江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)赣08民终99号上诉人（原审原告）:吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司，住所地：吉安市吉州区城南井山大道与尚德路交汇处西南侧市财政局14楼，统一社会信用代码91360800685981323。法定代表人:周冬梅，该公司总经理。上诉人（原审原告）:吉安市山江湖开发治理委员会办公室，住所地吉安市行政中心D座1003室，统一社会信用代码123610004923902862。法定代表人:刘用刚，该办公室主任。二上诉人共同委托诉讼代理人:何福伟，江西共创律师事务所律师。上诉人（原审被告）:何伟，男，1989年1月4日出生，汉族，住吉安市吉州区。上诉人吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司（以下简称惠庐陵公司）、吉安市山江湖开发治理委员会办公室（以下简称山江湖办）因与上诉人何伟房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人惠庐陵公司、山江湖办委托诉讼代理人何福伟、上诉人何伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠庐陵公司、山江湖办上诉请求：1、依法撤销吉州区人民法院作出的(2019)赣0802民初3333号民事判决书第二项、第三项、第四项，并改判被上诉人承担本次事故的全部赔偿责任。即在原审判决的基础上增加赔偿款761648元。2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费、保全费和鉴定费。事实与理由：一、原审法院认定部分事实错误，适用法律错误。原审法院认定:“两原告均得知被告对涉案房屋进行装修施工，但未对装修情况进行安全生产检查，也未对被告违规装修施工行为予以制止，未对装修过程中存在的事故隐患采取处置措施。”与事实不符，属于认定事实错误，实际上惠庐陵公司并不知情。涉案房屋原来是山江湖办的办公用房，由山江湖办代为管理，惠庐陵公司是涉案房屋登记所有人，平时涉案房屋的出租管理工作都是由山江湖办负责、惠庐陵公司并不参与。涉案房屋倒塌的原因是由何伟造成的，与二上诉人无关，只是因为何伟的削弱承重墙行为导致。二、吉州区4.29事故调査报告和已经发生法律效力的刑事判书均认定，涉案房屋坍塌的直接原因是由何伟造成的，依法承担全部偿责任。具体理由如下：首先，何伟对涉案房屋进行装修时，未按照合同约定向上诉人办理报批手续或者向相关职能部门办理批准手续，其行为已经构成违约的。其次，何伟对涉案房屋进行装修雇佣无资质、无施工图纸无方案、无安全保障措施的情况下违规野蛮裝修，无视房屋结构现状，严重破坏房屋主体结构，降低了主要承重构件的承载能力，削弱房屋整体刚度。再次，涉案房屋出现裂痕是在何伟装修之后，其装修行为是导致房屋严重破坏的直接原因。【详见吉州区人民法院(2019)0802刑初185号刑事判決书第9页第15-16行和(2019)赣0802民初333号民事判书第2行】。最后，何伟在涉案房屋出现裂缝后，还在无任何安全保障措施的情况下雇请两名无资质的人员对房屋进行加固，且未按照专家意见进行加固，导致房屋坍塌具有因果关系。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八十六条第二款规定:“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。因其他责任人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成他人损害的，由其他责任人承担侵权责任。”和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十三条规定:下列事实当事人无需举证证明:“……(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；(五)已为人民法院发生法律效力裁判所确认的事实……”。何伟的违规野蛮装修这种加害行为导致涉案房屋坍塌具有直接的因果关系，应当承担全部赔偿责任。三、江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋坍塌评估为97.33万元符合法律规定。