天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2966号上诉人（原审原告、反诉被告）:天津地铁资源投资有限公司河西区分公司，住所地天津市河**友谊路与乐园道交口文化中心银河地下商业广场**。主要负责人：石林，该公司经理。委托诉讼代理人：李强，天津津华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：天津东方之珠银河娱乐有限公司，住所地天，住所地天津市河**友谊路与乐园道交口银河广场地下商业街负**v>法定代表人：宋晓鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：李岩，天津贤达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋惠，天津贤达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东方之珠文化投资有限公司，住所地天，住所地天津市南开区复康路**101v>法定代表人：杜明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李岩，天津贤达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋惠，天津贤达律师事务所律师。上诉人天津地铁资源投资有限公司河西区分公司（以下简称地铁资源公司）因与被上诉人天津东方之珠银河娱乐有限公司（以下简称东方之珠银河公司）、东方之珠文化投资有限公司（以下简称东方之珠投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2018）津0103民初6076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理。本案审理现已终结。地铁资源公司上诉请求：撤销一审判决第一、四、五、六、七、八项，改判二被上诉人连带支付租金产生的滞纳金2019437.80元；地铁资源公；地铁资源公司不予赔偿东方之珠银河公司工程残值总额23556790铁资源公；地铁资源公司不予退还东方之珠银河公司保证金872003铁资源公；地铁资源公司不予赔偿东方之珠银河公司停工两个月的损失581335铁资源公；地铁资源公司不予赔偿东方之珠银河公司停工一天的损失9688讼费用由东方之珠银河公司负担。事实和理由：地铁资源公：地铁资源公司不存在违约情形.7条约定，“租赁期间，甲方按照乙方经营和需要保证场地冷、暖标准化供给”，合同附件3约定，标的商铺的营业时间为周日至周四上午10时至晚9时，周五周六营业时间为上午10时至晚9:30时。地铁资源公。地铁资源公司应在上述营业时间范围内为东方之珠银河公司提供冷暖铁资源公司在超出营业时间外的夜间提供冷暖供给，没有合同依据。合同附件3是租赁合同的组成部分，体现双方真实意思表示，合法有效。东方之珠银河公司主张有关供给冷暖的时间约定条款无效，于法无据。东方之珠银河公司拖欠租金构成违约。东方之珠银河公司对租赁房屋装修后于2014年8月8日开业经营，但自2014年9月1日起，东方之珠银河公司未支付过任何房屋租金。东方之珠银河公司抗辩拒付租金的理由是地铁资源公司未能按照合同约定提供冷暖，该抗辩不成立。首先，地铁资源公，地铁资源公司按照合同约定的营业时间提供了冷假设地铁资源公司存在提供冷暖时间未满足合同约定，营业时间外未能提供冷暖是否能够成为拒付全部租金的理由，既无合同约定，也无法律规定。东方之珠银河公司已经取得商铺的使用权经营至今，就应承担支付租金义务。其拖欠数年租金不付，实属违约行为。再次，东方之珠银河公司已于2016年3月采用加装空调设施等方式改善了供冷问题，其给地铁资源公司的致函中亦认可供冷问题“已得到彻底解决”，其后仍拒付租金，一审判决认为不构成违约，有失公正。根据法律规定和司法解释规定，只有约定或法定解除权的当事人才有权以通知方式解除合同。东方之珠银河公司系违约方不享有合同解除权，无权以通知方式解除合同。