浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2525号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王敏海，男，1977年6月16日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：王敏，浙江鼎联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶璐，浙江鼎联律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江黄岩城关粘合化工厂。住所地：台州市黄岩区环城东路**。 法定代表人：吴炳华。 委托诉讼代理人：翁文新，浙江东海律师事务所律师。 上诉人王敏海因与被上诉人浙江黄岩城关粘合化工厂房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初6587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王敏海上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉请，支持上诉人的反诉请求。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定涉案租赁合同期限为8年是错误的，应为11年。1、根据双方在2006年11月30日签订的《房屋租赁合同书》约定，“租赁期限届满后如乙方续租房屋，则甲方必须将房屋租赁给乙方，且租赁的年限不少于三年”，即由上诉人决定选择8年还是11年租赁期限，上诉人实际选择承租11年并足额缴纳了该期间的租金.租赁期间为2007年2月10日至2018年2月9日。2、2018年1月13日，被上诉人向上诉人出具《黄岩山禾宾馆租房合同到期通知书》，明确房屋租赁到期时间为2018年2月9日，被上诉人认可租赁期限为11年。二、因拆迁涉案房屋所产生的装潢补偿费应由上诉人享有。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民政府的征收决定导致物权消灭的，自人民政府征收决定等生效时发生效力。本案所涉的征收决定于2017年10月30日作出，该征收决定一经发布即为生效，此时在租赁合同约定的11年有效期内，上诉人添置的附属物仍为上诉人所有。征收行为发生在租赁期间内，上诉人投入的设施、设备、装饰装修补偿金应由上诉人领取。三、上诉人不应当支付租赁期届满后至2018年9月期间的租金。征收决定自公告发布之日起生效，被上诉人对房屋的物权即消灭。被上诉人在物权丧失的情况下，无权再自行收取租金。另在征收过程中，征收部门亦依法给予了拆迁补偿，二者不可兼得。一审法院在损害上诉人合法权益的基础上判决被上诉人收取合同期满后6个月的房屋租金，违反了公正平等原则。四、被上诉人应当承担侵权任，赔偿上诉人因房屋坍塌的物品损失及营业损失。一审法院以合同约定因不可抗力造成房屋损坏，被上诉人负责修理外，认为被上诉人支付了30000元修理费后不需要承担其他责任，缺乏法律依据。涉案房屋存在严重质量问题，被上诉人支付的是修理费，毁损物品及经营损失应当由被上诉人承担赔偿责任。五、一审法院在审理过程中存在程序违法。一审审理过程中，上诉人要求对存在毁损物品的事实及价值进行认定，提交《要求现场查申请书》、《要求评估申请书》，但一审法院未予准许。上诉人因此丧失维权途径。 浙江黄岩城关粘合化工厂答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉原合同期限届满后，双方的租赁合同系不定期合同，被上诉人享有任意解除权。2006年11月30日，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同书》（以下称为原合同），租赁期限为8年，自2007年2月10日起至2015年2月9日止。原合同到期后，上诉人继续承租时间超过六个月，双方未签订书面的租赁合同，应视为不定期租赁，被上诉人有权随时解除合同。至于上诉人诉称被上诉人以出具到期通知书的方式认可原合同的租赁期限为11年，该主张与事实严重不符，混淆概念。上诉人虽然继续承租，但双方从未协商一致对原合同的租赁期限作出变更，原合同确履行完毕。上诉人续租后按原合同租金标准缴纳了3年的租金，被上诉人认可续租期限为三年，故在到期通知书中载明房屋租期与2018年2月9日止，而非认可原合同租赁期限为11年。被上诉人要求解除不定期租赁合同，有充分的事实和法律依据。二、被上诉人通知上诉人解除合同后，上诉人继续占用案涉房屋。2018年1月13日，被上诉人向上诉人发出合同到期通知书。但上诉人拒绝搬迁，并继续占用案涉房屋至拆除日，上诉人应当向被上诉人支付相应的费用。2017年10月30日，征收决定公告发布，但案涉房屋的登记未发生变更，被上诉人依然对案涉房屋享有合法的物权，征收决定确对案涉房屋的处分权产生限制，但仍享有占有、使用、收益的权利。征收决定公告发布，但征收决定并非发布即生效，系拆迁补偿协议签订时方能生效，人民政府的征收决定不能直接发生物权变动的效力。