成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初6671号 原告：冯丽娟，女，汉族，1982年10月6日出生，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：成都新港商业经营管理有限公司，住所地成都市青羊区西大街**金色夏威夷**。 法定代表人：封雄，系执行董事。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师，一般授权。 被告：成都熙悦商业管理有限公司，住所地成，住所地成都市成华区猛追湾街********v> 法定代表人：王春华，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金旺，四川琴台律师事务所律师，一般授权。 被告：华润置地（成都）发展有限公司，住所地成都市成华区昭，住所地成都市成华区昭觉寺横路**v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：吴秉琪，系公司董事长。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师，一般授权。 原告冯丽娟与被告成都新港商业经营管理有限公司（以下简称新港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理。答辩期间被告新港公司对本案提出管辖异议，本院审查后于2020年6月3日作出（2020）川0108民初6671号民事裁定，驳回被告新港公司的管辖权异议。被告新港公司不服，上诉至四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院），成都中院于2020年9月1日作出（2020）川01民辖终649号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。诉讼中，原告申请追加成都熙悦商业管理有限公司（以下简称熙悦公司）、华润置地（成都）发展有限公司（以下简称华润公司）作为本案被告，经审查本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯丽娟的委托诉讼代理人唐中志，被告新港公司的委托诉讼代理人马力，被告熙悦公司的委托诉讼代理人金旺、被告华润公司的委托诉讼代理人孟阳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告冯丽娟向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告新港公司、熙悦公司共同向原告支付房屋租金115608元；2、判令被告新港公司、熙悦公司退还位于成华区××路××号××号楼××层××号房屋并恢复原状；3、判令被告新港公司、熙悦公司向原告支付房屋占用费，支付标准：以月租金4817元为基数，从2020年4月30日起计算至实际返还房屋之日止；4、判令被告新港公司、熙悦公司共同向原告支付违约金，（违约金的计算方式为：第一笔违约金以14451元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年7月11日计算至付清之日止；第二笔违约金以14451元为基数，按照每日万分之三的标准，从2018年10月11日计算至付清之日止；第三笔违约金以14451元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年1月11日计算至付清之日止；第四笔违约金以14451元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年5月11日计算至付清之日止；第五笔违约金以14451元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年7月11日计算至付清之日止；第六笔违约金以14451元为基数，按照每日万分之三的标准，从2019年10月11日计算至付清之日止；第七笔违约金以14451元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年1月11日计算至付清之日止；第八笔违约金以14451元为基数，按照每日万分之三的标准，从2020年4月11日计算至付清之日止）；5、请求依法判决二被告支付物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费等费用，支付时间从2015年4月30日起至返还房屋之日止，截止2020年9月，物业费12064.29元、垃圾费1080元、电费607.80元；6、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：原告系成都市成华区昭觉寺南路**翠林华庭商业房屋的所有权人。原告和开发商华润置地（成都）成华有限公司签订《商品房买卖合同》，并且按照开发商的安排和被告新港公司签订《委托经营管理协议》，将案涉商铺交由被告新港公司统一管理。被告新港公司成立熙悦公司并将案涉房屋所在的熙悦广场统一交由熙悦公司管理。原告和熙悦公司签订《委托经营管理协议》，被告拒绝支付原告主张的各项金额，故请求依法判决。 被告新港公司辩称，1、根据双方签署的合同第一条第二条以及第五条的第二款均约定被告只是代为管理、代为收取房租，双方形成的是委托合同，在被告未收到相应租金或者房屋根本未出租的情况要求被告承担代收租金的支付义务没有依据。2、原被告双方签署了相应《补充协议》对于租金按照七五折进行结算。3、在2020年4月份被告已经通过邮寄收房通知方式告知原告前来收取房屋。 