山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终164号 上诉人（原审被告，反诉原告）：宋英，女，1969年8月1日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：鲁学超，山东齐岳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：侯可展，男，1989年5月2日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：李正涛，山东文鼎律师事务所律师。 上诉人宋英因与被上诉人侯可展房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初3458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋英向本院提出上诉请求：1.发回重审或改判驳回侯可展的诉讼请求；2.上诉费用由侯可展承担。事实和理由：一、一审审理程序错误1、宋英与案外人即涉案房屋的所有人王**坐、王健因与房屋租赁相关事宜有纠纷，即墨区公安机关已经立案审查，宋英涉嫌寻衅滋事罪，还在被采取取保候审措施期间。宋英涉嫌刑事犯罪案件尚未审结，依据先刑后民原则，该案依法应当中止审理，待宋英涉嫌犯罪的刑事案件审结后再行审理。2、一审时上诉人申请法院依法到青岛市即墨区自然资源局调取相关证据原件，但一审未予调取。导致错误认定涉案房屋没有建设工程规划许可证。二、一审认定事实错误。1、宋英与侯可展签订的租赁合同的案涉房屋名称为“青岛王健针织厂”，不是“原增德大酒店”。一审时宋英在质证意见中已经说明，先建有“青岛王健针织厂”，后建造“青岛王健针织厂新建研发办公楼”，再后来王**坐、王健不经营针织厂，利用这些涉案房屋经营酒店，酒店取名“增德大酒店”。所以该案案涉房屋的名称是“青岛王健针织厂”，并且有房屋所有权证，证号为：即房私字第××号，但一审不予查证。2、宋英与侯可展签订的《房屋租赁》合同，是侯可展违约，自行不予履行。即便真是无法履行，也是即墨公安局通济派出所于2020年1月14日在还没有查明案件事实的情况下出具的一份“告知”，王**坐带人将侯可展承租的房屋封门导致。当时宋英还被拘留羁押在看守所，宋英就合同履行没有过错。一审应当认定侯可展违约。3、依法应当先行确认宋英与涉案房屋的所有人王**坐、王健签订的这一基础租赁合同的效力。如果无效，才导致宋英与侯可展签订的租赁合同无效；如果有效，再审理确认宋英与侯可展签订的租赁合同的效力。一审没有依法审理，凭空出来一句“涉案房屋没有建设工程规划许可证”，直接就判决宋英与侯可展签订的租赁合同无效，这显然是错误的。综上，一审判决错误，望二审依法明断。 侯可展答辩称，1、宋英所称自己和涉案房屋所有人有纠纷甚至是涉及刑事案件尚未审结一说，侯可展认为，该说法如果是事实，就更进一步说明了一审法院所了解的即墨通济派出所的告知书，其内容是真实的。其次，更能证明宋英无权出租该涉案房屋。而绝非是宋英所称的一审法院在审理本案中存在的审理程序有错误的问题。 2、宋英所称的涉案房屋有建设工程规划许可证的问题，是错误的说法。实际上，本案一审时，法庭本着谨慎的原则，在侯可展的代理人去即墨自然资源局查询涉案房屋没有任何的建设证件的情形下，一审法庭的法官们还亲自到即墨自然资源局调查涉案房屋的手续问题，并且取得了即墨自然资源局盖章的证明文件。该文件证明，涉案的该房屋没有建设工程规划许可证，也没有任何的房屋所有权凭证。所以侯可展认为，一审审理程序正确。 3、涉案的房屋叫增德大酒店，这在即墨公安局通济派出所的告知书中已经明确，并且一审法庭问询的即墨通济派出所也证实该告知书的内容是真实的。侯可展对于宋英所称的涉案的房屋不是增德大酒店的说法也不予认可。侯可展认为这是宋英在混淆是非。宋英所称的青岛王健针织厂是个工厂类企业，与服务性商业性的增德大酒店根本不是一回事，不能让宋英拿来混淆视听。该增德大酒店就是没有合法的建造手续，是违建，这个是不争的事实。该事实与宋英所称的王健针织厂是否有土地证没有关系。 4、根据合同的相对性，侯可展就是和宋英签订的涉案房屋的租赁合同，但该合同无效或者是宋英所称的合同无法履行的后果，与侯可展没有任何关系。