山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0902民初648号原告：泰安鸿瑞物业管理有限责任公司，住所地泰安市。负责人：张洪涛，总经理。委托诉讼代理人：时迎春，女，系该公司办公室主任。被告：彭筱娴，女，1994年10月18日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：彭伟（系被告彭筱娴之父），男，住泰安市泰山区。原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司（以下简称泰安鸿瑞物业公司）与被告彭筱娴物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人时迎春、被告彭筱娴的委托诉讼代理人彭伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安鸿瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业费16539.98元及违约金6359.16元，共计22899.14元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告购买了志高国际小区7号楼1单元1102室，房屋面积193.45平方米。志高国际小区建设单位泰安志高实业集团有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在的志高国际小区提供物业管理服务，住宅物业费1.5元/月/平方米，按照建筑面积交纳，半年交纳一次，交纳日期为前期缴费期满前，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金。原告依约对志高国际小区提供物业服务，但是被告自2016年4月开始拖欠物业服务费用。原告向被告多次电话催缴，上门催缴物业服务费用，并张贴书面缴费通知单，但是被告一直拒绝交纳。截至2020年12月31日，共拖欠物业费16539.98元、违约金6359.16元。合同约定违约金为日千分之三，原告自愿变更为2019年8月19日前按同期贷款利率四倍计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。彭筱娴辩称，一、原告诉讼主体错误，被告不是涉案房屋的业主：1.根据国务院《物业管理条例》规定房屋所有权人为业主，业主履行“按时交纳物业服务费”义务；2.物权法规定不动产的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力；3.没有该方合法业主把房屋出租给被告的事实依据。二、原告诉讼主体应为泰安志高实业集团有限责任公司，被告于2010年与志高公司签订《商品房预售合同》，到了2021年也没有给被告办理产权转移登记，所以涉案房屋至今一直是志高公司的产权人。三、被告与志高公司签订的合同中的约定说明只有成为业主并成立业主委员会且物业管理协议到期后可续期或另行选聘物业管理公司，在被告未成为产权人、业主之前，志高公司是产权人、业主，志高公司有缴纳物业费的义务。本院经审理认定事实如下：2010年11月16日，被告与泰安志高实业集团有限责任公司签订《商品房预售合同》一份，约定：被告购买泰安志高实业集团有限责任公司开发的位于泰安市志高·月星国际广场7号楼1单元11层1102号房，建筑面积为193.4平方米；合同项下商品交付后，在未由业主委员会聘请住宅物业服务机构之前交由泰安志高物业有限公司负责小区的物业管理，每月物业管理费按1.5元/平方米计算（建筑面积）计收，业主委员会成立且物业管理协议到期后，可续期或另行选聘物业管理公司，管理公司由业主委员会与物业管理公司协商确定；房产移交后，买受人承诺遵守小区管理委员会选聘的物业管理公司指定的物业管理规定，在小区管理委员会未选定物业管理机构之前，由出卖人指定的物业公司负责物业管理，买受人曾诺遵守《业主公约》；合同还约定了物业服务内容、物业服务质量和其他约定等。泰安志高实业集团有限责任公司已将上述房屋交付被告，被告称已于2012年已入住该房屋。2013年12月31日，泰安志高实业集团有限责任公司（甲方）与泰安鸿瑞物业公司（乙方）签订《志高·月星国际广场前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方对志高·月星国际广场提供前期物业管理服务；合同第一章约定了物业基本情况，物业名称：志高·月星国际广场（3#—13#楼）；物业类型：住宅、商业；总建筑面积192707平方米；合同第二章约定了服务内容与质量；第三章约定了服务费用，本物业管理区域物业服务费施行包干制方式，乙方自主开展经营活动，自负盈亏，独立核算。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅楼1.5元/平方米·月，自开发商通知入住之日物业服务费用一次性交纳6个月，第二次计收按半年交纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务；合同第八章违约责任部分第三十一条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；合同还约定了物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护等其他内容。