四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川11民终56号 上诉人（原审被告）：四川嘉州实业有限公司，住所地：乐山市五通桥区牛华镇新建街**。 法定代表人：王端云，总经理。 委托诉讼代理人：张玉萍，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡太奎，男，1948年12月2日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：杨野平，四川追求律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯桥佳，四川追求律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：五通桥区牛华镇人民政府，住，住所地：四川省乐山市五通桥区牛华镇南华宫商业街/div> 负责人：古焰，镇长。 委托诉讼代理人：刘娟，女，该单位工作人员。 上诉人四川嘉州实业有限公司（以下简称“嘉州实业公司”）因与被上诉人胡太奎、被上诉人五通桥区牛华镇人民政府（以下简称“牛华政府”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省乐山市五通桥区人民法院（2020）川1112民初754号民事判决，向本庭提起上诉。本院于2021年1月7日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉州实业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡太奎的诉讼请求，并由其承担一审、二审诉讼费。事实与理由：1.拆迁安置补偿主体是牛华政府，具有办证协助义务的主体也是牛华政府，旧城改造是牛华政府启动的项目，虽然牛华政府与嘉州实业公司签订的房屋征收补偿安置协议时间比实际拆迁时间外，但实践中先履行再补签书面合同的现象屡见不鲜。一审法院进行时间推定，认定该份协议未实际履行是认定事实错误。另外从回迁房交付后所占土地是牛华政府的划拨土地，也可以得知拆迁安置主体应当是牛华政府。《牛华镇二码头社区旧城改造房屋征收补偿安置协议》才是正式拆迁补偿安置协议，也是唯一有效的协议。根据该协议的约定，本次征收安置房两证由牛华政府负责。2.胡太奎与嘉州实业公司签订的《旧城改造拆迁补偿安置协议》为无效协议，并未实际履行，也未约定嘉州实业公司有协助办证的义务。2011年1月21日前有效的《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定：本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，第六条规定：拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。第十三条规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式订立拆迁补偿安置协议。2011年1月21日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定拆迁人为房屋征收部门，根据以上规定，嘉州实业公司无拆迁许可证，也非房屋征收部门，不具备拆迁人主体资格。《旧城改造拆迁补偿安置协议》，违反了上述强制性规定为无效协议，并且该协议已经为初期调查使用，简单记录摸底对象的基本情况，可能取得的拆迁补偿及安置内容而做的拆迁摸底，并未实际履行，对双方权利义务不产生任何影响。该协议约定办证费由嘉州实业公司承担，并非是协助办理房产证的义务由嘉州实业公司承担。3.嘉州实业公司进行的拆迁安置是基于政府的委托，代政府具体履行的行为。嘉州实业公司未履行受托义务时，胡太奎只能向牛华政府主张违约责任。从嘉州实业公司与牛华政府签订的相关协议可以看出，牛华政府委托嘉州实业公司具体实施旧城改造，在政府实施拆迁修建安置的具体行为。