湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13747号原告长沙麓谷建设发展有限公司，住所地：长沙高新开发区文轩路**麓谷钰园创业大楼**房。法定代表人饶卫红，系该公司总经理。委托代理人骆波妃，湖南天地人律师事务所律师。委托代理人柳劲松，湖南天地人律师事务所律师。被告长沙功学教育科技有限公司，住所地：长沙高新，住所地：长沙高新开发区麓谷大道**软件中心大楼后栋**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人孙波。原告长沙麓谷建设发展有限公司（以下简称“麓谷公司”）诉被告长沙功学教育科技有限公司（以下简称“功学教育公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2020年12月23日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告麓谷公司的委托代理人柳劲松到庭参加诉讼，被告功学教育公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告麓谷公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2018年7月8日签订的《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》已经于2019年7月31日终止;2.请求判令被告向原告支付截至2019年8月31日（合同到期日）的房屋租金及腾退期费用9555元、违约金25981元（违约金暂算至2019年7月31日,其后的违约金请求按95.55元／日的标准算至全部租金偿清之日止）;3.请求被告立即腾退并向原告交还长沙高新区××小区××栋××号公租房（面积199.96㎡）,并向原告支付房屋占用费57528元（房屋占用费按139.972元／日标准,从2019年9月1日暂算至2020年10月15日为57528元,2020年10月16日起至实际交还房屋之日期间的房屋占用费要求按139.972元／日的标准继续计算）;四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2013年7月3日,被告与原告签订《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》,约定被告承租原告位于长沙高新区麓城印象公租房4套（3号栋706710、715、716号房）,面积199.96㎡,租期为2013年7月8日至2018年7月7日,每季度租金7199元,租赁期间的水电、燃气、物业管理等费用由被告承担。被告应按季度提前15天预缴租金,否则每逾期一天按应交租金总额的百分之一支付违约金,逾期超过30日的,原告有权终止合同。租赁期满或合同提前解除的,被告应在合同解除或终止日腾退房屋,清退住房人,结清租金、水电、燃气、物业管理等费用。被告未按期腾退的,自逾期之日起还应按双倍租金支付逾期房屋占用费。上述租赁合同期满后,双方于2018年7月8日续签合同,租赁期从2018年7月8日至2019年7月31日,租金标准为每季度7200元,其他合同内容均与2013年7月31日租赁合同一致。续租期间,被告屡次拖欠租金,原告多次催告未果。2019年7月31日租赁到期后,原告多次催告被告交清租金并问被告是否续租，被告既不同意续租,又拒不配合办理腾退手续,继续违法占用原告房屋。为此,原告多次向被告发出清退通知,但被告态度恶劣、拒不腾退,至今仍强行占用原告房屋,且拒不支付费用,严重损害原告权益。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告功学教育公司未到庭参加诉讼，但向本院提交了书面答辩意见，辩称：一、本案不属于人民法院民事诉讼案件受理范围。公共租赁住房是具有社会保障性质的住房，受到政府部门规章制度规制,只有符合政策规定才能成为承租人。出租人取得合同当事人地位及其租赁行为受到政府文件调整,只能与政府认可的、具备签约资格的承租人签约,不能自主选定承租人。租赁合同当事人受制于政府,接受政府监督指导,出租人与承租人地位不平等,原告与被告不属于平等主体之间的民事权利义务关系，不属于人民法院民事诉讼受理范围。