浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初7320号 原告：宁波市外轮供应有限公司，统一社会信用代码9133020314407755XA，住所地浙江省宁波市海曙区马园路**。 法定代表人：缪迪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈艳，浙江共业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张静超，浙江共业律师事务所律师。 被告：王伟，男，1985年6月7日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。 第三人：裴海平，男，1980年9月21日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 第三人：陈斌，男，1979年7月25日出生，汉族，住河南省固始县。 原告宁波市外轮供应有限公司与被告王伟、第三人裴海平、陈斌房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年8月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，后原告要求撤回对第三人应美娟的起诉，追加陈斌为本案的第三人，本院予以准许，于2020年10月14日公开开庭进行审理，原告宁波市外轮供应有限公司的委托诉讼代理人沈艳、被告王伟、第三人陈斌到庭参加诉讼，后因案情复杂，依法转为适用普通程序于2020年12月25日公开开庭进行审理，原告宁波市外轮供应有限公司的委托诉讼代理人沈艳、被告王伟、第三人裴海平、陈斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宁波市外轮供应有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认解除原告与被告签订的房屋《租赁合同》，要求被告立即腾退宁波市海曙区××村××号××村××号××楼××层××临时建筑、通道等）、马园路238号（二幢）房屋并要求被告支付逾期腾房占用费人民币47886元（自2020年6月13日起暂计算至2020年7月6日为23天，要求计算至实际腾空之日止）及相应水电费（计算至实际腾空日止）二、请求法院判令第三人裴海平、第三人应美娟协助腾退上述房屋;三、请求法院判令被告支付原告为此支出律师费人民币10000元;四、案件受理费由被告承担。审理中原告变更第一、第二项诉讼请求为：一、确认解除原告与被告签订的房屋《租赁合同》，要求被告立即腾退宁波市海曙区××村××号××村××号××楼××层××临时建筑、通道等）、马园路238号（二幢）房屋并要求被告支付逾期腾房占用费（自2020年6月13日起计算至实际腾空之日止）及相应水电费28587.57元（暂计算至2020年9月15日，要求计算至实际腾空之日止）；二、请求法院判令第三人裴海平、陈斌协助腾退上述房屋。事实和理由：2018年4月10日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于宁波市海曙区××村××号××村××号××楼××层××临时建筑、通道等）、马园路238号（二幢）房屋和设施。分段约定年租金为380000元（2018年5月29日至2021年5月28日）和399000元（2021年5月29日至2024年5月28日），租金半年一付，先付后用，每次提前一个月支付下一期租金。原、被告租赁关系期间，被告将承租房屋分别转租给他人用于经营，包括本案两第三人。后因执法机关整顿和疫情影响形成的综合因素，被告与次承租人之间的租赁合同无法继续履行，遂申请街道调解，街道通知原告作为房东参与，后马园村37号8户次承租人在街道调解委员会组织下与被告达成调解协议并履行完毕。目前还剩第三人裴海平、陈斌未与被告达成调解协议。2020年6月12日被告提出与原告解除租赁关系，原告考虑被告困难予以同意而且另行补偿被告55000元，提前退还15000元租赁保证金，用于解决被告与次承租人之间的补偿问题，并给予被告15天房屋腾退时间。