上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8152号上诉人（原审原告）：上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司，住所地上海市闵行区申滨路****。负责人：杨朝伟，总经理。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海陶怡餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区金迈路******，住所地上海市普陀区金迈路********LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵伟，执行董事。被上诉人（原审被告）：上海蜀瀚餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区常和路****楼14，住所地上海市普陀区常和路****楼**E-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：赵伟，执行董事。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：李焰，上海汉联律师事务所律师。上诉人上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司（以下简称新华联仁合分公司）因与被上诉人上海陶怡餐饮管理有限公司（以下简称陶怡公司）、上海蜀瀚餐饮管理有限公司（以下简称蜀瀚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初14405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新华联仁合分公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、五、六、八项，改判陶怡公司支付租金人民币（下同）476,244.90元，迟延履行违约金640,942.87元（自2016年12月25日起暂计至2018年5月1日止）及自2018年5月2日起至实际付清日止，以应付租金476,244.90元为基数，按日千分之五计算的迟延履行违约金，支付房屋占用费21,788.05元，及自2018年5月22日至实际付清日止，以房屋占用费21,788.05元为基数，按日千分之五计算的迟延履行违约金，支付物业管理费124,751.61元，迟延履行违约金140,128.05元（自2017年3月25日暂计至2018年5月1日）及自2018年5月2日起至实际付清日止，以物业管理费124,751.61元为基数，按日千分之五计算的迟延履行违约金，支付装修管理费15,000元，及自2016年8月19日起至实际付清日止，以装修管理费15,000元为基数，按日千分之五计算的迟延履行违约金，支付自2018年5月22日至2018年10月18日止的场地占用费326,820.82元及自2018年10月19日起至2019年6月28日止的场地占用费551,237.79元，及以场地占用费326,820.82元为基数，至实际付清之日止，按日千分之五计算的迟延履行违约金，蜀瀚公司对陶怡公司的上述全部付款义务承担连带责任。事实和理由:上诉人从未承诺仅有一家经营鱼类的餐饮店；双方并未变更付款方式，上诉人发了催款函，被上诉人也签收了，被上诉人应依约支付迟延履行违约金。被上诉人陶怡公司、蜀瀚公司辩称，上诉人承诺仅招商一家经营鱼类的餐饮店；上诉人在招商时承诺给予补贴，然被上诉人实际并未获得，双方产生争议；被上诉人从未收到过催款函，故其认为一审判决正确，要求维持原判。新华联仁合分公司向一审法院起诉，请求判令：1.涉案房屋租赁合同于2018年5月1日解除；2.陶怡公司立即按照租赁合同约定的交付状态向新华联仁合分公司返还租赁房屋，及立即迁离设立登记在租赁物上的工商登记；3.陶怡公司立即支付房屋租金476,244.90元、迟延履行违约金640,942.87元（自2016年12月25日起暂计至2018年5月1日）,以及自2018年5月2日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付租金476,244.90元为基数，按日千分之五计算)；4.陶怡公司立即支付免租期房屋租金99,408元(自2016年8月19日起计算至2016年11月18日止)；5.陶怡公司立即支付归还期房屋占用费21,788.05元(自2018年5月2日起至2018年5月21日),以及自2018年5月22日起至实际付清日止的迟延履行违约金(以应付归还期房屋占用费21,788.05元为基数,按日千分之五计算)；6.