浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初10996号 原告（反诉被告）：上海伟略餐饮管理有限公司，住所地：上海市打浦路****，统一社会信用代码：91310000729408967A。 法定代表人：叶锡铭，公司董事长。 委托诉讼代理人：郑礼辉、田梦，浙江铁诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州润衡置业有限公司，住所，住所地：杭州市余杭区五常街道五常大道**01-88社会信用代码：913301006680492346。 法定代表人：张雪东，公司董事长。 委托诉讼代理人：李成亮，公司员工。 原告上海伟略餐饮管理有限公司（以下简称伟略餐饮公司）为与被告杭州润衡置业有限公司（以下简称润衡置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月27日向本院起诉。本院同日受理后，依法由审判员谈国永适用简易程序进行审理。本案审理过程中，润衡置业公司提起反诉。本院审查后予以受理并决定与本诉合并审理，后因案情复杂、工作调整，依法转为普通程序由审判员张浩独任审理，并于2020年11月5日组织当事人召开庭前会议，于2020年12月16日公开开庭审理了本案。伟略餐饮公司的委托诉讼代理人郑礼辉、田梦以及润衡置业公司的委托诉讼代理人李成亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伟略餐饮公司起诉称：2012年9月10日，伟略餐饮公司与润衡置业公司签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《杭州西溪印象城-避风塘商铺补充协议》（以下简称补充协议），约定伟略餐饮公司承租润衡置业公司位于杭州市余杭区五常××道××号××层××号××商铺经营餐饮。2020年1月23日，新冠肺炎疫情突发，导致伟略餐饮公司自2020年1月26日起至3月19日止停业，期间颗粒无收，资金无法回笼，现金流消耗殆尽，无法按时支付员工工资。伟略餐饮公司多次致函润衡置业公司协商疫情期间的租金减免事宜，然而润衡置业公司最终只同意给予伟略餐饮公司2020年2月租金减免50%的优惠。伟略餐饮公司认为该优惠政策与国家相关扶持政策的力度，以及伟略餐饮公司在疫情期间所遭受的损失相比，差距甚大，故伟略餐饮公司就疫情期间的租金减免事宜一直与润衡置业公司协商。在如此困难的情况下，除了疫情期（2020年2月、3月）的租金在协商中，伟略餐饮公司仍按合同约定支付其他月份的所有租金和物业管理费，分文未少。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关规定，本次疫情属于不可抗力，因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人不能以承租人没有按约定的期限支付租金为由而解除租赁合同。此外，承租人如继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人可请求减免租金、延长租期或者延期支付租金。故伟略餐饮公司迟延支付疫情期间的租金的行为不属于违约行为。2020年7月1日，润衡置业公司以伟略餐饮公司未支付疫情期间的租金为由，对租赁门店进行断电，且至起诉之日仍未恢复供电，导致伟略餐饮公司无法经营，遭受巨大损失。2020年7月15日，润衡置业公司函告伟略餐饮公司，通知解除合同。根据租赁合同约定，在伟略餐饮公司未违约的情况下，润衡置业公司擅自中断供电，且单方擅自解除合同，属于违约行为，且构成根本违约，综上，伟略餐饮公司诉至本院，请求判令：1、润衡置业公司恢复伟略餐饮公司门店的能源供应，继续履行商铺租赁合同；2、润衡置业公司赔偿伟略餐饮公司暂计算至2020年7月15日止的各项营业损失359516.5元；3、润衡置业公司承担伟略餐饮公司支出的公证费5000元；4、本案诉讼费由润衡置业公司承担。后伟略餐饮公司于2020年8月31日变更诉讼请求为判令：1、确认伟略餐饮公司与润衡置业公司于2012年9月10日签订的《租赁合同》及《补充协议》自润衡置业公司收到变更申请书副本之日起解除；2、润衡置业公司返还伟略餐饮公司7月租金及物业费78970.32元并支付因逾期返还租金及物业费而产生的违约金（以78970.32元为基数，按日千分之一的标准自2020年8月31日起计算至实际返还之日止）；3、润衡置业公司返还伟略餐饮公司保证金141960元并支付因逾期返还保证金而产生的违约金（以141960元为基数，按日千分之一的标准自2020年8月31日起计算至实际返还之日止）；4、润衡置业公司支付伟略餐饮公司违约金409411.91元（原料损失30064.83元、员工宿舍损失26100元、员工工资损失42549.9元、营业利润损失79984元、店面装修损失113713.18元、拆旧费及运输费损失117000元）；5、润衡置业公司支付伟略餐饮公司取证的公证费5000元；6、本案诉讼费等由润衡置业公司承担。伟略餐饮公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、《租赁合同》、《补充协议》各一份，证明伟略餐饮公司与润衡置业公司之间存在租赁合同关系，润衡置业公司擅自断电、单方解除租赁关系属于根本违约行为。 2、浙江疫情防控应急响应等级调整新闻二份、润衡置业公司商场复工营业通知微信截图一份，证明杭州疫情情况及杭州西溪印象城恢复营业情况。 