河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6177号上诉人（原审原告）：新乡合众置业有限公司，住所地：河南省新乡市凤泉区化纤厂生活区白鹭宾馆。法定代表人：王永胜，任该公司经理。委托诉讼代理人：岳碧云，河南普建律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝玲玉，河南普建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋新房，男，汉族，1978年10月28日出生，住河南省武陟县。被上诉人（原审被告）：马原朝，男，汉族，1937年3月22日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：马勇军（系马原朝儿子），男，汉族，1963年4月20日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：刘家伽，河南传德律师事务所律师。上诉人新乡合众置业有限公司（以下简称合众公司）因与被上诉人宋新房、马原朝确认合同无效纠纷一案，不服河南省新乡市凤泉区人民法院（2020）豫0704民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭于2021年1月7日公开开庭进行了审理。上诉人合众公司法定代表人王永胜及委托诉讼代理人岳碧云，被上诉人宋新房，被上诉人马原朝委托诉讼代理人马勇军、刘家伽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合众公司上诉请求：撤销原判，改判支持合众公司诉讼请求或发回重审；上诉费用由马原朝、宋新房承担。事实和理由：1、案涉五份房屋买卖合同系无效合同。2014年12月，合众公司、宋新房商定由宋新房向其出借200万元，并用合众公司开发建设的房屋进行抵押担保，由于房屋尚在建设中，故而双方签订了购房协议和商品房买卖合同，出具了房款收据并办理了备案登记，但之后宋新房并未按照约定向合众公司出借200万元，主合同借款合同不发生法律效力，相应地商品房买卖合同及备案登记亦是无效的。2、购房协议第3条明确收益款的该约定能够证明购房协议和商品房买卖合同实质上是借款抵押合同而非商品房买卖。3、根据协议第2条关于房屋回购的约定，该约定实质上为合众公司如未按期还款，抵押物归宋新房所有，但该约定违反了物权法、担保法相关法律规定，故案涉商品房房屋买卖合同因没有办理房屋抵押登记而无效。且由于签订合同时，房屋并未建成，合众公司并未取得房屋所有权证，根本不符合抵押担保法定条件。4、即便以房抵债也应当是将房屋抵给张耕普或河南富农企业管理咨询有限公司（以下简称富农公司），由其转抵给马原朝。或者是先由马原朝取得房产证，再由其转抵给宋新房，而马原朝等以房抵债、房产代持的方式直接逃避缴纳房产税两次，严重损害国家利益。5、案涉债权转让及以房抵债的债权并不存在，马原朝没有证据证明郭立军对第三方河南佳吉轮胎有限公司的400万债权客观存在，富农公司对合众公司200万元的债权并不存在，虽然合众公司确实存在借张耕普500万元，但合众公司通过银行转账、接收债权转移和以房抵债的形式，共计向张耕普偿还了12448175元，合众公司不欠付张耕普任何资金，相应富农公司对合众公司也不存在债权。6、马原朝、宋新房、郭立军等以虚构借款、房屋抵债协议等，骗取合众公司8套商品房，本案涉嫌刑事犯罪，请求法院将本案所涉犯罪线索移交至公安机关处理。宋新房答辩称：原审判决正确，合众公司上诉理由不能成立。马原朝答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。1、马原朝与富农公司之间、富农公司与合众公司之间的债权债务关系客观存在且均已到期，三方协议以房抵债于法有据。本案中首先郭立军将其对第三方河南佳吉轮胎有限公司享有的债权400万元中的200万元转让给马原朝，并约定转让债权如果不能实现，由郭立军及保证人富农公司、河南富农投资担保有限公司承担还款责任。到期后河南佳吉轮胎有限公司未向马原朝清偿债务。在马原朝提出要求富农公司偿还款项时，其法定代表人郭立军提出暂无能力偿还借款，但可以以其享有对合众公司的到期债权抵偿其欠马原朝的债务，之后经郭立军牵头，马原朝委托宋新房、马勇军处理以房抵债相关事宜，在合众公司的售楼部，三方达成了以房抵债的合意。2、案涉《房屋抵债协议》、《购房协议》等协议合法有效。案涉协议不存在违反《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形。本案的以房抵债是发生在合众公司欠富农公司款项到期未付，富农公司欠马原朝款项到期未付，经三方重新协商，富农公司用其对合众公司享有的债权以以房抵债的方式抵偿，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。本案是经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为借款合同履行提供担保。3、马原朝与合众公司签订的《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》的主要义务均已履行完毕，案涉房屋也已经进行了备案登记，具备公示效力。合众公司再行提起诉讼确认案涉协议无效不仅违背了诚实信用的基本法律原则，更是极大的浪费司法资源、扰乱经济秩序和市场交易稳定的行为。合众公司向一审法院起诉请求：1、要求确认合众公司、宋新房签订的五份《商品房买卖合同》，合众凤凰故里5号楼2单元7层2701室住宅房（建筑面积：108.48平方米）、5号楼2单元10层21002室住宅房（建筑面积:108.48平方米)、3号楼1单元7层1702室住宅房（建筑面积：110.1平方米)、3号楼1单元9层1902室住宅房（建筑面积：110.1平方米）、5号楼2单元9层2902室住宅房（建筑面积：108.48平方米）（合同编号分别为：2014-1201382、2014-12018385、2014-1201380、2014-12018381、2014-1201383)无效；2、要求宋新房协助合众公司撤销五份《商品房买卖合同》（合同编号：2014-1201382、2014-12018385、2014-1201380、2014—12018381、2014-1201383)的备案登记；3、本案的诉讼费用由宋新房、马原朝承担。