解除协议明确约定被告需在2020年6月27日前腾空搬离涉案房屋并负责次承租人在该时间前结清款项和实际腾空。为此，原、被告约定了违约责任，如被告未按期腾空房屋或未按期使次承租人腾空的，被告按照租金标准两倍支付占用费，被告还需承担原告为此支出的律师费、诉讼费等。但被告、第三人仍未按期腾空房屋，已构成违约，故提起诉讼。 被告王伟辩称：2018年4月10日，原告与被告签订《租赁合同》是事实，经原告同意，被告将所承租的房屋分别出租给第三人等人，并且分别签订《租赁合同》用于经营。因执法机关整顿，经所在街道调解，2020年6月12日与原告签订《解除协议》，自从该协议签订后，第三人认为我不是房东了，不腾退房屋，也不支付租金及水、电费。根据《解除协议》的约定，未按期腾房屋按照租金标准两倍支付占用费的违约责任约定过高，要求减少。另外，被告曾向原告缴纳押金35000元，要求原告予以退还。 第三人裴海平参诉意见：跟原告无合同关系，跟被告有合同关系，租金75000元一年，关于腾退房屋，在解决好合同提前解除的赔偿事项及退还押金问题后，同意腾退；租金及水、电费付至2020年6月份，之后被告未来收取。 第三人陈斌参诉意见：跟被告有合同关系，租金40000元一年，押金10000元，还有转让费投入，我认为可以继续租赁下去，合同也可以与原告签订。 本院经审理认定，原告与被告于2018年4月10日签订《租赁合同》，原告将位于宁波市海曙区××村××号××村××号××楼××层××临时建筑、通道等）、马园路238号（二幢）房屋和设施租赁给被告使用，约定租赁物功能为商用，采用包租的方式，由被告自行管理，租赁期限为2018年4月14日至2024年5月28日，免租期为45天，2018年5月29日至2021年5月28日年租金为380000元，2021年5月29日至2024年5月28日年租金为399000元，租金半年一付，先付后用，保证金50000元，并对租赁物的转租、物业费、违约责任等也作了约定。合同签订后，被告支付保证金（押金）50000元及租金后，原告将租赁房屋交付给被告，被告经原告同意将租赁房屋分别出租给第三人裴海平（年租金75000元）、陈斌（年租金100000元）等次承租人使用。 2020年6月12日，经宁波市海曙区南门街道马园社区人民调解委员会主持调解，原告与被告签订《解除协议》，双方协商确认2018年4月10日签订的《租赁合同》自2020年6月12日解除，协议约定：被告自解除之日起15日内腾空搬离租赁房屋并负责次承租人在该期限前结清款项、解除租赁关系与实际腾退搬离，按照原告确认的房屋现状交还原告房屋、设备及钥匙等物品，具体以交接清单为准。自协议签订之日起三日内，原告补偿被告装修费55000元，经被告确认汇入马园社区人民调解委员会指定账户，被告承诺按照与次承租人签订的解除结算协议履行支付装修补偿款给次承租人的义务，被告及次承租人不再对装修享有任何权利；原告将押金15000元，自协议签订之日起三日内，汇入马园社区人民调解委员会指定账户，剩余押金35000元，自所有应腾退房屋办理完毕实际腾退手续并交还原告验收合格之日起3日内退回被告；被告至实际腾退之日止应当支付的水、电费在被告实际腾退完毕当天与原告结清，物业费等费用由被告结清；原告、被告如未按期补偿装修费、返还押金或支付水、电费的，每逾期一日按照银行同期贷款利率支付违约金，被告未按期腾退房屋或未按期使次承租人腾退的，被告按照原租金标准两倍支付房屋占用使用费。违约方承担守约方为实现此债权支出的律师费、保全费、诉讼费等其他费用；被告承诺将友好解决与次承租人关系的解除。解除协议后，在马园社区人民调解委员会主持调解下，被告分别于其他次承租人达成《人民调解协议书》，原告按《解除协议》约定，于协议签订当日将装修费补偿款55000元、押金15000元汇入马园社区人民调解委员会指定账户，用于履行《人民调解协议书》约定款项的支付。被告未按约定将房屋腾退交付原告。截至2020年11月2日，原告已收回其他次承租人房屋（包括位于宁波市海曙区××村××号××号××的房屋），位于宁波市海曙区××村××号××的房屋仍由第三人裴海平在使用，位于宁波市海曙区××村××号××临时建筑、通道等、马园路238号2幢1层3间和2层1间仍由第三人陈斌在使用。 