湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初4445号 原告：湖南嘉伯富邦物业管理有限公司，住所地岳阳市建湘路天伦城金三角购物公园银座****。 法定代表人：李国亮。 委托诉讼代理人：雍吴云，男，1979年12月18日出生，汉族，（系公司员工） 委托诉讼代理人：陈勇军，男，1973年3月17日出生，汉族，住岳阳县。 被告：刘文喜，女，1975年12月27日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：刘亚松，男，1970年7月20日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原告湖南嘉伯富邦物业管理有限公司（以下简称嘉伯富邦公司）诉被告刘文喜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉伯富邦公司的委托诉讼代理人雍吴云、陈勇军，被告刘文喜的委托诉讼代理人刘亚松均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费9676元；2、判令被告按照中国人民银行贷款基准利率每年4.35%支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年12月31日应支付421元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是原告所管理的天伦国际×栋×号房的业主，被告于2016年4月18日办理收房手续并与原告签订《天伦国际前期物业管理服务协议》，约定自2016年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费标准为1.6元/㎡/月；2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费标准为1.8元/㎡/月。自2020年1月1日起按物业招投标及主管部门审批价格执行。同时约定，业主或者物业使用人应在每年公历12月份预交下年度一年的物业费，逾期缴费的，从逾期之日起每天按应付物业服务费的3‰支付违约金。协议生效后，原告向被告提供了完善的物业服务，被告自2018年1月1日至至今从未向原告缴纳物业费。原告经多次催讨无果，诉至法院。 被告辩称，1、原告不是涉案小区中标物业服务企业，与岳阳天伦房地产开发有限公司、被告、业主委员会不存在合同关系，不具备本案的主体资格。原告只能以“劳务关系”另行起诉。2、原告不具备向“天伦国际小区”提供物业服务的资格。3、开发商与岳阳公司签订的“前期物业服务合同”无效。4、原告为强行收取物业费，不择手段，扰乱小区业主正常生活。5、打击报复业主，雇请社会人员威胁业主，用石墩围档按规划配置的公共停车位，逼迫业主购买停车泊位。6、原告只能按事实上的劳务关系收取与其服务水平相适应的费用，无权参照前期物业合同的标准，并且要另案处理，如果原告要收费，只能按照一块三的标准的来计算。另外，被告家的防盗门严重损坏，找了物业公司，物业公司一直未处理，2017年被告写了一份申请，买防盗门的收据票据也给物业公司了，物业不作为。 查明的事实 一、2015年6月9日，岳阳天伦房地产开发有限公司在网上进行岳阳天伦国际住宅小区前期物业管理招投标中标结果公示，中标人名称：福州万嘉利物业管理有限公司，中标价：高层住宅：1.98元/月/平方米，商业用房：3.68元/月/平方米。该公司中标后，未与岳阳天伦房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，而是于2015年7月17日由岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司（乙方）与岳阳天伦房地产开发有限公司（甲方）签订了一份《天伦国际前期物业服务合同》，对乙方提供的公共性物业服务的主要具体内容、物业服务质量等进行了明确具体的约定，其中物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅1.98元/月/平方米。合同还约定了双方的权利义务及违约责任，约定本合同的有效期为自2015年7月1日起至业主委员会成立。之后，岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司申请公共性物业服务收费备案，2016年1月26日，经岳阳市发展和改革委员会批复“同意按中标通知书规定高层住址1.98元/㎡/月建筑面积备案”。 二、关于物业服务中标单位和实际提供的物业服务单位不一致的原因，原告当庭陈述“当时有物业资质的要求，我们岳阳嘉伯富邦资质不够，只有三级资质，天伦国际需要二级资质，我们就用了万嘉利公司的名义中标，在2016年之后我们岳阳嘉伯富邦就已经取得了二级资质了。” 三、庭审结束后，原告向法院补充提交了一份由福州万嘉利物业管理有限公司向岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司出具的物业管理授权委托书，该授权委托书上的标注的时间是2015年7月16日，被告对该委托书上的形成时间有异议，认为是原告为了应付诉讼而事后伪造的，提出了鉴定申请。在告知被告将承担鉴定风险和鉴定费用的情况下，移送本院相关部门委托鉴定。