贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终1706号 上诉人（原审被告）：平塘县锦富置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州平塘县平湖镇新舟玉水新村，统一社会信用代码915227273535838462。 法定代表人：肖某华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宏，贵州宏匀律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑某姣，女，毛南族，1974年12月9日生，贵州省平塘县人，住平塘县。 上诉人平塘县锦富置业有限公司因与被上诉人郑某姣商品房销售合同纠纷一案，不服平塘县人民法院（2019）黔2727民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平塘县锦富置业有限公司上诉请求：1、撤销平塘县人民法院（2019）黔2727民初1516号民事判决；2、驳回被上诉人的诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、交易房屋逾期办证完全因为政府原因造成。平塘县国际商贸物流城建设项目是平塘县政府招商引资项目，总投资7亿元，列入省重点项目调度。2015年，平塘县政府为了筹备旅游发展大会、给建州60周年献礼，仓促招商开工建设。上诉人通过招商中标后，为支持政府工作，应政府要求，在手续尚不完善，政府前期工作未完成的情况下开工建设的。在上诉人的努力下，目前一期工程（共23栋楼）已全部完成，包括被上诉人购买的商品房。但因为政府原因工期已严重超期。1、政府拆迁量巨大，拆迁安置工作至今尚未完成，因拆迁纠纷造成多次停工和部份一期项目工程延期开工，严重影响工期。2、政府为提高土地利用率，对规划方案进行调整，直到2019年7月28日，平塘县城镇规划委员会才将规划调整方案的经济技术指标送达上诉人。3、依据住建局要求，验收工作不能单项进行，本项目验收必须一期工程整体进行，虽然被上诉人的房屋早已交付，但验收工作却需等待一期工程整体验收。因为工期延误，因此各项验收工作还在加紧申报中。而消防验收、规划验收后才能办理验收备案办理房屋产权证。上诉人于2018年1月20日就完成工程质量验收，同年7月26日申请消防验收，经整改现处于等待再验收。而规划验收工作因平塘县规划委员会2019年才回复调整方案，导致规划验收至今未能完成。上述事实都有证据证实，且平塘县工业和信息化局、平塘县住房和城乡建设局都有书面证实。一审判决未认定政府原因导致延期办证的事实而引导上诉人向政府主张违约责任属认定事实错误。二、购房合同约定：办理房屋权属登记工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也作了明确规定：因出卖人原因造成不能按期办理房屋权属证明的，出卖人才承担责任。一审判决既不依照合同约定，也不依照法律规定，判决上诉人承担责任属适用法律错误。 郑成娇在二审答辩期内未作书面答辩。 郑某姣向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告按合同办理所有权初始登记及交付房屋转移登记的有关文书违约金至实际办理所有权登记并交付房屋转移登记的有关文书时止,暂计至2019年8月11日,399000×0.1%×90+399000×0.01%×251=45924.9,已产生违约金45924.9元；二、判令被告完成商品房初始登记并交付房屋转移登记的相关文件；三、判令由被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：原告与被告于2017年11月10日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于贵州省平塘县，房屋总价款为399000元，合同第二十二条转移登记条款规定：“（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前期约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金”，同时，原、被告签订的附件十二、“补充协议。七、入住相关事宜。1、办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成时间延误，出卖人不承担责任”。因被告在约定时间内并未按合同约定取得商品房初始登记并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，导致原告起诉主张权利。 一审另查明：因政府的拆迁后续工作问题，造成被告平塘县国际商贸物流城开发部分项目的延误，也因机构改革的原因，州消防部门的建设工程消防实际审查验收职责转移到住房城乡建设管理部门，移交承接期为2019年4月1日至6月30日。被告在本案一审法庭辩论终结前未补缴相关土地出让金和人防异地建设费。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了房屋的买卖价款、交款时间、房屋交付时间、交付条件及违约金的计算方式等条款，系双方真实意思表示，且不违反法律的有关规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方理应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2018年8月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超过90天原告可以选择解除合同退房；原告不选择退房的，被告应从约定日期起，每日按总房价的0.01%支付逾期交付违约金，直至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。