辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0283执异15号案外人：董全士，男，1973年1月18日出生，汉族，住普兰店市。公民身份号码：2102221973********。委托诉讼代理人：乔万学，男，1967年4月9日出生，汉族，住庄河市，系辽宁省企业法律顾问协会推荐。申请执行人：庄河市晶磊石材厂。住所地：庄河市鞍子山乡三罗石村。统一社会信用代码：92210283MAOUFK0K4R。经营者：朱正文。被执行人：大连宸宇房地产开发有限公司。住所地：庄河市城关街道水仙委景源名郡小区****。住所地：9121028357089646XA。法定代表人：于长杰。在本院执行申请执行人庄河市晶磊石材厂与被执行人大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称宸宇公司）买卖合同纠纷一案中，案外人董全士对本院查封位于庄河市昌盛街道千韵坊小区3#-3-401号房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，不得执行庄河市××街道××韵××小区××＃××号房屋。事实和理由：申请执行人庄河市晶磊石材厂与被执行人宸宇公司合同纠纷一案，庄河市人民法院2020年7月9日作出（2020）辽0283民初3555号民事裁定书，查封了宸宇公司建设的位于庄河市××街道××韵××小区××＃-3-401房屋（73.09平方米），查封期限为三年，该案已进入强制执行程序。案涉房屋已抵顶给案外人，贵院不应执行该房屋。1.郑雁斌以鸿建公司名义承揽了宸宇公司建设的将军湖千韵坊小区工程，2013年9月10日，郑雁斌与案外人签订了协议书，约定将1#-18#楼（含半地下车库）装饰工程以人工费的方式承包给案外人，承包价格：每平方米90元，总造价约87000平方米，人民币7830000元。关于工程款的结算，案外人、郑雁斌及宸宇公司三方共同协商一致，采取以房抵债的方式支付部分工程款。2013年11月12日，宸宇公司为原告开具了3#-3-401房屋收据，收据上载明了房屋的单价、总价、面积、房号。2013年11月29日，案外人将该房屋转让给周淑萍，因办理不了银行按揭贷款，周淑萍将该房屋退还给案外人。2.案涉3#-3-401号房屋抵顶给案外人后，案外人在查封前领取了房屋的钥匙，对案涉房屋进行了实际的控制和管理。因案涉房屋办理了在建工程抵押登记，现尚未解押，房屋没有办理过户登记非案外人自身原因所致。上述事实已被大连市中级人民法院和辽宁高级人民法院生效判决所认定。综上，案外人对案涉3#-3-401房屋享有足以排除执行的民事权益，请贵院依法支持案外人的请求。申请执行人答辩称，案外人所提出的异议请求所依据的事实及理由不成立，不足以排除法院的正常执行，理由如下：1.案外人与被执行人宸宇公司之间不存在合法有效的工程施工合同；不存在直接的、合法的债权债务关系。因此，以房抵债不具备合法的基础性法律事实。2.在房屋查封之前，案外人与被执行人双方没有合法有效的“书面”的以房抵债合同，缺少法定必备条件。3.案外人自称早在2013年就取得该套房屋，没有办理过户登记不是自身原因所致，是因为该房屋办理了在建工程抵押登记，并且到现在尚未解押。这与事实完全不符。2020年7月7日庄河市不动产登记中心出具说明，证明该房屋“至今无合同登记备案、无抵押、无查封登记”。显然该房屋并不存在案外人所主张的过户障碍，并且时隔7年之久未办理过户登记，难道不是其自身原因所致吗？不动产登记中心的物权登记具有公示公信法律效力，申请执行人对登记信息深信不疑，在查明确定该房屋无抵押，没有其他在先权利人的情况下，才慎重申请法院予以依法查封，申请执行人的一切做法没有任何瑕疵。4.如果案外人所说属实，其在接收房屋时，该房屋已被设立了抵押权，根据物权法规定，已设立抵押权的不动产，“在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此在未满足“经抵押权人同意”或“代为清偿债务”条件之下，法律是禁止该房屋转让的，所以本案的“以房抵债”不具备合法性，更不能依法过户，案外人和被执行人自始都存在过错。另外，在以房抵债当时，该房屋还属于在建工程，尚未竣工验收，不具备法定交付条件，不可以拿来以房抵债，对此双方也是都存在过错。因此，房屋不能过户，案外人存在多处不可推卸的自身原因。5.案外人在执行异议书中所称“2013年11月12日，宸宇公司为原告开具了3#-3-401号房屋收据”。不知此处的“原告”是否为案外人董全士本人？另外，在必要时，申请执行人将申请法院对“房屋收据”等材料的真实性申请司法鉴定。综合以上事实与理由，申请执行人请求人民法院依法驳回案外人的请求，继续执行庄河市人民法院（2020）辽0283民初3555号民事调解书。被执行人未作答辩。本院查明，原告庄河市晶磊石材厂与被告大连宸宇房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，在诉讼过程中，本院根据庄河市晶磊石材厂的财产保全申请，于2020年7月9日作出（2020）辽0283民初3555号民事裁定书，裁定：查封被申请人大连宸宇房地产开发有限公司建设的位于庄河市××街道××韵××小区××＃××（73.09平方米）……的五套房屋，查封期限为三年。”在审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：被告大连宸宇房地产开发有限公司应给付原告庄河市晶磊石材厂货款1545622元、违约金100000元，共计1645622元，于2020年9月5日前付清。该调解书生效后，宸宇公司未履行调解书确定的义务，庄河市晶磊石材厂向本院申请执行，本院于2020年10月10日立案受理。另查明，原告董全士与被告高为田、赵春南，第三人郑雁斌及大连宸宇房地产开发有限公司案外人执行异议议之诉一案，大连市中级人民法院于2019年7月25日立案受理。董士全向大连市中级人民法院提出诉讼请求：不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#-3-401、2#-2-302、18#-1-102、34#-2-703、35#-2-1003号房屋，解除对案涉房屋的查封。