山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1083号 原告：魏传昂，男，1987年1月2日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告魏传昂与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告魏传昂的委托诉讼代理人张雪瑞，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏传昂向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向魏传昂支付逾期办理房屋产权证违约金28242.98元（以791120元为基数，按每日万分之一计算，自2019年12月31日计算至景和置业公司实际为魏传昂办理完毕房屋产权证为止，暂计算至2020年12月22日为28242.98元）；2.判令景和置业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月5日，魏传昂与景和置业公司签订合同编号为销售（字）201623751272的《商品房买卖合同》，约定魏传昂购买景和置业公司开发的位于历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄13号楼2单元602号房屋，房屋建筑面积98.89平方米，房屋总价款791120元。魏传昂按合同约定履行了交付购房款791120元的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并同时约定了违约责任。景和置业公司自2018年7月17日交付房屋后，至今仍未为魏传昂办理房产证，已构成违约。景和置业公司逾期办理房产证的行为，严重侵害了魏传昂的合法权益。为维护魏传昂的合法权益，特依据《商品房买卖合同》的约定、《合同法》第一百零七条、《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，望判如所请。 景和置业公司辩称，一、景和置业公司并未违约，魏传昂要求景和置业公司支付逾期办证违约金无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及补充协议第五条约定，出卖人应当在2017年12月15日前，将取得竣工验收备案证明的商品房交付给买受人。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，景和置业公司取得商品房竣工验收备案证明的时间为2020年1月22日，根据上述约定，景和置业公司向不动产登记机关报送所有权转移登记资料的起算时间应为2020年1月22日，截止本案开庭审理时，合同约定的支付逾期办证违约金的条件尚未成就，故魏传昂要求景和置业公司支付逾期办证违约金，无事实及法律依据，应予驳回。二、即使认定景和置业公司应自涉案商品房交付魏传昂实际使用之次日起计算景和置业公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限,但办理产权登记手续的前提是取得商品房竣工验收备案证明，景和置业公司取得商品房竣工验收备案证明的时间为于2020年1月22日，而自2020年1月23日开始即爆发了全球性新冠病毒疫情，政府部门为防止疫情的蔓延采取了一系列限制人员流动和隔离的防疫措施，导致景和置业公司无法及时向行政管理部门办理相关手续，直至2020年3月底各行各业开始复工复产后，景和置业公司随即组织人员将相关资料向行政管理部门进行备案，疫情的发生是众所周知的事实，亦是景和置业公司不能遇见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，景和置业公司不应承担自2020年1月23日至2020年3月31日疫情期间共计68天的逾期办证违约责任，且景和置业公司已于2020年9月15日取得备案的收件回执，根据合同约定，景和置业公司的合同义务至此已履行完毕。综上，即使认定景和置业公司应承担逾期办证违约责任，在计算逾期天数时，亦应扣除因不可抗力事件导致的逾期天数，且违约天数亦应计算至景和置业公司取得收件回执之日即2020年9月15日止。综上，请求法院查明事实，依法裁判。 本院经审理认定事实如下：1.魏传昂（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年8月5日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201623751272）约定：魏传昂购买景和置业公司开发的景和山庄一期13号楼2单元602号房屋，该商品房建筑面积98.89平方米，合同总价款为791120元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%。如因买受人原因导致不能办理房屋产权证或不能按期办理房屋产权证的，出卖人不承担违约责任。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。第八条关于合同网签备案及权属登记的约定2、主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。3、若出卖人在主合同约定的交付期限届满前交房的，买受人同意：办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间仍从主合同约定的交付期限届满之次日起开始计算。若出卖人逾期交房的，则办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案的起算时间从该商品房实际交付(或视为交付)之次日开始计算。 2.合同签订后，魏传昂按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款，魏传昂于2018年7月17日收取涉案房屋。 3.魏传昂于2020年12月6日立案主张景和置业公司支付逾期交房违约金，该违约金计算至2018年7月17日。 4.涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 5.景和置业公司提交《收件回执》一份，载明：“登记类型：国有建设用地使用权及房屋所有权登记-首次登记-建筑物申请人山东景和置业有限公司受理时间2020.9.15”。 本院认为，魏传昂与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。魏传昂已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向魏传昂办理房屋产权证违约金。