四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1102民初6537号 原告（执行案外人）：程德元，男，1962年3月15日出生，汉族，居民，住四川省井研县。 被告（申请执行人）：乐山市商业银行股份有限公司市中区支行，住所地：四川省乐山市市中区。 负责人：兰斌，支行行长。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。 第三人（被执行人）：乐山立泰来投资开发有限公司，住所地：四川省乐山市沙湾区。 法定代表人：熊奎，执行董事。 第三人（被执行人）：熊奎，男，1962年6月27日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：唐超兰，女，1969年8月18日出生，汉族，居民，住四川省成都市高新区。 原告（执行案外人）程德元与被告（申请执行人）乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称：乐山商业银行市中区支行），第三人（被执行人）乐山立泰来投资开发有限公司（以下简称：立泰来公司）、熊奎、唐超兰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程德元、被告乐山商业银行市中区支行的委托诉讼代理人李彧到庭参加诉讼。第三人立泰来公司的法定代表人及第三人熊奎、唐超兰经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程德元向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令不得执行第三人熊奎、唐超兰名下位于乐山市市中区××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋（权证号：1××0），并解除对该房屋的查封措施；二、本案的诉讼费用由被告及第三人共同承担。 事实和理由：2011年1月22日、2016年1月22日，案外人与被执行人熊奎两次签订《房屋租赁合同》，约定：案外人承租被执行人名下位于乐山市市中区××路××段××号××单元××号房屋；该房屋面积为148平方米，租期为自2011年元月22日起至2031年1月21日止；租期内前五年的租金为125000元，案外人采用分期付款25000元／年租金的方式付款；租期内后15年的租金为300000元，案外人采用一次性付款20000元／年租金的方式付款。自前述2011年租赁合同签订以来，原告便持续地对案涉房屋进行了占有使用并为之缴纳水、电、物业费，迄今已逾十年，故前述《房屋租赁合同》事实上是一个整体，二者本质上是不可分离、不可剥裂的。 在原告承租期内，第三人熊奎擅自将案涉房屋抵押给了被告，但原告对该抵押行为并不知情，故该抵押行为不能对抗前述成立在前的一体化房屋租赁合同，原告仍应有权依据《房屋租赁合同》而继续占有、使用房屋。 被告乐山市商业银行市中区支行申请强制执行第三人熊奎、立泰来公司、唐超兰、王海生、何丽借款合同纠纷一案，法院已执行立案，案号：（2020）川1102执944号，熊奎、唐超兰被列为该案被执行人。在该案执行过程中，法院于2020年7月13日对案涉房屋采取查封措施。原告对法院查封并强制执行熊奎名下案涉房屋不服，于2020年10月29日依法向法院提出执行异议。2020年11月11日，法院经审查后作出了（2020）川1102执异85号《执行裁定书》，裁定驳回了原告的异议请求。 综上所述，原告与第三人订立一体化租赁合同的事实在前，被告取得抵押权、法院采取查封措施在后，故原告有权在租期内继续占有、使用案涉房屋。因此，原告认为法院在对（2020）川1102执944号案件的执行程序中对案涉房屋的查封及拟作出的强制执行，损害了原告依据《房屋租赁合同》而取得的合法权益。由于原告向法院提出的执行异议申请已被裁定驳回，为维护自身合法权益，诉至法院。 被告乐山商业银行市中区支行辩称，程德元与熊奎之间建立的房屋租赁关系不能对抗乐山商业银行市中区支行已登记设立的抵押权，程德元依据《房屋租赁合同》取得的对本案案涉房屋的租赁权，不能阻止法院对案涉房屋的执行。综上，请求法院驳回程德元的诉讼请求。 第三人立泰来公司、熊奎、唐超兰未作陈述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月24日，乐山商业银行市中区支行与立泰来公司（借款人）、熊奎、唐超兰签订《乐山市商业银行流动资金借款合同》，立泰来公司向原告借款650万元。 同日，熊奎、唐超兰与乐山市商业银行市中区支行签订《最高额抵押合同》，熊奎、唐超兰以位于乐山市市中区××路××段××号××号房屋（产权证号：乐山市房权证私房字第1××0号）作为抵押，并于2014年4月28日办理了抵押登记。 借款到期后，乐山市商业银行市中区支行诉来本院。2020年4月27日，本院作出（2020）川1102民初2612号民事判决：立泰来公司应偿还乐山商业银行市中区支行借款本金650万元、期内利息948360.78元、罚息及相应复利；立泰来公司支付乐山商业银行市中区支行律师费5000元；乐山商业银行市中区支行对熊奎、唐超兰提供的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××号（乐山市房权证私房字第1××0号）等房屋在前述判决确定的债权范围内折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿等。 2020年6月10日，乐山商业银行市中区支行依据上述已经发生法律效力的民事判决书，向本院申请执行。本院在执行中，于2020年7月10日作出（2020）川1102执944号之一执行裁定：查封登记在被执行人熊奎、唐超兰名下共有的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××幢××单元××楼××号住宅（权证号：1××0）等房屋。 此后，程德元以其在本院查封登记在熊奎名下的案涉房屋之前就与熊奎签订合法有效的《房屋租赁合同》为由，提出执行异议。2020年11月11日，本院作出（2020）川1102执异85号执行裁定，驳回程德元的异议请求。 另查明，2011年1月22日熊奎作为出租方与程德元作为承租方签订了《房屋租赁合同》，熊奎将案涉房屋出租给程德元，租期自2011年1月22日起至2016年1月21日止。 2016年1月22日双方再次签订《房屋租赁合同》，熊奎将案涉房屋出租给程德元，租期自2016年1月22日起至2031年1月21日止。 以上事实，有身份证复印件、《营业执照》《民事判决书》《执行裁定书》《送达回证》《他项权证》及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要审理的是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。换言之，案外人主张的实体权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利。本案中，程德元与熊奎签订的租赁协议的性质属于普通租赁合同关系，程德元作为承租人依照合同约定及法律规定享有优先购买、买卖不破租赁等权益，属于处分不动产过程中及处置后对承租人权益的合理保护，但租赁权其本质仍然是债权，承租人基于租赁权对租赁物的占有并不意味着租赁权从债权演变成物权，其权利性质仍然是债权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，主要是保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物是否抵押而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间进行抵押，否则便是对所有权的过分限制。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，即不能阻止法院查封、拍卖行为本身。并且熊奎与程德元于2011年1月22日签订的《房屋租赁合同》约定租期届满后，又于2016年1月22日再次签订的《房屋租赁合同》，双方形成新的租赁关系，新的租赁关系在案涉房屋抵押权设立之后。因此，程德元不能依据承租权要求排除对案涉房屋强制执行。 综上所述，原告程德元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定，判决如下： 驳回原告程德元的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告程德元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  宋晓轩 人民陪审员  徐小飞 人民陪审员  周群峰 二〇二一年一月二十一日 书 记 员  蒲 澍