贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2519号 上诉人（原审被告）：徐保华，男，1977年10月23日出生，汉族，户籍地四川省夹江县，现住贵州省普安县。 被上诉人（原审原告）：普安县完美家建筑装饰工程有限公司，住所地：贵州省普安县盘水街道普天大道**。 法定代表人：杜刚，系该公司总经理。 上诉人徐保华因与被上诉人普安县完美家建筑装饰工程有限公司（以下简称“完美家建筑装饰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省普安县人民法院（2020）黔2323民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐保华上诉请求：撤销原判，改判驳回完美家建筑装饰公司的诉讼请求；诉讼费及保全费由完美家建筑装饰公司承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，定案事实与客观事实不符且判决结果显失公平、公正。关于完美家建筑装饰公司与徐保华是否自愿解除合同房屋租赁合同，在（2018）黔2323民初335号民事案件中已经形成了完整的证据链，徐保华将案涉房屋出售给案外人孟祥海后，完美家建筑装饰公司有偿为孟祥海提供案涉经营场所的装修设计工作，并主动将经营场所的钥匙移交给孟祥海，其具体行为足以证明其同意解除涉案租赁合同，加之完美家建筑装饰公司法定代表人杜刚提交的起诉状依法足以证明其同意解除涉案合同，一审法院认定徐保华就合同解除行为存在违约情形依法不能成立，且与客观事实不符。二、一审法院适用法律不当。徐保华就案涉租赁合同的解除问题不存在任何过失、过错。徐保华早在出售房屋前即通知完美家建筑装饰公司，完美家建筑装饰公司一方均未表示愿意继续履行租赁合同或向涉案房屋行使优先购买权的法律情形，一审法院凭据自相矛盾的推定认定徐保华存在违约行为而适用法律规定属于法律适用错误。三、一审定案证据不足。根据本案在一审以及（2018）黔2323民初335号民事案件的审理情况，完美家建筑装饰公司在一审庭审中自认《装修装饰定价协议》中约定的装修装饰物品包括水电安装、防水、、地面找平砌隔墙、磁粉乳胶漆、隔断钢化玻璃、卫生间洁具、全屋所有灯具、墙纸、开关插座、装饰品、门头、窗帘、办公司的门，部分办公桌椅，衣柜，移动门，，地毯并称搬离出租屋时，搬走一套价值约一万元的办公桌椅。一审法院根据该单方陈述，判定徐保华承担73000元的赔偿责任，其判决内容依法不能成立且没有证据支撑。第一，完美家建筑装饰公司搬离物品时徐保华不知情，无法对搬离物品进行清点，且徐保华不是所列物品的所有者，依法对其具体明细不具有举证责任。经完美家建筑装饰公司搬离后，现场仅剩下喷涂在天花顶上的黑色涂料、卫生间使用过的马桶及一间20平方米房间所贴的墙纸等无法搬离的东西，其余均是徐保华房屋自身的建筑主体结构并没有其他属于完美家建筑装饰公司增设的物品，徐保华已经装置了水电的基础设施。第二，关于双方当事人私下达成的涉案《装修装饰定价协议》约定的83000元是否应当由徐保华赔偿的问题。徐保华在签订案涉协议时因对法律法规的不明知及存在被欺诈的情形，涉案协议依法不得作为定案依据；且该证据虽系徐保华参与签名确认，但涉及具体定价物品明细、单价等至关重要的定案依据在协议中依法属于约定不明，尤其该协议约定的物品残值所有权最终如何明确等都未进行约定，依法不能成立。 被上诉人完美家建筑装饰公司二审辩称，一审对案涉房屋租赁合同是否解除已经阐述清楚，即便案涉房屋租赁合同被协商解除，完美家建筑装饰公司依法获得赔偿的救济权利并不因协商解除而消灭。徐保华与孟祥海签订房屋买卖协议，孟祥海在没有得到完美家建筑装饰公司允许的情况下将办公经营的地方毁坏。一审法院执行局工作人员组织徐保华与完美家建筑装饰公司达成协议，完美家建筑装饰公司办公室装修费合计30余万元，除去能搬走的办公用品（如电脑、打印机、办公桌椅等），不能搬走残值的装修物（如水电、隔墙、瓷砖、吊顶等）为165915元，已使用期限为4年，残值价款人民币83000元。双方均同意以人民币83000元作为租赁房屋装修装饰现存残值，此定价协议作为纠纷提交法院审判的依据。该协议系双方的真实意思表示，在没有被撤销之前，应当作为认定损失的依据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案系徐保华把租期未到的房屋出售给孟祥海导致不能合同不能继续履行，完美家建筑装饰公司的合同目的没有完全实现。据此请求赔偿装饰装修物残值损失依法有据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予维持。 完美家建筑装饰公司向一审法院起诉请求：1.