重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30745号 原告：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路****，统一社会信用代码91500000552008043U。 法定代表人：吴自力，董事长。 委托诉讼代理人：杨璐，北京商安（重庆）律师事务所律师。 被告：唐照霞，女，1965年7月24日出生，汉族，住重庆市潼**。 原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告唐照霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的委托诉讼代理人杨璐到庭参加诉讼。被告唐照霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方2015年11月30日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2020年2月19日解除；2、判令被告支付2019年9月至2020年3月的租金3792.25元；3、判令被告支付违约金494.62元（暂计算至2020年9月16日）。事实和理由：2015年11月30日，原、被告签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》，双方约定，原告将位于XX的房屋出租给被告使用，月租金541.75元；被告如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金；被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知被告解除合同，收回房屋。由于被告无故拖欠租金，2020年2月19日双方解除合同，被告腾出房屋。原告多次催收，被告仍欠付租金。 被告唐照霞未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《重庆市公共租赁住房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于XX公共租赁住房出租给乙方及共同承租人居住使用；该房屋建筑面积49.25平方米，户型一室一厅，房屋设施设备见附件，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据；甲方应于2015年11月30日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施能正常使用；该房屋租赁期限为5年，租期自2015年11月30日起至2020年11月29日止；该房屋按建筑面积计算租金，租金标准为11元/平方米，月租金为541.75元；租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳当月租金，租赁期内，不足月的承租时间按实际天数计收租金（日租金按照月租金除以30天计算）；合同签订之日，乙方按3个月的租金标准一次性缴纳履约保证金1625.4元，合同期满或终止，履约保证金在抵扣应由乙方承担的租金、相关费用以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分无息返还；乙方拖欠租金累计6个月以上的，甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋，并将有关情况记入乙方信用档案；乙方应自合同解除或终止之日搬出公租房内自有物品，将该住房附属设施设备和相关物品按照原状返还甲方，并结清租金、物管费、保证金、水、电、气、通讯等相关费用及违约金和赔偿金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。该合同还约定了其他内容。 上述合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告缴纳了保证金1625.4元。2020年8月17日，重庆市公共租赁房管理局空港乐园房屋管理中心出具《情况说明》一份，主要载明：唐照霞，2015年11月30日签约，承租XX，自2019年9月起未按合同约定缴纳租金，连续欠租7个月，欠租金额3914.42元，予以清退。 原告陈述，案涉房屋于2020年3月2日强制清退，起诉的租金期间为2019年8月30日至2020年3月2日，月租金标准为541.75元；原告要求双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2020年2月19日解除，提供了《解除租赁合同通知书》复印件一份予以证明；关于保证金，原告称在被告履行时再予以抵扣。 本院于2020年11月29日向被告送达了起诉状副本。 上述事实，有重庆市公共租赁住房租赁合同、情况说明、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用2021年1月1日之前的法律、司法解释。原、被告签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据双方签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》的约定，被告拖欠租金累计6个月以上，原告有权书面通知被告解除合同。被告作为履行义务的一方，未提供证据证明其向原告支付了2019年8月30日至2020年3月2日的租金，故对原告要求解除案涉合同、被告支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。原告要求于2020年2月19日解除，虽提供了《解除租赁合同通知书》复印件一份予以证明，但该证据无原件予以核对，在无其他证据佐证的情况下不能达到原告的证明目的，本院不予采纳，本院以起诉状副本送达给被告之日作为解除案涉合同之日（即2020年11月29日）。原告起诉要求被告支付2019年9月至2020年3月的租金，庭审中又说明起诉的租金期间为2019年8月30日至2020年3月2日，因原告未在开庭前向本院提出变更诉讼请求申请，故本院确认被告在本案中支付租金的期间为2019年9月1日至2020年3月2日。在该期间，被告应付租金为541.75元/月×（6+2/30）月=3286.62元。被告已向原告支付了保证金1625.4元，因案涉合同已解除，双方权利义务关系已终止，按照双方约定，保证金应抵扣租金及违约金；根据双方约定的先后顺序，保证金应先抵扣租金；抵扣后，被告还应支付原告租金1661.22元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于违约金，按照合同约定，被告应于当月的20日前（含本日）支付当月的租金，现被告逾期未付2019年9月1日至2020年3月2日期间的租金，已构成违约，应当向原告支付逾期支付租金的违约金，计算方式为以当月欠付租金为基数从应付租金的次日起即每月的21日起每日按照当月欠付租金的0.5‰计算；被告应向原告支付的违约金为：以541.75元为基数，分别从2019年9月21日、2019年10月21日、2019年11月21日、2019年12月21日、2020年1月21日、2020年2月21日起算；以36.12元为基数，从2020年3月21日起算；均按每日0.5‰计算至2020年9月16日止；总金额不超过494.62元。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担未举证、质证的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下: 一、原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告唐照霞2015年11月30日签订的《重庆市公共租赁住房租赁合同》于2020年11月29日解除； 二、被告唐照霞在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2019年9月1日至2020年3月2日的租金1661.22元； 三、被告唐照霞在本判决生效之日起五日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司逾期支付租金的违约金（以541.75元为基数，分别从2019年9月21日、2019年10月21日、2019年11月21日、2019年12月21日、2020年1月21日、2020年2月21日起算；以36.12元为基数，从2020年3月21日起算；均按每日0.5‰计算至2020年9月16日止；总金额不超过494.62元）； 四、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35.44元（已减半收取），由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担10.44元，被告唐照霞负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  张晓华 二〇二一年一月十二日 书记员  李文婧