上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终206号上诉人（原审被告，反诉原告）：雷涛，男，1995年1月19日生，汉族，户籍地山西省绛县。委托诉讼代理人：岐麟，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海苏碟餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区昌里路****。法定代表人：周德兰，总经理。委托诉讼代理人：吴银海，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人雷涛因与被上诉人上海苏碟餐饮管理有限公司（以下简称苏碟公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雷涛的上诉请求：撤销一审判决第二项、第六项，依法改判被上诉人苏碟公司返还上诉人雷涛进场费6万元（人民币，下同）及向雷涛开具62,400元的房屋租赁发票，后雷涛于二审审理中撤回要求开具发票的上诉请求。事实与理由：私法的实行应先遵循公法已有的规定，苏碟公司属于违法经营。雷涛经营商户需办理相关证件，但苏碟公司未帮雷涛办理，且其违反了“只招雷涛一家面食类商户”的约定，导致雷涛无法继续经营，租赁目的无法实现，构成根本违约，故合同解除的违约责任应由苏碟公司承担。因此雷涛无需支付苏碟公司违约金，苏碟公司亦应返还进场费。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人苏碟公司辩称，不同意上诉人雷涛的上诉请求。苏碟公司办理了广场的营业执照及相应的许可证，美食广场的经营是合法的，苏碟公司不存在违约情形，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏碟公司向一审法院提起诉讼，请求：1、要求雷涛支付苏碟公司欠付租金104,000元，并按照日千分之一支付违约金；2、要求雷涛支付单方解约违约金10万元；3、要求雷涛支付拖欠的水电费4,056元、垃圾费900元和公摊费4,790元。雷涛向一审法院提起反诉，请求：确认双方的租赁合同关系于2019年11月23日解除，苏碟公司退还雷涛合同押金41,600元和进场费6万元，并开具租金发票。一审法院认定的事实：苏碟公司于2019年7月16日成立。当月，经上海XX有限公司居间介绍，雷涛为从事面皮、米皮等面食类经营与苏碟公司签订以苏碟公司为出租方（甲方），雷涛为承租方（乙方）的《商铺租赁合同》，双方约定：乙方租赁的商铺地址为上海市浦东新区XX路XX号XX室；租赁期限为三年，商铺月租金为2.08万元，租金为每三个月支付一次，即6.24万元；乙方在签订合同当天交付给甲方4.16万元作为承租该商铺的保证金，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于期满，且乙方交还甲方该商铺并结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费、物业管理费、垃圾清运费后当天内无息返还乙方，当乙方有任何拖欠应付款时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付不足部分，乙方应立即补足；每家商户的进场费为6万元，该进场费用不予退还；无论甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，则违约金为10万元……等。同时在居间协议中，苏碟公司承诺只招一家面类经营户。《商铺租赁合同》签订后，雷涛依约支付苏碟公司进场费6万元，三个月租金6.24万元和保证金4.16万元，合计16.4万元。苏碟公司亦依约将系争商铺交付给雷涛。2019年8月21日，苏碟公司书面通知雷涛，明确所有证照均已齐全，于当月23日正式开业，并起算租金。当月26日，苏碟公司取得涉案商铺所在的美食广场之食品经营许可证。经营期间，因苏碟公司引进的一家经营“酸菜鱼”的商户也有面食供应，雷涛即向苏碟公司提出交涉。经苏碟公司协调，该从事“酸菜鱼”经营的商户于2019年9月搬离涉案之美食广场。2019年11月23日，雷涛自行搬离承租商铺，并于当日电话通知了苏碟公司管理人员。之后，系争商铺处于空置状态，直至苏碟公司于2020年5月将涉案商铺另行予以出租。一审庭审中，雷涛确认欠付水电费合计4,056元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。苏碟公司与雷涛签订书面商铺租赁协议，苏碟公司实际交付系争商铺，雷涛依约支付相应费用并从事经营，双方的租赁合同关系依法成立。本案的争议焦点在于合同履行过程中，哪一方构成违约。