贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民再183号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：贵州睿力房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区金阳大道**站贵州省看守所餐厅大楼。法定代表人：陈建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：王加庆，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：152011998110675629。委托诉讼代理人：邱韦华，国浩律师（贵阳）事务所实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：赵荣，男，1967年9月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：孙万平，中豪律师集团（贵阳）事务所律师，执业证号：15201199210584861。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）事务所律师，执业证号：15201200910505576。再审申请人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称睿力房开）因与被申请人赵荣合同纠纷一案，不服本院（2016）黔01民终1492号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年6月18日作出（2019）黔民申1060号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人睿力房开的委托诉讼代理人王加庆、邱韦华，被申请人赵荣及其委托诉讼代理人孙万平、郑继华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人睿力房开再审请求：1、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终1492号民事判决书，依法改判支持申请人的全部上诉请求；2、本案一、二审及再审的案件受理费用及财产保全费等全部费用由被申请人承担。理由：1、睿力房开和李忠华之间没有达成过以物抵债的合议，李忠华应当向睿力房开承担支付购房款的义务；2、即便一审法院认定睿力房开同赵荣之间的商品房买卖关系属于事实上的以物抵债，则睿力地产交付给赵荣的3套房屋已对协议书项下赵荣对睿力房开享有的全部债权进行了足额抵偿，不存在李忠华再向睿力房开主张债权的可能；3、即便按照一审法院的观点，双方达成了以物抵债的合意，根据法理以及司法实践中对以物抵债的实践性要求，因为没有实际履行，该以物抵债协议并没有生效，对双方当事人没有法律约束力；即便一审法院认为以物抵债是诺成性的协议，则因所涉及抵偿债权中绝大部分是非法高利，违反了法律的强制性规定，该以物抵债协议的大部分内容是无效的，不能强制睿力房开履行；4、本案一审程序存在重大违法。本案一审中李忠华对睿力房开提起的反诉，应当同赵荣对睿力房开提起的反诉，作为一个必要的共同诉讼进行审理，一审法院却将其分拆为两个独立的诉讼进行合并审理，程序上存在重大瑕疵，二审法院对此程序问题不做纠正，其审理程序同样违法。被申请人赵荣再审辩称：1、案由应为商品房销售合同纠纷，双方当事人签订商品房买卖合同的真实意思是为了通过支付对价获得房屋的所有权，而非为债权设定的担保或让与担保，其基础法律关系是商品房销售合同，原审虽有瑕疵但结果正确，再审应纠正瑕疵后予以维持；2、睿力房开在筹建之初邀约赵荣的真实意思为共同投资，李忠华与赵荣作为共同投资人，据此对睿力房开享有的债权合法有效，且睿力房开收到赵荣500万后出具的收条，没有约定利息是投资的民事行为。赵荣在没有任何担保的情况下出资500万帮助睿力房开获得项目用地使用权。和解协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。赵荣、李忠华据此获得的债权亦合法有效；3、睿力房开占有资金25个月应支付利息，睿力房开对被申请人租房行为未提出异议，应视为抵消的意思，抵消行为合法有效；4、被申请人实际已通过债务抵销行为履行了五套门面房的对价支付义务且实际取得并使用五套门面房，多年双方均未产生争议，赵荣、李忠华亦未再主张过2500万及投资债权及相关利息，而睿力房开至今未办理产权登记，未履行办证义务，应承担违约责任。