上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终655号上诉人（原审被告）：上海国戌工程科技有限公司，住所地上海市金山区山阳镇浦卫公路******。法定代表人：许凤伟，执行董事。委托诉讼代理人：贺雷，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓宇，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海展盈房地产开发有限公司，住所地上海市，住所地上海市长宁区广顺路******法定代表人：周桂如，董事长。委托诉讼代理人：万曲，男，上海展盈房地产开发有限公司员工。上诉人上海国戌工程科技有限公司（以下简称国戌公司）因与被上诉人上海展盈房地产开发有限公司（以下简称展盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初13360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国戌公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判为《商业租赁合同》于2020年6月15日解除；撤销一审判决第二项，改判为上诉人应当支付被上诉人展盈公司的租金计算至2020年6月15日止，对逾期付款违约金的计算标准与计算期间均无异议；撤销一审判决第三项，改判为上诉人应当支付被上诉人的物业管理费计算至2020年6月15日止，对逾期付款违约金的计算标准与计算期间均无异议；撤销一审判决第七项，改判为上诉人已付的租赁保证金人民币43,464元、物业管理费保证金7,536元抵扣上诉人欠付被上诉人的费用；撤销一审判决第八项，改判为上诉人无需支付被上诉人占有使用费9,814元。事实和理由：由于受疫情影响，餐饮行业生意惨淡，上诉人无法通过承租涉讼的上海市长宁区XX路XX号XX室商铺获取收益，故上诉人于2020年5月13日书面通知被上诉人希望于2020年6月15日退租，本案的《商业租赁合同》应当于2020年6月15日解除，一审法院认定合同于2020年7月14日解除，显属不当。上诉人于6月底将房屋钥匙经由物业前台返还被上诉人，不再对房屋占有使用，故一审法院判决上诉人支付占有使用费错误。保证金为债权的担保方式，在债务人不履行债务时，债权人可以以保证金优先受偿。一审法院认定上诉人承担支付租金、水电费等金钱给付义务后，该部分给付义务作为上诉人对被上诉人的债务，应当由保证金先行抵扣，但一审法院额外判处被上诉人没收上诉人的保证金作为违约责任的承担，适用法律错误。被上诉人展盈公司辩称，不同意上诉人国戌公司的上诉请求。上诉人多次拖欠租金等费用，并提前退租，其行为属于违约行为，被上诉人根据《商业租赁合同》约定向一审法院起诉解除合同，合同解除日应为上诉人收到诉状副本之日。上诉人虽于2020年6月搬离涉讼房屋，但未将房屋恢复原状，亦未返还钥匙，故上诉人未将房屋按约返还，被上诉人有权收取占有使用费。基于上诉人存在违约行为，被上诉人根据合同约定有权没收上诉人所付的各种保证金，故被上诉人没收上诉人租赁保证金及物业管理费保证金有理有据。请求二审驳回上诉，维持原判。展盈公司向一审法院起诉请求判令：1.确认编号为KB-C001-ZS-8081701的《商业租赁合同》于国戌公司收到起诉状副本之日解除；2.展盈公司没收国戌公司支付的租赁保证金及物业管理费保证金共计51,000元；3.国戌公司支付2020年4月10日至6月10日的电费6,902.14元及违约金（以2,933.74元为本金，自2020年5月23日起至实际支付之日止；以3,968.40元为本金，自2020年6月25日起至实际支付之日止，均按每日3%的标准计算）、水费606.68元（以277.19元为本金，自2020年5月23日起至实际支付之日止；以329.49元为本金，自2020年6月25日起至实际支付之日止，均按每日3%的标准计算）；4.国戌公司支付2020年3月1日至合同解除日的租金（按每月14,488元的标准计算）及违约金（以14,488元为本金，自2020年2月20日起至实际支付之日止；以14,488元为本金，自2020年3月22日起至实际支付之日止；以14,488元为本金，自2020年4月21日起至实际支付之日止；以14,488元为本金，自2020年5月22日起至实际支付之日止，均按每日3%的标准计算）、2020年5月1日至合同解除日的物业管理费（按每月2,512元的标准计算）及违约金（以2,512元为本金，自2020年4月21日起至实际支付之日止；以2,512元为本金，自2020年5月22日起至实际支付之日止，均按每日3%的标准计算）；5.国戌公司撤空并返还房屋及钥匙，将房屋恢复原状，并支付合同解除日的次日起至实际恢复原状之日的房屋占用费（按合同约定租金及物业管理费的两倍计算）；6.国戌公司支付2018年9月1日至10月15日的装修免租期租金21,632.77元；7.国戌公司支付租赁房屋空置费及损失（按6个月租金标准计算）。一审审理中，展盈公司变更其第五项诉讼请求为：国戌公司支付合同解除日的次日起至2020年10月16日的房屋占用费（按合同约定租金及物业管理费的两倍计算）。