上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12797号上诉人（原审原告）：上海途祥机械制造有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇广富林路****302-2。法定代表人：庄在幸，总经理。被上诉人（原审被告）：洛森通风设备（上海）有限公司，住所地上，住所地上海市松江区书慧路********v>法定代表人：KARLROSENBERG，董事长。委托诉讼代理人：章其文，北京市威灵律师事务所律师。上诉人上海途祥机械制造有限公司（以下简称途祥公司）因与被上诉人洛森通风设备（上海）有限公司（以下简称洛森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人途祥公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判支持途祥公司的一审诉请。事实和理由：一、租赁合同约定的800平方米隔层免租五年，并非指全部隔层免租；二、房屋预交付手续于2017年12月21日就已经签订，途祥公司在2017年12月25日就完成了竣工验收手续，房产证延误的28天是由于国家水务局二次进水工程延误完工导致，不是途祥公司的原因，且洛森公司及时迁址，未产生任何损失；三、洛森公司因自然因素的影响要求延长免租期没有事实和法律依据，一审法院对起租日认定错误；四、根据双方签订的《配电申请补充协议》，双方应该按照国家电网新规定执行，洛森公司应根据《补充协议》补足使用的基本电费；五、根据当事人双方约定，洛森公司装修水电费在使用之前口头约定分摊支付，洛森公司应当付清装修水电费人民币（币种下同）47,000元的损失；六、根据《厂房租赁协议》约定，洛森公司应当支付水泵启动电费和消防用水费用。被上诉人洛森公司辩称，双方的争议是途祥公司在理解合同时以对他有利的方式理解造成的。途祥公司直至2018年5月房产证仍未办理下来，双方产生纠纷后才签订《补充协议》，洛森公司只装修了800平方米，超过800平方米的部分没有使用。故认为一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。途祥公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、判令洛森公司支付途祥公司自2017年12月11日起至2020年6月30日止拖欠的租金2,522,204.34元；二、判令洛森公司补足途祥公司2019年7月1日至2020年6月30日的租金168,330.15元；三、判令洛森公司支付途祥公司自2019年1月1日起至2020年2月29日止的基本电费14,927.42元；四、判令洛森公司支付途祥公司装修水电费余款47,294元；五、判令洛森公司支付途祥公司截止至2020年2月29日的水泵启动电费8,863.88元；六、判令洛森公司支付途祥公司自2017年12月21日起至2020年2月29日止的消防用水费用1,405元。一审法院认定的事实：2016年10月13日，途祥公司作为甲方、出租方，洛森公司作为乙方、承租方，签订一份《厂房租赁协议》。约定：鉴于甲方拥有上海市松江区松江工业区XX街坊XX/XX丘的国有土地使用权及土地使用权证书，双方已达成意向，甲方将在地块上按照乙方要求新建厂房，并将一幢三层厂房中的第一层和第二层整体出租给乙方使用，租赁期限为10年……第1.2.1条约定，根据租赁房屋的规划设计图纸，甲乙双方确认，暂定租赁房屋面积为9,800平方米（以建筑面积计，本协议关于租赁房屋面积的表述如无特别说明均指建筑面积），其中，包括隔层800平方米。第1.2.2条约定，租赁房屋的实际面积最终以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构的实测建筑面积为准（即房产权证登记面积）。第1.2.3条约定，租赁房屋实测面积与本条上述载明的暂定面积发生误差时的处理：a.实测面积大于暂定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分，乙方按实测面积向甲方支付租金；超出3%部分，甲方免除乙方的租金；b.实测面积小于暂定面积时，乙方按实测面积向甲方支付租金；如乙方已支付租金，则面积误差部分的租金由甲方及时返还给乙方。第1.3.1条约定，……乙方同意租赁房屋交付时的状态为厂房毛坯，由乙方自行按照以上用途设计自行装修。