江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初5903号原告：无锡我爱安源房地产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区海岸城41-1608，统一社会信用代码91320214MA1MTQYT12。法定代表人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄阳，江苏路泰律师事务所律师。被告：张嵘，男，1970年10月2日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。被告：蒋晨红，女，1973年5月14日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：顾裕滔（受张嵘、蒋晨红的共同诉讼委托），上海市汇业（无锡）律师事务所律师。原告无锡我爱安源房地产经纪有限公司（以下简称安源房地产公司）与被告张嵘、蒋晨红居间合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安源房地产公司及其委托诉讼代理人黄阳、被告张嵘及其与蒋晨红的共同委托诉讼代理人顾裕滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安源房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令张嵘、蒋晨红支付居间服务费45600元;2.判令张嵘、蒋晨红支付律师费12492元；3.判令本案诉讼费用由张嵘、蒋晨红承担。事实与理由：因通过安源房地产公司的居间服务，张嵘、蒋晨红与案外人姚炯、姚秋菊于2018年9月25日签订《房屋买卖居间服务合同》（以下简称案涉合同），约定张嵘、蒋晨红购买姚炯、姚秋菊所有的位于无锡市梁溪区××室的房屋。案涉合同明确约定在合同签订当日张嵘、蒋晨红应向安源房地产公司支付居间服务费45600元，但张嵘、蒋晨红至今未支付，安源房地产公司故委托江苏路泰律师事务所诉至法院。张嵘、蒋晨红辩称：1.案涉合同中约定的居间服务费并非是45600元，当初双方约定为15000元，其余30600是包含了各项税费；2.即使该45600元全部系中介费，该标准也超过了江苏省房地产中介服务收费管理办法中二手房买卖代理费按照成交总价的1.5%到2%收取标准；3.安源房地产公司未按约完成全部居间服务，其不应支付中介费；4.案涉合同系格式合同，系属于安源房地产公司多次重复使用，并由安源房地产公司自行制作主要条文，留空填写的。相关条款排除对方权利，加重对方责任，应属无效；5.关于律师费条款同样属于加重对方责任，排除对方主要权利的霸王条款，应属于无效，对于该条款安源房产公司也未采取合理的方式向张嵘、蒋晨红告知。该委托合同缺少相应的服务费发票，该律师费对于诉讼标的而言将近27%，远高于江苏省关于简单案件的收费标准。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月25日，姚炯、姚秋菊（甲方）二人将其名下共同共有的案涉房屋出售给张嵘、蒋晨红（乙方），双方签订了案涉合同，其中安源房地产公司（丙方）作为居间方在该合同上盖章确认。诉讼中，张嵘称其向姚炯、姚秋菊支付案涉房屋定金2万元，因二人不符合贷款资质最终无法办理银行贷款，案涉房屋买卖交易未成功，张嵘、蒋晨红以定金形式承担了相应的违约责任。安源房地产公司在代理词中对该事实予以确认。因张嵘、蒋晨红未按案涉合同约定支付居间费，故安源房产公司委托江苏路泰律师事务所代为处理诉讼事宜诉至法院。诉讼中，安源房地产公司认为：1.案涉合同系当事人真实意思表示，合法有效，其协助房屋买卖双方签订案涉合同便已经完成居间义务，故张嵘、蒋晨红应当按照合同约定支付居间费用；2.张嵘、蒋晨红系主观故意违约，导致案涉合同未继续履行；其亦未按照案涉合同约定在签订案涉合同之日支付居间服务费；3.案涉合同系双方最终协商约定的结果，并不存在格式条款之情形，合同存有留白处，可供书写双方协商条款；4.居间服务费系根据市场议价而定，并无法定标准，系各方合意之结果。对于其主张，安源房地产公司提供了相应证据予以佐证。张嵘、蒋晨红未提供相关书面证据。以上事实，有房屋买卖居间服务合同、委托代理合同及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，居间合同是指双方当事人约定一方为他方提供、报告订约机会或者订立合同的媒介，他方给付报酬的合同。案涉合同约定由张嵘、蒋晨红支付居间报酬，安源房地产公司系居间人。本案的争议焦点有三个：一、案涉合同中关于居间服务内容是否存在格式条款之情形，是否属于无效之情形；二、安源房地产公司是否已经完成居间服务义务，其是否有权要求居间报酬；三、关于律师费是否应当全部由张嵘、蒋晨红承担。关于争议焦点一。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款存在以下三个重要特征：1.为了重复使用而拟定的合同条款；2.在订约前即已经拟定的合同条款；3.合同相对方不能协商的合同条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。