辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0283执异16号案外人：陈昭强，男，1979年5月22日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码2102251979××××××××委托诉讼代理人：乔万学，男，1967年4月9日出生，系辽宁省企业法律顾问协会工作人员，住庄河市。申请执行人：庄河市晶磊石材厂。住所地：庄河市鞍子山乡三罗石村。统一社会信用代码92210283MAOUFK04R经营者：朱正文。被执行人：大连宸宇房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连庄河市城关街道水仙委景源名郡小区******。统一社会信用代码9121028357089646XA法定代表人：于长杰，系该公司执行董事。在本院执行申请执行人庄河市晶磊石材厂与被执行人大连宸宇房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案中，案外人陈昭强对执行查封位于庄河市昌盛街道千韵坊小区30#-1-301和33#-2-1303两套房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，对大连宸宇房地产开发有限公司建设的位于庄河市昌盛街道千韵坊小区30#-1-301（90.26平方米）、33#-2-1303（87.12平方米）房屋不予执行。事实和理由：申请执行人庄河市晶磊石材厂与被执行人大连宸宇房地产开发有限公司（以下称宸宇公司）买卖合同纠纷一案，贵院于2020年7月9日作出了（2020）辽0283民初3555号民事裁定书，查封了宸宇公司建设的庄河市昌盛街道千韵坊小区30#-1-301（90.26平方米）、33#-2-1303（87.12平方米）房屋，查封期限为三年，该案已进入强制执行程序。案涉30#-1-301、33#-2-1303房屋属于案外人所有，贵院不应执行该房屋。1.2013年3月份，案外人与宸宇公司签订《千韵坊住宅小区工程补充协议》一份，约定宸宇公司将千韵坊住宅小区工程发包给案外人。其中，工程名称：千韵坊住宅工程。工程地点：庄河市疏港路东、将军湖北侧。工程内容：总建筑面积约9839㎡，共两栋建筑物。住宅****楼，框架结构，建筑面积约9838㎡（具体见设计图纸）。开工日期：2013年3月，竣工日期：2014年10月。合同总价：1279万元（最终以竣工结算为准）。补充条款第六条第1款第（1）项约定，宸宇公司以本小区新建楼房抵顶工程款（详见顶房协议）。2.施工过程中，宸宇公司先后将案涉30#-1-301（90.26平方米）、33#-2-1303（87.12平方米）房屋抵顶给案外人，案外人分别于2016年5月3日、2016年7月25日领取了案涉房屋的钥匙，办理了入住手续，对案涉房屋进行了实际的控制和管理。3.宸宇公司建设的千韵坊住宅小区办理了在建工程抵押，现尚未解押，案涉房屋没有办理过户登记非案外人自身原因所致。综上，案外人对案涉30#-1-301（90.26平方米）、33#-2-1303（87.12平方米）房屋享有足以排除执行的民事权益，请贵院依法支持案外人的请求。申请执行人称，异议人（指本案案外人，下同）提出的异议请求所依据的事实及理由不成立，不足以排除法院的正常执行，理由有以下几点：1.承包人承包建筑工程必须具有合法的主体资格，即具有企业法人资格并且有从事建筑行业的相应资质方可作为建筑工程承包合同承包方，异议人个人是不具有建筑工程承包资格的。建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当按合同法第五十二条第五项的规定，认定无效：一、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；二、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的。因此异议人与被执行人宸宇公司之间不存在合法有效的工程施工合同，即以房抵债下的债权债务的合法性存在瑕疵。答辩人请求法院对双方债权债务的真实性、合法性进行实质性审查。在必要时，答辩人将申请对异议人所提交的书面材料的真实性申请司法鉴定。2.异议人在执行异议书中称，在签订《千韵坊住宅小区工程补充协议》中就约定好了以房抵债协议，也就是在债务履行期限届满之前就签订好了以房抵债协议，这是不符合法律规定的。根据2019年最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条、第45条等规定的精神，签订合法有效的书面以房抵债协议要在债务履行期限届满之后。本案异议人与被执行人是在债务履行期限届满之前就签订了以房抵债协议，明显违背最高法院会议纪要规定，不能作为排除执行的依据。3.异议人自称早在2016年就取得本案两套房屋，没有办理过户登记不是自身原因所致，是因为该房屋办理了在建工程抵押登记，并且到现在尚未解押，这与事实完全不符。2020年7月7日庄河市不动产登记中心出具证明，证明这两套房屋“至今无合同登记备案、无抵押、无查封登记”。显然房屋并不存在异议人所主张的过户障碍，并且时隔4年多之久未办理过户登记申请，异议人也未对房屋是否已设定权利负担进行核查，未尽到注意义务，自身存在明显的、不容置疑的过错。不动产登记中心的物权登记具有公示公信法律效力，答辩人对登记中心登记信息深信不疑，在查明确定该房屋无抵押，没有其他在先权利人的情况下，才慎重申请法院予以依法查封，答辩人的一切做法没有任何瑕疵。