湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0481民初10008号原告：贺某武，男。被告：曾某芽，男。被告：邓某根，男。原告贺某武与被告曾某芽、邓某根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告贺某武、被告曾某芽、邓某根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺某武向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付拖欠原告的房屋租金200928元（自2017年6月至2019年10月期间的租金：5600*12*1.3*2.3=200928元）及相应的滞纳金，支付原告代两被告垫付的电费7438元；2、原告所收两被告押金10000元不予退还；3、判令两被告依合同约定将所租房屋及门面退还给原告，所安装的电梯属固定物一并无偿随房给原告；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：原告与两被告于2008年12月19日签订了《房屋出租合同》，约定两被告租赁原告位于丰源建材市场的整栋房屋（总共1200平方）及200平方米后坪，租期自2008年12月19日至2018年12月30日，房屋租金每月5600元，合同签订之日起交房屋出租押金10000元，两被告在每月5日前将当月租金交给原告，先交后用，每推迟一天交滞纳金300元，以此类推，逾期一个月视为违约，原告有权没收两被告押金收回整栋房屋及门面。头三年房租不变，每三年房租递增10%。合同签订后双方依约履行合同，但到了2017年5月份之后，两被告就一直拖欠原告租金到2019年10月份，在2019年10月份原告应两被告请求为他们垫付电费7438元，两被告都没有支付给原告，一直催讨未果。被告曾某芽辩称，原告贺某武自己在经营租赁房，所有的损失应由原告贺某武自己承担，且房租数目不对。被告邓某根辩称，涉案房屋是被告邓某根、曾某芽及原告贺某武合伙经营宾馆，曾某芽占股50%、邓某根占股30%、贺某武占股20%。2009年至2010年三人一起经营，2011年至2013年是曾某芽个人承包经营，2014年至2016年是原告贺某武承包经营，承包期间家具、家电存在损坏，我们要求贺某武赔偿，贺某武不愿意，后该宾馆一直在空置。2018年底，原告贺某武将宾馆的家电家具私自变卖了，房租损失应由原告贺某武自己承担。本院经审理认定事实如下：2008年12月19日，原告贺某武与被告曾某芽、邓某根签订房屋租赁合同，合同约定两被告租赁原告贺某武位于耒阳市丰源建材市场的整栋房屋（总共1200平方）及200平方米后坪，租期自2008年12月19日至2018年12月30日，房屋租金每月5600元，合同签订之日起交房屋出租押金10000元，两被告在每月5日前将当月租金交给原告，每推迟一天交滞纳金300元，逾期一个月视为违约，原告有权没收押金，收回整栋房屋及门面。头三年房租不变，每三年房租递增10%。合同到期后，被告退回房屋，能搬走的有权搬走，但固定的除外。2009年1月1日，原告贺某武与被告曾某芽、邓某根签订合作协议，利用租赁房共同经营军港宾馆，曾某芽占股50%、邓某根占股30%、贺某武占股20%。合同签订后，双方对租赁房进行装修，安装了一部电梯，共同经营或承包经营军港宾馆，期间原告向两被告退还了原收取的租赁押金10000元。2017年6月20日，原告贺某武将其承包期满的军港宾馆移交给两被告，第二天，双方对部分损坏的财产进行了协商处理。2017年7月1日，被告邓某根与原告签订承包合同，但被告曾某芽未在承包合同上签字，被告邓某根称，因曾某芽未签字，故其未个人承包经营，而是双方共同经营，经营效益不好，未交纳租金。2018年底租赁到期后，被告曾某芽提出不再继续租赁，因春节生意较好，提出经营至春节后，经营终止后，双方未办理房屋交接手续。2019年4月22日，原告在处理军港宾馆的部分财物时与两被告发生纠纷并报警，2019年10月17日，被告曾某芽同意原告用卖军港宾馆的部分财物款代缴拖欠的电费7438元。另查明，本院（2014）耒民一初字第546号民事判决认定，2014年5月30日，原告贺某武与贺盛彪在承包涉案宾馆期间将涉案宾馆租赁给谢正清、王勋恒、刘家豪经营，每月租金6000元。