新疆维吾尔自治区喀什市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新3101民初2566号 原告：许明裕，男，汉族，1969年12月5日出生，浙江省温州市人，个体工商户，住新疆喀什市。 被告：邱霞，女，汉族，1982年7月27日出生，山东省人，喀什二中教师，住新疆喀什市。 被告：龚小虎，男，汉族，1986年4月28日出生，甘肃省兰州市人，新疆塔什库尔干县电台保卫科干部，住新疆喀什市。 共同委托诉讼代理人：王掌权，新疆叶尔羌律师事务所律师。 原告许明裕与被告邱霞、龚小虎租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许明裕，被告邱霞、龚小虎的共同委托诉讼代理人王掌权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许明裕向本院提出诉讼请求：1．判令解除2018年5月8日签订的房屋租赁合同；2．两被告共同向原告返还租金人民币9780.5元；3．本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年5月8日，原告朋友梁某某与被告邱霞签订了《房屋租赁合同》，承租被告位于喀什市××区，年租金25000元，房屋押金3000元，合计28000元，租期一年，自2018年5月8日至2019年5月8日。第一年《房屋租赁合同》期满后，2019年5月19日，原告许明裕通过微信（微信号：×××、昵称：途中）将第二年租金直接支付给了被告龚小虎，双方口头约定重新签订租赁合同（没有签订合同）。第二年合同到期，2020年因受新冠病毒影响，原告本人由于资金紧张，于2020年6月9日，通过微信向被告龚小虎支付了10000元租金，称余款延期支付，被告龚小虎同意了。但是，仅过了10天，被告龚小虎打电话说房子不租了，要收回出租房。原告也同意，叫被告龚小虎把原合同发过来，双方算一下账，把多余的钱退还给原告，然后搬出。被告龚小虎到出租房，称房子里的梳妆台和画像没有了，又说墙壁脏了，总之就是找各种理由，不给退款。2020年6月25日，在未经原告允许的情况下，擅自撬门入室，更换门锁，私闯民宅，殴打原告造成人身伤害及财产损失。现原告为维护自身合法权益，依法提起民事诉讼，请求人民法院依法查明事实，如诉判决。 被告邱霞、龚小虎辩称，原告诉请的第一项请求没有事实和法律依据，所谓的2018年5月8日签订的租赁合同，其合同相对人不是本案原告。原告交房后私自将房内门锁上锁，带走钥匙，导致两被告不得已换掉门锁，期间产生的费用应该由原告承担。至于是否是两被告私自换锁，已经在行政案中明确确定，其整个过程均由派出所民警在场，所以原告的诉请及事实与理由没有法律依据，请求法院查明事实，依法判决。 本院经审理查明以下事实：2018年5月7日被告邱霞与梁某某签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于喀什市××区（建筑面积为105平方米）出租给梁某某，租赁期限为一年，自2018年5月8日至2019年5月8日，每年租金25000元，押金为3000元。承租人承担水电费、天然气费、小区卫生、物业费和暖气费。交付前出租方确保房屋内洗衣机、空调、燃气灶、抽油烟机、2个床、2个衣柜、一套沙发、一套餐桌椅等设备均能正常使用（电表剩余603元）；承租方继续承租的，应提前一个月向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，且租赁期满承租方如无违约行为的，则享有房屋优先租赁权。租赁合同签订后，梁某某向被告交纳了房屋租金25000元，押金3000元，被告将房屋交付梁某某使用。 2019年5月19日原告通过微信向被告龚小虎微信号×××转账支付一年房屋租金25000元；2020年6月9日原告向被告龚小虎支付房屋租金10000元。 2020年6月25日许明裕与龚小虎因租房问题发生纠纷向喀什市公安局多来特巴格路派出所报案，2020年8月27日，多来特巴格路派出所作出喀市公（多路）行罚决字［2020］18号行政处罚决定书，对违法行为人龚小虎罚款贰佰元。 庭审中，原告放弃要求解除2018年5月8日签订的房屋租赁合同的诉讼请求。 另查明，邱霞、龚小虎系夫妻关系。 