贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0328民初3295号原告：李忠于，男，1965年11月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：廖鑫，贵州若竹律师事务所律师。被告：尚毛印，男，1976年1月3日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术开发区。360121197601032499。委托诉讼代理人：熊鹏，贵州上善律师事务所律师。第三人：湄潭县万通置业投资有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道可桢路建设银行**。统一社会信用代码：91520328577115814B。法定代表人：匡冬初。破产管理人：贵州子尹律师事务所。委托诉讼代理人：陈明武，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪歆，贵州子尹律师事务所实习律师。第三人：湄潭县万象商业运营管理有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江镇兴湄东路。统一社会信用代码：91520328067704571W。法定代表人：匡冬初。破产管理人：贵州子尹律师事务所。委托诉讼代理人：陈明武，贵州子尹律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪歆，贵州子尹律师事务所实习律师。原告李忠于与被告尚毛印、第三人湄潭县万通置业投资有限公司、第三人湄潭县万象商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李忠于的委托诉讼代理人廖鑫、被告尚毛印的委托诉讼代理人熊鹏、第三人湄潭县万通置业投资有限公司（以下简称“万通置业公司”）、第三人湄潭县万象商业运营管理有限公司（以下简称“万象运管公司”）的共同管理人的委托诉讼代理人陈明武、汪歆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李忠于向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告第二期、第三期租金共2126055元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告与第三人万象运管公司于2013年12月23日签订《房屋租赁合同》，约定第三人万象运管公司将位于遵义市湄潭县房屋（建筑面积约653.25㎡）出租给被告用于经营电影院，合同约定租赁期限为15年，起租期自万象·步行街正式开业之日，合同第三条第三款明确了租金支付标准：（1）第一、二、三年，年度租赁总额为329238元；（2）第四、五、六年，年度租金总额为329238元；（3）第七、八、九年，年度租金总额为362986元．．．．．．。支付方式为先付后使用的原则，即被告在上一笔租金届满前起30日将下一笔应交的三年租金一次性支付给原告。2014年7月28日，第三人万通置业公司与原告签订了《商品房买卖合同》，约定第三人万通置业公司将上述房屋出售给原告，并将其委托第三人万象运管公司与被告签订的《房屋租赁合同》原件交付给原告，并通知了被告。根据《合同法》第229条的规定，原告有权要求被告直接向其支付租金及违约金，《房屋租赁合同》中约定的第二期、第三期租金付款期限届满后，经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝支付已到期的租金。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告尚毛印辩称：1.原告并非涉案房屋的实际权利人。原告与第三人之间没有以物抵债协议或将借款转化为购房款的协议，其未实际交纳购房款，且原告未办理涉案房屋产权的过户登记，未取得涉案房屋的所有权，原告也未实际管理、控制、支配、收益和处分涉案房屋。根据被告与第三人签订的房屋租赁合同第十条约定，第三人在转让或出售涉案房屋时，应当提前三十日通知被告，被告在同等条件下具有优先权，至今被告仍未接到涉案房屋要转让出售，或已经转让出售的通知，履行租赁合同的主体从未变更；2.从2013年3月至2019年2月19日以前，原告从未向被告主张过涉案房屋的权利，从未向被告主张过租金，在第三人进入破产程序后，原告以诉讼方式向被告主张租金，其行为有违常理，被告是想以法院判决租金的方式侵占第三人在破产案件中的财产；3．