杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初5166号 原告（反诉被告）：杭州玺厨商业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区紫霞街**西溪谷商务中心******工位。 法定代表人：陆洲，总经理。 委托诉讼代理人：李玉秀，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑立洪，男，1975年6月7日出生，汉族，住所，住所地浙江省杭州市西湖区div> 被告（反诉原告）：王敏，女，汉族，1977年11月23日出生，住所，住所地浙江省杭州市上城区div> 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：姚璐佳、张玲宵。 原告（反诉被告）杭州玺厨商业管理有限公司（以下简称玺厨公司）与被告（反诉原告）郑立洪、王敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案，依法适用简易程序。后郑立洪、王敏于2020年8月3日提起反诉，本院决定合并审理，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，裁定转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）玺厨公司的委托诉讼代理人李玉秀，被告（反诉原告）郑立洪以及其与王敏的共同委托诉讼代理人姚璐佳、张玲宵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）玺厨公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令玺厨公司与郑立洪、王敏签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除。2、判令郑立洪、王敏支付租金6575.34元（自2019.11.26至2019.12.19，共计24天的租金）。3、判令郑立洪、王敏支付房屋实际占有使用费5753.42元(房屋占有使用费用暂计至2020年4月10日，实际支付至郑立洪、王敏搬离之日止)。4、判令郑立洪、王敏支付物业费1440元。5、判令郑立洪、王敏支付违约金30000元。6、判令郑立洪、王敏办理营业执照变更，将其营业执照迁出合同约定的商铺。7、判令本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中玺厨公司撤回第6项诉讼请求，并同意返还收银机押金以及2019年3月19日之后的物管费及能耗费、收银系统维护费。 事实和理由：2019年10月14日，玺厨公司与郑立洪、王敏签订《房屋租赁合同》，约定：合同的租赁期为2019年11月26日起至2021年12月19日止，共计贰年；装修免租期为2019年11月26日起至2019年12月19日止，装修免租期以乙方未违反约定为前提，若乙方在合同期内发生违约行为，则乙方不享受上述装修免租期，该期间的租金费用按照本协议内房屋租金标准计算，并于违约日起15个工作日补交甲方；该商铺首年年租金为10万元，租金一年一付。如非因甲方违约或不可抗力乙方延迟支付租金、履约保证金、水电费或物业管理费等超过15天的，甲方有权解除合同、没收保证金，要求乙方承担本合同年租金的30%作为违约金，并承担甲方所有损失。 合同签订后，郑立洪、王敏屡次违约。原本应当于2019年10月19日之前支付的10万元租金，郑立洪、王敏仅支付了25000元。剩余的第一合同年度的剩余75000元租金郑立洪、王敏拒绝支付，并屡次挑起事端，严重影响楼层就餐环境，扰乱整层商铺经营秩序，并导致玺厨公司损失惨重。玺厨公司多次通知郑立洪、王敏交付租金，其拒不支付。2020年3月23日，玺厨公司再次通知郑立洪、王敏，告知双方之间的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。但是郑立洪、王敏一方面不同意解除合同，另一方面又不支付租金，拒绝交还商铺。郑立洪、王敏的行为严重侵犯了玺厨公司的合法权益，玺厨公司特提起诉讼，望判如诉请。 两被告（反诉原告）共同答辩称：一、玺厨公司无权单方解除《房屋租赁合同》。由于本案的档口系未经审批违法搭建，玺厨公司交付的场地及档口存在消防违法的行为，因此本案的租赁合同无效。