重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝民终1519号 上诉人（原审原告、案外人）：梅强，男，1972年3月2日出生，住云南省昆明市盘龙区。 委托诉讼代理人：王雄，重庆美翎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：何健，男，1983年7月17日出生，住重庆市璧山区。 委托诉讼代理人：林祖锋，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：云南泽珲房地产有限公司，住所地云南省昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路759号，统一社会信用代码91530100767096757H。 法定代表人：朱文东，董事长。 委托诉讼代理人：曾庆玲，女，该公司员工。 原审第三人（被执行人）：朱文东，男，1971年11月13日出生，住云南省昆明市盘龙区。 上诉人梅强因与被上诉人何健、原审第三人云南泽珲房地产有限公司（以下简称泽珲地产公司）、原审第三人朱文东案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）（2019）渝01民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，进行了询问审理。本案现已审理终结。 梅强上诉请求：1.撤销原判，改判支持梅强在本案一审中提出的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由何健承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。2012年8月23日的《房屋租赁合同》合法有效，形成于案涉抵押权设立登记前，足以阻止作为本案执行标的的房屋被执行交付，梅强请求“带租拍卖”有事实和法律依据。2.《中华人民共和国公司登记管理条例》只要求公司注册时提供明确的住所证明，没有强制性要求提供全部的经营性场所证明，因此梅强作为法定代表人的云南国汇文化传媒有限公司（以下简称国汇传媒公司）在注册时只提交了2012年8月20日的租赁合同是正常的。3.国汇传媒公司申请注册经营KTV和会所，是委托第三方中介公司办理并按中介公司要求提交注册资料，2013年9月10日变更增加KTV房间，中介公司没有要求提交第XX层的租赁合同，所以国汇传媒公司没有主动提交。4.泽珲地产公司自愿用所欠债务冲抵房租，并将案涉第XX层房屋的租金降至每平方米每月35元，系对自己实体权利的处分。5.梅强已经举示了案涉房屋装修的施工合同等，证明国汇传媒公司在2013年1-3月对案涉房屋进行了实际装修，国汇传媒公司交纳水电费用的收据与冠通公司的原始财务账册也能相互印证。6.泽珲地产公司欠付梅强工程款是事实，梅强在一审中也举证证明其对泽珲公司享有到期借款债权1180万元。十年前建筑市场不规范，现金交付也是客观存在的事实。7.梅强不是云南杨桥建工有限公司（以下简称杨桥建工公司）职工，借用该公司资质承包工程，系实际施工人。根据梅强和杨桥建工公司签订的《承包工程施工责任书》第四条第3款“按合同协议规定向建设单位收取工程款”的约定和泽珲地产公司与梅强已经结算的事实，梅强对泽珲地产公司享有工程款债权。 何健辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实和理由：1.梅强与泽珲地产公司就案涉房屋签订的落款时间为2012年8月23日的《房屋租赁合同》系虚假的，梅强对案涉房屋不享有排除强制执行的权益。其要求“带租拍卖”的请求没有事实和法律依据。2.梅强对泽珲公司不享有工程款和借款债权，进一步证明2012年8月23日《房屋租赁合同》是虚假的。3.即使2012年8月23日的《房屋租赁合同》是真实的，根据“以租赁形式抵偿债务，不适用‘买卖不破租赁’”的原则，案涉房屋不应当带租拍卖。 