四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7689号 龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨蕊铭，四川恒和信律师事务所律师。 被告：北京灿新众合餐饮管理有限公司，住所地：北京市朝阳区三丰北里****-101内**。 法定代表人：吴霞，执行董事。 委托诉讼代理人：郑建平，四川嘉云律师事务所律师。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）诉被告北京灿新众合餐饮管理有限公司（以下简称灿新众合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人何连辉、杨蕊铭，被告灿新众合公司的委托诉讼代理人郑建平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1．判令《租赁合同》及补充合同己于2019年5月25日解除；2．判令被告向原告支付拖欠的水费729.60元、电费19,043.62元；3．判令被告按0.03%/天向原告支付前述第2项请求费用拖欠之日起至偿清之日期间的违约金（暂计算至2019年12月31日违约金金额为1,352.57元）；4．判令被告向原告支付场地占用费140,774.45元；5．判令被告赔偿原告装修期损失46,946.06元，空置期损失206,333.03元，两项合计253,279.09元；6．判令原告有权没收被告已经缴纳的保证金199,242元归原告所有；7．判令被告向原告赔偿复原工程费用共计391,477.95元；8．判令被告向原告赔偿公证费5,500元；9．判令被告向原告赔偿律师代理费20,244元；10．判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原告与被告签订《租赁合同》及《成都国际金融中心租赁合同补充合同》，约定原告将位于成都市锦江区红星路三段1号的成都××商场××层××号商铺以及Ｌ708ＬＡ平台位置出租给被告，并将租赁房屋交付给被告使用。《租赁合同》约定708号商铺建筑面积为178平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；承租人须每月按时向原告支付租金、管理费等费用；《成都国际金融中心租赁合同补充合同》约定Ｌ708ＬＡ平台实测面积为18平方米，每月支付每平方米100元作为该平台的场地使用费。前述合同还约定，如被告逾期未支付各项费用，须按约定标准支付违约金。被告在租赁期间未按合同约定履行支付租金、商场服务费、推广费等各项费用等相关费用的义务，故原告按照《租赁合同》第九章第1.01条第二款的约定向被告发出解除合同并提前收回租赁场地的书面通知，该通知于2019年5月25日送达。合同解除后，经原告多次催收，被告勉强支付了拖欠部分租金、商场服务费和推广费，但截至目前，被告尚拖欠原告各项费用包括但不限于：水费729.60元、电费19043.62元；并且被告亦未按照合同约定状态按时将租赁房屋恢复至约定的状态交还给原告，原告于2019年8月30日委托公证机关进行证据保全公证后取回了租赁房屋后，委托第三方施工单位将租赁房屋恢复至《租赁合同》约定的交付状态，被告应当按照合同约定承担场地占用费。鉴于被告的严重违约行为，原告有权依据《租赁合同》第16.02条的约定解除合同并收回租赁场地，并有权没收被告缴纳的保证金作为违约金、要求被告赔偿原告的装修期的免租损失、空置期损失，以及原告支出的公证费、律师费、工程复原费等损失。 被告灿新众合公司辩称，一、对第一项诉讼请求无异议。二、对第二项诉讼请求依据证据核实确定。三、对第三项诉讼请求需查明有无合同依据酌定。四、对第四项诉讼请求也需要根据有关依据再确定。五、第五项诉讼请求明显过高，不予承认。六、对第六项诉讼请求不予认可。租赁合同保证金具有弥补权利人一方因合同相对方违约导致损失的弥补功能，没收明显不当，针对该保证金，被告认为从原告的经营范围来讲就是专门从事有关的商业房屋的租金管理经营，这是原告的主要业务，且本案所涉商业用房所处大楼由原告管理，故本案涉及到的租赁合同和租赁合同补充合同均是原告制定的格式文本，而且从合同双方的地位来看被告明显处于劣势地位，而且对于原告制作提供可以多次使用的格式合同而言，被告根本没有主张调整变更的权利，因此，根据对格式合同的适用的法律规定来讲，非制定格式合同一方与制定格式合同一方对格式合同的理解、解释相左时应当作出有利于非制定格式合同一方的解释，对被告已经缴纳的保证金，被告认为首先用于冲减经过调查核实能够依法确认部分的原告的损失，冲减之后的不足部分才是被告考虑承担的。七、对第七项诉讼请求被告不予认可。