浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3052号 上诉人（原审原告）：吴晓川，男，1968年8月13日出生，汉族，户籍地陕西省西安市雁塔区，现住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：张洪明，浙江民宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁建杭，浙江民宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江尚格置业有限公司，住所地浙江省金华市双龙南街**金磐商务大楼**，统一社会信用代码91330727754943339T。 法定代表人：洪卫军，公司经理。 委托诉讼代理人：温小敏，浙江思大律师事务所律师。 上诉人吴晓川因与被上诉人浙江尚格置业有限公司（以下简称尚格公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初11338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，双方当事人申请庭外和解2个月，但未达成和解意见。本案现已审理终结。 吴晓川上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法确认《商品房买卖合同》中尚格公司出售给吴晓川的附属绿地、景观占用消防通道部分无效，改判尚格公司返还吴晓川购房差价款249700元及利息61176.5元（按银行同期贷款年利率4.9%自2014年10月29日起暂计至2019年10月28日，以后利息另计），合计310876.5元；2、案件受理费由尚格公司承担。事实和理由：原审判决以售房时尚格公司未明示吴晓川专有的绿地、景观属于售房范围，从而认定封闭式的绿地、景观不属于房屋定价因素范围，驳回吴晓川确认《商品房买卖合同》部分无效并返还差价款的诉讼请求，适用法律错误。本案争议焦点：1、双方签订《商品房买卖合同》时涉案房屋附属的封闭式绿地、景观是否已经存在；2、什么情况下属于“明示”。一、关于争议焦点1。原审判决虽未明确认定，但判决书逻辑已经表明封闭式绿地、景观在售房时已经存在。1、证人张某、满某的到庭证言可以证明吴晓川购买涉案房屋前，该房屋附属的封闭式绿地、景观已经存在；原审法院经现场勘查并已确认现场勘查制作视频的证明力，认定尚格花园（康桥漫步）小区将消防车通道改造为绿地、景观的现象大量存在，通过植被品种、年限及铁质护栏可以看出是尚格公司统一设计、统一规划、统一建造。原审法院确认上述证据的证明力，表明原审法院认定售房时封闭式绿地、景观已经存在的事实。2、如果原审法院不认定全封闭式绿地、景观在售房时已经存在，则应当以吴晓川的证据不足为由驳回诉请。而从原审判决第13页、第14页中“结合上述约定，尚格公司向吴晓川售房时明示了吴晓川专有的车库、附房，但并未明示吴晓川专有的绿地、景观，吴晓川主张确认商品房买卖合同涉附属绿地景观占用消防通道部分无效及尚格公司返还购房差价，缺乏依据，本院不予支持”的表述逻辑看，原审判决是以售房时未明示吴晓川专有的绿地、景观为由而不支持吴晓川的诉请。二、关于争议焦点2。本案中，吴晓川认为“明示”分为“书面确认”及“现状交付”两种形式，本案同时具有上述两种“明示”方式。1、吴晓川与尚格公司签订的补充协议（附件八）第2条：“下列场地及位置由部分买受人享有专有使用权，但使用不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益，并负有维护的义务：……（2）出售时明示属于买受人专有的绿地、景观……”，该条款只是未明确写明专有绿地、景观的四至及面积，但已明确约定吴晓川对封闭式的绿地、景观享有专有使用权，属于以“书面确认”形式的明示。2、涉案房屋附属的约300平方米绿地、景观是全封闭式的，仅有一个通道可以通往，即只能从吴晓川的家门口入户、经过客厅才能抵达，具有独立性、专有性、排他性。售房时，尚格公司将该封闭式绿地、景观作为房屋附属一并出售并现实交付给吴晓川，符合“现状交付”的明示方式。三、封闭式绿地、景观属于房屋定价的重大参考因素。售房时，尚格公司以约300平方米的封闭式绿地、景观作为销售卖点进行销售，吴晓川正是看中该专有的封闭式绿地、景观，才以150万元的高价买下了涉案房屋。涉案房屋附属封闭式绿地、景观中，其中合法的绿地、景观面积约占150平方米，占用消防通道需拆除整改的面积为150平方米。经法院依法委托评估机构评估：估价对象在价值时点2014年10月29日不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下的涉案房屋在附属封闭式绿地、景观为150平方米情形下、2014年10月29日购房时的市场价值为125.03万元，评估单价为10102元／平方米。