上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10613号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海茂悦投资管理有限公司，住所上海市崇明区庙镇窑桥村社******。法定代表人：田黎明，执行董事。委托诉讼代理人：吕贝妮，女，该公司员工。委托诉讼代理人：徐晨宁，上海澳华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：华东师范大学，住所地上海市普陀区中山北路**。法定代表人：钱旭红，校长。委托诉讼代理人：陈烨，上海市鲤庭律师事务所律师。上诉人上海茂悦投资管理有限公司（以下简称茂悦公司）因与被上诉人华东师范大学（以下简称华师大）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初10544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人茂悦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华师大的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审全部反诉请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.双方之间先后签订的《XX路XX号租赁协议》（以下简称租赁协议）及《XX路XX号运营管理委托协议》（以下简称管理委托协议），其所涉及的物业为同一标的。根据管理委托协议约定，上诉人在扣除管理费后再行向华师大支付相应的租金，且在长达八年的合同履行期间，双方一直按照管理委托协议的约定履行租赁协议，故签订在后的管理委托协议已经改变了租赁协议的租金支付方式。租金的支付金额、支付时间，均依据管理委托协议6.3条约定履行即双方先行结算管理费，在上诉人应付租金中进行抵扣后，再由上诉人支付。从法律意义上说，双方从行为方式上变更了合同的租金支付方式。2.上诉人在租赁协议履行中不存在违约行为，华师大擅自要求次承租人直接向其支付租金，导致了上诉人无法直接收取足额租金、无法确定租金缴纳具体金额。其中，2019年1月至2019年9月期间，双方对上海市XX路XX号XX号楼（即XX路XX号）全幢房屋（以下简称系争房屋）租金已经对账，上诉人不拖欠租金。在抵扣管理费后，反而华师大拖欠上诉人钱款。2019年10月后，上诉人多方联系华师大，但其不仅避而不见，更是单方违约，致使双方无法对账，上诉人无法支付租金。3.一审判决仅以上诉人未转付建设银行徐汇支行的租金即支持华师大的诉请是片面的。上诉人应付的3号楼租金应与管理费抵扣后余额补足。2019年1月至9月期间，上诉人在收到次租赁户的租金后，一直是积极履行付款义务，但华师大违背惯例直接向3号楼次租赁户收租，造成上诉人无法支付余额款项，故华师大违约再先。上诉人在合同长期履行期间，积极履行付款义务，从未拖欠过钱款。二、一审判决适用法律错误。1.租金和管理费结算是一个统一的整体，一审法院将租金和抵扣管理费的事实割裂处理，违背双方合同约定和交易习惯，更违背了民事法律的基本原则。2.双方签订的补充协议明确约定了在服从和接受华师大统一定位和管理以及对物业统一施工改造、统一招商和统一管理等情形时，租赁协议在租赁有效期内不能解除。一审法院仅仅以拖欠租金来确认上诉人“根本违约”违背事实和法律规定。3.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发[2020]17号)之第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁协议，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条又规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。另外，国家发展改革委等八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》明确，推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。本案系争租赁协议的履行正遇“新冠肺炎疫情”的期间，人民法院在审理时，应当适用特殊的法律规定等。