上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12767号上诉人（原审原告）：上海宏精医疗器械有限公司，住所地上海市金山区夏宁路******。法定代表人：甘霖，执行董事。委托诉讼代理人：栾明鹤，上海九泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海华纺和成房地产开发有限公司，住所地上海市金，住所地上海市金山工业区亭卫公路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡志坚，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。上诉人上海宏精医疗器械有限公司（以下简称宏精公司）因与被上诉人上海华纺和成房地产开发有限公司（以下简称华纺和成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初10616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏精公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判支持宏精公司一审诉讼请求。事实与理由：1.一审法院混淆了验房与收房的概念，归纳案件争议焦点有误，事实认定不清。2.根据合同约定，如华纺和成公司没有按约定提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》（以下简称“两书”），宏精公司有权拒绝接收房屋，华纺和成公司拒绝先验房再收房，且没有提供“两书”，应承担违约责任。根据合同约定，房屋交付的标志是签订房屋交接书，双方没有按约在2019年9月30日之前签订房屋交接书，相关责任在于华纺和成公司。华纺和成公司辩称，不同意宏精公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：没有交房的违约责任在于宏精公司。关于交房流程，相关法规没有规定必须先验房再交房，这是留给开发商自行决定的，开发商根据行业惯例，先交房再验房可以保证交房过程顺畅，且合同对交房流程也没有约定，故也不违反合同约定。收房是权利也是义务，先付款再交房，对宏精公司的实体权利没有影响，华纺和成公司并没有拒绝验房，如房屋有质量问题，公司愿意维修。2.“两书”系格式文本，在交房前华纺和成公司已经准备好，不存在无法出示的问题，宏精公司以交房流程不当、面积补差有误、要求重新测绘、缺少材料为由拒绝收房，没有任何依据。宏精公司向一审法院起诉请求判令：1.华纺和成公司向宏精公司支付逾期交房违约金人民币39,235.5元；2.华纺和成公司向宏精公司支付以39,235.5元为本金,每日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算,自2020年4月8日（最后一份要求承担逾期交房违约金的通知书华纺和成公司签收日期为2020年3月30日，后加5个工作日计算）起至实际支付之日止期间的利息。一审法院认定事实如下：2018年3月23日，宏精公司和华纺和成公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：宏精公司购买《华城名邸(二期)》10号12层1201室商品房（以下简称涉案房屋），建筑面积为119.45平方米，总房价款（暂定）2,281,137元。合同第五条约定，在涉案房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如华纺和成公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：按涉案房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同第十条约定，涉案房屋的交付必须取得了《住宅交付使用许可证》（发证日期2019年5月15日）。合同第十一条约定，华纺和成公司定于2019年9月30日前将涉案房屋交付给宏精公司，除不可抗力外。合同第十二条约定，华纺和成公司如未在本合同第十一条约定期限内将涉案房屋交付宏精公司，应当向宏精公司支付违约金，违约金按宏精公司已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，涉案房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，华纺和成公司应在交付之日前7天书面通知宏精公司办理交付涉案房屋的手续，宏精公司应在收到该通知之日起5天内，会同华纺和成公司对涉案房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《房屋交接书》。在验收交接时，华纺和成公司应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因涉案房屋用途为居住用房，华纺和成公司应向宏精公司提供“两书”。同时，华纺和成公司应当根据宏精公司要求提供实测面积的有关资料。华纺和成公司如不出示和不提供前款规定的材料，宏精公司有权拒绝接受涉案房屋，由此而产生的延期交房责任由华纺和成公司承担。一审法院另查明，2018年6月25日，宏精公司支付华纺和成公司2,281,137元购房款。