浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8226号 上诉人（原审原告）：浙江**兴服装有限公司，住所地杭州市临安区太湖源镇青云村青云20，统一社会信用代码9133018572525020X1。 法定代表人：陈方华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴桂江、王倩，浙江满江红律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州市临安区国瑞置业有限公司，住所地杭州市临安区锦南街道九州街**，统一社会信用代码91330185577342689B。 法定代表人：周明跃，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：洪黎明，浙江钱王律师事务所律师。 上诉人浙江**兴服装有限公司（以下简称华兴公司）因与被上诉人杭州市临安区国瑞置业有限公司（以下简称国瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2020）浙0112民初94号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年9月16日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。吴桂江、洪黎明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明:2017年7月5日，华兴公司为甲方，国瑞公司为乙方，双方签订了《租赁合同》一份，合同期限为2017年6月1日至2017年8月31日；合同第六条违约责任第（3）项载明：如合同期满后或合同终止乙方未及时搬迁，则由乙方按所占月份的时间支付原房租五倍的违约金（不满一月按一个月计算）。如乙方拒绝违约赔偿的，甲方有权留置相应财物予以抵偿。国瑞公司租赁的案涉房屋实际使用人为临安建行，合同届满后，临安建行于2017年9月8日搬离租赁房屋，但仍留有部分家具等物品，为此，国瑞公司制作了《建行办公家具财务移交清单（华兴留下）》一份，并委托临安建行与华兴公司办理交接手续，临安建行、华兴公司分别于2017年11月2日、11月9日在该清单中盖章确认。 另查明，国瑞公司为拆迁安置临安建行所需，华兴公司、国瑞公司为涉案房屋曾签订过三份租赁合同（包括案涉租赁合同），合同期为2014年11月1日至2017年8月31日。临安建行搬离租赁房屋后，国瑞公司又将涉案房屋租赁给华夏银行，合同租赁起始日期为2017年11月1日。2019年10月29日国瑞公司向该院提起诉讼，要求华兴公司支付办公家具、设备款862856.7元，并承担诉讼费用。嗣后，华兴公司于2020年1月6日向该院提起本案诉讼,请求判令：1、国瑞公司向华兴公司支付违约金214.5万元；2、本案诉讼费由国瑞公司承担。 原审法院认为：华兴公司、国瑞公司双方于2017年7月5日签订的《租赁合同》合法有效。庭审中，华兴公司、国瑞公司双方均认可涉案租赁房屋实际使用主体为临安建行，故临安建行有关租赁房屋实施的行为后果应由国瑞公司承担。本案中，华兴公司、国瑞公司争议的焦点主要有以下几点：1、临安建行是2017年9月8日还是2017年11月9日搬离涉案房屋？根据华兴公司与华夏银行签订的房屋租赁合同中确定的租赁起始时间2017年11月1日，可确认华兴公司在此之前已自认临安建行搬离租赁房屋，结合本案查明的事实，该院确认临安建行于2017年9月8日搬离租赁房屋；2、临安建行搬离是否逾期？国瑞公司是否应承担违约责任？案涉合同约定租赁期限至2017年8月31日止，临安建行于2017年9月8日逾期搬离，应承担违约责任；3、约定违约金是否过分高于造成的损失？本案中，国瑞公司至2017年9月8日搬离，与合同约定期限迟延8天，给华兴公司造成了房屋租金实际损失，租赁合同约定：未及时搬迁，按所占月份的时间支付原房租5倍的违约金（不满一月按一个月计算），该约定既包含了逾期搬离天数不满一月按一个月计算，又包含了按逾期所占月份原房租5倍计算的违约金，系双重违约惩罚，该约定过分高于造成的损失。国瑞公司提出约定违约金过高，要求调整的意见该院予以采纳。