湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初6146号原告：姚凡，女，1989年5月18日出生，汉族，住河南省淅川县，委托诉讼代理人：刘子健（特别授权代理），湖北驰纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宁莉（特别授权代理），湖北驰纵律师事务所律师。被告：武汉新世界时尚广场商贸有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路**。法定代表人：谢惠芳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：何庆生（特别授权代理），湖北高旻律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢璇（特别授权代理），湖北高旻律师事务所律师。原告姚凡诉被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司（以下简称武汉新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告姚凡的委托诉讼代理人刘宁莉、被告武汉新世界公司的委托诉讼代理人何庆生、谢璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚凡向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2．判令被告向原告返还租金、装修押金及合同保证金135263.50元；3．判令被告向原告赔偿装修损失429784元；4．判令被告以第二、第三项之和为基数，以银行同期贷款利率计算至实际付清之日止的资金占用损失，从2020年7月7日开始暂计算至2020年10月9日；5．被告承担本案的诉讼费、保全费及其他合理费用。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定了租赁商铺位置、面积、用途、租赁期限、租金、管理费等事项。合同签订后，原告向被告支付装修押金及合同保证金99636.77元，被告将租赁房屋交给原告后，原告按合同约定进场装修、开业并如实缴纳各项费用及租金。2020年1月，原告在收到被告租赁户缴款清单后，如实缴纳了2月租金及管理费，因为疫情影响，被告在1月21日至4月8日未营业。2020年4月10日，被告商场以步行街封闭改造升级为由，一直未开业，商场至今仍大门紧锁。被告的行为违反合同约定，属于根本违约，致使原告合同目的无法实现。原告要求解除合同以及赔偿损失。现为维护自身合法权益，特依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告武汉新世界公司辩称：一、被告同意解除《租赁合同》，请求驳回原告其他诉讼请求。二、被告不应当退还租金、装修押金及合同保证金135263.50元，被告在1月和4月均已开业，而且原告未按照承诺书的内容履行相关义务，被告也可以随时与其解除合同并不退还租金押金及其他相关费用，也不承担任何责任。三、被告无需向原告支付装修损失，原告主张的装修损失无法核实其真实性，原告2017年装修即使存在也已经折旧完毕，不存在任何损失。被告已经书面通知原告交还房屋，其没有按照合同约定恢复原状交付，根据合同约定被告也无需赔偿其任何装修损失。四、原告要求被告支付利息损失缺乏事实及法律依据，也违反法律规定，被告不应当支付。五、本案的诉讼费用应当由原告自行承担。六、原告应当支付停业期间的租金管理费等款项，即使按照相应的减免政策，原告也应支付剩余款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对没有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月1日，武汉新世界公司（甲方）与姚凡（乙方）签订《租赁合同》（编号：RENT-WH2-L0017/16），约定：甲方将坐落于武汉新世界时尚广场商贸有限公司项目的购物中心/百货商场的五层L05F005号商铺出租给乙方使用，租赁面积346平方米，租赁期为4年，自2017年3月1日至2021年6月30日。甲方给予乙方45日的装修免租期，场地交付日的次日开始计算，自2017年3月1日起至2017年4月14日。所涉商铺的开业时间为2017年4月15日。每月固定收取租金，乙方以日租金乘以365天和所租商铺租赁面积所得除以12所得之平均值为准（即日租金×租赁面积×365/12）向甲方支付月租金，其标准为：（1）自2017年3月1日至2018年2月28日，日租金（含税价）为1.32元/日/平方米，即每月租金（含税价）为13840元；（2）自2018年3月1日至2020年2月29日，日租金（含税价）为1.51元/日/平方米，每月租金（含税价）为15916元；（3）自2020年3月1日至2021年6月30日，日租金（含税价）为1.71元/日/平方米，即每月租金（含税价）为17992元。