重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初11786号 原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司，住所地重庆市巴**花溪街道民主村十社，统一社会信用代码915001136761384484。 法定代表人：吴书广，执行董事。 委托诉讼代理人：李登方，重庆依斯特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：印芝，重庆依斯特律师事务所实习律师。 被告：杨某1，女，2007年9月27日出生，汉族，住重庆市渝**。 法定代理人：杨某2，男，1972年8月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：杨洪，重庆劲源律师事务所律师。 被告：杨某3，女，2003年1月2日出生，汉族，住重庆市渝**。 法定代理人：杨某2，男，1972年8月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：杨洪，重庆劲源律师事务所律师。 第三人：罗东，男，1992年11月15日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：罗显军，重庆大祥律师事务所律师。 原告重庆嘉宝管理顾问有限公司与被告杨某1、杨某3物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告重庆嘉宝管理顾问有限公司的委托诉讼代理人李登方、印芝，被告杨某1、杨某3的委托诉讼代理人杨洪，第三人罗东的委托诉讼代理人罗显军到庭参加了诉讼。因本案需以其他案件的审理结果为依据，本院于2020年7月20日裁定中止审理，现于2021年1月12日恢复审理并于当日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告重庆嘉宝管理顾问有限公司的委托诉讼代理人李登方、印芝，被告杨某1、杨某3的委托诉讼代理人杨洪，第三人罗东的委托诉讼代理人罗显军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆嘉宝管理顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付2018年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费26978.2元；2、判令被告从应交物业管理费之日的次日起，以当月应交未交物业服务费2118.4元为基数按日千分之三支付违约金，直至被告支付完毕物业费为止。事实和理由：被告是房屋业主，原告是该小区物业服务企业，被告从2018年7月起未交物业费等费用，原告催收未果，遂起诉。 被告杨某1、杨某3辩称，原告未经法定程序产生，无权在小区进行管理，主体不适格。原告未提供质价相等的服务，未全面履行物业服务义务，不应该按照物业服务合同约定的物业费价格收取物业费，也不应该要求被告支付违约金。被告将本案诉争房产出租给第三人罗东，租赁期间为2018年4月9日至2023年4月8日，并于2018年4月8日将房产交付给罗东，租赁合同中明确约定由罗东交纳物业费，本案应由第三人罗东支付物业费。 第三人罗东辩称，原告不具备主体诉讼资格，原告提供的日常管理或服务严重缺位，物业费最多只按30%收取。 本院经审理认定事实如下：被告杨某1、杨某3系房屋的业主，该房屋建筑面积为211.71平方米，系办公用房，审理中，经询问，被告陈述为写字楼。被告将该涉案房屋出租给第三人罗东，租赁期间为2018年4月9日至2023年4月8日。 原告作为乙方，与作为甲方的建设单位重庆润鹏房地产开发有限公司于2018年签订了力帆“××”一、二、三期物业服务合同，约定原告为“××一、二、三期”进行物业管理服务。该合同第三条约定，乙方提供物业服务的主要内容共计十四项，其中第一项为：物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位具体包括：房屋主体承重结构部位、户外墙面、屋面、大堂、公共门厅、各出入口、走廊、过道、楼梯间、公共卫生间、清洁间、电表房、化粪池、应急发电机房、消防给水统泵房、消防设备控制室、储水箱、电梯房（含电梯井）及其他地方或范围，但任何业主拥有独立使用权的地方及开发商保留的地方除外；该合同第七条约定，写字楼的物业服务费标准为10元/月.平方米，该合同第十七条约定，本合同期限自2018年4月8日其至2021年4月7日止。该协议还对物业服务内容与服务标准、权利义务、违约责任等进行了约定。该合同于2018年4月19日进行了备案。 上述协议签订后，原告为涉案小区提供了物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务等费用，原告经书面催收未果，诉至本院。审理中，经询问，原告明确不变更诉讼请求。 另查明，在本案审理中，被告辩称原告服务质量差，举示了2019年4月2日的嘉宝物业会议纪要、会议签到表，2019年4月11日原告出具的关于××1、2号楼业主沟通会的回复函，以及承诺书和整改意见书、照片，视频等证据予以佐证。在2019年4月2日的会议纪要中，时代业主代表要求原告及开发商润鹏地产就小区用电、空调外机、水电费、写字楼外墙玻璃太脏、装修保证金退还，车位不足，房产证未领到等问题进行回复。2019年4月11日，原告重庆嘉宝管理顾问有限公司××物业服务中心作出关于××1、2号楼业主沟通会回复函，载明：1、用电跳闸问题、产权证办理及延期交房违约金，业主可自行核算户内用电负荷，并在时代客户前台进行登记，此后由物业统一移交润鹏地产；2、外墙清洗问题，物业正在计划申请中；3、关于1、2号楼电梯问题，现已有8部电梯正常运行中，基本满足正常出行，待维修2部电梯预计下半年恢复运行；4、地下车库车位不足问题，属开发涉及规划范畴，物业只对交付现状进行管理，为缓解业主停车问题，物业可协调开发对未开放停车区域早投入使用；5、生活垃圾清运采取错峰方式，同时要求使用货梯，并及时清理清运路线及周边区域的残留垃圾；6、车库监控储存空间问题，物业已列入整改计划中，预计下半年完成改造。审理中，经询问，对于外墙的清洁问题，原告陈述在2019年4月2日会议纪要至今尚未清洗，计划下半年清洗。 上述事实，有前期物业服务合同及备案证明，产权信息，律师函及快递单，嘉宝物业会议纪要、会议签到表，2019年4月11日原告出具的关于力帆时代1、2号楼业主沟通会的回复函，以及承诺书和整改意见书，视频资料及照片，庭审笔录，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告与建设单位重庆润鹏房地产开发有限公司签订的“××”一、二、三期物业服务合同，其内容不违反法律规定，合法有效。原告作为物业服务企业为涉案小区提供了基本的物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业费。 原告作为物业服务企业，其收取10元/月.平方米的物业费，应该提供与收费标准相匹配的物业服务。根据被告举示的嘉宝物业会议纪要、会议签到表、关于××1、2号楼业主沟通会的回复函、承诺书、整改意见书、照片及视频等证据，原告在小区的清洁卫生，安保，共用设施设备维护上确系存在瑕疵，特别是对写字楼外墙存在长时间不清洗的问题。案涉物业服务合同明确约定了原告应当对户外墙面进行维修、养护和管理。为督促原告尽快履行相应职责，改善物业服务质量，在原告对小区写字楼外墙以及公共部分作清洗维护之前，对物业费本院暂按90%的标准即9元/月.平方米的标准予以主张。对于违约金，本院不予支持。 在2018年7月1日至2019年7月31日期间，被告应交纳的物业服务费为9元/月/平方米×211.71平方米×13个月=24770.07元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨某1、杨某3在本判决生效之日起三日内支付原告重庆嘉宝管理顾问有限公司2018年7月1日至2019年7月31日期间的物业服务费24770.07元； 二、驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费237.23元（已减半收取），由原告重庆嘉宝管理顾问有限公司负担19.23元，被告杨某1、杨某3负担218元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 冉 阳 二〇二一年一月十八日 书记员 杨如玉