天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初5654号原告:天津林砼瑞安物业有限公司。住所：天津市蓟州区中昌南路鸿昌广场配建物业楼。法定代表人:张连垒，董事长。委托诉讼代理人:许文敏，天津仁合律师事务所律师。被告：天津渔阳建工集团有限公司。住所：天津市蓟州区中昌北路南端两侧鸿昌广场**。法定代表人：杨超，总经理。原告天津林砼瑞安物业有限公司与被告天津渔阳建工集团有限公司物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津林砼瑞安物业有限公司法定代表人张连垒及委托诉讼代理人许文敏、被告天津渔阳建工集团有限公司法定代表人杨超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津林砼瑞安物业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2016年12月12日至2018年12月11日期间的物业费150081元的50％，即75040.50元。事实和理由：被告是天津市蓟州区鸿昌广场小区业主，其接受了原告提供的物业管理服务，却未如期交纳物业费，拖欠了原告2016年12月12日至2018年12月11日期间的物业费150081元。依据天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初3539号民事判决书，2016年12月12日至2018年12月11日期间的物业费按原物业费的50％收取，被告应向原告交纳75040.50元。原告多次催要未果，故具状起诉。被告天津渔阳建工集团有限公司辩称，双方之间不存在物业服务合同关系，原告没有为被告提供过物业管理服务，原告的诉讼请求没有事实基础，应予驳回。一、原告提交了以下证据：1、《天津市住宅物业服务合同》，用以证明原告为鸿昌广场小区提供的物业管理服务内容及物业费收费标准；2、张贴的催收物业费通知的照片两张，用以证明原告向被告催收过物业费；3、原告与天津云澈自动化设备有限公司于2020年6月签订的《二次供水设施清洗消毒合同》、天津市蓟州区水务局于2020年8月10日出具的《天津市二次供水设施清洗消毒证明》，用以证明原告为鸿昌广场小区提供二次供水物业管理服务；4、天津市蓟州区鸿昌广场小区业主大会委托书、专项维修资金使用备案证明、会议纪要、维修和更新改造方案书面确认明细表、原告及鸿昌广场小区业主大会和天津鑫君安科技有限公司于2019年3月签订的《天津市小型建设工程施工合同》、消防维修工程试水通知签字表、房屋专项维修资金使用完工确认表，用以证明原告为鸿昌广场小区提供消防设施维修改造物业管理服务；5、鸿昌广场费用计算清单，用以证明原告为鸿昌广场小区商务楼提供物业管理服务的项目和收费标准；6、天津市蓟州区城市管理委员会（原名称天津市蓟州区市容和园林管理委员会）出具的天津市非税收入统一缴款书两张，天津市财政票据一张，用以证明2018年至2020年期间鸿昌广场小区内垃圾(包括被告产生的垃圾)由天津市蓟州区城市管理委员会清运，原告向该委员会支付垃圾处理费；7报销凭单一张、孔庆军出具的收条两张、郭连杰出具的收条一张、于士国与李连全出具的收条一张，用以证明原告于2017年雇佣郭连杰清理过鸿昌广场小区内垃圾及雇佣孔庆军抽过污水井、疏通过下水管道，于2018年雇佣孔庆军为鸿昌广场小区化粪井吸污、疏通过下水管道，另在2018年雇佣于士国、李连全为鸿昌广场小区疏通过下水管道；8、孔庆军出具的收条复印件一张，用以证明原告于2020年雇佣孔庆军为鸿昌广场小区7号楼与9号楼之间的化粪井吸污。被告质证称，1、不认可物业服务合同，该合同是业主会与原告私下签订，小区业主并不知情。业主会成立不符合法律规定，其没有签订物业服务合同的资格，应依法追加业主会为第三人，审查其成立是否合法。物业服务合同第一条载明，物业管理服务对象为高层住宅，不包括商户。物业服务合同附表一（房屋建筑细目）上无任何单位盖章或签字，故该附表一所载楼号与物业服务合同无关；2、原告提交的两张照片，一张拍摄的是被告经营所用商务楼所在院落的门口，该照片与本案无关，另一张拍摄的是催收物业费通知，该照片不能显示通知张贴的时间和地点。被告没有看到过原告张贴的催收物业费通知。对原告提交的催收物业费通知照片的真实性、关联性及证明目的不予认可；3、二次供水是针对六层以上的高层建筑，被告经营所用商务楼为四层建筑，不涉及二次供水，对《二次供水设施清洗消毒合同》、《天津市二次供水设施清洗消毒证明》不予认可；4、消防设施现在处于不合格状态，不具有使用功能，原告没有提交使用合格证。消防设施即使需要维修，也是启动维修基金进行维修，原告提交的上述证据显示确实申请了2391323.69元维修基金，此笔费用不应再由小区业主承担。