江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终208号上诉人（原审被告）：言根龙，男，1985年5月生，汉族，住江西省南昌市新建区。上诉人（原审被告）：言金龙，男，1987年6月生，汉族，住江西省南昌市新建区。被上诉人（原审原告）：南昌君之家广场置业有限公司，住所地:江西省南昌市新建区。法定代表人:何国有，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙迪、余家楠，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。上诉人言根龙、言金龙因与被上诉人南昌君之家广场置业有限公司（以下简称君之家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，因各方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。言根龙、言金龙上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判两上诉人少支付被上诉人三个月租金且不应当支付违约金。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。一、香江?君之家建材广场开业时间非一审法院查明的2018年6月，而是2018年10月20日。故涉案店面的租金的起算时间为2018年10月20日。二、原审法院租金的计算存在明显的错误。如上述所说涉案的店面租期未超过一年，无需将租金拆分为两年计算，应按双方签订的合同中约定第一年的租金每月每平方39.7元计算。三、两上诉人不应向被上诉人支付13621.2元的违约金。1、被上诉人存在管理不到位及在合同未解除的情况下对两上诉人所承租的店面进行锁门停电处理的违约行为。在双方当事人均有问题的情况下，两上诉人不应承担违约金。2、根据法律规定违约金应为违约方造成守约方实际损失的30%，而非原审法院判决的整个合同价款的30%。且上诉人未举证其损失情况。一审法院判决违约金过高应予以改判。3、请求二审法院一并处理涉及本案的厨具扣留没收、质保金及保证金问题，减少两上诉人诉累。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院公平公正处理。君之家公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。君之家公司向一审法院起诉请求：一、判令解除君之家公司与言根龙、言金龙签订的合同《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》；二、判令言根龙、言金龙向君之家公司支付租金(租金从2018年10月20日至2020年7月19日暂计为77103.60元，从2020年6月20日至言根龙、言金龙搬离租赁商铺之日止，租金按照《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》确定)、违约金23131.08元及物业管理服务费用2890.86元及滞纳金867.26元，上述各项合计103992.80元；三、判令言根龙、言金龙将案涉租赁物2122号商铺恢复原状并返还；四、一审诉讼费由言根龙、言金龙承担。一审法院认定事实：2018年7月3日，君之家公司与言根龙、言金龙签订《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，约定君之家公司将位于南昌市新建区面积为91.67平方米的商铺出租给言根龙、言金龙，租期36个月，自2018年6月1日至2021年5月30日（具体时间以开业时间为准），第一年租金按每月每平方67元、折后每月每平方39.70元、年租金43672元计算,第二年租金按每月每平方67元、折后每月每平方45.37元、年租金49909元计算；言根龙、言金龙应交纳履约保证金7279元；开业时间为2018年6月1日；合同还约定了违约情形和违约处理方式。同日，双方还签订了补充协议，约定言根龙、言金龙应交纳质量保证金5000元，君之家公司委托第三方物业公司收取物业管理服务费，费用每月321元，与租金同期支付。2018年7月3日，言根龙向君之家公司交纳押金7279元和质保金5000元。2018年7月16日，言根龙在交房会签单和商铺验收交接表上签字。同日，言根龙预付半年物业费3425.10元。2019年7月12日，君之家公司向言根龙、言金龙发出解约通知书。另查明，言根龙、言金龙于2019年11月5日向一审法院起诉，要求确认与君之家公司签订的合同无效。一审法院作出（2020）赣0112民初63号民事判决，驳回言根龙、言金龙的诉讼请求。一审法院认为，一、合同是否已解除。君之家公司认为解约通知书的内容无明确解除合同的意思表示，通知书不是解除合同的意思表示；而言根龙、言金龙抗辩认为君之家公司于2019年7月12日发出通知后，做出了对涉案商铺锁门、停水停电的行为，行使了解除合同的权利，合同已解除，但第二份通知书未收到。一审法院认为，在（2020）赣0112民初63号案件中，君之家公司未提交2019年11月10日的解约通知书，故言根龙、言金龙在本案中表示未收到此通知的意见，一审法院予以采信；解约通知书的内容，表示君之家公司有权解除合同的权利，而没有明确表明解除了合同，故对君之家公司的通知书没有解除合同的意见，一审法院予以采信；但是，君之家公司在明知言根龙、言金龙没有按约支付租金时，应当在发出解约通知书后的合理的3个月时间内，及时行使解除合同的权利，逾期的即2019年10月16日后的损失，不应由言根龙、言金龙承担。