浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3785号原告：徐长华，男，1986年3月22日出生，汉族，住苍南县。原告：何玉兰，女，1990年12月21日出生，汉族，住苍南县。上列两原告的共同委托诉讼代理人：张安友，浙江豪江律师事务所律师。被告：蒋创昱，男，1971年9月19日出生，汉族，住苍南县。被告：林陈茶，女，1975年8月9日出生，汉族，住苍南县。原告徐长华、何玉兰与被告蒋创昱、林陈茶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐长华、何玉兰及其委托诉讼代理人张安友到庭参加诉讼，被告蒋创昱、林陈茶经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐长华、何玉兰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《房地产交易买卖协议书》、《商品房卖尽契》；2.判决被告蒋创昱、林陈茶返还已支付的购房款401685元；3.判决被告蒋创昱、林陈茶赔偿原告购房后装修款项损失103192元；4.本案诉讼费、鉴定费用由二被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判决解除原、被告双方签订的《商品房卖尽契》。事实和理由：2016年10月30日，原告徐长华与被告蒋创昱签订了《房地产交易买卖协议书》，原告徐长华支付50000元订金。同年11月5日，被告蒋创昱、林陈茶将其坐落于龙港市××路××花园××幢××单元××室毛坯屋以人民币712881元出卖给原告徐长华、何玉兰所有，截止次日，原告何玉兰又向被告蒋创昱支付了购房款25万元，并于2016年11月份开始至2018年5月份，每月向被告蒋创昱支付公积金按揭款2535元共计19个月48165元。此后，双方就2018年7月至2020年7月按揭款的支付达成协议，最终实际由原告徐长华给蒋创昱共计53520元。上述事实已经在（2019）浙0327民初7427号判决书中予以认定。在原告上诉后，又在（2020）浙03民终1531号判决书中予以确认。由于被告蒋创昱、林陈茶未履行（2018）浙0327民初8064号民事判决，苍南县人民法院于2020年7月1日送达了龙港市凯宇花园第8幢第二单元1004室房屋的拍卖及腾空公告。另外，房屋交付原告之后，原告已经对该房屋进行了装修使用。现房屋买卖合同的目的显然已经无法实现，为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告蒋创昱、林陈茶共同提交答辩状辩称：1.二原告于2016年购买的案涉房产是经龙港市正规房屋经纪中介介绍购买，二被告不存在任何蒙骗的行为。购买前，二原告也多次通过各种渠道了解该房屋的性质，该房屋属于限价房，即证件办理有时间限期，具体办理过户时间在签订房屋买卖协议是已经清楚告知二原告。况且，签订购房协议至房屋可以办理变更登记，该房产不具有任何权利瑕疵。但由于二原告自己的某些不当想法导致案涉房屋被查封、执行、拍卖，二原告具有明显过错；2.二被告一直以来催促二原告及时办理过户手续，若二原告提出过户要求，二被告一定积极配合二原告过户。双方曾约定房屋过户完毕后，二原告支付二被告20000元的过户押金（20000元押金至今仍未支付给二原告）及相应欠条，说明二原告对延迟过户的意思表示真实；3.2018年5月，案涉房屋能够办理变更登记时，二被告多次提出过户，但是过户是需要还清公积金贷款的，二原告声称资金不足，房子需要装修，于2018年7月与二被告约定延迟两年再过户，说明二原告实则贪图公积金贷款利息低的红利，规避税收，从而导致错过了原定的过户的时间，二原告存在过错；4.涉案房屋是在2019年3月28日被查封，若二原告不贪图小利，于2018年5月与二被告按时办理变更登记手续，那么物权发生变更之后，则涉案房屋也不会被查封、拍卖。原告徐长华、何玉兰围绕诉讼请求依法提交原、被告的身份证、《房地产交易买卖协议书》、《商品房卖尽契》、（2019）浙0327民初7427号民事判决书、（2020）浙03民终1531号民事判决书、搬运协议书、评估报告等证据，经庭审出示质证，被告蒋创昱、林陈茶未到庭参加诉讼，视为自行放弃质证的权利。二原告提交的上述证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，可以作为认定案件事实的根据，对其证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，原告徐长华为购买龙港市××路××花园××幢××单元××室房屋，与被告蒋创昱签订《房地产交易买卖协议书》一份，并支付定金50000元。