湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6号上诉人（原审被告）：习日海，男，1966年6月20日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：姜宁，女，1993年8月20日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审原告）：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈停，湖南弘一律师事务所实习律师。原审被告：胡清和，女，1970年4月12日出生，汉族，住湖南省桃江县。上诉人习日海因与被上诉人湘潭金世纪物业发展有限公司（以下简称“金世纪物业公司”）、原审被告胡清和物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初4336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。习日海上诉请求：1.请求法院依法判决免交上诉人2016年1月1日至2019年6月31日的物业费，此期间产生的物业费用由金世纪物业公司向湖南报业房地产发展有限公司追索；2.请求法院依法判决金世纪物业公司退回2013年7月至2014年5月29日物业费；3.请求法院依法判决上诉人2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业费进行减免（请求按3折交纳）；4.2019年7月20日，家用车（湘ＡＭ××**）在地下车库被恶意划伤，物业失职，推脱责任，请求法院依法判决金世纪物业公司赔付损失；5.请求法院依法判决金世纪物业公司无权收取2020年物业费；6.请求法院依法判决因金世纪物业公司未经查验违规承接的房屋质量问题，恢复原状，并请求查看金世纪物业公司承接物业前查验的相关资料（原件）；7.请求向金世纪物业公司查阅共有部分的使用和收益情况、查阅公共道路，绿化、外墙，电梯、公共水电管网等维修保养记录和资料、查看物业服务费的收支使用情况、查看小区内的公共管网、房屋结构图等图纸资料。事实与理由：一、上诉人并非无故恶意拖欠物业管理费，事实为金世纪物业服务期间的服务存在重大瑕疵，对业主家人生活造成恶劣影响。上诉人从2016年1月1日至2019年6月31日因房屋等问题到金世纪物业公司办公室电话告知了该情况，并且在最后一次由金世纪物业公司楼栋长在现场查看登记了相关开裂处，反馈给金世纪物业公司工作人员后，金世纪物业公司至今仍无任何形式的有关整改情况的反馈，房屋实际也未进行任何整改。金世纪物业公司未履行管理责任，未履行其与湖南报业房地产开发有限责任公司签订的《湖南报业文化城．金【米】地亚家园物业服务合同》第四条二（四）约定“协助甲方、业主与施工单位进行房屋接管验收工作”以及第二条第二（十）项约定“在质保期内属于施工方和发展商责任范围内的，由乙方联系相关责任单位进行维修维护。”同时，依照金世纪物业公司与湖南报业房地产开发有限责任公司签订的《湖南报业文化城．金【米】地亚家园物业服务合同》第五条（一）第2条约定“物业存在不符合法律法规规定的条件和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由甲方（即开发商）交纳”，金世纪物业公司应该向湖南报业房地产开发有限责任公司收取2019年6月31日以前的所有物业费。二、金世纪物业公司违反以下法规及合同约定：1、依据2013年1月1日实施的《湖南省物业管理条例》第九条，住宅建设工程项目交付使用前，水、电等设施设备具有独立计量器具要求；2、依据2019年1月1日起实施的《湖南省物业管理条例》第三章前期物业管理第二十六条、第二十七条、第二十八条，新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验，水、电已纳入城市管网，安装了分户计量装置和控制装置要求。未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。三、根据被上诉人提交的《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》第二条（一）（1）（3）（6）（8）约定，车库管理、交通、车辆行使及停泊属物业管理事项，第二条（二）（1）（2）（3）要求，建立完善的小区安全防范制度，确保小区安全和正常的生活秩序，物业秩序维护队伍健全，实行全日制值班、执勤、巡逻等各项有效的防范措施。设置固定的值班岗亭和报警电话，出入口实行业主刷卡和外来人员登记管理制度。被上诉人应当提供2018年2月8日至2019年12月31日的每日业主刷卡和外来人员登记详细记录。四、2019年7月20日，家用车（湘ＡＭ××**）停在地下车库，被恶意刮伤，且物业推脱责任、无监控可查，物业存在过失，故损失应当由金世纪物业公司赔付。五、被上诉人所述“被上诉人多次催促上诉人履行合同约定的付款义务，但上诉人仍然拒不交纳”违背事实。上诉人从2016年1月1日至2020年9月3日从未接到金世纪物业公司任何形式的有关催收房和催交物业管理费的通知，直到2020年9月3日接到望城区法院传票。六、湖南报业房地产发展有限责任公司与上诉人签订了《物业服务合同》，且在与业主签订的《商品房买卖合同》中亦对物业服务进行了约定。合同约定，住宅物业管理服务费标准应该按建筑面积每月1.15元／平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额每日万分之五的标准交纳违约金。上诉人在与被上诉人签订《物业服务合同》后，被上诉人并未按照《物业服务合同》约定履行物业管理服务义务，上诉人没有享受其所提供的物业管理服务。因此上诉人自2016年1月起就未交纳物业管理服务费，且物业费按1.48元／平方收费，不合理。金地亚和米地亚是两个独立小区，可以查看金地亚和米地亚的平面分布图。其一，被上诉人没有上门就物业费一事与业主沟通；其二，上诉人房屋已开裂未处理。小区2009年开始交付，交房期间的物业服务企业是深圳龙城物业公司，金世纪物业公司2012年在没通过业主大会的情况下就和开发商签订合同进驻小区，根据物业管理条例、业主大会指导规则，物业选聘程序不合规、不合法。七、被上诉人合同到期时间为2019年12月31日。从2020年1月1日起被上诉人没有跟上诉人或业委会签订物业服务合同。