浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2868号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马武昌，男，1971年8月9日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：罗祖仁，浙江英胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：何震宇，男，1990年10月5日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：余艳霞，浙江维人律师事务所律师。 上诉人马武昌因与被上诉人何震宇房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初3660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 马武昌上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律错误，要求撤销原判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。二、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1、被上诉人在2020年1月8日将涉案房屋内的空调拆除搬走的事实，说明1月7日之后该涉案承租房屋仍由被上诉人控制及使用，因此一审认定被上诉人已于2020年1月7日搬离涉案承租房屋与事实不符。而且根据被上诉人提供的视频及照片，也无法证明被上诉人于2020年1月7日搬离涉案承租房屋。据此，一审法院认定上述事实存在错误。2、第一次庭审过程中，被上诉人提出解除房屋租赁合同的反诉请求，上诉人在庭审及庭后多次明确就该请求发表意见，提出了同意解除合同的前置条件，即被上诉人同意额外赔偿上诉人5个月房屋租金作为违约金，从判决生效后开始计算，否则不同意解除。因此双方就解除合同的问题未能达成一致意见。据此，一审认定2020年9月2日庭审中双方协商一致，上诉人无条件同意解除房屋租赁合同存在错误。其次，在2020年9月30日的第二次庭审过程中，鉴于之前双方未能就解除合同达成一致意见，上诉人变更了诉讼请求，明确如果解除合同，除额外赔偿5个月租金作为违约金外，房租应计算至判决生效之日，即解除合同的条件之一是原房屋租赁合同的解除之日应以法院判决生效之日为准，或者说原房屋租赁合同在判决生效之日解除。因此，即便一审认定双方原房屋租赁合同可以解除，也应以法院判决生效之日为准。一审认定在2020年9月2日解除原房屋租赁合同，存在明显错误。3、根据双方签订的“协议”，被上诉人未能按时足额支付而产生的唯一法律后果，即“协议”作废，双方按原房屋租赁合同约定履行。在这种情况下，上诉人和被上诉人是均有权要求按原房屋租赁合同履行义务的，其主动权并不在于上诉人。另外，因被上诉人违约导致“协议”作废，其产生的法律后果己经十分明确，根本无需等待上诉人向其进一步的主张或通知，而且根据“协议”的约定，上诉人也并无违约后通知的法定及约定义务。其次，退一步来看，即便法院认为原房屋租赁合同需要恢复履行，按“协议”约定，也应在被上诉人违约导致“协议”作废，双方按原房屋租赁合同约定履行之时即时恢复双方的权利、义务。被上诉人履行原房屋租赁合同，无需等待上诉人向其进一步的主张或通知。而且，从公平、公正、诚实信用的角度出发，也不应由守约方承担被上诉人违约后导致的租金损失。第三，上诉人于2020年7月10日起诉要求被上诉人履行原房屋租赁合同，而非继续履行原房屋租赁合同，存在认定事实错误。4、房屋租赁合同约定，被上诉人支付三个月房屋租金解除合同有两个前提条件，第一个条件是己经支付当年的房租且不退换，第二个条件是经上诉人同意，缺一不可。一审曲解原房屋租赁合同的约定，认定上诉人的要求无法律依据，存在错误。二、适用法律错误。一审法院认定事实错误，据此适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，要求撤销原判决，依法改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。 何震宇答辩称，一、搬离时间，有视频和照片为证；二、关于合同解除时间，第一次开庭时上诉人同意解除合同，并于9月4日明确对外招租，这可以相互印证，如果没有双方同意，上诉人不可能对外招租；三、关于双方协议解除之后履行的问题。