河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2568号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南申新泰富置业有限公司，住所地清丰县产业聚集区。法定代表人：田力，该公司董事长。委托诉讼代理人：周素婵，该公司员工。委托诉讼代理人：郭丽红，河南飞鸿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张义武，男，1974年11月20日出生，汉族，住址河南省清丰县。委托诉讼代理人：刘晨曦，北京市京师律师事务所律师。上诉人张义武因与上诉人河南申新泰富置业有限公司（以下简称申新泰富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2020）豫0922民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人申新泰富公司的委托诉讼代理人周素婵、郭丽红，上诉人张义武及其委托诉讼代理人刘晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申新泰富公司上诉请求：1．撤销原审民事判决第二项，改判驳回张义武逾期交房违约金诉讼请求；2．一审、二审诉讼费及相关费用由张义武承担。事实与理由：一、按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定，张义武负有先支付全部购房款的义务，在张义武没有按照约定付清购房款前，申新泰富公司享有延期交房且不应承担逾期交房违约金的权利。且事实上，申新泰富公司在房款未付清的情况下提前交付了房屋。二、一审判决认定应从申新泰富公司实际交房之日起算逾期交房违约金诉讼时效，适用法律错误。合同约定交付房屋的时间为2015年10月31日前，故应从2015年11月1日起算诉讼时效。张义武2020年5月6日提起要求申新泰富公司支付逾期交付违约金反诉请求时，早已过了3年诉讼时效。至于违约金数额仅是技术操作问题，不影响诉讼时效的计算。综上，一审判决认定申新泰富公司逾期交房且应承担逾期交房违约金，认定事实和适用法律错误。张义武辩称，1、本案中造成合同没办法按照约定的剩余购房款以银行按揭的方式支付的原因是申新泰富没有找到进行按揭贷款的合作银行导致的，致买受人在购房时根本无法进行银行按揭；2、当买受人在得知合同签订以后，无法进行银行按揭的方式支付剩余购房款的时候，买受人一直积极与申新泰富进行剩余房款的支付和协商，但双方并未达成一致意见，但一审法院在判决中对于该事实进行了错误认定；3、买受人认可剩余购房款未支付的事实，但是由于双方对于剩余购房款的支付时间节点一直未能达成一致，所以本案不存在买受人逾期付款的事实。4、一审法院以申新泰富公司在双方未能协商一致对原合同进行合同变更的情况下，对于申新泰富单方向买受人进行剩余房款一次性支付的催收行为，作为支付时间节点无任何法律和事实依据；5、一审法院在判决书中明确地表达了现有的证据不能证明未办理贷款的原因在于张义武，但却依据双方所签订的商品房买卖合同的补充协议第一条第二款判决张义武应当向申新泰富支付逾期付款的违约金万分之二，是对于合同条款的错误理解和适用，因为本条款明确的约定了适用前提为因乙方原因导致同本补充协议签订生效之日起30日内为办理银行按揭手续的视为乙方违约，剩余的括号一和括号4均是对于该前提所导致的违约后果的平行约定，所以一审法院在判决逾期付款的问题上存在前后矛盾。对于诉讼时效的问题我们认可一审法院的观点，合同虽然约定交房时间，但申新泰富未能按约交房属于持续侵害买受人权利的状态，而买受人所主张的逾期交房的违约金在无法确定实际交房时间的时候，该违约金处于尚无法计算的状态，所以自违约金确定之日起，买受人向申新泰富进行主张符合法律规定，并不超出诉讼时效的规定，另外需作出提示的是买受人在该问题上所请求的是违约金的请求权，而交房是物权的请求权，不涉及到诉讼时效的问题。张义武上诉请求：1、撤销一审判决，驳回申新泰富公司诉讼请求；2、支持一审张义武诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由申新泰富公司承担。事实和理由：一、在张义武未就其逾期交房的实际损失举证证明的情况下，原审法院考虑商圈发展问题属于主观臆断，违反合同自由原则，是对当事人意思自治的过度干预。申新泰富公司所提交证据与法律规定及当事人合同约定相抵触。