浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5006号原告：绍兴市丙通布业有限公司，住所地绍兴市灵芝街道蛟里村。法定代表人：葛丽娟，系总经理。委托诉讼代理人：范慧慧，浙江宝道律师事务所律师。被告：绍兴市越城区灵芝街道蛟里村股份经济合作社，住所地绍兴市越城区灵芝街道蚌潭公寓。法定代表人：蒋建荣，系社长。被告：绍兴市越城区灵芝街道蛟里居民委员会，住所地绍兴市越城区灵芝街道蛟里居。法定代表人：蒋自友。二被告共同委托诉讼代理人：诸秦刚、宋佳婧，浙江金道（绍兴）律师事务所律师。原告绍兴市丙通布业有限公司（以下至判决主文前简称“丙通布业”）与被告绍兴市越城区灵芝街道蛟里村股份经济合作社（以下至判决主文前简称“蛟里经济合作社”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序。诉讼中，原告申请追加绍兴市越城区灵芝街道蛟里居民委员会（以下至判决主文前简称“蛟里居委会”），本院经审查，依法予以准许。本案于2020年8月4日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范慧慧，二被告共同委托诉讼代理人诸秦刚、宋佳婧两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、二被告立即支付给原告拆迁赔偿款计人民币360074元，并支付自2019年1月13日起至款清日止的利息损失（利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年1月，原告与被告蛟里经济合作社签订房屋租赁合同一份，约定由被告蛟里经济合作社将位于灵芝镇蛟里村总建筑面积为2038平方米的新建房屋出租给原告，租金每年为346460元，租期自2014年1月17日至2017年1月16日，若因城中村改造或上级国家建设需要，承租方应无条件服从搬迁，上级下拨的搬迁费归承租方，协议还对其他事项作了约定。合同签订后，原告按约支付租费，被告蛟里经济合作社亦按约将房屋交付给原告，原告收到房屋后对房屋进行装修并投入使用。租赁期限届满后，原告与被告蛟里居委会（原村委会）又签订租赁合同一份，约定将上述房屋继续出租给原告，租金每年为163040元，租期自2017年2月18日至2018年2月17日，协议还对其他事项作了约定。但在租赁期间，上述房屋被绍兴市越城区灵芝街道办事处征收。经绍兴市越城区灵芝街道办事处委托的绍兴市平正房地产评估事务所估价，原告所租赁的房屋的装修和附属物补偿款计人民币169694元、搬迁和停业等补偿款计人民币190380元，合计人民币360074元，绍兴市越城区灵芝街道办事处已将该笔拆迁补偿款支付给了二被告，但二被告至今未将该款项交付给原告。原告曾多次向二被告索要该笔款项，但二被告虽予以认可该笔款项，但均以种种理由拒绝支付。原告认为，二被告的行为已违反了租赁合同的约定和法律的规定，依法应承担违约责任。原告为了维护自身的合法权益，依照法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院立案受理，支持原告诉请。二被告辩称：关于房屋拆迁赔偿款，根据原告与被告蛟里经济合作社签订的《房屋租赁合同》第四条约定，承租结束或国家建设、城中村改造时，应将房屋无偿归还被告蛟里经济合作社；第十条约定，若因城中村改造或上级国家建设需要，原告仅能获取相关搬迁费，并非所有的拆迁费用。在后续到期后，原告与被告蛟里居委会（原村委会）签订的《租赁合同》第三条第2点约定，租赁期满后，房屋的门窗、室内墙面、地面、天棚、水电等装修均归出租方所有，出租方不以任何形式进行补偿；第四条第4点约定，租赁期间，如遇城中村改造或国家规划需要拆迁，原告应无条件服从腾空，并未约定拆迁费用归属事宜。综上，原告要求得到装修和附属物等补偿款没有事实和法律依据，故请求依法驳回原告的诉讼请求。另，原告在装修过程中还将厕所进行了拆除，该厕所经过估价是在42000多元，要求在后续相关款项中予以扣除。