整个的708号商铺建筑面积为178平方米，而原告主张的复原工程费用共计39万元，原告主张明显过高，被告不能接受将近40万元的复原工程费用，而原告将被告在经营过程中的装修装饰进行了拆除，将商铺恢复至清水房。八、对第八项诉讼请求依据证据发表认可或不认可的意见。九、对第九项诉讼请求需要核对代理合同关于律师费的约定，即便有约定，该项律师费是否符合律师收费的规定或惯例也需要核查，才能确认或否认。 经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2017年6月21日签订《租赁合同》及补充合同，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路三段1号成都××大厦商场××层××号商铺以及Ｌ708ＬＡ平台位置租赁给乙方使用，租赁场地的实测面积约为178平方米，Ｌ708ＬＡ平台位置的实测面积为18平方米（最终实质面积之厘定是根据出租方所量度之可出租范围作准）；租赁期自合同约定的实际场地交付日起计3年；乙方应按以下规定向甲方每月支付保底租金／提成租金，保底租金或提成租金的支付以较高者为准，保底租金为：第一年每月租金定价为每平方米240元，每月租金金额为42720元，第二年每月租金定价为每平方米250元，每月租金金额为44500元，第三年每月租金定价为每平方米260元，每月租金金额为46280元，第一年提成租金按乙方的全部每月总营业额的14%计算，第二年提成租金按乙方的全部每月总营业额的15%计算，第三年提成租金按乙方的全部每月总营业额的16%计算；Ｌ708ＬＡ平台位置的场地使用费为每月每平方米100元；在乙方依约履行本合同的前提下，甲方同意提早把场地交予乙方作装修用途，装修期以甲方将租赁场地交付乙方的实际交付日期起计一个月，不论乙方是否能在装修期内完成其店铺之装修，乙方须于装修期后开始支付租金，在装修期内，乙方仍须如期交缴本合同所约定的有关租赁场地之商场服务费及其它杂费；若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定、导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求补缴装修期内所有租金和推广费；乙方须每月向甲方及∕或甲方指定管理单位支付商场服务费、推广费及其它杂费，商场服务费现为每月每平方米87.5元，推广费现为每月每平方米15.5元；甲方有权因运作成本上升而调整商场服务费用、推广费及其他杂费；乙方须按甲方或甲方指定管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、煤气及电话等费用及有关的保险金（如适用）；乙方须于签订本合同当日或之前向甲方缴纳193842元作为保证金，以作为乙方全面充分遵守并履行本合同各项约定的保证；乙方须于补充合同成立日向甲方支付场地使用费的保证金5400元；若乙方全面履行了本合同各项约定，且不存在任何违约情况下，在租赁期满时，经甲方验收，在确认结算及验收无误后，甲方将在30天内无息退还乙方所交纳的保证金之70%，其余30%将作为租户从事经营／服务行为的质量保证金，待合同终止后3个月内如无消费者投诉、司法诉讼或者行政处罚等问题，甲方将剩余保证金无息退还乙方；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付保底租金，支付商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起计7天内缴付所有的租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用，逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其它费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项；如果乙方拖欠租金、商场服务费、推广费及∕或其它杂费超过7天，在不影响甲方的其它权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的2天后暂停租赁场地的煤气、水、电、电话等公共设施的供应及∕或暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其它相关费用为止，于此情形下，甲方不对乙方因此而产生的损失负赔偿责任；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除合同，收回租赁场地，并随时扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其它财产，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费。