杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0109民初149号原告（申请执行人）：招商银行股份有限公司杭州萧东支行，统一社会信用代码91330109773551103M，住所地杭州市萧山区经济技术开发区市心北路****。诉讼代表人邵燕飞，行长。委托诉讼代理人：陈斌，浙江杰正律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玮，浙江杰正律师事务所律师。被告（案外人）：周成伟，男，1974年11月17日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人金相成，浙江诺力亚律师事务所律师。委托诉讼代理人汤国柱，浙江诺力亚律师事务所律师。第三人（被执行人）：王悦书，男，1978年4月5日出生，汉族，住杭州市上城区。第三人（被执行人）温媛，女，1979年8月22日，汉族，住杭州市上城区。原告招商银行股份有限公司杭州萧东支行(以下简称招行萧东支行)诉被告周成伟及第三人王悦书、温媛申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用普通程序审理，于同年6月19日公开开庭进行了审理。审理中，周成伟对《房屋长期租赁合同》的落款形成时间申请笔迹鉴定，本院与相关鉴定单位联系，因相关鉴定单位不具备完成该项鉴定的技术条件而未成。原告招行萧东支行委托诉讼代理人陈斌、何玮和被告周成伟及其委托诉讼代理人金相成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告招行萧东支行向本院提出的诉讼请求：确认周成伟对位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋租赁关系不真实，不能对抗招行萧东支行对该房屋的抵押权，其从该房屋处腾退出屋；准许对该房屋予以执行（不带租拍卖）。事实及理由：依据已生效的本院（2014）杭萧商初字第898号民事判决确认：王悦书、温媛返还招行萧东支行借款2650000元及其相应利息；招行萧东支行对位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋享有优先受偿权。因王悦书、温媛未履行上述已生效民事判决确定的给付义务，其遂申请执行。在执行过程中，本院于2019年2月21日作出裁定，查封王悦书名下案涉房屋及其相应分摊面积的国有土地使用权。同年7月15日，本院张贴执行裁定书及其腾房公告，责令被执行人王悦书、温媛与房屋同住人于2019年7月29日前从案涉房屋处腾退出屋。周成伟遂提出书面执行异议，认为其对案涉房屋享有租赁权，且发生于招行萧东支行对案涉房屋设立抵押权之前，对案涉房屋的执行行为不影响其对案涉房屋行使租赁权，要求本院中止其于同年7月29日前腾退案涉房屋的执行措施。本院于2019年12月6日经审查认为，周成伟执行异议理由成立，遂裁定撤销上述腾房公告。招行萧东支行不服本院上述执行异议裁定，以周成伟与王悦书之间租赁合同关系不真实等为由起诉来院，要求支持其诉讼请求。被告周成伟辩称，其对案涉房屋享有租赁权先于招行萧东支行对案涉房屋设立抵押权，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，要求驳回招行萧东支行的诉讼请求。第三人王悦书未述称。第三人温媛未述称。招行萧东支行为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提供下列证据：证一、本院(2014)杭萧商初字第898号民事判决书1份，欲证实招行萧东支行对案涉房屋享有优先受偿权。经质证，周成伟对该证的证据三性均无异议，但招行萧东支行行使抵押权不影响其对案涉房屋的租赁权。证二、本院（2019）浙0109执异55号执行裁定书1份，欲证实案外人周成伟的异议经本院前置程序处理，招行萧东支行不服执行异议裁定，因而提起诉讼。经质证，周成伟对该证的证据三性无异议。证三、缴费凭证1份，欲证实招行萧东支行对案涉房屋设立抵押权后，周成伟才占有使用案涉房屋。经质证，周成伟对该证的证据三性均无异议，但不能证实招行萧东支行欲主张的待证事实。证四、估价报告1份，欲证实王悦书于2012年7月委托价格评估机构对案涉房屋市场价值予以评估时，其自认案涉房屋自用。