湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0703民初4290号原告（执行案外人）：徐宗辉，男，1986年10月1日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：陈言军，湖南合策律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郭延强，湖南合策律师事务所执业律师。代理权限为一般授权代理。被告（申请执行人）：骆介平，男，1968年9月20日出生，汉族，户籍所在地湖南省南县，现住常德市鼎城区。被告（被执行人）：刘佑林，男，1957年3月7日出生，汉族，住湖南省沅江市。被告（被执行人）：湖南中奥房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道贾家湖社区武陵大道**。法定代表人：江用权，该公司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：唐辉，湖南宏声律师事务所执业律师。代理权限为特别授权代理。原告徐宗辉与被告骆介平、刘佑林、湖南中奥房地产开发有限公司（以下简称中奥公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐宗辉及其委托诉讼代理人郭延强，被告骆介平、刘佑林、及被告刘佑林、中奥公司的委托诉讼代理人唐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐宗辉向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院停止对浙商广场2511号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.请求确认浙商广场2511号房屋归徐宗辉所有，并要求被执行人中奥公司协助徐宗辉办理房屋产权转移登记。事实与理由：申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，鼎城区人民法院（2016）0703民初1798号民事调解书已经发生法律效力，在执行本案过程中，徐宗辉于2020年10月14日提出书面异议，鼎城区人民法院于2020年10月27日作出（2020）湘0703执异72号执行裁定书，驳回了徐宗辉的执行异议。徐宗辉现依法向鼎城区人民法院提起执行异议之诉。徐宗辉认为上述浙商广场2511号房屋不属于被执行财产范围，系徐宗辉的合法财产。理由为:2011年4月17日，徐宗辉与中奥公司签订《楼宇认购书》，约定中奥公司将其开发的浙商广场B栋2511号房屋出让给徐宗辉，合同总金额为913589元，徐宗辉支付了定金10000元。2012年8月25日，双方确定合同价款为913619元，95折后价款为864817元。徐宗辉与中奥公司协商一致，以四种方式支付了全部购房款，中奥公司向徐宗辉出具了收据并加盖公司财务专用章，同时，徐宗辉向中奥公司支付100元备案费。2012年10月15日，徐宗辉收取了该房屋并装修使用至今。虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但双方实际已经形成了房屋买卖合同关系，且徐宗辉已经实际履行了全部义务，中奥公司也已经予以接受，双方的合同关系已经形成并生效。多年以来，徐宗辉要求中奥公司办理备案登记及不动产产权过户登记，但中奥公司以各种理由拒绝协助办理。综上，徐宗辉认为在已经支付全部购房款、并实际占有、使用涉案房屋的情况下，能够确认该浙商广场2511号房屋属于徐宗辉所有，不属于被执行人中奥公司的财产，不属于可强制执行的财产范围。为保护合法权益，徐宗辉依法向人民法院提起异议，望人民法院查明事实，支持徐宗辉的请求。骆介平辩称，中奥公司尚欠骆介平的借款本息一共一千万左右，骆介平不同意解除对涉案房屋的查封。刘佑林、中奥公司共同辩称，刘佑林不是本案适格主体，中奥公司的法定代表人是江用权，本案原告徐宗辉不是本案适格主体，徐宗辉没有实际向中奥公司支付合同约定的购房款，涉案房屋2511号现在还属于中奥公司所有，请人民法院依法驳回徐宗辉的诉讼请求，确认涉案房屋归中奥公司所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对徐宗辉向本院提交的证据《楼宇认购书》、收据（No.5389705）、《商品房买卖合同》、（2008）武民初字第1399号民事判决书、收据（No.5389706,备案费）、及徐宗辉、中奥公司、刘佑林共同向本院提交的“徐道明情况说明”、结算凭证（No.40083493）,中奥公司、刘佑林、骆介平对《楼宇认购书》的真实性无异议，但对其证明目的有异议；三被告对收据（No.5389705）的三性均有异议，并认为收据上多处空白且字迹模糊，徐宗辉也没有提供收据的付款、刷卡依据；三被告对《商品房买卖合同》及结算凭证的三性均有异议，《商品房买卖合