浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初10864号 原告：浙江虎丰机电有限公司，住所地温岭市东部新区晨光路**市工业转型升级示范园****,统一社会信用代码91331081MA28GTWLX4。 法定代表人：林炳来。 委托诉讼代理人：应祥军，浙江咨道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱银，浙江咨道律师事务所律师。 被告：温岭松航房地产开发有限公司，住所地温，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园******西面间信用代码：91331081MA28G01X1H。 法定代表人：戴瑞挺。 委托诉讼代理人：李冰，浙江金道（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林怡婧，浙江金道（温州）律师事务所律师。 原告浙江虎丰机电有限公司（以下简称“虎丰机电”）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称“松航房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案。本案依法适用简易程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告宝腾机械的特别授权委托代理人应祥军，被告松航房地产公司的特别授权委托代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告虎丰机电向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金702533元（以10775048元为基数，自2018年7月1日起至2018年10月12日止按日利率万分之四计算）；2、被告向原告支付逾期办证违约金573232元（以10775048元为基数，自2019年7月1日起至2020年3月23日止按日利率万分之二计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉请要求以10775010元为基数分别计算逾期交房违约金及逾期办证违约金。事实与理由：2017年8月8日，原、被告签订合同编号为2017预0017735的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园30幢101号的房屋，房屋总价款为10775048元。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告已付房款的日万分之四支付违约金；应于2019年6月30日前取得房屋权属证书交付给原告，逾期超过90日的按原告已付房款的日万分之二支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，逾期至2018年10月12日才通过竣工验收。2019年6月30日，被告未能按约取得房屋权属证书并交付给原告，逾期至2020年3月23日才通知原告可以办理房屋不动产权证。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划迁移厂房、被迫停工停产、供货延迟等，给原告造成了重大的经济损失。根据合同约定，被告逾期交房及逾期办证的行为已经构成违约，应按原告已付房款的日万分之四支付逾期交付违约金，按原告已付房款的日万分之二支付逾期办证违约金。 被告松航房地产公司答辩称，对于原、被告之间存在商品房买卖的事实予以认可；原告于2018年7月11日向出具《承诺书》，故被告向原告交房的时间为2018年7月11日，仅逾期11天，且被告在建设过程中存在不可抗力，应减除不可抗力延误的时间；对于逾期办证，系政府行政原因导致，被告不应对此承担违约金；即使法院判决被告支付违约金，双方约定的标准过高，应依法予以降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的商品房买卖合同、发票、补充协议，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、关于被告交房的时间，被告认为其已于2018年7月11日交付了案涉房屋，并提供承诺书一份。原告质证对承诺书的真实性无异议，对其合法性有异议，其认为当时被告的工程未通过竣工验收，不符合法律规定及合同约定的交付条件，原告也未实际接收该案涉商品房，该承诺系无效承诺，并提供了交房通知书、房屋建筑工程竣工验收表、温岭市工业转型升级示范园前期物业服务协议、温岭市工业转型升级示范园（临时）管理规约、微信聊天记录一份，拟证明被告实际交房的时间为2018年的12月11日。被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，工程验收的时间、原告签订物业服务合同的时间与原告实际接收房屋的时间无关，房屋交付的时间应以承诺书为准。 本院经审查认为，对被告提供的承诺书真实性予以认定，该证据能够证明原告于2018年7月11日签署了承诺书，同意于当日以现有条件接收房屋的事实，至于被告是否应支付给原告方逾期交房违约金本院将在说理部分一并阐述。原告提供的证据均不能推翻上述承诺书所载的事实，故本院对关联性不予认定。 2、关于被告是否可以不可抗力为由免除延期交付责任的问题。被告认为涉案工程受到台风影响和因低压供水导致涉案工程施工现场无水供应两项不可抗力导致停工，计算延期交付期间应予以扣除，为此被告提供了气象证明、水利部门证明、监理单位证明。原告质证对气象证明的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，其认为无法证明被告工程受到台风影响导致停工；对水利部门证明、监理单位证明的真实性、合法性、关联性均有异议，其认为该证据无法证实被告因低压供水等问题造成停工。本院经审查认为被告提供的证据仅能证明低压供水、台风影响了建设工程的施工进度，但并不必然会导致被告逾期交付涉案房屋，现有证据无法证明低压供水、台风与被告逾期交房存在因果关系。根据合同约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。退一步讲，即使低压供水、台风属于不可抗力，被告也应及时告知原告，但被告未能提供证据证明其曾在低压供水、台风的情形出现后及时告知原告，故无论低压供水、台风是否属于不可抗力，均无法免除被告延期交付的违约责任，本院对被告提供的上述证据不予认定，对被告关于不可抗力免除违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。 