以上事实由原告提供的租赁合同、解除协议、被告与次承租人的租赁合同、人民调解协议书、汇款凭证、法律服务委托合同书、发票，被告提供的与第三人租赁合同及原告、被告、第三人在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，原告与被告签订的房屋《租赁合同》及《解除协议》系双方真实意思的表示，对双方当事人均具有法律约束力，理应按约履行。双方协商一致同意2018年4月10日签订的《租赁合同》自2020年6月12日解除，本院予以确认。现原告已履行《解除协议》确认的义务，将装修费补偿款及押金汇入马园社区人民调解委员会指定账户，用于履行《人民调解协议书》约定款项的支付，被告未按约腾退涉案房屋显属违约，应承担相应的违约责任。原告要求第三人腾退房屋、被告支付逾期腾房占用费、水、电费及为实现此债权支出的律师费之请求，有事实和法律依据，本院予以支持。按原告及被告达成的《人民调解协议书》的约定，被告应当于2020年6月27日之前腾房完毕，现被告逾期未腾房，应当自2020年6月28日起，向原告支付房屋占用使用费。关于逾期腾房占用使用费的计算标准，原告要求被告按原租金标准两倍支付逾期腾房占用费，被告认为违约责任约定过高，要求减少，本院认为，对于被告的抗辩意见，结合本案的实际情况，原、被告约定的违约金过分高于原告的损失，应予以适当减少，本院酌情按原租金的1.15倍计算。此外，因位于宁波市海曙区××村××号××号××的房屋于2020年11月1日之前腾房完毕，故本案涉案房屋的占用使用费应当分段计算，自2020年6月28日起至2020年11月1日止的房屋占用使用费，应按合同约定的年租金380000元1.15倍的标准计算，金额为150855元。关于2020年11月2日之后的房屋占用使用费，因仅剩第三人裴海平、陈斌仍使用租赁房屋及被告自签订《解除协议》后疏于管理涉案房屋的事实，故不考虑剔除被告管理费用的因素，参考被告与次承租人即第三人裴海平、陈斌合同约定的年租金75000元、100000元作为原租金的标准，加上被告存在违约，本院酌情按原租金1.15倍计算房屋占用使用费，故2020年11月2日之后的租金，应当以年租金201250元（175000元×1.15＝201250）作为计算标准。对第三人裴海平、陈斌的参诉意见，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市外轮供应有限公司与被告王伟于2018年4月10日签订的《租赁合同》于2020年6月12日解除； 二、第三人裴海平将位于宁波市海曙区××村××号××的房屋在判决生效之日起十五日内腾退并交付给原告宁波市外轮供应有限公司； 三、第三人陈斌将位于宁波市海曙区××村××号××临时建筑、通道等、马园路238号2幢1层3间和2层1间在判决生效之日起十五日内腾退并交付给原告宁波市外轮供应有限公司； 四、被告王伟在判决生效之日起十五日内一次性向原告宁波市外轮供应有限公司支付房屋占用使用费（自2020年6月28日起至2020年11月1日止的房屋占用使用费为150855元，自2020年11月2日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用使用费按年租金201250元的标准计付至房屋实际腾退之日止）； 五、被告王伟在本判决生效之日起十五日内一次性向原告宁波市外轮供应有限公司支付水电费28587.57元，结算至2020年9月15日，之后的水电费按实结算； 六、被告王伟在本判决生效之日起十五日内向原告宁波市外轮供应有限公司支付为实现债权支出的律师费10000元； 七、上述第二至第五项确定的义务履行完毕后，原告宁波市外轮供应有限公司在三日内一次性向被告王伟退还押金35000元； 八、驳回原告宁波市外轮供应有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5235元，由原告宁波市外轮供应有限公司负担3082元，被告王伟负担2153元；财产保全费885元，由被告王伟负担，均于判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 蒲巧俊 二〇二一年一月二十九日 法官助理 邹丽华 代书记员 吴益梅 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 6 9