山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终246号上诉人（原审被告）：山西复地得一房地产开发有限公司。法定代表人：戎某。委托诉讼代理人:赵某,北京华贸硅谷(太原)律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘某,北京华贸硅谷（太原)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某，住太原市。委托诉讼代理人：王某1，山西尚略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某2，山西尚略律师事务所律师。上诉人山西复地得一房地产开发有限公司因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初7543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。山西复地得一房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初7543号民事判决书，并改判为“驳回被上诉人的诉讼请求”；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人是在政府监管和购房者胁迫的情况下与被上诉人签订的《商品房买卖合同》,该合同并非上诉人的真实意思表示,应属无效。原审法院在未查明相关事实的情况下直接认定《商品房买卖合同》合法有效,明显错误。(一)上诉人在受多方胁迫的情况下与被上诉人签订的《商品房买卖合同》,并非上诉人的真实意思表示,应属无效合同。得一剑桥城项目原由山西合纵房地产开发有限公司开发建设。2013年被上诉人与山西合纵房地产开发有限公司达成购房意向,但该项目五证不全,为预约合同。2014年4月,该公司主要负责人及大部分高管层配合中纪委等有关部门调查离开太原,公司由政府监管,失去自主经营能力,项目处于停滞状态。购房者开始大范围地上访,数十次地集会、游行和示威,围堵政府,阻塞交通,打在售楼部,破坏生产经营,扰乱社会秩序,严重损害了社会公共利益。在如此形势下,上诉人在政府的监督下不得不接盘该项目,2016年上诉人陆续取得剑桥城项目的预售许可证,使得该项目具备了网签条件。但剑桥城项目账户由政府共管,依旧为政府监管项目,全部购房款项均进入共管账户,首先用于满足项目施工和国家税费。然而,2016年起建筑成本大幅上涨,被上诉人最初预约合同的均价已无法覆盖建筑成本。但被上诉人等购房者不顾建筑成本上涨导致农民工工资和国家税费无法支付、国家利益受损的客观情况,打着“维权”的旗号,通过煽动业主聚众围堵省政府、市政府和迎泽区政府,对上诉人的正常经营非法干扰,通过堵大门、冲击办公室、威胁员工等手段,强迫上诉人接受低于成本价交易。可以说,被上诉人实施一系列扰乱公共秩序、交通秩序、聚众扰乱社会秩序、寻衅滋事、损害公司财物和破坏生产经营的违法犯罪行为,其最终目的都是为了达到低价占有房产的强迫交易的目的。被上诉人在内的购房者现已形成有组织、有分工的“维权”团体,以维权之名长期、稳定的收取内部集资款项,并利用网络传播不实言论、诽谤上诉人及项目,已涉嫌刑事犯罪。基于前述事实,上诉人是在被胁迫的情况下与被上诉人签订《商品房买卖合同》的,其购买价格低远远于建设成本,不但违反了合同法自愿、公平的基本原则,还损害了国家利益。根据《合同法》第四条、第五条以及第五十二条(一)款之规定,一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益,《商品房买卖合同》应属无效。(二)在迎泽区政府监管下,上诉人不得不与被上诉人按照2012-2013年的价格签订网签合同,该价格明显低于当时市场价,显失公平,同时违反税收法相关律规定,损害国家利益,属于无效合同。为了解决剑桥城项目问题,迎泽区政府要求上诉人接盘,并按被上诉人与合纵公司2013年签约的价格重新签订网签合同。然而,2016年房地产施工、税收等成本与2013年已大幅提高,政府在违背市场经济规律的情况下干预网签价格,致使施工单位工资以及国家税收均无法得到保障,这不但违反了合同法的公平原则,显失公平,而且损害了国家、社会以及他人的利益。具体如下:2016年3月份,上诉人取得太原市房产管理局颁发的(2016）并商房预售字第0017、0023、0057、0096、00139号《商品房预售许可证》,预售证上普载明住宅(建筑面积144平方米以下的)平均售价9700元/㎡,非普通住宅(建筑面积144平方米以上的)平均售价10682.42元/㎡。