3、关于被告能否以存在政府行为、情势变更为由免除逾期办证责任的问题。被告认为因政府行为导致逾期办证，被告不承担逾期办证违约责任，为此被告提供了被告提供了温岭市人民政府市长办公会议纪要[2019]23号、不动产登记补充材料通知书、初始登记产权证书、商品房预售方案备案表、商品房预售证、“浙江之声”新闻报道、照片、微信记录。原告质证对上述证据无法证据被告逾期办证是政府原因导致，也无法证明被告已告知原告无法办证的原因。 本院经审查认为，首先，被告作为涉案工程的发包方及涉案房屋的出卖人，对于工期、房屋交付日期、办证日期的确认具有明显的优势地位，应当有全面履约的足够预期，政府研究产权登记问题并不必然导致涉案房屋延期办证。其次，从合同的相对性分析，购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，一方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。再次，在开发商无法如期办理产权证明的情形时，当事人一方应负有即时通知对方的义务，被告提供的证据不足以证明其已履行上述义务。现既没有完全导致办理产权证明的合同目的不能实现，也没有达到显失公平的程度，现有证据亦不足以证明系因政府原因而造成买受人不能及时领取权属证书，故被告主张因政府行为导致逾期办证，以情势变更为由免除逾期办证违约责任缺乏事实与法律依据。此外，原、被告双方约定的商品房办证日期为2019年6月30日前，虽然2020年1月23日浙江省因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，但被告逾期交付商品房的违约行为发生在新冠肺炎疫情之前，被告逾期办证系其自身违约行为所导致，而并非基于疫情或者疫情防控措施导致，疫情期间产生的违约金不应予以扣减。被告提供的该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。 4、关于原告主张的违约金计算标准是否过高的问题。被告认为原告主张的违约金计算标准过高，应予以下调，参照同类别的租金予以处理，为此被告提供房地产估价报告。原告质证对其真实性、合法性、关联性均有异议，其认为该评估报告是由被告单方委托第三方作出的评估，这份报告与本案缺乏关联性，内容不真实，缺乏严谨性。本院经审查认为根据商品房买卖合同系被告方提供的格式合同，商品房买卖合同中关于违约金计算标准的约定符合原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，原告主张的违约金计算标准本院予以认定，被告提供的房地产估价报告与本案缺乏关联性，本院不予认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 2017年8月8日，原、被告签订合同编号为2017预0017735的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园30幢101号的房屋，房屋总价款为10775048元。合同约定被告于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；被告应于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，逾期超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已支付房屋总价10775048元，后因实际交付面积偏差，双方确认房屋总价为10775010元，并由被告退还原告38元。2018年7月11日，原告向被告出具承诺书一份，承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，在签署承诺书之日起已经对提前交付的厂房予以交付验收。2018年12月11日，原告购买的涉案房屋所在的工程项目经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2020年3月23日，被告通知原告办理产权证明。2020年4月17日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。合同签订后，双方当事人应当秉着诚实信用原则，全面履行自身的义务。现原告已按商品房买卖合同的约定，履行了付款义务，而被告交付未经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋不能构成有效交付，应当按约承担违约责任。但鉴于本案原告出具了承诺书载明“本公司承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业……本公司在签署本承诺书之日起已经对提前交付的厂房予以交付验收”，该承诺书能够证明原告方明知房屋未经验收合格并同意接收房屋，现原告方已于2018年7月11日实际接收了该房屋，视为买受人放弃向开发商主张2018年7月11之后的逾期交房责任的承担，故本院仅对2018年7月1日至2018年7月11日以总房款10775010元为基数按日万分之四的标准计算的违约金43100元予以支持。合同约定出卖人应于2019年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人。逾期办证违约金应自2019年7月1日起计算，被告于2020年3月23日通知原告方办理产权证书，故逾期办证违约金应自2019年7月1日起以总房款10775010元为基数按日万分之二的标准计算至2020年3月23日止，为573231元。综上，原告的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告温岭松航房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告浙江虎丰机电有限公司逾期交房违约金43100元； 二、被告温岭松航房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告浙江虎丰机电有限公司逾期办证违约金573231元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8141元（已减半收取），由原告浙江虎丰机电有限公司负担3159.5元，由被告温岭松航房地产开发公司负担4981.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审判员  郑艳 二〇二一年一月五日 书记员  李洁