从事实上来讲，由于玺厨公司认为其己解除了租赁合同，且案涉档口存在消防违法，租赁合同确实没有继续履行的可能性。退一步说，由于租金贷款的形式是双方确认的，而且款项系直接发放至玺厨公司的账户中的，玺厨公司要行使单方解除权需要有证据证明其催款并且行使单方解除权时租金贷款并未发放或者不可能发放或者郑立洪、王敏不会履行支付3月20日之后的房屋租金。但是玺厨公司并没有证据能够证明，因此也无权单方解除租赁合同。二、郑立洪、王敏不应当额外支付租金。案涉的租赁合同无效，免租期条款并不适用。退一步讲，事实上双方也不存在免租期的约定，在玺厨公司招商过程中明确，郑立洪、王敏支付2万元装修费用,玺厨公司将装修好符合经营条件的店铺出租、交付给郑立洪、王敏，2019年12月20日之前案涉房屋并未交付，玺厨公司还未履行完装修的义务。本合同的实际租赁期限是2019年12月20日—2021年12月19日，后为了办理营业执照要求进行了更改，更改后的合同租赁时间与本合同的实际租赁时间并不相符，2019年12月20日的起算时间才符合实际情况以及双方的真实意思表示。因此,本案的租赁合同并不存在免租期，玺厨公司不能依据该条规定向郑立洪、王敏主张免租期的租金。三、玺厨公司三、四、五、六、七项诉求没有事实和法律依据，1、案涉的商场玺厨公司在交付时就不符合消防要求，租赁期间又发生疫情导致商场基本无法正常营业。消防整改、场地封闭导致被告无法经营、场地无法使用，因此郑立洪、王敏不存在实际占有、使用的行为，也就不应当支付房屋相应的占有、使用费用及物业费。退一步讲，如果玺厨公司认为郑立洪、王敏需要承担房屋的占有、使用费用的，3月20日之后也是因为玺厨公司自身的原因导致商场被要求消防整改、场地封闭，郑立洪、王敏根本无法经营、使用案涉档口。而且,玺厨公司认为3月19日已经单方与郑立洪、王敏解除了案涉合同，根本不可能再会将场地给郑立洪、王敏经营、使用。因此，郑立洪、王敏无需支付玺厨公司房屋占用、使用费，相应的物业费当然也无需承担。2、郑立洪、王敏不存在违约行为，无需支付违约金。玺厨公司在对外招商时非常明确，因为该档口的租金过高可以通过其相熟的第三方合作银行，为郑立洪、王敏提供租金贷款，为此双方签订了《确认书》。依据双方签订的《房屋租赁合同》5.2的约定，2019年12月20日至2020年3月19日的房屋租金是25000元郑立洪、王敏已经支付给玺厨公司，余款75000元,郑立洪、王敏按照要求将相关资料提交给了玺厨公司指定的瑞丰银行办理租金贷,郑立洪、王敏至今从未收到过银行无法放贷的通知目前也不知道银行为何没有发放贷款。玺厨公司租赁的场地是不符合投入、使用条件的,还被责令消防整改，而且通过查询郑立洪、王敏的档口并没有经过审批是违规搭建的,上述原因直接导致双方签订的租赁合同无效。事实上，玺厨公司也无法依法履行租赁合同的内容,郑立洪、王敏不存在违约。退一步讲，若法院认定合同合法有效，原告主张的违约金标准偏高，应予以调整。3、玺厨公司存在根本违约的行为。因玺厨公司将案涉房屋交付时，隐瞒了档口是未经过审批违规搭建的,该场地还拆除了防火墙、防火门，改成不符合消防要求的玻璃隔挡。但是，经消防整改，将防火墙、防火门重新安装之后，郑立洪、王敏的档口被相应的防火墙等遮挡，而且通道位置狭窄，存在严重的消防隐患。更重要的是，不符合消防规定、违规搭建的档口玺厨公司是无权出租的。若玺厨公司不存在前述等故意隐瞒欺诈的行为,郑立洪、王敏是不会选择承租该档口的。 两被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、玺厨公司立即向郑立洪、王敏退还租金25000元；3、玺厨公司立即向郑立洪、王敏退还33000元（其中履约保证金30000元，收银机押金3000元）；4、玺厨公司立即向郑立洪、王敏退还进场费20000元；5、玺厨公司立即向郑立洪、王敏退还物管费及能耗费35000元；6、玺厨公司立即向郑立洪、王敏退还收银系统维护费500元；7、玺厨公司立即向郑立洪、王敏支付各项损失合计36180元（包括：定制油烟机2500元，玻璃展示柜3800元，店铺吊柜4000元，定制电陶炉8000元，定制不锈钢货架2880元，运营费1200元，停业损失15000元）；8、玺厨公司承担反诉诉讼费用。 事实和理由：2019年10月14日，郑立洪、王敏与玺厨公司就杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14号商铺签订租赁合同。郑立洪、王敏承租该商铺用于餐饮经营。