江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终117号上诉人（原审原告）：胡捷敏，女，汉族，1981年3月2日生，南昌市市场监督管理局职员，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：廖游山，南昌市豫章法律事务所基层法律工作执业者。被上诉人（原审被告）：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**办公楼****（第**），统一社会信用代码91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，该公司经理。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：符勤，男，汉族，1965年11月3日生，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师。上诉人胡捷敏因与被上诉人江西满威实业有限公司（以下简称“满威公司”）、符勤买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初8858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。胡捷敏提出上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判两被上诉人在生效判决书规定期限内以连带责任方式履行下列义务：1、依法判决嘉禾小区车位使用权认购协议无效；2、向上诉人归还15万元车位认购款（含3万元车位有限选择费）；3、向上诉人支付自2017年8月20日至车位认购预付款全部实际归还上诉人之日，该期间产生的15万元车位认购款按照银行同期存款利率计算的利息，现暂计算至2020年5月31日的利息为11457.19元；4、本案一、二审诉讼费及其他庭审费用由两被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人与上诉人签订的车位使用限额自始不发生法律效力。2、即使认定协议有效，一审判决在无任何协议约定依据与法律规定下，在无被上诉人提起反诉的情况下，凭什么超出本案诉讼请求，额外判令上诉人承担违约金5.2万人民币？3、两个被上诉人同时列为本案被告具有必要性，一审判决书不应驳回原告将两被告列为本案被告的诉请。4、符勤无权且事实上没有向上诉人转让2017年6月起其与满威公司签订的项目认购书的权利与义务。5、两被上诉人违法向上诉人预售人防车位使用权的严重过错行为，对本案的形成两被上诉人负有不可推卸的责任，从而应向上诉人退回其预付的全部15万元车位预付款。6、一审法庭在已接收上诉人申请证人出庭申请书与证据7.8.9.10的情况下，拒绝对该等证人与证据进行质证，典型程序违法，并作出了不公的判决。综上，请求二审法院依法改判。满威公司辩称：一审判决正确，请求维持原判。符勤辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，予以维持。上诉人与符勤之间是合同的权利义务转让法律关系，且合同已经履行完毕，不存在解除及返还款项的问题。胡捷敏向一审法院起诉请求：1、确认原审原告与满威于2017年8月20日签订的嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议无效。2、两原审被告返还原审原告已付车位预付款15万元（含3万车位优先选择费）。3、两原审被告承担原审原告资金占用费（自2017年8月20日起按同期银行贷款利率计算至付清之日止）。4、本案诉讼费由两原审被告承担。一审法院认定事实如下：位于南昌市红谷滩新区嘉禾小区（力高御景天城）系满威公司开发的楼盘。2017年6月25日，符勤与满威公司分别签订了嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议及嘉禾小区项目认购书（房屋）。签订当天，符勤向满威公司支付了车位预付款12万元，满威公司出具了收据。此后，符勤因无法认购，通过置业顾问沟通将上述认购的房屋及车位合同的权利义务转让给原审原告，并在满威公司办理了变更产权人申请，当日满威公司将符勤的认购书原件收回，并于同年8月20日重新与原审原告签订两份合同，其中胡捷敏（认购方、乙方）与满威公司（开发商、甲方）签订了一份嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，约定1、乙方自愿认购甲方开发的位于“嘉禾小区（力高御景天城）”地下车位。2、乙方同意在本认购协议签订时向甲方支付预付款12万元。乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，后携本认购协议及收款收据到营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号并签署车位使用权出让协议（表格内载明车位共计6类，价款26万至40万元不等，仅限认购一个类别的车位）。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。4、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款，乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结，在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效等。上述车位使用权认购协议为满威公司提供的格式合同。签订当日，原审原告向符勤转账支付了15万元，同时与满威公司另外签订了南昌市商品房买卖合同。满威公司则收回原符勤的收据，另行出具12万元的车位预付款收据给原告（日期书写为8月18日变更手续时间），原审原告在车位认购协议书签订后，未再交付车位尾款，至今仍未签订《车位使用权出让协议》。