河南省郑州市惠济区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0108执监1号申诉人（申请执行人）：王月霞，女，汉族，1956年5月6日出生，住河南省柘城县。委托代理人：李**飞，河南澄廓律师事务所律师。案外人：薛晶，女，汉族，1973年12月24日出生，住郑州市金水区。委托代理人：朱康宁，河南昊中律师事务所律师。委托代理人：赵阳，河南昊中律师事务所律师。被执行人：蒋祥恩，男，汉族，1971年11月2日出生，住郑州市惠济区。委托代理人：郭小勇，河南晟大律师事务所律师。被执行人：赵紫君，女，汉族，1992年10月3日出生，住郑州市中原区。委托代理人：唐柏莉，河南良仁律师事务所律师。被执行人：河南省长远电讯有限公司，住所地，郑州市管城区陇海路与紫荆山路交叉口方圆创世******，统一社会信用代码：914101047662006121。法定代表人：蒋世胜，该公司总经理。委托代理人：郭小勇，河南晟大律师事务所律师。申诉人王月霞因不服本院作出的（2020）豫0108执异11号执行裁定，向本院申请执行监督。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。本院在执行申请执行人王月霞申请执行被执行人蒋祥恩、赵紫君、河南省长远电讯有限公司（以下简称“长远公司”）公证债权文书一案中，案外人薛晶向本院提出执行异议申请。案外人薛晶称，2011年9月9日，薛晶与赵海清签订借款合同，约定赵海清向薛晶借款400万元人民币，借款期限3个月，月利率2%。后因赵海清未能按约偿还，薛晶于2011年12月28日在郑州市中原区人民法院提起诉讼，该院于2012年2月22日作出（2012）中民二初字第573号民事调解书。调解书生效后，因赵海清未履行调解书所确定的义务，薛晶向中原区人民法院申请强制执行。在该案执行过程中，赵紫君、赵海清(赵紫君之母)与薛晶达成以租抵债的协议，于2012年12月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定，赵紫君作为房屋所有权人，依法将位于郑州市金水区××楼××、××、××、××号房屋出租给案外人薛晶，租赁期限自2012年12月31日至2032年12月31日。每月租金为5万元，支付方式为从薛晶对赵紫君、赵海清享有的债权中扣减。同时约定同意薛晶可以自己使用或以自己的名义与第三人签订租赁合同，也可以直接向第三人收取租金，按实际收取租金的金额从薛晶享有的债权中折抵。赵紫君亦向薛晶提供相应的房屋所有权证书复印件，证明其是房屋所有权人，有权依法处分。该《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，依法成立并有效。合同成立生效以后，双方当事人按约行使权利，履行义务。2015年4月20日，位于郑州市金水区××楼××号房屋办理抵押登记，2015年4月28日，位于金水区××楼××号房屋办理抵押登记。但薛晶、赵紫君、赵海清于2012年12月30日签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》成立并生效的日期在抵押权登记日期之前，2003号、2006号房屋在抵押权登记之前所有权人赵紫君已出租给薛晶，薛晶占有使用上述房屋。2017年3月3日，王月霞向法院申请强制执行，在执行过程中，法院于2017年3月16日查封2003号、2006号房屋，在此之前，薛晶已占有并使用上述房屋，且有相关证据佐证，贵院依法不应将案外人薛晶享有租赁权的2003号、2006号房屋强制腾空。综述，依据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，请求贵院：停止对被执行人赵紫君名下位于郑州市金水区××楼××、××号房屋的强制腾空。申请执行人王月霞辩称，1、赵紫君、赵海清与案外人薛晶所签署的《房屋租赁合同》真实性、合法性、合理性有待查证。赵海清与案外人薛晶之间的债权债务纠纷与赵紫君无关，而为了履行赵海清与薛晶之间的债权债务，以赵紫君所有的房产签订房屋租赁合同本身就有违常理。同时《房屋租赁合同》约定月租金为50000元，那么，400万元的债务仅需不到7年就能偿还完毕，而该合同租赁期限约定为20年，也有违常理。另外，合同落款处赵紫君签名没有按手印，真实性有待确认。2、假设《房屋租赁合同》真实，那么至今为止房屋租金也早已能够将400万元的债务清偿完毕。《房屋租赁合同》约定每月租金50000元，依次计算,2012年12月30日至2019年12月30日，共产生租金420万元，足以清偿400万元的债务。