广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤03民初496号原告（执行案外人）：刘晓津，委托诉讼代理人：朱旭，广东鹏讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱莎，广东鹏讯律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏省建工集团有限公司，法定代表人：施建军，总经理。委托诉讼代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴上杰，广东时文律师事务所律师。被告（被执行人）：深圳市国融房地产开发有限公司，法定代表人：胡雯婷，执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴少梅，广东诚公律师事务所实习律师。被告（被执行人）：深圳市名夏集团有限公司，法定代表人：何哲，总经理。委托诉讼代理人：袁梦，广东卓建律师事务所律师。原告刘晓津与被告江苏省建工集团有限公司（以下简称建工集团）、深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月16日立案后，依法进行审理。刘晓津向本院提出诉讼请求：一、撤销深圳市中级人民法院（2019）粤03执异24号执行裁定，解除对港丰大厦xx号房的执行及查封；二、确认位于深圳市罗湖区xx号房产归刘晓津所有（房产价款为：1265509元）；三、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：建工集团与国融公司、名夏公司强制执行一案，案号为（2018)粤03执1182号，执行依据：广东省高级人民法院（2017)粤民终2467号民事判决。本案名夏公司对（2017)粤民终2467号民事判决向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院于2018年12月25日作出（2018)最高法民申5440号民事裁定书，裁定：由最高院提审本案，同时中止原判决的执行。刘晓津对建工集团依据(2018)粤03执1182号，向深圳市中级人民法院申请强制执行并查封涉案港丰大厦xx号房不服，提出执行异议，深圳市中级人民法院经审理后，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定作出：(2019)粤03执异24号执行裁定，驳回了刘晓津的异议请求。一、深圳市中级人民法院(2019)粤03执异24号执行裁定适用法律法规错误。经查，涉案房产现登记备案在国融公司名下，属于登记在被执行的房地产开发企业名下之房产，应适用：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九，条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对比第二十八条，区别：第二十九条特别强调的是被执行人是房地产开发企业，强调的是案外人是房屋消费者的身份，司法解释有意对涉及生存权益的消费者权益作出优于一般无过错买受人权益的特殊保护，对比第二十八条是特殊情形，根据特殊法优于普通法的适用原则，本案应当优先适用第二十九条的规定。二、刘晓津是港丰大厦xx号房的实际所有权人。2012年6月，国融公司向案外人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）借款1.2亿元，用于向深圳市国融投资控股有限公司回赎股权，并以此签署《房产转让及回购协议》、《房产转让及回购协议之补充协议》和《协议书》。作为担保，国融公司提供122套房产给案外人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙），双方签署了122套房的《深圳市房地产买卖合同（预售）》并办理了预售备案登记，约定以此122套房产的销售回款专项用于向案外人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）支付回购价款，这种预先将房产预售备案登记至债权人名下，再由债务人进行回购的情形，实际上是一种让与担保。2012年12月25日，国融公司、案外人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）及何建华、长城融资担保有限公司、深圳市国融投资控股有限公司签订《协议书》，该协议约定：案外人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）委托港丰房地产开发（深圳）有限公司出售上述122套房产。同日，案外人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）出具《声明书》，授权国融公司、名夏公司出售上述122套房产，售楼款用以偿还上述案外人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）1.2亿元的借款及利息。涉案房产港丰大厦xx号房，在该122套房产中。2013年4月9日，刘晓津与涉案房产开发商国融公司签订一份《深圳市房地产认购书》以及《深圳市房地产认购书》补充协议，合同约定：刘晓津以人民币1265509元的房屋总价款购买国融公司位于深圳市罗湖区，用途为：公寓。签订认购书后，刘晓津于2013年4月9日支付定金后，又陆续支付购房款共计人民币765509元。三、原审查明事实不清。2013年4月27日，国融公司将涉案房产交付给刘晓津，此后，刘晓津一直实际占有并使用涉案港丰大厦xx号房，有相关水电过户单据及《房屋租赁合同》为证。刘晓津认为，涉案被查封的港丰大厦xx号房是刘晓津合法取得的财产，刘晓津已经实际占有并使用，该房产不是被执行人的财产，被执行人对该房产不享有任何权益，本案的执行属于执行标的错误，且原审适用法律错误。综上，刘晓津早在2013年4月9日与开发商国融公司签订一份《深圳市房地产认购书》以及《深圳市房地产认购书》补充协议，早于建工集团在2013年6月19日的查封时间；刘晓津所支付的购房款已经超过合同约定总价款的百分之五十；刘晓津购买该房产系用于居住且在深圳没有其他用于居住的房屋。刘晓津的情形完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的条件，刘晓津的诉求有事实基础和法律依据，理应得到支持，但是，深圳市中级人民法院在执行异议审理过程中既未查清本案事实，又适用法律错误，最终作出错误的裁定。本案的执行属于执行标的错误，应当解除对该涉案港丰大厦xx号房的执行查封。本院经审查认为，本院在执行建工集团与国融公司、名夏公司建设工程合同纠纷过程中，案外人刘晓津对执行位于深圳市罗湖区房产（即涉案房产）提出异议，本院作出（2019）粤03执异24号执行裁定，驳回案外人刘晓津的异议请求。该执行裁定书于2019年10月28日送达至刘晓津。刘晓津其后向本院提起案外人执行异议之诉，本院以（2019）粤03民初4823号案件立案受理，该案因刘晓津未在指定期限内预交案件受理费，本院作出（2019）粤03民初4823号民事裁定，该案按刘晓津撤回起诉处理。直至2020年3月16日，刘晓津再次提起本案案外人执行异议之诉，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条规定，“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：……（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”由于上述期间不适用诉讼时效中止、中断的规定，刘晓津于本案起诉时，已经超过案外人执行异议之诉的法定起诉期限，不符合起诉条件。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款、第三百零五条之规定，裁定如下：驳回刘晓津的起诉。本案受理费人民币16189.58元,原告刘晓津已预交，待本裁定生效后，本院予以退还。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年一月二十九日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。