陕西省西安市中级人民法院     民 事 判  决 书                         （2021）陕01民终386号   上诉人（原审被告）：谢颖，女，1986年2月17日出生，汉族，住西安市莲湖区。   委托诉讼代理人：王晓鸣，女，1959年3月25日出生，汉族，住西安市莲湖区省。   上诉人（原审被告）：王晓鸣，女，1959年3月25日出生，汉族，住西安市莲湖区省。   被上诉人（原审原告）：高涛，男，1974年8月2日出生，汉族，住西安市莲湖区。   上诉人谢颖、王晓鸣因与被上诉人高涛房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初10026号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。     王晓鸣、谢颖上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项；2．驳回高涛全部诉讼请求；3．判决高涛承担因违约行为造成王晓鸣、谢颖的全部损失；4．追究高涛法庭提供虚假证据、对影响案件判断的关键问题发布不实言论的责任；5．本案一、二审诉讼费由高涛负担。事实与理由：1．一审认定双方就合同解除达成一致与事实不符，高涛恶意欠租，王晓鸣催缴后高涛拒不交纳且单方提出解除合同，王晓鸣、谢颖并未以任何形式同意解除合同，高涛构成违约应当承担违约责任。2． 谢颖、王晓鸣与高涛合同租期五年，但仅履行两年，新冠肺炎疫情并不影响实现合同目的，高涛无权单方解除合同。高涛以履行合同困难为由要求解除合同应当承担违约责任，一审认定高涛与谢颖租赁合同解除错误。3．高涛恶意违约及其他侵权行为给王晓鸣、谢颖造成损失，2020年2月15日高涛表示不再租赁房屋及缴纳房租后，王晓鸣多次催促高涛将其个人物品搬离，但高涛拒不配合严重影响新租户正常经营，2020年3月23日，王晓鸣在多方见证下将高涛物品搬离并保管，产生费用包括2020年3月1日至2020年3月23日房屋租金11500元、拆卸空调费用300元、2020年3月23日至今仓储保管费10800元，高涛未按承诺代为缴税，王晓鸣、谢颖代缴税费76191.24元，高涛屡次骚扰、阻挠新租户装修导致工期推迟，租户或要求高涛承担损失，高涛诬告谢颖为黑社会保护伞对谢颖造成的名誉损失及应承担的刑事责任，高涛单方解约及报复行为给王晓鸣、谢颖造成直接经济损失达98791.24元。4．一审违反法定程序，一审拒绝王晓鸣提出反诉，同时高涛在法庭上虚假陈述、提交虚假证据，但一审未追究高涛相应责任。   高涛辩称，2020年2月25日左右沿街店面均系关门状态，其最初提出将价值1万元的中央空调留给谢颖、王晓鸣，谢颖、王晓鸣退还其押金，但双方协商未果，一审认定合同系因疫情不可抗力解除正确。   高涛向一审法院起诉请求：1．与谢颖、王晓鸣解除租赁合同；2． 谢颖、王晓鸣退还租房押金15000元；3． 谢颖、王晓鸣退还由高涛支付的房屋租赁所得税，合同期内由谢颖、王晓鸣收取的物业管理费用合计5567元；4．本案诉讼费由王晓鸣、谢颖负担。   一审法院认定事实如下：2018年1月13日，王晓鸣作为谢颖（出租方）委托代理人与高涛（承租方）签订《房屋出租合同》，合同约定谢颖将位于西安市高新区XX路XX号XX室商铺出租给高涛，租赁期限5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止，合同签订之日起至2018年3月1日为装修免租期。租金每月15000元，2018年9月1日起，高涛按照六个月交付一次租金，每次提前15天付款。高涛于合同签订之日起，交付一个月房租15000元作为押金，合同解除后三天内，高涛将房屋交付谢颖确认后，谢颖需将押金全额退还高涛。同日，高涛向谢颖的委托代理人王晓鸣交纳押金15000元。合同签订后，谢颖按照合同约定交付房屋给高涛使用，双方确认高涛已将截至2020年2月29日前的房租、物业管理费交清。2020年2月15日，王晓鸣、谢颖向高涛催要下半年房租，高涛表示因疫情期间及物业公司锁门无法经营，后高涛在电话中表示要求解除合同，谢颖代理人王晓鸣确认与高涛沟通无果后表示同意解除合同。2020年3月3日，王晓鸣以微信方式告知高涛搬离其租赁房屋内物品，因该商铺尚有公摊水费没有交清，所在物业公司将商铺大门锁闭。王晓鸣、谢颖确认涉案商铺已于2020年4月另行出租。高涛主张交纳的税费1641.6元应由王晓鸣、谢颖承担。同时主张王晓鸣、谢颖返还高涛已支付的物业费5567元，王晓鸣、谢颖确认收到高涛上述物业费，但称该物业费已缴纳至物业公司。   一审法院认为，高涛与谢颖之间的《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定履行各自义务。关于合同解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，高涛提出因疫情原因解除合同，双方就继续履行沟通未果后，王晓鸣、谢颖同意了高涛解除合同的要求，自此，双方就不再继续履行租赁达成合意，高涛与谢颖之间的租赁合同关系予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，租赁合同解除后，高涛主张谢颖退还房屋押金15000元的诉请，符合合同约定及法律规定，予以支持。租赁合同解除后，双方应对屋内原属高涛物品进行清点交接。