山东省鄄城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1726民初3175号 原告：鄄城润百家商业运营管理有限公司，住所地：山东省菏泽市鄄城县建 统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX 法定代表人：干曦，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王记臣（特别授权代理），山东亘古律师事务所律师。 被告：郭向东，男，1989年5月1日出生，汉族，住鄄城县。 原告鄄城润百家商业运营管理有限公司诉被告郭向东房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王记臣、被告郭向东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年11月，原、被告签订租赁合同。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告拖欠租金至今，期间，原告曾多次催交，但被告以各种理由拒绝交纳。原告认为，被告作为承租人，应依约交纳租金，同时被告的违约行为给原告造成了预期利益损失，应当赔偿。2020年6月24日，原告在报纸上向被告公告终止合同。根据合同约定，2018年、2019年的租金分别为32000元，2020年的租金以当年租赁数额为标准按天计算至6月24日为9479元，预期利益损失按2020年的租金数额为标准赔偿三个月为5000元。现依法提起民事诉讼，请求被告支付拖欠租金41479元；赔偿预期利益损失5000元；诉讼费用由被告负担。 被告辩称，被告于2017年年底根据原告的要求交纳了电费及房屋装修定金，原告给被告两份合同，让被告签字。被告签字以后原告说领导没在，没办法盖章，盖章以后再给被告合同，但是一直没给合同。涉案房屋被告已经装修，但是一直没有使用。因为租赁时原告将房屋的楼梯封死，广场里面的内部街道也没有开放，房子装修以后没办法使用。被告不欠原告租金，原告的诉讼请求不应得到支持。 经审理查明，原告系从事市场营销策划、物业服务、商品房出售、租赁的运营管理有限公司。2017年11月，原告（甲方）与被告（乙方）经过协商，签订《润百家城市广场商铺租赁合同》一份，合同约定：乙方自愿有偿租赁甲方位于“润百家城市广场”C7幢二层202、203号商铺自主经营；商铺租赁期限为五年，自2018年1月至2022年12月31日；合同第三条约定：乙方对承租的商铺应先付租金后使用，租金按建筑面积计算按年支付给甲方，其中2018年1月1日至2018年12月31日租金为16000元，2019年1月1日至2019年12月31日租金为16000元，2020年1月1日至2020年12月31日租金为20000元，2021年1月1日至2021年12月31日租金为20000元，2022年1月1日至2022年12月31日租金为25000元；乙方在签署本合同当日须向甲方交纳5200元作为租赁物业定金，营业后该定金自动转为本合同履约保证金及经营服务质量保证金。合同第11.2.5条约定：如有下列情况之一，甲方有权终止合同，收回该商铺，保证金不予退还，并要求乙方支付相当于该年度三个月租金的赔偿金作为对甲方预期利益的赔偿，并有权追究乙方其他法律责任：乙方拖欠租金、物业管理费、谁、电等费用超过30日的。 被告依约向原告交纳租赁物业定金5200元。2017年11月16日，被告向原告交纳电费500元，并对涉案房屋进行了装修，装修至2018年3月，被告再没有去过涉案房屋，也没有向原告支付过涉案房屋租金。2020年6月24日，原告在山东法制报上向被告及其他租房人公告送达《终止合同函》：鉴于您未能依约交纳租金，违反了双方所签订的租赁合同第三条第三项和第十一条的约定，本司决定如下：本函自公告之日起，双方之间的租赁合同关系立即终止，没收您的保证金，请您将租赁合同终止前的租金和本司预期利益的赔偿金自本函公告之日起3日内交付鄄城润百家商业运输管理有限公司，同时腾空商铺，逾期腾空的损失自负。 庭审中，被告不认可涉案合同于2020年6月24日解除，并称：2018年去找原告的朱经理要合同，朱经理没有找到合同，被告说街道你们一直开不了，房子不租了，朱经理说定金不退，被告说我装修了怎么办，朱经理说他不管；涉案合同于2018年3月解除；原告没有向其催要过租金。被告陈述原告称没有向其催要过租金不属实，原告多次催交，但被告以各种理由拒绝交纳。 上述事实有当事人陈述、书证等在卷为凭，且经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告经协商签订《润百家城市广场商铺租赁合同》，被告向原告交纳租赁物业定金5200元及电费500元，原告将涉案房屋交付被告，被告进行了装修，该事实双方当事人没有异议，本院予以认定。涉案合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，且当事人系适格的合同主体，该合同为系有效合同。即使原告没有将涉案合同书交给被告，但因被告在合同书上签署了自己的姓名，也不会对合同效力产生影响。涉案合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，已履行了合同义务，被告应依约履行支付房屋租金的义务。被告至今没有履行合同主要义务，致使原告的合同目的不能实现，属根本违约，原告有权行使合同解除的权利。合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告在山东法制报上向被告公告送达了《终止合同函》，视为解除合同的通知于公告之日到达被告，原告主张涉案合同于2020年6月24日解除，本院予以支持。被告主张涉案合同于2018年3月解除，没有提供证据证明，本院不予采信。 涉案合同签订后，被告未向原告支付房屋租金，故原告请求被告支付租金，于法有据，本院予以支持。合同法第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据该规定，被告在违约后，原告应当采取适当的措施防止损失扩大，否则，对于扩大的损失，原告不能要求被告赔偿。根据双方合同约定，被告应当先付租金后使用房屋。被告逾期没有交付2018年度的房屋租金，原告作为商业主体，应当认识到被告的行为构成根本违约，致使其合同目的不能实现。至2018年年底，被告又未交付2019年的房屋租金，原告更应当认识到其利益进一步受到损害，故其应当于2019年1月采取适当的措施，如解除合同、将涉案房屋另行出租等，以防止损失扩大。即使存在原告向被告多次催讨租金的事实，但因该行为也不足以防止其损失扩大，本院认为，原告没有采取适当的措施。因原告没有采取适当措施防止损失扩大，有违减损原则及诚信原则，其对2019年度及之后的房屋租金无权请求，故本院支持2018年的房屋租金16000元。因合同解除后，涉案房屋需要另行寻租，寻租期间原告存在租金损失，且原告请求赔偿三个月的预期利益损失符合双方合同约定，本院予以支持，预期利益损失参照2019年房屋租金数额16000元计算三个月，为4000元。原告请求预期利益损失按2020年的租金数额计算，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告郭向东于本判决生效后十日内支付原告鄄城润百家商业运输管理有限公司房屋租金16000元； 二、被告郭向东于本判决生效后十日内赔偿原告鄄城润百家商业运输管理有限公司预期利益损失4000元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费962元，减半收取481元，由原告鄄城润百家商业运输管理有限公司负担331元，被告郭向东负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  石养同 二〇二一年一月十九日 书记员  苏含含