一审判决判令解除合同于法无据。退一步讲，即使合同解除，一审委托的鉴定因存在违法情形，亦不能成为定案依据。鉴定所依据的全部证据均为东方之珠银河公司单方提供，未经质证。根据最高人民法院房屋租赁合同纠纷司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。东方之珠银河公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：东方之珠银河公司在本案中享有先履行抗辩权，不构成违约。按照法律规定出租人负有按照约定交付租赁物的义务即保持租赁物适租的义务。按照租赁合同第8.7条约定，地铁资源公，地铁资源公司向东方之珠银河公司供应场地冷暖的义务是自租赁期间始终应当供应的，地铁资源公司自租赁合同第1天就应该供应冷暖河公司支付租金的义务，合同约定是按季度支付，而且是应当自首月的5日内支付，从合同履行的时间看地铁资源公司供应冷暖的义务在先，东方之珠银河公司支付租金的义务在后，在地铁资源公司不能按照合同约定供应冷暖的前提下，东方之珠银河公司享有先履行抗辩权拒付租金的权利，因此东方之珠银河公司不构成违约。地铁资源公。地铁资源公司在计租日的第一天就未能供应冷暖河公司已经按照约定支付了首季度的租金及租赁的保证金，东方之珠银河公司在与地铁资源公司协商未果情况下，不得以拒付后续租金。关于营业时间认定的问题，银河广场地下商业街商铺管理手册中关于营业时间约定效力的问题，该管理手册的内容明确显示是商业街商铺的管理手册，并且在关于营业时间这一条款中明确约定了是各商户必须去执行的营业时间。因此该手册以及手册中所约定的营业时间是针对全部商户的一般性规定。根据租赁合同第13条的约定，商场将视情况做出调整及补充，约定了地铁资源公司应该根据实际情况进行调整，结合本案合同约定，地铁资源公，地铁资源公司本来就应当依据东方之珠银河公司的经营和需要去提供冷暖的供给8.7条约定是双方的特殊约定，管理手册不适用于本案所争议的事实，应当针对东方之珠银河公司营业时间进行实际调整，因此地铁资源公司实际供应冷暖时间不符合双方约定，地铁资源公，地铁资源公司违约在先。地铁资源公司存在根本违约行为当予以解除。地铁资源公。地铁资源公司存在着未按照合同约定供应冷暖的行为方之珠银河公司在一审中提供的录音证据，地铁资源公，地铁资源公司的领导曾经表示过不应该和地铁资源公司合作楚不能按照东方之珠银河公司的需求供应冷暖，东方之珠银河公司作为娱乐行业营业时间较为特殊，直至今日地铁资源公司都不能供应冷暖，因此租赁合同无法继续履行，双方也不存在继续合作的基础。一审鉴定程序合法，一审鉴定不存在鉴定依据未经质证的情况，关于鉴定的问题，一审法院组织了三次谈话，第一次是在2018年12月8日东方之珠银河公司提出了鉴定的申请，当时地铁资源公司的意见是不同意鉴定，第二次谈话是在2018年12月21日，在本次谈话中东方之珠银河公司明确了鉴定内容、范围，并且提交了各项损失明细的情况说明，地铁资源公，地铁资源公司的意见是庭后提交一份书面意见之珠银河公司核实，并没有该书面意见，即地铁资源公司放弃了对东方之珠银河公司鉴定内容、范围及相关的鉴定金额质证的权利及提出异议的权利。第三次谈话是在2019年11月14日，是一审法院组织双方对鉴定结论进行质证，在本次谈话中一审法院对于鉴定所依据的票据进行了补充的质证，地铁资源公，地铁资源公司作为当事人已经对相关票据发表了质证意见单位也在一审法院的主持下安排双方进行了多次的现场查勘，地铁资源公，地铁资源公司均参与。地铁公司在一审中并未要求重新鉴定过程中也没有对鉴定内容、范围和鉴定票据提出过任何的要求。地铁资源公。地铁资源公司放弃了相应的权利中主张程序性的瑕疵。本案鉴定是2018年-2019年9月18日，本案鉴定程序应当适用2002年4月1日实施的证据规则的相关规定，一审鉴定程序合法。东方之珠投资公司同意东方之珠银河公司的意见。