江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5431号 原告（反诉被告）：金超，男，1988年9月13日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：金和量（金超父亲），男，1961年10月24日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：韩莹，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄寄畅，男，1993年3月22日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，汉族，住江苏省南京市。 第三人：独海军，男，1976年9月1日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，朝鲜族，户籍地在吉林省通化市，现住江苏省南京市。 第三人：周薇薇，女，1980年4月23日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，汉族，户籍地在江苏省高邮市，现住江苏省南京市。 原告（反诉被告）金超与被告（反诉原告）黄寄畅、第三人独海军、周薇薇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金超委托代理人金和量、韩莹，被告黄寄畅、第三人独海军到庭参加诉讼，第三人周薇薇经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 金超向本院提出诉讼请求：1.黄寄畅支付2020年3月1日至2021年3月1日期间的租金30万元、2020年1月至2020年6月期间的电费13352.3元；2.黄寄畅支付逾期付款违约金9万元；3.黄寄畅承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年3月1日，金超与黄寄畅签订《餐厅转包经营协议》，将南京市五台山1-6号体育中心体育场主席台南侧5间房屋（112-116）承包给黄寄畅使用，每日下午6时至次日上午9时由黄寄畅经营晚餐、夜宵，承包经营期限自2019年3月1日至2021年3月1日；承包费为每年30万元，到期前30天支付下半年承包费用；经营期间物业费、水费由金超承担，自2019年3月1日起黄寄畅承担全部电费；任何一方违约需要支付80万元给守约方。根据《餐厅转包经营协议》约定，黄寄畅应在2020年2月1日支付后续6个月的承包费15万元，在2020年8月1日支付后续6个月的承包费15万元，但黄寄畅至今未付，亦未支付2020年1月至6月期间的电费。综上，请求判如所请。 黄寄畅辩称：金超无权就案涉房屋进行转租，《餐厅转包经营协议》应无效；黄寄畅自2020年1月24日起即不再经营餐厅，《餐厅转包经营协议》已实际解除，且金超已将餐厅转包他人经营，故不同意继续支付租金；黄寄畅因疫情原因无法继续经营，双方已无合作基础，故解除合同不构成违约；金超主张的违约金过高，且无实际损失；同意承担4月下旬到5月上旬的房租；认可电费数额，不知道房东有无减免电费；已支付金超押金2万元，至今尚未退还。综上，请求驳回金超的诉讼请求。 黄寄畅向本院提出反诉请求：1.解除黄寄畅与金超签订的《餐厅转包经营协议》；2.金超承担本案的诉讼费用。事实和理由同上述答辩意见。 金超针对反诉辩称：案涉《餐厅转包经营协议》并未解除，亦不具备约定或法定解除的情形，黄寄畅应继续支付租金，并承担违约责任。 独海军述称：周薇薇将独海军骗进来合伙经营蔻子咖啡店，独海军只负责经营、招工、人员开销、采购等事宜，但双方未明确房屋租金支付问题；周薇薇称其与房东有租赁合同，故房租应由周薇薇支付；据周薇薇称，上面还有个老板，姓黄；蔻子咖啡店现在没人做，停业的。 