山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0683民初3239号 原告：綦振荣，女，1961年4月10日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：董振鹤，山东港杰律师事务所律师。 被告：宋校名，男，1985年8月4日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：张秋霞，山东文景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周爱君，山东文景律师事务所实习人员。 原告綦振荣与被告宋校名租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 綦振荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还从原告处租赁的房屋和设备，并给付逾期腾房占有使用费152724元和逾期返还设备使用费54288元，共计207012元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将房屋租赁给被告，租金每年36000元，租赁期间3年，原告提供设备供给被告于租赁期间内无偿使用。租赁期间届满后，被告拒绝返还房屋和设备。 宋校名辩称，原告所述并非事实，我与原告实际履行的是《厂房租赁合同》，《租赁合同》已作废，我已于租赁期间届满的2017年返还房屋并搬离。设备系原告赠与，我搬离时未带走，愿返还屋内现有设备。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 无争议的事实是：2003年3月10日，莱州市城港路街道小原高家村民委员会（以下简称小原高家村委）将其莱海路以北的7间房屋及大院租赁给原告。2014年2月25日，原告将上述房屋中的一部分转租给被告，租赁期间自2014年3月1日至2017年3月1日，租金每年36000元。小原高家村委曾于2016年5月17日起诉原告，主张原告未经小原高家村委同意将房屋转租，请求解除租赁合同，法院经审理，认定小原高家村委允许原告转租，判决驳回小原高家村委的诉讼请求。原告曾于2019年9月3日起诉小原高家村委，主张小原高家村委拒绝履行合同，于2015年3月将房屋收回并出租给被告，请求小原高家村委承担违约责任，法院经审理，认定小原高家村委未收回房屋，合同未终止履行，原告的权利未受侵害，判决驳回原告的诉讼请求。 对于上述无争议的事实，有当事人陈述、原告提交的《租赁合同》、被告提交的《房屋租赁合同》、本院（2016）鲁0683民初2437号民事判决和(2019)鲁0683民初6584号民事判决、山东省烟台市中级人民法院（2017）鲁06民终2676号民事判决和(2020)鲁06民终2106号民事判决在卷佐证，本院依法予以确认。 有争议的事实是，《租赁合同》和《厂房租赁合同》的签订顺序、原告是否已向被告交付《明细表》中设备、被告是否已在租赁届满后返还案涉房屋。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原、被告履行的是《租赁合同》还是《厂房租赁合同》，原告主张已向被告交付《明细表》中的设备的事实是否成立 （一）原告提交以下证据： 1.《租赁合同》和《明细表》各1份，拟证明案涉租赁关系和设备详情。合同载明签订时间为2014年2月25日，租赁期间为2014年3月1日至2015年3月1日，前3年租赁费每年36000元，租赁物为房屋和设备并标明“详见明细表”，其中合同顶部“出租方”（甲方）系原告签字，“承租方”（乙方）系被告签字捺印和王志亮签字，合同底部“甲方”系原告签字捺印，“乙方”系被告签字捺印。原告陈述，第一，原、被告曾在签订该合同前签订《厂房租赁合同》，但随后被该合同替代而作废；第二，王志亮因对合同内容不认可，仅在顶部作为见证人签字而未在合同最终形成时签字，王志亮于1年后退出，故不起诉王志亮；第三，《明细表》系签订合同时所附，其中设备系原告提供给被告无偿使用，当时设备完好，被告虽未在《明细表》上签字，但知情；第四，《租赁合同》虽约定租赁期间为2014年3月1日至2015年3月1日，但亦约定前3年租赁费每年36000元，因此实际租赁期间为2014年3月1日至2017年3月1日。