河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5533号上诉人（原审被告）：黄虎，男，汉族，1990年10月19日出生，住河南省信阳市平桥区。被上诉人（原审原告）：信阳煜坤物业服务有限公司，住所地河南省信阳市平桥区平桥大道南段。法定代表人：邬靓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩娟，该公司工作人员。上诉人黄虎因与被上诉人信阳煜坤物业服务有限公司（以下简称煜坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初6260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄虎，被上诉人煜坤公司的委托诉讼代理人韩娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄虎上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判；3.被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、被上诉人称“被上诉人与信阳三强房地产有限责任公司签订《兴和城小区物业管理服务合同》物业收费标准为1.2元/m/月”与事实不符,实为擅自提高收费标准。二、上诉人与被上诉人签订《物业管理服务协议》第四条“物业服务费用及共用水电等费用”中第二款第4项载明：共用水、电费由全体业主平均分摊，其中二次供水、电梯运行费用、维修费用、二次供水损耗水的费用由使用业主平均分摊。被上诉人称公摊水电费为25元/月不合理，因上诉人居住为一楼，不涉及二次供水和电梯使用，故而公摊水电25元/月需扣除掉未使用部分。三、物业服务瑕疵是减免物业费的依据,此点既符合相关法律规定，也为一审判决所认可，但是一审判决没有全面认定物业服务瑕疵的内容。四、被上诉人物业服务存在多种问题。综上所述，上诉人认为二审法院应当支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。煜坤公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，合法有效，对物业与业主均具有约束力。上诉人陈述的其他问题在一审中均已审理，被答辩人在物业公司提供多年服务的前提下拒缴物业费应认为是根本违约，请求二审法院驳回上诉，维持原判，上诉费由被上诉人承担。煜坤公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付原告物业费6327.55元、公摊水电费1100元、违约金2228.27元，合计9655.82元；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告黄虎系信阳市平桥区平桥大道南段兴和城小区10号楼1单元101室业主，房屋建筑面积119.84㎡。2015年10月8日，原告煜坤公司（甲方）与被告黄虎（乙方）签订《物业管理服务协议》一份，约定原告为被告所在的兴和城小区提供物业服务，协议中对双方的权利与义务、物业管理服务内容、物业服务质量、物业服务费用及共用水电等费用、其他有偿服务、违约责任等事项一一予以明确。其中，物业服务费多层住宅按建筑面积1.2元/平方米，共用水电费由全体业主（××）平均分摊，其中二次供水、电梯运行费用、维修费用、二次供水损耗水的费用由使用业主平均分摊；若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按百分之一交纳违约金，并在本物业服务区域内进行公告，直至诉诸于法律。合同签订后，被告收房居住使用并依约交纳至2016年10月8日的物业服务费、公摊水电费。此后，被告以原告存在管理服务不到位、公共环境卫生脏乱差、楼层墙漆脱落、电瓶车违规充电等问题且反映后未得解决为由，拒绝再向原告交费。原告多次向被告催收未果，遂诉至一审法院。截至原告诉请的2020年6月10日，被告共欠原告物业费6327.55元、公摊水电费1100元（25元/月），经原告计算的违约金数额为2228.27元。一审法院认为，原告煜坤公司作为取得物业服务资质的物业服务公司，其与被告黄虎签订的《物业管理服务协议》明确了双方的权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。被告作为案涉小区的业主在原告提供物业服务后，依约交纳相应物业服务费系其基本义务。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；若因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交、或少交物业费，则对已全额缴纳物业费的业主而言显属不公。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化。我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规亦规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主才有可能以此拒交物业费，而本案中，被告虽抗辩原告提供的物业管理服务存在问题，并提交本案审理过程中反映小区现状的照片若干张，但其所举证据不足以证实原告在履行合同中持续存在重大违约行为，并导致业主丧失了根本上的合同利益。对该辩称意见，一审法院不予采纳。被告未按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，对原告要求被告支付从2016年10月8日起至2020年6月8日止的物业服务费及公摊水电费，共计7427.55元的诉讼请求，一审法院予以支持。而原告请求的违约金2228.27元，双方合同虽有约定，但考虑到被告未交费系与原告就物业服务等问题存在纠纷引起，被告提交的证据可反映出原告在物业管理服务中存在一定瑕疵，并非恶意违约，为双方以后和睦相处，共建和谐，原告请求违约金不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，参照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的释释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄虎于本判决生效后十日内支付原告煜坤公司物业服务费6327.55、公摊水电费1100元，共计7427.55元；二、驳回原告煜坤物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黄虎承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为黄虎是否应减免交纳物业服务费和公摊水电费。煜坤公司与黄虎签订的《物业管理服务协议》明确了双方的权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。《物业管理服务协议》约定，物业服务费小高层按每月每平方米1.2元收取，共用水、电费由全体业主（××）平均分摊。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，煜坤公司按照《物业管理服务协议》的约定提供服务，要求黄虎支付从2016年10月8日起至2020年6月8日止的物业服务费及公摊水电费共计7427.55元有事实和法律依据。黄虎虽抗辩煜坤公司提供的物业管理服务存在问题，并提交了相关证据，但其所举证据不足以证实煜坤公司违规收费。同时，黄虎上诉提出其居住在一楼，无需二次供水和电梯使用，公摊水电25元/月需扣除掉未使用部分，亦不符合上述司法解释的规定。故上诉人黄虎主张减免物业费和公摊水电费的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，黄虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄虎负担。本判决为终审判决。审判长  王永宏审判员  朱长华审判员  黄共田二〇二一年一月二十一日书记员  李 艳