贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3515号 上诉人（原审被告）：姚必丹，女，1990年9月22日生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：刘朝伟，男，1980年9月25日生，毛南族，贵州省平塘县人，住贵州省荔波县。 被上诉人（原审原告）：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏街道办事处时来新区江滨路**，统一社会信用代码9152272232219167H。 法定代表人：黄永梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐剑梅，贵州行者（荔波）律师事务所律师。 上诉人姚必丹因与被上诉人荔波嘉和物业服务有限公司（以下简称荔波嘉和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2020）黔2722民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人姚必丹委托诉讼代理人刘朝伟、被上诉人荔波嘉和物业公司委托诉讼代理人唐剑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚必丹上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.与被上诉人签订合同的不是开发商[贵州省嘉和房地产开发有限公司]（以下简称贵州嘉和房开公司），而是开发商的分公司[贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司]（以下简称贵州嘉和房开公司荔波分公司），分公司没有授权，无权对外进行民事行为，且被上诉人从始至终没有提供开发商的授权委托书。2.开发商签订的前期物业管理公司为都匀嘉和物业服务有限责任公司（以下简称都匀嘉和物业公司），且都匀嘉和物业公司已经收取了业主的物业费用。被上诉人与开发商签订物业管理合同的行为属于重新选聘物业企业行为。此时，部分业主已经入住小区，并且与都匀市嘉和物业服务有限公司履行了物业服务合同的义务，开发商已经没有权利自行选聘（更换）物业企业。3.被上诉人入驻小区程序违法。被上诉人入驻小区无任何交接手续，也没有在小区作出任何公示，广大业主完全不知道被上诉人何时开始提供物业服务，何时变更了物业服务公司，侵害了广大业主的知情权。被上诉人以提供了事实服务为由，要求上诉人支付物业服务费完全属于欺瞒的强买强卖的行为。二、一审判决未排除非法证据。1.被上诉人要求上诉人支付物业服务费的主要依据是《荔波嘉和·中央城（前期）物业管理服务合同》，但被上诉人在签订该合同时没有经过合法的招投标，也没有得到荔波县住建局的批准，其行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第二十四条的相关规定，该合同应属无效。2.《物业费催缴通知书》中包含的拖欠水费、电费等内容与本案的物业服务合同纠纷系不同的法律关系，不应混同审理。三、一审判决适用法律错误。荔波嘉和·中央城小区业委会于2017年6月9日，经合法程序已经重新选聘了新的物业服务公司，但被上诉人一直不作移交，也拒不迁出小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，一审判决支持被上诉人的全部诉讼请求不当。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 荔波嘉和物业公司二审辩称：一、上诉人与贵州嘉和房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据该合同第23条的约定，上诉人同意由出卖人依法选聘的物业服务公司提供物业服务。2014年12月20日，贵州嘉和房开公司荔波分公司与被上诉人签订《荔波嘉和中央城物业服务合同》，由被上诉人向“荔波中央城”提供物业服务。据此，上诉人自入住荔波中央城已实际享受被上诉人提供的物业管理服务，双方已经形成事实上的管理与服务关系。由于被上诉人主张的是都匀嘉和物业公司退出荔波中央城后的物业管理费。因此，被上诉人的主张与都匀嘉和物业公司收取的物业费用并不冲突。在“荔波中央城”大部分业主接受了被上诉人的物业服务并交纳了物业费的情况下，上诉人等极少部分业主不履行合同义务不仅侵害了被上诉人的权益，也侵害了其他交费业主的权益。二、《荔波嘉和·中央城（前期）物业服务合同》虽未经相关部门备案，但合同备案并非效力性规定，而是管理性规定，即合同未备案登记并非当然无效，上诉人认为未备案登记的合同即违反国家法律、法规而视为非法证据没有法律依据。另外，一审法院认定《荔波嘉和·中央城（前期）物业服务合同》对包括上诉人在内的全体业主均具有法律约束力并无不当。被上诉人在一审诉讼中提供的《物业费催缴通知书》所要证明的目的是被上诉人的主张未超过诉讼时效期间，并未包括水、电等其他费用。三、一审法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条判决支持被上诉人的诉讼请求，适用法律正确。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 荔波嘉和物业公司向一审法院起诉请求：判令姚必丹支付拖欠的物业费4932元。 一审法院认定事实：2013年12月13日，姚必丹与贵州嘉和房开公司签订了合同编号为：2013-8-037《商品房买卖合同》，合同主要约定，姚必丹购买中央城8栋1单元11-2号商品房，房屋面积为115.14平方米，交房时间为2015年3月28日。前期物业管理选聘的物业服务企业为都匀嘉和物业公司，物业服务收费标准为1元每平方米每月，缴费时间为按月收取。