吉林省农安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0122民初1107号 原告：王海，男，1970年12月15日生，汉族，现住：长春市二道区。 委托诉讼代理人：张良，吉林普卓律师事务所律师 被告：长春市瑞驰天宇教育咨询有限公司。 地址：吉林省长春市二道区高格蓝湾41栋115室。 法定代表人：王晓成，经理 委托诉讼代理人：姜艳芳，吉林创一律师事务所律师 委托诉讼代理人：张薷心，吉林创一律师事务所律师 被告：陈浩，男，汉族，1988年3月14日出生，住所地：农安县。 委托诉讼代理人：李**贤，吉林创一律师事务所律师 原告王海诉被告长春市瑞驰天宇教育咨询有限公司（以下简称“瑞驰公司”）、陈浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月22日、2019年12月14日公开开庭进行了审理。原告王海的委托诉讼代理人张良、被告瑞驰公司的委托诉讼代理人姜艳芳、张薷心及被告陈浩的委托诉讼代理人李**贤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王海向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告长春市瑞驰天宇教育咨询有限公司于2018年5月14日签订的房屋租赁协议；2、请求二被告支付违约赔偿金,160,000.00元；3、请求二被告赔偿损坏房屋200，000.00元（暂以200，000.00元计，最后以评估机构评估价值为准）；4、案件受理费由二被告承担；增加诉讼请求，请求二被告赔偿房屋空闲费从2020年5月16日至房屋评估完毕时止。按照租金25，000.00元/月计算。事实与理由：原告与被告陈浩独资企业长春市瑞驰天宇教育咨询有限公司于2018年5月14日签订房屋租赁合同，约定原告将长春市北302国道11公路处吉林省豪斯特油品化工有限公司南側区域的××区停车空场地以及院门外的广告擎天柱租赁给被告，租期为2018年5月15日至2021年6月14日，共计三年。租金总费用为1，200，000.00元，每年400,000.00元，被告分期交付租金，合同还对其他权利义务做了具体约定。合同签订后被告先后租赁2年并支付了2年租金800,000.00元，但是到合同租期最后一年，被告却不交付租金，经原告催要租金，但被告却私自搬离了租赁场所，不再继续租赁。被告瑞驰公司单方搬离租赁场所不再继续履行合同的行为属于严重违约行为，加之被告给原告房屋装修等设施造成了严重损害，故诉至来院。 瑞驰公司辩称：原告增加的诉讼请求没有事实依据，我公司已经将房租支付到2020年6月14日，原告主张的该月空闲费不成立，其他月份的空闲费因为我方解除合同符合法律规定，不应该承担所谓的空闲费用，违约金与损失不能同时主张，所以请求法庭驳回原告增加的诉讼请求。一、原告出租的房屋未经消防验收，违反法律、行政法规强制性规定，因此双方签订的《房屋租赁协议》无效。《房屋租赁协议》中明确约定，答辩人承租原告的房屋作为培训机构使用，属于公众聚集场所。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的公众聚集场所，不得投入使用、营业。根据《长春市校外培训机构设置标准（试行）》第十条的规定，校外培训机构办学场所必须符合国家和省市规定的消防安全要求。双方签订的《房屋租赁协议》所涉房屋未经消防安全检查，违反《消防法》的强制性规定，因此《房屋租赁协议》无效。二、即使合同有效，答辩人也享有解除合同的权利，答辩人也履行了通知义务，双方《房屋租赁协议》已经解除，原告无权要求答辩人支付违约金。第一、答辩人承租原告所出租的房屋后，按照协议约定支付了两年租金。答辩人签订合同时已告知并在合同中明确说明答辩人承租房屋的用途系作为培训场所之用，原告出租给答辩人的房屋应符合相关消防安全要求。但原告提供的房屋消防设施不完善，并且迟迟不为答辩人承租的房屋办理消防安全检查手续。导致答辩人无法申请办学许可证，答辩人租赁房屋的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，答辩人可以解除合同。第二、2020年1月以来，受新型冠状病毒肺炎疫情影响校外培训机构禁止开课。