一审法院认定事实：2014年12月15日，合众公司（甲方）与宋新房（乙方）签订《购房协议》一份，主要内容为：“1、双方自愿将凤凰故里面积545.64平方米坐落地点为5-2-2701、5-2-21002、3-1-1702、3-1-1902、5-2-2902售卖给乙方永久为业，价格双方议定为壹佰零玖万壹仟贰佰捌拾元整，协议签订之时一次性付清。2、甲方有权在2015年6月1日前以不低于￥109.128万元的价格回收，逾期，协议房产产权永久归属乙方。3、合同期限内，甲方每月向乙方支付收益款叁万伍仟元整。”同日，合众公司（出卖人）与宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201382的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共108.48平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整（￥216960.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里5-2701室房款人民币（大写）贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。￥216960”。同日，合众公司（出卖人）与宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201385的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共108.48平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整（￥216960.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里5-21002室房款人民币（大写）贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。￥216960”。同日，合众公司（出卖人）与宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201380的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共110.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾贰万零贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾贰万零贰佰元整（￥220200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里3-1702室房款人民币（大写）贰拾贰万零贰佰元整。￥220200”。同日，合众公司（出卖人）与宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201381的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共110.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾贰万零贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾贰万零贰佰元整（￥220200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里3-1902室房款人民币（大写）贰拾贰万零贰佰元整。￥220200”。同日，合众公司（出卖人）与宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201383的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共108.48平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整（￥216960.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里5-2902室房款人民币（大写）贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。￥216960”。另查明：2014年12月18日，合众公司（出卖人）与宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201835的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共110.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾贰万零贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾贰万零贰佰元整（￥220200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里3﹟-1-1602房款人民币（大写）贰拾贰万零贰佰元整。￥220200”。同日，合众公司（出卖人）与宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201836的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共127.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾伍万肆仟贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾伍万肆仟贰佰元整（￥254200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里3-2-2801房款人民币（大写）贰拾伍万肆仟贰佰元整。￥254200”。2015年1月4日，合众公司（出卖人）与宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2015-0100189的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共110.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾贰万零贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾贰万零贰佰元整（￥220200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。