广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27256号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山南海丹灶分公司（曾用名“广东碧桂园物业服务股份有限公司佛山南海丹灶分公司”），经营场所广东省佛山市南海区丹灶镇工业大道****楼之二，统一社会信用代码91440605MA4URRUJ9M。负责人：王延超。委托诉讼代理人：于琴，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：帅觉康，男，该公司工作人员。被告：孔惠红，女，1981年9月10日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县。委托诉讼代理人：张雨生，男，孔惠红配偶。第三人：佛山市南海区丹灶碧桂园房地产开发有限公司，住所佛山市南海区丹灶镇工业大道**顺景楼**西，统一社会信用代码91440605MA4UM69M5X。法定代表人：卜德华，经理。委托诉讼代理人：崔匡洲，男，该公司工作人员。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山南海丹灶分公司与被告孔惠红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，通知佛山市南海区丹灶碧桂园房地产开发有限公司作为第三人参加诉讼。本案适用简易程序，于同年12月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于琴、帅觉康、被告的委托诉讼代理人张雨生到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山南海丹灶分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付***房自2018年12月25日起至2020年5月31日止共17个月零7天物业服务费共计5580.3元(按房屋建筑面积148.6m²，每月每平方米2.18元，合计每月物业服务费为323.95元)；2.判令被告向原告支付截止2020年8月19日其逾期支付2018年12月25日起至2020年5月31日物业服务费所产生的违约金9147.53元(该违约金以每月物业服务费323.95元为本金，自欠费月后次月的1日起按日5‰计算)；3.判令被告向原告支付公共分摊费用自2018年12月31日起至2020年4月1日共计413.17元；4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月6日，被告与原告签订《丹灶碧桂园前期物业服务协议》，约定选聘原告对丹灶碧桂园提供前期物业管理服务。合同和协议签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买广东省佛山市南海区***********************商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据约定《丹灶碧桂园前期物业服务协议》，被告应当于每月向原告支付物业服务费323.95元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付费用的5‰向原告支付违约金。被告于2018年12月开始拖欠原告费用，至2020年5月31日拖欠的款项总额已经达15141元。原告多次致电被告，且向被告发出《催缴通知单》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。被告孔惠红辩称，一，原告所请求的物业费并非由被告交纳。虽然双方签署前期物业服务协议，协议第六条有规定甲方按商品房交付之日起交纳服务费，但协议签署的时间并不是商品房交付时间，在交付之前签订的协议只能是预计交付时间，并不能以该时间为基础，应以实际收楼之日为交付时间。二，根据商品房买卖合同第十一条第（三）查验房屋约定：1、买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以签署物业管理文件作为买受人交付手续的前提条件。2、买受人查验该商品房除地基基础及主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人自查验次日起90天内进行修复，并承担修复费用，明确了修复后再交付。所以前期物业服务协议第六条不合理，是限制其责任的格式条款，损害了业主合法权益，属于无效条款。三，在接到通知2018年12月24日当天交付日，买受人对房屋进行了查验，在此过程中发现很多问题并一一叫碧桂园楼栋工程师登记，最明显的就是入户门翘裂凹陷，墙面开裂等装修质量问题，多次催促久久不进行处理，并且差别对待（有的业主换了入户门）。一直到2020年6月1日都未修复或更换。违反了合同第十一条（三）(1)(3）之约定，是导致本次延迟交付的主要原因。四，答辩理由根据《物业管理条例》第42条第2款规定，己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。也就是说，物业在未实际交付给买受人占有之前的物业费应由建设单位（房产开发商）交纳。因此，业主应该从实际接收房屋之次日起承担物业费。物业服务企业要求按照预售合同约定的交房日交纳物业服务费没有法律依据。之前按预售合同交付的业主还可以要求物业服务企业退回多收的物业服务费。五，提供微信聊天记录、语音光盘和视频光盘以作查证。基于以上事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，2018年7月6日，被告与第三人签署了丹灶碧桂园项目***房的《商品房买卖合同》及其《补充协议》。案涉商品房己于2018年11月9日取得建设工程竣工验收备案证明文件，于2018年11月12日取得房屋测绘报告。被告提出的问题，不属于地基基础和主体结构问题，亦不属于导致原告无法正常居住的质量问题。案涉房屋符合法律规定及合同约定的交付条件。根据被告与第三人签署的《商品房买卖合同》第十一条第3款：如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满即视为交付；自交付之日起开始计算保修期限，买受人同时应承担该商品房的一切费用（包括物业管理费等）”。