浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初17933号 原告义乌市现代花园小区业主委员会，住所地义乌市北苑街道望道路**现代花园小区。 责任人刘建英。 委托诉讼代理人张国华,浙江凌凯律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人张骁,浙江凌凯律师事务所实习律师。 被告义乌市孝富物业服务有限公司，住，住所地义乌市北苑街道现代花园****/div> 法定代表人黄孝荣，总经理。 委托诉讼代理人吴旭日，浙江拓思律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人吴坚平，浙江拓思律师事务所实习律师。 原告义乌市现代花园小区业主委员会与被告义乌市孝富物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年11月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序于2021年1月8日公开开庭审理。原告义乌市现代花园小区业主委员会的委托诉讼代理人张国华、张骁，被告义乌市孝富物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴旭日、吴坚平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市现代花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告租金人民币38万元及利息(其中8万元为基数分别从2017年1月1日、2018年1月1日起、2019年1月1日、2020年1月1日起算；另外6万元从起诉之日起算，均按年利率6%计付至实际履行之日止)。事实与理由：2014年5月16日，原告与被告签订《义乌市现代花园物业服务合同》，合同期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同到期后，经被告的申请，四季社区居民委员会于2017年3月21日召开业主大会，同意续签原物业服务合同(服务期限从2016年1月1日到2018年12月31日)。2019年1月1日至今，虽然原、被告之间没有续签新的物业服务合同，但被告实际仍以物业公司的身份对义乌市现代花园小区进行物业管理和收费。根据2014年5月16日双方签订物业服务合同第4条第8项明确载明：物业用房(1幢1-4单元101、102室，共计8套)，签订合同后被告每年向原告支付8万元物业用房使用费。被告已履行2014年和2015年的租金交纳义务。但2016年1月1日起，被告一直未履行租金交纳义务。为此，原告起诉至法院。 被告义乌市孝富物业服务有限公司辩称，1、原告的主体资格存在问题。原告作为业主委员会，其成立所依据的系业主大会所通过的议事规则。该小区的议事规则中有一条，即拒绝缴纳物业费的业主没有资格成为业主委员会委员。而且原告业主委员会中的六位委员至今没有缴纳物业费。因此，原告无法代表业主大会行使诉讼权利。2、原告所称的8套物业用房中的4套用房的产权人系案外人现代房产开发有限公司所有，原告无权收取这4套用房的使用费。另外4套中，有1套多面积房屋是原告自己占有使用的。因此，原告也就最多主张3套房产的使用费，每年计算3万元左右的租金。3、原告起诉的2016年租金已经超过诉讼时效。4、被告已经支付16万元。综上所述，从2014年算到现在，每年3万元的租金，一共为21万元，再扣除已经超过诉讼时效的2016年租金，及2020年的租金没有到支付时间等事实。本案被告已经无需再支付任何费用。请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据1、义乌市现代花园物业服务合同一份，证明原、被告之间存在物业服务关系及原告将8套物业用房出租给被告使用，租金为每年8万元等事实。 证据2、合同续签说明一份，证明原、被告之间约定继续履行原物业服务合同至2018年12月31日的事实。 证据3、业主大会书面征询意见通告一份；证据4、协调帮助的报告一份；证据5、增值税发票一份；证据6，通知单一份；证据7，收款凭证一份，共同证明被告从2019年年1月1日开始仍以物业身份进行物业管理的事实。 证据8、银行账户明细一份，证明被告已履行2年的租金缴纳义务。 证据9、房屋催收函一份，证明被告未向原告交纳租金的事实。 证据10、辞职报告、会议记录、情况说明各一份，证明2020年4月8日业主委会员原主任刘志明辞职，由刘建英担任业主委会员新主任的事实。 证据11、义乌房管处出具的答复一份，证明现代花园1幢1-4单元101、102室共计8套由原告管业，可以出租给被告作为物业用房的事实。 证据12、照片两张、现代花园小区的平面图纸一张，证明涉案物业用房系与开发商置换而得。 被告质证如下： 对证据1-7，真实性没有异议。但是，原告方主张的2016年的租金已超过诉讼时效。 对证据8，真实性没有异议。证明目的有异议，不能证明这个16万元系用于支付2014年、2015年的租金。 对证据9，真实性没有异议。关联性、证明目的有异议。8套房屋中1套是原告自己在使用，另1套是业主作为活动室在使用。而且，该8套不属于小区业主所有。 对证据10，三性均有异议。系原告内部的事务，被告不清楚，无法达到原告的证明目的。 