甲方有权随时径直收回场地而无需经过乙方同意，甲方因收回场地而多支出的费用或遭受的损失全部由乙方承担；乙方须在租赁期结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施及装置而乙方亦可自行作出同样安排，惟乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态；若乙方未于上述期限拆除及移除其商业附属设施、装置或物品，则甲方有权代表实施拆除和移除工作，并有权处置该等设施、装置或物品，将租赁场地恢复至甲方交付乙方使用时的状态，因此而产生的全部费用将由乙方承担；乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、商场服务费、推广费或所有其它费用的日期支付该等租金、商场服务费、推广费或所有其它费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救，甲方有权合法地提前收回租赁场地或其任何部份，租赁合同亦随即提前终止；甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨；乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权（不影响甲方对该等违反或不履行可行使的任何其它权利或补救方法）不退还乙方向其支付的全部保证金；因乙方违约导致甲方提前终止合同，在甲方向乙方发出收回租赁场地通知书之日起7日内，乙方拒绝与甲方办理终止合同、交还租赁场地手续的，视为乙方放弃对租赁场地上所有财产的支配权，视同乙方已授权甲方有权直接进入租赁场地，清点和处置在租赁场地上乙方的财产和设施而无需另行得到乙方同意。甲方在处理完毕乙方在租赁场地的财产所得的款项，在扣除甲方实际收回场地前乙方应支付的租金、商场服务费、推广费及其他费用以及甲方因收回场地多支出的所有费用和甲方由此而遭受的损失（包括依照本合同到期日止乙方按合同应支付的租金、商场服务费、推广费及其他费用的权利）后，多出的部分可退还给乙方，如果所得款项不足以抵偿乙方应支付款项和弥补甲方的损失，甲方有权向乙方追偿；若乙方擅自提前解除或终止合同或由于乙方违反、不遵守、不履行租赁合同导致甲方提前终止本合同，甲方除了有权依本合同约定不退还乙方向其支付的全部保证金外，有权要求乙方补缴装修期所有租金和推广费，同时甲方还有权要求乙方赔偿甲方因租赁场地空置而产生的损失以及若依约完全履行本合同整个租赁期时甲方可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本合同当月乙方应当向甲方支付租金、商场服务费、推广费标准之3个月应付金额；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人递送、挂号、特快专递或留置的方式在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或租赁场地或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方，任何以挂号或特快专递的方式寄出的通知，在寄出之日起计第3个工作日，将被视为已送达收件人，邮政局出具的挂号或特快专递收件投送收据，证明该通知已寄出给收件人，前述文件、通告，如甲方采用以传真、电子邮件等数据传输方式传递至乙方于本合同中确认的传真号码或电邮地址，则传真或电邮发出的当日即为送达之日。 合同签订后，被告向原告支付商铺保证金193,842元、平台保证金5,400元。2017年8月22日，原告向被告交付涉案店铺及平台，《店铺交接表》中载明原告将租户手册、装修指南、租户入驻须知交给租户代表，被告公司代表予以签字盖章确认。2017年12月13日，九龙仓（中国）物业管理有限公司国际金融中心分公司向被告发函确认L708LA平台实测面积为18.3平方米。2019年4月23日，原告发出关于2019年度商场服务费及推广费调整的通知，告知从2019年6月1日起，商场服务费及推广费调整后费用分别为94元/平方米/月、18元/平方米/月，涉案店铺人员确认签收。 2019年5月16日，原告委托律师事务所以快递的方式向被告发送《律师函》，主要内容为：截止2019年5月16日，被告已拖欠原告租金92,660元、推广费6,052元、商场服务费27,040元、水费1,636.80元、电费26,728.92元、电费服务费9,273.30元、提成租金610.40元、违约金44.24元，合计应缴费用169,045.66元，告知被告于收到本函后五个工作日内付清应缴费用，否则一切法律责任及后果由被告承担。 