文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝03民终13号上诉人（原审被告）：张建思，男，1957年11月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）：重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处公园路**，统一社会信用代码915001197094704487。法定代表人：胡毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨寒，重庆春意律师事务所律师。上诉人张建思因与被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司（以下简称南川区御雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张建思上诉请求：1、请求撤销重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4974号民事判决并依法改判。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与袁晓华签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期，2019年11月以前袁晓刚与政府拆迁办工作人员一起到东城批发市场量房时宣布商场要被政府拆迁了，2020年房屋租赁合同不再续签，房屋也不再收取。2020年因受疫情影响，上诉人前几个月并未开门营业也未和袁晓华再续签合同，即使续签合同也是无效合同。东城批发市场于2020年6月20日已经撤走了保安，且被上诉人与拆迁办在2020年7月10日签订的《房屋征收补偿协议书》已经获得了拆迁补偿，被拆迁的房屋已经不再是被上诉人的产权，被上诉人无权向未腾空门面的原始租赁人收取任何费用，所以上诉人也无需向被上诉人缴纳房屋租金、看护费和卫生费的义务。另外，被上诉人还应按照国务院592号文件和渝办法（2011）123号文件规定补偿上诉人搬家费、装饰费、阁楼费和停产停业费。被上诉人南川区御雄公司答辩称：上诉人诉称关于房屋拆迁搬家费、装饰费等费用与本案无关，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。南川区御雄公司向一审法院起诉请求：1、请求判令张建思立即腾空、返还位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）某楼某号（丙等）20.88平方米商铺房屋；2、判令立即支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止按照租赁合同约定租金支付房屋占用费（以丙等门面每月19元/平方米计算为每月396.72元、看护费和卫生费每月2元/平方米计算为每月41.76元），暂按截止2020年8月31日计算为3507.94元；3、判令立即支付违约金10000元；4、由张建思承担本案的诉讼费用。诉讼中，增加诉讼请求为：请求确认南川区御雄公司与张建思之间的不定期租赁合同于2020年5月24日解除。一审法院认定事实：2019年1月1日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华（甲方）与张建思（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同书》一份，合同主要约定：一、出租商业用房、仓库基本情况：甲方将位于南川区东城批发市场内丙等门面房壹间46号，面积为20.88平方米出租给乙方。二、租赁期限、用途：1、乙方承诺将该租赁商业用房、仓库用于经营百货，租期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月30日止。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1、商业用房租金：按建筑面积每月甲等门面26元/㎡，乙等门面22.50元/㎡，丙等门面19元/㎡计租。2、仓库租金：租金按建筑面积每月8元/㎡计算。3、租金及支付方式：乙方按上述等级及单价计算租金，乙方按季度向甲方一次性缴纳交清每季度租金。……七、乙方责任：1、乙方每月按照承租门面（仓库）面积按2元/㎡按季缴纳商品夜间防盗看护费和卫生费。……八、特别约定：……2、关于租赁期间房屋被征收的约定：如租赁房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同项下的租赁房屋，本合同终止，且甲乙双方均不承担违约责任，使甲、乙双方造成损失的，互不承担赔偿责任。3、本合同双方签字后生效，任何一方不得反悔违约，否则违约方承担另一方违约金10000元。双方合同还约定了其他事项。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，张建思一直占有使用涉案租赁房屋。2020年5月24日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华向张建思发出《合同期满搬迁通知》，主要载明“一、自本通知发出之日起，贵方与我方之间的不定期租赁关系终止，请贵方在收到本书面通知后7日内（最迟在2020年5月31日前）搬离。……四、鉴于贵方在未与我方续签合同的情形下继续在使用该场地，贵方应当按原《门面租赁合同》中约定租金标准支付实际使用期间的占用费至实际搬离时止。……”。