河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初4611号原告（申请执行人）：段某某，女，1962年10月1日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：吴幸梅，河南海搏律师事务所律师。被告（案外人）：朱某某，男，1982年3月16日出生，汉族，住焦作市山阳区。被告（被执行人）：焦作市园林园实业有限公司，住所地：焦作市解放区林园路**。法定代表人：赵大军，总经理。委托诉讼代理人：周向辉，河南苗硕律师事务所律师。原告段某某与被告朱某某、焦作市园林园实业有限公司（以下简称园林园公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告段某某及其委托诉讼代理人吴幸梅，被告朱某某及被告园林园公司的委托诉讼代理人周向辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段某某向本院提出诉讼请求：1.请求恢复对位于焦作市解放区林园路789号园林美墅xx号住宅楼x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告园林园公司民间借贷纠纷一案，焦作市解放区人民法院作出（2015）解民一初字第692号民事调解书。该调解书生效后，原告申请强制执行，被告朱某某在执行期间对涉案房屋的执行提出异议，焦作市解放区人民法院作出（2020）豫0802执异110号执行裁定。原告认为，被告朱某某对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益，应当恢复对涉案房屋的执行。据此，原告提起诉讼。被告朱某某辩称，不应执行涉案房屋，我于2013年9月18日购买了涉案房屋，房款288170元已通过现金方式一次性交付完毕，我于2018年3月入住涉案房屋。因被告园林园公司的人员一直变动，故双方至今未签订房屋买卖合同，亦无法办理房屋过户手续。被告园林园公司辩称，被告园林园公司于2013年9月18日与朱某某就涉案房屋签订买卖合同，并于当日收到房款288170元。2012年11月22日，涉案房屋因园林园公司与焦作市商业银行股份有限公司新新支行（现已更名为焦作中旅银行股份有限公司）的案件被焦作市中级人民法院查封。2012年12月5日，园林园公司与焦作市商业银行股份有限公司新新支行签订《焦作市商业银行房地产开发借款合同》，通过借新还旧的方式偿还了焦作市商业银行股份有限公司新新支行的借款，查封裁定已经没有案件支撑，且查封期限为2年，查封已于2014年11月21日到期。本案于2018年1月对涉案房屋进行查封，二被告签订买卖合同的时间发生在本案查封之前，故应当驳回原告的诉讼请求。原告段某某为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：1.（2015）解民一初字第692号民事调解书，证明原告执行的债权情况及执行依据，原告的债权合法有据；2.焦作市房地产交易所档案室于2017年5月23日出具的查询结果和焦作市房地产交易所于2017年5月24日出具的合同备案查询信息告知书各1份，证明涉案房屋曾被焦作市中级人民法院查封，查封期限为2012年11月22日至2014年11月21日。二被告称双方于2013年9月18日进行房屋买卖，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条关于查封期间不得买卖的规定，应属无效;3.焦作市房地产交易信息科于2018年5月10日出具的查询告知书1份，证明涉案房屋于2017年5月24日查询的结果为涉案房屋的权利主体仍是园林园公司，而不是朱某某，说明二被告既没有签署正式的房屋买卖合同，亦没有办理备案登记手续，朱某某对涉案房屋依法不享有权利，不能对抗原告的权益；4.协助执行通知书1份，证明焦作市解放区人民法院于2017年5月23日对涉案房屋予以查封，查封期限为三年；5.查封（扣押）财产清单及送达回证各1份，证明焦作市解放区人民法院于2018年1月15日对涉案房屋现场查封，告知园林园公司还款日期，逾期将依法评估、拍卖措施，园林园公司并未提出涉案房屋已经出卖的异议，因此朱某某称已经购买涉案房屋显然不符合客观事实；6.（2016）豫0802执910号协助执行通知书1份，证明焦作市解放区人民法院于2020年4月28日向焦作市不动产登记中心下达协助执行通知书，续封涉案房屋至2023年5月21日；7.（2019）豫0802民初1921号民事判决书、（2019）豫08民终3005号民事裁定书各1份，证明生效判决认定原告同时申请执行的该批房产购买于强制执行查封之后，没有签订正式的房屋买卖合同，也未备案，案外人无排除强制执行的民事权益；8.