就是说，侯可展在此期间没有任何过错。那么宋英的过错起码有三个方面：第一是涉案房屋系违建，没有建设工程规划许可证。第二，根据公安机关的告知，宋英根本无权出租涉案房屋。第三，宋英和他人的纠纷，不应该转嫁给侯可展，更不是宋英在合同无效或者是合同不能履行之下的免责条款。因为侯可展无过错，更不存在违约的事实。 5、涉案的房屋系违建是不争的事实，宋英所称的一审法庭应该先审理房屋所有人和宋英所签合同的效力问题是错误的，从程序上来讲，根据民事诉讼不告不理的原则，一审法庭没有理由审理上述合同的效力问题。根据实体法来说，上述合同无论是否有效，均无法改变涉案房屋没有建设工程规划许可证的事实。 所以侯可展认为，一审审理认定事实清楚，适用法律正确。侯可展恳请二审法院查明事实的基础上，正确适用法律，驳回宋英的上诉请求。 侯可展向一审法院提出诉讼请求:1、确认侯可展与宋英签订的房屋租赁合同无效，宋英返还侯可展房租55000元、水电费押金6000元；2、诉讼费用由宋英承担。事实与理由：侯可展、宋英于2019年11月1日签订房屋租赁合同，合同约定宋英将房屋租赁给侯可展用于经营，侯可展按约定支付了房租。但之后不久，该房屋的房主一直要求侯可展腾空房屋。青岛市公安局即墨分局通济派出所也发布公告，称宋英系非法经营。经查，该房屋涉嫌违建，且宋英无权出租。因宋英无权出租致合同目的不能实现，侯可展向宋英要求返还房租并赔偿损失，双方无法达成一致。故侯可展诉至法院，望判如所请。 宋英辩称，1、侯可展与宋英双方自愿签订房屋租赁合同，而且该租赁合同尚在履行中,宋英没有违约。2、宋英对租赁给侯可展的房屋享有使用权，宋英与原房主之间有租赁合同，明确约定宋英有权将涉案房屋出租给第三方经营。3、租赁房屋有土地使用证、房屋产权证书，不是违建，都有合法手续。4、侯可展于2019年10月30日支付租金13000元，于2019年11月1日支付租金2万元和15000元，除了合同约定的扣除6000元押金，侯可展支付房租共42000元，尚欠宋英18000元租金及一个月电费未付。侯可展就该租赁合同已经违约，宋英提起反诉要求解除合同，偿付租金18000元、电费2800元及合同约定的违约金2万元。 宋英向一审法院提出反诉请求：1、解除侯可展与宋英签订的《房屋租赁合同》，侯可展立即腾出租赁房屋；2、侯可展立即支付拖欠房租18000元、水电费约2800元及违约金20000元；3、反诉费用由侯可展负担。 侯可展辩称，双方签订的租赁合同无效，无效合同不存在解除的问题，宋英请求解除合同是错误的。侯可展不拖欠房租及水电费，侯可展在本案中没有违约的事实存在，宋英的请求无事实及法律依据。 一审法院认定的事实，2019年11月1日，侯可展（承租人）与宋英（出租人）签订房屋租赁合同一份，主要内容为：一、租赁期限为五年，自2019年11月1日至2024年11月15日。二、房屋租金，年租金为人民币60000元（陆万元整）。三、承租人有下列情形之一，出租人有权收回房屋：1、未经出租人同意私自改建、转租；2、承租人拖欠租金、水电、物业管理费超过一月；3、承租人利用承租房屋进行非法活动的，损害社会公共利益。四、租金缴纳方式为年付。五、出租人收取房屋水电费押金6000元。合同到期后双方交验确认无异议后一月内偿还给承租人。六、承租方逾期未按时交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金20000元；承租方违反合同擅自将承租房租转给他人使用的，应支付违约金贰万元，如因此造成承租房屋及设施损坏的，还应负责赔偿。七、租赁期结束后承租方主体装修部分无偿归出租方所有。 合同签订后，侯可展使用涉案房屋进行经营。2019年10月30日宋英出具收条一份，收到xx层定金1万元。2019年11月1日，侯可展通过微信支付及银行转账方式共计支付宋英房租38000元。侯可展称另有18000元房租在签订房屋租赁合同时以现金方式交付宋英，侯可展在支付全部房租及水电费押金共66000元后双方才签订的租赁合同。宋英对此不予认可，宋英称侯可展尚欠房租18000元未付。侯可展申请证人张某出庭作证，证人张某称，2019年11月1日下午，在宋英办公室证人看到侯可展将18000元房租现金交付给宋英，因为侯可展微信转账转不出去，所以向宋英支付了现金。