吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉01民终367号 上诉人（原审原告、案外人）：康志华，女，1964年9月15日生，汉族，住吉林省九台市。 委托诉讼代理人：党翠园，吉林开晟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市九台区支行，住所地吉林省长春市九台区。 法定代表人：王泽旭，该支行行长。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：肖国生，男，1969年4月12日生，汉族，住吉林省长春市九台区。 上诉人康志华因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市九台区支行（以下简称邮储银行九台支行）、肖国生案外人执行异议之诉一案，不服长春市九台区人民法院（以下简称九台法院）（2018）吉0113民初4625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 康志华上诉请求：一、撤销九台法院（2018）吉0113民初4625号民事判决，发回重审或改判立即停止对康志华享有的位于九台区城建住宅南楼4楼东侧（西一门南楼，产权证号为九房权证字第XXXX号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；撤销对该房屋的拍卖；二、一、二审诉讼费用由邮储银行九台支行、肖国生承担。事实及理由：一、停止对案涉房屋的执行，解除房屋查封的情形具备。2017年11月，康志华与肖国生房屋买卖合同纠纷案件判决生效后，康志华向一审法院申请强制执行，要求肖国生配合办理房屋更名过户手续。在该房屋买卖合同纠纷案件执行过程中，法院才告知该房屋存在抵押。因两个案件存在关联，告知合并处理，组织康志华与邮储银行九台支行进行调解。因案件多次更换办案人，导致调解一直没有结果。虽然案涉房屋上存在抵押权，但康志华在执行中已明确表示愿意代为肖国生履行欠付邮储银行九台支行的债务，一审法院告知康志华一并予以解决两个执行案件及抵押权涤除等事宜。因此，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十四条以及《物权法》第一百九十一条的规定，康志华愿意代为被上诉人肖国生履行债务，抵押权涤除的情形下，康志华主张停止案涉房屋执行，解除查封的诉请应当得到支持。二、一审法院以司法拍卖已进行公告驳回康志华撤销拍卖的请求错误。如上所述，一审法院对案涉房屋存在买卖合同关系和抵押借款合同关系的事实非常清楚，对康志华自2010年8月在案涉房屋居住的客观事实也是非常了解。一审法院在明知康志华已同意对案涉房屋的抵押权进行涤除的情形下，仍启动网络拍卖程序，将康志华列为优先权人。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（下称网拍规定）第六条：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责:（五）通知当事人和优先购买权人；”、第十六条：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”的规定，一审法院明知康志华的联系方式，应当履行通知优先购买人的职责，并以确认收悉的适当方式通知作为优先权人的康志华。而一审法院没有采取直接送达的有效方式而仅是发布拍卖公告替代向康志华通知，违反了上述规定，亦违反了民事诉讼法第九十二条关于公告送达的条件。根据网拍规定第三十一条，一审法院未向康志华按照规定通知的行为属于其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，拍卖程序违法，应当予以撤销。综上，一审法院驳回康志华的异议请求错误，恳请二审法院支持康志华的上诉请求。 康志华一审提出诉讼请求：1.判决立即停止对康志华享有的位于九台区城建住宅南楼4楼东侧（西一门南楼，产权证号为九房权证字第XXXX号）房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.撤销对案涉房屋的拍卖；3.判令邮储银行九台支行、肖国生承担诉讼费用。事实与理由：一、2010年8月6日，康志华与肖国生及其妻子庄某某签订买卖合同，购买了位于九台区城建住宅南楼4楼东侧（西一门南楼，产权证号为九房权证字第XXXX号）的房屋，合同签订后康志华交付了价款，肖国生也将案涉房屋交付给原告，因肖国生未按合同约定协助办理更名过户，康志华诉至法院。