根据《民法总则》第一百六十二条：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事行为，对被代理人发生效力，和《合同法》第四百零二条：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时，知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人的规定，在受托人不履行受托义务时，权利人只能向委托人承担违约责任，故本案中嘉州实业公司实施的行为均应当直接约束牛华政府和胡太奎，即使嘉州实业公司有协助办证的义务，也是属于对牛华政府受托义务，若未履行该受托义务的，胡太奎只能向牛华政府主张违约责任。 胡太奎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。拆迁安置的主体是上诉人，在上诉人与被上诉人签订的协议是一个已经履行了的协议。一个是房子，胡太奎把旧房子交给了上诉人，上诉人把房子换给了胡太奎，双方还进行结算。上诉人所举的牛华镇政府这个协议并没有胡太奎签字，胡太奎不认可该协议，办理不动产登记是上诉人的义务。上诉人和胡太奎签订的安置协议是有效协议，该协议进行了实际履行，除了办证以外，上诉人主张协议完全没有履行与事实不符。摸排不符合实际，胡太奎没有签字。上诉人的拆迁安置不是一个委托行为，不管属不属于胡太奎没有看到过牛华政府。一直都是嘉州实业与胡太奎在交涉。上诉状上提到的法律与本案没有关联。 牛华政府辩称，我们签订的合同没有履行过，牛华政府没有和被征收户有来往，房子不在牛华镇政府名下，牛华政府没有权利和义务给他们办证。 胡太奎向一审法院提出诉讼请求：1.嘉州实业公司立即协助胡太奎办理位于四川省乐山市五通桥区××镇××栋××单元××号房屋的不动产登记证书；2.本案的全部诉讼费由嘉州实业公司承担。事实和理由：在对环保厂周围片区进行旧城改造时，胡太奎与嘉州实业公司就胡太奎位于××镇××街××组住宅的拆迁赔偿达成两份协议，约定：1.原则上考虑该片区旧房均是困难职工，居住条件太差，嘉州实业公司同意一平方拆迁旧房换一平方商品房互不补差额。2.嘉州实业公司按胡太奎房产证的实际面积39.40㎡，土地证面积59.52㎡换给胡太奎瑞丰花苑11栋1单元302号约90.00㎡住宅（超出的平方面积嘉州实业公司按成本价格出让给胡太奎）。协议中还明确约定，水、电、天然气、光纤、办理房产证、土地证胡太奎不承担费用，由嘉州实业公司承担。胡太奎按照协议约定将房屋交付给了嘉州实业公司，但嘉州实业公司至今未将上述房屋的产权证办理下来并交付给胡太奎，现胡太奎为维护其合法权益，诉至法院。 一审法院认定事实如下：1.2010年11月13日，嘉州实业公司与胡太奎签订《旧城改造拆迁补偿安置协议》，协议约定：“一、拆迁面积及赔偿方式：1.原则上考虑该片区旧房均是困难职工，居住条件太差，甲方（被告嘉州实业公司）同意一平方拆迁旧房换一平方商品房互不补差额。2.甲方（被告嘉州实业公司）按乙方（原告）房产证的实际面积39.40㎡，土地证面积59.52㎡换给乙方（原告）瑞丰花苑11栋1单元302号约90.00㎡住宅（超出的平方面积被告按成本价格出让给原告）注：甲方换给乙方新房定于2011年12月30日前原拆原建。二、水、电、天然气、光纤、办理房产证、土地证乙方（原告）不承担费用，由甲方（被告嘉州实业公司）承担。三、本协议从签订之日起，乙方（原告）于2010年11月30日前，交房给甲方（被告嘉州实业公司）。甲方（被告嘉州实业公司）负责给乙方（原告）找间临时住房用于居住。四、本协议从签订之日起，乙方（原告）的拆迁住房应立即交给甲方（被告嘉州实业公司），所有权属甲方（被告嘉州实业公司）所有，乙方（原告）的房产证、土地证一并交给甲方（被告嘉州实业公司）”，原告在协议签订后已按约向被告嘉州实业公司履行了交付拆迁住房的义务，被告嘉州实业公司也按约向原告履行了寻找临时住房的义务，并将原告交付的拆迁住房予拆除，重新修建了住宅楼，；2.2011年10月24日，被告牛华政府与原告签订《牛华镇二码头社区（新建街3、4组一期）旧城改造房屋征收补偿安置协议》，协议约定：“甲方（被告牛华政府）因旧城改造需要征收乙方（原告）座落在牛华镇二码头社区新建街门牌**的房屋，根据牛华镇旧城改造项目征收补偿安置方案，经甲乙（原、被告）双方协商，乙方（原告）自愿选择产权调换安置方式，了结原房屋产权归属，现就房屋征收补偿安置有关事项达成如下协议：一、乙方（原告）被征收主体房面积如下：……（三）住房和门市（住改非）总面积为65.472㎡；二、安置房面积、户型选择：1.