浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3504号 上诉人（原审原告）：方旭东，男，1980年5月30日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审原告）：陈玲燕，女，1982年11月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈菁，浙江浩伦律师事务所律师。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴晓宁，浙江浩伦（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：义乌市远通印刷厂（普通合伙），住所地：浙江省义乌市北苑工业区景三路**。 负责人：喻江义。 上诉人（原审被告）：喻江义，男，1965年4月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审被告）：郭友兰，女，1965年11月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：王增，浙江浙经律师事务所律师。 以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：杨倩倩，浙江浙经律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：义乌市美亚房地产经纪服务部（普通合伙），，住所地：浙江省义乌市北苑东方国际村**** 负责人：沈筱芳。 委托诉讼代理人：沈安丽，女，1978年11月28日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，系公司员工。 上诉人方旭东、陈玲燕因与上诉人义乌市远通印刷厂（以下简称远通印刷厂）、喻江义、郭友兰及原审第三人义乌市美亚房地产经纪服务部（以下简称美亚服务部）房屋买卖合同纠纷一案，因不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初3004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方旭东、陈玲燕的上诉请求：撤销原判，依法改判支持方旭东、陈玲燕的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由远通印刷厂、喻江义、郭友兰承担。事实和理由：一、本案的基础法律关系是房屋买卖合同关系，且合同已成立，但远通印刷厂明确拒绝继续履行出卖及交付房屋义务，构成根本违约，应当双倍返还定金。1、方旭东、陈玲燕与远通印刷厂之间的房屋买卖合同关系已经成立，股权转让行为只是交易链条中的一个环节。方旭东、陈玲燕经美亚服务部中介与远通印刷厂、喻江义、郭友兰发生本案往来的目的就是为了购买远通印刷厂名下的案涉厂房。各方在2019年11月13日签订的《定金收条》，详细约定了讼争房屋买卖的定金、价款、款项及房屋交付等主要条款，本质上就是一份房屋买卖合同，在卷佐证的《居间服务费支付承诺书》、《收条》、《补充协议书》也能予以印证。远通印刷厂、喻江义、郭友兰在原审答辩时也都确认双方之间就是房屋买卖合同关系。原审法院以房屋买卖合同纠纷为案由进行审理，从未释明本案不是房屋买卖合同关系。综上，原审法院以股权转让合同未签订为由否定房产交易关系的成立，却对作为主合同的房屋买卖是否成立只字未提，本末倒置，明显错误。2、本案有大量证据能证明远通印刷厂、喻江义、郭友兰拒绝继续履行出卖、交付讼争房屋的主要合同义务，构成根本违约，应当双倍返还定金。《定金收条》及《补充协议》明确约定了讼争房屋买卖以股权转让的方式进行。根据双方约定，远通印刷厂、喻江义、郭友兰必须进行资产清算、“个转企”工作、股权转让以及厂房交付等合同义务。但远通印刷厂、喻江义、郭友兰根本没有履行这几项合同义务，具体如下：第一，远通印刷厂、喻江义、郭友兰提交的与义乌市泰理财务咨询有限公司（以下简称泰理公司）签订的《财务咨询服务协议书》中明确约定，为办理远通印刷厂的“个转企”工作，需要喻江义提供远通印刷厂的会计账册等相关资料。但从泰理公司提供的《情况说明》来看，经泰理公司一再催促，喻江义未提供上述“个转企”所必备的财务资料。而且，一审庭审时经方旭东、陈玲燕一再询问，远通印刷厂、喻江义、郭友兰也无法提供其配合提交了上述财务资料的证据，由此可以印证其根本没有进行“个转企”的意愿，也没有继续履行本案房屋买卖合同的意愿。