广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初12197号 原告：唐荣碧。 委托诉讼代理人：叶冬茂，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆峰高，与原告系夫妻关系。 被告：南宁毓智美房屋租赁有限公司，住所地南宁市长凯路**昀和时代**楼**，统一社会信用代码91450100MA5L0L1K2X。 法定代表人：王俊峰，工程部主管。 委托诉讼代理人：张福霖，广西华胜律师事务所律师。 原告唐荣碧与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司（以下简称“毓智美公司”）合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶冬茂、陆峰高，被告毓智美公司的委托诉讼代理人张福霖，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还购房款334949元；二、被告向原告偿还利息28287.34元［第一笔以148866元为基数，自2018年7月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构一年以内（含一年）人民币贷款基准利率，计算至2019年8月19日止为7536.35元；第二笔以74433元为基数，自2018年10月21日起，按照中国人民银行规定的金融机构一年以内（含一年）人民币贷款基准利率，计算至2019年8月19日止为3776.86元；第三笔以111650元为基数，自2019年5月3日起，按照中国人民银行规定的金融机构一年以内（含一年）人民币贷款基准利率，计算至2019年8月19日止为3250.71元；第四笔以334949元为基数，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，暂计算至2020年9月20日为13723.42元，之后计算至被告清偿之日止］；三、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月，原告看到被告开发的位于南宁市江南区×××的宣传广告，广告载明首付40000元起，证件齐全可办证可贷款，双地铁双阳台公园旁学区房等字样，遂跟随在被告处工作的经理到被告“智美家园”小区的招商中心。双方于当日达成合作建房合意，约定原告购买被告承建的智美家园小区2栋Ｂ单元1507号房，房屋面积98.77平方米。原告分别于2018年7月1日、2018年10月21日、2019年5月3日向被告缴纳房屋款项148866元、74433元、111650元，总计付款334949元。被告于付款当日分别向原告出具了《收款收据》，收据上载明合作房款金额、房号、房屋面积，并加盖了被告公章。之后原告要求被告出示该楼盘的工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等证照，但被告一直以开发商正在办理等理由推脱，拒不向原告出示，截止今日，被告仍未能提供该楼盘的相应证照资料。原告遂要求被告返还上述所交款项，被告均拒绝返还。原告认为，原告与被告成立的合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。被告“智美家园”的房地产项目并未取得商品房预售许可等相关证照，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告和被告成立的“智美家园合作建房合同”应当认定为无效合同。被告理应向原告返还购房款并支付相应的利息。为了维护原告的合法权利，特向贵院起诉，请人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。 原告当庭增加一项诉讼请求：判决确认原、被告与南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订的《合作建房合同》无效。 被告毓智美公司答辩称，双方签订的合作建房合同合法有效，应当继续履行，理由是原告在签订合同之前对涉案项目经过充分了解，知晓双方是合作建房关系，也知晓其权利义务、风险及责任，原告因为周边项目的商品房价高，贪图合作建房的价格实惠才投资合作建房，在履行合同过程中，被告也于2020年9月、10月通知原告方收房，被告已经按照合同约定履行合同，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 根据原告的起诉及到庭被告的答辩，归纳本案的争议焦点：一、本案《合作建房合同》的效力如何？二、原告与被告在签订涉案合同的过程中存在过错情况如何？三、原告的各项诉讼请求是否成立，被告抗辩的理由是否成立？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月30日，原告作为丙方，被告作为乙方，与作为甲方的案外人南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订《合作建房合同》，约定：丙方已充分了解该地块为住宅回建地，三方已经仔细检查本合同全部条款并充分协商一致；合作建设房屋土地使用权期限为55年，自2017年9月30日起至2072年9月30日止；合作方式为乙方获得联合建设的住宅楼即南宁市江南区沙井街道同乐村30组拆迁回建房“智美家园”的整体开发权，丙方获得其出资对应的出资联建房在合同期限内的房屋使用权；丙方所得房屋位于“智美家园”×××号房，建筑面积98.77平方米，单价3768元/㎡，总价372165元；付款方式为分期付款，合同签订时支付首期款为合作建房总款的40%即148866元，在该楼栋建到10层时交纳总合作建房款的20%即74433元，该楼栋建到封顶时交纳总合作建房款的30%即111650元，交付房屋时交纳总合作建房款的10%即37216元；乙方应于2019年6月30日前将房屋交付丙方使用；合同还约定了当事人的其他权利义务。合同签订后，原告分别于2018年7月1日、2018年10月21日、2019年5月3日向被告支付涉案房屋房款148866元、74433元、111650元，被告均出具了《收据》予以确认。 2020年9月20日、2020年10月10日，被告两次向原告发送短信通知原告办理交房手续。 另查明，2019年6月5日，南宁市江南区沙井街道同乐村30组取得南宁南宁市江南区同乐大道以东、智和路以南农民（回建）住宅用地的建设用地规划许可证（地字（地字第**宁市江南区同乐大道42号地块于2020年3月2日取得不动产权证【桂（2020）南宁市不动产权第××号】，其权利人为南宁市江南区沙井街道同乐村村民委员会30组，土地性质为具有国有建设使用权的批准拨用宅基地，用途为城镇住宅用地。 又查明，原告非涉案智美家园项目的回迁安置对象。被告毓智美公司未取得涉案项目的建设工程规划许可证、商品房预售许可证以及商品房现售证明。 本院认为，原告与被告毓智美公司、案外人南宁市江南区沙井街道同乐村30组三方签订的《合作建房合同》，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终得到一间房屋，原告的出资除了得到房屋使用权外，双方亦存在办理房屋产权约定，从合同约定看，原告付款得到房屋的目的系最终办理房屋的产权，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原、被告与南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订的《合作建房合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得商品房预售许可证，被告毓智美公司销售农村集体建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告毓智美公司、案外人南宁市江南区沙井街道同乐村30组签订的《合作建房合同》为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告毓智美公司收取的合作建房款334949元应当返还给原告。 在签订合同时，原告支付的房屋价款明显低于当地商品房的价格，原告应当知道与被告毓智美公司签订合作建房合同的性质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，其自身也有过错，应承担相应的责任。原告要求被告毓智美公司支付已付建房款的利息损失，有悖原告自身应承担的责任，故本院对原告主张的资金占用利息不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，判决如下: 一、确认原告唐荣碧与被告南宁毓智美房屋租赁有限公司、案外人南宁市江南区沙井街道同乐村30组于2018年6月30日签订的《合作建房合同》无效； 二、被告南宁毓智美房屋租赁有限公司向原告唐荣碧返还房款334949元； 三、驳回原告唐荣碧的其他诉讼请求。 上述应付款项，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3374元（适用简易程序已减半收取），由原告唐荣碧负担374元，由被告南宁毓智美房屋租赁有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 包其剑 二〇二一年一月二十九日 法官助理 李晓丹 书 记 员 黄 莹 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条第一款违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ——