浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初7114号 原告（反诉被告）：杭州千城猫店配科技有限公司。住所地：杭州市西湖区高技街****。统一社会信用代码：913301066917361989。 法定代表人：魏正义，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：桑智毅，浙江之江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州箭尊实业有限公司。住所。住所地：杭州市余杭区杭州余杭经济技术开发区新天路******社会信用代码：91330101MA28X24M93。 法定代表人：赵燕雷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：庞少群，上海李广立律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州千城猫店配科技有限公司（以下简称千城猫公司）与被告（反诉原告）杭州箭尊实业有限公司（以下简称箭尊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序于2021年1月11日、1月19日公开开庭进行了审理。千城猫公司法定代表人魏正义及其委托诉讼代理人桑智毅，箭尊公司委托诉讼代理人庞少群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）千城猫公司向本院提出诉讼请求：一、箭尊公司立即将案涉房屋腾退完毕；二、箭尊公司给付千城猫公司2020年3月15日至4月20日的租金21395.55元；三、箭尊公司给付千城猫公司自2020年4月21日起至实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费（以年租金220500元计算）；四、箭尊公司给付千城猫公司违约金110250元。事实和理由：2018年9月15日，箭尊公司与千城猫公司签订《厂房租赁合同》一份，约定：箭尊公司向千城猫公司租赁坐落于海宁开发区××马玻璃有限公司制镜车间二楼的房屋，面积750平方米；租赁期间自同年9月15日起至2020年9月14日止；租金为第一年210000元、第二年220500元；若箭尊公司逾期给付租金，应按千分之五给付违约金，逾期十天以上，千城猫公司有权提前终止合同，并要求被告承担当年六个月租金的违约金。按合同约定，箭尊公司应于2019年9月15日给付2020年3月15日至9月14日的半年租金，但至2020年3月15日，箭尊公司仍未给付。箭尊公司已构成违约，应承担违约责任。千城猫公司为维护自己的合法权益，遂向法院起诉，请求法院支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）箭尊公司答辩并反诉称：一、案涉房屋是千城猫公司向浙江九马玻璃有限公司租赁后转租给箭尊公司。箭尊公司已按合同给付押金20000元及至2020年3月15日止的租金。2019年11月，千城猫公司向浙江九马玻璃有限公司提出解除租赁合同，同时也向箭尊公司提出解除租赁合同，并告知箭尊公司其与浙江九马玻璃有限公司的租赁合同于2020年1月底到期。故箭尊公司无须给付2020年3月15日之后的租金，箭尊公司不存在逾期给付租金的情形，相反，千城猫公司违约，应向箭尊公司承担违约责任。二、箭尊公司已于2020年3月14日将案涉房屋腾退完毕，并归还给千城猫公司。箭尊公司不用再给付此后的租金及房屋占有使用费。三、双方签订的合同中约定了两种情形的违约金计算方法。千城猫公司要求按六个月租金计算违约金，无事实依据。若箭尊公司违约解除合同，只按合同约定的年租金的20%计算违约金。因此，请求驳回千城猫公司的诉讼请求，并反诉请求判令：一、千城猫公司给付箭尊公司违约金44100元；二、千城猫公司退还箭尊公司押金20000元。 针对反诉，原告（反诉被告）千城猫公司答辩称：导致本案合同不能履行的原因不在千城猫公司，而是由于箭尊公司拒付租金，而拒付租金的行为是基于其自身的经营行为，而不是基于不安抗辩权，故请求驳回箭尊公司的反诉诉讼请求。 千城猫公司向本院提交证据： 1、《厂房租赁合同》一份，用于证明千城猫公司与箭尊公司签订合同，约定了相应权利义务。 2、网上银行电子回单四份，用于证明箭尊公司给付了押金20000元及至2020年3月的租金。 3、微信聊天记录两页，用于证明千城猫公司于2020年1月23日向箭尊公司发出房租催缴通知，要求箭尊公司给付房屋租金。 4、微信聊天记录四页、声明一份，用于证明箭尊公司于2019年10月25日通知千城猫公司不再缴纳租金，而千城猫公司于2020年1月23日之后要求箭尊公司给付租金及违约金。 5、（2019）浙0481民初9121号民事判决书一份，用于证明案涉房屋是千城猫公司向浙江九马玻璃有限公司租赁后转租给箭尊公司，千城猫公司与浙江九马玻璃有限公司的租赁合同于2020年4月20日解除，千城猫公司应向浙江九马玻璃有限公司支付违约金及房屋占有使用费。 6、水电费清单七份，用于证明箭尊公司结欠千城猫公司七个月的水电费等费用。 箭尊公司向本院提交证据： 1、《厂房租赁合同》一份，用于证明千城猫公司与箭尊公司签订合同，约定了相应权利义务。 2、手机银行单据一份，用于证明箭尊公司给付押金20000元。 3、微信聊天记录一份，用于证明双方关于退租、腾房过程。 4、（2019）浙0481民初9121号民事判决书一份，用于证明案涉房屋是千城猫公司向浙江九马玻璃有限公司租赁后转租给箭尊公司，千城猫公司于2019年11月向浙江九马玻璃有限公司提出解除房屋租赁合同，千城猫公司与箭尊公司的合同也不能继续履行。 5、（2020）浙0481民初3326号民事判决书一份，用于证明千城猫公司自认其与案外人的房屋租赁在2019年12月13日解除，但仍于2020年1月23日向案外人发租金催缴通知。 6、微信聊天记录中视频两份，用于证明箭尊公司于2020年3月23日将案涉房屋腾退完毕的视频发送给千城猫公司，进而证明箭尊公司已将案涉房屋腾退并交还千城猫公司。 经质证，箭尊公司对千城猫公司提供的证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性均无异议；对千城猫公司提供的证据4的真实性无异议，但认为声明中所盖的公章并非对外产生效力的公章；对千城猫公司提供的证据6的真实性有异议，认为系千城猫公司单方制作形成，对真实性不予认可。千城猫公司对箭尊公司提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对箭尊公司提供的证据3的真实性无异议，但对关联性、证明目的有异议，认为该微信聊天记录不能证明箭尊公司已将案涉房屋腾退并交付千城猫公司；对箭尊公司提供的证据4、5的真实性无异议，但对关联性及证明对象均有异议；对箭尊公司提供的证据6的三性及证明目的均有异议，认为视频中的房屋确是案涉房屋，但视频具体拍摄时间不明，不能证明是微信发送当天拍摄，更不能证明已完成房屋的交接。 本院审查后认为：千城猫公司提供的证据1、2、3、5以及箭尊公司提供的证据1、2，对方均无异议，本院予以认定；千城猫公司提供的证据4，本院对真实性、合法性、关联性予以认定；千城猫公司提供的证据6，系千城猫公司单方制作形成，箭尊公司对其内容不予认可，本院对该证据不予认定，但其内容按千城猫公司的单方陈述处理；箭尊公司提供的证据3、4、6，本院对真实性、合法性、关联性予以认定；箭尊公司提供的证据5，本院对真实性、合法性予以认定，但对关联性不予认定。 综上，根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 千城猫公司向案外人浙江九马玻璃有限公司租赁坐落于海宁开发区××马玻璃有限公司制镜车间二楼的约2800平方米的房屋。2018年9月15日，千城猫公司将其中的750平方米转租给箭尊公司，并签订《厂房租赁合同》一份，约定：箭尊公司向千城猫公司租赁坐落于海宁开发区××马玻璃有限公司制镜车间二楼房屋，面积约750平方米；租赁期限自2018年9月15日起至2020年9月14日止；第一年租金为210000元、第二年租金为220500元；支付方式为第一年租金于合同签订后三日内支付，每半年支付一次，第二次租金于第一个半年期满前90日支付，以后支付时间以此类推，均为每半年期满前90日支付；若箭尊公司逾期支付租金，则按每日千分之五支付违约金，逾期十天以上，千城猫公司有权提前终止合同，并要求箭尊公司承担当年六个月租金的违约金；若双方中途违约，应提前六个月通知对方，并支付全年租金的20%的违约金；租赁期间所产生的水电、电话等通讯的费用由箭尊公司承担；箭尊公司员工人数10人以内，卫生间使用费及水费为每月500元，若员工人数增加或水费上调，则按比例上涨；箭尊公司向千城猫公司给付押金20000元。嗣后，千城猫公司向箭尊公司交付租赁房屋。箭尊公司按约给付了千城猫公司第一期租金105000元、第二期租金105000元、第三期租金110250元（租赁时间至2020年3月14日止）、押金20000元以及至2019年9月的水电费、卫生间使用费。 2019年10月25日，箭尊公司员工郑拥振通过微信向千城猫公司法定代表人魏正义发出声明一份，载明：箭尊公司所租赁的厂房，于房费到期后不再租赁。千城猫公司于2019年11月、12月向案外人浙江九马玻璃有限公司提出解除房屋租赁合同。2019年12月下旬，箭尊公司开始从案涉房屋中搬离。12月28日，魏正义在微信中告知箭尊公司员工郑拥振：已知道箭尊公司在搬离，并要求在搬离后将房屋恢复原状，包括拆除隔断墙。2020年1月23日，千城猫公司向箭尊公司发出《租赁房屋催缴通知书》，要求箭尊公司支付2020年3月15日至2020年9月14日的房屋租金110250元，并要求箭尊公司支付违约金。2020年3月15日，魏正义在微信中告知箭尊公司员工郑拥振：要求箭尊公司拆除隔断墙，并将垃圾清理干净，若由千城猫公司清理，则由箭尊公司承担费用15000元。嗣后，箭尊公司拆除了隔断墙，并进行了垃圾清理。3月23日，箭尊公司员工郑拥振通过微信向魏正义发送了案涉房屋的两个视频；第一个视频中显示案涉房屋中尚有一条电线未拆除，魏正义收到该视频后表示该电线不需拆，由魏正义负责拆除；第二个视频显示案涉房屋的隔离墙已拆除，垃圾也清理完毕，魏正义收到该视频后表示：好的。 千城猫公司与浙江九马玻璃有限公司的租赁合同，经过诉讼，确认已解除，千城猫公司支付了浙江九马玻璃有限公司截至2020年5月8日止的房屋占有使用费。 本院认为，千城猫公司与箭尊公司签订的《厂房租赁合同》已解除，且箭尊公司已将案涉房屋腾退并退还千城猫公司。本案的主要争议焦点为：一、合同解除的违约方是谁？违约金应如何计算？二、案涉房屋腾退归还的时间？三、押金是否应退还？关于争议焦点一。箭尊公司于2019年10月25日告知千城猫公司在2020年3月14日后（房费到期后）不再租赁房屋，即提出了解除合同的意思表示，故违约方是箭尊公司。箭尊公司认为违约方是千城猫公司，无证据证明，本院不予采信。箭尊公司违约，应按合同约定支付千城猫公司合同解除违约金，相反，其无权要求千城猫公司承担合同解除违约金。至于违约金的计算方法。合同中约定了两种情形的合同解除违约金的计算方法，一是箭尊公司逾期给付租金超过十天的，千城猫公司有权主张解除合同，并要求箭尊公司承担当年六个月租金的违约金，二是箭尊公司主动提出解除合同，应提前六个月通知对方，并支付全年租金的20%的违约金。箭尊公司于合同约定的付款期限前的2019年10月25日，向千城猫公司提出了解除合同，属于主动提出解除合同，应按第二种计算方法给付千城猫公司违约金，即按全年租金的20%给付违约金。当年全年租金为220500元，故箭尊公司应给付违约金44100元。千城猫公司要求箭尊公司按六个月租金给付违约金，理由不当，本院不予采信。关于争议焦点二。