一审法院审理后，于二○二○年十月二十九日作出判决：一、上海展盈房地产开发有限公司与上海国戌工程科技有限公司签订的《商业租赁合同》于2020年7月14日解除；二、上海国戌工程科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海展盈房地产开发有限公司2020年3月1日至2020年7月14日的租金64,495元及逾期付款违约金（以14,488元为本金，自2020年2月20日起至实际支付之日止；以14,488元为本金，自2020年3月22日起至实际支付之日止；以14,488元为本金，自2020年4月21日起至实际支付之日止；以14,488元为本金，自2020年5月22日起至实际支付之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、上海国戌工程科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海展盈房地产开发有限公司2020年5月1日至2020年7月14日的物业管理费6,158元及逾期付款违约金（以2,512元为本金，自2020年4月21日起至实际支付之日止；以2,512元为本金，自2020年5月22日起至实际支付之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、上海国戌工程科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海展盈房地产开发有限公司2020年4月10日至6月10日的电费6,902.14元及逾期付款违约金（分别以2,933.74元、3,968.40元为本金，均自2020年7月9日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、上海国戌工程科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海展盈房地产开发有限公司2020年4月10日至6月10日的水费606.68元（分别以277.19元、329.49元为本金，均自2020年7月9日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、上海国戌工程科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海展盈房地产开发有限公司免租期租金1,427元；七、上海国戌工程科技有限公司已支付的租赁保证金43,464元、物业管理费保证金7,536元归上海展盈房地产开发有限公司所有；八、上海国戌工程科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海展盈房地产开发有限公司2020年7月15日至2020年8月4日的占有使用费9,814元；九、驳回上海展盈房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,180.03元，由上海展盈房地产开发有限公司负担1,626元，上海国戌工程科技有限公司负担1,554.03元。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人国戌公司与被上诉人展盈公司签订的《商业租赁合同》反映双方真实意思，合法有效，双方均应恪守履行。现双方对合同因上诉人违约而解除无异议，所争执者为合同解除的时间以及解除后果的处理。对此，本院认为，虽然上诉人于2020年5月13日向被上诉人发出《门店退租告知书》，表示其将从2020年6月15日关闭运营并实际于该日搬离涉讼房屋，但被上诉人作为守约方不同意上诉人提前退租的行为，上诉人作为违约方不享有合同解除权，合同应当于守约方行使解除权并将解除通知送达违约方之日解除。被上诉人通过诉讼方式解除合同，一审法院据此确定合同于诉状副本送达上诉人之日即2020年7月14日解除，并无不当，本院依法予以确认。虽然上诉人于2020年6月15日搬离涉讼房屋，但其既未按约将房屋恢复原状并经被上诉人验收认可，亦未举证证明其于该日清空房屋并将房屋钥匙返还被上诉人，直至被上诉人于2020年8月4日更换涉讼房屋的门锁并实际控制房屋，故2020年6月15日至2020年8月4日期间应当视为上诉人占有使用房屋，其负有向被上诉人支付上述期间的房屋租金与占有使用费的义务。根据《商业租赁合同》的约定，如上诉人出现逾期支付租金、提前退租导致合同解除，被上诉人有权追究上诉人的违约责任，包括有权没收上诉人所付的各种保证金和其他全部费用。现本案合同确因上诉人逾期支付租金、提前退租而解除，被上诉人主张没收上诉人已付的租赁保证金43,464元、物业管理费保证金7,536元，具有事实与法律依据，应予支持。上诉人主张上述保证金抵扣欠付的费用，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人国戌公司的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,360.06元，由上诉人上海国戌工程科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐春雷审判员  潘俊秀审判员  何 建二〇二一年一月二十八日书记员  徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……