广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9428号上诉人（原审被告）：惠州市红润发投资有限公司，住所地：博罗县************润发广场，统一社会信用代码：914************913。法定代表人：符某1。被上诉人（原审原告）：邓志英，女，汉族，1986年7月10日出生，住陕西省南郑县************，身份证号码：440************926。委托诉讼代理人：方诚智，广东崇越律师事务所律师。上诉人惠州市红润发投资有限公司与被上诉人邓志英因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1060号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市红润发投资有限公司上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销2020粤13**民初1060号民事判决；2、请求二审法院依法判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案,经博罗县人民法院2020粤13**民初1060号民事判决解除双方的商品房买卖合同,上诉人认为该判决适用法律错误,应当依法改判。一、一审判决适用法律错误。一审法院认为,因上诉人在商品房买卖合同签署时,己经知晓涉案房屋可能因政府原因导致延期交付,所以本案涉及的事实,不属于“不能预见、不可避免”的不可抗力因素,故不予支持上诉人在一审的抗辩,该一审认定明显错误。第一、本案在一审中,上诉人从未以不可抗力为由对延期交付进行抗辩。上诉人一致主张,本案应当依据双方签署商品房买卖合同附件十一之补充协议4.1款第二项“政府部门对验收即市政配套、安装之延误或政府政策变动等政府方面原因”及补充协议6.5条“若因政府行为、公用事业部门要求或不可抗力等非出卖人原因导致的变更,或《商品房买卖合同》第十四条、第十五条约定内容之外的变更,出卖人变更确定之日起10个工作日内书面通知买受人,买受人从收到书面通知变更之日期15日内作出是否退房的书面决定”之约定主张,本案延期交付之所以不构成违约,是因为基于双方的约定,而非不可抗力。上诉人在一审提交的辩论意见清楚注明,因政府原因导致商品房延期交付,上诉人不承担违约责任,清楚将政府行为与不可抗力列为平行并列条款而非相互包含条款。上诉人在一审中清楚主张本案不适用于不可抗力,但一审基于不可抗力为由不予支持上诉人的抗辩没有事实依据,判决也无从谈起。第二、上诉人以签署合同时知悉的可能发生的事件作为违约责任的生效条件，符合法律规定。上诉人在一审中也曾在书面答辩意见、书面辩论意见多次主张,上诉人在与被上诉人签订涉案商品房买卖合同前,双方虽然己经知晓涉案房屋可能因政府工作等原因可能会导致延期交付的情形,但基于对政府工作的合理信赖和信心,有充分理由合理相信,即使工作遇到障碍,也会如期解决。因此,上诉人在与被上诉人签订涉案商品房买卖合同前,虽知晓涉案房屋可能因政府工作等原因导致延期交付的可能,但是均预期相关工作是可以顺利完成的,双方才会签署本案合同。最终结果也证明,该事项在政府主导下得以解决,只是解决时间超出了上诉人的预期。第三、政府行为独立于本案双方当事人，不为双方所能控制或影响。商品房买卖合同签署时,上诉人根据政府的工作计划合理预期地块5可以在商品房买卖合同约定的交付期限前合理解决,上诉人的该预期只能是对政府行为的信赖,而不能是对政府行为的担保。因此,商品房买卖合同签署时,双方是否知悉项目用地存在开发障碍,并不足以导致任一方胜诉或者败诉的裁决。第四、附生效条件的违约责任符合法律规定。依据合同法第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件之法律规定,上诉人与被上诉人约定,上诉人以知悉但不能控制的条件作为延期交付房产构成违约的条件,是合同当事人的法定权利,并无任何不妥。二、一审判决查明事实错误。一审法院认为“合同补充协议第十一条第4.4.3点约定:因政府政策发生变化等因素，导致的逾期交房，属于不可抗力。被告有权相应顺延交房期限。但对顺延期限约定不明，且被告没有及时告知原告发生不可抗力事件”。该关于上诉人没有及时通知被上诉人的认定与事实不符。事实是，上诉人不但以手机短信形式反复书面通知了被上诉人，而且通知了全体业主，不但如此上诉人与超过90％的业主在2019年6月30日前达成了延期交付的协议，协议内容为，如2019年7月31日前，上诉人交付房产，上诉人无需承担违约责任，逾期仍不能交付，每延期一个月，上诉人赔偿业主10个月以上的物业管理费直至交付为止。该补偿标准，已经可以足额弥补商品房买卖合同中约定的延期交付滞纳金。在此前提下，一审认为上诉人未履行通知义务是与事实不符的。综上,本案一审以上诉人未提出过的抗辩及延期交付未履行通知被上诉人的义务为由驳回上诉人的抗辩并否定合同法第四十五条的适用,错误适用不可抗力判决本案,显然是适用法律错误。上诉人恳请二审依法改判。