江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏05民终120号 上诉人（原审原告）：苏州佛安自动化有限公司，住所地苏州高新区铜墩街**。 法定代表人：段永芳，总经理。 委托诉讼代理人：许媛媛，江苏万拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏州正环电气有限公司，，住所地苏州高新区铜墩街** 法定代表人：黄芊，总经理。 委托诉讼代理人：王飞，江苏瀛元律师事务所律师。 上诉人苏州佛安自动化有限公司（以下简称佛安公司）因与被上诉人苏州正环电气有限公司（以下简称正环公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 佛安公司上诉请求：撤销原审判决发回重审或依法改判。事实与理由：一审法院认定事实，适用法律错误。正环公司称厂房办公室区域搭配出租，仅是口述，未提供证据证明。从我方提供微信聊天记录证实，2019年下半年我方要求承租案涉房屋南半幢，此前并不是搭配出租模式。若开始为搭配出租，后面整租从何谈起？诉讼前加锁，诉讼中为了迎合诉求可以取下门锁。正环公司应证明此前可以自由进入。正环公司未证明将三楼办公室交付给本公司，也未证明本公司使用过三楼办公室。协商整租时，我方想看办公室，均是提前联系正环公司。正环公司员工拿了钥匙再联系我方，带领我方进入。并非本公司一家使用涉案厂房，存在丈量面积的便利。2019年下半年，协商整租半幢房屋时，丈量了办公区域面积，结合产权证面积，才知道承租面积错误，随即向正环公司提出异议。正环公司开始并未否认本公司提出的异议，也未说过租赁面积包括三楼办公室，而是与我方商量抵扣。第一次法院调解时，称面积是厂房和一楼办公室，第二次开庭，又称是厂房和三楼办公室组成，明显前后矛盾。一审法院分配举证责任错误。正环公司应举证证明将三楼办公区域交付给我方使用。我方联系当初交接的潘经理，其明确告知三楼办公区域不在合同里。 正环公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。 佛安公司向一审法院起诉请求：1.判令正环公司退还佛安公司租金83426.4元；2.本案诉讼费用由正环公司承担。2020年7月23日，佛安公司变更诉请为：1.判令正环公司退还佛安公司租金102544.95元；2.本案诉讼费用由正环公司承担。 一审法院认定事实：位于苏州高新区铜墩街**的14850.60平方米土地使用权人和建筑面积8170.59平方米房屋的所有权人为正环公司。 2016年12月14日，正环公司（出租方、甲方）与金丰益公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的位于苏州高新区铜墩街99号的标准厂房出租给乙方，租赁厂房面积1035平方米，租房仅被乙方用于生产、办公和仓库，未经甲方许可情况下，乙方不得私自将厂房改作宿舍及其它用途，未按本合同约定，一切后果由乙方承担。房屋租赁期限为1年，租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期限将近期满时，乙方如要求延长租赁期限，须于合同期满前三个月内书面通知甲方，并应与甲方在本合同的基础上签订新的租赁合同。甲乙双方同意，租赁面积1035平方米，租金18元/平方米/月，物业管理费2元/平方米/月，月租金为20700元(不含税)，年租金为248400元(不含税)。租金的支付周期为半年。合同另对双方责任、违约责任、退租手续、适用法律和争议解决等事项作出约定。 2017年4月21日，正环公司（出租方、甲方）与佛安公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的位于苏州高新区铜墩街99号的标准厂房出租给乙方，租赁厂房面积1035平方米，租房仅被乙方用于生产、办公和仓库，未经甲方许可情况下，乙方不得私自将厂房改作宿舍及其它用途，未按本合同约定，一切后果由乙方承担。房屋租赁期限为5年，租期自2017年7月1日起至2022年6月30日止。