山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终475号 上诉人（原审被告）：乔丽，女，1983年2月25日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：于翠红，山东锦海盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：项倩玉，女，1991年4月11日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：李波，山东一诺律师事务所律师。 上诉人乔丽因与被上诉人项倩玉房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初11518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人乔丽上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，依法改判上诉人返还被上诉人定金30,000元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、乔丽对涉案房屋没有所有权，对涉案房屋的买卖属于无权处分行为。乔丽与项倩玉签订房屋买卖合同将位于即墨XX小区XX号楼X单元XX户的房屋卖给项倩玉。上诉人对涉案房屋并没有处分权，因为上诉人对涉案房屋没有所有权，涉案房屋所有权人是韩雨轩，所以，上诉人对涉案房屋的买卖行为属于无权处分行为。2、乔丽与项倩玉签订的房屋买卖合同无效。因上诉人对涉案房屋没有所有权，对涉案房屋对外与项倩玉签订房屋买卖合同，对韩雨轩所有的房屋进行处分，损害了韩雨轩的利益，根据《合同法》第五十二条之规定，乔丽与项倩玉签订的房屋买卖合同应属于无效合同。二、一审判决适用法律错误。因乔丽与项倩玉双方签订的房屋买卖合同属于无效合同，所以根据《合同法》第五十八条之规定，合同无效自始至终不具有法律效力，约定的定金条款无效，收取定金的一方要退还定金。而不应适用《合同法》第一百一十五条之规定，不适用定金条款。所以，一审判决适用法律错误。 被上诉人项倩玉辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 项倩玉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除项倩玉与乔丽之间的房屋买卖合同；2.判令乔丽双倍返还定金6万元；3.判令乔丽赔偿项倩玉房屋差价损失；4.诉讼费由乔丽承担。 一审法院认定事实：2017年7月20日，乔丽（甲方）与项倩玉（乙方）签订房屋买卖合同，主要约定：1.甲方自愿将坐落在即墨市XXXX号楼X单元XX户的房地产出售给乙方。2.双方议定上述房地产成交价格为632,000元整。甲方收取乙方购房定金30,000元整。3.付款方式为：乙方于签订网签之日付清甲方首付款200,000元整，剩余432,000元整，乙方以银行按揭贷款方式付清。4.甲方保证上述房屋权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务等，概由甲方负责清理并承担民事责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。5.若乙方中途毁约，应书面通知甲方，甲方应在五日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但定金不退，并且定金由甲方和中介各50%作为各自补偿金。若甲方中途毁约，应书面通知乙方，并自毁约之日起七日内将双倍定金付给乙方，赔偿定金的50%为中介补偿金。乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付万分之五的违约金。任何一方逾期二十日以上未履约视为违约，违约方应按本合同第九款第1条的规定承担责任，但双方另有约定除外。违约方承担全部中介费。同日，项倩玉向乔丽支付定金30,000元，乔丽出具收条：今收到项倩玉房屋定金叁万元整。庭审中，乔丽称：合同项下的房屋系案外人金秀兰从开发商处获得的顶账房，房屋尚未网签到金秀兰名下，金秀兰委托乔丽进行出售，乔丽遂以自已的名义与项倩玉签订买卖合同。合同签订的第二天，即2017年7月21日，项倩玉、乔丽与案外人金秀兰一起到涉案房屋售楼处办理网签手续，由于开发商不同意，没有办成。由于房屋至今未能办理网签及过户手续，也未向项倩玉交付，项倩玉遂要求解除合同，乔丽承担违约责任，双倍返还定金60,000元。 一审法院认为，项倩玉与乔丽签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。项倩玉按照约定支付定金30,000元后，乔丽应当按约定及时办理房屋网签手续，但因该房存在权属纠纷，最终无法办理房屋的网签、过户及交付，项倩玉购房目的不能实现，其要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。因乔丽作为涉案房屋的出卖方，依约定应当保证房屋的产权清晰，能够为项倩玉办理房屋交付及产权登记，但最终因其它原因该房无法办理网签及交付、过户手续，因此，乔丽构成违约，应当承担违约责任，因双方合同中约定适用定金罚则，项倩玉要求双倍返还定金60,000元，符合法律规定，一审法院予以支持。乔丽辩称曾要及时退给项倩玉定金30,000元，但项倩玉不收以及又向项倩玉推荐其它房源的抗辩意见，不影响其应当承担本合同的违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决：一、项倩玉与乔丽于2017年7月20日签订的《房屋买卖合同》于2020年9月29日解除；二、乔丽于判决生效之日起十日内双倍返还项倩玉定金60,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 经审理查明，二审庭审中，上诉人提交：证据一、上诉人与丈夫李先平的不动产登记信息查询结果证明一份，主张在涉案房屋买卖合同签订时，上诉人与其丈夫名下并没有涉案房产，对该房屋处分属于无权处分。证据二、青岛市不动产登记信息一份（申请单号为XXXX，权利人为韩雨轩，坐落青岛市即墨区XX路XX号XX号楼X单元XX户，受理日期2020年5月21日），上诉人据此主张涉案房产登记在韩雨轩名下，涉案房屋属于韩雨轩所有。被上诉人对证据一真实性无异议，但认为仅能证明上诉人和李先平名下的房屋情况。被上诉人对证据二真实性无异议，但认为该不动产的受理信息为2020年5月21日，而上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的时间是2017年7月20日，该房屋买卖时并非韩雨轩所有。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人上诉的理由系认为涉案房屋所有权人为韩雨轩，涉案房屋买卖系上诉人无权处分，故买卖合同无效，定金条款也无效，不应适用定金罚则。对此本院认为，根据上诉人提交的不动产登记信息证据显示，涉案房屋系于2020年5月21日才申请办理产权登记至韩雨轩名下，说明在上诉人与被上诉人签订买卖合同时该房屋尚未登记至韩雨轩名下，无法证明该房屋在本案买卖合同签订时属于韩雨轩所有。另外，即便上诉人确定在签订案涉买卖合同时对于涉案房屋无处分权，但无权处分他人之物属于负担行为，合同效力不以处分人对房屋享有所有权或处分权为要件，所签订的房屋买卖合同应为有效合同。从法律规定看，根据双方法律事实发生时适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”另外，根据现行《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”综上，上诉人以无权处分为由主张所签订的买卖合同无效、定金条款无效、不适用定金罚则的理由不成立，本院不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人乔丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二一年一月二十五日 法官助理 张 琪 书记员王 繁 书记员 马博阳