安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1222民初8689号 原告：王俊，女，汉族，1986年10月3日生，住址:安徽省太和县。 原告：翟少华，男，汉族，1986年10月21日生，住址:安省太和县。 两原告委托代理人：何晓刚、王涵，北京市京师(上海)律师事务所律师。 被告：太和县乐邦置业有限公司，住所地:太和县旧县镇凤凰路南侧(镇政府对面)七楼乐邦电梯公司东，统一社会信用代码:91341222MA2MXFKAOK（1-1）。 法定代表人:李然，总经理。 委托代理人：刘问清、邢慧慧，安徽皖太律师事务所律师。 原告王俊、翟少华诉被告太和县乐邦置业有限公司（以下简称乐邦置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王俊及其委托代理人何晓刚，乐邦置业公司的委托代理人刘问清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王俊、翟少华向本院提出诉讼请求：1、请求解除王俊、翟少华和乐邦置业公司2018年8月17日签订的商品房买卖合同；2、请求判令乐邦置业公司退还已付全部房款人民币879520元;3、请求判令乐邦置业公司支付自原告付款之日起至实际清偿之日止（暂算至2020年11月5日）的利息79443.85元;4、请求判令乐邦置业公司支付违约金7795.18元；5、请求判令乐邦置业公司承担本案诉讼费。事实与理由：王俊、翟少华系夫妻关系，2018年8月17日，王俊、翟少华和乐邦置业公司签订编号为1808170038的《商品房买卖合同》，合同约定乐邦置业公司将位于安徽省阜阳市太和县的房屋出售与王俊、翟少华，该商品房层高为2.9米，其预测建筑面积为115.5平方米，单价为每平方米人民币7416.56元，总价款为人民币856613元，交房时间为2020年5月31日前。2018年3月20日，王俊、翟少华支付房款242000元，2018年8月6日，王俊、翟少华支付房款14700元，2018年8月22日，王俊、翟少华支付房屋预收款266613元，2018年11月19日，王俊、翟少华支付住宅专项维修资金12705元、房地产测绘费115元，剩余房款由中国农业银行贷款支付，王俊、翟少华自2019年1月27日每月还款4940.59元至今。2020年8月21日，乐邦置业公司向王俊、翟少华发出交房通知书与交房收费提示单，违规收取一年物业费，并要求王俊、翟少华先交费、签署收房确认书后才可验收房屋。合同第九条约定的交付条件中，乐邦置业公司仅提供了《房屋测绘技术报告书》和《工程峻工验收报告》，且后者由乐邦置业公司自身出具，并非相关有资质的机构审核报告，不具有公信力。针对被告缺少的相关交房材料，王俊、翟少华于2020年9月28日向乐邦置业公司送达了《不予接收房屋的回函》,要求乐邦置业公司提供合同约定的《住宅使用说明书）、《住宅质量保证书》及建设工程竣工验收备案证明文件，然乐邦置业公司一直未予回复。在此期间，经系争房屋所在小区的众业主深入了解，乐邦置业公司存在多处违法违约行为，包括但不限于允诺业主一梯一户、周边医疗教育设施齐备、买房送阳台或储物室等，然实际并未达到相关承诺标准;利用公摊面积诱导购房，高价卖出无人购买的楼层;房屋质量未经勘验，相关部门已介入调查;系争房屋未按照合同约定建造地下车库，根据《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条交付时间和手续“（-）出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。......”第十二条逾期交付责任约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.012％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01％向买受人支付违约金…＂，乐邦置业公司逾期交房且未满足交房条件，王俊、翟少华有权拒绝收房，并有权解除合同，乐邦置业公司应退还已付全部房款，并承担相应的违约责任。2020年11月2日，王俊、翟少华发出律师函，书面通知乐邦置业公司解除合同，要求乐邦置业公司按照合同约定返还已付全部房款并承担相应违约责任，合同于2020年11月6日解除。现王俊、翟少华为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。 乐邦置业公司辩称：一、王俊、翟少华提出合同解除没有依据，且要求解除合同的理由不能成立。1、该律师函中未见当事人的授权委托手续。我们无法确认律师函是在合法授权的情况下发出，所以无法做出答复。2、《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”本案双方合同的目的是房屋买卖，现在房屋已经竣工，不影响双方合同目的的实现，本案乐邦置业公司不存在根本性违约问题，王俊、翟少华要求解除合同不符合法律规定。乐邦置业公司目前的情况可以交付房屋，建议王俊、翟少华配合接收房屋。二、《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”乐邦置业公司之所以无法按约定日期交付房屋，是因为疫情造成开工晚，施工进度慢，此情况属不可抗力，且目前该事实仍然存在。所以我方没有任何违约行为，不应承担任何违约责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。。 