合同约定租赁期为：2019年11月26日至2021年12月19日，商铺租金是100000元每年，合同履约保证金30000元，进场费20000元，物业管理及能耗费35000元每年，收银机押金3000元，收银系统维护费500元每年。合同签订后，郑立洪、王敏支付了上述费用，其中房屋租金支付了25000元，剩余款项按照玺厨公司招商时可选择的方案，选择与玺厨公司有合作的银行办理了租金贷款，郑立洪、王敏与玺厨公司之后签订了房租余款由租金贷形式支付的确认书。郑立洪、王敏接收商铺后，又依据经营需要定制、安装了油烟机、玻璃展示柜、吊柜、电陶炉、不锈钢货架。 由于该商场的消防不合格，郑立洪、王敏多次向有关部门投诉，之后杭州市西湖区消防救援大队责令玺厨公司整改，目前商场仍在整改中。郑立洪、王敏一直无法恢复正常经营，玺厨公司在合同签订后也没有按照招商时承诺对商场进行有效宣传以及向郑立洪、王敏提供扶持。而且，经郑立洪、王敏向住建部门以及消防部门查实，所谓的西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14号商铺在验收图纸中并不存在，属于违法搭建，该商铺根本无法对外出租。2020年3月19日，郑立洪、王敏突然收到玺厨公司的解除合同通知书，郑立洪、王敏的商铺被玺厨公司封锁，郑立洪、王敏无法再进入。 郑立洪、王敏与玺厨公司签订的《房屋租赁合同》实属无效，玺厨公司存在恶意欺瞒，应当返还郑立洪、王敏支付的房屋租金、押金、进场费等费用并且赔偿郑立洪、王敏的损失。郑立洪、王敏为维护自身合法权益，特起诉，望依法判决。 原告（反诉被告）玺厨公司针对反诉答辩称：1、在法律上，消防整改情形并不是法定的合同解除、合同无效的原因，也不是《房屋租赁合同》约定的意定解除、合同无效原因。《房屋租赁合同》第八条甲方的权责第3款约定：租赁期内，玺厨公司有权在任何时间依其自身意愿重新装修、增加、减少、处分商场的任何部分及设施。由此可见，双方对公共区域内的二次装修问题有明确的约定，是玺厨公司的权利。故消防改造导致的二次装修不应当成为合同无效、合同解除原因。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法，合同有效。郑立洪、王敏应当根据合同约定支付租金并履行房屋租赁合同的相关内容。但是，郑立洪、王敏严重违约，拒不支付租金，故无权要求公司退还租金、无权要求公司退还履约保证金，更无权要求玺厨公司赔偿损失。2、涉案标的为合法建筑中的一部分，并非违建。涉案房屋有房屋产权证，并且在2019年11月19日，涉案标的经过装修拿到了消防合格证书。不涉及违建，也不涉及违反法律的强制性规定，不存在合同无效的事由。本案中，消防整改是在2020年4月份，双方早已解除租赁合同。并且，整改的原因是拆除防火门，消防早就重新通过了。3、是郑立洪、王敏的违约行为，导致玺厨公司解除合同。《房屋租赁合同》约定，第一年的租金应当是一次性支付。考虑到王敏、郑立洪的资金流问题，玺厨公司为郑立洪、王敏介绍了银行租金贷的人员，可以用作资金周转。郑立洪、王敏也愿意通过租金贷的形式付款，但是不久后便通知银行撤回了租金贷。后来郑立洪、王敏又跟玺厨公司商议，要求再次办理租金贷款，2020年1月12日，双方签订确认书。但是，确认书签订后，郑立洪、王敏一方面不付租金，一方面再次私下撤回了租金贷。从2020年1月初开始，玺厨公司多次向郑立洪、王敏发通知，希望缴纳租金。同时，玺厨公司还提出了减免租金的问题，但郑立洪、王敏以自己的行为明确表示不付租金，所以3月19日，玺厨公司再次发通知，确定合同解除。综上，是郑立洪、王敏洪违约在先，拒不支付租金，玺厨公司再三通知，郑立洪、王敏仍不支付，故玺厨公司是合法解除合同。 原告（反诉被告）玺厨公司为证明其本诉主张及反诉抗辩，举证如下： 1、《房屋租赁合同》，证明2019年10月14日，双方签订房屋租赁合同，对双方的权利义务进行了明确约定。 2、西溪谷乐食站商户缴费通知书。 3、西溪谷乐食站商户缴费通知书张贴情况及送达情况。 证据2-3证明2019年1月6日，玺厨公司向郑立洪、王敏洪发出《西溪谷乐食站商户缴费通知书》，要求郑立洪、王敏洪于2020年1月9日前支付租金，且将上述通知书张贴于门店前。 4、通知函。 5、通知函张贴情况及送达情况。 证据4-5证明2020年1月6日，玺厨公司向郑立洪、王敏洪发出《通知函》，要求郑立洪、王敏洪于2020年1月12日前支付租金，否则玺厨公司有权解除合同，且将上述通知书张贴于门店前。 6、确认书，证明2020年1月12日，双方对郑立洪、王敏洪应当支付的75000元的租金的支付日期重新进行了约定。 