北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初13033号原告：王秀玲，女，1979年8月29日出生，汉族，中国社会科学院图书馆编辑，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告：张旭，男，1974年12月28日出生，汉族，羁押于北京市西城区看守所。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，被告公司职工。原告王秀玲与被告张旭、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员徐澜涛独任审理，并公开开庭进行了审理。原告王秀玲及其委托诉讼代理人孙凤起、被告张旭、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称：链家经纪公司）的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀玲向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告及第三人于2019年11月19日就位于北京市西城区XX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令被告返还购房定金400000元；3．判令被告支付违约金1146000元；4．判令被告承担保全费及全部诉讼费用。事实和理由：2019年11月19日，原告经链家经纪公司居间与被告就北京市西城区XX号房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》《居间服务合同》。2019年11月19日，原告向被告自行支付购房定金50000元，并向链家经纪公司支付了居间代理费126390元，保障服务费17235元；2019年11月20日，原告向被告自行支付购房定金50000元。2019年11月27日，原告以“理房通支付”的方式向被告支付购房定金300000元。2020年1月18日，被告通过链家经纪公司表示房屋有纠纷，不能继续履行合同，但之后原告及第三人一直无法联系被告，后经第三人查询得知，涉案房屋于2020年3月2日由北京市平谷区人民法院查封。被告的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院请求维护原告的合法权益。被告张旭辩称，认可王秀玲要求解除涉案《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，并同意返还王秀玲所主张的购房定金，但不同意支付违约金，张旭认为房屋买卖合同无法履行是因为其被羁押所致，因此不同意支付违约金，且认为双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。第三人链家经纪公司述称，同意王秀玲的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京市西城区XX号房屋于2017年9月19日登记于张旭名下。2019年11月19日，张旭作为出卖人，王秀玲作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将北京市西城区**出售给买受人，房屋抵押状态为已经设置抵押。双方约定房屋成交价格为2320000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为3425000元。买受人向出卖人支付定金400000元，买受人拟贷款金额为920000元。出卖人于2020年1月15日前将该房屋交付给买受人，并约定出卖人和买受人同意自该合同签订之日起120日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，张旭作为甲方，王秀玲作为乙方，链家经纪公司作为丙方，签订了《补充协议》，约定交易房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计5745000元，乙方于2019年11月19日将第一笔定金100000元自行划转给甲方；乙方于2019年11月27日前将第二笔定金300000元以理房通方式支付给甲方；交易房屋有抵押，甲方应于2020年2月12日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还请剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2020年2月19日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于权属转移登记前两个工作日将4225000元以理房通方式支付甲方。该房屋如被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现上述情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。王秀玲于2019年11月19日向张旭转款50000元，2019年11月20日向张旭转款50000元；2019年11月26日，王秀玲通过北京理房通支付科技有限公司向张旭支付定金300000元。另查，庭审中，王秀玲提交其于2020年3月15日申请查询涉案房屋的《不动产登记信息查询结果告知单》以及执行公告截图，证明涉案房屋存在抵押以及查封的情况；张旭对上述证据真实性认可，但认为上述查封是因为到期没有还款所致，王秀玲对涉案房屋存在抵押系明知，且查封与其刑事案件无关。诉讼过程中，王秀玲申请对张旭名下北京市西城区XX号房屋进行财产保全，本院于2020年4月27日作出（2020）京0102民初13033号民事裁定，裁定查封张旭名下上述房屋，保全结果显示本次查封为第五轮查封。本院于2020年5月14日向链家经纪公司送达本案起诉状副本，并于2020年7月28日向张旭送达本案起诉书副本。再查，2020年1月19日，北京市公安局西城分局向张旭家属发出《拘留通知书》，载明该局于当日将涉嫌诈骗罪的张旭刑事拘留；2020年2月25日，北京市公安局西城分局向张旭家属发出《逮捕通知书》，载明经北京市西城区人民检察院批准，该局对涉嫌伪造国家机关证件、印章罪的张旭执行逮捕。2020年11月25日，北京市西城区人民法院对北京市西城区人民检察院指控张旭伪造国家机关证件罪作出（2020）京0102刑初655号刑事判决，判决：“一、被告人张旭犯伪造国家机关证件罪，判处有期徒刑二年，并处罚金人民币二万元。（刑期自判决执行之日起计算，判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2020年1月18日起至2022年1月17日止。）二、未随案移送赃物不动产权证书三份，由扣押机关北京市公安局西城分局予以没收。”本院认为，王秀玲、张旭就涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其二人与链家经纪公司所签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效。王秀玲按照合同约定支付定金后，张旭未能依约进行涉案房屋的抵押解除，且涉案房屋于2020年3月15日查询时即显示存在查封，至本院采取保全措施之前已存在多次查封，张旭亦表示上述查封中存在因其贷款未按期还款所致，张旭的行为已构成合同约定的根本违约，故本院对于王秀玲要求解除上述房屋买卖合同和补充协议的诉讼请求予以支持。因王秀玲并未提交证据证明其在本次起诉前向张旭送达解除通知，故本院结合张旭、链家经纪公司收到起诉书副本的日期确认上述合同解除的时间，涉案合同解除的时间为2020年7月28日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，王秀玲基于合同解除要求张旭返还所支付的购房定金，张旭予以认可，本院不持异议。对于王秀玲要求张旭支付违约金的诉讼请求，因张旭存在违约行为按约定应当支付违约金，张旭抗辩其未能履行合同系因其被羁押所致的意见缺乏依据，本院不予采纳；张旭提出双方约定的违约金过高，王秀玲则称其因另行购置房屋所产生的实际损失为800000元左右，但并未提交证据予以佐证，故本院以王秀玲的实际损失为基础，结合合同履行及张旭的违约行为等因素予以综合考量，酌定张旭支付王秀玲违约金450000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认王秀玲与张旭于二〇一九年十一月十九日就北京市西城区XX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇二〇年七月二十八日解除。二、确认王秀玲与张旭、北京链家置地房地产经纪有限公司于二〇一九年十一月十九日就北京市西城区XX号房屋签订的《补充协议》于二〇二〇年七月二十八日解除。三、于本判决生效之日起七日内，张旭返还王秀玲购房定金400000元。四、于本判决生效之日起七日内，张旭支付王秀玲违约金450000元。五、驳回王秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18714元，由王秀玲负担8425元（已交纳），由张旭负担10289元（于本判决生效之日起七日内）。保全费5000元，由王秀玲负担2251元（已交纳），由张旭负担2749元（于本判决生效之日起七日内）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐澜涛二〇二一年一月六日书记员  姜 洁书记员  郭莹莹