贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终169号上诉人（一审被告）：榕江县龙云房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522632073895810E，住所地贵州省榕江县古州镇古州北路**。法定代表人：谭绿峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，贵州维律律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：唐忠全，男，1958年12月31日生，汉族，户籍地址：贵州省榕江县，现住贵州省榕江县。被上诉人（一审原告）：熊玉萍，女，1970年10月19日生，苗族，户籍地址：贵州省榕江县，现住贵州省榕江县。委托诉讼代理人：龙胜培，贵州省榕江县中心法律服务所法律工作者。上诉人榕江县龙云房地产开发有限公司(以下简称：龙云公司)因与被上诉人唐忠全、熊玉萍商品房预售合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2020）黔2632民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙云公司上诉请求：撤销一审民事判决书，驳回被上诉人逾期交房违约金的诉请，将逾期办证违约金按日万分之0.5调减至2988.79元。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，逾期办证违约金的起算应从2018年6月30日至2018年12月3日。根据被上诉人向一审法院提交的《承诺书》能够证明，上诉人与被上诉人在《承诺书》中对逾期办证违约金的起算日期已进行约定，即2018年6月30日前未达到办证条件，有约定办证日期的业主按合同约定的日期计算违约金，没有约定办证日期的业主按《承诺书》的办证日期计算违约金，而上诉人于2018年12月3日取得榕城尚品第2栋房屋的不动产权证书，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中没有对办证日期进行约定，因此，逾期办证起算时间应当从2018年6月30日至2018年12月3日，逾期办证日期共计157天。一审判决却认为上诉人应当在约定的交房时间后90日内协助被上诉人取得房屋权属证书，支持被上诉人主张逾期办证违约金共612天，属于事实认定不清。2、违约金计算应当按日万分之0.5进行调减。本案中，涉案商品房早已交付给被上诉人，且被上诉人早已入住，对涉案房屋早已进行占有使用，现榕江县商品房价格整体上涨，被上诉人不但未遭受任何损失且还有收益。上诉人对不能办理产权证的原因无主观恶意，一审判决按日万分之二计算逾期办证违约金显然过高。逾期交付初始登记证对上诉人房屋所有权的行使并无影响，此处的违约责任应当以补偿为原则，而不是赔偿。如今新冠疫情的爆发，使得民营企业举步维艰，如若再背上巨额违约金，恐使上诉人面临倒闭破产的困境。请求将逾期办证违约金调整至日万分之0.5。唐忠全、熊玉萍答辩称：上诉人的《承诺书》是被答辩人的单方行为，并不代表被上诉人放弃权利，是合同对办理转移登记的期限有约定的，按约定执行，约定不明的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定执行。上诉人上诉称“一审判决违约金计算比例过高，违约金的支付应以被上诉人是否遭受到实际损失为前提进行调减”不成立。上诉人只算房屋租金，没有计算搬家费、房屋使用年限减少、房屋折旧、上诉人占用被上诉人资金费等实际损失，有失公平。每日万分之二相当于金融机构逾期贷款利率，并不明显过高，上诉人请求将逾期办证违约金由日万分之二调整至日万分之0.5，没有事实依据和法律依据。唐忠全、熊玉萍向一审法院起诉请求：判决被告支付原告逾期办证违约金46602.21元。一审法院认定事实：2016年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买榕江县，建筑面积116.89㎡，约定总价款为380737元，约定交房时间：2016年12月31日。合同签订后。原告如约支付了全部合同价款，双方于2016年11月3日办理了房屋交接手续。合同第二十二条对房屋登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;出卖人承诺于××年××月××日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日以内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已交付房价款的万分之一承担违约责任：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按①或②项处理：①买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”同时查明，2018年1月20日，被告向业主出具《承诺书》，承诺：若2018年6月30日前达不到办理商品房不动产权登记手续的条件，有约定办证时间的按约定支付违约金，无约定办证时间的以承诺书为准，按每户总房款日万分之一支付违约金。2018年12月3日，被告取得榕江尚品第2栋房屋的不动产权证书。一审法院认为,被告关于2017年7月21日前的违约金超过诉讼时效的答辩意见，因被告于2018年1月20日在小区全体业主承诺于2018年6月30日前具备办理不动产权登记的条件，否则按合同约定承担违约金，诉讼时效已中断，该答辩意见，一审法院不予采纳。双方签订的商品房预售合同对办理转移登记的期限约定不明确，被告依法应当在约定交房时间后90日内协助原告取得房屋权属证书，由于被告的原因致使原告未能取房屋权属证书的，被告应当承担违约责任。约定的交房时间为2016年12月31日，原告应当在2017年3月31日前取得房屋权属证书，但被告于2018年12月3日才取得“榕城尚品”第2栋初始登记证书，应当承担违约责任。被告主张约定违约金过高，但未能举证证明，一审法院不予采纳。2017年3月31日至2018年12月3日，共计612天，被告应每日按已付购房款的2?支付违约金，计46602.21元（380737×2?×612）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决被告榕江县龙云房地产开发有限公司支付原告唐忠全、熊玉萍逾期办证违约金46602.21元，限于本判决生效后十日内付清。案件受理费958元，减半收取479元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、逾期交付办理商品房转移登记文书违约金的起算点是否错误？2、逾期交付办理商品房转移登记文书违约金是否应当进行调减？关于争议焦点1，被上诉人请求的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，上诉人具有提供“榕城尚品”2栋的初始登记证书的协助义务，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。结合本院查明事实，龙云公司在2018年12月3日才取得“榕城尚品”2栋的初始登记证书，故上诉人应当支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；”之规定，本案，《商品房买卖合同》第二十二条未明确约定出卖人交付转移登记文书的具体时间，龙云公司与被上诉人签订合同时，龙云公司并未取得竣工验收备案登记，按照上述法律规定龙云公司应当自实际交付房屋给被上诉人使用之日起90日即2017年3月31日（2016年12月31日加90日）前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，因此，上诉人应当支付2017年3月31日至2018年12月3日的逾期交付办理商品房转移登记文书违约金。上诉人龙云公司上诉称应当按照龙云公司出具的《承诺书》约定的时间2018年6月30日作为逾期交付办理商品房转移登记文书的起算点，因《承诺书》仅仅是龙云公司单方面作出的意思表示，该《承诺书》中并未有被上诉人的签字和捺印，不是双方协商一致的结果。因此，《承诺书》约定的时间不能作为逾期办证的起算点，上诉人的该项上诉理由不能成立。关于争议焦点2，逾期交付办理商品房转移登记文书违约金是否过高？本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定,可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质,即在补偿守约方损失的基础上,对违约方加以惩罚。同时,人民法院调整违约金应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中,被上诉人根据双方合同约定的违约金计算方式提出违约金的请求具有合同依据,龙云公司主张调低违约金,但未提交相应证据证明其违约行为对被上诉人造成的损失远低于双方合同约定的违约金。故龙云公司上诉请求调低违约金的理由不能成立,本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费958元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  欧阳平审判员  吴竹春二〇二一年一月二十六日法官助理罗惠书记员熊慧灵（代）