山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终352号上诉人（原审被告）：李泮银，男，汉族，1964年5月1日出生，住济南市。委托诉讼代理人：周浩，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕占会，男，汉族，1968年8月4日出生，住济南市。委托诉讼代理人：王顺昌，山东鲁中宏正律师事务所律师。上诉人李泮银因与被上诉人吕占会确认合同效力纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初5513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李泮银上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认双方《房屋出售协议》有效、驳回吕占会诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由吕占会承担。事实和理由：一、一审判决认为涉案《房屋出售协议》因违反禁止性规定无效，系对相关法律规定的误读，适用法律错误，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效，(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”即，法律对于此类合同无效的认定执行“严格谨慎”原则，只有在违反法律和行政法规强制性规定且为效力性强制性规定时，才可作出合同无效认定。本案《房屋出售协议》订立于2007年1月。彼时，所谓“禁止农村住宅出售”的规定限于《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第二条、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》，且均将“禁止农村住宅出售”明确规定表述“农民的住宅不得向城市居民出售”、“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，未有任何关于“向本集体经济组织之外的农村成员出售房屋”的限制性或禁止性规定。而且，上述有关规定既不属于法律，也不属于行政法规，当然不能据此援引合同法第五十二条规定，作出合同无效的认定。故，一审判决违反禁止性规定中的“禁止性规定”源自何处，李泮银认为，该认定缺乏法律、行政法规依据，系对上述相关规定的任意性扩大解释，属适用法律错误。另，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民只能一户一宅。而据了解，吕占会在取得借款出售房屋后，早已在潍坊诸城市农村购买农村房屋一套。现其见有利可图，在时隔十几年后，突然反悔要求确认协议无效、收回房屋，一审判决支持其诉求，实质上违反了上述法律规定，明显错误，应予纠正。二、《房屋出售协议》系双方真实意思表示，且经村集体经济组织确认，符合我国相关法律及政策规定，合法有效。李泮银完全认可一审判决关于双方签约时真实意思表示的认定。除此之外，双方《房屋出售协议》签订时，已取得涉案房屋所在的村集体经济组织莱芜高新区鹏泉街道办事处大崮山村民委员会（以下简称大崮山村委会）盖章确认，在作为集体土地所有权人的经济组织已确认“房屋买卖事实”的前提下，不需一审判决所谓的“相关组织和部门批准”，一审判决随意设置的“相关组织和部门”批准程序并无任何法律依据。此外，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条非但没有禁止农村房屋买卖，反而依法准许，该条文只是明确农村村民出卖、出租、赠与住宅后，“再申请宅基地的不予批准”的法律后果，但前提是准许出售的。最高人民法院（1992）民他字第8号批复认为，农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。据此，李泮银认为，在双方真实意思表示的前提下，《房屋出售协议》符合《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规规定，合法有效。另，2020年，因济莱高铁建设，涉案房屋需要拆迁安置(这也是吕占会见有利可寻继而起诉要求确认协议无效的直接原因)，大崮山村委会、莱芜高新区鹏泉街道办事处（以下简称鹏泉街道办事处）、莱芜区人民政府联合对涉案《房屋出售协议》情况进行专门研究，依法认定李泮银系涉案房屋合法权利人。2020年8月3日，大崮山村委会、鹏泉街道办事处与李泮银依法签订《安置补偿协议书》。如此，《房屋出售协议》实际得到了乡镇政府部门的认可，合法有效不言而喻。三、鉴于吕占会背德背信，李泮银合法长期占有、居住、使用涉案房屋的事实，确认合同无效并将拆迁等可得利益交另案解决，不足以惩戒吕占会，更有迫使当事人累诉嫌疑，恳请二审法院纠正。李泮银完全认可一审判决认定的吕占会见有利可图突然起诉要求确认合同无效的有违诚信、背德背信之行为，以及一审判决认定的李泮银在村集体经济组织见证下依法受让涉案房屋，合法长期占有、居住、使用房屋，并对房屋进行扩翻建的事实。既然如此，在不违反法律、法规强制性规定的前提下，在《房屋出售协议》系双方真实意思表示且经村集体经济组织依法确认的前提下，为惩戒吕占会背德背信之行为，减少不必要的诉讼和纠纷，完全可以依法认定合同有效，如此才可彻底封堵吕占会一类人恶意诉讼、非法获益的企图，弘扬社会主义核心价值观。综上，请求二审法院查明事实真相，依法支持李泮银上诉请求。吕占会辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。