湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初640号原告：陈喜贝，女，1980年8月1日出生，汉族，住长沙市天心区。原告：黄凡，女，1980年4月9日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告：黄靖，女，1980年3月1日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：彭乐，湖南瀛启律师事务所律师。被告：湖南正湘置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区枫林三路**湖南涉外经济学院外教楼**。法定代表人：胡正佑，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘津，湖南正湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东。原告陈喜贝、黄凡、黄靖与被告湖南正湘置业有限公司（以下简称正湘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告陈喜贝及其委托诉讼代理人彭乐，被告正湘公司的委托诉讼代理人刘津到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈喜贝、黄凡、黄靖共同向本院提出如下诉讼请求：一、判令正湘公司在30日内将代收的房屋契税、印花税、物业维修基金上缴至相关政府部门，并将原告所购房屋办理喻高登记或预售合同备案登记应由正湘公司提供的资料提交长沙市不动产登记机关；二、判令正湘公司30日将原告购买的骑龙苑商业1层1091号商铺验收合格并交付给原告；三、判令正湘公司向原告支付逾期交房违约金232357.91元（以总房价2121990元为基数，按日万分之一标准自2017年11月24日计算至实际交房之日止，暂计算至2020年11月23日）；四、诉讼费由正湘公司承担。事实与理由：2013年7月19日，原告与正湘公司签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定：原告购买正湘公司开发的位于长沙市岳麓区××路××层××号商铺，正湘公司应于2014年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告，逾期交房的，买受人选择继续履行合同的，出卖人应自最后交付期限第二天起按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金至实际交付之日止；自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应申请预告登记或预售合同备案登记。合同签订后，原告已按照合同履行全部义务，但正湘公司未履行合同义务，构成违约，为维护原告自身合法权益，特提起诉讼。被告正湘公司辩称：一、陈喜贝、黄凡、黄靖的诉请过了诉讼时效，合同约定交房时间为2014年8月30日，起诉时间为2021年1月6日；二、陈喜贝、黄凡、黄靖起诉前2017年11月24日至2018年1月6日的逾期交房违约金过了诉讼时效，违约金只能从起诉之日往前推三年；三、陈喜贝、黄凡、黄靖主体不适格，协议已经约定交易的手续是湖南新罗马商业运营管理有限公司来验收、交付的手续，本案应由湖南新罗马商业运营管理有限公司主张权利；四、本案缺乏湖南新罗马商业运营管理有限公司，陈喜贝、黄凡、黄靖提交的证明无法证明待证事实；五、陈喜贝、黄凡、黄靖无付款的依据，没有实际履行或足额履行付款义务，该商品房买卖合同应为无效；六、因陈喜贝、黄凡、黄靖未履行付款义务，存在根本违约的行为，正湘公司无需按合同交付房屋及承担逾期违约金；七、若判定正湘公司违约，因陈喜贝、黄凡、黄靖主张的违约金够高，请求法院予以核减违约金金额。综上，请求驳回陈喜贝、黄凡、黄靖的诉讼请求。经审理查明：2013年7月19日，陈喜贝、黄凡、黄靖与被告正湘公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ1301301091）及其附件，合同第三条约定陈喜贝、黄凡、黄靖购买正湘公司开发的位于长沙市枫林三路骑龙苑项目中的第Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区××期××室××层××号房屋，建筑面积40.73平方米；合同第四条约定房屋总价款为2121990元；合同第六条约定陈喜贝、黄凡、黄靖在本合同签订日一次性付清全部购房款2121990元；合同第十条约定正湘公司应于2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付陈喜贝、黄凡、黄靖；合同第十一条约定由于正湘公司原因，未按合同约定时间交付商品房的，逾期超过30日后，陈喜贝、黄凡、黄靖有权解除合同，陈喜贝、黄凡、黄靖要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，正湘公司按日支付已付房款万分之五的违约金；合同第十六条约定陈喜贝、黄凡、黄靖根据长沙市房屋产权管理局下发的长房政发【2010】029号文件-《关于调整我市物业维修资金交存标准的通知》在签订本合同时，交纳该物业的维修资金；合同第十八条约定自本合同生效之日起90个工作日内，买卖双方应申请预告登记或预售合同备案登记。