本院经审理认定事实如下：2014年1月，原告丙通布业（承租方）与被告蛟里经济合作社（出租方，签约时名称为绍兴市越城区××镇××村经济合作社）签订《房屋租赁合同》一份，约定出租房屋为蛟里村新建房屋，建筑总面积2038平方米，分上下二层，一层层高5.9米，二层层高4.4米，每平方米170元，即346460元，三年计1039380元；租赁年限为三年，自2014年1月17日至2017年1月16日止；承租方在承租期间扩大和投入维修改造费用，由承租方自行负责；承租结束或国家建设、城中村改造时，无偿归还出租方；若因城中村改造或上级国家建设需要，承租方应无条件服从搬迁，上级下拨的搬迁费归承租方，其他归出租方所有。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告蛟里经济合作社将上述房屋交由原告使用。上述合同期满后，原告丙通布业（承租方、甲方）与被告蛟里居委会（出租方、乙方，签约时名称为绍兴市越城区××镇××村村民委员会）签订《租赁合同》一份，约定租赁房屋坐落在绍兴市越城区××镇××村，建筑面积约2038平方米，计163040元；租赁期限为一年，自2017年2月18日起至2018年2月17日止；合同租金为年每平方米80元，总租金以年租金乘以房屋租赁面积；租赁期间，乙方需要对租赁房屋进行装修、改造或增加水电和其他设备等，不得损坏房屋的原有承重结构，不得改变房屋外立面，不得擅自加建、拆建，装修费用由乙方承担；租赁期满后，房屋的门窗、室内墙面、地面、天棚、水电等装修均归甲方所有，乙方不得自行拆除，甲方不以任何形式进行补偿；租赁期间，如遇城中村改造或国家规划需要拆迁，乙方应无条件服从腾空，未到期的租金按实退还，不计息。合同还对其他事项进行了约定。因蛟里村房屋征收，绍兴市平正房地产评估事务所（普通合伙）对包括案涉房屋在内的蛟里村集体非住宅房屋进行了实地勘察评估，并于2018年4月20日出具了估价报告（估价作业期为2016年8月17日至2018年4月20日）。根据评估报告中的“装修、附属物清单”显示，蛟里村集体（文化活动中心）中原告丙通布业承租房屋的装修为131532元、附属物为38162元；“蛟里村集体（文化活动中心）评估汇总表”显示，文化活动中心的房屋确权面积为1002平方米。2016年12月9日，绍兴市越城区人民政府办公室出具越政办发[2016]145号《绍兴市越城区人民政府办公室关于蛟里村城中村改造工程房屋征收项目的实施意见》，载明非住宅房屋按认定的合法建筑面积，结合实际给予以下搬迁、停业等补偿：搬迁费按每平方米60元一次性予以补助；停产停业损失费按每平方米50元一次性补助；临时周转费按每平方米40元一次性补助；提前搬迁奖为每平方米40元。原、被告确认2017年8月左右案涉房屋拆迁。2018年5月15日，被告蛟里经济合作社与绍兴市越城区灵芝街道办事处签订了《集体土地上非住宅拆迁货币补偿协议》。另查明，2019年1月12日，蛟里村两委会成员曾在内容为“租房搬迁及拆迁补偿费”、金额为322442元的收款收据上签字，同意支付。后因未经村民会议或村民代表大会讨论通过，未支付。以上事实由原告提交的房屋租赁合同复印件1份、租赁合同复印件1份、征收文件照片打印件1份（部分）、房地产估价报告复印件1份、村委委员签字的收款收据复印件1份、依调查令调取的拆迁资料1组及当事人的庭审陈述予以证实。二被告未向本院提交证据。原告提交的装修收款收据1份，盖章单位名称为绍兴市越城区绿佳冷风机销售行，但收据内容却为钢结构制作及装修费，在无其他证据佐证的情况下，本院对该证据不予认定。本院对其他证据的真实性予以确认。本院认为，原告丙通布业与被告蛟里居委会（原村委会）之间的《租赁合同》，双方主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。该合同仅就遇政府拆迁时原告需无条件腾空进行了约定，未就遇政府拆迁原告作为承租人能否参照拆迁补偿款主张权利作出约定，故原告可依据法律和政策规定主张权利。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条第二款规定，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产，引导村民合理利用自然资源，保护和改善生态环境。由此，村集体所有的财产应由村经济合作社等村集体经济组织经营、管理，没有村集体经济组织的，由村民委员会经营、管理。