台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初4556号原告：谢祥表，男，1968年10月4日出生，汉族，住台州市椒江区。原告：盛官女，女，1970年4月2日出生，汉族，住台州市椒江区。两原告共同的委托诉讼代理人：陈汀，浙江鼎联律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：周兴，浙江鼎联律师事务所律师。被告：王敏法，男，1952年4月15日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：赵冬生，女，1953年11月11日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：王亮，男，1983年8月15日出生，汉族，住台州市椒江区。三被告共同的委托诉讼代理人：陈**枫。原告谢祥表、盛官女与被告王敏法、赵冬生、王亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告谢祥表、盛官女及两原告共同的委托诉讼代理人陈汀，被告王敏法及其与赵冬生、王亮共同的委托诉讼代理人陈**枫到庭参加诉讼。诉前，本院依原告谢祥表、盛官女的申请，委托金华天鉴司法鉴定所进行笔迹及捺印鉴定，并委托台州市端隆房地产评估事务所（普通合伙）进行房地产价格评估。本案现已审理终结。谢祥表、盛官女向本院提出诉讼请求：1.判令解除谢祥表、盛官女与王敏法、赵冬生、王亮于2012年3月16日签订的《协议》及《套间买卖合同书》；2.判令王敏法、赵冬生、王亮返还谢祥表、盛官女房款408000元；3.判令王敏法、赵冬生、王亮返还谢祥表、盛官女涉案房屋的择房费20000元；4.判令王敏法、赵冬生、王亮返还枧头村村委会代发的套间违约金101251.20元；5.判令王敏法、赵冬生、王亮按《协议》约定赔偿谢祥表、盛官女200000元；6.判令王敏法、赵冬生、王亮赔偿谢祥表、盛官女房屋增值损失1650000元；7.判令王敏法、赵冬生、王亮返还谢祥表、盛官女两次鉴定费合计38120元、房屋评估费5100元；8.判令王敏法、赵冬生、王亮承担（2019）浙1002民初211号案律师费10000元、本案律师费12000元；9.判令王敏法、赵冬生、王亮返还（2019）浙1002民初211号案件受理费4160元。庭审中，谢祥表与盛官女将诉讼请求中的第3项及第6项变更为：3.判令王敏法、赵冬生、王亮返还谢祥表、盛官女涉案房屋的择房费16116元；6.判令王敏法、赵冬生、王亮赔偿谢祥表、盛官女房屋增值损失1242000元。谢祥表与盛官女撤回第4项诉讼请求。事实与理由：谢祥表与盛官女系夫妻关系。王敏法与赵冬生系夫妻关系，二人育有二个子女，长女为王瑜、次子为王亮。2012年3月16日，经协商，谢祥表、盛官女与王敏法、赵冬生、王亮等签订《协议》、《套间买卖协议书》各一份，约定：王敏法、赵冬生、王亮自愿将坐落在台州世纪商城的一套安置房屋指标转让给谢祥表、盛官女（包含主体住房面积123平方米及车库等相关配套设施）；成交总价为468000元，其中60000元等相关产权证转户后付清；如出卖方违约的，应退还全部已支付的款项，赔偿建房款、装修工程款和房产增值差价，并支付200000元作为违约赔偿；枧头村村委会代发的套间违约金由案外人王招才代领等。谢祥表、盛官女向王敏法、赵冬生、王亮交付了408000元。2017年10月22日，谢祥表参与枧头村集体统一安排的摇号择房，获得台州市椒江区东泰万华城5幢4单元601室房屋；谢祥表、盛官女支付择房费20000元。现该房屋暂登记在浙江东泰集团有限公司名下。因王敏法、赵冬生、王亮拒绝向谢祥表、盛官女交付房屋，谢祥表、盛官女多次诉至法院。2019年，谢祥表、盛官女为实现权利，提起（2019）浙1002民初211号案件诉讼，支出案件受理费4160元、鉴定费23660元、律师费10000元。（2019）浙1002民初引调3585号案件中，法院委托鉴定机构进行笔迹鉴定查明：《套间买卖协议书》由王敏法、王亮二人签字，赵冬生对房屋出卖事宜也是知晓的。