被上诉人华师大辩称，不同意茂悦公司的上诉请求。双方之前确实未按照合同约定的方式支付租金，实际上就是一年结算一次，租金抵扣管理费后仅支付差额，这种结算方式其实质是一种逃税行为，即便是构成交易习惯，如果违法也应当予以纠正。被上诉人从2019年开始催告茂悦公司支付租金，并告知扣除管理费后支付租金差额的付款方式不符合财务规定，被上诉人应相关部门要求对此进行整改，故直至2020年第二季度，被上诉人每个季度均向茂悦公司催讨租金。至于管理委托协议，与本案租赁协议并非同一个法律关系。被上诉人于2019年10月解除了双方之间的管理委托协议，现双方就管理委托协议尚在另案诉讼过程中。租赁协议关于解除权的行使和租金的支付约定明确，被上诉人在多次催讨租金未果的情况下行使解除权，具有合同依据。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华师大的一审诉讼请求：1.确认华师大与茂悦公司签订的《XX路XX号租赁协议》于2020年4月27日解除；2.茂悦公司将上海市XX路XX号XX号楼（即XX路XX号）全幢房屋返还给华师大；3.茂悦公司向华师大支付上述房屋2019年1月1日起至2020年4月30日止的租金3,014,900元；4.茂悦公司支付华师大违约金3,000,000元。茂悦公司的一审反诉请求：1.华师大继续履行《XX路XX号租赁协议》；2.华师大减免茂悦公司2020年2月至4月三个月的租金565,293.75元。一审法院认定事实：2010年8月26日，华师大（甲方）与茂悦公司（乙方）签订《XX路XX号租赁协议》一份，协议约定，甲方将XX路XX号1至4楼整幢房屋出租给乙方使用，租赁期限自2011年3月1日起至2023年2月28日止。租金为每年350万元，每三年递增5%。按季度支付租金，乙方在每季度开始前一个月的二十五日前支付。如乙方未按时支付租金及费用，每延迟一天，应向甲方支付应付金额的利息，利率按中国人民银行同期存款利息计算。乙方延迟支付超过30天，甲方有权解除本协议，乙方除了应支付逾期付款的本金利息外，还应向甲方支付违约金三百万元。合同中就其他事项作了约定。2011年3月16日，华师大（甲方）与茂悦公司（乙方）就上述协议签订补充协议，补充协议约定，乙方服从和接受甲方的统一定位和设计方案，为实现统一的建设标准，乙方同意聘用甲方XX路XX号经招投标确定的各类建设单位为该物业改造施工，乙方服从甲方的统一招商，有关租金等租赁条件由乙方与客户自主确定；乙方自行招商的客户需满足园区的整体定位并得到甲方的许可，方可与之签订租赁协议，乙方同意聘请甲方确定的物业公司统一管理。在乙方接受上述条件的前提下，甲方同意不在租赁有效期内收回该物业。鉴于甲方确定了高端的统一设计和建设标准，甲方同意乙方的租赁期限增加3年，共计15年，自2011年10月1日至2026年9月30日。2016年7月12日，华师大、茂悦公司再次签订补充协议，约定降低租金标准，自2016年1月1日至2026年9月30日，年租金为2,261,175元。自2016年1月1日起，乙方对系争房屋不再收取相当于上述年租金总额7%的运营管理费和3%的策划服务费。一审还查明，2019年1月起，茂悦公司未向华师大支付租金。华师大多次发函要求茂悦公司支付租金，茂悦公司均未支付。2020年4月27日，华师大向茂悦公司发出《关于解除＜XX路XX号租赁协议＞及补充协议的通知》，称因茂悦公司未支付2019年1月1日起的租金，故要求自2020年4月27日起解除双方签订的租赁协议，并要求茂悦公司支付租金及使用费等。茂悦公司表示未收到上述通知，华师大张贴通知时间大概在4月底5月初。一审另查明，2012年12月，华师大（甲方、委托方）与茂悦公司（乙方、受托方）签订《XX路XX号运营管理委托协议》，甲方委托乙方对上海市徐汇区XX路XX号2.3.9.11号楼进行运营管理，主要内容包括：租金收取、物业监督、后续招商、活动策划、共建园区、法律诉讼等。乙方应首先确保按照甲乙双方的《房屋租赁协议》按照足额向甲方缴纳房租。为达到带头作用，乙方应提前5天，即于每月20号之前缴纳房租。乙方季度租金收取率达85%以上的，按实际收取的季度租金的2.5%提取管理费；季度租金收取率达90%以上的，按实际收取的季度租金的3%提取管理费；季度租金收取率达100%的，按实际收取的季度租金的4%提取管理费；协议又约定，乙方于每季度的第一个月根据上季度租金收取情况计算和填写相关报表，其应得金额在乙方应缴纳的房租中扣除。