但是，原审法院并未采纳。在评估人员到达涉案房屋现场时，上诉人与被上诉人及原审法院技术室工作人员均表示对涉案房屋评估时间节点的确定，并且评估报告是按照重置价进行评估的。结合本案的实际情况，若重置价需要考虑折旧，显然与事实不符，将给国有资产带来损失。涉案房屋重置是不需要折旧。评估机构已经充分考虑到评估时间节点按照市场行情建设同一种类的房屋是需要什么价格的。若考虑涉案房屋重置需要折旧将对上诉人不公平，具体理由如下:①上诉人将涉案房屋对外出租，每年都能产生效益，因房屋被被上诉人野蛮装修这种加害行为导致倒塌，涉案房屋灭失上诉人无法对外收取房屋租金等这部分损失是不是由被上诉人承担呢?②若重置需要考虑折旧，那这部分损失谁来承担呢?所以说重置是不需要考虑折旧的，这样做也符合我们的日常生活经验法则，否则将给社会带来负面效果，不利于社会矛盾的化解，将给国有资产带来重大损失。按原审法院认定涉案房屋重置价值采用成新率，是不是已经提足折旧，成新率为零，但仍符合使用标准的房屋就无价值呢?被人损坏倒塌就不用赔偿呢?所以第一份评估报告更科学、合理，且也符合涉案房屋的实际价值，应当予以采纳。四、原审法院采信江西寰宇房地产土地资产评估有限公司第二份评估报告错误，应当予以纠正。具体理由如下：第一，实际上并不存在第二份评估报告。原审法院所指的第二份评估报告实际上就是第一次回复函的评估报告底稿。司法评估本是一项要求严格且严谨的工作，不可能当时的评估报告底稿与通过原审法院送达给上诉人与被上诉人的评估报告不一致(即原审法院所指的第一份评估报告)。若是这种情况，上诉人无法相信该评估机构的公正性和专业性。第二，评估报告底稿没有估价师签名，不符合评估报告出具的形式要件，违反房地产估价规范。是否是估价师真实的意思表示呢?不能排除估价师并不清楚最后的评估报告底稿内容。可以肯定一个事实是评估机构并没有派估价师去现场査勘。第三，评估报告底稿没有落款时间，不具有法律效力。但是，这份评估报告底稿的出具时间一定是在第一份评估报告出具的时间之后。理由:首先，评估报告底稿中第6页至第7页记载的内容与第一份回复函高度一致(详见评估报告底稿和第一次回复函);其次，第一次评估报告的落款时间是2020年4月16日，第一次回复函落款时间是2020年5月18日，且这份评估报告底稿是为第一次回复函所做的，时间一定是在第一份评估报告之后；再次，评估报告底稿并不是一份评估报告，是评估机构工作人员在评估时对评估对象的计算过程，对外不发生法律效力。且这份评估报告底稿没有客观反应事实，而是带有偏见。第四，根据《房地产估价规范》第7.0.7条规定:“估价报告应由至少两名注册房地产估价师签名并加盖房地产估价机构公章才正式生效。”从这个规定中可以得出估价报告没有估价师签名，仅有估价机构公章是没有法律效力的，结合本案的实际情况，估价机构提供的底稿报告和两份回复函均无估价师签名，故没有法律效力。原审法院采信没有法律效力的评估报告底稿和回复函错误，应当予以纠正。综上所述，原审法院认定的部分事实错误，适用法律错误。吉州区4.29事故调査报告和已经发生法律效力的刑事判书均认定，被上诉人何伟对本次事故的发生承担直接原因，且这种加害行为与涉案房屋的倒塌之间具有因果关系，应当承担全部赔偿责任。原审法院采信没有法律效力的估价报告错误，且这份报告也不符合形式要件，为了避免国有资产损失，应当采信评估机构出具的97.33万元评估报告适宜。依据侵权责任法规定，被上诉人应当对上诉人的所有损失承担全部赔偿责任。即在原审判决的基础上增加赔偿款761648元。何伟辩称，导致事故的发生因素有很多种，不应当由我承担70%责任，吉州区住房和城乡建设局、吉安市建筑设计院、吉州区应急管理局、吉州区永叔街道办事处均也应当在本案中承担责任，且我认为应采纳第二份评估报告。何伟上诉请求：1、依法改判上诉人仅需向两上诉人支付房屋倒塌损失211860元，清理事故现场以及修缮费51570元。即在一审基础上核减43905元；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:本案房屋倒塌的责任方还有其他主体，何伟承担70％的责任有失公平，其他责任方未主张系被上诉人放弃权利，放弃部分不应由何伟承担。根据与本案情况一致的(2020)赣0802民初1235号民事判决、(2020)赣0802民初115号民事判决认定，法院均认为除本案的上诉人、被上诉人之外，其他还存在吉安市建筑设计院、吉州区住房和城乡建设局、吉州区应急管理局、吉州区永叔街道办事处等责任人，且相关责任人在本案中均存在履职不当的过错，对房屋倒塌和埋压他人的后果均应当承担责任。