根据党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求,太原市房产管理局出台《关于进一步规范商品住房预售网签管理的通知》提出了交易价格控制,确定了不能留有炒房空间,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2016年4月至2017年,上诉人在迎泽区的协调下在太原市房地产管理局开设窗口,与购房人陆续签订网签买卖合同,价格均价在5200元/㎡。上诉人与购房人签订的买卖合同均价与预售证上载明的批准销售均价之间的差价在46%以上,明显不符合上述规定。同时,依据太原市地方税务局《太原市地税局关于2016年度六城区商品房平均交易价格的通知》,迎泽区房地产交易价格普通住宅不能低于7317元/mr,非普通住宅不能低于8106元/㎡纳税。上诉人与购房人原拟定的交易价格明显低于计税价格,涉嫌国家税务流失。因此,“得一剑桥城”项目作为太原市和迎泽区政府的重点维稳项目,属历史遗留问题,被上诉人自身存在过错,通过多种胁迫方式逼迫政府和上诉人低价签约,违反合同法自愿、平等、公平的基本原则。同时,网签备案均价严重低于市场价,导致国家税款流失,违反了税法的强制性规定;网签备案价也显著低于预售许可证批准的价格,给炒作房价提供空间,违背了“住房不炒”的政策底线,损害社会公共利益,该合同无效。二、案涉房屋迟延交付是因迎泽区政府违约、政府干涉企业经营自主权、政府环境治理、水电公共服务等部门行为等不可抗力因素综合导致的,原判决要求上诉人支付迟延交房违约金,认定事实及适用法律错误。涉案项目是迎泽区政府为了解决区政府及各部门住房紧张问题的团购项目,为此得到当时负责此项目的相关领导的扶持政策承诺。当时,为了最大程度优惠迎泽区政府及各部门的干部职工,尽可能降低购房价格,迎泽区在团购协议中承诺住宅小区内的园林绿化施工图设计及园林绿化工程(含硬景、园林、小品等)由其全额投资及安排施工;小区内配建的老干部活动中心和幼儿园等基础设施的建设资金也由迎泽区解决。同时,迎泽区政府还每平方米补500元的管理费。但直至今日,所有的承诺都未兑现。另外由于其宣传组织不力,其承诺全部包销1047套的住宅,实际只有275套住宅被区政府及各部门的干部职工认购,直接导致项目后续开发资金严重不足。加之2014年4月,因完全不可预见的因素,合纵公司主要负责人及大部分高管配合中纪委等有关部门调查离开太原,导致整个项目完全处于失控停滞状态。购房者开始大范围地上访,数十次地集会、游行和示威,围堵政府,阻塞交通,打砸售楼部,破坏生产经营,扰乱社会秩序,严重损害了社会公共利益。在此形势下,太原市政府指令迎泽区政府承担起维稳职责,监管案涉项目。迎泽区政府不但监管案涉项目资金账户和用途,还在上诉人公司设监管办公室,变监管为接管,上诉人丧失了经营自主权。除前述政府原因外,政府环境整治、市政供电部门原因、疫情以及政府机构改革的不可抗力因素,均是导致房屋迟延交付的关键原因。原审法院仅对政府环境整治、市政水电公共服务部门的原因进行审查并酌定核减365天,但未查明其他原因。“五方验收”完成后,上诉人便着手进行消防、规划验收工作。上诉人已经向消防验收部门递交了验收所需的全部资料,但是由于政府部门机构改革,部门职能划转,已经递交的资料被退回,上诉人多次找各部门沟通,但因职能部门一直不明确,只是要求等待电话通知。等待中又遇到新冠疫情的影响,直至2020年5月份,在上诉人的多方协调下,终于向新的消防验收职能部门递交了验收资料,现在正在等待职能部门确定验收时问进行验收。因此,项目逾期交房是由于政府原因造成的,上诉人不应当承担迟延交房的违约责任。综上,“得一剑桥城项目”迟延交房问题不是单纯的经济问题,而是综合的社会问题。上诉人恳请贵院从项目现状、政府维稳、化解矛盾、多方共赢等综合角度出发综合审查本案,依法驳回被上诉人的诉讼请求。陈某辩称，一、上诉人主张其与答辩人签订的《商品房买卖合同》应属无效没有事实和法律依据，不能成立。1.答辩人没有胁迫上诉人,上诉人也无证据证明其是在政府监管和答辩人的胁迫下与答辩人签订的合同。2.根据法律规定,显失公平并不是导致合同无效的事由,且上诉人与答辩人签订的合同也不存在任何损害国家、集体利益或他人利益的情形。3.上诉人在原一审判决认定上诉人与答辩人签订的合同有效的情况下并未提起上诉,表明其也认可该合同的效力。而且,贵院之前发回重审的二审裁定也已认定该合同有效。二、上诉人主张其迟延交房是因迎泽区政府违约、政府干涉企业经营自主权、政府环境整治、水电公共服务等部门行为所致,不应承担违约责任同样没有事实和法律依据，不能成立。1.上诉人并无证据证明其迟延交房是因迎泽区政府违约、政府干涉企业经营自主权所致。且迎泽区政府并非本案当事人,根据合同法第一百二十一条之规定,上诉人亦不能以此为由不予承担逾期交房的违约责任。2.上诉人原审提供的证据无法证实其是因政府环境整治、水电公共服务等部门的行为导致逾期交房。在此情况下,原审判决也对该部分因素予以了充分考虑,并在约定的最后交房期限基础上顺延了365天,已核减了相应期限的逾期交房违约金。