7、关于同意杭州玺厨商业管理有限公司复工的通知，证明2020年2月15日，玺厨公司获得杭州市西湖区蒋村街道办事处的复工审批。 8、关于同意杭州市西湖区清源餐饮店复工的通知（复印件），证明在玺厨公司的帮助下，郑立洪、王敏洪经营的杭州市西湖区清源餐饮店于2020年2月21日获得杭州市西湖区蒋村街道办事处的复工审批。 9、西溪谷乐食站商户缴费通知书。 10、西溪谷乐食站商户缴费通知书张贴情况及通知送达情况。 证据9-10证明2020年3月16日，玺厨公司向郑立洪、王敏洪发出《西溪谷乐食站商户缴费通知书》，要求郑立洪、王敏洪在2020年3月19日之前缴纳房租，如果按时缴纳，玺厨公司同意给予一定的租金优惠折扣。玺厨公司通过张贴、微信发送、同城送达等方式向郑立洪、王敏洪送达上述通知。 11、解除《房屋租赁合同》的通知函。 12、玺厨公司向郑立洪、王敏洪送达《解除的通知函》情况。 证据11-12证明2020年3月19日，玺厨公司向郑立洪、王敏洪发出《解除的通知函》，告知郑立洪、王敏洪《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。玺厨公司通过门店张贴、快递通知、短信通知等方式向郑立洪、王敏洪发出《解除的通知函》。 13、律师函，证明由于郑立洪、王敏洪既不付租金，也不搬离。2020年3月23日，玺厨公司委托律师向郑立洪、王敏洪发送律师函，告知合同解除并要求承担违约责任。 14、律师函送达EMS凭证，证明郑立洪、王敏洪于2020年3月24日收到律师函。 15、不动产权证书（复印件），证明房屋有产权证书，属于合法建筑。 16、商业综合楼及经营权租赁合同书（复印件）。 17、房屋租赁备案许可证（复印件）。 证据16-17证明涉案房屋的产权人杭州双龙股份经济合作社将房屋租赁给了杭州旭天实业有限公司。杭州旭天实业有限公司于2019年11月20日拿到了房屋租赁备案。 18、同意转租的证明（复印件），证明产权人杭州双龙股份经济合作社同意杭州旭天实业有限公司对房屋进行转租。 19、同意分割转租证明，证明杭州旭天实业有限公司同意玺厨公司对房屋进行分割转租。 20、房屋租赁备案许可证，证明玺厨公司于2019年12月9日就已经取得房屋租赁备案许可证，涉案标的属于合法建筑。 21、证明，证明西溪谷国际商务中心G号楼与西溪谷商务中心22号楼指的是同一幢楼。 22、消防安全检查合格证（复印件），证明2019年12月19日，玺厨公司取得消防安全检查合格证书，涉案标的为合法建筑。 23、杭州市西湖区清源餐饮店工商登记信息（复印件），证明郑立洪、王敏于2019年12月16日获得工商登记，且截止到目前并未将工商登记进行变更。 24、责令限期整改通知书（复印件），证明2020年3月23日，玺厨公司因为擅自拆除封闭楼梯间的防火门被要求整改。此前，双方已经解除租赁关系。 25、浙江省建设工程施工设计文件消防审查合格书（整改），证明玺厨公司根据消防要求整改，并于2020年5月6日通过整改。 26、消防安全检查合格证，证明2020年7月5日，玺厨公司拿到整改后的消防安全检查合格证。 27、证明，证明涉案房屋为西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14号商铺，22号楼202室是房产证上的编号，G幢201室是租赁编号，两者是同一地方。 28、涉案房屋的现状照片，照片是8月26日拍摄。 29、涉案房屋的现状视频，视频系8月26日拍摄。 证据28-29共同证明，截止到2020年8月26日，涉案房屋目前仍被郑立洪、王敏实际占有使用，里面都是郑立洪、王敏的设备材料，玺厨公司无法将其出租。 30、房屋租赁合同，证明2019年10月14日，双方签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁标的为“杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心G座201室-【214】号商铺”。因租赁编号与房产证编号不一致，所以双方后来又签订针对同一标的的租赁合同，将租赁标的变成“22号楼202室-6-14号商铺”。杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心G座201室-【214】号商铺与22号楼202室-6-14号商铺是同一个商铺。 两被告（反诉原告）郑立洪、王敏为证明其本诉抗辩及反诉主张，举证如下： 1、《房屋租赁合同》，证明玺厨公司将杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14号商铺出租给郑立洪、王敏的事实。 