浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)浙04民终2892号上诉人（原审原告）：嘉善银城驾驶员培训有限公司。住所地：嘉善县惠民街道泰山路******。统一社会信用代码：913304215681501400。法定代表人：夏咸发，执行董事。委托诉讼代理人：张林华，浙江天程律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司。住所。住所地：嘉善县罗星街道魏南社区苏家浜小区****社会信用代码：913304217731412438。法定代表人：李震。委托诉讼代理人：吴建胜，浙江金嘉律师事务所律师。上诉人嘉善银城驾驶员培训有限公司（以下简称银城公司）因与上诉人嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司（以下简称神州公司）租赁合同纠纷一案，均不服嘉善县人民法院（2020）浙0421民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银城公司上诉请求：撤销原判，改判支持银城公司的全部诉讼请求，并重新确定诉讼费负担。事实与理由：一、银城公司要求神州公司支付违约金，于法有据。神州公司违约在先，无理终止合同，应支付适当的违约金。二、神州公司承租期间，承租地块的污水管道改造已经开始，双方约定所有费用各半承担，故理应支持银城公司的主张。三、疫情期间减免租金只适用于国有和集体单位，银城公司系民营企业，减免租金应双方协商一致。更何况银城公司从业主手里承租场地后转租给神州公司，业主并不同意银城公司减租的申请。神州公司辩称：第一，银城公司上诉要求神州公司支付违约金没有合同依据。神州公司不存在违约在先、无理终止合同的问题。第二，关于银城公司污水管道改造费用，神州公司持有异议。神州公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、一审事实认定错误。依据案涉场地租赁合同，神州公司承租银城公司多余培训场地，基于贯彻省运管局提倡的“创新创优”驾培思路，改变传统培训行业经营模式，同时经主管部门备案。故此，对于案涉双方，互利互赢。基于“创新创优”的特殊情况，双方在蹉商协议条款之时，明确责、权、利，对于案涉租赁合同的变更、违约责任作了明确约定。从合同目的、条款内容、场地使用来看，案涉合同双方均有提前终止合同的权利，并非必须事前经过对方同意。神州公司提前终止合同，既不存在违约金，也不存在赔偿对方经济损失的问题。从实际情况分析，银城公司出租多余训练场地，并且系双方场地共用，故此，即使神州公司提前终止合同，也不会对银城公司场地使用造成实质性损害，也不会造成对方场地空置。二、神州公司提前解除合同，具有正当理由。2020年1月23日，嘉善出现新冠疫情，由于疫情防控，县主管部门下文暂停驾校招生及培训，何时恢复无法预测。在新冠疫情爆发的情况下，神州公司作为合同一方，书面告知对方提前解除租赁合同，合法合理。银城公司出具的回复函，不符合合同约定。三、银城公司主张自2020年7月8日解除合同，一审法院予以确认，还判决神州公司赔偿损失，神州公司持有异议。四、污水管道改造，事前没有告知神州公司，且污水管道改造项目实际竣工验收日期为2020年3月19日，2020年5月12日，银城公司向案外人支付改造费18000元。而2020年2月底，神州公司即撤回了租赁场地内相应设施、设备和所有车辆。银城公司辩称：神州公司违约在先，发了要求解除合同的通知。银城公司要求神州公司支付违约金合情合理合法。污水管道的改造费用，改造时间在2019年底，当时双方还在履行合同之中。根据约定，18000元的污水管道费用应该是一人一半。银城公司向一审法院起诉请求：1.解除银城公司、神州公司于2017年10月15日签订的《训练场地租赁合同》；2.神州公司支付银城公司违约金143750元；3.神州公司赔偿银城公司场地空置期的损失204268元；4.神州公司承担污水管道一半的改造费用即9000元；5.本案诉讼费用由神州公司承担。一审法院认定事实：2016年7月4日，银城公司与案外人嘉善晋联电子五金厂签订租赁合同，约定银城公司承租案外人嘉善晋联电子五金厂所有的位于嘉善经济开发区××路××号××号××楼××室××平方米，租赁期限为10年，从2016年7月4日至2026年7月4日。合同第五条第一款约定：“在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前提出解除本合同，在甲方以书面通知通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止”。2017年1月20日，案外人嘉善晋联电子五金厂将案涉土地的其中一块【浙（2017）嘉善县不动产权第0001739号】转让给了案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司。2017年7月3日，银城公司与案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司签订协议协商嘉善经济开发区泰山路33号的地块1及房屋【浙（2017）嘉善县不动产权第0001739号，过户后门牌号为泰山路31弄9号】的腾退事宜。一审法院审理过程中，案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司追认了银城公司的转租行为。2017年10月15日，银城公司、神州公司签订《训练场地租赁合同》一份，约定神州公司向银城公司承租位于嘉善县惠民街道嘉善（国家）经济开发区泰山路33号硬化场地及C1、C2汽车驾驶培训项目的设施设备，租金每年375000元，场地为双方共用，租赁期五年四个月，自2017年10月15日至2023年2月28日止，其中第五条第三款约定“场内设施设备的维护共同协商拟定方案维护后费用由甲乙双方共同承担”。2019年1月6日，双方签订《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》，将2019年2月28日后的年租金调整为575000元，并约定场地上产生的公共费用由双方平均分担。2019年10月29日，银城公司与案外人嘉善县佳顺建筑工程队签订《污水管道改造工程施工合同》，约定对案涉场地内的污水管道进行改造，费用为18000元，工程于2020年3月19日通过验收。2020年5月12日，银城公司向案外人嘉善县佳顺建筑工程队支付了改造费18000元。