徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0312民初4646号原告：牛建华，男，1959年12月26日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：杨志圣，男，1978年1月30日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：杨志华，男，1972年9月24日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会，住所地徐州市铜山区伊庄镇牛楼村。法定代表人：牛彪，该村村主任。委托诉讼代理人：赵海艳，江苏彭嘉律师事务所律师。原告牛建华与被告杨志圣、杨志华、铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会（以下简称“牛楼村委会”）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告牛建华、被告杨志圣、杨志华以及被告牛楼村委会的委托诉讼代理人赵海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛建华向本院提出诉讼请求：1、请求确认牛楼村委会和杨志圣之间签订的购房合同无效。2、判令被告牛楼村委会赔偿原告损失200000元。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年11月，原告垫资建设位于徐州市铜山区伊庄镇牛楼村的李桥小区。工程完工后，牛楼村尚欠原告工程款200万元左右。原告多次催要未果，于2013年5月向法院起诉，诉讼中法院根据申请查封了包括被告占有的前排东楼2单元201室在内的房产共20套。在执行过程中，经平拍卖，以以物抵债的方式将上述20套房产抵偿给原告牛建华。在原告不知情的情况下，被告擅自将前排东楼2单元201室卖给被告杨志圣。原告认为被告牛楼村委会的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告杨志圣辩称，其持有的合同是与被告牛楼村委签订的，是合法有效的，其支付房款购买了该房屋，并且已经实际居住至今。被告杨志华辩称，其是代表牛楼村委会与杨志圣签订的购房合同，不是合同主体，不应当承担责任。被告牛楼村委会辩称：原告诉请没有事实和法律依据。1、原被告之间的债务已经清偿完毕，牛楼村委会无向原告支付其他款项的义务。2、牛楼村委会不享有对涉案房屋的出售权，亦未收到购房款，故不应当赔偿原告的损失。经审理查明：2011年4月8日，徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会与睢宁县建筑工程公司签订开发建设合同，在相邻的单林村建设四栋安置房，原告牛建华作为施工方垫资完成了该工程的施工。由于安置地点位于铜山区吕梁风景区吕梁湖北侧，村民入住有可能影响景区形象，暂缓实施了李桥村拆迁安置事宜。2013年5月30日，原告就欠付的工程款诉至本院，要求牛楼村委会、睢宁县建筑工程公司和山东淄博淄川宏丰耐火保温材料厂（参与出资人）支付工程款及利息共计252.5万元。诉讼中，牛建华申请对牛楼村委会价值270万元的财产进行查封。本院于2013年6月14日作出（2013）铜民初字第1244号民事裁定书，对牛楼村委会所有的位于徐州市铜山区伊庄镇牛楼村的李桥小区三号楼（前排西楼）二单元101、201、301、401、501、102、202、302、402、502室，四号楼（前排东楼）二单元201、301、401、501、202、302、402、502室，三单元301、302室共计20套房产（无证房产）进行查封，并对时任牛楼村委会主任的牛玉尊进行了询问，其证实该20套房屋均未出售。2013年10月10日，经本院组织双方调解，被告牛建华和牛楼村委会达成调解协议，协议内容为牛楼村委会支付原告工程款1060万元，扣除已付903万元（含已付工程款823.5万元、代付蒋昌忠门窗款26万元、李德冬等工人工资53.5万元），预扣钢管租金15万元，维修费用20万元，余款122万元，于2013年12月10日前付清，逾期不付清，原告可按剩余额主张月利率2%的利息，同时原告撤回对杨志华、睢宁县建筑工程公司以及山东淄博淄川宏丰耐火保温材料厂的起诉。因牛楼村委会未按期支付欠款，牛建华于2014年1月15日向本院申请执行，经本院查询牛楼村委会无其他可供执行的财产，牛建华亦未能提供牛楼村委会其他可供执行的财产和财产线索，本院于2014年7月10日作出（2014）铜执字第304号执行裁定书，裁定终结此次执行。2015年6月18日，牛建华再次向本院申请执行，本院依法裁定拍卖查封的牛楼村委会所有的上述20套无证房产。2015年7月10日，本院依法委托徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司对上述无证房产进行价值评估。该公司于2015年8月8日出具徐公信房估（2015）鉴第18号房地产司法鉴定估价报告，评估价为2625300元。该评估报告送达双方当事人后，均未在法定期限内提出异议。后本院依法对上述房产进行公开拍卖，三次流拍后，牛建华向本院申请愿以第三次拍卖流拍价2008355元接收上述房产。本院拟裁定确权以物抵债时，山东淄博淄川宏丰耐火保温材料厂向本院提出执行异议。本院经审查于2016年5月5日作出（2016）苏0312执异41号执行裁定书，认为诉争房屋属无证建筑，按照物权法定原则，山东淄博淄川宏丰耐火保温材料厂认为诉争房屋属其所有的主张不成立，故裁定驳回其异议请求。山东淄博淄川宏丰耐火保温材料厂不服，提起执行异议之诉。本院于2016年9月22日作出（2016）苏0312民初第4572号民事裁定书，驳回其公司的起诉。宏丰材料厂不服该裁定，向徐州市中级人民法院提出上诉，经审理后，徐州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。