文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1970号上诉人（原审原告）：皮天兰，女，1972年10月13日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：饶思云，重庆正智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国烟草总公司重庆市公司南川分公司，住所地重庆市南川区南城办事处金佛大道**，统一社会信用代码91500119798007251M。负责人：张文平，该局局长。委托诉讼代理人：黄印，男，1982年9月28日出生，汉族，住重庆市南川区，系中国烟草总公司重庆市公司南川分公司员工。委托诉讼代理人：邓嵬丽，重庆华升律师事务所律师。上诉人皮天兰因与被上诉人中国烟草总公司重庆市公司南川分公司（以下简称中国烟草重庆南川分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。皮天兰上诉请求：依法撤销重庆市南川区人民法院（2020）渝0119民初4498号民事判决，改判支持上诉人的上诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院关于上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》约定的交房时间已经双方协议进行变更认定错误。因为合同并没有约定办理过户是房屋交付的必要条件，即双方约定于2019年11月30日交房这一时间是不变的，对方应当在这一天交房。关于办理过户手续的问题，由于合同并没有约定，所以应当尊重合同双方针对房屋过户手续由谁办理、怎样办理的意思表示。2.按照一审认定的2020年3月26日办理完案涉房屋的过户手续，被上诉人就应当将案涉房屋交付给上诉人，但是该房屋至今没有交付，且被上诉人也没有通知上诉人接房，被上诉人没有保管好案涉房屋导致地面预制板被撬、红线范围内被他人侵占，被上诉人理应承担违约责任。上诉人在一审中举示了证据证明被上诉人认可案涉房屋被当地个别村民损坏，导致房屋交付不能的客观事实。3.关于现状对预制板和水电是否有约定的客观认定。首先，现状中是否包括既有水电和预制板，被上诉人没有举示证据证明。其次，根据一审举示的证据证明因被上诉人对案涉房屋管理不善，导致房屋预制板被村民撬走，无法接通水电、红线范围内被他人侵占的客观事实。再次，双方在合同中约定了案涉房屋具有水、电、煤气、电话、有限电视等设施，案涉房屋交付就应该具备上述交付条件。在案涉房屋没有交付给上诉人前，被上诉人负有对该房屋管理的职责和义务，现由于他人侵占案涉房屋红线范围内的土地时，被上诉人没有进行制止和第一时间通知上诉人进行处理，应承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。本案已有的证据证明被上诉人存在上述违约行为，一审判决被上诉人不承担任何违约责任，不但显失公平而且违反法律的相关规定。被上诉人中国烟草重庆南川分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。皮天兰向一审法院起诉请求：1、判决中国烟草重庆南川分公司将位于重庆市南川区大有镇水源村2组164号房产按照房屋买卖合同约定立即交给皮天兰；2、判决中国烟草重庆南川分公司向皮天兰支付迟延交房违约金自2019年12月1日至2020年8月8日止为245668元[330200元×3‰（每日）×248天]，具体计算到实际交房屋日为止；3、判决中国烟草重庆南川分公司向皮天兰支付起诉前因皮天兰维护自身合法权益所产生的交通费、通信费等相关费用1000元；4、本案诉讼费由中国烟草重庆南川分公司承担。一审法院经审理查明，2019年10月25日，中国烟草重庆南川分公司通过重庆联合产权交易所集团股份有限公司进行信息坡露，公开转让其名下位于重庆市南川区大有镇水源村2组164号房产（1997年批建），2019年11月8日重庆联合产权交易所集团股份有限公司向皮天兰发出《交易结果通知书》，通知其已被确定为该房产的受让方，要求在收到通知日起20个工作日内与转让方按公告约定及相关规定，以不低于转让底价与转让方签订产权转让合同。2019年11月21日，中国烟草重庆南川分公司为甲方，皮天兰为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定：一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有。