浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4640号 上诉人（原审被告）：赵扬彪，男，1969年1月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审第三人）：任东娟，女，1975年1月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审第三人）：赵诗雨，女，1997年4月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。 三上诉人共同委托诉讼代理人：徐登洲，浙江绣湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金财秀，男，1956年9月24日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：楼兵旭，浙江欧凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊杰，浙江欧凯律师事务所实习律师。 原审被告：朱国英，女，1964年12月28日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人赵扬彪、任东娟、赵诗雨因与被上诉人金财秀及原审被告朱国英农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初6781号民事判决，共同向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人赵扬彪、任东娟、赵诗雨上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由金财秀承担。事实和理由：赵扬彪、任东娟、赵诗雨对一审查明的基础事实并无异议，但遗漏了庭审中金财秀明确承认案涉《房地产买卖契约》（以下简称《契约》）的交易标的为“赵扬彪、朱国英审批获得的60平方米宅基地使用权及建成的部分地上房屋”。一审判决书说理认定、法律适用有误，庭审存在程序瑕疵，具体如下：一、案涉《契约》的交易标的为“赵扬彪、朱国英审批获得的60平方米宅基地使用权及已建成的部分地上房屋。”一审审理过程中十分明确，赵扬彪、朱国英转让给金财秀的标的仅为赵扬彪、朱国英审批获得的60平方米宅基地使用权及已建成的部分地上房屋，支付的对价也是限于60平方米宅基地使用权及已建成的部分地上房屋；对于违章占用的10平方米宅基地使用权，根据习惯，买卖双方、经济合作社及行政主管部门在办理不动产权登记时均以实际占用人缴纳罚款及有偿使用费后予以办理有偿使用面积登记。因历史遗留问题处理导致赵扬彪、任东娟、赵诗雨后续合法审批的10平方米宅基地使用权落入案涉70平方米内，构成两户联建登记，也可以明确为两户不同权益主体，赵扬彪、任东娟、赵诗雨与金财秀不存在10平方米的宅基地交易，该10平方米宅基地权益仍属于赵扬彪、任东娟、赵诗雨所有。一审判决直接判令该10平方米宅基地使用权转让合法有效及要求赵扬彪、任东娟、赵诗雨配合办理该10平方米的转移登记属于认定法律事实不清、适用法律错误。二、一审说理以赵扬彪、任东娟、赵诗雨补批获得的10平方米宅基地使用权落入案涉房屋内来陈述行政部门认可70平方米的转让合法有效，系错误。行政部门办理不动产权审批和登记，仅针对行政行为的程序，不存在认可两个民事主体交易的合法性认定，再者行政部门也没有认定民事主体交易合法性的职权与义务。对于法院审理确认合同合法性尚且需要经过开庭审理后认定，一审法院该认定意见着实存在法律基本常识的错误。案涉房屋不动产权初始登记证书中明确载明，案涉房屋系两户联建，赵扬彪、任东娟、赵诗雨三人共同共有10平方米，赵扬彪、朱国英共同共有60平方米，亦不存在一审判决所谓“行政主管部门对金财秀与赵扬彪、朱国英先前转让的70平方米的合法性是认可的”问题。三、一审判令赵扬彪、任东娟、赵诗雨配合金财秀将案涉10平方米宅基地使用权不动产过户登记，侵害了赵扬彪、任东娟、赵诗雨的合法权益，存在程序瑕疵性错误。