2、收据，证明郑立洪、王敏已向玺厨公司支付2019年12月20日-2020年3月19日期间房租25000元、履约保证金30000元、收银机押金3000元、进场费20000元、物管费及能耗费35000元、收银系统维护费500元的事实。 3、确认书，证明2020年1月12日郑立洪、王敏与玺厨公司确认第一年租金余款75000元以租金贷款的形式支付的事实。 4、消防验收图纸，证明杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14号商铺属于违法搭建部分，验收图纸上并不存在的事实。 5、投诉记录，证明杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼美食城消防不合格、被责令整改的事实。 6、招商聊天记录，证明20000元进场费是店铺精装修费、租金贷的银行系与玺厨公司合作银行的事实。 7、支付记录、订购信息，证明郑立洪、王敏为店铺营业购买油烟机2500元，店铺吊柜4000元，定制电陶炉8000元，定制不锈钢货架2880元的事实。 8、运营合同，证明郑立洪、王敏支付杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14号商铺外卖运营费用1200元的事实。 9、解除《租赁合同》通知函，证明玺厨公司单方解除合同的事实。 10、场地照片（拍摄时间3月23日），证明杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14号商铺场地被封锁的事实。 上述证据经庭审质证，对于当事人真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下： 原告（反诉被告）玺厨公司提交的证据中：1、证据15-18虽系复印件，但结合玺厨公司提供的证据20，本院对其真实性予以确认；2、证据19、21、27系原件，形式来源合法，本院对其真实性予以认定；3、证据24虽系复印件，但鉴于郑立洪、王敏对玺厨公司被责令消防整改的事实无异议，本院对其真实性予以认定；证据22与24内容相互印证，本院对其真实性予以确认。 关于西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14与西溪谷国际商务中心G幢201室-214是否系同一地址问题。首先，根据证据21、27，出租人已确认上述地址系同一地址。其次，结合证据1、30，双方签订的两份《租赁合同》，对租赁标的商铺分别载明的是西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14和西溪谷国际商务中心G座201室-214号，因双方租赁的标的并未发生改变，故上述地址应指向同一地址。最后，消防安全检查合格证载明的地址是西溪谷国际商务中心G幢2层201室，而经郑立洪、王敏反映消防部门要求实际整改的是国际商务中心22号楼202室-6，整改后消防部门颁发的消防安全检查合格证载明的地址依然是西溪谷国际商务中心G幢2层201室，也证明上述地址应指向同一地址。综上，本院认定西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14与西溪谷国际商务中心G幢201室-214系同一地址。 被告（反诉原告）郑立洪、王敏提交的证据中：1、证据4消防验收图纸，结合玺厨公司提交的证据1《房屋租赁合同》附件一，两者反映对象均系本案商铺，本院对其真实性予以确认；2、证据7仅能证明购买电陶炉8000元，不锈钢货架2880元的事实，其余证据收款人身份无法核实以及无支付凭证，本院不予认定。 本院结合已确认有效的证据及双方当事人的庭审陈述，认定事实如下： 2019年10月14日，玺厨公司（甲方）与郑立洪、王敏（乙方）就杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心22号楼202室-6-14号商铺签订《房屋租赁合同》，郑立洪、王敏承租该商铺用于餐饮经营。合同约定：合同的租赁期为2019年11月26日起至2021年12月19日止，共计贰年；装修免租期为2019年11月26日起至2019年12月19日止，装修免租期以乙方未违反约定为前提，若乙方在合同期内发生违约行为，则乙方不享受上述装修免租期，该期间的租金费用按照本协议内房屋租金标准计算，并于违约日起15个工作日补交甲方；免租期间应缴纳基础物业管理费标准为60元/天，共计1440元，优惠后费用为0元；乙方承担进场费20000元，乙方于合同签订当日全部缴纳上述进场费。