山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终70号上诉人（原审被告）：枣庄嘉泰汽车配件市场有限公司，住所地枣庄市市中区华山南路**，统一社会信用代码91370402060412357Y。法定代表人：单川江，经理。委托诉讼代理人：许恩涛，山东龙头律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑帅，男，1988年5月日出生，汉族，出生于，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王文胜，枣庄至尊法律服务所法律工作者。上诉人枣庄嘉泰汽车配件市场有限公司（以下简称嘉泰公司）因与被上诉人郑帅委托合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初5461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉泰公司上诉请求：1.依法对（2020）鲁0402民初5461号民事判决予以撤销原判发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审拖欠租金数额过高法院判决拖欠租金数额过高，应当按照上诉人对外出租收取的租金支付给被上诉人。该合同签订后，由于政府对汽车配件市场的政策调控，使汽车配件市场行情一直处于下滑趋势。上诉人虽采取多种措施启动市场，但对外租赁仍长期处于不景气状态。涉案房屋从2018年至2019年度，每年对外租金为8477元。双方签订的委托经营管理合同约定的收益数额为39,000元/年，上诉人对外出租收取租金为8477元/年，两者差额太大，故上诉人要求把受托被上诉人委托经营的房屋应支付的两年收益数额78,000元，应按实际出租收取的两年租金即16,954元支付给被上诉人。因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，政府对汽车配件市场的政策调控，使汽车配件市场行情一直处于下滑趋势，即致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，请求法院按实际出租收取的两年租金即16,954元支付给被上诉人。二、继续展行委托经营合同无事实和法律依据按照双方签订的《枣庄汽配城商铺委托经营管理合同》第三条的规定，虽然条款提到“委托期限十年”，但合同约定五年一签。被答辩人起诉之日，因双方没有进行协商，第二个五年的合同并没有签订，且《枣庄汽配城商铺委托经营管理合同》中，双方没有约定第二个五年的合同内容完全按照第一个五年签订及顺延。因此至2020日8月26日（第二个五年开始时间）起，双方没有签订第二个五年合同，不存在合同关系，未产生合同的权利义务，相应的合同法律关系已终止，怎么存在继续履行合同，因此被上诉人的诉讼请求应当被驳回。综上，上诉人根据民事诉讼法的相关规定。被上诉人郑帅辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法维持原判。1.双方签订的委托经营管理合同系双方真实意思表示，合同合法有效，且格式合同系由上诉人提供；2.合同第一条第三项明确约定委托期限十年，五年一签，但约定双方不得擅自解除或终止该合同，合同第五条约定了第4年至第10年的租金每年分两期支付，足以说明合同具有连续十年的效力；3.合同约定由郑帅购买上诉人开发的门市房，交由上诉人经营管理时免三年租金，在三年中上诉人向案外租户收取了租金，已经获利，且至本次开庭之日，仍从租户中连续收取租金，如减少被郑帅的租金则显失公平；4.本案不适用情势变更原则，更不符合不可抗力的情形，上诉人也没有证据加以证明；5.合同第三天违约责任明确约定上诉人擅自解除终止委托关系，或其他情形导致郑帅无法行使经营使用权的行为，被上诉人承诺按未履行期限每年10万元支付违约金，并赔偿由此造成的其他损失，如上诉人坚持解除合同应当赔偿后五年的违约金及经济损失。郑帅向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告继续履行合同；2.请求依法判令被告偿还拖欠的房租93,600元，并支付违约金（从2018年8月26日至2020年8月25日止，按照双方签订的合同第三条违约金，应按照当期租金每天的百分之一向甲方支付违约金至全部履行之日止。租金按照两年计算总价款的10%）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月26日，郑帅（甲方）与嘉泰公司（乙方）签订《枣庄市汽配城商铺委托经营管理合同》，双方约定：郑帅将其购买的位于青檀路与汇泉路交汇处A区7栋111号商铺委托给嘉泰公司统一经营管理，委托期限为十年，合同五年一签，暂定2015年8月26日至2020年8月25日止（委托起始日期以开业时间为准）。在委托经营管理期限内，双方不得擅自解除或终止本合同，违约本合同第三条追究违约责任，三年免租期暂定为2015年8月26日至2018年8月25日止，第四年至第五年乙方向甲方支付保底租金分别为《商品房买卖合同》购房总房款的（以商铺交付时实际购房总价款作为计算依据）10%（第四年）、10%（第五年），租金超出部分按9：1分成，即甲方获取90%，另10%归乙方所有。委托经营管理第四年至第十年的租金，每年分两期支付。按每半年期最后一个月内一次性支付半年租金给乙方。甲乙双方必须严格恪守履行本合同条款，若乙方无正当理由迟延交租金的，每迟延一日向甲方支付当前租金总额万分之一的违约金；若乙方无正当理由逾期三个月未支付当年租金的，甲方有权解除合同，甲方解除合同后乙方除支付当年期租金外，另应按当年期租金额1%向甲方支付违约金。甲方擅自解除、终止委托关系或者被司法行政机关强制性处分商铺，使乙方经营使用权丧失或者具有其他阻碍乙方形式经营使用权行为的，乙方有权要求甲方继续履行合同，甲方同时赔偿乙方由此造成的实损失。后嘉泰公司将案涉争议商铺租赁给李辉使用。郑帅购买案涉争议商铺的总价款为389,558元。