湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1555号上诉人（原审原告）：王奇，男，1992年8月31日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：姚永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住黄石市黄石港区，黄石市黄石港区黄石港街道延安岭社区居委会推荐。被上诉人（原审被告）：苏桂花，女，1947年8月29日出生，汉族，住黄石市，委托诉讼代理人：周江龙，湖北易圣律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄石市中卫天和地产有限公司，住所地黄石市盘龙山路**。法定代表人：卫成林，董事长。委托诉讼代理人：张权，男，公司职员。上诉人王奇因与被上诉人苏桂花、黄石市中卫天和地产有限公司（以下简称中卫公司）执行异议之诉一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初1479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，对该案材料进行了阅卷，并调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王奇上诉请求：1、撤销原审判决，支持其在原审中的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由苏桂花、中卫公司承担。事实与理由：原审认定的两条驳回理由不成立。1、本案应使用最高法《执行异议复议规定》第二十九条规定处理，黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初13号裁定书认为其领取案涉住房钥匙两年多，需承担未办理过户登记的过错责任无事实和法律依据，应予纠正；2、其合法占有该房屋的相关证据，中卫公司并无异议，因此应当认定其对该房屋进行了管理和支配，原审作出相反认定，应予纠正；3、其合法占有该房屋符合法律规定，即便其与中卫公司未办理该房屋交接领钥匙等手续，亦可实现阻却黄石港区法院的案涉查封；4、该房屋系其用于居住，即使其未入住，也不能否定其所购房屋是居住用房；5、案涉工程款转抵支付购房款，应当认定为商品住房消费者支付购房款的行为。综上所述，其提出的异议情形，符合《执行异复议规定》第二十九条规定三个排除执行的要件，请求判如所请。苏桂花辩称，1、王奇的上诉理由属于对法律理解的差异，原审适用法律正确；2、原审事实认定清楚，王奇与中卫公司签订的房屋买卖合同是以物抵债行为，根据九民会议纪要的裁判要旨及执行异议复议规定，王奇未办理过户手续，也未占有使用该房屋，且协议明确约定了若无法领取不动产证书，中卫公司和塑胶公司之间的债权债务不消灭，可另行主张债权，领取证书后才支付合同价款，可见以物抵债协议抵债条件未成就，原审处理并无不当，王奇对案涉房屋不享有足以排除强制执行的条件，故请求依法驳回上诉请求。中卫公司述称，公司已经确认了王奇是案涉房屋购房人，公证书也已经表明了房屋已出售给王奇。王奇向原审法院起诉请求：１、撤销黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202财保66号民事裁定书及（2019）鄂0202民初13号民事裁定书，并解除对其购买的位于黄石市黄石港区老虎头路8号中卫水云馨苑1号楼1-103号房的查封，终止对该房屋的执行；2、对本异议申请未作出最终裁定前，暂停对该房屋的诉讼保全及后续执行；3、由苏桂花承担诉讼费用；4、确认其对上述房屋享有所有权，并判令苏桂花协助其办理该房屋的过户手续。原审法院认定事实：2013年8月28日，中卫公司（建设方）、鄂州第四建筑有限公司（甲方）与塑胶公司（乙方）签订了《工程合同书》。同日，中卫公司（建设方）、武汉新十建筑有限公司（甲方）与塑胶公司（乙方）也签订了《工程合同书》。两份合同均约定由塑胶公司制作、安装保安格林居住小区的塑钢门窗。2016年1月25日，中卫公司出具《欠款条》，载明中卫公司欠塑胶公司塑钢门窗建筑工程款125.2万元。2016年4月7日，塑胶公司（甲方）、塑胶公司员工王奇（乙方）、中卫公司（丙方）签订《以门窗工程款转抵购房款的三方协议书》，约定：一、乙方拟购买丙方开发的位于黄石市黄石港区老虎头路8号中卫水云馨苑1号楼1-103号商品房，商品房买卖合同总房价603097.2元，三方同意将丙方差欠甲方门窗建筑工程款的603097.2元作为乙方上述购房款的总价款抵付给丙方，丙方开具全额购房款发票或收据，并加盖丙方有效公章，至此乙丙两方就上述商品房的全额房款交付完毕。二、丙方无条件配合乙方或其代理人完成网签备案、过户、清除妨碍备案过户事项等相关手续，直至乙方领取无瑕疵的上述商品房不动产权证书，否则，甲方和丙方之间的上述门窗建筑工程款债权债务不消灭，甲方可另行向丙方主张上述门窗建筑工程款债权。三、乙方在领取所购房屋不动产权证书后，以现金或银行转账向甲方支付所购房屋总价款金额的人民币。同日，中卫公司（出卖人）与王奇（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定：王奇购买涉案房屋，总价款603097.2元，付款方式为中卫公司差欠塑胶公司塑钢门窗建筑工程款603097.2元作为王奇的购房款抵付给中卫公司。