第二，方旭东、陈玲燕一审提交的银行本票及流水、《见证人》以及四组微信聊天记录和短信聊天记录，证实了方旭东、陈玲燕和美亚服务部多次试图与喻江义、郭友兰协商股权转让的相关事宜，但喻江义、郭友兰避而不见，一直推脱、拒绝协商股权转让事项。一审庭审中，喻江义、郭友兰当庭否认其拒绝协商的事实后，方旭东和陈玲燕又在庭后提交了2020年1月15日晚上的录音录像作为证据，补强《见证人》所载明的事实。该录音录像中，方旭东将3150万元银行本票当面取出递给喻江义，但喻江义拒绝接受；美亚服务部的沈筱芳当面拿出《股权转让合同》的初稿，试图与喻江义协商具体条款，但遭到明确拒绝。说明喻江义根本不愿意协商，而非双方协商不成。第三，远通印刷厂、喻江义、郭友兰拒绝向方旭东、陈玲燕交付厂房，将租客的权利变更到方旭东和陈玲燕名下。这一点同样可以从上述录音录像中体现出来，交接当天当事人未携带任何厂房租赁协议等材料，拒绝办理交接手续。综上，远通印刷厂、喻江义、郭友兰明显存在根本违约行为，导致房屋买卖合同交易目的无法实现，应当判令解除双方之间的房屋买卖关系，并适用双倍定金罚则。3、本案定金应当由远通印刷厂承担返还责任，喻江义、郭友兰承担连带清偿责任。本案讼争房屋登记在远通印刷厂名下，远通印刷厂、喻江义、郭友兰在原审中也确认喻江义、郭友兰是代表远通印刷厂进行房屋买卖交易，所以方旭东、陈玲燕是与远通印刷厂建立房屋买卖合同关系。从本案350万元的定金收条也可以看出，收款人处加盖了远通印刷厂的公章，而非喻江义和郭友兰个人。因此，定金返还义务的主体应该是远通印刷厂，喻江义和郭友兰应作为远通印刷厂的合伙人承担连带责任。原审法院直接判令由喻江义、郭友兰返还定金，显然错误。综上，在有大量证据能证明远通印刷厂、喻江义和郭友兰存在违约的情况下，原审法院认为其不存在过错，认定事实不清。二、本案中，为实现房屋买卖交易目的股权转让行为已经成立，但远通印刷厂、喻江义、郭友兰均拒绝履行股权转让的合同义务，构成根本违约。首先，股权转让并非要式合同，法律也并未规定股权转让必须签订书面合同。《定金收条》约定了股权转让的交易价款是3500万元，转让标的是在资产分裂之后拥有本案讼争房屋的远通印刷厂100%的股权。另外，双方还约定了股权转让所产生的税费、远通印刷厂清算出来所欠缴的税费、股权转让之前的债权债务等由哪一方承担等内容。该《定金收条》已经具备了股权转让所需的主要合同条款，各方签章后就已成立并生效。其次，远通印刷厂、喻江义、郭友兰没有履行股权转让的合同义务，构成根本违约。因远通印刷厂系普通合同企业，名下也不止本案讼争房屋一宗房产，故要股权转让顺利进行，必须对远通印刷厂进行“个转企”并剥离其他房产。所以，才有了喻江义与泰理公司签订的《财务咨询服务协议书》。但远通印刷厂、喻江义、郭友兰均没有履行股权转让的意愿和行动，导致股权转让协议无法继续履行，属于根本违约。三、即便法院认为《股权转让协议》未成立，但双方之间的《定金合同》已成立并生效，远通印刷厂、喻江义、郭友兰拒绝履行定金合同中的义务，其也应当双倍返还定金，一审法院法律适用错误。即便本案《定金收条》不认定为房屋买卖合同或股权转让协议，但至少是一份单独担保立约的《定金合同》，在主合同之前就已成立，其法律效力与主合同没有关系；从立约定金的作用看，作为双方当事人今后订立主合同的担保，立约定金的目的在于约束双方履行订约的诚意，防止恶意磋商，损害他人利益。该《定金收条》及《补充协议》内容明确约定，远通印刷厂、喻江义、郭友兰存在对远通印刷厂进行“个转企”和商议签订股权转让协议、交付房地产三项基本义务，也明确约定了违约方需支付双倍定金。喻江义、郭友兰显然拒绝履行该三项合同义务，那么就应当适用定金罚则，判令其双倍返还定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。本案中，方旭东、陈玲燕提供的微信、短信聊天记录、视频等证据均证明了方旭东、陈玲燕和美亚服务部一再向喻江义、郭友兰请求见面协商股权转让事宜，但遭到明确拒绝。因此，股权转让协议未签订的原因是喻江义、郭友兰明确拒绝订立合同，根据该事实和司法解释，喻江义、郭友兰也应当双倍返还定金。 远通印刷厂、喻江义、郭友兰共同辩称：一、本案的厂房转让有两个特性。第一个特性，案涉厂房登记在远通印刷厂名下，该厂房转让没有采用传统的过户登记的方式，而是采用股权转让的方式。在股权转让的交易模式下，厂房的产权仍然登记在原产权人名下，故远通印刷厂不可能成为股权转让的转让方，而是由喻江义、郭友兰作为转让方，方旭东、陈玲燕一方作为受让方。但无论采用哪一种交易方式，3500万元是喻江义、郭友兰的净到手价，《定金收条》中明确约定了股权转让所产生的个人所得税及印花税由受让方方旭东和陈玲燕承担。方旭东和陈玲燕是为了少交税款而特别要求采用股权转让交易方式。