2019年5月24日，原告委托律师事务所以公证送达方式向被告邮寄关于解除《租赁合同》及补充合同并收回涉案店铺及平台的律师通知函，该通知函于2019年5月25日送达签收，原告支付公证费500元。该通知函主要内容为：原告于2019年5月10日、2019年5月20日分别收到被告律师函及公函，声称被告店铺被第三人强行入占导致品牌方无法正常经营，要求原告协助被告关闭店铺并解除租赁合同，被告已拖欠原告租金、管理费等费用，被告已属于违约，现原告解除与被告签订的《租赁合同》及补充合同收回涉案店铺及平台，告知被告自通知发出之日起7日内将租赁物业依照合同约定的交还时的状态交还原告、办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿损失。2019年5月25日涉案店铺闭店停止营业。 2019年6月13日，原告向被告发送关于未付款清单的电子邮件，载明欠付情况为：2019年4月1日至6月30日的租金138,990元，2019年4月1日至6月30日的推广费9,256元，2019年4月1日至6月30日的商场服务费48,772元，2019年2月1日至4月29日的水费2,385.60元，2019年2月1日至4月30日的电费38,247.94元，2019年2月1日至4月30日的配电服务费13,269.69元，2019年1月1日至1月31日的提成租金610.40元，共计251,531.63元。2019年6月19日，被告通过转账方式向原告支付202,759.63元，向九龙仓（中国）物业管理有限公司国际金融公司支付48,772元，共计251,531.63元。2019年5月1日至2019年5月31日，被告用电量为9499.10度，电费单价为1.28元（0.94元＋0.34元），电费金额为12,158.84元，被告用水量为114吨，水费单价为4.8元（3.4元＋1.4元），水费金额为547.20元。2019年6月19日至10月22日，原告每月向被告发送关于水电费账单的电子邮件。 2019年8月30日，四川省成都市高新公证处经原告申请，对涉案店铺的现状进行保全证据公证，对涉案店铺外围及内部陈设现状进行摄像、拍照，在商铺内开展物品清点工作并登记造册，制作《现场物品清点记录》，刻录成光盘，四川省成都市高新公证处出具（2019）川成高证经字第9444号《公证书》，原告支付公证费5,000元。 2019年10月25日，原告对涉案店铺复原工程通过豁免招标流程进行密封报价分析，从6家公司中确定涉案店铺复原工程由报价最低的上海智优建筑安装工程有限公司以总价305,263.87元承建，工程内容主要涉及：原租户造型天花及石膏板天花拆除（163.2平方米）、墙面拆除（731.5平方米）及恢复墙体（22.2平方米）、砖质墙体拆除（136.2平方米）、地面石材、地面石材增高地台拆除（178平方米）、空调系统拆除及恢复、强电系统拆除及恢复、给排水管道拆除及管道疏通及通球测试、厨房设备拆除及油烟管道清洗、固定家具拆除及货架拆除、墙面干挂石材更换及地面石材恢复、成品保护、建渣清运、家具及设备搬运等。2019年11月，原告（甲方）与上海智优建筑安装工程有限公司（乙方）签订《成都国际金融中心L708森仔记店铺复原工程合同》，工程价款（不含税）280,058.87元，税费25,205.27元，总价305,263.87元，关于工程款支付方式，合同约定：中标单位于施工完成并通过招标方验收合格后，需提供合符招标方要求的发票后，付款至工程总价的95%，剩余５％作为质保金，一年质保期后，质保金以无利息方式支付。该工程于2019年11月19日开工，于2019年12月17日完工，于2019年12月20日验收合格，后原告向上海智优建筑安装工程有限公司支付复原工程款290,000.68元，涉案店铺复原工程款发票金额为305,263.87元。 2019年11月21日，原告对涉案店铺消防复原工程通过豁免密封报价分析，确定消防复原工程由大厦指定消防承办商四川天一消防工程有限责任公司以价格23,729.30元进行施工。2019年12月25日，原告（甲方）与四川天一消防工程有限责任公司（乙方）签订《成都国际金融中心森仔记店铺消防复原施工合同》，工程不含税总价21,770元，税金1,959.30元，含税总价23,729.30元。该工程于2019年12月1日开工，于2019年12月3日完工，于2019年12月5日验收合格，后原告向四川天一消防工程有限责任公司支付消防改造工程款23,729.30元。庭审中，原告称合同乙方的落款时间为2019年12月25日的原因是合同签约手续和施工过程是同步进行。 原告曾于2019年5月将涉案店铺贴膜制作及安装工程委托给成都倪彩城广告有限责任公司实施，该工程于2019年5月25日开工，于2019年5月26日完工，于2019年5月26日验收，后原告向成都倪彩城广告有限责任公司支付广告制作费7,421.06元。