。 2017年11月1日，吴侠与宋克超签订购房定金合同一份，约定宋克超向吴侠购买大屯煤电公司姚桥矿工人村XX号楼X单元XX室房屋，转让价格为186000元，已付定金30000元。 2017年12月27日，吴侠与宋克超签订房屋买卖协议一份，约定吴侠以186000元（不包括过户及其他费用）的价格将大屯煤电公司姚桥矿工人村XX号楼X单元XX室面积62平方米出售给宋克超，在该房屋买卖协议上甲方签字处吴侠、张应荣、康忠民签字按印，原告宋克超在乙方处签字。 杨苏平与宋克超系夫妻关系。2017年12月27日，杨苏平通过中国邮政储蓄银行向吴侠转账156000元。同日，吴侠出具收条一份，内容为：“今收到宋克超房款186000元拾捌万陆仟元整收款人吴侠2017年12月27日”。 案涉的大屯煤电公司姚桥矿工人村XX号楼X单元XXX室登记的房屋所有权人为康忠民、张应荣。房产证号为：沛房权证政字第××号，登记时间为2013年12月26日。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该规定所确立的是不动产物权变动登记生效原则，但也存在法律和司法解释规定的对物权期待权人等予以特殊保护的例外原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故对于案外人的原告请求阻却人民法院对涉案房产的执行，必须同时满足案外人与被执行人在涉案不动产查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，案外人在查封之前已经实际占有涉案房产，案外人已经支付全部价款，案外人非因其自身原因未办理过户登记手续这四个法定条件。从原告提供的证据看，原告已满足案外人与被执行人在涉案不动产查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，案外人在查封之前已经实际占有涉案房产，案外人已经支付全部价款这三个条件，对于第四个条件案外人非因其自身原因未办理过户登记手续，根据法律规定案外人知道或者应当知道因政策原因受到限制或者限制流通转让等情形，导致购买的房屋无法办理过户登记的，应认定为系因案外人自身原因未办理过户登记手续。本案中，涉案房产目前仍登记在康忠民和被执行人张应荣名下，对于涉案房产的性质和购买条件，原告宋克超对此是明知的，并且认可在购买时不符合购买涉案房产的条件，原告宋克超对于签订合同时不能办理过户登记的原因亦是明知的，但双方合同约定待政策允许时，可办理过户手续所有费用按国家的有关规定负担，如该房屋走向市场化，需向单位补缴补齐房款才能自由买卖，则由出卖方分担费用，该房屋什么时候政策允许，什么时候走向市场化出卖人并没有告知买受人的原告，不能认定原告怠于甚至故意不办理权属变更登记；客观上案涉房屋所在土地第三人张应荣未取得土地使用权证书，第三人张应荣一直在外地没有回来为原告办理变更登记，且第三人张应荣将涉案房屋转让吴侠后，吴侠又转让给本案的原告宋克超，均已按约全额支付款项并实际占有涉案房屋，据此应认定系非因案外人宋克超的自身原因未办理过户登记。故，案外人宋克超提交的证据符合法律规定的排除执行条件，对案外人宋克超的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、第十七条之规定，判决如下： 中止对位于大屯煤电公司姚桥矿工人村XX号X单元XX室（房屋所有权证号码：沛大屯字000XXXX号）房地产的执行。 案件受理费4020元，由被告吕复奇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张 辉 人民陪审员  蒋正勤 人民陪审员  陈荣亮 二〇二一年一月八日 法官 助理  王 敏 书 记 员  张 萌