上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终439号上诉人（原审被告）：秉馨餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区肖湾路****。法定代表人:徐麟，总经理。委托诉讼代理人：高旭松，男，1979年3月18日出生，汉族，系秉馨餐饮管理(上海)有限公司员工。被上诉人（原审原告）：赵园平，男，1991年9月4日出生，汉族，住上海市金山区。上诉人秉馨餐饮管理(上海)有限公司（以下简称秉馨公司）因与被上诉人赵园平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初10618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秉馨公司上诉请求，撤销原审判决第二、三项，改判其仅需支付上海市金山区XX镇XX村XX组XX号XX楼（一楼）西小间、二楼东大间房屋的租金5,400元。事实和理由：涉案房屋底楼大间并非其租赁，而系高旭松个人租赁，故其无需支付该间房屋租金；涉案租赁合同解除后，系赵园平拒绝其搬离，故之后的房屋占有使用费其无需支付。赵园平辩称，不同意秉馨公司的上诉请求，要求维持原判。秉馨公司实际上租赁了涉案三间房屋，且双方之间对于搬离没有达成一致意见。赵园平向原审法院提出变更后的诉讼请求：1、判令秉馨公司立即腾空搬离并返还位于上海市金山区XX镇XX村XX组XX号底楼（一楼）西小间、二楼东大间、底楼（一楼）大间的房屋；2、判令秉馨公司立即支付所拖欠的2019年9月16日至2020年2月29日的房屋租金7,450元及自2020年3月1日至秉馨公司实际搬离之日止的房屋占有使用费（按照1,400元每月标准计算）；3、本案诉讼费由秉馨公司承担。原审法院经审理查明，位于上海市金山区XX镇XX村****房屋系案外人赵某所有，由赵某委托赵园平代为管理出租。2017年7月1日，赵园平（作为甲方）与秉馨公司（作为乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方从2017年7月1日起将位于上海市金山区XX镇XX村XX组XX号自家底楼西（小间）和二楼东（大间）共两间租给乙方用于摆放物资，乙方每月支付租金900元，按月付清，之前所签合同作废……。2018年4月起，赵园平、秉馨公司双方口头达成协议，秉馨公司增加租赁前述房屋第三间房屋（底楼大间），租金500元每月（秉馨公司认为第三间房屋系高旭松即秉馨公司委托诉讼代理人个人租赁）。2018年4月至2019年3月期间，三间房屋租金共计1,400元，由高旭松通过微信转账向赵园平支付。2019年4月后的部分月份，高旭松分两笔（每月950元及450元）向赵园平支付租金。2019年9月起，高旭松每月向赵园平支付900元租金，后被赵园平退回。2020年2月26日，秉馨公司向赵园平发出告知函，要求自2020年3月1日起解除双方间《租房合同》，并要求搬离物品。2020年8月10日，高旭松向原审法院提交声明书一份，载明：……本人高旭松租赁赵园平房子的底楼东大间为我个人租赁……租赁该房间后与赵园平私人之间的纠纷，对出现的纠纷由我个人与赵园平进行协商处理。原审法院认为，赵园平与秉馨公司签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，案涉房屋一楼（底楼）大间房屋的承租主体是秉馨公司还是本案秉馨公司委托诉讼代理人高旭松。对此，原审法院认为，关于一楼大间房屋租赁事宜，赵园平、秉馨公司双方以及高旭松都未作出书面约定，本案中，秉馨公司未提交相应证据证明秉馨公司或者高旭松曾在租赁一楼大间房屋时明确告知赵园平该房屋系高旭松个人租赁。从双方交易习惯来看，首先，在《租房合同》履行过程中，高旭松代表秉馨公司与赵园平进行接洽，房屋租金也系高旭松通过其个人账户支付给赵园平，赵园平有理由相信高旭松系代表秉馨公司支付一楼大间房屋的租金；其次，部分月份，原租赁房屋与后增加房屋的租金为一并支付（即1,400元每笔），而分开支付的月份（950每笔及450每笔），其支付金额也不能与原租金（900元每月）吻合；第三，从双方微信聊天记录来看，赵园平催讨房租时，高旭松本人（或代表秉馨公司）也未明确表示，一楼大间房屋系其本人租赁，故原审法院认为，赵园平完全有理由相信一楼大间房屋系高旭松代表秉馨公司出面租赁，秉馨公司的抗辩，缺乏依据，不予采纳。