山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁16民终4106号上诉人(原审被告)：滨州高杜置业有限公司，住所地滨州市高杜建材城**。法定代表人：杜民生，董事长。委托诉讼代理人：刘虹，山东惠鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘艳滨，男，1975年8月27日生，汉族，公民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：邱卫红，山东英天律师事务所律师。上诉人滨州高杜置业有限公司（以下简称高杜置业公司）因与被上诉人刘艳滨房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高杜置业公司上诉请求：一、撤销滨城区人民法院作出的(2020)鲁1602民初908号民事判决第一项，并依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实和适用法律均有误。理由如下：一、涉案房屋早已建成，绝大多数业主已经入住。如果将房产说逾期交房给原告造成了损失，其损失也应当为租金损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律基于问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而按照双方约定的违约金计算的数额远远超过被上诉人的实际损失数额。二、经上诉人委托山东省建筑工程质量检验所对涉案工程进行质量检测鉴定，该工程质量合格。根据2019年3月24日实施的城市房地产开发经营管理条例之规定，房屋符合向购买人交付的条件。上诉人认为，涉案房产是否符合交房条件，应是法院根据相关法律法规来确认而不是取决于被上诉人是否认；至于涉案房产是否能够实现交付，应是法院判决交付的法律文书生效后的执行问题。原审法院以被上诉人不认可上诉人主张的涉案房产符合交房条件的意见，上诉人亦无法将房产交付被上诉人为由，未判决交付房屋是错误的。三、在绝大部分业主都已经收房的情况下，被上诉人拒绝接收房屋，其目的是向上诉人索要巨额的违约金。法院以被上诉人不认可房屋符合交房条件而不判决交付，被上诉人必定会继续向上诉人索要违约金，这是对被上诉人此种无度索取行为的纵容，对上诉人来说是不公平的。综上所述，上诉人认为，原审判决适用法律错误，请求二审法院查明事实，正确适用法律，依法改判，维护上诉人的合法权益。刘艳滨辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。刘艳滨向一审法院起诉请求：1.被告将滨州市滨城区长江一路东首南侧望湖花园第一栋一单元一层106、107号商铺、第二栋一层110、111号商铺（总价1798400元）交付原告，并承担违约金656416元（违约金暂计算至2019年11月30日）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：对双方当事人无争议的事实予以确认。对双方当事人有争议的事实认定如下：原被告签订商品房买卖合同约定房屋交付条件为：符合国家和地方人民政府的有关规定，经验收合格并符合本合同约定的商品房。被告于2016年委托山东省建筑科学院（山东省建筑工程质量监督检验测试中心）对涉案望湖花园1#楼、2#楼、3#楼进行检测鉴定。该中心出具鉴定报告两份，鉴定结论为：该工程结构形式、轴线尺寸、层高等抽查结果满足设计要求；该工程建筑场地稳定，现场检查未发现地基基础不均匀沉降引起的上部承重结构裂缝、变形、移位等异常现象；该工程柱墙、梁板混凝土强度值满足设计要求，抽测现浇板钢筋配置情况满足设计要求；抽测框架柱、框架梁截面尺寸、钢筋配置情况满足设计要求；该工程围护砌体连接部分未见明显裂缝等异常情况；门窗完好；防水结构未发现渗漏。诉讼过程中，被告陈述涉案商铺现由案外人占有，其无法交付原告。一审法院认为，关于原告要求被告交付涉案房产的主张。原告未提交证据证实涉案房产符合交房条件，亦不认可被告主张的涉案房产符合交房条件的意见。涉案房产被告亦无法交付原告。对原告的该项诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。被告未依约交付房产，构成违约，应承担相应的违约责任。结合原告主张、合同约定、生效判决及法律规定，违约金以1798400元为基数，自2017年12月1日起至2019年11月30日止，按合同约定的每日万分之五计算，金额为655516.80元。原告的违约金主张，予以部分支持。被告提出违约金过高的辩解意见，经审查认为，因双方在合同中约定的违约金计算标准是双方的真实意思表示，是对当事人可能的违约行为的预先制约以及对违约行为可能造成的损失的预先确定，被告未依约履行义务，应当按照双方约定的违约金条款承担相应的违约责任。该项辩解意见，不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、被告滨州高杜置业有限公司于本判决生效后十日支付原告刘艳滨逾期交房违约金655516.80元；二、驳回原告刘艳滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26439元，减半收取13219.5元，由原告刘艳滨负担4743.1元，被告滨州高杜置业有限公司负担8476.4元。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，因涉案106、107、110、111号房屋未按期交付，上诉人高杜置业公司已经支付被上诉人刘艳滨违约金1564785.75元。本院认为，上诉人高杜置业公司上诉主张诉讼双方约定的违约金过高，超过被上诉人刘艳滨的实际损失，一审应予调整；涉案房产工程质量合格，符合交房条件，系被上诉人刘艳滨拒绝接收房屋。第一，逾期交房违约金虽然在诉讼双方所签订的涉案《商品房买卖合同》中有明确约定以已付房款为基数按每日万分之五进行计算，但被上诉人刘艳滨并未举证证实其因上诉人高杜置业公司该违约行为所造成的具体损失数额；且上诉人高杜置业公司因该违约行为已经支付被上诉人刘艳滨违约金1564785.75元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”因此，本院将涉案违约金的计算标准调整为以已付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%每年分段进行计算。即以1798400元为基数，自2017年12月1日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为年利率计算；以1798400元为基数，自2019年8月20日起至2019年11月30日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为年利率计算。第二，现被上诉人刘艳滨诉请上诉人高杜置业公司交付房屋，并非拒绝接收房屋。但一审法院以刘艳滨未提交证据证实涉案房产符合交房条件，亦不认可高杜置业公司主张的涉案房产符合交房条件的意见，涉案房产高杜置业公司亦无法交付刘艳滨为由，不予支持刘艳滨对于交付房屋的诉讼请求不当，本院予以纠正。在没有证据证实涉案房屋存在无法交付的情形且上诉人高杜置业公司也已提交相关质量鉴定报告的情况下，应当予以支持刘艳滨对于交付房屋的诉讼请求。综上所述，上诉人高杜置业公司部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初908号民事判决；二、滨州高杜置业有限公司于本判决生效后三十日内将滨州市滨城区长江一路东首南侧望湖花园第一栋一单元一层106、107号商铺、第二栋一层110、111号商铺交付于刘艳滨；三、滨州高杜置业有限公司于本判决生效后十日支付刘艳滨逾期交房违约金（以1798400元为基数，自2017年12月1日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类贷款利率的130%为年利率计算；以1798400元为基数，自2019年8月20日起至2019年11月30日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为年利率计算。）；四、驳回刘艳滨的其他诉讼请求。一审案件受理费26439元，减半收取13219.5元，由原告刘艳滨负担3219.5元，被告滨州高杜置业有限公司负担10000元；二审案件受理费26439元，由被上诉人刘艳滨负担6439元，上诉人滨州高杜置业有限公司负担20000元。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 黄跃江审 判 员 张 珊二〇二一年一月二十六日法官助理 张鲁奇书 记 员 崔玮琦