重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6546号上诉人（原审原告）：任延明，男，1964年5月24日出生，汉族，户籍地重庆市九龙坡区，现住重庆市巴**。委托诉讼代理人：方海平，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁翰卿，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆嘉道房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**23-1，统一社会信用代码91500113050374246C。法定代表人：田丰，董事长。委托诉讼代理人：张改，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶洪阳，重庆静昇律师事务所律师。上诉人任延明与被上诉人重庆嘉道房地产开发有限公司（以下简称嘉道房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2018)渝0113民初1702号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。任延明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：1、一审法院查明事实错误，被上诉人在销售时承诺上诉人所购房屋有赠送的架空层和后花园，但交付时发现无法兑现销售时的承诺，故被上诉人提出通过拆除赠送地下室、挡土墙及后花园起土作为替代方案；上诉人举示的证据能够证明花园迎土面墙体不符合设计规范、存在安全质量缺陷，被上诉人交付房屋时案涉房屋负一层设置了烧结空心砖砌筑的墙体，造成了安全质量问题，已经构成违约，上诉人对该墙体及花园土体的清除是为了排除安全隐患而进行的自助行为，该行为引起的法律后果应当由被上诉人承担。2、一审法院适用法律错误，被上诉人未按照销售承诺交付房屋，并且未按图施工导致交付的房屋未按设计规范存在安全隐患，上诉人与被上诉人交涉多次未果，为顺利入住，排除安全隐患，经被上诉人同意并由专业的单位出具了房屋结构安全的鉴定报告后进行装修施工，根据相关法律规定被上诉人应当承担包括修复、赔偿损失在内的相应责任。嘉道房产公司答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。任延明一审诉称：请求1.判决嘉道房产公司按照竣工图纸设计要求拆除挡土墙，恢复负一层外立面；2.判决嘉道房产公司按照房屋竣工交付标准恢复任延明房屋后花园处外露的天然气、电线、自来水管、排水管；3.判决嘉道房产公司支付任延明房屋检测费2000元，判决嘉道房产公司支付任延明排危费用58460元；4.判决嘉道房产公司消除重庆市巴南区两危整治指挥办对任延明停止使用房屋，断水断电断气的行政决定；5.判决嘉道房产公司按照交房标准平整任延明房屋负一层的花园，恢复植被；6.判决嘉道房产公司支付任延明因房屋质量无法入住的损失73500元；7.判决嘉道房产公司退还任延明起土保证金10000元。一审查明：2014年9月19日，任延明（作为乙方）与嘉道房产公司（作为甲方）签订买卖合同约定：第二条、本商品房销售依据：甲方销售的商品房为下列第（2）项：预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（2014）预字第232号。……第三条、乙方所购商品房的基本情况：本商品房所在幢的楼层共计5层，所在楼层物理层为第1层，名义层为第负1、1、2层；建筑面积158.52平方米等。第四条、购房价款：本商品房为清水房，总成交金额1549676元。第五条、付款方式及期限：（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：（1）乙方首期房款939676元。乙方向银行申请610000元购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给甲方，为甲方收取乙方应支付购房款的一部分。