重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终8551号上诉人（原审被告）：王倩，女，1985年5月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：肖祥熙，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟琪瑞，上海市汇业（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘钢，男，1983年5月18日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：杨**奇，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。原审被告：龚乾坤，男，1985年10月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司金渝大道第三分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道56号附32号，统一社会信用代码91500000MA5YWJC2B。法定代表人：周燕，经理。委托诉讼代理人：陈香液，女，该公司员工。委托诉讼代理人：任燚，男，该公司员工。上诉人王倩因与被上诉人刘钢、原审被告龚乾坤，原审第三人重庆到家了网络科技有限公司金渝大道第三分公司（以下简称到家了公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初16363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日受理立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王倩上诉请求：1.撒销重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初16363号民事判决，并发回重审或依法改判上诉人与被上诉人按照过错程度承担缔约过失责任;2.本案上诉费、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审查明及认定的事实不清：案涉《交易服务合同》第一条第一项第三款，上诉人与被上诉人就《房屋买卖合同》、《居间服务合同》等相关合同的生效条件进行了约定:“《房屋买卖合同》签订时，甲方未查明该房屋权属情况。在甲乙丙三方前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况且该房屋不存在查封、冻结等限制交易情形后，甲乙丙三方签订的《存量房交易文件》、(包括《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》)生效，丙方在5个工作日内将托管定金退还予甲方……”因此本案案涉《房屋买卖合同》在三方未前往案涉房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况且该房屋不存在查封、冻结等限制交易情形前这一生效条件达成前依法未生效，则《房屋买卖合同》中约定的履约条款对双方还不具有法定约束力，故上诉人未按照《房屋买卖合同》前往银行办理按揭手续不符合法律规定的违约情形；2.原判决认定上诉人应当就合同的解除承担全部的过错责任无事实和法律依据:即使案涉《房屋买卖合同》成立并生效，但案涉房屋存在漏水的严重质量瑕疵，而被上诉人刘钢却隐瞒这一重大瑕疵，违反诚实信用原则，且在合同履行过程中，三方均未依约履行之前，要求上诉人按照《房屋买卖合同》的约定向银行提交按揭申请无合同约定和事实依据，第三人是否通知上诉人向银行提交申请资料并未查清；3.一审判决就已交付的20000元定金问题未予以评价，是否纳入到判项2中未予以确认，事实不清。刘钢辩称：1.双方签署的交易服务合同第1.1.1款未作为该合同约定的条款，对双方不具有约束力，即使对双方具有约束力，上诉人与龚乾坤已明确告知我方不履行合同，该行为应当视为恶意阻碍条件成就，根据相关规定，应当视为该条件成就；2.上诉人和龚乾坤已向我方支付定金应当视为房屋买卖合同已生效；3.龚乾坤通过微信于2019年8月27日和31日告知我方不履行合同，要求解除该合同，该行为可视为其认可合同成立并生效；4.案涉房屋不存在严重漏水情况，上诉人和龚乾坤在一审举示的证据不能证明房屋存在漏水，且与2019年8月27日与31日聊天记录中未提及房屋存在漏水情况的事实相冲突，应当由上诉人承担举证不能的法律后果；5.第三方在2019年8月18日及21日均通过微信告知龚乾坤和上诉人应当准备材料去银行办理贷款申请手续，但其并未履行该项义务，并于8月27日与31日明确以其母亲不想购买案涉房屋为理由解除合同，该行为应视为恶意阻碍条件成就，应当视为该条件已成就，上诉人与龚乾坤应当承担违约责任。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回对方上诉请求，维持原判。