山东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鲁民申11018号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：烟台锦尚房地产发展有限公司，住所地烟台经济技术开发区三亚路以西磁山南路以北。法定代表人：孟令令，执行董事。委托诉讼代理人：王利华，山东睿扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋**，山东睿扬律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王强，男，1974年9月14日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。再审申请人烟台锦尚房地产发展有限公司（以下简称“锦尚公司”）因与被申请人王强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市中级人民法院（2020）鲁06民终1576号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。锦尚公司申请再审称，（一）烟台经济技术开发区于2015年取消了《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，涉案商品房交付时，已取得综合验收竣工备案，达到合同约定及法律规定的交付条件。（二）锦尚公司已按照相关法律规定及合同约定交付涉案商品房，二审判决认定锦尚公司未交付房屋，属认定基本事实错误。《商品房买卖合同》第八条约定，涉案商品房的交付条件为：（1）取得《建设工程竣工规划验收合格证》；（2）取得《建设工程竣工验收备案表》；（3）取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》。锦尚公司于2016年4月26日取得涉案商品房建设工程竣工规划核实合格证，并于2016年4月27日取得建设工程竣工验收备案表，且涉案商品房交付时，烟台已取消《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，涉案商品房已具备约定的交付条件。商品房交付标准系房地产开发项目通过竣工综合验收并取得备案手续，取得综合验收备案表，就意味着开发项目质量验收合格。2016年4月27日，锦尚公司向王强发送《入伙通知书》，通知王强收房，2016年9月20日，锦尚公司在烟台日报上刊登了交付公告，已依约履行了交房义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定，出卖人在交付房屋时已经具备第八条规定的交房条件，买受人单方认为房屋存在质量问题或者其他问题影响其入住而拒绝接受房屋的，应在交房之日起15日内提交国家权威部门出具的正式检验报告，否则视为该商品房不存在影响买受人入住的问题。本案中，虽然王强以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，但并未提交上述约定的检验报告，应视为锦尚公司已依约交付房屋。烟台开发区工程质量监督站（以下简称“质监站”）作为工程质量监督的主管部门，主要是代表政府职能部门对工程的全过程进行质量监督管理，无权以房屋存在门窗变形等问题，允许业主拒收房屋，质监站发布的公告变相更改了公司与业主约定的交房条件，也违反了国家法律、行政法规。根据质监站发布的公告，结合原审法院的现场勘查及锦尚公司提交的《中南山海湾19-2-101、19-2-301房屋质量问题解决方案》《关于山海湾19-2-101及301维修最终方案》《中南集团烟台中南山海湾项目工作联系单》等证据看出，涉案商品房存在的问题主要为门窗变形、车库墙体渗漏及车库倒灌、地下室通往**楼梯北墙漏水。不属于商品房主体结构问题，达不到严重影响居住的程度，属于一般性质量瑕疵，并不妨碍交付。上述问题主要发生在地下室及车库，而地下室及车库均是锦尚公司免费赠送的，与涉案《商品房买卖合同》无关。质监站出具的公告也无法证明涉案房屋存在严重的、影响居住的质量问题。（三）二审法院认定锦尚公司应当支付逾期交房违约金，系混淆了逾期交房违约责任与房屋质量瑕疵担保责任，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”对于涉案房屋存在的质量问题，锦尚公司应当且已经对涉案房屋进行了维修，承担了涉案商品房的质量瑕疵担保责任。即使因房屋质量问题给王强造成损失，该损失与逾期交房违约金是不同的法律关系，应当由王强另行主张。判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效果应当及于已发生的逾期交房违约责任，对于尚未发生的逾期交房违约金，王强无权向锦尚公司主张。二审判决对交付合格房屋标准未予以明确，逾期交房违约金的计算日期难以确定。依前所述，锦尚房屋交付的房屋质量已符合法律规定及合同约定；根据二审法院对江海洋所做的调查笔录，质监站出具《公告》后，也未再对涉案山海湾小区存在质量问题的房屋进行检查或就质量问题出具新的意见，后续问题由开发商和业主协商解决，即质监站未明确房屋质量交付标准。二审判决认定涉案房屋质量不合格后，房屋质量是否合格由王强认定，显属不公。