上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终804号上诉人（原审原告，反诉被告）：沈征宇，男，1970年11月11日生，汉族，户籍地浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：任玉伟，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昊，上海市汇盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：上海真丰懿餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区申滨南路**地下****。法定代表人：林素美，执行董事。委托诉讼代理人：吴莹，女，上海真丰懿餐饮管理有限公司工作人员。上诉人沈征宇因与被上诉人上海真丰懿餐饮管理有限公司（以下简称真丰懿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈征宇上诉请求撤销原审判决，改判：1.上诉人与被上诉人就上海市闵行区XX街B1层商场B1-04房屋签订的《租赁合同》于2020年4月9日解除。2.被上诉人返还上诉人20万元及利息(按照中国人民银行贷款市场报价利率计算自2019年9月12日起至真丰懿公司实际还款日，暂计至2020年4月9日的利息为5.8万元)。其中包括原审判决已支持退还证照押金2万元、装修费押金2万元、进场费4.3万元。3.上诉人无需支付被上诉人2020年7月2日至7月8日之间的租金4,064.55元。4.上诉人无需支付被上诉人免租期租金计36,000元。5.上诉人无需支付被上诉人解除合同违约金18,000元。主要理由：1.被上诉人从未与上诉人办理过涉案商铺的交接手续，上诉人也从未能实际入场占有和使用涉案商铺，原审判决认定上诉人拒不接收涉案商铺为事实认定不清、适用法律错误。2.上诉人始终积极履行合同并准备入场装修，被上诉人始终不办理交接手续，不提供回签后的《租赁合同》是导致上诉人迟迟无法入场的根本和唯一原因。上诉人从未拒绝接受本案房屋，更不存在违约行为。3.涉案《租赁合同》项下的免租期仅为45天，即自2020年1月17日至3月2日。原审判决认定涉案商铺的免租期为171天且上诉人应向被上诉人支付相当于两个月租金的免租期租金为事实认定不清、适用法律错误。4.上诉人不存在违约行为，被上诉人应当退还上诉人所有已付费用本金及相应利息且不应向被上诉人支付任何费用。原审判决关于责任承担的认定缺乏相应事实基础。5.被上诉人出租的商铺完全不具备进场装修及开店经营的条件，原审判决对责任承担的认定，系公然支持和鼓励被上诉人违约行为，将对社会造成非常恶劣的影响。6.原审法院判令上诉人向被上诉人支付解除合同违约金明显自相矛盾，属于事实认定不清，适用法律错误。真丰懿公司辩称：1.上诉人要延长免租期，被上诉人已经催促其来拿合约，但上诉人一直没有来拿，才会导致在2月18日才拿到合约。2.上诉人的图纸审核是在10月10日才结束的，在此之前被上诉人已经把装修手续材料发给上诉人了。3.从9月份签约到3月份，被上诉人一直不断催促上诉人进场施工，是上诉人一直找不同的理由推诿施工。4.上诉人称联系物管找不到被上诉人，并不属实。5.上诉人称因没有合同原件物管不让其装修，不符合事实。沈征宇向原审法院起诉请求：1、解除双方当事人于2020年1月17日签订的《租赁合同》;2、真丰懿公司向沈征宇返还人民币（币种下同）20万元及利息(按照中国人民银行贷款市场报价利率计算自2019年9月12日起至真丰懿公司实际还款日，暂计至2020年4月9日的利息为5.8万元)。