河南省镇平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫1324民初295号 原告（案外人）：甘晓燕，女，生于1986年2月23日，汉族， 委托诉讼代理人：孙果，男，生于1985年6月11日，汉族，。系原告甘晓燕丈夫。 委托诉讼代理人：马冰，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。 被告（申请执行人）：张硕，男，生于1982年1月19日，汉族，住。 委托诉讼代理人：张碾盘，男，生于1962年12月29日，汉族，住。系被告张硕父亲。 被告（被执行人）：南阳美华置业有限公司，住所：镇平县新华路北段东侧。组织机构代码：69733792-1。 法定代表人：高光振，任执行董事。 原告甘晓燕与被告张硕、南阳美华置业有限公司（以下简称“美华置业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告甘晓燕的委托诉讼代理人孙果、马冰，被告张硕的委托诉讼代理人张碾盘，被告美华置业公司的法定代表人高光振均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘晓燕向本院提出诉讼请求：1、依法判令不得执行原告所有的位于的房产；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年11月3日原告与被告美华置业公司签订了正式的商品房买卖合同，该合同包含涉案的房产，并在镇平县房产管理部门办理了登记，原告对涉案房产享有物权，另原告本人及涉案房产与二被告的执行案件没有任何法律关系，故原告具有足以排除执行的合法事由，镇平县人民法院执行该房产严重错误。 被告张硕辩称：张硕与美华置业公司商品房买卖合同一案，经镇平县人民法院作出（2017）豫1324民初1612号民事判决，限美华置业公司退还张硕地温空调初装费17952元，判决生效后执行过程中，该公司没钱退还。镇平县人民法院执行人员发现涉案房产的真正房主谢庆的房款没有给付完毕，就将该房产查封。后原告提出异议。镇平县人民法院在审查原告的异议时，镇平县房产管理局出具了《关于紫金花园甘晓燕情况说明》，该说明显示涉案房产网签不在原告名下，且原告转账交易日2013年5月4日与签订房屋买卖合同日之间时间较长，无法认定，故原告不能证明其确实拥有涉案房屋所有权，其异议被驳回。事实上，谢庆系涉案房屋的真正房主，答辩人有谢庆的认购房屋合同、交款凭证、物业管理交接单。综上，望人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告美华置业公司辩称：被告借原告2000万元，与原告签订并备案的59套房产的商品房买卖合同是借款的抵押担保。后被告开发的房地产中现在的华联超市作价1000万元抵给了原告，地下车库一个车位价值8万元作价4万元、以250个车位作价1000万元抵给原告，现在被告不欠原告钱，所以涉案房屋和原告没有关系，原告现在再说这个事已没有意义了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。分析认定如下：一、原告提交的证据：1、商品房买卖合同复印件一份及59套房源清单复印件、银行转账凭证扫描件一份、高光振出具的收款收据复印件一份，用以证实美华置业公司将59套房子转让给原告并登记备案，原告已按合同约定支付了所有房款，享有物权。被告张硕异议称，买卖合同的真实性由法院核实，2000万元系借款，不是购房款，涉案房屋不是原告的。被告美华置业公司异议称，2000万元系借款，商品房买卖合同系借款的抵押担保。商品房买卖合同庭后经本院与原件核对一致，其他证据被告美华置业公司并未提出异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。2、南阳市宛城区人民法院（2015）宛民商初字第2297号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证等复印件，用以证实上述商品房买卖合同中的49套房产2015年被司法查封，从而印证备案合同的真实性。二被告异议称与本案无关。本院认为，从协助执行清单中不能看到涉案房屋，故该组证据与本案无关，二被告异议成立，对该组证据不予采信。二、被告张硕提交的证据：涉案房屋谢庆的认购书、交房款收据、物业交接单及镇平县房产服务中心关于涉案房屋的情况说明，用以证实涉案房屋是谢庆购买的，与原告无关。原告异议称谢庆的相关手续均为复印件，该认购书时间为2014年，在原告备案合同之后，且没备案，不产生物权效力；收据显示只交了首付款，上述证据包含物业交接单均不产生物权变动。情况说明表述内容不真实，原告已备案，同时该证明也证实谢庆的认购没登记备案。被告美华置业公司上述证据无异议，只是提出谢庆的合同没备案，如何执行。本院庭后对上述证据与原件核对一致。