山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0112民初7331号 原告(反诉被告)：山东南丰房地产发展有限公司，住所地济南市历下区，统一社会信用代码91370100758252586N。 法定代表人：吴长谋，董事长。 委托诉讼代理人：陈冬冬，国浩律师（济南）事务所律师。 被告(反诉原告)：中国农业银行股份有限公司济南历城支行(原名称为中国农业银行济南市历城区支行)，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370100634001659。 负责人：张本存，行长。 委托诉讼代理人：李军，男，该行风险管理部法律事务人员。 委托诉讼代理人：柏承峰，山东国曜律师事务所律师。 被告（反诉被告）：丛基安，男，1976年8月20日出生，汉族，户籍地济南市历下区，现住深圳市龙华区。 被告（反诉被告）:赵永靖，女，1978年12月8日出生，汉族，住济南市历下区。 原告（反诉被告）山东南丰房地产发展有限公司（以下简称南丰房地产公司）与被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行），被告（反诉被告）丛基安、被告（反诉被告）赵永靖保证合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案。本院依法适用简易程序，于2020年10月28日、12月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南丰房地产公司的委托诉讼代理人陈冬冬，被告（反诉原告）农行历城支行的委托诉讼代理人李军、柏承峰（第一次开庭未到庭），被告（反诉被告）丛基安（第一次开庭未到庭），被告（反诉被告）赵永靖（第一次开庭后追加）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南丰房地产公司向本院提出诉讼请求（第二次开庭时固定）：1、请求确认南丰房地产公司与农行历城支行、丛基安所签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：37105200700021094）中南丰房地产公司承担的保证担保责任已经解除，南丰房地产公司不再对丛基安在农行历城支行处的该笔借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用承担连带清偿责任；2、判令农行历城支行、丛基安、赵永靖共同偿还南丰房地产公司18118.83元；3、本案诉讼费用由农行历城支行、丛基安、赵永靖承担；4、丛基安、赵永靖赔偿南丰房地产公司律师代理费经济损失15000元。事实与理由：2007年5月31日，南丰房地产公司与丛基安签订《济南市房屋买卖合同》，丛基安购买南丰房地产公司开发的济南市名士豪庭XX号楼X单元XXX室房屋，合同约定：总房款总计650612元，丛基安通过支付首付款及向银行申请按揭贷款付款的方式支付房款。2007年7月19日，农行历城支行、丛基安与南丰房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定农行历城支行向丛基安发放借款47万元，南丰房地产公司为丛基安的该笔借款提供阶段性保证担保；就担保借款合同履行发生争议的，由农行历城支行所在地人民法院管辖。因丛基安未能按时足额向农行历城支行偿还借款，农行历城支行扣收了南丰房地产公司款项18118.83元，用于偿还丛基安的借款逾期本息。后经了解，涉案房屋早已办理了所有权证，并且涉案房屋也已由丛基安过户登记给了案外人。因丛基安与农行历城支行未履行及时办理案涉房屋抵押登记的责任和义务，违反了担保借款合同中的明确约定，由此造成担保借款合同中的南丰房地产公司阶段性保证责任的解除条件已不可能成就，法院应依法确认解除；农行历城支行无权扣收南丰房地产公司款项，农行历城支行、丛基安、赵永靖的行为造成南丰房地产公司被扣款的事实，应共同负责偿还。在本案立案受理后，起诉过程中南丰房地产公司因聘请律师代理支出律师代理费15000元，该损失应由丛基安、赵永靖赔偿。 农行历城支行辩称，一、南丰房地产公司提供的是阶段性保证担保，因约定免除保证的条件尚未成就，南丰房地产公司仍应承担保证责任。根据《个人购房担保借款合同》第十三条第4款约定，南丰房地产公司免除担保的条件有两个，一是丛基安所购房屋办理了抵押登记；二是将有关抵押文件交农行历城支行收执。根据合同第十三条第5款约定，即使丛基安所购房屋办理了抵押登记，而未将抵押文件交农行历城支行收执的，南丰房地产公司仍应承担连带保证责任。