北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2298号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京凯墨乐科贸有限公司，住所地北京市通州区梨园北街****305。法定代表人：周建忠，经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京京妮商业有限公司，住，住所地北京市顺义区杨镇田家营村环村北路**/div>法定代表人：张奥博，经理。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。上诉人北京凯墨乐科贸有限公司（以下简称凯墨乐科贸公司）因与被上诉人北京京妮商业有限公司（以下简称京妮公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初21236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人凯墨乐科贸公司的法定代表人周建忠，被上诉人京妮公司之委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯墨乐科贸公司上诉请求：1.改判租赁合同2020年6月30日解除；2.撤销原判判决中凯墨乐科贸公司支付京妮公司房租过高比例部分，京妮公司返还上诉人租金22775.4元；3.京妮公司返还扣押凯墨乐科贸公司的固定资产和拆除的广告牌；4.诉讼费用由京妮公司承担。事实和理由：1.判决金额有失公平原则。2.京妮公司反诉凯墨乐科贸公司补交房租期限过长。凯墨乐科贸公司已经发函解约，并在一定期限未收到答复，商场单方面对外张贴招租公告和张贴公示函通知消费者凯墨乐科贸公司已撤店，并在未通知凯墨乐科贸公司的情况下拆除凯墨乐科贸公司广告门头和商场内所有凯墨乐科贸公司广告海报，可认为京妮公司默许凯墨乐科贸公司解约。凯墨乐科贸公司在2020年5月就被迫搬离原租赁地，京妮公司辩称，同意一审判决。凯墨乐科贸公司向一审法院起诉请求：1.要求确认京妮公司和我公司签订的《商铺租赁合同》于2020年2月1日已解除；2．判决京妮公司返还我公司履约保证金29382元、房租27638元，共计57520元。京妮公司不同意凯墨乐科贸公司的诉讼请求，并提起反诉要求：1.判令凯墨乐科贸公司支付我公司2020年4月26日至2020年10月25日房屋租金58764元；2.诉讼费凯墨乐科贸公司承担。一审法院认定事实：2018年12月28日，凯墨乐科贸公司作为乙方与京妮公司作为甲方签订《商铺租赁合同》，凯墨乐科贸公司承租通州区临河里33号x号场地，面积158平方米。租赁合同第二条租赁用途约定租赁标的仅供乙方经营的品牌为：编程猫；经营范围为：电脑编程。租赁期限共24个月，自2019年2月15日起至2021年2月14日止。后为扩大经营，2019年10月26日，周建忠代表凯墨乐科贸公司作为乙方，京妮公司作为甲方签订《商铺租赁合同》，凯墨乐科贸公司租赁通州区临河里x号内23平方米场地。租赁合同第二条租赁用途约定租赁标的仅供乙方经营的品牌为：编程猫；经营范围为：电脑编程。第三条租赁约定：该租赁区域的租赁期限共12个月，自2019年10月26日起至2020年10月25日止。第四条租金约定，租金自租赁期限的起始日起算，第一年的日单位面积租金的收取标准为14元／日／平方米，合计月租金为9794元；租金支付实行季度付款制，每期为29382元。首次租金在本合同签订时和履约保证金一并支付；下次付租时间在每期付款到前期日前10日；租金支付为押三付三。第八条履约保证金约定，为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于本合同签署当日向甲方支付履行保证金（含商品质量保证金）计人民币29382元；履约保证金在合同有效期内不计利息。凯墨乐科贸公司的租金支付至2020年4月25日。新冠疫情爆发后，为落实疫情防控工作，各级主管部门出台了防控疫情的要求和工作方案，京妮公司亦在部分时间内调整了商场的经营时间。凯墨乐科贸公司因无法实际经营，导致经营困难，称多次对于减租问题与京妮公司进行协商。因协商未果，凯墨乐科贸公司于2020年5月21日向京妮公司发出了《北京凯墨乐科贸有限公司申请与北京京妮商业有限公司通州分公司解除租赁合同告知函》，称“基于2020年新冠疫情为公认的不可抗力因素，为遵守国家政府的各项抗疫举措，公司一直没法开展工作，已经触发租赁合同中第二十一条不可抗力条款，特向贵公司提起解约。”此后，凯墨乐科贸公司与京妮公司仍未能协商一致，故凯墨乐科贸公司向一审法院提起诉讼。