河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初26943号原告：赵伟。被告：王雪芬。委托诉讼代理人：朱亚慧，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏彬栩，河南天坤律师事务所律师。原告赵伟与被告王雪芬合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵伟、被告王雪芬委托诉讼代理人朱亚慧、夏彬栩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告代为支付涉案房产（郑房权字第**）购房款465170元、转让费85000元，契税4625元，产权登记费及物业维修基金4732元；2、判令被告赔偿原告损失暂为619480元（暂按目前市场价格15000元每平方米计算总价1084650减去购房款465170元）；3、判令本案诉讼费用、保全费、鉴定费全部由被告承担，以上共计1179007元。事实和理由：2013年9月10日，原告与案外人韩彦荣签订《房屋买卖合同》，约定由原告受让案外人房屋，该房屋合同面积164.24平方米。2013年9月12日，原告向案外人韩彦荣支付全部定金及转让费共31万元，并取得该房屋所有手续。后案外人韩彦荣配合原告将房屋在开发商处进行变更登记。2013年9月30日，原告与开发商签订《商品房买卖合同》时，因清水苑房屋面积大，开发商将其拆分为203（即涉案房产，房产证面积72.31m）、204两套房产。鉴于被告当时系原告岳母，原告考虑女儿教育问题，欲保留一个学区房购房资格。根据郑州市房产政策，市区内家庭限购两套房产，经原告与被告协商并达成口头协议，将涉案房产暂时登记在被告名下。同时约定，原告条件成就时，被告无条件配合原告变更产权。因涉案房产由原告以被告名义与开发商签订《商品房买卖合同》，涉案房产全部房款及税费由原告支付，被告仅是挂名产权人。故在涉案房产合同签订过程中，所有手续均由原告办理，且合同中被告名字由原告书写，被告名字上的指纹也是原告的指纹。2013年9月30日，合同签订后，原告向开发商支付首笔房款602350元，该款包含涉案房产全部购房款462468元。同日，原告向开发商支付涉案房产产权登记费60元，物业维修基金4672元。2013年10月30日，原告向郑州市地方税务局支付涉案房产契税4625元。2016年3月19日，原告向开发商补交涉案房产增加面积房款2702元。涉案房产购买后，原告及原告女儿、原告父母亲一直在此居住至今。2015年12月21日，被告女儿刘永鸽与原告协议离婚，被告女儿刘永鸽提出女儿赵艺蒙归刘永鸽抚养，原告须变卖其名下非常soho的学区房，所得全部资金作为首付为被告女儿购买“丽景苑”房产，该房产用于原告女儿上学使用，涉案房产过户给原告。原告变卖非常soho房产垫资累计90余万为被告女儿刘永鸽支付首付、购买并装修好“丽景苑”房产后，被告及被告前夫刘吉祥、被告女儿刘永鸽立刻把原告女儿赵艺蒙驱逐出丽景苑。原告多次要求被告将涉案房产过户到原告名下，被告要求原告再支付40万元好处费后将涉案房产过户给原告（有录音证据），原告于2018年4月2日将40万元转给被告女儿刘永鸽（其中20万为现金、20万为转账），被告拒不履行双方达成的过户协议，反而以涉案房产登记在被告名下为由，变本加厉、采取打砸房屋设施、破坏财物、封堵锁眼等多种不正当手段驱逐原告及原告女儿，严重扰乱原告家庭正常生活，原告女儿也多次受到惊吓，心理受到严重创伤。原告认为被告在（2020）豫0105民初5666号诉讼庭审及平时始终承认涉案房屋全部房款及税费均由原告支付，被告本人自己未支付涉案房产任何费用，被告收取好处费后拒不履行已达成的过户协议，其行为严重违反诚实信用原则；被告不念作为姥姥的亲情，频繁骚扰并驱逐原告女儿，致使孩子居无定所，严重违背人伦道德，也给原告家庭造成恶劣影响，给孩子造成巨大心理阴影。同时，案涉房屋全部房款及相关税费均由原告支付，若被告不同意履行过户协议，则应将上述原告支付的所有款项予以返还，并赔偿原告由此遭受的损失。原告女儿面临小升初，需要有独立产权的房子上学，原告为维护自身的合法权益，给女儿创造一个正常的生活环境，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，望明查速判。被告王雪芬辩称：一、案涉房产购房款并非赵伟个人支出。1.案涉房产购房款是赵伟使用夫妻共同财产支付。案涉房产系赵伟出售位于鑫苑中央花园的房产所得资金购买。鑫苑中央花园的房产由赵伟持刘永鸽（王雪芬女儿）银行卡消费104686元用于支付购房首付（占首付款52.2%）,即双方共同出资购买，且于婚姻关系存续期间共同偿还贷款。