江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初6961号原告：黄杰，男，汉族，1990年10月8日生，安徽省铜陵县人，住安徽省铜陵县。委托诉讼代理人：徐小娟，江苏鼎国律师事务所律师。被告：常州韩经物业管理有限公司，住所地常州市武进区雪堰镇嬉戏路**，统一社会信用代码XXMW2R。法定代表人：张松元，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱威，江苏中吴律师事务所律师。被告：常州市竺山湖建设发展有限公司，住所地常州市武进区雪堰镇城湾村，统一社会信用代码XX519A。法定代表人：杨惠明，该公司总经理。委托诉讼代理人：单奕，江苏湃亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：林平，江苏湃亭律师事务所律师。原告黄杰与被告常州韩经物业管理有限公司（以下简称韩经公司）、常州市竺山湖建设发展有限公司（以下简称竺山湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2020年2月17日裁定中止审理，2020年7月14日裁定恢复审理。经本院院长批准，延长审限六个月。原告黄杰及其委托诉讼代理人徐小娟，被告韩经公司的委托诉讼代理人钱威，被告竺山湖公司的委托诉讼代理人林平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除与被告韩经公司的房屋租赁关系；2、请求判令被告韩经公司返还原告房屋租金27500元；3、请求判令两被告赔偿原告因停水停电造成的实际经济损失15万元（其中营业利润损失12万元、装饰装修损失2万元、设备损失1万元）；4、请求判令两被告支付原告实际支出的律师费5000元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告黄杰明确不再主张第1项诉讼请求。事实和理由：2018年6月14日，原告与被告韩经公司签订商铺租赁合同，被告韩经公司将位于常州市武进区××镇××路××号××号商铺转租给原告用于经营饭店，租期自2018年6月18日起至2019年6月19日，年租金55000元。原告于2018年6月15日将年租金55000元一次性支付给被告韩经公司，被告韩经公司与被告竺山湖公司签订租赁合同承租韩国风情街所有商铺（其中包括案涉商铺），因被告韩经公司长期拖欠被告竺山湖公司的租金和管理费，被告竺山湖公司于2018年12月18日对韩国风情街所有商铺断水断电，原告因被断水断电一直无法使用案涉商铺，经原告与两被告多次协商未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告韩经公司辩称，因原告一直实际使用案涉房屋，并未将房屋交付给被告，关于要求退还租金的诉请，不应支持；原告自身有欠缴水电费的情况，停水停电并非被告造成，原告自身也有责任，且在租赁期间，原告一直在经营使用，相应的营业损失和装修等损失不应获得支持；主张的律师费没有合同和法律依据，原告在租赁期满后将房屋返还给被告竺山湖公司，竺山湖公司支付原告2万元，该2万元损失应当在本案中一并处理，故请求驳回原告的诉讼请求。被告竺山湖公司辩称，原告基于租赁合同关系提起诉讼，被告竺山湖公司与原告不存在上述法律关系，原告无权要求竺山湖公司支付实际损失，原告也无证据证明上述损失。根据竺山湖公司与韩经公司签订的合同，竺山湖公司有权采取停水停电等措施，且在停水停电之前，竺山湖公司已经通过书面方式告知原告，已经尽到合理告知义务，因此，原告应该向被告韩经公司主张损失，与被告竺山湖公司无关；主张的律师费无法律和合同依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告黄杰围绕其诉讼请求，向本院提供以下证据：1、《商铺租赁合同》一份，证明2018年6月14日，原告与被告韩经公司签订房屋租赁合同，原告租赁案涉商铺的目的是经营饭店，租赁期限为一年，自2018年6月18日起至2019年6月19日，年租金为55000元。2、收条一份，证明原告于2018年6月15日已经按约向被告韩经公司缴纳了全年租金55000元。3、告知书一份，证明被告竺山湖公司于2018年12月11日对韩国风情街所有商铺发布告知书，因韩经公司的违约行为，将于2018年12月18日起韩国风情街所有商铺采取断水断电措施，原告因断水断电无法继续经营，合同目的无法实现。4、2018年6月至12月的营业表和工资表，系原告单方制作，证明原告经营状况及经营损失。