江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1323民初76号原告：徐成旭，男，1969年2月4日出生，住泗阳县。委托诉讼代理人：高开卓，江苏中领律师事务所律师。被告：江苏安禾置业有限公司，统一社会信用代码：91321323550297101F，住所地泗阳县众兴镇瑞和阳光城**附楼107。法定代表人：居永祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘其志，江苏致强律师事务所律师。原告徐成旭与被告江苏安禾置业有限公司(以下简称安禾公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。徐成旭及其委托诉讼代理人高开卓、安禾公司的委托诉讼代理人刘其志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐成旭向本院提出诉讼请求：1、安禾公司赔偿徐成旭逾期交房违约金及逾期办证违约金共计29359元（自2017年1月31日起计算至2019年3月27日，扣除90天，按每日42.55元计算）；2、本案诉讼费由安禾公司承担。事实与理由：2017年5月23日，徐成旭与安禾公司签订商品房买卖合同，约定徐成旭购买安禾公司开发的瑞和阳光城第16幢1单元1302室房屋，于2017年1月31日交房，否则承担日万分之一的违约金。合同签订后，徐成旭依约交付全部房款425515元。安禾公司于2017年5月22日交付涉案房屋，但至今不办理不动产权证。安禾公司辩称，涉案合同于2017年5月23日签订，徐成旭于2017年5月22日付款，安禾公司于2019年3月18日取得工程竣工验收备案表，安禾公司同意支付自2017年5月23日起至2019年3月18日扣除三个月期间的违约金，按每日42.55元计算。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2013年5月8日，因瑞禾阳光城C区项目建设，徐成旭与案外人泗阳县国有土地上房屋征收办公室就征收徐成旭位于其附属物签订泗阳县房屋征收补偿安置协议一份，双方对各项补偿费用进行了约定，合计为420969元。二、2017年5月23日，徐成旭、安禾公司签订商品房买卖合同一份，约定徐成旭向安禾公司购买位于泗阳县房屋，房屋性质为产权调换房，房屋价款为425515元，付款方式为一次性付款，签订合同当日交齐总房款425515元。出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将房屋交付买受人使用，交付时必须取得《工程竣工验收备案表》。出卖人如未按合同规定的期限将该商品交付买受人使用，按照下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当至买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房在取得《工程竣工验收备案表》后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《工程竣工验收备案表》，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得不动产登记证的，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得不动产登记证之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。三、徐成旭于2017年5月22日向安禾公司共计支付购买案涉房屋款425515元，安禾公司于该日将涉案房屋交付徐成旭使用。2018年8月20日，安禾公司向徐成旭出具金额为425515元增值税普通发票。四、安禾公司于2019年3月16日取得瑞禾阳光城16#楼工程竣工验收备案表。五、2019年3月27日，徐成旭取得案涉房屋的不动产权证书。本院认为，徐成旭与安禾公司于2017年5月23日签订书面商品房买卖合同，明确了权利义务及违约责任，系双方真实意思表示，应为有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，徐成旭主张安禾公司逾期交房和逾期办理不动产权证，应自2017年1月31日起至2019年3月27日（扣除90天）按照每天42.55元支付其逾期交房和逾期办证的违约金，安禾公司同意按照每天42.55元的标准支付违约金，但认为应当自2017年5月23日起至该公司取得工程竣工验收备案表之日即2019年3月18日，扣除三个月期间计算违约天数。对此，本院认为，虽然案涉合同约定案涉房屋于2017年1月30日交付，但由于此时双方尚未签订商品房买卖合同，徐成旭实际于2017年5月22日向安禾公司支付购房款，安禾公司于当日向其交付房屋，双方于次日签订案涉合同并约定自签订之日起生效，故安禾公司不存在逾期交房行为，徐成旭要求安禾公司支付其逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。但徐成旭至2019年3月27日才取得案涉房屋的不动产权证书，故安禾公司应当向徐成旭支付逾期办证违约金。按照合同约定，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得不动产登记证的，出卖人自该商品房交付使用后第91日起至实际取得不动产登记证之日止，按日向买受人支付违约金，因此安禾公司逾期办证天数应自2017年5月23日起至2019年3月27日，扣除90日为584天。综上，安禾公司应支付徐成旭的逾期办证违约金为24849.2元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告江苏安禾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告徐成旭违约金24849.2元。二、驳回原告徐成旭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元，减半收取计267元，由原告徐成旭负担56元，被告江苏安禾置业有限公司负担211元。本判决为终审判决。审判员  刘慧玲二〇二一年一月十八日书记员  刘 媛附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。