江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初4861号原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中路**星汉大厦**，确认送达地址徐州市泉山区金泰小区45号楼2单元301室，指定代收人徐建华，联系电话18796******。法定代表人：杨飞，董事长。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：李雁，男，1980年7月6日生，汉族，住徐州市泉山区，确认送达地址徐州市云龙区丽水路2号徐州市工程学院敬本楼A313室，指定收件人李雁，联系。原告江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信物业公司）诉被告李雁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告国信物业公司的委托诉讼代理人徐建华、被告李雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告李雁支付原告物业服务费10791元【计算期间为自2015年11月1日起至2020年12月31日，案涉房屋为空置，191.27平方米×1.30元/月/平方米×62个月×70%≈10791元】；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年底通过合法的招投标程序与国信上城叠院小区的开发公司签订了《前期物业服务合同》，对国信上城学府叠院小区提供前期物业服务。被告系上城叠院小区44-2-1202室业主，虽然原、被告没有签订单独的前期物业服务协议，但是原告作为前期物业服务的提供方，一直依照前期物业服务合同的约定为整个小区提供物业管理服务。但被告自2015年11月起未缴纳每年度的物业服务费及应缴纳的公摊电费，原告多次催要无果，遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告李雁辩称，1.原告诉讼请求超出诉讼时效。《民法总则》规定诉讼时效期间为三年，鉴于此，被告认为2017年12月以前的物业费已经超过了法律规定的诉讼时效，原告无权主张。2.导致被告未能交纳物业费的根本原因在于开发商，故申请追加江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司为被告。国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条规定，已经竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。被告购买的房屋存在严重质量问题，并已通过原告向开发企业江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司（物业公司的母公司）进行反映，但迟迟得不到回应，因此被告拒绝收房。被告不是在收房以后以房屋质量问题为由拒不交纳物业费，而是该房屋存在重大质量安全隐患未收房，因此不存在故意拖延物业费的问题。鉴于江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司与本案具有直接的法律上的利害关系，因此被告申请追加该公司为被告，并由其承担部分物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经本院核实已经生效的判决，能够确认，经过招投标，2010年11月2日，原告国信物业公司（乙方）和江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对国信上城小区提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅1.65元/月/平方米、别墅、花园洋房1.35元/月/平方米、商业物业2.50元/月/平方米；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日、12月31日前履行交纳义务；乙方可在业主办理房屋交付手续时，预收6个月物业服务费和300元代收代交的公摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过6个月；购房业主房屋连续6个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应按70%向业主收取空置期间的物业服务费，但公共能耗费如水差、电梯耗能、公共照明等费用应正常交付；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位150元/月/个、车库车位300元/月/个的标准向乙方交纳停车费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位150元/月/个、车库车位300元/月/个的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位50元/月/个、车库车位100元/月/个的标准提取停车管理服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准提取停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限自2010年11月2日起至成立业主委员会并正式选聘物业管理公司止。双方在物业服务合同中还就物业基本情况、物业承接验收、使用与维护、专项维修资金、违约责任进行了约定。上述合同签订后，原告进驻案涉小区提供物业服务至今。2011年2月17日，徐州市物价局作出徐价服函[2011]2号《关于国信上城7-3地块前期物业服务收费备案的复函》：一、同意以招标方式确定的国信上城7-3地块普通住宅前期物业管理公共服务收费标准在我局备案，具体收费标准：高层住宅为1.65元/平方米/月（含公共耗能费）；二、别墅、多层（花园洋房）及商业用房公共服务收费实行市场调节价，其收费标准按当事人合同约定收取；三、小区停车服务费、房屋装饰装修服务费按徐价服[2010]190号文件规定执行；四、物业服务收费实行明码标价制度，物业服务企业必须定期公布年度费用预算、收支账目和费用分摊情况，自觉接受业主、使用人的监督和价格部门的检查。2012年12月1日，原告国信物业公司开始为徐州市云龙区（新城区）国信上城小区提供物业管理服务。2014年11月5日，徐州市云龙区房产服务中心对前述物业服务合同进行了登记备案。另查明，被告李雁为该小区44#-2-1202室业主，原告按照其房屋建筑面积为191.27平方米以及空置状态主张计算物业费，其尚欠原告物业服务费10791元（计算期间为自2015年11月1日起至2020年12月31日，计算明细为191.27平方米×1.30元/月/平方米×62个月×70%≈10791元）。本院认为，2010年11月2日原告国信物业公司和江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对徐州市云龙区（新城区）国信上城小区物业管理区域内的全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告国信物业公司具有从事物业管理服务的资质，被告李雁为案涉国信上城小区的业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时向原告交纳物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费10791元，因有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告的辩称观点“原告诉讼请求超出诉讼时效”“被告认为2017年12月以前的物业费已经超过了法律规定的诉讼时效，原告无权主张”。对此，本院认为，被告一直拖欠原告物业费至今，且原告自进驻案涉小区后一直为案涉小区提供物业服务至今，因此，被告未交物业费的行为处于持续状态，据此，原告提起本案诉讼要求被告支付其物业费的诉讼请求并未超过法定诉讼时效，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告的辩称观点案涉“房屋存在严重的质量问题”“被告拒绝收房。被告不是在收房以后以房屋质量问题为由拒不交纳物业费，而是该房屋存在重大质量安全隐患未收房，因此不存在故意拖延物业费的问题”“鉴于江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司与本案具有直接的法律上的利害关系，因此被告申请追加该公司为被告，并由其承担部分物业费”。对此，本院认为，第一，该观点属于房屋质量问题，若在房屋质量保修期限内，原告应当向该小区的房地产开发企业反映解决，且与本案的物业服务合同法律关系并非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。第二，因被告所称上述观点与本案并非同一法律关系，如其坚持认为其房屋存在质量问题，其可另行主张权利，故本院不同意追加江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司作为本案被告。第三，被告所称“该房屋存在重大质量安全隐患未收房”，但其并未提供相关房屋质量检测机构的权威证明等相关证据，故对其所述理由，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告李雁支付原告江苏国信物业管理有限公司物业服务费10791元（计费期间为2015年11月1日起至2020年12月31日）。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元，公告费260元，由被告李雁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘 松人民陪审员  刘贵云人民陪审员  王 娟二〇二一年一月二十八日书 记 员  耿艺玮