苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初3107号原告：苏州迪瑞弘邦贸易有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道新家工业区旺吴路****。法定代表人：陈**雄，该公司经理。委托诉讼代理人：刘志发，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘桂兰，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。被告：苏州市吴中区长桥街道新家社区经济合作社，住所地苏州市吴中区旺吴路**。负责人：史建根，社长。委托诉讼代理人：朱翊仁，江苏简恒律师事务所律师。原告苏州迪瑞弘邦贸易有限公司（以下简称迪瑞弘邦公司）与被告苏州市吴中区长桥街道新家社区经济合作社（以下简称新家社区经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理，依法由审判员杜荣尚适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告迪瑞弘邦公司法定代表人陈**雄及其委托诉讼代理人刘志发、刘桂兰，被告新家社区经济合作社的委托诉讼代理人朱翊仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪瑞弘邦公司向本院提起诉讼请求：1.被告退回未到期租金44800元；2.被告支付违约金26880元(全年房租134400元*20%)；3.被告支付电梯维修费18500元；4.被告赔偿损失1084910元(包括租冷库30720元、加工合同违约赔偿907590元、装修费用净值87500元、冷库拆迁及安装52100元、律师费7000元)；5.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.被告退回未到期租金44800元及保证金10000元；2.被告赔偿装修损失87500元；3.被告支付律师费7000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。关于违约金、电梯维修费及其他损失暂不在本案主张，保留诉权。事实与理由：其自2009年开始租赁被告位于“农村集体资产”二楼建筑面积560平方米房屋用于生产经营。最后一期租赁合同租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。其已向被告缴纳全年租金，并按期支付水电等费用。因被告出租厂房(含其承租范围)存在重大消防安全隐患，且未能及时整改，2019年8月底该厂区被吴中高新区“331”专班联合公安、消防、环保、市场监督、城管等部门依法查封，后又断水断电，其无法维持正常生产经营。被告出租的厂房不符合消防安全条件，致使厂区被查封，其无法生产经营，被告已经严重违约，应承担违约责任，故诉至法院。被告新家社区经济合作社辩称，涉案房屋具备两证，消防是合格的。房屋由其出租给承租户使用，查封原因并非其造成。其已尽到消防安全责任，不存在违约行为，不应该承担相关赔偿责任，保证金10000元同意退还，但应结清欠付的水电费23740元，由法院依法判决。经审理查明，苏州市吴中区长桥街道新家社区新家股份合作社的是位于苏州市吴中区长桥街道新家工业区房屋的房屋所有权人及土地使用权人。原告（承租方、乙方）与被告（出租房、甲方）于2018年11月21日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将二楼560平方米房屋（含电梯）出租给乙方使用，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日，不含税年租金134400元，租金采用先付后用，在签订合同时一次性支付2019年上半年租金67200元，于2019年6月支付下半年租金67200元。乙方应根据该房屋的实际情况，加强消防管理和人员教育，由于火灾产生的所有财产损失及人身安全责任均由乙方承担，房屋受到损害的，乙方应向甲方承担赔偿责任。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。本合同有效期内，乙方可以根据需要对该租赁标的进行投资、装修、增购物品（动产或不动产）等继续投入，但是该投入转化之资产除非可以简单拆卸且不损坏甲方之资产，否则在合同期内或期满后均不得取回，从其投入之日起所有权转归甲方。协议解除或终止时，甲方有权无条件收回乙方在该房屋中的全部附属设施。甲方保证按期交付约定房屋并提供水电设施。任何一方不履行合同规定的义务或履行义务不符合本合同规定的，即构成违约，应承担违约责任，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，违约方同时赔偿守约方因主张该违约责任而产生的损失，包括但不限于诉讼费用、律师费用等。