《一手房贷款业务银企合作协议》第九条约定：“乙方（南丰房地产公司）应协助购房人以及甲方（农行历城支行）办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记文件的原件交甲方保管。”时至今日，农行历城支行也未收到南丰房地产公司交付的抵押文件，南丰房地产公司仍应承担连带保证责任。当丛基安逾期还款时，农行历城支行依据担保借款合同约定从南丰房地产公司账户扣款并无不当。二、南丰房地产公司诉称农行历城支行未履行及时办理房屋抵押登记的义务完全不能成立，其理由如下：（一）担保借款合同并未约定办理抵押登记的确切时间。签订担保借款合同时，丛基安所购房屋为预售商品房。当时涉案房屋尚未办理产权登记，自然无法过户到丛基安名下，也无法办理抵押登记。丛基安所购房屋办理抵押登记，需要如下步骤：1、南丰房地产公司将其所建房屋办理初始产权登记，将房屋登记南丰房地产公司名下；2、南丰房地产公司将其名下的房屋过户到丛基安名下，丛基安取得房产证；3、办理抵押登记手续。因南丰房地产公司何时才能办理产权初始登记及后续过户给丛基安的时间具有不确定性，担保借款合同并未约定办理抵押登记的确切时间，也未约定及时办理房屋抵押登记。（二）担保借款合同关于办理抵押登记的约定能否实现，完全取决于南丰房地产公司。担保借款合同第十四条第8款约定：“抵押人委托贷款人（或贷款人认可的中介机构）在本合同签订后凭本合同、房地产产权证及相关文件到有关登记机关申办抵押预登记（备案）或抵押登记手续。”《一手房贷款业务银企合作协议》第十条约定：“在购房人委托乙方代为办理房地产权利证书的情况下，乙方应在以购房人为所有权人的房地产权利证书办理完毕当日，将房地产权利证书直接交甲方保管”。在本案中，南丰房地产公司从未将丛基安的房地产权利证书交给农行历城支行，因未取得丛基安的房地产权利证书，农行历城支行根本无法办理抵押登记手续。三、丛基安未办理抵押登记并将房屋转卖他人完全是由南丰房地产公司原因造成的,后果应由其自行承担。如前所述，丛基安所购房屋办理房产证完全在南丰房地产公司的掌控和配合下才能完成，且《一手房贷款业务银企合作协议》明确约定了南丰房地产公司协助办理抵押登记的义务。南丰房地产公司违反合同的义务，不配合农行历城支行办理房屋抵押登记，因此造成的不利后果应由其自行承担。综上所诉，南丰房地产公司的诉讼请求没有事实和法律依据，根本不能成立，应依法予以驳回。 丛基安辩称，丛基安在赵永靖不知情的情况下将涉案房屋卖掉，认可欠农行历城支行30多万元，要求由丛基安本人偿还这笔钱，其也有能力偿还。 赵永靖辩称，一、涉案房产虽然是婚内购买，但房产登记在丛基安个人名下，系其个人财产，非夫妻共同财产。赵永靖基于该房产属于夫妻共同财产的重大误解情况下才签订的共同还款承诺，目前赵永靖还作为共同还款人显失公平，也违背当时的真实意思表示，故要求撤销共同还款承诺。二、赵永靖的共同还款承诺实际是作为涉案贷款的保证人，签订借款合同的主债务人是丛基安。农行历城支行在约定涉案房产应办理抵押、2011年11月份房产证已办理下来的情况下，怠于行使办理房产抵押的权利，怠于履行对约定抵押物的监管责任，加重了南丰房地产公司及赵永靖作为保证人的义务，农行历城支行以其自身行为自愿放弃对涉案房产办理抵押并优先受偿的权利，赵永靖应当在农行历城支行放弃物保的范围内免责。还款承诺未约定保证期间，根据法律规定，保证期间是6个月。根据借款合同，丛基安连续三期不足额还款，农行历城支行就应要求提前还款，现丛基安实际逾期13个月，已超过6个月的保证期间，因此农行历城支行对赵永靖的诉讼请求应全部驳回。三、赵永靖的还款承诺仅是针对农行历城支行，对南丰房地产公司没有还款承诺，也没有任何合同关系，南丰房地产公司向赵永靖追偿没有事实和法律依据，法院应驳回其对赵永靖的诉讼请求。 农行历城支行向本院提出反诉请求：1、判令丛基安、赵永靖偿还农行历城支行借款本金359115.44，利息4884.61元(计算截止2020年10月19日)，且自2020年10月20日起，按《个人购房担保借款合同》第四条的约定计收罚息、复利，直至本息清偿之日止；2、判令南丰房地产公司对诉讼请求第一项承担连带还款责任；3、本案全部诉讼费用，以及农行历城支行实现债权的其他费用由南丰房地产公司、丛基安、赵永靖承担。事实与理由：2007年7月19日，农行历城支行与南丰房地产公司、丛基安签订编号为37105200700021094的《个人购房担保借款合同》，担保借款合同约定农行历城支行向丛基安发放购房借款人民币47万元，借款期限自2007年7月19日至2037年7月18日，南丰房地产公司提供连带保证担保，共同还款责任人赵永靖承担连带清偿责任。担保借款合同签订后，农行历城支行如约向丛基安发放购房借款。后因丛基安未按约定还款，农行历城支行从南丰房地产公司账户扣款用以偿还丛基安的欠款。