广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初13334号 原告：南宁轨道地产物业服务有限责任公司，住所地南宁市滨湖路**南湖公务员小区综合楼**，统一社会信用代码9145010019830042X2。 法定代表人：李院海，董事长。 委托诉讼代理人：韦青桃，南宁经纬法律事务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：梁华兴，南宁经纬法律事务所法律服务工作者。 被告：谭晖，男，1975年3月20日出生，壮族，户籍所在地，现住。 被告：颜海玲，女，1971年2月15日出生，汉族，住。 原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司与被告谭晖、颜海玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人韦青桃,被告颜海玲、谭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业服务费3105元（自2016年2月1日至2020年7月31日）、物业费违约金12999.03元、垃圾处理费432元（自2016年2月1日至2020年7月31日）,代收水费263.2元、公摊水／电费303.9元、水损耗13.2元（自2016年2月1日至2020年6月30日）,合计17116.33元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告在2010年9月28日向中房集团南宁房地产开发公司购买位于，属于经济适用房。2010年9月27日被告与南宁市中房物业管理公司签订《前期物业服务合同》，原告是一家一级资质的物业管理法人，原告的前身为南宁市中房物业管理公司。2015年2月4日变更为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，2019年3月27日变更为现名。自2011年8月18日被告收房入住以后，原告就对该住宅物业进行管理，被告前几年也主动向原告交纳物业服务等相关费用，但从2016年2月份起就拒不交纳物业服务等费用，被告的行为已经导致原告的经济损失，原告多次追缴未果，故向贵院起诉，望判如所请。 被告谭晖、颜海玲辩称：原告服务不到位，如经常断水；原告健身器材损坏导致被告小孩受伤，原告应予赔偿；原告关于公共照明分摊、马路、庭院灯分摊，水损公摊，绿化水公摊等费用属于重复收费；停车服务费、广告费、电梯间广告费等公共收益属于全体业主的，原告应当支付给被告；原告主张的违约金不符合规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理查明如下事实： 原告系具有一级资质的物业管理企业法人。原告的前身为南宁市中房物业管理公司，2015年2月4日变更为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司，2019年3月27日变更为现名。被告系中房·碧翠园小区的业主。 2010年9月27日，原告与被告签订了一份《前期物业服务合同》，合同主要约定：1.原告对中房·碧翠园小区进行前期物业管理，即自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止进行物业管理；2.被告所购房屋坐落于中房·碧翠园小区，建筑面积58.06平方米；3.物业服务费用收取标准为：多层住宅物业服务费0.69元/月·㎡，小高层、高层住宅物业服务费0.99元/月·㎡（含电梯费、该费用包含物业公司对电梯的日常检查及小修的维保费、专业维保商的每月维保费、年检费，不含电梯电费），被告须在每月20日前交纳下月的物业服务费；4.若电费、水费已实施一户一表的，每月产生的户内水费、电费由业主自行向供水、供电部门交纳；若电费、水费未实施一户一表的，每月产生的水费、电费则由物业公司按实际用电量+损耗分摊向业主收取；无论小区是否实施一户一表，绿化用水、二次加压产生的水、电费，电梯、楼道照明、庭院照明等公共用水、用电产生的费用均由小区业主分摊；5.城市垃圾处理费按7.5元/月·户收取，该费用暂由物业公司代收，如有变更，按政府相关文件执行；6.被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按照每天5‰交纳违约金，逾期超过两个月的，被告将停向原告提供服务。上述合同签订后，原告一直为中房·碧翠园小区提供物业服务至今，该小区尚未成立业主委员会。 2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局联合出台《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费〔2010〕31号），该通知明确规定，从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行南宁市第三步城镇生活垃圾处理收费标准，城镇居（村）民按8元/户·月收取。 另查明，被告的物业服务费、生活垃圾处理费、代收水费、公摊水/电费、水损耗已交纳至2016年1月31日。2016年2月至2020年7月的物业服务费、生活垃圾处理费,2016年2月至2020年6月的代收水费、公摊水/电费、水损耗，被告未再向原告交纳。 本案在审理过程中，原告承认存在需被告一并交纳全部费用才收取物业服务费的情况。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原告已按照合同约定履行了物业管理服务职责，则被告作为中房·碧翠园小区的业主，也应当按照合同约定向原告交纳物业服务费等相关费用。 关于原告诉请的2016年2月1日至2020年7月31日物业服务费问题。