贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初12667号 原告：中国银行股份有限公司遵义分行，住所地贵州省遵义市红花岗区民主路**，统一社会信用代码91520302214782124X。 负责人：牟红军，分行行长。 委托诉讼代理人：杨绍昌，贵州佳信律师事务所律师。 被告：罗珊，女，1967年11月20日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：彭建平，男，1965年2月4日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：彭雩瑞，女，1994年4月8日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 共同委托诉讼代理人：罗珊，女，1967年11月20日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。与彭建平系夫妻关系；与彭雩瑞系母女关系。 被告：遵义天时利房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负****，统一社会信用代码91520300569235584B。 法定代表人：张进锐，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵发攀，贵州抱一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁超，贵州抱一律师事务所实习律师。 原告中国银行股份有限公司遵义分行（以下简称中行遵义分行）与被告罗珊、彭建平、彭雩瑞、遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称天时利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中行遵义分行的委托诉讼代理人杨绍昌，被告罗珊作为被告彭建平、彭雩瑞共同委托诉讼代理人、被告天时利公司的委托诉讼代理人赵发攀、梁超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中行遵义分行向本院提出诉讼请求：一、请依法判决解除原被告于2017年6月28日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2017年遵中营个借字200006346990号）；二、请依法判决被告罗珊、彭建平、彭雩瑞立即偿还原告贷款本金1364855.54元及截止2020年8月21日的利息、罚息共计29204.32元，并判决被告罗珊、彭建平、彭雩瑞自2020年8月22日起以1364855.54元为本金，按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率支付贷款利息，并在此基础上加收50%的罚息直至本息清偿之日止；三、请依法判决被告承担原告因追索贷款本息产生的律师费8000元；四、依法判决被告遵义天时利房地产开发有限公司对本案贷款本金、利息、罚息及律师费承担连带清偿责任；五、请依法判决原告对黔（2017）遵义市不动产证明第0041241号权利证书下的位于遵义市红花岗区房屋享有优先受偿权；六、本案一切费用由被告承担。事实与理由：2017年6月28日，被告罗珊、彭建平与原告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：1、贷款金额为1750000元，贷款期限120个月，用于购买遵义市红花岗区房屋；2、贷款利率为浮动利率，按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率计息．．．．．．3、逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。在合同附件中，双方明确约定借款人未按期归还贷款本息的即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并约定因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包含律师费用）由借款人承担。合同签订后，被告以其购买的房屋为原告办理了抵押权登记［黔（2017）遵义市不动产证明第0041241号权利证书下］，原告也依约发放贷款；2019年4月15日，被告彭雩瑞以借款人名义加入该笔债务并签字，但被告在履行合同过程中多次逾期。鉴于此，原告已向被告宣布贷款提前到期，并要求被告履行还款义务。原告认为：原被告之间形成的贷款合同及担保合同合法有效，双方当事人均应当按约履行合同义务。被告怠于还款的行为已严重损害原告的合法权益，原告无奈诉至贵院，请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。围绕诉讼请求，原告当庭提交了个人住房贷款申请审批表、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、中国银行借款借据第一联、银行流水、不动产登记查询结果、不动产权利证书、贷款已还款明细清单、个人贷款授后变更申请审批表、委托代理合同、增值税发票、国内支付业务付款回单。 