湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初29号原告：李剑雄。委托代理人：刘富懿，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人：梁琦，湖南弘一律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司。统一社会信用代码91430802687412019E。住所地：张家界市永定区大庸西路（进机场口）。法定代表人：毛致平，系该公司董事长。原告李剑雄与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李剑雄的委托诉讼代理人刘富懿到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李剑雄向本院提出的诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付2016年10月1日至2020年10月31日止的欠付房屋租金共114667元；2、请求判决被告向原告支付违约金34400元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月28日，原告与被告张家界大成酒店签订了一份《房屋投资经营合同》，合同约定原告将位于湖南张家界大成山水国际大酒店13层1306C号房出租给被告张家界大成酒店使用，租期最短不少于3年，最长不超过6年。月租金标准为2650元。但被告自2016年10月1日以来，仅支付了部分租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告向本院提交的书面答辩状辩称：一、依法公正处理本案，降低违约金；二、因疫情不可抗力因素，请求减免租金。事实与理由：（一）支付情况及违约金情况：1、2016年10月1日至2020年10月31日止，被告已向原告支付11423元；2、被告对合同到期之后，原告继续计算的租金不予认可；3、因疫情影响，请求减免租金。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃或者人民法院降低违约金标准。查明的事实及证据根据控辩双方的陈述及举证，本院可以确认如下法律事实：2011年12月28日，原告李剑雄（甲方）与被告张家界大成酒店（乙方）、张家界山水天下置业有限公司（丙方）、湖南大成国际酒店有限公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：1、甲方将购买的房屋交由乙方统一管理、经营，投资期限内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利；2、租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过6年；3、房屋月投资收益2650元；4、在本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付投资收益外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金。合同签订后，原告将房屋交由被告经营管理，被告按合同约定的月租金标准向原告支付租金至2016年9月30日。自2016年10月1日起，被告未按合同约定的标准足额向原告支付租金，2016年10月1日至2017年4月30日，被告按照月1205元的标准向原告支付租金7个月，共计8435元。2018年1月1日以后按照月482元的标准向原告支付了14个月的租金，共计6748元。合同到期后，被告张家界大成酒店继续占用、使用、管理原告的房屋，原告也未提出异议。自2016年10月1日起至2020年10月31日止，被告张家界大成酒店尚欠原告房屋租金114667元（2650元×49个月-8435元-6748元=114667元）。上述事实，有《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、交通银行交易明细、《收据》和被告提供的情况说明等证据证明，足以认定。判决结果及理由本院认为，原、被告自愿签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》内容不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。原、被告本应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。原告履行了向被告张家界大成酒店交付房屋的义务，被告张家界大成酒店没有全面履行向原告支付租金的义务，是被告张家界大成酒店违约，应承担违约责任。《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》期满后，被告张家界大成酒店继续管理、占有、使用原告购买的房屋，原告没有提出异议，应视为原告与被告张家界大成酒店继续履行该合同，且租赁期限为不定期。现原告要求被告张家界大成酒店支付截止2020年10月31日止尚欠的租金114667元的诉讼请求，经审理查明，被告张家界大成酒店截止2020年10月31日下欠原告租金确为114667元，但因疫情对被告经营酒店影响较大，被告要求减免租金，本院酌情确定原告为被告减免一个月的租金2650元，减免后被告张家界大成酒店尚欠原告租金112017元，故对原告的该项诉讼请求超过部分，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金34400元的诉讼请求，因原、被告在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定：“在本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付投资收益外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金。”，故被告应向原告支付违约金795元（2650元×12个月×0.005×5年=795元），对原告该项诉讼请求超过部分，本院不予支持。对被告提出的降低违约金标准的辩解意见，因双方确定的违约金计算标准与给原告所造成的损失相当，本院不予支持。对被告辩称合同到期后不应再支付租金的意见，合同虽已于2019年12月28日到期，但因双方所签的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》民为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，根据法律规定，租赁合同到期后，承租人继续占有、使用租赁房屋，出租人未提出异议，原租赁合同继续有效。故，对被告的这一辩解意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司自本判决生效后十日内向原告李剑雄支付截止2020年10月31日的租金112017元，并支付违约金795元，共计112812元。二、驳回原告李剑雄的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费3282元，适用简易程序减半收取1641元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向延忠二〇二一年一月二十二日书记员  陈巧燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。