上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初2755号原告(反诉被告)：兰向招，男，1975年10月10日生，畲族，住福建省。委托诉讼代理人：孙胜强，上海必和(芜湖)律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈晓颖，女，1972年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：贾二朝，上海浦谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐庆，上海浦谐律师事务所律师。第三人：杨纪平，男，1962年9月25日生，汉族，住上海市浦东新区泥城镇新泐村彭**。第三人：杨文明，男，1959年12月8日生，汉族，住上，住上海市浦东新区惠南镇听潮四村******div>上列两第三人共同委托诉讼代理人：钱婷，上海永乐律师事务所律师。上列两第三人共同委托诉讼代理人：谢健美，上海永乐律师事务所律师。原告(反诉被告)兰向招与被告(反诉原告)陈晓颖、第三人杨纪平、杨文明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日作出(2018)沪0115民初30206号民事判决。原告(反诉被告)兰向招不服判决提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年12月9日作出(2019)沪01民终10436号民事裁定，裁定撤销(2018)沪0115民初30206号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2020年1月3日立案受理。因受疫情影响，本院曾一度中止诉讼。2020年7月31日、2021年1月6日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)兰向招的委托诉讼代理人孙胜强，被告(反诉原告)陈晓颖及其委托诉讼代理人贾二朝，第三人杨纪平、杨文明的共同委托诉讼代理人钱婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)兰向招提出诉讼请求：一、判决确认兰向招、陈晓颖2016年7月16日所签的《大团镇商业用房租赁合同》(以下简称《租赁合同》)无效；二、判令陈晓颖退还租金人民币(以下币种相同)1,275,000元；三、判令陈晓颖退还押金141,666元；四、判令陈晓颖赔偿兰向招实际损失(即装修残值)3,953,496元。事实与理由：2016年7月16日，通过上海居美家房地产经纪事务所介绍，兰向招向陈晓颖租赁位于浦东新区大团镇永春东路XXX号商业用房，双方签署《租赁合同》，合同约定，乙方(兰向招)租赁房屋作为酒店式公寓住宿使用；租赁期限自2016年7月8日至2031年6月31日止，2016年7月8日至2019年6月31日的租金每年85万元，2016年7月8日至2016年12月31日免收租金；甲方(陈晓颖)保证拥有房产所有权和土地使用权，并提供相应证明文件，甲方保证租赁房产现状不属于违章建筑。甲方保证拥有租赁房产具有完全的、不可争议的排他性所有权。合同签署后，兰向招及其合伙人陆续支付租金及押金1,415,000元，并向案外人支付中介费7万元。交房后兰向招及其合伙人进行开始装修房屋用于酒店式公寓经营，直至2017年6月装修完毕。之后，兰向招委托第三方对房屋进行消防工程规划、装修及消防器具添置，2017年底消防工程竣工后，兰向招委托第三方向当地消防大队申报消防，结果被告知租赁房屋大多都是违章建筑，根本无法通过消防，致兰向招租赁合同目的根本无法实现。故兰向招提起本案诉讼。被告(反诉原告)陈晓颖辩称：不同意兰向招的全部诉讼请求。双方签订的合同合法有效，租赁房屋是第三人拍卖取得，第三人与陈晓颖签订了租赁合同，且第三人同意陈晓颖进行转租。因兰向招不支付租金，故陈晓颖反诉要求解除合同。