天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初9731号原告:天津纵横物业管理有限公司。住所：天津市蓟州区渔阳镇舒馨家园小区**楼**楼之间物业楼。法定代表人:果宏明，总经理。委托诉讼代理人:王娜，公司职员。委托诉讼代理人：赵爱颖，公司职员。被告：金立新，男，1973年7月25日出生，汉族，住，住天津市蓟州区/div>原告天津纵横物业管理有限公司与被告金立新物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津纵横物业管理有限公司法定代表人果宏明及委托诉讼代理人王娜、赵爱颖，被告金立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津纵横物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费881.46元，并如约支付违约金。事实和理由：被告是天津市蓟州区业主，其接受了原告提供的物业管理服务，却未如期交纳物业费，拖欠了原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费881.46元。原告向被告催要过上述物业费，被告未予给付，故原告具状起诉。被告金立新辩称，原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费及违约金，违反了公平、合理、平等的民事原则，没有法律依据。一、原告没有已经达到三级服务标准的证据。二、关于合同的合法性：1、选聘原告并不是业主共同决定的。他们没有在有效的公共场所以绝大多数业主能够知道的方式公开；2、在合同中签字的所谓业主代表行为无效，他的代表资格获得途径未公开，行使代表权前没有书面征求所代表的业主意见。三、原告的物业管理服务完全未达到约定的三级标准。（一）、综合管理：1、合同订立不规范。没有在多数人能见到的公共场所公布物业服务内容、标准及服务费标准；2、小区内公共设施施工后没有督促恢复原状，形成了安全隐患；3、没有在第四季度公告共用部分、共用设施运行状况；4、没有公示公共场地占用费的收取和使用情况（出入门广告、饮用水过滤机、衣物回收箱）。（二）、清洁卫生完全没有按照三级标准进行。（三）、公共秩序维护：1、门岗没有24小时执勤，没有定时立岗；2、巡逻岗完全未达到标准。（四）、绿化养护：1、多棵树木死亡或被人为砍除；2、允许占用绿地安装垃圾收集设施，撤出不彻底，绿化不恢复（3号楼西侧）。（五）、共用部位养护：1、小区中间道路，2019年国庆节悬挂的国旗，至今不维护、不更换，破损严重，性质恶劣；2、多处楼顶外檐破损，经常有碎片掉落，不进行维修；3、单元门和玻璃破损不维修；4、楼内外乱贴小广告，墙壁污损，窗户满是泥土；5、楼道灯多处不亮，开关处裸漏，形成安全隐患，不维修；6、小区道路破损严重，不采取措施。四、合同对缴费时间没有约定，要求违约金没有道理。五、2019年以前，实行小区自治，每户每年300元，原告的服务没有任何超越，收费要求与服务不对等。根据上述事实和理由，原告没有提供符合标准的物业服务，因此不能要求相应的费用。被告要求驳回原告的诉讼请求。一、原告提交了以下证据：1、《天津市住宅物业服务合同》一份、《三级物业服务标准》一份，用以证明物业服务内容及标准、物业费收取标准等。张贴在小区警卫室门口的公告、公告栏上的公告的照片各一张，用以证明原告公示了其自2019年1月1日起为蓟州区舒馨家园小区提供物业管理服务、服务等级（三级）及物业费收费标准；2、张贴在被告家门上的交费通知单的照片一张，用以证明原告向被告催要过物业费；3、张贴在小区公告栏上的2019年公共设施公示的照片一张，用以证明原告公示了2019年小区内共用设施状况；4、舒馨家园小区业主大会出具的证明一份、在小区张贴的公告的照片一张，用以证明天津市美坤传媒有限公司为舒馨家园小区免费安装道闸系统，所收取的道闸广告费归该公司所有，原告以张贴公告的方式对此进行了公示；5、巡逻表两张、车辆登记表一张、原告工作照片一组，用以证明原告为小区提供物业管理服务；6、原告与舒馨家园小区所在天元社区居委会两任主任杨志新、刘伟微信聊天记录截图一组，用以证明原告积极向居委会主任反映小区应启动维修基金的项目。被告质证称，1、物业服务合同后面签字的是业委会主任，但对主任身份资格的取得本人不清楚。原告提交的《三级物业服务标准》与本人收集的相关证据有差异，对原告提交的《三级物业服务标准》不予认可。对公告张贴的地点认可，但照片不能显示拍摄时间；2、认可交费通知单的照片；3、对公告张贴的地点认可，但照片不能显示拍摄时间；4、对上述证明及公告照片不予认可，照片没有显示公告张贴时间及地点；5、认可巡逻表、车辆登记表、原告工作照片；6、认可微信聊天记录的真实性，但对时间有异议，房檐问题产生于2019年，原告在2020年反映此事，反映不及时。本院认为，1、被告对物业服务合同没有提出异议，对该合同予以采信。原告提交的《三级物业服务标准》所载服务内容与被告提交的《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》所载三级服务内容基本相符。