上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初50204号原告：上海印力企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：叶挺，董事长。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：杭州肌动科技有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：李勇震，经理。委托诉讼代理人：刘琼，浙江五联律师事务所律师。原告上海印力企业管理有限公司诉被告杭州肌动科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理，依法适用简易程序，后因案件审理需要，本案又转为普通程序，由审判员王雪燕担任审判长，与人民陪审员张月兰、丁国龙组成合议庭，分别于2019年7月10日、2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张斌与被告法定代表人李勇震、委托诉讼代理人刘琼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.判令被告支付2018年8月1日起至同年11月23日的物业服务费96,134.79元(其中2018年8月1日至同年8月31日为29,160元，同年9月1日至同年11月23日为66,974.79元)；2.判令被告按日千分之一的标准，向原告支付上述款项自应收物业费的当月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；3.判令被告向原告支付2018年7月至9月的水费共计180元，4.判令被告向原告支付2018年7月至9月的电费共计9,312.50元；5.判令被告向原告支付2018年9月1日至同年11月23日的推广费13,394.96元；6.判令被告按日千分之一的标准，向原告支付上述推广费自2018年9月1日至实际付款之日止的逾期付款违约金；7.诉讼费由被告负担。之后，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告支付2018年8月1日起至同年11月29日的物业服务费100,928.22元(其中2018年8月1日至同年8月31日为29,160元，同年9月1日至同年11月29日为71,768.22元)；2.判令被告按日千分之一的标准，支付给原告上述款项自应收物业费的当月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；3.判令被告向原告支付2018年7月至9月的水费共计180元；4.支付2018年7月至9月的电费共计9,312.50元；5.诉讼费由被告承担。原告的事实与理由：2018年3月15日，案外人上海佳质资产管理有限公司(以下简称“佳质公司”)、上海富都物业管理公司(以下简称“富都物业”)与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告向佳质公司租赁坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L104B单元房屋，总面积243平方米；租赁期限三年；物业服务费每月135元/平方米(每月32,805元)；被告应于合同生效后十日内，但最迟不晚于交房前1日向富都物业支付2018年3月15日至同年4月30日的物业费，之后于每月首日之前支付当月物业服务费；被告应于收到富都物业发出的公用事业费付款通知单后五个工作日内支付相应公用事业费；逾期付款应按应付未付金额日千分之一的标准支付逾期付款违约金。同年7月1日，佳质公司与原、被告签订《房屋租赁合同之补充协议》约定，自协议签订之日起，涉案房屋物业管理方变更为原告。同年8月17日，佳质公司与原、被告又签订《房屋租赁合同之补充协议》补充约定，自同年7月1日起，物业服务费自每月32,805元变更为每月29,160元；自同年9月1日起，物业服务费变更为两部分：其中物业服务费为每月24,300元，推广宣传费每月4,860元。同年12月4日，原告接受佳质公司委托腾空了L104B单元房屋，但被告至今尚欠2018年8月1日起同年11月29日止的物业费100,928.22元及2018年7月至9月的水费共计180元，2018年7月至9月的电费共计9,312.50元未付。原告为此起诉来院。被告抗辩称：对原告所述2018年3月15日被告与佳质公司、富都物业签订《房屋租赁合同》，由被告租赁了坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L104B单元房屋用于经营健身场所，且至今尚欠2018年8月1日起同年11月29日之日的物业费100,928.22元及2018年7月至9月的水费共计180元，2018年7月至9月的电费共计9,312.50元未付的事实予以确认，但对现应付原告费用的金额有异议。从收到的缴费通知单上看，2018年7月份的应付款是-3,645元，证明此款已付；被告曾于装修时向原富都公司交纳了12,150元的装修押金、12,150元装修工程配合费，现应由原告退还被告；该两笔款项可冲抵应付原告物业费。另合同约定的违约金标准过高，应适当下调。原告则表示：经核查，缴费通知单上记载的2018年7月份的应付款是-3,645元，确系被告当时多付的款项，可充抵尚欠物业费；原富都公司收取的12,150元的装修押金、12,150元装修工程配合费，并非物业合同规定的内容，被告应向富都物业主张。原告主张违约金的计算标准，系合同约定，希望法院依法处理。