四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民初354号 原告：拉萨川蓉汽车销售有限公司,住所地：西藏自治区拉萨市达孜县小微企业创业基地大楼4-8-09A。 法定代表人：谭红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈莹，四川仁聚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佑楠，四川仁聚律师事务所律师。 被告：中核中泓集团有限公司，住所地：四川省成都市青羊区通惠门路**2-1-22-5。 法定代表人：宴礼洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢霖，四川昊通律师事务所律师。 第三人：绵阳五和城南房地产开发有限公司，，住所地：四川省绵阳市经开区红桥中路**五和城南新天地****** 法定代表人：王飞，该公司董事长。 原告拉萨川蓉汽车销售有限公司（以下简称“拉萨川蓉公司”）与被告中核中泓集团有限公司（以下简称“中核中泓公司”）、第三人绵阳五和城南房地产开发有限公司（以下简称“五和城南房产公司”）因案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日受理后，依法组成合议庭于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告拉萨川蓉公司的委托诉讼代理人陈莹到庭参加诉讼，被告中核中泓公司、第三人五和城南房产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院起诉请求：1.停止执行绵阳市经开区××段××号××栋××层××号的房产，并解除查封；2.确认绵阳市经开区××段××号××栋××层××号的房产为拉萨川蓉汽车销售有限公司所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2018年6月15日，原告与五和城南房产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，约定原告以1697200元购买五和城南房产公司开发的位于绵阳市经开区××段××号××栋××层××号的房屋，原告应在2018年12月30日前向五和城南房产公司一次性付清房款。《商品房买卖合同（预售）》于当日在绵阳市住建局进行了签约备案（备案号：1806150158）。同日，五和城南房产公司将涉案房屋交付给原告，原告与绵阳香檀商务服务有限公司（以下简称“香檀公司”）签订《委托招商服务管理协议》，约定由香檀公司对涉案房屋进行招商及对商户经营进行统一管理。2018年12月28日，原告将1697200元房款和维修资金24627元转账支付至五和城南房产公司账户。二、原告系案涉房屋的实际权利人，能够排除执行。 （一）《商品房买卖合同（预售）》办理了备案登记，能够排除执行。 首先，涉案的《商品房买卖合同（预售）》已办理了备案登记，备案登记具备对外公示的效力。2018年6月15日备案后，五和城南房产公司于2018年6月22日取得不动产权证（大证），已具备办理物权转移登记条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议规定》”）第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，原告提出的对涉案房屋停止执行、解除查封的请求于法有据，应当予以支持。 其次，原告已支付了全部房款且实际占有房屋，因五和城南房产公司欠税无法开票和房屋已被查封等原因导致未办理过户手续，原告对此无任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，法院不得查封、扣押、冻结，应解除查封。 最后，原告与五和城南房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》真实、合法、有效，且《商品房买卖合同（预售）》在绵阳市经开区住建局办理了签约备案，原告也依约支付了全部房款，并实际占有了涉案房屋，原告对此无任何过错。由此可见，本案符合《执行异议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告能够排除执行。 （二）(2020）川07执异92号《执行裁定书》认定事实不清、适用法律错误。 首先，法院未进行实质审查，仅从权利外观粗浅判断，就驳回原告的异议申请，损害了原告的合法权益。 其次，涉案《商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》约定的一次性支付房款及付款期限，并不违反法律规定，法院以与交易惯例相悖就否认合同真实性，无视原告已实际付款的事实。 再次，法律并未禁止股东之间或关联企业之间的合法交易，不能仅凭怀疑和猜测就当然认为涉案商品房买卖合同不真实。 最后，法院以“五和城南房产公司及个别股东已被有关国家机关认为在明知法院查封情况下仍擅自销售房号涉嫌合同诈骗的事实”，否认商品房买卖合同真实性，对原告显失公平。原告购买涉案房屋时，房屋并未被查封，且五和城南房产公司及个别股东的行为是否构成合同诈骗罪没有定论，即便五和城南房产公司存在明知法院查封情况下擅自销售房屋的行为，也是为了回笼资金解决查封问题，并不当然构成合同诈骗罪，不能以合同相对方的行为性质来剥夺本案原告的合法权益。 综上所述，原告系涉案房屋的实际权利人，且实际占有房屋，并非原告的过错导致未能及时办理过户手续，请求停止执行涉案房屋，解除查封，确认涉案房屋系原告所有。 