3、关于国企要带头减轻小微企业和个体户房租负担会议情况的新闻报道、北京市人民政府《关于进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》、中共杭州市委杭州市人民政府《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》、中共杭州市余杭区委杭州市余杭区人民政府《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》各一份，证明疫情期间政府对各类企业的扶持政策。 4、伟略餐饮公司2019年1月至12月以及2020年1月至6月的利润表、伟略餐饮公司的关联公司2019年及2020年1月至6月的营业额与利润总额、伟略餐饮公司迟延发放工资的通知、避风塘杭州西溪印象城店延付租金及免租申请函及签收回单、关于继续减免租的函及邮件截图、润衡置业公司回复函各一份，证明受疫情影响，伟略餐饮公司营业收入急剧下降，损失巨大，资金难以回笼，2020年2月、3月的员工工资延迟发放，根据政府相关扶持政策伟略餐饮公司就租金减免事宜一直与润衡置业公司进行沟通、协商的事实。 5、付款申请单6份、上海浦东发展银行电子回单7份，证明伟略餐饮公司除了延迟支付疫情期间的租金即2月、3月的租金外，其余租金均已按合同约定向润衡置业公司足额支付的事实。 6、关于杭州西溪店租赁费用支付的情况说明、快递单、签收回单及邮件截图、解约函各一份，证明伟略餐饮公司已向润衡置业公司说明了2020年租赁费用的支付情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，伟略餐饮公司延迟支付疫情期间的租金不属于违约行为，润衡置业公司擅自停水停电、解除租赁关系属于根本违约。 7、伟略餐饮公司经营的门店被断电后的照片、断电后杭州西溪印象城商户营业情况与伟略餐饮公司门店情况对比图、公证书各一份，证明润衡置业公司切断伟略餐饮公司经营的门店电源的事实。 8、关于杭州西溪店停水断电事宜的函（2020年7月2日）及微信截图、关于杭州西溪店停水断电事宜的函（2020年7月10日）及邮件、微信截图、关于西溪店租赁费用支付情况说明的回复函（2020年7月1日）、关于停水断电事宜函的回复函（2020年7月6日），证明润衡置业公司承认对伟略餐饮公司经营门店断电的事实，以及伟略餐饮公司与润衡置业公司一直就断电及恢复供电事宜进行交涉的事实。 9、润衡置业公司门店原料清单、照片、2020年度营业利润汇总表、营业损失预测表、公证书发票各一份，证明润衡置业断电的违约行为给伟略餐饮公司造成的经济损失，截至伟略餐饮公司起诉时，润衡置业公司仍未恢复电力能源，损失暂计算至2020年7月15日总计364516.5元的事实。 10、伟略餐饮公司门店损失原料清单及对应发票各一份，证明润衡置业公司违约给伟略餐饮公司造成的原料损失共计30064.83元的事实。 11、杭州西溪店宿舍费用清单及支付凭证、转款记录2份、项目服务协议2份、租赁合同3份、结婚证1份，证明：⑴润衡置业公司违约给伟略餐饮公司造成的员工宿舍损失共计26100元的事实。⑵伟略餐饮公司员工宿舍是交给外包公司统一对外签订的房屋租赁合同。宿舍租赁合同均是由上海羡惠企业管理中心（法定代表人唐惠琴）与房东签订的，房租均由唐惠琴夫妻代付，顾金文与唐惠琴系夫妻关系。 12、集体企业关联证明、门店员工工资单、劳动合同、工资单、支付凭证各一份，证明伟略餐饮公司违约给润衡置业公司造成的员工工资损失共计42549.9元的事实。 13、利润损失预测表（2020年7、8月）一份，证明润衡置业公司违约给伟略餐饮公司造成的营业利润损失预测共计79984元的事实。 14、装修损失清单、装修合同、审计报告各一份，证明润衡置业公司违约给伟略餐饮公司造成的店面装修损失共计113713.18元。 15、拆旧工程合同一份、增值税专用发票四份、银行电子回单四份、收据一份，证明润衡置业公司违约给伟略餐饮公司造成的拆旧费、运输费等损失共计人民币117000元。 16、免租协议二份，证明伟略餐饮公司位于南京市以及杭州市萧山区的部分门店的出租方因疫情影响均免除了伟略餐饮公司高于2个月的租金、物业管理费的事实。 润衡置业公司答辩称：伟略餐饮公司的本诉诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。一、伟略餐饮公司长期拖欠租金没有法律依据和合同依据，构成违约。根据租赁合同及补充协议的约定，2020年3月份的租金，伟略餐饮公司应于2020年2月20日前支付，但是伟略餐饮公司未依约支付。2020年4-7月的租金也是迟延支付。二、伟略餐饮公司以疫情为由拒付租金和物业费，润衡置业公司对其拒付租金的事由并不认可，伟略餐饮公司的行为缺乏法律依据，润衡置业公司最终解约也是无奈之举。综上，伟略餐饮公司系违约在先，润衡置业公司据此依据补充协议约定主张租赁合同及补充协议自伟略餐饮公司收到解除合同通知之日起解除。伟略餐饮公司主张的违约金、赔偿损失以及退还保证金没有事实和法律依据。关于装修损失，依据租赁合同及补充协议条之约定，伟略餐饮公司违约，因此受到的损失应自行承担。关于伟略餐饮公司提出的原料损失，润衡置业公司是依法采取的断水断电，伟略餐饮公司应自行承担损失。关于保证金以及7月份的租金物业费的返还问题，因伟略餐饮违约导致合同解除，依据合同约定其无权主张退还保证金。伟略餐饮公司提出的第4项损失赔偿诉请，没有事实和法律依据。综上，润衡置业公司解除合同符合约定，不存在违约行为，伟略餐饮公司长期拖欠租金，系违约在先，其诉请应全部驳回。 润衡置业公司反诉称：2012年9月10日，润衡置业公司与伟略餐饮公司就西溪印象城购物中心3层编号为18的商铺的租赁事宜经协商一致签订租赁合同及补充协议。