被告在与第三人履行租赁合同过程中，分别于2013年12月23日、2014年4月27日、2015年7月28日签订补充协议，补充条款及保密协议、消防验收补偿协议，对第一期租金的交纳、起租日期计算方式等进行了约定，如果原告确系涉案房屋的权利人，根据被告与第三人达成的协议，第二期租金应当以消防未验收补偿款进行折抵，故第二期租金已与第三人进行了债务抵销，第三期租金应在2023年交纳，支付条件尚未成就。综上，原告诉请主张被告支付租金的请求不成立，请求依法予以驳回。第三人万通置业公司、第三人万象运管公司共同述称：1．原告与第三人万通置业公司之间并无真实的房屋买卖关系，双方之间实际是借贷关系；2．案涉房屋的所有权人是第三人万通置业公司，原告在本案中不具备诉讼主体资格；3．根据合同的相对性原则，应由第三人万象运管公司向实行主张收取租金的权利；4．案涉房屋已抵押给中国建设银行股份有限公司遵义市分行，贵州省高院（2016）黔民终540号民事判决书已作出判决，中国建设银行股份有限公司遵义市分行对案涉房屋享有抵押的优先受偿权。综上，原告与第三人万通置业公司之间存在以房抵债合意，但不存在真实的房屋买卖关系，原告只享有与第三人万通置业公司的债权，而不享有案涉房屋的所有权，也不是房屋租赁合同的相对方，其无权向被告主张租金，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：第三人万通置业公司是2011年6月23日依法成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人为匡冬初，其经营范围为房地产开发销售、企业管理等；第三人万象运管公司是2013年3月25日依法成立的其他有限责任公司，法定代表人为匡冬初，其经营范围为商业经营管理、酒店管理、招商筹备、广告策划等；第三人万象运管公司是第三人万通置业公司的资产管理公司。2013年3月12日，被告尚毛印与第三人万象运管公司签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：被告租赁第三人万象运管公司所有的湄潭县房屋（房屋建筑面积约为653.25㎡）用于经营电影院；该商品房占用范围内的土地使用权及该商品房在建工程已于2013年6月26日设定抵押，抵押权人为中国建设银行有限公司遵义市分行；租赁期限为十五年，自万象·步行街正式开业之日起开始计算。第一、二、三年租金329238元，第四、五、六年租金345700元，第七、八、九年租金362985元，其后每三年租金分别按前三年5%递增；合同签订之日支付第一、二、三年租金，以后租金采取先支付后使用原则交付，被告必须在上一笔租金届满之日前30日将下一笔应交的三年租金交付给第三人万象运管公司；被告拖欠租金30日以上，第三人万象运管公司有权解除合同，且被告应按当年租金总额的10%支付违约金。2013年7月23日，被告向第三人万通置业公司交纳租金900000元。2013年12月23日，被告与第三人万象运管公司签订《补充协议》，该协议约定对剩余租金和物业管理费97512元被告应于装修进场前全额交付第三人万象运管公司。2014年4月27日，被告与第三人万象运管公司签订《补充条款及保密协议》，该协议约定第三人万象运管公司给被告65000元作为营业期间各项损失补贴，被告计租日从商场一次消防验收完成并获得相关证件之后开始后计租。后被告未向第三人交纳租金，现上述房屋仍系被告在使用。2014年7月28日，原告与第三人万通置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人万通置业公司开发的位于湄潭县湄江街道老城区湄江河东岸（原电影院片区）第4层4Ｆ—01号房（建设面积7224.85㎡，套内建筑面积6047.2㎡），按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米7197.38元，总价款52000000.00元，并约定该房款交付时间为2014年7月28日前，该商品房交付时间为2014年7月30日前。该商品房在建工程已于2013年6月26日设定抵押，抵押权人为中国建设银行有限公司遵义市分行。合同中未对该商品房的租赁情况进行约定，第三人万通置业公司向原告移交了《房屋租赁合同》，但未将该商品房交付原告，也未将出卖该商品房的情况在出卖之前通知被告。2014年7月29日，第三人万通置业公司向原告出具4Ｆ—01号房金额为2008789元的税款《收据》一张，《收据》载明“此款已转入董事长账户”等字样，2016年3月23日，第三人万通置业公司向原告出具4Ｆ—01号房金额为23313654元的购房《收据》一张，《收据》载明“此款转入匡冬初个人账户，冲抵李忠于借款”等字样，现第三人万通置业公司未向原告交付案涉商品房。