……第七条，交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限：属预售商品房，甲方应当于2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合的条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等。合同附件三、建筑材料、设备安装标准说明：外墙：主要材料为外墙保温、真石漆、劈开砖、石材、涂料等；花园：私家花园边界由绿篱、铁艺门（上叠除外）、景观墙体、栏杆等景观元素组成，铺设种植土。合同附件五、补充协议：十、关于花园、绿地、地、地下室赠送空间的特别约定（如有)0.1乙方同意由甲方统一分割与商品房毗邻的花园、绿地，地，地下室等赠送空间方对购买或附送带花园、绿地、地、地下室等赠送空间的商品房的业主拥有经甲方统一分割的相应小院地、露台、地、地下室等的使用权没有任何异议方对自己购买房屋的花园、绿地、地、地下室等赠送空间的使用权不计入建筑面积有所有权的情况完全了解，乙方使用花园、绿地、地、地下室等赠送空间的维修养护等各项责任均由乙方承担买带花园、绿地、地、地下室等赠送空间的商品房的乙方在使用时不应改变其用途应遵守《临时管理规约》或《管理规约业主公约》和业主大会授权业主委员会制订的管理规则。花园、绿地、地、地下室等赠送空间的具体范围和建设标准以交房时的实围和实况为准0.2购买带花园的商品房的乙方承诺不应改变花园原有的隔离方式和损坏花园内设置的公共设施、不应在花园内搭建永久性建筑或构造物或其它违章建筑，不应阻止物业管理公司人员为公共事务进入，应为公共维修提供方便，并应遵守物业管理公司的相关管理规定，乙方承诺接受在花园内置的管钱、设施（包括但不限于地下管网、沼气池、排污、排水井等），并不应遮盖或妨碍使用小院内的公共设施。10.3拥有花园、绿地、地、地下室等赠送空间的使用权的业主应自行负责花园地、地、地下室等赠送空间的维修养护用由其自行承担。因维修不及时或因疏忽未能及时发现问题而给甲方或第三方造成的损失全部由拥有花园、绿地、地、地下室等赠送空间的使用权的业主承担0.4花园、后院和/或侧院、绿地、地、地下室赠送的具体范围和面积以及设置标准以交房时的实图以及交付时的状态为准0.5商品房买卖合同所附的户型图，仅标识销售房屋的所在位置和户型结构，对与销售房屋相邻的附属设施、设备或建筑物、构筑物不作标识。乙方所购的商品房，与其他楼内和相同位置的商品房或者类似商品房在户型、面积、售价等方面存在差异。……十三、关于按规划用途使用并接受业态限制的承诺：乙方在使用商品房期间，禁止擅自改变商品房的外观，禁止私自封闭其他楼层附带房顶平台、阳台、架空层车库，禁止改变地下室构造，禁止私自搭建任何建筑物，禁止私自安装太阳能热水器、防盗网/窗或其他任何附属设施等。合同签订后，任延明按约支付案涉房屋购房款，嘉道房产公司于2015年8月27日取得重庆市巴南区建设委员会颁发的建竣备字[巴南2015]0063号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称“备案登记证”）。2015年12月22日，任延明办理案涉房屋的接房手续。同年11月17日，任延明办理案涉房屋的装修手续。任延明等三户业主提出12栋三户花园起土施工方案（以下简称起土方案），具体施工方案如下：1、撤除外围约5米栏杆及围墙；2、三户花园内泥土起至负一层-4.5米标高处；3、三户统一开窗及开门大小及方式、风格颜色与原建筑一致；4、恢复撤除的挡墙栏杆，负一层外立面按原建筑风格及颜色恢复，恢复花园内排水管网、燃气管网，恢复人行道地面透水砖；5、以上工程完工后，工程撤除恢复部分的工程质量由业主自行负责；6、三户业主缴纳保证金30000元，以保证上述工程按约定恢复后，由物管公司无息退还。任延明于该方案上签字捺印予以确认，嘉道房产公司人员也于该方案上签署意见为：原则上同意以上方案，但以上改造、恢复若引起规划部门处罚，后果及责任同样由业主自行承担。任延明对案涉房屋的花园土体进行开挖下沉，撤除与花园迎土面的部分墙体，导致天然气管网裸露等。2016年5月25日、2017年3月17日，重庆市巴南区天然气有限责任公司就案涉房屋开挖后花园产生的隐患分别向嘉道房产公司、豪生物业管理公司（以下简称物业公司）发出隐患告知书、整改通知书，要求限期进行整改。物业公司随后向任延明发出装修违规整改通知书，限期整改恢复原状。期间，重庆市规划局巴南分局就任延明开挖案涉房屋的后花园土体的违章行为发出责令停止违法建设通知书，任延明停止案涉房屋装修至今。