北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1264号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京汉思淇装饰有限公司，住所地北京市顺义区空港街道安华大街******3112。法定代表人：贺国龙，总经理。委托诉讼代理人：夏小雄，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟苗苗，北京德和衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京大津硅藻新材料股份有限公司，住所地北京市大兴区长子营长营工业园区****。法定代表人：陈兴建，董事长。委托诉讼代理人：梁颖，女，1989年11月30日出生。上诉人北京汉思淇装饰有限公司（以下简称汉思淇公司）因与被上诉人北京大津硅藻新材料股份有限公司（以下简称大津公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人汉思淇公司法定代表人贺国龙及委托诉讼代理人夏小雄和孟苗苗、被上诉人大津公司委托诉讼代理人梁颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汉思淇公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判大津公司向其退还租赁房屋漏雨当月即2018年7月房屋租金149122元，大津公司向其赔偿装修损失144229元；2.本案一审、二审诉讼费用由大津公司承担。事实与理由：我公司与大津公司于2017年2月23日签订租赁合同及委托合同，约定大津公司将租赁房屋出租给我公司，并委托大津公司对租赁房屋进行相关的物业管理服务。2018年7月17日，因大津公司物业管理不善，造成租赁房屋80%的地面面积被雨水浸泡，导致木地板、、地毯电控门窗样品、墙面装饰装修、天花吊顶、强弱电管线、强弱电桥架、电脑办公设备等损坏，致使租赁房屋不能正常使用。为防止损失进一步扩大，我公司自行组织进行了修缮。大津公司因物业管理不善致使我公司不能正常使用租赁房屋，属违约行为，应承担相应的违约责任。大津公司辩称，同意一审判决。大津公司向一审法院起诉请求：要求汉思淇公司给付欠缴的物业费74493元、水电费50782.15元、供暖费8981.82元、房租滞纳金106159.82元、物业费滞纳金9654.29元（物业费滞纳金自欠付之日起计算至实际付清之日止）。汉思淇公司向一审法院反诉请求：1.要求大津公司退还租赁房屋漏雨当月即2018年7月房屋租金141992元；2.要求大津公司赔偿装修损失144229元；3.要求大津公司免除2018年6月至同年12月的物业费74493元；4.诉讼费用由大津公司承担。一审法院认定事实：2017年2月23日，大津公司与汉思淇公司签订租赁合同，约定大津公司将建筑面积为772.63平方米租赁房屋出租给汉思淇公司，用于汉思淇公司办公及展示使用。租赁期限自2017年3月1日至2019年12月15日。整个租赁期租金总额为4627702元；2017年3月1日之前支付2017年3月1日至2017年6月15日期间租金35万元，2017年5月15日之前支付2017年6月16日至2017年12月15日期间租金84万元，2017年11月15日之前支付2017年12月16日至2018年6月15日期间租金851952元，2018年5月15日之前支付2018年6月16日至2018年12月15日期间租金851952元，2018年11月15日之前支付2018年12月16日至2019年6月15日期间租金866899元，2019年5月15日之前支付2019年6月16日至2019年12月15日期间租金866899元。汉思淇公司拖欠任何款项，大津公司有权向汉思淇公司收取每日万分之三的滞纳金。汉思淇公司应向大津公司支付租赁保证金11万元。汉思淇公司承担租赁期内的水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费以及物业管理费。租赁期内，大津公司保证租赁房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。当日，大津公司与汉思淇公司签订委托合同，约定汉思淇公司委托大津公司对租赁房屋进行相关的物业管理服务，服务费用每年148986元，除首次缴纳物业费之外，每年物业费分两次缴纳，每半年缴纳一次，每次缴纳年费用的50%即74493元，缴纳日期为上次缴纳费用届满前30天之前缴纳。如汉思淇公司拖欠任何款项，大津公司有权向汉思淇公司收取每日万分之三的滞纳金。汉思淇公司逾期交纳物业费，大津公司可以自逾期之日起，除滞纳金外，每日按照应交费用的5%加收违约金。委托管理期限自2017年3月1日至2019年12月15日。大津公司未能按照约定提供服务，汉思淇公司有权要求大津公司整改，如造成汉思淇公司经济损失，大津公司应给予经济补偿。上述合同签订后，汉思淇公司于2017年3月6日向大津公司支付首期租金35万元及保证金11万元。大津公司将租赁房屋提供给汉思淇公司。之后，汉思淇公司未在约定期限向大津公司支付后续租金。2017年7月，租赁房屋出现漏雨，汉思淇公司自行予以修缮。2019年，大津公司诉至法院，要求汉思淇公司支付欠付租金866899元及滞纳金191805.96元。2019年3月27日，法院出具（2019）京0105民初31971号民事调解书，双方达成如下协议：一、汉思淇公司给付大津公司2018年12月16日至2019年6月15日期间房屋租金866899元；二、汉思淇公司于2019年5月15日前向大津公司支付2019年6月16日至2019年12月15日期间的房租租金866899元；三、双方另行解决房租滞纳金以及物业费、水电费问题；四、双方因本案再无其他争议。