江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初10273号 原告（反诉被告）：于艳娟，女，1979年3月17日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：张如宝，江苏致邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱婧杨，江苏致邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郝小敏，女，1978年7月5日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告（反诉原告）：高小九，男，1977年3月15日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 上列两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：纪烨，国浩律师（南京）事务所律师。 原告（反诉被告）于艳娟与被告（反诉原告）郝小敏、高小九房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于艳娟及委托诉讼代理人张如宝、邱婧杨，被告（反诉原告）郝小敏、高小九的共同委托诉讼代理人纪烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于艳娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除于艳娟与郝小敏、高小九之间的《存量房屋买卖合同》；2、判令郝小敏、高小九承担房屋总价款20%的违约金72万元；3、判令郝小敏、高小九承担律师费77830元；4、本案的诉讼费用由郝小敏、高小九承担。事实和理由：于艳娟与郝小敏、高小九于2020年8月29日在南京立好信房地产经纪有限公司（下称“中介公司”）的居间下，签署了一份《购房定金协议》，就郝小敏、高小九出卖其位于南京市，双方达成购房意向，并约定了房款支付时间安排及房屋过户事宜。于艳娟于《购房定金协议》签署当日依约向郝小敏、高小九支付了购房定金人民币10万元。后双方于2020年8月31日签署了《存量房屋买卖合同》，在签约过程中，由于郝小敏、高小九多次表示急需用钱，于艳娟于2020年9月2日即筹措备齐全部345万元的购房款，并请中介公司经纪人通知郝小敏、高小九，双方随时可办理房屋交易过户手续，房款可以由于艳娟一次性向郝小敏、高小九全额支付。2020年9月3日，郝小敏、高小九声称其意外遗失了案涉房屋的《房屋产权证》原件，故暂时无法配合于艳娟办理过户，须待郝小敏、高小九重新补办新证后，双方才能继续履行过户、办理付款等相关交易手续。同日，郝小敏、高小九在原、被告及中介公司三方微信群里发出了《不动产权证挂失凭证（回执）》的照片。根据该回执的信息显示，郝小敏、高小九在2020年9月25日左右可以办理完毕新证。自2020年9月21日至2020年10月4日期间，于艳娟多次通过中介公司经纪人联系被告，希望尽快确认办理房产交易过户手续等事宜,但均未得到对方同意。2020年10月10日，在中介公司的牵头下，双方共同赴中介公司面谈，郝小敏、高小九当场明确表明拒绝继续履行《房屋买卖合同》并提出仅退还原告10万元定金。郝小敏、高小九拒绝履行《房屋买卖合同》的行为有违诚实信用原则，已经构成严重违约，故请求法院判令解除双方之间签署的《房屋买卖合同》并要求郝小敏、高小九承担违约责任。 郝小敏、高小九辩称，于艳娟的诉请没有事实和法律依据，请求驳回。第一，对解除合同的诉请，于艳娟存在违约，我方已通知解除合同，我方同意该诉请，但因解除合同产生的诉讼费应由于艳娟承担。第二、我方并未违约，合同解除的原因在于于艳娟不依据诚实信用原则履行合同，违约金的诉请不应得到支持。于艳娟虽然向中介提出过变更交易的方式和付款时间，但并未取得郝小敏、高小九的同意，且郝小敏、高小九明确提出按合同履行，并在中介提出延期付款时表示了明确的反对，并表示不会因为证件的遗失影响合同的履行，所以是于艳娟违约在先。郝小敏、高小九没有同意领取房产证后再办理付款手续，更换合同约定的履行方式即付款时间是中介和于艳娟自行协商的结果，所以郝小敏、高小九不存在违约。第三，于艳娟和中介在2020年9月26日才与郝小敏、高小九联系，此时于艳娟已超出了合同约定的逾期付款解除合同的期限，所以郝小敏、高小九解除合同符合法律规定。故对于违约金和律师费，应由于艳娟自行承担。 郝小敏、高小九反诉请求：1、判令于艳娟支付郝小敏、高小九违约金72万元；2、判令于艳娟支付郝小敏、高小九律师费3万元；3、判令于艳娟承担反诉受理费等诉讼费用。事实和理由：2020年，因郝小敏、高小九经营周转急需，以低于市场价二三十万委托南京立好信房地产经纪有限公司（下称“中介公司”）处挂牌急售房屋。