重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8175号上诉人（原审原告）：唐智勇，男，1971年1月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：陈洪川，重庆潜卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄家兵，男，1975年4月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。原审第三人：王善勇，男，1984年8月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。上诉人唐智勇因与被上诉人黄家兵，原审第三人王善勇返还原物纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人唐智勇的委托诉讼代理人陈洪川，被上诉人黄家兵及其委托诉讼代理人张庭豪，原审第三人王善勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐智勇上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付房屋占有使用费332714元、水电费及物业费51012.43元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院未查明案件事实，适用法律不当。被上诉人停止营业及注销个体工商户的实际时间并未通知上诉人，上诉人无法知道被上诉人实际占用房屋的时间，被上诉人停止营业后并未返还案涉房屋，其应该承担过错责任。被上诉人占用房屋系用于开火锅店，被上诉人停业后店内仍有有价值的设施设备物品，上诉人在未得到被上诉人的许可的情况下不能强行清理，否则可能引发新的纠纷。上诉人另案中通过发律师函的形式要求被上诉人返还房屋和支付占有使用费，上诉人积极行使了相关权利。黄家兵辩称，2017年11月21日，王善勇将房屋租赁转让给案外人王春后，被上诉人黄家兵只是受王春委托管理火锅店。租赁合同相对方系王春而非被上诉人黄家兵，故根据合同相对性原则，王春应承担相应的责任。因诉讼主体不适格，一审法院不应受理上诉人诉黄家兵房屋租赁纠纷一案，即使受理本案，应追加王春作为本案被告，由王春承担责任，被上诉人代王春支付的35900元租金应在本案中予以扣除。王善勇述称，对2017年11月21日租赁合同转给王春之后的事情不清楚，自己在算完账以后就退出了。唐智勇向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告房屋占用损失332714元;2.被告支付欠付的水1446.9元、电费16433.21元、物业费33132.32元;3.由被告承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定事实：原告唐智勇系南岸区光电路X号X栋X号房屋的所有权人。2015年9月26日，原告唐智勇（甲方）与第三人王善勇（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于重庆市南岸区光电路翡翠明珠X幢X号建筑面积318平方米，房屋用途为餐饮，乙方租赁上述房屋期限为2015年10月10日至2021年10月9日，月租金为23600元，月租金自交房第三年开始按6%递增，甲方免收乙方90天的租金；乙方支付甲方租赁保证金23600元。后王善勇将该房屋用作经营“铁牛王老火锅”，登记的经营者为被告黄家兵。2018年8月1日，唐智勇因第三人王善勇欠付租金将其诉讼至一审法院，2018年12月25日一审法院作出（2018）渝0108民初16518号判决，确认唐智勇与王善勇的租赁合同已于2017年11月21日终止，此后的房屋使用人并非王善勇，并判决王善勇支付唐智勇截至2017年11月21日的房屋租金201955元及违约金，同时判决王善勇支付唐智勇截至2017年11月21日的水电费、物管费105212.02元。后经重庆市第五中级人民法院作出（2019）渝05民终3476号判决,对一审查明的事实均予以确认。一审庭审中，被告黄家兵对位于南岸区光电路X号X栋X号“铁牛王老火锅”实际为工商注册登记的“南岸区铁鑫火锅店”的事实予以认可。该火锅店登记的经营者为黄家兵，于2018年6月25日注销。