浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初5938号原告：刘志，女，1970年10月31日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告：夏理义，男，1976年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：刘志，近姻亲关系。被告：苍南瑞祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码913303275633427098，住所地浙江省温州市龙港市克拉名园**。法定代表人：林月香。诉讼代表人：温州鑫融企业清算事务所有限公司，苍南瑞祥房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：宋彬彬，北京京师（温州）律师事务所律师。原告刘志、夏理义与被告苍南瑞祥房地产开发有限公司（以下简称苍南瑞祥公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2020年11月3日向本院起诉，本院于同日立案受理。案件受理后，本院依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告刘志、夏理义、被告苍南瑞祥公司委托诉讼代理人宋彬彬到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告刘志、夏理义向本院提出诉讼请求：1.确认2015年8月31日原告刘志与被告苍南瑞祥房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；2.判令两原告以原告刘志名下向被告苍南瑞祥公司公司购置坐落位于龙港市××幢××室一套房产归原告刘志、夏理义共同所有；3.判令被告并继续履行合同，若不能继续履行的，则以折价、变卖、拍卖该房后所得价款两原告享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由各被告共同承担。诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请为：判令被告并继续履行合同，并协助原告刘志办理坐落于龙港市××幢××室房屋转移过户登记手续。事实和理由：原告刘志、夏理义系合伙购房人。2015年8月31日，原告刘志与被告苍南瑞祥公司签订一份商品房买卖合同，约定：原告刘志向被告苍南瑞祥公司认购坐落位于龙港市××幢××室房屋一套，交付房屋期限为2016年6月30日前。该笔房款860832元，其中房款840832元，两原告于2015年7月8日与被告苍南瑞祥公司签订一份付房款协议书，约定被告苍南瑞祥公司将原欠原告刘志借款本金扣抵房款467078元，欠原告夏理义借款本金扣抵房款373754元，作为2幢205室房屋的购房款，剩余房款2万元由原告刘志于2015年8月31日通过银行汇至被告苍南苍南瑞祥公司公司账户后，该公司于2015年9月7日开具一份购房总款为人民币860832元的增值税正式发票。同时，两原告自行议定该房屋登记原告刘志名下，并以原告刘志名义于2015年9月7日向苍南县住房和城乡规划建设局办理了商品房买卖合同备案登记。原涉案借款是两原告于2010年至2011年期间借款给陈道亮合计100万元，陈道亮系苍南苍南瑞祥公司公司主要出资人即温州瑞祥置业开发有限公司的法定代表人，该借款用于“瑞祥华庭”地块开发前期费用。2012年6月26日，被告苍南瑞祥公司确认欠两原告上述借款本金合计100万元及利息，并由被告苍南瑞祥公司法定代表人出具二份借条给两原告收执，期间，被告向原告支付利息。2013年2月22日，两原告与被告苍南瑞祥公司签订《债权转让协议书》，写明：被告苍南瑞祥公司确认欠两原告借款本金合计100万元的本息，并将债权转让事宜通知了原借款人。被告苍南瑞祥公司继续依约按月付息，并偿还了原告夏理义本金10万元。2014年，因被告苍南瑞祥公司开发“瑞祥华庭”滞销，该公司通过股东大会曾作出的“借款抵房款”的决议，为此两原告是在当时市场价认购涉案房屋。