沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初10904号原告（反诉被告）：董悦。委托代理人：桂芸。被告（反诉原告）：沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司。法定代表人：孙黎生。委托代理人：甄玉。委托代理人：张书铭。原告董悦（反诉被告）与被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董悦委托代理人桂芸，被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司委托代理人甄玉、张书铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2019年6月原告为经营敏丁拌饭店向被告承租了大东区档口（该档口所有权人为沈阳大悦城房产开发有限公司，被告为承租人。）合同约定租赁期限为2019年8月6日至2021年12月31日，每两个月付下一期租金。合同签订后，原告装修完毕立即开始经营，根据合同，5.1.14条约定：“乙方商铺对面通往地铁的卷帘门保证在乙方营业时间正常开启”。但2020年2月被告未告知原告的情况下将卷帘门关闭，导致原告无法正常经营。至2020年5月，原告因此多次找到被告进行协商，但被告均未作出答复。2020年7月原告得知被告可能已与大悦城解除合同，随即与被告取得联系，但被告仍未给出处理结果，并称若有异议可通过诉讼解决。随后原告向大悦城表示其欲继续经营，但大悦城答复目前该档口区域无餐饮规划。现原告明确知晓大悦城与被告已经解除租赁合同，被告在未通知原告情形下与大悦城解除合同，该行为导致原、被告间的租赁合同无法继续履行，被告存在根本违约。综上请求贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判决解除原、被告签订的租赁合同；2、请求判决被告返还押金48082元；3、请求判决被告支付装修损失。（暂计12万元，待评估残值后确认具体数额）；4、请求判决被告支付加盟损失65000元；5、诉讼费由被告承担。被告沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司辩称：一、原告拖欠被告租金121202元，从2020年1月6日（疫情还未爆发，爆发时间为1月20日）起开始拖欠租金，属于先违约，后爆发疫情。暂计到2020年7月15日共欠被告租金121202（160天），期间我方多次催收，但原告一直拒交租金，无理霸占房屋。二、原告一直非正常营业，无法为被告带来客流量，原告2020年1月30日至3月14日，5月14日至今一直未营业，其他时间属于半营业状态，违反合同约定，对我方造成严重经济损失。因被告经营的是超市业务，将部分转租的目的有两点，一个是减轻自身经济压力，一个是通过原告来吸引人流量，以达到双赢目的。从常理讲，经营店铺的最大成本一般为房租，而原告一边说租金压力大，又好吃懒惰，霸占着房屋，不正常经营与其诉状所说明显不符。三、因从一月初开始原告一直耗着被告，被告撤场之前已经于2020年6月7日和原告解除租赁合同，是因为原告既不给付租金，又霸占房屋不让被告转租他人，同时又拒绝营业为被告吸引客流量，导致被告超市持续入不敷出。原告每霸占一个月，被告仅算租金就要缴纳13.4万余元，无奈之下，被告才在大悦城要扣押被告押金的情况下进行撤场，如原告在二三月份即同意解除合同，那么被告可以选择转租他人或及时止损，那么损失也不会如此之大。四、原告对于2020年5月14日，已经告知被告，其不打算继续营业，想将该店铺出兑，后来又反悔表示想要解除合约，并于2020年5月29日与被告结清水电，被告于2020年6月6正式发函告知双方解约，但之后原告一直未按承诺腾空房屋，并一直霸占该处房屋至今。综上所述，原告作为违约人，被告不仅不应该向其进行赔偿，原告还应向被告支付租金121202元，装修的费用50000元（为被告铺设的瓷砖及水电），以及大悦城扣掉的被告保证金115684元及6月7日-7月15日被告向大悦城支付的租金与因原告不营业使被告减少的营业收入。沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司（反诉原告）反诉诉称：反诉人与被反诉人于2019年8月签订租赁协议，约定反诉人将做好水电地面的房屋租赁给被反诉人。交租方式为提前30日交租，每两个月交租一次，每月23041元。被反诉人从2020年1月6日没爆发疫情起开始拒绝缴纳2020年2月6日的房租到2020年7月15日反诉人撤场止，共欠房租121202元，且在此期间一直非正常经营，经常停业。被反诉人2020年5月14日和反诉人先是说要求出兑店铺或者解约，后又说不出兑要求解约，并于2020年5月29日和反诉人结清水电后承诺腾空房屋，反诉人于2020年6月6日向被反诉人下达了书面解约，但不知何种原因被反诉人一直没有腾空房屋至今。反诉人认为，被反诉人在2020年1月6日至2020年7月15日期间既不交租，又不正常营业，导致反诉人处客流量下降，严重影响反诉人超市经营，解除合同后多次承诺腾空房屋后又不停地变卦导致反诉人无法将该房屋转租他人，造成反诉人经济损失不停的扩大，直到反诉人无法维持超市经营为止，此举明显侵害反诉人合法权益。为此，反诉人提起反诉，反诉请求：1、请求判决被反诉人向反诉人支付租金121202元（暂计到2020年7月15日）及利息（按日千分之五计算）；2、请求判决被反诉人向反诉人支付违约金150000元；3、反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）辩称：双方签订租赁合同的时间为2019年6月，原告缴纳租金期限至2020年2月6日，前几次缴纳租金均为到期前缴纳即可，并没有提前30日，被告对此未提出过异议，原告经营至1月24日中午，1月25日起疫情爆发，至1月30日原告到店铺查看时发现原告档口门前卷帘门已经关闭，根据合同约定可以看出被告提供的租赁合同为格式条款，但在租赁合同第三页手写5.1.14条可以看出保证卷帘门开启是原告可以经营的重要保证，该卷帘门是通向地铁东中街D口，因地铁客流量巨大可以向原告店铺引流，若关闭原告商铺为通行死角，客流量会大幅度减少，原告并非无理由不缴纳房租，系卷帘门关闭导致，多次与被告协商未果。