地铁资源公司向一审法院起诉请求：1、东方之珠银河公司、东方之珠投资公司支付2014年8月1日起至2018年4月30日止的欠付租金12304896.83元，滞纳金2019437.80元，合计14324334.63元；2、东方之珠投资公司对东方之珠银河公司应承担的费用承担连带责任；3、本案诉讼费用及地铁资源公司律师代理费用由东方之珠投资公司、东方之珠银河公司承担。东方之珠银河公司向一审法院反诉请求：1、地铁资源公、地铁资源公司赔偿东方之珠银河公司因违约造成的租赁标的物形成附和的装饰装修工程投入损失22287158TV营运资本投入损失521648.91元、设计费损失747983.03元，并退还保证金872003.25元；2、地铁资源公、地铁资源公司赔偿东方之珠银河公司因通知东方之珠银河公司停工两个月造成的停工损失计3764205元；3、地铁资源公、地铁资源公司赔偿东方之珠银河公司因空调设备造价维护等全部费用共计1665000元；4、地铁资源公、地铁资源公司赔偿东方之珠银河公司水管破裂造成的经济损失共计42000元源公、地铁资源公司赔偿东方之珠银河公司商誉损失费100000元；6、本案全部诉讼费用均由地铁资源公司承担；7、依法解除地铁资源公司与东方之珠银河公司签订的房屋租赁合同，支付东方之珠银河公司空调机组维护费至合同解除之日止。一审法院查明事实：2013年11月14日，地铁资源公，地铁资源公司作为甲方与东方之珠投资公司作为乙方签订《银河广场地下商业街租赁合同》之珠投资公司承租地铁资源公司所有的天津银河地下商业广场负一层编号B1-34、36、38、41、42、43、45、47、50、52、54商铺用于经营东方之珠KTV品牌；租赁商铺计租面积为5309平方米，双方应于2013年10月31日前完成场地交接；租期为18年，从2013年11月1日至2031年10月31日；装修免租期为7个月，自乙方接收商铺起至2014年5月31日为免租装修期；租金：本合同租金实行按季支付形式，第一年至第四年租金：每天每平方米1.8元，第五年至第十二年租金：每天每平方米2.2元，第十三年至第十八年租金：每天每平方米2.5元。乙方自计租日起，在每个付款期第一个月的前五个工作日内交付当期全部租金；乙方应于签订本合同之后七个工作日内向甲方支付相当于三个月的履约保证金872003.25元，作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保，在本合同有效期内，该保证金不计利息。在本合同履行第六年始，将保证金划抵2个月租金，其余保证金留至合同终止；乙方应依本合同约定按时支付租金；违约责任：乙方未能按照本合同规定的期限和数额支付租金，每逾期一日，乙方应承担租赁商铺（或场地）当期年租金的千分之五的违约金、逾期超过十五个工作日，甲方有权单方面解除合同，要求乙方付清全部欠款和违约金，并要求乙方立即腾清房屋。如乙方未按照本合同规定及时向甲方腾还房屋的，甲方按原租金的两倍向乙方计收房屋使用费。如乙方在本合同有效期内因违法被撤销、自行解散、破产、歇业等自身经营困难或被采取司法、行政强制措施或其他原因终止营业活动，以致影响乙方履行本合同规定的义务，则视同乙方违约，乙方应向甲方支付与三个月租金数额相等的违约金等主要内容。合同签订后，东方之珠投资公司向地铁资源公司支付履约保证金872030.25元及首季度租金872030.25元；地铁资源公；地铁资源公司将承租的房屋交付东方之珠投资公司7月31日，东方之珠银河公司向地铁资源公司提出申请：“我公司银河广场店即将开业，由于在营业期间空调机组运行时间与大厦整体运行时间不一致，为保障我店后期运行中更加顺畅，减少对大厦整体的影响，特申请将空调机组增加本地变频控制，以便于我公司运行管理。”地铁资源公司同意了东方之珠银河公司的申请。2014年8月4日，地铁资源公，地铁资源公司与东方之珠投资公司河公司签订《权利义务转让协议》，约定，1、自本合同签订之日起，《租赁合同》中东方之珠投资公司的权利义务全部转让给东方之珠银河公司；2、东方之珠投资公司的权利义务转让给东方之珠银河公司后，东方之珠银河公司应按《租赁合同》约定向地铁资源公司履行义务。东方之珠投资公司对东方之珠银河公司履行《租赁合同》承担连带责任保证。