福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1580号 上诉人（原审被告）：连城县莲峰镇爱星幼儿园，住所地福建省连城县莲峰镇。 法定代表人：邓喜梅，校长。 委托诉讼代理人：郑小林，福建公治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗思苒，福建公治律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：连城县连发城市建设有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇。 法定代表人：黄楠，总经理。 委托诉讼代理人：杨先润，福建致平律师事务所律师。 上诉人连城县莲峰镇爱星幼儿园（以下简称爱星幼儿园）因与被上诉人连城县连发城市建设有限公司（以下简称连发公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，上诉人爱星幼儿园的法定代表人邓喜梅及其诉讼代理人郑小林、罗思苒，被上诉人连发公司的委托诉讼代理人杨先润到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 爱星幼儿园上诉请求：一、撤销一审判决。二、判决上诉人爱星幼儿园与被上诉人连发公司继续履行2018年7月31日所签订的《房屋租赁合同》。三、判决上诉人爱星幼儿园向被上诉人连发公司支付2018年12月1日起至2019年6月18日止的租金60%即317767元，支付自2019年6月19日起至今的租金按照合同约定标准支付（2020年扣除免交4个月租金）。四、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由:一、被上诉人连发公司所交付的租赁物不符合合同约定的用途，也没有积极解决问题，被上诉人违约在先。2018年3月12日，被上诉人发出《投标邀请书》及投标须知，载明：邀请各单位参加连城县××花园幼儿园租赁项目，投标标的只能用于合法经营幼儿园。上诉人以最高报价中标，2018年7月31日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，租赁合同第一条明确约定，被上诉人将幼儿园出租给上诉人作为合法办学之用。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》的目的系利用租赁物合法开办幼儿园，被上诉人交付的租赁物不符合合同约定的用途，被上诉人也从未告知上诉人租赁物不符合合法开办幼儿园的条件，具体体现在以下几点：（一）莲花花园主体工程消防未进行消防竣工验收，上诉人中标被上诉人的连城县××花园幼儿园租赁项目作为莲花花园工程的一部分，无法取得建筑工程竣工消防验收意见书或建筑工程竣工消防验收备案凭证。被上诉人明知租赁物未进行消防竣工验收，不符合办理幼儿园的客观条件，但是仍隐瞒相关情况，公开以合法开办幼儿园的名义向社会招标，并与上诉人签订房屋租赁合同，将租赁物交付给上诉人。上诉人基于对国有企业的信任，认为被上诉人招标的租赁物必然符合法律的规定，在被上诉人刻意隐瞒的情况下也无从得知租赁物未经过消防竣工验收。但莲花花园主体工程直到签订房屋租赁合同一年后即2019年6月才取得消防竣工验收报告。（二）幼儿园区分散于几栋住户楼的一层，园区不独立，无法进行集中封闭式管理。（三）莲花花园小区大部分业主装修，导致幼儿园存在高空坠物危险。（四）被上诉人整改莲花花园小区管道，导致幼儿园的消防栓长期无水状态。基于被上诉人存在以上等原因，上诉人承租租赁物后，无法及时取得《民办学校许可证》，招生人数未达预期的一半，造成重大亏损，且多次被连城县教育局要求整改，并于2019年2月18日被连城县教育局通知停止办园、停止对外一切招生工作。根据《合同法》第216条，出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。被上诉人交付的租赁物不符合合同约定的用途，未履行合同基本义务，已经构成严重的违约，对此被上诉人存在诸多违约行为，具有重大过错。 二、上诉人并非故意拖欠租金，而是因为租赁物不符合合同约定的用途，给上诉人带来了严重不利影响，上诉在积极解决租赁物的问题的同时行使自身抗辩权，不构成违约。上诉人承租后即投入200多万元对租赁物进行装修、购置办学物品等教学设施，事后发现不符合办园条件，但是租赁物存在的问题可以通过双方共同的努力予以解决。因此上诉人没有向被上诉人提出解除合同，一直配合教育局的要求积极整改，且一直积极寻求与被上诉人进行沟通协调，但是被上诉人并不积极配合上诉人，对于上诉人多次提出的减免租金的要求也均置之不理。