浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1026号原告：绍兴市人民防空办公室，住所地绍兴市石家池沿**。法定代表人：陈泉标，系主任。委托诉讼代理人：刘胤、严洪祥，浙江大公律师事务所律师。被告：张卫刚，男，1971年7月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：李耀，男，1983年3月11日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。被告：洪卫，女，1981年8月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述两被告共同委托诉讼代理人：程幸福、余剑英，浙江朋成律师事务所律师。被告：王松寒，男，1988年11月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：钱庄，浙江中圣律师事务所律师。被告：高美凤，女，1966年8月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：绍兴市郑享贸易有限公司，住，住所地绍兴市越城区白马庙**-2/div>法定代表人：郑艳丽。被告：郑艳丽，女，1973年5月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。原告绍兴市人民防空办公室（以下至判决主文前简称人防办）与被告张卫刚、李耀、洪卫、王松寒、高美凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理。诉讼中，原告申请追加绍兴市郑享贸易有限公司（以下至判决主文前简称郑享贸易公司）、郑艳丽为本案共同被告，本院于2020年5月11日依法予以追加。本院依法适用普通程序，于2020年9月7日、2021年1月13日两次公开开庭进行审理。被告王松寒到庭参加第一次庭审，被告李耀、洪卫的共同委托诉讼代理人程幸福到庭参加第二次庭审，原告人防办的委托诉讼代理人刘胤，被告张卫刚，被告李耀、洪卫的共同委托诉讼代理人余剑英，被告王松寒的委托诉讼代理人钱庄两次均到庭参加诉讼。被告郑享贸易公司、郑艳丽经本院合法传唤，于2021年1月13日庭审中途到庭参加诉讼。被告郑享贸易公司、郑艳丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审，被告高美凤经本院合法传唤，无正当理由两次均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告人防办向本院提出如下诉讼请求：一、五被告立即腾退白马庙前71号房屋；二、五被告立即共同支付占有使用费170000元（参照租金标准）和水电费90684.57元;三、五被告共同承担滞纳金185340元（暂计算至2020年1月5日，要求计算至占有使用费付清之日）；四、五被告共同承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、七被告立即腾退白马庙前71号房屋；二、七被告立即共同支付占有使用费170000元（参照年租金6万元标准，暂计算至2020年6月30日，要求计算至实际腾退日）和水电费90684.57元;三、七被告共同承担滞纳金738200元（暂计算至2020年1月5日，要求计算至占有使用费付清之日）；四、七被告共同承担本案诉讼费用。因原告未按时交纳变更后的诉讼请求第三项中滞纳金增加部分的诉讼费，故视为该部分费用未有增加。同时，原告申请撤回诉讼请求第二项、第三项。事实和理由：人防办是本案讼争房屋绍兴市越城区白马路**房屋的所有人。2009年10月1日，原告与被告张卫刚签订《人防工程口部房租赁合同》约定：租期自2009年10月1日至2012年6月30日止，租金每年60000元，每半年缴付一次，先缴后用，逾期不缴，每天按所欠租费的1%计算滞纳金。2012年7月1日，双方将合同期限延至2015年6月30日。合同到届满前及合同到期后，原告多次与被告张卫刚联系，要求其腾退房屋，但被告张卫刚称将房屋承包给洪卫、李耀，而洪卫、李耀又将房屋转租给高美凤、王松寒等数人，且在转让过程中可能存在假刻原告印章的情况，致使房屋一直未曾腾退，经原告多次上门协商，部分使用人陆续腾退房屋，但仍有占有人至今不愿意腾退。经计算，涉案房屋租赁早已到期并且拖欠自2017年起的占有使用费、2015年10月起至2018年9月的水电费至今。经原告了解，郑艳丽投资设立的郑享贸易公司为本案涉案房屋部分房屋的实际使用人，该公司为自然人独资企业。原告认为，被告张卫刚等人在未经原告同意的情况下擅自将讼争房屋转租、再转租，并且一再拒绝腾退和拖欠占有使用费、水电费的行为，已经违反了合同约定和法律规定，严重侵害了原告的合法权益，原告为防止国有资产流失，特提出诉讼，望判如所请。被告张卫刚答辩称，被告在2015年6月30日就和原告不发生任何关系了，原告的主任说把这个房子租给李耀了，他们有合同和口头协议的。