新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初117号 原告：吴某，男，汉族，2010年9月24日出生，小学生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代理人：陈某（原告吴某母亲），女，1971年4月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：黄淑华，乌鲁木齐市米东区爱民法律服务所法律工作者。被告：单超波，男，1988年5月9日出生，汉族，无固定职业。委托诉讼代理人：朱海红，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱晓梅，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。原告吴某与被告单超波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告吴某的委托诉讼代理人黄淑华、被告单超波及其委托诉讼代理人朱海红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某向本院提出诉讼请求：1．要求依法判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2．要求依法判令被告支付拖欠房屋租赁费4,500元；3．案件受理费及其他费用由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，被告找到原告要求租赁原告的的坐落××区）房屋，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租金每年6万元按季度付款等其他租赁房屋事宜，但被告违约，不按时向原告支付租金，2020年7月原告才得知被告未经原告的同意私自将房屋转租他人且与他人发生争执，干扰他人经营，又将合同内的物品不经他人允许私自卖掉，所卖得的资金占为己有，争执后报案，经社区和警务站的工作人员调解无效，被告的行为严重违反了合同约定，侵害原告的合法权益，故原告诉至法院。被告单超波辩称，1、对于双方签订房屋租赁合同的事实认可，对于原告在诉状中陈述的2020年7月原告得知未经原告同意被告将房屋转租以及被告私自卖掉物品不予认可，不同意解除原被告之间于2018年9月1日签订的房屋租赁合同，对于租金及租赁年限该合同均有明确的约定，该合同没有到期，该合同约定的是本合同长期有效，虽说没有明确的期限，可以根据该合同是否拆迁来决定，该案涉楼房至今没有拆迁，所以我们认为双方的租赁合同是合法有效的，原告主张解除合同，不符合法律规定，被告要求继续履行双方签订的房屋租赁合同。2、从原告处租赁的房屋，确实转租给了三个人，一个是艾泽林，一个是马晓燕，一个是张兵，只有与艾泽林签订的合同中有陈某的签字，该份合同中明确约定是由丙方（本案原告）委托甲方（本案被告）所租赁委托管理的房屋是一处房产，并非仅指该房产的二层，另外两份合同，虽然没有陈爱林的签字，但是根据我方提交的微信聊天记录，原告对于被告将其他部分的房屋转租给另外两个人，是明知且认可的，因此原告向法庭主张解除2018年9月1日的房屋租赁合同，不符合解除合同的法律依据，不符合法定条件的四条中的任何一条。3、被告同意支付原告主张的房屋租赁费4,500元，被告欠付租赁费的原因是，原告阻挡次承租人向被告交纳租金而导致被告没有向原告支付租赁费。综上，就双方签订的房屋租赁合同，不存在约定或者法定的解除合同的情形，被告也不同意解除合同，故请求法院驳回原告的第一项请求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于乌鲁木齐市××区的房屋，于2013年4月14日登记在原告吴某名下，为单独所有，吴某系陈某与吴新文长子。2018年9月1日，原告的母亲陈某（出租方、甲方）与被告单超波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方房屋坐落于××区），租金为每年陆万元，乙方按季度支付租金给甲方，租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁，租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租，租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，所受到的损失由违约合同的一方全部承担；本合同长期有效，若政府确定不拆迁，则甲、乙双方房租重新协商，若政府拆迁，此合同自动终止，政府拆迁乙方搬离，政府补偿与乙方无关；本合同签订之日乙方与租房刘江超签订的租房协议自动终止（以刘江超亲笔授权刘会杰签字生效；租房期间店内所有设备（桌、椅、板凳、餐具）刘江超同意乙方无偿使用，房主与刘江超未经过乙方同意不能将店内所有设施搬离出售，乙方未经甲方同意也不得将店内设施出售、搬离，乙方在租赁期间不得更改破坏房租基础设施。该合同还约定了其他内容。合同尾部甲方处陈某签字捺印，乙方处单超波签字捺印，并有“刘江超委托刘会杰”的字样。被告单超波通过微信方式与陈某沟通租赁事宜及交纳租金，根据双方的微信聊天记录显示：2018年11月29日陈某催促被告支付租金，被告于2018年12月2日微信转账5,000元；2018年12月24日陈某催促被告支付租金，被告于2019年1月5日微信转账5,000元；2019年2月13日陈某催促被告支付租金，被告于2019年2月23日微信转账5,000元；2019年3月18日陈某向被告发送微信“小单，咱们房租是不是该付款了？