任延明等三户业主开挖案涉房屋后花园土体后自行委托后工检测就原主体结构的安全性作评估。后工检测于2016年1月14日作出检测报告，结论为：1、案涉房屋对花园土体的开挖及局部地坪板下沉改造工程对该建筑原结构整体安全性无明显影响。2、由于该建筑负一层墙体（即开挖前的迎土面墙体）本身未按挡土墙设计，其原始状态（即未开挖前）存在安全隐患，在目前已开挖的情况下是安全的，故从安全使用的角度出发，可维持现状使用。若对上述花园进行恢复，严禁财产采用空心砖复原，应由有资质的设计单位和施工单位对其按挡土墙进行设计、改造后方可回填。任延明要求嘉道房产公司就案涉房屋开挖后花园等损失赔偿未果，遂提出如上诉请。本案在审理过程中，任延明对案涉房屋的后花园挡土墙是否符合设计要求和安全质量问题提请司法鉴定，一审法院依法委托市工程检测中心就任延明申请事项进行司法鉴定，该公司出具的10号检验报告，载明：本中心通过现场检测结果及综合分析，对案涉房屋负一层面向花园侧的挡土墙是否符合设计要求，是否存在安全质量问题的鉴定结论如下：1、本案所涉及房屋（重庆市巴南区渝南大道163号12幢1-1-2号、1-1-1号房屋）所属的负一层(2)~(5)／(D9-G)轴(1-1-1号房)，（7）-（10）/(D9-G)轴（1-1-2号房）范围内，未发现任延明所提出的墙体，现有结构符合从巴南区建筑工程档案馆调出的竣工资料结构部分的设计要求。从根据重庆市巴南区人民法院提供的质证笔录表明，重庆市巴南区渝南大道163号12幢1-1-2号、1-1-1号房屋所属的负一层(2)~(5)/(D9-G)轴（1-1-1号房)，(7)~(10)/（D9-G)轴(1-1-2号房）范围内原先设置了由烧结空心砖砌筑的墙体。2、本案所涉及房屋（重庆市南区渝南大道163号12幢2-1-1号房屋）所属的负一层（12)~(15）/（D9-G)轴（2-1-1号房）范围内，发现设置了由烧结空心砖砌筑的墙体，现有结构不符合从巴南区建筑工程档案馆调出的竣工资料结构部分的设计要求。3、本案所涉及房屋（重庆市巴南区渝南大道163号12幢2-1-1号房屋）所属的负一层墙体（12)~(15）/（D9-G）轴（2-1-1号房）的施工做法未出现在相关的竣工图纸的设计当中，且未从相应规范中找到符合本案所涉墙体的施工做法。任延明提出异议，市工程检测中心作出回复载明：经现场检测，12幢1-1-1、12幢1-1-2号房负一层本次委托位置内并未发现相应墙体，故缺乏对委托书提出的“对相应挡土墙是否存在安全质量问题”的鉴定条件。12幢2-1-1号房负一层本次委托位置内存在一片使用烧结空心砖砌筑的墙体，墙体的设置不符合竣工图纸的设计要求。鉴定人员查阅相关规范GB50330-2013《建筑边坡工程技术规范》，烧结空心砖砌筑墙体不满足规范要求。任延明支付鉴定费10000元。经任延明申请市工程检测中心鉴定人员出庭质询，鉴定人员陈某：1、12幢1-1-1、12幢1-1-2、12幢2-1-1号房（Ｄ9-Ｇ）轴在竣工图上无挡土墙相应的设计，未设置填充墙体，也未在设计说明和相关规范中出现本案所涉及墙体的施工做法；2、12幢1-1-1、12幢1-1-2、12幢2-1-1号房（Ｄ9-Ｇ）轴墙无法定义是否是挡土墙，据《建筑边坡工程技术规范》（ＧＢ50330-2013）等相关规范表明重力式挡墙墙体一般为钢筋混凝土或条石砂浆砌筑而成，烧结空心砖砌筑的墙体不满足规范要求。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。任延明与嘉道房产公司签订的买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。又据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案中，任延明应对案涉房屋负一层花园迎土面墙体即（D9-G）轴砌筑墙体不符合设计要求和存在安全质量的事实承担举证责任。首先，案涉房屋经竣工验收并取得备案登记证，达到买卖合同约定的交付条件，嘉道房产公司交付任延明的案涉房屋符合合同约定。其次，10号检验报告结论以及鉴定人员当庭陈述，竣工资料中案涉房屋负一层（D9-G）轴在竣工图上无挡土墙相应的设计，未设置填充墙体，也未在设计说明和相关规范中出现本案所涉及墙体的施工做法，该墙体无法定义是否是挡土墙；任延明亦未举示案涉房屋负一层（D9-G）轴部分架空层是其房屋专有或共有部分产权面积的证据，故该轴墙体无相应设计和施工做法，10号检验报告不足以证明案涉房屋的花园迎土面墙体不符合设计规范，存在安全质量缺陷。