合同附件四补充协议约定：陈喜贝、黄凡、黄靖依据合同有关逾期交房的约定要求正湘公司支付违约金或承担除解除合同之外的其他违约责任的，应于约定交房之日起30日内以书面形式通知正湘公司，否则视为陈喜贝、黄凡、黄靖自愿放弃行使相应的权利；由陈喜贝、黄凡、黄靖承担的有关税费，按现行标准由正湘公司代为（预）收取，按办件当时相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补；陈喜贝、黄凡、黄靖同意委托出卖人代办房屋所有权、土地使用权转移登记手续。合同签订后，陈喜贝、黄凡、黄靖依约向正湘公司支付了全部购房款，并由正湘公司代收了契税、维修基金等共计91619元，正湘公司未向相关部门缴纳相关费用。正湘公司至今未向陈喜贝、黄凡、黄靖交付房屋，遂成本诉。另查，2013年6月27日，陈喜贝、黄凡、黄靖与案外人湖南新罗马商业运营管理有限公司（以下简称新罗马公司）以及长沙猎鹰驾驶培训有限公司（以下简称猎鹰公司）签订了《委托经营管理协议》，陈喜贝、黄凡、黄靖将所购买的位于长沙市岳麓区××路××路交汇处“骑龙苑”Ａ区1层091号铺面委托新罗马公司统一经营管理并由猎鹰公司提供担保；新罗马公司代为办理该商铺的验收、交付视同陈喜贝、黄凡、黄靖验收。上述事实，有《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、《委托经营管理协议》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告陈喜贝、黄凡、黄靖与被告正湘公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性及效力性规定，合同成立、有效。双方均应严格按照合同约定履行义务。陈喜贝、黄凡、黄靖依约履行了交付房款的义务，而正湘公司未按合同约定时间向陈喜贝、黄凡、黄靖交付涉案房屋，其行为违反了合同约定，应当承担继续履行合同以及支付违约金的违约责任。陈喜贝、黄凡、黄靖要求正湘公司交付验收合格并符合合同约定条件的商品房的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据合同约定，正湘公司逾期交房，应向陈喜贝、黄凡、黄靖支付违约金，陈喜贝、黄凡、黄靖于2020年12月9日向本院提起诉讼，本院认为从起诉之日起三年前的违约金已过诉讼时效，正湘公司应以总房款2121990元为基数，按照日万分之一的标准，从2017年12月9日起向陈喜贝、黄凡、黄靖支付违约金至实际交房之日止，暂计算至2020年11月23日的逾期交房违约金为229174.92元（2121990元×0.01%×1080天），对陈喜贝、黄凡、黄靖超过上述费用部分的诉请，不予支持。正湘公司提出的部分违约金已过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。关于要求正湘公司将代收的契税等费用上缴至相关部门的诉请，根据合同约定，由陈喜贝、黄凡、黄靖承担的有关税费，按现行标准由正湘公司代为（预）收取，现陈喜贝、黄凡、黄靖已按合同约定向正向公司缴纳了上述费用，但正湘公司至今未向相关机构交纳，应当承担继续履行的责任。对陈喜贝、黄凡、黄靖的该项诉请，本院予以支持。对于正湘公司提出的陈喜贝、黄凡、黄靖的诉讼请求已过诉讼时效、原告主体不适格、商品房买卖合同无效、原告根本违约的抗辩意见。经查，正湘公司至今未向陈喜贝、黄凡、黄靖交付涉案房屋，该违约行为持续至今，陈喜贝、黄凡、黄靖的诉讼请求未过诉讼时效；陈喜贝、黄凡、黄靖与新罗马公司、猎鹰公司签订的《委托经营管理协议》属于另一法律关系，正湘公司至今未交付涉案房屋，陈喜贝、黄凡、黄靖向正湘公司主张权利，并无不当，根据陈喜贝、黄凡、黄靖提供的销售不动产统一发票可知，陈喜贝、黄凡、黄靖已履行付款义务，正湘公司亦无其他证据证实陈喜贝、黄凡、黄靖未足额支付购房款，因此，正湘公司的上述抗辩意见不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告湖南正湘置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将代收的原告陈喜贝、黄凡、黄靖所购房屋的契税、维修基金、印花税上缴至相关政府部门；二、被告湖南正湘置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于长沙市枫林三路骑龙苑项目中的第Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ区××期××室××层××号房交付给原告陈喜贝、黄凡、黄靖；三、被告湖南正湘置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈喜贝、黄凡、黄靖一次性支付逾期交房违约金229174.92元，并以总房款2121990元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年11月24日起支付违约金至实际交房之日止；四、驳回原告陈喜贝、黄凡、黄靖的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2393元，由被告湖南正湘置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周建二〇二一年一月二十七日法官助理陈遥书记员徐佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。