周薇薇提交书面意见称：其于2019年5月参与nine餐吧营销工作，当时的运营者为黄寄畅，黄寄畅即是nine餐吧夜宵时段的运营者，也是futureclubde的股东；周薇薇是黄寄畅股东部对接人，因为各项资源配置，双方开始合作，直至2020年1月底，新冠疫情爆发，五台山体育场被迫禁止营业，餐吧也结束了运营；疫情期间，金超父亲金和量多次询问周薇薇疫情结束之后有无接手经营的打算，周薇薇称有意向，但后因种种原因未达成合作；2020年4月底，独海军找到周薇薇并自称是周和量亲戚，称愿意承包夜间经营时段，后经商议，独海军同意周薇薇和李正道通过带客收取提成，并签署了书面协议，协议落款时间为2020年7月；协议签署后，双方一直保持者密切合作，直至2020年6月中旬，周薇薇发现独海军隐瞒带客消费情况，随即对峙，在结清账目后，独海军以不满分成比例为由单方解除了与周薇薇、李正道的合作关系。 本院经审理认定事实如下：2016年2月19日，江苏省五台山体育中心（以下简称五台山体育中心）与金超签订《房屋租赁合同》一份，约定：五台山体育中心将其坐落于南京市，出租给金超作为经营咖啡使用；房屋使用面积为180平方米，租金38万元/年，租期5年，自2016年7月1日至2021年6月30日；除征得五台山体育中心书面同意外，金超不得将房屋的全部或部分转让、转租或以其他方式交与他人使用；合同还详细约定了其他相关事宜。 2016年7月8日，金超在案涉房屋内注册成立南京市鼓楼区蔻子咖啡馆（以下简称蔻子咖啡馆）进行经营。 2019年3月1日，金超与黄寄畅签订《餐厅转包经营协议》，约定：金超将位于南京市，期限为2年，自2019年3月1日至2021年3月1日，承包时段为每日下午6点至次日上午9点；黄寄畅独立承包经营晚餐、夜宵，具体菜系和餐饮风格不限；承包费30万元/年，保证金2万元，支付方式为半年付，首次支付时间为合同履行开始前15日，费用到期前30天支付下半年承包费用，以此类推；黄寄畅承包经营期间的物业管理费由金超按规定向有关部门或单位缴纳，电费从2019年3月1日起由黄寄畅全部承担，金超保证黄寄畅经营所需的水电正常供应；金超为黄寄畅提供现有的经营场所及餐饮设施、设备用具等，并负责保证设施设备用品可正常使用；双方各自承担所聘用人员的工资；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，任何一方不得终止合同，否则视为违约，违约方应向守约方支付违约金80万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。同时，双方还签订《附加合同》，约定：黄寄畅允许在经营时段之外进行材料整理及卫生清扫工作，并于早上9点之前将场地整理打扫完毕交金超接手运营；金超保证黄寄畅在下午3点时可进入厨房进行准备工作，并开始正式营业；晚餐及宵夜的食材和液化气均由黄寄畅购买，金超可共享；双方指派独立收银。此后，黄寄畅开始在案涉房屋内夜间时段经营夜宵，悬挂的招牌为“nine-9餐酒夜集”（未领取营业执照）。 2019年8月5日，黄寄畅向金超父亲金和量支付了2019年9月至2020年2月期间的承包费15万元，此后未再支付。 2019年12月18日，金和量通过微信与黄寄畅沟通相关事宜。金：过年你们什么时候放假，什么时候开工？体育场要求12月底之前交房租，你们怎么说啊？金：过年应该有人的。房租我们已经在准备了，但是12月底估计危险，店里生意最近实在不怎么样。金：但体育局对这次房租没商量。过年就要改革了，所以财务必须交清。20号前你给我一个准时交的时间。2019年12月27日，金：11-12月电费，明天下午前交款，电费9234元。2019年12月29日，金：把电费交了，房租有没商量能否提前，给个回应。你们别跟要饭是的，电费每天给几百。今天停止营业。 2020年1月25日，黄：叔叔，新年快乐，身体健康。2020年2月24日，金：小黄，电费和房租应该交了，马上3月1日了。2020年3月6日，金：小黄，1-3月的电费还没交，上半年的承包费也没交，今天可是3月6日了。2020年3月28日，金：小黄，酒吧月底开张了。你年前的电费和上半年（除政策免交的费用外）承包费用该交了，1月-2月电费还没交。2020年4月13日，黄：我早就退出了，最近不是都周薇薇在弄吗？金：我和你之间的事，薇薇和你的事。今天4月14日了，你们没有一点回应，该交的费用也不交。黄：据我所知，已经交涉过了吧。但是后来我跟华哥聊过一次，华哥意思说，现在他可能就是也不是太有精力去搞这个东西，然后他说帮忙可以，但是长期搞估计悬。我以为这边已经起码给过你一部分钱，然后之前呢，应该已经结清了，我也不知道他最近什么情况，我也没有关心。 