北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终289号上诉人(原审被告)：郝某1，男，住北京市朝阳区。上诉人(原审被告)：赵某，女，住北京市朝阳区。上诉人(原审被告)：郝某2，男，住北京市朝阳区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：窦福勇，北京义勇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吉某，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任春玲，北京振荣律师事务所律师。上诉人郝某1、赵某、郝某2因与被上诉人吉某分家析产纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初17425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵某、郝某2、郝某1上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判赵某、郝某2、郝某1支付吉某折价款90945元或发回重审；2．一、二审诉讼费由吉某承担。主要事实及理由：一审判决认定事实违背了当时的拆迁政策，认定事实错误。一、所涉被腾退房屋的所有权人是赵某和郝某2夫妻二人，宅基地使用证登记在赵某名下，房屋是赵某和郝某2夫妻二人建造的，郝某1没有出资出力，吉某从未在被拆迁房屋居住过，也从未出资出力，郝某1和吉某都不是被腾退房屋的所有权人。二、根据拆迁政策规定，吉某无权购买被安置房屋，不享有50平方米的优惠购房指标，只有被腾退房屋的所有权人即被腾退人有权购买安置的房屋。赵某、郝某2、郝某1提交的拆迁政策《南磨房乡房屋腾退管理办法》第四条第二款明确规定本办法所称被腾退人是指被腾退房屋的所有权人。赵某、郝某2是被腾退房屋的所有权人，赵某、郝某2是拆迁政策规定的被腾退人。以及依据该办法第二十条规定可见，安置房屋是针对被腾退房屋的所有权人即被腾退人的，被腾退房屋的所有权人之外的吉某、郝某1无权购买安置房屋，被腾退房屋的所有权人即赵某、郝某2享有购买安置房屋的优惠指标。虽然腾退补偿政策规定购房面积在人均50平方米以内享受乡内购房优惠价，但这仅系腾退人考虑实际居住的需要，按照应安置人口数量确定被腾退人的购房面积指标，并非补偿给每位应安置人的实际住房，不能作为认定被腾退人以外的其他应安置人口对应定向安置房屋享有所有权的依据。因此，腾退人基于腾退政策优惠价安置给被腾退房屋的所有权人赵某、郝某2的位于北京市朝阳区1204号房屋、107楼2单元605号及第5幢2单元1102号房屋（以下简称1204号房屋、605号房屋、1102号房屋）归赵某、郝某2所有，吉某不享有所有权，无权要求分割该房屋。三、赵某、郝某2针对安置的605号房屋享受到的优惠价与商品房市场价的差额为49538．48元。结合605号房屋的《房屋买卖合同》和《南磨房乡房屋腾退管理办法》第二十条规定，605号房屋购买时的优惠单价为2507．50元/平方米，商品房单价为3750元/平方米，被腾退房屋所有权人赵某、郝某2享受到的优惠价与商品房市场价的差额为（54．66平方米-14．79平方米）乘（3750元/平方米-2507．5元/平方米）=49538．48元。如果给吉某补偿，也应在赵某、郝某2享受到的优惠差额49538．48元及占有用期间的银行利息之内予以补偿。四、一审法院未考虑郝淑敏支付购房款的事实以及出资情况，如果按照一审法院判决认定的数额支付吉某补偿款，那么赵某没有享受任何房屋升值的收益。因赵某、郝某2使用吉某购房优惠价，赵某、郝某2从而少支付62125元（3750元*50平方米-2507．5元*50平方米），605号房屋按照原价购买金额为204975元，那么吉某应当占有房屋30．3%份额（62125／204975元）。现在605号房屋现值为300．18万元，吉某应当取得的折价款为909545元。如果赵某不出资购买房屋，吉某也无法实际取得50平米房屋利益及升值利益。五、1204号房屋与1202号房屋尚未取得所有权证书，一审法院仅以605号房屋作为折价对象显示公平。吉某辩称：同意一审判决，不同意赵某、郝某2、郝某1的上诉请求。根据拆迁政策和协议，吉某属于被安置人，享有50平米优惠指标，赵某、郝某2、郝某1使用吉某的优惠面积购买房屋，吉某有权要求支付补偿款。吉某向一审法院起诉请求：要求确认北京市朝阳区605号房屋归吉某所有，郝某2协助吉某办理房屋过户手续，由吉某向赵某、郝某2、郝某1支付补偿款288万元；或者要求赵某、郝某2、郝某1给付吉某补偿款288万元。一审法院认定事实：郝某1与吉某原系夫妻关系，双方于2017年11月经法院调解离婚。赵某与郝某2系夫妻关系，郝某1系二人之子。原北京市朝阳区南磨房乡集体土地使用者为赵某。2005年，为进行绿化隔离地区建设和旧村改造建设，北京市世纪城房地产开发公司（以下简称世纪城公司）对该238号房屋进行拆迁。2005年12月8日，腾退人世纪城公司与被腾退人赵某签订《旧村改造腾退房屋货币补偿协议书》，协议中写明：世纪城公司对北京市朝阳区南磨房房屋进行腾退补偿，在腾退范围内有正式房屋13间，建筑面积143平方米，现有正式户口4人，应安置人口4加1人，分别是产权人赵某、之夫郝某2、之子郝某1、之儿媳吉某、案外人郝某3，世纪城公司应支付赵某补偿款635770．85元，其中原房重置成新价补偿款120970．