浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终3241号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡敏望，女，1967年12月20日出生，汉族，住浙江省宁海县。 委托诉讼代理人：胡宇锟，浙江和义观达（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：三门海啊综合市场开发有限公司，住所地：浙江省三门县海游街道滨海大道**。 法定代表人：徐世哲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王台敏，三门县海游法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：吴正，三门县海游法律服务所法律工作者。 上诉人胡敏望因与被上诉人三门海啊综合市场开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2020）浙1022民初2246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 胡敏望上诉请求：1.撤销浙江省三门县人民法院（2020）浙1022民初2246号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人一审反诉诉请；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定十年前签订的房屋买卖合同处于继续履行中的状态，与事实及法律规定不符，请依法驳回被上诉人全部诉讼请求。2010年12月3日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人选择以按揭贷款方式分期支付款项，上诉人在支付首付款144940元后，尾款由被上诉人统一安排向银行申请按揭贷款。后上诉人未获得银行批准贷款，根据《商品房买卖合同》关于分期付款的约定“买受人应在银行确定不予贷款或者贷款额度之日起15天内付清房价余款”。实际上被上诉人自知晓不能办理贷款后15天后就有权请求上诉人支付尾款。而根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。截至目前，上诉人从未收到过被上诉人要求支付尾款的任何书面以及口头通知。该支付尾款的债权请求权时效已经远远超过三年的诉讼时效规定。一审判决认为合同继续履行中的说法错误，因为时效制度的建立是为了督促权利人及时行使自己的权利，不是为了体现公平。二、在被上诉人逾期交付商铺的情况下，其要求上诉人支付商铺尾款不公平。被上诉人即使在取得房产证后，也未履行相应的告知义务。《商品房买卖合同》约定被上诉人应当在2011年5月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。而合同第十条关于被上诉人逾期交房的违约责任中约定，逾期交房时间超过60天，上诉人有权解除合同，被上诉人应当自接到解除合同通知后30日内退还所有购房款。实际上该商品房竣工验收备案表的完成时间为2011年11月28日，已经达到可以要求退款的约定条件。上诉人曾多次连同其他购房业主要求解除合同并退还购房款，但被上诉人一直未做正面回应。且当时在被上诉人明显逾期交付房屋的情况下，对于涉案商铺的产权是否能够正常获取处于未知的状态，要求上诉人继续履行支付尾款的义务对上诉人不公平。事后在被上诉人拿到产权证书后，被上诉人也从未通知要求上诉人支付尾款等事宜，上诉人对于后期涉案商铺的产权状况并不知情。除上诉人外，其他多名购房业主也均未收到任何要求支付尾款的通知。三、从实际情况看，原合同约定交付日至今已经过去十年，如今上诉人所购商铺就算再进行交付，也属于二手商铺，并非合同成立之初所购的新商铺，继续履行合同不能实现合同目的。而该后果均由被上诉人怠于履行告知义务所致，且商铺因被上诉人管理不善价格严重贬损，上诉人要求以情势变更为由解除合同合法合理。2010年12月3日，上诉人与被上诉人签订合同总价为274940元的商铺买卖合同。2020年4月，三门县人民法院拍卖的农贸综合市场1-B-60以106000元的价格流拍，该商铺面积及位置和上诉人所购的商铺相同，均在三门农贸综合市场。如今上述商铺在原先所购价格的基础上以3折折价拍卖出售也难转手，上诉人所购商铺价值同样严重贬损。且房屋产权证书于2011年11月已经做出，距今已经过去近十年。被上诉人怠于履行告知义务，据此造成的不利后果应当由被上诉人承担。现一审法院要求上诉人继续履行合同，显失公平。 三门海啊综合市场开发有限公司辩称：（2020）浙1022民初2246号民事判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，要求驳回上诉，维持原判。一、本案没有超过诉讼时效。首先，本案系商品房销售合同纠纷，商品房属不动产。根据2010年12月3日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条第二款第三项约定：本条约定的交付期限已届满，买受人未付清房价款及其他款项或者买受人的银行按揭贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。本案涉案的不动产还初始登记在被上诉人名下，没有办理不动产产权过户登记手续，商品房销售合同至今没有履行完毕，不受诉讼时效限制，故被上诉人起诉没有超过诉讼时效。其次，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的付款方式为支付首付款后，余款130000元按揭贷款支付，但上诉人支付了首付款144940后，余款一直未按约支付，合同一直在履行中。