广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8975号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林少彪、陈文雅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：简志，男，汉族，1991年2月17日出生，住址：广东省深圳市福田区*********，身份证号码：440************638。委托诉讼代理人：李国振、陈伟霞，广东诺万律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人简志因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1466号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市京粤实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，……，但对于增加了多少时间办证成本，被告未能提供证据予以证明”，一审法院对于上诉人一审提交的证据未做出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州市京粤实业有限公司《申请书》的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未做出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院既然认可“办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序”，则应当考虑权籍调查所增加的时间，但一审法院却以办理权籍调查和办理转移登记的工作是独立的而不予以考虑，明显逻辑错误。1、根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。新增的权籍调查环节大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力。2、不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。上诉人将办理“新建商品房首次登记权籍调查”的全部资料提交到相关部门，相关部门也要3个月左右时间才能出具权籍成果。因此，两证合一属政策变更、不可抗力，上诉人在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。法院应当将新增的不动产权籍调查流程因此增加的办理时间从原本办证时间中扣除，相应免除上诉人的责、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。1、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据第一及第二点的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。3、被上诉人截至一审开庭时仍未将缴纳契税的单据提交至上诉人，导致上诉人无法为其办理不动产转移登记，根据第1点的约定，因被上诉人的原因导致不能按期取得房产证的，上诉人不承担违约责任，因此本案逾期办证违约金截止日期只能计算至上诉人取得房屋首次登记时间即2019年5月14日，并且违约金数额应以合同约定的封顶违约金为限。四、一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金违反“不告不理”原则，超过被上诉人诉讼请求范围作出判决，没有法律依据。1、首先，被上诉人的诉讼请求要求上诉人赔偿交付的房屋不符合约定的违约金，但诉讼请求中并未要求被上诉人支付逾期交房违约金。其次，被上诉人起诉状中事实及理由中并未阐述上诉人构成逾期交楼的事实，也未要求上诉人支付逾期交楼违约金。2、一审法院在判决书第8页第二段阐述“关于原告要求被告赔偿交房不符约定的违约金的诉讼请求问题，根据原、被告的合同约定并取得相应的报告”由此看出被告交付的房屋在形式上是符合合同约定的。从一审法院的判决可知，一审法院经过审理，认为被上诉人该项诉请没有事实依据，没有证据证明，但是一审法院却再作出要求上诉人支付逾期交楼违约金，明显超过被上诉人的诉讼请求范围。3、退一步讲，上诉人也并未构成逾期交楼，被上诉人也未提供上诉人逾期交楼的证据。首先，上诉人于2016年3月25日取得涉案房屋竣工验收报告，即上诉人比合同约定的交房截止期限提早多日达到交楼条件。其次，本案双方一审开庭时回复的收楼时间，是双方确认被上诉人实际收楼的时间，从而计算逾期办证的起算时间。但收楼的时间不能由此证明上诉人逾期交楼。被上诉人从未主张过也并未提供证据证明上诉人逾期通知被上诉人收楼，根据民事诉讼法及证据规则，被上诉人应提供相应的证据证明，否则承担举证不能的不利后果。合同补充协议第三条约定，“出卖人、买受人双方同意:买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用”上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人。再次，作为开发商，在合同约定交楼时间前已达到交楼条件，按照正常交易习惯，开发商不可能未在合同约定的交楼时间前通知买受人收楼，而宁愿去承担逾期交楼违约责任，这显然与常理相悖。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。一审法院判决开发商承担逾期交楼违约责任违反“不告不理”原则，明显超过诉讼请求范围下判，既无事实依据也无法律依据。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人简志未向本院提交书面答辩意见。简志向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付2016年10月1日计至2016年10月29日（共计28天）逾期交付合格房产的违约金2688元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金暂计24000元（以房款总价为基数，按日向买受人支付本商品房总价格万分之一的违约金，从2017年10月24日起算，现暂计至2019年3月25日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3、本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区的创新世纪花园X栋X号商品房，总价款为480000元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的31%即150000元应于2016年3月3日付清，余额330000元于2016年3月15日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。2016年6月29日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。2016年11月7日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》公告，内容为：由于不动产登记系统数据存储设备突发故障目前尚未修复，导致部分不动产登记业务暂时无法正常受理，故11月7日、11月8日除预告登记、抵押登记、房屋测绘以外的不动产登记业务窗口仍暂停服务。2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局和惠州大亚湾区不动产登记中心发布公告，声称该局计划于6月30日—7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2016年3月25日，涉案房屋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年10月29日，被告将房屋交付给原告。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年4月16日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。本案庭审中，被告在2019年6月28日将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。一审法院认为,原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于原告要求被告赔偿交房不符约定的违约金的诉讼请求问题。根据原、被告的合同约定，本案房屋交付条件是被告取得建设、勘察、设计、施工、监理五方出具的工程验收报告。本案房屋在实际交付前，已经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收并取得相应的验收报告。本案中，被告应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。2016年3月25日，涉案房屋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告才取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年10月29日，被告将房屋交付给原告。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。被告逾期交房,已构成违约,关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行；为此,被告应付违约2688元(28天*0.0002*480000)。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，本应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明，故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再行延长被告的办证期限。被告为缓建机械车位而征求业主意见耽误办证时间，责任在被告，也不能因此相应延长被告的办证义务履行期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。但被告在2019年6月28日，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，已超过合同约定的360日的办证期限，其行为构成违约，应承担继续履行和向原告支付约定违约金的违约责任。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日的2018年1月22日起，以总房款480000元为基数，按每日万分之一的比例，计算支付逾期办证违约金，且累计不超过总房款的5%。至办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止即2019年6月28日（522天），被告应付原告的逾期办证违约金为25056元，已超出了总房款的5%，即24000元。故对原告主张的逾期办证违约金本院仅在24000元的金额范围内予以支持；超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告简志支付逾期交房违约金2688元；二、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告简志支付逾期办证违约金24000元；三、驳回原告简志的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人京粤公司应否承担逾期办证的违约责任；二、一审法院是否违反不告不理原则。对此分析如下：第一，关于上诉人京粤公司应否承担逾期办证违约责任的问题。根据涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条的约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，上诉人未在约定期限内办理，应当承担相应的逾期办证违约责任。上诉人主张应在逾期时限内扣除因不动产登记系统故障暂停业务的时间及因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实,且上诉人直至2019年6月28日才将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，因此，2016年的不动产登记系统调整不会对其办证时间产生影响，故上诉人应承担相应的逾期办证违约责任。第二，关于一审法院是否违反不告不理原则的问题。上诉人主张一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金违反不告不理的原则，对此，本案中，被上诉人在民事起诉状中的诉讼请求部分、事实与理由部分、具体计算明细以及庭审中均就逾期交付合格房产的违约金的事实进行详细述明，即便上诉人交付房产合格，但仍然存在逾期交房的情形。故一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用468元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年一月九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