判令徐保华支付完美家建筑装饰公装饰装修损失款83000元；2.判令徐保华自2018年1月13日起按月利率2%计算逾期付款利息至该笔款项支付完毕止；3.判令徐保华承担本案诉讼费（含申请保全费850元）。 一审法院认定事实：2017年1月1日，完美家建筑装饰公司作为承租方与徐保华作为出租方签订《房屋租赁合同书》，租赁合同约定：“第一条甲方将拥有经营管理权的房屋（合同标的）坐落在普安县，面积约为400㎡的房屋出租给乙方。第二条租期及租金支付方式：1.租用期限五年，自2017年1月1日至2020年1月1日。2.租金为人民币￥26000元，每年递增2000元，……3.租金支付方式为：每年1月1日支付每年租金。……第七条、……4.在合同期间，如一方违约，赔偿相应的损失。”合同签订后，完美家建筑装饰公司向徐保华支付了第一年的租金。2017年11月16日，徐保华与案外人孟祥海签订《房屋买卖协议》，将包括租赁给完美家建筑装饰公司的坐落于普天大道Ｃ区，共六层半，建筑面积2044.97平方米的房屋出卖给了案外人孟祥海。因案外人孟祥海需对整栋房屋进行重新装修，用于经营酒店，完美家建筑装饰公司所承租房屋在此范围内。2017年12月13日，完美家建筑装饰公司向一审法院提出证据保全申请，请求对其租赁的位于普安县的营业场所进行保全，一审法院于当日作出（2017）黔2323证保1号民事裁定书，裁定查封普安县盘水镇普天大道33号3层完美家建筑装饰公司营业场所。2017年12月14日，在一审法院执行工作人员的组织下，完美家建筑装饰公司与徐保华签订《关于普安县房屋装修装饰定价协议》（以下简称《装饰装修定价协议》），协议约定：“一、装饰装修重置价款人民币大写壹拾陆万伍仟玖佰壹拾伍元整（￥165915）。已使用期限月4年，残值价款人民币大写捌万叁仟元整（￥83000.00）。二、双方均同意以人民币捌万叁仟元作为租赁房屋装修装饰现存价值，任何一方不得另行申请评估。……三、双方均同意此定价协议作为纠纷提交法院审判的依据。”庭审中，完美家建筑装饰公司称协议约定的装饰装修的物品包括水电安装、防水、、地面找平砌隔墙、磁粉乳胶漆、隔断钢化玻璃、卫生间洁具、全屋所有灯具、墙纸、开关插座、装饰品、门头、窗帘、办公室的门、部分办公桌椅、衣柜、移动门、、地毯等并称，在搬离出租屋时，搬走了一套价值一万元左右的办公桌椅。2018年2月6日，完美家建筑装饰公司法定发表人杜刚以个人名义起诉将徐徐保华、孟祥海起诉至本院，主张本案提及的损失。一审法院经审查认为杜刚以个人名义主张公司损失，原告主体部分不适格。于2018年4月3日作出（2018）黔2323民初335号裁定书，裁定驳回杜刚的起诉。现完美家建筑装饰公司以徐保华未按《装饰装修定价协议》约定，未履行支付其损失83000元的义务为由，将徐保华诉至一审法院。一审庭审中，双方均认可《房屋租赁合同书》已解除，完美家建筑装饰公司称是在签订协议后双方口头解除，徐保华称是2017年11月初的时候解除合同的。徐保华自认其将房屋出租给完美家建筑装饰公司时，是毛坯房。完美家建筑装饰公司于2019年3月23日向本院提出财产保全申请本院于2019年9月25日内作出（2019）黔2323财保10号裁定书，裁定准许其保全申请。完美家建筑装饰公司缴纳申请费850元。 一审法院认为，本案一审的争议焦点为：出租人徐保华是否应当赔偿承租人完美家建筑装饰公司的损失，如赔偿，赔偿的数额如何认定。关于争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁合同书》系完美家建筑装饰公司与徐保华基于双方真实意思表示签订，不违法反法律规定，合同依法有效。完美家建筑装饰公司按照合同约定向徐保华支付了第一年的租金，徐保华亦按约将房屋交给承租人完美家建筑装饰公司管理使用并进行装修。在房屋租赁期间，徐保华将包括完美家建筑装饰公司承租部分的整栋房屋出卖给了第三人，根据《中华人民共和国》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，徐保华将出租给完美家建筑装饰公司的房屋出卖给案外人孟祥海，不影响徐保华与完美家建筑装饰公司签订的租赁合同的效力，徐保华本应按合同约定继续将房屋出租给完美家建筑装饰公司使用，但因买受人需将涉案房屋用作经营酒店的场所，出租人徐保华实际已不可能按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”之规定，本案租赁合同因徐保华将租赁物出卖给案外人孟祥海导致合同目的不能实现，合同双方均有权行使解除权。对于合同的解除，双方仅在解除时间上有分歧，但均认可租赁合同已解除，一审认定《房屋租赁合同书》已解除，合同解除后，合同的权利义务终止。徐保华辩解租赁合同是在2017年11月初经与完美家建筑装饰公司协商一致后口头解除，其并不存在违约行为。