泽珲地产公司述称，1.梅强是挂靠杨桥建工公司承包了泽珲地产公司发包的工程。2.2012年8月23日的房屋租赁合同是真实有效的。3.案涉房屋租赁在前，泽珲地产公司和何健办理案涉房屋的抵押登记在后。 朱文东未提交书面意见。 梅强向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）渝01执异329号民事裁定书；2.依法判决对昆明市盘龙区XX商务中心XX层XX号房屋带租拍卖；3.本案诉讼费由何健承担。 一审法院认定如下事实：2013年9月11日，泽珲地产公司（借款人、抵押人）、何健（贷款人、抵押权人）、朱文东（保证人）签订借款合同，明确将泽珲地产公司所有的包括位于云南省昆明市XX路与XX路交叉口东北侧XX中心XX层XX号[权证号：昆房权证（昆明市）字第2XX4号房屋，面积3268.86平方米]（即案涉房屋）等三处房屋，作为泽珲地产公司向何健借款3000万元的抵押物。2013年9月12日，双方就上述三处房屋办理了抵押登记，何健取得上述房屋的房屋他项权证明。后泽珲地产公司未按期还款，何健起诉至一中法院，一中法院经审理后于2015年10月15日作出（2014）渝一中法民初字第01092号民事判决，判决泽珲地产公司偿还何健借款3000万元及利息，并确认何健有权在该债权范围内对泽珲地产公司所有的包括案涉房屋在内的三处房屋优先受偿。 何健向一中法院申请强制执行，一中法院以（2016）渝01执328号案立案执行。执行中，一中法院于2016年4月25日作出（2016）渝01执328-1号执行裁定，查封了案涉房屋。同年5月23日一中法院发布公告，拟对泽珲地产公司名下的案涉房屋进行评估、拍卖，限案涉房屋的使用人向一中法院申报房屋租赁或其他使用情况，逾期视为无人使用。公告后，案外人梅强申报其租赁权利先于申请执行人何健抵押权利形成，被执行人泽珲地产公司对租赁事实予以认可，一中法院遂作出（2016）渝01执328号执行裁定书，裁定对案涉房屋带租约拍卖。申请执行人何健向一中法院提出书面异议，请求撤销带租约拍卖裁定并裁定对案涉房屋不带租约拍卖。一中法院于2016年10月14日作出（2016）渝01执异1125号执行裁定，驳回了何健的异议。何健向本院申请复议，本院于2016年12月28日作出（2016）渝执复37号执行裁定，驳回何健的复议申请。何健不服，向最高人民法院申诉。2019年3月19日，最高人民法院作出（2018）最高法执监434号执行裁定，裁定撤销本院（2016）渝执复37号执行裁定，裁定撤销一中法院（2016）渝01执异1125号执行裁定和（2016）渝01执328号执行裁定，由一中法院按照案外人异议程序重新审查。 一中法院重新立案并按照案外人异议程序审查后认为，梅强未能举示充分证据证明其对案涉房屋享有租赁权，其并不享有阻止对案涉房屋交付的权益，其提出的异议理由不能成立，依法不予支持，遂于2019年11月21日作出（2019）渝01执异329号执行裁定书，裁定驳回案外人梅强的异议请求。梅强不服该裁定，于2019年12月11日向本案一审法院提起诉讼，诉请如前。 一审另查明，梅强提交与泽珲地产公司签订的落款时间为2012年8月23日的《房屋租赁合同》，主要载明：出租人泽珲地产公司（甲方）将位于昆明市盘龙区XX路与XX路交叉口XX商务中心地上XX层整层计3346.26平方米，出租给承租人梅强（乙方）用于KTV等商业经营及办公使用；租赁期限为二十年，自2013年1月28日起至2033年1月27日止；每年租金为1405429.2元，二十年租金总额为人民币28108584元，由乙方一次性支付给甲方；鉴于甲方尚欠乙方工程款、借款，双方一致同意乙方以其对甲方的上述到期债权中的28108584元冲抵房屋租金，双方应完善相应的财务手续，冲抵后的债权余额，由甲乙双方另行协商确定清偿办法。 梅强举示泽珲地产公司向梅强出具的落款时间为2012年12月18日的收条三张，分别载明收XX楼房租990万元、990万元、830.8584万元。 