乙方（原告）自愿选择甲方（被告牛华政府）提供的座落在××镇××社区××街××组××组××期××拆迁范围内新建安置房户型55㎡左右计0套，80㎡左右计0套，90㎡左右计1套，120㎡左右计0套，作为安置用房。……六、被征收房屋的交付：本协议生效后10日内，乙方（原告）应完成搬迁并交付旧房和原房房屋产权证、土地证等相关手续给甲方（被告牛华政府）。甲方（被告牛华政府）将以乙方（原告）交房时间先后确定选房顺序号。乙方（原告）保持被征收房屋的完整性，不得任意拆除或损坏，违约按实际损失赔偿。七、产权证办理：本次征收安置房“两证”（房屋所有权证、国有土地使用证）由甲方（被告牛华政府）负责、乙方（原告）协助办理，乙方（原告）除承担办证工本费外，超出基本住房面积部分的税费按相关规定自行承担。”；3.2011年10月30日，被告牛华政府与被告嘉州实业公司签订《协议》，协议约定：“为加快城镇建设，根据五委发（2009）15号《中共五通桥区委、五通桥区人民政府关于加快城市建设的决定》文件精神。甲方（被告牛华政府）决定对二码头社区（原新建街3、4组）圣琪电器厂、亚西厂职工宿舍、火柴厂职工宿舍、农行营业所和职工宿舍，以及该片区的居民房屋实施旧城改造。经双方平等友好协商，就该旧城改造项目相关事宜达成如下协议：一、旧城改造范围：新建街3、4组；二、旧城改造补偿安置方案：补偿安置按照国务院590号令，并参照五通桥区中心城区拆迁补偿安置标准执行；三、资金来源：旧城改造启动资金和价购房款作为拆迁成本全额由乙方（被告嘉州实业公司）垫付；四、付款方式及时间：待该宗土地地上建构筑物拆迁完毕，区土地储备中心收储拍卖后，按照拍卖确认书确定应付拆迁成本金额，由区土地储备中心划拨给甲方，甲方再划转给乙方。”；2012年3月8日，被告牛华政府与被告嘉州实业公司签订《补充协议》，协议约定：“牛华镇二码头社区（原新建街3、4组）旧城改造项目拆迁居民房屋修建回迁还房，经五府土（2012）19号文件《乐山市五通桥区人民政府关于依法收回牛华镇新建街旧城改造国有土地使用权划拨给牛华镇政府修建回迁房的批复》，划拨土地6731.5㎡做为修回迁房用地。甲方（被告牛华政府）将回迁还房工程委托乙方（被告嘉州实业公司）修建，现就双方在2011年10月30日签订的协议前提下达成如下补充协议：一、拆迁情况：拆迁土地面积12058.4㎡，拆迁户数59户；拆迁房屋面积5179.91ｍ²，其中产权价购户数13户，价购金额380.2362万元，还房户数46户，还房面积6235ｍ²，其中住房面积6025ｍ²，门市面积210ｍ²。二、房屋结构、成本费用：房屋结构为砖混现浇结构；每平方米土建成本费用为1100元。三、修建房屋资金：回迁还房面积6235ｍ²，修建款由乙方（被告嘉州实业公司）全额垫资685.85万元。四、其他：该划拨土地范围的房屋修建方案和报建手续，由乙方（被告嘉州实业公司）全权负责、设计、申报、审批并完善相关修建手续。所建房屋超出还房面积部分，待该工程全面验收完工后，统筹结算。五、由甲乙（二被告）双方2011年10月30日签订协议办理。”；4.2018年7月6日，牛华镇新建街85号11幢2单元3层302号已备案登记在被告嘉州实业公司名下。 诉讼中，胡太奎与被告嘉州实业公司均确认，被告嘉州实业公司于2011年11月28日向原告交付了牛华镇新建街85号11幢2单元3层302号房屋。 诉讼中，原告胡太奎明确表示只要求被告嘉州实业公司履行协助办证义务。 上述事实有身份证复印件、营业执照复印件、统一社会信用代码证书复印件、《旧城改造拆迁补偿安置协议》复印件、《牛华镇二码头社区（新建街3、4组一期）旧城改造房屋征收补偿安置协议》复印件、房产登记信息查询情况说明一份、《协议》复印件、《补充协议》复印件、（2019）川1112民初155号民事判决书、（2019）川11民终1034号民事判决书及本院庭审笔录等在案佐证，该院予以确认。 一审法院认为，合法的民事权益依法受法律保护。本案中被告嘉州实业公司与原告胡太奎于2010年11月13日签订的《旧城改造拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，原被告当按约行使权利、履行义务。