根据锦尚公司提交的《中南山海湾19-2-101、19-2-301房屋质量问题解决方案》、2份《中南集团烟台中南山海湾项目工作联系单》、《关于山海湾19-2-101及301维修最终方案》、2份《工程实测实量记录单》及王培丞、王强出具的门窗更换完成并符合质量要求的证明，锦尚公司已履行了维修义务，但王强仍拒绝受领房屋，逾期交房违约金仍在继续计算，损害了锦尚公司的合法权益。因此，二审判决锦尚公司应当支付逾期交房违约金，且违约金计算至交付合格房屋之日错误。王强提交意见称，（一）二审法院认定锦尚公司应向王强支付逾期交房违约金的理由，并非因锦尚公司在交付房屋时未向王强出示《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》，而是涉案房屋虽通过竣工验收合格，但实际上存在足以影响居住使用的质量问题，不具备交付条件。（二）涉案房屋虽经竣工验收合格并备案，但存在的严重质量问题足以影响业主交付使用。首先，王强提交了质监站2016年9月30日公告、涉案房屋质量问题解决方案、涉案房屋照片及视频以及原审法院制作的现场勘验笔录等证据予以证明，质量问题汇总表虽没有锦尚公司盖章确认，但锦尚公司工作人员及质监站工作人员均在质量问题汇总表上签字确认。原审法院到质监站对在质量问题汇总表上签字的江海洋进行调查，江海洋认可质量问题汇总表的真实性，王强提交的证据材料足以证明涉案房屋存在严重质量问题。其次，建设工程在竣工验收后如存在质量问题，住房城乡建设主管部门仍有权进行调查核实并采取相应的处罚措施。锦尚公司提交的《建设工程竣工备案表》中载明的涉案小区备案时间是2016年4月26日，涉案小区通过竣工验收在2016年4月26日前。质监站发布公告的时间是2016年9月30日，公告中明确载明：对目前中南山海湾小区尚存在渗漏、门窗变形等质量问题的房屋，由该项目建设单位锦尚公司要求对涉案小区内存在质量问题的房屋逐户进行整改，达到要求后在予以交付，在维修整改前业主有权拒绝接受房屋。质监站发布上述2016年9月30日公告是在对整个涉案小区的房屋质量进行调查核实的情况下才督促责任单位即锦尚公司进行整改，质监站的发布的公告符合《山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法》相关规定，公告中并没有具体指向哪一栋楼，而是要求对整个涉案小区中存在渗漏、门窗变形等质量问题的房屋逐户进行整改，结合王强提交的质量问题汇总表等证据可以证明涉案房屋属于整改范围内的房屋。一审过程中于2018年10月24日查看现场时，锦尚公司还在对涉案房屋进行维修;二审法院于2020年5月20日对涉案房屋进行现场勘验时从双方签字确认的现场勘验笔录中明确记载涉案房屋仍存在多处质量问题。在质监站2016年9月30日发布整改公告后，锦尚公司至今未按规定向质监站提交整改报告，江海洋在二审调查笔录中认可，证明锦尚公司对包括涉案房屋在内的有质量问题的房屋未整改完毕，不具备交付条件。（三）涉案房屋存在的虽非主体结构质量问题，但也绝非一般性质量瑕疵问题，足以影响房屋的正常使用，在锦尚公司未对房屋进行整改并取得合格证明的情况下，王强有权拒绝收房，锦尚公司应按约定支付逾期交房违约金。本院经审查认为，商品房买卖合同补充协议约定涉案商品房的交付条件变更为：商品房经验收合格。涉案商品房于2016年4月26日取得建设工程竣工规划核实合格证，于2016年4月27日取得建设工程竣工验收备案表。锦尚公司于2016年4月27日、2016年9月20日、2017年10月17日通过特快专递、报纸公告等方式向王强通知接受涉案商品房时，涉案商品房符合商品房买卖合同补充协议约定的交付条件。补充协议约定“出卖人在交付房屋时已经具备第八条所规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题或其它问题影响其入住而拒绝接受房屋的，应在商品房买卖合同第八条约定的交房时间起15日内提交国家权威部门出具的正式的检验报告。若检验报告认定存在不合格，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为商品房不存在影响买受人入住的问题。买受人仍拒绝按照商品房买卖合同第十一条之规定履行相应收房义务的，视为出卖人已经按约交付房屋。”审理过程中，王强主张房屋存在渗漏、门窗变形等质量问题，并以此为由拒绝办理房屋交接手续，但未按照上述补充协议约定在限定的时间内提交国家权威部门出具的正式的检验报告。根据双方的举证、质证及诉辩主张，应予确定房屋存在渗漏、门窗的质量问题达不到严重影响居住程度，属于一般性质量瑕疵。涉案房屋经过了竣工验收备案，符合法律规定的商品房交付的强制性标准。锦尚公司向王强发出了交付通知，王强以涉案商品房存在渗漏及门窗变形等质量瑕疵而拒收，不符合补充协议约定，也不符合法律规定。房屋一般性质量瑕疵不妨碍交付，锦尚公司依法承担房屋质量瑕疵担保责任。综上，锦尚公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款的规定，裁定如下：一、指令山东省烟台市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  李加付审判员  闫爱云审判员  司晓伟二〇二一年一月二十八日法官助理解明雪书记员陈东娇