期限届满后，因张建思未搬离交还租赁房屋，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华于2020年6月15日再次在批发市场内以张贴通知的形式要求张建思搬迁房屋。张建思占用租赁门面房屋至今。一审另查明，本案位于南川区东城街道办事处新兴路86号东城综合批发市场内46号面积20.88平方米门面一间租赁房屋的产权人系南川区御雄公司。2017年1月1日，南川区御雄公司作出渝南御房开司发（2017）01号《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》的公司文件，为加强和规范管理，该公司经研究决定将其开发位于南川区东街“南川东城批发市场”成立南川东城批发市场管理中心。由刘近东同志任主任，主要负责市场管理、协调工作。袁晓华任副主任，主要负责租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。2020年7月1日，重庆市南川区人民政府作出南川府发（2020）15号《关于南川区东街百货公司片区（二期）旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》，南川区御雄公司开发所有的位于南川区东街“南川东城批发市场”内门市房屋属于征收拆迁范围内。一审庭审中，张建思提出未收到袁晓华于2020年5月24日送达的《合同期满搬迁通知》，但出租人于2020年6月15日张贴在市场内的《搬迁通知》是看到过的。张建思拟证明南川区御雄公司不是本案适格的原告主体、租赁房屋所有人袁晓刚承诺不收取2020年租金以及搬迁补偿费属于租户的事实，提交了《房屋（门面）租赁合同》、劳动合同、东城批发市场大部分租户联名证实意见、房租收据、光盘、照片等证据。南川区御雄公司对张建思举示证据的证明目的均不予认可。张建思对从2020年1月1日起至今未缴纳门面租赁费用的事实无异议。一审法院认为，一、关于南川区御雄公司是否具有本案原审原告主体资格的问题。根据查明的事实，张建思承租的案涉门面房屋产权系南川区御雄公司所有，袁晓华系南川区御雄公司任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表该公司对案涉门面房屋租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。虽然2019年1月1日袁晓华以南川区东城综合批发市场负责人个人身份与张建思签订了《房屋（门面）租赁合同》、收取租金，以及合同到期后以个人身份向张建思发出解除租赁合同搬迁通知，其行为均系代表南川区御雄公司的职务行为，且在本案诉讼中被南川区御雄公司一致追认。故，张建思提出其未与南川区御雄公司签订租赁合同，以此认为该公司不具有原告主体资格，无权提起本案诉讼的抗辩理由，无事实和法律依据，依法不予采纳。二、关于南川区御雄公司、张建思之间的租赁合同关系是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华与张建思签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，且至今占用出租门面房屋，故从2020年1月1日起，双方形成不定期房屋租赁合同关系。2020年5月24日，袁晓华代表南川区御雄公司向张建思送达解除租赁合同搬迁门面的通知，并于2020年6月15日再次在市场内张贴搬迁通知，虽然张建思否认收到2020年5月24日的书面通知，但张建思知晓2020年6月15日张贴的搬迁通知，现南川区御雄公司未提供充分证据证明张建思已收到2020年5月24日的书面解除合同搬迁房屋通知。故，南川区御雄公司、张建思之间的不定期租赁合同于2020年6月15日解除。三、关于南川区御雄公司要求张建思返还租赁房屋以及支付房屋租金、房屋占有使用费、违约金等费用的问题。双方签订的房屋租赁合同解除后，理应由张建思返还租赁门面房屋，并按约定标准支付租赁期间的租赁费以及门面房屋占用费，张建思至今不交还租赁房屋并结清占用门面房屋使用费的行为系违约行为，应当承担腾退租赁房屋并支付房屋租金、房屋占用使用费的民事责任。因此，南川区御雄公司主张张建思立即腾退租赁房屋及支付房屋租金、房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。对于南川区御雄公司主张张建思从2020年1月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金及房屋占有使用费[丙等门面每月租金396.72元（20.88平方米×19元/平方米）、每月看护费和卫生费41.76元（20.88平方米×2元/平方米），合计438.48元]的诉讼请求，由于突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，承租人因政府实施隔离措施要求关停特定经营场所等原因不能正常使用租赁房屋，加之张建思要求减免三个月房屋租金，故，综合本案的具体情况酌情减免张建思一个月租金，即由从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金和房屋占有使用费[丙等门面每月租金396.72元（20.88平方米×19元/平方米）、每月看护费和卫生费41.76元（20.88平方米×2元/平方米），合计438.48元]。对于南川区御雄公司主张张建思支付违约金10000元的诉讼请求，因案涉租赁房屋面临政府征收拆迁，加之南川区御雄公司未举示证据证明其实际存在损失，故不予支持。张建思提出驳回南川区御雄公司诉讼请求的抗辩理由，未举示充分证据予以证明，于法无据，亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司与张建思之间的不定期房屋租赁合同于2020年6月15日解除。