福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初22722号 原告：陈雪霞，女，1979年6月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：郑亚兰，女，1964年11月7日出生，汉族，户籍地厦门市思明区，现住厦门市思明区。 原告陈雪霞与被告郑亚兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告陈雪霞、被告郑亚兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈雪霞向本院提出诉讼请求：1.郑亚兰赔偿陈雪霞将房屋恢复原状造成的损失8285元；2.郑亚兰赔偿陈雪霞因房屋恢复原状期间无法对外出租造成的租金损失870元。事实和理由：2018年7月16日，郑亚兰与陈雪霞签订《房屋租赁合同》，合同约定陈雪霞将位于福建省厦门市思明区岳阳西里××号××室的房屋即案涉房屋出租给郑亚兰，租期自2018年8月1日起至2020年7月31日止，月租金2600元，采用押一付三的支付方式，郑亚兰交还房屋时应负责恢复原状。合同到期后，郑亚兰提出用押金折抵一个月租金，租期顺延一个月至2020年8月31日，陈雪霞同意。租期到期后，陈雪霞在验收房屋的过程中发现郑亚兰不仅未将房屋恢复原状，还故意将各个房间、阳台、洗手间等地方的地砖以及墙砖敲碎，导致陈雪霞无法继续对外出租。为此，陈雪霞责问郑亚兰并第一时间联系居委会主任上门查看相关情况。居委会主任委派了两名工作人员到现场拍照，同时陈雪霞也自行拍摄了现场视频并到居委会反映情况，请求居委会出面调解处理。2020年9月2日上午，居委会工作人员到郑亚兰开办的“小状元午托班”请郑亚兰9月3日到居委会调解处理，但遭到郑亚兰拒绝。2020年9月2日下午，陈雪霞向郑亚兰发送信息，要求其于2020年9月7日前自行将房屋恢复原状，处理其故意破坏的地方，但郑亚兰始终置之不理。后为避免损失进一步扩大，陈雪霞自行聘请相关人员对房屋进行修补并产生了相应的损失。陈雪霞认为，郑亚兰拒将房屋恢复原状并恶意破坏房屋内部地面、墙面的行为已严重损害了陈雪霞的合法权益。故陈雪霞为维护自身合法权益，现依据法律相关规定，请求依法判如所请。 郑亚兰辩称，一、郑亚兰已按陈雪霞的要求恢复原状并已经履行完毕。陈雪霞将房屋出租给郑亚兰时，房屋已是破损不堪。经双方协商，陈雪霞同意郑亚兰进行修缮，郑亚兰对该房屋进行维修、铺砖等维修花费2万多元。本案房屋租赁合同届满时，在同等条件下陈雪霞不同意续租，同时郑亚兰提出陈雪霞应补偿郑亚兰进行维修所支付的款项，而被陈雪霞严词拒绝，并要求郑亚兰应当将添附的砖及其他东西拆走。郑亚兰出于无奈拆除了砖和其他物什。因此郑亚兰已经恢复原状，不存在陈雪霞陈述的再需要恢复原状，陈雪霞的请求与事实不符。从陈雪霞提供的证据看，足以证明其房屋租赁合同在2018年出租给郑亚兰时，其状况比郑亚兰返还房屋时的状况还差，其证据上体现的状况是经过郑亚兰维修之后的状况。二、双方的房屋租赁合同已经终止，陈雪霞已经验收了郑亚兰交付的房屋，不存在恢复原状的无理要求，应予以驳回。从房屋租赁的交易习惯讲，在退房时陈雪霞接收了钥匙即视为对其出租的房屋进行了验收，房屋租赁合同即为终止，陈雪霞的诉讼请求不符合情理，亦不符合交易习惯，其诉请不应当被支持。三、本案属于合同纠纷，郑亚兰不存在违约。四、陈雪霞请求的费用发生在案涉租赁合同终止后，郑亚兰并非受益人，对陈雪霞主张的损失不能承担。且陈雪霞提供的证据所要证明支出的相关费用与本案无关。陈雪霞所产生的费用并未经有资质建设单位的实施，存在虚假费用，不应予以支持。综上，本案陈雪霞未按房屋租赁的交易习惯履行租赁合同，不支付郑亚兰新增的砖及其他附属物的款项，同时郑亚兰按陈雪霞的要求将房屋恢复了原状，并终止合同，不存在过错和违约，房屋租赁合同已经终止，陈雪霞新产生的费用与本案无任何关联，不存在所谓的赔偿问题。故应驳回陈雪霞的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郑亚兰自2016年开始承租案涉房屋。2018年7月16日，陈雪霞（出租方、甲方）与郑亚兰（承租方、乙方）续签《房屋租赁合同书》一份，约定出租房屋坐落于厦门市思明区岳阳西里××号××室；租赁用途为住宅（托管）之使用；租赁期限从2018年8月1日至2020年7月31日止，每月租金为2600元；付款方式：乙方应每季度向甲方交付（支付）7800元，下次付款应提前一周付清。