浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4268号 上诉人（原审原告）：麻伟锋，男，1987年2月3日出生，汉族，住浙江省缙云县。 上诉人（原审原告）：王乐，女，1988年12月21日出生，汉族，住浙江省武义县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：崔恩娜，上海秦兵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：武义碧桂园房地产开发有限公司，住所地浙江省金华市武义县壶山街道壶山广场**1-118铺。 委托诉讼代理人：罗文，系公司员工。 上诉人麻伟锋、王乐因与被上诉人武义碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2020）浙0723民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 麻伟锋、王乐上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持一审的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由碧桂园公司承担。事实与理由：1、碧桂园公司对“学区房”的宣传明确具体，是具体的承诺，并非预判。首先，碧桂园公司明确告知麻伟锋、王乐所购房屋所在学区是“壶山小学”，且该虚假宣传已经过行政机关的认定及处罚，碧桂园公司对于学区的宣传指向明确具体，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。其次，一审法院提到的补充协议第四条第4款是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，碧桂园公司也未举证证明其尽到了合理提示及说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“非格式条款优先原则”，在有关壶山小学的承诺视为合同内容的一部分后，即购房合同中既有学区的约定，亦有补充协议第四条第4款的约定，应当优先适用非格式条款的约定。综上，一审法院认定的学区为壶山小学的预判是错误的。2、碧桂园公司对规划中的商业、市政基础设施的宣传与实际建筑规划不符，应当承担相应的赔偿责任。碧桂园公司预售的商品房属于特殊类型的商品，其价值不仅取决于预售房屋本身的质量、结构和功能，区域配套设施和环境因素对房屋价格也具有不同程度的影响。为取得较好的商业效益，碧桂园公司在宣传资料中对周边商业环境、配套、市政基础设施进行宣传，其中包括“20万方花海、大会堂影剧院等”内容。根据权利义务一致的法律原则，碧桂园公司既有权从其房屋销售宣传中获取利益，也应依法对其不当的销售宣传行为承担相应法律责任。碧桂园公司违反了如实告知的先合同义务，并对房屋销售价格和买受人的居住环境预期产生一定影响，客观上给麻伟锋、王乐造成了相应损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。故碧桂园公司依法应对麻伟锋、王乐产生的相关损失承担赔偿责任。3、碧桂园公司并未提供证据证明涉案楼盘属于××街道××区的行政区划内。案件审理过程中，碧桂园公司提供了壶山小区招生通告作为证据，但招生通告中仅载明壶山小学的所属片区为7个社区，15个自然村，7个社区中有一个社区为“塔山社区”，但并无证据证明涉案楼盘划入塔山社区。根据一审提交的证明，涉案楼盘也有可能被划入莹乡社区，如果是莹乡社区就不能入读壶山小学。而碧桂园公司提供的两个已经入学的生源信息不能代表楼盘内的所有生源均能入学。综上，碧桂园公司对学区房、商业、市政基础设施的宣传，导致楼盘价格高于同地段的房价，也对麻伟锋、王乐是否购买涉案楼盘产生重大影响，应当承担相应的赔偿责任。 碧桂园公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、碧桂园公司对于壶山小学的宣传并不明确具体，不属于要约，不构成合同内容。首先，在宣传过程中，仅仅介绍了案涉小区附近的教育资源，并没有承诺麻伟锋、王乐子女在适龄时一定可以入读壶山小学。其次，麻伟锋、王乐作为具备完全民事行为能力的正常人，应当认识到教育政策可能发生变化的风险。麻伟锋、王乐购买房屋时，其子女远不到入学年龄，其应当认识到子女达到入学年龄时教育政策可能会发生变化，而这种教育政策变化造成的损失，不应当转嫁给开发商。