贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终7554号 上诉人（原审被告）:贵州好房房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路(路口)，统一社会信用代码:915205007988271963。 法定代表人:李江云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：袁光福，贵州良景律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：漆杰，贵州良景律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:陈雪，女，汉族，1987年9月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：王锐锋，贵州靖毕律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：孟元元，贵州靖毕律师事务所实习律师。 上诉人贵州好房房地产开发有限公司（以下简称：好房公司）因与被上诉人陈雪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7951号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人好房公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：原判否定上诉人关于不能办证的原因是行政机关未积极履行职责所致的主张不当。涉案商品房已竣工验收合格，取得办理不动产登记证书所需的《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程竣工规划认可证》、《建设工程消防验收意见书》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》等证件。依照毕节市自然资源局网站公布的贵州省不动产登记申请资料收件清单要求，上诉人仅“不动产权证书”存有缺陷。根据上述网站公布的企业以招标、拍卖、挂牌方式取得国有建设用地使用权办理登记资料要求，本案房屋办理首次登记所需资料除土地出让价款缴清凭证外，其余完全具备。此外根据上诉人到毕节市不动产登记中心索取到的办证资料要求，上诉人除土地竣工核验合格证明外，其余完全具备，而土地竣工核验合格证明不能获取的原因就是“土地出让价款缴清”问题。涉案房屋用地在土地核验时对规划调整导致容积率由2.2增至5.853，增加后的出让金补差应当由自然资源局确定和收取，但到目前为止，毕节市自然资源局没有确定标准和通知补缴，上诉人无法缴纳增加的土地出让金，导致不能办理首次登记，也不能为被上诉人办理涉案房屋转移登记。因行政机关怠于履行职责，符合《商品房买卖合同》第22条“因政府机关的行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”的约定，上诉人不应当承担逾期办证的违约责任。同时，被上诉人2015年6月1日收到房屋，其主张权利的时间应自2015年9月1日起算，其提起本案诉讼已超过诉讼时效，不应支持其诉求。 被上诉人陈雪二审未作答辩。 原审原告陈雪一审起诉请求：1.判决被告向原告退还电开启费529.00元，燃气费2,500.00元，有线电视费1,160.00元，以上三项(以下简称三通费)共4,189.00元，实际占用期间的利息暂计234.58元(利息以4,189.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月3日起计算至所有办证费(三通费)本息偿还完毕之日止）；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以已付购房款338,198.00元为基数，按日万分之一的标准从2015年3月31日起计算2020年5月20日暂计63,412.13元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年2月26日，原告为买受人，被告为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市景观香榭第Ａ单元16层1号房（房号为Ａ-16-1），商品房总价款338198.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建筑安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。交房时间和条件：出卖人应于2015年3月31日前向买受人交付该商品房；交房条件：需取得竣工合格证明；供电、供水达到使用条件，通信、电视、网络交付时线路敷设到户；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、电开户费、有线电视入户费、管道燃气费、国家规定买受人承担相关费用。转移登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任。三、转移登记：（一）出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起超过365个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200.00元，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同履行过程中，原告已支付购房款338198.00元,并向被告缴纳燃气费2500.00元，有线电视费1160.00元，电开启费520.00元。2015年6月1日，被告将涉案商品房交付给原告使用。庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。另查明，2008年4月28日，毕节市规划局以毕市规通（2008）9号通知《关于好房房开司修建商住楼规划设计条件的通知》，载明：请按相关规划设计条件进行设计。2010年7月5日，毕节市人民政府文件［毕市府（2010）37号］《关于印发解决城市建设用地性质调整和容积率规划管理历史遗留问题处理办法的通知》，2011年9月5日，毕节市规划局以毕市规通（2011）268号通知《关于贵州好房房开公司贵毕大道北侧地块规划设计条件的通知》，载明：规划设计条件（略）。2011年10月，案涉房屋楼栋取得毕地国用（2011）第245号土地使用证，2014年8月15日，被告取得案涉房屋建设工程规划许可证，2015年1月7日，案涉房屋楼栋取得建设工程竣工规划认可证，2016年6月6日，案涉房屋建设项目取得建设工程消防验收意见书，2016年6月20日，案涉房屋项目取得竣工验收备案表，2019年1月10日，案涉房屋项目取得毕房商备第08号毕节市商品房屋备案说明书。