山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1091民初119号 原告：谢玉香，女，汉族，1951年9月4日出生，户籍所在地威海火炬高技术产业开发区，住威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：吴晛，威海环翠天鸣法律服务所法律工作者。 被告：丛日初，男，汉族，1979年11月15日出生，住威海火炬高技术产业开发区。 委托诉讼代理人：丛晓媛，山东天昂律师事务所律师。 被告：威海市盛元房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区仁泰花园**楼，统一社会信用代码91371000754459301R。 法定代表人：林乐建，总经理。 委托诉讼代理人：张伟，山东千佑律师事务所律师。 第三人：威海市中海房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区金海滩花园**，统一社会信用代码91371000166726987U。 法定代表人：姜中海，总经理。 委托诉讼代理人：姜辉，公司员工。 原告谢玉香与被告丛日初、威海市盛元房地产有限公司（以下简称盛元公司）、第三人威海市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢玉香的委托诉讼代理人吴晛、被告丛日初的委托诉讼代理人丛晓媛、被告盛元公司的委托诉讼代理人张伟、第三人中海公司的委托诉讼代理人姜辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢玉香向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告签订的位于仁泰花园-4号-1503室房屋的买卖合同及不动产权属证书（鲁【2020】威海市不动产权0032239号）无效（价值80万元）2、要求判令二被告将仁泰花园-4号-1503室房屋登记变更至被告盛元公司名下。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告威海市盛元房地产开发有限公司与被告丛日初于2020年6月10日签订的商品房买卖合同无效；2.2020年6月18日被告威海市盛元房地产开发有限公司将仁泰花园-4号-1503室房屋，转移登记至被告丛日初名下的行为无效。3.仁泰花园-4号-1503室的房屋归原告谢玉香所有，被告威海市盛元房地产开发有限公司与被告丛日初于本判决生效后10日内，协助原告谢玉香将上述房产权属转移登记至原告名下。事实与理由：原告与第三人于2010年2月1日签订了拆迁协议，将位于仁泰花园-4号-1503室房屋以拆迁补偿的方式交付给原告所有。2020年6月二被告恶意串通，又将涉案房屋过户至被告丛日初名下，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院请求处理。 丛日初辩称，其经营和田玉等玉器生意，2016年案外人王清山在丛日初处购买玉器，未支付货款约100万余元。2020年6月份，王清山以涉案房屋作价100万抵顶全部债务。丛日初在抵顶之前，也向王清山了解了该套房屋的产权归属问题，据王清山称，该套房屋由被告盛元公司开发，2015年盛元公司向王清山借款未还，王清山诉至法院，双方在法院主持下达成调解，盛元公司以涉案房屋等多套房屋作价抵顶债务。因王清山向其出具了法院的调解书以及王清山与盛元公司之间的抵顶协议，故其同意以涉案房屋抵顶债务，并办理了不动产登记。二被告之间不存在恶意串通的情形，双方签订的房屋买卖合同真实有效，基于买卖合同发生的物权变动也合法有效，故请求驳回原告的诉讼请求。 盛元公司辩称，盛元公司系涉案房产的开发商，第三人中海公司与原告签订拆迁协议系无权处分，盛元公司也没有追认，因此该协议对盛元公司不发生法律效力。盛元公司与被告丛日初签订了房屋买卖协议，且已经办理产权登记手续，应获得法律的保护认可。 中海公司述称，中海公司确实是因拆迁将涉案房屋补偿给原告，并且已经于2010年在盛元公司的配合下交付给原告。原告所述属实。至于丛日初所述的事实，中海公司不清楚。 