同》系复印件，不符合证据形式，结算凭证系复印件，收款方为常德家俱综合大市场项目部，不是本案的被告中奥公司，中奥公司、刘佑林向本院提交了结算凭证（No.40083493）的原件，原件上备注“朱元发未收”字样，证明徐道明并未向中奥公司缴纳购房款，徐宗辉对该证据的真实性无异议，但认为不能达到两被告的证明目的；三被告对（2008）武民初字第1399号民事判决书的三性和证明目的均有异议，并认为民事判决书系复印件，民事判决书中的原、被告是徐道明、朱元发，不是本案的当事人；三被告对收据（No.5389706）的真实性无异议，但认为不能说明徐宗辉已经按照双方约定支付购房款，取得了房屋所有权；原告徐宗辉与被告中奥公司、刘佑林对“徐道明情况说明”的真实性均无异议，但三被告认为“徐道明情况说明”不能到达其证明目的，本案房屋的购买人系案外人徐道明，而不是徐宗辉;同时根据中奥公司、刘佑林提供的证据，徐道明（徐宗辉）并没有支付涉案房屋的购房款，不能达到徐宗辉的证明目的。本院认为，原、被告对《楼宇认购书》、“徐道明情况说明”、收据（No.5389706）的真实性无异议，本院予以确认；对于收据（No.5389705）载明的总房款867938元的组成，徐宗辉认为包括抵扣的案外人朱元发欠付徐道明的债权50万元、徐道明所有的汇美家居的房屋（徐宗辉称系朱元发将该房屋私自处理，朱元发2012年同意以345000元抵偿徐道明的损失）抵扣2511号房屋的房款34.5万元，但徐宗辉未向本院提供相应的证据证明上述两笔款项已实际抵扣，故本院不予认定，对于总房款组成中剩余的定金10000元和房款12938元，中奥公司认可已实际支付，本院予以确认；对徐宗辉提交的《商品房买卖合同》,系复印件，无法确认其真实性，不予认定；（2008）武民初字第1399号民事判决书虽系复印件，但与庭审后徐宗辉复印的执行材料互相印证，可以证明徐道明与朱元发因建设工程纠纷于2008年进行过诉讼的事实，予以认定；对徐宗辉、中奥公司、刘佑林向本院提交的结算凭证（No.40083493），本院认为对于徐道明缴纳购房款的事实应有付款凭证予以佐证，徐宗辉未向本院提交相应的证据予以佐证，故本院对徐道明向中奥公司缴纳购房款101200元的事实不予采信；2、对徐宗辉向本院提交的第三组证据：“徐宗辉情况说明”、《浙商广场前期物业服务合同》、收据（No.7849847），三被告认为“徐宗辉情况说明”系复印件，无法核实其真实性，对三性均有异议；三被告对《浙商广场前期物业服务合同》的真实性无异议，但认为物业合同不能证明徐宗辉实际取得了涉案房屋所有权；三被告对收据（No.7849847）的三性均有异议，并认为此收据是徐宗辉向常德市成邦房地产经纪有限公司缴纳的服务佣金，与本案没有关联性，且不能证明徐宗辉是涉案房屋的所有者。本院认为，“徐宗辉情况说明”系复印件，徐宗辉未向本院提交相应的证据佐证该情况说明的真实性，本院不予确认；《浙商广场前期物业服务合同》系原件，能够证明徐宗辉与常德市常盛物业服务有限公司签订物业服务合同的事实，予以认定，收据（No.7849847）虽系原件，但与本案无关联，不予认定；3、对徐宗辉庭审后向本院提交的武陵区人民法院的复印材料：强制执行申请书、执行明细表、授权委托书、常德市新星法律服务所出庭函、（2009）武执字第126号执行裁定书、协助执行通知书（二份）、执行结案申请书、执行结案通知书，中奥公司、刘佑林质证认为：中奥公司没有收到武陵区人民法院的书面协助执行通知书；徐道明申请执行的金额为345788元，与徐道明所写的执行结案申请书所陈述的50万元的金额不一致；中奥公司、徐道明、朱元发三方根本没有就徐道明与朱元发之间债务抵扣事实达成任何协议，中奥公司也没有自愿支付徐道明执行款50万元；中奥公司即使要协助武陵区人民法院执行案件，前提是收到法院书面的协助执行通知书，对执行金额没有异议，然后也可以采取多种协助方式，比如支付现金，变卖相关物业。综上，涉案争议房屋仍属于中奥公司所有；骆介平认为上述证据不能证明徐宗辉已支付购房款，涉案争议房屋属于徐宗辉所有的证明目的；本院审查认为：上述证据材料能够证明徐道明2009年2月向武陵区人民法院申请强制执行（2008）武民初字第1399号民事判决,武陵区人民法院立案受理后,在执行过程中,2011年10月27日徐道明以中奥公司自愿给付了其执行款伍拾万元为由,向武陵区人民法院申请结案,2011年10月27日,武陵区人民法院作出(2009)武执字第126号执行结案通知书的事实;4、对中奥公司、刘佑林共同向本院提交的（2014）湘高法民再终字第155号民事判决书及《常德市汇美家具广场1、2区经济纠纷鉴定咨询意见书》，徐宗辉对其真实性和合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。