江西省婺源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1130民初1904号 原告（反诉被告）：江西婺源建信置业有限公司，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇才仕大道**建材城，统一社会信用代码913611305610893400。 法定代表人：江翱翔，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：王雨，江西盛义（婺源）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董阳宇，江西盛义（婺源）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：汪国清，男，1978年10月6日出生，汉族，江西省婺源县人，个体工商户，住江西省婺源县。 原告（反诉被告）江西婺源建信置业有限公司与被告汪国清（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案，被告汪国清（反诉原告）于2020年11月27日向本院提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）江西婺源建信置业有限公司委托诉讼代理人王雨，被告（反诉原告）汪国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西婺源建信置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付购买建材城7幢109、110号房屋违约金142925元；2.请求法院判令被告支付（2019）赣1130民初1726号案件受理费4796元；3.请求法院判令被告支付购买建材城7幢134、135号房屋所欠购房款1259408元；4.请求法院判令被告支付购买建材城7幢134、135号房屋截至2020年9月30日的违约金65336.84元，自2020年10月1日起以所欠款项为本金按日0.02%计算支付原告违约金，直至欠款全部清偿之日止。事实与理由：2019年10月19日原告就2018年5月18日与被告签订的婺源建材城7幢109、110号房屋买卖合同向婺源县人民法院提起诉讼，案号为（2019）赣1130民初1726号，后经双方协商一致，于2019年12月11日达成和解协议，约定：一、解除原来双方就婺源建材城7幢109、110号房屋签订的买卖合同，双方就建材城一期7号楼134、135号房屋另行签订合同（新房屋买卖合同已于2019年11月26日签订完毕）；二、前述134、135号房屋总价2209408元，被告原支付的70万元予以折抵，余款于2019年12月31日前支付20万元，2020年4月30日前支付209408元，另110万元向银行办理按揭；协议还约定若被告按该协议第二条履行完毕，则原告方全部免除被告原买卖合同的逾期付款违约金142925元；若被告不能按该协议第二条履行，则被告同意支付原告原买卖合同的违约金142925元；同时约定了该案的诉讼费用被告承担一半。协议签订后，原告依约向人民法院撤回了起诉。但被告并未按约定履行，既不提供申请按揭的资料，也不按约定付款，仅在2019年12月27日支付了20万元，2020年5月9日支付了5万元，原告工作人员多次向其催收无果，故只能诉至法院。基于上述事实，被告的行为严重违反了双方合同及协议的约定，被告应按合同约定支付所欠的款项并相应的承担违约责任。为此，原告特此提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告汪国清答辩称，对原告起诉不认可。我的首付款已经交的差不多了，我的征信不好不是在2020年才出现的，前几年就出现了。征信不好的确是我的责任，但不是有意，原告一方应当告知或查看能不能进行按揭。在去年我和他说过如果有人买，你可以卖给别人，而且租金我也没有收到，都是原告在收取。产权也没有转移。根据我的了解房子有抵押的在出卖时应当告知买方，但是原告并没有告知我房屋已经被抵押。到4月份的时候房子仍然没有解除抵押，我认为原告也有一定的责任。 反诉原告汪国清向本院提起反诉请求：1.请求法院判令解除商品房买卖合同，判令被反诉人立即退还首付款1000000元和按合同约定已付首付款的返还租金55460元，合计总款1055460元；2.