江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初319号原告：孙磊，男，1969年5月1日出生，汉族，居民身份证号码3210811969********，住江苏省仪征市环北路沿河二村****。被告：商永祥，男，1955年7月4日出生，汉族，居民身份号码3211021955********，住镇，住镇江市润州区运河路******div>委托诉讼代理人：戴成龙，江苏汇典律师事务所律师。被告：王笑欢，男，1981年4月13日出生，汉族，居民身份证号码3211021981********，住丹阳市云，住丹阳市云阳街道华南新村******>原告孙磊与被告商永祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序审理。本院根据申请于2020年2月26日追加王笑欢为本案被告。2020年5月7日公开开庭审理时，原告孙磊，被告商永祥及其委托诉讼代理人戴成龙到庭参加诉讼，被告王笑欢经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2020年6月22日公开开庭审理时，原告孙磊，被告商永祥及其委托诉讼代理人戴成龙，被告王笑欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙磊向本院提出诉讼请求：1.被告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费4994.40元；2.被告将租用的原告商铺恢复原状，恢复房屋工作包括但不限于施工图纸、施工方案、施工实施等须由有相应资质的第三方完成，恢复后应取得相关部门的安全检测证明文件；3.被告支付因其改造房屋给原告造成的租金损失（暂计算至起诉时为7000元，2020年1月至房屋恢复按市场行情每月租金损失8300元，付至恢复原状工程完成并取得安全检测证明文件时止）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月3日，原告与被告商永祥签订《房屋租赁合同》，根据合同约定，原告将其所有的位于镇江滨水路6号北固湾小区二区8幢第1至2层106室、107室（以下简称案涉房屋）租给商永祥使用，商永祥必须每月按时缴纳物业费，如需对房屋进行改造应征得原告书面同意，在有效租赁期限届满时，应将房屋完整的交还给原告。租赁期间，商永祥擅自对房屋主体结构进行改动，将租赁房屋由原来的两层改造成三层，并且拖欠物业管理费共计4994.4元。商永祥擅自改造租赁房屋主体结构及拖欠物业管理费的行为已构成违约。被告商永祥辩称，其不应交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费，因租赁期之前2014年6月16日至2014年底的物业费是由其为原告垫付6.5个月物业费及公摊水电费2705.3元，应予以抵扣，且原、被告曾协商将被告在租赁房屋内安装的3万多元的中央空调折价抵给原告；合同第4条明确约定，商永祥不再使用原告商铺后，不得拆除不宜拆除的固定装修部分，即使原告所述破坏房屋结构属实，也应由王笑欢承担侵权责任，因商永祥获得原告授权后才将商铺转租给王笑欢，且转租合同同样约定了不得改变房屋结构；房屋现状不仅不会给原告造成租金损失，反而更有利于原告出租房屋；如果改造房屋给原告造成损失，那么应由改造人承担责任。被告王笑欢辩称，装修时已征得出租方的同意，物业也征得了原告的同意才允许施工，在租房的4年内从未提出房屋改造需要恢复，故无需恢复原状；其已于2019年5月20日退租，退租后房屋已交给被告商永祥，不应承担水电费。原告为支持其诉请提交了房屋租赁合同复印件、房屋结构文件复印件、租赁期满后房屋状态的照片、微信通知，被告商永祥围绕抗辩事由提供了收款收据、补充协议书、授权委托书、房屋租赁合同，被告王笑欢未提交证据材料。本院经庭审就证据材料进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认。对于存在争议的证据材料，本院认证如下：1.原告提供的房屋结构文件，被告尚永祥提出系房屋平面图，并非结构文件，本院认为该证据系房地产平面图，可以看出案涉房屋原系上下两层；2.被告商永祥提交的房屋租赁合同，被告王笑欢提出合同签名的旁边虽然备注了“不可破坏房屋主体结构”，但其持有的租赁合同中并无该句话的备注，本院认为被告王笑欢未提供其持有的租赁合同原件，且根据商永祥提交的租赁合同，除甲方签名下方备注“承租方不可破坏房屋主体机构”外，双方约定的其他事项中亦明确标注了“不得对主体结构进行更改”，可以认定两被告在签订房屋租赁合同时，约定了不得更改案涉房屋的主体结构。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋登记在原告孙磊名下，登记时间为2015年3月5日。2014年9月3日，原告孙磊（甲方）与被告商永祥（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，建筑面积合计119.91平方米；租期共5年，自2014年12月31日起至2019年12月31日止，出租商铺的交付日定为2014年9月3日，租赁首次租金在交付日付清，甲方对装修整改及使用无异议；两间商铺第一年至第二年租金为8万元，第三年至第五年年租金为85000元，租赁费用每半年交一次，乙方必须在租赁协议日期前一周内付清；物业管理费乙方自行向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行交纳；如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理；乙方在有效承租期届满时，应将房屋（包括装潢）完整的交还给甲方，不得损坏，动产归乙方所有，不动产归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方补偿；乙方在租赁期内，不得将房屋转租给第三者，如需转租，必须征得甲方的书面同意，否则按违约处理。此外，合同还对违约金和违约责任、续租等事项进行了约定。2015年10月20日，孙磊向商永祥出具授权委托书一份，载明授权委托商永祥洽谈滨水路6号北固湾小区8幢第1至2层106、107室合作招商承担租赁费用事宜，授权租赁期限从2015年10月20日至2019年12月31日止，授权租赁权限为在该场所必须合法经营，产权人不承担任何连带责任，签订授权租赁期限内的租赁合同；不得对主体结构进行更改。