浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4347号 上诉人（原审被告）：绍兴恒美房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道山阴路，统一社会信用代码91330621677204283D。 法定代表人：胡克勤。 委托诉讼代理人：盛雅欢，浙江宝道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴骏联家纺制品有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区杨汛桥街道江桥唐家桥，统一社会信用代码91330621739217048A。 法定代表人：洪渔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李星，上海融势成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马建权，上海融势成律师事务所律师。 上诉人绍兴恒美房地产开发有限公司因与被上诉人绍兴骏联家纺制品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初8866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绍兴恒美房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销（2020）浙0603民初8866号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，依据不足。1.上诉人与被上诉人签订八份《浙江省商品房买卖合同》后，被上诉人未按合同约定向上诉人实际履行付款义务，因此双方仅签订了商品房买卖合同，并未实际履行合同，被上诉人无权要求上诉人办理房产权证。被上诉人仅提供了其开具的转账支票，但未提供银行流水明细，证明房款确实已由上诉人收到，且根据被上诉人开具的转账支票的实际背书情况，最终该款项仍流回被上诉人的关联企业——浙江庆盛控股集团有限公司（以下简称庆盛公司），因此上诉人并未实际收到房款。一审未查明房款支付的重要事实，错误地认定被上诉人已完全履行合同义务，依据不足。2.因被上诉人未付房款的违约行为发生在前，因此上诉人无需支付违约金，相反上诉人保留追究被上诉人违约责任的权利。二、一审判决适用法律错误。被上诉人未举证证明已按时足额支付房款，根据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人应承担举证不能的不利后果。一审判决因认定事实错误导致适用法律错误。综上，上诉人认为一审判决认定事实有误，适用法律错误，请二审法院查明本案事实，支持上诉人的上诉请求。 绍兴骏联家纺制品有限公司辩称，上诉人的上诉理由没有法律及事实依据，上诉人称双方仅签订了商品房买卖合同并未实际履行与事实不符，其称最终款项仍流回被上诉人的关联企业与本案无关，上诉人系因不愿承担相关税费一直拖延办理产权登记手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实基础和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 绍兴骏联家纺制品有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告将恒美大厦2201、2204、2205、2206、2207、2301、2304、2305室商品房的土地房屋权证办理到原告名下；2.判令被告自2017年5月1日起至本判决生效日止，以5610563元为基数，按日支付万分之一标准计算的违约金；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：原告前身为绍兴县恒美房地产开发有限公司，被告前身为绍兴县骏联家纺制品有限公司。2015年7月29日，原、被告签署了8份《浙江省商品房买卖合同》，约定原告(买受人)以总价5610563元的总价购买被告(出卖人)开发的恒美大厦2201、2204、2205、2206、2207、2301、2304、2305室商品房，上述8套商品房买卖合同对应的合同编号、建筑面积、成交价分别为20150729FFA1057046、87.46平方米、638458元；20150729DFF0057048、100.97平方米、713656元；20150729E7EA057049、78.36平方米、548990元；20150729FA80057052、67.86平方米、475427元；20150729B1BF057053、78.68平方米、560988元；2015072923B4057054、88.42平方米、645466元；20150729735D057057、113.53平方米、791872元；20150729F5E0057058、164.41平方米、1235706元。上述合同中均约定交房日期为2014年4月30日前；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2017年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理……②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等。签约当日，原告向被告付清全部购房款5610563元。目前，原告已占有使用房屋，但未办妥产权证。 