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人2018年5月18日在江西婺源建信置业有限公司认购7栋109.110号房屋，第一次交了2万元定金，陆续付了70万元首付款，在2019年12月换购了7号楼134、135号，后续又付了30万元，加上之前首付款补偿金55460元，抵扣之后，首付款还差5万元，之前约定是付完首付款之后，另110万做按揭，结果由于个人征信有问题，银行告知做不了按揭，之前在购买店面的时候，卖房工作人员并没有告知能不能做按揭，没有让我打征信报告，个人认为卖方也有一定过错，如果签订合同之前要求反诉方，征信的重要性，如果征信通不过，要求一次性付清，反诉人肯定是无力购买此店面，个人认为卖方也是有一定的责任。反诉人其实也一直资金困难，但一直在履行，首付款也是分了很多笔付进去，这个情况其实卖方一直知道，反诉人也有提前告知售楼部有客户想要，可以让售楼部销售，也希望自己卖方找到合适买家。也不是不让卖方出售。由于反诉人征信问题，办不下来剩余的房款按揭，反诉人也无力支付剩余房款，也实在无力支付一次性付款购买，反诉人并无恶意违约，店面产权还是归被反诉人，租金也是一直被反诉人收，反诉人到目前为止没有拿到一分钱，也没有造成被反诉人重大损失，恳求法院支持解除买卖合同，由于买卖合同解除，反诉人也愿意支付违约金赔偿，但约定违约金过高，也希望法院考虑双方角度给予适当的减免违约金的数额。另，根据被告查询，原告出售的涉案房产办了抵押，根据法律规定，没告知被告该买卖合同是无效的。 原告江西婺源建信置业有限公司对被告汪国清提起的反诉答辩称：1.合同不符合解除条件，原告方不同意解除合同，被告应按合同约定继续履行合同义务，并承担相应的法律责任；2.被告方的征信问题，是由于其自身原因造成的，同时在签订买卖合同时，合同条款中对办理银行贷款所出现的问题是有约定的，在合同的附件4第3条第3款中有明确约定，同时，贷款会受征信的影响，这是常识被告应当知晓；3.被告此次签订的商品房买卖合同是第二次与原告签订的合同，不存在不知晓其征信有问题；4.房屋租金问题与本案无关，且房屋目前仍属于原告所有，原告收取租金并无不当。对于涉案房产的抵押，被告原来定的房屋是没有抵押的，他要求换的现在买的是原来办了抵押的，后面把他解封了，但他一直不付款，因为公司资金流转需要，今年11月又办了抵押，如果要办证，随时可以解封，不影响买卖。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2019年10月19日，原告就2018年5月18日与被告签订的婺源建材城7幢109、110号房屋买卖合同向婺源县人民法院提起诉讼，请求法院判令被告支付购房款1455358元，支付截至2019年10月18日的逾期付款违约金142925元及之后每日按所欠购房款0.02%计算违约金到付清之日止，案号为（2019）赣1130民初1726号。在该案审理过程中，双方于2019年11月26日签订一份合同编号为2011005134.135的商品房买卖合同。约定原告将其所有的位于婺源建材城7幢134、135号商业用房［不动产权证号为赣（2017）婺源县不动产权第××号］以总价2209408元卖给被告，付款方式为签合同时付70万元，2019年12月31日前付20万元，2020年4月30日前付清209408元，剩余房款110万元办理银行按揭，逾期未办，视为违约。并约定买受人逾期付款在30日之内，按应付款万分之一支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人按应付款万分之二支付逾期违约金。同日，双方还签订合同补充协议一份，作为上述商品房买卖合同的附件四。补充协议第三条约定，买受人必须在商品房买卖合同签订之日按照贷款银行要求提供资料，未按时提供的，则视为买受人违约；贷款银行经审核，不同意买受人的按揭贷款申请，则买受人须在银行明确表示后30日内将所有购房款余款付清，否则视为买受人违约。后经双方进一步协商，又于2019年12月11日达成和解协议，双方约定：一、解除原来双方就婺源建材城7幢109、110号房屋签订的买卖合同，双方就建材城一期7号楼134、135号房屋另行签订合同（即2019年11月26日双方签订的房屋买卖合同）。二、前述134、135号房屋总价2209408元，被告原支付的70万元予以折抵，余款于2019年12月31日前支付20万元，2020年4月30日前支付209408元，另110万元向银行办理按揭。三、若被告按该协议第二条履行完毕，则原告方全部免除被告原买卖合同的逾期付款违约金142925元。四、若被告不能按该协议第二条履行，则被告同意支付原告原买卖合同的违约金142925元。五、协议签订后，原告向法院撤诉，该案的诉讼费用被告承担一半。2019年12月12日，原告依约向本院撤回了起诉。