贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8437号上诉人（原审原告、反诉被告）：关军，男，1979年9月16日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告、反诉被告）：朱琴，女，1978年3月27日出生，汉族，住贵州省毕节市。二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：兰继超，贵州贵浩律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人（一般授权代理）：马应权，贵州贵浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尹秋瑾，女，1989年8月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨欢，女，1988年10月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：蔡鹏，贵州威迪律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人（一般授权代理）：王玉，贵州威迪律师事务所律师。上诉人关军、朱琴因与被上诉人尹秋瑾、杨欢房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人关军、朱琴上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实错误，不能客观反映整个案件基本事实。（1）被上诉人于2019年7月18日与上诉人的微信聊天记录显示尹秋瑾只是与朱琴谈及可能把门面转租出去；双方于2019年12月16日的微信聊天记录显示，因被上诉人无法将商铺转租出去，上诉人才同意将转租改为直接租赁，其本意是希望被上诉人尽快将商铺转租出去，且上诉人在微信聊天记录明确表示，想要解除双方签订的租赁合同需等被上诉人将商铺转租出去再商量，被上诉人在一审庭审时明确表示其于2020年3月份才将商铺内的物品搬离商铺，并非一审法院认定的2019年12月16日被上诉人就将大部分物品搬离商铺。（2）双方合同第三条约定，被上诉人提前两个月告知上诉人要解除合同，只能说明被上诉人不用承担该条约定的违约责任，不能说明被上诉人不用承担合同第八条第二款约定的违约责任，且合同第三条约定可以解除合同的主体是上诉人而非被上诉人，不能因为被上诉人提前两个月告知上诉人要解除合同，该合同就自然解除。一审法院认定被上诉人已于2019年12月16日明确表示不再租赁商铺且将物品搬离该商铺，但一审判决第一项又判决被上诉人于判决生效之日起十日内将案涉商铺腾空并交付给上诉人，足以看出一审判决认定的事实前后矛盾。从双方2019年12月16日的微信聊天记录看，上诉人明确表示想要解除合同要等被上诉人将商铺租赁出去再商量，上诉人从未想过要解除与被上诉人之间的合同，该合同至今未解除，且被上诉人自认至2020年3月份才将租赁商铺里的物品搬走。2、一审判决适用法律错误，前后矛盾。3、本案与一审法院审理的（2018）黔0502民初6040号案的基本案情相同，一审法院判决支持了该案原告主张的第二年房屋租金，驳回上诉人在本案中主张的第二年房屋租金错误。被上诉人尹秋瑾、杨欢辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。关军、朱琴一审法院起诉请求：1、判令尹秋瑾、杨欢支付关军、朱琴门面自2020年4月30日至2021年4月29日期间的租金100,000元。并以100,000元为本金按照年利率6%计算资金占用费，自2020年4月30日起计算至实际履行完毕之日止；2、判令尹秋瑾、杨欢支付2019年7月1日至2020年5月1日期间的物业费5,465.24元；3、本案诉讼费由尹秋瑾、杨欢承担。尹秋瑾、杨欢一审法院反诉请求：1、依法确认尹秋瑾、杨欢与关军、朱琴于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月16日解除；2、依法判决关军、朱琴返还尹秋瑾、杨欢租金30,000元及保证金5,000元；3、本案诉讼费、反诉费由关军、朱琴承担。一审法院认定事实：2019年3月18日，关军、朱琴作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的尹秋瑾、杨欢签订《门面租赁合同》。合同约定，甲方将其所有的位于毕节市深圳路招商花园城Ｅ区（建筑面积124.21平方米）的商铺出租给乙方经营饮食。双方商定租期为两年，自2019年4月30日起至2021年4月29日止。租金共计190000元，第一年90000元，第二年100000元。租金为每年支付一次，提前支付，第一年为合同签订日支付，第二年的支付时间为每年4月30日支付给甲方。房屋租赁保证金自合同签订之日起，乙方应向甲方支付合同履约保证金共计5000元。合同还约定了违约责任，即乙方必须按照约定时间向甲方支付租金，如无故拖欠，甲方将不予退还乙方租赁房屋时缴纳的保证金，并收回房屋，不再将房屋出租给乙方。合同约定了各项费用的缴纳：物业管理费，租赁期间，乙方自行向招商物业管理公司交纳物业管理费；水电费，由乙方自行缴纳。双方均在该合同上签字捺印。合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金90000元及保证金5000元。2019年7月18日，尹秋瑾、杨欢经微信与原告朱琴联系协商，明确向原告朱琴表示因个人原因不能继续经营想将该商铺转租出去，原告朱琴虽没有明确表示同意，但在微信聊天上回复被告尹秋瑾“合同和保证金有变动，合同重签，保证金1万以上”。后于2019年9月18日，被告尹秋瑾再一次微信联系原告朱琴，表示有人愿意转租该商铺，并要求与原告朱琴见面，原告朱琴在聊天记录上并没有反对被告尹秋瑾的要求。2019年12月16日，被告尹秋瑾再一次与原告朱琴微信联系，并表明提前交还商铺，原告朱琴表示要求被告将转租改为直接租赁。后尹秋瑾、杨欢一直未使用该商铺，且将大部分物品搬离商铺。后因双方在协商上未达成一致，诉至一审法院。另查明，本案涉案商铺实际所有人为关军、朱琴。尹秋瑾、杨欢已将第一年即2019年4月30日至2020年4月29日的租金90,000元及保证金5,000元支付给关军、朱琴。