陶怡公司立即支付场地占用费326,820.82元(自2018年5月22日起至2018年10月18日)以及自2018年10月19日起至2019年6月28日止的场地占用费（按合同解除时的日租金标准的两倍为基数）,并支付场地占用费迟延履行违约金（自2018年5月22日起至实际付清之日止,以应付场地占用费326,820.82元为基数，按日千分之五计算）；7.陶怡公司立即支付物业管理费124,751.61元、延迟履行违约金140,128.05元（自2017年3月25日起暂计至2018年5月1日），以及自2018年5月2日起至实际付清之日止的迟延履行违约金（以应付物业管理费124,751.61元为基数，按日千分之五计算）；8.陶怡公司立即支付装修管理费15,000元，以及自2016年8月19日起至实际付清日止的迟延履行违约金（以应付装修管理费15,000元为基数，按日千分之五计算）；9.陶怡公司立即支付装修期水费1,090元、燃气费247,627元、水费2,100元、消防报验费10,000元、消防图纸费3,270元、油烟清洗费1,800元；10.蜀瀚公司对陶怡公司上述第二至第九项诉请的返还租赁房屋以及全部付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：2016年8月8日，新华联仁合分公司（作为出租方，签约甲方）与蜀瀚公司（作为承租方，签约乙方）签订《关于上海XX购物中心租赁合同》一份，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX号XX购物中心L2层07铺位的区域出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租租赁场所。计租面积为218平方米。租赁用途为经营餐饮。乙方应在租赁场所统一以“XX”作为品牌对外持续营业。租赁期限为5个租约年（据合同序言部分第三、1条，租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推），自计租日（据合同序言部分第三、7条，计租日：免租装修期届满次日。商业广场整体开业日最终以甲方书面通知日期为准，与届时商业广场内实际开业的商户数量、面积无关）起算。进场日为2016年8月19日。届时该房屋应达到的交付条件为满足本合同所属交付标准。第5.2条，2016年8月19日至2016年11月18日为3个月的免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费（含审图费及垃圾清运费），以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。……装修管理费为15,000元。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。乙方需在合同终止（或者解除）后3日内甲方补交免租装修期租金（计算公式为：本合同项下第一个租约年的租金标准×免租装修期时间），且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。第5.3条，开业日暂定为2016年11月19日，甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营……第6.1条，乙方应自计租日起向甲方缴纳租赁场所租金。第6.2条，租金计算方式：月租金=每平方米租金标准×计租面积。实际应付租金：第1至2年租金单价为152元/平方米/月，月租金33,136元，年租金397,632元。第3年租金单价为160元/平方米/月，月租金34,880元，年租金418,560元……第6.3条，租金支付方式：以一个季度（三个月）为一个缴租期。第6.3.1条，首付租金应于本合同签订后五个工作日内支付给甲方。甲方在收到该笔款项后方有义务向乙方交付该房屋。如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。第6.3.2条，此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的25日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第7.1条，乙方应在本合同签订后的15日内，向甲方交纳7万元作为履约保证金。其中3,728元为商品/服务质量保证金；甲方在收到履约保证金和商品/服务质量保证金7个工作日内向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金和商品/服务质量保证金，甲方有权单方解除合同。在合同期满后，若乙方无欠款，并且将房屋按约定情况交还甲方后，甲方将此履约保证金、商品/服务质量保证金无息退还乙方。第7.2.1条，如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足。第7.2.2条，甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后，乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任。