现南丰房地产公司已起诉要求偿还所扣款项并免除保证担保责任。鉴于南丰房地产公司的上述行为，农行历城支行特提起反诉。 南丰房地产公司针对反诉请求答辩称，农行历城支行提起反诉是基于南丰房地产公司所提的本诉，在本诉的审理过程中，农行历城支行已经强调过多次，南丰房地产公司不仅不应再承担反诉之后丛基安、赵永靖的贷款余额未偿还部分的债务，南丰房地产公司本诉还要求农行历城支行退还此前被扣收的18118.83元。南丰房地产公司认为法庭应当根据案件本诉部分的审理结果，作为案件反诉部分的裁决依据。 丛基安针对反诉请求未发表答辩意见。 赵永靖针对反诉请求的答辩意见同本诉答辩意见。 本院经审理，认定事实如下： 2007年5月31日，南丰房地产公司（出卖人）与丛基安（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）200703738），合同约定丛基安购买名士豪庭XX号楼X单元XXX室房屋，总房款650612元，丛基安在签订合同时交付200612元首付款，剩余450000元通过向银行申请按揭贷款的方式支付。 2007年6月8日，赵永靖向中国农业银行济南市历城区支行出具《共同还款责任承诺书》，内容为：“本人与借款人丛基安是夫妻关系，因借款人购买位于济南历下区经十路的名士豪庭（楼盘）XX号楼X单元XXX室的房屋，向贵行申请个人购房贷款肆拾柒万元。本人作为借款人的共同还款成员，向你行承诺当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。” 2007年7月19日，中国农业银行济南市历城区支行（贷款人、抵押权人）与丛基安（借款人、购房人、抵押人）、南丰房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：37105200700021094），合同约定丛基安向中国农业银行济南市历城区支行借款470000元用于购买涉案房屋，借款期限为2007年7月19日-2037年7月18日，丛基安采用按每月等额本息的还款方式还款。合同第四条对借款利率约定如下：1.本合同项下借款利率，执行中国人民银行公布的人民币贷款基准年利率7.2%；借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率确定合同的借款执行利率；借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率确定新的借款执行年利率。2.借款人未按本合同约定归还借款的，贷款人有权对逾期借款本金从逾期之日起，直至本金清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。……4.对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。合同第十三条对保证担保约定如下：1.保证人为借款人依本合同形成的债务提供连带责任保证。2.保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。……4.借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人南丰房地产公司提供阶段性保证担保；阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；……合同第十四条对抵押担保约定如下：1.抵押人自愿以涉案房屋所有权作为本合同项下债务的抵押物。……3.抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。……6.在本合同有效期内，未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物做出赠与、转让、出售、出租或其他任何可能对抵押权不利的处分；经贷款人书面同意，抵押人转让、出租、出售抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的主合同项下债务。……8.抵押人委托贷款人（或贷款人认可的中介机构）在本合同签订后凭本合同、房地产权证及相关文件到有关登记机关申办抵押预登记（备案）或抵押登记手续，并将抵押物的抵押登记备案证明、他项权利证书及其他抵押登记权利证书的正本原件交贷款人保管。合同第十六条对借款人、保证人、抵押人的违约责任约定如下：1.借款人未按本合同约定归还借款或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权对借款人计收罚息和复利。2.