第二个特性，虽然各方签订了《定金收条》和《补充协议》，但该两份文件还不具备股权转让合同的必要条款，缺乏“个转企”、股权转让、资产分裂等主要交易等条款的约定，并不能凭这两份文件去办理股权转让。1、《定金收条》第7条明确需要另行签订正式股权转让合同。由于各方未能在2019年11月15日前达成正式股权转让合同，且方旭东和陈玲燕因无法筹集到剩余款项也要求延期付款，经各方协商，于2019年12月15日签订《补充协议》约定：原约定人民币3150万元在2019年12月15日付清，现经协定以上该余款在2020年1月15日付清，其他条款参照2019年11月13日定金收条上约定的条款履行。2、因为“个转企”、股权转让、资产分裂等相关事宜繁多，需要一个较长过程，具体事项需要进一步协商，《补充协议》对“个转企股权转让分裂的方法”的具体内容以及签订正式股权转让合同的时间也没有约定，《定金收条》和《补充协议》这两份文件也不具备股权转让合同的必要条款，缺乏“个转企、股权转让、资产分裂”等相关事宜的具体约定，包括“个转企、股权转让、资产分裂”如何处理、时间如何安排、权利义务如何分配等，对厂房转让的主要交易等条款也没有约定。3、方旭东和陈玲燕的上诉主张与其在一审中所称“股权转让绝对不只是手段和形式，而是整个交易能够实际落地，原告合同目的得以实现的关键”等自相矛盾。二、方旭东和陈玲燕的行为已经严重违反《定金收条》和《补充协议》中约定的履行时间和具体履行内容的条款，且方旭东和陈玲燕拒绝就股权转让合同订立事宜继续协商，并在法庭中明确表示不同意继续履行，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定的“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的情形，其无权要求返还定金。1、各方签订的《定金收条》和《补充协议》已经明确了3150万为购买总价余款，并约定了付款时间。但方旭东和陈玲燕擅自要求将3150万购买总价余款改为借款，并要求喻江义和郭友兰为3150万借款提供抵押担保，是从根本上改变了交易性质和模式范围，将“购买总价余款”变成“借款”，将“厂房转让交易”变成“抵押担保”，将“在2020年1月15日付清购买总价余款3150万元”变成“在办妥抵押登记手续后喻江义和郭友兰才能接收方旭东和陈玲燕的借款（现金本票）”，方旭东和陈玲燕已经严重违反约定。2、《定金收条》和《补充协议》中已经约定了3150万元的支付时间，但方旭东和陈玲燕单方制作了落款时间为2020年1月2日的《补充协议（二）》，单方要求3150万元在2020年2月30日付清，并要求签订《补充协议（二）》及《股权，房地产转让合同》、《抵押担保借款合同》，严重违反约定。更何况，2020年根本不存在2月30日。而且，方旭东和陈玲燕一审提交的银行本票的收款人是方旭东，并不是喻江义和郭友兰，该银行本票也没有进行背书，这种情况下，该银行本票即使交付给喻江义和郭友兰也是废纸一张，方旭东一审中也表示该银行本票已经被银行收回，故其根本没有支付该款的诚意。况且，喻江义在2019年11月13日出具给方旭东和陈玲燕的收条底部也载明了喻江义的银行收款账号，郭友兰在微信聊天中也再次提供了喻江义的银行收款账号，如果方旭东和陈玲燕有诚意履行《定金收条》和《补充协议》的约定，完全可以将款项汇入喻江义的银行收款账号。3、方旭东和陈玲燕系自身不履行约定的义务，其无权要求解除房屋买卖合同关系、双倍返还定金。三、方旭东和陈玲燕要求双倍返还定金的主张不能成立。方旭东和陈玲燕一审提交的证据8《情况说明》是虚假的，泰理公司、俞民从来没有催促喻江义提交任何材料，也没有催促的证据。方旭东和陈玲燕一审提交的证据7见证人的表述也是虚假的。四、喻江义和郭友兰系夫妻关系，喻江义可以代表郭友兰，2020年1月5日郭友兰是否到场，并不影响各方就《定金收条》和《补充协议》确定的性质和模式范围内股权转让合同尚未确定的条款继续协商。五、喻江义和郭友兰在《定金收条》签订后，就开始将案涉厂房中租期到期的房屋按《定金收条》清退，不再续租给承租人。鉴于方旭东和陈玲燕不履行约定的债务，且其拒绝就股权转让合同订立事宜继续协商，并在一审中明确表示不同意继续履行，已经给喻江义和郭友兰造成了租金等损失。从这个角度出发，方旭东和陈玲燕也无权要求返还定金。综上，请求驳回方旭东、陈玲燕的上诉请求。 美亚服务部述称：双方原来约定2019年12月15日付清余款后签订股权转让合同。2019年12月15日早上9点，方旭东带了3150万元本票到美亚服务部的办公地址办理租赁的交接事宜，但郭友兰没有来，喻江义来了后说郭友兰不肯签，之后就走了，所以双方没有签正式的合同。2019年12月15日晚上11点左右，美亚服务部打电话给郭友兰，郭友兰不接，到远通印刷厂找过郭友兰，也没有找到。