江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初5563号原告：陈瑜，女，1974年12月14日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：袁秦华、邹晶，上海小城(苏州)律师事务所律师。被告：吕部，男，1992年5月25日出生，汉族，住河南省县。委托诉讼代理人：邹盛喆、董梅，江苏灜成律师事务所律师。原告陈瑜与被告吕部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法由审判员黄伟适用简易程序独任审判。本院于2020年11月5日组织庭前会议进行证据交换，于2020年12月15日、2021年1月18日公开开庭进行了审理，原告陈瑜的委托诉讼代理人邹晶，被告吕部（庭前会议、第一次庭审）及其委托诉讼代理人董梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑜向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付欠付的租金153325元；2.判决被告支付违约金61256元(以日租金的两倍计算，自2020年7月1日起计算至2020年9月30日止，实际计算至支付之日);3.判决被告支付原告垫付的电费128元；4.判决本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.判决被申请人支付2019年8月1日至2020年7月31日期间欠付的租金10000元；2.判决被申请人立即归还房屋并办理交接手续，结清拖欠的水费841.77元、拖欠的电费128元、物业费5911.35元；3.判决双方的租赁合同于2020年8月22日解除，被申请人支付违约金20000元（或没收履约保证金20000元）；4.判决被申请人支付欠付的租金8638.77元（自2020年8月1日计算至2020年8月22日），支付占有使用费42015.8元（自2020年8月23日暂计至2020年12月8日止，实际计算至房屋归还交接之日）；5.判决本案诉讼费由被申请人承担。事实和理由：原被告于2020年1月1日补签《房屋租赁合同》一份，由被告承租原告位于苏州市相城区间房屋开办汽车服务店。租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，(装修免租期为2018年6月28日至2018年7月31日，已经提前给予免租优惠)之后，被告一直欠付第二期租金中的10000元，并且自2020年7月1日起拖欠第三期租金143325元至今。经原告多次催告，被告仍未支付。被告于2020年9月11日微信声称六月份就不租了，但被告从未告知过原告退租事宜，也从未办理过交接手续，原告得知的情况是其一直在使用。综上，原告为维护自身，起诉至贵院，请求支持原告诉请。被告吕部辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求驳回。1.被告不欠付原告租金，2020年7月31日之前的租金双方已经结清，原告主张的10000元租金，被告已于2019年7月29日通过倪锦程转账给原告。2.被告已将房屋交给同为原告租户的拓博汽车店老板，房屋已经恢复至被告租赁时的状态。原告只需要去拿钥匙就好，不存在交接手续。关于原告主张的水费，被告从2020年1月1日起才承租，之前的水费不应该由被告承担。对原告主张的物业费计算标准认可，但物业费5911.35元是原告所属的3栋126全部业主的物业费，被告只承租了其中的105.25平，并且被告自2020年7月1日已经搬走，后续物业费不应由被告承担。电费金额认可，从原告提供的电费发票128元对比被告两个月使用电费1200元，可以看出被告从2020年7月份并未实际店铺。3.被告在2020年6月4日已在电话中明确表示不再续租，但原告坚持认为被告应该继续履行，不接受被告退租的事实，被告退租后，认为原告应该向其索要钥匙，但至2020年8月23日上门查看并未向被告索要钥匙，过错在原告。故该期间产生的租金不应由被告承担。4.对原告主张的违约金20000元金额无异议，且同意在押金中扣除。被告在原告处缴纳的押金20000元亦可以抵偿原告的损失。被告于2020年7月份以后已经搬走，钥匙已经交给邻居，不存在实际占用，也不应该再支付租金。疫情期间原告单方关闭店铺一个月，被告在此期间并未要求减免或者是延期支付，该部分租金至少可以相抵原告主张的10000元。本院经审理查明，吕部向陈瑜租赁房屋。