广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6687号原告：黄雅婵，女，1990年8月2日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：周江栋，男，1985年9月24日出生，汉族，住广州市南沙区，系原告的丈夫。被告：广州途恋酒店管理有限公司，住所地：广州市越秀区长堤大马路****。法定代表人：乔彦奇。原告黄雅婵与被告广州途恋酒店管理有限公司（以下简称途恋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告黄雅婵的委托诉讼代理人周江栋到庭参加了诉讼，被告途恋公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄雅婵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的《物业委托经营管理合同》；2.判令被告向原告支付拖欠的2020年2月、3月、4月收益10500元，物业管理费、水电费966.72元，共计11466.72元，并从2020年2且15日起按付款金额的千分之三计算违约金至欠款还清之日止；3.判令被告支付原告违约金10000元；4.判令被告退还家私家电购置费32000元，并限期将现有家私家电搬出；5.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确其第1项诉讼请求为：判令解除原、被告双方的《物业委托经营管理合同》，被告将涉讼房屋交还给原告。并撤回上述第2项诉讼请求中的物业管理费和水电费主张。事实和理由：2016年9月4日，原告与被告就坐落于广州市番禺区番禺大道822号××栋××房签定《物业委托经营管理合同》，根据该合同约定：原告将45.2279平方米范围的商务公寓（含公摊面积）委托给被告经营；委托经营期限为自2017年3月1日起至2022年5月31日止，共计5年3个月，期间约定前三个月为整备期（免租），2017年6月1日至2018年5月31日为O元（即免租）。后又因被告以各种理由要求免租，于2018年7月22日双方签订补充协议，约定二期租金每月3000元，时间从2018年8月1日至2019年5月31日止，原为2018年6月1日至2019年5月31日（即免租2个月）自2019年6月1至2020年5月31日为固定收益每月3500元，按月交付，每月的前十个工作日内支付。自2020年2月10日起因被告未按期支付费用，原告于2020年2月26日通过EMS单号：1137169447678发函催促被告支付费用，被告于2020年3月2日签收。但被告未予理会，即截止起诉日，被告已经超过二个月未付租金，已经达到解除《物业委托经营管理合同》的条件，按合同第12.4.1条约定被告已违约，并按第13.2条约定应当支付违约金10000元给原告，支付2月、3月的收益7000元，经物业查询被告还欠管理费、水电费966.72元。根据《物业委托经营管理合同》第10.4条约定，家私家电购置：被告需将所购置的所有物品以及相关保修卡、权利凭证完好、齐全的交还给甲方并确认签收，但被告在原告交了家私家电购置费32000元后，一直未通知原告验收，原告在被告经营期内多次要求按附件验收，每次均以房间内住人为由拒绝，根据合同第10.5条的约定，被告应当严格按照附件【二】的标准购置家私家电等物品，如有乙方购置物品与附件约定的标准不一致或者擅自变卖、损害毀，丢失、不合理保管使用的，则乙方需要按照该物品合同约定价值的双倍向甲方支付违约金，被告于2020年4月3号前往房屋内发现家电仅有汉诺威电热水器（合同约定为60升/知名品牌）、TCL电冰箱、松知牌电视机、志高空调小1匹2台、志高空调1.5匹1台、洗衣机1台，家具仅有床架2个、床垫2个、沙发1张、茶几1张、餐桌1张、餐椅子2张、电视柜1个、床头柜1个，与合同约定严重不符，且上述物品没有保修卡、发票等权利凭证，故按合同约定，要求退回家私家电购置费32000元。综上所述，基于《物业委托经营管理合同》中约定的诉讼条款，依据我国有关法律，特向人民法院提起诉讼，恳请支持。被告途恋公司无到庭及作出答辩。黄雅婵围绕其诉讼请求依法提交了证据。根据黄雅婵的庭审陈述以及经审查确认的证据，本院查明事实如下：位于广州市番禺区东环街××号××房（以下简称涉讼物业），登记权利人为黄雅婵，面积为45.6206平方米。2016年9月4日，黄雅婵（甲方，委托人）与途恋公司（乙方，受托人）签订一份《物业委托经营管理合同》，约定：由甲方将涉讼物业交付乙方用于商务公寓出租经营。