被上诉人在履行《房屋租赁合同》过程中存在严重故意违约行为，上诉人担心自己的合同目的会彻底落空，同时为了督促被上诉人积极配合上诉人解决问题，因此暂时未支付租金，系行使抗辩权，不构成违约。2020年2月-6月期间，上诉人受新冠疫情影响，无法正常开学，处于严重亏损状态，根据中共龙岩市委办公室、龙岩市人民政府办公室关于印发《龙岩市应对新型冠状病毒肺炎疫情扎实做好“六稳”工作的若干措施》的通知中关于对承租国有资产类经营性用房的中小企业减免租金的内容，被上诉人应该减免上诉人的租金，上诉人为此与被上诉人进行沟通，但是被上诉人仍旧置之不理。 三、上诉人一直不断地完善租赁物存在的瑕疵，力求达到双方签订合同的目的。2020年7月16日上诉人取得了《民办学校办学许可证》，上诉人愿意酌情按合同约定标准租金60%补交租金，继续履行2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》。此时解除合同，会给上诉人带来毁灭性损失，不符合民法诚信和公平的基本原则。对于租赁物存在的重大瑕疵，上诉人一直积极整改，在被上诉人取得主体工程消防竣工验收的同时上诉人便办理了幼儿园的消防备案凭证，同时在幼儿园区室外搭盖防护网，避免高空坠物危害等等。经过上诉人努力，2020年7月16日上诉人取得了《民办学校办学许可证》。一审法院判决解除合同，上诉人支付租金，对于违约的被上诉人而言，不会产生租金损失，其可以将已由上诉人完善的租赁物出租给他人。但是对于上诉人而言，首先，一审法院认定上诉人自2018年9月起开始招生办学，实际占有使用租赁物，因此上诉人需要全额支付租金，否定了被上诉人违约给上诉人带来的损失，上诉人此后将很难通过司法途径向被上诉人主张装修补偿、投入的教学设施费用和违约损失；其次，上诉人因本案存在了非法办学的记录，此后将无法再参与相关的招投标。最后，幼儿园2020年秋季刚刚开学半个月，20几名教职工将下岗，短期内无法找到对口的工作，近200名幼儿学生将无法继续就学，幼儿园孩子有着特殊性，均选择最近原则入学，必然给他们和他们的家庭带来重大不利影响，同时也会造成社会的不稳定。此外，被上诉人发布的投标邀请书中载明租赁期限为八年，投标须知中载明中标人应当完成租赁期限。《房屋租赁合同》第二条约定租赁期限为八年，房屋租赁合同中没有合同解除条款，没有约定被上诉人可以在上诉人逾期支付租金时可以解除合同。合同第八条约定：若上诉人逾期交付租金，被上诉人有权中止合同，并追加由此造成的损失，并未约定可以解除合同或者在逾期支付租金多长时间后可以解除合同。被上诉人作为一家国有控股公司，具备专业的法律知识，对于“中止”的涵义充分理解，不存在歧义或者笔误的可能。双方的约定没有违反法律的强制性规定，应属有效，双方的信赖利益均应该受到保护。上诉人迟延交付租金是因为被上诉人严重违约、疫情等原因，但作为被上诉人完全可以通过主张向上诉人要求支付租金，解除合同并不是其唯一的途径或也不是合同的最终目的。上诉人认为，应该结合被上诉人的违约行为及上诉人为重大装修、教学设施和完善租赁物的投入，酌情判决上诉人应该承担的租金。自2018年12月1日至2019年6月19日的租金上诉人愿意承担合同约定租金的60%，此后除了疫情期间减免4个月，其他租金上诉人愿意补足。上诉人酌情补足租金继续履行合同，并不会给被上诉人造成任何损失，解除合同不符合民法诚信公平的基本原则。 连发公司辩称，一、上诉人与被上诉人与2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人作为出租人已经在合同约定的期限内将案涉租赁物交付被上诉人使用，上诉人自2018年9月开始招生办学，实际占有使用租赁物并获得收益，且上诉人也已取得《民办学校办学许可证》，可见案涉租赁物是符合合法开办幼儿园条件的，上诉人诉称租赁物不符合合法开办幼儿园的几点条件依法不成立，其诉称被上诉人违约在先，无事实根据。 二、上诉人恶意拖欠租金，已构成严重违约。上诉人仅于2018年7月31日向被上诉人交付了2018年9月1日至2018年11月30日的租金155553元，就再未向被上诉人支付过任何费用，案涉租赁物是被上诉人通过公开招投标的形式进行出租的，上诉人应根据租赁物实际的情况，并对租赁物进行尽职调查再考虑是否参与招投标进行承租，根据《招标文件》第二部分投标须知第1.10.1条约定“投标人应充分理解招标文件的全部内容，投标文件已经提出即表明投标人已经仔细调查和了解与标的有关的一切情况”，上诉人系完全了解案涉租赁物的一切情况，但其在上诉状中又称在签订完《房屋租赁合同》之后才发现被上诉人交付的租赁物不符合合同约定的用途，因此拖欠租金，明显有悖事实。