江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初5560号 原告：张庆，女，1983年10月30日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托代理人：叶云飞，系江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601201010716488。 委托代理人：廖振廷，系江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601202010221790。 被告：江西昊达置业有限公司，住所地：南昌市新建区长堎镇兴华路恒红小区A32-33，统一社会信用代码：913601220790433288。 法定代表人：刘凡，职务：总经理。 委托诉讼代理人：汪志强，系北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201510520929。 委托诉讼代理人：张三峰，系北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师，证号：36012006110207。 原告张庆诉被告江西昊达置业有限公司（以下简称昊达置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张庆及委托代理人廖振廷律师，被告昊达置业公司的委托代理人汪志强、张三峰律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年2月14日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南昌市红谷滩新区商业、服务性公寓（酒店）办公楼-1211室房屋，房屋总价为460150元，被告应于2019年6月30日前交房，若被告逾期超过60日未交房，原告有权解除合同，被告应退还已付款项并支付违约金。合同签订当日，原告依约将全部购房款460150元及前期装修款3万元转入被告指定账户，被告分别向原告出具了发票和收据各一份。被告未按期交房，原告与被告多次协商未果，截止日前实际交房已逾期超过330，原告也于2020年4月10日到南昌市新建区市场和质量监督管理局长堎分局投诉并提出解除合同，但被告对此当场拒绝。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求判令：1、解除原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000744293）；2、被告退还原告已付购房款460150元、前期装修款3万元、违约金4901.50元及利息（以490150元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2020年5月10日至付清之日止）；3、本案诉讼费、保全费、担保服务费由被告承担。 被告辩称：被告虽是逾期交房，但自2019年7月1日起一直在向所有业主支付违约金。案涉房屋所在项目于2020年7月底完成了全部工程验收，具备交房条件，被告于2020年8月21日向广大业主及原告发出交房通知书，通知其于2020年8月28日前来办理交房手续。虽在一定程度上违约，但并未对原告获得房屋所有权有影响，同时原告获得违约金足以弥补逾期期间的相关损失。可见，被告虽有违约但违约程度轻微，根据《九民纪要》第47条的规定，双方的买卖合同不宜解除。2018年9月13日国务院办公厅发布了《关于调整住房和城乡建设部职责机构编制的通知》，对住房和城乡建设部门进行了重大调整，特别是将其中原由公安指导建设工程消防设计审查职责划入住房和城乡建设部，严重影响了被告开发项目工程消防设计审查的进度，消防设计审查相关行政管理部门的调整，导致被告在施工过错中相关报批程序出现了比职能部门变更前更为复杂的衔接工作，相关部门工作交接存在一定延时性。2020年初突发的新型冠状病毒感染的××疫情席卷全国，全国各行业都受到严重影响。即便是在4月份全面复工后房地产行业部分施工人员也因各种特殊情况无法全面到岗。尽管新冠疫情不是造成逾期交房的根本原因，但是受疫情的影响，逾期跨度因此又延长数月。现案涉房屋所在项目已于2020年7月28日完成竣工，2020年8月21日，被告已向原告发出交房通知书，通知其于2020年8月28日均前来办理交付手续。该项目涉及逾期交房业主近500户，如解除合同，恐将造成市场交易的动荡。原告与案外人南昌晶悦酒店管理有限公司之间存在租赁合同关系，原告无权要求被告返还装修款。被告同意支付违约金，但是应按照《商品房买卖合同》第九条以及对全体业主的公告内容支付违约金，合同继续履行。自2019年7月1日起至2020年8月28日，被告一直有向全体业主支付违约金，即按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告获得违约金足以弥补逾期期间的相关损失。恳请法院综合考虑以上因素，驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：2018年2月14日，原告张庆与被告昊达置业公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于南昌市红谷滩新区商业、服务性公寓（酒店）办公楼-1211室房屋，建筑面积39.10平方米，总价款460150元；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付符合条件的商品房；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起按照5.88%计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。该合同附件十一《补充协议》第七条约定：如出卖人不能按照合同约定的期限交房，买受人同意给予出卖人六个月的交房宽展期，在此交房宽展期内，买受人同意合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告付清了全部购房款。被告未在约定期限内交付房屋。2019年12月20日、2020年4月10日、2020年7月20日，被告向原告分三笔每笔转款5279元用于支付逾期交房违约金。2020年6月3日，原告诉至本院。 另查明：原告（甲方）与案外人南昌晶悦酒店管理有限公司（以下简称晶悦酒店，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将案涉房屋租赁给乙方使用，租赁期限为15年，即2019年6月30日至2034年6月30日止，租金按每月每平方米45元支付；甲方需向乙方另外支付装修费（按1500元/㎡计算），分两次支付，签购房合同时支付3万元，剩余装修款在交房时支付，为了保证业主装修款的安全性，业主的装修款由开发商代为保管。2018年3月30日，原告向被告支付了前期装修款3万元。 还查明：2020年8月21日，被告就昊达西站广场D02地块1#商业、服务性公寓（酒店）办公楼（案涉房屋所在楼栋）办理了竣工验收备案，取得《南昌市工程建设项目竣工验收备案意见书》。同日，被告向原告发出《交房通知书》。通知原告于2020年8月28日办理交房手续，但原告并未去办理收房。 上述事实，由以下证据予以证实：1、《南昌市商品房买卖合同》；2、收款收据；3、竣工验收备案意见书、交房通知书；4、双方当事人陈述等。 本院认为：原告张庆与被告昊达置业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同附件十一第七条约定“买受人同意给予出卖人六个月的交房宽展期，在此交房宽展期内，买受人同意合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”，该条款系预先拟定之格式条款，免除了被告的部分逾期交房违约责任，被告也未举证证明其就该条款内容履行了提示或者说明义务，应当认定为无效，故被告交付房屋的最后日期为2019年6月30日，逾期交房应当从2019年7月1日开始计算。本案中，被告虽存在逾期交房的行为，但被告在逾期交房后积极完成案涉房屋的后续工程建设，即便在逾期交房期间爆发了新冠疫情，被告也在持续推进后续工程建设，并在诉讼过程中完成了案涉房屋所在楼栋的工程项目竣工验收备案，使该房屋具备了交付条件，被告已通知原告办理收房手续，原告订立商品房买卖合同的目的能够实现，被告逾期交付房屋的行为不构成根本性违约，且从维护交易安全及社会稳定考虑，案涉购房合同不宜解除，此外，被告在逾期交房期间，分三次以高于购房合同约定的标准向原告积极地支付违约金，原告并未提出反对，应当视为原告认可被告以支付违约金弥补对原告造成的损失，故对于原告的全部诉请，本院不予支持。若原告没有足额收到被告支付的逾期交房违约金，则原告可以依法另行向被告主张。 鉴于被告确有逾期交房的违约行为，故被告应当承担本案诉讼费用的主要部分。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条第一款第四项之规定，判决如下： 驳回原告张庆的全部诉讼请求。 本案案件受理费8650元，由原告张庆承担2600元，被告江西昊达置业有限公司承担6050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  熊 艳 人民陪审员  张桂荣 人民陪审员  万国珍 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  熊珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。