江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2020）苏0282民初11437号原告：江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会，住所地宜兴市徐舍镇汤泉村，统一社会信用代码54320282660835951R。法定代表人：陈德明，该村主任。委托诉讼代理人：杨梦，江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，江苏路修律师事务所律师。被告：江苏亨利晟农业科技发展有限公司，住所地宜兴市徐舍镇汤泉村大坝头，统一社会信用代码91320282MA1NRC9L91。法定代表人：李霞。原告江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会（以下简称汤泉村村委会）与被告江苏亨利晟农业科技发展有限公司（以下简称亨利晟公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告汤泉村村委的委托诉讼代理人杨梦到庭参加诉讼。被告亨利晟公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。汤泉村村委会向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的土地租赁关系，即解除原告委托宜兴市徐舍镇人民政府与被告签订的《土地使用权租用合同》及原被告签订的《集体建设用地使用权租赁合同》，被告立即搬离承租范围，拆除所有房屋及附属设施、清洁场地，并将租赁的土地返还原告；2.依法判令被告向原告支付租用农用地35亩拖欠的租金83281元（自2019年4月6日起暂计算至2020年11月5日）及自判决解除之日起至被告实际迁出返还土地之日止的占用费（按年租金标准1500元每亩计算）；3.依法判令被告向原告支付租用集体建设用地44210平方米拖欠的租金1038257元（自2017年5月11日起暂计算至2020年11月5日）及自判决解除之日起至被告实际迁出返还土地之日止的占用费（按年租金标准309470元计算）；4.判令被告支付违约金300000元；5.判令被告赔偿原告律师费70000元；6.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一、二、三、四项诉讼请求，1.请求依法确认原告委托宜兴市徐舍镇人民政府与被告签订的《土地使用权租用合同》于2020年7月7日解除，被告立即搬离承租范围，拆除所有房屋及附属设施、清洁场地，并将租赁的土地34.512亩农用地返还原告；2.依法判令被告按协议约定向原告支付拖欠的租金231913元及2020年7月8日起至被告实际迁出返还土地之日止的占用费（农用地34.512亩，年租金标准1500元每亩）；3.依法判令被告支付违约金46382元；4.关于双方于2018年1月29日的土地租赁合同，原告申请撤回该合同涉及的诉讼请求，另案主张。事实和理由：2017年5月11日，宜兴市徐舍镇人民政府受原告委托与被告签订《土地使用权租用合同》，协议约定由被告租赁位于汤泉村区域范围内总面积约35亩农用地及44210平方米集体建设用地，用以建设高端农业集约化杏鲍菇生产工厂。租赁期限自2017年5月11日起至2036年5月10日止。同时合同还约定了租赁费用、征地补偿费、支付期限、双方权利义务、违约责任等条款。合同签订后，原告按约交付了土地。2018年，原告就涉案租赁土地中的44210平方米集体建设用地补充签订《集体建设用地使用权租赁合同》，约定建设用地年租金为309470元，租赁年限为20年，自交付土地之日起算起。同时合同还约定了租金支付期限、双方权利义务、违约责任、被告涉案土地建设项目周期等条款。上述两份合同签订后，原告均履行了相应的土地交付义务，但被告未按约支付土地租金、征地补偿款，至今都未投资建成有2000万元投资规模的杏鲍菇生产工厂化及深加工项目，按照合同约定，被告的行为已属违约，原告有权要求被告支付拖欠租金、解除合同并要求被告迁出及返还土地、支付违约金、律师费等。亨利晟公司未作书面答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月11日，宜兴市徐舍镇人民政府（甲方）与被告亨利晟公司（乙方）签订土地使用权租用合同一份，合同约定，合同第二条约定，甲方租赁给乙方土地位于汤泉村区域范围内，总面积约100亩。其中建设用地约65亩（以实际办证面积为准），农用地约35亩（以实际测量面积为准），土地范围界限以土地管理部门批复红线图实际标注为准；地下资源、埋葬物和市政公用设施均不属于本合同租赁范围；地上附属物以实际测绘图为准。第三条约定，租用时间共20年，从2017年5月11日起至2036年5月10日止。租赁期限届满前一个月，乙方如需继续续租的，应向甲方提出书面申请，经甲方同意后，双方另行签订书面协议。第四条约定，土地租赁费用按照先交费后使用、一年一交的方式缴纳。其中建设用地约65亩，土地租赁前三年（按36个月计算），土地年租金按1500元每亩计算，第四年起，执行市定土地年租金标准。农用地约35亩，土地流转费按1500元每亩计算。合同签订之日起十日内，乙方预缴土地年租金10万元，待乙方进场施工前结清当年度租金。每年4月30日前将下一年租用费全部结清。不涉及经营权变更。原址上窑厂、窑基、烟囱以及朝东向一栋办公楼予以保留，所占土地面积约4亩（以实际测量面积为准），其土地租赁费用予以减免，乙方需对上述建筑物妥善保护，不得随意使用。