安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终875号 上诉人（原审被告）：邱双文，男，1968年12月28日出生，汉族，住安徽省祁门县。 被上诉人（原审原告）：安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司，住所地安徽省祁门县阊江茶场，统一社会信用代码9134102458724891XX。 负责人：汪名奇。 上诉人邱双文因与被上诉人安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司（以下简称安宁公司祁门分公司）房屋销售合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院于2020年10月29日作出的（2020）皖1024民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年1月18日公开开庭审理了本案，上诉人邱双文，被上诉人安宁公司祁门分公司的负责人汪名奇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邱双文上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一切诉讼费用由安宁公司祁门分公司负担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.《商品房买卖合同》与《购房分期还款协议书》是两份不同性质的合同，安宁公司祁门分公司依据《购房分期还款协议书》起诉，属于民间借贷关系，一审认定本案是房屋销售合同纠纷错误；2.首付款6万元,约定于2015年6月前还清。该笔款项已经超过诉讼时效，邱双文不承担该笔6万元首付款法律责任；3.双方在《购房分期还款协议书》第8条约定的邱双文22万元分期还款是在（水韵江南）小区通过政府验收交房后按协议约定履行，但因安宁公司祁门分公司开发的（水韵江南）小区未通过政府验收交房，故邱双文分期还款就延迟到现在，一审判决邱双文应当支付22万元及22590元利息不当；4.一审判决安宁公司祁门分公司存在违约，其就应当承担违约责任，根据合同法的规定，安宁公司祁门分公司应承担的违约责任不只局限在（2020）皖1024民初58号民事案件中邱双文的诉请，即使邱双文在该案中的诉讼请求被驳回，邱双文仍可以其他诉讼请求重新起诉；5.根据现有证据，安宁公司祁门分公司已不能继续履行购房合同中第八条和第十八条约定的合同义务，一审也认定安宁公司祁门分公司交给邱双文的房屋不具备法定交付条件。邱双文在《购房分期还款协议书》中产生的借贷款源于商品房买卖合同，根据不安抗辩权的规定，邱双文具有终止履行归还借贷款的权利。 安宁公司祁门分公司辩称：1.一审认定事实清楚，案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同有效。2014年11月12日安宁公司祁门分公司已经将案涉房屋交付给邱双文装修后居住至今，但邱双文至今仅支付35000元款项，其余款项均未支付；2.一审法院适用法律正确。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》及《中华人民共和国民法总则》的规定，判决邱双文支付购房款及约定的利息正确；3.关于6万元借款，实际上是首付款，只是一种形式上的约定，实际借款事实并未发生，该6万元仍属于首付款，按《购房分期还款协议书》约定邱双文应在2015年6月前归还。安宁公司祁门分公司一直要求邱双文支付该笔6万元款项在内的购房款。 安宁公司祁门分公司向一审法院起诉请求：1.判令邱双文立即支付购房款280000元，同时支付利息226800元（自2015年12月1日起计算到2020年5月31日，以购房款280000元为基数，按每日万分之五支付利息）；2.本案诉讼费用由邱双文承担。 一审法院查明：2012年1月17日，安宁公司祁门分公司通过受让的方式取得2011-18号地块（祁门县祁山镇新兴路原阊江茶场）的开发建设，于2012年取得了《建设用地规划许可证》，获准对祁门县祁山镇新兴路原阊江茶场建设地块“水韵江南”小区2#、5#楼的经营开发。2013年4月17日，安庆市安宁房地产开发有限公司取得了《商品房预售许可证》。2014年1月25日，邱双文与安宁公司祁门分公司签订了《商品房买卖合同》，由安宁公司祁门分公司将“水韵江南”小区5幢1单元1-101室房屋以315000元的价款出售给邱双文，面积为108.48平方米，合同约定按揭付款，由邱双文于2014年1月25日前付款35000元，余款60000元于2014年10月30日前付清，银行按揭220000元于2014年2月30日前办理。《商品房买卖合同》还就商品房交房期限及逾期交房的违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，邱双文于2014年1月25日支付35000元，并向安宁公司祁门分公司出具一张60000元的借据。