山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终34号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王志峰，男，1968年11月16日生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：王效庚，山东青博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛品位游学研学旅行有限公司，住所地山东省青岛市市南区。 法定代表人：刘刚，职务：总经理。 委托诉讼代理人：韩飞，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。 上诉人王志峰与被上诉人青岛品位游学研学旅行有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初7230号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王志峰向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审民事判决书，依法重新改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决没有法律依据，严重侵害了正常的经济秩序。根据一审法院引用的法条分别是《中华人民共和国合同法》第五条和第九十三条，这两条的内容分别是：第5条公平原则，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。但是本案中当事人约定的解除合同的不可抗力条件并未出现，虽然2020年初的疫情给各企业的经营带来了一定的困难，但是不足以达到解除合同的不可抗力条件，根据王志峰营业执照的经营范围，王志峰有多种业务经营，而且即便王志峰要求解除合同，那也应当承担相应的违约责任，而一审判决中一审法院称“因涉及疫情解除合同，一审法院对王志峰的反诉主张的违约金不予支持”，我们国家的哪条法律规定因疫情原因解除合同，违约方可以不承担违约金，这对守约方公平吗?这是严重侵害守约方的违法行为，合同法规定双方协商一致可以解除合同的前提是违约方要承担相应的违约责任。本案被上诉人不承担违约金，给上诉人造成了严重的损失，这对上诉人严重不公平。因此一审法院的判决没有法律依据，严重侵害了正常的经济秩序。二、一审法院滥用职权侵犯了青岛品位游学研学旅行有限公司的合法权益。一审法院在一审判决书中认为：因疫情对青岛品位游学研学旅行有限公司的经营业务有巨大的影响，结合实际情况，按照公平原则酌情减免一个月房租，即确认由王志峰返还房租10833元。对于这一项内容，一审法院并没有结合的实际。王志峰仍在继续经营，没有提供任何经营财务报表，一审法院结合的什么样的实际情况没有任何依据，同时又根据公平原则酌情要求上诉人返还一个月租金，上诉人既不是国家机关、也不是国家事业单位和国有企业，仅是一个弱小的中华人民共和国公民，没有义务去返还租金。而且是被上诉人一直占有使用上诉人的房屋，一审法院没有依据要求上诉人退还一个月房租为被上诉人承担损失，那么上诉人的损失谁来承担？疫情不仅给被上诉人的经营困难，但同时也给上诉人的生活也带来了严重的困难，一审法院所谓的酌情为什么不对上诉人也酌情呢?反而判决让上诉人退还一个月租金，完全是滥用职权侵犯了上诉人的合法权益。三、一审法院认定事实不清，上诉人在履行合同中不存在任何瑕疵，一审法院让上诉人承担扩大的损失完全是错误的。一审法院称青岛品位游学研学旅行有限公司于2020年4月21日通过微信于”WQ”用户协商退租问题，并于2020年5月6日通过邮件告知王志峰，但被王志峰拒收，据此认定王志峰在知晓青岛品位游学研学旅行有限公司退租一事后未及时协商，这是完全错误的，本案的事实是，在被上诉人提出退租以后，上诉人与被上诉人一直处于积极协商阶段，但因被上诉人不愿承担过约损失责任，差距太大没有协商成功，直至2020年6月在法院的诉前调解阶段仍然在协商，双方通过多次电话，被上诉人也有多种方式可以向上诉人交还所占有的房屋，但是被上诉人却没有向上诉人交还房门钥匙，反而以占有房屋钥匙要挟，让被上诉人做出让步，至2020年8月24日，在法院已经确定开庭审理，上诉人的催促下，被上诉人才将钥匙快递寄给上诉人，期间一直占有使用上诉人的房屋，没能完成交付，而一审法院却将被上诉人未交付房屋扩大的损失转嫁给上诉人，这是完全错误的判决。