2016年11月5日，原告徐长华、何玉兰与被告蒋创昱、林陈茶签订《商品房卖尽契》一份，约定二被告将其所有的上述房屋以人民币712881元价格出卖给二原告。《商品房卖尽契》签订后，原告何玉兰于2016年11月5日、2016年11月6日分别向被告蒋创昱转账支付购房款50000元、200000元，房屋交由二原告占有、使用。之后，原告何玉兰每月支付被告蒋创昱公积金按揭款2535元，累计支付19个月共计48165元。2018年7月1日，原告徐长华与被告蒋创昱又签订《关于双方约定过户还款协议》一份，约定：蒋创昱应在办理房产证手续完毕后过户给徐长华，徐长华退还过户押金贰万元，双方经协商同意延迟2年后过户；自2018年7月至2020年7月，每月按揭款2530元，两年应付按揭款60720元，两年期满即过户，现徐长华一次性付给蒋创昱50000元按揭款；因延迟过户，蒋创昱过户押金20000元产生的社会利息4800元，由徐长华承担，因徐长华一次性付给蒋创昱50000元按揭款，由此产生社会利息12000元，由蒋创昱承担，抵扣4800元后，蒋创昱应付徐长华利息7200元，扣去两年按揭余款10720元，徐长华结清两年按揭余款3520元给蒋创昱；两年后即2020年7月，徐长华办理过户手续后，应退还过户押金20000元给蒋创昱；徐长华即付给蒋创昱53520元，即徐长华一次性付清两年按揭款（2018年7月至2020年7月）。当日，原告徐长华向被告蒋创昱交付53520元，被告蒋创昱出具收条一张。另查明：1.2018年5月2日，坐落于龙港市××花园××幢××室房产［产权证号浙（2018）苍南县不动产权第**］登记在被告蒋创昱、林陈茶名下。2019年3月28日，本院作出（2018）浙0327执1325号执行裁定书，查封了被告蒋创昱、林陈茶名下的坐落于龙港市××花园××幢××室房产，同年6月17日作出（2018）浙0327执1325号之一执行裁定书，裁定拍卖该案涉房屋。2019年7月11日，原告徐长华、何玉兰向本院提出执行异议，2019年7月23日，本院作出（2019）浙0327执异128号执行裁定书，驳回执行异议申请。2019年8月7日，原告徐长华、何玉兰向本院提起案外人执行异议之诉，本院于2019年10月16日作出（2019）浙0327民初7427号民事判决驳回其诉讼请求。两原告提起上诉，浙江省温州市中级人民法院于2020年5月29日作出（2020）浙03民终1531号民事判决驳回上诉，维持原判。2.原告徐长华、何玉兰占有案涉房屋期间，对房屋进行了装修装饰，依两原告申请，本院委托江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司对案涉房屋室内装饰装修的市场价值进行评估，该评估公司于2020年7月24日作出评估报告认为案涉房屋室内装修装饰市场价值为103192元。为此，原告徐长华、何玉兰支付鉴定费2000元本院认为，原告徐长华、何玉兰向被告蒋创昱、林陈茶购买龙港市××花园××幢××室房产，双方之间签订的《商品房卖尽契》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。现二被告因其他债务纠纷导致其名下的案涉房产被人民法院强制执行，以致于无法登记过户给二原告，二原告的合同目的显然已不能实现，其要求解除双方签订的《商品房卖尽契》，理由正当，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，二原告共计支付二被告购房款401685元，根据上述法律规定，合同解除后，二原告要求恢复原状返还购房款401685元，理由正当，予以支持。合同签订后，因二被告自身原因导致案涉房产被人民法院强制执行，存在过错，二原告对案涉房屋进行装修装饰，现二原告无法对案涉房屋享有权益，其装修装饰价值103192元已实际损失，其要求二被告赔偿该项损失，理由正当，予以支持。二被告的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除徐长华、何玉兰与蒋创昱、林陈茶于2016年11月5日签订的关于龙港市××花园××幢××室房屋的《商品房卖尽契》；二、蒋创昱、林陈茶于本判决生效之日起十日内返还徐长华、何玉兰购房款401685元；三、蒋创昱、林陈茶于本判决生效之日起十日内赔偿徐长华、何玉兰装修装饰损失103192元；四、蒋创昱、林陈茶于本判决生效之日起十日内支付徐长华、何玉兰鉴定费2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8849元，由蒋创昱、林陈茶共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  马显兵人民陪审员  赵秀丽人民陪审员  王小芳二〇二一年一月十九日代书 记员  潘 娜相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。