上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13128号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐进，女，1970年10月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴云峰，上海汉盛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海凯禄置业有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路**。法定代表人：王国亮，执行董事。委托诉讼代理人：刘佳怡，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：朱凌羽，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人徐进因与上诉人上海凯禄置业有限公司（以下简称凯禄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初36188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐进上诉请求：撤销一审判决，改判驳回凯禄公司的一审反诉请求，支持其一审诉讼请求。事实与理由：租赁合同系格式合同，相关条款加重了徐进的责任，应属无效，虽然其构成违约，但是受到疫情影响，其要求搬离时被凯禄公司拒绝，一审法院认定的租金使用费不当，装修期租金也不应当支付，一审认定的违约责任大大高于凯禄公司的实际损失。凯禄公司不同意徐进的上诉请求。上诉人凯禄公司上诉请求：撤销一审判决第二至八项及第十一项，改判支持凯禄公司的一审全部反诉请求，驳回徐进的全部诉讼请求。事实与理由：徐进擅自退租构成违约，一审法院将违约责任调整过低，不能弥补凯禄公司的损失，而且疫情对于徐进没有直接影响，不能适用公平原则。徐进不同意凯禄公司的上诉请求。徐进向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2.判令凯禄公司退还房屋租赁保证金人民币（以下皆同）88,882.05元减去一个月租金金额的违约金26,933.96元后的差额为61,948.09元；3.判令凯禄公司退还公共事业保证金10,000元；4.判令凯禄公司退还水表押金1,000元；5.判令凯禄公司向徐进返还已经承诺的2020年2月租金的一半即13,466.98元；6.判令凯禄公司向徐进返还其扣押的空调两台、冰箱一台、蒸箱一台以及货架、桌椅；7.判令凯禄公司承担诉讼费用。一审审理中，双方于2020年7月8日办理房屋交接手续，故徐进申请撤回第6项诉讼请求。凯禄公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月25日解除，并要求徐进恢复原状后返还系争房屋；2.判令徐进支付自2020年4月1日起至同年4月25日止的租金2,244.97元及逾期付款违约金（以2,244.97元为基数，按照每日0.1%的标准，自2020年3月17日起计算至实际付款之日止）；3.判令徐进支付自2020年4月1日起至同年4月25日止的物业管理费3,047.50元及逾期付款违约金（以3,047.50元为基数，按照每日0.1%的标准，自2020年3月17日起计算至实际付款之日止）；4.判令徐进支付的租赁保证金88,882.05元归凯禄公司所有；5.判令徐进支付装修期租金及物业管理费共计73,418.30元（按照合同首期租金及物业管理费标准，自2018年10月20日起计算至同年12月31日止）；6.判令徐进支付提前退租违约金183,545.76元；7.判令徐进支付自2020年1月1日起至同年4月25日止的租金差价10,324.66元；8.判令徐进支付自2020年4月26日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按照每日租金及物业管理费3,017.19元的标准计算）；9.判令徐进支付公证费3,000元；10.判令徐进支付律师费31,885.60元；11.反诉诉讼费由徐进负担。一审审理中，凯禄公司撤回要求徐进恢复原状后返还系争房屋的诉讼请求，并表示房屋使用费自2020年4月26日起计算至2020年7月8日止。一审法院认定事实如下：2018年10月19日，凯禄公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的徐进签订《上海市房屋租赁合同》，约定凯禄公司将位于上海市浦东新区XX路XX-XX号、XX路XX-XX号（暂定名为“XX中心”）B129室房屋出租给徐进，作为经营“XX-中式快餐”之用途，租用面积为115平方米，暂定房屋交付日为2018年10月20日，装修期自2018年10月20日起至同年12月31日止，租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。