2018年6月28日，被上诉人与台州市黄岩区住房和城乡建设局、台州市黄岩区人民政府东城街道办事处签订了《台州市东官河综合整治工程（黄岩城区段）项目工业用途房屋征收货币补偿协议》。拆迁协议签订时，续租期限亦已届满。三、上诉人主张享有因拆迁涉案房屋所产生的装潢补偿费，缺乏事实和法律的依据。原合同租赁期己届满，上诉人虽然续租，但双方未对原合同的租赁期限作出变更，原合同已履行完毕，不可移动的装修装饰物归属于被上诉人，相应的拆迁补偿费用按约归被上诉人所有。四、上诉人主张被上诉人承担侵权赔偿责任，缺乏事实和法律的依据。原合同明确约定由被上诉人负责修理房屋，不承担其他任何责任。案涉房屋的损坏时间发生于2017年，被上诉人实际赔付修理费30000元，该事项处理完毕，上诉人当时亦未提出异议。至于物品损失及营业损失的实际情况，上诉人均不能提供相关的证据；自2007年起至实际拆除，上诉人一直占有、使用涉案房屋，其主张房屋存在严重质量问题，亦缺乏证据。 浙江黄岩城关粘合化工厂向一审法院起诉请求：1、解除双方间的不定期租赁合同；2、被告支付从2018年2月9日起至腾房日止的房屋占用费（暂算至2020年2月8日为540000元）；3、被告支付原告垫付的水费1220.88元，电费12145.92元；4、本案诉讼费由被告承担。 王敏海向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失102580元，并支付自反诉之日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2、确认反诉原告承租房屋的拆迁赔偿款1439286元归反诉原告所有；3、反诉被告返还反诉原告房屋租赁押金5000元；4、反诉费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2006年11月30日，浙江黄岩城关粘合化工厂（甲方）与被告王敏海（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于台州市黄岩区环城东路101号的房屋租赁给乙方，租赁期限为8年，自2007年2月10日起至2015年2月9日止，前五年租金为每年211800元，从第六年开始到第八年止的年租金为232980元，并约定若租赁期限届满后如乙方续租房屋，则甲方必须将房屋租赁给乙方，且租赁的年限不少于三年。该合同第九条约定“本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方添置的附属物中不可移动的部分属甲方所有。”，合同第十三条约定“如在租赁期间租赁物遭遇拆迁，则本合同终止，租金按实结算。乙方的装潢补偿费按照拆迁相关规定由乙方领取”，合同还对其他事项等作了约定。合同到期后，双方达成了续租3年的约定，但未签订书面的租赁合同，2018年1月13日，浙江黄岩城关粘合化工厂向王敏海发出合同到期通知书。同年9月4日，浙江黄岩城关粘合化工厂再次向王敏海发函要求其于2018年9月10日前完成搬迁，但王敏海仍未搬迁。期间的2017年，案涉部分租赁房屋发生坍塌，浙江黄岩城关粘合化工厂为此赔偿给王敏海30000元房屋修理费用。经查，台州市黄岩区人民政府于2017年10月30日发布《台州市黄岩区人民政府关于台州市东官河综合整治工程（黄岩城区段）项目房屋征收的决定》，案涉租赁房屋位于征收范围内，该租赁房屋于2018年9月份已停水、停电，并于2020年5月份被政府拆除。另查明，浙江黄岩城关粘合化工厂为被告王敏海垫付了水费1220.88元，电费12145.90元，被告王敏海尚有租赁押金5000元在原告处。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原租赁合同八年的租赁期限到期后，被告承租时间超过六个月，但双方未签订书面租赁协议，应视为不定期租赁，原告有权随时解除合同，故原告要求解除不定期租赁合同的诉求，予以支持。因案涉房屋于2018年9月份已停水、停电，被告承租房屋系用于经营宾馆，停水、停电后被告的经营目的无法实现，故原告要求被告支付房屋占用费至腾退日的诉请，不予支持，但考虑到毕竟被告占用房屋至拆除日，确实也给原告造成一定的租赁利益损失，故根据案涉房屋已停水、停电及被告占有房屋至拆除日的事实，结合租赁房屋列入拆迁范围的背景，酌定被告王敏海按年256278的租金标准支付原告6个月的房屋租金为128139元。原告主张的水、电费，被告予以认可，予以支持。被告王敏海抗辩称，房屋征收决定发布后，原告即失去物权人地位，无权要求被告搬离及支付占有使用费、水电费的权利，因征收决定公告发布后，确会对被征收房屋的处分权产生限制，但不会影响到原告仍享有占有、使用、收益的权利，故对被告此抗辩主张，不予采纳。关于反诉原告的诉请，反诉原告要求反诉被告赔偿各项经济损失102580元，根据浙江黄岩城关粘合化工厂提供的证据，能证实当时双方对修理费用问题已作出了处理，关于物品损失及营业损失，房屋坍塌于2017年，时至今日已三年，对于物品损失，浙江黄岩城关粘合化工厂予以否认，而王敏海也并未有证据证实当时确有物品受损的实际情况，至于营业损失，原告并未提供因房屋坍塌确有营业损失存在的证据，并且双方合同中也明确约定由浙江黄岩城关粘合化工厂负责修理房屋，不承担其他任何责任，浙江黄岩城关粘合化工厂也实际赔付了修理费30000元，故对王敏海关于受损物品及营业损失评估的申请，不予准许，其物品及营业损失的赔偿诉请，亦不予支持。