《商铺租赁合同》现已到期。在本案审理过程中，京妮公司称凯墨乐科贸公司的经营范围不包括教育培训，且《商铺租赁合同》到期后，因凯墨乐科贸公司并未将租赁地点清空并与京妮公司办理交接手续，故现租赁地点仍未对外出租。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，凯墨乐科贸公司与京妮公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同履行过程中，由于疫情原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，京妮公司亦临时调整了商场的营业时间，且凯墨乐科贸公司从事的业务实际为进行电脑编程培训，在上述情况下确实影响凯墨乐科贸公司正常的经营活动的进行。但对凯墨乐科贸公司的此种影响，并非由于京妮公司的原因造成的，因此，在协商不成的情况下，凯墨乐科贸公司并无权以《北京凯墨乐科贸有限公司申请与北京京妮商业有限公司通州分公司解除租赁合同告知函》的形式，单方通知京妮公司解除合同。故凯墨乐科贸公司要求确认《商铺租赁合同》于2020年2月1日已解除的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。但截至本案一审开庭时，《商铺租赁合同》已到期，故京妮公司对凯墨乐科贸公司交纳的履约保证金29382元应当予以返还。如前所述，因此次新冠疫情对凯墨乐科贸公司经营所造成的影响并非京妮公司的违约行为造成的，同时京妮公司亦有所损失，因此，凯墨乐科贸公司要求京妮公司退还自2020年2月1日起租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。但对疫情期间的租金标准，一审法院参照合同履行过程中的客观情况、双方损失的情况，凯墨乐科贸公司已经支付租金的情况，按照公平原则，予以调整。对京妮公司要求凯墨乐科贸公司支付2020年4月26日至2020年10月25日的租金58764元的反诉请求，一审法院酌情支持29382元，对于京妮公司该项诉讼请求中过高的部分，一审法院依法不予支持。据此，一审法院判决：一、北京京妮商业有限公司返还北京凯墨乐科贸有限公司履约保证金29382元，于判决生效之日起七日内执行清；二、北京凯墨乐科贸有限公司支付北京京妮商业有限公司租金29382元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回北京凯墨乐科贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京京妮商业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元（含反诉费317元），由北京凯墨乐科贸有限公司负担613元（已交纳），由北京京妮商业有限公司负担317元（已交纳）。本院二审期间，凯墨乐科贸公司提交1.审判流程信息网短信截图，证明本案审理时间长，导致损失较大；2.和京妮公司主管刘杰的微信截图，证明疫情期间京妮公司没有尽到服务，反诉租金过高，于理不合；3.7张照片以及说明，证明京妮公司已经对外公告与凯墨乐科贸公司解约，认可了双方解约，并据此主张解除时间应是6月30日。京妮公司对审判流程信息网短信截图真实性予以认可，但不认可关联性；对证据2、3均不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点主要在于凯墨乐科贸公司应当支付的租金金额的认定。就此问题，凯墨乐科贸公司主张已经于2020年5月腾退涉案场地，且京妮公司已经对外公示与凯墨乐科贸公司解约，一审酌定租金数额过高，仅应按比例支付至2020年6月30日。但经查，双方就涉案场地腾退并未进行交接，京妮公司不认可凯墨乐科贸公司所述腾退时间，亦不认可曾发解约公告。在此情况下，一审法院综合考虑凯墨乐科贸公司占有涉案场地时间、疫情因素、双方合同到期时间等，在判令京妮公司返还履约保证金的同时，酌予确定凯墨乐科贸公司应给付的租金数额，处理并无不当，本院予以维持。关于凯墨乐科贸公司的其他上诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，北京凯墨乐科贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1104元，由北京凯墨乐科贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年一月二十九日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