胡太奎在协议签订后已按约向被告嘉州实业公司履行了交付拆迁住房的义务，被告嘉州实业公司也按约向胡太奎履行了寻找临时住房的义务，并将胡太奎交付的拆迁住房予拆除，重新修建了住宅楼，被告嘉州实业公司于2011年11月28日向胡太奎实际交付了牛华镇新建街85号11幢2单元3层302号住房，且根据本院查明事实，2018年7月6日牛华镇新建街85号11幢2单元3层302号房屋已备案登记在了被告嘉州实业公司名下，故，本案中对胡太奎负有协助办理房屋产权证义务的主体应当是被告嘉州实业公司。关于被告嘉州实业公司辩称其与胡太奎签订的《旧城改造拆迁补偿安置协议》系拆迁工作中进行拆迁摸底时所签的意向性协议，不是最后实施的正式协议，而2011年10月27日胡太奎与被告牛华政府签订的《牛华镇二码头社区旧城改造房屋征收补偿安置协议》才是正式的征收补偿协议，牛华政府才是应当协助原告办理房屋产权证义务主体的主张，该院认为从该协议签订时间看，其时胡太奎原有住房早已被被告嘉州实业公司实际拆除，新的住宅楼业已建成，故原告胡太奎与被告牛华政府所签协议并未实际履行，真正付诸实际履行的是原告胡太奎与被告嘉州实业公司所签订的《旧城改造拆迁补偿安置协议》，被告嘉州实业公司作为拆迁主体也符合当时国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，且被告嘉州实业公司于2011年11月28日向原告胡太奎实际交付了牛华镇新建街85号11幢2单元3层302号住房，该房屋于2018年7月6日已备案登记在了被告嘉州实业公司名下，故对被告嘉州实业公司的这一主张该院不予采信。关于被告嘉州实业公司提出原告胡太奎的房产证面积为39.4㎡，而实际交付给原告胡太奎的房屋面积为90㎡，故《旧城改造拆迁补偿安置协议》未履行，该院认为，被告嘉州实业公司与原告胡太奎签订的《旧城改造拆迁补偿安置协议》中明确约定“一、拆迁面积及赔偿方式：2.甲方（被告嘉州实业公司）按乙方（原告）房产证的实际面积39.40㎡，土地证面积59.52㎡换给乙方（原告）瑞丰花苑11栋1单元302号约90.00㎡住宅（超出的平方面积被告按成本价格出让给原告）”，而被告嘉州实业公司于2011年11月28日向原告交付的牛华镇新建街85号11幢2单元3层302号房屋的面积正是约90.00㎡的住宅，这也恰好印证了付诸实际履行的是原告与被告嘉州实业公司所签订的《旧城改造拆迁补偿安置协议》。《旧城改造拆迁补偿安置协议》中约定“二、水、电、天然气、光纤、办理房产证、土地证乙方（原告）不承担费用，由甲方（被告嘉州实业公司）承担”也证明对原告胡太奎负有协助办理房屋产权证义务的主体是被告嘉州实业公司。至于被告嘉州实业公司与被告牛华政府之间所签《协议》和《补充协议》，不妨碍原告胡太奎要求被告嘉州实业公司履行协助办证义务。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告四川嘉州实业有限公司应在本判决发生法律效力后十五日内协助原告胡太奎办理四川省乐山市五通桥区××镇××栋××单元××号房屋的不动产权证书。本案案件受理费50元，由被告四川嘉州实业有限公司负担。 二审中各方未提交新证据，二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为拆迁安置房的协助办证义务主体如何确定。嘉州实业公司与胡太奎于2010年11月13日签订的《旧城改造拆迁补偿安置协议》，虽然嘉州实业公司主张是意向性“摸底”的协议，但该协议约定的内容具备合同的完整要件，且无在案证据能够证明该协议是具有意向性的摸底协议而非正式协议。反而从查明事实看，从拆除旧房到过渡期房屋的安置到新房的修建和交付，嘉州实业公司实际上是按照前述协议在向胡太奎履行协议约定各项义务，并且案涉房屋已经实际登记在嘉州实业公司名下，故一审法院认定嘉州实业公司具有协助胡太奎办理相关产权证书的义务符合客观实际情况，并无不当，故嘉州实业公司上诉认为其不承担协助办证义务的上诉请求本院不予支持。 综上所述，嘉州实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由四川嘉州实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 霞 审 判 员  吴维维 审 判 员  张图亮 二〇二一年一月二十九日 法官助理  荆 勤 书 记 员  向 岚