河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1481民初8094号原告：邹雷，男，1984年1月11日出生，汉族，住河南省永城市。原告：朱艳超，男，1984年10月2日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：刘怀彦，永城市正瀚法律服务所法律工作者。被告：张坤，男，1969年3月17日出生，汉族，住河南省永城市。被告：张市民，男，1979年7月13日出生，汉族，住河南省永城市。被告：赵咏梅，女，1980年10月23日出生，汉族，住河南省永城市。三被告共同委托诉讼代理人：韩新杰、王响，河南省法律咨询协会法律工作者。第三人：永城市怡鑫置业有限公司，住所地：河南省永城市东城区东方大道南文化路**，统一社会信用代码：91411481587054808C。法定代表人：付朋成，经理。诉讼代表人：永城市怡鑫置业有限公司破产管理人，负责人唐军辉。委托诉讼代理人：郭华强、贾文涛（实习），河南京港律师事务所律师。原告邹雷、朱艳超与被告张坤、张市民、赵咏梅、第三人永城市怡鑫置业有限公司（以下简称怡鑫置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。二原告委托诉讼代理人刘怀彦，三被告共同委托诉讼代理人韩新杰和王响、第三人永城市怡鑫置业有限公司委托诉讼代理人郭华强、贾文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹雷向本院提出诉讼请求：1.依法解除二原告与第三人签订的《商品房买卖合同》；2.三被告返还原告购房款40万元、损失18.4万元及利息（以40万元为基数，自2016年12月14日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率给付利息至清偿之日止；以18.4万元为基数，自2019年8月1日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率给付利息至清偿之日止），并承担诉讼费用。事实与理由：原告邹雷与被告张坤、张市民系朋友关系。被告张坤、张市民承包第三人开发的永兴花园小区。2016年底，被告张市民称其与张坤共同承包第三人开发的永兴花园小区的工程，第三人用房屋抵偿其未付的工程款，询问原告是否愿意在新城购买房屋，并承诺房屋绝对没有争议。经协商，二原告出资40万元购买了四套住房，转给被告赵咏梅购房款25万元，交给被告张市民现金15万元。被告张坤带着原告与第三人签订了永兴花园6号楼2801室、2802室、2901室、2902室的《商品房买卖合同》。合同签订后，原告再次向被告确认房屋是否存在争议，被告张市民保证房屋绝对无争议。原告得到承诺后，于2019年6月份对房屋进行装修，于同年7月份完工。2020年7月份，原告准备入住时接到法院执行法官电话，称涉案房屋于2020年7月8日已被评估拍卖，让原告必须腾空房屋。原告找到被告张坤、张市民讨要说法，其对二原告所有的开支均予认可，但称房屋已经交付。由于涉案房屋已被法院执行，合同目的无法实现，二原告要求解除与第三人签订的《商品房买卖合同》。三被告故意隐瞒房屋被他人备案的事实，导致二原告经济受损，且拒绝赔偿，故原告诉至法院。被告张坤辩称：与原告之间不存在房屋买卖合同关系。从其诉求看出其主张与第三人解除房屋买卖关系，根据法律相关规定，解除合同的后果应由第三人承担，故其要求被告返还购房款，赔偿损失及利息没有事实及法律依据。如认定原告与被告之间有买卖关系，则该房是由第三人抵刘凤义的工程款，刘凤义又欠被告工程款，实际上房屋是刘凤义将其折抵的涉案房屋最终卖给原告，所以刘凤义应当承担相应的责任。本案缺少刘凤义必要诉讼当事人，原告应追加或法院依职权追加刘凤义参加诉讼；原告提出的损失及利息没有事实及法律依据。原告即使有损失，由于涉案房屋在购买交付之前该房屋已经被第三人向案外人借款进行抵押，并被告永城市人民法院查封、拍卖，原告对该事实是知道或应当知道的，因此由于原告自身过错扩大的损失应当自行承担。被告张市民、赵咏梅：本案与二被告没有关联性；其余答辩意见同张坤。第三人怡鑫置业公司述称：原告起诉第三人主体错误，其将怡鑫置业公司列为第三人，但在诉讼请求中要求与第三人解除合同，该诉讼涉及到第三人实体权利，将怡鑫置业公司列为第三人错误；第三人与原告之间并非真正的房屋买卖关系，原告并没有向第三人支付任何购房款；第三人已经于2020年9月7日被永城市人民法院裁定进入破产程序，如原告认为对第三人享有债权，应依据破产法规定向管理人处申报债权。本院经审理查明，确认如下案件事实：2016年12月4日，被告张坤、张市民将第三人怡鑫置业公司抵偿工程款的四套房屋以40万元的总价款卖于原告朱艳超和邹雷。同日，原告朱艳超向被告张坤支付购房款现金15万元，并通过向被告赵咏梅账户转账支付购房款25万元。同日，原告朱艳超与第三人怡鑫置业公司签订《商品房买卖合同》三份，约定朱艳超向怡鑫置业公司购买位于永城市东城区龙庭公馆（原名永兴花园）第3幢1单元2901、2902号及第6幢1单元2801号的三套房屋，每套房屋价款133333元，并在合同付款方式处注明“买受人已在2016年1月15日已付清总房款”。