宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初3857号原告：固原荣华实业有限公司。统一社会信用代码：916404007508159465。法定代表人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：辛某，宁夏天盛（西吉）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告固原荣华实业有限公司与被告李某追偿权纠纷一案，本院于2020年9月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人杨某，被告的委托诉讼代理人辛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年10月22日签订的19份《商品房买卖合同》，由被告向原告返还19套房屋(详见房屋明细表)；二、判令被告向原告偿还原告代其垫付的银行按揭贷款本息2742559.25元，并赔偿资金占用利息损失406526元（详见损失计算清单），2021年1月22日之后的利息损失以实际欠款为基数，按照年利率6%的1.5倍计算至上述款项全部付清之日止；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月，原、被告签订《商品房买卖合同》19份，约定：被告购买原告开发建设的位于中卫市××区套房屋（建筑面积1356.2平方米)；总价款为11735572元；付款方式为以首付款加银行按揭贷款方式支付。合同签订时，被告付清了19套房屋的首付款5945572元。2014年2月，原、被告与中国银行中卫支行签订《个人商业用房贷款合同》1份，约定：被告以上述19套房屋提供抵押向中国银行中卫支行按揭贷款5790000元；贷款期限10年，自2014年2月17日至2024年2月17日止；按月还款，由原告提供阶段性连带责任保证，自被告办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并自中国银行中卫支行收到他项权证之日起，原告在本合同项下不再发生新的保证义务和责任；发生纠纷时可向中国银行中卫支行所在地法院起诉。2014年2月28日前中国银行中卫支行将上述房屋按揭贷款5790000元支付至原告账户，原告已向被告开具上述19套房屋办理不动产登记的相应购房发票，但因被告债务较多，拒不办理不动产登记、房屋抵押登记。2017年8月14日，上述房屋被中卫市沙坡头区人民法院查封，被告丧失办理不动产登记的条件，无法实现合同目的。2017年8月至2021年12月，因被告未按时偿还中国银行中卫支行贷款，中国银行中卫支行直接从原告设立的保证金账户陆续扣款2742559.25元，用于偿还被告应还按揭贷款本息。原告认为，原、被告签订的上述19份《商品房买卖合同》合法有效，被告至今拒不办理不动产登记的行为已违反合同约定。被告自2017年10月17日起至今未按合同约定偿还贷款本息，致使原告为其按揭贷款提供的阶段性担保解除条件无法成就，损害了原告的合法权益。为此，原告诉至人民法院。审理过程中，原告自愿放弃第一项诉讼请求即判令解除原、被告于2013年10月22日签订的19份《商品房买卖合同》，由被告向原告返还19套房屋。被告李某辩称，被告向原告购买案涉房屋、购房款的支付方式、金额及原告对被告向中国银行中卫支行贷款提供担保的事实属实。对原告而言，《商品房买卖合同》的合同目的已经实现，故其要求解除《商品房买卖合同》的理由、主张没有事实及法律依据。同时，因原告担保方式的特殊性，须审查原告垫付银行贷款是否合法，若银行扣款违反合同约定，原告向被告主张权利没有事实及法律依据，应当依法驳回其诉讼请求，理由如下：一、对原告而言，案涉《商品房买卖合同》的合同目的已实现，原告以合同目的不能实现为由请求解除合同于理不合、于法无据。首先，正如原告在诉状中自认的事实，原、被告于2013年10月22日签订19份《商品房买卖合同》后，被告按约向原告支付了首付款，并按约定办理了剩余购房款的银行抵押贷款，银行按约向原告支付了剩余购房款。在买卖合同中，原告作为出卖人签订合同意欲实现的合同目的是回收房款，实现金钱利益。原告自认的事实证实原告就案涉《商品房买卖合同》的合同目的已然实现。其次，虽然原告未向被告开具按揭贷款部分购房款发票，致使被告未能及时办理产权登记，但因涉案合同已履行绝大部分内容，原告未开具发票的行为并不会导致其合同目的不能实现的后果。被告作为买受人的合同目的是为了占有、使用、处分合同项下的房屋。本案中，原告在诉状中陈述，被告已实际占有、使用案涉19套房屋，且上述房屋已全部预告登记在被告名下。原告至今未向原告支付开具按揭贷款部分的购房发票，才导致被告至今未办理房屋产权证书。虽然原告存在违约行为，但只要原告向被告开具按揭贷款部分的发票，被告即可办理产权登记。因此，原告未开具发票的行为并不会导致其合同目的不能实现的后果。再次，案涉房屋办理产权登记与否并不损害原告任何权益，且案涉《商品房买卖合同》并未约定被告未办理产权登记原告即可享有合同解除权，故原告主张解除已实际履行完毕的合同没有事实及法律依据。最后，根据案涉房屋的现状，解除合同将产生巨大经济损失。因案涉房屋存在抵押，且被法院查封，即使《商品房买卖合同》被解除，案涉房屋也无法完整返还给原告。