甲方同意乙方符合合同用途的装修，装修所需政府部门审批手续由乙方自行申请完成……。第2.1.1条约定，租赁期限为10年。第2.2条约定，甲方给予乙方三个月的免租期，按甲乙双方代表签署租赁房屋交接单之日起计算三个月，免租期届满次日起开始计收租金。第5.2.1条约定，租赁期限的第一（1）年至第五（5）年：a.租金（不包括隔层），每天每平方米0.95元；b.隔层八百（800）平方米由甲方向乙方免费提供使用权五年。第5.2.2条约定，租赁期限的第六（6）年至第十（10）年：a.租金（不包括隔层）在原有基础上提高12.5%，即每日每平方米1.069元；b.隔层八百（800）平方米，每日每平方米0.64元。上述价格均包含11%增值税，甲方应出具相应的增值税专用发票。第5.3.1条约定，自租赁房屋交付日起，乙方应当承担并支付该租赁房屋所发生的水、电及垃圾清运等费用。乙方经营产生的水、电费在甲方出具相应的发票后五（5）个工作日内支付。乙方租赁房屋的专用部分独立安装相关计量设备，电费及水费按相关公用事业部门实际征收的价格支付，损耗部分按甲乙双方电费使用比例分摊，罚款部分由造成罚款的一方承担。本协议项下公用事业部门是指为本协议项下租赁房屋供应水、电等能源并收取相关能源费用的机构和单位。第5.3.3条约定，一方不得以任何理由拒绝缴纳或迟延缴纳本协议第5.3.1条所列举的费用。……第5.3.5条约定，租赁房屋涉及和同幢厂房第三层合用管道所产生的下水道、化粪池的管理与维护产生的费用应在甲方出具相应发票后的五（5）个工作日内乙方按租赁房屋占整幢厂房的建筑面积的比例支付。该协议另对其他租赁事宜作了约定。2017年10月30日，途祥公司作为甲方、出租方，洛森公司作为乙方、承租方，签订一份《配电申请补充协议》，约定：1、因乙方承租厂房需由甲方统一申请高压配电，因此乙方通过甲方向国网上海市电力公司申请800KVA相应的定额业扩工程费804,800元，甲方向乙方开具相应的增值税专用发票。此电网所有权归甲方所有，乙方通过甲方申请的800KVA配电使用权归乙方所有。一切规章制度按国家电网要求执行……该协议另对其他事宜作了约定。2018年8月7日，途祥公司作为甲方、出租方，洛森公司作为乙方、承租方，签订一份《补充协议》，其中第1条约定，甲乙双方一致同意合同继续履行，房屋租赁期限确定为自2017年12月22日起至2027年12月21日止，共10年。（其中2017年12月22日至2018年6月30日为免租期）。第4条约定，如甲方在2018年12月31日前，不能办理完出租房屋不动产权证的，每晚一日，免收乙方一日的租金，直到甲方领取不动产权证之日，乙方开始继续支付租金。第6条约定，双方同意租金起算日为2018年7月1日；本补充协议签订后，甲方在2个工作日内，将2018年7月1日至2018年9月30日的租金增值税专用发票开具给乙方，乙方在收到发票后三个工作日内将2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金约780,187.50元预交给甲方（最终金额按原《厂房租赁协议》的标准执行多退少补）。第7条约定，根据原《厂房租赁协议》约定，9,000平米厂房第1-5年租金为0.95元/日/平方米，800平米隔层前五年免租金；第6-10年，9,000平方米厂房租金为1.069元/日/平方米，800平方米隔层租金为0.64元/日/平方米。现甲乙双方做出如下调整：如甲方在2018年11月30日前，完成租赁房屋的全部竣工验收手续，并在2018年12月31日前办理完不动产产权证，且与乙方签订正式房屋交付手续，9,000平米厂房（不包括隔层）自租金起算期之日起一年内房租按照原合同执行，租金起算期第2-4年（即2019年7月1日至2022年6月30日），房租上涨0.05元，即为1元/日/平方……第11条约定，电力供应事宜及配电房由甲乙双方共同管理，乙方由小门进出，甲方由大门进出。每月甲方根据供电局账单开具电费发票给乙方后，乙方及时结清电费。如后续仍产生滞纳金，则由甲方负责。电费分摊按照基础电费甲方承担20%，乙方承担80%。实际用电电费按照平均电价计算，损耗按甲乙双方用电量均摊。该协议另对其他事宜做了约定。2019年1月28日，松江区XX路XX号2、5幢房屋核准登记在途祥公司名下，2幢、5幢建筑面积共计15,141.77平方米。2020年3月11日，洛森公司向途祥公司支付了水费10,000元。