再次，任延明接房装修时提出的起土方案，嘉道房产公司工作人员亦明确告知该改造、恢复方案若引起规划部门处罚，后果及责任由业主自行承担。最后，本案纠纷起因是任延明在案涉房屋装修过程中，对负一层花园土体开挖下沉施工，造成天然气管网裸露等，导致规划管理部门责令停工并恢复原状，任延明开挖下沉后花园土体的后果应由其自行承担。综上，任延明举示证据均不能证明花园迎土面墙体不符合设计规范，存在安全质量缺陷，应承担举证不利后果，其主张嘉道房产公司撤除案涉房屋后花园迎土面处挡土墙及恢复负一层外立面、按照交房标准平整负一层花园及恢复植被和恢复外露的天然气、电线、自来水管、排水管等管网以及支付房屋检测费2000元、排危费用58460元的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。任延明自行开挖后花园土体导致责令停工，并非嘉道房产公司原因导致，其诉请嘉道房产公司消除重庆市巴南区两危整治指挥办对原告停止使用房屋、断水断电断气的行政决定，不属于民事案件调整范畴且于法无据，不予支持。任延明所举示证据亦不足以证明案涉房屋存在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定情形即主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，其诉请嘉道房产公司支付因房屋质量导致无法入住的损失73500元，于法无据，不予支持。任延明未举示起土保证金10000元系嘉道房产公司收取的证据，且在起土方案中载明由物业公司退还，其诉请嘉道房产公司返还起土保证金10000元，无事实依据，不予支持。综上所述，任延明的诉讼请求，不符合合同约定，于法无据，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回任延明的诉讼请求。一审案件受理费3198元，减半收取1589，鉴定费10000元，共计11589元，由任延明负担案件受理费1589元，重庆嘉道房地产开发有限公司负担鉴定费10000元。此款，任延明已缴纳，限重庆嘉道房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后5日内迳付任延明10000元。本院二审审理中，上诉人任延明举示新证据。1、《通话录音》及《照片》3张，拟证明签订购房合同前，被上诉人嘉道房产公司原本承诺所买的房屋有赠送的架空层和后花园，但是在交付时无法兑现，故被上诉人提出拆除挡土墙的方案，并由被上诉人对楼上住户进行协调和补偿。2、《关于已购商品房地下空间使用权的协议》、《关于已购商品房花园使用权的协议》，拟证明被上诉人发现不能兑现交付架空层的情况下，以赠送负一层扩大地下室，并承诺上诉人可以通过开挖后，将赠送的地下室改造成类似架空层的空间作为替换方案。3、《照片》9张，前5张为墙体开裂情况，后4张为上诉人清除部分存在安全隐患的墙体后的状态，拟证明由于被上诉人未按设计施工，其交付房屋的地下室墙体为空心砖，不符合设计要求和设计规范，尤其靠花园一面的墙体未按挡土墙设计，空心砖墙体无法承受外侧覆土的压力，上诉人接房查看时就已经开裂，存在严重的安全隐患。4、《责令整改违法行为的通知书》及附件《重庆市市区鉴定单位名称（国有）》，《收条》，拟证明：责令整改违法行为的通知书针对的是我方改变了建筑主体及承重墙结构，事实上我们并未改变建筑主体及承重墙结构，不存在违法行为；巴南区城乡建设委员会出具了《责令整改违法行为的通知书》，但并未直接认定上诉人行为构成违法，也未作出处罚，而是要求上诉人找有资质的单位对房屋结构安全进行鉴定，并附了《重庆市市区鉴定单位名称（国有）》，上诉人根据该《通知书》和《重庆市市区鉴定单位名称（国有）》找到中国人民解放军后勤工程检测中心进行鉴定，并向巴南区城乡建设委员会提交了《检测报告》。被上诉人嘉道房产公司发表质证意见认为：1、针对上诉人举示的证据1《通话录音》及《照片》3张,对该组证据的真实性及证明目的均不认可。2、针对证据2《关于已购商品房地下空间使用权的协议》、《关于已购商品房花园使用权的协议》，两份合同的主体并非被上诉人，对真实性及证明目的均不认可，且与本案无关联性。