依约，双方以一个月为一个付款周期，伟略餐饮公司应于每个付款周期20日前向润衡置业公司支付下个付租周期的固定租金、上个付租周期的提成租金超过固定租金的差额部分。承租方无正当理由逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付滞纳金。在出租方未有任何违约情形下，承租方逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过10天且承租方书面通知后10天内仍未支付的，出租方有权书面通知另一方解除合同。根据租赁合同第10.2条的约定，润衡置业公司行使解除合同权利的，润衡置业公司解除本合同且伟略餐饮公司所支付的所有保证金、租金等款项均不予退还，润衡置业公司有权向伟略餐饮公司索取其在合同规定的装修期内所免去的所有费用。此外，在合同解除后，伟略餐饮公司还应向润衡置业公司支付退租当年月固定租金和管理费之和的三倍的违约金。自2020年2月份以来，伟略餐饮公司一直以疫情为由长期拖欠润衡置业公司的租金，按照租赁合同的约定，2020年3月份的租金应于2020年2月20日前支付，2020年6月份的租金应于2020年5月20日前支付，但伟略餐饮公司并未按照租赁合同约定支付租金，润衡置业公司多次进行催款，截至2020年7月1日，伟略餐饮公司仍欠付润衡置业公司2020年3月至6月的租金88035.48元，伟略餐饮公司逾期付款的行为已构成违约。按照租赁合同的约定，润衡置业公司有权解除租赁合同。综上，润衡置业公司请求判令：1、确认润衡置业公司与伟略餐饮公司之间的租赁合同予以解除。2、伟略餐饮公司向润衡置业公司支付欠缴租金88035.48元。3、伟略餐饮公司向润衡置业公司支付逾期付款违约金8011.2元（暂计算至2020年7月20日）。4、确认金额141960元的租赁保证金不予退还，优先用于抵偿伟略餐饮公司对润衡置业公司所负债务。5、伟略餐饮公司向润衡置业公司支付违约金236910.96元。6、伟略餐饮公司向润衡置业公司支付装修期内免除的租金、管理费212940元。7、伟略餐饮公司承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。8、伟略餐饮公司向润衡置业公司支付逾期腾房占有使用费145391.9元（自2020年7月21日起计算至2020年9月14日止）。 润衡置业公司为证明其抗辩意见和反诉主张，在庭审中陈述并出示了下列证据材料： 1、《租赁合同》、《补充协议》各一份，证明双方就涉案房屋签订租赁合同，约定租金支付标准、时间和违约责任等内容的事实。 2、《支付催告函》4份，证明伟略餐饮公司逾期支付租金等费用，润衡置业公司多次进行催讨，在采取停水停电措施前已告知伟略餐饮公司的事实。 3、2020年1月15日上海浦东发展银行电子回单一份，证明伟略餐饮公司于2020年1月15日向润衡置业公司支付2020年2月份租金、物业管理费的事实。 4、2020年4月24日上海浦东发展银行电子回单一份，证明伟略餐饮公司于2020年4月24日向润衡置业公司支付2020年4月份租金、物业管理费的事实。 5、2020年5月8日上海浦东发展银行电子回单一份，证明伟略餐饮公司于2020年5月8日向润衡置业公司支付2020年3月份物业管理费以及2020年5月份租金、物业管理费的事实。 6、2020年6月5日上海浦东发展银行电子回单一份，证明伟略餐饮公司于2020年6月5日向润衡置业公司支付6月份物业管理费的事实。 7、2020年6月30日上海浦东发展银行电子回单一份，证明伟略餐饮公司于2020年6月30日向润衡置业公司支付了7月份租金、物业管理费的事实。 8、2020年3月4日、4月30日、7月1日《回复函》各一份，证明润衡置业公司给予伟略餐饮公司的优惠为2月份租金减半收取，其他伟略餐饮公司主张的减免优惠，润衡置业公司不予认可的事实。 9、解约函一份，证明润衡置业公司的解约理由及解约时间。 10、商铺租户退场移交检验记录各一份，证明涉案租赁商铺于2020年9月14日完成撤场的事实。 伟略餐饮公司答辩称：一、伟略餐饮公司已依约向润衡置业公司支付2020年6、7月的租金和物业费。二、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定之精神，伟略餐饮公司要求润衡置业公司减免2、3月份的租金是合法有据的，但润衡置业公司不予认可。伟略餐饮公司并非不愿意支付租金，而是一直就疫情期间的租金减免与润衡置业公司进行协商未达成一致。三、伟略餐饮公司不存在根本违约行为，润衡置业公司无合同解除权，请求法院支持伟略餐饮公司的本诉诉请，驳回润衡置业公司的反诉诉请。 上述证据材料，经双方当事人质证，本院作如下认证： 伟略餐饮公司提供的证据材料，润衡置业公司发表质证意见如下：证据1，真实性、合法性、关联性无异议，待证事实有异议，该组证据恰恰证明伟略餐饮公司长期拖欠租金构成违约。证据2，真实性、关联性、合法性无异议。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。证据4，伟略餐饮公司2019年1月至2020年6月的利润表、伟略餐饮公司关联公司2019年1月至2020年6月的营业额与利润总额、伟略餐饮公司迟延发放工资的通知均系原告单方制作，真实性不予认可。延付租金及免租申请函及签收回单、继续减免租金的函及邮件截图、回复函的真实性、关联性无异议，待证事实有异议。证据5，真实性、关联性、合法性无异议，待证事实有异议，伟略餐饮公司2020年3月至7月的租金和物业费没有按约缴纳且欠费时间较长。