山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）晋07民终222号上诉人（原审被告）:山西荣安百业房地产开发有限公司。地址：山西省晋中市昔阳县新建南路三维综合楼2层201号。法定代表人:侯志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人:赵慧婷，山西迅逸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:宋海港，男，1980年7月10日出生，汉族，山西省昔阳县人，现住昔阳县。上诉人山西荣安百业房地产开发有限公司（以下简称荣安百业公司）因与被上诉人宋海港房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省昔阳县人民法院（2020）晋0724民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。荣安百业公司上诉请求：1.请求依法撤销本案一审判决，依法改判上诉人不承担给付租赁费的责任。2.本案案件上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院酌情判令上诉人多给付被上诉人1万元租赁费无事实和法律依据。一审法院认定上诉人与被上诉人在原租赁合同到期后，在未另行签订书面合同的情况下口头约定上诉人继续使用租赁房屋，依法应该视为双方为不定期租赁，上诉人对此无异议。既然为不定期租赁，上诉人随时可以解除合同关系。在2020年3月27日时，上诉人工作人员以短信通知的形式通知了被上诉人不需要继续租赁，要求上诉人收房办理交接，解除合同的意思表示已经到达被上诉人，即租赁合同至此已经解除。然而，一审法院根据交易习惯，要求在解除合同时应给上诉人必要的准备时间来另行进行寻租或此房作为其他使用，减少避免突然解除合同造成的损失，酌情判令上诉人另行支付1万元的租赁费用，明显与不定期租赁合同的法律后果相违背，没有法律依据。且双方在口头约定时，并未约定在解除合同时需要明确提前通知，法庭不能硬性强加上诉人的义务；2.上诉人山西荣安百业房地产开发有限公司不需要支付超期使用房屋的租赁费1万元。上诉人未能按约定如期履行腾房、交房的义务，确实是因为3月份时正值新冠疫情最为严峻之时，上诉人为配合各级各部门做好疫情防控工作，在3月份时，其工作人员无法准时返岗、家政公司无法及时组织搬家工作，才导致上诉人在27号时搬出房屋，对此上诉人并无过错，根据《最高院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（一）》第二条的规定，本案应当依法适用不可抗力规则，应该全部免除上诉人的给付义务。宋海港辩称，我一月份的时候打过电话，询问对方房租到期了是否续租，是和上诉人公司姓邓的财务联系的，他说问一下侯总，十天没有联系，后来我和侯总联系，侯总说直接和邓总联系就可以，后来财务说现在还不清楚，得看情况，我说你得提前两个月告诉我，我要往外租。一直等到他们搬走的当天，是我的一个朋友看见他们在搬东西，告诉我的。我直接给侯总打电话，我说侯总你不能这样做事情，拖了一个月的房租，给你用上，你搬走也不告诉我，让你多做一个月，你这样做不合适，等于他在三个月之前就应该交房租，他没有交，合同上写的一个月，可是我早早就问他了，我接收的房子应该是十月份，这个房子在他手里一直停留在十月份我才接收的。当时我要求的不止这两万，因为这个房子我一直没有拿钥匙，他们锁着门，我一直没有收房子，水路还一直坏着，因为取暖费就没有交，就在四月份到十月份期间，我一直和侯总交涉。有一次我和邓总去店里，录音也在，我说水路都是坏的，暖气费没有交，我怎么收房子。包括邓总和侯总说的也是一个月租金一万多，就是十五万的房租除以十二，一个月的房租肯定给你，取暖费不管，剩下的损坏也不管，所以说我一直没有接收房子，一直到十月。宋海港向一审法院起诉请求：1.判令荣安百业公司支付宋海港租赁费60000元；2.判令荣安百业公司支付取暖费14381.5元（变更为8090.7元)；3.诉讼费由荣安百业公司承担。一审法院认定事实：2014年10月1日，宋海港与案外人任立新签订《房屋租赁合同》，租赁了位于昔阳县××路××大角临街二层门店。2017年2月22日，宋海港将门店转租荣安百业公司,并签订《门店租赁合同书》，合同对租期、租金等权利义务进行了约定，租期至2019年3月1日，同时约定取暖、用水、用电及从事经营活动的工商、税务等相关费用,均由荣安百业公司自行承担。合同到期后，宋海港、荣安百业公司口头约定，由荣安百业公司续租一年，至2020年3月1日之前的租赁费用荣安百业公司已全部结清。