宋英对证人证言不予认可，称证人不认识宋英，所以其陈述不应是亲眼所见。证人与侯可展具有一定关系，与宋英没有任何关系，其证言不可信。 侯可展称，2020年1月17日18时即墨公安局通济派出所所长领着四五位民警，穿着警服、开着警车、出示工作证之后在侯可展所租赁房屋的墙上张贴告知书，告知书上很清晰的盖着青岛市公安局即墨分局通济派出所的印章，告知书的内容是涉案房屋系王**坐所有，宋英无权出租，要求各租户最迟到2020年1月17日18时清理出场，而且费用自负，造成的损失与王**坐没有关系。当天王**坐领着不明身份的人员将侯可展承租的房屋封门。2020年1月22日，侯可展从偏门取走自己房内的物品。庭审中，侯可展向一审法院提交通济派出所张贴的“告知”复印件一份，内容为：“原增德酒店房产所有权系王**坐所有，魏磊、宋英等人非法占据多年并对外出租。目前，魏磊、宋英等人因涉及刑事案件被我局采取强制措施。为维护受害人及各位租房户的利益，整顿市场秩序，现正式告知如下：一、接到告知之日起至1月17日18时，请各位租房户将货物及个人物品清理出场，将租赁店铺的装修部分全部清除，所有费用暂由个人承担。二、在此基础上，租房户愿意在现经营场所继续经营的，请与增德酒店房产所有人王**坐对接洽谈租赁事项；三、搬离的租房户由此所产生的费用及经济损失，持原租赁合同等相关协议找原合同的出租方协商解决或走法律诉讼程序解决。2020年1月14日。”经一审法院向通济派出所相关工作人员核实，该告知内容是真实的。 庭审中，宋英向一审法院提交其与王**坐等人签订的租赁合同一份，证明王**坐将涉案房屋租赁给宋英，宋英在租赁期间有转租给第三方经营的权利。该租赁合同出租方（甲方）为青岛王健针织厂、王**坐、王健，承租方（乙方）为张正丽、纪海涛、李高波、刘继川、宋英，主要内容为：因甲方向乙方借款6056万元，双方经过协商，甲方同意将位于即墨区的增德大酒店（原王健针织厂）租赁给乙方作为餐饮、住宿等项目经营使用，以租金方式偿还乙方借款。乙方向甲方租赁的建筑面积为12000平方米，包括增德大酒店的办公楼、宿舍、宾馆、酒店的营业所属范围。租赁期限为30年，自2012年9月16日至2042年9月16日止，年租金贰佰万元。30年租金合计为陆仟万元，该30年租金在签订本合同时一次性用甲方所欠乙方借款抵顶，即签订本合同时30年租金乙方已一次性付清。该合同系打印形成，无合同相关人员签字。侯可展对合同真实性不予认可。一审法院向王**坐调查了解，王**坐称该租赁合同是在宋英等人胁迫下签订，宋英等人强行占用其房屋，王**坐因此向公安机关报案，公安机关已以寻衅滋事罪立案审查。涉案房屋在公安机关协助下，已于2020年1月17日收回。 涉案房屋没有建设工程规划许可证。 上述事实有侯可展、宋英的陈述，侯可展提交的等证据在案佐证，经质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故，涉案房屋没有建设工程规划许可证，侯可展与宋英之间的房屋租赁合同协议属无效合同。关于侯可展主张宋英返还房租及水电费押金共61000元的诉讼请求，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”房屋租赁合同签订后，侯可展即使用涉案房屋直至2020年1月17日，侯可展应当支付占有使用期间的费用。侯可展称合同签订时宋英给予半个月的装修免租期，因此，该期间不应计算租金。宋英对此不予认可。双方签订的租赁合同约定，“租赁期限为五年，自2019年11月1日至2024年11月15日，房屋租金为年租金6万元”，可以看出其中有15天的时间一并计算在五年租期内，但合同并未约定对多出的15天另行计算租金，故一审法院认定侯可展所述属实，15天时间为免租时间。宋英主张侯可展拖欠租金18000元，根据双方举证情况，一审法院认为，侯可展仅以证人张某的证言不能证明向宋英现金支付房租18000元的事实，因此，侯可展应当承担举证不能的法律后果。一审法院认定侯可展实际向宋英支付租金42000元（60000元-18000元）。因此，宋英应当扣除侯可展占有使用期间（2019年11月16日至2020年1月17日）费用后将剩余租金返还侯可展，即宋英应返还侯可展租金31643.84元（42000元-60000元÷365天×63天）。