四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川07民终263号 上诉人（一审被告）：王志祥，男，汉族，1951年9月16日出生，住四川省三台县。 上诉人（一审被告、反诉原告）：王艳，女，汉族，1978年1月10日出生，住四川省三台县。 上诉人（一审被告、反诉原告）：郑富雄，男，汉族，1972年5月12日出生，住四川省三台县。 三上诉人共同委托诉讼代理人：罗少金，四川巨帆律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：陈庆，四川巨帆律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）:宁仁秀，女，汉族，1976年2月28日出生，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：何兰英，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 上诉人王志祥、王艳、郑富雄因与被上诉人宁仁秀房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院(2020）川0722民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。王志祥、王艳、郑富雄及其共同委托诉讼代理人罗少金，宁仁秀及其委托诉讼代理人何兰英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王志祥、王艳、郑富雄上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宁仁秀的本诉请求，支持王艳、郑富雄、王志祥的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由宁仁秀承担。事实与理由：王艳、郑富雄与宁仁秀于2019年5月30日签订的《房屋买卖合同》系对2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》的变更，且经确认登记，系合法有效合同，合同中明确买卖的只有2处房屋，不包括车库。 宁仁秀辩称，2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》，约定明确，且双方已履行完毕，只是没有办理过户；2019年5月30日的《合同书》只是房产交易所提供的格式合同，没有签署时间等，故该合同不是当事人的真实意思表示，更不是对原买卖合同的变更。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 宁仁秀向一审法院起诉请求：1.请求确认宁仁秀与王志祥的房屋买卖协议有效；2.请求判令王艳、郑富雄协助宁仁秀将三台县潼川镇梓州干道21号粮食局新宿舍一单元4楼2号房屋所属2号小车库过户至宁仁秀名下；3.本案诉讼费由王志祥、王艳、郑富雄承担。 王艳、郑富雄向一审法院反诉请求：请求判令宁仁秀停止侵害，搬离小车库内的一切物件，归还小车库。 一审法院认定事实：1.2015年5月6日，王艳、郑富雄委托王志祥（甲方）与宁仁秀（乙方）签订《房屋买卖协议》，载明“一、经甲乙双方协商，甲方自愿将三台潼川镇梓州干道21号内的粮食局新宿舍一单元四楼二号房屋一套和该户主所属的小车库一个及储物间（8号）一间，一并出售给乙方，其产权面积大约251平方米。二、价格：经双方协商，房屋售价为肆拾玖万元整。本协议签定之日乙方给付甲方叁拾万元，剩余的壹拾玖万元于2016年二月底之前付清。其房屋买卖所产生的一切税费全由乙方承担。三、交房：从协议签定之日起，三个月之内甲方将房屋交付给乙方；2015年12月底之前甲方将房产证和土地使用证一并交付给乙方后，签定房屋买卖合同”。合同签订后，王志祥将协议约定的房屋、储物间、2号车库交付给宁仁秀。2015年5月7日宁仁秀给付王志祥30万元，王志祥出具收条。2016年2月28日，宁仁秀再次给付王志祥191600元，王志祥出具收条，并注明19万元为房款、1600元为利息。此后王志祥未将协议约定的房产证和土地使用证交付给宁仁秀，亦未签订房屋买卖合同。 2.王志祥与王艳系父女关系，王艳与郑富雄系夫妻关系。 3.三台县建设局于2003年10月13日填发的三台房权证县房监字第0××1号不动产权证书登记显示，××镇××道××号××幢××-2号221.92㎡成套住宅，8号6.33㎡储物间，23.97㎡2号车库共计三处不动产的所有权人为王艳。 4.2019年5月30日，王艳将上述三处不动产登记为其与丈夫郑富雄按份共有。 5.2019年5月30日，王艳、郑富雄与宁仁秀签订《房屋买卖合同》，约定将王艳、郑富雄名下位于××镇××道××号××幢××-2号221.92㎡成套住宅，8号6.33㎡储物间两处不动产以490000元价格出售给宁仁秀，并办理了不动产过户登记手续。 6.2019年5月30日，王艳、郑富雄将2号车库的三台房权证县房监字第0××1号不动产权证书（该产权证书注明：Ａ幢4-2号成套住宅已售出，8号车库已售出，剩余2号车库23.97平方）和三城区国用（2004）第145549号国有土地使用证书交由宁仁秀保管。 7.2020年6月4日，王艳、郑富雄以遗失补发的名义在不动产登记机构重新办理了2号车库的川（2020）三台县不动产权第0××4号不动产权证书。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.宁仁秀与王志祥2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》的性质及效力的问题；2.王艳、郑富雄与宁仁秀于2019年5月30日签订的《房屋买卖合同》是否构成对宁仁秀与王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》变更的问题；3.