原审第三人到家了公司称：我方认为合同已成立生效，交易服务合同第1.1款约定是双方选择定金托管情况下的条款，但双方未选择托管定金，而是由上诉人签约当日直接支付给被上诉人，所以我们认为在我方促成合同签约当日合同已生效，其余意见同一审陈述意见一致。刘钢向一审法院起诉，请求：1.确认刘钢与龚乾坤、王倩双方于2019年7月25日签订的《房屋买卖合同》于2019年9月16日解除（审理中，刘钢将其请求确认解除的时间变更为2019年9月12日）；2.判令龚乾坤、王倩支付违约金231000元；3.判令龚乾坤、王倩支付律师费6000元。一审法院审理查明，龚乾坤与王倩系夫妻关系。2019年7月25日，龚乾坤、王倩因购买房屋在第三人到家了公司的安排下一起看了刘钢位于重庆市巴南区房屋。看房之后，刘钢与龚乾坤、王倩及第三人到家了公司签订《存量房交易文件》，其中包括三方签订的《交易各方及房屋留存信息表》和《交易服务合同》，以及刘钢与龚乾坤、王倩签订的《房屋买卖合同》。其中《交易各方及房屋留存信息表》中约定：该信息表中载明的三方地址（其中龚乾坤和王倩提供的通讯地址为南岸区）作为《存量房交易文件》涉及的所有文本及三方或人民法院相关文件的有效送达地址，向前述通讯寄地址出快递后3日即视为送达。其中，《存量房交易文件》所包含的刘钢作为“甲方”与龚乾坤、王倩作为“乙方”签订的《房屋买卖合同》主要约定：甲乙双方通过第三人居间介绍成交，乙方购买甲方位于重庆市巴南区房屋，成交价231万元［包含大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付乙方前产生的所有费用及附属设备设施、装修装饰等，以《物业交割清单》所列为准］；付款方式为贷款，具体方式：定金2万元，由乙方于签订本合同当日交付甲方；首付款137万元，由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付甲方；乙方银行按揭贷款90万元，由放贷银行直接交付甲方，若乙方第一次银行按揭贷款申请未通过，甲方同意配合乙方再办理两次银行按揭贷款申请，若仍未通过，则甲乙双方均同意由乙方在最后一次按揭贷款申请未通过之日起15个工作日内全款购买交易房屋并于办理产权转移登记申请并取得回执单后当日支付除尾款外的购房款；尾款2万元，由乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰后当日交付甲方。甲乙双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往银行办理贷款申请手续，于接到经纪方通知后最迟5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1.自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满至次日起至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日违约方按照该房屋成交价的5%向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日的，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同时还约定甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为，导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金并承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费等）。另该合同亦约定，甲方确认该房屋不存在漏水（漏水指房屋屋顶、墙面或地面发生的渗水或漏水现象）的情况，若该房屋存在漏水情况，甲乙双方均同意在房屋交付前发现的由甲方自行维修并承担相关维修费用，房屋交付后发现的，由乙方自行维修并承担相关维修费用，若甲方故意隐瞒漏水情况的，乙方有权向甲方追偿维修费用。《房屋买卖合同》签订当日，龚乾坤、王倩按合同约定向刘钢交纳定金2万元。2019年8月27日，龚乾坤通过手机微信告知刘钢“......这个月不好意思让您久等了，8月8日开始我就和我老婆一直在准备资料。23日回到重庆准备在银行面签，这段时间里，我妈非常反对我们买这个房子......，我和我老婆用了半个月时间和她争取，也没成功......，为了家庭和谐我让步了，我就告诉了中介方您那套定南山的房子就不要了！......订金两万我也不要了，我把合同和您写的订金收条交给您或者中介方......。”次日，龚乾坤再次通过手机微信告知刘钢“刘哥，我妈还没聊通，现在也正在聊，明天再和您联系，晚点我再和我爸聊下。”刘钢回复“好的”。2019年8月31日，刘钢、龚乾坤及其母亲包秀鸣、第三人到家了公司三方就是否继续履行案涉《房屋买卖合同》进行协商。过程中，刘钢问“现在你是决定不要这个房子了是吧？”，包秀鸣答“嗯”，刘钢问“龚乾坤老师你也觉得确定不要了？”，包秀鸣答“我和他（龚乾坤）爸爸都说了，不要了。”刘钢问“不要了的话，我记得当时你和我签合同的时候还有你老婆，你老婆也决定不要了？是吧？”，包秀鸣答“嗯”，刘钢问“龚乾坤老师，你母亲的态度就代表你的意思吗？是这个意思不？”龚乾坤答：“都是她说的算。”之后，刘钢提出“那现在怎么解决这个事情？