2015年7月8日，经结算，被告苍南瑞祥公司确认截至2015年7月8日结欠原告刘志借款本金50万元及利息、原告夏理义借款本金40万元及利息，并与两原告签订一份内容为原欠两原告借款本金中冲抵购房款840832元的协议。后因被告苍南瑞祥公司自身债务原因，未能按时交房，且整幢房屋于2018年被苍南县人民法院纳入执行处置范围财产。2018年4月16日，苍南县人民法院作出（2018）浙0327破申3号民事裁定书，受理被告苍南瑞祥公司破产清算和重整，于2018年5月14日作出（2018）浙0327破申3号决定书，指定温州鑫融企业清算事务所有限公司为管理人。2020年3月，被告管理人以涉案商品房无法继续履行为由提出解除合同，两原告对此认为没有法律依据。理由为1.两原告已经足额付清购房款860832元，其中840832元系被告苍南瑞祥公司对原告的债务，该借款抵房款的行为发生在公司股东大会有关“借款抵房款”书面决议之后，双方的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。2.房屋尚未建成不满足交付条件，但楼层、房号、面积均具体明确的情况下，应属于特定物，若购房者已经支付全款，则该房屋不再属于破产财产，购房者有权取回房屋。3.两原告于2010年下半年得知温州置业公司准备在龙港开发商品房，若是借款日后可以优先选房，故两原告出借资金用于被告苍南瑞祥公司前期费用，该借款是发生在被告苍南瑞祥公司成立时前后，有银行付款凭据、债权转让协议书、公司财务报表和被告苍南瑞祥公司历年审计报告等证据佐证，且按当时市场房价认购，又是在人民法院2018年查封处置之前已签订合法有效的书面买卖合同，且该房屋系两原告在苍南和龙港范围内商品房消费者唯有用于自住的一套房屋，购房真实、合法，是符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条确定的条件的，被告管理人无权任意解除合同。综上，为维护原告方的合法权益，两原告要求确认商品房买卖合同有效，并要求被告苍南瑞祥公司管理人继续履行交付房屋的合同义务，若确实无法履行的，则以折价、变卖、拍卖该房后所得价款两原告享有优先受偿权。被告苍南瑞祥公司辩称，一、关于本案基础事实。案外人陈道亮系被告苍南瑞祥公司占股40%股东温州瑞祥置业开发有限公司法定代表人，也是温州瑞祥置业开发有限公司65%股权持有人。陈道亮分别于2010年10月13日、2011年1月14日向刘志借款二笔25万元合计50万元，于2011年3月22日向夏理义借款50万元，月利率均为2%并于借款当天分别向刘志、夏理义出具借据。2013年2月22日，两原告分别与被告苍南瑞祥公司达成《债权转让协议书》，将其各自对陈道亮享有的50万元债权转让给被告苍南瑞祥公司，但所涉债权转让对价被告苍南瑞祥公司未实际支付，而是将对价转为各自对被告苍南瑞祥公司的借款。同日，两原告向陈道亮送达《债权转让协议书》。此后，被告苍南瑞祥公司向夏理义偿还借款本金10万元及相应利息。2015年7月8日，被告苍南瑞祥公司因无力偿还刘志借款50万元、夏理义借款40万元，三方协商一致签订了以房抵债协议，约定通过刘志、夏理义认购被告苍南瑞祥公司名下坐落于××镇××幢××室房产的方式由苍南苍南瑞祥公司以房抵债清偿债务，涉案205室房屋总价款为860832元，抵债金额为840832元（按照两原告借款比例，确定刘志抵债本金为467078元，夏理义抵债本金为373754元）。另约定于2015年8月31日前向被告苍南瑞祥公司补足房款差额2万元，未抵债部分的借款由两原告与被告苍南瑞祥公司另行结算。根据上述以房抵债协议，两原告与被告苍南瑞祥公司于2015年8月31日达成《购房协议书》，再次明确以房抵债协议内容并约定将房屋登记在刘志名下，同日，刘志与被告苍南瑞祥公司签订《商品房买卖合同》由刘志认购涉案205室房屋，明确了购房款总价及其他权益，另由刘志支付购房款差额2万元。2018年4月16日，苍南县人民法院作出（2018）浙0327破申3号民事裁定书，受理被告苍南瑞祥公司破产清算和重整，于2018年5月14日作出（2018）浙0327破申3号决定书，指定温州鑫融企业清算事务所有限公司为管理人。截止被告苍南瑞祥公司进入破产清算程序，涉案205室房屋尚未办理产权过户登记手续。2018年6月28日，刘志、夏理义分别向管理人申报债权本金32868元及利息，本金26300元及利息，对此管理人予以确认债权。