浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初6897号 原告：姚俊，男，1968年6月26日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：谢祥兴、王得才,浙江靖远律师事务所律师。 被告：施莉萍，女，1968年3月29日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 被告：曹赟轩，男，1989年1月28日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 原告姚俊与被告施莉萍、曹赟轩确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告姚俊及其委托诉讼代理人谢祥兴、王得才，被告曹赟轩到庭参加诉讼，被告施莉萍经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告姚俊向本院提出诉讼请求：一、确认两被告于2020年9月1日签订的《浙江省二手房买卖合同》无效；二、判令被告曹赟轩立即将位于嘉兴市××花园××幢××室房屋及车库返还原告及被告施莉萍，并协助办理上述房屋过户至原告及施莉萍名下的不动产登记手续，由此产生的费用由两被告承担；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告施莉萍系夫妻关系。双方1991年2月26日登记结婚，2001年1月4日协议离婚，2015年1月16日复婚。离婚期间双方以夫妻名义共同生活，并共同购置位于嘉兴市××花园××幢××室房屋及车库等财产。2020年4月7日，原告向嘉兴市南湖区人民法院起诉，要求解除原告与被告施莉萍的婚姻关系并依法分割夫妻共同财产，但被告施莉萍谎称感情未破裂希望和好，嘉兴市南湖区人民法院于2020年5月28日作出（2020）浙0402民初2248号《民事判决书》，判决驳回原告的离婚诉讼请求。判决后双方夫妻关系未得到改善并继续恶化，且被告施莉萍恶意转移和隐匿夫妻共同财产。2020年9月1日，被告施莉萍未经原告同意，与被告曹赟轩签订《浙江省二手房买卖合同》，将夫妻共有的位于嘉兴市××花园××幢××室房屋及车库以明显低于市场价的不合理价格转让被告曹赟轩，双方于2020年9月2日办理房屋产权过户登记手续。原告认为，被告施莉萍未经原告同意擅自处置夫妻共有财产，属无权处分；被告曹赟轩明知涉案房屋存在重大争议且以明显低价受让，不符合善意取得的规定。两被告就涉案房屋的转让行为已严重侵犯原告合法权益，双方签订的《浙江省二手房买卖合同》应认定为无效。为维护原告合法权益，原告依据我国《物权法》、《婚姻法》等法律法规的规定向人民法院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。 被告曹赟轩辩称，一、该房屋是在施莉萍离异状态下，以施莉萍个人名义购买的，属于施莉萍个人财产，其有权处分该财产，并且被告曹赟轩在买卖的时候已经仔细核对过，并查看了被告施莉萍提供的离婚证和后来的结婚证，确认该房产购买时间是在离婚状态下；二、涉案房屋实际成交价格是1845000元，并没有明显低于市场价，是正常的市场价范围，不存在价格明显偏低的情况；三、案涉房屋买卖合同，不存在其他法律规定的无效情形。因此，被告认为原告诉请缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。 被告施莉萍未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法向本院提供证据如下：1.浙江省二手房买卖合同；2.不动产登记申请受理通知书；3.不动产登记信息查询结果；4.民事判决书（2020浙04**民初2248号）5、民事裁定书（2020浙04**民初4808号之一）；6、涉案房屋市场参考价格；7、姚某与物业微信聊天截图、姚某与中介微信聊天截图、中介人员微信聊天截图。被告曹赟轩经质证，对证据1，认为是网签版本的合同，房屋实际成交价格是1845000元；对证据2，当时交易时中介已经告知过我房子有纠纷，但是中亚地产那边手续经过系统审核，能够成交就说明在合法范围内；对证据3，没有意见，代表了登记情况；对证据4，认为与我无关；对证据5，认为正式签订合同时，该房屋并没有财产保全，可以进行交易；对证据6，认为房价大致是在这个区间，但是房子当时处于装修、家具、家电均损坏，房屋实际价值应当降低，我购买的价值是在正常价格；对证据7，没有意见，涂了油漆等更加影响房屋的交易价格，我当时问过中介，中介说交易没问题。 针对自己的抗辩，被告曹赟轩向本院提供证据如下：1.转账记录3页；2、房地产买卖居间协议。原告经质证，对上述两组证据的三性均不认可，首先，从真实性来说，房地产买卖居间协议系两被告及中介之间签订，银行转账记录也是根据该协议发生，原告不知情，不能排除双方虽约定房屋转让价格1845000元，但事后又退还部分款项等；其次，从合法性角度上来说，房地产买卖居间协议签订时间为2020年8月21日，此时案涉房屋尚在法院查封期间；再次，从关联性角度讲，房地产买卖居间协议与本案不具备关联性。 本院依据原告的申请，准许证人姚某出庭作证。证人姚某在庭审中陈述：我的父亲是姚俊，母亲是施莉萍，盛大花园的房子是我父母的共同财产，从购买这套房产到2015年期间，我们一家一直住在这个房子里，后来家里发生矛盾，我母亲在2019年底时就将该房产挂到网上卖，我们是不同意她卖房子的，当时去过社区调解，因为母亲执意要卖房子，所以在2020年6月左右，我就将房子墙上涂满涂料，装修砸掉等等。