一审法院认为：原审原告与满威公司签订的嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议属于预约合同，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效，故原审原告要求确认车位认购协议无效，一审法院不予支持。原审原告依约向满威公司支付预付款12万元，但未按约定期限交清车位尾款、选购车位，也未签订车位使用权出让协议（本约），事实清楚。因原审原告违反合同约定，拒绝签订本约并履行预约合同约定的义务，故应承担相应的责任。鉴于车位涉及众多业主，为调整原审原、被告双方的利益，结合其他大部分业主已调解结案情况，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条的规定精神和《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”的规定，本案酌定由原审原告按照微型车位总价款26万元的百分之二十标准向被告支付违约金5.2万元。扣除该违约金后被告应返还原审原告车位预付款6.8万元。另原审原告主张占用车位预付款的利息，一审法院不予支持。审理中，两原审被告对原审原告所述转给符勤的15万元中的3万元系车位优先选择费存有异议，因原审原告未提供证据证明该事实，且收款人系符勤，并非满威公司，其要求满威公司返还3万元车位优先选择费，证据不足，不予支持。因符勤并不是原审原告车位认购协议书的相对方，且符勤将其已付满威公司的车位预付款12万元冲抵为原审原告所交，原审原告要求符勤共同返还车位预付款12万元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原审原告与符勤就合同权利义务转让产生的债权债务纠纷，应当另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江西满威实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还胡捷敏车位预付款6.8万元。二、驳回胡捷敏其他诉讼请求。本案由胡捷敏预交案件受理费3529元，全部由原审原告承担。二审期间，上诉人申请了证人钟某能出庭作证，证明满威公司违法将地下车库捆绑销售给业主，满威公司隐瞒了车位系人防车位，满威公司存在逾期交付车位的事实，至本案起诉时都没有交付。被上诉人满威公司对证人证言三性均有异议，证人与胡捷敏系同事关系，且证人要证明录音是真实的，但证人无法证明录音中所称的李静的身份信息或工作情况。符勤对证人证言的三性均有异议，认为与其无关。此外，上诉人还向法院提交三组证据：1、2020年4月17日胡捷敏、钟某能与满威公司销售人员李静的现场谈话录音、2020年5月16日胡捷敏询问笔录、钟某能询问笔录各一份，证明被上诉人违法将地下车位与嘉禾小区******房屋以预售方式捆绑出售给上诉人。被上诉人对上诉人隐瞒嘉禾小区6号楼下面的地下车位均为人防车位的属实。被上诉人承认存在逾期交房与车位的违约行为。2、6号楼其他业主与满威公司签订的《协议书》复印件一份，证明被上诉人满威公司违法将地下车位捆绑销售及存在逾期交付房屋的事实，也印证了手机录音内容的真实性。3、人防车位照片一张，证明被上诉人向上诉人预售的嘉禾小区6号楼下面的地下车位为人防车位，并一直隐瞒该事实。被上诉人满威公司质证意见：对录音的三性均有异议，无法确定录音当事人的身份。两份询问笔录系上诉人单方制作，是上诉人方单方陈述，不具有证据的客观性。对协议书的真实性无法认定，因为没有原件。对照片真实性、合法性无异议，6号楼确实有人防车位，但并非全部都是人防车位，且我方没有隐瞒该事实，我方在销售部公示的车位选择图中已经注明哪些是人防车位，且人防车位和非人防车位需交的尾款也不一样。符勤质证意见：以上证据的真实性我方无法核实，且与被上诉人符勤无关。本院查明的事实与一审查明的一致。本院认为：涉案《嘉禾小区项目认购书》、《南昌市商品房买卖合同》及《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》均系满威公司与胡捷敏的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。因《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》签订后，胡捷敏并未按协议约定交清尾款并选购车位，理应承担违约责任。胡捷敏以自己的行为明确表示不再履行预约合同，一审法院结合其他大部分业主已调解结案情况，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条的规定精神，按微型车位26万元的20%酌定胡捷敏向满威公司承担违约责任并无不当，本院予以维持。对于胡捷敏提出《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》系在满威公司隐瞒了车位系人防车位的情况下签订，且满威公司存在逾期交付车位的事实构成违约，其有权享有法定的合同解除权并要求改判满威公司退回15万元预付款的上诉理由，首先，从各方的陈述及提供的证据来看，满威公司仅收取了胡捷敏12万元的车位预付款，胡捷敏主张另向满威公司支付了3万元车位优选费，证据不足，本院不予采信；其次，《嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议》作为预约合同，并未约定车位类型及车位具体交付时间，而胡捷敏在满威公司通知其支付车位尾款并签订《车位使用权出让协议》时，却拒不签订《车位使用权出让协议》，其行为已构成违约，故胡捷敏的该上诉理由，本院不予支持。关于胡捷敏要求符勤共同返还车位款15万元的上诉请求，因符勤并非车位认购协议书的相对方，且符勤将其已付满威公司的车位预付款12万元冲抵为胡捷敏所交，上诉人要求符勤共同返还车位预付款12万元，于法无据，本院不予支持。而关于符勤自行收取的30000元，系胡捷敏与符勤就合同权利义务转让产生的债权债务纠纷，应当另案主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3529元（胡捷敏已预缴），由胡捷敏负担。本判决为终审判决。审判长  谢芸审判员  龚江审判员  沈莉二〇二一年一月二十七日法官助理王超迁书记员钟万友