综上所述，一审法院在本案判决没有法律依据，认定事实不清，而且又滥用职权强行侵害了上诉人的合法权益，因此请二审法院依法查清事实，正确适用法律，保护上诉人的合法权益。后王志峰当庭明确上诉请求，依法改判第二、三、五项，撤销第二项，改判第三项金额为3852.71元，第五项要求支持我方反诉请求。 青岛品位游学研学旅行有限公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，上诉人与被上诉人在2019年8月24日签订房屋租赁合同时，不能预见2019年底发生疫情。并且对于被上诉人来说疫情也是不能避免和克服的，符合法律规定的不可抗力的条件。因此，根据租赁合同第10条免责条款相关规定，被上诉人要求解除合同不需要承担违约责任。并且应当按照实际使用的时间退还租金，但是被上诉人通知上诉人解除合同时，上诉人却一直置之不理，导致无法退还租金。因此，一审判决合法合理，请求法庭依法予以维持。 青岛品位游学研学旅行有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决王志峰退还青岛品位游学研学旅行有限公司疫情期间两个月房租21666元;2.判决解除青岛品位游学研学旅行有限公司、王志峰签署的青岛市房屋租赁协议;3.判决王志峰返还青岛品位游学研学旅行有限公司剩余租金及押金47369.86元;4.判决王志峰承担青岛品位游学研学旅行有限公司支出的律师费6800元;5.判决王志峰承担诉讼费。事实和理由：2019年8月24日，青岛品位游学研学旅行有限公司与王志峰签订了《青岛市房屋租赁合同》，合同约定青岛品位游学研学旅行有限公司承租王志峰名下位于青岛市市南区户的房屋，租金为每年130000元，租赁保证金为10833元，租赁支付方式为12个月为一期支付，第一期租金已于2019年8月26日付清。因受疫情影响，青岛品位游学研学旅行有限公司所从事教育行业不得不停工，不能继续经营，决定注销公司。因此不得不提前解除合同，青岛品位游学研学旅行有限公司于2020年4月21日，通过微信将提前解除合同通知发给王志峰，因为未得到王志峰回复，青岛品位游学研学旅行有限公司又于2020年5月6日向王志峰通过中国邮政邮寄《提前解除房屋租赁合同通知书》，王志峰拒收，青岛品位游学研学旅行有限公司又于2020年5月7日将上述《提前解除房屋租赁合同通知书》内容通过手机短信发送至王志峰，但至起诉日仍未收到王志峰回复。青岛品位游学研学旅行有限公司疫情期间受不可抗力影响，被迫停工，要求王志峰退还二个月房租，故诉至法院。 王志峰一审中辩称，疫情不足以构成解除合同的理由，疫情虽造成经营困难，但不能构成不可抗力解除合同；青岛品位游学研学旅行有限公司占用房屋至2020年8月24日，王志峰催促后青岛品位游学研学旅行有限公司于2020年8月24日将房屋钥匙邮寄至王志峰处，尚拖欠物业费、水电费，未与青岛品位游学研学旅行有限公司办理房屋交接手续，同时提起反诉。 王志峰向一审法院提出反诉请求：1.判令青岛品位游学研学旅行有限公立即交回xx路xx号xx层xx户房屋；2.解除双方签署的房屋租赁协议；3.青岛品位游学研学旅行有限公向王志峰支付违约金10833元；4.王志峰支付占用房屋期间产生的物业费、水费3852.71元；5.青岛品位游学研学旅行有限公承担王志峰的律师费3000元；6.反诉费用由青岛品位游学研学旅行有限公承担。事实与理由：2019年8月24日，王志峰将xx路xx号xx层xx户房屋出租给青岛品位游学研学旅行有限公使用，年租金13万元。2020年5月青岛品位游学研学旅行有限公称受疫情影响，不能继续经营，要求解除合同，但又拒不承担租赁违约金，为此双方一直未能达成一致意见，故诉至法院。 青岛品位游学研学旅行有限公司针对王志峰的反诉辩称，青岛品位游学研学旅行有限公已于2020年4月1日通过微信将解除合同的通知发给王志峰妻子戴洪慧，但未得到回复。又于2020年5月6日向王志峰邮寄解除房屋租赁合同的通知书被拒收。又于2020年5月7日将相关通知内容通过短信发送至戴洪慧处，但未得到回复。因王志峰原因未完成交接手续，青岛品位游学研学旅行有限公已尽力交接，故不能承担2020年4月30日后的物业费、水电费。 