上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初21196号原告：李泰然，男，1993年12月1日生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：李凌雯，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：金源，上海市协力律师事务所律师。原告：颜侠倩，男，1962年8月8日生，汉族，户籍所在地浙江省义乌市。委托诉讼代理人：李凌雯，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：金源，上海市协力律师事务所律师。原告：陈洪星，男，1961年1月3日生，汉族，户籍所在地浙江省义乌市。委托诉讼代理人：李凌雯，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：金源，上海市协力律师事务所律师。被告：北京华鼎鑫佳科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：范龙辉，执行董事。委托诉讼代理人：赵世文，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国帅，上海申浩律师事务所律师。原告李泰然、颜侠倩、陈洪星诉被告北京华鼎鑫佳科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员周婉独任审理，公开开庭进行了审理。原告李泰然、颜侠倩、陈洪星的委托诉讼代理人李凌雯、金源，北京华鼎鑫佳科技有限公司的委托诉讼代理人刘国帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李泰然、颜侠倩、陈洪星向本院提出诉讼请求：1、三原告与华鼎富国投资控股集团有限公司上海雪蓝企业管理咨询分公司签订的《上海市房屋租赁合同》于本案起诉状副本送达被告之日解除；2、被告向三原告支付自2019年6月10日起至租赁合同解除之日止的房租，每月按照人民币(以下币种同)159,027.94元计算；以及2019年10月1日起至租赁合同解除之日的物业费，每月按照28,704.48元计算；3、被告向三原告支付自2019年9月3日起至实际清偿之日止的逾期付款违约金，按照日租金5,228元的百分之三计算；4、被告向三原告支付解除合同违约金318,055.88元(两个月的租金)5、被告赔偿三原告佣金损失159,027.94元、装修及办公家具损失50,000元和实际支出的律师费50,000元；6、诉讼费由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求为：1、三原告与华鼎富国投资控股集团有限公司上海雪蓝企业管理咨询分公司(以下简称雪蓝公司)签订的《上海市房屋租赁合同》(XXXXXXXXA)解除；2、被告向三原告赔偿自2019年6月10日起至2019年9月9日期间的免租期损失，按每月159,027.94元计算，并自2019年9月10日起至租赁合同解除之日止按每月159,027.94元支付租金。租赁期间和占用期间(自2019年10月1日起)物业费由被告承担，按每月28,704.48元计算；3、被告向三原告支付解除合同违约金318,055.88元；4、被告赔偿三原告佣金损失159,027.94元、装修及办公家具损失50,000元和实际支出的律师费50,000元。事实与理由：2019年6月2日,三原告与华鼎富国投资控股集团有限公司上海雪蓝企业管理咨询分公司(该公司已于2020年9月7日核准注销，以下简称雪蓝公司)签署《上海市房屋租赁合同》，约定出租方作为产权人将上海市浦东新区商城路XXX号良友大厦27楼整层(2701-2720室)(以下简称系争房屋)出租给雪蓝公司。系争房屋建筑面积约1,025.16平方米，房屋用途为办公。租赁合同3-1条约定，系争房屋租赁期自2019年6月10日起至2024年6月9日止，其中2019年6月10日至2019年9月9日为免租期，免租期间产生的水、电及物业管理费等由雪蓝公司承担。租赁合同第4-1第约定，系争房屋每日每平方米建筑面积租金为5.10元，月租金总计为159,027.94元。租赁合同第4-2条、4-3条约定，雪蓝公司每贰个月支付租金，先付后用，于每付租月3号前向原告支付。逾期支付的，每逾期一日，则雪蓝公司需按日租金的3%支付违约金。租赁合同第5-1条约定，原告交付系争房屋时，雪蓝公司应向原告交付房屋租赁保证金，保证金为贰个月租金，即318,055.88元。租赁关系终止时，原告收取的房屋租赁保证金除用抵充合同约定由雪蓝公司承担的费用外，剩余部分无息归还雪蓝公司。根据上述约定，雪蓝公司已交纳的保证金318,055.88元应归原告所有，用于抵充欠付款项。租赁合同第5-2条约定，租赁期间，使用系争房屋所发生的电、通讯设备、车位、物业等费用由雪蓝公司承担。自2019年10月1日起，雪蓝公司未再支付物业费，目前三名原告已经垫付2019年10月至12月物业费。租赁合同第9-2条第(六)项约定，雪蓝公司逾期不支付租金累计超过15天的，原告可书面通知雪蓝公司解除合同。