一审又查明，编号建宇530100200910160101建筑工程施工许可证载明，工程名称为XX商务中心，建设单位泽珲地产公司，地址XX路XX号，施工单位杨桥建工公司。 梅强举示泽珲地产公司与杨桥建工公司签订的落款时间为2009年9月8日的《建设工程施工合同》等，载明的主要内容为：泽珲地产公司将XX商务中心工程发包给杨桥建工公司。梅强作为施工处处长在承包工程施工责任书及安全文明施工责任书上签字。 梅强举示落款时间为2012年8月15日的工程结算审核汇总表，载明：“XX商务中心”商务楼项目工程经建设方审核金额为41182997.49元，建设方泽珲地产公司加盖公章，施工单位杨桥建工公司加盖公章，在施工单位项下有梅强的签名。 另外，梅强举示的泽珲地产公司、朱文东出具的落款时间为2009年1月25日的借条载明：“今借到昆明市工商联江津商会梅强先生人民币壹仟壹佰捌拾万元（1180万元），期限叁个月，期限至2009年4月25日。”庭审中，梅强自称，借款全部是现金，前后三四笔汇总是1180万元。其后又称，有两笔借款均是现金500万元，2008年6-10月泽珲地产公司的人到梅强处取现金两次，另外两笔是代支付泽珲地产公司欠别人的款项。泽珲地产公司认可借款1180万元，但述称不清楚是几次借的，也不清楚是现金还是转账支付，亦未提供相关的财务记账凭据等证明。 一审还查明，梅强举示国汇传媒公司与云南久典装饰艺术有限公司（以下简称久典装饰公司）签订的落款时间为2012年12月15日的《装修工程施工合同》，该合同约定，工程地址为昆明市XX路XX商务中心XX楼，合同价款4616772元。2012年12月17日，国汇传媒公司中标通知书载明“云南久典装饰艺术有限公司被确定为云南国汇商务会所装饰工程的中标人，云南久典装饰艺术有限公司于收到本通知后三日内与云南国汇文化传媒有限公司签订施工承包合同。” 国汇传媒公司2013年1月4日记账凭证载明：预付昆明多点装饰工程有限公司（以下简称多点装饰公司）设计费150000元，2013年1月14日记账凭证载明：预付多点装饰公司工程款1230600元，2013年2月4日预付300000元，2013年3月19日预付1585244元，2013年4月7日预付750000元。 梅强在一审审理期间举示昆明冠通物业有限公司（以下简称冠通物业公司）出具的证明，载明“云南国汇文化传媒有限公司自开业以来一直派遣三位员工到我物管公司参与停车场的指挥与停车卡的发放且协助安保工作，所以我司对云南国汇文化传媒有限公司实际上采取的是免交物管费。” 梅强举示的《承包合同》载明：2016年6月22日国汇传媒公司将昆明市盘龙区XX路XX号XX商务中心XX楼KTV承包给秦富波经营。 一审再查明，国汇传媒公司营业执照载明，住所地为云南省昆明市XX路XX号，法定代表人梅强，成立时间2012年11月2日，营业期限2012年11月2日至2022年11月1日。国汇传媒公司在申请注册登记时向昆明市盘龙区市场监督管理局提交了2012年8月20日泽珲地产公司（出租人）与梅强（承租人）签订的《房屋租赁合同》，该合同约定，泽珲地产公司将位于昆明市盘龙区XX路与XX路交叉口XX商务中心地上X层部分、X层、XX层房屋出租给梅强使用，房屋租赁期限为十年，自2013年1月28日起至2023年1月27日止，第一年至五年，第XX层、XX层及第XX层租金为每月每平方米85元，第六年至第十年的租金按每年租金在原有基础上递增百分之八，租金支付方式为一年一付，合同签订后8日内，梅强向泽珲地产公司支付第一年租金合计50914473元。梅强称，该合同签订后，梅强并未实际支付过合同约定的租金。 针对案涉房屋，泽珲地产公司先后出具三份证明。2012年10月17日，泽珲地产公司出具证明，证明内容为：泽珲地产公司项目XX商务中心第XX层、第XX层、第XX层、第XX层出租给梅强办公使用。2013年1月4日，泽珲地产公司出具证明，载明：泽珲地产公司项目XX商务中心地上XX层部分、地上XX层整层、地上XX层整层出租给梅强办公使用。