东方之珠银河公司到期未履行的（包括但不限于到期未支付租金、物业费、违约金等款项）东方之珠投资公司应承担连带责任。东方之珠银河公司在装修期间的2013年10月25日，地铁资源公，地铁资源公司通知东方之珠银河公司停工2013年12月20日。东方之珠银河公司于2014年8月8日开业。东方之珠银河公司开业后，地铁资源公，地铁资源公司向东方之珠银河公司租赁的场所供冷暖的时间为是上午10：00至晚9:00，周五、周六是上午10：00至晚9:30。2014年8月10日，东方之珠银河公司因冷气问题，向地铁资源公司发函，要求予以解决。2015年5月27日，东方之珠银河公司向地铁资源公司发出告知函：“自进入5月份以来天气转热，现场包厢内温度偏高，客人普遍反映温度较高，我店为安抚客人采取赠送果盘冷饮等措施，现已对我店的经营成本造成一定影响，给店内造成一定的损失，请物业领导予以协调解决。”同日，地铁资源公，地铁资源公司答复复不能为了东方之珠一家开整个区域的供冷。”自2014年9月1日开始东方之珠银河公司未再向地铁资源公司交纳房屋租金。2015年11月5日，地铁资源公，地铁资源公司向文化中心地下商业街商户发出通知“由于商业街大部分经营商户从开业至今未按规定及时交纳相关费用无力垫付商街相关的必要支出。为保证2015年冬季按时供暖，要求各商家在2015年11月15日前交纳已欠的费用。”2016年1月6日，地铁资源公，地铁资源公司向东方之珠银河公司出具回复函出能源供给拖延、断停、冷暖不达标和贵方出资加装冷暖设备的建议和意见，在来函中我方已经获知。1、就贵司主张的2014年延期开业与夏季供冷造成客户投诉拒交费用事宜，我方已经了解情况。我方原则同意与贵司就此类问题进行磋商，需待贵我双方协商取得一致后，签订补充协议解决此问题。2、2015年后，由于贵方及区域其他商业经营不景气，相关费用不能及时交纳，导致我方拖欠能源供给部门相关费用一千万余元，经我司努力沟通，能源部门先行低温运行保障设备设施安全。3、贵方提出能源供给改造事宜，我司考虑到贵司经营特性，原则同意冷、暖供给改造。相关费用由贵司承担，改造后租金是否调整需要贵我双方协商后确定。2016年1月26日，东方之珠银河公司腾出一部分区域自行安装空调系统，以解决供冷暖问题。2018年1月29日，因地铁资源公司管理的水管漏水，造成东方之珠银河公司无法经营。另查，涉诉房屋坐落于天津市河西区友谊路与乐园道交口文化中心地下负一层，建筑面积6万平方米，产权人为天津市地下铁道集团有限公司。2012年5月30日，天津市地下铁道集团有限公司与地铁资源公司签订委托书，天津市地下铁道集团有限公司委托地铁资源公司就坐落于天津市河西区友谊路与乐园道交口文化中心地下负一层，建筑面积6万平方米进行洽谈、协商、代为签署相关备忘录、合同等内容。期限：2012年6月1日至2032年5月30日。诉讼中，地铁资源公，地铁资源公司对起诉时的第2项诉讼请求要求解除房屋租赁合同方之珠投资公司腾出诉争房屋，包括B1-34、36、38、41、42、43、45、47、50、52、54号共计11间商铺、第3项诉讼请求东方之珠投资公司支付自合同解除日始至实际腾退日止的房屋占用费予以撤回。2019年11月8日，东方之珠银河公司向地铁资源公司邮寄了解除合同通知书。2019年11月9日地铁资源公司收到该通知书，表示不同意解除合同。2018年11月26日，东方之珠银河公司申请对承租商铺总投入及其剩余租赁期内的残值损失进行司法鉴定。鉴定范围：1、租赁标的物形成附和的装饰装修工程造价；2、KTV运营资本（包括安装费）；3、扩建改造投入。一审法院委托天津市隆旭建设工程项目管理咨询有限公司进行鉴定。2019年9月18日，天津市隆旭建设工程项目管理咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定结果：本工程的造价额为30143046.02元；鉴定后残值率为78.15%，残值总额为23556790.46元。其中，装修工程投入损失22287158.52；KTV营运资本投入损失521648.91元；设计费损失747983.03元，共计23556790.46元。