原告曾于2019年5月将涉案店铺围档搭建工程委托给四川易木东装饰工程有限公司实施，该工程于2019年5月27日开工，于2019年5月28日完工，于2019年5月28日验收，后原告向四川易木东装饰工程有限公司支付工程款15,401.70元。原告（甲方）曾与上海腾麟文化传媒有限公司（乙方）签订《成都国际金融中心L708围档画面和精品字制作及安装合同》，约定开工日期2019年6月4日，竣工时间2019年6月5日，工程价款（不含税）23,460元，税费1,407.60元，总价24,867.60元。原告向上海腾麟文化传媒有限公司支付幕墙玻璃之磨砂贴画面制作及安装工程费用14,794.42元、围档画面和精品字制作的安装服务费24,867.60元。 原告因与被告租赁合同纠纷一案委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费共计20,244元。 上述事实，有以下证据及当事人的陈述在案为证：原告提交的《租赁合同》及补充合同、实测面积函、接铺通知书及店铺交接表、交接清单、2019年调整商场服务费、推广费的通知、电表照片、用电量统计表、用水量统计表、原告发送的水电费账单及电子邮件记录、催费《律师函》及EMS邮寄底单、解约律师函及公证书、邮寄签收记录、公证费发票、公证费支付凭证、收铺公证书、公证费发票、公证费支付凭证、招标密封报价分析、L708森仔记店铺复原工程施工合同、验收报告、施工图片、发票及付款凭证、招标密封报价分析、L708森仔记店铺消防复原施工合同、验收报告、施工图片、发票及付款凭证、L708森仔记修复工程报价单、外派施工单、施工照片、验收报告、发票、付款凭证、委托代理合同、律师代理费发票、代理费支付凭证；被告提交的原告发送的电子邮件、中国银行交易流水明细清单。 本院认为，原、被告签订的关于涉案店铺以及平台的《租赁合同》及补充合同，系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。按照合同约定，被告须于每月的首个工作天或之前向原告支付保底租金、商场服务费、推广费，并于缴款通知单发出日期起计7天内缴付所有的租赁场地已使用或消耗的煤气、水、电、电讯费等其他费用，被告在履行租赁合同过程中，未按约支付租金等费用，原告催收未果后，于2019年5月24日向被告发出解除租赁合同的通知，被告于2019年5月25日签收。按照双方签订的租赁合同约定，若被告拖欠原告款项超过7天，原告有权解除合同，收回租赁场地。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，故对原告主张的确认双方签订的《租赁合同》及补充合同已于2019年5月25日解除的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告支付拖欠的水费729.60元、电费19,043.62元以及按每日0.03%的标准支付截止付清前述款项之日止的逾期付款违约金的诉讼请求。本院认为，被告未按约支付租金等费用，双方于2019年5月25日解除合同，原告于2019年6月13日向被告发送关于未付款清单的电子邮件后，被告于2019年6月19日支付了截止6月底的租金、推广费、商场服务费以及截止2019年4月底的水费、电费，原告按照租赁合同中约定的费用项目和计算标准，要求被告支付合同履行期间欠付的水费、电费，合法有据，因双方已于2019年5月25日解除合同，涉案店铺也闭店停止营业，故对原告主张被告支付截止2019年5月底的水费547.20元、电费12,158.84元共计12,706.04元的诉讼请求，本院予以支持，对原告主张的涉案店铺2019年5月31日之后的水费、电费部分，本院不予支持。关于逾期付款违约金，按照双方签订的租赁合同约定，“逾期未付之租金、商场服务费、推广费或其他费用，乙方须从逾期的首个工作天起向甲方按日加付其欠款款项0.03%的滞纳金，直至付清所有欠付款项”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告要求按每日0.03%标准支付租赁期间欠付水费、电费违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，被告应当支付的违约金，以12,706.04元为基数，按每日0.03%标准计算，自原告向被告发送该期间水电费账单的电子邮件的时间2019年6月19日起至实际付清之日止，对原告多主张部分，本院不予支持。 关于原告主张被告支付自合同解除次日起至原告实际收回租赁物业之日止（自2019年5月26日-2019年8月30日）的场地占用费140,774.45元的诉讼请求。