案涉10平方米宅基地使用权是赵扬彪、任东娟、赵诗雨合法审批获得，赵扬彪、任东娟、赵诗雨没有将该10平方米转让给金财秀，金财秀也没有支付相应对价，现金财秀的实际占用行为已经侵害了赵扬彪、任东娟、赵诗雨的合法权益，若根据一审判决过户给金财秀，将从根本上剥夺了赵扬彪、任东娟、赵诗雨的权益。退一步而言，即使现在案涉房屋及宅基地存在金财秀的实际占有情形，为了保障案涉房屋及宅基地的最大使用利益，赵扬彪、任东娟、赵诗雨无法直接取得案涉10平方米宅基地的使用权，那么根据相关规定，一审在审理过程中应当向赵扬彪、任东娟、赵诗雨释明是否要求提起反诉，让金财秀支付对价来取得合法性占有，以保护诉讼双方的合法权益。故一审未释明上述法律问题，存在程序瑕疵性的错误，侵害赵扬彪、任东娟、赵诗雨的诉讼权利，应当撤销并发回重审。四、一审判决适用法律错误及不明确。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，上述法律条文仅为纲领性的法律条文，无法用于得出本案的裁判结果。综上，望二审法院依法支持上诉，撤销一审判决。 被上诉人金财秀答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。二、赵扬彪、任东娟、赵诗雨称转让的宅基地面积仅为60平方米与事实不符。双方签订的《契约》第一条明确约定转让的房地产面积系70平方米。三、在旧村改造之前，赵扬彪、任东娟、赵诗雨已使用并转让70平方米的建基指标，按照一户一宅政策在旧村改造之前已转让或赠与的应予以扣除。结合义乌市旧村改造实施细则，赵扬彪户本享有108平方米，因独生子女增计一人，为126平方米。2005年5月24日批地的时候，土地主管部门直接将之前已转让的70平方米予以扣除。该审批行为也已明确对之前70平方米用地指标合法性予以确认。赵扬彪户最终获批56平方米，在2018年10月1日补批10平方米用于之前转让的70平方米中的10平方米，并没有从赵扬彪、任东娟、赵诗雨获批的56平方米中再拿出10平方米，且相关获批费用也已向政府缴纳完毕，目前不动产证对于涉案的70平方米用地合法性也已经予以确认。 原审被告朱国英未作陈述。 金财秀向一审法院起诉请求（变更后）：1、确认金财秀与赵扬彪、朱国英于2000年10月21日签订的《契约》合法有效；2、判令赵扬彪、朱国英、任东娟、赵诗雨办理坐落于义乌市××街道××小区××幢××号房产过户至金财秀名下的转移登记手续。 一审法院认定，金财秀与赵扬彪、朱国英均系义乌市行政区域范围内村股份经济合作社成员。赵扬彪、朱国英原系夫妻关系，于2003年离婚。1995年3月27日，赵扬彪、朱国英共同获批位于义乌市××村××房××地二间，计面积60平方米［私人建房用地呈报表稠城乡（镇）土字〔95〕第111号］。赵扬彪、朱国英取得建房宅基地后即开始建造房屋。2000年10月21日，金财秀与赵扬彪、朱国英签订了《契约》，契约签订时赵扬彪、朱国英已经建成地下一层至地上一层主体框架。《契约》约定：“1、甲方（即赵扬彪、朱国英）自愿将坐落在稠州北路边，稠北小学后第一排二间四层半，落地70平方的房地产转让给乙方（即金财秀），乙方也愿意购买该房地产。该房地产四靠是：东靠赵卫平，西靠赵水华，南靠学校，北靠路。2、甲、乙双方议定的上述房地产成交价为人民币66万元正。3、付款方式：双方签订本约时，一次性现金付清。4、双方同意，该建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方。5、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。6、今后房地产过户等一切费用（包括出让金）由乙方自负，但甲方要保证及时无偿的协助乙方办好过户手续。7、违约责任，签约后双方不得反悔，如甲方反悔，甲方应付违约金给乙方计人民币200万元，如乙方违约，该房地产全部归甲方，而且乙方不得再向甲方要回房款和一切费用。”契约签订当日，金财秀支付购房款66万元后，赵扬彪、朱国英出具收条一份给金财秀。后续建房及费用均由金财秀自行负责，涉案房屋于2001年下半年建成（占地70平方米，二间四层半、地下**），门牌号码为稠城街道兴中小区22幢46号。房屋建成后一直由金财秀管理使用至今。