河南省洛阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫03民申1261号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：卫杰，女，汉族，1986年1月15日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：孟艳朋，河南尤扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：相幸幸，河南尤扬律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：郭欢乐，女，汉族，1989年6月13日出生，住河南省伊川县。委托诉讼代理人:郭京朝，河南广泉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵克锋，男，汉族，1970年10月4日出生，住河南省孟津县。再审申请人卫杰因与被申请人郭欢乐、赵克锋房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫03民终2278号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。卫杰申请再审称：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、三项之规定申请再审。事实与理由：一、有新证据，足以推翻原判决、裁定的。（一）本案系因让与担保而产生的纠纷，并非郭欢乐、李书敏所述的买卖合同纠纷，赵克锋希望出庭说明案件详细事实及新证据。根据二审庭审笔录，赵克锋在其中多次明确，因为当时急需用钱，找到李书敏借钱，但李书敏告知需要让别人相信，以变更登记到他人名下的形式用涉案房屋作为担保，并且赵克锋在当时明确说明自己没有答应要把房屋出卖给郭欢乐的意思。2020年初赵克锋就拿房屋作为担保向李书敏等人借款事实向李书敏出具欠条。根据《九民会议纪要》第71条，“【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”本案中赵克锋在与李书敏等人借款之初就明确只是以自己名下房屋作为担保向李书敏、郭欢乐借款，借期是一年时间，这个事实由赵克锋当庭陈述以及赵克锋向李书敏出具的书面欠条为证。足以证明本案其实就是一个让与担保纠纷，根本不是李书敏及郭欢乐所说的买卖合同纠纷，这一点结合转账的金额等相关事实也可以印证，赵克锋不可能将房屋以60多万的金额贱卖，仅仅只是因为当时急需用钱而作为了担保。李书敏作为证人与郭欢乐为了得到房屋故意虚假作证，请求贵院查明事实。（二）申请人提供的与郭欢乐的通话录音及涉案房屋停车位使用合同可以证明郭欢乐对涉案房屋的权属是知晓的，其非善意的。2017年8月3日，卫杰、赵克锋作为乙方与洛阳五洲置业有限公司签订五洲大厦、五洲雅苑停车位使用合同，合同约定了卫杰夫妇购买涉案房屋配套车位的事实，赵克锋早在房屋过户之前就隐瞒卫杰，并按照李书敏要求将车位合同交给李书敏，直至现在都被李书敏拿着。合同中的签名人明确为卫杰、赵克锋，由此可知李书敏、郭欢乐在购买房屋之前就已知晓卫杰在此房屋中的身份及权属，再审申请人提供的与郭欢乐的通话录音能够印证证明上述真实情况。二、原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明，原判决、裁定适用法律确有错误的。（一）即便是按照买卖合同纠纷，二审认定被申请人郭欢乐构成善意取得是错误的，无论是郭欢乐还是李书敏都不是善意的。被申请人郭欢乐明知涉案房屋系卫杰与赵克锋的共同财产却依然购买，不符合司法解释所规定的“第三人善意购买”的条件。首先，根据《物权法解释一》第16条第一款，“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：…（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”以及第二款“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无权处分的，应当认定受让人具有重大过失”。从本案二审李书敏提供的证言来看，足以证明李书敏和郭欢乐二人对赵克锋与卫杰系夫妻的事实是知晓的。