湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初4498号原告（反诉被告）：武汉市万科物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区金山大道**。统一社会信用代码91420112300021428J。法定代表人：魏旭，总经理。委托诉讼代理人：张秀女、黄涵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘国卿，男，1950年4月2日出生，汉族，武汉市人，住武汉市东西湖区。原告（反诉被告）武汉市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告（反诉原告）刘国卿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。案件审理过程中，因被告（反诉原告）刘国卿提起反诉，本院口头裁定本案转为简易程序进行审理。原告（反诉被告）万科物业公司的委托诉讼代理人黄涵，被告（反诉原告）刘国卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费13,916.88元；2、被告向原告支付违约金5,511.08元（自2017年1月1日起暂计算至2019年12月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受武汉市东方海棠花园第一届业委员会的委托，在2017年1月1日至2019年12月31日期间依法为东方海棠花园提供物业服务。被告系东方海棠花园小区3栋1单元802室的业主。原告与武汉市东方海棠花园第一届业委员会会签订的《物业服务合同》明确约定：东方海棠花园住宅物业费2.32元/平方米，业主应于每季度15日前交纳本季度的物业服务费，逾期交纳的每日按欠费总额的日万分之五支付违约金。被告作为业主，享受了原告提供的各项物业服务，但长期拖欠物业服务费，原告多次对其进行催缴，被告拒不缴纳。被告（反诉原告）刘国卿辩称，对差欠物业费的区间予以认可，但不同意按照2.32元/平方米的标准交纳物业费和支付违约金，一是对物业服务合同不认可，我方并未与万科物业公司签订任何合同，该公司入驻小区我方并不清楚，我方既没有参加业委会的选举，业委会也没有征求我们的同意，所在小区属于低档小区，而该标准属于高档收费；二是根据合同约定，物业公司应半年进行一次审计，再根据审计结果收取物业费，但截止目前也没有进行审计，即时有审计，审计结果也存在虚假，不予认可；三是物业公司物业管理服务存在诸多问题，如将保洁转包出去、未进行任何绿化、对小区公共区域植被缺乏维护导致死亡、外来人员随意进行小区影响正常生活、物业公司部分员工态度恶劣，对业主反映的问题不予解决等。被告（反诉原告）刘国卿向本院提出反诉请求：1、反诉被告依据《物业合同》约定和酬金制原则，向反诉原告公开2017年1月1日至2019年12月31日对东方海棠花园小区物业服务期间的所有收入包括但不限于收取的物业费、车位服务费、临时车辆管理费、利用公共场地、设施产生的经营收益等全部费用和相关记录、协议、资料等，以及为小区物业服务产生的各项实际支出，尤其是人工费用明细（包括但不限于工作岗位、员工人数、劳务合同、工资、奖金、五险一金、个人所得税以及福利等）的详细资料，进行财务审计；2、反诉被告依据公开后的物业费用支出明细，以及审计结果按照实际物业费用支出，收取物业费；3、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2017年1月1日，反诉原告所在小区业主委员会代表全体业主与反诉被告签订了《东方海棠花园物业服务合同》，物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的类型、建筑面积按2.32元/月/平方米的标准预交物业服务资金。依照国家发展改革委、建设部制定的《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条、第十二条、第十三条的规定，业主有权依据物业收费酬金制原则行使权力。根据物业合同第三章第十条、第五章第十五条的规定，反诉被告应当于每年一季度向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预算，并每半年向全体业主公布一次物业服务资金收支情况，业委会每年应聘请第三方审计机构对小区上年度物业服务资金收支情况进行审计结算。反诉原告已预交了2017年1月1日至2017年12月31日的物业费，依据合同条款，反诉被告应该在2018年初向小区业主公开2017年度物业费用收支明细，作出2017年度的物业费用支出的决算，接受业委会审计，并依据2017年度的物业费用审计结果，提出2018年度物业收费的预算标准，按照新的预算金额预先收取2018年度的物业服务费，2019年的也应按此办理。