2020年4月15日，黄：我刚刚咨询过了，跟你咨询的出入比较大，这边律师建议我尽快退租。我联系薇薇又没联系上。我打算明天她再不来找我就不管他了。2020年4月24日，跟她碰过面了，她还是想做但是没有钱。想让我跟你商量商量看看有什么办法，我说我说说看，但是要是不成的话到时候让她把东西清走，她同意了。 2020年6月4日，金：小黄现在都6月份了，年前的费用还没交啊。现在薇薇有一个合伙人一起在做，现在又出问题了，可能又要不合作了。如果你不和薇薇协商好，到时候出现经济问题你别怪我。黄：你找他就好了呀。之前不是讲的很清楚嘛。金：什么讲清楚了？我和你签的协议，叫我去找她？ 2020年6月8日，金：你们要么做下去到明年协议止，要么你们单方停止协议。我们商量商量怎么解决你们占用这段时间的问题。1月份电费至今还没交。这是我最后一次和你说，你看着办。双方的协议可不是你一句话就行了。黄：你那个条件我不可能同意的。金：那这样吧，我们之间说了也没用，那我只有针对你，因为毕竟我们签了合同，那我们就找司法吧。不管谁输谁赢我都认，好吧，那我准备起草。 审理中，本院多次向金超释明：鉴于黄寄畅已经明确表达了不继续承包的意思，建议金超及时处理案涉餐厅晚间时段的经营问题，以防止损失的扩大。另外，金超自认，五台山体育中心减免了疫情期间2个月的租金。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《餐厅转包经营协议》、付款凭证、微信聊天记录、通话录音、水电费清单及本院庭审笔录予以证实。 本院认为，从案涉《餐厅转包经营协议》的内容来看，该协议实为房屋转租协议，即金超将其从五台山承租的案涉房屋晚间时段的使用权交由黄寄畅经营夜宵，黄寄畅向金超支付承包费（租金），故本案应为房屋租赁合同纠纷。该协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。黄寄畅认为案涉协议无效，无法律依据，本院不予采纳。 《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，黄寄畅与金超因合同履行问题产生矛盾，黄寄畅已明确表示不再履行合同，合同出现根本僵局，如强制履行合同将会产生不公平的后果。现黄寄畅请求解除《餐厅转包经营协议》，具有法律依据，本院予以支持。鉴于黄寄畅向本院明确提出解除合同的时间为2020年7月29日本案第一次开庭时，故案涉《餐厅转包经营协议》应自该日起解除。因此，黄寄畅应支付2020年3月1日至2020年7月29日期间的租金，扣除因疫情原因应减免的2个月的租金及黄寄畅已支付的保证金2万元后，黄寄畅尚应支付55000元。黄寄畅主张金超已将餐厅转包他人经营无据证实，且其从未就解除合同事宜与金超进行过交接，故本院不予采纳。金超要求黄寄畅支付2020年7月29日以后的租金无法律依据，本院不予支持。如金超认为黄寄畅解除合同对其造成了损失，其可另行主张。 关于电费。金超主张2020年1月至2020年6月期间的电费13352.3元，黄寄畅无异议，本院予以支持。 关于逾期付款违约金。金超主张违约金9万元，黄寄畅认为过高，鉴于金超因黄寄畅逾期支付租金产生的损失主要为利息损失，故本院将违约金调整为以55000元为基数，自2020年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）金超与被告（反诉原告）黄寄畅于2019年3月1日签订的《餐厅转包经营协议》自2020年7月29日起解除； 二、被告黄寄畅于本判决生效之日起十日内支付原告金超租金55000元及违约金（自2020年2月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告黄寄畅于本判决生效之日起十日内支付原告金超电费13352.3元； 四、驳回原告金超的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7350元，由原告金超负担6066元，被告黄寄畅负担1284元；反诉案件受理费2150元，由反诉原告黄寄畅负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  毛 锦 人民陪审员  余晶晶 人民陪审员  王芃芃 二〇二一年一月十八日 书 记 员  蒋庆嫚