贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3340号 上诉人（原审被告）：黔南州迎祥房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市三和花园******。 法定代表人：兰彦秋，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：田文学，男，1968年12月12日生，土家族，贵州省平塘县人，住平塘县。 委托诉讼代理人：梁正霞，贵州贵达律师事务所律师。 原审被告：黔南州亿科房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江北路**贵州省煤田地质地测大队宿舍安居********。 法定代表人：石建华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王登玉，贵州契正律师事务所律师。 上诉人黔南州迎祥房地产开发有限责任公司（以下简称：迎祥公司）因与被上诉人田文学、原审被告黔南州亿科房地产开发有限公司（以下简称：亿科公司）合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2019）黔2701民初895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人迎祥公司法定代表人兰彦秋、被上诉人田文学委托诉讼代理人梁正霞、原审被告亿科公司委托诉讼代理人王登玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 迎祥公司上诉请求：一、撤销（2019）黔2701民初895号民事判决中第二、三项判决，依法改判；二、一审、二审案件受理费由被上诉人田文学承担。主要事实和理由：一、原审法院判令迎祥公司再支付田文学定金1万元，无事实、法律依据。首先，依据《“匀山水都”户型面积修改定金收取协议》，田文学交纳了1万元“面积修改”定金，该定金约定事项目的是要求迎祥公司修改房屋户型面积，而迎祥公司已对户型面积进行修改，义务履行完毕，达到了田文学预期目的。其次，根据《收据》注明“此房不要，定金不退”字样，田文学对该约定明知。再次，根据《房屋预订书》交纳认筹金9万元，已明确该笔款项的性质，不是对定金性质的约定。最后，根据迎祥公司与田文学达成的协议，亿科公司已于2020年1月17日退还田文学定金、认筹金本金共计10万元，其中就包含1万元定金，迎祥公司无需再次自行返还。二、原审法院判定迎祥公司支付利息，无事实、法律依据。结合迎祥公司与田文学签订的协议以及《房屋预订书》内容来看，双方没有关于利息支付的约定，迎祥公司不应向田文学支付怠于履行义务期间的利息。三、原审法院超出田文学原审诉讼请求，判令支付利息，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于处分原则的规定。综上，为维护合法权益，迎祥公司提出前述上诉请求，望二审法院依法改判。 田文学二审辩称：一、一审法院判决返还定金1万元正确。迎祥公司与田文学签订合同收取的是定金，收据上也是定金，迎祥公司没有举证证明其完成定金合同约定的义务，且事实上迎祥公司已经无法履行与田文学签订的合同，应当双倍返还定金。二、一审法院判决没有超出田文学一审诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，田文学对于一审法院未将认筹金认定为定金是不服的，因本案田文学交付的定金、认筹金等都是迎祥公司收受的，作为订立《商品房买卖合同》担保定金，应当承担双倍返还责任，但因为一审法院判决迎祥公司支付一部分利息，且田文学因买房与迎祥公司牵扯时间太久，不愿意再拖延，故没有提起上诉。由于迎祥公司2014年就已经因资金链断裂，无法履行合同。2017年将工程项目转让给亿科公司，客观上也不能再履行合同，故迎祥公司于2014年无法履行合同时就应当返还田文学的所有款项，但是迎祥公司至今没有履行。合同虽然没有约定怠于履行的损失，但是迎祥公司怠于履行的行为，必然给田文学造成资金占用损失，一审法院根据法律规定判决怠于退款期间的利息损失，作为资金占用损失，有事实和法律依据，故一审法院在田文学请求的违约金范围内判决利息作为违约金，并没有超出田文学请求的范围。 