被告李耀、洪卫共同答辩称，一、涉案房屋一开始是原告出租给被告张卫刚，原告和张卫刚签订了租赁合同和补充协议，合同到期后原告和被告张卫刚没有就续租达成协议，当时房屋是被告张卫刚转租被告李耀、洪卫，后来原告和被告李耀、洪卫直接联系，经协商，原告直接将涉案房屋出租给被告李耀、洪卫，租金每年6万元，时间是4年，租期为2016年8月1日-2020年7月31日，两被告一次性支付原告租金24万元。二、被告李耀、洪卫将涉案房屋转租给了被告王松寒、高美凤在内的其他人，转租的情况原告是知晓的，在原告要求新租户腾退时，被告李耀、洪卫积极配合，除了被告高美凤没有腾退外，包括被告王松寒在内的其他承租户均已经腾退，要求新租户腾退原告是参与知情的。据被告李耀、洪卫了解因为原告没有及时更换被告王松寒的钥匙，所以后来被告王松寒又将房屋转租给第三人，之后转租的情况与被告李耀、洪卫无关。三、被告李耀、洪卫将涉案房屋出租给被告王松寒、高美凤，但他们没有向被告李耀、洪卫交纳租金，现原告要求被告李耀、洪卫腾退房屋，被告方同意并予以支持，租赁期间的费用由被告王松寒、高美凤承担，与被告李耀、洪卫无关。四、因为涉案出租房屋与地下防空洞共用一只电表，原告诉讼请求中的电费并非全部由涉案出租房屋使用，有相当部分为防空洞使用。另，被告李耀、洪卫在2019年12月8日通过转帐的方式汇给原告水电费4万元。五、对被告王松寒、高美凤户没有交纳租金的情况，保留对该两户拖欠租金的主张。原告对被告李耀、洪卫的诉讼请求不能成立，应予以驳回。被告王松寒答辩称，被告王松寒是通过李耀、洪卫租赁了涉案房屋，具体的租赁合同也是和被告李耀、洪卫签订的，租期自2015年到2019年，但实际时间是2017年5月1日到2017年11月30日，2017年11月30日被告王松寒已经腾退并将租赁房屋重新交给了被告李耀、洪卫，据被告王松寒所知，被告李耀、洪卫将租赁房屋又重新租给了案外人杨坤杰，租赁合同从2018年4月20日至2019年5月20日，针对被告李耀、洪卫的陈述，被告王松寒在租赁期间没有支付过租金，实际上被告王松寒在租赁期开始时向被告李耀、洪卫支付租金114200元，20000元是押金，剩余的钱是租金，这部分租金直到被告王松寒腾退都没有返还。被告郑享贸易公司、郑艳丽答辩称，我出钱向一个姓杨的租了房子，租期还没有到，现在水电给我停掉了，我存在投入，给我造成了损失，应当赔偿我的损失。被告高美凤未作答辩。经审理查明，2009年10月1日，原告（甲方）与被告张卫刚（乙方）签订《人防工程口部房租赁合同》1份，约定甲方将其所有的位于绍兴市××庙××号，面积约534㎡的房屋出租给乙方，租用期限为2009年10月1日至2012年6月30日止。租费每年60000元，每半年缴一次，先缴后用。逾期不缴，每天按所欠租费的1%缴滞纳金；逾期一个月不缴，甲方有权提前终止合同。因此造成的一切损失均由乙方负责。乙方在租用期间，不得转租或转让他人使用，一经发现，甲方有权提前终止合同，因此造成的一切后果均由乙方负责。（特殊情况确需转让，必须经甲方同意）。双方还约定了其他合同事项。2012年7月1日，原告与被告张卫刚签订《房屋租赁合同补充说明》1份，约定将上述涉案房屋的租赁期限延长至2015年6月30日止。被告张卫刚在上述房屋开设柒号厨房饭店。2010年8月28日，被告张卫刚（甲方）与被告洪卫（乙方）签订《酒店承包经营合同》1份，约定甲方将柒号厨房酒店承包给乙方经营，承包期限为5年共60个月，自2010年9月18日至2015年9月19日止。承包金每年现金15万元（含每年房租），以及每年价值7万元的消费券，合计承包金每年折合人民币22万元，乙方必须于每年9月20日前向甲方支付当年度的承包金（支付现金15万元人民币），7万元消费券以计账方式计算。乙方须在本协议签订之日前向甲方一次性交纳承包经营保证金80000元整。乙方在承包经营30个月（起）后，有权转让给第三方经营，转让费用需支付给甲方20万元（不含房租费），第3年乙方转让给第三方经营，转让费用需支付甲方18万元，以此类推，第4年支付14万元给甲方，第5年支付10万元给甲方。其他转让费用所得归乙方所有。甲方将柒号厨房转包给乙方承包经营，若出现甲方或柒号厨房在乙方接手之前的债权债务与乙方无关，由甲方处理和承担一切责任。双方还约定了其他内容。被告李耀在2016年11月29日以“柒号厨房续交房租”的名义向原告转账240000元，2018年9月25日以“柒号厨房水电费”的名义向原告缴纳水电费95641.2元，2019年12月8日向原告支付水电费40000元。另，被告李耀与洪卫原系夫妻关系。2017年5月，被告李耀（甲方）与被告王松寒（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于××庙××号××楼门面建筑面积150平方米的店面出租给乙方，租期为3年，自2017年5月5日至2020年5月4日。每年租金80000元，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次。2017年11月，被告王松寒将涉案房屋腾退交付给被告李耀、洪卫，并进行了结算。