甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4145号上诉人（原审原告）：汪发发，女，1974年5月9日出生，回族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：汪煜，甘肃荣庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍红红，甘肃荣庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马俊祥，男，1950年1月9日出生，回族，住甘肃省广河县。上诉人汪发发因与被上诉人马俊祥房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初5196号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汪发发上诉请求：1.请求贵院依法改判（2020）甘0102民初5196号民事判决;2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定案涉房屋转让费为12万元的事实错误。首先，被上诉人与唐某某于2018年5月4日签订《合同》，并于同日为唐某某出具其已收到唐某某支付16万元的收条，《合同》虽未明确约定转让价格，但是二人口头约定了转让价格，且唐某某也履行了部分支付义务。后唐某某于2018年7月11日病逝，被上诉人与上诉人于2018年8月10日签订了《补充协议》，该协议对唐某某已支付16万元，尚欠2万元转让费的实际履行情况进行了确认。其次被上诉人称因唐某某提出，要对外转租涉案房屋，遂在收条中将其实际收到的10万元写成16万元，以方便唐某某再次对外转租。但是根据我国法律规定，第三人承租房屋时需要尽的注意义务是确定转租人是否对房屋有转租权，而非查看转租人实际向出租人支付了多少租金，退一步来说，若被上诉人的陈述为真，收条应当对已收到的所有转让费造假而非对已收到的部分转让费造假。最后，被上诉人没有提供任何证据来证明其主张，根据民事举证原则，被上诉人应当承担举证不能的后果。综上，原审法院仅依据被上诉的口头陈述，就认定转让费系12万元，而不是18万元属事实认定错误。二、原审法院认定唐某某实际支付的转让费错误。被上诉人与唐某某在合同中虽未明确约定涉案房屋的转让费，但二人通过口头协商的方式确定了转让费并分期支付，被上诉人出具收条，收条虽表明被上诉人在2018年5月4日一次性收到唐某某支付的转让费16万元整，但后续唐某某仍通过微信转账、现金支付等方式向其支付转让费，收条只是确定唐某某需要实际支付的转让费而非当日实际所收到的转让费的确认。后被上诉人与上诉人在《补充协议》中对唐某某已支付转让费16万元，尚欠2万元的事实进一步确认，证明至2018年8月10日，唐某某已实际向被上诉人通过微信转账、现金支付等方式支付了转让费16万元整。因唐某某病逝，上诉人无法向法庭提供唐某某向被上诉人现金支付的证据。但被上诉人在庭审中也明确承认，唐某某曾通过现金支付方式向其支付部分转让费，二人之间存在现金交易的习惯，据此足以说明唐某某已支付的16万元中部分费用是通过现金支付的。又根据《补充协议》的约定，上诉人就涉案房屋的使用期限为2019年1月1日至2026年5月15日，租期为7年零3个多月，若按照转让费为12万计算，每间房屋月转让费不到455元，而2019年市场上雁滩商贸城内的一间平房的房屋月租金在1000元至1200元之间，455元远远低于市场出租价格。因此原审法院认定唐某某向被上诉人仅支付10万元的转让费属事实认定错误。综上所述，原审法院认定事实不清、证据不足，请贵院依法予以改判。马俊祥辩称，一审判决认定案涉房屋转让费为12万元符合事实，上诉人主张认定事实错误，没有依据。一、其与唐某某于2018年5月4日签订《合同》，同时，应唐某某为了对外转租能够提高租金的请求，出具了已收到唐某某16万元的收条，但事实上其没有收到该数额的款项，否则唐某某如何能在5月6日、5月7日、5月9日、5月17日又相继付款47000元？因此法庭结合其与唐某某的微信转账记录及内容，认定截止2018年5月17日其只收到唐某某支付的转让费10万元，且涉案房屋转让费为12万元，符合事实。