福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初8862号 原告：杨金星，男，1966年12月24日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原告：戴淑珍，女，1964年2月29日出生，汉族，居民，住福建省南安市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈翠莲，福建力涵律师事务所执业律师。 被告：陈善忠，男，1985年4月11日出生，汉族，个体户，住福建省建宁县。 原告杨金星、戴淑珍与被告陈善忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨金星、戴淑珍的共同委托诉讼代理人陈翠莲、被告陈善忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨金星、戴淑珍向本院提出诉讼请求：一、解除杨金星、戴淑珍与陈善忠于2020年4月27日签订的《房产租赁合同》，陈善忠将所租店铺归还杨金星、戴淑珍；二、陈善忠向杨金星、戴淑珍支付自2020年5月1日起至租赁店铺交还给杨金星、戴淑珍之日止、按每月6000元的租金标准向杨金星、戴淑珍计算的租金；三、陈善忠向杨金星、戴淑珍缴纳的12000元履约保证金归杨金星、戴淑珍所有；四、陈善忠赔偿杨金星、戴淑珍三个月租金的经济损失18000元；五、陈善忠向杨金星、戴淑珍缴纳截至2020年12月13日尚欠的水电费、物业费共计1379元。事实与理由：2020年4月27日，杨金星、戴淑珍与陈善忠签订《房产租赁合同》一份，约定：杨金星、戴淑珍将位于龙岩市新罗区××镇××路××号水韵华都XX幢XX层XXX店铺出租给陈善忠，租期为两年，租赁期限自2020年5月1日至2022年5月ｌ日，每月租金为6000元，租金每一个月支付一次，于每个月的5日之前将租金转入杨金星账户，陈善忠向杨金星、戴淑珍支付12000元作为履约保证金；租赁期间陈善忠经营所产生的一切税、费均由陈善忠自行负担，陈善忠应按时交纳所负担的费用；在租赁期间，陈善忠若有拖欠租金行为，杨金星、戴淑珍有权终止合同，收回租赁物，陈善忠所缴交的履约保证金及租金不予返还，并由陈善忠赔偿杨金星、戴淑珍三个月租金的经济损失。合同签订后，杨金星、戴淑珍依约将租赁店铺交付给陈善忠使用，但陈善忠从未向杨金星、戴淑珍交纳租金，杨金星、戴淑珍多次催要无果。综上，杨金星、戴淑珍与陈善忠签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。陈善忠拒不依约支付租金义务的行为已构成违约，杨金星、戴淑珍有权解除合同，要求陈善忠支付租金、赔偿损失并承担违约责任。 陈善忠辩称，一、陈善忠未支付过租金，租金应从2020年6月1日起计算。租赁物存在缺陷，承重柱老化，是危房。签订租赁合同时，陈善忠与杨金星达成口头约定，从2020年6月1日开始计算租金。杨金星提供的证据上也要求从2020年6月1日开始支付租金。二、陈善忠支付的12000元是押金，不是履约保证金。陈善忠要求在无法经营的情况下，把12000元押金作为房屋租金抵扣，且陈善忠转账时已备注是押金。三、按照合同约定，若陈善忠无法经营，提前告知杨金星就可以。陈善忠开的岩岑茶庄2020年7月13日开业时，陈善忠向杨金星提出门口无法停车、不能经营，要求退还店铺给杨金星，但杨金星不同意。2020年10月，陈善忠通过电话向杨金星提出解约，杨金星没有正面回答，没有同意陈善忠的请求。四、对至2020年12月13日的1379元的水电费、物业费无异议，陈善忠确实没交。五、陈善忠想要转租店铺，但杨金星不同意。陈善忠不同意解约。综上，陈善忠同意支付2020年6月1日起按每月6000元计算的租金，同意支付水电费及物业费1379元，但不同意解约，不同意履约保证金12000元归杨金星、戴淑珍所有，不同意支付18000元损失。 本院经审理认定事实如下：龙岩市新罗区XX街道XX路XXX号（水韵华都）XX幢XX层XXX号店面的所有权人为杨金星、戴淑珍。杨金星、戴淑珍为夫妻关系。 2020年4月27日，杨金星、戴淑珍（甲方）与陈善忠（乙方）签订《房产租赁合同》，主要约定：甲方将龙岩市新罗区XX街道XX路XXX号（水韵华都）XX幢XX层XXX号店面出租给乙方；租赁期限两年，自2020年5月1日至2022年5月1日止，月租金为6000元；租金每月支付一次，即于每个月5日前将租金转入杨金星账户或微信转账；本合同签订之日，乙方预付给甲方12000元作为履约保证金；租赁期间乙方经营所产生的一切税、费均由乙方自行负担，乙方应按时缴纳所负担的费用；该租赁房以交付时的现状为准，在租赁期间，乙方应注意该租赁房的使用安全、该租赁房以及所属设施的维修维护责任由乙方负责，乙方可根据经营需要对该租赁房的内部结构进行适当调整，投资费用由乙方承担，装修产权归甲方；租赁期间，乙方不得转租、转让租赁物；乙方逾期未足额支付租金超过30日的，甲方有权解除合同、提前收回该租赁房，不予返还乙方所交履约保证金，乙方还应支付三个月的租金作为赔偿金；租赁期间，乙方因经营原因无法继续履行合同需要退租的，应提前一个月通知甲方，征得甲方同意后双方可以解除合同。杨金星在合同落款“甲方”处签字，陈善忠在合同落款“乙方”处签字。同日，陈善忠向杨金星账户转账支付12000元，并自行将转账备注为“押金”。同日，杨金星将租赁物交给陈善忠使用。陈善忠将租赁物装修后于2020年7月起经营茶庄。租赁物交给陈善忠后，陈善忠从未向杨金星、戴淑珍支付租金。