河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6964号上诉人（原审原告）：马大朋，男，1988年3月14日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：褚昱涵，河南民川律师事务所律师，一般代理。上诉人（原审原告）：刘亚秋，女，1985年3月6日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：褚昱涵，河南民川律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审被告）：南阳市昊鼎置业有限公司，住所地南阳市312国道中段。法定代表人：朱明国，任总经理。委托诉讼代理人：常佂，河南吾衡律师事务所律师，特别授权。上诉人马大朋、刘亚秋因与被上诉人南阳市昊鼎置业有限公司（以下简称昊鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人马大朋、刘亚秋的委托诉讼代理人褚昱涵，被上诉人昊鼎公司的委托诉讼代理人常征，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马大朋、刘亚秋上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1391民初1055号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由昊鼎公司承担。事实和理由：1.涉案《商品房认购协议》系有效合同。《商品房认购协议》中关于购买方的面积、单价及总价格已作出明确约定，并且马大朋、刘亚秋已按照该约定缴纳房款，办理银行按揭手续。但在昊鼎公司后续提供的《商品房买卖合同》中将涉案房屋的面积减小，对此昊鼎公司也已经予以认可。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，昊鼎公司属于提供格式合同的一方，作为提供格式合同的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。而昊鼎公司在签订《商品房买卖合同》时，并未尽到明确告知马大朋、刘亚秋涉案房屋面积减小及相关合同约定的提示注意义务，因此，昊鼎公司应退还给马大朋、刘亚秋多缴纳的相关购房款。2.昊鼎公司没有依据《商品房买卖合同》的约定向马大朋、刘亚秋交房构成违约。应向马大朋、刘亚秋赔偿违约金及相应损失。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年12月16日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但昊鼎公司直到2019年9月9日发布公告称涉案房屋将于2019年9月16日开始交房。逾期交房长达274天之久，因此，按照《商品房买卖合同》第九条的约定，从2018年12月16日起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。昊鼎公司辩称，一审法院查明事实及双方证据可以认定昊鼎公司不存在违约情形，且马大朋、刘亚秋并未提供证据证实实际损失，故不应支持违约金；依据双方合同约定应以产权登记面积为准，但本案仅有合同约定面积，未经测绘确认，马大朋、刘亚秋称面积差无事实依据。马大朋、刘亚秋向一审法院起诉请求：1.昊鼎公司继续履行合同，向马大朋、刘亚秋交付房屋并办理相应房产手续；2.昊鼎公司给付马大朋、刘亚秋因延迟交房违约金9662.11元；3.昊鼎公司返还因房屋面积差价款35956.5元；4.诉讼费由昊鼎公司负担。一审法院认定事实：马大朋、刘亚秋为购买昊鼎公司开发的位于南阳市××××路中段“四季花城三期”商品房,与昊鼎公司签订了商品房认购协议书一份,并于2017年12月8日与昊鼎公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定,马大朋、刘亚秋购买的商品房为卧龙区张衡街道办事处七里园社区居委会信臣路北侧、规划次干道东侧6幢2单元13层1304号房。该商品房合同约定建筑面积共83.82平方米。其中套内建筑面积67.5平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.32平方米,单价为3996.66元每平方米,总金额叁拾叁万伍仟元整。双方自行约定按照约定单价,以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理,根据房管局测绘建筑面积据实无息结算面积差价款,多退少补,交房期限为2018年12月16日前。2019年9月27日,马大朋、刘亚秋向昊鼎公司缴纳燃气初装费2618元、热力初装费8730元、办证费1014元,并与昊鼎公司签订四季花城三期交款确认书及验房表,完成了交房手续。另查明，河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初8451号生效民事判决书查明事实部分载明：“至2018年年底，昊鼎置业未能交付房屋，部分购房业主多次到昊鼎公司售房部维权，2019年5月1日，几十名购房户再次到昊鼎公司售房部采取堵门、拉横幅等方式维权，经辖区张衡路街道办事处七里园社区工作人员、辖区高新区公安局出警民警协调，昊鼎公司和业主协商，考虑到在施工期间因政府环保治理及天气原因造成的施工顺延而未按期交房的客观情况，并应业主尽快交房的强烈要求，双方最终达成一致意见，同意在2019年8月30日前，在昊鼎公司承诺的化粪池、自来水安装、变压器及配电系统安装到位后即符合交房条件并准时交房。昊鼎公司出具书面承诺书，承诺8月30日前（除不可抗力因素外）准时交房，如违约愿承担责任。2019年8月28日，昊鼎公司发出公告，称因天气原因，交房日期顺延为2019年9月16日。2019年9月12日，昊鼎公司在《南阳晚报》发布交房公告，宣布2019年9月16日开始交房。”。