本院经审理认定事实如下：谢玉香作为金海滩花园310-A号楼401室业主，于2010年2月1日与第三人中海公司签订《拆迁协议》，约定，中海公司用仁泰旅游度假花园4号住宅楼1503室（即案涉房屋）等作为拆迁补偿用房，中海公司负责给谢玉香办理补偿房屋的房产证，税费由中海公司承担，中海公司于2010年3月15日前将补偿房屋交付给谢玉香使用，并在该房屋综合验收后30日内协助谢玉香办理产权证明。2010年3月12日，盛元公司通过所在小区的物业公司将涉案房屋交付给原告，由谢玉香及家人装修居住使用至今。 在上诉人王清山、盛元公司与被上诉人谢超案外人执行异议之诉一案中，威海市中级人民法院作出（2019）鲁10民终1845号民事判决书，认定，谢超之父谢宝仁原有位于威海市，与谢超、中海公司于2010年3月14日签订《拆迁协议》，约定：中海公司用威海火炬高技术产业开发区仁泰旅游度假花园4号楼1703室及金海滩花园F10号楼南侧自东向西17号车库补偿给谢宝仁、谢超，装修费及躲迁费中海房地产公司一次性补偿8万元；中海公司于2010年3月15日将补偿的商品房交付使用，并协助谢宝仁、谢超办理装修手续，在该房屋综合验收后60日内给谢宝仁、谢超办理房屋产权证，逾期按照国家相关规定办理，谢宝仁同意将补偿的商品房确权在谢超名下。后，盛元公司电话通知案涉房屋所在小区项目物业公司将房屋钥匙交与谢超装修居住使用至今。案涉房屋所在的开发项目建设单位为盛元公司，尚未办理综合验收手续，不具备办理相关产权登记的条件。因盛元公司对王清山负有债务，经王清山申请，环翠区法院于2015年10月12日作出（2015）威环民初字第2848-1号民事裁定，对仁泰旅游度假花园4号楼1703室采取了查封措施，王清山、盛元公司就双方债务达成调解意见并经环翠区法院确认后，因盛元公司未履行付款义务，王清山申请强制执行，在执行过程中，谢超对执行仁泰旅游度假花园4号楼1703室提出异议。并提供中海公司出具的证明二份及《国有土地使用权转让合同书》（复印件）一份，证明显示盛元公司补偿其仁泰花园4套房产系因双方之间存在土地使用权转让（土地宗号：11-4-38-2）、隐形占用土地（包括谢宝仁原房屋所占土地）及其为盛元公司担保（中信银行）等情况，故补偿中海公司仁泰花园4号楼1503、1603、1703、2001室；《国有土地使用权转让合同书》记载中海公司前身即威海市金海滩花园房产开发有限公司与盛元公司于2006年4月14日签订《国有土地使用权转让合同书》，中海公司将其一宗国有土地使用权转让给盛元公司使用，盛元公司以同等房屋面积置换的内容。经质证，王清山对证明内容有异议，主张中海公司与谢超存在利害关系，不应被采信；《国有土地使用权转让合同书》系复印件，真实性无法确认，即使真实，亦无法确定合同的履行情况，且与本案没有关联，无法证实谢超有权排除执行。盛元公司对其中一份证明质证认为与其无关，其他证据因无正当理由未到庭参加诉讼，未发表质证意见。盛元公司主张，其与中海公司无经济纠纷，后主张案涉房屋系其与中海公司口头约定借给拆迁户居住，此后又主张与中海公司最早约定房屋为100万元／户，中海公司半年内向盛元公司支付房款，但中海公司一直未付款，盛元公司亦未收回房屋，直至2018年谢超提出执行异议。 威海市中级人民法院对该案外人执行异议之诉案件审理后认为，谢超提交的其与中海公司签订的《拆迁协议》及中海公司出具的证明可以证实仁泰旅游度假花园4号楼1703室系中海公司分配给谢超的回迁安置房，于2010年由盛元公司交付给谢超后，谢超对该房屋进行了装修并一直占有使用至今，同时，盛元公司亦认可系其通知物业公司将房屋钥匙交付给谢超，表明对中海公司将该房屋处分给谢超一事知情并同意。据此，环翠区法院认定谢超在该房屋查封之前即已合法占有并无不当。而案涉房屋所在的开发项目至今尚未办理综合验收手续，不具备办理相关产权登记的条件，故该房屋未办理过户登记手续并非谢超自身原因所致，谢超对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，可以阻却王清山对该房屋申请的强制执行。王清山、盛元公司以该房屋系盛元公司借给中海公司、中海公司又将房屋交由谢超居住使用为由，主张谢超对房屋仅享有居住使用权的理由不当。至于盛元公司与中海公司之间就该房屋所产生的纠纷，系另一法律关系，与本案无关。