上述事实，有原、被告陈述，《房屋出租合同》，宾馆物品交接表，《承包合同协议书》，电费发票，合作协议，询问笔录等证据在卷佐证，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告贺某武与被告曾某芽、邓某根签订的《房屋出租合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且已实际履行，双方应按照合同约定处理纠纷。租赁合同到期后，被告继续使用租赁房一段时间，应按照事实租赁关系处理。就本案争议焦点问题评判如下：一、关于支付租金的主体问题：本案系租赁合同纠纷，原告贺某武与被告曾某芽、邓某根签订了《房屋出租合同》并实际履行。2017年6月20日，两被告在原告承包经营期满后又接收了租赁房，不管接收后是被告邓某根个人经营或两被告或三人共同经营，经营方式不影响依租赁合同，由合同相对方两被告向原告支付租金，两被告支付租金后，可另行向实际经营者追偿或合伙体结算处理。二、关于房屋租金价格问题：合同约定，租期自2008年12月19日至2018年12月30日，房屋租金每月5600元，头三年房租不变，每三年房租递增10%。该约定基本符合市场行情，但因事后发生承包经营的客观情况，原告未能举证证明租金按约定递增。本院（2014）耒民一初字第546号民事判决书认定，涉案房屋的租金在2014年承包经营期间为每月6000元。2017年后，被告再次接收房屋时，双方未就租金价格另行约定，根据市场租金一般未下降和本案的实际情况，本院酌情认定月租金仍为每月6000元。三、关于租金计算的期间问题：2017年6月20日，原告贺某武在承包期满后将军港宾馆移交给两被告，次日双方又就宾馆部分缺失物品进行了协商处理，应视为两被告依租赁合同再次接收了涉案房屋。故租金的起算时间应确定为2017年6月21日。租赁合同期满后，被告继续使用租赁物，应视为事实租赁关系。2019年4月22日，原告在处理军港宾馆的部分财物时与两被告发生纠纷，尽管双方未履行房屋的交接手续，可将此时视为宾馆终止经营，原告接收了涉案房屋，事实租赁关系终止，租金相应计算至此时，共计22个月。双方因合伙纠纷，造成涉案房屋的后期闲置，产生损失，原告可在合伙纠纷中另行处理。四、关于租赁房的电梯问题：合同约定：到期后，被告退回房屋，能搬走的有权搬走，但固定的除外。涉案电梯已使用十多年，且终止租赁关系已一年多，被告至今未搬走电梯，将其视为不能搬走的固定物，随租赁房无偿移交给原告更为适宜。但原告庭审中自认可按电梯残值10000元进行补偿，按自认有利于对方的原则，可认定电梯残值10000元，从应支付的租金中核减。五、关于租房押金及滞纳金问题:合同约定：被告应交房屋出租押金10000元，在每月5日前交当月租金，每推迟一天交滞纳金300元，拖欠一个月以上，押金予以没收。合同签订后，被告交纳了房屋出租押金10000元，但在后来双方合伙期间，原告已经向两被告退回了押金，应视为双方已经变更了约定，不再收取押金。现原告主张押金应不予退还，本院不予支持。合同约定的滞纳金每日300元，实际是违约金的约定，高于法律可保护的范围，应依法予以核减，本院酌定按现行一年期贷款市场报价利率计算违约金。综上，本院确认原、被告已经实际终止了事实租赁关系，原告已接收了租赁房，被告共拖欠原告租金6000元x22月=132000元，扣减10000元电梯残值，还应支付122000元，违约金根据实际拖欠时间按一年期贷款市场报价利率计算。另原告应被告曾某芽要求代缴经营期间拖欠的电费7438元，依法应偿还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告曾某芽、邓某根在本判决生效之日起十日内支付原告贺某武房屋租金122000元，并根据实际拖欠时间按一年期贷款市场报价利率计算利息至实际清偿之日止；二、被告曾某芽、邓某根在本判决生效之日起十日内支付原告贺某武代缴的电费7438元；三、驳回原告贺某武其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2200元，由原告贺某武负担400元，被告曾某芽、邓某根各负担900元，因原告贺某武已预缴，被告曾某芽、邓某根直接支付给原告贺某武。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  罗永生二〇二一年一月十三日书记员  刘青易附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。