江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初7286号原告：刘芳芳，女，1983年7月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭红红，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。被告：南京万达茂投资有限公司，统一社会信用代码913201133024012488，住所地南京市栖霞区西岗办事处摄山星城天佐路****。法定代表人：肖广瑞，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：赵亚博，男，系该公司法务。原告刘芳芳与被告南京万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）定金合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用小额程序，由审判员朱睿独任审理，于2021年1月4日公开开庭进行审理。原告刘芳芳、王某甲的委托诉讼代理人杨丽霞、彭红红，被告万达茂公司的委托诉讼代理人赵亚博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芳芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告定金50000元、意向金2000元及利息（自2018年11月24日起至2019年8月19日，利率按人民银行同期同类贷款利率之四倍计算；自2019年8月20日起至实际归还之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；2、判令被告承担诉讼费、保全费。事实与理由：原告刘芳芳与王某甲系夫妻，王某甲欲购买被告开发的住宅楼，2018年11月11日向被告支付了2000元意向金，参加两次摇号未中。被告销售主管方某劝说其购买公寓，王某甲表示想买住宅，不想买办公楼，方某表示先签认购协议，过后帮助转为住宅购房款。2018年11月24日，王某甲以原告刘芳芳的名义签订《商品房认购协议》并支付定金50000元。此后，方某承诺转为认购住宅未兑现。2019年6月，原告刘芳芳与王某甲购买了其他小区的住宅后，王某甲找到方某表示如果实在转不成住宅，就支付剩余房款购买涉案房屋。此时，方某告知涉案房屋已出售给他人，只能将定金退回。王某甲才将购买涉案房屋的事告诉原告刘芳芳。原告刘芳芳多次要求退回定金，被告至今未退还。原告认为，被告在未解除合同的情况下，一房二卖，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定，提起本案诉讼，望依法裁判，判如所请。被告万达茂公司辩称：1、原告未在《商品房认购协议》约定的时间内签订《预售合同》，无权要求退还定金。原、被告于2018年11月24日签订《商品房认购协议》，第五条约定双方于2018年11月30日前签订《预售合同》；第六条约定原告拒绝签订《预售合同》的，无权要求被告返还已收取的定金；第九条约定未在第五条约定的时间内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。《商品房认购协议之补充协议》第六条载明：因原告原因导致双方未能在约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，原告即构成违约，万达茂公司有权解除本认购协议并有权在不通知原告的情况下另行出售该房屋，且有权没收原告所付定金。原告于2018年11月24日签订《商品房认购协议》并支付定金后，未在2018年11月30日前签订《预售合同》，按照双方上述约定，原告无权要求退还定金。被告于2019年8月（原、被告之间《商品房认购协议》自动终止后）才与案外人就涉案房屋签订《商品房认购协议》，不存在“一房二卖”的情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：原告刘芳芳与王某甲系夫妻。2018年11月11日，王某甲向被告万达茂公司刷卡支付意向金2000元。2018年11月24日，王某甲以原告刘芳芳作为预购人（乙方）与被告万达茂公司（预售人、甲方）签订《商品房认购协议》（以下简称“认购协议”），协议约定，乙方同意认购工程编号为XX幢XXXX室的商品房，规划用途商务办公，该房屋建筑面积43.25平方米。乙方认购房屋单价为17340元/平方米，总房款为749955元。第四条约定，乙方同意签订本协议时，向中国银行股份有限公司南京栖霞支行监管账号缴纳定金50000元，作为甲、乙双方订立《预售合同》的担保。签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款。第五条约定，甲、乙双方应于2018年11月30日前签订《预售合同》。第六条约定，在本协议的第五条约定的预定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。第七条约定司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的情况下，乙方有权拒绝签订《预售合同》，甲方应全额返还已付定金。第八条约定在甲方不履行认购协议中房屋价款条款、在认购期内将乙方房屋另售他人、及未告知乙方在签订协议前房屋存在抵押的事实的情况下，乙方有权拒绝签订《预售合同》，甲方应双倍返还已付定金。第九条约定，甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。