真丰懿公司向原审法院提起反诉，要求：1、沈征宇向真丰懿公司支付2019年9月12日至2020年3月1日的装修免租期租金101,194.52元；2、真丰懿公司不返还沈征宇已付的2020年3月2日至2020年7月1日的第一期租金，且要求沈征宇支付2020年7月2日至2020年7月8日期间租金差额4,142.46元；3、沈征宇偿付真丰懿公司相当于6个月租金的违约金108,000元。原审法院认定，2019年9月5日，沈征宇以转账方式向真丰懿公司支付承租商铺的预付款（意向金）5万元。2019年9月，沈征宇委托他人与真丰懿公司签订一份《租赁合同》，沈征宇作为承租方（乙方），真丰懿公司作为出租方（甲方），约定：甲方将XX街B1层商场B1-04房屋出租给乙方，租用面积30.82平方米（建筑面积51.3平方米）；该房屋仅供承租人以“XX”为商号经营餐饮。合同对于租金标准、租赁期限、免租期等均作了约定。沈征宇签署该合同，真丰懿公司未将该合同文本交付沈征宇。9月12日，真丰懿公司财务部内部通过一份门店付款申请书，审批通过沈征宇承租商铺需要付款的项目及金额，包括租金押一付四计9万元、进场费5万元、证照押金2万、装修费押金2万元，扣除意向金5万元（2019年9月5日付），本次另需支付13万元。中介费明细：一个月租金X9.8折。总应付金额147,640元。支付日期为2019年9月12日，支付对象：黄某1/施某。同日，沈征宇向真丰懿公司指定的收款人黄某1支付了装修押金2万元，证照押金2万元、租金9万元。另，沈征宇于该日向施某支付中介费17,640元。沈征宇聘请了案外人林某为涉案商铺提供设计服务。2019年10月10日，真丰懿公司工作人员游某向林某索要设计图纸。林某回复表示于次日提供。之后，林某向真丰懿公司提供了涉案商铺设计图纸。同月20日，游某联系林某表示设计图已审核通过，可以准备报建手续。10月29日，游某向沈征宇聘请的装修负责人许某催讨装修报建材料和办理营业执照的材料，并将需要办理营业执照的材料明细清单发给了许某。许某表示将于次日提供。2019年10月31日之前，沈征宇工作人员黄某2向真丰懿公司工作人员游某询问何时可以拿到租赁合同，游某表示马上能拿到并可以一并提供产证复印件。10月31日、11月5日，沈征宇工作人员黄某2先后通过微信向游某表示正在委托装修商处理装修报备材料，但需要租赁合同。游某回复表示尚未拿到合同。2019年11月1日，黄某2微信联系游某表示“你寄的资料我收到了”。2019年12月19日，真丰懿公司工作人员沈某在由黄某2、沈某、许某以及另一装修人员刘正超组成的“XX工作群”微信群中要求沈征宇通知装修队，先让装修队进场围档，进材料，并将相关装修要求发送到该微信群中。许某和黄某2表示“好的”。同月23日，沈某在“XX工作群”询问黄某2等是否已准备好装修材料，黄某3回复表示先要有租赁合同。沈某表示合同跟装修同步进行，合同近期能下来（指真丰懿公司将合同提供给沈征宇），装修可以进场了。刘正超表示要等租赁合同下来再办入场交接手续。沈某回复表示：等拿到合同后提供，希望沈征宇先进场施工，不耽误时间。有些后期的扶持，会为沈征宇争取，不要浪费时间在等待上。2020年1月7日，黄某2微信联系游某表示：上次拿到租赁合同，但合同到手的日期与原来谈的事隔时间太长，关于免租期也都过去（期）了，真丰懿公司曾表示可以申请免租期。游某回复：（免租期）已和招商部谈好。另游某询问沈征宇预计何时进场施工（装修）。1月14日，游某微信联系黄某2表示已帮（沈征宇）申请了（免租期），要求黄某2当日或次日持沈征宇授权委托书重新签订租赁合同。1月17日，黄某3持沈征宇的《代签合同授权书》与真丰懿公司重新签订了一份《租赁合同》，约定：租期共2年4个月28天，自2019年9月12日至2022年2月9日。实际租期自装修期届满后的次日或交付日（以二者比较早发生者为准）开始计算；出租人应当于2019年9月12日或之前向承租人交付该房屋，承租人应当按照合同约定的装修期生效日或出租人通知的时间验收并接收该房屋；承租人享有171个自然日的装修期，暂定自2019年9月12日至2020年3月1日（或实际开业日前一日，以二者比较早发生者为准），实际装修期自装修期生效日开始计算；承租人必须于2020年3月28日（即装修期届满之日，注此日期应系笔误，日期应当是2020年2月29日）前完成装修工程并开业。