二、原告以合法形式掩盖非法目的。被告的公共租赁住房是人民政府按照严格准入制度审批，经过申请、审核、公示、登记等法定程序，是被告经行政审批原始取得的用益物权。公共租赁住房使用期限法律尚无明确规定，租赁期限长，原告与被告于2018年7月8日续签的《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》于2019年7月31日到期后自动延期，原告混淆债权与物权，其请求确认解除合同没有事实和法律依据。三、原告诉讼时效届满。依据原告计算方式，自2013年7月1日至2020年12月18日期间的银行账户明细显示，2015年第三季度没有租金支付记录，原告明知被告欠交租金，故自2015年10月7日起原告就能够行使诉讼请求权，拖了近六年时间，早就超过了诉讼时效。原告提交的合同到期通知和短信记录是原告单独一方提供的电子数据，无被告签字盖章确认，难以识别是否经过修改，被告不予认可。四、原告违反法律、行政法规的强制性规定。2012年长沙市物价局、市住房保障局公布了长沙市公共租赁住房租金指导价格，根据市内不同的地段和房屋时间，执行分类计价，每平方米的月租金在6元至17元不等。竣工时间5年以内（含5年）的住宅按100%计算，5年至10年的住宅按90%计算租金指导价格。原告公共租赁住房位于长沙市岳麓区××路××号，该位置在长沙市××行政区域范围内，属于五类地段，五类地段电梯房的月租金基准价为8元／平方米,原告公共租赁住房竣工时间为2013年6月。原告价格大于8元／平方米属于价格违法行为。五、原告物业服务费重复收费。2014年原告单方面选聘与自己有关联的物业管理企业进驻公共租赁住房小区开展物业服务，每月1.5元／平方米长期强制性收取物业服务费。原告是公共租赁住房所有权人,也是建设单位,有履行交纳物业服务费的义务。原告擅自改变法定收费对象,重复收费,扩大收费范围,增加强制性收费项目。六、原告编制虚假财务报告。被告自2013年7月1日至2020年12月18日期间的银行账户明细账显示,被告共支付原告租金144987元,物业服务费22502元,保证金7199元,三项费用合计支付174688元。原告租金情况,依据合同租赁面积共199.96平方米。位置在五类地段电梯房的法定月租金为8元／平方米,第一份合同时间2013年7月至2018年7月,共计五年,竣工时间5年以内（含5年）的住宅按100%计算租金,第一份合同租金合计95981元。第二份合同时间2018年7月至2019年7月，共计一年，竣工时间5年至10年（含10年）的住宅按90%计算租金,第二份合同租金合计17277元。第一份合同和第二份合同租金合计113258元。实际计算结果,被告总支付174688元减原告总租金113258元等于61430元,实际被告提前超额支付租金61430元。原告要求被告支付截至2019年8月31日的房屋租金9555元，还有占用费、腾退费、违约金等费用，纯属原告虚构事实,蓄意策划编制虚假财务报告。七、原告漠视被告客观情况的正当理由（一）原告有违法物价行为，原告拒不执行政府指导价,不出示合法有效的收费依据,擅自提高收费标准,改变法定收费对象,重复收费。（二）原告有故意侵权行为，原告纠集、指使他人利用虚假信息、电话骚扰、强闯住宅、限购水费、限制出行等过激方式驱赶承租人,威胁、要挟被告强行索要费用,妨碍正常生活。（三）原告有徇私舞弊行为，原告管理人员为了单位和个人谋取私利，故意违反事实和法律,颠倒黑白。（四）原告不贯彻落实上级保基本民生、保市场主体决策部署，住户因患大病，经济上出现了暂时困难,无力支付到期费用,原告出于社会责任和人道主义应该同意延缓支付租金。（五）被告是小型微利企业，近几年物价飞涨,非常时期被告延迟支付实属正常。（六）国家财务政策调整，租金要求被告统一汇集支付,被告财务人员挪用科研费用及时足额支付给原告,被告承担了原告财务风险。因国家财务政策调整,科研项目专项经费必须做到专款专用,严禁挪作他用。（七）被告、原告、物业管理企业涉及关系错综复杂。经济纠纷的形成是诸多因素长期影响的结果,各方利益不一,目前要根本解决问题十分困难。（八）被告受到经济危机影响，资金不足，生产经营发生严重困难，是被告不能克服的客观情况。（九）新冠病毒疫情使被告客观情况发生重大变化。八、原告合同采用格式条款订立合同，选择性排除法律规定、减免租赁行为所发生的责任，把风险转移给被告,加重被告责任,限制并且剥夺被告权利的行使。