北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)京03民终162号上诉人（原审原告）：张津铭，男，1989年1月18日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吕云成，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小鹏，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王帅，女，1994年6月9日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郝琨，北京国双律师事务所律师。原审第三人：哈尔滨市铭信投资管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街********。法定代表人：史秀云，总经理。委托诉讼代理人：吕云成，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小鹏，北京市中伦文德律师事务所律师。原审第三人：北京优墅房地产经纪有限公司，住所地北京，住所地北京市顺义区空港街道乐园路**院**楼**5-9>法定代表人：李军，总经理。原审第三人：李军，1976年8月15日生，住北京市顺义区。原审第三人：丝路联盟（北京）科技有限公司，北京市西城区金融大街33号五层C501室。法定代表人：王宝国。原审第三人：刘娟，女，1983年5月1日生，住北京市朝阳区。原审第三人：葛艳超，男，1990年2月20日生，住黑龙江省哈尔滨市双城区。上诉人张津铭因与被上诉人王帅、原审第三人哈尔滨市铭信投资管理有限公司（以下简称铭信投资公司）、北京优墅房地产经纪有限公司（以下简称优墅经纪公司）、丝路联盟（北京）科技有限公司（以下简称丝路公司）、刘娟、李军、葛艳超房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初78724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。张津铭上诉请求：1.撤销一审判决一、三项；2.判令王帅返还张津铭购房款人民币6174829.1元；3.判令王帅继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：0001027）及《车位补充协议》合同义务，按合同约定将6个车位权属登记转移给张津铭并交付车位。4.判令王帅自2019年3月30日起至张津铭实际取得房屋所有权证书之日止按每日3.4万元的标准向张津铭支付违约金；5.判令王帅自2019年3月30日起至张津铭实际取得车位所有权证书之日止以6800万元为基数，按每日万分之五的标准向张津铭支付违约滞纳金；6.一、二审诉讼费由王帅承担。事实和理由：一、一审判决认为2019年3月19日的《车位补充协议》及2019年4月21日的《违约补充协议》不宜对王帅发生法律效力，法律适用错误。二、一审判决未支持张津铭返还购房款6174829.1元的诉请，认定事实错误。三、一审判决未支持6个产权车位变更登记的请求，认定事实及适用法律错误。四、一审判决认为张津铭未完全履行购房款支付义务，进而认定王帅未办理过户，享有合法的抗辩权，属于事实认定错误和法律适用错误。王帅辩称：不同意张津铭上诉请求。王帅没有出售涉案房屋意思表示，2018年底通过他人介绍认识丝路公司法定代表人王宝国，为配合王帅融资，才签署涉案文书，这些文书是在王宝国协助下以帮助王帅融资为由签署的文件，不是王帅出售房屋的文件。2019年7月张津铭起诉王帅才知道被骗，应诉之外王帅进行了刑事报案，该案已被公安机关受理。已向法庭提交公安相关受案材料。原审第三人铭信投资公司、优墅经纪公司、刘娟、李军、葛艳超述称：同意张津铭意见。丝路公司未到庭。张津铭向一审法院起诉请求：1.判令王帅返还张津铭购房款人民币6174829.1元；2.判令王帅继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：0001027）合同义务，将北京市朝阳区××（不动产证号：京（2017）朝不动产权第XXXX号）权属登记转移给张津铭并交付房屋；3.判令王帅继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：0001027）及《车位补充协议》合同义务，按合同约定将6个车位权属登记转移给张津铭并交付车位；4.