2013年5月31日，案外人天津市地下铁道集团有限公司与天津佳源兴创新能源科技有限公司签订《天津市非居民住宅供用冷、热合同》，由天津佳源兴创新能源科技有限公司为天津文化中心地下交通枢纽商业提供冷暖服务。一审法院认为，地铁资源公，地铁资源公司与东方之珠投资公司签订的《租赁合同》及地铁资源公司与东方之珠银河公司资公司签订的《权利义务转让协议》，系当事人的真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同，双方均应依据法律和合同的约定全面履行各自的义务。东方之珠银河公司作为承租人，应当支付合同约定的房屋租金等各项费用。地铁资源公。地铁资源公司要求东方之珠银河公司资公司给付2014年8月1日起至2018年4月30日止的欠付租金12304896.83元的诉讼请求，予以支持；地铁资源公；地铁资源公司作为出租人约定的内容，履行向东方之珠银河公司供给冷、暖的义务。《银河地下商业广场租赁合同》中约定，地铁资源公，地铁资源公司按照东方之珠银河公司经营和需要保证场地的冷给。说明在签订合同时，地铁资源公，地铁资源公司应该知道东方之珠银河公司的经营特性公司向东方之珠银河公司供给冷、暖的时间段是在“周一至周四早10：00至晚9:00，周五、周六早10：00至晚9:30”。但东方之珠银河公司作为经营KTV的特殊行业，只在该时间段有冷、暖，肯定会对东方之珠银河公司的经营造成一定的消极影响。为此，地铁资源公，地铁资源公司以管理手册的约定的时间向东方之珠银河公司供给冷不予采信。该手册是地铁资源公司向所有商户发放而预先拟定，在订立合同时并未与东方之珠银河公司协商。东方之珠投资公司虽然加盖了公章，并不是其真实的意思表示，该手册中关于属于对“供给冷、暖的时间”的约定条款，应属无效。由于地铁资源公司在履行合同中曾回复东方之珠银河公司“能源站答复不能为了东方之珠一家开整个区域的供冷”，说明地铁资源公司在履行合同中存在瑕疵，致使东方之珠银河公司在实现合同目的过程中出现很大的困难，导致东方之珠银河公司合同的目的不能实现，地铁资源公，地铁资源公司的行为已构成违约银河公司在合同约定的期间内确未向地铁资源公司交纳租金，但其未交纳租金的行为，是由于地铁资源公司事先未能履行合同约定的义务。为此东方之珠银河公司的行为不构成违约。地铁资源公。地铁资源公司要求支付滞纳金2019437讼请求，不予支持。关于东方之珠银河公司陈述的“自动扶梯始终在关闭状态，在9:30后所有的大门均关闭，只留给被告东方之珠银河公司一个通往地上的非车辆通道及一个停车场通道”问题，其提供的证据不能证明其主张，对此不予采信。虽然在地铁资源公司起诉之初，东方之珠银河公司不同意解除《租赁合同》，但在地铁资源公司的坚持下，东方之珠银河公司同意了地铁资源公司解除《租赁合同》的诉讼请求。只是在鉴定报告下发后，地铁资源公，地铁资源公司变更了诉讼请求方之珠银河公司、东方之珠投资公司“起诉时的第2项诉讼请求要求解除房屋租赁合同，并且要求被告东方之珠文化投资有限公司腾出诉争房屋，包括B1-34、36、38、41、42、43、45、47、50、52、54号共计11间商铺；第3项诉讼请求被告东方之珠文化投资有限公司向原告支付自合同解除日始至实际腾退日止的房屋占用费”的起诉。但从本案整体情况来看，双方已无合作基础，东方之珠银河公司要求与地铁资源公司解除《租赁合同》的反诉请求，予以支持；《租赁合同》解除后，东方之珠银河公司的租赁物经济损失应由地铁资源公司承担。该损失业由鉴定部门鉴定得出本工程的残值总额为23556790.46元（其中，装修工程投入损失22287158.52元；KTV营运资本投入损失521648.91元；设计费损失747983.03元，共计23556790.46元）；关于保证金问题，合同解除后，地铁资源公，地铁资源公司收取东方之珠银河公司的保证金872003返还。关于东方之珠银河公司要求停工两个月造成的停工损失、营业损失共计3764205元问题，由于东方之珠银河公司提供的证据，不能证明其损失的具体情况，东方之珠银河公司要求判令赔偿停工两个月造成的停工损失、营业损失共计3764205元的反诉请求，不予支持。