案涉房产购房款交付日期为2013年9月30日，赵伟与刘永鸽夫妻关系尚在存续期间，因此该笔购房款系夫妻共同财产。2.原告主体身份不适格，本案缺乏必要的共同原告。赵伟与刘永鸽协议离婚时，在共同财产处理项中，并未约定对案涉房产的处分。现赵伟就案涉房产主张权利，必须由赵伟与刘永鸽共同主张。二、赵伟从未与王雪芬达成借名买房协议或过户协议。1.赵伟三次起诉均未提供所谓的借名买房协议或过户协议。赵伟主张借名买房协议及过户协议约定时间前后矛盾。2．赵伟主张的借名买房理由不合理。郑州市限购政策于2013年9月2日实施，2014年8月9日取消，2016年10月1日重启限购令。赵伟与刘永鸽于2015年I2月21日协议离婚，自此赵伟与王雪芬已无法律上的姻亲关系。若真如赵伟所说，案涉房产系借名买房，从常理上讲，绝不可能在政策允许、且已经与王雪芬女儿离婚的情况下，依然不办理过户手续。事实上，至赵伟第一次起诉时，其从未有过“借名买房”的说法。3.赵伟提交的录音并不能证明其与王雪芬达成借名买房协议或协助过户协议。赵伟提交的录音均系其与案外人刘吉祥（王雪芬前夫）的对话录音。王雪芬并没有授权刘吉祥处置案涉房产，刘吉祥与王雪芬已离婚24年，且赵伟对此知情，不构成表见代理。案外人刘吉祥即非案涉房产所有权人，亦无授权，故刘吉祥无权处分案涉房产。退一步讲，即便赵伟认为刘吉祥对案涉房产有权处分，但赵伟提交的五份录音整体都是一个磋商过程，并未达成合意，也未形成有效协议，并且至今赵伟也并未按照其提交的录音上体现的磋商方案履行。三、王雪芬一直占有使用案涉房产。自房屋交付至2018年1月4日，王雪芬授权女儿占有使用案涉房产。直至2018年1月4日因与赵伟发生其他纠纷，才搬出该房屋。自2018年1月5日至今，王雪芬授权外孙女占有使用案涉房产。自从王雪芬女儿搬出后，王雪芬考虑外孙女随赵伟一同居住,所以并未强制赵伟搬出，而是允许其与外孙女共同居住在案涉房产内。但王雪芬也一直通过各种方式主张案涉房产产权，并未放任权利流失。四、王雪芬持有所有购房原始票据及凭证。案涉房产登记于王雪芬名下，所有购房原始票据及凭证均由王雪芬持有。案涉房产不动产权证书登记权利人为王雪芬。购房款发票、完税凭证均显示权利人为王雪芬。且王雪芬持有相关权利凭证及票据原件。五、案涉房产系赵伟与刘永鸽赠与王雪芬的。1.赠与的原因及合理性。赵伟及妻子刘永鸽基于王雪芬对其生活上的帮助，一直承诺为王雪芬买房养老，遂将案涉房产赠与给王雪芬。2.赠与行为已经完成，不可撤销。赵伟赠与的本质是2013年9月30日在开发商处交付的房款所对应的财产权利，赵伟夫妻二人将购房款对应的财产权利赠与王雪芬，王雪芬交由赵伟代为办理案涉房屋的买卖手续，实质上是赠与的“缩短给付”。赠与的行为在原告代为签订合同、支付房款时已经完成。案涉房产系王雪芬自开发商处原始取得，不存在物权变更过程。同时，因案涉房产系从开发商处原始取得，原告不属于权利人，故不需要另行签订赠与合同。案涉房产在登记于王雪芬名下后，权利已经转移，赠与行为已经完成且不可撤销。六、赵伟自认案涉房产所系王雪芬所有。1.赵伟与刘永鸽协议离婚时并未约定将案涉房产过户给赵伟夫妻二人，其二人在离婚协议中未分割案涉房产，系对赠与行为的认可。2.赵伟多次自认案涉房产系王雪芬所有。可见事实上，赵伟自认案涉房产系王雪芬所有，其对案涉房产并不具有所有权。七、赵伟虚构事实、伪造证据，多次恶意诉讼，请求法院依法对其进行训诫并予以罚款、拘留。1.赵伟虚构事实就案涉房产第三次提起诉讼，诉讼中对事实陈述出现多处矛盾，在庭审后均选择撤诉，严重浪费司法资源、妨碍人民法院审理案件。2.赵伟就同一债权重复主张，且本次诉讼主张事实与已生效判决矛盾。综上，赵伟的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年2月27日，原告赵伟与案外人刘永鸽办理结婚登记手续，2015年12月21日，双方协议离婚，离婚协议中约定将非常SOHO房产变卖后归刘永鸽所有，未对案涉房产的归属与分割进行约定。被告王雪芬系刘永鸽的母亲。2006年8月13日，原告赵伟（××）与河南鑫苑置业有限公司（出卖人）签署《商品房买卖合同》，约定购买房屋，建筑面积135.31平方米，约定金额200541元，付款方式现金，约定付款时间2006年8月13日，交纳比例44.51%；约定金额250000元，付款方式商业贷款，交纳比例55.49%。2006年8月13日，刘永鸽刷卡支付104686元首付。2013年9月26日，赵伟与案外人徐海玲签署《郑州市存量房买卖合同》，约定将房屋出售给徐海玲，房屋成交价款1210000元，乙方于2013年9月26日前向甲方支付房款1210000元。