福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初4813号 原告：福建省安特华盛房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区西天尾镇南少林路北段安特紫荆城会所，统一社会信用代码91350304550961797C。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：陈智光，福建厦龙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈辉，福建厦龙律师事务所实习律师。 被告：姚林，男，1973年1月1日出生，汉族，居民，住福建省莆田市涵江区。 被告：李杭，女，1978年11月22日出生，汉族，居民，住福建省莆田市涵江区。 第三人：中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地莆田市城厢区文献西路1013号，统一社会信用代码91350302855345629P。 法定代表人：曾夏涵，主要负责人。 委托诉讼代理人：陈超，男，住福建省仙游县。 原告福建省安特华盛房地产开发有限公司（以下简称:安特华盛公司）与被告姚林、李杭、第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称：工商银行城厢支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安特华盛公司的委托诉讼代理人陈智光、陈辉，第三人中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行的委托诉讼代理人陈超到庭参加诉讼。被告姚林、李杭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安特华盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除安特华盛公司与姚林、李杭签订的合同编号：MF-2007-01-L20135051的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.判令姚林、李杭向安特华盛公司支付合同解除的违约金896325元（按总房价款的20%支付违约金）；3.判令姚林、李杭协助安特华盛公司办理诉争房屋合同备案登记（登记号：151×××280046）的注销手续，并承担相关费用；4.判令姚林、李杭协助安特华盛公司办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续，并承担相关费用；5.判令安特华盛公司因本案支付的律师费25万元由姚林、李杭负担；6.判令安特华盛公司在合同解除后退还姚林、李杭的购房价款中应先行扣除第二、三、四、五项诉讼请求的款项及莆田市中级人民法院另案审理的2020闽03民终802号民事判决书中款项，即姚林、李杭偿还安特华盛公司代其偿还的款项1817500.12元，并支付违约金181750.12元（按实际姚林、李杭被扣金额的10%支付违约金），合计1999250.24元；7.判令本案诉讼费用（含受理费、公告费等）由姚林、李杭负担。事实与理由：2013年7月28日，姚林、李杭与安特华盛公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-L20130××××）,约定：姚林、李杭向安特华盛公司购买安特•紫荆城第50幢01单元01号的商品房（建筑面积为338.52㎡），购房价款为4481625元，付款方式为：姚林、李杭向安特华盛公司支付首付款2241625元，余款224万元由姚林、李杭向经安特华盛公司认可的贷款银行申请个人住房抵押款。同日，安特华盛公司与姚林、李杭又订立了相关的《合同协议》一份，根据该补充协议第二条第九款约定：“姚林、李杭应按借款合同的约定按时归还贷款本息。因姚林、李杭未按时归还本息造成有关部门向安特华盛公司扣收贷款本息及费用的，姚林、李杭除立即归还安特华盛公司被扣收的款项外，还应按安特华盛公司实际被扣金额的20%向安特华盛公司支付违约金。姚林、李杭累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内（自安特华盛公司被第一次扣款起计算）未返还给安特华盛公司被扣金额及违约金的，双方确认安特华盛公司有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时候，姚林、李杭应按总房价款的20%向安特华盛公司支付违约金。合同解除后，姚林、李杭已付款项在扣除安特华盛公司损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给姚林、李杭（不计利息）。”此外，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》就商品房的基本情况、计收方式、价款、付款方式和期限、买受人逾期付款的违约责任等权利义务均作了明确约定。2013年9月16日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为151307280046号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为L201305051《商品房买卖合同》符合登记备案条件。 2014年5月21日，姚林作为借款人、工商银行城厢支行作为贷款人、姚林与李杭作为抵押人、安特华盛公司作为保证人，共同签订了《个人购房借款/担保合同》一份。