江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初10315号原告：刘宁宁，女，1982年8月9日生，汉族，住本市江宁区。委托诉讼代理人：葛婷，江苏江左律师事务所律师。委托诉讼代理人：江来文，江苏江左律师事务所律师。被告：南京通圣途信息科技有限公司，住所地本市秦淮区龙蟠中路****。法定代表人：戴世燕,该公司总经理。委托诉讼代理人：马丽，江苏君泊律师事务所律师。原告刘宁宁与被告南京通圣途信息科技有限公司（简称通圣途公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告刘宁宁的委托诉讼代理人葛婷、江来文，被告通圣途公司的委托诉讼代理人马丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宁宁向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年10月8日解除。2.请求依法判决被告向原告支付截止2020年10月8日的租金294963元（2019年6月30日之前支付2019年7月14日至2019年10月13日的租金62025元；2019年9月30日之前支付2019年10月14日至2020年1月13日的租金62025元；2019年12月31日之前支付2020年1月14日至2020年4月13日的租金62025元；2020年3月31日之前支付2020年4月14日至2020年7月13日租金62025元；2020年6月30日之前支付2020年7月14日至2020年10月8日的租金46863元）及逾期支付的滞纳金（以应付房租为基数，于逾期支付之日起计算至实际支付之日止，在2019年8月19日以前按中国人民银行同期公布的1年以内贷款基准利率的四倍计算。2019年8月20日以后按照全国银行同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率的四倍计算）。3.请求依法判决被告承担2020年10月8日之前产生的物业管理费、公摊水电费、空调管理费共计39237元和室内电费379.31元。4.被告承担合同解除的违约金62025元。5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2018年12月17日签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告位于南京市的房屋出租给被告使用，租期自2018年12月17日至2021年4月14日，租金每月20675元，按季支付。被告自2019年6月30日即开始拖欠房租，经原告催要，至今仍未支付。原、被告之间已建立了合法的房屋租赁合同关系，原告依约履行合同义务，被告理当支付租金。根据《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。根据合同第6条2款第2项规定，被告未按合同规定时间支付租金，每逾期一天，按月租金的0.5%支付滞纳金。原告认为合同约定的违约金标准过高，自愿按全国银行间同业拆借中心同期公布的一年期贷款市场报价利率的4倍的标准计算违约金。综上，为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告通圣途公司辩称，被告授权以丁丽的名义将案涉房屋出租给了案外人江苏苏燕云商务信息咨询服务有限公司，2019年5月金鹰大厦失火，该公司即搬出案涉房屋，被告也将该事实及时的告知了本案原告，被告认为，大厦失火导致了案涉房屋的租赁关系无法继续履行，因此被告不应当承担后续的租金。即使法庭认为，金鹰失火并不必然导致合同无法继续履行，根据双方之间签订的租赁合同，合同赋予了单方解除权，即被告在通知原告不再续租房屋的情况之下，即使是违约仅应承担的也应当是合同约定的单方解除权的违约责任。原告主张要求被告支付巨额的租金，并无相应的事实和法律依据。故涉案房屋已在2019年6月29日交给了原告，双方之间已经解除了合同，所以不存在支付租金以及相应的物业、空调等相应的费用，且原告主张的滞纳金违约金过高，请求法院驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2019年12月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于南京市房屋出租给乙方使用，用途为办公，房屋建筑面积合计173平方米。租赁期限自2018年12月17日至2021年4月14日止，每月租金为人民币20675元，支付方式为按季度支付，具体付款明细见合同附件。甲方收到付款后应即日与乙方办理房屋交接手续将房屋交付乙方使用。房屋保证金62025元由乙方于甲方交房前支付给甲方。乙方承担该房屋交房后的电话费、宽带费、水费、电费、物业管理费、公摊水电费等相关所产生的费用。合同第六条“违约处理”的第2款“乙方违约的处理”第4项约定：“租赁期内，若乙方中途提前退租，乙方需提前两个月告知甲方，同时乙方应向甲方支付叁个月的租金作为违约金（甲方可直接罚没乙方租房保证金和扣减乙方未产生租期内的租金，不足金额由乙方另行支付）”。合同签订后被告支付给原告保证金62025元，并于2019年1月4日和4月3日，分别支付了两个季度的租金，根据合同附件，被告租金已支付至2019年7月14日。被告承租房屋后将其转租给了江苏苏燕云商务信息咨询服务有限公司，该次承租人于2019年6月29日从涉案房屋搬离，不再继续租赁涉案房屋，被告亦将该事实告知了原告。2019年8月19日，原告在网络上发布了涉案房屋招租的信息。另查明，原告向涉案房屋的物业管理公司支付了2019年7月至2020年10月期间的公摊服务费、空调管理费、物业管理费共计41122.1元以及2019年7月至2020年9月期间的电费379.31元。本院认为，当事人单方行使解除权解除合同的前提是该当事人享有法律规定或者是当事人约定的解除权。本案中，被告认为《房屋租赁合同》因2019年6月29日次承租人的自行搬离行为当然解除，缺乏法律和合同依据，被告单方不继续履行合同的违约行为不能也不应该产生解除合同的法律效果。原、被告签订的租赁合同约定了承租人提前退租需提前两个月告知出租方，实际上赋予了承租人支付出租人三个月租金后可以解除合同的权利，且原告在2019年8月19日已委托他人对外发布涉案房屋的招租信息，对于合同无法再继续履行也是明知的，故次承租人搬离房屋的两个月后即2019年8月29日，应视为双方合同已实际解除，但被告应向原告支付两个月租金作为没有按约提前通知原告的赔偿。由于被告已支付租金至2019年7月14日，故其还应支付原告相当于2019年7月14日至2019年8月29日期间房屋租金31012.5元（20675元/月×1.5个月）数额的补偿给原告。因该款项其性质并非合同约定的租金，故对于原告要求被告支付迟延支付租金违约金的诉请，本院不予支持。因租赁合同已经解除，且被告转租的次承租人也已从涉案房屋中搬走，故对于原告主张的租赁合同应自2020年10月8日原告收回房屋之日解除以及要求此期间租金的诉请，本院亦不予支持。被告提前退租，应按照合同约定支付三个月租金的违约金62025元，签订合同时被告支付了62025元保证金在原告处，租赁合同亦约定了被告违约可以将该保证金冲抵违约金，故对于本案中被告应支付的违约金用被告交纳的保证金予以冲抵，本院予以确认。关于物业管理费、空调管理费、公摊服务费和室内电费，被告应支付至2019年8月29日合同解除之日，故酌定被告应按比例支付2个月（2019年7月和8月）的物业管理费、空调管理费、公摊服务费5140元（41122.1元÷16个月×2个月）以及室内电费50元（379.31元÷15个月×2个月）。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘宁宁与被告南京通圣途信息科技有限公司2018年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月29日解除。二、被告南京通圣途信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘宁宁20**年7月14日至2019年8月29日的房屋租金31012.5元。三、被告南京通圣途信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘宁宁20**年7月至2019年8月的物业管理费、空调管理费、公摊服务费5140元以及室内电费50元。四、被告南京通圣途信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘宁宁违约金62025元，该款由被告南京通圣途信息科技有限公司交纳的保证金62025元冲抵。五、驳回原告刘宁宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7249元，由原告刘宁宁负担3624.5元，被告南京通圣途信息科技有限公司负担3624.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  尹春二〇二一年一月十三日书记员  王静