浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初19572号 原告：王燕仙，女，1976年3月3日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：朱军，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：王某2，女，1980年6月15日出生，汉族，住义乌市。 被告：舒国情，男，1977年3月18日出生，汉族，住义乌市。 被告：王某1，女，2013年9月6日出生，汉族，住义乌市。 法定代理人：王某2，女，1980年6月15日出生，汉族，住义乌市，系王某1母亲。 被告：杨章玉，女，1957年10月10日出生，汉族，住义乌市。 四被告共同委托诉讼代理人：蒋秉树，浙江星耀律师事务所律师。 原告王燕仙为与被告王某2、舒国情、王某1、杨章玉房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告王燕仙及其委托诉讼代理人朱军、被告王某2及四被告的共同委托诉讼代理人蒋秉树到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王燕仙向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告王某2、舒国情、杨章玉于2020年3月8日签订的《置换权益转让合同》合法有效；2、判令被告王某2、舒国情、王某1、杨章玉协助办理将义乌市××镇××村高层权益面积105平方米过户至原告名下的转移登记手续（其中被告杨章玉户过户35平方米，被告王某2、舒国情、王某1户过户70平方米）；3、判令被告王某2、舒国情、杨章玉支付违约金（自起诉之日起以787500元为基数按日千分之三计付至权益证过户至原告名下止）。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：被告王某2、舒国情系夫妻，被告杨章玉系被告王某2的母亲，被告王某1系被告王某2、舒国情的女儿。2020年3月8日，原告与被告王某2、舒国情、杨章玉签订《置换权益转让合同》一份，约定被告王某2、舒国情、杨章玉、王某1将位于义乌市××镇××村高层权益面积105平方米转让给原告，其中被告杨章玉户出售35平方米，被告王某2、舒国情、王某1户出售70平方米；转让价格人民币787500元；被告于取得权益证后7个工作日内到相关部门办理权益证过户手续；合同签订之日原告支付了187500元定金。2020年11月10日，被告王某2、舒国情、杨章玉、王某1已取得权益证，并可办理备案等过户手续。原告多次要求被告按合同履行备案等过户手续未果。综上，原告认为，原、被告签订的《置换权益转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。原告已按约履行合同义务，现被告拒绝履行合同的，构成违约，应承担继续履行合同的义务并承担违约责任。特提起诉讼。 四被告共同答辩称，1、2020年3月8日原告与第一、二、四被告订立置换权益转让合同一份，并由第一被告收取购房定金属实，但合同中105平方中的70平方米属于第一、二、三被告家庭共同共有，转让时第三被告未满八周岁，合同损害了第三被告的利益，违反了监护制度强制性规定，也违背了家庭关系的公序良俗，该70平方转让无效。2、诉状陈述的原、被告属亲戚关系属实，被告之间的家庭关系属实。3、被告取得权益证后的七日内，原告诉求的金谷里小区高层权益面积未开放交易过户客观上无法按转让合同的约定办理过户手续。4、金谷里小区高层权益面积价格在订立合同后猛涨，即使被告违约，在履约后原告也没有损失，原告诉求的日千分之三违约金，该约定明显过高，依法应予调整，原告诉求从起诉日起算违约金没有事实与法律依据。本案没有被告导致的违约情形。5、置换权益合同中没有第三被告，该合同对第三被告不发生合同约束力。6、本案的第一、二、四被告积极履行合同，配合有关部门办理了权益证，2020年11月10日取得了权益证，原告11日晚上就上门了解权益证事宜并偷录谈话，谈话主动提出红包补差价，一两天期间根本没有诉状所陈述多次要求过户的情形。