2020年3月16日，被告管理人向两原告送达《苍南瑞祥公司管理人关于解除合同及补充申报债权通知书》，明确解除涉案《商品房买卖合同》，两原告于次日签收。二、关于《商品房买卖合同》的效力问题。该合同未违反我国《合同法》第五十二条之规定，应认定为有效。根据双方无异议的以房抵债协议，《商品房买卖合同》实为抵债协议手段，故而，涉案205室房屋买卖约定并非双方真实意思表示，而是同谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应认定为无效，被隐藏的以房抵债协议才应认定为有效。三、涉案205室房产因尚未履行过户手续，故而仍系被告苍南瑞祥公司财产，因《商品房买卖合同》已经解除，应当驳回刘志、夏理义关于要求被告继续履行的诉讼请求。1.截止起诉之日，涉案房屋尚未办理预告登记手续及过户变更登记手续，故涉案房屋仍是被告财产。2.《商品房买卖合同》已于2020年3月17日解除。现原、被告均认可《商品房买卖合同》系为了履行以房抵债协议，故双方形成的是以房抵债法律关系，因房屋现仍是被告财产，被告已经进入破产清算程序，故根据我国《企业破产法》第十六条之规定，被告进入破产清算程序之后不得单独对原告进行个别清楚，即不得再通过履行《商品房买卖合同》以消灭被告对原告的金钱债务，故而根据我国《合同法》第一百一十条第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，被告有权解除《商品房买卖合同》，该合同自原告收到被告解除通知之日解除。四、即便《商品房买卖合同》未解除，法院也应当驳回原告请求的被告继续履行该合同的诉求。1.该合同实际为以房抵债的形式合同，若涉案房屋过户给原告，实质是被告对原告债务的清偿，但根据我国《企业破产法》第十六条之规定，企业在破产申请受理后对个别债权人的债务清偿无效，故而即便该合同未解除，法院仍不应判决支持被告继续履行该合同，否则将导致法院判决破产企业实施无效民事法律行为的悖论。2.两原告虽签订《商品房买卖合同》，但并非真实消费购房户，对涉案房屋并不享有优先受偿权。现被告因未能妥善履行以房抵债的协议，故应对两原告所负债务90万元继续清偿，关于购房款860832元，管理人认为，其中2万元差额应作为共益债务予以确认，对抵债的840832元作为普通债权予以确认，对于未抵债部分的本金32868元及利息、本金26300元及利息，管理人经原告申报已经确认。综上，根据我国《企业破产法》第十六条、《合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条第（一）项之规定，法院应当驳回原告要求被告继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求。针对被告苍南瑞祥公司的答辩，原告补充陈述，2020年3月17日，被告管理人向原告发出解除合同的通知，两原告即于2020年3月21日向被告致函明确表示不同意解除，并于3月29日再次函告被告和破产经办法官。根据我国《合同法》第六十九条规定，对解除有异议的，未得到法院或仲裁机构的确认有效以及办理解除登记手续的，何来解除。原告刘志、夏理义在举证期限内，提供了下列证据材料：1.《商品房买卖合同》，证明原、被告签订该合同并备案登记的事实；2.购房发票，证明原告已经足额支付购房款860832元的事实；3.付款凭证、协议书、购房协议书，证明原告已经足额支付购房款860832元的事实；4.借据、银行转账凭证，证明借款时间、金额及利息约定的事实；5.借条、债权转账协议书、债权转让通知书，证明被告负担对原告的100万元及利息的债务；6.债权人会议的会议资料，证明被告进入破产清算程序的事实。补充提供7.股东会决议复印件，证明公司股东对决议对以房抵债予以认定的事实；8.函件二份，证明两原告受领被告管理人发出的（2018）瑞祥房开破管字第27号关于解除合同及补充申报债权通知书后，并致函给管理人附上购房资料并函告苍南法院破产案件经办法官的事实；9.邮执回单，证明两原告函告被告管理人的事实；10.（2018）瑞祥房开破管字第49号关于提请确认瑞祥华庭购房户后续处理方案的表决议案，证明被告管理人认为两原告的“以房抵债”纠纷应当通过诉讼解决的事实；11.