润衡置业公司只认可伟略餐饮公司足额支付了2020年3、4、5月的租金，伟略餐饮公司仍欠付3月份的半月租金和7月份租金。证据6，真实性无异议，待证事实有异议，伟略餐饮公司单方主张已支付的2月份租金抵扣6月份的租金，润衡置业公司不予认可。证据7，真实性不予认可，是伟略餐饮公司单方制作的。伟略餐饮公司欠付租金在前，润衡置业公司在断水断电之前已经告知伟略餐饮公司。证据8，真实性无异议，待证事实有异议。证据9，真实性有异议，原料的购买时间不予认可，拍摄地点不能确定。员工的工资单是伟略餐饮公司单方出具的，工资总额数据不明。利润汇总表、营业损失预测表也是伟略餐饮公司单方制作，不予认可。公证书及公证费发票的真实性无异议。证据10，真实性不予认可，是伟略餐饮公司单方制作的。发票都是在解约之后才制作的发票。证据11-13，真实性及待证事实不予认可。证据14，装修损失清单真实性不予认可，是伟略餐饮公司当方出具的，装修合同、审计报告，真实性无异议，证明内容有异议。证据15，真实性、关联性及待证事实均有异议。证据16，真实性、关联性有异议，与本案无关。 润衡置业公司提供的证据材料，伟略餐饮公司经质证发表质证意见如下： 证据1，真实性、关联性、合法性无异议，待证事实有异议，该组证据可以证明润衡置业停水停电的行为构成根本违约的事实。证据2-9，真实性、合法性没有异议，证明对象有异议。证据10，三性有异议，该证据是润衡置业单方面制作，不能证明伟略餐饮公司商铺撤场完成时间为2020年9月14日的事实。 经审查，伟略餐饮公司提交的证据材料4利润表、营业额与利润额明细表、迟延发放工资的通知。证据9门店原料清单、照片、员工工资单、宿舍费用清单及支付凭证、利润汇总表，证据12关联企业证明、工资单、劳动合同等，证据13利润损失预测表，证据16免租协议的证明力，本院不予确认。伟略餐饮公司提交的其他证据材料以及润衡置业公司提交的证据材料的证明力，均符合有效证据的形式要件，本院予以确认为认定本案事实的有效依据。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 2012年9月10日，润衡置业公司（甲方、出租方）、伟略餐饮公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》及《补充协议》各一份，约定：租赁标的位于杭州市余杭区五常××道××号××层××号××商铺，计租、计费面积为676平方米；乙方租赁该商铺仅用于经营避风塘品牌系列商品或经营商铺名称为避风塘的餐厅；租赁期限8年，自2013年3月28日至2021年3月27日止。租赁期限内乙方租金按固定租金、商铺的管理费之和与提成租金两者取高者为标准支付租金，且乙方在商铺的销售款由乙方自行收取。各计租年度内的固定租金、商铺的管理费及提成比例如下：第1、2个计租年度的固定租金为75元／平方米／月，商铺的管理费为30元／平方米／月，提成租金为乙方每月销售额的7%；第3、4个计租年度的固定租金为78.75元／平方米／月，商铺的管理费为30元／平方米／月，提成租金为乙方每月销售额的7.5%；第5、6个计租年度的固定租金为82.69元／平方米／月，商铺的管理费为30元／平方米／月，提成租金为乙方每月销售额的8%；第7、8个计租年度的固定租金为86.82元／平方米／月，商铺的管理费为30元／平方米／月，提成租金为乙方每月销售额的8.5%。双方以1个月作为一个付款周期，乙方应在双方签署租赁合同时或之前将首个付款周期的固定租金支付给甲方，以后乙方于每个付租周期20日前向甲方支付下个付租周期的固定租金、上个付租周期的提成租金超过固定租金的差额。乙方水电、通讯等其他费用按照甲方通知缴纳。上述计租年度指自计租之日起满12个月为一计租年度；所称首月指计租日至当月月底。甲方应于2012年12月1日或之前将该商铺交付乙方，在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起90日的装修期。装修期内乙方不需支付本合同规定的租金、管理费，但必须支付本合同规定的其他费用。如乙方实际租赁期不满本合同规定的租赁期（因甲方违约而合同提前解除的除外）或乙方违反本合同的条款及规定，甲方有权要求乙方按第一个租金计收年度的月租金标准向甲方支付装修内的租金。乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付商铺租赁保证金，租赁保证金为141960元，如乙方违反合同之规定，甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方。乙方应于计租期内向甲方支付该商铺的管理费、宣传推广费。该商铺的管理费按照租用面积30元／平方米／月计算。在甲方未有任何违约情形下，乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十天且经甲方书面通知后10天内仍未支付的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，同时，违约方应按本合同约定承担违约责任。出现本合同约定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予退还，甲方并有权向乙方索取乙方在本合同规定的装修期内所免去的所有费用，此外，在本合同提前解除后，乙方应向甲方支付退租当年月固定租金和管理费之和的三倍的违约金，如乙方支付的违约金不足以弥补由此给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。