湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14412号原告：余仁杰，男，1998年9月21日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：余湘燕,女，1971年1月21日出生，汉族，住长沙市雨花区。系原告余仁杰的母亲。委托诉讼代理人：张细牛，男，1974年5月2日出生，汉族，住长沙市天心区，长沙市岳麓区银盆岭街道银桥社区居委会推荐。被告：湖南新达美投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区玉兰路**达美苑****塔楼****裙楼及地下室**。法定代表人：文泽军，总经理。委托诉讼代理人：张桂标，湖南上马律师事务所律师。原告余仁杰诉被告湖南新达美投资置业有限公司（以下简称“新达美公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告余仁杰的委托诉讼代理入余湘燕、张细牛，被告新达美公司的委托诉讼代理人张桂标均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余仁杰提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告2020年6月9日至2021年2月9日因门面漏水造成的空置期租金损失费42000元。（按照前租户每月5250元，详见租赁合同）。2、判令被告支付2020年4月9日至2021年2月9日物业费1119.6元。3、判令被告支付因漏水造成的维修费用40000元。4、判令被告支付原告在“58”同城上支付的广告费323.69元。5、诉讼费用由被告承担。6、以上共计83443.29元。事实和理由：一、原告余仁杰于2015年6月30日购买了被告湖南新达美投资置业有限公司开发建设的达美美立方负119门面。二、购买不久就发现门面漏水严重，当时就向物业服务中心反映了此事。三、被告只在2018年进行了一次维修，后续不管我们怎么催都无动于衷，迟至第一次法院判决后还是没有动静。四、每次屋外下雨，屋内顶部、墙面就流水，墙面脱落，地面污水横，地面污水横流水引发电源短路起火（烧毁痕迹见证据图片）。五、前物业在的时候多次找过，包括找过开发商、业委会和现在的新物业，新物业和业委会也联合给开发商发了函，都不见有人前来修理（见业委会与新物业给被告的联系函）。六、最终导致我的租户实在不能正常经营，无奈搬至隔壁。七、租户因漏水给他造成的财产损失要求我进行赔偿，最终通过天顶街道司法调解赔偿租户15000元了事。八、以上事实是被告典型的不作为，最终导致我的租户搬至隔壁，造成我的经济从长远来看蒙受巨大损失（现在五千一个月都租不出去了）。为维护原告合法权益，根据商品房合同买卖约定第十五条和（2020)湘0104民初2712号判决书，原告有权要求被告进行赔偿。今再次向长沙市岳麓区人民法院提起起诉，请人民法院依法支持原告以上的请求。被告湖南新达美投资置业有限公司辩称：一、原告余仁杰的委托代理人张细牛虽然是银桥社区居委会推荐人员，但是原告余仁杰对委托代理人张细牛的授权不包括出庭诉讼、调解，因此原告代理人无权出庭参加诉讼；二、根据原告提供的《房屋维修合同》及补充协议，原告的房屋已在2020年7月20日前重新装修完毕，已达到再出租的条件，在贵院开庭审理的余仁杰起诉答辩人民事判决书（案号：(2020)湘0104民初2712号）,答辩人已补偿了被告租金损失25000元，根据民事诉讼一事不再理的原则，原告存在恶意诉讼，浪费法院紧张的司法资源，请求贵院依法驳回原告主张租金损失42000元的请求；三、关于原告主张2020年4月9日至2021年2月9日物业管理费1119.6元，收取物业管理费的主体并不是原告，原告交物业管理费是自己的义务；四、关于原告主张漏水造成的损失40000元，因原告房屋漏水，答辩人已对其房屋多次整改，已不漏水了，在原告提供的2020年1月8日联系函中已注明答辩人已整改的事实，并且原告房屋具备再出租的条件，原告余仁杰起诉答辩人案件（案号：(2020)湘0104民初2712号）已对原告的漏水问题做了补偿，以及此次原告对其房屋装修并未通知答辩人的情况下自行装修，还存在以漏水名义进行重装的嫌疑，因此请求法院通过第三方机构鉴定原告漏水造成的实际损失，鉴定出来损失后应扣除答辩人已支付给原告的25000元补偿款；六、原告主张的广告费和本案没有关联，无法律依据。综上，原告主张的以上诉讼请求皆无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2015年6月30日，原告余仁杰（买受人）与被告新达美公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ140158-119）一份，约定原告购买被告开发建设的位于岳麓区××道××号××＃栋××房××＃××＃栋××栋××单元××层××号房屋，合同约定建筑面积24.88平方米，总房价899665.00元，规划用途为商业。合同第十五条保修责任：“…买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在接到买受人书面通知之日起30日内无故拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期限造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自该房屋交付之日起计算。”在合同签订后，原告余仁杰向被告新达美公司支付了全部购房款，并于2015年年底收房。2017年12月9日，原告余仁杰与何家乐签订了《门面租赁合同》一份，将涉案房屋出租给何家乐用于经营宠物店（长沙市岳麓区丑小丫宠物店）。合同约定租赁期3年，租期从2018年2月10日起到2021年2月9日止，每月租金为5000元，门面租金为2年不变，以后每年递增为5%。在租赁期间，因涉案房屋漏水，原告于2020年3月20日向本院起诉，本院（2020）湘0104民初2712号民事判决书已确认被告向原告支付2020年4月10日至2020年6月9日期间的房屋租赁空置费10000元，原告可另行主张后续房屋空置期租赁损失。现因房屋持续漏水，至今仍处于空置状态。原告起诉至本院，要求被告承担其损失。另查明，原告与湖南友坤装饰工程有限公司范利波订立的《房屋维修合同》，约定维修金额为35000元。原告支付了上述费用。上述事实，有当事人当庭陈述，原告余仁杰提交并经庭审质证的商品房买卖合同、门面租赁合同、证明、（2020）湘0104民初2712号民事判决书、房屋维修合同、维修图片、收据等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告余仁杰与被告新达美公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按照合同的约定积极履行各自义务。根据合同约定，在商品房保修范围和报修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在接到买受人书面通知之日起30日内无故拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。因房屋质量问题造成买受人经济损失，故新达美公司应赔偿余仁杰的损失。关于原告主张的各项损失，本院作出如下认定：1、房屋空置租金损失。因涉案房屋漏水，导致涉案房屋未能按照合同取得预期利益。本院结合《门面租赁合同》的约定，认定原告2020年6月9日至2021年2月9日房屋空置租金损失为40000元（5000元×8个月）。2、物业费系涉案房屋管理所产生的必然费用，此系原告所应承担的合同义务。并非侵权行为所造成的损失。原告主张被告支付物业费，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。3、维修费用，原告对涉案房屋漏水进行了维修，结合原告提交的维修合同、图片以及支付凭证，本院认定原告产生了维修费用35000元。4、广告费，原告举证不足以证明该费用与本案存在关联，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南新达美投资置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告余仁杰支付房屋空置租金损失为40000元、维修费用35000元。二、驳回原告余仁杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取943元，由原告余仁杰承担100元，被告湖南新达美投资置业有限公司承担843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年一月二十六日法官助理龚雪娟书记员谭佳