陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2020）陕0602民初6380号 原告延安新区XX城建城房地产销售租赁运营有限公司法定代表人：高宁，系该公司董事长。住所地：陕西省延安市宝塔区新城府前二路上城二号C-201统一社会信用代码：91610600MA6YJCC79X委托代理人：薛安、王磊，（实习），系北京市炜衡（延安）律师事务所律师薛安、王磊（实习），系北京市炜衡（延安）律师事务所律师。被告王强军，男，汉族，1983年7月29日出生，大学本科，陕西省渭南市大荔县村民，公民身份号码：61052XXXX307295133王强军，男，汉族，1983年7月29日出生，大学本科，陕西省渭南市大荔县段家乡三合村**村民，公民身份号码：610523198307295133。原告延安新区XX城建城房地产销售租赁运营有限公司与被告王强军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张虎独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人薛安、王磊，被告王强军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2018年12月29日原告与被告王强军签订《XX城XX广场上城生活广场租赁合同书》，约定原告将位于延安新区XX城XX广场XX层XX号上城生活广场一层铺位号为1F-05的商铺租赁给被告，租金按季支付，首期租金应当在合同签订后3日内支付，之后每季第一个工作日之前7日内支付，被告经营使用商铺期间产生的水电暖等费用由被告向原告支付，合同还约定延期支付首期租金超过7天的，出租人有权解除合同并要求承租人支付相当于3个月租金的违约金及为追讨欠款而产生的律师费及其他费用；同时约定被告擅自停业超过1天，原告有权解除合同并要求被告支付相当于3个月租金的违约金；合同还约定合同解除后被告拖延交还商铺的，拖延期间按原租金标准3倍支付租金。合同签订后，被告未按合同约定向原告支付租金及水电暖等费用，原告多次催要租金及相关费用，被告均置之不理，时至今日仍未支付，原告于2020年4月10日向被告送达合同解除书，通知被告双方合同解除，合同解除后，被告并未按合同约定将商铺恢复原状交还原告，原告多次要求被告搬离并返还商铺，被告均置之不理，原告于2020年4月16日委托他人对商铺内物品进行搬离，为此支付了搬迁费1000元，为维护原告的合法权益，现诉至人民法院。诉讼请求：1、请求判令被告王强军立即向原告支付租赁费及房屋占用费184800元，并支付电费373.83元、供暖费6300元、垃圾费1260元，搬迁费1000元，以上合计193733.83元；2、请求判令被告王强军向原告支付违约金50400元及律师费5000元，以上合计55400元；3、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，原告发出的解除合同书我并没有收到，直至收到法院传票时才得知原告伪造证据， 2020年4月10日我才收到了原告的合同解除书，但是合同解除书上的商铺并不是我租赁的位置，我租赁的商铺是1F-05，但是合同解除书上的商铺是3F-14-17,所以我从始至终都没有收到我租赁商铺的合同解除书，在2020年疫情严重期间，国家号召全国个体开门营业，我于2020年4月14日与原告协商开门营业，但是原告不让开门营业，同时我也向原告提交过减免租赁费的申请，而原告在我不知情的情况下，于2020年4月16日强行将我租赁商铺内的部分东西清除出去，后于2020年4月28日通知我说要使用商铺内的部分道具，说是待其将商铺租出去后再让我搬东西，原告在招商的时候存在欺骗行为，当时招商进场的时候承诺引进知名品牌，结果一家知名品牌也没有引进，商场内只有我们两家卖服装的，在营业期间我与原告多次协商要求隔壁空铺招商同类服装店，但原告招租的却是一家邮政储蓄银行，跟我经营的品类完全不搭配，对我经营的服装店客流造成了一定影响，我租赁店铺内的空调经常漏水，到现在漏水问题依然存在，商铺内的吊顶也存在安全隐患，试衣间下水道经常有各种异味，还有污水的味道，曾经我们商户集体给原告反应过该问题，但问题至今都没有整改，原告曾承诺开业后更换商场的玻璃窗，至今也未更换，原告主张的暖气费我不承担，当时招商的时候原告工作人员说我的商铺租赁费比其他商户每平米贵10元，是因为其中已经包含了所有物业费、暖气费，搬迁费和违约金我不予承担，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年12月29日，原告与被告王强军签订了《XX城XX广场上城生活广场租赁合同书》，约定原告将其具有经营权的XX城XX广场XX层XX号上城生活广场一层铺位号为1F-05租赁给被告用于经营，面积为105㎡，租赁期限从2018年12月29日起至2021年12月28