根据2020年2月10日，全国人大常委会法工委就新型冠状病毒性肺炎疫情防控相关法律问题的解答，新型冠状病毒疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。答辩人解除合同符合法律规定。且双方在《房屋租赁协议》第六条第6.1项：“遇到不可抗力原因，如政府征用或强拆造成，甲方退返乙方已交付租金的未租部分的余额，甲乙双方均互不承担违约责任”的约定，答辩人有权单方解除合同且不承担违约责任，答辩人承担违约责任没有法律依据也不符合双方约定。第三、原告擅自在答辩人承租房屋周边不足五十米处进行建筑施工，而且施工过程不符合建筑工程环保要求。严重影响学校周边环境、破坏道路，给学校造成严重的噪声污染，影响学校正常上课。双方在订立合同时，原告隐瞒租赁房屋不足五十米处有一座油库的事实，严重威胁学校师生人身安全。原告上述行为构成严重违约，答辩人有权解除合同。三、原告具有其他违法、违约情形，无权要求答辩人继续履行。依法纳税是每个公民的法定义务，纳稅人取得租金收入应当缴纳个人所得税。答辩人向原告支付房租后，原告拒绝向答辩人提供相应发票。原告取得租金后不向答辩人提供完税发票，不仅违反合同约定损害答辩人利益，更涉嫌偷税漏税损害国家利益，否则原告无权要求答辩人继续履行合同。四、原告要求答辩人赔偿损坏房屋20万元的请求，没有法律和事实依据。首先，答辩人未造成房屋损坏。根据《房屋租赁协议》第1.2条、第5.5条、第5.8条的约定，答辩人有权对承租房屋原有装修、布局按照实际需要进行改动，只有当答辩人对所租房屋室内装修、监控设备造成损坏的情况下才应予以赔偿。答辩人对原告室内装修、布局仅做改动而没有造成损坏。其次，答辩人在改动时已经征得原告同意。而且原告出租的房屋性质为办公用房。房屋出租后，由承租人根据办公需要进行改动，完全合理合法，符合商业办公用房租赁使用习惯。最后，原告要求赔偿的数额没有依据。原告没有证据证明房屋损坏及应当维修以及维修所需的费用，其要求赔偿的数额没有事实依据。综上所述，原告与答辩人订立的《房屋租赁协议》违反了法律、行政法规强制性规定，应确认无效。原告严重违约在先，并发生不可抗力事件，致使答辩人合同目的无法实现。答辩人有权单方解除合同，且不承担违约责任。原告请求赔偿房屋损坏的请求没有依据。因此，请求法院依法驳回原告第二项、第三项诉讼请求。 陈浩辩称：由于原告已经主张了违约金，根据相关法律规定，违约金与损失不能同时主张，请求法院驳回原告增加的诉讼请求。答辩人不是本案适格被告。本案系因原告王海与被告瑞驰公司履行租赁合同过程中发生的纠纷。答辩人不是租赁合同关系的主体，原告与瑞驰公司之间的争议与答辩人无关。答辩人既不是瑞驰公司的股东，也不是其法定代表人，不应对原告王海与瑞驰公司之间的纠纷承担任何法律责任。请贵院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王海提交的证据： 1、2020年5月10日被告瑞驰公司的工商信息一份，证明符合诉讼主体资格，且起诉时法人为陈浩。 瑞驰公司质证意见：真实性没有异议，证明诉讼主体资格无异议，但是原告起诉后被告公司变更了股东及法人不违反法律强制性规定，所以对原告主张不应该列王晓成有异议，该主张不成立。 陈浩质证意见：真实性没有异议，证明诉讼主体资格无异议，关联性有异议，工商信息是2020年5月19日变更的工商信息，相关信息已经失效，应以现在为准。而且瑞驰公司股东变更系在收到本案传票前，变更行为与本案无关。 2、房屋租赁协议及附件，证明2018年5月14日原告和瑞驰公司签订租赁协议，租期3年，年租金400,000.00元，租期2018年5月15日至2021年6月14日以及其他内容。 瑞驰公司及陈浩对该证据无异议，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。 3、房屋所有权证书（复印件），证明房屋为原告所有 瑞驰公司及陈浩对该证据无异议，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。 4、2018年5月16日山庄钥匙交接清单，证明在出租房屋时原被告办理了交接手续。 瑞驰公司及陈浩对该证据无异议，本院对该证据的真实性及证明的问题予以确认。 5、被告支付租金凭证12张，证明瑞驰公司缴纳前2年租金800,000.00元，最后1年的租金没有支付。 