江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终207号上诉人（原审原告）：陈凯，男，1987年4月22日生，汉族，住江西省南昌市湾里区。委托诉讼代理人：杨玉洁，江西华兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南昌君之家广场置业有限公司，住所地江西省南昌市新建区长堎镇长堎大道**，统一社会信用代码91360122322541192C。法定代表人：何国有，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙迪，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余家楠，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。上诉人陈凯因与被上诉人南昌君之家广场置业有限公司（以下简称君之家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凯上诉请求：1、撤销一审判决，并依法支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院适用法律错误，依法应予撤销。被上诉人隐瞒未通过消防验收的事实，与上诉人签订商铺租赁合同，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条、《合同法》第五十二条、《合同法解释二》第十四条以及《公安部关于建设工程消防监督管理规定》第八条、第十三条规定。被上诉人对外出租的建筑总面积达一万平方米以上，其对外的出租行为具有经营性、长期性，事关社会公共安全，属于《消防法》的调整范围。上诉人向一审法院提出诉讼后，被上诉人将上诉人租赁的店面上锁，以实际行为表明了不再履行合同，如合同继续有效将损害国家利益、社会公共利益，故应当认定为无效。原审法院依据《房地产管理条例》、《建设工程管理条例》为依据,未依据《中华人民共和国消防法》审理本案，认定合同有效，系适用法律错误，依法应当撤销。就同一案件事实、同一被告向一审法院提起诉讼的有八位原告，在其他三位原告未进行庭审的情况下，一审法院简单机械司法，下发判决书。综上，一审判决适用法律错误，特提起上诉，望判如所请。君之家公司辩称，一、本案法律适用的重点并非是法律位阶问题，而是《消防法》的第十三条规定是属于效力性强制性规定还是房屋使用条件强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，违反《消防法》相关规定应当属于房屋使用条件强制性规定。二、案涉君之家建材家居广场自2018年10月20日开业之后，一直处于正常经营的状态，并且曾多次接受了消防监管机关的抽查。君之家家居广场并不存在因行政机关的处罚而导致被迫停业的情况。三、君之家家居广场出租或转让的各个商铺都是独立隔间商铺，各个商铺的面积不等，但包括案涉商铺在内大多都不属于《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》需要实行消防验收制度的特殊建设工程，仅需接受消防救援机构的事后监管。四、上诉人提及集体维权的八位承租人并不非是诉讼标的共同或同一种类的共同诉讼，实质上是八起独立的房屋租赁合同纠纷案件，那么就不存在需要等待全部案件都庭审结束才能判决的情形。陈凯向一审法院起诉请求：1、请求确认陈凯与君之家公司签订的《商铺租赁合同书》无效；2、判令君之家公司返还陈凯18073元(其中质保金5000元、押金8073元、货款5000元)，以18073元为基数，自起诉之日起，按6％年利率，向陈凯支付占用资金的利息，至前述款项全部返还为止；3、诉讼费用由君之家公司承担。一审法院认定事实：2018年7月20日，陈凯与君之家公司签订《香江·君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，合同约定：君之家公司将位于南昌市新建区香江·君之家建材家居广场基础建材区2层2109号商铺出租给陈凯，商铺计租面积为85.16平方米；租赁期限为36个月，自2018年5月1日至2021年4月30日止；租金分别为：第一年48439元；第二年55357元；第三年62276元。同时，君之家公司应在合同签订之日向陈凯交纳履约保证金8073元。合同签订后，陈凯向君之家公司支付了质保金5000元和押金8073元。2018年7月27日，君之家公司将商铺交付陈凯使用，后陈凯同意被告代收的货款4972元转为租金。2019年11月8日，南昌市新建区消防救援大队向被告发出新消限字(2019)第0194号责令限期改正通知书：香江君之家建材家居广场存在下列消防安全违法行为：消防设施、器材、消防安全标志配置、设置不符合标准，未保持完好有效；封闭疏散通道、安全出口；遮挡消火栓；责令于2019年11月20日前改正。2019年12月26日，南昌市新建区消防救援大队向君之家公司发出新消限字(2019)第0236号责令限期改正通知书：南昌君之家广场置业有限公司存在下列消防安全违法行为：人员密集场所外墙门窗上设置影响逃生、灭火救援的障碍物；其他消防安全违法行为和火灾隐患：中庭摆放可燃物；责令于2020年1月9日前改正。一审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”的规定，建筑工程的验收以《建设工程质量管理条例》的规定确定验收合格可以交付使用的标准。根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条的相关规定，建设单位应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在竣工验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。竣工验收备案是行政主管机关为监管需要而收集工程建设相关情况的登记备案行为，竣工验收是否合格并不以备案为生效要件，备案行为对公民、法人或者其他组织的权利义务不产生实际影响。因此，行政主管部门颁发备案证可以证明建设工程已经验收合格，但不是确定“验收合格”的依据。案涉商铺消防验收尚未通过，属于整改范畴并非房屋无法使用。陈凯认为案涉商铺租赁合同无效，无事实和法律依据，一审法院不予支持。陈凯以合同无效为由要求君之家公司返还质保金、押金、占用资金的利息的诉讼请求，理由不当，一审法院不予支持；陈凯诉请的货款，因其自认已转为租金，故其诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈凯的诉讼请求。案件受理费已减半收取126元，由原告陈凯承担。本院二审期间，被上诉人君之家公司提交证据江西省南昌市中级人民法院作出的（2020）赣01民终2769号民事判决书，证明与本案类似情况的胡蓉诉南昌君之家广场置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，经江西省南昌市中级人民法院作出的（2020）赣01民终2769号民事判决认定“案涉《商铺租赁合同书》”系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。陈凯对君之家公司提供的证据三性均有异议，与本案无关。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十三条规定“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。……，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……”。本案中，从当事人向法院提交的南昌市新建区消防救援大队发出的《责令限期改正通知书》等证据分析，仅能证实案涉商铺在消防监督检查时被发现一定的消防安全违法行为，这些情形属于整改范畴，并非导致案涉商铺无法使用。同时，经审查，案涉《商铺租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效；陈凯以案涉商铺存在上述消防问题而主张案涉租赁合同无效的依据不足，理由不充分，应不予支持；继而，陈凯以案涉租赁合同无效为由要求君之家公司返还质保金、押金及相应利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，亦不予支持。关于质保金、押金问题，应与案涉商铺租赁合同的履行情况及租金的交纳情况一并处理。综上所述，陈凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此,依照《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由上诉人陈凯负担。本判决为终审判决。审判长  邹艳凤审判员  王 薇审判员  戴泰苛二〇二一年一月二十二日法官助理潘虹书记员罗凤玉