四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初414号 原告：向强宗，男，1978年9月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：成墨筑，国浩律师（重庆）事务所律师。 被告：四川川大科技园（南区）开发有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府二街********。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王晓丹，女，系公司员工。 原告向强宗与被告四川川大科技园（南区）开发有限公司（以下简称“川大科技园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向强宗的委托诉讼代理人成墨筑，被告川大科技园公司的委托诉讼代理人王晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向强宗向本院提出诉讼请求：1.判令川大科技园公司向向强宗返还定金20000元、购房款238081元，合计258081元；2.判令川大科技园公司向向强宗返还资金占用损失暂计200元（以258081元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3.判令川大科技园公司承担本案诉讼费。事实与理由：2018年3月25日，向强宗与川大科技园公司签订《成都恒大珺临阁商品房认购书》（合同编号为0001722）（以下简称“认购书”），约定向强宗向川大科技园公司购买“成都恒大珺临阁”楼盘29栋公寓2905号房，签订认购书时应支付20000元作为定金，房款支付方式为分期支付。向强宗签署认购书后，按约向川大科技园公司支付购房定金和购房款共计258081元。向强宗多次与川大科技园公司工作人员联系签订正式《商品房买卖合同》事宜，但是被告知需要向强宗付清全部购房款后才可以签订正式的《商品房买卖合同》事宜，这与双方在认购书中约定的不符，导致认购书的目的不能实现，至今也未签订《商品房买卖合同》，出卖人应当将定金及购房款返还买受人。故向强宗为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。 川大科技园公司辩称，2018年3月21日向强宗通过成都宜行宜停科技有限公司向川大科技园公司支付购房定金560000元，含2905号房20000元定金，用于认购珺临阁×号房。2018年3月25日向强宗与川大科技园公司签订认购书，认购书对每套房屋20000元的性质进行了确认，同时以书面方式明确了房屋的坐落、房价、房号、付款方式以及签约时间等，认购书签订后，向强宗按照约定时间向川大科技园公司支付了28套房屋的首期款，其中2905号房屋第一期支付了66027元，并签署了部分商品房买卖合同及补充协议，2018年9月25日向强宗向川大科技园公司支付了28套房屋的第二期房款，共计3082790元，含2905号房屋的第二期款172054元，其中2.1元由蒲某支付。以上事实与向强宗所述川大科技园公司不与其签订合同，导致认购书目的不能实现的表述相悖，双方未按照认购书约定的时间订立书面的买卖合同是向强宗违约行为造成的。综上，因川大科技园公司在合同履行过程中不存在违约行为，向强宗要求川大科技园公司返还定金20000元、已付房款238081元，共计258081元无事实依据，另因向强宗在履行过程中存在违约行为，川大科技园公司已向其发送了解除买卖合同的通知，向强宗已签收，双方合同已解除。按照约定川大科技园公司有权扣除向强宗已付房款的50%作为违约金，因此即便向强宗要求退还房款，房款应当先充抵违约金，因此请法院依法裁判。 本院经审理认定事实如下：2018年3月25日，向强宗（乙方、买受人）与川大科技园公司（甲方、出卖人）签订《成都恒大珺临阁商品房认购书》（合同编号0001722）约定，1、乙方自愿依下列条件向甲方认购成都恒大珺临阁楼盘×单元，总金额为人民币1720544元，乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金；2、乙方选择分期付款，乙方须于2018年3月31日前支付首期房款66027元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2018年9月25日前付清172054元；3、乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大珺临阁销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；4、如乙方不履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；5、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。 庭审中，川大科技园公司认可已经收到向强宗所支付的案涉房屋定金20000元，购房款238081元，案涉房屋已另行出售。 以上事实，有双方当事人提交的《成都恒大珺临阁商品房认购书》、转账记录、当事人当庭陈述的笔录等证据材料在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点在于：1、未签署案涉房屋《商品房买卖合同》的原因；2、向强宗要求川大科技园公司退还定金20000的诉讼请求是否应当得到支持；3、向强宗要求川大科技园公司返还238081元购房款的诉讼请求是否应当得到支持。 