同时，案涉房屋已预告登记在被告名下，被告已享有房屋的准物权。而撤销备案返还给原告相当于二手房交易，将产生大额税费，若强行判决解除合同、返还房屋，将给当事人带来巨大经济损失。因此，原告要求解除合同于理不合。退一步讲，若法院判决解除合同，原告应当依法返还被告已付所有购房款。若原告不予返还购房款，其请求解除合同返还房屋同样没有事实及法律依据。二、因原告承担阶段性连带保证责任，其垫付贷款本息是否合法应当核查。原告存在违约致使被告未办理产权登记，原告的行为存在过错。若原告垫付贷款本息合法、数额属实，但其主张利息损失没有事实及法律依据，应当依法予以驳回。首先，根据《个人商业用房贷款合同》第八条“保证人（开发商或担保公司）提供阶段性连带责任保证”和合同附件一个人商业用房贷款合同通用条款第4.2条“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任”的约定，原告向中国银行中卫支行提供担保的方式是阶段性连带保证责任，而阶段性连带保证责任的范围是自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前已到期的本合同项下债务，原、被告与中国银行中卫支行于2014年签订贷款合同，原告2014年2月已收到按揭贷款，原告不存在承担担保责任的问题。因此，原告垫付银行贷款须符合合同约定及法律规定，原告向被告行使追偿权的前提是其合法、合约的履行了担保义务。若中国银行中卫支行的扣划不符合合同约定，原告应当以不当得利向中国银行中卫支行主张权利，而不是向被告追偿。其次，原告主张利息损失没有事实及法律依据。即便原告垫付贷款本息合法、数额属实，但其要求被告赔偿损失，应当对因垫付贷款给其造成了实际损失及应垫付贷款与损失之间存在因果关系举证。同时，因原告未向被告开具发票致使不能办理房屋产权登记，其存在先违约行为。因此，原告主张的利息损失没有事实依据，依法应当予以驳回。综上，请求人民法院依法维护法律的公正公平，依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交证据一《商品房买卖合同》19份、《补充协议》19份，被告质证后无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二《个人商业用房贷款合同》1份、宁夏增值税普通发票19张、销售不动产统一发票19张，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明被告以案涉房屋提供抵押向中国银行中卫支行借款579万元，由原告提供阶段性连带责任保证，自被告办妥案涉房屋抵押登记手续并自中国银行中卫支行收到他项权证之日起，原告不再承担保证责任的事实；证据三《证明》1张、《追偿通知书》复印件13张、银行付款回单原件15张、《保证金扣划申请书》复印件1张，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能证明被告自2017年7月开始违约，中国银行中卫支行自2017年8月至2021年1月从原告保证金账户扣划保证金2742559.25元的事实；证据四执行裁定书打印件3份、阿里拍卖网页截图打印件1份、阿里拍卖司法公告打印件1份、房地产估价报告打印件1份、民事裁定书打印件1份、民事判决书打印件6份，证据五中国人民银行历年历次贷款基准利率表打印件，来源合法，内容客观真实，但与本案争议的事实并无关联性，对其证明效力不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》19份，约定被告购买原告开发的位于中卫市沙坡头区荣华·全民创业城D区二层房屋19套，总价款合计11735572元，其中首付款4945572元，剩余5790000元以银行按揭贷款方式支付。合同还对其他事项进行了约定。2014年2月，原、被告与中国银行中卫支行签订《个人商业用房贷款合同》1份，约定：被告向中国银行中卫支行借款5790000元；贷款期限120个月，自贷款人实际放款日起算；按月结息和付息，每月的21日为结息日和付息日，还款日为每月的21日；被告同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的原告在中国银行中卫支行106018152306的结算账户；被告以案涉19套房屋向贷款人提供抵押担保；由原告提供阶段性连带责任保证，自被告办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并自中国银行中卫支行收到他项权证之日起，原告在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，中国银行中卫支行将上述房屋按揭贷款5790000元支付给了原告。借款后，被告未就案涉房屋办理抵押登记。