浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终4545号上诉人（原审原告、反诉被告）：金华市华益生物科技开发有限公司，住所地：浙江省金华市金华山旅游经济区赤松镇金园路**综合楼**。法定代表人：肖绍云，董事长。委托诉讼代理人：徐伟新、王旭辉，浙江一剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金洪斌，男，1970年2月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：楼卫平，女，1970年5月22日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡晓燕，浙江婺源律师事务所律师。上诉人金华市华益生物科技开发有限公司（以下简称华益生物公司）因与被上诉人金洪斌、楼卫平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初4169号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华益生物公司上诉请求：撤销一审判决，支持华益生物公司的诉讼请求并驳回金洪斌、楼卫平的反诉请求。事实与理由：1、关于房屋是否完全实际交付的问题。从本案一审庭审情况来看，涉案房屋并未如租赁合同约定的已经由金洪斌、楼卫平实际完全交付给华益生物公司。案件的真实情况是金洪斌、楼卫平只交付了部分房屋。一审中金洪斌、楼卫平提交的交接清单系2020年7月19日楼卫平收买华益生物公司员工姜丽萍补签的，并非形成于2018年8月，系伪证。该交接清单的形成没有明确的日期，只有年和月，没有具体的日子；金洪斌、楼卫平提交的交接清单系全新的，未有纸张老化的痕迹；在本案发生之前，华益生物公司多次询问姜丽萍本人是否签过俏江南酒店的交接单，但姜丽萍均予以否认；最重要的一点，该交接清单所确认的房屋交付事实，与华益生物公司提交的录音中楼卫平与姜丽萍所确认的房屋截止于2018年10月31日仍未交付自相矛盾。同样，金洪斌、楼卫平提交的录音材料也确系伪证，该录音材料的时间为2020年7月19日，系在案件审理期间形成，从其内容中关于房屋已经于2018年8月交付的事实，与华益生物公司提交的录音中楼卫平与姜丽萍所确认的于2018年10月31日仍未交付这一情况完全自相矛盾，完全存在楼卫平收买姜丽萍的可能；且姜丽萍已于2020年3月15日解除了劳动合同关系，其没有资格代表华益生物公司陈述相关事实；从录音内容来看，分明是姜丽萍迎合楼卫平补正证据之需，不是正常的交流。华益生物公司提交的录音是在2018年10月31日，金洪斌、楼卫平在一审庭审中认可该录音的真实性。在该录音中，楼卫平和交接单的签字人姜丽萍明确，直至2018年10月31日，俏江南酒店的二楼和三楼并未交付，但是金洪斌、楼卫平提交的交接清单和录音材料却显示已经于2018年8月向华益生物公司交付了二楼和三楼。华益生物公司提交的录音材料与金洪斌、楼卫平提交的交接清单、录音材料对房屋的交付问题存在两种完全相反的表述，既然金洪斌、楼卫平认可华益生物公司所提交录音材料的真实性，那交接清单必然为假，金洪斌、楼卫平所提交的录音也是伪证。且楼卫平在庭审中亲口认可，当时是在做防水，防水没做好，就没有交付，等防水做好了才交付。由此可知，姜丽萍系被楼卫平收买串通做伪证。一审判决无视上述证据之间的矛盾之处，认定案涉房屋已经完全交付，是错误的，对华益生物公司来说也不公平。2、关于对交接清单委托司法鉴定的问题，在一审中，华益生物公司已经向法院提交了书面的鉴定申请，请求对交接清单上姜丽萍签字笔迹的形成时间进行鉴定。且金洪斌、楼卫平对于华益生物公司的鉴定申请也当庭表示同意。本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为房屋是否已经交付。交接清单如果属实，则完全颠覆了华益生物公司主张的房屋未曾完全交付的事实，从而导致华益生物公司彻底败诉。该组交接清单书面证据是否形成于2018年8月，还是金洪斌、楼卫平于2020年7月案件审理期间后补，对于本案关系重大。但一审法院驳回华益生物公司的司法鉴定申请不具有合理性。在双方均同意鉴定的情况下，一审法院应当将该组交接清单书证委托第三方进行司法鉴定以查明案件事实真相，公平公正处理本案。但是对于上述租赁交接清单等重大证据，一审法官在双方均同意委托司法鉴定的情况下非常迅速地当庭拒绝委托司法鉴定，还在判决书中称“对笔迹的形成时间很难进行确认”，且认定没有鉴定的必要。