合同约定：“姚林与李杭通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为1790000元，借款期限为300个月，借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，由安特华盛公司作为阶段性保证人提供连带责任保证，合同还约定了贷款利率及罚息等内容”。自2017年12月起姚林、李杭未能按时归还贷款本息，导致工商银行城厢支行根据其与安特华盛公司签订的上述借款合同于2017年12月30日扣划安特华盛公司保证金账户11009.02元。2018年1月31号，安特华盛公司委托福建众益律师事务所向姚林、李杭发出《律师函》，告知姚林、李杭应偿还安特华盛公司于2017年12月份被扣划款项11009.02元并支付违约金，并且告知姚林、李杭未按时归还贷款本息的行为已违反了《合同补充协议》第二条第9款，已构成违约，应依法承担违约责任。此后，姚林、李杭仍然未按时归还贷款本息，导致工商银行城厢支行继续根据借款合同，从安特华盛公司设在该行的信贷业务单位保证金账户分别于2018年1月31日扣划11014.42元、于2018年3月30日扣划22093.17元、于2018年6月29日扣划33256.47元、于2018年9月28日扣划33251.5元、于2018年12月27日扣划33239.11元、于2019年3月29日扣划33244.0元、于2019年5月31日扣划22103.11元、于2019年6月10日扣划1618289.25元，以上总共9次扣划保证金账户，合计金额为1817500.12元。 《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》真实有效，应当依法受法律保护。根据双方签订的《合同补充协议》第二条第9款约定：“......买受人累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内（自出卖人第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，双方确认出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金......”因姚林、李杭未归还按揭贷款的期限已远超三个月，安特华盛公司享有单方解除《商品房买卖合同》的权利，并且姚林、李杭逾期未按时归还贷款的行为，延迟履行主要债务导致《商品房买卖合同》陷入履行不能，导致合同目的无法实现。因此，安特华盛公司行使法定解除权及约定解除权申请人民法院，依法解除合同。解除合同时，姚林、李杭应按总房价款的20%向安特华盛公司支付违约金，总房价为4481625元，及违约金为896325元。根据双方签订《合同补充协议》第十条第八款“......双方应在合同解除后10日内共同到房地产管理部门办理相关撤销登记手续，因此而发生的费用由过错方承担。”并且，根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在双方解除合同后，姚林、李杭应配合安特华盛公司办理诉争房屋的合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记等注销手续，并由姚林、李杭承担此过程的全部费用。 根据双方签订的《合同补充协议》第二条第9款约定：“买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息，因买受人未按时归还本息造成有关部门向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金......”，可知，银行扣划的代偿还款合计为1817500.12元，依据合同约定违约金为363500.02元。但根据莆田市中级人民法院的（2020）闽03民终802号民事判决书，依法确认违约金为181750.12元。因此，姚林、李杭应偿还安特华盛公司代其偿还的个人住房借款1817500.12元，并支付违约金181750.12元。根据双方签订的《合同补充协议》第二条第9款约定：“......合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给买受人（不计利息）。”因此，在《商品房买卖合同》解除后，安特华盛公司返还给姚林、李杭的购房借款应先行扣除以上诉讼请求，且本案的律师费25万元由姚林、李杭承担。综上所述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行相应的义务。姚林、李杭未按约定履行还本付息的义务已构成违约，并导致安特华盛公司为其代偿贷款，给安特华盛公司造成严重经济损失。基于合同约定，姚林、李杭已构成根本性违约，导致合同的目的无法实现，安特华盛公司依法行使解除权。 姚林、李杭未作答辩，也未在举证期限内向本院提供证据。 工商银行城厢支行辩称，1.安特华盛公司的起诉状中有关工商银行城厢支行部分均系客观事实；2.工商银行城厢支行对安特华盛公司举证的有关工商银行城厢支行的证据清单及其证据的真实性、合法性和关联性均无异议；3.因姚林、李杭未能按合同约定按时归还贷款本息，由安特华盛公司履行担保责任、代偿金额共计1817500.12元。 安特华盛公司围绕诉讼请求向本院提供《商品房买卖合同》（编号为MF-2007-01-L201305051）及《合同补充补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、《商品房预售许可证》、《国有土地使用权证》、《律师函》、邮政快递单、工商银行城厢支行贷款还款回单（9张）、（2019）闽0304民初1340号民事判决书、（2020）闽03民终802号民事判决书、《委托代理合同》、律师费发票、银行转账凭证各一份等证据予以证明。