结合本案，案涉《集体土地上非住宅拆迁货币补偿协议》虽由被告蛟里经济合作社签署，但协议内容系对村集体所有财产的拆迁补偿，最终属村集体所有，受村民委员会管理；且政府拆迁补偿系基于房屋所有权进行的补偿，而原告系基于房屋租赁合同而主张承租人的相应权利，该权利系参照拆迁补偿主张，不等同于拆迁补偿，而案涉房屋租赁合同相对人系被告蛟里居委会（原村委会），故考虑经济合作社和村委会的关系，原告主张权利的法律基础，以及合同相对性原则，本院认为原告主张权利的主体应为被告蛟里居委会（原村委会）。对原告要求被告蛟里经济合作社承担责任的诉请，本院不予支持。由于案涉房屋租赁合同不能继续履行系由于房屋被拆迁所致，故原告因此而产生的相应损失，被告蛟里居委会应当给予赔偿。但租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其补偿对象是房屋所有权人，并非是承租人，房屋产权人取得的相应奖励、补助等费用并不能等同于承租人的损失金额。承租人的各项损失，应依照合同约定，基于公平原则确定。关于原告主张的各项费用，本院评析如下：一、装修附属物损失，案涉租赁合同因政府拆迁无法履行，双方合同实际已解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条第（四）项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修物残值损失，由双方按照公平原则分担。案涉房屋租赁合同因不可归责于双方的原因解除，故对于装饰装修物的损失应根据公平原则予以分担。综合考虑本案租赁合同的履行情况等因素，结合拆迁部门确定的案涉房屋的装修附属物补偿金额，并衡平双方当事人的利益，本院酌情确定被告蛟里居委会赔偿原告拆迁部门确定的装修附属物补偿费金额的50%计84847元。二、搬迁费，案涉房屋系原告实际使用并由原告负责腾空，原告由此支出的合理费用应当由被告蛟里居委会予以赔偿。根据征收项目实施意见，非住宅房屋的搬迁费按认定的合法建筑面积结合每平方米60元计算，而案涉租赁房屋认定的合法建筑面积为1002平方米，故应为60120元。故原告该项费用诉请合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。三、停产停业损失、临时周转费，由于承租人以被拆迁房屋为经营场所实际经营，案涉房屋租赁合同因拆迁提前解除，确会产生相应的停产停业损失、临时周转费（临时安置费）。但根据征收项目实施意见，上述费用的确定与认定的合法建筑面积相关而不是与实际经营状况等挂钩，故综合考虑拆迁不可归责于双方当事人的因素、案涉房屋租赁合同的剩余租期、拆迁部门确定的费用金额，本院酌情确定被告蛟里居委会赔偿原告拆迁部门确定的停产停业损失和临时周转费金额的50%，分别为25050元、20040元（按认定的合法建筑面积1002平方米，结合每平方米分别为50元、40元计算）。四、提前搬迁奖，鉴于该费用有赖于原告积极履行搬迁义务和双方的有效配合，本院酌情确定被告蛟里居委会赔偿原告拆迁部门确定的提前搬迁奖金额的50%，为20040元（按认定的合法建筑面积1002平方米，结合每平方米40元计算）。综上，本院确认被告蛟里居委会应赔偿原告各项损失共计210097元。原告要求支付损失的利息，依据不足，本院不予支持。二被告认为原告曾将42000多元的厕所拆除，要求予以扣除；对此原告予以否认，二被告亦未予以举证证明，故如二被告认为确实存在该部分损失，可另行向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、绍兴市越城区灵芝街道蛟里居民委员会应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市丙通布业有限公司损失人民币210097元；二、驳回原告绍兴市丙通布业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7814元，由原告绍兴市丙通布业有限公司负担4033元，由被告绍兴市越城区灵芝街道蛟里居民委员会负担3781元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  陈金梅人民陪审员  程巧燕二〇二一年一月二十八日书 记 员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。