江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5108号上诉人（原审原告）：殷亦飞，女，1979年5月10日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：陈健、孙婷婷，江苏兰创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱亮，男，1980年2月13日生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审被告）：王晓静，女，1982年11月16日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：华银川（受两被上诉人共同授权委托），江阴市河塘法律服务所法律工作者。上诉人殷亦飞因与被上诉人朱亮、王晓静房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初5664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。殷亦飞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：1.朱亮、王晓静收到其支付的30万元后并未至银行办理抵押涤除手续，使得涉案房屋仍处于无法过户状态，构成违约，且直接导致合同目的暂时无法实现。朱亮、王晓静没有以任何形式向其提出解除或终止履行合同的意思表示，即擅自出售给案外第三人并快速过户，直接导致双方合同目的最终无法实现。2.补充协议签订后，虽有部分逾期付款情形，但当时恰逢农历春节期间，且每次逾期并未超过30个工作日，朱亮、王晓静也一直接受付款并未提出异议。更何况，其逾期付款并未对合同目的实现产生根本影响，因此不构成根本违约。3.即便其逾期付款构成根本违约，其在庭审及庭后代理词中均有违约金过高应减免的明确表示。朱亮、王晓静二审辩称：1.殷亦飞已经构成根本性违约。2.违约金应当按照双方合同约定执行，殷亦飞在一审中也主动适用了本案的违约金条款，所以一审法院的认定是正确的。请求驳回上诉，维持原判。殷亦飞向一审法院提出诉讼请求：1.判令朱亮、王晓静立即返还其支付的购房款300500元及6000元延期利息，并以306500元为基数参照全国银行间贷款市场报价利率LPR自起诉之日至实际付清之日支付利息损失；2.判令朱亮、王晓静支付违约金336000元。一审法院经审理认定事实如下：2018年9月11日，出售方（甲方）朱亮、购买方（乙方）殷亦飞、居间方（丙方）江阴市齐家房产经纪有限公司（现已变更为江阴齐家营销策划有限公司，以下简称齐家公司）共同签订房地产买卖合同》一份，约定:由甲方将江阴市敔山湾花园236号202室房屋出售给乙方，转让价1120000元；合同签订时，乙方支付300000元作为定金购房；乙方应当在2018年11月31日前支付首付款300000元；双方约定于2019年6月1日前办理过户手续，如乙方不按期支付首付，配合过户，即构成违约，经丙方催促后，逾期30个工作日仍不配合的构成根本违约；在过户当日，乙方将房款余额先支付给甲方，然后办理过户手续；甲乙双方均确认，交易房屋上存在农村商业银行的抵押，尚有大约300000元贷款未偿还，甲方保证将于2019年6月1日前清偿贷款，消除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态；甲乙双方中若有任何一方未按约履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、消除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价千分之一的标准承担违约金。逾期超过30个工作日，构成根本违约，特别约定除外，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金，同时违约方应承担全部居间费用；补充约定：乙方全额支付房款，乙方于2018年11月31日前支付300000元定金，2018年9月11日付20000元，2018年9月12日付80000元定金，剩余200000元定金于2018年11月31日前一次性付清，在2019年6月1日房屋过户前付清剩余房款820000元，家具家电全部留下。