另结合原告唐智勇所举示的证据和双方陈述事实，因火锅店股权转让及唐智勇与王善勇租赁合同的终止，2017年11月21日后，黄家兵对“铁牛王老火锅”进行了实际的经营管理，到2018年4月27日因经营问题及停电的缘故，黄家兵关闭了“铁牛王老火锅”。根据案涉店铺所在翡翠明珠小区的物业服务企业重庆万友康年物业管理有限公司所出具的2017年12月至2018年12月水电费、物业费明细单显示，“铁牛王老火锅”在此期间欠付水费1446.9元、电费16433.21元、物业33132.32元。其中水费在2017年12月的欠付为254.8元、2018年1月为318.5元、2018年2月为254.8元、2018年3月为245.7元、2018年4月为241.15元、2018年5月为81.9元、2018年6月为13.65元、2018年7月为4.55元、2018年8月为9.1元、2018年9月为9.1元、2018年10月为4.55元、2018年11月为4.55元、2018年12月为4.55元，电费在2017年12月欠付为2047.2元、2018年1月为2352元、2018年2月为1950元、2018年3月为2323.2元、2018年4月为2678.4元、2018年5月1728元、2018年6月为856.8元、2018年7月为517.2元、2018年8月为578.4元、2018年9月为521.32元、2018年10月为388.64元、2018年11月为321.44元、2018年12月为232.96元，从水电费欠付金额情况可以看出，作为经营餐饮的“铁牛王老火锅”在2018年4月之后的水电费用明显低于之前月份，这对黄家兵所述的于2018年4月27日后关闭店铺的事实亦予以了佐证。2018年12月27日，原告唐智勇向被告黄家兵发出律师函，要求立即返还案涉房屋。2019年1月12日，原告唐智勇自行收回了位于南岸区光电路X号X栋X号的房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告唐智勇为案涉房屋南岸区光电路X号X栋X号的实际产权人，唐智勇与案外人王善勇签订于2015年9月26日的房屋租赁协议，已经由（2018）渝0108民初16518号判决书及（2019）渝05民终3476号判决书确认于2017年11月21日终止，此后，唐智勇并未再签订新的房屋租赁合同租赁给其他人，因此该时间节点后案涉房屋的占有、使用、处分、收益等权利应属于房屋所有权人即本案的原告唐智勇。另，根据（2018）渝0108民初16518号判决书所确定的事实，2017年11月21日后案涉店铺的实际使用人由原承租人王善勇变更为其他人，本案被告黄家兵在（2018）渝0108民初16518号案件庭审中及本案庭审中均陈述其在2017年11月21日后对火锅店进行了管理，直至2018年4月27日关门离店，并在本案庭审中抗辩其是受到了王春及本案原告唐智勇的委托才对火锅店进行管理，店面实际经营收支由其负责，按照与王春的口头约定从经营收入中领取工资，但上述抗辩黄家兵未提交任何证据予以佐证，对于其主张合法占用案涉房屋继续经营管理火锅店的行为无法提供支持。再，原告唐智勇依据被告黄家兵在庭审中的陈述及工商登记信息，认为在2017年11月21日后，火锅店的实际经营者和占有人为黄家兵，并请求黄家兵支付房屋占有使用费和拖欠的水电、物业费。根据查明的事实，黄家兵在2017年11月21日后对火锅店进行了实际的经营管理，作为“铁牛王老火锅”的经营者，在明知案外人王善勇已与唐智勇终止租赁合同的情况下，后续经营应当与房屋所有权人唐智勇就房屋租赁的问题另行协商，否则继续使用案涉房屋就构成无权占有。而唐智勇作为案涉房屋的所有权人，在终止与案外人王善勇的租赁合同后，亦应当积极行使自身的权利，就房屋的收回或继续租赁作出积极的处分，然而除开起诉王善勇支付所欠租金及返还房屋（被驳回）的请求之外，唐智勇并未有其他的行为来维护自身对案涉房屋享有的合法权益，导致案涉房屋实际上长期处于一个空置的状态，直至2019年1月12日才自行回收了房屋。综上，黄家兵自2017年11月22日至2018年4月27日占用案涉房屋的行为构成了对房屋所有权人唐智勇权利的损害，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，应当对唐智勇予以赔偿，在此予以确认。唐智勇主张自2017年11月22日至2018年12月31日的房屋占用损失，因其自身怠于行使权利，且无论其在2018年8月诉讼王善勇的案件结果如何，都应及时了解并掌握自身房屋的实际情况，对损害自身合法权益的行为及时进行维护，因此对2018年4月27日之后的房屋占用损失，不予支持。