租金标准为：2019年1月1日起至同年12月31日止的含税月租金为26,933.96元；2020年1月1日起至同年12月31日止的含税月租金为29,627.35元；2021年1月1日起至2023年12月31日止的含税月租金为32,590.09元；含税物业管理费为每月3,657元；租赁保证金为88,882.05元；公共事业保证金为10,000元。租金按三个月为一个周期向甲方预付，乙方于该周期起始日前十五日向甲方付清。该合同第5.1.2条约定：“……甲方将在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。”第11.1条约定：“乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同13.2条处理。”第11.2条约定：“乙方逾期支付租金和/或本合同第五条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。……”第11.5条约定：“若乙方需于本合同20.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同13.2条承担违约责任。”第13.2条约定：“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金及六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，并支付甲方因此而支出的诉讼费、律师费等相关费用。如果签署违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额:……5.逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；6.按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修、未开业或未正常营业的;……”第14.2条约定：“甲方有权在乙方未依14.1条交还房屋逾期满7日后可自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担。……”第21.5条约定：“若乙方不论任何原因实际租赁不满通用条款21.1条规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费。”第22.6条约定：“……乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同14.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日租金及每日物业管理费之和三倍的标准支付逾期期间的房屋占用费……”合同还约定了其它事宜。2018年10月20日，凯禄公司向徐进交付系争房屋（毛坯房）。2018年11月16日，徐进向凯禄公司支付了租赁保证金88,882.05元、公共事业保证金10,000元、水表押金1,000元。2019年12月12日，双方签订《协议书》，该协议第二条对2020年1月1日起的租金标准进行调整：2020年1月1日起至同年12月31日止的含税月租金为26,933.96元；2021年1月1日起至同年12月31日止的含税月租金为29,627.35元；2022年1月1日起至2023年12月31日止的含税月租金为32,590.09元。该协议第五条约定：“乙方承诺：若租赁期内，乙方违反“租赁合同”和/或本协议任何约定的，则甲方有权向乙方索取本协议第二条减免的全额租金，而届时乙方应当根据甲方通知立即补缴前述免去的租金差价。”后徐进陆续向凯禄公司支付租金至2020年3月31日止。2020年2月28日，徐进向凯禄公司发送《退租申请书》，表示因疫情对经营业务造成了巨大的影响和损失，故提出希望免除2020年2月至4月的租金及物业管理费，并要求凯禄公司五日内答复，如逾期不答复或者不同意上述减免方案的，则将依据不可抗力条款，单方提前终止《房屋租赁合同》及《物业服务协议》，同时要求退还剩余部分的房租及已交押金及保证金。2020年3月2日，凯禄公司向徐进回复《律师函》，表示为扶持租户继续经营，已出台减半收取2020年2月1日起至2020年2月29日期间租金的扶助措施，要求徐进继续履行合同，否则将承担由此造成的相应后果。2020年3月27日，徐进向凯禄公司发送《房屋租赁合同提前解除通知书》，内容包括：因经营出现严重困难，故通知提前解除租赁合同，将于2020年3月31号前搬离并清扫房屋，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、食品、卫生、公共事业注销手续。