被上诉人在2019年2月18日委托福建致平律师事务所向上诉人发出律师函，要求上诉人中止双方签订的《房屋租赁合同》并支付拖欠租金，但是上诉人仍然招生办学，却拒不向被上诉人支付租金。由此可见，上诉人纯属恶意拖欠租金，构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第227条规定，被上诉人依法有权解除合同。 三、上诉人要求减免租金的诉请无事实根据和法律依据。根据《招标文件》第二部分投标须知第1.9.2约定“投标人应按元/㎡/月进行表决。在合同有限期内，出合同规定外，无论何种原因项目价格不予调整，为固定价格。投标人应考虑合同有效期内的一切风险因素”，上诉人应按合同约定向被上诉人支付拖欠的租金以及支付上诉人实际腾房并交还案涉租赁物期间的占用费，无权要求调整租金价格。 四、关于20000元保证金，因上诉人逾期交付租金导致《房屋租赁合同》提前解除，按照合同约定，该保证金应作为赔偿被上诉人的损失。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 连发公司向一审法院起诉请求：一、判令解除连发公司与爱星幼儿园于2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》；二、判令爱星幼儿园立即将坐落于连城县莲峰镇莲花花园8#、9#、10#底层（洗衣房、管理用户、幼儿园等共计建筑面积1364.5平方米）腾房并交还连发公司；三、判令爱星幼儿园支付连发公司自2018年12月1日起至将店面交还之日止的租金（2018年12月份租金为51851元，2019年年度租金为628434元，2020年租金按每月53941元计算，2021年租金按每月55558.75元计算，2022年租金按每月57225.5元计算，2023年租金按每月58942元计算，2024年租金按每月60711元计算，2025年租金按每月62532元计算，2026年租金按每月63770元计算）；四、判令爱星幼儿园赔偿连发公司因逾期交付租金的损失20000元；五、本案案件受理费由爱星幼儿园负担。 一审法院经审理认定的事实：2018年3月12日，连发公司就连城县××花园幼儿园租赁项目发布《招标文件》。《招标文件》载明：租赁期限八年；招标内容：幼儿园位于连城县××花园，总面积1364.5㎡，其中幼儿园洗衣房面积18.33㎡，管理用房（3套）面积计641.23㎡，幼儿园面积704.94㎡。2018年3月23日，爱星幼儿园向连发公司支付租赁保证金20000元。2018年3月27日，爱星幼儿园以38元／㎡／月的价格中标。2018年7月31日，连发公司作为甲方与爱星幼儿园作为乙方签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定主要内容有：“甲方同意将座落在连城县莲峰镇莲花花园8＃、9＃、10＃底层（洗衣房、管理用房、幼儿园等共计建筑面积1364.5平方米）出租给乙方作为幼儿园合法办学之用。二、租赁期限：捌年，即从2018年9月1日至2026年8月31日止。三、租金、付款时间及方法：1、租金：2018年每月租金51851元（每平方米38元），（该价格为2018年度价格，价格按每年递增百分之三），2018年租金人民币207404元。2019年度年租金人民币628434元。2020年度年租金人民币647287元。2021年度年租金人民币666705元。2022年度年租金人民币686706元。2023年度年租金人民币707308元。2024年度年租金人民币728527元。2025年度年租金人民币750383元。2026年租金510161元人民币。2、装修期：自合同签订之日起租赁物由甲方移交乙方装修，至2018年8月31日止免收租金。3、租金支付时间及方式：每年租金乙方分四期支付甲方，每三个月为一期，一次性支付该年度租金的四分之一，每期支付时间为每3个月首月的1日以前，乙方以转账形式向甲方支付租金……八、签订合同时，乙方交付20000元的保证金给甲方，如合同期满乙方未违约甲方如数退换。若乙方发生下列情形之一，该保证金作为赔偿甲方的部分损失，并且甲方有权中止合同，并追加由此造成的损失。1、逾期交付租金。……。”合同签订当日，爱星幼儿园向连发公司支付了2018年9月1日至2018年11月30日的租金合计155553元，此后，未再支付租金。2018年9月至2019年8月间，连城县教育局曾四次以爱星幼儿园存在无法提供消防验收合格备案凭证、园舍不独立等办学隐患及问题向爱星幼儿园发送整改通知书，要求爱星幼儿园进行整改，停止办学。