即便双方租赁关系提前终止或结束，上述费用不予退还；自甲乙双方签订本协议后当日，乙方须向甲方支付租赁房屋履约保证金30000元，合同到期后，在乙方无违约行为且不续租的情形下，双方结清各项费用后，由甲方无息退还乙方；租金为100000元/年，租金一年一付，首期租金于签订正式后5日内支付，第二期起每期租金须提前一个月支付；若乙方逾期超过15日未支付甲方房租，视为乙方违约，甲方有权解除本租赁协议，并没收租赁保证金作为违约金，若保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追加违约金；物业管理及能耗费35000元/年，该费用按年一次支付，首期费用在本协议签订后5日内支付，以后每期提前一个月支付；使用甲方收银系统须缴纳收银机押金3000元，在乙方不再使用本收银机时在甲方确认无损坏后，无息退还给乙方；另外乙方支付收银系统维护费500元/年；甲方可在发生以下情形时，以书面形式通知乙方解除本合同，同时有权要求乙方承担本合同年租金30%作为违约金，并由乙方承担甲方所有损失：非因甲方违约或自然灾害等不可抗力乙方延迟支付租金、履约保证金、物业管理费或迟延向甲方合作银行机构还款等超过15天的，在本合同租赁期间，若乙方延迟缴纳上述费用累计超过2次（含2次）；违约责任：1、任意一方出现违约行为的，违约方须向守约方承担本合同违约当年租金30%的违约金；2、若乙方擅自退租的，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金，并由乙方承担本合同违约当年租金30%的违约金，并赔偿甲方一切损失。 合同签订后，玺厨公司交付了22号楼202室-6-14号商铺，郑立洪开设杭州市西湖区清源餐饮店。郑立洪于2019年10月14日支付了合同履约保证金30000元，于2019年10月17日支付了房屋租金25000元，进场费20000元，物业管理及能耗费35000元，收银机押金3000元，收银系统维护费500元。因郑立洪、王敏未按约支付租金，玺厨公司分别于2020年1月6日、1月9日向郑立洪、王敏送达缴费通知书及通知函催告郑立洪、王敏限期交付商铺首年剩余租金75000元，但郑立洪、王敏均未履行。 2020年1月12日，玺厨公司与郑立洪签订确认书，约定：剩余首期租金75000元由郑立洪、王敏通过向银行申请租金贷款方式于2020年1月19日前支付至玺厨公司账户，若因郑立洪、王敏未办理银行贷款业务、中途取消贷款业务、其他原因等因素造成截止至2020年01月19日甲方仍未足额收到上述租金，按《合同》约定，则同样视为郑立洪、王敏构成严重违约，玺厨公司有权在郑立洪、王敏拒绝办理银行贷款、取消贷款业务日解除《合同》并根据《合同》的约定追究郑立洪、王敏违约责任；若因银行金融机构自身因素导致审批流程、放款延后，郑立洪、王敏须及时向玺厨公司提出申请再做延期，经玺厨公司书面同意后可做相应顺延，否则玺厨公司将根据《合同》约定追究郑立洪、王敏违约责任。但郑立洪、王敏仍未按时履行。 2020年2月15日，杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处通知玺厨公司同意玺厨公司于2月15日复工。2020年2月21日，杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处通知郑立洪、王敏同意杭州市西湖区清源餐饮店于2月20日复工。 2020年3月16日，玺厨公司向郑立洪、王敏送达缴费通知书催告郑立洪、王敏在3日内交付商铺首年剩余租金75000元，否则经按照合同约定的违约条款进行处理，但郑立洪、王敏未履行。 2020年3月19日，玺厨公司向郑立洪、王敏发出《解除的通知函》，通知郑立洪、王敏双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除，要求郑立洪、王敏2020年3月24日前对商铺内可移动的物品进行清空。2020年3月23日，玺厨公司委托北京炜衡（杭州）律师事务所向郑立洪、王敏发出《律师函》，告知郑立洪、王敏双方之间的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。 另查明，2019年10月14日，玺厨公司（甲方）与郑立洪、王敏（乙方）另签订过《房屋租赁合同》，该合同载明的租赁商铺为杭州市西湖区紫霞街80号西溪谷国际商务中心G座201室-214号，其他内容除起租时间和交付时间略有不同，其他内容基本一致。 