甲乙双方同意，租赁面积1035平方米，合同期2017年7月1日-2020年6月30日，租金18元/平方米/月，物业管理费2元/平方米/月，月租金为20700元(不含税)，半年租金为124200元(不含税)，年租金为248400元(不含税)。合同期2020年7月2日一2022年6月30日，租金根据市场情况而定。本合同签字生效后，乙方于2017年5月31日前向甲方一次性支付押金，押金金额为人民币20700元，押金在租赁期满时无息退还给乙方。合同另对双方责任、违约责任、退租手续、适用法律和争议解决等事项作出约定。 2020年4月14日，佛安公司向正环公司发送厂房面积错误更正函，称：2019年年底，我司与贵司接洽是否整租的过程中，发现我司目前所承租的厂房面积存在错误，故特此来函。在与贵司接洽过程中测量所得，半栋的建筑面积是1361.77平方米，其中我司没有承租的部分(一楼正环电气实验室及二楼、三楼，此三部分合计简称为未承租面积)合计约为442.64平方米。由此可见，我司承租面积最多是919.13平方米。双方在签订租赁合同时，贵司告知我司的承租面积是1035平方米，比实际面积约多算了115.87平方米。可得知，贵司这三年多收了我司83426.4元租金(115.87*20*12*3=83426.4元)。综上，我司提出如下处理建议，1.双方重新签订合同更正租赁面积；2.贵司退还多收我司的83426.4元租金或在下期租金中抵扣。 2020年4月14日，佛安公司向正环公司发送厂房面积错误更正函涉及后续合同履行的声明，称：“厂房面积错误更正函”已送达贵司，呈请贵司积极快速协助解决。鉴于此前合同租期未满，合同约定的后两年的租金价格当期“时价”方面，双方参照本区当前价格，协商互认；面积部分，还请尽快落实处理，此部分的错误在双方达成一致之前，佛安将暂停支付下期租金，待协商一致或者司法确认之后再行落实。 庭审中，佛安公司陈述：金丰益公司向正环公司承租涉案房屋，约定租赁面积1035平方米，金丰益公司将其中部分租赁面积转租给另外两家公司。租赁期间，因为金丰益公司经营不善，不愿意继续承租。佛安公司在寻找租赁房屋时联系上了金丰益公司，协商好由佛安公司接手承租房屋并由佛安公司与正环公司直接签订租赁合同。所以在2017年6月30日，正环公司与金丰益公司解除了房屋租赁合同，7月1日起与佛安公司履行房屋租赁合同，该合同是4月份签订的。佛安公司接手该租赁房屋后，原来由金丰益公司转租的两家次承租人，由佛安公司继续转租。佛安公司与正环公司签订房屋租赁合同时，没有办手续，在正环潘经理的主导下，金丰益公司撤场，佛安公司进场，其他两家维持原样没变。租赁房屋是2号厂房的南半栋的车间区域，不包括东面的1、2、3楼的办公区。佛安公司认为其当时租赁的只有一楼厂房区域，所以佛安公司没有去使用三楼办公区域。现在佛安公司也不需要用三楼办公区域，佛安公司从租涉案房屋的时候自始至终只需要用厂房。 庭审中，正环公司陈述：正环公司将涉案房屋出租给金丰益公司后，佛安公司先是向金丰益公司转租部分房屋面积，佛安公司直接向金丰益公司交房租，金丰益公司就整个1035平方米面积向正环公司交房租。至于佛安公司和金丰益公司各自使用多少面积，正环公司并不知情。此后，金丰益公司和佛安公司变更承租人，佛安公司与正环公司于2017年4月签订租赁合同后，佛安公司就涉案的1035平方米面积向正环公司交房租，金丰益公司向佛安公司交房租。金丰益公司何时搬走的，正环公司不知情。涉案房屋，在佛安公司与正环公司签订租赁合同时，没有书面交接，但实际已交接，涉案房屋东面有个单独的门，专门供佛安公司进出使用，该门在佛安公司承租之前就已经存在，佛安公司对此也是明知的。租赁房屋包括一楼厂房的919.13平方米和三楼办公室115.87平方米，两处面积相加即为1035平方米，一楼的面积与佛安公司诉状陈述的面积一致。正环公司从一开始就是将一楼厂房部分以及三楼办公室部分一并出租的，如果分开出租，底下的厂房租出去之后，楼上的办公室是很难出租的，因为涉案土地是工业用地，很少会有企业过来不生产而仅需要办公的，这种情况非常少，所以正环公司习惯于将生产区域与办公区域搭配起来出租。