鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0611民初34号原告：刘志永，男，1978年2月10日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：直艳军，河南鹤淇律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：鹤壁宝利森房地产开发有限公司，住所地鹤壁市城乡一体化示范区天山路与淇水关路交叉口（淇水湾办事处**）。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯玉洁，女，1990年8月11日出生，汉族，系公司员工，住河南省内黄县。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代领法律文书。原告刘志永与被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2021年1月8日将起诉状副本等应诉材料送达被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告刘志永及其委托诉讼代理人直艳军，被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯玉洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘志永向本院提出诉讼请求：1、解除原告刘志永与被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司签订的编号为0003701号、0004968号两份《鹤壁·恒大名都商品房认购书》；2、被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司返还购房款216950元；3、双倍返还房屋定金40000元。事实与理由：2018年2月9日，原告刘志永与被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司签订了编号为0003701《鹤壁·恒大名都商品房认购书》，2018年2月12日，原告刘志永与被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司签订了编号为0004968《鹤壁·恒大名都商品房认购书》。签订协议时，被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司承诺，如果原告刘志永不想购买该商品房，可以无理由退款。编号为0003701《鹤壁·恒大名都商品房认购书》20幢706房屋，原告刘志永于2018年2月13日交款25109元（含定金10000元），2018年8月3日交款49421元，2019年2月12日交款24530元，2019年2月22日交款50000元，共计交款149060元，其中定金10000元，房款139060元。编号为0004968《鹤壁·恒大名都商品房认购书》20幢707房屋，原告刘志永于2018年2月13日交款20000元（含定金10000元），2018年8月13日交款27156元，2019年2月22日交款40734元，共计交款87890元，其中定金10000元，房款77890元。被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司未按照两份认购书约定签订正式商品房买卖合同，原告刘志永于2019年5月提出退房要求，被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司拒绝退房。被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司已构成违约，应当退还原告刘志永交纳的全部房款及双倍返还定金。为维护原告刘志永的合法权益，故诉至法院。被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司辩称，原、被告签订了两份认购书，购买我公司开发的两套房屋，两份认购书中约定的内容不同，履行情况也不一样，系两个完全不同的合同，属于不同的法律关系，诉讼标的也不相同，不应当在一个案件中处理，一个案件仅能解决一个合同纠纷，应当依法驳回原告刘志永的起诉；2、原告刘志永未按照认购书约定的内容履行相应的付款义务，已构成违约，根据认购书的约定，原告刘志永所付款项不应退还。即使法院判决解除双方签订的认购书，被告应当退还原告一定的款项，根据定金法则，原告刘志永所缴纳的定金也应当不予退还；3、签合同需要原、被告共同完成，且房屋买卖不同于一般的买卖，合同的签订需要符合房管局的要求，需要完成房管局的网签备案程序，期间因为房管局对购买公寓性质的住房签订合同政策的变化，导致原、被告双方未能按照认购书的约定签订正式的《商品房买卖合同》；4、购买房屋的目的是获得房屋，并非签订《商品房买卖合同》，我公司可以保证涉案房屋可以在符合交付条件后，将涉案房屋交付给原告刘志永，原告刘志永完全可以实现其购买房屋的目的。同时，现房管局政策发生变化，原、被告双方可以签订《商品房买卖合同》，只是原告刘志永不愿与被告签订，这显然是原告刘志永单方违约，想要单方面解除认购书，根据定金法则，原告刘志永所缴纳的定金不予退还。本院经审理确认本案事实如下：2018年2月9日，甲方（××）即被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司与乙方（买受人）即原告刘志永签订合同编号为0003701号《鹤壁·恒大名都商品房认购书》。该认购书约定：乙方自愿向甲方认购鹤壁恒大名都楼盘20幢706单元商品房1套，建筑面积共69.05平方米，单价为7196元/m2，总金额为人民币肆拾玖万陆仟捌佰陆拾伍元整（即￥496865元）。乙方同意签订本认购书时，支付人民币壹万元整（￥10000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。涉案认购书第二条约定付款方式为分期付款：乙方需于2018年2月14日前支付首期房款14843元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年8月12日前付清49687元；于2019年2月12日前付清74530元；于2019年8与12日前付清149060元；于2020年2月12日前付清198745元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。涉案认购书第五条约定：乙方须在约定的付款方式和期限内到鹤壁恒大名都售楼部支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。涉案认购书第七条约定：乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。截至2019年2月22日，原告刘志永共向被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司交纳鹤壁恒大名都20幢706单元房款139060元和10000元定金。2018年2月12日，甲方（××）即被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司与乙方（买受人）即原告刘志永签订编号为0004968号《鹤壁·恒大名都商品房认购书》。