在租赁期内，在甲方无任何违约行为的情形下，乙方无正当理由逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述款项超过10天的，甲方有权提前3个工作日书面通知乙方若不再支付，将停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取上述措施后，不免除乙方缴纳相关应交款项的义务。甲方无权擅自中断水、电、燃气、空调等能源供应，但甲方依据合同约定行使相关权利的除外。除本合同另有约定外，如非因市政部门、电力及能源部门的行政行为或不可抗力原因造成水、电、燃气、空调等中断的，该等中断时间超过3小时且严重影响乙方正常经营的，甲方应赔偿乙方因该中断而遭受的包括营业损失及合理开支等在内的实际损失。若中断在14天内仍未恢复的，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿包括营业损失及合理开支等在内的一切损失。甲方交付的该商铺不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的商铺存在缺陷，危及乙方安全（而甲方又未在合理期限内消除前述情形的），乙方有权书面通知甲方解除合同。该商铺交付后，出现本合同约定情形而乙方行使解除本合同之权利的，甲方除在7日内返还此前乙方已支付的所有保证金、租金（按租金对应天数比例尚未使用的部分）等款项外，此外，在本合同提前解除后，甲方还应向乙方支付退租当年月固定租金和管理费之和的三倍的违约金，如甲方支付的违约金不足以弥补由此给乙方造成的损失，甲方应补足损失的差额部分。因乙方违约而致甲方单方解除合同或乙方单方提前解除合同或租赁期限届满合同终止，乙方无权对该商铺的装修要求甲方赔偿，且撤离该商铺时需按甲方要求对装修进行拆除或保留。应甲方书面要求保留的可移动物品，甲方或第三方需支付折旧后的价款。如本合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务，则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方。在不可抗力事件存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，但应尽力减少因不可抗力引起的损失。任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延。不可抗力事件消灭时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。如不可抗力情形存续超过180天，任何一方均有权解除合同。“不可抗力”应被定义为：任何不能预见、不能避免、不能克服的事件，包括洪水、台风、地震、地震或军事行动、内乱或民众动乱、恐怖主义行动、火灾、爆炸、罢工（甲、乙双方内部员工的罢工除外）等情况及类似的天灾。 上述租赁合同及补充协议签订后，润衡置业公司依约向伟略餐饮公司交付了租赁物，伟略餐饮公司也依约向润衡置业公司支付了保证金141960元以及自起租日起至2020年1月期间的租金、物业管理费。2020年1月15日，伟略餐饮公司依约向润衡置业公司支付了2020年2月的租金58690.32元，物业管理费20280元。因新冠肺炎疫情突发，浙江省人民政府于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应，后于2020年3月2日调整为二级响应，3月23日调整为三级响应。在此期间，润衡置业公司也积极响应政府号召，对案涉租赁物所在的西溪印象城采取了停业的防控措施，后于2020年2月20日通知各取得复工证明的商铺经营主体陆续恢复营业，但营业时间仍受限。伟略餐饮公司经营的避风塘门店自2020年1月26日起停止营业，3月20日恢复营业。2020年2月15日，伟略餐饮公司向润衡置业公司发送避风塘杭州西溪印象城店延付租金及免租申请函一份，主要内容为：伟略餐饮公司为响应国家对新冠肺炎疫情防控的重要决策，维护公共生命安全和身体健康，配合西溪印象城商场的统一部署，于2020年1月26日起暂停营业，在疫情得到有效控制前，门店的正常营业时间尚不明确。停业期间，伟略餐饮公司无任何营业收入，还要维持巨大的用工支出，如再加上租金，实难维持。本次疫情为不可抗力，且给公司带来了重大的经济损失，现特向贵公司申请免除2020年1月25日至3月31日期间的租金及物业费等相关费用，后期视疫情发展情况再做沟通。同时，鉴于公司现金流实在吃紧，公司将延期支付2020年3月起的租金，具体支付时间可由双方进一步协商确认。润恒置业公司于2020年3月3日收到上述申请函，并于次日向伟略餐饮公司送达回复函一份，主要内容为：伟略餐饮公司提出的减免及延期支付租金的申请不符合公平原则，润衡置业公司不予认可。根据杭州市政府及浙江高院的有关规定和意见，此次疫情双方均为受损方，但伟略餐饮公司所有损失全部交由润衡置业公司承担，有违公平原则。伟略餐饮公司作为润衡置业公司唇齿相依的合作伙伴，就租金收取方面润衡置业公司特推出以下措施：调整伟略餐饮公司租赁合同2020年2月1日至2020年2月29日的租金费用（包括固定租金和提成租金，提成租金根据2020年2月的营业额，按租赁合同相关条款进行计算后减半），固定租金调整后不含税金额：27947.77元，调整金额在后期账单应交租金中进行抵扣。请收到函件后于2020年3月10日将下列确认回执单签章返还给润衡置业公司。此后，伟略餐饮公司未按照约定时间向润恒置业公司支付2020年3月份的租金及物业费。