河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终80号上诉人（原审被告、反诉原告）：王振生，男，1975年6月16日出生，汉族，住漯河市郾城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：周桂香，女，1954年7月18日出生，汉族，住漯河市郾城区。系王振生之母。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙光亚，河南汇星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张志典，男，1962年11月15日出生，汉族，住漯河市源汇区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：支爱英，女，1961年11月13日出生，汉族，住漯河市源汇区。系张志典之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人：于金霞，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。上诉人王振生、周桂香因与被上诉人张志典、支爱英房屋买卖合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王振生、周桂香上诉请求：1、依法撤销源汇区人民法院作出的（2020)豫1102民初1271号民事判决书,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求,确认双方的房屋买卖合同无效,返还房屋并支付房租或者发回重审;2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：原审法院认定事实错误,导致判决结果错误。1、涉案房屋系王要听与周桂香的夫妻共有财产，在未经周桂香同意的情况下，王要听的擅自处分应当认定无效。涉案房屋于1993年租赁给了张志典,同年王要听与周桂香夫妇从东华里搬到了黄河路287号院,东华里的房屋全部租赁给了张志典夫妇,从一审上诉人提供的证人证言可看出,涉案房屋由王要听管理,周桂香并没有参与管理,而王要听一直认为是对外出租而非出售,而张志典持有涉案房屋的房产证等相关证件，周桂香并不清楚，且涉案房屋的房产证等在2001年左右已补办出来，周桂香更无从得知房屋出售情况，涉案房屋在周桂香未授权情况下的处分,并没有得到周桂香的追认,应当认定为无效。另外自1996年其持有涉案房产证的相关手续开始，一直不要求办理过户手续,2001年王要听补办了房产证,其在2005年左右用录音的方式找王要听,在王振生明确表示不认可买卖关系的情况下,依然不主张权利，在其明知是夫妻共同财产的情况下，也未向周桂香主张权利,可以推定张志典夫妇所谓的购买房屋并非善意。2、被上诉人要求办理房屋产权转移登记已过诉讼时效,不应得到支持。《民法总则》第一百九十六条规定了不适用诉讼时效的规定:(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;(三)请求支付抚养费、赡养费或者抚养费;(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。本案不属于原审法院认定的物权请求权,而且被上诉人在明知上诉人拒绝认可存在房屋买卖的情况下,依然通过法院主张权利，明显超过了法律规定的三年的诉讼时效且也超过了最长二十年的诉讼时效,一审法院不应当再支持被上诉人的诉讼请求。但上诉人请求的系物权的返还财产的权利,是不受诉讼时效的限制的。综上，请求二审法院依法查明事实,依法改判或者发回重审。张志典、支爱英辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分，判决结果正确。一、关于上诉人辩称的涉案房屋系王要听与周桂香夫妻共有财产,王要听擅自处分应当认定无效的主张，没有事实及法律依据,而且并无相关证据予以证明,对其主张不应支持。1、上诉人辩称被上诉人在购买房屋时周桂香不知情,不是事实。事实是:1994年8月,二被上诉人租赁王要听东华里21号房屋用于居住，每月租金80元。1996年3月，王要听欲出售涉案房屋,经周桂香姐姐周虽香、姐夫王德成介绍，二被上诉人以16000元价格购买了涉案房屋。二被上诉人交付16000元购房款后,王要听将该房屋的所有权证、国有土地使用权证以及王要听建房时与四邻达成的《建房协议书》、公证处为该协议出具的《公证书》交于二被上诉人,上述所有证照文书均系原件。二被上诉人购买房屋后对房屋进行了修缮、装修,并在原来的房屋基础上又加盖了一层。二被上诉人修缮、装修、加盖房屋时未受到任何人阻挠。二被上诉人及家人自购买房屋后一直在此居住,户籍信息显示也是东华里**。一审审理中，原审法官去现场查看房屋,并询问涉案房屋处邻居,邻居均称涉案房屋系二被上诉人购买,并且在此居住已二十多年。