一审法院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，关于马大朋、刘亚秋主张交付房屋的问题，庭审已查明涉案房屋已经马大朋、刘亚秋验房并完成交付，故对马大朋、刘亚秋请求交付房屋的诉讼请求，法院不予支持；关于办理相关房产手续的问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，出卖人未在约定期限内报产权登记部门备案的，买受人同意给予180天的宽限期，若宽限期满出卖人仍未完成备案，买受人有权提出退房。现买受人并未选择解除合同，且涉案房屋网签备案已经完成，关于后续产权证的办理，双方可按照行政主管部门的要求予以办理。关于马大朋、刘亚秋主张昊鼎公司延迟交房违约金的支付问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，违约金应当在一方违约的情况下进行支付，违约金应当以实际损失为基础进行计算。双方在合同第八条虽然约定出卖人应当在2018年12月16日前交付房屋，但根据河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初8451号生效民事判决书，马大朋、刘亚秋与昊鼎公司已对交房日期重新达成协议，约定昊鼎公司于2019年8月30日前交房，后昊鼎公司于2019年9月16日向马大朋、刘亚秋交房，本案中昊鼎公司延期交房系多种因素综合造成，根据现有证据难以认定昊鼎公司有严重违约的情形，马大朋、刘亚秋也未举证证实自己因延迟交房遭受的损失数额，结合案涉房屋房价的现行上涨情况，故对马大朋、刘亚秋请求昊鼎公司支付延迟交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于马大朋、刘亚秋主张昊鼎公司返还房屋面积差价款的诉讼请求，合同第五条面积确认及面积差异处理约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意根据房管局测绘建筑面积据实无息结算面积差价款，多退少补，现商品房并未进行测绘，马大朋、刘亚秋主张的面积差异并无事实依据，故对马大朋、刘亚秋的该项主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回马大朋、刘亚秋的诉讼请求。案件受理费940元，由马大朋、刘亚秋负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋的面积差价款是否应予支持；2.昊鼎公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应当承担逾期交房违约金。关于涉案房屋的面积差价款是否应予支持的问题。《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”。涉案《商品房买卖合同》中明确约定：“第五条面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：按约定单价，根据房管局测绘建筑面积据实无息结算面积差价款，多退少补”，故该条款应视为附生效期限的约定，自产权登记面积确认之日起生效，据而产生面积差价款的多退少补问题。现涉案房屋并未进行测绘，也未办理房屋产权证书，实际产权登记面积尚未确定，故并不符合双方合同约定的支付面积差价款的条件。至于涉案房屋产权证书办理后确实存在约定面积与产权登记面积不一致情形的，马大朋、刘亚秋可再行主张权利。综上，马大朋、刘亚秋关于昊鼎公司应予支付涉案房屋的面积差价款的上诉请求，于法无据，本院不予支持。关于昊鼎公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应当承担逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案《商品房买卖合同》中虽约定：“第八条交付期限出卖人应当在2018年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”，但根据昊鼎公司提供的《情况说明》，可以证实经辖区张衡路街道办事处七里园社区工作人员、辖区高新区公安局出警民警协调，昊鼎公司和业主协商，考虑到在施工期间因政府环保治理及天气原因造成的施工顺延而未按期交房的客观情况，并应业主尽快交房的强烈要求，双方最终达成一致意见，同意在2019年8月30日前，在昊鼎公司承诺的化粪池、自来水安装、变压器及配电系统安装到位后即符合交房条件并准时交房的事实，故应视为双方当事人协商一致对涉案房屋交房时间的变更，应当以2019年8月30日作为最终交房时间。昊鼎公司并未在2019年8月30日前将涉案房屋交付买受人，而是出具公告称“因天气原因，交房日期顺延为2019年9月16日”，该公告系昊鼎公司单方出具，并未征得房屋买受人的同意，故其单方延长交房时间的通知对买受人不产生法律效力。昊鼎公司也并未提供相关证据证实确因天气原因造成不能交房的情形，故昊鼎公司未在2019年8月30日前交房，应当承担逾期交房的违约责任。涉案《商品房买卖合同》中约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行”，故昊鼎公司应当支付自2019年8月31日起至2019年9月16日共计17天，按照每日数额为已付购房款335000元的万分之一，即33.5元支付逾期交房的违约金，综上，马大朋、刘亚秋关于昊鼎公司存在逾期交房的违约行为，应予支付逾期交房违约金的诉讼请求成立，本院予以支持，昊鼎公司应予支付的逾期交房违约金数额为569.5元。综上所述，马大朋、刘亚秋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初1055号民事判决；二、南阳市昊鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付马大朋、刘亚秋违约金569.5元；三、驳回马大朋、刘亚秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费940元，由马大朋、刘亚秋负担752元，由南阳市昊鼎置业有限公司负担188元；二审案件受理费1004元，由马大朋、刘亚秋负担803元，由南阳市昊鼎置业有限公司负担201元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年一月八日法官助理刘慧书记员李斌