因涉案房屋未办理银行按揭，邱双文与安宁公司祁门分公司于2014年11月12日签订了《购房分期还款协议书》，协议第2条载明：安宁公司祁门分公司同意邱双文采用分期付款的方式购买水韵江南小区5幢1单元101室，建筑面积108.48平方米，单价为每平方米2903.76元，总价款为315000元；第3条载明：邱双文购买以上房屋总价为315000元，首付款35000元，欠开发商60000元，所欠款于2015年6月之前还清，余款220000元，三年内还清，并愿意支付一定利息，余款利息为22590元。总还款（即余款和利息）为242590元，自2015年6月1日至2018年6月1日止，总还款分六个阶段交付。协议第4条载明：根据第3条约定，若邱双文有一期未按时支付，则从第二天开始愿意每日支付未交房款万分之五的利息，逾期一个月，视为邱双文放弃该套住房，并愿意承担总房款20%的违约金，安宁公司祁门分公司可以出售该套房屋。协议第8条载明：邱双文2014年对购买房屋准备装修，安宁公司祁门分公司在2015年2月1日前交房，如果2015年2月1日交不了，时间推迟，邱双文第一阶段分期付款时间也相应推迟，两方推迟时间一致。2014年11月12日，安宁公司祁门分公司将祁门县新兴西路原水韵江南小区5幢1单元1-101室房屋钥匙交付给邱双文，邱双文已装修入住。此后，安宁公司祁门分公司未向邱双文支付60000元借款，邱双文未按《购房分期还款协议书》履行付款义务。原“水韵江南”小区已更名为“祁红山庄”小区。涉案房屋已于2019年1月经竣工验收合格。安宁公司祁门分公司至今仍未与邱双文办理相关房屋交接的其他手续。 另查明：2020年1月8日，安宁公司祁门分公司起诉邱双文，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，邱双文于2020年3月6日提出反诉，要求：1.判令安宁公司祁门分公司采用房屋更换方式履行房屋居住安全义务；2.判令安宁公司祁门分公司用经济补偿方式履行景观水塘义务；3.安宁公司祁门分公司扣除房屋分摊公共用地的交易费。庭审时，邱双文要求安宁公司祁门分公司增加赔偿邱双文因维权产生的诉讼、律师、交通、快递花费和误工费合计80960元；同时要求撤销上述第3项反诉请求。2020年5月26日，安宁公司祁门分公司撤回本诉，一审法院已裁定予以准许。2020年6月28日，一审法院对反诉作出（2020）皖1024民初58号民事判决，驳回反诉原告邱双文的诉讼请求。 一审法院认为：邱双文与安宁公司祁门分公司订立的《商品房买卖合同》及《购房分期还款协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点：1.买卖双方是否存在违约，是否应承担相应的违约责任；2.安宁公司祁门分公司主张邱双文支付购房款280000元及利息226800元有无事实及法律依据；3.借款60000元如何处理；4.安宁公司祁门分公司主张购房款是否超过诉讼时效。 一、关于买卖双方是否存在违约，是否应承担相应的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。竣工验收是商品房交付使用的必经环节，对未经验收合格的商品房，无论开发商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付买受人，均构成逾期交房。涉案《商品房买卖合同》第八条交付期限载明：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经综合验收合格条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房买卖合同中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单。虽然双方签订的《购房分期还款协议书》更改了交房时间，但是交房的条件与标准应符合相关规定。本案安宁公司祁门分公司交付涉案房屋钥匙给邱双文时，房屋尚不具备法定交付条件，房屋钥匙的交付并不属于商品房买卖合同的法定交付。安宁公司祁门分公司至今仍未与邱双文办理相关房屋交接的其他手续，不能认定安宁公司祁门分公司已经履行完交房义务，故安宁公司祁门分公司构成违约。本案邱双文作为买受人，已实现合同目的，但未按合同约定足额支付购房款，构成违约。综合本案案情，双方违约程度相当，可互不支付违约金。 二、关于借款60000元如何处理问题。安宁公司祁门分公司与邱双文约定借款60000元用于支付首付款，邱双文主张涉案借款已经偿还，但未提交相关证据予以证明，邱双文应承担举证不能的不利后果。综合本案现有证据认定双方借款合同未实际履行。涉案总房款315000元，邱双文已支付首付款35000元，其未支付的购房款应为280000元。 三、关于购房款支付问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案邱双文已实际占有该房屋，并且已装修入住，实现合同目的，其明知房屋未达综合验收条件仍同意开发商交付房屋钥匙，现邱双文以此为由拒绝支付购房款有违公平。安宁公司祁门分公司主张邱双文支付购房款280000元，有事实及法律依据，予以支持。关于利息问题，因双方签订的《购房分期还款协议书》已明确约定余款利息22590元，邱双文应按约定支付利息。安宁公司祁门分公司主张支付利息226800元，不予支持。 