贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8636号上诉人（原审被告）：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际****，统一社会信用代码：91520500736607251P。法定代表人：阮剑，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201810035201。委托诉讼代理人（特别授权）：蒙中菊，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。实习证号：230713012110731。被上诉人（原审原告）：陈**，女，汉族，1979年3月1日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：孟祥禾，男，汉族，1978年9月27日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：肖云帆，贵州辰胜思速律师事务所律师。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司因与被上诉人陈**、孟祥禾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司上诉请求：1.改判驳回被上诉人一审第二项诉讼请求；2.改判上诉人向被上诉人支付违约金，违约金以433711元为基数，从2017年8月14日起至2018年9月29日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算（以26781元为限）；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清。1.对一审认定的违约金金额（26781元）以及起算时间2017年8月13日无异议，对截止时间有异议。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》…。”由此，就上诉人为被上诉人办理不动产权属登记只有协助义务，如因被上诉人自身原因，迟延将办理商品房产权转移登记的有关文书交付被上诉人的，不应由上诉人承担违约责任。上诉人于2018年办理“尚城国际”不动产权证书时，为便于协助众业主取得办理商品房转移登记有关文书，自2018年7月20日起，便在“尚城国际”各单元电梯内张贴了《通知》和《应交资料清单》，要求众业主在2018年7月25日将资料提供到公司，由公司统一办理，并注明了若迟延提供则需自行前往办理。上诉人工作人员亦分别电话通知各业主上述事项。2018年9月29日，上诉人取得了“尚城国际”项目的《不动产权证书》，但被上诉人直至2018年末才将相关资料向上诉人提供，导致案涉房屋在2018年12月11日才取得《不动产权属证书》。由此上诉人认为，上诉人支付的违约金应截止到涉案房屋的大证办理之日即2018年9月29日。2.首先，被上诉人向上诉人交付电入户费、燃气开户费、有线电视入户费时间均是在2015年，被上诉人起诉要求退还上述费用时早已超过了三年诉讼时效。一审未采纳上诉人的时效抗辩意见错误。其次，上诉人收取的电、燃气、电视入户安装费用属于代收代缴并且是根据合同约定收取，不存在重复收取，并未违反相关法律法规规定。上诉人向被上诉人收取的费用已全部按规定向电、燃气、电视服务供应单位缴纳，并未占有，不应退还。再次，一审判决违反同案同判原则。一审法院作出的（2018）黔052民初5396号判决，根据合同的相关约定，未支持关于电、燃气入户费的诉讼请求，贵州省毕节市中级人民法院以（2019）黔05民终1745号维持。对于同类案件，应统一裁判尺度。被上诉人陈**、孟祥禾未作答辩。原审原告陈**、孟祥禾起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金26781元；2.判决被告返还原告电入户费、煤气入户、数字电视入户费共4329元；3.判决被告返还原告房屋产权证费、土地使用证费共计13327.40元；4.被告承担本案诉讼费用。一审认定事实：2014年6月18日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢1单元15层4号房。房屋实际总价款为433711元。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等），以协助出卖人为其办理产权，（出卖人只负责交纳营业税），如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任等内容。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款，2015年1月6日，原、被告双方办理了房屋交接手续，同日被告向原告收取电入户费、煤气入户费、数字电视入户费及办理产权证费、土地使用证费用。2018年9月29日，涉案楼幢取得《不动产权证书》，2018年12月12日，涉案房屋取得《不动产权证书》。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定；2.被告是否应退还原告各项开户费；3.被告是否应退还原告房屋产权证费、土地使用证费。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。但《商品房买卖合同补充协议》约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》…。”被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。原、被告于2015年1月6日办理了房屋交接手续，则被告应于2015年1月6日之后的540工作日内，即2017年1月31日前协助原告办理产权转移登记手续，逾期应承担违约责任。