一审庭审中，王晓鸣、谢颖主张已将物品搬离至瑞欣大厦地下车库并产生保管费，要求高涛支付保管费后才能返还物品，在调解无果的情况下，一审法院已告知双方尽快对物品进行清点交接，以避免损失扩大。因谢颖未就此事以反诉方式提出，本案依法不予涉及。关于王晓鸣、谢颖辩称高涛违约一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。因“新冠肺炎”疫情属于突发公共卫生事件，属于《中华人民共和国民法总则》以及《中华人民共和国合同法》规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中，高涛履行付款义务期间适逢我国疫情全面爆发，企业停产停工，高涛系个体经营行业，停产停工势必对高涛经营造成影响，高涛实际上无法控制和预防这一后果的发生，依据法律规定，应当免除高涛的违约责任。王晓鸣、谢颖主张高涛违约的辩解，依法不予采信。关于高涛主张退还税费一节，因不属于法院受案范围，本案依法不予涉及。关于高涛主张退还物业费一节，因高涛已实际享受了物业公司提供的物业服务，高涛要求退还物业费无事实和法律依据，依法不予支持。关于高涛要求王晓鸣承担还款责任一节，因其仅系谢颖的委托代理人，与高涛不具有租赁合同关系，高涛主张王晓鸣承担还款责任的诉请，无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决：一、原告高涛与被告谢颖于2018年1月13日签订的《房屋出租合同》予以解除；二、被告谢颖应于本判决生效起十日内退还原告高涛房屋押金15000元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求；案件受理费9406元，减半收取后由高涛与谢颖各半承担2351.5元，因高涛已预付，谢颖在偿付上述款项时一并向高涛支付。   二审经询，双方当事人对一审查明事实无异议，本院依法予以确认。另，二审审理中谢颖、王晓鸣称本案系高涛单方要求解除合同且形成既定事实，在此情况下解除合同其不予退还押金；本案一审审理中王晓鸣关于解除合同陈述“2月15日，原告电话上提出的要求解除合同，我想着合同还未到期，就想协商一下，但是原告不同意，我就只能答应原告解除合同了”。再，一审审理中高涛认可王晓鸣、谢颖通知其清腾涉案房屋内物品，但其因找不到搬家公司未予清腾，并陈述其交纳一个月押金15000元，故2020年3月31日前王晓鸣、谢颖并无损失。   本院认为，高涛与谢颖之间《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同签订后，谢颖作为出租人依约将涉案房屋交付高涛使用，后合同履行过程中，高涛以疫情影响为由要求解除合同。经审查，本院认为双方租赁合同约定租期五年，疫情虽对租赁合同履行造成一定影响，但结合疫情防控常态化以及复工复产的客观情况，疫情作为不可抗力的影响不足以导致合同直接或者根本不能履行，该合同对当事人而言仍有可期待的履行利益，且疫情对合同履行造成的部分影响完全可以通过双方当事人协商减免租金、延长租期或者延期支付租金等方式解决，高涛以疫情影响为由主张租赁合同目的无法实现，依据不足。然根据本案查明事实，高涛提出解除合同后，王晓鸣、谢颖因与高涛协商未果已及时止损收回房屋另行出租，涉案租赁合同已无履行基础，一审判决解除合同符合本案审查情况。   关于高涛要求王晓鸣、谢颖退还押金一节，本院认为合同解除的同时并不能免除违约方应当承担的法律责任，合同履行期内发生新冠肺炎疫情，双方本应共担风险、共渡难关，依照诚实信用及公平原则共同协商解决问题，但高涛径行要求解除合同的行为有违合同严守的合同法基本原则，双方签订租赁合同约定租期五年，高涛违约解除合同致谢颖合同利益受损，加之二审审理中王晓鸣、谢颖抗辩理由所涉高涛未向其腾交房屋之事实亦属客观情况，据此本院对高涛要求退还押金的请求，不予支持。   另外，王晓鸣、谢颖关于高涛赔偿其损失的上诉请求因一审未予涉及，故不属于本案审查范围，本案不予处理。   综上所述，王晓鸣、谢颖的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决第一项应予维持，第二项、第三项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初10026号民事判决第一项；   二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初10026号民事判决第二项、第三项；   三、驳回高涛要求谢颖、王晓鸣退还房屋押金15000元及物业管理费5567元的诉讼请求。   一审案件受理费9406元（高涛已预交），减半收取4703元，由高涛负担；二审案件受理费175元（王晓鸣、谢颖已预交），由王晓鸣、谢颖负担。   本判决为终审判决。   审判长  刘    琪   审判员  师    婷   审判员  卫婉莹       二○二一年一月二十二日     书记员  崔    旋       2021013861959032555610103195903250424198602175561010419860217836919740802610104197408028311202001131002620210106   202001131002620200113100262020011310026          1