被上诉人解除合同后拒不移交资料，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。八、金世纪物业公司违背了与湖南报业房地产发展有限责任公司签订的《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》和《湖南省物业管理条例》规定的服务内容和要求，存在重大管理缺陷。金世纪物业公司提供的日常物业服务图片集为2019年1月至4月期间，此时间段为临近更换物业（鹏基物业中标准备入驻），金世纪物业公司因严重的管理混乱和服务差等问题被迫退场时间，所有记录并无业委会人员签字确认，不排除临时伪造。此外金世纪物业公司还存在着违法违规，不作为，涉黑围攻、殴打业主，严重的管理混乱和服务质量差，小区消防安全设施损坏严重，小区治安安全隐患严重，小区消防安全隐患严重，小区违建现象非常严重，小区卫生脏乱差等问题。金世纪物业公司辩称：一、原审判决程序正当、认定事实正确。案涉小区虽于2018年2月6日之前系临时用电状态，但并未因此影响到业主的正常生活，且临时用电期间电费均由开发商承担，被上诉人依法与开发商签订了前期物业服务合同，其物业承接合法合规。二、被上诉人于2019年12月22日与湖南报业文化城业主委员会解除了前期物业服务合同，后因新冠疫情影响，在望城区委××街道××社区××小区业主委员组织下，由被上诉人继续提供物业服务至2020年4月20日；而2020年4月20日至2020年5月21日，系鹏基居业物业公司为小区提供服务期间，后因鹏基居业物业公司与湖南报业文化城业主委员会提前解除合同，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、开发商临时指派被上诉人继续提供临时物业服务至7月31日。上诉人所称被上诉人拒不移交资料无事实依据，上诉人有权向业主收取事实服务期间的物业费，一审法院认定事实无误。三、一审法院适用法律准确。被上诉人不存在违反物业相关法律法规的行为，且一审法院所作判决系综合考量相关法律法规与实际情况后的结果，物业公司作为一家企业，其运行必然需要每一位业主在物业费交纳上的支持，唯有如此，物业公司才有足够的资本为小区提供更优质的服务，上诉人长期拒交物业费的行为，不仅是对被上诉人权利的侵犯，更是对其他已交物业费业主的不公，甚至成为案涉小区今后保值乃至增值工作的阻碍。四、针对上诉人提出的房屋漏水问题，被上诉人曾联系湖南报业房地产发展有限责任公司进行维修维护，尽到了物业服务合同约定之义务，至于最终处理结果如何与被上诉人无关。针对上诉人提出的车辆损坏问题，被上诉人对上诉人的车辆并无保管义务，被上诉人与上诉人系物业服务合同关系，且被上诉人按照物业服务合同之约定履行了一般安保义务。综上，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。金世纪物业公司一审诉讼请求：1.判令习日海向金世纪物业公司支付物业管理费8285元（截止2020年3月31日）；2.本案的诉讼费由习日海承担。在开庭审理过程中，金世纪物业公司变更第一项诉讼请求为：请求法院判决习日海向金世纪物业公司支付物业管理服务费8772（截止2020年7月31日，其中2020年5月份物业费未计算在内）元，并向金世纪物业公司支付相应的逾期付款违约金。（自2016年1月1日期，以8772元为基数，按照每日万分之五的标准，计算至全部物业管理服务费付清之日止）。一审法院认定事实：2012年11月18日，习日海与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区××镇××幢××层××号房屋，房屋面积109.76平方米。在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪物业公司，物业服务收费方式为包干制，服务期限自通知买受人交房之日起至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止，物业服务收费价格为1.48元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间从通知办理入伙手续时间为准。物业服务企业按照半年收取物业服务费，买受人应当在每年的2月1日和7月1日前缴费。2017年9月1日，金世纪物业公司与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城.金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业服务费的万分之五收取违约金；物业管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或湖南报业房地产发展有限责任公司提出合同终止止。习日海入住后，自2016年1月1日起一直未缴纳物业管理费。经金世纪物业公司委托，湖南弘一律师事务所于2020年4月1日向习日海发送《律师函》催收物业管理费。另查明，金世纪物业公司在案涉小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、垃圾清洁管理、安全保障管理、消防管理等方面存在服务瑕疵。再查明，2020年9月10日，长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区居民委员会、湖南报业房地产发展有限责任公司共同出具的《关于湖南报业文化城小区物业事实服务的情况说明》载明：1、湖南报业文化城小区业主委员会于2019年12月22日通过业主大会与金世纪物业解除了前期物业服务合同，因新冠疫情影响，由金世纪继续物业服务延续至2020年4月20日（金世纪服务期：2020年1月1日-2020年4月20日）；2、小区业委会通过招标形式于4月18日与鹏基居业物业公司签订物业服务合同，4月20日在业委会的授权下正式接管小区服务，5月21日与小区业委会签订了《关于提前解除物业服务合同的有关事宜的协议》；3、5月22日，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、湖南报业房地产发展有限责任公司临时指派委托，由金世纪继续临时物业服务至7月31日。（金世纪临时服务期：2020年5月-2020年7月31日）；4、广东宏德物业公司于2020年8月1日正式接手小区物业管理服务。庭审中，金世纪物业公司陈述自2016年1月1日至2020年7月31日止，习日海拖欠物业管理费共计8772元。习日海认可自2016年1月1日起未缴纳物业管理费。