被上诉人邓志英答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充足，程序合法，适用法律正确，应予以维持。首先，上诉人作为有经验及资质的房地产开发商，在与答辩人签订商品房买卖合同前，就已经知晓涉案地块存在的相关问题，但仍然与答辩人约定于2019年5月30日前交付涉案房屋。因此，上诉人抗辩其属于不可抗力因素，没有事实和法律依据。故上诉人逾期交房超过180日，已经构成严重违约，一审法院判决上诉人承担相应的违约责任，属于认定事实清楚，适用法律准确，恳请二审法院予以维持。其次，答辩人需要向二审法院补充个事实。答辩人于不久前2020年12月初收到上诉人员工的电话通知，说房产证已经办出，要求答辩人去领取涉案房屋房产证，答辩人对此实在是疑惑不解。答辩人于2020年1月已经诉请法院要求确认双方的商品房买卖合同已经解除，并且要求上诉人承担违约责任。一审法院查明事实后也于2020年7月作出判决，确认解除双方的商品房买卖合同。然则在此之后上诉人竟然还安排员工去办理房产证，实在是匪夷所思，无疑也是给大家徒添麻烦。因上诉人违约导致合同解除，给答辩人造成损失，其也应当向答辩人返还契税等款项。综上所述，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，恳请贵院依法予以驳回。邓志英向一审法院起诉请求:l、判令确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：博罗（2018）10011569）已经于2019年12月12日解除；2、判令被告返还原告已支付的全部购房款380933元、利息（以购房款380933元为基数，按照年利率4.9%自2018年6月26日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年1月6日为28983.71元）、违约金11427.99元、维修基金2699元、契税印花税11074.3元，以上款项共计435118元（利息暂计至2020年1月6日）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。一审法院认定事实：2018年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》[合同编号：博罗（2018）10011569]及《补充协议》。合同约定：原告购买被告开发的位于博罗县******洋斜地（土名）地段润发广场****商业楼****房（建筑面积44.97平方米），总价款380933元。合同还约定被告应当在2019年5月30日前交付涉案商品房，如被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算利息；同时被告应按照全部房价款的3%向原告支付违约金等内容。合同附件十一补充协议第4.1条约定，……如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期交付：（1）遭遇不可抗力；（2）政府部门对验收及市政配套、安装之延误或政府政策变动等政府方面原因……第4.4.3条约定，因不可抗力导致的逾期交房，被告有权相应顺延履行合同义务而无需承担违约责任；本合同的不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、或政府政策发生新的变化、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差等出卖人不能预见、不能控制并不可避免的事件等内容。第6.5条约定，若因政府行为、公用事业部门要求或不可抗力等非出卖人原因导致的变更，或《商品房买卖合同》第十四、十五条约定内容之外的变更，出卖人变更确定之日起10个工作日内书面通知买受人，买受人从收到书面通知变更之日起15日内作出是否退房的书面决定。原告在签订合同前，于2018年5月17日向被告支付了50000元，于2018年6月26日向被告支付了购房款330933元，被告出具了发票。2018年10月19日，原告支付了购买涉案商品房的契税和印花税共计11074.3元，原告提交了税收缴款书及缴费凭证为证。2018月6月26日，原告向被告支付了涉案商品房的维修基金2699元。涉案商品房约定的交付日期届满后，被告未按合同约定交付商品房。原告于2019年12月11日通过邮寄方式向被告发出《律师函》，要求解除合同、退房，要求被告退还全部房款及承担违约责任等，被告于2019年12月12日签收该《律师函》。经双方交涉未果后，原告起诉至本院。另查明，被告与案外人博罗县人民政府签订相关投资协议后，因项目用地红线范围内的罗阳阳东加油站等地块未完善用地手续。2020年3月27日，被告的小区完成竣工验收，并验收合格，2020年4月15日，博罗县住房和城乡规划建设局同意上述小区备案。一审法院认为,原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的规定，被告应于2019年5月30日前向原告交付涉案商品房，如被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。