浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初4172号 原告：佟越，女，1980年2月6日出生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市沈河区，现住浙江省桐庐县。 被告：曹根权，男，1964年7月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告佟越与被告曹根权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告佟越、被告曹根权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佟越向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还2200元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告佟越将上述第1项诉讼请求明确如下：请求判令被告退还原告2个月租金1100元、押金550元，并支付原告违约金550元，以上合计2200元。事实和理由：2020年10月9日被告无理栽赃谩骂强行进入原告房间，要求原告搬走。原告拨打110报警，民警调解，原告于2020年10月13日搬走。房屋当日由被告收回。收回后被告不退还房租、押金、违约金，共计2200元。原告向967000投诉，凤川街道去调解，被告还是不退还欠款。被告在与原告讲的时候说我没有钱，支付宝里没有钱、银行卡里没有钱，我有900元是楼下老板娘借的，要你就过来拿，要不我就过去。凤川街道去调解时，被告还说房子是他妹妹的，他有建筑证。10.19日，凤川派出所暂住证办理处给原告打电话说房间现在已经租出去了。房屋租赁合同是2020年3月10日～2021年3月10日。 被告曹根权答辩称：对原告佟越与被告曹根权之间房屋租赁合同关系予以认可，双方没有约定违约金，原告并未交付押金550元；案涉房屋坐落于桐庐县××街道××村，整幢房屋用地属于宅基地，户主虽为被告的姐姐曹爱香，但该幢房屋实际是由被告自建的6层民房，被告享有实际使用权；原告租住的房间位于4楼401室，面积大约25平方米，双方订立租房协议时被告口头说过出租期满一年可以免1个月租金550元，但是免租金1个月是到租满一年后再结算减免，并非直接免除第1个月租金；原告佟越于2020年3月10日转账支付1650元，该款项是前3个月租金，原告未向被告交付押金550元；租赁期间，原告对房屋墙面、电线等有损坏行为，双方因水费产生过较大争议，原告养的宠物产生的卫生问题影响到其他租户；被告在2020年10月9日之前已经口头通知原告搬离，后经民警于2020年10月9日处警调解，原告于2020年10月13日搬走，现在案涉房间已经对外出租；原告9月10日至10月13日期间房租费594元、电费43元、水费30元；被告认可双方租赁合同已经于2020年10月13日解除。 原告佟越为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.《租房协议》照片打印件，证明原、被告双方之间成立房屋租赁合同关系，且合同中仅约定如果原告租期不到12个月需退房，押金概不退还，该房屋租赁合同属于不公平合同。 2.支付宝转账记录，证明原告于2020年3月10日转账支付1650元（备注：一个月押金3个月房租）、于2020年6月10日转账支付1847元（第二期3个月租金1650元、第一期3个月水电费197元）、于2020年9月16日转账支付1875元（第三期3个月租金1650元、第二期3个月水电费225元）。 3.微信聊天记录，证明原告为搬家向案外人支付400元。 4.话费账单，证明原告为搬家等联系他人产生话费45.98元。 对于原告以上证据，被告质证认为，对证据1租房协议的内容真实性予以认可，但双方并未约定违约金，被告不应支付违约金；对证据2转账情况予以认可，但是被告认为2020年3月10日转账支付1650元款项性质为3个月租金，并不包含押金550元；对证据3、4不予认可，被告对原告据此主张的损失不予认可。结合被告的质证意见，经审查，本院对证据1租房协议的内容真实性以及证据2转账记录的真实性予以确认；证据3显示的是2020年10月1日至10月21日期间移动话费，证据4微信聊天记录主要显示原告向案外人微信转账400元，证据3、4与案涉房屋租赁合同纠纷关联性不足，且被告对该证据亦不予认可，本院对证据3、4不予认定。 被告曹根权在庭审中未向法庭提供证据材料。 