首先，雷涛认为苏碟公司作为集中交易市场的开办者未审查其作为承租人的许可证，也未配合其办理相应的卫生许可，构成违约。根据相关的行政管理规定，苏碟公司开设美食广场办理了相应的卫生许可证即可以正常经营，双方合同中也未约定雷涛需要办理相关行政许可，且雷涛也未提供任何证据证明因证照问题影响了其正常经营，因此对于雷涛的上述主张一审法院不予支持。其次，雷涛认为，苏碟公司在美食广场引进了同样经营面食的商户构成违约。虽然在双方签订的居间协议中，苏碟公司承诺只招一家面食经营户，同时苏碟公司引进的“酸菜鱼”商户也有面食供应，但是，该商户主营业务并非面食，且在苏碟公司进行交涉后，该商户即搬离，因此一审法院尚不足以据此认定苏碟公司构成违约。最后，雷涛在上述“酸菜鱼”商户搬离涉案美食广场后，未与苏碟公司达成解约合意的前提下擅自搬离其承租的商铺，明显构成违约，应承担相应的违约责任。现苏碟公司据此要求雷涛给付违约金10万元及支付欠付的水电费之请求，于法有据，一审法院予以支持。基于雷涛在违约事实发生后即电话通知了苏碟公司，且一审法院已确认苏碟公司应承担违约责任的情况下，一审法院核定双方解除租赁关系之日为2019年11月23日，苏碟公司再要求雷涛支付之后租金的要求一审法院不予支持。此外，苏碟公司主张的垃圾费和公摊费用，因没有合同依据，一审法院亦不予支持。同时，反诉雷涛主张的返还进场费请求，因其未能提供任何证据证明苏碟公司存在违约行为，且明显与租赁合同约定不符，一审法院不予支持。至于雷涛主张的保证金，根据合同约定，扣除相应的费用后应予退还。一审法院于2020年7月24日作出民事判决：一、上海苏碟餐饮管理有限公司与雷涛关于上海市浦东新区XX路XX号XX室商铺之租赁关系于2019年11月23日解除；二、雷涛应于判决生效之日起十日内给付上海苏碟餐饮管理有限公司违约金10万元；三、雷涛应于判决生效之日起十日内给付上海苏碟餐饮管理有限公司欠付的水电费4,056元；四、上海苏碟餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还雷涛租赁保证金4.16万元；五、驳回上海苏碟餐饮管理有限公司其余之诉讼请求；六、驳回雷涛其余之诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,506元，减半收取计2,253元，由上海苏碟餐饮管理有限公司负担1,127元，雷涛负担1,126元；反诉案件受理费人民币2,332元，减半收取计1,166元，由雷涛负担666元，上海苏碟餐饮管理有限公司负担500元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。经审查，一审判决第五页第七行“原告苏碟公司”系笔误，应为“被告雷涛”；一审判决第一页第七行雷涛的生日应为“1995年1月19日”，本院依法予以纠正。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，举证不足的，应承担相应的后果。本案的争议焦点在于导致合同解除的违约责任应由谁来承担及合同解除的后果应当如何处理。上诉人雷涛与被上诉人苏碟公司签订的《商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现雷涛未与苏碟公司达成解除合意，即擅自搬离系争商铺，构成违约，应承担相应的违约责任。雷涛主张苏碟公司未帮助其办理相关证件、且引进同样经营面食的其他商户，导致其无法正常继续经营，构成根本违约，应由苏碟公司承担违约责任。对此本院认为，双方的《商铺租赁合同》并未对苏碟公司需帮助雷涛办理相关证件及未办理证件的后果作出明确约定，雷涛无法提供确实、充分、有效的证据证明苏碟公司协助其办理相关证照是苏碟公司应尽的主要合同义务，亦未提交证据证明其确因证照问题导致无法继续正常经营。经一审查明，苏碟公司在发现另一家商户附带提供面食供应后，进行了协商交涉，该商户也已及时搬离。上述情形均无法构成雷涛解除租赁合同的法定或约定事由，亦不足以认定苏碟公司应当承担违约责任，故雷涛的该些意见，本院不予采信。一审法院认定应由雷涛承担解除合同的违约责任，并要求其向苏碟公司支付违约金并无不妥，本院依法予以维持。另，因雷涛违约，其要求苏碟公司返还进场费，不符合双方之间租赁合同的约定，一审法院不予支持，本院亦同。综上所述，上诉人雷涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,506元，由上诉人雷涛负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月二十九日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……