2017年8月1日，九台法院作出（2017）吉0113民初2262号民事判决书，确定了康志华与肖国生、庄某某的买卖合同合法有效，登记在被告肖国生名下的案涉房屋归康志华所有，由肖国生与庄某某协助办理更名过户手续。该判决生效后，康志华申请强制执行。因此，康志华基于与肖国生的买卖合同关系已合法取得案涉房屋的所有权，虽然没有办理更名过户，但依据人民法院生效判决已产生物权变动的效力，具有排他性。执行裁定无视此事实而认定康志华与肖国生签订的买卖合同无效没有法律依据。二、案涉房屋拍卖程序违法，应予撤销。康志华自2010年8月6日一直居住在案涉房屋，康志华仍具有对案涉房屋拍卖的优先购买权。并且，九台法院在2018年4月19日的网上拍卖公告中第十四条拍卖瑕疵及优先购买权人的记载中，确认了康志华的承租人及优先购买权人的地位，康志华基于对法院权威的信任，同意在房屋买卖合同有效的情况下，以房屋承租人的身份行使优先购买权的方式参加拍卖维护自身的合法权益，但九台法院没有履行法定的通知义务，损害了康志华的优先购买权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条第一款：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。”的规定，案涉房屋拍卖程序违法，应当予以撤销。 邮储银行九台支行在一审辩称，（2017）吉0113民初2262号民事判决书，经九台法院院长提交该院审判委员会讨论，确定该判决确有错误，已于2018年11月29日裁定再审，康志华诉状中所称的法律依据已经被再审，不再具有法律效力，请求人民法院驳回康志华的诉讼请求。 肖国生在一审经合法传唤未到庭，亦未发表答辩意见。 九台法院一审查明，2010年6月18日，肖国生与庄某某（与肖国生系夫妻）以共有的位于九台市团结街城建局住宅南楼、建筑面积86.23平方米、产权证号为九房权证字第XXXX号的房屋作抵押，于同日办理了抵押登记，他项权证号为九房他字第2010001156号，并与邮储银行九台支行签订了个人额度借款抵押合同。合同约定，肖国生向邮储银行九台支行借款人民币110000元，年利率7.488%，借款期限自2010年6月至2015年6月，肖国生在借款后偿还部分借款本金及利息，尚欠本金100753.90元。2011年7月18日九台法院开庭审理了邮储银行九台支行与肖国生借款合同纠纷一案，肖国生未到庭参加诉讼。2011年7月20日，九台法院做出（2011）九民初字第344号民事判决书，判令被告肖国生于本判决生效后立即偿还邮储银行九台支行借款本金人民币100753.90元及利息（按双方约定计算）。因肖国生未履行已经发生法律效力的（2011）九民初字第344号民事判决书确定的义务，邮储银行九台支行于2011年10月13日来院申请执行，案号为（2011）九执字第631号。2011年12月14日，本案裁定终结本次执行程序。2018年2月1日该案件恢复执行，案号为（2018）吉0113执恢89号，案涉房屋通过阿里巴巴司法拍卖网络平台进行拍卖，2018年3月12日第一次拍卖流拍，2018年5月7日第二次拍卖由案外人王升以131007.52元的价格竞拍成功，现未办理房屋过户手续。2018年9月3日康志华以案涉房屋已被买受并实际占有为由提出执行异议，九台法院于2018年9月12日作出裁定，驳回康志华的执行异议。 一审另查明，2010年8月6日康志华与肖国生、庄某某签订房屋买卖合同，约定将位于九台市团结街城建局住宅楼西一门四楼东侧，建筑面积86.23平方米、产权证号为九房权证字第XXXX号的楼房（即本案案涉房屋）以13万元的价格出售给康志华。案涉房屋登记在肖国生名下，康志华已交付了全部房款，自房屋买卖合同签订后一直入住使用房屋至今。2017年3月31日康志华向九台法院提起诉讼，要求确认2010年8月6日康志华与肖国生、庄某某签订房屋买卖合同有效，案涉房屋归康志华所有，并要求肖国生、庄某某协助办理产权过户手续。2017年8月1日九台法院作出（2017）吉0113民初2262号民事判决，判决“一、康志华与肖国生、庄某某于2010年8月6日签订的房屋买卖合同合法有效。二、登记在肖国生名下、位于九台市团结街城建局住宅****号**号402、面积为86.23平方米、产权证号为九房权证字第XXXX号的楼房归康志华所有。三、肖国生、庄某某于本判决生效后立即协助康志华办理产权过户手续。案件受理费2900元、公告费560元由肖国生、庄某某承担”。2018年11月29日九台法院作出（2018）吉0113民监3号民事裁定书，认定“九台法院于2017年8月1日作出（2017）吉0113民初2262号民事判决书，已经发生法律效力。