江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初5474号原告：苏州天知鸟网络科技有限公司，住所地苏州高新区浒泾路******。法定代表人：赵建，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜贤生、胡洋，北京志霖（昆山）律师事务所律师。被告：苏州成虹机电技术有限公司，住，住所地苏州市相城区黄埭镇警民路**/div>法定代表人：谭立伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张坤坤、姚国进（实习），江苏孙吴律师事务所律师。原告苏州天知鸟网络科技有限公司（以下简称天知鸟公司）与被告苏州成虹机电技术有限公司（以下简称成虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法由审判员黄伟适用简易程序独任审判。本院分别于2020年11月26日、2020年12月7日、2020年12月18日公开开庭进行了审理，原告天知鸟公司的委托诉讼代理人胡洋，被告成虹公司的委托诉讼代理人张坤坤、姚国进（第一次、第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天知鸟公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间签订的《房屋租赁协议书》于2020年3月2日解除；2.判决被告双倍返还原告租房定金，共计60万元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原、被告间签订的《房屋租赁协议书》于2020年6月16日解除。事实和理由：2019年2月28日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定由被告将坐落于苏州市相城区黄埭镇警民路20号厂房出租给原告，土地面积为16286.7平方米，房屋定金为30万元。同时约定，本协议任何一方违约，按1年租金作为违约金赔偿给对方。嗣后，原告按约向被告支付30万元定金。2020年3月2日，被告无故要求解除租赁协议。原告曾多次要求被告继续履行，将涉案厂房交付原告使用，但被告均置之不理，并已将涉案厂房出租给案外人使用。原告认为，双方签订的《房屋租赁协议书》，已实际无法继续履行，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。审理中，原告表示，本案系法定解除，因公司登记信息显示涉案厂房租给案外人的时间是2020年6月16日，因此主张该时间为合同解除时间。被告成虹公司辩称，一、被告与原告之间房屋租赁合同解除时间为202年4月17日，并非2020年3月2日。被告与原告于2019年2月28日签订的房屋租赁协议书，该协议第三条约定，正式起租日期为2020年3月1日，如因房产证办理延时，甲方交房日期延误，则免租期正式起租，日期往后顺延，并无违约金产生（交房日期按见到房产证为准）。该条款明确说明，租赁时间以拿到产证后计算。被告与原告签订租赁协议后，积极办理相关手续，以期早日拿到房产证按时履约。因受到疫情、行政审批等因素影响，被告迟迟未拿到租赁厂房的房产证，导致厂房一直未能实际交付，而事实上原告也未实际履行支付租金的合同义务。被告基于上述情况，于2020年3月2日向原告提出解除房屋租赁协议的申请，是出于对双方的利益的考虑而提出的一项建议，并不当然是被告单方解除协议的行为，原告没有同意该项建议，被告也未坚持要求解除租赁协议，双方的房屋租赁协议继续履行。因原告否决了被告的提议，要求继续履行房屋租赁合同，双方在3月份又对房屋租赁合同的履行进行了细节上的沟通，被告也配合原告，要求安排施工队在现场配合原告进行整改工作。原告于2020年4月1日委托其现场工程部工作人员发给被告房屋修缮清单，其中包括窗户拆掉换新扩大，每幢消防栓增加四个，屋顶全部维修加排水，地磅，地磅重新上水泥每20个平方装灯，厂房内部白墙体粉白，需要开门，厂房外部墙体重新粉刷等整改要求，这些整改要求双方在签订合同时，原告并未向被告提出，部分要求若履行，成本巨大；部分要求在事实上根本无法履行；原告提出的这些新的约定，被告事实上无法履行，于是与原告协商合同解除事宜，被告基于双方为合作伙伴角度考量，愿意支付部分补偿。