甲方交付租赁的房屋须按酒店客房标准装修，并至少应包括下列附属设施：电器类：电视机、机顶盒、冰箱、空调、洗衣机、组合式厨房设备、热水器、电热水壶；家具类：沙发、茶几、餐桌、餐椅子、电视柜、衣柜、睡床、床垫、床头柜、窗帘、纱窗、一套布草、巾类；前述全部附属设施的详细交割清单，在甲方交付委托经营物业时，由双方清点后在房屋交割清单交房确认栏签名或盖章，房屋交割清单作为本合同附件，是本合同不可分割的组成部分；若交付时或在乙方使用过程中发现附属设施没有达到乙方要求的标准，甲方必须按照以上要求配齐或委托乙方代为配置，产生的相关费用由甲方承担；因乙方不合理使用造成房间没有达到上述要求的，由乙方自行解决并承担修复费用；租赁物业设施设备须符合消防安全标准；委托经营期限自2017年3月1日至2022年5月31日，共计5年3个月；甲方应于2017年3月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，委托经营物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准；甲乙双方同意自甲方交房之日起3个月为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项（整备期是指乙方为此项目开业经营进行整理准备的期间，整理准备工作包括但不限于营业执照等必备证照的办理、房间开荒、物品摆放、试营业等事项。整备期内甲乙双方协商一致，乙方无须支付托管收益），整备期的物业管理费甲方承担；委托经营期限满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应及时返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，并在房屋交割清单退房确认栏签字或盖章；委托经营期间收益约定为：2017年6月1日至2018年5月31日期间为固定收益，乙方每月向甲方支付0元；2018年6月1日至2019年5月31日期间为固定收益，乙方每月向甲方支付3000元；2019年6月1日至2020年5月31日期间为固定收益，乙方每月向甲方支付3500元；2020年6月1日至2022年5月31日期间除了固定收益，即乙方需每月向甲方支付1900元外，还需将委托经营物业的酒店经营净利润分成（净利润=总营业额-固定开支-机动支出-保底收益），分成比例甲方占30%，乙方占70%。上述收益按月支付，首期固定收益在合同签署且房屋符合约定条件并经乙方验收合格之日起5日内支付，其余各期托管收益乙方于每个支付周期首月的十个工作日内向甲方支付；甲方在收到托管收益后7个工作日内将房屋之合法有效的发票交给乙方；或由乙方代理甲方到地方税务局办理开具发票，甲方应协助乙方办理并提供相应材料，乙方代为支付应由甲方缴纳的相关税费从当期托管收益中预先扣除；合作期内，乙方有权转租经营；甲方委托乙方代为购置委托管理物业的家私家电等物品，具体清单及费用详见附件【二】；甲方在签署本协议之日起7天内向乙方缴纳32000元用于购置房屋家具、家私的购置费，该购置费用仅用于乙方购置附件【二】约定家私家电等物品，乙方不得挪作他用；乙方需在开业前10天完成购置，并通知甲方进行验收；验收时，乙方需将所购置的所有物品以及相关保修卡、权利凭证完好、齐全的交还给甲方并确认签收；乙方应按照本合同的约定按时向甲方支付房屋托管收益，逾期支付的，每延迟一天，乙方应按应付款金额的千分之三向甲方支付违约金；乙方逾期支付委托经营收益达10日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付给的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应向甲方支付1万元的违约金。等等。合同附件二为《软装设施配置清单》，就家具家电等的配置进行了具体约定。2018年7月22日，黄雅婵（甲方）与途恋公司（乙方）签订《补充协议：按时交租承诺书》（以下简称补充协议），约定：甲乙双方依据《物业委托经营管理合同》及实际房屋验收交付日期，商量后同意甲乙双方各让步一个月租金，即涉讼物业于2018年8月1日开始，二期租金每月3000元，时间从2018年8月1日至2019年5月31日止，每个月10日前乙方将当月的托管租金汇款至甲方指定账号；三期租金每月3500元，按原合同时间从2019年6月1日至2020年5月31日止；如每月10日前乙方未依照承诺书交租，乙方同意甲方采取停水停电措施，停水停电所造成的损失乙方不得向甲方追究；乙方欠租时间超过一个月甲方有权单方解除涉讼合同。2020年4月29日，黄雅婵以途恋公司自2020年2月起未按期支付涉讼物业租金等费用为由提起本案诉讼。本案庭审中，黄雅婵称其已于2017年3月1日将涉讼物业交付给途恋公司使用，双方没有约定保证金，途恋公司承租后将涉讼物业用作酒店式公寓经营使用至今，目前涉讼物业仍被途恋公司用于出租，对此途恋公司电脑系统截图可显示涉讼物业在2020年4、5月份仍一直有人租用；途恋公司在承租后经常拖欠物业管理费，也经常以各种理由迟延交付租金，途恋公司拖欠自2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金至今未付，2020年5月至7月已经按照合同约定支付了，其方多次要求途恋公司支付2020年2月至4月的租金，但途恋公司一直拒绝支付。黄雅婵并提交了收费通知单、邮件交寄单收据、EMS查询记录及电脑截图拟证实其上述主张。