第一、二、四被告一直同意转让事实也同意过户，在原告起诉后也托人前去调解，均被原告拒绝，因价格涨幅的原因，按原价格交易显失公平，第一、四被告与原告协商适当予以弥补，合情合理了也符合原告本人最初的意思，被告没有就此拒绝过户。综上，转让合同中70平方米部分无效，在原告起诉时客观上无法办理过户，第一、二、四被告主观上没有拒绝办理过户，第一、二、四被告请求判决驳回第二、三项诉讼请求，同时判决驳回对第三被告的所有诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 一、置换权益转让合同一份，证明：被告将105平方米权益面积出售给原告，其中被告杨章玉过户35平方米，被告王某2、舒国情、王某1过户70平方米，并约定了相关违约责任。 二、收款收条一份，证明：原告已支付187500元定金。 三、录音光盘及文字整理资料打印件各一份，证明：被告已于11月10日取得权益证，拒绝按照合同履行备案等过户手续。 四、义乌市不动产登记中心档案证明复印件一份，证明：杨章玉、王某2、舒国情、王某1已经取得权益证。 五、放开交易函复印件一份，证明：涉案佛堂镇金谷里权益面积已经放开交易，于2021年1月10日开始可办理过户手续。 被告质证认为，一、对置换权益转让合同的真实性，第一、二、四被告没有异议，第三被告不知道。对合法性，该转让合同违反了民法典有关监护人制度的规定，侵犯了第三被告的财产权，也违背了家庭关系的公序良俗。对关联性有异议，合同第一条权益证所有权只有第一、二、四被告，对第三被告不发生效力，且第一、二被告部分是家庭共有；合同第三条第三点权益证发放七个工作日内并未开放过户交易，该条无法履行；第三条第四点，是由于甲方的原因才按千分之三支付违约金，但本案并非甲方原因；日千分之三违约金约定过高；合同的第四条第四点甲方已积极办理了权益证。二、对收款收条的真实性第一、二、四被告没有异议，第三被告不知道。对合法性，定金数额超过20%的法定上限。三、对录音光盘及文字整理资料的真实性第一、四被告没有异议，但对话身份不太明确，内容不清楚，第二、三被告对录音并不知情。对合法性有异议，该录音资料是偷录的，未经一、四被告同意，将日常的谈话进行偷录。对关联性有异议，该录音资料与第二、三被告无关。录音总时长是一小时零八分，内容上第一、四被告和原告以及陈思佳，在价格补偿上有过多种方式的协商，但最终没有达成一致，只说参照别人家的做法进行补偿，这种协商符合常理，也符合法律有关要约承诺的规定。该录音可以证明交易的权益证面积单价上涨，原告在履约后不会有损失，损害了第三被告未成年人的利益。录音资料证明在录音时没有具备办理过户的条件，自始至终四被告也没有拒绝办理过户。四、对义乌市不动产登记中心档案证明无异议。五、放开交易函的真实性无异议，对关联性有异议，该交易函与合同约定的第三条第三点不一致。 四被告为支持其抗辩，向本院提供权益凭证号为100（2020）001395的义乌市城乡新社区集聚建设置换权益凭证一份，证明：《置换权益转让合同》中70平方米权益面积系家庭共同共有。 原告质证认为，对权益证的真实性没有异议，但不能达到被告的证明目的。涉案的王某2户出售给原告的70平方权益证因王某2、舒国情系被告王某1的监护人、法定代理人，基于其特殊关系，被告王某2、舒国情有权代理出售被告王某1的份额。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，对证据一的真实性予以确认，原告确与被告王某2、舒国情、杨章玉就坐落于义乌市××镇××村的集聚高层权益面积105平方米转让签订《置换权益转让合同》。对证据二的真实性予以确认，原告在签订上述合同后已支付187500元。对证据三的真实性予以确认。对证据四的证明力予以确认。对证据五的真实性予以确认，佛堂镇金谷里区块高层权益面积自2021年1月10日可办理权益面积转让过户手续。 被告提供的证据中，对该权益证的真实性予以确认，案涉权益面积中的70平方米为被告王某2、舒国情、王某1共同共有。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 被告王某2、舒国情系夫妻关系，被告王某1为二人之女，被告杨章玉为王某2的母亲。