被告在约定的时间内未能履约，应承担相应的违约责任。关于不可抗力应该属于客观上不能克服的因素，主要是指国家政策的影响或者地震等自然灾害。是否验收，主要受到建设工程的进度、申请的期限、启动的时间、资金的到位等原因限制。被告项目工程中的商品房建设，应当通过审批才进行施工，也应该建设具有一定规模后才开始出售，所以被告提出因政府拆迁因素影响验收的辩解不能成立；如果因政府违约，那属于另一法律关系，被告可以主张对方的违约责任，用以救济本案的赔偿责任；其次,在消防验收方面，机构改革造成审查验收职责移交，虽然对验收有一定影响，确属于被告主观努力不能达到的愿望，但该承接期为2019年4月1日至6月30日，已在应当交付时间之后，理论上该移交承接对合同约定期限没有影响，所以，被告以消防改革造成其违约的理由不能成立。且原、被告在合同中约定，自超期之日起90天后，每天按0.01%承担较低的违约金，已属于被告预测可能因为其他因素造成超期交付的可能。对于违约金的计算方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，该案中，未能办证就是影响物权的管理、产权证用于抵押的信贷、产权的转移登记等生活的便利及其他间接损失。对于被告的违约，赔偿损失是法定义务，违约金的承担是补偿和惩戒；不单独计算赔偿损失数额的，违约金包含赔偿范围。原、被告约定的违约金最高比例计算方式，被告未提出异议。从合同约定的字面理解，逾期超过90天，原告不选择退房的，被告应从约定日期（2018年8月28日）起，每日按总房价的0.01%支付逾期交付违约金，直至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，即2019年8月11日前的违约金为：399000元×0.01%×348日=13885.20元；因办理房屋所有权证，不仅要具备验收合格，还需要原告缴纳相关税费、自行到相关管理部门办理登记事宜。所以，只要被告向原告交付或通知原告领取具有可以办理交付办理商品房转移登记的有关文书，即可属于履行合同义务。因原告自行主张的违约金过高，超出支持部分产生的诉讼费用应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由被告平塘县锦富置业有限公司自判决生效之日起30日内支付给原告郑某姣逾期交付办理该商品房转移登记的有关文书违约金 13885.20元（暂时计算至2019年8月11日）。2019年8月12日后的违约金，以本金399000元为基数，按日利率0.01%继续算至被告交付办理该商品房转移登记的有关文书之日止；二、驳回原告郑某姣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费474元（已减半收取），由原告郑某姣负担400元，由被告平塘县锦富置业有限公司负担74元（原告已预交垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。 二审中，上诉人向本院提交如下证据：1、情况说明，证明目的：政府规划委员会批准规划调整方案的时间；2、《答复》，证明目的：高压线路、通信光缆迁移完成时间；3、工程质量验收会议结论，证明目的：完成工程质量验收的时间是2018年1月20日；4、请求暂缓缴纳人防易地建设费的请示，证明目的：未及时缴纳人防易地建设费的原因系政府拖欠项目资金，有时任县长签字证明；5、请求暂缓补缴土地出让金并办理商品房产权证的请示，证明目的：未及时缴纳土地出让金的原因系政府拖欠项目资金，有时任县长签字证明；6、项目有关情况的说明，证明目的：工业和信息化局证明未完成项目验收的原因；7，图片四张及微信截图，证明目的：高压线及通信线路未迁移及与政府微信沟通的事实；8、请示尽快迁改电网报告，证明目的：分别于2016年10月、2017年10月、2018年9月5日申请政府改迁高压线，政府于2019年8月25日才完成改迁。被上诉人质证认为：对上诉人提交的证据均不予认可。 经审理，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案双方当事人签订的《商品房销售合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。合同第二十二条转移登记条款约定：“（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前期约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金”，上诉人平塘县锦富置业有限公司未在约定的时间内取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付买受人郑成娇，应当依照约定和法律规定承担违约责任。关于政府相关部门的原因导致逾期办证，是否应当免除出卖人的违约责任的问题，上诉人在二审举证以双方在合同附件十二《合同补充协议》第十条第二款约定“出卖人可接受买受人委托代办产权证，买受人应一次性交清办理该商品房产权证的相关费用，此费用由出卖人代收，凭发票与买受人结算。办理房屋权属登记等工作涉及到政府相关部门，因非出卖人原因造成的时间延误，出卖人不承担违约责任”为由，主张逾期办证是因为政府相关部门的原因造成的，其不应当承担违约责任。本院对此认为，该条款约定的是委托代办产权证事宜，属取得商品房所有权初始登记并移交房屋转移登记的有关文书后的房屋权属登记环节事项，与本案没有关联性。另外，因政府相关部门等第三方原因造成的违约，亦不属于法律规定应当免除违约责任的法定事由。 综上所述，平塘县锦富置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费147元，由上诉人平塘县锦富置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 王 锦 审判员 李颖敏 二〇二〇年九月十五日 法官助理陆良艳 书记员蒙沁