浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初13723号 原告：绍兴铭天智能电气有限公司，住所地诸暨市姚江镇直埠社区直下村。 法定代表人：邓红铭。 委托诉讼代理人：陈韦羲，浙江墨恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周巧玲，浙江墨恒律师事务所律师。 被告：陈建丰，男，1975年10月17日出生，汉族，住乐清市。 被告：浙江胜虹纺织科技有限公司，住所地诸暨市姚江镇集贤路**。 法定代表人：倪乐生。 两被告共同委托诉讼代理人：王嫣，浙江柘为律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：王旭亮，浙江柘为律师事务所律师。 原告绍兴铭天智能电气有限公司（以下至判决主文前简称铭天公司）与被告陈建丰、浙江胜虹纺织科技有限公司（以下至判决主文前简称胜虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据原告铭天公司的申请，对被告陈建丰、胜虹公司所有的价值180万元的财产采取保全措施。本院依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭审理了本案。原告铭天公司的委托诉讼代理人陈韦羲、被告陈建丰、胜虹公司的共同委托诉讼代理人王旭亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭天公司向本院提出诉讼请求：判令被告陈建丰、胜虹公司腾退位于诸暨市××镇××村××房，并按2638.89元／天支付自2018年8月31日起至2020年7月15日止的厂房占有使用费1781250.75元，自2020年7月16日起至全部厂房实际腾退完成之日止的厂房占有使用费按2638.89元／天继续计算。庭审中，原告明确2020年6月14日前为租金，2020年6月15日起为占有使用费。 事实和理由：2017年9月1日，案涉厂房的原产权人陈小芳与被告胜虹公司实际控制人陈建丰签订《厂房租赁合同》，约定：陈小芳将位于诸暨市直埠镇（现为姚江镇）直下村的厂房出租给被告陈建丰，用于胜虹公司实际经营使用，租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月30日止；租金共计95万元，上述厂房租金前两年为95万元每年，第三年开始每年租金在上年度租金标准上增加10%，第一年租金定于协议签订之日付清，第二年开始每年租金定于租赁起始日三个月前付清；租赁期间应及时支付房租，如拖欠不付满1个月，出租人有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，被告并未按约付清第一年租金。经结算，被告胜虹公司、陈建丰于2018年8月13日向陈小芳出具欠条一份，载明：“今欠陈小芳厂房租金37700元整，9月1日之前付清”。欠条出具后，两被告又于2018年9月1日向陈小芳出具承诺书，承诺9月3日先付10万元及所欠电费、水费，在10号前结清所欠电费、水费、租金。欠条和承诺书出具后，两被告仍分文未付，且一直实际占有使用案涉厂房。陈小芳为主张租金及实际占有使用费，起诉至诸暨市人民法院，诸暨市人民法院于2020年3月26日作出（2020）浙0681民初11号民事判决，判决两被告支付陈小芳租金32.7万元及及滞纳金。对于陈小芳主张两被告应支付的实际占有使用费，因胜虹公司主张与陈小芳就案涉厂房土地成立买卖合同关系，另案起诉要求陈小芳协助办理案涉厂房的不动产转移登记手续，当时该案正在审理中，因此，诸暨市人民法院以“案涉土地厂房的买卖纠纷，双方正在另案审理中”等为由，判定“占有使用费在本案中不予处理”，陈小芳可“待事实明确后另行主张权利”。2020年1月13日，诸暨市人民法院作出（2019）浙0681民初3688号民事判决，认定胜虹公司与陈小芳之间关于案涉厂房的买卖合同未成立，陈小芳双倍返还胜虹公司预约定金100万元。2020年5月13日，浙江省绍兴市中级人民法院（以下简称绍兴中院）作出（2020）浙06民终795号民事判决，驳回胜虹公司的上诉，维持一审判决。之后，陈小芳将案涉厂房转让给原告铭天公司，并于2020年6月11日将不动产权属转移登记至铭天公司名下。由于两被告向陈小芳承租案涉厂房的租期至2018年8月30日期满后一直占用，拒不腾退，自2018年8月31日起，陈小芳对两被告形成厂房实际占有使用费债权。2020年7月，陈小芳将其对两被告的厂房实际占有使用费债权转让给原告铭天公司，并书面通知两被告向铭天公司清偿厂房实际占有使用费债务。