上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初18535号原告：吴建善，男，1944年10月22日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王乾恩，上海市沪一律师事务所律师。被告：何茜，女，1978年11月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周维能，上海市君悦律师事务所律师。原告吴建善诉被告何茜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴建善向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同(以判决生效日确定为合同解除日)；2.判令被告向原告支付拖欠的房租(从2020年2月起计算至判决生效后原告与被告之间办理房屋交接手续日止,暂计算至2020年6月底，共计34,000元。)并支付拖欠的水、电、煤费用500元；3.判令被告向原告支付违约金81,600元(为一年房租，保证金不退还)。事实和理由：原告与被告于2018年3月14日签订了一份“房屋租赁合同”,合同约定原告将徐汇区常熟路XXX弄XXX号底层东间出租给被告转租使用。该房屋记载面积为19.6平方米。合同就租期、租金、保证金和违约责任等进行了约定。合同签订后,前期双方均能按约履行,但是从2020年被告向原告支付租金至2020年1月底后,即开始拒付租金,并以种种理由和借口提出要擅自单方面解除合同,原告对此予以拒绝,要求被告按约履行合同。但经过几个月来多次交涉,被告坚决要求解约,不同意继续履行合同。原告认为,被告单方面擅自要求解除合同是明显的违约行为,应承担相应违约责任,考虑到原告如与被告解约,在当前经济形势不乐观的情况下,再要寻找租户需较长时间,故原告酌情只主张要求被告赔偿一年的租金损失作为违约金,合情合理。由于原告不同意被告单方面解除合同,也没有与被告办理交接手续,所以,原告要求以法院判决解除生效日为合同解除日,也是合情合理合法的。何茜答辩称，不同意原告的诉请。2020年4月16日原告就收到被告解除合同和返还房屋的通知。因此合同应当在该日解除。合同解除是因为遭遇疫情，按照相关规定，被告不应承担违约责任。被告租赁房屋用于经营，早在2020年2月份被告就提出，因疫情经营行为已经被迫终止，被告提出减免房租，但是原告拒绝，因此被告不应支付该期间的租金。水电煤费用应当由原告自行承担。4月16日就已经告知原告返还房屋和钥匙，但是原告不愿意接受房屋，自行扩大损失，应由原告自行承担。如果法院认为被告违约，我愿意用押金抵充，合同约定的违约金显然过高，不符合违约责任是补偿损失的性质，请求调低。本院认定事实如下：吴建善系上海市徐汇区常熟路XXX弄XXX号底层东间(以下简称涉案房屋)公房承租人。2018年3月14日，吴建善(甲方，出租方)与何茜(乙方，承租方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方转租使用，该房屋记载面积为19.6平方米,房屋用途为住宅,不可作为商业用房；租赁日期自2018年3月15日起至2026年5月14日止,其中自2018年3月15日起至2018年5月14日为免租期。2018年5月15日起至2021年5月14日的月租金为6800元。每叁个月为一期支付,每次付款需在租期开始柒天前以转账方式支付甲方。租赁保证金6800元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外、剩余部分无息归还乙方。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视等物业管理清理费用由乙方承担。乙方擅自解除本合同,乙方需赔偿甲方违约金为合同期剩余天数租金的0.5倍。合同签订后，吴建善向何茜交付房屋，何茜支付租赁保证金6800元并按约支付租金至2020年1月底。2020年2月1日，何茜向吴建善发送微信表示因疫情对民宿经营影响非常大，希望能减免点房租。吴建善表示不同意。4月16日，何茜发送微信给吴建善：我已经把房间里的东西都搬走了，这个房子只能退给你了，目前你也能去挂牌，押金你不用退了，里面的装修也送你了。吴建善回复：我们租给你之前本身有装修，要退租解除合同是需要按合同我方验收好同意的。4月20日，吴建善表示，我方不同意你单方退租，请继续履行合同。以上事实，除当庭陈述外，另有租赁合同、转账记录、微信记录等证据证实，本院予以确认。关于水电煤费用，原告提供了涉案房屋燃气费单据2019年11月33元，2020年3月69元；水费单据2019年11月79.30元、2020年3月34.50元、2020年5月34.50元、2020年5月127.70元，截止2020年7月3日共计欠付127.70元；电费单据2019年9月269.10元、2019年12月185.50元、2020年1月327.50元、2020年2月225.50元、2020年3月7.8元、2020年4月3元、2020年5月1.60元、2020年7月0.9元。被告对此表示其已结算至2020年1月，2月份之后的水电费应由原告自己承担，被告只在2020年4月份搬东西的时候去过房屋。本院认为，就原告提供的相关单据，燃气费2019年11月33元并未查到欠付，本院不予认可，原告最终代为支付了2020年3月69元，本院予以认可；水费单据2020年5月127.70元并非涉案房屋单据，本院不予认可，2020年3月单据上记载水量读数为495，该账期之后至2020年7月3日读数并未变化，且原告实际代为支付34.50元，故其余本院不予认可；从电费单据可知截至2020年1月的账单已经支付，原告主张该部分本院不予支持，原告代为支付2020年2月至2020年5月账单共计236.3元及2020年7月账单0.90元，本院予以确认，综上,本院确认水电煤金额为340.70元(69+34.50+236.30+0.90)。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。被告抗辩称其因疫情导致民宿经营困难，故有权解除合同，故合同解除时间应为2020年4月16日。本院认为，被告将涉案房屋用于经营民宿，虽因遭遇疫情，民宿经营困难，但双方合同租期至2026年5月，疫情造成的影响是阶段性的，且双方合同明确约定房屋用途为住宅，不可作为商业用房，疫情并未导致房屋居住功能丧失，综上，疫情不足以导致合同目的无法实现，故被告并无合同解除权，被告认为合同于2020年4月16日解除的意见，本院不予采纳。被告违约在先，故原告主张解除合同的诉请本院予以支持，被告于2020年8月21日收到诉状副本，本院确认该日为合同解除日。被告于2020年4月16日通知原告搬离房屋，要求原告收房，结合原告提供房屋能耗单据来看，之后房屋确处于长期空置状态。原告表示不同意解除合同，但原告作为出租人亦负有止损义务，在确定合同无法继续履行后，应在合理期限内及时采取合理措施防止房屋长期空置，故本院酌情判定被告支付租金至2020年6月15日，对扩大的租金损失，本院不予支持。被告提前搬离房屋，根据合同约定应承担相应违约责任。被告提出了违约金过高的抗辩意见。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，并考虑到被告对房屋进行一定装修的情况，本院酌情判决被告承担违约金为34,000元。原告主张被告支付租赁期间水电煤费500元，根据本院对原告提供水电煤费单据的认定，被告应支付的费用为340.70元，故原告多主张的部分，缺乏依据，本院不予支持。关于租赁押金，为避免讼累，本院予以一并处理，原告表示应作为违约金予以没收，被告则表示按照合同应予以退还。本院认为，原告已经主张了违约金，再主张没收押金没有合同依据，故原告应将押金返还被告，依据合同约定应抵充被告未付款项。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一二款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认吴建善与何茜于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月21日解除；二、何茜于本判决生效之日起十日内支付吴建善租金30,600元；三、何茜于本判决生效之日起十日内支付吴建善水电煤费用340.70元；四、何茜于本判决生效之日起十日内支付吴建善违约金34,000元；五、吴建善于本判决生效之日起十日内退还何茜租赁押金6800元，此款可以上述第二、三项款项抵扣；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减2612元，减半收取计1306元，由何茜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇二一年一月十八日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。