第7.3条，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后7日内无息归还乙方，本合同另有约定的，从其约定。乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据。第8.1条，自进场日起，乙方应自行承担和支付租赁场所发生的公用事业费，包括但不限于水、电、燃气、热力、通讯、有线电视等费用。公用事业费标准按商业广场所在地区公用事业统一收费标准确定和调整。第9.1条，租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得无故拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。第9.2条，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金；延迟达60日仍不予支付或补交前述款项的，甲方有权单方解除本合同。乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过10日的情况累计逾3次，甲方有权单方解除本合同。第10.2条，物业服务费（不含水、电等公用事业费，含营业时间内的中央空调能源使用费）标准为：50元/月/平方米（即50×218=10,900元/月）……乙方应在每月20日前向物业服务公司（据合同序言第三、2条，物业服务公司：接受甲方委托、对包括租赁场所在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指新华联仁合分公司）交纳下一季的物业服务费。第12.9条，租赁期间，甲方将协助乙方办理政府给予的经营补贴申请，也是双方有义务和责任共同协助做好租期内的店铺运营管理工作；同时甲方也会考虑同品类的竞争性，在商场内的运营合理回避同类商品的露出，避免不必要的竞争。第13.2条，乙方负责办理租赁场所经营所需的或可能发生的所有申请报批手续，并应在取得所有必要的政府有关部门规定的验收合格证书（包括但不限于二次装修消防验收合格证书）后方可正式投入商业使用。因前述行为而发生的一切费用及责任均由乙方承担，且不得影响本合同的履行。第13.11条，乙方应按照本合同规定按期足额支付租金、物业服务费及其他应付款项。第14.5条，未经甲方、管理公司许可或依据本合同相关约定，乙方不得擅自停止经营或超范围经营。第14.6条，乙方确认，甲方、管理公司接受乙方的租金、物业管理费或其它费用，不视作甲方、管理公司放弃其向乙方追究因乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任的权利。第15.2条，乙方投资于租赁场所或为使租赁场所具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附着物之所有权属于乙方（但乙方撤场时应负责将租赁场所恢复原状）。本合同另有约定的，从其约定。原审另认定，双方在合同中对违约责任和合同解除约定如下，第19.1条，任何一方违反本合同项下的责任或义务给对方造成损失的，均应赔偿另一方因此而遭受到的全部损失。第19.2条，双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延本合同项下水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用；即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行本合同项下各项缴费义务。第19.5条，乙方延迟缴纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行违约金。第20.3条，在下列情况下，甲方有权立即解除本合同：……（5）乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用超过30日的或者乙方延迟缴纳租金或其他费用累计超过3次（含本数）的；……第20.4条，在下列情况下，乙方有权立即解除合同：……（3）由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形；……第20.5条，合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。第20.6条，合同解除通知生效后，乙方应立即按照本合同第22条的约定向甲方返还房屋并结清所有款项。第20.7.1条，甲方依照约定行使解除权（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。第20.7.2条，乙方依照约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收的款项（如有）。