如需使用，需书面向镇政府报告，重新签订协议后方可使用；建设用地土地征用补偿费：甲方须协助乙方办理集体土地使用权证，乙方须及时提供办证所需的相关资料以及缴纳相关的费用。土地征用补偿费按2.1万元每亩计算。合同签订之日起十日内乙方预缴10万元保证金，在办理国有土地使用权证时，按相关部门规定一次性交清余款，在国有土地使用权证办好之前，乙方除进行必要的土地平整和建造临时办公室外，不能建造厂房等主体建筑，所有建筑须符合相关的规划要求，并办理好相关的建设手续后方可进行。合同签订之日起十五日内，乙方进入现场开始前期准备工作，包括围墙、临时设施、三通一平；在租赁期限内，租赁土地所产生的税金以及其他一切因使用土地所长生的费用均由乙方承担。第五条甲方的权利和义务中约定，……2.对乙方不按合同约定缴纳年租金等乙方违约行为，甲方有权收回租赁和流转的土地，并对乙方投入的设施设备等动产或不动产不承担任何赔偿。乙方的权利和义务中约定，……4.乙方必须按本合同的约定按时交清土地租赁费；……7.经营时要按照国家示范工厂化标准进行建设，在三年内投资建成一个具有一定规模的杏鲍菇生产工厂化及深加工项目（投资额度不低于2000万元）。第七条合同的解除与违约责任约定，发生如下情形的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按合同总额的20％向甲方支付违约金⑴乙方逾期支付租金超过60日的；⑵乙方逾期支付除租金外其他费用超过60日的；⑸乙方在三年内未达到双方约定的具有一定规模的杏鲍菇生产工厂化及深加工项目。自合同签订之日起，乙方若在三年内未能按照双方约定投资建成一个具有一定规模的杏鲍菇生产工厂化及深加工项目（投资额度不低于2000万元），将不再享受任何优惠政策，因享受的优惠政策所减免的建设用地年租金也将一并追回（建设用地约65亩，应缴4000元每亩每年，实缴1500元每亩每年，优惠2500元每亩每年，按照享受3年计算，乙方共需补缴约487500元）；一方因对方违约而支出的律师费、诉讼费、调查费等费用均由违约方承担。甲方栏内加盖宜兴市徐舍镇人民政府公章及章小刚签字，乙方栏内加盖亨利晟公司公章及陆昇签字。又查明，宜兴市徐舍镇人民政府出具说明一份，说明载明：我镇政府受江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会的授权于2017年5月11日与江苏亨利晟农业科技发展有限公司签订《土地使用权租用合同》，合同对应的权利义务由汤泉村委享有行使，现汤泉村委有权通过诉讼途径向亨利晟公司主张权利，拟通过诉讼途径解除与亨利晟公司的租赁关系。我镇政府作为当时与亨利晟公司签订《土地使用权租用合同》的受托人，经与汤泉村委沟通一致，由汤泉村委作为实际权利人进行主张。又查明，2020年8月25日，委托诉讼代理人张敏（158××××****）与亨利晟公司合同签订人陆昇（139××××****）电话联系，亨利晟公司合同签订人陆昇对双方签订的合同予以认可，并表示要等大股东中铁公司来款后才能解决合同问题。又查明，亨利晟公司国土影像图显示建设用地发证范围面积为44210平方米，农用地范围面积为23008平方米。又查明，2020年7月6日，宜兴市徐舍镇人民政府向亨利晟公司发出解除租赁通知书一份，解除双方于2017年5月11日签订的《土地使用权租用合同》。亨利晟公司于2020年7月7日收到该解除租赁通知书。又查明，2017年6月5日，亨利晟公司预缴土地租金100000元，预缴土地征用保证金100000元。又查明，2018年1月29日，原被告双方又签订集体建设用地使用权租赁合同一份，合同第四条约定，本合同项下宗地编号为3××0，宗地面积肆万肆仟贰佰壹拾平方米（44210平方米）。本合同项下的租赁宗地坐落于徐舍镇汤泉村。……第五条约定，本合同项下租赁宗地的用途为工业用地。第六条约定，出租人同意在2018年1月22日前将租赁宗地交付给承租人，出租人同意在交付土地时该宗地应达到本条第一项规定的土地条件即三通一平。第七条约定，本合同项下的集体建设用地使用权租赁年限为20年，按本合同第六条约定的交付土地之日起算。第八条约定，本宗地的建设用地使用权租金标准为柒元每年每平方米（7元），年租金总额为叁拾万玖仟肆佰柒拾元（309470元）。第十条约定，本合同经双方签字后30日内，承租人需向出租人缴纳当年度应缴租金叁拾万玖仟肆佰柒拾元（309470元）。承租人同意按本合同规定从第二年起每年第四季度内交足当年度租金。第十三条约定，承租人同意本合同项下宗地开发投资强度按本条第一项规定执行即本合同项下宗地用于工业项目建设，承租人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额肆仟捌佰万元（4800万元），投资强度不低于每平方米肆仟伍佰元（4500元）。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物、设备投资等。第十五条约定，承租人同意本合同项下宗地建设项目在2018年7月29日之前开工，在2020年7月29日之前竣工。承租人不能按期开工，应提前30日向出租人提出延建申请，报经上级批准同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第十六条约定，承租人应当按照本合同约定进行开发建设。承租人造成土地闲置，闲置满一年不满二年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满二年且未开工建设的，出租人有权依法申请收回集体建设用地使用权。但因不可抗力或政府原因造成动工开发延迟的除外。