浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9432号 上诉人（原审被告）：来卡生，男，1957年9月3日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：周冯春，浙江萧和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈妙英，女，1964年10月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）：戚燕青，男，1964年10月7日出生，汉族，住杭州市萧山区。 陈妙英、戚燕青共同委托诉讼代理人：朱锦波，浙江王建军律师事务所律师。 上诉人来卡生因与被上诉人陈妙英、戚燕青房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：戚燕青向来卡生购买案涉房屋，双方未订立书面合同。后戚燕青陆续向来卡生支付房屋价款250000元。2008年5月31日，来卡生出具《收条》一份，载明收戚燕青购买案涉房屋价款250000元。后来卡生向戚燕青交付了案涉房屋，戚燕青对案涉房屋进行了装饰装修及占有使用。2016年，来卡生与袁菊仙找到戚燕青，要求办理房屋所有权变更登记。戚燕青因经济困难，未办理所有权变更登记。因戚燕青经来卡生催告，一直未办理案涉房屋所有权变更登记，来卡生与戚燕青于2017年3月9日订立书面协议一份，约定“由于案涉房屋已于2008年5月卖给戚燕青，至今房屋一直未过户，今因戚燕青资金困难，以本套房屋作为抵押，由来卡生作债权人，向农商银行贷款200000元，期限为两年，双方约定如下：一、贷款利息由戚燕青支付给来卡生，再由来卡生支付法给银行（先期支付一万元整）；二、若戚燕青未按时归还贷款或支付利息，造成来卡生信用受损的，来卡生有权推翻以前购房协议，无条件收回房屋，并退回戚燕青以前购房款（扣除银行贷款）；三、从银行贷款还清之日起（2017年3月至2019年2月底）在半个月之内，戚燕青必须办理房屋过户手续，若逾期不办，来卡生无条件收回房屋，退还以前购房款”。协议经双方签字确认。协议订立后，来卡生向银行信用贷款200000元，并将该款交付戚燕青。至2018年1月，戚燕青陆续累计返还来卡生200000元。 2018年8月17日，原审法院受理严玲琴与来卡生民间借贷纠纷一案。经严玲琴申请诉讼保全，原审法院于同年9月4日作出（2018）浙0109民初16069号民事裁定，并于同年9月12日查封了案涉房屋。同年10月9日，原审法院作出（2018）浙0109民初16069号民事判决：来卡生在判决生效后十日内返还严玲琴借款360000元及该款自2016年1月1日起至还清之日止按月利率1%计算的借款利息。判决生效后，严玲琴向原审法院申请执行，原审法院以（2018）浙0109执8680号立案执行，于2019年1月8日裁定查封案涉房屋，并张贴了腾房公告。后戚燕青向原审法院提出执行异议，要求中止对案涉房屋执行。原审法院经审查后，于同年3月26日作出（2019）浙0109执异10号《执行裁定书》，裁定中止对案涉房屋的执行。严玲琴不服该执行裁定，于同年5月5日提起执行异议之诉，请求对案涉房屋许可执行。原审法院经审理后于同年10月18日作出（2019）浙0109民初7227号《民事判决书》，判决准许对登记在来卡生名下的案涉房屋的执行。戚燕青不服该判决，向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院经审理，于2020年2月28日作出（2019）浙01民终9128号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。 另查明：来卡生与袁菊仙于1992年8月15日登记结婚。2006年12月18日，案涉房屋登记在来卡生名下（所有权证号：杭房权证萧字第0××9号），所有权证附记载明：安居房75平方米，五年内不得上市。（2018）浙0109执8680号执行过程中，经原审法院委托，杭州永正房地产土地资产评估有限公司（以下简称永正公司）对案涉房屋进行评估，确认案涉房屋于2020年7月14日的财产处置参考价为2080000元，其中房屋价值1970000元，固定装饰装修价值97000元，自行车库价值13000元。 陈妙英、戚燕青诉至原审法院，请求判令：1.解除陈妙英、戚燕青与来卡生的房屋买卖合同关系；2.来卡生返还陈妙英、戚燕青购房款250000元并支付自2008年5月31日起至实际履行日止的利息损失（按年利率6%计算，暂计算至2020年4月9日为177986.30元）；3.