山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终299号 上诉人（原审被告）：黄德利，男，1976年1月15日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：姜涛，山东民昊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐青，女，1973年10月13日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：冷倩倩，山东华剑律师事务所律师。 上诉人黄德利因与被上诉人徐青房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初6044号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄德利上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实有偏差之处。一审法院认定2019年5月30日前不欠租金，并将本案合同以前争议的108,400元认定为本案合同的押金，与真实情况不完全相符。涉及本案的合同租金及押金与以前的租金不应混淆，应单独处理。二、一审法院适用法律有不当之处。被上诉人违背诚信原则，将涉案合同的酒店及附属设施再次强行转租并转让，应完全承担涉案合同第5条第5款约定的违约责任，不能再要求退还押金。上诉人于2019年8月28日口头告知被上诉人解除合同，并于2019年9月4日发出书面通知。根据合同法及合同法解释二第24条的规定，本案合同没有正式解除，原审法院直接认定2019年8月28日合同解除，有不当之处。 徐青辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 徐青向一审法院起诉请求：1．判令黄德利扣除房屋租赁合同押金中的5万元后，将剩余押金15万元返还徐青，并要求黄德利支付利息（利息以15万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至还款之日止）；2．诉讼费由黄德利承担。 一审法院认定事实：2019年5月23日左右，被告黄德利（出租方、甲方）与原告徐青（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰安市房屋出租给乙方使用，可作为居住或商业使用，使用面积1317.2平方米，甲乙双方就房租租赁事宜，达成如下协议：1．租金：2019年5月31日至2020年5月30日，年租金504,000元，乙方付给甲方押金贰拾万元，押金、租金2019年5月25日之前支付，根据市场形势甲乙双方每年度确定一次房租。2．支付方式：乙方向甲方支付租金，采用季度付款方式，本合同签订之日起支付第一季度房租，缴纳房租及押金有乙方按规定的时间支付到甲方指定的银行卡内……4.本合同自押金和第一季度租金共计326,000元到账后生效，合同期限为壹年，合同期限内甲乙双方任何一方终止合同，需提前45天向对方声明，双方协商同意后，方可解除合同，并承担年租金百分之二十的违约金。5.附则……（5）未经甲方同意，乙方不得转租（如乙方强行转租，须承担20万的违约金）以上所有条款乙方如有违约，甲方可强行收回房屋及家电家具等所有设施的使用权。一切不良后果由乙方承担并承担违约金20万。2019年6月19日，原告徐青（甲方）与案外人许晓青（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方将位于泰安万达五号公寓正在经营中的米兰酒店转让给乙方，其中包括万达5号公寓26个房间。2019年6月20日，案外人许晓青（出租方/甲方）与案外人孙士强（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰安市间房出租给乙方使用；租赁期限共12个月，甲方从2019年6月20日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年6月20日收回。2019年8月28日，原告徐青、被告黄德利及案外人孙士强三人在涉案房屋处，被告黄德利告知原告徐青未经其同意转租房屋，已构成违约，要求徐青承担违约责任，并告知徐青其将于9月1日来收房。后被告于2019年9月4日向原告邮寄送达解除合同通知书一份，告知原告双方之间签订的《房屋租赁合同》即时解除，原告支付的押金20万元作为违约金予以扣除。原告称在2019年8月28日即将房屋交付被告，同时原告提交徐青诉许晓青、孙士强、王璇解除合同后返还财产纠纷一案的庭审笔录，称开庭时孙士强明确认可其在与许晓青解除合同后就与房东即被告黄德利形成实际租赁关系。被告称当时原告将房屋转给许晓青，许晓青转给孙士强，孙士强一直在那使用，自己在2019年9月1日只是安排案外人孙士强看管的涉案房屋，待法院诉讼后再处理。原告提交手机录像两份及原告丈夫李海岗邮箱内案外人孙士强经营米兰酒店国际公寓泰安万达广场店的订单信息，用以证实2019年9月1日以后原告去涉案房屋所在地拍摄的案外人孙士强在涉案房屋内经营酒店的情况，原被告解除合同后被告将房屋租赁给孙士强，被告没有损失。被告称孙士强仅是看家，没有实际经营。关于被告的实际损失，被告称原告在收到解除通知后三个月内未提出异议，合同没有解除，原告应该交纳该三个月的房租。