第21.1.1条，无论因何种原因导致合同终止（或解除），乙方均应在合同终止（或解除）之日起20日内（交还期）将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止或解除后归甲方所有），并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。第21.1.4条，如在交还期届满后，租赁场所仍有乙方未搬离的物品的，视为乙方放弃对该等物品的所有权，甲方有权以任何方式处理，对乙方不承担任何责任，处理费用由乙方承担，甲方有权在其履约保证金中扣除。第21.2条，如果乙方未能在交还期内交还租赁场所的，甲方或物业服务公司有权停止各种专项服务并采取甲方认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失均由乙方承担。第21.3.1条，因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费；但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金及滞纳金等其他费用。第21.3.2条，无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。第21.4条，乙方应在交还期内付清应付租金、物业服务费或其他应付款项。第26.7条，任何与本合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式（甲、乙双方确认该等联系方式均为正确并可以有效送达）。传真以发出之日视为收悉日，快递以送达之日或者发出之日起5日视为收悉日，以多种形式发送的，以较快送达者为收悉日。……乙方确认，租赁期限内，租赁场所也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。双方还对上述合同的其余事项作了约定。原审还认定，合同签订后，新华联仁合分公司将涉案商铺交付蜀瀚公司，蜀瀚公司进行了装修。2016年11月19日，上海XX购物中心开业试营业，蜀瀚公司在涉案商铺经营“XX”酸菜鱼餐饮店。2017年3月10日，陶怡公司设立。原审再认定，2017年7月31日，新华联仁合分公司（作为出租人，签约甲方）与蜀瀚公司（作为原承租人，签约乙方）、陶怡公司（作为现承租人，签约丙方）签订《租赁合同补充协议书》一份，约定甲方已向乙方按约定交付XX路XX号XX购物中心2层224、225室的房屋，乙方已于2016年11月19日开业经营至今。自本协议生效日（转让日）起，租赁合同项下乙方作为承租人的全部权利、义务一并转由丙方代替乙方享有及承担。甲方就此予以同意。乙方已向甲方支付的保证金（包括履约保证金、物业管理费保证金、质量保证金），于转让日起自动转为丙方作为承租人在《租赁合同》及与管理公司签署的物业服务协议项下的应付保证金，并由甲方、丙方、管理公司分别根据《租赁合同》和物业服务协议的相关约定执行。乙、丙双方自行办理该房屋交接等相关手续，并承担相应费用（如有）。丙方不得擅自变更该房屋内经营品牌或改变该房屋之用途。乙方在该房屋内经营期间的遗留问题，包括作为《租赁合同》项下承租人欠费及与产品销售有关的质量、交付、维修、更换等任何纠纷、争议及顾客投诉、索赔、政府部门处罚等全部由乙方和丙方共同负责处理并承担责任、费用。自转让日起，因该房屋发生的租金、物业服务费、能源费等费用，均由丙方按照约定标准及方式承担。第一、7条，乙方确认，乙方对该房屋的全部装修投入均由乙方自行承担，乙方不以任何方式就该房屋装修事宜向甲方提出补偿或赔偿要求。第一、10条，乙方对丙方履行《租赁合同》及本协议项下的义务与责任（含违约责任等）向甲方承担连带保证责任，保证期间截止至《租赁合同》及本协议终止后两年届满之日。第三条，本协议为《租赁合同》的组成部分，如有不一致，应以本协议约定为准，本协议未涉及事项，仍以《租赁合同》约定为准。第五条，附件为本协议组成部分，与本协议具有同等法律效力。该协议附件二，乙方于2017年7月20日出具的《申请书》载明，因公司业务发展需要，原蜀瀚公司以经营自注餐饮品牌为主，新公司陶怡公司主要经营自注餐饮品牌。新华联的“XX·青花椒鱼”是自注餐饮品牌，故申请从2017年7月20日起更换公司名称，由原来的蜀瀚公司改为陶怡公司。原蜀瀚公司在贵司的所有经营活动及一切债权债务，货款回款事宜现均由陶怡公司承担。补充协议签订后，陶怡公司在涉案商铺内继续经营“XX”酸菜鱼餐饮店。2018年2月10日，陶怡公司停止经营，并撤离涉案房屋，但在搬离过程中，遭到新华联仁合分公司阻扰。原审又认定，2018年4月27日，新华联仁合分公司委托律师向陶怡公司寄送《律师函》，载明合同期间，陶怡公司并未按约定按时足额支付租金及合同约定其他费用。