再查明，2019年12月9日，玺厨公司取得西溪谷国际商务中心22号楼202室-6房屋租赁登记备案证明。2019年12月19日，玺厨公司取得消防安全检查合格证，该合格证载明的地址是西溪谷国际商务中心G幢1-2层，105.201室。2019年12月下旬，玺厨公司拆除202室-6房屋消防通道的防火墙及避难所防火墙、防火门。2020年3月20日，郑立洪向杭州市西湖消防救援大队反映“案涉商铺所在经营场地消防验收时设计的消防通道的防火墙及避难所防火墙、主通道的防火门，在消防验收后就进行拆除”。2020年3月24日，杭州市西湖消防救援大队回复“该美食城把一处封闭楼梯间的防火墙和防护门拆除，我大队制发责令限期改正通知书，要求该美食城经营单位进行整改”。2020年3月23日，杭州市公安消防支队西湖区大队向玺厨公司发出《责令限期整改通知书》，以玺厨公司擅自拆除消防设施、器材为由责令玺厨公司于2020年4月22日前改正。后郑立洪向杭州市西湖区信访局反映玺厨公司违建问题，杭州市西湖区信访局转送由杭州市西湖区城市管理局办理。2020年4月27日，杭州市西湖区城市管理局办理意见“经我局蒋村中队队员现场查看，该处为建筑内部二次装修，不涉及违建”。玺厨公司于2020年5月6日取得建设工程施工图设计文件消防审查合格书（整改），于2020年7月5日取得整改后的消防安全检查合格证，该合格证载明的地址是西溪谷国际商务中心G幢2层201室。 又查明，玺厨公司确认郑立洪、王敏已于2020年9月12日腾退202室-6-14号商铺。 审理过程中，本院告知玺厨公司如果法院认定的解除时间与起诉要求确认的时间不同，将按照法院认定的时间确认合同解除并据此对解除的后果进行裁判。 本院认为，本案的争议焦点为：1、玺厨公司与郑立洪、王敏签订的《房屋租赁合同》效力问题；2、玺厨公司以及郑立洪、王敏的责任如何确定。 关于争议焦点一，《房屋租赁合同》的效力问题。玺厨公司认为202室-6-14号商铺所在房屋是合法建筑，且消防整改情形并不是法定的合同无效的原因，《房屋租赁合同》合法有效。郑立洪、王敏认为202室-6-14号商铺系玺厨公司未按审批图纸违法搭建，且因消防不合格被责令整改，违反法律强制性规定，《房屋租赁合同》应为无效。本院认为，首先，所谓违法建筑，本质上是未依法取得建设工程规划许可而建设的建筑物、构筑物，强调房屋外部符合规划区域、房屋内部符合承重结构等基本构造要求。202室-6-14号商铺存在于合法建筑物内部，系玺厨公司对合法建筑物的内部二次装修形成，从杭州市西湖区城市管理局办理意见看并不涉及违建。且玺厨公司于2019年12月9日已取得西溪谷国际商务中心22号楼202室-6房屋租赁登记备案证明。其次，202室-6-14号商铺系玺厨公司对建筑物的内部装修产生，2019年12月19日，玺厨公司已取得消防安全检查合格证。而根据杭州市公安消防支队西湖区大队的《责令限期整改通知书》，责令整改的原因是玺厨公司擅自拆除一处防火墙及防火门等消防设施、器材，并非案涉202室-6-14号商铺所在房屋整体消防安全不合格。且玺厨公司已于2020年7月5日取得整改后的消防安全检查合格证，证明房屋在内部消防整改措施已符合消防安全规定。最后，退一步讲，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的法律后果是不得使用，不能使用可能会影响合同的履行，但合同的履行问题不应影响合同的效力。综上，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。本院对郑立洪、王敏要求确认《房屋租赁合同》无效的反诉请求，不予支持。 关于争议焦点二，玺厨公司以及郑立洪、王敏的责任如何确定。首先，关于《房屋租赁合同》解除时间的确定。根据《房屋租赁合同》约定，首期租金100000元于合同签订后5日内（2019年10月19日前）支付，但郑立洪仅于2019年10月19日支付租金25000元，未履行剩余租金75000元的支付义务。后玺厨公司与郑立洪签订确认书，确认剩余首期租金75000元由郑立洪、王敏通过向银行申请租金贷款方式于2020年1月19日前支付至玺厨公司账户，但郑立洪、王敏仍未履行。《房屋租赁合同》约定，郑立洪、王敏逾期15日未支付房租，视为违约，玺厨公司有权解除本租赁协议。现郑立洪、王敏未履行支付租金义务，构成违约，合同解除条件已成就，玺厨公司享有解除合同的权利。