江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终9号上诉人（原审被告）：张寰，男，汉族，1986年1月8日生，公务员，住江西省南昌市。上诉人（原审被告）：王威，女，汉族，1988年1月11日生，教师，住江西省南昌市。两上诉人共同委托诉讼代理人：张显明，男，汉族，1955年7月20日出生，住南昌市青山湖区。系张寰、王威的父亲。被上诉人（原审原告）：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路**。统一社会信用代码：913601007239083037。法定代表人：吴建中，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄曾祺，江西明实律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫，江西明实律师事务所实习律师。上诉人张寰、王威因与被上诉人南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称“恒兴公司”）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初2034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。张寰、王威提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判两上诉人向被上诉人缴纳2019年1月1日至2020年6月30日的物业费2732元；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。因我家中被盗，经过三方协商，物业公司承诺未破案赔偿金5465元冲抵上诉人应交物业费。事实与理由：1、一审法院程序瑕疵，事实认定不清，适用法律不当。上诉人仅收到一审法院通过网络发来起诉书和2020年10月19日的开庭传票，没有告知答辩、举证期限等有关事项，上诉人出差未按提出异议之前一审法院签发开庭传票的日期参诉，上诉人后来也没有收到开庭传票和开庭通知。2、与物业公司签订《物业管理服务合同》的第三届业委会已经经由铁路法院行政诉讼认定程序违法已经解散，根本无权代表业主签订合同，《物业管理服务合同》当然无效。况且根据客观事实和证据，上诉人认定2017年6月28日恒茂国际都会业主委员会与恒兴物业签订《物业管理服务合同》子虚乌有或纯属伪造，被上诉人没有直接证据佐证该合同的真实性，这符合合同无效的法定情形。3、一审法院采信被上诉人的造假无效合同，导致物业费单价计算有误，上诉人认可2018年6月26日恒茂国际都会住宅小区业主委员会发出张贴公告中明确物业费单价1.6元/㎡的客观事实。4、被上诉人违背赔付金冲抵应交物业费承诺。被上诉人安保服务形同虚设，在2015年11月至12月28日期间频频发生业主家中被盗，上诉人家中也于2015年12月28日被盗苹果手机一部和数千元现金，损失一万六千元之多，当时被上诉人经理周君和业委会成员和上诉人三方协议以安保服务责任赔偿金冲抵物业费之事，口头达成了相关协议。综上，请求二审法院还原事实真相，依法改判。恒兴公司辩称：1、原审程序合法，适用简易程序和做出缺席判决并无不当。2、被答辩人认为答辩人与恒茂国际都会第三届业委会2017年6月28日签订的物业管理服务合同无效的理由不能成立。3、被答辩人提出家中被盗，答辩人承诺减免物业费的理由不成立。恒兴公司向一审法院起诉请求：1、判令张寰、王威支付拖欠的恒茂国际都会1栋D单元501室2016年1月1日至2020年6月30日的物业服务费9723.3元，水费105元，违约金2916.99元，共计12745.29元；2、判令本案诉讼费由张寰、王威承担。一审法院认定事实如下：恒兴公司是南昌市青山湖区恒茂国际都会的物业服务企业。张寰、王威系南昌市青山湖区恒茂国际都会1栋D单元501室的（面积94.88平方米）业主。2006年12月10日，恒兴公司与江西恒茂房地产发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》和2017年6月28日，恒茂国际都会业主委员会与恒兴公司签订《物业管理服务合同》，合同约定：2016年1月1日至2017年6月30日住宅按每月每平方米1.6元计缴物业服务费，2017年7月1日至2019年6月30日住宅四层以上按每月每平方米1.98元计缴物业服务费，2019年7月1日至2020年6月30日住宅四层以上按每月每平方米2.18元计缴物业服务费；业主违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费用及其它费用，乙方有权要求业主补交，且从逾期之日起，甲方（业主）每天应按欠缴费用的千分之三向乙方支付违约金。张寰、王威所购房屋建筑面积为94.88平方米，张寰、王威从2016年1月1日开始拖欠物业费，2019年11月恒兴物业公司通过EMS向张寰发出了《物业费催收律师函》。由于张寰拒收，函件被退回。恒兴公司为此诉至法院。一审法院认为：本案所涉的《前期物业服务合同》、《物业管理服务合同》符合法律规定，合法有效，双方应遵守合同约定。恒兴公司为南昌市青山湖区恒茂国际都会提供了物业服务。张寰、王威作为业主，应当按约支付物业服务费。张寰、王威拖欠物业费，应承担支付物业费的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。恒兴公司应自张寰、王威拖欠物业费之日起三年内及时主张权利。2019年11月5日恒兴公司向张寰、王威发出催收物业费的EMS，应认定为诉讼时效中断。张寰、王威应支付自2016年11月起至2020年12月31日的物业费本金8205.22元（94.88平方米×1.6元/月/平方米×8月+94.88平方米×1.98元/月/平方米×24月+94.88平方米×2.18元/月/平方米×12月）。