如甲方中途终止履行合同的，甲方应一次性支付三个月的租金作为违约金，若支付的违约金不足以弥补乙方直接损失的，乙方有权继续追偿，同时，守约方有权解除本合同。因下列情况之一，使本合同中该租赁资产及其附属设备、设施等发生变化的，应进行合同的变更或解除：经有关部门认定，一方违约，致使合同无法履行或者没有必要继续履行的。租期届满，乙方享有同等条件下的优先承租权，如乙方要求继续租赁，则须提前两个月书面向甲方提出，乙方不续租，乙方装饰部分甲方不作任何补偿。审理中，原、被告一致确认，原告已全额缴纳了2019年度的租金。双方最早于2009年开始建立租赁关系，前期租赁合同为二年一签，后期为一年一签。被告同意返还原告缴纳的租赁保证金10000元，原告同意结清尚欠被告水电费23740元。涉案租赁房屋所在厂区房屋由被告分隔出租，承租方约十几户，平时由被告雇佣一名门卫看守。2019年8月21日，吴中高新区“331”整治火灾隐患工作专班向厂房业主、租户出具告知书一份，载明新家社区将深入开展“331”专项安全整治行动。经消防安全检查，发现新家社区辖区厂房主要存在以下问题：1、建筑顶采用可燃材料搭建；2、采用可燃易燃材料装修；3、疏散通道不足；4、应增设消防设施的面积300㎡以上的厂房未增设消防设施；5、存在三合一、室内违规停放电动自行车、违规存放易燃易爆物品等；6、生产、储存、办公等场所都联合运转作业，未对现场进行防火分割；7、现行消防设施瘫痪，防火间距、消防车通道被占用；8、建筑排烟不符合要求。为消除本场所火灾隐患，请相关人员于2019年8月25日前自行整改上述隐患，逾期未整改，吴中高新区“331”专班将联合公安、消防、环保、市场监督、城管等部门，依据相关法律法规进行联合执法，对该存在重大消防安全隐患场所依法予以查封。2019年8月29日，苏州市消防救援支队吴中区大队对厂房进行消防监督检查，并于当日作出临时查封决定书，载明发现该场所存在下列安全火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：1、消防车通道，防火间距、疏散通道被占用；2、单个疏散出口；3、使用可燃材料装修；4、厂房分隔后，未设置自动报警、自动灭火、消火栓系统；5、设置宿舍住人，存在“三合一”现象。现决定予以临时查封，查封部位、场所的范围:苏州市吴中区长桥街道新家社区新家股份合作社位于厂房整体。查封期限：2019年8月29日11时至2019年9月27日11时。该单位（场所）应当立即整改火灾隐患，整改后经大队检查合格后方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。2019年10月11日，该大队出具查封公告一份，载明查封期限为2019年10月11日15时至2019年11月8日15时。临时查封期限届满后，当事人仍未消除火灾隐患的，消防救援机构可以再次依法予以临时查封。查封期间，禁止任何人对被查封的部位进行经营或使用行为。违者将依法追究其法律责任。2019年11月13日，该大队再次出具查封公告，载明对厂房的查封期限为2019年11月13日至2019年12月10日。2019年1月1日，苏州盈荔服饰公司（承租单位、乙方）与苏州市吴中区长桥街道新家社区新家股份合作社（出租单位、甲方）签订《安全管理协议》一份，载明甲方责任包括：甲方应认真执行《江苏省安全生产条例》、《中华人民共和国消防法》及《江苏省消防条例》等政府部门的有关规定；企业入驻前向乙方交清工作环境和水、电、气等要害部位的安全注意事项；及时向乙方企业负责人传达上级部门的安全生产工作指示。乙方责任包括：乙方的法定代表人为安全生产第一责任人，应严格遵守安全生产法律法规，全面负责承租场所的安全生产工作，并建立完善的安全生产责任制；自觉接受安全生产监督管理部门的监督检查；不得擅自改变建（构）筑物结构，不得擅自改变承租房屋（场地）的用途，严禁乱拉接电线；不得在所承租厂房内设置员工宿舍；作业场所和通道必须保持畅通，并按规定设置照明和疏散标志，不得堵塞、封闭、占用疏散通道和安全出口；乙方负责在承租区域配置相应规定数量的消防器材，并定期对消防器材进行检查、维护、保养和更换，确保承租区域内所有消防设备设施和器材的完好。本责任书生效时间从2019年1月1日至2019年12月31日止。审理中，被告陈述，其与承租户都签订了上述《安全管理协议》，与本案原告签订的《安全管理协议》现在找不到了，另外其工作人员时常对厂区进行现场安全检查，其已尽到安全管理责任。原告陈述，被告未与其签订《安全管理协议》，且“331”查封系整体查封，并非针对某单个承租户。审理中，双方均表示在租期内双方均未向对方提出解除租赁合同意思表示。本院于2020年6月2日开庭时，双方均确认，由于断电，截至开庭当日尚有物品未搬离。2021年1月26日开庭时，双方确认仍有小部分物品未搬离，双方表示自行交接。