但被告的违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告提起诉讼之日2020年8月14日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年8月14日起计算。根据合同约定，原、被告双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。被告于2018年9月29日取得涉案楼幢的《不动产权证书》，但被告所举证据电梯张贴通知时间为2018年7月20日，此时并不具备办理涉案房屋转移登记条件，对该通知不予采纳。直至2018年12月12日涉案房屋才取得《不动产权属证书》，故违约金截止时间认定为2018年12月12日。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，结合原、被告双方的履约情况，本案违约金以原告购房款总额433711元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，从2017年8月14日起至2018年12月12日止。但因原告只诉请该违约金为26781元，应视为其对自己权利的处分，故违约金应不超过26781元。关于原告诉请被告退还各项开户费及房屋产权证费、土地使用证费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告剑林房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告另行收取原告电入户费、煤气入户、数字电视入户费4329元无事实及法律依据，应予退还。对此，被告虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。根据被告提交的尚城国际交房缴费清单，契税6656.18元、房屋面积测绘费174.42元、房屋维修专项基金6412.50元，国土证工本费33元、测绘费51.30元，共计13327.40元，与原告诉请金额一致。因原、被告双方关于办证形成的委托代办关系，该费用为原告自身应承担的办证所需税费及相关费用，故对原告该诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告陈**、孟祥禾支付逾期办理商品房转移登记的违约金，违约金以433711元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年8月14日起至2018年12月12日止（以26781元为限）；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈**、孟祥禾电入户费、煤气入户、数字电视入户费共计4329元；三、驳回原告陈**、孟祥禾的其他诉讼请求。案件受理费455元（已减半收取），由被告贵州剑林房地产开发有限公司承担289元，由原告陈**、孟祥禾承担166元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人迟延履行办证义务是否因被上诉人的原因所致；2.上诉人应否退还被上诉人各项开户费。关于焦点1，根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，上诉人负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务，逾期需承担支付违约金的违约责任。上诉人以被上诉人迟延提交办理商品房转移登记的有关资料为由，主张扣减由于被上诉人的原因导致的逾期办证违约责任。对此本院认为，上诉人未就被上诉人怠于提交办证所需资料的事实提交充分有效的证据予以证实，其主张由于被上诉人的原因导致其逾期办证，缺乏事实依据，本院不予采纳。现有证据显示，上诉人于2018年12月12日才为被上诉人办理完毕涉案商品房屋的转移登记，一审判决上诉人承担逾期办证违约金至该日并无不当。对上诉人主张违约金计算至2018年9月29日的上诉请求，不予支持。关于焦点2，根据双方约定，上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系上诉人受被上诉人所托，代为办理水、电、燃气等配套设施的开通手续所交纳的开户费用，双方之间存在委托合同关系，因双方未就委托事项约定委托期限，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，被上诉人依法享有任意解除权，可随时解除委托合同。上诉人以其已完成受托事项为由拒绝返还，对此本院认为，上诉人在本案一、二审中均未举证证明其为被上诉人办理了水、电、燃气等配套设施的开户手续并因此交纳了相关费用，以及被上诉人能够使用相关配套设施系基于上诉人代被上诉人向相关部门缴纳了各项开户费的事实，即上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项。被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人行使合同解除权，上诉人无须再从事受托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人提出本院就涉案各项开户费问题已作出驳回当事人诉请的生效判决，本案一审存在同案不同判的情形，主张二审统一裁判尺度，同案同判。经审查，上诉人提及的生效判决中，虽然一审驳回了当事人主张退还各项开户费用的诉讼请求并经本院二审维持，但本院作出的维持判决系基于当事人对其该项诉请被一审判决驳回未提起上诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于二审法院应当围绕上诉人的上诉请求进行审理之规定，本院二审在前述生效判决中处理的争议事项并不包括各项开户费用，一审依据本案证据依法支持被上诉人主张退还各项开户费的诉请，并无不当，不存在同案不同判的情形。对上诉人主张比照前述生效判决处理涉案各项开户费的请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年一月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印