北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2267号上诉人（原审被告）：张玉财，男，1968年3月19日出生，住河北省承德市兴隆县。委托诉讼代理人：耿华龙，男，1977年8月6日出生，住北京市密云县。被上诉人（原审原告）：北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会，住所地北京市密云区新城子镇曹家路村。法定代表人：王世富，村主任。委托诉讼代理人：司思，北京君宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。上诉人张玉财因与被上诉人北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会（以下简称曹家路村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张玉财上诉请求：1．发回重审或改判张玉财与曹家路村委会继续履行双方于2006年3月23日签订的租赁协议；2．一审、二审诉讼费用由曹家路村委会承担。事实和理由：一、一审法院认为租赁合同的期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，据此认定张玉财与曹家路村委会于2006年签订的租赁协议超过20年的部分无效，系适用法律错误。一审审理过程中，曹家路村委会曾提交情况说明，北京市密云区新城子镇人民政府、北京市密云区新城子镇规划建设与环境保护中心在该情况说明上盖章，从该情况说明可见案涉租赁物属村集体建设用地。对于集体建设用地最高租赁期限，我国现行法并未作出专门明确的规定，不应直接适用《合同法》第二百一十四条的规定，应参照《农村土地承包法》关于农村土地承包期限第二十条之规定。二、张玉财不具有转租行为，张玉财与耿华龙系合作关系。从张玉财与耿华龙签订的《土地及厂房合作书》条款看，张玉财系以案涉租赁物自建厂房建筑物、设施设备出资，耿华龙以货币出资，双方合作项目由耿华龙进行经营管理，耿华龙给付张玉财分红并承租租金，以上条款的约定能够证实双方系合作关系，一审法院径行认定张玉财与耿华龙名为合作实为转租，有失偏颇。三、张玉财与曹家路村委会签订的租赁协议约定“自2009年3月23日后每年租赁费4000元，付款方式2009年3月底前上交款，每次交付3年租赁费，以此类推”，曹家路村委会直至起诉时（2020年1月7日）才向张玉财要求交纳租金，其要求张玉财支付租金的请求已超过诉讼时效。第一、根据前述条款可见：2009年3月23日至2012年3月22日期间的租金应于2009年3月交纳；2012年3月23日至2015年3月22日期间的租金应于2012年3月交纳；2015年3月23日至2018年3月22日期间的租金应于2015年3月交纳；2018年3月23日至2021年3月22日期间的租金应于2018年3月交纳；第二、在案件审理过程中一审法院曾向曹家路村委会处支委刘丽珍及工作人员刘向中也向庭审陈述二人均没有向张玉财催要过租金；第三、张玉财在2016年、2019年期间分别委托过苏桂凤、耿华龙向曹家路村委会交纳租金，曹家路村委会均拒绝接收。据此曹家路村委会要求张玉财交纳租金的请求已超过诉讼时效，不应得到法律保护，而一审法院却以最后一期租金的履行期限尚未届满为由支持曹家路村委会该项诉求，于法无据。四、案涉租赁物并不具备返还条件、一审法院亦未明确如何返还租赁物。张玉财租赁时仅有北正房8间，房子没有吊顶、玻璃、墙砖、地砖及围墙。租赁后张玉财对房屋进行了修缮、扩建，其中建设东厢房11间、西厢房10多间、东西厢房两边各有耳房、南房（棚子）10多间；房屋装修情况为北正房、东、西厢房均有PVC吊顶、墙壁瓷砖、地面瓷砖、安装玻璃，彩钢结构，其中设有烘干室6间（无缝钢管结构），并在院内打有直径1米多、深10米的水井一口；厂房内还有4吨蒸汽锅炉、打浆机等设备。五、张玉财租赁后增资建厂前后投入200余万元，2006年9月27日又在此处成立北京万良食品加工厂，张玉财为当地农民提供工作岗位，为当地增收，带动当地经济。2008年张玉财因为自身疾病不能下地行走，造成工厂关闭。此后也多次与曹家路村委会工作人员联系，并委托他人前去交纳租金，但曹家路村委会却拒绝接收，张玉财不存在转租行为，亦不存在其他违约行为，双方签订的租赁协议应继续履行。曹家路村委会辩称，同意一审判决，不同意张玉财的上诉请求。曹家路村委会向一审法院起诉请求：1．判令确认曹家路村委会与张玉财签订的租赁合同超出20年部分无效；2．判令解除曹家路村委会与张玉财签订的租赁合同中20年以内的有效部分；3．判令张玉财返还曹家路村西原涂料厂厂房；4．判令张玉财支付自2009年3月23日至实际返还厂房之日止（按照每年4000元计算）的租赁费；5．诉讼费由张玉财承担。