吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉08民终138号 上诉人(原审被告)：刘洪伟，女，1980年12月11日生，汉族，住所吉林省白城市洮**。 上诉人(原审被告)：白城市鑫家园房产中介咨询服务中心。 经营者:李敏。 二上诉人共同委托诉讼代理人：谢小军，内蒙古奥斯律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：闫靓，女，1999年11月28日生，汉族，住所吉林省白城市洮**。。 委托诉讼代理人:李琪，白城市洮北区新立法律服务所法律工作者。 上诉人刘洪伟、白城市鑫家园房产中介咨询服务中心（以下简称鑫家园中介中心）因与被上诉人闫靓房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初3840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘洪伟、白城市鑫家园房产中介咨询服务中心上诉请求：一、判决驳回闫靓的诉讼请求；二、判令闫靓承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：闫靓不是本案适格原告。案涉房屋是库洋出资购买，整个过程也都是库洋与鑫家园中介中心、刘洪伟协商。虽然闫靓在买卖协议上签字，其只是代签而已。二、刘洪伟与鑫家园中介中心、闫靓(代签)三方签订房屋买卖协议的行为,是在原房主李青、王森凯授权范围之内，属于有权处分行为。原房主李青、王森凯与刘洪伟协议约定:“由于委托人李青、王森凯在外地工作不在白城，特委托刘洪伟作为我的合法代理人，替我办理卖房事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关签字事宜，我均予认可。”原房主李青、王森凯始终认可刘洪伟关于房屋买卖过程中签字行为。依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十七条规定，刘洪伟可与李青、王森凯签订委托合同，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。所以，本案刘洪伟有权与库洋（闫靓代签)就房屋买卖事宜签订相关协议。而且在银行面签合同时(作为贷款备案必备条件:原房主与实际买房人必须在银行工作人员面前签署买卖合同)，鑫家园中介中心、刘洪伟、原房主（李青、王森凯）与库洋、闫靓均在场,鑫家园中介中心、刘洪伟已披露与原房主的委托代理关系，并且原房主李青、王森凯与库洋在银行备案合同时签字，库洋、闫靓没有提出任何任何异议。三、不能继续履行合同，是库洋违约所致，鑫家园中介中心、刘洪伟均不存在违约行为。在买卖双方及鑫家园中介中心签订协议后已经实际履行:买方交付定金、服务费、首付款、验收案涉房屋，卖方接收定金、首付款、协助完办理按揭贷款,整个过程刘洪伟、鑫家园都是积极协助，不存在任何过错。在2020年6月28日库洋明确不买案涉房屋后，刘洪伟接到鑫家园中介中心库洋违约通知后，2020年7月20日才将案涉房屋卖与他人。可见，鑫家园中介中心、刘洪伟不存在违约行为。（一）刘洪伟不同意退还定金。鑫家园中介中心、刘洪伟、李青、王森凯都已完成协助第三人库洋办理按揭贷款后，库洋明确不买案涉房屋了。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”案涉协议第三条约定:“如乙方违约定金不予退还”。本案刘洪伟虽然接收定金15000元，但是因库洋违约，依据上述法律规定，闫靓、库洋无权要求返还定金15000元。(二)鑫家园中介中心已经按照协议约定履行义务，鑫家园中介中心不同意返还服务费5000元。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。案涉三方协议第六条约定:如乙方违约交付丙方的服务费5000元不予返还。”鑫家园中介中心已依约履行完协议，是购房人库洋违约导致解除合同。依据上述法律规定，库洋、闫靓无权要求返还服务费5000元。综上所述，闫靓的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 闫靓辩称，不同意鑫家园中介中心、刘洪伟上诉请求及上诉理由。一审法院判决认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院驳回鑫家园中介中心、刘洪伟的上诉请求，维持原判。 闫靓向一审法院起诉请求：1．判令刘洪伟返还购房定金15000元、鑫家园中介中心退还中介费5000元；2．