福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终3135号 上诉人（原审原告）：陈巧珍，女，1967年12月23日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈喜娜，福建绩学律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林楠，福建联合信实(漳州)律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：魏晶晶，女。 委托诉讼代理人：吕美华，女。 上诉人陈巧珍因与被上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院(2020)闽0603民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈巧珍上诉请求：撤销原判第二项，改判明发公司支付自逾期办证之日起按已付购房款的日万分之一计算的违约金。事实和理由：1.《合同补充协议》第二十二条应认定为无效条款。该条款排除了陈巧珍的主要权利，显失公平，且与“逾期付款”条款约定的违约金不对等。现因明发公司的原因导致陈巧珍未能取得权属证书的问题在短时间内无法解决，严重限制了陈巧珍行使对涉案房屋的物权，虽无法明确具体金额，但由此导致的具体或间接不利影响客观存在，《合同补充协议》约定的违约金不能完全弥补守约方的损失，根据《合同法》第四十条规定，应认定为无效格式条款；2.即使认定有效，根据《合同法》第一百一十四条第二项，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，陈巧珍请求调整违约金标准亦应予以支持。 明发公司辩称：1.《合同补充协议》第二十二条系双方真实意思表示，并未免除明发公司责任、排除陈巧珍的权利，也未违反法律规定，应认定合法有效。2.明发公司逾期办证的违约责任应按涉案《合同补充协议》的约定计算。请求驳回上诉，维持原判。 陈巧珍向一审法院起诉请求：1.明发公司在2016年12月30日前为陈巧珍办理房产证、土地证。2.明发公司支付逾期办证违约金73212.04元（违约金计算方法为从交房日期90天后起暂算至2016年11月23日，按购房总额的日万分之一）。3.判令明发公司支付逾期办证违约金起诉之日起至实际交付办理权属登记材料之日止的逾期办证违约金，按陈巧珍已付购房款的日万分之一计算，打入陈巧珍银行账号。2020年8月17日，陈巧珍变更诉讼请求为：1.明发公司为陈巧珍办理房产证、土地证，并交付给陈巧珍；2.明发公司按已付购房款日万分之一的标准，支付自2014年10月29日起至实际办理权属登记之日止的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2011年7月20日，陈巧珍与明发公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定陈巧珍向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房，建筑面积43.04平方米，每平方米22560元，总金额970982元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》第二十条约定：“出卖人按合同约定时间向产权登记机关办理初始登记并向买受人提供资料后，由于产权登记机关原因或买受人的原因，造成无法及时办理房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。”第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条‘如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理’中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”上述合同及补充协议签订后，陈巧珍依约履行了全部付款义务。2014年7月29日，陈巧珍与明胜（漳州）物业经营服务有限公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。案涉房屋所在的楼幢至今未完成初始预登记。 一审法院认为，陈巧珍与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定全面履行。根据约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。故明发公司应协助陈巧珍办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D106号商品房房屋权属证书。因案涉商品房于2014年7月29日交付使用，但明发公司至今仍未完成案涉商品房的不动产初始登记，已超过90日期限。根据《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第二十二条的约定，出卖人应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因双方已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，且陈巧珍未能举证证明该约定低于因明发公司逾期协助办证造成的损失，故违约金应按已付房款1%计算，即9709.82元（970982元×1%）。尽管该《合同补充协议》是格式条款，但考察其全部内容，双方约定的权利义务基本对等，《合同补充协议》第二十二条是对《商品房买卖合同》第十四条逾期办证的违约金计算标准的变更，是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且未免除出卖人逾期办证的违约责任，也未加重买受人的责任，更未排除买受人的主要权利，因此，《合同补充协议》第二十二条不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形。陈巧珍的主张该条款无效缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起九十日内协助陈巧珍办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D106号商品房房屋权属证书；二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈巧珍逾期办证违约金9709.82元；三、驳回陈巧珍的其他诉讼请求。案件受理费1630元，减半收取计815元，由陈巧珍负担639.8元、明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担175.2元。 案经本院审理，当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，陈巧珍与明发公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。《合同补充协议》第二十二条约定按已付房价款的1%支付一次性逾期办证违约金，变更了《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约金以已付款的0.01%按日支付的约定，如违约持续时间较短，则本案中一次性支付逾期办证违约金并不过低，如违约时间持续较长，则一次性支付逾期办证违约金可能过低。由于签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，违约行为是否发生以及违约可能持续的时间，双方均不可预见，故难谓一次性违约金的约定是否减轻了明发公司的违约责任，即使减轻了明发公司的违约责任，因该约定并未减轻或免除明发公司的合同主给付义务，且该约定属于双方当事人的真实意思表示，故也不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款，陈巧珍主张该条款无效与法不符，不予采纳。明发公司于2014年7月29日将案涉商品房交付陈巧珍使用，根据约定，陈巧珍应于交付使用后90日内即2014年10月29日取得权属证书，但明发公司至今尚未完成初始预登记,且不能举证证明不能办证非其原因所致，应承担违约责任。考虑明发公司违约行为持续至今已达6年之久，且明发公司不能预计何时能够办理初始预登记，陈巧珍所受损失必将因违约行为的持续而扩大，一次性违约金并不足以补偿陈巧珍持续扩大的损失，如果不对违约金予以调整，违约金亦将无法发挥惩罚和督促违约方继续履行合同的功能，故对陈巧珍二审诉讼中请求调整逾期办证违约金，本院予以支持。为使违约方能够积极继续履行合同，以及弥补守约方因违约行为而持续扩大的损失，根据本案的具体情况，本院酌情调整本案逾期办证违约金为已付房款的0.005%，并从交付使用的第91日即2014年10月30日起，暂计至起诉之日即2020年7月23日止，计为101661.82元（970982元×0.005%×2094天），2020年7月24日以后的违约金，陈巧珍可另行主张。 综上所述，陈巧珍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省漳州市龙文区人民法院(2020)闽0603民初1722号民事判决第一项； 二、撤销福建省漳州市龙文区人民法院(2020)闽0603民初1722号民事判决第三项； 三、变更福建省漳州市龙文区人民法院(2020)闽0603民初1722号民事判决第二项为：明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付陈巧珍逾期办证违约金101661.82元（2014年10月30日至2020年7月23日）； 四、驳回陈巧珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1630元，减半收取815元，由陈巧珍负担408元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担407元；二审案件受理费1630元，由明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担816元，由陈巧珍负担814元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈于伦 审 判 员 陈育生 审 判 员 黄 兴 二〇二一年一月六日 法官助理 杨国栋 书 记 员 林延龄