广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4786号 原告：刘丽芳，女，汉族，1986年12月9日出生，住广西富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：陈玉梅，广西谦言律师事务所律师。 被告：北海大山房地产开发有限公司，住所地广西北海市北海大道**鸿源生态新城****，统一社会信用代码：914505007717033538。 法定代表人：叶翔。 被告：威海小宅门房地产经纪有限公司北海分公司，住所地，住所地广西北海市北海大道华杰绿馨园一巷**会信用代码：91450500MA5N80RK6R。 负责人：王璘，总经理。 被告：威海小宅门房地产经纪有限公司，住所地山，住所地山东省威海市经济技术开发区芙蓉花园**-5信用代码：91371000MA3DF27KX0。 法定代表人：孙磊。 原告刘丽芳诉被告北海大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）、威海小宅门房地产经纪有限公司北海分公司（以下简称威海小宅门北海分公司）、威海小宅门房地产经纪有限公司（以下简称威海小宅门公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽芳的委托诉讼代理人陈玉梅到庭参加诉讼，被告大山公司、威海小宅门北海分公司、威海小宅门公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 -2- 原告刘丽芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告威海小宅门北海分公司于2019年2月18日签订的《商品房定购协议书》（协议编号YGHS0185）；2、判令三被告共同返还原告已付购房款634168元及利息2116.21元（利息以634168元为本金，按中国人民银行同期贷款利息计算，从2019年2月19日暂计至2019年3月18日，以后另计至款项还清之日止）；3、判令三被告共同向原告承担634168元的赔偿责任。事实和理由：原告与被告威海小宅门北海分公司于2019年2月18日签订《商品房定购协议书》（协议编号YGHS0185)，约定原告向被告威海小宅门北海分公司代理销售的大山现代城二期“阳光海上”项目商品房，房号为1幢号房，总房款634168元，原告采用一次性付款的方式支付房款，原告应在2019年2月18日前支付完房屋总价款。协议签订后，原告在2019年2月18日向被告威海小宅门北海分公司支付房款624168元，以及意向金1万元(2019.2.13)，合计634168元购房款，原告已支付完毕，由被告威海小宅门北海分公司向原告出具收据。被告大山公司是该项目的开发商，原告按照协议履行支付全部购房款义务后，一直向被告要求签订正式的商品房买卖合同并交付房屋，但两被告一直不予理会，原告为此多次到北海进行沟通，但两被告的工作人员以各种借口推脱，甚至不予理睬、态度恶劣，致使原告无法得知该项目的具体事项，截止今日都无法看到该项目的预售许可证；且原告在与被告威海小宅门北海分公司签订协议后才获悉，两被告在向原告出售涉讼房屋时，已经将该房屋抵押给第三人，并在与原告签订协议时故意隐瞒所出售的房屋已经抵押的事实，导致合同目的无法实现，构成根本违约，因此原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，提出以上诉讼请求。又因原告尚不清楚所支付的购房款最后由谁收取，因此诉请由两被告共同承担还款义务及赔偿责任。综上，原告为维护自身权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特提起诉讼，请求依法判决，以保护原告的合法权益。 被告威海小宅门北海分公司向本院提交书面答辩称，一、合同目的可以实现，应继续履行。答辩人签约后一直积极奔走相告，协调政府各部门办理房屋解押解封事宜。涉案房屋所述项目的复工问题一直受到中共北海市委员会维护稳定工作领导小组的高度重视，成立了包案组，议定了房屋 -3- 解押由北海市住建局负责总协调，房屋解封由市委办负责总协调，因此涉案房屋办理解押解封可以预期，被答辩人办理网签、过户的签约目的可以实现。答辩人认为，《商品房预约合同》有继续履行的必要。二、大山现代城项目一直是北海市经济的遗留问题，答辩人本着振兴经济，互惠互利的原则，根据政府决策进驻北海市接手本项目进行投资销售，涉案房屋属于推进该项目销售、复工，让老百姓早日办理网签，顺利接房，为进驻企业创造良好的经营环境，维持社会稳定，推动备好经济繁荣发展。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告大山公司、威海小宅门公司未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 经审理查明，被告威海小宅门北海分公司是威海小宅门公司设立登记的分公司。2019年2月18日，原告刘丽芳（买受人、乙方）与被告威海小宅门北海分公司（出售方、甲方）签订一份《商品房定购协议书》（协议编号ＹＧＨＳ0185），约定乙方自愿定购甲方在北海市银海区，具体房号为1幢室，该房屋暂测建筑面积为89.19平方米，最终以双方签定《商品房买卖合同》为准（多退少补），该房屋认购单价为7110元／平方米，总房款634168元；乙方采取一次性付款方式支付该房屋的房款；乙方在签订本协议书时自愿交付定金50000元；甲方有义务为乙方保留本定购房屋，不得再与他人签订与本协议书内容冲突的合同；乙方在签订本协议书后，应于2019年2月18日前补齐应付款584168元；乙方未按本协议约定的付款期限足额交付购房款，则甲方有权解除本协议，并将乙方所定购房屋另行出售，定金不退。