被告对《租赁合同》的真实性不提异议，但主张其系被告与王志亮合伙时与原告于2014年2月25日签订，当时的租赁物包括房屋和设备，约定原告将设备一并租赁给被告，合同虽标明“详见明细表”，但签订时并无明细表，是原告自己事后制作的。后因王志亮于2014年5月退出，原、被告于一两个月后签订《厂房租赁合同》，将《租赁合同》作废，《厂房租赁合同》未标明附设备明细，且约定原告将设备赠与被告，原告实际提供的设备比《明细表》内容少且部分已损坏，只是因租赁物中的房屋未发生变化且租金已交纳，《厂房租赁合同》的签订时间仍写为2014年2月25日。 2.原、被告2018年3月13日和2018年5月31日的通话录音资料，拟证明租赁物包括设备。被告主张录音不完整，原告截取了对其有利的部分，且原告在录音中极力与被告明确设备，可见双方在签订合同时并未对具体设备进行明确。 3.原、被告2018年11月29日的通话录音资料，拟证明被告认可租赁物包括《明细表》中设备。被告对真实性不提异议，但主张录音可能不完整，且原告有目的地诱导被告，被告只是应付，录音中也未对设备进行详细说明。 4.原、被告2020年5月21日的通话录音资料，拟证明案涉租赁物包括设备。被告的质证意见为：第一，对真实性不认可，录音不完整，无证明力；第二，在原告与小原高家村委的诉讼中，原告要求被告作伪证，被告拒绝，因此原告不断打扰被告，被告为确保正常营业，此后与原告通话都是在应付；第三，原告曾赠与被告设备，但原告未在通话中明确设备详情，被告以为原告只是想撤回赠与，亦不愿再与原告争论；第四，从录音中可以看出，被告对原告的诱导性问题并未积极回答。 5.原、被告2017年5月31日、2018年11月12日、2019年11月12日的通话录音资料，拟证明租赁期间届满后，原告曾多次要求被告返还租赁物，被告拒不返还。被告主张上述录音不完整且未涉及设备问题，无法证明原告主张。 6.原、被告2018年3月13日和11月21日的通话录音资料，拟证明租赁期间届满后，原告曾要求被告返还租赁物，被告拒不返还。被告的质证意见为：第一，录音时间无法确定；第二，在第1份录音中，原告称租赁期间系2月26日届满，但在2018年11月12日的录音中称系2月21日届满，前后矛盾且均与实际不符，而无论原告所说是否正确，被告均未反驳，只是应付；第三，第2份录音不完整；第四，录音中提到的设备不明确、不具体，均系原告自说自话，与本案无关联性，无法证明原告主张。 （二）被告提交以下证据： 1.《厂房租赁合同》1份，拟证明该合同系原、被告实际履行的合同。合同载明签订时间为2014年2月25日，租赁期间为2014年3月1日至2017年3月1日，租金每年36000元，租赁物只有房屋。原告对真实性不提异议，但主张原告提交的录音能证实，正因《厂房租赁合同》不完善，没有设备明细表，才又订立了《租赁合同》。 2.本院（2016）鲁0683民初2437号小原高家村委诉綦振荣房屋租赁合同纠纷一案中的开庭笔录和宋校名证人出庭笔录各1份，拟证明原告曾明确承认是先和被告、王志亮签订《租赁合同》，后又就同一房屋和被告签订《厂房租赁合同》，其中开庭笔录载明“2月25日上午先和宋校名、王志亮签订了租赁合同，接着就同一个地方和宋校名签订了原告提交的这份租赁合同”和“宋校名、王志亮把房租3.6万元交上了，然后我和宋校名又签了合同”的内容。原告的质证意见为：第一，一审判决已被二审判决否定，该证据不能证明被告主张；第二，原告所述于2014年2月25日上午和被告、王志亮签的合同只是草稿，修改后于下午和被告签了字，但因当时王志亮不在场而作废，待下午王志亮在场后，三人又签订《租赁合同》，原告所述“接着就同一个地方和被告签订了合同”指的系作废的合同。 3.证人王志亮到庭作证，王志亮证实：证人与被告2014年时系合伙关系，租赁原告房屋时与原告相识。2014年2月25日，证人、被告和原告共同在场协商后签订《租赁合同》，约定证人和被告租赁原告的房屋和设备，租金每年36000元，原告称设备归证人和被告使用，因都是价值不高的小设备，证人认为原告的意思是将设备赠与证人和被告，《租赁合同》中虽标明“详见明细表”，但签订合同时并无明细表，是当时时间紧，签得比较匆忙。后证人和被告经营意见不合，证人退伙。证人对其退伙后原、被告是否重新签订合同及《厂房租赁合同》均不知情，只知2017年后被告就已不再租赁案涉房屋。