贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2328民初3477号 原告：吕朝江，男，1970年1月18日生，汉族，住贵州省安龙县。 原告：韦国英，女，1972年10月5日生，布依族，住贵州省安龙县。 被告：安龙盘江房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州安龙县栖凤街道办事处大坪社区市府路，统一社会信用代码91522328322437141U。 法定代表人：王谦，系该公司总经理，未到庭。 委托诉讼代理人：黄远华，男，1970年10月9日生，汉族，住贵州省盘县。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：邓伟，贵州景沛律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告吕朝江、韦国英与被告安龙盘江房地产开发有限责任公司（下称盘江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，于同年11月25日公开开庭进行了审理。原告吕朝江、韦国英，被告盘江公司的委托诉讼代理人黄远华、邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕朝江、韦国英向本院提出诉讼请求：1.判令被告根据合同约定承担延迟办理房屋所有权证书的违约金404190元；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年8月19日，原告与被告签订了合同编号为2017001767的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买盘江公司开发的翔龙嘉莲项目10栋1单元1层12号房，总面积106.38㎡，含税总房款1085076元，同时合同第十一条约定：出卖人应当于2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘结构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经分期综合验收合格。关于房屋登记的初始登记在第25页第二十二条第二款：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。出卖人逾期未满壹年，未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之二承担违约责任。如超过壹年仍未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之五承担违约责任。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿”。原告按照合同约定于2017年8月19日将房屋总价款1085076元付于被告账户，并向被告缴纳了房屋维修基金、房产证工本费等费用。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人的义务。根据原、被告合同约定，被告应于2016年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，并于2017年11月18日前办理房屋所有权证书，但直到原告于2020年7月10日到被告办公室要求办理时，被告才将相关手续（发票、说明、房产测绘分户平面图、同意办证的商品房买卖合同等）交付原告。被告一直拖延办证的行为构成了严重违约。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决为谢。 违约金计算：1、从2017年11月19日起至2020年7月10日原告到被告公司要求办理房屋所有权证书止，以已付购房款总额1085076元为基数第一年365天（2017年11月19日至2018年11月18日）按每日万分之二承担违约责任，违约金79210元；2、第一年后599天（2018年11月19日至2020年7月9日）按每日万分之五承担违约责任，违约金324980元。1、2两项违约金共计404190元。 庭审中，原告补充陈述：诉请要求的是被告承担逾期办理初始登记违约责任。 原告吕朝江、韦国英提交证据如下： 1.二原告身份证复印件、结婚证复印件各1份，证明二原告的身份信息、诉讼主体资格及合法夫妻关系。 2.《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，同时双方对各自的权利义务作了约定，对违约的责任进行了约定的事实。 3.收据复印件3份、中国农业银行贵州省分行银行转账存根复印件1份、贵州增值税普通发票复印件2份，证明原告购买房屋交付了1085076元的事实。 4.不动产权证书复印件1份，证明2020年8月18日才对涉案房屋办理了产权手续。 被告盘江公司辩称，对于原告的诉请，没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉请。 被告盘江公司提交证据如下： 1.房屋钥匙签收确认书及楼宇情况反馈表复印件各1份，证明根据合同补充协议12.1的约定，原、被告双方实际交房日期是2017年8月26日。 2.黔（2019）安龙县不动产权第××号不动产权证书复印件1份，证明该证就是商品房不动产权证的初始登记，被告方2019年11月25日完成了初始登记。 3.与原告同样同期购买10栋房屋的马巧波及段学琴的不动产权证书，证明被告方于2020年5月以前具备了向原告所在商铺办理不动产转移登记的相关手续，且已为马巧波等办理了不动产登记手续，获得了不动产权证。 本院经审理认定事实如下： 2017年8月19日，原告吕朝江作为买受人，被告盘江公司作为出卖人，签订了合同编号为2017001767的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵州省黔西南布依族苗族自治州安龙县处，建筑面积为106.38平方米，套内建筑面积103.05平方米。另约定：“……第七条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）：1、按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米10200.00元，总价款（小写）1085076元，（大写）壹佰零捌万伍仟零柒拾陆元整。