亿科公司二审辩称：一、迎祥公司未将亿科公司列为被上诉人，其对一审法院判决亿科公司承担相应的责任无异议。二、一审法院判决前，亿科公司已经向除杨**外的被上诉人履行全部的义务，向各被上诉人支付相应的款项。三、二审案号为（2020）黔27民终3345号，被上诉人为杨**案件，亿科公司已于一审判决后将车位款12万元全部支付给杨**。四、一审法院判决是否超出被上诉人的诉请，是否违反民事诉讼法的处分原则，由二审法院依法审查处理。 田文学向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告迎祥公司签订的《户型面积修改定金收取协议》、《房屋预定书》；2、依法判决两被告立即双倍返还原告定金20万元；3、依法判决本案诉讼费、保全费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月，被告迎祥公司与黔南州烟草系统、林业系统、黔南师院等单位的职工协商，由上述单位职工组团“团购”其准备开发的“匀山水都”项目商品房。因部分意向购房人对迎祥公司的初始设计不太满意，要求迎祥公司对户型、面积进行修改，迎祥公司表示同意。双方签订了《户型面积修改定金收取协议》，协议约定：购房人需向迎祥公司交纳1万元“户型面积修改定金”，迎祥公司在10日内对户型设计方案进行修改，迎祥公司未按时完成方案修改的，双倍返还购房人所交定金；迎祥公司提交户型面积修改方案后，购房人需在10日内与迎祥公司签订《房屋预定书》并交纳“购房诚意金”及车位款。购房人未补交“诚意金”的，视为自动弃权，1万元“保证金”不予退还。2013年4月10日，原告田文学与迎祥公司签订上述协议并交纳1万元定金。2013年5月27日，原告田文学与被告迎祥公司签订《房屋预定书》，向被告迎祥公司预订住房一套。双方在《房屋预定书》中第2条约定“原告田文学预定的房型为三室两厅一厨两卫户型，面积约120平方米”。第3条约定“原告愿意按团购价每平方米2250元的价格支付认筹款（该房价在任何情况下不变，对于已购车位价格同样不变）”。第5条约定“匀山水都项目的建设周期预计为36个月（36个月是指开工通知之日起到竣工验收合格）”。第6条约定“迎祥公司取得预售许可证后，以特快专递的形式通知原告签订《商品房买卖合同》，原告接到通知后，应于5日内到迎祥公司签订正式《商品房买卖合同》”。第7条约定“如原告未按规定时间与迎祥公司签订合同，视为原告违约，迎祥公司可将原告预定的房屋出售给他人，所收取的定金不予返还，认筹金在一年后返还”。第8条约定“如非双方的原因，双方不能就《商品房买卖合同》内容协商一致，迎祥公司在原告书面明确放弃购买预定房的情况下，应在30日内一次性退还原告交付的定金、认筹金。原告预定的房屋迎祥公司可以另行出售给他人”。第9条约定“如果双方签订了《商品房买卖合同》，原告前期所交的定金、认筹金抵作首期房款”。第11条约定“如果迎祥公司在《商品房买卖合同》签订通知送达前将原告预定的房屋另行卖给他人，应向原告承担双倍返还定金的违约责任，双倍返还定金及所收取的认筹金应在30日内一次性返还。”签订《房屋预定书》后，原告田文学向被告迎祥公司交纳认筹金9万元，加上之前交纳的1万元户型面积修改定金，共计向迎祥公司交纳10万元。以此方式，被告迎祥公司分别与1300余户购房人签订《房屋预定书》并收取数额不等的认筹金、车位款，总金额约1.8亿余元。“匀山水都”项目于2014年6月开工建设，在开发过程中由于迎祥公司资金链断裂导致工程停工，不能向购房人履行《房屋预定书》约定的义务。为盘活项目，化解社会矛盾，在政府引导下，迎祥公司与亿科公司协商将“匀山水都”项目整体转让给亿科公司继续开发，双方于2017年9月9日签订了《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》。因迎祥公司与购房人有利益关联，合同同时将购房人列为丙方，对涉及购房人利益的部分作了明确。合同约定：“匀山水都”在建项目整体转让包干价为1.8亿元。转让后亿科公司为迎祥公司承担返还购房人认筹金、拆迁费、过渡安置费等债务。亿科公司可以房屋抵扣认筹款的方式承担责任，也可按本金无息返还给购房人。支付时间为“匀山水都”项目竣工验收合格之日起30日内。合同明确，亿科公司不承担购房人所交认筹金产生的利息，不承担迎祥公司对购房人可能产生的其他违约责任。购房人选择继续要房的，在亿科公司取得商品房预售许可证后，需与亿科公司另行签订《商品房买卖合同》。