焦作市解放区人民法院（2020）豫0802执异110号执行裁定书1份，证明被告自称购买房产的时间为2013年9月18日，当时涉案房屋处于查封期间，且只是认购房屋，并没有签署正式的房屋买卖协议，也没有实际交付，该执行异议裁定认定事实错误，适用法律错误，裁定结果错误；9.（2016）豫0802执910号执行裁定书1份，证明焦作市解放区人民法院已于2017年7月20日向园林园公司送达了执行裁定和通知书，要求其履行调解书约定的义务。被告朱某某对上述证据质证后，发表如下质证意见：1.证据1与我无关；2.证据2，我去售楼部时工作人员直接带我去看房，当时涉案房屋是毛坯房，门口没有封条，没人告知我房屋已被查封；3.证据3，买房时工作人员称先交付房款并签订认筹书，等老板回来后再签订购房合同，但此后我多次到园林园公司协商，其员工称老板出事了，故一直未办理；4.对证据4不清楚；5.对证据5的证明指向有异议，园林园公司未说明已将涉案房屋出售给我，应是园林园公司的责任；6.证据6我未收到，不予质证；7.证据7，没有签订购房合同是园林园公司的责任；8.证据8，买房时园林园公司的工作人员带我看了多个房屋，均有钥匙可以开门，房屋也未有查封标识，故涉案房屋是否查封我并不知情；9.对证据9不清楚，不予质证。被告园林园公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：1.对证据1无异议；2.对证据2的真实性无异议，对证明指向有异议，焦作市中级人民法院的查封依据是园林园公司与焦作市商业银行股份有限公司新新支行的案件，但园林园公司已与该银行通过借新还旧的方式偿还了借款，查封裁定已没有案件支撑；《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条是管理性规定，而非效力性规定，最高人民法院对此早有解释和相关判例，即便违反管理性规定，也不导致买卖合同无效；3.对证据3的真实性无异议，但对证明指向有异议，涉案房屋的登记主体是园林园公司，并不能够否认朱某某对涉案房屋享有民事权利，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》相关规定，执行异议之诉只需审查异议人对涉案标的是否享有排除执行的民事权利，朱某某购买涉案房屋的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定；4.对证据4的真实性无异议，但对证明指向有异议，二被告签订认筹书的时间是2013年9月18日，而原告作为申请执行人，对涉案房屋进行查封的时间是2017年5月23日，二被告签订购房合同的时间在人民法院查封之前；5.对证据5的真实性无异议，但对证明指向有异议，执行裁定及相关执行措施作出的时间是2017年5月23日，而送达时间是2018年1月15日，并且园林园公司是否提出房屋已经出卖的异议，并不影响朱某某作为案外人向人民法院提出执行异议；6.对证据6的真实性无异议，但对证明指向有异议，原告的续封、查封时间均晚于二被告签订购房合同的时间；7.对证据7的真实性无异议，但对证明指向有异议，该两份文书与本案无关。从程序上来说，是原告与田某某达成了执行和解协议，田某某才撤回起诉和上诉，（2019）豫0802民初1921号民事判决并未生效；从实体上来说，田某某提起执行异议之诉被驳回的原因是其无法证明已支付全部房款，对未办理过户登记存在过错，涉案房屋并非其唯一住房，其提起执行异议之诉不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所规定的四种情形，而朱某某购买涉案房屋的行为符合上述规定；8.对证据8的真实性无异议，但对证明指向有异议，二被告签订的认筹书约定了所购房屋的状况、计价规则、房款支付方式等房屋买卖合同的必然要素。同时，园林园公司接收了朱某某的全部购房款，朱某某也已经实际入住该房屋，该房屋也是朱某某的唯一住房，其享有排除执行的权利；9.对证据9的真实性无异议，但对证明指向有异议，仅能显示该裁定于2016年7月20日作出，并不能显示送达情况。被告朱某某为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：1.（2020）豫0802执异110号执行裁定书1份，证明法院已作出中止对涉案房屋执行的裁定；2.《园林美墅认筹书》和收据各1份，证明我于2013年9月18日向园林园公司购买了涉案房屋，并支付了房款的事实。原告段某某对上述证据质证后，发表如下质证意见：1.对证据1的真实性无异议；2.