《房屋租赁合同》第四条约定，乙方转租给第三人，应当将转租合同交甲方知晓，乙方从第三人处收到的租金，按照实际收款金额从甲方欠乙方的款项中扣减。由案外人薛晶提交法院的关于2003号、2006号房屋的租赁合同可知，仅该两处房产至今至少已经产生租金270余万元，加上2005号及2007号房产，其实际转租所收租金应远大于50000元/月。也就是说，至今为止，案外人薛晶从赵紫君房屋租赁中获得的租金早已超出赵海清所欠其400万元的债务。那么该《房屋租赁合同》已经终止。而薛晶与程冲、薛晶与晁国杰分别就2003号、2006号房产所签的《房屋租赁合同》均为2019年签订，显然不能对抗法院执行。综上，案外人薛晶所提执行异议没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。被执行人蒋祥恩、长远公司辩称，同申请执行人王月霞的答辩意见。另外，赵紫君代赵海清偿还债务，不能损害其他人的权益，且该债务是一般债务，不能对抗抵押权。被执行人赵紫君辩称，同申请执行人王月霞及被执行人蒋祥恩、长远公司的答辩意见。另外，其认为已经替赵海清偿还了民事调解书确定的债务，事实上，薛晶已经收取了超过该民事调解书上约定债务的总额。本院在执行异议程序中查明，2015年4月24日，出借人（甲方）王月霞与借款人（乙方）蒋祥恩、保证人（丙方）赵紫君、长远公司、抵押人（丁方）赵紫君签订借款合同，合同主要约定内容有：甲方向乙方提供借款人民币贰佰贰拾万元，期限自2015年4月23日起至同年11月20日，借款月利率1.6%，丙方自愿为乙方借款向甲方提供连带责任保证，丁方自愿为乙方借款向甲方提供房产抵押担保（产权人赵紫君、房产证号11××16、位于金水区××楼××）等。同年4月23日，蒋祥恩作为借款人、长远公司和赵紫君作为保证人、赵紫君作为抵押人向借款人王月霞出具借据，载明借到王月霞人民币贰佰贰拾万元整，月利率16‰，借款期限自二零一五年四月二十三日至二零一五年十一月二十日。同年4月24日，河南省郑州市黄河公证处（以下简称黄河公证处）对上述借款合同、借据进行了公证,并作出（2015）郑黄证民字第5736号具有强制执行效力的债权文书公证书。同年4月28日，赵紫君在其提供抵押担保的上述房产上办理了抵押登记，权利人为王月霞，抵押金额为220万元。后因借款人蒋祥恩未按约偿还债务,黄河公证处于2016年7月21日出具了（2016）郑黄证执字第809号执行证书。债权人王月霞依据上述公证债权文书向本院申请执行。执行过程中,本院于2017年3月16日查封了被执行人赵紫君名下位于郑州市金水区××楼××、××房屋各××套（均已设定抵押）。因该两套房产均于2016年1月29日被郑州市管城回族区人民法院查封【查封文号为：（2015）管执字第1815号】，本院于2019年6月17日商请该院，该院于同年10月9日回函，同意由本院对被执行人赵紫君名下的上述两套房产予以评估、拍卖，所得款项优先支付本院抵押权人后，余款按查封顺序优先支付该院，保证该院执行案件当事人合法权益的实现。另查明：1、2015年4月15日，王月霞（出借人）与蒋祥恩（借款人）、赵紫君（保证人、抵押人）、长远公司（保证人）签订借款合同，主要约定有：借款人向出借人借款人民币壹佰捌拾万元整，月利率为千分之十六，借款期限从2015年4月15日起至2015年10月14日止；抵押人自愿使用其名下位于金水区××楼××号的房产（房产证号：11××**）向出借人提供抵押担保；保证人自愿对上述借款承担连带保证责任。同年4月20日，赵紫君在其提供抵押担保的上述房产上办理了抵押登记，权利人为王月霞，抵押金额为180万元。黄河公证处对上述借款合同进行了公证,并作出（2015）郑黄证民字第5247号具有强制执行效力的债权文书公证书。后因借款人蒋祥恩未按约偿还债务,黄河公证处于2016年7月21日出具了（2016）郑黄证执字第808号执行证书。债权人王月霞依据上述公证债权文书向本院申请执行。2、案外人薛晶因与赵海清存在民间借贷纠纷，曾于2012年2月17日诉至郑州市中原区人民法院，在诉讼过程中，双方达成调解，该院于同年2月22日出具（2012）中民二初字第573号民事调解书，协议约定：赵海清欠薛晶400万元，赵海清应于2012年3月10日前偿还薛晶400万元；赵海清按上述约定还清欠款后，双方之间再无任何债务纠纷。