江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异19号异议人（案外人）：昆xxxxxxxx司,统一社会信用代码9xxxxxxxxU，住所地江苏省昆山市。法定代表人：周桂如，该公司执行董事。委托代理人韩玲，女，1987年8月21日生，住昆山市，该公司员工。申请执行人:孙某，男，1987年2月10日生，汉族，住江苏省新沂市。被执行人：黄某，男，1996年2月19日生，汉族，住四川省重庆市巫溪县。本院在执行申请执行人孙某与被执行人黄某民间借贷纠纷一案即(2020)苏0583执8599号执行过程中，本院查封位于昆山市花桥镇金峰路xxx号滨江裕花园x号楼xxxx室房屋，案外人昆xxxxxxxx司向本院书面提出异议。本院于2021年1月20日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人昆xxxxxxxx司称:被执行人黄某购买案外人开发的滨江裕花园x号楼xxxx室房屋，支付房款945，0000.0元(其中首付189，000.00元，通过向招商银行股份有限公司昆山支行贷款756，00000.元)，后黄某逾期归还贷款，招商银行股份有限公司昆山支行向贵院起诉，贵院于2018年12月3日作出(2018)苏民初14646号判决，判决生效后招商银行股份有限公司昆山支行申请强制执行，要求案外人承担连带清偿责任，支付了代偿款87748014元。按照《昆山市商品房购房合同》的约定，案外人代偿后有权解除与黄某签订的《昆山市商品房购房合同》。案外人代偿后向贵院提起诉讼，要求解除与黄某签订的《昆山市商品房购房合同》，案外人网上立案后贵院告知本案标的属于其他标的，适用一般管辖原则，经查黄某在昆山无暂住信息，且未约定合同履行地，故昆山法院无管辖权，案外人应至被执行人户籍所在地人民法院起诉。现案外人已向黄某户籍地重庆市巫溪县人民法院提起诉讼,因此,现黄某并未对滨江裕花园x号楼xxxx室房屋支付对价。黄某未占有滨江裕花园x号楼xxxx室房屋，滨江裕花园x号楼xxxx室房屋也未登记在黄某名下，虽然网签系统显示为黄某，但是黄某有义务配合注销网签系统，其未履行义务。因此，黄某并非滨江裕花园x号楼xxxx室房屋的所有权人。请求法院:1、解除对滨江裕花园x号楼xxxx室房屋的查封。2、立即停止对滨江裕花园x号楼xxxx室房屋的执行，包括强制进行评估和拍卖等。经审查查明：申请执行人孙某与被执行人黄某民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月15日作出（2019）苏0583民初17455号民事判决已发生法律效力，依该判决:被执行人黄某向申请执行人孙某支付人民币208019.95元及一般债务利息，并承担申请执行费用。因被执行人未按照生效法律文书履行义务，申请执行人孙某向本院申请执行，立案号(2020)苏0583执8599号，在执行过程中，本院于2020年11月10日作出(2020)苏0583执8599号执行裁定书及协助执行通知书，查封了案外人昆xxxxxxxx司名下昆山市花桥××楼××室的房产（权证号：ＦＧ××**）。另查明，2016年,案外人昆xxxxxxxx司与被执行人黄某签订商品房购销合同（合同编号：2xxxxxxxx7），约定:2016年3月28日前，付款189000元（首付款）；2016年5月28日前，付款756000元（贷款），以总价945000元购买滨江裕花园第x幢x单元xxxx号房。合同约定案外人昆xxxxxxxx司应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件即该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2018年7月23日，本院受理招商银行股份有限公司昆山支行（以下简称招行昆山支行）诉黄某、宋某、昆xxxxxxxx司（以下简称国浩公司）金融借款合同纠纷一案，即（2018）苏0583民初14646号，该案审理查明以下事实：“2016年4月1日，原告招行昆山支行作为贷款人与被告黄某作为借款人、被告国浩公司作为保证人签订了一份编号为8xxxxxxxxx1《个人购房借款及担保合同》，合同约定，被告黄某向原告借款756000元，借款期限2016年4月1日至2046年4月1日，执行利率以4.9%为基准利率，利率调整幅度在4.9%基础上上浮或者下浮0%，经计算执行利率为年利率4.9%。”“被告国浩公司自愿为被告黄某在合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于合同项下借款本金、利息、罚息、复息、律师费等费用；如借款人未按合同约定按时还本付息，贷款人有权宣布合同提前到期，并提前收回已发放贷款本息3并要求支付费用。2016年4月1日，原告向被告黄某发放贷款756000元，并出具《个人贷款借款借据》。《个人贷款借款借据》载明，借款金额756000元，期限2016年4月1日至2046年4月1日，贷款执行年利率4.9%。”“截止至2018年6月27日，被告黄某尚欠原告借款本金739745.59元、利息27085.04元、罚息271.17元、复息675.3元。因被告未能按时还款，原告起诉至法院。原告为此与江苏立泰律师事务所签订了一份《委托代理协议》，约定律师费38611元。”2018年12月3日，本院对该案作出民事判决：“一、被告黄某、宋某于本判决生效后十日内偿还原告招商银行股份有限公司昆山支行借款本金739745.59元、利息27085.04元、罚息271.17元、复息675.3元（暂算至2018年6月27日，之后的利息、罚息、复息按照《个人购房借款及担保合同》的约定计算至实际清偿之日）；二、被告黄某、宋永佑于本判决生效后十日内向原告招商银行股份有限公司昆山支行支付律师费38611元；三、被告昆xxxxxxxx司对本判决第一项、第二项确定的被告黄某所负债务承担连带清偿责任。”后案外人昆xxxxxxxx司对被执行人黄某所负债务进行了清偿。还查明，2017年9月6日，昆xxxxxxxx司办理了昆山市花桥××楼××室房屋的不动产登记，权证号为：ＦＧ××47。2020年12月2日，昆xxxxxxxx司向重庆市巫溪县人民法院提起以黄某为被告的民事诉讼，请求判令解除合同编号为2016023977的《昆山市商品房购销合同》，并判令被告支付代偿款877480.14元及违约金94500元，该案现在审理过程中。上述事实有（2019）苏0583民初17455号、（2018）苏0583民初14646号民事判决、(2020)苏0583执8599号执行裁定书、协助执行通知书、房屋购销合同、不动产登记簿查询记录、民事起诉状、受理案件通知书等证据予以证实。本院认为，最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五、十六、十八条规定:对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋,虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封自动转为正式查封。预查封的效力等同于正式查封。本案中,案涉房屋的买受人黄某是诸多案件的被执行人,其与昆xxxxxxxx司签订的《昆山市商品房购销合同》已办理了备案手续,且被执行人黄某已经支付购房首付款,并通过向招商银行股份有限公司昆山支行贷款的途径全额支付了购房款,在履行买卖合同上没有违约情形,故案外人昆xxxxxxxx司以其为被执行人黄某的按揭贷款承担连带清偿责任为由，提出执行异议，请求解除查封和停止执行的，本院不予支持。但案外人昆xxxxxxxx司已为被执行人黄某偿还的按揭贷款部分，可向被执行人黄某追偿，并可从该房屋变价款中优先支付。综上所述，案外人提出要求解除对案涉房屋的查封并停止执行之申请于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人昆xxxxxxxx司的异议请求。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年一月二十八日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