湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0203执异7号案外人:马清连，女，1965年3月10日出生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。案外人：刘赤兮，男，1963年12月28日出生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。申请执行人：尹建军，男，1968年2月1日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被执行人：肖四才，男，1965年10月2日出生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。被执行人：谢红林，女，1966年8月28日出生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。第三人：株洲诚建房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路庐山路交叉口繁盛花园****。法定代表人：胡桂云，总经理。委托代理人：郑亚,代理权限为一般授权。本院在执行尹建军与肖四才、谢红林民间借贷纠纷一案中，案外人马清连、刘赤兮对本院已查封位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人马清连、刘赤兮向本院提出异议请求：请求法院解除对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋的查封。事实与理由：案外人马清连、刘赤兮于2020年9月9日向法院签署了“谈话笔录”，同意法院在2020年10月底后将位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋进行拍卖并结清银行贷款。但2020年9月18日法院对上述房屋进行了查封，案号为：（2015）芦法执字第734号，案外人对此情况并不知情。案外人的银行资金于2019年8月至2020年10月期间由银行扣划了70278元用于结清上述房屋贷款本息。案外人于2019年12月26日、2020年11月5日、11月10日分别向银行结清了28013.64元、15974.41元、180072.57元房屋贷款本息和3900元手续费，累计向银行还款298238.62元。因上述房屋存在质量问题、无法办理不动产权证书和电梯出现严重故障问题，经开发商同意，案外人已向银行结清贷款不须再向开发商另行支付购房款，房屋归案外人所有。现案外人已结清上述房屋贷款，故请求法院解除查封。申请执行人尹建军称，请求法院要求案外人马清连、刘赤兮出具购房合同上金额的付款凭证，要求案外人马清连、刘赤兮购房未交的余款交至法院账户，对案外人马清连、刘赤兮扰乱司法执行罪进行追究法律责任。被执行人肖四才、谢红林经本院合法传唤未参加听证会，亦未向本院提交任何证据及未提交书面意见。第三人株洲诚建房地产开发有限公司述称，我公司未收到尹建军房屋的查封通知，这套房子与尹建军之前的执行案子没有任何牵扯关联性，据我公司之前的抵债，已经抵债了十多套房子给尹建军和肖四才，在芦淞区法院还有拍卖纪录，他们的债务基本已经结清。经审查查明，本院于2015年7月30日立案受理了原告尹建军诉被告肖四才、谢红林民间借贷纠纷一案。因尹建军提出财产保全申请，本院于2015年8月3日作出了（2015）芦法民一初字第1340-1号民事裁定书，裁定内容为：“对被告肖四才、谢红林所有的价值2156361元财产予以查封、冻结。”2015年10月8日，本院作出了（2015）芦法民一初字第1340号民事调解书，调解协议的内容为：“一、原、被告双方一致确认，被告肖四才、谢红林尚欠原告尹建军借款本金1980000元及利息158000元，共计本息2138000元；二、上述借款本息的还款方式为：被告肖四才、谢红林自愿于2015年11月15日前偿还原告尹建军借款人民币300000元，2016年1月30日前偿还原告借款人民币700000元，剩余1138000元在2016年3月30日前还清。若逾期未偿还，则以未偿还的借款为基数，按月息2%的标准从2015年7月30日开始计算逾期付款利息；三、原告尹建军自愿放弃其他诉讼请求；四、本次民间借贷纠纷就此了结。本案案件受理费24051元，减半收取12026元，财产保全费5000元，被告肖四才、谢红林自愿承担。”上述民事调解书生效后肖四才、谢红林未履行义务，尹建军向本院申请执行。在执行过程中，本院于2016年10月12日向株洲诚建房地产开发有限公司送达了《履行到期债务通知书》，通知的主要内容为：“一、收到本通知书十五日内直接向申请执行人尹建军履行你对被执行人肖四才、谢红林所负的到期债务2700000元，并不得向被执行人清偿。……”2016年12月2日，本院作出（2015）芦法执字第734号、（2016）湘0203执87号、（2016）湘0203执267号之一执行裁定书，裁定内容为：“对被执行人肖四才在第三人株洲诚建房地产开发有限公司的到期债权中人民币1735520元采取强制执行。”本院于2020年9月18日对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋进行了查封，查封期限为2020年9月18日起至2023年9月17日止。案外人马清连、刘赤兮认为法院已查封的涉案房屋系其所有，故请求解除查封。另查明：案外人马清连、刘赤兮向第三人株洲诚建房地产开发有限公司购买了上述位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋，双方于2014年12月31日签订了《株洲市商品房预售合同》，约定该房屋的单价为4900元／平方米，房屋的总价为人民币517489元。上述合同签订后，案外人马清连、刘赤兮并未向第三人株洲诚建房地产开发有限公司支付任何首付款也未支付其他任何购房款。案外人马清连、刘赤兮向中国工商银行股份有限公司申请了个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2015年1月15日，贷款金额为人民币360000元，贷款期限为168个月。后该笔贷款已于2020年11月10日全部结清。2015年1月15日，案外人马清连、刘赤兮作为上述房屋的权利人进行了预售商品房的预告登记，但至今该房屋未办理不动产权证。又查明：案外人马清连、刘赤兮与第三人株洲诚建房地产开发有限公司在听证会上向本院自认，其双方约定借用案外人的名义购买房屋向银行贷款归株洲诚建房地产开发有限公司使用，双方约定异议人不享有房屋所有权。后来因第三人株洲诚建房地产开发有限公司无力偿还银行贷款，所以与异议人重新约定由异议人结清银行贷款后，对房屋享有所有权并交付钥匙。本院认为，本案争议的焦点为本院对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋进行了查封的执行行为是否合法，是否应当解除查封。现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：“案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，案外人是否能被认定为权利人且其权利是否能够排除执行，异议请求能否得到法院的支持，必须符合法律规定的情形。在本案中，虽然涉案房屋登记进行了预告登记的权利人为案外人马清连、刘赤兮，但涉案房屋的购房合同中约定的房屋总价款为人民币517489元，而案外人马清连、刘赤兮仅仅共支付了288000元，并没有付清全部购房款。本院认为，案外人马清连、刘赤兮主张的权利并不能够排除执行，涉案房屋不应当解除查封。但需要指出的是，涉案房屋进行拍卖或进行处理之后，对拍卖变卖价款等进行分割时应当充分保障马清连、刘赤兮的合法权利。综上所述，案外人马清连、刘赤兮提出的“解除对位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋的查封”的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）之规定，裁定如下：驳回案外人马清连、刘赤兮的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 谭 优人民陪审员 董 敏人民陪审员 胡菊香二〇二一年一月十五日书 记 员 彭舒甜附文书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。