关于未签署案涉房屋《商品房买卖合同》原因。川大科技园公司辩述，向强宗在川大科技园公司处购买了28套房屋，其签署了部分房屋的买卖合同，故川大科技园公司参照已经签订的买卖合同向向强宗发送了解除通知。本院认为，每套房屋都是相互独立，与此对应的不同的法律关系，案涉房屋并未签订纸质合同，不能因其他房屋已经签订正式的买卖合同，就视为案涉房屋已经签订正式的买卖合同，故本院对川大科技园的该项答辩意见不予支持。向强宗在庭上述称未签订正式的买卖合同是由于川大科技园公司的销售人员要求付清全款方可签订买卖合同，所以一直没有提供买卖合同的文本，导致最终未签订书面的买卖合同，但向强宗未举证证明，且双方在《成都恒大珺临阁商品房认购书》约定，双方签订正式的《商品房买卖合同》的时间为向强宗支付首期房款后。现向强宗无正当理由未签署《商品房买卖合同》，应当承担相应的违约责任。 关于向强宗要求川大科技园公司退还定金20000的诉讼请求是否应当得到支持的问题。根据双方签订的商品房认购书第五条的约定：“乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大珺临阁销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”第六条约定：“如乙方不履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”第七条约定：“乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。”从上述约定的条款内容中可以看出，向强宗与川大科技园公司皆可通过放弃定金或者双倍返还定金的方式来拒绝签署商品房买卖合同。向强宗无正当理由拒绝签署商品房买卖合同，应承担丧失定金的违约责任。故对向强宗要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 关于向强宗要求川大科技园公司返还238081元购房款的诉讼请求是否应当得到支持的问题。川大科技园公司辩称，向强宗作为违约方，应当承担已付房款的50%作为违约金，故即便向强宗要求退还房款，房款应当首先充抵违约金。首先，川大科技园主张向强宗承担已付房款50%作为违约金没有合同依据，故本院不予认可。其次，本院认为，1.认购书第五条约定的“款项”应理解为仅包括定金。认购书第五条约定，“乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大珺临阁销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。”该条的目的是促使乙方及时支付首期款和签署《商品房买卖合同》，如乙方未能及时支付首期款和签署《商品房买卖合同》，则对乙方已支付的款项（此时仅有定金）不予退还。如理解为只要乙方未及时签署《商品房买卖合同》，所付款项均不予退还，不仅与第七条关于乙方不签署《商品房买卖合同》无权要求返还定金的约定不相融合，而且与认购书第六条关于甲方双倍返还定金的约定相比有失利益平衡。为维护认购书中各条款之间的融贯性，确保各方利益均衡，应将认购书第五条中的“款项”解释为仅包括定金。2.违反认购书的赔偿范围应限定为信赖利益损失。认购书作为预约合同，先于本约而存在。预约的目的是为了缔结本约。违反预约的行为，相对于预约本身，是一种违约行为；相对于本约的缔结，则是一种缔约过失行为。违反预约的一方当事人应当承担的责任是一种缔约过失责任，所应赔偿的损失范围应限于信赖利益的损失。向强宗向川大科技园公司支付的238081元购房款系向强宗履行商品房买卖合同所支付的款项，该部分款项属于履行利益的范畴，不属于信赖利益的损失范围。故本院对向强宗要求川大科技园公司返还238081元房款的诉讼请求，予以支持。 关于利息的问题。双方未建立商品房买卖合同关系，且川大科技园公司已将案涉房屋另行出售，其收取房款没有相应依据，应当及时返还房款，现川大科技园公司未及时返还房款，应当支付资金占用利息（以返还房款238081为基数，自2021年1月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。 依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百条、第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款、第六百四十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、四川川大科技园（南区）开发有限公司于本判决生效之日起十日内向向强宗返还238081元购房款及支付资金占用利息（以返还房款238081为基数，自2021年1月6日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 二、驳回向强宗的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2586元，由向强宗负担100元，四川川大科技园（南区）开发有限公司负担2486元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余唯嘉 二〇二一年一月二十六日 书记员  李玉婕