广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23443号上诉人（原审被告）：杨旭昇，男，1978年出生，汉族，身份证住址：广东省。被上诉人（原审原告）：陶鑫，女，1994年出生，汉族，身份证住址：广州市。上诉人杨旭昇因与被上诉人陶鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨旭昇上诉请求：一、依法撤销原审判决第一、二项；二、依法改判驳回陶鑫的全部诉讼请求；三、一、二审全部诉讼费用由陶鑫承担。事实与理由：一、原审判决存在多处事实认定错误，应依法予以纠正。(一）原审法院依据双方约定推测陶鑫实际撤场时间，据此判令杨旭昇返还房屋占有使用费，缺乏依据。实际撤场应当以陶鑫交回案涉房屋并恢复原状之日起算。然而，陶鑫直至今日仍有物品未清理，且尚未将案涉房屋恢复至杨旭昇交付时的状态，给杨旭昇造成了巨大的损失。原审法院并未查明陶鑫实际撤离案涉房产的时间，仅凭双方的约定推测认定实际撤场时间为2019年8月18日，并在此基础上要求杨旭昇返还2019年8月19日至2019年8月26日的占有使用费，与事实不符，显失公平。(二）原审法院认定的免租期间与《出租租约》约定的不符，据此要求杨旭昇返还的免交租金计算错误。根据杨旭昇与陶鑫签订的《出租租约》第二条约定，案涉房屋租期自2018年8月28日至2019年8月27日，而原审法院却认定免租期自2018年8月27日开始，明显早于约定的租期，与事实和合同约定完全不符，实属错误。因此，原审法院要求杨旭昇返还2018年8月27日至31日期间的租金费用，不能成立。(三）原审法院罔顾陶鑫已签字确认再无任何押金的收据，判令杨旭昇返还7200元押金，违背了以事实为依据的审判原则。根据杨旭昇提交编号为9051171收据显示，陶鑫与其室友张密于2019年8月5日共同向其出具载有“张密遗失南水村38号楼501号房押金单，特此证明。旧押金单作废，以后无任何押金”，陶鑫在原审中已对其签字予以确认。从收据的内容上看，杨旭昇与陶鑫已明确表示了双方之间再无任何押金的意思表示，即杨旭昇已退还7200元押金，双方就押金部分的债权债务关系已经结清。陶鑫作为完全民事行为能力人，对上述表达的内容知悉且应当承担相应的法律后果。如陶鑫认为该收据的内容与事实不符，杨旭昇未退还押金7200元的，应提供相应证据予以证明，否则应当承担举证不能的不利后果，本案中，陶鑫作为承租人遗失了押金单，如果陶鑫没有收到押金，其完全可以不向杨旭昇出具遗失声明并作出双方无任何押金的意思表示，也可以将该收据保存在自己手上，待押金退还后再将收据交给杨旭昇。现收据早已于2019年8月5日，也就是杨旭昇退还其押金7200元的当天，由杨旭昇保管至今，足以印证押金已经退还、双方没有任何押金的事实。原审法院忽略收据上呈现的关键事实，错误分配当事人之间的举证责任，最终因事实认定错误以致错判，应予纠正。二、陶鑫的行为已涉嫌虚假诉讼，在杨旭昇已经以现金方式退还7200元押金后，陶鑫仍隐瞒真相、捏造事实提起诉讼，要求杨旭昇返还7200元押金，不仅严重损害了杨旭昇的合法权益，还妨害了司法秩序，恳请贵院在查明事实的基础上，移送公安机关处理。被上诉人陶鑫对此答辩称，一、陶鑫实际撤离的时间与杨旭昇说的不一致，原本双方协商给一点时间搬离房屋里面的东西，但是杨旭昇不同意，所以陶鑫在8月10日就把东西全部搬离完毕。8月10日当天晚上有酒店的记录可以证明陶鑫的确是在8月10日离开涉案房屋。二、杨旭昇称陶鑫签名确认了无任何押金的收据，与事实不符，该收据是杨旭昇胁迫陶鑫签订的，这仅仅是张废旧的押金单，杨旭昇也没有补新的押金单给陶鑫。8月5日陶鑫还将当月的租金缴纳给杨旭昇，如果杨旭昇已经把押金退还给陶鑫，陶鑫也就无须再缴纳当月的租金了。三、杨旭昇称陶鑫涉嫌虚假诉讼，实质上是杨旭昇涉嫌虚假诉讼，对此，如果法庭有需要的话，陶鑫有录音可以证明。