2018年12月30日，甲方（出售方）朱亮、乙方（购买方）殷亦飞、丙方（中介方）齐家公司共同签订补充协议一份，内容为：1、2018年12月31日乙方支付甲方10000元。2、2019年1月3日乙方支付甲方10000元，另支付延期利息2000元。3、2019年1月10日乙方支付甲方20000元。4、2019年1月31日前乙方支付甲方100000元，另支付延期利息2000元。5、2019年3月31日前乙方支付甲方50000元，另支付延期利息2000元。如乙方无法按照以上补充协议条款支付首付款，则乙方构成根本违约，按照房屋买卖合同执行违约条款。一审中，双方一致确认截至2019年4月22日，殷亦飞已支付定金（房款）300500元及延期利息6000元。另查明：房屋买卖合同签订后，2018年9月12日，出租方王晓静、中介方齐家公司、承租方殷亦飞共同签订房屋租赁合同一份，由殷亦飞向王晓静承租案涉房屋，租期自2018年10月1日至2019年6月30日，每月租金为1000元。此后，殷亦飞及其父亲即搬入该房屋居住，殷亦飞支付了9个月的房屋租金共计9000元。租赁期满后，殷亦飞及其父亲已不在该房屋内居住。又查明：江阴市敔山湾花园236号202室房屋产权原登记在朱亮名下，该房屋项下登记有无锡市住房置业担保有限公司的抵押权，至2019年7月24日，该抵押尚未解除。一庭中，朱亮自认该房屋已由其于2019年9月22日再次对外出售，并于2019年10月10日左右办理产权过户手续，房屋成交价为1155800元。朱亮、王晓静原系夫妻关系，双方于2019年2月27日办理离婚登记手续，离婚协议书约定江阴市敔山湾花园236号202室房产（包括装修设施、家具和家电）归男女双方各半所有，房屋贷款由朱亮负责归还。一审中，证人胡某出庭陈述：他是齐家公司万达店店长，当时是买方联系他们要购买房屋，他们就去寻找房源，然后找到了卖方，双方都比较满意，就在他公司万达店签订了买卖合同。当时商定买方分期支付全款，约定第一笔300000元在11月份付清。后来因为买方一直没有付清300000元，卖方通过他公司业务员联系了买方，买方前期有回复，后来在过年期间就没有回应了。后来买方又逐步在支付300000元，双方又签订了补充协议，商定300000元付款时间可以延迟到2019年3月份。后来买方一直联系不上，合同就很难继续履行下去，他们也不知道具体情况了。在约定的过户时间之前一直联系不上买方，他公司业务员通过微信、电话都联系过买方，但微信被拉黑，电话不回、不接，后来就不清楚具体情况了。由于他公司业务员离职了，目前联系不上，就由他来陈述情况，这些情况也都是他听业务员讲的。签订买卖合同与补充协议时他都在场，是在他公司签订的。定金300000元是买方提出的，当时他们提出定金不能超过房款的20%，但是买方坚持要在合同中这样写。以上事实，有房屋买卖合同、补充协议、收据、付款凭证、房屋产权登记信息、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、收款明细、房屋租赁合同、证人证言以及双方的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：民事主体应当依据法律规定和当事人约定行使民事权利，履行民事义务，承担民事责任。本案中，根据房屋买卖合同、补充协议、收据、付款凭证等证据，结合庭审中双方的陈述，法院对双方之间存在房屋买卖合同关系的事实予以认定。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，应为合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。殷亦飞认为其虽未按补充协议约定的期限付清款项，但朱亮、王晓静并未提出异议仍继续接受付款，故不应再追究其违约责任，且补充协议约定按照房屋买卖合同执行违约条款，房屋买卖合同明确载明未按约履行义务逾期超过30个工作日的才构成根本违约，其于2019年4月22日付清全部首付款300000元时距补充协议约定的最后付款日2019年3月31日并未届满30日，故其并不构成根本违约。由于房屋买卖合同虽约定买方应当在2018年11月31日前支付首付款300000元，但根据补充协议，双方又重新约定了付款时间，并约定了最后一期付款时间为2019年3月31日前，及买方无法按约付款的话则构成根本违约并按照房屋买卖合同执行违约条款的内容，故补充协议已明确约定未按此日期付款即构成根本违约，且违约责任按照房屋买卖合同的约定执行，并非指按照房屋买卖合同的约定再辨别是否构成根本违约。