江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初10101号 原告：张秋菊，女，1985年9月2日出生，沭阳县人，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：孙其生，江苏勤辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱士军，江苏勤辉律师事务所律师。 被告：沭阳万金置业有限公司，统一社会信用代码91321322MA1W0R7Q9A，住所地沭阳县南部新城邻里中心。 法定代表人：袁忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汤振贤，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋建飞，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。 原告张秋菊与被告沭阳万金置业有限公司（以下简称万金置业公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月17日、2021年1月26日两次公开开庭进行了审理。原告张秋菊的委托诉讼代理人孙其生、朱士军、被告万金置业公司的委托诉讼代理人汤振贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秋菊向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的商铺认购协议书，被告返还原告定金100000元。事实与理由：2019年9月29日，原告缴纳认购定金100000元，认购被告开发建设的沭阳万达金街2幢22铺。后因申报贷款未果及疫情影响没有签订合同。2020年5月，原告发现所认购商铺铺位前有两根较大构造柱，严重影响商铺的使用价值。原、被告就协商减少价款、调换新的铺位等问题，经多次协商至今无法达成一致意见。 被告万金置业公司辩称，原、被告签订商铺认购协议并由原告交纳定金100000元是事实，原告所称的两根构造柱系公共区域内的构造柱，并非原告所购商铺围廊前独有。原告是在售楼处观看了沙盘之后签署的认购协议，明确约定认购2幢22铺，因此原告对所购商铺的地理位置及周边情况是明知的，被告事先已经告知原告所购商铺公共区域内有构造柱。该构造柱并非在商铺内部，不影响商铺使用及购买价值。 本院经审理查明事实如下：2019年9月29日，张秋菊（乙方）与万金置业公司（甲方）签订《沭阳万达广场商铺认购协议书》，约定甲方开发建设的沭阳万达广场项目商品房，乙方已实地查看房屋地址坐落，详细审阅并同意沭阳《商品房买卖合同》样本及本项目房屋的相关资料，自愿认购。经双方协商同意订立如下条款：第一条商品房信息及价款1、认购商铺：2幢22铺，房屋建筑面积53.63㎡（最终以政府相关部门测绘面积为准），单价31800元/㎡，房屋总价款约为人民币壹佰柒拾万伍仟肆佰叁拾肆元整（￥1705435元）；2、认购定金（大写）人民币壹拾万元整（￥：100000），乙方交纳定金后，甲方保证在乙方不违反本协议约定的前提下，在约定的期限内不再将该房屋另行销售，乙方违约或不可抗力除外。第二条在签订本认购协议7日内，乙方必须携带本协议书及定金收据和相关资料至甲方沭阳万达广场营销中心交纳商品房购房款首付款（一次性付款的交纳全款）、签署正式《商品房买卖合同》、银行贷款合同（按揭贷款签署），本协议项下认购定金自动转为乙方应交纳的房款，如乙方在规定的时间内未与甲方签署《商品房买卖合同》，未办理完相关签约手续，视为乙方违约。第三条乙方有以下任一行为，均视为违约，乙方所付定金不予退还，乙方认购权取消，甲方有权将该房屋另行出售给第三方，乙方无异议，本认购协议自行终止（届时甲方不再另行通知）：1、乙方书面放弃购买此认购书所载明的商品房；2、乙方不能在本协议第二条所载明的时间内与甲方签署正式的《商品房买卖合同》并交纳首付款（一次性付款的交纳全款）的；3、乙方未经甲方同意变更认购书的认购人姓名；4、乙方按揭贷款购房，若不及时提供贷款所需资料，或因本人原因导致银行无法放款的；5、乙方提供的个人资料不真实、无效、隐瞒的。第四条双方关于购买商品房的相关面积、质量、交房时间、违约责任等具体条款以双方签署的《商品房买卖合同》中的约定为准，《商品房买卖合同》签署后，本认购协议书自行终止。同日，张秋菊向万金置业公司交纳定金100000元，由万金置业公司开具定金收款收据。后因为张秋菊银行流水达不到按揭贷款购房要求，所以双方变更付款方式为全款支付，之后全国范围内发生新冠××疫情导致双方迟迟未能签订商品房买卖合同。原、被告签订商铺认购协议时，所购商铺尚未建设完毕。 2020年5月，案涉商铺所在的沭阳万达广场万达金街区域建设完毕并对外开放。