2020年1月1日，陈瑜（甲方、出租方）与吕部（乙方、承租方）补签房屋租赁合同一份，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于苏州市相城区间；出租房屋面积105.25平方米；租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，其中2018年6月28至2018年7月31为装修免租期；租金总计人民币409825元；2018年6月29日前支付第一年上半年房租65000元整，2018年12月31日前支付第一年下半年房租65000元整；2019年8月1日至2021年7月31日房租为一年一付，2019年8月1日至2020年7月31日房屋租金为136500元整，2020年8月1日至2021年7月31日房屋租金为143325元整；每期房租支付时间为提前一个自然月支付下期房屋租金；押金为人民币贰万元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；如转让必须甲方同意，另收转让费三分之一；乙方应按时交纳自行负担的费用：物业管理费、水费、电费等；甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金20000元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金；租赁期满，解除合同后，把房屋恢复原状。相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场3幢126室房屋为施世通、陈瑜共同共有。施世通出具情况说明一份，载明：本人与陈瑜是夫妻关系；本人对陈瑜签署该房屋租赁合同、出租该房屋事宜同意并知晓；本人同意由陈瑜起诉处理该合同纠纷事宜。再查明，2020年9月16日，广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司向施世通开具金额为128元的江苏增值税普通发票一份，备注载明系相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场3幢126室汽车服务店电费（2020.6.25—2020.8.25）。2020年11月5日，广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司向施世通开具金额为5911.35元的江苏增值税普通发票一份，备注载明系相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场3幢126室一楼南面2间汽车服务物业费（2019.7.1—2020.9.30），原告于当日刷卡支付物业费5911.35元。另，原告提供案涉峰汇商务广场前期物业管理委托合同复印件1份，该合同第九条约定商铺物业费标准为3.75元／月/平方米。2020年12月4日，原告支付水费合计人民币841.77元（账务日期为2018年10月16日至2020年10月16日），苏州市相城供水有限公司出具收费凭证11份，累计金额841.77元。另查明，2018年11月20日，林峰向陈瑜出具欠条一份，内容为：今有林峰欠陈瑜位于合景峰汇3-126号的房租贰拾万元整，欠款人林峰，该欠款于2018年12月31日前归还。后林峰未付该款，施世通将姜敏、林峰起诉至本院。双方于2020年5月12日经特邀调解员主持调解，达成调解协议。本院于2020年5月13日作出(2020)苏0507民特32号民事裁定书，确认调解协议有效。原告陈述，其将名下位于相城区元和街道善济路的几套房屋统一出租给案外人林峰，林峰经原告同意将本案涉案房屋转租给了倪锦程，林峰收取了第一期上半年租金65000元及押金20000元，直到2020年5月13日经相城法院调解后将该笔费用支付给了原告；因此，本案房屋截止2019年1月31日的租金已经由案外人林峰在另案中处理完毕。被告对此无异议。又查明，2020年5月至8月期间，双方通过微信多次沟通租金支付及退租问题。2020年8月22日，被告向原告表示：不是说了不租了吗，怎么还要付房租，6月份就跟你说了啊。原告回复：你从未对我说过不租了，而且你今年8月份仍在使用该房屋，请立刻支付租金，否则我将起诉至法院，届时还要求你承担违约金。被告表示：我早就搬走了。原告回复：你是不是转租给别人了。被告表示：我没有，里面东西不是我的，我全部都不要，这个地方办不了营业执照。审理中，被告表示，其已经自行搬离了租赁房屋，店铺已经关门，遗留物品不是被告所有的，钥匙已经交给隔壁商户，没有与原告办理房屋交还的手续。原告表示，被告的店铺还在开门，有遗留物品。审理中，经本院释明，原、被告双方于2020年12月21日自行完成了涉案房屋的交接返还手续，并当庭确认本案房屋租赁合同于2020年8月22日解除。还查明，关于租金及押金支付情况。原告表示：1.2018年8月1日至2019年1月31日期间租金65000元及押金20000元，合计85000元由林峰支付，截至2019年1月31日的租金已经与林峰在(2020)苏0507民特32号案件中处理完毕；2.2019年2月1日至2019年7月31日期间合计应付租金65000元；案外人倪锦程于2019年1月2日支付10000元及5000元，于2019年1月12日支付500元、9500元、10000元及10000元，合计45000元；倪锦程称已缴纳的押金20000元先抵扣租金，押金后续再补；3.2019年8月1日至2020年7月31日期间合计应付租金136500元；2019年7月29日，吕部指示案外人倪锦程支付10000元，后吕部分别于2019年8月22日支付50000元、2019年12月2日支付10000元、20000元（补缴押金）、2020年1月14日支付36500元（分四笔支付，为6500元、10000元、10000元、10000元）、2020年3月25日支付20000元，以上合计146500元(租金126500元及押金20000元)。