2013年8月28日，泽珲地产公司出具证明，载明：坐落于昆明市XX路XX号XX商务中心XX层（因房屋产权证正在办理中，暂无房屋产权证），房屋归属权为国汇传媒公司法人梅强所有。 一审还查明，签署时间为2013年1月6日的昆明市盘龙区文化市场现场审核登记表，载明：国汇传媒公司以XX商务中心XX楼用于KTV经营，经营面积3537.25平方米，法定代表人梅强。2013年6月6日昆明市盘龙区文化市场申请营业登记表载明，国汇传媒公司经营项目为歌舞、娱乐、KTV包房，场所面积3537.245平方米。昆明市盘龙区文化体育旅游局于2013年6月28日发布娱乐场所行政审批批前公示，载明：国汇传媒公司于2013年6月28日向昆明市盘龙区文化体育旅游局提出书面申请，要求在XX商务中心XX楼经营歌舞娱乐项目，请求予以行政许可。填表时间2013年8月2日的盘龙区文化行业申请经营预审表，载明：国汇传媒公司的经营地址为昆明市XX路与XX路交叉口XX商务中心XX楼，经营面积3537平方米。国汇传媒公司于2013年9月10日致昆明市盘龙区文化体育旅游局的书面申请，载明：将昆明市XX路XX号XX商务中心XX楼增设为国汇私属会所经营场所。填表时间2013年9月10日的昆明市盘龙区文化市场经营单位变更申请表，载明：国汇传媒公司申请将地址由昆明市XX路与XX路交叉口XX商务中心XX楼变更为昆明市XX路XX号XX、XX楼。昆明市盘龙区文化体育旅游局的娱乐经营许可证（歌舞娱乐）档案目录显示：证号：盘（娱）G-086，办理事项：变更经营面积、包房数，办理日期：2013年10月23日。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、梅强能否提起本案案外人执行异议之诉，是否具备原告主体资格；二、如果原告主体适格，梅强对案涉房屋要求“带租拍卖”的请求能否成立。一审法院具体评判如下： 一、梅强是否系本案的适格原告。该院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》（法释[2008]13号）第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（注：现《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。”由此可见，对执行标的主张特定实体权利——所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利——的主体，即具有案外人执行异议之诉的主体资格，进而有权提起执行异议之诉，即具有案外人执行异议之诉的主体资格。 本案中，梅强是以其享有租赁权为由请求法院“带租拍卖”，所举示的案涉租赁合同系梅强与泽珲地产公司所签订，梅强系承租人，其实质是以承租人身份请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产即案涉房屋，根据前述法律及司法解释的规定，梅强具有案外人执行异议的主体资格，其对案外人执行异议裁定不服，依法有权提起案外人执行异议之诉，是本案适格的原告。何健辩称梅强不是本案适格主体的意见，于法无据，该院不予采信。 二、梅强对案涉房屋请求“带租拍卖”的理由能否成立。该院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，梅强是以其享有租赁权为由请求法院“带租拍卖”，即请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有案涉房屋。因此，根据上述规定，本案应重点就案涉租赁合同的签订、租金约定及支付情况以及案涉房屋的占有使用情况等进行审查，并判定案外人梅强与被执行人泽珲地产公司之间是否形成真实有效的租赁合同关系，如果形成了真实有效的租赁合同关系，其是否先于抵押权设立的时间，进而判断其主张案涉房屋租赁权异议的请求能否成立，即梅强是否享有阻止向受让人移交占有案涉房屋的权利。 