安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖07民终28号上诉人（原审被告）：王忠良，男，1963年11月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。上诉人（原审被告）：张春孝，男，1980年12月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：王丹丹，浙江融哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：铜陵大江投资控股有限公司，住所地安徽省铜陵市翠湖二路西段**，统一社会信用代码91340700705094254A。法定代表人：刘奇，董事长。委托诉讼代理人：杨琦，安徽景旺律师事务所律师。原审被告：铜陵卓成金属粉体新材料科技有限公司，住所，住所地安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区翠湖三路社会信用代码913407007830596739。法定代表人：张玉林。上诉人王忠良、张春孝因与被上诉人铜陵大江投资控股有限公司（以下简称大江公司）、原审被告铜陵卓成金属粉体新材料科技有限公司（以下简称卓成公司）物权保护纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初89号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人王忠良、上诉人张春孝及其委托诉讼代理人王丹丹、被上诉人大江公司的委托诉讼代理人杨琦到庭参加诉讼。原审被告卓成公司经本院依法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王忠良上诉请求：1.撤销铜官区人民法院（2020）皖0705民初89号民事判决发回重审或者查清事实后改判驳回大江公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人大江公司承担。事实和理由：一、一审法院认为王忠良在2014年因向卓成公司支付第二年及之后的租金的行为，即认定双方租赁关系在抵押设立之后成立，系认定事实不清。涉案厂房原系卓成公司所有，2013年元月18日上诉人与卓成公司签订《房屋租赁合同》第二条约定“房屋租期为长期……”，合同签订后，王忠良按照合同约定支付了租金并占有使用厂房。2014年王忠良与卓成公司就房屋租金问题进行了进一步约定，并签订了《房屋租赁合同》，王忠良按照约定一次性支付租金，一审法院也予以认定。通过上述事实可以明确，王忠良与卓成公司的租赁关系自2013年元月成立，并一直存在，从未中断，双方在2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》也是在履行2013年元月18日的《房屋租赁合同》，2014年2月签订的《房屋租赁合同》是2013年元月《房屋租赁合同》的补充约定，两份均合法有效，应当受到法律保护。二、被上诉人在一审起诉状中强调，多次请有关部门领导到现场要求王忠良腾房，但有关部门经过调查均认为王忠良有理有据，所以未予执行，由此可见，有关部门还是尊重客观事实，依法办理的。王忠良与卓成公司签订的《房屋租赁合同》应当受到保护，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人大江公司一审的诉讼请求。张春孝答辩称，没有异议。大江公司答辩称，一、王忠良上诉称2014年的租赁合同系2013年1月18日合同的补充约定，与事实不符。2013年签订的租赁合同并未实际履行，在2013年1月25日即1月18日的合同签订后的第七天，王忠良注册的一家红宝石公司又与卓成公司签订了一份《房屋租赁合同》，出租人是卓成公司，承租人是红宝石公司，该份租赁合同的内容与1月18日王忠良签订的合同基本一致，可以认定2013年1月25日的合同已经被取代。两份租赁合同，上诉人均未提交支付租金凭证。2011年至2013年期间，卓成公司欠王忠良个人445万元，2013年王忠良通过租赁合同方式租下涉案厂房，卓成公司在欠付巨额款项的情况下，有没有进行租赁，上诉人没有提供任何凭证。2014年王忠良又与卓成公司签订一份租赁合同，王忠良在一审提交了一份长达15年的租金支付收据，从法律上讲，一审法院的认定并无不当。二、由于2014年2月的租赁合同违反了最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》司法解释的规定，王忠良无权要求继续履行《房屋租赁合同》，抵押在先，租赁在后，涉案不动产在抵押期间所有权的变更不应当适用买卖不破租赁的原则。涉案房产的抵押信息足以证明，在2014年的租赁合同签订前，涉案房产被多次抵押，大江公司作为物权所有人，要求法院判决王忠良腾空并返还涉案房产，并无不当。三、依据法院的判决，2014年2月卓成公司还欠王忠良445万元，在判决的第二天，王忠良与卓成公司签订了本案的2014年2月份的租赁合同，该事实是巧合还是另有隐情，不得而知，但是从两份租赁合同的单价来考虑，2014年租赁合同的价格大大降低，不排除卓成公司未清偿债务与王忠良恶意串通，坐实租赁关系，根据相关法律规定，大江公司认为，王忠良无权要求继续履行租赁合同。