请求驳回申请人的再审申请，支持我方反诉请求。睿力房开向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的三份《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还位于贵阳市金阳新区金阳大道睿力·上城Ａ组团第Ａ1、Ａ2、Ａ3栋1层1号、××号、××号的三套房屋；3、判令被告向原告支付违约金1156950元；4、本案诉讼费由被告承担。赵荣向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告睿力房开立即履行办证义务，提供办理睿力·上城Ａ组团第Ａ1、Ａ2、Ａ3栋1层××号、××号、××号三套房屋权属登记的相关资料，并协助反诉人办理产权手续；2、判令反诉被告睿力房开向反诉人支付逾期办证的违约金至反诉人办证义务履行完毕之日止，违约金计算至反诉之日为1631299.5元；3、本案诉讼费由反诉被告睿力房开承担。一审法院认定事实，睿力房开为进行商品房开发的资金需要，其股东陈林找到赵荣协商筹款。之后，赵荣筹资500万元支付给睿力房开，睿力房开股东赵林于2009年9月9日向赵荣出具收条一张，载明“今收到赵荣同志二○○九年九月九日合资开发商品房款人民币伍佰万元整（￥5000000.00元）”。同年12月2日，睿力房开作为甲方与赵荣（乙方）就筹款一事补充签订《协议书》，约定“经甲、乙双方协商，共同筹资进行商品房开发，协议如下：一、乙方由赵荣同志于二○○九年九月九日筹资伍佰万元人民币给甲方。二、甲方于二○一一年五月底前将房开利润贰仟万元，本金伍佰万元，共计人民币贰仟伍佰万元支付给赵荣同志”。2010年1月8日，赵荣与李忠华就向睿力房开投资500万元的事宜达成合伙协议，双方签订《合伙协议书》约定“根据2009年12月2日赵荣与睿力房开签署的投资合伙协议书，赵荣邀约李忠华作为投资人共同参与投资，李忠华作为合伙人与赵荣共担投资风险，所获利润共同分配”。2011年，赵荣为了保障《协议书》中权益的实现，向睿力房开索要三个门面。2011年3月28日，赵荣向睿力房开出具欠条“欠到购买睿力·上城Ａ区××、××、××号门面款11685195元”。2011年4月19日，双方分别补签三份《商品房买卖合同》约定：1、赵荣向睿力房开购买位于睿力·上城Ａ组团第Ａ1、Ａ2、Ａ3栋1层××、××、××号房，价格分别为4171800元、4425000元、2972700元；2、付款方式及期限为2011年4月19日前一次性支付全部房价款；3、交房时间为2012年3月1日前；4、房屋登记，出卖人承诺于2012年9月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在该约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，若在约定日期起90日内出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，若超过90日，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。《商品房买卖合同》签订后，睿力房开于2011年5月18日在贵阳市住房和城乡建设局完成预售合同备案登记。2013年6月20日，赵荣向睿力房开汇款100万元。次日，睿力房开向李忠华出具收据一张，载明收到李忠华Ａ区-1-4的购房款100万元，并与李忠华签订了两份《商品房买卖合同》。双方在合同中约定：1、李忠华向睿力房开购买位于睿力·上城Ａ组团第Ａ1、Ａ2、Ａ3栋1层××号、××号房，房屋面积分别为306.14平方米、332.96平方米，房屋总价分别为9184200元、9988800元；2、付款方式为2013年2月4日前一次性付清购房款，交房时间为2012年3月1日前；3、房屋登记，出卖人承诺于2012年9月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若在约定日期起90日内出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任，若超过90日，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。合同签订当日，睿力房开又分别与赵荣、李忠华办理了上述房屋的交接手续。