本院认为，（2014）湘高法民再终字第155号民事判决书并未对《常德市汇美家具广场1、2区经济纠纷鉴定咨询意见书》附件2中《汇美项目A区住宅销售明细》的真实性予以否认，且徐宗辉亦未向本院提交其他的证据反驳附件2的真实性，附件2中载明汇美项目A区5014号户名为徐道明的房屋“发票金额”、“朱元发账面收款”、“希豪收款”（希豪公司后更名为中奥公司）三栏均为空白，且徐宗辉未向本院提交有效的证据证明已向中奥公司实际支付汇美项目A区5014号房屋的购房款，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对中奥公司、刘佑林主张徐道明未实际支付汇美项目A区5014号房屋购房款的事实予以确认；5、对中奥公司、刘佑林共同向本院提交的中奥公司发给徐道明的《通知书》、邮政EMS快递单、邮政EMS签收记录，徐宗辉对其三性均无异议，对证明目的有异议；本院认为，该组证据能够证明中奥公司于2020年4月23日向徐道明发出腾房及追缴房屋租金通知的事实，故本院对该组证据予以确认；6、对中奥公司、刘佑林共同向本院提交的（2020）湘0702民初80号民事判决书、（2020）湘07民终957号民事判决书，徐宗辉对其三性均无异议，对证明目的有异议，徐宗辉认为与本案没有关联；本院认为，该两份民事判决书处理的是徐道明等人与中奥公司的建设工程施工合同纠纷，与本案无关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2006年3月2日，常德希豪房地产开发有限公司（以下简称希豪公司，2007年3月变更为中奥公司）以朱元发为被告，向武陵区人民法院提起诉讼，请求：1、解除与朱元发签订的“希豪家具经营市场联合开发合同”及相关补充协议；2、判令朱元发、任宝岩、汪明淑与中奥公司对已经发生的开支、销售进行清理、结算并移交全部资料；3、朱元发、任宝岩、汪明淑赔偿因违约给其公司造成的经济损失650万元并承担本案诉讼费用。该案历经10余年的诉讼，湖南省高级人民法院于2014年12月3日作出（2014）湘高法民再终字第155号民事判决，最终确认中奥公司应支付给朱元发的各类款项为13434162.68元；2、2008年7月28日，徐道明以朱元发为被告，向武陵区人民法院提起诉讼，2008年11月3日，武陵区人民法院作出（2008）武民初字第1399号民事判决，判决朱元发在判决生效后五日内偿还徐道明工程款及借款375778元。徐道明于2009年2月向武陵区人民法院申请强制执行（2008）武民初字第1399号民事判决,武陵区人民法院立案受理后,2011年10月27日，徐道明以中奥公司自愿给付了其执行款伍拾万元为由,向武陵区人民法院申请结案,2011年10月27日,武陵区人民法院作出(2009)武执字第126号执行结案通知书；3、徐道明与徐宗辉系父子关系。2011年4月17日，中奥公司与徐宗辉签订《楼宇认购书》，约定徐宗辉认购中奥公司所有的位于常德市××道××广场××栋××层××号房屋，并于当日向中奥公司缴纳购房定金10000元，并约定徐宗辉于签署认购书七天之内补足签约款885317元。“徐道明情况说明”中载明徐宗辉购房资金组成为：朱元发官司中协助执行费50万元，朱元发占有徐道明购买的汇美家居广场115平方米住宅物业一套，按照现行3000元每平方米单价评估，总价为345000元，交付1万元购房定金，三项资金共计855000元，按照0.95折优惠销售，客户仍需补足现金12938元。徐宗辉后续又支付房款12938元及备案费100元。2012年10月，徐宗辉占有并开始使用涉案2511号房屋至今（出租）。2020年4月22日，中奥公司向徐道明发出收回浙商广场2511号房屋及追缴房屋租金的《通知书》，主要内容为：1、你（徐道明）要求中奥公司代朱元发支付被法院执行的50万元，但你没有向中奥公司递交朱元发认可这50万元的证据，也没有相关的法律文书佐证；2、你（徐道明）说购买了“汇美广场”5014号住宅房交了101200的房款，但湖南省高级人民法院委托湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司的咨询意见书中的附件2清楚的写明了徐道明没有交付101200元房款。徐道明于2020年4月23日签收该通知。2020年5月16日，中奥公司的法定代表人变更为江用权；4、骆介平与中奥公司、刘佑林民间借贷纠纷一案，本院经审理后，于2017年5月24日作出（2016）湘0703民初1798号民事调解书，双方一致达成如下协议：中奥公司、刘佑林尚欠骆介平借款本金600万元及从借款之日起至还款之日止按月息2分计算的利息，双方议定于2017年7月31日前偿还全部借款及利息（已支付的220万元从利息中扣除）。后中奥公司、刘佑林未按本调解协议约定履行给付义务，骆介平向本院申请强制执行。本院于2016年9月20日作出（2016）湘0703执保450号民事裁定书，裁定：冻结中奥公司、刘佑林的存款950万元或查封、扣押价值相等的其他财产。2016年11月22日，本院向常德市国土资源局发出（2016）湘0703执保450号协助执行通知书，查封了中奥公司位于常德市武陵区××广场××房屋（含涉案的2511号房屋在内）。