当天方旭东是准备好了本票，没有背书，但背书是随时可以背书的。喻江义、郭友兰不愿意签正式合同，在美亚服务部看来，是喻江义、郭友兰违约，不配合签合同。之后多次沟通，喻江义和郭友兰明确表示不来签合同了。 远通印刷厂、喻江义、郭友兰的上诉请求：撤销原判，依法改判驳回方旭东、陈玲燕的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由方旭东、陈玲燕承担。事实与理由：一、一审判令喻江义、郭友兰返还方旭东、陈玲燕定金350万元是错误的。1、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条的规定，实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。本案中，方旭东、陈玲燕实际交付给喻江义、郭友兰的定金为300万元，还有50万元并未交付给喻江义、郭友兰，因此一审判令喻江义、郭友兰返还方旭东、陈玲燕350万元的基础并不存在。2、按时付款是方旭东、陈玲燕的基本义务。关于方旭东、陈玲燕的具体付款时间属于各方已经确定的已决条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”方旭东、陈玲燕未按时付款属于“不履行约定的债务”，无权要求返还定金。更何况，方旭东、陈玲燕还故意单方制作了改变房屋买卖交易本意的《抵押担保借款合同》、再次延期付款的《补充协议（二）》等文件，企图强迫喻江义、郭友兰签订，方旭东、陈玲燕的行为已经违反了各方已经达成的约定，属于严重违约。而且，方旭东所谓的银行本票的收款人也是方旭东自己，其根本没有诚意交付款项。二、远通印刷厂、喻江义、郭友兰做了房产交接准备工作包括清退租户等，方旭东、陈玲燕的违约行为已经给远通印刷厂、喻江义、郭友兰造成房屋租金等方面的重大经济损失。从这个角度出发，方旭东、陈玲燕也无权要求返还定金。三、方旭东、陈玲燕和美亚服务部相互串通、虚构事实，应依法承担相应责任。 方旭东、陈玲燕共同辩称：1、本案方旭东、陈玲燕已经交付的订金数额为350万元整，从收条内容可以体现，其中300万元转入喻江义账户，50万元由美亚服务部代管。2、方旭东、陈玲燕不存在违约行为。从2020年1月15日双方见面的视频可以清晰看出，方旭东当天晚上一再强调今天来是给钱的，还当着喻江义的面将3150万元的银行本票取出放在桌子上，但喻江义不肯收。根据合同约定，2020年1月15日支付尾款的同时对厂房进行交接，但从视频看喻江义是空手来的，根本没有带租户的租赁合同等材料，所以其并没有交付厂房的意思。因此，方旭东、陈玲燕享有同时履行抗辩权，有权拒绝支付价款。3、《股权转让协议》的出让方是远通印刷厂、喻江义、郭友兰，其应当履行合同义务。2020年1月15日，郭友兰未到场，何谈协商相关协议内容。郭友兰明确说不来签该合同，就是拒绝履行，构成违约。喻江义也是明确拒绝签合同，也构成违约。4、本案中，方旭东、陈玲燕的损失更大。因为厂区大量拆迁，今年义乌的厂房价格涨得很快，方旭东和陈玲燕根本无法用同样的价格再买到这样的厂房。5、方旭东、陈玲燕均是客观陈述事实，不存在虚构事实，反倒是喻江义不诚信才导致了本案纠纷发生。方旭东在2020年1月15日之前要求签订《补充协议二》，并拿出《借款抵押担保合同》和《股权转让协议》，都是因为喻江义在1月10日就避而不谈任何交易的细节，故其想通过借款或者是改变交付时间维护自己的权益，但在1月15日当天方旭东拿给对方是股权转让合同，而且在对方拒绝表示签署股权转让合同的情形下，方旭东表示过只要办理房屋租赁交接手续，方旭东也是同意支付款项的，但对方明确拒绝。综上，请求驳回远通印刷厂、喻江义、郭友兰的上诉请求。 美亚服务部述称：方旭东在2020年1月15日当天准备好了银行本票，对喻江义的上诉主张不认可。 方旭东、陈玲燕向一审法院起诉请求：一、解除方旭东、陈玲燕与远通印刷厂之间的房屋买卖关系。二、远通印刷厂双倍返还方旭东、陈艳玲定金共计700万元。三、喻江义、郭友兰对上述第二项债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：远通印刷厂系普通合伙企业，喻江义、郭友兰系合伙人。2019年11月13日，方旭东、陈玲燕经第三人美亚服务部中介购买远通印刷厂名下的厂房，经方旭东、陈玲燕与喻江义、郭友兰以及美亚服务部协商后签订了《定金收条》一份，载明：“今收到方旭东，身份证号：330725198005××××、陈玲燕（法人），身份证号：330725198211××××购买喻江义身份证号：330725196504××××、郭友兰，身份证号：330328196511××××，（股权转让）远通印刷厂位于义乌市北苑工业区景三路12号，土地证号义乌国用（2010）第004-020**，使用权面积10582平方米，房产证号义乌房权证北苑字第Ｃ××9号，建筑面积4734.08平方米，房产证号义乌房权证北苑字第Ｃ××8号，建筑面积3394.43平方米，交易成交价人民币3500万元，定金款共计人民币350万元，于2019年11月13日支付，收到款项转让方出具收款凭证，于2019年12月15日付清人民币3150万元，转让方出具收款凭证，以实际到账为准。