经中介公司撮合，2020年8月29日，郝小敏、高小九和于艳娟签署了一份《购房定金协议》，就出售案涉房屋达成了约定，明确于艳娟在签订协议时支付10万元定金；在同年9月7日前支付200万元；在同年9月30日前支付145万元；在户口迁出时支付3万元；在该户生活费用结清后支付2万元。2020年8月31日，双方签署了存量房买卖合同，对定金协议中约定的于艳娟付款责任进行了再次确认。合同签订后，于艳娟以各种借口拒绝履行合同约定的付款义务，直至2020年10月10日，在于艳娟逾期付款期限已远超合同约定的解除条件的情况下，郝小敏、高小九向于艳娟提出解除合同。2020年10月14日，在中介公司的斡旋下，郝小敏、高小九本着公司称于艳娟还想买房并可以重新商谈合同的情况下，将定金转账退还给于艳娟，谁知反诉被告在接到定金后反而以郝小敏、高小九违约为由提起本案诉讼。于艳娟逾期付款的行为已经达到了合同约定的解除条件，在郝小敏、高小九解除合同并愿意重新商谈签订合同并退还定金的情况下恶意提起本案诉讼，故依法向法院提起反诉，请求判如反诉请求。 于艳娟反诉辩称:本案的合同目的无法实现，过错在于郝小敏、高小九。第一，郝小敏、高小九告知遗失了不动产权证之后，于艳娟根据合同第十条第二款第一点的约定，行使先履行抗辩及不安抗辩，暂时中止履行付款。第二，双方及中介公司签订了三方合同，应在中介方的监督下交易，因郝小敏、高小九遗失房产证，导致交易无法实际安全履行。第三、根据挂失凭证上显示，郝小敏、高小九应当在2020年9月25日前后申领补办新证，但郝小敏、高小九既未主动告知补办证件的进展，也不予回复中介方及于艳娟有关尽快落实过户手续的催告，同时向中介方提出房屋应当涨价的要求，已经在2020年9月下旬构成逾期违约。第四，2020年10月10日三方会谈中郝小敏、高小九明示毁约，拒绝继续履行买卖合同，并在2020年10月14日强行将于艳娟支付的10万元定金退还。涉案房屋为树人学区房，在市场上一直是供小于需的状态，郝小敏、高小九的恶意违约行为造成了于艳娟选购房屋机会的丧失，导致于艳娟时间成本及机会成本的浪费。对于郝小敏、高小九主张的违约金，认为过高，涉案房屋价格上涨，延迟卖房给郝小敏、高小九带来了收益，不存在任何损失，建议将违约金调整为0元。 本院经审理查明以下事实：位于南京市、高小九，二人系夫妻。 2020年8月29日，郝小敏（卖方）与于艳娟（买方）以及案外人徐标（中介方，合同中自己署名为“南京德佑徐标”）在共同看房协商后，就案涉房屋签订了《购房定金协议》，双方协商约定案涉房屋的价格为人民币360万元整。付款方式为：1.定金10万元整于2020年8月29日支付给卖方；2.第一笔款200万元整于2020年9月7日前支付；3.第二笔款人民币145万元整于2020年9月30日过户前支付；4.户口迁出保证金为人民币3万元整，业主迁出时支付。5.交房款人民币2万元整用于结清此房内所有生活费用后支付。双方约定于2020年8月31号前签定正式房屋买卖合同，产权人郝小敏先于2020年8月31日前签定正式买卖合同，产权人高小九于2020年9月7日前签定买卖合同。此房学籍占用2年，户口正常迁出。违约责任约定：如卖方违约不卖此房，需承担违约责任赔偿双倍的定金，如买方不买则支付的定金不予返还。同日，于艳娟向郝小敏支付定金10万元，郝小敏出具收据确认收到该笔定金。定金协议签订后，在南京立好信房地产经纪有限公司居间下，郝小敏（房屋出卖人、甲方）与于艳娟（房屋买受人、乙方）签订《存量房屋买卖合同》，约定案涉房屋买卖事宜，对房屋价款及支付的约定与前述定金协议相同，合同约定甲乙双方应于2020年09月30日前共同办理房屋权属转移登记。合同对违约责任进行了约定，（一）除本合同其他条款另有规定，甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，构成根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（二）甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过15日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。（三）乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房及贷款所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过15日的；4.购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。乙方出现上述根本违约情形之一的，应当向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；（五）甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。郝小敏（出卖人、甲方）和于艳娟（买受人、乙方）和南京立好信房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订居间合同。 