被告辩称因政府延期交付项目开发用地的地块五导致延期交房，属于不可抗力。一方面，合同约定因政府政策发生变化等因素，被告有权相应顺延交房期限，但对顺延期限约定不明，且被告没有及时告知原告，也未与原告达成延期交房的相关约定与协议；另一方面，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间为2018年6月26日，而根据被告提交的博罗县人民政府批复文件、博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要等文件来看，在原、被告签订涉案合同前，涉案地块的有关问题已经存在。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。被告在与原告签订涉案商品房买卖合同前，就应知晓涉案房屋可能因政府工作等原因，导致延期交付的情形。因此，被告抗辩的事实不属于法律规定的“不能预见、不能避免”的不可抗力因素，本院不予采纳。被告未能按约定向原告交付涉案商品房，构成违约，且已逾期超过180日。根据合同约定，原告已按照合同约定于2019年12月12日书面通知被告要求解除合同、退还房款，故原告主张涉案商品房买卖合同于2019年12月12日解除，要求被告返还购房款380933元、相应税款11074.3元及维修基金2699元，理由充分，本院予以支持。关于原告主张的利息及违约金问题。根据合同约定，被告逾期交房超过180日，原告解除合同的，被告应以原告已付房款按照4.9%计算利息，同时按照全部房价款的3%向原告支付违约金。因此，原告主张以购房款380933元为基数，自付款之日起（即2018年6月26日）至款项还清之日止，按照年利率4.9%的标准计付利息，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告按照购房款380933元的3%支付违约金11427.99元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告邓志英与被告惠州市红润发投资有限公司于2018年6月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号为博罗（2018）10011569]及《补充协议》于2019年12月12日解除；二、被告惠州市红润发投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓志英退还购房款380933元及支付利息（利息以380933元为基数，自2018年6月26日起至实际清偿之日止，按照年利率4.9%计算）；三、被告惠州市红润发投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓志英支付违约金11427.99元；四、被告惠州市红润发投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告邓志英退还维修基金2699元、契税印花税11074.3元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3913元，由被告惠州市红润发投资有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否应承担延期交房的违约责任。对此分析如下：上诉人主张因政府原因导致涉案商品房延期交付，根据涉案商品房买卖合同附件十一补充协议4.1条和6.5条，上诉人不承担违约责任。对此，本院认为，首先，在涉案商品房买卖合同签订前上诉人即已知晓涉案地块存在尚未完善用地手续，存在开发障碍的问题，作为专业的房地产开发企业，在签订合同时则能够并应该预料到该情况对房屋交付的影响，而上诉人述称的附件十一补充协议4.1条第二项和6.5条作为约定的免责条款是适用于免除签订合同时不能预见、将来可能发生的违约责任的情形，故本案不存在附件十一补充协议4.1条第二项和6.5条约定的免责事由。其次，上诉人未能提供证据证明其在签订涉案合同时将涉案地块尚未完善用地手续的情况告知被上诉人，亦未能提供证据证明其就该情况对附件十一补充协议4.1条第二项和6.5条尽到了明确的提示义务，对延期交房亦存在相应的过错。综此，上诉人主张免除违约责任，本院不予支持，上诉人未能按约交房，根据合同约定应承担相应的违约责任，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上，上诉人惠州市红润发投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用7826元，由上诉人惠州市红润发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年一月十二日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