安徽省阜阳市颍东区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖1203执异4号 异议人（案外人）：刘流，男，1984年4月17日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雷，安徽金睿律师事务所律师。 申请执行人：刘四化，男，1977年7月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 申请执行人：朱建义，男，1978年10月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被执行人：安徽九粤置业有限公司，住所地阜阳市颍州区贯清路南侧、颍州南路西侧御景城****，统一社会信用代码91341200MA2MQA7R5P。 法定代表人：路元会，该公司经理。 本院根据安徽省阜阳市中级人民法院（2020）皖12执他18号执行裁定的指定，在对刘四化、朱建义与安徽九粤置业有限公司（以下简称九粤置业公司）房地产开发经营合同纠纷一案执行中，案外人刘流对阜阳市颍州区人民法院作出的（2019）皖1202民初1071号民事裁定，预查封被执行人九粤置业公司位于阜阳市颍州区××时代广场××商住楼××室、××室、××室，10号商住楼103室、107室房屋向本院提出书面执行异议。本院于2021年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘流异议称：2017年5月25日，异议人购买九粤置业公司开发的位于阜阳市颍州区××时代广场××商住楼××室、××室房屋，双方于2017年9月24日正式签订《商品房买卖合同》，房屋总房款1255520元，合同约定交房时间为2019年5月31日前；2018年8月31日，异议人再次购买九粤置业公司开发的位于阜阳市颍州区××时代广场××商住楼××室、××室、××室房屋，双方于2018年9月19日正式签订《商品房买卖合同》，房屋总房款3700358元，合同约定交房时间为2019年5月31日前。上述合同签订后，异议人已经全部支付了购房款，九粤置业公司于2018年12月10日将异议人所购买的上述房屋全部交付给了异议人，异议人一直催促九粤置业公司办理房屋登记手续，但该公司一直未予办理。异议人认为，案涉房产系异议人合法购买，并已支付全部购房款，且房屋已交付给异议人占有，该房产已不属于被执行人九粤置业公司的财产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，请求颍东区人民法院停止对异议人购买的位于阜阳市颍州区××时代广场××商住楼××室、××室、××室及10号商住楼103室、107室房屋的执行。 异议人刘流为证明其主张主要提供以下证据： 1、异议人刘流的身份证、九粤置业公司查询信息，证明异议人及被执行人身份情况及主体资格； 2、房产信息查询单，证明案涉房屋被查封的事实； 3、《商品房买卖合同》二份、房款付款收据及收条、个人活期账户交易明细、《商品房预售许可证》，证明异议人与九粤置业公司签订商品房买卖合同合法有效，且异议人已全部支付购房款的事实； 4、《物业服务合同》、《业主手册》、《临时管理规约》、《商品房住宅质量保证书》、照片一组，证明九粤公司已于2018年12月10日将案涉房屋交付给异议人占有的事实。 申请执行人刘四化、朱建义答辩称：1、案涉房产属于不动产，其产权是以登记为准，案涉房产所有权人为被执行人九粤置业公司，与异议人刘流无实际上的利害关系，人民法院查封该房产合法有效；2、异议人提供的证据，申请执行人均不认可，其所提交的证据与人民法院查封的裁定效力无关，其证据不具有否认查封裁定的效力；3、异议人与张瑞的汇款记录，不能证明其汇款是购房款，他们之间可能存在着其他业务往来，异议人与九粤置业公司的业务关系，双方是否履行了各自权利义务，与申请执行人无关，他们之间的交易是否真实有效，侵犯了申请执行人的利益，申请执行人将保留诉权。综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议请求。 被执行人安徽九粤置业公司未答辩。 