股权转让所产生的个人所得税及印花税由受让方方旭东、陈玲燕承担；对交易清算出来转让方所欠应交的税费由转让方支付承担，因远通印刷厂旗下有三块资产，需分立所产生的费用由转让方喻江义、郭友兰承担，其中远通印刷厂位于××路××号地块，土土地证号：义乌国用（2002）字第30-90**使用权面积233.2平方米，房产证号：义乌房权证北苑字第Ｃ××0号，建筑面积682.05平方米；位于义乌××街道××路××号地块，土地土地证号：义乌国用（2012）第004-000**用面积415.1平方米，房产证号：义乌房权证北苑字第Ｃ××3号，建筑面积1484.56平方米，分裂后权益由喻江义指定，甲、乙、丙三方签字捺印即生效。备注：1、该定金款先转入沈筱芳账户，由沈筱芳直接转入喻江义账户。其中人民币50万元作为物业管理费等相关费用交接押金，交由丙方代保管，丙方出具代保管收条凭证。2、买卖双方互不违约，如任意一方违约，违约金为定金款的双倍。违约方支付双方的佣金。3、转让方承诺公司旗下无债务纠纷，如有债务纠纷转让方自行处理干净，保证安全转让到买方名下，喻江义、郭友兰并承诺个人进行反担保，承担连带责任。4、合同签订之日，甲方支付丙方物业管理等相关费用（甲方所遗留下来的问题需补交、租客未交接清楚需补偿的等相关费用）押金人民币50万元（该押金在代管的定金款中抵扣），待甲乙双方总房款付清，甲方佣金首先在押金中扣除，物业管理等相关所有费用缴纳清楚后，经乙方签字确认后，丙方将剩余的押金一次性退还甲方（押金支付与退还以凭条为准）。5、转让方承诺远通印刷厂位于义乌市北苑工业区景三路12号的房产，收到全部转让款后即交付给购买方使用（约定时间2019年12月15日），房产腾空时间按原租赁合同到期日，不再续租（其中综合楼二楼已经租给租客使用的继续续租，租金归受让方收取），附租赁合同，全款付清后的租金由受让方收取。6、确保股权转让不需要签订亩产生命周期协议，如过户当中，政府要求签订亩产生命周期协议，受让方可以单方面终止协议，双方不视为违约，转让方返还受让方已收全部款项，丙方不收取佣金。7、正式股权转让合同约定于2019年11月15日前签订。8、转让方承诺无条件及时配合办理转让交易手续。9、本协议一式三份，甲、乙、丙方各执一份，签字捺印即生效，具同等法律效力。”方旭东、陈玲燕与喻江义、郭友兰在《定金收条》上签名盖了印，美亚服务部签名加盖了公章。同日，方旭东与美亚服务部签订《居间服务费支付承诺书》，载明：“委托方为促成远通印刷厂坐落于浙江省义乌市北苑工业区景三路12的房地产、交易价为人民币3500万元，合同签订同意支付人民币20万元居间服务费，双方为此签订本居间服务费支付承诺书，如交易不成功丙方不收取佣金，具体条款如下：一、居间费支付方法及时间。在甲方签订上述合同后，甲方收到买方第一笔定金款同时兑现上述承诺百分之五十的居间费，另百分之五十的居间费待委托方收到以上该房地产全部款当天即一次性付清。二、本承诺书经买卖双方签字生效时卖方收到购买方定金款人民币350万元，卖方出具收款凭证。三、本承诺书自甲乙双方签字后即时生效。本承诺书一式两份，甲乙双方各持一份，具同等法律效力。四、甲方声明。本承诺书是双方居间协议；本承诺书是甲方不可撤销，不可以更改，无条件保证兑现的见索即付凭证；本承诺书是我公司全体股东成员一致的，真实的意见承诺，签署当日即刻生效，不受我公司股权或法人变更等影响，始终有效。”同日，方旭东、陈玲燕将定金350万元转账到美亚服务部账户，美亚服务部出具收条一份给方旭东、陈玲燕。美亚服务部收到款项后即转账到喻江义农行城南支行账户内。喻江义收到款项后向方旭东、陈玲燕出具收条（内容与美亚服务部的收条内容相同）一份，载明：“今收到方旭东，身份证号：330725198005××××、陈玲燕（法人），身份证号：330725198211××××购买喻江义身份证号：330725196504××××、郭友兰，身份证号：330328196511××××，（股权转让）远通印刷厂位于义乌市北苑工业区景三路12号，土地证土地证号义乌国用（2010）第004-020**权面积10582平方米，房产证号义乌房权证北苑字第Ｃ××9号，建筑面积4734.08平方米，房产证号义乌房权证北苑字第Ｃ××8号，建筑面积3394.43平方米，交易成交价人民币3500万元，定金款共计人民币350万元，于2019年11月13日已刷沈筱芳账户，以实际到账为准，其中定金款人民币300万元即转入喻江义账户，另人民币50万元作为物业管理费用交接押金，交由丙方代保管，丙方出具代保管收条凭证。”