日止，第一个租约年租赁费为160元/㎡、第二个租约年为168元/㎡，第三个租约年为176.4元/㎡，租赁费按季支付，每季第一个工作日之前7日内支付该季租赁费，合同期间内，第一年免租3个月、第二年免租3个月、第三年免租1个月，双方约定租赁期计费起算日期从2018年12月29日开始，合同约定被告违约时，原告有权解除合同，同时被告需向原告支付相当于3个月租金的违约金，合同约定乙方未能支付应付款项，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师费等，被告还应按照合同约定和政府相关确定的标准向原告支付应缴电费、水费、网络费、垃圾费等，合同签订后，被告向原告交纳了一个月的租赁费16800元和装修保证金16800元，被告从2019年1月29日开始至今未向原告交纳过租赁费，因过春节原告经营的商场于2020年1月19日起停止营业，后因新冠疫情爆发的原因，商场未能正常营业，2020年4月10日原告向被告发出了合同解除通知书，虽然合同解除书所载商铺为1F-05号，但载明商户并非是被告，而是名为晨瑜生活馆的商户，被告现表示其未收到合同解除书，原告在未征得被告同意的情况下，雇佣人员将被告存放在商铺内的货物搬离。以上事实，有租赁合同、民事委托代理合同等及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《XX城XX广场上城生活广场租赁合同书》，合同成立并生效，原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁物，原告已经履行了自己的主要合同义务，被告王强军作为承租人就应当按照合同的约定按时足额向原告支付租赁费，被告未履行合同的主要义务，原告可以要求解除租赁合同，原告请求被告王强军支付拖欠的租赁费、供暖费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，原告请求被告承担相当于3个月房租的违约金的诉讼请求，经庭审查明，原告在履行合同义务过程中存在一定的瑕疵，本院依法调整按照一个半的租赁费确定违约金，原告请求被告承担律师费的诉讼请求，因双方在合同中对追讨欠款产生的费用约定由被告承担，该约定并不违反法律规定，原告的该项诉讼请求，本院予以支持，原告请求被告支付搬迁费，但原告未提供证据证明其已经向被告履行了要求搬离的通知义务，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持，原告要求被告承担电费和垃圾费，但未提供证据证明被告应承担电费和垃圾费的收费标准的证据，原告的该项诉讼请求，本院不予支持；被告以其不应当承担电费、垃圾费和搬迁费的辩解理由，符合法律规定，本院予以采信，被告以因新冠疫情影响应当减免租赁费的辩解理由，符合法律规定，本院予以采信，被告以其不应当承担供暖费和垃圾费的辩解理由，与查明的事实不符，本院不予采信。根据原告的诉请及本院的审理确定，被告应当支付的截止2020年4月10日止的租赁费为158844元【2018年12月29日至2019年12月28日租赁费为151200元（160元×105㎡×9个月）、2019年12月29日起至2020年4月10日止租赁费为7644元（168元×105㎡/30天×13天）】，但应当扣除被告已经交纳的租赁费16800元，应承担的违约金为25200元（160元×105㎡×1.5个月）、从2018年12月29日起至2020年3月15日止的供暖费为5512.5元（7.5元×105㎡×7个月）、律师费为5000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王强军于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告延安新区XX城建城房地产销售租赁运营有限公司截止2020年4月10日止的租赁费为142044元及从2018年12月29日至2020年3月15日止的供暖费为5512.5 元；二、被告王强军于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告延安新区XX城建城房地产销售租赁运营有限公司违约金25200元；三、被告王强军于本判决书生效之日起十日内一次性支付原告延安新区XX城建城房地产销售租赁运营有限公司为追要欠款支付的律师费5000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5037元，原告延安新区XX城建城房地产销售租赁运营有限公司已预交，现减半收取，实际由原告负担718.5元，被告王强军负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。   审  判  员     张  虎    二0二0年十二月三十一日  书  记  员     马亚妮     1