但反诉被告没有按照合同约定，履行物业费用收支公开、提交2017年度决算、接受业委会的审计的合同义务，同时也没有公开2018年度的物业服务费的预算。因此，2018年度以后依照2.32元/月/平方米的标准预收2018年1月1日以后的物业服务费没有合同依据和事实依据，反诉原告有权拒绝交纳。另外，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，截至起诉，反诉被告并未对2018年度、2019年度的物业服务费收支情况进行公示，作出决算和接受审计，也没有对三年合同期间总的物业费收支情况进行公开和审计，明显怠于履行合同义务。原告（反诉被告）万科物业公司辩称，我方与小区业委会签订的物业服务合同是基于小区三分之二的业主同意，合法有效，反诉原告作为小区业主，应当按照合同约定交纳物业服务费，至于其提到的公示收支、审计等问题属于业主知情权范畴，并非本案审理范围。个别业主与反诉被告之间并无直接合同关系，即使应当履行合同中的审计、公示等义务，也应当向业主大会或业委会履行，而非向单个业主。综上请求驳回全部反诉请求。原告（反诉被告）万科物业公司为支持其本诉请求和反诉答辩意见，在举证期限内向本院提交了《不动产登记资料查询结果告知单》及《武汉市商品房买卖合同》、《东方海棠花园物业服务合同》、物业服务照片一组、催缴物业费短信截图、律师函及快递底单。被告（反诉原告）刘国卿为支持其反诉请求和本诉答辩意见，在举证期限内向本院提交了小区照片一组。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据有效证据，结合庭审质证和当事人陈述，综合认定本案事实如下：刘国卿系武汉市东西湖区金山大道南、金桥二路北东方海棠花园3栋1单元802室的业主，房屋建设面积为166.63平方米。2017年1月1日，武汉市东方海棠花园第一届业主委员会与万科物业公司签订《东方海棠花园物业服务合同》，约定由万科物业公司为东方海棠花园小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。该小区物业管理区域物业服务收费实行酬金制，业主应按其拥有物业的类型、建筑面积预交物业服务资金，具体标准为小高层、高层按照建筑面积2.32元/月/平方米预交。万科物业公司每月按应收物业服务资金总额的10%提取酬金。东方海棠花园第一届业委会每年1月聘请第三方审计机构对东方海棠小区上一年度物业服务资金收支情况进行审计结算，如结算后有结余部分则转入公共收益，如年度结算不足部分则由东方海棠小区公共收益一次性补足。当公共收益无法补足时，万科物业公司有权要求东方海棠花园第一届业委会召集临时业主大会，就提高物业服务费标准提交业主大会表决，经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。万科物业公司应于每年一季度向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，并每半年向全体业主公布一次物业服务资金收支情况。业主或物业使用人应于每季度首月15日前交纳本季度的物业服务资金，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。刘国卿从2017年1月1日起以万科物业公司未履行合同约定的公示审计义务以及物业管理服务存在诸多问题等为由未交纳物业服务费，万科物业公司多次进行了催缴，刘国卿至今仍未交纳。另查明，万科物业公司对2017年1月至6月和2017年6月至2018年12月的财务状况进行审计并公布。2019年9月，受东方海棠花园第一届业委会委托，审计公司对万科物业公司2017年1月至2019年6月30日的财务报表进行审计。在审计报告中，审计公司特别说明“因公司（指万科物业公司）只提供人事部编制的分配表、部门人员工资标准、岗位设置人员标准，而业主委员会（指东方海棠花园第一届业委会）要求提供实际支出的人工费用明细资料，包括但不限于工作岗位、员工人数、劳务合同、工资、五险一金、个人所得税及福利等详细资料。公司以业主委员会的要求涉及公司经营机密为由，要求签署保密协议，而业主委员会认为，以上信息，在小区范围内向全体业主公开，符合物业服务合同的约定和酬金制原则，拒绝了公司要求。”庭审中，刘国卿提交小区照片一组拟证明物业公司提供的物业管理服务存在绿化缺乏维护、地、地面不平境卫生脏乱差、通风管道设备被破坏等诸多问题，万科物业公司对照片的真实性和关联性不予认可。本院认为，东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司签订的《物业服务合同》真实合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该物业服务合同对业主具有约束力。万科物业公司按照合同约定提供了物业管理服务，刘国卿作为小区业主就应当按时足额交纳物业费，但其自2017年1月1日起就未交纳。