据初步统计，就该房屋项下的欠款截止2018年4月25日暂计为636,292.40元，其中：截止至2018年4月履约保证金为20,000元、租金为475,176元、物业费为124,400元、水费1,646.40元（截止为最后抄表数，最终以工程结算数据为准）、消防报验费10,000元，消防图纸费3,270元、油烟清洗费1,800元。因陶怡公司逾期支付租金及其他费用的行为已经构成根本违约，新华联仁合分公司现根据租赁合同的约定行使提前解除租赁合同、补充协议的权利，租赁合同及补充协议于本函发出之日起第5日正式解除。陶怡公司应于上述合同及协议解除之日起20日内返还房屋并结清所有款项（包括但不限于租金、物业管理费、其他费用、交还期内的场地占用费、违约金等）；如陶怡公司未能在上述期限内交还该房屋的，除应按照合同解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数支付场地占用费直至实际交还之日止外，新华联仁合分公司将根据租赁合同约定对房屋实施强制清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由陶怡公司自行承担。届时新华联仁合分公司有权采取包括但不限于停止各种专项服务及其他认为必要的措施，如停水、停电等，直至依法采取强制措施完成清场并有权处置房屋内遗留之物品等，陶怡公司未到场的或到场后拒不确认的，该房屋内物品情况以新华联仁合分公司登记为准。新华联仁合分公司保留同时追究蜀瀚公司连带保证责任的权利。如陶怡公司未按期返还房屋并结清所有款项的，新华联仁合分公司将通过法律程序追究违约责任。原审另认定，蜀瀚公司、陶怡公司的法定代表人张小华于2016年7月26日向新华联仁合分公司转账支付保证金50,000元;于同年12月10日转账支付61,650.40元，附言为XX房租物业；于同年12月30日转账支付30,000元；于2017年4月19日转账支付部分租金10,000元；于同年5月23日转账支付部分租金15,000元。新华联仁合分公司于2017年7月31日开具收到XX2017年1月部分物业费10,000元的收据;于同年8月28日开具收到XX物业费10,000元（1月900元、2月9,100元）的收据；于同年9月29日开具收到XX物业费10,000元（部分2-3月物业费：2月1,800元、3月8,200元）的收据；于2017年11月27日开具收到XX物业费20,000元的收据。据蜀瀚公司、陶怡公司提供的部分水费收据显示，新华联仁合分公司于2017年5月19日开具收到XX3月3日至4月25日水费1,198.40元的收据，于同年12月11日开具收到XX2017年9月25日至同年11月25日期间水费2,290.40元的收据。原审庭审中，蜀瀚公司、陶怡公司自述共缴纳了11,256.70元水费。原审庭审中，双方确认，陶怡公司的已付租金为101,390.40元（即自2017年2月起拖欠租金）、已付物业费为65,260元（即自2017年5月起拖欠物业费）、电费并无结欠。此外，新华联仁合分公司于2016年底为涉案商铺垫付消防报验费10,000元、消防图纸费3,270元、油烟清洗费1,800元。蜀瀚公司、陶怡公司于2017年3月亦向案外人上海XX有限公司支付10,000元。对此，新华联仁合分公司认为蜀瀚公司、陶怡公司缴纳的费用为消防施工费。原审还认定，2014年5月7日，上海市虹桥商务区管理委员会、闵行区人民政府共同发布《关于支持虹桥商务区核心区商业配套建设的扶持意见》，对符合条件的扶持对象给予租金补贴，扶持对象为与商务区核心区房地产开发运营主体已签订3年以上（含3年）的楼宇租赁合同或自有产权证明，工商登记和税务登记均在虹桥商务区核心区经营场所内，并承诺在此存续5年以上。2016年10月20日，上海虹桥商务区管理委员会商务发展处主持召开了XX购物中心开业相关事宜协调会议并形成了会议纪要，其中关于工商注册及开业事项载明：XX公司指派专人集中准备好招商入驻企业（特别是餐饮商户）的各项基础资料，由区市场监管局提前进行预审，以加快商户工商注册，XX公司在取得一次消防验收和房屋安全质量证明后出具正式执照，确保XX购物中心如期开业。2016年11月28日，案外人XX公司取得上海XX国际广场项目新建项目工程（1号楼、2号楼）的《建设工程竣工验收备案证书》。原审再认定，双方在一审法院主持下于2019年6月28日办理房屋交接手续，蜀瀚公司、陶怡公司取回涉案商铺内可移动的设施设备。一审法院认为：双方就涉案房屋签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应依约履行。本案的争议焦点在于：一、涉案租赁合同的解除时间及归责；二、处理合同解除后果时的责任承担。关于焦点一，新华联仁合分公司认为因陶怡公司迟延支付各项费用已构成根本性违约，新华联仁合分公司行使解除权，合同于2018年5月1日解除。陶怡公司则认为新华联仁合分公司经营环境不佳，未兑现仅有一家做鱼的商户以及集团给予租金补贴的承诺，系新华联仁合分公司违约在先，陶怡公司要求延期支付租金。