湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘04民终60号上诉人（原审被告）：衡阳市雁峰区湘江乡高兴管区管理委员会第二小组，住所地湖南省衡阳市雁峰区蒸阳南路高兴村**。负责人：唐跃东，该组组长。被上诉人（原审原告）：衡阳市中宏机动车驾驶员培训有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区南二环前进村**。法定代表人:沈燕莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖蒇，湖南居安律师事务所律师。上诉人衡阳市雁峰区湘江乡高兴管区管理委员会第二小组（以下简称高兴二组）因与被上诉人衡阳市中宏机动车驾驶员培训有限公司（以下简称中宏公司）土地租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2020）湘0406民初657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。高兴二组上诉请求：撤销原判，改判上诉人不承担任何赔偿责任，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人出租给被上诉人的20亩土地虽然被衡阳警备区征收，但因衡阳警备区尚欠64亩土地青苗补偿费至今没有到位，且从征收之日起并未实际使用，实际上一直由上诉人管理使用，衡阳警备区从未提出异议，默认上诉人可以使用、出租该土地，故一审认定事实错误，忽略涉案土地的历史遗留问题，衡阳警备区要求被上诉人搬出涉案土地，实际上是征收行为，上诉人不存在过错，不承担任何违约责任；被上诉人租赁土地后在场地上搭建了板房使用，其搬迁时已经将这些板房拆迁至新的驾校场地使用，这些板房的价值不存在毁灭损失，一审法院在认定被上诉人财物残值时未核实这些板房的价值并进行核减；一审判决漏算2019年9月4日衡阳市雁峰区黄茶岭街道高兴村民委员会支付给被上诉人的10万元拆迁搬离费，该费用实际上也是上诉人所在的村委会对被上诉人的一种补偿，应予核减。中宏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中宏公司向一审法院起诉请求：一、判令高兴二组赔偿中宏公司各项损失及支付违约金共计1161000元；二、本案全部诉讼费、申请费等各项费用均由高兴二组承担。一审法院认定事实：1976年6月，衡阳警备区（原衡阳军分区）为修建射击训练场地，经衡阳市革命委员会批准，征用月形山荒山林地214亩（其中旱塘4亩，另修军械所用地63亩）。因衡阳警备区尚欠64亩的土地青苗补偿费没有到位，有关部门于1988年7月12日形成《处理衡阳军分区射击场土地遗留问题座谈会纪要》。而高兴二组在没有知会衡阳警备区的情况下将涉案土地三通一平后租赁给他人兴建砖厂、开办驾校、家禽批发市场、养猪场。2014年1月6日，衡阳市中宏机动车培训学校（以下简称中宏驾校）与高兴二组签订了一份《土地租赁合同》，约定高兴二组将该组荒地约20亩租赁给中宏驾校作为汽车驾驶学校使用，租赁期限8年（2014年1月10日起至2022年10月31日止），租金为每年36000元，五年后租金每年增加20%；……。此后双方依约履行了合同。但高兴二组未向中宏驾校告知涉案土地已被衡阳警备区征用并办理了土地权属证书这一事实。2015年，衡阳警备区发现涉案土地已被高兴二组租赁给中宏驾校，遂通过衡阳市雁峰区人民政府、中国人民解放军湖南省衡阳市雁峰区武装部（以下简称雁峰区武装部）协调处理此事。2019年2月18日，雁峰区武装部向中宏公司送达《关于非法侵占军用土地的函》，要求中宏公司于2019年5月1日之前撤出涉案军事场地（红线）范围内所有经营项目和建筑设施设备，逾期依法追究责任。2019年4月24日，雁峰区人民政府办公室向中宏公司送达书面通知，要求中宏公司于2019年5月10日之前撤出涉案军事场地（红线范围内）所有经营项目和拆除建筑设施设备，逾期依法依规处理。2019年5月30日，中宏公司（乙方）与衡阳市雁峰区黄茶岭街道城建站（甲方）签订一份《拆除搬离协议》，主要内容如下：1、乙方必须在5月31日前自行拆除军用土地上所有构筑物及设施，并主动搬离军用土地；2、乙方5月31日后没有搬离的相关设施视同自愿放弃，甲方有权处置；3、乙方在5月31日前自行拆除搬离军用土地，甲方支付乙方拆除搬离费10万元；4、双方签章后生效。该协议签订后，中宏公司即搬离了涉案场地。2019年9月4日，衡阳市雁峰区黄茶岭街道高兴村民委员会向中宏公司的账户转入10万元。中宏驾校为个人独资企业，投资人沈燕莉，投资额200万元，成立于2013年1月21日，于2015年10月23日注销。2015年10月26日，沈燕莉注册成立中宏公司（有限责任公司，自然人独资），注册资本100万元。沈燕莉注销中宏驾校、成立中宏公司均未告知合同相对方高兴二组，也未与高兴二组协商变更合同主体或转移合同权利义务事项。