其中，合同的主要条款、与合同目的有关的其他条款以及影响合同当事人权利义务平衡的条款，应当被认定为“与合同相对方有重大利害关系的条款”。加重对方责任、限制对方主要权利的条款，当然属于与对方有重大利害关系的条款。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，该格式条款无效。首先，根据案涉合同约定，买卖双方确认安源房地产公司居间服务内容为受姚炯、姚秋菊委托介绍合适购房者，受张嵘、蒋晨红委托介绍合适房源并带领实地查看房屋，提供咨询，报告订立本合同机会，促成双方就上述房屋买卖事宜进行洽谈，最终促成本买卖合同的达成。房屋买卖双方确认本合同签订后，安源房地产公司完成居间服务等内容。该条款的真实意思即安源房地产公司促成张嵘、蒋晨红与售房者签订了房屋买卖合同后，不论后续结果如何，安源房地产公司均有权按约向张嵘、蒋晨红收取全部居间报酬。另外，安源房地产公司还将包括但不限于诸如产权过户、房屋交接、水电煤开户等该内容列为其提供的额外协助，并指明该额外协助免费，如相关事项无法办理或未能办理的，由被协助方自行承担相关责任等内容。上述关于安源房地产公司居间服务内容的相关条款违反了权利与义务对等的公平原则，加重了张嵘、蒋晨红的责任，排除了安源房地产公司提供居间服务所包含的内容，免除了安源房地产公司的相关义务，应当认定为无效。第二，结合无锡市目前存量房（即二手房）市场交易习惯，双方签订房屋买卖合同后，还有资金监管、办理按揭贷款、递件过户、房屋实际交付等各项流程，安源房地产公司在尚未协助办理上述工作的情况下即让张嵘、蒋晨红及出售方一致认可协助双方签订房屋买卖合同之后即已全面提供居间服务，与日常交易事实、习惯相悖，进一步印证了安源房地产公司关于居间合同内容的条款系无效的格式条款。第三，关于居间费支付时间的约定。安源房地产公司主张居间服务费45600元，应于案涉合同签订当日支付，由张嵘、蒋晨红承担等内容。而张嵘、蒋晨红明确未支付该45600元。安源房地产公司亦未举证证明其于案涉合同签订当日明确要求张嵘、蒋晨红支付该笔居间服务费，而张嵘、蒋晨红拒不支付之证据。故安源房地产公司与张嵘、蒋晨红已以实际行为变更了案涉合同条款之履行，加之无锡市房地产市场中介服务费一般由房屋买卖交易全部履行完毕后收取的惯例，进一步印证了安源房地产公司利用其优势地位预先拟定合同条款。对于居间服务费为何没有在合同签订当日支付之原因，安源房地产公司在庭审中表示“这个正是为什么原告是我方是弱势群体的原因，因为在交易中我方不是强势的，如果我们当时强行让被告支付费用，可能会导致整个交易的履行不顺利。”说明安源房地产公司明知在合同签订当日张嵘、蒋晨红不会愿意立即支付居间服务费，在安源房地产公司明知的情况下继续与张嵘、蒋晨红签订上述条款，证明该条款并非当事人真实意思表示。关于争议焦点二。居间合同系双务、有偿合同，但居间人只能在提供完全部居间服务，有居间结果时才可以请求报酬。现已认定安源房地产公司利用格式条款免除了自身的居间服务内容的合同条款为无效条款。案涉合同在履行过程中，因张嵘、蒋晨红存在违约导致房屋买卖合同未履行完毕，合同目的并未实现，安源房地产公司亦未提供进一步提供居间服务之证据，故其不得要求张嵘、蒋晨红支付居间报酬。但，安源房地产公司为张嵘、蒋晨红寻找房源，且提供了带看房屋、促成各方签订合同等服务，故本院根据安源房地产公司工作量对其提供的必要居间费用予以酌定。关于争议焦点三。安源房地产公司为向张嵘、蒋晨红主张居间服务费，委托律师参与诉讼，其提交的委托代理合同证明其与律师事务所约定相关律师费12492元。本案中安源房地产公司虽未提供律师费发票及支付凭证，但因委托代理合同系诺成性合同，且委托诉讼代理人已出庭完成了委托诉讼事项，故该律师费系安源房地产公司今后必然要支付的费用。案涉合同因张嵘、蒋晨红违约而未能完成交易，安源房地产公司要求张嵘、蒋晨红承担律师费的诉讼请求，符合双方约定，但应以安源房地产公司诉求得到支持的比例为基础核算酌定。本院根据2017年江苏省律师服务收费相关标准核算酌定，安源房地产公司在本案中可得的律师费为2500元，此款应由张嵘、蒋晨红负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张嵘、蒋晨红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡我爱安源房地产经纪有限公司必要的居间费用5000元；二、张嵘、蒋晨红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡我爱安源房地产经纪有限公司律师费2500元；三、驳回无锡我爱安源房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1252元，减半收取计626元，由无锡我爱安源房地产经纪有限公司负担546元，张嵘、蒋晨红共同负担80元。此款，已由无锡我爱安源房地产经纪有限公司预交，张嵘、蒋晨红应于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接给付无锡我爱安源房地产经纪有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 丁 炜二〇二一年一月二十五日书记员 徐雨薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。