中卫公司向王奇开具了购房款收据。翌日，中卫公司与王奇签订了《商品房交接书》。2016年6月1日，中卫公司与王奇还签订了《房屋租赁合同》，约定王奇将涉案房屋（含带装修现状）出租给中卫公司作为中卫公司指定物业公司办公之用，租赁期限为2016年6月1日至2019年12月31日，每年6月1日至6月20日期间支付租金1.5万元。因苏桂花向黄石市黄石港区人民法院申请诉前财产保全，法院于2018年11月28日作出（2018）鄂0202财保66号民事裁定，对包括涉案房屋在内的房屋进行了查封，并受理了苏桂花诉中卫公司民间借贷纠纷一案。王奇因涉案房屋查封，向法院提出复议申请。黄石市黄石港区人民法院于2019年6月19日作出（2019）鄂0202民初13号民事裁定，驳回了王奇的复议请求，王奇不服遂提起案外人执行异议之诉。另认定，黄石市不动产登记中心出具《不动产登记查询证明》，证实截至2019年1月17日，王奇及其妻成海丹在本辖区内无房屋登记记录。再认定，涉案房屋自建成后至今一直由水云馨苑小区的物业公司使用。王奇从未对涉案房屋进行装修居住或办理物业的入住手续，亦从未收取涉案房屋的租金。原审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，因苏桂花与中卫公司民间借贷纠纷一案涉及金钱债权执行，对涉案房屋进行了查封，案外人王奇对执行标的物提出排除执行异议，并要求确认涉案房屋归其所有。本案的争议焦点系王奇就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王奇与中卫公司于查封之前签订了《商品房买卖合同》，该合同不违反法律法规的效力性规定，为有效合同。关于占有或居住，上述商品房买卖合同未办理网签备案手续，且涉案房屋自始至终用于物业公司经营，王奇从未装修居住或办理物业的入住手续，亦未与物业公司签订房屋租赁合同或收取租金，王奇未提供充分证据证明对涉案房屋进行了管理和支配，故不能认定王奇合法占有涉案房屋或涉案房屋用于居住。关于价款支付，中卫公司、塑胶公司与王奇签订的《以门窗工程款转抵购房款的三方协议书》约定，三方同意将中卫公司差欠塑胶公司门窗建筑工程款603097.2元作为王奇的购房款抵付给中卫公司，中卫公司配合王奇完成涉案房屋的网签备案、过户、清除妨碍备案过户事项等相关手续，直至王奇领取无瑕疵的不动产权证书，否则，中卫公司和塑胶公司之间的603097.2元门窗建筑工程款债权债务不消灭，塑胶公司可另行向中卫公司主张上述门窗建筑工程款债权；王奇在领取涉案房屋不动产权证书后，以现金或银行转账向塑胶公司支付总价款。但结合当事人的陈述和庭审查明的事实，涉案房屋直至法院查封时仍登记在中卫公司名下，未曾办理过网签备案、过户等手续。依据《以门窗工程款转抵购房款的三方协议书》的约定，抵款条件并未成就，债务并未相互抵销，塑胶公司可另行向中卫公司主张上述门窗建筑工程款债权。因此，即便中卫公司出具了购房款收据，也不能认定买受人已按约支付购房款。综上，虽然王奇与中卫公司签订了《商品房买卖合同》，但并未按约交付购房款，亦未合法占有涉案房屋或用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，故王奇未取得涉案房屋的所有权，就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原审法院对王奇的诉请不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回王奇的诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。结合各方当事人的诉辩观点，本案争议焦点为：王奇对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院作如下评述：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对王奇提出的异议请求，应围绕上述规定的情形予以审查。本案中，王奇提供了其与中卫公司于查封之前签订了《商品房买卖合同》，亦提供了黄石市不动产登记中心出具的《不动产登记查询证明》，证实王奇及其妻成海丹在本辖区内无房屋登记记录。本案的重点在于王奇是否“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”中卫公司、塑胶公司与王奇签订的《以门窗工程款转抵购房款的三方协议书》约定：三方同意将中卫公司差欠塑胶公司门窗建筑工程款603097.2元作为王奇的购房款抵付给中卫公司，中卫公司配合王奇完成涉案房屋的网签备案、过户、清除妨碍备案过户事项等相关手续，直至王奇领取无瑕疵的不动产权证书，否则，中卫公司和塑胶公司之间的603097.2元门窗建筑工程款债权债务不消灭，塑胶公司可另行向中卫公司主张上述门窗建筑工程款债权；王奇在领取涉案房屋不动产权证书后，以现金或银行转账向塑胶公司支付总价款。依据上述的协议约定，本案的抵款条件并未成就，债务并未相互抵销，虽然中卫公司出具了购房款收据，但不能认定王奇已按约支付购房款，故王奇提出的异议请求不符合上述规定，本院不予支持。综上所述，王奇的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王奇负担。本判决为终审判决。审判长  严云峰审判员  童 威审判员  曹晓燕二〇二一年一月二十五日法官助理李彦瑾书记员孟楠