吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终83号上诉人（一审被告、反诉原告）：金某，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：白某，吉林敖联律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：刘某，现住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：胥某，吉林仁祐律师事务所律师。上诉人金某因与被上诉人刘景柱房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初4815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金某上诉请求：撤销延吉市人民法院（2020）吉2401民初4815号民事判决，依法改判支持上诉人返还租金的请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审庭审中，通过上诉人的举证，能够证明租赁房屋的地下室部分因渗水始终无法使用。而就在一审判决下达的前二天被上诉人还在对地下室抽水进行维修。地下室渗水根本原因是建筑物结构所导致，因此无论怎样维修，都无法根治渗水问题。在2012年7月1日双方签订租赁合同的第三条款中，就明确了“地下室目前渗水，维修完后每年1.5万元”的约定。按照此条款，只有在地下室完成维修，达到正常使用的程度后，出租方方能收取地下室部分的租金。但从上诉人租赁涉案房屋开始直到开庭前，地下室一直都处于无法使用状态。一审判决对该事实没有认定实属错误。二、上诉人交付了地下室租金，并不等同于丧失了对已交付租金的返还请求权。在交付一层、二层房屋租金的同时，上诉人仍然按照被上诉人的要求交付了地下室租金。这是因为涉案房屋在租赁后，上诉人投入了50万元左右的装修费用来进行幼儿园经营。租赁开始后，如果不交付地下室的租金，被上诉人不会同意上诉人继续经营幼儿园。出于尽量减少损失的考虑，上诉人才无奈交付了地下室的租金。虽然已经交付，但并不是说上诉人没有了按照法律规定要求返还的权利。三、一审法院判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被上诉人在租赁伊始就承诺地下室维修后才收取这部分的租金，上诉人也始终期待被上诉人能够履行合同约定将地下室修复。但是，由于租赁房屋是设计建造的原因，地下室渗水问题无法根治。因此，被上诉人所交付的地下室属于不符合约定用途的情形。刘景柱辩称：一审判决正确，同一审判决的意见一致。刘景柱向一审法院诉讼请求：1.判令被告金某向原告刘景柱返还原告已垫付的土地租赁使用费106401.87元；2.判令被告金贞爱向原告刘景柱支付逾期还款利息（逾期还款利息计算标准：以原告已垫付的土地使用税106401.87元为基数，按年利率24%计算，自原告2019年12月16日垫付之日起计至被告实际付清全部款项之日止，暂计至2020年6月22日，为人民币13477.57元）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。金某向一审法院反诉请求：判令刘景柱返还多收取的地下室租金11.25万元。一审法院认定如下事实：2012年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在延吉市北山街丹宁胡同14-15号的二层楼房带地下室总面积为697.95平方米的私有营业房出租给被告使用，租期自2012年7月1日起，期限为长期；每年房屋租金（一层、二层）为7.5万元，地下室目前渗水，维修完后每年1.5万元，每年6月1日前将房屋租金交给原告。租赁合同还约定，租赁期间与房屋使用相关的税费由被告承担（包括营业、土地、取暖、卫生、物业、水电等相关费用）。签订《房屋租赁合同》后，原告按合同约定将租赁标的物提供给被告使用至2017年6月30日止经营幼儿园，2017年7月1日被告出兑给案外人，案外人与原告重新签订了租赁合同。签订租赁合同后，被告按合同约定缴纳了包括地下室租赁费。2019年12月，原告在办理该房屋相关手续过程中得知，被告租赁期间并未按约定缴纳土地使用费。2019年12月16日，原告为被告代缴了其租赁期间2012年7月1日至2018年6月30日止的应缴纳的土地（租赁）使用费106401.87元。在庭审中，被告提出反诉，要求原告返还被告已支付的地下室租赁费11.25万元。原告则主张被告一直缴纳了包括地下室租赁费，但没有提出异议。一审法院认为：原、被告于2012年7月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同，双方已按照租赁合同履行了合同义务，且2017年6月30日，已解除租赁合同。