山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初4682号 原告：金碧物业有限公司淄博分公司，住所地淄博市张店区共青团西路**。 法定代表人：董俭，董事长。 委托诉讼代理人：吴茜，女，金碧物业有限公司淄博分公司员工。 委托诉讼代理人：高超，男，金碧物业有限公司淄博分公司员工。 被告：孙燕，女，1978年8月23日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：施正毅（双方系翁媳关系），住淄博市张店区。 原告金碧物业有限公司淄博分公司（以下简称金碧物业）与被告孙燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金碧物业有限公司淄博分公司的委托诉讼代理人吴茜和高超、被告孙燕及其委托诉讼代理人施正毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金碧物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付自2017年11月1日至判决生效之日所欠付的物业服务费及滞纳金（其中截至2019年10月31日物业服务费9115.2元，滞纳金3389.50元，共计12504.70元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月30日，原、被告就被告购买的淄博恒大帝景9-1-1001室签订《前期物业管理服务协议》，约定自上述物业交付使用起，被告应当支付物业服务费，收费标准为2.1元/平方米/月。同时约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天按欠费总额的千分之一支付滞纳金。2016年11月1日，被告办理完毕收楼手续，并向原告交纳了自2016年11月至2017年10月的物业服务费 4557.60元。但自2017年11月起，被告无正当理由拒不交纳物业服务费，经原告多次催要后仍不交纳。截至2019年10月31日，被告已拖欠物业服务费9115.20元，滞纳金3389.50元，共计12504.70元。原告为索要物业费和滞纳金，诉至法院，请求判如所请。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令被告支付自2017年11月1日至2020年10月31日的物业费13672.80元（建筑面积180.84㎡，每平方2.1元，每月379.8元，共计36个月）及滞纳金6898.30元（自2017年12月1日起至2020年10月31日，按每天欠费总额的千分之一交纳违约金），共计 20571.10元。 孙燕辩称，1.原告的计算方式没有问题，但收到的诉讼请求并不是变更后的诉求。2.对违约金有异议，数额过高，且原被告曾经协商过，如果我方交纳全部物业费，滞纳金可以减免。3.2014年我购买恒大帝景房屋时，案外人恒大帝景的销售人员杨阳称有老带新的政策，若介绍别人或者自己购买第二套房屋即可免收三年物业费。我先后购买了两套房屋，于2016年8、9月交房，家中老人居住的房屋物业费正常交纳，我所居住的房屋物业费因恒大帝景销售人员承诺了免收三年物业费的政策，所以一直没有交纳。后物业公司向我索要物业费，我一直找开发商、总公司、居委会协商此事，但开发商称销售人员杨阳找不到了，不认可有老带新的政策，也没有与销售人员签订书面的协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金碧物业向本院提交：1.物业收费明细表一份，证明被告欠费金额。被告对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。被告称当时交房时必须交半年物业费才给房屋钥匙，被告交了一年的物业费，其后三年的物业费，被告应该享受老带新免三年的优惠政策，所以2017年11月至2020年10月的物业费，被告拒绝交纳。2.邮政退件内含律师函一份，证明物业公司曾经进行过催缴。被告对该证据不予认可，称没有收到。孙燕向本院提交：1.情况说明一份，证明买房的情况及老带新政策。金碧物业质证称我方无法确定事情经过，物业与开发商是两个主体，我们物业一直在提供服务。2.微信聊天记录打印件一份，证明确实有老带新的买房优惠政策。金碧物业质证称同期买房的确实有这个政策，但一直没有被告的减免资料手续。对上述原、被告提交的证据经审核符合证据规则，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月31日,淄博恒大泛华置业有限公司（以下简称恒大泛华）与孙燕签订商品房买卖合同两份，孙燕分别购买恒大泛华开发的淄博恒大帝景9号住宅楼1单元1001号房屋一套、2号商住楼1单元1303号房屋一套。2015年6月30日，金碧物业与孙燕就淄博恒大帝景9-1-1001房屋签订前期物业服务协议一份，协议对双方的权利义务、物业管理服务内容等做了约定，合同第四条第二款对物业收费标准做了约定，物业服务费（均按建筑面积计收）：高层每月每平方米2.1元（含公共水费、电费分摊）；商业每月每平方米4元（含公共水费、电费分摊）。合同第十一条第四款约定,若孙燕不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，金碧物业有权要求孙燕补交并从逾期之日起按每天欠费总额的1‰交纳违约金。房屋交房后孙燕交纳了一年的物业费，自2017年11月起物业费一直未缴纳。金碧物业于2019年8月24日向孙燕发出内附律师函的邮件一份，对孙燕欠缴的物业费进行催缴，该邮件被孙燕拒收。 本院认为,依法成立的合同,受法律保护,合同的当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。金碧物业与孙燕签订的物业服务合同,系双方的真实意思表示,不违反法律法规关于合同效力性强制性规定,依法成立,合法有效,对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应当支持。合同履行期间，金碧物业为孙燕提供了物业服务，孙燕作为业主,必须按合同约定向金碧物业足额交纳物业服务费。孙燕辩称开发商对其承诺可享受以老带新免交三年物业费的政策，并以此为由拒绝向金碧物业交纳物业费，但孙燕在庭审中并未对此主张向本院提交与开发商有此约定的协议合同。孙燕辩称的开发商处的工作人员杨阳对此事知情，经本院调查询问，杨阳称时间太长记不清了，对孙燕的抗辩意见，本院不予采信。孙燕应按物业合同约定的物业费计算标准足额向金碧物业缴纳2017年11月至2020年10月31日的物业费13671.5元（180.84㎡*2.1元/㎡*36个月）。依照物业合同第十一条第四款关于违约责任的约定，孙燕未按合同约定交纳物业费，构成违约，其应按日欠费总额的1‰向金碧物业支付违约金，考虑到违约金制度以赔偿非违约方的损失为主要功能，拖欠违约金造成的损失为资金占用利息损失，故本院酌情对违约金金额进行调整，违约金的数额，按拖欠物业服务费的20%计算即2734.3元，原告主张违约金超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孙燕于本判决生效后十日内给付原告金碧物业有限公司淄博分公司物业费13671.5元及违约金2734.3元； 二、驳回原告金碧物业有限公司淄博分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费314元，由原告金碧物业有限公司淄博分公司负担172元，被告孙燕负担142元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  高 忠 人民陪审员  庞庆云 人民陪审员  连增厚 二〇二一年一月二十日 书 记 员  周 蕾