试问,如果是二被上诉人租赁的房屋,为何二十多年王要听及家人从未向二被上诉人要过房租?如果是二被上诉人租赁的房屋,为何在二被上诉人修缮、装修、加盖房屋时从未有人阻挠?如果是二被上诉人租赁的房屋,王要听为何会把涉案房屋的所有权证原件、国有土地使用权证原件、王要听建房时与四邻达成的《建房协议书》原件以及公证处为该协议出具的《公证书》原件均交于二被上诉人?若双方存在租赁关系，王要听在长达二十多年的时间里从未提出异议,不符合常理。王德成、周虽香2007年5月1日出具的证明以及周虽香视频、录音均能证明双方是买卖关系并且在买卖房屋时王要听全部家庭成员均在场，周桂香作为王要听妻子,不可能不知道王要听卖房子,也不可能在二十多年从不过问房屋情况。上诉人在一审中并未提出该主张,只是辩称双方存在租赁关系,不是买卖关系。现又认可买卖关系,又称周桂香不知情,相互矛盾。原审判决认定事实充分,有理有据，应当予以维持。2、《买卖合同解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。这个条文表明，即使出卖人在订立合同时没有处分权,但如果主张合同无效不予支持,则可以反过来讲这个合同是有效的,即该解释第3条将无权处分合同的效力规定为合同有效。退一步讲,即便上诉人周桂香不知情,也不能以该理由认定买卖合同无效。况且上诉人并无证据证明其主张。综上,上诉人的该主张不应支持。二、关于诉讼时效问题。二被上诉人关于办理房屋产权转移登记的请求权具有物权性质,不适用诉讼时效的规定，因此对于其主张不应支持。综上,一审判决认定事实清楚，证据充分,适用法律正确，请求二审法院在查明事实的基础上驳回上诉,维持原判。张志典、支爱英向一审法院起诉请求：1.确认坐落于漯河市漯河市××区××里××号所有权归张志典、支爱英所有；2.要求王振生、周桂香协助张志典、支爱英将漯河市漯河市××区××里××号户至张志典、支爱英名下；3.本案诉讼费由王振生、周桂香承担。王振生、周桂香向一审法院反诉请求：1.确认涉案房屋买卖合同关系不存在；2.判令张志典、支爱英返还涉案房屋，并支付房租5760元；3.反诉案件受理费由张志典、支爱英承担。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于漯河市漯河市××区××里××号的土地使用权人为王要听，1992年2月王要听在该宗土地上自建一层住宅一套，建筑面积15.81平方米，房屋产权登记于王要听名下。1994年8月，张志典、支爱英租赁该房屋用于居住，每月租金80元。1996年3月份，王要听欲出售该房屋，经周桂香姐姐周虽香、姐夫王德成介绍，张志典、支爱英以16000元的价格购买了该房屋。张志典、支爱英交付16000元购房款后，王要听将该房屋的所有权证、国有土地使用权证以及王要听建房时与四邻达成的《建房协议书》、公证处为该协议出具的《公证书》交于张志典、支爱英，上述所有证照文书均系原件。张志典、支爱英购买该房屋后进行了修缮、装修，又在原来的房屋之上加盖了一层房屋。1997年9月28日，张志典、支爱英更换了国有土地使用权证，证号为漯国用（97）字第5169号，土地使用权人仍为王要听，用地面积为59.92平方米。2001年10月29日，张志典、支爱英更换了房产证，证号为漯河市房权证源汇区源汇区字第××号项下房屋状况显示为幢号11的房屋建筑面积24.97平方米，幢号12的房屋建筑面积15.81平方米，所有权人仍为王要听。此后，张志典、支爱英又将户户籍迁往该住所。011年5月，王要听以房产证遗失为由向漯河市房屋产权交易管理处申请挂失，房管部门将案涉房屋分割为两套房屋并为王要听补办了产权证书。其中一套房屋产权证号为20120××41面积为24.97平方米，另一套房屋产权证号为20120××47面积为15.81平方米，两套房屋土地使用权面积为59.21平方米。另查明，王要听于2019年4月14日病故。王振生系王要听之子，周桂香系王要听之妻。一审法院认为，本案的争议焦点为，张志典、支爱英与王要听之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系。张志典、支爱英主张与王要听之间存在房屋买卖关系，王振生、周桂香则主张系房屋租赁关系，因双方当事人均未提交书面合同及收款收据，且王要听已经死亡，致使当事人对本案的法律关系存在争议。对此，法院分析如下：首先，张志典、支爱英现持有王要听房产证、土地使用证原件，若双方系房屋租赁关系，出租人将房产证、土地使用证原件出示后，即可证明其房主身份，断无必要将房屋产权证照交由承租人保管。若双方系房屋买卖关系，在90年代不办理房屋过户手续而用交付产权证照的方式替代过户的情形屡见不鲜，甚至可以称之为交易习惯，如此，张志典、支爱英能持有房产证、土地使用证原件便可得到合理解释。不仅如此，王要听1992年建房时曾与四邻产生纠纷，后与四邻达成《建房协议书》并经漯河市源汇区公证处出具《公证书》一份，该《建房协议书》及《公证书》原件亦由张志典、支爱英持有，更能印证双方系房屋买卖关系而非房屋租赁关系。