山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0103民初15120号原告：银丰物业管理有限公司，住所地济南市市中区历阳大街**银丰大厦**，统一社会信用代码913701037657727742。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：杨理浩，该公司员工。委托诉讼代理人：张翠，该公司员工。被告：金娟，女，1976年7月21日生，汉族，无业，住济南市市中区。委托诉讼代理人：杨志刚，山东千舜律师事务所律师。原告银丰物业管理有限公司与被告金娟物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银丰物业管理有限公司法定代表人刘旭的委托诉讼代理人杨理浩、张翠、被告金娟及其委托诉代理人杨志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费18291.84元，滞纳金2000元(截止2019年12月31日)，共计20291.84元；2、本案受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系银丰花园小区物业管理公司，被告系银丰花园小区12B号楼2单元902室业主。自2016年1月1日起至2019年12月31日，被告拖欠物业费，经原告多次催交未果。基于上述事实，原告特向法院提起诉讼。金娟辩称，被告地下停车位漏水，每年至少要发生两到三次漏水情况，原告管理的建筑物的房屋附属设施停车库管道漏水且每年都发生，给被告生活造成影响。被告一直在催促原告履行职责，但漏水现象至今还在发生；原告对管理服务的小区交通秩序没有尽到合同约定的义务，作为业主之一的被告与其他业主多次向原告提出疑义，要求加强对车位停放管理，并且向济南市人民政府市长信箱及12345打电话投诉，原告至今没有改善；12B2单元的电梯，经常出现故障和问题，但多次反映至今没有从根本上进行维修，还存在电梯故障、不能运行的状况；被告室内的暖气片漏水，房间内的所有地板被水淹没，给被告造成了损失；12B2单元太阳能热水系统不能正常使用问题；小区内灯光亮度有待提高，特别是游乐场有待提高，向物业多次提出，至今未解决；部分车辆长期长时间占用公共车位；保安巡逻之前是24小时都有，现在没有发现有24小时巡逻的情况；家里门窗配件应该是物业帮忙联系供应商更换配件；物业承诺的电动车接送到北门舜耕路路口现在已经没有了，该事项合同中没有，但之前物业一直是这样办的。被告拒绝缴纳物业费行使被告的抗辩权利。原告围绕诉讼请求依法提交欠费明细信息一览表、催缴通知单、企业变更情况、（2016）鲁0103民初3241号民事判决书，银丰花园业主档案、前期物业管理服务协议等证据。被告围绕答辩意见依法提交照片一宗及微信截屏图片一宗，本院于2021年1月13日依被告申请至银丰花园小区12B2单元现场查看此单元太阳能热水系统工作笔录，均当庭予以质证，对原、被告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金娟系银丰花园小区12B-2-902室业主，其房屋建筑面积为160.57平方米，使用车位为2-225、2-227两个。2010年4月29日，案外人郭峰（系被告金娟之丈夫）代表被告金娟与山东金和物业管理有限公司签订《银丰花园前期物业管理服务协议》一份，约定由山东金和物业管理有限公司对被告金娟所在的银丰花园小区提供前期物业服务,物业管理服务费标准为住宅每月每平方米1.90元。该协议第六条“物业管理服务费等费用”第3项约定:“1)物业管理服务收费自开发建设单位书面告知的入住时间开始起算……3）业主应于每个季度的末月20日前交纳下个季度的物业服务费等费用。4)业主不按规定交纳物业服务费及其他应缴费用的,每日按欠费金额的千分之三计收滞纳金;……”同日，案外人郭峰代表被告金娟与山东金和物业管理有限公司签订《银丰花园车位管理协议》一份,约定被告金娟的车辆不委托山东金和物业管理有限公司看管,被告金娟使用的3-2-225.3-2-227号车位由被告金娟按50元/月/车位的标准交纳车位费用,该协议期限为2010年4月29日至2013年4月29日。在该协议到期后双方未再续签车位管理协议，但被告金娟一直使用上述两个车位,车位费用实际是按照38元/月/车位的标准收取的。自2016年1月1日起至2019年12月31日期间,被告金娟未向原告银丰物业管理有限公司交纳物业费14643.84元(160.57平方米x1.90元/月/平方米=305.08元x48个月),车位费3648元(38元/月/车位×2个车位×48个月)，共计18291.84元。本院于2021年1月13日依被告申请至银丰花园小区12B2单元现场查看此单元太阳能热水系统，该系统故障，不能正常工作。