浙江省湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0502民初1589号原告：湖州汇鑫置业有限公司，住所地浙江省湖州市星汇半岛环庄路**。诉讼代表人：周伟。委托诉讼代理人：糜杰，浙江广诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小雷，浙江广诚律师事务所律师。被告：张海波，男，1985年2月9日出生，汉族，住浙江省象山县。被告：赵国芬，女，1981年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。两被告共同委托诉讼代理人：黄云祥，浙江诺力亚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陆东明，浙江诺力亚律师事务所律师。原告湖州汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫置业公司）与被告张海波、赵国芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序于同年6月28日、12月3日公开开庭进行了审理，原告汇鑫置业公司的委托诉讼代理人赵小雷，被告张海波及被告张海波、赵国芬的共同委托诉讼代理人黄云祥、陆东明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇鑫置业公司起诉称：2008年，原告因企业经营需要资金，与被告达成口头约定，由被告以购房者的名义与原告签订湖州市××幢××室的《商品房买卖合同》，而后由被告向银行申请购房贷款，贷款发放后由原告使用，并由原告负责归还贷款本息。2008年10月15日，原、被告按双方口头约定签订《商品房买卖合同》，并办理了房屋预告登记。同年12月15日，被告根据原告的指示与中国工商银行股份有限公司湖州城东支行（以下简称工行城东支行）签订《个人房屋担保借款合同》，由被告以购房者名义向该行申请十年期购房贷款95万元。银行发放95万元贷款后由原告使用，原告以被告张海波的名义开立银行还款账户，自2008年12月起每月向该账户存入月等额贷款本息，以偿还银行贷款。2015年3月30日，原告办理手续提前归还了全部贷款。2017年4月17日，湖州市中级人民法院作出（2017）浙05破申2号民事裁定书，裁定受理原告的破产清算申请，并于同年6月23日作出（2017）浙05破申2-1号民事裁定书，裁定将破产案件移交吴兴区人民法院审理。吴兴区人民法院于同年7月10日作出（2017）浙0502破1号决定书，指定浙江广诚律师事务所担任汇鑫置业公司的管理人。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是为取得银行贷款，合同实际从未履行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，案涉《商品房买卖合同》已经解除。现原告提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告签订的湖州市××幢××室的《商品房买卖合同》解除；2.被告履行协助原告撤销湖州市××幢××室房屋备案登记的义务；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告汇鑫置业公司向本院申请撤回第二项诉讼请求。被告张海波、赵国芬共同答辩称：案涉《商品房买卖合同》已基本履行完毕，不存在可以解除的事由。原告代为偿还借款是基于其为借款担保人而支付。被告张海波为案涉房屋工程项目的实际施工人，原告结欠其大量工程款，原告代为偿还借款系担保纠纷，原告可以向被告行使追偿权，不能请求解除案涉《商品房买卖合同》。因追偿权的诉讼时效已过，原告以解除权的形式来主张，对被告不公平。案涉工程由原告发包给华丰建设工程股份有限公司（以下简称华丰公司）施工，华丰公司承包后将案涉工程内部承包给被告张海波，本案原告欠工程款、履约保证金等各项金额达1700余万元，该些款项的实际权益人为被告张海波，故本案事实和理由并非如原告所述，原告的诉讼请求亦不应获得支持。本院经审理查明：2008年10月15日，原告汇鑫置业公司与被告张海波签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告张海波向原告汇鑫置业公司购买坐落于湖州市××幢××室××商品房，建筑面积为257.57平方米，总价款为1370272元，支付方式为被告张海波在该合同签订之日时支付首付款420272元，余款95万元在签订后办理贷款手续。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告张海波并未实际支付首付款420272元。2008年12月15日，被告张海波、赵国芬作为借款人与贷款人工行城东支行、原告汇鑫置业公司共同签订《个人房屋担保借款合同》。该合同约定，被告张海波、赵国芬向工行城东支行借款95万元用于购买案涉房屋，贷款期限为十年。两被告以案涉房屋作为抵押物进行抵押担保，并按合同约定投保了个人贷款抵押房屋保险。同时，原告汇鑫置业公司作为保证人承担连带责任保证。工行城东支行将全部款项一次性支付至原告汇鑫置业公司的银行账户。被告张海波、赵国芬用于还款的账户户名为张海波，账号为6222********。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，被告张海波的前述银行卡由原告汇鑫置业公司实际占有并通过该卡按期偿还贷款本息。2015年3月30日，原告汇鑫置业公司提前清偿了全部贷款本息。2017年4月17日，湖州市中级人民法院作出（2017）浙05破申2号民事裁定书，裁定受理原告汇鑫置业公司的破产清算申请，并于同年6月23日作出（2017）浙05破申2-1号民事裁定书，裁定将该破产案件移交本院审理。本院于同年7月10日作出（2017）浙0502破1号决定书，指定浙江广诚律师事务所担任原告汇鑫置业公司的管理人。同年12月11日，本院作出（2017）浙0502破1-1号民事裁定书，裁定宣告原告汇鑫置业公司破产。另查明：案涉房屋所有权于2010年1月26日登记至原告汇鑫置业公司名下。以上事实由原告汇鑫置业公司提交的《商品房买卖合同》、《个人房屋担保借款合同》、抵押手续、贷款还清证明书、房屋所有权证、国有土地使用证、（2017）浙05破申2号民事裁定书、（2017）浙0502破1号决定书、（2017）浙0502破1-1号民事裁定书、产权证基本信息等及被告张海波、赵国芬提交的个人贷款抵押房屋保险单等证据，结合当事人的陈述，予以认定。本院认为：本案争议焦点在于，原告汇鑫置业公司主张解除案涉《商品房买卖合同》是否具有事实和法律依据。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”2017年4月17日，湖州市中级人民法院裁定受理原告汇鑫置业公司的破产清算申请，并裁定移交本院审理。本院于同年7月10日指定浙江广诚律师事务所担任原告汇鑫置业公司的管理人，并于同年12月11日裁定宣告原告汇鑫置业公司破产。本案中，原告与被告张海波虽签订案涉《商品房买卖合同》，但被告张海波实际并未支付购房款，原告汇鑫置业公司亦未履行房屋交付义务，故该合同双方均未履行完毕。根据本案查明的事实，原告汇鑫置业公司的管理人未在法律规定期限内通知被告张海波继续履行案涉《商品房买卖合同》。因此，原告汇鑫置业公司以此为由主张解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉《商品房买卖合同》系原告与被告张海波签订，故原告对被告赵国芬的诉讼请求部分，本院不予支持。被告张海波、赵国芬辩称原告汇鑫置业公司偿还案涉房屋的贷款系其作为保证人履行清偿义务，案涉《商品房买卖合同》已基本履行完毕，故不存在解除事由。本院认为，案涉《个人房屋担保借款合同》约定的用于偿还贷款的银行卡实际由原告汇鑫置业公司占有，并从首期还款开始至贷款本息清偿完毕均由其通过该银行卡按期偿还贷款本息，两被告从未偿还过任何款项，亦无证据证明两被告存在无法清偿贷款的情形，原告汇鑫置业公司亦不认可其清偿债务的行为系履行保证义务，故两被告前述抗辩意见，事实依据不足，本院不予采纳。诉讼中，原告汇鑫置业公司申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告湖州汇鑫置业有限公司与被告张海波签订的《商品房买卖合同》解除；二、驳回原告湖州汇鑫置业有限公司对被告赵国芬的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由被告张海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员  陈 洪二〇二一年一月十九日法官助理  史菊芳书 记 员  林 娥