福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4672号 原告：厦门市万科物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区。 法定代表人：项凌云，董事长。 委托诉讼代理人：唐春蓉，女。 委托诉讼代理人：黄清荣，男。 被告：杨明光，男，1955年2月12日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 原告厦门市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告杨明光因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人唐春蓉、黄清荣，被告杨明光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.杨明光向万科物业公司支付拖欠的物业服务费32787.57元（从2018年4月起暂计至2020年10月）；2.杨明光向万科物业公司支付物业服务费违约金暂计为7265.42元（滞纳金按日千分之三的标准暂计至2020年10月止，最后计算至杨明光支付完拖欠的物业服务费等费用之日止）；3.杨明光向万科物业公司支付拖欠的公摊水电费合计为7874.06元（从2017年7月起至2020年10月）；以上合计为47927.05元；4.杨明光承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年1月20日，万科物业公司与莆田市万科置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：1.万科物业公司为莆田玉湖新城提供物业服务，规定了万科物业公司有权收取物业服务费用及收取标准；2.第七条约定：物业服务费按季度缴纳，业主或物业使用人应于每季15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在每季15日及以后视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额3‰向乙方支付违约金。杨明光购买莆田市××号楼××室，且万科物业公司已出具交付通知书证明杨明光已实际接受该房屋。杨明光应当按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2017年7月份以后杨明光以种种理由不予缴交物业服务费、违约金、水电公摊。杨明光的行为严重影响了万科物业公司物业服务的正常开展。 杨明光辩称，房屋已经出租出去，具体情况不是很清楚。不交物业费是因为租户的要求得不到解决，解决也是表面化解决。因为万科物业公司没有做好，所以租户一直不服。具体如下：1.物业服务内容里只有住宅物业费2.6元的服务内容和服务项目，没有物业费4.6元的服务内容和服务项目。2.物业的广告收入没有公布，去向不明。3.从今年9月1号国家已经取消公摊水电费等一些公共区域的收费。4.幸福汇商城及地下室没有执勤人员。5.地下停车场从未开放，也没有设停车位，导致车停在马路边被罚款，也没有电动车的车棚也没有充电设施，公共场合没有空调，物业费4.6元的收费标准是什么？6.商城没有主动做过广告活动，现在经营情况很差劲。7.因为疫情商城大门关门了4个月，物业费一分没有减免。8.涉案房屋在商城3楼，屋面漏水好几个月没有人去管，租户跟物业人员有微信沟通，没人回答。从2楼到3楼的顾客用的滚梯没有开。滞纳金过高，不合理。整个楼盘没有微信公共群，所以也不够人性化管理。3楼公共区域卫生差，整栋楼只有一个保洁人员。万科物业公司应当举证其提供的物业服务。2018年之前3楼没有照明和监控。这些问题对生意人的影响是巨大的。 万科物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织杨明光进行证据交换和质证。对杨明光无异议的《莆田市商品房买卖合同备案表》复印件、《商品房买卖合同》复印件、《福建省前期物业服务合同》复印件、《莆田万科城商品房交付通知书》复印件、催费通知书、邮政快递单复印件，本院予以确认并在卷佐证。对于万科物业公司提供的物业费欠费明细（含违约金），杨明光对该证据中记载的案涉房屋的面积无异议，本院对该事实予以确认。 杨明光围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织万科物业公司进行证据交换和质证。对于杨明光提供的《万科项目协议书》复印件一份，因其未提供原件核对，真实性无法确认，故本院对上述证据不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月20日万科物业公司与莆田市万科置业有限公司（以下简称万科置业公司）签订《福建省前期物业服务合同》，约定：万科置业公司以邀请招标方式选聘万科物业公司提供前期物业服务，委托物业项目名称为玉湖新城（莆田万科城F地块），合同期限自2013年1月20日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。具体服务标准在该合同附件五、附件六内进行了约定。物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费），高层住宅：2.68元/月·平方米，多层洋房：3.18元/月·平方米，商业物业4.6元/月·平方米。