2013年9月10日，赵伟与案外人韩彦荣签订《房屋买卖定金合同》，约定赵彦荣将房屋出售给赵伟，房屋面积164.24平方米，含地下室43.09平方米、停车位1个，成交价格122万元，赵伟于2013年9月12日前支付韩彦荣31万元，余款1006556元，赵伟可办贷款按揭支付给开发商。上述清水苑房产分为203和204号两套房产，并分别签订商品房买卖合同，其中203号房产于2013年9月30日由王雪芬与郑州清水苑置业有限公司签订，约定××购买位于金水××、××楼××单元××号房屋，建筑面积71.89平方米，约定金额462468元，付款方式现金，约定付款时间2013年9月30日，交纳比例100%。同日，赵伟通过转账支付602350元，其中包含两套房屋购房款、税款等。后该203号房产登记于被告王雪芬名下，且该房产购房发票显示、维修基金收据、契税完税证均显示购买方为被告王雪芬。上述合同签订后，涉案房屋物业费、垃圾清运费、燃气电费均由赵伟交纳。赵伟提供物业证明显示自2014年1月1日起至2020年6月15日一直由赵伟及其女儿赵艺蒙、其父赵仁松、其母翟香梅在案涉房屋内居住并交纳物业服务费用。本院认为：原告与案外人刘永鸽是否是本案的必要共同诉讼原告的问题。因原告主张其与被告王雪芬之间形成借名买房合同关系，其与被告之间是合同关系，刘永鸽并未参与，不是合同一方当事人，即使其作为原告的妻子，对涉案房产纠纷处理结果具有法律上利害关系，但其已与原告离婚，其可另行以夫妻离婚后财产纠纷为由向原告主张自身权利，故刘永鸽并非本案必要共同诉讼当事人。被告的辩称刘永鸽与原告是共同原告的理由，无法律依据，本院不予采纳。原告主张其与被告之间借名买房合同关系是否成立。根据本案查明的事实，涉案房产系原告赵伟与案外人韩彦荣签订《房屋买卖合同》，支付包含两套房屋购房款、税款等。仅因涉案房产因开发商原因分成两套房产，即203和204号，使原告处于限购情形，分别签订二份商品房买卖合同，同时涉案房产的买卖合同也系原告本人所签，被告并未提供证据证明涉案房屋由其支付部分款项的事实。且在房屋价款补差时，也由原告支付并取得票据，原告及其父母、女儿一直在涉案房屋内居住至今，且与204房产实际为一套房产使用，登记两套权利证书。原告提供的其与被告王雪芬前夫的通话录音中，显示双方协商由原告向被告支付40万元，同意将涉案房产过户至原告名下，并多次进行协商。被告王雪芬辩称涉案房产系原告及刘永鸽基于王雪芬对其生活上的帮助，承诺为王雪芬买房养老，将案涉房产赠与王雪芬。原告对此不予承认，且涉案房产并未进行分割使用。被告应当举证证明但未提供充分证据证明，涉案房产系原告及刘永鸽赠与的意思表示及赠与事实。被告辩称案涉房产系自开发商处原始取得，不存在物权变更过程，故不需要另行签订赠与合同。原告与刘永鸽离婚后，赵伟与王雪芬已无法律上的姻亲关系，在被告女儿与原告离婚后房产处理过程中，更应当将涉案房产占有，以保护自身合法权益。原被告证据显示被告及其亲属未主张涉案房产权利，而是向原告主张其女儿的相应补偿。综上，结合原被告双方提供证据的证明力，被告提供的证据不足以证明其反驳主张，即赠与的事实成立，故本院对其辩称理由不予采信。对原告主张与被告之间借名买房的合同关系，予以认定。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权所有权以登记为准。涉案房产依法已登记在被告王雪芬名下，原告曾向被告主张涉案房产过户至原告名下，被告不予同意。现因被告对涉案房产具有所有权，原告以借名买房合同关系主张被告退还涉案房屋的价款，符合法律规定，本院予以支持。涉案房产全部购房款462468元，产权登记费60元，物业维修基金4672元，房产契税4625元及增加面积房款2702元，涉案房产房款共计474527元。原告请求被告退还房屋转让款85000元，不应包含在房屋价款中，本院不予支持。原告请求被告按目前市场价格15000元每平方米计算总价1084650减去购房款465170元的损失619480元，未提供充分证据，被告不予认可，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王雪芬于本判决书生效之日起十日内退还原告赵伟购房价款474527元；二、驳回原告赵伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7706元，由原告赵伟负担4604元，被告王雪芬负担3102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二一年一月十八日书记员  刘秀芳