双方负责人就补偿款具体金额问题进行了反复磋商。4月12日，原告负责人报价要求被告补偿12万元，被告负责人与股东协商，经考虑后，于4月17日予以确认，并允诺公司内部完成股权转让后码30万元定金及补偿金支付给原告，原告负责人当即表示可以，若后续厂房有出租需求，可以再达成新的合作。基于被告负责人谭力伟与原告负责人龙开旌的聊天记录，可以明显看出双方经协商，于2010年4月17日就房屋租赁合同的解除事宜达成了合意，双方就租赁合同的解除，解除后补偿金额的具体支付已经形成了明确的意思表示。4月19日，被告负责人还询问原告负责人能否帮忙引荐租客，更加说明了双方已经确认双方解除租赁合同的事实。二、被告不存在根本违约行为，原告无权要求被告双倍返还定金。被告认为，被告虽于2010年3月2日向原告发出书面的协商一致解除申请，但从内容来看，被告提出的四项请求均为提议性质，其中第四条更是明确了，若原告无异议，被告将于10日内支付30万元定金及3万元诚意金，然而原告拒绝了被告的提议，要求按照原合同执行，被告就履行继续履行合同，也未与表示拒绝，从双方负责人之后的聊天记录，可以明显看出双方在讨论如何继续履行合同的细节，因此被告3月2日发出申请并未导致合同解除，真正导致合同的原因是原告提出了合同约定之外的新的整改要求，其中部分要求是在事实上根本无法实现的，部分要求在履行后成本过大，被告无法承受，因被告无法接受这些新的约定，双方在磋商通过协商一致的形式解除了房屋租赁合同。合同解除合意达成后，被告负责人还询问原告能否帮忙介绍客户，然而遗憾的是，被告按照约定在2010年7月22日向原告支付30万元定金，即12万元补偿款时，原告拒绝接受，坚持认为合同解除系被告根本违约所致，坚持要求被告双倍支付30万元定金，被告认为这明显属于对之前一致协商的反悔行为，违背了诚实信用原则。被告虽于2010年6月份将D幢厂房出租，也是在与原告负责人就租赁合同解除是以充分协商一致后出租的，因整个租房过程都是与原告负责人龙开旌沟通对接，被告有理由相信龙开旌有权代表原告作出承诺，被告基于此才将房屋出租给了第三人。目前虽然案涉租赁房屋D幢已出租，答辩被告仍然愿意继续履行租赁合同，将其他三幢厂房按照原租赁合同约定出租给原告，D幢已出租厂房，被告愿意按照原租赁合同约定价格，将溢价出租部分全部给付原告。综上，被告认为被告与原告于2010年4月17日通过协商解除的方式解除了租赁合同，被告不存在根本违约行为，无需向原告双倍返还定金。本院经审理查明，2019年2月28日，成虹公司（甲方、出租方）、天知鸟公司（乙方、承租方）签订房屋租赁协议书一份，主要内容为：甲方房屋(以下称租赁房屋)座落于苏州市相城区黄埭镇警民路**，土地证书编号为国用(2007)第**，土地面积为16286.7平方米；A#建筑面积2039.63m2已建成，B#建筑面积2040.24m2已建成，C#建筑面积1839m2已建成，D#1建筑面积8541m2未建成，E#建筑面积86.26m2已建成门卫，总面积14546.13m2,;乙方可将租赁房屋用于生产、办公、仓库，甲方同意乙方转租给第三方，乙方自行管理;于2019年12月1日前向乙方交付该房屋，其中2019年12月1号至2020年2月29号为乙方装修期(即免租期)，该期间甲方免收该房屋各项综合租金，乙方可正常使用，正式起租日期为2020年3月1号，如因房产证办理延时甲方交房日期延误，则免租期、正式起租日期往后顺延，并无违约金产生(交房日期按见到房产证为准);租赁时间自2019年12月1日起至2029年11月30日止，期限为10年;A#、B#、C#单层厂房单价为21元/平方米/月，D栋单价为17元/平方米/月，每三年递增一次，递增幅度为8%；房屋定金为30万元人民币，以上租金不含税；甲方负责开据江苏增值税房屋租赁专用发票，乙方承担票面对应的税率税额；付款方式为每季度支付一次，先付后用，每期房租到期前10天支付；租赁前，甲方对房屋及附属设施全面检查完毕后完整交付乙方；租赁期间，甲乙双方必须信守协议，本协议任何一方违约，按壹年租金作为违约金赔偿给对方。落款处分别由原、被告公司盖章及法定代表人签字确认。同日，原告法定代表人赵建通过其尾号8173的银行账户向被告法定代表人谭立伟尾号2510的银行账户转账支付定金300000元，被告出具收据一份予以确认。嗣后，被告未能向原告交付租赁房屋。