管理委托协议订立后，茂悦公司在扣除相应的租金管理费后再向华师大支付相应的租金。2019年7月12日，华师大向茂悦公司发函称，自2019年6月起，XX路XX号房屋租赁事宜由该国有资产管理处负责统筹管理；并要求茂悦公司自2019年8月起，茂悦公司应付租金等直接支付至华师大账务处账户。2019年9月5日，茂悦公司发函要求与华师大对XX路XX号2019年第一至第三季度租金进行对账，并认为茂悦公司不存在欠缴。同时由于华师大直接收取租户租金，致使茂悦公司无法统计收缴金额。因对上述管理委托协议存在争议，华师大发函要求解除管理委托协议，自2019年10月起，不再委托茂悦公司进行管理，华师大已另案提起诉讼，要求解除管理委托协议等【（2020）沪0151民初3532号，该案尚在审理过程中】。一审还查明，茂悦公司将系争房屋一楼整层房屋转租给案外人中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行，租赁期限自2016年6月1日起至2024年5月31日止，该合同约定，前4年月租金310,000元，后4年月租金350,000元，每月物业管理费为14,700元，按季度支付租金，每期租金提前10天支付。中国建设银行股份有限公司上海徐汇支行已经按约支付了相应租金。一审庭审中，一审法院主持双方进行调解，华师大表示在解除租赁协议的前提下，可以进行适当的补偿等。茂悦公司则坚持要求继续履行合同。因双方差距较大，致使调解未成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华师大与茂悦公司签订的房屋租赁协议及补充协议内容合法有效，双方均应恪守履行。租赁协议中华师大的主要义务是交付房屋，茂悦公司的主要合同义务是支付租金，现在合同履行过程中，茂悦公司未按约支付相应的租金，违反了合同的根本义务，构成根本违约，华师大、茂悦公司双方虽还订有管理委托协议，但其与租赁关系为不同的法律关系，茂悦公司向华师大收取管理费并不能免除其支付租金的义务，故对茂悦公司的辩称一审法院不予采信。茂悦公司不支付租金，导致双方签订的租赁协议目的已经无法实现，华师大据此要求解除租赁协议于法有据，一审法院予以支持。租赁协议于2020年4月27日华师大在茂悦公司张贴通知之日解除。租赁协议解除，该协议附属的补充协议同时一并解除。因华师大已另案就管理委托协议提起诉讼，茂悦公司应根据租赁协议约定的标准向华师大支付相应的租金，茂悦公司认为华师大应向其支付管理费用，可在另案中予以解决，本案对此不予处理。合同解除后，华师大有权收回房屋，茂悦公司应及时将房屋返还给华师大。茂悦公司抗辩华师大主张的逾期付款违约金过高，一审法院认为，茂悦公司逾期付款给华师大造成的实际损失基本为银行利息损失，华师大主张的违约金实际系解除合同的违约金，华师大亦未举证证明尚存在其他损失，故一审法院酌情确定违约金为相当于合同约定五个月租金标准的金额。茂悦公司认为租赁期间遭受疫情，要求华师大减免租金，对此一审法院认为，相关部门制定的减免租金的政策，是考虑在疫情期间，出租人和承租人能够共克时艰，共担风险，现茂悦公司已经向案外人收取了相应的租金，且转租的租金标准远远高于与华师大订立合同约定的租金标准，茂悦公司的转租行为已足以使其在疫情中未受损失，其要求华师大减免租金缺乏相应的事实和法律依据，对茂悦公司的反诉请求一审法院不予采信。一审法院审理后于2020年8月11日作出判决如下：一、确认华东师范大学与上海茂悦投资管理有限公司《XX路XX号租赁协议》及补充协议于2020年4月27日解除；二、上海茂悦投资管理有限公司于判决生效之日起十日内将上海市徐汇区XX路XX号（XX路XX号）3号楼全幢房屋返还给华东师范大学；三、上海茂悦投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付华东师范大学2019年1月1日起至2020年4月30日止的租金及使用费3,014,900元；四、上海茂悦投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付华东师范大学违约金941,990元；五、驳回上海茂悦投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计27,032元，由华东师范大学负担13,451元，上海茂悦投资管理有限公司负担13,581元；反诉案件受理费减半收取计4,727元，由上海茂悦投资管理有限公司负担。二审中，上诉人向本院补充提交证据：1.