证人作证过程中，原告提交其与证人于2020年5月18日见面交谈的视频并当庭播放，证人陈述，视频是原告偷录，当时原告是想让证人和被告为原告和小原高家村委的诉讼作伪证，原告在视频中系诱导证人，而证人是出于怜悯顺着原告说，但证人所说并非全系事实，也未答应为原告作证。对本案案情，证人有所了解，被告的主张属实。 经审查，被告对其提交的证据能够作出合理解释，其多次陈述间亦无矛盾之处，但原告的多次陈述间存在矛盾之处，对被告提交的部分证据亦无法作出合理解释。对于《租赁合同》，原告在2020年7月1日的庭前会议中称王志亮是在原、被告签字前签字，后又在2020年7月15日的庭前会议中称系原、被告和王志亮均在场时签订；对于被告指出的原告在（2016）鲁0683民初2437号小原高家村委诉綦振荣房屋租赁合同纠纷一案中陈述的矛盾之处，原告的解释显然不合理。因此，应认定《厂房租赁合同》系于《租赁合同》之后签订。双方均认可两份合同的租赁物是同一房屋，因此《厂房租赁合同》系对《租赁合同》的变更和取代。 原、被告对《租赁合同》和《厂房租赁合同》的签订顺序的争议，实质争议为为租赁物是否包括《明细表》中的设备。根据前面的分析，原、被告实际履行的系《厂房租赁合同》，《厂房租赁合同》并未对设备进行约定，原告亦未提交其他证据予以佐证，即便签订合同时存在《明细表》，但被告未在《明细表》上签字，《明细表》的真伪不明，原告主张的事实亦不成立。 综上，本院对该部分争议事实认定如下：原、被告实际履行《厂房租赁合同》，原告主张按照《明细表》向被告交付设备的事实不成立。 二、租赁期间届满后，被告是否已返还租赁房屋 （一）本院于2020年8月11日对案涉房屋和设备进行了现场勘验。勘验现场显示南排最西侧房屋未上锁，锁头挂在上锁处。 被告陈述，因原告将案涉房屋断电，被告已在双方未交接的情况下于2017年搬离，应视为交付房屋，部分设备因无法移动未带离，当时原告与小原高家村委的诉讼正在进行，被告无法确定房屋所有权人，因此将南排最西侧房屋钥匙交给小原高家村委而非原告，但已将搬离消息通知了原告和小原高家村委。原告陈述，不清楚被告是否通知小原高家村委，但未通知原告，直至原告于2020年5月21日通知被告搬离并将设备留在屋内时，被告仍表示其尚有物品在屋内未带离。 （二）现场勘验结束后，双方均同意将案涉房屋和屋内设备交付原告，由原告负责保管。现双方均认可房屋内设备已于2020年12月8日交接清楚，原告认可被告已于该日搬离。 （三）被告提交以下证据 1.莱州市公安局城港派出所2020年6月29日出具的《出警证明》1页、被告委托诉讼代理人张秋霞和周爱君调查牟长福时制作的《调查笔录》2页、杨立山出具的《证明》影印件1页、被告2017年6月4日录制的视频3个、高永彦和宋校名于2018年11月4日签订的《协议书》影印件1页，拟证明租赁期届满后，因被告未应原告要求作伪证，原告对被告怀有意见并在被告经营期间切断电源，导致被告于2018年另行租赁高永彦房屋。原告的质证意见为：第一，《出警证明》能够证明原告在租赁期届满后多次催促被告搬离，但被告均以和小原高家村委签订了合同为由拒绝；第二，《调查笔录》系被告代理人制作，没有证明力；第三，对影印件均不发表质证意见；第四，对视频的真实性无异议，因被告在租赁期届满后拒不搬离，原告想给被告断电，但误断了案外人的电。 2.小原高家村委出具的通知1页、《交纳租赁费通知书》3页、照片打印件2页，拟证明原告自2015年起未向小原高家村委交租金，在此情况下，原告和小原高家村委的房屋租赁关系不确定，原告无权要求被告给付逾期腾房占有使用费。原告对上述证据的真实性不提异议，认可原告自2015年起未向小原高家村委交纳租金，但并非原告不交，是小原高家村委拒收，上述证据与本案无关联性。 经审查，第一，被告认可于租赁期届满后未与原告交接，且称已将钥匙交给小原高家村委而非原告，其主张已通知原告其已搬离，但未提交证据证明，从被告的行为中可看出双方并未进行租赁房屋的交付；第二，《出警证明》仅载明原、被告产生纠纷，无法证明被告主张，《调查笔录》系被告代理人制作，牟长福未到庭作证，且只能证明原告曾给案外人牟长福断电，杨立山出具的《证明》系影印件，杨立山未出庭作证，被告认可原告主张的给案外人断电的事实，其主张原告于第二日给被告断电，并未提交证据证实，《协议书》系被告与案外人签订，不能证明原告存在过错；第三，小原高家村委出具的证明只涉及小原高家村委与原告间纠纷。