浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初17605号 原告：义乌市家苑物业管理有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路**香江大厦**。 法定代表人：陈忠华，总经理。 委托诉讼代理人：许贞朋、龚俊峰，浙江奇合正律师事务所律师。 被告：胡建龙，男，1973年8月17日出生，汉族，户籍：浙江省杭州市萧山区。 原告义乌市家苑物业管理有限公司为与被告胡建龙物业服务合同纠纷一案，于2020年11月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，由审判员陆笑笑独任审判，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许贞朋和被告胡建龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：一、被告立即支付2015年2月15日至2020年10月15日止的68个月物业费共计27319.68元。二、被告承担原告的律师费3500元。庭审中，原告变更诉请为：减去2019年10月15日至2020年10月14日的物业费4752元。立即支付2015年2月15日至2019年10月14日止的物业费22567.68元。另承担原告的律师费3500元。事实和理由：案涉香江大厦系由义乌市白天鹅房地产开发有限公司开发建设。从2014年8月20日起，义乌市白天鹅房地产开发有限公司将香江大厦业委会成立前的物业管理事项委托并移交给了原告义乌市家苑物业管理有限公司，由原告为义乌香江大厦提供物业服务至今。按照双方的约定，物业费收费标准为每月每平方3.6元，物业费超过一年不交的，原告可以提起诉讼，并且由业主承担追讨物业费而产生的律师费、诉讼费等一切费用。案涉的香江大厦2311室（建筑面积111.6平方米）原系义乌市白天鹅房地产开发有限公司所有，因该企业陷入债务纠纷且被法院执行，一直无法正常交纳物业费。2019年初，案涉房产被义乌市人民法院挂在阿里拍卖网上拍卖，拍卖公告中对物业费作出了说明：一、1、特别说明：本拍品所欠水电费、物业费具体金额以实际情况为准，请买受人自行向当地物业公司查询清楚并承担对应费用。二、4、——水电费、物业费等相关税费，请竞买人自行向相关职能部门咨询确认，均由买受人负担。特别提醒竞买人注意：关于税费、学区等请自行向当地的——所在楼盘的物业公司、教育部门等相关部门了解。六、拍卖成交买受人——办理过程中所涉及的买卖双方过户所需承担的——及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。 2019年4月11日10时31分，被告胡建龙通过多轮竞争，拍得案涉香江大厦2311室房产。2019年4月22日，义乌市人民法院作出（2018）浙0782执4129号之十的执行裁定书，确认本案被告胡建龙拍得案涉房产。案涉房产的物业费欠费周期：自2014年10月1日期起-2019年9月30日止计60个月，故欠交的物业费为111.6平方米＊3.6＊60=24105.6元。被告拍的案涉房产后，仍然未交纳物业费，虽经原告催讨、未果。无奈，原告只能诉诸贵院。 被告答辩：在原告向被告交钥匙之前这个房子不属于被告所有，原告与原业主签订了前期物业服务合同的效力不及于被告，以前拖欠的物业费依法或者依照前期物业服务合同应由原业主或者使用人承受。二、原告要求被告承担律师费用没有法律依据。三、针对原告提出的事实与理由部分被告对拍卖公告中的物业费作出说明：所有的拍卖公告均有，这一条款所涉及的水电费、物业费等问题被告认为法院在拍卖的时候应予以明确，以便买受人考量买后的问题，而且事关案涉的物业费问题，被告认为在买受房屋之前不受该物业前期服务合同的约束并且该合同也明确物业费是由业主或者使用人承担。在该前期物业服务合同中约定物业费的计算是2.8元/月，另外确定是3.6元/月。 针对被告的答辩，原告补充陈述：2.8元每月是不含能耗费的，我们在房管局的备案中是明确3.6元。本身我们的物业起算日期是2014年8月20日，但是我们还是内敛处理从2015年2月15日开始计算。 原告为证明自己的主张，举证如下： 义乌市物业项目承接查验协议一份5页，证明（1）案涉香江大厦系由义乌市白天鹅房地产开发有限公司开发建设。（2）从2014年8月20日起，义乌市白天鹅房地产开发有限公司将香江大厦业委会成立前的物业管理事项委托给了原告义乌市家苑物业管理有限公司，由原告为义乌香江大厦提供物业服务至今。 物业服务合同备案表及确认单一份2页，证明（1）义乌市白天鹅房地产开发有限公司与义乌市家苑物业管理有限公司签订的关于香江大厦物业服务合同已在义乌市房地产管理处备案的事实。（2）物业服务合同的期限为2015年2月15日-2020年2月14日。 前期物业管理委托合同一份，证明开发商义乌市白天鹅房地产开发有限公司与义乌市家苑物业管理有限公司签订的前期物业管理委托合同，管理期限自2015年2月15日起至2020年2月14日止，签订时间为2015年2月15日；双方的权利、义务以及违约责任等。