判令鑫家园中介中心、刘洪伟共同赔偿违约金20000元。 一审法院经审理查明，2020年6月18日，闫靓与刘洪伟、鑫家园中介中心三方签订《鑫家园房屋买卖合同》，合同约定刘洪伟将位于庆学西路3号楼2单元3层西户房屋出售给闫靓，合同签定之日，闫靓交付刘洪伟房屋定金15000元，交付鑫家园中介中心中介费5000元。闫靓在办理银行按揭贷款过程中发现涉案房屋所有权人并非是刘洪伟，对此刘洪伟并不否认，并提交了涉案房屋的所有权人李青、王森凯为其出具的授权委托书，但该委托书在签署买卖合同时刘洪伟并未向闫靓示明。2020年6月28日鑫家园中介中心与闫靓丈夫库洋电话沟通，库洋表示自己不购买该房。涉案房屋于2020年7月又出售与他人。 一审法院认为，本案是闫靓与刘洪伟间约定以交付定金作为订立主合同的担保。闫靓与鑫家园中介中心、刘洪伟三方签定的合同是双方真实意思表示，不违反法律规定。合同签订后，鑫家园中介中心与闫靓丈夫电话沟通，闫靓丈夫明确表示不再购买案涉房屋，据此双方已共同达成解除合同的意思表示。现该房屋买卖合同已解除，定金亦无实际意义，刘洪伟应予以返还。《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据此，闫靓要求刘洪伟返还购房定金15000的诉讼请求，法院予以支持。关于中介费，《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”本案闫靓与刘洪伟的买卖合同并未实际履行，故鑫家园房产中介中心作为居间人，应返还中介费5000元。关于违约金，因解除房屋买卖合同是闫靓、刘洪伟共同达成的合意，不能认定是单方违约，因此闫靓要求刘洪伟承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，判决如下：一、刘洪伟于判决生效后十日内返还闫靓定金15000元。二、白城市鑫家园房产中介咨询服务中心于判决生效后十日内退还闫靓中介费5000元。三、驳回闫靓的其他诉讼请求。案件受理费400元，由被告刘洪伟负担100元，白城市鑫家园房产中介咨询服务中心负担25元，原告负担275元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，闫靓与刘洪伟、鑫家园中介中心三方签订《鑫家园房屋买卖合同》，合同约定刘洪伟将位于庆学西路3号楼2单元3层西户房屋出售给闫靓，合同签订之日，闫靓交付刘洪伟房屋定金15000元，交付鑫家园中介中心中介费5000元。闫靓一审起诉主张在办理银行按揭贷款过程中发现涉案房屋所有权人并非是刘洪伟，故主张解除合同并要求返还定金及居间费用。按照三方签订的《鑫家园房屋买卖合同》第三条约定，合同签订后，卖方违约,退还买方双倍定金,如买方违约，定金不予退还。第六条约定如买方违约，交给鑫家园中介中心的居间费用不予返还。对于出售房屋方所有权人并非刘洪伟，对此刘洪伟并不否认，但提交了涉案房屋的所有权人李青、王森凯为其出具的授权委托书，且三方签订的合同中也未标明房屋所有权人为刘洪伟。经二审询问，在办理银行贷款签订网签合同时，李青、王森凯均到现场，并与闫靓丈夫库洋签订了网签合同。即可以证明在银行签订正式合同前，闫靓对于刘洪伟不是出售房屋所有权人应当知晓，闫靓以刘洪伟未告知房屋所有权为由主张对方违约并返还定金及居间费用理由不能成立。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案闫靓与鑫家园中介中心、刘洪伟三方签定的合同是各方真实意思表示，不违反法律规定。双方在银行签订完合同后，也办理了银行贷款手续并由库洋交纳了首付款项，后因自身原因不再履行买卖合同，依据法律以及三方合同约定，系闫靓方违约，其主张返还定金不应予以支持。关于中介费用应否返还。本案中，鑫家园中介中心作为提供居间服务已经促成交易。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”之规定，其主张返还居间费用没有事实和法律依据，不应予以支持。 综上所述，刘洪伟、白城市鑫家园房产中介咨询服务中心的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销吉林省白城市洮北区人民法院（2020）吉0802民初3840号民事判决； 二、驳回闫靓诉讼请求。 一审案件受理费400元由闫靓负担；二审案件受理费800.00元，由闫靓负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹宝明 审判员  孙晓琦 审判员  李 瑞 二〇二一年一月二十九日 书记员  崔 岚