一审认定事实如下：2006年3月23日，曹家路村委会（甲方）与张玉财（乙方）签订协议书，约定曹家路村委会将曹家路村西原涂料厂租赁给张玉财，租赁年限：自2006年3月23日至2036年3月22日止。租金：2009年3月22日以前乙方免费使用，自2009年3月23日后每年租赁费4000元。付款方式2009年3月底前上交款，每次交付3年租赁费人民币12000元，以此类推。其他：在合同期内乙方有权使用甲方房屋，负责房屋维修，合同期满后保证房屋不能坍塌、渗漏且能继续使用。合同期内甲乙双方信守协议，如有单方违约，赔偿对方的经济损失。如遇不可抗逆的自然灾害甲方不负任何经济责任。如遇国家政策变动不能履行合同，乙方有权享受在租赁期内的国家政策，甲方不负任何责任。乙方扩建厂房及相关手续甲方负责协调办理，费用由乙方支付。合同签订后，曹家路村委会将租赁厂房交付给张玉财，双方一致认可，交付时标的物的情况为：北正房八间，房子没有吊顶、玻璃，地面没有打，院子没有围墙。张玉财接收租赁物后，对租赁物进行了修缮、扩建。张玉财经营没多久，工厂即关闭，张玉财亦始终未向曹家路村委会交过租金。在本案审理过程中，张玉财主张其曾经向曹家路村委会提出过缓交租金的请求，并获村委会同意，曹家路村委会否认该情况。关于曹家路村委会是否向张玉财主张过房屋租金问题，曹家路村委会的支委（主管现金）刘丽珍向一审法院陈述称，张玉财与曹家路村委会签订的合同，有三年的免租期，过了三年之后厂子垮了，其本人没有催张玉财交过租金。村委会工作人员刘向中就催缴租金事宜的陈述称，因找不到张玉财，无法催缴租金。2016年2月，张玉财委托苏桂凤去曹家路村委会交纳租金，村委会没有收。2019年10月18日，张玉财（甲方）与耿华龙（乙方）签订《土地及厂房合作合同》，约定：本协议合作的土地由甲方张玉财向曹家路村委会承租，该土地位于北京市密云区新城子镇曹家路村村西（老涂料厂），面积共5亩地，土地上的厂房建筑物面积共约1000平方米。合同第二条合作范围及价款：1．甲方在曹家路（涂料厂）建果脯厂，经营4年，因各种原因导致果脯厂停产至今。乙方与甲方友好协商就果脯厂地上公建、自建所有建筑物及配套基础设施设备，及水、电户、土地承租合同作为甲方出资与乙方合作经营。2．乙方就甲方果脯厂自建厂房建筑物及相关设施设备折合人民币共计26万由乙方一次性付给甲方。第三条土地租金及合作分红支付方式：1．自2020年起每年乙方向甲方支付合作分红人民币300元至土地承租期满为止；2．土地承包租金由乙方负责。第五条特别约定：1．甲方与乙方合作后，厂房及配套基础设施即归乙方所有，乙方有权根据自己的需要使用、改建、经营、综合利用，甲方不得干涉。如遇将来厂房拆迁等情形所得的补偿款归乙方所有，与甲方无关；2．甲乙双方合作后土地承租权，甲方在《租赁集体土地合同书》中的一切权利义务由乙方承担，与甲方无关。土地租赁期限届满后，合同的土地租赁优先权由乙方享有。4．乙方在使用经营当中，甲方不得擅自将土地承包权转让他人。5．乙方经营期间的债权债务与甲方无关。2019年11月，耿华龙到曹家路村委会交纳张玉财的租金，曹家路村委会未收取。在本案审理过程中，曹家路村委会就案涉租赁物出具情况说明，内容为：今有曹家路村原涂料厂区域是1990年以前原公社集体所建设，涂料厂解体后把涂料厂区域整体包括建筑权限，转移给曹家路村集体所有。共计八间房，面积约3335平方米。整体院落位于我曹家路村村庄范围内，属村集体建设用地。北京市密云区新城子镇人民政府、北京市密云区新城子镇规划建设与环境保护中心在该情况说明上盖章，标注“情况属实”。在本案审理过程中，经一审法院释明，张玉财表示不要求在本案中解决其投资建厂的费用，不在本案提起反诉，如涉及此部分损失，张玉财另行起诉。一审法院认为：依照法律规定，租赁合同的期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效，故曹家路村委会与张玉财于2006年签订的租赁协议超过20年的部分无效。该协议20年以内的部分，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行各自的义务。依照法律规定，承租人未经出租人同意，不得擅自转租标的物。本案中，张玉财与耿华龙于2019年10月18日签订的《土地及厂房合作合同》虽名为合作，但没有明确合作经营的具体项目；且合同中明确张玉财与耿华龙经营期间的债权债务无关，同时约定张玉财所得合作分红为每年人民币3000元，从上述约定看，该合同不具有合作共担风险、共负盈亏的实质特征；相反，合同中，约定的“乙方（耿华龙）就甲方（张玉财）果脯厂自建厂房建筑物及相关设施设备折合人民币共计26万由乙方（耿华龙）一次性付给甲方（张玉财）”，“自2020年起每年土地承包租金由乙方（耿华龙）负责；“甲方（张玉财）与乙方（耿华龙）合作后，厂房及配套基础设施即归乙方（耿华龙）所有，乙方（耿华龙）有权根据自己的需要使用、改建、经营、综合利用，甲方（张玉财）不得干涉。