在涉案8栋房屋尚未建设完工之前，都匀嘉和物业公司进驻该小区，开始为已竣工验收的其他号楼业主提供前期物业服务，并收取物业费。2014年12月由荔波嘉和物业公司替代都匀嘉和物业公司，接管该小区的物业服务工作。2014年12月20日，贵州嘉和房开公司又同荔波嘉和物业公司签订了《荔波嘉和中央城（前期）物业管理服务合同》，合同约定关于物业费收取标准和方式与上述相同，停车管理费及车位租赁费另行收取。房屋于2015年3月22日交付姚必丹。荔波嘉和物业公司从2016年4月1日起向8号楼业主提供物业服务。因部分业主未主动缴纳物业费，2016年8月9日，荔波嘉和物业公司针对8号楼欠费的业主，张贴温馨提示，要求业主及时缴纳拖欠的物业费。2017年3月9日，荔波嘉和物业公司向姚必丹发出物业费催缴通知单，要求姚必丹缴纳2016年4月1日至2017年3月31日的物业费1376元，姚必丹仍未按前期物业服务合同的约定缴纳物业费。从2016年4月1日起至2019年10月31日止，姚必丹尚欠物业费4932元，荔波嘉和物业公司经多次催收无果，遂诉至一审法院。另查明，荔波县中央城小区业主委员会于2016年3月26日成立。 一审法院认为，荔波嘉和物业公司诉姚必丹物业服务合同纠纷一案是一起因物业服务企业收取物业服务费而引发的涉群体性欠费诉讼案件。业主在购买房屋时虽未实际参与选聘物业服务企业、商定物业费用，但不影响合同的效力。贵州嘉和房开公司为维护业主利益和物业区域正常秩序，在都匀嘉和物业公司退出后，有权在业主委员会成立前，或业主、业主委员会尚未选聘物业服务企业之前，选聘物业管理企业开展前期物业管理，该行为符合法律规定。因当事人对《领物签收表》上的签名以及记载领取房屋钥匙时间的真实性均无异议，足以认定涉案房屋在2015年交付时，荔波嘉和物业公司已开始提供物业服务，姚必丹关于交付房屋时间为2017年的辩解无事实依据，一审法院不予采信。姚必丹拒绝交纳物业费应基于正当理由，由于物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见。姚必丹认为荔波嘉和物业公司未尽职履责，导致小区内长期存在公共卫生脏乱、小区道路受损严重、交通无序等情形，但所提供的相关证据不足以作为不缴纳物业费的合理理由。荔波嘉和物业公司在物业服务过程中存在瑕疵时，姚必丹也可以依合同约定，要求荔波嘉和物业公司整改直至终止合同，或者诉诸于法等方式维权，姚必丹消极地以拒付物业费对抗物业瑕疵的行为无合法依据。当然，荔波嘉和物业公司也不能把诉讼当作实现收费的手段，应当虚心听取姚必丹等业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐社区。另外，姚必丹关于荔波嘉和物业公司已经落聘，不能再在小区提供物业服务，以及无权出售、出租停车位的抗辩，不属该案审理范围，姚必丹可另行主张权利。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：姚必丹在判决生效后十日内支付拖欠荔波嘉和物业服务有限公司的物业费人民币4932元。如果当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由姚必丹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提供的《荔波县中央城小区业主委员会关于移交公共设施及相关工作资料的函》、《关于解决小区内物业管理相关事宜告知函》、现场照片、《中央城小区业主郑重声明》，均不能达到上诉人的证明目的，与本案不具有关联性，本院不作为定案依据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，虽然建设单位与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定都匀嘉和物业公司为物业服务企业，但在实际履行物业服务的过程中，却是由荔波嘉和物业公司为上诉人提供物业服务，对此，建设单位还于2014年12月20日与荔波嘉和物业公司签订了《荔波嘉和·中央城（前期）物业管理服务合同》。依据上述司法解释的规定，该份合同依法有效，对包括上诉人在内的全体业主具有约束力。合同签订后，荔波嘉和物业公司切实履行了合同约定的义务，向包括上诉人在内的全体业主提供了物业服务，而包括上诉人在内的广大业主也实际享受了荔波嘉和物业公司提供的物业服务，在此过程中，上诉人并未对荔波嘉和物业公司提供的物业服务提出过异议。因此，根据合同的约定以及公平及等价有偿原则，上诉人理应向荔波嘉和物业公司支付物业管理费。对于上诉人提出的荔波嘉和物业公司在签订《荔波嘉和·中央城（前期）物业管理服务合同》时未经招投标、也未得到住建部门的批准，违反《物业管理条例》第十一条、第二十四条规定，应当认定合同无效的问题。由于《物业管理条例》有关以招投标方式选聘物业服务企业的规定系管理性规定，而非效力性强制性规定，故，上诉人的此项主张，于法无据，本院不予采纳。另外，由于荔波嘉和物业公司已在本案诉讼前向上诉人发出了物业费催缴通知书，而上诉人拒不缴纳，一审法院据此适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决支持荔波嘉和物业公司的诉讼请求并无不当。上诉人主张本案应适用上述司法解释第十条的规定，驳回荔波嘉和物业公司的诉讼请求，但未提供双方的权利义务关系已经终止的充分证据，故其该项主张，没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人姚必丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姚必丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  蒋岸霖