卓成公司未向本院陈述意见，也未提交证据。张春孝上诉请求：1、撤销铜官区人民法院（2020）皖0705民初89号民事判决发回重审或者查清事实后改判驳回大江公司一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、卓成公司与王忠良2013年元月18日签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，2014年2月12日签订《房屋租赁合同》是2013年元月合同的补充约定，租赁关系一直存在，两份合同均合法有效。二、大江公司出具的“请求”系大江公司提前拟好，张春孝及妻子在大江公司的恐吓下，被迫签署，非本人真实意愿。“请求”载明的内容与客观事实不符，张春孝按照与王忠良签订的《服装租赁合同》向王忠良支付租金，服装厂的手续完备、经营合法，消防及环评多次检查均符合要求，而“请求”中却陈述张春孝经营的服装厂未取得合法手续，非法经营，未交纳租金，不符合消防安全及环评要求，“请求”显然不具备真实、合法、有效性。三、“请求”与王忠良和大江公司签订的过渡协议并无关联，过渡协议是王忠良与大江公司签订，与张春孝无关。请求二审法院撤销一审判决。王忠良答辩称，同意张春孝的上诉意见。大江公司答辩称，请求上是张春孝亲笔签署并捺印，没有证据证明任何人强迫其签署，张春孝作为完全民事行为能力的人，其出具请求同意于2017年搬离的意思表示非常清楚明确，其违反了承诺，因此应当承担腾房退房的法律责任。大江公司不存在任何胁迫、强迫的情形，张春孝口头称有强迫的情形，但没有提交任何证据证明其受到胁迫，应当承担举证不能的法律后果。2015年大江公司拍卖竞得涉案房产后，作为产权所有人曾要求租户搬家，并申请执行过多次腾空清偿行动，每年都对厂区内的厂房及所有住户进行过清场，截至到2018年签订过过渡协议的卓成公司厂区的住户，基本都已搬离，张春孝属于钉子户。为了善意文明地推进清场行动，根据法院判决确认的来执行，王忠良签过过渡协议，张春孝也请求承诺将腾房延期到2017年，说明张春孝早已知道产权人大江公司不同意王忠良与其之间的转租行为。从涉案的两份租赁合同来看，没有任何条款允许王忠良进行转租，2015年大江公司作为产权人，有权行使租赁合同上的权利，张春孝与王忠良在2016年签订转租协议，在2016年之前，涉案房产至少存在三重抵押，从不动产公示角度来看，张春孝用为次承租人的开始之日起，他的租赁关系就已经是在抵押之后，作为次承租人张春孝无权要求继续履行、占有租赁房屋的权利。卓成公司未向本院陈述意见，也未提交证据。大江公司向一审法院起诉请求：1.判令解除卓成公司与王忠良签订的两份《房屋租赁合同》；2.判决撤销王忠良与张春孝2016年2月26日签订的《服装厂租赁合同》；3.判决确认被告王忠良无权继续要求履行第1项诉讼请求项下的《房屋租赁合同》；4.判令张春孝立即将铜陵经济技术开发区翠湖三路892号实验楼二楼685.98㎡的检测车间厂房腾空并返还给原告；5.本案诉讼费用由三被告承担。审理过程中，大江公司撤回了前述1.2.3项诉讼请求，放弃了第4项诉讼请求中的部分请求，要求判令张春孝立即将铜陵经济技术开发区翠湖三路892号实验楼二楼约300㎡的检测车间厂房腾空并返还给原告。一审法院查明，卓成公司原系铜陵市翠湖三路西段892号（检测车间）二层工业用途房地产权利人，2013年1月7日办理产权登记，不动产权证号为2013000598。后卓成公司因向徽商银行铜陵顺安支行借款将包括上述不动产在内的多处房产抵押给徽商银行，并于2013年9月16日办理抵押权登记，抵押期间为2013年9月16日至2016年9月16日。另该处不动产自2014年1月3日起即被法院查封，并存在多次轮候查封。2014年，徽商银行铜陵顺安支行依据发生法律效力的安徽省铜陵市衡平公证处（2014）皖铜衡公证字第2558号公证书，以卓成公司为被申请人向铜陵市中级人民法院申请强制执行。2014年12月1日，铜陵市中级人民法院将卓成公司包括前述房产在内的多处房产、土地进行了拍卖，大江公司参与竞买并成交。铜陵市中级人民法院于2015年1月20日作出执行裁定书，裁定包括上述房产在内的多处房产归大江公司所有。大江公司购得上述厂房后，为支持卓成公司重组，给予卓成公司两年的过渡期。2017年11月24日，大江公司向卓成公司发出通知，如卓成公司在2017年12月5日前不能引进战略合作者，大江公司将向法院申请强制清场。后卓成公司未能引进战略合作。2018年3月26日，铜陵市中级人民法院发出公告，要求卓成公司内所有人员15日内自行离开。2018年5月8日，卓成公司、刘三万与大江公司签订协议，卓成公司、刘三万承诺最迟于2018年8月8日离场。2018年8月22日，大江公司办理了上述房产的产权登记。因卓成公司、刘三万在承诺期届满后未搬离，2018年10月30日，大江公司向卓成公司、刘三万等发出清场通知。另查，2013年1月18日，卓成公司与王忠良签订房屋租赁合同，卓成公司将铜陵市翠湖三路西段892号实验楼二楼出租给王忠良从事服装加工工作，合同租期为长期，自2013年1月18日至服装厂经营期满，2013年第一年交租金7万元，第二年及后期租金另行约定。