上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11906号上诉人（原审被告）：张能绮，女，1953年12月2日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王鹰，上海川汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑焕新，男，1966年7月1日生，汉族，户籍地辽宁省丹东市振兴区。委托诉讼代理人：高永峰，上海劲力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓龙祥，男，1953年6月19日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：金肖玉，女，1953年1月5日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：邓莉琼，女，1981年9月6日生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：贾楠，上海熊兆罡律师事务所律师。上诉人张能绮、郑焕新与被上诉人邓龙祥、金肖玉、邓莉琼（以下简称邓龙祥等）确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初66327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张能绮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓龙祥等一审的诉讼请求。事实和理由：1、就本案所涉上海市XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）的租赁事宜，该房屋系分配给张能绮的动迁安置房，故张能绮将该房屋出租给郑焕新时系有权处分，邓龙祥等人提起共有权纠纷诉讼，法院向张能绮发出应诉通知书时间在系争房屋出租之后，故一审法院认为张能绮将系争房屋出租给郑焕新属于无权处分，系错误的认定。2、张能绮和郑焕新之间系正常租赁关系，没有证据证明双方存在恶意串通，郑焕新并不清楚张能绮和邓龙祥等人之间对系争房屋权属的争议。3、根据相关法律规定，除了设立抵押权、被法院查封和当事人约定之外，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，本案亦应适用该“买卖不破租赁”的法律原则。请求二审法院支持张能绮的上诉请求。郑焕新对张能绮的上诉请求表示无异议。邓龙祥等辩称：不同意张能绮的上诉请求。邓龙祥等系被拆迁房屋的同住人，张能绮作为承租人代其他同住人办理动迁安置事宜，但不等于其直接享有全部动迁利益，况且张能绮从未登记取得系争房屋的产权。系争房屋作为动迁安置利益，未经与其他同住人协商就擅自分配，属于无权处分。系争房屋不存在所有权变动，故不适用“买卖不破租赁”原则。请求二审法院驳回张能绮的上诉，维持原判。郑焕新上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邓龙祥等一审的诉讼请求。事实和理由：1、张能绮和邓龙祥等人的矛盾与郑焕新无关。张能绮将系争房屋出租给郑焕新时，其能出具系争房屋的相关手续，郑焕新足以相信张能绮是系争房屋的合法主人，郑焕新系善意租房者；2、郑焕新为取得便宜的价格租房，已将十年的租金一次性交清。张能绮是退休老人现住养老院，郑焕新不可能向张能绮要回租金。请求二审法院支持郑焕新的上诉请求。张能绮对郑焕新的上诉请求无异议。邓龙祥等辩称：不同意郑焕新的上诉请求。一审法院适用法律无误，郑焕新应根据租赁合同向张能绮主张违约责任，不应以其债权最终能否实现而拒绝搬离系争房屋。请求二审法院驳回郑焕新的上诉请求，维持原判。邓龙祥等向一审法院起诉请求：1、确认张能绮、郑焕新签订的系争房屋的房屋租赁合同无效；2、判令郑焕新立即搬离系争房屋，并向邓龙祥等支付自2017年8月10日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，暂计人民币44,000元。一审中，邓龙祥等将诉讼请求2中房屋占有使用费金额确定为每月1,000元，并增加诉讼请求要求张能绮对郑焕新应支付的房屋占有使用费承担连带责任，后邓龙祥等对上述增加的诉讼请求在本案中不再主张，保留诉权。一审法院认定事实如下：邓龙祥和金肖玉系夫妻关系，邓莉琼系邓龙祥、金肖玉之女，邓龙祥和张能绮系叔嫂关系，案外人季某为邓莉琼之子，案外人邓某1系邓龙祥之姐，案外人夏某系邓某1之子，案外人邓某2系张能绮之女。邓龙祥等及季某、邓某1、夏某曾作为共同原告将张能绮和邓某2作为共同被告以共有纠纷案由诉诸上海市黄浦区人民法院，要求确认系争房屋为邓龙祥等和季某所有等，上海市黄浦区人民法院于2017年7月3日立案受理了该案。2017年8月10日，张能绮、郑焕新签订房屋租赁合同，约定张能绮将系争房屋出租给郑焕新，租赁期限为2017年8月10日至2027年8月9日，年租金一万元，郑焕新每120个月支付一次租金，第一次租金及租房保证金在签订本合同三日内支付，租房保证金为1,000元。当日，张能绮出具郑焕新收款收据确认收到系争房屋租金10万元。上海市黄浦区人民法院于2018年1月2日作出（2017）沪0101民初16952号民事判决书，判决确认系争房屋权利归邓龙祥等共同共有。