被告表示，租期届满后的租金不再主张。原告为主张本案债权，委托江苏瀛鑫律师事务所代理诉讼，原告支出律师费7000元。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、转租汇款单、告知书、照片、查封公告、委托代理合同、律师费发票，被告提供的房屋产权证、土地使用权证、临时查封决定书，以及庭审笔录、谈话笔录等予以证实。原告陈述，涉案厂区因消防不合格而被整体查封，消防应由被告负责，据此租赁合同无法履行责任在于被告，被告构成违约，被告应退还2019年9月1日至同年12月31日租金44800元、支付违约金26880元、赔偿其损失990410元（包括租冷库30720元、加工合同违约赔偿907590元、冷库拆迁及安装52100元）、支付律师费7000元、赔偿装修残值损失87500元，另外，被告应支付电梯维修费18500元。对于违约金、经营损失及电梯维修费暂不在本案中主张，保留诉权。关于装修损失，双方于2009年建立租赁关系以后即进行了装修，2014年4月装修一个办公室和餐厅，2014年装修投入125000元，按70%折旧，被告应赔偿87500元，对此提供装修合同予以佐证。对于装修残值损失不同意申请司法鉴定。被告陈述，不清楚原告装修情况，装修损失不予认可。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案合同履行中，涉案房屋存在诸多火灾隐患而被消防机构于2019年8月29日整体查封，后两次被续查封至2019年12月10日，房屋查封后断电，故涉案房屋不具备继续使用经营的条件，原告租赁合同的目的已无法实现，被告构成违约，但在租期内双方均未向对方提出终止合同意思表示，原告亦未腾空返还房屋，双方租赁关系于合同期满而终止。原、被告对房屋无法使用应承担责任问题。首先，被告的厂房取得了产权证、土地证，系合法房屋，被告有权出租，但被告将生产经营场所出租给其他单位或个人的，并不免除其应承担的包括消防安全职责在内的安全生产责任。被告辩称合同约定由原告承担消防风险，其作为出租人不应承担责任的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，出租人在房屋出租经营过程中，对于租赁房屋用途是否符合法律规定和合同约定、承租人的经营行为是否合法负有管理和监督责任。本案中，被告将厂房大楼分割出租给不同的承租人经营使用，经营过程中出现的各种违法违规问题导致房屋存在消防安全隐患被整体查封，被告未能尽到管理和监督义务，应对房屋被整体查封及涉案合同的终止承担主要责任。另，临时查封决定书载明涉案房屋存在“厂房分隔后，未设置自动报警、自动灭火、消火栓系统”的现象。原告承认其承租区域内缺少自动灭火系统，据此本院认定原告未按约定配备符合消防规范要求的消防设施也是查封的因素之一，原告对此负有次要责任。考虑到双方的违约行为性质、严重程度及对房屋查封结果的原因力大小，本院酌定被告承担80%的责任，原告承担20%的责任。关于原告主张各项费用认定。租期内原告始终未交还房屋，被告表示合同期满后的租金不再主张，本院遵其自愿，故租金应结算至合同期满日。同时，在2019年9月1日至2019年12月31日期间，因房屋被查封原告不能正常使用房屋，上述期间的租金应由双方按各自责任比例分担，被告应退还原告租金35840元。被告同意返还保证金10000元及双方确认结欠的水电费23740元一并结算，本院予以认定。综上，经核算，被告应退还原告22100元。关于原告主张的装修损失。原告对其损失不同意申请司法鉴定，本院对该损失无法认定。另外，原告称装修发生于2014年，上述期间内相应的租赁合同期限均已届满，原告对装修享有的使用价值已经实现。综上，本院对原告主张的装修残值损失不予支持。原告表示违约金、电梯维修费及因查封受到的损失另案主张，本院遵其自愿。关于律师费，原告要求被告支付符合双方约定，本院根据双方履行合同的情况及江苏省律师服务收费标准酌定为4500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告苏州市吴中区长桥街道新家社区经济合作社于本判决生效之日起十日内返还原告苏州迪瑞弘邦贸易有限公司人民币22100元。二、被告苏州市吴中区长桥街道新家社区经济合作社于本判决生效之日起十日内支付原告苏州迪瑞弘邦贸易有限公司律师费人民币4500元。三、驳回原告苏州迪瑞弘邦贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3286元，由原告苏州迪瑞弘邦贸易有限公司负担2178元，被告苏州市吴中区长桥街道新家社区经济合作社负担1108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  杜荣尚人民陪审员  李福宝人民陪审员  柳婧蔚二〇二一年一月二十六日书 记 员  单 文