陈晓颖提出反诉请求：一、判令双方签订的《租赁合同》于2018年7月11日解除；二、判令兰向招支付陈晓颖从2018年7月1日起至2018年7月11日止拖欠的租金25,616元；三、判令兰向招支付陈晓颖从2018年7月12日起至实际搬离之日按照租金标准计算的占有使用费；四、判令兰向招支付拖欠租金的滞纳金(从2018年7月1日起至实际支付日止按日租金的5%计算，即每天滞纳金116元计算)；五、判令兰向招立即搬离系争房屋并恢复房屋原状，如果不恢复，要求兰向招支付违约金100万元。第二次庭审中，陈晓颖表示因兰向招已搬离，确认租赁房屋于2020年9月20日收回，第三项诉请的占有使用费计算至该日计1,919,835.61元，第五项诉请不再主张。事实和理由：2016年7月16日，陈晓颖与兰向招签订《租赁合同》，约定陈晓颖将位于上海市浦东新区大团镇永春东路XXX号的房屋出租给兰向招使用，并对租金、租期、用途等作出约定；租金每半年支付一次，支付时间为每年的7月1日至12月31日和1月1日至6月31日；租金需提前一个月支付；兰向招必须按时缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠租金累计5天，陈晓颖有权向兰向招收取滞纳金，每天滞纳金为日租金的5%，陈晓颖有权收取至兰向招实际支付该笔拖欠租金之日的滞纳金的权利，如在每期租金起始日前一天未足额缴纳本期租金的，视为严重违约，陈晓颖有权停水、停电、收取滞纳金，解除合同，收回房屋；若拖欠租金累计达30天，房屋内一切附属设施及物品视为无主之物，陈晓颖有权全权处理，同时兰向招所支付的押金作为违约金不予退还，并且不免除兰向招所支付的滞纳金；按合同约定，对于2018年7月1日至2018年12月31日的租金，兰向招应当在2018年6月1日前支付，然截至陈晓颖提出反诉之日即2018年7月11日，兰向招仍未支付该期租金，已属严重违约。故陈晓颖提起反诉。对反诉部分，兰向招辩称：不同意陈晓颖的全部反诉请求，合同无效，合同无需解除，且兰向招无需支付租金和房屋占用费。第三人杨纪平、杨文明述称，对本诉部分，认为被告与第三人的合同合法有效，租赁房屋为杨文明于2006年拍卖取得，杨纪平是实际出资人和产权人，因历史原因产权无法变更到第三人名下，关于转租第三人不同意也不知情。2006年10月第三人对房屋按商务宾馆标准进行返修，房屋内隔断和卫生间都是做好的，当时投入300多万元。对反诉部分，第三人表示对反诉诉请无异议。本院经审理查明，坐落于上海市浦东新区大团镇永春东路**、建筑面积2,384平方米的房屋于1998年4月7日登记于案外人南汇县大团供销合作社名下，并颁发了沪房地南汇字(1998)第000403号上海市房地产权证，该产权证载明土地权属性质为国有，用途为商业用地。在附记的“房屋状况”中载明：幢号22，全幢，砖木结构，层数1，建筑面积203平方米，1982年竣工；幢号23，全幢，混合，层数1层，133平方米，1972年竣工；幢号24，全幢，砖木结构，层数1层，36平方米，1972年竣工；幢号25，全幢，砖木结构，层数1层，284平方米，1973年竣工；幢号26，全幢，砖木结构，层数1层，207平方米，1968年竣工；幢号27，全幢，砖木结构，层数1层，377平方米，1968年竣工；幢号28，全幢，其他结构，层数1层，64平方米，1968年竣工；幢号29，全幢，混合结构，层数2层，1,080平方米，1968年竣工。出具时间为2006年4月的《上海青莲阁拍卖有限责任公司拍卖成交确认书》(以下简称《确认书》)上显示：买受人(号牌)152，拍卖号1，名称和规格“南汇区大团镇永春东路XXX号(建面2,384㎡)8幢，土地使用面积2,893㎡”，成交金额3,000,000元,佣金3%,成交金额90,000元，合计309万元，《确认书》尾部由上海青莲阁拍卖有限责任公司盖章及买受人杨文明签字，《确认书》的中部加盖了“银行收讫”及“现金收讫”的图章。2006年10月28日，杨文明以上海南汇大团供销合作社的名义向大团镇村建办、土地所出具《申请房屋翻修建报告》，申请对系争房屋进行部分修建、部分翻建。系争房屋的产权至今仍登记于案外人南汇县大团供销合作社的名下。