2020年10月14日，徐宗辉向本院提出案外人执行异议，本院于2020年10月27日作出（2020）湘0703执异72号执行裁定书，裁定驳回徐宗辉的异议请求。徐宗辉不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为：1、刘佑林是否是本案的适格主体；2、是否应停止对浙商广场2511号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；3、浙商广场2511号房屋的所有权问题如何确认。关于焦点1，刘佑林辩称刘佑林已不是中奥公司的法定代表人，不应被列为本案被告。经庭审查明，（2020）湘0703民初1798号骆介平与刘佑林、中奥公司民间借贷一案中，刘佑林向骆介平出具了两份借条，中奥公司在借据上加盖了公章，且2017年5月24日，刘佑林、中奥公司共同确认尚欠骆介平借款本金600万元及利息，并同意共同偿还。故骆介平向本院申请强制执行时，列刘佑林、中奥公司为被执行人符合法律规定。根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案庭审中，被执行人刘佑林、中奥公司均认为案外人徐宗辉未支付全部的购房款，对本案的执行标的浙商广场2511号房屋不享有排除强制执行的民事权益，涉案房屋仍登记在中奥公司名下，属于中奥公司所有，刘佑林、中奥公司的主张反对案外人的异议，故被执行人刘佑林、中奥公司应为本案的共同被告；关于焦点2，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中案外人徐宗辉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。经庭审查明，在本院查封涉案房屋之前双方仅签订《楼宇认购书》，认购书是中奥公司通过认购的方式向徐宗辉收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，且《楼宇认购书》并不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，故徐宗辉与中奥公司并未签订合法有效的书面买卖合同；徐宗辉认可涉案的商品房自己并未用于居住，而是出租给他人使用；关于涉案房屋价款的支付，庭审中双方确认涉案房屋的总价款为867938元，中奥公司仅认可收到徐宗辉支付的购房定金1万元及房款12938元，对于另外的房款，徐宗辉主张已通过案外人朱元发欠付徐道明的债权50万元、徐道明所有的汇美家居的房屋款予以抵扣，但未向本院提供有效的证据予以证明，故本院认定徐宗辉已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十；因此,徐宗辉提出的异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件;其次,本案中中奥公司与徐宗辉签订的《楼宇认购书》,实质上是以物抵债协议,该协议的目的在于消灭徐道明与朱元发、朱元发与中奥公司之间的债权而非单纯的房屋买卖。本案中,徐道明并非中奥公司的债权人，而是朱元发的债权人，该以物抵债协议得以成立的前提条件是尚需得到朱元发的认可，但徐宗辉未向本院提供朱元发认可的相关证据；同时以物抵债协议不是双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记前，以物抵债协议并不形成优于其它债权的利益，且破坏了债权平等受偿原则，损害了其他与中奥公司之间存在债权关系当事人的合法权利，故不能据此产生针对涉案不动产的物权期待权；综上，徐宗辉对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对徐宗辉主张停止对浙商广场2511号房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求不予支持；关于焦点3，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外”，不动产物权以登记为公示生效要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。经庭审查明，涉案的浙商广场2511号房屋仍登记在中奥公司名下，徐宗辉主张对涉案房屋享有所有权，但未向本院提交相应的证据证明已办理了不动产物权的变更、转让登记手续，故涉案房屋的所有权并未发生变化，仍属于中奥公司所有。综上，徐宗辉的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款的规定，判决如下：驳回徐宗辉的全部诉讼请求。案件受理费100元，由徐宗辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  贾建林审 判 员  曹 琴人民陪审员  胡中琴二〇二一年一月五日书 记 员  熊泽颖附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。