江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民再75号 再审申请人(原审被告)：顾晓蕾，女，1981年6月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被申请人(原审原告)：付岽，男，1986年7月30日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 委托诉讼代理人：徐群，江苏金木天律师事务所律师。 被申请人(原审被告)：张伟，男，1980年11月27日出生，汉族，住江苏省太仓市。 再审申请人顾晓蕾因与被申请人付岽、张伟房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2019年10月23日作出的（2019）苏0585民初4506号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月12日作出（2020）苏0585民申8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年9月15日、2020年10月21日公开开庭进行了审理。再审申请人顾晓蕾、被申请人付岽及其委托诉讼代理人徐群、被申请人张伟、证人沈某,吴某,4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人顾晓蕾申请再审称，请求依法撤销（2019）苏0585民初4506号民事判决，查清事实后依法改判。事实与理由：一、原审证据《房屋买卖合同书》中，再审申请人顾晓蕾并未签字，对房屋买卖事宜完全不知情。庭审笔录中载明，合同中再审申请人的签名系被申请人张伟代签，且签字处注明“当天女方过来签字，否则承担违约责任”，也能证明再审申请人并未签字，被申请人付岽与房产中介对此也都是知情的。没有证据能够证明再审申请人同意出售案涉房屋，也没有证据能够证明再审申请人事后追认被申请人张伟代签的法律效力。被申请人张伟代签系无权处分，没有经过再审申请人追认，对再审申请人来讲该合同是无效合同，原审法院却据此认定再审申请人承担法律责任，显属错误。二、原审审理过程中，再审申请人未收到任何诉讼材料，被申请人出具伪造的再审申请人签字的授权委托书，代表再审申请人参与出庭，剥夺了再审申请人出庭质证和辩论的权利，致使原审法院作出错误的判决。三、原判决认定事实不清，案件定性错误。被申请人付岽与被申请人张伟之间系民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系。被申请人付岽不具备购房资格，签订房屋买卖合同，是为了掩盖民间借贷关系。被申请人张伟收到款项后，还需支付利息等费用，显属民间借贷。合同签订过程中，有两家房屋中介，作为专业中介人员，明知再审申请人未签字的房屋买卖合同存在重大瑕疵，却并未要求房屋共有产权人现场签字，也是不符合情理。原审审理过程中，仅依据收条，没有任何银行转账凭证，就认定总额为50万元的巨额款项属实，过于草率。综上，原审判决再审申请人承担返还购房款50万元、违约金10万元及中介费1万元，是缺乏证据证明的。现再审申请人恳请法院依法再审，查清事实，纠正错误，维护申请人的合法权益。 被申请人付岽辩称，一、付岽与张伟签订的房屋买卖合同应当认定为有效。首先，虽然房屋买卖合同上“顾晓蕾”的名字是张伟所代签，但张伟和顾晓蕾系夫妻关系，张伟委托中介卖房并向中介和付岽出示了顾晓蕾的身份证、结婚证，明确说明夫妻二人都愿意卖房，还在合同上明确保证：过户当天夫妻双方过来签字，否则承担违约责任。