（2018）瑞祥房开破管字第51号共益债务认定通知书，证明被告管理人将与原告同样“以房抵债”的债务认定为共益债务的事实。被告苍南瑞祥公司在举证期限内提供证据材料1.（2018）浙0327破申3号民事裁定书、（2018）浙0327破3号决定书，证明苍南法院于2018年4月16日受理被告破产清算一案并于同年5月14日指定温州鑫融企业清算事务有限公司担任管理人的事实；2.（2018）瑞祥房开破管字第27号通知书、3.快递面单及送达查询记录，证据2-3证明被告管理人于2020年3月16日通知两原告解除涉案房屋合同，两原告于2020年3月17日收到解除通知的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示审查、质证，被告对原告的证据1、2真实性、合法性无异议，但双方系基于以房抵债，不存在买房的真实意思表示；对原告的证据3-6三性无异议；对原告的证据7三性无异议，该决议所涉以房抵债的债务包括本案债务，但房屋过户才算债务清偿，本案房屋未过户，被告作为破产企业由于不能清偿个别债务，故法律上履行不能；对原告的证据8-11真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。原告对被告的证据1-3三性均无异议。对当事人真实性等无异议的证据，即原告的证据1-10以及被告的证据1-3，本院对其真实性均予以确认，其能够证明本案相关事实，至于双方诉辩的本案债权系普通债权还是共益债权，系本案争议焦点，本院将于说理部分阐述。对原告的证据11，与本案不具关联性，故本院不作认证。结合认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2010年10月13日，陈道亮向刘志借款25万元，约定月息2分，并出具借款借据，边幼兰在担保人处签字。当日，刘志向陈道亮转账25万元。2011年1月14日，陈道亮向刘志借款25万元，约定月息2分，并出具借款借据，边幼兰在担保人处签字，并加盖温州瑞祥置业开发有限公司公章。2011年3月22日，陈道亮向夏理义借款50万元，并出具借款借据。当日，夏理义向陈道亮转账50万元，由温州瑞祥置业开发有限公司向夏理义出具收款收据，交款项目载明“收到借款（月息两分）”。2012年6月26日，边幼兰向刘志出具借条，载明“今把刘志2011.1.14和2010.10.13两张借款借据收回，再转到苍南瑞祥房地产有限公司办好手续后再开借条后兑换此借条，借款共伍拾万元正。”同日，边幼兰向夏理义出具借条，载明“今收回夏理义借条借据收回1张借款时间2011.3.22，金额伍拾万元转到苍南瑞祥房地产开发有限公司办好手续后再开借条后兑换此借条。”2013年2月22日，刘志和苍南瑞祥公司分别作为甲、乙方签订《债权转让协议书》，约定“一、甲、乙方一致同意，甲方将其对陈道亮享有的债权人民币共计500000元全部转让给乙方，转让价为人民币伍拾万元，（转让款未实际支付，该款转为乙方向甲方借款，本协议同时作为借款凭证，乙方不再另行向甲方出具借款借据）。二、本协议生效后，乙方可依据本协议直接向陈道亮主张债权，甲方不得再向陈道亮主张债权。……”同日，夏理义和苍南瑞祥公司亦签订了相同内容的《债权转让协议书》。此后，苍南瑞祥公司向夏理义偿还借款本金10万元及相应利息。2014年1月7日，苍南瑞祥公司召开股东会并形成决议决定：公司开发的龙港镇象岗居住小区XG-C04地块项目，“瑞祥华庭”商品房大概在5月份中旬进行预销售，由于公司资金周转困难，房屋销售后资金安排如下：1.首先归还银行借款（贷款）；2.再支付工程款、税金和工资费用等；3.归还苍南瑞祥公司的借款，借款也可以用房屋抵债。2015年7月8日，苍南瑞祥公司与刘志、夏理义签订《协议书》约定，苍南瑞祥公司原欠刘志借款50万元及夏理义借款40万元，目前无力偿还，由刘志、夏理义向苍南瑞祥公司认购瑞祥华庭2幢205室房屋一套，房款总额860832元，抵偿刘志、夏理义借款840832元（其中刘志受偿额为467078元，夏理义受偿额为373754元），由刘志、夏理义于2015年8月31日前向苍南瑞祥公司缴纳购房定金2万元，房屋归刘志、夏理义共有（产权登记在刘志名下），对原欠款不足部分另行结算。2015年8月31日，刘志、夏理义签订《购房协议书》，双方内部约定上述认购房屋暂登记在刘志名下，并对共有份额及受偿份额进行了确认。