5、厨房电器设备价目表，系原告单方制作，证明原告为经营饭店购置的电器设备，共花费58170元。6、装修费用清单，证明原告为经营饭店进行装修，装修费用为95000元，原告主张装饰装修损失2万元，2019年2月27日，昆山合景装饰工程有限公司出具了装修证明和清单费用表。7、委托代理合同及发票，证明原告实际支付律师费5000元。8、费用支出清单，证明原告为经营饭店实际支出的部分成本金额为26662.25元，该部分包括厨房设备和室内设施等。9、微信及支付宝营业收入明细，证明原告部分营业收入情况，金额为353418元。10、微信聊天记录，证明原告向被告韩经公司的负责人王冠多次沟通断电、断水的事宜。被告韩经公司对黄杰提交的证据质证意见为：对证据1《商铺租赁合同》的真实性无异议，合同中明确约定了由原告支付管理费及水电费，但是原告未按时交纳，原告违约在先。对证据2收条真实性无异议。对证据3告知书真实性无异议，但从告知书内容可以看出断水断电并不是被告韩经公司所为，如果发生这种情况，原告应该及时和被告沟通，恢复水电。对证据4营业表和工资表，对证据5厨房电器设备价目表真实性不予认可，原告提供的厨房设备证明全是移动设备，按照合同约定，原告可以搬走。对证据6装修费用清单真实性不予认可，原告未提供发票和付款依据予以佐证，从证明上可以看出是昆山的公司装修，可能是虚假的证明。对证据7委托代理合同及发票真实性无异议，但该费用不应由韩经公司负担。对证据8费用支出清单，因原告承租112和127的商铺，提交的该支出成本无法反映是127商铺的成本。对证据9微信及支付宝营业收入明细，看不出是谁的支出和收入，相应的利润应当结合收入和成本相减，而不能仅仅通过微信流水证明相应的事实。对证据10微信聊天记录，原告未提供原始载体，故不予认可。被告竺山湖公司对黄杰提交的证据质证意见为：证据1《商铺租赁合同》和证据2收条均为原告与韩经公司之间往来，与竺山湖公司无关，故不发表质证意见。对证据3告知书的真实性无异议，但从告知书可看出是被告韩经公司违约，被告竺山湖公司尽到了合理通知义务。对证据4至证据7同韩经公司的质证意见。对证据8费用支出清单无法证明所列成本为案涉商铺的经营成本，证据9微信及支付宝营业收入明细无法证明为案涉商铺正常的经营收入，故对证明目的不予认可。证据10微信聊天记录，是原告与被告韩经公司的负责人之间的聊天，被告竺山湖公司对内容并不清楚。被告韩经公司针对反驳意见，向本院提交以下证据：1、协议书原件一份，证明原告与韩经公司在签订案涉合同前，就对112及127商铺签订过相关协议，原告至今没有将112房屋办理相应手续，还欠韩经公司的违约金，127房屋租赁期限并非一年，而是三年多，在考量其装修损失时，应考虑相应折损。2、照片打印件16张，证明2019年7月2日至8月16日，原告还占用案涉房屋并实际经营，原告在售卖饮料和游泳装备，因此原告主张的营业损失及装修损失不应获得支持。原告黄杰对韩经公司提交的证据质证意见为：对协议书真实性予以认可，但与本案并无关联。原告从2019年7月至8月确有营业行为，但因断水断电，不能正常营业，只能卖水、泳衣用具等。被告竺山湖公司对韩经公司提交的证据质证意见为：对协议书不清楚，不发表质证意见，对照片予以认可，该照片证明原告继续经营的事实。被告竺山湖公司针对反驳意见，向本院提交以下证据：1、租赁合同一份，证明韩经公司与竺山湖公司签订租赁合同，证明合同中明确约定韩经公司逾期缴纳各种费用时，竺山湖公司有权终止水电等供应。2、授权书及水电费、物业费收缴通知、律师函及快递回单，证明韩经公司拖欠相关费用的事实，竺山湖公司根据合同约定有权停水停电。3、原告与被告竺山湖公司签订的返还房屋协议书及交接房屋确认书，证明协议书约定原告的损失与竺山湖公司无关，应向韩经公司主张。原告黄杰对竺山湖公司提交的证据质证意见为：证据1租赁合同，证据2授权书、水电费物业费收缴通知、律师函、快递回单都是韩经公司与竺山湖公司之间的往来，原告不发表质证意见。对证据3返还房屋协议书及交接房屋确认书真实性无异议，该协议仅是约定返还商铺，但并不意味着放弃追究被告竺山湖公司的法律责任。被告韩经公司对竺山湖公司提交的证据质证意见为：对证据1租赁合同，证据2授权书、水电费物业费收缴通知、律师函、快递回单真实性无异议，关于费用的欠缴情况，韩经公司已和竺山湖公司另案进行诉讼。对证据3返还房屋协议书及交接房屋确认书真实性无异议，但房屋应该交接给韩经公司。本院对双方提交的证据认证如下：原告黄杰提交的《商铺租赁合同》、收条、告知书、委托代理合同及发票，韩经公司对真实性予以认可，本院予以确认。2018年6月至12月的营业表、工资表和厨房电器设备价目表，系原告黄杰自行制作，并无其他款项支付凭证予以佐证，故对其真实性、关联性和合法性，本院均不予认可。