从佛安公司的上手金丰益公司以及此前的承租方，就已经这样履行，之后他们存在私自转租，一直也是按照1035平方米的面积签订租赁合同。佛安公司与正环公司发生纠纷时，三楼空着的办公室面积为115.87平方米，佛安公司正在使用的面积为919.13平方米。三楼的办公室在过去三年是否一直空着，正环公司并不知情，再者也与正环公司无关。正环公司从来没有占用、使用、控制三楼办公区域，当时在佛安公司提出来要承租1035平方米面积的时候，佛安公司已经在使用涉案房屋，所以正环公司认为佛安公司是非常明确的知道租赁房屋的使用范围。 诉讼过程中，佛安公司与正环公司相关诉讼参与人员一同前往涉案租赁房屋中办公区域查看，可以自行开门进入涉案三楼办公室区域，该三楼办公室区域处于空置状态。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，正环公司与金丰益公司签订房屋租赁合同约定租赁面积1035平方米。在租赁期间，金丰益公司与佛安公司协商由佛安公司就涉案租赁房屋面积直接与正环公司签订租赁合同，此前金丰益公司部分转租的次承租人与佛安公司继续维持转租关系。正环公司与金丰益公司约定租赁面积、正环公司与佛安公司约定租赁面积均为1035平方米，佛安公司陈述一楼厂房面积为919.13平方米，正环公司陈述租赁房屋包括一楼厂房的919.13平方米和三楼办公室115.87平方米。争议面积区域即为三楼办公室面积。首先，正环公司对其办公室区域和厂房区域搭配出租模式、三楼办公室区域可以由承租人自行前往使用做出解释，且经双方当事人现场查看确实可以自行进入三楼办公室区域，三楼办公室区域处于空置状态，正环公司的陈述与其举证和现场查看状态相符。其次，正环公司与金丰益公司约定租赁面积、正环公司与佛安公司约定租赁面积均为1035平方米，在房屋交接当时，承租人应对租赁房屋进行查看确认，佛安公司与金丰益公司在此过程中办理房屋交接手续，但是金丰益公司以及佛安公司在签订租赁合同后的几年内均未对房屋租赁面积提出异议，且按照1035平方米租赁面积持续缴纳租金，与常理不符。再次，佛安公司未能充分举证证实正环公司在签订房屋租赁合同、办理房屋交接手续时仅将一楼厂房区域交给佛安公司使用，也未充分举证证实正环公司在房屋租赁过程中占据三楼办公室区域或阻碍佛安公司使用三楼办公室区域。现佛安公司诉请主张正环公司退还租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回苏州佛安自动化有限公司的诉讼请求。案件受理费2163.96元，减半收取1081.98元，由苏州佛安自动化有限公司负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，2017年4月21日，正环公司与佛安公司自愿签订案涉房屋租赁合同，不违反法律法规强制性规定，合法有效。案涉房屋原由金丰益公司承租，承租面积为1035平方米，其中部分转租给佛安公司。后金丰益公司公司退出，佛安公司与正环公司签订了租赁合同约定承租面积为1035平方米，但未办理交接手续。佛安公司按照合同约定承租面积1035平方米支付租金，直至2020年4月14日佛安公司向正环公司发函认为承租面积有误，多算了115.87平方米。正环公司陈述涉案土地为工业用地，楼上办公室难以出租，与生产区域搭配出租，且实际面积与合同约定面积相符具有合理性。佛安公司在承租前及使用房屋时，并不存在测量障碍，亦未能证实正环公司阻碍其使用办公区域，故一审法院认定租赁区域包含一楼厂房区域及三楼办公室，佛安公司向正环公司主张退还租金，缺乏事实依据并无不当。 综上所述，佛安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2163.96元，由苏州佛安自动化有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄学辉 二〇二一年一月二十七日 书记员  毛莉莉 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。