2019年7月12日，华纺和成公司开具三张总金额为2,283,810.58元的增值税专用发票，发票上显示涉案房屋的实测面积为119.59平方米。2020年3月20日，宏精公司支付华纺和成公司维修基金4,646.07元及补房价款2,673.58元。一审法院再查明，2019年7月，华纺和成公司向宏精公司寄送《房屋交付须知》、《业主应结清的款项》(其中：面积差额=实测面积-预测面积=0.14，房屋差额2,673.58元)、《房屋入伙通知书》。宏精公司收到该三份文件后于2019年7月17日发《复函》至华纺和成公司，认为宏精公司于2019年7月11日收到的房屋验收通知无华纺和成公司盖章、无通知对象、描述的收房流程缺乏明确的法律根据和约定基础，违背商业公平原则，且宏精公司员工分别于2019年7月14日、2019年7月16日赴现场与华纺和成公司就房屋验收、收房流程等事项进行协商未果，故交房失败。2019年9月21日，华纺和成公司向宏精公司寄送《收房催告函》，要求宏精公司前来办理交付手续。宏精公司于2019年9月26日回函要求双方进一步就核验材料、交房事宜进行协商。2020年3月6日，华纺和成公司再次发函至宏精公司，认为华纺和成公司员工按照正常流程办理包括宏精公司在内的所有业主的房屋交付手续，不存在强制交房、显失公平的问题。宏精公司需尽快过来办理交接手续。2020年3月28日，宏精公司发《通知函》至华纺和成公司，明确2020年3月20日宏精公司已收房，但是华纺和成公司已逾期交房应当赔偿违约金。一审庭审中，宏精公司提供2019年7月14日及2019年7月16日多段视频证明系华纺和成公司问题导致无法接收房屋，华纺和成公司对宏精公司提供的证据真实性不认可，认为宏精公司未提供拍摄该几段视频的原始载体，不符合举证规则。一审法院认为，宏精公司和华纺和成公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。本案的争议焦点是：宏精公司未实际收房是否系华纺和成公司违约造成。2019年7月至9月，华纺和成公司两次通知宏精公司交房，宏精公司两次回函并去现场，双方对于涉案房屋收房流程经过协商仍未能达成一致故未实际交房。一审法院认为，首先，收房既是权利，也是义务，对于宏精公司来说，先缴款再收房对其权利未有影响，如存在房屋质量问题，可要求华纺和成公司履行保修义务，严重的质量问题也可拒绝收房，且从后续收房行为来看，涉案房屋并不存在可拒绝收房的质量问题；对于华纺和成公司来说，先让宏精公司验收房屋后再补收房款及维修基金也无实质影响，双方的分歧完全可以通过协商处理；其次，从合同约定来看，实测面积的价款应在房屋交付时支付，宏精公司提出华纺和成公司未告知其实测面积，但从华纺和成公司向宏精公司寄送的《业主应结清的款项》中已明确实测面积和应补缴的款项，且购房发票开票日期为2019年7月12日，故对于宏精公司的该主张不予采信，宏精公司在2019年7月应已知晓涉案房屋实测面积及应补缴的房款；再次，宏精公司提出华纺和成公司未提供“两书”，故有权拒绝接受涉案房屋，该主张与宏精公司陈述多次前往华纺和成公司处收房而华纺和成公司拒绝配合相矛盾，且“两书”系格式文本，不存在无法出示的可能。综上，华纺和成公司在合同约定的交房日前已符合交房条件并通知宏精公司收房，涉案房屋未能交房的原因不能归责于华纺和成公司，宏精公司诉请的逾期交房违约金不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，于二○二○年九月二十八日作出判决：驳回上海宏精医疗器械有限公司要求上海华纺和成房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费减半收取390元，由上海宏精医疗器械有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，宏精公司与华纺和成公司签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为华纺和成公司是否未按合同约定向宏精公司履行交房手续。对此，本院认为，关于验房和收房的顺序问题，双方合同对此并未明确约定，宏精公司也于2020年3月20日收房，并没有提供证据证明涉案房屋存在实质性质量瑕疵，故宏精公司提出因未先验房故拒绝收房的理由不能成立。关于华纺和成公司是否向宏精公司出示实测面积报告及“两书”的问题，华纺和成公司在双方约定的交付期限内两次向宏精公司发出收房通知，通知宏精公司前来办理房屋交接手续，通知中明确了实测面积及应补缴的款项。涉案房屋已经取得预售许可，并早于2019年5月15日取得《住宅交付使用许可证》，华纺和成公司通知宏精公司收房，其没有不向宏精公司出示“两书”的必要，且该楼盘也未发生因缺少“两书”导致无法交房的情况。故宏精公司无权拒绝收房，涉案房屋未能按时交付系宏精公司自身原因造成，华纺和成公司在此过程中未有违反合同约定的行为。综上，宏精公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由上海宏精医疗器械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年一月二十六日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……