……第二十九条约定，因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提交无锡仲裁委员会仲裁。……出租人栏内陈德明签字并加盖汤泉村村委会公章，承租人栏内陆昇签字并加盖亨利晟公司公章，见证人栏内陈中华签字并加盖宜兴市徐舍镇人民政府公章。又查明，到目前为止，亨利晟公司仅在上述两份合同租赁土地上建造部分临时设施。又查明，2020年11月17日，汤泉村村委会与江苏路修律师事务所律师签订委托代理合同一份，代理费为70000元。审理中，原告陈述，双方于2017年5月11日签订的《土地使用权租用合同》中第四条条款中涉及的“原址上窑厂、窑基、烟囱以及朝东向一栋办公楼予以保留，所占土地面积约4亩”在签订完上述《土地使用权租用合同》后，原告按约将土地交付了被告，按照被告要求拆除了该4亩土地上的烟囱，该4亩土地上的窑厂、窑基以及朝东向一栋办公楼系由被告安排拆除，至今尚欠他人工程款。4亩土地系建设用地，包含在协议中涉及的65亩建设用地用地中。拖欠的租金231913元构成为34.512亩自2017年5月11日起至2020年7月7日止按1500元每亩的租金为163530元〔（34.512×1500）÷365×58＋34.512×1500×3〕；65亩自2017年5月11日起至2018年1月21日止按1500元每亩计算的租金为68383元（65×1500÷365×256）。违约金为46382元（231913元×20％）。本院认为，宜兴市徐舍镇人民政府受原告汤泉村村委会委托与被告亨利晟公司之间签订《土地使用权租用合同》系双方真实意思的一致表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，租赁合同合法有效。双方均应按照合同严格履行各自义务。造成本案纠纷的原因是亨利晟公司未按合同约定建造一定规模工厂及支付租金所致，责任在亨利晟公司。亨利晟公司于2020年7月7日收到解除2017年5月11日签订的《土地使用权租用合同》的通知书，该合同于2020年7月7日解除。原告汤泉村村委会申请撤回双方于2018年1月29日签订集体建设用地使用权租赁合同涉及的诉讼请求，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应予准许。涉及该合同亨利晟公司预缴土地征用保证金100000元，本院不予处理。原告汤泉村村委会要求亨利晟公司支付土地租金231913元（其中农用地自2017年5月11日起至2020年7月7日止按1500元每亩的租金为163530元、65亩自2017年5月11日起至2018年1月21日止按1500元每亩计算的租金为68383元），符合法律规定。因亨利晟公司于2017年6月5日预缴土地租金100000元，该款项应在亨利晟公司应支付的租金中予以扣除，亨利晟公司应支付租金131913元（截止至2020年7月7日）。因亨利晟公司在2020年7月7日接到解除合同通知书后未将合同租赁的农用地交还汤泉村村委会，亨利晟公司仍实际占用，亨利晟公司应支付汤泉村村委会自2020年7月8日起至判决给付之日止的占用费（农用地34.512亩，年租金标准1500元每亩）。违约金的确定要根据当事人的主观原因、客观因素、合同履行情况等因素来综合判定，违约金本院酌情定为25000元。关于律师费，应根据案件财产标的额确定，本院酌情定为15000元。汤泉村村委会的诉讼请求超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、江苏亨利晟农业科技发展有限公司与江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会2017年5月11日签订的《土地使用权租用合同》于2020年7月7日解除。二、江苏亨利晟农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将农用地面积为23008平方米交付江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会。并自行拆除由其搭建的房屋和相关附属设施。三、江苏亨利晟农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会租金131913元及自2020年7月8日起至判决给付之日止的占用费（农用地34.512亩，年租金标准1500元每亩）。四、江苏亨利晟农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会违约金25000元。五、江苏亨利晟农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会律师费15000元。六、驳回江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2900元，由江苏亨利晟农业科技发展有限公司1050元，汤泉村村委会负担1850元。江苏亨利晟农业科技发展有限公司负担部分已由江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会汤泉村村委会垫付，江苏亨利晟农业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给江苏省无锡市宜兴市徐舍镇汤泉村村民委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  周月春二○二一年一月十一日书记员  马 青本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。