维修和更新改造方案书面确认明细表是复印件，而且表中是同一笔体签字确认，故对该表的真实性、关联性不予认可；5、鸿昌广场费用计算清单为原告自行制作，没有第三方确认，该清单不能实现原告的证明目的，对该清单不予认可；6、缴款书、财政票据没有载明为哪个小区交的垃圾处理费，不予认可；7、报销凭单、四张收条不能证明哪家物业公司为哪个小区提供服务，故对报销凭单、四张收条不予认可；8、原告没有提交收条原件，对收条复印件不予质证。本院认为，1、被告质证称，物业服务合同是业主会与原告私下签订，小区业主并不知情，但未提供相关证据，故对被告该质证意见不予支持。业主会成立是否合法，不在本案审理范围。物业服务合同第一条所载物业类型虽为“高层住宅”，但该条所载物业管理区域四至为“东至西七园村、南至滨河大街、西至塘坊村、北至盘山家具广场”，且第二十条载有“居民物业费每平米1.5元，商业物业费每平米1.9元”，另庭审中被告认可其经营所用商务楼在上述四至区域内，故可认定被告经营所用商务楼在物业服务合同第一条所载物业类型内；2、张贴书面通知催收物业费，是物业服务行业催收物业费的惯例。张贴书面通知催收物业费，方式简便，原告方已到被告经营场所对其门口进行了拍照，不可能将催收物业费通知张贴到他处，故对原告提交的两张照片予以采信；3、被告对上述合同及证明不予认可，但未提交充分反驳证据，故对上述合同及证明予以采信；4、被告质证称，消防设施现在处于不合格状态，不具有使用功能，但未提交相关证据，故对被告该质证意见不予支持。消防设施维修、更新、改造才启动维修基金，而日常维护、管理则使用物业公司收取的维护、管理费，故被告应向原告交纳维护、管理费。被告对原告提交的维修和更新改造方案书面确认明细表复印件不予认可，但对原告提交的与消防设施维修、更新、改造相关的其他证据未提出异议，故对这些其他证据予以采信，这些其他证据即可证明原告为鸿昌广场小区消防设施维修、更新、改造提供了物业管理服务；5、被告对原告提交的鸿昌广场费用计算清单不予认可，但未提交反驳证据，且鸿昌广场费用计算清单实为物业费价目表，该计算清单所载各物业服务项目费用之和低于物业服务合同约定的物业费收费标准，故对被告质证意见不予支持；6、缴款书、财政票据所载内容能够证明原告将垃圾处理费交给了蓟州区城市管理委员会，被告未能提交证据证明原告除了为蓟州区鸿昌广场小区提供物业管理服务外，还在为蓟州区其他小区提供物业管理服务，故对被告的质证意见不予支持，对缴款书、财政票据予以采信，可以认定缴款书、财政票据所载垃圾处理费是原告为鸿昌广场小区垃圾清运所交；7、因原告持有报销凭单、四张收条，故可认定报销凭单、收条上所载款项是原告支出的款项，被告未能提交证据证明原告除了为蓟州区鸿昌广场小区提供物业管理服务外，还在为其他小区提供物业管理服务，故可认定原告支出的报销凭单、四张收条所载款项是用于为鸿昌广场小区提供物业管理服务，对被告的质证意见不予支持，对报销凭单、四张收条予以采信；8、因原告没有提交收条原件，被告对原告提交的收条复印件不予质证，故对原告提交的收条复印件不予采信。二、被告提交了以下证据：1、建筑消防设施竣工检测报告，用以证明鸿昌广场小区消防设施是2019年7月14日竣工投入使用的，原告请求的2016年12月至2018年12月的物业费不应包含消防设施维护方面的服务费用；2、施工设计资料四张（其中，有施工说明一张、7号楼二层给排水平面图一张），用以证明被告经营所用商务楼由市政自来水管网直接供水，不需要二次供水。原告质证称，1、对检测报告的真实性无异议，但不认可被告提交该检测报告的证明目的。消防设施虽是2019年维修的，但在2019年之前就存在，只是有损坏。设施存在就需要维护，损坏就需要维修。消防设施维修与之前的物业费没有关联；2、被告称上述施工设计资料是其公司存留的档案，这无法确认，对上述施工设计资料的真实性也无法确认。本院认为，1、原告对被告提交的上述检测报告的真实性无异议，故对该检测报告的真实性予以认定。上述检测报告证明，鸿昌广场小区消防系统维修工程项目检测合格。被告未能提交相关证据证明，在鸿昌广场小区消防设施维修前，原告对该小区消防设施没有进行维护及管理，故可认定原告请求的2016年12月至2018年12月期间的物业费包含消防设施维护及管理费用；2、上述施工说明虽载有“水源：由市政自来水管网直接供水”，但该施工说明并未载明具体楼号。上述7号楼二层给排水平面图只能证明7号楼二层给排水情况。上述其它两张施工设计资料不能证明7号楼供水问题。