该评估结论表明封闭式的绿地、景观属于房屋定价的重大参考因素。综上所述，封闭式绿地、景观在售房时已经存在；被尚格公司以“书面确认”和“现状交付”的形式将封闭式绿地、景观作为房屋的附属一并出售给吴晓川，已明示属于吴晓川专有；同时，封闭式的绿地、景观属于房屋定价的重大参考因素。原审法院适用法律错误，应予纠正。庭询中补充：占用消防通道进行违章建设是法律明令禁止的行为，损害国家利益、社会公共利益，人民法院判决具有重大价值导向作用。 尚格公司辩称：尚格公司出售给吴晓川的房屋并未有专属封闭式300平方米的绿地、景观，吴晓川也没有任何证据证明。关于上诉状中吴晓川认为的两个争议点的表述，其观点也是错误的。一、一审判决书的内容并没有任何体现或表明尚格公司售房时存在封闭式绿地、景观。1、吴晓川认为一审提供的张某、满某的证人证言可以证明其目的，但事实是该两名证人根本不能证明，详细的质证意见在一审时已经阐述，该两名证人证言完全不可采信，其陈述也是相互矛盾的。2、一审判决书第14页第2行写明“缺乏依据，本院不予支持”，结合整段话的意思就是吴晓川主张的专有封闭式绿地景观没有证据能够证明。吴晓川不能以一审判决没有直接表述“证据不足驳回诉请”来推定一审认定有封闭式绿地景观存在，吴晓川在理解和逻辑上存在错误。二、涉案房屋不存在占用消防通道问题。吴晓川将占用消防通道与其自认为有的封闭式绿地景观连在一起，将此列为第一项诉请是错误的。首先，尚格公司出售的涉案房屋并未附有封闭式绿地景观。其次，涉案小区经竣工备案登记，包括消防在内的所有要求都是合格的。至于吴晓川一审提供的责令限期改正通知书，该通知书是发给物业公司的，案涉小区早在2012年竣工验收交房后就交由物业公司。根据吴晓川提供的物业公司发给其的通知书内容来看，是物业公司要求吴晓川整改。因此吴晓川的诉请根本不能成立。三、本案中不存在吴晓川所谓的有“书面确认”及“现状交付”两种形式。1、吴晓川认为在《商品房买卖合同》附件八第2（2）点的约定是对封闭式绿地、景观享有专有使用权的理解完全错误。该条款的理解明显未约定吴晓川对封闭式绿地、景观享有专有使用权，而是补充协议的通用条款，并不是针对吴晓川的房屋，且尚格公司出售时没有明示吴晓川享有专属300平方米封闭式绿地景观，对此一审判决认定正确。2、吴晓川关于300平方米绿地景观只能从其家门入户，经过客厅才能抵达的陈述是错误的。首先不存在专有的300平方米绿地景观，其次小区公共绿化都是通的，不存在公共绿化要经过业主的客厅才能到达的问题。四、案涉房屋出售价150万元合情合理，吴晓川要求返还购房差价款无理无据，不应支持。案涉房屋建筑面积123.77平方米，虽然经义乌市汇丰房地产评估有限公司评估为单价10102元／平方米，但尚格公司对该评估报告有异议，评估的房价偏低。2014年尚格公司出售，类似涉案小区规格及房屋户型的房价都在12000元／平方米到13000元／平方米之间。退一步说，即使按照该评估报告的房价，单价是10102元／平方米，总价是125.03万元，但评估结果并不包括案涉房屋的附房和车库价值。案涉房屋附带车库27.84平方米，附房68.47平方米，合计近百平方米，当时的市场价值至少30万元以上，这两部分价值肯定要计算在内。且根据案涉《商品房买卖合同》附件八补充协议约定，房屋是按套计价的，显然附房和车库的价值应当计算在内。因此案涉房屋出售价150万元合情合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，吴晓川的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。 吴晓川向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同》中尚格公司出售给吴晓川的房屋附属绿地、景观占用消防通道部分无效；尚格公司返还吴晓川购房差价款249700元并支付利息61176.50元（利息已自2014年10月29日起按银行同期贷款年利率4.90%计算至2019年10月28日，此后利息另计）；2.尚格公司支付因迟延交付不动产权登记证书的违约金46200元；3.本案诉讼费用由尚格公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月29日，吴晓川、尚格公司签订《商品房买卖合同》一份。主合同约定，买受人（吴晓川）向出卖人（尚格公司）购买位于金华市婺城新区紫金南路以东、临江××路××花园××区（康桥漫步）3幢1单元102室房产，该商品房为现售商品房，建筑面积为123.77㎡，套内面积为107.57㎡，分摊面积为16.20㎡，附房建筑面积68.47㎡，车库建筑面积27.82㎡；房屋单价为12119.25元／㎡，总价为150万元；出卖人应于2015年6月1日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，等；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2016年1月1日取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，在约定日期起60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；等等。