……第八条付款方式及期限买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。买受人应当在2017年08月19日前支付全部房价款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1中方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起7日内按照累计的逾期应付款的5％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际付款的差额确定。第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。……第二十二条房屋登记……二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记义务。出卖人逾期未满壹年，未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之二承担违约责任。如超过壹年仍未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之五承担违约责任。此条款是出卖人与买受人充分协商并经买受人同意达成的意愿。……附件十二补充协议……十二、有关房屋登记的约定（对本合同第十九条的修订和补充）12.1、第二十二条中所指‘商品房交付使用之日起’是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。……12.3、关于第二十二条中初始登记违约责任及转移登记违约责任同时产生时，买受人可选其中一项要求出卖人承担责任，但二者违约责任不作累加。12.4、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的36个月内向买受人提供办理产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每月万分之一向买受人支付违约金。12.5、如果出卖人在本补充协议第11.4条约定的期限内提供办理产权过户相关手续，则出卖人免于承担主合同第二十二条第二款所约定的逾期办理初始登记所应承担的一切责任。……”合同还对其他事项作了约定。被告在合同“出卖人”处加盖有“安龙盘江房地产开发有限责任公司合同专用章”字样的公章，并在“法定代表人”处加盖有“王谦之印”字样的名章，原告吕朝江、韦国英在“买受人”处分别签字捺印。 合同签订后，原告于2017年8月19日，向被告一次性支付了1085076元的购房款及21702元的房屋维修基金、550元的其他费用。被告于2017年8月26日向原告交付房屋，于2019年11月25日完成初始登记并取得了黔（2019）安龙县不动产权第××号不动产权证书，于2020年8月18日为原告办理商品房转移登记手续，原告于2020年10月15日取得不动产权证书。原告认为，被告应于2016年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，并于2017年11月18日前办理房屋所有权证书，被告一直拖延办证的行为构成了严重违约，应承担相应的违约责任，遂诉至本院，诉请同前。 另查明，《商品房买卖合同》补充协议中12.5条中的“11.4条”为笔误，应为“12.4”，本院予以更正。 以上法律事实，有原、被告的陈述及双方提交的上述证据在卷印证，故作认定。 本案争议焦点为：被告盘江公司是否承担逾期办理初始登记的违约责任。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故本案案由应为商品房销售合同纠纷（立案案由为合同纠纷）。原告吕朝江、韦国英与盘江公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于争议焦点，被告盘江公司是否承担逾期办理初始登记的违约责任。原告方已经按照约定于2017年8月19日一次性交纳了案涉商品房的购房款，商品房已于2017年8月26日交付给原告吕朝江、韦国英使用。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告盘江公司应于商品房交付使用之日（2017年8月26日）起90日内，即2017年11月24日前申请该商品房所有权初始登记，虽然盘江公司于2019年11月25日办理了初始登记，逾期731天，但根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第12.4条、第12.5条的约定，被告在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的36个月内向原告提供办理产权过户相关手续，则被告免于承担主合同第二十二条第二款所约定的逾期办理初始登记所承担的一切责任。因此，被告盘江公司虽逾期办理初始登记，但在补充协议约定的36个月内向原告提供了办理产权过户的相关手续，原告也于2020年10月15日取得了案涉商品房的不动产权证书，被告应免于承担主合同第二十二条第二款规定的违约责任。另，原告未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，且原告吕朝江、韦国英在支付购房款后第七日被告即向其交付使用案涉商品房。综合本案实际情况考虑，原告要求被告盘江公司支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金的诉请，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。”、第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定及上述理由，判决如下： 驳回原告吕朝江、韦国英的诉讼请求。 案件受理费7362元，减半收取3681元，由原告吕朝江、韦国英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 员  贺时品 二〇二一年一月十一日 法官助理   罗怡 书 记 员 罗钰清