广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初40154号原告深圳市志健实业有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道茂盛路**志健时代广场**，统一社会信用代码91440300279537656U。法定代表人郑健明。委托诉讼代理人柴志民。被告黄东维，男，汉族，1995年3月18日出生，身份证住址广东省雷州市。原告深圳市志健实业有限公司与被告黄东维的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柴志民、被告黄东维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年7月12日，原、被告双方签订《租赁合同》约定:合同期限为2019年8月10日至2021年8月9日，经营场地为原告商场F1层，建筑面积为70平方米;被告向原告每月支付租金21280元，管理费2520元。合同签订后，双方开始合作，原告一直依合同履行约定的义务，但被告于2020年5月2日未经原告书面同意，擅自停止营业、撤场。依据《专柜合同》第十条中第10.1、第10.5条款之规定，被告己经构成严重违约，原告有权解除合同没收被告履约保证金，且要求被告承担三个月租金数额的违约金。另有被告经营期间拖欠原告2019年12月1日至2020年5月2日固定租金86539元，综合管理费10248元，水电费1215.68元，滞纳金1015.08元，促销员管理费200元，共计99217.76元未向原告支付，后原告多次进行催告，但被告一直不积极履行相关义务。基于以上事实，原告同被告之间的租赁关系合法有效，而被告却拒不履行合同约定的义务，己经构成根本违约，造成原告一定的经济损失。现原告为维护自身的合法权益，特向法院起诉，诉请判令：一、解除原、被告双方签订的《专柜合同》;二、被告支付原告所欠租金及其它费用共计99217.76元;三、被告依合同约定支付所欠费用之利息，利率2.4%/月，共计8204.9元(计息期间自被告违约之日起暂计算至2020年6月30日，但实际应计算至被告支付所有欠款之日止);四、被告支付原告违约金共计63840元；五、被告向原告继续支付租金，直至将所有的欠费付清为止；六、被告向原告支付7000元场地恢复费用;七、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称，因为疫情的原因被告无法经营，不愿意支付后期的费用，也没能力支付后期的费用。经审理查明，2019年7月12日，原告与被告签订《专柜合同》，约定原告将其所有的位于深圳市龙岗区商铺出租给被告使用，被告用于茶饮、小吃，品牌为“啊一柠檬茶”，租赁期间为2019年8月10日至2020年8月9日，履约保证金为47600元，每月租金21280元、管理费2520元，被告应于当月5日前用现金缴纳当月费用。其中合同第3.3条约定，被告装修，须向原告交纳装修保证金2000元，装修保证金2000元于合同签订后三日内一次性交纳，合同期满不再续约且无违规的或破坏原告硬件设施的，装修保证金在扣除水电费、管理费等费用后多退少补装修费；若合同期届满或提前解除合同的，被告的固定装修设施等需按原告的要求处理，且被告不能以此向原告提出索赔。合同第4.2条约定，节庆促销费1500元／年，品牌推广服务费1500元／年，按合同期限分年度（12个月为一个年度）缴纳，首年度费用由被告在双方合同签订后三日内向原告缴纳，以后每年度费用于当年度前三天向原告缴纳。合同第4.9.3条约定，被告未按上述约定期限缴纳的，每逾期一日，应向原告支付欠费总额万分之五的滞纳金。合同第9.9条约定，被告委派专柜营业员或促销员2名，原告每人每月收取20天管理费。合同第10.1条约定，如出现被告拖欠或不足额交纳应交款项一个月，或拖欠次数达二次，擅自停业八小时以上（含八小时）等行为，原告不予退还被告履约保证金，并可以按照三个月租金数额为违约金由被告承担违约责任，且原告还可以单方面全部或部分解除合同，无需承担任何责任。合同第10.4条约定，合同期限届满前，如被告提前解除合同，应提前三个月书面通知原告，并同意在新商户进场前予以撤柜，履约保证金不予退还。合同第10.5条约定，合同期限届满前，未经原告书面同意，被告擅自停止经营、擅自撤场，除履约保证金不予退还外，被告自愿承担三个月租金金额的违约金，还需承担原告的经济损失。合同第10.6条规定，租赁期间，如被告违约导致合同提前终止，履约保证金、装修保证金、一次性综合管理费、品牌推广费、节庆促销费等不予退还。