亿科公司不认可迎祥公司与购房人约定的房价标准，房价需按会云桥片区均价优惠8%-10%重新定价。“如购房人对现价提出异议，转让之前迎祥公司定价与转让之后亿科公司定价的价差责任由迎祥公司承担。具体消化办法可由亿科公司在迎祥公司本项目的转让款中扣出”。迎祥公司法定代表人兰彦秋、亿科公司法定代表人石建华在合同上签字盖章。黔南师院秦立文、黔南烟草公司杨培流以“业主代表”名义在合同上签字。签订合同后，亿科公司完成了项目转移登记，改项目名称为“匀山樾”，并继续投资建设。因部分购房人不接受迎祥公司与亿科公司项目转让和责任承担的方案，向本院提起诉讼。但大部分购房人选择与亿科公司协商解决，截止至今，亿科公司已与646户购房人重新签订了《商品房买卖合同》，清退了241户认筹金约2801万余元。庭审中，原告等购房人对秦立文、杨培流以“业主代表”名义在“整体转让合同”上签字的行为未予认可。对《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》中亿科公司愿意承担责任的部分认可，对亿科公司不同意承担迎祥公司其他违约责任的内容不予认可，对亿科公司改变定价的内容不予认可。本案诉讼过程中，因部分购房人向本院另案起诉要求确认迎祥公司与亿科公司签订的《“匀山水都”商住小在建项目整体转让合同》无效，并申请中止审理本案。本院经审查认为本案应以该案的审理结果作为依据，遂于2019年4月23日裁定本案中止诉讼。2020年7月23日，黔南州中级人民法院对该案作出终审判决，驳回了原告要求确认整体转让合同无效的诉讼请求。一审遂于2020年8月20日裁定对本案恢复审理。 一审另查明，在本案中止诉讼期间，被告亿科公司已于2020年1月20日代被告迎祥公司退还原告田文学定金、认筹金本金共计10万元。 一审法院认为：1、原告田文学与被告迎祥公司签订的《户型面积修改定金收取协议》属于定金担保协议，《房屋预定书》属于预约合同。被告迎祥公司在取得商品房预售许可证之前，与原告签订《房屋预定书》并收取原告认筹金，违反《商品房销售管理办法》第二十二条第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”的管理性规定，行为违规。但因合同内容未违反法律强制性规定，合同依然有效。合同期间，被告迎祥公司将项目整体转让他人，以自己的行为表明不再履行合同，合同目的已无法实现，原告请求解除合同，依法应予准许。2、原告田文学在签订《户型面积修改定金收取协议》时交纳的1万元定金，具有明显的定金属性，该定金在双方签订《房屋预定书》后，已经完成《户型面积修改定金收取协议》的定金担保作用并转为《房屋预定书》预约合同的定金。根据双方签订的《房屋预定书》第7、8、9、11条表述的本意，双方对定金、认筹金均作了明确区分。原告9万元认筹金应属于预约合同的预付购房款，该款不具有定金性质，不适用双倍返还的定金法则。3、被告迎祥公司因自身原因造成项目停工并整体转让，已实际不能履行预约合同约定的义务，构成违约，应比照《房屋预定书》第11条的约定承担违约责任。对原告交纳的1万元定金应双倍返还，对原告交纳的9万元认筹金应原额返还。原告田文学要求按全款双倍返还的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。4、被告迎祥公司违约，应按约定在30日内双倍返还原告的定金，原额退还原告的认筹金、住房款。但被告迎祥公司怠于履行返还义务，应承担怠于履行期间的债务利息，计息利率应分段计算。5、被告迎祥公司与被告亿科公司签订的《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》，已经生效判决确认有效。该合同中亿科公司同意为迎祥公司承担无息返还购房人定金、认筹金本金的责任的约定，对亿科公司具有约束力，鉴于亿科公司在诉讼中已经代迎祥公司清退了原告所交全部款项，该《在建项目整体转让合同》中约定的代偿责任已经履行完毕，原告仍要求被告亿科公司承担责任的诉讼请求本院不予支持。其余违约责任应由迎祥公司自行承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、原告田文学请求解除与被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司签订的《房屋预定书》，予以准许；二、被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司返还原告田文学定金1万元，限于本判决生效后10日内给付；三、被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司赔付原告田文学怠于退款期间的利息损失。