贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0525民初124号 原告：刘某，女，1988年1月18日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：彭晓洁，贵州靖毕律师事务所律师。执业证号15224201711228730。 委托诉讼代理人：孟元元，贵州靖毕律师事务所律师。执业证号15205202111292428。 被告：贵州昊天商管科技服务有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县文昌街道办事处雍华府小区****，统一社会信用代码91520525MA6J701D61。 法定代表人：高泳，该公司执行董事兼总经理。 原告刘某与被告贵州昊天商管科技服务有限公司（以下至判决主文前简称为“昊天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序于同年1月29日公开开庭进行了审理，原告刘某及其委托诉讼代理人彭晓洁、孟元元，被告昊天公司法定代表人高泳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《美食城招商合同》；2、判决被告退还原告交纳的保证金22000元；3、判决被告退还原告装修基金8000元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2020年5月15日，我与被告签订《美食城招商合同》，约定被告将其位于雍华府的商铺按现状交付给我，由我装修后作为餐饮小吃房使用，租期2年，第一年优惠免予收取租金，只需支付物业管理费，由被告收取月经营额的10%。合同签订后，被告向我收取了3万元保证金，其中履约保证金22000元、门头装修基金8000元。涉案商铺于2020年6月1日起统一营业，从开业至今，除了第一个月的生意较好，其他时间都生意惨淡。2020年11月7日，被告发布违规处理通知，以我及其他商户私自收取现金、擅自停业、经营时间不在岗等为由单方宣不退还保证金还要求商户限期10天内退出商铺。被告的行为严重违反了合同约定，不退还保证金的行为损害了我的合法权益，因此诉至法院请求支持我的诉求。 被告昊天公司辩称，我公司于2020年1月在纳雍县为打造美食城项目对外招商，以合作共赢的方式，为商户提供总面积为1800多平方米的场地作为美食城使用场地。该场地在合同期限2年内免收租金，仅收取8000元作为门头装修费，实际装修每单元商铺花费的费用远超向商户收取的费用，该8000元因我公司已进行了商铺的基础装修并提供给原告经营使用，合同明确约定不予退还。美食城的运行模式是实行统一收银，统一管理，我公司为商户提供免费场地，提供一系列服务，商户按每月营业额提成给我公司。因我公司运行风险大，担心入驻商户不服从管理、不用心经营，故在签订合同时要求商户交纳保证金，待经营期限满一年后再申请退还。可是，自2020年6月1日美食城统一开业以来，原告刘某并未遵守管理制度，在场内聚众打麻将、未向我公司提交书面申请就私自停业等行为都已经违反了合同约定。我公司投资巨大，是靠原告等商户开门营业才能有收益，原告等商户不服从管理等违规行为对我公司利益造成了严重损害。合同约定正常履约商户经营满1年后，才可以向我公司申请退还22000元保证金，8000元门头装修费当时明确告知不退。原告不遵守我公司的管理制度，不服从公司管理，违反了合同约定，严重损害我公司权益，我公司于2020年11月3日按合同约定和美食城管理制度第一次对违规商户进行通报处理，也是按合同约定和管理制度执行，未要求原告等商户提前离场，但原告等商户串联其他商户以集体停业胁迫我公司退还保证金，最终导致我公司被迫停业，无法继续经营，亏损严重，投资无法收回，故恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告昊天公司为打造美食城项目，于2020年1月开始在纳雍县对外招商，对拟提供给各商户的场地（商铺）进行基础装修后交付入驻商户经营餐饮小吃等。2020年5月15日，原告刘某因此与被告昊天公司签订了《美食城招商合同》，合同约定被告昊天公司提供位于纳雍县文昌办事处雍华府13号商铺给原告刘某作为经营餐饮小吃用房。经营方式是由被告昊天公司统一管理，统一收银并提供服务。该商铺建筑面积30平方米，使用期限2年，两年租期内实行优惠方案予以免收租金，第一年抽取营业额的10%，第二年抽取营业额的15%，公共事业费正常收取。但需交纳履约保证金30000元（含公共维修基金及门头装修费8000元）才能入驻商城，合同约定保证金中门头装修费8000元不予退还，如乙方（原告）经营满1年后不想再进行经营，需提前三个月书面告知甲方（即被告）在收到书面告知书之日起四个月内退还保证金22000元。该合同还约定了经营的范围、租金的支付方式、其他费用的交付、违约责任、补充事项等相关事项。合同签订后，原告刘某按合同约定向被告交纳了履约保证金、门头装修费8000元共3万元。之后，被告昊天公司还召集所有入驻商户开会就经营过程中可能涉及的相关事项进行说明和要求，会后形成《美食城管理制度》，各入驻商户均在该制度上签字同意遵守，原告刘某在该制度上签字。