福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初9333号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码：913500008581400041。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：蔡啊宽，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李金萍，福建至理律师事务所律师。 被告：杨石明，男，汉族，1978年8月6日出生，住福建省福安市。 被告：邓锦莲，女，汉族，1977年1月13日出生，住福建省福安市。 被告：福建蓝海房地产开发有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区温泉街道五四路**宜发大厦**一社会信用代码：91350100786915682A。 负责人：庄惟春，董事长。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称建设银行福建分行）与被告杨石明、邓锦莲、福建蓝海房地产开发有限公司（以下简称蓝海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行福建分行的委托诉讼代理人蔡啊宽、被告杨石明到庭参加诉讼，被告邓锦莲、蓝海公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 建设银行福建分行向本院提出诉讼请求:1.杨石明、邓锦莲共同向建设银行福建分行偿还借款本金1628621.95元及利息（含罚息、复利，依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2020年7月31日为32711.63元，本息暂合计为1661333.58元）；2.建设银行福建分行有权以杨石明名下位于福州市鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海.国际）6＃楼XXXX复式单元房产及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿本案全部债权；3.蓝海公司对杨石明、邓锦莲在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任4.三被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、公告费等）。 事实与理由：2013年9月24日，三被告与建设银行福建分行签订了一份《个人住房借款合同》（编号：350876108-2012-20130315058），合同约定：杨石明、邓锦莲向建设银行福建分行借款3790000元，用于购置位于福州市鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海.国际）6＃楼XXXX复式单元房产，借款期限为120个月，自2013年起至2023年止，借款年利率为基准利率上浮5%，还款方式为等额本息还款方法按月归还本息。杨石明、邓锦莲并以上述所购房产作为抵押物担保还款。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下贷款发放后，建设银行福建分行授权中国建设银行股份有限公司福州广达支行，办理贷后变更与服务事项，包括但不限于提前还款、逾期催收、变更还款帐号、变更还款方式、缩短贷款期限、诉讼等业务；贷款人对上述授权不再另行通知借款人和担保人；借款人和担保人均已知悉并同意建设银行福建分行的上述行为；蓝海公司对杨石明、邓锦莲的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2013年9月29日，福州市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第1××9号）。合同签订后，建设银行福建分行依约为被告发放了3790000元贷款。然而，杨石明、邓锦莲却未依约履行按月还本付息义务，蓝海公司亦未完全履行其抵押加阶段性保证责任，其行为已构成违约。 杨石明对建设银行福建分行的诉讼请求及事实和理由均无异议。邓锦莲、蓝海公司未做答辩。 建设银行福建分行围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：《个人住房借款合同》、预购房屋抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第1××9号）、个人贷款支付凭证、中国建设银行信贷结清试算。 杨石明对上述证据的真实性合法性关联性均无异议。邓锦莲、蓝海公司未发表质证意见。经本院审查认为，建设银行福建分行提交的证据均能提供原件予以核对，且与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认建设银行福建分行所述属实。另查明，截至2021年1月19日，杨石明尚欠建设银行福建分行借款本金1,628,621.95元、利息（含罚息、复利）74,501.77元。 本院认为，建设银行福建分行与杨石明、邓锦莲、蓝海公司签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。建设银行福建分行依约向指定交易账户发放贷款，已经履行合同义务。杨石明未按约还款，已构成违约,故建设银行福建分行主张杨石明向其偿还借款本金1,628,621.95元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 邓锦莲系杨石明配偶，案涉贷款发生在邓锦莲与杨石明夫妻关系存续期间，且邓锦莲在《个人住房借款合同》中的抵押人处及《家庭住房实有套数诚信保证书》中的借款人处签字确认，本院认定杨石明的上述债务为夫妻共同债务，故建设银行福建分行主张由邓锦莲对杨石明的上述债务承担共同还款责任的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 案涉抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房尚未具备物权登记条件导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件之后，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。案涉不动产坐落于福州市鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海.国际）6＃楼XXXX复式单元，已完成初始登记，但尚未具备物权登记条件，若在抵押登记因其他客观原因无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，杨石明虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房因其他原因尚未具备物权登记条件，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，建设银行福建分行有权处分杨石明于《个人住房借款合同》项下的合同权利，而杨石明取得案涉不动产所有权亦属于该权利范畴，故建设银行福建分行有权处置案涉不动产。综上，案涉不动产已办理不动产预告抵押登记，但抵押权因其他原因无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和民法典》第二百二十九条关于“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认建设银行福建分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 蓝海公司与建设银行福建分行签订《个人住房借款合同》，自愿为杨石明在该合同项下的债务承担阶段性保证责任，保证期间为该合同生效之日起至房产完成抵押登记之日止；保证方式为连带责任保证，故本案在抵押权未能登记设立的情况下，蓝海公司的保证时间延长，应当对主合同项下的杨石明债务承担连带清偿责任。 根据《中华人民共和国民法典》第七百条关于“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”，保证人蓝海公司在承担保证责任后，有权向杨石明、邓锦莲追偿。在追偿过程中，若建设银行福建分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还蓝海公司垫付款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还杨石明、邓锦莲。邓锦莲、蓝海公司未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百二十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告杨石明、邓锦莲应于本判决生效之日起二十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福建省分行借款本金1,628,621.95元、利息（含罚息、复利）74,501.77元（利息、罚息、复利暂计至2021年1月19日，之后利息、罚息、复利按《个人住房借款合同》约定的标准计付至借款本息清偿之日止）； 二、原告中国建设银行股份有限公司福建省分行有权对被告杨石明所有的坐落于福州市鼓楼区温泉街道得贵路南侧福州××村旧屋区改造（蓝海.国际）6＃楼XXXX复式单元房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在本判决第一项确定的债务范围内优先受偿； 三、被告福建蓝海房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告福建蓝海房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权就其代垫款向被告杨石明、邓锦莲追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19,752元，减半收取9,876元，公告费560元，共计10,436元，由被告杨石明、邓锦莲、福建蓝海房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱玲燕 二〇二一年一月二十日 法官助理 祝诗偲 书 记 员 陈 婷 附本案相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。