浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初4354号原告：贾曰珍，女，1971年2月5日出生，汉族，住四川省渠县。委托诉讼代理人：陈雪芳，浙江思勤律师事务所律师。被告：徐登路，男，1965年6月21日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：韩金雪，女，1970年5月2日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：徐小丹，女，1993年3月4日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告贾曰珍与被告徐登路、韩金雪、徐小丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，于同年12月28日公开开庭进行了审理。原告贾曰珍委托诉讼代理人贾曰珍到庭参加诉讼，被告徐登路、韩金雪、徐小丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾曰珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告返还原告租金人民币15000元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告自2008年3月起向被告徐登路承租龙港市××街××号的房屋店面，前期租赁合同是由原告与被告徐登路签订，后于2013年起与被告徐登路的女儿徐小丹签订租赁合同。因2013年百有街道路修理延期一个月，双方约定租期从每年的4月26日起算。自2016年开始双方未再签订书面租赁合同，双方凭信任继续房屋租赁关系，每年的房屋租金均由原告汇至被告徐登路的妻子韩金雪或被告徐小丹的账户。2020年4月27日，房租支付日到期，由于受新冠疫情影响，原告亏损严重，无法一次性交付年租金（年租金为90000元，每月7500元），四处筹集，原告只转给被告徐小丹账户30000元计四个月的租金。2020年5月3日，被告以原告未全额支付租金为由，将原告店门锁上，不让原告营业。后经协商，双方约定于2020年5月27日结束租赁关系，被告将未到期租金余款退还给原告。5月27日到期时，原告提出退房，被告又要求原告再续租，最后双方确定续租至2020年6月27日。原告于2020年6月27日将店面清空，并将房屋钥匙交还给被告，但被告却拒不退还原告剩余2个月的房屋租金计15000元。综上，原告因受疫情影响，无法全额支付房租，但也积筹钱于2020年4月27日先向被告支付四个月房租30000元，但因被告以原告未全额付清房租为由，不让原告继续使用涉案房屋，双方经协商后达成一致意见，双方租赁关系于2020年6月27日终止，被告需将原告已支付的未到期房租15000元返还给原告。现被告无故拒不返还剩余房租，损害了原告的权益。诉讼中，原告还称：原告于2013年至2015年签订的三份租赁协议落款处“徐小丹”的名字都是由被告徐登路书写。原告自2016年起按市场价支付店面租金，约定租金一年一付，但未再签订书面协议。2020年的租金同2019年的租金，即年租金为90000元。原告于2020年4月27日将其中2020年的30000元租金转入被告徐小丹账户，后于同年6月27日店面到期日将房屋店面钥匙交给被告徐登路。被告徐登路、韩金雪、徐小丹均未作答辩，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。原告贾曰珍围绕诉讼请求依法提交了原告居民身份证、被告身份信息、2008年至2010年期间的三份租赁协议书、2012年至2015年期间的四份租赁协议、龙港市不动产登记信息查询记录、3份录音光盘及录音翻译内容，被告徐登路、韩金雪、徐小丹均未到庭，视为放弃质证的权利，并承担举证不能的法律后果。本院认为，原告提供的录音翻译内容，系原告对录音资料所作的翻译，本院以录音资料所认定的内容为准；原告提供的其与被告韩金雪的微信聊天记录，因无相应证据证实该微信对方系被告韩金雪，故本院不作认定。原告提供的其他证据，具备证据的真实性、关联性、合法性，证据间能相互印证，可以证明原告诉称的事实，本院均予以采纳。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月27日，原告贾曰珍承租坐落于龙港市××街××号房屋的一楼店面，并与被告徐登路签订租期为1年的《租店协议书》；2009年至2010年期间的每年3月27日，原告因续租该店面，而与被告徐登路签订租期为1年的《租店协议书》。2012年3月27日，原告再次与被告徐登路签订《租店面协议》，约定全年租金一次性付清。2013年至2014年期间的每年4月27日，原告签订租金为1年的《租店面协议》，该协议上载明的承租人是被告徐小丹，并约定全年租金一次付清。2015年4月16日，原告签订一份租期自公历2015年4月26日至2016年4月27日至的《店面租赁协议书》，该协议上载明的承租人是被告徐小丹，亦约定全年租金一次性付清。