河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初20147号原告沙国强，男，1967年3月18日出生，回族，住郑州经济技术开发区。委托代理人张书宁，河南万特律师事务所律师。委托代理人刘朵朵，河南万特律师事务所律师。被告河南省博艺青少年艺术培训中心，住所地郑州经济技术开发区第五大街**附**。法定代表人徐昌涛，总经理。被告徐昌涛，男，1981年2月9日出生，汉族，住河南省商城县。二被告共同委托代理人李建华，河南省公共关系法律服务中心法务人员。被告徐红艳，女，1980年12月27日出生，汉族，住郑州市金水区。原告沙国强与被告河南省博艺青少年艺术培训中心（以下简称博艺中心）、徐昌涛、徐红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙国强及委托代理人张书宁、刘朵朵，被告博艺中心、徐昌涛的共同委托代理人李建华到庭参加诉讼，被告徐红艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙国强向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《商业经营房屋租赁合同》；2、依法判令三被告向原告支付房屋租赁费221,840元、水电费及垃圾清运费6,759元；3、依法判令三被告向原告支付违约金44,368元，以上共计272,967元；4、依法判令本案全部的诉讼费用由三被告承担。事实及理由：被告徐红艳系被告河南省博艺青少年艺术培训中心（以下简称“博艺培训中心”）的实际控制人，2019年1月2日，被告徐红艳指示案外人胡洁以被告博艺培训中心名义与原告沙国强签订《商业经营房屋租赁合同》，约定原告将位于郑州市经济技术开发区第五大街45号附42号，建筑面积为536平方米的房屋出租给被告博艺培训中心使用，租赁期限为3年，自2019年元月1日至2021年12月31日止，房屋租赁价360,000元/年，每6个月付一次租金。前年租金不作调整，自第2年开始每一年在上年度租金的基础上递增18%。被告应当于合同每年付款日的生效对应日前10日内以转账或者现金的方式支付给原告，每逾期一天，原告有权按照欠交租金总额的千分之五收取违约金。并约定未经原告同意，被告不得将所租赁房屋以任何形式转租给他人，或将租赁房屋对外提供任何形式的担保，一经发现，原告有权解除合同并收回房屋，并应按照当年租赁费总额的20%承担违约责任。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告办理了入住。自2020年1月份起，被告累计拖欠房屋租赁费共计221,840元，拖欠水电费及垃圾清运费共计6,759元，经原告多次催要，被告徐红艳以种种理由进行推委。另，被告在房屋租赁时未经原告同意就将案涉部分房间出租给他人，赚取租金，且以无钱支付为由拖欠原告租金费时仍在向他人收取租金，已构成严重违约。在本合同和转租合同的磋商、签订、付款等过程以及在博艺培训中心经营，均是由被告博艺培训中心的实际控制人徐红艳指示和决定，而博艺培训中心作为民办非企业单位，其实际控制人徐红艳应当对博艺培训中心的债务承担无限连带责任。被告徐昌涛作为博艺培训中心的法定代表人，应当对中心的债务承担责任。为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告博艺中心、徐昌涛辩称，被告将我方租金支付至2020年1月份，2月份租金没有支付。3月15日原告将房屋锁住，并且我方派联络员齐晨曦询问锁门一个月了，能不能开门，原告称必须将房租清了。原告将房门锁到7月份，又租给别人了。我方认为应该支付原告2月份租金、3月15日前的租金及水电费。关于是否转租的事情，待法院查明事实。被告徐红艳辩称，1、答辩人不是实际控股人；2、答辩人不该缴纳分文租金；3、疫情属于不可抗力应免去两个月租金；4、被告没有转租；5、被告和瑜伽系合作关系；6、徐红艳代缴给原告的租金是法定代表人徐昌涛转给徐红艳的。有转款凭证10份有余。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方提交法院的证据，本院认定事实如下：2019年1月2日，原告沙国强（甲方）与被告博艺中心（乙方）签订《商业经营房屋租赁合同》，约定甲方将位于郑州经济技术开发区第五大街45号附42号房屋出租给乙方使用，建筑面积536平方米。租赁期限为3年，自2019年元月1日起至2021年12月31日止。房屋租赁价为36万/年，每6个月付一次租金。前年租金不作调整，自第2年开始每1年在上年度租金的基础上递增18%。乙方应当与本合同每年付款日的生效对应日前10日内以转账或者现金的方式支付给甲方，每逾期一天，则甲方有权向乙方按照欠缴租金总额的千分之五收取违约金。如乙方逾期30日仍旧没有足额支付租金的，甲方有权利解除本协议，并要求乙方按照本合同约定标准向甲方支付违约金。租赁期间，租赁物实际使用和经营所产生的所有费用应由乙方自行承担（包括水、电、电话、有线电视、保洁、物业等费用）并按单如期缴纳。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告办理了入住。自2020年1月起，被告博艺中心拖欠原告房租没有支付。根据原告提交法院的微信及短信聊天记录显示，被告徐红艳自认被告徐昌涛是其弟。2020年5月14日，被告博艺中心向原告短信告知其因受疫情影响，不能经营没有收入，博艺中心宣布破产解散。告知原告找下家承租方租用博艺中心原承租经营场地。原告与被告徐红艳微信记录中，原告称你昨天都已经单方面违约了合同，你也宣布你破产了。被告徐红艳称那是他自己说的，我说了没，今年受疫情整体情况特殊。因被告未向原告支付房租。原告沙国强于2020年7月7日向被告徐红艳微信发出解除房屋租赁合同的通知。后被告未支付原告案涉房屋租金。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对原告要求解除双方签订的《商业经营房屋租赁合同》的请求，根据本院查明的事实及《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，本院予以支持。合同解除后，被告博艺中心应向原告支付拖欠的房租，根据双方房屋租赁合同中关于租金的约定，原告于2020年7月7日向被告发出解除合同通知，计算2020年1月1日至2020年7月7日期间房屋租金为256,060元。因原告的诉讼请求为221,840元，本院对221,840元的部分予以支持。对原告要求被告博艺中心支付水电费及垃圾清运费的请求，因其未向法院提交有效证据予以证明，本院不予支持。对原告要求被告博艺中心支付违约金44,368元的请求，根据双方的合同约定及本案的具体情况，本院对3万元的部分予以支持。对原告要求被告徐红艳承担责任的请求，原告未举证证明被告徐红艳是实际控制人，本院不予支持。对原告要求被告徐昌涛承担责任的请求，于法无据，本院不予支持。被告徐红艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对原告沙国强的起诉及提交的证据未提出答辩和质证意见，应视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告沙国强与被告河南省博艺青少年艺术培训中心于2019年1月2日签订的《商业经营房屋租赁合同》；二、被告河南省博艺青少年艺术培训中心于本判决生效后十日内支付原告沙国强房屋租金221,840元并支付违约金30,000元，共计251,840元。三、驳回原告沙国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,395元，减半收取计2,698元，由被告河南省博艺青少年艺术培训中心负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  安治林二〇二一年一月二十九日书记员  李文广