承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前7日书面告知出租人且须获得出租人书面同意后方可延期开业。计租日为2020年3月2日；第一期2020年3月2日至7月1日租金计72,000元，应缴日期为2019年9月12日；第二期2020年7月2日至11月1日租金计72,000元，应缴日期为2020年6月16日……承租人应于交房前向出租人支付证照移除押金2万元；承租人应向出租人缴纳相当于一个月租金的合同保证金计18,000元、装修押金2万元、信息咨询+推广服务费5万元；承租人须按照出租人通知的时间前往指定地点办理房屋交付手续，承租人如有特殊情况不能按时办理房屋交付手续，须提前至少7天书面告知出租人且经出租人书面同意，方可延期办理交付；出租人提前或延期交付房屋，承租人应于出租人通知的时间、地点办、地点办理该房屋的交付手续在出租人通知的交付日期办理完毕该房屋交付手续的，该房屋的最终交付日为承租人实际办理完毕该房屋交付手续的时间（以双方届时签署的交付确认书载明的时间为准）；承租人应按照出租人及物业服务公司的要求办理装修及进场手续并严格遵守装修管理的相关规定，否则出租人和物业服务公司有权拒绝承租人进场装修；承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、工程进度表、设计图纸、材料等提交出租人和物业服务公司审核并取得出租人和物业服务公司的书面同意后方可进场施工；承租人在装修期间必须严格按照出租人规定的房屋外围包装方案进行包装后方可施工。如果出租人指定外围包装施工方的，承租人对该房屋的装修所设置的围档应当委托出租人或出租人指定的施工方制作完成；出租人解除本合同并提前收回房屋的，出租人应当向承租人双倍返还合同保证金，并无息退还未到期的租金、物业服务费及其他相关费用，出租人除此之外无须再承担任何违约责任；承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳的所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项），另外承租人应按本合同最后一期月租金及物业管理费标准向出租人支付装修期及免租期的租金金额及物业服务费，同时承租人应按本合同最后一期月租金标准向出租人支付6个月租金作为违约金。合同对其他事项亦作了约定。该合同仅就双方于2019年9月签订的租赁合同中约定的免租期作了修改，即延长了免租期，其他条款未作任何变更。同日，黄某2联系游某表示已重新签好租赁合同。游某询问黄某2几时可以入场施工。黄某2表示需要确认好具体施工时间后再回复。游某另表示：让你们来围档，不来。商场大领导来检查，所以先围起来了。年后费用会出来清单给你们。2月13日，游某微信联系黄某2要求先准备动工手续。黄某2回复表示动工手续是要以租赁合同为前提。游某则要求沈征宇提前把准备工作做好，进场施工。2月17日，真丰懿公司将双方重新签订的租赁合同寄给了沈征宇。次日，黄某2表示收到该租赁合同。2月21日，黄某2通过微信向游某发送一份《褐羽虹桥店进场延期申请书》，表示：自2020年2月18日收到双方签订的租赁合同，积极开展办理进场装修流程及相关执照文件递交工作。现受新冠肺炎疫情影响，流程开展进程受阻，街道办事处告知暂不受理相关手续，具体可办理日期待疫情结束后再定。出于不可抗力因素，原定的进场时间现申请调整为2020年3月15日（具体以街道办可以办理日期为准）。游某收到该申请后回复表示在年前已现场交接了相关材料，沈征宇的报建申请手续可以线上向街道办事处申请办理。