邓某2、张能绮不服该判决上诉于上海市第二中级人民法院，该院于2018年6月11日作出（2018）沪02民终2808号民事判决书，判决维持了上海市黄浦区人民法院所作出的对系争房屋权利归邓龙祥等共同共有的判决。本案一审中，邓龙祥等对系争房屋办理了不动产权证书，系争房屋归邓龙祥等共同共有。一审中，邓龙祥等和张能绮、郑焕新对系争房屋占有使用费一致确认为每月1,000元。一审法院认为，系争房屋经生效判决确认归邓龙祥等共同共有，现邓龙祥等又已办理出不动产权证书，邓龙祥等对系争房屋享有物权，张能绮在系争房屋涉讼期间擅自将该房屋出租给郑焕新，邓龙祥等虽无足够证据证明张能绮、郑焕新签订房屋租赁合同存在恶意串通，但张能绮作为无处分权人未经系争房屋权利人邓龙祥等的同意将系争房屋出租给郑焕新，事后亦未经得邓龙祥等追认，现邓龙祥等要求以无权处分确认张能绮、郑焕新间签订的房屋租赁合同无效，一审法院可予准许，房屋租赁合同被确认无效后，郑焕新应及时搬离系争房屋，并应向邓龙祥等支付自承租系争房屋之日起的房屋占有使用费，当事人在审理中对系争房屋占有使用费一致确认为每月1,000元，一审法院可予照准，故一审法院对邓龙祥等最后明确的诉讼请求应予支持。对张能绮抗辩中强调的买卖不破租赁之说，邓龙祥等与张能绮就系争房屋没有买卖合同关系，故张能绮该抗辩意见不能成立。至于张能绮、郑焕新就房屋租赁合同被确认无效所引起的法律后果和本案中郑焕新向邓龙祥等支付的房屋占有使用费等可由张能绮、郑焕新另行解决。一审法院审理后，于2020年6月22日依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十八条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）项、第（八）项，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、确认张能绮、郑焕新于2017年8月10日签订的房屋租赁合同无效；二、郑焕新应于判决生效之日起10日内搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、郑焕新应于判决生效之日起10日内支付邓龙祥、金肖玉、邓莉琼自2017年8月10日起至实际搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋之日止以每月1,000元计算的房屋占有使用费。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，由张能绮、郑焕新共同负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，按照法律行为效果的不同，可将法律行为分为负担行为和处分行为，负担行为是就标的物上形成让与义务的法律行为，并不直接处分标的物，主要是债权行为；处分行为是直接让与标的物的法律行为，主要是物权行为以及债权让与、债务免除。本案中张能绮与郑焕新所签房屋租赁合同实质上是一种负担行为，是为系争房屋所有权人设定了出租义务的行为，并非是对系争房屋的处分行为，不构成无权处分，该房屋租赁合同是一个有效的合同。对于该租赁合同，系争房屋所有权人邓龙祥等不能主张自己享有追认权而不追认合同效力，以此请求确定合同无效，其只能向承租人主张物权请求权。据此，一审法院以无权处分相关法律规定确认房屋租赁合同无效，系属适用法律错误，且本案中亦无证据证明存在法律规定的合同无效的情形，故邓龙祥等要求确认房屋租赁合同无效的一审诉请，应予驳回，本院对一审判决第一项主文予以撤销。张能绮作为被拆迁房屋的承租人，在办理动迁安置补偿事宜过程中，排除邓龙祥等作为同住人应享有的动迁利益，在未经邓龙祥等同意的情况下，张能绮与开发商签订房屋预售合同，购买系争房屋产权，但并未进行产权登记，故其并未实际取得系争房屋的产权。现经生效民事判决书确认，系争房屋产权归邓龙祥等所有，邓龙祥等亦实际进行了产权登记，故现邓龙祥等向郑焕新主张物权请求权，要求其迁出系争房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。郑焕新以“买卖不破租赁”为由拒绝迁出涉案房屋，但鉴于本案中张能绮从未取得房屋所有权，故不存在租赁关系存续期间所有权产生变动的情形，本案不适用“买卖不破租赁”的法律规定。鉴于各方当事人对系争房屋的占有使用费一致确认为每月1,000元，故郑焕新应按该标准向邓龙祥等支付自2017年8月10日起至实际搬离系争房屋之日的房屋占有使用费。另，郑焕新可依据其与张能绮签订的房屋租赁合同，向张能绮另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初66327号民事判决第二、三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初66327号民事判决第一项；三、驳回邓龙祥、金肖玉、邓丽琼其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,300元，由邓龙祥、金肖玉、邓丽琼共同负担1,480元，郑焕新负担820元。二审案件受理费3,120元，由邓龙祥、金肖玉、邓丽琼共同负担2,300元，郑焕新负担820元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二一年一月二十七日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……