上述五套房屋涉及的《睿力·上城业主接房流程表》中均载明：1、业主持《商品房买卖合同》、身份证及所有缴款收据向开发公司缴清购房余款、购房契税、大修基金等；2、签代办产权证及土地手续，并由睿力房开的工作人员签字确定，另外睿力房开员工左刚在流程表中特别标注“维修基金未交，契税未交，同意暂先接房，税费后续补交”。2013年10月9日，赵荣向睿力房开汇款1261320元，补交其与李忠华五套房屋的契税、维修基金等税费。次日，睿力房开开具的收款收据载明：收到赵荣三套房屋的税费共计475572元，收到李忠华两套房屋的税费共计785792元。赵荣与李忠华在2013年接收房屋后，分别将上述房屋出租给他人至今。赵荣陈述与睿力房开协议抵债的过程为：赵荣与睿力房开于2011年4月19日签订三份《商品房买卖合同》后，睿力房开股东陈林以睿力房开在铜仁做项目为由，要求暂缓支付协议书中约定的2500万元，承诺逾期期间支付利息。因睿力房开一直未付款及利息，2013年，赵荣再次在铜仁找到陈林，双方在陈林的办公室达成口头协议：除了赵荣的三个门面外，睿力房开另外再拿出两个门面，共计五个门面（即上述五套房屋）来抵偿债务，但赵荣需再支付睿力房开100万元。2013年6月21日，赵荣和李忠华一起到睿力房开处，李忠华与睿力房开就另外两个抵债的门面签订了《商品房买卖合同》，当日赵荣支付了100万元，睿力房开打的收条载明该100万元为李忠华的购房款，五套房屋当天就办理了交接手续，了结了双方的债权债务关系。2015年6月16日，睿力房开以赵荣、李忠华未付清购房款为由分别将二人诉至法院，请求解除《商品房买卖合同》、返还房屋等，赵荣与李忠华均分别提起反诉要求睿力房开办理产权登记等。一审法院认为，以书面、口头或者其他形式依法订立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务，非经法定事由不得随意变更或者解除。睿力房开与赵荣签订投资500万元的《协议书》在先，订立《商品房买卖合同》在后，双方认可之间有用商品房抵偿睿力房开在《协议书》所负债务的协议，现争议的焦点为双方协议书中的债权债务是否结算以及抵债房屋的套数。赵荣认为，与睿力房开有口头以物抵债协议，内容是其与李忠华二人分别与睿力房开签订的《商品房买卖合同》所涉五套房屋抵偿睿力房开在《协议书》全部债务，在其向睿力房开支付100万元，睿力房开交付房屋后，双方的债权债务已经结清，故现要求睿力房开履行完毕抵债协议办理房屋产权登记。睿力房开只认可与赵荣签订的《商品房买卖合同》所涉三套商品房用来抵债的协议，并以《协议书》是名为投资实为借款，对借款本金及利息是否足以抵偿赵荣三套商品房的房款，双方尚未结算为由，主张先履行抗辩权，对与李忠华签订的两份《商品房买卖合同》，其主张为买卖合同关系，要求李忠华付清剩余购房款。对于双方的争议，一审法院将从《商品房买卖合同》的签订、房款的补足以及房屋的交付流程等方面进行分析：（一）与赵荣签订《商品房买卖合同》及交付房屋的行为，睿力房开认可是以物抵债，而对于与李忠华签订《商品房买卖合同》其主张是一般商品房买卖合同关系。从赵荣签订的三份《商品房买卖合同》来看，合同签订是在2011年4月19日，即《协议书》约定的债务履行期限届满前，赵荣为了保障其权益的实现才与睿力房开签订，合同订立后办理了备案登记，实际上是为了担保债务的履行。如果仅仅以三套房屋进行以物抵债，商品房买卖合同约定的交房时间（2012年3月1日）届满后，双方已经具备以物抵债的现实条件，没有必要等到2013年6月21日与李忠华一同进行。另外，从合同金额来看，赵荣签订的《商品房买卖合同》所涉三套房屋总价为1000多万，金额与协议书中的债务2500万元悬殊很大，加上李忠华与睿力房开签订的两份《商品房买卖合同》所涉房屋价值，二者才具有可比性。且李忠华的《商品房买卖合同》签订是在2013年6月21日，合同中约定购房款的支付时间为2013年2月4日前一次性付清，交房时间为2012年3月1日前，与一般商品房买卖合同关系中购房款的支付及房屋的交付流程上有逻辑矛盾。因此，睿力房开称与李忠华是商品房买卖合同关系的辩解，一审法院不予采纳。（二）从五套房屋总价与《协议书》中的债务额度对比来看，五套房屋的总价（3074.25万元）与《协议书》约定的2500万元加上赵荣叙述的逾期付款期间的利息，二者在金额上相差不大，在赵荣以李忠华名义补交100万房款后，睿力房开才将五套房屋交付给二人，从补交房款的行为来看，双方对之间的债权债务应当是已经结算清楚后才进行的。（三）从房屋的交接手续来看，五套房屋的接房流程表中均载明业主已经缴清购房余款，并由睿力房开的工作人员签字确认，仅对未支付的维修基金及契税予以特别说明。若按睿力房开说法双方未结算，对五套总价超三千万的房屋在仅支付100万元购房款的情况下进行交付，且对欠房款的问题只字不提，而仅仅只提到总额仅达100余万元的维修基金、契税未支付，是本末倒置，明显与常理不符。