当天签订合同之前，付岽还带着妻子、岳父母和中介人员一起到涉案房屋看房子，当时甚至还碰到另外一家中介公司也带人在看这套房屋。该房屋一直由顾晓蕾和张伟正常居住，顾晓蕾如不同意其丈夫张伟卖房，不可能不提出反对意见。其次，房屋买卖合同交易总价为120万元，也完全是符合市场价格。付岽在2019年5月25日签订房屋买卖合同当日，就通过手机银行转账支付了张伟5万元定金，2019年5月28日又通过手机银行转账支付了45万元购房款。顾晓蕾和张伟是共同生活的夫妻，张伟收取的售房款是用于与顾晓蕾共同生活支出。直到原审开庭前，顾晓蕾也从没有表示不同意卖房。退一步讲，就算顾晓蕾真的不知情，但张伟的行为也足以让付岽相信顾晓蕾是同意卖房的，其丈夫张伟有代理权，符合表见代理构成要件。付岽支付了合理的对价，属于善意第三人，基于公平原则和保护市场交易秩序的法律精神，应当认定为合同有效。即使顾晓蕾不同意卖房，也只是导致合同不能实际履行，付岽要求解除合同，并不违背法律规定。 二、付岽与张伟之间不存在任何民间借贷关系，付岽完全有购房资格。付岽自江西老家来太仓创业，从事门窗加工生意，如今全家都在太仓生活，符合太仓市外地人员购房需交纳2年以上社保的购房条件。付岽与张伟在房屋买卖之前从不相识，更不存在任何顾晓蕾所称的民间借贷关系。付岽是通过中介介绍才选中涉案房屋，之所以要买这套房屋，一是想给家人一个安定的家，另外是为了解决小孩上学的学区问题。付岽一家人为了买这套房屋支付了50万元，这是一家多年来辛辛苦苦积攒下来的。在这起交易中付岽完全就是一个诚实守信的受害人，没有任何违法、违约行为。 三、顾晓蕾和张伟的行为严重违反诚实信用原则，涉嫌故意诈骗。自2019年5月付岽支付了50万元购房款以后，张伟一直以筹钱归还房屋的抵押贷款为由拖延不肯过户，但其从未说过顾晓蕾不同意卖房。另外，张伟和顾晓蕾在与付岽签订房屋买卖合同收取付岽支付的50万元购房款后，还将涉案房屋挂到多家中介公司委托出售，看房的人络绎不绝，周边邻居都知道他们要卖房的事，顾晓蕾却称不知情，根本不符合常理。根据原审开庭时张伟的陈述：顾晓蕾一开始是同意卖房，只是现在不同意。据此可以证明，顾晓蕾和张伟对于卖房行为完全是同意的。根据原审时付岽提供的顾晓蕾的送达地址和法院的送达邮件详情单显示，法院送达给顾晓蕾和张伟的法律文书就是顾晓蕾住所地即涉案房屋所在地，张伟能按时来法院参加诉讼，顾晓蕾不可能没收到法院传票，更不可能不知情。现顾晓蕾称张伟原审时提供的授权委托书是伪造的却未能提供任何证明。即使真的是伪造的，也只有两种可能，一种是张伟自己伪造的，但对于原审法院来讲只能按法律规定进行形式审查，对此产生的法律后果和法律责任应当由伪造人张伟承担；另一种可能就是顾晓蕾和张伟共同伪造，故意钻法律的漏洞，以此达到事后推翻生效判决的非法目的。实际上，付岽支付的50万元购房款，张伟和顾晓蕾已经使用殆尽。付岽根据生效判决于2020年3月18日向法院申请强制执行，但到2020年7月3日法院裁定终结执行程序时，也没有执行到任何款项。根据张伟和顾晓蕾出卖涉案房屋后仍一房多卖、反复无常的行为，可以推定顾晓蕾和张伟以卖房为名，故意骗取付岽购房款用于挥霍的非法目的。两人的行为严重违反诚实信用，涉嫌故意诈骗，不仅应当承担违约责任，返还付岽的购房款并赔偿违约金，还依法应当追究刑事责任。 综上，付岽认为，顾晓蕾和张伟的行为违反诚实信用原则，损害了付岽权益，应当承担法律责任。即使合同被认定为无效，张伟和顾晓蕾也应当全部返还付岽支付的购房款并赔偿付岽的经济损失。请求法院查明案件事实，依法判决。 被申请人张伟辩称，当时卖房时，我想再做做顾晓蕾的工作，顾晓蕾应该会同意的，所以在房屋买卖合同上写明了如果顾晓蕾不来签字属于违约责任。