双方约定的违约金不存在过分高于法律规定的情形，原审法院不应再作调整；二、按照商品房按揭流程以及补充协议中明确说明的申新泰富公司有协助银行与购房者办理按揭登记手续的义务，张义武一直希望尽快办理按揭，但申新泰富公司置之不理，且由于申新泰富公司商业信用存在问题导致无银行愿意与其合作，故张义武无法办理按揭贷款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用条款及第一百零七条违约条款的规定，张义武不应承担违约责任。综上所述，张义武依法提出上诉，恳请贵院依法查明事实、正确适用法律，支持张义武的诉讼请求。申新泰富辩称，张义武和申新泰富签订的合同及补充协议，对张义武支付剩余的购房款（包括补交面积差款）有明确约定，张义武接收房屋后进行装修、占有使用至今，有支付能力却拒不支付剩余房款的行为，违反双方约定，应承担逾期付款的违约责任，获得房屋却不支付购房款，有损申新泰富置业公司合法权益，也有违公平原则，一审判决其一次性支付剩余购房款及购房违约金据有事实和法律依据。逾期交房的答辩意见同上诉意见。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第17条规定，逾期交房造成的损失即租金损失，申新泰富一审提交的证据可以证明案涉房屋所属的项目所处的地段，正处在培养商户的阶段，申新泰富、周围的大明宫、崛起家居馆在当时同地段同类房屋的租金的标准与申新泰富一审提交的标准是一样的，即3年免租之后几年租金打折。远低于合同约定的万分之四，一审法院判决调减违约金标准具有事实和法律依据。对张义武所说的房屋漏水没有证据证明与申新泰富具有关联性，申新泰富是在房屋验收合格后向张义武交付的房屋，因此张义武申请申新泰富维修房屋漏水的问题不应获得支持。外台阶更不在双方约定的合同范围之内，申新泰富没有给他在外台阶粘贴瓷砖的义务，相反若张义武在外台阶粘贴瓷砖违反了物业统一管理规定，非但不能将瓷砖粘贴完整，反而有可能被责令将已粘贴的瓷砖予以拆除。综上，张义武的上诉请求没有事实和法律依据，且有违和申新泰富公司的约定和法律规定，应予以驳回。申新泰富公司向一审法院起诉请求：1．判令张义武立即向申新泰富公司支付剩余房款人民币2,054,279元及逾期付款违约金（从《商品房买卖合同补充协议》签订生效30日后起，以逾期应付款万分之二按日计算至张义武付清全部款项之日止）；2．诉讼费及相关费用由张义武承担。张义武向一审法院反诉请求：1、判令申新泰富公司向张义武支付逾期交房违约金共计1,010,373.94元（以2,207,985元为基数，以日万分之四为比例，自2015年11月1日计算至2018年12月19日止）；2、判令申新泰富公司对张义武所购房屋屋顶处进行维修，对屋外台阶黏贴瓷砖；3、诉讼费用由申新泰富公司负担。一审法院认定事实：不能办理银行贷款手续，由乙方自己承担相应责任和损失，甲方不承担任何责任。如因乙方原因导致从本补充协议签订生效之日起30日内仍未办理完毕或不能办理银行按揭贷款手续的，视为乙方违约。（1）经甲方书面同意，乙方可在前述日期到期后10日内以现金方式及时向甲方付清合同约定的剩余购房款，双方可继续履行合同和本补充协议。（2）自本补充协议签订生效30日之次日起至实际支付合同约定的剩余购房款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金……（4）乙方须于本协议签订之日起10日内主动将办理按揭贷款手续所需的相关文件资料（详见按揭须知）交付给为其提供按揭贷款的银行，办理按揭贷款申请及贷款手续。甲方协助乙方办理银行按揭事宜”，15份《商品房买卖合同补充协议》均无签约日期。一审法院另查明，2014年7月31日，张义武向申新泰富公司分别支付了前述3幢1层107号-121号15套房屋的首付款125,491元、128,087元、174,391元、163,840元、122,869元、155,815元、167,810元、130,431元、136,380元、128,913元、128,618元、183,710元、183,710元、138,466元、139,454元共计2,207,985元。按照《商品房买卖合同》约定，尚有2,040,000元房款未付。2018年12月19日，申新泰富公司将前述15套房屋交付张义武，张义武签写《入户声明》、《商铺验收登记表》签收并装修使用。