再次，就教育资源问题，碧桂园公司已经尽到了提示义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十三补充协议第四条第四款规定：“宣传资料（包括但不限于广告单页、户外广告、销售人员介绍等）中关于项目周边学校等教育资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准，房屋交付至产证办理的合理周期与入学报名、实际入学时间存在时间差。”该条款中，已明确载明教育资源介绍只是提供参考，具体规则以招生公告为准。该条款的目的，只是为了进一步提示麻伟锋、王乐应当注意教育资源的特殊性。而且，碧桂园公司并没有法定或者约定的使得其子女入读壶山小学的义务，不存在该条款是为免除碧桂园公司主要义务的基础。因此，该条款并不属于格式条款，合法有效。最后，宣传学区也并非是就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的构成要约的情形。在碧桂园公司未作出任何承诺的情况下，此类广告和宣传资料均为要约邀请，不构成要约。（二）碧桂园公司不存在虚假宣传学区的行为，行政处罚认定存在虚假宣传也不代表宣传内容属于要约。首先，《处罚决定书》只是民事行为认定的证据材料，并不直接认定民事法律关系。根据《处罚决定书》，碧桂园公司宣传的“20万方花海、大会堂影剧院……”属于虚假宣传。而这些宣传能否构成合同内容，仍需要从民事法律中予以判断，即其是否符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。本案中，“20万方花海、大会堂影剧院……”只是对周边环境的介绍，不属于商品房开发规划范围内的说明和允诺，同时也并不明确、具体。而且，这类宣传只是对房屋销售有正面影响，不影响房屋价格的确定。碧桂园公司从麻伟锋、王乐购买的房屋中获益，并非来自于“20万方花海、大会堂影剧院……”的宣传。其次，碧桂园公司从未就学区问题进行过虚假宣传，行政处罚决定书也没有认定宣传学区的行为属于虚假宣传。根据2020年武义县教育部门发布的文件，壶山小学招收城区范围内的学生，而案涉小区属于城区区块，因此案涉小区属于壶山小学的招生范围。实际上，也有案涉小区户籍业主子女已成功入读了壶山小学。而麻伟锋、王乐子女尚属幼龄，其子女能否入学完全受政策因素影响，其不能将政策风险造成的损失转嫁给碧桂园公司。二、麻伟锋、王乐要求赔偿损失的依据不足，应予以驳回。碧桂园公司已就宣传过程中存在问题承担了行政责任，支付了巨额罚款，若承担民事责任，必须具有《中华人民共和国合同法》等民事法律法规依据。而麻伟锋、王乐目前提供的证据，均不能证明碧桂园公司违反了合同约定，其无权要求赔偿损失。综上，碧桂园公司无虚假宣传学区的行为，也未就学区做出过任何承诺。学区及“20万方花海、大会堂影剧院……”宣传均不属于合同内容，麻伟锋、王乐要求其承担相应的损失并无任何法律依据。 麻伟锋、王乐向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园公司赔偿损失239180元（暂定，实际以评估或调查为准）；2、诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月24日，麻伟锋、王乐与碧桂园公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定麻伟锋、王乐向碧桂园公司购买“北城名座”小区预售商品房第19幢3-402室，建筑面积119.59平方米，单价11545元，总金额1380667元。合同约定买受人应于2018年6月18日前支付首付款420667元，剩余房款960000元由买受人申请贷款支付。合同第十二条约定交付时间为2020年2月28日之前。合同附件十三补充协议第四条关于广告与宣传资料约定：1、买卖双方之间的权利义务以购房合同（含附件）、补充协议（含附件）为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确有重大影响，合同又未作重新约定的，可视为合同条款，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告、宣传资料或协议中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，买卖双方不受约束。…3、出卖人在销售广告、模型和宣传资料中对该项目开发规划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所做不利因素公示及其他说明、示范等仅供买受人参考之用，买受人自行判断核实，不作为合同内容和出卖人承诺内容，双方不受其约束，具体以政府部门批准的实施方案为准；4、宣传资料（包括但不限于广告单页、户外广告、销售人员介绍等）中关于项目周边学校等教育资资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准；房屋交付至产证办理的合理周期及入学报名、实际入学时间存在时间差。