淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0812执异9号案外人：陈加强，男，汉族，1962年1月26日出生，住淮安市洪泽区。案外人：王天梅，女，汉族，1970年12月7日出生，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：董光，江苏润知律师事务所律师。申请执行人：淮安市东信房地产咨询管理有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：顾丽萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：时轶，江苏天刚律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亚伟，江苏天刚律师事务所律师实习律师。被执行人：江苏中亿房地产开发有限公司淮安分公司，住所地淮安市。被执行人：江苏中亿房地产开发有限公司，住所地淮安市洪泽区。本院在执行淮安市东信房地产咨询管理有限公司（以下简称东信房地产公司）申请执行江苏中亿房地产开发有限公司淮安分公司（以下简称中亿公司淮安分公司）、江苏中亿房地产开发有限公司（以下简称中亿公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案中，案外人陈加强、王天梅向本院提出书面异议。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2019年5月27日，本院对东信房地产公司诉中亿公司淮安分公司、中亿公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2018）苏0812民初10515号民事判决：一、被告江苏中亿房地产开发有限公司淮安分公司、江苏中亿房地产开发有限公司于本判决生效后三日内支付原告淮安市东信房地产咨询管理有限公司佣金556808.42元、截止2018年11月12日的违约金437318.12元，并以佣金556808.42元为基数、自2018年11月13日开始按年利率18.25%的标准继续支付违约金直至全部佣金清偿为止；二、驳回原告淮安市东信房地产咨询管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13774元，公告费600元，合计14374元，由被告江苏中亿房地产开发有限公司淮安分公司、江苏中亿房地产开发有限公司负担。根据东信房地产公司的申请，本院于2020年5月19日立案强制执行，案号为（2020）苏0812执1616号。在本案执行过程中，本院于2020年5月21日作出（2020）苏0812执1616号执行裁定：对被执行人江苏中亿房地产开发有限公司淮安分公司、江苏中亿房地产开发有限公司名下的银行存款130万元予以冻结、划拨；或对其等额经济收入予以扣留、提取；或对其等额财产予以查封、扣押。同年7月17日，本院向洪泽区不动产登记中心送达了《协助执行通知书》，对登记在中亿公司名下的位于中亿·城市花园××幢××室不动产予以查封。2020年10月29日，本院作出（2020）苏0812执1616号执行裁定：终结本院作出的（2018）苏0812民初10515号民事判决书的执行。案外人陈加强、王天梅提出异议称，一、异议人陈加强、王天梅合法取得案涉不动产的所有权。异议人陈加强、王天梅向原案被执行人中亿公司所有的案涉门面房，依法签订了商品房买卖合同，并依据合同约定给付了房屋对价，并交纳了契税等相关税费，合法取得上述房屋的所有权，虽然现在房屋仍登记在原案被执行人中亿公司的名下，但实际上所有权已依法变更，异议人陈加强、王天梅合法取得案涉门面房的所有权。原案申请执行人东信房地产公司向法院申请查封上述房屋错误。二、本案异议人陈加强、王天梅购买行为在前，原案申请执行人东信房地产公司查封申请在后。异议人陈加强、王天梅与原案被执行人中亿公司于2020年4月22日就签订商品房买卖合同，从2020年4月22日起上述房屋的所有权就应该归属于异议人陈加强、王天梅。2020年7月17日，原案申请执行人东信公司才向法院申请查封案涉房屋，此时房屋的实际所有人已不是原案被执行人中亿公司，故上述房屋查封错误。三、不论原案申请执行人与被执行人有任何债权债务纠纷，依据法律规定的第三人善意取得制度，都不影响异议人陈加强、王天梅合法取得案涉门面房的所有权。本案异议人是在正常的市场上，依据合法途径，履行了合同的义务，依法取得上述房屋的所有权的，依据合同法的相关规定，民事合同签订即生效，即自2020年4月22日合同签订日起，上述房屋的所有权就已经转移给本案异议人陈加强、王天梅，任何人、任何方式均不得干涉。请求：1、撤销（2020）苏0812执1616号民事裁定书；2、解除对不动产权证号20080058-0002号案涉房屋的查封。申请执行人辩称，案外人在购买房屋时，明知该开发商账户有问题无法使用，仍然进行房屋买卖，其行为并不符合善意第三人的条件。案外人与被执行人的老板关系甚好，其在购买案涉房屋时也知道被执行人的相应情况。如果案外人正常购买房屋，应该通过银行转账，当场办理开票手续等正常买房流程。案外人先占使用，后补买卖合同，等需要办产权证时才去开票，其行为存在恶意与被执行人串通转移资产的情形。案外人主观上并没有按照正常流程，在确保被执行人具备有销售资格的情况下，将自己与被执行人存在交易风险的情况下，还进行交易。还在知道被执行人账户不能使用时，还进行现金交付，对于其是善意的理由无法自圆其说。故请求：驳回异议人的异议请求。另查明，案外人陈加强、王天梅系夫妻关系，2020年4月22日，与被执行人中亿公司签订商品房买卖合同，约定陈加强、王天梅以11万元的价格购买位于中亿·城市花园××幢××号不动产（面积25.92平方米），用途为商业，付款方式：买受人签订合同前一次性付清购房款11万元整。并于当日办理了商品房买卖合同备案。同年11月，中亿公司向陈加强、王天梅出具了11万元购房款的发票，11月18日，陈加强、王天梅交纳了案涉房屋的契税等。在本案审查过程中，陈加强提供了一份2019年3月16日陈加强（甲方：出租人）与张新明（乙方：承租人）签订的房屋租赁合同，约定：甲方将位于中亿城市花园××号门面房壹间出租给乙方，1、该房屋租给乙方仅作为仓库使用，不得作为住家等其它商业活动，租期自2019年4月1日至2021年3月31日止。……4、租金每年叁仟元整。……陈加强提供了一份2020年4月20日中亿公司出具的11万元收据：收款事由为3-19号门面房款，收款方式为现金。陈加强称其向中亿公司购买门面房，在2019年2、3月份拿到房屋后，同年3月16日出租给他人作仓库使用，因仓库未使用水电，无法提供水电缴费凭证。2020年4月20日，因中亿公司的会计说该公司在洪泽工商银行的账户不能用，其只好用现金交纳购房款，有中亿公司出具的收据为证。同年4月22日，双方签订了购房合同，当日办理了合同备案及交税，并发现房屋已经被本案查封导致无法办理过户。本院认为，本案争议焦点为案外人陈加强、王天梅签订购房合同、交付房款、缴纳契税并实际使用该房屋的行为能否排除执行。已登记的不动产，一般按照不动产登记簿判断权利人。案涉不动产登记在被执行人中亿公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈加强、王天梅在我院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部房款，且已合法占有案涉房屋，陈加强、王天梅在办理过户登记手续过程中被告知案涉房屋被司法查封，而并非因为其自身原因未办理过户登记。综上，案外人陈加强、王天梅的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对淮安市中亿·城市花园3幢19室不动产的查封。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 林晓军审 判 员 陈 斌审 判 员 严晓岚法官助理 陈敏婕二〇二一年一月二十八日书 记 员 王 静