85元，原房区位价补偿514800元；世纪城公司应支付赵某补助费13475元；世纪城公司应将腾退房屋原房重置成新价补偿款、原房区位价补偿款、搬家补助费、其他补助费共计639245．85元一次性支付赵某；赵某在规定期限完成搬家腾房，世纪城公司一次性给付赵某1万元提前搬家奖励费。协议签订后，双方即履行了合同，后世纪城公司名称变更为华瀚投资集团有限公司（以下简称华瀚公司）。审理中，赵某主张上述协议中添加郝丽娟的名字，是为了获得更多购房优惠价格。2006年11月10日，华瀚公司与郝某2签订《房屋买卖合同》，约定由郝某2购买华瀚公司开发的605号房屋，房屋建筑面积54．66平方米，按销售建筑面积计算，房屋单价为2507．50元，超出规定优惠价部分面积为14．29平方米，按照单价3750元计算，房屋总价155436元。2010年3月24日，郝某2取得605号房屋的所有权证。2007年1月17日，华瀚公司与赵某签订《房屋买卖合同》，约定由赵某购买华瀚公司开发的1204号房屋，房屋建筑面积132．6平方米，房屋总价393357元。该房屋尚未办理产权证。2007年1月17日，华瀚公司与赵某签订《房屋买卖合同》，约定由赵某购买华瀚公司开发的1102号房屋，房屋建筑面积84．98平方米，房屋总价250287元。该房屋尚未办理产权证。上述三套房屋的购房款均从涉案拆迁补偿款中支出，不足部分由赵某、郝某2另行支付。上述房屋取得后，郝某1、赵某、郝某2在1204号房屋居住，吉某离婚前亦曾在1204号房屋居住。审理中，赵某、郝某2称其将605号房屋、1102号房屋出租他人。在对拆迁制定的《北京市朝阳区南磨房乡房屋腾退管理办法》第二十条中规定：被腾退人自愿在本乡绿化隔离地区内购买安置楼房的，购房面积在人均50平方米以内的（超出人均50平方米以外，每一产权人最多不超10平方米），享受乡内购房优惠价，同时购房面积的15％免收购房款。人均超出50平方米和每一产权人另加10平方米补贴以外的面积，不享受购房优惠价和15％的购房补贴，按当地商品房价格计算。一审审理中，经吉某申请，一审法院委托北京吉翔房地产土地评估有限公司对605号房屋的房地产市场价值讲行评估。2020年9月18日，北京吉翔房地产土地评估有限公司作出房地产估价报告，载明该房屋单价为54918元／平方米，房地产市场价值为300．18万元。吉某为此交纳鉴定费10800元。一审法院认为，该案中，赵某与腾退人签订了旧村改造腾退房屋货币补偿协议，在该协议中，吉某已经被明确列为被安置人口之一，故吉某对拆迁安置房屋应享有拆迁利益。吉某要求分得605号房屋的所有权，因郝某2已作为购买人签订了该房屋的买卖合同，并取得该房屋的所有权，故对吉某的该项诉讼请求，一审法院不予支持。但吉某作为被安置人，其应享有50平方米的优惠购房指标已由郝某2、赵某使用，考虑到房屋升值较大，从公平角度，郝某2、赵某应对吉某予以折价补偿。关于折价款数额，一审法院在考虑到605号房屋购房款的出资来源、吉某对该房屋的拆迁利益、该房屋的现价值等因素后酌情确定。吉某要求郝某1给付补偿款，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月20日判决：一、赵某、郝某2于判决生效后七日内给付吉某补偿款二百六十万元。二、驳回吉某其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，赵某、郝某2、郝某1提交2006朝民初字第23422号判决书复印件作为二审新证据，证明法院在本地区处理分家析产案件中应当考虑出资人占房屋价款的百分比，计算出资人的利益。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吉某对上述证据发表质证意见为：真实性认可，关联性、证明目的不认可。该案发生于2006年，距今已经十多年，审理观点已经发生不同，且与本案无关。本院对赵某、郝某2、郝某1提交的证据认证如下：真实性予以确认，但与本案待证事实无关，且该判决结果并不影响本案事实认定，故对其关联性与证明目的均不予确认。吉某二审无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为吉某是否有权获得对应50平米的安置补偿利益以及补偿款的数额。根据涉案《旧村改造腾退房屋货币补偿协议书》，赵某系被腾退人，亦系《南磨房乡房屋腾退管理办法》中所规定的被腾退人。同时，吉某作为《旧村改造腾退房屋货币补偿协议书》约定的被安置人口，享有拆迁50平方米的优惠购房面积指标，其有权依据拆迁补偿政策的相关规定购买涉案安置房屋。现赵某与郝某2共购买三套安置房，而其中605号房屋面积最接近50平方米，故吉某有权对605号房屋主张权益。但鉴于现605号房屋已取得房屋所有权证，登记在郝某2名下，故一审法院对于吉某的拆迁安置利益以折价补偿的方式予以认定，并无不当。而对于605号房屋的折价款数额问题，赵某、郝某2、郝某1虽上诉主张吉某应获得的补偿款数额为90945元，但并无明确事实及法律依据，一审法院经对605号房屋的现值进行鉴定，并结合605号房屋购房款的出资来源等因素酌定赵某、郝某2、郝某1应给付吉某拆迁款260万元，并无明显失当，本院予以维持。综上所述，郝某1、赵某、郝某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29840元，由郝某1、赵某、郝某2负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年一月二十九日法官助理 向 玗