证人证言中已明确“2018年9月……过了几天赵克锋到我家对我讲，他和卫杰（赵克锋的妻子）以前给卫杰办琴行和做生意……”，也即是本案李书敏及郭欢乐明知卫杰系赵克锋配偶及房屋共有人仍然购买，其主观非善意，根本不能善意取得。其次，本案的各个涉案主体间存在亲属关系，因此郭欢乐及李书敏在交易过程中对赵克锋的家庭情况及赵克锋与卫杰的婚姻情况必然是知晓的，并且在一审庭审时被申请人郭欢乐及李书敏均当庭自认涉案房产未与申请人卫杰进行过沟通。所以，善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失，意味着若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，受让人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，否则，不宜直接认定其为善意第三人。本案中，郭欢乐未提供证据证明对赵克锋的婚姻状况进行合理的查询和注意，并且当庭自认在购买房屋的当时根本不去和卫杰及赵克锋作详细的沟通，亦未在购买房屋前亲自去房屋中实地查看等。房屋作为如此大件消费非同于日常一般消费，郭欢乐未尽到谨慎审查的注意义务，根本不是物权法上的善意第三人，不能善意取得。最后，郭欢乐及李书敏在开庭时的说法已多处自相矛盾，更加证实了交易的虚假性。比如郭欢乐曾在一审中提到“郭欢乐将150万元款项转给李书敏”，但在二审时又改口称“在郭欢乐购买房产时，李书敏巳累计借款大道近200万，绝大多数是以现金形式……”。又如李书敏在二审时出庭作证证明郭欢乐在购买房屋时候直接将钱转给了赵克锋，但随后又说因为李书敏对郭欢乐有债务160万未偿还，所以由李书敏直接支付给赵克锋购房款，首先关于购房款的支付这已经是多次自相矛盾的陈述。另，查遍其提供的证据根本没有160万元的转账债务。同时，郭欢乐在一审时曾说郭欢乐是为了孩子落户上学，然而卫杰的户口至今都落户在涉案房屋之中，这与主张的购房目的完全相悖，这说明他们与赵克锋一开始根本不是购买房屋的合意而仅是借款。诸如此类的陈述还有很多，郭欢乐已不能自圆其说，更体现出其虛假性，有恶意串通的可能性。(二）被申请人没有支付合理对价。根据《物权法解释一》第19条，“物权法第一百零六条第一款第二款所称合理价格，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易市场价格及交易习惯等因素综合认定”。结合本案，涉案房屋在当时交易地区市场价值在180万元左右，而本案的价款及支付存在如下问题：1、涉案房屋的房款支付主体、方式等混乱，根本不符合正常的购买形式，不能草率的认定郭欢乐正常、合法的购买房屋。按照李书敏的当庭陈述，本案所有的购房款项都是由李书敏一人支付，郭欢乐并未实际向赵克锋支付任何钱款，郭欢乐仅仅是房屋登记的名义人。按照李书敏的说法，郭欢乐想购买涉案房屋，让李书敏做中间人遂把钱给了他，由李书敏再转给赵克锋，想通过这种方式购买。但是后来又说因为之前欠郭欢乐钱款，所以直接让李书敏向赵克锋支付购房款，而关于郭欢乐出资情况没有任何书面性的证明，仅仅只有李书敏口头说明是用之前欠付郭的钱抵的。提醒法庭注意的是，这里面又有两个问题没有查清，第一个是李书敏是否欠付郭欢乐的钱款，如果仅从郭欢乐提供的转账流水来看，存在账目主体混乱，根本不是李书敏与郭欢乐之间的债权债务。比如有一部分是郭罗飞转给李永超的、郭罗飞转给李书敏的、张乐乐转给李书敏等等。另外一个问题，郭欢乐拿上述他人间的债权债务去抵销与李书敏之间的购房款，但是抵销的债权债务的金额与其所主张的购房款相差甚远，根据其所提交的与郭欢乐方的转账记录中根本没有155万元以及与购房款数额相近的债权债务。上述情况可以看出，李书敏与郭欢乐是为了凑数拿出之前混乱的转账记录以此迷惑法院。原二审对案件的基本事实部分诸如是否构成买卖合同、买卖合同的主体、价款交付等具体情况都没有查清就盲目认定善意取得，错误明显。2、如按被申请人所述为买卖合同，李书敏实际支付赵克锋的房款也仅为646100元，远远低于市场价值的30%。根据原审的李书敏的当庭陈述，“我于2018年10月22日先把赵克锋、卫杰夫妇共同在中信银行五洲雅苑房产抵押贷款等金额打给赵克锋中信银行账户，把房产解除抵押。