二、上诉人主张，原审法院认定唐某某实际支付的转让费错误，但同时又承认：“收条只是确定唐某某需要实际支付的转让费而非当日实际所收到的转让费的确认”，显然该自认与其主张自相矛盾，不能自圆其说，这只能说明上诉人是明知2018年5月4日唐某某没有支付16万元，由此可见，上诉人主张“原审法院认定案涉房屋转让费12万元错误”，是诚信的严重缺失。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。汪发发向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2018年5月4日、2018年8月10日签订的合同及补充协议合法有效，并判令被告继续履行合同及补充协议约定的义务，向原告交付雁滩商贸城6-1-01号房屋；2、判令被告向原告返还已收取的租赁费用2500元，并退还至实际交房之日（暂以625元/月计算，自2019年1月1日计算至2019年4月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，被告马俊祥与原告唐某某签订了一份《合同》，双方约定:马俊祥将位于兰州市城关区雁滩商贸城内6-1-01、6-1-16、6-1-13号三间房屋出售给唐某某；马俊祥于2019年1月1日前，将以上房屋腾退干净并交付唐某某使用，若未按期将房屋腾退，因此产生的损失由马俊祥承担；唐某某先行向马俊祥支付一半房款，并于2019年1月1日前交清所有房款。2018年5月4日，被告马俊祥向唐某某出具收条一份，载明：“今收到唐某某房款十六万元整”。当日，唐某某通过微信向马俊祥转账30000元，同时，马俊祥陈述唐某某还以现金形式向其支付了23000元。随后，唐某某分别于2018年5月5日向马俊祥微信转账20000元、于2018年5月6日向马俊祥微信转账20000元、于2018年5月9日向马俊祥微信转账2000元、于2018年5月17日向马俊祥微信转账5000元。截止2018年5月17日，唐某某共计向马俊祥支付的上述转让费合计为10万元。同日，唐某某向马俊祥出具欠条一份，载明：“今欠到马俊祥房款贰万元（20000元），2019年元月清”。2018年7月11日，唐某某去世。为此，原告汪发发与被告马俊祥于2018年8月10日经协商一致签订了《关于2018年5月4日马俊祥与唐某某所签的补充协议》，约定：1、经双方协商一致，现马俊祥同意原合同继续履行，马俊祥继续履行原合同，自该合同签订之日起，原合同乙方现变更为汪发发，原合同权利义务一并转让汪发发，马俊祥自协议签订之日起不再享有该合同任何权利。2、双方约定商铺使用期限自2019年1月1日至2026年5月15日（市场不收回商铺，汪发发继续拥有该商铺的任何权利和义务）。3、双方已经知道唐某某一次性支付的16万元是所租赁三间商铺租金，尚欠余款20000元，2019年1月1日前马俊祥将房屋腾退干净（若按时不交房，马俊祥向汪发发支付违约金每天1000元，直到腾退干净），马俊祥交房后，余款汪发发一次性支付给马俊祥。同日，原告汪发发向被告马俊祥出具了承诺书，承诺在上述补充协议中约定的每天的违约金（一天1000元），马俊祥不承担。同时，原告还在上述唐某某于2018年5月17日向马俊祥出具的欠条上备注“汪发发认可”。该协议签订后，被告依约向原告交付了6-1-16、6-1-13号2间房屋。同时，原告亦向被告支付了剩余转让费11000元，尚欠转让费9000元未支付。后双方因6-1-01号房屋的交付问题发生纠纷，被告遂一直未向原告交付该房屋。为此，双方酿成纠纷，原告诉至法院。另查，被告庭审时表示其已将6-1-01号房屋出租于他人使用，原告对此亦予以认可。另外，原告放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，根据原、被告的诉辩称及庭审查明的事实，本案主要的争议焦点为：1、原告要求被告继续履行合同、交付雁滩商贸城6-1-01号房屋的请求能否实现？2、案涉三间房屋的转让费是12万元还是18万元？被告应向原告退还多少转让费（即租赁费）？关于原告要求被告继续履行合同、交付雁滩商贸城6-1-01号房屋的请求能否实现的问题。