上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初20190号原告：陈卓，女，1971年7月3日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告：张翠萍，女，1963年4月8日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。上述两原告共同委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：王雨君，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：黄槐，上海市海燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。原告陈卓、张翠萍与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告陈卓及两原告共同委托诉讼代理人魏璐，被告的委托诉讼代理人戚俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈卓、张翠萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金23,014.85元及逾期支付租金违约金(以拖欠租金为基数，按日万分之五标准计算至实际清偿之日止)；2.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付原告2017年5月28日至2020年9月27日的租金余额23,237.50元及逾期支付租金的违约金(以拖欠租金为基数，自逾期之日起，按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止)。事实和理由：两原告将名下上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)401室房屋(简称涉讼房屋)出租给被告使用，双方约定租期从2017年7月28日至2021年3月27日止，并对租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任等作了约定。合同履行过程中，被告尚欠2017年5月28日至2020年9月27日止的部分租金23,237.50元(已扣除5%税费)，原告遂起诉至法院。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，对原告主张的欠付租金的时间段和租金23,237.50元均无异议，第一笔违约金起算点应自2017年6月3日开始，之后是每双月的3日，原告主张的违约金计算标准过高，因实际承租人欠付被告租金，故望根据被告的实际情况调低滞纳金的计算标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产权证》、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、银行交易明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋产权人为两原告，建筑面积27.62平方米，用途为商业。2008年6月28日，原告陈卓、张翠萍(甲方、出租方)与被告上海锦鹤投资发展有限公司(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定原告陈卓、张翠萍将涉讼房屋出租给被告，租赁期限自2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；租金标准约定为：……2017年3月28日至2018年3月27日，月租金为1,491.41元；2018年3月28日至2019年3月27日，月租金为1,563.47元；2019年3月28日至2020年3月27日，月租金为1,641.09元；2020年3月28日至2021年3月27日，月租金为1,724.26元；租金每两个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五/天向甲方支付滞纳金；若逾期支付30天则视为乙方根本违约，甲方有权单方面提出解除租赁合同，并没收乙方已支付的押金；甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付给上海巍立行房地产咨询有限公司相当于半个月租金金额的中介费，甲方实际收到半个月租金；物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴。签约后，被告将涉讼房屋转租给案外人用于经营酒店。被告租金支付情况为：2017年5月28日至2020年5月27日，每月各支付944.08元，共计支付36个月；2020年5月28日至同年6月27日，支付租金472.04元；2020年6月28日至同年9月27日，每月各支付944.08元，共计支付3个月。双方确认被告代扣代缴租金税金为每月租金的5%。故以上被告共计支付租金37,291.16元，尚余23,237.50元未付。审理中，原告主张滞纳金分段计算，自2017年5月28日、7月28日、9月28日、11月28日、2018年1月28日起均以当期欠付的租金945.52元为本金，自2018年3月28日、5月28日、7月28日、9月28日、11月28日、2019年1月28日起均以当期欠付的租金1,082.43元为本金，2019年3月28日、5月28日、7月28日、9月28日、11月28日、2020年1月28日起均以当期欠付的租金1,229.91元为本金，自2020年3月28日起以当期欠付的租金1,387.93元为本金，自2020年5月28日起以当期欠付的租金1,859.97元为本金，自2020年7月28日起以当期欠付的租金1,387.93元为本金，均至实际支付之日止，按日万分之五标准计算。被告对每段滞纳金计算的本金及起止时间段并无异议，但认为计算标准过高。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告应定期向两原告支付租金，然被告并未按时足额履行，双方确认自2017年5月28日至2020年9月27日期间被告欠付租金余额23,237.50元(已扣除租赁税)，故原告向被告主张上述金额租金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告长期逾期支付租金的行为已构成违约，应支付逾期付款滞纳金，双方合同约定滞纳金的计算标准日千分之五确实偏高，被告抗辩因实际经营人拖欠租金，希望调低违约金的计算标准。本院综合考虑原告实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定滞纳金按日万分之四标准为妥。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)401室房屋向原告陈卓、张翠萍支付自2017年5月28日至2020年9月27日止的租金余额23,237.50元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈卓、张翠萍支付逾期支付租金的滞纳金(以945.52元为本金，分别自2017年5月28日、7月28日、9月28日、11月28日、2018年1月28日起算；以1,082.43元为本金，分别自2018年3月28日、5月28日、7月28日、9月28日、11月28日、2019年1月28日起算；以1,229.91元为本金，分别自2019年3月28日、5月28日、7月28日、9月28日、11月28日、2020年1月28日起算；以1,387.93元为本金，自2020年3月28日起算；以1,859.97元为本金，自2020年5月28日起算；以1,387.93元为本金，自2020年7月28日起算；均至实际支付之日止，按每日万分之四的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520.40元，减半收取计260.20元，由被告上海锦鹤投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史捷二〇二一年一月十四日书记员  赵丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……