福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7340号 上诉人（原审原告）：张志杰，男，1988年5月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被上诉人（原审被告）：林明础，男，1961年12月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：陈俊，男，1975年3月24日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 原审第三人：北海凯昇房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市广东路**海城苑********。 法定代表人：陈旭。 上诉人张志杰因与被上诉人林明础、陈俊、原审第三人北海凯昇房地产开发有限公司（以下简称凯昇公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初6477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张志杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判停止对北海市××道××号××公寓××号××号××房屋的强制执行。事实和理由：1.张志杰已经支付了包括案涉房屋在内的绝大部分房款，一审法院没有前后联系张志杰与陈俊在2017年6月30日和2017年11月13日的合同行为和付款行为，错误认定了关键事实。2.案涉房屋已经交付给张志杰，张志杰持有房屋钥匙，进行二次装修，并支付物业、能源费用，且在装修后已经用于民宿经营，足以认定其对案涉房屋进行了占有。3.案涉房屋登记在凯昇公司名下，并办理抵押登记，但因凯昇公司的原因导致房屋抵押登记一直未解除，张志杰要求办理房屋转移登记属于事实上无法履行。2018年1月底，陈俊取得案涉房屋的权利登记，但并未及时告知张志杰。2018年2月7日，案涉房屋就已被查封，张志杰在该时间范围内未办理房屋转移登记不存在过错。4.张志杰诉请排除执行，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四个条件。 林明础辩称：1.张志杰与陈俊签订购房合同时，案涉房屋所有权属于凯昇公司，双方签订的合同应属于无效合同。2.案涉房屋在执行拍卖前，执行人员已经现场查看房屋是空置的，符合执行的相关规定。3.张志杰没有证据证明购房款已全部支付。4.陈俊证明与张志杰并无签订任何买卖合同，张志杰提供的买卖合同属于其伪造的证据，不具有法律效力。 陈俊未作答辩。 凯昇公司未作陈述。 张志杰向一审法院起诉请求：1.停止对北海市××道××号××公寓××号××号××房屋的强制执行；2.确认第一项诉讼请求中两套房屋归张志杰所有。 一审法院认定事实：2017年5月25日，张志杰与凯昇公司签订《凯昇银滩假日公寓独家销售协议》，约定凯昇公司将其拥有的坐落于北海市××道××公寓商品房××，包含案涉XX号、XX号房屋，交由张志杰独家销售。张志杰预交50万元购房款给凯昇公司。凯昇公司需在一个月内将8套房屋解压，保证不存在影响销售的因素。同日，凯昇公司向张志杰出具收据一份，载明：兹收张志杰购房（8套房号见附表协议书）交来定金凯昇假日公寓人民币×佰叁拾×万×仟×佰×元×角×分，￥300000元。 2017年6月30日，张志杰与凯昇公司签订《房屋买卖协议》二份，约定凯昇公司将案涉XX号房屋作价36万元，将案涉XX号房屋作价19万元出售给张志杰。张志杰分别于2017年6月30日及2017年7月4日向陈俊转账汇款35万元、30万元。汇款附言“解压凯昇公寓房以及购房款”、“凯昇购房款”。2017年11月13日，张志杰与陈俊签订《房屋买卖补充协议》，约定陈俊将包含案涉XX号、XX号及XX、XX、XX号5套房屋出售给张志杰，总售价为116万元。 2018年1月24日，北海市不动产登记中心出具不动产档案查询证明一份，载明：“……陈俊名下坐落于北海市××道××号××公寓××号××号××号××号××号××号××号××号……等7处的不动产登记信息，现无抵押记录、现无查封记录……”。2018年2月7日，一审法院依法查封、冻结案涉XX号、XX号房屋。2019年3月13日，一审法院作出（2018）闽0111执3209-2号执行裁定，裁定查封、拍卖陈俊所有的坐落于北海市××道××号××公寓××号××号××号××号××号××号××号××号房屋。当年9月17日，张志杰对案涉房屋提出执行异议。一审法院于2019年11月15日作出（2019）闽0111执异48号执行裁定书，驳回张志杰的异议请求。张志杰不服该裁定，提请诉讼。 