因为从本案所发生的事实以及相关证据可知，在发现房屋出现裂缝后，各方机构即组成了一个临时的处理小组，其成员包含了山江湖办、惠庐陵公司、吉州区住房和城乡建设局、吉安市建筑设计院、吉州区应急管理局、吉州区永叔街道办事处，处理小组在查看了涉案的房屋后，即在吉安市建筑设计院的专业人士给出“加固方案”的情况下，再三命令上诉人要连夜加固好房屋，处理小组人员并积极提供相关人员以完成加固工作。但是正如吉安市建筑设计院郭建国在笔录中陈述，其给出的加固方案并未考虑到房屋倒塌的情况，也没有给出相关的预防措施，现场处理小组的人员未向上诉人交待要求做好全面的预防措施。上诉人仅是依据在场的专业人士的方法和现场处理小组的指示对涉案房屋进行加固，并未违反相关安全规定。如本案中非“事故处理小组”要求上诉人连夜加固，并在一个未经细致考虑、安全预防的方案操作下，要求上诉人进行加固，结果使得房屋坍塌，造成房屋损失和埋压死亡人员的损失。故吉州区住房和城乡建设局、吉安市建筑设计院、吉州区应急管理局、吉州区永叔街道办事处均应当在本案中承担责任。根据《中华人民共和国突发事件应对法》第十ー条有关人民政府及其部门采取的应对突发事件的措施，应当与突发事件可能造成的社会危害的性质、程度和范围相适应;有多种措施可供选择的，应当选择有利于最大程度地保护公民、法人和其他组织权益的措施的规定，处置突发事件时，应当采取选择有利于最大程度地保护公民、法人和其他组织权益的措施。本案中明显现场不具备加固条件，有利于最大程度地保护公民、法人和其他组织权益的措施应当是封锁现场，待危房鉴定后采取下一步措施，现场加固明显不符合上述标准。而无论是应急管理局部门还是山江湖办等单位，都是政府以及相关部门，亦是在处置突发事件，应当受到《中华人民共和国突发事件应对法》约束。而本案中所判断是否能够追偿的法律关系，其实是基于对房屋倒塌是否存在过错，即如存在过错，即需要承担赔偿责任。而本案中，吉州区住房和城乡建设局、吉安市建筑设计院、吉州区应急管理局、吉州区永叔街道办事处明显在本案中存在过错，应当连带承担10％的事故责任比例，故据此可以核减上诉人应付的赔偿。惠庐陵公司、山江湖办辩称，1.上诉人出租给被上诉人的涉案房屋完整完好、符合出租条件，涉案房屋出现裂缝是因为何伟违规装修导致的，与涉案房屋出租条件无关，已经生效的刑事判决书予以记载；2.涉案房屋倒塌，与上诉人之间平时的监管不存在因果关系，故不承担责任；3.涉案房屋坍塌的原因是因为何伟削弱承重墙结构及违规装修，且未按照专家意见对房屋进行连夜加固，最终导致房屋坍塌；4.涉案房屋出现险情后，上诉人与吉州区永叔路街道办事处、派出所也采取了措施（拉警戒线等），当庭下午何伟向上诉人承诺不再对涉案房屋进行任何装修行为，若违反，所造成的损失由其承担。在上诉人离开后，何伟还是擅自对房屋进行了加固，通过查阅与本案有关的其他案件材料，均未查明有人违规指挥或者要求其连夜加固的事实，这明显是在撇清自己的关系，故何伟应当对本次事故承担全部赔偿责任。若法院认定事故报告中其他第三人需要承担责任的，上诉人保留诉权。惠庐陵公司、山江湖办向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原告与被告签订的两份租赁合同（吉惠庐陵合字[2018]Z055号、吉惠庐陵合字[2019]015号）；2、依法判令被告向原告赔偿房屋倒塌损失3518200元；3、依法判令被告向原告支付垫付的清理事故现场和修缮附属设施费用85950元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：座落于吉安市吉州区房屋，原产权单位为山江湖办，原系该单位办公楼。2013年根据吉安市人民政府国有资产改革要求，该房屋产权划转为惠庐陵公司所有。该房屋建于上世纪70年代，为砖混结构三层建筑，建筑面积为954.22平方米，第一层为3间门面，第二、三层系住房。此前吉安市市直行政事业国有资产管理局委托江西省地源评估咨询有限责任公司对包括涉案房产及土地进行估价，其中对涉案房产及土地评估价值为3518200元。