2018年4月15日，被告李耀（甲方）与被告高美凤（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将其坐落于白马路77号右侧门面建筑面积30平方米的店面出租给乙方，租期为2年，自2018年7月30日至2020年7月29日，每年租金为20000元，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次。被告高美凤在租期届满后已腾退其所租赁房屋。2018年4月20日，被告洪卫（甲方）与案外人杨坤杰（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市越城区××庙××＃门面房出租给乙方，面积148平方，租赁期限为一年，自2018年4月20日起至2019年5月20日止。租金为每年100000元，转让费一次性付清15000元。以现金方式按年交，先交租后使用。另查明，被告李耀2015年12月17日在绍兴市××庙××号××＃注册成立了绍兴阳帆节能科技有限公司；案外人徐金根2015年10月15日在绍兴市越城区××庙××号××注册成立了绍兴市越城区缙都一号小吃店；案外人胡雪峰2016年8月1日在绍兴市越城区××庙××号××＃注册成立了绍兴市越城区波哥面馆；案外人杨坤杰2018年6月21日在绍兴市越城区白马庙前71号-2注册成立了绍兴市越城区祥木健康信息咨询服务部，2019年8月2日该公司名称变更为被告郑享贸易公司，同时投资人与法定代表人变更为被告郑艳丽。现被告郑享贸易公司仍在上述地址经营。以上事实由原告提交的房屋权证2份、国有土地使用证1份、房屋租赁合同1份、补充说明复印件1份、酒店承包经营合同复印件1份、房屋租赁合同复印件2份、水电费统计表1份、回单73份、记账凭证复印件1组、收费发票复印件1组、相关票据复印件1组，被告张卫刚提交的工商登记信息打印件1组、通话录音1份、文字整理稿1份，被告李耀、洪卫提交的2019年12月8日银行回单1份、2016年11月汇款凭证打印件1份，被告王松寒提交的洪卫与杨坤杰房屋租赁合同1份、被告王松寒与李耀之间的微信聊天记录打印件1组、转账凭证1组，本院出示的公安询问笔录1份及当事人的庭审陈述予以证实。本院对原告提交的公章示例1份、文件2份的真实性予以认定，证明内容结合本案实际进行认定。原告提交的水电费情况说明系其单方制作，本院不予认定。被告张卫刚提交的租户电话信息打印件1组，无法证实真实性，本院不予认定。被告张卫刚提交的证明1份，因系复印件，且原告不予认可，本院不予认定。被告张卫刚、王松寒提交的原告与洪卫的房屋租赁合同系复印件，且原告与被告洪卫均不认可，本院不予认定。被告高美凤、郑享贸易公司、郑艳丽经本院传票传唤，未到庭或未按时到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。本院认为，本案原告将其所有的涉案房屋出租给被告张卫刚，被告张卫刚又转租给被告洪卫，虽原告与被告张卫刚之间合同约定不得转租，但在原告与被告张卫刚之间租期届满后，被告李耀向原告支付租金、交纳水电费，原告未予拒绝，应视为原告对转租合同的认可，在转租合同期满后，原告与被告李耀、洪卫之间形成不定期租赁合同关系，原告有权随时解除合同，原告于2020年2月24日起诉要求被告返还涉案租赁房屋，应视为原告已给予被告李耀、洪卫合理期限。虽被告李耀、洪卫辩称已将涉案房屋全部腾退并交还给原告，但并无证据证实，原告亦不予认可，本案不予采纳，因被告李耀、洪卫本身并未占有使用涉案房屋，故本院确定被告李耀、洪卫负有协助腾退义务。同时，根据本院查明事实，涉案房屋目前尚存在多次转租后的最后承租人即被告郑享贸易公司占有使用其中部分面积，故被告郑享贸易公司应承担相应的腾退义务。对于原告要求其余被告承担腾退义务的主张，本院认为，被告张卫刚在租赁期届满前已将房屋整体转租给被告李耀、洪卫，故其依法不承担腾退义务，根据本院查明的事实，被告王松寒、高美凤均已腾退完毕，被告郑艳丽个人并未占有使用涉案房屋，故对于原告的该项主张本院不予支持。对于被告郑享贸易公司认为其已缴纳相应租金，并未提交合同及付款证明证实，亦未向作为出租人的原告支付租金进行抗辩，且被告郑享贸易公司的法定代表人即被告郑艳丽陈述其租金系交付给案外人，故本院不予采纳。对于被告郑享贸易公司、郑艳丽认为存在投入及损失，其可向其房屋租赁合同相对方另行主张，本案中不予处理。被告高美凤、郑享贸易公司、郑艳丽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绍兴市郑享贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区白马庙前71号其所占有使用的房屋腾退并归还给原告绍兴市人民防空办公室，被告李耀、洪卫对被告绍兴市郑享贸易有限公司的上述腾退义务应予以协助；二、驳回原告绍兴市人民防空办公室的其他诉讼请求。本诉案件受理费7990元，由原告绍兴市人民防空办公室负担7910元，被告绍兴市郑享贸易有限公司负担80元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  冯 青人民陪审员  孟金虎人民陪审员  孙 苗二〇二一年一月十五日书 记 员  严叶萍?附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。??