新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2323民初1011号   原告：中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市文化西路**。   负责人：马岚，该公司总经理。   委托诉讼代理人：安施华，新疆新蓝天律师事务所律师。   被告：新疆华泰中天房地产开发有限公司，，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县乌伊路原养路费征稽站   法定代表人：李卫东，该公司总经理。   原告中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司与被告新疆华泰中天房地产开发有限公司互易纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月24日、2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司的委托诉讼代理人安施华到庭参加诉讼，被告新疆华泰中天房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿因无法交付《房地产置换协议》中约定的置换房产（1508.93平方米含装修）给原告造成的损失11,670,988元，并由被告承担违约金2,658,725.75元，共计14,329,713.75元；2、由被告承担原告等待交付房屋期间产生租赁费1,400,000元；3、由被告承担本案保全费5,000元整，评估费55,000元；以上共计15,789,713.75元。事实和理由：2016年1月15日，原、被告签订一份《房地产置换协议书》，《协议书》第八条约定：“被告应当在2016年10月31日之前，将约定归原告所有的呼图壁的置换房产及停车位达到交房条件并交付给原告，在房产交付一年内为原告办理所有的产权证书，相关的契税等费用由被告承担”。协议第四条还约定：“被告给原告在呼图壁所提供的置换房为办公用房，必须独立于其他房屋，具有单独通道，并按照原告要求进行隔断，被告必须保证原告的实际房屋面积至少不少于1508.93平方米”，《协议书》第九条约定：“对于本协议涉及的土地使用权、房屋产权约定双方不得违约，违约者承担赔偿房产评估价格10,634,903元（2015年出具），以及评估价25%违约金的赔偿责任。”2016年2月至今，原告多次要求被告交付达到使用条件的房屋及车库，但被告均以资金不到位拖延不予交付。2018年7月5日，原告向被告公证送达《律师函》，《律师函》载明：“请被告在接受律师函15日内向原告履行交房手续，并办理相关产权证书。”2020年4月17日，原告再次向被告送达律师函，要求被告履行协议，以上《律师函》，被告虽然都签收了，但始终没有向原告交付合同约定的置换房屋和车库，也未办理产权过户手续。截至目前，原告为等待被告交付房屋，呼图壁支公司营业点一直设置在年久失修的旧楼里，办公环境以及营销环境极其恶劣，导致原告经营状况和业绩连年下降。原告虽多次要求被告给原告更换租赁房屋或者交付房产，但被告均推辞不理。   新疆华泰中天房地产开发有限公司未答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：⒈《房地产置换协议书》，拟证明置换项目、具体方式、方案、置换后新建房屋应具备的具体条件、过渡安置、违约责任等内容；⒉公证书及律师函2份，拟证明2018年7月5日原告以公证形式向被告送达律师函；2020年4月27日，原告向被告送达律师函，被告公司门卫在接通被告法定代表人李卫东的电话后签收律师函；⒊商品房买卖合同1份，拟证明案外人李先林经被告支付相应房款将芳草湖芳新西街汇福家93-2号467.46㎡房屋出售给原告；⒋木垒县不动产权证书，证明木垒县水木明珠居住小区853㎡面积的四层综合商业楼的商业用房置换完毕并办理相应产权证书；⒌鉴定报告、鉴定费发票1张，拟证明被告应向原告交付的资产价值是11,670,988元，评估费是55000元；⒍保全费发票1张，拟证明原告支付保全费5,000元；⒎房屋租赁合同、租赁费发票及电汇回执、补充协议、会议纪要各1份，拟证明原告租赁房屋，合同约定租赁期限是2020年5月1日至2022年5月1日，租金共1,400,000元，原告已实际支付700,000元。被告未到庭，视为放弃质证的权利。经审查，原告未提交证据佐证2020年4月27日律师函是否由被告签收，故对该律师函的效力，本院不予确认；对其余证据的真实性，本院予以确认。   根据上述已认定证据及原告的陈述，本院认定以下事实：2016年1月15日，原、被告签订一份《房地产置换协议书》，约定原告将其以出让方式取得的国有土地使用权（2003字第2041号，使用面积2311.74平方米）和该宗土地上的房产（建房注册号65007，房权证号2003字第0**205号，建筑面积为1555.49平方米）纳入被告开发的房地产项目中与被告进行房地产拆迁置换；被告的房地产开发项目竣工后，将按原告土地、房产面积依照双方约定的补偿比例、置换的楼层将竣工后新建房屋、土地使用权交付给原告并为原告办理好新建房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书；置换比例、置换面积和置换楼层的具体约定……；被告在拆除呼图壁现有办公楼之间，先按原告要求在芳草湖、木垒两地分别安置符合原告办公需求的办公用房，具体如下：1、芳草湖办公用房，被告将其所属的的位××街.46平方米面积的商业用房产（已按原告要求精装）用于原告在芳草湖的异地安置；2、木垒办公用房，被告将其所属的的位××县水木明珠居住小区”853平方米面积的四层综合商业楼的商业用房