三、本院调取了以下证据：1、自天津市规划和自然资源局调取的天津市不动产登记薄查询证明八份及自天津市蓟州区市场监督管理局调取的私营公司基本情况（户卡）一份，证明登记在被告设立的法人独资公司，即天津渔阳城市建设发展有限公司名下的蓟州区中昌北路南端两侧鸿昌广场7-1、7-2商务楼的建筑面积为3291.25平方米；2、自天津市蓟州区城建档案馆调取的施工说明及自天津市规划和自然资源局蓟州分局调取的建设用地规划许可证、标准地名证书，证明鸿昌广场小区7号楼共计四层，一、二层由市政自来水管网直接供水，三、四层由变频水泵加压供水。原告质证称，1、对天津市不动产登记薄查询证明、私营公司基本情况（户卡）予以认可；2、对上述证据的真实性、关联性、合法性无异议。被告质证称，1、对天津市不动产登记薄查询证明的真实性予以认可；对私营公司基本情况（户卡）予以认可；2、对上述证据的真实性无异议，但对施工说明所载内容不认可，因该份施工说明不是最后版本，最后版本在本公司。本院认为，1、原、被告对上述私营公司基本情况（户卡）均予认可，对该私营公司基本情况（户卡）予以采信。原告对上述天津市不动产登记薄查询证明予以认可，被告对上述天津市不动产登记薄查询证明的真实性予以认可，故对上述天津市不动产登记薄查询证明的真实性予以认定；2、原、被告对上述证据的真实性均无异议，故对上述证据的真实性均予认定。被告质证称，对施工说明所载内容不认可，施工说明最后版本在本公司，但未能提交充分相关证据，故对其该质证意见不予支持。根据上述证据的认定，本院确认以下事实，即在2016年12月12日，原告与天津市蓟县（现蓟州区）鸿昌广场小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定原告为鸿昌广场小区（该小区内有住宅楼、商务楼）提供物业管理服务；合同期限自2016年12月12日起，至2020年12月11日止；商务楼物业费按建筑面积每月每平米1.9元（其中，物业费0.7元、基础设施运行费1.2元）计算；业主于每年年初交纳本年度全年物业费。合同签订后，原告如期为鸿昌广场小区提供物业管理服务。被告设立的法人独资公司，即天津渔阳城市建设发展有限公司是鸿昌广场小区7-1、7-2商务楼业主，其商务楼建筑面积为3291.25平方米，共计四层，一、二层由市政自来水管网直接供水，三、四层由变频水泵加压供水。在原告为鸿昌广场小区提供物业管理服务期间，该小区7-1、7-2商务楼一直由被告无偿使用。天津渔阳城市建设发展有限公司与被告约定，上述7-1、7-2商务楼物业费由被告负担。原告为上述7-1、7-2商务楼提供的物业管理服务内容为消防与二次供水设施运行、维护、管理及垃圾清运。被告接受了原告提供的上述物业管理服务，却未如约向原告交纳物业费，一直拖欠原告2016年12月12日至2018年12月11日期间的物业费。按物业服务合同约定的标准计算，被告经营使用的商务楼2016年12月12日至2018年12月11日期间的物业费为150081元。原告催要过上述物业费，被告一直未予给付，故原告提起本案诉讼。本院认为，鸿昌广场小区内住宅楼、商务楼混合，中昌北路在小区内南北向贯穿而过，大部分商务楼位于中昌北路两侧，是开放式小区。小区业主会与原告所签物业服务合同，没有针对住宅楼、商务楼的不同情况对服务内容进行区分，致使原告对物业服务合同约定的部分服务内容无法或无需向商务楼履行，但物业服务合同约定的物业费收费标准是基于该合同约定的全部服务内容而定，依公平原则，未履行部分服务内容的物业费应予免除。原告为被告提供了消防与二次供水设施运行、维护、管理及垃圾清运物业管理服务，被告理应给付原告相应物业费。原告与鸿昌广场小区业主会所签物业服务合同约定的商务楼基础设施运行费标准过高，应予调整。原告提供的鸿昌广场费用计算清单，对垃圾清运服务收费标准未单独列项，故对垃圾清运这一服务项目收费标准予以酌定。根据原告为被告提供的物业管理服务内容，以被告按物业服务合同所约物业费标准的50％向原告交纳物业费为宜。综上所述，原告的诉讼请求理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：被告天津渔阳建工集团有限公司给付原告天津林砼瑞安物业有限公司2016年12月12日至2018年12月11日期间物业费75040.50元，于判决生效后七日内付清。上述款项直接汇入原告天津林砼瑞安物业有限公司哈尔滨银行天津市蓟县支行账户（账号：1801********）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元（已减半，原告天津林砼瑞安物业有限公司已预交），由被告天津渔阳建工集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曹利君二〇二一年一月十三日书记员  邢然然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。