该《商品房定购协议书》还约定了其他内容。 2019年2月13日，被告威海小宅门北海分公司向原告出具了一份《收据》，载明兹收到刘丽芳交来购大山现代城“阳光海上”二期1-1-2004室（面积89.19㎡）的意向金10000元。2019年2月18日，被告威海小宅门北海分公司向原告出具了一份《收据》， -4- 载明兹收到刘丽芳购大山现代城阳光海上二期1-1-2004室（面积89.19㎡，总房价634168元）的房款624168元。 庭审中，原告称被告的销售人员向其口头承诺2019年3月份签订商品房买卖合同，2019年7、8月份可以交房，被告威海小宅门北海分公司与原告签订涉案《商品房定购协议书》时故意隐瞒事实，在涉案房屋有抵押、查封的情形下仍出售给原告并收取购房款，且经原告催告仍不履行义务，致使原告合同目的无法实现，故要求行使法定解除权解除与被告之间的商品房预约合同关系。 另查明，截止2020年10月29日11时36分，位于北海市银海区不动产的抵押登记信息为：该不动产于2013年9月23日办理在建工程抵押登记，抵押权人为中国长城资产管理公司南宁办事处；查封登记信息为：1、2016年5月30日广西壮族自治区北海市中级人民法院来文预查封，2019年4月28日来文续预查封；2、2016年7月7日北海市海城区人民法院来文轮候预查封；3、2017年3月7日北海市住房和城乡建设局来文行政冻结；4、2017年3月17日北海市中级人民法院来文轮候预查封；5、2018年8月22日广西南宁市中级人民法院来文轮候预查封；6、2018年11月27日北海市海城区人民法院来文轮候预查封；7、2019年6月14日北海市中级人民法院来文轮候预查封；8、2019年6月14日北海市中级人民法院来文轮候预查封。截至2021年1月7日16时47分，该不动产未办理初始登记。 本院认为，根据涉案《商品房定购协议书》的内容以及庭审时当事人的陈述可知，原告刘丽芳与被告威海小宅门北海分公司之间成立商品房预约合同关系。原告与被告威海小宅门北海分公司在《商品房定购协议书》中未约定签订正式商品房买卖合同的时间，但原告已按《商品房定购协议书》约定支付完毕全部购房款，付款至今已近两年，而被告威海小宅门北海分公司经原告多次催告至今仍未与原告签订正式商品房买卖合同，也未就签订商品房买卖合同事宜与原告进一步磋商，被告威海小宅门北海分公司迟延履行合同义务的行为已构成违约。被告威海小宅门北海分公司抗辩涉案房屋可办理解押、解封手续，原告可以实现办理网签、过户的目的，但被告威海小宅门北海分 -5- 公司未能提供证据证明该主张，也未提供证据证明其在积极履行合同义务，故在涉案房屋存在多重轮候预查封的情况下，原告签订《商品房买卖合同》、办理合同备案登记的合同目的无法实现，原告据此主张解除涉案《商品房定购协议书》，合法有据，本院予以支持。涉案《商品房定购协议书》解除后，被告威海小宅门北海分公司应向原告返还已收取的购房款634168元。 关于原告主张从已付房款之日起计付利息的诉讼请求，因被告威海小宅门北海分公司迟延履行合同义务导致合同解除，被告威海小宅门北海分公司应当承担相应的违约责任。本案中，原告将购房款634168元支付给被告威海小宅门北海分公司后，威海小宅门北海分公司未履行合同义务却实际占有原告的购房款，原告的实际损失应当是其购房款被威海小宅门北海分公司占用期间的利息损失，故被告威海小宅门北海分公司应向原告支付资金占用期间利息（利息计算：以634168元为基数，从2019年2月19日起计至款项实际清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。本案为商品房预约合同纠纷，原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定主张一倍购房款634168元的赔偿，缺乏依据，本院不予支持。 关于原告主张三被告共同承担涉案债务的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七十四条之规定，被告威海小宅门北海分公司系被告威海小宅门公司设立登记的分公司，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由威海小宅门公司承担；也可以先以其管理的财产承担，不足部分由威海小宅门公司承担。原告就其对被告威海小宅门北海分公司享有的债权，可要求被告威海小宅门公司承担相应清偿责任。原告主张被告大山公司承担共同还款的责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： -6- 一、解除原告刘丽芳与被告威海小宅门房地产经纪有限公司北海分公司于2019年2月18日签订的《商品房定购协议书》(协议编号YGHS0185）； 二、被告威海小宅门房地产经纪有限公司北海分公司、威海小宅门房地产经纪有限公司共同返还购房款634168元及支付利息（利息计算：以634168元为基数，从2019年2月19日起计至款项实际清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告刘丽芳； 三、驳回原告刘丽芳的其他诉讼请求。 案件受理费16234元，减半收取8117元，由被告威海小宅门房地产经纪有限公司、被告威海小宅门房地产经纪有限公司北海分公司共同承担（该费用原告已向本院预交，两被告应在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费16234元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 -7- 二〇二一年一月八日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 劳淑桢