同日，方旭东又另行转账给美亚服务部10万元，由美亚服务部出具收条一份，载明：“今收到方旭东，身份证号：330725198005××××、陈玲燕（法人），身份证号：330725198211××××购买喻江义身份证号：330725196504××××、郭友兰，身份证号：330328196511××××，（股权转让）远通印刷厂位于义乌市北苑工业区景三路12号，佣金人民币10万元，如交易不成功该佣金款全额退回。”嗣后，由于三方未能在2019年11月15日前签订正式股权转让合同。经三方协商，2019年12月15日，方旭东、陈玲燕与远通印刷厂、喻江义、郭友兰及美亚服务部签订《补充协议》一份，载明：“经甲乙双方友好协定于2019年11月13日乙方购买甲方坐落于义乌市北苑工业区景三路12号远通印刷厂的房地产（个转企股权转让分裂的方法），总价为人民币3500万元，乙方在当天已付甲方定金人民币350万元，原约定人民币3150万元在2019年12月15日付清，现经甲乙方双方协定以上该余款在2020年1月15日付清，同时甲方将该房地产全部交接给乙方，将租客该房地产的权利变更到乙方名下，其他条款参照2019年11月13日定金收条上约定的条款履行。甲乙双方互不违约，如一方违约，违约金为总房款的20%，同时违约方丙方双方的中介费，本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，经三方签字、捺印即生效，具同等法律效力。”2020年1月15日，方旭东、陈玲燕准备好了3150万元的银行本票前往美亚服务部处约见喻江义，协商交付款项、办理厂房的交接手续、签订股权转让合同事宜。但双方未能达成协议，签订正式的《股权转让合同》。 一审法院认为：方旭东、陈玲燕与喻江义、郭友兰就转让“义乌市北苑工业区景三路12号厂房”明确以股权转让的方式进行，虽然双方签订了《定金收条》和《补充协议》，但该两份协议还不具备股权转让合同的必要条款，之后双方并未签订正式的《股权转让合同》，且涉案房地产所对应的产权持有公司都没有设立。根据庭审查明，双方之间转让的厂房要经过个转企和资产分裂等相关事宜，需要一个较长过程。方旭东、陈玲燕交付定金350万元与喻江义、陈玲燕收取了定金350万元的行为，所担保的是双方在约定时间就股权转让合同订立事宜继续协商，以最大诚意促使合同成立。后由于双方对厂房转让的主要交易等条款未协商一致，导致《股权转让合同》未能订立。鉴于《股权转让合同》未能订立，喻江义、陈玲燕收取的350万元应当及时返还，并支付相应的利息损失。故方旭东、陈玲燕要求双倍返还定金700万元缺乏依据，不予支持。对方旭东、陈玲燕合理部分的诉请，予以支持。喻江义、郭友兰、远通印刷厂合理部分的抗辩主张，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、喻江义、郭友兰于判决生效后十日内返还方旭东、陈玲燕350万元，并赔偿利息损失[从2019年11月13日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际履行之日止]。二、驳回方旭东、陈玲燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30400元，保全费5000元，由方旭东、陈玲燕与喻江义、郭友兰各半负担。 二审中，美亚服务部未提供证据。方旭东、陈玲燕向本院提供如下证据： 1、2020年1月15日晚上9点左右在美亚服务部的录音录像视频（附文字整理）一份。证明目的：方旭东在2020年1月15日准备好了3150万元银行本票，并向喻江义出示，但喻江义在明确表示不签订正式的股权转让合同，也拒绝领取尾款。郭友兰始终没有出现，喻江义也没有带租房合同等与方旭东、陈玲燕结算租金。 2、远通印刷厂的银行流水清单（2019年11月至12月）一份。证明目的：远通印刷厂在2019年12月11日归还贷款240万元，后又在2019年12月13日重新贷款110万和410万，也没有解除抵押权，明显没有履约诚意。 3、关于案涉厂房附近的工业区拆迁的新闻报道一份。证明目的：本案交易背景在2020年1月发生了大变化，案涉厂房附近的前洪工业区拆迁，导致案涉厂房所在工业厂房的价格出现了大幅上涨。 4、申请证人王某出庭作证。证明目的：2020年1月15日下午5点至第二天凌晨12点半之间发生的事情经过以及喻江义拒绝签署合同及未携带任何厂房交接资料的事实。 