山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初13076号原告：青岛弘阳家居有限公司，住所地青岛市城阳区兴阳路**。统一社会信用代码91370214MA3MUWBT0Q。法定代表人：唐华，该公司总经理。委托诉讼代理人：范晶晶，金研律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：刘宇，男，1984年10月2日出生，汉族，户籍地湖南省湘阴县，现住青岛市。原告青岛弘阳家居有限公司与被告刘宇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛弘阳家居有限公司的委托诉讼代理人范晶晶、吕彦霖，被告刘宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛弘阳家居有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原告与被告之间的租赁合同于2020年8月30日解除；2、判令被告退出租赁场地，恢复原状并返还租赁物业；3、判令被告向原告支付2020年1月26日至合同解除之日期间的租金、经营服务费和服务费共计48729.11元；4、判令被告向原告支付自2020年1月16日起至合同解除之日的逾期付款违约金3497.06元；5、判令被告向原告支付违约金68996.88元；6、判令被告支付原告房屋占有使用费766.64元（按383.32元/日向原告支付自合同解除之日至被告实际搬离房屋之日止，暂按2日计算）；7、判令确认原告向被告收取的保证金10000元不予返还；8、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年10月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于青岛市城阳区弘阳家居A区一层A2-098、A2-100号物业出租给被告经营，租赁期限自2019年10月26日至2021年10月25日止。后被告拖欠费用，原告多次发送《租金收缴函》，通知被告支付拖欠费用，被告一直未支付。2020年8月24日，原告向被告发送律师函行使解除权，被告拒收函件，并于2020年8月28日投递未成功返还，根据约定，双方租赁合同于2020年8月30日解除。根据约定，被告应向原告支付固定租金11499.48元/月，经营服务费2029.32元/月、服务费的标准为112.74元/月。现双方之间的租赁合同已经解除，但被告尚欠各项费用，为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。为证明其主张，原告向本院提交如下证据：1、租赁合同1份，证明双方于2019年10月25日签订租赁合同，约定被告租赁原告青岛城阳弘阳A区一层A1-098、A-100号物业，租赁期限自2019年10月26日至2021年10月25日，并约定租金、违约金、占有使用费、保证金等及各自的权利义务、违约责任；2、原告向被告催收欠付的租赁费的函件5份，被退回（未开封），证明原告多次向被告发出催讨所欠租赁费；3、原告向被告发出的律师函1份，被退回（未开封），证明原告于2020年8月24日向被告发出律师函，告知被告解除租赁合同，被告拒收，根据合同约定，双方的租赁合同于2020年8月30日解除。被告刘宇答辩称，不同意解除合同；违约金不同意支付，保证金应退还。为证明其主张，被告向本院提交如下证据：1、催告函1份，证明原告将该催告函放在被告承租的店铺，要求被告支付100多万元，被告认为该函是双方协商不成的原因；2、店铺定金协议1份，证明被告交纳了保证金10000元，定金20000元。经审理查明，2019年1月3日，原、被告签订《弘阳家居青岛店铺定金协议》，约定被告向原告预定弘阳家居青岛店1层A2-098、A2-100号商铺，双方各自约定了权利义务。协议第4条载明：“乙方（被告）签订本协议时已交纳商铺定金20000元，签订商铺租赁合同时此定金可以直接冲抵商铺租金或履约（商品质量）保证金。”，同时约定被告为老商户，共享受六个月免租期。2019年10月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于青岛市城阳区弘阳家居A区一层A2-098、A2-100号物业出租给被告经营，套内建筑面积225.48平方米，租赁期限自2019年10月26日至2021年10月25日止。双方约定固定租金按季度收取：2019年10月26日至2020年1月25日的租赁费含税价为34498.44元，不含税价为31649.94元，于2019年10月16日支付；2020年1月26日至2020年4月25日租金为0；2020年4月26日至2020年7月25日的租赁费含税价为34498.44元，不含税价为31649.94元，于2020年4月16日支付；2020年7月26日至2020年10月25日租金为0；2020年10月26日至2021年1月25日的租赁费含税价为34498.44元，不含税价为31649.94元，于2020年10月16日支付；2021年1月26日至2021年4月25日的租赁费含税价为22998.96元、不含税价为21099.96元，于2021年1月16日支付；2021年4月26日至2021年7月25日的租赁费含税价为22998.96元、不含税价为21099.96元，于2021年4月16日支付；2021年7月26日至2021年10月25日租金为0。双方约定经营服务费按季度支付，每季度含税价6087.96元，不含税价5743.36元，与固定租金同期支付。服务费（水电等公用事业费）每月每平方米含税价为0.5元。开票税率为6%，支付方式与租金同期支付。被告应于合同签订之日向原告交纳10000元保证金，且应于进场日前交纳装修押金5000元。