按你说的两万块钱定金肯定不得行”，包秀鸣称“我觉得，我的底线是我们再赔你一万，我跟你讲嘛，问题是我不要，他要。他们签合同我并不晓得，他来找你们谈的时候，并没有跟我说要签合同，他说是来和你谈价的，谈这个房子的价，谈少点，我心里想你去嘛，所以我就没来，他签合同之前没跟我说，这就是娃儿还是年轻很了。......说实话，他也没有钱，他只有两万块钱，你去考虑几天嘛......”，刘钢表示“那我回去考虑两天嘛，现在答复肯定不得行”。2019年9月10日，刘钢向龚乾坤、王倩在前述《存量房交易文件》中提供的送达地址即南岸区邮寄关于解除《房屋买卖合同》的告知函。2019年9月12日，该告知函由包秀鸣签收。2019年11月22日，刘钢将案涉房屋以180万元的价格卖于他人。另查明，刘钢为实现本案所涉权利，向北京市炜衡（重庆）律师事务所支付律师费6000元。审理中，龚乾坤、王倩认为刘钢主张的违约金231000元过高，在一审法院向其释明应当就其所认为的违约金过高承担举证证明责任后，龚乾坤、王倩就案涉房屋在刘钢与龚乾坤、王倩双方签订的《房屋买卖合同》解除之日的市场价值进行司法评估。2020年8月5日，因龚乾坤、王倩不愿意缴纳评估费用，致使评估工作无法进行，司法鉴定机构予以退件。一审法院认为，本案刘钢与龚乾坤、王倩签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。关于龚乾坤、王倩是否构成违约的问题。本案中，刘钢以龚乾坤、王倩未按《房屋买卖合同》约定向银行办理贷款申请为由认为构成违约，而龚乾坤、王倩则抗辩因案涉房屋存在严重的漏水问题，致使其决定不购买该房屋，故未办理贷款手续，并不构成违约。一审法院认为，根据刘钢与龚乾坤、王倩双方签订的《房屋买卖合同》中约定的“刘钢与龚乾坤、王倩双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往银行办理贷款申请手续”内容，截至2019年8月22日龚乾坤、王倩未按该约定办理贷款手续的行为已经构成违约。理由：首先，龚乾坤、王倩虽抗辩案涉房屋存在严重漏水问题，并举示了其单方拍摄的手机照片，但在2019年8月27日龚乾坤与刘钢的微信记录中以及2019年8月31日龚乾坤及其母亲包秀鸣、第三人到家了公司的协商中，龚乾坤均未提及案涉房屋存在漏水情况，且龚乾坤、王倩亦未举示证据证明就其所称的漏水情况告知过刘钢，仅凭借其单方拍摄的照片不能达到证明案涉房屋存在漏水问题致使合同目的不能实现的目的；其次，龚乾坤、王倩辩称其母亲包秀鸣于“2019年8月5日”去看案涉房屋时发现存在严重的漏水，故决定不要该房屋了，就没有办理贷款手续；而龚乾坤在2019年8月27日的微信记录中提出“8月8日开始”一直在准备办理银行按揭资料。从时间节点来看，龚乾坤、王倩的辩称与微信中龚乾坤的陈述相互矛盾，且龚乾坤在2019年8月7日的微信中称因其母亲包秀鸣不同意购买该房屋，为了家庭和谐才决定不再购买案涉房屋，与2019年8月31日三方协商中包秀鸣及龚乾坤的陈述相互印证，说明龚乾坤、王倩不愿继续履行《房屋买卖合同》的原因并非其单方所称的房屋存在严重漏水问题；最后，龚乾坤、王倩辩称已向刘钢送达解除《房屋买卖合同》的函，该行为表明龚乾坤、王倩不愿意再履行合同主要义务。综上，对龚乾坤、王倩关于案涉房屋存在漏水问题致使未办理贷款手续，并不构成违约的抗辩理由不予采信，一审法院认定龚乾坤、王倩未按《房屋买卖合同》约定向银行办理贷款申请的行为已经构成违约。关于刘钢诉请确认案涉《房屋买卖合同》解除的问题。一审法院认为，龚乾坤、王倩未按照《房屋买卖合同》的约定办理贷款手续，且明确表示不购买案涉房屋的行为已构成违约，刘钢有权依据该合同中关于“甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请，逾期超过15日的，守约方有权解除合同。”的约定要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，刘钢向龚乾坤、王倩提供的送达地址邮寄了关于解除《房屋买卖合同》的告知函，虽该告知函由包秀明于2019年9月12日签收，但根据双方在《交易各方及房屋留存信息表》中约定“该信息表中载明的三方地址作为《存量房交易文件》涉及的所有文本及三方或人民法院相关文件的有效送达地址，向前述通讯地址寄出快递后3日即视为送达。”内容，该告知函的送达为有效送达，故一审法院对案涉《房屋买卖合同》已于2019年9月12日解除予以确认。虽龚乾坤、王倩辩称其已于2019年9月7日向刘钢送达了解除《房屋买卖合同》的函，认为案涉合同已于2019年9月7日解除，但因龚乾坤、王倩系违约方，无权要求解除合同，故龚乾坤、王倩的抗辩理由不能成立。关于刘钢诉请的违约金231000元的问题。本案中，龚乾坤、王倩未按《房屋买卖合同》约定向银行办理贷款申请的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二、三款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”之规定，刘钢有权依据双方签订的《房屋买卖合同》中关于“合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”的约定要求龚乾坤、王倩支付违约金。