中宏驾校注销后，沈燕莉交纳租金均是由沈姣凤（原中宏驾校和现中宏公司财务人员）个人账户支出，高兴二组开具的租金收据交款单位亦是写明简称“中宏驾校”；雁峰区武装部、雁峰区人民政府办公室向中宏公司发出的书面通知均是写简称“中宏驾校”。2019年5月17日，湖南湘融资产评估有限公司根据中宏公司的委托，对其在涉案场地的房屋建筑物、构筑物、固定资产和苗木的价值进行评估，评估值结论为：1、重置价值为1365860元，折旧后截止评估基准日的价值为1161043元。中宏公司搬离涉案场地后，因就合同未能继续履行的损失问题未能与高兴二组及相关单位达成一致意见，遂提起诉讼。一审法院认为，《土地租赁合同》系中宏驾校与高兴二组在平等、自愿的基础上签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定。高兴二组对涉案土地的无权处分不影响本案《土地租赁合同》的效力。中宏驾校、中宏公司均系沈燕莉开办的自然人独资企业，中宏驾校注销后中宏公司利用原中宏驾校的经营场地继续经营，又接收搬迁费100000元，中宏驾校、中宏公司主要财务人员相同，已构成人格混同，可以认定中宏驾校原合同权利义务已由中宏公司承继，故中宏公司依法可根据原中宏驾校签订的《土地租赁合同》主张权利。高兴二组隐瞒涉案土地已被衡阳警备区征收并已办理权属证书的事实，导致涉案合同无法履行完毕，应当承担相应的违约责任。中弘驾校在签订《土地租赁合同》时未尽审查注意义务，存在过失，亦应对合同不能继续履行承担一定的过错责任。考虑到中宏驾校签订合同时高兴二组已将部分征用的土地出租，对中宏驾校有误导作用，可酌情减轻中宏公司的过错责任。中宏公司委托湖南湘融资产评估有限公司对其在涉案场地的房屋建筑物、构筑物、固定资产和苗木的价值进行评估，评估重置价值为1365860元，折旧后残值为1161043元，高兴二组经该院当庭释明后未提出重新评估申请，该院对此评估报告予以采信。本案系土地租赁合同纠纷，应当根据合同履行年限作为财产使用年限折算为宜，由此核定中宏公司财物残值为455286.67元［重置价值1365860元×（未履行合同年限32个月÷合同年限96个月）=455286.67元］，高兴二组因违约导致合同不能继续履行应当承担的赔偿责任认定为386993.67元（455286.67元×85%=386993.67元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、衡阳市雁峰区湘江乡高兴管区管理委员会第二小组于本判决生效之日起二十日内赔偿衡阳市中宏机动车驾驶员培训有限公司386993.67元；二、驳回衡阳市中宏机动车驾驶员培训有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15249元，由衡阳市中宏机动车驾驶员培训有限公司负担2287元，由衡阳市雁峰区湘江乡高兴管区管理委员会第二小组负担12962元。本院二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，关于高兴二组是否构成合同违约的问题。高兴二组在没有涉案土地处分权的情况下与中宏驾校签订《土地租赁合同》，且未告知中宏驾校涉案土地已经被衡阳警备区征用并办理了土地权属证书这一事实，导致中宏驾校在合同签订并实际履行数年后被土地实际权利人衡阳警备区告知要求尽快搬离，租赁合同无法继续履行，高兴二组应就此承担相应的违约责任，一审判决在文书说理部分对此已经详细阐述，本院不再赘述。关于中宏公司拆迁搬走的板房价值在计算财物残值时是否应当核减的问题。高兴二组主张中宏公司已经将板房拆迁搬走，但在计算财物残值时这些板房现有价值被计算在内，故应核减该部分数额。本院认为，搬迁时板房是否被中宏公司全数搬走因双方均未提供证据，本院无法核实；再者从订立合同至搬迁之日板房已经使用五年之久，可再利用的价值较少，故对高兴二组该项上诉主张本院不予支持。关于衡阳市雁峰区黄茶岭街道高兴村民委员会向中宏公司支付的10万元拆迁搬离费是否应当从高兴二组的违约赔偿数额里核减的问题。2019年5月30日中宏公司与衡阳市雁峰区黄茶岭街道城建站签订《拆除搬离协议》，限中宏公司于5月31日前搬离涉案土地，即支付中宏公司拆迁搬离费10万元。因高兴二组并非该协议主体，故无权对该笔费用主张抵销的权利，其在庭审中亦自述该笔费用是衡阳市雁峰区黄茶岭街道办事处和高兴村民委员会支付给中宏公司的，与其无关，故对高兴二组该项上诉主张本院亦不予支持。综上所述，高兴二组的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15249元，由上诉人衡阳市雁峰区湘江乡高兴管区管理委员会第二小组负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  周 宏审 判 员  张 健二〇二一年一月二十九日法官助理  王 婷书 记 员  谢倩茜