王忠良提交的营业执照载明，其作为法定代表人的铜陵红宝石实业有限公司注册成立于2013年2月4日，该公司住所为铜陵市开发区翠湖三路**（卓成公司内）。2014年2月12日，卓成公司与王忠良就上述房屋再次签订房屋租赁合同一份，约定租期为15年，自2014年2月12日起至2029年2月12日止，租金6万元/年，为解决卓成公司资金困难，王忠良需一次性交纳15年租金，计90万元整，另需交纳水电费等押金10万元整，合计交费100万元整，转账到指定账户。2014年2月17日，卓成公司向王忠良出具收据一张，金额为100万元，收款事由为房租、押金。收据同时注明：“请转刘总账户。”同日，王忠良向卓成公司刘总（刘三万）账户转账100万元。2016年2月26日，王忠良与张春孝签订《服装厂租赁合同》，王忠良案涉不动产的部分生产车间面积约300㎡，含设备、生产辅助设备、工具等转租给张春孝使用，租赁期限自2016年2月28日至2024年2月27日。期间，因大江公司申请法院清场，张春孝夫妇于2017年7月向大江公司提出请求，要求将搬离期限宽限至2017年9月底。到期后，张春孝未搬离。2018年4月11日，鉴于王忠良承租卓成公司房屋存在租赁合同效力待定问题，王忠良与大江公司签订过渡协议，约定铜陵市翠湖三路西段892号实验楼二楼待有权机关对“买卖不破租赁”作出确认后再作处理。一审法院审理认为，大江公司通过司法拍卖程序受让取得案涉厂房，依法对案涉厂房享有占有、使用、收益和处分的权利。本案争议的焦点在于王忠良对案涉厂房的占有是否合法，能否基于“买卖不破租赁”原则对抗大江公司的占有返还主张。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”案涉厂房原所有权人卓成公司将厂房作为抵押物向徽商银行铜陵顺安支行贷款，并于2013年9月16日办理了抵押登记。后该厂房自2014年1月3日起又多次被法院查封。虽然王忠良与卓成公司在抵押和查封之前曾于2013年1月18日签订了一份案涉厂房的租赁合同，但2014年2月12日，双方又重新签订了房屋租赁合同，王忠良此后一直履行的是该份合同。双方再次签订租赁合同时，案涉厂房已处于抵押和查封状态，案涉厂房的租赁权形成于该厂房抵押权设立和法院查封之后，故在案涉厂房抵押权实现后，案涉厂房的租赁合同对于买受人大江公司不具有约束力，本案不符合“买卖不破租赁”原则适用之情形。在大江公司主张权利的情况下，王忠良要求继续履行原租赁合同没有法律依据，在此基础上，作为次承租人的张春孝对案涉厂房的占有亦属于无权占有。大江公司作为案涉厂房的所有权人，有权要求张春孝腾空搬离案涉厂房。王忠良、张春孝拒绝返还案涉厂房的抗辩理由，依据不足，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：张春孝于本判决生效之日起十五日内将铜陵经济技术开发区翠湖三路892号实验楼二楼检测车间厂房（约300㎡）腾空并交还给铜陵大江投资控股有限公司。案件受理费80元，由王忠良、张春孝负担。二审中，双方当事人对其向一审法院提交的证据证明目的、质证意见与一审相同。本院认证意见及查明的事实与一审一致。本院认为，综合本案证据及当事人的诉辩意见，本案争议焦点：王忠良、张春孝是否应当将涉案厂房腾空并返还给大江公司。王忠良上诉主张，2014年2月12日的《房屋租赁合同》是对2013年元月18日合同的补充约定，2013年元月18日和2014年2月12日的两份租赁合同均合法有效。但在案的2014年2月12日的《房屋租赁合同》中，并未载明是对2013年1月18日合同的补充约定，从王忠良的陈述及其向卓成公司交纳100万元房租和交纳水电费押金等履行行为来看，王忠良与卓成公司之间履行的是2014年2月12日的《房屋租赁合同》，而2013年元月18日的《房屋租赁合同》是否履行，本案中并无证据能反映。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。不动产登记中心的登记资料查询结果显示，2013年9月16日卓成公司将涉案厂房抵押给徽商银行铜陵顺安支行，并办理了抵押登记，抵押期间为2013年9月16日至2016年9月16日。因涉案房产抵押在先，租赁在后，故在所有权发生变动时，王忠良不得以其按照合同约定支付了租金并占有使用厂房为由，以“买卖不破租赁”对抗买受人大江公司，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，作为次承租人的张春孝亦无权以其按照与王忠良签订的《服装租赁合同》向王忠良支付租金，服装厂的手续完备、经营合法对抗买受人大江公司。一审法院根据案件事实和在案证据作出的判决，并无不当，应予以维持。综上，上诉人王忠良、张春孝的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人王忠良负担80元，上诉人张春孝负担80元。本判决为终审判决。审判长 周 卉审判员 徐际双审判员 郎继栋二〇二一年一月二十七日书记员 秦 伟附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。