北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终302号上诉人（原审被告）：北京城外诚酒店有限公司，住所地北京市朝阳区小红门成寿寺路**楼**。法定代表人：张宝良，经理。委托诉讼代理人：齐晓丽，女，1963年4月25日出生，汉族，北京城外诚酒店有限公司办公室主任，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王磊，北京浩润恒勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心，住所地北京市朝阳区团结湖中路南一条**。法定代表人：孙宝仲，主任。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛萌，北京市康达律师事务所律师。上诉人北京城外诚酒店有限公司（以下简称城外诚酒店）因与被上诉人北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心（以下简称朝阳区资管中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初25899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城外诚酒店上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实及理由：一、一审判决有意隐瞒和遗漏了重大事实。对现场勘验情况未予以客观描述和认定，朝阳区资管中心主张的土地上，除了朝阳区资管中心诉请腾退、交还的542平方米建筑物外，还有城外诚酒店出资建设的大约3500余平方米的地上建筑物。一审判决主文所指的“地上建筑物”，超出朝阳区资管中心诉求的542平方米。二、一审判决内容篡改和扩大了朝阳区资管中心的诉讼请求，属于程序违法。朝阳区资管中心诉讼请求为请求法院判令城外诚酒店交还朝阳区小红门成寿寺路商业用地约3200平方米国有土地及土地上542平方米建筑物。一审法院利用审判职权，擅自更改和扩大当事人诉讼请求，抹去了诉讼请求的具体数字，改成了地上建筑物，是严重的程序违法行为。三、一审判决对于朝阳区资管中心不仅没有起诉，且根本不具有合法诉权的财产，进行了权属及权利方面的处置，完全没有法律依据，且严重侵犯了城外诚酒店作为该财产实际投资者的相关权益。城外诚酒店出资修建的房屋尽管未经产权登记，但属于实际投资人，对于这些房屋的准确表述应当为：在朝阳区资管中心所有的土地上，由城外诚酒店投资建设的，尚未经权属登记的建筑物。由于这些建筑物没有合法的权属登记，因此，朝阳区资管中心在法律上，对这些建筑物不具备合法诉权，所以朝阳区资管中心也未提出相应诉求。如今的一审判决，用修改朝阳区资管中心诉求的方式，扩大了朝阳区资管中心诉求，将朝阳区资管中心没有合法诉权的内容（针对城外诚酒店出资修建的房屋的请求权）加了进来，然后予以判决支持。这显然是错误的、严重违法的行为。另外，城外诚酒店对诉争土地上的房屋总建设费用达数千万元，修建房屋主体时，得到了朝阳区资管中心的实际认可，办理了相关手续，然后投入使用。在此过程中，朝阳区资管中心完全明知，且从未表示异议和阻拦。使用两年后，局部修缮时，朝阳区资管中心才对修缮工程表示异议。因此，依据客观事实，可以认定一审双方当事人，对于城外诚酒店在诉争土地上投资建设现有的建筑物，是达成共识的，这是不可否认的客观事实。如果朝阳区资管中心对这些房屋提出相应主张，城外诚酒店一定会反诉，要求其赔偿，一审判决直接剥夺了城外诚酒店作为财产实际投资者的一切权益和诉讼权利。朝阳区资管中心辩称：同意一审判决，城外诚酒店的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持一审判决，一审判决并未超裁，也未遗漏主要事实，在现场勘查时，法官曾就加建和违章建筑的情形进行询问，朝阳区资管中心向法官明确陈述，不同意保留城外诚酒店加建的违章建筑，要求恢复原状，城外诚酒店认为超裁的部分或者遗漏的主要事实与本案无关，违章建筑是应当由城外诚酒店拆除的，如果不拆除，朝阳区资管中心有权就违章建筑的拆除向城外诚酒店主张拆除的费用，所以城外诚酒店的上诉理由不成立。朝阳区资管中心向一审法院起诉请求：1．请求判令城外诚酒店向朝阳区资管中心交还朝阳区小红门乡成寿寺路商业用地约3200平方米国有土地及土地上建筑物。2．请求判令城外诚酒店向朝阳区资管中心支付房屋占有使用费67945．21元（按年租金80万元标准自2020年1月1日暂计至2020年1月31日，要求付至实际腾退之日）及违约金4000元（按年租金总额日万分之五自2020年1月22日暂计至2020年1月31日，要求付至实际腾退之日）。一审法院认定事实：2017年4月26日，朝阳区资管中心（作为甲方）与城外诚酒店（作为乙方）签订《土地使用权租赁协议书》，约定甲方将坐落于朝阳区小红门乡成寿寺路商业用地约3200平方米国有土地及土地上542平方米建筑出租（以下简称涉案标的）给乙方。租赁期限为3年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。上述土地及土地上附属建筑年租金为80万元，付款方式为每年1月1日前支付上半年租金40万元，每年6月30日前支付下半年租金40万元。任何一方无正当理由不得提前终止本协议，任何一方需提前解除本协议，除本协议另有约定外，应提前三个月书面通知对方。租赁期满一方不再续签租赁协议，须在15日内腾空土地及土地上附属建筑物交还甲方。乙方逾期交付租金，甲方有权按每日加收年租金万分之五的违约金，乙方逾期付款超过半年，甲方有权收回土地。