我父母现在是已婚状态，曾经办过假离婚。 原告对证人姚某的证言认为是客观，真实地反映了案件的真实情况；被告曹赟轩对证人姚某的证言认为，没有什么要说的，与证人不认识。 被告施莉萍未提供证据，亦未到庭质证。 本院认证如下：原告与被告曹赟轩提供的证据，真实合法，且与本案具有关联性，本院均予以认定。对证人证言，对于其陈诉与原告姚俊、被告施莉萍之间的身份关系以及房屋墙上涂满涂料，装修砸掉的事实予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年8月21日，施莉萍、曹赟轩、嘉兴中亚房地产经纪有限公司（中亚房地产公司）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定曹赟轩向施莉萍购买位于嘉兴市××花园××幢××室××号房屋（建筑面积为111.1平方米，房屋价款为1845000元）。 2020年9月1日，施莉萍与曹赟轩签订《浙江省二手房买卖合同》一份，载明曹赟轩向施莉萍购买位于嘉兴市××花园××幢××室××号房屋（建筑面积为111.1平方米，房屋价款为1200000元），并于同日进行网签备案。次日，双方共同办理了过户登记。 2020年8月31日，曹赟轩向施莉萍转账580000元，附言：盛大花园10栋1005首付款。2020年9月1日，曹赟轩向施莉萍转账两笔共计1245000元，附言：盛大花园10幢1005付款。曹赟轩合计向施莉萍转账1825000元。 嘉兴市××花园××幢××室××号房屋的产权变更情况如下：2009年7月10日登记至施莉萍名下，2020年9月2日转移登记至曹赟轩名下。 原告姚俊与被告施莉萍于1991年2月26日登记结婚，于2001年1月4日协议离婚，后于2015年1月16日再次登记结婚。本院于2020年4月7日立案受理了姚俊与施莉萍离婚纠纷一案，并于2020年5月28日作出（2020）浙0402民初2248号民事判决书，驳回原告姚俊的诉讼请求，该民事判决书已于2020年6月17日发生法律效力。在该判决书中，确认了嘉兴市××花园××幢××室××号房屋系夫妻共同财产。 另查明，庭审中，一、原告主张案涉房屋价值为200-220万元之间，被告曹赟轩表示认可，但其认为房屋内存在装修被破坏、有纠纷等影响房价的因素；二、被告曹赟轩称涉案房屋目前正在进行装修，其已将子女户口迁入该套房屋内。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷。关于案涉《浙江省二手房买卖合同》的效力问题。合同无效事由具有法定性，应以《合同法》第五十二条所列事由作为判断依据。本案中，案涉房屋属于姚俊与施莉萍的夫妻共同财产，本案施莉萍未经姚俊同意，其擅自将房屋出售给曹赟轩的行为属于无权处分。本案中，被告曹赟轩实际向被告施莉萍支付1825000元，《房地产买卖居间协议》中约定的房价为1845000元，而《浙江省二手房买卖合同》中约定的房价为1200000元，显然《浙江省二手房买卖合同》系双方虚假意思表示，且规避法律上的足额缴纳税款的义务，故该合同符合合同无效的法定情形，该合同无效。对于应缴纳税款本院将通知相关部门予以依法处理。本案中，两被告实际履行的是《房地产买卖居间协议》，该协议系施莉萍和曹赟轩的真实意思表示，内容并未违反法律或行政法规的强制性规定，亦无证据证明施莉萍和曹赟轩具有恶意串通损害姚俊合法权益的情形，且无权处分并不影响合同的效力，故该《房地产买卖居间协议》合法有效。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，原告称曹赟轩知晓房屋存在异议登记、查封等情形下仍购买，不符合善意取得，本院认为所涉房屋登记于施莉萍一人名下，且房屋登记的时间为2009年，施莉萍当时处于离异状态，故被告曹赟轩购房时有理由相信被告施莉萍享有房屋处分权。虽曹赟轩知晓房屋存在纠纷等情形，但房屋买卖过程中，房屋存在瑕疵并不能表明购买方系恶意，且该房屋亦能完成过户登记等手续，买受人相信不动产登记结果也属合理。至于购房价格，购房价格虽少于原告主张的200万到220万，但鉴于该房屋存在装修被破坏、有纠纷等影响房屋价值的情况下，故两被告议定的购房价格尚在合理范围内，被告曹赟轩已提供证据证明已支付1825000元，不属于明显不合理低价，且该房屋办理了产权登记手续，被告曹赟轩也已实际占有并使用房屋，符合了善意取得的构成要件，综上，原告要求被告曹赟轩返还房屋，本院不予支持。被告施莉萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦不答辩和提供证据，视为放弃一审抗辩的权利，应自行承担由此带来的不利法律后果，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》（法释〔2011〕18号）第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告施莉萍、曹赟轩于2020年9月1日签订的《浙江省二手房买卖合同》无效； 二、驳回原告姚俊的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取10500元，保全费5000元，合计15500元，由原告姚俊负担15400元，由被告施莉萍、曹赟轩共同负担100元，于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 陈前 二〇二一年一月二十一日 法官助理 王琳 书 记 员 王欢 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。