以9万元为计息本金，从2017年10月9日起计至2020年1月20日收到亿科公司退款之日止。2017年10月9日至2019年8月19日期间的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至2020年1月20日期间的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回原告田文学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告田文学承担1075元，被告迎祥公司承担1075元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。 一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 结合各方当事人二审诉辩主张，本案争议焦点为：一、迎祥公司是否应当承担返还1万元定金的责任；二、一审法院判定迎祥公司支付退款利息是否超出田文学原审诉请。 本院认为，一审法院解除《房屋预订书》，以及认定亿科公司在本案中不承担责任，各方当事人均无异议，本院予以确认。 针对争议焦点一，迎祥公司提出已履行《户型面积修改定金收取协议》明确的户型修改义务，田文学由此交纳的1万元定金约定事项目的实现，而《收据》也注明“此房不要，定金不退”字样，况且亿科公司已向田文学退还1万元定金，迎祥公司不应再次自行返还的上诉意见。本院认为，《户型面积修改定金收取协议》、《房屋预订书》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。《户型面积修改定金收取协议》签订后，田文学依约交纳1万元定金，迎祥公司对户型面积进行修改，双方并签订《房屋预订书》，田文学也交纳了购房认筹金。为此，《户型面积修改定金收取协议》内容履行完毕，其定金担保目的已实现，迎祥公司应将定金予以返还。但迎祥公司并未将1万元定金返还田文学，考虑田文学与迎祥公司签订的《房屋预订书》第7、8、9、11条对定金、认筹金作明确区分的表述，一审法院推定《户型面积修改定金收取协议》的定金已转为《房屋预定书》预约合同的定金，符合情理，依据充分。由于迎祥公司因自身原因造成项目停工并整体转让，已实际不能履行《房屋预定书》义务，构成违约，依据《房屋预订书》十一条约定，迎祥公司应双倍返还定金。鉴于亿科公司已于2020年1月20日代迎祥公司返还了1万元定金，一审法院要求迎祥公司自行再向田文学返还1万元定金，符合双方合同约定，本院予以维持。迎祥公司前述上诉意见无事实、法律依据，本院不予采纳。同时，由于《户型面积修改定金收取协议》已履行完毕，不存在法定和约定解除情形，田文学原审要求解除《户型面积修改定金收取协议》的诉请，无事实、法律依据，本院不予支持，一审法院对此未予处理，予以纠正。 针对争议焦点二，迎祥公司提出一审法院判定其支付退款利息超出田文学原审诉请的上诉意见。本院认为，结合田文学原审诉请，田文学要求双倍返还定金20万元，未提出要求支付利息。但从本案查明的事实来看，田文学向迎祥公司交纳的10万元款项中，定金仅有1万元，剩余款项为购房认筹款，田文学将前述10万元款项均认定为定金，与本院查明的事实不符。考虑迎祥公司违约后未及时退还购房认筹款，确实给购房人田文学造成了损失，而损失的表现形式即为利息，一审法院判定迎祥公司以退还款为基数支付利息，符合公平公正和诚实信用原则。况且，一审法院判定迎祥公司支付的利息也并未超过田文学诉请的20万元金额范围。因此，一审法院处理并无不当，本院予以维持。迎祥公司主张一审法院超出田文学原审诉请的意见，事实依据不充分，本院不予采纳。 综上所述，迎祥公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费335元，由上诉人黔南州迎祥房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  陆育义 审判员  吴美岭 审判员  莫玉魁 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  周玥桐