来卡生赔偿陈妙英、戚燕青房屋差价损失1750000元；4.来卡生赔偿陈妙英、戚燕青装修损失100000元。审理过程中，陈妙英、戚燕青变更诉讼请求为：1.解除陈妙英、戚燕青与来卡生的房屋买卖合同关系；2.来卡生返还陈妙英、戚燕青购房款250000元；3.来卡生赔偿陈妙英、戚燕青房屋差价损失1733000元。 原审法院认为：来卡生与戚燕青已于2008年期间就案涉房屋买卖的意思达成一致，但双方未订立书面合同，就案涉房屋买卖合同是否成立的认定问题，经审理后认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”；《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。现就案涉房屋，出卖人与买受人未按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定订立书面合同，但根据查明事实，戚燕青与来卡生就案涉房屋的买卖已达成一致，戚燕青已向来卡生支付了案涉房屋全部价款，来卡生已将案涉房屋交付戚燕青占有使用，应当认定戚燕青已经履行主要义务，来卡生已接受履行，双方就案涉房屋买卖的合同成立。 关于案涉房屋买卖合同的合同当事人认定问题。陈妙英、戚燕青主张二人为房屋买受人，系合同当事人。主要理由为来卡生于（2019）浙0109民初7227号案件审理过程中接受调查时，自认将案涉房屋出售给戚燕青妻子陈妙英。来卡生认为戚燕青为房屋买受人，系合同当事人，陈妙英非合同当事人，其在（2019）浙0109民初7227号案件审理过程中接受法院调查时的陈述，是根据戚燕青的要求为将案涉房屋登记在陈妙英名下而作出。经审理后认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。现买卖双方未订立书面合同，应当结合相关证据对合同当事人进行认定。根据认定的有效证据，来卡生于2008年5月31日出具的《收条》系房屋买卖合同成立的直接证据，收条载明来卡生收戚燕青购买案涉房屋价款250000元。2017年3月9日买卖双方订立的书面协议，亦载明案涉房屋已于2008年5月卖给戚燕青，协议由戚燕青与来卡生签字确认。（2019）浙0109执异10号、（2019）浙0109民初7227号、（2019）浙01民终9128号案件审理过程中，戚燕青为相关案件当事人，陈妙英非案件当事人。综合以上事实，认定戚燕青与来卡生为案涉房屋买卖合同的当事人，陈妙英非合同当事人。故陈妙英对来卡生提出的诉讼请求缺乏相应的事实与法律依据，不予支持。 关于合同履行过程中来卡生是否存在违约行为的认定问题。戚燕青认为来卡生因自身债务问题导致戚燕青无法取得案涉房屋，合同目的无法实现，已构成根本违约。来卡生认为，戚燕青未根据2017年3月9日协议的约定在2018年1月银行贷款还清之日起半个月内，办理案涉房屋所有权变更登记，约定的房屋买卖合同解除条件已成就，双方间的房屋买卖合同已解除。经审理后认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据审理已查明的事实，来卡生于2016年找到戚燕青，要求办理案涉房屋所有权变更登记，戚燕青因经济困难，未办理变更登记，应当认定戚燕青存在怠于接受来卡生协助办理案涉房屋所有权变更登记义务的事实。根据戚燕青与来卡生于2017年3月9日订立书面协议的约定，可以认定至2017年3月9日戚燕青仍因经济困难而怠于接受来卡生协助办理案涉房屋所有权变更登记义务。同时，双方在协议中约定“从银行贷款还清之日起（2017年3月至2019年2月底）在半个月之内，戚燕青必须办理房屋过户手续，若逾期不办，来卡生无条件收回房屋，退还以前购房款”。关于该约定，经审理后认为《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。故应当认定该约定确定了来卡生的合同解除权。约定解除权，指当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。现审理查明，戚燕青至2018年1月陆续累计返还来卡生200000元，但未在约定的半个月期限内要求来卡生协助办理案涉房屋所有权变更登记手续，2017年3月9日书面协议约定的解除条件成就。但现无证据证实来卡生已通知戚燕青解除双方间的房屋买卖合同，故应当认定双方间的房屋买卖合同未解除。因来卡生涉诉，案涉房屋于2018年9月12日被诉讼保全查封，涉诉案件已进入执行程序，来卡生至今未能清偿执行案件债务，现案涉房屋进入资产处置程序，已被执行评估，戚燕青应当履行腾退义务，来卡生亦自认无法清偿执行案件所涉债务，故来卡生客观上已无法将案涉房屋所有权交付戚燕青，已构成违约。