河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17836号上诉人（原审原告）：康广辉。委托诉讼代理人：康松义。委托诉讼代理人：康彦辉。被上诉人（原审被告）：许迎春。委托诉讼代理人：李明珠，河南长胜源律师事务所律师。原审第三人：岳应理。上诉人康广辉因与被上诉人许迎春，原审第三人岳应理执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初3050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。康广辉上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定原审第三人系案涉房产的所有权人，属于适用法律错误。2009年7月30日，上诉人就与岳应理签订售房合同书，岳应理将案涉房产出售给上诉人。同日，岳应理向上诉人出具了收到房款85,000元的收据。根据物权法第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、转让不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。基于上述售房合同书，上诉人享有请求岳应理办理过户手续的物权期待权，且该权利形成于2009年7月30日，早于被上诉人的金钱债权（2011年）。故请求确认案涉房产归上诉人所有。2、法院查封案涉房产的时间是2014年9月3日，上诉人与岳应理签订书面合同、支付购房款、占有案涉房产均在查封之前。岳应理在取得所有权证后一直未告知上诉人，而是推脱房产证尚未办理故不协助上诉人办理过户手续，反而将案涉房产抵押给被上诉人。因此，上诉人对未办理过户手续没有过错。综上，本案符合异议复议规定第二十八条的规定，案涉房产亦是上诉人的唯一房产，应当优先保护上诉人的居住权。综上，上诉人对案涉房产享有足以排除执行的实体权利，应当排除对案涉房产的执行。被上诉人许迎春辩称：1、上诉人主张对涉案房屋享有物权期待权不能成立。依照相关法律规定，案外人欲排除执行，应当符合以下要件：第一，和被执行人及登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。第二，已经履行买卖合同的全部价款支付义务。第三，对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。第四，物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个要件必须同时具备，缺一不可。而本案上诉人的情况没有一条符合上述规定。理由如下：第一，因第三人岳应理未到庭，上诉人与岳应理签订的房屋买卖合同、收到条的真实性无法确定，无法排除上诉人与岳应理恶意串通，意图损害抵押权人许迎春债权的目的。第二，上诉人主张于2009年7月30日购买了案涉房屋，而案涉房屋早在2008年5月8日就在房管部门办理了权属证书，上诉人在购买房屋之前轻易相信出卖人的一面之词，没有尽到审慎的注意义务。购买房屋后，在该房屋没有任何权利负担时，自2009年买受房屋至2014年房屋被查封，长达五年期间内，都没有要求岳应理配合办理房屋过户手续或者向法院起诉主张权利。这不符合一般人的正常思维逻辑。且上诉人未提交任何证据证明其在查封前已经合法占有案涉房屋。第三，上诉人在上诉状中自认其一直在南京打工，并且有南京的临时居住证，可以说明上诉人从未实际占有该房屋，更不可能对外产生其为房屋所有权人的公示效力。即使上诉人与第三人之间的房屋买卖协议是真实的，因上诉人自身未尽到审慎的注意义务，与岳应理签订买卖合同后，又基于自身的过错未能办理房屋过户手续，上诉人自始至终都不能对该房屋主张物权，其上诉请求没有事实及法律依据。2、上诉人要求确认房屋确所有权的诉讼请求，并非执行异议之诉的审理范围，原审法院判决驳回其此项诉请，并无不当。3、许迎春作为岳应理的债权人，与第三人签订了房产抵押协议，办理了抵押登记手续，被上诉人对案涉房产享有优先受偿权。综上，一审判决正确，应予维持。康广辉向一审法院起诉请求：1、停止对原告购买的位于新密市城区周楼街北段西侧西单元1层东户的房屋一套（房产号：新密房权证字第**号号）房产的强制执行，并解除查封；2、依法确认上述房产归原告所有，由第三人协助办理过户登记手续；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年7月30日，原告与第三人签订《售房合同书》一份，约定第三人将周楼街西侧（原周楼二组）的商品房出售给原告康广辉，并约定房款为85000元，同日，第三人向原告出具收到条一份，载明收到康广辉周楼二组五号院西单元一楼东房捌万五仟元整（85000元）。另查明，2009年4月12日被告许迎春与第三人岳应理签订《房产抵押借款协议书》一份，约定岳应理将12套住房及9间车库作为抵押，向许迎春借款800000元。后于2009年10月22日被告与第三人签订《新密市房地产抵押合同》一份，并于2011年10月21日办理了抵押登记。再查明，2013年10月10日被告许迎春向新密市人民法院起诉第三人岳应理偿还借款800000元及利息，后经新密市人民法院审理作出（2013）新密民一初字第2143号民事判决书，判决内容为：“一、被告岳应理于本判决生效后十日内偿还原告许迎春借款本金800000元，从2011年10月22日起按中国人民银行发布的同期贷款基准利率的四倍向原告支付利息至本判决确定履行之日止；”。一审法院认为：关于《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，涉案房产的产权人为岳应理，故原告要求确认新密市城区周楼街北段西侧西单元1层东户的房屋为其所有的主张，不予支持。根据最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告虽与第三人岳应理签订《售房合同》，但一直未办理过户。原告提供的水电费明细及《房屋租赁合同》仅显示为2019年，亦不足以证明原告长期居住涉案房产至今。综上，原告提供的证据不足以阻却涉案房产的强制执行，故驳回原告的诉讼请求综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议之诉和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告康广辉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告康广辉负担。本院二审期间被上诉人提交案涉房产不动产登记资料查询结果证明一份，上诉人对该证据的真实性无异议。本院经审理查明：1、岳应理名下位于城区周楼街北段西侧西单元1层东户于2011年10月21日设立抵押登记，权利人许迎春。于2014年9月3日被一审法院查封，查封文号（2014）新密执协字第557号。2020年4月30日被新密市人民法院查封，查封文号（2019）豫0183执恢协848号。2、案涉房产的所有权证载明，所有权人为岳应理，填发日期为2008年5月8日。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告提交的落款日期为2009年7月30日的《售房合同书》中余款的支付日期处有涂改，岳应理在未收到85,000元全款的情况下出具收到条载明收到85,000元整，不符合常理。其次，鉴于本案系执行异议之诉案件，根据前述法律规定，上诉人应当就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。上诉人在本案中仅提交了其2009年7月26日取现31,900元的记录，不足以证明其已经实际交纳了购房款。上诉人提交的占有的证据均发生在2019年，不能证明其在查封前已经合法占有案涉房产。第三、岳应理于2008年5月8日取得房屋所有权证书，即便双方之间的买卖真实，在2009年上诉人购买时已具备办理网签以及过户登记的条件。上诉人在交易时未注意查看房屋产权状况，未尽到合理的注意义务。同时，上诉人亦未提交证据证明其在合理期间内向岳应理主张办理网签、过户手续。上诉人怠于行使权利，导致案涉房屋未能及时办理过户登记，上诉人对此存在过错。综上，上诉人提交的证据不足以证明其享有第二十八条规定的可以排除执行的实体权利。关于本案是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的问题。本院认为，异议复议规定第二十九条规定的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，本案被执行人并非房地产开发企业。另，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）126条规定的精神，商品房消费者应当仅限于该纪要第125条规定的商品房消费者即向房地产开发企业购买商品房的主体，一般的房屋买卖合同的买受人，不适用异议复议规定第二十九条及九民会议纪要125条规定的处理规则。因此，本不适用异议复议规定第二十九条的规定。上诉人以案涉房产是其唯一住房为由请求排除执行，理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人康广辉负担。本判决为终审判决。审判长 鲁金焕审判员钟晓奇审判员徐国庆二〇二一年一月十二日书记员 张             陆