广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1201号原告（反诉被告）：梁喜春，女，1973年3月29日出生，汉族，住湛江市霞山区*****旧楼305房，公民身份号码440************86X。委托诉讼代理人：王名冉，广东宏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：林广利，广东宏东律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴保生，男，1966年10月15日出生，汉族，住湛江市霞山区**********，公民身份号码440************437。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。被告（反诉第三人）：朱惠常，女，1969年4月10日出生，汉族，住湛江市霞山区**********，公民身份号码440************427。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。被告（反诉第三人）：吴杰，男，1993年4月22日出生，汉族，住湛江市霞山区**********，公民身份号码440************410。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。被告（反诉第三人）：吴文妙，男，1996年2月28日出生，汉族，住湛江市霞山区**********，公民身份号码440************311。委托诉讼代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。原告（反诉被告）梁喜春诉被告（反诉原告）吴保生、被告（反诉第三人）朱惠常、吴杰、吴文妙买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁喜春及其委托诉讼代理人王名冉、林广利，被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙的共同委托诉讼代理人李海雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁喜春向本院提出诉讼请求：1.确认《农村土地使用权转让协议》无效；2.判令四被告返还原告500000元及在该土地上投入的建房款约150000元；3.判令四被告支付原告因涉案土地而支出的宅基管理费16000元、宅基地增容费2000元、创建生态文明村款项20000元；4.判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼保全费、担保保险费、鉴定费、评估费及诉讼费等）由被告承担。在诉讼过程中，原告变更其第3项诉讼请求为：判令四被告支付500000元的资金占用费（从2018年4月18日起计至款项还清之日止按年利率6%计算）。事实与理由:2018年4月18日，原告与被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙签订《农村土地使用权转让协议》（以下简称：“《转让协议》”），约定被告将位于湛江市霞山区********烟厂旁238平方米的宅基地的使用权转让给原告。签订协议后，原告支付了受让土地的定金10000元和490000元。原告于2018年6月开始在涉案宅基地上建设房屋，在施工至正负零时，被告的近亲属多次无故阻挠导致原告停工至今。根据相关法律规定，原、被告之间签订的《转让协议》应为无效合同，四被告应将500000元返还原告并支付相应的利息。被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙共同辩称，涉案宅基地权属不存在任何争议，案外人的无故干扰与被告无关。若法院认定《转让协议》无效，则被告仅需向原告返还490000元，因原告仅向被告支付了490000元，尚欠10000元未付。原告主张的150000元建房款并非被告收取，被告没有返还义务。原告购买涉案宅基地前已明确知晓该土地的性质，原告在明知其并非集体组织成员的情况下仍购买涉案宅基地，应对其投资行为承担相应的过错责任。被告向原告返还490000元后，原告应将涉案宅基地恢复原状后返还被告。反诉原告吴保生向本院提出反诉请求：1.判令确认反诉人与被反诉人于2018年4月18日签订的《转让协议》为无效合同；2.判令被反诉人梁喜春清除湛江市霞山区********烟厂旁238平方米宅基地的地基，恢复原状后返还给反诉人；3.判令本诉与反诉的全部诉讼费用均由被反诉人梁喜春承担。事实与理由：2018年4月18日，吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙与梁喜春签订了《转让协议》，将涉案宅基地的使用权转让给梁喜春。合同签订后，梁喜春仅支付了490000元土地转让金，尚欠10000元未付。吴保生将涉案宅基地交付梁喜春后，梁喜春已在该土地上投资建房。其后，梁喜春以案外人阻扰其建房为由要求退还转让款，双方为此多次协商无果。根据相关法律规定，《转让协议》属无效协议，应按无效合同的相关原则处理，梁喜春应将涉案宅基地恢复原状返还吴保生。反诉被告梁喜春针对反诉辩称，吴保生在向梁喜春返还转让款、建房损失和资金占用费后，梁喜春才能向吴保生返还涉案宅基地，吴保生不能因无效合同收益。反诉第三人朱惠常、吴杰、吴文妙述称，对吴保生的反诉请求和事实理由无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.梁喜春提交的《转让协议》、宅基地四至图、工商银行转账汇款单、土地划分协议、买卖土地定金协议书、照片的真实性本院予以确认；2.湛江海钢材市场图片、发货单和送货单，其关联性需结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于湛江市霞山区********烟厂旁238平方土地系吴保生在湛江市霞山区***的宅基地。吴保生与朱惠常系夫妻关系，吴保生与吴杰、吴文妙系父子关系，四人均系坛坡村经济合作社成员。梁喜春则非该经济合作社成员。2017年2月18日，吴保生与案外人吴保春签订《土地划分协议书》，主要约定：坛坡村村后竹园地归吴保春使用；坛坡村村内吴国文楼后三角地块归吴保生使用；坛坡村村前地，吴保生、吴保春各使用一半，经抽签，村前环村路为界前方归吴保春使用，后方归吴保生使用；前方吴保春地在吴刘明楼房围墙向南留出3米给后方吴保生作为通道使用且留下的3米通道的地权属归吴保生所有。吴保生与梁喜春就涉案宅基地签订了《买卖土地订金协议书》，主要约定：1.土地总价500000元，现梁喜春先预付吴保生10000元；2.土地位于坛坡村村后竹园地吴保生宅基地（有土地划分协议书为证）；3.一经预付预订金即双方已达成协议，双方不准反悔，若双方违反协议，吴保生要支付五倍预订金，若梁喜春违约则吴保生没收预订金。2018年4月18日，吴保生（转让方、甲方）与梁喜春（受让方、乙方）签订《转让协议》，主要内容为：甲方将位于湛江市霞山区********烟厂旁238平方土地（附宗地四至图）的使用权转让给乙方；转让的土地使用权年限为永久；转让金为500000元，乙方在签订本合同当天现金或转账一次支付给甲方；甲方应于2018年4月18日前将土地使用权实地一次性全部交付乙方使用。