广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4127号 原告：高杰，女，汉族，1954年7月12日出生，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：高健达，男，汉族，1980年2月7日出生，住哈尔滨市香坊区，与原告高杰系母子关系。 委托诉讼代理人：高娟，女，汉族，1958年7月22日出生，住哈尔滨市南岗区，与原告高杰系姐妹关系。 被告：李用锋，男，汉族，1984年4月25日出生，住北海市银海区。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 原告高杰诉被告李用锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高杰、被告李用锋的委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高杰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的购房协议书；2、被告李用锋偿还所欠北海市海城区上海路蓝洲花园房款30万元整及自2020年6月23日起至实际清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息；3、被告李用锋偿还购房违约金：300000×20%=60000元；4、违约发生的费用，立案、保全、诉讼、车费、飞机票等一切费用共计38000元由李用锋承担。事实和理由：原 -2- 告高杰于2020年6月23日将北海市蓝洲阳光花园房产，通过北海高兴房地产公司负责人刘贱妹卖给被告李用锋，总房价为390000元。中介承诺一站式办理，所以被告交付90000元后原告在中介带领下到房产交易中心将房产过户给了被告，双方同时协议尾款300000元由被告用该房产贷款后给付。2020年6月30日由中介张爽指派黎嘉铭带领双方去中国银行办理了面签贷款手续，原告也办理了银行卡等待放款，但原告等了一个半月也没有接到贷款，于是2020年8月8日从哈尔滨市返回北海到银行处询问此贷款，当时的信贷员陈传远告知原告缺少贷款资料但联系不上被告，因此贷款一直未受理。被告至今未支付原告剩余购房款，其行为已构成违约，原告合同目的无法实现，为此请求解除双方签订的购房协议书，要求被告返还房屋，但经查涉案房屋已被李用锋另行抵押给他人，事实上已无法返还，故原告主张被告返还房屋相应的对价并承担相应的违约责任。 被告李用锋辩称：1、同意解除双方的购房协议书，但认为双方的购房协议书履行完毕，如果原告诉请解除购房协议书应当是要被告返还房屋，所以被告认为原告的诉请是要求继续履行合同；2、第二项诉讼请求支付30万元是认可的，但按同行拆借利率计算利息没有合同依据，是否应当支付由法院认定；3、第三项诉请没有证据，不认可；4、第四项诉请中的诉讼费用由法院认定，车费，飞机票等费用没有依据，不认可。 经审理查明，2020年6月20日，原告高杰（甲方、卖方）与被告李用锋（乙方、买方）签订一份《购房定金合同》，主要约定被告预订原告名下位于上海路××阳光××花园××号房屋，房屋总价款为39万元，首付款9万元，其余房款向银行申请贷款45个工作日银行放款支付，签订本合同时支付1万元定金，作为双方订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后定金转为房价款，双方商定于2020年6月22日前共同签订《房屋买卖合同》在交易中心进行过户并补缴全部首付款。同日，被告李用锋向原告高杰支付了1万元。 2020年6月23日，原告高杰（甲方、卖方）与被告李用锋（买方，乙方）签订一份《购房协议书》，协议约定原告将自己所购的座落在上海路××阳光××花园××号房屋转让给被告；房屋面积81.62平方米；房屋转让价格为390000元，签订合同之日起被告交付房款9万元，2020年前付清剩余房款叁拾万元，第二批欠款叁拾万 -3- 元等银行贷款批下之后一次还清；原告定于2020年6月30日将上述房屋交付被告；被告未按本合同约定期限付款的，原告视被告为放弃购房，扣除被告已交纳的房款的20%作为违约金以及损失补偿，退回剩余80%房款房屋另行售卖他人。该协议还约定了其他内容。同日，被告李用锋向原告出具一份《欠条》，载明今有李用锋购买阳光蓝州花园小区房，欠房东高杰购房款30万整（叁十万元整）还款方式由该房屋再次银行抵押贷款30万还款。 2020年6月24日，被告李用锋向原告支付购房款80000元。同日，原告高杰向被告出具一份《收据》，载明今收到阳光蓝洲花园房首付款玖万元整。 