4.如果异议人所说属实，该房屋已被设立了抵押权，根据物权法规定，已设立抵押权的不动产，“在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，在未满足“经抵押权人同意”或“代为清偿债务”条件之下，法律是禁止该房屋转让的，所以本案的“以房抵债”不具备合法性，更不能实现依法过户，异议人对此应尽而未尽到核查和注意义务，自愿接受已设立抵押权的房屋来抵债，自始就存在过错。另外，在以房抵债当时，该房屋还属于在建工程，尚未竣工验收，不具备法定交付条件。如果不在有效的房屋预售许可期间，是不可以拿来以房抵债的；如果在预售许可期间，以房抵债，异议人应向不动产登记中心申请办理预告登记。异议人不顾是否在建工程，也不及时申请办理预告登记，存在明显的过错。因此，房屋不能过户，异议人存在多处不可推卸的自身原因。5.未进行不动产登记，则以房抵债协议仅能产生债权法上的效力，不能适用所谓物权期待权给予优先保护。抵债协议本质上的目的仍是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权。综合以上事实与理由，答辩人请求人民法院依法驳回异议人请求，继续执行庄河市人民法院（2020）辽0283民初3555号民事调解书。被执行人称，我公司和陈昭强2013年3月份签订《千韵坊住宅小区工程补充协议》一份，我公司将千韵坊住宅小区部分工程发包给陈昭强。工程内容：总建筑面积约9839㎡，共两栋建筑物，住宅，住宅****楼结构，建筑面积约9838㎡（具体见设计图纸），合同总价：1279万元（最终以竣工结算为准），我公司以本小区新建楼房抵顶工程款。施工过程中，我公司先后将千韵坊住宅小区30#-1-301（90.26平方米）、33#-2-1303（87.12平方米）房屋抵顶给陈昭强。陈昭强分别于2016年5月3日和7月25日领取了案涉房屋的钥匙，办理了入住手续。因案涉房屋涉及银行贷款未解押等原因，暂时无法协助陈昭强办理过户登记手续。答辩人认为，案涉房屋已归陈昭强所有，不应该执行案涉房屋。本院查明，原告庄河市晶磊石材厂（本案申请执行人，下同）与被告大连宸宇房地产开发有限公司（本案被执行人，下同）买卖合同纠纷一案，在诉讼过程中，根据庄河市晶磊石材厂的财产保全申请，本院于2020年7月9日作出（2020）辽0283民初3555号民事裁定，查封被申请人大连宸宇房地产开发有限公司建设的位于庄河市××街道××韵××小区…××＃××（90.26平方米）、33#-2-1303（87.12平方米）…的五套房屋，查封期限为三年。在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：被告大连宸宇房地产开发有限公司应给付原告庄河市晶磊石材厂货款1545622元、违约金100000元，共计1645622元，于2020年9月5日前付清。该调解书生效后，被告未履行义务，原告向本院申请执行。在审查过程中，案外人向本院提供了其（作为承包人、乙方）与被执行人宸宇公司（作为发包人、甲方）签订的《千韵坊住宅小区工程补充协议》和《房屋抵顶工程款协议书》各一份。其中，《千韵坊住宅小区工程补充协议》中约定，甲方将千韵坊住宅小区部分工程（住宅29#、30#楼）发包给乙方，由乙方自筹资金进行施工；甲方以本小区新建楼房抵顶工程款（详见顶房协议），协议中还约定了其他相关事宜。《房屋抵顶工程款协议书》中约定，甲方将千韵坊住宅小区31#楼（东侧单元）、32#（西侧单元）、33#（西侧单元）、34#（西侧单元），按楼号顺序自下而上（含公建）垂直分割至乙方所抵房屋数量为止；乙方收到顶账房在购房者签订房屋购买合同前，所有权归甲方…。该协议亦约定了其他相关事宜。案外人还向本院提交了收款收据、缴费清单、房屋交接记录、领取钥匙及物品清单、大连市前期物业管理房屋协议、业主手册和钥匙照片等证据，旨在证明案涉房屋已抵顶给案外人，案外人领取了案涉房屋的钥匙并办理了入住手续，对案涉房屋进行了实际的控制和管理。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”包括案涉房屋在内的千韵坊住宅小区工程系由被执行人宸宇公司开发建设，根据上述司法解释的规定，宸宇公司应系案涉房屋的权利人。该规定第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人称，案涉房屋因以房抵债已属于其所有，并在2016年就办理了入住手续，虽未办理过户登记非因其自身原因所致。案外人为支持其主张，向本院提供了《千韵坊住宅小区工程补充协议》、《房屋抵顶工程款协议书》、收款收据、领取钥匙及物品清单等证据加以证明，但上述证据并不足以证明其主张。案外人对于案涉房屋至今未办理过户登记非因其自身原因所致的主张，还应进一步提供证据加以证明，现其并未提供相应的证据，又根据其与宸宇公司签订的《房屋抵顶工程款协议书》中关于“乙方（案外人陈昭强）收到顶账房在购房者签订房屋购买合同前，所有权归甲方（被执行人宸宇公司）”的约定，不能认定案外人对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行，故对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人陈昭强的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  隋晓丽审判员  孙雪梅审判员  张维唯二〇二一年一月十九日书记员  曲丽坤