江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4968号上诉人（原审被告）：常州市戚墅堰科达数控电机厂，住所地常州市劳动东路**。投资人：吕爱琴，该厂厂长。委托诉讼代理人：张福林，该公司负责人。被上诉人（原审原告）：常州市武进区丁堰街道梅港村村民委员会，住，住所地常州市武进区劳动东路**/div>负责人：吴文进。委托诉讼代理人：杨敏，江苏恒韵律师事务所律师。上诉人常州市戚墅堰科达数控电机厂（以下简称科达数控厂）因与被上诉人常州市武进区丁堰街道梅港村村民委员会（以下简称梅港村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州经济开发区人民法院(2019)苏0492民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。科达数控厂上诉请求：1.撤销一审判决；2.按照国家有关养老服务业用地扶持政策，判令我方不需要支付梅港村委土地租金。事实与理由：1.2015年3月3日，我方根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发【2013】35号）、《江苏省政府关于加快发展养老服务业完善养老服务体系的实施意见》（苏政【2014】39号）和《常州市政府关于进一步完善养老服务体系加快发展养老服务业的实施意见》（常政发【2014】123号)文件精神，经常州市戚墅堰区人民政府批准同意，利用闲置厂房，改建成戚墅堰区东方老年公寓（以下简称东方公寓）。2.我方改建成东方公寓，并领取了民政局颁发的营业执照及养老机构设立许可证。同时梅港村委居家养老服务站也设立在东方公寓内，使用东方公寓的房屋，至今未付租金；并通过政府验收合格，村委领取了政府有关建设补贴等补贴费用。民办非营利性养老机构与政府举办的养老机构享有相同的土地使用政策，非营利养老服务连续经营一年以上五年以内的不征收土地租金或土地收益差价，土地使用性质可暂不做变更。东方公寓2015年批准设立，应享受国家养老服务设施用地有关政策，梅港村委明知该事实，仍要求我方支付土地租金，不执行上级有关养老服务业有关土地使用的政策，不承认政府批准设立的东方公寓。目的就是为了拆迁我方的合法房屋，谋取更大的利益。梅港村委不执行、不落实国家政策，为什么我方要履行与村委签订的土地租赁合同？为此我方恳请法院依法判决。补充：1998年3月22日我方与梅港村委签订了合同，载明：被征地单位丁堰街道梅港村杨家村民小组土地4亩4分2厘，征地补偿费每亩6000元，青苗补偿费1000元每亩，见证单位是梅港村委，证明我方的土地与梅港村委没有任何关系。2004年我单位依法办理了城市建设用地规划许可证，戚墅堰区国土局2004年2月24日已收取我单位征用土地管理费、土地用途变更费、农业重点开发建设资金、非农用地有偿使用费、土地年租金、土地登记费、戚墅堰区财政局收取耕地占用费，2002年11月15日，梅港村委收取开埂费、用地指标费等合计103211元，以上征用土地规费有发票为证，我方已提交发票清单。征地管理费暂行办法规定，只办征地手续，不负责征地，不收取征地管理费，以上证据证明我单位使用的土地是城市建设用地。土地用途是工业，我单位没有使用梅港村委的土地。综上，我方与梅港村委签订的土地租赁合同无效。请求人民法院依法改判梅港村委承担诉讼费用，退还已经收取的土地租金。梅港村委答辩称，科达数控厂的上诉请求无事实和法律依据。一审查明事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、双方存在合法有效的土地租赁合同关系。科达数控厂2016年5月4日与我单位签订土地租赁合同，约定：科达数控厂承租位于劳动路315号，面积为2915平方米（4.37亩）属于梅港村委的集体土地，租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日，且约定了租金标准，每年租金于当年12月31日前支付结清。任何一方违反协议的，另一方皆有权通知解除协议。二、科达数控厂存在拖欠土地租金的事实。科达数控厂未按照合同约定支付2017年和2018年的土地租金，严重违约，我方多次催要未果，故提起诉讼，请求依法解除土地租赁合同并判令科达数控厂返还租赁的土地并自行拆除上面建筑，从租赁土地上迁出。三、科达数控厂不能因其租赁的集体土地上开办养老公寓而不履行双方签订的土地租赁合同及改变租赁土地的集体所有的性质。