河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6010号上诉人（原审被告）：海福生，男，1961年7月2日出生，回族，住卫辉市。委托诉讼代理人：王鹤，男，1953年7月15日出生，汉族，住卫辉市。被上诉人（原审原告）：余平利，女，1983年2月15日出生，汉族，住卫辉市。委托诉讼代理人：栗绍涛、张明位，河南启文律师事务所律师。原审第三人：吴守华，男，1976年8月15日出生，汉族，住卫辉市。原审第三人：李荣梅，女，1973年9月29日出生，汉族，住卫辉市。上诉人海福生与被上诉人余平利、原审第三人吴守华、李荣梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省卫辉市人民法院（2020）豫0781民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人海福生的委托诉讼代理人王鹤与被上诉人余平利的委托诉讼代理人张明位到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海福生的上诉请求:1.撤销一审法院(2020)豫0781民初10号判决。2.本次诉讼相关费用由被上诉人承担。事实与理由:1、本案中案涉房屋位于卫辉市××新村小区内，面积为95.59平米，产权证号为:05307751,该小区处于卫辉市繁华地段，经上诉人了解，2017年该小区二手房交易价格最低也在3000元/平米以上，为了恶意逃避债务，2017年6月26日吴守华，李荣梅以20万元的超低价格将95.59平米的案涉房屋售于张国震，折合2092元/平米，所以上诉人认为吴守华与张国震以超低价格达成的房屋买卖行为不能成立。2、在案涉房屋第一次交易后，仅隔一年即2018年7月17日张国震又将20万元购得的案涉房屋以15.8万元的价格售于被上诉人。上述两次房屋买卖均有悖于房屋交易市场的正常交易行为。被上诉人在购买案涉房屋时，明知道该房屋没有合法有效的房屋权属证明，更无法在房管部门办理过户，而且没有经过任何管理部门的审查核验，仍执意与卖房人私自签订没有法律效力的买卖合同，私自达成买卖交易，被上诉人应当承担个人行为所造成的法律后果。3、原审判决认为被上诉人买卖案涉房屋并占有该房屋的行为合法有效错误。被上诉人购买的案涉房屋为卫辉市经济适用住房，根据《经济适用住房》相关规定，经适房购房人在未向市政府交纳土地收益金之前，其所购经适房是没有完全产权的，既不允许出租经营，更无法上市流通买卖。另被上诉人在一审中将上诉人列为被告是错误的。余平利答辩称：1、原审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回被答辩人上诉请求。2、依据《最高院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定，余平利可以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。3、法律法规没有禁止经济适用房上市交易，上诉人的上诉请求依法不能成立。4、余平利对案涉房屋享有足以排除他人强制执行的民事权益。吴守华将案涉房屋出售给张国振并取得房屋价款的行为，虽然在客观上导致了其财产中的一部分从实物形态转化为货币形态，但其财产的范围并未因此而不当减损。海福生作为债权人的权利并未因此而受到损害，其仍然可以就房屋价款主张相应的权利。相反，在两份案涉《房屋协议》合法成立、且已经实际履行的情况下，查封案涉房屋直接损害了答辩人余平利的合法权利。根据我国《物权法》第二百四十五条规定，在本案中余平利作为案涉房屋的买受人，除依法享有要求办理过户登记的物权期待权之外，其作为合法占有人还依法享有向任何人主张房屋的所有人能够主张的排他性权利。余平利向原审法院提出诉讼请求：1、撤销卫辉市人民法院作出的（2019）豫0781执异37号执行裁定；2、解除对卫辉市××新村东区27号楼三单元5楼西户房产的查封；3、诉讼费用由海福生承担。原审法院查明：涉案房屋位于卫辉市友谊新村东区××楼××单元××楼西户，房屋性质为经济适用房。该房屋由第三人吴守华2005年以165000元价格取得。2017年6月26日，吴守华将该房以20万元的价格卖给了张国振。2018年7月17日，张国振和余平利签订了售房协议，又将该房以158000元的价格卖给了余平利，余平利支付了房款108000元，下余50000元约定2019年6月底之前付清。余平利支付房款后即入住该房。该院同时查明，海福生与第三人吴守华、李荣梅民间借贷纠纷一案，卫辉市人民法院作出了（2018）豫0781民初217号民事判决书，判决生效后，海福生申请了法院强制执行。2018年12月17日，卫辉市人民法院作出了（2018）豫0781执1152号民事裁定书，查封了涉案房产，后余平利向该院提出书面异议，2019年12月18日，卫辉市人民法院作出（2019）豫0781执异37号执行裁定书，驳回了余平利的异议请求。原审法院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付了部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案涉案房屋由该院于2018年12月17日查封，余平利在该院查封之前和张国振签订了合法有效的书面买卖合同，且已经实际占有该房屋，支付了大部分房款，未支付尾款的原因系因为该院的查封。该房系经济适用房，不能过户非余平利自身原因造成。综上，余平利对涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的条件。海福生辩称，涉案房屋系经济适用房，不得上市交易，且余平利系农村户口，不符合经济适用房的购房主体资格。《经济适用房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定。根据此规定，购买经济适用房满5年，补缴土地收益等价款后可以上市交易，本案第三人购买涉案房屋已经满5年，转让时未补缴土地收益等相关价款应当由相关行政部门予以追缴，并不必然导致合同无效。且上市交易后，对买房人的户籍并无限制，故海福生的辩解理由不成立，该院不予采信。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、停止对卫辉市××新村东区27号楼三单元5楼西户房产的执行；二、驳回余平利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元，由海福生承担。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案为案外人执行异议之诉纠纷，在案涉房屋作为执行标的物的情况下，执行案外人的权利主张与申请执行人的权利主张存在冲突，本院二审重点审查执行案外人的权利主张是否具备合法性、真实性和优先性，并由执行案外人承担举证证明责任。原审诉讼中，案外人余平利以其享有无过错房屋买受人物权期待权优先于海福生的一般金钱债权为由要求排除执行，并提交相应证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件；本院二审审理也围绕上述几个要件进行重点审查。首先，余平利在原审中提交了案涉房屋的购房协议，协议签订时间在案涉房屋被查封之前，尽管余平利系农村户口，不符合经济适用房的购房主体资格，但案涉经济适用房自原房主购买之日起已满5年，按照《经济适用房管理办法》之相关规定，已符合上市交易条件，故余平利购买该房屋时已不受经济适用房主体资格限制，案涉购房协议应认定为合法有效协议。其次，余平利原审中提交的案涉小区物业公司收款凭证以及卫辉市供水公司、天然气公司相关票据足以证实其在人民法院查封之前已实际占有、使用案涉房屋。第三，关于余平利是否已支付房屋价款问题。因案外人余平利系从张振国处购买案涉房屋，而张振国已向本案被执行人吴守华付清房款。而根据余平利提交的其与张振国签订的案涉房屋买卖协议及房款收据，可以证实余平利已按合同约定付清前期价款108000元，虽有5万元购房款按照约定应于2019年6月底之前付清，但在此之前案涉房屋已被法院查封，余平利对该剩余5万元购房款享有不安抗辩权，故本案应视为余平利已符合上述规定第三项情形即余平利已交纳案涉房屋房款的情形。第四，由于案涉房屋系经济适用房，办理过户登记受当地政府相关政策限制，故余平利未办理过户登记非因其自身原因所致。综上，余平利所提交的证据已达到高度盖然性的证明标准，其已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形，故对其要求排除对案涉房屋执行的主张应予支持。综上，海福生的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审认定事实清楚，所作判决并无不当。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3460元，由海福生负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年一月六日书记员  郭盛彧