江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11245号上诉人（原审原告）:杨天宇，男，1991年6月19日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张良，江苏佑本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京万达茂投资有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路****。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫乐宇，国浩律师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，国浩律师（南京）律师事务所律师。原审第三人：招商银行股份有限公司南京分行，住，住所地江苏省南京市建邺区庐山路**/div>负责人：宋刚，该行行长。委托诉讼代理人：周韵，招商银行股份有限公司南京分行公司律师事务部律师。委托诉讼代理人：彭蕊，招商银行股份有限公司南京分行公司律师事务部律师。上诉人杨天宇与被上诉人南京万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）以及原审第三人招商银行股份有限公司南京分行（以下简称招行南京分行）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。上诉人杨天宇及其委托诉讼代理人张良，被上诉人万达茂公司的委托诉讼代理人闫乐宇，招行南京分行的委托诉讼代理人周韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨天宇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1、上诉人的购房目的为购买具有完全使用功能的商铺，此目的当然性地包含餐饮功能。2、各方在合同上对房屋餐饮的功能做了相关约定。对于合同条款的理解如下：(1)依据合同目的解释上诉人的购房目的是购买一套含有餐饮使用功能的商铺。(2)依据合同习惯性解释，一般人购买商铺正常的思维是认为商铺是可以经营餐饮的。(3)依据合同整体解释方法，合同上即表明土地用途为餐饮，合同附件2的特别条款上约定涉案房屋具有排烟管道，因此应认定各方约定了涉案房屋可以经营餐饮。一审法院以上诉人的签订合同时的唯一目的是经营餐饮为证明条件，来认定上诉人败诉是没有法律依据的，是不符合一般人的认知的。3、被上诉人的广告宣传单上明确约定商铺具有餐饮功能。4、双方对涉案房屋经营餐饮的事实进行了约定，否则被上诉人违反了诚实信用原则，有违商业道德。被上诉人是按照完全使用功能的价格向上诉人出售商铺的，其他不能经营餐饮的商铺价格均比涉案商铺价格低。5、被上诉人的违约行为给上诉人带来的损失巨大，应当认定被上诉人构成根本违约。6、一审认定南京市栖霞区环保局作出的《关于南京万达茂投资有限公司N0.2014G89地块项目影响报告书的审批意见》明确规定涉案房屋不能经营餐饮，而判决书引用的部分内容含义暗指案涉房屋可以通过采取一定的措施进行修复，而实际上是不可能采取任何补救措施的。二、一审判决书中的解释违反公平公正原则。1、剥夺了上诉人可以主张的其他权益，一审将上诉人的购房目的解释为经营餐饮这一唯一目的，使上诉人无法再行主张其他权益。三、一审判决违反了辩论性原则。一审应该根据各方的辩论内容进行判决，双方在庭审中均未提到各方达成的合同唯一目的是从事餐饮类经营。而一审在判决中却在合同目的前加上了限定词“唯一”，双方从未提出过这一主张。四、举证责任分配错误。判决书中以上诉人应当承担举证证明其购房唯一目的是经营餐饮的责任，这种举证责任分配是完全错误的。综上，原审法院认定事实错误，违反了审判原则，错误划分了举证责任，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。万达茂公司辩称，1、涉案房屋并非是完全不能经营餐饮，只是不能经营有油烟的重餐饮，像类似奶茶店这种轻餐饮是可以正常经营。2、上诉人主张解除合同的依据是合同目的无法实现，但从双方签订的合同内容来看，合同约定房屋用途是门面房、小商店，并没有注明房屋必然应当包含餐饮功能。3、广告宣传是整体的宣传，并不是针对上诉人主张的涉案房屋的宣传，宣传广告本身也不构成邀约。4、没有任何规定或者经验法则规定门面房就必须可以经营餐饮，本案合同中约定的用途与房屋的规划用途一致，其当然具备完整的使用功能。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。招行南京分行述称，请求法院公平裁判。杨天宇向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除杨天宇、万达茂公司签订的“宁房预售合字2016013663号”《商品房预售合同》（以下简称预售合同）；2.判令万达茂公司返还杨天宇的购房款2067221元及向招行南京分行支付的购房贷款本金及利息（以招行南京分行判决生效当月出具的还款明细清单为准）；3.判令解除杨天宇、万达茂公司及招行南京分行签订的《个人购房借款及担保合同》（以下简称借款及担保合同）（编号：8160503530006）及《南京市房地产抵押合同》（以下简称抵押合同）（编号：8160503530006），由万达茂公司将杨天宇尚未偿还的贷款金额及利息直接给招行南京分行；4.判令万达茂公司向杨天宇支付以2067221元为基数，自2016年4月3日起至案件执行完毕止，按中国人民银行同期贷款利率5%计算的利息；5.判令万达茂公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月10日，万达茂公司取得了坐落于南京市栖霞区仙林白象片区仙林湖南侧地块国有土地使用权证，土地用途为城镇混合住宅用地，批发零售用地，住宿餐饮用地，商务金融用地，其他商服用地。2015年12月，万达茂公司就上述地块的开发建设项目取得了《建设工程规划许可证》，该许可证载明的C-19#楼的房屋用途为一般住宅，门面房，小商店，其他辅助设施。2016年3月27日，杨天宇与万达茂公司签署了《商品房认购协议》及其《补充协议》一份，双方约定由杨天宇认购万达茂公司开发建设的商品房，并应于2016年4月3日前签署预售合同。2016年4月3日，杨天宇（乙方）与万达茂公司（甲方）签署了预售合同及其补充协议。双方约定的主要内容包括：乙方向甲方购买位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋），该房屋的设计用途为门面房、小商店，建筑面积85.15平方米。