2019年2月18日，连发公司向爱星幼儿园发《律师函》，要求爱星幼儿园在收到律师函之日起三日内向连发公司支付本应在2018年12月1日前支付的租金156590元，并且自贵单位收到本律师函之日起连发公司中止与爱星幼儿园签订的《房屋租赁合同》，直至付清拖欠的租金。2019年7月30日，涉案租赁物在连城县住房和城乡建设局验收备案。 一审另查明，爱星幼儿园从2018年9月起开始招生办学至2019年年底。 一审法院认为，连发公司与爱星幼儿园签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，依法成立生效，双方应依约履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，爱星幼儿园仅依约支付一个季度的租金后，经连发公司催收，未再支付租金属违约行为，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，连发公司作为出租人在承租人不缴纳租金时，其有权解除合同，并要求爱星幼儿园腾房并返还涉案租赁物；依据《房屋租赁合同》，爱星幼儿园仍应依约支付自2018年12月1日起至实际交还租赁物之日止按合同约定计算的租金；关于保证金20000元，双方约定返还保证金的条件为合同期满爱星幼儿园未违约，但现因爱星幼儿园逾期交付租金导致《房屋租赁合同》提前解除，根据约定，该保证金应作为赔偿连发公司的损失即用于抵扣连发公司主张的逾期交付租金损失。综上，连发公司要求解除其与爱星幼儿园签订的《房屋租赁合同》，要求爱星幼儿园腾房并交还涉案租赁物、支付租金及赔偿逾期交付租金损失的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因受新冠肺炎疫情影响，疫情期间爱星幼儿园停止办学，一审法院酌情确定连发公司减免收取三个月租金。爱星幼儿园称涉案租赁物所在的连城县××花园工程尚未取得建筑工程消防竣工意见书或建筑工程竣工消防验收备案凭证导致其无法如期申办开园，其暂停支付租金是合理的自救行为，不能构成连发公司主张解除合同的理由，爱星幼儿园具有正当理由不支付租金，连发公司无权要求爱星幼儿园支付消防验收之前的租金等辩解，因爱星幼儿园自2018年9月起已开始招生办学，实际占有使用租赁物，其辩解没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除连发公司与爱星幼儿园于2018年7月31日签订的《租赁合同》。二、爱星幼儿园应于判决生效之日起十五日内将连城县莲峰镇莲花花园8＃、9＃、10＃底层（洗衣房、管理用房、幼儿园等共计建筑面积1364.5平方米）腾房并交还连发公司。三、爱星幼儿园应于判决生效之日起二十日内支付自2018年12月1日起至实际返还租赁物之日止按合同约定计算的租金（2020年扣减三个月租金）。四、爱星幼儿园应赔偿连发公司逾期交付租金的损失20000元（已用租赁保证金抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12960.4元，减半收取6480.2元，由爱星幼儿园负担。 二审期间，爱星幼儿园为证明其主张，向本院提供了以下证据：证据一、《民办学校办学许可证》，证明：上诉人与被上诉人所租赁的租赁物的所办的幼儿园是在2020年7月16日才取得办学许可证，是因为被上诉人一直未取得消防验收。证据二、《合同书》，证明：上诉人已对承租租赁物进行装修的事实。经质证，连发公司对上述证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，认为从该许可证可以看出，被上诉人出租的租赁物是符合合同约定用途的，造成其在2020年7月16日才取得民办学校办学许可证是诸多因素影响，并非是因消防未验收。对证据2的三性均有异议，认为该合同书与本案被上诉人起诉上诉人租赁合同一案没有关联性，且该份合同的真实性无法确定，且该合同中的条款是否有实际履行无法证实。 连发公司未向本院提供新证据。 经审查，本院认为，爱星幼儿园二审提供的证据均真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采纳。 二审经审理查明，对一审查明的事实，爱星幼儿园无异议，但认为一审法院遗漏查明：1.本案涉案的租赁物的竣工消防验收的凭证是2019年6月18日才取得，该取得是在上诉人与相关部门多方努力下取得的。即被上诉人在招投标时是未取得相关的消防竣工验收凭证的。2.上诉人进行装修以及投入设备的相应的费用并未查明。连发公司对一审认定的事实无异议。