根据《前期物业服务合同》的约定，小高层、高层住宅物业服务费按0.99元/月·㎡收取，现被告的房屋面积58.06㎡，则每月的物业服务费为0.99×58.06=57.48元，从2016年2月1日至2020年7月31日（共计54个月）则物业服务费为：57.48×54=3103.92元，现原告主张被告支付自2016年2月1日至2020年7月31日拖欠的物业服务费3105元，计算有误，本院予以更正。 关于原告诉请的2016年2月1日至2020年7月31日生活垃圾处理费问题。根据2010年南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局联合出台《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》规定，从2010年1月1日起，全市区范围内统一执行南宁市第三步城镇生活垃圾处理收费标准，城镇居（村）民按8元/户·月收取，则2016年2月1日至2020年7月31日（共计54个月）的垃圾处理费为：8元／户·月×54个月=432元。故原告要求被告支付自2016年2月1日至2020年7月31日拖欠的垃圾处理费432元，有事实依据，本院予以支持。 关于原告诉请的2016年2月1日至2020年6月30日代收水费、公摊水/电费、水损耗的问题。根据《前期物业服务合同》约定，小高层、高层住宅物业服务费（含电梯费、该费用包含物业公司对电梯的日常检查及小修的维保费、专业维保商的每月维保费、年检费，不含电梯电费）。若电费、水费已实施一户一表的，每月产生的户内水费、电费由业主自行向供水、供电部门交纳；若电费、水费未实施一户一表的，每月产生的水费、电费则由物业公司按实际用电量+损耗分摊向业主收取；无论小区是否实施一户一表，绿化用水、二次加压产生的水、电费，电梯、楼道照明、庭院照明等公共用水、用电产生的费用均由小区业主分摊。受有关部门或乙方委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务管理服务费用）。故代收水费、公摊水/电费、水损耗等费用业主应该交纳，现原告提出该期间的代收水费263.2元、公摊水/电费303.9元、水损耗13.2元，与常理相符，本院对该部分费用予以支持。关于被告主张公共照明分摊、马路、庭院灯分摊，水损公摊，绿化水公摊等费用属于原告重复收费的问题，物业服务费未包含公共照明分摊、马路、庭院灯分摊，水损公摊，绿化水公摊等费用，因此，被告的该项主张，缺乏理据，本院不予支持。 关于原告诉请的物业费违约金问题。原告与被告签订《前期物业管理服务合同》约定被告不按协议约定交纳物业管理服务费、装修管理服务费、装修垃圾清运费、停车费、公共能耗费及委托代收等相关费用的，从逾期之日起按每天应交纳费用的5‰支付违约金。本小区部分业主主动向原告交纳物业费时，原告存在捆绑收费、拒绝单独收取物业费的情况，且原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司在履行物业服务合同过程中也存在诸多不足之处。因此，对于原告要求被告按每日按物业费的千分之五支付违约金的主张，本院不予支持。 关于被告主张公共收益分配给个人并加收违约金的问题，停车服务费、广告费、电梯间广告费等公共收益属于全体业主共有，物业公司对公共收益及支出情况已经进行公示，是否要对公共收益进行分配给个人，应由全体业主召开业主大会进行决议，因此，被告要求分配公共收益给个人并加收违约金的主张，缺乏理据，本院不予支持。 关于被告小孩因原告小区健身器材导致受伤主张赔偿问题，被告小孩受伤是因侵权行为引起的法律关系，与本案不是同一法律关系，若被告需要求原告承担侵权赔偿责任，可另行诉讼主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条，《广西壮族自治区物业管理条例》第十条第(五)项之规定，判决如下： 一、被告谭晖、颜海玲向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2016年2月1日至2020年7月31日的物业服务费3103.92元； 二、被告谭晖、颜海玲向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2016年2月1日至2020年7月31日的生活垃圾处理费432元； 三、被告谭晖、颜海玲向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2016年2月1日至2020年6月30日的代收水费263.2元； 四、被告谭晖、颜海玲向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2016年2月1日至2020年6月30日的公摊水/电费303.9元； 五、被告谭晖、颜海玲向原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司支付2016年2月1日至2020年6月30日的水损耗13.2元； 六、驳回原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费114元，由被告谭晖、颜海玲负担27元，由原告南宁轨道地产物业服务有限责任公司负担87元。 本判决为终审判决。 审判员  裴永林 二〇二一年一月十八日 书记员  蓝春妮 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 《广西壮族自治区物业管理条例》 第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序消防安全、环境卫生的维护和应对突发事件等方面的制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家和自治区有关规定交纳物业专项维修资金；（五）按照物业服务合同约定支付物业费；（六）履行其承担的房屋使用安全责任； （七）配合物业服务人实施物业管理，向物业服务人、业主委员会提供联系地址、通讯方式； （八）法律、法规规定的其他义务。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。