但被告在租赁房屋期间，未按合同约定向有关部门缴纳土地使用费，由原告代其缴纳了土地使用费，被告应向原告支付土地使用费，但应当扣除2017年6月30日至2018年6月30日止的一年土地使用费31158.18元，即应返还的土地使用费为75243.69元。被告以地下室渗水没有使用为由，要求原告返还地下室租赁费11.25万元，但被告向原告支付租赁费时并未对此提出异议，一直缴纳至双方解除租赁合同为止，视为被告认可该事实。因此，被告要求返还地下室租赁费11.25万元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告金贞爱于本判决发生法律效力之日立即向原告刘景柱支付人民币75243.69元及利息（利息以本金75243.69元为基数，自2019年12月17日至全部给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回被告金贞爱的反诉请求。如果被告金贞爱未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2698元，减半收取1349元，由原告刘景柱负担396元，被告金贞爱负担953；反诉费2550元，由被告金贞爱负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：关于本诉部分土地租赁费应由谁负担的问题。在日常房屋租赁中，承租人在交付房屋租金后，一般不存在还要支付该承租房屋所在土地的土地租赁费的问题。涉案租赁房屋的土地使用权租赁费的数额很大，与日常生活中根据日常生活经验法则和可预见规则所能预见到的，因承租人在使用租赁房屋过程中产生的，一般应由租赁物的使用人即承租人承担的营业税费（如营业税、土地使用税）、水电费等日常费用明显不同。因该费用的承担问题严重影响租赁双方的订约意愿及如何约定合同租金数额等条款，而属于那些非属合同漏洞以及歧义而可以合同解释规则进行弥补的“与订立合同有关的重要事实”。出租人如不想承担本应由自己承担的该费用，根据诚实信用原则和交易习惯的要求，对于该费用的承担应当履行明确告知义务，由承租人自主决定是否同意承担该费用。如果出租人当时不知道存在该费用而未能告知，则应视为租赁合同中对该费用承担未作约定；如果出租人当时知道该费用而故意不明确告知，则涉嫌欺诈而可撤销，因此而造成对方其他损失的，应承担缔约过失的赔偿责任。同时，因该费用承担约定也属于改变一般法律原则的合同约定，类似约定必须明确。如无合同特别明确约定的情况下，无论是根据法律解释规则还是交易习惯而言，该土地租赁费用均应由租赁物的所有人即出租人承担。涉案租赁合同仅是含糊地约定“包括营业、土地、取暖、卫生、物业、水电等相关费用”，并不足以确定涉案土地租赁费就应由承租人来承担。现无证据证明，出租人刘景柱在订立合同时，将涉案土地租赁费的承担问题向承租人金贞爱履行了明确告知义务，及双方在约定解除租赁合同并完成相关合同终止的清算时止，金贞爱同意由其承担该费用的事实。故在涉案租赁合同未就该费用的承担作出明确约定的情况下，一审判决认为合同约定的“土地费用”即指涉案土地租赁费，并判令由承租人金贞爱承担该费用，属适用法律错误，应予纠正。但鉴于一审判决后金贞爱对此并未提出上诉，二审中在本庭多次释明的情况下仍明确表示对此无异议、愿意按一审判决承担该费用的情况下，因金贞爱有权对其自身诉讼权利进行处分，该权利处分也不损害国家利益、社会公共利益及他人的合法权益，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本庭二审对此不予处理。关于金贞爱的反诉请求应否支持的问题。金贞爱所主张的地下室渗水问题即使属实，因该租赁物瑕疵属于在租赁物交付时或使用过程中就能发现的外观瑕疵，依交易习惯上诉人应在接收租赁房屋时及使用过程中，就承租房屋是否存在外观瑕疵进行检验，并在合理期限内对此外观瑕疵提出异议。即使是在使用过程中发现租赁物有隐蔽瑕疵而影响使用的，承租人也应当及时通知出租人予以维修，经催告后出租人不履行维修义务的，承租人可自行维修或行使合同解除权，也可要求拒付相应的租金或要求延长租赁期限。承租人对于租赁物的外观瑕疵怠于验收或者虽经验收但怠于提出异议的，及使用过程中发现租赁物的隐蔽瑕疵但怠于行使权利抗辩或合同解除权的，要承担不利的法律后果。从双方订立合同至约定解除租赁合同并完成相关合同终止的清算时止，承租人金贞爱每年都依约向出租人刘景柱支付包括地下室部分的租金，并未行使其抗辩权或合同解除权，故应视为金贞爱认可其主张的地下室渗水的租赁物瑕疵。故金贞爱关于要求返还地下室租赁费11.25万元的反诉请求的理由不能成立，本院不予支持。综上，金贞爱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，本诉部分适用法律虽有不当，但反诉部分的审理适用法律正确，基于当事人的诉讼权利处分和二审审理范围的要求，致一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4456元，由金贞爱负担。本判决为终审判决。审判长 张新颜审判员 张 丽审判员 战明宇二〇二一年一月二十一日书记员 安丽莲