且尹秋瑾、杨欢于2019年7月1日起未缴纳该商铺的物业管理费。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金等费用。本案中，被告已按合同约定将第一年租金支付给原告。根据双方签订的合同第三条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋且房屋出租时承租方支付的保证金不予退还并支付违约金30,000元给甲方：3、租赁期未满，乙方提前解除合同不再租赁，且未在停止租赁时前2个月通知甲方的。”，本案中，被告于2019年7月18日就已向原告朱琴表示无法经营该商铺，有意转让商铺。2019年12月16日，被告并向原告明确不再租赁该商铺，且将物品搬离该商铺。虽原告朱琴未实际明确回答同意与否，但在聊天记录中可得知原告已默许将该商铺由转租转为直接租赁，并要求保证金及合同均有变动。可视为双方均已解除该合同。故对原告诉请要求被告继续履行合同且支付第二年租金的请求，本院不予支持。关于被告要求确认与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月16日已解除，并返回租金30,000元及保证金5,000元的问题。本案中，被告在处理不再承租原告商铺的事宜上，未与原告进行合理的沟通，且未将该商铺钥匙直接交于原告，在整个过程中，被告存在一定的过错。且现对于涉案商铺，被告也没有将该商铺直接腾空交付给原告，其对原告造成了一定的损失，故本案中保证金原告将不予退还给关被告。结合本案的实际情况，一审不予支持其被告的诉请请求。且被告应在十日之内将涉案商铺腾空并交付给原告。关于本诉原告要求本诉被告支付2019年7月1日至2020年5月1日的物业管理费的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》中第六条第一款约定：“物业管理费：租赁期间，乙方自行向招商物业管理公司交纳物业管理费。”，本案中，对于物业管理费的交纳，由被告自行将2019年4月30日至2020年4月29日期间所欠的物业管理费向涉案商铺物管公司结清。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、本诉被告尹秋瑾、杨欢于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案商铺腾空并交付给本诉原告关军、朱琴；二、本诉被告尹秋瑾、杨欢于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案商铺2019年4月30日至2020年4月29日期间的物业管理费自行向涉案商铺物管公司缴纳，缴纳费用按该商铺物管公司规定的费用标准计算；三、驳回本诉原告关军、朱琴的其他诉讼请求；四、解除反诉原告尹秋瑾、杨欢与反诉被告朱琴、关军于2019年3月18日签订的《房屋租赁合同》；五、驳回反诉原告尹秋瑾、杨欢的其他诉讼请求。本诉案件受理费1,225元，由本诉原告关军、朱琴负担；反诉案件受理费338元，由反诉原告秋瑾、杨欢负担。二审中，被上诉人提交了微信聊天记录、案涉商铺的照片及交清物业费的凭据，拟证明被上诉人已经腾空案涉商铺，将该商铺的卫生清扫完毕，双方权利义务已经履行完毕。上诉人质证意见：对微信聊天记录和照片的真实性不持异议，该证据恰好证明直到一审庭审结束，被上诉人仍未履行交还钥匙的义务，双方合同并未解除，物业费缴费凭据只能证明被上诉人交纳了2020年4月30日之前的物业费，不能达到被上诉人的证明目的。本院审查认为，上诉人对被上诉人二审提交的证据的真实性无异议，被上诉人提交的证据所反映的事实与本案待证基本事实相关，本院予以采信。二审经审理查明：被上诉人于2019年7月18日通过微信与上诉人协商表示其将把案涉商铺转租出去，上诉人同意被上诉人转租。后因转租不成，被上诉人于2019年12月16日又通过微信与上诉人协商其将案涉商铺交还上诉人，请求上诉人退还部分租金和押金，上诉人同意被上诉人把转租改为直接租赁，并同意留上诉人的联系电话。之后，被上诉人又先后于2020年3月25日、2020年3月27日通过微信联系上诉人表示将案涉商铺交还上诉人，上诉人对被上诉人提出的交钥匙、退押金、交物业费和水电费的方案未作反对，且与被上诉人商讨见面的时间。被上诉人于2020年4月3日再次通过微信联系上诉人商讨将案涉商铺交还上诉人和退还押金的事宜，上诉人要求被上诉人把物管费交了，把商铺内的卫生全部弄干净后再商量。被上诉人于2020年12月28日交清了案涉商铺2020年4月30日前的物业管理费。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，被上诉人与上诉人签订案涉《门面租赁合同》后，已经按照约定向上诉人支付了5,000元的履约保证金和第一年90,000元的租金，第一年租赁期限至2020年4月29日届满。被上诉人于第一年的租赁期限届满前，已经多次告知上诉人其因经营不善无法继续租赁案涉商铺，并明确表示要将案涉商铺转租他人或将案涉商铺交还上诉人，上诉人对于第一年租期届满前被上诉人无意继续租用案涉商铺是明知的，且根据上诉人与被上诉人的微信聊天记录，双方协商的过程中，上诉人实际上已经同意解除与被上诉人签订的案涉《门面租赁合同》，被上诉人因此也将其物品搬离案涉商铺，双方只是未能就押金、物业费、水电费、商铺卫生清扫等事宜达成一致意见，一审法院判决解除上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并无不当。虽然被上诉人在没有解除权的情况下单方解除合同构成违约，但上诉人在明知被上诉人已提前多次请求将案涉商铺交还上诉人，且已同意解除合同的情况下，未及时收回该商铺导致损失扩大，一审法院未支持上诉人要求被上诉支付第二年商铺租金100,000元的请求并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，上关军、朱琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,450元，由上诉人关军、朱琴负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二一年一月十三日书记员  蔡 旭