文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初8054号原告：陆小慧，女，1984年3月21日出生，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：朱江，江苏广陆律师事务所律师。被告：江苏金发纺织科技有限公司，住所地江苏省宿迁宿城经济开发区西片区锦隆路北侧。法定代表人：黄水星，该公司总经理。委托诉讼代理人：王向阳，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原告陆小慧诉被告江苏金某纺织科技有限公司（以下简称金某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆小慧及其委托诉讼代理人朱江、被告金某公司的委托诉讼代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆小慧向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2019年9月26日签订的《合同书》；2.被告金某公司退还租房保证金10万元及利息（以10万元为本金，自2020年10月1日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2019年9月26日，原被告签订厂房租赁合同，约定金发公司将部分厂房及宿舍、办公室出租给原告使用，同时约定了租金标准、支付方式、保证金、合同解除等内容，原告依约支付第一年租金即保证金共计51万元。后因疫情及环评原因，原告并未实际使用租赁房屋。根据2020年4月22日苏宿工业园拓园建设协调推进工作领导小组办公室会议纪要内容，涉案厂房将予以拆迁，但金某公司并未按合同约定提前三个月告知原告，其行为构成违约，原告多次向被告催要保证金未果，故提起诉讼。被告金某公司辩称，其并未与政府签订拆迁协议，故不影响案涉合同履行。案涉10万元保证金不应予以退还，理由如下：第一，原告陆小慧仍欠付其第一年租金7000元；第二，根据合同第五条的约定，原告应支付其物业费21439元；第三，原告主张其已通过次承租人宿迁联兴管业科技有限公司（以下简称联兴公司）退还厂房钥匙，但其并未收到。金某公司提供的录像视频能够证明截至2020年11月28日案涉厂房仍处于他人占用使用中，故原告应予支付2020年10月1日至11月底的租金69500元。综上，应驳回原告诉请。本院经审理认定的事实如下：2019年9月26日，原告陆小慧（乙方）与被告金某公司（甲方）签订《合同书》，该《合同书》约定甲方出租给乙方的厂房坐落在宿城经济开发区，租赁建筑面积为4100平方米（厂房类型为车间，钢架结构）、办公室一间和宿舍两间（总共三间）。厂房租赁自2019年10月1日起至2022年9月31日止，租赁期3年。甲、乙双方约定，该厂房租赁月租金为每平方米8元人民币；宿舍和办公室每间每月650元人民币。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房第一年总租金417000元（包括厂房租金393600元、宿舍和办公室租金23400元），保证金20万元更改为10万元，在合同签订之日期乙方向甲方支付租金及保证金。物业管理费由乙方按照公司的比例相应承担。在本合同有效期内，如政府有新的规划时，双方应配合新的规划执行，甲方须提前三个月通知乙方，甲、乙双方协商解决。本合同有效期内，任何乙方违约，双方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。后原告陆小慧于2019年9月26日至10月30日期间，向金某公司支付租金410000元及保证金100000元。诉讼过程中，原告向本院提交落款日期为2020年4月22日的《关于苏宿园区拓园征地拆迁工作推进会的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）及《证明》各一份，其中，《会议纪要》第一项载明涉及宿城开发区范围内的两家企业，11月底前全部拆迁到位。上述证明载明《关于苏宿园区拓园征地拆迁工作推进会的会议纪要》（2020年4月22日）第1条中提到的两家企业分别为江苏鼎峰重钢工程有限公司和金某纺织科技有限公司。2020年10月12日，原告将上述《会议纪要》及《证明》发送给金某公司员工林某并催要保证金，林某回复已向金某公司董事长汇报。2020年10月22日，陆小慧委托江苏广陆律师事务所向金某公司邮寄《律师函》一份，该《律师函》载明的主要内容为因金某公司知悉2020年4月22日苏宿园区会议纪要相关文件内容后未按合同约定通知委托人，构成违约；金某公司口头承诺退还保证金未予兑现；基于金某公司的违约行为，陆小慧解除双方于2019年9月26日签订的租金合同，要求金某公司接函后2日内退还10万元保证金及赔偿相应经济损失。被告金某公司于2020年10月23日签收上述《律师函》。另查明，原告与案外人联兴公司签订落款日期为2020年3月8日的《江苏金某纺织厂房转租合同》，该合同载明经双方协商决定，现将金某纺织东北处约4000㎡厂房（和乙方厂房一体）转租给联兴管业使用，租金2020年3月8日-2020年10月1日，合计100000元，于2020年10月份付清。