浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初6739号 原告：张博，男，汉族，1981年07月06日出生，住浙江省杭州市萧山区。 委托代理人：陶若愚，浙江润杭律师事务所律师。 被告：永康市明日之星教育培训有限公司，住所地：浙江省永康市江南街道恒丰路******。 法定代表人：徐妙兰。 被告：徐妙兰，女，汉族，1947年11月22日出生，住浙江省永康市。 二被告的委托代理人：吴**安、章素丽，浙江雷欧律师事务所律师。 原告张博与被告永康市明日之星教育培训有限公司（下称：明日之星公司）、徐妙兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日和2021年1月26日二次依法公开开庭审理了本案。原告张博及其委托代理人陶若愚（第二次庭审张博未到庭），被告明日之星公司和被告徐妙兰的委托代理人吴**安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张博向本院提出的诉讼请求：1、确认原被告之间租赁合同自2020年01月01日解除；2、判令被告返还原告已付费用300000元；3、判令被告赔偿原告装修等损失116000元；4、判令被告支付原告违约金900000元；5、判令被告赔偿原告自起诉之日起至实际履行之日止以1316000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失；6、本案诉讼费、律师费、鉴定费等由被告承担。 事实与理由：2019年12月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁永康市江南街道恒丰路88号1幢1-2楼共计500平方米房屋用于中小学文化课培训，租赁期限自2020年01月01日至2023年01月01日止。合同约定交付房屋日期为2020年01月01日。原告签订合同后按约支付第一年租金300000元。并与案外人签订《建筑装饰工程施工合同》及《空调调试安装协议》，装修费及空调安装项目费共计116000元。被告未能按约定交付房屋，在原告一再催促下，被告表示原因系涉案场地无法通过消防备案。2020年8月，原告发现被告已经将涉案房屋交付案外人用于教育培训。被告的行为，造成原告预定开业的校区无法营业，投入的资金和人力付之东流，并造成预期收益的巨大损失。依据原被告租赁合同第五款第（三）条，“甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的双倍向乙方支付违约金”。合同约定年租金30万，租赁期限三年，依约应当支付违约金180万，原告调减为90万。被告的行为，严重违背诚信原则，损害原告利益。永康市明日之星教育培训有限公司系自然人独资公司，自然人股东徐妙兰应当承担连带赔偿责任。 被告明日之星公司辩称：1、张博在永康注册乐盛教育培训有限公司。张博与徐妙兰于2019年12月签订了房屋租赁合同，徐妙兰代表明日之星公司为出租方，承租方应是乐盛教育培训有限公司，张博应是代表人。故张博不具有原告的主体资格。2、被告确认收到原告交付的租金30万元，但原告未按合同约定支付每年15000元的停车均摊费用。3、合同签订后，出租方已按合同约定将房屋交付给承租人使用，承租人也进行装修和管理。因此并不存在原告所说的未能按约交付房屋，场地无法通过消防备案和被告将房屋交付给案外人使用的情况。双方签订的合同是合法成立生效的，被告方明日之星也不存在违约行为，原告无权要求解除合同。无权要求返还费用赔偿损失等其他诉讼请求。故请求驳回原告的诉讼请求。 被告徐妙兰辩称：明日之星公司确系徐妙兰一人出资的有限公司。徐妙兰与原告签订的合同是代表明日之星所签订。相关的权利义务也是应该明日之星来承受。故请求驳回对被告徐妙兰的诉讼请求。 原告张博就自己的诉讼主张向本院提供如下证据： 1、房屋租赁合同，证明原、被告双方签署租赁合同并约定相应权利义务的事实。 2、租金支付业务回单，证明原告已支付租金30万元的事实。 3、建筑装饰工程施工合同、装修款支付业务回单，证明原告为装修涉案房屋与案外人签订装修合同并支付款项的事实。 4、空调调试安装协议、空调款支付业务回单，证明原告为装修涉案房屋与案外人签订中央空调合同并支付款项的事实。 5、原告与被告微信对话记录【提交手机】，证明被告无法通过消防备案、无法获得办学许可证导致涉案合同目的根本无法实现的事实。 6、现场照片，电话录音及文字整理，证明被告将涉案房屋交付第三人使用的事实。 7、永康市教育局永教职成【2020】1号文件的截图。吊销明日之星资质决定新闻稿的截图，查处明日之星新闻稿的截图。被告明日之星公司被教育局调查撤销办学资格，列入黑名单的事实。 对于原告所提供的上述证据，被告方质证认为，对证据1、2没有异议。