该认购书约定：乙方自愿向甲方认购鹤壁恒大名都楼盘20幢707单元商品房1套，建筑面积共38.91平方米，单价为6979元/m2，总金额为人民币贰拾柒万壹仟伍佰伍拾捌元整（即￥271558元）。乙方同意签订本认购书时，支付人民币壹万元整（￥10000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。涉案认购书第二条约定付款方式为分期付款：乙方需于2018年2月14日前支付首期房款10000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年8月12日前付清27156元；于2019年2月12日前付清40734元；于2019年8与12日前付清81467元；于2020年2月12日前付清102201元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。涉案认购书第五条约定：乙方须在约定的付款方式和期限内到鹤壁恒大名都售楼部支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。涉案认购书第七条约定：乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。截至2019年2月22日，原告刘志永共向被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司交纳鹤壁恒大名都20幢707单元房款77890元和10000元定金。被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司向本院提交“商品房预售许可证”，有效期为2018年2月9日至2018年9月14日，延长至2019年4月6日，又延长至2020年6月30日。原告刘志永认购涉案房屋在被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司预售许可证期限内。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方于2018年2月9日、2018年2月12日签订《鹤壁·恒大名都商品房认购书》各1份，原告刘志永于2018年2月13日分别向被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司交纳10000元定金及10000元房款，被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司向原告刘志永出具收据，并加盖其公司公章。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:“××通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还买受人”。本案中，双方签订的两份《鹤壁·恒大名都商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效。双方签订的两份《鹤壁·恒大名都商品房认购书》中约定，原告刘志永需在2018年2月14日前支付首期房款10000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。原告刘志永履行合同后，被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司并未与原告刘志永签订两份《商品房买卖合同》，故本院对原告刘志永的该项主张予以支持。关于原告刘志永请求被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司返还购房款139060元、77890元，定金10000元、10000元的诉请，双方签订的两份《鹤壁·恒大名都商品房认购书》中约定，原告刘志永需在2018年2月14日前支付首期房款10000元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。原告刘志永履行合同后，被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司并未与原告刘志永签订《商品房买卖合同》。被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司辩称系需符合房管部门政策才能签订《商品房买卖合同》，但双方在签订的《鹤壁·恒大名都商品房认购书》中并无该约定，双方未能签订《商品房买卖合同》的原因并不在于原告刘志永和被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，××应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，双方签订的两份《鹤壁·恒大名都商品房认购书》应予以解除。关于两份合同的解除时间，根据《中华人民共和国民法典》五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，双方签订的两份《鹤壁·恒大名都商品房认购书》自起诉状副本送达时即2021年1月8日解除。综上，本院对原告刘志永请求将其实际缴纳的购房款139060元、77890元，定金10000元、10000元予以返还的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。案经调解无效。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘志永与被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司于2018年2月9日签订的编号0003701号《鹤壁·恒大名都商品房认购书》于2021年1月8日解除；二、原告刘志永与被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司于2018年2月12日签订的编号0004968号《鹤壁·恒大名都商品房认购书》于2021年1月8日解除；三、被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘志永编号0003701号《鹤壁·恒大名都商品房认购书》购房款139060元；四、被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘志永编号0003701号《鹤壁·恒大名都商品房认购书》定金10000元；五、被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘志永编号0004968号《鹤壁·恒大名都商品房认购书》购房款77890元；六、被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘志永编号0004968号《鹤壁·恒大名都商品房认购书》定金10000元；七、驳回原告刘志永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5154元，减半收取2577元，由被告鹤壁宝利森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员 郭 飞二〇二一年一月二十七日书记员 张宏威