江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4464号上诉人（原审原告暨反诉被告）：深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司，住所地：江西省瑞金市象湖镇象湖大道东侧赣闽商贸物流园****，统一社会信用代码：91360781MA36W1D83F。法定代表人：卢胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾剑，江西凯莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛书霖，江西凯莱律师事务所实习律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：钟君华，男，1973年4月30日生，汉族，住瑞金市。委托诉讼代理人：钟子健，江西赣瑞律师事务所律师。上诉人深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司（以下简称“今典瑞金公司”）因与上诉人钟君华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初4209号民事判决，向本院提起上诉.本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人今典瑞金分公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回今典瑞金公司赔偿钟君华房屋装饰装修损失26248元、货物损失68418元，合计损失94666元的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，改判驳回今典瑞金公司支付钟君华鉴定费用15200元的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由钟君华承担。事实与理由：一、一审判决认定基本事实不清，双方当事人签订的租赁合同约定交付租赁商铺属于“现状交付”，今典瑞金公司以未装门窗的商铺按现状交付给钟君华。钟君华在收到商铺后，其明知商铺未装门窗，下雨会出现雨水淋到屋子里的情形下，钟君华出于侥幸心理忽视门窗装修、雨水处理工作而直接装修商铺，造成材料污损、装饰物浸湿，系其自陷风险的情形，今典瑞金公司不存在交付瑕疵，一审判决交房后租赁房屋渗水、漏水94666元损失由今典瑞金公司承担缺乏事实依据；二、一审判决今典瑞金公司承担商铺渗水给钟君华造成的所有货物损失，包括钟君华不采取措施故意造成的扩大损失68418元。《资产评估报告》所评估的货物损失的鉴定材料系钟君华单方面提交的证据材料，没有真实、充分证据证明鉴定人所评估的一系列毁损货物发生损毁的地点位于钟君华承租的赣闽物流园第28栋商铺里。同时，《资产评估报告》的房屋装修装饰物损失评估认定价值有误，并未客观公允反映该财产的价值损失。今典瑞金公司所请相关专业人员根据装修装饰物毁损程度及市场行情价值进行了客观评估，该装饰装修物的损失价值评估为1.6万元至2万元之间，《资产评估报告》中的房屋装修装饰物各项装饰重置单价过高，评估总价金额过大，不符合客观事实和市场行情价值。一审法院忽视评估报告所评估事项与案件关联性及评估事项价值的准确性，在证据不足情况下，直接以《资产评估报告》为依据判决上诉人承担评估鉴定的货物损失、房屋装修装饰损失和鉴定费用，有违公平原则，请求二审法院依法改判。钟君华辩称，今典瑞金公司以合同载明现状交付为由，主张商铺四楼门窗应由钟君华安装，漏雨损失由钟君华自行承担，显然不能成立。首先，今典瑞金公司不是涉案房屋的开发商，而是基于开发商与买受人之间的协议，由开发商统一将房屋交给今典瑞金公司用于出租，房屋门窗安装完好是房屋交付的基本条件，在一审庭审中今典公司也承认了后期门窗是由今典瑞金公司或者开发商进行安装，在房屋出租初期，今典瑞金公司是承诺了尽快会把门窗安装好，钟君华基于该承诺才入驻涉案房屋中，因此门窗安装不是钟君华的义务。其次，房屋租赁合同的标的物，出租人也负有瑕疵担保责任，应当保证出租的房屋要能够达到和保持合同目的的要求，像没有安装门窗以及墙体顶层顶板墙根伸缩缝到处存在雨水渗漏的情况下，今典瑞金公司就负有及时维修整改的义务。再次，现状交付不意味着是对房屋质量要求而进行的约定，如果说今典瑞金公司认为现状交付就可以对其相应的雨水渗漏导致的损失予以免责的话，那么其作为格式条款提供方应当对该条款进行提示和说明，但从合同其后条款可以看出今典瑞金公司并没有进行及时说明，没有以另外形式向钟君华提示说明，合同更没有明确四楼门窗需要钟君华自行安装。