经质证，周成伟对该证的形式真实性、合法性无异议，王悦书向评估机构时，虽陈述案涉房屋是其自用的，未出租，但不能仅凭王悦书的单方陈述就认定该事实存在。周成伟为支持其辩称所依据的事实，向本院提供下列证据：证1、2008年物业费、水费发票各1份，欲证实周成伟于2008年起使用案涉房屋。经质证，招行萧东支行对该证的证据三性均有异议。证2、结算清单1份，欲证实周成伟于2008年12月至2009年6月期间对案涉房屋予以装修。经质证，招行萧东支行认为，周成伟未提供案涉房屋装修款的相应付款证据，不能证实案涉房屋装修人是周成伟。证3、有线电视业务申请表、入网费、收视维护费发票各1份，欲证实案涉房屋装修完工后，周成伟全家于2009年起便居住于案涉房屋内。经质证，招行萧东支行认为，对该证的形式真实性无异议，但不能证实周成伟欲主张的待证事实。证4、《房屋长期租赁合同》1份，欲证实周成伟自2011年4月1日起对案涉房屋享有20年租赁权。经质证，招行萧东支行认为，对该证的证据三性均有异议，上述合同未备案，不能确定上述合同真实形成时间，且内容亦具有不合理性。证5、物业费发票6份，欲证实周成伟全家一直正常居住于案涉房屋内。经质证，招行萧东支行认为，对该证的形式真实性无异议，但该证无收款单位印章印文，无法证实周成伟从2008年起就居住于案涉房屋内。证6、入住证明1份，欲证实周成伟于2008年开始装修，并入住于案涉房屋至今。经质证，招行萧东支行认为，该证形式与法不符。证7、银行流水凭证1份，欲证实周成岗于2010年2月、同年3月期间分四次支付给王悦书1200000港币。经质证，招行萧东支行认为，对该证的证据三性均有异议。证8、（2019）浙0109执异55号执行裁定书1份，欲证实本院已认定周成伟于招行萧东支行于案涉房屋设立抵押权之前，其已租赁并入住案涉房屋。经质证，招行萧东支行认为，对该证的证据三性均无异议，但不能证实周成伟欲主张的待证事实。本院对上述证据分别认证如下：第一部分：招行萧东支行提供的证据：证一系本院生效法律文书，确认具有证明力；证二系本案前置程序中本院依法作出的执行异议裁定，本院予以确认；证三系抵押权设立后，周成伟向用电企业支付电费情况，不能证实周成伟实际使用案涉房屋时间，确认不具有证明力；证四涉王悦书自述案涉房屋由其自用的内容，该证本院结合在案其他有效证据予以综合认定。第二部分：周成伟提供的证据：证1、证5系周成伟缴纳物业费、水费依据，内容真实，来源合法，与案件有关联，确认具有证明力；证2、证3分别系周成伟与装饰公司之间结算案涉房屋装修费用及周成伟在案涉房屋内安装有线电视及缴纳有电线视费依据，均与在案其他有效证据之间能相互印证，确认具有证明力；证4的真实性，本院结合其他有效证据予以综合认定；证6系案涉房屋所在地物业服务企业出具的证明，形式与法相符，与证1、证5之间能相互印证，确认具有证明力。证7系形成于香港，应当依法履行相关的证明手续，该让形式与法不符，确认不具有证明力；证8质证意见上已述，不再赘述。依据对上述证据的认证情况，并结合到庭当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：王悦书、温媛因向招行萧东支行借款需要，于2012年7月18日将案涉房屋抵押给该行，并办理抵押权登记手续。另查明，依据本院已生效（2014）杭萧商初字第898号金融借款合同纠纷一案民事判决：一、王悦书、温媛在本判决生效后十日内返还招行萧东支行借款2650000元；二、王悦书、温媛在本判决生效后十日内支付招行萧东支行至2013年7月19日的利息15370元，并支付自2013年7月20日起至本判决确定履行期限届满之日止，按年利率10.8%计算的逾期利息及相应的复息；三、王悦书、温媛在本判决生效后十日内支付招行萧东支行律师代理费50000元；四、招行萧东支行对位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室【他项权证（编号为：余房他证字第121564**）】房屋折价或拍卖、变卖该财产所得的价款在上述第一、二、三项范围内享有优先受偿权。之后双方未提出上诉，该判决发生法律效力。又查明，招行萧东支行于2014年9月25日就前述生效民事判决向本院申请强制执行，本院以（2014）杭萧执民字第6857号立案执行。