殷亦飞未在补充协议约定的期限内付清款项，直至2019年4月22日才付清，故法院认定殷亦飞的行为已构成根本违约。至于殷亦飞提出合同约定由其支付300000元定金/首付款，目的是为了让朱亮、王晓静清偿房屋贷款或涤除房屋抵押，但朱亮、王晓静在收到购房款后却将款项用于其他用途，使得房屋不能交易过户，并擅自将房屋出售给第三人，导致房屋买卖合同目的无法实现，朱亮、王晓静的行为构成根本违约。对此，法院认为，虽然房屋买卖合同约定卖方应于2019年6月1日前清偿贷款，消除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态，且逾期超过30个工作日构成根本违约的情形中也包含该两种情形，但因殷亦飞未按补充协议的约定支付款项已构成根本违约在先，朱亮可依照法律规定及合同约定解除合同，虽朱亮现已将案涉房屋出卖给第三人，其也无需承担违约责任。本案房屋买卖合同的解除原因在于殷亦飞的根本违约，故其应按房屋买卖合同的约定承担相应的违约金。房屋买卖合同约定存在根本违约的违约方应当向守约方支付相当于总房价百分之三十的金额作为违约金，案涉房屋总价款为1120000元，故违约金应为336000元。本案中殷亦飞并未提出违约金过高应予减少，且其向朱亮、王晓静主张的违约金亦为该金额，故法院对朱亮、王晓静提出殷亦飞已支付的购房款305000元应抵作殷亦飞应承担的违约金，无权要求再返还的观点予以采信，对殷亦飞要求朱亮、王晓静返还购房款及延期利息、支付利息损失及违约金的诉讼请求，均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，作出判决：驳回殷亦飞的全部诉讼请求。案件受理费已减半收取5205元（殷亦飞已预交），由殷亦飞负担。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，亦无新证据提供，本院对一审查明的事实予以确认。此外，双方二审中确认补充协议签订前殷亦飞支付了110000元，补充协议签订后的付款情况如下：2018年12月31日支付10000元，2019年1月3日支付12000元，1月10日支付19000元，2月1日支付27000元，2月3日支付30000元，2月4日支付37000元，3月4日支付5000元，4月22日支付57500元。以上事实有当事人陈述予以证实。本院认为：双方签订的买卖合同及补充协议真实合法有效，应当按约履行各自的义务。补充协议变更了买卖合同中的付款进度，殷亦飞应当按照补充协议的约定履行付款义务，即：2018年12月31日支付10000元、2019年1月3日支付10000元及利息2000元、1月10日支付20000元、1月31日支付100000元及利息2000元、3月31日支付50000元及利息2000元，同时约定如殷亦飞无法按照以上条款支付首付款，则构成根本违约，并按照买卖合同执行违约条款。根据殷亦飞的实际付款情况，其未能按照补充协议“2019年1月31日支付100000元及利息2000元、3月31日支付50000元及利息2000元”的约定履行付款义务，构成根本违约，应当执行买卖合同中的违约条款，即朱亮、王晓静有权解除合同，并向殷亦飞主张相当于房屋总价百分之三十的违约金。鉴于殷亦飞逾期付款已构成根本违约，且后来殷亦飞一直联系不上，居间方齐家公司也无法协调双方继续履行，故朱亮、王晓静按约有权解除合同。朱亮、王晓静未在2019年6月1日前消除抵押以及2019年9月22日再次对外出售，均已不构成违约，无需承担违约责任。鉴于房屋买卖已无法继续履行，朱亮、王晓静收取的30余万元购房款本应退还殷亦飞，但因殷亦飞需承担的违约金已经超过了已付的购房款，故一审对殷亦飞要求返还购房款及利息的请求不予支持，并无不当，本院予以确认。殷亦飞在起诉时即按照房屋总价的百分之三十主张违约金，现其又以该违约金标准过高要求调整，本院不予采信。综上，殷亦飞的上诉意见缺乏依据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10410元，由上诉人殷亦飞负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年一月二十二日书记员  程夫栎