被告熙悦公司辩称，根据原告提供的证据其与被告2建立的委托书面合同关系并且被告熙悦公司也实际向原告支付了相应委托管理费用，原告与被告新港公司早已解除相应委托管理协议的事实一致。原告请求被告熙悦公司承担相应责任无事实和法律依据。 被告华润公司辩称，华润公司已经于2015年4月29日依照合同约定将案涉房屋交付给原告，华润公司和原告之间仅有房屋买卖合同关系，不应承担责任。 经审理查明，原，原告系成都市成华区昭觉寺南路**********房屋登记的所有权人（2017）成都市不动产权第0××0号），该房屋由原告从被告华润公司处购买，原告于2015年4月29日接收案涉房屋。原告（委托方甲方）和被告新港公司（受托方乙方）于2015年签订了委托经营管理协议，约定原告将前述案涉房屋交由被告进行统一经营管理。合同约定：二、委托期限、委托租金数额、支付时间及方式约定：（一）委托经营管理期限：本委托合同项下的委托经营管理期限自2015年4月30日起至2020年4月29日止，期限为5年；（二）委托租金数额：在该房屋的委托管理期限内，该房屋的委托租金为，税前115608元。委托期限内，除甲乙双方另行签订了补充协议之外，本合同约定的委托租金在委托期限内不得上涨，双方此约定真实有效且不受情势变更的影响，实际租金超出委托租金的部分为委托经营管理费，归乙方所有；（三）委托租金支付时间及方式：（2）乙方于本房屋交付后第4年起向甲方支付租金，即应分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日分别支付14451元，以上八期共支付115608元；（3）乙方将扣除法律规定的，由乙方代扣代缴的应由甲方承担的有关税费后的剩余租金付给甲方。三、委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。四、房屋交付期限：甲方委托乙方向本合同项下房屋开发单位办理收房手续，收房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方使用。若因非乙方原因导致收房手续不能按时履行完毕的，本合同项下乙方约定义务顺延。五、甲、乙双方的权利和义务：（一）甲方承担的责任：1、甲方应按本合同约定向乙方交付符合使用要求的房屋，甲方有义务自行完成与房屋出租相关的登记、报备手续并自行承担因出租行为或获取租金收益而产生的应缴税费。5、在托管期限届满后，若乙方引进的承租人的租赁期限到期的，甲方保证该承租人在同等条件下对该房屋的优先承租权；未到期的，除非该承租人同意，甲方不得解除该承租人与乙方签订的租赁协议，该租赁协议继续有效。7、……甲方承诺在托管期限内不得解除或终止本协议、不自行出租该房屋、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该房屋、不侵害本协议约定的乙方权益。8、为保证项目的统一经营管理和全部业主的委托租金利益，甲方承诺本协议约定的托管期限内，不得自行或者委托他人与房屋承租人联络、收取租金或其他费用。（二）乙方承担的责任：2、乙方以甲方的名义自主招商，由甲方授权乙方对外签订该房屋租赁协议以及该房屋出租的有关文件。5、乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。6、在委托经营期限内，乙方有权决定该房屋的租赁价格、期限及所有租赁条件及租赁协议的条款。有权代为收取租金和租赁合同中约定的由承租人承担的其他费用。8、合同有效期内，甲方同意乙方根据经营需要对房屋结构和布局进行改善（含拆除商铺之间的分隔墙、与相邻商铺相合并、增加相应分隔墙等）、装饰装修、布置和增设其他设施设备，相应费用由乙方承担。9、合同期届满，若甲方要求以商铺现状返还，无需恢复原状的，乙方在合同期限届满后7日内完成撤场。本款所称的撤场是指仅需按照甲方表弟商铺原施工户型图的物理结构进行恢复即可，而无需对装修装饰等进行拆除和恢复原状。六、违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。 上述合同签订后，庭审中被告熙悦公司陈述熙悦公司在案涉房屋开发商被告华润公司接收案涉房屋并对外经营管理。 在款项支付方面，被告新港公司或熙悦公司并未按照合同约定向原告支付款项。 庭审中，原告和被告熙悦公司就欠付的金额形成的华润熙悦广场小业主委托经营协议台账中记载被告熙悦公司认可欠付原告115,608元。原告庭审中对此金额予以认可。 2020年9月30日，原告向华润置地（成都）物业有限公司缴纳如下费用：2018年2月至2020年4月期间物业管理费8,206.11元、同时原告缴纳2020年5月至9月物业管理费1,519.65元。2018年2月至2018年11月期间垃圾处理费990元。2016年7月、8月以及2018年4月电费合计3,035.8元。 另查明，2020年4月，被告熙悦公司向原告邮寄收房通知，要求原告于2020年4月29日前收回案涉房屋。被告熙悦公司提供了相应的邮寄回执。 2020年11月4日，本院组织原告和被告代理人到案涉房屋实际勘察，经确认案涉房屋现状为业主上锁后另出租给他人并有装修。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《委托经营管理协议》；3、华润熙悦广场小业主委托经营协议台账；4、付款统计单据；5、付款凭据；6、房屋交付程序表、房屋买卖合同、房屋登记权利证书等。 本院认为，原告和被告新港公司形成何种法律关系的认定问题直接影响本案实体处理，故首先认定双方之间的法律关系性质。