吕占会向一审法院起诉请求：1.依法确认双方之间的《房屋出售协议》无效；2.全部诉讼费用由被告支付。一审法院认定事实：2007年1月12日，吕占会与李泮银签订房屋出售协议一份，约定：李泮银购买吕占会房屋一套，位置是张家洼街道办事处大古山村。购房方式：由吕占会欠李泮银欠款抵账，房屋出售价格叁万元整。双方在合同上签字，大崮山村委会及吕占明在协议上盖章、签字。吕占会提交村民宅基地申请登记报告表一份，拟证实在大崮山翟家沟村原告有合法宅基地一处。被告质证有异议，认为仅为复印件，且无法看清内容。另查明，涉案房屋无宅基地权属证书，李泮银非大崮山村集体经济组织成员，但自购买房屋后一直居住至今。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相连。当前土地管理政策，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，在未经相关组织和部门批准的情况下，房屋买卖行为无效。本案中，被告李泮银非大崮山村集体经济组织成员，合同上村委会加盖的公章并不能视为相关组织和部门的批准，故双方签订的房屋买卖合同因违反禁止性规定而无效。另外，原告吕占会提交的《村民宅基地申请登记报告表》是为办理权属流程所需，虽村委会、国土资源行政主管部门盖章同意，但审批表中只是填写了“同意登记发证”，但并未实际已确权在吕占会名下。一审法院在庭审中向原告吕占会释明诉求合同无效后的法律后果，多次询问其是否要求返还房屋，其当庭表示要求被告返还房屋。一审法院认为，被告李泮银是在原告无力还钱最终以房抵债的形式下占有涉案房屋。其占有房屋后进行了扩翻建并居住使用十几年，本着诚信原则、尊重现状、维护稳定的原则，应由被告李泮银继续占有、居住、使用该房屋。合同无效后，涉及该房屋日后的拆迁可得利益双方可另行主张权利。同时说明，原告在十几年前欠被告款项并且在村委会的见证下以房抵债，价值远远达不到抵债数额，其后不见踪影，十几年不回村中，直至涉案房屋面临拆迁。尽管双方房屋买卖合同在法律形式上被确认无效，但在当时是双方的真实意思表示，现原告见有利可寻，突然出现起诉要求确认合同无效，此行为有违诚信原则，是背德背信之行为，并不可取，相关拆迁可得利益也会根据双方过错程度予以认定。综上，判决：确认原告吕占会与被告李泮银于2007年1月12日签订的《房屋出售协议》无效。案件受理费减半计收50元，由被告李泮银负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李泮银在二审中提交《大崮山村美丽宜居乡村建设安置补偿协议书》一份，该协议书在一审期间协议的丙方鹏泉街道办事处尚未交付给李泮银，一审判决送达后李泮银收到该协议书，拟证明2020年因济莱高铁建设，涉案房屋需要拆迁安置，大崮山村委会、鹏泉街道办事处、莱芜区人民政府联合对涉案出售协议情况进行了专门研究，依法认定李泮银系涉案房屋的合法权利人。2020年8月3日大崮山村委会、鹏泉街道办事处与李泮银签订安置补偿协议，由此证明涉案房屋出售协议实际已经得到乡镇政府部门的认可，合法有效。当时协议乙方签订人为胡萍，胡萍与李泮银系夫妻关系，属于同住成年亲属，协议由胡萍代李泮银签订，对于该事实协议的相关各方以及大崮山村村民和相关政府部门均予以认可，在签订补偿协议前进行实地测量等相关工作时均由李泮银和胡萍同时配合政府部门完成相关工作。吕占会对以上证据质证称，李泮银的证据不应当作为新证据提交，该证据形成时间是2020年8月3日，而一审开庭时间是2020年10月28日，本案李泮银故意隐瞒该协议签订的事实，而且协议书中的乙方是胡萍，与本案无关，从协议涉及的房屋来看，《集体土地建设用地使用证》证号为0175，是吕占会被迫出售给李泮银的房屋宅基地号，也就是说胡萍非法处理了吕占会的房屋，胡萍与大崮山村委会签订，鹏泉街道办事处作为监督方的《大崮山村美丽宜居乡村建设安置补偿协议书》无效，李泮银提到该协议得到莱芜区政府及相关部门的认可没有相关证据，即便是鹏泉街道办事处在双方协议上盖章也不等于该协议是合法有效，故胡萍无权处分属于吕占会的房屋。以上事实由李泮银在二审中提交的证据及二审庭审笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：李泮银与吕占会于2007年1月12日签订的房屋出售协议是否有效的问题。宅基地使用权的主体为农村集体经济组织的成员，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，与享有者特定的身份相连，只能在本集体经济组织成员之间流转。不能在本集体经济组织以外流转。本案中，李泮银并非涉案房屋宅基地所属的农村集体经济组织成员，故一审认定双方签订的房屋买卖合同无效，并无不当。虽然涉案房屋买卖合同在法律形式上被确认无效，但鉴于吕占会在十几年前欠李泮银款项并且在村委会的见证下以房抵债，价值远远达不到抵债数额，李泮银是在吕占会无力还钱最终以房抵债的形式下占有涉案房屋，且占有房屋后进行了扩翻建并居住使用十几年，而吕占会在出卖涉案房屋后便不见踪影，十几年不回村中，直至涉案房屋面临拆迁，吕占会见有利可寻，才突然出现起诉要求确认合同无效，此行为有违诚信原则。一审法院本着诚实守信、尊重现状、维护稳定的原则，认定由李泮银继续占有、居住、使用该房屋，亦无不当。合同无效后，涉及该房屋日后的拆迁可得利益双方可另行主张权利。综上所述，李泮银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李泮银负担。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二一年一月二十五日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