本院经审理查明：2020年3月10日，被告曹根权（甲方、出租方）与原告佟越（乙方、承租方）签订《租房协议》一份，约定：甲方现有25平米出租房租给乙方，出租期限为一年——12个月；本房屋租金为每月550元，附交押金550元；付款方式为一次交租金3个月也就是1650元；水电费按表结算，电为每度1.20元，水为每吨6元；乙方不得随意损坏房屋设施，如有损坏由乙方承担费用；租赁期间任何一方提出终止合同，需在10天内通知对方；如果乙方租期不到12个月需退房，押金概不退还；以上协议希双方共同遵守，不得反悔。协议签订后，被告依约将坐落于桐庐县××街道××房××层××室房屋交付原告使用。 2020年3月10日，原告向被告支付宝转账1650元，并转账备注“一个月押金3个月房租”；2020年6月10日，原告向被告支付宝转账1847元，该款项为第二期（自2020年6月10日至2020年9月9日止期间）租金1650元以及第一期3个月水电费197元；2020年9月16日，原告向被告支付宝转账1875元，该款项为第三期（自2020年9月10日至2020年12月9日止期间）租金1650元以及第二期3个月水电费225元。 原告佟越与被告曹根权双方庭审中一致确认并认可：1.原、被告双方之间租房协议于2020年10月13日解除，不再继续履行；2.原告自2020年9月10日至2020年10月13日止期间应承担水费30元、电费43元、房屋租金594元，合计667元；原告已支付第三期租金1650元，扣除上述原告实际租用期间应承担水费、电费以及房屋租金后，被告尚应返还多支付的租金983元。 原告佟越庭审中陈述：签订租房协议时，被告称新冠肺炎疫情期间可以免一个月房租但是租房合同需要签订一年，原告在2020年3月10日向被告转账1650元是2个月房租1100元和押金550元，另外1个月租金已经被减免，因此原告事实上已向被告交付押金550元；租房协议上确实没有关于违约金的约定；按照合同，被告需要提前10天内通知原告终止合同，被告于10月9日强行让原告搬走，原告需要另外找房子以及搬家等，给原告造成三、四天误工损失。被告曹根权庭审中陈述：签订协议时双方口头约定租赁满一年才免除1个月租金，实际是到租赁满一年后进行结算并免除1个月租金，现在原告租赁时间不满一年，被告不同意免除1个月租金，另外原告于2020年3月10日向被告转账1650元是前3个月租金，原告实际没有交付押金；原告养宠物导致卫生问题，原告还有剪断电线等不当使用房屋的行为，被告已提前半个月口头通知原告搬离，被告要求原告搬离不构成违约。 本院认为：原告佟越与被告曹根权之间房屋租赁合同关系依法成立并合法有效。根据租房协议约定，协议签订时原告应交付押金550元并一次交3个月租金1650元，同时根据原、被告庭审中陈述，被告减免1个月租金550元的条件是原告租赁被告房屋满一年。原告佟越主张在前3个月租期中已经直接减免1个月租金，被告对此不予认可，本院认为，原告主张的事实与租房协议约定以及双方关于减免1个月租金的约定明显不符，且原告未能提供证据证实被告已明确同意在前3个月租期中直接减免1个月租金，故本院对原告主张的该项事实不予采信。原告于2020年3月10日转账支付的1650元付款指向应认定为前3个月租金，并不包括押金550元，本院对原告要求被告退还押金550元的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告退还多支付的租金，原、被告庭审中均确认租房协议自2020年10月13日解除，合同解除后，尚未履行的终止履行，原告多支付的租金应当予以返还，现原、被告双方均认可扣除原告实际租用期间应承担水费、电费、房屋租金合计667元后被告应返还原告租金983元，本院予以确认。关于原告要求被告支付违约金（赔偿损失）550元，原告主张被告强行终止合同且未按照合同约定提前通知原告，被告行为构成违约，原告在寻找替代房屋周转期间产生损失，本院认为，虽然租房协议并未约定违约金，原告也未能就其寻找替代房屋周转期间所受损失提供证据证实，但是被告未能按照合同约定提前通知原告解除或终止合同，确实导致原告租赁满一年减免1个月租金的利益无法实现，被告辩称因原告不当使用房屋被告有权直接终止租房协议，但被告未能提供证据予以证实，本院对其辩称意见不予采纳；根据合同履行情况以及被告违约程度，本院酌情确定被告赔偿原告损失550元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告曹根权退还原告佟越租金983元并赔偿原告佟越损失550元，合计1533元，限于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告佟越的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告曹根权负担。原告佟越于判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告曹根权于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  王衍举 二〇二一年一月二十七日 代理书记员  徐 晶