安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1322民初255号 原告：安徽世嘉物业管理有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇万源公园世家****。 法定代表人：高璐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郝朝晴，安徽汇龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪晓阳，安徽汇龙律师事务所律师。 被告：苏清泉，男，1999年7月28日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告安徽世嘉物业管理有限公司（以下简称世嘉公司）与被告苏清泉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告世嘉公司的委托诉讼代理人汪晓阳到庭参加诉讼、被告苏清泉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世嘉公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令苏清泉支付2016年7月1日至2021年6月30日期间的物业管理费19655元；2.依法判令苏清泉支付违约金1965元；3.本案诉讼费用由苏清泉承担。事实和理由：苏清泉系萧县龙城镇万源·公园世家小区26幢3单元-202、-203号商铺业主。世嘉公司与安徽万沐置业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定世嘉公司为涉案小区提供物业服务，物业服务费为该业主拥有的产权面积，按照1元每平方米收取，收费方式为提前一年收取物业费；同时约定违约责任，业主应承担未缴纳数额10%的违约金。苏清泉与开发商签订的房屋买卖合同也约定物业费按照1元每平方米进行缴纳。世嘉公司为苏清泉提供物业管理服务，但苏清泉至今未支付2016年7月1日至2021年6月30日期间的物业管理费19655元。虽世嘉公司并未与该小区业主委员会以及业主个人签订物业服务合同，但根据最高法关于审理物业服务纠纷案件司法解释规定，承建方与世嘉公司所签订的前期物业服务合同，对业主仍有约束力。因此，苏清泉应当支付物业管理费及承担相应的违约金。 苏清泉未作答辩。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对世嘉公司提供的证据1营业执照1份，欲证明世嘉公司主体适格；证据2《前期物业服务合同》4份，欲证明从2016年至2020年世嘉公司与开发商安徽万沐置业有限公司签订《前期物业服务合同》4份，服务期限为2016年7月13日至2021年12月31日，从2016年7月13日至2020年5月15日服务等级为三级，商铺收费标准是每平方米1元；证据3萧县发展和改革委员会文件1份，欲证明从2020年5月15日之后，世嘉公司服务收费标准按B级收费，无电梯房为0.5元每平方米。证据4《商品房买卖合同》1份，欲证明苏清泉房屋的产权面积。证据5照片1组，欲证明世嘉公司按照物业服务约定对小区绿化等基础设施进行维修，已经按照前期物业服务合同尽到管理服务义务。经审核，对上述证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：苏清泉系萧县龙城镇万源·公园世家小区26幢3单元-202号、-203号房业主，-202号房建筑面积134.63平方米，-203号房建筑面积192.95平方米，共计327.58平方米，系商业用房。2016年7月10日，该小区建设单位安徽万沐置业有限公司与世嘉公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由世嘉公司为该小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业：1元/月/平方米；合同期限自2016年7月13日至2017年7月12日止，但在本合同期限内，小区成立业主委员会，且代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同还对服务内容与质量、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，世嘉公司进驻该小区开始为该小区提供物业服务。合同到期后，2017年7月10日、2018年7月11日及2020年1月1日，安徽万沐置业有限公司又与世嘉公司分别续签3份《前期物业管理服务合同》，约定将合同期限延长至2021年12月31日止，物业费采取预收制，每年6月30日前预收下一年度物业费。2020年5月15日，萧县发展和改革委员会办公室印发萧发改价格[2020]3号《关于“公园世家”物业公共服务费收费标准的批复》规定：“公园世家”小区非普通住宅的公寓、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）的物业服务费实行市场调节价，由你公司与建设单位、业主委员会或业主协商约定的收费标准执行。”世嘉公司因向苏清泉催要物业费未果，故提起本案诉讼。 另查明，涉案万源·公园世家小区没有成立业主委员会。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，涉案小区建设单位安徽万沐置业有限公司与世嘉公司签订的《前期物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；对当事人及业主均具有法律约束力。世嘉公司作为建设单位选聘的案涉万源·公园世家小区的物业服务企业，已按照《前期物业管理服务合同》约定提供了相应的物业服务，苏清泉作为该小区业主实际上也享受了相关的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”苏清泉未缴纳物业费的事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”现世嘉公司主张苏清泉支付自2016年7月13日至2021年6月30日期间的物业服务费19514元（327.58平方米×1元/平方米/月×59.57个月），于法有据，应予支持；世嘉公司主张自2016年7月1日起计算物业费，因其公司自7月13日才进驻案涉小区，该计算时间有误，应予更正。苏清泉未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证、质证等诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。 关于世嘉公司主张苏清泉支付违约金1965元的诉讼请求。本案中，2016年7月10日双方签订的《前期物业管理服务合同》第三十条约定：“甲方违反本合同的约定，未能按时足额甲方拥有产权房屋的物业费的，甲方须承担该款项10％的违约金。”2017年7月10日、2018年7月11日及2020年1月1日双方签订的《前期物业管理服务合同》虽约定：“业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金，对于欠费不缴纳的，乙方可以向物业所在地人民法院起诉。”但2016年7月10日签订的合同中甲方是指开发商，并非业主；且2016年7月10日、2017年7月10日及2018年7月11日签订的合同中均未约定物业费支付期限；另世嘉公司进驻案涉小区时，并未进行公告、公示或者告知，导致业主对小区更换物业公司并不知情。故，世嘉公司主张苏清泉按照未缴纳数额10%的标准支付违约金1965元，理据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、苏清泉于本判决生效后十日内给付安徽世嘉物业管理有限公司物业服务费19514元； 二、驳回安徽世嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费341元，减半收取计171元，由苏清泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二一年一月二十八日 书记员 晁晓晓 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。