一审法院认定事实如下： 一、2019年8月24日，王志峰（甲方）与青岛品味游学研学旅行有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于青岛市市南区户房屋出租给乙方，租赁期自2019年8月24日至2022年9月1日，内含免租期20日。年租金13万元，按12个月为一期支付，第一期租金于2019年8月26日前付清，先付后用。定金为10833元，乙方于签订合同当日支付给甲方，租期开始后，定金自动转为租金，如甲方违约，则上述定金双方返还，若乙方违约，定金由甲方没收。押金为10833元，于2019年8月27日前支付，租赁合同终止时，乙方将房屋及其附属设施向甲方交割完毕后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方。租赁期内物业费、水电费等，乙方应按相关征收部门提供的缴费通知单按时交付。合同另对其他事项进行了约定。2019年8月27日，青岛品味游学研学旅行有限公司向王志峰支付13万元房租及10833元押金。 二、2020年4月21日，青岛品味游学研学旅行有限公司人员向微信名“WQ”用户发送信息称：戴姐你好，我是xx租户，因为疫情原因决定退租。我们于2020年4月30日前将房屋腾空，卫生打扫完毕。期望退还2020年4月30日以后已付租金部分47369.86元。 三、2020年5月6日，青岛品味游学研学旅行有限公司人员向王志峰邮寄提前解除房屋租赁合同通知书，被收件人拒收退回。次日，青岛品味游学研学旅行有限公司人员向“135××××5591”号码发送短信，告知解除合同，希望返还剩余租金。 四、2020年8月20日，微信名“WQ”用户告知微信名“Moriarty”用户，称已收到法院传票，希望配合房东验收办公室。收信人称已离职，联系他人。微信名“WQ”用户以房东身份又通过短信告知新联系人验房事宜。 庭审中，一审法院通过“135××××5591”搜索微信用户，显示的用户名为“WQ”。 五、2020年8月21日，青岛品味游学研学旅行有限公司通过快递将房屋钥匙邮寄王志峰，王志峰于2020年8月23日签收。 六、青岛品味游学研学旅行有限公司公司成立于2019年4月25日，经营范围为：国内旅游业务，国际、国内游学、研学项目的策划等。 七、2020年5月1日至8月24日，涉案房屋产生物业费、水电费等3852.71元。 一审法院认为，青岛品位游学研学旅行有限公司、王志峰签订的《青岛市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，房屋租赁期为2019年8月24日至2022年9月11日，但期间因疫情原因导致青岛品味游学研学旅行有限公司旅游、游学研学业务停滞，严重影响到了青岛品味游学研学旅行有限公司的正常经营，一审法院对青岛品味游学研学旅行有限公司诉请解除合同予以理解。王志峰亦同意解除合同，一审法院确认双方签署的房屋租赁合同解除。双方争议的问题在于下列款项的负担问题：1.疫情期间两个月租金21666元；2.已缴纳的2020年5月1日后租金及押金47369.86元；3.违约金；4.2020年5月1日至2020年8月24日产生的物业、水电等费用；5.双方律师费。关于第1项，因疫情对青岛品味游学研学旅行有限公司的经营业务有巨大影响，一审法院结合案件实际情况，按照公平原则酌情减免一个月房租，即确认由王志峰返还房租10833元。关于第2项款项，青岛品味游学研学旅行有限公司于4月21日通过微信与“WQ”用户协商退租问题，此后也于2020年5月6日通过邮件告知王志峰，但被拒收，但直至8月21日才将钥匙邮寄给王志峰，存在一定的履行瑕疵。同样，王志峰方在知晓青岛品味游学研学旅行有限公司想退租一事后未及时协商，客观上也造成了损失扩大，一审法院酌情判令该部分费用双方各负其半。物业费等同理，一审法院亦判令各负其半。因涉及疫情解除合同，一审法院对王志峰反诉主张的违约金不予支持。双方因疫情原因解除合同，均未妥善解决后续问题，律师费由各自负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认青岛品味游学研学旅行有限公司与王志峰于2019年8月24日签订的《青岛市房屋租赁合同》解除；二、王志峰与判决生效之日起十日内返还青岛品味游学研学旅行有限公司租金及押金34517.93元。