被告罗珊、彭建平、彭雩瑞辩称，对借款没有异议，当年家里发生经济纠纷，财产被法院冻结，无法正常偿还银行的贷款，银行工作人员告知可用彭雩瑞的账号来还款，当时向经办人员求证，经办人员肯定地回复不会因此给彭雩瑞带来经济纠纷，随即按照银行要求办理了签字，我们一直认为是一般的签字，现在才知道是更改贷款人的名字。这个钱是罗珊和彭建平借的，彭雩瑞不是借款人，也不是使用人，不应当承担债务。后来因为彭建平的刑事案件，家里所有财产，包括彭雩瑞的卡，都被查封、冻结，致使不能正常还贷，是特殊情况导致的，恳请法庭考虑剔除彭雩瑞的还款责任。 被告天时利公司辩称，我公司已按照合同约定履行了相关义务，罗珊、彭建平所购房屋已办理预告抵押登记，我公司不存在违约情形。虽然预告抵押登记不产生物权效力，但并不影响抵押权的转化，在房屋产权证办理后可以办理抵押登记，在此过程中房屋不能转移，原告的债权有足够保障，我公司不应承担保证责任。即使承担保证责任，也应按照法律和合同约定。罗珊、彭建平自愿用所购房产抵押担保，该笔贷款中同时存在着债务人提供的物保及第三人提供的保证并存的情况，应先以罗珊、彭建平被预抵押的房屋变现后清偿原告的贷款，尚不能清偿部分，才应由我公司承担不足部分的阶段性保证责任。我公司承担保证责任后，有权向罗珊、彭建平追偿，现已代被告罗珊、彭建平偿还原告借款本息280,481.79元。在办理完毕涉案房屋的产权证后，我公司阶段性保证责任即告消除。借款合同中未约定律师费由被告承担，虽然在附件中的担保范围包括律师费等，但是主债务的内容并未包含，则担保人不应当承担超出主债务范围的内容，如我公司依法承担保证责任，有权向保证人追偿权利。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。围绕答辩意见，被告天时利公司当庭提交了代罗珊、彭建平偿还原告贷款的明细转账流水及代业主申请流程。 根据原、被告提交的证据、结合原告的陈述及被告的答辩，认定事实如下： 被告罗珊和彭建平系夫妻关系。 2017年4月24日，被告罗珊作为借款人向原告申请借款1750000元用于购买遵义天时利房地产开发有限公司开发的碧桂园遵义1号住房，被告彭建平作为配偶在《个人住房贷款申请审批表》签字。2017年6月28日，原告以贷款人身份、被告罗珊以借款人身份、被告彭建平以抵押物共有人身份、被告天时利公司以保证人身份签订了合同编号为2017年遵中营个借字200006346990号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称贷款合同），该合同还包含附件1、2。合同约定借款人罗珊为购买保证人天时利公司开发的碧桂园47栋1-2号房屋一套向中国银行借款1750000元，借款期限为120个月。该合同第三条第6款约定，罚息：（1）若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。该合同第十一条约定，下列附件及经双方共同确认的其它附件构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合相同的法律效力。贷款合同附件1第二条第（五）项约定，参考利率选择中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率方式；首次定价日的贷款利率参考定价日适用的参考利率。第三条约定，贷款支付方式为受托支付，放款账户户名为天时利公司。第四条第（二）项约定，还款方式每月等额本息。第四条第（三）项约定，还款账户信息，户名：罗珊；账号：13×××26。第四条第（四）项约定，重新定价日的贷款利率采用重新定价日当日适用的参考利率，每6个月为一个浮动周期。第四条第（六）项约定，付息方式：按月付息。第四条第（七）项约定，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。第五条约定，借款人和抵押物共有人以房屋向贷款人提供抵押，保证人提供阶段性担保。贷款合同附件2第二条约定，借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，则：2、本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括木金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。第三条第1款约定，借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约：（2）未按期归还贷款本息；第三条第2款约定，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；（5）终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；（6）要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。