王敏海要求确认拆迁赔偿款1439286元归其所有，因合同8年的租赁期限已届满，根据相关法律规定，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持，王敏海虽又继续承租，但并非对原租赁期限作变更，故8年租赁期限届满后，不可移动的装修装饰物就已归属于出租人即浙江黄岩城关粘合化工厂，相应的拆迁补偿费用亦应归浙江黄岩城关粘合化工厂所有，但可移动物品的移位费应归属于承租人，因双方已确认金鹰塑机户的装修装饰及电梯王敏海投入，故装饰装修补偿费用中的移位费27824元归王敏海所有。王敏海要求退回房屋租赁的押金5000元，浙江黄岩城关粘合化工厂予以认可，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告浙江黄岩城关粘合化工厂与被告王敏海间的不定期房屋租赁合同；二、被告王敏海于本判决生效之日起十日内支付给原告浙江黄岩城关粘合化工厂房屋租金128139元；三、被告王敏海于本判决生效之日起十日内返还给原告浙江黄岩城关粘合化工厂垫付的水费1220.88元、电费12145.90元；四、确认反诉原告王敏海享有案涉租赁房屋在台州市黄岩区人民政府东城街道办事处东官河综合整治工程指挥部的装饰装修补偿款27824元；五、反诉被告浙江黄岩城关粘合化工厂于本判决生效之日起十日内返还给反诉原告王敏海租赁房屋押金5000元；六、驳回原告浙江黄岩城关粘合化工厂的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告王敏海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9333.67元，由原告浙江黄岩城关粘合化工厂负担7000元，由被告王敏海负担2333.67元。一审反诉案件受理费18676.89元，保全费5000元，合计23676.89元，由反诉原告王敏海负担23186.89元，由反诉被告浙江黄岩城关粘合化工厂负担490元。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认外，另查明2018年5月17日，台州市黄岩区住房和城乡建设局、台州市黄岩区人民政府东城街道办事处、东城街道办事处东官河综合整治工程指挥部联合发布《关于发布台州市东官河综合整治工程（黄岩城区段）项目非住宅房屋征收签约期限的公告》，确定签约时间为2018年5月17日至2018年6月30日。2018年6月28日，被上诉人与台州市黄岩区住房和城乡建设局、台州市黄岩区人民政府东城街道办事处签订房屋征收货币补偿协议。 本院认为，对本案争议的焦点作如下分析：一、关于租赁期限问题。被上诉人在起诉状中主张，双方约定租赁期限为8年，续租至2018年2月9日到期。被上诉人的陈述与上诉人主张本案租赁期限为11年相同，对此双方均无异议。一审法院认定本案房屋租赁期限为8年与双方当事人对该事实的自认相矛盾。据此本院认定本案租赁期限为11年。二、涉案房屋的装修补偿款归出租人还是承租人所有问题。在双方对租赁期限不持争议的情形下，装修拆迁补偿归属应当按照租赁合同约定处理。根据租赁合同约定，合同终止或有效期届满，承租人添置的附属物中不可移动的部分属承租人所有。如在租赁期间租赁物遭遇拆迁，则本合同终止，租金按实结算。装潢补偿费按照拆迁相关规定由承租人领取。2017年10月30日台州市黄岩区人民政府发布《台州市黄岩区人民政府关于台州市东官河综合整治工程（黄岩城区段）项目房屋征收的决定》，是对房屋的拆迁征收范围进行确定，而非针对本案的房屋。房屋的拆迁征收应当以房屋所有权人与房屋征收部门签订的拆迁补偿协议进行确定。本案中，台州市黄岩区住房和城乡建设局等单位公告征收签约时间在2018年5月至6月，故签约时间是在本案租赁合同履行届满后，根据租赁合同的约定，租赁期限届满后，装修补偿费用应当由出租人所有。三、拆迁补偿协议签订后，上诉人占有使用涉案房屋是否支付租金。被上诉人系涉案房屋的所有权人，其享有涉案房屋的收益、处分等权利。涉案房屋虽然被征收，但在协议约定的搬迁期限前，被上诉人仍享有涉案房屋的占有、使用、收益的权利。租赁期届满后上诉人不再享有涉案房屋的占有使用权，上诉人仍实际占有涉案房屋并没有任何法律依据，故上诉人应当向被上诉人支付相关的费用。一审法院已经考虑到拆迁带来的影响，确定上诉人酌情支付占有使用费尚属合理，符合公平原则。至于上诉人主张房屋坍塌导致物品损失及营业损失均缺乏相关的证据予以证明。 综上所述，王敏海的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25519元，由上诉人王敏海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二一年一月七日 代书记员 郑 艳