根据被告与第三人签署的《补充协议》第四条第5款约定：“该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的买受人不得因此拒绝收楼”。综上所述，虽然被告未及时办理房屋过户手续，仍应视为第三人己于2018年11月24日交付，并由被告自该日起承担该商品房的一切费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并予以出示；第三人没有到庭发表质证意见。证据本院认定如下：1.原告出示的营业执照、核准变更通知书、身份证复印件、碧桂园前期物业服务协议、物业服务收费备案表、碧桂园物业及资料移交书、入住登记表、佛山市南海区商品房买卖合同登记备案证明、商品房买卖合同（预售）、骏工验收备案表、顺丰快递单、照片、通话记录截图、短信截图、补充协议、委托装修合同，被告无异议，本院予以确认；2.被告出示的被告配偶张雨生与开发商的楼栋工程师微信聊天记录截图、视频、音频，原告无异议，本院予以确认；3.第三人出示的测绘报告书，原、被告均无异议，本院予以确认。综合确认的证据及结合当事人陈述，本院查明事实如下：2018年7月6日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定被告向第三人购买佛山市南海区*************，预测建筑面积共148.64平方米，总价为1310948元。该合同第九条约定该房交付时，应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告；第十一条第一款约定第三人应当在2018年11月24日前向被告交付该房，第二款约定商品房达到约定的交付条件后，第三人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达被告（被告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点），第三款第1点约定办理交付手续前被告有权对该房进行查验，第2点约定如存在后列除地基基础和主体结构外的其他质量问题（屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用的），由第三人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，第3点约定查验该房后，双方应当签署商品房交接单，如被告未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或第三人书面通知的最后交付时间届满(以日期较前者为准)即视为交付。被告与第三人另签订有《补充协议（预售住宅）》，在第四条约定上述***房的交付条件不按上述《商品房买卖合同》第九条履行，该房交付时应当符合的条件为第三人已向该房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并将《商品房买卖合同》第十一条第三款第2点内容修改为该房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，第三人负责修复并承担修复费用及赔偿被告的实际损失，被告不得因此拒绝收楼，此外还约定了第三人设置的示范单位只作为被告感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。同日，原、被告签订《丹灶碧桂园前期物业服务协议》，约定原告就上述***房为被告提供前期物业管理服务，物业服务费用由被告按324元/月（按该房建筑面积148.6平方米每月每平方米2.18元计算）按月交纳；丹灶碧桂园二次供水共用设施设备运行所产生的水电费、按质监部门规定对二次供水共用设施设备运行进行检测的费用由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊，消防共用设施设备运行产生的水费、电梯（消防、安防、发电机）共用设施设备运行产生的电费、按质监部门规定对电梯（消防、安防、发电机）共用设施设备进行检测的费用由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有(使用)的物业建筑面积分摊，除前述两项共用设施设备运行所产生的费用外的公共照明、公共用水及因提供物业服务所产生的水、电费用和公共水、电损耗费用由丹灶碧桂园的全体业主或物业使用人按其所有(使用)的物业建筑面积分摊；被告应于每月10日(节假日或系统原因顺延)前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用，逾期交纳的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；被告应自该房买卖合同约定的商品房交付之日、被告实际收楼之日(二者以时间在前者为准)起交纳物业服务费和各项分摊费用。同日，被告与第三人签订《委托装修合同》，载明根据上述《商品房买卖合同》第三人交付上述***房给被告的标准为毛坯，故约定被告委托第三人装修该房，除有附件约定由被告提供的装修材料之外，其他装修材料和人工均由第三人提供，装修费为445920元；被告应于《商品房买卖合同》约定的第三人交付该房给被告的期限（2018年11月24日前）届满之日起3日内前往第三人处办理收楼手续，同时将该房交给第三人装修（被告未在该约定的期限内前往第三人处办理收楼手续的，则由第三人于前述约定的被告应收楼期限届满之次日进场装修，该房屋视为已交付给被告），第三人于该房给第三人装修之日起30日内完成该房的装修装饰；被告同意于前述约定的第三人装修工期届满后前往验收和接收该房的装修工程，第三人无需再另行书面通知被告（出现第三人不能按期交付情形的，则由第三人在可交付时另行书面通知被告，被告于收到第三人书面通知后前往验收和接收该房的装修工程），除非该房的装修与装修合同约定不相符或存在违反强制性规定的，否则被告不得拒绝接收，被告拒绝接收或逾期接收的，均视为第三人已移交该房的装修工程给被告。同年11月9日，佛山市南海区国土城建和水务局作出“丹灶碧桂园十号楼、十一号楼工程的竣工验收备案文件已于2018年11月9日收讫，文件齐全”的备案意见；同日佛山市南海区*********经竣工验收备案。