在协商未果的情况下，新华联仁合分公司以拖欠租金为由停水停电，双方经合意于2018年2月10日解除合同，系因新华联仁合分公司违约导致无法经营。其一，针对陶怡公司抗辩的经营环境问题，一审法院注意到新华联仁合分公司招商广告中所陈述的经营内容并无夸大，且相应的商户也实际入驻经营，对此新华联仁合分公司并无违约。同时陶怡公司承租涉案商铺，对于新商场的经营风险应有相应预期，该抗辩意见一审法院难以支持。其二，针对陶怡公司抗辩租金补贴未发放的问题，涉案合同第12.9条明确约定该补贴的性质系政府补贴，新华联仁合分公司对陶怡公司负有协助义务，陶怡公司抗辩系集团补贴的依据不足。且暂且不论补贴的性质，就合同履行情况而言，陶怡公司长期处于未按约缴纳租金的状态，故新华联仁合分公司认为陶怡公司不符合申请补贴条件的理由成立，陶怡公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。其三，针对陶怡公司抗辩的同品类竞争问题，一审法院注意到涉案合同第12.9条确有“甲方也会考虑同品类的竞争性，在商场内的运营合理回避同类商品的露出，避免不必要的竞争”的内容，但该条款并非对相同业态的排他性条款，且陶怡公司的证据不足以证明商场在开业伊始即存在多家做鱼的餐饮，而陶怡公司在进场后持续经营一年以上，并无证据证明陶怡公司就此认为其合同目的无法实现而向新华联仁合分公司主张权利，故一审法院对此难以采信。其四，陶怡公司关于新华联仁合分公司曾口头提出解除合同、双方于2018年2月10日达成解除合意、但在撤场时又受到阻扰的抗辩意见，一审法院难以采信。故涉案租赁合同履行过程中，在实际经营并无障碍的情况下，陶怡公司欠付租金等费用，并提前停止经营，以其行为明确不再继续履行合同，已属根本性违约，故一审法院认为合同解除的责任在于陶怡公司，新华联仁合分公司享有合同解除权。新华联仁合分公司于2018年4月27日向陶怡公司发送解除函，根据合同约定，通知发出5日则视为送达，且陶怡公司对于合同解除本身并无异议，故新华联仁合分公司主张涉案租赁合同于2018年5月1日解除，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于焦点二，就新华联仁合分公司主张的租金及物业费，陶怡公司自2017年2月起欠租，故对新华联仁合分公司按每月33,136元的标准主张计算至2018年5月1日的租金476,244.90元，陶怡公司应予支付。陶怡公司自2017年5月起欠付物业费，故对新华联仁合分公司要求按每月10,900元的标准主张计算至2018年5月1日的物业费124,751.61元，一审法院予以支持。就新华联仁合分公司主张的装修管理费15,000元，有合同依据，且蜀瀚公司、陶怡公司也实际进行了装修并已使用了涉案商铺用于经营，故一审法院予以支持。但就新华联仁合分公司主张的要求陶怡公司支付租金、物业费、装修管理费的迟延履行违约金之诉请，首先，新华联仁合分公司并未提供催款凭证原件，也无证据证明该催款函有效送达陶怡公司，现陶怡公司已否认收到催款函，其次，一审法院注意到，双方虽约定款项支付时间，但实际履行过程中双方并未完全按约履行，双方实际变更了付款的方式，且新华联仁合分公司此后并未提出异议。双方此后就租赁合同解除发生争议，对于租金标准以及合同条款的理解亦存在争议，陶怡公司未能支付相应款项系事出有因，故对于该些诉讼请求，一审法院不予支持。就新华联仁合分公司主张的消防报验费、消防图纸费均有合同依据，且新华联仁合分公司也已按约垫付，陶怡公司虽提供了向同一案外人支付同等金额的凭证，但陶怡公司付款时间与合同无法对应，难以认定系同一笔款项。一审法院对消防报验费10,000元、消防图纸费3,270元予以支持。就新华联仁合分公司主张的油烟清洗费1,800元，因陶怡公司系经营餐饮，该费用实际发生，一审法院对此予以支持。就新华联仁合分公司主张的免租期租金，依据双方合同约定，因陶怡公司违约合同提前终止需补交免租期租金99,408元，故对新华联仁合分公司的该项诉请，一审法院予以支持。但就该款项的迟延履行违约金，鉴于涉案合同并无明确约定免租期租金的补缴时间，且双方对于合同解除的责任承担存在争议，故一审法院对此不予支持。就新华联仁合分公司主张的房屋占用费，新华联仁合分公司在一审庭审中表示陶怡公司确实于2018年2月10日左右停止经营的，但一审法院结合新华联仁合分公司于2018年4月底发函解约的行为，认定新华联仁合分公司对陶怡公司于2018年2月10日的搬离行为是明知的，新华联仁合分公司完全有能力在合同解除后将商铺收回，鉴于新华联仁合分公司在解除函中也明确表示要求陶怡公司在20日内撤离并结清费用。故对新华联仁合分公司主张20天的房屋占用费21,788.05元，一审法院予以支持。但新华联仁合分公司作为守约方亦负有减损义务，此后新华联仁合分公司却放任涉案房屋继续处于空置状态，造成损失扩大。双方合同中约定有交还期届满新华联仁合分公司可予以处理陶怡公司遗留物品，故新华联仁合分公司就扩大的损失不得要求陶怡公司赔偿。