但考虑到东方之珠银河公司确实停工两个月，有一定的损失，酌定按两个月租金赔偿东方之珠银河公司损失581335.50元。关于东方之珠银河公司要求赔偿因空调设备造价、安装及后期维护等全部费用共计1665000元问题，东方之珠银河公司的该项反诉请求，已经包含在其要求鉴定的范围内，为此，东方之珠银河公司要求赔偿因空调设备造价、安装及后期维护等全部费用共计1665000元反诉请求，不予支持。关于东方之珠银河公司要求赔偿水管破裂造成的经济损失共计42000元问题，由于东方之珠银河公司提供的证据，不能证明其损失情况，东方之珠银河公司要求判令赔偿水管破裂造成的经济损失共计42000元的反诉请求，不予支持。但考虑到东方之珠银河公司确实停工一天，有一定的损失，酌定按照一日租金的数额赔偿东方之珠银河公司损失9688.93元。关于东方之珠银河公司要求赔偿商誉损失费100000元，并赔礼道歉的问题，因没有法律及事实依据，不予支持。东方之珠投资公司对东方之珠银河公司承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除地铁资源公司与东方之珠银河公司、东方之珠投资公司签订的《银河地下商业广场租赁合同》；二、东方之珠银河公司于本判决生效后10日内，给付地铁资源公司租金12304896.83元（2014年8月1日起至2018年4月30日止）；三、东方之珠投资公司对东方之珠银河公司以上第二项承担连带责任；四、驳回地铁资源公司的其他诉讼请求；五、地铁资源公、地铁资源公司于本判决生效后10日内珠银河公司工程的残值总额23556790.46元（其中，装修工程投入损失22287158.52元；KTV营运资本投入损失521648.91元；设计费损失747983.03元，共计23556790.46元）；六、地铁资源公、地铁资源公司于本判决生效后10日内珠银河公司保证金872003.25元；七、地铁资源公、地铁资源公司于本判决生效后10日内珠银河公司停工两个月的损失581335.50元；八、地铁资源公、地铁资源公司于本判决生效后10日内珠银河公司停工一天的损失9688.93元；九、驳回东方之珠银河公司的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107746元，由地铁资源公司负担12117元，东方之珠银河公司、东方之珠投资公司负担95629元；反诉费86871元，地铁资源公，地铁资源公司负担83449方之珠银河公司负担3421.50元。二审中，当事人没有提供新证据。二审中东方之珠银河公司认为租金欠付日期应为2014年9月1日至2018年4月30日，合同签订后东方之珠银河公司交付的首季度租金，是指2014年6月1日至8月31日第三季度的租金，地铁资源公，地铁资源公司认可东方之珠银河公司的主张014年8月租金290676.75元，2014年9月1日至2018年4月30日的租金为12304896.83-290676.75=12014220.08元。本院经审理查明的其他案件事实与一审判决查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，地铁资源公，地铁资源公司与东方之珠投资公司签订的《银河广场地下商业街租赁合同》，地铁资源公司与东方之珠银河公司资公司签订的《权利义务转让协议》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效。关于地铁资源公司提供冷、暖服务时间问题，双方合同约定，地铁资源公，地铁资源公司按照东方之珠银河公司经营和需要保证场地的冷给。东方之珠银河公司在租赁房屋经营KTV,夜间经营是KTV行业的常规经营模式，地铁资源公，地铁资源公司对此亦明知公司应依照合同约定在夜间提供冷、暖服务。地铁资源公。地铁资源公司主张依据合同附件3《银河广场地下商业街商户管理手册》第一条规定营业时间为上午10时至下午9时，周五至周六营业时间为上午10时至下午9：30时。