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：安特华盛公司以出让方式取得位于莆田市荔城区××镇××路××段××的地块的土地使用权。国有土地使用权证号为莆国用（2010）第Ｎ2010065号。经批准，安特华盛公司在该地块上建设商品房，暂定名为“安特·紫荆城”。建设工程规划许可证号为建字第350300201301003号（荔），施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-××××-ＬＣ-2013-00010。商品房预售许可证号为（2013）莆房许字第39号。 2013年7月28日，安特华盛公司（出卖人）与姚林、李杭（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：L201305051）一份，约定姚林、李杭以总价款4481625元向安特华盛公司购买“安特·紫荆城”第50幢01单元01号的商品房一套（建筑面积338.52㎡，以下简称涉案房屋）；买受人于合同签订同时向安特华盛公司支付50%的购房款计2241625元（包括买受人已经支付的定金50万元），其余购房款224万元向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付，且买受人保证该贷款于合同签订后120日内支付至出卖人银行账户。无论任何原因，银行逾期未支付到出卖账户的，由买受人在上述约定的日期次日一次性支付给出卖人，否则视同买受人逾期付款，按照合同第七条承担违约责任。其中合同第七条规定，自逾期之日其按应付金额每日万分之三支付滞纳金，逾期超过30天起按每日万分之五支付滞纳金，逾期超过60天的，除支付前述违约金外，出卖人有权选择解除合同，解除合同时买受人应按房价款总额20%支付违约金给出卖人。该合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。同日，安特华盛公司与姚林、李杭签订《附件六：合同补充协议》，该补充协议第二条第9款约定：买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息，因买受人未按时归还本息造成有关部门向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还按揭贷款，或在三个月内（自出卖人第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，双方确认出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部门缴纳的税费、律师费、与此相关的差旅费等）后，余额归还给买受人（不计利息）。该补充协议第八条约定：出卖人除可按合同确定的联系地址向买受人邮寄通知或文书，也可直接在湄洲日报、莆田晚报上以刊登公告的方式送达或通过手机短信、电子邮件送达。邮寄或者公告送达的，自邮件发出或公告刊登之日起第3日即视为送达、手机短信、电子邮件发出后一天即为送达。买受人对此不持异议。该补充协议第十条第8款约定：双方应在合同解除后10日内共同到房地产管理部门办理相关撤销登记手续，因此而发生的费用由过错方承担。出卖人在买受人全部履行完前述约定的义务后将房价款扣除应由买受人承担的费用后退还买受人。2013年9月16日，莆田市住房和城乡建设局出具业务宗号为151307280046号的《莆田市商品房买卖合同备案表》，确认合同编号为L201305051《商品房买卖合同》符合登记备案条件。2014年5月21日，借款人姚林、抵押人姚林、李杭与贷款人工商银行城厢支行、保证人安特华盛公司签订编号为[闽]字[莆田]行[城厢]支行[2014]年[安特0031]号的《个人购房借款/担保合同》一份，约定：李杭通过按揭贷款方式购买涉案房屋，按揭贷款金额为179万元，担保方式为抵押、保证，贷款期限300个月。该合同第6.1条约定，借款人按月等额本息还款法。该合同第10.2条约定：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。之后，姚林、李杭未按期向工商银行城厢支行支付按揭贷款，工商银行城厢支行因此于2017年12月30日从安特华盛公司保证金账户中扣划逾期本金11009.02元及违约金。2018年1月30日，安特华盛公司通过EMS国内标准快递向姚林、李杭邮寄《律师函》，通知姚林、李杭在收到《律师函》十日内向安特地产归还被划收款项11009.02元并支付违约金。因姚林、李杭未及时按约向工商银行城厢支行支付按揭贷款，工商银行城厢支行分别于2018年1月31日从安特华盛公司保证金账户中扣划11014.42元，于2018年3月30日从安特华盛公司保证金账户中扣划22093.17元，于2018年6月29日从安特华盛公司保证金账户中扣划33256.47元，于2018年9月28日从安特华盛公司保证金账户中扣划33251.5元，于2018年12月27日从安特华盛公司保证金账户中扣划33239.11元，于2019年3月29日从安特华盛公司保证金账户中扣划33244.07元，于2019年5月31日从安特华盛公司保证金账户中扣划22103.11元，于2019年6月10日从安特华盛公司保证金账户中扣划1618289.25元，共计1817500.12元。2019年3月21日，安特华盛公司向本院诉请姚林、李杭偿还安特华盛公司代为偿还的按揭本息及违约金。2019年9月17日，本院作出（2019）闽0304民初1340号民事判决，判决：一、姚林、李杭应在判决生效之日起十日内支付福建省安特华盛房地产开发有限公司代偿的个人住房借款1817500.12元；二、姚林、李杭应在判决生效之日起十日内支付福建省安特华盛房地产开发有限公司违约金181750.12元。