租金采用“先付后用、按月支付”的方式，乙方应于每个公历月的第5日或之前向甲方支付下一期的固定/保底租金（第一个月和最后一个月的实际租期不足一个月，则按实际天数计算）……若本合同因乙方的原因提前解除，乙方已支付的下一期固定/保底租金不予返还。乙方须于签订本合同后7个工作日内，按租赁期内固定/保底月租金的3倍向甲方支付租赁保证金，租金保证金为48496.77元。甲方收取租赁保证金后7个工作日内应向乙方开具收款凭证。租赁期内，乙方不得将上述租赁保证金、商场管理费保证金以及能耗及公用事业保证金抵充乙方应付之租金、商场管理费、能耗及公用事业费或其他乙方应当支付的费用。合同期满或提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办妥以所租商铺为注册地址或营业地址的证照注销或变更手续（若有），乙方所交还的所租商铺及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状，且三个月内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下，甲方应在乙方交还所租商铺后九十日内将保证金无息退还乙方。乙方须于签订本合同后7个工作日内，按首年月平均商场管理费的3倍向甲方支付商场管理费保证金，计31140元。乙方所租商铺每月商场管理费为10380元（每平方米30元）。乙方在装修期间向甲方缴纳装修押金20000元，以确保乙方妥善履行装修期间的责任义务，自乙方装修结束并经甲方或商场管理公司验收通过后10个工作日内，甲方将装修押金（扣除乙方应承担的有关费用后的余额）无息返还。如乙方未能按前述约定履行义务并及时承担应付款项的，或者因此导致甲方遭受索赔及/或任何损失的，甲方有权从装修押金中抵扣乙方应承担的相应金额及甲方因此遭受到的损失，如装修押金不足以抵扣的，乙方仍需向甲方承担赔偿责任。租赁期内，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回所租商铺的，需提前三十日书面通知乙方。甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金。合同履行期内，如所租商铺由于不可抗力遭到严重毁坏，以致不能使用，而甲方又预计不能在事故发生后三个月内修复的，甲方可于发生事故后三十天内向乙方发出书面通知，解除本合同，解除日期追溯至发生事故之日。除非另有协议，双方均不承担因此而引起的任何责任，但本合同终止前应承担的责任和义务除外。如甲方选择修复及重新开业，乙方须按甲方有关通知继续履行本合同，否则，视为违约论。上述合同签订后，姚凡分别于2017年1月24日、同年3月29日向武汉新世界公司共支付合同保证金79636.77元，同年2月27日支付装修押金20000元，并按照合同约定缴纳各项费用及租金。武汉新世界公司于2017年3月1日向姚凡交付案涉商铺。姚凡（甲方）于2017年3月15日与案外人梁楚炎（乙方）签订《店铺装修工程施工合同》，合同中约定乙方施工工程地址为本案案涉商铺，施工面积为346平方米。施工工期为2017年3月1日至2017年4月15日。工程完工，经甲方验收合格并根据甲方要求提交结算资料和收据后30日内，由甲方或甲方指定的第三方向乙方支付工程全款，预算为450000元。同日，姚凡在《跳动全城舞蹈江汉路新世界百货店结算清单》上签字确认结算费用为474537元。根据姚凡提交的银行交易流水及收条，姚凡向梁楚炎支付的装修费为429784元。据武汉新世界公司财会部门发出的租赁户缴款清单记载，姚凡应于2019年11月支付2019年12月及2020年1月的款项合计为56881.30元，其中租金为31832元、商场管理费20760元、电费2060元。2020年1月应向武汉新世界公司支付2020年2月的各类款项28321.70元，其中租金为15916元、商场管理费为10380元、电费848元。姚凡分别于2019年12月6日、2020年1月3日通过网上银行共向武汉新世界公司转款52592元，备注栏注明为跳动全城租金。2020年1月23日，武汉市政府为抗击新冠××疫情，实施一系列防控措施，姚凡承租的商铺暂停经营，2020年4月10日武汉市江汉路步行街升级改造，该改造工程计划于2020年9月结束，姚凡承租商铺所在地段因封闭施工无法正常经营。2020年6月30日，姚凡将案涉商铺内的私人物品、资料、文件、家具、沙发、柜子、电视、杂物等物品搬离。2020年7月7日，武汉新世界公司向姚凡送达《终止合同通知函（租赁）》，告知因不可抗力因素，导致武汉新世界公司无法继续履行与姚凡签订的租赁合同，并通知姚凡双方租赁关系于2020年6月30日提前终止，请姚凡于2020年7月15日前将商铺按约定交还武汉新世界公司。2020年8月4日，武汉新世界公司将案涉商铺按现状移交至武汉远东帝豪酒店管理有限公司。