广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初35267号原告吴婵娟，女，汉族，1975年5月26日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人黄绿洲，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人黄琳，广东卓建律师事务所实习律师。被告高丽，女，汉族，1976年1月15日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人张艳，广东晟典（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人董颖怡，广东晟典律师事务所律师。第三人平安银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区深南中路**，统一社会信用代码91440300789210303D。负责人杨志群。委托诉讼代理人肖怡敏，广东华商律师事务所律师。上列当事人物权确认纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告吴婵娟及其委托诉讼代理人黄绿洲和黄琳、被告高丽及其委托诉讼代理人张艳和董颖怡、第三人委托诉讼代理人肖怡敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原被告双方针对金海华府1栋Ｃ座1308房产存在借名购房的法律关系；二、被告立即协助原告办理上述房屋所有权转移登记，并将上述房屋的产权人变更至原告名下；三、被告承担本案诉讼费、保全费。具体事实与理由：2009年12月，原被告协商一致，由原告实际出资，以被告名义购买位于深圳市宝安区，房屋总价为93万元，房屋产权证明书记载的名义产权人为被告。在上述整个二手房的买卖交易中，涉案房屋的交易定金、首期款、中介费及月供款项等均由原告实际承担，随后原告进行装修并办理实际入住至今。2011年，原被告沟通达成一致，被告承诺在收到原告支付40万元人民币后，便同意将上述房产的所有权转移登记还原至原告名下。实际履约过程中，原告早已于2012年年底前支付完毕40万元人民币，但被告至今未办理涉案房产的产权转移登记事宜。被告答辩称，涉案房产是被告决定购买的个人财产，购房定金是被告实际支付。被告于2009年10月9日签订了房产买卖合同，正式购买涉案房产，后以涉案房产做抵押向平安银行股份有限公司深圳分行贷款74万元购买上述物业，并自2010年1月10日起每个月准时还贷。涉案房产一开始由原告借住，之后开始支付租金，房产自始至终都是被告的个人合法财产。2011年1月底，涉案房产刚装修完成，因为被告刚结婚并备孕，考虑到装修影响怀孕健康，且涉案房产的面积过小，打算放置一段时间再入住。2011年初，被告曾经的女性好友即原告提出因为她的父母腿脚不便需要居住电梯楼房，所以向被告要求借住涉案房产，被告念情谊同意，但约定暂住至原告父母离开为止，原告父母离开后原告依然要求居住该房产。原告一直免费居住至2012年9月，被告及其丈夫考虑到房屋的居住折旧率等问题，不同意再让原告继续无偿居住。经协商，原告自此支付房屋租金，被告同意不收取其他费用。2012年10月，原告开始向被告支付相当于贷款金额的租金。双方没有就涉案房产买卖达成过合意，被告也没有收取原告的购房款。后原告提出因需要资金周转要向银行贷款，但基于额度受限，向被告提出可否将涉案房产卖给他并完成过户后再向银行抵押贷款。被告考虑到涉案房产面积过小，没有办法满足整个家庭的居住，目前被告的家庭有六个人，一直居住都是四房，被告表示可以接受将涉案房产出售给原告，但前提是原告可以一次性付款。原告表示无法一次性支付房款，所以双方无法就房产的价款达成一致，搁置了房产交易一事。因为双方的好友关系，双方存在大量的资金往来，但仅仅只是往来款，与本案的涉案房产并无关联，原告提出的出资凭证无论是从时间还是实际用途，都属于双方之间的往来流水，与涉案房产没有任何关联。原告从来没有向被告支付过购房款，没有达成过一致合意，且原告自己本身具有购房名额，不存在借名买房的情形，也没有必要借名买房向被告支付40万元好处费。被告顾念友情，原告有侵吞被告的房产的恶意，被告要求原告立刻搬离涉案房产并交还被告。第三人答辩称，如需变更登记过户，需偿还贷款本息及提前偿清的费用，具体的费用以银行结算为准，不同意直接变更抵押债务人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区新安四路北侧金海华府1栋C座1308商品房，于2009年12月28日核准登记于被告高丽名下，登记类型为三级转移登记，原转让方权利人为蔡桂花；登记抵押权人为第三人平安银行股份有限公司深圳分行，被担保债权金额为74万元。2009年10月9日，被告与涉案房产原权利人蔡桂花签订《房产买卖合同》，约定被告以93万元向蔡桂花购买涉案房产，定金为2万元，买方应于2009年12月29日支付首期款18.6万元，余款通过银行按揭贷款支付。2010年1月5日，被告转账14万元至资金监管账户。随后，被告为借款人和抵押人，第三人为贷款人和抵押权人，签订《个人抵押借款合同》，约定被告以涉案房产作抵押，按揭贷款74万元用于购置涉案房产，还款期限自2009年12月2日至2039年12月2日止，分360期还贷。此后，第三人分别发放贷款15万元、59万元。根据被告高丽的个人贷款出账凭证和个人贷款业务客户还贷清单，其中15万元贷款的起贷日为2010年1月11日，首次还款日为2010年2月11日，还贷账号为62×××20，每期还本金418.99元及相关利息（利息有变化）；其中59万元贷款的起贷日为2009年12月10日，首次还款日为2010年1月10日，还贷账号为62×××20，每期还本金1638.89元及相关利息（利息有变化）。