2015年10月26日，商永祥（甲方）与王笑欢（乙方）通过中介方镇江邦安置业顾问咨询服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在招商北固湾香槟道8-106、8-107的房屋租给乙方经营使用，该房建筑面积59.48×2平方米，年租金为12万元，租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日止，租金交付方式为每半年一付，每次房租提前15天支付，签订本合同时乙方支付给甲方押金3000元，乙方租赁期满并结清水、电、气、有线电视、物管等各项费用，甲方如数退还给乙方；房屋租赁期内，乙方如对房屋进行改造、改变用途、转租或调换，应征得甲方书面同意，其他事项中约定本次租赁期为4年，房租不递增，4年以后承租方在周边市场同等价格上享受优先权，不得对主体结构进行更改，租约到期，承租方提前两个月通知出租方是否续约，双方还对违约责任等进行了约定。2015年12月20日，孙磊再次在上述授权委托书中签名。当日，孙磊（甲方）和商永祥（乙方）签订《补充协议书》，约定对双方就案涉房屋签订的租房合同部分条款进行修改，2015年12月31日起至2019年12月31日至计四年租金，同意变更为由乙方一次性于2015年12月31日前给付为27万元，其余部分不再给付；甲方同意乙方在租期内以合作租赁或转租的方法将案涉房屋转移给其他主体使用，所有收益和风险均有乙方承担，但不得改变甲乙双方合同中约定的其他权利和义务关系，乙方仍是甲方租赁的相对方，对甲方承担约定的各项义务；双方于2014年9月3日租房合同的其他与本协议没有抵触的部分继续生效。商永祥于2014年7月20日缴纳了案涉房屋2014年6月16日至2015年6月15日的公摊水电费712.8元，物业管理费4281.6元。审理中，孙磊陈述并确认：案涉房屋内部由原二层结构改为三层结构；案涉房屋2019年全年物业费和公共能耗费共计4994.4元；商永祥支付了2014年9月3日签订租赁合同之前的3个月的费用。商永祥陈述并确认：王笑欢于2019年5月20日将案涉房屋退给商永祥；其承担2019年的水电费，但不承担2020年的水电费；房屋内的设施全部给原告。王笑欢陈述并确认：房屋内的设施全部给原告。另被告商永祥已于2020年7月22日交纳了案涉房屋2019年全年的物业费。本院认为，原告孙磊与被告商永祥签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效，合同各方均应按照约定全面履行各自的义务。被告商永祥获得原告孙磊的授权与被告王笑欢签订房屋租赁合同，该租赁合同亦不违反法律、行政法规效力性强制规定，合法有效，合同当事人应按照约定全面履行各自的义务。根据合同相对性原则，本案中原告依约向被告商永祥交付房屋后，被告商永祥应按约交纳房屋租金及租期内产生的水、电、物业费。关于原告主张的物业管理费问题，双方签订的租赁合同中明确约定由承租人缴纳物业管理费。被告商永祥在本案审理过程中已缴纳了案涉房屋2019年全年物业管理费，故原告要求被告缴纳2019年1月1日至2019年12月31日物业管理费的诉讼请求，被告商永祥已实际履行完毕，本案不再处理。结合案涉房屋的转租情况，在房屋未交付原告之前，案涉房屋的公共能耗费、物业管理费及水电费应当由被告商永祥、王笑欢承担，被告商永祥为原告垫付的2014年6月16日至2014年12月30日的公共能耗费及物业管理费2705.3元，可以予以抵扣上述费用。关于原告主张被告将租用的案涉房屋恢复原状问题。被告商永祥获得原告授权后将案涉房屋转租给次承租人王笑欢，明确约定不得更改主体结构，但被告王笑欢将案涉房屋内部二层结构更改为三层结构，应承担将案涉房屋恢复至原状的责任。被告王笑欢在恢复原状时，应当依据案涉房屋竣工图，委托有资质的设计单位及施工单位进行设计、施工，施工结束后经竣工验收合格交付给原告。被告王笑欢辩称改造房屋征得原告同意，无证据证实，原告四年未提出异议，无需再恢复的意见，本院不予采纳。至于原告主张被告支付因改造房屋给原告造成的租金损失问题，结合原告与被告商永祥租赁合同中对房屋租金的约定，考虑到被告商永祥于2015年10月将案涉房屋转租给被告王笑欢，王笑欢在案涉房屋内经营至2019年5月，在近四年期间内，原告作为案涉房屋的所有人均未向王笑欢提出异议，并考虑2020年新冠肺炎疫情的影响，本院酌定租金损失按每月6000元计算，由被告商永祥、王笑欢自2020年1月1日起支付至案涉房屋恢复原状并交付原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百一十五条、第七百一十六条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王笑欢于本判决发生法律效力之日起三十日内将镇江市滨水路6号北固湾小区二区8幢第1至2层106、107室恢复原状。二、被告商永祥、王笑欢于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告孙磊租金损失（自2020年1月1日起至镇江市滨水路6号北固湾小区二区8幢第1至2层106、107室恢复原状并交付原告之日止）。三、驳回原告孙磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告孙磊负担20元，被告商永祥负担30元，被告王笑欢负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费,并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决确定的期限内，如义务人仍未主动履行完毕判决所确定的义务，则权利人可在本判决所确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长 韦 雷人民陪审员 郭 琪人民陪审员 袁筱靖二〇二一年一月十三日书 记 员 陈 燕附：1、相关法律条文2、上诉须知1、相关法律条文:《中华人民共和国民法典》窗体顶端第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。窗体顶端第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。窗体顶端第七百一十五条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。窗体顶端第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。窗体顶端第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。窗体底端窗体底端《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、上诉须知当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书达。