另查明，武汉新世界公司与武汉远东帝豪酒店管理有限公司就案涉商铺达成租赁协议，武汉新世界公司获得案涉商铺使用权后租赁给姚凡经营。本案审理中，姚凡向本院提出鉴定申请，请求对案涉商铺的装饰装修价值进行评估，因案涉商铺的装饰装修已被拆除，本院未启动鉴定程序。本院认为，姚凡与武汉新世界公司签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同项下义务。关于合同解除。武汉新世界公司于2020年7月7日向姚凡发送《终止合同通知函（租赁）》，并于同年8月4日收回案涉商铺，双方签订的房屋租赁合同实际已无法继续履行。姚凡亦主张从2020年7月7日起计算资金占用损失，即对合同于该日解除之事实予以认可，故，本院确认双方签订的《租赁合同》（编号：RENT-WH2-L0017/16）已于2020年7月7日解除。关于租金。双方在租赁合同中约定“自2018年3月1日至2020年2月29日，月租金为15916元”“乙方应于每个公历月的第5日或之前向甲方支付下一期的固定租金”，姚凡于2019年12月、2020年1月向武汉新世界公司转款共计52592元（租金31832元＋商场管理费20760元），在武汉新世界公司无相反证据予以推翻的情况下应视为对应2020年1月及2月的租金（含管理费）。在此期间武汉市出现新冠××疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”按照该规定，姚凡对于疫情防控期间的租金，可部分减免。鉴于姚凡已结清2020年1月、2月的租金（含管理费），本院对2020年1月23日至同年2月29日期间的租金（含管理费）调整为收取50%。据此，武汉新世界公司应向姚凡返还租金（含管理费）16410.69元（1.51元/天/平方米×346平方米×38天×50%＋10380元/月×12个月÷365天×38天×50%）。关于装修押金及合同保证金。姚凡按照合同约定对案涉商铺进行装修，并正常经营至2020年1月22日，装修押金退还的条件已成就，武汉新世界公司应当予以退还。武汉新世界公司在庭审中辩称该装修押金已扣减结算完毕，但并未提交相关证据，故本院对其抗辩主张不予认可。合同保证金系姚凡为履行合同义务所作的金钱担保，姚凡因疫情因素迟延支付租金行为虽有瑕疵，但事出有因。现案涉租赁合同已确认解除，武汉新世界公司亦向案外人按原状交还商铺，其留置保证金的基础已经丧失，应当予以返还。故，武汉新世界公司应向姚凡返还装修押金及合同保证金共计79636.77元。关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，武汉新世界公司以“不可抗力”为由解除合同，不符合双方约定且法律依据不足。武汉新世界公司存在违约行为，应向姚凡赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。因案涉商铺已向案外人交还且装饰装修已被拆除等客观原因导致无法对装饰装修价值进行评估，本院综合考量案涉商铺的实际租赁期限、使用情况等因素，对装饰装修费用平均分摊并参考市场法等评估方法酌定80%的折旧率后，武汉新世界公司应向姚凡赔偿装修损失79860.97元[（429784元－429784元÷1537天×1180天）×80%]。关于姚凡要求武汉新世界公司支付资金占用利息的诉讼请求，无合同依据，且考虑疫情影响及江汉路升级改造等因素，姚凡的该项主张本院不予支持。因武汉新世界公司未对2020年3月1日至同年7月7日期间的租金（含管理费）等费用提出反诉，故本院不作处理，双方可在庭外自行协商或另案主张。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告姚凡与被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司在2017年3月1日签订的《租赁合同》（编号：RENT-WH2-L0017/16）于2020年7月7日解除；二、被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚凡退还租金（含管理费）16410.69元；三、被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚凡退还装修押金20000元、合同保证金59636.77元；四、被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚凡赔偿装修损失79860.97元；五、驳回原告姚凡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14082元，减半收取计7041元，由原告姚凡负担4577元，被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司负担2464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二一年一月五日书记员  梁芸