福建省邵武市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0781执异12号 异议人（案外人）：董重光，男，1988年6月26日出生，汉族，住上海市徐汇区（集体宿舍）。 委托代理人：沙兆华，上海明伦律师事务所律师。 申请执行人：赵春梅，女，1987年9月20日出生，汉族，住邵武市。 被执行人：罗山道，男，1975年8月9日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江县。 本院在执行申请执行人赵春梅与被执行人罗山道民间借贷纠纷一案中，案外人董重光对位于上海市嘉定区××路××弄××号××室房产及对该房产查封的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 董重光称：2019年5月20日，董重光与罗山道、郑美伦通过上海中盾壹加贰房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，并于2019年6月19日正式签订《上海市房地产买卖合同》，约定罗山道、郑美伦将坐落于上海市嘉定区××路××弄××号××室房屋以288万元的价款出卖给董重光。当天16时15分08秒就该合同进行了网签。根据协议内容，董重光分别于2019年5月20日付款5万元、5月22日付款45万元、6月19日付款100万元、6月21日付款30万元、7月12日付款20万元，总计支付200万元。2019年8月1日，董重光获批中国工商银行贷款86万元，待过户时执行。根据合同约定，双方应在2019年8月31日前办理转让过户手续，但罗山道以各种理由推诿。期间，中介多次向罗山道发出催促办理过户的信函，董重光也曾于2019年9月17日向罗山道发过律师函，均被拒。2019年10月12日，罗山道答应先移交房屋。当日，双方签订了房地产交接书，罗山道将房屋正式交付给董重光居住，转移了房屋占有权。罗山道答应尽快办理过户，但一直拖延至今。申请人已诉至上海市嘉定区人民法院要求办理房屋过户手续，但经查，该房屋于2019年12月13日已被邵武市人民法院查封，无法办理房屋过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条和第九次全国法院民商事审判工作会议纪要精神，为了维护买房人的合法权益，应当支持申请人的异议请求。综上，案涉房屋是董重光为结婚而购买的唯一一套商品住房，请求解除对案涉房产的查封措施。董重光向本院提交了《房地产买卖居间协议》（落款时间2019年5月20日）、《房屋买卖合同》（落款时间2019年5月20日）、佣金确认书、《房地产求购看房协议》、房地产权证、《上海市房地产买卖合同》（落款时间2019年6月19日）、账号确认书各1份、收款收据3张（金额分别为100万元、80万元、20万元，落款时间分别2019年6月19日、2019年7月23日、2019年7月23日）、招商银行转账汇款电子回单4张（金额分别为100万、45万30万、20万，交易日期分别为2019年6月19日、2019年5月22日、2019年6月21日、2019年7月12日）、交通银行转账电子回执（金额5万元，交易时间2019年5月20日）1张、房地产交接书（落款日期2019年10月12日）、买卖移交清单、上海市不动产登记申请书（落款时间2019年8月1日）、短信截图、律师函各1份、上海市不动产登记簿（2020年1月2日打印）4份、上海市嘉定区人民法院（2020）沪0114民初759号民事判决书、上海市金融消费纠纷调解中心沪金调协202100001调解协议书各1份。 本院查明：关于原告赵春梅与被告罗山道民间借贷纠纷一案，本院于2019年7月8日做出（2019）闽0781民初1450号民事判决书，判决：一、被告罗山道应于本判决生效之日起十日内归还原告赵春梅借款本金300000元及利息（自2019年2月1日起至借款还清之日止，月利率2%）；二、被告罗山道应于本判决生效之日起十日内支付原告赵春梅因本次诉讼费支出的律师代理费6000元。案件受理费6205元，减半收取计3102.50元，由被告罗山道负担。判决生效后，罗山道未履行生效判决确定的义务，赵春梅向本院申请强制执行。本院在执行的过程中，于2019年12月13日查封了罗山道与郑美伦共同共有的位于上海市嘉定区××路××弄××号××室房产。 董重光所述事实，与其提交的证据能够相互印证，本院予以采纳并确认。 还查明，2020年12月11日，上海市嘉定区人民法院作出（2020）沪0114民初759号民事判决书，判决如下：一、罗山道、郑美伦应于本判决生效之日起十日内支付董重光逾期过户违约金（以2000000元为基数，按日万分之五的标准，自2019年9月1日至本判决生效之日止）；二、董重光的其他诉讼请求不予支持。该事实有董重光提交的上海市嘉定区人民法院（2020）沪0114民初759号民事判决书予以证实。 再查明，董重光因购买案涉房屋向中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行申请个人二手住房贷款，总金额86万元，其中商业贷款36万元，公积金贷款50万元。中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行于2019年7月31日第一次房屋贷款审批通过，2019年8月1日抵押材料移交财安公司，但由于董重光未办理房屋过户，贷款超过银行60天审批有效期，该行调查员于2019年12月9日重新发起审查，并第二次审批通过，而由于董重光仍未办理房屋过户，贷款再次超过审批有效期限。2021年1月4日，经上海市金融消费纠纷调解中心主持调解，董重光与中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行达成调解协议，协议如下：如董重光系争房屋（即案涉房屋）撤销查封并符合银行的相关贷款条件，中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行同意为董重光重新受理房屋贷款手续。上述事实有董重光提交的上海市金融消费纠纷调解中心沪金调协202100001调解协议书予以证实。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本案，董重光对案涉位于上海市嘉定区××路××弄××号××室房产及对该房产的执行行为提出异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，案涉房产在被本院查封之前，董重光与罗山道、郑美伦已于2019年6月19日签订了合法有效的书面买卖合同（即《上海市房地产买卖合同》）；董重光已于2019年10月12日合法占有案涉房产；董重光已按合同约定于2019年7月12日前支付了罗山道、郑美伦前三笔房款共计200万元，第四笔房款86万元双方约定采用案涉房屋贷款方式支付，董重光的贷款申请亦于2019年7月31日、12月9日两次经中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行审批通过，虽因案涉房屋未办理过户导致两次贷款超过审批有限期，但董重光要求继续履行合同且中国工商银行股份有限公司上海市嘉定支行也同意继续办理房屋贷款手续；第5笔房款2万元双方约定于交房过户时支付，而上海市嘉定区人民法院作出的（2020）沪0114民初759号民事判决书判决罗山道、郑美伦应承担的逾期过户违约金远超过该数额；综上，应视为董重光已支付全部房款；从董重光向本院提交的律师函可认定，董重光始终在催促罗山道、郑美伦办理过户手续，故董重光对案涉房屋未办理过户登记并没有过错。综上，董重光对案涉房产的权利能够排除本院执行，其异议应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第二项、第二十八条规定，裁定如下： 解除对坐落于上海市嘉定区××路××弄××号××室房产［房地产权证号：沪（2016）嘉字不动产权第0100**］的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄尚美 审判员  范 敏 审判员  汤玉英 二〇二一年一月二十一日 书记员  李媛媛