综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请二审法院查清事实,依法驳回上诉人的上诉请求,维护答辩人的合法权益。陈某向一审法院起诉请求，1、判令山西复地得一房地产开发有限公司向陈某支付自2017年7月1日起至2020年6月30日止按照每日63.4912元标准计算的逾期交房违约金69586.36元；2、判令山西复地得一房地产开发有限公司向陈某支付自2020年7月1日起至实际交房之日止按照每日63.4912元标准计算的逾期交房违约金；3、本案全部诉讼费用由山西复地得一房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实：2016年11月10日，陈某（买受人）与山西复地得一房地产开发有限公司（出卖人）签订一份合同编号为20160065751的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售房商品房批准机关为太原市房产管理局，商品房预售许可证号为（2016）并商房预售字第0096号，商品房所涉项目暂定名为得一剑桥城C区13、14号楼。陈某购买山西复地得一房地产开发有限公司开发的位于太原市××区房屋一套，商品房用途为住宅，建筑面积共108.66平方米，单价为每平方米5843.10元，商品房总金额为634912元。买受人通过银行按揭方式付款，首付款194912元于2016年10月22日前付清，余款共计440000元办理银行按揭，并于2016年10月29日前办理完毕银行按揭申请手续。出卖人应当在2017年6月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水电煤气等单位）行为导致延期的。对于出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同另约定了其他条款。2016年10月22日，山西复地得一房地产开发有限公司向陈某出具一张收据，确认收到陈某支付的房款194912元。2016年11月21日，陈某与上海浦东发展股份有限公司太原分行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为440000元，借款期限为240个月，自2016年12月9日至2036年12月9日止，保证人为山西复地得一房地产开发有限公司提供阶段性担保，并以马庄南街32号14-3-1702号房屋作为抵押等内容。后上海浦东发展股份有限公司太原分行于2016年12月9日将贷款440000元发放至山西复地得一房地产开发有限公司账户，山西复地得一房地产开发有限公司至今未按照合同约定向陈某交付房屋。庭审中，山西复地得一房地产开发有限公司主张涉案剑桥城项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。为了证明其主张，山西复地得一房地产开发有限公司向一审法院提交了2017年5月25日山西复地得一房地产开发有限公司（用水人）与太原供水集团有限公司签订的《城市供用水合同》，约定由太原供水集团有限公司向马庄南街32号得一剑桥城供水；2016年4月10日山西复地得一房地产开发有限公司与山西明业电力工程有限公司签订的《得一剑桥城永久用电工程施工合同》，约定由山西明业电力工程有限公司负责得一剑桥城供电工程；2018年8月14日山西明业电力工程有限公司向山西复地得一房地产开发有限公司出具一份情况说明，关于得一剑桥城项目1#、2#、3#、4#、5#、7#居民供电时间的说明：1#居民配电室正式送电时间为2018年4月27日，住户室内正式送电时间为2018年6月29日；山西省建设监理有限公司提供的证明，内容为得一剑桥城项目1、2、3、4、5、7号居民楼正式供电时间为2018年6月29日，6、8、9、10、11、12、13、14、15、16号居民楼正式供电时间为2019年7月11日；提供了《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》以及《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》等文件，主张山西复地得一房地产开发有限公司在施工期间因政府原因存在多次停工合计213.5天的事实。陈某对山西复地得一房地产开发有限公司所提交的上述证据并不认可，认为上述停工通知不能证明山西复地得一房地产开发有限公司确实已经按照要求停止施工，且大部分发生在原定交房日期之后；供电、供水合同只能证明签订情况不能证明履行情况，不能证明供水、供电存在延期，也不能证明是供水、供电公司的原因导致的延期，山西复地得一房地产开发有限公司不能以此主张延期交房。