本协议终止，乙方不再继续承租的，乙方应在15个工作日内将本协议内出租土地及土地上附属建筑交还甲方，逾期不交还的乙方应赔偿甲方由此造成的损失并按年租金的日万分之五向甲方缴纳违约金。2019年9月23日、2019年11月28日，朝阳区资管中心向城外诚酒店送达《通知》及《国有土地及房屋腾退通知》各一份，通知城外诚酒店上述协议书到期后双方不再续约，城外诚酒店应于2020年1月15日将上述地址内发生的水、电、燃气等相关费用结清，将土地及建筑腾空后交付朝阳区资管中心。另，2012年6月30日，北京深蓝投资有限公司（作为乙方，以下简称深蓝公司）与北京市朝阳区房屋管理局签订《土地使用权租赁协议书》，约定深蓝公司承租涉案标的，承租期自2012年7月1日至2020年6月30日。深蓝公司于2016年12月6日向朝阳区资管中心发送《关于变更签订租赁合同主体的申请》，要求变更合同主体为城外诚酒店。经现场勘验，涉案标的现登记地址为北京市朝阳区小红门成寿寺路×号。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方自愿签订《土地使用权租赁协议书》，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。朝阳区资管中心、城外诚酒店均应按照合同约定全面、适当履行自己的义务。本案中，双方租赁协议约定租赁期限至2019年12月31日，现租赁期限已届满，且朝阳区资管中心已提前书面通知要求解除合同、城外诚酒店腾退土地及建筑物，但城外诚酒店仍未按约定履行腾退义务，构成违约，应承担违约责任。城外诚酒店辩解称根据关联公司深蓝公司与城外诚酒店签署的协议，租赁期限届满之日应为2020年6月30日止，但根据城外诚酒店提交的《关于变更签订租赁合同主体的申请》所示，承租主体已申请变更为城外诚酒店。客观上，双方也另行签署了《土地使用权租赁协议书》，该协议已取代了深蓝公司之前签署的协议，深蓝公司不再为租赁协议的主体。城外诚酒店的辩解意见不成立。基于以上论述，对于朝阳区资管中心要求交还土地及地上建筑物的诉讼请求于法有据，法院予以支持，但具体位置应以现场勘验记载为准。对于朝阳区资管中心要求城外诚酒店支付房屋占有使用费及违约金的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。判决：一、北京城外诚酒店有限公司于判决生效后七日内将北京市朝阳区小红门成寿寺路×号土地及地上建筑物腾空并交还北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心；二、北京城外诚酒店有限公司于判决生效后七日内向北京市朝阳区房法院屋管理局资产运营管理中心支付占有使用费，占有使用费按照年租金八十万元的标准计算自二〇二〇年一月一日至实际腾退土地及房屋之日止；三、北京城外诚酒店有限公司于判决生效后七日内向北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心支付违约金，违约金按照每日四百元的标准计算自二〇二〇年一月二十二日至实际腾退土地及房屋之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11384元，由北京城外诚酒店有限公司负担（北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心已交纳，北京城外诚酒店有限公司于判决生效后七日内给付北京市朝阳区房屋管理局资产运营管理中心）。二审中，双方当事人均未提交新证据。经查，一审法院现场勘验时，法官询问“根据现场勘验可知，现建筑面积远超合同约定542平米及房产证所示547．2平米，现释明朝阳区资管中心，你方是否还要求腾退涉案合同约定的542平米建筑”，朝阳区资管中心表示：“将租赁土地及地上建筑物全部腾退，腾退后是否拆除违章建筑需汇报”。城外诚酒店称：“不同意腾退，对腾退事宜以今日陈述为准，不需要答辩期”。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。朝阳区资管中心、城外诚酒店自愿签订《土地使用权租赁协议书》，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定全面、适当履行自己的义务。本案中，朝阳区资管中心与城外诚酒店在租赁协议中明确约定租赁期限至2019年12月31日，现租赁期限已届满，且朝阳区资管中心已提前书面通知要求解除合同、城外诚酒店腾退土地及建筑物，城外诚酒店未按约定履行腾退义务，故一审法院认定城外诚酒店构成违约，并判令城外诚酒店支付违约金及合同到期后的占有使用费并无不当。关于城外诚酒店主张一审法院篡改朝阳区资管中心诉讼请求，程序违法的问题。朝阳区资管中心起诉时的诉讼请求为判令城外诚酒店腾退涉案3200平方米土地及地上542平方米建筑物，经一审法院现场勘验可知，涉案土地上建筑物远超过542平方米。一审法院在现场勘验过程中，曾释明朝阳区资管中心是否要求腾退涉案合同约定的542平米建筑物。朝阳区资管中心称将租赁土地及地上建筑物全部腾退，该意见构成对上述诉讼请求的变更，城外诚酒店对此亦辩称不同意腾退，不需要答辩期。故城外诚酒店主张一审法院超诉讼请求裁决缺乏依据，本院不予采纳。关于城外诚酒店主张其对属于城外诚酒店出资建设部分享有的权利，因城外诚酒店在本案中并未提起反诉，朝阳区资管中心亦不同意在二审中一并予以处理，双方可另行解决。综上所述，北京城外诚酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11384元，由北京城外诚酒店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  万丽丽审 判 员  沈 放二〇二一年一月二十九日法官助理  卢圆圆