江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初6742号原告（反诉被告）：李荣，男，1984年9月28日出生，汉族，住江苏省灌南县新集镇街东村****，现住苏州市高新区。被告（反诉原告）：陈坤金，女，1967年7月30日出生，汉族，住，住苏州市姑苏区/div>被告（反诉原告）：陈春生，男，1964年12月5日出生，汉族，住，住苏州市姑苏区/div>委托诉讼代理人：刘佳（代理上述两被告），江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志发（代理上述两被告），江苏瀛鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）李荣与被告（反诉原告）陈坤金、陈春生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，审理中，被告陈坤金、陈春生提起反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告李荣、被告陈坤金、陈春生的共同委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李荣向本院提出诉讼请求：1.继续履行租赁合同；2.赔偿货架损失3500元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告对第2项诉讼请求增加为要求被告赔偿货架损失8000元。事实和理由：2020年3月5日原告与被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告将坐落于苏州市姑苏区南环大街283号房屋租给原告使用，租期为2020年3月5日至2025年3月4日止，月租金5000元，半年付款一次，年租金为6万元整，保证金5000元。合同签订后，原告于2020年3月4日、3月5日共向被告支付租金及保证金8万元，并就该租赁房屋为经营地注册办理了姑苏区米妮米奇个体工商户执照，现被告以房租低为由强行将原告的货架搬离出去，被告单方违约，造成原告重大损失。综上所述，原、被告之间形成租赁合同法律关系，被告的行为已经违反了法律和诚实守信基本原则，原告在协商无果的前提下，为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求贵院判如所请。被告陈坤金、陈春生答辩称，1.原被告间签订的正式租房合同所约定的租金为每年14万元，每半年支付一次，保证金为1万元;2.应原告要求，被告与原告签订了另外一份租房合同，以便原告用于办理工商登记，该合同租金显著低于市场价，不是双方真实意思的表示。主要理由：首先从该合同价格来看，南环大街临街一楼店铺月租5000元与市场价严重不符，反诉原告没有理由以显著低于市场价的价格将商铺出租给反诉被告；其次从反诉被告实际付款情况来看，其共支付款项8万元，与反诉原告提交的房屋租赁合同中的年租金14万元、保证金1万元及每半年支付一次房租的约定完全相符；3.根据正式合同约定，原告应当于2020年8月20日支付下半年房租，但经被告多次催讨后原告仍未按期支付。2020年9月7日，被告到涉案租赁商铺查看后发现，原告已将商铺腾空，对原告所称的货架，被告不予认可，原告应当提供证据证明其在涉案商铺内存放的物品。反诉原告陈坤金、陈春生向本院提出反诉请求：1.请求确认原被告间签订的房屋租赁合同已于2020年9月19日解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付代缴水电费1126.55元；3.被反诉人承担反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2020年3月5日原被告签订房屋租赁合同，约定被告承租两原告名下位于南环大街283号的商铺房屋用于经营办公文化用品销售。合同约定租期为2020年3月20日至2025年3月19日，年租金为14万元，每半年支付一次，以后按规定付款期限提前30天付清下半年度房租，租房保证金为1万元，合同同时约定如被告违约行为原告有权没收租房保证金。合同签订前，被告于2020年3月4日已先行支付2万元，后又于合同签订当日支付6万元，共支付半年租金及租房保证金计8万元。反诉原告亦按约将房屋交接给反诉被告经营。根据合同约定反诉被告应于2020年8月20日之前支付下半年度房租7万元，但其迟迟未能支付并将房屋内货物及财产搬出，仅剩部分货架。经反诉原告多次沟通联系，于2020年9月19日由反诉被告妻子翟从芹与反诉原告陈坤金签订合同解除确认书，确认同意解除合同。反诉原告遂于2020年9月22日及23日联系反诉被告清理剩余货架以便原告另行出租，然反诉被告以房屋租赁合同未解除为由拒绝清退也拒不支付租金，双方为此发生纠纷并报警。反诉原告主张反诉被告拖延支付租金超一个月并搬走租赁房屋内大部分货物及财产的行为表明其己无履行房屋租赁合同的意愿并构成实质违约，翟从芹作为其妻子有权代表其解除合同，本案房屋租赁合同已于2020年9月19日解除，且由于反诉被告逾期支付租金行为构成违约，故保证金1万元反诉原告有权不再退还。