被告何伟与涉案房屋一楼3号门面原承租人达成转租协议，2018月8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了吉惠庐陵合字［2018］Ｚ055号《房屋（门面）租赁合同》，约定甲方将位于吉州区（即涉案的17号房屋）第3间门面出租给乙方使用，用于经营按摩，租用期限自2017年7月1日至2019年6月30日止；乙方如要重新装修或改变原有设施结构的，应事先取得甲方书面同意，并按规定向消防等有关部门申报办理相关手续；甲方有权对乙方所承租的房屋（门面）使用情况进行监督检查，乙方不得擅自改变房屋（门面）结构，若人为损坏的须恢复原状或给予甲方相应的经济赔偿；租赁期间，乙方使用租赁物发生的一切安全事故（包括但不限于消防、生产安全）由乙方自行承担责任，甲方概不承担任何责任等内容。合同签订后，被告在未取得原告书面同意及向任何部门申报办理相关手续，擅自组织人员违规施工装修，拆除了一楼上二楼的楼梯、楼梯下的简易卫生间、楼梯旁的一面墙、楼梯和围墙上的雨棚、两处门框，并拆除了临街正门两面玻璃隔断及两面承重墙，将正门的两根承重砖柱削薄了约一半。此后，被告停止了对其承租的一楼门面的装修工作，未再进行施工。2018年12月21日，原、被告签订吉惠庐陵合字［2019］015号《房屋（门面）租赁合同》，原告将位于吉州区房屋出租给被告用于经营养生按摩，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止等内容，其余关于安全装修及生产经营的约定与前一份合同基本一致。12月下旬，被告在未取得原告书面同意，也未向任何部门申报办理相关手续的情况下，擅自组织人员违规对二层住房非承重墙体开了7－10个门洞（门洞宽度有80至130厘米不等），此后便处于装修停工状态。两原告均得知被告在对上述房屋进行装修施工，但未对装修情况进行安全生产检查，也未对被告违规装修施工行为予以制止，未对装修过程中存在的事故隐患采取处置措施。2019年4月29日上午，有附近居民发现涉案房屋瓷板松动脱落、门梁有裂缝，相关部门到现场看过后，约定由区住建局、区应急局、吉州区永叔街道办事处派员下午去现场查看。当日下午，被告向原告出具承诺书载明：何伟租赁的房屋出现安全隐患需紧急维修，何伟承诺施工过程保障施工人员安全和路人安全，出现问题需承担责任。下午15点30分，区住建局工作人员、市设计院专业技术人员、区应急局、吉州区永叔街道办事处、山江湖办工作人员及被告到现场，认为房屋存在事故隐患，需采取排危措施。市设计院专业技术人员认为应用工字钢进行回顶加固方案，即用9根工字钢按指定回顶位置的先后顺序进行回顶加固，第一处支撑的部位为临街面西侧第一根承重柱进门左侧，第二处支撑这根承重柱后面，接着第三处支撑这根承重柱进门右边，第四处支撑在木框支护的中间，第五处应支撑在最西边承重墙附件，第六处在第二根承重墙进门右侧，第七处在第二根承重墙后面，第八处在第二根承重墙进门左侧，第九处在进门最东边墙边。同时将支撑加固的位置、支撑材料和施工步骤向被告进行了详细告知。当日19时左右，被告从鸿发钢铁经营部买来工字钢，并经该钢铁经营部负责人介绍，雇请非专业施工队的民工刘传茂和欧阳广昌来切割和支撑回顶加固作业。期间，被告及山江湖办工作人员周爱国在场监管。19时30分左右，根据施工安排，刘传茂和欧阳广昌开始在吉福路17号3号门面内切割工字钢和焊接顶托和底座，20时30分左右，两人将做好的第一根工字钢在3号门面临街面西侧承重柱的后面（此做法与专业技术人员告知的施工步骤不符），随后两人继续在门面内切割第二根工字钢。21时40分许，施工现场的周爱国及被告听到3号门面房屋内发出异常响声，立即跑出屋外，他们一跑出，3号门面即坍塌，在屋内切割和焊接作业的刘传茂和欧阳广昌被埋压在内，3号门面上方的2楼、3楼亦倒塌。事故发生后，根据专家查勘意见，为避免与倒塌门面相连的1号、2号门面及上面的房屋倒塌，原告请人对涉案房屋未倒塌部分房屋全部进行拆除。原告为清理事故现场及对周边房屋进行修缮共花费85950元，包括拆除相连房屋费用、清理现场、修缮周边房屋等费用。