瑞驰公司质证意见：真实性没有异议，证明被告支付了2020年5月16日至2020年6月14日的租金，没有支付第三年的租金，因为原告的原因导致被告合同目的不能实现。被告依法行使解除权，且合同已经解除。被告无义务再支付第3年的租金。 陈浩质证意见：同瑞驰公司意见 6、2020年5月12日瑞驰公司解除合同通知书证明瑞驰公司未按合同履行续租义务，且单方解除合同。 瑞驰公司质证意见：真实性无异议，证明问题有异议，解除通知中我方已经明确向原告告知了因原告违约导致我方不能实现租用该房屋进行培训的合同目的，同时陈述了原告违约的其他情形，因此我公司解除合同符合法律规定。 陈浩质证意见：同瑞驰公司意见 7、2020年5月21日原告催告函一份，证明原告通知瑞驰将遗留的物品及时搬离 瑞驰公司质证意见：无异议，接到原告通知后我方已经将全部物品搬离，将房屋完好的交给了原告包括钥匙 陈浩质证意见：真实性无异议，证明问题有异议，该证据可以证明1、证明原告已经收到瑞驰公司解除合同通知书；2、证明原告与瑞驰解除合同；3、催告函中没有向瑞驰公司主张违约金，损失赔偿金等，应视为原告放弃上述要求。 8、照片48张，证明涉案房屋及相关设施被被告损坏，相关的损害部位及内容均有记载，因损坏价值当事人自身无法评估鉴定，所以要求进行鉴定，同时提交申请书一份。 瑞驰公司质证意见：原告于2020年5月21日向我公司发出的催告函就是原告的证据7，并没有提出房屋有损坏，所以该组照片不能证明我公司对房屋造成的损坏。多处问题在我公司接手房屋时就存在，并不是我公司使用造成的损坏，有的部分比如墙面壁纸等属于正常损耗，照片没有具体的时间和地点，也不能证明是被告承租的房屋。 陈浩质证意见：对真实性关联性均有异议，是原告单方拍摄，不是双方退租时共同确认，不排除瑞驰公司退租后其他原因造成的损害，更不能证明上述损坏是由被告瑞驰公司造成。 9、吉林省国信资产鉴定评估有限公司出具的省国价2020058号价格鉴定结论一份及发票一份,证明原告房屋损失共计13,324.00元，鉴定费3，000.00元 瑞驰公司质证意见：鉴定清单中的项目并不是被告应该承担责任的部分,按照双方房屋租赁协议第五条5款约定,被告所做的不可移动的固定建筑部分不可拆除，清单中列举的红砖、沙子、水泥、人工费、瓦工费应该都是拆除所需要的费用，按照合同约定由于不可拆除这些费用不应该由被告承担，全楼门整体修复这一项原告不能证明是被告的行为导致发生损坏，被告也不应该承担该项费用，成品保护和全楼保洁由于被告早就交回了租赁的房屋该两项费用是鉴定时根据现状所计算出来的，原告主张由被告承担没有事实依据；对鉴定费金额没有异议，但是不由我方承担。 陈浩质证意见：对证据的三性无异议，证明的问题及目的有异议，该报告第5页鉴定的项目有门及把手损坏新增隔断间、新增石台、改下水等，但根据双方房屋租赁协议第五条5款约定,被告瑞驰公司有权对室内装修进行改动，而且约定了乙方所做的不可移动部分，不得拆除，被告瑞驰公司在退租后保留装修改动符合合同约定，原告主张回复原状费用不应该由被告承担；对鉴定费金额没有异议，但是不由我方承担。 本院经审查对对王海提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9的真实性及证明的问题予以确认。对于王海提交的证据8，以证据9的鉴定结论为准。 被告瑞驰公司证据： 1、房屋所有权证书一份（复印件） 王海质证意见：没有异议 2、房屋租赁协议（原件） 王海质证意见：真实性没有异议，但是被告以疫情作为不可抗力，主张免责不成立。被告单方违约不再续租，应承担责任。 3、长春市校外培训机构设置标准（复印件） 王海质证意见：真实性无异议。1、瑞驰公司在租赁该房屋时明知该房屋相关消防手续有缺失但是依然与原告签订协议，并将该场所用于培训，现在租赁期实际履行2年既被告默认在消防手续缺失的情况下依然用于经营；2、消防手续缺失不影响合同效力，消防部门设置的消防手续要件属于管理性强制规定，并非租赁合同效力的强制性规定，所有双方租赁合同有效。 4、解除合同通知书 王海质证意见：真实性无异议。1、消防手续在签订协议之前双方明知；2、被告所称施工作业严重影响其经营不属实；3、被告所称原告堵路封门与事实不符，而是被告单方违约不再续租 5、催告函，对于被告要求解除合同原告并未提出异议，双方的租赁协议已经于2020年5月12日解除。 