恒兴公司举证的2017年12月14日、2018年12月5日催款通知书没有原始的照片相佐证，恒兴公司主张2017年12月、2018年12月主张了权利，证据不足，本院不予支持的。恒兴公司撤回了水费105元的诉请，不违反法律规定，一审法院予以准许。张寰、王威经本院合法传唤未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、张寰、王威在本判决生效之日起10日内共同支付南昌恒兴物业管理有限公司2016年11月1日起至2020年6月30日止的物业服务费本金8205.22元；二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司其他诉讼请求。本案受理费118元，减半收取59元，由南昌恒兴物业管理有限公司负担15元，张寰、王威负担44元。二审期间，上诉人向本院提交恒茂国际都会业委会公告、报案笔录及江西日报B1版各一份，证明业委会主任刘强在湖坊派出所报案业委会公章遗失真实性，可见第三届业务会与物业公司2017年6月28日签订的物业服务合同有伪造嫌疑，2017年6月28日《物业服务合同》无效，物业费单价按照1.6元每平方米缴纳；提交业委会出具的情况说明一份，证明被上诉人承诺承担赔偿方式和数额的真实性。被上诉人质证意见：对恒茂国际都会业委会公告三性均有异议，公告是复印件，且盖的是恒茂住宅小区业委会的章，但该小区在第三届业委会被撤销后至今没有成立新的业委会。做出公告时的公章是第二届业务会的公章，当时第二届业委会已经到期，其没有权利做出该公告。对报案笔录和江西日报B1版的真实性，合法性无异议，对关联性有异议，报案和登报的时间均是在2018年4月，公章不是物业公司保管，只是听业主说公章遗失了，公章是否真实遗失物业公司不清楚。报案笔录的案发经过记载的是征询各位委员发现公章遗失，登报遗失也是根据登报人的陈述，无法确认公章是否丢失及丢失的时间，所以不能证明物业管理服务合同第三届业务会的公章是伪造的。对业委会出具情况说明三性均有异议，盖的章是业委会的公章，但该小区在第三届业委会被撤销后至今没有成立新的业委会。且属于单方陈述，不能反映真实客观的情况。被上诉人对一审查明的事实无异议和补充，上诉人主张2017年6月28日恒茂国际都会业主委员会与恒兴公司签订的《物业管理服务合同》无效，不应按照该合同缴纳物业费。对一审查明的其他无异议和补充。关于2017年6月28日恒茂国际都会业主委员会与恒兴公司签订的《物业管理服务合同》效力，亦为本案争议焦点，本院将在本院认为部分予以阐述，本院对一审查明其他事实予以确认。本院另查明，南昌铁路运输中级法院于2018年6月5日作出（2018）赣71行终125号行政判决书，认为青山湖区住政府在履行业主委员会备案职责中，未尽到必要的审查义务，对选举明显违反法律规定的第3届业主委员会给予备案，缺乏事实根据和法律依据，故判决撤销南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第三届业主委员会予以备案的行政行为。本院认为：本案的焦点为：1、恒茂国际都会业主委员会与恒兴公司于2017年6月28日签订的《物业管理服务合同》是否合法有效？2、两上诉人要求减免三年的物业费是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点，南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第三届业主委员会与南昌恒兴公司于2017年6月28日签订的《物业管理服务合同》，虽南昌铁路运输中级法院于2018年6月5日作出（2018）赣71行终125号行政判决书，撤销了南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第三届业主委员会予以备案的行政行为，但该撤销行为发生在《物业管理服务合同》签订之后，且南昌恒兴公司已实际履行了物业服务的义务，故南昌恒兴物业有权按照《物业管理服务合同》的约定向两上诉人收取物业费。此外，两上诉人主张南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第三届业主委员会与南昌恒兴物业签订《物业管理服务合同》时，第三届业主委员会的公章已遗失，《物业管理服务合同》有伪造嫌疑，但从报案记录和报纸公告来看，发现公章遗失的时间在2018年4月，而《物业管理服务合同》签订于2017年6月28日，两上诉人提供的证据不足以证明该事实，本院不予采信。综上，两上诉人主张《物业管理服务合同》无效，且要求按照《前期物业服务合同》的标准交纳物业费的上诉请求，不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，上诉人主张因家中被盗，被上诉人同意减免三年物业费，被上诉人对此不予认可，而上诉人为支持该上诉请求仅向法院提交南昌市恒茂国际都会住宅小区主委员会出具的《情况说明》，但南昌市恒茂国际都会住宅小区第二届业主委员会在第三届业主委员会成立前已到期，两上诉人亦认可在第三届业主委员会被撤销后，未选举出新的业主委员会，且两上诉人提交的南昌市恒茂国际都会住宅小区主委员会出具的《情况说明》仅有盖章，没有单位负责人及制作证明人员签名或盖章，不符合证据形式的要求，故本院对该《情况说明》的真实性不予采信，故上诉人的该项主张，证据不足，本院不予支持。虽两上诉人未及时足额支付物业费，但考虑到两上诉人拒交物业费事出有因，一审法院未支持恒兴公司诉请的违约金，并无不当。综上，一审法院判决适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118元（张寰、王威已预缴），由张寰、王威负担。本判决为终审判决。审判长  谢芸审判员  龚江审判员  沈莉二〇二一年一月二十八日法官助理王超迁书记员钟万友