依据《最高人民法院司法行政装各管理局关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》（法司[2008]12号）和《司法鉴定执业分类规定》（2000年11月29日司法部司发通[2000]159号文件印发）第十条的规定来看，早在2000年和2008年，相关权威部门已经就笔迹形成时间鉴定问题发文，由此可知对笔迹形成时间的鉴定在技术上是可以的。一审判决认为笔迹形成时间很难进行鉴定，无视最高人民法院和司法部上述的文件规定，没有任何依据。经华益生物公司了解，对于笔迹形成时间的鉴定，国内有多家机构表示其完全能够进行鉴定，在技术上完全没有问题。3、关于金洪斌、楼卫平是否将房屋转租的问题。华益生物公司向一审法院提交的、由金华市市场监督管理局出具的浙江省金华市西渼酒店管理有限公司与金洪斌签订的租赁合同显示，租赁的房屋包括了门面。该“门面”指的就是一楼大堂。金洪斌、楼卫平在一审庭审中声称一楼大堂是公用部分，楼上住户都可以用。如果是公用部分，其没有理由将一楼大堂出租给华益生物公司，让华益生物公司承担巨额的房屋租金。从这一点也可以说明，是金洪斌、楼卫平擅自将一楼大堂转租给了第三方。从情理上可以推定，第三方浙江省金华市西渼酒店管理有限公司向金洪斌、楼卫平租赁房屋是用于开酒店。而且金洪斌、楼卫平向一审法院举证的照片也清晰显示了一楼大堂为浙江省金华市西渼酒店管理有限公司所用，故一楼大堂应当为金洪斌、楼卫平转租给了第三方浙江省金华市西渼酒店管理有限公司。4、关于房屋租赁协议是否变更的问题，双方签订的《俏江南酒店部分面积租赁协议》的第十三条约定，“本协议未尽事宜，甲乙双方可另行议定，其补充协议书经双方签章后与本契约具有同等效力。”这一条约定并没有限定双方就房屋租赁事宜的变更或其他事项只能以书面的补充协议书方式予以变更。也就是说，该条款定并没有排除口头形式也可作为双方协议的形式之一。《合同法》明确规定，合同的形式既包括书面，也包括口头。双方于2018年10月31日的录音材料中明确约定实际房屋的使用，按照什么时候交付什么时候算。这个口头约定实际上确定了两个事实：一是截止于2018年10月31日，金洪斌、楼卫平尚未向华益生物公司交付租赁协议约定的房屋；二是双方就房屋的交付和房租的结算达成了口头协议，即按照什么时候交付什么时候起算，按照实际交付面积计算租金。在录音中，双方对于实际交付情况以及双方同意按照实际交付结算租金等核心关键问题，一审法院未予回应，存在不当。金洪斌、楼卫平答辩称：1、租赁房屋俏江南一楼、三楼，于2018年5月就已经交付给华益生物公司使用，有一审时提交给法庭的水电费收款收据为证。在该收款收据中，明确载明2018年5月开始直至2019年9月12日，华益生物公司一直在交纳一楼和三楼的水电费。俏江南二楼于2018年8月正式交付给华益生物公司使用，双方对二楼的厨房设备、桌椅、三楼桌椅等物品专门做了盘点和书面交接。这些厨房设备以及桌椅至今仍摆放在俏江南二楼和三楼。金洪斌、楼卫平将俏江南房屋租赁给华益生物公司后，就停止了酒店经营，完全没有必要强留租赁房屋场地不交付使用。故华益生物公司的诉请违背客观。2、金洪斌、楼卫平不同意对交接清单进行司法鉴定，具体理由如下：姜丽萍是华益生物公司的员工，金洪斌、楼卫平不可能收买华益生物公司的公司员工；华益生物公司拖延时间不付租金已达一年多，诉讼期间金洪斌、楼卫平无法将俏江南房屋出租他人，每年损失150万-200万租金，司法鉴定引起长时间的拖延，会扩大本案的损失；依据《最高院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》，本案笔迹的形成时间，纸张放置于不同环境，将会产生不同的氧化程度，对形成时间的鉴定不具科学可靠性，不应委托鉴定；本案形成时间没有鉴定必要，因为关于交付问题有水电费清单以及姜丽萍的谈话录音等证据可以证实房屋已全部交付。3、华益生物公司的上诉理由中所涉的金洪斌与西渼酒店所签订的租赁合同并不真实，该协议不是金洪斌签订，而是西渼酒店自身为了办营业执照私自向市场监管局提供。4、一审庭审中，肖绍云陈述西渼酒店装修一楼大堂时，鲍建光曾电话联系肖绍云，且肖绍云每天在俏江南办公，开展老年人保健品推广活动，装修持续一两个月，但肖绍云从未提出异议，因为一楼大堂装修最大受益者是华益生物公司。5、本案双方未达成租赁变更协议，仍应按2018年8月所签的租赁合同履行。华益生物公司向一审法院起诉请求：1.请求判令确认双方签订的《俏江南酒店部分面积租赁协议》于2020年5月9日解除；2.请求判令金洪斌、楼卫平退还华益生物公司多付的房屋租赁费人民币339318.16元；3.