卖房的时候，确实有几家房产中介过来看房，我都不认识，直到现在还有中介打我电话问我是否卖房，可能是中介没有撤销消息。付岽说之后我还挂在房产中介，我都不知道。卖给付岽以后，是有一次看房，那是我已经和付岽解除房屋买卖关系了。如果那次能够高价卖掉，我可以把收付岽的购房款尽快还掉。我也会想办法尽快把付岽的50万元尽快还掉的。后来顾晓蕾知道这件事情后不同意卖房，我就没有再谈这件事情。 2019年7月26日，付岽向本院起诉顾晓蕾、张伟请求：两被告返还支付的购房款50万元并赔偿违约金10万元、中介费1万元及利息。 本院原审认定事实：原告付岽（乙方）、被告张伟（甲方）于2019年5月25日在中介公司太仓市君临居房产经纪有限公司的撮合下订立房屋买卖合同书，合同约定，甲方同意将座落于城厢镇洋沙三村11幢501室以120万元的价格出售给乙方。合同补充约定甲乙双方约定于2019年7月25日办理房屋交割手续。双方合同一旦签定不得违约，否则违约方支付对方首付款的20%作为另一方的赔偿金，并且中介费不退，由违约方承担。合同签订后，原告当日即支付了50000元；5月28日，原告又支付了450000元的首付款。 庭审后，原、被告与太仓市君临居房产经纪有限公司签订了协议约定，原、被告房屋买卖合同的中介费为10000元，由张伟在法院处理时交原告付岽。 本院原审认为，原、被告签订的房屋买卖合同依法有效。庭审中，原、被告均不要求继续履行合同，因此双方的房屋买卖合同依法予以解除。原告要求被告返还已付房款及支付违约金的诉讼请求本院应予支持。但原告主张被告支付逾期利息的诉讼请求因无相应的约定本院不予支持。在诉讼过程中，原、被告按照房屋买卖合同的约定与案外人太仓市君临居房产经纪有限公司签订的协议约定房屋买卖中介费为10000元由被告张伟支付给原告付岽。据此，本院于2019年10月22日作出（2019）苏0585民初4506号民事判决：一、原告付岽与被告张伟签订的房屋买卖合同于2019年10月14日解除。二、被告张伟、顾晓蕾于本判决生效后十日内返还原告付岽购房款50万元，并支付违约金10万元。三、被告张伟、顾晓蕾于本判决生效后十日内支付原告付岽中介费1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、案件受理费9980元，减半收取4990元，保全费5000元，合计9990元，由被告张伟、顾晓蕾负担。 经再审审理查明：2019年5月25日，卖方（甲方）顾晓蕾、张伟与买方（乙方）付岽、中介方（丙方）君临居房产、杰飞房产签订《房屋买卖合同书》，约定甲方同意将坐落于城厢镇洋沙三村11幢501室，建筑面积96.98平方米、自行车库3.65平方米，房屋产权证号码00××30的房屋转让给乙方，双方议定房屋成交总价为人民币120万元。甲乙双方在丙方处签订房产买卖合同，房屋价款乙方分期付给甲方。第一期在双方签订买卖合同之日，付购房定金人民币5万元；第二期定于2019年5月30日之前乙方支付给甲方首付款45万元。甲方负责还清银行贷款注销权证。第三期于丙方网签合同出来后，甲乙双方去银行办理贷款手续，尾款人民币70万元待银行放款后直接打入甲方账户。中介费按成交价（售价）的2%计算，于过户当天一次性付清，乙方付2%。双方还补充约定：（1）甲乙双方约定于2019年7月25日办理房屋交割手续。乙方保证在此时间段之前不来打扰甲方（包括看房、电话等）；（2）双方合同一旦签订不得违约，否则违约方支付对方首付款的20%作为另一方的赔偿金，并且中介费不退，由违约方承担。（3）甲方保证于2019年7月15日之前注销权证，否则算违约。合同还约定了其他内容。甲方（签章）处有张伟及张伟代签的“顾晓蕾”签名；乙方（签章）处有付岽签字；丙方（签章）处有杰飞房产汤杰签字及太仓市君临君房产经纪有限公司（以下简称君临居公司）签章。