大连市中级人民法院经审理认定如下事实：高为田、赵春南与鸿建公司、郑雁斌买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2015年6月23日作出（2014）大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9174484.26元及利息。因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向大连市中级人民法院申请执行。在执行过程中，大连市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其他等值其他财产。同日，大连市中级人民法院向宸宇公司送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含案涉房屋在内的抵债房68套；查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年，自2015年12月10日至2018年12月9日。案外人董全士对大连市中级人民查封案涉房屋提出书面异议。大连市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）辽02执异237号执行裁定书，裁定驳回案外人董全士的异议请求。董全士对该裁定不服，向大连市中级人民法院提起本案案外人执行异议之诉。另查，2014年10月10日，宸宇公司向董全士出具2#-2-302号房屋收款收据，金额为616556元，在领款人签章处有“此楼抵顶工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2014年11月4日，宸宇公司向董全士出具18#-1-102房屋的收据金额为957038元，在领款人签章处有“此楼抵顶工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2015年1月29日，宸宇公司向董全士出具35#-2-1003号房屋的收款收据，金额为504252元，在领款人签章处有“此楼抵顶工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2015年5月21日，宸宇公司向董全士出具34#-2-703号房屋的收款收据，金额为504252元，在领款人签章处有“此楼抵顶工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名。2013年11月12日，宸宇公司向董全士出具3#-3-401号房屋的收款收据，金额为471431元，在领款人签章处有“此楼抵顶工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签名，在收据的左上角标“此楼转让给周淑萍、转让人董全士”，但该房屋事实并未转让周淑萍。大连市中级人民法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，郑雁斌以鸿建公司名义承揽了宸宇公司开发的庄河市将军湖千韵坊住宅小区工程，并将案涉六标段1#-18#楼（含半地下车库）装饰工程以人工费的方式分包给董全士。该项工程施工结束后，董全士与郑雁斌、宸宇公司协商一致将案涉房屋抵顶郑雁斌欠付董全士的款项，宸宇公司出具的收款收据上亦载明案涉房屋已转让给董全士。一般而言，收据只是表示收到款项的凭据，但案涉收据的收款事由记载“此楼抵顶工程款”，董全士、郑雁斌及宸宇公司均予以签字，体现了当事人之间的真实意思表示，由此表明案涉房屋的所有权人已将该房屋用以抵债的方式进行了房屋交易。董全士基于各方约定已领取了案涉房屋的钥匙，进而对案涉房屋进行了实际控制和管理，具有合法占有的事实依据。案涉房屋因办理了在建工程抵押登记，现尚未解押，董全士虽合法占有了案涉房产，房屋没有办理过户非董全士自身原因所致。根据以上阐述，案涉抵债行为发生于法院查封之前。且董全士作为房屋受让人已经合法占有该不动产、非自身原因未办理过户登记，董全士对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉请应予支持。大连市中级人民法院于2019年9月9日作出（2019）辽02民初1207号民事判决书，判决：不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#-3-401、2#-2-302、18#-1-102、34#-2-703、35#-2-1003号房屋。高为田、赵春南不服上述判决，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2020年1月3日立案受理。辽宁省高级人民法院认为：经审查，案涉房屋系董全士、郑雁斌、宸宇公司三方协商一致以抵顶方式转让给董全士，宸宇公司出具的收款收据上亦有明确记载及三方签字，系当事人的真实意思表示，董全士也基于约定领取了案涉房屋的钥匙，对案涉房屋进行了占有和管理。另，案涉房屋因在建工程抵押登记尚未解押，可见未办理过户登记非董全士自身原因所致。一审判决并无不当。于2020年11月2日作出（2020）辽民终26号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无需举证证明。案外人董全士通过抵顶的方式成为案涉房屋的受让人并且已经合法占有，查封前未办理登记非董全士过错所致的事实，已经生效判决所确认。本案中，案涉被查封的位于庄河市××街道××韵××小区××＃××号房屋包含在上述5套房屋之内，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，董全士对案涉房屋亦享有足以排除强制执行的民事权益，故对案外人的异议请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，裁定如下：中止对大连宸宇房地产开发有限公司建设的位于庄河市昌盛街道千韵坊小区3#-3-401号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  隋晓丽审判员  孙雪梅审判员  张维唯二〇二一年一月十三日书记员  曲丽坤