一审审理中，途祥公司提供了一份上海市松江区规划土地测绘所出具的一份《上海途祥机械制造有限公司建筑工程规划土地检测成果报告书》，载明2#厂房1层面积为4,234.11平方米、1层夹层面积为523.30平方米、2层面积为4,373.29平方米、2层夹层面积为892.87平方米。洛森公司对上述面积予以确认。一审另查明：2018年8月15日，洛森公司向途祥公司支付2018年7月至9月的租金780,187.50元；2018年10月8日，洛森公司向途祥公司支付2018年10月至12月的租金780,187.50元；2018年12月18日，洛森公司向途祥公司支付2019年1月至3月的部分租金265,000元；2018年12月21日，洛森公司向途祥公司支付2019年1月至3月的部分租金100,000元；2018年12月29日，洛森公司向途祥公司支付2019年1月至3月的部分租金415,187.50元；2020年1月19日，洛森公司向途祥公司支付2020年1月至3月的部分租金500,000元；2020年3月11日，洛森公司向途祥公司支付2020年1月至3月的部分租金及抵借款抵充金额355,182.63元；2020年3月20日，洛森公司向途祥公司支付2020年4月至6月的部分租金350,000元；2020年3月30日，洛森公司向途祥公司支付2020年4月至6月的部分租金389,320.79元；2020年6月29日，洛森公司向途祥公司支付2020年7月至9月的租金739,320.79元，以上共计4,674,386.71元。一审再查明：2018年1月30日，途祥公司作为甲方、借款人，洛森公司作为乙方、出借人，庄在幸作为丙方、保证人，签订一份《关于借款的补充协议》，约定甲方从乙方处借款2,000,000元，用于甲方支付建设租赁房屋的工程款。第三条约定：1、本次借款期限最长至2019年1月31日止，到期甲方应一次性向乙方偿还借款本息；根据本协议第六条的规定，如至2019年1月31日，甲方仍不能偿还借款本息，则乙方以甲方借款的本息抵销到期应付房租，其中优先抵销的是到期利息部分。2、本次借款的利率按本协议签订时中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算，即年利率4.75%（折合日利率0.0132%）；3、如甲方到期不能按时还款，则迟延还款期间的利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。第五条约定，丙方自愿作为甲方本次借款的保证人，自愿为甲方还本付息承担连带保证责任，如甲方出现迟延还款，则保证责任及于迟延还款期间的利息。第六条第1款约定，根据双方签订的《厂房租赁协议》，房屋交付后，乙方将需如约向甲方支付相应的租金。如至2019年1月31日，甲方仍不能偿还以上全部借款本息，则从甲方借款本息金额中自动抵销应付的租金；2、如截止2019年12月31日，以上借款本息仍未能全部抵销，尚有借款金额的，甲方应一次性偿还剩余借款本息。该协议另对其他事宜作了约定。2019年3月14日，途祥公司及庄在幸出具一份《还款承诺书》，载明途祥公司于2018年2月1日收到2,000,000元借款，现该笔借款已于2019年1月31日到期，因未能及时还款，途祥公司及法定代表人作出如下承诺：1、途祥公司及庄在幸承诺于2019年5月31日前还清借款本金2,000,000元；2、途祥公司及庄在幸承诺于2019年5月31日前向洛森公司支付借款利息：包括借款协议期间的利息95,000元及逾期还款期间的利息，利率按5.17%计算，即2,000,000元×5.17%×实际逾期天数/365；3、如2019年5月31日前仍不能全部还清本息，途祥公司及庄在幸承诺加倍支付迟延还款期间的利息。一审审理中，途祥公司还提供了一份装修水费清单，以证明洛森公司进场后涉案房屋的水费变化情况，据此计算洛森公司应分摊的装修水费。一审审理中，途祥公司与洛森公司确认洛森公司承租范围为2号楼一层、一层夹层、二层、二层夹层；洛森公司已付押金为3,000,000元；涉案厂房竣工验收时间为2018年12月。