黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）黑10民终896号 上诉人（原审被告、申请执行人）：吴艳辉，男，1973年12月21日出生，汉族，教师，住黑龙江省林口县。 委托诉讼代理人：王功美，黑龙江湛天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：王凤艳，女，1980年4月4日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省林口县，现住黑龙江省林口县。 委托诉讼代理人：林山，黑龙江国盛律师事务所律师。 原审第三人：杜玉峰，男，1981年8月20日出生，汉族，原住黑龙江省林口县，现住址不详。 上诉人吴艳辉因与被上诉人王凤艳、原审第三人杜玉峰案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省林口县人民法院（2019）黑1025民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴艳辉上诉请求：1.请求撤销黑龙江省林口县人民法院（2019）黑1025民初915号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违反不诉不理原则。被上诉人的第一项诉讼请求为请求法院判令立即排除对王凤艳购买的位于林口县刁翎镇宏瑞名苑小区*号楼*单元***室住宅楼的执行程序，并解除对上述房产的查封；而一审判决第一项是不得执行王凤艳位于林口县刁翎镇宏瑞名苑小区*号楼*单元***室房屋。被上诉人诉请与判决结果完全不符。另外，一审判决驳回被上诉人第二项诉讼请求：确认王凤艳与黑龙江宏瑞旺友房地产开发有限公司（以下简称宏瑞公司）签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房产所有权归王凤艳所有的诉求，因不属于本案审理范围，一审法院对该项诉求不予支持。然而，一审判决表述为不得执行王凤艳位于……既然房屋所有权归属不属于一审审理范围，那么，判决结果的表述明显超出审理范围。二、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定《商品房买卖合同》的双方已经按照合同约定履行了交付房屋和支付价款的义务，被上诉人已实际占用了该房屋，是认定事实错误。本案中，被上诉人的证人证明被上诉人是给第三人杜玉峰干活，杜玉峰是工程款支付义务人，被上诉人与第三人之间是欠付工程款法律关系。被上诉人在一审时称工程款抵顶的是宏瑞公司的房屋，没有购买宏瑞公司的房屋。但一审判决认定被上诉人已履行支付价款的义务，宏瑞公司按照合同约定履行了交付房屋的义务。被上诉人与宏瑞公司之间根本不存在真实的商品房交易，何来的交房与支付价款的行为。根据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，宏瑞公司至今未取得商品房预售许可证明，被上诉人举示的《商品房买卖合同》因违反上述法律规定而属于无效合同。根据《合同法》规定，无效合同自始不具有法律效力。根据《物权法》关于不动产物权的规定可知，宏瑞茗苑小区至今未取得合法的物权登记，被上诉人根本无法取得案涉房屋的产权。其次，被上诉人违法强行占有案涉房屋。调解书生效后，上诉人向一审法院申请强制执行，并查封了包括案涉房屋在内的4套房屋。执行局工作人员在4套房屋的门上贴上封条。第一次粘贴封条时，正是被上诉人的证人所说的被上诉人及其前夫王旭光在该小区干收尾工程，王旭光及被上诉人均未提出异议。2014年12月，上诉人发现被上诉人将案涉房屋的封条撕下，撬开门锁，非法进入，试图对该房屋进行装修。为此，一审法院向被上诉人下达了停止装修的（2014）林执字第267号通知书，明确告知被上诉人案涉房屋已被林口县法院作出的（2014）林执字第267号执行裁定书依法查封，要求立即停止装修行为，在异议审查期间，不允许改变该房屋现状，否则造成的损失自负。一审法院再次在案涉房屋粘贴封条和公告。被上诉人无视一审法院的通知，将案涉房屋装修完毕并已入住。被上诉人公然违反一审法院的警告，强行入住的行为显然是非法入住，所以一审判决认定被上诉人实际占用该房屋，是违背事实与法律的错误认定。再次，一审认定“本案诉争房屋在未与王凤艳签订房屋买卖合同前的所有权人为案外人宏瑞公司，而非第三人杜玉峰”系认定事实不清。一审法院未就宏瑞公司与第三人杜玉峰之间的关系及杜玉峰何时购买宏瑞茗苑小区进行调查，双方均未举证证明宏瑞茗苑小区权利义务交接的日期。上诉人举示的还款合同能够证明宏瑞茗苑小区交接时间，但一审法院未采信。一审时，上诉人举示第三人杜玉峰的录音、调解书、还款合同等证据，足以证明杜玉峰不欠被上诉人工程款，宏瑞公司与被上诉人之间不存在真实的商品房买卖交易。三、一审判决适用法律错误。本案被执行人是杜玉峰，不是宏瑞公司。一审判决参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的不动产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有…”，该条规定不适用本案。被上诉人自认商品房买卖合同不是双方真实意思表示，是为了抵顶工程款而签订，与上述法律规定的情形完全不符。综上，被上诉人与宏瑞公司没有发生真实的商品房买卖合同关系，双方没有履行交房与交款的合同义务。被上诉人在一审法院禁止其占有案涉房屋时，仍然强行占有案涉房屋，存在主观恶意。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人在一审时举示的证据，不足以证明其对案涉房屋具有排他的所有权及合法入住。请求二审法院判如所请。 王凤艳辩称，一、诉争房屋虽然没有不动产产权登记，但属于开发房地产项目，该不动产属于宏瑞公司，与杜玉峰无关。二、一审判决王凤艳与宏瑞公司之间形成的商品房买卖合同，及由此产生的法律后果，足以排除上诉人与杜玉峰之间形成的债务案件的执行。三、上诉人申请执行杜玉峰案件，却执行宏瑞公司开发的房屋，且该不动产已经通过不动产转移合同归属于王凤艳名下。上诉人申请执行缺乏事实依据和法律依据。四、王凤艳与宏瑞公司之间物权转移的基本要件，具备稳定的民事法律关系。虽然该买卖合同所附的收据显示为抵顶工程款，但符合房屋买卖合同的基本条件。