来卡生的违约行为致使戚燕青订立房屋买卖合同获得房屋所有权的合同目的不能实现，故戚燕青要求解除房屋买卖合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。房屋买卖合同解除后，戚燕青应当返还来卡生案涉房屋，但因案涉房屋已被执行案件查封，并已启动处置程序，故戚燕青应当在执行案件中履行腾退案涉房屋的义务，认定戚燕青不再负有向来卡生返还案涉房屋的义务。房屋买卖合同解除后，戚燕青要求来卡生返还房屋价款250000元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。 关于房屋买卖合同解除后给戚燕青造成损失的认定问题，戚燕青主张为房屋差价损失（房屋评估价1970000元+车位评估价13000元-房屋购置价250000元）。经审理后认为，结合查明的事实，应当认定房屋买卖合同履行过程中，戚燕青存在怠于接受来卡生协助办理案涉房屋所有权变更登记的违约行为，来卡生存在无法交付案涉房屋的违约行为。双方都存在违反合同约定的违约事实，应当各自承担相应的责任。因戚燕青在合同履行过程中，怠于接受来卡生履行房屋变更登记义务，致使案涉房屋于2018年9月12日被诉讼保全查封，并在相关审理案件进入执行程序后，已启动资产处置程序。故应当认定戚燕青的违约行为致使其不能获得案涉房屋的所有权，其提出的排除相关执行案件对案涉房屋强制执行的主张未获得支持。虽然来卡生已多次催告戚燕青办理案涉房屋所有权变更登记手续，且系戚燕青怠于行使权利而造成其无法获得案涉房屋所有权，但交付案涉房屋并协助办理所有权变更登记是来卡生的合同义务，来卡生负债涉诉是造成合同未能履行完毕且现解除的根本原因。同时结合房屋买卖合同解除，案涉房屋被执行处置后所得价款用于清偿来卡生所涉执行案件债务，在双方均同意以执行过程中确定的案涉房屋处置参考价为案涉房屋的市场价值的情况下，原审法院认为以执行过程中确定的案涉房屋及附属自行车库处置参考价1983000元为基数，扣减房屋买卖合同价款250000元确定的房屋差价1733000元为来卡生违约给戚燕青造成的损失相对合理。综上，戚燕青的诉讼请求符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百二十条之规定，原审法院于2020年9月21日判决：一、戚燕青与来卡生订立的口头《房屋买卖合同》于判决生效之日起解除；二、来卡生在判决生效后十日内返还戚燕青购房款250000元，并赔偿戚燕青房屋差价损失1733000元，合计1983000元；三、驳回陈妙英的诉讼请求。案件受理费22647元，减半收取11323.50元，由来卡生负担。 宣判后，来卡生不服，向本院提起上诉称：一审法院判决错误，适用法律不当，理由如下：一、本案中，因双方没有约定解除权的行使期限。同时，戚燕青也没有催告来卡生在合理的期限内行使权利。因此，来卡生的合同解除权一直没有消灭。来卡生在解除的条件成就以后，已经多次告知戚燕青要求收回房屋，也就是要求戚燕青腾空房屋。但戚燕青置之不理，来卡生不得不于2019年3月17日以微信告知戚燕青房子要收回，限其一个月之内搬掉，行使了自己的解除权。如果戚燕青对来卡生的解除合同有异议，有权请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的权利。但迄今为止，戚燕青并未对来卡生解除合同的行为有异议。因此，来卡生与戚燕青之间的房屋买卖合同已于2019年3月17日解除，从2019年3月17日起，本案所涉及的房屋的所有权已经归来卡生所有。二、关于因案涉房屋被法院拍卖后，给戚燕青造成的损失由谁承担的问题。因为戚燕青的过错才导致案涉房屋被执行，如果没有戚燕青的过错，完全可以阻却一审法院对案涉房屋的执行。因此，戚燕青的过错是导致案涉房屋被执行，并造成其受损的根本原因。同时，在2018年之前，来卡生也已经多次把自己有借款未能清偿的事实告知了戚燕青，但戚燕青因为没有钱去交纳土地出让金而没去办理过户手续。这样来卡生已经履行了案涉房屋可能被查封的告知义务，房屋被查封、被拍卖所引起的戚燕青的损失应该由其自己承担。三、关于案涉房屋被拍卖后造成损失的数额问题。案涉房屋因为是经济适用房，在过户时要交纳一笔土地出让金。如戚燕青在来卡生解除合同之前办理过户手续的话，那么土地出让金应该由其交纳。现在房屋已经于10月22日被拍卖掉了，实际市场价拍卖掉的价格是178万元，土地出让金是93150元。因此，一审法院所认定的处置参考价错误。