被告无法磋商变更合同内容，只有接受与否的自由。格式条款中有“违反法律行政法规的强制性规定”、“违反平等原则”等情况的，是无效条款。九、原告诬告陷害恶意诉讼，原告管理人员为逃避财务责任，把自身管理问题，无中生有地转换成欠租强加于人，获取不正当利益。综上,被告没有欠租事实和违约行为，是原告管理人员黄昭鹏没有按法律、法规规定的职责要求行事,拒绝履行职责,玩忽职守，导致被告从事的商业活动产生重大不良影响,给被告实际造成精神和物质损失,被告就此请求免费延长五年租期。小微企业资金拖欠，是正常的商业信用,不可能完全避免,不应该强行清理。原告提出的诉讼请求既不符合事实,也没有法律依据。请求驳回原告的诉讼请求,诉讼费用由原告负担。经审理查明，长沙高新区公共租赁住房开发有限公司于2016年7月1日更名为长沙麓谷建设发展有限公司（即本案原告）。2013年7月3日，长沙高新区公共租赁住房开发有限公司（甲方）与被告功学教育公司（乙方）签订《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》，约定：“第一条房屋基本情况甲方提供的定向配租的公共租赁住房（以下简称“公租房”）坐落于麓城印象公租房，房屋建筑结构为框剪，建筑面积199.96平方米，共计4套（详细见附件）。第二条房屋用途乙方租赁的公租房经长沙仅限经高新区公租房管理办公室（以下简称“公租房办公室”）审批合格的获得公共租赁住房保障资格的乙方员工及其家属（以下简称“住房人”）居住。未经甲方同意,乙方及住房人不得改变房屋用途,也不得转租（借）。第三条租赁期限租赁期限为:2013年7月8日至2018年7月7日。第四条租金标准及付款方式公租房租金按《长沙高新区公共租赁住房（归集类）管理实施细则（试行）》（长高新管发［2011］55号）、《关于对有关条款作补充说明的通知》（长高新管发［2012］52号）规定的标准:从2013年7月8日起至2018年7月7日止按每平方米12元／月计取;计租面积按合同第一条约定的建筑面积计算（如约定的建筑面积与产权证上载明的建筑面积不一致的,按产权证面积为准计算,但建筑面积误差在正负3%以内时,不作调整）。具体租金金额及支付方式为:每季度租金7199元。乙方按季度缴纳租金,在签订本合同时预缴第一个季度租金合计人民币（大写）柒仟壹佰玖拾玖元（￥7199元）,以后的季度租金应提前15日（含本日）预缴。如有不足整月的,按实际天数计收租金（计算公式:实际天数×日租金,日租金按照月租金除以30天计算）。第五条合同履约保证金本合同签订时,乙方按叁个月的租金标准向甲方缴纳合同履约保证金人民币（大写）柒仟壹佰玖拾玖元（￥7199元）。合同期满或终止后,乙方无违约事项和其他损害甲方权益之行为的,甲方自乙方腾退出房屋之日起15个工作日内退还合同履约保证金。第六条日常管理（一）乙方及住房人必须严格遵守长沙高新区公共租赁住房管理有关规定,承诺所填写的单位情况、员工收入、住房情况及提供的相关材料真实有效,并同意公租房管理办公室和甲方随时调查核实乙方单位情况及乙方单位员工的工作、收入、住房、纳税、社会保险费缴纳等情况……（三）乙方承租房屋范围内的人员、卫生、消防、安企、计划生育等管理由乙方自行负责,且必须符合相关的法律和政策规定。承租区域外的公共设施管理按《物业管理合同》执行。乙方应在本合同签订之日起5日内与房屋物业管理单位签订《物业管理合同》。（四）乙方住房人须服从甲乙双方、公租房管理办公室、社区居委会和物业管理单位的统一管理,不得擅自转租（借）给他人,不得在公租房内从事违法活动,不得改变房屋结构,不得破坏房屋及小区的设施和环境,除了非乙方及住房人造成的房屋主体结构、渗漏水、地板砖、主管道以及公、地板砖维修外,均由乙方负责。（五）公租房管理办公室和甲方可以直接或委托物业管理单位定期和不定期对乙方及住房人履行租赁合同约定的情况和公共租赁住房保障资格进行监督检查及日常巡查，乙方和住房人应予以配合，如实提供资料、反映情况……第七条退出管理（一）乙方因财税关系转移、政策变化等原因不再符合公租房住房保障资格的,甲方有权终止本合同,要求乙方退出公租房,乙方应予配合。（二）住房人不再符合公租房入住条件（含政策变化等原因）的,乙方应及时负责督促其退出公租房居住。住房人丧失入住条件后7日内,乙方未督促其退出公租房的,甲方有权终止本合同。