贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2365号 上诉人（一审被告）：贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州福泉市城北渔村，统一社会信用代码91522702587298677F。 法定代表人：张承洋，系该公司经理。 委托诉讼代理人：胡仁贵，贵州仁贵律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：李**，男，汉族，1994年1月13日生，贵州省福泉市人，现住贵州省福泉市。 委托诉讼代理人：刘正远，贵州望江律师事务所律师。 上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司（以下简称润嘉公司）因与被上诉人李**商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省福泉市人民法院（2020）黔2702民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润嘉公司上诉请求：1、撤销一审判决将本案发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决程序违法，认定事实不清和适用法律错误。首先，双方的《商品房买卖合同》是2015年9月23日签订的，被上诉人提供的《补充协议》也是2015年9月23日当日签订的，且是对合同的主要价款进行变更，不符合逻辑，且将单价变更为2800元每平方米，上诉人从未有过这个单价，上诉人调减的单价最低也是2880元每平方米，所以上诉人当庭申请对公章进行鉴定，但之后找到了于2015年9月25日与被上诉人签订的《退款协议》，约定房价变更为2880元每平方米，房屋总金额为351907元，全额交清款的话应退14611元，所以才放弃了对2015年9月23日的《补充协议》进行鉴定。即使上诉人没有对2015年9月23日的《补充协议》进行鉴定，其有效，那么双方于2015年9月25日又签订了《退款协议》也对前面的《补充协议》作了变更，也只能以《退款协议》变更的单价2880元每平方米的约定为准。其次，被上诉人从2016年3月30日起就知道上诉人应以342132元为基数按日万分之一支付违约金，其一直到了2020年6月1日才提出来，早已超过《中华人民共和国民法通则》第135条规定二年的诉讼时效，即在2018年3月30日之前的部份依法不应支持。因为本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，合同约定的违约金是按日计算支付的，是约定得有履行期限的，每超一天被上诉人就知道其权益受到损害，期间其没有诉讼时效中止中断的情形，超过诉讼时效未提出要求支付的部份依法不应支付。再次，未能按期办理产权登记是因为施工方拒绝提供相关资料造成，但未给被上诉人造成任何经济损失，一审判决违约金过高，上诉人请求给予调减未予以支持适用法律错误。 李**辩称，一、上诉人认为《补充协议》不真实，答辩人认为该理由不成立。（一）上诉人作为人力、财力均远远高出答辩人的房开公司，双方签订的《商品房买卖合同》系上诉人事先准备好的统一格式文本，除楼号、楼层、房号等不一样外，其他条款都一样，对所有购房人均适用。此后，因上诉人公司开发的案涉房屋所在小区“山水北苑”商品房销售困难，为促进销售，上诉人对房屋单价作了调整。但因只对房屋价款作调整，其他条款均未变动，为减少麻烦，同时也为能在答辩人等购房人有买房意向的第一时间就签订正式的买卖合同，让答辩人等购房人无从后悔或另觅他处购房，上诉人就要求答辩人等买方先签订合同，在签订合同的同时，另行签订《补充协议》，单独对合同价款做调整。此外，就上诉人开发的“山水北苑”小区在签订《商品房买卖合同》又签订后《补充协议》或《退款协议》，单独对价款进行调整的情况数不胜数，不止本案，也不止答辩人一人。（二）双方签订的《补充协议》载明：房屋单价2800元每平方，房屋总价342132元，其中256000.00元由银行按揭贷款，于2015年9月23日交来购房首付款86132.00元。由此可证实，房屋首付款是86132.00元。另根据答辩人一审中提供的《个人住房（商业用房）借款合同》及《中国建设银行个人贷款对账单》，证实答辩人在银行为案涉房屋办理了按揭贷款256000.00元。首付款86132.00元和按揭贷款256000.00元，两项总计为342132.00元，也就是《补充协议》载明的342132.00元。（三）庭审中，上诉人提出要对《补充协议》进行鉴定，法庭当庭予以同意，要求上诉人于庭审结束后7日内缴纳鉴定费，后上诉人未如期缴纳鉴定费，法院视为其放弃鉴定。一审法院据此认定《补充协议》真实有效，程序合法，不存在程序违法或事实不清。二、上诉人认为支付违约金的请求已过诉讼时效，答辩人认为该理由不成立。（一）上诉人称答辩人在2016年3月30日就已经知道上诉人应以342132元为基数按日万分之一支付违约金，超过《民法通则》135条规定的2年诉讼时效，但根据《民法总则》规定，我国民事诉讼适用三年的诉讼时效。（二）从最高院民二庭编著的《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》来看，最高院认为：滚动支付合同的债务是在合同履行过程中发生，该债务具有整体性和难以分割性的特点，在实务中不易判定某一笔款项究竟系支付何期货物的价金，故从最后履行期限届满之日起算诉讼时效期间较为适宜。就本案而言，违约金系基于上诉人并未按约履行办理房屋转移登记义务的违约行为而产生，按照双方在《商品房买卖合同》中的约定，润嘉福泉分公司如未按约定期限办理房屋转移登记，应按日0.1‰的标准向答辩人支付违约金。从该约定分析，延迟办证的违约金是根据违约行为持续发生而“累加计算”的，即相对于购房方来讲，主张自合同约定的办证之日至实际办证之日的违约金，是双方在合同中所确定的一个整体的合同权利，而非按照违约天数县体分割为若干个分别计算诉讼时效的独立权利，购房方可以在该项整体权利无法实现时提出主张。若将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中约定的“累加计算”的本意，违背当事人意思自治的基本原则。其次，本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”诉讼时效才可依法起算。再次，若要求购房人对每一个债务分别请求，或者每满三年就主张一次，不仅增加了购房人的诉累，而且相当浪费司法资源，不利于提高诉讼效率的。