河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初2469号原告（反诉被告）：李建定，男，汉族，1979年1月28日出生，住河南省。委托诉讼代理人：张勉，上海市浩信（郑州）律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：徐建，男，汉族，1979年11月28日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：刘彬，南阳市西峡县众信法律服务所法律工作者，一般授权代理。原告李建定（反诉被告）与被告徐建（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，庭审中被告徐建提起反诉并交纳了反诉费。后该案转为普通程序进行第二次公开开庭审理，原告李建定于第二次庭审中申请撤回对被告徐建的诉讼，本院予以准许。原告李建定（反诉被告）及委托代理人张勉、被告徐建（反诉原告）及委托代理人刘彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告徐建向本院提出反诉请求：1.依法解除双方于2015年9月5日签订的《租赁合同》；2.李建定支付2018年11月5日至2019年11月4日的欠付房租5000元、2019年11月5日至2020年11月4日的欠付房租205000元及逾期利息；李建定支付欠付电费3000元；4.李建定支付违约金、赔偿损失660000元；5.李建定立即腾空涉案房屋并恢复原状；6.要求李建定承担反诉费。后变更诉请为要求支付违约金、逾期利息、赔偿损失共计230000元。事实和理由：双方于2015年9月5日签订《租赁合同》，约定将小肥羊火锅店后农行综合楼以围墙为界以东出租给被告使用。双方约定租赁期限为9年，2015年11月5日-2018年11月5日每年租金为180000元、2018年11月5日-2021年11月5日每年租金205000元，租金为年交，在每年9月份交清下一年房租。2018年11月至2019年李建定欠付租金5000元，后至今未交房租。反诉被告李建定针对反诉辩称：1．原告方同意与被告解除双方之间2015年9月5日签订的租赁合同。2．被告方不具备向原告主张交付房租支付未交电费，以及承担违约责任和赔偿金的权利。理由是2019年2月21日西峡县人民法院（2018）豫1323民初3368号民事判决书要求被告于2019年9月20日前将房产腾退回中国农业银行西峡支行，该判决书现在生效，那么也就意味着本案被告并不是诉争房产的合法使用人。根据原被告双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月5日，反诉被告李建定与反诉原告徐建签订了《房屋租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：徐建乙方（承租方）：李建定……一、租赁房屋地址：小肥羊后农行综合楼以围墙为界（以东）。二、租赁期限：九年（2015年11月5日-2024年11月5日）。三、租赁金额：（1）2015年11月5日-2018年11月5日每年18万（2）2018年11月5日-2021年11月5日每年租金20.5万（3）2021年11月5日-2024年11月5日每年租金23.5万（租金为年交不含税）。四、在承租期内，乙方不得损坏或擅自改变房屋结构，如需改动，在不影响房屋结构安全的前提下，与甲方协商同意后方可进行。……七、合同到期后，乙方因经营需要而增加的固定设施，期满后，自行拆除，甲方不予任何补偿，并恢复甲方房产设施原状。八、本合同存续期间，如遇不可抗拒的因素：使合同无法正常履行的，双方可协商变更合同或终止合同，双方互不承担违约责任。九、贾、乙双方应严格按合同执行，如一方违约，造成合同不能正常履行，给对方造成经济损失的，应赔偿对方全部经济损失。……”。合同签订后，李建定按照合同约定支付租金180000元，对租赁房屋进行翻新、装修后开办幼儿园。后李建定分别于2016年9月28日、2018年3月3日支付租金180000元。2018年9月6日，李建定支付租金100000元、9月17日支付租金50000元，欠付2018-2019年度租金5000元，之后未再支付租金。2018年9月27日，本院受理中国农业银行股份有限公司西峡县支行（简称农行西峡县支行）与西峡县小肥羊餐饮连锁店房屋租赁合同纠纷一案，作出（2018）豫1323民初3368号民事判决书：一、被告西峡县小肥羊餐饮连锁店应于2019年9月20日前，腾退租赁原告中国农业银行股份有限公司西峡支行的房屋，将房屋按约定予以返还。同时支付原告2017年9月21日至2019年9月20日期间房屋占用费726000元。二、原告中国农业银行股份有限公司西峡支行于2019年9月20日前，支付被告西峡县小肥羊餐饮连锁店垫付房屋维修费（水电改造）524600元，已收房租812000元。前款相抵后由原告中国农业银行股份有限公司支付西峡县小肥羊餐饮连锁店610600元。农行西峡县支行提起上诉，南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终1915号民事判决书：驳回上诉，维持原判。后农行西峡县支行、徐建均没有按照生效判决进行返还，徐建继续使用原租赁房屋至今。至2020年6月，李建定欠付电费3000元。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，双方之间房屋租赁自2015年11月5日开始，李建定对房屋装修后使用开办幼儿园。李建定诉称，得知被告与农行西峡县支行关于房屋租赁合同纠纷的案件经过一、二审，要求双方返还，故对其继续使用存疑。但事实是农行西峡县支行、徐建均没有履行生效判决确定的义务，徐建继续使用原租赁房屋至今，并没有影响原告李建定的租赁物使用权。李建定在合同约定期限内占有使用租赁物，应当依照约定支付租金，而李建定自2018年9月17日起即欠付租金，并最终欠付210000元，李建定在庭审中也同意解除合同，双方的房屋租赁合同经双方约定一致后解除，徐建要求解除合同并支付欠付租金210000元的反诉请求，本院予以支持。徐建要求李建定支付逾期未付租金的利息并承担违约金及赔偿损失，双方的租赁合同对于违约金约定不明，徐建要求逾期利息是因原告违约造成的具体损失，本院支持其要求李建定支付逾期利息的反诉请求。李建定认可欠付电费3000元，徐建要求李建定支付，本院予以支持。双方合同约定期满后增加的固定设施自行拆除，恢复房屋原状，虽然租期未至，但双方已经协商一致解除房屋租赁合同，李建定应当按照约定履行恢复原状的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：一、反诉被告李建定与反诉原告徐建于2015年9月5日签订的《房屋租赁合同》解除。二、反诉被告李建定于本判决生效之日起三十日内支付反诉原告徐建应付电费3000元和租金210000元及利息（利息以5000元为基数，自2018年11月5日起计算至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付；以205000为基数，自2019年11月5日起计算至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）。三、反诉被告李建定于合同解除之日起三十日内腾空租赁房屋并恢复原状。四、驳回反诉原告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件反诉费3973元，由原告李建定负担1987元，由被告徐建负担1986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加附六份提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  李向阳审 判 员  陈 浩人民陪审员  李 健二〇二一年一月十九日书 记 员  金彩凤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。