2020年4月27日，原告通过其丈夫罗清转付租金30000元至被告徐小丹账户。2020年5月5日13时16分，在原告丈夫罗清与被告徐登路电话沟通中，原告丈夫罗清说“我这个月开到就搬出来，就搬走”，被告徐登路表示可以，并称“我钱还是要26号退给你”、“你搬出去后，我多余的钱退给你”、“这三万块钱是四个月。四个月，你老婆的意识就是叫我送给她一个月，五个月，这样子我们是不同意的。你要是一年租到我们送一个月……刚开始你们这个三万块钱没打的时候，我就这样说了，我就说今年续租，有续租一年的话，我就会送一个月”、“你反正不开了，你还认准这一点点时间干嘛”；原告丈夫罗清说“在这个房子里十五年了……对房子还是有感情的”，被告徐登路称“你如果一个月开到的话，你期间不能转租……我出租的字要贴出来的”、“2020年本来是4月27号到时间的，你要再续租一个月，然后到5月27日，续租一个月”、“这个店租，我下午打出来贴出去”等。2020年5月5日13时32分，原告丈夫罗清再次与被告徐登路电话沟通，其中被告徐登路称“我老婆刚才这样说……你既然收人家了，我们钱都用到别的地方去了，就几个月开开到”，而原告丈夫罗清表示“那不要开了，开到的话我老婆下次又要叫你补一个月……”，后被告徐登路表示同意，并要求原告在26号把东西清理干净，并称“就万把两万块钱，我会退还给你的”、“下午我把字贴出来”、“你不能转租店面，因为你没有续租”、“到这个月26号为止吧……27号也可以，27号为止吧……我现在打字贴在那里”等。2020年5月27日9时18分，在原告贾曰珍与被告徐登路电话沟通中，原告贾曰珍称晚上将钥匙交还，并要求被告退钱，被告徐登路称“我钱现在没有，我得把店租出去才有，没租出去我没钱”、“我现在钱用掉了”、“你讲什么时候租是吧？我现在就放那里租”、“你租也可以”；原告称“我最多给你开这个月，再开一个月，我就开到6月27号，反正你店也在贴出去租，我再开下去没意思了”；被告徐登路称“你钱拿过来店开开到”，原告说“我开到没意思了”、“我本来想马上搬，现在我就给你最多坚持一个月，一个月之内就最好的……如果不合适我们今天就搬”；后被告徐登路称“最好是你帮我开开完”、“现在因为疫情不好租”，原告称“如果你要我最好开到，我就今天搬出去……我最多就开到6月27号，时间到了，你转我一万五，我钥匙给你”；最后徐登路说“你开一个月就开一个月，你现在就先开着，我一时回不来，还有十来天我会回去”等。另查明，坐落于龙港市××街××号房屋所有权证于2012年11月29日转移登记至被告徐小丹名下，该房屋的国有土地使用权于2012年12月4日转移登记至被告徐小丹名下。本院认为，原告自被告徐小丹取得案涉房屋后，每年与被告徐小丹签订一份店面租赁协议，并均已实际履行。虽然双方自2016年4月开始未再签订书面的租赁协议，但原告仍继续占有、使用该房屋店面，而被告徐小丹对此并无异议，故原告贾曰珍与被告徐小丹间形成的租赁合同关系，合法有效。至于徐登路是否有权代理徐小丹解除本案租赁合同。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务。本案中，原告自承租案涉店面以来，就与被告徐登路沟通协商有关租赁事宜，结合被告徐登路在与原告两夫妻的电话录音中所陈述的内容，即使案涉房屋所有权人系被告徐小丹，但被告徐登路仍有权处理案涉房屋店面续租、对外招租，以及有权决定原告续租一年送一个月租期等事宜。因此，本院认为，原告有理由相信被告徐登路有代理徐小丹与原告协商案涉店面租赁合同解除事宜的权利，被告徐登路的行为构成表见代理，其代理徐小丹解除与原告间租赁合同的行为有效。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据原告与被告徐登路的协商结果，原告与被告徐小丹间的租赁合同于2020年6月27日解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据被告徐登路在通话录音中陈述的内容，原告给付的30000元系支付自2020年4月28日至同年8月27日止共计4个月的店面租金，结合双方协商解除案涉房屋店面租赁合同关系的日期，现原告要求被告徐小丹退还租金15000元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告徐登路、韩金雪共同承担返还义务，无事实和法律依据，本院不予支持。被告徐登路、韩金雪、徐小丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐小丹于本判决生效后十日内退还原告贾曰珍租金15000元。二、驳回原告贾曰珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取87.50元，由徐小丹承担负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  黄陈花二〇二一年一月十日书记员  李来往7