宁仁秀要求王艳、郑富雄协助过户的本诉请求是否应当支持的问题；4.王艳、郑富雄要求宁仁秀返还2号车库的反诉请求能否得到支持的问题。 关于宁仁秀与王志祥2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》的性质及效力的问题。经本案审理查明，2015年5月6日《房屋买卖协议》签订时，合同约定标的物××镇××道××号××幢××-2号221.92㎡成套住宅、8号6.33㎡储物间、2号23.97㎡车库，共计三处不动产的所有权人为王艳。王艳、郑富雄在本案反诉中自称其父亲王志祥系受其委托与宁仁秀签订的该《房屋买卖协议》。故该《房屋买卖协议》对王艳、郑富雄产生法律效力。而该协议名为《房屋买卖协议》，包含了房屋的基本情况（包括位置、房号、建筑面积）、房屋总价、付款时间、交付条件及日期等，买受人宁仁秀按约定支付了全部购房款，出卖方按约定交付了房屋。故该《房屋买卖协议》完全具备了房屋买卖合同本约的全部要件，且合同名称亦是房屋买卖协议，故王艳、郑富雄辩称该协议系预约合同的辩解理由，不予采信。宁仁秀与王艳、郑富雄的委托人王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》已生效，且双方均已履行了合同的主要义务。即使按照该协议约定需要王艳、郑富雄与宁仁秀再签订房屋买卖合同，王艳、郑富雄作为王志祥的委托人亦应完全依照该合同内容与宁仁秀签订。 关于王艳、郑富雄与宁仁秀于2019年5月30日签订的《房屋买卖合同》是否构成对宁仁秀与王艳的委托人王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》变更的问题。王艳、郑富雄反诉称其与宁仁秀经协商后，就2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》内容进行了变更，并一致同意将2号车库剔除前期交易范围，该车库收回留着自用。而宁仁秀反诉辩称双方确实进行过协商，但其未同意将2号车库剔除前期的交易范围，为此其愿意在49万元购房款的基础上再增补部分价款。因双方未协商一致，故就先签订了住宅和储物间的买卖合同并办理了过户手续，2号车库的产权证由其保管。此后因2号车库的事情一直未协商好，王艳、郑富雄就将由宁仁秀保管的产权证挂失后，重新补办2号车库的产权证书。根据本案已查明事实，2019年5月30日双方签订的《房屋买卖合同》，内容仅仅是约定××镇××道××号××幢××-2号221.92㎡成套住宅、8号6.33㎡储物间作价49万元出售给宁仁秀，并根据该合同备案将该两处不动产过户给了宁仁秀，但该合同并没有就2号车库的处置进行约定。另外，在签订2019年5月30日合同当日，王艳、郑富雄即将2号车库的不动产权证书和国有土地所有权证书交给宁仁秀，且宁仁秀依然在占用和使用该车库。更为重要的是，此后王艳、郑富雄在该车库不动产权证和国有土地使用证均由宁仁秀保管的情况下，却在不动产登记机构以遗失补发的名义重新办理了该车库不动产权证书。故王艳、郑富雄反诉称其与宁仁秀协商一致不出售2号车库留着自用的理由，不予采信，而宁仁秀反诉辩称的理由更符合真实情况，即王艳、郑富雄与宁仁秀并未就将2号车库剔除原合同交易范围达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，本案双方当事人在协商一致的情况下，有权变更合同。但根据本案查明事实，虽然王艳、郑富雄与宁仁秀均有对原合同进行变更的意思表示，亦进行过多次协商，但均未达成一致。此后双方虽然签订了新的《房屋买卖合同》，但该合同仅仅就房屋和储物间作价49万元进行了约定，并未就2号车库的处置进行任何约定。此后双方再次协商亦未达成一致，而2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》系双方对房屋、储物间、2号车库作为一体进行买卖达成的意思一致，中间并未区分三处不动产各自的价格。故对该协议的变更亦应是对该三处不动产的处置全部达成一致，在双方未对2号车库的处置重新达成一致的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，认定王艳、郑富雄与宁仁秀于2019年5月30日签订《房屋买卖合同》不构成对宁仁秀与王艳的委托人王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》的变更。 关于宁仁秀要求王艳、郑富雄协助过户的本诉请求是否应当支持，王艳、郑富雄要求宁仁秀返还2号车库的反诉请求能否得到支持的问题。因宁仁秀与王艳、郑富雄的委托人王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》已经生效且双方均已履行了合同的主要义务，且2019年5月30日王艳、郑富雄与宁仁秀签订《房屋买卖合同》不构成对该《房屋买卖协议》的变更，故王艳、郑富雄应当根据该《房屋买卖协议》履行协助宁仁秀办理2号车库过户的义务。宁仁秀根据该《房屋买卖协议》占有、使用2号车库的行为合法有效，王艳、郑富雄要求宁仁秀返还2号车库的反诉请求于法无据，不予支持。 综上所述，本案双方当事人在2015年就达成了房屋买卖协议，随后卖方王艳、郑富雄交付全部房屋，买方宁仁秀付清全部购房款项。王艳、郑富雄应继续秉持诚实、恪守承诺的全面适当履行自己的合同义务。本案庭审结束后，组织双方多次进行协商均未达成一致意见。故依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第七条、第七十七条、第七十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第九十三条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，遂判决：一、确认原告（反诉被告）宁仁秀与被告王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》有效；二、由被告（反诉原告）王艳、郑富雄于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）宁仁秀将位于三台县潼川镇梓州干道粮食局宿舍2号车库（权证号：0××4）过户至原告（反诉被告）宁仁秀名下；三、驳回被告（反诉原告）王艳、郑富雄的反诉请求。