最后，上诉人钟君华承租了商铺，存在雨水渗漏的原因不仅仅在于四楼未安装门窗，未安装门窗只是雨水渗漏原因之一，房屋本身的质量问题也是雨水渗漏的重要原因，因此，今典瑞金公司以现状交付为由主张其不承担责任，是不能成立的。一审中钟君华提供了大量证据，包括照片、视频及与今典瑞金公司相关工作人员的通话录音，均可以证明钟君华在承租期间因为今典瑞金公司出租房屋存在严重质量问题导致雨水渗漏，给钟君华存放的商品造成了巨大损失，完全可以证明雨水渗漏与钟君华之间的损失的因果关系，且鉴定评定的损失仅仅是钟君华巨额损失中的较小部分，反而是被淋坏的商品绝大部分被钟君华丢弃，鉴定机构仅对仅存在商铺之内少部分商品进行鉴定，因此，鉴定评定的损失是现实损失，不存在因钟君华未采取措施而导致的扩大损失。综上，请求二审法院驳回今典瑞金公司的上诉请求。钟君华上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第五项、第六项判决，改判驳回今典瑞金公司的一审诉讼请求，并改判今典瑞金公司支付钟君华补救措施费用22000元；2.一审（含本诉、反诉）、二审案件受理费由今典瑞金公司承担。事实与理由：一、一审法院对涉案房屋自钟君华承租使用以来即存在着持续且严重的漏水问题业已查明，且已认定今典瑞金公司负有维修和赔偿义务，钟君华因租赁的房屋持续严重漏水根本无法正常经营使用，合同根本目的无法实现，今典瑞金公司出租的房屋未能达到和保持约定的租赁用途，致使钟君华无法正常使用租赁房屋，本应免除2019年租金，一审判决钟君华支付2019年租金属适用法律错误；二、钟君华因承租房屋漏水而对被淋货物搬运、分拣、晾晒所支出的补救措施费用属于必然发生的合理费用，一审判决以证据不足为由未予支持，属认定事实错误。请求二审法院依法改判。今典瑞金公司辩称，1.钟君华所承租的房屋按照合同约定是现状交付，今典瑞金公司将商铺按照现有房屋状况、相关批文，现有附属设施设备状况等设施配套状况交付给钟君华，即履行了合同义务，合同现状为毛坯状建筑物，门窗未安装，房屋处于未封闭状态，按现状交付房屋是合同约定事由，是双方合意行为，这种合意行为不违反法律规定，司法解释对房屋租赁物的有效性也是以获得房屋规划设计为前提，而不是以房屋竣工验收为前提，所以毛坯房的交付或者房屋现状交付就不违背法律规定，所以双方合意行为就应得到法律支持和确认。在合同明确约定事实基础上，钟君华在使用现有建筑物时基于自身的不管是故意或者过于自信的过失，没有对现有建筑物进行封闭即开始一楼店铺装修，且把部分材料运到二楼存储，在雨季由于门窗未封闭遭受自然风雨淋湿导致楼上存货及楼下装修的损失，其过错自然在于钟君华。钟君华强调租赁房屋持续严重漏水无法正常经营，不符合合同约定的现状，合同约定建筑物符合店铺使用的部分义务是由上诉人钟君华自行完善履行，不应强加给建筑物出租方。2.关于钟君华提到鉴定事情，今典瑞金公司也有意见，现有资产评估报告中列明的6万多元财产并没有说明这财产是什么原因造成损害的，也没有说明货物损害与商铺漏水渗水之间具有因果关系，完全可以合理怀疑钟君华为了达到扩大损失目的有意地将其在其他货仓受潮或损害的货物搬运到本案房屋所在二楼，进而让评估机构评估扩大损失。资产评估报告评估的房屋装修装饰损失不符合法律规定，资产评估报告中所列明的装饰物重置单价不符合国家定额标准，是明显的超高适用标准评估，其实际损失就是1万多元，而本案中评估为3万多元，今典瑞金公司对此不予认可。至于钟君华提到的大量人力、机械将其他地方的损害物品进行搬运分拣再堆积到诉争房屋内进行评估的所谓的合理费用，更不应承担。综上，恳请二审法院依法驳回钟君华的上诉请求并支持今典瑞金公司的上诉请求。今典瑞金公司向一审法院起诉请求：1.判令钟君华支付今典瑞金公司租金134762元；2.判令钟君华支付今典瑞金公司违约金69132元（134762×17天×1%×30%，暂计自2018年12月16日起于起诉之日）；3.判令钟君华承担本案全部诉讼费用。庭审时，今典瑞金公司变更诉讼请求为：1.判令钟君华支付今典瑞金公司租金741191元（2019年1月1日至2019年11月30日）；2.判令钟君华支付今典瑞金公司违约金491207元（2019年2月15日至2019年11月14日）。钟君华向一审法院反诉请求：1.判决今典瑞金公司赔偿钟君华因租赁房屋漏水导致的各项损失(含装修装饰物损毁损失、货物损毁损失、货物积压损失、装修补助费损失、经营利润损失、补救措施费用，详见损失清单)共计987874.5元；2.本案受理费、鉴定费等由今典瑞金公司承担。一审法院认定事实，2017年11月22日，双方当事人签订了《赣闽商贸物流园商铺租赁合同》，约定：1.