对证据3，原告虽对租赁的房屋进行过装修，但原告提供的是复印件，对该证据的真实性、关联性被告方无法确认。付款凭证与合同没有相对应，不能证明原告方所支付的装修费用。对证据4的真实性、关联性、合法性均有异议。原告有安装过中央空调，但是否是证据4所指向的这个空调不清楚，付款方和收款方均非合同的相对当事人。对证据5是原告与叶青（徐妙兰的女婿）的通话记录，而叶青并非是明日之星有限公司的实际负责人。被告徐妙兰也无法确认微信聊天记录的真实性，微信聊天记录里面无法证明原告所要证明的目的。从聊天记录可以看出，原、被告双方一直在协商，被告也配合原告方办理相应的证件，并且在2020年4月份的时候，被告方的房屋消防已经通过永康公安局消防大队的备案。包括办学许可证和营业执照是原告方的事情，与被告方无关。对证据6的真实性、关联性、合法性均有异议，该照片不能证明我方已经将涉案场地转租给他人使用的事实。合同签订后被告已将涉案房屋交给原告使用管理。钥匙都由原告管理，都是锁着门的。录音体现不出原告所要证明的目的。对证据7需要庭后核实。即使内容是真实的，也与本案没有关联性。我方只是提供房屋出租给原告方。双方协商时，有提到过借用被告方的相应资质。但是原告需要自身办理的情况下，才可以进行正常办学。资质是否被吊销，并不影响合同履行，也并不影响办理教学的资质义务。 被告方提供的证据有： 证据a：照片打印件6页，证明出租房屋的现状，以及交由原告管理使用的事实。 证据b：永康市公安局消防大队出具的恒丰路88号1-4层的消防验收报告收件凭证复印件，证明案涉的租赁房屋也经消防验收通过。 证据c：三份微信聊天记录截图【提交手机】，证明2020年1-6月份双方都在沟通房屋的使用情况及催要水电费，也证明原告方一直在使用房屋，与被告方是否通过消防验收，跟使用房屋并不存在因果关系。 证据d：明日之星公司民办学校办学许可证、营业执照的复印件。证明签订合同时，明日之星公司有办学资格。 证据e：永康市塑料制品厂营业执照、土地使用权证，证明涉案房屋系永康市塑料制品厂所有。 原告对被告提交的证据质证认为，对证据a的合法性、真实性没有异议，对关联性有异议。房屋确实是原告所装修的，但原告从装修起就没办法使用，这组照片不能证明已交由原告。原告租赁的目的是为了进行教育培训。对证据b，验收报告是在2020年4月份才办下来的，该验收报告并不可代替消防许可。案涉所租赁房屋已被教育局列入黑名单，无法再办理教育培训机构。收件凭证只要交了材料就有，仅凭收件凭证并不等于证明已经通过消防验收。证据c中，对星星快乐学以及快乐学的王薇薇与被告方的通话记录，原告予以确认。另外一份财务聊天记录不清楚。但这些通话记录并不能证明被告的证明目的。对证据d，明日之星公司至少在2019年12月份办学许可证已经要被吊销。2020年1月3日，明日之星公司被吊销办学许可之后也有义务及时通知原告，但被告未通知。明日之星公司办学许可现依然是吊销状态。对证据e，由于未见原件，故不好表意见。如证据的真实性、合法性成立，那么该证据也证明被告提供的房屋是不符合文化培训机构设立条件，该房屋不能实现合同目的，且房屋的权利人并不是被告，被告也无权出租。涉案房屋的土地属城镇住宅用地，被告又未提供房屋产权证，该房屋也不能用于文化培训机构。 对原、被告提交的证据，根据原、被告双方的质证和对事实的陈述。本院认为，被告对原告的证据1、2真实性无异议。故本院该二份证据予以确认；对证据3、4，虽然原告提供的是复印件（庭审后已提供了原件），但被告对原告对涉案房屋进行了装修，安装了中央空调的事实并未否认，因此，对原告对涉案房屋进行了装修并安装了中央空调的事实本院予以确认；对证据5，被告虽然对原告的证明目的予以否定，因原告的办学许可等证照未能办妥，原告一直未使用涉案房屋（房屋租赁合同中约定房屋的用途为中小学文化培训）。因此，原告租房的目的客观上未实现的事实存在，本院予以确认；对证据6，因缺少相应的证据相互印证，对证据6，本院不予确认；证据7，经核实，被告明日之星公司的办学资格（许可）确以被当地教育主管部门吊销，对证据7，本院予以确认。 对于被告提供的证据，原告对证据ａ的真实性无异议，只是否定被告已交付房屋。对于房屋的交付，房屋租赁合同中明确约定房屋的交付日期是2020年1月1日，原告也承认其对房屋进行了装饰装修，因此，该事实也说明被告已将涉案房屋交付了原告；对证据ｂ的真实性，原告虽未提出异议，但从其内容看，其反映的是被告向永康市公安局消防大队递交了永康市东联教育培训有限公司位于永康市××路××号××幢××层的消防安全检测报告，并不能说明永康市××路××号××幢××层已通过消防安全的认证许可；对证据ｃ，被告是用来证明原告实际使用过房屋，从原、被告提供的证据及庭审中的陈述，原告只是对涉案房屋进行了装饰装修，无证据证明原告已用于文化培训。