湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终69号上诉人（原审原告）：阳艳。被上诉人（原审被告）：郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼4楼。法定代表人：段钬，该公司董事长。委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄朱璇，湖南星河律师事务所律师。上诉人阳艳因与被上诉人郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。阳艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判决君联公司支付逾期办证违约金22996.22元（从2017年10月12日算至2019年4月15日：418113.00×0.0001×550天=22996.22元）或判决君联公司支付逾期办证违约金17309.88元（从2018年2月25日算至2019年4月15日：418133.00×0.0001×414天=17309.88元）和判决君联公司支付延迟交房违约金25747.39元（从2015年11月1日算至2017年11月27日：418113×0.0001×758天=31692.97元，减去已支付的5945.58元，还需向阳艳支付25747.39元）共计43057.27元；3.本案一、二审诉讼费由君联公司承担。事实和理由：1.君联公司是郴州市“君联名都”商品房项目的开发商。2014年11月26日阳艳与君联公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，约定了阳艳以总价418113.00元购买君联公司开发的“君联名都”建筑面积为128.65㎡第5栋703号房，阳艳按合同约定支付了首付款（含定金）95%即396806.00元。2.《郴州市商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2015年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人。3.《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该房屋的初始登记，并约定了违约处理方式：出卖人向买受人支付已付房款的0.01%的违约金。4.2020年4月9日一审法院在（2020）湘1002民初1104号民事调解书中认定君联公司的交房时间为2016年4月30日，君联公司于2019年4月15日才通知阳艳办理房屋权属，按照合同约定的时间已逾期550天。5.君联公司于2016年4月29日将交房通知刊登在2016年4月30日的《郴州日报》上并要求业主前往与君联公司办理交房手续。6.2017年7月28日君联公司以《违约告知函》的方式告知阳艳“我公司（君联公司）已于2016年4月7日通过短信或者电话的形式通知全体业主收房”。综合上述2.3.4.5.6点，君联公司应支付逾期办证违约金计算方式为：从2017年10月12日算至2019年4月15日：418113.00元×0.0001×550天=22996.22元。7.一审法院把（2020）湘1002民初1104号民事调解书中认定君联公司的交房时间为2016年4月30日变更为以按照君联公司提供的《收房确认书》中的交房时间2017年11月27日为准。君联公司于2019年4月15日才通知阳艳办理房屋权属，按照合同第十六条：商品房交付使用后365个工作日内完成该房屋的初始登记。8.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，办理房屋产权登记的期限应为房屋交付使用后90日内，而双方合同第十六条被君联公司私自篡改成了“365个工作日”，此条款明显与国家法律规定和阳艳的真实意愿相违背。9.根据合同法第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”10.双方签订的合同为格式合同，按照不利于合同提供方的解释准则，该格式合同中第十六约定的“365个工作日”应按照上述法律规定更改为“90日”。综合上述7.8.9.10点，则君联公司应支付逾期办证违约金计算方式为：从2018年2月25日算至2019年4月15日：418113.00×0.0001×414天=17309.88元。11.一审法院在（2020）湘1002民初1104号民事调解书中认定君联公司的交房时间为2016年4月30日，而一审判决以君联公司提供的《收房确认书》认定交房时间为2017年11月27日。故君联公司应支付2016年4月30日至2017年11月27日延迟交房违约金计算方式为：从2015年11月1日算至2017年11月27日：418113×0.0001×758天=31692.97元，减去已强制执行（2015年11月1日至2016年4月30日）的5945.58元，还需向阳艳支付25747.39元。综上，请求支持上诉请求。君联公司辩称：1.收房确认书是阳艳的真实意思表示，阳艳作为完全民事行为能力人，应当预见到自己的行为所产生的法律后果，且阳艳没有任何证据证明收房确认书是在被胁迫的情形下签订，也未在法定期限内行使撤销权，因此收房确认书是真实、合法、有效的，应作为本案的定案依据；2.本案是系列案件之一，目前在一审判决没有上诉已经发生效力的案件有140余件，二审上诉发生法律效力的有17件，为同样的裁判结果，请求根据最高人民法院的指导意见，对本案作出与其他160余件系列案件同样的裁判结果。综上，请求驳回上诉，维持原判。阳艳向一审法院起诉请求：1.依法判决君联公司支付延期办证违约金22972.95元（从2017年10月12日算至2019年4月15日：417690.00×0.0001×550天=22972.95元）；2.本案诉讼费由君联公司承担。一审法院认定事实：一、2014年11月26日，阳艳作为买受人，君联公司作为出卖人，签订《郴州市商品房买卖合同》及其附件。合同主要约定：阳艳购买君联公司开发的位于郴州市××路××栋××号房，建筑面积128.52平方米，商品房单价为每平方米3250元，总房款为417690.00元。《郴州市商品房买卖合同》签订后，阳艳向君联公司支付了全部购房款418113.00元，并向湖南保利物业管理有限公司郴州分公司交纳2016年6月1日至2017年11月止的物管费3556.9元。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准。合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。二、2017年11月27日，阳艳签署《收房确认书》一份，该确认书载明：“本人阳艳，购买君联名都5栋703号房。现郴州君联房地产开发有限公司已将符合双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的前述房屋交付于我，并已办理完毕相关收房手续，本人对该现房无任何异议。特此确认。”三、2019年3月27日，君联公司已经取得案涉楼盘5栋的不动产首次登记权属证书，产权证号为：湘（2019）北湖不动产权第0017340号。四、2019年4月15日，君联公司向各业主出具《办理房屋权属通知书》，该通知书载明：“我公司已按合同约定完成整个项目的权属证书登记，现特通知您可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续。需由我公司配合提供的相关资料，请在本通知书发出之日起30日内到我公司办公室领取。同时我公司郑重提醒，如您未能如约前来领取相关资料，由此产生的一切法律责任及费用由您自行承担，我公司不承担任何责任。”一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。阳艳与君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。本案中，双方在合同中约定，君联公司应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。君联公司于2019年3月27日完成“君联名都”项目5栋商品房不动产首次登记权属证书，而阳艳签署的《收房确认书》明确收房时间为2017年11月27日，即从阳艳接受购买的“君联名都”5栋703房之次日起365个工作日内，君联公司已完成该幢商品房的初始登记。故对阳艳提出要求君联公司支付延期办证违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：“驳回原告阳艳的诉讼请求。案件受理费减半收取187元，由原告阳艳负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：阳艳提交的违约告知函，不足以证明阳艳在2016年4月30日已收房，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。阳艳上诉请求君联公司支付逾期交房违约金，超出了一审的诉讼请求范围，本院不予审理。本案二审争议焦点为君联公司是否应承担逾期办证违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记（首次登记）。阳艳自愿于2017年11月27日向君联公司签署《收房确认书》确认收房时间为2017年11月27日。而君联公司于2019年3月27日办理好案涉商品房的首次登记，并未超过双方约定的办理不动产权属登记的期限。一审法院根据阳艳签署的《收房确认书》判决君联公司不承担逾期办证违约金，并无不当。阳艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费876元，由上诉人阳艳负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二一年一月二十九日法官助理雷彬书记员唐旭超书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。