2020年3月24日，沈征宇以快递方式向真丰懿公司寄发一份联系函，内容为：双方于2020年1月17日签订的租赁合同，真丰懿公司未能完成交付，也无法与真丰懿公司工作人员取得有效联系，要求真丰懿公司提供涉案商铺合法出租权的证明文件，并指定联系人及联系方式。该快件于同月27日投递，投递结果是“他人代收”。真丰懿公司表示未收到该联系函。沈征宇后诉至原审法院，真丰懿公司则提起反诉。在2020年9月22日的原审庭审中，原审法院要求真丰懿公司即日起自行处理涉案商铺。原审认为，双方当事人就涉案商铺先后于2019年9月、2020年1月签订两份租赁合同，后一合同仅就前一合同的免租期作了修改，其他条款没有变更。双方之间的租赁合同合法有效。双方应当严格按约履行各自义务。现双方争议的焦点在于，沈征宇认为真丰懿公司未履行交付商铺的义务，而真丰懿公司则认为沈征宇已实际接收商铺但拖延装修且违法解除合同。根据合同约定，真丰懿公司作为出租人应于2019年9月12日之前向沈征宇交付涉案商铺，沈征宇作为承租人须按照出租人通知的时间前往指定地点办理房屋交付手续，双方签署的交付确认书。从双方当事人提供的现有证据证明，双方当事人未办理涉案商铺交接手续，更未签署交付确认书。合同约定承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、工程进度表、设计图纸、材料等提交出租人和物业服务公司审核并取得出租人和物业服务公司的书面同意后方可进场施工。在合同签署后，沈征宇聘请的设计人员亦应真丰懿公司要求将设计图纸提交给了真丰懿公司，真丰懿公司审核通过。从沈征宇工作人员、真丰懿公司工作人员之间的微信联系内容证明，真丰懿公司于2019年12月19日通知沈征宇在涉案商铺外围建围档并运入装修材料。沈征宇的装修负责人许某、代理人黄某3均表示“好的”。涉案商铺系开放式商铺，真丰懿公司工作人员通知沈征宇建围档、运材料可以视为真丰懿公司通知沈征宇接收商铺，沈征宇所作出的回复应视为同意。真丰懿公司工作人员于2019年12月23日再次通知沈征宇入场装修，但沈征宇聘请的工作人员刘某却以需要收到租赁合同后才办理入场交接手续为由未入场。退而言之，即使按沈征宇于2020年2月21日申请要求将装修入场时间调整至2020年3月15日，但事实上沈征宇也未在2020年3月15日后入场装修。对此，原审认为，虽然双方当事人签订租赁合同后，真丰懿公司未将合同文本及时交给沈征宇，但并不能否定双方签订的合同效力以及双方已建立了租赁合同关系的事实，因此沈征宇以未收到合同文本为由不接收商铺的行为理由不充分，已构成违约。之后，双方当事人经协商后于2020年1月17日重新签订租赁合同变更了原合同关于装修免租期的约定，延长了免租期，但因沈征宇办理装修报建手续的延误，以及后期受疫情影响，沈征宇仍未入场装修。鉴于此，原审认为，沈征宇拒绝入场装修，并非真丰懿公司不履行交付商铺的义务，租赁合同被解除的责任在于沈征宇。由于沈征宇违约，其不享有合同解除权。真丰懿公司在2020年7月8日的庭审中表示同意解除合同，对此原审予以准许，确认合同解除日为2020年7月8日。真丰懿公司给予沈征宇171天即2019年9月12日至2020年2月29日的装修期，对于建筑面积仅50余平方米的涉案商铺而言，沈征宇并不需要长达将近六个月的装修时间。沈征宇拒绝入场装修，任由商铺空置，实属不当。真丰懿公司作为出租方，明知沈征宇拖延进场装修情况下，不主动联系沈征宇进行沟通协商催促沈征宇尽快履行合同，也不主动行使合同解除权，任意扩大损失，所以真丰懿公司对合同未及时履行所产生的损失亦存在过失。综合上述责任承担的分析，原审认为，在合同解除后，真丰懿公司应当退还沈征宇证照押金2万、装修费押金2万元。关于进场费5万元，鉴于实际履行的计租期时间为2020年3月2日至2020年7月初共计4个月，结合租期考量，原审酌情确定由真丰懿公司退还进场费4.3万元。关于沈征宇已付的2020年3月2日至7月1日期间的租金72,000元，不应退还。关于沈征宇支付案外人施某的中介费，此款应是双方协商一致由沈征宇负担的费用，故不应由真丰懿公司退还。