上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15037号原告：谢士文,男,1987年5月20日出生,汉族,住安徽省界首市。委托诉讼代理人：周荣茂,上海至真律师事务所律师。被告：田多山,男,1979年3月19日出生,汉族,住安徽省寿县。原告谢士文与被告田多山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序于2020年12月17日、2020年12月29日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周荣茂两次到庭参加诉讼，原告谢士文、被告田多山到庭参加了第一次庭审，被告田多山经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告谢士文向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年9月2日签订的《房地产买卖居间合同》；2、判令被告双倍返还定金共计100,000元；3、判令被告支付律师费10,000元。事实和理由：2020年9月2日，在案外人上海忠懿房地产经纪有限公司(以下简称“忠懿公司”)居间下，原、被告及忠懿公司共同签订了《房地产买卖居间合同》，约定被告将上海市松江区车峰路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)以1,712,000元的价格出售给原告，原告向被告支付了50,000元定金。被告在出售涉案房屋时告知原告只有抵押贷款720,000元，后原告经过查询得知，涉案房屋不仅有房屋贷款抵押1,720,000元，还有个人借款抵押200,000元，共有1,920,000元的抵押负担。原告如果继续购买涉案房屋，要承担的风险比较大，且被告行为属于商业欺诈，应承担违约责任。原告曾通过短信方式告知被告在2020年9月20日前涤除抵押以顺利完成交易，但被告未予理睬。现原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第3、4款之规定行使法定解除权。依据《房地产买卖居间合同》第四条的约定，应当适用定金罚则。虽合同中对律师费未作约定，但也属于原告的合理损失。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告田多山辩称：同意解除《房地产买卖居间合同》；不同意双倍返还定金，本案系因原告未按约支付首付款导致合同解除，系原告单方面违约，故定金不退还；被告曾告知原告，让原告按约付款，被告会去涤除抵押，如果被告未能涤除抵押，则被告自愿承担相应责任；不同意支付律师费，因为系原告违约导致合同解除。本院经审理认定事实如下：2019年9月7日，涉案房屋核准登记在被告田多山名下。抵押权人为案外人中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(债权数额1,720,000元，期限自2019年8月6日至2048年8月6日)和案外人邱某某(债权数额200,000元，期限自2020年3月11日至2021年3月10日)。2020年11月11日，涉案房屋因(2020)沪0117民初14933号案件被上海市松江区人民法院正式查封；2020年12月2日，涉案房屋因(2020)沪0115执24756号案件被上海市浦东新区人民法院轮候查封。2020年9月2日，被告作为甲方、出售方，原告作为乙方、买受方，案外人忠懿公司作为丙方、居间方，签订一份《房地产买卖居间合同》，约定甲方将涉案房屋以1,712,000元的价格出售给乙方。第一条第2款约定，该房地产已设定抵押，抵押权人中国银行。第二条约定，本合同签订当日乙方直接向甲方支付定金30,000元，甲方同意在本合同签订后当日内，乙方再向甲方支付定金20,000元，补足定金至50,000元。第三条约定，转让总价款为1,712,000元，自买卖合同签订后19日内，乙方向甲方支付房款700,000元；乙方通过银行按揭贷款方式向甲方支付第二笔房款1,000,000元；在办妥房屋交付手续当日，乙方向甲方支付房款12,000元。第3款约定，乙方支付甲方的上述第一笔房款优先用于甲方偿还银行的按揭贷款，余额不足由甲方自行补足。甲方应于双方订立买卖合同后5个工作日内向银行提出还款申请，并依银行规定的时间足额结清贷款。甲方应在银行出具抵押注销材料后5个工作日至房地产登记处办理该房产的抵押登记注销手续。第8款约定，双方于2020年9月20日前签订《上海市房地产买卖合同》。第四条约定，双方同意，本合同项下的定金作为甲、乙双方根据本合同约定的主要买卖条件订立格式的《上海市房地产买卖合同》的担保，甲、乙双方中的任何一方未能按照约定期限订立买卖合同或一方擅自改变约定的主要买卖条件导致买卖合同无法订立的，应承担定金罚则。该合同另对其他事宜作了约定。同日，被告出具一份《收款收据》，载明收到原告支付涉案房屋的定金50,000元。2020年9月10日下午1：21分，中介工作人员向被告发送短信：“您好，田多山。本人谢士文与你2020年9月2日在忠懿公司签订的松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室的房屋买卖合同，由于你未真实告知居间方和我，你所出售房屋的抵押真实情况，你当时说贷款只有72万，中介方房地产交易中心拉产调显示有192万的债务。远远超过你出售的房地产的价值。限你在2020年9月20日前把你出售的松江区车墩镇车峰路XXX弄XXX号XXX室的抵押债务偿还到你当时所说的72万元，如逾期未偿还，本人将解除合同，追究你违约责任！”“客户发我的，通知你一下。”