经审理查明：2018年3月15日，佳质公司、富都物业与被告签订《房屋租赁合同》约定：被告向佳质公司租赁坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L104B单元房屋，总面积243平方米；租赁期限三年；物业服务费每月135元/平方米(每月32,805元)；被告应于合同生效后十日内，但最迟不晚于交房前1日向富都物业支付2018年3月15日至同年4月30日的物业费，之后于每月首日之前支付当月物业服务费；被告应按照佳质公司另行提供的《商场管理手册》、富都物业提供的《租户装修守则》的规定，另行支付公共事业费用和其它费用(指依据本合同及其附件约定应支付的含税租金、含税物业服务费及公共事业费用以外的其它款项及有关国家、地方规定应由承租方缴纳的费用，包括装修押金及其它根据《商场管理手册》、《租户装修守则》应当支付的费用)，其中公共事业费用应当在收到富都物业发出的公用事业费付款通知单后五个工作日内支付；逾期付款应按应付未付金额日千分之一的标准支付逾期付款违约金;佳质公司有权在提前书面通知肌动公司情况下更换该商场的物业管理单位，则此种情况下，自佳质公司通知上载明的更换日期起，富都物业即不再作为该商场的物业管理单位及本合同一方，由新的物业管理单位取代富都物业的地位，享有富都物业的权利并承担富都物业的义务。合同还就其它权利义务进行了具体约定。同年7月1日，佳质公司与原、被告签订《房屋租赁合同之补充协议》约定，自协议签订之日起，涉案房屋物业管理方变更为原告。同年8月17日，佳质公司与原、被告又签订《房屋租赁合同之补充协议》补充约定，自同年7月1日起，物业服务费自每月32,805元变更为每月29,160元；自同年9月1日起，物业服务费变更为两部分：其中物业服务费为每月24,300元，推广宣传费每月4,860元。期间，原告曾向被告按月发送《缴费通知单》。在记载了2018年7月1日至9月1日的单据上明确：2018年7月1日至7月31日，应付管理费为-3,645元，同年8月1日至8月31日应付管理费29,160元，同年9月1日至9月30日应付管理费24,300元；调整金额中包含7-9月减免的优惠，共计15,795元。同年12月4日，原告接受佳质公司委托腾空了L104B单元房屋，但被告至今尚欠2018年8月1日起同年11月29日之日的物业费100,928.22元及2018年7月至9月的水费共计180元，2018年7月至9月的电费共计9,312.50元未付。原告为此起诉来院。另，富都物业曾于2018年3月13日向被告发送《租赁保证金及首期费用付款通知书》，其中明确物业公司收取部分包括：首月物业管理费50,794.84元、装修工程配合费12,150元、装修押金12,150元。收到上述通知的次日，被告即向富都物业如数支付了“装修配合费”、“装修押金”。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、2018年7月1日、8月17日签订的《房屋租赁合同之补充协议》、《缴费通知单》、(2020)沪01民终9322号民事判决书、庭审笔录等证据佐证。本院认为：佳质公司与被告及富都物业之间的房屋租赁、物业服务合同关系依法成立，各方均应恪守涉案《房屋租赁合同》及附件、《房屋租赁合同之补充协议》的约定。被告接受了相应的物业服务理应支付相应物业服务费、水、电等费用。之后，富都物业将其与佳质公司、被告签订的《房屋租赁合同》及附件、《房屋租赁合同之补充协议》等中其原本享有的物业管理方的权利、义务转让给原告，原告自此获得了富都物业原在上述合同中的法律地位。审理中已查明，2018年7月1日，佳质公司与原、被告签订《房屋租赁合同之补充协议》，已明确涉案房屋物业管理方变更为原告，且之后原告也实际履行该合同，被告依据向富都物业缴纳装修押金的凭证，要求原告返还，用以冲抵应付原告涉案欠款的请求，并无不当；虽被告就此仅在本案中以抗辩形式提出，但从减少当事人诉累的原则出发，本院在结算被告应付原告欠款时予以冲抵。就被告要求原告退回装修配合费一节，考虑到该费用应是指在被告装修时，要求物业方给予配合所支付的对价，被告无故要求退回，本院难以在本案中一并作出处理。审理中，经原、被告对账，原告确认《缴费通知单》中记载的“-3,645元”冲抵欠款，本院予以准许。就被告要求下调违约金计算标准一节，本院考虑到三方签订的涉案《房屋租赁合同》相关房屋租赁纠纷直至2020年底刚刚得以解决，被告欠费事出有因，故对原告要求被告支付欠款违约金一节将酌情作出处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州肌动科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，给付原告上海印力企业管理有限公司坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L104B单元房屋，2018年8月1日起至同年11月29日的物业服务费85,133.22元。二、被告杭州肌动科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准的二倍，支付原告上海印力企业管理有限公司上述应付款自2018年12月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。三、被告杭州肌动科技有限公司应于本判决生效之日起十日内，给付原告上海印力企业管理有限公司坐落于上海市浦东新区世纪大道160号览海国际广场L104B单元房屋，2018年7月至9月的水费180元，2018年7月至9月的电费9,312.50元。四、驳回原告上海印力企业管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,114元，已由原告上海印力企业管理有限公司预缴，由原告负担374元，被告杭州肌动科技有限公司负担2,740元；被告应于本判决生效之日起十日内将应付款缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达自之日起十五日内，性本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王雪燕人民陪审员  张月兰人民陪审员  丁国龙二〇二一年一月二十九日书 记 员  顾韵佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释规定，但是法律另有规定的除外。……三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。