经审理查明：王俊、翟少华系夫妻关系，2018年8月17日，王俊、翟少华（买受人）和乐邦置业公司（出卖人）签订编号为1808170038的《商品房买卖合同》，合同其中约定，第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得坐落于太和县吉祥路北侧，国泰路西侧地块的建设用地使用权。该地块不动产权证号为皖（2018）太和县不动产权第××号，土地使用权面积为43816.2平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为商住，土地使用权终止日期为2088年1月16日（商业2058年1月16日）。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为“乐邦泰和府1号楼”，建设工程规划许可证号为“建字第341222201800005号”，建筑工程许可证号为编号3412221801250101-ＳＸ-001。第二条预售依据该商品房已由太和县房地产管理局预售批准，预售许可证号为太许字（20180330）第021号。第三条商品房的基本情况1、该商品房的规划用途为住宅，2、该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为11层，其中地上11层，地下**。3、该商品房为第一条规定项目中的1号楼2单元2层203号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。4、该商品房的房产测绘机构为“太和县蓝图房地产测绘队”，其预测建筑面积共115.5平方米，其中套内建筑面积89.23平方米，分摊共有建筑面积26.27平方米。该商品房层高为2.9米，有一个阳台，一个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。第六条计价方式与价款2、按照建筑面积计算，该商品房的单价为每平方米人民币7416.56元，总价款为人民币856613元（捌拾伍万陆仟陆佰壹拾叁元整）。第七条付款方式及期限3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2018年8月17日前支付首期房价款266613元（大写贰拾陆万陆仟陆百壹拾叁元整），占全部房价款的31.12%。余款人民币590000元（大写伍拾玖万元整）向银行（贷款机构）首期贷款支付。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十一条交付时间和手续“（-）出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。......”第十二条逾期交付责任约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.012％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01％向买受人支付违约金…＂；合同签订后，王俊、翟少华按照约定支付了房价款等，办理了按揭房屋贷款。2020年1月24日，“新冠××”疫情在国内爆发，导致乐邦置业公司全面停工。2020年8月15日乐邦泰和府1号楼竣工，并出具了“工程竣工验收报告”，参加验收的单位为：乐邦置业公司、安徽省城乡规划设计研究院、安徽省阜阳市勘察院、亳州市华恒建设工程监理有限公司、安徽开天建设集团有限公司。2020年8月21日，乐邦置业公司向王俊、翟少华发出交房通知书等,要求王俊、翟少华接收案涉房屋未果。庭审中，王俊、翟少华提交了2020年11月2日，何晓刚律师向乐邦置业公司发出要求解除合同的律师函，但没有提交乐邦置业公司收到该律师函的相关证据。本案审理过程中，乐邦置业公司向法庭提交了2020年8月15日的乐邦置业公司的“商品住宅质量保证书”、“商品住宅使用说明书”，及2020年8月21日太和县蓝图房地产测绘队为乐邦置业公司乐邦泰和府1号楼出具的“房屋测绘技术报告书”。 本院认为：因不可抗力不能履行合同义务的，不承担民事责任。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，疫情或疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情或疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。2020年1月24日，“新冠××”疫情在全国爆发，是乐邦置业公司不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，乐邦置业公司为此全面停工，致使乐邦置业公司不能按照合同的约定交付房屋，是“新冠××”疫情造成的，依法不应当承担违约责任。乐邦置业公司虽然没有出具工程竣工验收备案证明文件，但出具了工程竣工验收报告，不影响王俊、翟少华实现合同目的，乐邦置业不构成根本违约，王俊、翟少华要求解除和乐邦置业公司签订的买卖合同和要求乐邦置业承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，判决如下: 驳回原告王俊、翟少华的诉讼请求。 本案受理费13240元，减半收取6620元，由原告王俊、翟少华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  耿万生 二〇二一年一月十五日 书记员  刘慧敏 附本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行合同义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。