在鉴定过程中，福州万嘉利物业管理有限公司于2020年10月12日出具了一份关于《物业管理授权委托书》有关情况的说明，湖南嘉伯富邦公司于2020年11月5日提交了一份关于不同意对《物业管理授权委托书》进行痕迹鉴定的报告，认可其提交的《物业管理授权委托书》属于后期出具的事实，故本院认为原告已自认《物业管理授权委托书》的形成时间并非2015年7月16日，而是事后出具的，达到了被告的目的，故本院依法撤回了鉴定委托。 三、岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司成立于2012年12月3日，经营范围为凭资质证从事物业管理，股东为福州万嘉利物业管理有限公司和福州嘉伯富邦商业运营管理有限公司。2016年3月25日，岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司更名为湖南嘉伯富邦物业管理有限公司。 四、被告刘文喜是天伦国际×栋×室房屋的业主，房屋面积为149.32平方米。2016年4月18日，刘文喜（甲方）与岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司（乙方）签订《天伦国际前期物业服务协议》，双方对乙方提供物业管理服务的内容进行了明确，包括房屋建筑共有部位、共有设施设备、公共文体康乐场所及其设备设施维护和管理服务，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，交通公共环境卫生的管理服务，交通与车辆停放秩序的管理和服务，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理等，并明确约定了服务的内容及标准。物业管理服务相关费用，住宅自2016年1月1日至2017年12月31日期间，按该物业的房屋的建筑面积每月每平米1.6元收取；自2018年1月1日至2019年12月31日期间，按该物业的房屋建筑面积每月每平米1.8元收取，自2020年1月1日起按物业招投标及主管部门审批价格执行。物业费按年度交纳，业主或物业使用人应在每年公历12月份预交下一年的物业服务费。 五、被告刘文喜认为小区的绿化养护、公共卫生环境以及车位的停放服务不到位以及催缴物业费的手段太过强烈，于2018年1月1日开始欠交物业费，原告工作人员多次电话和上门催缴无果后，诉至法院，现要求被告刘文喜按照1.8元/月/㎡的标准缴纳2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业费。 六、天伦国际小区第一届业委会已在五里牌街道办事处备案。但由于天伦国际小区是一个分期交房的小区，业委会目前正在增补天伦国际第二期交房的业主。 判决的理由和结果 本院认为,岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司与开发商岳阳天伦房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，与被告刘文喜签订了前期物业服务协议，内容均不违反法律或行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力。由于岳阳嘉伯富邦物业管理有限公司在2016年3月25日更名为湖南嘉伯富邦物业管理有限公司，故现在湖南嘉伯富邦物业管理有限公司作为原告起诉有合同依据，至于被告认为原告并非中标物业公司，诉讼主体不适格的答辩意见，本院不予采纳。根据上述物业服务合同,原告提供的物业服务包括多种项目,并通过物业服务维系小区的正常生活秩序和环境秩序。物业服务合同系双务合同,即原告有义务按照合同约定提供物业服务,被告有义务按照合同约定交纳相对应的物业服务费,但在履行中,因物业服务具有零散性、多面性、持续性等特点,导致义务的履行存在不及时等滞后性特点,但这些情形的出现不能作为合同相对人拒绝交纳物业费的理由,即作为仅需承担交费义务一方的业主,在没有证据证明物业公司存在不履行任何义务或主要义务的情形下,不能以拒绝交纳物业费的方式予以对抗履行。至于被告答辩的其他情形,其可以另行主张。故原告诉请被告缴纳物业费于法有据，本院予以支持。被告应依据合同约定向原告缴纳物业管理费，现原告主动下调了2020年1月1日之后的物业费标准，要求被告按照1.8元/㎡缴纳，系其权利处分，本院予以尊重，故被告应向原告缴纳物业管理费9676元（149.32㎡×1.8元/㎡×36个月=9676元）。对于原告要求被告按照中国人民银行贷款基准利率每年4.35%的标准承担逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求，本院予以支持，但应当自起诉之日即2020年7月13日起计算。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定,判决如下: 一、被告刘文喜在本判决生效之日起十日内一次性向原告湖南嘉伯富邦物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年12月31的物业费合计9676元，并自2020年7月13日起按照中国人民银行贷款基准利率每年4.35%支付逾期付款的违约金至清偿之日止； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元,由被告刘文喜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  刘耀华 二〇二〇年十一月十九日 书记员  卿 乐