上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初9044号原告(反诉被告)上海空洋旅行社有限公司，住所地上海市。法定代表人俞頔。委托代理人江建平、罗茜，上海市江**律师事务所律师。被告(反诉原告)上海明捷置业有限公司，住所地上海市。法定代表人顾枫。委托代理人蔡晓俊，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告上海空洋旅行社有限公司(下称“空洋公司”)与被告上海明捷置业有限公司(下称“明捷公司”)及反诉原告明捷公司与反诉被告空洋公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)空洋公司的委托代理人江建平、罗茜，被告(反诉原告)明捷公司的委托代理人蔡晓俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告空洋公司诉称，2018年6月15日，空洋公司就承租本市岚皋路XXX号XXX室房屋与明捷公司签订了《上海市房屋租赁合同》，租得房屋后用于经营旅游业。2020年1月下旬始，空洋公司为配合疫情防护工作停止了经营，因不具备恢复营业的条件，故多次向明捷公司要求解除合同，该公司以租期未届满为由予以拒绝，直至空洋公司欲向警方投诉，明捷公司方同意解约收房并向空洋公司发送了解约协议，空洋公司对该协议将解约日定为2020年3月31日无异议，但不同意该协议中后续费用结算的条款。本方认为，疫情发生属于不可抗力事件且客观上造成了本方的经济损失，根据租赁合同关于“不可抗力”的约定及法定原则，明捷公司应退还已付的租赁保证金并免除2020年2月后的租金等费用，故请求判令：一、租赁合同于2020年3月31日解除；二、明捷公司返还租赁保证金87986.5元；三、明捷公司支付租赁保证金的利息损失(以87986.5元为基数，自2020年4月20日起至付清之日止，利率以全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价即3.85%为准)。被告明捷公司辩称，系争房屋由空洋公司承租用于办公，明捷公司对其具体经营项目不了解。空洋公司自2020年2月起未再支付租金等费用，为避免损失扩大，明捷公司同意其于2020年4月10日将房屋交还，故租赁合同应于当日解除，但空洋公司拒绝签署本方向其发送的解约协议，双方对后续费用结算问题并未达成一致。本方认为，疫情并不必然对租赁合同的履行造成影响，空洋公司援引合同的“不可抗力”条款要求减免租金等费用的依据不足，其支付的保证金应用于冲抵其未支付租金、物业费、房屋占用费等，余款作为违约金不予退还，故对空洋公司的诉请不能同意。反诉原告明捷公司诉称，明捷公司与空洋公司于2018年6月签订的租赁合同系双方真实意思表示，应恪守履行，但空洋公司自2020年2月起欠付租金并于2020年4月10日交还了房屋，但双方无法就解约后的费用结算问题达成一致，而租赁现场的用电量核查结果表明，房屋至2020年3月前仍由空洋公司使用，况其直至2020年7月7日方办理了以系争房屋坐落地为注册地的工商登记注销手续，违反了退租后十五个工作日内办理上述手续的约定，应在合同解除后支付相应的租金、物业费、房屋占用费。此外，空洋公司提供的所谓由工商管理部门出具的、用于证实其于2020年1月、4月提出工商登记注销申请的证明在形式上并不完备，而其既自认于2020年1月20日已申请办理上述手续，可见其于疫情爆发前即有擅自退租的意图，应按合同约定支付相当于剩余租期内租金数额的违约金，本方已酌情调整了该违约金的计费方式。故提起反诉，请求判令：一、《上海市房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；二、空洋公司按每月26596.33元支付2020年2月1日至2020年4月10日所欠的租金；三、空洋公司按每月2732.5元支付2020年2月1日至2020年4月10日所欠的物业费；四、空洋公司按每日双倍租金的标准支付2020年5月6日至2020年7月7日期间的房屋占用费；五、空洋公司支付相当于租赁保证金数额的违约金79789元；六、诉讼费由空洋公司负担。反诉被告空洋公司辩称，疫情爆发后，空洋公司接文化旅游管理部门于2020年1月26日下发的通知即刻停止了营业，租赁现场仅安排人员值守而并无经营行为，故自2020年2月起不再向明捷公司付费；2020年1月20日，空洋公司就以系争房屋为工商登记注册地的注销手续的申办问题向行政部门作了咨询，被告知基于疫情因素此类手续已无法实地办理，故直至2020年4月15日方完成了上述注销手续，为此相关部门还向出具了相应的证明。