天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）津01执异10号案外人：田洪家，男，1978年10月1日出生，汉族，住山东省沂南县。申请执行人：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。被执行人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。法定代表人：陈贵德，董事长。被执行人：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，住，住所地山东省沂南县界湖街道城北外环路/div>法定代表人：陈贵德，董事长。被执行人：陈贵德，男，1965年5月9日出生，汉族，住山东省沂南县。被执行人：高树英，女，1962年4月8日出生，汉族，住山东省沂南县。本院在执行中国金融租赁有限公司与山东晨始置业有限责任公司，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，陈贵德，高树英借贷纠纷一案中，案外人田洪家于2020年9月21日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人田洪家称，请求解除对坐落于山东省临沂市沂南县华苑怡景4号楼2单元501室及储藏室0021号（不动产权证书号沂房权证城区字第2××7号）房屋的查封。事实与理由：案外人于2010年11月17日购买山东晨始置业有限责任公司所开发的临沂市沂南县华苑怡景4号楼2单元501室及储藏室0021号，案外人于2010年12月10日全部付清房款315774元，并取得销售不动产统一发票，并缴纳契税4736.61元，并取得中华人民共和国税收缴款书（（151）鲁地现02595439），山东省沂南县房管局于2010年12月对该楼房登记备案。该房屋系案外人田洪家与配偶胡名珍唯一的保障住房。案外人田洪家为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1.2010年11月17日签订的契约和商品房预售协议，与山东晨始置业有限责任公司签订的协议，2010年12月在房管局的备案证明。证明购房合法且经房管局备案。2．房屋使用说明和缴纳阳台款和车库款的票据。3.2013年5月7日开具的购房款发票，证明缴纳了全部房款。4．物业费单据，2014、2015、2016三年票据，证明实际使用房产。申请执行人中国金融租赁有限公司称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，中国金融租赁有限公司认为案外人的异议申请不符合该规定。一、案外人并未在法院查封之前与山东晨始置业有限责任公司签订合法有效的书面买卖合同。案外人提交的购房买卖契约，房地产买卖合同商品房预售协议不符合《商品房销售管理办法》第16条规定的第三项、第五项、第六项、第七项、第九项、第十三项的内容。因此上述购房协议不应被认定为商品房买卖合同。另外案外人提交的契税发票，名称是税收交款书，右下角记载的房屋合同签订的时间是2017年4月6日，这个时间是在法院查封之后。二、案外人提供的证据不能证明已经支付了全部价款。案外人提交的税收凭证是被执行人山东晨始置业有限责任公司可以随意制作的文件，不排除被执行人和案外人恶意串通逃避执行的可能。另外案外人没有提供银行流水的付款凭证，不足以证明支付了全部购房价款。三、案外人所提交的证据不足以证明在法院查封案涉房屋之前合法占有了案涉房屋。案外人未提交案涉房屋入住的相关手续，水电暖气等物业缴费情况也没有提供，其提交的购房钥匙发放联系单，不能证明该联系单记载的内容已经实际履行，更不能证明案外人在法院查封之前已经合法占有了案涉房屋。四、案外人所提异议不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。根据案外人提交的不动产查封情况记载显示，法院是在2017年1月12日查封了案涉房屋。案涉房屋取得首次登记的时间是2013年5月24日，也就是说2013年5月24日起案涉房屋就具备了办理过户登记的条件，从2013年5月24日至人民法院查封，即2017年1月12日长达三年多的时间内案外人既没有与被执行人山东晨始置业有限责任公司办理案涉房屋所有权过户登记手续，也没有办理所有权预告登记手续，足以证明案外人严重怠于维护自身权益，未办理过户登记是案外人自身原因所致。被执行人山东晨始置业有限责任公司称，田洪家与山东晨始置业有限责任公司之间存在合法《商品房预售合同》，购买在先，已交纳完毕房款。该房屋已经归田洪家所有，山东晨始置业有限责任公司于2013年5月7日为田洪家开具315774元销售不动产统一发票。田洪家预告备案登记在先，于2010年12月8日向沂南县房地产管理局办理预告备案登记。田洪家已经实际占有并且已居住多年。根据法律规定应解除查封。本院查明，原告中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案，天津市高级人民法院于2017年7月10日作出（2016）津民初100号民事判决书。判决主文如下：“一、解除中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司返还中国金融租赁有限公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司赔偿中国金融租赁有限公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司所有；五、被告山东晨始置业有限责任公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中国金融租赁有限公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿；六、原告中国金融租赁有限公司有权以被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿（应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准）；七、被告陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向原告中国金融租赁有限公司承担连带保证责任；被告陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司追偿；八、原告中国金融租赁有限公司有权以被告陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100%股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回原告中国金融租赁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计2454321元，由被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英共同负担。（2016）津民初100号民事判决生效后，因各被告未在规定期限内履行义务，中国金融租赁有限公司向天津市高级人民法院申请执行，天津市高级人民法院依法受理后，于2017年8月25日作出（2017）津执49号执行裁定，将案件指定本院执行。本院另查明，2010年11月17日，田洪家与山东晨始置业有限责任公司签订《购房买卖契约》，购买山东晨始置业有限责任公司开发的、位于山东省临沂市沂南县××号楼××单元××室，价格为315774元。2010年12月田洪家与山东晨始置业有限责任公司就前述案涉房屋另签订内容相同的《商品房预售协议》（该协议签后有“沂南县房地产管理局产权交易监理章”）。2013年5月7日，山东晨始置业有限责任公司为田洪家开具购房款发票，田洪家于2017年4月6日交纳房屋税费。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中田洪家并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，故田洪家对案涉房屋的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形。其请求解除对案涉房屋的查封，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人田洪家的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王晓燕审判员  华 勇审判员  张玉明二〇二一年一月二十七日法官助理邢龙飞书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。