2016年8月1日，杨纪平(系杨文明的兄弟)作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的陈晓颖签订《大团镇商业用房租赁合同》，约定：甲方将系争房屋(面积参照附件红线圈内的范围)出租给乙方经营使用；系争房屋所有权证书登记人为大团供销合作社，房屋所有权证书编号沪房地南汇字(1998)第000403号；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为酒店式公寓使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定；乙方保证，在租赁期间不擅自更改上述约定的使用用途；双方约定，乙方承租的范围系现状交房(主体结构及附属设施)，除此之外，甲方无任何其他整改和修缮的义务，本合同签署时，乙方对于系争房屋的现状已经查看，并对于现状进行了确认和认可，无其他异议；乙方在租赁期间严禁更改房屋的主体结构和承重结构，不得随意搭建；租赁期限共11年，自2016年8月1日至2027年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回系争房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租系争房屋的，则应于租赁届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；若乙方未履行或未全部履行本合同约定的任何一项义务，违反保证或承诺不实的，甲方即有权立即解除合同，双方的租赁合同及租赁关系立即终止，乙方应立即搬出并返还房屋、恢复原样，并承担包括但不限于恢复原样等一切费用，同时甲方有权按照本租赁合同的其他条款追究乙方的违约责任；2016年8月1日至2017年7月31日年租金为30万元，2017年8月1日至2020年7月31日年租金为60万元，2020年8月1日至2027年7月31日按照每年3%逐年递增，租金计算保留到千位；租金每半年支付一次，先付租金后租用；……。杨纪平和陈晓颖共同签字确认了一张附图，并注明“红线内范围出租”、一号房一层、二号房部分二层部分三层、三号房三层、四号房原有二层(改建三层屋面)。陈晓颖于2017年6月14日出具《安全承诺书》，承诺：在租赁系争房屋期间保证房屋安全使用，确保房屋的电力、煤气符合装修规范，如果出任何问题或者人员伤亡之事故均与房屋业主无关，陈晓颖承担所有安全事故的损失。2019年3月7日，第三人杨纪平委托律师向陈晓颖出具《公函》，向陈晓颖催讨2018年下半年年度拖欠的租金10万元及2019年上半年度租金30万元，共计40万元，另称陈晓颖未经杨纪平同意擅自将系争房屋转租他人无证经营，要求陈晓颖于2019年3月12日前向杨纪平支付所欠租金并解除陈晓颖与他人的转租合同，并保证他人于2019年3月12日前迁出系争房屋，否则，杨纪平将按照合同约定行使单方解除权，并追究陈晓颖相应的法律责任。第三人杨纪平出具《情况说明》，说明杨纪平出租给陈晓颖的房屋总面积约为3,143平方米，陈晓颖在《合同》中与兰向招约定的4,600平方米，与杨纪平出租给陈晓颖的面积不符，增加面积部分与杨纪平无关。2016年7月16日，陈晓颖作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的兰向招签订《租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租于给乙方经营使用；套内面积2,893平方米，建筑面积4,600平方米；房屋所有权人登记为大团供销合作社，房屋所有权证书编号沪房地南汇字(1998)第000403号(附复印件加盖甲方公章)；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋仅作为酒店式公寓住宿使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定；乙方保证，在租赁期间不擅自更改上述约定的使用用途；双方约定，乙方承租的范围系现状交房(主体结构及附属设施)，除此之外，甲方无任何其他整改和修缮的义务，本合同签署时，乙方对于该商业用房的现状已经查看，并对于现状进行了确认和认可，无其他异议；系争房屋的水电气等公用设施的容量以现状交付，乙方由于经营需要，水电气通讯等设施的扩容、扩建，经甲方同意后方可实施，费用由乙方承担，甲方不负责房屋的维修和保养义务