3、针对《照片》9张，对该组照片的真实性不认可，无法核实其来源及与本案的关联性，即使是真实的，也不是被上诉人向上诉人交付的合同约定房屋产权范围内的墙体，不属于上诉人专有建筑部分。4、针对《责令整改违法行为的通知书》及《收条》的真实性予以认可，对于其证明目的不予认可，仅能证明因上诉人的违规装修行为收到相关主管部门的责令整改，上诉人所谓的损失系其违规装修造成，应当由其自身承担，即便上诉人认为被上诉人认可了其起土方案，但被上诉人在方案的签署意见为其改造或恢复引起的规划部门的处罚、后果及责任由业主自行承担，上诉人提交给巴南建委的检测报告的检测基础及内容为局部改造对结构安全的影响，并不是被上诉人向上诉人交付房屋的质量安全检测，检测的标的是上诉人在改造之后的标的现状，其检测结果不能作为认定被上诉人交付房屋是否存在质量问题的依据。被上诉人嘉道房产公司提交新证据：《12栋4-1-2现场照片》3张、《12栋1-1-1现场照片》4张、《12栋1-1-2现场照片》4张、《12栋1-1-2视频》1份，被上诉人陈述《12栋4-1-2现场照片》与三上诉人房屋结构类似，通过该照片可以证明被上诉人向上诉人交付房屋的状态，被上诉人已按图施工建设，上诉人所争议的D轴墙体并不是上诉人专有面积的墙体，通过上诉人现场的照片及视频可以看出上诉人已擅自对房屋进行改造并拆卸不属于其专有部分的墙体，造成的一切责任及相关后果应当由上诉人自行承担。上诉人任延明发表质证意见认为：对被上诉人提交的证据真实性无异议，是案涉房屋交付时的现状，但对其证明目的有异议，我方拆除墙体和起运花园泥土的原因在于被上诉人没有按图施工，造成房屋安全隐患，房屋存在质量瑕疵，我们要求被上诉人进行修理，但是被上诉人没有及时修理，我方在经过被上诉人同意后自行修理。针对双方争议的案涉房屋后花园挡土墙是否符合设计要求和安全质量问题，本院要求一审鉴定机构重庆市建设工程质量检验测试中心就一审鉴定的相关问题说明情况，鉴定机构作出《司法鉴定回复函》，载明：“1、经现场检测，12幢1-1-1号、12幢1-1-2号房负一层委托位置内并未发现相应墙体，在委托位置附近发现土坡，但土坡坡脚未到达申请人所说的墙体位置。2、经现场检测，12幢2-1-1号房负一层委托位置内存在烧结空心砖砌筑的墙体，在墙体附近发现土坡，但土坡坡脚未到达墙体位置。3、鉴定人员查阅相关规范GB50330-2013《建筑边坡工程技术规范》，烧结空心砖砌筑墙体未列入规范中砌筑挡土墙的材料中。4、鉴定人员在巴南区人民法院相关人员陪同下，到巴南区建筑工程档案馆调出本案所涉房屋的竣工资料，查阅竣工资料后发现，本案涉及房屋在委托位置未设计烧结空心砖砌筑的墙体。5、综合上述情况，12幢1-1-1号、12幢1-1-2号房负一层委托位置内现有结构符合工程竣工资料中结构部分的设计要求。委托方提出的“对相应挡土墙是否存在安全质量问题”的委托缺乏相应判定依据。6、12幢2-1-1号房负一层委托范围内现有结构不符合工程竣工资料中结构部分的设计要求。因土坡坡脚不在该墙体上，因此不能认定墙体作为挡土墙使用，该墙体具体使用性质不明，因此委托方提出的“对相应挡土墙是否存在安全质量问题”的委托缺乏相应的判定依据。上诉人任延明认为，虽然鉴定结论中认为是否存在安全质量问题缺乏判定依据，但其针对的是墙和土已经被开挖后的现状，但是本案在上诉人开挖前该墙体实际上是在作为挡土墙使用，上诉人为了入住不可能将不符合挡土墙规范的墙体一直保留，上诉人开挖土是迫于现实的安全隐患；回复函确认了本案嘉道房产公司交付的空心砖墙体是不符合建筑边坡技术规范，后工检测中心出具的检测报告明确指出了空心砖墙体用于挡土墙是有安全隐患的，本案可以认定嘉道房产公司交付的空心砖墙体和土坡是不符合设计规范的，存在严重安全隐患。被上诉人嘉道房产公司认为，该回复函足以证明上诉人举示的证据不能证明墙体不符合设计规范，存在安全质量缺陷，12栋1-1-1号房屋负一层委托位置内并未发现相应墙体，对于墙体的安全质量缺陷缺乏证据证明。本案纠纷起因是上诉人在案涉房屋装修过程中为了偷取面积对负一层花园土体开挖下沉等施工，造成的安全隐患，并导致规划管理部门责令停工，并恢复原状。被上诉人工作人员明确告知其改造若引起规划部门的处罚后果及责任由其自行承担，上诉人违规装修改造的后果应由其自行承担。