上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初21044号原告(反诉被告)：上海洲源投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘灿明，总经理。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海睿祥投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐琰婷，总经理。委托诉讼代理人：柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。原告上海洲源投资管理有限公司(以下简称洲源公司)与被告上海睿祥投资有限公司(以下简称睿祥公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序。睿祥公司于2020年9月22日向本院提起反诉，本院依法受理后，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。洲源公司的委托诉讼代理人余珍珍、王越、睿祥公司的委托诉讼代理人柳卫星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洲源公司向本院提出诉讼请求：1.判令睿祥公司支付所欠K号楼房屋租金、园区服务费及水电费合计人民币3,164,859.40元；2.判令睿祥公司支付逾期付款利息(以3,164,859.40元为本金，自2019年1月1日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍付至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付至实际清偿日止)；3.判令洲源公司没收睿祥公司缴付的履约保证金450,000元。事实和理由：双方签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定：睿祥公司承租洲源公司位于上海市徐汇区龙华路XXX号XXX栋房屋，租赁期自2015年7月1日至2020年6月30日，为期5年；2015年7月1日至2017年6月30日止,月租金150,000元。2017年7月1日至2018年6月30日止，月租金157,500元，自2018年7月1日至2019年6月30日止，月租金165,375元；第一期租金应在2015年3月25日前付清，以后租金按月支付，睿祥公司应于每月的20日前支付下一个月的房屋租金；双方同意本合同保证金为三个月租金即450,000元，睿祥公司在2015年3月25日前付清全额保证金；园区服务费为每月14,400元，睿祥公司实际使用的水电费等费用由睿祥公司自行承担；睿祥公司应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约；双方任何一方如未按本合同的条款或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金为450,000元整……若睿祥公司违约，则洲源公司有权扣取上述金额违约金；合同期间；出现下列情形之一，洲源公司有权终止本合同并收回租赁标的物，本合同亦因此而终止，造成的损失由睿祥公司负责，睿祥公司所缴付的履约保证金洲源公司不予返还：……C、睿祥公司拖欠租金连续达一个月。合同签订后，洲源公司按约交付房屋，睿祥公司未按约支付合同费用，长期拖欠租金、园区服务费及水电费。最终因睿祥公司无力支付涉案房屋的房租、物业费、水电费等费用，于2018年12月31日将涉案房屋退还给洲源公司。截至2018年12月31日,睿祥公司欠付租金、园区服务费及水电费合计3,164,859.40元。审理中，洲源公司明确诉请1组成：2017年7月1日至2018年12月31日房屋租金2,882,250元、2017年7月1日至2018年12月31日园区服务费259,200元、2017年7月1日至2018年12月31日水电费23,409.4元。明确诉请3为解除合同的违约金。睿祥公司辩称，不同意洲源公司诉请。洲源公司没有出租房屋的权利，军产必须提供租赁许可证，最终洲源公司无法提供，导致合同目的无法实现。洲源公司提供的房屋是违章建筑，没有经过任何一个权利部门的审批。房租应当打对折，从2015年开始算。房屋根本没有使用，不存在管理费及水电费，水电费也没有看到过任何账单。不同意逾期付款利息，合同是无效的。履约保证金应当返还。睿祥公司向本院提出反诉请求：1.判令双方于2015年7月1日签订的K幢《房屋租赁合同》无效；2.判令洲源公司退还多收房租90万元；3、判令洲源公司赔偿睿祥公司因不能正常注册办公损失80万元(20万/年，2015年7月1日至2019年6月30日)；4、判令洲源公司退回保证金45万元。事实与理由：洲源公司与睿祥公司于2015年7月1日就上海市徐汇区龙华路XXX号XXX幢签订《房屋租赁合同》，约定用于办公，租赁时间从2015年7月1日至2020年6月30日止，合同期限为五年。但出租房屋的大房东是中国人民解放军总后勤部，使用单位是中国人民解放军第7315工厂。依据中央军委发的通知规定：2016年6月底前，部队三产不能进行盈利性活动，双方的合同因为违反国家工商规定及中央军委的文件规定，应该是无效的。合同存在重大瑕疵，不能达到合同目的。合同签订后，睿祥公司付清了45万元保证金，支付2017年6月30日之前全部房租，并对房屋进行全面装修。同时，向徐汇区市场监督管理局申请公司注册备案手续。但由于承租房屋系军产，又无《部队房地产租赁许可证》，公司无法注册，致合同目的无法实现。洲源公司应承担违约责任。因无法办出营业执照，睿祥公司没有营业使用装修好的房屋，合同无效，故租金应为合同价格50%。从2017年7月1日至2019年9月30日，应付房租2,110,893元。睿祥公司付清2017年7月1日前的房租180万元，扣除合同无效的折扣后房租90万元，洲源公司应退回房租90万元，睿祥公司应承担1,210,893元房租。因无法注册，不能正常经营，导致合同目的无法实现，应承担违约责任，故洲源公司应赔偿经济损失每年20万元，共4年，为80万元，且应承担违约金45万元。同时应退还睿祥公司保证金45万元。另外，2019年9月30日，洲源公司对出租房屋进行停水停电，造成睿祥公司无法工作，依法应承担违约责任。审理中，睿祥公司变更反诉请求2为：要求洲源公司返还睿祥公司2015年7月1日至2017年6月30日多付租金180万元。并明确反诉请求2的计算方式：睿祥公司于2015年7月1日至2017年6月30日共付360万元，应按照50%打折计算，睿祥公司多付180万元。洲源公司对睿祥公司的反诉辩称，不同意睿祥公司全部反诉请求。涉案房屋洲源公司已提交产权证，改扩建手续经过龙华机械厂报批，洲源公司经龙华机械厂同意进行改扩建，合同真实有效，是双方真实意思表示。