安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1221民初289号 原告（反诉被告）：喻金鑫，男，1987年5月30日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码91341221335632720J，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪玉霖，安徽安一律师事务所律师。 原告（反诉被告）喻金鑫与被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）喻金鑫的委托诉讼代理人梅竹、被告（反诉原告）腾辉公司的委托诉讼代理人洪玉霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 喻金鑫向本院提出诉讼请求：1、判令腾辉公司支付延迟交房违约金23511元（以645900元为基数，按日0.1‰为违约金计算标准，自2018年8月31日至2019年8月30日，计364天）；2、依法判决腾辉公司支付迟延办证违约金4734元（以645900元为基数，以年利率4.35%的1.5倍为违约金计算标准，自2019年11月29日计算至2020年1月9日，计41天）；3、本案诉讼费用由腾辉公司承担。事实与理由：2018年1月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》二份，约定由原告购买被告所开发的位于临泉县经济开发区间，合同价款均为322950元。被告应于2018年8月31日前将上述房屋交付给原告，房屋交付90日内将办理产权登记需要资料报产权部门登记备案。原告依约一次性支付上述二间商铺购房款合计645900元。但被告却于2019年8月30日才通知原告办理交房手续，并且不能提供涉案房屋的竣工验收备案证明文件，于2020年1月9日才将涉案房屋进行所有权首次登记，导致原告房产证迟迟无法办理，被告的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告现提出以上诉讼请求，请依法判决支持。 腾辉公司辩称：（一）喻金鑫主张逾期办证的违约金计算截止日期为2020年1月9日，腾辉公司不予认可。2019年12月17日，腾辉公司已将涉案房屋的办理产权证资料提交临泉县不动产登记中心，临泉县不动产登记中心出具受理通知书，请求法院依法认定，应以2019年12月17日作为逾期办证违约金计算截止日期；（二）根据2018年《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第六、七、十条等规定，喻金鑫应当在交房前交存维修资金10318.40元，涉案房屋实测面积为64.49㎡，标准缴纳为80元／㎡，但喻金鑫至今仍未支付。无奈，腾辉公司于2020年10月22日预先帮喻金鑫垫付涉案房屋维修资金款项，喻金鑫应当返还。 腾辉公司向本院提出反诉请求：1.判令喻金鑫返还腾辉公司垫付的维修资金人民币10318.40元（80元／㎡×64.49㎡×2间）；2.诉讼费用由喻金鑫承担。事实与理由：2018年《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第六、七、十条等规定，喻金鑫应当在交房前交存维修资金。喻金鑫购买的2间房屋实测面积均为64.49㎡，面积合计128.98㎡，交存标准为80元／㎡，应交存维修资金共10318.40元，但喻金鑫至今仍未支付。无奈，腾辉公司于2020年10月22日预先帮喻金鑫垫付涉案房屋维修资金10318.40元。请求依法支持腾辉公司的反诉请求。 喻金鑫对腾辉公司的反诉辩称，腾辉公司无权要求喻金鑫返还垫付的维修资金。第一，案涉《商品房买卖合同》第一条约定，案涉商铺的所占用的土地用途为“商服用地”，并非住宅。依据《安徽省物业管理条例》第八十七条第一款、《阜阳市人民政府关于贯彻实施的若干意见》第三条第一款第（三）项之规定，专项维修资金的交纳主体为住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。腾辉公司提供的《住宅专项维修资金专用收据》也可以印证，交纳维修资金的主体应为“商品住宅”或者“已售公房”的业主，喻金鑫没有交纳维修资金的义务。第二，腾辉公司主张维修资金所依据的《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第六条、第七条第二款规定，维修资金应按不动产登记簿记载的建筑面积计算，交存维修资金前建设单位不得将物业交付给业主。本案中，案涉商铺的不动产登记簿尚未取得，建筑面积无法确定；喻金鑫从未收到过维修资金交费通知，且案涉商铺已由腾辉公司交付喻金鑫占有使用，在腾辉公司未能提供喻金鑫维修资金付款委托书，以及维修资金支付记录的情况下，无法达到腾辉公司已代喻金鑫支付了维修资金的证明目的，故喻金鑫不应返还所谓垫付的维修资金。综上，腾辉公司反诉主张不能依法成立。请求依法驳回腾辉公司的全部反诉请求。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月30日，喻金鑫与腾辉公司签订《商品房买卖合同（预售）》二份，约定喻金鑫购买腾辉公司建设的位于临泉县经济开发区房屋，合同价款均为322950元。付款方式为买受人应当在2018年1月30日前支付该商品房全部价款。 合同第十一条约定，商品房交付时间为2018年8月31日前。商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1.雨雪天气、国家正常法定节假日及政府原因导致设计变更的，交付时间相应顺延；2.买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3.政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的，交付时间相应顺延。 合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因政府部门原因，买受人未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权登记的，出卖人不承担责任。 合同签订后，喻金鑫依约支付购房款共计645900元。2019年8月30日，喻金鑫接收涉案房屋，但至今未取得房屋产权登记证书。2019年12月17日，腾辉公司将涉案房屋的资料提交临泉县不动产登记中心，进行房屋所有权首次登记。临泉县不动产登记中心向腾辉公司出具《临泉县不动产登记受理通知书》。 另查明，2020年10月22日，腾辉公司代缴了涉案房屋的维修资金共计人民币10318.4元。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。喻金鑫已按约支付购房款，但腾辉公司未按合同约定时间向喻金鑫交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于喻金鑫要求腾辉公司支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。腾辉公司逾期交房期间应自合同约定的最后交付之日第二天起计算至喻金鑫实际接收涉案房屋之日止，即自2018年9月1日计算至2019年8月30日，共计364天。依合同第十一条约定，腾辉公司应支付逾期交房违约金为23511元（645900元×0.1‰×364天）。 腾辉公司于2019年8月30日交付涉案房屋，根据合同第二十条约定，腾辉公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即腾辉公司最迟应于2019年11月28日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本案腾辉公司于2019年12月17日才向临泉县不动产登记中心提交资料，已属违约，依法应承担逾期办证违约责任。对于喻金鑫要求腾辉公司支付逾期办证违约金的诉求，本院予以支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照同期银行贷款年利率4.35%上浮40%，即年利率6.09%计算违约金。腾辉公司向产权登记机关提供办理权属登记所需资料的逾期天数应自2019年11月29日起算至2019年12月17日止，共计19天，腾辉公司应支付逾期办证违约金为2048元（645900元×6.09%×19天÷365天）。 喻金鑫是否应当返还房屋维修资金10318.4元问题。本院认为，依照现行有效的建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》第七条第一款“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”的规定，无论商品住宅的业主或非住宅的业主，均应依规按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。喻金鑫作为涉案房屋业主，理应向相关部门缴纳维修资金，因其应交存而未交存涉案房屋维修资金10318.4元，由腾辉公司代为垫付，腾辉公司诉请喻金鑫返还该笔资金的反诉请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）喻金鑫支付延迟交房违约金23511元； 二、被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）喻金鑫支付延迟办证违约金2048元； 三、原告（反诉被告）喻金鑫于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司为其垫付的房屋专项维修资金人民币10318.4元； 四、驳回原告（反诉被告）喻金鑫的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费253元，由原告（反诉被告）喻金鑫负担25元，由被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司负担228元；反诉费25元，由原告（反诉被告）喻金鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 宋 梅 二〇二一年一月二十八日 书记员 熊慧丽 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。