结合华兴公司已于2017年11月1日将涉案房屋租赁给华夏银行的事实、华兴公司庭审中表示其主张的违约金包括房屋占有使用费，以及华兴公司、国瑞公司履行合同的实际情况，根据公平原则，该院酌情确认由国瑞公司支付华兴公司相当于一个月房屋租金的违约金，即143000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国瑞公司于判决生效之日起十日内支付华兴公司违约金143000元。二、驳回华兴公司的其他诉讼请求。如国瑞公司未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11980元（已减半），由华兴公司负担10400元，由国瑞公司负担1580元。 宣判后，华兴公司不服，向本院提起上诉称：第一、临安建行腾房交付的日期应该确定在2017年11月9日。1、一审认定的2017年9月8日，是实际租赁人临安建行在新址开业的时间，不是腾退租赁房屋的时间。在新址开业，只表明在旧址不再办公，并不等于不再占用租赁房屋，更不表明已经腾退租赁的房屋。2、2017年11月9日，是临安建行和华兴公司办理物品移交的日期，有双方签字的书面凭证，表明在此之前，这些放在租赁房屋中的物品在临安建行的实际控制中，而控制物品的唯一方法就是占用租赁房屋。3、临安建行是（2019）浙0185民初6331号案件的第三人，临安建行的代理人已经清楚地陈述，搬迁是个过程，不是9月8日搬空的，移交物品是在租赁房屋现场移交的，这一证据在一审时已经提交，充分说明在2017年11月9日前，租赁房屋一直是在建行临安支行实际控制中。4、国瑞公司明确，临安建行的法律后果均由国瑞公司承担。5、华兴公司与后一家租赁的单位华夏银行签订租赁合同的时间是2017年11月20日，即在临安建行实际移交之后签订的，至于租赁时间从2017年11月1日起计算，是为了计算租金方便而确定，不能成为国瑞公司的抗辩理由。二、违约金的调整问题。法律规定，只有高于实际损失的130%才属于约定过高，对于约定过高的违约金，只是说可以适当调整，而不是直接调到实际损失。综上，请求：1、撤销原审判决，改判国瑞公司支付华兴公司违约金71.5万元；2、本案一、二审诉讼费由国瑞公司负担。 被上诉人国瑞公司辩称：华兴公司上诉的事实和理由不存在，一审认定实际腾空时间是2017年9月8日正确。第一，一审中物业公司副总出庭作证，证明租赁合同到期后，国瑞公司委托物业公司搬离，遭华兴公司阻止。第二，一审中，国瑞公司出具了临安建行行长签名的情况说明，表明双方当时协商了8天的搬离时间，搬离时间应该是9与8日。第三、华兴公司与华夏银行签订的合同租期开始时间是11月1日，不是11月9日。一审法院判决了一个月违约金给华兴公司，国瑞公司认为还是偏向华兴公司的，但既然法院进行了判决，国瑞公司对这个结果也认了。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明，（2019）浙0185民初6331号生效判决认定临安建行在租赁期限内一直占有使用租赁房产，直到2017年9月8日搬离。 本院认为：本案争议焦点是承租人完成腾空返还租赁物的时间。虽然国瑞公司未能提供有效证据证明临安建行在2017年9月8日腾空搬离，但是，（2019）浙0185民初6331号生效判决已认定临安建行的搬离时间是2017年9月8日。并且，华兴公司认可临安建行新址开业时间是2017年9月8日，新址开业后临安建行基于何种原因依然要占有使用案涉租赁物，华兴公司未能给予合理解释。华兴公司收回案涉租赁物后出租给华夏银行，租赁合同约定的起租日是2017年11月1日，华兴公司主张临安建行在2017年11月9日才搬离亦难以采信。综上，原审法院认定搬离时间为2017年9月8日，认定事实并无明显不当。租赁期限届满，国瑞公司迟延8天搬离，原审法院酌定其支付相当于一个月租金的违约金，符合双方合同的约定，亦不违反法律规定。综上，华兴公司的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9520元，由浙江**兴服装有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年一月八日 书记员  张诗雯