其余诉请没有法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市龙华路XXX号房屋产权人为中国人民解放军总后勤部。上海市房地产登记信息记载：2577号53幢面积66平方米，层数1层，房屋类型工厂，房屋结构混合1，产权来源其他；2577号54幢面积421平方米，层数2层，房屋类型工厂，房屋结构混合1，产权来源其他。2015年，洲源公司(出租方、甲方)与睿祥公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法承包经营的“7315创意航母”，坐落在上海市徐汇区龙华路****(以下简称系争房屋)出租给乙方使用，房屋用途为办公；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用。甲方于2015年6月1日前向乙方交付该房屋；租赁期自2015年7月1日起至2020年6月30日止，为期五年。合同期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还；房屋租赁自2015年7月1日起至2017年6月30日止，月租金为150,000元。2017年7月1日起至2018年6月30日止，月租金为157,500元；自2018年7月1日起至2019年6月30日止，月租金为165,375元；2019年7月1日起至2020年6月30日止，月租金为173,643元。第一期租金应于2015年3月25日前付清，以后乙方租金按月支付，应于每月的20日前支付下一个月房屋租金；乙方支付租金方式：以现金、银行转账、支票；甲方双方同意本合同的保证金为三个月租金即450,000元；乙方应于2015年3月25日前付清全额保证金，甲方在收到保证金后应予以书面签收；租赁期满后，乙方点清，交还房屋及设施，并付清应付费用后，经甲方确认后应将保证金无息退还乙方；乙方在装修期与租赁期内实际使用的水、电、园区服务费、有线电视、通讯网络等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方承担；园区服务费由乙方支付，园区服务费为每月14,400元，如有价格调整，甲乙双方签订补充协议；甲乙双方任何一方未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金450,000元，若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额违约金，若乙方违约，则甲方有权扣取上述金额违约金；合同期间，出现下列情形之一，甲方有权终止本合同并收回租赁标的物，本合同亦因此而终止，造成的损失由乙方负责且乙方所缴付的履约保证金甲方不予返还：……C、乙方拖欠租金连续达壹个月。审理中，睿祥公司表示：自2017年7月1日开始没有支付租金，到2019年9月30日洲源公司停水停电，这个日期作为出租的截止日期。2017年7月1日至2018年6月30日租金合同价189万，打对折是945,000元；2018年7月1日至2019年6月30日合同价1,984,500元，打对折应当是992,250元；2019年7月1日至2019年9月30日合同价520,929元，打对折260,464.5元。审理中，双方确认睿祥公司已支付洲源公司租赁保证金45万元。审理中，本院至系争房屋现场勘查，双方一致确认：系争房屋位置位于上海市不动产登记信息所记载的53、54幢。睿祥公司表示系争房屋与原始房屋不一样，是推倒重造的，交付时是三层，后来由睿祥公司加盖一层。原来面积是1200平方米，加上四层的面积一共1600平方米，每层400平方米。洲源公司则表示系争房屋面积为1200平方米，一共四层，都是洲源公司改扩建的。改扩建的手续是厂里办的，原来的房屋形态、结构现在看不到了，有些拆除了，有些在原来基础上加的。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有房屋租赁合同、上海市房地产登记信息等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中根据双方确认的系争房屋在产证上的位置，系争房屋无论从楼层还是面积均与产证不一，差距巨大，洲源公司亦表示是其在原始房屋基础上加盖或扩建的，但洲源公司并未能提供相关批建手续，故本院认定双方签订的《租赁合同》应为无效，对于睿祥公司主张租赁合同无效的反诉请求予以支持。因租赁合同无效，洲源公司主张2017年7月1日至2018年12月31日期间拖欠的租金没有合同依据，但因睿祥公司占用系争房屋，故应向洲源公司支付占用期间的房屋占用费以及园区服务费。至于占用费以及园区服务费的计算标准，本院参照租赁合同原租金标准以及园区服务费标准计算。关于洲源公司主张水电费的诉请，洲源公司并未提供充足证据证明实际发生的水电费金额，故本院对洲源公司该诉请不予支持。关于洲源公司主张逾期付款利息以及将履约保证金作为解除合同违约金不予返还的意见，均于法无据，本院不予支持。对于睿祥公司提出的因租赁合同无效、无法注册为由要求退还部分租金、赔偿四年经济损失的反诉请求，现睿祥公司无证据证明因洲源公司原因导致其无法实现合同目的(办公)，且洲源公司亦没有办理工商登记的相关义务，故睿祥公司的上述反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。因租赁合同已被认定无效，故租赁保证金应予以返还，对睿祥公司提出要求返还保证金45万元的反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、上海洲源投资管理有限公司与上海睿祥投资有限公司就上海市徐汇区龙华路XXX号XXX栋房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海睿祥投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司自2017年7月1日起至2018年12月31日止的房屋占用费2,882,250元及园区服务费259,200元；三、上海洲源投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海睿祥投资有限公司保证金450,000元；四、驳回上海洲源投资管理有限公司其余诉讼请求；五、驳回上海睿祥投资有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计17,859元，由上海睿祥投资有限公司负担15,965元，上海洲源投资管理有限公司负担1,894元；反诉案件受理费15,600元，由上海洲源投资管理有限公司负担4,025元，上海睿祥投资有限公司负担11,575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年一月十五日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。