浙江省常山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0822民初1331号 原告：衢州冠科置业有限公司，住所地：浙江省衢州市常山县天马街道天马路**。 诉讼代表人：衢州冠科置业有限公司管理人，住所地，住所地：浙江省衢州市柯城区iv> 委托诉讼代理人：单利星、吴逸聘，浙江天赞律师事务所律师。 被告：王贤妹，女，汉族，1992年6月25日出生，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：汪丽梅，浙江论剑律师事务所律师。 原告衢州冠科置业有限公司与被告王贤妹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告衢州冠科置业有限公司诉讼代表人的委托诉讼代理人单利星，被告王贤妹的委托诉讼代理人汪丽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的中商广场3-1-301室房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：×××62）解除并由被告支付违约金11150元；2.判令被告协助原告注销中商广场3-1-301室房屋的网签合同（合同编号：×××62）备案手续；3.判令被告立即搬离3-1-301室房屋并恢复原状；4.判令被告支付原告房屋占用费28000元（按1000元／月的标准自2018年2月11日暂计算至2020年6月10日，后续占用费计算至实际搬离之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：浙江省常山县人民法院根据债权人浙江启天建设工程有限公司的申请于2019年3月26日作出（2019）浙0822破申4号民事裁定书，裁定受理衢州冠科置业有限公司（下称“冠科公司”）破产清算一案，并于2019年4月4日作出（2019）浙0822破申4号决定书，指定浙江天赞律师事务所为冠科公司管理人。 2018年2月11日，被告与原告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：×××62），双方约定被告向原告购买位于常山县××街道××路××号××广场××幢××单元××室××房屋一套，房屋建筑面积为139.48㎡，单价为7993.98元／㎡，总价为1115000元，并约定买受人应于2018年2月11日前一次性付清全部房款1115000元。后被告未支付任何款项，且在未办理任何交房手续的前提下强行装修入住，现已占用中商广场3-1-301室房屋长达两年有余。2019年6月1日，被告向管理人主张继续履行中商广场3-1-301室房屋的《商品房买卖合同》并要求管理人协助办理不动产权属证书。2020年5月18日，管理人向被告送达（2019）冠科破管字第39号《关于要求继续履行中商广场3-1-301室房产的并协助过户的回复函》，明确告知被告要求继续履行中商广场3-1-301室房产的《商品房买卖合同》并协助办理过户手续的主张不符合法律规定，管理人不予支持。2020年6月3日，被告向管理人提出书面异议，明确表示不同意解除中商广场3-1-301室房产的《商品房买卖合同》并拒不搬离。管理人认为，被告未按合同约定按期支付购房款己构成违约，根据《商品房买卖合同》第八条第一款第二项之约定，买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同时，根据《企业破产法》第十八条之规定，管理人对双方均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人的视为解除。针对该合同，被告未支付全部购房款，冠科公司也未将房产过户至被告的名下，系双方均未履行完毕的合同。现该案自2019年3月26日破产受理开始至今已远远超过二个月，管理人从未通知被告继续履行，该合同已视为解除。合同解除后，被告应当协助解除相应房屋的网签合同备案手续。另外，被告在未付清房款且未办理任何交房手续的情况下强行装修入住，应承担相应的房屋占用费。综上，为维护全体债权人的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条及《企业破产法》第十八条等相关法律规定，原告特向贵院提起诉讼，诚望判如所请。 原告管理人为证明自己的诉讼请求与主张，向本院提交了1.破产受理裁定书、决定书各一份；2.《商品房买卖合同》一份；3.债权申报材料一份；4.《关于要求继续履行中商广场3-1-301室房产的并协助过户的回复函》一份；5.《关于(2019)冠科破管字第39号回复函的异议》一份等证据材料。 被告王贤妹辩称：一、《企业破产法》第十八条规定管理人对未履行完毕的合同享有解除权，但解除权行使的前提条件是“使破产财产的价值达到最大化，有利于全体债权人利益”，案涉购房合同明显不符合解除条件。1、案涉购房合同属于市场正常交易行为，不存在低价转让、个别清偿等侵害全体债权人利益的情形。继续履行合同，破产财产分配金额将直接增加96.5万元，对全体债权人有益。2、若解除合同，依据《合同法》第九十七条、《企业破产法司法解释(二)》第三十六条以及案涉购房合同的约定，买受人依法履行合同义务，管理人单方决定解除合同的，买受人已支付的购房款应全额返还。并且案涉房产需经评估、拍卖才能变现，变现时间不确定，管理人无法确保重新销售的价款高于案涉合同价款，若低于案涉合同价款，反而会侵害全体债权人的利益。3、案涉房产交付答辩人使用已长达两年之久，房产交付使用后，答辩人开通了水电，进行了装修并入住。管理人若解除合同，除合同解除违约责任外，还需赔偿本人的全部装修损失。4、管理人不能以“未支付大部分购房款”来判断“合同继续履行不利于全体债权人利益”，而应分析“合同解除”与“合同继续履行”的利弊得失，也不能以损害他人利益为代价，来使破产财产的价值最大化。