上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0115执异19号案外人：孟祥雨，男，1976年11月7日出生，汉族，住安徽省寿县大顺镇九井村冲西队。委托诉讼代理人：张石明，上海市宏洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐莲芳，上海市宏洲律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市张江支行，住所地中国(上海)自由贸易试验区张江路**。负责人：叶明燕，行长。委托诉讼代理人：朱有彬，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被执行人：上海融河实业发展有限公司，住，住所地上海市奉贤区/div>法定代表人：肖兴宝，总经理。被执行人：黄应平，男，1968年7月24日出生，汉族，户籍地福建省宁德市福安市。被执行人：林爱珠，女，1973年3月16日出生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：上海通城房地产经营开发有限公司，住，住所地上海市浦东新区/div>法定代表人：朱建芳，董事长。被执行人：上海浦东川城房地产经营开发有限公司，住，住所地上海市浦东新区/div>法定代表人：杨秋菊，董事长。本院在执行(2018)沪0115执6209号申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市张江支行(以下简称“工商银行张江支行”)与被执行人上海融河实业发展有限公司(以下简称“融河公司”)、黄应平、林爱珠、上海通城房地产经营开发有限公司(以下简称“通城公司”)、上海浦东川城房地产经营开发有限公司(以下简称“川城公司”)保理合同纠纷一案过程中，案外人孟祥雨向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人孟祥雨称，2015年7月，案外人以总价226.125万元购买了通城公司位于上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，因案外人与被执行人通城公司法定代表人朱建芳是朋友关系而未签订房屋买卖合同。2016年4月5日，案外人向通城公司汇款226.125万元。2015年7月13日，通城公司法定代表人朱建芳将房屋交付案外人占有使用，后因房屋已抵押给了申请执行人而未能办理过户手续。现获悉，系争房屋因通城公司未还清银行贷款而被查封，且法院将予以拍卖，故提出异议，要求解除对系争房屋的查封措施。案外人为证明其主张，提供了如下证据：孟祥雨于2016年4月5日汇款通城公司226.125万元房款的“中国农业银行个人结算业务申请书”、通城公司于2015年7月13日致上海通城房地产物业管理处的“入户通知”、孟祥雨与张恒亮于2016年3月29日签署的“房屋租赁合同”、通城公司于2016年3月29日出具的“关于产证正在办理当中”的“证明”。申请执行人工商银行张江支行认为，案外人未签订合法有效的房屋买卖合同；申请执行人已于2013年9月对系争房屋取得抵押权，早于案外人的付款时间；法院于2015年4月7日对系争房屋采取查封措施，也早于案外人购房付款的时间；系争房屋在案外人购买时已存在抵押，房屋不能过户存在案外人自身原因；系争房屋非案外人实际居住，而是用于出租，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的情形；因案外人与被执行人通城公司法定代表人朱建芳系朋友关系，故对于入户通知的真实性不能确认。综上，不同意案外人的异议请求。被执行人通城公司法定代表人称，系争房屋是我卖给案外人的，但未签订过买卖合同，房屋买卖时系争房屋已有抵押，但未被查封，案外人所提供的证据材料是真实的。查明：申请人工商银行张江支行与被申请人与融河公司、黄应平、林爱珠、通城公司、川城公司保理合同纠纷一案，申请人向本院提出诉前保全申请，本院依法予以受理，案号为(2015)浦民保字第220号，并于2015年3月19日对系争房屋采取了正式查封措施。之后，工商银行张江支行向本院提起诉讼，本院于2015年7月29日作出(2015)浦民六(商)初字第3568号民事调解书。调解书载明：融河公司应于2016年7月6日之前归还工商银行张江支行借款本金人民币150万元、应于2017年7月6日之前归还借款本金人民币150万元、应于2018年7月6日归还借款本金人民币9,972,564.63元；……若融河公司不按照上述任何一项约定按时履行付款义务的，工商银行张江支行有权就上述全部未偿还本金及相应借款利息(本金、借款利息的具体金额以原告提供的对账单为准)、逾期利息(以未支付的本金和借款利息为基数按照年利率8.6961%计收)、案件受理费、财产保全费申请执行，并可以与川城公司、通城公司协议，以川城公司、通城公司共同共有的位于上海市浦东新区新川路XXX弄XXX号XXX室、202室等抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额人民币1301.5万元的限额内优先受偿……；黄应平、林爱珠应对融河公司上述付款义务承担连带清偿责任……。2018年4月3日，权利人工商银行张江支行向本院申请执行，本院已依法受理，执行案号为(2018)沪0115执6209号。另查明：系争房屋产权登记在通城公司和川城公司名下，房屋类型为公寓。2013年9月24日，工商银行张江支行登记取得抵押权，最高债权限额为1,301.5万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案申请执行人在案外人异议主张的购房前已登记取得抵押权，且执行依据中也明确了申请执行人对系争房屋折价或者拍卖、变卖所得款享有优先受偿的权利，则申请执行人对系争房屋的抵押权可对抗案外人主张所有权的异议请求。又《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。审查过程中，案外人与被执行人通城公司确认双方未曾签订过房屋买卖合同，且案外人主张的购房时间晚于人民法院的查封时间；案外人所提供的226.125万元房款的“中国农业银行个人结算业务申请书”无具体房屋指向，在无购房合同的情况下，不能认定该款用于支付系争房屋的购房款，故案外人的异议请求不符合该条款人民法院应予支持的情形。综上所述，案外人异议请求，与法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人孟祥雨的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  吴晓春审判员  盛爱琴审判员  常新宜二〇二一年一月十二日书记员  阚娟君附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。