在合同附件八补充协议中约定，地下室，地下室停车位辅助用房、阁楼，设置为某套商品房专有的绿地、景观，设置为某套商品房专有的屋面、平台，上列建筑和设施、设备为出卖人所有，出卖人享有占有、使用和处分的权利，并可通过出售、附赠或出租的方式进行处置；出售时明示属于买受人专有的地下室停车位（库）、辅助用房、阁楼，出售时明示属于买受人专有的绿地、景观，出售时明示属于买受人专有的屋面、平台，上列场地及位置由部分买受人享有专有使用权，但使用不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益，并负有维护的义务；买受人购买的尚格花园西区（康桥漫步）商品房住宅一套，03幢01单元102室，车库为6-20号，车库面积27.84㎡，地下室，地下室附房68，该商品房价格按套计算，车库及附房无单价。上述合同签订后，吴晓川向尚格公司支付了房款，于2014年11月9日取得涉案房产钥匙，接收了涉案房产。尚格公司依合同约定代办了涉案房产的产权证件，产权证登记时间为2016年11月4日。2017年8月11日，金华市公安消防支队婺城区大队对涉案康桥漫步小区进行消防监督检查时，发现3号楼东南侧消防车通道被占用，遂向金华市尚格物业管理有限公司作出金婺公消限字（2017）第548号责令限期改正通知书，要求该单位于同月28日前改正。嗣后，相关部门拆除了3号楼东南侧消防通道上的铁质栅栏，包括吴晓川所述的附属景观绿地中的部分栅栏。吴晓川现用铁丝网封堵了部分被拆除栅栏地段，并实际使用其所述的原有封闭式绿地、花园。审理过程中，吴晓川向一审法院申请对涉案房产于2014年10月29日在附属封闭式绿地、景观面积为150平方米情形下的价值予以评估。一审法院依法委托义乌市汇丰房地产评估有限公司对上述事项予以评估。该公司评估结论为：估价对象在价值时点2014年10月29日不考虑所受抵押、租赁等权利限制情形下的金华市文渊街788号尚格花园西区3幢1-102室房地产在附属封闭式绿地、景观面积为150平方米情形下、2014年10月29日购房时的市场价值为125.03万元，评估单价为10102元／平方米。另查，吴晓川于2015年2月3日支付了代办证费用22795元。尚格公司于2013年11月12日取得涉案土地使用权初始登记，于2015年5月7日取得涉案房产产权初始登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.吴晓川所购涉案房产是否包含有附属景观、绿地，尚格公司应否赔偿相关房款差价？2.尚格公司应否赔偿吴晓川迟延交付不动产权登记证书违约金？关于争议焦点一。根据吴晓川、尚格公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，吴晓川向尚格公司购买涉案尚格花园西区（康桥漫步）3幢1单元102室房产，包含车库及地下室附房（均上证），该商品房价格按套计算，车库及附房无单价。补充协议还约定，出售时明示属于买受人专有的地下室停车位（库）、辅助用房、阁楼，出售时明示属于买受人专有的绿地、景观，出售时明示属于买受人专有的屋面、平台，上列场地及位置由部分买受人享有专有使用权，但使用不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益，并负有维护的义务。结合上述约定，尚格公司向吴晓川售房时明示了吴晓川专有的车库、附房，但并未明示吴晓川专有的绿地、景观，吴晓川主张确认商品房买卖合同涉附属绿地景观占用消防通道部分无效及尚格公司返还购房差价，缺乏依据，不予支持。关于争议焦点二。根据吴晓川、尚格公司在合同中“出卖人负责办理土地使用权初始登记……负责申请商品房所有权初始登记……”、“出卖人承诺于2016年1月1日前……”的约定内容，据其文义应理解为尚格公司负有在2016年1月1日前取得产权、土地使用权初始登记的义务，而非在此期限前取得吴晓川所购商品房的权属证书。初始登记是指开发商向相关行政主管部门申报经审核后取得大产权证，此系今后办理转移登记（向开发商购买商品房的买受人办理个人产权登记）的前提。因此，合同中载明的违约金计算方法系针对逾期交付初始登记证书或登记证明所作出的约定，并非针对吴晓川所购具体房产转移登记的时间约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，如双方未针对办理转移登记的履约期限及违约金计算方式进行约定，尚格公司应在合同订立之日起90日之内完成转移登记手续。吴晓川于2014年11月9日接收了涉案房产，于2015年2月3日支付了办证所需费用。