云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终149号上诉人（原审原告）：云南百大新百房地产有限公司，住所地：云南省昆明市高新区二环西路**高新科技信息中心主楼。法定代表人：谢勇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李江燕，女，汉族，1983年4月15日出生，特别授权代理。委托诉讼代理人：牛海良，男，汉族，1986年7月24日出生，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南昌胜达投资有限公司，住，住所地：云南省昆明市高新区海源北路与商院路交汇处昆百大国际派******/div>法定代表人：尹新华，董事长。被上诉人（原审被告）：尹新华，男，1964年11月20日出生，汉族，住南省昆明市高新区海源北路与商院路交汇处昆百大国际派******。被上诉人（原审被告）：徐燕，女，1970年10月24日出生，汉族，住南省，住南省昆明市高新区海源北路与商院路交汇处昆百大国际派******iv>三被上诉人共同委托诉讼代理人：张**，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李新德，云南天途律师事务所实习律师，一般授权代理。上诉人云南百大新百房地产有限公司（以下简称：“百大公司”）因与被上诉人云南昌胜达投资有限公司（以下简称：“昌胜达公司”）、尹新华、徐燕追偿权纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。百大公司上诉请求：1.请求维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项，改判由被上诉人云南昌胜达投资有限公司向上诉人支付违约金人民币193335.31元（以下均为人民币）、保全保险费7200元；2.请求由三被上诉人共同承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定案件事实不清。1.被上诉人云南昌胜达投资有限公司（以下称“昌胜达公司”）向上诉人购买的房屋共计24套，购房总价款为850万元。昌胜达公司就购买前述24套房屋的购房款向富滇银行新城支行申请按揭贷款420万元。2017年5月15日，昌胜达公司与上诉人就24套房屋分别签订了《商品房购销合同》。一审中，昌胜达公司提交的是24套房屋中的2105号房屋的《商品房购销合同》，上诉人提交的是24套房屋中的2112号房屋的《商品房购销合同》。但一审判决仅认定签订了2112号房屋《商品房购销合同》。2.《商品房购销合同》第17页第五条第（三）项第4点明确约定“乙方应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，如因此导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》。相关损失（如装修损失等）由乙方自行承担。乙方除应承担商品房购销合同约定的违约责任（按商品房价款10％支付违约金）和银行索赔外，还承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”但一审判决却仅摘取部分表述，详见一审判决书第4页第三段第五行“同时约定，乙方应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，如因此导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，乙方承担按商品房价款10％的违约金”，一审判决如此摘取、拼接，并据此未支持上诉人的部分诉讼请求，即涉案合同中明确约定应由被上诉人承担的违约金，及上诉人实现债权产生的保全保险费。二、上诉人主张违约金和保全保险费符合合同约定。1.《商品房购销合同》第五条第（三）项第4点已对上诉人行使追偿权的范围作了明确约定，追偿范围包含违约金、银行索赔、实现债权等产生的费用。本案中，《商品房购销合同》与《法人商用房按揭（抵押）借款合同》《担保保证合同》不能割裂来看，因为前者与后者都是按揭这一交易方式下的产物，是主合同与从合同的法律关系。按揭购买商品房是一个法律关系结合体，其中包含了买卖、借贷、抵押、保证等多种法律关系。诸种法律关系在商品房买卖按揭关系中共生、共存。《商品房购销合同》第五条第（三）项第4点己明确约定昌胜达公司逾期还贷导致上诉人承担连带责任的，上诉人有权行使追偿权，这是双方意思自治的表现，合法有效，理应被法律支持。引发本案的原因为昌胜达公司逾期还贷，才导致上诉人承担了担保责任，上诉人代偿贷款本息并依法支出了保全保险费、诉讼费用等费用，这些均系因昌胜达公司违约导致上诉人实际产生的损失，昌胜达公司应按约定予以赔偿。一审判决简单地以本案并非商品房买卖合同纠纷，本案系追偿权纠纷，认定“追偿范围应当以百大公司向债权人给付的义务范围为准，故百大公司主张以《商品房购销合同》中的约定要求昌胜达公司承担违约责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。”