2019年5月24日，毕节市七星关区自然资源局文件七星自然呈（2019）187号，《毕节市七星关区自然资源局关于核收贵州好房房地产开发有限公司景观香榭建设项目容积率变动应补地价款的报告》，载明向毕节市自然资源和规划局请求，请求贵局核算、评估，及时收取应补地价款等相关事项。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张被告支付逾期办证违约金的问题。原告按约定履行了交付房款的义务，被告应按约定履行合同义务。双方签订的合同虽未约定被告向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”的规定，原告按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于商品房交付使用之日起90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。案涉商品房交付时间为2015年6月1日，则被告应在2015年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未在2015年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，应承担违约责任，故原告主张被告支付违约金的诉讼请求，应予支持。被告提出以双方合同约定政府行为为不可抗力，其不应支付违约金的抗辩意见，为支持其抗辩主张，被告提交了政府及相关部门的有关文件，但该文件是否是导致被告不能办证的原因，被告所举之证据不能证明，故被告该抗辩意见，不予采纳。 关于计算违约金的起止时间的问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2015年8月30日前履行完毕将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2015年8月31日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年5月20日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年5月20日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年5月21日起至被告履行完毕义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。对于计算违约金的截止时间，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理案涉房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。关于计算违约金的标准问题，原告主张按合同约定的日万分之一标准计算，予以支持。综上，原告诉请的违约金计算为：以原告已付购房款338,198.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月21日起计算至被告将办理案涉商品房转移登记有关文书提交至办证部门并通知原告之日止。 关于原告主张退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。故被告另行向原告收取燃气费2,500.00元，有线电视费1,160.00元，电开启费520.00元，无事实及法律依据，理应退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告贵州好房房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈雪逾期办证违约金（违约金以原告已付购房款338,198.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年5月21日起计算至被告将办理案涉商品房转移登记有关文书提交至办证部门并通知原告之日止）；二、被告贵州好房房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈雪燃气费2,500.00元，有线电视费1,160.00元，电开启费520.00元；三、驳回原告陈雪的其他诉讼请求。案件受理费1,496.00元，由原告陈雪负担571.00元，由被告贵州好房房地产开发有限公司负担925.00元。 二审中上诉人提交以下证据：1.好房公司关于申请办理商品房首次登记报告及邮寄底单；2.毕节市不动产登记中心关于好房公司申请办理商品房首次登记的回复。证明目的：上诉人未能为被上诉人办理案涉房屋权属证书的原因是毕节市自然资源局、毕节市不动产登记中心未及时处理的结果，按照合同约定，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。 被上诉人质证认为：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，达不到上诉人的证明目的。上诉人2020年10月16日提出案涉房屋的首次登记，与合同约定相悖。不动产登记中心的回复印证了上诉人怠于办理权属登记的事实。 经审查，上诉人提交的证据来源真实，但不能证明其不能办理权属证书的原因系毕节市自然资源局、毕节市不动产登记中心未及时处理导致，达不到证明目的，本院不予采信。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案争议焦点为：1.上诉人是否应当承担违约责任；2.被上诉人主张的案涉违约金请求是否超过诉讼时效期间。 关于焦点1，2020年10月10日毕节市不动产登记中心出具的《关于好房公司申请办理商品房首次登记的回复》明确上诉人需要补交的材料为申请人身份证明、经备案的单体方案图等附图、附件及不动产测绘报告等，未涉及上诉人所述的补缴土地出让金问题。同时，上诉人也未举证证明其在2020年10月之前向权属登记机构提交过办理权属登记申请，且因未补缴土地出让金而导致办理权属登记不能。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应当承担举证不能的不利后果。上诉人关于不能办理权属登记系行政机关怠于履行职责无法补缴土地出让金所致，其不应承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。 关于焦点2，对被上诉人主张违约金之诉请是否超过诉讼时效期间的问题，一审判决论述充分，说理翔实，本院予以确认，理由不再赘述。上诉人关于被上诉人主张违约金之诉讼请求已超过诉讼时效期间的上诉理由亦不成立，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2992元，由贵州好房房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 云 审判员 胡伟科 审判员 郭少华 二〇二一年一月十三日 书记员 赵 莉