湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘31民终105号上诉人（原审被告）：湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司。住所地：湘西经开区武陵山大道。法定代表人:叶瀚,董事长。委托诉讼代理人:汤文,男,土家族,住湖南省石门县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李富,男,汉族,住湖南省吉首市。被上诉人（原审原告）：徐佳,女,汉族,住址同上。二被上诉人的共同委托诉讼代理人:于国军,湖南董艺律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行。住所地：湖南省吉首市。法定代理人：黄曙光。委托诉讼代理人：龙彦竹，女,苗族,住湖南省，系该行员工。上诉人湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人李富、徐佳及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初1923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决对“重大误解”的法律概念存在误读，本案并不符合“重大误解”的构成要件；2.一审判决做出的结论与查明的案件事实不符。被上诉人李富、徐佳辩称，1.被答辩人的上诉理由不能成立，应依法驳回；2.被答辩人存在商品房销售宣传广告欺诈，导致答辩人重大误解。原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行述称，1.上诉人在上诉状中未针对第三人提出明确诉求，上诉人的上诉请求是否成立，请二审法院依法裁判；2.第三人在本案中没有任何过错，第三人的合法权益请二审法院予以保护。湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销原、被告于2018年7月9日签订的《湘西经开区商品房销售合同》;2.判令解除原告李富、徐佳与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行签订的《个人消费借款及担保合同》；3.判令被告返还原告首付房款170,113元及原告已向第三人归还的相应贷款本金；4.判令被告碧桂园公司按照年利率3.85%（按照2020年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心最新公布一年期LPR确定）赔偿原告自2018年7月9日至实际偿还本金为止的以首付款为本金的利息；5.判令被告碧桂园公司赔偿解除《个人商业用房按揭贷款合同》前原告已向第三人邮政银行乾州支行支付的贷款利息；6.判令被告碧桂园偿还自本案《湘西经开区商品房销售合同》解除之日起第三人邮政银行乾州支行按揭贷款合同项下剩余的贷款本息；7.判令被告碧桂园公司赔偿原告已缴纳税费12,751.69元；8.判令被告碧桂园公司赔偿原告已缴纳的8,574元专项维修基金；9.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年时，原告到被告碧桂园中央公园销售中心看房,由于是预售房源,原告依据售楼部沙盘和销售员介绍房屋及小区配套情况。本案争议房屋小区整体销售沙盘注明“温馨提示：1、模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意；2、本模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件及双方合同约定内容为准。模型比例1：110”。经过现场沙盘查看及与被告公司销售员了解交谈，原告选定了小区2栋304房。2018年7月9日,原告与被告签订了《湘西经开区商品房销售合同》,合同主要内容为：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于湘西经济开发区工业大道编号为湘（2018）吉首市不动产权第7000181号的地块的土地使用权。该地块土地面积为130420.49㎡，规划用途为住宅，土地使用年限自2018年1月9日至2088年1月9日；出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,现定名湘西经开区碧桂园中央公园。建设工程施工许可证号为许可证号为建规（建）字第20180404号；施工许可证号为××。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准），为本合同第一条规定的项目中的第2幢0单元304号房,该房建筑面积为142.90平方米，套内建筑面积为115.17平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.73平方米，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构,层高为2.9米，建筑层数地上34层,地下**。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算,该商品房单价为（人民币）每平方米5949.01元,总金额人民币捌拾伍万零壹佰壹拾叁元整。第六条、付款方式及期限付款方式:付款方式：银行按揭。付款描述：2018年7月9日买受人缴纳首付人民币170113元，余款人民币680000元申请银行贷款。第七条、买受人逾期付款的违约责任。（略）第八条、交付期限。出卖人应当在2020年06月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列条件,并符合本合同规定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；（2）买受人未能按时付款或未按时办理交房手续。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定该商品房交付买受人使用,按下列方式处理:按逾期时间,分别处理（不作累加）；（1）逾期不超过九十日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十条、规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、房型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更,出卖人未在规内通知买受人的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人,并按同期银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房。双方在合同中还约定装修标准以及产权登记约定等内容。合同附件有四个，即《房产分户图》和《共有建筑面积与共有分摊建筑面积构成说明》、《装饰、设备标准》以及《合同补充协议》（主要内容为房屋交接时的有关物业和银行按揭的注意事项）。原、被告双方在此同时还签订了《商品房销售合同补充协议(住宅)》，主要内容为：该房屋的权利状况、关于该商品房交付条件与交付手续、该商品房逾期交楼责任的界定以及该商品房质量及保修责任、物业管理、合同解除包括按揭贷款如何处理等内容。该补充协议有四份附件：即《税费及其它应交款项明细》、《户型分隔图》（在该图一、二、三屋平面图中，三层平面图阳台外位置有小字注明“室外地面”）、《住宅质量保证书》、《委托办理权属登记协议书》。双方签订以上合同及补充合同后，原告按约定交付了首付款170,113元购房首付款，两原告为购买该房于2018年8月10日至中国邮政储蓄银行股份有限公司乾州支行办理了《个人消费借款及担保合同》的银行按揭贷款（贷款金额为680,000元）；截止2020年9月16日，两原告已还第三人按揭贷款本金70,833.25元以及利息75,944.13元，尚欠贷款本金为609,122.75元。此外，原告为购房已缴纳税费12,751.69元以及8,574元房屋专项维修资金。由于合同约定2020年6月30日交房,原告便实地看房,发现售楼部沙盘显示的一楼绿化上调至三楼,一二楼被建设成绿化下车库,原告购买304房虽为三楼房屋,而实际位置却在一楼,周围有大面积的广场和人车通道,并不是原告所理解的三楼房屋,为此双方发生争执。