重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8628号上诉人（原审原告）:重庆喜屋餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区民族路******商铺，统一社会信用码91500103MA5U4AE44L。法定代表人:赵凌霄，公司总经理。委托诉讼代理人：罗仁栋，重庆思仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆环金商业管理有限公司，住所地重庆市渝，住所地重庆市渝中区民族路******码91500103676105363L。法定代表人:华永玉，公司总经理。委托诉讼代理人:卢梅，女，公司员工。被上诉人（原审被告）:重庆华迅地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区民族路，住所地重庆市渝中区民族路****010374285876XN。法定代表人:李**，公司董事长。委托诉讼代理人：王翼，女，公司员工。原审第三人:赵凌珊，女，1971年6月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人重庆喜屋餐饮管理有限公司（以下简称喜屋公司）因被上诉人重庆环金商业管理有限公司（以下简称环金公司）、被上诉人重庆华迅地产发展有限公司（以下简称华迅公司），原审第三人赵凌珊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初11095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人喜屋公司的委托诉讼代理人罗仁栋，被上诉人环金公司的委托诉讼代理人卢梅，被上诉人华迅公司的委托诉讼代理人王翼到庭参加诉讼，原审第三人赵凌珊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喜屋公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审认定环金公司解除租赁合同合法明显错误。2016年2月19日前，环金公司并无与上诉人建立租赁关系的意思表示，上诉人也无交付租金之义务；环金公司解除租赁合同的行为违反了双方的合同约定。根据约定，上诉人收到环金公司的书面催讨十五天内仍未付清的，环金公司方享有提前收回租赁场地的权利，而2016年4月28日前，上诉人未收到环金公司的任何书面告知。且假设上诉人欠付租金的事实成立，环金公司也应根据合同约定采取履约保证金冲抵的方式，也就是说，上诉人并无拖欠租金的行为发生。上诉人多次要求交付房屋、恢复水电，但环金公司均未明确回复，在此情况下，上诉人行使先履行抗辩权或不安抗辩权是合理合法的行为。二、一审认定喜屋个体和喜屋公司系关联企业没有任何事实和法律依据。上诉人公司的股东有4人，而赵凌珊仅持有公司百分之十的股份，也并非法定代表人和控股股东，不符合关联企业的特征。三、上诉人不应承担2016年1月6日至2016年2月25日期间租金及其他费用逾期支付的责任。根据环金公司2016年1月27日向上诉人出具的《关于特别告知的函》及环金公司2016年2月15日向赵凌珊出具的《关于停止供电等服务告知函》可知，环金公司认为2016年1月6日至2016年2月25日期间租金由赵凌珊支付，且此期间的租金，因环金公司已经采取停水停电封铺的措施，涉案房屋无法使用，因此，该期间不产生相应的租金。四、环金公司解除租赁合同行为无效，依法应赔偿上诉人的损失。环金公司应向上诉人返还45万元中五分之四的转让费、水电保证金10000元、员工出入保证金3700元、履约保证金269460元及给上诉人造成的损失1266840元中的百分之九十。五、一审在没有明确上诉人与环金公司是否建立租赁关系、赵凌珊是否与环金公司解除租赁合同等相关问题的情况下，就认定解除租赁合同有效，是导致本案出现严重错判的原因。因此，一审判决错误，请求二审依法予以改判。环金公司辩称，喜屋公司、环金公司、赵凌珊于2016年2月25日签订租赁合同补充协议，约定喜屋公司承继原合同权利义务，随即喜屋公司与环金公司于2016年3月1日对账，由于喜屋公司本身是赵凌珊经营的喜屋个体的升级，喜屋公司明知商铺存在拖欠租金与商场服务费的事实，因此，在转让合同与对账明细单均确认1月6日之后的全部欠款均为喜屋公司，用原喜屋个体缴纳的保证金抵扣欠款，该抵扣建立在继续承租的法律事实上，故喜屋公司应在抵扣生效后立即补足应交的履约保证金等费用。