就新华联仁合分公司主张的的场地占用费，一审法院不予支持。对于占用费的迟延履行违约金，一审法院均不予支持。至于新华联仁合分公司主张的装修期水费1,090元、水费2,100元及燃气费247,627元，鉴于新华联仁合分公司并未向一审法院提供蜀瀚公司、陶怡公司欠费金额凭证及新华联仁合分公司支出之证据，且蜀瀚公司、陶怡公司对此亦不予认可，故一审法院对新华联仁合分公司的此项诉请不予支持。若新华联仁合分公司日后能够提供证据证明蜀瀚公司、陶怡公司实际欠付金额及新华联仁合分公司支付情况的，新华联仁合分公司可再行主张。就新华联仁合分公司主张要求蜀瀚公司就陶怡公司的欠付债务承担连带责任的诉请，有合同依据，新华联仁合分公司向保证人主张权利未超出保证期间，一审法院予以支持。此外，就新华联仁合分公司主张的要求陶怡公司办理工商注册迁离手续之诉请，不属于法院审理范畴，一审法院对此不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条规定,于二〇二〇年五月二十七日判决：一、确认新华联仁合分公司与陶怡公司就位于上海市闵行区XX路XX号XX购物中心L2层07铺位签订的《关于上海XX购物中心租赁合同》于2018年5月1日解除；二、陶怡公司于判决生效之日起十日内支付新华联仁合分公司租金476,244.90元；三、陶怡公司于判决生效之日起十日内支付新华联仁合分公司免租装修期租金99,408元；四、陶怡公司于判决生效之日起十日内支付新华联仁合分公司房屋占用费21,788.05元；五、陶怡公司于判决生效之日起十日内支付新华联仁合分公司物业服务费124,751.61元；六、陶怡公司于判决生效之日起十日内支付新华联仁合分公司装修管理费15,000元；七、陶怡公司于判决生效之日起十日内支付新华联仁合分公司消防报验费10,000元、消防图纸费3,270元、油烟清洗费1,800元；八、蜀瀚公司就陶怡公司上述第二至七项付款义务承担连带责任；九、驳回新华联仁合分公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23,687.77元，减半收取计11,843.89元，由新华联仁合分公司负担7,622.15元，由陶怡公司负担4,221.74元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的租赁合同，于法无悖，双方均应恪守。本案中，新华联仁合分公司与陶怡公司、蜀瀚公司就是否需支付租金、物业服务费、房屋占用费、装修管理费的迟延履行违约金各执一词，对此本院评述如下：其一，涉讼合同约定：出租方会考虑同品类的竞争性，在商场内的运营合理回避同类商品的露出，避免不必要的竞争；其二，原审中，陶怡公司出示照片以证明同一商场内事实上有四、五家经营同品类酸菜鱼的商家，新华联仁合分公司则认为该些照片系同一店铺，且为地下二层商铺，不影响陶怡公司的经营。综合前述情形，本院认为，前述合同条款约定不明，对于商场内不同楼层可否存在同品类经营的商铺双方理解易生歧义，故陶怡公司未按约支付租金等各项费用事出有因，新华联仁合分公司现主张各项迟延违约金，本院难以支持。综上所述，上诉人新华联仁合分公司关于撤销一审判决第二、四、五、六、八项，改判陶怡公司支付租金476,244.90元，迟延履行违约金640,942.87元（自2016年12月25日起暂计至2018年5月1日止）及自2018年5月2日起至实际付清日止，以应付租金476,244.90元为基数，按日千分之五计算的迟延履行违约金，支付房屋占用费21,788.05元，及自2018年5月22日至实际付清日止，以房屋占用费21,788.05元为基数，按日千分之五计算的迟延履行违约金，支付物业管理费124,751.61元，迟延履行违约金140,128.05元（自2017年3月25日暂计至2018年5月1日）及自2018年5月2日起至实际付清日止，以物业管理费124,751.61元为基数，按日千分之五计算的迟延履行违约金，支付装修管理费15,000元，及自2016年8月19日起至实际付清日止，以装修管理费15,000元为基数，按日千分之五计算的迟延履行违约金，支付自2018年5月22日至2018年10月18日止的场地占用费326,820.82元及自2018年10月19日起至2019年6月28日止的场地占用费551,237.79元，及以场地占用费326,820.82元为基数，至实际付清之日止，按日千分之五计算的迟延履行违约金，蜀瀚公司对陶怡公司的上述全部付款义务承担连带责任的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,244.30元，由上诉人上海新华联房地产开发有限公司仁合商业管理分公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月二十日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……