上诉人是购房户，支付购房款是获取房屋所有权的对价，支付购房款是其主要义务，但上诉人一直未支付余款，却以诉讼时效为由抗辩不支付余款，致使出售人合同目的不能实现，违背了公平合理、等价有偿的基本原则。为维护社会交易秩序的稳定，进而保护社会公共利益，一审法院不采纳上诉人关于诉讼时效的抗辩意见正确。二、被上诉人没有逾期交房。涉案商铺在2011年11月28日已具备交房条件，只要上诉人付清房价款，被上诉人可立即将涉案商品房交给上诉人使用，上诉人的合同目的立即能实现，但上诉人至今既未付清房价款，也未到被上诉人处办理交房手续。上诉人要求解除合同不符合《合同法》第94条之规定，也不符合《商品房买卖合同》第九条约定，故被上诉人没有逾期交房。三、上诉人投资巨款购买商铺，获取房屋所有权是上诉人投资的目的，《商品房买卖合同》约定的交房条件具备后，上诉人至今既未付清房价款，也未到被上诉人处办理交房手续。期间被上诉人的工作人员多次电话告知上诉人履行义务，获取权利，但上诉人均不理睬。上诉人诉称被上诉人未履行告知义务不符合客观事实。四、被上诉人是开发商，根据有关规定，商铺（商品房）产权初始登记应登记在开发商名下，买受人付清房价款后，开发商将涉案商品房产权初始登记证及销售不动产发票一并交给买受人，买受人即可办理产权过户登记，不存在新房变成二手房的情况。上诉人认为新房变成二手房的理由不成立。五、上诉人以情势变更为由要求解除合同理由不成立。购买商铺属于投资，投资是有风险的，本案商铺价格因受网店冲击贬损，系上诉人投资失败。上诉人以商铺价格贬损要求解除合同，不符合合同的严肃性、公平性。 三门海啊综合市场开发有限公司向一审法院起诉请求：判令被告及时支付原告购房款130000元及利息损失，利息损失自2011年1月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到履行完毕之日。诉讼过程中，原告自愿将诉讼请求变更为要求被告及时支付原告购房款130000元及利息损失，利息损失自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到履行完毕之日。 胡敏望向一审法院提出反诉请求：一、判令解除原、被告于2010年12月3日签订的《商品房买卖合同》；二、判令原告向被告返还购房首付款144940元，并承担自2011年8月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心市场贷款报价利率计算至实际支付之日的利息损失。 一审法院认定事实：被告向原告购买位于三门县××街道××新区××市场××商铺一间，双方于2010年12月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：预20103099），合同约定的建筑面积为10.28平方米，总价274940元。该合同约定：第六条面积确认及面积差异处理，2.当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，约定按下列第②种方式处理：②按合同约定的商铺总价款／合同约定面积后的每平方米单价按实结算房价款，多退少补；因面积差异引起有关交易税费金额的改变的，出卖人、买受人按规定各自处理或者承担，双方不再进行找补。第七条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款，2.分期付款，①买受人应于本合同签订之日支付首付房价款计币144940元；②余款计币130000元采用银行按揭贷款方式支付；③买受人采用贷款方式支付的，应在支付首付房价款之日起30天内前往贷款银行办妥贷款所有手续；④贷款额度及年限最终以贷款银行按房贷政策规定和买受人的资信等自身情况确定为准；由于房贷政策规定或者买受人的自身情况，银行不予贷款或者贷款额度不足本项第2目约定金额的，买受人应在银行确定不予贷款或者贷款额度之日起15天内付清房价余款。第八条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付期限及条件，出卖人应当在2011年5月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路、消防系统、电梯等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；3.本条约定的交付期限已届满，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。第十条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分五的违约金。第十六条关于产权登记的约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2011年8月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。当天，原、被告签订《委托招租招商协议》，该协议约定：一、委托人（被告）自愿委托受托人（原告）全权对其购置的商铺进行招租招商。二、委托人同意自2011年6月1日起至2014年5月31日作为商铺的招租招商期。三、招租招商期间，受托人可以转委托市场管理公司或者专业人员办理招租招商事宜。四、招租招商期间，委托人无需向受托人支付报酬和相关费用，受托人亦无需向委托人支付商铺的租金或者使用费。五、招租招商期间，商铺的物业管理费用、招租招商等相关费用及其亏损风险均由受托人承担。若有商铺、广告位等租金收入，则归受托人享受。六、招租招商期间，商铺及其相关设施的自然陈旧、损耗由委托人承担。合同签订后，被告按约支付首付款144940元，合同约定的余款130000元至今未予支付。