因此，证据三并不能证明原告已按合同约定的用途（中小学文化培训）正常使用。对证据ｄ，虽然双方在2019年12月签订房屋租赁合同时明日之星公司仍享有办学行政许可，但该办学行政许可于2020年1月3日即被永康市教育行政管理部门予以了撤销， 目前明日之星公司仍处于无办学行政许可的状态。证据e，是确认涉案土地的使用人，原告也未提出否定意见和证据。故本院予以确认。 经审理，本院对案件事实认定如下：2019年12月，原告与被告明日之星公司签订了房屋租赁合同，合同约定，被告明日之星公司将坐落永康市恒丰路88号1幢1-2楼出租给原告，用于中小学文化课培训，租赁期限自2020年1月1日至2023年1月1日止，租金每年30万元，租赁期间使用房屋发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、停车均摊费用15000元，由原告负担。合同中约定被告明日之星公司保证提供办学许可证、营业执照等给原告无偿使用，包含学员收费收据和学员辅导协议的盖章。合同签订后，原告于2019年12月27日向被告明日之星公司交清了2020年的租金30万元，原告还对所租赁的房屋进行了装饰装修，增设了中央空调，为此原告共支出相关费用116000元。2020年1月3日，永康市教育局下发永教职成【2020】1号文件，撤销了被告明日之星公司的办学许可。之后，由于被告明日之星公司一直未能办理好办学许可，原告也未能开展中小学文化课培训。2020年11月4日，原告提起本案诉讼。 另查明，坐落永康市恒丰路88号1幢房屋的土地使用权人为永康市塑料制品厂。被告明日之星公司系被告徐妙兰个人投资的一人有限公司。 本院认为，本案被告明日之星公司未能提供证据证明其对涉案房屋享有出租的权利，也无证据证明涉案房屋的合法性（未能提供房屋产权证明或者建设工程规划许可），因此，本院对原告与被告明日之星公司所签订的房屋租赁合同确认无效。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告明日之星公司向原告提供不符合法定条件的租赁物（房屋），原告在签订合同时也未做到审慎注意义务，缺乏对租赁房屋合法性的审查，且原告系借用被告明日之星公司的办学资质开展中小学文化课培训，故对合同的无效，原告和被告明日之星公司双方均有责任，但被告明日之星公司作为出租方应承担主要责任。对于被告认为张博不是适格的原告的观点。本院认为，房屋租赁合同是张博以个人名义与被告明日之星公司签订，被告明日之星公司也未提供证据证明张博是代表乐盛教育培训有限公司签订合同，根据合同相对性原则，张博系合同相对方，其有权以原告资格提起本案诉讼。被告明日之星公司系被告徐妙兰投资的一人有限公司，被告徐妙兰未提供证据证明公司财产独立于自己的财产，故被告徐妙兰依法应对被告明日之星公司债务承担连带责任。原告对承租的房屋进行了装饰装修并安装的中央空调，该装饰装修物及中央空调已与租赁房屋形成附合，被告又不同意利用，因此对装饰装修物及中央空调的现值损失，按照原、被告双方导致合同无效的过错责任分担。本院酌定该损失以116000元为基数，由被告明日之星公司承担80%，原告自己承担20%。另，对于被告明日之星公司的反诉，因被告明日之星公司未在法定期限内交纳诉讼费用，也未提出缓交、减交或者免交的申请，该反诉依法按撤诉处理。综上，本院对于原告诉讼请求中合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条的规定，判决如下： 一、被告永康市明日之星教育培训有限公司在本判决生效后十日内返还原告张博租金人民币300000元并赔偿利息损失（利息从2020年11月4日起以300000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日）。 二、被告永康市明日之星教育培训有限公司在本判决生效后十日内返还原告张博装饰装修、空调安装等费用计人民币92800元并赔偿利息损失（利息从2020年11月4日起以92800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日）。 三、被告徐妙兰对上述被告永康市明日之星教育培训有限公司所负债务承担连带责任。 四、驳回原告张博的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8322元，由原告张博负担4773元，由被告永康市明日之星教育培训有限公司、徐妙兰负担3549元，诉讼保全费5000元，由原告张博负担3485元，被告永康市明日之星教育培训有限公司、徐妙兰负担1515元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  田 晓 二〇二一年一月二十八日 代书记员  黄银佩