被上诉人第一期开始就是瑕疵履行，马武昌一直没有提出异议。关于租金，上诉人开庭时候提到过，如果被上诉人继续支付后面的3000元款项就不会提起诉讼，双方之间房屋租赁合同并没有出于履行的状态，起诉的时候才明确解除。还有押金和违约金问题，房屋租赁合同对于押金的规定是，如果被上诉人违约押金就没收，押金就是违约金的性质，为保障履行。要求驳回上诉，维持原判。 马武昌向一审法院起诉请求：一、判令被告支付2020年2月5日至判决生效止期间的房屋租金；二、判令被告支付租金逾期的滞纳金，其中2020年2月5日至2020年8月4日期间的房屋租金134976元，按每日支付未付租金134976元的0.5%计算，自2020年1月5日起计算至实际支付之日止；2020年8月5日至判决生效期间的房屋租金，按每日支付未付租金的0.5%计算，自2020年7月5日起计算至实际支付之日止；三、同意解除房屋租赁合同，要求被告支付5个月的租金作为违约金；四、要求被告将拆除的空调恢复原状或折价对原告赔偿；五、本案诉讼费由被告承担。 何震宇向一审法院反诉请求：要求解除原、被告签订的房屋租赁合同（房屋位于路桥区××座街××号××楼××层）。 一审法院认定事实：原告马武昌与被告何震宇签订房屋租赁合同，约定原告将位于路桥区××座街××号（即通用大厦）的三楼电梯北半层租给被告，用于开办击剑项目。双方约定租期为三年，自2019年2月5日至2022年2月4日止，被告若中途提前终止合同，须经原告同意，但已付当年房租不予退还，如下年仍属租期内，被告须赔付原告该年房租的三个月房租费；房租年租金为269952元，被告预交房屋租金37488元，租赁押金1万元，余款2019年2月1日前付房租费3万元，2019年4月1日前付租赁押金1万元，2019年4月2日前付67488元，2019年7月2日前付租赁押金2万元，以后的房租费须提前一个月付清下个半年度房租；若被告违约未及时交付房租或累计一个月未交水电费的，视为被告违约，原告有权单方终止合同，收回出租的房屋，且不退还剩余租金及租赁押金；租赁期满或合同解除后，被告不得拆除承租期间的装修、消防设施，固定墙上的用电设施设备空调等，无偿归原告所有；被告逾期支付租金15天内的，除按合同第七条承担责任外，还应支付给原告未支付租金的滞纳金，滞纳金的标准为每天按未付年租金总额的0.5%计算。2019年9月18日，原告向该院起诉被告要求被告支付2019年2月5日至2019年8月4日期间的租金和押金、支付2019年8月5日至2020年2月4日期间租金、滞纳金、物业管理费、电费等，案号为（2019）浙1004民初7048号，该案经该院调解，被告于2019年11月20日支付原告18万元，该18万元包括2019年7月2日前被告所应支付的押金20000元、2019年8月5日至2020年2月4日期间的租金134976元以及相应的滞纳金，另双方达成调解协议，被告愿意于2019年12月20日前支付给原告空调转让费15000元、2019年8月22日至11月21日的物业费3600元、2019年7月14日至11月20日的电费3486元及诉讼费共计22266元。此后被告于2019年12月21日支付给原告22000元。2020年1月11日，原、被告双方签订协议一份，约定同意解除2019年2月5日至2022年2月4日的房屋租赁合同，在该协议签订日前所有往来款无异议的基础上被告须支付给原告损失20280元，被告对上述款项分六个月付清，2020年3月为第一次，每月28日前支付3380元，至2020年8月付清，被告保证上述支付方式按时足额，如有任何违约现象出现，该协议作废，原告保留对被告诉讼权利（指原被告双方签订的2019年2月5日至2022年2月4日的房屋租赁合同）。尔后，被告于2020年3月28日支付原告3370元，于2020年4月29日支付原告3380元，于2020年5月29日支付原告3380元。被告已于2020年1月7日搬离涉案承租房屋，并在2020年1月8日将涉案房屋内的空调拆除且无条件恢复原状。 一审法院认为：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除，解除的时间如何认定；二、基于原、被告双方均同意解除合同，解除合同后，被告还应支付的租金或赔偿应如何确定。一、原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除，解除的时间如何认定。