2018年底，涉案小区部分业主向相关部门投诉信访，认为碧桂园公司经营的“君宸府”房产项目广告及宣传内容虚假宣传。2019年8月30日，武义县市场监督管理局做出武市监行处字（2019）第110号行政处罚决定书，查明事实：当事人为推广其开发的君宸府（“君宸府”为推广名，备案名为“北城名座”）的商品房，于2018年3月其印发“一府启武义”广告宣传册中标注“壶山小学、武东小学、武义一中（待搬迁）、武义三中、新纪元双语学校以及实验中学，高规格师资力量为精英家庭提供高标准教育，全能一站式教育配套”等宣传内容；在2018年7月23日其官方微信公众号“君宸府”上发布标题为“劲销3亿！君宸府二期开盘即磬，缔造武义销雄神话！”的文章，其中有“壶山小学、北岭幼儿园（在建）、新世纪双语学校等学府环伺”等宣传内容；当事人的营销人员亦在营销期间告知购房者君宸府户籍生源就读的学区为壶山小学。而根据武义县教育局的复函显示，仅表明为君宸府户籍生源就读城区小学（城区小学有壶山小学、实验小学、熟溪小学、武川小学等），并未明确君宸府的小区户籍生源就读为壶山小学。当事人在“一府启武义”宣传册中标注“银湖公园西侧拟建20万方花海，作为不可再生以及不可复制的生态资源，政务区占据城区最为难得的城市“瑰宝”，一线头牌，仅为君宸府业主专享”等宣传内容，上述宣传内容当事人不能提供相关切实有效的相关证据依据。当事人在“一府启武义”宣传册中标注“拟建大型影剧院、大会堂、国际风情商业街”等内容，与《北岭新区城市设计规划草案批前公示》中提及的相关建筑规划不符。该局认为：当事人在未取得相关切实依据的情况下，通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员宣传君宸府小区户籍生源就读壶山小学、在“一府启武义”宣传册中标注“银湖公园西侧拟建20万方花海，作为不可再生以及不可复制的生态资源，政务区占据城区最为难得的城市“瑰宝”，一线头牌，仅为君宸府业主专享”等宣传内容的行为，属于不正当竞争行为，依据《中华人民共和国反不正当竞争法》对被告处罚：一、责令停止违法行为；二、处罚款40万元整。当事人在印刷品广告中对规划中的商业、市政设施的宣传与实际建筑规划不符的行为，属于发布违法广告的行为，依据《中华人民共和国广告法》对被告处罚：一、责令停止发布广告，责令当事人在相应范围内消除影响；二、处罚款35700元整。后碧桂园公司对该处罚决定不服申请行政复议，复议机构维持原决定。碧桂园公司又向永康市人民法院提起行政诉讼，后于2020年5月20日撤回起诉。麻伟锋、王乐认为碧桂园公司虚假宣传的行为导致涉案小区房价下跌，造成了其损失，提起诉讼。另查明，涉案小区目前已通知交房，部分业主已经办理户籍迁入手续，登记的户籍所在地为武义县××街道××区。根据《武义县2020年中小学招生计划及实施意见》及壶山小学招生公告，××街道××区户籍属于壶山小学施教区范围。根据武义县住房和城乡建设局的统计，涉案小区2018年6-12月销售均价在11391元到11918元之间，2019年2月至12月下跌至8813-9949元之间。 一审法院认为，麻伟锋、王乐与碧桂园公司之间的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。碧桂园公司在销售涉案商品房过程中存在虚假宣传的行为，事实清楚，相应的行政管理部门已经依法做出处理。但本案系民事法律纠纷，麻伟锋、王乐诉请要求碧桂园公司承担民事法律责任应以碧桂园公司是否存在违约行为及该行为是否给其造成损失予以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。通过庭审调查，行政部门认定的虚假宣传内容主要包括有：在未取得切实依据的情况下，通过宣传册、微信公众号发布文章、销售人员宣传君宸府小区户籍生源就读壶山小学，在“一府启武义”宣传册中标注“银湖公园西侧拟建20万方花海”等宣传内容，在印刷品广告中对规划中的商业、市政设施的宣传（拟建大型影剧院、大会堂、国际风情商业街）与实际建筑规划不符。其中关于拟建花海、影剧院、大会堂、商业街内容，并非商品房开发规划范围内的相关设施，且其内容也笼统、概括，并不具体明确，不能视为要约，不应作为合同内容，麻伟锋、王乐不能据此要求碧桂园公司承担违约责任。对于学区问题，根据常识，学区的划分是由相应的教育主管部门进行确定，根据行政区划调整等，每年可能都会发生变化。双方合同附件十三补充协议第四条第4款中也载明：“项目周边学校等教育资资源的介绍（如有）仅为提供相关信息参考，具体招生规则（包括但不限于是否需要取得产证、户口等）、项目所属学区应以政府教育主管部门的招生公告及办学方的自主要求为准”，故对于碧桂园公司在前期营销期间表示学区为壶山小学仅能认定为一种预判，并非具体的承诺，不能认定为要约。