现龚乾坤、王倩抗辩违约金过高，请求予以调整，其应当承担举证证明刘钢诉请的违约金过高的证据予以佐证，而龚前坤、王倩未举示证据证明，且在就《房屋买卖合同》解除之日的市场价值申请司法评估后亦不愿意缴纳评估费用致使评估工作无法进行，应当承担举证不能的法律后果。现刘钢自愿将案涉《房屋买卖合同》约定的“房屋成交价的20%”降低为231000元，不违反法律规定，一审法院予以支持。关于刘钢诉请的律师费6000元的问题。因刘钢与龚乾坤、王倩签订的《房屋买卖合同》明确约定“刘钢与龚乾坤、王倩双方因交易意向发生改变或其他违约行为，导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金并承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费等）。”，故刘钢为实现权利已产生的律师费6000元应当由龚乾坤、王倩承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第二、三款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘钢与龚乾坤、王倩于2019年7月25日签订的《房屋买卖合同》于2019年9月12日解除；二、龚乾坤、王倩于本判决生效之日起十日内支付刘钢违约金231000元；三、龚乾坤、王倩于本判决生效之日起十日内支付刘钢律师费6000元。案件受理费4766元，由龚乾坤、王倩承担（此款已由刘钢垫付，龚乾坤、王倩在履行上述义务时一并给付刘钢）。本院二审审理中，当事人均未举示新证据，本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人王倩、原审被告龚乾坤与被上诉人刘钢签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务，否则将按合同约定承担相应违约责任。关于上诉人称根据案涉《交易服务合同》第一条第一项第三款的约定，案涉《房屋买卖合同》在三方未前往案涉房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况且该房屋不存在查封、冻结等限制交易情形的生效条件前未生效的问题，案涉《交易服务合同》第一条第一项第三款的约定是买卖双方选择定金托管情况下的条款，但本案的当事人未选择该定金托管条款，而是由上诉人直接将定金支付给被上诉人，故上诉人称案涉合同未生效的理由与查明的事实不符，该上诉理由不能成立。关于上诉人王倩称案涉房屋存在严重漏水的问题，对此一审中其举示了其单方拍摄的手机照片予以证实。但在2019年8月27日龚乾坤与刘钢的微信聊天记录中以及在2019年8月31日龚乾坤及其母亲包秀鸣、第三人到家了公司的协商中，龚乾坤均未提及案涉房屋存在漏水情况，龚乾坤、王倩亦未举示证据证明就其所称的漏水情况告知过刘钢，故仅凭借其单方拍摄的照片不能达到证明案涉房屋存在漏水且致合同目的不能实现的目的；龚乾坤、王倩辩称其母亲包秀鸣于2019年8月5日去看案涉房屋时发现存在严重的漏水，故决定不要该房屋了，就没有办理贷款手续；而龚乾坤在2019年8月27日与被上诉人的微信记录中提到8月8日开始一直在准备办理银行按揭资料，从时间节点来看，龚乾坤、王倩的辩称与微信中龚乾坤的陈述相互矛盾，且龚乾坤在2019年8月7日的微信中称因其母亲包秀鸣不同意购买案涉房屋，为了家庭和谐才决定不再购买案涉房屋，与2019年8月31日三方协商中包秀鸣及龚乾坤的陈述相互印证，说明龚乾坤、王倩不愿继续履行《房屋买卖合同》的原因并非其单方所称的房屋存在严重漏水问题；且双方合同已明确约定“若该房屋存在漏水情况，甲乙双方均同意在房屋交付前发现的由甲方自行维修并承担相关维修费用，房屋交付后发现的，由乙方自行维修并承担相关维修费用，若甲方故意隐瞒漏水情况的，乙方有权向甲方追偿维修费用，”故即使存在漏水情况，也是进行维修或追偿维修费用的问题，而不涉及到合同目的无法实现而上诉人可以解除合同。同时龚乾坤、王倩称已向刘钢送达解除《房屋买卖合同》的函，表明其不愿意再履行合同主要义务。故一审法院根据双方《房屋买卖合同》中约定的“双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往银行办理贷款申请手续”内容，认定截至2019年8月22日龚乾坤、王倩未按该约定办理贷款手续的行为已经构成违约并无不当，应当依据双方合同约定承担相应的违约责任。关于上诉人称一审判决对其已交付的20000元定金问题未评价的问题，被上诉人刘钢认可已收到该20000元定金，该20000元定金的问题上诉人可另案处理，并不影响其实体权利。综上所述，上诉人王倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4766元，由上诉人王倩负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  刘恋砚审 判 员  黎 明二〇二一年一月二十二日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