2018年7月30日，经清丰县德衡测绘有限公司测绘确定前述3幢1层107号-121号15套房屋的建筑面积分别为40.98平方米、40.98平方米、58.54平方米、53.72平方米、40.98平方米、40.05平方米、43.86平方米、33.37平方米、33.37平方米、32.60平方米、32.60平方米、46.57平方米、46.57平方米、35.26平方米、35.39平方米。2019年6月25日申新泰富公司向张义武邮寄房款催收函。张义武于2019年6月28日收到。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张义武与申新泰富公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务并对各自的违约行为依法承担相应的违约责任。关于申新泰富公司请求的购房款2,054,279元。法院认为，案涉房屋经测绘确定的产权登记面积与双方商品房买卖合同约定的建筑面积不一致。申新泰富公司以实际测绘确定的产权登记面积和约定每平方米单价计算购房款符合双方商品房买卖合同约定。申新泰富公司在扣除首付款后请求张义武继续支付剩余房款2,054,279元，于法有据，予以支持。关于申新泰富公司请求的逾期付款违约金。首先，双方商品房买卖合同虽约定先付首付款待办理银行按揭贷款后支付其余房款，但未明确具体的支付时间。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》虽约定“如因乙方原因导致乙方不能通过银行资格审查，不能办理银行贷款手续，由乙方自己承担相应责任和损失，甲方不承担任何责任。如因乙方原因导致从本补充协议签订生效之日起30日内仍未办理完毕或不能办理银行按揭贷款手续的，视为乙方违约…（2）自本补充协议签订生效30日之次日起至实际支付合同约定的剩余购房款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金…”但上述《商品房买卖合同补充协议》无具体签订日期，现有证据也不能证明未办理贷款的原因在张义武，且银行贷款的办理、发放并不当然取决于双方的约定，申新泰富公司直接以上述约定要求张义武承担逾期付款责任不能成立；其次，支付房款是房屋买受人的当然义务。商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。申新泰富公司将案涉房屋交付张义武，张义武装修使用。申新泰富公司向张义武邮寄送达房款的催收函。张义武于2019年6月28日收到催款函后并未支付剩余房款，也未与申新泰富公司积极协商变更剩余房款的付款方式。庭审中，张义武自称案涉房屋不能办理银行按揭贷款，但也明确表示不要求解除双方商品房买卖合同。张义武接收房屋而拒绝支付剩余房款有违诚信，应承担相应逾期付款的违约责任。法院自2019年6月28日张义武收到催款函后30日即2019年7月29日始以剩余未付房款2,054,279元为基数按照双方《商品房买卖合同补充协议》约定的日万分之二的标准计算违约金，对申新泰富公司请求的逾期付款违约金予以支持。关于张义武请求的逾期交房违约金。双方合同约定房屋交付时间为2015年10月31日前，且约定该期限不能交付房屋自次日起至实际交付之日止申新泰富公司应按日向张义武支付已交付房价款万分之四的逾期交房违约金。庭审中申新泰富公司提出该违约金过高的抗辩并提供了相关地段租赁协议等证据。在张义武未就其逾期交房的实际损失举证证明的情况下，法院考虑案涉房屋所在商圈处于培养发展阶段，逾期交房期间本地存在大气污染防控影响施工和交房的事实，在参酌双方补充协议逾期付款违约金计算方式的基础上，将张义武请求的逾期交房违约金计算方式标准调整为日万分之二。自约定交房次日2015年11月1日至2018年12月19日，申新泰富公司实际逾期交房1144天。以张义武已交纳购房款2,207,985元，按日万分之二计算，申新泰富公司应承担的逾期交房违约金为505,187元。申新泰富公司辩称张义武主张逾期交房违约金超出诉讼时效。法院认为，双方房屋买卖合同仅约定了逾期交房的违约金计算方式，该计算方式用于确定逾期交房违约金债务的具体数额，2018年12月19日申新泰富公司实际交房后该违约金债务的数额确定，张义武请求逾期交房违约金的诉讼时效自此开始起算，张义武于本案中提出逾期交房违约金的请求并不超出诉讼时效规定，法院对申新泰富公司该项辩解不予采信。