2020年9月2日晚，中介方员工施亚成通过微信与高小九联系，告知高小九买方能在9月5日前凑齐345万，希望能提前到9月5日过户，并且在三方建立的微信群中具体发送了手续流程，包括9月5日高小九补签字、网上预约房产局送件时间、打网签合同、办理资金监管等，并写明做资金监管时卖方需带房产证原件等资料到场，高小九未作出回复。9月3日上午，高小九联系中介施亚成，告知其丢失了房产证、土地证原件，施亚成在微信中说没有这些证件无法办理相关手续。当日，高小九、郝小敏到南京市不动产档案管理中心进行挂失，管理中心出具《不动产权证挂失凭证》，凭证上记载15个工作日后申请人可重新补办新的不动产权证。因房产证丢失一事，高小九和施亚成电话联系，施亚成说房产证是要用于设押，现在房产证丢失，客户担心按照合同时间节点付200万有风险，暂时不付这个钱。高小九的主要意思是自己的房子产权没有问题，已经办理了挂失，在9月30日前确保房屋能够过户，应按合同节点付款，当日于艳娟认为没有房产证原件，未支付购房款。9月20日前后，中介开始致电高小九希望约定过户事宜，但高小九一方未予以答复，9月26日，中介施亚成再次提醒高小九一方过户截止日期即将届满，卖方再次拒绝见面。10月3日，过户日期已过，卖方仍未明确见面过户事宜。 2020年10月4日，中介施亚成向高小九乙方通过微信、邮件发送催告函，催告高小九、郝小敏于2020年10月12日12时前，办理下列事宜，包括办理交易房屋过户的出件手续、完成交易房屋的交付、完成交易房屋的物业交割、完成户口迁出的手续。如您迟延履行该义务，请出示书面说明通知到买方知悉，相互商议决定。如不履约，按照合同的违约责任，赔付违约金。当日，高小九回复，你们已经违约了，不存在你们说的这种情况了。10月10日，双方与中介方共同商谈，高小九提出，房产证拿到河南去，是因为河南那边有学校牵涉到贷款的事情需要这个房产证，后来找不到了，但我们挂失了也提供了证明，是不影响过户的，当时9月7日我们急于用钱，结果没有收到钱，现在买方没有在9月7号的时间节点付钱，时间上已经是过期了，我们把10万定金退给买方，解除合同。于艳娟提出9月2日就已经把钱准备好了，在没有产权证的情况下办理这样大数额的转账不会心安，所以9月7日未付款的主要原因还是因为卖方证件不全导致的，于艳娟一方不同意只退10万元定金，要求通过法律程序解决。2020年12月，买方于艳娟的购房资格证明到期。 另于艳娟因本案委托代理律师，产生律师费77830元。郝小敏、高小九因本案委托代理律师，产生律师费3万元。 本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，当事人可以解除合同。当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应的责任。本案中双方都以自己的行为表明不履行主要合同义务，合同目的已无法实现，本院确认案涉合同解除。关于违约责任，合同签订后，2020年9月3日，高小九、郝小敏一方发生了房产证丢失这一事件，二人于当日进行了挂失，挂失回执单等可证明案涉房屋的权属确实系二人所有，没有权属问题。且15个工作日后也就是原合同约定的过户日9月30日前，新的房产证可以办理好，按照这个时间节点计算，房产证的丢失并不影响合同约定的各时间节点的合同义务的履行。于艳娟在庭审中提出，因为房产证的丢失，对支付如此大的金额产生不安，但如前所述，案涉房屋并没有发生所有权权属问题、房屋损毁灭失等明显导致合同目的无法实现的事件，且高小九、郝小敏对按时过户做出了承诺。于艳娟提出的中介办理资金监管需要房产证原件，但上述事项仅仅是中介公司员工在微信群中的要求，并没有落实到双方形成合意的合同中，也没有得到双方当事人的明确回复，对当事人双方不具有法律效力，用房产证原件等办理资金监管不是于艳娟支付200万元房款的必要前提，因此，高小九、郝小敏丢失房产证是合同履行过程中的瑕疵行为或轻微违约，但不构成根本违约。同样，高小九、郝小敏认为于艳娟未在约定时间支付房款的行为构成根本违约，但二人丢失房产证这一事件发生在先，于艳娟通过中介已经做出了可以付款的表示，不付款并非无缘无故，在日常交易习惯中，因为没有房产证原件而不愿支付房款属于合理心态，且于艳娟在9月底表示愿意继续履行合同，所以于艳娟的行为同样是履行过程中的瑕疵行为或轻微违约，不构成根本违约。因此，结合双方在合同履行中属于混合过错，且过错程度相当，对于双方要求对方支付违约金及相应损失的请求，本院均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）于艳娟与被告（反诉原告）郝小敏、高小九签订的《存量房屋买卖合同》； 二、驳回原告（反诉被告）于艳娟的其他诉讼请求；       三、驳回被告（反诉原告）郝小敏、高小九的反诉请求。 案件受理费40160元，减半收取20080元，保全费5000元，共计25080元，由原告（反诉被告）于艳娟自行负担；反诉费5650元，由被告（反诉原告）郝小敏、高小九自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 韩先革 二〇二一年一月十二日 法官助理 周 颖 书 记 员 赵红芳