大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0204民初664号原告：张玉梅，女，1974年2月28日出生，住山东省栖霞市。原告：孙昕，男，1978年4月4日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：王思佳，辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张光宇，辽宁兴中律师事务所律师。被告：大连千甲盛世房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五四路****，统一社会信用代码：91210200747872966P。法定代表人：郭炜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵莹莹，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤丽，辽宁智库律师事务所实习人员。原告张玉梅、孙昕与被告大连千甲盛世房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉梅、孙昕的共同委托诉讼代理人张光宇、被告大连千甲盛世房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵莹莹、尤丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告向二原告支付逾期办理房屋所有权登记违约金41603元（自2017年10月26日起暂计至2020年8月31日，共计1040天，被告按原告已付房款800045元的日万分之0.5计算违约金）。事实与理由：2013年9月4日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，二原告购买被告开发建设的房屋，该房屋于2015年10月25日实际交付。合同第十五条约定，自房屋交付之日起算两年内由被告负责办理房屋所有权登记，但直至起诉之日，二原告仍未取得房屋所有权证书。根据合同约定及法律规定，被告的行为已构成违约，被告应按购房款的日万分之0.5的标准向原告支付违约金，为维护二原告合法权益，故诉至法院。二原告向法庭提交下列证据：证据1.原、被告签订的商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，被告逾期办理产权证书的行为违反了合同约定。根据合同约定，应从交付房屋后满两年次日起开始计算违约金。证据2.购房发票2张，证明原告已向被告实际支付了购房款800045元，履行了合同中的付款义务。证据3.协议书一份，证明双方就房屋交付的时间在合同中已经明确约定交房时间是2015年10月23日，实际交房时间是2015年10月25日。被告辩称，一、根据案渉商品房买卖合同约定，我公司承担商品房逾期办理产权证的前提是“因出卖人的责任”导致逾期办理产权的，对于非因出卖人原因如新的法律法规颁发、政府迟延动迁调整规划手续等导致的逾期办理产权证的，我公司不应承担逾期办证的违约责任。依据《商品房买卖合同》第十五条“预购商品房预购登记和产权登记的约定……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……”只有因我公司责任造成的逾期办证，应承担相应违约责任，现案渉项目逾期办理产权的原因非因我公司责任所致，我公司不应承担逾期办理产权的违约责任，原告的诉讼请求于法无据。二、案涉项目逾期办证非因我公司责任造成，由于宗地内军用土地审批期限延长、拆迁手续未及时办理、动迁成本增加等原因，政府部门为解决遗留问题，对案涉项目不断调整规划，并导致相关手续重新或补充核发，造成案涉项目逾期办证，原告请求无事实和法律依据。2005年，为解决历史遗留问题，根据大连市政府有关会议精神，将案涉项目宗地出让给我公司。但案涉项目宗地出让给我公司后，“由于宗地内军用土地审批实际延长、拆迁手续未及时办理等原因，未能如期开发”（我公司证据4）并导致动迁成本大幅增加，为妥善解决该遗留问题，大连市政府组织相关部门就案涉项目提出“通过调整该项目规划，增加建筑面积方式彻底解决”（我公司证据2），进而导致相关手续重新办理或补充核发，相关手续包括但不限于国有建设用地使用权批复、建设工程规划许可证等，案涉项目直至2015年9月1日才下发《建设工程规划许可证》，且仍存在规划调整情况，直至2016年2月3日才经市规划局出具《关于五一路、白山路、连胜街改造项目规划核实证明》，因规划不断调整，遗留问题未能及时解决，造成逾期办证，非因我公司责任造成。三、因政府部门实施新政策、新规定造成案涉项目逾期具备办证条件，相关政策规定的调整变更，客观上增加了办理施工许可证、竣工备案等相关手续的工作量和工作时间，进而导致案涉项目产权证书办理延期，且该等工作量和工作时间增加并非我公司所能预见和控制的，案涉项目逾期办证并非我公司责任所致。1.案涉项目约定的产权证办证期间，大连市政府相关部门相继实施新规定、新政策，包括2014年10月9日市城乡建设委员会发布《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》、2015年12月1日省住建厅发布《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》，该规定第一条明确要求“我省“平台”运行后，未纳入“平台”的项目无法办理招投标、合同备案、施工图审查、质量安全监督、施工许可证、竣工验收等相关手续。”、2016年9月29日省住建厅发布《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》，该规定第四条明确“自2017年1月1日起，建设单位申请办理施工许可证时所需提供的工程质量监督和工程安全监督信息均通过‘平台’导入。