赵园平、秉馨公司双方的不定期租赁关系已解除，赵园平要求秉馨公司腾空搬离案涉房屋及支付未付租金的诉讼请求，予以准许。赵园平要求秉馨公司按照原合同租金标准支付合同解除次日起至秉馨公司实际返还房屋之日止的占有使用费，与法有据，予以准许。原审法院遂判决：一、秉馨公司应于判决生效之日起十日内腾空搬离并向赵园平返还位于上海市金山区XX镇XX村XX组XX号底楼（一楼）西小间、二楼东大间、底楼（一楼）大间的房屋；二、秉馨公司应于判决生效之日起十日内向赵园平支付房屋租金7,450元；三、秉馨公司应于判决生效之日起十日内向赵园平支付房屋占有使用费，以1,400元每月为标准，自2020年3月2日起算至秉馨公司实际搬离并向赵园平返还前述第一款房屋之日止。案件受理费减半收取25元（赵园平已预缴），由秉馨公司负担。本院审理中，秉馨公司向本院提交以下材料作为二审阶段的新证据：1、赵园平于2016年10月27日出具的收据复印件一份，该收据载明：今收到高旭松先生为期一个月的租房定金500元，用于放置餐桌，使用面积为三层楼整栋出租；2、转账记录（打印件）一组。旨在证明高旭松个人在秉馨公司与赵园平签订涉案合同之前与赵园平已有租赁事实，且租金为500元。赵园平对此表示，涉案《租房合同》已明确“之前所签合同作废”，能直接说明秉馨公司承认与本人2017年7月1日前有签署相关书面文件，秉馨公司委托其股东高旭松向其支付定金和租金。基于高旭松在秉馨公司的职位，本人有理由相信秉馨公司知晓此事，且在2017年7月1日之前本人并未与秉馨公司签署其他租赁合同。另根据上述收据中明确的系“整栋出租”，且签署日期为2016年10月27日，假若其与高旭松已签订租房合同，那么其于2017年7月1日前后便无法将该房屋同时出借给高旭松和秉馨公司。秉馨公司提供的新证据明显不符合事实。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院审理中，双方对于涉案《租房合同》于2020年3月1日解除均无异议，且双方一致明确对于涉案房屋中物品的搬离，双方没有达成一致意见，秉馨公司物品仍在涉案房屋中。本院认为，涉案《租房合同》系赵园平、秉馨公司自愿签订，且内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约切实履行。双方对秉馨公司租赁涉案底楼西小间、二楼东大间的房屋并无异议，但对涉案房屋底楼大间是否由秉馨公司租赁还是由高旭松个人租赁存在争议。秉馨公司主张底楼大间系由高旭松个人租赁；而赵园平主张该房屋系由秉馨公司租赁。对此本院认为，本案双方当事人以及高旭松就涉案底楼大间房屋的租赁并未形成过书面合同。鉴于《租赁合同》履行过程中，高旭松代表秉馨公司与赵园平进行接洽、租金支付系通过高旭松个人账户支付；涉案三间房屋租金的支付亦无法明确区分，以及赵园平通过微信催讨涉案房屋租金时，高旭松本人（或代表秉馨公司）亦未明确争议的底楼大间房屋系高旭松个人租赁。原审法院基于上述情形，认定赵园平有理由相信底楼大间房屋系高旭松代表秉馨公司出面租赁，具有事实依据。秉馨公司在二审中所提交的证据，本院经审查后认为，收据所载明“为期一个月的租房定金”、“使用面积为三层楼整栋出租”、收据出具时间及转账记录，均反映的系本案租赁合同签订之前的情形，与本案缺乏关联性，本院对此不予采纳。秉馨公司上诉主张涉案房屋底楼大间并非其租赁，而系高旭松个人租赁，其无需支付租金的理由，依据不充分，本院不予采信。双方签订的《租房合同》为不定期租赁合同，双方对合同于2020年3月1日解除并无异议。合同解除，秉馨公司理应返还涉案房屋，秉馨公司上诉主张因赵园平拒绝其搬离，故不应当支付房屋使用费。对此，本院认为，双方就物品的搬离并未达成一致意见，客观上秉馨公司的物品仍在涉案房屋中，赵园平要求秉馨公司按照原合同租金标准支付合同解除次日起至秉馨公司实际返还房屋之日止的占有使用费，依法有据。秉馨公司不同意支付房屋使用费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。秉馨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秉馨餐饮管理(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二一年一月二十九日书记员 宋宇佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……