，租赁终止归甲方所有；乙方在租赁期间严禁更改房屋的主体结构和承重结构，不得随意搭建；租赁期限共15年，自2016年7月8日至2031年6月31日止；租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期返还，乙方需续租系争房屋的，则应于租赁期限届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；若乙方未履行或未全部履行本合同约定的任何一项义务，违反保证或承诺不实的，甲方即有权立刻解除合同，双方的租赁合同及租赁关系立即终止，乙方应立即搬出并返还房屋、恢复原样，并承担包括但不限于恢复原样等一切费用，同时甲方有权按照本租赁合同的其他条款追究乙方的违约责任；2016年7月8日至2019年6月31日期间租金为每年85万元(其中2016年7月8日至2016年12月31日期间免收租金)，以后每三年递增5%，2019年7月1日至2022年6月31日期间租金每年89.25万元，2022年7月1日至2025年6月31日期间租金每年93.7125万元,2025年7月1日至2028年6月31日期间租金每年98.398125万元,2028年7月1日至2031年6月31日期间租金每年103.31803万元；租金每半年支付一次，征收时间为每年的7月1日至12月31日和1月1日至6月31日，租金需提前一个月支付，支付方式为通过银行转账支付；押金14万元，若乙方完全正常履行合同义务，对外无任何公共事业费用拖欠且不发生安全事故的，甲方无息退还押金；租赁期内，甲方负责缴纳由于房产租赁及土地使用而产生的税收和费用，并办理租赁登记；租赁期内，乙方负责缴纳因经营所发生的所有税收和费用；租赁房产的网络线路、闭路电视、电话等，由乙方自行办理使用申请并承担费用；租赁期间，乙方由于经营不善无权将房屋转租给第三方使用；租赁期间，由于甲方未收取乙方物业管理费，因此修缮义务由乙方自行承担；租赁期间，乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋主体结构，如因经营需要经甲方同意后在不影响房屋主体结构的情况下可作房屋局部调整，乙方因过失造成租赁房屋和配套设施、设备损毁的，乙方应负责恢复原状；在房屋租赁期间，甲方必须保证乙方可正常使用房屋，不得阻挠、干涉、介入乙方的合法使用；甲方保证拥有房产所有权和土地使用权,并提供相应证明文件,甲方保证租赁房产现状不属于违章建筑，甲方保证拥有租赁房产具有完全的、不可争议的排他性所有权，甲方如需设置任何形式的担保、抵押以及出售，应及时书面告知乙方并不影响乙方租赁期内的正常营业；甲方有权对乙方所租赁的房屋装修或改造方案进行监督和审查并提出意见；乙方有下列情形之一，甲方可以单方面解除合同，收回房屋，并有权追究乙方的法律责任：1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的，2)乙方利用房屋进行非法活动的，损害公共利益的，3)乙方拖欠租金或水、电、煤气费累计达一个月的；租赁期满或合同解除后，乙方逾期五天不能搬迁完毕，甲方无需另行通知乙方，即有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，且视为乙方同意由甲方将租赁房屋内的一切物品作为无任何价值的废品处理，甲方无任何保管义务。甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿甲方为乙方搬出所造成的损失，必要时甲方有权通过诉讼途径解决；乙方应按国家规定合法经营，对于无证经营或违法经营，乙方自负一切法律后果；租赁合同期满后，乙方必须按时将租赁房屋内全部设施设备在使用良好情况下交给甲方，对于乙方新增的不可移动的财产权属(如吊顶、灯、地板、墙面、门、窗等)归甲方所有，乙方自行承担装修和新增财产的损失费用，乙方不得擅自拆除、敲打和破坏；乙方在合同期未满的情况下擅自提前终止合同或退租或转租的，以及不及时足额缴纳租金及水电气等费用的，甲方有权单方面解除合同而不构成违约，同时乙方所支付的押金作为违约金不予退还，并且不免除乙方所支付的滞纳金；乙方必须按时缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠租金累计5天，甲方有权向乙方收取滞纳金，每天滞纳金为日租金的5%，甲方有权收取滞纳金的权利至乙方实际支付该笔拖欠租金之日，如在每期租金起始日前一天未足额缴纳本期租金的，视为严重违约，甲方有权停水、停电、收取滞纳金，解除合同，收回房屋，如拖欠租金累计达30天，房屋内一切附属设施及物品视为无主之物，甲方有权全权处理，同时乙方所支付的押金作为违约金不予退还，并且不免除乙方所支付的滞纳金；甲方在租赁期间如提前终止合同，应按照乙方装修总价400万元为基数除去每年26万元折旧，余下的费用作为违约金；乙方在租赁期间提前终止合同，应恢复租赁前的状态，如未恢复，则支付甲方违约金100万；租赁期间乙方不得擅自变更房屋消防设施，租赁期间的消防安全由乙方负责；……。2016年7月8日，陈晓颖出具《押金收据》给兰向招，向兰向招收取租房押金141,666元。2016年7月10日，兰向招向案外人沈怀金支付中介费7万元。兰向招向陈晓颖支付了2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金425,000元,并由陈晓颖出具了相应的《收款收据》。2017年6月14日，陈晓颖出具收条，收取兰向招2017年7月1日至2017年12月31日止的租金225,000元，兰向招尚欠该租期租金20万元。2017年7月6日，陈晓颖收取兰向招支付的租金20万元。2016年7月10日至2017年5月9日期间，兰向招对系争房屋进行了装修。2017年12月8日至2017年12月30日期间，陈晓颖收取兰向招2018年1月1日至2018年6月底期间的房租共计425,000元。按照《租赁合同》约定，兰向招应于2018年6月1日前支付陈晓颖2018年7月1日至2018年12月底期间的房租425,000元，但兰向招至今未支付该笔租金。2014年1月13日，大团镇人民政府出具《关于上海市浦东新区民办向日葵幼儿园申办民办三级幼儿园的批复》，同意上海浦东新区民办向日葵幼儿园申办民办三级幼儿园，要求该院根据有关文件精神前往教育署办理相关手续。出具时间为2014年3月5日、出具对象为上海恒利益建装潢工程有限公司(以下简称恒利公司)的《建设工程消防设计备案受理凭证》显示：恒利公司于2014年3月5日经网上备案受理系统进行了上海市浦东新区民办向日葵幼儿园工程消防设计备案，备案号：310000WSJXXXXXXXXX，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。2018年4月21日，上海赋洛实业发展有限公司出具《证明》，证明系争房屋“瑜季公寓”消防工程系由该公司施工，2018年2月该公司向浦东新区临港大队申报消防，被告知系争房屋大部分是违章建筑故无法通过消防审批。出具时间为2018年7月17日的《上海市浦东新区公安消防支队消防监督检查记录》显示：2018年7月17日，上海市浦东新区公安消防支队对位于上海市浦东新区永春路XXX号27-28幢的上海烨煊物业管理有限公司开展监督检查，发现火灾自动报警系统存在故障点且未能及时消除、存在消防设施未维持完好有效的违法行为。出具时间为2018年7月30日的沪浦公(消)行罚决字[2018]8122号《上海市浦东新区公安消防支队行政处罚决定书》,对位于上海市浦东新区永春路XXX号27-28幢的上海烨煊物业管理有限公司内火灾自动报警系统存在故障点且未能及时消除存在消防设施未维持完好有效的情形，违反相关规定，决定给予该公司罚款3万元的处罚。2020年7月30日，兰向招欲搬离租赁房屋，遭陈晓颖阻止。陈晓颖称，因怕兰向招收了房客的租金逃走，故不让他们搬，第三人在上个星期就制止过。经兰向招、陈晓颖确认，兰向招共支付陈晓颖租金1,275,000元，按合同约定，兰向招支付租金至2018年6月30日。兰向招支付陈晓颖押金141,666元，兰向招要求退还，陈晓颖要求没收。2020年8月20日陈晓颖收回租赁房屋，陈晓颖同意相关费用计算至该日。本案原审过程中，兰向招申请对系争房屋内的固定装修造价进行司法鉴定，上海中世建设咨询有限公司于2018年12月10日出具沪中世鉴字[2018]第048号《浦东新区大团镇永春东路XXX号商业用房内固定装修折旧费及现值计算说明》(以下简称《计算说明》)及《浦东新区大团镇永春东路XXX号商业用房内固定装修工程造价司法鉴定意见书》(以下简称《鉴定意见书》)。