汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0511民初792号原告（反诉被告）：邱惠玉，女，1963年5月1日出生，汉族，住汕头市金平区*******************，公民身份号码440************429。委托诉讼代理人：黄仰峰，广东明捷律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵建武，男，1972年4月16日出生，汉族，住汕头市金平区*********************,公民身份号码440************816。委托诉讼代理人：蔡银华、张晓轩，广东华诺律师事务所律师。原告邱惠玉诉被告赵建武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告邱惠玉的委托诉讼代理人黄仰峰、被告赵建武的委托诉讼代理人张晓轩到庭参加诉讼。因双方当事人争议较大，案情复杂，案件于2020年6月23日转为适用普通程序，于2020年12月8日再次公开开庭进行了审理。原告邱惠玉的委托诉讼代理人黄仰峰、被告赵建武的委托诉讼代理人张晓轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》,被告将承租的汕头市金平区*****汇涛花园2、3、4幢4幢104、204号房产（下称“案涉房产”）及配套设施、设备交还原告；2、被告立即支付给原告租金40600元（自2020年3月1日起至交还承租房产之日止的租金按5800元/月另计）；3、原告收取被告的履约金5800元及押金4200元不予退还；4、被告立即付还原告代为垫付的各项物业管理费（包括水费、垃圾处理费等）1256.23元（自2020年4月1日起至交还承租房产之日止的各项物业管理费另计）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月18日签订《汕头市房地产租赁合同》，原告将案涉房产租给被告使用，双方约定租期为60个月，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，租金为每月5800元，每3个月的首月1日进行支付。合同还约定被告若拖欠租金十日或逾期未缴交租赁期间的各项费用的，原告有权终止合同并且不予退还履约金、押金。合同签订后，被告向原告支付履约金5800元、押金4200元，租金则支付至2019年7月，自2019年8月1日起便没有支付租金及缴交租赁期间的各项费用，同时还私自对案涉房产进行装修，私自挪用原来的配套设施、设备，双方多次交涉未果。原告为维护合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：一、被告租用案涉房产之后，至2019年上半年，被告发现房屋出现电线短路、空气开关跳闸的情况，经查是由于电线老化所致，被告遂联系原告，要求原告进行维修，但被告拒绝维修。由于经常短路、跳闸，被告一家已经无法正常居住。根据双方签订的租赁合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，原告作为出租人拒绝履行房屋维修义务，导致房屋无法正常居住，已构成违约，被告有权终止合同。二、原、被告签订的租赁合同载明案涉房产面积约300㎡，但产权证上的建筑面积合计只有270.50㎡，并且原告在出租时，还占用一楼一间面积约20㎡的房间用于存放其个人物品，影响了被告住处使用案涉房产，对于该部分面积的租金及物业管理费等费用，应当相应予以减少。三、原、被告签订的租赁合同已于2019年11月5日解除，被告已于当天将案涉房产交还原告，原告无权要求被告支付合同解除后的租金及物业管理费等费用。四、由于原告违反合同约定，被告有权终止合同，原告应当双倍返还履约金和退还押金，租金则按实结算。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1、原告返还被告押金4200元；2、原告双倍返还被告履约金共计11600元；3、原告承担本案反诉费用。事实和理由：被告向原告租用案涉房产后，与家人一起居住。至2019年上半年，被告发现房屋不断出现电线短路、空气开关跳闸的情况，经查发现是房屋电线老化引起，被告遂联系原告，要求原告对案涉房产进行电线维修，以便被告一家能继续正常使用房屋，但被告却拒绝进行维修。由于经常短路、跳闸，被告一家已经无法正常居住，被告无奈提出解除租约，并于2019年11月5日搬离房屋。但原告却以各种借款拒不退还押金和履约金。根据合同法的有关规定，原告作为出租人，有维修房屋的义务，由于原告拒绝履行房屋维修义务，导致房屋无法正常居住使用，被告有权终止合同，并要求原告退还押金及双倍返还履约金。被告为维护合法权益，特提出反诉，请求法院判如所请。原告对被告的反诉辩称：1、被告所述的电线短路、空气开关跳闸的情况并不属实，原告不曾确认案涉房产有短路或跳闸的情况，该状况可能是被告在租赁期间未经原告同意私自在二楼铺设地板，使原告原先铺设的电线线路遭到损坏所致。即使出现电线短路、空气开关跳闸的情况，也不是原告在交付案涉房产时已经存在的问题，而是被告疏于管理以及私自搬离房屋造成的，责任应由被告承担。2、被告所述搬离租赁房产的情况不属实，并且也没有跟原告办理交接手续，原告曾听物业公司说，被告在租赁期间养了一只宠物狗，影响邻居生活而经常被投诉，被告可能是经物业交涉后自行搬走。