违约方应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失且支付的违约金不足抵付该等损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。三名原告向雪蓝公司交付系争房屋时，系争房屋内大量办公家具(包括大班桌、大班椅、沙发、茶几、背柜、休闲桌、休闲椅、会议台、大量办公桌椅、大量文件柜等)，并有玄关玻璃幕墙等装修。且告知雪蓝公司须在租赁关系结束时原样归还。经现场查看，系争房屋内办公家具已基本搬空，玄关玻璃幕墙均被砸碎。自2019年9月3日起，雪蓝公司未按租赁合同约定向三原告支付租金，故原告起诉。被告北京华鼎鑫佳科技有限公司答辩称，同意解除合同，但合同是于2019年9月24日解除，当时将钥匙交给了房东。交接时还有部分家具，2019年9月30日之前将家具也全部撤场，腾空了房屋。不同意将房租支付至合同解除之日，房租是押二付二的，押金抵进去的话，不欠租了。租金应当支付至2019年9月24日交钥匙之日。通过抵扣押金的方式，已经付清了至2019年9月24日止的租金。关于第三项和第四项诉讼请求，双方已经在9月实际解除了合同，且被告已将钥匙交给了原告，原告无权要求被告支付逾期违约金以及解约违约金。关于第五项诉讼请求，不同意支付佣金、家具损失及律师费，且都没有合同约定。本院经审理认定事实如下：商城路XXX号2701、2702、2703、2704、2705室房屋产权人为陈洪星，商城路XXX号2706、2707、2708、2709、2710室房屋产权人为颜侠倩，商城路XXX号2711、2712、2713、2714、2715、2716、2717、2718、2719、2720室房屋产权人为李泰然。2019年6月2日，陈洪星、颜侠倩、李泰然作为甲方，雪蓝公司作为乙方，签订《上海市房屋租赁合同》，约定由甲方将上海市浦东新区商城路XXX号27楼整层(2701-2720室)面积约1,025.16平方米的房屋出租给乙方。租赁期自2019年6月10日起至2024年6月9日止。其中2019年6月10日至2019年9月9日为免租期。该房屋每日每平方米建筑面积租金为5.10元，月租金总计为159,027.94元，房屋租金贰年内不变。乙方应于每付租月3号前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。合同5-1条约定：甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，即318,055.88元……租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同5-2条约定：租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、设备、车位、物业等费用由乙方承担。合同9-2条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承担的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过15天的；(七)乙方利用该房屋从事违法活动的。第10-5条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，雪蓝公司中途退租的，雪蓝公司应按月租金的贰倍向原告支付违约金。若违约金不足抵付原告损失的，雪蓝公司还应负责赔偿。原告可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分由雪蓝公司另行支付。合同尾部有经纪机构上海胜邦房产经纪有限公司盖章。合同签订后，原告共计收到押金318,055.88元以及两个月租金318,055.88元。租赁合同签订后，雪蓝公司与上海良华企业发展有限公司签订《物业管理费全包协议书》，明确商城路XXX号27楼面积为1,025.16平方米的物业管理费为每月28,704.48元，协议期自2019年6月1日起，保证金为二个月物业费57,408.96元，雪蓝公司退租时，物业费结清，公共设施无损坏，上海良华企业发展有限公司五个工作日内退回保证金。2019年12月9日，上海良华企业发展有限公司出具收据，确认收到陈洪星、颜侠倩支付的27楼10-12月物业费34,318元；2019年12月26日，上海良华企业发展有限公司出具收据，确认收到李泰然支付的27楼10-12月物业费32,112.29元。2020年10月15日，上海良华企业发展有限公司出具《说明》，载明：华鼎富国投资控股集团有限公司上海雪蓝企业管理咨询分公司作为浦东新区商城路XXX号良友大厦27楼整层(2701-2720室)的承租方，在2019年10月5日-10月25日期间陆续将屋子内物品搬离，在2019年10月31日完成搬离。原告李泰然于2019年6月2日向上海胜邦房产经纪有限公司支付佣金76,873.74元。原告颜侠倩向上海胜邦房产经纪有限公司支付佣金42,878.10元。原告陈洪星向上海胜邦房产经纪有限公司支付佣金39,276.10元。原告为本次诉讼支付律师费50,000元。另查明，雪蓝公司类型为有限责任公司的分公司，于2020年9月7日被相关管理部门核准注销。