《计算说明》对系争工程项目折旧费及现值的计算作了说明,主要内容为：折旧计算的起止时间自2017年7月至2018年7月；固定装修残值按照租赁期2016年7月至2031年6月共180月，扣除装修期12个月后，总折旧期限按168月残值率按照10%计算；总残值(系指租期全部履行完毕后的剩余价值)395,349.60元，其中确认部分残值102,782.50元,争议部分残值292,567.10元；月总折旧费21,179.44元/月,其中确认部分月折旧费5,506.20元,争议部分月折旧费15,673.24元；折旧后总现值为3,678,163元，其中确认部分折旧后现值为956,224元，争议部分折旧后现值为2,721,919元。《鉴定意见书》的主要内容为：系争房屋内固定装修的工程总造价为3,953,496元，其中确认部分为1,027,825元，争议部分造价2,925,671元。司法鉴定费59,900元，由原告(反诉被告)兰向招预缴。兰向招、陈晓颖对《鉴定意见书》中确认部分残值102,782.5元、确认部分折旧后现值为956,224元均无异议，但对争议部分残值292,567.1元及争议部分折旧后现值2,721,919元各执己见。兰向招认为争议部分的残值及现值均系其租赁系争房屋后装饰装修形成，陈晓颖认为上述争议部分的残值及现值大部分均系其上一家承租人装饰装修而成。重审中，兰向招表示对鉴定报告质证意见同原审一致；陈晓颖表示对鉴定报告及残值没有异议，但折旧应计算至兰向招搬离时，同时坚持认为大部分非兰向招装修，其他同原审质证意见；第三人认为当时是按照商务宾馆标准布局翻建，土建、隔断、卫生间是原有的，现兰向招作为宾馆使用，只需要软装。本院认为，陈晓颖与兰向招签订合同后将系争房屋交付给兰向招使用，但双方未对系争房屋内装饰装修状况进行交接，陈晓颖认为房屋内大部分装饰装修系由上一家承租户进行装修，对此未举证证明。另本院注意到原审质证时，鉴定机构称鉴定时陈晓颖笼统提出基本是他们装修的，现场无法反映兰向招与上家的装修情况，特别旧的没有算进去(钢结构楼梯、门窗)。可见现场鉴定时鉴定机构对存在明显新旧差异的部分已作剔除，故陈晓颖的上述意见证据不足，不予采信。本院认定兰向招对系争房屋内固定装修的工程总造价为3,953,496元，折旧后残值按兰向招实际使用期限确定。兰向招称，签约时陈晓颖未出示产权证，是后来申请消防许可时才发现权利人是大团供销社，合同无效过错责任全部在陈晓颖。兰向招经营过一段时间，因消防办不不来，若继续经营会受到处罚，所以之后不再经营。2020年8月中旬，兰向招在正常经营中，陈晓颖及第三人动用社会人员强行将其赶出，若要计算费用也应计算至此时，租客于2020年8月中旬全部清退。陈晓颖称，签约时陈晓颖如实批露房屋情况，当场将产证复印件给兰向招，合同上也约定了产证号和登记人，没有故意欺骗和隐瞒事实，不存在过错。2020年8月20日左右，陈晓颖在房屋门口张贴书面通知，让兰向招做好交接及搬离，贴好后就走了，9月20日前后去现场时发现兰向招已经搬离。经法院释明，兰向招表示若合同无效，诉请的租金变更为房屋使用费。第三人称，第三人拍卖取得系争房屋后翻建成4幢房屋，改建经过原南汇区大团镇村建办批准，2008年1月城乡规划法实施前，村建办有权审批。2007年第三人将手续交至大团镇城管执法大队，收到审批后该部门没有对翻建行为加以制止，说明系争房屋是合法建筑。以上事实，有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿登记信息、租赁合同、照片，付款凭证、装修合同、拍卖成交确认书、建设工程消防设计备案受理凭证、行政处罚决定书、消防监督检查记录、申请房屋翻修建报告及庭审笔录等在案佐证。本院认为：案涉产权证上记载的八幢房屋在2006年进行了翻建、扩建，第三人虽提交了其当时向大团镇村建办就翻建行为提交的报批申请书，但并无证据证明该申请已获得相关行政管理部门审核通过，兰向招认为租赁房屋为不合法建筑，具有事实和法律依据。第三人以改扩建时相关行政管理部门未予制止为由，认为改扩建行为合法，没有法律依据。