王敏法、王亮等人刻意串通，在合同主体签名落款处伪造签名，谢祥表与盛官女为此支出鉴定费（笔迹鉴定）14460元、本案律师费12000元。经鉴定，涉案房屋价值1650000元，谢祥表与盛官女支出房屋评估费5100元。鉴于王敏法、赵冬生、王亮拒绝交付房屋，谢祥表、盛官女订立合同目的无法实现，现要求解除合同，返还房款，由王敏法、赵冬生、王亮按约定及法律规定赔偿谢祥表、盛官女各项损失及为实现债权支出的全部费用。王敏法、赵冬生、王亮共同辩称：王敏法同意解除《协议》。《套间买卖合同书》没有明确买方的合同主体，且合同买方落款处无人签字，不符合合同法的相关规定，故该买卖合同书系未成立的合同，对合同双方没有约束力。不能以“谁持有、谁主张”来主张权利，故谢祥表、盛官女不能按照该买卖合同书要求王敏法、赵冬生、王亮承担责任。《协议》中的“赵冬生”、“王亮”的签字和捺印并不是赵冬生、王亮本人签字、捺印。涉案房屋系王敏法、赵冬生、王亮及其他家庭成员王瑜、王吕富、林桂花、李娟娟、王思仪八人共有的家庭共同财产，王敏法一人处分属于八个人共有的家庭共同财产，其他共有人均否认王敏法的处分行为，至今未予以追认，故该协议的效力待定。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。王敏法对案涉房屋是无权处分的，其签订协议的行为是无效的。王敏法签订的协议系其个人的意思表示，不能代表其他共有人的意见，如果要承担责任的话，应当由王敏法个人承担责任，赵冬生及王亮不应承担任何责任。《套间买卖合同》和《协议》系两份完全不同的合同，谢祥表、盛官女起诉混同了两份合同，且《套件买卖合同书》系双方合意作废的合同，对双方都没有约束力。而《协议》是效力待定的合同，系不成立的合同，《协议》不成立时，应由过错方承担损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，主要是缔约费用的损失。对违约责任的过错认定应当按照公平原则，并结合各方当事人的过错程度进行考量，王敏法个人收取的房款408000元应予以返还并赔偿相应的利息损失，假如王敏法需承担案涉房屋增值损失，因房屋为8个人共同共有，王敏法也仅需承担增值部分1/8的损失。赵冬生虽与王敏法是夫妻，但对王敏法处分案涉房屋的事情，在诉讼前并不知晓。如果以夫妻一方处理家庭共同财产即构成表见代理，将损害赵冬生的权益。且王敏法获得购房款后，并没有将该款用于家庭共同生活，赵冬生也未在案涉两份合同中签字、捺印，故赵冬生不应承担责任。王亮未取得任何房屋出售款，也不应承担任何责任。对于谢祥表、盛官女要求返还鉴定费、评估费、律师费和案件受理费，如果涉及本次诉讼的，应按照责任比例由法院来确定。对涉及2019年案件的相关费用，与本案无关，不应该在本案中一并处理。本院经审理认定事实如下：王敏法与赵冬生系夫妻，王亮系王敏法与赵冬生之子。2009年7月24日，王敏法以王敏法为户主，赵冬生、王亮、王瑜、王吕富、林桂花、李娟娟、王思仪为家庭成员进行农（居）民建房呈报。该户于2009年7月30日获批同意在枧头村规划点上安置套房一套。2012年3月16日，王敏法（甲方）与谢祥表（乙方）签订《协议》，载明甲、乙双方就台州世纪商城套房建房指标转让事宜，经协商自愿达成如下协议：一、甲方自愿将坐落在台州世纪商城的一套安置套房建房指标转让给乙方（包括主体住房面积123平方米及车库等相关配套设施）；二、甲方陈述：上述安置套房建房指标已于2009年得到枧头村村民委员会、葭沚街道办事处、台州市国土资源局开发区分局审批同意，甲方拥有该指标完整的权益，没有任何物权、债权纠纷，如因隐瞒事实情况造成本协议无法履行的，退还已收款，并支付已收款的50%为赔偿金给乙方；三、双方议定上述安置套房建房指标成交总价为人民币肆拾陆万捌仟元整（468000元），该套房的建造费用由乙方自行出资承担，该房产所有权益归乙方所有，甲方不再主张；因建房及办理登记过户等相关手续所涉费用由乙方承担，并且以叁万元为限，超出部分由甲方承担，卖方在转户过程中所需缴纳的个人所得税由卖方自己承担，甲方