杨金星多次通过微信、短信向陈善忠催要自2020年6月1日起的租金，均无果。2020年11月3日，杨金星、戴淑珍诉至法院。 另查明，陈善忠尚欠杨金星、戴淑珍至2020年12月13日的水电费、物业费共计1379元。 杨金星、戴淑珍向本院提交房屋所有权证、结婚证、房产租赁合同、微信记录、短信记录、水电缴费通知单，陈善忠向本院提交转账记录为证。前述证据，双方对于真实性无异议，本院予以采纳。陈善忠提供的现场照片不足以证明其关于租赁物为危房的主张，本院不予采纳。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第一千零六十条第一款规定，夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。杨金星与戴淑珍为夫妻关系，具有日常家事行为的代理权。房产租赁合同的甲方为杨金星、戴淑珍，虽仅有杨金星在合同落款处签字，但杨金星签字的行为系基于日常家事代理行为而产生，对戴淑珍亦发生法律效力，故案涉租赁物的出租人为杨金星、戴淑珍。杨金星、戴淑珍与陈善忠签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了租赁合同关系，双方均应依约行使权利、履行义务。合同签订后，杨金星、戴淑珍依约提供了租赁物，履行了合同义务，但陈善忠未按合同约定按期支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。双方在合同中约定逾期支付租金超过30日时，杨金星、戴淑珍有权解除合同。合同签订后，陈善忠从未向杨金星、戴淑珍支付租金，符合双方约定的合同解除条件，杨金星、戴淑珍有权解除合同。杨金星、戴淑珍直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，故《房产租赁合同》自起诉状副本送达陈善忠时即2020年11月20日解除。合同解除后，陈善忠应限期向杨金星、戴淑珍返还租赁物，支付租金。陈善忠辩称双方口头约定2020年5月为装修免租期，租金应从6月1日起计算。对此，本院认为，商铺类的租赁合同实践中确实常有装修免租期的约定，虽双方签订的租赁合同约定从5月1日起支付租金，但杨金星多次催要租金的通知中均要求陈善忠支付自6月1日起的租金，综合前述情形，本院对陈善忠该辩解予以采信。陈善忠应限期向杨金星、戴淑珍支付2020年6月1日起至2020年11月20日止按6000元/月计算的租金34000元。因陈善忠至今未归还租赁物，参照租赁合同，陈善忠还应支付自2020年11月21日起至租赁物返还之日止按每月6000元计算的房屋占用费。双方在合同中约定的租期为两年，陈善忠从未向杨金星、戴淑珍支付租金，因陈善忠的严重违约行为导致合同解除，根据双方签订的《房产租赁合同》，陈善忠支付的履约保证金12000元应归杨金星、戴淑珍所有。履约保证金具有违约金的性质，双方在《房产租赁合同》中约定因承租人逾期支付租金导致出租人解除合同时，出租人不予返还承租人所交履约保证金，承租人还应支付三个月的租金作为赔偿金，为双重计算违约金，明显加重承租人的违约责任，陈善忠亦提出异议，本院对杨金星、戴淑珍主张的三个月租金的经济损失18000元的诉请不予支持。尚欠的水电费、物业费1379元为陈善忠在承租过程中产生的费用，应当由陈善忠限期支付。陈善忠辩称租赁物为危房、其已提前通知出租人解约，均未提供证据证明，本院不予采信。综上，杨金星、戴淑珍的部分诉请有合同和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第一千零六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、陈善忠与杨金星、戴淑珍就龙岩市新罗区XX街道XX路XXX号（水韵华都）XX幢XX层XXX号店面签订的《房产租赁合同》于2020年11月20日解除。 二、陈善忠应于本判决生效之日起七日内向杨金星、戴淑珍返还龙岩市新罗区XX街道XX路XXX号（水韵华都）XX幢XX层XXX号店面。 三、陈善忠应于本判决生效之日起七日内支付杨金星、戴淑珍自2020年6月1日起至2020年11月20日止的租金34000元。 四、陈善忠应于本判决生效之日起七日内支付杨金星、戴淑珍自2020年11月21日起至租赁物返还之日止，按每月6000元计算的房屋占用费。 五、陈善忠已支付的履约保证金12000元归杨金星、戴淑珍所有。 六、陈善忠应于本判决生效之日起七日内支付杨金星、戴淑珍水电费、物业费合计1379元。 七、驳回杨金星、戴淑珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3684元、减半收取为1842元，由陈善忠负担1742元，由杨金星、戴淑珍负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 罗  婷  婷 二〇二一年一月二十二日 书记员 蓝倩如（代） 附相关法律规定： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第一千零六十条夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。 夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制，不得对抗善意相对人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。