2020年3月8日，原告（乙方）与被告王某2、舒国情、杨章玉（甲方）签订《置换权益转让合同》一份，约定：甲方同意将坐落于义乌市××镇××村××层的权益面积出售给乙方，该权益证所有权人王某2、舒国情、杨章玉，经共有权人协商一致，将其中105平方米高层权益面积转让给乙方；交易价格为787500元，并注明“本价格不随市场行情的变化而变化”；乙方应在签订合同当日向甲方支付187500元作为购房定金；甲、乙双方办理该权益证过户手续完毕当日，乙方向甲方支付剩余房款600000元；甲、乙双方同意于权益证下发后7个工作日内向相应房产部门办理权益证转移手续。合同亦对双方责任及违约责任等进行了约定。另，合同上手写补充“甲方转让乙方权益面积105平方，其中王某2与舒国情70平方，杨章玉35平方”，该处补充经捺印确认。合同落款处有原告王燕仙，被告王某2、舒国情、杨章玉签名、捺印。后被告王某2于同日出具收条一份，载明“今收到王燕仙购房定金187500元”。另查明，被告杨章玉已取得凭证号为100（2020）001394的权益证，权益面积为105平方米；被告王某2、舒国情、王某1已取得凭证号为100（2020）001395的权益证，权益面积为324.78平方米；上述权益证中包括双方在本案中交易的面积部分。案涉房屋权益面积所在的佛堂镇金谷里区块高层权益面积自2021年1月10日放开交易，已可办理相关权益面积转让过户手续。 本院认为，原告王燕仙与被告王某2、舒国情、杨章玉签订的《置换权益转让合同》系双方真实意思表示，且经上述各人签名、捺印确认。案涉105平方米房屋权益面积中，对杨章玉享有的35平方米房屋权益面积，被告并未提出异议，存在争议的70平方米权益面积系被告王某2、舒国情、王某1共同共有。原告与被告王某2、舒国情、杨章玉签订案涉《置换权益转让合同》时，被告王某1系无民事行为能力人，但被告王某2、舒国情作为其监护人，原告有理由相信其能够代表王某1签订上述合同，且王某1作为未成年人无独立经济能力和收入来源，后续实际获取权益证房屋过程中所需缴纳的有关费用均由其父母承担，双方的交易价格亦未明显损害王某1的权益，被告以合同损害王某1利益为由抗辩70平方米部分合同无效，本院不予采纳。另，从三人享有的权益面积而言，涉案合同涉及的仅为324.78平方米中的70平方米，三人亦可通过家庭内部分配和调剂实现共有人之间权利义务的平衡，而不宜在房价上涨的背景下仅以此为理由主张合同无效。综上，涉案《置换权益转让合同》系原、被告双方真实意思表示，除购房定金部分外不违反法律、法规的强制性规定，亦不存在其他无效情形，应当认定该合同除购房定金数额超过房屋权益面积交易总价的20%部分外的内容合法有效，原、被告应按约定履行。现原告已按合同约定支付首期购房款187500元，在当前可办理相关权益面积转让过户手续的情况下，被告亦应按约定协助原告办理权益面积变更登记手续。关于剩余购房款60万元，原告同意在被告登记后支付，为避免诉累和尽可能一次性解决矛盾纠纷，本院在本案中一并处理。依照《中华人民共和国民法典》第二十七条、第三十四条、第一百四十三条、第一百五十六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百八十六条之规定，判决如下： 一、原告王燕仙与被告王某2、舒国情、杨章玉于2020年3月8日签订的《置换权益转让合同》有效（超过房屋权益面积交易总价20%部分的有关定金条款除外）。 二、被告王某2、舒国情、王某1、杨章玉于本判决生效后七日内协助原告王燕仙办理位于义乌市××镇××区块的105平方米高层置换权益面积【其中杨章玉享有的凭证号100（2020）001394的权益证中面积35平方米，王某2、舒国情、王某1享有的凭证号为100（2020）001395的权益证中面积70平方米】变更登记手续。 三、原告王燕仙在上述变更登记手续完成后七日内支付被告王某2、舒国情、王某1、杨章玉剩余购房款60万元。 四、驳回原告王燕仙的其他诉讼请求。 案件受理费5838元、保全费4458元，由原告和四被告各负担5148元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 凯 二〇二一年一月十三日 法官助理  倪淑萍 书 记 员  颜虹英 10-