广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初251号原告：张康忠，男，汉族，1981年9月1日出生，住址：江西省上饶市上饶县*********1*，公民身份号码：362************512。委托诉讼代理人：张继生，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅靖，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：东莞市伟城房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市*****************。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：杜亚红，广东正美律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖敬锋，广东正美律师事务所律师。原告张康忠诉被告东莞市伟城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张康忠的委托诉讼代理人张继生、刘雅靖，被告东莞市伟城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杜亚红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告购房本金1090000元、装修款50000元、签约服务费1500元、专项维修基金2753元、其他费用20元、并支付违约金21800元、利息（以1144273元为本金，自2019年10月24日开始按照LPR利率起计至还清日止）；2.被告承担律师费20000元、保全担保费用4744.49元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年9月8日签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：2019090858AC65712420），由原告购买被告开发的位于东莞市黄江镇田美社区********2*商业办公楼办公室602号房屋1套。原告已支付全部购房款人民币1090000元，装修款项人民币50000元，专项维修资金人民币2753元及签约服务费1500元，其他费用20元等。合同约定被告应于2020年3月31日前交付该商品房，而截止至2020年10月13日，被告仍未按合同约定交房。被告的逾期交房行为已经构成违约，严重侵害原告的合法权益。为此，原告依据《商品房买卖合同》第十二条第1条第（2）项规定，已于2020年9月26日正式向被告发出解除《商品房买卖合同》（预售）通知，该通知已于2020年9月27日送达被告签收，被告与原告的购房合同已经解除，而相关款项经过多次沟通，仍未退还。被告东莞市伟城房地产开发有限公司辩称，1.被告已经于2019年10月具备房屋交付条件，达到《商品房买卖合同（预售）》的交房标准，原告无权单方解除《商品房买卖合同（预售）》及要求被告承担违约责任。被告已于2019年10月21日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明》，于2019年10月29日取得《不动产测量报告》，于2019年7月15日取得了《东莞市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》，并取得了该房屋的电梯设备检验合格的相关证明，由此可见，被告于2019年10月已经达到了合同约定的交房标准。被告可随时按合同标准交房，原告亦可随时办理房产证，被告已履行完毕买卖合同中所涉的全部义务，原告无权单方解除合同，亦不可能解除合同。2、据了解，现案涉2号楼602房未交付原因在于该商品房正在进行装修，并非被告违约，亦不构成解除《商品房买卖合同（预售）》的条件。案涉房屋装修事宜为原告与案外人第三方装修公司间的合同法律关系，装修款项是由案外人第三方装修公司收取的，与被告无关，被告并非装修事项责任方，被告仅有权督促案外第三方装修公司加快施工进度，原告亦可选择收楼后自行督促装修公司施工，装修事宜与本案并非同一法律关系，无论是否装修，装修是否完工均不影响《商品房买卖合同（预售）》已履行完毕的事实。综上，恳请法庭依法驳回原告全部诉请。经审理查明，原告与被告于2019年9月8日签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同约定被告将位于东莞市黄江镇田美社区********2*商业办公楼办公室602号出售给原告；购房总价为1090000元；原告于2019年10月24日已全额付清房款。合同第九条商品房交付条件约定：房屋交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件，取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定：开通供水、排水、供电、供暖，铺设供气设施，保证燃气供应等。合同第十一条交付时间和手续约定：被告应于2020年3月31日前向原告交付商品房，使商品房达到第九条、第十条约定的交付条件，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面（《商品房交付使用通知书》）通知原告办理交付手续的时间地点。合同第十二条逾期交付责任约定：逾期超过90日的，原告有权解除合同，原告解除合同应当书面通知被告，被告应当自收到通知之日起15日内退还已付全部购房款（含已付贷款）给原告，按不低于中国人民银行公布的同期贷款利率计算给付利息，同时被告按购房款的2%向原告支付违约金。合同附件十一补充协议第四条约定：被告将验收合格的商品房交付给原告是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。《商品房买卖合同（预售）》签订后，由案外人深圳市维森装饰工程有限公司（以下简称维森公司）收取了装修款50000元，维森公司开具的收款收据落款处签名人“王玉燕”即为开始购房款定金和首期款收据的签名人。