2019年11月1日，大津公司与汉思淇公司签订协议，内容是：双方确认截止到2019年10月30日，汉思淇公司仍欠付大津公司2019年6月16日至2019年12月15日期间的房屋租金11万元，在汉思淇公司承诺如下1-4条事项后，大津公司同意将汉思淇公司于2017年3月交纳的11万元保证金冲抵房租，以配合执行案结案：1.双方依然存在房租滞纳金、物业费、水电费、供暖费问题，汉思淇公司最晚应于2019年12月15日之前向大津公司一次性支付房租滞纳金（按年息5%的基数计算），若汉思淇公司应于2019年12月15日之前缴纳物业费74493元，其他费用汉思淇公司应依据大津公司的书面通知交费。2.汉思淇公司应依据租赁合同约定于2019年12月15日之前返还房屋及其附属设施，对于汉思淇公司装饰、装修的部分应恢复原状。3.若因汉思淇公司未及时将房屋恢复原状，大津公司因此所发生的一切拆除费用、延迟交房费用均由汉思淇公司承担。4.若因汉思淇公司原因导致大津公司向房屋所有人或第三方所支付的质保金或其他任何费用被扣除或产生其他任何纠纷，大津公司有权要求汉思淇公司承担全部费用和责任。5.大津公司应积极协助汉思淇公司就2018年7月汉思淇公司所租赁二层房屋被三层漏水导致损失索赔事宜，包括但不限于协助联系二层房屋所有权人或物业管理方，支持汉思淇公司就此所采取的合法维权行为。庭审中，大津公司表示汉思淇公司支付的保证金已折抵欠付租金，确认汉思淇公司不拖欠房屋租金。汉思淇公司确认其交付的保证金折抵欠付大津公司租金。汉思淇公司对大津公司主张的物业费金额没有异议，但指出其因房屋漏水将近一个月无法正常办公，认为大津公司未尽到物业管理责任，不同意向大津公司支付物业费；汉思淇公司对大津公司主张的水电费和供暖费没有异议，同意支付大津公司；汉思淇公司对大津公司主张的滞纳金均不同意支付。一审法院认为：大津公司与汉思淇公司签订的租赁合同、委托合同以及协议系双方真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从现有证据判断，在合同履行期间，汉思淇公司未在约定期限向大津公司支付租金，其行为构成违约；大津公司在租赁房屋出现漏水情况下，未及时进行整改，其行为亦构成违约。因此，双方均应承担相应的违约责任。关于大津公司主张的物业费74493元，该笔费用应为半年物业费，汉思淇公司因租赁房屋漏水受到影响将近一个月，大津公司表示其积极协调物业公司修缮房屋，但没有证据显示物业公司对租赁房屋进行了修缮。双方虽然在后续签订的协议中约定大津公司积极协助汉思淇公司索赔，并支持汉思淇公司就此采取合法的维权行为，但该约定不能免除大津公司作为委托方的责任。因此，法院确定免除汉思淇公司一个月物业费12415.5元，汉思淇公司向大津公司支付五个月的物业费62077.5元。大津公司主张的物业费滞纳金，法院不予支持。大津公司主张水电费50782.15元及供暖费8981.82元，汉思淇公司同意将上述费用支付大津公司，法院予以确认。大津公司主张的房租滞纳金106159.82元，属于违约金范畴，双方在签署的协议中明确约定汉思淇公司最晚于2019年12月15日之前向大津公司支付房租滞纳金，但汉思淇公司并未履行承诺。大津公司该项诉讼请求，符合事实与法律规定，法院确定由汉思淇公司向大津公司支付房租滞纳金。但是，考虑到在合同履行过程中，大津公司未全面履行委托义务，导致汉思淇公司因房屋漏雨影响正常办公，法院确定降低大津公司主张的滞纳金数额，酌定汉思淇公司向大津公司支付房租滞纳金4万元。关于汉思淇公司要求大津公司退还漏雨当月即2018年7月房屋租金141992元之反诉请求，租赁房屋出现漏雨虽然对汉思淇公司造成影响，但汉思淇公司在大津公司于2019年起诉其房屋租赁合同纠纷一案中，并未就此提出要求，在双方签署的调解协议中，明确双方之间除另行解决的房租滞纳金及物业费、水电费之外，再无其他争议。而且，法院已在本诉中就大津公司主张的房租滞纳金作出相应降低。因此，汉思淇公司该项反诉请求，法院不予支持。关于汉思淇公司主张的装修损失144229元，基于上述相同理由，法院亦不予支持。关于汉思淇公司主张免除2018年6月至同年12月的物业费74493元，法院已在本诉理由中确定减免汉思淇公司一个月物业费，其要求减免六个月物业费，没有事实与法律依据，法院不予支持。一审法院判决：一、北京汉思淇装饰有限公司于判决生效之日起十日内给付北京大津硅藻新材料股份有限公司物业费六万二千零七十七元五角、水电费五万零七百八十二元一角五分、供暖费八千九百八十一元八角二分以及房屋滞纳金四万元；二、驳回北京大津硅藻新材料股份有限公司其他诉讼请求；三、驳回北京汉思淇装饰有限公司反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新证据。本院经审理的认定的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为：本案争议问题主要是大津公司主张的物业费及滞纳金、水电费、供暖费、房租滞纳金；汉思淇公司请求免除的漏雨当月租金、因此发生的装修损失、物业费用。根据庭审查明的事实，汉思淇公司存在未及时交纳租金、物业公司存在房屋漏雨未及时整改的情况，上述问题引发的相关费用争议相互交叉，难以分开。根据查明的事实，双方在2019年的房屋租赁合同一案达成的调解协议中，已经明确双方除房租滞纳金、物业费、水电费之外需另行解决，再无其他争议。一审法院以此协议为据，并结合本案实际情况，将本案当事人的本诉、反诉请求一并考量处理，思路正确，亦符合本案客观事实；一审法院在综合全案事实、考量双方过错的基础上，确定的物业费、水电费、供暖费及房屋滞纳金数额，尚属合理，并未失衡，故对于一审法院的上述裁量结果，二审法院亦予以充分尊重，不再予以调整。综上所述，汉思淇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5700元，由北京汉思淇装饰有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二一年一月二十九日法官助理 刘艳辉法官助理 眭 立书 记 员 王 艳