关于沈征宇已付的相当于一个月租金金额的押金18,000元，因系沈征宇违约导致合同解除，故按合同约定真丰懿公司可以不退还此款。基于同样理由，沈征宇主张的利息损失，缺乏合同依据，原审不予支持。关于真丰懿公司反诉要求沈征宇支付免租期租金，合同约定沈征宇违约导致合同解除则应支付免租期的租金。但考虑到免租期内恰逢新冠病毒疫情，再结合双方就装修报备等细节方面的沟通因素，原审酌情确定由沈征宇支付真丰懿公司相当于两个月租金的免租期租金计36,000元。关于真丰懿公司反诉主张的解除合同违约金，沈征宇对此提出抗辩认为违约金过高，结合沈征宇的违约情节，真丰懿公司就沈征宇消极履行合同持放任的态度、以及合同保证金没收等因素，原审酌情确定由沈征宇承担相当于一个月租金的解除合同违约金18,000元。关于真丰懿公司反诉主张要求沈征宇补偿2020年7月2日至7月8日之间的租金的请求，于法有据，原审予以支持，该期间的租金金额为4,064.55元,真丰懿公司计算的金额有误,原审予以调整。据此判决：一、沈征宇与真丰懿公司就上海市闵行区XX街B1层商场B1-04房屋签订的《租赁合同》于2020年7月8日解除；二、真丰懿公司于本判决生效之日起十日内退还沈征宇证照押金2万、装修费押金2万元、进场费4.3万元；三、沈征宇于本判决生效之日起十日内支付真丰懿公司2020年7月2日至7月8日之间的租金4,064.55元；四、沈征宇于本判决生效之日起十日内支付真丰懿公司免租期租金计36,000元；五、沈征宇于本判决生效之日起十日内支付真丰懿公司解除合同违约金18,000元；六、驳回沈征宇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,170元，减半收取计2,585元，由沈征宇负担1,783.65元，真丰懿公司负担801.35元。反诉案件受理费减半收取计2,250.03元，由沈征宇负担607.50元，真丰懿公司负担1,642.53元。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院认为，上诉人沈征宇与被上诉人真丰懿公司先后于2019年9月、2020年1月签订的两份《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合同有效，应属正确。根据在案证据，被上诉人已明确告知上诉人入场装修商铺，上诉人亦已同意，但上诉人在具备接收商铺的条件后仍拖延并最终拒绝入场装修，致合同履行受阻，显已构成违约，原审法院对此认定正确。基于被上诉人庭审中的表示，原审法院认定本案系争合同于2020年7月8日解除，符合本案实际情况和相关法律规定，本院予以认可。上诉人现主张以其向原审法院起诉之日作为合同解除日，但因其不具备合同解除权，亦未于该日获得被上诉人解除合同之同意，本院不予支持。本案系争合同因上诉人违约提前解除，上诉人应当承担计租日起至合同解除日止的租金及相应进场费，并依照合同约定承担相应违约责任。原审法院以合同明确约定的标准为基础，充分考虑到新冠疫情对双方当事人的影响，并考虑到被上诉人对于损失扩大亦有过失，酌定上诉人承担一定数额之免租期租金、解除合同违约金，并认定被上诉人无需退还中介费以及部分押金，对此本院认为不仅合理，而且兼顾了本案双方的利益，可予维持。上诉人现主张其并非合同违约方，且被上诉人作为违约方应向其返还全部款项并支付利息，此上诉理由与本案查明事实明显相悖，本院难以采纳。综上所述，沈征宇的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,795.97元，由上诉人沈征宇负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年一月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……