2020年6月1日，美食城统一开业。经营期间，原告刘某等商户存在不同程度的违反美食城管理制度及合同约定的情形，被告昊天公司于2020年11月3日作出了《关于美食城商户违规处理》的通知并张贴公布，该通知通报了原告刘某等十多家入驻商户在内的违规行为并同时对相关违规商户作出了处理。原告刘某的违规事项有：碗筷未贴标签、下午6点前关门早退5次、未申请请假停业1次、参与聚众打牌4次。对原告刘某的处理决定是不退保证金但可以继续经营满1年，在此期间被告昊天公司不对其经营管控，不抽取营业额，期间物业管理费、水电费照常收取，期满自行离场。该处理决定作出后，原告刘某等商户认为美食城生意惨淡，其停业一次是因原告刘某生病住院手术，已向商场经理高江微信请假，被告昊天公司的处理过于严苛有失公允，于2020年11月10日向被告昊天公司提出退场申请，要求被告昊天公司退还保证金等共3万元。因商场商户纷纷申请退场，被告昊天公司为此宣布商城全体停业。协商中，被告昊天公司同意原告刘某等商户退场，但不同意退还保证金和维修金，并限期10天内撤离。双方经协商未果，原告刘某诉至本院。 庭审中，被告昊天公司同意解除双方签订的《美食城招商合同》，但以原告刘某违约在先且未经营满一年，其不存在违约故不同意退还保证金等进行抗辩。 认定上述事实有原、被告双方的陈述及提供并经本院采信的证据相互印证。 本案的争议焦点是：1、原、被告双方在合同履行过程中是否存在违约行为；2、二原告交纳的保证金、公共维修基金、门头装修费该不该退还或退还多少。 本院认为，原、被告双方通过招商形式合作经营，双方应本着诚实守信原则，遵守合同约定和相关的管理制度，以求互利共赢。但双方在合作经营过程中，未能相互沟通和协调，致使双方签订的合同无法继续履行。被告昊天公司《关于美食城商户违规处理》的通知发出后，包括原告刘某在内的商户认为双方无法继续合作，遂通过微信向被告昊天公司法定代表人高泳提出退场申请，被告昊天公司法定代表人高泳微信回复同意离场，庭审中也同意解除合同，故本院对原告主张解除双方签订的《美食城招商合同》予以支持。 关于原、被告双方在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。双方签订合同后，被告昊天公司又以召开会议形式召集各入场商户对具体经营过程中可能涉及的相关问题进行说明和要求，会后以《美食城管理制度》的形式要求入驻商户签字，该管理制度应视为是双方对《美食城招商合同》未尽事宜作出的补充约定，但该管理制度对出现不服从美食城管理、收取现金不入账等违规行为的违规程度、处理方式等约定不明细和具体，且原告提出了异议。根据双方陈述的意见，可认定双方在合作经营期间原告刘某等商户确有不同程度的违反管理制度的行为发生，但被告昊天公司在处理通知中直接明确不退回原告刘某等商户交纳的保证金并仅可继续经营满一年，处理明显与原告刘某存在的违规行为应承担的责任相比不相适应。被告昊天公司的不当处理造成了原告刘某等商户集体申请退场，最终导致双方签订的合同无法继续履行，被告昊天公司自身也存在违约行为，该违约行为直接导致双方签订的合同不能履行。因此，被告昊天公司应承担合同解除的主要责任。 关于原告交纳的保证金和公共维修基金、门头装修费该不该退还和退还多少的问题。原、被告双方签订的合同期限为二年，合同约定保证金中门头装修费8000元不予退还，如原告经营满1年后不想再进行经营，需提前三个月书面告知，被告昊天公司在收到书面告知书之日起四个月内退还保证金22000元。原告刘某进场后在经营过程中确有违反合同约定和未遵守管理制度的行为发生，但该行为的存在不能成为被告昊天公司不退还保证金的理由。双方在不能继续履行合同并一致同意提前解除合同的情形下，被告昊天公司应适当退还保证金。原告刘某因病住院手术已向被告昊天公司的商城经理通过微信请假，但商城经理未要求其进一步完善请假手续，故被告昊天公司认定原告刘某未经请假私自停业违约不当，结合双方违约程度，本院酌情由被告昊天公司退回原告刘某保证金20000元（含公共维修基金），门头装修费8000元因被告昊天公司已对商铺进行基础装修并交付给原告刘某使用故不再退还。被告昊天公司关于原告刘某违约在先其未违约不退保证金及维修基金的抗辩意见本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条、第五百九十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告刘某与被告贵州昊天商管科技服务有限公司于2020年5月15日签订的《美食城招商合同》； 二、被告贵州昊天商管科技服务有限公司在本判决生效之日起30日内退还原告刘某保证金（含公共维修基金）20000元； 三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，适用简易程序审理减半收取275元，由原告刘某承担100元，被告贵州昊天商管科技服务有限公司承担175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  史云峰 二〇二一年一月二十九日 书记员  何锦科