2015年7月28日，被告与第三人万象运管公司签订了《消防验收补偿协议》，该协议第一条第（三）项约定第三人万象运管公司因消防工程事项延迟将会日期不得超过2015年11月31日，如超过该日期，被告可选择补偿方式：（1）第三人万象运管公司以598万元收购被告影城，全款以现金一次性付清；（2）被告继续经营影城，那么第三人万象运管公司每个月给予被告6万元补贴经营亏损和国家相关部门稽查、停片等经营风险，最迟每个月5号支付；补偿时间2015年11月31日起至第三人万象运管公司一级消防验收合格，将一级验收合格证书交付被告为止，不足一月的按一月计算。2017年5月8日，遵义市公安局消防支队向第三人万通置业公司下发了消防验收合格的《建设工程消防验收意见书》。另查明，2017年10月25日贵州省高级人民法院以（2016）黔民终540号民事判决书第三项确定：中国建设银行股份有限公司遵义市分行在本判决主文第二项所列债权范围内，对第三人成通置业公司提供抵押的房屋（位于湄潭县万象城的电影院体育馆改造项目的大底盘（裙楼）****、酒店**********、Ｄ组5层至24层房产（遵房建湄潭县字第××号在建工程抵押登记证明））拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2018年11月30日，本院以（2018）黔0328破4号、5号决定书分别指定贵州子尹律师事务所担任第三人万通置业公司、第三人万象运管公司管理人。2020年8月17日，原告在向管理人申报债权时自认其与案外人匡冬初的借贷关系从2007年起至2013年止，其共计借给匡冬初借款3496.5万元，其于2013年6月26日借给第三人万通置业公司200万元，其于2014年1月17日借给第三人万象运管公司300万元，但原告在庭审中未向法庭提供借贷事实已实际发生的证据，也未向法庭提供已实际向第三人万通置业公司支付购房款的证据。截止2020年9月28日，湄潭县住房和城乡建设局未对案涉商品房办理网签手续。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，案涉商品房买卖关系是否真实存在是本案争议的关键所在。原告虽提供了其与第三人万通置业公司签订的《商品房买卖合同》、购房款、税款收据证明其与第三人万通置业公司之间存在真实有效的商品房买卖关系，但第三人万通置业公司否认双方之间存在真实有效的商品房买卖关，从原告提供的购房款、税款收据等证据来看，原告交付购房款的时间为2016年3月23日，与合同约定的交付购房款时间“2014年7月28日前”不一致，原告交付购房税款的时间为2014年7月29日，其先交付购房税款后交付购房款的行为也有违商品房买卖的交易习惯，同时上述收据均载明案涉商品房的购房款、税款系转入案外人匡冬初的个人账户，且案涉商品房的购房款系冲抵案外人匡冬初在原告处的借款，原告并未向法庭提供已实际向第三人万通置业公司支付购房款的证据，足以表明第三人万通置业公司并未收到案涉商品房的上述购房款和税款。在庭审中，原告也未向法庭提供其与案外人匡冬初借贷事实已实际发生的证据，即使原告与案外人匡冬初的借关系成立，原告与案外人匡冬初之间的借款大部分均发生在第三人万通置业公司成立之前，原告也未能提供证据证明案外人匡冬初的借款系第三人万通置业公司所用，且案外人匡冬初作为第三人万通置业公司的法定代表人，其利用其身份将第三人万通置业公司的财产用于其偿还个人的债务，也属于违反忠实义务的无权代表行为，应当认定为无效。另外，现原告与第三人万通置业公司均未到湄潭县住房和城乡建设局对案涉商品房办理网签手续，第三人万通置业公司也未向原告际交付案涉商品房，原告与第三人万通置业公司签订的《商品房买卖合同》，虽侵害了被告的优先购买权，但并不影响原告向被告主张所有权人的相关权利，但原告与第三人万通置业公司签订的《商品房买卖合同》后，在向本院提起诉讼之前并未向被告行使过所有权人的相关权利，反而被告与第三人万象运管公司签订了《消防验收补偿协议》，也明显有违常理。综上，现有证据不足以证明原告与第三人万通置业公司之间存在商品房买卖关系，因当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。故原告关于其系涉案商品房实际所有权人的主张并请求被告支付租金的诉讼请求，因证据不足，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李忠于的诉讼请求。案件受理费23810元，依法减半收取11905元，由原告李忠于负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  彭伟二〇二一年一月十三日法官助理张静书记员王涛涛