由于言根龙、言金龙未按期支付租金，故君之家公司诉请解除合同，符合合同规定，一审法院予以支持，但合同解除的时间为2019年10月16日。二、租金和物业管理服务费等。1、租金：自2018年10月20日至2019年5月31日期间的租金，合同约定每月每平方39.70元，故月租金为91.67平方*39.70元=3639.30元，期间租金为26688.19元；2019年6月1日至2019年10月15日期间的租金，合同约定每月每平方45.37元，故月租金为91.67平方*45.37元=4159.07元，期间租金为18715.82元；租金共计45404.01元；2、违约金：合同约定，言根龙、言金龙违约时，应支付合同项下租金总额30%的违约金。现君之家公司诉请按欠款总金额30%计算的违约金，不违反合同约定，应予支持，由此计算违约金为13621.20元；3、物业管理服务费及滞纳金：君之家公司诉请的物业管理服务费2890.86元，为2019年10月20日至2020年7月19日共9个月欠费。因合同自2019年10月16日起解除，故君之家公司的诉请，一审法院不予支持；三、君之家公司诉请要求言根龙、言金龙将商铺恢复原状，没有合同依据，一审法院不予支持；四、本案涉案质保金、履约保证金或货款，因不是诉讼请求，故一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除南昌君之家广场置业有限公司与言根龙、言金龙签订的《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》；二、限言根龙、言金龙在判决生效后七日内，给付南昌君之家广场置业有限公司租金45404.01元；三、限言根龙、言金龙在判决生效后七日内，给付南昌君之家广场置业有限公司违约金为13621.20元；四、驳回南昌君之家广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取2653元，由南昌君之家广场置业有限公司1147元，言根龙、言金龙负担1506元。本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据，本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1、案涉欠付租金如何确认；2、言根龙、言金龙应否承担违约责任及如何承担违约责任。根据当事人陈述、举证及查明事实，评析如下：关于焦点1，案涉《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》系当事人之间真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。在履行上述合同过程中，言根龙、言金龙未按约定及时足额交纳租金，致使君之家公司于2019年7月12日向其发出《解约通知书》表明“……，请收到本通知后三天内缴清租金，否则我司有权单方面解除合同，收回店铺。”而后，言根龙、言金龙并未交纳租金，因此，一审法院认定“君之家公司在明知言根龙、言金龙没有按约支付租金时，应当在发出解约通知书后的合理时间即三个月内，及时行使解除合同的权利，逾期的损失，不应由言根龙、言金龙承担”并无不当，本院予以维持。综上，一审法院按照当事人双方约定将案涉欠付租金计算至2019年10月15日即为45404.01元正确，本院予以确认。另外，根据审理查明事实，上诉人已向被上诉人交纳押金7279元和质保金5000元，案涉合同解除后，应冲抵欠付的租金，一审法院对此处理欠妥，应予纠正，故言根龙、言金龙应向君之家公司支付的租金为33125.01元。关于焦点2，案涉合同约定“香江·君之家建材家居广场开业时间为2018年6月1日”，而实际却于2018年10月20日开业，虽然君之家公司系按实际开业时间计付租金，但其并非是按合同约定的时间开业；其次，从当事人提交的证据及陈述分析，能够看出君之家公司对“香江·君之家”建材家居广场业态运营管理存在不足；况且，君之家公司在履行合同过程中对案涉店铺进行锁门停水停电，此行为并非其主张租金的正当手段，且对言根龙、言金龙的经营活动造成了一定影响，因此，在综合考虑上述情形的基础上，本院认为双方在本案中均存在过错，故君之家公司上诉要求陈长生承担违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，言根龙、言金龙的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2499号民事判决第一项、第四项；二、撤销江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2499号民事判决第三项；三、变更江西省南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2499号民事判决第二项为“限言根龙、言金龙在判决生效后七日内，给付南昌君之家广场置业有限公司租金33125.01元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取2653元，二审案件受理费5306元，合计7959元，由南昌君之家广场置业有限公司负担5306元，言根龙、言金龙负担2653元。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 陈大奎审判员 龚 江二〇二一年一月二十九日法官助理杨光书记员王娉