景和置业公司逾期办理房屋产权证违约金构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： （一）计算逾期办证违约金的起止日期。 魏传昂主张自实际收房之日后365个工作日即2019年12月31日计算逾期办证违约金直至景和置业公司实际为魏传昂办理完毕房屋产权证为止。景和置业公司辩称，景和置业公司系根据魏传昂的申请将涉案房屋在未取得竣工验收备案证明的情况下交付给魏传昂使用，系魏传昂自愿放弃合同约定的交房条件，但办理产权证应按合同约定自达到双方约定的交付条件时往后推算。故办理产权证的时间应自2020年1月22日起开始计算至2020年9月15日，计算方式最高不应超过2%。 本院认为，逾期办理房屋产权证违约金起算日期，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%”，景和置业公司应于商品房实际交付之日起365个工作日内报产权登记机关备案，即自2019年12月31日起计算逾期办理房屋产权证违约金。逾期办理房屋产权证违约金截止日期，根据《补充协议》第八条约定：“主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准”，涉案房屋逾期办理房屋产权证违约金应计算至2020年9月15日，且违约金数额最高不应超过已付房款的2%。 （二）涉及疫情期间的逾期天数是否应当顺延。 景和置业公司主张扣除疫情期间68天，为证实其主张提交：山东省卫生健康委员会官方网站2020年1月24日发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件I级响应》及《重大突发公共卫生事件I级响应政策解读》文件各打印件一份，拟证明景和置业公司虽于2020年1月22日具备了办证条件，但因发生疫情，国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司无法及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料向行政管理部门进行备案，疫情属于不可抗力，因疫情原因导致的逾期期限应予扣除。经质证，魏传昂对该证据的真实性、证明目的均不予认可，该证据系打印件，且2018年7月17日景和置业公司向魏传昂交付了涉案房屋，根据合同第十五条的约定，景和置业公司应在房屋交付使用后365个工作日内将资料报产权登记机关备案，截止2019年12月31日已满365个工作日，景和置业公司行为构成违约，根据法律规定景和置业公司的违约行为发生在先，相关的疫情发生在后，相关的风险应由景和置业公司自行承担。 本院认为，涉案商品房已于2020年1月22日取得竣工验收备案证明，具备了房屋办证条件，但“新冠疫情”发生后，因国家采取疫情防控措施，导致景和置业公司虽然具备了房屋办证条件，但无法由出卖人提供资料向行政管理部门办理备案事宜。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。结合“新冠疫情”防控等级的变化及本案已经认定的事实，景和置业公司要求扣除因疫情防控所致的逾期办理房屋产权证日期，本院部分予以支持，酌定扣除43天。 （三）景和置业公司履行办证义务的标准。 魏传昂主张景和置业公司的办证义务标准应为办理完产权证至魏传昂名下。根据《济南市商品房买卖合同》补充协议第八条第2项约定“因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任”，至今景和置业公司仍未协助魏传昂办理房产证，如果根据景和置业公司所说9月15日办理备案登记，9月15日截止今日长达5个月的时间，正是因为景和置业公司的拖延导致魏传昂至今未取得房产证，相关违约责任应由景和置业公司承担。景和置业公司辩称，根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第八条第2项约定“主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准”，景和置业公司提交的收件回执系13号楼整栋楼的备案，景和置业公司提交该备案手续后魏传昂便可自行办理单项房屋产权证，根据该补充协议的约定景和置业公司自取得该收件回执时合同义务即以履行完毕，为证实其辩称，景和置业公司提交：收件回执打印件一份，拟证明景和置业公司已于2020年9月15日将办理涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行了备案，景和置业公司的合同义务已履行完毕。针对景和置业公司提交的证据，魏传昂对该证据的真实性及证明目的均不予以认可不予认可，称该证据并不能体现景和置业公司将魏传昂的房屋交房管局备案。 本院认为，根据《补充协议》第八条约定：“2、主合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。”，故应自取得该收件回执时景和置业公司的合同义务即以履行完毕。 （四）超出合同价款2%部分的违约金是否应被支持。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。魏传昂主张客观上景和置业公司逾期办证给魏传昂造成了一定的损失，也影响到了涉案房屋的市场价格，主张突破合同约定2%限额。景和置业公司辩称，双方已在合同中明确约定了逾期办证的违约金最高不超过合同总房款的2%。本院酌定以魏传昂已付房款总额791120元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算魏传昂实际损失（逾期办证期间），该数额超过了已付房款的2%即15822.4元（791120元×2%）。 综上，依据合同约定本案涉案房屋的逾期办证违约金计算方式应为：791120元×0.0001×217天（2019年12月31日至2020年9月15日再扣除疫情期43天）=17167.3元，已付房款的2%为15822.4元（791120元×2%），按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算魏传昂实际损失数额高于已付房款的2%，同时超出了魏传昂主张的金额，对魏传昂的诉讼主张，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向魏传昂逾期办理房屋产权证违约金28242.98元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费253元，由山东景和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年一月二十九日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