判令王帅自2019年3月30日起至张津铭实际取得房屋所有权证书之日止按每日3.4万元的标准向张津铭支付违约金（截止到2019年7月24日，王帅应支付的违约金为397.8万元）；5.判令王帅自2019年3月30日起至张津铭实际取得车位所有权证书之日止以6800万元为基数按照每日万分之五的标准向张津铭支付违约滞纳金（截止到2019年7月24日，王帅应支付的违约滞纳金为380.8万元）。一审法院认定事实如下：2019年2月3日，王帅（作为出卖人，甲方）与刘娟（作为买受人，乙方）在优墅经纪公司的居间服务下签订《买卖合同》（合同编号：0001027）、《房屋买卖居间合同》《自行划转补充协议》等协议，上述协议约定王帅将位于北京市朝阳区××卖给刘娟；该房屋楼层共4层，其中地上2层，地下2层，，地下**为1240.76平方米；该房屋上有抵押，抵押权人为北京银行，抵押登记日期为2017年10月1日；出卖人应于签订合同收到定金当日申请办理抵押注销手续，房屋成交价款为6800万元（房屋主体价格为1620万元，在此基础上，乙方自愿支付给甲方5180万元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿），双方约定定金为680万元，在该合同签订后2日内支付；尾款6120万元买受人于不动产权属变更前3个工作日时以资金监管方式支付，物业保证金为100万元在物业交接手续全部完成后由买受人支付。自本合同签订之日30个工作日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能在2019年3月29日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人责任买受人有权退房，买受人不退房的自应当取得房屋所有权证书期限届满之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起七日内向买受人支付。双方在买卖合同备注部分约定乙方有权将上述房屋网签落在指定人或公司名下，甲方第二抵押权人为于佳男，贷款金额6000万元，甲方同意乙方将上述房屋落户至指定人或公司名下（产权落户），甲乙双方协商一致，同意本次交易尾款6120万元以资金监管方式支付甲方，本次交易总购房款包含该房屋所属六个产权车位，甲方同意一并转让过户至乙方名下。同日，王帅（出卖人、甲方）、刘娟（买受人、乙方）、优墅经纪公司（丙方）、丝路公司（丁方）签订《交易定金代收代付协议》，约定乙方于本协议签订后2日内，向丙方指定账户支付购房定金680万元，且四方经房屋交易主管部门查询确认房屋无查封或其他限制交易情形后1个工作日内丙方将该680万元无息转付给甲方，甲方指定的收款账户为丁方在民生银行开具的账户。上述合同签订当日，刘娟委托第三人铭信投资公司向优墅经纪公司转账680万元，优墅经纪公司向王帅指定的丝路公司转账680万元。诉讼中，铭信投资公司、张津铭均称该680万元系张津铭向铭信投资公司的借款。张津铭和刘娟称，刘娟在上述协议中作为买受人的行为均系代张津铭所为。2019年3月11日，王帅将诉争房屋出售给张津铭一事出具《授权委托书》，王帅在该授权委托书中载明：“因我本人即将出国，不能亲自办理该房产的出售及相关手续，故委托宋立鹏为我的合法代理人，全权代表我办理如下事宜：1.查阅.调取并复印房地产及不动产档案；2.代我本人办理此房的出售交易手续（包括但不限于房屋出售、网签、过户等），代为签署与此相关的法律文书；3.代为到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户等相关事宜；4.代为办理与出售此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等交割手续；5.协助买方以买方名义办理银行贷款相关手续并签署相关文件；受托人无转委托权。受托人在上述受托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我方均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限自委托之日起至2020年3月11日。”该授权委托书经北京市方正公证处公证，并出具（2019）京方正内民证字第02141号公证书。经询，张津铭称，其持有上述授权委托书的公证书，且上述公证书作出后，其即取得。2019年3月12日，王帅经宋立鹏代理，直接与张津铭就诉争房屋签订网签合同，并办理网签备案手续。2019年3月19日，宋立鹏代理王帅，与刘娟（原合同买受人）、张津铭签订《变更声明》，约定将编号为0001027的《买卖合同》及《房屋买卖居间合同》及其全部附件中的合同买受人由刘娟变更为张津铭。