四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18429号 上诉人（原审被告）：李东桉，男，1983年11月24日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：李民智，男，1956年10月11日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系李东桉之父。 委托诉讼代理人：袁顺瑜，女，1957年12月13日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系李东桉之母。 被上诉人（原审原告）：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司，住所地四川省成都市金牛区银河北街****。 负责人：郑征，职务不详。 委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。 上诉人李东桉因与被上诉人重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司（以下简称华宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李东桉上诉请求：1.判令华宇物业公司与成都华宇业瑞房地产开发有限公司非法伪造、制定及利用“前期物业服务合同”达到非法目的，未通过招投标就非法选聘华宇物业公司承揽小区的物业管理，应承担法律责任；2.华宇物业公司应退还多收的2952.22元物管费及345元的赔偿金；3.华宇物业公司未依法跟业主签订前期合同和物业附件，故不应当支付物管费5142.6元及违约金345元；4.一、二审诉讼费由华宇物业公司承担。事实和理由：成都华宇业瑞房地产开发有限公司未依法实行招投标、未依法签订前期物业合同及物业附件且上诉人也未依法与华宇物业公司签订合同，未构成法律关系。华宇物业公司无权收取物业管理费及违约金；一审法院剥夺了上诉人的反诉权利适用法律不当，枉法裁判；成都华宇业瑞房地产开发有限公司在物业附件上使用伪造的公章、骑缝章盖章违反了相关法律；华宇物业公司擅自将机动车停车楼出租给商家，任由商家根据自我需求改变原规划建筑用途，非法占用消防通道、公共部分搭建非机动车停车棚并收取停车资金；对小区内损坏部分置之不理，在小区的服务极其不到位，破坏了小区的秩序。 被上诉人华宇物业公司二审未提交书面答辩意见。 华宇物业公司向一审法院起诉请求：请求判令李东桉支付华宇物业公司物业费5142.6元（从2016年7月至2019年6月），违约金345元，暂合计5487.6元。 一审法院认定事实，2009年12月15日，成都华宇业瑞房地产开发有限公司与李东桉签订了《商品房买卖合同》约定：李东桉购买了位于成都市成华区××路××号××期××栋××单元××层××号房屋，建筑面积79.10平方米。同日，双方还签订《物业服务附件》《临时管理规约》中约定：在本建筑区划范围内，物业服务公司提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准为1.8元／平方米·月，物业服务费主要用于以下开支：……物业服务区域秩序维护费用……。业主应于房屋交付之日起计交物业服务费。业主应在每季度首月的15日前或按小区物业服务中心通知的日期履行交费义务。《临时管理规约》第二十二条约定：对业主未按规定交纳物业服务费用的，重庆华宇物业服务有限公司成都分公司可以在本建筑区划内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨，并按未交费用的每日千分之五的标准征收违约金。李东桉还签订《承诺书》，确认已详细阅读“××岸物业服务附件”，并签字承诺愿意遵守相关责任和义务。合同签订后，从2009年至今华宇物业公司一直在××岸从事物业管理工作，包含保洁、绿化、安保巡查、社区文化开展、来访人员登记、电梯维护等，并针对小区个别业主“住改商”的行为发送《告知函》，督促其整改。李东桉于2011年1月16日接收房屋，但自2016年7月1日起至2019年6月30日时止拖欠华宇物业公司物业费用5142.6元。华宇物业公司以电话、快递方式，同时委托泰和泰律师事务所于2016年9月、委托四川天与律师事务所于2019年3月向李东桉发函，催缴相关物业费用。另查明，案涉小区截止2020年6月3日未成立业主大会。成都市金牛区市场和质量监督管理局于2017年9月22日、2018年7月19日，先后两次准予华宇物业公司将其名称由“重庆华宇物业服务有限公司成都分公司”变更为“重庆华宇物业服务集团有限公司成都分公司”，后又变更为“重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司成都分公司”即华宇物业公司起诉时名称。华宇物业公司营业执照载明的经营范围为受公司委托从事公司所承揽的物业管理（一级），房地产经纪及咨询。上述事实，有经庭审质证的以下证据在案证实：双方身份信息、《商品房买卖合同》《物业服务附件》《临时管理规约》、承诺书、律师函、ＥＭＳ快递单、告知函及访谈表、2017川01**民初756号庭审笔录及当事人陈述等。 一审法院认为，李东桉与开发商签订的《商品房买卖合同书》《物业服务附件》及《临时管理规约》系双方其真实意思表示，合法有效。依照原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，华宇物业公司系案涉华宇·阳光水岸小区的物业服务企业，且根据华宇物业公司营业执照载明内容可以证明华宇物业公司具有物业管理资质。华宇物业公司按《物业服务附件》《临时管理规约》为××岸小区提供了物业服务，履行了自己的物业服务义务，而李东桉作为××岸小区的业主，接受了华宇物业公司的物业管理服务，理应按时缴纳物管费等费用。并且李东桉已签订《承诺书》，其提出的与华宇物业公司无法律关系的抗辩不能成立，一审法院不予采纳。李东桉认为华宇物业公司存在违法占用小区公共设施的行为，对区内存在的“住改商”、变更建筑规划等情形不作为，故不应当缴纳物管费。一审法院认为，李东桉辩称中所述的华宇物业公司侵权行为非本案物业服务合同纠纷的审理范围，应另行主张，而华宇物业公司作为物业服务公司并不具有行政执法权，其向“住改商”业主进行告知并提出整改已经履行了其职责。李东桉以上述抗辩作为拒交物业费的理由不成立，一审法院不予支持。另，根据原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，李东桉如果认为华宇物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，其以物业服务瑕疵为由拒交物业服务费无法律依据。故对华宇物业公司要求李东桉缴纳自2016年7月至2019年6月欠付的物管费5142.6元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于李东桉拖欠华宇物业公司的物业管理费，已经构成违约，应当承担违约责任，对于华宇物业公司主张李东桉支付违约金345元，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。 据此，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：李东桉于判决生效之日起十日内向华宇物业公司支付物业服务费5142.6元及违约金345元，合计5487.6元。案件受理费50元，减半收取计25元，由李东桉承担。 二审中，当事人提交了华宇物业公司准予变更登记通知书、营业执照复印件、前期物业服务合同、物业服务附件、商品房买卖合同附件及拍摄的照片，拟证明合同签订不合法且华宇物业公司服务不到位。本院经审查认为李东桉提交的证据不属于新证据且不能达到其证明目的，本院不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，《前期物业服务合同》系华宇物业公司与案涉小区开发建设单位成都华宇业瑞房地产开发有限公司所签，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，对包括上诉人在内的小区业主均具有约束力，各方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权力和履行义务。上诉人主张前期物业服务合同系非法伪造，物业公司利用其达到非法目的但并未提供证据证明合同存在法定无效的情形，故本院对该主张不予认可。本案中，华宇物业公司按前期物业服务合同约定为案涉小区提供了物业服务，上诉人亦应按约履行交纳物业服务费义务，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，可请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。 综上，上诉人李东桉的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人李东桉承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年一月二十六日 书记员  陈 悦