各地竣工验收备案管理部门应使用‘平台’办理竣工验收备案。”前述新规定增加了我公司办理竣工验收备案需要使用CA锁及进入平台系统的新要求，新规及新的要求的增加均极大延长我公司办理产权证的时间。2.2016年大连市内因保温材料引发多起火灾事故，为吸取教训，市安全生产委员会于2016年1月29日发布《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》，高度重视民用建筑防火保温材料的检查验收工作，省住建厅也于2016年8月25日发布《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》，前述新规定加强对建筑外墙保温材料及工程的审核验收管理制度，包括保温材料选择、消防设计施工变化、送检机构限制、防火要求细化等等，增加我公司需按新的消防规定重新采购消防设备及材料、重新办理消防设计审核、消防验收审核的相关工作量及工作时间。前述新规定、新政策实施，加重了我公司需履行办理产权的工作义务，且每一个新增的要求均有相对应的验收环节的变化，不仅验收部门需根据新规定重新制定内部工作流程，理顺工作关系，也极大地延长了我公司办理竣工备案手续的时间，从而导致案涉项目逾期具备办证条件。因此，案涉项目商品房合同签订时，我公司无法预见新规定、新政策的实施，因相关政策规定调整变更，我公司亦无法合理判断会造成多长时间的迟延，无法提前预估具备办证条件所需的时间，非我公司所能预见和控制的，案涉项目逾期办证并非我公司责任所致，原告诉讼请求于法无据，应当依法驳回。四、2020年发生疫情，疫情属于不可抗力因素，因疫情的发生导致案涉建设工程停工并影响施工进度、影响竣工验收备案相关手续的办理，对此应减免因疫情期间被告承担逾期办证的违约责任。因2019年12月底，新型冠状病毒××疫情爆发并迅速在全国范围内快速传播，为了遏制病毒传播，国家、辽宁省及大连市各级政府和主管部门迅速采取了各项措施抗击疫情，一方面明确要求辖区企业复工时间延后，另一方面采取了诸多防控疫情的措施来控制疫情的发展。根据《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》(国办发眀电[2020]1号)、《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令(第3号)》、大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部《关于做好全市企业疫情防控期间复工生产的通知》，为控制疫情，不仅2020年春节假期被延长至2月2日，我市区域内各类企业也不得早于2020年2月9日复工，外地来连人员须在家隔离14天，企业复工必须得到政府主管部批准。本次疫情及前述相关防控措施对我公司春节之后案涉项目的正常建设和施工活动造成了严重实质影响，不仅施工工人无法返连施工(且回连后还需隔离14天)、施工单位无法开工，而且釆购材料无法及时生产和送至项目现场，施工单位正式复工期限尚不能确定。前述因素均会影响案涉项目的施工进度、影响原告与我公司签订的《商品房买卖合同》的履行及产权证办理期限。考虑到本次疫情系不能预见、不能避免且不能克服，属于不可抗力，应减免被告迟延办理产权证违约责任。相关法律规定：1．《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》(国办发明电(2020)1号)；2．《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令(第3号)》；3．大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部《关于做好全市企业疫情防控期问复工生产的通知》。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，故恳请贵院依法驳回原告全部诉讼请求。被告向法庭提交下列证据：第一组证据：对于非出卖人责任导致的逾期办证被告不应承担责任。证据1.《商品房买卖合同》及补充协议，形成时间2013.8.19，证明合同第十五条约定，被告（出卖人）承担逾期办理产权证的责任的前提系“因出卖人的责任”。对于非出卖人原因导致逾期办理产权证的，被告不应承担责任。第二组证据：案渉项目因土地审批、拆迁过长、政府重新核发规划导致延期。证据2.《关于对沙区华都文郡项目补办有关手续的会议纪要》，形成时间2011.12.1。证据3.《大连市土地储备委员会2012年第二次会议会议纪要》，形成时间2012.4.7。证据4.《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》，形成时间2013.1.21。证据5.《大连市土地储备委员会2015年第一次会议会议纪要》，形成时间2015.3.22。证据6.《关于大政地城字[2006]6056号国有建设用地使用权批复的补充批复》（大政第字[2015]6040号），形成时间2015.7.29。证据7.《建设工程规划许可证》（建字第210204201500039号），形成时间2015.9.1。证据8.《关于五一路、白山路、连胜街改造项目规划核实证明》（大规分核字[2016]4号），形成时间2016.2.3。证据9.《建筑工程施工许可证》（编号：210200201711220301），形成时间2017.11.22。证据2-9共同证明：案涉项目逾期办证系由于宗地内军用土地审批期限延长、拆迁手续未及时办理、动迁成本增加等原因，政府部门为解决遗留问题，对案涉项目不断调整规划，并导致相关手续重新或补充核发，造成案涉项目逾期办证，并非因被告责任所致，被告不应承担逾期办证的违约责任。第三组证据：因合同签订后新规的颁布导致案渉项目办理产权证期限延长。