应及时无条件配合乙方办理相关手续；四、本协议签署之后，乙方即向甲方支付人民币肆拾万捌仟元整（408000元），剩余陆万元在土地证、房产证、契证等办理变更过户手续后付清；五、上述安置房在台州世纪商城的具体位置及编号等由乙方在建房时，根据枧头村村民委员会的相关规则、程序确定，如需甲方名义确定的，甲方应当及时无条件予以配合，否则视为违约；六、如甲方违约，应当向乙方退还全部已经支付的款项，赔偿建房、装修工程款和房产增值差价，并支付贰拾万元作为违约赔偿，如乙方违约，甲方没收乙方支付的转让款中的贰拾万元，其余款项退还乙方……九、双方同意：自本协议签署之日起，授权王招才代乙方领取由枧头村村委会代发的台州市经济开发区套间违约金。王敏法自认其独自在该协议落款“甲方”处签上王敏法、赵冬生、王亮、李娟娟、王吕富的名字，并独自在签字上捺印。谢祥表与盛官女已支付购房款408000元给王敏法。2019年7月29日，金华天鉴司法鉴定所出具文书鉴定意见书，确定标称日期为“2012年3月16日”的《协议》落款“甲方”处的“赵冬生”、“王亮”、“李娟娟”签名字迹分别与赵冬生、王亮、李娟娟本人的样本字迹不是同一人书写，“王吕富”签字字迹与王敏法样本字迹是同一人所写。同日，金华天鉴司法鉴定所出具痕检指印司法鉴定意见书，确定标称日期为“2012年3月16日”的《协议》落款“甲方”处的“赵冬生”、“王亮”、“李娟娟”签名处指印不是样本按捺人赵冬生、王亮、李娟娟所按捺，“王吕富”签字处指印为样本按捺人王敏法右手食指所捺印。谢祥表、盛官女为上述鉴定向金华天鉴司法鉴定所支付鉴定费23660元。谢祥表与盛官女持有一份《套间买卖合同书》，其中约定甲方出售转让给乙方的世纪商城套间一间价格为468000元，付款方式为总价款468000元，余60000元，其余全部付清，其中等房产证转户后交付给乙方后付清……。王敏法自认在该合同书落款处的甲方“电话号码”处签上王敏法、赵冬生、李娟娟的名字。2019年7月31日，金华天鉴司法鉴定所出具司法鉴定意见书，确定《套间买卖合同书》落款“电话号码”处的“赵冬生”签名字迹与赵冬生样本字迹不是同一人所写，“赵冬生”签名处指印不是样本捺印人赵冬生所捺印；《套间买卖合同书》落款“电话号码”处的“王亮”签名字迹与王亮样本字迹是同一人所写，“王亮”签名处指印是样本捺印人王亮右手食指所捺印。谢祥表、盛官女为上述鉴定向金华天鉴司法鉴定所支付鉴定费14460元。2019年1月9日，本院立案受理谢祥表、盛官女诉王敏法、赵冬生、王瑜、王亮、李娟娟、王思仪、王献礼、王普玉、王普方、王海明房屋买卖合同纠纷一案，谢祥表、盛官女于2019年9月12日提出撤诉申请，本院于同日裁定予以准许，并确认案件受理费4160元、鉴定费23660元，合计27820元，由谢祥表、盛官女负担。根据2018年8月7日的查询结果，台州市××幢××单元××室房屋登记在浙江东泰集团有限公司名下。2020年6月30日，台州市端隆房地产评估事务所（普通合伙）出具房地产估价报告，确定位于台州市××幢××单元××室的住宅房地产于价值时点2020年6月28日的评估价值为1650000元。谢祥表、盛官女为该评估向台州市端隆房地产评估事务所（普通合伙）支付评估费5100元。上述事实有谢祥表、盛官女提供的《套间买卖合同书》、《协议》、不动产登记情况查询结果证明书、民事裁定书、文书鉴定意见书、司法鉴定意见书、房地产估价报告、中国工商银行回单、民事起诉状、鉴定费发票，王敏法、赵冬生、王亮提供的农（居）民建房呈报表、文书鉴定意见书、痕检指印司法鉴定意见书及各方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：谢祥表、盛官女减少诉讼请求系其对诉权的正当行使，本院予以准许。《协议》所涉房屋系王敏法、赵冬生、王亮、王瑜、王吕富、林桂花、李娟娟、王思仪八人进行农（居）民建房呈报后才获取的安置房，其所涉相应权利应归属王敏法、赵冬生、王亮、王瑜、王吕富、林桂花、李娟娟、王思仪共有，王敏法出售该不动产，应经得其他共有人同意。