首先，从租赁合同的签订、租金约定及支付情况来看。本案中，梅强提交了与泽珲地产公司签订的落款日期为2012年8月23日的《房屋租赁合同》,从形式上显示其建立租赁合同关系的时间在抵押权设立之前，但对于上述证据仍需进行实质审查。纵观本案,梅强所举示的证据不能够充分证明其与泽珲地产公司在案涉房屋抵押权设立之前已建立租赁合同关系的真实有效性。理由如下：1.根据查明的事实，国汇传媒公司申请设立时向登记部门提交了一份梅强与泽珲地产公司于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁房屋仅限于XX商务中心第XX层、第XX层以及第XX层，并不包括案涉第XX层房屋，同时国汇传媒公司向相关审批部门提交的有关审核材料未提及租赁案涉房屋一事，亦未提交落款日期为2012年8月23日的房屋租赁合同。2013年9月，国汇传媒公司向主管部门申请将XX商务中心XX楼（即案涉房屋）增设为会所经营场所时，仍然未提交案涉房屋租赁合同，而是提供的泽珲地产公司出具的载明“案涉房屋产权证正在办理中，产权属于梅强所有”的证明。2.针对案涉房屋，泽珲地产公司先后出具了三份证明，2012年10月17日出具的证明中载明梅强租赁的房屋包含案涉房屋，2013年1月4日的证明中则不包含案涉房屋，而2013年8月28日出具的证明又载明案涉房屋产权证正在办理中，产权属于国汇传媒公司法人梅强所有。由此可见，关于梅强对案涉房屋是租赁合同关系还是其他法律关系，房屋产权人泽珲地产公司的陈述前后矛盾，不具有可信度，难以据此认定其与梅强之间形成真实的房屋租赁合同关系；3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”本案中，梅强与泽珲地产公司签订的案涉《房屋租赁合同》，其约定的租期长达二十年,在梅强自述租期长达20年且已付清全部租金的租赁关系真实存在的情况下,其理应向房屋管理部门登记备案以公示其租赁权,但其并未依法登记备案；4.2012年8月20日的《房屋租赁合同》约定的租金为每平方米每月85元，而时隔三日即2012年8月23日针对XX商务中心第XX层签订的租赁合同，租金标准仅为每平方米每月35元。两份租赁合同签订时间相隔仅三天，同一幢楼的上下楼层租金差距如此之大，明显不符合交易习惯，亦不符合常理，梅强并未作出合理解释；5.梅强主张案涉房屋租金系一次性支付并以其对泽珲地产公司享有的工程款债权和借款债权来冲抵租金，但并未举示充分的证据证明其享有上述债权。对于工程款债权，一审法院认为，梅强虽然提交了杨桥建工有限公司与泽珲地产公司签订的建设工程施工合同、工程款结算书等证据，但也只能证明杨桥建工有限公司作为建设施工方与泽珲地产公司进行过结算，至于结算后泽珲地产公司是否已经支付过相应工程款、杨桥建工有限公司对尚欠工程款是否进行过确认以及梅强是否是实际施工人等事实，均未提供充分证据予以证明。退一步讲，即使泽珲地产公司尚欠杨桥建工有限公司工程款，梅强也确系实际施工人，根据合同相对性原则，也应该是杨桥建工有限公司对泽珲地产公司享有工程款债权，梅强对泽珲地产公司并不直接享有债权。而且，再退一步讲，即使梅强对泽珲地产公司确实享有工程款债权，按梅强所称，工程款债权已于2012年8月15日确定，但在2012年8月20日的租赁合同中却没有约定用该工程款债权冲抵租金，反而在时隔三日即8月23日的租赁合同中约定冲抵租金，于情理不符。对于借款债权，梅强提交了泽珲地产公司出具的向其借款1180万元的借条，认为其对泽珲地产公司享有借款债权。一审法院认为，梅强未提供款项交付的相关凭证,其虽陈述部分款项为现金方式交付以及部分款项系代泽珲地产公司还款,但1180万元系大额资金,梅强仅口头陈述其平时身边即存放有大额现金,但未进一步提供相应证据予以佐证。同时，梅强对于分几次支付、具体时间以及代为还款具体事项等均未能明确说明，亦未提交证据证实。而泽珲地产公司虽然认可借款1180万元，但述称不清楚是几次借的，也不清楚是现金还是转账支付，更未提供相关的财务记账凭据等予以证明。