一审判决实际割裂了商品房购销合同和担保保证合同之间的联系，未能整体理解按揭购买商品房交易结构的整体性，同时忽视《商品房购销合同》第五条第（三）项第4点的条款内容，仅以双方所约定的追偿权条款是在《商品房购销合同》中，即以案由不同为由作出判决，实属对事实认定不清。2.解除《商品房购销合同》并非行使追偿权的前置条件，一审判决不应以上诉人未行使解除权来否定上诉人主张违约金的权利。通读《商品房购销合同》第五条第（三）项第4点，该条款约定了昌胜达公司逾期还贷导致上诉人承担连带责任时，上诉人有权解除《商品房购销合同》。但该条款并未约定只有解除《商品房购销合同》，上诉人才能主张违约金。一审判决在认定事实不清的情况下，曲解合同条款，进而作出错误判决。上诉人因代偿贷款本息遭受损失上诉人2019年11月29日代昌胜达公司偿还本息1933353.09元，但直到上诉人提起上诉之日，昌胜达公司未还过一分钱。昌胜达公司长期占用上诉人大额资金，增加了上诉人资金成本，导致上诉人利益受损。上诉人主张的违约金金额低于合同的约定根据《商品房购销合同》第五条第（三）项第4点的约定，昌胜达公司应支付的违约金为购房款的10%，购房款为850万，按850万的10％计算，违约金为85万。本案中，上诉人仅以代偿款1933353.09元的10％来计算违约金，己酌情调整了违约金，且实际主张的违约金金额远远低于双方合同约定的违约金标准。被上诉人昌胜达公司、尹新华、徐燕辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。百大公司向一审法院起诉请求：1.判令被告云南昌胜达投资有限公司立即偿还百大公司代其清偿的贷款本息人民币1933353.09元；2.判令被告云南昌胜达投资有限公司向百大公司支付违约金193335.31元；3.判令被告尹新华、被告徐燕对第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.由昌胜达公司、尹新华、徐燕共同承担本案案件受理费、保全费、担保费。一审法院认定事实：1.2017年5月15日，昌胜达公司与百大公司签订《商品房购销合同》，约定昌胜达公司购买百大公司开发的百大?悦尚西城Ⅱ第1栋A座第21层2112号房，套内建筑面积为24.99平方米，总金额250773元。同时约定，乙方应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，如因此导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，乙方承担按商品房价款10%的违约金。2.2018年2月5日，昌胜达公司（甲方）与富滇银行股份有限公司昆明新城支行（乙方）签订一份《法人商用房按揭（抵押）借款合同》，约定甲方向乙方借款人民币420万元，用于从云南百大新百房地产有限公司处购买房产，借款期限自2018年2月12日至2021年1月28日。同日，尹新华、徐燕作为担保人分别与债权人富滇银行股份有限公司昆明新城支行签订一份《个人担保合同》，约定为确保债权人与昌胜达公司的《法人商用房按揭（抵押）借款合同》履行，自愿为债权人与债务人形成的债务提供连带责任保证担保。同日，百大公司作为保证人与债权人富滇银行股份有限公司昆明新城支行签订一份《担保保证合同》，约定为确保债权人与昌胜达公司的《法人商用房按揭（抵押）借款合同》履行，自愿为债权人与债务人形成的债务提供连带责任保证。2018年2月7日，上述《法人商用房按揭（抵押）借款合同》《个人担保合同》《担保保证合同》在昆明市明信公证处进行了公证。3.2019年11月26日，富滇银行股份有限公司昆明新城支行向百大公司发出“告知函”，告知百大公司因昌胜达公司未履行还款义务，通知百大公司履行保证担保责任。2019年11月29日，百大公司向富滇银行股份有限公司昆明新城支行支付款项1933353.09元。富滇银行股份有限公司昆明新城支行支向百大公司出具贷款结清证明。一审法院认为，涉案《商品房购销合同》《法人商用房按揭（抵押）借款合同》《个人担保合同》《担保保证合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，昌胜达公司未按照《法人商用房按揭（抵押）借款合同》的约定向银行归还贷款，百大公司依约向贷款银行承担保证责任支付代偿款1933353.09元后，有权向债务人昌胜达公司追偿，故百大公司要求昌胜达公司支付百大公司已经代为偿还的款项1933353.09元的诉讼请求，一审法院予以支持。至于百大公司主张的违约金193335.31元，一审法院认为，百大公司与昌胜达公司签订的《商品房购销合同》中虽约定“乙方应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，如因此导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，乙方承担按商品房价款10%的违约金”，但本案并非商品房买卖合同纠纷，且百大公司也并未行使解除权解除与昌胜达公司的买卖合同关系，而本案系追偿权纠纷，追偿范围应当以百大公司向债权人给付的义务范围为准，故百大公司主张以《商品房购销合同》中的约定要求昌胜达公司承担违约责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。