但两被告没有腾退案涉厂房，也没有向原告铭天公司支付实际占有使用费，严重损害原告铭天公司合法权益，现因未能自行协商解决，原告特起诉，望依法判处。 被告陈建丰、胜虹公司共同答辩称：1.根据合同法第八十二条的规定，债务人接到债权转让通知后债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，被告可对原告行使被告对陈小芳享有的抗辩权;2.对于原告起诉要求被告支付的厂房占有使用费，被告认为：（1）2018年8月31日至2018年12月7日期间的占有使用费。胜虹公司与让与人陈小芳于2017年12月13日签订了《厂房买卖合同》、于2018年6月7日签订了《补充协议》，约定了案涉厂房的买卖事宜，故该磋商及履约期间，两被告无需支付任何占有使用费；同时，在（2019）浙0681民初3688号案件的庭审过程中，陈小芳申请出庭的证人傅某也证实，2018年8、9月份时，由于陈小芳对案涉厂房断水断电，两被告早已停工停业，从这个角度讲，两被告亦无需支付该期间内的占有使用费；另，《厂房租赁合同》第二条第二款约定“租赁期满，甲方有权收回出租厂房”，陈小芳及原告未提交任何证据证明其曾在2018年8月31日至2018年12月7日期间要求收回案涉厂房，这足以与上述观点互相印证，证明当时双方正在磋商过程中，陈小芳也已默认案涉厂房归属胜虹公司所有。综上，两被告无需支付该期间的占有使用费。（2）2018年12月8日至2020年5月27日（5月17日收到二审判决，再加十天履行期）之间的占有使用费。胜虹公司与让与人陈小芳于2018年12月7日签订了《厂房土地买卖定金合同》，后双方因该合同的性质与履行发生争议，起诉至法院，（2019）浙0681民初3688号民事判决书与（2020）浙06民终795号民事判决书均认定“现被告（陈小芳）明确表示不同意继续履行定金合同，且在法定期限内未与原告签订厂房买卖合同，显属违约”，故，若陈小芳按时履约，案涉厂房早已归属于被告胜虹公司，所谓占有使用费便不复存在。同时，胜虹公司在（2019）浙0681民初3688号案件中的诉讼请求为:“一、确认原、被告于2018年12月7日签订的《厂房土地买卖定金合同》有效；二、判令被告继续履行前述《厂房土地买卖定金合同》（具体内容为被告立即协助原告办理坐落于诸暨市××镇××村的土地及厂房的不动产转移登记手续（厂房面积为14621.9平方米，土地面积为10573平方米）；三、本案诉讼费由被告承担。”换言之，在（2019）浙0681民初3688号案件与（2020）浙06民终795号案件的审理过程中，始终存在案涉厂房直接过户至胜虹公司名下的可能性，故上述期间内，胜虹公司无需支付占有使用费。另，上述案件的生效判决认定《厂房土地买卖定金合同》系预约合同，未支持胜虹公司要求过户的诉请，而是判决陈小芳承担双倍返还定金的违约责任，同时均认为“且该损失的承担足以弥补对原告（胜虹公司）所造成的损失”，即胜虹公司实际只获得了50万违约金，若因陈小芳的违约行为导致胜虹公司支出100多万元的占有使用费，则将导致上述生效判决的认定出现错误。一言以蔽之，是陈小芳拒绝过户的违约行为导致上述占有使用费的产生，按此分析，两被告更无需支付该期间的占有使用费。（3）2020年5月28日后的占有使用费。胜虹公司已就（2019）浙0681民初3688号案件与（2020）浙06民终795号案件向浙江省高级人民法院申请再审，故仍存在案涉厂房直接过户至胜虹公司名下或陈小芳向胜虹公司支付巨额赔偿金的可能性，故两被告无需支付任何占有使用费。 原告铭天公司为证实其主张，提交了以下证据： 1.《厂房租赁合同》复印件一份，证明2017年9月1日，案涉厂房的原产权人陈小芳与被告胜虹公司的实际控制人陈建丰签订租赁合同，约定了租期、租金，但租期满后，两被告继续占用厂房，欠付租金及水电费等事实。 2.本院（2020）浙0681民初11号民事判决书复印件一份，证明陈小芳起诉要求两被告支付租金及实际占有使用费等，法院依法作出判决的事实。 3.本院（2019）浙0681民初3688号民事判决书复印件一份，证明法院认定胜虹公司与陈小芳之间的厂房买卖合同未成立，陈小芳双倍返还胜虹公司预约定金100万元的事实。 4.绍兴中院（2020）浙06民终795号民事判决书复印件一份，证明陈小芳要求两被告腾退厂房及支付实际占有使用费的条件已成就的事实。 5.债务抵销、腾房通知书复印件一份，证明陈小芳多次通知被告腾退案涉厂房的事实。 6.不动产权证复印件、债权转让通知书各一份，证明陈小芳将案涉厂房转让给原告，并于2020年6月11日将不动产权属过户登记至原告名下，以及将对被告的债权转让给原告的事实。 