2019年3月19日，宋立鹏代理王帅，与张津铭签订了《车位补充协议》，约定诉争房屋成交总价包括该房屋所属的6个产权车位，该6个产权车位总价定为500万元，如出卖人不能在合同约定的时间内将6个产权车位过户至买受人名下的，买受人有权不支付车位款，出卖人同意于2019年3月19日做房屋交易资金监管，并同意待车位网签后3日内做作车位过户款项资金监管。王帅称，上述《车位补充协议》并非其授权宋立鹏签署，且不认可签署效力。2019年3月19日，王帅、张津铭至上海浦东发展银行股份有限公司北京金融街支行签订《个人交易资金监管业务协议》，约定交易双方声明已达成真实合法的买卖合同，约定付款方向收款方购买资产、商品或服务，为降低交易风险，向该行申请就拟支付资金进行该协议监管，监管资金为5520万元。同日，张津铭将5520万元汇至王帅名下。该5520万元的资金来源系第三人葛艳超。张津铭称，上述款项支付后，王帅仍未办理注销诉争房屋上北京银行的抵押登记手续，导致上述房屋无法过户至张津铭名下。2019年4月21日，宋立鹏代理王帅（甲方、出卖人），与刘娟（乙方、买受人）签订《违约补充协议》，其主要内容为：“经双方协商一致，现对其双方于2019年2月3日签订的《房屋买卖居间合同》及买卖合同（合同编号：0001027）及全部附件中规定在该房产交易过程中乙方未能在2019年3月29日取得房屋不动产权证的，补充如下：1.按约逾期超过七日，守约方有权退房，如守约方同意继续交易，则违约方应每七日支付一次违约金，因甲方未按主合同约定按时向乙方支付违约金，现甲方同意已发生的违约金，包括但不限于乙方未取得房屋不动产证书和车位产权证书所产生的全部违约金、甲方未支付的违约金按中国银行同期利率产生的利息计算，乙方将在未支付的车位款项与物业保证金中扣除，如有剩余乙方将按合同约定支付至甲方指定的收款账户，如未支付款项不够扣除甲方应支付的违约金及其利息，甲方应在乙方取得房屋不动产证书、全部车位产权证后七日内向乙方补足未支付的违约金；甲方同意车位过户期间的违约滞纳金按主体合同所签订的交易价格，按每日万分之五向乙方支付；乙方保留向甲方及其履约担保方北京丝路联盟科技有限公司合法追缴其它相关损失的权利。2.乙方已向甲方支付定金及房款资金监管共计人民币6200万元，总购房款为6800万元，现因甲方原因导致乙方不能在合同约定时间内取得房屋不动产权证，甲方同意向乙方支付违约金人民币3.4万元（按日计算，直至拿到全部不动产权证为止），截止2019年4月21日应付违约金人民币：81.6万元，滞纳金另算，该违约金款项乙方有权在车位款及物业保证金中自行扣除。”诉讼中，张津铭称该协议是刘娟代张津铭签署的。王帅称，该协议并非其授权宋立鹏签署，且不认可签署效力。2019年7月16日，王帅（甲方、出售方）、张津铭（乙方、买受方）、优墅经纪公司（丙方）、丝路公司（丁方）签订《四方协议》，约定丁方向丙方法人交付330万元，用于代甲方偿还北京银行新源里支行关于甲方名下诉争房屋的按揭贷款，甲乙双方同意将乙方未向甲方支付的尾款支付至丙方法人。2019年7月16日，张津铭委托铭信投资公司向李军支付了涉案房屋的尾款447万元。（张津铭诉讼中称，该447万元是根据2019年4月21日双方签订的违约补充协议扣除王帅应支付的违约金后计算得出的尚未支付的尾款。）后，张津铭和李军均称，因该合同未实际履行，李军将上述447万元还给了张津铭。2019年10月25日，张津铭代王帅偿还了诉争房屋在北京银行的按揭贷款共计6174829.1元，诉争房屋上相应的抵押登记于2019年10月28日注销。现诉争房屋无其他抵押登记。除本案张津铭对诉争房屋进行了诉讼保全外，无其他查封。张津铭称，其已按上述协议，支付了诉争房屋价款，其中实际转账的6200万元是其分别从铭信投资公司借款680万元，从葛艳超处借款5520万元。铭信投资公司及葛艳超均到庭认可上述借款情况。张津铭主张其按约支付了诉争房屋价款，但王帅未按约办理过户。王帅则称双方之间无真实的房屋买卖合同关系，实际是借贷关系，其与买受人之间的交易行为系虚伪意思表示，应为无效。为证明其与买受人之间系借贷关系的主张，王帅提交了《房产抵押贷款服务合同》（内容显示，该合同系王帅（甲方）与丝路公司（乙方）于2019年1月31日签订，其中约定：1.甲方以其诉争房屋向相关机构申请个人房产抵押贷款，希望获得贷款金额6500万元。2.