另外，黄雅婵主张其向途恋公司支付了32000元，由途恋公司代为购置涉讼物业的家私家电，配套标准按照《物业委托经营管理合同》附件二《软装设施配置清单》执行，但途恋公司没有按约定配置涉讼物业的家私家电；途恋公司虽然表示已经完成配置，但其方找途恋公司交接，途恋公司一直以各种理由不予交接，其方曾于2020年4月3日进入涉讼物业内发现家电仅有汉诺威电热水器（合同约定为60升/知名品牌）、TCL电冰箱、松知牌电视机、志高空调小1匹2台、志高空调1.5匹1台、洗衣机1台，家具仅有床架2个、床垫2个、沙发1张、茶几1张、餐桌1张、餐椅子2张、电视柜1个、床头柜1个，与合同约定严重不符，且途恋公司一直不予提供上述物品的保修卡、发票等权利凭证，故其方要求途恋公司退回家私家电购置费32000元。黄雅婵并提交了家私家电购置费收据以及房屋照片拟证实其上述主张。关于黄雅婵主张的违约金问题。黄雅婵称因途恋公司拖欠2020年2月至4月的租金至今未支付，存在逾期支付租金的违约行为，且途恋公司所购置的软装设施配置与合同附件二约定不符，因此按照合同约定，其方有权要求解除《物业委托经营管理合同》，并且要求途恋公司依约定支付解除合同的违约金10000元。另查明，在途恋公司同类纠纷案中，途恋公司在该案件中抗辩称其司因疫情原因无法正常经营才导致没有缴纳承租物业2020年2月至4月期间的租金。本院认为，黄雅婵与途恋公司签订的《物业委托经营管理合同》及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定黄雅婵将涉讼物业交由途恋公司用于公寓经营，黄雅婵每月收取租金收益，故双方成立房屋租赁合同关系。黄雅婵主张途恋公司未向其支付2020年2月至4月的租金已构成违约，其有权诉请解除与途恋公司签订的《物业委托经营管理合同》的问题。途恋公司承租涉讼物业用于公寓经营，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业，全国其他省市也相继采取类似措施，途恋公司的公寓经营自是受到一定影响。途恋公司在应否减租而未能协商一致的情况下虽然没有支付2020年2月至4月的租金，但自2020年5月起的租金均已实际支付，而黄雅婵亦实际接受了该租金。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因此，黄雅婵以途恋公司逾期支付2020年2月至4月的租金为由要求解除与途恋公司之间签订的《物业委托经营管理合同》，缺乏理据，本院不予支持。而对于黄雅婵诉请要求途恋公司支付2020年2月至4月的租金10500元的问题。本院认为，疫情发生后，租赁双方应积极协商、共担风险、共渡难关。途恋公司租用涉讼房屋用于经营商务公寓用途，2020年2月正是疫情形势最为严峻的时段，途恋公司经营受到的影响最为严重，3月、4月后疫情形势逐渐好转，但仍未到正常状态，途恋公司所受的商业风险超过正常商业风险，该三个月的租金应当酌情予以减免。故综合考虑租赁期限、涉讼物业的实际用途、途恋公司的履行情况、疫情的影响等因素，根据公平合理、风险共担原则，对于2020年2月份的租金，本院酌情支持合同约定标准的50%，对于2020年3、4月份的租金，本院酌情支持合同约定标准的70%，故途恋公司应向黄雅婵支付的租金共计6650元[3500元/月×1个月×50%+3500元/月×2个月×70%]。对于黄雅婵主张的超出该金额的租金，本院不予支持。另就黄雅婵主张的逾期支付租金违约金的诉请，因缺乏理据，本院不予支持。对于黄雅婵主张途恋公司退还家私家电购置费并将涉讼物业内现有家私家电搬离的诉请，黄雅婵称途恋公司未按照《物业委托经营管理合同》附件二软装设施配置清单所约定的内容和标准配置家私家电，黄雅婵在诉讼中自认涉讼物业内家电有汉诺威电热水器（合同约定为60升/知名品牌）、TCL电冰箱、松知牌电视机、志高空调小1匹2台、志高空调1.5匹1台、洗衣机1台，家具有床架2个、床垫2个、沙发1张、茶几1张、餐桌1张、餐椅子2张、电视柜1个、床头柜1个，结合配置清单以及黄雅婵提交的照片内容，可反映涉讼物业内尚未配置的家私数量较少，途恋公司虽然未按合同约定如数配齐设施存在一般违约行为，基于涉讼物业租赁合同至今仍在继续履行之中，黄雅婵亦按月收取租金，黄雅婵以途恋公司未配齐相关设施为由主张解除合同，缺乏理据，本院不予采纳。黄雅婵基于解除合同的前提诉请途恋公司退还家私家电购置费32000元并要求途恋公司将现有家私家电搬出，理据不成立，本院不予支持。同理，黄雅婵诉请途恋公司支付违约金10000元，亦缺乏理据，本院亦不予支持。途恋公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州途恋酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄雅婵支付拖欠的租金6650元；二、驳回原告黄雅婵的其余诉讼请求。如被告广州途恋酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1113元，由原告黄雅婵负担1063元，被告广州途恋酒店管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年一月二十五日书记员  陈 冬