上述事实由金世纪物业公司提交的《湖南报业文化成?金地亚家园物业服务合同》、《业主资料登记表》、《入伙声明书》、金世纪物业公司日常物业服务图片集、催款通知书、《关于湖南报业文化城小区物业事实服务的情况说明》、湘潭金世纪物业发展有限公司物业管理费收据、物业服务记录，习日海提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》、业委会致物业公司工作督查函、物业管理情况的照片等证据及双方当事人的当庭陈述和庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。金世纪物业公司与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，对金世纪物业公司、习日海均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽金世纪物业公司原拟于2020年1月退出案涉小区，但因客观原因在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由习日海负担。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务，习日海提出免交物业管理费的抗辩理由不能成立，金世纪物业公司委托律师向习日海发送律师函催收物业管理费，习日海辩称未催收的理由不能成立，故对金世纪物业公司金世纪物业公司要求习日海支付物业管理费用的要求，一审法院予以支持，但金世纪物业公司提供的物业服务存在瑕疵，相应的物业管理费用收取标准应进行调整，一审法院对金世纪物业公司主张的物业服务费收费标准，依据收费价格，结合金世纪物业公司提供的物业服务情况，酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即从2016年1月1日至2020年7月31日止（不含2020年4月20日至5月21日），习日海应向金世纪物业公司缴纳物业费7895元（109.76平方米×1.48元／平方米／月×54个月×0.9,四舍五入取整）。对金世纪物业公司要求习日海支付物业管理费8772元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。关于金世纪物业公司诉请逾期付款违约金的主张，考虑到案涉小区实际情况，习日海未予交纳物业费用系认为物业公司服务存在瑕疵，虽其以拒交物业费的方式进行对抗并不妥当，但并非恶意拖欠。故对金世纪物业公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。经查明，长沙市望城区××镇××幢××层××号房屋系习日海购买，习日海是该小区的业主，故金世纪物业公司要求习日海胡清和共同支付物业管理费无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、习日海于本判决生效后十日内向湘潭金世纪物业发展有限公司支付自2016年1月1日起至2020年7月31日止的物业管理费7895元；二、驳回湘潭金世纪物业发展有限公司其他的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由习日海负担。本院二审期间，被上诉人提交了2014年与湖南报业房地产发展有限公司签署的物业服务合同。本院认为该证据真实、合法，与本案有关，予以采信。本院另查明，2014年1月14日，金世纪物业公司与湖南报业产地发展有限公司签订《湖南报业文化城.米地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司对湖南报业文化城.米地亚家园小区提供前期物业管理服务。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求与理由，结合庭审情况，本案的争议焦点为：上诉人是否应当向金世纪物业公司缴纳物业费以及物业费数额的确定。根据已查明的事实，2012年11月18日，习日海与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》在该房屋买卖合同中双方对物业服务进行约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪物业公司，物业服务收费方式为包干制，服务期限自通知买受人交房之日起至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止。2017年9月1日，金世纪物业公司与湖南报业房地产发展有限责任公司签订《湖南报业文化城.金【米】地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪物业公司为湖南报业文化城·金【米】地亚家园提供前期物业管理服务，双方对物业收费标准、收取方式、服务期限等进行了约定。习日海入住后，自2016年1月1日起一直未缴纳物业管理费。在物业服务公司履行了基本的物业服务后，习日海享受了物业服务公司提供的物业服务，应当按照约定缴纳物业费。双方合同终止后，因客观原因，金世纪物业公司在其主张的收费期间内持续为小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，二者形成事实上物业服务合同关系，交纳物业费用的义务仍应由习日海负担。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，习日海所称物业公司在提供服务中存在房屋开裂未及时处理、安保不到位等服务瑕疵不能成为其长期不交物业费的合法理由，且一审法院在查明金世纪物业公司履行有瑕疵的基础上，已按所欠物业费的90%判决习日海缴纳物业费，该处理并无不妥，应予维持。至于上诉人提出的“退回2013年7月至2014年5月29日物业费、赔付车辆损失、查看相关资料”等上诉请求，上诉人未就该部分请求在一审中提起反诉，故对于这部分主张上诉人可以另行提起诉讼，本院不再在二审中予以处理。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人习日海负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二一年一月二十六日书记员  田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。