依合同及补充协议的约定，被告应在2019年1月1日前将案涉三间房屋腾退干净并交付原告，交房后原告付清余款。但被告却只按约向原告交付了6-1-16、6-1-13号两间房屋，其并未于2019年1月1日前向原告交付6-1-01号房屋，且至原告起诉时仍未交付，被告该行为已构成违约。被告庭审时明确表示其已将6-1-01号房屋出租于他人使用，不同意继续履行合同、交付房屋，被告的该违约行为导致原告的合同目的已无法实现，故对原告要求被告继续履行合同、交付雁滩商贸城6-1-01号房屋的请求，一审法院不予支持。对于原告要求确认2018年5月4日、2018年8月10日签订的合同及补充协议合法有效的请求，原告要求确认合同、协议合法有效无非是为了继续履行该合同及补充协议，但现合同因被告的违约行为已无法继续履行，因此对合同的效力已无确认的必要，故一审院对该请求不予处理。关于案涉三间房屋的转让费是12万元还是18万元，被告应向原告退还多少转让费的问题。原告主张三间房屋转让费为18万元，被告则主张为12万元，一审法院认为，三间房屋的转让费应为12万元，理由如下：首先，虽然被告于2018年5月4日出具的收条载明收到转让费16万元，但收条的出具日期与合同的签订日期系同一天，而且原告提供的微信转账记录显示唐某某在被告出具该收条后于2018年5月5日、5月6日、5月9日、5月17日还陆续向被告付款合计47000元，该事实说明被告在出具收条时并未实际收取唐某某转让费16万元。而且原告并未提供相应的支付凭证证明唐某某实际向被告支付了16万元，故其应就此承担举证不能的法律责任。结合唐某某的微信转账记录以及被告的陈述，可以确定被告共计收到转让费111000元，并非171000元。其次，唐某某于2018年5月17日向被告出具了尚欠2万元的欠条，而根据唐某某的微信转账记录与被告的陈述，可以确定唐某某截止2018年5月17日共计向被告支付了转让费10万元。因此，结合该欠条内容，可以确定被告与唐某某约定的三间商铺转让费合计为12万元。综上，一审法院认定唐某某与马俊祥约定三间房屋的转让费合计为12万元。现6-1-01号房屋已无法交付，被告应将其收取的该房屋的转让费31000元（111000元-80000元）退还给原告，因此，一审法院对原告要求被告退还租赁费（即转让费）31000元的请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、被告马俊祥于判决生效后十日内向原告汪发发退还租赁费31000元；二、驳回原告汪发发的其他诉讼请求。案件受理费2730元，原告汪发发承担500元，被告马俊祥承担2230元。二审中，当事人未提交新证据，一审认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，马俊祥与唐某某签订的合同系当事人真实意思表示，为有效合同。合同签订后，唐某某多次支付了房款。唐某某通过微信和现金的方式共付款100000元。签订合同的同日马俊祥出具了收条，收到十六万元，本案审理中马俊祥对此予以否认，并作出解释是为了唐某某出租而用。从实际付款的过程来看，马俊祥出具收条时并未收到收条上载明的十六万元房款，根据汪发发所举的证据，唐某某多次通过微信和现金支付合同约定的房款111000元，还出具欠条尚欠房款二万元，因此该收条并不是双方之间收付款情况的真实反映。后汪发发与马俊祥签订了补充协议，再次对前述的收条和欠条予以确认，但因该收条与实际付款证据不符，确认双方已经知道唐某某一次性支付十六万元的该条款前半部分并非马俊祥的真实意思，为无效条款，其余条款为有效。原合同中约定交付的两间商铺已交付，尚未交付的6-1-01号因马俊祥已出租给他人无法交付，已不能履行，汪发发亦予以认可，在马俊祥表示退还该房款时，其仅对退还数额表示异议，故对双方未能履行交付的商铺应以合同双方当事人实际支付的数额作为退还数额，实际支付了111000元，应退还未交付的商铺的房款为31000元。综上所述，上诉人汪发发的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2730元由上诉人汪发发负担。本判决为终审判决。审 判 长 张亦工审 判 员 王志娟审 判 员 徐晓曦二〇二一年一月二十六日法官助理 何卓怡书 记 员 张邴雯