江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终222号上诉人（原审被告）：黄凯，男，1989年07月17日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被上诉人（原审原告）：南昌微尔美清洁有限公司，住所地江西省南昌市西湖区万福寺****（第**），统一社会信用代码91360103MA35RYCTOW。法定代表人：胡超群，系该公司执行董事。上诉人黄凯因与被上诉人南昌微尔美清洁有限公司（以下简称微尔美公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初5471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄凯上诉请求：1、请求依法改判上诉人承担2017年7月至2018年7月即13个月的物业管理费的90%计1218.11元；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人于2017年7月与西湖区桃花镇康桥绿城市业委会签订了《物业服务合同》，并且在2017年12月在康桥绿城小区公共区域张贴了《承诺书》，承诺康桥绿城小区物业费，先行收取公司入场（2017年7月10日）之后的部分，剩余物业费在同业主沟通协商后，再采取文明合法的方式收取。被上诉人入驻小区后未按承诺书的精神和业主协商，一审法院并没有对上诉人提供的承诺书照片进行质证，且被上诉人违背了承诺书中向业主承诺的精神，上诉人认为应该从2017年7月起开始计算收取。二、被上诉人进入小区服务后，并没有给业主提供优质的物业服务，造成很多业主拒交物管费，2017年11月开始，被上诉人聘请当地有着前科的黑恶势力采取暴力、极端行为诸如割水管等事件来催缴物业费，侵害业主利益严重侵害了业主的权益，详见南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103初刑初741号判决书。三、被上诉人即使收取2017年7月以后的物管费，因为服务不到位，也应该扣减部分，按照西湖区人民法院（2018）赣0103民初7549号判决书中已经认定的事实，应该扣减2018年7月之前的物管费的10%，2017年7月以后的服务，因《物业服务合同》期限届满，需要另行举证。综上，上诉人提供的证据材料事实清楚，法律依据充分，请求二审法院依法改判。微尔美公司辩称，割水管问题，警方把实施人抓住了，也定刑了，不是物业公司的责任。上诉人主张物业服务不到位，物业公司这边给他优惠了几个月，我方与之前物业公司是债权转移关系，我方对物业费有权利收取。正常的楼道灯、打扫卫生，我方提供了服务。微尔美公司向一审法院起诉请求：1、判令黄凯支付微尔美公司物业管理费人民币5076元；2、判令黄凯承担本案诉讼费。一审法院认定事实：微尔美公司系西湖区水厂路1268号康桥绿城的物业管理公司，黄凯系西湖区水厂路1268号康桥绿城A8栋3单元202室的业主（住宅面积为130.14平方米）。2017年5月10日，西湖区桃花镇康桥绿城业委会与南昌市汇乐物业管理有限公司签订《解除协议书》。双方约定，解除双方于2015年签订的物业服务合同，南昌市汇乐物业管理有限公司不再为康桥绿城小区提供物业服务，小区内业主欠缴的物业费13万元，由业委会现行垫付给南昌市汇乐物业管理有限公司。2017年7月10日，西湖区桃花镇康桥绿城业委会（甲方）与微尔美公司（乙方）签订《物业服务合同》，由微尔美公司为康桥绿城小区提供物业管理服务，双方约定：1、微尔美公司对包括房屋建筑共用部分、楼梯间等公用部分和房屋建筑共用设施以及小区内的共用设施、道路、绿化、广场、消防等设施进行日常管理、养护、保洁和运行服务。2、微尔美公司应对小区的车辆进出及停放管理、对公共秩序、安全防范等事项进行协助管理、对装饰、装修管理服务并对物业档案资料进行管理；3、物业管理服务收费标准：多层住宅0.72元/平方米/月，逾期按所欠金额每日千分之五加收违约金。双方还就各自的权利、义务、违约责任等内容进行了详细约定。同时双方还签订了《合同补充协议》，约定，此前南昌市汇乐物业管理有限公司遗留的债权债务由微尔美公司全权处理。合同签订后，微尔美公司在小区张贴告知单告知小区业主，业委会将前任物业公司的物业费等债权转让给微尔美公司。同时，微尔美公司按照约定履行了义务。但黄凯未能按约交纳物管费，从2015年7月1日至2019年12月31日止，黄凯拖欠物业管理费5059.84元（0.72元/月/㎡×130.14㎡×54个月）。微尔美公司多次催促，黄凯以物业未管理好小区为由拒绝缴纳物业费，故微尔美公司诉至法院，请求依法处理。一审法院认为，微尔美公司与西湖区桃花镇康桥绿城业委会签订的《物业服务合同》、《合同补充协议》效力及于包括黄凯在内的全体业主。上述合同是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，应认定有效。微尔美公司按约履行了合同义务。黄凯应履行缴纳物业费的义务。微尔美公司要求黄凯缴纳自2015年7月1日至2019年12月31日的物业费，于法有据，法院予以支持。截至2019年12月31日，黄凯拖欠物业管理费5059.84元，法院予以确认。包括小区楼栋门在内公共设施，微尔美公司应尽物业管理义务进行维护、维修，而不应以未收取到物业费无经费维修公共设施为由推诿拒绝维修。关于黄凯辩解有人违规饲养动物，物业已经通知了相关部门对违规饲养动物进行处理，故黄凯以有人违规养鸡为由拒交物业费的辩解意见，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：黄凯于本判决生效十日内向南昌微尔美清洁有限公司交纳自2015年7月1日至2019年12月31日的物业管理服务费5059.84元；驳回南昌微尔美清洁有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由黄凯负担。本院二审期间，上诉人黄凯提供证据一照片一张，证明楼道停电动车，影响业主通行，并且有很大的安全隐患。证据二江西省南昌市西湖区人民法院（2019）赣0103刑初741号判决书一份，证明微尔美公司雇佣黑恶社会势力收缴物业费用。证据三康桥绿城小区群聊天记录一份（2张），证明物业公司物业服务不到位，楼道没有打扫。微尔美公司对证据一真实性无异议，电动车在楼道通电是业主自己挂的插头，我方已经联合城管和社区清理过插头，但是效果不佳，过了几天业主又开始了乱挂插头，我们跟消防和市长热线都沟通过，但均没有解决问题；对证据二真实性无异议，关联性有异议，我是2019年接管公司，之前的事情我不知道；对证据三的三性均有异议。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，西湖区桃花镇康桥绿城业主委员会代表小区全体业主与微尔美公司签订的《物业服务合同》、《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。微尔美公司和黄凯应依据物业服务合同履行各自的权利义务。微尔美公司为案涉住宅小区依约提供了物业管理服务，作为案涉住宅小区的业主应依约及时、足额的交纳相应的物业服务管理费。本案中，根据审理查明，上诉人自2015年7月1日至2019年12月31日期间未交纳相应的物业服务管理费，黄凯对物业服务管理费的计算和欠缴的金额均没有异议。因此，微尔美公司起诉主张黄凯应交纳此期间的物业服务管理费于法有据，应予支持。关于黄凯称微尔美公司存在卫生清理不到位、电动车停放管理不到位以及雇佣黑恶社会势力收缴物业服务管理费的情况，对此黄凯未提交确切有效的证据予以证实，应承担不利的法律后果。故上诉人黄凯主张向被上诉人微尔美公司仅交纳2017年7月至2018年7月的物业服务管理费的90%即1218.11元的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄凯负担。本判决为终审判决。审判长  邹艳凤审判员  王 薇审判员  戴泰苛二〇二一年一月二十六日法官助理潘虹书记员罗凤玉