乙方在双方签订合同后30个工作日内，为甲方提供办理包括但不限于抵押贷款事宜的服务（即乙方为甲方办理与该房产抵押贷款相关的抵押房产的评估；申请资料的报送、公证，抵押登记以及房屋涉及所有相关司法手续等）在贷款办理期间，甲方同意签订编号为：0001027的存量房买卖合同，同时网签给刘娟或指定人（或公司），如本人贷款没有办理下来或银行已经放款，则网签作废，刘娟或其指定人（或公司）无条件配合甲方到房屋登记机关办理网签的注销手续。……7、如果乙方存在导致不能贷款的情况视为乙方违约，乙方将向甲方退还甲方已支付的服务费。）及8张向王宝国付款的银行转款回单及北京美华时代房地产顾问有限公司的证明书（显示自2019年4月24日至2019年5月14日期间，王帅委托该公司向王宝国支付共计39万元利息）。张津铭对上述《房产抵押贷款服务合同》的真实性、关联性及证明目的均不认可，称其此前不知该合同存在，且合同显示是王帅与丝路公司签署，与本案诉争房屋买卖合同无关。经查，王宝国系丝路公司的法定代表人和股东之一。王帅提交了安居客房屋网络报价单以证明诉争房屋的市价在9500万元-1亿之间，买卖合同价格6800万元明显低于市场价，不符合常理，张津铭对此明知却未与王帅进行过沟通存在恶意。张津铭对此不认可，称二手房特别是别墅近一年价格波动在20%-30%左右，王帅提供的网上报价也并非真实成交价。经询，刘娟和张津铭称二人系朋友关系，诉争房屋买卖交易中，刘娟曾代张津铭进行了看房、议价、签合同等。在诉争房屋买卖合同签订前后，大概看房五六次。张津铭、王帅均称诉争房屋目前尚未交付，王帅自称其仍控制诉争房屋。第三人优墅公司、李军共同提交了一份视频光盘，显示王帅亲自签署了诉争房屋买卖合同，王帅认可真实性，但不认可证明目的，称该视频仅为交易的一部分，不能显示整个交易的真实性。经询，张津铭称涉及的六个产权车位的具体位置不清楚，应该就在诉争房屋旁边。优墅公司、李军称车位在诉争房屋的地下一层，是紧邻的六个车位，专为诉争房屋配套的，车位有单独的产权证，是商用的。各方在本案中均未提交所谓的“六个车位”坐落位置、产权资料、王帅是否取得产权以及能否取得等情况的证据资料。法院对上述证据材料综合予以认定。另询，王帅在本案中主张丝路公司、王宝国及张津铭等涉嫌违法犯罪，并称已进行刑事控告，但截至法庭辩论结束时，其未提交任何有关诉争房屋买卖交易的刑事立案证明材料。张津铭与王帅均称诉争房屋的六个产权车位，目前仍在开发商名下。双方对是否具备办理过户条件意见不一，但均未提交相关证明材料。本案审理过程中，王帅曾向张津铭提出反诉，后未按时交纳反诉案件受理费，法院口头裁定反诉按撤诉处理。王帅还称，如法院认定双方就诉争房屋构成买卖合同关系，申请就违约金进行酌减。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张津铭与王帅在优墅经纪公司居间下就诉争房屋签署的《买卖合同》（合同编号：0001027）及《自行划转补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。王帅虽辩称双方之间实际为民间借贷关系，而非诉争房屋的买卖合同关系，但从目前证据材料看，王帅本人亲自签署了上述合同及协议，作为完全民事行为能力人，应知晓合同及协议条款载明的内容及相应的法律后果。另，王帅提供的《房产抵押贷款服务合同》系其与丝路公司所签，并无证据显示买受人参与该贷款服务合同，从现有证据材料难以得出诉争房屋买受人系向王帅提供借款的结论。王帅主张应按照《民法总则》认定其与买受人之间的行为系虚伪意思表示，但未就此提供有效证据，法院不予采信。王帅提出的交易价格明显过低、出卖人与买受人未曾谋面等交易情况，因相关细节并未被法律所禁止，也未违反相关规定，其就此主张张津铭系恶意购买人等意见，法院难以采信。另，真如王帅主张其签订上述合同系为民间借贷，其本人的侥幸心理及行为亦有悖正常社会经济秩序，不应被提倡。加之，目前无其他有效证据推翻双方之间的上述合同及协议的真实性，有鉴于此，法院认为应按照合同及协议载明的买卖的意思表示认定双方之间的交易行为性质。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，关于2019年3月19日的《车位补充协议》及2019年4月21日的《违约补充协议》，该协议的签订是宋立鹏代王帅签署，但王帅给宋立鹏的授权委托书中，并未明确包含了车位出售事宜的授权事项。且相关事项涉及当事人的重大权益处分，如无明确约定，不宜对王帅给宋立鹏的公证授权权限做扩大解释。张津铭在王帅给宋立鹏的授权委托书经过公证后就第一时间即取得，应明确知晓授权范围。且王帅在诉讼中否认上述协议签订时，其知晓相关内容，现有证据亦不能证明王帅进行过有效追认。故此，上述协议不宜对王帅发生法律效力。