该合同书上方有张伟出具的收条，载明：今收到付岽支付购房定金人民币伍万元整（¥50000）。合同书甲方（签章）处下方有张伟手写的“保证过户当天夫妻双方过来签字，否则承担违约责任”。合同签订后，付岽于当日支付张伟购房定金5万元；于2019年5月28日支付张伟首付款45万元。庭审中，张伟陈述房屋买卖合同书中“顾晓蕾”的签字系其代签，当时卖房时想做做顾晓蕾的工作，她应该会同意的，所以在合同上写了“保证过户当天夫妻双方过来签字，否则承担违约责任”的内容，现房子无法过户，同意解除合同。收到付岽支付的50万购房款后，用于偿还中国银行信用卡逾期借款7、8万元，借给他人款项10多万元，给中介费2万元，其他款项自己花掉了。付岽陈述同意解除该房屋买卖合同。 沈某,4在本院调查及出庭作证时陈述，其在君临居公司从事房产中介工作，涉案房产是张伟通过其朋友朱晓强委托其公司出售的，当时张伟提供了身份证、结婚证及房产证的复印件，张伟说房屋有贷款，房产证抵押在银行。付岽是杰飞房产中介找来的，说是为了孩子读书买房子。付岽及其家人看过涉案房屋后，觉得性价比还不错，就决定约张伟见面谈。当时其问过张伟其妻子顾晓蕾是否同意卖房，因为价格问题张伟还特意到外边打电话商量的，其理解是和顾晓蕾打电话商量价格问题，但是不能确定接电话的是否是顾晓蕾本人；自己也没有见到过顾晓蕾本人。在签合同时，还特意提醒张伟要妻子顾晓蕾来签字，张伟说顾晓蕾没有时间，所以在签字时张伟写的是代签，并且承诺妻子不签字承担违约责任。 吴某,4在本院调查及出庭作证时陈述，其在杰飞房产从事房产中介工作，涉案房屋房源是君临居公司提供的，付岽是其老乡，也是其买房客户，付岽买房想为小孩在太仓落户读书。其儿子带付岽看过涉案房屋后，付岽觉得房屋还可以，就约定君临居公司签合同。合同签好后，让其儿子拍照发照片给她看，其认为合同有问题，就找到君临居公司、付岽和张伟及张伟的朋友在合同上加了一句话：甲方保证于2019年7月15日之前注销权证，否则算违约。当时也要求张伟让其妻子顾晓蕾来签字，但张伟说他会负法律责任。 本院对朱晓强调查时陈述，其与张伟系朋友关系，平时有点小的经济往来，2019年2、3月份有笔15000元左右的钱借给张伟，张伟卖房后还给他了，另外张伟还给了3万元左右的好处费。张伟要卖房子，是我帮他找房产中介挂出去的。房产中介把房子挂出去后，然后中介找到客户后打我电话，我就陪张伟过去，具体的卖房我也没参与。其与付岽不认识，也不知道付岽看过几次房子。张伟和付岽是在房产中介签的合同，其在现场，但没有参与他们谈。张伟和付岽在买房子成交后，有将张伟的房子再挂到其他中介去卖的情况，当时张伟内心其实不想卖给付岽，他就想说能不能找到下家把钱还掉，但是我左右不了张伟。 为查明案件事实，本院调取了被申请人张伟名下在上海银行太仓支行账号130××××3165（以下简称尾号3165的账号）的银行流水记录，记录显示：2019年4月25日，付岽向张伟支付购房定金5万元后，当日向朱晓强转账2万元，之后又向其本人其他银行账户及他人转账。2019年5月28日，付岽向张伟转账购房款45万元后，当日向朱晓强转账18850元，自2019年5月28日至2019年6月20日期间，张伟又多次在其本人其他银行账户转账、微信转账及支付宝付款等，在此期间未与顾晓蕾发生资金往来。2019年6月21日，尾号3165的账号余额为9293.37元。 另查明，原审审理过程中，张伟向本院提供了顾晓蕾委托其参与本案诉讼的授权委托书。再审审查过程中，顾晓蕾对上述授权委托书上的“顾晓蕾”的签名委托苏州同济司法鉴定所进行了鉴定。