合同第二部分第12.3条约定：“在合同有效期间，被告出现下列情形之一的，原告有权立即解除合同，原告除有权要求被告交纳合同规定的各项费用外，且有权没收本合同项下之保证金，同时被告应按届时月租金标准的六倍向原告支付违约金，……（6）被告迟延3日（含）以上交纳合同项下费用的……”。合同第12.7条约定：“被告逾期付款应按欠费总额向原告支付日2%的违约金……。同时，合同还约定了合同解除后各自应承担的义务，第17条约定了函件的送达方式及结果。2019年1月3日，被告向原告交纳20000元意向金，合同签订后，其中10000元转为保证金。2019年3月19日，被告交纳装修押金5000元。2019年12月18日，被告交纳12000元，2019年12月24日，被告交纳10000元，2020年6月6日，被告交纳4000元。同时原告在诉状中认可被告于2020年6月6日另交纳75.38元，于2020年7月3日交纳了688.37元。2020年4月起。原告多次向被告发送催交租赁费的函件，均被退回。2020年8月24日，原告又向被告发送律师函，告知被告解除合同事宜。该律师函亦于2020年8月28日被退回。上述事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，依法签订的合同受法律保护。本案中，双方签订的《弘阳家居青岛店铺定金协议》、《租赁合同》均合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，截止到2020年7月25日，被告应交纳租金68996.88元、经营服务费18263.88元、服务费1014.66元（0.5元每月/平方米×225.48平方米×9月）。现被告仅支付41763.75元，明显不当，原告因被告拖欠相关费用，于2020年8月24日向被告发送告知被告解除合同事宜的律师函被退回，根据双方租赁合同第17.2条的约定，该函件自发出之日起第5日视为送达，故该律师函应视为于2020年8月30日视为送达被告。同时，根据双方租赁合同第12.3条约定：“在合同有效期间，被告出现下列情形之一的，原告有权立即解除合同……（6）被告迟延3日（含）以上交纳合同项下费用的……”，原告要求解除双方之间的租赁合同，符合合同约定，故原告要求确认双方之间于2019年10月25日签订的《租赁合同》于2020年8月30日解除，理由正当，本院予以支持，被告应当基于合同解除的事实，将租赁摊位交还原告。双方之间的合同于2020年8月30日解除，故在2020年7月26日至2020年8月30日共产生如下费用（本院按照1个月计算）：租赁费0元、经营服务费2029.32元（6087.96元/季度÷3月）、服务费112.74元（0.5元每月/平方米×225.48平方米）。因此，截止到2020年8月30日，被告共欠原告各项费用48653.73元（68996.88元＋18263.88元＋1014.66元＋2029.32元＋112.74元－41763.75元）。关于原告要求的逾期付费违约金，双方在合同中约定被告逾期付款应按欠费总额向原告支付日2%的违约金，但原告在计算明细中按日万分之五计算，系原告自行处分，不违反法律规定，本院予以准许，但从双方约定的交费时间及被告交费时间看，无法确认被告所交纳的费用是何时的费用，故本院自应交付时开始冲减，根据被告交费金额，本院认为认定被告自2020年4月26日开始欠费为宜，从2020年4月26日计算至合同解除之日2020年8月30日共计126日，故原告要求的逾期付款违约金应计算为3065.18元（48653.73元×0.5‰/日×126日）。关于原告要求的违约金，虽然双方约定原告解除合同后被告应按月租金标准的六倍支付违约金，但从双方履约情况看，原告要求的数额较高，本院予以适当调整，确认被告按照月租金的三倍支付违约金即34498.44元。关于被告交纳的保证金10000元，双方均认可系质量保证金，原告没有证据证明被告产品存在质量问题，故该保证金应予返还，本院直接按照被告交纳的费用予以认定。关于原告要求被告支付原告房屋占有使用费，双方合同已于2019年8月30日解除，被告一直占用租赁场地，给原告造成租赁损失，故原告要求合理，本院应予支持，本院按照双方租赁合同约定的租金予以计算。被告称其于签订店铺定金协议书交纳定金10000元，其没有证据证明，且根据该协议第4条，该保证金应在签订租赁合同后用定金冲抵保证金，因此，被告的该抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青岛弘阳家居有限公司与被告刘宇于2019年10月25日签订的《租赁合同》于2020年8月30日解除。二、被告刘宇于本判决生效后10日内给付原告青岛弘阳家居有限公司拖欠的租赁费、经营服务费、服务费48653.73元。三、被告刘宇于本判决生效后10日内给付原告青岛弘阳家居有限公司逾期付款违约金3065.18元。四、被告刘宇于本判决生效后10日内给付原告青岛弘阳家居有限公司违约金34498.44元。五、被告刘宇于本判决生效后10日内将弘阳家居青岛店1层A2-098、A2-100号商铺恢复原状，交还原告青岛弘阳家居有限公司；并按383.32元/日的标准向原告支付自合同解除之日至被告实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费。六、驳回原告青岛弘阳家居有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2740元，减半收取1370元，由原告青岛弘阳家居有限公司负担392元，由被告刘宇负担978元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起15日内,通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状3份，上诉于山东省青岛市中级人民法院，上诉期满后7日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  刘书波二〇二一年一月十五日书记员  王振磊