如遇将来厂房拆迁等情形所得的补偿款归乙方（耿华龙）所有，与甲方（张玉财）无关”；“甲乙双方合作后，甲方（张玉财）在《租赁集体土地合同书》中的一切权利义务由乙方（耿华龙）承担，与甲方（张玉财）无关”等内容均具有转租合同的明显特征，故对曹家路村委会主张的该《土地及厂房合作合同》名为合作、实为转租的意见一审法院予以采纳；对曹家路村委会据此要求解除该合同20年以内部分的诉讼请求，一审法院予以支持；曹家路村委会据此要求返还厂房的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于曹家路村委会主张的租金，张玉财认可其确实未交纳，但提出已过诉讼时效的抗辩意见，鉴于双方约定的租金支付方式为分期支付，最后一期租金的履行期限尚未届满，故一审法院对该意见不予采纳；曹家路村委会要求张玉财支付租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。在本案审理过程中，经一审法院释明，张玉财表示其对案涉标的物进行的修缮、改建、扩建损失，不在本案中主张赔偿，如双方协商不成，其另行主张，一审法院对此不持异议。判决如下：一、确认北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会与张玉财于2006年签订的租赁协议超过二十年的部分无效；二、解除北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会与张玉财于2006年签订的租赁协议二十年以内的部分；三、张玉财于判决生效之日起三十日内将曹家路村西（原涂料厂）返还给北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会；四、张玉财于判决生效之日起十日内给付北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会租金（自2009年3月23日起，按照每年4000元的标准，支付至实际返还之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费五百二十五元（北京市密云区新城子镇曹家路村民委员会已预交），由张玉财负担，限判决生效之日起七日内交纳。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，张玉财上诉称双方签订的合同应当适用《农村土地承包法》中关于土地承包期限的规定，本案中，张玉财不是本集体经济组织成员，其与曹家路村委会签订协议明确约定租赁期限、租金等具体条款，租赁标的用于开设工厂，未用于农业经营，明显不属于土地承包范畴，应适用关于租赁合同的相关规定。依照法律规定，租赁合同的期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。故曹家路村委会与张玉财于2006年签订的租赁协议超过20年的部分无效。该协议20年以内的部分，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行各自的义务。依照法律规定，承租人未经出租人同意，不得擅自转租标的物。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，张玉财与耿华龙于2019年10月18日签订的《土地及厂房合作合同》虽名为合作，但实际完全由耿华龙经营，耿华龙以26万元的对价获得厂房及配套基础设施及张玉财在《租赁集体土地合同书》中的一切权利义务。双方合同具有转租合同特征，不具有合作共担风险、共负盈亏的意思表示，故一审法院认定《土地及厂房合作合同》名为合作、实为转租的意见正确，本院予以确认；张玉财未经曹家路村委会同意转租，曹家路村委会有权因此解除合同。曹家路村委会据此要求解除该合同20年以内部分的诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，曹家路村委会据此可以要求返还厂房。因目前厂房可能存在翻建、扩建，经一审法院释明，张玉财表示另行主张，在此情况下，一审法院判决张玉财应向曹家路村委会返还曹家路村西（原涂料厂）无误，本院予以确认。双方就租赁标的翻建、扩建情况如有争议，可另行解决。关于曹家路村委会主张的租金，张玉财认可其确实未交纳，但提出已过诉讼时效的上诉意见，鉴于双方约定的租金支付方式为分期支付，最后一期租金的履行期限尚未届满，且张玉财自认其向曹家路村委会提出缓交租金申请，故本院对该上诉意见不予采纳；曹家路村委会要求张玉财支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，张玉财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由张玉财负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙 妍审 判 员 张印龙审 判 员 江锦莲二〇二一年一月二十九日法官助理 何 平