《银河广场地下商业街商户管理手册》虽然作为双方合同附件，但是该手册是针对全部商户的一般性规定，而双方租赁合同约定的按照东方之珠银河公司经营和需要保证场地冷、暖标准化供给，则是特殊性约定，效力高于合同附件3《银河广场地下商业街商户管理手册》。故地铁资源公司主张按合同附件3营业时间提供冷、暖，依据不足。由于地铁资源公司提供冷、暖不能满足东方之珠银河公司的经营需要，东方之珠银河公司多次向地铁资源公司提出意见，要求解决，但未提出解除合同。2016年1月4日，东方之珠银河公司提出由东方之珠银河公司出资购置设备，自行加装制冷暖设备，以彻底解决困扰其经营的问题。2016年1月6日，地铁资源公，地铁资源公司复函同意后租金是否需要调整双方协商确定。东方之珠银河公司自行安装空调设备，支出1665000元。双方就减免租金问题未协商一致。从上述履行合同的过程分析，经过双方协商，由东方之珠银河公司出资安装空调设备，解决了不能全程提供冷暖问题，消除了影响东方之珠银河公司正常经营的障碍，仅是双方在减免租金方面尚未达成一致。故此可以认定，地铁资源公，地铁资源公司的违约行为未导致合同目的不能实现的严重后果性违约。《银河广场地下商业街租赁合同》对地铁资源公司违约行为约定不明，本院确定以下调租金的方式，双方继续履行合同。如果解除合同，势必造成租赁房屋装修废弃的重大损失和东方之珠银河公司作为天津市最著名大众娱乐品牌退出市场，品牌价值严重受损的不良后果。而采取下调租金的方式维持双方租赁关系，降低了东方之珠银河公司的经营成本，能够上升东方之珠银河公司的利润空间，地铁资源公，地铁资源公司亦能够有所收益方之珠银河公司安装空调设备投入，前期供冷供暖不能满足全部经营时间，东方之珠银河公司后续维护费用，双方存在减免租金的意向等因素，本院确定按照合同约定的租金标准下浮40%。自2014年9月1日至2018年4月30日的租金12014220.08元，由东方之珠银河公司、东方之珠投资公司承担60%,为7208532元。东方之珠投资公司交付的履约保证金872003.25元，因双方继续履行合同，地铁资源公，地铁资源公司不再退还同约定使用。对于赔偿二个月停工损失以及一天停工损失的问题，该停工均因地铁资源公司原因所致，应由地铁资源公司承担赔偿责任，故对地铁资源公司不予赔偿该损失的请求，不予支持。因双方继续履行合同，一审判令地铁资源公司赔偿东方之珠银河公司装修损失，应予撤销。综上所述，地铁资源公，地铁资源公司的上诉请求本院部分予以支持。一审法院认定事实存在瑕疵，适用法律不妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2018）津0103民初6076号民事判决第七项、第八项；二、撤销天津市河西区人民法院（2018）津0103民初6076号民事判决第一项至第六项、第九项；三、本判决生效后十日内，天津东方之珠银河娱乐有限公司给付天津地铁资源投资有限公司河西区分公司2014年9月1日至2018年4月30日租金7208532元；四、东方之珠文化投资有限公司对本判决第三项的给付事项，承担连带责任；五、驳回天津地铁资源投资有限公司河西区分公司一审其他诉讼请求；六、驳回天津地铁资源投资有限公司河西区分公司其他上诉请求；七、驳回天津东方之珠银河娱乐有限公司其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费107746元，由天津地铁资源投资有限公司河西区分公司负担75422.2元，由天津东方之珠银河娱乐有限公司、东方之珠文化投资有限公司负担32323.8元。反诉费86871元，由天津地铁资源投资有限公司河西区分公司负担43435.5元，由天津东方之珠银河娱乐有限公司负担43435.5元。二审案件受理费174041元，由天津地铁资源投资有限公司河西区分公司负担87020.5元，由天津东方之珠银河娱乐有限公司、东方之珠文化投资有限公司共同负担87020.5元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年一月二十八日书记员  刘熙钰