涉案商品房于2011年11月28日办理登记备案手续，于当天取得初始登记证，该房屋所有权证记载的建筑面积为10.23平方米。 一审法院认为：原、被告于2010年12月3日签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成，系真实意思的表示，内容合法，依法成立并生效，受法律保护。一、关于本诉被告所欠的购房款。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，结合涉案商铺的所有权证记载的建筑面积与合同约定的建筑面积差，以及双方均认可被告已付购房款144940元，被告尚欠原告的购房尾款应为：274940元÷10.28平方米×10.23平方米-144940元=128662.7元。二、关于本诉的诉讼时效问题。本案中，原、被告约定的付款方式为首付款144940元，余款130000元按揭贷款支付，但合同签订后被告支付了首付款144940元，余款未按约支付，合同一直在履行中，同时支付房款是获得房屋权利的最主要义务，被告以诉讼时效为由抗辩而不支付余款，致使合同目的不能实现，违背了公平合理、等价有偿的基本原则。故被告关于诉讼时效的抗辩，该院不予采纳。三、本案中被告已支付购房款144940元，合同约定的剩余购房款130000元应申请银行按揭贷款，但被告未办理按揭贷款支付。原告起诉同意继续履行合同，要求被告支付购房尾款128662.7元的诉讼请求，合法合理，予以支持；关于原告主张的利息损失，即逾期付款违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，原告要求被告支付自起诉之日（即2020年8月14日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日的利息损失的诉讼请求，亦合法合理，予以支持；对于原告主张超出部分的诉讼请求，不予支持。关于被告抗辩购房余款的按揭贷款应由原告联系、办理，但其对此并未举证，且与双方签订的《商品房买卖合同》约定内容不一致，故对被告的这一抗辩理由不予采纳。关于被告以不安抗辩为由拒付尾款，但其对此并未举证，故对被告的这一抗辩也不予采纳。四、关于反诉中合同的解除条件是否具备。被告主张原告存在逾期交房的违约行为，但根据《商品房买卖合同》第九条中约定，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。基于被告未付清房价款的情况下，原告并未违约，况且双方在合同签订的当天就签订了《委托招租招商协议》，原告并不构成逾期交房，故被告据此主张解除合同的条件并未成就；同理，被告主张法定解除权的条件也不成立；对于被告主张依据情势变更原则解除合同，但其对此并未举证，故该院也不予采纳。综上，被告主张解除合同的条件并未成就，故被告反诉主张要求与原告解除合同的诉讼请求，于法无据，不予支持。同理，被告反诉要求原告退还已付购房款并支付利息损失的诉讼请求，也于法无据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告胡敏望于本判决生效之日起十五日内支付给原告三门海啊综合市场开发有限公司尚欠的购房款128662.7元及利息损失，利息损失自2020年8月14日起以128662.7元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日；二、驳回被告胡敏望的反诉诉讼请求。如果被告胡敏望未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2900元（按变更后的诉讼请求计算），减半收取1450元，由原告三门海啊综合市场开发有限公司负担15元，由被告胡敏望负担1435元；反诉受理费2111元，由被告胡敏望负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，二审期间，双方主要存在以下争议焦点：一、关于被上诉人的诉请是否超过诉讼时效的问题。上诉人主张被上诉人自知晓不能办出贷款15天后就有权请求上诉人支付尾款，被上诉人提起本案诉讼超过了三年诉讼时效。被上诉人认为商品房买卖合同未履行完毕，不受诉讼时效限制，且被上诉人多次电话告知上诉人履行合同义务，上诉人未予理睬，上诉人未支付余款却以诉讼时效抗辩违背了公平合理、等价有偿原则。本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，买受人逾期付款超过60日，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行。因此，在上诉人逾期付款超过60天后，被上诉人未主张解除合同的情况下，合同处于继续履行状态，上诉人认为被上诉人的诉请超过诉讼时效依据不足。二、关于上诉人要求解除合同的诉请是否合理合法的问题。《商品房买卖合同》第九条规定，本条约定的交付期限已届满，买受人未付清房价款及其他应付款项或者买受人的银行贷款未到达出卖人银行账户的，本合同继续履行的，商品房交付日期顺延至买受人的应付款项付清后7天内，顺延期限不作为交付逾期。上诉人未按约支付购房款的事实清楚，上诉人以被上诉人逾期交房为由要求解除合同，不符合《商品房买卖合同》的约定。且讼争商铺至今未交房系上诉人未支付购房尾款所致，商铺贬值的商业风险也不属于情势变更，上诉人以本案构成情势变更为由主张解除合同亦依据不足。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5011元，由上诉人胡敏望负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐黎明 审 判 员 陈文杰 审 判 员 张淑娅 二〇二一年一月二十九日 代书记员 应一娇