虽然箭尊公司于2020年3月14日已将设备等搬离案涉房屋，但未作最后清理，箭尊公司嗣后也拆除了隔断墙并进行垃圾清理，因而箭尊公司认为其于2020年3月14日腾退归还案涉房屋，与事实不符，本院不予采信。3月23日，箭尊公司通过微信将案涉房屋隔断墙已拆除、垃圾已清理完毕后的房屋视频发送给千城猫公司法定代表人魏正义，魏正义微信回复“好的”，应视为千城猫公司已对案涉房屋的腾退清理情况进行了检验，并确认腾退清理完毕；案涉房屋与千城猫公司自己使用的租赁房屋相邻，中间的隔断墙拆除后两者相通，形成了一个整体，千城猫公司已可以占有使用案涉房屋，而且，魏正义在收到微信视频当天直至案涉房屋归还浙江九马玻璃有限公司的时间内从未要求箭尊公司办理归还案涉房屋的交接手续，可以认定魏正义当天的微信回复同时也确认案涉房屋已完成归还，因此，箭尊公司将案涉房屋腾退归还千城猫公司时间应确定为3月23日。箭尊公司将租金已付至2020年3月14日，故箭尊公司尚应给付千城猫公司3月15日至3月23日的房屋占有使用费5437元（365天/220500元*9天）。关于争议焦点三。合同解除后，千城猫公司应退还押金，但应以箭尊公司付清相应水电费等费用为前提，若未付清，则应优先从押金中扣除，扣除后多余部分予以退还。根据合同约定，箭尊公司应每月给付千城猫公司卫生间使用费500元，但箭尊公司自2019年10月起未给付卫生间使用费，故应给付2019年10月至2020年3月的卫生间使用费共计3000元，该费用3000元优先从押金中扣除，扣除后押金剩余17000元。另外，箭尊公司未给付自2019年10月起的水电费，对于未付的水电费金额，由于双方未核对而无法确定，而且箭尊公司在庭审中对千城猫公司提出的水电费金额又不予核对，致使水电费金额在本案中无法确定，进而导致水电费无法在本案结算完毕，因此，剩余的17000元押金由于水电费未结清尚不能退还，但由于千城猫公司自认2019年10月至2020年3月的水电费为2272.09元，即水电费至多为2272.09元，因此，剩余押金中超出2272.09元的部分可以退还箭尊公司，该2272.09元押金，待双方对水电费核对结算后处理。因此，千城猫公司现应退还箭尊公司押金14727.91元。 综上，箭尊公司应给付千城猫公司房屋占有使用费5437元、违约金44100元。同时，千城猫公司应退还箭尊公司押金14727.91元。千城猫公司要求箭尊公司立即腾退案涉房屋，由于案涉房屋在诉讼前已腾退完毕，故本院对该诉讼请求不予支持。箭尊公司要求千城猫公司支付违约金44100元，理由不当，本院不予支持。另，引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、杭州箭尊实业有限公司给付杭州千城猫店配科技有限公司房屋占有使用费5437元； 二、杭州箭尊实业有限公司支付杭州千城猫店配科技有限公司违约金44100元； 三、杭州千城猫店配科技有限公司退还杭州箭尊实业有限公司押金14727.91元； 上述款项相抵，杭州箭尊实业有限公司应给付杭州千城猫店配科技有限公司34809.09元，此款，杭州箭尊实业有限公司于本判决生效后十日内付清。 三、驳回杭州千城猫店配科技有限公司的其余诉讼请求。 四、驳回杭州箭尊实业有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3100元，减半收取1550元，由杭州千城猫店配科技有限公司负担1030元，杭州箭尊实业有限公司负担520元；反诉案件受理费700元，由杭州千城猫店配科技有限公司负担85元，杭州箭尊实业有限公司负担615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  杨海达 二〇二一年一月二十七日 书记员  魏智群 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3.本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。