（三）乙方或住房人有下列行为之一的,甲方有权终止本合同,收回公租房,取消乙方及住房人的公租房住房保障资格和租金补贴政策资格。1、提供虚假证明材料等欺骗方式取得公租房的;2、转租、出借的;3、未经甲方同意,改变公租房结构或使用性质的;4、在公租房中从事违法活动的;5、严重违反租赁合同约定,拒不整改或整改不及时的;6、乙方未将住房财政补贴实际落实到住房人的（仅适用于住房人个人缴纳房屋租金的情况）；7、逾期30日以上,未缴纳租金的。（四）乙方如需提前终止本合同,应提前三个月书面通知公租房管理办公室和甲方,经公租房管理办公室和甲方书面同意后,方可提前终止。（五）租赁合同期满,乙方如需继续租赁公租房,应提前三个月书面通知公租房管理办公室和甲方,公租房管理办公室和甲方在合同期满前一个月向乙方正式书面答复,如同意继续租赁,则续签租赁合同,租金标准按高新区相关规定执行。同等条件下乙方有优先续租权。（六）如任一方不同意期满续租或合同提前终止的,乙方应在租赁期满日或合同终止日腾退公租房、清退住房人,并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的,乙方应按甲方要求恢复、修理和赔偿。违约金、赔偿款及乙方其他应付费用在履约保证金中扣除，不足部分由乙方补足……第九条违约责任（一）租赁期间甲乙双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,给另一方造成损失的,由违约方赔偿损失。（二）乙方未按合同约定时间交付租金,超过7个工作日（法定节假日除外）,则从违约之日起,每日按应交租金总额的1%向甲方支付违约金……（四）租赁期限届满或合同提前终止的,如乙方未按时腾退公租房,则从违约之日起,每日按2倍租金标准向甲方支付房屋占用费。（五）合同约定的其他违约责任。第十条其他（一）乙方在入住后,对公租房有关配套、管理、维修等事宜,可提出意见,并和甲方协商一致后签订补充合同。（二）乙方承租期间,因乙方住房人正常使用产生的水、电、燃气、有限电视、网络、物业管理等费用均由乙方住房人承担。如住房人未按时支付的，由乙方承担连带责任。（三）本合同履行过程中，如高新区管委会对长高新管发［2011］55号，长高新管发［2012］52号等与公租房政策相关的现行规范性文件进行修改，则承租企业及住房人资格、租金标准等事项按新修改的规定执行。（四）本合同未尽事宜,由甲、乙方双方另行议定,并签定补充协议。第十一条合同生效本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规执行。本合同自双方签字并盖章之日起生效。第十二条争议的解决本合同在履行中发生争议,由甲、乙双方协商解决。如协商解决不能解决,任何一方可交由合同履行地（即长沙市岳麓区××人民法院诉讼解决……”。上述租赁合同期满后,原告麓谷建设公司与被告于2018年7月8日续签了书面合同,租赁期从2018年7月8日至2019年7月31日,租金标准为每季度7200元,其他合同内容均与2013年7月3日所签订的《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》一致。上述租赁合同履行期间,被告未依约向原告按时足额支付租金。2019年7月31日，双方约定的租赁期限届满。合同届满前，被告共计欠付原告租金14354元（已核减被告分别于2018年12月29日补交的10000元、2019年7月17日支付的2500元、2019年8月26日补交的2500元、2019年9月30日补交的1600元、2020年3月30日补交的1元、2020年11月18日补交的1元以及2017年至2018年度原告获得的政府补贴款9122元），原告多次催讨，未果。现被告仍在占用涉案房屋。上述事实，有当事人当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》、《续租申请报告》、合同到期通知、短信记录、公租房房屋清退书、照片、银行流水，被告提交并经原告质证的《住房保障资格确认通知书》复印件、银行流水复印件等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告麓谷公司出租给被告功学教育公司的涉案房屋虽然为公租房，但双方系平等的民事主体，双方签订的涉案《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》系平等民事主体之间签订的房屋租赁合同，因此，本案属于民事诉讼的受案范围。