综上，被告的反诉请求没有任何事实依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求进行举证，原告提交了原、被告的《身份证》、《汕头市房地产租赁合同》、《收款收据》、《房地产权证》、《隆泰物业收款收据》等证据；被告提交了《汕头市房地产租赁合同》、《收款收据》、《证明》、《证人证言》等证据，并申请证人（房产中介工作人员）蔡少冬出庭作证。本院组织当事人进行质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年5月18日签订《汕头市房地产租赁合同》，原告将案涉房产租给被告使用，双方约定租期为60个月，自2018年6月1日起至2023年5月31日止，租金为每月5800元，每3个月的首月1日进行支付。合同还约定原告如不能提供房地产或提供的房地产不符合约定条件，严重影响使用的，被告有权终止合同，原告应双倍返还履约金，租金按实结算等。合同签订后，被告向原告支付履约金5800元、押金4200元，租金则支付至2019年7月。被告租住后，在二楼的一个房间铺装了复合木地板。租住期间，被告发现案涉房产出现电线短路、空气开关跳闸的情况，遂要求原告进行维修，但原告并未采取措施进行维修，被告遂于2019年11月5日搬离案涉房产，但双方并未办理租赁合同解除、房产交接等手续。租金方面，被告自2019年8月1日起没有支付租金以及缴交租赁期间的物业管理费等其他费用。2020年3月5日，原告向本院提起诉讼，提出本案诉讼请求。本案在审理过程中，根据被告的申请，本院依法委托佛山市兴禅保险公估有限公司对案涉房产是否存在电线短路、空气开关跳闸的情况及其原因进行鉴定。鉴定机构经派员到现场查勘及通电检测，发现部分线路在送电一段时间后，空气开关出现跳闸现象，部分线路的的空调插座、开关没有电流、电灯通电不亮等情况，并于2020年11月16日出具《鉴定报告》，鉴定结论为：1、分析空气开关跳闸的原因不排除户外灯线路环境潮湿、老化加速导致绝缘性能下降；不排除线路受虫咬鼠咬导致绝缘破损；不排除空气开关敏感或接触不良的情况。2、分析房间内线路没有电流的原因为不排除长期环境潮湿导致电线绝缘下降、老化加速、绝缘被击穿短路；不排除电线施工工艺不良，存在电线虚接、接驳头脱落情况。对于二楼一房间加铺木地板的问题，鉴定机构经现场查勘后，认为贴拼复合木地板不会造成线路断裂。被告已支付鉴定费15000元。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《汕头市房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方具有约束力。案涉房产在租赁期间电路出现问题，根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，当事人另有约定的除外”的规定以及租赁合同的约定，原告应承担维修义务，但原告经交涉后并未履行相应义务，违反了法律规定以及合同约定，已经构成违约，应承担相应的违约责任。由于原告不履行维修义务，严重影响案涉房产的居住使用功能，被告于2019年11月5日搬离案涉房产并无不妥，双方签订的租赁合同应视为已在该日解除。原告要求被告支付自2019年8月1日起至交还房产之日止的租金，理由不成立，本院不予支持，但自2019年8月1日起至2019年11月5日止被告实际使用案涉房产期间的租金18366.67元（5800元/月×3个月＋5800元/月÷30日×5日）以及物业管理费等费用627.86元（原告缴交的1256.23元费用中，有628.37元属于2019年11月5日被告搬离后的费用，应予剔除），被告应付还原告，双方并应办理案涉房产及配套设施、设备的交还交接手续。原告请求所收取的履约金、押金不予退还被告，缺乏事实和法律依据，理由不成立，本院不予支持，且应按照合同约定双倍返还履约金，并将押金退还被告。被告的相关反诉请求，理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告邱惠玉与被告赵建武于2018年5月18日签订的《汕头市房地产租赁合同》于2019年11月5日解除。被告赵建武应于本判决生效之日起十日内将汕头市金平区*****汇涛花园2、3、4幢4幢104、204号房产及配套设施、设备交还原告邱惠玉。二、被告赵建武于本判决生效之日起十日内向原告邱惠玉支付自2019年8月1日起计至2019年11月5日止的租金18366.67元以及物业管理费等费用627.86元，合计18994.53元。三、原告邱惠玉于本判决生效之日起十日内将双倍履约金11600元、押金4200元退还被告赵建武。四、驳回原告邱惠玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1096元、反诉费97.50元（已减半收取），合计1193.50元，由原告负担918.50元，被告负担275元。受理费、反诉费原、被告已分别预交，被告于本判决生效之日起十日内直接付还原告177.50元。鉴定费15000元，由原告负担。鉴定费被告已支付，原告于本判决生效之日起十日内直接付还被告15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  张壮群审 判 员  王 敏人民陪审员  翁冬文二〇二〇年十二月三十日法官 助理  姚 丹书 记 员  朱丽燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。