2018年10月24日在市民之家签订《房产买卖合同》，办理了过户手续……2018年11月17日我转给赵克锋工商银行账户49.999元”。从上述的陈述中可以基本确认本案是因为赵克锋急需用钱找到李书敏，李随即向赵转入646100元，并于三日后就紧急办理过户手续，至此房屋买卖行为已结束。至于后来李书敏所说的在2018年11月份的转账以及在2019年3月份与赵克锋的聊天，都发生在房屋买卖行为结束之后，11月份的转款并非是房款，系其他债权。关于2019年3月份李书敏与赵克锋的聊天内容，申请人认为这些内容均是发生在房屋买卖之后李书敏刻意制作的，另外，聊天中关于将赵克锋欠付李书敏30万元及其他债务一并冲抵购房款也都是在房屋买卖完成之后，李书敏为了凑够155万的数额故意为之。如果是双方真实意思表示，为何在房屋购买之前以及过户之前没有任何聊天记录，足以证明当时购买房屋时并未计算这30万，纯粹是后期为防止价格过低凑数加进去的。（三）本案不同于一般的善意取得案件，本案应当以李书敏的主观状态确定第三人是否善意。纵观本案的全程来看，从李书敏开始与赵克锋商议购买涉案房屋开始至后期的沟通协调，直至案件起诉前夕，赵克锋都是和李书敏保持沟通联系，作为房屋的真正的实际购买人郭欢乐却从未实际与赵克锋见联系沟通过，涉案房屋市场价值180多万，如此大额的交易作为买受人的郭欢乐竟然都没有与卖方赵克锋、卫杰沟通联系，且郭欢乐购房整个过程也从未实地看房。并且按照李书敏说法在仅缴纳60多万后三天内就快速将房屋过户，甚至作为买方的郭欢乐从一审至二审都没有提供一张与赵克锋或者卫杰的转账记录，而仅仅是拿第三人李书敏与赵克锋的几十万的账目往来（这些账目往来事实上也存在诸多问题）及其所为的债务抵偿来凑数，原审依据这样的事实就认定本案郭欢乐就构成善意第三人十分荒谬。事实上，本案中购买涉案房屋的全程皆是与李书敏间进行的，与赵克锋没有任何联系，如果是这样的情况下，李书敏可能存在要么是郭欢乐的代理人，要么是实际购买人两种身份，但无论是李书敏购买后又出卖给第三方郭欢乐，还是郭欢乐委托李书敏作为代理人与赵克锋沟通买卖房屋，李书敏的主观状态都十分重要。根据代理法律行为的相关规定，代理人以自己的独立行为意志实施代理行为，而本案中善意第三人实际上更应当以李书敏的主观状态作为判断是否善意的标准。本案中李书敏作为郭欢乐代理人全程与赵克锋沟通协调，李书敏同时也是赵克锋的亲姐夫，在购买房屋时明知房屋赵克锋属无权处分，却依然购买，根本不是善意第三人。综上所述，申请人认为原二审法院判决在事实认定以及法律适用等方面存在诸多错误，被申请人提供的诸多证据恰恰证明其并非善意，本案亦并非买卖合同纠纷。希望贵院依法再审，纠正错误，以维护法律公正。郭欢乐提交意见称：一、本案是房屋买卖合同，合同主体是郭欢乐和赵克锋，李书敏只是介绍人，其与房屋买卖合同无关。申请书所说让与担保纠纷没有任何事实和证据。二、郭欢乐是法律规定的标准善意第三人。我国《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或地产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产所有权：（一）受让人受让该不动产或动产是善意的；（二）以合理价格转入；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。郭欢乐购买房产是为了孩子将来上学需要，是善意的，以155万元合理价格购买的，已经办理了变更登记，并实际占有了案涉房产。完全符合法律规定。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释》（一)第十五条规定：受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。郭欢乐购买该房产时，产权产籍部门明确载明赵克锋是单独所有权人，郭欢乐有充分理由相信赵克锋是有处分权的房产所有权人，因此，不存在过失。同时，法律又规定：卫杰必须举证郭欢乐不是善意第三人，一审、二审中卫杰没有向法庭提交任何证明郭欢乐不是善意第三人的证据。最高人民法院关于《物权法》司法解释第十六条规定：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一)登记簿上存在有效的异议登记;(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意;(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。