2019年5月5日，《吉州区房屋坍塌事故专家技术调查报告》中载明，经现场查勘，房屋坍塌区域基本位于3号门面，与被告装修临时改造区域位置相符，1、2号门面区域及其上部区域未坍塌，被告对3号门面一、二楼进行装修改造，敲除多处承重墙，房屋坍塌前已造成外墙变形、墙体开裂等多处危险点，其中敲除临街两处承重砖柱部分墙体，造成重要承重构件承载力削弱过载受压，节点处形成裂缝并破坏，另外房屋内部敲除多处承重墙砖砌体，破坏房屋原有传力结构，削弱房屋整体刚度和承载力；现场勘查时专家还认为，残存房屋已受坍塌影响致严重受损，整体刚度和安全已无可靠安全保障，为防止灾后次生灾害发生，查勘现场时已建议立即拆除残存房屋，并对该起事故的原因作出鉴定如下：承租人何伟严重违反建设部令46号《建筑装饰装修管理规定》和建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》,进行违规野蛮装修，无视房屋结构现状，严重破坏房屋主体结构，降低主要承重构件的承载能力，削弱了房屋整体刚度，是导致该事故的直接原因；房屋业主单位疏于管理，房屋装修工程未按法律法规要求进行项目管理，在工程施工无图纸、无方案、无资质、无可靠保障措施的情况下未进行合理约束和管理，是造成该事故的间接原因。2019年11月14日，吉州区人民政府作出《吉州区4.29坍塌事故调查报告》。2019年10月12日，本院（2019）赣0802刑初185号刑事判决被告何伟犯重大责任事故罪，判处有期徒刑二年，缓刑三年。本案在审理过程中，经原告申请鉴定对涉案房屋进行评估，2020年4月16日，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司作出评估报告，认为涉案房屋规划用途为办公，价值时点2019年4月29日重置成本价为973300元；被告何伟提出异议认为对涉案建筑应采取成本法，完成全新的造价成本约530000元，该房屋距今已50年，每年折旧2%，鉴定部门在核减土地并考虑折旧的情况下，涉案房屋单价仍有1050元／平米与事实不符；2020年5月18日，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司认为前述结论未考虑折旧，按照全新重置成本及其他各项费用对估价进行了分析与测算；被告所提及的折旧率与其计算的成新率无很大关系，经综合考虑，对涉案房屋重新进行独立、客观、公正的测算，观察法和直线法综合确定估价成新率为36%，并就成本法评估测算过程列表详细说明后，确定评估结果，认定坐落于吉州区房屋，建筑面积954.22平方米，评估单价370元／平方米，评估总价为353100元。原告提出四点异议认为：1.初次报告中有减去建筑物折旧；2.评估人员已知评估对象的评估时点和用途；3.采用观察法和直线法综合确定成新率36%缺乏依据；4.估价对象系商业而非办公，用途不同价格也不同，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对异议回复认为，1.成本法公式为规范公式，若无折旧则成新率为100%，公式是否有建筑物折旧与实际测算无关联；2.报告中价值时点为估价对象倒塌之日，所登载用途为设计用途，该用途为原始用途，不是实际用途；3.涉案建筑物须用直线法及观察法确定成新率，该房系上世纪70年代所建，距今接近50年，其经过适当更新改造，可相对提升使用年限，倒塌前系投入使用状态，且在装修改造，故综合考虑成新率为36%；4.本次评估系涉案倒塌房屋重置价格，与房屋用途无关。原告为此次评估花费鉴定费9733元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋（门面）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同。现原告诉请判令解除原、被告签订的两份房屋租赁合同，被告表示同意，本院予以照准。关于本案的争议焦点一，被告承租涉案房屋后，违反合同约定未事先取得原告书面同意，未申报办理相关手续，在无资质、无方案、无安全保障措施情况下，擅自违规进行野蛮装修，严重破坏了房屋主体结构，导致房屋出现裂痕，事故当天虽然被告依据现场处理小组意见对房屋进行加固，但其雇佣两名无资质工人进行加固，且未按照专家意见进行施工，其施工不当的行为是导致坍塌事故的直接原因，并已经专家技术调查报告认定，其行为已构成违约，应承担本案的主要责任，据此，对原告主张的损失本院确定其应承担70%的责任。原告惠庐陵公司、山江湖办作为房屋业主及代管单位，在被告承租期间，未按照合同约定对被告承租的房屋使用情况进行监督检查，未认真履行安全生产职责，明知被告进行装修无图纸、无施工方案、无施工资质、无安全保障措施的情况下违规施工，未予以及时制止及纠正，是造成此次事故的间接原因，亦应承担自身损失的相应责任。