本诉部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案标的物改扩建未取得合法审批手续，兰向招要求确认双方于2016年7月16日所签《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。兰向招已实际占有使用租赁物，其仍应当参照租金标准支付相应的房屋使用费，兰向招要求返还已付全部租金的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。兰向招要求返还押金的诉请，本院予以支持。陈晓颖将不合法建筑出租给兰向招使用，对合同无效其负有主要过错；租赁合同已载明房屋产证基本信息，而改扩建后的房屋与原产证上的有证房屋在结构、面积上均有明显差异，兰向招在承租时未尽到必要的审理注意义务，其对合同无效亦存在过错。对装修损失，本院根据鉴定意见并考虑使用折旧后，结合当事人过错程度及合同实际履行情况等，酌定陈晓颖赔偿装饰装修损失1,889,000元。反诉部分。合同确认无效，陈晓颖要求解除合同并要求兰向招支付逾期付款滞纳金的诉请，本院不予支持。合同(无效)约定，租赁期间乙方不得擅自变更房屋消防设施，租赁期间的消防安全由乙方负责。兰向招提供了一份案外人上海赋洛实业发展有限公司出具的《证明》，以证明兰向招未办出“瑜季公寓消防工程”的原因系因系争房屋存在违章建筑。陈晓颖对该《证明》持有异议。因上海赋洛实业发展有限公司系为兰向招进行消防工程施工的单位，与兰向招有利害关系，该公司证明人员也未出庭作证，仅凭该证明不足以证明兰向招的主张，而陈晓颖举证的《上海市浦东新区公安消防支队消防监督检查记录》《上海市浦东新区公安消防支队行政处罚决定书》，内容上反映出兰向招受到消防支队行政处罚的原因为系争房屋内火灾自动报警系统存在故障点且未能及时消除、存在消防设施未维持完好有效的情形。故在案证据不能证明系因租赁房屋为违章建筑而未通过消防部门的消防审批，结合兰向招自认2020年8月中旬清退租客的事实，陈晓颖要求兰向招参照租金标准支付2018年7月1日至2020年8月20日期间的房屋占用费，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)兰向招与被告(反诉原告)陈晓颖于2016年7月16日就位于上海市浦东新区大团镇永春东路XXX号房屋所签的《大团镇商业用房租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)陈晓颖于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)兰向招押金141,666元；三、被告(反诉原告)陈晓颖于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)兰向招装饰装修损失1,889,000元；四、原告(反诉被告)兰向招于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈晓颖2018年7月1日至2020年8月20日的房屋占用费1,865,779元；五、驳回原告(反诉被告)兰向招的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)陈晓颖的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49,391元,由原告(反诉被告)兰向招负担26,346元，被告(反诉原告)陈晓颖负担23,045元。反诉案件受理费5,361元，由原告(反诉被告)兰向招负担。本诉保全费5,000元,由被告(反诉原告)陈晓颖负担。反诉保全费2,379.11元,由原告(反诉被告)兰向招负担。司法鉴定费59,900元，由原告(反诉被告)兰向招负担23,960元，被告(反诉原告)陈晓颖负担35,940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  乔建忠人民陪审员  顾睿明二〇二一年一月十九日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。