甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终4347号上诉人（原审原告）：孟玉琴，女，1934年8月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：李西兰（孟玉琴之女）,住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：巴志涛，甘肃佳运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州国芳置业有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路**。法定代表人：张国芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王红卫，甘肃瀛强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州国芳百货购物广场有限责任公司,住,住所地甘肃省兰州市城关区东方红广场东侧/div>法定代表人:张春芳,该公司总经理。委托诉讼代理人：王红卫，甘肃瀛强律师事务所律师。上诉人孟玉琴因与被上诉人兰州国芳置业有限公司（以下简称：国芳置业公司）、兰州国芳百货购物广场有限责任公司（以下简称：国芳购物公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孟玉琴上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.一、二审诉讼费均由国芳置业公司、国芳购物公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，无法律依据。一审判决认定涉案房屋位于“二夹层”，但是房产证记载房屋位于国芳百货的南侧二层，而非二夹层。（2014）城民一初字第1064号民事判决书确认的国芳百货南侧二层203号区涉案房屋每月每平方米占有使用费为70元，该价格为2013年12月3日之前的使用价格。此后，孟玉琴多次找到国芳置业公司、国芳购物公司协商，国芳购物公司招商部经理杜姝萍承诺2013年12月至2018年3月涉案房屋的占有使用费为252元每平方米，并将该价格写在（2014）城民一初字第1064号民事判决书第九页上端，孟玉琴提交的通话录音亦可佐证。国芳置业公司于2018年9月14日支付占用费及利息96450元，孟玉琴发函明确告知不予认可，应按市场价格支付。一审判决按照（2014）城民一初字第1064号民事判决确认的2006年1月2日至2013年12月3日期间的价格计算本案2013年12月4日至2018年9月3日期间的房屋占有使用费，不符合市场经济规则，违反公平原则。本案中的评估报告应当作为认定案件事实的依据，每月每平方米租金215元，2013年12月4日至2018年9月3日合计245100元。国芳置业公司、国芳购物公司辩称，诉争房屋位于二夹层，而非商场二层。认可一审判决认定每平方米70元或以重新评估的结果确定占用费金额。请求驳回上诉，维持原判。孟玉琴向一审法院起诉请求：1.判令国芳置业公司、国芳购物公司支付国芳百货二层20平米商铺占有使用费300000元（2013年12月4日至2018年9月3日，具体每年每月占有使用费以孟玉琴、国芳置业公司、国芳购物公司商定或者第三方评估为准，后本案房屋占有使用费据此结算）；2.由国芳置业公司、国芳购物公司承担诉讼费。一审法院认定事实：1999年1月28日，孟玉琴与国芳置业公司在兰州市城市建设拆迁安××室的鉴证下签订房屋拆迁产权调换协议书，拆除孟玉琴建筑面积为106.25平方米的非住宅房屋（房屋所有权证号兰房【城私】产字1××0号），返还孟玉琴建筑面积为106.25平方米的非住宅房屋。1999年11月30日、1999年12月4日，兰州市城市建设拆迁安置管理办公室向孟玉琴发出非住宅房屋安置通知，告知孟玉琴返还的106.25平方米非住宅房屋分别位于国际博览中心南区××楼××号区，建筑面积86.25平方米，使用面积80.15平方米;二楼203号区，建筑面积20平方米，使用面积16.67平方米。2013年12月3日，孟玉琴向一审法院提起诉讼（兰州市城关区人民法院（2013）城民一初字第653号案），请求判令国芳置业公司将其位于兰州国芳百货二层20平方米的营业面积恢复原状并返还,支付2001年1月1日实际占用孟玉琴二楼营业面积之日至其起诉之日的房屋使用费196560元，承担房屋使用费至实际交房之日……。该案判决后,孟玉琴、国芳置业公司上诉至兰州市中级人民法院。兰州市中级人民法院于2014年8月28日作出（2014）兰民三终字第468号民事裁定书，裁定发回一审法院重审。重审中，孟玉琴自愿放弃将兰州国芳百货二层20平方米的营业面积恢复原状的诉讼请求。2015年8月24日，重审后作出兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第1064号民事判决书，判令国芳置业公司于本判决生效后十日内给付孟玉琴二层20平方米营业面积的占有使用费119700元……。该判决发生法律效力并己履行。一审诉讼期间，2018年9月14日，国芳置业公司向孟玉琴转账付款96450元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。案涉兰州国芳百货二层20平方米房屋占有使用费价格已为（2014）城民一初字第1064号民事判决书确认，即案涉国芳百货南侧二夹层203号区房屋使用面积为18平方米，建筑面积为20平方米，每平方米占有使用费为70元。（2014）城民一初字第1064号民事判决书生效并履行后，孟玉琴与国芳置业公司并未对其后的房屋占有使用费价格达成一致意思表示进行变更，订立合同。孟玉琴关于判令国芳置业公司、国芳购物公司支付国芳百货二层20平米商铺占有使用费300000元（2013年12月4日至2018年9月3日，具体每年每月占有使用费以孟玉琴、国芳置业公司、国芳购物公司商定或者第三方评估为准，后本案房屋占有使用费据此结算的诉讼主张对此亦予佐证。当事人的合同权利义务基于合同，依于合同。