华鼎富国投资控股集团有限公司于2020年8月14日名称变更为被告。审理中，原告称雪蓝公司于2019年9月提出不租赁房屋，原告表示希望雪蓝公司继续租赁下去，并表示同意转租；后来因为大楼要大查验，故陈洪星和颜侠倩于9月28日去房屋内，看到钥匙在前台，故叫来物业，在原告在场的情况下，物业将钥匙拿走，“十一”左右雪蓝公司把东西搬走。原告为证明其装修及家具损失，提交上海耀杨投资管理咨询有限公司与上海铭宇家具制造有限公司购销合同及照片，被告该部分材料真实性不予认可，并表示房屋交付时系空置状态，且照片也无法证明拍摄时间及地点。双方确认雪蓝公司支付物业管理费至2019年9月30日。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与华鼎富国投资控股集团有限公司上海雪蓝企业管理咨询分公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。雪蓝公司在签订合同后未按约履行付租义务，并未经原告许可及擅自解除合同，显属违约。雪蓝公司系华鼎富国投资控股集团有限公司之分公司，华鼎富国投资控股集团有限公司名称变更为被告，现雪蓝公司现已注销，被告理应承担雪蓝公司所应承担的义务。原告要求确认三原告与雪蓝公司签订的《上海市房屋租赁合同》解除，本院予以准许。对于合同解除时间，本院认为原告在2019年9月28日至现场查看时即发现房屋已经无人办公，相应钥匙留在系争房屋内，后在原告在场情况下物业拿走钥匙，故相应合同应于该日解除。之后，物业公司出具的材料明确雪蓝公司作为承租方，于2019年10月5日至10月25日期间进行搬离，并于2019年10月31日搬空，故相应的租金及使用费本院据实计取至2019年10月31日为274,050.98元，雪蓝公司已向原告支付两个月租金，多余部分44,004.90元可抵扣雪蓝公司应负担的相应费用。原告主张的物业管理费，根据雪蓝公司与原告之间的租赁合同，相应物业管理费应由雪蓝公司承担；同时，根据雪蓝公司与上海良华企业发展有限公司之间的协议书，物业费金额为每月28,704.48元，雪蓝公司未支付其搬离租赁房屋前物业费，现原告已实际向相应物业公司支付管理费，故自2019年10月1日至2019年10月31日期间物业管理费为28,704.48元，本院予以支持。合同因雪蓝公司原因解除，雪蓝公司理应承担相应违约责任。原告主张免租期租金损失，免租期系出租方根据租期等给予承租方租金优惠，考虑到免租期内雪蓝公司实际占用租赁房屋，而双方合同仅履行不到两个月，故对原告该请求，本院予以支持。原告主张的违约金，双方合同因雪蓝公司违约解除，考虑到合同解除后原告可能遭受的损失，故对该请求，本院亦予以支持。关于原告主张的装修、家具损失，原告并未提交充足证据予以证明，本院难以支持。原告主张佣金及律师费损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。原告主张雪蓝公司已经支付的押金抵扣其应承担的费用，符合双方合同约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告与华鼎富国投资控股集团有限公司上海雪蓝企业管理咨询分公司于2019年6月2日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月28日解除；二、被告北京华鼎鑫佳科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李泰然、颜侠倩、陈洪星免租期租金损失477,083.82元；三、被告北京华鼎鑫佳科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李泰然、颜侠倩、陈洪星2019年10月1日至2019年10月31日期间物业管理费28,704.48元；四、被告北京华鼎鑫佳科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李泰然、颜侠倩、陈洪星违约金318,055.88元；五、驳回原告李泰然、颜侠倩、陈洪星的其余诉讼请求。(上述费用执行时，应扣除原华鼎富国投资控股集团有限公司上海雪蓝企业管理咨询分公司已支付的押金318,055.88元以及多支付的租金44,004.90元。)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,610元，由李泰然、颜侠倩、陈洪星负担10,945元，被告北京华鼎鑫佳科技有限公司负担9,665元；公告费260元，由被告北京华鼎鑫佳科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二一年一月十五日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》1、第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。2、第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。3、第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。