双方签订的土地租赁合同及科达数控厂提交的土地使用权证上均显示其租赁的土地性质为集体土地，使用权类型为租赁，用途为工业用途。梅港村委向一审法院起诉请求：1.解除双方土地租赁合同，科达数控厂返还租赁土地并自行拆除地上建筑，从租赁土地上迁出；2.科达数控厂支付拖欠土地租金39330元及违约金7866元；3.科达数控厂承担诉讼费用。一审法院查明：梅港村委、科达数控厂之间存在土地租赁合同关系，由科达数控厂向梅港村委租赁位于常州市劳动东路315号的集体土地，并缴纳相应的土地租赁费用。2006年10月16日，科达数控厂领取了常戚集用（2006）第xx号土地使用权证，载明使用权类型为租赁，使用权面积为2915㎡，终止日期为2016年6月29日。后因土地使用权证期限届满，双方就上述土地的续租事宜达成一致意见，并于2016年5月4日以梅港村委为甲方、科达数控厂为乙方签订《土地租赁合同》一份，合同载明租赁土地面积为2915㎡（4.37亩），租期为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；2016年、2017年、2018年年租金标准分别为17480元、19665元、19665元，2019年至2025年每年租金由双方另行商定，每年度租金于每年的12月31日前支付结清。双方另对协议解除及违约责任作了如下约定：甲、乙双方协商一致可以解除协议；甲方违反协议的，乙方有权通知解除，乙方违反协议的，甲方有权通知解除，通知自发出之日生效，通知解除后，协议即自行解除；乙方逾期支付租金，逾期支付租金额按每日0.1%向甲方支付逾期付款滞纳金，租赁期间任何一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付违约金（按合同租金总额的20%计算）。因科达数控厂实际缴纳土地租金至2016年12月31日，2017年、2018年度租金未缴纳，梅港村委会于2019年3月20日向科达数控厂发送书面函件一份，告知因科达数控厂存在严重违约行为，故书面通知解除土地租赁合同，并要求科达数控厂在收到函件30日内无条件返还集体土地。后因双方无法达成一致，梅港村委会诉至法院，要求判如所请。一审另查明，科达数控厂先后在租赁土地上新建了车间、办公楼等建筑物，部分建筑物经登记领取了不动产权登记证书，苏（2017）常州市不动产权第xx号登记证书载明集体建设用地使用权期限为2025年12月31日。一审又查明，科达数控厂的投资人吕爱琴在案涉租赁土地范围内设立了常州市戚墅堰区东方老年公寓，并于2015年6月29日取得民办非企业单位登记证书。一审法院认为，依据合同解除权发生根据的差异，合同解除类型可分为约定解除、法定解除及合意解除，但合同解除权仅在特别的情形下方予适用，并应依法加以限制。对于守约方请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，不予支持。本案中，双方在合同中约定任何一方违约均可解除合同，但其并未对具体的违约情形进行约定，视为没有约定。科达数控厂虽存在未按约缴纳租金的违约行为，但结合其欠缴租金的数额、租赁土地的用途等因素，法院认定其违约行为并未达到影响合同目的实现的程度，故对梅港村委要求解除案涉土地租赁合同的诉讼请求，法院依法不予支持。对于梅港村委主张的2017年、2018年度土地租金39330元及违约金7866元，根据合同约定，每年租金应在当年度12月31日前缴纳，如科达数控厂逾期支付租金应按每日0.1%的标准支付滞纳金，现科达数控厂逾期未支付租金，应依法向梅港村委承担租金给付义务。同时，梅港村委所主张的违约金亦未超过合同约定的标准，故对该项诉讼请求，依法予以支持。关于科达数控厂抗辩其在案涉租赁土地上开办养老公寓而应免交租金的意见，无合同及法律依据，法院不予采信。关于科达数控厂抗辩梅港村委在其经营地点设立居家养老服务站应支付费用的意见，因其与本案并非同一法律关系，如其持有相应证据，可另行主张权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常州市戚墅堰科达数控电机厂于判决发生法律效力之日起十日内向常州市武进区丁堰街道梅港村村民委员会支付土地租金39330元、违约金7833元，合计47163元；二、驳回常州市武进区丁堰街道梅港村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费980元，由常州市武进区丁堰街道梅港村村民委员会负担490元，常州市戚墅堰科达数控电机厂负担490元。