湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初3664号原告：吴宝华，男，1977年5月28日出生，汉族，户籍登记住址武汉市新洲区。委托诉讼代理人：巴志高，武汉市新洲区邾城法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：方文峰，武汉市新洲区李集法律服务所法律服务工作者。被告：梅小琴，女，1970年7月7日出生，汉族，户籍登记住址武汉市新洲区。被告：孙怡梅，女，1995年8月24日出生，汉族，户籍登记住址武汉市新洲区。被告：喻寿全，男，1949年4月9日出生，汉族，户籍登记住址武汉市新洲区。被告：陶维莲，女，1929年1月11日出生，汉族，户籍登记住址武汉市新洲区。原告吴宝华与被告梅小琴、孙怡梅、喻寿全、陶维莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴宝华及其委托诉讼代理人方文峰，被告梅小琴、喻寿全到庭参加诉讼，被告孙怡梅、陶维莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴宝华向本院提出诉讼请求：一、确认孙胜林与喻寿全于2015年10月7日签订的《个人售房协议书》，吴宝华与喻寿全于2018年2月27日签订的《房屋居间买卖合同》，均为有效合同；二、判令梅小琴、孙怡梅、陶维莲、喻寿全继续履行《房屋居间买卖合同》的义务，协助吴宝华办理诉争房屋的产权变更登记手续并承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月7日，孙胜林与喻寿全签订了《个人售房协议书》，合同约定：孙胜林以538000.00元的价格，将其坐落于武汉市新洲区邾城街丽泽里13号/1-3层的一栋房屋出售给喻寿全。2018年2月27日，喻寿全与吴宝华签订了《房屋居间买卖合同》，合同约定：喻寿全以360000.00元的价格，将该房屋的第1层1室出售给吴宝华。合同签订后，买卖双方于同年3月1日履行了交易义务。因喻寿全一直未能协助办理房屋产权的变更登记手续，且孙胜林于2019年12月8日已去世，梅小琴、孙怡梅、陶维莲作为孙胜林遗产的继承人，有义务共同配合吴宝华办理房屋产权的变更登记手续，故提起上述诉讼请求。梅小琴辩称，孙胜林将坐落于武汉市新洲区邾城街丽泽里13号/1-3层的一栋房屋出售给喻寿全的事实属实，但喻寿全没有给付房屋过户的相关费用，该费用是出卖人自己垫付的，喻寿全应当向出卖人返还垫付的相关费用。吴宝华未与梅小琴、孙胜林就上述诉争房屋签订任何售房协议，故出卖人没有义务协助吴宝华办理房屋产权的变更登记手续。孙怡梅在提交答辩状期间未对管辖权提出异议，未应诉答辩及提交证据。喻寿全辩称，2018年2月27日，吴宝华与喻寿全签订的房屋买卖合同属实，合同签订后，买卖双方履行了交易义务并给付了吴宝华诉争房屋的产权手续，合同的义务已经全部履行完毕。陶维莲在提交答辩状期间未对管辖权提出异议，未应诉答辩及提交证据。吴宝华围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、吴宝华、梅小琴、孙怡梅、喻寿全、陶维莲的身份信息各一份。拟证明：当事人系适格的诉讼主体的事实；证据二、买卖合同二份。1）、2015年10月7日，孙胜林与喻寿全签订的《个人售房协议书》。2）、2018年2月27日，喻寿全与吴宝华签订的《房屋居间买卖合同》。拟证明：双方就买卖房屋达成了合意，所签订的合同为有效合同的事实；证据三、鄂（2019）武汉市新洲不动产权第0027833号房屋不动产权证一份。拟证明：诉争房屋登记为坐落于武汉市新洲区邾城街丽泽里13号/第1层1室，产权登记在权利人梅小琴、孙胜林名下，属共同所有，分摊土地面积32.01平方米，专有建筑面积73.16平方米，分摊建筑面积17.06平方米的事实；证据四、购房款收条二份。拟证明：吴宝华于2018年2月27日、3月1日分二次向喻寿全支付购房款360000.00元（49000.00＋311000.00）的事实；证据五、武汉市新洲区卫生健康委员会出具的居民死亡医学证明（推断）书一份。拟证明：孙胜林于2019年12月8日因病死亡，其妻梅小琴、其女孙怡梅、其母陶维莲系孙胜林遗产的第一顺序继承人的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，本院认为，孙怡梅、陶维莲经本院合法传唤不到庭应诉，未对吴宝华提供的五组证据进行质证，应视为其放弃相关诉讼权利。另本院组织到庭当事人当庭对上述证据进行了交换和质证，喻寿全对吴宝华提交的证据均无异议，认可该证据所要证明的事实。梅小琴对吴宝华提交的证据一、五及证据二之1的《个人售房协议书》均无异议，对证据二之2的《房屋居间买卖合同》及证据三、四的关联性不予认可。本院对当事人质证均无异议的证据予以确认并在卷佐证，对当事人质证后有异议的证据及本案事实，本院根据对上述证据的审查及结合当事人的陈述，认定如下：一、本院审查吴宝华提交的证据二之2及三、四后，认证如下：吴宝华提交的诉讼证据二之2及三、四均能够反映本案真实情况，且与待证事实相关联、来源和形式符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条的规定，应当作为认定案件事实的根据，本院予以采信。二、2015年10月7日，孙胜林生前与喻寿全双方签订了《个人售房协议书》，孙胜林将房屋产权登记在其名下的房屋整体出售转让给喻寿全，该买卖房屋的权属建筑面积252.35平方米，占地面积89.53平方米，《房屋所有权证》为武房权证新字第**。