一审法院认为，郑帅与嘉泰公司签订《枣庄市汽配城商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，系合法有效的合同，双方均应该按照该合同内容履行各自的义务。关于是否继续双方委托经营关系的问题。双方当事人在《枣庄市汽配城商铺委托经营管理合同》中明确约定“委托期限为十年”，在该合同中亦有关于十年期间租金交付时间的具体约定即“委托经营管理第四年至第十年的租金，每年分两期支付。”且该合同格式系泰嘉公司提供，嘉泰公司应恪守双方约定，遵循诚实信用原则，继续双方委托经营关系。关于支付租金数额问题。郑帅主张的是2018年8月26日至2020年8月25日期间的租金，按照双方在枣庄市汽配城商铺委托经营管理合同中明确约定的保底租金计算方式，嘉泰公司应向郑帅支付租金金额为77,911.6元（389,558元*10%*2年，每半年为19,477.9元）。关于违约金问题。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。郑帅并未举证证明其存在实际损失以及实际损失具体数额，故一审法院结合的实际履行程度、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据双方约定的交付租金的方式（委托经营管理第四年至第十年的租金，每年分两期支付。按每半年期最后一个月内一次性支付半年租金给乙方），一审法院确认嘉泰公司拖欠租金的违约金计算方式为：2018年8月26日至2019年2月25日期间的19,477.9元租金，自2019年2月26日起按中国人民银行授权全国银行同业拆借中心自2020年10月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至嘉泰公司实际给付之日止；2019年2月26日至2019年8月25日期间的19,477.9元租金，自2019年8月26日起按中国人民银行授权全国银行同业拆借中心自2020年10月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至嘉泰公司实际给付之日止；2019年8月26日至2020年2月25日期间的19,477.9元租金，自2020年2月26日起按中国人民银行授权全国银行同业拆借中心自2015年8月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至嘉泰公司实际给付之日止；2020年2月26日至2020年8月25日期间的19,477.9元租金，自2020年8月26日起按中国人民银行授权全国银行同业拆借中心自2015年8月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至嘉泰公司实际给付之日止）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告枣庄嘉泰汽车配件市场有限公司应于本判决生效后十日内向原告郑帅支付拖欠租金77,911.6元及违约金（违约金计算方式：2018年8月26日至2019年2月25日期间的租金19,477.9元的违约金，自2019年2月26日起按中国人民银行授权全国银行同业拆借中心自2020年10月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至被告实际给付之日止；2019年2月26日至2019年8月25日期间的租金19,477.9元的违约金，自2019年8月26日起按中国人民银行授权全国银行同业拆借中心自2020年10月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至被告实际给付之日止；2019年8月26日至2020年2月25日期间的租金19,477.9元的违约金，自2020年2月26日起按中国人民银行授权全国银行同业拆借中心自2015年8月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至被告实际给付之日止；2020年2月26日至2020年8月25日期间的租金19,477.9元的违约金，自2020年8月26日起按中国人民银行授权全国银行同业拆借中心自2015年8月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算至被告际给付之日止）；二、原告郑帅与被告枣庄嘉泰汽车配件市场有限公司继续履行委托经营合同关系；三、驳回原告郑帅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元，减半收取1070元，由被告枣庄嘉泰汽车配件市场有限公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郑帅将其购买的商铺委托给嘉泰公司经营管理，双方之间的委托合同关系事实明确。嘉泰公司接受委托后将商铺租赁给案外人使用并获取租金收益，理应按约支付郑帅租金。双方约定的委托期限为十年，虽约定合同五年一签，但五年期限届满后嘉泰公司并未主张解除合同，也未收回房屋交还给郑帅，应视为嘉泰公司并没有终止其与郑帅之间的委托经营管理合同的意思表示。双方约定前三年免租，委托方的信赖利益应予保护。嘉泰公司作为市场经营主体，应自担风险、自负盈亏，其在接受委托后自身获益但却拒付郑帅租金，显然有违诚实信用原则，一审判令其继续履行合同、支付欠缴的租金及违约金没有不当。综上，嘉泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；被上诉人答辩理由充分，应予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2140元，由上诉人枣庄嘉泰汽车配件市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  关光明审判员  陈德山审判员  朱运涛二〇二一年一月十五日书记员  邸梦璐