对万科物业公司要求刘国卿支付2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费13,916.88元的诉请，经计算应为13,916.94元（166.63平方米×2.32元/月/平方米×36个月），现万科物业公司只主张13,916.88元，本院对该诉请予以支持。刘国卿未按时足额交纳物业费的行为构成违约，应承担违约责任，但万科物业公司并未举证证明因刘国卿的违约行为造成的实际损失且已经完全按照合同约定全面履行各项义务，结合物业物业服务合同的实际履行情况以及对双方的影响，本院对万科物业公司主张违约金的诉请不予支持。对于刘国卿辩称的不认可物业服务合同及其收费标准的意见，东方海棠花园第一届业委会与万科物业公司签订的物业服务合同成立并有效，在合同未被确认无效或是可撤销的情况下，对业主具有约束力，万科物业公司有权基于该合同直接向业主主张权利。若刘国卿认为该合同无效或是具备可撤销的情形，可另行主张权利。其辩称的物业公司未履行公示、审计义务等的意见，万科物业公司已经按照合同约定提供了共用部位的维修养护、公共秩序维护、小区公共绿化、环境卫生等实质性服务，物业公司是否按照合同约定向业主公布物业服务资金收支情况以及进行审计并不妨碍甚至改变业主对物业服务的实际享有，物业公司并未以不交物业费而不提供或是提供差别服务，刘国卿以此为由不交物业费既损害了已经足额支付物业费的其他业主的权益，也是对其他业主的不公平。其辩称的物业服务存在诸多问题的意见，因只提供了部分照片，而照片形成的时间、地、地点容并不确定，也无法证明与物业公司有关，同时物业服务是一个持续动态的过程，不能仅以某一时刻的静止状态去衡量物业服务的整体水平，而应该提供持续充分的证据形成完整的证据链加以证明。故本院对刘国卿的上述抗辩意见不予采纳。关于刘国卿主张的要求万科物业公司公开2017年1月1日至2019年12月31日对东方海棠花园小区物业服务期间的所有收入及支出的详细资料并进行审计的反诉请求，虽然物业服务合同中约定需向业主公布物业服务年度计划、物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况，但并未明确约定公示的范围、程度以及详略等，同时该主张本质上属于业主知情权的范畴，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和国务院《物业管理条例》第六条第二款的规定，业主享有的知情权的范围仅限于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况以及物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况。法律并未规定物业公司应该公开物业收支账目明细的义务，法律亦未赋予业主知晓物业公司收支账目明细的权利。刘国卿要求公示收支情况的详细资料并进行审计没有法律依据，对该反诉请求本院不予支持。关于刘国卿主张的依据公开后的物业费用支出明细以及审计结果，按照实际物业费用支出收取物业费的反诉请求，物业服务合同明确约定物业费为预交制，东方海棠花园业委会每年聘请第三方审计机构对小区上一年度物业服务资金收支情况进行审计结算，如结算后有结余部分则转入公共收益，如年度结算不足部分则由东方海棠小区公共收益一次性补足。当公共收益无法补足时，万科物业公司有权要求东方海棠花园第一届业委会召集临时业主大会，就提高物业服务费标准提交业主大会表决，经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。合同中约定的审计结算行为实质影响的是公共收益部分的处理和是否提高物业服务费标准，并未涉及到降低交纳标准的适用情况，与业主实践中应按什么标准预交物业费没有必然关联，即便按2.32元/月/平方米标准预交物业费后有结余，也应当转为公共收益，刘国卿认为应当根据公开后的支出明细及审计结果预交下年度物业费的请求，没有事实依据，对该反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《物业管理条例》第六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘国卿于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉市万科物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费13,916.88元；二、驳回原告（反诉被告）武汉市万科物业服务有限公司的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）刘国卿的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费143元，反诉案件受理费40元，合计183元，由原告（反诉被告）武汉市万科物业服务有限公司负担41元，被告（反诉原告）刘国卿负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周尧二〇二一年一月六日书记员  丁雁