租赁合同于4月28日系合法解除，环金公司收回商铺有事实基础和合同依据，环金公司也不应向喜屋公司返还包括45万元转让费在内的任何款项或承担任何损失赔偿责任。一审判决正确，请求二审判决驳回上诉人的上诉请求。华迅公司辩称，华迅公司不是租赁合同及相关协议的合同相对方，不是本案的适格当事人。一审判决正确，请求维持原判。赵凌珊未作陈述。喜屋公司向一审法院起诉请求：“1.判决两被告返还原告45万元、履约保证金269460元、水电保证金10000元、员工出入保证金3700元，合计733160元，并自2016年4月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本息付清之日止;2.判决两被告赔偿原告损失1266840元，并自2016年4月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本息付清之日止(上述两项费用合计200万元)。3.诉讼费由两被告承担”。一审经审理查明的事实如下：2015年1月8日，环金公司与老院子公司（法定代表人：赵凌霄）签订《租赁合同》及《补充协议》，租赁位于重庆市渝中区X号五层501、502号商铺。合同约定了租金、租赁期限、履约保证金、解除合同的条件、违约责任等双方权利义务。《补充协议》约定：鉴于该租赁场地商业价值的重要性和稀缺性，甲乙双方同意，在《租赁合同》约定的场地租赁费用之外，在《租赁合同》和本补充协议签订之日起3日内，老院子公司另行向环金公司支付450000元，老院子公司支付上述费用到账之次日，环金公司交付租赁场地，作为老院子公司按勘察现状取得租赁场地权利的费用……双方同意，租赁届满，按《租赁合同》条款执行退租或者续租，老院子公司不得要求返还本补充协议约定的费用，环金公司也不得要求老院子公司按接收租赁场地时的租赁场地勘察现状返还租赁场地。前述协议签订后，老院子公司缴纳了合同约定的履约保证金及水电保证金，并支付了《补充协议》约定的45万元费用。2015年1月12日，环金公司、老院子公司及赵凌珊签订《租赁合同》补充协议，约定将《租赁合同》中老院子公司的全部权利义务转让给赵凌珊。2015年12月22日，赵凌珊出具《无偿使用说明》载明：本人赵凌珊从环金公司处租赁了位于重庆市渝中区X号五层501、502#号商铺，现本人自愿将该房屋无偿提供给重庆喜屋餐饮管理有限公司作为办公经营场所使用，特此说明。望相关部门批准，谢谢！该说明出租方处加盖了环金公司公章。2015年12月23日，赵凌珊向环金公司出具《承诺函》载明：现因经营发展需要本人拟申请注册成立名为“重庆喜屋餐饮管理有限公司”，因公司注册工商行政审批需要，本人于2015年12月22日申请贵司在《无偿使用说明》上加盖公章。本人郑重承诺该说明仅用于“重庆喜屋餐饮管理有限公司”工商注册，不做它用，同时该说明也不得视为贵司已经认可或者同意本人将该租赁物业免费无偿给重庆喜屋餐饮管理有限公司或者第三人使用，本人定会严格依照贵我双方先前签订的协议及内容履行义务。2016年1月5日，重庆喜屋餐饮管理有限公司登记成立，赵凌霄为法定代表人，赵凌珊为4个自然人股东之一，住所为重庆市渝中区X号五层501、502号商铺（另查明，赵凌珊曾于2015年1月19日登记成立个体工商户渝中区喜屋餐厅，注册地址同上，后于2016年1月4日，注册地址同上6年1月6日，环金公司、赵凌珊及喜屋公司签订《租赁合同》补充协议，约定赵凌珊自2016年1月6日起将其在《租赁合同》项下的全部权利和义务转移给喜屋公司享有和承担，包括但不限于各项保证金等款项的退还及补缴、承租物业内的设施设备、装修装饰物等产权一并转移。自2016年1月6日起，赵凌珊即退出《租赁合同》的履行，并由喜屋公司全面履行《租赁合同》的各项约定。次日，喜屋公司向环金公司发出《函件》，其载明：为便于公司化管理，促进企业发展，我店已将个体工商户登记注销，重新登记为重庆喜屋餐饮管理有限公司，故需签订经营场地租赁转让合同。特此说明！2016年1月19日、20日，环金公司向赵凌珊发出催缴通知，要求其缴纳租金等欠费及违约金。