上述事实有原告提供的2019年微信转账截屏聊天记录、2020年微信转账截屏、2020年6月23日微信截屏、公安机关受案回执、喀什市公安局多来特巴格派出所行政处罚决定书，当事人陈述及本院庭审笔录、调解笔录存卷为证。 对双方有争议的事实和证据，本院分析认定如下： 1、房屋租赁合同复印件一份。证明：原、被告双方存在租赁房屋的事实。经质证，两被告对该证据三性均不认可，称即使该证据真实存在也与本案原告没有任何关系，合同的相对人为本案的被告邱霞和梁某某。因该合同系复印件，且系被告与案外人签订，本院不予认定。 2、阳光小区收费台账表和微信截图复印件各一份。证明：原告通过微信向龚小虎转的605元物业费，龚小虎自己去交的物业费，原告已经将2020年上半年物业费交清。两被告对微信截图无异议，认可缴纳物业费605元；对阳光小区收费台账表（照片）三性均不认可，称物业费提价了，调整后需要补缴的费用是189元。因该组证据可以相互印证，原告向被告支付了物业费605元，本院予以认定。 3、2020年6月28日通知复印件1份。证实被告于2020年6月28日在其租赁的房屋张贴了内容为：“租客：我是房东，因你拒交房租，门锁已换，限你三日内与我联系。若超过三日后果自负！2020年6月28日”。经质证，被告不认可。因该证据系复印件，本院不予认定。 4、被告提交2020年6月29日新疆华辰物业公司出具的收据2张、2020年7月2日新疆火炬燃气股份有限公司出具的收据一张、喀什市安德五金经销部出具的收据和电子发票各1张。证实：在原告退房后没有交还水卡，导致被告在该物业公司补办水卡费用为50元；2020年4月1日至2020年6月30日物业费上调，应补缴物业费189元；在原告退房后没有交还燃气卡，补办燃气卡花费15元；原告在退房后将房内的所有门上锁，并带走钥匙导致被告换锁花费680元。以上费用共计934元，应当从租赁费中扣除。经质证，原告对以上证据的三性均不认可，称在原告合同没有解除之前，两被告撬门换锁的行为违反了民法典第465条规定，原告的所有卡都在房子里面，没有拿走，造成的经济损失由被告自己承担；原告在2019年12月23日通过微信向龚小虎支付了2020年上半年的物业费，以上证据恰恰可以证实被告方已将出租房收回。被告提交的上述证据无其他证据相互佐证，本院不予认定。 本院认为，本案《房屋租赁合同》虽系梁某某与被告邱霞签订，但租赁合同到期后，被告同意原告租用涉案房屋，并于2019年5月19日收取原告年租金25000元，双方至此形成了事实上的租赁合同关系，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，合法有效。现双方均认可房屋租赁合同已解除，本案争议的焦点是：双方合同解除的时间及被告应退还原告租金的数额。 关于原、被告双方租赁合同解除的时间，根据原告提交的公安机关受案回执及行政处罚决定书中查明的事实，2020年6月25日15时许，龚小虎在喀什市××区收回其出租的房子时与租客许明裕因租房纠纷发生口角，双方情绪激动后发生肢体冲突，造成许明裕左侧脸部受伤。本院据此认定双方于2020年6月25日发生纠纷，租赁合同于2020年6月26日解除。 关于被告应退还的房租金额，双方均认可一年租金为25000元，每月租金2083.33元，原告2020年缴纳租金为10000元。现原告要求被告退还租金9780.5元，被告辩解3000元押金系梁某某缴纳，与原告无关；原告虽然主张与梁某某系合伙关系，但无证据证明，本院对被告的该意见予以采信。原告的请求，本院在7361元范围内予以支持（原告计算租赁费用的时间有误，从2020年5月19日至2020年6月25日为38天，10000元－38天×69.44元/天=7361元），超出部分不予支持。至于被告主张从租金中扣减增加的物业费、换锁、换水电卡等费用，被告仅提交收据，不能证实是增加的物业费，其他费用并未提起反诉，本院不予支持。 综上，原告要求被告退还租金的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告邱霞、龚小虎于本判决生效后三日内向原告许明裕返还租金7361元； 二、驳回原告许明裕的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邱霞、龚小虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。 审判员  方娜 二〇二一年一月二十五日 书记员  何文