本院认为，按照租赁合同约定，“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期交还租赁场地的，每逾期一天，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付租赁场地占用使用费。甲方有权随时径直收回场地而无需经过乙方同意，甲方因收回场地而多支出的费用或遭受的损失全部由乙方承担”，本案中，双方的租赁合同于2019年5月25日解除，而原告在解除合同通知中，已告知被告自通知发出之日起7日内将租赁物业依照合同约定的交还时的状态交还原告，原告在其已于2019年5月24日发出解除合同通知、涉案商铺已闭店停业的情况下，于2019年8月30日收回租赁场地，此系原告自行扩大损失，其要求场地占用费计算至2019年8月30日缺乏依据，本院综合考虑合同的履行情况以及租赁场地可实际收回的合理期间，确定被告按租金标准向原告支付自合同解除次日即2019年5月26日起至2019年6月10日共计15天的场地占用费，即46,330元×12÷365×15=22,848元，对原告多主张部分，本院不予支持。 关于原告主张被告赔偿装修期损失46,946.06元、空置期损失206,333.03元，原告有权没收被告已经缴纳的保证金199,242元归原告所有的诉讼请求。本院认为，租赁合同约定，“若乙方在没有得到甲方书面同意提前解除合同或因乙方违反、不遵守、不履行本合同约定、导致甲方提前终止合同收回租赁场地的，则乙方无权依据本合同享有装修期，甲方有权要求补缴装修期内所有租金和推广费”，“若乙方擅自提前解除或终止合同或由于乙方违反、不遵守、不履行租赁合同导致甲方提前终止本合同，甲方除了有权依本合同约定不退还乙方向其支付的全部保证金外，有权要求乙方补缴装修期所有租金和推广费，同时甲方还有权要求乙方赔偿甲方因租赁场地空置而产生的损失以及若依约完全履行本合同整个租赁期时甲方可获取的预期收益损失，此等损失赔偿额应以剩余租期的租金总额为限但不得低于提前终止本合同当月乙方应当向甲方支付租金、商场服务费、推广费标准之3个月应付金额”，“乙方同意，倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权没收乙方向其支付的租赁场地的保证金”，上述条款中关于补缴免租期租金、赔偿空置期租金损失、没收保证金的约定均系对承租方违约责任的约定，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，虽然本院已支持了原告主张的逾期付款违约金，但被告因违约致使双方签订的租赁合同提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现，原告收回涉案店铺后，对租赁物的使用存在空置期，该期间会给原告造成损失，故原告主张被告承担因违约导致租赁合同提前解除的违约责任，符合合同约定和法律规定。虽然租赁合同中既有装修期租金、空置期租金损失违约金的约定，也有关于没收保证金的约定，但均系对承租方因违约导致合同提前解除应当承担违约责任的约定，租赁场地保证金在合同中也具有违约金性质，被告因违约导致合同提前解除，对涉案店铺的使用存在空置期，该期间会给原告造成损失，被告应当承担的违约责任即为支付空置期租金损失违约金。根据公平原则和诚实信用原则，本院综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及被告的违约程度、原告的实际损失等因素，确定按照三个月的期限计算原告的空置期租金损失违约金，共计138,990元，对原告主张的赔偿装修期租金损失、没收保证金的诉讼请求，本院不予支持。原告应退还的被告已缴付保证金199,242元，可用以冲抵其应当支付的空置期租金损失违约金138,990元，保证金余额60,252元可用以抵扣其余应由被告支付的费用。 关于原告主张被告赔偿复原工程费用391,477.95元的诉讼请求，按照租赁合同约定，“乙方须在租赁期结束前，把租赁场地连同其所有附属设施、装置、附加物、按租赁合同规定，以交付乙方使用时的状态（合理损耗除外），交还甲方，甲方有权要求乙方于租赁期间结束或提前结束前拆除及移去其商业附属设施及装置而乙方亦可自行作出同样安排，惟乙方须将引致的破坏部份复原至租赁期生效时交付乙方的使用状态”，“若乙方未于上述期限拆除及移除其商业附属设施、装置或物品，则甲方有权代表实施拆除和移除工作，并有权处置该等设施、装置或物品，将租赁场地恢复至甲方交付乙方使用时的状态，因此而产生的全部费用将由乙方承担”，本案中，因被告违约导致合同提前解除，原告自行收回涉案店铺，但收回的租赁物业处于未恢复原状的状态，原告委托第三方进行施工恢复，支付各项费用391,477.95元，被告认为该复原工程费用共计39万明显过高。