对方旭东、陈玲燕提供的证据，远通印刷厂、喻江义、郭友兰共同发表如下质证意见：对证据1，该录音录像不完整，只是其中的部分片段，不能完整地反映整体情况。对视频里喻江义表述的内容应当结合完整的现场情况来理解；对于非喻江义表述的部分，系方旭东、美亚服务部、案外人各自的单方表述，三性均有异议，不予认可。对证明目的有异议：视频里反映出喻江义一直在翻看方旭东要求喻江义签字的三份文件，即《补充协议（二）》《股权，房地产转让合同》、《抵押担保借款合同》，该视频的场景不能脱离这三份文件。其中的《补充协议（二）》，方旭东单方要求将“余款（3150万元）在2020年2月30日付清”，企图继续拖延付款时间；其中的《股权，房地产转让合同》，方旭东单方要求：以借款形式把现金本票3150万支付给喻江义，喻江义以案涉厂房作为该3150万元借款的抵押担保，在办妥抵押登记手续后喻江义才能接收方旭东的借款（现金本票）；其中的《抵押担保借款合同》，系方旭东配套《股权，房地产转让合同》使用，同样单方要求：根据甲、乙双方《股权转让合同》的约定，甲方（喻江义、郭友兰）向乙方（方旭东、陈玲燕）借款人民币3150万元，以登记在远通印刷厂名下的12号厂房为甲方的借款提供不动产抵押担保。这些合同是方旭东和陈玲燕单方拟定的，没有经过喻江义和郭友兰的同意，损害了喻江义和郭友兰的利益，违背了各方签订的《定金收条》和《补充协议》。至于郭友兰是否到场，并不影响各方在《定金收条》和《补充协议》确定的性质和模式范围内就股权转让合同尚未确定的条款继续协商。如果2020年1月15日方旭东付清购买总价余款3150万元，喻江义当然会与方旭东结算租户租金。之后，喻江义是与沈筱芳和沈筱芳的阿姨一起去了喻江义家里，并不是喻江义主动要离开。对证据2，该银行流水所涉的贷款并非12号厂房，远通印刷厂名下有三处房地产，12号厂房只是其中之一。而《定金收条》和《补充协议》只涉及12号厂房，其余两处房地产并不在交易范围内，因此该流水与本案无关。而且该流水涉及的贷款是2019年12月，早就归还完毕。对证据3，系打印件，且仅仅是报道，真实性无法确认，且与本案无关。对证据4，证人明显说谎，方旭东是证人的表弟，证人与方旭东有利害关系，三性均有异议。美亚服务部发表如下质证意见：对证据1，没有异议；对证据2，没有参与，不清楚；对证据3，案涉厂房附近拆迁，2020年1月份左右价格确实是上涨的；对证据4，证人陈述属实。 远通印刷厂、喻江义、郭友兰二审向本院提供如下证据： 1、微信聊天记录（光盘）及内容打印版本、税务登记表一组。证明目的：与方旭东的沟通情况。喻江义早已主动将所有财务资料通过美亚服务部交给了方旭东，方旭东在与远通印刷厂的会计办税人龚兰英的微信聊天记录中，已经确认了相关事实，包括“龚兰英明确表示相关资料在方旭东处，手上已经没有资料了，不能凭空编造，方旭东表示会送过来”等。 证据2、录音（光盘）及文字整理资料各一份。证明对象：与泰理公司俞民的通话情况，因方旭东一审提交的证据8《情况说明》系伪证，俞民不敢到法院出庭作证接受质询。泰理公司、俞民从来没有催促喻江义提交任何材料，也没有催促的证据。 对远通印刷厂、喻江义、郭友兰提供的证据，方旭东、陈玲燕发表如下质证意见：对证据1，真实性无异议，对证明目的有异议。郭兰英是远通印刷厂的会计，提供这些财务资料本来是远通印刷厂和喻江义、郭友兰应当履行的合同义务。对证据2，三性均有异议，只是现场录音，不是通话录音，看不出双方的电话号码，无法确认双方的身份，更不能说明另一方是俞民。俞民的手机号码是正确的，其中倒数第四句“我也不可能去帮你们做什么事情”，说明俞民并没有帮哪方，而是事实求是。实际情况是怎么样就怎么样。美亚服务部发表如下质证意见：对证据1、2，均没有参与，不清楚。 对当事人提供的证据，本院认定如下：对方旭东、陈玲燕提供的证据：证据1、4，其证明目的即为本案争议焦点，本院将结合其他证据及当事人的陈述综合分析认定；证据2，真实性予以确认，能反映远通印刷厂的部分银行流水情况；证据3，与本案无直接关联性。对远通印刷厂、喻江义、郭友兰提供的证据，证据1，真实性予以确认；证据2，涉及案外人，且案外人未到庭，故不予确认。 本院对原审判决认定的事实予以确认。二审中，远通印刷厂、喻江义、郭友兰明确表示，因方旭东、陈玲燕的行为已经导致合同目的不能实现，同意解除双方之间的房屋买卖合同关系。 本院认为：本案各方当事人签订的《定金收条》、《收条》、《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。《定金收条》和《补充协议》虽然对转让的房地产标的、定金、价款以及房地产转让以股权转让的方式（包括远通印刷厂名下三块资产分裂）等内容进行了约定。但根据双方的陈述，以股权转让的方式转让案涉厂房涉及“个转企”、资产清算、资产分裂等相关事宜，需要一定的时间办理各种手续且需要双方配合。