四、陶鑫当时租房时，杨旭昇欺骗了陶鑫，称是蛇口供电局向杨旭昇收取1.7元/度电费。被上诉人陶鑫一审起诉请求：一、判令杨旭昇返还押金、租金及多收电费共计12158元；二、判令杨旭昇向陶鑫赔偿违约金、误工费7200元；三、判令杨旭昇承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2018年8月28日，陶鑫与杨旭昇签订《出租租约》，约定：陶鑫承租杨旭昇出租的位于深圳市南山区，租期从2018年8月28日起至2019年8月27日止；租约有效期内，如陶鑫提前解约，则其无权向杨旭昇要求退还租赁保证金；本租约约定的租期内，每月租金详例如下：2018年8月28日至2019年8月27日，每月租金总额为3600元，上述租金不包括物业管理费。2019年8月12日，双方在一份手写稿件上签名，手写内容为：“本人杨旭昇收到锁匙501房退回，约定2019年8月14日清理与搬空房屋。2019年8月15日至2019年8月18日还原原状房屋一切，入住原状时一样。2019年8月18日后如不清场房东可自行无责任地清理一切物品。”关于陶鑫搬离涉案房屋时间。陶鑫称其于2019年8月14日搬离，但是杨旭昇锁门导致无法搬离。杨旭昇称其从来没有锁门，其大约记得陶鑫在2019年8月26日搬离，至庭审之日涉案房屋内仍有陶鑫物品未清理。2019年8月5日，张密和陶鑫在一份收据上签名并按捺，收据内容为：“张密遗失38号楼501号房押金单，特此证明。旧押金单作废，以后无任何押金。”陶鑫称张密为其同事。杨旭昇提交了一组照片，以证明双方在社区工作站接受调解，但陶鑫未履行调解协议、搬离房屋，而且损坏墙砖和地板。双方均确认陶鑫已向杨旭昇交纳了租赁押金7200元，双方约定陶鑫在2018年8月27日至31日期间免交租金；陶鑫称按照合同约定其租金交至2019年8月27日，考虑到杨旭昇给予免租期间的租金，其租金实际是交到了2019年9月4日。杨旭昇称其保存了向陶鑫退还押金和其他款项的录像资料，一审法院指定杨旭昇应在一审庭审后五日内提交杨旭昇向陶鑫退款及陶鑫搬离的录像资料，但是杨旭昇并未提交。陶鑫提交了日期为2018年10月1日和2019年8月3日的两份《收据》，第一份收据记载“电：7564-7831，计464.58”、第二份记载“点9637-10098，计802.14”。陶鑫提交了在2018年8月29日与杨旭昇的微信聊天记录，内容如下：陶鑫：“你好，我朋友住电费才1.2，为什么我们这么贵呀”，“不能算少点嘛”，“电费”。杨旭昇：“我们整栋楼都是统一的”，“可以给你看所有的资料”。陶鑫：“这样算，一个月电费都要一千了”。杨旭昇：“我们这是蛇口工业区的电”，“不是南山电网”，“我也是交给供电局的”。一审法院认为，双方均未能提供涉案房屋建设取得建筑工程规划许可的证据，因涉案房屋并未取得建筑工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效，故双方签订的《出租租约》应为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。杨旭昇应退还陶鑫所交押金，陶鑫应参照约定向杨旭昇支付使用涉案房屋期间的占有使用费。双方约定：2019年8月14日至18日期间，陶鑫清理并搬空涉案房屋并还原原状，其后如陶鑫未清场，杨旭昇可自行清理一切物品。陶鑫并未举证证据其实际搬离涉案房屋的时间，但是杨旭昇于2019年8月12日已接受房屋钥匙，按照约定杨旭昇在2019年8月18日后可自行收回房屋。据此，一审法院认定陶鑫应向杨旭昇支付占有使用费至2019年8月18日，杨旭昇应退还预收陶鑫的2019年8月19日至8月26日期间的租金及2018年8月27日至31日期间免交租金，共计1509.68元（3600元×13/31）。