江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初10250号原告：张家港市东城综合开发有限公司，住所地张家港市杨舍镇永安路**。法定代表人：孙国兵，总经理。委托诉讼代理人：冯景善，江苏格致律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿文明，江苏格致律师事务所律师。被告：何剑，男，1976年出生，汉族，户籍地张家港市，现羁押（2019年8月7日被羁押）于张家港市看守所。被告：郭艳，女，1975年生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：蒲孝东，江苏锋源律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋金阳，江苏锋源律师事务所律师。原告张家港市东城综合开发有限公司（以下简称“东城公司”）与被告何剑、郭艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序,于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯景善、被告何剑、被告郭艳的委托诉讼代理人蒲孝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东城公司向本院提出诉讼请求：1、被告何剑、郭艳迁出承租的张家港市房屋并返还给原告东城公司；2、被告何剑、郭艳向原告东城公司支付自2019年6月1日起至2020年5月31日止的租金351993.72元、2020年6月1日起至2020年6月30日止的占有使用费58665.62元及滞纳金332633.97元（计算至2020年6月30日）；3、被告何剑、郭艳向原告支付自2020年7月1日起至实际搬迁之日止按58665.62元/月计算的占有使用费；4、被告何剑、郭艳向原告东城公司支付水费1253.47元、电费27613.8元；5、被告何剑向原告东城公司支付律师费23273元；6、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告何剑于2015年3月31日签订《租赁经营合同》一份，约定被告何剑向原告承租张家港市铺位，用于经营布鲁斯酒吧；租赁期限自2015年4月1日起至2020年5月31日止。合同还对租金计算、付款方式、时间及逾期付款的违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约履行了合同，但两被告一直拖欠租金，2019年6月1日之前的租金已经张家港市人民法院调解，但自2019年6月1日起至今的租金、使用费及部分水电费一直未予支付，合同到期后也未归还承租的房屋，被告已经违约，应支付2019年6月1日起至2020年5月31日止的租金及滞纳金，并且还应按租金的双倍支付原告自2020年6月1日起至实际搬迁时止的占有使用费。被告何剑辩称：1、其已于2020年3月底将租赁房屋还给了原告，不存在继续归还房屋的问题；2、原告于2020年1月1日前对案涉房屋锁门、断水断电，导致其无法经营，故自2020年1月1日起的租金、占有使用费不应由其承担；3、对原告主张的水电费没有异议。被告郭艳辩称：其并非租赁合同的一方当事人，无需承担合同项下的义务；被告何剑向原告承租房屋后向其转租，其与被告何剑就房屋使用费承担问题进行的约定，属于两人之间的事项，与原告无关。请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2015年3月31日，东城公司（甲方）与何剑（乙方）签订《租赁经营合同》一份（合同编号GDGBLUES20150401），约定乙方向甲方承租位于张家港市，用于经营“BLUES布鲁斯”酒吧，租赁期限自2015年4月1日起至2020年5月31日止；2015年4月1日起至2015年5月31日止每月固定租赁使用费（含商场管理费）为24912.8元，2015年6月1日起至2017年5月31日止每月固定租赁使用费26680.81元,2017年6月1日起至2020年5月31日止每月固定租赁使用费29332.81元；乙方应于签约当日支付首期固定租赁使用费209910.46元，此外乙方于每一年的5月20日前向甲方全额支付当年6月1日至11月30日的固定租赁使用费，于每一年的11月20日前向甲方全额支付当年12月1日至次年5月31日的固定租赁使用费，每月