证据10.《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》（大建委发[2014]333号），形成时间2014.10.9。证据11.《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》（辽住建[2015]187号），形成时间2015.12.1。证据12.《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》，形成时间2016.9.29。证据13.《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》，证明2016.1.29。证据14.《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》，形成时间2016.8.25。证据10-14共同证明：1.案渉《商品房买卖合同》签订后，辽宁省、大连市要求竣工验收备案管理部门增加使用CA锁、使用“平台”办理竣工验收备案。”手续。2.案渉《商品房买卖合同》签订后，消防材料使用、设计及验收提高了新的标准，导致被告重新办理消防设计、材料采购及相关验收手续，客观上导致了被告延长了产权证办理期限。3.因政府部门实施新政策、新规定造成案涉项目逾期具备办证条件，且该等工作量和工作时间增加并非被告订立合同时所能预见和控制的，案涉项目逾期办证并非被告责任所致。第四组证据：因疫情因素导致影响案涉项目施工进度及产权证办理期限，应减免被告的违约责任。证据15.《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》(国办发明电(2020)1号)，形成时间2020.1．26。证据16.《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令(第3号)》，形成时间2020.1.31。证据17.大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部《关于做好全市企业疫情防控期问复工生产的通知》。证据15-17共同证明：1、疫情属于不可抗力因素，应当减免被告的违约责任。2、大连市明确通知市内各类企业不早于2月9日24时前复工，且回连后还需隔离14天，施工单位需提供防疫措施。本次疫情及前述相关防控措施对被告2020年春节之后案涉项目的正常建设和施工活动造成了严重影响，应减免被告承担责任的期限。根据当事人的陈述，围绕当事人的举证及本院当庭质证，可以确认如下事实：2013年9月4日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同规定：被告将位于大连市沙河口区的商品房预售给二原告，建筑面积40.63平方米，房屋总价款800045元。合同第十五条预购商品房预告登记和产权登记的约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。因出卖人的责任，如自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人按买受人已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。合同还规定了其他权利、义务。合同签订后，二原告向被告给付了全部购房价款800045元，被告向二原告出具了收款发票。被告于2015年10月25日将案涉房屋交付给二原告。至本案法庭审理之日，案涉房屋尚不能办理房屋权属登记。另查，2013年1月21日，大连市规划局下发《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》，载明“根据《中标确认书》，我局于2007年9月批复了五一路、白山路、连胜街地块修建性详细规划方案，计入容积率平衡的建筑面积62171平方米……根据大土储函发[2009]108号文件，未解决该宗地动迁成本增加问题，市土地储备中心来函商请增加建筑面积，我局于2010年10月核发了‘沙河口区五一路、白山路、连胜街改造地块’的规划条件，该规划条件计容总建筑面积95560平方米，比原中标的建筑面积增加了33389平方米。根据沙政发[2012]7号文件，沙区政府提出该地块实际发生的动迁费用增加，原规划指标无法平衡，商请增加建筑面积，考虑到该项目是政府为解决企业搬迁历史遗留问题而置换的地块，为妥善解决历史问题，经研究，本次新增加计容建筑面积39577平方米。”2015年7月29日，大连市人民政府对被告的[2006]6056号国有建设用地使用权批复进行补充批复。2015年9月1日，大连市规划局为被告颁发建设工程规划许可证。2017年11月22日，大连市城乡建设委员会向被告颁发建筑工程施工许可证。再查，2014年10月9日，大连市城乡建设委员会发布《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》。2015年12月1日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》。2016年1月29日，大连市人民政府安全生产委员会发布《关于印发大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定的通知》，颁布了《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》。2016年8月25日，辽宁省住房和城乡建设厅颁布《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》。2016年9月29日，辽宁省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》。