房屋状况：座落南川区大有镇水源村2组164号，砖混结构，总层数2层，建筑面积750.54平方米，仓储用途；二、成交价格为人民币330,200元。乙方在与甲方签订合同之日起5个工作日内将上述标的剩余价款和竞价服务费付至重庆联合产权交易所集团股份有限公司指定帐户；三、甲方于2019年11月30日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用；四、甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议；五、本房产以现状出售，乙方对上述房地产权属情况已了解清楚；六、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还已付款。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付房地产价款千分之三的违约金；七、土地出让金、收益金、房产交易服务费及重庆联交所交易所服务费由乙方全部承担，其余交易及过户所涉及的一切税、费按相关规定由转受双方各自承担；八、房产及土地实际面积以最终过户办证为准，且不以面积有变动影响交易结果。房地产办理过户相关手续由乙方负责办理，甲方协助。双方还约定了其他事项。2019年11月25日，皮天兰将购房尾款296,710元支付到重庆联合产权交易所集团股份有限公司指定帐户。2020年3月26日，重庆市南川区规划和资源局颁发渝（2020）南川区不动产权第00019XXXX号不动产权证书将南川区大有镇水源村2组164号房屋的产权变更登记在皮天兰名下，该房屋至今尚未交付给皮天兰。一审法院审理中，中国烟草重庆南川分公司提出，卖给皮天兰的房屋在签订合同之前就没有水电和预制板，我方工作人员安排安装预制板是为了能够顺利交房，另外还提供了员工黄印与皮天兰的微信聊天记录、房屋过户出让评估交费回单、发票、交房现场照片、出差审批单，以证明合同约定的时间经双方协商已变更为待房屋产权办理过户登记后择日交房，以及在履行过程中，因皮天兰的原因不能交房。其中微信聊天内容显示，从2019年11月27日至2020年3月23日期间，中国烟草重庆南川分公司员工黄印为皮天兰办理房屋过户，双方一直对相关问题进行沟通，均未提及房屋的交付，只是在2020年3月24日皮天兰问道：“我明天一早就上来，过完了可以去房子那儿办交房不”。之后，在接房时皮天兰提出房屋没有水电和预制板，与看房时的现状不符，要求中国烟草重庆南川分公司恢复才接房，同时还要求该公司处理好红线范围被占的问题。皮天兰对中国烟草重庆南川分公司举示证据的证明目的不予认可，提出看房时房屋是有水电的，一楼也有预制板，但接房时这两样都没有，交付的房屋不符合看房时的现状，而且规划许可红线范围被非法占有，中国烟草重庆南川分公司没有清除障碍，因此没有接房。一审法院认为，当事人双方签订《房屋买卖合同》后，依照合同约定履行了全部合同义务，且皮天兰取得买卖房屋的所有权，中国烟草重庆南川分公司应当将买卖房屋交付给皮天兰，现在双方约定的交房时间已过，中国烟草重庆南川分公司也愿意立即交房，因此对皮天兰要求中国烟草重庆南川分公司交付房屋的诉讼请求，予以支持。关于皮天兰主张的迟延交房违约金以及交通费、通信费等费用，皮天兰主张违约责任的理由是中国烟草重庆南川分公司没有按照合同约定时间交付房屋，构成了违约，对此，中国烟草重庆南川分公司则提出交房时间已经双方协商变更为待房屋产权办理过户登记后择日交房，而之后是由于皮天兰的原因未能交房，中国烟草重庆南川分公司没有违约，双方争议的是中国烟草重庆南川分公司是否存在逾期交房的违约行为。按道理，中国烟草重庆南川分公司卖给皮天兰的是闲置仓储用房，买房时皮天兰对房屋状况进行过确认，房屋随时可以交付，从双方约定的短暂交房时间可以看出，中国烟草重庆南川分公司有意愿早点交房，在双方对逾期交房约定有违约责任的情况下，中国烟草重庆南川分公司没有理由也没有必要迟延交房，而且根据皮天兰与中国烟草重庆南川分公司员工的微信聊天内容，可以看出双方对办理过户后再交房存在共识，也是照此履行的，这一点能够从皮天兰没在合同约定交房时间接房的事实得到印证，因此可以确认《房屋买卖合同》约定的交房时间已经双方协议进行了变更。