被告认可收到原告交纳的押金20万元，但称原告未按合同约定足额交纳第一季度的房租126,000元，仅收到房租17,600元。原告称双方最早在2017年2月与被告形成租赁关系，当时2017年2月至2019年5月没有签署合同，是用的原告哥哥徐某与被告之间的租赁合同，当时每个季度房租是115,200元，每个季度都是提前支付，一直支付到2019年5月，为此原告提交丈夫李海岗的支付宝转账记录一宗、原告中国建设银行个人活期账户交易明细一宗、案外人徐某（原告哥哥）中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份及原告丈夫李海岗经营的泰安途缘酒店管理有限公司中国建设银行活期存款明细表两份用以证明，但2017年8月29日至2017年11月29日的房租只找到了10万元的记录。被告质证称2017年5月至8月房租为115,200元，但是自2017年8月开始每月每间房间租金由1,600元上涨为1,750元，在2019年4月23日双方算账后原告拖欠房租90,800元，所以原告才又支付70,000元，还欠被告房租20,800元。原告提交2019年5月28日原告中国建设银行个人活期账户交易明细一份和支付宝转账记录一份，用以证明分别向被告交纳押金111,600元和50,000元；原告提交2016年12月15日案外人徐某微信转账记录截屏一份，用以证明合同签订之初由其哥哥徐某向被告交纳押金38,400元，后来经原被告及徐某三方协商，徐某交纳的38,400元押金抵作原告方的押金。原告申请证人徐某出庭作证，徐某称自己在2016年12月15日租赁被告黄德利的涉案房屋用以经营宾馆，当时是2016年12月开始筹备，2017年1月开始正式经营，2017年3月就转让给自己的妹妹即本案原告徐青，自己不欠被告黄德利的租金，开始约定房租是押一付三，2016年12月15日转账的38,400元系交付的押金，合同一开始有五个月的免租期，2017年1月1日至5月31日是免租期。被告认可在原告租赁之前与案外人徐某存在租赁关系，与证人徐某签订合同是有五个月的免租期，但称该38,400元系证人徐某欠付的2016年12月的租金。原告提交原告丈夫李海岗中国建设银行个人后期账户全部交易明细两份，用以证明原告分别于2019年4月23日和5月27日向被告转账70,000元和56,000元用以交纳合同第一季度的房租126,000元，同时均在附言中载明预支的房租。被告称该70,000元付款时间是4月23日，是原告欠付的以前的租金，56,000元系包含在20万元押金当中，在2019年5月30日之前原告还欠付被告租金5,600元。被告提交2019年3月28日原告与案外人朱元庆签订的租赁合同各一份，用以证明原告曾经存在转让的情况，现在再次转让自愿承担20万元违约金。原告称20万元违约金是应被告要求支付，原告没有认可自愿承担。被告提交2020年1月14日与原告的微信记录一份，用以证实双方协商房租并承认拖欠房租的事实。原告称自己不拖欠被告租金，是被告因原告转租房屋通知解除合同但就返还押金一事一直不予协商，原告发此短信的目的是想让被告出来协商押金返还事宜。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容真实、合法，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定未经出租方同意，承租方不得转租，被告却违反合同约定将涉案房屋对外转租，明显构成违约，被告有权要求与原告解除合同并要求原告承担违约责任。被告自认收到原告交付的押金200,000元，一审法院对此予以确认。合同第5条约定如原告强行转租，须承担20万元的违约金，现被告据此扣除被告交付的押金200,000元，原告则认为该违约金数额过高，要求予以调低，故本案的争议焦点为涉案房屋租赁合同约定的违约金是否应当予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于被告的实际损失问题，被告未提供证据予以证实，但被告主张原告欠付其2019年9月至12月的三个月的租金，且欠付2019年9月1日之前的租金108,400元，同时因涉案房屋一直未能出租使用造成直接损失50.4万元，一审法院对此分别认定如下：关于原告是否欠付被告2019年9月至12月的三个月的租金的问题。法律规定合同解除通知自通知到达对方时产生解除效力，被告在2019年8月28日向原告口头告知解除合同并通知原告2019年9月1日交接房屋，故双方之间的合同自2019年8月28日即已解除。被告辩称因原告在收到解除合同通知后三个月内未提出异议，合同应当在三个月以后解除，该三个月的租金系其实际损失的理由，无法律依据，一审法院对此不予采信。关于原告是否欠付被告2019年9月1日之前的租金的问题。根据原告提交的向被告交付房租的证据，可以证实原告自2017年5月开始每季度按照1,152,000元交纳租金，被告主张自2017年8月份开始上调租金，但未提交证据予以证实，且被告庭审时称在2019年5月30日之前原告还欠付被告租金5,600元，庭后又称2019年5月30日之前原告还欠付租金20,800元，被告的两次陈述内容前后矛盾，亦明显与常理不符，一审法院对被告的该辩称理由不予采信。