25日前支付上月（日历月）的水、电费等相关实际费用；乙方在签署本合同当日，向甲方支付履约保证金30000元，在因乙方原因导致解除本合同时，该履约保证金可以冲抵乙方欠付的费用和应由乙方赔偿的损失；乙方应承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等公用事业费；在租赁经营期内，乙方若发生拖欠支付每月租赁使用费、商场管理费、水费、电费等费用及未能向甲方按期缴纳或补足履约保证金，每逾期一天，则应按逾期支付费用的3‰支付滞纳金，逾期支付任何款项超过15天的，甲方有权停止有关供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；甲方可以在无须预先通知乙方的情况下即时从履约保证金中扣除，并可要求乙方在甲方指定期限内补足所扣除部分，如乙方未能在甲方指定期限内补足所被扣除部分，甲方有权即时解除合同并收回房屋；如乙方违反本合同的约定，并且在甲方将该违约情形书面通知乙方后的30天内该违约情形仍持续的，乙方的该等违约应被视为对本合同的重大违约，如出现重大违约，甲方可以解除本合同，要求乙方支付截止于解除日到期应付的租金和管理费；提前终止合同或合同期满时，在合同终止之日或合同期满3天内乙方应及时清场，并向甲方交还铺位，每逾期一天，乙方应向甲方缴纳滞纳金（相当于当年2倍的日租使用费）。合同签订后，何剑按约缴纳履约保证金30000元，东城公司亦将房屋交付给何剑使用。因何剑欠付租金，东城公司曾于2019年5月提起诉讼，双方对于截至2019年5月31日止的租金已达成调解协议。何剑对于自2019年6月1日起的租金未予支付，对于2019年1月至2019年12月的水费1253.47元、电费27613.88元无异议。另查明，乙方承租房屋的日常管理与费用催缴由甲方委托张家港购物公园商业管理有限公司（以下简称“购物公园管理公司”）负责。该房屋原承租人为花蓁，用于经营清庭咖啡小城河店。2015年3月18日花蓁与郭艳签订《转让协议》，花蓁将店铺转让给了郭艳。2015年3月23日，何剑（甲方）与郭艳（乙方）签订《协议书》一份，约定双方共同合作投资酒吧，经营场地、设备系从原承租人花蓁处转让而来，甲方以自己的名义与张家港市城投公司签订租赁合同后，将其中一半面积租给乙方。2015年3月27日，何剑、郭艳共同出具《确认书》，内容：郭艳、何剑共同出资受让花蓁开办的位于张家港市的清庭咖啡小城河店，并以郭艳名义于2015年3月18日签订了《转让协议》，因该店房屋出租方为购物公园管理公司，故该店转让后，改由何剑代表其与郭艳另行与购物公园管理公司签订租房协议，但何剑与购物公园管理公司签订的租房协议不影响郭艳与何剑共同受让清庭咖啡小城河店的法律事实，何剑与郭艳共同承担清偿转让协议下的付款义务。再查明，为本案诉讼，东城公司与江苏格致律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所瞿文明、冯景善律师担任代理人参加诉讼，代理费为23273元。2020年8月24日，江苏格致律师事务所向东城公司开具了律师费发票。上述事实，有租赁经营合同、委托代理合同、律师费发票、转让协议、确认书、当事人陈述等证据证实。审理中，本院对刘苗苗（何剑的女朋友）进行了调查，刘苗苗反映，何剑被关到看守所后，何剑的三个酒吧就由其负责经营，购物公园管理公司（受原告的委托）的负责人缪科伟也向其催要租金，其支付过一次6万元，其要求边经营边慢慢付租金，但缪科伟不同意。2019年12月25日购物公园管理公司向其发函，要求其在2019年12月31日前结清所欠费用，逾期将于2020年1月1日13：30分停止提供物业服务（包括水、电、空调等供应），因为其没有钱就没有交租金，购物公园管理公司即于2020年1月1日将三个店铺（包括翠贝咔酒吧）的水、电全部停掉的，水、电停掉后无法经营，三处店铺就停止了经营；2020年3月21日左右，缪科伟又打其电话催房租，其说店里的水、电都停掉了无法经营，也交不起租金，他说谷渎港那里的两个店铺的电源与喷泉的电源是连通的，所以店里是有电的，没有停掉，其说你们又没通知我，因为当时已处于新冠××疫情期间，也无法经营了，所以一直没有再开业，缪科伟也不允许开门营业；2020年6月2日，缪科伟通知其说马上要对店铺换锁了，让其通知向其转租房屋的客户把冰柜里的东西拿走，其还没来得及去拿店里的商品，三处店铺的门上就被加了锁，其也就没有能进去。