另从2020年中小学招生情况而言，案涉小区业主在本年度交房落户的，户籍所在地为××街道××区，属于壶山小学施教区范围。麻伟锋、王乐以此为由要求碧桂园公司承担赔偿责任亦无事实和法律依据。对于麻伟锋、王乐诉称的行政区划变更为履坦镇的问题，无相应依据，且行政区划是否调整是由政府主管部门确定，并非碧桂园公司可以决定，不应视为合同内容。麻伟锋、王乐现有的证据不能证明碧桂园公司违反了合同约定，其要求赔偿损失的诉请，依法不予支持，相应的鉴定申请，不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回麻伟锋、王乐的诉讼请求。案件受理费4888元，由麻伟锋、王乐负担。 二审中，碧桂园公司未提交证据，麻伟锋、王乐提供生活缴费中的燃气费截图打印件两张，证据内容及目的：住址信息显示浙江省金华市武义县××镇《北城名座》几单元几室与碧桂园公司一审当中提交的户籍信息登记地址不一致，不能证明涉案小区属于××街道××区，亦非壶山小学所对口的学区，非学区房。 碧桂园公司质证：真实性有异议，并非原始载体；关联性有异议，是燃气缴费记录，不能反映案涉小区的区划情况，本案争议的是学区问题，其是否是履坦镇，不能反映案涉小区的学区；对证明目的不予认可，截图上是燃气公司显示的住址信息，并非是行政机关出具的证明，且一审已经查明案涉小区的户籍所在地是××街道××区。 本院认证意见：麻伟锋、王乐所举证据系打印件，未提供原件予以核对，且该住址信息为燃气公司登记形成，与公安机关制作的户口登记本上住址信息不一致，故本院对其证明力不予确认。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案系碧桂园公司与麻伟锋、王乐就正在建设中的房屋预先销售而签订合同产生的纠纷，本院依法将案由变更为商品房预售合同纠纷。二审中，麻伟锋、王乐明确其系基于行政《处罚认定书》中涉及的碧桂园公司对于20万方花海、国际风情商业街、大型影剧院、大会堂、入读壶山小学的宣传，要求碧桂园公司承担赔偿责任。针对双方诉辩主张，本院评析如下：一、关于学区问题。虽然武义县市场监督管理局于2019年8月30日作出《处罚决定书》认定，碧桂园公司在销售时存在将不确定的壶山小学就读信息作为确定因素进行宣传的情形。但北城名座交房后，武义县教育局于2020年7月21日作出的《关于北城名座小区适龄儿童入读壶山小学情况的复函》载明：“户籍地址为北城名座的三名儿童已被壶山小学录取，生源类别属于一类生（即户籍在本校施教区范围的适龄儿童）”。2020年7月21日，一审法院向武义县教育局招生考试管理中心主任吴旭龙进行了询问，吴旭龙明确从学区角度北城名座入读的学校是壶山小学，以户口为前提，只要户口迁入该小区肯定可以入读壶山小学，有房无户的生源（二类生）可以到壶山小学报名，但不能保证入读。现亦未有证据证据符合条件的适龄儿童未能入读壶山小学的情况。综上可表明目前北城名座符合入学条件的适龄儿童是可以入读壶山小学的。麻伟锋、王乐主张碧桂园公司因学区问题的宣传给其造成损失要求赔偿，不能成立。二、关于20万方花海、大型影剧院、大会堂、国际风情商业街的宣传问题。根据《处罚决定书》查明的事实，碧桂园公司在宣传册中标注为“银湖公园西侧拟建约20万方花海”、“拟建大型影剧院、大会堂、国际风情商业街”等宣传内容，“拟建”即存在不确定性，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，本案中20万方花海、大型影剧院、大会堂、国际风情商业街并不属于碧桂园公司开发规划范围，亦不具体确定。再则，麻伟锋、王乐作为完全民事行为能力人，在签订预售合同时对于碧桂园公司宣传的“拟建”项目应有所判断，且现未有证据证明北城名座的房屋价格波动系因碧桂园公司的宣传所致，房屋交易价格受市场因素影响存在波动也属正常。故关于20万方花海、大型影剧院、大会堂、国际风情商业街的宣传，因不具体确定，且无证据证明对涉案合同的订立及房屋价格的确定存在重大影响，不构成要约，麻伟锋、王乐据此主张碧桂园公司侵害了其合法权益要求赔偿，不能成立。另，麻伟锋、王乐曾向本院提交调查取证申请书，要求对北城名座属于哪个行政区划进行调查。因公安机关出具的户口本已经明确显示北城名座属于壶山街道，故不存在调查的必要，本院对其申请不予准许。综上，麻伟锋、王乐的上诉主张缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4888元，由上诉人麻伟锋、王乐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  胡 照 审 判 员  周俊梅 二〇二一年一月十五日 代书记员  徐锴欣