合同主要约定：（1）、买卖成交房位于武汉市新洲区邾城街丽泽里13号/栋1-3层，建筑面积252.35平方米；（2）、房屋成交价格538000.00元，所有办理房产证转让手续产生的有关税费及手续费由喻寿全承担；（3）、合同签订时，喻寿全支付购房定金款100000.00元，孙胜林收到购房定金后，协助喻寿全办理房屋产权的变更登记手续，喻寿全在房屋产权变更至其名下前，付清余下购房款；（4）、合同约定的其它权利和义务及自签字之日起生效。买卖双方认可合同的效力后，喻寿全于同年11月23日前分二次向孙胜林支付了全部购房款，双方均按约定履行了合同的交易义务，同时，孙胜林、梅小琴授权委托余桂菊（公民身份号码：）代其办理买卖房屋产权的变更登记手续，但买卖双方未办理房屋产权的变更登记手续。2018年2月27日，喻寿全与吴宝华签订了《房屋居间买卖合同》，合同主要约定：（1）、买卖成交房位于武汉市新洲区邾城街丽泽里13号二间门面房，以实际测量面积为准；（2）、房屋成交价格为360000.00元；（3）、合同签订时，支付购房定金款100000.00元，同年3月1日前付清；（4）、吴宝华知晓买卖房屋的现实状况，喻寿全提供房屋产权证原件一份；（5）、合同约定的其它权利和义务及自签字之日起生效。买卖双方认可合同的效力后，吴宝华于同年3月1日前分两次向喻寿全支付了全部购房款，喻寿全向吴宝华交付了丽泽里13号/第1层1室的房屋，双方均按约定履行了合同的交易义务，但买卖双方未办理房屋产权的变更登记手续。2019年12月9日，喻寿全与余桂菊一起到不动产登记管理部门，将登记在孙胜林名下的一套房屋产权变更为三套房屋产权，权利人均为孙胜林、梅小琴共同共有，其中丽泽里13号/第1层1室房屋的不动产权证书，为鄂（2019）武汉市新洲不动产权第0027833号，面积90.22平方米，丽泽里13号/第2、3层1室房屋的不动产权证书，分别为鄂（2019）武汉市新洲不动产权第0027834号、第0027837号，面积均为81.07平方米。事后，喻寿全向吴宝华交付了丽泽里13号/第1层1室的不动产权证书，吴宝华即占有、使用该房至今。因吴宝华无法取得丽泽里13号/第1层1室房屋的不动产权，即以出卖人构成合同违约为由向本院提起前述诉讼请求。另查明，2015年8月17日，孙胜林到土地管理部门为出售房屋办理了武新国用（2015）第转3017号《国有土地使用权证》，缴纳了土地出让金59500.00元。2019年12月8日孙胜林因病死亡，其妻梅小琴、其女孙怡梅、其母陶维莲系孙胜林遗产的第一顺序继承人。本案当事人争议的焦点即喻寿全未取得丽泽里13号/第1层1室的房屋不动产权的前提下，其作为合同责任主体能否交易该不动产？本院认为，一、吴宝华与喻寿全签订的《房屋居间买卖合同》，是双方当事人之间设立、变更、消灭民事权利义务关系的协议，当事人对买卖合同的必备条款已达成一致意见，并已实际履行了合同相应的交易义务，该合同应系当事人真实意思的表示，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，认定吴宝华与喻寿全签订的房屋买卖合同为有效合同。二、孙胜林与喻寿全签订的《个人售房协议书》属于双务合同，根据该合同的相对性原则，应当由签订合同的主体承担责任和申请确认合同的效力。在本次诉讼中梅小琴、孙怡梅、陶维莲、喻寿全均未申请确认该合同的效力，故吴宝华主张确认该协议效力的请求，不符合法律规定，本院不予支持。三、依照上述法律第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，双方当事人签订房屋买卖合同及交付诉争房屋和该房屋产权证后，未办理房屋产权变更登记，不符合法律对不动产物权的管理。喻寿全以与吴宝华签订的买卖合同没有约定协助办理房屋产权变更登记手续的条款为由，拒绝履行协助该义务的抗辩理由，不符合法律规定，本院不予支持。四、喻寿全与孙胜林签订的售房协议明确约定了协助办理房屋产权变更登记手续的条款，据此，喻寿全知晓不动产物权的依法登记制度。2019年12月9日，喻寿全与他人将合同标的的不动产物权变更为三套房屋产权，且登记权利人仍为孙胜林、梅小琴共同共有，是造成合同不能全面履行的根本原因，应当承担违约的主要责任；吴宝华知晓买卖房屋的现实状况及喻寿全未取得不动产物权变更登记的事实，不属于善意取得物权，应当承担相应的过失责任。故吴宝华主张出卖人协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，喻寿全在未取得不动产物权的前提下，其作为合同责任主体上市交易该不动产，导致受让人不能行使物权登记，应当承担违约责任。本案应当受理但吴宝华的上述诉讼请求，部分有合法依据。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第五百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、吴宝华与喻寿全签订的房屋买卖合同成立，为有效合同；二、驳回吴宝华的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取金额50.00元，由原告吴宝华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  詹鑫钢二〇二一年一月四日法官助理李厚鹏书记员李厚鹏（兼）