山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终162号 上诉人（原审被告）：王美兴，男，汉族，1953年8月12日出生，住河南省沈丘县。 委托诉讼代理人：邢聪明，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地青岛城阳正阳路**国贸大厦**。 法定代表人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：闫宏伟，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阳生，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。 上诉人王美兴因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称世茂天成公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初11609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王美兴上诉请求：一、撤销一审判决；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清。一、世茂天成公司没有提供任何物业服务，故上诉人不应该支付物业费。上诉人已提交证据证明被上诉人没有提供任何物业服务，上诉人在庭审时提供的视频证据2份和照片11张显示上诉人因被上诉人从始至终未提供任何物业服务而造成无法居住的事实。二、被上诉人没有证据证明向上诉人提供了物业服务。本案中，被上诉人不是业主委员会聘请的物业公司，也没有提供物业服务合同，业主也不知道有物业公司。退一步讲，即使是物业公司，根本未履行其物业公司的职责，上诉人不应该为未享受到的服务支付任何费用。 世茂天成公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 世茂天成公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王美兴支付物业服务费55043.54元；2、判令王美兴支付逾期付款违约金13,187.66元（计算至2020年6月30日）；3、诉讼费用由王美兴承担。 一审法院认定事实如下：2013年8月16日,王美兴与青岛世茂新城房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买了该公司开发的坐落于青岛高新区（原世茂项目1#地块）4号楼1户（复式）成套住宅1处，房屋建筑面积为284.79平方米。预售合同确认开发公司已选聘上海世茂南京物业服务公司为该房屋进行前期物业管理，并与其签订《前期物业管理服务合同》。王美兴在《青岛市商品房预售合同》附件五中已确认详细阅读《临时管理规约》和《前期物业服务合同》，并出具《确认书》确认上述规约及服务合同的条款内容。管理规约约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅物业费为3.5元/平方米·月。《前期物业服务合同》约定物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。物业服务费按三个月预收一次，业主或物业使用人应在每季度首月的10日前履行交纳义务；如未按时足额交纳物业服务费用，自逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金。并约定该《前期物业服务合同》自业主大会授权业主委员会与其所选聘的物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效后，自动终止。管理规约和前期服务合同还对其他事项作出约定。 王美兴接收房屋后，于2014年4月25日向上海世茂南京物业服务公司青岛分公司交纳了2014年4月15日至2015年4月14日期间的物业费11,961.24元，之后再未交纳。世茂天成公司通过张贴催缴函及微信聊天等形式索要物业费未果。 另查明，上海世茂南京物业服务公司于2015年2月9日经核准，更名为世茂天成物业服务集团有限公司，上海世茂南京物业服务公司青岛分公司亦于2015年3月12日变更为世茂天成公司现用名称。因案涉房屋小区尚未成立业主委员会，青岛世茂新城房地产开发有限公司于2017年11月15日向世茂天成物业服务集团有限公司出具《项目履约证明》，仍由该物业公司提供物业服务。 一审法院认为，青岛世茂新城房地产开发有限公司选聘世茂天成物业服务集团有限公司为其开发的项目提供前期物业服务,双方形成的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。王美兴未提交证据证明案涉房屋小区已与新物业服务企业签订物业服务合同，因此全体业主及服务企业仍应按《前期物业服务合同》履行相应义务。世茂天成公司作为世茂天成物业服务集团有限公司的分公司，长期为案涉房屋小区提供物业服务，在其合法权益受到侵害的情况下，有权作为诉讼主体参与诉讼，故王美兴的抗辩理由不成立。王美兴无正当理由，拒绝交纳物业服务费,且欠费金额较大，影响到世茂天成公司日常服务费用的收支，不但构成违约，还会导致世茂天成公司服务水平下降，进而损害其他业主合法权益，世茂天成公司要求其支付欠款及违约金,符合合同约定及法律规定,一审法院予以支持。世茂天成公司主张的物业服务费，应根据房屋建筑面积、收费标准及欠费期间进行计算，认定49,059.51元。物业服务合同虽约定了违约金的计算方法，但计算标准过高，应予调整,结合本案案情，违约金的计算标准以不超过欠款总额的30%为宜，世茂天成公司主张的违约金未超出上述限定标准，对其主张的金额，一审法院予以支持。综上，王美兴拖欠世茂天成公司物业服务费，事实清楚，证据充分，应向世茂天成公司支付上述欠款并承担违约金。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：王美兴于判决生效后十日内给付世茂天成公司物业服务费49,059.51元（自2016年5月25日至2020年6月30日）、违约金13,187.66元，共计人民币62,247.17元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序，减半收取案件受理费752.5元，由世茂天成公司负担74.5元，王美兴负担678元。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人王美兴是否应向被上诉人世茂天成公司支付物业服务费及违约金。本案中，涉案小区建设单位与世茂天成公司签订《前期物业服务合同》，该合同依法成立、合法有效，对于业主具有约束力。《前期物业服务合同》第三十一条约定：“本合同期限自甲方首次交房之日起至业主大会成立后，并授权业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效后，本合同自动终止”。涉案小区目前尚未成立业主委员会，王美兴也未能证明涉案小区已选聘新的物业公司，故世茂天成公司仍为涉案小区的物业服务公司。王美兴应按照《前期物业服务合同》的约定向世茂天成公司支付物业服务费，违反合同约定的承担相应的违约责任。鉴于物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，因此王美兴在一审中提供某段时间的视频和照片，仅能证明世茂天成公司在一定的时间、地点提、地点提供的物业服务做的不够完善以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。王美兴以上述主张不缴纳物业费和违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人王美兴的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,505元，由上诉人王美兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年一月二十五日 法官助理 薄富超 书记员韩平