但被告按第三人通知查验上述***房后认为该房存在很多问题特别是入户门翘裂凹陷、墙面开裂等装修质量问题，遂未办理该房交付手续。至本案辩论终结时，上述***房2018年12月25日至2020年5月31日期间的物业服务费为5580.3元、2018年12月31日至2020年4月1日期间的公共分摊费用为287.14元。本院认为，《丹灶碧桂园前期物业服务协议》已由合同双方即原、被告签字或者盖章，受法律保护，对原、被告双方具有法律约束力。依《丹灶碧桂园前期物业服务协议》约定，及遵循公平原则，被告应自《商品房买卖合同》及《补充协议（预售住宅）》约定的标的物即上述***房交付之日起履行交纳物业服务费和各项分摊费用的义务。至于上述***房是否已交付的问题，被告与房屋出卖人即第三人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（预售住宅）》均是合同双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，并且依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，合同双方可以协商变更合同；现原告与第三人已在《补充协议（预售住宅）》中对《商品房买卖合同》关于“商品房交付条件”及“查验房屋”的约定内容予以变更，故有关的权利义务应以《补充协议（预售住宅）》约定内容为准。根据《商品房买卖合同》及《补充协议（预售住宅）》约定，上述***房交付时的标准为毛坯，且应当符合第三人已向该房所在地政府主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件的条件。《商品房买卖合同》第十一条及《补充协议（预售住宅）》第四条约定“第三人应当在2018年11月24日前向被告交付上述***房；该房达到约定的交付条件后，第三人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及携带的证件材料的通知书面送达被告（买受人未收到交付通知书的则以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以房屋所在地为办理交付手续的地点）；办理交付手续前，被告有权对该房进行查验，该房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，第三人负责修复并承担修复费用及赔偿被告的实际损失，但被告不得因此拒绝收楼；查验该房后，双方应当签署商品房交接单，如被告未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或第三人书面通知的最后交付时间届满(以日期较前者为准)即视为交付”。既然《商品房买卖合同》已约定了涉案房屋的交付期限，故买卖双方均负有在合同约定交付之日办理房屋交付手续的义务。上述***房在合同约定交付期限届满前已经竣工验收备案，达到交付条件；被告亦已对该房进行查验，但以该房存在很多问题特别是入户门翘裂凹陷、墙面开裂等装修质量问题而没有办理交接手续。因被告主张的装修问题涉及的是上述***房买卖合同关系外的其他法律关系，被告以此为由拒绝接收该房买卖合同关系中的标的物即上述***房，缺乏理据，且被告也未举证证明第三人拒绝交付上述***房或该房存在如地基基础和主体结构有质量问题等不符合《商品房买卖合同》及《补充协议（预售住宅）》所约定交付条件的因素，故该房视为已于《商品房买卖合同》约定的最后交付时间即2018年11月24日交付予被告，被告应自该日起交纳物业服务费和各项分摊费用。现被告未举证已交纳上述***房2018年12月25日至2020年5月31日期间的物业服务费5580.3元、2018年12月31日至2020年4月1日期间的公共分摊费用287.14元，原告请求被告支付前述费用合法有据，本院予以支持;原告请求被告支付的公共分摊费用中超出前述本院核定范围的部分，缺乏事实依据，本院不予支持。另被告未按约定支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《丹灶碧桂园前期物业服务协议》约定逾期交纳物业服务费的按日千分之五从应交费用之日的次月1日起交纳违约金，但该违约金标准过高，结合原告的实际损失及公平原则，本院酌情调整上述***房2018年12月25日至2020年5月31日期间物业服务费截至2020年8月19日的逾期付款违约金为310元，原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条第一款之规定，判决如下：一、孔惠红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月25日至2020年5月31日期间的物业服务费5580.3元及此物业服务费截至2020年8月19日止的逾期付款违约金310元予碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山南海丹灶分公司；二、孔惠红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月31日至2020年4月1日期间的公共分摊费用287.14元予碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山南海丹灶分公司；三、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山南海丹灶分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89.27元(碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山南海丹灶分公司已预交)，由碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山南海丹灶分公司负担52.11元，由孔惠红负担37.16元。孔惠红负担的份额应与上述第一项同期迳付还予碧桂园生活服务集团股份有限公司佛山南海丹灶分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 刘 哲二〇二一年一月四日书记员 黄泳欣