被告认可公告张贴的地点，故可认定原告以在舒馨家园小区警卫室门口、公告栏张贴公告的方式公示了其为该小区提供物业管理服务的起始时间、服务等级（三级）及物业费收费标准；2、被告认可交费通知单的照片，对该照片予以采信；3、被告对公告张贴的地点认可，故可认定原告以在舒馨家园小区公告栏张贴公告的方式公示了该小区2019年共用设施状况；4、被告对上述证明及公告照片不予认可，但未提交反驳证据，故对该证明及公告照片予以采信；5、被告认可巡逻表、车辆登记表、原告工作照片，对巡逻表、车辆登记表、原告员工工作照片予以采信；6、被告认可微信聊天记录截图的真实性，故对微信聊天记录截图的真实性予以认定。二、被告提交了以下证据：载有小区服务现状照片合集的光盘一张、《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一份，用以证明原告提供的物业服务没有达到三级物业服务标准。原告质证称，对被告提供的光盘所载照片的真实性认可。1、树木问题：被告拍摄的都是秋季落叶后情况，不能作为依据；2、占地问题：照片显示有垃圾箱及饮水设施，垃圾箱及饮水设施是区环卫局及居委会安装的，与原告无关。区环卫局一直没有清理垃圾，在疫情期间，原告自行清理了；3、关于道路，如果要修缮，需要使用维修基金，但舒馨家园小区有特殊情况，有两个维修基金项目没有完成，所以居委会一直不同意启动新的维修基金项目；4、光盘所载照片都是2020年拍摄的，与2019年无关。本公司与舒馨家园小区业主大会签订物业服务合同时，依据的是本公司提交的上述《三级物业服务标准》，故对被告提交的《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》不予认可。本院认为，原告对被告提供的光盘所载照片的真实性认可，对该光盘所载照片的真实性予以认定。被告提交的光盘所载照片，能够证明原告提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处；被告提交的《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》源自津发改价房地[2009]1101号文件，故对被告提交的《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》予以采信，据此，对原告提交的上述《三级物业服务标准》所载服务内容与《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》所载三级服务内容相符部分予以认定。根据上述证据的认定及双方当事人陈述，本院确认以下事实，即在2018年9月11日，原告与天津市蓟州区舒馨家园小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定原告为天津市蓟州区舒馨家园小区提供物业管理服务；合同期限自2019年1月1日起，至2022年1月1日终止；多层住宅物业费按建筑面积每月每平米0.83元计算；业主逾期交纳物业费，从逾期之日起按应交物业费的4‰比例支付违约金。原告与天津市蓟州区舒馨家园小区业主大会所签上述《天津市住宅物业服务合同》对业主交纳物业费时间没有约定。合同签订后，原告如期为舒馨家园小区提供物业管理服务。原告所提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处。被告是舒馨家园小区2-2-401（多层住宅）业主，其房屋建筑面积88.5平方米。原告为被告提供了物业管理服务，被告却未如期向原告交纳物业费，拖欠了原告2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费881.46元。原告向被告催要过上述物业费，被告未予给付。2020年11月13日，原告提起本案诉讼。本院认为，物业管理服务是综合性事务，项目多，范围广，某些方面存在不足之处在所难免。物业管理服务是面向整个小区，时间上具有连续性，不能以小区个别区域和某一时间段的物业管理服务存在不足之处而否认小区整体的物业服务水平。原告为被告提供了物业管理服务，被告理应给付原告物业费。原告与天津市蓟州区舒馨家园小区业主大会所签《天津市住宅物业服务合同》对业主交纳物业费时间没有约定，依《天津市物业管理条例》第六十四条可确定物业费按月交纳。综上所述，原告要求被告给付物业费的诉讼请求理据充分，予以支持。原告提供的物业管理服务在某些方面存在不足之处，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告金立新给付原告天津纵横物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费881.46元，于判决生效后七日内付清。上述款项直接汇入原告天津纵横物业管理有限公司天津农村商业银行股份有限公司蓟州渔阳支行账户（账号：9060********）。二、驳回原告天津纵横物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半，原告已预交），由被告金立新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曹利君二〇二一年一月二十五日书记员  邢然然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。