再查，原告于2020年11月10日到本院起诉，本院于当日受理。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、发票2张、协议书1份，被告提供的答辩状、《商品房买卖合同》及补充协议、《关于对沙区华都文郡项目补办有关手续的会议纪要》、《大连市土地储备委员会2012年第二次会议会议纪要》、《五一路、白山路、连胜街地块改造项目的规划条件补充说明》、《大连市土地储备委员会2015年第一次会议会议纪要》、《关于大政地城字[2006]6056号国有建设用地使用权批复的补充批复》、《建设工程规划许可证》（建字第210204201500039号）、《关于五一路、白山路、连胜街改造项目规划核实证明》、《建筑工程施工许可证》（编号：210200201711220301）、《关于使用CA锁办理建设工程项目相关手续的通知》（大建委发[2014]333号）、《关于辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台试运行的通知》（辽住建[2015]187号）、《关于进一步做好辽宁省建筑市场监管与诚信信息一体化工作平台建设工作的通知》、《大连市进一步加强建筑保温材料防火管理规定》、《关于进一步加强建筑工程保温系统及构件防火性能验收管理工作的通知》、《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》(国办发明电(2020)1号)、《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令(第3号)》、大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部《关于做好全市企业疫情防控期问复工生产的通知》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规范，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务，任何一方不按合同履行均应承担违约责任。本案中，二原告依合同规定向被告给付了全部购房款，被告应当依约向二原告交付案涉房屋并提供相关手续协助二原告办理房屋权属登记。按照合同规定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定时限内取得房地产权属证书的，双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理。因被告的责任，如自房屋交付之日起超过两年原告仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告按原告已付房款的日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。被告于2015年10月25日将案涉房屋交付给二原告，故被告应当于房屋交付使用后180日内，办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方约定办理房屋所有权登记的期限为两年。至本案法庭审理之日，案涉房屋仍未能办理权属登记，二原告亦不能办理产权证书，其责任不在二原告而在被告。关于被告以案涉房屋开发项目在开发建设时政府变更规划指标、宗地内涉军用土地、政府对消防实施新政、2020年新冠疫情等，认为案涉房屋至今无法办证系政府责任一节，本院认为，被告所主张的规划调整问题，在被告将案涉房屋交付原告之前已经调整完毕，在双方所约定的办理房屋所有权登记的期限内，被告应当积极办理相关手续，将需要由其提交的资料报产权登记机关备案，即使在此期间内存在新规定新政策，也属于被告应当自行予以解决的问题；宗地内涉军用土地被告在开发建设前应当知晓，因此对宗地内涉军用土地问题产生的逾期，亦应当由被告自行解决；关于此期间政府出现新政，被告应当按照新政规定予以执行及按此标准验收，其亦属正常的经营风险；2020年新冠疫情不会影响案涉房屋办证事宜，亦不能导致逾期办证系政府责任，因此案涉房屋至今未能办证系被告未能在合同约定的期限内提交办理权属登记需要的资料所致，其责任应在被告，故被告应当依据合同规定向二原告给付相应的违约金。虽然双方合同约定违约金标准为日万分之一，由于二原告认为双方约定过高，自动请求按日万分之0.5计算，本院认为二原告请求的计算标准基本合理，应予照准。关于被告提出二原告诉请中2017年11月11日之前的逾期办证违约金已超过三年诉讼时效应予驳回一节，鉴于二原告于2020年11月10日到本院起诉，因此2017年11月11日之前的逾期办证违约金已经超过三年的诉讼时效，二原告已经丧失了胜诉权，故被告请求驳回二原告此期间的违约金，符合相关法律规定，本院应予支持。因此本案的逾期办证违约金应自2017年11月11日起开始计算，现原告请求被告给付至2020年8月31日，此期间的逾期办证违约金为40962元（800045元×日万分之0.5×1024天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九之规定，判决如下：一、被告大连千甲盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张玉梅、孙昕自2017年11月11日至2020年8月31日期间的逾期办理房地产权属证书违约金40962元；二、驳回二原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费420元（二原告已预交），由原告负担7元，由被告负担413元，给付时间同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  马尚升二〇二一年一月十九日书记员  马倩倩