对证据11，真实性没有异议。关联性、证明目的有异议，无法证明除了物业管理用房之外，系由业主所有的事实。其中一栋的1、2单元的所有权人是案外人。 对证据12，对照片的真实性有异议，即使是真实的，无法达到原告的证明目的。对现代花园小区的平面图纸真实性没有异议，但是也无法达到原告的证明目的。 被告为支持其抗辩，向本院提交了如下证据： 证据1，照片一份，证明义乌市现代花园小区1幢3单元102室由原告义乌市现代花园小区业主委员会占有使用的事实。 证据2，照片一份，证明义乌市现代花园小区1幢2单元101、102室的一半面积是用于现代花园小区活动用房的事实。以上照片均为原告起诉后拍摄。 证据3，土地证一份，证明涉案房屋系现代花园开发商所有的事实。 证据4，原告的备案信息一份，证明原告成立的时间、具体成员等信息。 原告质证认为： 对证据1、2，真实性不认可。在2020年新业委会成立后，确实有一间是业主委员会在使用。但是被告称的活动房是被告公司员工在使用，钥匙也在被告处，不是原告的活动用房。 对证据3，真实性没有异议，但是该证上的房屋已经由原告、开发商、建设局、义乌房管处协商，调换为业主的物业用房。 对证据4，没有异议， 本院认证如下：对原告提供的证据真实性予以确认，但是被告质证认为2016年的租金诉讼时效已过，原告在庭审中也自认2016年的租金一直没有催讨过。因此，对被告的该质证意见予以采信。对被告的证据1予以确认，但是原告仅承认该房是新业主委员会于2020年4月2日成立以后才开始使用的。本院对原告的该质证意见予以采信。本院对被告的证据2不予采信；对证据3、4予以确认。 根据上述已确认证明力的证据，再结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2014年5月16日，原告与被告签订《义乌市现代花园物业服务合同》一份，合同期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同到期后，经被告的申请，四季社区居民委员会于2017年3月21日召开业主大会，其同意续签原物业服务合同(服务期限从2016年1月1日到2018年12月31日)。2019年1月1日至今，虽然原、被告之间没有续签新的物业服务合同，但被告实际仍以物业公司的身份对义乌市现代花园小区进行物业管理和收费。根据物业服务合同中第4条第8项明确载明：物业用房(1幢1-4单元101、102室，共计8套)，签订合同后被告每年向原告支付8万元物业用房使用费。被告已履行2014年和2015年的租金交纳义务。但2016年1月1日起，被告一直未履行租金交纳义务。2020年4月2日后，原告因成立新的业主委员会，对其中1间房屋一直占有使用至今。原告对其中2016年的租金一直没有催讨，现已过诉讼时效。 另查明：2014年6月12日，义乌市房地产管理处曾经出具一份《关于现代花园业主针对物业用房情况的答复》，其中载明：由于历史原因，在土地出让规划设计条件中，已明确物业用房建筑面积的，暂按规划审批执行。现代花园物业用房坐落于1幢3、4单元第一层，面积为500.66平方米；活动用房坐落于1幢1、2单元的第一层，面积为572.82平方米。因此，案涉物业用房为业主委员会与开发商置换得来后，再出租给被告使用。 本院认为，被告向原告租赁物业用房的事实清楚，其应当按照约定支付租金，逾期不付，系违约行为，应当承担相应的民事法律责任。另外，根据法律规定对支付期限没有约定的且租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，被告的租金应当每届满一年时支付。因向人民法院请求保护的诉讼时效为三年，所以被告提出的2016年租金已经超过诉讼时效的抗辩，本院予以采信。原告还自认2020年4月2日新业主委员会成立后，一直占有使用了一间房屋，该间房屋的租金本院酌定为5000元，应当在总租金中予以扣除。综上所述，本院对原告主张的2017年、2018年、2019年的租金24万元及2020年（扣除一间房屋两个季度左右）的租金55000元，合计为29.5万元，予以支持，相应的利息损失则应当分段按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。综上所述，原告诉请的合理部分，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告义乌市孝富物业服务有限公司于本判决生效后十日内，支付原告义乌市现代花园小区业主委员会29.5万元，并赔偿利息损失（其中的8万元从2018年1月1日起,其中的8万元2019年1月1日起,其中的8万元从2020年1月1日起，剩余的55000元从2020年11月9日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计付至实际履行之日止）。 二、驳回原告义乌市现代花园小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3913元，由原告义乌市现代花园小区业主委员会负担913元，被告义乌市孝富物业服务有限公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院上诉窗口递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 吴 刚 二〇二一年一月十八日 书记员 何聪聪