苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0506民初6886号原告：苏州东兴房地产开发有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇渡村商业街**楼。法定代表人：陈俊华，总经理。委托诉讼代理人：张**，江苏吴中益律师事务所律师。被告：孙元龙，男，1985年10月17日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：王福林、郑培培，江苏新苏律师事务所律师。原告苏州东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴公司）被告孙元龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东兴公司的委托诉讼代理人张**，被告孙元龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东兴公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的商品房买卖合同已解除；2、被告支付律师费68595元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2008年12月28日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的位于苏州市吴中区房屋，总价款1689842元，被告应现款支付339842元（含定金150000元），余款135000元由被告向银行贷款支付。之后，被告与中国建设银行股份有限公司苏州城中支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向银行借款1300000元用于支付购房款，其余购房款389842元（其中定金150000元）以案外人孙中的工程款抵付。被告与银行的借款合同由原告提供连带责任保证担保。被告自2019年7月起未依约向银行还款，原告代被告向银行偿还借款本息71496.5元。根据合同约定，原告向被告通知解除了《商品房买卖合同》。被告孙元龙辩称，1、商品房买卖合同约定原告最晚于2010年1月30日前办出产证，但时至今日，涉案房屋的产证仍未办出。其未归还银行贷款发生于2020年，原告违约在先，不享有单方解除权，而原告未办理产证的行为也导致原告承担了保证责任。2、其系东吴建筑公司的安全员，其父亲长期挂靠在东吴建筑公司承包建设工程，东吴建筑公司多次起诉其及父亲，知道其的联系方式。东吴建筑公司与本案原告的法定代表人均为平小发，原告不可能联系不到其，而原告有意不联系其进行有效的解除通知送达，存在恶意，原告所谓的合同解除送达不发生法律效力。3、涉案商品房买卖合同系原告单方打印，合同条款属于格式条款，加重了买受人的义务。4、其已正常还贷10余年，虽然自2019年下半年开始出现逾期还贷，但短期的违约行为达不到解约的实质条件。其愿意正常还贷，并愿意偿还原告垫付的还款并支付利息。另外，在其逾期还款，原告承担保证责任时，原告有必要合理催告其还款，原告在垫付款项后也可以催告还款并给予解约前合理的还款履行期，垫付还款的损失也可以通过诉讼方式进行维护，原告未经合理催告即解除合同明显不合理。本院经审理认定事实如下：2008年12月28日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：苏吴200812280119）一份，约定：买受人向出卖人购买东泰花园21幢1层4号房，建筑面积314.13平方米，其中地面一、二、三层建筑面积227.94平方米，单价6657.29元，总价1517462元；地下**建筑面积86.19平方米，单价2000元，总价172380元，合计1689842元。买受人于2008年12月28日前支付339842元（含定金150000元），于2008年12月28日前付清1350000元（办妥银行按揭手续）。出卖人应当在2009年7月30日依据国家和地方政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用备案文件的并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人交付房屋逾期超过15日，买受人有权解除合同。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，造成买受人无法在商品房交付后180天内取得权属证书的，买受人有权要求解除合同，出卖人除将购房款及其他代收代缴费用返还买受人，并支付买受人已交房款1%的违约金外，出卖人不承担其他责任。基于出卖人为贷款合同的保证人，为保证双方的利益，买受人自愿授权出卖人代为办理权属证书并提供代办所需的一切资料，此授权委托为不可撤销的授权委托。由于买受人原因（包括但不限于不缴纳办证所需费用，拒绝或逾期提供办证所需买受人提供的资料）致使无法在本约定的期限内取得权属证书的，出卖人不承担责任。