王海质证意见：真实性无异议。1、该催告函恰恰证明被告瑞驰公司单方从租赁场所搬离相关物品，属于其违约行为，但是却没有搬离彻底，使原告方案涉房屋不能继续经营继续出租等；2、催告函虽然要求瑞驰公司限期搬离，但是不影响原告根据法律规定继续主张权利，且催告函内容明确产生的后果和责任由瑞驰公司承担。 6、照片5张 王海质证意见：真实性有异议。1、没有记载拍照时间；2、原告的行为没有影响被告瑞驰公司的经营。 陈浩对瑞驰公司提交的证据1、2、3、4、5、6均没有异议。 本院经审查对瑞驰公司提交的证据1、2、3、4、5的真实性及证明的问题予以确认。对于王海提交的证据6与涉案房屋没有关联性，本院不予确认。 被告陈浩证据： 1、被告瑞驰公司的企业变更情况登记表，证明被告陈浩自2020年5月19日起已经不是被告瑞驰公司的股东及法定代表人，原告对被告陈浩的诉讼请求没有事实及法律依据。 王海质证意见：真实性没有异议，陈浩退出的时间是2020年5月19日，时间是原告起诉之后的几日，其变更法定代表人的行为是在规避法律责任，另外双方纠纷发生的时间也是陈浩担任瑞驰法定代表人的期间，所以无论是否变更均不影响其法律责任的承担。 瑞驰公司质证意见：没有异议 本院经审查对对陈浩提交的证据真实性予以确认，但不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王海与陈浩独资企业瑞驰公司于2018年5月14日签订房屋租赁合同，约定原告将长春市北302国道11公路处吉林省豪斯特油品化工有限公司南側区域的××区停车空场地以及院门外的广告擎天柱租赁给被告，租期为2018年5月15日至2021年6月14日，共计三年。租金总费用为1，200,000.00元，每年400,000.00元，被告分期交付租金。租赁合同第三条规定，每年提前两个月即每年的3月15日前预交下年租金。第六条6.3款规定，租期内如有一方违约，经双方协商解决，协商不成按剩余租金的40%赔付对方。合同签订后，前两年瑞驰公司依约缴纳了租金。第三年租金40万元，瑞驰公司没有在2020年3月15日前预交下年租金，而2020年5月12日向王海提出解除合同通知书，在双方未达成协议的前提下瑞驰公司私自搬离租赁场地，为此，原告诉至来院。 本院认为，王海与瑞驰公司在平等自愿的基础上签订的租房协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。瑞驰公司及陈浩应该按照合同约定向席王海支付房租，其到期不支付房租的行为已经构成违约，应该承担违约责任。 综上所述，王海请求解除与瑞驰公司于2018年5月14日签订的房屋租赁协议及要求瑞驰公司与陈浩支付违约赔偿金16万元的诉讼请求本院予以支持；王海请求瑞驰公司、陈浩赔偿损坏房屋200,000.00元应以【吉林省国信资产鉴定评估有限公司出具的省国价2020058号价格鉴定结论：王海北302国道11公路处吉林省位于长春市豪斯特油品化工有限公司南侧区域的三层楼区在价格鉴定基准日，能够确认的损失价格为人民币壹万叁仟叁佰贰拾肆元整予以保护。对于庭审中王海增加请求瑞驰公司及陈浩赔偿房屋空闲费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、二百一十九条、二百二十条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告王海与被告长春市瑞驰天宇教育咨询有限公司于2018年5月14日签订的房屋租赁协议； 二、被告长春市瑞驰天宇教育咨询有限公司于判决生效后十日内给付原告王海违约赔偿金160,000.00元； 三、被告长春市瑞驰天宇教育咨询有限公司于判决生效后十日内赔偿原告王海房屋损失13，324.00元； 四、被告陈浩对上述第二、三项的赔偿义务承担连带清偿责任； 五、驳回原告王海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6，700.00元、保全费2，320.00元、鉴定费3，000.00元由被告长春市瑞驰天宇教育咨询有限公司与陈浩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  陈明江 二〇二一年一月二十九日 书记员  孟龙姗