2020年10月后租金按金某标准费用收取。原告主张次承租人联兴公司已将其所承租厂房内物品清空，且其已将厂房钥匙交由联兴公司转交金某公司，并为此向本院提交日期为2020年10月21日厂房清空照片两张，被告金某公司提供的录像视频则显示截至2020年11月28日，尚有车辆从原告承租的厂房进出。再查明，金某公司位于宿城经济开发区的房屋建筑面积为28405.46㎡。金某公司在案涉《合同书》签订后实际交付原告使用的仅为4100㎡厂房，未有向原告交付一间办公室和两间宿舍。本院认为，原被告签订的《合同书》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同书》第八条约定，如政府有新的规划时，双方应配合新的规划执行，金某公司应提前三个月通知陆小慧，金某公司未将厂房被纳入政府拆迁规划事宜通知原告构成违约，原告陆小慧有权根据《合同书》第九条的约定行使合同解除权。因被告金某公司已于2020年10月23日签收《律师函》，故本院确认双方签订的《合同书》（签订日期为2019年9月26日）于2020年10月23日解除。关于被告金某公司是否应当退还原告陆小慧保证金及应退还保证金数额问题。本院认为，被告金某公司于2020年10月23日收到原告关于解除合同的《律师函》，双方签订的《合同书》于2020年10月23日解除。原告陆小慧应按《合同书》第三条约定的租金支付标准向原告支付2020年10月1日至2020年10月23日期间的租金。由于金某公司在合同签订后并未将宿舍和办公室交付原告使用，故原告在2019年10月1日至2020年9月30日期间实际仅应支付的是4100㎡厂房所对应的租金393600元。同时，鉴于新冠疫情对经济、社会的普遍影响，本院根据疫情持续的时间、影响的程度及共担损失、公平原则，酌定减免陆小慧2020年2月份的一个月租金32800元。原告陆小慧自2020年10月1日至2020年10月23日期间按照合同约定标准应支付的租金数额取整为24802元（393600元/365天*23天）。因原告并无证据证明其已及时交还钥匙、腾退房屋，在被告金某公司否认收到钥匙并提供视频证实截至2020年11月28日案涉租赁厂房尚有人在使用的情况下，本院对原告关于2020年10月中旬通过次承租人联兴公司将钥匙退还金某公司之诉称意见不予采信，原告陆小慧应支付金某公司2020年10月23日至2020年11月28日期间的厂房使用费。关于该使用费的具体标准，鉴于《合同书》已于2020年10月23日解除，一方面，原告陆小慧作为承租人无证据证明已及时交还钥匙、腾退房屋；另一方面，作为出租人的金某公司亦未在收到原告发出的合同解除通知后要求过次承租人联兴公司返还案涉租赁房屋，本院参考双方《合同书》的约定，结合双方责任、陆小慧实际使用情况、转租等因素，酌定2020年10月23日至2020年11月28日陆小慧支付原告使用费34939元。关于被告金某公司抗辩陆小慧应支付的物业费数额问题。本院认为，其根据《合同书》第五条约定按陆小慧实际租赁厂房面积4100㎡与房屋建筑总面积28405.46㎡的比例主张物业费于法有据。结合金某公司员工林某与保安的聊天记录、工资发放表、发票，金某公司在2019年10月-2020年11月期间就物业服务共计支出相关费用148533元。原告陆小慧应支付2019年10月1日至合同解除之日2020年10月23日的物业费，因2019年10月1日至2020年3月7日期间陆小慧并未实际使用案涉租赁厂房，就案涉租赁厂房在该空置期间的物业费本院按70%的比例予以支持，经计算陆小慧应支付金某公司物业费数额为17056元。综上所述，被告金某公司应退还原告的保证金数额为72403元（100000元保证金+已付租金410000元-厂房一年租金393600元+减免租金32800元-租金24802元-使用费34939元-物业费17056元）；关于原告主张的利息，应以72403元为基数，自2020年10月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陆小慧与被告江苏金发纺织科技有限公司签订的《合同书》于2020年10月23日解除；二、被告江苏金发纺织科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陆小慧保证金72403元及利息（以72403元为基数，自2020年10月23日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告陆小慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3725元，保全费1030元，合计4755元，由原告陆小慧负担1312元，由被告江苏金发纺织科技有限公司负担3443元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  马春晖二〇二一年一月二十二日书记员  王东岳法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。