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成）、法定税费和万科物业公司的合理利润。物业服务费从本物业交付买受人之日起按季收取。业主自愿预缴的除外。业主应于首次交付房屋起预交6个月物业服务费，业主或物业使用人应于每季度首月15日前向万科物业公司支付当期的物业服务费。在每季度15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向万科物业公司支付违约金。业主违反合同第七条关于物业服务费的标准和收费办法的约定，经万科物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之三的标准向万科物业公司支付违约金。 2014年4月29日，杨明光与万科置业公司签订编号为XXXXXX的《商品房买卖合同》，约定杨明光向万科置业公司购买其建设的莆田万科城项目F地块第4幢3层XXXX号商品房，用途为商业，该商品房建筑面积共240.61平方米。该合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。第十九条约定，买受人（即杨明光）已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人（即万科置业公司）依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守管理规约。后万科置业公司将上述商品房交付杨明光使用。杨明光未支付自2018年4月1日起至2020年10月31日止的物业费及自2017年7月1日至2020年10月31日的公摊水电费，其中2018年4月尚欠的物业费为576.87元。万科物业公司于2020年6月14日向杨明光邮寄催费通知书，告知杨明光：截至2020年6月13日止，已欠缴物业服务费及相关费用41780.48元，请务必在2020年6月17日前缴清上述款项；并附有上述费用明细清单。杨明光签收了上述邮件。万科物业公司陈述案涉商品房的计费面积为233.41㎡，杨明光对该面积无异议。现因杨明光至今未向万科物业公司支付物业服务费及公摊水电费，致讼。案经审理，因万科物业公司不同意调解，致本院无法组织调解。 本院认为，万科物业公司接受万科置业公司的选聘，为莆田万科城项目F地块提供物业服务，双方并签订了《福建省前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。万科物业公司为莆田万科城项目F地块提供了物业管理服务，杨明光作为该小区的业主，理应支付物业服务相关费用。杨明光逾期未交纳物业服务费已构成违约，万科物业公司诉讼请求杨明光支付拖欠的自2018年4月1日起至2020年10月31日止的物业服务费4.6元/月·平方米×233.41㎡×30个月+576.87元=32787.45元具有事实和法律依据，本院予以支持。杨明光逾期未交纳物业服务费已构成违约，万科物业公司诉讼请求杨明光支付拖欠的每月物业服务费自次月1日起至付清该笔物业服务费之日止的逾期交纳物业服务费的违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持。对于违约金计算标准问题，《福建省前期物业服务合同》中关于每逾期一日应按欠费总额的千分之三支付违约金的条款，显然对杨明光不公平，该违约金约定过高，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，为了平衡合同当事人的利益，本院根据杨明光的申请酌情将逾期交纳物业服务费的违约金计算标准调整为日万分之五，故万科物业公司诉讼请求的违约金合理部分本院予以支持。万科物业公司要求杨明光向其支付自2017年7月起至2020年10月止拖欠的公摊水电费，但万科物业公司未能提供证据证实该费用的计算依据及该笔费用已进行公示，应承担举证不能的法律后果，故对上述诉讼请求本院暂不予支持，其可待相关费用公示后另行主张。对于杨明光辩称的物业服务内容及项目不明确、广告收入去向不明且未公布、无执勤人员、地下车位未开放、房屋漏水、卫生差、疫情期间商场关闭大门等，因其未提供证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故本院对其辩解意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款规定，判决如下： 一、杨明光应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付莆田市荔城区莆田玉湖新城（莆田万科城项目F地块）第XXXXXX号商品房自2018年4月1日起至2020年10月31日止的物业服务费32787.45元； 二、杨明光应在本判决生效之日起十日内向厦门市万科物业服务有限公司支付以2018年4月至2020年10月期间每月拖欠的物业服务费1073.686元（其中2018年4月拖欠的物业服务费为576.87元）为基数自每月的次月1日起至付清该笔物业服务费之日止按日0.05%计算的逾期交纳物业服务费的违约金； 三、驳回厦门市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费998元，减半收取计499元，由厦门市万科物业服务有限公司负担174元，杨明光负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二一年一月十一日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。