除因甲方转场或关门停业要求被告提前撤场的原因外，被告提前撤场的，被告同意原告不予以退还品牌推广费，被告同意节庆费为一次性合同，原告不予以退还。合同第10.7条约定，本合同终止后，被告必须对其经营区域恢复毛坯或折成相应的场地恢复费给原告，若由原告恢复场地，场地恢复费按照建筑面积每平方米100元计算。合同第11.3条约定，被告将物品留存、滞留、遗弃在原告处，对占用营业场地的，原告每日按原专柜场地费或每平方米的租金收取场地占用费，对占用仓库的，原告按每天500元收取占仓费。合同第11.5条约定，被告未撤走其物品的，同意原告按遗弃物品处理，超过3天未撤走遗弃物品，被告同意原告转移至仓库堆放，仓库占用费按每天500元计算，超过3天仍未撤走，被告同意原告作为废弃物品处理。合同第十六条约定，为保证本合同的履行，被告若拖欠租金、管理费及合同约定的其他费用超过一个月，同意以其租赁专柜内商品、货品、装修品等一切物品授权原告以特价处理折价抵偿；不足部分，被告同意在三天内交清，若未按时交清欠款，被告承诺按月利率2.4%支付利息，直至交清全部欠款。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，原告确认被告正常交纳租金至2019年12月底。由于被告未交纳2020年1月1日之后的租金及2019年12月1日之后的促销员管理费、水费等各项费用，并于2020年5月2日单方撤场，原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼中，原告提交《缴费通知单》证明被告店铺2019年12月、2020年1月、3月的水费分别为356.32元、356.32元、503.04，共计1215.68元。另查，由于疫情原因，原告有给所有的商铺减免2020年2月1日至2020年2月7日期间的租金。本院认为，原被告签订的《专柜合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。被告未举证证明其撤场的具体时间，应承担举证不能的不利法律后果，原告主张被告于2020年5月2日单方撤场，本院予以合理采信。被告未交纳2019年12月的促销员管理费、水费及自2020年1月1日起未交纳租金、其他费用，并于2020年5月2日单方撤场，故原告请求解除《专柜合同》及支付拖欠的各项费用，本院予以支持，其中2020年1月1日至2020年5月2日期间未交的租金为81356.35元（21280元+21280元÷29天×22天＋21280元+21280元+21280元÷31天×2天）（已扣除2020年2月1日至2020年2月7日期间减免的租金）、综合管理费为10242.58元（2520元×4＋2520元÷31天×2天）；2019年12月1日至2020年5月2日期间的促销员管理费为162.58元（40元×4＋40元÷31天×2天）、水费为1215.68元。关于原告主张的违约金63840元以及逾期利息，因客观上原告商场为应对疫情采取的防疫措施不可避免对被告履行租赁合同造成影响，被告违约存在客观原因，故原告主张违约金以及逾期利息，本院不予支持。关于原告主张的场地恢复费用7000元及场地占用费，因原告未提交证据证明上述损失的存在，故本院对此不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告深圳市志健实业有限公司与被告黄东维签订的《专柜合同》；二、被告黄东维应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市志健实业有限公司2020年1月1日至2020年5月2日期间的租金81356.35元、综合管理费10242.58元；三、被告黄东维应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市志健实业有限公司2019年12月1日至2020年5月2日期间的促销员管理费162.58元、水费1215.68元；四、驳回原告深圳市志健实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1932元（原告已预交），由原告负担927元，由被告负担1005元。原告已预交的1932元，由本院予以退回1005元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1005元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年一月二十六日书记员 方雯婷