关于本案争议焦点二，关于房屋倒塌损失，原告起诉时认为应按江西省地源评估咨询有限责任公司出具的估价结果报告中载明的3518200元确定房屋价值，本院认为，该价值包含了涉案房屋所在土地价值，不予认定，现江西寰宇房地产土地资产评估有限公司出具了两份评估报告，本院认为，第一份评估报告未考虑折旧，按照全新重置价对涉案房产进行评估，第二份评估报告重新按照观察法和直线法综合确定涉案房产成新率为36%，确定价值为353100元，对该份评估报告本院予以确认。关于本案的争议焦点三，原告已提供相关合同、发票、收条、转账凭证、协议等证据证实为善后事故现场支出费用85950元，对该费用本院予以认定。综上，被告应承担原告房屋倒塌损失247170元、原告垫付的清理事故现场及修缮费用60165元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十九条的规定，判决：一、解除原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司、吉安市山江湖开发治理委员会办公室与被告何伟签订的两份《房屋（门面）租赁合同》（吉惠庐陵合字[2018]Z055号、吉惠庐陵合字[2019]015号）；二、被告何伟支付原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司、吉安市山江湖开发治理委员会办公室房屋倒塌损失247170元，限判决生效后十五日内履行完毕；三、被告何伟支付原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司、吉安市山江湖开发治理委员会办公室垫付的清理事故现场及修缮费用60165元，限判决生效后十五日内履行完毕；四、驳回原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司、吉安市山江湖开发治理委员会办公室的其他诉讼请求。案件受理费35633元，财产保全费5000元，鉴定费9733元，共计50366元，由原告负担46071元，被告负担4295元。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争执的焦点：案涉房屋实际损失赔偿金额如何确定，造成案涉房屋倒塌的责任如何划分。关于案涉房屋实际损失赔偿金额如何确定的问题。本案在一审审理过程中，经惠庐陵公司、山江湖办申请对涉案房屋进行司法鉴定，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司作出评估意见，认为案涉建筑重置成本价为973300元。何伟对案涉建筑评估方法提出异议，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司认为前述评估意见未考虑折旧，按照全新重置成本及其他各项费用对估价进行了分析与测算，综合确定估价成新率为36%，并就成本法评估测算过程列表详细说明后，确定评估结果，认定坐落于吉州区房屋，建筑面积954.22平方米，评估单价370元／平方米，评估总价为353100元。后惠庐陵公司、山江湖办也提出了异议，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对异议回复认为，案涉建筑物须用直线法及观察法确定成新率，该房系上世纪70年代所建，距今接近50年，其经过适当更新改造，可相对提升使用年限，倒塌前系投入使用状态，且在装修改造，故综合考虑成新率为36%。本院认为，一审的鉴定程序中保障了本案双方当事人的权利，鉴定程序并无不当。本院认为，一审法院在综合考虑案涉房屋的使用年限、折旧以及鉴定单位运用的观察法和直线法综合确定案涉房屋成新率等因素，判决确定案涉房屋价值为353100元并无不当，本院予以维持。关于造成案涉房屋倒塌的责任如何划分的问题。对于房屋出现裂痕后的违规施工行为，根据一审查明的事实，事故发生当日，吉州区应急管理局、吉州区住房和城乡建设局、吉州区永叔街道办事处组成联合检查组会同吉安市建筑设计院的专业技术人员到现场查看，认为该房屋存在重大隐患，吉州区住房和城乡建设局、吉州区永叔街道办事处和吉安市建筑设计院建议对房屋拆除，但山江湖办认为，房屋要鉴定为D级才同意拆除，何伟提出说已经准备了砖、沙、水泥，预备对房屋砌墙加固，在此情况下，吉安市建筑设计院专业技术人员根据现场情况认为用此加固方法存在更大安全风险，提出了用工字钢进行回顶加固，即用9根工字钢按指定回顶位置的先后顺序进行回顶加固，并将支撑加固位置、施工材料和施工步骤告知何伟。