另查明，原告高杰已将涉案房屋过户至被告李用锋名下。截止2020年10月26日，涉案房屋的登记权利人为李用锋，该房屋于2020年6月29日办理抵押登记，抵押权人为花小芳。2020年8月18日，本院依原告高杰的诉前财产保全申请作出（2020）桂0502财保151号民事裁定书，查封了涉案房屋，原告高杰以中国太平洋财产保险股份有限公司广西分公司出具的保单保函为其申请作担保，因此支出保险费1000元。 庭审中，原告自认《购房协议书》原件中第三条“2020年8月5日前付清剩余房款叁拾万元”的“8月5日”部分内容系由原告根据《购房定金合同》约定自行填写，被告对原告单方填写的付款日期不予认可。 本院认为，原、被告签订的《购房定金合同》和《购房协议书》均是当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的效力性强制性规定，均属合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。关于剩余购房款300000元的支付问题，原告主张双方约定于2020年8月5日前支付，被告逾期付款构成违约，被告则抗辩主张其向原告出具了《欠条》，应视为双方达成新的协议，《欠条》未约定具体付款日期，被告不存在违约行为。本院认为，虽然《购房定金合同》约定“其余的房款向银行申请贷款45个工作日银行放款支付”，但双方当事人在《购房协议书》中重新约定“2020年前付清剩余房款叁拾万元，第二批欠款叁拾万元等银行贷款批下之后一次还清”，该约定应视为双方协商一致对《购房定金合同》关于剩余购房款支付时间的约定进行了变更。故原告关于剩余购房款300000元应于2020年8月5日前付清的主张，本院不予采纳。而被告向原告出具《欠条》，系对尚欠房款债务进行确认，不能认定双方达成新的协议。虽然合同未明确约定办理剩 -4- 余房款银行按揭贷款手续的期限，但在原告已按合同约定将涉案房屋过户给被告的情况下，被告未提供证据证明其已及时向银行申请办理贷款或已通过其他途径积极履行付款义务，可以认定被告存在怠于履行合同义务的行为，该行为已构成违约。但被告怠于履行付款义务的行为并不必然导致合同目的不能实现，且根据涉案房屋已过户至被告名下并已抵押给他人的现状，结合原告要求被告继续支付房款的意思表示，涉案《购房协议书》不宜解除，故原告要求解除《购房协议书》的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方应继续履行合同，被告应向原告支付剩余购房款300000元。因被告存在迟延履行付款义务的违约行为，应承担相应的违约责任。《购房协议书》第九条约定“乙方未按本合同约定期限付款的，甲方视乙方为放弃购房，扣除乙方已交纳的房款的20%作为违约金以及损失补偿，退回剩余80%房款房屋另行售卖他人，此合同与收据同时作废”，原告主张参照上述合同条款约定要求被告支付剩余购房款300000元的20%即60000元作为违约金，被告则抗辩不应支付。本院认为，《购房协议书》第九条关于违约金的约定系以解除合同为前提的违约金条款，并不适用于合同继续履行的情形。因合同双方当事人对于合同继续履行情形下迟延付款的违约责任未作约定，本院根据原、被告的合同履行情况并结合原告的损失大小，酌定被告应向原告支付违约金30000元（300000元×10%）。因本院确认的上述违约金数额已足以弥补原告的损失，对于原告主张的剩余购房款利息，本院不再予以支持。对于原告主张的保险费1000元，因该费用属于原告为维护自身合法权益采取财产保全措施而支出的合理必要费用，原告要求被告承担合理有据，本院予以支持。对于原告主张的交通费，因无证据证实该费用的发生与被告违约行为存在必然联系，本院对原告该主张不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告李用锋支付购房款300000元给原告高杰； 二、被告李用锋支付违约金30000元给原告高杰； 三、驳回原告高杰的其他诉讼请求。 案件受理费8747.5元，减半收取4373.75元，诉前财产保全费2270元，合计6643.75元，由被告李用锋负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并返还给原告）。 -5- 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8747.5元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 员 谭小凤 二〇二一年一月八日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 沈振荣