2014年1月1日起，原告入住涉案小区为涉案小区提供物业服务。原、被告均认可被告已交纳了2016年4月1日前的物业服务费。原告提交泰安鸿瑞物业公司催缴通知单，用于证明原告多次向被告催缴物业费的情况，被告称只是近期看到过该通知单。原告主张涉案房屋应以193.45平方米的计算物业费，2016年4月1日起至2020年12月31日的物业费16539.98元及违约金6359.16元，共计22899.14元。被告对此不予认可，称应以《商品房预售合同》中载明的193.4平方米为准。另查明，原、被告均称涉案小区至今未成立业主委员会。本院认为，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。2013年12月31日泰安志高实业集团有限责任公司与原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司签订的《志高?月星国际广场前期物业服务合同》，选聘原告作为物业服务公司对涉案小区提供物业服务，该合同系双方真实意思表示，不违背相关法律规定，系合法有效的合同。且涉案小区尚未成立业主委员会，原告自2014年1月1日起为涉案小区实际提供物业服务，被告实际已接受了原告提供的物业服务，应认定原、被告之间存在的物业服务合同关系。被告辩称涉案房屋产权人系泰安志高实业集团有限责任公司，被告不是涉案房屋产权人，不应作为业主承担原告主张的物业费。被告与泰安志高实业集团有限责任公司签订的《商品房预售合同》，与泰安志高实业集团有限责任公司形成商品房预售合同关系，泰安志高实业集团有限责任公司已将涉案房屋交付给被告，被告亦认可自2012年实际入住了该房屋，对该房屋享有占有、使用之权利。被告基于占有、使用涉案房屋，接受原告提供的物业服务而与原告形成了物业服务合同关系。泰安志高实业集团有限责任公司是否按其与被告之间的商品房预售合同约定为被告办理不动产转移登记手续，与原、被告之间的物业服务合同关系无关。而且，上述合同明确约定，在涉案房屋交付后，被告应支付物业费。因此，原告基于原、被告之间的物业服务合同关系，要求被告支付物业服务费，不违反相关法律规定，双方均认可被告已支付2016年4月1日前的物业服务费，现原告要求被告支付2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，本院依法应予支持。关于自2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。泰安志高实业集团有限责任公司与原告签订的前期物业服务合同中约定物业费标准为1.5元/平方米/月，故物业服务费应按照1.5元/平方米/月的标准计算。原告主张应以建筑面积193.45平方米缴纳物业费，但并未提交证据证实，原告提交的泰安志高实业集团有限责任公司与被告签订的《商品房预售合同》载明涉案房屋建筑面积193.4平方米，本院依法认定物业费计算标准应以193.4平方米为准。自2016年4月1日起至2020年12月31日止，被告应支付原告物业服务费16535.7元（1.5元/平方米?月×193.4平方米×57个月）。对于原告主张的违约金，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。《前期物业服务协议》约定逾期违约金额支付标准为日千分之三，原告调整为截至2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算，本院予以支持。合同约定，物业服务费按半年交纳一次，业主或物业使用人应在前期缴费期满前履行交纳义务，每半年的应缴纳物业费用为1.5元/平方米?月×193.4平方米×6个月=1740.6元（2016年4月1日至2016年6月30日的物业费为1.5元/平方米?月×193.4平方米×3个月=870.3元），因被告至今未予缴纳，现原告自愿从每年的7月1日、次年的1月1日起计算违约金至2020年12月31日，视为原告对自己诉讼权利的处分，本院予以确认，故被告应支付的违约金为：以870.3元为基数，自2016年7月1日起，以1740.6元为基数，分别自2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日、2020年7月1日起计算至2020年12月31日，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告彭筱娴于本判决生效后五日内支付原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司物业服务费16535.7元；二、被告彭筱娴于本判决生效后五日内支付原告泰安鸿瑞物业管理有限责任公司违约金（以870.3元为基数，自2016年7月1日起，以1740.6元为基数，分别自2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日、2020年1月1日、2020年7月1日起计算至2020年12月31日，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计付）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186.24元，由被告彭筱娴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  逯元丽二〇二一年一月二十六日法官助理宋丽平书记员田甜