显然合同继续履行对合同相对方和全体债权人皆有利，而合同解除只会造成合同双方损失的扩大，并且侵害全体债权人的利益。二、剩余购房款未能交纳并非答辩人原因导致，管理人以此主张解除合同，没有事实和法律依据。2018年2月11日案涉房产购房合同网签备案后，原告因多起诉讼案件，导致案涉房产以及公司账号皆被查封，并且因欠付税款导致购房发票无法开具、过户手续无法办理，原告负责人杨波告知答辩人剩余购房款晚点支付，答辩人有理由基于不安抗辩权迟延支付购房款。2019年6月1日，答辩人向破产管理人申报债权时就提出支付剩余购房款，管理人也迟迟未予处理。三、管理人主张的房屋占有使用费28000元，没有事实和法律依据。答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告依合同将案涉房产交付答辩人使用，答辩人系合法使用案涉房产，并非非法占有使用。在《商品房买卖合同》被解除之前，管理人不能主张答辩人支付占有使用费。四、管理人主张要求恢复原状，没有事实和法律依据。案涉房产系原告主动交付答辩人装修使用，答辩人已装修投入十几万元。在答辩人愿意继续履行的情况下，管理人却强行要求解除案涉购房合同，并且不同意退还答辩人已付购房款，不弥补答辩人的装修损失，反而要求答辩人恢复原状，该行为只会造成双方损失的扩大。如若《商品房买卖合同》被解除，答辩人保留另行主张损害赔偿的权利。综上，答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》合法有效，不符合解除的条件，解除合同只会导致双方损失的进一步扩大，恳请贵院依法驳回管理人的全部诉讼请求。 被告为证明自己辩称的事由与主张，向本院提交了原告与被告的《浙江省商品房买卖合同》与汇款凭证，结合被告与原告的《浙江省商品房买卖合同》，用以证明被告哥哥王贤生为被告及其妻子候苏铃两人共向原告支付了30万元购房定金，即被告与侯苏铃各向原告支付了15万元购房定金的事实；房屋照片，用以证明被告已装修入住的事实。 本院经审理查明本案事实如下：2014年3月9日，案外人王贤生（系本案标的物所涉建设工程施工单位浙江启天建设工程有限公司的法定代表人，本案被告王贤妹同胞兄长，原告起诉的另一同类型案被告侯苏铃丈夫）代为王贤妹、侯苏铃向原告支付了购买本案及另案所涉两套房产的订金（分三笔，每笔10万元，合计30万元，即每套房各15万元）。2018年2月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：×××62），并办理了网签合同。双方约定被告向原告购买位于常山县××街道××路××号××广场××幢××单元××室××房屋一套，房屋建筑面积为139.48平方米，单价为7993.98元／平方米，总价为1115000元，并约定买受人应于2018年2月11日前一次性付清全部房款1115000元。后因故被告未按合同约定付清房款。本来按约定购房款应于当天交清的，但由于原告冠科公司欠浙江启天建设工程有限公司巨额工程款无力支付，且当时因欠税无法开具购房发票便未要求被告交纳房款。之后，原告冠科公司又同意被告及侯书铃（另案处理）按期接收房产，但双方未办理书面交房手续。被告接收房产后予以使用。自开始装修到入住，原告冠科公司一直未提异议，也未要求其补交房款。2019年3月26日，本院受理浙江启天建设工程有限公司申请冠科公司破产清算一案。2019年6月1日，被告向原告管理人中报债权，要求继续履行合同，由其向原告管理人补交房96.5万元、车位使用权价款1万元，计97.5元，然后由原告管理人为其协助办理不动产权属证书。但原告管理人于2020年5月18日向被告送达回复函，表示不同意继续履行合同。2020年6月3日被告向原告管理人提交书面异议。2020年7月8日，原告诉至本院。 本案当事人争议的焦点问题是双方间签订的购房合同是否应予以继续履行。对此，本院认为，第一，原告冠科公司在收取了被告的购房订金并与之网签了购房合同后，虽然在还未收到被告除订金外的购房款的情况下却已实际将本案标的房产交付给了被告，因而其在被申请破产清算之前已履行了交付房屋的主义务，只是协助被告办理过户手续的附随义务未履行，被告只要将未支付的的购房款予以支付，并补偿未付购房款资金占有期间的对应损失，便不会构成对于目前原告被申请破产清算后其债权人利益的损害。因而本案事实与《企业破产法》第十八条规定的情形并不完全相符，不应适用《企业破产法》第十八条规定处理。第二，原告冠科公司是房地产企业，即使解除合同，案涉房产最终还需处置变现，解除合同不是目的，也不是最佳处理方式。第三，虽然按合同约定，在被告逾期付款超过90日后，原告冠科公司有解除合同或继续履行的选择权，但因案涉房产已实际交付被告，且被告已装修入住，又因被告并不是恶意逾期付款，而是由于在签订合同后的一定期限内，原告冠科公司无法开具购房发票等原因，之后又未通知被告付款才致逾期付款。而由被告向原告支付占有房屋期间的未付购房款的利息后，继续履行对原告冠科公司并不会不利，解除合同反而损害被告的利益，容易引发其他争议。综上原告要求确认《商品房买卖合同》解除，并判令被告协助原告注销中商广场3幢2单元301室房屋一套的网签合同备案手续等诉讼请求，缺乏可予支撑的事实依据与正当理由，也不符合履行合同的普适原则，故本院不予支持，而且对应的被告的辩称事由合情合理，于法有据，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条第一款、第二款的规定，判决如下： 驳回原告衢州冠科置业有限公司的诉讼请求。 本案诉讼费15188元，由原告衢州冠科置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李自强 人民陪审员  张乃身 人民陪审员  曾水华 二〇二一年一月三十一日 书 记 员  毛淑雯