被告辩称因双方在2020年1月11日签订的协议已经解除了双方的房屋租赁合同，但该协议上约定了被告须按时支付赔偿款项，如违约则该协议作废，原告仍有权按照房屋租赁合同向被告主张权利，被告没有实际按照该协议履行支付义务，导致该协议作废，故不能以此认定双方的房屋租赁合同已解除。另一方面，被告主张其在2020年1月7日搬离了讼争的房屋且原告已经将该房屋对外进行招租，提供了照片和视频等证据，从被告提供的证据上可以看出，被告确实在2020年1月7日有搬离讼争房屋的行为，但双方的房屋租赁合同并不因此而解除；另该大楼的电子滚动屏幕上显示三楼有房出租的信息也不能证明原告将讼争房屋进行对外招租的事实，因该大楼三层不止被告承租的房屋，还有其他房屋；被告提供与某男子对话的视频录像，被告称该男子是原告方的管理人员，原告不予认可，对于该男子的身份无法查清，故对于被告提供的该证据的效力，该院不予认定；被告提供的与微信名为“**季节”的聊天记录，对于该微信号是否为原告方前台人员无法查清，对于该份证据的效力该院不予认定；对于被告提供的与原告本人的微信聊天记录，考察其内容，双方聊天开始的时间是2020年9月2日，原告在聊天中明确表示涉案房屋可以出租是在2020年9月4日，而在2020年9月2日，本案第一次庭审中，被告提出反诉要求解除双方的房屋租赁合同，原告同意解除，至此，双方的房屋租赁合同已经正式解除，故即便是被告在此后将涉案房屋进行对外出租，亦合情合理。综上，该院确认原、被告双方的房屋租赁合同于2020年9月2日已解除。二、基于原、被告双方均同意解除合同，解除合同后，被告还应支付的租金或赔偿应如何确定。根据（2019）浙1004民初7048号案件的处理结果，至2019年11月20日，被告已经付清2020年2月4日前的租金和押金4万元。被告于2019年12月21日支付给原告的22000元是（2019）浙1004民初7048号的调解款项，不包含租金。被告从2020年3月28日至5月29日分三次支付给原告共计10130元，本为双方协议约定的赔偿给原告的损失，现因该协议已作废，原告要求被告继续支付租金，该部分款项可转化为租金进行扣除。关于被告所应支付的款项，现分以下几个方面进行论述。（一）租金。被告提供视频录像以及照片等证据证明其在2020年1月7日已经搬离房屋，且原告提供的监控录像截图也印证了被告在2020年1月8日将空调拆除的事实，目前涉案房屋处于空置状态，且原告在2020年9月4日明确表示可以对外出租，由此可见，涉案房屋目前空置且处于原告控制之中，原告称不知被告有无搬离或有无使用是不合常理的。双方在2020年1月11日签订了解除原房屋租赁合同的协议，在签订该协议后，双方的原房屋租赁合同处于一个停止履行的状态，若被告继续使用涉案房屋，原告不可能只要求被告承担协议中约定的赔偿款项，从这个方面也可以推定，在2020年1月11日后，被告已经没有实际使用涉案房屋。因被告未按协议给付原告相应的款项，原告有权要求被告按照原房屋租赁合同履行，其主动权在于原告，虽然被告在2020年3月28日、4月29日、5月29日支付款项行为均略有瑕疵，但原告若认为被告的行为已经构成违约，需恢复原房屋租赁合同的履行，应当向被告主张，而在本案中，原告并没有提供其向被告主张过的依据。2020年6月28日，被告本应支付原告3380元，实际未支付，原告于2020年7月10日起诉至该院要求被告继续履行原房屋租赁合同，故此，该院认为，自2020年7月10日起，双方的房屋租赁合同恢复履行，原告有权要求被告支付此后的租金，至2020年9月2日，双方的房屋租赁合同正式解除，故计算租金的时间段应为2020年7月10日至9月2日，计算可得为39743元，扣除被告已经支付的10130元剩余29613元。（二）滞纳金。如前所述，原告有权要求被告支付滞纳金的起算时间应为2020年7月10日。现原告要求按照每日支付未付租金的0.5%计算，计算标准过高，被告迟延给付租金给原告造成的是资金占有期间的利息损失，故该院酌定滞纳金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%来计算。（三）违约金。被告反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，原告同意解除但是要求被告支付五个月的租金作为违约金。