本案本诉案件受理费650元，反诉案件受理费650元，均由王艳、郑富雄共同负担。 本院二审期间，王志祥、王艳、郑富雄围绕上诉请求提交了房屋登记信息、房地产产权情况记载，拟证明2019年5月30日前，案涉房屋、储物间、车库登记在王艳名下，通过买卖，房屋、储物间变更登记在宁仁秀名下，车库登记在王艳、郑富雄名下，2019年合同是实质性变更。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宁仁秀认为，王志祥、王艳、郑富雄二审提交的不属于新证据，不予质证。本院认为，王志祥、王艳、郑富雄二审提交的证据，均在一审中已提交，不属于新证，故不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年5月6日，宁仁秀与王志祥签订《房屋买卖协议》。2019年5月30日，以王艳、郑富雄为卖方，宁仁秀为买房，双方签订的《房屋买卖合同》约定，房屋套（间）数为2，建筑面积为221.92平方米、6.83平方米，销售价格为每平方米2150元，总计房价49万元。2019年5月30日前，案涉房屋、储物间、车库的所有权人均为王艳；2019年5月30日，案涉车库登记为王艳、郑富雄按份共有，案涉房屋、储物间登记为宁仁秀单独所有。本院认定的其余事实与一审查明的一致。 本院认为，本案争议的焦点为：1.宁仁秀与王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》能否约束王艳、郑富雄，2.宁仁秀与王艳、郑富雄于2019年5月30日签订的《房屋买卖合同》是否构成对宁仁秀与王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》的变更。 关于宁仁秀与王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》能否约束王艳、郑富雄的问题。依照《中华人民共和国民法典》第九百二十五条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，三台县建设局于2003年10月13日填发的不动产权证书显示，案涉3处不动产的所有权人为王艳，则王志祥以其名义与宁仁秀签订的《房屋买卖协议》约束王艳与宁仁秀，须满足：王志祥签订协议是在授权范围内以及宁仁秀在签订协议时知道王志祥与王艳之间的代理关系。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，宁仁秀未举证证明王志祥签订《房屋买卖协议》，出卖王艳所有的房屋、储物间、车库在王艳的授权范围内，亦未举证证明其在签订协议时知道王志祥与王艳之间的代理关系，则宁仁秀应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”之规定，宁仁秀在一审中陈述，其与王艳就车库一直未协商好，应视为王志祥以其名义出卖案涉车库的行为，未经王艳追认，故宁仁秀与王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》未经王艳、郑富雄追认的部分,对王艳、郑富雄不发生效力，也即不能约束王艳、郑富雄。 关于宁仁秀与王艳、郑富雄于2019年5月30日签订的《房屋买卖合同》是否构成对宁仁秀与王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》变更的问题。《房屋买卖协议》载明，“2015年12月底之前甲方将房产证和土地使用证一并交付给乙方后，签定房屋买卖合同”，应视为宁仁秀、王志祥均确认《房屋买卖协议》并非出卖人与买受人之间正式的房屋买卖合同；《房屋买卖合同》明确出卖房屋仅包括221.92平方米的住宅及6.33平方米的储物间，亦明确房屋单价，该购房款49万元中并不包含双方所讼争的车库，则应视为宁仁秀与王艳、郑富雄签订的《房屋买卖合同》构成对宁仁秀与王志祥于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》的变更。 《房屋买卖合同》明确约定王艳、郑富雄出卖给宁仁秀的房屋仅包括221.92平方米的住宅及6.33平方米的储物间，并办理了不动产过户登记手续，则王艳、郑富雄与宁仁秀均应依据《房屋买卖合同》的约定，履行各自义务。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，宁仁秀无权占有案涉23.97平方米的2号车库，则其无权主张王艳、郑富雄协助其办理房产过户登记；王艳、郑富雄主张宁仁秀返还案涉车库的请求，应予支持。 综上所述，王志祥、王艳、郑富雄的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第二百三十五条、第九百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省三台县人民法院（2020）川0722民初3850号民事判决； 二、宁仁秀于本判决生效之日起三十日内向王艳、郑富雄返还位于三台县潼川镇梓州干道粮食局宿舍2号车库； 三、驳回宁仁秀的全部诉讼请求。 本案一审本诉案件受理费650元，反诉案件受理费650元，本案二审受理费2600元，全部由宁仁秀承担。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  谭 红 审 判 员  刘 颖 二〇二一年一月二十六日 法官助理  刘宁飞 书 记 员  苏 玥