自2017年7月起，被告未向中国银行中卫支行偿还借款本息，中国银行中卫支行自2017年10月31日起从原告保证金账户扣划保证金用于偿还上述借款本息，其中：2017年10月31日扣划196231.33元、2018年2月23日扣划262165.12元、2018年5月30日扣划196182.06元、2018年7月27日扣划130182.11元、2018年9月27日扣划130165.58元、2018年12月25日扣划195927.26元、2019年3月26日扣划195917.39元、2019年6月24日扣划195901.44元、2019年9月23日扣划195867.79元、2019年12月25日扣划195934.49元、2020年3月24日扣划195851.59元、2020年6月23日扣划195851.87元、2020年7月27日扣划64843.26元、2020年10月22日扣划195785.5元、2021年1月21日扣划195752.46元。以上扣款合计2742559.25元。后原告要求被告支付代偿款，但被告至今未支付。为此，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。本院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告作为被告向中国银行中卫支行借款的保证人，在被告没有按照合同约定履行还款义务时，中国银行中卫支行根据《个人商业用房贷款合同》的约定，从原告保证金账户扣划2742559.25元用于被告清偿上述借款本息。因此，原告作为保证人承担保证责任后，有权向被告追偿。故原告要求被告支付代偿款2742559.25元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿资金占用期间利息损失的诉讼请求。因原告代被告清偿借款后,被告未及时向原告偿还代偿款,造成了代偿款被占用期间的利息损失,因此,原告要求按照被告承担资金占用期间利息损失的诉讼请求,符合客观实际，予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告按照年利率6%的1.5倍计算利息损失没有依据且其主张明显过高，本院调整为按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%（一年至五年）的1.5倍即年利率7.125%计算利息损失。因此，196231.33元按照年利率7.125%自2017年11月1日至2021年1月21日计算1178天的利息损失为45123.8元,262165.12元按照年利率7.125%自2018年2月24日至2021年1月21日计算1063天的利息损失为54400.16元,196182.06元按照年利率7.125%自2018年5月31日至2021年1月21日计算967天的利息损失为37032.05元，130182.11元按照年利率7.125%自2018年7月28日至2021年1月21日计算909天的利息损失为23099.75元，130165.58元按照年利率7.125%自2018年9月28日至2021年1月21日计算847天的利息损失为21521.45元，195927.26元按照年利率7.125%自2018年12月26日至2021年1月21日计算758天的利息损失为28990.52元，195917.39元按照年利率7.125%自2019年3月27日至2021年1月21日计算667天的利息损失为25508.85元，195901.44元按照年利率7.125%自2019年6月25日至2021年1月21日计算577天的利息损失为22065.08元，195867.79元按照年利率7.125%自2019年9月24日至2021年1月21日计算486天的利息损失为18581.95元，195934.49元按照年利率7.125%自2019年12月26日至2021年1月21日计算393天的利息损失为15031.26元，195851.59元按照年利率7.125%自2020年3月25日至2021年1月21日计算303天的利息损失为11584.08元，195851.87元按照年利率7.125%自2020年6月24日至2021年1月21日计算212天的利息损失为8105.05元，64843.26元按照年利率7.125%自2020年7月28日至2021年1月21日计算178天的利息损失为2253.08元，195785.5元按照年利率7.125%自2020年10月23日至2021年1月21日计算91天的利息损失为3477.87元。以上利息损失合计316774.95元。自2020年1月22日起的资金占用期间利息损失，以2742559.25元为基数，按照年利率7.125%计算至代偿款付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、被告李某于本判决生效之日起十五日内向原告固原荣华实业有限公司支付代偿款2742559.25元、资金占用期间的利息损失316774.95元，自2021年1月22日起资金占用期间利息损失，以2742559.25元为基数，按照年利率7.125%计算至代偿款付清之日止；二、驳回原告固原荣华实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31993元，由原告固原荣华实业有限公司负担960元，被告李某负担31033元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 王小勇人民陪审员 景生河人民陪审员 任学玲二〇二一年一月三十日书记员 沈丽丽本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。