2016年1月27日，环金公司向喜屋公司发出《关于特别告知的复函》，其中明确赵凌珊受让老院子公司的全部权利义务为承租人，喜屋公司与环金公司不存在合同关系，因此无配合喜屋公司办理相关手续的法定义务，如喜屋公司确有承租意愿，可在赵凌珊女士完善相关费用结算事宜后与其一并前往环金公司一同商议具体事宜。2016年2月15日，环金公司向赵凌珊发出关于WFC5层501、502号商铺停止供电等服务的告知函，要求其立即缴清各项欠费，否则将于3后停止供电、空调和其他物业服务，直至支付所有欠款为止。2016年2月19日，环金公司向赵凌珊发出解除合同通知书。2016年3月1日，喜屋公司向环金公司出具《对账明细单》，其上罗列了2015、2016年各欠费项目，备注栏分别注明了“喜屋个体”、“喜屋公司”，其下还列明了应收项目，包含履约保证金、水电保证金、美食卡结算款，应收减欠费剩余94516.7元。2016年4月28日，环金公司向喜屋公司发出解除合同通知书。其载明：喜屋公司：2015年1月8日，我司与赵凌珊就重庆市渝中区X号五层501、502号商铺租赁事宜达成一致，约定由赵凌珊租赁前述商铺。2016年1月6日，贵司自愿承接了赵凌珊与我司之间的租赁合同权利义务，并约定由贵司及赵凌珊就该租赁合同产生的义务承担连带责任。由于自2015年11月起该商铺即出现欠付租金及其他费用的情况。为此我司已分别于2016年1月21日向贵司、赵凌珊送达费用催缴通知，2016年1月28日向贵司、赵凌珊送达费用催缴通知及告知函，但贵司及赵凌珊仍未缴纳相关费用。根据《中华人民共和国合同法》及相关规定以及《租赁合同》的相关规定，贵司已构成根本违约，我司享有单方解除合同并依据合同约定追究贵司违约责任的权利，且鉴于我司已多次催告并给予充分的合理期限，现向贵司郑重通知如下：一、立即解除与贵司签订的《租赁合同》。二、请贵司收到此函件7日内搬离该房屋，并与我司办理好交接手续。三、办理交接手续时，请一次性缴清欠付的所有费用，共计：526755.27元。四、请贵司按照合同约定支付相关的违约金及滞纳金等费用。2016年12月20日、2017年1月6日，环金公司分别通过EMS向赵凌珊邮寄《关于喜屋限期物资搬离及恢复房屋清水事宜函件》、《欠费催告及限期腾退房屋的函》（附邮寄公证书）。2017年2月16日，环金公司申请公证人员到场，清点了租赁房屋内的物品并包装封存。审理中，鉴于2016年1月6日环金公司、赵凌珊及喜屋公司签订《租赁合同》补充协议与2016年1月27日《关于特别告知的复函》内容矛盾，一审法院要求双方予以说明。到庭各方当事人均陈述：《租赁合同》补充协议实际签订时间为2016年2月25日，双方均同意租赁期从2016年1月6日起算，故此落款时间是2016年1月6日。一审法院认为，本案的争议焦点为：环金公司解除租赁合同是否合法解除。对此一审法院评析如下：首先，环金公司虽然曾向赵凌珊发出过解除合同的通知，但随即各方进行了协商，并未实际解除合同而是变更了承租人，各方签署了《租赁合同》补充协议。其主要内容为：自2016年1月6日起将赵凌珊在《租赁合同》项下的全部权利和义务转移给喜屋公司享有和承担，赵凌珊即退出《租赁合同》的履行。以上系合同权利义务的概括转让，并未对转让前后租金的承担做出特别约定。故此，在签订补充协议后，不论是转让前还是转让后支付租金的合同债务，环金公司有权向受让人喜屋公司主张，喜屋公司亦可以主张原债务人对债权人的抗辩。其次，根据本案查明的情况，“喜屋公司”与“喜屋个体”系关联企业，在喜屋公司未在租赁房屋正常经营时，环金公司的部分函件发给原承租人赵凌珊亦即现承租人股东并无不当，喜屋公司不得以此为由主张其不知情或通知无效。再次，喜屋公司签署的《租赁合同》补充协议时就已对租赁房屋现状有所了解，不论其与赵凌珊内部就转让前后债务如何承担约定为何，其对外应尽快筹措资金付清欠费，以便恢复租赁房屋的正常使用。从喜屋公司向环金公司出具《对账明细单》来看，有协商将原赵凌珊履约保证金等冲抵欠付租金等费用的意思，但根据租赁合同约定，喜屋公司应当重新缴纳履约保证金和水电保证金等。此后直至解除合同，双方并未协商一致，故环金公司以欠付租金等费用为由解除合同符合法律规定及双方合同约定。最后，从整个租赁合同的签订以来的履行过程来看，环金公司提供了合同约定的租赁房屋，且对赵凌珊、喜屋公司注册、变更提供方便予以配合，在出现欠费后又多次向赵凌珊、喜屋公司催告，直至解除合同、公证清点收回房屋。环金公司尽到了租赁合同出租人的应尽义务，本案合同解除的根本原因在于承租人拖欠租金等费用。