基于上述事实，一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉请求：撤销原审判决，改判来卡生返还戚燕青购房款250000元，驳回戚燕青、陈妙英的其余诉讼请求。 针对来卡生的上诉，陈妙英、戚燕青答辩称：一、来卡生并未解除房屋买卖合同，也无权解除合同。首先，从时间上看，协议约定的贷款时间为2017年3月至2019年2月底。来卡生解除权行使的时间要从2019年2月底以后的15天开始计算，在这个时间点之前来卡生并无权解除合同。其次，解除权是附条件的。根据合同约定，来卡生要解除合同，必须退还购房款。但来卡生并未向戚燕青返还任何购房款，所以来卡生无权解除合同。最后，即便来卡生微信发给戚燕青的内容是真实的，来卡生也并没有表明要解除合同，并且该条微信发送的时间是2019年3月17日。此时房子已经被查封，原审法院在2019年1月8日张贴腾房公告，戚燕青也在同年3月14日提出了执行异议，这都是在来卡生发送该条微信之前。也就是说，在戚燕青有权要求来卡生过户的时候，房子已经因为来卡生的原因，导致无法办理过户手续，戚燕青的权利已经受到了损害。来卡生不仅没有积极的去消除房子过户的障碍，去清偿自己的债务，反而是放任房子被法院查封、拍卖，来卡生的行为属于以不正当手段促成解除权条件成就。所以即便来卡生有解除合同的意思，也应当视为解除权不成就，来卡生的行为有违诚实信用原则。二、损失应当全部由来卡生承担，戚燕青无法获得房子的根本原因在于来卡生未清偿债务，导致房子被法院查封、拍卖，戚燕青未及时过户只是导致其在执行异议案中无法获得房屋所有权，但未及时过户并不会导致戚燕青丧失要求过户的权利。所以戚燕青无法获得房屋的原因全部在来卡生，所以来卡生应当承担本案当中全部的损失。三、损失金额系双方在庭前调查当中一致同意以评估价确定损失，而且土地出让金的支付义务是由来卡生承担。 二审期间，来卡生向本院提交证据材料如下： 1.聊天记录1页（打印件），用以证明来卡生于2019年3月17日明确告知戚燕青将房屋收回，即解除合同的意思。 2.拍卖网截图3页（打印件），用以证明涉案房屋于2020年10月23日被司法拍卖，成交价为178万元，土地出让金为93150元。 来卡生提交的证据经陈妙英、戚燕青质证：证据1，真实性有异议，即使该证据真实，来卡生也没有表达解除合同的意思，而且从时间上看，此时房子已经是被法院查封了，戚燕青也已经向法院提起了执行异议。证据2，真实性、合法性及关联性没有异议的，但双方在一审庭前调查时已经同意按照评估价作为市场价要求来卡生赔偿损失，市场价才是戚燕青的实际损失。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，陈妙英、戚燕青未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据来卡生的上诉请求及陈妙英、戚燕青答辩意见，本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。一、关于房屋买卖合同的解除。本案中，来卡生与戚燕青于2017年3月9日订立书面协议约定，“从银行贷款还清之日起（2017年3月至2019年2月底）在半个月之内，戚燕青必须办理房屋过户手续，若逾期不办，来卡生无条件收回房屋，退还以前购房款”。但此后，来卡生并未将购房款返还给戚燕青，戚燕青也未将房屋返还给来卡生。也即，双方均未行使合同解除权。后因来卡生存在未清偿债务，涉案房屋被执行评估并进入资产处置程序。因此，原审法院认定来卡生客观上无法将房屋过户登记至戚燕青名下，其行为构成违约，并无不当。来卡生的违约行为导致双方订立房屋买卖合同的目的无法实现，故戚燕青依法有权解除双方之间的房屋买卖合同。原审法院支持戚燕青要求解除房屋买卖合同的请求，并无不当。二、关于戚燕青主张的房屋差价损失。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，来卡生的违约行为是导致房屋买卖合同目的无法实现的根本原因，其应当承担违约责任。本案中，戚燕青要求来卡生赔偿房屋差价损失，应依法予以支持。关于房屋差价损失的计算依据。对此，在一审审理过程中，双方均同意以执行过程中确定的房屋处置参考价作为房屋市场价值。据此，原审法院以处置参考价为基数，在扣减购房款的基础上，进而确定的由来卡生向戚燕青赔偿的损失数额，已适度平衡双方当事人之间的利益，应属合理。综上，来卡生的上诉请求，缺乏事实及法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20397元，由来卡生负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二一年一月二十日 书记员  董 悦