经银丰物业管理有限公司申请，济南市住房维修资金服务中心进行公共事项投票，结果明细显示同意业主面积占比63.31%。被告金娟在本案中提交照片一宗及微信截屏图片一宗，欲证实：2020年11月24日，被告地下停车位漏水情况。停车位漏水并非仅仅于2020年11月24日发生的，每年至少要发生两到三次漏水情况；2021年1月6日，小区地面停车情况，原告对管理服务的小区交通秩序没有尽到合同约定的义务；12B2单元的电梯经常出现故障和问题，多次反映至今没有从根本上进行维修，还存在电梯故障状况；被告室内的暖气片漏水，房间内的所有地板被水淹没，给被告造成了损失。另查明，2011年1月17日,山东金和物业管理有限公司名称变更为山东银丰物业管理有限公司；2017年3月31日，山东银丰物业管理有限公司变更为银丰物业管理有限公司。本院认为，原告与被告签订的《银丰花园前期物业管理服务协议》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告主张原告提供的服务的地下停车场所漏水、小区地面停车管理、小区内照明亮度、保安巡逻、家里门窗物业协助更换配件、物业承诺的电动车接送等问题。本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位或存在纠纷为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由主张权利。本案中，被告提交的证据尚无法证实原告提供的物业服务存在重大瑕疵，故对被告的该项抗辩理由，本院依法不予采纳。关于被告提出的电梯故障问题，小区的电梯属于共用设施设备，又是特种设备，需要专业人员进行维护和保养，国家有关部门专门制定了电梯使用管理与维修保养规则。在日常运行中如果出现故障进行维修一般要视使用时间的不同而由不同单位负责。如在质保期内，应由电梯的生产厂家进行免费维修、维护和保养，此时物业服务企业对电梯运行故障未及时维修并无责任。超过质保期的，因物业服务企业往往不具有专业能力，所以由小区物业服务企业委托专业的电梯维保公司进行维护、保养，此类专业维保公司对其维保电梯的安全性能负责。运行过程中出现小问题、小故障通过日常保养和维修就可以解决。但如果遇到大的故障导致电梯不能恢复运行且无法修复，或者是电梯已届至使用年限的，则要强制报废更换，此费用不应由物业服务企业来承担，应当由质监部门出具书面意见，由专项维修资金中支出。所以从以上分析来看，电梯存在运行故障要具体问题具体分析，被告以此拒交物业费的理由不能成立。关于银丰花园小区12B2单元太阳能热水系统故障问题，原告申请有关部门进行公共事项投票，同意业主面积占比63.31%，不足全部业主面积的三分之二，故未能维修，对被告的该项抗辩理由，本院依法不予采纳。关于被告家中暖气漏水问题，供暖设施属于房屋附属设施设备，其质量应由房屋的建设单位承担责任。如果因供暖设施质量问题，导致漏水，给原告造成财产损失，原告可要求建设单位承担赔偿责任。如果原告家中供暖设施不存在质量问题，而是由于原告自己使用不当所致，造成的损失应由业主自己承担。供热设施入户端口以内设施设备属于业主专有部分，由业主自行维护管理，不属于物业服务企业提供的物业服务范围之内，因此被告的该抗辩理由不能得到支持。原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业管理服务的情况下，被告应当按照合同约定交纳物业费。因被告未按约交纳物业费，已构成违约，原告据此要求被告支付自2016年1月1日起至2019年12月31日的物业费，合法有据，本院依法予以支持。因原告未能提供证据证实对于欠付物业费问题曾进行催收，并与被告进行过有效沟通，且被告并非无故不交纳物业费，故对原告关于滞纳金的主张，本院依法不予支持。另，原告作为小区前期物业服务企业，理应按照合同约定提供合格的物业管理服务，对于包括被告在内小区业主提出的合理诉求，应以积极负责任的态度进行沟通协商处理，特别是对于业主提出的电梯安全、、地下停车场所漏水改善小区内照明亮度等可能存在涉及小区安全隐患的问题，更应该加以重视和协调解决，以促进物业公司与小区业主的和谐共处。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、被告金娟于本判决生效之日起十日内支付原告银丰物业管理有限公司2016年1月1日起至2019年12月31日的物业费18291.84元；二、驳回原告银丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，减半收取153元，由原告银丰物业管理有限公司负担15元，由被告金娟负担138元。本判决为终审判决。审判员  刘静琳二〇二一年一月十九日书记员  王慧敏