如要求尚格公司自2014年10月29日起90日内完成转移登记手续，则将早于双方合同约定的初始登记时间，与常理不符。尚格公司实际早于双方合同约定的2016年1月1日取得初始登记，其完全可在该日期前为吴晓川办理转移登记手续，故依此日期确定尚格公司的代办义务。涉案房产至2016年11月4日方才完成权属登记，尚格公司行为已构成延迟履行，而尚格公司也未提供充分证据证明迟延履行系由不可归责于自身的原因造成，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿因迟延办理权属登记所造成的违约损失。吴晓川所主张的计算标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，一审法院不持异议。综上，对吴晓川诉讼请求中合理合法部分，予以支持；对吴晓川诉讼请求中于法无据部分，不予支持。对尚格公司抗辩意见中合理合法部分，予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、尚格公司于判决生效之日起十日内赔偿吴晓川逾期办理转移登记的损失46200元；二、驳回吴晓川的其他诉讼请求。如果尚格公司未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6656元（吴晓川已预交），由吴晓川承担5795元，由尚格公司承担861元，限于判决生效之日起十日内交纳；鉴定费4950元，由吴晓川承担（已交纳）。 二审中，尚格公司向本院提交以下证据：涉案房产所在小区竣工消防验收材料和规划图纸，待证尚格公司提供的涉案房产及整个小区的消防合格，均通过相关部门验收审核。吴晓川所称消防违规问题是不存在的。退一步说，即使有也与尚格公司无关，尚格公司早在2012年12月就将整个小区交给物业公司，吴晓川没有任何证据证明系尚格公司占用消防通道改建。 吴晓川质证认为：验收时间是2012年12月，吴晓川购房时间是2014年10月，中间间隔近两年，该组证据不能排除在此期间尚格公司占用消防通道统一建造绿地、景观的情形。从现场查勘实际情况可以看出，从吴晓川的车库入口一直到文津路的消防通道都是统一建造绿地、景观，植被、栏杆等风格也完全一致，显然不可能是由购房者单独建造。吴晓川的隔壁房屋至今未出售，该房屋同样具有全封闭式的占用消防通道的绿地、景观，同样只能从该房屋入户、经过客厅才能抵达，显然该封闭式绿地景观是由开发商建造的。综上，上述证据不能达到尚格公司的证明目的。 本院认为，上述证据的真实性可予认定，可以证明涉案小区在2012年12月21日消防验收合格。 经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，2012年12月21日，尚格花园二期（康桥漫步）1#-7#楼建设工程消防验收合格。 本院认为，二审的主要争点为尚格公司出售给吴晓川的涉案房产是否包含占用消防通道的附属景观、绿地，如包含，则尚格公司是否应赔偿相关房款差价。涉案《商品房买卖合同》第三条约定了吴晓川所购商品房的基本情况，包括房号、层高、建筑面积、套内面积、附房、车库、阳台等基本信息，并约定“除上述商品房买卖外，有出售（或赠送、出租等）车位、车库、绿地或其他物业的，有关该物业买卖、赠与、租赁合同事项，双方另行约定于本合同附件三”。而附件三《其他物业买卖、赠与、租赁协议书》仅约定“关于地下室车位使用双方另行约定。注：（签订车位协议）”，并无关于附属景观、绿地的任何约定。此外，附件八《补充协议内容》第二条约定，“下列场地及位置由部分买受人享有专有使用权……：出售时明示属于买受人专有的地下停车位（库）、辅助用房、阁楼；出售时明示属于买受人专有的绿地、景观；……”。同时在该附件“补充协议”中约定，“买受人购买的商品房基本情况补充内容如下：该商品房车库为6-20号，车库面积27.84平方米；地下室；地下室附房68方米。该商品房价格按套计算，车库及附房无单价”。从上述协议内容可以看出，双方对涉案商品房买卖的物业范围以及吴晓川享有专有使用权的部分进行了明示和约定，并未约定涉案房产买卖中包含了吴晓川所说的占用消防通道的附属景观、绿地或是吴晓川对上述景观、绿地享有专有使用权，涉案房产的不动产权证上亦只登记了房屋、车库和附房面积。涉案房产的评估价格虽低于吴晓川的购买价格，但购买房产属于市场行为，不能仅以此认定涉案房产中包含了上述景观和绿地。综上，吴晓川主张涉案房产销售时包含了占用消防通道的附属景观、绿地，依据不足，本院不予采信，其以此为由主张尚格公司赔偿相应差价亦缺乏前提基础。 综上所述，吴晓川的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5963元，由上诉人吴晓川负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  金 莹 审 判 员  周俊梅 二〇二一年一月五日 法官助理  楼 群 代书记员  黄佳婧