本院二审查明，上诉人任延明与被上诉人嘉道房产公司在商品房买卖合同及补充协议中均没有约定是否赠送地下室或花园，也没有约定赠送面积。上诉人任延明开挖起土的位置并非属于上诉人的专有部分，不在其购买房屋的专有产权面积范围内。上诉人任延明尚未按照巴南区燃气公司的整改意见完成整改，其陈述因为需要被上诉人回填，所以一直没有施工。本院二审查明的其他事实与一审相同。本院认为：关于上诉人任延明提出案涉房屋负一层（D9-G）轴墙体是否符合设计要求和安全质量的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，任延明应对案涉房屋负一层花园挡土墙不符合设计要求和存在安全质量的事实应承担举证责任。从重庆市建设工程质量检验测试中心出具的《10号检验报告》及《司法鉴定回复函》来看，案涉房屋负一层（D9-G）轴在竣工图上无挡土墙相应的设计，也未设计烧结空心砖砌筑的墙体，在案涉房屋负一层委托位置内并未发现相应墙体，委托位置内现有结构符合工程竣工资料中结构部分的设计要求。案涉房屋已经竣工验收并取得备案登记证，在鉴定机构未对案涉房屋负一层（D9-G）轴现有墙体存在安全质量问题作出明确认定的情况下，本院对上诉人提出墙体存在安全质量问题的主张不予认可。上诉人任延明的该项上诉理由不能成立。关于上诉人任延明提出因被上诉人嘉道房产公司交付房屋存在质量问题而导致上诉人对花园进行起土开挖，该行为的法律后果应当由被上诉人承担的问题。本案中，任延明与嘉道房产公司签订的《买卖合同附件补充协议》10.2条约定，购买带花园的商品房的乙方承诺不应改变花园原有的隔离方式和损坏花园内设置的公共设施、不应在花园内搭建永久性建筑或构造物或其它违章建筑，乙方承诺接受在花园内置的管钱、设施（包括但不限于地下管网、沼气池、排污、排水井等），并不应遮盖或妨碍使用小院内的公共设施；10.4条约定，花园、后院和/或侧院、绿地、地、地下室赠送的具体范围和面积以及设置标准以交房时的实图以及交付时的状态为准13条约定，乙方在使用商品房期间，禁止擅自改变商品房的外观，禁止私自封闭其他楼层附带房顶平台、阳台、架空层车库，禁止改变地下室构造，禁止私自搭建任何建筑物。任延明开挖起土的位置位于案涉房屋负一层地下室墙体及与地下室连接的花园，该位置不在其所购房屋的专有产权面积范围内，并非属于任延明的专有部分，对于赠送部分建筑物的使用，任延明应遵守《买卖合同附件补充协议》的相关约定，不应擅自对赠送部分进行开挖改造。上诉人任延明认为因被上诉人交付的房屋存在质量问题，为排除安全隐患故需对花园进行起土开挖，但上诉人并未证明其在开挖起土前已有相关职能部门对案涉房屋负一层墙体存在质量安全问题做出认定，在其举示的《起土方案》中也并未提及前述改造原因，上诉人任延明举示的证据不能证明被上诉人嘉道房产公司基于房屋存在质量问题同意上诉人对花园进行起土改造，应当承担举证不能的责任。本案纠纷起因是任延明在案涉房屋装修过程中，对负一层花园土体开挖下沉施工，造成天然气管网裸露等，导致规划管理部门责令停工并恢复原状，任延明开挖下沉后花园土体的行为既违反了合同约定，也违反了相应行政法规，后果应由其自行承担。任延明主张嘉道房产公司撤除案涉房屋后花园迎土面处挡土墙及恢复负一层外立面、按照交房标准平整负一层花园及恢复植被和恢复外露的天然气、电线、自来水管、排水管等管网以及支付房屋检测费、排危费用的诉讼请求，均无事实依据和法律依据，一审法院对此不予支持并无不当。上诉人任延明的该项上诉理由不能成立。任延明自行开挖后花园土体导致行政主管部门责令停工，并非嘉道房产公司的原因导致，其诉请嘉道房产公司消除重庆市巴南区两危整治指挥办对任延明停止使用房屋、断水断电断气的行政决定，不属于民事案件调整范畴且于法无据，本院不予支持。任延明所举示证据亦不足以证明案涉房屋存在主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形，其诉请嘉道房产公司支付因房屋质量导致无法入住的损失，于法无据，本院不予支持。任延明未举示起土保证金10000元系嘉道房产公司收取的证据，且在起土方案中载明由物业公司退还，其诉请嘉道房产公司返还起土保证金10000元，无事实依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3198元，由任延明负担。本判决为终审判决。审判长 黎 明审判员 刘恋砚审判员 肖 琴二〇二一年一月二十六日书记员 陈军杰