“XX路XX号”2019年度房屋租金到账明细及上诉人自行制作的表格，该表格显示被上诉人认可的2019年度收取租金总额是24,361,692.8元（2019年1月1日-2019年10月31日的租金19,515,102元、2019年11、12月的租金4,846,590.8元）。根据管理合同约定，管理费和策划费共计系租金的10%，故上诉人全年应收取管理费2,436,169.28元。而根据补充合同约定，上诉人应付的租金为2,261,175元。所以上述证据证明2019年度上诉人应付租金和应收管理费相抵后，已不欠付租金。2.上诉人2020年5月与三个次承租人就系争房屋分别签订的补充协议书，证明上诉人减免了次承租人2020年疫情期间的两个月租金。3.被上诉人的管晶老师和上诉人员工吕贝妮的微信聊天记录和《补充协议（二）》，证明2019年4月28日，管老师将管理费和租金分开支付的《补充协议（二）》文本发给吕贝妮，上诉人当时对于被上诉人提出的管理费和租金分开支付是认可的，但对于《补充协议（二）》文本的措辞有点修改，2019年5月15日上诉人将修改措辞后的协议文本通过微信发送给管老师，2019年5月20日又发送一次，管老师于2019年5月20日确认收到后就没有再回复。因该《补充协议（二）》未经双方盖章，被上诉人也没有表态是否同意上诉人回复的协议文本，故上诉人认为双方对于租金结算方式变更未达成一致意见。被上诉人华师大质证认为，对于证据1，确认两份表格的真实性，亦确认表格中被上诉人已经收到的租金数额，但不同意上诉人的证明目的。2019年10月被上诉人已经通知上诉人解除委托合同，上诉人不应收取2019年11、12月的管理费，故即便要计算管理费，也仅计算到10月底。对于证据2，上诉人与次承租人签订的补充协议书没有签章，故该证据形式上有欠缺，且无合同原件；根据该协议内容，若业主不予减免的，上诉人减免的费用还是由次承租人支付；关于租金收益，次承租人中仅建设银行一家，其一个月支付给上诉人的租金就是31万，而上诉人支付给被上诉人的全部租金仅每月20万，所以被上诉人收取的租金远远低于上诉人向次承租人收取的租金。建设银行已足额支付租金，上诉人减免的理由不成立。对于证据3，《补充协议（二）》仅系被上诉人向上诉人强调根据租赁协议4.3条约定即管理费和租金分开支付，系重申合同原支付条款而非变更租金支付方式，故并非变更租赁协议的意思。本院认为，被上诉人对于上诉人提交的证据1和证据3的真实性不持异议，故本院对此予以确认。被上诉人虽对证据2的真实性不予认可，然上诉人提交的复印件经法院核对与原件一致，故本院对其真实性予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，本案一审中，法院就租赁协议解除后装修的处理事宜询问上诉人，上诉人明确表示对于装修损失本案中不主张，其保留另行主张的权利。二审中，双方确认：1.涉案租赁协议与管理委托协议所涉并非同一标的物，上诉人收取管理费的是XX路XX号2、9、11号楼，而被上诉人主张租金的则是XX路XX号XX号楼即XX路XX号。2.关于解除合同通知张贴的具体部位系在上诉人办公室即9号楼2楼门口。同时，上诉人的法定代表人向本院确认，因疫情期间其在北京无法来上海，故被上诉人2020年4月打电话告诉其要解除合同。3.2019年8月双方产生争议之前，都是先对账抵扣管理费后，再支付租金；2017年、2018年，双方基本都是对账抵扣管理费后，在年底或年头结清上一年的租金。4.被上诉人向上诉人交付的房屋系毛坯房。上诉人主张其在转租前进行了一定的基础装修，包括墙面、石材、水电工程的改造等；被上诉人确认现场确有装修，但不清楚系上诉人还是次承租人进行的装修，但认可与上诉人解除租赁协议后，还会继续同次承租人履行租赁协议。本院认为，上诉人与被上诉人就上海市XX路XX号XX号楼即XX路XX号房屋所签订的租赁协议及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示，亦未违反我国法律法规的禁止性规定，一审法院认定上述协议有效当属正确，本院予以确认。现双方争议在于：1.上述租赁协议应否继续履行，被上诉人2020年4月行使合同解除权是否具有合法依据；2.上诉人以疫情为由，主张酌情减免租金，其理由是否成立。关于第一项争议焦点。根据本案所查明的事实，2010年双方就上述系争房屋签订租赁协议及2011年签订补充协议后，又于2012年就包含该房屋在内的“XX路XX号”即XX路XX号产证记载的全部房屋签订了管理委托协议，并约定上诉人有权收取相应的管理费。