一审审理中，途祥公司陈述：虽然《补充协议》约定租金起算日期为2018年7月1日，但前提是洛森公司同意按照《补充协议》第7条第2款履行，现洛森公司不同意租金上涨0.05元/日/平方米，故免租期应以洛森公司2017年9月10日进场装修之日起计算三个月，租金应从2017年12月11日起算；《厂房租赁协议》及《补充协议》中之所以约定隔层800平方米，是因为这是给予洛森公司租金优惠的面积，并非隔层的全部面积，隔层和一层、二层都叫厂房，除去优惠的800平方米，剩余厂房面积为9,000平方米；涉案厂房的图纸在签订《厂房租赁协议》之前已经给到洛森公司，图纸上面显示隔层面积为1,400多平米，故洛森公司清楚隔层的实际面积；隔层用途可以用作厂房；关于基本电费的分摊，双方未约定随国家政策调整而变更，但《配电申请补充协议》约定一切规章制度按国家电网要求执行；关于2020年3月11日洛森公司已付水费10,000元，当时洛森公司要求开具10,000元的发票，途祥公司在未查账的情况下开具了10,000元发票，后查账发现差额太大并向洛森公司提出异议，但洛森公司不认可途祥公司提出的金额。洛森公司陈述：《厂房租赁协议》签订以后，途祥公司才将涉案厂房的图纸给了洛森公司；隔层只能用于办公，无法用作厂房；途祥公司明知图纸中厂房的面积为8,600平方米，却在租赁协议中按9,000平方米向洛森公司收取租金，存在欺诈；洛森公司实际入住涉案房屋是在2018年5月，但双方未办理任何交接手续。一审法院认为：途祥公司与洛森公司签订的《厂房租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于租金的计算：首先，关于租金起算日。《补充协议》明确约定租金起算日为2018年7月1日，一审法院亦予以确认。途祥公司称该约定以洛森公司同意租金上涨0.05元/日/平方米为前提，未提供证据，一审法院不予采纳。其次，关于计租面积。根据途祥公司的陈述，显示隔层面积为1,400平方米左右的图纸在签订《厂房租赁协议》之前即给予洛森公司，故途祥公司在签订《厂房租赁协议》之时是知晓隔层面积为1,400平方米左右的，但从《厂房租赁协议》第5.2条的约定来看，仅约定了不包括隔层的租金标准和隔层800平方米的租金标准，并未对剩余600平方米左右的隔层租金标准作出约定，《补充协议》第7条也明确载明“9,000平方米厂房（不包括隔层）”的字样，据此，一审法院认为，协议中约定的隔层800平方米是指全部隔层，途祥公司现将除800平方米隔层以外的其余面积均按0.95元/日/平方米的标准计算租金，于法无据。依据合同约定，对于其中的一层、二层共计8,607.40平方米，应按0.95元/日/平方米的标准计算租金。再次，关于产证逾期办理是否应当免租。依据《补充协议》第4条的约定，途祥公司未能在2018年12月31日前办理出产权证的，每晚一日免收洛森公司一日的租金，直至途祥公司领取不动产权证之日。途祥公司取得产权证之日为2019年1月28日，故自2019年1月1日至1月27日期间共计27天的租金应当免除。最后，关于增值税的税率调整是否影响租金标准。一审法院认为，《厂房租赁协议》第5.2条约定的租金标准为含税总价，税率的调整不应影响租金标准的计算。另外，双方均同意在洛森公司应付租金中扣除2,000,000元，一审法院亦予以确认。至于该笔2,000,000元是对应借款本金还是利息，一审法院在本案中不予认定。综上，经计算，自2018年7月1日至2020年6月30日洛森公司应付租金金额为5,756,629.12元【计算方式：8,607.40平方米×0.95元/日/平方米×（365天+366天-27天）】。扣减2,000,000元后，洛森公司应付租金金额为3,756,629.12元。根据途祥公司与洛森公司双方的确认，洛森公司已经支付2020年6月30日前的租金共计3,935,065.92元。故洛森公司不欠付2020年6月30日前的租金。关于途祥公司要求洛森公司补足自2019年7月1日至2020年6月30日的租金168,330.15元的诉请，《补充协议》第7条第2款适用的前提是途祥公司在2018年11月30日前完成竣工验收手续、2018年12月31日前办理出不动产权证且与洛森公司签订正式房屋交付手续，根据本案审理查明的事实，途祥公司并未按约定日期完成竣工验收手续和办理产权证，故对该项诉请一审法院不予支持。关于途祥公司要求洛森公司支付基本电费的诉请，依据《补充协议》的约定，基础电费途祥公司承担20%、洛森公司承担80%，该约定有效，途祥公司认为随政策变化分摊比例应当变化，于法无据，一审法院不予支持。关于途祥公司要求洛森公司支付装修水电费余款的诉请，根据途祥公司的陈述，洛森公司要求开具10,000元的发票，洛森公司在未查账的情况下开具了10,000元发票，洛森公司也已实际付款。