凯禄公司自收到本解除合同通知书之日起，即可对外招租。徐进愿意向凯禄公司支付当前租金标准下的一个月租金即26,933.96元作为补偿提前解除合同造成的损失，要求返还房屋租赁保证金88,882.05元、公共事业保证金10,000元及水表押金1,000元此三项保证金予以抵扣后的余额，以及承诺减半的2020年2月租金。2020年3月30日，徐进办理注册在系争房屋内的个体工商户注销登记及食品经营许可证注销登记。同日，凯禄公司向徐进发送《律师函》，要求继续履行合同并支付拖欠的租金及物业管理费，如不再继续履行合同则要求徐进承担相应的违约责任。2020年4月21日，凯禄公司向徐进发送《律师函》，告知徐进单方解约的要求缺乏事实和法律依据，拖欠租金及擅自停止营业的行为构成违约，据此要求徐进于2020年4月24日之前支付拖欠的租金、物业管理费等，如未能足额支付的，则租赁合同于2020年4月25日自动解除，凯禄公司将要求徐进承担由此造成的一切后果。另要求徐进于2020年4月25日将系争房屋恢复原状后返还，如未能按期返还则凯禄公司有权按照约定在合同解除之日起七日后开启并更换门锁，将可移动物品搬出房屋，将房屋腾空收回。该《律师函》由凯禄公司寄送至徐进在合同中确认的联系地址，后于次日签收。现因凯禄公司未能退还剩余房屋租赁保证金、公共事业保证金及水表押金等费用，故徐进诉至一审法院，要求判如所请。一审审理中，凯禄公司向一审法院提起反诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，徐进与凯禄公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《协议书》均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。针对双方争议焦点，一审法院分析认定如下：本案争议焦点之一，《上海市房屋租赁合同》及《协议书》的解除问题。徐进以疫情构成不可抗力为由要求解除租赁合同，但凯禄公司表示疫情期间系争房屋开设的店铺仍能正常开业，徐进亦未能举证合同目的确无法实现，故徐进要求确认租赁合同于2020年3月31日解除，缺乏事实和法律依据。凯禄公司于2020年3月30日告知不同意提前解除合同后，于同年4月21日通知若徐进未能于2020年4月24日前支付拖欠费用，则合同于2020年4月25日解除，故一审法院确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《协议书》于2020年4月25日解除。本案争议焦点之二，关于租金、房屋使用费及物业管理费的支付问题。合同解除后，徐进应向凯禄公司支付至实际返还房屋之日止的租金、房屋使用费及物业管理费。徐进于2020年3月27日单方提出提前解除合同，因凯禄公司不同意提前解除合同，故双方未能办理交接。同年4月21日，凯禄公司发送《律师函》通知合同于2020年4月25日解除，但双方直至本案庭审之后才办理房屋交接手续。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。凯禄公司诉请要求徐进支付自2020年4月1日起至2020年4月25日止的租金及物业管理费，因徐进单方提出解除合同缺乏依据，该期间徐进的物品仍占用系争房屋，故对该期间的租金及物业管理费，一审法院予以支持。凯禄公司诉请要求徐进支付自2020年4月26日起至2020年7月9日止的房屋使用费，因凯禄公司未能采取适当措施防止损失的扩大，故一审法院酌定由徐进向凯禄公司支付自2020年4月26日起至2020年5月2日止的房屋使用费。徐进表示合同约定的房屋使用费计算标准过高，一审法院酌情调整为合同约定的月租金及月物业管理费之和的标准。徐进要求凯禄公司退还2020年2月的半个月租金，考虑到疫情确对商铺正常经营造成一定影响，故一审法院根据公平原则予以支持。本案争议焦点之三，关于合同解除后的相关后果。因徐进的原因导致实际租赁未满合同约定的租赁期限，凯禄公司按照合同约定要求徐进支付装修期内的租金及物业管理费，具有事实和法律依据，徐进认为该金额过高要求调整，一审法院根据合同已履行的期限比例，酌定徐进应支付装修期的租金47,403.77元、物业管理费6,436.32元，共计53,840.09元。因合同提前解除，凯禄公司要求徐进承担相应的违约责任，具有事实和法律依据，但徐进提出合同约定的违约金标准过高，要求一审法院予以调整。一审法院以违约造成的实际损失为基础，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及公平原则，酌定调整违约金金额为30,590.96元。因双方自2020年3月起已对租赁合同是否继续履行产生纠纷，且上述违约金中已包含凯禄公司受到的实际损失，故凯禄公司再行主张逾期付款违约金，一审法院不予支持。