第四条开发商保证的约定，若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后—期债务履行期满之日后两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续丼且贷款人收到他项权证之日起或自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋预告抵押登记手续之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；4、主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；5、本合同贷款人与借款人解除本合同或者使本合同提前到期的，保证人对于本合同项下已发生的债务承担担保责任；7、违约事件及其处理，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权视具体情形分别或同时采取下列措施：（5）要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。 2017年7月3日，原告向被告罗珊支付了借款1,750,000元，并经借款人授权将该款直接付给天时利公司在原告处开立的账户。 2017年8月30日，被告罗珊、彭建平与原告就案涉房屋在不动产行政登记部门办理了抵押权预告登记，原告取得了黔（2017）遵义市不动产证明第0041241号抵押预告登记证，该证载明预告登记义务人为罗珊、彭建平，预告登记权利人为中国银行，预告登记原因为预购商品房抵押权预告登记。 2019年4月15日，被告罗珊、彭雩瑞向原告申请个人贷款授后变更，签订《个人贷款授后变更申请审批表》，该表载明：经本人申请，该笔贷款的具体变更内容为：还款账号：13×××86；户名：彭雩瑞。借款人签名处备注：本人承诺仍将按照合同约定履行相关还款义务，被告罗珊、彭雩瑞在借款人签名处签名捺印。 原告委托了佳信律师事务所律师出庭参加本案诉讼，并与该所签订了委托代理合同，已向该事务所支付8,000元。 被告罗珊、彭建平尚未办理案涉房屋产权登记手续。 在庭审中，原告提供的截止于2020年8月21日的《贷款已还款明细清单》载明，被告罗珊、彭建平尚欠本金余额为1,364,855.54元、未到期本金余额1,300,408.82元、拖欠本金64,446.72元、应收利息27,341.63元、拖欠本金的罚息1,240.27元、应收利息的罚息622.42元。 在本案庭审后的诉讼过程中，原告提供截止于2021年1月6日的《贷款已还明细清单》载明，被告罗珊、彭建平未到期本金余额1,235,635.52元，无拖欠本息；提供《天时利房地产开发有限公司代偿明细》载明：2020年3月30日天时利公司汇入代偿罗珊账户55,624.33元、2020年9月30日天时利公司汇入代偿罗珊账户112,540.96元、2020年12月30日天时利公司汇入代偿罗珊账户75,185.14元，共计243,350.43元。 本案借款因被告罗珊、彭建平未按约定还款，经原告催收无果，故诉至本院，酿成讼争。 本院认为，原告、被告罗珊、彭建平、天时利公司之间签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，该合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，合同各方当事人都应当受到合同的约束，且被告罗珊、彭建平系夫妻关系，借款用于支付共同购买商品房的购房款，故该借款应系该二人夫妻共同借款。被告罗珊、彭建平、天时利公司之间分别形成了债权债务关系、抵押合同关系、连带保证合同关系。 贷款合同签订后，原告按合同约定履行了支付借款的义务，被告罗珊、彭建平偿还部分贷款后，已有多期借款逾期未还，违反了合同约定，损害了原告合法权益，且就是否能够继续按合同约定支付合同约定的借款本息，庭审中被告罗珊也表示现家庭财产全部被查封、冻结，导致原告的合同目的不能实现。被告罗珊、彭建平的行为已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，并结合担保贷款合同附件2第三条的相关约定，对原告要求解除贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张由被告彭雩瑞偿还借款本息的诉讼请求。原告认为被告彭雩瑞在《个人贷款授后变更申请审批表》借款人处签名捺印，该处载明：本人承诺仍将按照合同约定履行相关还款义务，应视为被告彭雩瑞自愿作为该笔借款的共同借款人，应当承担共同偿还借款本息的责任。庭审中，被告罗珊、彭建平、彭雩瑞辩称，当时系因罗珊、彭建平财产被冻结，无法使用原账号偿还借款，为继续履行还款义务，在原告工作人员建议下使用彭雩瑞名下的银行账号进行还款，认为当时签字仅是变更还款账号，银行工作人员并未告知签字变更事由为彭雩瑞作为共同借款人进行还款。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”、第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”的规定，结合该申请表载明：经本人申请，该笔贷款的具体变更内容为：还款账号：13×××86，户名：彭雩瑞，未载明变更其他内容。另，庭审中原告亦未提供证据证明被告罗珊、彭雩瑞签字时，原告工作人员已向二人释明“本人承诺仍将按照合同约定履行相关还款义务”中的“合同”即本案原告与被告罗珊、彭建平、天时利公司签订的贷款合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张被告罗珊、彭建平偿还借款本金1,364,855.54元及截止2020年8月21日之前利息、罚息共计29,204.32元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”的规定，结合担保贷款合同附件2第三条的相关约定，被告罗珊、彭建平依照合同约定及法律规定承担违约责任，提前向原告偿还借款本息。