2016年11月27日，本院作出执行裁定书，裁定解除对上述20套房屋的查封，裁定以物抵债将上述20套流拍无证房产确权给牛建华所有，并注明由于上述房产为无证房产，本院不负责办理产权过户登记等手续。扣除另案案款后，本案执行到位1891536.78元，尚未执行到位本金276940.22元及延迟履行利息，因牛楼村委会暂无可供执行的财产，故裁定终结本次执行程序。2019年11月29日，原告牛建华和牛楼村委会就尚未执行完毕的本金276940.22元及延迟履行利息达成和解协议：一、牛楼村委会于2019年11月29日支付牛建华276940.22元（放弃本金6940.22元，牛楼村委会当庭支付270000元），二、牛楼村委会共计支付牛建华利息248000元，放弃利息98000元，本金和利息共计放弃104940元，牛楼村委会于2020年12月31日支付牛建华利息150000元，等欠款偿还完毕，双方之间的债权债务了结。三、执行费20285元由牛楼村委会负担。另查明，2011年9月14日，被告杨志圣欲购买位于徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会开发的单林村西李桥小区的房屋，向牛楼村委会交付定金30000元。2012年2月16日，被告牛楼村委会与杨志圣签订购房合同一份，合同约定杨志圣自愿购买位于徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会开发的单林村西李桥小区3号楼2单元2层201室房屋（前排东楼），单价按照1600元/平米，房屋总面积为101平米，房屋总价为160000元。该合同上加盖李桥小区售楼办公室专用章和徐州市铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会印章，被告杨志华作为牛楼村委会的经办人在该合同上签字。后牛楼村委会向杨志圣出具了160000元购房款的收据。被告杨志圣在涉案房产内居住至今。以上事实，有原告提供的听证笔录、（2013）铜民初字第1244号民事裁定书、公告、查封财产清单、询问笔录、（2014）铜执字第304号执行裁定书、（2016）苏0312执异41号执行裁定书、开庭笔录、（2016）苏0312民初第4572号裁定书、（2015）铜复执字第352-2号、（2015）铜复执字第89-2号执行裁定书、（2016）苏03民终5914号民事裁定书、（2018）苏民申4609号民事裁定书、（2018）苏0312民初4319号民事判决书、（2019）苏03民终3727号民事判决书，被告提供的情况说明、购房合同、收据、电费开户信息、银行明细以及原被告的庭审陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，关于被告杨志圣与牛楼村委签订的房屋买卖合同的效力问题，首先，我国土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留山、自留地，属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地。其次，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”再次，本案中，被告牛楼村委会为解决本村村民安置问题，在相邻的单林村建设李桥小区安置房，该房产不得对本集体组织以外的人出售。本案被告杨志圣户籍地址为铜山区伊庄镇青年路教育办宿舍**，系城镇居民，其不属于被告牛楼村集体组织成员。另外，本案涉案建房用地未办理土地使用权证、建设工程规划许可证等相关手续，实为小产权房。本院认为，宅基地、农民住宅或者小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，杨志圣作为城镇居民与被告牛楼村委会签订购房合同，到农村购买农民住宅的行为，因违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效行为。故本案原告请求确认被告杨志圣与牛楼村委之间签订的购房合同无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告认为被告牛楼村委未经其同意擅自处置其查封财产应当赔偿其损失200000元的诉讼请求。本院认为，本院在（2013）铜民初字第1244号案件中，查封了包括涉案房产在内的20套房屋，后在执行过程中，本院依法对上述房产进行公开拍卖，三次流拍后,将该20套房屋以第三次拍卖流拍价2008355元抵偿给牛建华所有。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。同时，第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。本案中，被告杨志圣一直在涉案房产内居住至今，原告作为权利人通过法院委托拍卖取得上述财产，应当在执行程序中请求按照上述规定将拍卖的财产移交买受人或者承受人，或者继续申请执行债务人的其他财产。本案原告所诉争的标的，与执行程序中拍卖、移交的标的相同，故原告的诉讼请求在本案中不应当予以受理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条之规定，判决如下：一、确认被告铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会与被告杨志圣签订的铜山区伊庄镇单林村西李桥小区3号楼2单元201室的购房合同无效；二、驳回原告牛建华的其他诉讼请求。案件受理费3900元、保全费1520元，共计5420元，由原告牛建华负担2710元，由被告铜山区伊庄镇牛楼村村民委员会负担2710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 雷人民陪审员  马广玉人民陪审员  王兆廷二〇二一年一月二十九日法官 助理  闵玲茹书 记 员  孙 莉