根据以上反诉中的补充事实及本方于本诉中陈述的事实与理由，租赁合同系于2020年3月31日因不可抗力而解除，空洋公司不应再支付租金、物业费、占用费及违约金，且明捷公司提出的违约金计算标准明显过高，应由法院酌情调整，故对反诉诉请不能同意。经审理查明，系争房屋为明捷公司名下之综合用途不动产。2018年6月15日，明捷公司作为出租方，空洋公司作为承租方，就系争房屋签订了《上海市房屋租赁合同》一份，主要约定内容为：房屋租期自2018年8月1日起至2021年8月31日止，月租金26596.33元、月物管费2732.5元；承租方支付的房屋保证金87986.5元可用于抵扣其应付的租金、物管费、违约金、赔偿金等，租期届满后，出租方应于承租方付清费用、交还房屋、注销以房屋为注册地的工商登记后的十四日内返还该保证金；租期内如发生地震、台风、洪水等自然灾害或重大疫情等不可抗力因素的，双方对合同终止互不承担责任；承租方擅自退租的，应支付金额相当于剩余租期内租金的违约金；合同期满或基于任何原因提前解除的，承租方应于十五个工作日内办结经营证照的注销或迁离手续，逾期应按同期租金的两倍支付占用费。上述合同履行期间，空洋公司向明捷公司支付了租赁保证金87986.5元，但自2020年2月起未再向明捷公司支付租金、物管费，之后，明捷公司向空洋公司发送了其拟制的“解除房屋租赁合同协议书”文本，将提前解约日与房屋交接日定为2020年3月31日，并载明相关费用的结算问题另行协商或通过诉讼解决，空洋公司于2020年4月10日将房屋交还明捷公司并致函一份，大意为同意按协议的提议解除租赁关系，但不认同协议的其他条款；2020年5月26日，空洋公司提起诉讼，请求判决如其诉请，明捷公司于诉讼过程中提起反诉，请求判决如其反诉诉请；2020年7月7日，市场行政管理部门在出具“收件凭证”以表明收到空洋公司的住所变更登记申请的同时，向其发送“准予变更登记通知书”，完成了营业证照中的住所地注册变更登记。另查明，空洋公司工商注册登记的原住所地即为系争房屋坐落地址、经营范围为旅行社业等。本院认为，结合社会公众的普遍认知与查明的事实，可认定疫情确对空洋公司租房后的经营活动造成了影响，在租房目的显然无法完全达成的前提下，其请求解除租赁合同于法不悖，而明捷公司对解约并不持异议，故本院确认合同解除并在双方对解约日期未达成一致的情形下以房屋的实际交接日为解约日。因合同解除基于疫情这一不可抗力而非当事人的违约行为，故对解约后的权利义务结算因本着公平合理、损失分摊的原则，对违约金及钱款利息等诉请不再予以支持，出租方应将所收取的保证金如数返还，承租方应在疫情发生但其仍占用房屋期间适当支付费用以弥补出租方的房产收益——包括解约前的租金、物业费及解约后无法按合同约定的期限及时办理注册地迁徙导致房产空置产生的损失等，应付费的数额由本院依案情酌定并合并处理。综上，对当事人本反诉辩称中合法合理的部分予以采纳，缺乏法律与证据支持的部分则不予采信，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告上海空洋旅行社有限公司与被告上海明捷置业有限公司签订的关于上海市岚皋路XXX号XXX室的《上海市房屋租赁合同》应于2020年4月10日解除；二、被告上海明捷置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海空洋旅行社有限公司租赁保证金人民币87986.5元；三、反诉被告上海空洋旅行社有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告上海明捷置业有限公司支付2020年2月1日起至2020年7月7日止的租金、物业管理费、房屋占用费人民币120000元；四、对原告上海空洋旅行社有限公司的其余诉请不予支持；五、对反诉原告上海明捷置业有限公司的其余反诉诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币3238元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币1510元，减半收取，计人民币755元，由反诉原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  曹 彬二〇二一年一月七日法官助理  黄 菊书 记 员  计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。