直至2020年3月27日，荣安百业公司信息通知宋海港不再续租，双方协商未果。在荣安百业公司租赁期间，荣安百业公司明确表示并未使用供热公司的取暖，而是宋海港给另行提供了供热器。宋海港对此未提异议。一审法院认为，宋海港、荣安百业公司签订的租赁合同，并不违反法律规定，应认定为有效合同。双方在2019年3月1日合同到期后，又口头约定续租一年，租赁费用已实际结清，依据《中华人民共和国合同法》第215条规定:租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，故双方口头约定的续租一年的合同应视为不定期租赁。在2020年3月1日双方口头约定的续租一年，合同到期后，荣安百业公司所举证据证明在2020年3月27日以信息方式通知了宋海港不再续租，并已于27日腾出，而宋海港明确表示在2月份即告知荣安百业公司不续租提前2个月告知，不同意解除合同。因双方之间的合同为不定期租赁合同关系，荣安百业公司可随时解除合同，且解除合同的信息已经到达宋海港，故荣安百业公司实际租赁的2020年3月的租赁费应按原约定的每月1万元支付宋海港，在荣安百业公司于2020年3月底通过信息通知宋海港后，宋海港虽未表示同意解除合同,但宋海港以荣安百业公司未提前2个月通知为由拒绝解除合同无相应的法律依据，但是根据房屋租赁交易习惯，荣安百业公司在解除合同时应给与宋海港必要的准备时间,即应给宋海港一个月的准备时间来另行进行寻租或将此房作为其他方式使用,才能避免或者减少这种突然解除合同造成损失较为妥当,故荣安百业公司应再支付宋海港一个月的租赁费较为妥当，也符合本案的实际情况。对宋海港请求支付6个月的租赁费的请求，不予支持。对宋海港请求的取暖费，双方所举证据相互矛盾，宋海港并无证据证明荣安百业公司使用了供热公司的暖气，合同也未约定必须使用供热公司的暖气，荣安百业公司明确表示并未使用供热公司的暖气，而是自己通过宋海港安装的燃气炉进行取暖,且在租赁期间也全部承担了自己使用燃气炉取暖的费用，故宋海港的该请求缺乏事实依据，不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条规定，判决:（一）山西荣安百业房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付宋海港租赁费20000元；（二）驳回宋海港的其余诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。经二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案在二审期间争议的焦点问题是：一审法院确定荣安百业公司向宋海港支付20000元租赁费是否适当。依照合同法的相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。本案中，宋海港、荣安百业公司于2017年8月22日签订《门店租赁合同》，约定租期至2019年3月1日。合同到期后，双方口头约定续租一年，未订立书面合同，该租期已超过六个月，依法应视为不定期租赁。荣安百业公司于2020年3月底给宋海港发送短信通知宋海港3月31日后不再租赁并要求宋海港派人收房及向其支付三月份房租，依法应当认定合同至此解除。合同解除后，荣安百业公司应当向宋海港支付合同解除前的未付租金即2020年3月份的租金。对于荣安百业公司二审提出的其系因疫情导致的不可抗力影响而未及时腾房，故不应承担该部分租金的上诉理由，本院认为，荣安百业公司并未在3月份底之前向宋海港作出解除合同的意思表示，反之，从当事人当庭陈述及荣安百业公司提交的其工作人员与宋海港之间的短信来看，宋海港曾于双方口头约定的续租合同期满（即2020年3月1）前向其询问是否续租，荣安百业公司并未向宋海港提出解除合同，故本院对荣安百业公司提出的此项上诉理由不予采信；同时，根据房屋租赁交易习惯，承租方在解除合同时应给予出租方必要的准备时间以避免或者减少突然解除合同造成的损失。从当事人当庭陈述及荣安百业公司提交的其工作人员与宋海港之间的短信内容亦可反映，宋海港在2020年3月1前在与荣安百业公司确认其是否续租时要求其解除合同应提前告知，但荣安百业公司未履行在合理期间内提前通知的义务从而引发纠纷，宋海港亦因存在纠纷长期拒绝收房。对于由此给宋海港造成的损失，荣安百业公司存在一定过错，一审法院酌情确定荣安百业公司再向宋海港支付一个月租赁费符合本案实际，并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人山西荣安百业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  王 雪二〇二一年一月二十五日书记员  高 磊