钟君华承租今典瑞金公司位于瑞金市，其中123、125、126、149、150、151号6间商铺一层合计面积194.67㎡，按每平方米60元计得租金11680元，其余42间商铺一层合计面积1392.53㎡，按每平方米40元计得55701元，合计每月租金67381元；2.租期自2018年1月1日至2021年12月31日止；3.合同保证金67381元，若无违法经营、违约行为、拖欠各种费用、商铺损坏，在合同期满后予以退还（不计息）；4.出租方给予2830002元折扣，折后合同期总租金为404286元。其中①②2019年1月1日至2019年2月28日租金134762元，于2018年12月15日前交清，2019年3月1日至2019年12月31日租金为0元。③2020年1月1日至2020年2月28日租金134762元，于2019年12月15日前交清，2020年3月1日至2020年12月31日租金为0元。④2021年1月1日至2021年1月31日租金67381元，于2020年12月15日前交清，2021年2月1日至2021年12月31日租金为0元；5.承租方在合同期内终止履行合同或改变商铺用途、转租、停止经营、改建商铺、单方解除合同，不享有租金折扣，应按实际履行期限及合同约定租金标准据实交付租金及其他费用；6.承租方未按时缴纳租金及相关费用，自逾期之日起，应按逾期天数乘以应交费用总额再乘以1%向出租方交纳滞纳金……。合同签订后，钟君华向今典瑞金公司支付了保证金67381元、2018年1月1日至2018年1月31日租金67381元，今典瑞金公司亦向钟君华交付了商铺。2018年1月1日起钟君华陆续运送货物进承租商铺。之后，钟君华在商铺西北处进行了大王椰板材展示区域装修。钟君华在使用租赁商铺期间，发现因商铺的顶层楼面、墙根开裂、顶层门洞未安装防盗门及门槛、伸缩缝未作防雨水处理等原因，一到雨天即发生不同程度的渗水、漏水，造成放置于商铺内的物品及屋内装修被淋湿、浸泡，为此钟君华曾多次与今典瑞金公司及其物业管理部门进行报告、磋商，并对个别现场进行了拍照、录相，也对部分电话磋商内容进行了录音，但渗水、漏水长期未得到解决。因双方当事人长期因商铺渗水、漏水以及渗水、漏水带来的损失无法达成一致处理意见，钟君华未按合同约定于2018年12月15日前交纳2019年1月1日至2019年2月28日租金134762元，此后也未再交纳租金，引起诉讼。在诉讼过程中，经江西求实司法鉴定中心鉴定，钟君华在诉讼期间提交的录音、录像、相片资料真实，并作出赣求司（2020）声鉴字第0405号《江西求实司法鉴定中心声像资料鉴定意见书》。经江西东升资产评估有限公司评估，作出（2020）81号财产损失价值资产评估报告，证明钟君华因商铺渗水、漏水造成房屋装修装饰损失26248元、货物损失68418元，合计损失94666元。上述鉴定费用分别为7200元、8000元，合计15200元。一审法院认为，一、双方当事人签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，今典瑞金公司要求钟君华支付2019年租金134762元，予以支持。二、合同履行期间商铺渗水、漏水，钟君华要求作为出租方的今典瑞金公司进行维修，符合法律规定，今典瑞金公司未履行维修义务期间造成钟君华损失，应予赔偿。三、钟君华向今典瑞金公司报告渗水、漏水及损失情况后，今典瑞金公司未及时进行维修、赔偿，与钟君华形成了债的关系。钟君华未及时交纳2019年房屋租金也与今典瑞金公司形成了债的关系。今典瑞金公司维修、赔偿义务在先，钟君华交纳2019年的租金义务在后，根据当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故钟君华未及时交纳2019年租金不属于违约，今典瑞金公司要求钟君华支付逾期付款违约金，不予支持。四、根据鉴定，钟君华因租赁房屋渗水、漏水造成的房屋装修装饰损失26248元、货物损失68418元，合计损失94666元，因该损失均因今典瑞金公司出租给钟君华的商铺存在使用瑕疵造成，故该损失均应由今典瑞金公司承担。因今典瑞金公司否认该损失存在，拒绝承担损失责任，故相关鉴定费用15200元应由今典瑞金公司承担。五、钟君华要求今典瑞金公司承担货物积压损失340352.4元的70%、经营利润损失615000元、装修补助损失22400元、补救措施费用22000元，证据不足，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十二条、第二百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项之规定，判决：一、钟君华应当向今典瑞金公司支付2019年商铺租金134762元；二、驳回今典瑞金公司的其他诉讼请求；三、今典瑞金公司应当赔偿钟君华房屋装修装饰损失26248元、货物损失68418元，合计损失94666元；四、今典瑞金公司应当支付给钟君华鉴定费用15200元；五、驳回钟君华的其他诉讼请求；六、上述第一、三、四项相抵，钟君华仍应向今典瑞金公司支付24896元，该款限于判决生效后十五日内付清。