在双方未就装修水电费的总金额及如何分担作出明确约定的情况下，途祥公司又向洛森公司主张装修水电费余款，一审法院不予支持。关于途祥公司要求洛森公司支付水泵启动电费及消防用水的诉请，双方并未约定应由洛森公司分担，途祥公司要求洛森公司承担上述费用，于法无据，一审法院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定,于2020年9月22日作出民事判决：驳回上海途祥机械制造有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币28,904元，由上海途祥机械制造有限公司负担。二审期间，途祥公司向本院提交新的证据材料：1、准予变更行政许可决定书；2、建设工程项目表；3、上海市施工图设计文件审查合格书、审查工程项目表、土地监测成果报告书；4、气象站提供的信息，证明下雨高温天数多；5、免除土地出让金的函，证明当时延误27天有很多原因，没有对洛森公司造成很多损失；6、通知函，证明开工后材料涨价；7、基本电费，证明途祥公司每月要付的电费数额；8、电费优惠告知书第一页及证明，证明国家基本电费按时计算；9、电表照片，证明水泵启动的电。洛森公司发表质证意见：证据1-3与本案没有关联，且于一审提交过；证据4与本案无关，且无法证明真实性；证据5与本案无关；证据6真实性不予认可，且当时途祥公司与建筑商签订合同与本案无关；证据7中的电费是结算过的；证据8不予认可；证据9真实性、合法性、关联性均不予认可。经本院审查，途祥公司未向本院说明其逾期提交证据材料的合理事由，其未在一审中提交的证据材料与途祥公司的诉讼请求关联性不足，本院依法不作认定。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉案标的系商事租赁，双方当事人均应遵守合同约定。本案中，双方当事人对涉案厂房的租金起始日、计租面积、租金标准等产生争议。对于租赁起始日，根据《补充协议》的约定，双方已经明确自2018年7月1日之日起开始计租，2017年12月22日起至2018年6月30日为免租期，途祥公司认为可以随意取消免租期或者以租金上涨为条件，均无实据，本院不予采信。对于计租面积，途祥公司称仅免租800平方米隔层，并非全部隔层免租。但细察双方的《厂房租赁协议》，已经区分了隔层与非隔层之间不同的租赁标的、不同的价格、不同的计租期间，所谓的9,800平方米均系暂定面积，而且在土地监测成果报告书已经出具的情况下，双方在签订《补充协议》时依然采用厂房9,000平方米、隔层800平方米的这种暂定面积的表述，本院认为途祥公司对前5年免租的隔层并非指全部隔层的理解有误，本院不予采信。因此，一审法院依据双方合同约定及在案事实等，结合洛森公司计租厂房的实际使用面积，不支持途祥公司所主张的洛森公司拖欠2017年12月11日至2020年6月30日止租金的诉请，并无不当，本院依法予以维持。对于途祥公司认为其未延误租赁房屋的竣工验收手续，洛森公司及时迁址未有任何损失为由，故应当提高租金标准及不计算逾期办证的免租期，但根据双方《补充协议》的约定，提高租金标准具有三项前提条件，途祥公司未举证证明其同时符合前述三个条件，因此，一审法院不支持途祥公司所主张的洛森公司补足2019年7月1日至2020年6月30日租金的诉请，认定途祥公司产证逾期应予以免租，均符合合同约定，本院依法予以维持。至于途祥公司要求由洛森公司支付基本电费的诉请，本院认同一审法院的观点，无证据证明双方在《补充协议》中对基本电费负担比例随国家政策可以予以变动的约定，途祥公司的该项诉请以签订在《补充协议》之前的《配电申请补充协议》条款为依据，依据不足，故本院不予支持。途祥公司要求洛森公司支付装修水电费的诉请，鉴于无证据证明双方对此费用的分担有所约定，途祥公司的该诉请缺乏依据，故本院难于支持。途祥公司要求洛森公司支付水泵启动电费及消防用水的诉请，但未举证证明其诉请所依据的《厂房租赁协议》第5.3.5条中下水道、化粪池的管理与维护费用分担比例与其之诉请及数额的关联性，故本院难于支持。综上所述，上诉人上海途祥机械制造有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28,904元，由上诉人上海途祥机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月二十九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……