成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初6606号 原告：张可，女，1993年10月27日出生,汉族,住成都市金牛区。 被告：王金龙，男，1988年7月28日出生，汉族，住河南省偃师市。 原告张可与被告王金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张可到庭参加诉讼，被告王金龙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 张可向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除张可与王金龙签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2.请求判令王金龙返还已付购房款19700元；3.请求判令王金龙双倍返还定金80000元；4.判令王金龙支付违约金294000元。在本案审理过程中，张可放弃要求双倍返还定金的诉讼请求，将诉讼请求明确为：1.请求判令解除张可与王金龙签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2.请求判令王金龙返还已付购房款19700元；3.请求判令王金龙返还定金40000元；4.判令王金龙支付违约金294000元。事实和理由：2020年3月19日，张可与王金龙在居间方四川链家房地产经纪有限公司的撮合下签订了《成都市存量房屋买卖合同》。合同约定张可以总价1470000元购买王金龙位于成都市双流区协和街道顺兴路一段100号格林城10栋1单元1701号房屋，签订合同当日，张可向王金龙支付了定金40000元以及购房款19700元。王金龙收款后怠于履行合同，经张可以及居间方多次催促，王金龙均以实际行动拒绝履行合同并最终将案涉房屋出卖给案外人并已完成产权变更登记。通过链家网、贝壳网等房屋交易平台查询，与案涉房屋同小区、同户型的房屋在2020年6月的成交价已达1680000元，比双方在签订合同时的价格高了200000元。现因王金龙的原因导致张可无法按照合同约定获得房屋的所有权，王金龙应当赔偿由此给张可造成的损失。为维护张可合法权益，特向法院提起诉讼。 王金龙未答辩，也未提交证据材料。 张可围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《成都市存量房屋买卖合同》《收条》、微信聊天记录、房屋信息摘要3，本院予以采信，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月19日，王金龙（甲方，出售方）与张可（乙方，购买方）签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定“第一条交易房屋基本信息1.交易房屋行政区域为：双流区，物业地址为：协和街道顺兴路一段100号（该房屋所属楼盘：格林城，幢号：10栋，单元：1单元，楼层：17层，房号：1701号），建筑面积共92.28平方米……第四条交易价款、付款方式1.甲乙双方协商同意该房屋成交价为人民币1470000元……4.具体付款方式：（1）定金乙方应支付甲方定金40000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。定金支付方式为：在开设好定金监管账户后1个工作日内通过资金监管专用账户划转。（2）首付款甲乙双方同意收付款（不包含定金）按照下列方式支付：通过存量房交易资金监管专用账户划转……第八条违约责任……4.甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的……”。同日，张可向王金龙支付了定金40000元，购房款19700元，王金龙出具了《收据》两张。合同签订后，张可多次发微信催促王金龙办理过户手续，但在2020年5月21日王金龙回复“25号把孩子送去学校，回河南一下，就过去成都了”之后，张可再给王金龙发消息，王金龙都未回复。 经核实，2019年3月4日，案涉房屋登记于王金龙名下，后王金龙将案涉房屋出售给了陈莉莉、任德新，并于2020年5月21日将案涉房屋过户至案外人陈莉莉、任德新名下。 本院在受理本案后，于2020年10月21日向王金龙送达了民事起诉状副本等材料。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因引起案涉民事纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。张可与王金龙签订的《成都市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王金龙在将案涉房屋出售给张可后，又将案涉房屋一房二卖给案外人，从张可提供的微信聊天记录中可以看出，在过户给案外人的当日，张可还在通过微信询问王金龙办理过户手续事宜，王金龙谎称“25号把孩子送去学校，回河南一下，就过去成都了”，张可基于相信王金龙会在处理完自己微信中载明的事项后即会来协助办理过户手续，又给王金龙预留了时间，等待其办完个人事宜后再协助其办理过户手续，但王金龙却仍在隐瞒一房二卖的事实，其行为严重违背诚实信用原则，属违约。 一、关于张可主张解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》是否成立的问题。根据合同约定，“甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方解除合同……将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的……”，因张可购买案涉房屋的目的在于取得案涉房屋的所有权，现王金龙已经将案涉房屋过户至案外人陈莉莉、任德新名下，张可取得房屋所有权的合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现合同解除的条件已经成就，张可主张解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”之规定，因张可在未通知对方的情况下直接以起诉的方式主张解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》于本院向王金龙送达要求解除合同的民事起诉状副本之日即2020年10月21日解除。 二、关于王金龙是否应当向张可返还购房款19700元及定金40000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，王金龙与张可之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》解除后，王金龙应当向张可返还定金40000元、购房款19700元。 三、关于王金龙是否应当向张可支付违约金294000元的问题。由于王金龙的行为导致合同不能继续履行，张可不得不向本院提起诉讼主张解除合同，王金龙的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。双方合同约定，“甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的……”，现因王金龙将房屋出售给第三人导致张可无法取得房屋所有权，按照该约定，王金龙应当向张可支付房屋总价20%的违约金即294000元。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，虽然王金龙未到庭参加诉讼，也未提出抗辩，但本院结合合同的履行情况、王金龙的过错程度、张可的预期利益、王金龙将案涉房屋出售并过户给他人时（即合同无法履行时）的价格等综合因素，根据公平原则综合予以衡量，本院认为双方约定的违约金过高，应当予以调减，故本院酌情认定王金龙应向张可支付的违约金以60000元为宜。 综上，由于王金龙的一房二卖的行为导致双方签订的合同无法继续履行，张可主张解除合同有事实和法律依据，合同解除后，王金龙应当向张可返还购房款19700元、定金40000元并支付违约金60000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张可与被告王金龙签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2020年10月21日解除； 二、被告王金龙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张可返还购房款19700元及定金40000元（共计59700元）； 三、被告王金龙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张可支付违约金60000元； 四、驳回原告张可的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3603元，由被告王金龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 邱盛林 二〇二一年一月十四日 法官助理 陈 妮 书 记 员 何 湘