浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初2298号 原告：遂昌县平昌实业有限公司，住所地遂昌县石练工业园区，统一社会信用代码91331123148667725Y。 诉讼代表人：遂昌县平昌实业有限公司破产管理人。 被告:浙江绿泉农业科技开发有限公司遂昌分公司，住所地浙江省遂昌县石练工业园区，统一社会信用代码91331123565850301K。 诉讼代表人：傅玉楼，系该公司负责人。 被告：浙江绿泉农业科技开发有限公司，住所地浙江省丽水市青田县油竹街道雅岙路****商铺，统一社会信用代码91331181697036256P。 法定代表人：傅玉楼。 原告遂昌县平昌实业有限公司（以下简称平昌公司）与被告浙江绿泉农业科技开发有限公司遂昌分公司（以下简称绿泉公司分公司）、浙江绿泉农业科技开发有限公司（以下简称绿泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年10月26日向本院提起诉讼，本院依法适用简易程序在本院公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人遂昌县平昌实业有限公司破产管理人，被告浙江绿泉农业科技开发有限公司遂昌分公司诉讼代表人及浙江绿泉农业科技开发有限公司法定代表人傅玉楼庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告遂昌县平昌实业有限公司提出诉讼请求：1.判决被告及时腾空并返还租赁的厂房与办公楼；2.判决被告支付自2010年9月15日起至2020年7月9日止欠付的租金110788.4元；3.判决被告支付自2020年7月9日起按每月5448元计算至其腾退承租物之日止的厂房占有使用费；4.由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告支付自2010年9月15日起至2020年7月9日止欠付的租金110788.4元；2.判决被告支付自2020年7月9日起，按每月5448元计算至其实际腾空日2020年10月31日止的占有使用费20386元。以上两项合计131174.4元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月13日，第一被告向原告承租厂房及办公楼，双方签订了《厂房租赁合同》，合同约定：厂房租赁期限自2010年9月15日起至2011年9月15日止，租期为一年；年租金4.5万元；同时约定，厂房的维修责任由出租方承担。在合同约定的承租期届满后，第一被告继续使用至今，但双方没有另行签订书面合同。2011年7月27日，原告法定代表人蓝嘉清(又名兰嘉清)因病去世。在蓝嘉清去世后，第一被告陆续向蓝嘉清的配偶吴菊红支付了部分租金，但未足额支付。2020年7月9日，原告因资不抵债，遂昌县人民法院作出(2020)浙1123破申2号民事裁定书，依法受理对原告的破产清算申请，并指定浙江君豪律师事务所为破产管理人。2020年8月7日，平昌公司破产管理人向第一被告送达了《解除租赁合同关系通知书》，通知：1、解除双方的厂房租赁合同关系；2、要求承租方一个月内腾空承租物并恢复原状，并要求其向管理人结清租金及相关费用等。2020年8月28日，第一被告向平昌公司破产管理人提出续租申请，并提交了原租赁合同，以及已支付租金的凭证及维修费用凭证。经双方核对：第一被告共支付租金32万元，支付维修费用11111.6元，截止破产受理日2020年7月9日尚欠租金110788.04元。2020年9月17日，平昌公司破产管理人向第一被告送达了《通知书》，要求第一被告在接到本通知之日起七日内向平昌公司破产管理人交纳欠付的租金，但第一被告至今未交纳欠付租金。同时，平昌公司破产管理人向第一被告协商续租协议方案，经实测第一被告承租占有使用面积为908平方米，按市场租金价每月6元计算租金。之后，被告以租金过高为由，提出不再续租。另，第一被告系分公司，不具有法人资格，其民事责任由公司即第二被告承担，故第二被告应与第一被告共同承担民事责任。综上，原告向法院提起诉讼请求，请求法院依法判决。 被告绿泉公司分公司、绿泉公司共同辩称：一、2015年之后的房租应为30000元。2015年，根据当地政府要求，经与原告法人蓝嘉清妻子协商，约定：未使用公共食堂减少租金每月500元（即6000元/年），被占实际用地100平方米减少租金每年4500元，减少共用地使用减少租金每月400元（即4800元/年），以上共计减少租金15000元/年，厂房维修费用由答辩人承担。二、2019年及之前的房租答辩人均已付清，租金共计363750元，答辩人已支付320000元，剩余43750元尚未支付（租金从2010年9月15日起至2014年9月15日止按45000元/年计算，合计180000元；从2014年9月16日其至2020年9月15日止按30000元/年计算，合计180000元；从2020年9月16日其至2020年10月30日止租金3750元）。