对于双方均无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，2018年5月10日，爱星幼儿园与案外人石筑装饰设计工程（厦门）有限公司签订《装修工程施工合同》，爱星幼儿园将幼儿园装修工程发包给石筑装饰设计工程（厦门）有限公司，合同价款80万元。涉案租赁房屋于2019年6月18日通过消防竣工验收，爱星幼儿园于2020年7月16日取得办学许可证，开始正常招生办学。 本案双方当事人争议的焦点为：1、讼争《房屋租赁合同》解除条件是否成就？2、爱星幼儿园尚欠租金如何认定？ 本院认为，案涉《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行各自义务。连发公司作为出租方，应当向承租人交付符合合同约定用途的租赁物。讼争《房屋租赁合同》明确约定租赁房屋作幼儿园办学之用。众所周知，通过消防竣工验收合格是申请开办幼儿园的基本条件，连发公司有义务保证出租的房屋是经过消防验收合格的，但讼争租赁房屋在合同签订之后的2019年6月18日才通过消防竣工验收，连发公司向爱星幼儿园交付的讼争房屋明显存在使用瑕疵，连发公司对此存在一定过错。爱星幼儿园在合同签订后仅支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金，未再支付租金，特别是在租赁房屋通过消防竣工验收并取得办学许可证之后，仍未及时支付租金，存在违约行为，但确有连发公司违约在先行为，爱星幼儿园逾期未付租金，不构成根本违约。且爱星幼儿园在合同签订后投入巨额资金对租赁房屋进行装修并刚取得办学许可，若此时解除合同，势必产生经济损失，亦不利于在校师生生活学习的稳定，继续履行合同对双方均有利。连发公司以爱星幼儿园未按约定的期限支付租金为由主张解除合同，依据不足，本院不予支持。 如前所述，双方当事人应按合同继续履行。虽然连发公司向爱星幼儿园交付的讼争房屋存在瑕疵，但爱星幼儿园在合同签订后即占有并使用了租赁房屋，并从2018年9月起开始招生办学，实际享受了合同利益，爱星幼儿园应按约支付租金。其主张2018年12月1日起至2019年6月16日止的租金按合同约定的60%计算，无事实和法律依据，本院不予支持。因受新冠肺炎疫情影响，疫情期间爱星幼儿园停止办学，爱星幼儿园请求连发公司按照国家有关政策免除一定期限内的租金，连发公司在二审庭审中表示同意减免爱星幼儿园三个月租金，对此本院予以确认，减免爱星幼儿园2020年三个月租金。爱星幼儿园在合同签订后仅支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金，至2020年12月31日，爱星幼儿园尚欠的租金为1165754元（2018年12月份租金51851+2019年年度租金628434元+2020年度租金647287元-三个月租金161823元=1165754元），爱星幼儿园应当限期支付，此后的租金，爱星幼儿园亦应按约及时支付。关于20000元保证金，因此前双方均存在违约，合同提前解除条件不成就，双方继续履行合同，故连发公司主张爱星幼儿园赔偿逾期交付租金损失20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，爱星幼儿园的上诉部分有理，对有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第七百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省连城县人民法院（2020）闽0825民初1323号民事判决； 二、连城县莲峰镇爱星幼儿园应于本判决生效之日起三十日内向连城县连发城市建设有限公司支付自2018年12月1日起至2020年12月31日止的租金1165754元; 三、驳回连城县连发城市建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费12960.4元，由连城县莲峰镇爱星幼儿园负担8000元，由连城县连发城市建设有限公司负担4960.4元；一审案件受理费6480.2元，由连城县莲峰镇爱星幼儿园负担4000元，由连城县连发城市建设有限公司负担2480.2元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 范文祥 审 判 员 陈水柏 审 判 员 李馀彬 二〇二一年一月八日 法官助理 陈 倩 书 记 员 吴姗姗 附主要适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民法典》 第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。