2019年7月15日，本院决定对王悦书名下的位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋采取评估、拍卖的强制措施，并责令王悦书、温媛及房屋同住人于2019年7月29日前从前述住房处腾退出屋。如到期仍不履行的，依法强制执行。周成伟遂提出书面执行异议，认为其对案涉房屋享有租赁权，且发生于招行萧东支行对案涉房屋设立抵押权之前，要求中止其于同年7月29日前腾退案涉房屋的执行措施。本院经审查认为，周成伟执行异议理由成立，遂裁定撤销上述腾房公告。招行萧东支行不服本院上述执行异议裁定，遂起诉来院，要求支持其诉讼请求。再查明，从2008年起，周成伟曾出资装修案涉房屋，之后便占有居住于案涉房屋内。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案争议焦点在于周成伟对案涉房屋是否享有租赁权及其形成时间，亦即周成伟提供的《房屋长期租赁合同》的实质真实性问题。上述合同虽形式上签订于2011年4月1日，即案涉房屋抵押权登记之前，但上述合同的实质真实性高度存疑，本院对其的实质真实性依法不予认定。理由如下：1、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第一款、第二款之规定：“私文书的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。”依据私文书证审核认定规则，对于具有制作者或其代理人签字、盖章、捺印的私文书证，虽可以推定形式真实，但不能依据带有签章的私文书证形式真实的推定，直接认定其实质真实，否则实际上存在加重对方当事人证明该私文书证不真实的责任，可能不利于事实的认定。私文书证的实质真实性，依法由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。本案中，周成伟以上述合同为依据，主张其对案涉房屋的租赁期限未届满，其对上述合同的实质真实性依法负举证责任。周成伟提交的现有证据不支持其主张上述合同的实质真实性，依法由其承担不利的后果。2、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。从现有证据看，上述合同真实签署时间无有效证据予以证实，不因王悦书、周成伟在上述合同上有签名，而降低或免除周成伟对上述合同落款时间的举证责任。上述合同形式上落款时间，依法不予认定为上述合同的真实形成时间。3、上述合同约定租赁时间为20年，租金一次性付清，合同租赁期限届满后，自动延长(续订)20年，与日常租赁交易市场习惯不符。4、房屋所有权人通过出租房屋等方式多获取收益，应为常人所理解，而王悦书作为一名理性商人，上述合同项下的约定案涉房屋租金标准与房屋自身价值之间严重不对称，王悦书实施的该行为与其从事职业不符。5、依据上述合同的约定，周成伟在签订合同后十天内一次性支付给王悦书租金880000元，说明双方先订立该合同，之后周成伟再支付给王悦书案涉房屋的租金；而其在审理中陈述，案涉房屋租金是以周成岗支付给王悦书购房款冲抵的，可见其对案涉房屋的租金支付方式前后约定、陈述不一致，且均无有效证据支持其该辩称所依据的事实存在。6、上述合同未在有关部门登记备案，真实性难以核实。7、2012年7月，王悦书向招行萧东支行申请贷款时，确认案涉房屋自住的，未出租，与上述合同约定情形不符。8、占有是维护物的事实秩序，而非权利秩序。本案中，周成伟占有使用案涉房屋是事实，但不应简单时间经过而赋予其租赁权利。综上所述，招行萧东支行的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。周成伟主张其享有足以排除强制执行的民事权益，举证责任未完成，依法应由其承担不利后果，其辩称，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：准许对位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋予以执行（不带租拍卖）。案件受理费37120元，由周成伟负担。原告招商银行股份有限公司杭州萧东支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告周成伟于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判长 苏 杰审判员 邱利明审判员 殷小娟二〇二一年一月二十六日书记员 高 阳