福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0626民初2064号 原告：许坚武，男，1969年12月12日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：何春婷，福建品木律师事务所律师。 被告：漳州市永新房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市东山县康美镇马銮湾宏益海景度假村别墅B07号。统一社会信用代码91350626689366984N。 法定代表人：张永金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李兴洲，福建达理律师事务所律师。 原告许坚武与被告漳州市永新房地产开发有限公司（以下简称永新公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。许坚武的委托诉讼代理人何春婷，永新公司的委托诉讼代理人李兴洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许坚武向本院提出诉讼请求：1.判令永新公司双倍返还定金425417.28元；2.判令永新公司返还购房款267291.36元；3.判令永新公司承担本案诉讼费。事实与理由：2018年11月26日，许坚武与永新公司签订《“金銮名都”房屋认购协议书》，许坚武向永新公司预约订购址于漳州东山县××镇××号楼××楼××室，建筑面积约105.72平方米，每平方米售价10060元，购房总价1063543.2元，定金480000元。协议签订当日，许坚武以现金方式交付了全额定金，永新公司出具了收款收据交许坚武收执。协议第三条约定，永新公司应于2019年2月1日前与许坚武签订正式的《商品房买卖合同》，但其至今没有与许坚武签订。经了解，永新公司已将讼争房屋出售他人，并办理了两证。协议第五条约定，若永新公司擅自将房屋转卖给第三方，应双倍返还定金。许坚武多次与永新公司联系退款事宜，永新公司同意退款，但以各种理由拖延推诿，特提起诉讼，主张上述诉求。 永新公司辩称，许坚武的诉讼主张缺乏事实与法律依据，依法应当驳回，理由如下：1.许坚武违约在先，其未按《认购协议书》第三条的约定按期到售楼处签订《商品房买卖合同》，责任在于许坚武，答辩人有权依据实际情况及法律规定没收定金。2.许坚武没有证据证明系答辩人的原因导致未能订立《商品房买卖合同》，应承担举证不能的法律后果。3.依据《认购协议书》，许坚武应于2019年2月1日前携带本协议书、首期房款及甲方要求的其他资料到售楼处签订《商品房买卖合同》，许坚武应证明其在约定的期限内按合同约定到答辩人的售楼处签订《商品房买卖合同》，但许坚武未举证，应承担举证不能的法律后果。4.鉴于许坚武未在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，答辩人作为一家诚信企业，通过公司销售人员等各种渠道与许坚武沟通，但许坚武均未能按约履行。在许坚武本人明确表示放弃购买案涉房产的情况下，为了公司利益，答辩人不得不将案涉房产出售。2019年9月4日，答辩人才与他人签订《商品房买卖合同》，此距双方约定的“在2019年2月1日前签订《商品房买卖合同》”已过7个多月。答辩人认为系许坚武不购买案涉房产，该事实清楚，法律依据充分。既然许坚武自行不愿意购买，答辩人出售房产属于有权处置，不属擅自出售的情形。综上，请求驳回许坚武的诉讼主张。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月26日，永新公司（甲方）与许坚武（乙方）签订《“金銮名都”房屋认购协议书》（以下简称《认购协议书》），协议书约定：许坚武订购由永新公司开发的址在漳州市东山县××镇××号楼××楼××室房屋，建筑面积约105.72平方米，每平方米售价10060元。乙方自愿向甲方缴纳定金480000元，待签订《商品房买卖合同》时该款自动转为购房款。乙方保证在2019年2月1日前携带本协议书、首期房款及甲方要求的其他资料至本项目售楼处签订《商品房买卖合同》。乙方应在签订本协议之日起，10个工作日完成首付款支付。若乙方提出退房或未按本协议条款规定时间付款并签订《商品房买卖合同》的，则甲方有权没收定金并将乙方所订购的商品房转售他人。如甲方擅自将乙方所订购的房屋转卖给第三方，应双倍返还乙方定金。2018年11月26日，许坚武向永新公司支付480000元，永新公司出具一份收款收据交许坚武收执。2019年9月4日，永新公司与案外人何惜菊签订《商品房买卖合同》，将案涉房产转售给案外人何惜菊，并办理不动产产权登记。2020年11月4日，许坚武诉至本院请求判如所请。 本院认为，许坚武与永新公司签订的《认购协议书》，约定了案涉房产的位置、面积、单价，并约定在将来一定期限内订立《商品房买卖合同》,性质上应认定为预约合同，即本案系商品房预约合同纠纷。《认购协议书》的内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定,应为合法有效,对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”因双方在《认购协议书》中约定的定金数额已经超过购房总价款的20%，本院认定许坚武已支付的480000元中属于定金性质的金额为212708.64元（1063543.2元×20%），余款267291.36元应认定为预付购房款。 关于许坚武主张双倍返还定金的问题。基于合同合意及诚实信用的基本原则，从双方签订的《认购协议书》内容上分析，永新公司承担双倍返还定金的前提应理解为“许坚武完全守约，但永新公司存在擅自将案涉房产转卖给第三方的行为”。庭审中，许坚武陈述于2019年2月1日按《认购协议书》的约定，携带相关材料前往售楼处，要求签订正式的《商品房买卖合同》，对此说法永新公司不予认可。从举证责任上看，许坚武无法证明其已按《认购协议书》约定，在约定的期限内履行了提出订立本约的义务，应承担举证不能的法律后果。另一方面，许坚武也未提供证据证明其要求签订正式合同时，永新公司存在拒签的行为。也即许坚武无法证明自己完全守约，在此前提下，本案不适用定金罚则，许坚武主张双倍返还定金，不予支持。 结合本案庭审陈述及现有证据可看出，许坚武与永新公司均未能举证证明系因对方的违约行为致使未能签署正式的《商品房买卖合同》，本案属于“因不可归责于双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立”的情形,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，永新公司已将案涉房产售与他人，并办理不动产产权转移登记,双方预约合同的目的已经不能实现，故永新公司应向许坚武返还定金及预付购房款480000元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州市永新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向许坚武返还定金、预付购房款合计480000元； 二、驳回许坚武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10727元，减半收取计5363.5元，由许坚武负担1609元，漳州市永新房地产开发有限公司负担3754.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  游少莉 二〇二一年一月二十二日 书记员  沈雪娟 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。