同日，原告邹雷与第三人怡鑫置业公司签订《商品房买卖合同》，约定邹雷向怡鑫置业公司购买位于永城市东城区永兴花园第6幢1单元2802号房屋，房屋价款133333元，并在合同付款方式处注明“买受人已在2016年1月15日已付清总房款”。二原告于2018年收到交付的四套房屋为永城市东城区龙庭公馆第6幢1单元2801、2802、2901、2902号，并于2019年7月份完成房屋装修，于2020年7月8日因上述房屋被另案强制执行而搬离。2019年11月15日，被告张坤为二原告出具书面证明，载明“我于2016年12月将李潮宗抵偿我农民工工资的龙庭公馆6号楼2801、2802、2901、2902号四套房子出售给邹雷、朱艳超，其中购房款总计40万元（其中25万元我让朱艳超转给*咏梅，剩余15万元由邹雷支付现金）现在房屋已装修，共计装修费用12.4万元；物业初装费每套1.5万元，四套房屋共计6万元；合计18.4万元我对上述开支予以认可。张坤2019年11月15日”。另查明：1.2017年5月12日，本院作出（2017）豫1481民初3320号民事裁定书，查封了怡鑫置业公司开发建设的永兴花园的部分房屋，其中包含案涉四套房屋。案涉房屋在本院执行郝艳芳与袁辉、李潮宗、怡鑫置业公司民间借贷纠纷一案中，已被依法进行司法拍卖并成交，并于2020年7月8日被执行交付买受人。2.2020年9月7日，本院作出（2020）豫1481破1号民事裁定书，裁定受理永城市怡鑫置业有限公司的破产重整申请；3.被告张市民与被告赵咏梅系夫妻关系。本院认为，本案中，二原告虽和第三人签订了《商品房买卖合同》，但合同中所涉房屋的房款实为折抵被告张坤、张市民的工程款，该事实通过原、被告相一致的陈述及被告张坤出具的书面证明能够得到确认。因此，怡鑫置业公司和二原告签订合同买卖房屋的行为应属第三人代为履行，即代被告张坤、张市民履行房屋出卖人的义务。现由于涉案房屋在签订《商品房买卖合同》前已被法院查封，并在执行过程中被司法拍卖。二原告已无法通过《商品房买卖合同》实际取得所购房屋，且怡鑫置业公司破产管理人明确主张依据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定已解除与二原告签订的《商品房买卖合同》，故原告诉请解除案涉三份《商品房买卖合同》，本院予以支持。在房屋买卖合同无法履行并解除的情况下，被告张坤、张市民作为房屋的实际出卖人，应当承担退还购房款并赔偿损失的违约责任。关于被告赵咏梅是否承担责任的问题。二原告购买案涉房屋，并根据被告张市民指示向其妻子赵咏梅账户转账交付购房款25万元，能够认定被告张市民向二原告出卖房屋系夫妻二人的共同意思表示，故二原告要求被告赵咏梅与被告张市民共同承担违约责任，于法有据，本院予以支持。被告张坤、张市民辩称与原告之间不存在房屋买卖合同关系，不同意原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二原告在其购房目的无法实现的情况下向被告张坤、张市民、赵咏梅主张退还购房款40万元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的购房款利息，原告交付购房款40万元而未能实际取得房屋，其损失应为资金占用期间的利息损失，应自二原告付款之日起即2016年12月4日起开始计算，故二原告诉请自2016年12月14日开始计算利息，于法有据，本院予以支持。原告主张的利息应以40万元为基数，自2016年12月14日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于二原告主张的损失，原告已对房屋进行装修，且由被告张坤出具证明明确二原告的装修损失为12.4万元，应由三被告予以赔偿。原告主张的物业初装费6万元，非房屋的装修费用，故对其主张的该项损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国破产法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱艳超与第三人永城市怡鑫置业有限公司于2016年12月4日签订的三份《商品房买卖合同》；二、解除原告邹雷与第三人永城市怡鑫置业有限公司于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同》；三、被告张坤、张市民、赵咏梅于本判决生效之日起十日内返还原告邹雷、朱艳超购房款40万元及利息（以40万元为基数，自2016年12月14日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告张坤、张市民、赵咏梅于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹雷、朱艳超损失12.4万元；五、驳回原告邹雷的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4820元，由原告邹雷、朱艳超负担495元，由被告张坤、张市民、赵咏梅负担4325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  邱恺二〇二一年一月二十六日书记员  屈光