刘苗苗为证明上述事实，向本院提交了以下证据：1、2019年12月25日，购物公园管理公司出具的编号为张购商业[2019]61号《函》一份，购物公园管理公司在函件中要求BLUES布鲁斯/翠贝咔暨何剑，于2019年12月31日前清欠所有费用，逾期我方将于2020年1月1日13:30分停止对你方铺位的一切物业服务（包括水电、空调等供应），待你方缴清相关费用，我方将在24小时内为你方按合同开通服务。2、2020年3月23日，购物公园管理公司出具的编号为张购商业[2020]13号《函》一份，购物公园管理公司在函件中要求BLUES布鲁斯/翠贝咔暨何剑，于2020年3月31日前缴清租金等所有欠款；根据合同第10.7条约定，我们将于2020年3月31日与你方解除合同并收回相应铺位，请于2020年3月31日前至我公司办理相关终止手续；请你方最迟不得晚于2020年4月10日对铺位进行拆除、清理，使之符合约定的交还条件。3、刘苗苗与缪科伟的微信聊天记录，聊天记录反映，2020年3月18日，缪科伟要求刘苗苗将租赁铺位周边及门口卫生打扫一下，刘苗苗表示知道了，同一天，缪科伟还向刘苗苗发送编号为“张购商业[2020]12号”《告知函》，要求BLUES布鲁斯/翠贝咔暨何剑对责任区域内的不良卫生情况及道具摆放杂乱进行整改；2020年3月23日，缪科伟向刘苗苗发送了编号为“张购商业[2020]13号”《函》（具体内容见证据2）；2020年4月19日，缪科伟说“请问谷渎港那边是否有何剑转租的铺位在营业？如有，麻烦请通知他们停业，谢谢配合”、“那个V8是否是转租你们的铺位啊”；2020年4月27日，缪科伟说“你啥时候空，请开下谷渎港那边布鲁斯的门，我们工程要进去一下”，刘苗苗说“好的，你什么时候去打我电话，我让我弟弟过去开”；2020年5月31日，缪科伟说“现在V8咋还在营业？现在我同事在V8门口哦，你了解一下呢”，刘苗苗说“我明天空了去看下，因为我们现在都不到那边去的，所以都不知道”；2020年6月2日，缪科伟说“小城河及谷渎港两家布鲁斯店合同都已经到期，目前该铺位将换锁，电源已经切断，请通知你的客户冰柜是否有东西，赶紧妥善处理吧”，刘苗苗说“好的”，缪科伟说“MAX和V8都通知一下哦”，刘苗苗说“好的，知道了，MAX去年就不开了”；2020年6月3日，缪科伟把现场照片拍了发给刘苗苗，并说“V8东西全部搬走了，地，地面卫生一塌糊涂啊紧安排人来弄一下”，刘苗苗说“好的”。原告东城公司质证意见,对上述证据的真实性没有异议。刘苗苗支付的6万元，系支付的三个店铺之前结欠的租金，该三处店铺结欠的租金至今都未付清；被告长期欠缴租金、水电费，在被告严重违约的情况下，原告分别于2019年12月25日、2019年12月31日、2020年3月23日以电话及书面函的形式催缴，并明确告知被告的行为将导致物业服务的停供，原告出于止损的目的停水停电，合理合法（2020年12月27日的质证意见又称未采取停水停电措施）；微信聊天记录可反映2020年5月31日谷渎港8-10号101铺的V8酒吧在正常营业，刘苗苗也说MAX酒吧在2019年就已不营业了，可以说明原告并未对谷渎港的两处店铺进行停电，被告不营业与停电、停水无关；三处租赁房屋因自然到期终止及违约终止后，原告考虑到安全隐患、市容整洁及国资房屋财产保全等多方面因素，于2020年6月2日告知刘苗苗将对三处房屋进行上锁，请尽快清理冰柜物品，之后原告于2020年6月3日对三处房屋进行了上锁，2020年7月9日进行了遮围。被告何剑质证意见,位于的布鲁斯酒吧,其已于2020年2、3月份通知家里人把房屋还给原告,当时家里人也写信告诉其已经归还了,其他无异议。对于双方有争议事实,本院认定如下：何剑长期结欠东城公司租金等费用，东城公司于2019年12月25日发函要求店铺的实际负责人刘苗苗清欠所有费用，否则将于2020年1月1日对案涉房屋进行停水、停电，待缴清费用后即可恢复服务。因刘苗苗还是未能清欠费用，东城公司于2020年1月1日对案涉店铺采取停水、停电措施。被告在2020年12月27日的质证意见中称未采取停水、停电措施，与前一份质证意见相悖，违反了禁止反言原则，本院对该意见不予采信，本院认定东城公司于2020年1月1日对案涉店铺采取了停水、停电措施，2020年6月3日对案涉店铺进行了上锁，7月19日对店铺进行遮围。本院认为，原告东城公司与被告何剑签订的《租赁经营合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。双方均应全面履行各自的义务。原告已交付了案涉房屋，被告何剑应当按约支付租金等费用。