虽然上述租赁协议约定上诉人应按季就系争房屋向被上诉人支付租金，但双方均确认在2019年8月双方产生争议前，基本都是先对账扣除上诉人应收取的管理费后，再由上诉人向被上诉人支付租金。据此可以认定，双方在租赁协议履行过程中确实存在以实际行为变更了合同约定的租金支付方式。但正如被上诉人所称，双方实际履行的该租金结算支付方式客观上确实存在不规范之处。故2019年7月，被上诉人结合教育部巡视后，XX路XX号房屋将由该校国有资产管理处接手整改的事实，发函要求上诉人按照双方上述租赁协议及补充协议的约定支付租金即不再先行抵扣管理费，符合双方租赁协议的最初约定，并无不当。诚如上诉人所称，双方在2019年4、5月间曾就管理费和租金分开支付进行商讨并拟定过《补充协议（二）》，但最终未能就该协议达成一致意见并签字盖章。但上诉人亦确认，当时其也同意租金分开支付，其仅对该合同文本的措辞提出了修改。因此，即便双方未能最终签署《补充协议（二）》，上诉人在2019年5月对于被上诉人要求涉案租金不再抵扣管理费的意思表示系属明知。鉴于2019年7月，被上诉人再次发函重审租金和管理费分开支付，并要求上诉人支付2019年1月起拖欠的租金，并在2020年4月前又多次发函催讨欠租。虽然上诉人在2019年9月亦回函要求对租金进行对账，并声称在抵扣管理费后不欠付租金。但2019年10月，被上诉人发函解除双方之间的管理委托协议，双方因就是否解除管理委托协议产生争议而引发诉讼，至今该案尚未审结。因此，在双方就管理费存在争议并诉讼期间，上诉人要求抵扣管理费在支付租金本身就存在障碍。鉴于本案租赁协议及相关补充协议所涉的租赁房屋与双方实际结算管理费的房屋系不同标的物，被上诉人要求上诉人恢复按本案所涉租赁协议及补充协议约定支付租金，并无不当。直至2020年4月被上诉人发函解除租赁协议，上诉人拖欠2019年1月起的租金已一年有余，即便双方有争议，上诉人在解约前也已多次发函催讨，故被上诉人于2020年4月27日发函解除合同，并无不当。虽然上诉人表示没有收到该解除函，但双方均确认该解除函系张贴在上诉人的办公现场，上诉人的法定代表人在二审中也确认，因疫情原因其当时在北京，2020年4月曾接到被上诉人的电话通知其解除合同。因此，一审法院认定涉案租赁协议及补充协议于2020年4月27日解除，本院予以认同。上诉人要求继续履行租赁协议，本院不予支持。关于第二项争议焦点。根据本案所查明的事实，上诉人承租系争房屋用于转租获取租金收益。上诉人承租后用于转租的系争房屋系一楼至四楼整幢，其中底楼整层系转租给建行徐汇支行。根据上诉人与建行徐汇支行约定的租金标准显示月租金达31万元，相比上诉人与被上诉人就整栋房屋约定的年租金2,261,175元，即便系争房屋仅底层出租，上诉人也不存在亏损的情形，况且结合二审中上诉人提交的其自认与次承租人签订的补充协议，系争房屋的次承租人亦不止建行徐汇支行一家，且建行徐汇支行即便在疫情期间也按期支付租金，故上诉人不符合租金减免的相关情形。一审判决对于上诉人要求减免租金的意见未予采纳，本院予以认同。上诉人以疫情为由，要求减免租金，其理由不成立，本院不予采纳。综合上述分析，一审法院确认涉案租赁协议及相关补充协议已解除，并认定由上诉人向被上诉人返还房屋，按照双方约定的租金标准支付拖欠的租金及实际占有期间的房屋使用费，并无不当。因上诉人欠付租金导致租赁协议解除，故被上诉人要求上诉人据此支付违约金，亦无不当。一审法院结合本案的实际情况，酌情调低违约金的数额为941,900元，尚属合理，本院予以确认。考虑到双方合同解除后，被上诉人仍与次承租人继续租赁关系，被上诉人在二审中亦确认出租给上诉人的系毛坯房，故本案可能会涉及租赁协议解除后的装修补偿事宜。鉴于一审中法院已就此进行释明，而上诉人亦明确表示将另行主张装修补偿事宜，故一审法院未在本案中一并就此处理，并无不当。双方可就此另行处理。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人茂悦公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43,181.60元，由上诉人上海茂悦投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年一月二十九日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……