五、王凤艳在上诉人申请执行案涉房屋时，已经实际入住该房屋。上诉人主张王凤艳未入住或违法，没有任何事实依据，综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人杜玉峰未答辩、未应诉。 王凤艳向一审法院起诉请求：1.请求判令立即排除对王凤艳购买位于林口县刁翎镇宏瑞名苑小区5号楼3单元203室住宅楼的执行程序，并解除对上述房产的查封；2.请求判令确认王凤艳与宏瑞公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房产所有权归王凤艳所有（房屋价值7万元）；3.案件受理费由吴艳辉承担。 一审法院认定事实：吴艳辉于2014年5月8日向一审法院提起诉讼，要求杜玉峰偿还欠款70万元。一审法院立案后，经调解双方达成调解协议。一审法院于2014年5月22日作出（2014）林刁民商初字第35号调解书，调解协议如下：杜玉峰欠吴艳辉70万元，定于2014年5月15日一次性偿还，别无争议。该调解书生效后，杜玉峰未按调解协议约定的期限偿还借款，吴艳辉向一审法院申请执行。一审法院于2014年6月30日作出（2014）林执字第267号执行裁定书，裁定如下：“一、将位于林口县刁翎镇宏瑞茗苑小区五号楼三单元301、401、203、六单元501室住宅楼予以查封。…”王凤艳收到该裁定后提出书面异议，一审法院于2015年9月25日作出（2015）林执异字第8号执行裁定书，裁定驳回王凤艳提出的异议请求。经一审法院院长提交审判委员会讨论认为，该执行裁定书确有错误，应予再审。一审法院于2018年8月3日作出（2018）黑1025执监1号裁定书，裁定该案由一审法院再审，并于2019年4月8日作出（2019）黑1025执异3号民事裁定书，裁定维持该院（2015）林执异字第8号执行裁定。另查，王凤艳与宏瑞公司于2014年5月1日签订商品房买卖合同，约定将位于林口县刁翎镇宏瑞茗苑小区*号楼*单元***室出卖给王凤艳，房款为216825元。宏瑞公司于签订合同当日给王凤艳出具内容为“刁翎镇二中宏瑞名苑小区*号楼*单元***房款顶工程款”的收据。王凤艳签订商品房买卖合同后装修入住。诉争房屋所在小区内房屋均无法办理房屋产权登记手续。 一审法院认为，王凤艳与案外人宏瑞公司于2014年5月1日签订商品房买卖合同，王凤艳用工程款抵顶房款，履行了支付价款的义务。宏瑞公司亦按照合同约定履行了交付房屋的义务。王凤艳已实际占用案涉房屋，且王凤艳未办理房屋产权登记的原因在于宏瑞公司不能提供办理产权登记的相应手续，过错在于宏瑞公司，王凤艳无过错。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的不动产出卖给第三人…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封”的相关规定，因王凤艳无过错，不应查封本案诉争房屋。吴艳辉主张王凤艳在该房屋被查封后强行占有该房屋，未提供相应证据予以证实，对其答辩理由不予支持。本案诉争房屋在未与王凤艳签订房屋买卖合同前的所有权人为宏瑞公司，而非第三人杜玉峰。故对王凤艳请求判令立即排除对其购买的位于林口县刁翎镇宏瑞名苑小区*号楼*单元***室住宅楼的执行程序，并解除对上述房产查封的诉讼请求，予以支持。对于王凤艳请求判令确认其与宏瑞公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房产所有权归其所有的诉求，因不属于本案审理范围，对该项诉请不予支持。综上，判决：一、不得执行王凤艳位于林口县刁翎镇宏瑞茗苑小区*号楼*单元***室房屋；二、驳回王凤艳其他诉讼请求。 本院审理查明，案涉房屋所在宏瑞名苑小区系由宏瑞公司开发建设的。二审庭审中，吴艳辉与王凤艳均认可宏瑞公司至今未取得宏瑞名苑小区商品房预售许可证，宏瑞名苑小区所有房屋至今无法在房产部门办理房屋产权登记备案手续。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。 本院认为，一审法院以案外人执行异议之诉的法律关系，对案外人王凤艳针对查封案涉房屋提出的异议进行审查，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，作出（2019）黑1025执异3号民事裁定书。王凤艳对该裁定不服，向一审法院提起本案案外人执行异议之诉，一审法院对此作出一审判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，案外人执行异议是指金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议或买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议而进行的审查。本案审理过程中，吴艳辉举示的证据及法院查明的事实均不足以证实案涉房屋归被执行人杜玉峰所有，案涉房屋亦未登记在被执行人杜玉峰名下。故案外人王凤艳对案涉执行标的提出的异议，不属于案外人执行异议之诉的审查范畴，不适用上述法律规定。因此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，以案外人执行异议之诉为由作出的（2019）黑1025执异3号民事裁定书和一审判决不当，应予纠正。对于案外人王凤艳提出的异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系 人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”规定，由执行法院对本案进行审查并重新作出裁决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销黑龙江省林口县人民法院（2019）黑1025民初915号民事判决； 二、驳回王凤艳的起诉。 一审案件受理费1550元，退还王凤艳；上诉人吴艳辉预交的二审案件受理费4552元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  贾海波 审 判 员  杨大奎 二〇二一年一月十三日 法官助理  贾琳琳 书 记 员  刘 宇 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。