故未能继续使用租赁房屋的责任不在环金公司，此前为承租该房屋所支付的450000元费用，不应向环金公司要求退还。原告诉请的各项损失，也不应向环金公司主张。关于履约保证金等，根据租赁合同约定，未满足无违约行为且结清所有款项、办妥注册地址变更等退还条件，且租赁合同约定了环金公司有权将履约保证金等作为违约金，除了作为违约的处罚，同时弥补重新招商、空置期等损失。故原告退还履约保证金等请求本院不予支持。关于华迅公司，并非本案租赁合同当事人，故原告对其的全部诉请一审法院亦不予支持。赵凌珊经一审法院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，一审法院依法可以缺席审理并作出判决。综上所述，原告喜屋公司的诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第八十九条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决如下：驳回原告重庆喜屋餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计11400元，由原告重庆喜屋餐饮管理有限公司负担。二审中，被上诉人环金公司提交了一份赵凌珊与环金公司签订的广告场地租赁合同（原件），该合同的封面品牌写的是喜屋，合同乙方为赵凌珊，合同第一条租用商户名称也为喜屋，合同盖章处乙方是渝中区喜屋餐厅，拟证明赵凌珊一直经营喜屋餐厅个体，喜屋公司是喜屋餐厅升级，是赵凌珊实际控制的公司，两者具有关联关系。经质证，喜屋公司认为合同真实性无法确认，赵凌珊在个人经营是出现亏损，故才找赵凌霄等三名股东出资组成新的公司进行经营，新的公司赵凌珊只占10％的股份，两者之间明显不是关联企业，继续使用喜屋仅是因为之前已对喜屋二字投入了营销成本。本院在无相反证据的情况下，对上述合同的真实性、合法性予以认定，并结合一审中的其他相关证据对该证据的关联性予以综合认定。二审中，喜屋公司陈述其法定代表人赵凌霄与原审第三人赵凌珊系姐妹关系。本院对一审查明的事实亦予以认定。本院认为，上诉人喜屋公司、被上诉人环金公司在一审中均认可《租赁合同》补充协议实际签订时间为2016年2月25日，且双方均同意租赁期从2016年1月6日起算，落款时间也是2016年1月6日，而环金公司2016年1月27日向喜屋公司出具的《关于特别告知的函》及环金公司2016年2月15日向赵凌珊出具的《关于停止供电等服务告知函》均是在实际签订《租赁合同》补充协议之前，故上诉人依据上述两份函件认为其不应承担2016年1月6日至2016年2月25日期间租金及其他费用逾期支付责任与事实不符，本院不予采信。一审结合《租赁合同》补充协议的内容及2016年3月1日《对账明细单》的内容认定各方当事人并未解除合同而是变更了承租人，符合本案的实际情况，上诉人喜屋公司关于一审未明确喜屋公司与环金公司是否建立租赁关系、赵凌珊是否与环金公司解除租赁合同导致判决错误的上诉理由，明显缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。喜屋公司在2016年2月25日签订《租赁合同》补充协议时就应知晓喜屋个体欠租的事实及喜屋公司应履行补足保证金的义务，且在2016年3月1日对账后对相关金额也应已明确，故环金公司在喜屋公司未履行补足保证金义务的情况下，于2016年4月28日向喜屋公司发出解除合同通知书，符合涉案《租赁合同》的约定，一审认定环金公司解除《租赁合同》合法，符合相关法律规定。结合此次租赁纠纷发生的经过及喜屋公司法定代表人赵凌霄与原审第三人赵凌珊系姐妹关系等客观事实，喜屋公司与喜屋个体符合关联企业的认定特征，本院对喜屋公司该项上诉理由，不予采信。喜屋公司上诉所称的员工出入保证金3700元，环金公司对此予以否认，且有喜屋公司盖章的2016年3月1日的《对账明细单》中亦无该笔款项，故本院对喜屋公司该项上诉请求，不予支持。至于喜屋公司请求的退还45万元；退还履约、水电保证金及损失赔偿等问题，一审的阐述详细正确，本院不再赘述并予以确认。综上所述，喜屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人重庆喜屋餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  倪洪杰审判员  芦明玉二〇二一年一月五日书记员  陈 丽