本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款、行使抵押权或/和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：……（6）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物做出赠与、转让、出租或其他任何对抵押权不利的处分。……3.保证人、抵押人有下列行为之一，给贷款人造成经济损失的，应给予全额赔偿：……（2）未经贷款人书面同意擅自处理抵押物。……合同第十七条约定：因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同第二十条对费用承担约定如下：本合同项下涉及的律师服务费、登记、评估、保险、鉴定、鉴证、公证、保管等费用由借款人、保证人和抵押人承担；贷款人有权直接从借款人、保证人和抵押人的任何账户中划收上述费用。 2008年5月24日，中国农业银行济南市历城区支行（甲方）与南丰房地产公司（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，协议约定甲方同意对购买乙方开发的名士豪庭项目的自然人提供购房贷款。合同第九条约定：“乙方应协助购房人以及甲方办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交甲方保管。”合同第十条约定：“在购房人委托乙方代为办理房地产权利证书的情况下，乙方应在以购房人为所有权人的房地产权利证书办理完毕叁日内，将房地产权利证书直接交甲方保管。”合同第13条约定：“乙方为购房人因购买本合作项目项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证。乙方提供连带责任保证的，有关保证责任的具体内容以甲方、乙方与购房人签订的借款合同为准。”合同第十七条约定：“……3.本协议约定与具体的借款合同约定相冲突的，以借款合同约定为准。” 2011年11月10日，南丰房地产公司（原产权人）与丛基安（申请人）申请办理转移登记，并签订《房屋所有权转移登记申请书》、《房屋移交协议》。2011年11月14日，丛基安办理了涉案房屋的权属登记，济房屋所有权人为丛基安。2011年11月16日，丛基安在领证确认单上的领证人处签名。庭审中，丛基安称其本人从房管局领取的房产证，未委托过南丰房地产公司。农行历城支行主张丛基安、赵永靖公证委托南丰房地产公司在济南市房产登记部门代为办理并领取房产证事项，并申请本院向济南市历下区公证处调取相关材料，历下区公证处的回函显示，丛基安、赵永靖未在该处办理委托南丰房地产公司代为办理房产证事项的公证事项。 2017年12月21日，丛基安与案外人石树涛签订《济南市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋转让给石树涛，买卖双方应于合同签订之日起90日内申请过户转移登记。2020年10月24日济南市房屋档案馆出具的《房屋权属状况信息》显示，涉案房屋现登记在案外人郭齐芳名下，登记时间为2019年12月26日，抵押情况为无。 2019年11月6日，丛基安与赵永靖签订《离婚协议书》，就财产处理部分约定为：“1.房产位于历下区名士豪庭一区X号楼X单元XXX室，现协商房产处理，房款一人一半，此房内家用电器及家具归女方所有……。”同日，两人在历下区民政局登记离婚。 丛基安自2019年11月份开始逾期，因丛基安未能按时足额向农行历城支行偿还款项，农行历城支行于2020年3月26日扣划南丰房地产公司10285.94元，于2020年6月29日扣划7832.89元，总共扣划18118.83元。截至2020年9月28日（到期账单日2020年10月19日），丛基安尚欠农行历城支行借款本金359115.44元、利息4884.61元。按照《个人购房担保借款合同》约定计算，自丛基安逾期还款起至2021年1月22日，扣除农行历城支行已扣划的南丰房地产公司18118.83元，丛基安尚欠本金、利息、罚息、复利18387.67元。 南丰房地产公司因为本案诉讼支付律师代理费15000元。 本院认为，一、关于承诺书及合同、协议的效力：《共同还款责任承诺书》、《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，合同各方均应全部履行其义务。 二、关于南丰房地产公司保证责任：丛基安未委托南丰房地产公司办理房产证，该公司无法按照《一手房贷款业务银企合作协议》第十条的约定将房产证交给农行历城支行。丛基安本人领取房产证后也未交付给农行历城支行，致使农行历城支行无法按照《个人购房担保借款合同》第十四条第8小条的约定办理抵押登记，南丰房地产公司也无法按照《一手房贷款业务银企合作协议》第九条的约定，协助农行历城支行办理抵押登记。