二、由张建思于判决生效后十日内腾空、搬出并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城综合批发市场）1楼46号（丙等）20.88平方米商铺房屋一间。三、由张建思于判决生效后立即支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照每月438.48元租金标准支付房屋租金及房屋占有使用费。四、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半交纳70元（南川区御雄公司已预交），由张建思承担。本院二审查明：诉讼中，被上诉人南川区御雄公司向本院提交了一份承诺书即被上诉人仅收取上诉人2020年2月至6月的看护费和卫生费，被上诉人自愿放弃向上诉人主张从2020年6月30日之后的每月看护费和卫生费。本院认为，本案二审争议焦点是一、南川区御雄公司是否有权提起本案诉讼。二、南川区御雄公司、张建思在房屋租赁合同期满后是否形成不定期房屋租赁合同关系，该合同是否应当予以解除。三、合同解除后，上诉人张建思是否应当返还租赁房屋以及支付房屋租金、房屋占有使用费。关于争议焦点一，虽然2019年1月1日袁晓华以南川区东城综合批发市场负责人个人身份与张建思签订了《房屋（门面）租赁合同》、收取租金，以及合同到期后以个人身份向张建思发出解除租赁合同搬迁通知，但是根据一审查明的事实即张建思承租的案涉门面房屋产权系南川区御雄公司所有,袁晓华仅系南川区御雄公司任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表该公司对案涉门面房屋租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作，该行为系代表南川区御雄公司履行职务行为且也得到了该公司的追认，故一审法院认定被上诉人具有本案原审原告诉讼主体资格并无不当，故南川区御雄公司有权提起本案诉讼。关于争议焦点二，上诉人张建思与袁晓华于2019年1月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》,约定由张建思承租南川区御雄公司所有的丙等门面房一间46号,面积为20.88平方米,租期为一年(2019年1月1日至2019年12月30日)，租金按建筑面积每月甲等门面26元/㎡,乙等门面22.5元/㎡，丙等门面19元/㎡属实,双方对此没有异议,应予确认。但该协议约定的租期届满后,从现有的证据来看,双方并没有继续签订双方签字认可的书面租赁合同,而上诉人张建思继续承租案涉房屋的事实客观存在。双方在没有续签租赁合同的情况下,继续履行了原合同约定的义务,一审判决认定双方已经形成了不定期房屋租赁合同关系正确。为此,双方当事人依法均有权随时提出解除该房屋租赁合同关系。鉴于张建思对2020年6月15日知晓袁晓华代表公司在市场内张贴的搬迁通知也不持异议,故一审判决确认本案房屋租赁合同关系于2020年6月15日解除符合相关的法律规定,并无不当。关于争议焦点三，双方合同解除后，上诉人张建思应当返还其租赁的门面，并按照约定支付租赁期间的租金以及门面房屋占用费。上诉人认为袁晓刚向所有市场内的商户承诺不缴纳2020年的房屋租金，故上诉人不应当缴纳该租金。但该上诉主张未提供充分的证据证明，本院对该主张不予支持。因此，一审法院认定综合本案的具体情况酌情减免张建思一个月租金，即由从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金和按照租金标准支付房屋占用使用费396.72元（20.88平方米×19元/平方米）并无不当。但二审中，被上诉人自愿放弃从2020年7月之后的每月看护费和卫生费41.76元（20.88平方米×2元/平方米），故上诉人应当支付给被上诉人的租金及房屋占用损失费应当变更为从2020年2月1日至2020年6月30日止按照每月438.48元租金标准支付房屋租金及看护费、卫生费；从2020年7月1日至实际腾退房屋时止按照每月396.72元的标准支付房屋占用使用费。至于上诉人主张被上诉人应当支付其搬家费、装饰费、阁楼费和停产停业费等费用，因上诉人在一审中并未针对该费用向被上诉人提出反诉，故该主张不属于本案审查范围，故本院对该主张也不予支持。综上所述，因本案二审出现了新的事实，导致本案二审认定事实发生了变化，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4974号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4974号民事判决第三项为“张建思于本判决生效后支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司从2020年2月1日至2020年6月30日止按照每月438.48元租金标准支付房屋租金及看护费、卫生费；从2020年7月1日至实际腾退房屋时止按照每月396.72元的标准支付房屋占用使用费。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，减半收取70元，由张建思负担30元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担40元；二审案件受理费50元，由张建思负担45元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担5元。本判决为终审判决。审判长  陈胜友审判员  张 斌审判员  杨 洋二〇二一年一月二十六日书记员  郭 佳