该合同附件四第二条第二款约定：如买受人在办妥银行贷款后，基于出卖人为贷款合同的保证人，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款，则由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于律师费、诉讼费）均由买受人承担，并且出卖人有权解除合同，买受人支付给出卖人总房款的5%的违约金。第五款约定：出卖人行使解除权，应当按照买受人在本合同中提供的通讯地址书面通知买受人。如买受人的通讯收件地址发生变化或不可使用，则买受人应提前十日书面通知出卖人，否则出卖人按上述地址发出的文件便视为送达，由此产生的责任由买受人承担。商品房买卖合同的当事人信息处，被告的地址为苏州市。审理中，原、被告确认合同中约定的首付款339842元系以原告欠付被告的工程款进行抵付。另查明，被告孙元龙与中国建设银行股份有限公司苏州吴中支行（以下简称建行吴中支行）签订《个人住房（商业住房）借款合同》一份，约定：被告向建行吴中支行借款1300000元，借款期限为2009年1月12日至2039年1月12日。保证人为原告，抵押人为孙元龙与王燕，抵押财产为东泰花园21-1号房屋，抵押财产价值1689842元，权属证书暂无。保证人的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止。借款合同签订后，被告归还贷款本息。2019年9月，建设银行吴中支行向原告出具单位保证金存款账户付款通知书，主要内容为：截止9月27日，孙元龙连续3个月没有按期归还贷款，现要求开发商履行连带保证责任，扣划保证金归还孙元龙的房贷。2019年9月27日，被告归还贷款本息17860.8元。2019年12月17日，被告归还贷款本息17896元。2020年3月17日，被告归还贷款本息17868.59元。2020年6月22日，被告归还贷款本息17871.11元。2020年9月21日，被告归还贷款本息17884.84元。2020年6月18日，原告邮寄解除合同通知至苏州市，该邮件未妥投被退回。又查明，原告为本案诉讼聘请律师，支付律师费68595元。原告称，其未交付涉案房屋给被告，涉案房屋也没有不动产权证。因为当时被告购买了两套房屋，一套是本案的东泰花园21幢104室，一套是东泰花园43幢501室，其通知被告办理涉案房屋的交房手续，但被告仅接收了东泰花园43幢501室房屋。本案所涉房屋，被告想要卖高价，但一直没卖出去，所以没有办理产证。为此，原告提供了一份盖有“江苏苏州，2009.07.10.11”印章的清单，主张当时其通知被告交付两套房屋。对此，被告表示其没有收到通知。当时其为东吴建筑公司的员工，原告可以联系到其，但无人通知，且当时原告与其父亲有经济纠纷，所以原告仅办理了一套房屋的产权变更登记手续。原告一直压着涉案房屋，不肯交付，也不肯给其办理产证。审理中，被告提供建设银行客户回单，主张其于2020年12月10日存入其建行账户7000元，于2021年1月15日存入6000元。其不同意解除合同关系，其愿意继续归还贷款。对此，原告表示其坚持要求解除合同关系，扣除涉案房屋定金、其代付的房屋贷款以及本案的诉讼费、律师费后，其将余款退还给被告。以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《个人住房（商业住房）借款合同》、银行明细、单位保证金存款账户付款通知书、邮寄信息、委托代理协议、发票，被告提供的银行客户回单及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，首先，被告已支付房款给原告，履行了《商品房买卖合同》项下的付款义务，未出现不履行合同主要义务的行为。其次，根据原、被告与建设银行吴中支行签订的《个人住房（商业住房）借款合同》的约定，在涉案房屋办理抵押登记且经贷款人收执相关文件、权利证书之前，原告应对涉案房屋贷款承担保证责任。被告未按约支付贷款，导致原告承担保证责任。但原告未按约协助办理不动产权属证书，被告作为借款人，无法与贷款银行办理抵押登记手续，贷款银行无法就抵押财产实现抵押权，原告对此存在过错。原告因其承担了保证责任，要求解除《商品房买卖合同》不当。原告称其已通知被告交付房屋，办理产证，但其提供的证据不足，本院不予采信。最后，被告已归还房屋贷款十余年，欠付房屋贷款的时间较短，欠付金额占房屋总价款比例较小，且被告表示其愿意继续归还房屋贷款，并且付诸实施，被告归还房屋贷款存在现实的可能性，而且双方亦可配合办理涉案房屋的不动产权属登记及抵押登记。综上因素，原告要求确认解除《商品房买卖合同》并要求被告支付律师费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告苏州东兴房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币757元，由原告苏州东兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  吴明燕二〇二一年一月二十八日书记员  钱喆人