关于张义武请求的对屋顶漏水处进行维修和台阶粘贴瓷砖的问题，张义武提交的照片等证据不能证明屋顶漏水的具体原因，其请求申新泰富公司对其房屋予以维修不予支持；张义武请求申新泰富公司对屋外台阶粘贴瓷砖，申新泰富公司不予认可且其该项请求未见于双方合同约定，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张义武于判决生效后十日内支付河南申新泰富公司房款2,054,279元及逾期付款违约金（以2,054,279元为基数，按照日万分之二，自2019年7月29日计算至实际付清之日止）。二、申新泰富公司于判决生效后十日内支付张义武逾期交房违约金505,187元。三、驳回申新泰富的其他诉讼请求。四、驳回张义武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,234元，由申新泰富公司负担3,234元，张义武负担20,000元；反诉费13,894元，由申新泰富公司负担7,000元，张义武负担6,894元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，张义武与申新泰富公司签订的商品房买卖合同符合双方真实意愿，无违背法律、法规行为，涉案的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行义务，主张权利。合同约定申新泰富公司应于2015年10月31日前，将符合合同约定的商品房交付张义武使用，而案涉商品房实际交付给张义武的时间为2018年12月19日，因在涉案的商品房买卖合同中并未明确约定付清全部房款是交付房屋的前提条件，且涉案房屋的延期交付是申新泰富公司开发建设迟延造成，故应认定申新泰富公司逾期交房，应按照合同约定应向张义武支付2015年10月31号至2018年12月19日共计1145天的逾期交房违约金。一审申新泰富公司提交了涉案商城其他商铺的租赁合同，一审据此并综合本案实际情况，对申新泰富公司逾期交房违约金进行调整，有理有据，并无不当。关于张义武请求申新泰富公司支付逾期交房违约金的诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期间届满之日起计算。故本案申新泰富公司逾期交房违约金诉讼时效应从2015年11月1日开始计算。本案中张义武提供证据证明自2016年7月、2017年3张义武等买受人持续向政府信访部门反映申新泰富公司商贸城逾期交房问题，故存在有诉讼时效中断的情形，因信访是一种持续状态，故其交房违约金诉讼时效至2018年12月19日实际收房后重新开始算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，逾期交房违约金诉讼时效应为三年，至本案张义武提起反诉时诉讼时效并未届满，故申新泰富公司上诉提出逾期交房违约金诉讼时效届满不成立。一审对申新泰富公司公司应支付的逾期交房违约金的认定事实清楚，本院予以确认。在双方签订的商品房买卖合同中约定付款方式为张义武向申新泰富公司交付首付款，余款办理银行按揭，对造成张义武无法按照合同的约定办理银行按揭的原因在于申新泰富公司没有与其合作，对其销售的楼盘提供贷款服务的银行。但张义武在支付首付款后，直至涉案房屋的交付及在诉讼中买卖双方均没有解除合同的意思表示。故在商品房买卖合同约定价款履行方式明确不能实现，双方没能通过协商变更，又均有意继续履行完成交易的情况下，造成了该商品房买卖合同的支付价款履行方式及期限事实上的不明确。为实现合同目的买受人支付对价是其应所负的债务，收取剩余房款是出卖人享有的债权，对剩余房款支付方式及期限双方应依法按照有利于实现合同目的的方式履行。因张义武已收房并使用、受益，申新泰富公司作为债权人向随时可向其催收剩余房款，对申新泰富公司主张交付剩余房款的期限内张义武没有支付剩余房屋价款的行为应属违约行为，一审法院认定张义武自收到催款函后30日即2019年7月29日始以剩余未付房款2,054,279元为基数，按照双方《商品房买卖合同补充协议》约定的日万分之二的标准计算违约金，具有事实和法律依据，对此本院予以确认。对于张义武请求申新泰富公司维修房顶、屋外台阶粘贴瓷砖的主张，商品房买卖合同及附件二装饰、设备标准中并未明确约定涉案房屋的涉外装饰标准，且张义武在装修完成后发现房屋漏水，未提交有效证据证明房屋漏水的原因，故对此项上诉主张本院不予支持。综上所述，申新泰富公司与张义武的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,746元，由张义武负担13,894元，河南申新泰富置业有限公司负担8,852元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二一年元月十三日书记员 郭琳婧