装修证明出具的时间为2019年2月27日，原告店铺经营时间自2018年6月18日至2019年6月19日，装修公司出具证明系后补，原告并未提供其他证据佐证装修情况，故本院对其真实性、关联性和合法性均不予认可。对费用支出清单，对其真实性予以认可，但该费用支出清单无法证明系对1-127商铺的支出。微信及支付宝营业收入明细，因黄杰在庭审现场对如何导出数据进行操作，故对真实性予以认可，对证明目的综合认定。对微信聊天记录，因黄杰并未提供原始载体，本院不予采纳。对韩经公司提交的协议书和照片真实性予以认可，对证明目的综合认定。对竺山湖公司提交的租赁合同、授权书及水电费、物业费收缴通知、律师函及快递回单、返还房屋协议书及交接房屋确认书真实性予以认可，对证明目的综合认定。本院经审查认定事实如下：2015年，被告韩经公司与常州市竺山湖置业有限公司（后更名为被告常州市竺山湖建设发展有限公司），竺山湖公司作为出租方，韩经公司作为承租方，双方对位于常州市武进区××镇××路××号“韩国风情街”内的商铺租赁事宜进行约定。2017年6月，原告黄杰与被告韩经公司签订合同，黄杰承租“韩国风情街”1-127商铺用于经营，由黄杰设立“嬉客大食堂”从事餐饮，店铺经营范围为炸鸡、小吃、面条、炒饭等。2018年6月14日，原告黄杰与韩经公司签订一份《商铺租赁合同》，甲方（出租方）为韩经公司，乙方（承租方）为黄杰，合同第一条为租赁物业及用途，约定甲方将嬉戏路1-127号商铺出租给乙方，建筑面积合计108平方米，该商铺为商业用途，乙方承租用于经营饭店。第二条为租赁期限，租赁期限共1年，自2018年6月18日起至2019年6月19日止。第四条为租金及相关费用，乙方须于签订当日一次性支付一年租金五万五千元。乙方使用该商铺产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，该等费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月5日前将上月发生的费用交给物业管理公司。第七条为装修和改建，乙方可根据实际需要对商铺进行装修装饰等，相关费用由乙方承担。第十一条为双方权利义务，甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。第十二条为合同终止与续期。合同终止日，乙方应搬离商铺可移动的物品，装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有。如乙方逾期搬离（包括因甲方行使留置权乙方无法搬离的情形），应每日按月租金10%标准支付占有费。合同中还约定了双方权利义务，违约责任、管辖法院等内容。2018年6月15日，黄杰向韩经公司缴纳55000元租金，韩经公司出具收条，载明“今收到黄杰支付给我司的127房屋的租金（2018年6月18日至2019年6月19日）计55000元”。2018年12月11日，竺山湖公司向韩国风情街商家发出告知书，内容为：因韩经物业管理有限公司、王冠长期拖欠租金与管理费且数额较大，经催告无果，故通知各商家，将于2018年12月18日对韩国风情街所有商铺断电、断水。2018年12月18日，竺山湖公司对韩国风情街所有商铺断电、断水。黄杰陈述，在断电断水后，于2019年5月和6月在店铺销售饮用水。黄杰与竺山湖公司经协商后，签订《限期腾空、返还房屋协议书》《租赁房屋交接确认书》，约定黄杰将承租的韩国风情街127号房屋（嬉客大超市店）内的所有物品全部清空、搬离，由竺山湖公司支付房屋补偿款2万元给黄杰，2019年8月16日，黄杰将店铺内的设备和物品搬离，将案涉商铺交还给竺山湖公司。诉讼中，原告黄杰明确，韩经公司是房屋租赁合同相对方，基于房屋租赁合同关系要求韩经公司承担责任，基于侵权要求被告竺山湖公司承担责任，经本院释明，黄杰主张基于房屋租赁合同关系要求被告韩经公司承担违约责任。黄杰当庭使用其手机导出微信和支付宝收支明细，期间为2018年6月1日至2019年6月30日。2018年6月至2019年6月，黄杰的支付宝经营所得如下：2018年6月5146元、2018年7月9222元，2018年8月17442元，2019年9月831元，2018年10月4756元，2018年11月1082元，2019年5月4793元，2019年6月998元。被告韩经公司和竺山湖公司认为，原告黄杰的经营存在很大的市场波动，微信收款中有个人收款收入，并不全是店铺经营所得，黄杰经营的区域是韩国风情街，主要从事餐饮，客流来源于7、8月份至嬉戏谷“水世界”的人员，平时处于停业状态。