就双方针对上述《买卖合同》的履行情况，根据法院上述认定的情况及现有已查明事实，张津铭在诉前已实际向王帅及其指定的人支付购房款共计6200万元，按照双方约定，王帅需在2019年3月29日前协助张津铭将诉争房屋过户至其名下，张津铭需在此前三个工作日付清尾款共计6120元（物业保证金100万元除外），张津铭付款义务在先。关于张津铭主张的返还购房款之请求，本案涉诉时，张津铭的剩余600万元尚未支付，后，张津铭于2019年10月25日代王帅偿还了北京银行的抵押贷款6174829.1元，视为其对购房款的履行，两者相抵后，王帅还应返还张津铭174829.1元。关于张津铭主张的继续履行《买卖合同》，要求王帅协助其就诉争房屋进行不动产权属登记过户之请求，符合约定，且在本案诉讼中，张津铭已支付完毕全部购房款项，不存在其他不能履行的事项，故此项请求，法院支持。关于张津铭主张王帅协助将6个车位进行权属转移登记及违约金的请求，因双方在《买卖合同》及有关协议中，未对车位的坐落位置、产权情况等具体情况进行约定，亦未另行就车位的具体信息举证。虽双方2019年2月3日的买卖合同中的在“备注”一栏虽写了本次交易总购房款包括该房屋所属六个产权车位，但仍难以明确所指向的具体车位情况，且在双方的《自行划转补充协议》中，明确列明交易的房屋坐落位置系诉争房屋，成交总价价款为6800万元，并未提及车位的情况。因此，上述买卖合同“备注”中所载的“总价款”和“房屋所属的六个产权车位”的表述均不明确，不能直接推定为6800万元包括了房屋和车位，更不能推定为包括了哪些车位。诉讼过程中，双方均表示所谓的“六个车位”的产权目前不在王帅名下。故此，对张津铭关于车位过户及支付违约金的请求，因其主张的车位情况不具体、不明确，故法院不予支持。关于诉争房屋迟延过户的违约金。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，因按照双方协议约定，张津铭的总房款支付义务在先，在其未完全履行购房款的情况下，王帅未办理过户，享有合法的抗辩权。故此，张津铭主张王帅支付诉争房屋迟延过户违约金的请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、王帅于判决生效后七日内返还张津铭购房款174829.1元；二、王帅继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：0001027），并于判决生效后七日内协助张津铭办理坐落于朝阳区××号房屋（不动产权证号：京（2017）朝不动产权第XXXX号）的不动产所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至张津铭名下，并向张津铭交付该房屋；三、驳回张津铭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由王帅负担（已交纳）。保全费5000元，由王帅负担（张津铭已预交，王帅于判决生效后七日内直接给付张津铭）。本院二审经审理查明，王帅就其被诈骗事实向公安局报案，同时提交以下材料：一、北京市公安局朝阳分局孙河派出所于2020年8月13日出具的受案回执，内容为“王帅，你于2020年8月13日报称的王帅被诈骗案我单位已受理。……”二、北京市公安局朝阳分局于2020年9月4日出具的《立案决定书》，内容为“根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定对王帅被诈骗案立案侦查。”经本院向北京市公安局朝阳分局刑侦支队反有组织犯罪侦查队核实，确认目前王帅被诈骗案正在侦查过程中。本院认为：《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。根据查明的事实，王帅已就其在融资过程中被诈骗事实向北京市公安局朝阳分局报案，该报案公安机关已经受理，现公安机关正在侦查中，故本案应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关一并处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初78724号民事判决；二、驳回张津铭的起诉。一审案件本诉受理费420730元，退还张津铭。张津铭预交的二审案件受理费38206元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  付 辉二〇二一年一月二十九日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