此后，被告于2019年12月27日支付购房款20万元，2020年5月9日支付购房款5万元，2020年10月9日支付购房款5万元。和解协议签订后，原告要求被告提交材料向上饶银行申请办理按揭贷款，被告于2020年五、六月间将材料提交给原告，但至今按揭贷款未能办理。2020年11月20日，被告到中国人民银行婺源县支行通过自助查询机查询打印了其个人信用报告一份，该份报告信贷交易违约信息概要逾期（透支）信息汇总部分显示，被告非循环贷账户共有13月份数，贷记卡账户共有5月份数的违约信息记录。 另查明，涉案房屋原告出租给他人使用，租赁合同约定的租赁期间为2019年1月1日至2020年12月31日，双方约定待被告付清房款后房屋租金直接由被告收取，被告付清房款前所收租金按被告已支付的购房款占房屋总价款的比例分配，从2018年5月7日至2020年10月9日被告应得租金为55460元。原告还于2020年11月用涉案房产办理了抵押，于2020年12月25日前涤除。 本案焦点问题有二，一是合同是否有效，二是如果合同有效，被告有无合同解除权。 首先，关于合同效力。被告主张的原告对涉案房产设立了抵押，合同无效。本院认为，即使原告对涉案房产设立了抵押，并不影响双方间房屋买卖合同的效力。理由如下：第一，虽然根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律、司法解释的规定，旨在实现抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。第二，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”可以理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力。退一步讲，假使该规定作为法律的强制性规定，也不宜理解为效力性的强制性规范，违反该规定不影响转让合同的效力。第三，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同无效。且本案被告未能付清房款，不符合办理物权变更登记的条件，且原告在2020年12月25日前已涤除，不影响房屋过户。综上，本案双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，依法成立，合法有效。另，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”本案合同仍然有效。 其次，关于被告是否有权主张解除合同。被告反诉提出解除合同，理由是因其个人征信原因，办理不了约定剩余房款110万元的按揭贷款，个人也无力支付，原告工作人员没有告知征信的重要性。被告自称因其征信问题办理不了银行按揭贷款，根据被告提交的征信报告，其自2016年以来每年均有逾期还款记录，但其未能提交银行不予办理按揭贷款的证据，如果确实因征信问题办不了按揭贷款，这也系因其自身原因造成。即办理不了按揭贷款不可归责于原告，也不是合同成立后发生的订立合同时无法预见的重大变化。被告提出解除合同的反诉请求没有事实和法律依据。且《合同补充协议》第三条第5款约定“贷款银行经审核，不同意买受人的按揭贷款申请，则买受人须在银行明确表示后30日内将所有购房余款付清，否则视为买受人违约。”因此，被告应按上述约定，支付购房余款并承担相应的违约责任。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方签订的《商品房买卖合同》及《协议》均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应受合同约束，履行自己的义务。根据上述对焦点问题的分析，被告要求解除合同退还购房款的反诉请求本院不予支持，对原告主张被告支付购房款的诉讼请求本院予以支持，但购房款根据被告提交的证据系已付100万元，根据双方约定的价款，故被告还应支付1209408元。关于原告主张的违约金及（2019）赣1130民初1726号案件受理费4796元，根据2019年12月11日双方签订的《协议》，其中的原买卖合同违约金142925元与（2019）赣1130民初1726号案件受理费4796元双方已做约定，现被告违约，应按约支付，对原告的该部分诉讼请求本院予以支持。对原告的第四项诉讼请求，其中的110万元双方约定通过申请银行按揭贷款支付，如被银行拒绝后被告应在三十日内付清，而被告至今未能支付。该部分的逾期付款违约金，因双方并未约定110万元按揭贷款办理完成的时间，且原告未能提供证据证实贷款银行明确表示不同意被告按揭贷款申请的具体时间，故对原告主张的该部分违约金的计算方式本院不予支持。