2020年7月6日，苏州同济司法鉴定所出具苏同济司鉴所[2020]文鉴字第160号司法鉴定意见书，鉴定意见为：根据现有样本材料检验，落款日期为2019年7月29日的《授权委托书》上落款委托人处“顾晓蕾”签名字迹与比对材料字迹不是同一人书写。 再查明，张伟与顾晓蕾于2006年6月28日登记结婚，于2020年4月20日登记离婚。 再审经审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。 以上事实，由付岽提供的房屋买卖合同书、转账凭证，顾晓蕾提供的司法鉴定意见书，本院所作的调查，证人证言，以及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证。 本院再审认为，付岽通过房产中介与张伟签订了房屋买卖合同，对涉案房屋价款、购房款支付方式等进行了约定，是双方真实意思表示，该房屋买卖合同依法成立并生效。关于付岽与顾晓蕾之间是否存在房屋买卖合同关系问题，首先，从合同签订的过程来看，虽然付岽与张伟签订房屋买卖合同时，张伟与顾晓蕾处于夫妻关系存续期间，但房屋买卖合同中“顾晓蕾”的签名并非其本人签名，并且从证人的庭审陈述来看，顾晓蕾亦并未参与合同的协商，且顾晓蕾亦未对该房屋买卖合同予以追认；其次，从购房款的用途看，付岽将50万元购房款转账给张伟后，根据本院所调取张伟的银行流水记录，并不能证明涉案款项用于夫妻共同生活或共同生产经营。基于上述分析，付岽与顾晓蕾之间并未产生房屋买卖合同关系。关于顾晓蕾认为张伟与付岽之间存在民间借贷关系的意见，根据庭审查明的事实，并无证据证明张伟与付岽之间存在民间借贷关系，故对该意见不予采信。庭审中，付岽与张伟均表示不再要求继续履行合同，因此双方之间的房屋买卖合同依法予以解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，张伟在房屋买卖过程中未经其他产权人同意签订合同，导致合同目的不能实现，具有过错，除返还购房款外，还应承担赔偿责任。现付岽主张返还购房款50万元，并要求承担违约金10万元的请求，符合法律规定和合同约定，故对该请求予以支持。关于付岽要求支付逾期利息的请求，房屋买卖合同中对此并未约定，且付岽亦未提供相关证据予以证明，故对该请求不予支持。诉讼过程中，付岽、张伟和君临居公司签订协议，约定中介费1万元，由付岽支付给君临居公司，再由张伟支付给付岽，并要求在本案中一并处理，不违反法律规定，本院予以采纳。 综上，张伟与付岽之间签订的房屋买卖合同有效，而现有证据并不能证明顾晓蕾亦同意出售涉案房屋，且其对该合同未予以追认，故房屋买卖合同对顾晓蕾并无约束力。因此，原审认定顾晓蕾应承担返还购房款并赔偿损失的事实认定有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 一、维持本院（2019）苏0585民初4506号民事判决第一项。 二、撤销本院（2019）苏0585民初4506号民事判决第二、三、四项。 三、被申请人张伟于本判决生效后十日内返还被申请人付岽购房款50万元，并支付违约金10万元。 四、被申请人张伟于本判决生效后十日内支付被申请人付岽中介费1万元。 五、驳回被申请人付岽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9980元，减半收取4990元，保全费5000元，合计9990元，由被申请人张伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 （此页无正文） 审 判 长  郑金硕 人民陪审员  张海平 人民陪审员  龚祖林 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  杨晴绮