2010年10月18日，被告就涉案房产向物业管理处提交《装修申请登记表》。被告自接收涉案房产以来一直未居住，涉案房产由原告居住至今。双方未签订借名购房的协议，亦未签订租赁合同，因权属产生纠纷，诉至本院。结合原告提供的银行账户历史交易明细清单和被告的确认，原告自2012年10月份起每月向被告名下的还贷账户62×××20转账5000元，该笔款项与被告每月两笔房贷还款总额相若；原告自2014年起将转账备注为“房贷”“金海华府房贷”等。另，原告于2009年11月26日向被告62×××20转入14万元，备注为“往来”，被告于2010年1月5日将该笔款项转入资金监管账户。庭审中，原告主张借名购房，且同意垫付款项以清偿抵押债务、注销抵押登记。另，原告提交购房资格证明，显示截至2020年4月24日，原告家庭具备在深住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。本院认为，本案争议之焦点为原、被告间是否存在借名购房的事实。该事实根据证据规则，应由原告承担举证责任。综合主要相关事实及双方举证情况：（一）原告所主张的借名购房，被告所主张的房屋租赁，双方未签订书面协议，属于均无直接证据证明的情形。（二）被告持有备案房产买卖合同原件和《个人抵押借款合同》原件，但双方均未能提交关键的2009年10月9日《房产买卖合同》原件、房产交易税费缴纳单据的原件。（三）被告购买房产中的首期款19万元中，其中自被告62×××20账户转入资金监管账户中的14万元，来源于原告的转账，可以认定监管资金14万元为原告支付。其他首期款，由于相应期间内双方资金来往较多，亦未备注具体用途，不能确定。（四）涉案房产一直由原告居住使用至今。（五）2012年10月份以来的按揭房贷，由原告转款至被告名下的还贷账户进行还贷，且2014年以来的转账已备注为房贷，可以证实2012年10月份以来房贷为原告偿还。但2010年1月至2012年9月期间的房贷，还贷账户的还贷资金来源主要为现金存入，原、被告在此期间均有取现记录，但均未保留存现凭据，该部分还贷事实存疑。（六）原告主张通过韩威向被告支付借名购房的报酬40万元，但韩威与被告的资金往来并未备注用途，且韩威与被告存有其他资金往来，不能充分、有效的证实原告的主张。（七）原告申请当时金海华府售楼接待人员出庭作证，但证人陈述原告到场看房，但不能确定原告选购了涉案的1栋Ｃ座1308房。（八）原告提交原、被告间微信对话，内容均未直接证明租赁或借名购房事实；但是，2017年2月27日，原告征询“要不金海的房子现在办理过户给我，这样我也可以拿去抵押贷款。龙光城的房子总价太低，评估也贷不了想用的钱”。被告回复“我也想不到怎么帮你了。我也没有小金库”。随后，原告又询问“房子的事情你看怎么办合适呢”？被告在回复“商量一下”后又陈述“我们主要难点是户口以后需要上学用，还没买新的房子”。原告表示“是呀，也不知道政策啥样，如果保留户口在这里上学也不行的话，那就直接先用金海现在的房抵押贷款，等到你们要买房再办理”。被告随后陈述“那就用房本抵押贷20万吧”，“总共还欠银行多少？”原告回复“欠银行的对账单都是寄给你的呀。如果房本抵押我想多贷些出来备用，明天我先问问银行能贷多少吧”。2017年12月11日，被告将抵押银行的房贷催款截图发送原告，问“是不是忘记存款了？”原告称“太忙了”，随即转账并截图发送被告。综合上述事实及举证情况，足以认定原告以转账支付首期款监管资金和按月还贷的方式履行了购房方的大部分付款义务，结合原告自涉案房产交付以来居住使用至今长达近十年的客观情况，本院认为，原告关于借名购房的举证已具高度盖然性，在对比双方主张的可能性上，原告所主张的借名购房更具有可能性。同时，原、被告的微信聊天记录，虽未直接确认借名购房或租赁，但语言对话中，原告自始对涉案房产是一种主动处分的语气，涉及原告征询办理过户问题上，被告亦未作否认或谈及对价。因此，本院确信原、被告间存在借名购房的事实。参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持；借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持。因此，原告诉求被告办理转移登记，本院予以支持。至于抵押权问题，原告明确同意垫付款项代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记，合法合理，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三百九十六条之规定，判决如下：一、准许原告吴婵娟向第三人平安银行股份有限公司深圳分行代为清偿涉案房产深圳市宝安区新安四路北侧金海华府1栋C座1308商品房的抵押债务，被告高丽、第三人平安银行股份有限公司深圳分行应于抵押债务清偿之日起七日协助办理抵押登记的注销。二、被告高丽应于上述抵押登记注销之日起七日内将涉案房产转移登记至原告吴婵娟名下（过户相关所有税费由原告吴婵娟承担）。三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费13100元，保全费用5000元，由被告承担。被告应缴之诉讼费用，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 柯    德人民陪审员 刘  雪  梅人民陪审员 杨  剑  明二〇二一年一月十八日书 记 员 潘嘉琦（兼）书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。