另查明，赵扬彪、朱国英在1995年申报私人建房用地时申报84平方米，后政府同意建房二间，使用占地面积60平方米。但赵扬彪、朱国英在建房时却建成占地70平方米房屋，其中违章占用10平方米。在受让涉案房屋时，金财秀知晓赵扬彪、朱国英违章占用10平方米的事实。2003年，义乌市稠城街道兴中村启动旧村改造。2004年6月24日，赵扬彪与第三人任东娟再婚。按照当时的旧村改造细则，赵扬彪与第三人任东娟、赵诗雨可批得建房用地126平方米，扣除涉案已建造的70平方米（包含未批先建10平方米），赵扬彪与第三人任东娟、赵诗雨于2005年5月24日批得56平方米。2018年11月1日补批了10平方米，为赵扬彪与第三人任东娟、赵诗雨共有。2019年，涉案房屋办理了不动产权初始登记，土地使用权面积70平方米／房屋建筑面积451.28平方米。不动产权证附记一栏中载明：本不动产系两户联建，其中赵扬彪、任东娟、赵诗雨户占14.29%，土地使用权面积10平方米；赵扬彪、朱国英户占85.71%，土地使用面60平方米。实际建筑面积474.59平方米，登记451.28平方米（其中地下室面积70平方米）；有偿使用面积23.31平方米。 一审法院认为，金财秀与赵扬彪、朱国英于2000年10月21日签订的《契约》系当事人真实意见表示，且双方均履行了契约中约定的主要条款。虽然合同中的10平方米属于未批先建违章建筑，但行政主管部门在赵扬彪第二次审批建房用地时，将先前转让而未经合法确权的10平方米在66平方米用地指标当中予以扣除，并办理了补批手续。据此，行政主管部门对金财秀与赵扬彪、朱国英先前转让的70平方米的合法性是认可的，故《契约》不存在无效或部分无效。金财秀请求确认《契约》有效，予以支持。涉案房屋已办理不动产初始登记，故不存在违章瑕疵问题，金财秀要求赵扬彪、任东娟、赵诗雨协助办理过户转移登记手续合法有据，应予支持。赵扬彪、任东娟、赵诗雨抗辩“案涉两宗宅基地使用权属不同主体，金财秀无权取得案涉10平方米宅基地使用权”的主张缺乏依据，不予采纳。朱国英经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其享有的答辩权和质证权的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、金财秀与赵扬彪、朱国英于2000年10月21日签订的《房地产绝卖契约》有效；二、赵扬彪、朱国英、任东娟、赵诗雨于判决生效后十五日内协助金财秀办理位于义乌市××街道××小区××幢××号房屋过户至金财秀名下的转移登记手续。案件受理费10400元，由赵扬彪、朱国英负担。 二审期间，各当事人均未向本院提交证据。 本院对原判认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于案涉宅基地使用权转让的具体面积。经查，赵扬彪、朱国英在1995年经审批建房二间，使用占地面积60平方米，但二人却建成占地70平方米房屋，违章占用10平方米。2000年10月21日，金财秀与赵扬彪、朱国英签订了《契约》，赵扬彪、朱国英将案涉房屋转卖给金财秀，金财秀也知晓案涉房屋违章占用10平方米的事实。2004年6月24日，赵扬彪与任东娟再婚，根据当时义乌市旧村改造细则，二人及赵诗雨可批得建房用地126平方米，扣除涉案已建造的70平方米，最终于2005年5月24日批得56平方米，赵扬彪等人对案涉10平方米建房用地及地上建筑物已转让给金财秀，并无异议。2018年11月1日，案涉10平方米补批，案涉房屋也在2019年办理了不动产权初始登记。据此，一审判决认为行政主管部门对金财秀与赵扬彪、朱国英先前转让70平方米的合法性是认可的，并据此确认金财秀与赵扬彪、朱国英于2000年10月21日签订的《契约》有效，并无不当。完成初始登记后，一审判决赵扬彪等协助办理转移登记手续，于法有据。 综上所述，上诉人赵扬彪、任东娟、赵诗雨的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10400元，由上诉人赵扬彪、任东娟、赵诗雨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 钱 萍 审 判 员 金 琳 二〇二一年一月二十五日 代书记员 卢芷忻