江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0902民初548号原告：盐城欣嘉物业管理有限公司，住所地盐城市亭湖区伯乐嘉园****，统一社会信用代码91320902575386936B。法定代表人：陆留红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王建淦，该公司员工。委托诉讼代理人：葛梅，江苏济洲律师事务所律师。被告：鲁袁，男，1982年10月5日生，住盐城盐南高新区。被告：鲁炳君，男，1957年11月18日生，住盐城盐南高新区。原告盐城欣嘉物业管理有限公司（以下简称“欣嘉物业公司”）与被告鲁袁、鲁炳君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于同年1月29日公开开庭进行了审理。原告欣嘉物业公司的委托诉讼代理人葛梅、王建淦，被告鲁炳君到庭参加诉讼，被告鲁袁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告欣嘉物业公司提出如下诉讼请求：1、判令两被告立即支付物业服务费6865元(房屋面积127.13㎡;欠费时间2012.1.1—2020.12.31，物业费明细为127.13㎡*0.5元/月/㎡*108个月=6865元）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告购买了加州东郡小区房屋，并实际居住至今，但自2012年1月1日起，两被告一直拒交物业服务费，原告虽多次催缴，但被告均以种种理由搪塞，不予支付。原告认为，原告提供了物业管理服务费，被告应当依法交纳物业服务费，其拒不交纳物业服务费的行为，违反了有关物业管理方面的法律法规，依法应当承担违约责任。请求人民法院依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费。被告鲁炳君辩称：我是伯乐嘉园小区业主，我们以前一直住那边，现在已经不住那边了。（房屋）面积是127.13平米。一、原告向我方主张物业费无法律依据，因为：1、原告从未与我们签订任何物业服务合同。2、原告也没有跟小区业委会签订任何物业服务合同。3、原告也没有通知我方何时开始提供服务。据原告举证，原告第一次向我方主张物业费是2018年8月，原告要求我方支付自2012年起的物业费缺少法律依据。4、原告向我方主张物业费的标准缺少事实依据，原告与我方未签订物业服务合同，原告向我方主张物业服务费的标准缺少事实依据。二、恒源物业公司在伯乐嘉园小区提供服务时，我们是交纳物业费的，我也是伯乐嘉园首届业委会筹备委员。三、关于伯乐嘉园小区的业主为何不交纳物业费的原因有如下：开发商为了获取更大利益，强行赶走前一家物业，自己成立物业公司。2011年时是社区主任对我们说，如果开发商不成立业委会，我们可以不缴纳物业费。原告进驻我们小区是不符合程序的，首先物业公司进驻小区是要得到业主同意的，原告公司没有进行公开招标就进驻我们小区了。我家旁边的门面房酒店经营者经原告公司同意在共用墙体上开了个窗户，导致排烟排油影响到我们了，家里太热了我才开空调，不然我不开空调的，这是2012、13年的事情，之所以找物业赔偿是因为如果物业没有同意酒店开窗户，也就不会产生上述问题，我还要求被告赔偿我三年的空调电费1000元。原告公司还用挖土机填掉了小区的景观湖，改成停车位使用，收取业主停车费，当时还在电视台曝光了。小区的安全、消防管理也存在重大问题，例如阳光房搭建在消防管道上面，消防通道被堵死。小区保安年龄偏大，都是超过法定退休年龄人员，小区没有巡逻，多次发生盗窃事件。小区环境差，私搭乱建严重导致业主打架、景观湖变成臭水沟，这些都是原告公司的原因导致。被告鲁袁未到庭答辩。原告为支持其主张向本院提交了以下证据：1、物业收费价格备案表、项目中标基本情况2、前期物业服务合同四份3、物业服务委托合同（即伯乐嘉园临时管理规约）4、2018年8月25日催缴物业费的律师函以及2020年4月21日、2019年10月8日在被告家门上张贴催缴物业费通知单照片打印件。被告为证明其陈述向本院提交证据如下：照片35张打印件及存放电子照片的光盘一张。本院根据双方当事人举证及陈述，认定本案事实如下：鲁袁、鲁炳君系市东郡小区的业主，其房屋面积为127.13㎡。2011年10月20日，原告欣嘉物业公司（乙方）与盐城市亭湖区金马置业有限公司（甲方，以下简称：金马公司）签订《前期物业服务合同》一份，主要内容有：一、物业基本情况：物业名称，伯乐嘉园；物业类型，多层、高层、商业；坐落位置：亭湖经济开发区经二路两侧；建筑面积142500平方米。二、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）。2、物业共用设施设备的维修、养护和管理。（物业共用设施设备明细见附件四）3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务由甲乙双方另行协商。四、乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准附件五）。五、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。六、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层用房0.50元/月.平方米;高层用房：1.20元/月.平方米（含电梯运营，管理费用）；商办用房：1.30元/月.