三、答辩人租的厂房租金相较于其他企业已经很高了，按45000元/年的租金计算，要扣除答辩人支付的维修费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据1厂房租赁合同，待证被告承租原告厂房的事实；证据2（2020）浙1123破申2号裁定书、（2020）浙1123破2号之一决定书，待证遂昌县人民法院裁定受理原告破产清算一案；证据3解除租赁合同关系通知书、通知书、续租申请，待证原告破产管理人向被告绿泉公司分公司送达解除租赁合同关系的通知以及催缴租金的事实，以上证据经被告质证无异议，本院予以确认。被告提交的短信聊天记录一份，待证其已经支付50000元租金，经原告质证认为短信聊天记录内容不完整，且被告支付的租金均已扣减。被告提交的短信聊天记录内容不能反映出被告支付50000元租金的事实，本院不予采纳。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告绿泉公司分公司系被告绿泉公司设立的分公司。2010年9月13日，绿泉公司分公司（乙方）向平昌公司（甲方）承租其坐落于遂昌县××镇××路××号厂房，并签订《厂房租赁合同》一份，合同中约定：租赁建筑面积为1000平方米（其中厂房700平方米，房间300平方米，厨房共用）；厂房租赁自2010年9月15日起，至2011年9月15日止。租赁期一年；年租金45000元；租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。合同签订后，平昌公司将上述厂房交付给绿泉公司分公司使用。合同到期后，平昌公司未与绿泉公司分公司签订书面续租合同，但绿泉公司分公司一直租用案涉厂房直至2020年10月31日腾空为止。期间，绿泉公司分公司缴纳租金320000元，并支付案涉厂房维修费用11111.6元。2020年7月9日，本院裁定受理平昌公司的破产清算一案。平昌公司破产管理人于2020年8月7日向被告绿泉公司分公司送达《解除租赁合同通知》，与被告解除租赁合同并要求其于一个月内腾空厂房。2020年8月28日，被告向原告提出续租申请，后双方未达成续租协议。2020年9月17日，原告破产管理人向被告绿泉公司分公司送达交纳欠付的租金《通知书》，被告至今仍未支付剩余租金及占有使用费。原告遂向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告与被告绿泉公司分公司签订《厂房租赁合同》，合同对租赁期限、租金等事项做了约定，合同到期后双方虽未签订书面续租合同，但双方均认可案涉厂房由被告绿泉公司分公司租用，故双方签订的《厂房租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。被告辩称2015年后与原告法定代表人妻子口头约定每年租金为30000元，不应按照原合同约定的每年45000元计算，但被告未能提供相应证据予以证明，原告对此亦不予认可，故对被告绿泉公司分公司的辩称，本院不予采纳。原告主张被告支付2010年9月15日至2020年7月9日止欠付的租金110788.4元及2020年7月9日至2020年10月31日止的占有使用费20386元（按6元/平方米/月以案涉厂房实际使用面积908平方米计算），因原告平昌公司破产管理人于2020年8月7日向被告绿泉公司分公司送达《解除租赁合同关系通知书》通知与其解除租赁合同关系并要求其一个月内腾空，故原告与被告绿泉公司分公司实际解除租赁合同关系日期应为2020年9月7日，之后被告绿泉公司分公司应支付相应的占有使用费至实际腾空案涉厂房之日即2020年10月31日止，占有使用费的计算标准应按双方租赁合同约定租金计算为宜。被告辩称租赁物使用面积被另一租户占用，系被告与案外人之间的纠纷，与本案无关，其据此要求降低租金无事实和法律依据，本院不予采纳。被告绿泉公司分公司垫付的维修费用，应在租金中予以扣除，故被告绿泉公司分公司应支付房屋租金及占有使用费124513.4元。因绿泉公司分公司系绿泉公司设立的分公司，故绿泉公司依法应对绿泉公司分公司承担补充清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江绿泉农业科技开发有限公司遂昌分公司于本判决生效之日起三日内支付原告遂昌县平昌实业有限公司租金以及占有使用费124513.4元；被告浙江绿泉农业科技开发有限公司对上述款项承担补充清偿责任； 二、驳回原告遂昌县平昌实业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费1313元，由原告遂昌县平昌实业有限公司承担213元，被告浙江绿泉农业科技开发有限公司遂昌分公司承担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 雷 俏 晓 二〇二一年一月二十五日 法官助理 魏吴贞妮 书 记 员 伊 卓 芳