陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终14454号上诉人（原审被告）：陕西科圣文化发展有限公司，住所地:西安市新城区解放路280号。法定代表人：陈运田，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾峰，陕西迪拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安丝韵装饰有限公司，住所地：西安市新城区卫民巷小区3号楼。法定代表人：赵国选，总经理。被上诉人（原审被告）：马培忠，男，1958年10月2日出生，汉族，住西安市莲湖区铁塔寺路八号一栋2单元六层2号.上诉人陕西科圣文化发展有限公司（以下简称科圣公司）因与被上诉人马培忠、西安丝韵装饰有限公司（以下简称丝韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。科圣公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判马培忠向科圣公司支付自2016年4月15日至实际腾房之日为止的房屋租金，按照每月2792元（计算标准：139.6㎡×20元/月）、物业服务费（计算标准：139.6㎡×1.5元/月）以及逾期支付房屋租金、物业费的资金占用费（按照年利率6%标准计算至实际支付之日止），均应计算至实际支付之日为止；2.判令丝韵公司对上述房屋租金、物业费以及逾期支付租金、物业费的资金占用费承担连带责任；3.马培忠、丝韵公司承担本案上诉费用。事实与理由：一、原合同约定三年后参照租赁房屋邻居的市场价格定租金，考虑到租金上涨的因素，承租人应当按照每平米20元/月的价格向出租人支付租金。涉案房屋面积139.6㎡，租金应为139.6㎡×20元/月/㎡=2792元/月。二、丝韵公司于2014年11月告知科圣公司转租事宜，科圣公司未置可否，故该转租合同有效。科圣公司与丝韵公司的《房屋租赁合同》于2017年12月26日到期，根据合同规定，丝韵公司不得晚于2017年10月26日书面通知科圣公司其不愿意继续履行合同。科圣公司未收到丝韵公司任何关于不愿意履行房屋租赁合同的书面通知，根据规定应视为房屋租赁合同继续履行，并且科圣公司也未提出过异议，故该合同已由定期租赁合同转为不定期租赁合同，应当认可该不定期租赁合同的法律效力，丝韵公司仍应作为承租人负担支付房租、缴纳物业费的义务。丝韵公司辩称，一、丝韵公司租给马培忠的是六楼的会议室，实际建筑面积79.2㎡，根据科圣公司的合同约定601房和603房的面积同为33.4㎡，建筑面积112.6㎡-33.4㎡（601房）=79.2㎡为会议室，实际建筑面积根据约定，公摊系数0.24，计租面积98.2㎡。一审认定的139.6㎡实际包含601房的面积，601房科圣公司已租给其他人使用，丝韵公司、马培忠均未使用。二、科圣公司起诉马培忠未支付房屋租金即表示科圣公司认定马培忠是承租人，且认可丝韵公司转租行为有效，故丝韵公司、科圣公司2014年12月的原租赁合同到期后，双方再无债务纠纷，科圣公司应向马培忠主张2014年12月16日以后的租金。马培忠经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。科圣公司向一审法院起诉请求：1、判令丝韵公司、马培忠向科圣公司支付拖欠房租、物业费等230340.00元及逾期支付租金、物业费资金占用利息13820.40元，截止2019年12月16日（后续支付租金、物业费至实际归还之日止）；2、解除科圣公司、丝韵公司签订的租赁合同；3、判令马培忠将租赁房屋交还给科圣公司；4、本案诉讼费用由丝韵公司、马培忠承担。一审法院认定事实：科圣公司与丝韵公司于2007年12月26日、2008年2月16日、2008年6月28日、2009年10月8日分别签订租赁合同两份、补充协议两份，约定：丝韵公司租用科圣公司享有的解放路280号6层601/603等房屋，租赁期限10年；以每平方米20元每月计算租金，物业管理费标准每平方1.5元每月；用租金和物业管理费冲抵科圣公司欠丝韵公司债务；在租赁期内冲抵完上列债务后，在合同期限内剩余年限，丝韵公司必须以现金支付的方式，准时按年度向科圣公司交纳房屋租金；合同到期后，如甲方继续出租，在同等条件下乙方有优先承租权，乙方如不继续承租应提前2个月书面通知甲方，反之以继续履行原合同论。合同签订后，科圣公司、丝韵公司依约履行。