诉讼费用由金洪斌、楼卫平承担。金洪斌、楼卫平向一审法院反诉请求：1.判令华益生物公司继续履行双方于2018年8月签订的《俏江南酒店部分面积租赁协议》；2.判令华益生物公司立即支付金洪斌、楼卫平租金200万元及逾期付款利息44万元（暂算至2020年6月5日，之后利息应计付至实际款清之日止）、租房押金20万元、保安和工程人员工资20万元；3.本诉及反诉的诉讼费由华益生物公司承担。一审法院认定：金洪斌与楼卫平系夫妻关系。2018年5月，华益生物公司的法定代表人肖绍云与楼卫平协商，华益生物公司因经营老年人保健品需要经营场所，需要承租俏江南一、二、三层房屋使用，楼卫平予以同意。2018年5月16日，肖绍云从自己的账户内通过网上银行转账给金洪斌的银行账号100万元作为首期租金。经过多次协商，双方于2018年8月签订了书面的《俏江南酒店部分面积租赁协议》，协议中华益生物公司为乙方（承租方），金洪斌为甲方（出租方），协议载明：甲方自愿将坐落于金华市婺城区八一南街206号（房屋所有权证号：金房权证婺字第0××**、0××**、0××**）的俏江南酒店******（附：可使用面积图），约2293平方米面积的经营权、宿舍楼两层6个房间出租给乙方经营使用，该房产产权所有人为金洪斌，共有人为楼卫平；甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币150万（大写壹但伍拾万元整）。租赁期限自2018年10月21日至2023年10月20日止，五年租金共计750万，按年支付（乙方已经交付100万给甲方），另支付20万押金与剩余年租金在2018年8月20日前付清，以后每年8月20日前付给甲方当年租金；甲方于2018年8月20日前交付乙方本协议所规定租赁酒店面积以及附属物品设施，其中2018年8月20日至2018年10月20日为免费装修期，协议期满，在同等条件下，乙方有优先续租权；上述产权承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。交接时，双方清点租赁酒店内设施物品数量以及规格（保证内部设施正常使用），制成文件，双方签字，成为本合同附件；甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失（包括本合同全部租金和乙方为此项目的所有投入），甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为一站式健康养生平台使用，若需改变用途，需经甲方书面同意；乙方支付甲方工程、保安各一名员工工资合计年工资10万元（以每月支付给甲方），如服务未达到乙方要求，乙方有权不支付该工资；甲方延迟交付的，应按延期天数向乙方支付违约金，每天违约金标准为本合同租金的0.5%，乙方逾期支付甲方租金，除仍应补交租金外，还应每月按利率2%计算逾期利息，甲、乙双方任何一方不得擅自单方解除本租赁合同，否则由违约方支付未履行合同部分租金总额的50%作为违约金；甲方延期交付乙方所租赁房屋的、甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全和健康的、甲方不承担的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除本协议；本协议在履行中发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房屋住所地人民法院提起诉讼；本协议经双方签字或盖章之日起生效；本协议一式二份，附件含：（酒店产权证明复印件，房屋结构图，双方签字的物品交接验收清单、产权持有人的身份复印件），甲乙双方各执壹份。等等。肖绍云在乙方处进行了签名，金洪斌、楼卫平在甲方处进行了签名。协议签订后，金洪斌、楼卫平把俏江南的一、二、三楼房屋交付给华益生物公司使用，同时，金洪斌、楼卫平还指派其会计许远锦与华益生物公司的员工姜丽萍对二楼的餐饮设备和宴会厅、三楼包厢内的桌子、椅子、柜子、沙发等配套设施进行了盘存交接，双方办理了书面的交接清单手续。华益生物公司租赁二楼、三楼的目的是为了做餐饮，曾经组织过几批次厨师到二楼、三楼进行观摩，但无果而终。2018年11月份，浙江君濠酒店管理有限公司的大股东鲍建光联系楼卫平，要求承租坐落于金华市婺城区××街××号××南的第四、第五、第六、第七层房屋，用于经营宾馆，楼卫平同意后双方签订了房屋租赁协议。同时，楼卫平告知鲍建光第一、第二、第三层已经租赁给华益生物公司了，有事协调的话与华益生物公司法定代表人肖绍云联系，并把肖绍云的手机号码告诉了鲍建光，鲍建光事后也与肖绍云进行了联系。