望法院作出公正判决。针对反诉，反诉被告李荣答辩称，1.2020年3月4日与陈坤金、陈春生签订租赁合同，租金约定14万元，后我朋友说租金太高，与市场价格不符，是因为当时疫情，所以第二天我与陈坤金、陈春生协商租赁合同不再履行，押金我可以不要，后双方经协商重新签订了每年租金6万元的合同。陈坤金、陈春生认为我们签订假合同去办理工商登记不是事实；2.现在陈坤金、陈春生因为房屋出租可以收取更高的租金，所以未经我同意就把房屋收回，且货架丢在外面，告诉我搬走，导致货架被物业当作垃圾处理，故应当承担赔偿责任。3.翟从芹未经我同意与陈坤金陈春生签订终止合同，我不知情，当时我们正在闹离婚，所以我不认可。当事人围绕诉讼请求，原告李荣依法提交了不动产权属证明书、《房屋租赁合同书》、银行交易流水、营业执照，陈坤金、陈春生提交了不动产权属证明书、《房屋租赁合同书》、终止合同、水、电费扣款账单、微信聊天记录等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、苏州市姑苏区南环大街283号房屋所有权人为陈坤金、陈春生，建筑面积为83.79平方米。2020年3月5日陈坤金、陈春生(甲方)与李荣（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方同意将南环大街283号房屋出租给乙方，仅用于经营文化办公用品、电子产品，租期自2020年3月5日起至2025年3月4日止，年租金为6万元，租房保证金5000元。乙方每半年付款一次，以后租金按规定的付款期限提前30天支付下期房租，租金按每年5%增加，合同还对原、被告双方其他权利、义务作了约定。原、被告双方分别在该合同落款处签名确认。在该合同上盖有苏州市姑苏区行政审批局个体户档案查询章，上述合同由李荣提供。2020年3月5日当天，陈春生、陈坤金(甲方出租方)与李荣（乙方承租方）又签订《房屋租赁合同书》，约定甲方同意将南环大街283号房屋出租给乙方，仅用于经营文化办公用品、电子产品，租期自2020年3月20日起至2025年3月19日止，年租金为14万元，租房保证金1万元。合同第5条约定付款方式为乙方半年付一次，以后租金按规定的付款期限提前30天支付下期房租，第四、第五年房租增加百分之五。第七条乙方义务：⑴、按照本合同规定时间和方式支付租金、保证金及其他费用；⑵、未经甲方同意，乙方不得私自把该房屋的部分或全部转租给他人。第八条如乙方违反合同规定，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房租款及租房保证金。在该合同书的下方手写“备注：房东有一台美的中央空调提供乙方使用，房租到期空调如有损坏，照样赔偿（在租房期间空调如有维修乙方自理）”。该房屋租赁合同书的台头手写“正式合同”字样，在该房屋租赁合同书原件背面有“电表99344，水表01995。终止合同，水电费房东帮忙去交，乙方代理人同意终止合同，其它与房东无关”，翟从芹签字，甲方房东陈坤金签字，落款时间为2020年9月19日终止合同。上述合同由陈坤金、陈春生提供。2020年3月4日李荣向陈坤金支付2万元、同年3月5日又向陈坤金支付6万元，共向陈坤金、陈春生支付租金7万元、保证金1万元，合计8万元。二、2020年9月24日陈坤金、陈春生共代李荣支付水费20.55元、电费951元、2020年10月10日代李荣支付电费155元。2020年9月23日苏州市公安局姑苏分局吴门桥派出所接处警工作登记表载明：报警人房东称，租户不交租金，店门关着联系不到对方，民警到现场后电话联系租户，手机关机，告知报警人向法院起诉。三、陈坤金与李荣的微信聊天记录：2020年8月15日陈坤金通过微信向李荣发送信息“因为我住院了，交房租你安排那天通知我老公去，钱直接找卡上，我老公写收条送给你”。2020年9月3日李荣回复“最近忙，8号吧”。2020年9月8日李荣又称“没到期了怎么不租了”，陈坤金称“8月20日交下半年房租，租的话你现在把租金交了，咱们按合同办事，不提前一个月给我贴招租，租今天把租金打过来7万元”。李荣问“什么租金啊？”，陈坤金回复“一年14万，你交半年7万、保证金1万，这个是正式合同”，李荣回复“这合同上是六万啊，你说要交房租让我多打点了，怎么又这么说了，白纸黑字”，陈坤金“这个不是正式合同，是用办营业执照用的”、“我已经在你店里了，你店里怎么空空的啊？怎么回事？”李荣回复“我们准备做其他”。当天陈坤金又多次发信息给李荣要求其支付租金，并表明6万元租金的合同是用于办营业执照而签的，并非双方真实意思表示。然后李荣回复称“在南京办事，回来后看了合同再说”，陈坤金称已报警备案。审理中，李荣陈述称，租金是依陈坤金的要求多付点所以就付了8万元；货架8000元，其中：收银台为2400元、导流台为2000元，八节货架为4000元，有购货凭证可提供给法院；另，其与妻子翟从芹现仍系夫妻关系。审理中，陈坤金、陈春生陈述称，两份房屋租赁合同书是同一天签订的，年租金14万元的合同是双方真实的意思表示，且合同书台头写明“正式合同”，李荣支付租金、保证金的金额与该份合同约定吻合。年租金6万元的合同书，是李荣称要去办理工商登记租金写少一点可以免交税，对此我方还提出疑问。