当事人解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。玺厨公司于2020年3月19日将《解除的通知函》送达郑立洪、王敏，通知《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。据此，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除。 关于玺厨公司主张的房屋实际占有使用费。本院认为，解除合同后郑立洪、王敏继续使用商铺至2020年9月12日，理应支付占有使用费，但根据查明的事实，2020年3月23日，杭州市公安消防支队西湖区大队责令玺厨公司限期改正，玺厨公司于2020年7月5日才取得整改后的消防安全检查合格证，根据规定整改期间商铺应当停止使用，玺厨公司也未提供证据证明郑立洪、王敏在此期间使用商铺，故上述期间的占有使用费应予以扣除。经计算扣除上述时间段后2020年3月20日至2020年9月12日的占有使用费为20000元。玺厨公司诉请合理部分，本院予以支持。 关于玺厨公司主张的免租期租金6575.34元。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，装修免租期为2019年11月26日起至2019年12月19日止，装修免租期以郑立洪、王敏未违反约定为前提，若郑立洪、王敏在合同期内发生违约行为，则不享受上述装修免租期，该期间的租金费用按照本协议内房屋租金标准计算。现郑立洪、王敏未履行支付租金义务，构成违约，应支付免租期租金6575.34元，玺厨公司该项请求，本院予以支持。 关于玺厨公司主张的免租期物业费1440元。本院认为，《房屋租赁合同》约定免租期物业费优惠后费用为0元，《房屋租赁合同》对郑立洪、王敏违约后对免租期物业费的支付没有特别约定，玺厨公司该项请求，本院不予支持。 关于玺厨公司主张的违约金30000元。因郑立洪、王敏逾期付款违约造成《房屋租赁合同》解除，应按约支付违约金，玺厨公司主张违约金的数额适当，本院予以支持。同时，因玺厨公司在本案中同时主张违约金30000元以及没收履约保证金30000元，收取违约金和没收履约保证金均指向郑立洪、王敏同一违约行为，即逾期付款，鉴于本院已支持玺厨公司违约金的诉讼请求，故本案履约保证金30000元玺厨公司应予以返还。 关于郑立洪、王敏主张退还的收银机押金3000元。本院认为，《房屋租赁合同》约定押金在郑立洪、王敏不再使用收银机时无息退还，且玺厨公司同意返还，本院予以支持。 关于郑立洪、王敏主张退还的物管费及能耗费、收银系统维护费，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月20日解除，且玺厨公司同意返还2020年3月19日之后的物管费及能耗费、收银系统维护费，故玺厨公司应返还物管费及能耗费26250元、收银系统维护费375元。 因郑立洪、王敏违约造成《房屋租赁合同》解除，对其主张的退还租金、进场费并赔偿损失的请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州玺厨商业管理有限公司与郑立洪、王敏签订的《房屋租赁合同》于2020年3月20日解除； 二、郑立洪、王敏支付杭州玺厨商业管理有限公司租金6575.34元、占有使用费20000元、违约金30000元； 三、杭州玺厨商业管理有限公司返还郑立洪、王敏履约保证金30000元、收银机押金3000元、物管费及能耗费26250元、收银系统维护费375元； 四、上述二、三项相抵，杭州玺厨商业管理有限公司尚应支付郑立洪、王敏款项3049.66元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回杭州玺厨商业管理有限公司的其他本诉诉讼请求； 六、驳回郑立洪、王敏的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费894元，由杭州玺厨商业管理有限公司负担29元，由郑立洪、王敏负担865元；反诉案件受理费1647元，由杭州玺厨商业管理有限公司负担656元，由郑立洪、王敏负担991元。 杭州玺厨商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；郑立洪、王敏于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  陈 清 二〇二一年一月二十五日 法官助理  杨 丽 书 记 员  李璐璐