这份合同约定的物业费是2.8元/月是不含能耗费的。 物业管理委托合同一份，证明义乌市白天鹅房地产开发有限公司与义乌市家苑物业管理有限公司双方约定服务期间自2017年2月15日起至2022年2月14日止，签订时间为2017年2月6日；以及服务内容、计价和收款方式、违约金、诉讼费、律师费等。这份合同约定了物业费3.6元/月含能耗费。 证明三份，证明2016年、2017年、2018年三年期间义乌市家苑物业管理有限公司的物业服务得到大部分业主的肯定；同时义乌市白天鹅房地产开发有限公司也支持家苑物业公司通过法律途径催缴物业费。 情况说明一份，证明香江大厦2311室，建筑面积111.6平方米，物业费收费标准为3.6元每平方米每月；截止2019年9月31日止，欠费周期总为60个月，合计欠缴物业费24105.6元。 阿里拍卖公告截屏一份，证明水电费、物业费等相关税费，请竞买人自行向相关部门咨询确认，均由买受人负担；并特别说明物业费等具体金额以实际情况为准，请买受人自行向当地物业公司查询清楚并承担相对应费用。 法院裁定书一份2页，证明义乌市江东街道香江大厦2311室的房地产进行公开拍卖，2019年4月10日，胡建龙（身份证：3307251973********）以97万元人民币的最高价竟得。 律师函及快递回执一份，证明浙江奇合正律师事务所接受义乌市家苑物业管理有限公司的委托，发律师函向被告胡建龙催缴物业费的事实。 委托代理合同及发票各一份，证明原告义乌市家苑物业管理有限公司为催讨物业管理费聘请浙江奇合正律师事务所律师承担律师费用的事实。 被告质证：对证据1没有异议。对证据2备案表的真实性无异议，关联性有异议，备案表的第三点3.6是备案的一种情况，真实的情况应以前期物业服务合同所约定的2.8元计算。确认单没有原件真实性无法确认。对证据3前期物业服务委托合同的时间2015年2月15日至2020年10月14日没有异议。这份合同的约束力不及于本案的被告，被告只认可买受香江大厦买后的物业费承受的问题。而且该份合同第七条第一项第三点的约定是物业费收费标准为每月每平方米是2.8元，该份合同未约定律师费由谁承担的问题，特别要指出的是第十条第四项中有仲裁约定被原告单方面划掉了未经白天鹅公司确认，根据仲裁约定应当排除法院管辖。庭后原告提供经白天鹅公司确认划掉仲裁约定的前期物业管理委托合同一份，被告对此予以认可。对证据4被告方只认可前期物业服务合同的那份合同。真实性是有异议的，这份合同的签订时间是2017年2月6日，合同期限是2017年2月15日到2022年的2月14日。而原告起诉要求被告承担物业费的时间为2015年2月15日到2019年的10月14日止，明显不受该份合同的约束。物业费3.6元/月我不认可。对证据5这三份证明的质证意见：真实性有异议，这三份证明均由案涉香江大厦拍卖前的前业主出具，该部分的物业费应由原业主来承担，从这三份证明中可显示本案的原告是放弃向原业主追讨物业费的。关联性、合法性也有异议。对证据6由于情况说明是由本案原告单方出具，因此真实性、关联性有异议，该说明所显示的物业费的欠费月份跟起诉状的诉讼请求不一致，这个数额也不一致。没有证据效力。对证据7根据被告的了解，所有的拍卖公告均有这句话而且被告在拍卖时也没有明确欠由物业费，但在其他拍卖公告当中有欠水电费以及欠物业费的数额明确，基于上述理由关联性有异议，真实性无异议，证明目的有异议。对证据8无异议。裁定书的时间是2019年4月24日作出裁定的。对证据9对于该份的函件真实性有异议，其次被告没有收到过该份函件，因此不知情。对证据10真实性无异议，关联性有异议。承担的律师费用问题不应由被告来承受，无法律依据和合同依据。 被告为支持自己的辩解，当庭举证如下： 1、法院裁定书一份，证明在拍卖成交之前的业主为义乌市白天鹅房产有限公司和金诚，该套香江大厦2311号房屋由被告拍得。 2、协助执行通知书一份，证明案涉房屋是由义乌市人民法院在2018年10月29日查封，其案号为（2014）金义执民初第6080号之三，但该时间到拍卖成交前这段时间依法也不能免除原业主缴纳物业费的义务。 3、不动产证复印件一份，证明该套房屋所有状态由被告持有。 4、收款收据一份，证明被告所有的房屋由承租人已经缴纳的2019年的物业费用，根据物业管理条例相关规定，物业公司收取的物业服务费应在服务之后所收取，而不能没有提供服务前收取。该份收款的金额是按3.6元/月/㎡所计算的，跟原告提供的2.8元收取物业费不符。 5、当庭提交租房合同一份，证明被告出租房屋的时间是2019年9月17日出租的，当时口头约定被告方买受房屋之日起由承租人负担水电物业费。 原告质证：对证据1三性没有意见。对证据2三性没有意见。对证据3也没有意见。对证据4交款2019年10月15日到2020年10月14日的收据说明一下，票据是去年就开给案涉房屋的承租人，款项人是最近半个月才交纳，说明原告比较憨厚也比较相信业主。对证据5三性存疑，不知道乙方是谁，物业费的收取、对象是业主，我们没有义务和承租人发生关系，所以业主和承租人之间如何约定都与物业公司无关。 