双方另签订《商品房认购协议之补充协议》（以下简称“补充协议”），补充协议第六条第1款约定，因其他乙方原因导致双方未能在本协议第五条约定期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，乙方即构成违约，甲方有权解除本认购协议，甲方据此解除本认购协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该商品房，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议，且乙方自行承担因此遭受的全部损失。认购协议及补充协议均由王某甲代原告刘芳芳签订。签订上述认购协议及补充协议当天，王某甲代原告刘芳芳向被告万达茂公司支付XX幢XXXX室定金50000元。其后，原告刘芳芳未在认购协议指定期限内与被告万达茂公司签订《预售合同》。2019年6月21日，王某甲电话联系被告万达茂公司销售人员方某协商退还定金，方某称“你不要管了，我们这边走流程，你什么都不用管了，懂吧，你等就行了”。王某甲进一步询问大概等到什么时间，方某称“六月底，你这个手续很复杂，我都问过了。”在王某甲表示六月底被告清盘走人存在风险的情况下，方某称“清盘跟你有什么关系呢，不是退钱给你吗，跟你有什么关系呢？”。2019年7月12日，王某甲将原告刘芳芳的身份证及定金收据拍照后通过微信发送给方某，2019年8月22日方某微信回复王某甲“我们领导说明天下午等通知”。此后，方某未再回复信息。2019年8月6日，被告万达茂公司与案外人朱某就涉案房屋签订认购协议及补充协议，认购房屋单价为15620元/平方米，总房款为675565元。2019年9月20日，被告万达茂公司与案外人朱某就涉案房屋签订《商品房现售合同》，购房单价为13350.52元/平方米，总价款为575274元。审理中，原告主张认购协议及补充协议均系王某甲在未经原告授权的情况下，以原告刘芳芳的名义与被告签订，故对原告不生效，即便生效，因被告并未行使合同解除权，故而认购协议仍在履行期间，被告无权将涉案房屋另行出售。被告另行出售房屋的行为违反认购协议第八条第2款的约定，应双倍返还原告已付定金。被告抗辩认购协议及补充协议系双方自愿签署，应对双方有约束力，原告因自身原因不愿继续购房，主张返还定金，没有事实依据。基于认购协议约定如双方未在约定期限内签订预售合同，认购协议自动终止，认购备案自动注销；补充协议亦约定在此情况下，被告有权不通知原告另行出售涉案房屋，并没收定金，被告在原告明确拒绝继续履行合同，并要求退还定金的情况下，于2019年8月6日另行与他人签订认购协议及现售合同不应认定为认购协议第八条第2款在认购期内将房屋另售他人的情形。以上事实，有当事人的陈述，原告刘芳芳提交的定金收据、定金刷卡单、收款（定房）确认单、方某的名片、原告与方某的微信聊天记录及通话录音，被告万达茂公司提交的认购协议、补充协议、收款（定房）确认单、收款收据、与案外人朱某签订的认购协议、补充协议、现售合同及本院庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方争议的主要事实是王某甲代理原告刘芳芳与被告万达茂公司签订的认购协议及补充协议对原告刘芳芳是否有约束力的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，王某甲与原告刘芳芳系夫妻，王某甲在未经原告刘芳芳委托授权的情况下，代理原告刘芳芳与被告万达茂公司签订认购协议、补充协议，但根据原告提交的与被告方销售人员方某的微信聊天记录显示，王某甲在与方某协商退还定金事宜时，配合提交了原告刘芳芳的身份证，从该事实分析，即便原告刘芳芳事先对王某甲代理其认购涉案房屋不知情，但在王某甲事后告知的情况下，原告刘芳芳配合提交其本人身份证向被告万达茂公司申请退还定金，可以认定原告刘芳芳事后追认了王某甲的代理行为，故认购协议及补充协议理应对原告刘芳芳及被告万达茂公司具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告刘芳芳、被告万达茂公司均应遵循诚信原则，全面履行自己的义务。原告刘芳芳因自身原因，未能依约在指定期限内与被告万达茂公司签订预售合同，按照认购协议第六条的约定，无权要求被告返还已收取的定金。因双方未在约定期限内签订预售合同，按照认购协议第九条的约定，认购协议自动终止，故而被告在此之后将涉案房屋另售他人的行为，不符合认购协议第八条第2款约定的认购期内将房屋另售他人的情形。原告主张依据该条款，被告应返还购房定金，与事实不符，对该项诉讼请求，本院不予支持。关于双方争议的被告方销售人员方某承诺退还定金问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。根据庭审查明的事实，方某系被告万达茂公司销售主管，且一直代表被告与原告就认购房屋相关事宜进行沟通，在双方通话中方某明确承诺退钱，其后又主动要求原告提供定金收据及身份证等材料，故在此基础上，原告有理由相信方某有代理权。虽然原告未在认购协议确定的期限内与被告签订预售合同，按照预售合同约定已付定金不予退还，但方某的承诺应视为原、被告对定金返还事宜协商后达成一致意见，故原告据此要求被告万达茂公司履行承诺，返还定金50000元，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称方某承诺退钱只是退意向金，并非定金的意见，与事实相悖，本院不予采纳。关于原告主张被告返还意向金2000元的诉讼请求，被告当庭予以认可，故对该项诉讼请求，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告南京万达茂投资有限公司于本判决生效后五日内退还原告刘芳芳定金50000元、意向金2000元，合计52000元。如未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，保全费520元，合计1045元，由被告南京万达茂投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  朱睿二〇二一年一月二十六日法官助理王国庆书记员卜艳