上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15257号原告：佳钢电子商务(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴腾飞，总经理。委托诉讼代理人：陈卫婷，上海市朝华律师事务所律师。被告：金服联人力资源(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：梁久立，总经理。委托诉讼代理人：李洪刚，男。原告佳钢电子商务(上海)有限公司诉被告金服联人力资源(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日、12月21日两次公开开庭进行了审理，原告佳钢电子商务(上海)有限公司的委托诉讼代理人陈卫婷两次均到庭参加诉讼、被告金服联人力资源(上海)有限公司的委托诉讼代理人李洪刚参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告佳钢电子商务(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的厂房租赁合同解除；2、判令被告支付原告2020年9月18日至合同解除日房屋租金暂计1,638元(暂计至2020年9月24日共7天，实际要求计算至合同解除之日止)；3、判令被告支付原告违约金42,720元；4、判令被告支付原告免租期租金(4天)936元。诉讼过程中，原告自愿放弃第4项诉讼请求。事实与理由：2019年3月15日，原被告签订厂房租赁合同，约定原告将松江区九泾路XXX号XXX幢XXX楼共计176平方米房屋出租给被告做办公使用，年租金为85,440元；租赁期限自2019年3月18日至2021年3月17日，免租期自2019年3月15日至2019年3月18日；租金每三个月支付一次，并提前30日支付，同时约定，被告逾期7日支付租金的，原告有权解除合同，如因被告原因导致合同解除的，应补足免租期租金，且被告无权要求原告退还租赁保证金，同时还应按月租金的6倍支付原告违约金。合同签订后，原告依约交付租赁房屋，被告也支付了二期租金，根据约定被告应于2020年8月18日前支付2020年9月18日至2020年12月17日的房租，但至今未支付，经多次催讨，未果，故原告诉至法院，要求判如所请。被告金服联人力资源(上海)有限公司辩称，同意解除合同，但不同意支付租金，其支付了两个月的押金，该押金可抵扣租金；其不同意支付违约金，因其之前一直与原告协商，但原告方不同意其的方案，对免租期租金，其不愿支付，因是免租期就不应该支付租金。本院经审理认定如下事实：2019年3月15日，原被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方(即本案原告)将座落于九泾路XXX号XXX号楼XXX楼房屋(笔误，应为898号3号楼4楼，以下简称系争房屋)出租给乙方(即本案被告)作办公用，租赁期限为2年，自2019年3月18日起至2021年3月17日止；免租期自2019年3月15日起至2019年3月18日止，免租期内乙方无需支付厂房租金，但乙方在租赁期内有违约行为等导致本合同解除或终止的，免租期租金将不予免收，乙方仍应按合同约定标准向甲方支付免租期内的全部租金；该房屋月租金7,120元，年租金85,440元，租金3个月支付一次，乙方应当在每期租金到期前提前30日支付下个租期租金，逾期7日未支付租金的，乙方应按照日租金的10%支付甲方违约金，并有权单方解除合同。合同签订当日，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为14,240元，保证金的用途为甲方在因为乙方的原因导致厂房受损(正常损耗除外)、乙方不支付或延迟支付租金、其它应付费时甲方能得到补偿等。如因乙方未履行或不当履行本合同约定的义务所产生的任何违约金、滞纳金、损害赔偿金或其他应付费用，甲方均有权书面通知乙方后直接在保证金中抵扣(但甲方无义务必须采取抵扣方式)，甲方应在书面通知中向乙方说明扣取的金额和理由，抵扣损失赔偿的，还应提供相关损失凭据的复印件；本合同因乙方原因被提前解除或乙方提前退租未能依约履行的，甲方有权不予退还乙方保证金，同时有权按合同12.3约定要求乙方承担违约责任。违约责任12.3约定，若乙方未经甲方书面认可擅自提前终止本合同或因乙方原因导致甲方解除合同的，则乙方不但无权要求甲方退还租赁保证金，而且还应按月租金的6倍向甲方支付违约金，且放弃主张违约金过高的权利。除上述内容外，双方还对其他事项进行了约定。庭审中，双方一致确认，被告方的租金已支付至2020年9月17日，双方的租赁合同于2020年11月19日解除。此外，被告方认为双方约定的违约金过高，要求予以调整。另查明，松江区九亭镇九泾路XXX号1－3幢房屋的权利人为刘卫平，其将该房屋(除第3幢第六层共计200平米、第七层房屋)出租给原告，租期十年，自2018年10月18日起至2028年10月17日止，原告可以将房屋及其附属设施整体或部分转租给第三方。再查明，原告向本院陈述，其已于第一次庭审后几天即已实际占有了本案系争房屋。以上事实，有厂房租赁合同、房屋租赁合同、收款回单、代付款证明、不动产权证书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，双方一致同意租赁合同于2020年11月19日解除，本院予以确认。根据庭审查明的事实，被告自2020年9月18日起至合同解除之日未支付房屋租金，现原告要求被告支付该时间段的租金，于法有据，本院予以支持，经本院计算，租金应为14,715元。对被告要求租金与保证金相抵扣的意见，被告的该请求系独立的诉，被告又未提起反诉，故被告的该意见，本院不予采纳。关于违约金，在双方的合同中约定了因被告方原因导致合同解除的，被告方不但无权要求原告方退还租赁保证金，而且还应按月租金的6倍向原告方支付违约金，且放弃主张违约金过高的权利，该约定剥夺了被告方对违约金过高的抗辩的权利，有违公平原则；此外，原告已在2020年11月19日之后已实际占有了本案系争房屋，已可以对外招租，避免损失进一步扩大。违约金从其本质上讲，系具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的双重作用，本院综合考虑被告方的过错程度、原告方的实际损失、遵循公平合理的原则，酌情确定被告方支付原告违约金21,360元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告佳钢电子商务(上海)有限公司与被告金服联人力资源(上海)有限公司2019年3月15日签订的《厂房租赁合同》于2020年11月19日解除；二、被告金服联人力资源(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佳钢电子商务(上海)有限公司租金14,715元；三、被告金服联人力资源(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佳钢电子商务(上海)有限公司违约金21,360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，减半收取计466元，由原告佳钢电子商务(上海)有限公司负担75元(已付)，由被告金服联人力资源(上海)有限公司负担391元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡珺二〇二一年一月十八日书记员  徐峥附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。