二审中，科达数控厂提交如下证据：1.常州市戚墅堰区发展计划局文件，载明我方项目选址丁堰镇梅港村委杨家村民小组，与杨家村民小组签订的土地使用协议是一致的，证明我方使用的土地是征用的。2.常州市丁堰镇政府收取我方青苗费、用地指标费8846元的发票，丁堰镇财政所收取我土地开耕费26520元，这两张票据是2002年11月15日开具的。常州市国土资源局戚墅堰分局收取的征地划拨管理费13260元，土地用途变更费5896.28元，农业重点开发建设资金10608元，非农用地有偿使用费10320.7元，发票都是2004年2月24日开具的。证明国土资源局征收土地管理费。3.戚墅堰区财政局收取我方的土地占用税23573元，国土资源局收取我方土地年租金，国土部门和梅港村委会收取我们的不是租金，是征地费用。土地征用管理费暂行办法第四条明确指出，只征地不办手续，不得征收土地管理费。现在政府收取了这么多费用，办理的都是征地手续，我方认为现在土地与梅港村委没有任何关系。2004年我取得了建设用地规划许可证。4.江苏省关于养老服务条例、江苏省关于加快发展养老服务业完善养老服务体系的实施意见（苏政发2014-39号文），江苏省省政府办公厅发布的关于印发江苏省“十三五”养老服务业发展规划的通知（苏政办发2016-99号文），省政府关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见（苏政发2017-121号文）等。政策规定，社会力量举办的非营业性养老机构与政府举办的养老机构有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨土地。非营利养老服务连续经营一年以上五年以内的，可不征收土地租金或土地收益差价。个人利用闲置厂房举办养老机构一年以上，五年内使用租金可暂不征收。梅港村委质证称：1.2004年7月29常州市规划局出具的建设用地规划许可证的真实性无法确认，但是该证据不能证明对方主张，不能证明土地性质是国有。2.六份发票是政府依据规定收取的费用发票，真实性认可，但是与本案无关，也不能改变土地的所有权性质。3.政策文件不能改变土地的所有权性质，亦不能否认租赁合同的合法有效性。一审中，科达数控厂提交的不动产权证显示土地性质是集体土地。二审查明：常戚集用（2006）第xx号土地使用权证中明确土地使用权人为科达数控厂，土地所有权人为梅港村委。苏（2017）常州市不动产权第xx号登记证书中明确：坐落于常州市劳动东路**的不动产权利人为科达数控厂，权利类型为：房屋所有权/集体建设用地使用权，用途为：车间、办公楼/工业。科达数控厂提交的1998年3月22日的《征（使）用土地协议书》中，“征”字均被划去，保留了“使”字，第一栏“征地单位”亦被改为“使用单位”；科达数控厂提交的常州市规划局于2004年7月29日出具的编号为常规地3-2004-24号的建设用地规划许可证，明确该证是许可用地的法律凭证。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于承租土地的性质。根据二审查明的事实，2006年的土地使用权证及2017年的不动产权证明确涉案土地的所有权人为梅港村委，科达数控厂为土地使用权人，土地性质为集体建设用地。科达数控厂主张该地已经征收，土地性质变更为国有土地，并无充分的证据，二审不予采信。二、关于租赁合同。双方于2006年5月4日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，符合法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。出租人梅港村委将土地交付科达数控厂使用，科达数控厂应按约及时足额支付租金。现科达数控厂以其开办养老机构、梅港村委应给予扶持为由拒付租金，缺乏法律依据，其上诉理由亦不能成立。一审法院判令其支付租金，并无不当。另，关于科达数控厂称梅港村委使用了部分土地、房屋的事宜，科达数控厂可另行主张权利，本案不予理涉。综上，科达数控厂的上诉意见，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费980元，由常州市戚墅堰科达数控电机厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年一月二十二日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