此后在交房时，皮天兰以交付的房屋没有水电、预制板，与看房时的现状不符以及规划红线范围被非法占有为由，要求中国烟草重庆南川分公司恢复后才接房，以致房屋未能完成交付，但事实上《房屋买卖合同》第四条、第五条关于“现状”的约定，对于是什么样的现状，现状中是否包括既有水电和预制板，未作明确说明，皮天兰也对自认为的“现状”有水电和预制板未举示充分证据证明，至于红线范围被非法占有的问题，如果属实，也是他人行为所致，皮天兰作为房屋的权利人，应依法另行主张权利，以上皮天兰拒绝接房的理由均不能成立。综上所述，双方约定的交房时间发生变更后，由于皮天兰的原因导致中国烟草重庆南川分公司迟迟不能交房，责任在于皮天兰，中国烟草重庆南川分公司不存在违约，皮天兰要求中国烟草重庆南川分公司支付迟延交房违约金以及交通费、通信费等费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由中国烟草总公司重庆市公司南川分公司于判决生效之日起立即将位于重庆市南川区大有镇水源村2组164号房屋交付给皮天兰。二、驳回皮天兰的其他诉讼请求。案件受理费5000元，减半交纳2500元（皮天兰已预交），由皮天兰负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。同时查明，中国烟草重庆南川分公司在一审期间提供的证据“重庆联交所对案涉房屋的挂牌公告”中第四项“交易条件与受让方资格条件”的第四款载明“意向受让方须通过相关资料、实地踏勘等方式详细了解标的情况及有关政策规定（包括但不限于限购、限售及税收政策等），若决定受让，须在报名时承诺将自行承担相应的风险。转让标的均以实物现状交验为准，意向受让方在挂牌期间有权利及义务自行对标的资产进行全面了解，一经递交受让申请并交纳交易保证金，即表明已完全了解与认可标的状况及相关规定，自愿接受转让标的的全部现状及瑕疵，并愿承担一切责任与风险，成为受让方后不得以不了解标的状况及瑕疵为由退还标的或拒付剩余交易价款，否则视为违约。”本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案的争议焦点可归纳为：1.案涉房屋的交房时间问题；2.案涉房屋的预制板、水电、垃圾问题；3.案涉房屋规划红线范围被非法占有问题。关于焦点一，案涉房屋的交房时间问题。本案中，当事人双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定，被上诉人应当于2019年11月30日前将房屋及附属物正式交付给上诉人使用。合同履行过程中，双方虽并未按照合同约定的时间对案涉房屋进行交接，但根据皮天兰与中国烟草重庆南川分公司员工的微信聊天内容可知，对于待案涉房屋过户和水电等问题解决后再办理房屋交接的事项，双方已经形成共识；故一审法院认定双方已就约定的交房时间进行了协议变更，并无不妥。关于焦点二，案涉房屋的预制板、水电、垃圾问题。《房屋买卖合同》第四条规定：“甲方应就该房屋的所处环境、用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况如实告知乙方，并无任何隐瞒。乙方对该房屋的所处环境，用途、内部结构、状态、设施、质量等现状、情况均已知悉，并无任何异议。”第五条规定：“本房产以现状出售，乙方对上述房地产权属情况已了解清楚。”以及重庆联交所对案涉房屋的挂牌公告中第四项交易条件与受让方资格条件第四款的规定可知，上诉人是在看房后再与中国烟草重庆南川分公司签订的案涉房屋买卖合同，即双方对案涉房屋当时交付的现状已予以确认；现上诉人主张被上诉人并未就案涉房屋的现状进行如实告知、看房时的现状有水电和预制板而接房时没有、看房时的现状没有垃圾而接房时有等行为属于违约，但上诉人并未就其主张提供充分证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。关于焦点三，案涉房屋规划红线范围被非法占有问题。2020年3月26日，案涉房屋过户登记至上诉人名下，其后，上诉人称发现案涉房屋规划红线范围被他人非法占有，若情况属实，上诉人作为案涉房屋的权利人，应依法对他人的非法占有行为另案主张。综上所述，皮天兰的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由皮天兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二一年一月十八日法官助理 王悦倩书 记 员 徐玲巧