凯禄公司根据《协议书》约定要求徐进支付自2020年1月1日起的租金差额部分，考虑到疫情确对商铺正常经营造成一定影响，根据公平原则，该差额部分一审法院不予支持。凯禄公司要求徐进支付因诉讼引发的律师费，具有合同依据，一审法院予以支持，具体金额酌情调整为10,000元。合同约定凯禄公司在收回房屋恢复原状过程中产生的公证费由徐进负担，但合同解除后凯禄公司并未实际收回系争房屋，亦未提供相关证据予以佐证该笔费用产生的必要性，故凯禄公司要求徐进支付公证费的诉请，一审法院不予支持。根据合同约定，徐进支付的房屋租赁保证金可予以抵扣上述应付款项，且凯禄公司同意将公共事业费、水表押金用于抵扣上述应付款项，一审法院予以照准。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，于二○二○年十月九日作出判决：一、确认徐进与上海凯禄置业有限公司于2018年9月20日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月25日解除；二、徐进于判决生效之日起十日内支付上海凯禄置业有限公司自2020年4月1日起至2020年4月25日止的租金22,444.97元、物业管理费3,047.50元，共计25,492.47元；三、徐进于判决生效之日起十日内支付上海凯禄置业有限公司房屋使用费7,137.89元；四、徐进于判决生效之日起十日内支付上海凯禄置业有限公司违约金30,590.96元；五、徐进于判决生效之日起十日内支付上海凯禄置业有限公司装修期的租金47,403.77元、物业管理费6,436.32元，共计53,840.09元；六、徐进于判决生效之日起十日内支付上海凯禄置业有限公司律师费10,000元；七、上海凯禄置业有限公司于判决生效之日起十日内退还徐进租金13,466.98元；八、上海凯禄置业有限公司于判决生效之日起十日内退还徐进租赁保证金88,882.05元；九、上海凯禄置业有限公司于判决生效之日起十日内退还徐进公共事业保证金10,000元；十、上海凯禄置业有限公司于判决生效之日起十日内退还徐进水表押金1,000元；以上第二至六项与第七至十项予以抵扣后，徐进应支付上海凯禄置业有限公司13,712.38元。十一、驳回上海凯禄置业有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,960元，减半收取计980元，由徐进负担500元，上海凯禄置业有限公司负担480元。反诉案件受理费减半收取计3,945.50元，由上海凯禄置业有限公司负担1,445.50元，徐进负担2,500元。二审中，徐进提交了营业收入统计表与解除租赁合同协议书，用于证明疫情期间的收入减少，而凯禄公司也与其他商户解除过合同。凯禄公司对该两份证据的真实性、关联性均不予认可。本院经审查认为，上述两份材料的真实性无法核实，且与本案缺乏关联性，故不予采纳。二审中，徐进向本院申请调查位于上海市XX路XX-XX号、XX路XX-XX号“XX中心”的XX筋头巴脑香锅米饭加盟店从2019年1月至2020年3月每月的商品（菜品）销售数量、营业额等数据，本院认为上述材料与本案缺乏关联性，故不予准许。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同及协议书均为真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。徐进系个人工商户的经营者，是商事主体，具有谈判缔约的能力，系争合同的内容并不构成格式合同条款。徐进未按约支付租金，已经构成违约，凯禄公司行使合同解除权具有合同依据，应予支持。一审法院以凯禄公司通知限定的费用补缴期间届满作为解除日期是正确的。徐进称其经营受到疫情影响，但其商铺并未在疫情期间封闭，而且凯禄公司也出台了针对疫情期间的租金减少扶助措施，而徐进依然在2020年3月27日继续坚持解除合同，是明确表示不履行合同义务，故导致合同解除的违约责任在于徐进一方。至于合同解除的后果处理，一审法院综合考虑了违约方过错与守约方应及时减少损失的因素，结合合同履行中遇到的疫情影响，适当运用公平原则，所认定的租金、使用费及违约金标准均是合理的。徐进主张一审法院认定的付款责任及违约责任过高，凯禄公司主张一审法院认定的付款责任及违约责任过低，均无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,325元，由徐进负担人民币1,420元，上海凯禄置业有限公司负担人民币5,905元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年一月二十八日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……