天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初12301号原告：运辉，男，2000年6月10日出生，汉族，天津大学机械工程学院学生。被告：臧凯旋，男，1993年2月6日出生，汉族，住北京市西城区。原告运辉与被告臧凯旋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告运辉、被告臧凯旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告运辉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告及案外人天津聚泓物业有限公司（以下简称聚泓物业公司）签订的《房屋租赁三方合同》；2.被告退还原告押金1400元、剩余租期2020年11月4日至2021年6月28日内的房屋租金10997元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2020年8月5日原、被告及案外人聚泓物业公司签订《房屋租赁三方合同》，约定被告将天津市南开区体育馆街奥城公寓××号房屋（以下简称案涉房屋）转租给原告，租赁期自2020年8月8日至2021年6月28日，每月房租1400元，押金1400元。合同签订当日原告即将合同期内房租与押金交付被告。后因被告未向案涉房屋所有权人褚银玲交纳房屋租金，褚银玲要求原告腾交房屋，原告无奈只能与褚银玲签订《房屋租赁合同》。因被告违约导致原告产生损失，故起诉。被告臧凯旋辩称，被告在“诚诚找房”微信公众号线上签订电子租房合同，租期自2020年6月29日至2021年6月28日，每月租金2070元，租期9个月，赠送3个月，押金2070元，支付方式为支付宝线上一次性支付一年租金及押金。后被告因工作原因离津，为避免押金及违约金损失，故通过中介聚泓物业公司将案涉房屋低价转租给原告，并签署《房屋租赁三方合同》。合同签订后，被告已收到原告交付的合同期内全部房屋租金及押金。2020年10月29日，因“诚诚找房”拖欠房东房租，房东联系原告要求收回房屋，被告得知该情况后与房东沟通，认为该问题应由房东、被告双方联系“诚诚找房”进行解决，房东应起诉“诚诚找房”进行索赔，无权要求原告腾空房屋。现被告并未违约，不同意原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年8月5日，原、被告经案外人聚泓物业公司居间签订《房屋租赁三方合同》，约定原告向被告承租建筑面积34.09平方米的案涉房屋，房屋租赁期自2020年8月8日至2021年6月28日，每月租金1400元，以转账方式一次性付清；押金1400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；被告交付的房屋严重不符合合同约定的，原告有权单方解除合同。合同签订后，被告收到原告交付的押金1400元及案涉房屋租赁期内全部房租，并将房屋交付原告。后因案涉房屋所有权人褚银玲未按期收到房屋租金，要求原告腾交案涉房屋。经双方协商，原告与褚银玲于2020年12月2日签订《房屋租赁合同》，由褚银玲直接将案涉房屋出租给原告，租期自2020年11月4日至2021年5月3日，每月租金2000元，押金2000元。现原告主张被告返还2020年11月4日至2021年6月28日期间的租金和押金，故成讼。另查明，庭审中经询原告，其确认《房屋租赁三方合同》中已没有需要由聚泓物业公司履行的义务；被告表明其虽在“城城找房”微信公众号签订电子租赁合同，但现该公众号已经无法打开，不能向法庭提供其与“城城找房”订立的租赁合同。本院认为，原、被告及聚泓物业公司签订的《房屋租赁三方合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定，各方均应依约履行合同义务。法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。被告主张其作为案涉房屋的承租人，将房屋转租给原告，但未能举证证明其确有向原告转租案涉房屋的事实和法律依据。又，根据法律规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。在原告作为次承租人使用房屋过程中，案涉房屋的所有权人褚银玲已经直接与原告签订租赁合同，足以说明房屋所有权人不认可被告的转租行为，现综合考虑上述实际情况，本院对原告主张解除合同的诉讼请求予以支持。鉴于原告与褚银玲订立的租赁合同约定租期起始之日为2020年11月4日，原告要求被告返还自该日至2021年6月28日即《房屋租赁三方合同》约定的租期届满之日的租金，本院依据前述法律规定予以支持，被告应退还原告自2020年11月4日至2021年6月28日共计236天的租金10997元（1400元÷30天×236天=10997元）及押金1400元。至于被告抗辩其已向“诚诚找房”平台支付一年租金及押金，违约方为“诚诚找房”而并不是被告，案涉房屋所有权人应起诉“诚诚找房”进行索赔的问题，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告运辉与被告臧凯旋、案外人天津聚泓物业有限公司于2020年8月5日签订的《房屋租赁三方合同》；二、本判决书生效后十五日内，被告臧凯旋返还原告运辉2020年11月4日至2021年6月28日的房屋租金10997元、押金1400元，共计12397元（汇入运辉名下中国银行遵化文翠路支行6217××××4619账户内）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，减半收取计55.5元，由被告臧凯旋负担，于本判决书生效后十五日内直接给付原告运辉（汇入运辉名下中国银行遵化文翠路支行6217××××4619账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曲威二〇二一年一月十八日书记员  张轩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。