本院认为，原告通过豁免招标流程进行密封报价分析，从6家公司中确定涉案店铺复原工程由报价最低的公司以总价305,263.87元承建，工程也涉及较大面积的造型天花及石膏板天花拆除、墙面拆除及恢复墙体、砖质墙体拆除、地面石材、地面石材增高地台拆除、空调系统拆除及恢复、强电系统拆除及恢复、给排水管道拆除及管道疏通及通球测试、厨房设备拆除及油烟管道清洗、固定家具拆除及货架拆除、墙面干挂石材更换及地面石材恢复、成品保护、建渣清运、家具及设备搬运等多项内容，实际支付复原工程费用290,000.68元，按照复原工程合同约定，剩余款项系必然发生的费用，第三方已向原告出具金额305,263.87元的涉案店铺复原工程费用发票；原告通过对涉案店铺消防复原工程通过豁免密封报价分析，确定消防复原工程由大厦指定消防承办商以价格23,729.30元进行施工，并实际支付消防改造工程款23,729.30元；因复原工程需围档施工，原告委托第三方实施涉案店铺围档搭建工程，并实际支付工程款15,401.70元。上述三项费用共计344,394.87元，均系已经产生的合理的复原工程费用。关于广告制作费7,421.06元、幕墙玻璃之磨砂贴画面制作及安装工程费用14,794.42元、围档画面和精品字制作的安装服务费24,867.60元，在原告已支付围档搭建工程款、复原工程款、消防改造工程款的情况下，上述费用不属于必然产生的合理的复原工程费用。故原告主张被告支付工程复原费用344,394.87元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对原告多主张部分，本院不予支持。被告已缴付的保证金余额60,252元用以抵扣该费用，抵扣后，被告应向原告支付的复原工程费为284,142.87元，原告不向被告返还保证金199,242元。 关于原告主张被告支付公证费5,500元、律师代理费20,244元的诉讼请求。根据《租赁合同》约定，“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、保全费、调查取证费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨”，原告因本案诉讼支付的律师代理费20,244元以及通过合法途径寄送解除合同通知、收回涉案店铺而支付的公证费5,500元，系双方合同约定应由被告承担的合理费用，符合合同约定，不违反法律的禁止性规定，故对该项诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告北京灿新众合餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》及补充合同于2019年5月25日解除； 二、被告北京灿新众合餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付欠付的水费547.20元、电费12,158.84元，共计12,706.04元，并以12,706.04元为基数，按每日0.03%标准支付自2019年6月19日起至实际付清之日止的逾期付款违约金； 三、被告北京灿新众合餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用费22,848元； 四、被告北京灿新众合餐饮管理有限公司应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付空置期租金损失违约金138,990元，该款项在原告龙锦综合开发（成都）有限公司应当退还的保证金199,242元中予以冲抵； 五、被告北京灿新众合餐饮管理有限公司应向龙锦综合开发（成都）有限公司支付工程复原费用344,394.87元，该款项以原告龙锦综合开发（成都）有限公司应当退还的保证金余额60,252元抵扣后，被告北京灿新众合餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付工程复原费用284,142.87元； 六、被告北京灿新众合餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付公证费5,500元、律师费20,244元； 七、原告龙锦综合开发（成都）有限公司不向被告北京灿新众合餐饮管理有限公司返还保证金199,242元； 八、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,085元，由被告北京灿新众合餐饮管理有限公司负担9,247元，由原告龙锦综合开发（成都）有限公司负担4,838元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐 捷 人民陪审员  郭保华 人民陪审员  杨方隆 二〇二一年一月十一日 书 记 员  王 珺