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同中受托人的义务是按照委托人的指示处理委托事务，其权利是在完成委托事务后获得委托人支付的报酬，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金。本案中，虽然双方签订的合同名称为《委托经营管理协议》，并且约定新港公司向原告支付的款项名为委托租金，新港公司获取的超额租金名为委托经营管理费，但从合同的整体内容来看，若原告将合同项下的房屋交付被告新港公司使用之后，新港公司只需按约定的租金标准定期向原告支付，该房屋的整体租赁管理权及决策权均归新港公司行使，在合同存续期间几乎完全排除了原告作为所有权人对案涉房屋行使管理的权利，不仅不能干涉对案涉房屋的装饰装修、改造，甚至不能自行与最终承租人进行联络，与一般委托合同关系中委托人的权利义务不相符合，更符合租赁合同关系的特征。故本院认定原告和被告新港公司形成了合法有效的房屋租赁合同关系。 一、关于支付租金问题。根据查明的事实，案涉房屋实际由被告熙悦公司向开发商接收案涉房屋后对外进行招租，而被告新港公司并未实际接收案涉房屋对外招租。同时被告熙悦公司在庭审中提交的华润熙悦广场小业主委托经营协议台账中记载：原告的租金未支付，欠付金额为115,608元。由此表明，被告熙悦公司实际亦认可欠付原告租金，同时因被告熙悦公司实际履行了案涉《委托经营管理协议》项下被告新港公司的主要义务，故原告和被告熙悦公司形成事实上的租赁合同关系，故被告熙悦公司应支付租金，金额为115,608元。且庭审中被告熙悦公司亦认可该笔金额，故原告主张被告熙悦公司承担给付租金115,608元的诉讼请求成立，本院予以支持。原告主张被告新港公司承担给付租金的诉讼请求不成立，本院不予支持。 二、关于腾退房屋并恢复原状问题。根据查明的事实，2020年11月4日，本院组织原告和被告代理人到案涉房屋进行实地勘察，经确认，案涉房屋现状为业主上锁后另出租给他人并有装修，表明原告已实际收回案涉房屋，故原告主张被告熙悦公司腾退房屋交还给原告并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于支付房屋占用使用费问题。因案涉合同期限届满后，被告熙悦公司已经不再继续管控案涉房屋，且作为房屋所有权人的原告也没有进一步举证证实被告新港公司或者熙悦公司继续实际占有控制案涉房屋，故原告主张被告支付房屋占用使用费缺乏进一步的证据证实，故原告主张二被告支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。 四、关于支付违约金问题。根据《委托经营管理协议》约定，乙方于本房屋交付后第4年起向甲方支付租金，即应分别于2018年7月10日、2018年10月10日、2019年1月10日、2019年4月10日、2019年7月10日、2019年10月10日、2020年1月10日、2020年4月10日分别支付14,451元，以上八期共支付115,608元。违约责任：2、乙方违反本协议第五条约定，应赔偿因其违约行为造成甲方的直接经济损失，乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日每日按应支付租金的万分之三向甲方支付违约金。根据查明的事实，案涉合同的实际履行主体为熙悦公司，并非新港公司，因本院认定被告新港公司不承担支付租金义务，故原告主张被告新港公司承担逾期支付租金的违约责任之诉讼请求亦不成立，本院不予支持。关于被告熙悦公司是否承担逾期违约金的违约责任，鉴于原告和被告熙悦公司之间并未就逾期支付租金承担违约金进行明确约定，故原告主张被告熙悦公司承担支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 五、关于支付物业管理费、垃圾处理费以及电费问题。《委托经营管理协议》约定，委托经营管理的物业使用费用：乙方所负责经营管理的物业，依据小区的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《商铺经营承诺书》，乙方承诺按照上述合同，政府收费文件中关于物业管理费、水电费用的收费标准，计费方式等约定或规定，自行缴纳经营管理期内使用物业发生的费用，该费用包括物业管理费、水电费、空调费、垃圾清运费、电话费，乙方不得拖欠拒绝支付。乙方在委托管理期内，应遵守《临时管理规约》约定内容以及物业公司制定的商业经营管理规定，按时缴纳物业服务费及其他相关费用，如房屋出租的，应督促承租人按时缴纳物业服务相关费用：如承租人未按时交纳的，由乙方先行垫付，然后向承租人追索。根据查明的事实，案涉合同履行期间内被告新港公司并未实际占有控制案涉商铺，故原告主张被告新港公司承担支付垫付费用的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告熙悦公司是否应负担原告垫付款项的问题，因原告和被告熙悦公司并未就原告所垫付款项的负担问题进行明确约定，故原告主张被告熙悦公司承担物业管理费、垃圾处理费以及电费的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第三百九十六条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告成都熙悦商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯丽娟支付租金115,608元； 二、驳回原告冯丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,612元，减半收取计1,306元，由被告成都熙悦商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年一月十九日 书记员  蒋海霞