其次，张志典、支爱英占有案涉房屋后，不仅对房屋进行了修缮、装修，而且还在原有房屋上又加盖了一层，若双方系房屋租赁关系，王要听作为房东在长达二十多年的时间里从未提出异议，不合常理。再次，从举证的难易而言，张志典、支爱英主张双方系房屋买卖关系，房屋买卖合同作为一次性合同，要求当事人对二三十年前发生的交易举示证据过于严苛，而王振生、周桂香主张双方系房屋租赁关系，租赁合同作为持续性合同，双方自始至终均履行着合同义务，王振生、周桂香举证更为容易，对待证事实存有争议时由举证较为容易的一方承担举证责任，具有合理性且符合证据规则。最后，张志典、支爱英提供的录音证据显示，在支爱英给王振生打电话时，王振生曾经认可双方之间存在房屋买卖关系。综上，张志典、支爱英提交的证据证明力明显大于王振生、周桂香，已经达到高度盖然性的证明标准，对张志典、支爱英关于其与王要听之间系房屋买卖关系的主张，法院予以认定。关于张志典、支爱英的确权请求，房屋买卖系法律行为，因法律行为产生的不动产物权变动，应当依照法律规定登记，未办理转移登记前房屋买受人不享有不动产物权，因此，对张志典、支爱英的确权请求，法院不予支持。关于张志典、支爱英的过户请求，王振生、周桂香系王要听的继承人，概括承继了包括案涉房屋买卖合同在内的王要听的全部权利义务，理应协助张志典、支爱英办理房屋产权转移登记。张志典、支爱英的过户请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于诉讼时效的问题，张志典、支爱英关于办理房屋产权转移登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，王振生、周桂香的时效抗辩不能成立。关于王振生、周桂香的反诉请求，王振生、周桂香主张双方之间系房屋租赁关系，与本案查证的事实不符，故王振生、周桂香请求张志典、支爱英返还房屋并支付房租5760元，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王振生、周桂香于本判决生效之日起三日内协助张志典、支爱英将产权证号为20120××41110008647的房屋两套过户至张志典、支爱英名下。二、驳回王振生、周桂香的反诉请求。本诉案件受理费3500元、反诉案件受理费25元，合计3525元，由王振生、周桂香负担。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：张志典、支爱英与王要听之间系房屋买卖关系。张志典、支爱英虽未提交书面购房合同，但其二人于1996年3月份以16000元价格自王要听处购买涉案房屋的事实，有其持有的王要听房产证、土地使用证、《建房协议书》及《公证书》原件予以印证，其二人持有以上证照原件的事实符合在90年代房屋买卖行为发生时不办理房屋过户手续而以交付产权证照的方式替代过户的社会背景，甚至交易习惯。在此基础上，结合张志典、支爱英占有案涉房屋后，不仅对房屋进行了修缮、装修，而且还在原有房屋上又加盖了一层，若双方系房屋租赁关系，截止2019年10月王振生、周桂香以租赁合同纠纷对张志典、支爱英提起诉讼前，在长达二十多年的时间里，王要听及二上诉人对以上事实从未提出异议，不合常理。同时，张志典、支爱英提供的录音证据显示，在支爱英给王振生打电话时，王振生曾经认可双方之间存在房屋买卖关系。综上，根据优势证据原则，一审法院认为张志典、支爱英与王要听之间系房屋买卖关系有事实和法律依据。关于王振生、周桂香上诉称涉案房屋系王要听与周桂香的夫妻共有财产，在未经周桂香同意的情况下，王要听的擅自处分应当认定无效的问题。首先，从本案查明的事实可知,张志典、支爱英对涉案房屋的购入价为16000元,该价款符合1996年我市房地产市场行情。其次，双方达成房屋买卖的合意并互相履行交付义务时,该房产登记状态为私有房产,所有权人为王要听,共有人一栏并未登记有其他共有人。由此可以认定,张志典、支爱英在向王要听购买涉案房屋时,其主观上是善意的,客观上也积极履行了作为买受人应履行的金钱交付义务,张志典、支爱英对涉案房屋的取得属于善意取得。王振生、周桂香的该上诉主张不能成立。关于王振生、周桂香上诉称张志典、支爱英要求其协助办理房屋产权转移登记已过诉讼时效的问题。因双方关于房屋买卖的事项已经履行完毕,尚有作为房屋买卖法律行为附随义务的过户手续未办理，而办理房屋产权转移登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，王振生、周桂香该主张亦不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人王振生、周桂香的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人王振生、周桂香负担。本判决为终审判决。审判长  曹**刚审判员  吕茹辛审判员  林晓光二〇二一年一月二十二日法官助理张珂书记员李晶晶