安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初5757号 原告（案外人）：方兵，男，1975年2月7日出生，汉族，淮北市昌顺汽车中介服务中心职工，户籍地安徽省濉溪县，经常居住地安徽省淮北市相山区深蓝华庭。 委托诉讼代理人：代根军，安徽众星合律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王丽，女，1976年4月16日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市烈山区。 被告（被执行人）：赵技，男，1976年9月14日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 原告方兵与被告王丽、赵技案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告方兵及其委托诉讼代理人代根军、被告王丽到庭参加诉讼，被告赵技经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方兵向本院提出诉讼请求：1、不得执行赵技名下位于安徽省淮北市相山区房屋（预告登记证明：××号），解除对上述房屋的查封，房屋合同价211889元。2、诉讼费用由王丽、赵技承担。事实和理由：赵技于2014年9月15日从方兵处购买皖Ｆ×××××宝马汽车一辆，车款为305000元，分期付款支付。但赵技仅支付部分车款后不再履行，经与方兵协商，赵技以房抵款。赵技于2016年1月15日作出声明，将其名下位于安徽省淮北市相山区房屋作价23万元转让给方兵，已收到全部房款，于2016年1月16日前将房屋交付给方兵，方兵与赵技双方对该声明进行了公证。安徽省淮北市国信公证处于2016年1月15日作出（2016）皖淮国公证字第185号公证书，证明赵技的声明书符合《民法通则》第五十五条的规定。赵技于2016年1月15日手写按月还该房贷款，必须2016年12月底之前还清该房的所有房贷，并配合方兵把该房过户给方兵。涉案房屋交付给方兵后，方兵一直实际占有使用，但赵技未能按其承诺还清房贷，一直无法解除抵押，办理过户。本院于2020年4月14日作出（2020）皖0603执826号执行裁定书，查封了涉案房屋。执行的依据是本院就王丽与赵技之间民间借贷纠纷一案作出的（2019）皖0603民初1188号民事判决书。为此，方兵向本院提出执行异议，本院于2020年11月13日作出（2020）皖0603执异81号执行裁定书，驳回方兵的异议请求。本院作出的驳回方兵异议请求裁定错误，方兵对涉案房屋有排除执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”本案方兵与赵技于2016年1月15日已就涉案房屋达成买卖协议，方兵受让后占有使用，均发生在2020年4月14日本院查封之前。在房款支付方面是以赵技欠方兵购车款抵付房款，经公证的赵技声明中，赵技也明确认可收到了方兵的全部房款，符合司法解释已支付全部价款的规定。在过户登记方面，赵技于2016年1月15日手写按月还该房贷款，必须2016年12月底之前还清该房的所有房贷，并配合方兵把该房过户给方兵，但赵技未能按期承诺还清房贷，导致一直无法解除抵押，办理过户，并不是方兵自身原因未能办理过户登记手续。方兵的异议理由成立，其享有足以排除执行的权益，人民法院应不予执行涉案房屋。故方兵依法起诉至本院，请求支持方兵诉请。 王丽辩称，公证书不能对抗不动产登记薄的效力，我要的是赵技欠我的钱，对他名下的房产进行拍卖和查封是合法的；方兵称转让房屋的行为是赵技为了抵车款，但是公证书内容称赵技收到全部房款陈述不一致，等于公证书内容是虚构的，更不应被采纳；我查过皖Ｆ×××××宝马车，从来没有在赵技名下，车是怎么回事，我们都不知道；赵技在2016年1月15日书写的2016年底前付清全部房屋贷款的声明，表明方兵此时知道涉案房屋上已经有抵押权登记，导致由于存在他人抵押权无法进行变更登记，涉案房屋系方兵自身原因未能办理过户登记手续，方兵异议的理由不能成立，权利不足以排除执行，故方兵的诉请不应得到支持；方兵说占有房屋并提交了水电费的证明，不能说占有房屋就能说明拥有房屋所有权；以物抵债是赵技和方兵之间的约定，赵技没有遵守，应是赵技和方兵之间的问题，与我无关。 赵技未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年9月18日赵技与安徽省德城投资发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，赵技于2011年8月29日前支付63889元，作为所购房款的首付款，余款计14.8万元于本合同签订之日起七个工作日内向出卖人指定的银行申请按揭贷款，于是赵技向中国建设银行淮北分行申请抵押贷款。2011年9月22日赵技进行预售商品房买卖预告登记，2011年10月27日进行预售商品房抵押权预告登记，借款期限是2011年10月24日至2031年10月24日，借款本金14.8万元。 2014年9月15日，赵技从方兵处购买皖Ｆ×××××宝马汽车一辆，车款为305000元，分期付款支付。但赵技仅支付部分车款后不再履行，经与方兵协商，赵技以房抵款。赵技于2016年1月15日作出声明：赵技将其名下位于安徽省淮北市相山区房屋作价23万元转让给方兵，已收到全部房款，于2016年1月16日前将房屋交付给方兵，方兵与赵技双方对该声明进行了公证。安徽省淮北市国信公证处于2016年1月15日作出（2016）皖淮国公证字第185号公证书，证明赵技的声明书符合《民法通则》第五十五条的规定。同日，赵技书写：2016年12月底之前还清该房的所有房贷，并配合方兵将该房屋过户。涉案房屋交付给方兵后，方兵一直实际占有使用，但赵技未能按其承诺还清房贷，一直无法解除抵押，办理过户。 2019年11月11日，本院就申请执行人王丽与被执行人赵技民间借贷纠纷一案作出（2019）皖0603民初1188号民事判决书，判决：赵技于判决生效后十五日内偿还王丽借款本金17万元及利息（按照月利率1%的标准，自2018年7月1日起计算至借款本金付清之日止）。因赵技未履行生效判决确定的义务，王丽申请强制执行。2020年4月14日，本院作出（2020）皖0603执826号执行裁定书，查封了预登记在赵技名下位于安徽省淮北市相山区房屋产权，同年4月21日，淮北不动产登记中心出具回执，查封了上述房产，查封期限3年。为此，方兵向本院提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院于2020年11月13日作出（2020）皖0603执异81号执行裁定书，驳回方兵的异议请求。方兵不服该执行裁定，遂向本院提起本案诉讼。 以上事实，有方兵提供的（2020）皖0603执异81号执行裁定书、（2016）皖淮国公证字第185号公证书、声明书、承诺书、商品房买卖合同、房地产权登记信息查询单、电费发票、物业费收据、车辆买卖协议书，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋预登记为赵技所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中方兵称转让房屋的行为实际是赵技为了抵偿其欠付方兵的购车款，该诉称与声明书中称赵技已收到全部房款的陈述不一致。且方兵与赵技签订公证书时已经知道该涉案房屋设定了抵押权，抵押期限是2011年10月24日至2031年10月24日，导致由于存在他人抵押权而无法进行变更登记。涉案房屋系因方兵自身原因未能办理过户登记手续，方兵的异议理由不能成立，其权利不足以排除执行。退一步讲，即使赵技将涉案房屋抵偿给方兵是双方当事人的真实意思表示，因双方并未到不动产登记机关办理产权过户登记，涉案房屋并非是经法定执行程序拍卖、变卖成交裁定或以物抵债裁定，双方签订的声明书并不能发生物权变动的效力，故方兵要求解除位于安徽省淮北市相山区房屋查封的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回方兵的诉讼请求。 案件受理费4478元由方兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  张 敏 人民陪审员  张勤华 二〇二一年一月十九日 书 记 员  张 莉 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求； 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。