孟玉琴关于判令国芳置业公司、国芳购物公司支付2013年12月4日至2018年9月3日国芳百货二层20平米商铺占有使用费300000元诉求的前提是以尚未发生的孟玉琴、国芳置业公司、国芳购物公司商定或者第三方评估为准，后本案房屋占有使用费据此结算，显无合同及事实依据，亦悖于设立、变更、终止民事法律关系的自愿原则。根据事实主张者尽举证责任之原则，当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于孟玉琴未举证证明其在（2014）城民一初字第1064号民事判决书生效后与国芳置业公司就其后案涉国芳百货南侧二夹层203号区、建筑面积20平方米房屋占有使用费达成一致意思表示、进行变更并国芳购物公司占有使用案涉房屋法律事实的存在，其关于以孟玉琴、国芳置业公司、国芳购物公司商定或者第三方评估为准判令国芳置业公司、国芳购物公司支付2013年12月4日至2018年9月3日的国芳百货二层20平米商铺占有使用费300000元的诉讼请求显无事实及法律无据，不予支持。基于国芳置业公司占有、使用孟玉琴国芳百货南侧二夹层203号区、建筑面积20平方米房屋，且孟玉琴未在（2014）城民一初字第1064号民事判决书生效后与占有使用人国芳置业公司就变更房屋使用费订立合同法律事实的存在，应参照孟玉琴与占有使用人国芳置业公司间既往的交易习惯，即（2014）城民一初字第1064号民事判决书所确定的房屋占有使用费价格由占有使用人国芳置业公司支付占有使用费。综上所述,合法的财产受法律保护。国芳置业公司应支付孟玉琴国芳百货南侧二夹层203号区的占有使用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第十条第(六)项之规定，判决：一、被告兰州国芳置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告孟玉琴2013年12月4日至2018年9月3日期间国芳百货南侧二夹层203号区,使用面积18平方米，建筑面积20平方米房屋的占有使用费71820元;二、驳回孟玉琴其他诉讼请求。案件受理费5800元，孟玉琴负担4411.48元，被告兰州国芳置业有限公司负担1388.52元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孟玉琴举证1.（2014）城民一初字第1064号民事判决书复印件一份，证明国芳置业公司、国芳购物公司同意变更每月房租为252元每平方米。2.2018年3月13日孟玉琴之女李西兰与国芳购物公司员工杜姝萍通话录音一份，证明双方协商变更过房租价格。国芳置业公司、国芳购物公司质证对以上二组证据的真实性、关联性均不予认可。本院经审查认为，第一组证据中书写字迹未加盖国芳置业公司或国芳购物公司的公章，主体不能确认，内容亦欠缺达成合意的形式要件，不能证明合意变更合同的事实。证据二的通话内容为双方多次就房租进行协商，未体现就房租价格达成合意。以上二组证据均与本案缺乏关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案一审期间，甘肃省兰州市城关区人民法院依申请对位于国芳百货南侧203号区建筑面积为20平方米房屋的占用使用费委托评估，兰州中信房地产评估事务有限公司出具中信估字（2019）第1395号《房地产估价报告》，估价结果为：租金单价￥215元/㎡·月，各年度净收益总计：￥245100元。该《报告》第48页载明国芳百盛一层客观租金价格为￥359元/㎡·月。一审庭审中，国芳置业公司申请兰州中信房地产评估事务有限公司出庭作证，兰州中信房地产评估事务有限公司陈述评估的结果为国芳百盛二层而非南侧二夹层的价格。此外，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为诉争房屋占用费的金额应如何确定。对此，孟玉琴主张以一审期间的评估结果215元/㎡·月计算；国芳置业公司、国芳购物公司主张按照一审判决认定的70元/㎡·月或对二夹层的重新评估结果计算。本院认为，关于房屋的实际位置，生效的（2014）城民一初字第1064号民事判决书认定为“国芳百货南侧二夹层”，一审期间评估的对象位置为“国芳百盛二层”，评估对象与生效判决确认的房屋位置存在偏差，故不宜直接采纳该评估结果。但是，因国芳置业公司为提升国芳百盛商场一层层高，将孟玉琴所有的二夹层房屋地面及墙壁打通，致使该房屋丧失了原来二夹层位置的独立空间及使用价值，而是混入商场一层空间，故亦不宜按照二夹层位置确定占用费。另一方面，案涉房屋虽然与商场一层混同，但该房屋空间位于商场一层房顶位置，故其商业价值应低于商场一层的租金价格。综上，因各方对占有使用费的标准争议较大，本院参照一审期间的评估结果，酌定按照国芳百盛1层客观租金的50%确定诉争房屋占有使用费金额为204630元（359元/㎡·月×50%×20㎡×57月）。一审判决采用既往交易习惯及（2014）城民一初字第1064号民事判决书认定的2006年1月2日至2013年12月3日期间70元/㎡·月占用费标准计算本案诉争的2013年12月4日至2018年9月3日期间的占用费，未考虑市场价格涨幅因素，有失公平，本院予以纠正。综上所述，孟玉琴的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7976号民事判决第二项；二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初7976号民事判决第一项为：兰州国芳置业有限公司于本判决生效后十日内给付孟玉琴2013年12月4日至2018年9月3日期间国芳百货南侧二夹层203号区,使用面积18平方米，建筑面积20平方米房屋的占有使用费204630元;三、驳回孟玉琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由孟玉琴负担1914元，兰州国芳置业有限公司负担3886元。二审案件受理费5800元，由孟玉琴负担1914元，兰州国芳置业有限公司负担3886元。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二一年一月二十六日书记员  段鸿燕