被告于2020年9月10日下午1：42分回复“你不要给我扯淡”。2020年9月15日下午6：48分，中介工作人员向被告发送短信：“你好，田多山。昨天我去交易中心拉你出售的房产产调，你这边银行的抵押贷款和个人的抵押都还没有去降到你当时所说的72万，这边离2020年9月20号也快到了。烦请尽快处理”。被告在2020年9月16日上午10：25分回复：“我现在不想和你说任何，我只知道该我处理的我处理，该你给我的应该在本月20号给我，我会把一切事情处理清楚，如果你到时间不付，那就是你违约，我还会找你的”。中介工作人员回复：“客户钱准备好了，你把房子里的债务处理到剩余72万，客户会正常首付给你的”。2020年9月19日上午11：00中介工作人员向被告发送短信：“第一，你在卖房子的时候，就隐瞒了你的房子的抵押情况，第二，我在拉过产调给你打电话，你说的在20号会处理掉的。你也答应会把中国银行的还掉100万元。结果你一样都没办。现在你又讲我不要跟你扯，到底谁在扯？”被告回复：“我现在不想和你扯太多，他的钱付了，我会去处理的”。中介工作人员回复：“你到哪里了？客户在店里等你呢。”被告回复：“我打电话问你，你说他不付款，我去干嘛呢，我们什么都不要说按照合同办就可以了”。审理中，原告申请丁志成出庭作证。证人陈述：其在2020年8月中旬获知了涉案房屋的房源，2020年9月2日，原告看中了涉案房屋，让中介约房东过来谈，被告当时跟他一个做中介的朋友一起过来的，其询问被告涉案房屋上还有多少贷款，被告说720,000元，且被告从未说过还有个人抵押；被告并称要置换别墅，需要的定金较多，故定金约定了50,000元；当天其没有去拉产调；次日，其去拉产调，发现涉案房屋上有银行贷款1,720,000元和个人抵押200,000元，其打电话给被告，被告承诺在2020年9月20日前解决掉，但并未解决。原告对证人证言无异议，被告对证人证言不予认可，被告陈述其当天晚上喝了酒，不记得说的什么，但肯定说过1,720,000元贷款的事情，至于个人抵押，因原告未询问，故其没说。审理中，原告还提供了：1、2020年9月2日20时27分的录音，其中丁志成询问：“那你这套房子可有贷款了？”被告答：“有，72万”。丁志成：“72万，可对？”被告答：“对，我不瞒着”。被告称其那天晚上喝了酒记不清楚了，但关于72万元的陈述确实是其陈述。2、中国银行交易流水明细清单，证明2020年9月18日原告银行账户余额为67万余元，加上手头现金，足够支付首付款。被告对该份证据表示不清楚。3、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况，证明原告具有购房资格。被告对该份证据表示不清楚。审理中，原、被告确认签订网签合同和支付首付款的时间为2020年9月20日；双方均确认合同解除时间为2020年9月20日，但原告认为该日期是其2020年9月10日发送短信中载明的解除之日，被告认为系因原告未支付首付款故合同于该日解除。审理中，原告陈述：其无法提供律师费发票、合同、支付凭证等证明律师费损失的证据；2020年9月11日以后，其未向被告发送过解约通知。被告陈述：截止目前，银行抵押贷款尚余1,600,000元左右未归还，个人抵押贷款尚余150,000元左右未归还。以上事实，有上海市不动产登记簿、《房地产买卖居间合同》、收款收据、短信记录、证人证言以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，《房地产买卖居间合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。从合同第四条的约定来看，本案所涉50,000元定金为立约定金。该合同第一条第2款约定，该房地产已设定抵押、抵押权人中国银行，但实际尚有案外人邱某某的抵押。在抵押数额上被告在2020年9月2日陈述有720,000元，实际有1,920,000元。涉案房屋总价款为1,712,000元，在原告2020年9月10日催告被告在2020年9月20日前将抵押数额降低至其陈述的720,000元后，被告未予以降低。故签订网签合同前，原告行使不安抗辩权暂缓签约及支付房款，并无不当，而被告故意隐瞒抵押情况，确有过错。但因房地产他项权利的限制系公开信息，原告完全可以通过产调信息予以事先了解。但原告未能就此事先了解，又过分轻信被告的承诺，故原告对此亦有过错。现双方最终未能签订网签合同，无法仅归责于任何一方，故原告要求双倍返还定金本院不予支持，被告应当返还原告已付定金50,000元。关于合同解除的时间，在本案涉诉前，原、被告均未行使解除权，双方在2020年12月17日均同意解除《房地产买卖居间合同》，本院以该日作为合同解除之日。但基于该合同除涉及买卖关系还涉及居间关系，故本院确认《房地产买卖居间合同》中的买卖关系于2020年12月17日解除。关于律师费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢士文与被告田多山于2020年9月2日签订的《房地产买卖居间合同》中的买卖关系于2020年12月17日解除；二、被告田多山于本判决生效之日起十日内退还原告谢士文定金50,000元；三、驳回原告谢士文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,500元，减半收取1,250元，由原告谢士文负担725元(已付)，由被告田多山负担525元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 亓继芳二〇二一年一月八日法官助理 王泽宁书 记 员 王泽宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。