至于尹新华、徐燕的责任，一审法院认为，同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。连带共同保证的保证人承担保证责任后，向债务人不能追偿的部分，由各连带保证人按其内部约定的比例分担。没有约定的，平均分担。本案中，根据《担保保证合同》及《个人担保合同》的约定，百大公司与尹新华、徐燕均对昌胜达公司所负富滇银行股份有限公司昆明新城支行420万元的本金、利息等债务共同承担担保责任。现百大公司作为连带责任的保证人之一已全部代偿了昌胜达公司所欠款项，对于向昌胜达公司不能追偿的部分，依法有权向未承担担保责任的担保人即尹新华、徐燕追偿各自应承担的担保份额，因以上担保人之间没有内部约定具体的分担比例，应由各担保人在各自承担的担保范围内平均分担，即百大公司有权分别向尹新华、徐燕追偿三分之一。至于保全保险费，因各方当事人对该费用的承担并无明确约定，故对百大公司要求昌胜达公司、尹新华、徐燕承担其支出的保全保险费的主张，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款，《中华人民共和国担保法》第十二条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告云南昌胜达投资有限公司于本判决生效后十日内偿还原告云南百大新百房地产有限公司款项人民币1933353.09元。二、若被告云南昌胜达投资有限公司未能履行上述还款义务，则原告云南百大新百房地产有限公司有权要求被告尹新华、徐燕各自承担不超过被告云南昌胜达投资有限公司上述付款义务的三分之一。三、驳回原告云南百大新百房地产有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审法院认定的事实与本院二审查证的事实一致，本院予以确认。本院补充认定事实如下：被上诉人昌胜达公司向上诉人百大公司购买24套房屋，购房总价款为850万元。昌胜达公司就购买前述24套房屋的购房款向富滇银行新城支行申请按揭贷款420万元。2017年5月15日，昌胜达公司与上诉人就24套房屋分别签订了《商品房购销合同》。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人百大公司主张的违约金及保全保险费应否得到支持？针对争议焦点，本院认为，本案法律关系发生在2019年11月份，应当适用修改前的法律及司法解释，依照修改前的《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，被上诉人未及时返还代偿款给上诉人造成损失属实，双方签定的《商品房购销合同》约定被上诉人逾期还款，应承担房价款10%的违约金和银行索赔外，还应承担上诉人因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。上诉人请求被上诉人支付代偿款10%的违约金低于合同约定的房价款10%的违约金，是其对自身诉讼权利的处分，其该请求有事实及法律依据，且符合合同约定，本院予以支持。关于保全保险费，因被上诉人未及时返还代偿款，上诉人为保障其债权的实现，本案的保全保险费属合理支出，且已支出，故上诉人请求被上诉人支付本案保全保险费有事实依据，且符合合同约定。本院予以支持。综上所述，百大公司的上诉理由成立。本院依照修改前的《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款，《中华人民共和国担保法》第十二条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初155号民事判决第一项、第二项，即：“一、由被告云南昌胜达投资有限公司于本判决生效后十日内偿还原告云南百大新百房地产有限公司款项人民币1933353.09元；二、若被告云南昌胜达投资有限公司未能履行上述还款义务，则原告云南百大新百房地产有限公司有权要求被告尹新华、徐燕各自承担不超过被告云南昌胜达投资有限公司上述付款义务的三分之一；”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初155号民事判决第三项，即：“三、驳回原告云南百大新百房地产有限公司的其他诉讼请求。”；三、由被上诉人云南昌胜达投资有限公司于本判决生效后十日内偿还上诉人云南百大新百房地产有限公司违约金193335.31元及保全保险费7200元；若被上诉人云南昌胜达投资有限公司未能履行上述还款义务，则上诉人云南百大新百房地产有限公司有权要求被上诉人尹新华、徐燕各自承担不超过被上诉人云南昌胜达投资有限公司上述付款义务的三分之一。如在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费47628元，由被上诉人云南昌胜达投资有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长 姚 丹审判员 邓林春审判员 杨 雪二〇二一年一月二十日法官助理蒋志平书记员李远健