因此，对于该借款债权，一审法院难以认定；6.落款日期为2012年8月23日的《房屋租赁合同》中约定“双方一致同意乙方以其对甲方的上述到期债权中的28108584元冲抵房屋租金，双方应完善相应财务手续，冲抵后的债权余额，由甲乙双方另行协商确定清偿办法”。庭审中，梅强、泽珲地产公司对于双方用于冲抵租金的到期债权内容，冲抵租金后是否剩余债权、具体金额是多少以及是否另行协商均未能作出解释说明，也未提供相应证据予以证明，有违常理，也不符合交易习惯。综上，一审法院对于梅强主张其与泽珲地产公司在案涉抵押权设立之前建立了房屋租赁合同关系的真实性存疑。 其次，关于案涉房屋的占有使用情况，梅强主张其原系国汇传媒公司的发起人、法定代表人，租赁案涉房屋用于成立国汇传媒公司，国汇传媒公司实际一直占有使用案涉房屋。但现有证据仅能证实国汇传媒公司于2013年9月申请将案涉房屋增设为会所经营场所，主管部门于2013年10月23日核准变更经营面积和包房数，并办理了经营许可证。且梅强就占有使用案涉房屋情况所举示的证据仍然存在诸多疑问。1.梅强举示了装修工程施工合同、中标通知书、付款凭证等证据拟证明国汇传媒公司2013年1至3月对案涉房屋进行了装修。但梅强举示的装修工程施工合同的签订时间早于中标通知书，对此梅强并未作出合理解释。同时，合同约定的装修主体是云南久典装饰艺术有限公司，而付款凭证显示的收款主体是昆明多点装饰工程有限公司，且收款人系梅顺、杨虓，梅强主张云南久典装饰艺术有限公司在中标后将工程转包给了昆明多点装饰工程有限公司，但并未举示相应证据证明，因此，根据现有证据不能认定国汇传媒公司对案涉房屋进行装修的具体时间等情况；2.梅强举示了昆明冠通物业公司出具的证明，主张国汇传媒公司安排三名员工协助该物业公司管理停车场，故免收案涉房屋的物业服务费。一审法院认为，冠通物业公司出具的证明，仅加盖该公司印章，而无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或印章，不符合关于单位证明材料形式要件的规定。同时，对于国汇传媒公司安排三名工作人员协助管理的具体事实也未举证证明，且仅仅因为安排三名工作人员协助管理，就免收金额巨大的物业服务费，其真实性存疑；3.梅强举示云南冠通物业有限公司开具的水电费收据，拟证明其缴纳了案涉房屋的水电费。一审法院认为，该收据存在落款时间在后收据的编号小于落款时间在先收据的编号，且梅强本来租用了XX商务中心XX层、XX层及第XX层等房屋，故不能充分证明该水电费收据即为案涉房屋的水电费缴纳凭证。综上，仅凭现有证据无法证明其在案涉房屋抵押权设立前实际占有使用案涉房屋。退一步讲，即便梅强实际占有使用了案涉房屋，亦非依据真实有效的租赁合同关系占有使用案涉房屋。 基于以上理由，梅强未能举示充分的证据证明其与泽珲地产公司就案涉房屋在案涉抵押权设立之前建立了合法有效的租赁合同关系，并实际占有使用案涉房屋的事实，应当承担举证不能的法律后果，其主张享有阻止向受让人移交占有案涉房屋的权利的请求，一审法院难以支持。 再次，从本案当事人享有权利的性质与内容来看，即使梅强与泽珲地产公司签订的落款日期为2012年8月23日的《房屋租赁合同》真实，其所享有的权利也不能够对抗抵押权人的权利。一审法院认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。可见,房屋租赁合同缔约双方缔约目的是特定的,即,承租人的目的是取得房屋的使用权,出租人则是为了收取租金。本案中，即使梅强与泽珲地产公司所签订的租赁合同真实,也是泽珲地产公司以在一定期限内让渡其对涉案房屋使用权为代价,以租抵债,偿还其向梅强所负的债务。合同关系本身具有相对性,即只在梅强与泽珲地产公司之间发生效力,且该合同规范和约束的是双方的债权债务关系,实质上是双方债权债务的延续。