之后，安特华盛公司不服该判决，向莆田市中级人民法院上诉。2020年4月20日，莆田市中级人民法院作出（2020）闽03民终802号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2020年10月9日，安特华盛公司与福建厦龙律师事务所签订《委托代理合同》，就安特华盛公司与姚林、李杭商品房销售合同纠纷委托福建夏龙律师事务所代理一审诉讼活动。同日，安特华盛公司向福建厦龙律师事务所支付律师代理费90000元。 本院认为，安特华盛公司与姚林、李杭签订的《商品房买卖合同》、《附件六：合同补充协议》以及双方与工商银行城厢支行签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。（1）姚林、李杭未按期偿还银行贷款本息且未向安特华盛公司归还代还款项，该行为已构成违约。现安特华盛公司诉请解除与姚林、李杭签订的MF-2007-01-L201305051的《商品房买卖合同》符合合同约定，应予准许。（2）鉴于安特华盛公司没有举证证明姚林、李杭违约造成损失的具体数额，结合违约金“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的性质，及《附件六：合同补充协议》中关于“买受人应按借款合同的约定按时归还贷款本息，因买受人未按时归还本息造成有关部门向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人除立即归还给出卖人被扣收的款项外，还应按出卖人实际被扣金额的20%向出卖人支付违约金。”的条款中对违约金的约定，显然对姚林、李杭不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国民法典》规定的公平原则，应认定该条款中关于违约金计算方法的约定内容部分无效。为了平衡合同当事人的利益，本院酌情将姚林、李杭的逾期归还按揭贷款导致解除合同的违约金计算方法调整为一次性向安特华盛公司按商品房购房款总额的10%支付违约金，即4481625元×10%＝448162.5元，超过部分，不予支持。（3）根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故安特华盛公司主张姚林、李杭应协助办理《商品房买卖合同》的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续，予以支持。因办理上述相关的登记注销手续尚未实际发生，故安特华盛公司可待相关登记注销费用实际发生后另行主张。（4）安特华盛公司主张为追索本案债权而支出的律师费共计25万元，但提供的增值税发票中记载的律师费仅9万元，且未提供证据证明有其他的额外支出，故对超过部分，不予支持。（5）因安特华盛公司提供了已生效的莆田市中级人民法院作出的（2020）闽03民终802号民事判决，故安特华盛诉讼请求姚林、李杭偿还安特华盛公司代姚林、李杭向工商银行城厢支行支付的款项1817500.12元及违约金181750.12元，共计1999250.24元，有事实和法律依据，本院予以支持。（6）因姚林、李杭已支付了购房款4481625元，故安特华盛公司主张上述姚林、李杭应支付给安特华盛公司的款项[上述（2）、（3）、（4）、（5）所涉及的款项]，在安特华盛公司应退还给姚林、李杭的购房款中直接予以折抵，符合相关法律规定，本院予以支持。姚林、李杭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条、第九十九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除福建省安特华盛房地产开发有限公司与姚林、李杭于2013年7月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-L201305051）； 二、姚林、李杭应在本判决生效之日起十日内支付福建省安特华盛房地产开发有限公司违约金448162.5元; 三、姚林、李杭应在本判决生效之日起十五日内协助福建省安特华盛房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-L201305051）的备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的注销手续； 四、姚林、李杭应在本判决生效之日起十日内支付福建省安特华盛房地产开发有限公司因追索本案债权而支出的律师费90000元； 五、上述款项及福建省安特华盛房地产开发有限公司代姚林、李杭偿还款及违约金1999250.24元在福建省安特华盛房地产开发有限公司应退还给姚林、李杭已支付的购房款4481625元中予以折抵； 六、驳回福建省安特华盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44653元，减半收取计22326.5元，由福建省安特华盛房地产开发有限公司负担8777元，由姚林、李杭负担13549.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  黄志忠 二〇二一年一月二十日 书记员  林 晶 附注主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一主请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附注法律执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。