对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认筹书内容看不见，无法证明二被告之间存在房屋买卖合同关系，认筹书下面的认筹人等四项均是空白，无法证明其持有人是朱某某；认筹书本身是格式合同，是园林园公司对不确定人群所发放的要约邀请，无法证明二被告之间存在房屋买卖合同关系；认筹书中载明在签署认筹书后3日内应当与开发商办理正式的房屋买卖手续，其性质只是要约邀请，而此后二被告并未签订房屋买卖合同；收据内容基本看不清，收据上载明有3联，如果是真实的，应有相应证据或其他两联予以佐证，但目前并未有相应财务账册或其他两联佐证，故该组证据不足以说明朱某某对涉案房屋享有相关权利。被告园林园公司对被告朱某某提交的证据均无异议。被告园林园公司为支持自己的主张，在庭审过程中提交了下列证据：焦作市商业银行房地产开发借款合同1份，证明园林园公司与焦作市商业银行股份有限公司新新支行于2012年12月5日签订借款合同，通过借新还旧的方式偿还了该行的借款，焦作市中级人民法院于2012年11月22日对涉案房屋的查封已经没有案件支撑。原告段某某对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性、关联性、证明指向均有异议，该合同是复印件，无法证明其真实性，且与本案无关，该证据不能证明园林园公司的证明指向。被告朱某某对被告园林园公司提交的证据无异议。本院对本案证据认定如下：原告段某某提交的证据真实、客观，本院对以上证据的真实性予以采信。被告朱某某提交的证据不足以证明其证据指向，被告园林园公司提交的证据与本案无关，故本院对二被告提交的证据不予采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2015年10月13日，段某某与园林园公司因民间借贷纠纷达成调解协议，双方约定：一、被告焦作市园林园实业有限公司于2015年12月31日前返还原告段某某借款1000000元和利息（利息从2015年9月1日起至2015年12月31日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、如被告焦作市园林园实业有限公司逾期未返还原告借款本息，应支付未返还的借款和利息（利息从2015年9月1日起至实际还清借款之日止按月利率2%计算）。本院于当日作出（2015）解民一初字第692号民事调解书，对双方达成的上述调解内容予以确认。之后，被告园林园公司未按约定履行返还义务，原告向本院申请强制执行。该案执行过程中，本院于2017年5月向焦作市不动产登记中心送达了查封园林园公司开发的包括涉案房屋在内的8套房产的协助执行通知书，于2018年1月向园林园公司送达了查封上述8套房产的查封清单。2020年11月9日，被告朱某某以其已于2013年9月18日购买了涉案房屋为由提出执行异议，要求解除对涉案房屋的执行。本院经审查于2020年11月21日作出（2020）豫0802执异110号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。原告段某某不服，向本院提起诉讼，形成本案。另查明：1.朱某某主张已购买涉案房屋的依据是其于2013年9月18日与园林园公司签订的《园林美墅认筹书》，《园林美墅认筹书》中载明：“请在接到通知三日内，持此认筹书、身份证及认筹诚意金＿万元整收据到售房部办理付款及签约手续，逾期房源不予保留”，二被告至今尚未签订正式的商品房买卖合同；2.朱某某出示的《园林美墅认筹书》原件中书写字迹浅淡不清，其内容已无法准确识别；3.朱某某自述称房款288170元系现金交付，无相应银行转账凭证佐证；4.朱某某自述称其自2018年3月起入住涉案房屋。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，被告朱某某作为案外人对涉案房屋的执行提出异议，但朱某某所提供的证据就其主张的待证事实而言不能达到高度可能性的证明标准，其对此应承担举证不利的法律后果，即应当认为朱某某对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告主张准予执行涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：准予执行位于焦作市解放区林园路789号园林美墅xx号住宅楼x单元x号的房屋。案件受理费5050元，由被告朱某某、焦作市园林园实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张 莉人民陪审员  何金玲人民陪审员  王 静二〇二一年一月十三日书 记 员  杨 扬附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条第一款申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。