2020年8月份李荣应支付下一期租金时，我方通过微信向其催款，后至涉案租赁房屋查看，发现其店内物品基本搬空，多次找李荣未果，后找到其妻子，其妻子表示不再租赁，并与我方签订了终止合同，之后我方将尚存在店内的货架搬到门口，拍了视频发给李荣，让其尽快来搬走。目前，涉案租赁房屋已重新出租。本院认为，陈坤金、陈春生与李荣签订《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同。从原、被告各自提供的《房屋租赁合同书》的内容，并结合庭审中查明的事实，本院认为租金为14万元，即陈坤金提供的租赁合同书系双方发生租赁关系的真实意思表示，理由如下：1.出租方陈坤金、陈春生提供的合同为原件，且该合同对租赁地址、租赁期限、租金及租金支付方式、租赁期限内租金的递增、水电煤等费用的负担、违约责任等均作了明确约定，合同还对涉案租赁房屋内空调的使用及今后维修作了特别约定；2.承租人李荣在2020年3月4日向陈坤金支付2万元、3月5日又支付6万元，共计8万元，并认可其中1万元为租赁合同的保证金，7万元为租金，该金额支付所对应的期间与合同约定的年租金14万元，半年支付一次在金额、时间均相符；3.庭审中陈坤金抗辩称6万元租金的合同是为了配合李荣办理工商营业执照而签订，租金14万元的合同才是双方真实意思表示，在陈坤金2020年8月、9月期间通过微信向李荣催要租金时可以证实，并非在李荣提起诉讼之后陈坤金所作的抗辩；4.李荣提供的租金6万元的合同上加盖了苏州市姑苏区行政审批局个体户档案查询章，显然该份合同系从苏州市姑苏区行政审批局调取，并非为合同原件。5.审理中，本院从相关网站查询与涉案租赁房屋同地段、相同面积商铺的租金情况，月租金在1.95万元到2.2万元之间，涉案房屋约定年租金为14万元在市场价格范围之内。关于李荣主张的继续履行合同。本院认为，首先，依据租赁合同书“租金每半年支付一次，以后租金按规定的付款期限提前30天支付下期租金”的约定，李荣未按约定在2020年9月20日前向陈坤金、陈春生支付第二期租金，且在陈坤金向其催款后仍未支付，已构成违约。其次，陈坤金、陈春生与李荣妻子翟从芹在2020年9月19日签订的终止合同，且对其使用的水表、电表数作了登记，并明确由陈坤金、陈春生代为支付，可确认为双方当事人真实意思表示。庭审中李荣称当时其与翟从芹正闹离婚，翟从芹无权代表其与陈坤金签订终止合同，2020年12月25日本院找李荣谈话时，其又表示与翟从芹目前仍系夫妻关系。本院认为，翟从芹作为李荣的妻子，陈坤金、陈春生作为出租方有理由认为其有权代表李荣，故翟从芹于2020年9月19日与陈坤金签订的终止合同成立有效，双方间的房屋租赁合同应自2020年9月20日起解除。再次，涉案租赁房屋陈坤金、陈春生收回后已重新出租，不再具备继续履行的条件。本院审理中向李荣释明是否变更诉请，但其仍坚持继续履行合同的诉请。综上，李荣要求继续履行租赁合同的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。反之，陈坤金、陈春生反诉请求确认原被告间签订的房屋租赁合同已于2020年9月19日解除，符合合同约定，本院予以确认。关于李荣主张赔偿货架损失8000元。主要指被陈坤金、陈春生搬到租赁房屋外面的货架包括：收银台为2400元、导流台为2000元，八节货架为4000元。陈坤金对李荣尚留在涉案租赁房屋内的货架搬到室外不持异议，但对李荣主张损失金额不予认可。因原物已经不存在，李荣也未在法院规定的时间内提供相应证据予以证实，且陈坤金、陈春生也履行了相关告知义务，故李荣要求陈坤金、陈春生赔偿货架损失，本院不予支持。关于陈坤金、陈春生反诉要求李荣支付代缴水电费1126.55元。李荣对2020年10月10日陈坤金、陈春生代为支付电费155元不予认可，认为2020年9月19日其已经将租赁房屋归还给了陈坤金、陈春生，而陈坤金、陈春生对此也未提供相应证据予以反驳，故本院对李荣该抗辩意见予以采纳，据此，确认陈坤金、陈春生代李荣支付水、电费合计971.55元，该款应由李荣向陈坤金、陈春生支付。关于陈坤金、陈春生主张因李荣未按支付租金构成违约，其有权没收保证金1万元。本院认为，李荣未按约支付下期租金确存在违约行为，然陈坤金、陈春生已于2020年9月19日与李荣妻子翟从芹协商一致解除合同，并及时收回了涉案房屋，故基于公平原则出租方应当将收取的保证金退还给李荣，但应扣除陈坤金、陈春生代为支付的水、电费971，55元，即实退还9028.45元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定判决如下：一、驳回李荣的全部诉讼请求。二、确认陈坤金、陈春生与李荣签订的房屋租赁合同于2020年9月19日解除。三、陈坤金、陈春生于本判决生效后十日内向李荣退还剩余保证金9028.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由李荣负担；反诉案件受理费25元，由李荣负担负担，于本判决生效之日起10日内自行结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  沈录印二〇二一年一月二十一日书记员  朱琰华