2020年4月21日、4月23日，润衡置业公司以杭州西溪印象城管理办公室的名义二次向伟略餐饮发送支付催告函，催告伟略餐饮公司于2020年4月23日17点前缴清所欠的上月保底租金、管理费等，同时称若在本函规定的时间内仍未收到应付的各项相关费用，润衡置业公司将根据合同相关规定，对伟略餐饮公司采取包括但不限于停水、停电等停止有关能源、设施、设备的供应及使用措施，因此造成的一切后果由伟略餐饮公司自行承担。2020年4月24日，伟略餐饮公司向润恒置业公司发送关于继续减免租金的函一份，主要内容为：1、要求继续免除2020年1月25日至3月31日期间的租金和物业管理费；2、若润衡置业公司实在需要伟略餐饮公司先支付部分租金，伟略餐饮公司只能先停付员工工资，支付2020年4月的房屋和物业管理费。同日，伟略餐饮公司向润衡置业公司支付了2020年4月的租金及物业管理费共计78970.32元。润衡置业公司收到伟略餐饮公司上述4月24日发送的要求继续减免租金的函后，于2020年4月30日回函一份，主要内容为：调整租赁合同2020年2月1日至2020年2月29日的租金费用（包括固定租金和提成租金，提成租金根据2020年2月的营业额，按租赁合同相关条款进行计算后减半），固定租金调整后不含税金额：14672.58元，调整金额在后期账单应交租金中进行抵扣。请伟略餐饮公司收到函件后于2020年5月10日前将下列确认回执单签章返还给润衡置业公司。若伟略餐饮公司未在前述时间内将回执单返还润衡置业公司，润衡置业公司有权收回前述所有优惠政策。2020年5月8日，润衡置业公司以杭州西溪印象城管理办公室的名义向伟略餐饮公司发送支付催告函一份，催告伟略餐饮公司于2020年5月8日17点前缴清所欠的上月保底租金、物业管理费等，同时称若在本函规定的时间内仍未收到贵司应付的各项相关费用，润恒置业公司将根据合同相关规定，于2020年5月9日9点30分对伟略餐饮公司采取包括但不限于停水、停电等停止有关能源、设施、设备的供应及使用措施，因此造成的一切后果由伟略餐饮公司自行承担，同日伟略餐饮公司向润衡置业公司支付了2020年3月的物业管理费以及5月的租金、物业管理费共计99250.32元。2020年6月29日，润衡置业公司以杭州西溪印象城管理办公室的名义再次向伟略餐饮公司发送支付催告函一份，催告伟略餐饮公司于2020年6月29日17点前缴清所欠的上月保底租金、管理费等，同时称若在本函规定的时间内仍未收到伟略餐饮公司应付的各项相关费用，润衡置业公司将根据合同相关规定，于2020年6月30日9点30分对伟略餐饮公司采取包括但不限于停水、停电等停止有关能源、设施、设备的供应及使用措施，因此造成的一切后果由伟略餐饮公司自行承担。2020年6月30日，伟略餐饮公司向润衡置业公司支付2020年7月的租金58690.32元，物业费20280元，同日，伟略餐饮公司向润衡置业公司发送租赁费用支付情况说明一份，主要内容为：1、伟略餐饮公司在疫情期间就已支付2020年2月的租金，故该笔租金用于抵扣2020年6月的租金；2、对于2020年3月的租金，双方仍在协商沟通中，但伟略餐饮公司根据相关政策及法律法规，有权向润衡置业公司申请免除该期间的租金，伟略餐饮公司将视最终沟通结果而定。3、伟略餐饮公司从2020年4月开始就按合同约定，向润衡置业公司正常支付租金、物业管理费以及其他费用。综上，除了因疫情所导致的欠缴的2、3月租金外，伟略餐饮公司均已按时向润衡置业公司支付相关费用，并不存在故意拖欠费用的情况。润衡置业公司收到上述情况说明后，于2020年7月1日向伟略餐饮公司发送回复函一份，主要内容为：1、此次疫情双方均为受损方，但伟略餐饮公司要求全部免除2、3月份的租金和物业管理费的这一要求，明显是将伟略餐饮公司所有的租金、物业管理费损失全部转由润衡置业公司承担，有违公平原则，这一点润衡置业公司无法接受和认可。2、润衡置业公司始终坚持“以客户为中心”的理念，就租金收取方面润衡置业公司已经给予伟略餐饮公司最大限度的优惠，但伟略餐饮公司一直不合理的要求免除2、3月租金、物业管理费，并以此为由拒付租金，已违反租赁合同的约定。3、截至本函出具之日，伟略餐饮公司仍欠付润衡置业公司2020年3月的租金、管理费合计88035.48元，请伟略餐饮公司于2020年7月5日前支付到润衡置业公司账户，否则，公司有权按照租赁合同的约定追究伟略餐饮公司的违约责任。上述回复函发出当日，润衡置业公司即对案涉租赁物业采取了停水断电措施，导致伟略餐饮公司无法正常营业。2020年7月2日，伟略餐饮公司函告润衡置业公司称:润衡置业公司自2020年7月1日起以伟略餐饮公司延付2020年3月租金和物业管理费为由，擅自对伟略餐饮公司杭州西溪店停水断电，导致无法正常营业，半成品化冻腐坏无法使用，已构成根本违约，给伟略餐饮公司造成的直接经济损失包括但不限于原材料报废、营业损失，该损失应由润衡置业公司全额承担，伟略餐饮公司将从应支付给润衡置业公司的费用中直接抵扣。2020年7月6日，润恒置业回函称：伟略餐饮公司以疫情为由长期拖欠润衡置业公司租金、物业管理费、违约金，截至2020年6月29日，共计欠付合计210710.39元，润衡置业公司于2020年6月29日向伟略餐饮公司发送支付催告函，并且在函件中提前告知了如伟略餐饮公司继续拒付租金，润衡置业公司将采取停水停电等相关措施，但伟略餐饮公司未按期交付欠款。为此，润衡置业公司采取的停水、停电等能源、设备的供应完全符合合同约定，伟略餐饮公司因此所产生的损失应自行承担。截至本函出具之日，伟略餐饮公司仍欠付润衡置业公司2020年3月、7月份的租金、管理费合计88035.48元。请伟略餐饮公司于2020年7月8日前付清。