被告称原告不经营会导致被告的客流量下降不符合客观事实，被告系从大悦城手中承租了地下一层全部门面仅分割了一小块给被告经营，可以看出被告所称通过原告的经营加大客流量不符合事实，合同中未约定原告为被告增加客流量。原告未腾空房屋系未达成与被告的协议。经审理查明：2019年1月16日，被告法定代表人孙黎生与沈阳大悦城房产开发有限公司（以下简称大悦城）签订《运营期商铺租赁合同》，承租大悦城购物中心DB110号商铺。2019年3月12日，被告及孙黎生与大悦城签订权利义务转让协议，约定被告受让孙黎生在租赁合同项下的权利义务。2019年6月，原被告双方签订《租赁合同》,约定将位于大东区档口转租原告,用于经营敏丁拌饭项目,面积为101平方米,租赁期限自2019年8月6日至2021年12月31日止，约定自2019年8月6日至2019年12月31日租金111859元，自2020年1月1日至2020年12月31日租金为276492元；自2021年1月1日至2021年12月31日租金为290316元，交租方式为提前30日交租，每两个月交租一次，《租赁合同》5.1.14条约定：“乙方商铺对面通往地铁的卷帘门保证在乙方经营时间正常开启”。合同签订后，原告向被告支付押金48082元，装修保证金12000元，租金交付至2020年2月6日，其中装修保证金从11月、12月租金中扣除。原告为经营敏丁拌饭支出加盟费、加盟保证金、特许权使用费共计92000元。被告与大悦城签订《中粮沈阳大悦城商铺租赁合同》补充协议，约定被告向大悦城缴纳50000元，以保证卷帘门正常开启，使用期限自2019年9月1日至2020年8月31日。但根据沈阳第七号令，因新冠疫情原因，2020年2月21日之前商场不允许营业，在此期间卷帘门为关闭状态。2020年6月6日，被告向原告下发解约及撤场通知书，2020年7月1日，被告与大悦城协商一致于2020年7月15日终止双方签订的《租赁合同》及其项下全部补充协议，并签订《沈阳大悦城商铺租赁合同》终止租赁协议。2020年2月6日至2020年7月15日，原告未搬离档口。上述事实，有租赁合同，客户回单，特许加盟合同书，收款收据，运营期商铺租赁合同，解约通知函，终止租赁协议，票据，照片等证据及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行，现原被告均主张解除租赁合同，本院予以准许。一、关于原告主张的返还押金及被告反诉的租金问题。2020年2月6日至2020年7月15日，原告未与被告解除合同亦未搬离档口，应继续履行给付被告租金的合同义务。考虑到原告承租档口位于被告超市负一层通往地铁的卷帘门对面，用于经营餐饮，原告若要取得预期商业利润必然依赖大客流量，而在疫情期间卷帘门关闭导致客流量下降，势必给原告经营带来影响。综合本地新冠疫情的有关防控情况以及涉案档口的经营用途，本院秉持公平原则，酌定免除原告2020年2月6日至2020年4月6日租金，2020年4月6日至2020年7月15日租金共计75751元（276492元÷365天*100天）。关于利息标准，双方合同约定日千分之五过高，本院酌定为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案涉租赁合同因疫情原因解除，非因原被告过错导致，被告应返还原告押金，但根据双方合同约定，可将押金充抵租金，故原告应支付被告租金27669元（75751-48082）。二、关于原告主张的装修损失及被告反诉违约金问题。根据合同法第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。本案中，虽然《租赁合同》5.1.14条约定：“乙方商铺对面通往地铁的卷帘门保证在乙方经营时间正常开启。”但因疫情导致卷帘门关闭，系防疫及公共卫生安全需要，不可归责于被告。同时原告因卷帘门关闭，导致客流量下降且继续履行合同困难，其要求解除合同，亦可免除违约责任，双方因此造成损失应自行承担，故原告主张的装修损失及被告反诉的违约金，本院不予支持。三、关于原告主张的加盟费问题。所有的商业行为均存在经营风险，原告无法继续经营系疫情影响，不能归责于被告，应自行承担相应的商业风险，故对于原告主张加盟费，因缺乏相关法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、解除原告董悦（反诉被告）与被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司签订的租赁合同；二、原告董悦（反诉被告）于本判决发生法律效力后10日内，给付被告沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司租金27669元；三、原告董悦（反诉被告）于本判决发生法律效力后10日内，给付被告沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司逾期支付租金利息（本金27669元，自2020年4月6日至付清时止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告董悦（反诉被告）其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈阳佳美隆跳蚤市场连锁有限公司的反诉请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4797元，减半收取2398.5元，由原告董悦承担；反诉费2685元，由原告董悦承担274元，被告承担2411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘鹏二〇二〇年十二月三十日书记员  白璐