同年12月30日，赵紫君、赵海清作为出租方（甲方）与薛晶作为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定有：因甲方与乙方存在债权债务关系，乙方为借款纠纷起诉甲方，郑州市中原区法院下达（2012）中民二初字第573号民事调解书；甲方将位于郑州市金水区××楼××、××、××、××号的房产出租给乙方使用；租赁期限自2012年12月31日至2032年12月31日，共20年；甲方同意乙方自己使用房屋或将房屋转给第三人使用，乙方从第三人处收到的租金，按实际收款金额从甲方欠乙方款项中扣减；本合同生效并履行后，不影响法院判决的执行；如果在本合同履行期内，法院判决得以执行，乙方债权从执行款中获得清偿本合同终止等内容。之后，薛晶就上述约定租赁的房屋对外出租，提供有其与第三人签订的多份租赁合同。本院在异议程序中经审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。案外人薛晶与被执行人赵紫君签订的关于涉案房产的租赁合同不仅发生在本院对该房产查封之前，也先于申请执行人王月霞对该房产设定抵押权之前，并实际占有使用该租赁物，应当认定为先租赁后抵押，双方的租赁关系受法律保护。案外人薛晶的异议理由成立，本院予以支持，同时针对案外人薛晶与被执行人赵紫君、案外人赵海清签订的租赁合同，双方如有异议可另行再诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，作出（2020）豫0108执异11号裁定：中止对被执行人赵紫君名下位于郑州市金水区花园路39号6号楼20层2003、2006号两套房屋的执行措施。当事人对裁定书不服的，可以自裁定书送达之日起十日内，向郑州市中级人民法院申请复议。执行裁定书作出后，当事人均未向郑州市中级人民法院申请复议。后申诉人王月霞不服，向本院提出申诉，请求依法撤销郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108执异11号裁定书，驳回案外人薛晶的异议请求。事实与理由：一、原审裁定适用法律错误，案外人薛晶提出的异议请求涉及涉案标的实体权利，依法应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，原审裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查属于适用法律错误。二、原审裁定认定事实错误，案外人薛晶所签订的租赁合同并非以租赁使用为目的的租赁合同，而是以租金抵偿债务的还款协议，其将房屋转租也只是为了获取租金用于抵偿债务，故不适用“买卖不破租赁”原则。另外，“买卖不破租赁”指承租人所能主张的也只是租赁物的买受人应当受原租赁关系的约束，但并不能进一步主张租赁物在租赁期间内不得发生物权变动，否则便构成对出租人就租赁物所享合法处分权的过分限制。故即使案外人薛晶以承租人身份提起异议，也不应阻碍法院对标的物的查封、拍卖。案外人薛晶辩称，案外人薛晶与被执行人赵紫君于2012年签订房屋租赁合同，成立在抵押权登记、法院查封之前，并占有使用至今。执行异议裁定依据法律规定支持了案外人的异议请求，于法有据，不存在错误。被执行人蒋祥恩、河南省长远电讯有限公司辩称，一执行异议裁定剥夺了当事人的相应权利，适用法律错误；二、实际是以房租抵偿案外人的债务，即使房屋被处置也不涉及案外人的权利，执行异议裁定认定的事实不清，均应当予以撤销。被执行人赵紫君辩称，事实是以租金抵偿债务，并非是单纯的租赁合同。据我们单方核算租金已经完全抵偿债务，并且薛晶已经多收取了相关租金，我们保留另行起诉权利，要求薛晶退还多收取的租金。本院查明的事实与执行异议程序中查明的事实一致。本院认为，案外人薛晶以涉案执行标的被法院查封之前与被执行人订立租赁合同为由提出执行异议，请求停止对被执行人赵紫君名下涉案号房屋的强制措施，系对案件执行标的实体争议。针对该争议，执行异议程序应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，原执行异议程序适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，属于适用法律错误。案外人薛晶基于双方签订的《房屋租赁合同》而非所有权提出阻却法院强制执行措施的请求，不符合法律规定，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销本院于2020年1月20日作出的（2020）豫0108执异11号执行裁定书；二、驳回案外人薛晶的异议请求。对本裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  史百岭审判员  滑明勋审判员  穆 牧二〇二一年一月二十二日书记员  相裕启