否则，润衡置业公司有权按照租赁合同的约定追究伟略餐饮公司的违约责任。伟略餐饮公司收到上述回复函后，于7月10日再次向润衡置业公司送达关于杭州西溪店停水断电事宜的函一份，重申伟略餐饮公司不存在违约行为，润衡置业公司擅自断水断电的行为已构成根本违约，导致伟略餐饮公司无法经营，合同目的无法实现。2020年7月8日，伟略餐饮公司向浙江省杭州市东方公证处提出证据保全申请，申请对租赁门店的店铺现在以拍摄照片和录像的方式进行保全证据。为此，伟略餐饮公司支出公证费5000元。2020年7月15日，润恒置业公司向伟略餐饮公司发送解约函一份，主要内容为：伟略餐饮公司因长期以来多次迟延支付相关款项，累计逾期远远超过15日，有鉴于此，根据租赁合同之约定，润衡置业公司决定于2020年7月20日解除双方已签订的租赁合同；请伟略餐饮公司最迟于2020年7月17日之前来润衡置业公司签署租赁合同提前终止协议并结清所欠缴的所有相关费用；否则，润衡置业公司将会依合同约定行使单方解除权并追究伟略餐饮公司相应的违约责任等。2020年8月31日，润衡置业公司收到本院送达的伟略餐饮公司提交的上述诉讼请求变更申请书副本。 双方后经协商一致同意伟略餐饮公司自2020年8月20日起拆除租赁房屋内装修物，但双方未就租赁合同及补充协议解除的具体时间、装修损失、拆旧费用、运输费用支出负担达成一致意见。伟略餐饮公司后委托第三方于2020年9月12日完成租赁装修物的拆除。为此，伟略餐饮公司支出拆旧费用、运输费等共计117000元。2020年9月14日，润衡置业公司接收了案涉租赁房屋。 另查明：疫情发生后，中共杭州市委、杭州市人民政府于2020年2月9日发布了《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》，其中第5条减免企业房租一项明确对承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户，免收2、3月份房租。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，对免租金2个月以上的，政府按免租金月份数给予房产税、城镇土地使用税减免。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案系因新冠肺炎疫情及疫情防控措施导致合同履行困难,诉争双方就租金减免事宜协商不成形成的房屋租赁合同纠纷，应当适用《中华人民共和国民法典》关于情势变更制度的规定。本案争议的焦点问题有：一、疫情影响下，案涉合同履行期间的租金应如何变更、调整；二、租赁合同及补充协议解除时间的认定；三、租赁合同及补充协议解除后违约责任的认定。针对上述争议焦点，本院逐一评析如下：一、疫情影响下，合同履行期间的租金变更、调整问题。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。本案中，案涉租赁合同履行期间，新冠肺炎疫情突发，杭州地区采取了包括停工、停产、交通管制等一系列疫情防控措施；疫情及疫情防控措施并非双方当事人在订立案涉租赁合同及补充协议时可以预见的情形，且承租涉案物业用于餐饮经营的伟略餐饮公司因此停业近2个月，在此期间，经营的门店无营业收入，恢复营业后，收入也较少，继续要求伟略餐饮公司严守合同约定及时足额支付停业期间的租金、物业管理费，显失公平。本院结合合同实际履行情况、疫情对合同履行的影响以及双方就租金、物业管理费减免事宜的协商意见，参照中共杭州市委、杭州市人民政府《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》第5条有关减免企业房租的规定，根据公平原则,酌情确认减免伟略餐饮公司2020年2月份的租金、物业管理费以及3月份的房屋租金。伟略餐饮公司实际已于2020年1月15日向润衡置业公司支付了2月份的租金、物业管理费，其据此主张已支付的费用抵扣其应付的2020年6月的租金、物业管理费，并无不当，本院予以确认。润衡置业公司反诉诉请要求伟略餐饮公司支付2020年3月、7月的欠缴租金88035.48元、逾期付款违约金8011.2元，依据不足，本院不予支持。二、租赁合同及补充协议解除的认定问题。首先，《最高人民法院关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定：承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人租金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”伟略餐饮公司基于疫情的影响向润衡置业公司主张变更合同、免除2个月的租金、物业管理费，并在交涉期间中止支付2个月的房屋租金，理由正当，不构成根本违约。润衡置业公司以伟略餐饮公司违约为由，主张解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，案涉双方确因新冠肺炎疫情突发受到了不利影响，如润衡置业公司认为伟略餐饮公司提出的变更合同的主张显失公平，其可以选择与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，也可以请求人民法院变更或者解除合同。除上述双方协商及提起诉讼的权利救济方式之外，润衡置业公司为实现合同目的而采取的其他方式均应恪守诚信、遵循公平原则，节制、适度、谨慎行使，不可失衡。本案中，润衡置业公司在双方就租金变更事宜协商未果的情形下，直接对伟略餐饮公司采取了较长时间的停水停电措施，且经伟略餐饮公司催告后也未及时恢复供电，持续停电时间远超合同约定的14天，该行为直接导致伟略餐饮公司无法正常经营，合同目的已然无法实现，构成违约。