故支持谢超的诉请。 原告提供的环翠区法院2019年2月1的开庭笔录也记载，盛元公司称，像谢超一样有类似情况的共有三户或四户，记不清了。 另查明，仁泰花园4号楼已于2020年1月15日登记在盛元公司名下，用途为成套住宅，登记证号为鲁（2020）威海市不动产权第0004238号。2020年6月11日，盛元公司与被告丛日初签订《商品房买卖合同》，约定盛元公司将案涉房屋以981768元的价格卖给丛日初。2020年6月12日，盛元公司为丛日初出具了收到房款981768元的收据。2020年6月18日，丛日初取得了仁泰花园-4号-1503室房屋的不动产权证，证号为鲁【2020】威海市不动产权0032239号。本案庭审过程中，丛日初称，在抵顶之前并未查看房屋的居住情况。 本院认为，从本院查明的事实能够看出，本案与谢超案系类案。威海市中级人民法院在生效的（2019）鲁10民终1845号民事判决书已经明确论述，盛元公司对中海公司将仁泰旅游度假花园4号楼1703室处分给谢超一事知情并同意，谢超系合法占有该房屋，谢超对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，可以阻却王清山对该房屋申请的强制执行。根据类案的裁判规则，应当认定盛元公司对中海公司将仁泰旅游度假花园4号楼1503室处分给原告谢玉香一事知情并同意，谢玉香系合法占有涉案房屋。中海公司辩称，本案与谢超案非类案，与中海公司早在谢超案中出具的证明里含仁泰花园4号楼1503室的事实不符；与盛元公司在谢超案中称，像谢超一样有类似情况的共有三户或四户的陈述不符，更与本院已经查明的原告与谢超同属同期中海公司的拆迁户、同期与中海公司签订拆迁协议取得同一栋楼的安置房的事实不符，对盛元公司抗辩，本院不予支持。原告依据合法有效的拆迁补偿安置协议要求取得案涉房屋，于法有据，本院予以支持。盛元公司虽然非涉案拆迁补偿安置协议的合同相对方，但因其先前的同意处分行为，产生了替代中海公司为原告办理过户手续的义务。 《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家集体或者第三人利益的合同无效。在本案中，盛元公司明知案涉房屋也在争议范围内，却利用案涉房屋尚在盛元公司名下之机，与被告丛日初签订虚假的商品房买卖合同，在丛日初并未实际支付买房款的情况下，为丛日初出具虚假的收款收据，并将房屋过户至丛日初名下，从而将已经同意处分的涉案房屋另行处分给被告丛日初，具有明显的恶意。而丛日初陈述的通过抵顶取得涉案房屋的事实，并无充分证据证实，且与上述虚假的商品房买卖合同以及收款收据不符。尤为需要强调的是，丛日初“所买”房屋系现房，原告一直在此居住，而丛日初在庭审中称“在抵顶之前并未查看房屋的居住情况”，与一个正常买房或抵顶房屋的权利人的应有表现不符。二被告的上述行为系恶意串通，损害了原告的合法权益，二被告签订的商品房买卖合同无效，丛日初依据该商品房买卖合同办理不动产权属证书的行为亦无效。无效的行为自始不发生法律效力。因案涉房屋现在丛日初名下，但丛日初并未实际占有，其应承担协助原告办理过户手续的义务。综上依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条，第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十七条规定，判决如下： 一、被告威海市盛元房地产开发有限公司与被告丛日初于2020年6月11日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告威海市盛元房地产开发有限公司于2020年6月18日将仁泰花园-4号-1503室房屋转移登记至被告丛日初名下的行为无效（证号为鲁【2020】威海市不动产权0032239号）； 三、位于仁泰花园****的房屋归原告谢玉香所有，被告威海市盛元房地产开发有限公司与被告丛日初于本判决生效后十日内协助原告谢玉香将上述房产权属转移登记至原告谢玉香名下。 案件受理费6900元，由被告威海市盛元房地产开发有限公司、丛日初负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  孙喜娥 二〇二一年一月二十九日 书记员  丛 瑜