庭审中被告罗珊、彭建平、彭雩瑞对该金额无异议，被告天时利公司提交代偿流水及代业主申请流程，证明截止到2020年12月30日已代替罗珊、彭建平偿还借款本息共计280,481.79元，但该证据中包含了天时利公司代其他业主偿还的部分借款，无法反映代罗珊、彭建平偿还原告的具体金额，故对该证据本院不予认定。经原告庭后核对，并提交了打印于2021年1月6日的贷款已还明细清单，截止2021年1月6日被告罗珊、彭建平尚欠贷款本金1,234,635.52元，无拖欠本金、利息、罚息。本院确定由被告罗珊、彭建平向原告归还尚欠贷款本金1,234,635.52元，结合双方合同中约定了借款利率及按照执行利率上浮50%支付逾期罚息的事实，对原告主张按照合同约定支付利息、罚息的请求，于法有据，本院予以支持。本院确定由被告罗珊、彭建平向原告支付从2021年1月7日起以拖借款本金1234635.52元为基数按照合同约定的利率计算至拖欠借款本金还清之日止的利息、罚息。 关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，案涉房屋办理了抵押权预告登记、至今尚未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，该登记并不发生物权效力，因双方尚未办理产权抵押登记手续，原告不能据此享有抵押权，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 对原告主张被告承担原告因追索贷款本息产生的律师费8,000元的诉讼请求，在双方签订的贷款合同中已明确约定借款人、担保人应承担为实现债权产生的律师费。原告委托律师作为诉讼代理人参与本案诉讼是客观事实，且提交了《委托代理合同》、增值税专用发票及国内支付业务付款回单，证明该项费用已实际发生，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告天时利公司对本案贷款本金、利息、罚息及律师费承担连带清偿责任的诉讼请求，被告天时利公司辩解债务人提供物的担保，债权人应当就物的担保先实现债权，只承担不足部分的阶段性保证责任，且已代被告罗珊、彭建平偿还部分欠款。原、被双方签订的贷款合同明确约定了天时利公司的阶段性连带担保责任承担至涉案房屋办理产权登记和抵押登记手续为止，而本案中涉案房屋尚未办理产权登记和抵押登记手续，故根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”之规定，结合贷款合同关于要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等的约定，对原告该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。天时利公司承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向债务人罗珊、彭建平追偿。 关于本案适用法律适用效力的问题。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典实行后，因民法典实行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案合同签订及逾期行为发生均在民法典施行前，即法律事实发生在前，尽管法律效力延续至今，仍应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照前述规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司遵义分行与被告罗珊、彭建平、遵义天时利房地产开发有限公司签订的合同编号2017年遵中营个借字200006346990号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告罗珊、彭建平在本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司遵义分行偿还借款本金人民币1,234,635.52元及利息、罚息（利息、罚息从2021年1月7日起以借款本金1,234,635.52元为基数按合同约定利率计算至借款清偿之日止）； 三、被告罗珊、彭建平在本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司遵义分行支付律师费8,000元； 四、被告遵义天时利房地产开发有限公司对上述第二、三项判决中原告中国银行股份有限公司遵义分行对被告罗珊、彭建平享有的借款本息、律师费承担连带清偿责任；遵义天时利房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向罗珊、彭建平追偿； 五、驳回原告中国银行股份有限公司遵义分行的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,710元，财产保全费5,000元，共计13,710元，由被告罗珊、彭建平、遵义天时利房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  杨静 二〇二一年一月二十五日 书记员  任翀