根据原告提交的原告丈夫李海岗中国建设银行个人后期账户全部交易明细两份，可以证实原告已于2019年4月23日和5月27日向被告支付2019年5月至8月的租金126,000元，且原告转账附言中亦明确载明系预支的房租，被告称该70,000元是原告欠付的以前的租金，明显与事实不符，一审法院对此不予采信。综上，原告已不再欠付被告房屋租金。关于被告是否存在直接损失50.4万元问题。案外人孙士强系通过案外人许晓青租赁涉案房屋用于经营酒店，且被告自认自2019年9月1日起让案外人孙士强看管涉案房屋，可见涉案房屋不存在闲置问题，根据原告提交的手机录像和原告丈夫李海岗邮箱内的米兰酒店国际公寓泰安万达广场店的订单信息，可以证实案外人孙士强自2019年9月1日起一直使用涉案租赁房屋从事酒店经营，被告因原告违约并未丧失预期利益。被告辩称涉案房屋一直未能出租使用，仅由第三人孙士强看管，造成了直接损失50.4万元的理由，无事实依据，一审法院对此不予采信。综上，因被告未提供证据证实因原告违约给其造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认定双方约定的违约金标准过高，一审法院依法予以调整并确定违约金数额为50,000元。对原告要求被告返还房屋押金150,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案系因原告违约导致，原告自2019年9月至今未采取有效措施向被告主张权利，被告亦是根据合同约定扣除原告交付的押金，被告不存在过错，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告黄德利于本判决生效之日起五日内返还原告徐青房屋押金150,000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,650元，由被告黄德利负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄德利提交证据一许晓青与孙士强签订合同时的微信聊天记录，证实徐青转租的事实；证据二收款收据三份，证实孙士强曾经给许晓青交款32万左右，自2019年9月1日至2019年12月1日期间，孙士强没有再交纳租金，上诉人的实际损失156,000元。徐青质证称对证据一真实性无异议，但当时转租房屋是在许晓青已经找到转手的下家孙士强以后，又找到徐青极力促成了涉案房屋的转租；对证据二真实性有异议，且该证据显示的账户名为泰安市乐程公寓酒店有限公司，与本案没有关联性。本院认为，徐青对证据一的真实性无异议，且认可其存在转租的情形，对该证据应予采信。徐青对证据二有异议，且部分转账记录亦显示收款方为泰安市乐程公寓酒店有限公司，与黄德利的主张不符，与本案无关联性，一审中提交的另案庭审笔录中孙士强亦认可2019年9月1日后其与黄德利形成了实际的租赁关系，黄德利可另行主张权利，因此，对该证据不应采信。经审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于涉案合同约定的三个月租金徐青是否支付的问题，黄德利主张自2017年8月份上调房租，徐青在签订涉案租赁合同之前欠付租金，双方进行结算后，徐青于2019年4月23日转账7万元是偿还其欠付的以前的租金，与涉案合同无关，其偿还该款项后尚欠20,800元租金，徐青对其主张不予认可，黄德利亦未提供充分证据证实房租上涨与徐青达成一致且双方进行了结算，结算后徐青欠付租金。徐青主张2019年4月23日转账7万元和2019年5月23日转账56,000元系支付的合同中约定的三个月租金，该转账数额与合同约定应支付的数额一致，且转账记录中明确备注系预支的房租，一审法院综合全案证据认定徐青的两笔转账系支付的涉案合同约定的租金具有高度盖然性并无不当，应予支持。 关于涉案合同约定的押金20万元徐青是否支付的问题，徐青提供转账记录证实其于2019年5月28日缴纳押金111,600元和50,000元，剩余38,400元因其哥哥徐某最先租赁涉案房屋并向黄德利缴纳押金38,400元，后徐某转让给徐青继续租赁涉案房屋，三方协商该部分押金抵作徐青的押金，如此押金金额为20万元，与合同中约定的金额一致，结合黄德利认可徐某先租赁后转让给徐青，以及一审中徐某的证人证言，一审法院认定徐青已按合同约定支付押金20万元并无不当，应予支持。 关于黄德利主张的合同解除三个月异议期的租金问题，法律规定合同解除通知自通知到达对方时产生解除效力，其于2019年8月28日向徐青口头告知解除合同，并通知2019年9月1日交接房屋，黄德利亦实际于2019年9月1日接收了涉案房屋，因此涉案合同已解除且黄德利接收了房屋，其主张后续三个月的租金无法律和事实依据，一审法院不予支持并无不当。徐青一审中提供了证据证实涉案房屋由黄德利接收后，孙士强实际进行了经营，黄德利主张其接收房屋后未对外出租造成损失与事实不符，一审法院不予支持并无不当。 关于黄德利二审中提出的反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。黄德利主张徐青欠付的租金等可另行主张权利。 综上所述，黄德利的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,300元，由上诉人黄德利负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 于永刚 审判员 井 慧 二〇二一年一月二十一日 法官助理甘秀英 书记员马鑫