另查明，韩经公司与黄杰于2016年4月签订租赁合同，韩经公司将“韩国风情街”1-112号商铺出租给黄杰从事经营，韩经公司于2018年5月诉至本院，要求黄杰支付1-112号、1-127号商铺的租金等，在案件审理期间，韩经公司与黄杰协商一致，后韩经公司向本院申请撤诉。本院认为，原告黄杰与被告韩经公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点是：1、韩经公司是否应当承担赔偿责任；2、黄杰的损失应如何计算。关于第1个争议焦点，黄杰以韩经公司和竺山湖公司作为被告，在庭审中，经本院释明，其主张以房屋租赁合同关系向韩经公司索赔。本院认为，黄杰和韩经公司是合同的相对方，竺山湖公司并非合同相对方，黄杰要求竺山湖公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。黄杰与韩经公司签订的合同，约定了双方的权利义务，韩经公司作为房屋出租方，应当依照合同约定保证出租房屋处于适租状态，能够满足正常经营需求。由于韩经公司和竺山湖公司之间存在纠纷，竺山湖公司于2018年12月18日起采取断电断水措施，导致黄杰无法正常使用房屋，并产生了相关损失，尽管断电断水的行为并非韩经公司直接实施，但韩经公司未提供适租的房屋，其构成违约，对此，韩经公司应承担相应的赔偿责任。韩经公司辩称系黄杰未及时缴纳水电费导致断电断水，故不应当承担赔偿责任，因其未提供证据予以证明，故本院不予支持。韩经公司辩称黄杰在返还房屋时，竺山湖公司已支付黄杰2万元，该2万元应作为赔偿其损失，本院认为，黄杰起诉韩经公司基于租赁合同关系，要求其承担违约责任，竺山湖公司对黄杰支付2万元作为房屋补偿，是竺山湖公司作为权利人处分自身权利，效力并不及于韩经公司，并不能免除韩经公司的违约责任，故本院对该意见不予支持。关于第2个争议焦点，黄杰的诉讼请求主要包括返还原告房屋租金27500元，因停水停电造成的实际经济损失15万元（其中营业利润损失12万元、装饰装修损失2万元、设备损失1万元），因诉讼行为支出的律师费5000元。本院认为，违约一方当事人应当赔偿另一当事人因此所受到的损失，一般应包括财产的毁损、减少、灭失以及合同如能履行可以获得的利益。关于黄杰主张返还房屋租金的理由是2018年12月18日起对其承租的商铺采取断电断水措施致使其不能正常经营，但直至租赁期满，房屋仍然由黄杰占有，并未交还给韩经公司，原告直至租赁合同期满才将房屋交付给竺山湖公司，因此，原告应当支付此期间的租金。该部分主张，本院不予支持。关于装饰装修损失和设备损失。根据合同目的分析，黄杰对案涉房屋进行装修，其目的是通过经营获得利益，其装修的价值也是在经营中收回，至合同到期，装修的残值归出租人韩经公司所有。因案涉房屋断电断水，影响了黄杰对租赁房屋的使用，其遭受的损失应当是经营损失，对经营损失予以赔偿，不应对经营成本重复赔偿。未形成附合的物品已由黄杰自行搬离，黄杰主张韩经公司承担该部分损失，没有事实和法律依据。该部分主张，本院不予支持。韩经公司的违约行为造成了黄杰经济损失，关于如何计算经济损失，黄杰提供了2018年6月至2019年6月的支付宝和微信收支明细，从其支付宝和微信收支明细可以看出，黄杰的经营有明显淡季和旺季的区别，其店铺旺季处于7月、8月、10月，其他季节的收入并不明显。黄杰称一部分属于现金收入，但并未提供相应证据予以佐证。因被告韩经公司的违约行为确给黄杰造成经济损失，黄杰从事餐饮行业，对水电依赖程度大，断电断水直接导致其无法经营，对于黄杰的经济损失，本院综合原告提供的合同，参照诉争地点所在位置的一般经营情况，综合本案中当事人履行各项义务的情况、原告黄杰提交的收入情况、经营成本等因素，根据公平和诚实信用原则，对于该费用予以酌情确定为15000元。黄杰与韩经公司签订的《商铺租赁合同》中未对律师费作明确约定，且该费用也不是必然会发生的费用,故对黄杰要求韩经公司承担律师费的诉讼请求,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告常州韩经物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄杰经济损失15000元。二、驳回原告黄杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3950元，由被告常州韩经物业管理有限公司负担175元，由原告黄杰负担3775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  周 运人民陪审员  王伯春人民陪审员  庄 科二〇二一年一月十五日书 记 员  陶梦洁