四、关于安宁公司祁门分公司主张购房款是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效为两年，但该规定已与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定相冲突，对于同一事项存在不同规定，根据新法优于旧法的适用原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案双方约定的支付款项最后期限为2018年6月1日，安宁公司祁门分公司于2020年7月2日向一审法院主张权利，未过三年诉讼时效。故，邱双文关于涉案债权超过诉讼时效的辩论意见，不予采纳。 另，邱双文主张安宁公司祁门分公司未按原水韵江南规划建设履行合同义务，要求安宁公司祁门分公司承担违约责任。因一审法院（2020）皖1024民初58号民事案件已作出判决，驳回了邱双文的诉讼请求，该判决已发生法律效力。根据一事不再理原则，本案不再进行认定及处理。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邱双文于判决生效之日起二十日内向安宁公司祁门分公司支付购房款280000元及利息22590元。二、驳回安宁公司祁门分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8868元，由安宁公司祁门分公司负担3574元，由邱双文负担5294元。 二审中，邱双文向本院提交一份黄山市人民检察院不支持监督申请决定书，证明目的：安宁公司祁门分公司将原规划水韵江南变更为现祁红山庄，给邱双文的房屋价值造成一定影响。 安宁公司祁门分公司质证意见为：对真实性无异议。该证据是证明检察机关不支持邱双文因规划变更所提起的行政诉讼的监督。 对邱双文提交的证据，本院认证意见为：因安宁公司祁门分公司对真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，但不能达到其证明目的。 安宁公司祁门分公司向本院提交一组祁门水韵江南2号、5号楼竣工验收备案资料，证明案涉房屋所在小区已经通过综合竣工验收。 邱双文质证意见为：对真实性无异议。该证据不是房屋买卖合同约定的综合验收证据，且该证据的验收备案时间是2019年1月20日，还款协议书中第8条安宁公司祁门分公司承诺交房时间是2015年2月1日前，验收也比约定的交房时间延迟。 对安宁公司祁门分公司提交的证据，本院认证意见为：对该证据真实性，予以确认。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，予以认定。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，购房款中除按揭贷款22万元外，其余9.5万元，由邱双文于2014年1月25日支付3.5万元，剩余的6万元由邱双文于2014年10月30日前付清。对邱双文应于2014年10月30日前支付的6万元购房款，邱双文以出具借据的方式对付款金额及时间予以再次明确并不导致该6万元款项的性质的改变。《购房分期还款协议书》是双方就《商品房买卖合同》的履行所作的补充约定，而非基于借款所订立的还款协议。因此，邱双文主张本案双方当事人之间系民间借贷关系的上诉理由不能成立。 邱双文主张其已向安宁公司祁门分公司支付了该6万元购房款，但未能提交相应证据证明，不能成立。双方在《购房分期还款协议书》中确认，邱双文欠付的总房款为28万元，由邱双文分期支付，其中6万元的支付时间为2015年6月前，余款22万元，三年内还清，最后一笔款项的支付时间为2018年6月1日之前。因此，安宁公司祁门分公司主张邱双文归还上述全部购房款的诉讼时效依法应自2018年6月2日开始计算，邱双文对其欠付的6万元购房款提出的诉讼时效抗辩不能成立。 安宁公司祁门分公司于2014年11月12日在案涉房屋尚不具备合法交付条件的情况下，已实际向邱双文交付了房屋，邱双文在收房后亦已装修入住。双方签订的《购房分期还款协议书》第8条约定，安宁公司祁门分公司同意在2015年2月1日前交房，不能交房则第一阶段的付款时间相应顺延。但上述约定对“交房”是仅指实际交付房屋还是指在符合法定交房条件下交付房屋未明确，即使双方约定的“交房”是指在具备合法交付条件下的交房，由于案涉房屋所属工程于2019年1月完成竣工验收备案，案涉房屋在2019年1月已具备合法交付条件，因此，邱双文此后的付款期限依约不能继续顺延。 案涉房屋所在小区的规划调整是相关行政主管机关的行政行为，非经法定程序撤销，具有法律效力。在邱双文知道案涉房屋所在小区发生规划调整后，邱双文未在法定期限内主张解除双方的房屋买卖合同关系，亦未依据《购房分期还款协议书》的约定支付尚欠的购房款，构成违约。基于案涉房屋所在小区确实存在规划调整的事实，一审法院酌情免除了邱双文的违约责任，仅判决邱双文依据《购房分期还款协议书》所约定的数额付款并无不当。 综上，邱双文的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5839元，由邱双文负担。 本判决为终审判决。 审判长  戴东辉 审判员  胡泽萍 审判员  余陶然 二〇二一年一月二十六日 法官助理胡莉艳 书记员张芳黎 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。