合同第九条约定“租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失，乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状”。 合同签订后，双方依约履行。合同期限届满后，郑亚兰于2020年8月31日腾退案涉房屋。 陈雪霞主张，其在2020年8月31日不同意接收房屋，郑亚兰扔下钥匙就走了，也第一时间找了居委会出面调解。陈雪霞提交如下证据证明郑亚兰破坏房屋未履行恢复原状的义务以及相应损失。1.郑亚兰腾退时的房屋情况照片和视频。据该份证据显示，案涉房屋的房间地砖、阳台瓷砖、卫生间墙砖等存在破损。2.双方的短信聊天记录。载明陈雪霞于2020年9月2日发送短信给郑亚兰要求郑亚兰在9月7日前将地砖撬开带走恢复水泥地板原状，同时将撬开的门装上。3.案外人甘哲荣出具的费用清单、收款收据和转账记录。载明陈雪霞于2020年9月21日支付甘哲荣8285元，甘哲荣向其出具收据收执。根据甘哲荣提供的清单载明施工具体事项和金额如下：敲打房间地板1680元、敲打飘窗旧砖425元、敲打卫生间旧砖600元、清理土头下楼费用1000元、土头车费1200元、缺厅窗户、卫生间门折旧200元、水泥地板恢复原状找平1680元、材料二次搬运上楼1000元、恢复卫生间墙壁涂料500元。 郑亚兰的质证意见为：1.照片上的情况不予确认，双方在2020年8月31日交接房屋时陈雪霞并未提出异议，双方交接时房屋并不存在照片中显示的情况。2.对短信内容不清楚，当天没有看到，后面也没有进行回复。3.对陈雪霞主张的费用发生不确认。郑亚兰主张，双方是友好交接，不存在扔下钥匙就走的行为，居委会后面有联系郑亚兰，郑亚兰回复居委会双方已经交接完毕，不存在需要调解的事项；起初承租房屋的时候房屋只有破的地砖，郑亚兰铺了地毡，该地毡在腾房时有取走；飘窗本来就没窗户，卫生间的门是郑亚兰更换的，在搬离的时候经陈雪霞同意拆走了门。 审理中，郑亚兰申请证人黄某出庭佐证，拟证明其对案涉房屋进行维修并产生维修费。黄某出庭陈述：其在2018年7月左右应郑亚兰的要求对案涉房屋进行简单装修，主要是对墙壁进行粉刷、对卫生间吊顶、马桶和门进行更换，还对地板不平和损坏的地方进行修补，地板修补的不多，当时建议对地板进行全部更换，但是郑亚兰没有同意。陈雪霞认为，客厅的砖当时确实存在一两块鼓起来的地方，房间铺的是塑料地毡，郑亚兰在2018年续租的时候地毡出现了磨损所以郑亚兰要把地毡拿掉重新铺砖。 本院认为，陈雪霞与郑亚兰签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 案涉租赁合同第九条对郑亚兰在合同期限届满腾房时的义务进行明确约定。郑亚兰作为承租人应举证证明其所交付的房屋符合合同约定。陈雪霞已举证证明郑亚兰在腾退案涉房屋时，案涉房屋的地板瓷砖、阳台瓷砖、卫生间墙砖等存在“非自然磨损”的破坏情形，郑亚兰辩称其交付的房屋现状陈雪霞无异议且已接收，并未提交证据佐证，且其自认在腾房时对砖和门等进行了拆除，应认定郑亚兰存在违反合同第九条约定的违约行为，其应承担相应的违约责任。陈雪霞举证证明了案涉房屋恢复原状造成的损失，郑亚兰对该损失不予认可，本院综合考虑陈雪霞举示的证据内容、案涉合同对房屋原状并未进行明确约定、案涉合同的履行情况及当事人的过错等因素，酌定郑亚兰赔付陈雪霞房屋修复损失3000元，超出部分不予支持。另对陈雪霞主张的房屋恢复期间的租金损失，酌情不予支持。 综上所述，对陈雪霞的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、郑亚兰于本判决生效之日起十日内支付陈雪霞房屋修复损失3000元； 二、驳回陈雪霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由陈雪霞负担17元、郑亚兰负担8元；款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二一年一月十二日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。