因原告与被告美华置业公司对上述证据的真实性并未提出实质异议，本院对上述证据本身的真实性予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定如下案件事实： 2013年5月4日原告甘晓燕通过河南镇平农商银行股份有限公司玉都支行向高光振转款2000万元，2013年11月3日高光振向原告出具收据一份，内容：收款收据2013年11月3日今收到甘晓燕人民币贰仟万元整￥20000000.00附注借款（2013年5月4日借款转续）收款人高光振。2013年11月3日，被告美华置业公司与原告签订编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》一份，主要内容：“出卖人：南阳美华置业有限公司地址：紫金花园买受人：甘晓燕第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于的地块的土地使用权。该地块土地面积16993.00，规划用途为商住，土地使用年限至2076年11月10日。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为镇平县房管局，商品房预售许可证号为（镇）房预售证第022号。第三条买受人所购商品房的基本情况。二、购房房源及面积详见附表：共49套房源，面积7616.36平方米。三、抵押房源10套，详见附表，10套房源共计1343.63平方米。第四条计价方式与价款。按建筑面积计算，单价为（空白）。第六条付款方式及期限（无约定）第八条交付期限出卖人应当在2014年5月3日前，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向镇平县房管局申请登记备案。高光振及美华置业公司在出卖人栏签字盖章，原告在买受人栏签名。2013年11月3日。”该合同加盖有“商品房期房销售登记备案专用章”。上述合同附表的59套房源均为美华置业公司开发的紫金花园小区中的房屋，其中涉案房屋紫金花园4号楼1单元2604室在抵押10套房源清单内显示。 原告与被告美华置业公司均认可上述商品房合同备案的行为系对2000万元借款的抵押担保。 张硕与美华置业公司商品房买卖合同一案，镇平县人民法院于2017年9月14日作出（2017）豫1324民初1612号民事判决，判决主文：“一、限被告南阳美华置业有限公司于判决生效后二十日内退还原告张硕地温空调初装费17952元；二、限被告南阳美华置业有限公司于判决生效后二十日内为原告张硕办理镇平县紫金花园小区第1幢1单元2层01号（1-1-201）房屋的房屋权属证书并支付给原告逾期办理房屋权属证书的违约金1万元。”该案在执行过程中，本院于2019年5月30日裁定查封被告美华置业公司开发的紫金花园4号楼1单元2604室房产，并评估作价492217元，于2019年10月22日裁定拍卖。2019年11月22日案外人甘晓燕向本院提出执行异议。2019年12月6日本院作出（2019）豫1324执异60号执行裁定书，驳回案外人甘晓燕的异议请求。原告遂提起执行异议之诉。 另查明，2014年8月21日，被告美华置业公司与谢庆签订《紫金花园认购书》一份，认购涉案紫金花园4号楼1单元2604室房产，约定优惠后总价款476000元，已交首付款146000元，余款约定按揭贷款；并进行了物业交接。谢庆的认购已网签，但未备案。 本院认为：本案系一起案外人执行异议之诉案件，审理本案的关键是审查原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”，第二十五条第一款第一项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”。就本案事实来看，原告与被告美华置业公司系民间借贷关系，双方对签订的商品房买卖合同并备案的行为均认可系对借款的抵押担保。关于商品房预售备案登记制度，其是一种行政管理制度，并不是民法上的不动产登记制度，其不产生物权的变动；只有预购方与出卖方共同进行的预告登记或所有权登记，方会产生物权的效力；故预售备案登记并不能得出原告系涉案房屋的权利人，原告享有的只是合同债权。原告与被告美华置业公司均认可涉案房屋应系抵押物，但原告并不能提供证据证实已办理了抵押登记，故从此层面上，原告亦非涉案房屋的权利人。经本院核实，涉案房屋并无不动产登记信息。综上所述，原告并非执行标的物的权利人，其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”，据此，对原告的诉讼请求，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告甘晓燕的诉讼请求。 案件受理费8684元，由原告甘晓燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长  谭琨亮 人民陪审员  续文安 人民陪审员  魏龙洋 二〇二一年元月五日 书 记 员  张晟昊