杨旭昇主张其已退还押金和其他款项，但并未提交证据加以证明，仅凭陶鑫在《收据》上注明“旧押金单作废，以后无任何押金”的事实并不能得出杨旭昇已退还押金的结论，故杨旭昇应承担举证不能的不利后果，其主张已向陶鑫退还押金和其他款项，一审法院不予采信。陶鑫主张杨旭昇欺骗、多收取电费，但从2018年8月29日的微信聊天记录反映陶鑫知悉电费的计算标准并一直按此缴费，故陶鑫的主张不能成立，其相关诉求一审法院不予支持。陶鑫主张违约金、误工费，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、杨旭昇应于判决生效之日起十日内向陶鑫退还押金7200元；二、杨旭昇应于判决生效之日起十日内向陶鑫返还占有使用费1509.68元；三、驳回陶鑫其它的诉讼请求。案件受理费141.98元，陶鑫已预交，由陶鑫负担78.12元，杨旭昇负担63.86元。本院经审理查明，原审查明事实正确，本院依法予以确认。另查明，双方在二审期间确认当月月初缴纳当月租金，陶鑫未缴纳2018年8月27日至8月31日期间的租金，租金已经缴纳至2019年8月31日。又查，陶鑫在二审调查期间提交了一份录音文件，主张系2019年8月10日与杨旭昇的谈话录音，杨旭昇确认录音中为杨旭昇与陶鑫合住人的谈话，当时打算没收押金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋未取得房产证或者建筑工程规划许可证，本案二审的争议焦点是：一、杨旭昇是否已经退还了押金；二、杨旭昇应当退还占用使用费的数额。关于争议焦点一。杨旭昇主张已经退还押金，仅提交了2019年8月5日的收据上，该收据证明的是旧押金因遗失而作废。根据微信聊天记录，陶鑫在2019年8月4日晚上10点56分，询问“我的押金单，不用重新写吗？”杨旭昇回复“押金单？当然不必重写。租金该转了。”陶鑫询问，“那我转出去之后，可以拿回两个月押金吧？”陶鑫在2019年8月5日凌晨微信支付杨旭昇该月租金。2019年8月5日上午10点59分陶鑫继续询问杨旭昇“当初我和一起租房的，张密现在愿意配合我，去现场写单据，证明她在这个房子里没有存在押金，你这边能配合处理吗？写完之后，我转租后是否能退回两个月押金？”。2019年8月8日晚上9点26分陶鑫向杨旭昇陈述，“写押金单遗失声明的时候，不是说之前续签的合同作废吗？上面只写了一个月的押金，实际我付了两个月的”，杨旭昇该日最后回复称，“好的，没问题，你的押金也是作废了”。陶鑫提交的2019年8月10日的录音中，杨旭昇再次陈述将没收押金。从上面的情况可见，2019年8月5日杨旭昇并未退还陶鑫押金，该日的收据系针对张密而言。杨旭昇主张已经退还陶鑫押金，并未提交有效证据予以证明，本院对其主张不予支持。关于争议焦点二。2019年8月12日文件显示，杨旭昇已经于该日收回涉案房屋钥匙，2019年8月18日之后杨旭昇可以自行无责任清理一切物品。双方均未举证陶鑫实际搬离的时间，因杨旭昇在2019年8月18日之后可以自行收回房屋，原审认定陶鑫应支付占有使用费至2019年8月18日并无不当。因双方认可陶鑫并未缴纳2018年8月27日至31日期间免交期的租金，陶鑫缴纳租金至2019年8月31日。杨旭昇应当退还陶鑫2019年8月19日至2019年8月31日期间共计13天的占有使用费。原审虽然认定应当退还的占有使用费日期不当，但认定的总天数及费用并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人杨旭昇的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费127.72元，由上诉人杨旭昇负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二一年一月二十一日书记员 周铃燕(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……