王亮在提供给谢祥表、盛官女的《套间买卖合同书》上签字、捺印，该合同书约定的所售房产、出售价格、支付方式等内容与《协议》约定的内容基本相同，说明王亮在售房过程中与王敏法共同参与协商，且认可相应售房结果，谢祥表、盛官女有理由相信王敏法在签订《协议》时有权代王亮行使相应权利，故该《协议》对王亮具有效力。谢祥表与赵冬生系夫妻关系，现无证据证明两人存在感情不和及分居等事实，《协议》已签订多年，赵冬生与谢祥表一直共同生活，其主张不知晓《协议》签订的事实不合常理，赵冬生在《协议》签订后的数年中从未提出异议，可视为其对《协议》已经认可，故该《协议》对赵冬生也应具有效力。《协议》系签订者的真实意思表示，体现的是买卖双方的债权关系，本身并无物权效力，故王敏法、赵冬生、王亮是否对合同标的物具备完全的处分权不影响合同效力。本案中，未发现该合同存在无效的情形，应为有效。王敏法、赵冬生、王亮在《协议》签订后未能按约交付房屋致使合同目的无法实现，其行为已构成违约，谢祥表、盛官女要求解除《协议》的请求合理，本院予以支持。谢祥表、盛官女系在本案诉讼中提出解除合同，该合同的解除时间应为起诉状最终送达的时间，即2020年10月26日。王敏法、王亮虽然在《套间买卖合同书》中签字、捺印，但谢祥表与盛官女并未最终签字、捺印，双方已另行签订《协议》并按《协议》履行，《套间买卖合同书》实际系双方正式签订《协议》前的草拟合同，其本身并未成立，本院对谢祥表、盛官女要求解除《套间买卖合同书》的请求不予支持。因《协议》解除，王敏法、赵冬生、王亮需要返还谢祥表、盛官女已付房款408000元并承担违约责任，根据房屋评估价值及《协议》约定的房屋价格，王敏法、赵冬生、王亮应赔偿谢祥表、盛官女房屋增值损失1182000元（1650000元-468000元）。关于择房费，仅以王兴国个人出具的证明无法证实该费用支出的具体事实，且《协议》约定该套房的建造费用由乙方自行出资承担，择房费应属于取得房屋所需支出的成本，故该费用即使真实存在，也已在计算上述房屋增值损失时纳入增值金额，不应再重复计算，故本院对谢祥表、盛官女要求王敏法、赵冬生、王亮返还择房费的请求不予支持。谢祥表、盛官女要求王敏法、赵冬生、王亮按《协议》约定赔偿谢祥表、盛官女200000元，鉴于谢祥表、盛官女已按房屋增值获得全部赔偿，且二人在签订《协议》时本身也缺乏审慎，本院对谢祥表、盛官女主张赔偿200000元违约金的请求不予支持。关于鉴定费及诉讼费，本案诉前调解期间产生的鉴定费、房屋评估费应纳入本案诉讼费用处理，（2019）浙1002民初211号案件的鉴定费系谢祥表、盛官女针对该案提出，且鉴定结论与王敏法、赵冬生、王亮在该案中的陈述并无矛盾，本院已在该案中对于鉴定费及诉讼费的承担进行确认，谢祥表、盛官女要求王敏法、赵冬生、王亮返还（2019）浙1002民初211号案件的受理费及相应鉴定费的请求缺乏依据，本院不予支持。《协议》中并未对律师费的承担进行约定，谢祥表、盛官女要求王敏法、赵冬生、王亮承担（2019）浙1002民初211号案件律师费及本案律师费的请求缺乏依据，本院不予支持。综上，本院对谢祥表、盛官女诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条的规定，判决如下：一、原告谢祥表、盛官女与被告王敏法、赵冬生、王亮签订的《协议》于2020年10月26日解除；二、被告王敏法、赵冬生、王亮于本判决发生法律效力后十日内返还给原告谢祥表、盛官女购房款408000元，并赔偿原告谢祥表、盛官女房屋增值损失1182000元；三、驳回原告谢祥表、盛官女的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11022元（已减半计算，原告谢祥表、盛官女已预交），由原告谢祥表、盛官女负担1875元，被告王敏法、赵冬生、王亮负担9147元；鉴定费19560元（原告谢祥表、盛官女已交纳），由原告谢祥表、盛官女负担4820元，被告王敏法、赵冬生、王亮负担14740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇二一年一月二十一日代书记员 尚艺艺10-9-