原告认为,在双方签订合同时,房屋及配套尚未建成,原告无法实地察看,在房屋建造完成后,该房屋不是原告理解上的三楼房屋,构成原告对合同内客的重大误解,但双方协商未果，原告为此诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告购买本案案涉房屋是否构成重大误解；二、本案《湘西经开区商品房销售合同》以及《个人消费借款及担保合同》的合同效力；三、对原告各项诉请如何具体处理。根据法律术语的定义，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格、数量等的错误认识,使行为后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的可以认定为重大误解。重大误解的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭。故要构成重大误解，须具备两个条件，一是“意思相悖”；二是“重大损失”。本案中，通过庭审调查，原告在购买本案案涉房屋时，主要参考对象主要系房屋沙盘展示以及被告方销售介绍，原告确信以上展示模型以及销售介绍后，才于2018年7月9日与被告签订了《湘西经开区商品房销售合同》。现原告主诉受被告售楼部沙盘误导的事实，经该院实地查看沙盘模型，该沙盘模型与实地楼盘建设差异较大：主要体现在一是沙盘三楼为完全悬空设计，但建成楼盘实地为三楼阳台紧接平台地面，原告所购房屋在整个楼栋为3楼，但实际成为整体楼栋大平台上的一楼；二是沙盘2栋边停车场入口向下为地下停车场，但建成楼盘实地向上为地上停车停车场，沙盘模型与实地建筑差异过大；虽然被告方主张售楼部沙盘注明有“模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意；本模型仅供参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不再另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件及双方合同约定内容为准”的提示，但原告质证购房时并无该提示。以一般商品房消费者的购房观念来看，主要以开发商对销售房屋介绍以及沙盘展示为主，通常情况下不会去查验该房屋的核准文件以及规划设计图纸，故即便存在该沙盘提示，被告方也不能因此规避应承担的责任义务；此外，关于被告辩解称合同附件图纸中有记载有“室外地面”四个字，但该处记载“室外地面”字体太小，起不到重点提示作用；且存在用语歧义，可以存在多种理解，该地面与该阳台是否相接以及高低距离无法界定。综上所述，现被告展示的沙盘模型与建筑实物差异很大，导致了原告在本案购房意思表示出现重大偏差，造成了原告购房行为与实际购房本意不符的重大损失，原告本案中购房行为构成了重大误解。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”、第一百五十二条规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”、第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。本案中，原告于交房日期前即2020年4月24日去实地查看案涉房屋及门前区域绿化等配套设施，发现与沙盘展示内容及自己理解的三楼房屋不一致，于2020年6月10日提出诉讼，符合以上法律期限的规定；现原告主张商品房买卖合同因重大误解而申请法院撤销,被告对商品房买卖合同被撤销有过错,应赔偿原告的损失。原告的损失按照原告方主张为包括购房首付款的利息损失及所交费用损失等；同时，被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司还应赔偿原告李富、徐佳已缴纳税费12,751.69元及8,574元专项维修基金。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因本案商品房买卖合同应予撤销，故商品房担保贷款合同同时亦应予以解除，出卖人即被告碧桂园公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综上,原告关于本案诉请理由成立，该院予以支持；被告关于沙盘只能做购房参考并已尽到提示义务及不构成重大误解等辩解理由，缺乏事实依据，该院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五规定,判决:一、撤销原告李富、徐佳与被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司于2018年7月9日签订的《湘西经开区商品房销售合同》;二、解除原告李富、徐佳、被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行签订的《个人消费借款及担保合同》；三、被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司返还原告李富、徐佳首付购房款170,113元及赔偿利息损失（利息损失以首付房款170,113元为基数，按照2020年8月20日贷款一年期利率市场报价年利率3.85%计算，自2018年7月9日起计至实际返还以上首付房款本金为止）；四、被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司返还原告李富、徐佳截止本案判决生效执行时已向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行偿还的相应贷款本金及利息（截止到2020年9月16日为本金为70,833.25元、利息为75,944.13元）；五、被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司偿还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行截止本案判决生效执行时尚欠本案《个人消费借款及担保合同》按揭贷款本金及利息（2020年9月16日之后尚欠按揭贷款本金609,122.75元及利息；六、判令被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司赔偿原告李富、徐佳已缴纳税费12,751.69元及8,574元专项维修基金；以上款项限于本判决生效后7日履行完毕。案件受理费13,439元,减半收取6719.5元，由被告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是李富、徐佳与湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司签订《湘西经开区商品房销售合同》行为是否属于可撤销民事行为。本案当事人讼争碧桂园.中央公园2栋304房是否存在重大误解，重大误解的行为是行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格、数量和价格等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的行为。本案中，被上诉人李富、徐佳在购买涉案房屋时，参考依据主要是上诉人售楼部的沙盘展示以及上诉人销售人员的介绍，被上诉人确信沙盘展示和介绍后，于2018年7月9日与上诉人签订了商品房买卖合同。经本院现场查看，沙盘模型展示是地下停车场，被上诉人所购房屋为3楼，而实际建设为地上停车场，被上诉人所购房屋实际变成了1楼，沙盘模型与实际楼盘建设差异较大，行为的后果与被上诉人的真实意思相悖，双方签订商品房买卖合同的民事行为属于重大误解。所以李富、徐佳为维护其合法权益而行使撤销权，一审判决予以支持，并无不当。上诉人主张的标有“室外地面”字样的附图是上诉人提供的格式合同，“室外地面”字体很小，被上诉人签字按手印的位置仅为房号304处，并未在“室外地面”处签字按手印，上诉人没有证据证明已对被上诉人进行了充分提示，上诉人主张不予撤销的理由不充分，本院不予采纳。综上所述，湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13439元，由上诉人湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈春亮审判员  龙少松审判员  李 伟二〇二一年一月二十二日法官助理张李艳书记员向俊庭附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......