这都3月底了，我也只收到3个月的钱”，被告于2019年4月1日在陈某的再次催促下微信转账10,000元；2019年5月19日陈某催促被告支付租金，被告回复“在想办法”，2019年5月30日陈某向被告发送微信“小单，可以付房租了把，6月都到了”，被告于2019年7月1日在陈某的多次催促下微信转账5,000元，2019年7月17日被告微信转账支付租金10,000元；2019年8月4日陈某向被告发送微信“小单，咱们9月房子就1年了，你房租才付了4万，还有2万，你得想办法尽快付款，要不然咱们再签就不好说了”，被告承诺缓一缓多付些，2019年8月24日陈某向被告发送微信“小单，你看马上就快到九月份了，你用上这个房子一年6万元真的很便宜了，然后你转租我们也同意，但是到现在为止只付了4万元，马上九月份就该第二年的了，你不付清我没办法再继续租给你，麻烦你尽快想想办法把这个租金付掉”，被告回复“收到”，2019年8月31日陈某继续催促被告支付租金，被告于2019年9月1日微信转账15,000元，此时第一年的租金尚欠5,000元；2019年10月26日陈某向被告发送微信“本身那么便宜，去年租一年，今年也没有说啥就给你延续，咱们互相理解一下吧，那么便宜了，你转租我们也没吭声，那个名字今天改明天改，老板也不是你了，那你该付的钱你就得付吧，那合同上签了，你不付的话就收房子算了”；2019年11月6日陈某催促被告支付租金，被告于2019年11月6日在陈某的再次催促下微信转账15,000元，此时第一年租金6万元付清，第二年租金支付10,000元；2019年12月13日陈某催促被告支付租金，被告于2020年1月15日在陈某的多次催促下微信转账10,000元；2020年4月1日陈某向被告发送微信“咱们房租已经优惠到家了，还是不要再拖了”，被告于2020年4月6日在陈某的再次催促下微信转账5,000元；2020年6月27日陈某向被告发送微信“小单，现在月底了，该付款了吧”，被告于2020年7月2日在陈某的再次催促下微信转账20,000元；2020年7月2日陈某向被告发送微信“今年的房租减去上次安玻璃的7,500元，还有7,500元没付”，被告于2020年7月2日微信转账3,000元，此时第二年租金合计付款5,500元，欠付租金4,500元；2020年9月1日被告向陈某发送微信“陈姐，房租现在怎么交？”陈某回复“小单，你也再不要想着那个怎么给交房租的事情，你把前面的账清掉，后面我不再给你租就完事了，不是提前1个多月都说不租了嘛，之前还欠的房租都没付完呢”。2019年7月8日，被告单超波（出租方、甲方）与案外人艾泽林（承租方、乙方）、原告母亲陈某（丙方）签订《房产租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方将丙方委托甲方租赁和委托管理的位于新疆乌鲁木齐市××区的自建房产（土地证编号0609300013）一处（包括二楼砖混结构的房间，面积260平方米，高度3米和作为该房产北侧上下楼的一楼到二楼的楼梯间）作为乙方投资管理的药品经营企业的经营场所使用，合计建筑面积305平方米的自建房产出租给乙方使用，租赁用途为医药批零公司经营场所，租赁期限从2019年8月16日至2022年8月15日止，共计三年，其中2019年7月9日至8月15日为房屋修缮手续和乙方所投资的药品公司办理营业证照变更时间；双方在本协议签订的同时，乙方凭借甲方出具的丙方的该房产的土地产权证、房屋产权证明和丙方身份证复印件及丙方和甲方签订的房屋租赁协议合同复印件，先支付五千元的定金给予甲方，2019年8月至2022年8月期间，税后房租每年陆万元，每半年支付一次，乙方提前一个月支付甲方下半年度的房租，如有租金税费成本，由乙方承担，甲方提供有关办理手续。该合同还约定了其他内容。以上事实，有不动产登记证书、常住人口登记卡、房屋租赁合同、微信聊天记录、房产租赁合同及庭审笔录予以证实，并在卷佐证。本院认为，不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。本案中，原告母亲陈某代理原告实施民事法律行为，符合法律规定，其代理原告签订合同、收取租金的行为应属有效。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中原被告双方签订的《房屋租赁合同》约定“本合同长期有效，若政府确定不拆迁，则甲、乙双方房租重新协商，若政府拆迁，此合同自动终止，政府拆迁乙方搬离，政府补偿与乙方无关”，很明显双方对于租赁期限的约定并不明确，就租赁期限双方也未达成补充协议，故本院认定双方系不定期租赁，均享有可以随时解除合同的权利，且原告作为出租人，于2020年9月1日在微信中明确已提前一个月告知被告房屋不再租赁给被告，尽到了通知义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，本案中被告作为承租人多次未按约定的期限支付租金，行为已属违约，虽然被告已支付了大部分租金，但均是原告多次催要的结果，且剩余4,500元租金至今未付，原告基于被告违约主张解除双方的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持，本院判定原被告于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除，被告应向原告支付剩余租金4,500元。原告在起诉状中述称直至2020年7月才得知被告未经原告同意私自将房屋转租他人且被告私自卖掉物品，但根据双方提交的微信聊天记录显示，事实上2019年下半年原告已经知道被告转租的事实，且未提出异议，应视为原告对于被告的转租行为予以认可，原告也未提交充分证据证实被告私自卖掉物品，故对于原告的上述陈述意见本院不予采信。被告抗辩其未能按时缴纳租金的原因是原告阻挡次承租人向被告交纳租金，原告不予认可，被告也未提交充分证据证实自己的意见，故对于被告的该抗辩意见，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告吴某与被告单超波于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月1日解除；二、被告单超波于本判决生效后立即向原告吴某支付租金4,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告预交），由被告单超波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   丁 华二 〇 二 一 年 一 月 二 十 七 日书  记  员   妮戈热