原告麓谷公司与被告功学教育公司签订的《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告按时足额履行租金支付义务。然被告在合同履行过程中未依约按时足额向原告支付房屋租金，且租赁合同终止后也未腾空涉案房屋退还给原告，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于原告的各项诉请，本院具体分析如下：关于原告要求确认原告与被告于2018年7月8日签订的《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》已经于2019年7月31日终止并要求被告返还涉案租赁房屋的诉请，因该租赁合同约定的租赁期为2018年7月8日至2019年7月31日,合同的履行期现已届满，且被告此后未再依约向原告履行租金支付义务。因此，双方之间的租赁合同已因合同期限届满而终止，故对原告的上述诉请，本院予以支持。合同终止后，被告理应及时将涉案房屋返还给原告。关于原告要求被告支付欠付租金的诉请。涉案租赁合同履行过程中，被告未依约按时足额向原告支付房屋租金，陆续共计拖欠原告2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金共计14354元，故对欠付的租金，被告理应支付给原告，核减被告已支付的7199元保证金后，被告还应支付原告2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金7155元。关于原告主张的违约金，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，则应当予以调整。因此，虽然双方在涉案租赁合同中约定了违约金的计算标准为欠付租金金额的1%，但是该违约金标准明显过高，且原告并未提供相应的证据证明被告的违约行为给其造成损失的具体情况，故对原告主张的违约金，本院根据被告违约的实际情况酌情予以调整，酌定由被告一次性支付原告违约金6000元。关于原告要求被告按139.972元/日的标准支付房屋占用费至实际交还房屋之日止的诉请。因涉案租赁合同已于2019年7月31日终止，现被告仍在占用原告房屋,故对2019年8月1日起的房屋占有使用费，被告理应支付给原告。虽然双方在涉案租赁合同中约定了房屋占用费为每日按2倍租金标准，但是该占用费标准明显过高。本院以双方在涉案租赁合同中约定的2400元/月的租金标准计算房屋占用费，由被告自2019年8月1日起按照2400元/月的标准向原告支付房屋占用费至被告实际将涉案房屋返还给原告之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、确认原告长沙麓谷建设发展有限公司与被告长沙功学教育科技有限公司于2018年7月8日签订的《长沙高新区公共租赁住房租赁合同》于2019年7月31日终止；二、限被告长沙功学教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案位于长沙高新区××小区××栋××号公租房腾退后返还给原告长沙麓谷建设发展有限公司；三、限被告长沙功学教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告长沙麓谷建设发展有限公司支付租金7155元，违约金6000元，并应自2019年8月1日起按照2400元／月的租金标准向原告支付房屋占用费至其将位于长沙高新区××小区××栋××号公租房返还给原告之日止；四、驳回原告长沙麓谷建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1063元，由原告长沙麓谷建设发展有限公司负担163元，由被告长沙功学教育科技有限公司负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年一月十二日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。