2020年3月2日，被告向原告发出协议解除申请一份，载明：“现因新冠××疫情在全世界蔓延，国家采取了相互隔离的封闭措施，给我们股东造成了非常大的影响，停工停产、客户流失、资金链断裂，已经无法维持正常运行，我们警民路20号那处厂房已无法再履行我们和贵公司所签订的房屋租赁协议，对于因疫情造成的过失，我们深表歉意，经股东会协商，现做出以下提议：1.解除双方签订的关于成虹机电技术有限公司位于的工业厂房房屋租赁协议书；2.我公司退还贵公司已交付的定金30万元人民币；3.我公司支付贵公司因协议解除的诚意金3万元人民币；4.如贵公司无异议，我公司将于十日内支付以上所述的33万元人民币，同时租赁协议自动解除”。原告股东龙开旌与被告法定代表人谭立伟就案涉租赁合同的履行及解除多次通过微信进行沟通。2020年3月5日，龙开旌表示“谭总，你招呼不打就直接发份协议解除申请给我这算那门自事情，我公司这些股东怎么可能同意呢，就你这份申请书；我先跟你说句，不好意思，我今天给其他股东看了你这申请，公司这边不同意”。谭立伟回复“是我们股东发的，工厂快要倒闭了，已经在申请破产了”。龙开旌表示“今年这生意的确不好做，我公司这边也头痛，我们接触过这么多回了，我不是不讲道理的人，公司这边4个股东，有时候真不是我一个人说了算”。谭立伟表示“我们的股东已经在找人接手他的股份了，已经在谈，还没最终敲定，关于你们的合同怎么处理还没到协商的时候，如果你们坚持要执行合同，我到时把你的想法转达一下，尽量说服新股东继续租给你们，如果他同意，我们就想办法尽快把房产证办出来，把房交给你们，后续的事情我就不再插手了，全部移交给新股了；也不是我这边出的问题，我也没必要得罪人”。龙开旌表示“谭总好，感谢您积极推进合同的履行，无论公司股东如何变更，贵司和我司签订合同的法律效力及履行都不会受到影响，厂房如已符合约定以及政府强制性规定的交付条件，您及时通知我司，我司立即依约履行相关合同义务”。谭立伟表示“好吧，我们害怕了，你赢了，明天你去下现场，看看哪里还需要整改，你列出来，我们会安排一个施工队的头在现场给你对接，整改完就交房，去的时候发个信息给我，我让人过去”。之后到4月份，双方就房屋整改事项继续进行沟通，并由原告向被告发送了房屋修缮清单。2020年4月12日，龙开旌表示“谭总，为了这事，说实话，也浪费我很大时间精力了，跟你接触一年下来全是这种事，我自身是乐意立马解决掉的，你再加点补偿金，我也好能给我其他股东一个过得去的交待”。谭立伟回复“你们商量个数，我给股东讲”。龙开旌表示“没法跟他们怎么商量了，这事我公司内部弄的也不开心了，你再加5万块，我内部的事情我自己想办法解决”。谭立伟表示“股东说他最初只同意补三万，后来给他商量才同意补十万，现在他不肯再加了”。龙开旌表示“我都不知道我俩还怎么聊了，你这点补偿我一分都没打算要，全用了补贴他们，让他们心里平衡点，我来把这事解决掉，我是这么打算的，可你真没法理解我的处境，这事我个人也想解决掉了，12万吧，能解决掉就这几天约时间把合同带上处理掉，我也不想脑袋里一直还有这么个事没处理了。谭立伟回复“有点无语了，现在老股东和新股东在扯补偿金由谁承担，都往对方身上推，真的懵逼了；龙总，不好意思哈，股东这几天就要办理股权转让了，转让完成后我就让新股东把押金和补偿金转给你们，希望以后还有机会继续合作”。龙开旌回复“好的，谭总，今后厂房真有出租需求，我也希望能有真诚合作的机会”。谭立伟还表示，现在有部分厂房还空置，压力大，能租一点算一点，请龙开旌帮忙引荐租客。2020年5月6日，龙开旌表示“谭总，能快点解决吗”。龙开旌主要回复，因新股东和老股东在扯皮，导致事情没有及时解决，可以先就其个人的一半支付原告，其个人对于没有及时解决纠纷也很无奈。2020年7月20日，龙开旌表示“谭总，我公司给你们公司发了份律师函，收到没”。谭立伟回复“没收到，股份到现在还没转，要不我自己垫钱先付给你们吧”。龙开旌表示“你们打算补偿多少，请问下”。谭立伟回复“不是谈好的12万吗”。龙开旌表示“每次跟你交谈，多次提醒到，仅代表我个人意见，两个月前我个人认为大伙没必要为这个事拖拉辖区，可你们那态度，表现无所谓的样子，还有我也多次表态，你们要不愿意抓紧处理这个事情那就快点把厂房各类证件办好，抓紧把房子交付给我公司；你们现在是我们之前的问题没解决，你把厂房租出去了，竟然连告知都没有”。谭立伟表示“当时讲好12万，我也给新股东确认好了，但是股份一直拖着转不过来，新股东怕意外，不敢再往外拿钱，我先垫上吧，等下到办公室就汇”。龙开旌回复“先不用汇款，具体这事情怎么解决，我做不了主，等我公司的决定吧”。