平方米。七、物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务。合同期限自2011年10月20日起至业委会选聘新的物管企业止。庭审中被告鲁炳君陈述：从原告公司入驻该小区以来，我没有交过物业费，因为我们不认可这家物业公司。庭审中双方当事人对小区卫生、绿化环境、设施维护、安保人员、消防安全问题产生分歧：被告鲁炳君陈述：1、小区消防安全存在隐患，例如小区的消防通道被轿车堵了、楼房的安全通道上被搭设阳光房、消防栓没有水；2、小区景观河没有人换水维护，现在是一条臭水沟；3、小区的公共部位墙体返碱脱落、漏水，公共道路边的路牙坏了无人维修；4、小区公共道路路面有汽车停放妨碍正常通行，无人维持秩序；5、小区绿化有问题，21号楼的绿化被物业改成停车站，还有将绿化的地方毁了改种蔬菜；6、公共场所卫生有问题，垃圾堆放没有及时清理。7、物业公司聘用的安保人员年龄偏大。原告欣嘉物业公司委托诉讼代理人王建淦陈述：1、关于小区消防通道堵车问题。我们已经在消防通道的大门上、绿化通道上都树立消防通道严禁停车的标语，随时都可以看到。如果业主在消防通道上停车我们都会在车上张贴标语。2、关于阳光房。是有这个事情，业主搭建的时候我们都是劝导和上报，城管也来看过，但是没有拆。3、关于消防栓。是因为近期减压供水，前期因降温问题导致消防阀门冻坏二十多个，我们已经在手机上通过消防群向消防大队报备了，消防大队也派人来看了。4、关于景观河的问题。是因为这个河与小区外面的河水是联通的，但是外面的河水现在是臭水，我们每年都会清理三次景观河，将河水排出去清理，河里有杂草确实也是事实。5、关于绿化带里种蔬菜。是因为我们小区有部分带院子的洋房，部分业主在院子里面种的蔬菜，当时开发商说一楼的业主买房价格比较高，一楼业主可以优先使用。6、关于路牙坏了的问题。有可能是我们正常维修时期没有看到，修理时候漏了。7、关于小区的公共部位墙体返碱脱落。是因为小区房子已经有十几年了，小面积的维修我们物业公司一直在做，大面积的维修社区在做，我们现在在分批维修。8、关于小区绿化问题。21号楼的绿化被物业改成停车站，是开发商前期规划时自行车通道比较窄，电瓶车都无法正常通行，改成电瓶车停车站是经过21号楼的大多数业主同意的，后期我们才改建的，改建的水泥、沙子也是业主免费提供的。9、关于公共场所卫生，垃圾堆放没有及时清理等问题。这是一个角落上的照片，部分是树种掉落下来的，还有部分是角落的垃圾没有及时清理，当时是一个门面装修产生的垃圾。10、关于聘用的安保人员年龄较大。是因为小区收费标准比较低，还有好多业主不缴费，导致工人工资发不出来，年轻的保安招不到。本院认为：本案中，金马公司与原告就伯乐嘉园小区物业服务签订了前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对包括被告鲁袁、鲁炳君在内全体业主具有约束力。原告在案涉小区为业主提供物业服务，被告在该小区实际接受服务，故原告有权要求被告按照约定支付物业服务费。关于原告主张的物业服务费用。金马公司与原告签订的伯乐嘉园小区物业管理合同中明确约定多层用房物业费收取标准为0.5元/月/平方米，该约定未超出相关规定的范围。原告有权据此按照被告房屋的实际面积收取物业费。关于收取物业服务费的期限，被告陈述从原告公司入驻小区以来未向原告缴纳过物业费。根据前期物业服务合同关于物业费交纳事宜的约定，即物业费每半年交一次，业主应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，现原告主张被告承担从2012年1月1日至2020年12月31日的物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。关于被告对物业服务质量提出的异议。小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。针对被告提出的拒付物业服务费的理由：小区卫生、绿化环境、设施维护、安保人员、消防安全管理等方面存在问题，原告均作出的对应的说明，陈述了应对处理的情况。根据双方陈述及举证，原告在提供物业服务的过程中，确实仍存在不尽完善之处，但不应认定物业服务存有明显不达标的问题，被告以此拒交物业费的依据不足。当然，在今后的物业管理服务中，原告也应当积极改善和提升物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。故本院对原告主张的物业服务费，依据其提供物业服务的实际情况，酌情作如下调整，即被告应给付原告物业服务费金额为（0.5元/月/㎡×127.13㎡×108个月）×90%=6178.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告鲁袁、鲁炳君应于本判决生效后十日内支付原告盐城欣嘉物业管理有限公司物业服务费6178.5元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告鲁袁、鲁炳君负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 员  夏 凡二〇二一年一月三十日法官助理  朱玲玲书 记 员  夏正途附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定法释[2020］15号第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。