2014年11月17日，科圣公司与丝韵公司共同签署还款证明两份，证明至2014年12月16日科圣公司已用租金抵偿还清所欠丝韵公司款项。2、丝韵公司与马培忠于2014年2月10日签订房屋租赁合同，约定丝韵公司将解放路280号西铁科技大厦6层601房屋使用权出租给马培忠；租期自2014年2月10起至2016年（以丝韵公司与科圣公司签订房屋协议到期时间合同期满），月租金24000元，年租金28800元；水电费、物业管理费用由马培忠承担。庭审中，科圣公司认可丝韵公司于2014年11月告知其转租事宜，但称其并未同意。一审法院认为，合同依法成立，当事人双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的焦点如下：1、丝韵公司、马培忠租用科圣公司601房屋的面积和租金标准。科圣公司与丝韵公司所签租赁合同对601房屋面积约定明确为建筑面积112.6平方米、公摊系数0.24，与丝韵公司与马培忠所签租赁合同约定月租金为2400元的面积基本吻合。科圣公司诉称的139.6平方米面积，一审法院予以确认。2、涉案房屋租金由谁向科圣公司支付。科圣公司与丝韵公司合同到期日为2016年4月15日。合同到期之前丝韵公司应向科圣公司支付租金及物业管理费用。丝韵公司辩称其将房屋转租给马培忠并征得科圣公司同意一节，因其证据不足以证明其与科圣公司的租赁合同变更或解除，不予采信。合同到期后，科圣公司明知马培忠租用涉案房屋，未向司法机关主张其权利，视为对马培忠占有房屋的默认，双方形成不定期租赁合同，马培忠应向科圣公司支付房屋租金及物业费用，租金标准以丝韵公司与马培忠约定的月租金2400元为宜，物业费用按照原合同标准。不定期合同出租人可随时向承租人提出解除合同，但应给承租人合理时间以便腾交。科圣公司与丝韵公司之间签订的合同已经于2016年4月15日到期，双方未续签合同，丝韵公司也未占用科圣公司房屋，该合同已经终止，科圣公司要求解除，不予支持。科圣公司要求丝韵公司、马培忠支付资金占用损失，但未向法庭提交具体计算依据和标准，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告西安丝韵装饰有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西科圣文化发展有限公司支付2014年12月16日至2016年4月15日止的房屋租金44672元（139.6㎡×20元×16月）及物业服务费3350.4元（139.6㎡×1.5元×16月）；二、被告马培忠于本判决生效后十日内向原告陕西科圣文化发展有限公司支付2016年4月15日至实际腾房之日止的房屋租金（每月2400元）及物业服务费（每月以139.6㎡×1.5元计算）；三、被告马培忠于本判决生效后三十日内向原告陕西科圣文化发展有限公司腾交西安市新城区解放路280号西铁科技大厦6层601房屋。四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4962元，由原告科圣公司负担1000元，由被告丝韵公司负担962元（科圣公司已预付，丝韵公司直付科圣公司），被告马培忠负担3000元（科圣公司已预付，马培忠直付科圣公司）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”科圣公司与丝韵公司自愿签订租赁合同、补充协议，约定双方租赁期限为10年，从2006年4月16日至2016年4月15日止，租赁合同履行期间并未变更或解除，双方均应依约履行各自义务，故一审判决丝韵公司向科圣公司负担合同期限内的租金及物业管理费，符合法律规定，并无不当。科圣公司与丝韵公司的租赁期限届满后，双方未续签合同，丝韵公司也未实际占用涉案房屋，科圣公司亦明知涉案房屋系由马培忠租赁使用，并自认转租合同有效，故一审法院认定2016年4月15日之后的房屋租金及物业服务费，按照马培忠与丝韵公司租赁合同约定的标准由马培忠负担，不违反法律规定，亦无不当。科圣公司上诉主张马培忠向其负担资金占用费，并主张丝韵公司对马培忠的支付义务承担连带责任，依据不足，故不予支持。丝韵公司称计租面积有误，但其并未提起上诉，亦未提交证据予以证明，故不予采信。综上所述，科圣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4962元，由陕西科圣文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二一年一月十五日 书 记 员  刘 书 方   1