根据房屋租赁合同上的约定，若被告中途提前终止合同，须经原告同意，但已付当年房租不予退还，如下年仍属租期内，被告须赔付原告该年房租的三个月房租费，故被告应赔付给原告三个月的租金即67488元，原告要求被告支付5个月的租金作为违约金没有依据。原、被告双方均同意被告已付的4万元押金在本案中一并处理，根据双方签订的房屋租赁合同，在被告有违约情形时，原告可单方终止合同并不退还剩余租金和押金，故本案中的押金实际上有违约金的性质，该4万元押金在被告应付的违约金67488元进行抵扣较为妥当，被告尚应赔偿原告违约金27488元。（四）其他赔偿。被告将涉案房屋中的空调拆除并无法恢复原状，现原、被告双方均同意空调按折价8000元处理，故根据双方的房屋租赁合同约定，被告应赔偿原告空调折价款8000元。综上所述，原告诉讼请求合理的部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告马武昌与被告何震宇签订的《房屋租赁合同》于2020年9月2日予以解除。二、被告何震宇于判决发生法律效力之日起十日内支付原告马武昌租金29613元，并赔偿自2020年7月10日起至实际履行之日止按年利率15.4%计算的滞纳金。三、被告何震宇于判决发生法律效力之日起十日内支付原告马武昌违约金27488元和空调折价款8000元。四、驳回原告马武昌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，依法减半收取2945元，由原告马武昌负担2190元，由被告何震宇负担755元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：一、涉案房屋租赁合同解除时间如何认定。双方在2020年1月11日签订的协议已经解除了双方的房屋租赁合同，但该协议上约定了被上诉人须按时支付赔偿款项，如违约则该协议作废，上诉人仍有权按照房屋租赁合同向被上诉人主张权利，被上诉人没有实际按照该协议履行支付义务，导致该协议作废，故不能以此认定双方的房屋租赁合同已解除。在2020年9月2日本案一审第一次庭审中，上诉人陈述同意解除合同，但要求被上诉人赔偿自判决书生效之日起5个月的租金。由此可见上诉人已经明确表示同意解除合同，只是在同意解除的同时又要求被上诉人承担违约金的赔偿责任。对于同意解除合同的意思表示，上诉人在第二次庭审中陈述的变更后的诉讼请求中也再一次进行了明确，前后意思表示一致。另外，从双方的微信聊天记录可见，在2020年9月2日第一次庭审结束后，被上诉人匿名与上诉人进行了涉案房屋的出租事宜的交涉，上诉人在9月4日的聊天记录中明确表示涉案房屋可以进行出租，由此，上诉人自身的行为也能反映出其已经不再继续履行涉案的房屋租赁合同，与其9月2日庭审中对于解除合同的意思表示也能相互印证。综上，一审确认双方的房屋租赁合同于2020年9月2日已解除并无不当。二、合同解除后，被上诉人还应支付的租金如何确定。虽然被上诉人在1月11日与上诉人签订了解除房屋租赁合同的协议后已经没有实际使用涉案房屋，但因其未按协议给付上诉人相应的款项，上诉人有权要求被上诉人按照原房屋租赁合同履行。上诉人于2020年7月10日起诉要求被上诉人继续履行原房屋租赁合同，故自2020年7月10日起，双方的房屋租赁合同恢复履行，上诉人有权要求被上诉人支付此后的租金，至2020年9月2日，双方的房屋租赁合同正式解除，故计算租金的时间段应为2020年7月10日至9月2日。被上诉人从2020年3月28日至5月29日分三次支付给上诉人共计10130元，本为双方协议约定的赔偿给上诉人的损失，现因该协议已作废，该部分款项可转化为租金进行扣除。故一审认定被上诉人还应支付租金29613元并无不当。三、违约金如何认定。根据涉案房屋租赁合同约定，若被上诉人中途提前终止合同，须经上诉人同意，但已付当年房租不予退还，如下年仍属租期内，被上诉人须赔付上诉人该年房租的三个月房租费，故被上诉人应赔付给上诉人三个月的租金即67488元，上诉人要求支付5个月的租金作为违约金没有依据。根据涉案房屋租赁合同，在被上诉人有违约情形时，上诉人可单方终止合同并不退还剩余租金和押金，故本案中的押金实际上有违约金的性质，故一审将该40000元押金在违约金67488元进行抵扣较为妥适。 综上所述，马武昌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4462元，由上诉人马武昌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二一年一月十八日 代书记员 张 跃 12- 13-