此方案山江湖办、何伟及其他第三人所派在场人员均无异议。当日19时左右，何伟购买工字钢，雇请人员径行加固作业，何伟、山江湖办的工作人员在现场监管。从以上的查明的事实可以认定，何伟对案涉房屋进行加固的施工行为并非个人行为，系征得了山江湖办的同意，并在山江湖办工作人员的监督下进行。山江湖办上诉主张其在事故处理中尽到了管理责任，做了必要的监督和警示，没有过错。根据《中华人民共和国安全生产法》第四条规定，生产经营单位必须遵守本法和其他有关安全生产的法律、法规，加强安全生产管理，建立、健全安全生产责任制和安全生产规章制度，改善安全生产条件，推进安全生产标准化建设，提高安全生产水平，确保安全生产。本案中，山江湖办作为涉案租赁房屋的主管单位，在吉州区住房和城乡建设局、吉州区永叔街道办事处、吉安市建筑设计院建议对房屋拆除的情况下，并未及时对房屋进行危险等级鉴定，以房屋要鉴定为D级才能拆除为由没有同意拆除方案，对房屋可能造成的损害没有尽到充分的注意义务。并且其作为涉案房屋的主管单位，在房屋已经出现重大安全隐患的情况下，仍然允许房屋承租人聘请没有资质、在没有任何安全保证措施的情况下，未按照吉安市建筑设计院给出的加固方案进行加固施工行为，最终发生涉案房屋倒塌事故，主观上存在过错，其应当承担责任。惠庐陵公司主张，导致房屋坍塌的直接原因是何伟的加固行为，且惠庐陵公司作为房屋的实际所有人，对房屋没有管理职能，主观上对事故发生不存在过错。本案中，惠庐陵公司是案涉房屋的所有权人，也是案涉房屋共同出租人和生产经营单位，其有义务保障案涉房屋的安全，虽然山江湖办对涉案房屋也具有管理职能，但山江湖办承担涉案房屋管理和运营的职能并不能免除其作为房屋所有权人应当承担的安全保障义务。惠庐陵公司在房屋已经出现重大安全隐患的情况下，未积极履行保障房屋安全的义务，对何伟加固施工行为进行有效监管，保证案涉房屋的安全，其主观上也存在过错，应当对事故造成的损失承担责任。2019年11月14日，吉州区人民政府作出《吉州区4.29坍塌事故调查报告》，对案涉房屋坍塌事故作了事故原因分析、性质及责任认定。惠庐陵公司主张其与何伟签订合同，以及何伟出具的承诺书已经免除了惠庐陵公司、山江湖办责任，但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，惠庐陵公司、山江湖办作为提供格式条款的一方，免除了其对租赁房屋事故造成责任的承担，因此，该免责条款应为无效。何伟承诺在施工过程中保证施工人员安全和路人安全，出现问题需要承担责任，该承诺书未涉及山江湖办、惠庐陵公司的责任承担，亦未承诺承担山江湖办、惠庐陵公司应当负担的责任。综上，一审法院认定山江湖办、惠庐陵公司各承担15%的责任并无不当。何伟上诉主张吉州区住房和城乡建设局、吉安市建筑设计院、吉州区应急管理局、吉州区永叔街道办事处明显在本案中存在过错，应当连带承担10％的事故责任比例，故据此可以核减上诉人应付的赔偿。本案中，根据吉州区安全生产委员会出具的调查报告，2019年4月29日上午，在吉州区永叔街道办事处将涉案房屋隐患上报之后，吉州区应急管理局、吉州区住房和城乡建设局及吉州区永叔街道办事处成立联合检查组会同吉安市建筑设计院的专业技术人员到场进行查看，并进行相关工作。吉州区应急管理局、吉州区住房和城乡建设局、吉州区永叔街道办事处在本案中系履行行政职务行为，并非进行民事活动，在以上第三人履行行政职务的过程中，虽然在履行安全生产管理职能方面存在履职不当，但是不应当在民事行为中进行评价。对于吉安市建筑设计院，其仅能对当事人提供方案和建议，最终方案的实施并非吉安市建筑设计院，并且造成事故发生的直接原因为何伟的违规加固施工行为，故吉安市建筑设计院不应当承担责任。因此，何伟的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，惠庐陵公司、山江湖办和何伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12313元，由上诉人吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司、吉安市山江湖开发治理委员会办公室负担11416元，上诉人何伟负担897元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  刘 静二〇二一年一月二十九日书记员  郭芷伊