（四）从房屋交付后的使用来看，房屋交付给赵荣、李忠华之后，一直由赵荣、李忠华出租获利至今。若按睿力房开的说法——与赵荣仅有以物抵债协议且未对双方的债权债务进行结算，赵荣、李忠华实际管理房屋并出租获利长达两年的时间内，睿力房开却未向一审法院举证在此期间内其曾向赵荣催告结算或向李忠华催告过要求支付购房款，亦与常理不符，睿力房开的辩解一审法院不予采纳。综上所述，一审法院认为，睿力房开与赵荣、李忠华对《协议书》中债权债务已经进行了结算，并且在2013年6月21日即房屋交付当日，睿力房开与赵荣、李忠华二人达成用五套房屋以物抵债的协议并实际履行。关于睿力房开与赵荣、李忠华二人通过签订《商品房买卖合同》方式并交付房屋达成的以物抵债协议的效力问题。一审法院认为，民事活动应当充分尊重当事人意思自治原则，当事人之间达成的设立、变更、终止民事法律关系的协议，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，应当具有法律约束力。睿力房开与赵荣、李忠华达成的以物抵债协议即以五套商品房来清偿其在《协议书》中所负债务，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当是真实有效的，对双方均具有法律约束力。因睿力房开用来清偿债务的房屋系不动产，虽然房屋已经实际交付，但依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条及《商品房买卖合同》的约定，睿力房开应当为赵荣、李忠华办理上述五套房屋的产权登记手续，上述房屋才产生物权变动的效力。关于睿力房开辩称的，与赵荣签订《协议书》约定的500万元名为投资实为借款，因此，2000万元的投资回报远远高出法律所保护的借款利息范围。一审法院认为，睿力房开用价值3000余万元的五套房屋清偿协议书中的债务及利息，是其对自身财产的合法处分，且赵荣、李忠华支付差价100万元并交纳了相应税费，睿力房开现无证据证实该双方的以物抵债协议是在被欺诈、胁迫的情形下签订，该协议是双方真实意思表示，对双方应当具有法律约束力，故睿力房开的辩解一审法院不予采纳。关于赵荣要求睿力房开按照《商品房买卖合同》承担逾期办证违约金的诉请，因签订该合同时，该合同仅仅是为了担保债务的履行，在2013年6月21日，双方达成以物抵债协议时，对于抵债房屋的物权完善时间并没有明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定“履行期限不明确的，债务人可以随时要求履行，债权人也可以随时要求履行，但应当要给对方必要的准备时间”，因赵荣亦未举证其曾催告睿力房开办理产权登记，该项诉请一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、反诉被告贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为反诉原告赵荣办理睿力·上城第Ａ1、Ａ2、Ａ3栋1层××号、××号、××号房屋产权登记手续；二、驳回反诉原告赵荣的其他反诉请求。反诉费9741元，由反诉被告贵州睿力房地产开发有限公司负担。睿力房开上诉请求：二审法院发回重审，或者依法改判驳回被上诉人的起诉或驳回其反诉请求。二审经审理查明，经二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本案事实有当事人及代理人陈述、收条、协议书、合伙协议书、商品房买卖合同、预售合同备案登记表、睿力·上城业主接房流程表、银行汇款回单、收款收据、房屋租赁合同等证据在卷佐证，并经庭审质证，法院予以确认。二审法院认为，本案争议焦点在于，准许本诉撤诉后是否应继续审理反诉，当事人之间是投资关系还是借款合同关系，双方当事人签订房屋买卖合同是用于以房抵债还是用于担保。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条“人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。”之规定，本案在准许上诉人撤回本诉后继续对被上诉人提出的反诉进行审理符合法律规定。上诉人的该条上诉理由于法无据，法院不予采信。其次，上诉人提出与被上诉人之间应认定为借款关系。被上诉人则认为，双方之间系投资关系。二审认为，上诉人主张签订的投资协议书约定赵荣不参加经营管理、不承担风险、仅享受固定分红，但从协议书内容来看，并未作出赵荣不参加经营管理不承担风险的特别约定，虽约定利润为2000万元，但该金额与预估的项目总体利润吻合，故从《协议书》内容看，双方应属投资关系而非借贷关系。