被告表示：之前与案外人倪锦程系合作租房，所以一直是倪锦程出面支付款项，之后倪锦程退出合作租房关系，所以由吕部自行支付款项；对原告陈述的关于倪锦程、吕部支付的租金的情况予以认可，但倪锦程之前已经支付过押金20000元，吕部后续支付的款项均为支付租金，不应补缴押金。审理中，被告提供合作协议复印件1份，拟证明被告与倪锦程从2018年10月7日开始合作租用原告的店铺，双方协议约定房租各承担一半，在2020年1月1日之前均属于合作租赁期，此时由倪锦程实际支付。经质证，原告对合作协议三性不予认可，被告与倪锦程自2018年就是合作关系，故在2019年底倪锦程退出时，被告与原告重新补签的租赁合同期限与倪锦程原先签订的租赁合同期限一致，并且被告代理人也在庭审中称2018年10月与倪锦程合作，在该合同有效期内，无论是被告向原告支付租金或押金或作意思表示，还是倪锦程向原告支付租金或押金或作意思表示，对外均代表其两人的意志；被告与倪锦程之间因合作协议或其他合作关系产生的分歧与原告无关。以上事实由原告提供的房屋租赁合同、房屋产权证、微信聊天记录、物业费催缴通知单、物业费发票、峰汇十期苏州市前期物业管理委托合同、（2020）苏0507民特32号民事裁定书、起诉状、欠条、付款凭证、电费发票、施世通出具的情况说明、苏州市相城供水公司收费凭证、原告垫付水费的付款凭证，被告提供的微信转账凭证、支付宝转账凭证、合作协议以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。本案中，被告逾期支付租金等相关费用，并自行无故退租，构成违约，原告主张解除合同，合法有据，本院予以支持。原、被告当庭确认诉争《房屋租赁合同》于2020年8月22日解除，予以认定。原、被告已经于审理中自行完成了房屋交接返还手续，予以确认，对原告的相应诉请不再理涉。关于欠付租金及占有使用费。本案租赁合同在合同期内的履行过程中涉及案外人倪锦程等人，但原、被告于2020年1月1日补签本案合同，对于2018年8月1日至2021年7月31日的租赁合同关系进行了确认，故该租赁期间对于被告有合同约束力。被告所称其与案外人倪锦程之间的合作租房关系是两人之间的内部关系，而本案租赁合同关系在原、被告之间发生，故对于已付款的举证责任应由被告承担。原、被告对于2018年8月1日至2019年1月31日期间租金已由案外人林峰处理完毕均无异议。2019年2月1日至2019年7月31日期间应付租金65000元，2019年8月1日至2020年7月31日期间应付租金136500元，合计应付租金为201500元。针对2019年2月1日至2020年7月31日的租金，根据现有证据，能够证实被告通过倪锦程向原告支付55000元，被告直接支付原告136500元，故被告合计向原告支付191500元（含原告所称由被告补缴的20000元押金），尚欠租金10000元。关于2020年8月1日之后的租金及占有使用费。双方实际于2020年12月21日完成涉案房屋的交接返还手续，故被告应支付2020年8月1日至2020年12月21日的租金及占有使用费，按照143325元/年，计算4个月零21天，为56021元。被告主张因疫情可抵扣10000元租金，无法律依据，不予采纳。关于水费841.77元、电费128元、物业费5911.35元。被告对原告主张的电费128元无异议，本院予以认定。2018年10月至2020年10月期间的水费841.77元、2019年7月1日至2020年9月30日期间的物业费5911.35元，合同约定应由承租方负担，现原告已实际支付，其主张由被告支付原告，合法有据，予以支持。关于违约金。合同第六条约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付违约金20000元。原告主张被告支付违约金20000元，被告予以认可，本院予以认定。因原告所称的20000元押金在前述租金结算中已经一并抵扣，因此被告应向原告另行支付违约金20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百五十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告陈瑜与被告吕部于2020年1月1日签订的《房屋租赁协议书》于2020年8月22日解除；二、被告吕部应支付原告陈瑜截至2020年7月31日的欠付租金10000元，2020年8月1日至2020年12月21日的租金及占有使用费56021元，合计66021元；三、被告吕部应支付原告陈瑜2018年10月至2020年10月期间的水费841.77元、2020年6月25日至2020年8月25日期间的电费128元、2019年7月1日至2020年9月30日期间的物业费5911.35元，合计人民币6881.12元。四、被告吕部应支付原告陈瑜违约金20000元。五、驳回原告其他诉讼请求。上述第二、三、四项均应于本判决生效之日起十日内履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2260.5元，由原告负担1500.5元，被告吕部负担760元（该款原告已自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  黄 伟二〇二一年一月二十五日法官助理  史 丹书 记 员  李鸣彧