上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21228号原告：上海紫樱房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐维华，执行董事。委托诉讼代理人：陆宇艇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆亮，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：史久培，男，1970年8月25日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙爱平，上海市上正恒泰律师事务所律师。原告上海紫樱房地产开发有限公司诉被告史久培房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2021年1月13日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陆宇艇、被告委托诉讼代理人孙爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海紫樱房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与被告2015年7月20日签署的《房屋买卖合同》于2019年12月31日解除；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系青浦“紫樱阁”住宅项目开发商，被告系项目总包方上海久贤实业发展集团有限公司(以下简称久贤公司)的法定代表人。2015年7月，原告因项目开发需要资金周转，故向被告借款，被告要求原告提供一定的还款保障。经原被告协商后，原告以将名下位于上海市青浦区崧泽大道9190弄15号房屋(以下简称“系争房屋”)向被告出售的形式向被告借款。双方于2015年7月20日签订《房屋买卖合同》。合同签署后，双方从未履行过，且因被告限购等原因，客观上也不具备继续履行的条件，故原告于2019年12月29日向被告出具《解除通知函》。被告收函至今一直未就合同解除、履行事宜作任何表态。原告认为，原被告事实上并无房屋买卖的合意，合同签署至今未履行也不具备履行条件，原告有权单方解除合同，故提起诉讼。被告史久培辩称：不同意原告的诉讼请求。双方之间是真实房屋买卖合同关系，原告房款用途与本案无关。被告已经履行了所有的义务，房款支付完毕。房屋实际在房款支付完毕后交付给被告，由被告占有至今。协议本身约定权利义务可以概括转让给第三人，故被告限购并不必然导致合同无法继续履行。因为房屋大产证还未办出，所以被告未指定第三人。房屋无法办理产证是原告所致，原告是违约方，无权解除合同。如果合同解除，后果会更严重，原告目前所有资产都被查封，已经资不抵债，被纳入失信名单。被告是久贤公司的法人，系争房屋是一期的。因为签订合同时系争房屋的大产证没有办出来，竣工备案交付手续尚不完善，原告资金链存在问题，急需用钱，故合同约定的房价略低于市场价。因为系争房屋至今未办理竣工验收备案手续，未取得大产证，故被告目前无法办理相关的手续，并非被告不要求履行合同。经开庭审理查明：原告为系争房屋的开发商。2015年7月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积361.41平方米，转让价款人民币250万元，乙方于本合同签订后十个工作日支付。甲方收到乙方购房款的同时，立即办理房地产预告登记。双方应于甲方收到全部房款后3日内对房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方。甲方应于青浦区紫樱房地产项目二期工程开始预售满五天之前(无论预售与否，不得超过2016年5月31日)办出本合同标的所属房地产的大产证，并随后办理或配合乙方办理该房地产的小产证。甲方不得以任何理由要求乙方增加购房款。甲方不能按时办出大产证的，乙方有权选择继续履行合同或者退房。补偿约定：甲方同意乙方可以指定任意的第三人来全部承受乙方的权利和义务。合同签订后，被告按约向原告支付250万元。2016年4月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房地产买卖补充协议》，约定双方就房屋买卖事宜达成补充协议：一、因系争房屋产权证至今无法办理，双方同意在本协议下述条款约定的条件全部成就时解除房屋买卖合同；二、甲方应于2016年5月31日前退还乙方购房款250万元，并同时向乙方支付补偿款100万元。甲方尚需于甲方开发的青浦紫樱阁房地产项目预售时另行支付乙方补偿款25万元；三、如甲方未能在2016年5月31日前向乙方返还购房款及补偿款的，甲方应在原125万元的补偿款基础上增加25万元补偿款，且返还的购房款及补偿款合计400万元最晚不得超过2016年12月31日前向乙方支付完毕。四、如甲方按本协议第二条或第三条履行了返还购房款及补偿款的义务，则甲乙双方之间就房屋买卖再无其他争议；五、如甲方在2016年12月31日前无法按本协议的约定向乙方返还购房款及补偿款的，则本协议自动解除，双方已经履行的部分恢复原状；原房地产买卖合同继续履行。2019年12月29日，原告向被告寄送《解除通知函》，表示2015年7月，原告急需资金周转向被告借款，双方协商以出售系争房屋形式向被告借款，并签订房屋买卖合同及上海市商品房预售合同，作为借款的还款保证。上述合同签署至今，被告实际上一直未要求继续合同，且房屋目前客观上不具备继续履行的条件，合同无法继续履行，原告正式通知被告解除房屋买卖合同及上海市商品房预售合同。该函件于2019年12月31日送达被告。本案系争房屋为一期房屋，被告系二期房屋总包方久贤公司的法定代表人。以上查明的事实，由原、被告的陈述、房屋买卖合同、房地产买卖合同补充协议、解除通知函及快递凭证等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明系争房屋的使用情况，提供了2020年12月4日都汇华庭社区XXX委员会出具的《证明》，证明系争房屋属于原告，截止本证明出具之日，除了原告自己使用，未有其他任何第三方实际居住在该房屋内。被告认为该证明仅有居委会的盖章，无相关人员的签名，故对证明效力不予认可。系争房屋尚未竣工验收备案，居委会不具备证明主体资格。被告为证明系争房屋已于2015年交付被告，作为工人宿舍使用至今，提供了崧泽大道9190弄16号楼2015年至2019年的电费发票，被告表示16号楼是以原告法定代表人亲戚的名义代持，实际是原告自持房屋。因为开通水电需要网签合同，而被告尚未确定指定第三人，无法网签，故原告办理了16号楼的网签手续并开通了水电，同意被告从16号楼接通水电使用，16号楼的电费均由被告支付。久贤公司在二期工程工地搭建了临时工棚，原告还使用工棚作为办公室，故久贤公司无需使用系争房屋。原告表示16号楼的电费与本案无关，原告曾提供房屋给久贤公司作为临时用房，之后久贤公司将房屋返还原告。后来久贤公司的门卫私自换锁占有使用一年多。根据庭审查明的事实，本院认为：根据双方当事人的陈述，因原告急需资金周转，所以与被告签订了房屋买卖合同，双方争议的焦点为房屋买卖合同系双方真实意思表示还是借款的担保以及原告是否有权解除合同。对此本院认为，无论双方于2015年7月20日签订的房屋买卖合同是何种情形，2016年4月11日双方另行签订《房地产买卖补充协议》，该补充协议明确约定原告无法返还购房款及补偿款的情况下继续履行买卖合同，而原告未能按约返还购房款及补偿款，在此情况下双方同意继续履行买卖合同系当事人真实意思表示，故本院认为原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。关于系争房屋的占有使用情况，根据当事人的陈述，系争房屋目前由被告占有使用，原告主张将系争房屋曾交付被告作为临时用房，被告返还后又由被告工人擅自换锁，对此并未提供相应的依据，故本院对原告的陈述不予采信。无论被告是否具备购房资格，买卖合同约定原告同意被告指定任意第三人承受被告的权利义务，加之系争房屋目前尚未取得交付使用许可证，尚未办理大产证，合同履行的相关条件尚未成就，被告不存在怠于履行合同的情况，故原告主张的解除合同的理由均不成立，对原告的诉请请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海紫樱房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费26,800元，减半收取计13,400元，由原告上海紫樱房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年一月十四日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。