湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终173号 上诉人（原审被告）：王建国，男，1962年11月4日出生。 委托诉讼代理人：龚和平，湖南楚瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹亚凤，女，1963年5月12日出生。 上诉人王建国因与被上诉人邹亚凤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人王建国及其委托诉讼代理人龚和平，被上诉人邹亚凤参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 王建国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邹亚凤的诉讼请求；一、二审诉讼费由邹亚凤负担。事实和理由：1.王建国已依法单方解除涉案《转让房屋协议书》。邹亚凤自2006年1月至2009年3月期间未按约定向银行支付按揭款，导致银行向法院起诉。为此，王建国与邹亚凤签订《原购房合同附加声明书》，再次约定邹亚凤要每月交清银行按揭款。但是，邹亚凤并未每月交纳按揭款，导致王建国被银行纳入征信黑名单，王建国只能将按揭款一次性结清。此后，邹亚凤仍未按时向王建国交纳涉案款项，王建国于2014年多次书面函告邹亚凤，要求其履行协议，但其置之不理，王建国两次向其致函《解除购房合同通知书》，其亦未提出异议。2.邹亚凤的第一项诉讼请求为合同确认之诉，第二项诉讼请求为给付之诉，一审法院将两个不同法律关系的诉讼一并裁判错误，应予撤销。3.邹亚凤的诉讼主张已超过诉讼时效。本案是因诉争双方签订《转让房屋协议书》而产生的合同之债，并非物权请求权，邹亚凤应当在2015年11月24日付清最后一笔款项后，及时主张办理过户手续的权利，本案的诉讼时效应从该日起算，邹亚凤五年后才提起本案诉讼已超过诉讼时效。 邹亚凤辩称，请求二审维持一审判决。 邹亚凤向一审法院起诉请求：1.确认王建国、邹亚凤签订的房屋买卖合同有效；2.判令王建国协助邹亚凤办理房屋产权过户手续；3.诉讼费由王建国负担。 一审法院认定事实：2006年1月20日，邹亚凤经朋友介绍去看王建国位于郴州市国庆北路62号晶鑫佳园16栋3单元605号房，看后邹亚凤决定购买，当天支付王建国20,000元房款。王建国向邹亚凤出具《收条》，载明：“今收到由王建国转让给邹亚凤同志晶鑫佳园16栋3单元605房的房款贰万元整，还有余下部分壹万叁仟元房款由乙方邹亚凤同志春节后2个月内交清。房款总价是：叁万叁仟元整。收款人：王建国，2006年元月20日。2006年1月26日，邹亚凤（乙方）与王建国（甲方）签订《转让房屋协议书》，协议内容为：“经双方协商，由甲方王建国把劳动路晶鑫佳园16栋叁单元605房转让给乙方邹亚凤同志。转让房屋的房屋前期付款及装修款总价是叁万叁仟元整，余下的银行按揭部分大约为叁万元整，转让后将由乙方在按揭合同15年逐月交付给中国银行。经双方协商决定，双方应承担责任、义务条款如下：1.由双方拟定银行的按揭款大约还有叁万元，如果多余叁万元的部分由甲方退给乙方，如果少余银行按揭款叁万元部分也由甲方补足给乙方；2.如果乙方愿意一次性跟银行结清余下按揭款。全由乙方自行负责，甲方不负责乙方一次性跟银行结清部分余款的补足责任；3.今后甲方有义务负责各项房产手续及银行按揭手续，办理手续期间按政策所需正常应付费用由乙方负责；4.经双方协商决定甲方必须在2006年2月之内，将房屋所有相关手续办理齐全；若有拖延乙方承担银行当月按揭费用一切由甲方自行负责”。2006年5月8日，邹亚凤按约定再次向王建国支付13,000元，王建国向邹亚凤出具收到13,000元的收条一份。2008年12月31日，邹亚凤（乙方）与王建国（甲方）再次签订《原购房合同附加声明书》，内容为：“本人王建国在晶鑫佳园16栋3单元605室（属银行按揭房）于2006年元26日转给了邹亚凤同志，由于邹亚凤同志需要继续按揭，所以此房暂未办理转户产权手续，但此房确系乙方本人财产，银行方面现有叁万元按揭余款（于2009年元月10日后，由乙方续缴），需要乙方邹亚凤同志尽责每月交清即可（如不交清后果自负）。乙方在归还银行叁万元款后，需办理产权手续时，甲方将配合乙方办理一切手续（注：办证等一切费用由乙方自行承担）。此房自转卖给乙方后，如果甲方未来发生的一切债权债务纠纷时，此房的财产权属乙方，与甲方无关，甲方自行承担自己的责任与义务。2006年元月26日至2009年元月10日，乙方欠甲方的银行按揭及利息已全部结清。开户行：中国银行，账号：4700201018********，户名：王建国”。之后，邹亚凤从2009年3月26日起按约定陆续将银行按揭贷款支付至王建国的银行账户，直到2015年11月24日付清最后一笔款400元，合计支付30,040元。其中,2009年3月26日一次性支付2009年二三月份的按揭款720元，2012年3月5日一次性支付2013年二三月份的按揭款720元，2012年9月22日一次性支付2012年八九月份的按揭款720元，2015年7月1日一次性支付2015年六七月份的按揭款800元，其余月份系按月支付。2011年9月25日之前的按揭款邹亚凤按约定支付至双方合同约定的王建国的账号上，2011年9月25日之后的按揭款邹亚凤支付至王建国名下的另一账号。2015年2月12日，王建国将涉案房屋的权属证书登记在其名下，权属证号为：郴房权证北湖字第715003600。另查明,王建国于2006年将涉案房屋交付邹亚凤，邹亚凤占有涉案房屋至今，期间邹亚凤交纳涉案房屋的生活垃圾处理费、物管费等费用，并曾将涉案房屋出租。诉讼中，王建国主张：“其名下六套房子（含本案所涉房屋）作为一个贷款合同向银行贷款，后因其他房屋贷款逾期，被银行起诉后，王建国于2011年11月24日将该贷款结清；期间，王建国以邹亚凤没有按期交纳按揭款，多次通知邹亚凤要求解除合同，但邹亚凤一直未来办理，合同已解除”。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。