故，即使案涉《房屋租赁合同》具有真实性,亦是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债,而非我国合同法中所调整的出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同关系,泽珲地产公司以房租抵偿梅强的债权,梅强的债权未经有效确认,且梅强主张的租赁权本质上为债权,以对租赁物的占用、使用为主要权能,其权利尚不能阻止物权变动,更不能阻止人民法院的查封、拍卖及交付程序。 最后，从利益衡量的角度来看，即使梅强主张的工程款债权和借款债权共计3680万元均真实存在，根据梅强与泽珲地产公司于2012年8月20日签订的租赁合同关于租金的约定，其承租XX商务中心XX层、XX层及XX层，从2012年合同签订至今所产生的租金已达3600多万元，梅强并未支付，还不算其使用案涉房屋应付的租金或使用费，其所称的债权也已得到清偿。基于平衡各方当事人的利益考虑，其主张案涉房屋租赁权异议的请求，不应当得到支持。相反，如果支持其带租拍卖案涉房屋的主张，将明显损害申请执行人的合法权益。 至于梅强主张撤销（2019）渝01执异329号民事裁定书的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，应予驳回。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，并参照《执行异议复议规定》第三十一条之规定，判决驳回梅强的诉讼请求。案件受理费225800元，由梅强负担。 本院二审审理期间，梅强举示了云南瑞玛克建设工程招标代理有限公司出具的《证明》、案外人王履福、杨虓分别出具的《证明》、多点装饰公司的《企业信用信息公示报告》以及冠通物业公司出具的《证明》、国汇商务会所开业庆典的照片等证据，对于该部分证据，本院将在“本院认为”部分进行评述。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：梅强就昆明市盘龙区XX商务中心XX层XX号房屋要求“带租拍卖”的请求能否成立。本院对此评述如下： 首先，2012年8月23日的《房屋租赁合同》虽然约定将案涉房屋租赁给梅强，但梅强担任法定代表人的国汇传媒公司在2013年9月向主管部门申请将案涉房屋增设为会所经营场所时，提交的是泽珲地产公司于2013年8月28日出具的载有案涉房屋“产权正在办理中，产权属于梅强所有”的证明，该证明与前述租赁合同载明的内容存在矛盾，而梅强对此并未给予合理解释。其次，2012年8月23日的《房屋租赁合同》与2012年8月20日的《房屋租赁合同》就同一幢楼上下楼层约定的租金标准存在巨大差异亦不合常理。最后，2012年8月23日的《房屋租赁合同》约定以到期的工程款债权和借款债权冲抵案涉房屋租金，但梅强未举示充分证据证明其对泽珲地产公司享有的工程款债权和借款债权是真实的，一审对前述债权的真实性未予认定，理由已经阐述充分，本院不再赘述。综上，梅强不能证明与泽珲地产公司就案涉房屋在案涉抵押权设立之前存在合法有效的租赁关系且已经支付了租金，其要求对案涉房屋进行“带租拍卖”的诉讼请求不能得到支持。 虽然梅强在本院二审审理期间举示了云南瑞玛克建设工程招标代理有限公司出具的《证明》、案外人王履福、杨虓分别出具的《证明》、多点装饰公司的《企业信用信息公示报告》以及冠通物业公司出具的《证明》、国汇商务会所开业庆典的照片等证据，拟证明梅强在案涉房屋设立案涉抵押权之前就已经占有了房屋，但因梅强不能证明其与泽珲地产公司就案涉房屋在案涉抵押权设立之前就存在真实合法的租赁关系，前述证据对本案处理结果没有实质性影响，故本院不予采信。 综上所述，梅强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费225800元，由梅强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐渝梅 审 判 员 郭 勇 审 判 员 姜圆圆 二〇二一年一月二十九日 法官助理 陈青青 书 记 员 刘 丹