对原、被告提供的证据中，对方真实性无异议的，真实性予以确认，对真实性有异议的，需要结合庭审情况予以综合认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人的陈述，本院认定以下事实： 案涉香江大厦系由义乌市白天鹅房地产开发有限公司开发建设。2015年，原告家苑物业公司与义乌市白天鹅房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，合同第三至七条中约定“合同期限为2015年2月15日起至2020年2月14日止；本物业的管理费按双方协商的标准向业主收取，每月每平方米建筑面积2.8元……”。合同第十条第4项约定“本合同在履行过程中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交市仲裁委员会依法裁决”。后该仲裁约定经双方协商，在合同中予以删除。2017年2月6日，原告与义乌市白天鹅房地产开发有限公司再次签订物业管理委托合同，约定“合同期限为2017年2月15日起至2022年2月14日止；本物业的管理费，办公楼由乙方按建筑面积每月每平方米3.6元向业主或者物业使用人收取”；空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米3.6元向业主或者物业使用人收取（含公共能耗费）；车位为每个每年300元向业主或者物业使用人收取；业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费用的，由业主按照每日千分之三向乙方支付违约金。超过一年不交的，乙方可向当地人民法院起诉。业主并承担物业追讨产生的律师费、诉讼费等一切费用。 案涉的香江大厦2311室（建筑面积111.6平方米）原系义乌市白天鹅房地产开发有限公司所有，因该企业陷入债务纠纷且被法院执行，一直无法正常交纳物业费。2019年初，案涉房产被义乌市人民法院挂在阿里拍卖网上拍卖，拍卖公告中对物业费作出了说明：一、1、特别说明：本拍品所欠水电费、物业费具体金额以实际情况为准，请买受人自行向当地物业公司查询清楚并承担对应费用。二、4、——水电费、物业费等相关税费，请竞买人自行向相关职能部门咨询确认，均由买受人负担。特别提醒竞买人注意：关于税费、学区等请自行向当地的——所在楼盘的物业公司、教育部门等相关部门了解。六、拍卖成交买受人——办理过程中所涉及的买卖双方过户所需承担的——及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。 2019年4月11日10时31分，被告胡建龙通过多轮竞争，拍得案涉香江大厦2311室房产。2019年4月22日，义乌市人民法院作出（2018）浙0782执4129号之十的执行裁定书，确认本案被告胡建龙拍得案涉房产。被告拍得案涉房产后，将涉案房屋出租，承租人交纳了2019年10月15日至2020年10月14日的物业费，其余物业费被告至今未交。现原告要求被告支付2015年2月15日至2019年10月14日间56个月物业费。 本院认为，本案的争议焦点是涉案房产拍卖之前的物业费是否由被告承担？在法院的《拍卖公告》特别说明中，关于拍品所涉及的水电费、物业费等相关税费，均由买受人负担，是法院就拍卖房屋存在的权利瑕疵所作的说明。买受人作为完全民事行为能力人，尤其是作为一名专业律师，对于《拍卖公告》中特别说明的内容及后果应当是清楚的。在此情况下，买受人参与房屋买卖，表明其认可并自愿承担《拍卖公告》特别说明中案涉房屋的权利瑕疵，故应当按照《拍卖》公告特别说明的要求承担支付责任，尚欠物业费应当由买受人被告承担。在2015年2月15日签订的第一份物业服务合同中，约定了物业费每月每平方米2.8元，未约定物业费的交纳期限，故原告主张的2015年2月15日至2017年2月14日的物业费未过诉讼时效，应当按2.8元/月/平方米×24个月×111.6平方米=7499.52元计算。2017年2月15日至2019年10月14日的物业费按3.6元/月/平方米×32个月×111.6平方米=12856.32元计算，以上合计20355.84元。原告根据物业合同主张的律师费，因第一份合同未约定业主违约诉讼成本的负担，本院酌情调减为2500元。综上，被告辩解合法有理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告胡建龙于本判决生效后十日内支付原告义乌市家苑物业管理有限公司2015年2月15日至2019年10月14日止的物业费20355.84元。 二、被告胡建龙于本判决生效后十日内支付原告义乌市家苑物业管理有限公司为本案支出的律师费用2500元。 三、驳回原告义乌市家苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费285（已减半收取），由被告负担154元，原告负担131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陆笑笑 二〇二一年一月二十七日 书记员  张诗婕