张秋菊到案涉商铺处进行查看，发现案涉商铺前有两根构造柱，遮挡商铺位置，影响商铺商业价值，遂与商铺销售人员孙某联系。2020年6月1日，张秋菊与案涉商铺销售人员孙某谈话并录音，孙某陈述“之前如去看过的，我会百分百跟你讲的，门口有柱子我不可能不说的，你知道我这性格，我不可能不跟你讲的”，张秋菊称“你之前也不知道吧，就我叫你去才知道吧，还是后来，你带客户看过才知道”，孙某称“我肯定在你之前知道的，但我不敢跟你说呀，因为我知道一说，你肯定会炸毛，你知道吗，能进去时，我已经看到了。我不敢跟你说，我一说，这事情对我也没有好处”。张秋菊称“我特别相信你们，定金都付了，我这人做事爽快”。孙某回复“主要是那个时间没法去看，你懂我意思吧，真的是你巧了，手续一直没办，挨到这个时候，正好市场也开放了”。后双方谈及更换商铺或价款优惠，均未能协商一致。2020年6月12日，张秋菊与销售人员孙某再次联系，张秋菊称“公司人都不知道，那卖什么房子的”，孙某回复“就以图纸呀，当时还在建，哪个知道成品会怎么样，哪儿还有个连廊呀。我一开始就不知道那里有个连廊，都不知道，就那一个门头，我们一开始也不知道，懂了吧。有价格、有面积，有位置，那周围有什么环境哪个知道，我没去实地看过，我也不知道”。2020年8月21日，张秋菊与孙某协商调换商铺，未能协商一致。2020年9月2日，孙某通过微信与张秋菊联系，称张秋菊购买的案涉商铺需要走罚没程序。因双方未能协商好调换及价格优惠问题，至今未能签订商品房买卖合同。 另查明，涉案沭阳万达广场2号商铺于2019年取得商品房预售许可证。案涉商铺门前的两根构造柱，正好对应商铺门边两侧，距离商铺门口约130厘米，每根构造柱宽约104厘米，厚度约63厘米。从商铺正对面才可以清晰的看到商铺位置，侧面时视线即被构造柱遮挡，有时候可以完全遮挡。 本院认为，原告张秋菊与被告万金置业公司之间的商铺认购协议书，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告万金置业公司收取原告张秋菊交纳的案涉房屋购房定金，并约定7日内至万金置业公司签订案涉房屋商品房买卖合同，因此原告张秋菊向被告万金置业公司交纳案涉房屋购房定金是为了确保双方间最终订立案涉房屋买卖合同，属于立约定金性质，原告张秋菊与被告万金置业公司就案涉房屋成立定金合同关系。现经过查明，原、被告未能签订商品房买卖合同，是因为在案涉商铺可以实地查看时，发现案涉商铺门前有两根较大的构造柱，从侧面看，商铺极大部分被遮挡。原告购买的系商铺，商铺的主要用途是从事商业活动，结合案涉商铺所处周边商铺及商场的整体规划，商铺主要用于经营餐饮、日用百货等，商铺所处的位置及周边环境对商铺的可利用价值会产生较大影响。该两根构造柱的存在一定程度上影响了商铺对外展示效果，降低了其广告效益，不利于吸引顾客，对原告是否选择购买案涉商铺及商铺成交价格都会产生重大影响。庭审中，虽然被告提供证据用于证明案涉商铺效果图在售楼部进行了展示，但不能证明被告在销售案涉商铺时明确告知原告该构造柱的存在以及构造柱的具体尺寸可能对案涉商铺造成的影响。根据原告提供的与销售人员的谈话录音，销售人员明确表示在未能实地查看时不知晓该构造柱的存在，仅凭图纸无法知晓建成后的效果。原告提供的证据足以说明原、被告在签订商铺认购协议时，对于案涉商铺门前存在构造柱均不知情。因该构造柱的存在对原告是否选择购买案涉商铺以及案涉商铺的价值均存在较大影响，现双方未能就商铺调换及价格优惠协商一致，原告选择不再继续购买案涉商铺，不构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”现原告要求被告退还定金100000元，本院依法予以支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告张秋菊与被告沭阳万金置业有限公司于2019年9月29日签订的商铺认购协议； 二、被告沭阳万金置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张秋菊返还购房定金100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告沭阳万金置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2300元。 审判员 周 妮 二〇二一年一月二十七日 书记员 孙沭娟 书记员 张琼月 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号（可扫码支付）。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××80（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 扫码支付： 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。