过了一段时间后，华益生物公司将用于经营食品超市的一楼宴会厅关门加锁，第二、第三楼停止经营和办公，第一年度的剩余租金50万元也未支付，押金20万元也未予支付，保安、工程人员的工资10万元也未予支付；第二年度的租金150万元，华益生物公司未支付，截止至金洪斌、楼卫平起诉时的保安、工程人员的工资未支付。2020年5月12日，华益生物公司委托浙江一剑律师事务所律师徐伟新，华益生物公司称，其于2020年5月13日向金洪斌、楼卫平寄送了解除租赁协议的通知，但无相关依据，2020年5月19日，华益生物公司通过邮政向金洪斌、楼卫平寄送了解除租赁协议的通知，邮件于5月20日经由他人代收，2020年5月20日，华益生物公司诉来一审法院。一审法院认为，华益生物公司与金洪斌、楼卫平于2018年8月签订的《俏江南酒店部分面积租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且无违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。根据合同法的相关规定，可以解除合同的条件，必须具备以下情形之一：一、因不可抗力致使不能实现合同目的的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。本案中，华益生物公司称，租赁协议签订后金洪斌、楼卫平未交付第二楼、第三楼部分房屋，该说法，华益生物公司无证据证明，相反，金洪斌、楼卫平提供的证据《俏江南二楼租赁交接清单》、《俏江南三楼租赁交接清单》，可以证明金洪斌、楼卫平已经将二楼的餐饮设备和三楼包厢内的桌子、椅子、柜子、沙发等配套设施移交给了华益生物公司使用，况且这些设备和设施截止到目前还存放在二楼、三楼，可以印证金洪斌、楼卫平陈述的二楼、三楼已经交付给华益生物公司使用的事实。另外，从金洪斌、楼卫平提供的水电费收款收据上也看出，华益生物公司于2019年6月、2019年9月还在履行交纳水电费的义务，收款收据上显示其在那个时间段还在支付三楼的水电费，也同样可以印证金洪斌、楼卫平已经将三楼交付华益生物公司使用了。其次，华益生物公司还称，金洪斌、楼卫平将一楼房屋前厅私下租赁给第三方使用，且第三方已经进行了装修，该说法，华益生物公司同样无证据证明，庭审中楼卫平陈述，浙江君濠酒店管理有限公司租得第四、第五、第六、第七层房屋后，告知了鲍建光第一、第二、第三层已经出租给华益生物公司的情况，同时也把肖绍云的手机号码告诉给了鲍建光，鲍建光之后也联系过肖绍云，只不过肖绍云在庭审中否认联系的事项系装修事宜，此情况可以说明，鲍建光在一楼前厅装修之前或者装修过程中，与肖绍云是有电话联系的，从而也说明华益生物公司对装修的情况是知情的，华益生物公司称系金洪斌、楼卫平私下租赁无事实依据。再次，华益生物公司虽然于2020年5月19日向金洪斌、楼卫平邮寄了解除租赁协议的通知（华益生物公司称于2020年5月13日向金洪斌、楼卫平邮寄了解除租赁协议的通知，但无证据证明），但对方收到已经是5月20日了，而这一天华益生物公司已经向法院起诉了，金洪斌、楼卫平庭审中陈述邮件由他人代收后转交至金洪斌、楼卫平是在收到起诉状副本之后了，从中也说明，即使金洪斌、楼卫平有违约，也没有给金洪斌、楼卫平合理的期限。关于华益生物公司申请对交接清单中“姜丽萍”的签字笔迹形成时间进行鉴定的问题，已经在庭审中予以释明，庭后一审法院也咨询了有关鉴定机构，鉴定机构答复对笔迹的形成时间很难进行确认，结合金洪斌、楼卫平提供的姜丽萍的录音资料，可以认定交接清单中“姜丽萍”的笔迹形成时间是清单中的时间，故鉴定没有必要。综上，华益生物公司既无证据证明金洪斌、楼卫平存在违约的情形，也无证据证明不可抗力因素的存在，同时也无证据证明金洪斌、楼卫平明确表示同意解除合同的意思表示，等等。故，《俏江南酒店部分面积租赁协议》不符合合同解除的情形，华益生物公司诉请解除合同及退还房租的主张，依法不予支持。依法成立的合同，应当全面履行，现华益生物公司在租得俏江南部分房屋后，未按合同约定付清第一年度的租金、押金及保安工程人员的工资，未支付第二年度的租金和保安工程人员的工资，已构成违约，应承担相应的民事责任。诉讼中，金洪斌、楼卫平对逾期付款利息做出了往下调整，对保安工程人员的工资主张按实际的承租月份进行了下调。综上，金洪斌、楼卫平诉请的继续履行合同及支付拖欠租金、押金及保安工程人员工资主张，合法有据，依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、驳回金华市华益生物科技开发有限公司的诉讼请求。