湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0702民初372号 原告：常德市自然资源和规划局，住所地常德市武陵区武陵大道**。 法定代表人：陈爱喜，局长。 委托诉讼代理人：刘卫文，湖南银联（常德）律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：商菁菁，女，1983年10月26日出生，该单位员工，一般授权代理。 被告：常德市北郡房地产开发有限公司，住，住所地常德柳叶湖旅游度假区柳叶湖街道万寿社区**天湖路与万胜路交汇处）。 法定代表人：冯朝阳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：段超，男，1989年5月11日出生，该公司员工，特别授权代理。 原告常德市自然资源和规划局（以下简称自然资源和规划局）与被告常德市北郡房地产开发有限公司（以下简称北郡公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。自然资源和规划局的委托诉讼代理人刘卫文，北郡公司的委托诉讼代理人段超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1、判令北郡公司向自然资源和规划局支付违约金4492000元；2、本案诉讼费由北郡公司承担。 北郡公司辩称，涉案地块存在权利瑕疵，违约金过高请求减少。 本院确认下列案件事实：2018年7月20日，常德市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）向常德市公共资源交易中心递交《国有建设用地使用权挂牌出让竞买申请书》、《成立新公司声明》，申请参加该中心于2018年7月18日9时至2018年7月30日10时30分，在湖南省国土资源网上交易系统举行的编号为746号（常国储〔2018〕19号）地）地块下简称746号地块）国有建设用地使用权挂牌活动，并愿意按挂牌出让文件规定，交纳预付款（含竞买保证金）237000000元。若竞得746号地块，新碧公司将成立新的由其占股100%的新公司，并用该新公司的名义开发746号地块，新公司拟命名常德市北郡房地产开发有限公司。2018年7月27日，新碧公司向常德市公共资源交易中心支付了237000000元竞买保证金。 2018年7月30日，常德市国土资源局与新碧公司签订《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》（常国土资挂让字〔2018〕第14号），双方确认新碧公司以752000000元竞得746号地块国有建设用地使用权。新碧公司除支付地价款外，还应支付该地块挂牌服务费及契税。新碧公司交纳的竞买保证金自动转作受让地块的定金。已支付的237000000元竞买保证金中，1000000元作为交易服务费。 2018年8月2日，北郡公司成立。同年9月4日，北郡公司与常德市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号cd201841）。双方约定，746号地块国有建设用地使用权出让价款为752000000元，受让人于2018年10月4日之前支付451200000元，于2019年3月4日前支付300800000元。出让人于2019年3月18日前将746号地块按现状交付给受让人。受让人不能按时支付出让金的，自滞纳之日起，每日按1‰向出让人缴纳违约金。受让人应在按本合同约定付清全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年限自达到约定的土地条件之日起算。 合同签订后，北郡公司分别于2018年10月11日、2019年3月5日、2019年4月3日交纳土地出让金215200000元、200800000元、100000000元。 2018年12月27日，常德市委办公室、常德市政府办公室印发《常德市机构改革实施方案》，将原常德市国土资源局、常德市规划局的全部职责以及常德市发改委、常德市水利局、常德市林业局的部分职责整合，组建自然资源和规划局，不再保留常德市国土资源局、常德市规划局。 2019年3月18日，自然资源和规划局与北郡公司签订《国有建设用地交地确认书》，双方共同确认：自然资源和规划局已将该宗土地交付给北郡公司，北郡公司同意接收。此后，该宗土地过户登记在北郡公司名下。2019年4月9日，北郡公司发现746号地块抵押给他人。 再查明，2018至2019年度中国人民银行贷款一年以内（含一年）的基准年利率为4.35%。 上述事实有自然资源和规划局统一社会信用代码证书、北郡公司营业执照复印件、《国有建设用地使用权挂牌出让竞买申请书》、《成立新公司声明》、《国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地交地确认书》、银行回单及当事人当庭陈述等证据予以佐证。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款规定，法人合并的，其权利义务由合并后的法人享有和承担。原常德市国土资源局因机构改革，与常德市规划局等机关法人合并成立自然资源和规划局，其与北郡公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》中享有的权利和承担的义务，应由合并后的自然资源和规划局享有和承担。案涉《国有建设用地使用权出让合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，系有效合同。双方当事人均应按照约定履行各自的义务。北郡公司未按期限交纳土地出让金，构成违约，应当支付违约金。北郡公司主张，在其实际付款前，涉案土地已被抵押，存在权利瑕疵。但该瑕疵并未对北郡公司享有的合同权利造成任何影响，故本院对该抗辩不予支持。关于违约金，北郡公司主张，如按合同约定的日1‰的标准计算违约金，违约金过高，请求核减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，北郡公司虽然存在迟延支付的情形，但迟延的期限不长，在自然资源和规划局提起诉讼之前，北郡公司已经全额支付了土地出让金，较恶意长期拖延土地出让金拒不缴纳的情形而言，其过错程度明显偏轻。如以违约金额为基数，按每日1‰的标准计算违约金，年利率将高达36.5%，远远超过了银行同期贷款利率的标准和民间借贷保护的最高利率标准，加上自然资源和规划局没有提交证据证明北郡公司迟延支付出让金给其造成的损失大小，如按合同约定势必造成双方利益的严重失衡。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院酌定按银行同期贷款利率上浮30%（4.35%×130%=5.655%），来调整违约金。其具体计算方式为： 第一期截至2018年10月4日，应缴金额451200000元，实缴金额237000000元（应剔除1000000元交易服务费）。 （451200000元-236000000元）×5.655%×6日（2018年10月5日至2018年10月10日）÷365日﹦200047.56元； 第二期截止2019年3月4日，应缴金额300800000元，直至2019年4月3日才全部缴清。 （1）、300800000元×5.655%×1日（2019年3月5）÷365日﹦46603.4元； （2）、（300800000元-200800000元）×5.655%×29日（2019年3月5日至2019年4月2日）÷365日﹦449301.37元； 北郡公司总共应支付的违约金为200047.56元＋46603.4元＋449301.37元﹦695952.33元。北郡公司要求调整违约金的抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上，自然资源和规划局的诉讼请求，符合法律规定，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、常德市北郡房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向常德市自然资源和规划局支付违约金695952.33元； 二、驳回常德市自然资源和规划局的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42736元，减半收取21368元，由常德市北郡房地产开发有限公司负担10000元、常德市自然资源和规划局负担11368元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  胡祥彪 二〇二一年一月二十六日 法官助理向阳 书记员曾俊 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。 《中华人民共和国民法总则》 第六十七条法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。 法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。