邹亚凤与王建国签订的《转让房屋协议书》《原购房合同附加声明书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：王建国是否已行使法定解除权解除了案涉合同，本案是否已过诉讼时效，邹亚凤的诉讼请求应否支持。《转让房屋协议书》约定：“由双方拟定银行的按揭款大约还有叁万元，如果多余叁万元的部分由甲方退给乙方，如果少余银行按揭款叁万元部分也由甲方补足给乙方”。《原购房合同附加声明书》约定：“本人王建国在晶鑫佳园16栋3单元605室（属银行按揭房）于2006年元26日转给了邹亚凤同志，由于邹亚凤同志需要继续按揭，所以此房暂未办理转户产权手续，但此房确系乙方本人财产，银行方面现有叁万元按揭余款（于2009年元月10日后，由乙方续缴），需要乙方邹亚凤同志尽责每月交清即可（如不交清后果自负）。乙方在归还银行叁万元款后，需办理产权手续时，甲方将配合乙方办理一切手续”。上述合同签订后，邹亚凤已按合同约定支付了房屋前期款、装修款33,000元及按揭款30,040元，邹亚凤已经完成双方合同约定的全部义务，王建国也已于2006年将案涉房屋交付给邹亚凤。根据双方合同约定，王建国还应当按约定完成协助过户义务。故对邹亚凤诉请确认双方签订的房屋买卖合同有效并要求王建国协助邹亚凤办理房屋产权过户手续，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于王建国主张“邹亚凤未按期支付按揭款，构成违约，因而行使解除权解除了合同”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，邹亚凤有四次将两个月的按揭贷款在第二个月一次性支付，王建国主张邹亚凤未按期偿还按揭贷款，构成根本违约，已行使法定解除权解除案涉合同，不符合上述法律规定行使单方解除权的条件。王建国因自身的原因提前还清银行的按揭贷款，因此要求邹亚凤也提前一次性还清按揭贷款，但没有提供证据证明双方就案涉合同履行方式变更双方达成了一致意见，故对王建国提出案涉合同其已行使解除权予以解除的主张不予采信。对邹亚凤上述延期支付按揭款的行为，王建国可另行主张违约责任。关于本案是否已过诉讼时效。本案中，邹亚凤已依约付清购房款且房屋已实际交付，作为买受人的邹亚凤已实现对房屋的占有，现邹亚凤请求王建国协助办理房屋产权过户手续的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故对王建国提出本案已过诉讼时效的主张不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、确认邹亚凤与王建国于2006年1月26日签订的《转让房屋协议书》、于2008年12月31日签订的《原购房合同附加声明书》有效；二、限王建国于本判决生效之日起十日内协助邹亚凤办理位于郴州市国庆北路62号晶鑫佳园16栋605号房（产权证号为：郴房权证北湖字第715003600号）的不动产产权过户登记手续。本案案件受理费减半收取80元，由王建国负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。二审另查明：王建国在一审庭审中自认：银行起诉王建国，王建国提前还清涉案按揭款，是因为其他房屋的借款逾期，不是因为涉案房屋贷款逾期。 本院认为，本案争议焦点是：涉案购房合同是否已依法解除，王建国应否协助邹亚凤办理不动产过户登记。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，邹亚凤、王建国均对未《转让房屋协议书》《原购房合同附加声明书》的合法性提出异议，上述合同依法成立，合同双方均应按照约定履行自己的义务。上述合同签订后，邹亚凤依约向王建国支付房屋前期付款、装修款及银行按揭款，王建国依约向邹亚凤交付涉案房屋，还应履行协助邹亚凤办理不动产过户登记义务。王建国主张因邹亚凤未按时交纳按揭款，导致其被银行起诉，其已依法单方解除涉案购房合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。虽然邹亚凤在按揭期间有四次逾期还款行为，但是均在逾期还款的次月及时支付欠付款项，并在2015年11月24日支付全部购房款，王建国在一审庭审中亦自认其被银行起诉而提前还清涉案按揭款是因为其他房屋的借款逾期。由此可知，邹亚凤的上述迟延履行行为并未致使合同目的不能实现，邹亚凤已履行涉案合同约定的全部义务，且在签订涉案合同后实际占有、管理、使用涉案房屋至今。王建国不符合单方解除合同的法定条件，一审据此确认涉案合同有效，并判决王建国协助邹亚凤办理不动产过户登记，并无不当。王建国的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王建国还主张邹亚凤的诉讼主张已超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第二十四条规定,已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记,登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产,利害关系人请求确认物权的归属或内容,权利人请求排除妨害、消除危险,对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的,均应不予支持。根据上述规定可知,诉讼时效的适用范围是有限的,并非适用于全部民事请求权,诉讼时效的客体为债权请求权,主要适用于给付之诉。本案中，邹亚凤所提之诉为确认之诉和办理物权变更登记，不符合适用诉讼时效规定的情形，王建国该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人王建国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 李惠铭 审 判 员 邓 群 二〇二一年一月二十九日 法官助理 刘芳岑 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。