被告主张被告原告与小原高家村委的诉讼影响其权利行使，但并未提交充分证据予以证实，而原告与小原高家村委经过多次诉讼，法院已确认原告将从小原高家村委处租赁的房屋后进行转租的行为有效，且根据合同相对性原则，原告与案外人间的纠纷不影响原、被告间的法律关系，对本案审理并无影响。对被告的上述主张，除原告认可的内容，本院不予认定。 对该部分争议事实，本院认实如下：原、被告租赁期间届满前未解除合同，租赁届满后，被告并未返还案涉租赁房屋给原告。 本院认为，本案的争议焦点为：一是被告是否应返还原告主张的《明细表》中设备并给付逾期返还设备使用费；二是被告否应返还原告租赁房屋并给付逾期腾房占有使用费。法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是，法律、司法解释另有规定的除外。本案的租赁合同签订、履行等法律事实均发生在民法典施行前，具体评判如下： 一、被告是否应返还原告主张的《明细表》中设备并给付逾期返还设备使用费 根据查明的事实，《厂房租赁合同》系双方实际履行合同，原告主张《明细表》系《租赁合同》所附，且已按照《明细表》交付设备给被告，证据不足，且《明细表》真伪不明，对原告的该主张，本院不予支持。 二、被告是否应返还原告租赁房屋并给付逾期腾房占有使用费 原、被告签订的《厂房租赁合同》明确约定了“租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同”的内容。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期。本案中，被告主张其已于租赁期间届满后搬离，原告亦表示曾多次要求被告腾迁房屋，应视为被告未续租，因此在租赁期间届满后，被告负有返还房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。被告违约，应承担责任，返还租赁房屋给原告并给付逾期腾房占有使用费。 关于逾期腾房占有使用费，原告主张，被告自2017年3月1日合同届满之日起至2020年6月2日原告起诉之日止，继续占有房屋39个月，拒绝交回，逾期腾房占有使用费计算按每年37000元即每月3083元计算，共计120237元。本院认为，《厂房租赁合同》均未约定逾期腾房的损失计算，双方均未申请对案涉房屋进行价格评估，因此，酌定参照租赁合同约定的租金标准即每年36000元给付，共计应给付117000元（36000元/12*39）。 另，原告曾主张，在其从小原高家村委租赁的房屋中，有4间已由小原高家村委租赁给被告，要求被告给付该部分逾期腾房占有使用费。本院认为，根据原告的陈述，该房屋涉及案外人，被告对此亦不认可，本案不予处理。对南排最西侧房屋纵向卷帘门，被告曾表示赠与原告，后又要求拆走，本院认为被告应遵守诚信原则，切实履行已作承诺，对此本院不予处理。对于本院勘验时的个别设备，双方均认可系原告所有，且已实际交付，是双方依法行使权利，本院不再评判。被告曾主张，原告未在起诉状中明确、亦未在庭审过程中明确增加返还房屋和给付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，因此不应合并审理，本院认为，在庭审中，原告已明确其诉讼请求，即包含返还房屋和设备并给付逾期腾房占有使用费和逾期返还设备使用费，本院亦就该诉讼请求进行了审理，被告的该主张显然不合理，本院不予支持。 综上，原告要求被告按照《明细表》返还设备并给付逾期返还设备使用费，证据不足，本院不予支持；原告请求被告返还房屋并给付逾期腾房占有使用费，于法有据，本院酌定部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告宋校名返还原告案涉租赁房屋（已履行）并于判决生效后十日内给付原告逾期腾房占有使用费117000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4420元，由原告綦振荣负担1922元，被告宋校名负担2498元（此款原告已交纳，限本判决生效后七日内交纳本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  郑学东 人民陪审员  王照敏 人民陪审员  王德庆 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  李 慧