被告何剑因涉嫌犯罪于2019年8月7日被羁押至张家港市看守所，原告东城公司虽于2019年12月25日要求被告何剑的女朋友刘苗苗缴清所欠费用，否则将于2020年1月1日下午断水断电，但刘苗苗并非承租人，也未得到被告何剑的授权处理案涉房屋租赁事宜，故原告东城公司并未能将被告何剑的违约情形书面通知被告何剑，被告何剑不构成租赁合同10.7条第（1）、（2）项所规定的重大违约，原告东城公司也就无权单方解除租赁合同，且2020年3月23日的解除通知也未能到达被告何剑，故截至2020年3月23日，租赁合同尚未解除，仍由被告何剑租赁使用。根据合同约定，租赁期限于2020年5月31日届满，租赁合同已履行完毕。被告何剑长期拖欠原告东城公司租金等费用，原告东城公司对案涉房屋停水、停电符合合同约定，被告何剑及时缴清欠费后即可恢复供水、供电，被告何剑提出的停水、停电导致其无法正常营业、自2020年1月1日起不应再支付租金的抗辩意见不能成立，被告何剑对于2019年6月1日起至2020年5月31日止的租金应当给付原告东城公司。根据合同约定，被告何剑应当在租赁期限届满后3天内归还房屋，但被告何剑未予归还，原告东城公司也于2020年6月3日实际收回了房屋，故被告何剑无需承担占有使用费。根据我市的疫情及疫情防控措施的实施情况，疫情防控对租赁房屋的正常使用确实造成了一定影响，根据公平原则，可酌情减免2个月的租金，经核算，被告何剑应向原告东城公司支付租金293328.1元（29332.81元/月×10个月）。原告东城公司主张按租金的2倍计算占有使用费，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。原告东城公司主张按每日万分之三计算滞纳金，该违约金标准高于一年期贷款市场报价利率的4倍，本院将滞纳金调整为一年期贷款市场报价利率。原告东城公司主张律师费损失，于法有据，本院予以支持。关于被告郭艳是不是共同承租人的问题，本院认为，被告何剑与郭艳签订的《协议书》、郭艳与花蓁签订的《转让协议》可以反映何剑与郭艳准备共同出资向花蓁受让开设于案涉房屋内的咖啡店，并由何剑出面与原告东城公司签订《租赁经营合同》承租案涉房屋，承租后将其中的一半转租给郭艳用于经营，根据被告何剑与郭艳共同签署的《确认书》亦无法认定被告何剑与郭艳共同租房，本院对原告东城公司要求被告郭艳承担责任的诉请不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告何剑于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张家港市东城综合开发有限公司支付租金293328.1元，扣除履约保证金30000元后还应支付租金263328.1元,并支付滞纳金[包括自2019年5月21日起至本判决生效之日止以175996.86元(6个月的租金)为基数及自本判决生效之日起至实际履行之日止以145996.86元(已扣除履约保证金30000元)为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的滞纳金;自2019年11月21日起至实际履行之日止以117331.24元(已减免2个月,按4个月计算)为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的滞纳金]。二、被告何剑于本判决发生法律效力之日起10日内向原告支付水费1253.47元、电费27613.8元。三、被告何剑于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告张家港市东城综合开发有限公司律师费损失23273元。四、驳回原告张家港市东城综合开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5877元，由原告张家港市东城综合开发有限公司负担3325元，被告何剑负担2552元。被告何剑负担部分，限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  樊逸峰二〇二一年一月七日书记员  沈 云张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号：62×××66。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××61。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院