另查明，张志杰于2017年5月25日向案外人陈秋枇转账汇款30万元，于5月26日向案外人金邦月转账汇款17万元。 再查明，2019年9月27日，北海凯杰投资置业公司出具证明一份，载明：“兹证明张志杰（身份证350182198805××××）在2017年6月份已经从业主陈俊（身份证350182197503××××）购得北海市金海岸大道凯昇银滩假日公寓XX号、XX号、XX号、XX号、XX号房。此五套房的物业费、水电费等杂费在2017年7月份就已经由陈俊先生与本物业交接完成，由张志杰支付，并且从2017年7月份就开始实际交物业费至今，并有缴费凭证及转账记录”。北海凯杰投资置业公司还出具凯昇银滩假日公寓2017年7月-2019年9月物业费清单：“XX电费金额0元，本期读数0，上期读数0……水费金额金额0元，本期读数0，上期读数0……以前欠费3398.2元，物业费（未结清）；XX室电费金额0元，本期读数0，上期读数0……水费金额金额0元，本期读数0，上期读数0……以前欠费3398.2元，物业费（未结清）；XX室电费金额0元，本期读数0，上期读数0……水费金额金额0元，本期读数0，上期读数0……以前欠费2614元，物业费（已结清）；XX室电费金额0元，本期读数0，上期读数0……水费金额金额0元，本期读数0，上期读数0……以前欠费3681.6元，物业费（未结清）；XX室电费金额元，本期读数，上期读数，物管费86.6元，维修基金7.2元，水费金额金额元，本期读数，上期读数，垃圾费8元，电梯维护费45元，公摊水电费30元，以前欠费4617.6元，合计4795.2元，物业费（已结清）”，另出具XX室自2019年4月起至2019年9月的缴费通知单。 又查明，张志杰、林明础均承认案涉房屋XX室、XX室为精装交付。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，故审查重点为张志杰对凯昇银滩假日公寓2号楼XX、XX单元房屋是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。现分析如下:张志杰主张其自2017年7月起占有案涉XX号、XX号房屋，并提交装修合同、收据及北海凯杰投资置业公司出具的证明、物业费清单为证。张志杰提供装修合同承接装修方为广西嘉海设计有限公司，然装修费用的收条及收据却由案外人陈力出具，其亦未能提交装修费用支付的凭证或购买家具、家电的发票对装修入住事实予以佐证。故结合案涉房屋交付状态为精装，张志杰主张其对案涉XX号、XX号进行过装修，依据不足，不予认定。北海凯杰投资置业公司虽出具证明陈述自2017年7月起案涉房屋的水电费、物业费均由张志杰缴纳。然仅凭据公司的单方面陈述不足以证实案涉房屋的占有、使用事实，需结合案涉房屋水电费、物业费等缴费支付凭证对此予以认定，而张志杰并未能提交自2017年7月起至2018年2月期间相关缴费支付凭证。另从张志杰提交的证据《物业费清单》可以看出，截止2019年3月止案涉XX号与《房屋买卖补充协议》载明的XX、XX、XX号房屋的水电使用数均为0，缺乏XX号房屋的使用数，可以反映出张志杰并未实际占有使用案涉房屋。故张志杰主张其自2017年7月起实际占有案涉XX号、XX号房屋，依据不足，同其提供的证据《物业费清单》相悖，不予采纳。张志杰主张其向凯昇公司指定的案外人陈秋枇、金邦月账户汇入购房款47万元，向陈俊汇入购房款65万元，共计112万元。然其仅能提供凯昇公司出具的收据一份，且收据所载金额同其主张支付款项金额不相符，其未能提交其他证据证明案外人陈秋枇、金邦月的账户系凯昇公司指定收款账户。故其主张已支付绝大部分购房款证据不足，应承担举证不能的后果。张志杰就向陈俊所汇65万元款项，可另行主张权利。案涉XX号、XX号房屋于2018年1月24日前已过户至陈俊名下。然截止至2018年2月7日，陈俊仍未督促陈俊履行合同义务，办理房屋转移登记手续，对此存在过错。综上，判决：驳回张志杰的全部诉讼请求。案件受理费11300元，由张志杰负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张志杰不能证明其向陈秋枇、金邦月等人的转账系凯昇公司指定的购房款支付行为，其在一审诉讼过程中提交的物业证明并未载明物业缴交人，且2017年7月-2019年9月间的电费金额均为0。因此，张志杰不能证明其已支付案涉房屋全部价款，亦不能证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋，一审法院据此驳回其诉请正确。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11300元，由张志杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年一月二十五日 法官助理 雷 敏 书 记 员 程伟威