产用于原告在木垒的异地安置；被告给原告在呼图壁的置换房为办公用房必须独立与其他房屋具有单独通道，并按原告要求进行隔断，所转换房屋面积的公摊按所有业主均摊比例计算，但被告必须保证原告的实际房屋面积至少不少于1508.93平方米；被告给原告在呼图壁提供的置换房屋的外墙，按设计要求进行施工，交付使用的置换房屋室内要进行必要的装修，装修包括：隔墙及墙面粉刷、、地砖铺设……等，装修标准为每平方米1,000元；被告同时免费交付给原告小区内地上8个固定停车位，，地下10个固定停车位为保证在房屋拆建过程中不影响原告正常营业办公，被告按原告现有房产面积无偿为原告提供同等面积条件（或原告认可的能够保证正常营业办公所需面积）的经营场所；被告保证在2016年10月31日前将约定归原告所有的在呼图壁的置换房产及停车位达到交房条件并交付给原告，在房产交付一年内为原告办理所有的产权证书，相关的契税等费用由被告承担；对于本协议涉及的土地使用权、房屋产权约定双方不得违约，违约者除按新疆国通房地产评估有限公司出具的房产价格评估报告（2015年出具）评估的总价值10,634,903元赔偿守约方的损失外，还应承担评估价款25%的违约金。《房地产置换协议书》签订后，原告依约将土地和房产交由被告开发。被告将位于××街.46平方米面积的商业用房产用于原告在芳草湖的异地安置，将位于木垒县人民北路三馆北侧水木明珠居住小区853平方米面积的四层综合商业楼的商业用房产用于原告在木垒的异地安置，并办理了产权手续。原告于2018年7月5日向被告公证送达《律师函》，要求被告在接受律师函15日内向原告履行交房手续，并办理相关产权证书，被告未能交付房屋。至2020年6月，被告开发的呼图壁县“金地．新世界”小区一期1508.93平方米商业房产仅完成主体结构，外墙、防水及保温隔热、门窗安装、电梯等工程均未完工，被告无法向原告交付该置换房产和车库。2019年11月22日，原、被告形成会议纪要，并签订《补充协议》，约定乙方（被告）如在2019年11月30日前不能解决甲方（原告）新增职场房屋租赁事宜，甲方有权自行与第三方签订房屋租赁合同，开发商支付租金及物业费。会议纪要中写明开发商即被告。2020年5月1日，原告（甲方）与案外人刘倩、马佳子（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方租赁乙方位于××县的房屋区域，建筑面积共计2153.38平方米的房屋，作为乙方商业办公用房，租赁期限2年，从2020年5月1日至2022年5月31日止，年租金700,000元。原告于2020年5月26日支付案外人马佳子租金700,000元。   经原告申请，本院委托新疆金信资产评估有限责任公司对被告位于呼图壁县“金地．新世界”小区一期1508.93平方米商业房地产、8个地上固定车位和10个地下固定车位的市场价值进行评估，该评估公司出具资产评估报告，评定委估资产的市场价值为11,670,988元。原告支付评估费55,000元。   原告为保全被告的财产，支付保全费5,000元。   本院认为，被告未按期交房，构成违约，应承担违约责任。其开发的呼图壁县“金地．新世界”小区一期1508.93平方米商业房产尚未完工，至今无法交付。该房地产及8个地上固定车位和10个地下固定车位的市场价值经评估为11,670,988元，现原告要求被告赔偿该损失11,670,988元、评估费55,000元、保全申请费5,000元，符合法律规定，本院予以支持。合同约定，违约方应按2015年的评估价10,634,903元的25%承担违约金。现原告要求被告依合同约定承担违约金2,658,725.75元，符合法律规定，本院予以支持。依据原、被告2019年11月22日形成的会议纪要及《补充协议》，原告有权自行与第三方签订房屋租赁合同，由被告支付租金及物业费。现原告要求被告支付其租金损失，符合协议约定，本院予以支持，但因原告实际仅支付了第一期租金700,000元，且本院已判令被告赔偿其置换房及车库价值损失及违约金，故对原告的租金请求，本院仅支持700,000元，对其诉讼请求中超过部分，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：   一、被告新疆华泰中天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司置换房产损失11,670,988元、违约金2,658,725.75元，共计14,329,713.75元；   二、被告新疆华泰中天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司租赁费700,000元；   三、被告新疆华泰中天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司保全申请费5,000元、评估费55,000元；   上述一、二、三项合计，被告新疆华泰中天房地产开发有限公司应支付原告中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司15,089,713.75元。   四、驳回原告中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费116,538.28元，由原告中国人寿保险股份有限公司昌吉回族自治州分公司负担4,200元，被告新疆华泰中天房地产开发有限公司负担112,338.28元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审  判  长   庞 海 花   审  判  员   阿迪力江   人民 陪 审员   马 晓 丹   二 〇 二 一 年 一 月 二 十 五 日   书  记  员   蒋 兴 哲