被告陈建丰、胜虹公司质证认为：对真实性均无异议，从证据1、2、3、4，可以看出是陈小芳违约，（2019）浙0681民初3688民案件在再审过程中，有关权利义务尚未最终确定，证据5、6，原告能否收取费用需要进一步审理才能确定。 被告陈建丰、胜虹公司为证实其辩称，提交了以下证据： 7.《厂房买卖合同》及《补充协议》复印件各一份，证明两被告无需支付该期间的占有使用费，胜虹公司与陈小芳达成协议，是陈小芳未能履约，胜虹公司不应该支付其他费用的事实。 8.微法院截屏一份，证明胜虹公司就（2019）浙0681民初3688号案件与（2020）浙06民终795号案件向浙江省高级人民法院申请再审，且已立案受理的事实。 原告质证认为：证据7，对真实性无异议，对证明目的不认可，被告认为案涉厂房陈小芳已经默认归胜虹公司所有，没有依据。案涉厂房原告和陈小芳签订合同，支付了购房款及权属登记在原告名下，原告是案涉厂房合法的所有权人。证据8，对真实性认可，被告已申请再审，尚处于审查阶段，无论省高院是否再审立案，不改变原告的法律地位，该证据与本案无关。 本院经审核，对上述证据的真实性均予以确认。 经审理，本院对原告诉称的事实予以认定。另查明，案涉房屋现登记在原告名下，不动产权证号为浙（2020）诸暨市不动产权第0××1号。2020年9月11日，浙江省高级人民法院受理被告胜虹公司对绍兴中院（2020）浙06民终795号民事判决提出的再审申请。庭审后，本院核实，浙江省高级人民法院于2020年12月11日作出（2020）浙民申3690号民事裁定，驳回胜虹公司对绍兴中院（2020）浙06民终795号民事判决的再审申请。 本院认为，陈小芳与被告陈建丰之间的厂房租赁行为及陈小芳将对被告的债权转让给原告的行为，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应按约定全面履行各自义务。陈小芳与被告陈建丰签订的《厂房租赁合同》中约定租期为2017年9月1日至2018年8月31日，期满后，被告继续使用案涉厂房，陈小芳也予认可，应视为双方之间形成不定期租赁关系，租金应按原合同的约定计付，不定期租赁关系中的任何一方当事人均有权随时提出终止租赁关系。现陈小芳于2020年6月15日给被告发送了债务抵销、腾房通知书，明确要求被告腾退案涉厂房，应认定陈小芳提出终止租赁关系。故被告理应支付2018年9月1日至2020年6月14日期间按950000元/年计算的租金。之后，被告仍实际占有使用案涉厂房，故仍应按950000元/年的标准计付占有使用费。考虑2020年受新冠肺炎疫情影响，本市统一停工停产、经济受到一定冲击等因素，遵循公平原则，可减免部分费用，本院根据本案实际，酌定减免4个月的租金，故租金自2019年1月1日起算。 现陈小芳已将其对被告2018年9月1日起的厂房租金及占有使用费债权转让给了原告，且又将案涉厂房出卖给原告，该厂房权属也已过户至原告名下，故原告有权要求被告腾退案涉厂房并支付自2019年1月1日起按950000元/年计算的租金和占有使用费（已扣减4个月租金），鉴于租金和占有使用费的计算标准一致，本判决中不作分段计算。 被告尚未腾退案涉厂房属实，无论其未腾退的原因如何，均不能否定其占有使用案涉厂房而获益的事实，且其已通过诉讼途径向陈小芳主张了违约责任，故其关于无需支付2020年5月27日前的租金的抗辩，于法无据，本院不予采纳。庭审中，两被告同意共同承担责任，故上述腾房及付款义务应由两被告共同履行。综上所述，原告的合理请求予以支持，不合理请求予以驳回。 依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条、原《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零九条、第二百三十二条规定，判决如下: 被告陈建丰、浙江胜虹纺织科技有限公司向原告绍兴铭天智能电气有限公司腾退位于诸暨市××镇××村××房［不动产权证号为浙（2020）诸暨市不动产权第0××1号］，限本判决生效之日起十五日内履行完毕； 被告陈建丰、浙江胜虹纺织科技有限公司支付原告绍兴铭天智能电气有限公司自2019年1月1日起至案涉厂房实际腾退日止按950000元/年计算的租金和占有使用费，限本判决生效之日起十五日内付清； 驳回原告绍兴铭天智能电气有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20831元，减半收取10415.5元，财产保全费5000元，合计诉讼费用15415.5元，由被告陈建丰、浙江胜虹纺织科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  韩 华 二〇二一年一月十日 法官助理  郭芳琼 书 记 员  陈 兰