最后，从保护当事人合理信赖、维护良好的商业关系的角度而言，普通民众对于定期给付债务一般认为是同一个债务，一般在拖欠到一定程度或整个履行期限届满时再主张，如果分别计算诉讼时效，不仅违反普通民众的认知，也不利于维护商业合作关系。三、上诉人认为未按期办理转移登记系施工方拒绝提供相关资料造成，且上诉人的该违约行为未给答辩人造成损失，违约金过高，答辩人认为该理由不成立。（一）关于上诉人是否应当承担违约责任：根据合同的相对性原则，合同相对性包括了主体相对、内容相对、责任相对。其中责任相对指违约当事人应对因自己过错造成的违约后果承担责任，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债权人有权要求合同当事人承担责任。债务人在承担违约责任后，有权向第三人追偿，债务人为第三人的行为负责，既是合同相对性原则的体现，也是保护债权人利益的必然要求。故此，即使真如上诉人所称，至今未能办理房屋产权登记手续是施工方拒绝提供相关资料所致，上诉人也应向答辩人承担违约责任。（二）关于违约金是否过高，本着同案同判的原则，请贵院再次驳回上诉人的无理诉求。（三）关于上诉人逾期办理转移登记是否给答辩人造成损失一事，损失的形式不仅包括金钱上可量化损失，还包括权益上、机会上的损失。上诉人未按约定按时办理房屋产权登记，表面上看未给答辩人造成很大的金钱损失。但是实际上，因上诉人迟延为答辩人办理产权登记，给答辩人对房屋应有的所有权造成了瑕疵，答辩人不能就房屋进行买卖、租赁或抵押、赠与、继承，系对答辩人权益的损害，当然属于损失。 李**向一审法院起诉请求：1、判令被告自2016年3月30日起，至取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金（暂计至2020年5月29日，违约金：342132元×0.1‰×1521天＝52038.28元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年9月23日，原告李**与被告润嘉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以套内面积单价为3374元／㎡购买被告开发的位于福泉市房屋（建筑面积为122.19㎡，套内建筑面积为108.63㎡），双方约定于2015年12月30日前交付该房屋，于2016年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起90日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年9月23日，原告李**与被告签订《补充协议》，约定被告按2800元／平方米给原告重新计算山水北苑1号楼3单元4层02号房屋房款，重新计算后的房屋总金额为342132元。合同签订后，原告李**依约缴纳购房款，被告将房屋交付原告，原告已实际入住，截止原告起诉，被告尚未取得涉案房屋所有权初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 一审法院认为：依法成立的合同，应当受到法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。在原告按照合同约定履行交纳购房款的义务后，被告应当按照合同约定，按期履行交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未交付，根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被告的行为已构成违约，故原告主张被告承担违约金的请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持，具体计算标准，因双方在合同中对违约责任已进行约定，且该约定不违反法律规定，故一审法院予以支持，被告辩称原告起诉已超法定诉讼时效，且违约金计算过高的意见，因被告的违约行为呈持续状态，不存在超过诉讼时效，故对被告的辩解意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司于本判决生效之日起十日内以购房款342132元为基数按照日万分之一的标准支付原告李**2016年3月30日起至交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金。 二审中当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、补充协议是否有效；2、本案是否超过诉讼时效；3、违约金约定是否过高应否调整。 （一）补充协议是否有效 根据双方于2015年9月23日签订的《补充协议》载明：房屋单价2800元每平方，房屋总价342132元，其中256000元由银行按揭贷款，于2015年9月23日交来购房首付款86132元。同时根据一审中李**提供的《个人住房（商业用房）借款合同》及《中国建设银行个人贷款对账单》，证实李**在银行为案涉房屋办理了按揭贷款256000元。首付款86132元和按揭贷款256000元，两项总计为342132元，与《补充协议》载明的342132元吻合，据此双方签订的《补充协议》已经实际履行，一审认定补充协议系双方真实意思表示，合法有效正确，应予维持。 （二）本案是否超过诉讼时效 润嘉公司上诉主张李**起诉支付逾期交付商品房登记的有关文书违约金超过诉讼时效，因润嘉公司的违约行为呈持续状态，李**起诉未超法定诉讼时效。润嘉公司的该项上诉主张不能成立。 （三）违约金约定是否过高应否调整 根据《商品房买卖合同》的约定，润嘉公司应当于2016年3月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给李**，但润嘉公司至今未履行上述合同义务，其应当承担违约责任，并从约定日期起以已付购房款为基数按日万分之一的标准给付违约金，直至润嘉公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给李**之日止。而该违约金的计算标准并不高，润嘉公司的该项上诉主张理由不成立，本院不予支持。另外，润嘉公司还主张至今未办理产权登记手续是因施工方未提供相关资料造成，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”的规定，润嘉公司还是应当向李**承担违约责任，至于润嘉公司与施工方之间的纠纷，双方可另行解决。 综上所述，贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1100元，由上诉人贵州润嘉房地产开发有限公司福泉分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十月二十三日 法官助理陆梅 书记员雷春莲