完美家建筑装饰公司对此予以否认，称合同是在双方于2017年12月14日签订协议后口头解除的。结合《装修装饰定价协议》签订的时间（2017年12月14日）及协议主要约定租赁物的装饰装修残值价款，如确如徐保华所诉，双方已在十一月初协商一致解除合同，其不存在违约情形，则完美家建筑装饰公司就不会在其将房屋出卖给案外人孟祥海后，向一审法院申请证据保全，并在之后签订协议。故对徐保华关于合同解除时间的辩解，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，因徐保华的违约行为导致租赁合同目的不能实现，现合同已解除。完美家建筑装饰公司有权要求徐保华赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。……”第十一条第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，徐保华在租赁期限未届满时违约导致合同不能继续履行，完美家建筑装饰公司请求赔偿装饰装修物残值损失，予以支持。关于赔偿的数额，完美家建筑装饰公司与装饰装修签订的《装饰装修定价协议》约定涉案租赁物的装饰装修残值价款为83000元。完美家建筑装饰公司庭审中自认《装饰装修定价协议》中约定的装饰装修物品含办公桌椅，并称在搬离租赁房屋时，已将一套价值一万元左右的办公桌椅搬走。酌定该套办公座椅价值10000元，扣减该10000元，徐保华应赔偿完美家建筑装饰公司剩余租赁期限内装饰装修残值损失73000元。完美家建筑装饰公司要求按月利率2%计付逾期付款利息无法律依据，对该项主张，不予支持。据此，一审判决:一、徐保华于判决生效之日起十五日内一次性赔偿普安县完美家建筑装饰工程有限公司73000元；二、驳回普安县完美家建筑装饰工程有限公司其余诉讼请求。案件受理费1875元，由普安县完美家建筑装饰工程有限公司负担225元，徐保华负担1650元。申请保全费850元，由普安县完美家建筑装饰工程有限公司负担102元，徐保华负担748元。 二审中，双方当事人未提交新证据。 一审查明的案件事实与本院二审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩请求，归纳本案二审的争议焦点为：徐保华是否应当向完美家建筑装饰公司承担赔偿责任，以及赔偿数额如何认定。 本案中，完美家建筑装饰公司向徐保华承租案涉房屋，双方在《房屋租赁合同书》中约定，徐保华将其自有房屋普安县出租给完美家建筑装饰公司，租用期限五年，自2017年1月1日至2020年1月1日止。在此期间，徐保华将案涉整栋房屋出售给案外人孟祥海，孟祥海对整栋房屋进行重新装修用于经营酒店，故完美家建筑装饰公司实际已无法再租用该房屋，合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”之规定，完美家建筑装饰公司要求徐保华赔偿装饰装修物残值损失，应当予以支持。徐保华辩称完美家建筑装饰公司有偿为孟祥海提供装修设计并主动将经营场所的钥匙移交给孟祥海，系自愿解除案涉租赁合同，其并未违约。但完美家建筑装饰公司在徐保华将出售案涉房屋后向一审法院申请证据保全，并在一审法院执行工作人员的组织下与徐保华签订用于日后解决纠纷的《装修装饰定价协议》，案外人孟祥海亦称完美家建筑装饰公司在与徐保华签订《装修装饰定价协议》后才向其交付房屋钥匙，足以表明徐保华并非在出售案涉房屋前与完美家建筑装饰公司协商一致解除合同。因此，徐保华关于完美家建筑装饰公司系自愿解除案涉租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于赔偿数额。完美家建筑装饰公司自2013年其承租案涉房屋，并对其进行装饰装修，因徐保华将整栋房屋出售，完美家建筑装饰公司租用该房屋的合同目的已不能实现。完美家建筑装饰公司申请一审法院对案涉房屋进行保全时，就与徐保华《装饰装修定价协议》，双方已就案涉租赁房屋的装饰装修价款进行约定，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违法反法律规定，依法有效。故一审法院依据该协议并结合完美家建筑装饰公司自认的情况，认定徐保华应赔偿完美家建筑装饰公司剩余租赁期限内装饰装修残值损失73000元，并无不当，本院予以确认。徐保华的该项上诉请求不能成立，不予支持。 综上，上诉人徐保华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1875元，由徐保华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  简 坤 审 判 员  付 君 审 判 员  石 鑫 二〇二一年一月十九日 法官助理  吕 娜 书 记 员  罗金义