该规定是证明重大过失的法律标准，郭欢乐购买案涉房产时不存在以上情形，没有重大过失。同时，卫杰在庭审时也没有举证郭欢乐有重大过失的证据。申请人认为郭欢乐理应知道赵克锋婚姻状况，应征询卫杰意见。事实是郭欢乐与卫杰、赵克锋没有任何交集。郭欢乐是李书敏姐姐家的孩子，李书敏与现在的妻子是再婚，赵克锋是李书敏再婚妻子的亲哥，卫杰是赵克锋再婚的妻子。郭欢乐是晚辈，不可能关心与自己不相干人婚姻，也与赵克锋、卫杰素不相识。只是通过本次房屋买卖才知道彼此。一审时卫杰也说与郭欢乐没有见过面。法律没有规定房屋买卖必须征求配偶意见，把郭欢乐没有征求卫杰意见就认定为郭欢乐重大过失或不属于善意第三人，与法律冲突。郭欢乐与法律规定的善意第三人相符合。三、如果撤销郭欢乐与赵克锋之间房屋买卖合同，将出现赵克锋获得155万元购房款，赵克锋卫杰夫妻共同债务偿还完毕，卫杰获得没有任何瑕疵房产，郭欢乐钱房皆空，这违反了民法诚实信用帝王条款、公平正义原则。首先，赵克锋因和卫杰的共同债务，房产将被査封和拍卖，为解脱夫妻共同债务，以卖房方式收到郭欢乐通过李书敏转给的155万元，偿还了赵克锋和卫杰共同债务，解除了抵押的房产。半年后赵克锋与卫杰离婚，将案涉房产分配给卫杰。赵克锋夫妻通过转让房产获得郭欢乐155万元，偿还了银行房产抵押贷款，使卫杰毫无顾忌争夺案涉房产。赵克锋夫妇欺诈性和恶性明显至极。违反诚实信用民法的帝王条款其次，如果解除房屋买卖合同，赵克锋卫杰夫妻共同债务清偿完毕，赵克锋卫杰夫妻既得到了房产，又获得购房款，而无辜的郭欢乐钱房皆失，显失公平。如果维持合同有效性，赵克锋夫妻失去房产，但得到155万元房款，偿还了夫妻共同债务，赵克锋夫妻没有经济损失。这样才是真正维护法律的公平正义。四、赵克锋与卫杰离婚时隐瞒事实，双方《离婚协议》已有违约条款，完全可以依照法律和签订协议自行救济。赵克锋出让房产已经收到155万元，卫杰与赵克锋离婚协议对违约进行约定，可以通过诉讼解决之间纠纷。同时，按照《婚姻法》卫杰要求赵克锋赔偿自己的损失。将风险转嫁给郭欢乐即显失公平。五、赵克锋有权转让案涉房产也符合表见代理。第一，赵克锋是房产登记中唯一权利人，依照物权法规定赵克锋是有处分权人，不是《物权法》106条规定的无处分权人。郭欢乐没有理由质疑赵克锋房屋处分权。第二，依据我国法律规定证明产权所有权的依据是登记部门的登记载明，法律没有规定房产转让必须征求配偶意见，只要是登记权利人处分房产就符合法律规定。郭欢乐完全相信赵克锋有处分权，且出具155万元的合理对价。第三，即便赵克锋没有房屋完全处分权，但赵克锋转让房产目的是用购房款偿还赵克锋卫杰签字抵押案涉房产的银行借款的夫妻共同债务。赵克锋转让房产是为了减少赵克锋和卫杰夫妻的共同债务，是为了夫妻共同利益，构成表见代理。赵克锋辩称：钱我肯定会还，因为一些事用了我妹子的钱，陆陆续续用了155万，后来又向李书敏借钱的时候我就把车位和房产证放到李书敏那儿，怎么处置都行。我们说的房子、车位的价格是170万，最后给了155万。做这个事情的时候没有让卫杰知道，怕她不愿意，后来她发现房产证名字变成别人了，我告诉她别管了，后来资金转过来就过户回来了。在这个过程中，卫杰去装修房子，我说你等等，等人家同意了再装修或者钱还给李书敏了再去装修，她就说先暂停，结果最后闹的案件起诉。本院经审查认为：赵克锋与郭欢乐签订的《房屋买卖合同》中约定的房屋转让款虽为80万元，但赵克锋在二审中认可收到的房款为155万元，且有第三人李书敏向赵克锋转款的凭证予以佐证，应认定郭欢乐在购买系争房屋时支付了合理对价。被申请人郭欢乐在受让该房屋时，房屋的权属证书上载明赵克锋为单独所有人，即使该房屋系赵克锋与申请人卫杰二人的夫妻共同财产，申请人卫杰并未提供充分证据证明被申请人郭欢乐受让系争房屋时存在恶意，原判决认定郭欢乐系善意取得并无不当。卫杰申请再审另称本案系因让与担保产生的纠纷，并非买卖合同纠纷，缺乏有力证据证实，本院不予采信。综上，卫杰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回卫杰的再审申请。审判长 苏 娜审判员 王鑫杰审判员 时志伟二〇二一年一月十四日书记员 靳瑞奇