被告中核中泓公司提交书面答辩状称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。拉萨川蓉公司与五和城南房产公司系关联公司，拉萨川蓉公司与五和城南房产公司共同成立了五和物业管理公司，而五和物业管理公司正是案涉房屋的物业管理单位。 第三人五和城南房产公司未提交书面答辩意见。 经审理查明以下事实：2018年6月15日，原告与五和城南房产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，约定原告以1697200元购买五和城南房产公司开发的位于绵阳市经开区××段××号××栋××层××号的房屋，原告于2018年12月30日前向五和城南房产公司一次性付清房款。《商品房买卖合同（预售）》于当日在绵阳市住建局进行了签约备案（备案号：1806150158）。同日，五和城南房产公司将涉案房屋交付给原告，原告与绵阳香檀商务服务有限公司（以下简称“香檀公司”）签订了《委托招商服务管理协议》。2018年12月28日，原告将1697200元房款和维修资金24627元转账支付至五和城南房产公司账户。案涉房屋至今未过户。 另查明，2018年6月25日本院作出（2018）川07民初126号民事裁定书，冻结绵阳五和置业有限公司、五和城南房产公司银行存款22862270.12元，查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。本院于2018年7月12日查封了五和城南房产公司名下位于绵阳市经开区××路××段××号××和城南新天地的23套不动产（含案涉争议房产）。 再查明，本院（2018）川07民初126号民事判决书生效后，中核中泓公司依据生效判决向本院申请执行，本院执行局以（2020）川07执166号案立案执行。案外人拉萨川蓉汽车销售有限公司向本院提出执行异议，认为本院查封的五和城南新天地10栋3层2号的房产已由其购买，其系案涉房产的实际权利人，请求解除对该房屋的查封。2020年10月21日，本院作出（2020）川07执异92号执行裁定书，裁定驳回异议人拉萨川蓉汽车销售有限公司的异议请求。拉萨川蓉汽车销售有限公司对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 还查明，西藏宝丽商贸有限公司系拉萨川蓉公司唯一企业法人；西藏宝丽商贸有限公司的唯一自然人股东为谭红；成都五和物业管理有限公司的股东为自然人何丹、西藏宝丽商贸有限公司、拉萨川蓉公司；五和城南房产公司的股东为何丹、徐琪麟。即，本案原告拉萨川蓉公司与第三人五和城南房产公司的股东何丹为成都五和物业管理有限公司的股东。 以上事实，有原告提供的当事人营业执照、企业公示信息，不动产查询结果证明，（2020）川07执异92号执行裁定书，商品房买卖合同，建设银行客户回单，物业费缴纳收据、物品领取清单、委托招商服务管理协议等证据佐证。 本院认为，案外人执行异议之诉，是指对执行标的有足以排除强制执行之权利的案外人，认为法院的执行行为侵害或影响其合法权利，而提起排除对该标的物执行的诉讼。本案中，原告拉萨川蓉公司作为执行案件的案外人认为本院执行第三人五和城南房产公司所有的位于绵阳市经开区××段××号××栋××层××号的房屋侵害其权利。因此本案争议焦点为：拉萨川蓉公司对案涉标的是否享有足以排除强制执行的权利。 首先，本院于2018年4月25日受理中核中泓集团有限公司与绵阳五和置业有限公司和五和城南房产公司建设工程施工合同纠纷案，于2018年6月25日作出（2018）川07民初126号民事裁定，冻结绵阳五和置业有限公司、绵阳五和城南房地产开发有限公司的银行存款22862270.12元，或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。同年7月12日本院执行局对五和城南房产公司名下的房产予以查封。原告与第三人共同出资设立五和物业公司双方关系紧密，而五和物业公司又正是案涉房屋所在处的物业服务单位。原告对第三人的经营状况、财产状况以及重大涉诉情况相较普通购房者显然具有更高的知悉能力和更广的信息了解途径。 其次，原告与第三人虽于2018年6月15日签订商品房买卖合同并办理备案，但原告并未向第三人交付房款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，本院于2018年7月12日查封案涉房屋合法。原告于2018年12月28日向第三人交付房款的行为与法律所要保护的善意案外人合法权益的立法初衷不符，原告在案涉房产被查封后，通过交付房款的行为使双方的交易行为符合《执行异议规定》第二十八条所规定的案外人排除强制执行的形式要件，但原告显然不属于善意购房者，其行为与《执行异议规定》第二十八条保护善意购房者的立法初衷不符。 最后，原告与第三人于2018年6月15日签订商品房买卖合同并办理备案，原告在购房款分文未付的情况下，第三人便将案涉房屋交付原告，且双方还签订补充协议将付款时间延展至2018年12月30日。原告与第三人在案涉房屋的交易方式上，与房地产交易习惯和生活常理严重不符。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告拉萨川蓉汽车销售有限公司的诉讼请求。 案件受理费20075元，由原告拉萨川蓉汽车销售有限公司承担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省高级人民法院。 审判长  刘雨林 审判员  宋 岩 审判员  邱学南 二〇二一年一月二十一日 书记员  朱玲玲