现涉案房屋已过户登记给案外人，《个人购房担保借款合同》中南丰房地产公司阶段性保证责任的解除条件已不可能成就，故南丰房地产公司有权请求确认《个人购房担保借款合同》中其承担的保证担保责任已经解除且不再对丛基安在农行历城支行处的该笔借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用承担连带清偿责任，本院确定解除时间为本判决作出之日即2021年1月22日。 三、关于还款责任：丛基安、赵永靖逾期支付所借款项，依据《个人购房担保借款合同》，南丰房地产公司尚在承担连带保证责任期间，农行历城支行依据合同约定，扣划南丰房地产公司18118.83元，并无不妥，南丰房地产公司要求农行历城支行返还该款项，无事实和法律依据，本院不予支持。该18118.83元款项为丛基安、赵永靖夫妻关系存续期间产生，是双方的共同债务。南丰房地产公司要求丛基安、赵永靖偿还，符合法律规定，本院予以支持。赵永靖抗辩，房产登记在丛基安名下，系丛基安个人财产，其在重大误解情况下签订共同还款承诺；赵永靖的共同还款承诺实际是贷款保证人，现已超过保证期间；赵永靖对南丰房地产公司没有还款承诺，该公司向其追偿无事实和法律依据。上述抗辩均于法无据，本院不予支持。南丰房地产公司要求从基安及赵永靖支付15000元律师代理费经济损失，双方对此未作约定，该请求于法无据，本院不予支持。 农行历城支行按照合同约定将47万元贷款发放给丛基安，丛基安应按约定的时间和金额偿还农行历城支行贷款本息。丛基安多次逾期还款的行为已构成违约，农行历城支行有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求丛基安偿还借款本金359115.44元、截止2020年10月19日的利息4884.61元及自2020年10月20日起至借款本息全部清偿之日止按照《个人购房担保借款合同》约定计算的罚息、复利。该债务系赵永靖与丛基安夫妻关系存续期间产生，为双方的共同债务，赵永靖应承担共同还款责任。因本院确认《个人购房担保借款合同》中南丰房地产公司承担的保证担保责任于2021年1月22日解除，故农行历城支行要求南丰房地产公司对上述全部款项承担连带还款责任，无事实及法律依据，本院不予支持。但南丰房地产公司应对2021年1月22日前《个人购房担保借款合同》中约定丛基安欠付的本金、利息、罚息、复利18387.67元承担连带还款责任。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认《个人购房担保借款合同》（合同编号：37105200700021094）中山东南丰房地产发展有限公司承担的保证担保责任已于2021年1月22日解除，此后山东南丰房地产发展有限公司不再对丛基安在中国农业银行股份有限公司济南历城支行处的该笔借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等实现债权的一切费用承担连带清偿责任； 二、丛基安、赵永靖于本判决生效后十日内返还山东南丰房地产发展有限公司18118.83元； 三、丛基安、赵永靖于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司济南历城支行借款本金359115.44元； 四、丛基安、赵永靖于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司济南历城支行截止2020年10月19日的利息4884.61元； 五、丛基安、赵永靖于本判决生效后十日内支付中国农业银行股份有限公司济南历城支行以本金359115.44元为基数，自2020年10月20日起至借款本息全部清偿之日止，按照《个人购房担保借款合同》约定计算的罚息、复利； 六、山东南丰房地产发展有限公司对丛基安、赵永靖2021年1月22日前欠付中国农业银行股份有限公司济南历城支行的本金、利息、罚息、复利18387.67元承担连带还款责任； 七、驳回山东南丰房地产发展有限公司、中国农业银行股份有限公司济南历城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费314元，由山东南丰房地产发展有限公司负担126元，丛基安、赵永靖各负担94元。反诉案件受理费3380元，由山东南丰房地产发展有限公司负担130元，丛基安、赵永靖各负担1625元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王   文   芳 二〇二一年一月二十二日 法官助理  李祺祺书记员李美霞