土地用途为批发零售用地，住宿餐饮用地，商务金融用地，其他商服用地，城镇混合住宅用地；房屋单价为48470元／平方米，总价为4127221元，首付2067221元，商业贷款2060000元。预售合同附件2载明，《套型及分层平面图》标明的烟道位置仅为示意，或该《套型及分层平面图》中未标明烟道位置，具体以该房屋实际交付时现状为准。预售合同附件7载明案涉房屋不提供燃气供应设施。补充协议第14.1条约定，甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。补充协议第15.3条约定，除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同及补充协议约定履行义务。上述预售合同及其补充协议签署后，杨天宇按照约定向万达茂公司支付了首付款2067221元。2016年5月4日，杨天宇（借款人）、万达茂公司（保证人）、招行南京分行（贷款人）签署了借款及担保合同一份，各方约定由杨天宇向招行南京分行贷款2060000元用于购买案涉房屋，贷款期限自2016年5月4日至2026年5月4日，万达茂公司为杨天宇的贷款提供连带责任担保。上述借款及担保合同签署后，招行南京分行已按照约定向杨天宇发放了贷款，杨天宇亦逐月向招行南京分行偿还贷款。2018年9月13日，万达茂公司向杨天宇发出了《交付通知书》，通知杨天宇于2018年9月30日办理案涉房屋的交房手续。杨天宇认为案涉房屋尚不具备交付条件，未通过环评及消防验收，故拒绝收房。2020年4月27日，万达茂公司向杨天宇发出《催办函》，要求杨天宇于2020年4月30日前办理房屋交付手续，但杨天宇仍拒绝收房。一审另查明，2015年，南京市栖霞区环保局作出《关于南京万达茂投资有限公司NO.2014G89地块项目环境影响报告书的审批意见》。上述审理意见载明：在满足《江苏省环境噪声污染防治条例》和《南京市大气污染防治条例》等规定的前提下，项目部分配套商业房可设置餐饮、娱乐功能，但应距离周边住宅、公寓、办公楼等不小于30m，且须对规模、布局进行合理设计并配建内置专用烟道、隔油池等环保设施。一审审理中，杨天宇提供了万达茂公司为南京万达茂制作的宣传资料，在宣传资料中存在“每年3000万客流”、“365天财富增值不间断”等宣传用语。此外，杨天宇表示因案涉房屋楼上即为居民楼，且没有配套建设排烟管道，故无法办理餐饮类，尤其是重餐饮类的营业执照。上述事实有预售合同及其补充协议、《关于南京万达茂投资有限公司NO.2014G89地块项目环境影响报告书的审批意见》、宣传资料、收款（定房）确认单、销售不动产统一发票、借款及担保合同、抵押合同、个人贷款借款借据、招商银行户口历史交易明细表、认购协议及其补充协议、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、交付通知书、邮寄回执、催办函，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，杨天宇、万达茂公司、招行南京分行签署的预售合同及其补充协议、借款及担保合同等系各方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守履行。《合同法》第九十四条对合同的法定解除情形进行了规定，其中第（四）项为当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。在本案中，杨天宇主张因万达茂公司违约导致案涉房屋不具备从事餐饮的经营条件，使得杨天宇签署预售合同的目的不能实现，故而应当解除预售合同。对此，一审法院认为，杨天宇要求解除预售合同，缺乏事实和法律依据，具体理由如下：1.虽然预售合同载明案涉房屋所在土地用途包括住宿餐饮，但该项约定指向的是案涉房屋所在土地整体的规划用途，并非是针对案涉房屋特定经营业态的约定。杨天宇以此为由认为双方已就案涉房屋的具体用途进行了约定，缺乏依据；2.预售合同载明的房屋用途为门面房及小商店，在通过相关行政审批的情况下，购房人可以使用门面房选择从事多种业态的经营，且杨天宇购买案涉房屋的具体经营用途属于自主决定事项，杨天宇仅以不能从事餐饮为由主张解除预售合同，依据不足；3.杨天宇未能举证其在签署预售合同时的唯一目的即为从事餐饮类经营，也未能证明万达茂公司曾就此作出承诺；4.从预售合同附件2平面图来看，该附件中并未注明案涉房屋存在烟道的初始设计，且明确约定了烟道的具体设置以万达茂公司实际交付为准。杨天宇以此为由主张万达茂公司更改了房屋设计，没有事实依据；5.虽然万达茂公司在宣传中使用了“每年3000万客流”、“365天财富增值不间断”等宣传用语，但上述宣传仅系对万达茂公司建设商业项目的预期，尚不构成法律意义上的欺诈。综上所述，杨天宇以万达茂公司违约导致其合同目的不能实现为由要求解除预售合同，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。因预售合同不应解除，故一审法院对于杨天宇主张的其他诉讼请求，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回杨天宇的全部诉讼请求。一审案件受理费23338元，减半收取11669元，由杨天宇自行负担。二审中，双方当事人未提供新证据，且对一审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。被上诉人与上诉人签订的《商品房认购协议》及《补充协议》,系双方当事人真实意思表示,合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定,合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于上诉人要求解除合同的问题。本院认为，因合同当事人一方违约，守约方可以解除合同。本案中合同约定案涉房屋的设计用途为门面房、小商店，是否能从事餐饮协议内容并未注明，虽然案涉房屋所在土地整体的规划用途包含住宿餐饮用地，但并非是针对案涉商铺特定经营业态的约定。经审查案涉房屋已具有合同约定的交付条件，万达茂公司并不构成违约，上诉人杨天宇不享有法定解除权。因此，上诉人杨天宇以案涉房屋不具备从事餐饮的经营条件为由主张被上诉人违约要求解除合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，杨天宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23338元，由上诉人杨天宇负担。本判决为终审判决。审判员  涂甫二〇二一年一月二十九日法官助理孙成艺书记员汪海燕