谭立伟表示“兄弟，我们是拖了点时间，我给你说声抱歉，但不是我们恶意拖欠，主要也是新股东股份还没转让，我也一直给你强调股份转了马上就付，大家做事情讲好的事情出尔反尔不好”。再查明，2020年3月5日至2020年3月10日期间，被告多次向原告退还租房定金30万元，原告均予以退回。后被告又于2020年7月20日、2020年8月4日向原告转账42万元，交易摘要为退还租房，原告分别于2020年7月22日、2020年8月4日向被告退还该42万元。另查明，工商登记信息显示，环鼎通讯科技(苏州)有限公司于2020年6月16日将企业住所变更为苏州市相城区黄埭镇警民路****；；苏州恩企包装制品有限公司于2020年7月1日将企业住所变更为苏州市相城区黄埭镇东桥警民路****厂房**苏；苏州格阑得压缩机有限公司于2020年4月17日将企业住所变更为苏州市相城区黄埭镇东桥警民路****厂房****州华；苏州华普压缩机贸易有限公司于2020年7月17日将企业住所变更为苏州市相城区黄埭镇东桥警民路****厂房**示，A幢、D幢厂房确有出租案外人的情况，但苏州格阑得压缩机有限公司是被告股东谭立伟名下的公司，工商登记仅仅登记地址，并没有实际发生租赁，不影响被告向原告交付。又查明，上述A#、B#、C#、D#租赁厂房均已取得建设工程规划许可证。被告表示，其中D#厂房实际于2020年5月份完成建设并于2020年6月验收合格。以上事实由原告提供的房屋租赁协议书、收据、网上银行电子回单、协议解除申请、银行转账信息、微信聊天记录，企业工商信息，被告提供的微信聊天记录、原告工商信息截图、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、存量用地厂房预审入驻项目审查表、建设工程规划核实合格证、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设用地规划许可以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告订立房屋租赁协议书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。从谭立伟与龙开旌的微信沟通记录、协议解除申请以及被告多次向原告退还30万元或者42万元的情节可以看出，被告因自身原因希望解除合同，之后双方对于合同能否继续履行、是否解除、解除后的补偿进行了大量沟通，但因被告内部股东未能协调一致，致使原、被告最终未能解决纠纷。此外，合同签订后，被告始终未能交付租赁房屋，且将部分厂房出租给案外人使用。上述情形可以认为因被告的违约行为致使不能实现合同目的。现原告主张解除合同，合法有据，予以支持。谭立伟与龙开旌在微信沟通中，双方均多次表明需要各自与公司其他股东进行沟通协商，因此双方应当明确知晓沟通的结果需要由原、被告公司最终确认，但本案中原、被告最终并未达成解决方案，故被告主张双方已经达成解除合同的合意，系原告反悔，本院不予采纳。被告还主张因原告提出合同范围外的修缮整改要求致使合同无法履行，与事实不符，亦不予采信。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双方返还定金。本案合同约定“房屋定金为30万元人民币”以及“租赁期间，任何一方违约，按一年租金作为违约金赔偿给对方”。现原告要求被告双倍返还定金合计60万元，符合法律规定及合同约定，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告苏州天知鸟网络科技有限公司与被告苏州成虹机电技术有限公司于2019年2月28日签订的《房屋租赁协议书》解除；二、被告苏州成虹机电技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告苏州天知鸟网络科技有限公司双倍返还定金合计人民币60万元（直接付至苏州天知鸟网络科技有限公司在中国建设银行苏州高新区支行32×××90账户）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4900元，由被告苏州成虹机电技术有限公司负担（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  黄 伟二〇二一年一月二十二日法官助理  史 丹书 记 员  李鸣彧