经九台法院院长提交审判委员会讨论认为，该判决书确有错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第一款、第二百零六条规定，裁定一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决书的执行”。 九台法院认为，本案为案外人提起执行异议之诉案件，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条的规定，本案康志华应就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，康志华与肖国生签订的房屋买卖合同中关于案涉房屋的买卖，系康志华与肖国生之间的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应合法有效。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。康志华与肖国生之间达成房屋买卖合同，由于尚未进行过户登记，不发生物权转让效力，故康志华还不享有案涉房屋的所有权。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。即买受人必须同时符合四项情形，其权利才可以排除执行。本案中，康志华与肖国生签订了房屋买卖合同，也按约定支付了价款，并占有该房屋，但未办理过户手续，其原因是房屋买卖发生前，案涉房屋已经由肖国生向邮储银行九台支行借款作为抵押担保，并办理了抵押登记。康志华作为房屋买受人在买卖过程中没有履行合理的注意义务，导致房屋无法过户，该过错归责于买受人自身原因。由于未办理过户登记是由于康志华自身原因所致，不具备上述规定的全部情形，故康志华不享有足以排除执行的民事权益，康志华要求停止执行的诉讼请求，九台法院不予支持。康志华主张自己对案涉房屋享有优先购买权，但九台法院没有就拍卖事宜进行通知的问题，因九台法院在执行程序中依法对拍卖标的物进行了公告，司法拍卖程序中通知优先购买权人与对拍卖标的物进行公告系两种不同性质的执行行为，即使确如康志华所主张的其作为优先购买权人未收到过九台法院关于拍卖事宜的通知，也不能以此来否认九台法院已对拍卖标的物依法进行过公告的事实。故康志华仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，九台法院不予支持。综上所述，九台法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回康志华的诉讼请求。案件受理费1450元，由康志华负担。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，九台法院于2020年7月31日作出（2019）吉0113民再6号民事判决书，判决：一、撤销九台法院（2017）吉0113民初2262号民事判决。二、原审原告康志华与原审被告肖国生、庄某某于2010年8月6日签订的房屋买卖合同有效。三、驳回原审原告康志华的其他诉讼请求。康志华对此再审判决不服，上诉至本院，本院正处于再审审查期间。 本院认为，第一，关于康志华主张撤销对案涉房屋拍卖一节。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条之规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人。”本案中，虽然九台法院在拍卖公告上将康志华列为租户，并写明其享有优先购买权，但本次康志华在案外人异议之诉中主张其对涉案房屋享有的是可以排除执行的物权，并非租赁权，依照康志华上述主张，其不属于九台法院拍卖程序中的优先购买权人，故其认为九台法院未在拍卖前通知其参加拍卖，进而要求撤销拍卖的主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。第二，关于康志华主张停止执行、解除查封一节。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中案涉房屋未办理过户手续的原因系康志华与肖国生房屋买卖发生前，案涉房屋已经被办理了抵押登记。康志华作为房屋买受人在买卖过程中没有履行合理的注意义务，导致房屋无法过户，故康志华未办理过户登记有其自身原因。综上所述，康志华的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450.00元，由康志华负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  周翠翠 审判员  蒋振华 二〇二一年一月二十九日 书记员  丁 巍