2015年8月31日，刘志向苍南瑞祥公司缴纳2万元。同日，刘志与苍南瑞祥公司签订《商品房买卖合同》，约定购买房屋瑞祥华庭2幢205号房，总金额860832元，房屋于2016年6月30日前交付。2015年9月7日，苍南瑞祥公司向刘志出具金额为860832元销售不动产统一发票。2018年4月16日，苍南县人民法院作出（2018）浙0327破申3号民事裁定，受理债权人对苍南瑞祥公司的破产清算申请。2018年5月14日，苍南县人民法院作出（2018）浙0327破3号决定，指定温州鑫融企业清算事务所有限公司担任苍南瑞祥房地产开发有限公司管理人。2020年3月17日，刘志、夏理义收到被告管理人向其送达的（2018）瑞祥房开破管字第27号关于解除合同及补充申报债权通知书，告知管理人根据我国《企业破产法》第十八条规定解除本案《商品房买卖合同》，故原告对苍南瑞祥公司的债权无法作为购房款进行抵账。随后，刘志、夏理义向苍南瑞祥公司管理人发函，对其解除合同行为提出异议。2020年9月30日，苍南瑞祥公司管理人在第二次债权人会议报告中指出“针对2户以房抵债购房户，管理人认为以房抵债行为不成立，所涉两套房产由管理人移交给益国公司续建。益国公司按两位购房户与瑞祥公司原《商品房买卖合同》约定的以房抵债的购房款金额向管理人交付款项，由管理人在本案中予以分配，该两位购房户以债权人身份向管理人申报债权。”第二次债权人会议中，苍南瑞祥公司管理人对刘志的剩余借款本金32868元及利息21692.88元、夏理义的剩余借款本金26300元及利息17358元，均作为普通债权予以全部确认。现所涉房屋已由益国公司正在续建。另查明，2009年12月，陈道亮开始经营温州瑞祥置业开发有限公司并担任法人代表并持股。2010年10月25日，温州瑞祥置业开发有限公司全额出资成立苍南瑞祥房地产开发有限公司，开发经营苍南县龙港镇象岗居住小区XG-C04地块项目（项目名称“瑞祥华庭”）。2012年5月4日至2017年5月16日，边幼兰担任苍南瑞祥房地产开发有限公司法人代表。本院认为，被告与原告签订《债权转让协议书》，确认受让原告对原债务人陈道亮的债权，并将该笔借款转为向原告的借款，对原告负担债务，事实清楚，被告管理人对此亦无异议并对未抵债部分借款本息作为普通债权予以确认，故本院对原、被告的基础债权债务关系予以确认。对于上述欠款，原、被告未约定履行期限，而后双方达成由原告认购涉案房屋并抵扣欠款840832元的协议，现原、被告对该协议为以房抵债性质均无异议。本院认为，该协议明确了以涉案房屋市场价值抵偿欠款而无需另行支付购房款的约定，属于以房抵债协议，该协议系原告真实意思表示，亦是被告股东会基于当时公司运营现状所作的决议，有原告提供且被告无异议的股东会决议为凭，该以房抵债协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定其合法有效。对于《商品房买卖合同》，系原、被告基于物抵债协议所签，应视为对以房抵债协议中抵债金额、抵债房屋等的再次明确以及对房屋交付等的补充约定，故本院认定《商品房买卖合同》实为以房抵债协议组成部分，内容合法，同为有效。本案争议焦点为，原告是否有权主张被告交付涉案房屋。本院认为，合同的继续履行应符合事实上的履行条件。本案中，涉案房屋的商品房项目正在建造，客观上处于履行不能的状态，故原告主张被告继续履行《商品房买卖合同》交付抵债房屋，本院不予支持。对于事实上履行不能的情形，本院于2021年1月22日释明是否坚持该诉请后，原告于2021年1月25日表示仍坚持被告交付房屋的原诉请。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认刘志、夏理义与苍南瑞祥房地产开发有限公司于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回刘志、夏理义的其他诉讼请求。案件受理费12408元，减半收取计6204元，由刘志、夏理义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 董小美二〇二一年一月二十五日代书记员 陈 瑾?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……