对于占用损失的计算标准，酌情参照案涉房屋原租赁合同的23600元/月进行计算。对于2017年11月22日至2018年4月27日黄家兵所欠水电、物管费，因无法查明每天所欠费用的具体明细，在此酌情支持2017年12月至2018年4月所欠水电、物管费共计25408.95元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：“一、被告黄家兵于本判决生效之日起十日内支付原告唐智勇2017年11月22日至2018年4月27日的房屋占用损失122720元；二、被告黄家兵于本判决生效之日起十日内支付原告唐智勇水电费、物管费共计25408.95元。本案案件受理费减半收取3528元、保全费2520元，由被告黄家兵承担2335元，由原告唐智勇承担3713元（唐智勇已预交，被告黄家兵于本判决生效后支付原告唐智勇）。”二审中，上诉人唐智勇举示了现场签收笔录，拟证明上诉人于2019年1月12日签收现场时，涉案房屋内还存放有大量设备设施、餐饮用具等物品，被上诉人没有交还房屋给上诉人。被上诉人黄家兵对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该现场签收笔录见证人并未书写时间，存在伪造的可能。被上诉人黄家兵举示如下证据：1.支付宝转账截图复印件四页，拟证明王春通过支付宝向被上诉人黄家兵转账21000元，以支付黄家兵的工资和让其代交案涉房屋的房租；2.黄家兵转账给唐智勇支付宝转账截图复印件三页，拟证明其代王春通过支付宝支付租金20800元；3.王善勇与唐智勇于2015年9月26日签订合同的最后一页的复印件，唐智勇在上面备注“此合同已于2017年11月21转与王春”。拟证明案涉房屋系由王春承租，不应由被上诉人黄家兵承担租金。唐智勇对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为证据1和2未显示转款人员信息，亦无法证明支付款项的用途，其中黄家兵支付给上诉人的租金已在前案予以扣除，本案不应再重复计算。证据3在另案中已经举示，被上诉人在本案中怠于举证，该证据不属于新证据。对双方当事人举示的证据，本院在评述部分予以综合认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。本案二审的争议焦点为被上诉人黄家兵实际占用案涉房屋的时间和应该支付案涉房屋占有使用费、水电费及物业费的金额。上诉人与原审第三人王善勇就案涉房屋签订了房屋租赁协议，但该协议已于2017年11月21日终止，协议终止原因系上诉人同意将案涉房屋出租给案外人王春，但唐智勇未能和王春协商签订新的租赁合同。在此情况下，上诉人作为房屋的所有权人，其应及时收回房屋后另行出租，但上诉人未积极行使权利。被上诉人黄家兵在未与上诉人签订租赁合同的情况下，占用案涉房屋经营火锅店到2018年4月27日，后该店因经营管理等原因关闭后，上诉人亦未及时收回房屋防止损失进一步扩大，导致案涉房屋一直空置到2019年1月12日才收回。另外需要指出的是，案涉房屋内的设施设备、餐饮用具系王善勇与唐智勇的租赁合同终止后就保留在案涉房屋内，上诉人并未举示证据证明上述物品的所有权属于黄家兵，故不能根据上诉人清收房屋的时间来计算被上诉人黄家兵实际占用房屋的时间，上诉人举示的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。一审法院根据黄家兵实际占用案涉房屋的时间计算其承担案涉房屋的占用损失和水电费、物管费并无不当，本院予以维持。二审法院审理案件的范围受上诉请求的限制，相关法律已有明确的规定。一审法院作出判决后，被上诉人黄家兵并未提起上诉，被上诉人辩称2017年11月21日后系王春承租案涉房屋，另请求将其支付给唐智勇的租金在本案中予以抵扣，被上诉人虽举示了一定的证据欲达到其证明目的，但是上诉人对被上诉人举示的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，被上诉人上述意见亦不属于本案二审的审理范围，故本院对上述证据和被上诉人的抗辩意见均不予采信。综上所述，唐智勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7056元，由唐智勇承担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  芦明玉审 判 员  夏兴芸二〇二一年一月十三日法官助理  万前程（院印书记员黄献丽