重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终240号上诉人（原审被告）：刘长怀，男，汉族，1956年10月20日出生，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）：重庆市上实实业发展有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**平街**A-H、2-9附1、5#，统一社会信用代码91500103771796035F。法定代表人：严爱其，董事长。委托诉讼代理人：刘建晶，上海段和段（重庆）律师事务所律师。上诉人刘长怀因与被上诉人重庆市上实实业发展有限公司（以下简称上实公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初19300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘长怀上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、由于被上诉人商场管理等原因导致上诉人损失，上诉人在2019年6月、8月多次向被上诉人提出解除合同事宜，并要求退还8000元保证金和赔偿损失，也经过街道办事处协商处理。被上诉人工作人员也承诺将此事反映领导后处理。因此上诉人与被上诉人的租赁合同已于2019年9月解除，双方之间的租赁关系已经解除，上诉人不应再支付相应的租金。2、2019年年末，因受新冠疫情影响，商铺未开门经营，属于不可抗力，应减免租金。上实公司辩称，商场管理和赔偿问题均不是约定或法定合同解除事由，刘长怀不享有约定或法定的解除权，其认为双方合同已于2019年9月解除的理由没有事实合同依据，且赔偿损失与本案无关，其也未举示任何证据证明其财产实际受损。刘长怀在新冠疫情爆发前就存在拖欠租金的违约行为，上实公司无法定和约定义务减免刘长怀的租金，且刘长怀实际占用案涉房屋至2020年3月24日是双方无争议的事实，其应支付房屋占有使用费，请求驳回上诉，维持原判。上实公司向一审法院起诉请求：1.判令刘长怀向上实公司支付拖欠的2019年9月1日至2019年12月31日的房屋租金21502元；2.判令刘长怀向上实公司支付逾期支付租金的违约金，按照日利率万分之六的标准，以5376元为基数自2019年7月1日起计算至付清时止，以16126元为基数自2019年10月1日起计算至付清时止；3.判令刘长怀向上实公司支付2020年1月1日至2020年3月26日的房屋占有使用费15230元；4.本案产生的诉讼费由刘长怀承担。一审法院认定事实：2019年2月26日，上实公司（甲方）与刘长怀（乙方）签订《雅兰电子城L1层商铺租赁合同》，主要约定：甲方将渝中区新华路220号雅兰电子城L1层XX-X号商铺租赁给乙方用作电子产品经营；合同期限为壹年，自2019年1月1日至2019年12月31日止；第一期交租时间为2019年1月1日前，第二期交租时间为2019年4月1日前，第三期交租时间为2019年7月1日前，第四期交租时间为2019年10月1日前，每期交租金额均为16126元；乙方逾期支付租金或保证金或其他约定金额的，每逾期一日，按未付金额万分之六支付违约金，逾期超过十五日，甲方有权解除合同，其所交的保证金不予退还，并要求乙方支付三个月的租金作为违约金。该合同签订前，上实公司已将该商铺出租给刘长怀多年，并于2005年收取了8000元保证金，故该合同未约定刘长怀应向上实公司支付保证金。合同履行中，刘长怀向上实公司支付租金至2019年8月31日，之后未再支付租金。2020年3月24日，刘长怀搬离租赁商铺。2020年3月25日，上实公司向刘长怀邮寄《租赁合同解除函》，载明：本公司于2019年2月26日与您签订了《商铺租赁合同书》，该合同约定本公司将其自有的位于渝中区新华路220号雅兰电子城L1层XX-X号商铺出租于您，租赁期限为一年，租金每三个月支付一次，季度租金为16126元，按季度缴纳。您实际使用该商铺至2020年3月24日，并于2020年3月24日未与我公司事前沟通、未协商办理退租手续且未结清应交租金就强制搬离门面。为维护本公司合法权益，现本公司根据双方签订的《商铺租赁合同书》约定，正式向您发出以下函告：一、解除与您签订的《商铺租赁合同书》，并依照《商铺租赁合同书》规定扣除您实际缴纳的合同保证金。二、您拖欠本公司的租金约36412元（截止2020年3月24日）请于2020年3月31日前交清。三、请您自接到此函当日来我公司办理退租手续，清空场地，否则我公司将按实际空置时间继续计算应收租金及滞纳金。四、逾期我司将保留追究法律责任的权利。特此函告！刘长怀于2020年3月26日收到该邮件。一审法院认为，上实公司与刘长怀签订的《雅兰电子城L1层商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。上实公司按约将租赁商铺提供给了刘长怀使用，刘长怀应当按时足额支付租金。刘长怀欠付2019年9月1日至2019年12月31日的租金，已构成违约，上实公司有权请求刘长怀支付欠付的租金及相应的逾期付款违约金。但上实公司请求按每日万分之六计算违约金标准过高，一审法院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。租金按照合同约定计算为21501元，相应的逾期付款违约金应分别以5375元为基数自2019年7月1日起计算，以16126元为基数自2019年10月1日起计算。合同期满后，刘长怀继续占用租赁商铺至2020年3月24日，应向上实公司支付房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准计算2020年1月1日至2020年3月24日的房屋占有使用费为14912元。刘长怀辩称上实公司应向其退还房屋保证金并赔偿损失，可以另行提起诉讼主张权利，不构成不支付租金及房屋占有使用费的正当理由，一审法院对其辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告刘长怀于本判决生效之日起十日内向原告重庆市上实实业发展有限公司支付2019年9月1日至2019年12月31日的房屋租金21502元，并以5375元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付自2019年7月1日起至付清时止的逾期付款违约金，以16126元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付自2019年10月1日起至付清时止的逾期付款违约金；二、被告刘长怀于本判决生效之日起十日内向原告重庆市上实实业发展有限公司支付2020年1月1日至2020年3月24日的房屋占有使用费14912元；三、驳回原告重庆市上实实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计359元，由被告刘长怀负担”。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据刘长怀与上实公司的租赁合同，商场管理问题和防护措施不到位致商户损失问题并不是双方约定的单方解除的情形，且也并不是法定的解除合同的情形。刘长怀并不因商场管理问题和防护措施不到位致损问题而享有租赁合同单方解除权，其向上实公司提出解除合同并不发生合同解除的效力。由于上实公司并未与刘长怀协商一致解除合同，刘长怀主张租赁合同已于2019年9月解除而不应当支付租金的上诉理由不成立。刘长怀与上实公司签订的租赁合同于2019年12月31日到期，鉴于刘长怀在双方租赁合同到期前就已经表示出不愿再继续承租的意愿，其在租赁合同到期后就应该搬离租赁房屋并将租赁房屋返还给上实公司，但其在双方租赁合同到期后仍占有租赁房屋至2020年3月24日，在此期间刘长怀占有租赁房屋系无权占有。刘长怀在无权占有租赁房屋期间虽然受新冠疫情而无法搬离租赁房屋，但该后果系因刘长怀在新冠疫情发生之前不搬离租赁房屋所致，理应由其承担该不利后果。上实公司因刘长怀无权占有租赁房屋致使上实公司在此期间无法使用租赁房屋而所遭受损失，一审判决由刘长怀承担2020年1月1日至2020年3月24日的房屋占有使用费并无不当。综上所述，刘长怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费718元，由上诉人刘长怀负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘用辉审 判 员 芦明玉审 判 员 倪洪杰二〇二一年一月二十七日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