因被告在2020年11月27日向本院提起反诉时自认其办理不了按揭贷款，本院确定此时间为被告应当支付该110万元购房款的开始时间，根据双方合同约定被告在银行表示不能办理按揭贷款后三十日内应付清购房款，故被告支付该部分购房款的违约时间本院确定为2020年12月27日，被告应当从该日起支付逾期付款的违约金。对于双方约定2020年4月30日前支付209408元购房款，被告到期后于2020年5月9日支付5万元，2020年10月9日支付5万元，存在违约行为，根据双方合同约定，被告应当支付违约金。对于违约金的计算标准，根据双方合同约定，逾期付款未超过三十日的，应按每日万分之一计算违约金，逾期付款超过三十日的，只是约定买受人愿意继续履行合同的经出卖人同意，合同继续履行时买受人按每日万分之二支付违约金，而本案系买受人不愿意继续履行合同，与合同约定情形不同，属约定不明，故逾期超过三十日的，仍参照逾期三十日内的万分之一计算，逾期付款违约金计算方式应为：2020年5月1日到5月9日的违约金以逾期付款金额209408元乘以万分之一再乘以逾期天数（9日）计算为188.47元；2020年5月10日到10月9日的违约金以逾期付款金额159408元乘以万分之一再乘以逾期天数（153日）计算为2438.94元；2020年10月10日到欠款还清之日的违约金以逾期付款金额109408元乘以万分之一再乘以逾期天数计算；原准备按揭贷款的110万元的逾期付款违约金按每日万分之一从2020年12月27日开始计算。另，对于被告反诉要求原告给付其所购房产租金55460元，系其按已付购房款占房产总价比例分配，双方对此有约定，原告应按约履行，本院予以支持。在被告支付完购房款后，原告应当按照合同约定协助办理好涉案房产的所有权转移登记。因本案合同成立及约定履行期限均在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，判决如下： 一、原告（反诉被告）江西婺源建信置业有限公司与被告（反诉原告）汪国清继续履行双方于2019年11月26日和2019年12月11日签订的商品房买卖合同及协议； 二、被告（反诉原告）汪国清于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）江西婺源建信置业有限公司购买建材城7幢109、110号房屋违约金142925元； 三、被告（反诉原告）汪国清于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）江西婺源建信置业有限公司支付的（2019）赣1130民初1726号案件受理费4796元； 四、被告（反诉原告）汪国清于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）江西婺源建信置业有限公司购买建材城7幢134、135号房屋所欠购房款1209408元； 五、被告（反诉原告）汪国清于本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）江西婺源建信置业有限公司购买建材城7幢134、135号房屋逾期支付购房款违约金（2020年5月1日到5月9日的违约金为188.47元；2020年5月10日到10月9日的违约金为2438.94元；2020年10月10日到欠款还清之日的违约金为逾期付款金额159408元乘以万分之一再乘以逾期天数计算；1100000元购房款的逾期付款违约金从2020年12月27日开始以逾期付款金额乘以万分之一再乘以到欠款还清之日的逾期天数计算）； 六、原告（反诉被告）江西婺源建信置业有限公司于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）汪国清房屋租金55460元； 七、驳回原告（反诉被告）江西婺源建信置业有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）汪国清其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18052元，减半收取计9026元，财产保全申请费5000元，共计14026元，由原告江西婺源建信置业有限公司负担691.97元，由被告汪国清负担13334.03元；反诉受理费14300元，减半收取计7150元，由原告江西婺源建信置业有限公司负担375.7元，被告汪国清负担6774.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审判员  胡志强 二〇二一年一月二十七日 书记员  陈锋敏