故在《定金收条》、《补充协议》中未对该些内容进行具体约定的情况下，双方应遵循诚实信用的原则友好协商，全面履行合同义务。但在合同履行过程中，喻江义、郭友兰作为远通印刷厂的投资合伙人，其掌握远通印刷厂的财务账册资料，具备办理“个转企”手续的主动权和便利条件，但其并未能及时办理好相关手续；《补充协议》约定方旭东和陈玲燕应当在2020年1月15日前支付3150万元余款，但根据方旭东和陈玲燕二审提供的录音录像以及远通印刷厂、喻江义、郭友兰一审提供的《补充协议二》、《抵押担保借款合同》、《股权，房地产转让合同》，再结合当事人的陈述，方旭东和陈玲燕虽然在2020年1月15日已经准备好3150万元的本票，但方旭东要求喻江义先在其提供的《股权，房地产转让合同》中签字，而该合同中约定“甲方（方旭东、陈玲燕）于2020年1月15日以借款形式把人民币现金本票叁仟壹佰伍拾万元支付给乙方（喻江义、郭友兰），甲方以本合同第3条所确定的“新公司”的主要资产（北苑工业区景三路12土地厂房）作为该叁仟壹佰伍拾万元借款的抵押担保，并在办妥抵押登记手续后接受乙方的借款（现金本票）。”即方旭东和陈玲燕要求对原《定金收条》、《补充协议》约定的3150万元余款的支付方式进行变更，将转让款变更为以借款形式支付，并要求在办理案涉厂房为该借款提供抵押担保的手续后再支付该3150万元。根据以上事实可见，双方当事人在《定金收条》和《补充协议》签订后、正式的股权转让合同签订前，方旭东和陈玲燕未及时办理远通印刷厂“个转企”的相关手续，喻江义和郭友兰则提出改变支付尾款的方式并要求增加抵押担保，双方对《定金收条》、《补充协议》未能实际履行均存在过错。现方旭东、陈玲燕提出解除双方之间的房屋买卖关系，喻江义、郭友兰也表示同意，故应当解除双方之间的房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系解除后，方旭东、陈玲燕的直接经济损失为已付定金的利息损失，同时喻江义、郭友兰也因占有该定金受益；喻江义、郭友兰主张其存在租金损失，但并未提供证据予以证明，且双方也未对房屋进行过交接，故其主张的租金损失无法确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，一审判令喻江义、郭友兰返还方旭东、陈玲燕定金350万元并赔偿自定金支付之日起至实际返还之日止的利息损失，并无不当。方旭东、陈玲燕主张应双倍返还定金，喻江义、郭友兰主张应没收定金，均依据不足，本院不予支持。《定金收条》、《补充协议》落款处转让方一栏由喻江义、郭友兰签字按印，约定的定金也已转账至喻江义个人账户，2020年1月15日方旭东要求喻江义签字的《股权，房地产转让合同》中也载明喻江义、郭友兰为转让方，故应当认定喻江义和郭友兰系合同的相对方，一审判令由喻江义、郭友兰返还定金，并无不当。方旭东、陈玲燕以远通印刷厂在收条中盖章为由主张远通印刷厂为返还定金的责任主体，并要求由喻江义和郭友兰作为远通印刷厂的合伙人承担连带清偿责任，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据双方签订的《定金收条》以及喻江义和美亚服务部分别出具的《收条》，方旭东和陈玲燕支付的350万元定金中的300万元已转入喻江义账户，另50万元由美亚服务部代保管，故应当认定方旭东和陈玲燕已经按约支付了全部定金350万元。远通印刷厂、喻江义、郭友兰上诉称还有50万元定金未交付，返还350万元定金的基础不存在，缺乏合理依据，本院不予采信。如喻江义、郭友兰在返还定金的过程中与美亚服务部存在其他纠纷，可另行解决。远通印刷厂、喻江义、郭友兰认为方旭东、陈玲燕和美亚服务部相互串通、虚构事实，亦缺乏依据，本院亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理结果部分不妥，二审依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初3004号民事判决第一项及诉讼费用负担部分； 二、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初3004号民事判决第二项； 三、解除方旭东、陈玲燕与喻江义、郭友兰之间的房屋买卖合同关系； 四、驳回方旭东、陈玲燕的其他诉讼请求。 二审案件受理费60800元，由上诉人方旭东、陈玲燕负担30400元，由上诉人义乌市远通印刷厂、喻江义、郭友兰负担30400元。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  周俊梅 二〇二一年一月二十九日 代书记员  张青青