一审法院认为，本案争议的焦点为山西复地得一房地产开发有限公司是否应当承担逾期交付的违约责任。陈某与山西复地得一房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同的约定全面履行义务。山西复地得一房地产开发有限公司以其受到胁迫为由主张双方签订的《商品房买卖合同》无效，一审法院认为山西复地得一房地产开发有限公司提交的证据并不足以证明其受到胁迫；山西复地得一房地产开发有限公司称房屋交易价格明显低于市场价格，显失公平，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，显失公平并不是导致合同无效的事由，且本案中并不存在损害国家、集体利益的行为，故一审法院对山西复地得一房地产开发有限公司的抗辩意见不予采信。合同签订后，陈某已履行向山西复地得一房地产开发有限公司支付全部购房款的义务，按照合同约定，山西复地得一房地产开发有限公司应于2017年6月30日前将经竣工验收合格的案涉商品房交付陈某，但山西复地得一房地产开发有限公司至今未交付，已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。考虑到在此期间存在的政府政策、政府环境整治以及市政供水、供电部门等原因导致工期延误的客观情况，一审法院酌定山西复地得一房地产开发有限公司应支付陈某自交房期限次日即2017年7月1日起至实际交房之日止，核减一年365天后，由山西复地得一房地产开发有限公司支付陈某按照已交房款634912元的每日万分之一计算的违约金。山西复地得一房地产开发有限公司抗辩，案涉房屋延迟交付是因迎泽区政府违约、政府干涉企业经营自主权所致，证据不足，且不属于本案审理范围，可以另案处理。此外，山西复地得一房地产开发有限公司应及时、尽快办理相关竣工验收手续，向陈某交付房屋，以减少双方之间的矛盾，防止损失的进一步扩大。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、山西复地得一房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向陈某支付自2017年7月1日起至实际交付陈某所购买的位于太原市××区商品房之日止，核减365天后，按照陈某已交房款634912元的每日万分之一计算的违约金。二、驳回陈某的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取770元（陈某已预交），由山西复地得一房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，并且当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院经审查后对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第一，关于上诉人主张其签订《商品房屋买卖合同》受到胁迫的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。经本院审查，本案一审中，上诉人所提供的证据并不能使其所要证明的待证事实的存在可能性排除合理怀疑，故不能证明其签订合同的行为系受被上诉人胁迫而违背其真实意思表示做出的，上诉人与被上诉人签订的《商品房屋买卖合同》合法有效，双方应依约履行合同义务，在被上诉人已经依约支付全部购房款的情形下，上诉人至今仍无法向被上诉人交付房屋，故一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任并无不当；第二，关于上诉人主张迟延交付房屋是由于不可抗力因素所致，一审法院已就存在政府政策、环境整治以及市政供水、供电部门等原因导致工期延误的客观情况予以充分考虑，一审法院在确定违约金支付天数时酌定核减一年365天的认定并无不当，本院予以支持。第三，关于上诉人提到的签订案涉《商品房屋买卖合同》时房屋价格存在显失公平、损害国家利益的情况，经本院审查，上诉人所提供证据并不足以证明其在签订案涉《商品房屋买卖合同》时处于弱势地位，也不足以证明被上诉人存在故意利用其弱势地位的情形，并且显失公平并非合同无效的法定情形，故根据《最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，上诉人应对其主张承担举证不利的法律后果，本院对其主张不予采信。综上所述，上诉人山西复地得一房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费1540元，由上诉人山西复地得一房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 申延艳审判员 王丰毅审判员 王 艳 二O二一年一月二十七日书记员 王 娜