虽经双方协商一致，伟略餐饮公司自2020年8月20日起开始拆除租赁房屋内装修物，该行为实质为伟略餐饮公司针对润衡置业公司违约导致其合同目的无法实现采取的减损行为，并非双方对租赁合同及补充协议解除的具体时间达成的一致合意。综上，伟略餐饮公司依据合同约定主张租赁合同及补偿协议自润衡置业公司收到变更诉讼请求申请书之日起即2020年8月31日起解除，符合双方约定和法律规定，本院予以确认。三、租赁合同及补充协议解除后，违约责任的具体认定。由上，案涉租赁合同及补充协议因润衡置业公司在合同履行期间采取停水停电措施，违反合同约定而解除，润衡置业公司为此应承担赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，作为出租人的润衡置业公司负有将租赁物交付承租人伟略餐饮公司正常使用、收益的义务，其在合同履行期间，于2020年7月1日采取断水断电措施直接导致伟略餐饮公司无法正常经营，伟略餐饮公司据此主张要求润衡置业公司返还已支付的7月份租金和物业管理费78970.32元，理由正当，于法有据，本院予以支持。润衡置业公司反诉主张解除合同并要求伟略餐饮公司支付房屋占有使费，依据不足，本院不予支持。鉴于伟略餐饮公司在合同履行过程中不存在违约，润衡置业公司基于合同约定反诉诉请确认伟略餐饮公司支付的租赁保证金141960元不予退还并要求伟略餐饮公司另行支付违约金236910.96元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。伟略餐饮公司另基于合同解除，主张要求润衡置业公司返还保证金141960元，符合双方约定，本院予以支持。关于伟略餐饮公司主张要求润衡置业公司支付违约金409411.91元的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据查，双方约定租赁合同因润衡置业公司违约提前解除的，润衡置业公司应向伟略餐饮公司支付退租当年月固定租金和管理费之和的三倍的违约金，如支付的违约金不足以弥补由此给伟略餐饮公司造成的损失，应补足损失的差额部分。伟略餐饮公司庭审中确认其主张的违约金金额包括上述合同约定的同期月租金和管理费之和三倍的违约金以及超过约定违约金部分的各项实际损失。鉴于店面装修已经双方合意由伟略餐饮公司自行拆除，且双方对拆旧费及运输费损失的负担未作约定，故伟略餐饮公司主张要求润衡置业公司赔偿店面装修损失113713.18元、拆旧费及运输费损失117000元，依据不足，本院不予支持。伟略餐饮公司另主张的原料损失、员工宿舍、工资损失、营业利润损失等，缺乏充分证据加以证实，本院不予支持。综上，本院根据双方约定，确认润衡置业公司应支付伟略餐饮公司违约金236910.96元，伟略餐饮公司主张的违约金的超出部分，本院不予支持。关于伟略餐饮公司主张要求润衡置业公司支付逾期返还租金、物业费以及保证金产生的违约金的诉讼请求，因其主张的损失起算时间与约定不符，且计算标准过高，本院根据合同约定酌情予以调整为自2020年9月8日起按年利率6%计算。伟略餐饮公司主张要求润衡置业公司支付公证费5000元，本院予以支持。综上所述，伟略餐饮公司本诉诉请合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。润衡置业公司的反诉诉请，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告上海伟略餐饮管理有限公司与被告杭州润衡置业有限公司于2012年9月10日签订的《商铺租赁合同》及《杭州西溪印象城-避风塘商铺补充协议》于2020年8月31日解除； 二、被告杭州润衡置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海伟略餐饮管理有限公司已支付的7月份租金、物业管理费78970.32元； 三、被告杭州润衡置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海伟略餐饮管理有限公司保证金141960元； 四、被告杭州润衡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海伟略餐饮管理有限公司违约金236910.96元； 五、被告杭州润衡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海伟略餐饮管理有限公司公证费5000元； 六、被告杭州润衡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海伟略餐饮管理有限公司逾期返还上述二、三两项判决确认的应付款项的违约金（以220930.32元为基数，自2020年9月8日起，按年利率6%计算至款项付清之日止）； 七、驳回原告上海伟略餐饮公司的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告杭州润衡置业有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费10154元，由原告上海伟略餐饮有限公司负担1911元，被告杭州润衡置业有限公司负担8243元，于本判决生效后七日内交纳本院；反诉案件受理费12133元，由反诉原告杭州润衡置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 张 浩 二〇二一年一月四日 书记员 姚泽华