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19036元（今典瑞金公司已预交），反诉案件受理费6839元（钟君华已预交），合计25875元，由今典瑞金公司承担12726.5元，由钟君华承担13148.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钟君华向本院提交照片25张，拟证明案涉商铺至今存在漏水情况。今典瑞金公司质证认为，证据反映了两类损失，一类是堆积在二楼的货物，一类是一楼装修存在因漏雨造成的损害，这两份证据所载明的事实是，在今典瑞金公司将毛坯建筑物租赁给钟君华之后，钟君华怠于对建筑物进行封闭致使未封闭的窗门因自然漏水导致部分损失，不能证明今典瑞金公司提交的建筑物本身存在建筑质量的瑕疵问题，钟君华没有通过司法鉴定说明建筑物存在下沉、楼顶开裂确属于存有建筑质量的事实。这份证据只能证实钟君华怠于行使其自身完善建筑物达到其使用目的的原因，不能证明这种损失与今典瑞金公司之间是违背了合同明确约定的条款或义务导致的。本院经审查认为，钟君华提交的照片不足以证实其证明目的，本院对其证明目的不予采信。二审期间，本院于2021年1月13日组织双方当事人至案涉租赁房屋进行现场察看，现场有现货板材运输，房屋一楼、二楼、阳台等数处存有防水修缮等痕迹。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于今典瑞金公司是否应当对钟君华的损失承担责任。今典瑞金公司与钟君华签订的《赣闽商贸物流园商铺租赁合同》系当事人真实意愿，合法有效，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，上诉人今典瑞金公司主张其已按照合同约定现状交付租赁物，对此，本院认为，合同虽约定了现状交付，且今典瑞金公司确已将租赁物交付钟君华，但今典瑞金公司交付的租赁物并非仅为未安装门导致雨水淋湿货物，而且在钟君华使用过程中，租赁房屋还有多处漏水、渗水，该事实有钟君华一审提交的视频、照片等声像鉴定材料为证，也即今典瑞金公司提供的租赁物在租赁期间并未完全符合约定的用途，一审法院认为因租赁房屋渗水、漏水的损失由钟君华承担并无不当。关于2019年房屋租金，钟君华依据双方当事人签订的《赣闽商贸物流园商铺租赁合同》于2018年1月1日起开始对案涉租赁物占有、使用，其主张免除2019年租金无合同及法律依据，本院不予支持。但因合同履行过程中，今典瑞金公司未及时对租赁物进行维修，一审法院未支持今典瑞金公司主张的租金逾期付款违约金并无不当，且今典瑞金公司并未就租金逾期付款违约金提起上诉，本院予以确认。关于钟君华的损失，经江西东升资产评估有限公司赣东升评报字（2020）81号评估报告鉴定，房屋装修装饰损失26248元、货物损失68418元，合计94666元。今典瑞金公司主张该鉴定报告所评估鉴定的货物损失缺乏事实依据，鉴定损失评估认定价值偏高，对鉴定报告的真实性、关联性均提出异议。根据审理查明的事实，鉴定机构及鉴定人员具有资产评估资质，鉴定程序合法，在一审法院组织下，双方当事人代表及鉴定机构评估人员于2020年4月30日前往现场进行实地查看并形成了现场勘验记录，鉴定机构根据钟君华提供的材料和现场测量、清点的数据进行评估。本院认为，今典瑞金公司未能提供充分证据证实鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足或有相反证据足以推翻该鉴定结论，一审法院依据该鉴定报告认定钟君华房屋装修装饰损失、货物损失并由今典瑞金公司承担本案鉴定费用，处理并无不当。关于钟君华主张补救措施费用22000元，钟君华未提交充分的证据予以证实具体损失费用，且钟君华作为承租方也应当采取合理措施防止损失扩大，对该笔费用，本院不予支持。综上，上诉人今典瑞金公司、钟君华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5940元，由上诉人深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司承担2497元，由上诉人钟君华负担3443元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  王阿婷审 判 员  黄 婧二〇二一年一月二十六日代理书记员  雷 娜