广东展创律师事务所代收了签约服务费1500元、专项维修基金2753元、其他20元，共计4273元。2020年3月31日，被告向原告发出《延期交房通知书》，称房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，达到交付条件，由于目前受疫情严重影响，对此特向阁下函告如下：1、顺延交付房屋时间至2020年7月27日前；2、逾期交付责任按买卖合同约定。2020年9月26日，原告向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，以被告逾期交房为由解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。原告提交了民事委托代理合同、律师费发票，证实因聘请律师花费律师费20000元。原告提交了保单、保函、发票及付款凭证，证实因进行诉讼保全支付了担保费4744.29元。另查，涉案房屋已于2019年10月21日取得建设工程竣工验收备案证书，于2019年10月29日取得房屋测绘报告，于2019年7月15日消防验收合格。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、《延期交房通知书》、《解除商品房买卖合同通知书》、民事委托代理合同、律师费发票、保单、保函、发票、付款凭证等，被告提供的建设工程竣工验收备案证书、房屋测绘报告、消防验收意见书、电梯特种设备使用标志以及庭审笔录附卷为证。本院认为，本案的争议焦点是被告是否逾期交房达到解除《商品房买卖合同（预售）》的条件。涉案房屋虽然已经取得建设工程竣工验收备案证书、房屋测绘报告、消防验收意见书、电梯特种设备使用标志，但是至今被告未能举证证明向原告发出《商品房交付使用通知书》，至今涉案房屋超过约定的交付时间2020年3月31日已经远超90日，因此原告有权解除《商品房买卖合同（预售）》，本院对原告诉请解除《商品房买卖合同（预售）》予以支持。关于购房首期款。《商品房买卖合同（预售）》解除，被告已经收取原告的购房款1090000元应当返还给原告。关于装修款。虽然开具装修款收据的系维森公司，但落款处签名人与开具购房款收据的签名人系同一人，而原、被告也一致确认原告缴纳款项的地点在被告的售楼处，由此，即便实际收取装修款的不是被告，但在原告不知情的情况下，维森公司的行为构成了表见代理，原告有理由相信维森公司的行为系受了被告的委托，据此，原告要求被告返还装修款50000元，合法有据，本院予以支持。关于广东展创律师事务所收取的费用4273元。广东展创律师事务所收取原告签约服务费1500元、专项维修基金2753元、其他20元，共计4273元。虽然专项维修基金可因合同解除而向主管部门申请退回，但被告并未举证证实该笔费用已代为上缴主管部门，因此该费用仍纳入原告因购买案涉房产而向被告支出的费用。上述费用系原告为了履行《商品房买卖合同（预售）》而支出的费用，现因被告违约而导致《商品房买卖合同（预售）》解除，原告的合同目的无法实现，上述费用亦是原告因被告的违约行为而产生的直接损失，被告应当赔偿给原告。关于违约金。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，合同解除被告须支付原告合同总价2%的违约金即21800元，被告应当支付该违约金给原告。同理，关于利息，《商品房买卖合同（预售）》中亦约定原告解除合同应当书面通知被告，被告应当自收到通知之日起15日内退还已付全部购房款（含已付贷款）给原告，按不低于中国人民银行公布的同期贷款利率计算给付利息，从原告提交的证据看，被告收到原告邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》的时间系2020年9月27日，依照上述约定，被告应在2020年10月12日前将款项退还给原告，据此，利息应从2020年10月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计至实际清偿之日止。鉴于《商品房买卖合同（预售）》和《解除商品房买卖合同通知书》中仅约定了购房款的退还及其利息的计算，故利息计算的基数应以购房款1090000元为依据，对于其他费用的利息，本院不予支持。至于律师费、担保费，因被告违约导致合同目的无法实现，原告为此支付的律师费20000元、担保费4744.29元系原告因被告违约而支出的合理费用，理应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市伟城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张康忠返还购房款1090000元、装修费50000元；二、限被告东莞市伟城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张康忠赔偿签约服务费1500元、专项维修基金2753元、其他费用20元；三、限被告东莞市伟城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张康忠支付违约金21800元；四、限被告东莞市伟城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张康忠支付利息（以1090000元为基数，从2020年10月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）计至实际清偿之日止）；五、限被告东莞市伟城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张康忠支付律师费20000元、担保费4744.29元；六、驳回原告张康忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7759元，保全费5000元，由被告东莞市伟城房地产开发有限公司负担，原告张康忠已预交了上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇二一年一月二十八日书记员 张楚妍蔡游鑫（代）附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。