二、金华市华益生物科技开发有限公司与金洪斌、楼卫平于2018年8月签订的《俏江南酒店部分面积租赁协议》继续履行。三、金华市华益生物科技开发有限公司应于判决生效后5日内支付金洪斌、楼卫平房屋租金200万元，并支付逾期付款利息，利息按以下方式支付：以50万元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，支付自2018年8月20日起至2019年8月19日期间的利息；以200万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，支付自2019年8月20日起至实际款清之日止的利息。四、金华市华益生物科技开发有限公司应于判决生效后5日内支付金洪斌、楼卫平押金20万元，保安、工程人员工资158327元（合同约定按月支付，已计算至2020年5月19日止，以后仍按每月8333元的标准支付）。五、驳回金洪斌、楼卫平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉减半受理费3195元，由金华市华益生物科技开发有限公司负担；反诉减半受理费14760元，由金华市华益生物科技开发有限公司负担。二审中，金洪斌、楼卫平向本院提交以下证据：1、微信截屏一张，证明华益生物公司法定代表人肖邵云在网上发布俏江南酒店2楼餐饮招合作商广告，证明华益生物公司一直在使用俏江南二楼的事实。2、照片3张，证明截至二审庭审，俏江南一楼后大厅仍由华益生物公司上锁的事实。华益生物公司质证认为：对证据1，对微信的真实性不认可，没有发过微信。对证据2，关于一楼超市，华益生物公司的确使用过，现状不是很清楚，请求法庭现场勘验。本院认为，证据1因没有原件，无法确认其真实性，本院不予认定；证据2可以明确截至二审庭询时间2020年11月26日，涉案房屋一楼后大厅仍由华益生物公司上锁的事实，本院予以认定。华益生物公司未向本院提交新的证据。经审理查明，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于华益生物公司要求对笔迹形成时间进行鉴定的上诉问题，因目前尚无国家或行业内认可、统一的检验、鉴定方法，对于笔迹形成时间的鉴定缺乏严谨性和科学性，故本院对华益生物公司的鉴定申请不予准许。对于华益生物公司认为涉案房屋没有完全交付的上诉理由，本院认为，华益生物公司认为金洪斌、楼卫平未完全交付房屋，因华益生物公司已实际接收房屋并投入使用，应由其举证证明金洪斌、楼卫平未完全交付的事实。华益生物公司提供的录音所体现的内容并不明确，且该录音系孤证，又与金洪斌、楼卫平提供的证据相冲突，故不能证明华益生物公司主张的事实。华益生物公司陈述涉案房屋二楼因防水问题需做好了防水才能交付，但双方在租赁合同中并未对防水问题作出约定，不足以认定涉案房屋二楼尚未交付。在涉案房屋一楼中，确有部分面积用于酒店经营的前台；而一楼大厅的其他部分，浙江君濠酒店管理有限公司只是进行了一定的装修，没有证据证明对华益生物公司对该区域的使用造成影响。根据现有证据，没有证据证明浙江君濠酒店管理有限公司使用一楼部分区域经过了华益生物公司的同意。一楼大厅用于酒店经营的区域面积较小，且华益生物公司租赁在前，华益生物公司并未对该区域进行使用，且华益生物公司在租赁不久后就停止经营和办公，没有证据证明金洪斌、楼卫平将一楼部分区域出租给浙江君濠酒店管理有限公司使用与华益生物公司停止经营之间存在因果关系，故金洪斌、楼卫平将一楼部分区域出租给浙江君濠酒店管理有限公司使用并不能构成华益生物公司解除租赁合同的理由。故华益生物公司主张租赁合同解除的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据现有证据，可以表明华益生物公司的法定代表人确实曾与浙江君濠酒店管理有限公司的大股东鲍建光通过电话，浙江君濠酒店管理有限公司装修前台的事实也系发生在华益生物公司经营期间，其对于浙江君濠酒店管理有限公司装修的事实应当知晓，没有证据其在发函之前有提出异议，而且在一审中华益生物公司也表示准备向案外人主张，故本案对于被案外人占有的面积租金不予扣减，可由华益生物公司自行向案外人主张。综上，华益生物公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6390元，由金华市华益生物科技开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴翠丹审 判 员 王玲雅审 判 员 黄 晖二〇二一年一月二十九日代书记员 叶 飒