三、青岛品味游学研学旅行有限公司于判决生效之日起十日向王志峰支付物业费、水电费等1927元；四、驳回青岛品味游学研学旅行有限公司其他本诉请求；五、驳回王志峰其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序，减半收取的本诉案件受理费848元，由青岛品位游学研学旅行有限公司、王志峰各负其半。反诉案件受理费122元，由青岛品味游学研学旅行有限公司、王志峰各负其半。 二审中上诉人提交以下证据： 证据一、青岛品位游学研学旅行有限公司工商登记，证明被上诉人正在依法经营。证据二、微信记录截图（上诉人代理人与中介之间在2020年6月23日的微信聊天记录），证明被上诉人提出请求后，通过当时房屋中介发出的微信记录，上诉人正在积极协商，上诉人并未置之不理，只是双方并未达成一致。 被上诉人质证后认为：证据一真实性无异议，证明事项有异议。因为被上诉人经营范围是旅游、国内外游学相关业务。由于疫情影响无法开展业务，被上诉人在一审中提供的公司银行流水，可以证明公司经营状况受疫情影响巨大。因此，即使被上诉人公司没有办理注销，也不能否认疫情对被上诉人经营情况的影响。证据二真实性不予认可，无法确认聊天双方的身份。本院经审查认为，对证据一的真实性予以认可；对证据二因上诉人无法提供原始载体，也无法提供微信记录双方身份，故对其真实性不予认可。 二审另查明，双方确认青岛品位游学研学旅行有限公司已交纳的租金13万元系2019年9月13日至2020年9月12日期间的租金，押金支付10833元。上诉人一审主张的水电费、物业费单据显示，2020年5月1日至2020年8月24日的水费、电费合计5.27元，其他费用为物业管理费及电梯运行费。 双方租赁合同约定，甲乙双方任意一方提前解除合同，需提前一个月通知对方，并承担相当于一个月的房租的违约责任，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同，争议焦点为被上诉人提前单方解除合同的效力及上诉人是否应退还相应费用。 本院认为，虽然合同约定，房屋租赁期为2019年8月24日至2022年9月11日，但2020年疫情的特殊情况，确对正常的生产经营产生严重影响，在此情况下，租赁合同受到影响的，出租人与承租人均应在合理范围内公平的分担损失，履行社会责任。本案承租人的经营性质，决定了其在疫情情况下无法正常进行经营活动，在此情况下，其无论是从降低成本的角度考虑还是变更经营的角度考虑，提出提前解除合同，具有一定合理性，也符合当时的社会经济状况，一审法院予以准许，本院予以认可。依据一审查明的事实，被上诉人已告知上诉人其于2020年4月30日腾空涉案房屋，且结合被上诉人一审提交的水电费单据可以认定，被上诉人自2020年5月1日起未再实际使用涉案房屋，上诉人作为出租人，在此情况下，应负有减损义务，及时收回房屋，对其自行扩大的损失应自行负担。考虑合同约定单方提前解除合同应提前一个月告知，同时给予出租人合理的交接房屋期间，本院认定，出租人应自2020年6月12日起收回房屋，对之后扩大的损失，不应由承租人负担。但2020年4月30日之前的房屋租赁费，承租人已实际使用，不应退回。一审法院对此认定错误，应予纠正。关于押金，因合同约定提前解除合同应支付一个月的违约金，考虑到涉案合同的解除，确有疫情影响，承租人并非恶意，因此违约金应予调整减半。该违约金应从已支付押金中予以扣除，剩余押金应予退还。综上，上诉人应退还被上诉人的费用为2020年6月13日至2020年9月12日的租金及押金的50%，即10833×3+10833×50%=37915.5元，该数额高于一审判决第二项数额。关于一审判决第三项，被上诉人应支付2020年5月1日至2020年6月13日费用，低于一审判决支付费用。因该两项，被上诉人未提起上诉，从对上诉人有利的角度，对一审判决第二项、第三项予以维持。上诉人的其他上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实、适用法律有误，但结果正确。上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1696元，由上诉人王志峰负担。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年一月二十五日 法官助理 徐 鹏 书记员 王若怡