2015年1月8日，合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来3-1-1901室房款人民币（大写）贰拾贰万零贰佰元整。￥220200”。再查明：案涉合众.凤凰故里5号楼2单元7层2701室住宅房（建筑面积108.48平方米）、5号楼2单元10层21002室住宅房（建筑面积108.48平方米)、3号楼1单元7层1702室住宅房（建筑面积110.1平方米)、3号楼1单元9层1902室住宅房（建筑面积110.1平方米）、5号楼2单元9层2902室住宅房（建筑面积108.48平方米）（合同编号分别为：2014-1201382、2014-12018385、2014-1201380、2014-12018381、2014-1201383)及（2020）豫0704民初501号案件中合众.凤凰故里3号楼1单元1602室住宅房（建筑面积110.1平方米)、3号楼2单元2801室住宅房（建筑面积127.1平方米)（合同编号分别为2014-1201835、2014-1201836）、本院（2020）豫0704民初502号案件中3号楼1单元1901室住宅房（建筑面积110.1平方米)（合同编号为2015-0100189）现均登记在宋新房名下。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”合众公司与宋新房签订《购房协议》及《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，不违法法律强制性规定，为有效合同。合众公司与宋新房在案涉《购房协议》中约定购房款在协议签订时一次性付清，双方签订的《商品房买卖合同》第六条第1项均载明××在合同签订之日内一次性付清总价款的100%，合众公司亦向宋新房出具了案涉5套房屋的房款收据，现合众公司称未收到案涉房款，但其作为房地产开发公司，在未收到房款的情况下与被告宋新房签订5套《商品房买卖合同》并出具收据，之后又两次与宋新房签订了另外3份《商品房买卖合同》，明确与常理不符，合众公司亦未提交证据证明双方之间存在法定的合同无效的情形。合众公司与宋新房在2014年12月15日将案涉5套房屋出售给宋新房，宋新房履行了付款义务，案涉房屋亦登记在宋新房名下，双方合同主要权利义务已履行完毕，合众公司起诉要求确认案涉5份《商品房买卖合同》无效有违诚实信用原则。现案涉房屋价值已明显超过2014年购买房屋时的价值，认定合同无效将对购房人造成经济损失，有违公平原则，故对合众公司的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回合众公司的诉讼请求。案件受理费100元，由合众公司负担。在本院二审庭审期间，合众公司提交新证据：公证书一份，据此证明在案涉购房协议及商品房买卖合同签订前，张耕普已经认可除申请执行的1200万元债权外，其与合众公司已无其他债权债务关系，故案涉购房协议及商品房买卖合同不可能是以物抵债。马原朝质证意见如下：该证据和本案是没有任何关系，申请执行人是张耕普，其代表的是内部债务关系，不能证明与本案有关联，该材料也证明了合众公司和富农公司之间的债权债务没有偿还，更加印证了马原朝和合众公司之间为以房抵债。宋新房质证意见如下：同马原朝质证意见。本院认证：该份材料与本案争议焦点没有关联性，本院不予认证。在本院二审庭审期间，马原朝提交新证据：1、河南省修武县人民法院（2020）豫0821民初1003号民事判决书一份。证明案涉3号楼2单元2801室被法院强制执行，合众公司以该房屋为其所有提起执行异议之诉，经法院审理其诉请被驳回。该裁判文书中证明宋新房与合众公司之间是以房抵债法律关系，且以房抵债相关协议未违反禁止流质的法律规定，也不存在恶意损害第三人合法权益的情形。2、新乡市凤泉区人民法院（2020）豫0704民初582号民事判决书一份，2020年8月19日庭审笔录一份、2020年8月25日庭审笔录一份。证明案涉《房屋抵债协议》、《商品房买卖合同》等合同合法有效，马原朝与合众公司之间的房屋买卖采用抵债的方式付款，合众公司出具购房收据，应视为收到了购房款。案涉合同是在宋新房、郭立军、合众公司相关人员协商一致下签订，案涉房屋是用来冲抵富农公司与合众公司之间800万元的借款。宋新房质证意见：没有意见，认同马原朝提交的证据。合众公司质证意见：对两份判决书的真实性没有异议，对证明目的有异议。该两份判决书并未生效，正在上诉期间。两份庭审笔录因相应判决书尚未生效，故不产生任何效力且该笔录上内容为马原朝、宋新房一面之词，并无相关证据予以证实。本院认证：该两份判决文书并未生效且与本案争议的焦点并无关联性，故本院对该材料的证据效力不予采信。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：本案系各方当事人对案涉《商品房买卖合同》效力产生争议而引发的确认合同效力纠纷，合众公司在二审中对案涉《商品房买卖合同》等协议的真实性均无异议，但其在二审中主张案涉《商品房买卖合同》等协议的签订并非是以房抵债，而是为合众公司与宋新房之间200万元的借款提供担保，双方之间并不具有房屋买卖真实意思表示及合众公司亦不拖欠郭立军或张耕普或富农公司款项，但合众公司并未向法院提交借款合同等有效材料予以证明其与宋新房之间存在借贷关系亦或是借贷的合意，宋新房亦不予认可合众公司该项主张，且合众公司作为专业的房地产开发公司在出借人未向其实际交付借款的情形下与出借人签订商品房买卖合同并出具房款收据有悖常理，故合众公司应承担举证不能的法律后果。另外，合众公司在另案中向法院提交的执行异议书中明确载明案外人张耕普将其对合众公司的178.568万元债权转让于宋新房及富农公司实际控制人郭立军，郭立军向合众公司出具了109.128万元还款收据，该事实亦可以佐证合众公司与宋新房签订案涉《商品房买卖合同》并非为了向宋新房借款，因此一审法院以案涉商品房买卖合同不符合法律规定的合同无效条款为由从而驳回合众公司诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，合众公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由新乡合众置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱**民审判员  李 立审判员  张金帅二〇二一年一月二十六日法官助理杨冰书记员徐坤