原告梁喜春以及被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙均在上述协议上签名捺印。签订协议当日，梁喜春委托案外人洪孺平通过银行转账方式向吴保生支付490000元，吴保生遂将涉案宅基地交付梁喜春使用。2018年6月份开始，梁喜春在涉案宅基地上建设房屋，施工完成基础后，因遭到案外人阻挠导致停工。原告梁喜春在与吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙协商未果后，于2020年5月20日向本院提起本案诉讼，要求判如所请。在案件审理过程中，根据梁喜春的申请，本院于2020年10月15日委托广东万诚工程造价咨询有限公司对涉案宅基地的地基工程造价进行鉴定。该公司于2020年12月15日作出粤万诚价鉴字[2020]012号《湛江市霞山区********烟厂旁238平方米的宅基地地基工程工程造价鉴定意见书》，鉴定结果为：本工程鉴定结果为111642.81元。为此，原告支出鉴定费6000元。另查明，原告梁喜春于2020年5月22日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙名下的银行存款或其他财产，财产保全限额为688000元。本院于2020年5月25日作出（2020）粤0803民初1201号民事裁定，冻结了吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙名下的银行存款。原告为此支出了财产保全费3960元。本院认为，原、被告就涉案宅基地的买卖产生了纠纷，故本案属买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1.双方签订的《转让协议》是否有效；2.如《转让协议》无效，则合同双方应当如何返还。关于《转让协议》效力的问题。原告梁喜春与被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙签订的《转让协议》，虽系双方自愿签订的,但买卖的标的是农村宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”和第十一条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”，《中华人民共和国物权法》第六十条：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权”的规定，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案中，被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙将其所有的宅基地出售给坛坡村经济合作社以外的原告，违反了法律的强制性规定，故被告与原告签订的《转让协议》为无效合同，对原、被告双方不发生法律上的效力。关于《转让协议》无效，则合同双方应当如何返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因此，吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙应将依无效《转让协议》取得的500000元返还梁喜春，而梁喜春则应向吴保生返还涉案宅基地。吴保生辩称其仅收到梁喜春支付的490000元的意见，根据吴保生与梁喜春签订的《买卖土地订金协议书》约定，双方在签订正式土地买卖合同前，梁喜春应先付10000元订金。在双方签订《转让协议》，梁喜春支付转让款490000元后，吴保生将涉案宅基地交付梁喜春使用，并未对梁喜春尚未支付的10000元提出异议，故梁喜春提交的证据已形成完整的证据链，可以证实其已履行了向吴保生支付500000元款项的义务，因此本院对吴保生辩称尚未收到梁喜春交付的10000元订金的意见不予采信。双方对返还涉案宅基地无异议，但因梁喜春已对涉案宅基地进行了开发利用，该添附行为已无法和涉案宅基地相分离，如强行拆分将会完全损害其价值，且不利于环境保护并将徒增双方当事人的拆分费用。在当事人并无约定的情况下，本院基于充分发挥物的效用原则，认为梁喜春对涉案宅基地建设的地基工程应当归吴保生所有为宜，而吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙应当对梁喜春进行相应的补偿。吴保生反诉要求梁喜春拆除宅基地地基后原状返还给吴保生的请求，本院不予支持。梁喜春明知其并非坛坡村经济合作社成员却购买属于该合作社成员吴保生所有的宅基地，而吴保生明知梁喜春并非坛坡村经济合作社成员却向其转让宅基地，双方的行为均系导致《转让协议》无效的原因，故双方应各自承担一半的过错责任。根据鉴定意见，涉案宅基地的地基工程造价为111642.81元，故吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙应补偿梁喜春该工程造价金额的一半即55821.41元（111642.81元×50%）。因梁喜春对购买涉案宅基地的行为存在明显过错，故其主张要求支付资金占用费的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条，《中华人民共和国物权法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告梁喜春与被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙于2018年4月18日签订的《农村土地使用权转让协议》无效。二、限被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁喜春返还转让款500000元。三、限被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁喜春支付工程造价55821.41元。四、反诉被告梁喜春需按现状向反诉原告吴保生返还位于湛江市霞山区********烟厂旁238平方米的宅基地。五、驳回原告梁喜春的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告吴保生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10680元、财产保全费3960元、反诉费50元、鉴定费6000元，由原告梁喜春负担受理费1321.79元和鉴定费3000元，被告吴保生、朱惠常、吴杰、吴文妙共同负担受理费9358.21元、财产保全费3960元和鉴定费3000元，被告吴保生负担反诉费50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  吴嘉嘉人民陪审员  秦安安人民陪审员  陈妹仔二〇二一年一月四日法官 助理  于 江书 记 员  刘珺玥附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国物权法》第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。