侯可展要求宋英返还水电费押金6000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于反诉中宋英要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求侯可展立即腾出租赁房屋的诉讼请求，本案中房屋租赁合同无效，不存在解除的问题，且侯可展已经腾出涉案房屋，宋英该诉讼请求一审法院不予支持。关于宋英要求侯可展支付拖欠租金18000元的诉讼请求，本诉中已经处理。房屋租赁合同无效，合同中约定的违约条款亦为无效约定，宋英据此主张违约金20000元一审法院不予支持。关于宋英要求侯可展支付拖欠的水电费约2800元的诉讼请求，宋英并未提交证据证明侯可展所欠水电费情况，对该诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、侯可展与宋英于2019年11月1日签订的房屋租赁合同无效；二、宋英于判决生效之日起十日内返还侯可展房屋租金31643.84元及水电费押金6000元；三、驳回侯可展的其他诉讼请求；四、驳回宋英的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费1450元，由宋英负担709元，由侯可展负担741元。侯可展已预交1450元，一审法院退回709元。宋英应在判决生效之日起七日内向一审法院交纳案件受理费人民币709元，拒不交纳的，一审法院依法强制执行。反诉费410元由宋英负担。 本院二审期间，宋英提交青岛王健针织厂的地址为即墨市xx路xx号的房屋所有权证存根，证明租赁房屋手续合法。侯可展质证称，不认可该证据真实性、相关性，该证据中所指的王健针织厂与涉案房屋不属于同一地方，涉案房屋是增德大酒店。 因该房屋所有权证存根并非建设工程规划许可证或有效审批手续且系青岛王健针织厂的有关手续，而本案租赁物系作为商业、服务业经营用途的增德大酒店。故宋英提交的该证据与本案争议事实无直接关联性，本院不予认定。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、中止审理问题；二、建筑规划许可证问题。 关于焦点一。宋英上诉主张因其涉及的刑事案件尚未审结，本案应中止审理。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”可见，出租人负有保障不因第三人对承租人主张权利而妨碍承租人依约对租赁物进行使用和收益的义务，但该妨碍原因是由承租人自身造成的除外。 本案中，通过一审已查明事实可见（公安机关张贴告知等事实），由于宋英（涉案租赁合同的出租人）与案外人之间存在纠纷，该纠纷已经实际影响到了承租人依约对涉案租赁物的使用和收益。因存在宋英与第三人的纠纷已经实际影响到承租人依约使用租赁物这一事实，故宋英与第三人之间的纠纷及相应刑事案件的处理结果并不实质影响一审法院对于本案的处理。一审法院相关诉讼程序，并无不当。 关于焦点二。宋英在其上诉状中称“先建有青岛王健针织厂，后建造青岛王健针织厂新建研发办公楼，再后来王**坐、王健不经营针织厂，利用这些涉案房屋经营酒店，酒店取名增德大酒店”。一审查明，宋英与王**坐等签订的租赁合同中载明“甲方同意将位于即墨区的增德大酒店（原王健针织厂）租赁给乙方作为餐饮、住宿等项目经营使用”。通济派出所张贴的告知中载明“原增德酒店房产所有权系王**坐所有，魏磊、宋英等人非法占据多年并对外出租”。综合前述可见，涉案租赁房屋系增德大酒店，作为餐饮、住宿等项目经营使用。 如上所述，因涉案租赁物为增德大酒店，作为餐饮、住宿等商业、服务性项目经营使用。而对于青岛王健针织厂及其科研办公楼变更用途为酒店，改为商业用途，作为餐饮、住宿等项目经营使用，是否有相应建筑规划许可证，宋英作为涉案租赁合同的出租人，未能举证证明。故，一审法院认定涉案租赁房屋没有建设工程规划许可证，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450元，由上诉人宋英负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 孙 琦 审判员 谷林平 二〇二一年一月二十八日 法官助理 张 蕾 书记员祁 康 书记员 王珩霖