现上诉人主张双方实际为借款关系，应有充分证据证明双方的真实意思表示是借款而非投资，但上诉人未能完成其举证责任，应承担相应的不利后果。最后，上诉人主张房屋买卖的性质是让与担保，因双方未能结算故不是以物抵债。被上诉人则认为，对方一审已承认双方之间存在以房抵债。二审认为，从赵荣补交100万元购房款的事实看，双方就债权金额及房屋价款有统一的结算意见，且被上诉人补交100万元房款及房屋单价高于开发成本的事实，均佐证双方已经进行结算并就以房抵债进行了充分协商，并不存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，是双方的真实意思表示，且上诉人也已实际将房屋交付给被上诉人，被上诉人已占有使用房屋将其出租给他人较长时间。故因以物抵债协议而签订的买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力，被上诉人通过抵消债权并补交100万元购房款的形式已履行其支付房款的义务，上诉人亦应履行其相应合同义务。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19482元，由上诉人贵州睿力房地产开发有限公司负担。原二审判决发生法律效力后，再审申请人睿力房开向贵州省高级人民法院申请再审，该院指令本院再审本案。再审期间，被申请人提交证据《金阳2009-08地块挂牌出让档案》，证明目的：2009年8月9日，睿力房开公司因筹措项目用地资金，邀约赵荣投资“睿力上城”项目。睿力房开公司邀约赵荣投资及取得500万元投资款的期间与案涉地块挂牌出让的时间完全吻合，在2009年9月9日收取赵荣的投资款后，睿力房开于2009年10月27日支付项目用地使用价款。申请人睿力房开质证称：土地出让金与赵荣缴纳的500万没有直接关系，无法达到其证明目的。再审查明的事实与原一、二审查明的事实一致，再审予以确认。再审另查明，2015年7月8日，睿力房开向一审法院申请撤诉，同日，一审法院裁定准许睿力房开撤诉。本院再审认为，本案再审争议焦点为：一、睿力房开与赵荣之间基于协议产生的法律关系的性质；二、赵荣主张以债务抵销方式来履行案涉商品房买卖合同是否成立。关于焦点一，睿力房开主张其与赵荣之间系民间借贷法律关系，赵荣则主张系投资法律关系。首先，从双方协议的内容来看，赵荣仅需出资500万元则可在一年零八个多月的时间内即可获取利润2000万元，而投资关系的显著特征则为共享收益、共担风险，即投资关系中的投资人出资后并非必然获取收益，而案涉协议中并无共享收益、共担风险的约定，与投资关系中共享收益、共担风险的特征不符。其次，协议履行过程中，赵荣仅履行出资500万元的义务，其事实上并未参与项目的实际经营、管理。综上，睿力房开与赵荣之间基于协议产生的法律关系应系民间借贷法律关系。关于焦点二，赵荣虽主张其以债务抵销方式来履行案涉商品房买卖合同，前已述及，睿力房开与赵荣之间基于协议产生的法律关系系民间借贷法律关系，而双方在协议中约定的赵荣在一年零八个多月的时间内获取的2000万元利润已经超过法律所保护的利率标准，现赵荣并未提供睿力房开认可的其对赵荣所负的合法债务金额以证明其已经通过合法的债务抵销方式履行完毕商品房买卖合同的义务。本案如支持了赵荣的反诉请求，则势必阻却人民法院对睿力房开与赵荣之间民间借贷法律关系的合法性的审查。故，在现有在案证据不能证明赵荣已经履行完毕商品房买卖合同的义务的情形下，对赵荣要求睿力房开办证及支付违约金的反诉请求亦不应支持。综上所述，再审申请人睿力房开的再审理由成立，对其再审请求予以支持。原一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，判决结果不当，再审依法予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第七条、第二百零一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）黔01民终1492号民事判决和贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2015）筑观法民初字第1110号民事判决；二、驳回被申请人赵荣的反诉请求。一审反诉案件受理费9741元，二审案件受理费19482元，共计29223元由被申请人赵荣负担。本判决为终审判决。审判长  何艳审判员  赵曜审判员  刘梅二〇二一年一月二十八日法官助理李瑞康书记员莫菲