一审法院认为，原、被告双方当事人就涉案房屋即恒美大厦2201、2204、2205、2206、2207、2301、2304、2305室商品房的买卖事宜签订8份《浙江省商品房买卖合同》的事实清楚，可以认定，上述合同的内容与形式均未违反国家相关法律规定，应属有效，合同依法成立，即具有法律效力，双方当事人均应严格遵守，并按约履行合同义务。针对原告要求被告协助办理案涉房屋产权过户的诉求，该院认为，被告将案涉房屋出卖给原告以后，有义务协助原告办理房屋的产权过户手续，该诉求亦符合案涉《浙江省商品房买卖合同》中“出卖人承诺于2017年4月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人”的约定。据此，原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，符合法律规定和合同约定，该院依法予以支持。至于过户所产生的费用，该院依据原告的陈述意见确定由原告负担。针对原告要求被告承担逾期办理违约金的诉求，该院认为，根据双方合同约定的内容，被告应于2017年4月30日前协助原告办理涉案商品房产权转移登记，如超过约定日期起90日，被告不能在前述约定期限内交付权属证书，原告选择不退房的，则被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。结合查明的事实，被告迄今未按约协助原告办理涉案房屋的产权转登记手续，在原告选择不退房的情形下，被告就逾期办证确实构成违约，该违约行为有损原告的合法权益，被告应承担违约责任。关于违约产生损失赔偿额的计算方法，因原、被告已作明确约定，该院予以尊重。关于逾期办证违约金的计算期间，根据合同约定及原告的陈述，该院认定本案中违约金的起算日为2017年5月1日，止算日为本判决生效日。综上所述，该院对原告诉讼请求依法予以支持。被告未到庭应诉，不影响该院根据查明的事实作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告绍兴恒美房地产开发有限公司应按照不动产登记部门的流程要求协助原告绍兴骏联家纺制品有限公司将恒美大厦2201、2204、2205、2206、2207、2301、2304、2305室商品房的产权变更登记至原告绍兴骏联家纺制品有限公司名下，限于判决生效后二十日内完成。上述手续履行过程中产生的全部费用，由原告绍兴骏联家纺制品有限公司负担。二、被告绍兴恒美房地产开发有限公司应支付原告绍兴骏联家纺制品有限公司自2017年5月1日起至判决生效日止按日561元标准计算的逾期办证违约金，限于判决生效后十日内付清。案件受理费10617元，减半收取计5309元，由被告绍兴恒美房地产开发有限公司负担，限于判决生效后十日内向该院缴纳。 二审中，上诉人向本院提交：1.中国银行转账支票及进账单，证明被上诉人开具的转账支票背书流转的均是发生在上诉人与被上诉人及各自的关联企业之间，并未涉及其他第三人，款项最终汇入庆盛公司账户，因庆盛公司与被上诉人之间存在法人人格高度混同的情形，因此案涉购房款以汇入庆盛公司的方式返还给被上诉人；2.裁定书，证明庆盛公司与包括被上诉人在内的七家公司均是由庆盛公司实际投资设立并由一人实际控制，被上诉人公司的财务人员也是庆盛公司兼任，七家公司资金统一使用，各公司之间无对价资金划转现象严重，包括被上诉人在内的七家公司之间已达到财产难以区分、法人人格高度混同的程度，因此案涉购房款由被上诉人开具支票，款项最终汇入庆盛公司，即仍然返还给了被上诉人，上诉人并未实际获得购房款。 被上诉人向本院提交：3.（2018）浙0603执保1069号协助执行通知书回执，证明双方已就涉案房屋进行预告登记，被上诉人为涉案房屋登记产权人；4.浙江恒美实业集团有限公司股权结构图，证明上诉人已将转账支票背书给第三人，实际获得了票据权利；5.开庭传票及通话记录，证明上诉人在一审庭审时经多次催告均未到庭，迟延及拖延诉讼；6.浙江恒美实业集团有限公司整体解困重组方案及银行进账单（庆盛公司为绍兴县恒美染整有限公司代偿银行贷款1500万元），证明涉案转账支票流转与真实交易背景一致。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认证认为，当事人对证据1、2、6真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，上诉人虽提交证据1、2以证明支票款项最终流转回被上诉人关联企业，但被上诉人亦提交证据6以证明支票最后一次背书转让具有相应依据，故上诉人提交的证据不足以证明被上诉人未支付购房款。证据3、4不能达到被上诉人的证明目的，证据5与本案争议无关，本院均不予确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》依法应当认定有效，当事人均应按约履行。本案中，被上诉人已付清全部购房款，一审支持被上诉人要求上诉人协助办理房屋产权过户手续并支付逾期办证违约金的诉请具有事实和法律依据，并无不当。上诉人主张被上诉人开具的转账支票款项最终流转回被上诉人的关联企业，故被上诉人实际未履行付款义务。然被上诉人以开具转账支票的方式向上诉人付清购房款，支票最后一次背书转让亦有相应依据，故上诉人关于被上诉人未支付购房款的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人绍兴恒美房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10617元，由上诉人绍兴恒美房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二一年一月二十八日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