2020年2月15日，神州公司向银城公司发出《解除通知函》，要求解除双方签订的《训练场地租赁合同》及《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》;银城公司称于2020年2月19日正式收到并于2020年2月25日向神州公司发出《关于解除合同的回复函》，表示不同意解除合同，如解除神州公司须支付6个月租金的违约金287500元。双方于2020年2月底进行协商，但未达成一致意见。神州公司租金支付至2020年2月28日，并于2020年2月底前撤回了租赁场地内相应的设施、设备及所有车辆。2020年7月8日，银城公司将案涉租赁场地其中一个地块【浙（2017）嘉善县不动产权第0001739号】交还给了现权利人嘉兴莱亿自动化机械有限公司。一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，案涉租赁土地的权利人为案外人嘉善晋联电子五金厂与嘉兴莱亿自动化机械有限公司。银城公司与案外人嘉善晋联电子五金厂在双方签订的租赁协议第五条第一款约定：“在租赁期内，若遇乙方欠交租金或其他费用超过30天，甲方有权提前提出解除本合同，在甲方以书面通知通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止”，该约定可视为出租人嘉善晋联电子五金厂同意银城公司对其项下的土地进行转租；本案诉讼过程中，案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司亦对银城公司的转租行为予以追认；故银城公司有权对其承租的场地进行转租。本案中，银城公司、神州公司双方签订的《训练场地租赁合同》及《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。然神州公司在履行期限届满之前，于2020年2月15日书面通知银城公司解除合同，并在2020年2月底前撤回了相关的设备、设施及所有车辆，以自身行为明确表示不履行合同，致使银城公司的合同目的无法实现，此时银城公司可以解除合同。2020年7月8日，银城公司已将部分案涉场地交还给案外人嘉兴莱亿自动化机械有限公司，现银城公司主张自2020年7月8日解除合同，予以确认。《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》作为《训练场地租赁合同》的从合同，应当一并予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案案涉租赁合同未约定违约金，银城公司诉请的违约金及场地空置期损失缺乏合同依据，故应当以实际损失为计算依据。银城公司基于租赁合同解除的损失主要是租金损失，导致案涉合同解除的过错方为神州公司，故神州公司应当赔偿银城公司损失。就银城公司损失的计算，一审认为合同约定的年租金为575000元（折算后租金47916.67元/月），神州公司租金已支付至2020年2月底，2020年3月1日至7月8日期间（合同解除时）的租金计算后为204269.41元；神州公司提出受疫情影响未能实际使用案涉场地减免租金的请求，系不可抗力导致，予以采纳，酌情减免一个月租金；经核算银城公司的租金损失156352.74元，由神州公司承担。关于污水管道的改造费用，双方签订的《训练场地租赁合同》约定“场内设施设备的维护共同协商拟定方案维护后费用由甲乙双方共同承担”，双方在《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》也约定了场地上产生的公共费用由双方平均分担。但该项目的实际竣工验收的日期为2020年3月19日，此时神州公司实际已撤出场地，鉴于导致案涉租赁合同解除的过错在于神州公司，酌定由神州公司负担5000元。综上，银城公司诉请合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院判决：一、确认银城公司与神州公司签订的《训练场地租赁合同》（2017年10月15日签订）、《泰山路33号训练场地租赁合同补充协议》（2019年1月6日签订）于2020年7月8日解除；二、神州公司于判决生效之日起十日内赔偿银城公司损失156352.74元；三、神州公司于判决生效之日起十日内支付银城公司垫付的污水管道改造费用5000元；四、驳回银城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3328元（银城公司已预缴），由银城公司负担1564元，由神州公司负担1764元。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审双方主要争议焦点有二，其一为神州公司要求解除合同的理由是否成立，其二为一审认定的损失金额与污水管道改造费用是否合理。关于争议焦点一。双方2017年订立场地租赁合同，约定的租赁期限截止2023年。在租赁期内的2020年2月15日，神州公司向银城公司发送解除合同通知函，以新冠肺炎疫情严重，神州公司招生及训练受到严重影响为由，要求解除双方场地租赁合同。就该理由，本院认为，本案租赁合同约定租赁期较长，在神州公司要求解除合同时，新冠肺炎疫情被确定为重大突发公共卫生事件不久，对于租赁合同后续是否将无法继续履行、合同目的是否无法实现，尚无法确定。而实际上，从双方陈述来看，2020年4、5月份，驾校就可以恢复招生了。故2020年2月15日神州公司发函要求解除合同，理由并不充分。一审法院认定租赁合同解除的过错主要在神州公司一方，并无不当。关于争议焦点二。首先，神州公司一方对合同解除存在过错，应当承担相应的赔偿责任。银城公司在一审中将空置期损失及违约金分别列出主张，考虑到民事赔偿的补偿性原则，一审法院依据合同约定的年租金为准，兼顾考虑疫情影响，确定神州公司应承担的赔偿责任为156352.74元，并无不当。其次，污水管道改造，开始于双方合同正常履行期间，根据双方合同约定，场内设施设备维护费用应由双方共担。考虑到该项目实际竣工时间为2020年3月19日，此时神州公司已经撤出场地，后续神州公司未实际使用相应设施，但是涉案合同解除的过错方为神州公司，故一审法院酌定神州公司负担5000元，也属合理。综上所述，银城公司、神州公司的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6656元，由嘉善银城驾驶员培训有限公司负担3128元，嘉善神州机动车驾驶员培训有限公司负担3528元。本判决为终审判决。审判长  宁建龙审判员  黄 阁审判员  王 浩二〇二一年一月十七日书记员  吴跇帆书记员  盛丽娟