本院审查查明：刘四化、朱建义与九粤置业公司、丁传彪合资、合作开发房地产合同纠纷一案，阜阳市颍州区人民法院于2019年6月5日作出（2019）皖1202民初1071号民事调解书，调解协议内容为：一、解除原、被告双方于2016年7月13日签订的《合作协议书》；二、被告九粤置业公司于2019年7月13日之前一次性支付原告刘四化、朱建义本金400万元，被告九粤置业公司于2019年9月30日之前一次性支付原告刘四化、朱建义本金200万元，2020年1月31日之前被告九粤置业公司一次性支付原告刘四化、朱建义本金360万元，该款履行完毕后，双方永无纠纷；三、如被告九粤置业公司未按上述任意一项协议履行还款义务，原告有权按照被告九粤置业公司未偿还的本金主张利息（自到期次日起按月利率2%计算）申请执行；四、丁传彪对上述协议承担一般保证责任；五、案件受理费93800元，减半收取46900元，诉讼保全费5000元，共计51900元，由原告刘四化、朱建义共同负担。在诉讼中，阜阳市颍州区人民法院作出（2019）皖1202民初1071号民事裁定，于2019年1月30日依法预查封了被执行人九粤置业公司位于阜阳市颍州区××商住楼××室、××室、××室，10号商住楼103室、107室房屋。2020年4月20日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2020）皖12执他18号执行裁定，裁定安徽省阜阳市颍州区人民法院于2019年6月5日作出的（2019）皖1202民初1071号民事调解书由安徽省阜阳市颍东区人民法院执行。 另查明：2017年9月24日，异议人刘流与九粤置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：异议人购买九粤置业公司开发的位于阜阳市颍州区××时代广场××商住楼××室、××室房屋，两室建筑面积均为100.46平方米，每平方米6000元，总房款为1205520元，约定交房时间为2019年5月31日前。合同约定房款收取账户户名分别为张瑞、九粤置业公司。2017年5月25日刘流向张瑞账户转款96万元，2017年9月4日转款20万元，9月24日转款5万元，九粤置业公司分别为刘流开具了购房款收据，并另行出具了收条；2018年9月19日，异议人再次购买九粤置业公司开发的位于阜阳市颍州区××时代广场××商住楼××室、××室、××室、××室房屋，双方并签订《商品房买卖合同》，合同约定：建筑面积共519.13平方米，每平方米7128元，总房款为3700358元，合同约定交房时间为2019年5月31日前。合同约定房款收取账户户名分别为张瑞、九粤置业公司。2018年8月31日，刘流向九粤置业公司支付购房款200万元，9月14日分别支付购房款50万元、20万元，9月18日又分别转款50万元、40万元、9万元，9月19日再次支付购房款1万元。九粤置业公司分别于2018年8月31日、9月14日、9月19日为刘流出具了购房款200万元、70万元、100万元的收据，并另行出具了收条。异议人全部支付了购房款后，九粤置业公司于2018年12月10日将异议人所购买的上述房屋全部交付给了异议人刘流占有。 又查明：九粤置业公司为有限责任公司，现任法定代表人路元会，经营范围：房地产投资、开发、销售；自有房屋租赁；物业服务、保洁服务。该公司已取得了九龙时代广场9号楼、10号楼《商品房预售许可证》，许可证号分别为（阜）房预售证第201700093号、（阜）房预售证第201700094号。 本院认为：案涉查封的阜阳市颍州区××商住楼××室、××室、××室，10号商住楼103室、107室房屋房屋，系异议人刘流所购买的不动产，因该不动产均系经营性用房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。案涉房屋虽预登记在九粤置业公司名下，但在阜阳市颍州区人民法院实施查封前，异议人刘流已就案涉房产与九粤置业公司签订了《商品房买卖合同》，九粤置业公司也取得了案涉房屋预售许可，刘流已支付全部购房款，并占有该房屋，案涉房屋因处于预登记状态，致使异议人无法及时办理房产转移登记手续，异议人对此没有过错，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定全部构成要件。申请执行人没有提供相反证据证明异议人所提供的证据存在虚假情形，本院对其答辩意见不予采信；案外人刘流提出的执行异议理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对预登记在被执行人九粤置业公司名下，位于阜阳市颍州区××商住楼××室、××室、××室，10号商住楼103室、107室房屋房屋的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  郝芝宏 审判员  王 琪 审判员  周林林 二〇二一年一月二十一日 书记员  梁佳伟 附：相关法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。