四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5481号 原告（反诉被告）：广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组，住所地四川省广安市广安区协兴镇金广社区。 负责人：刘正东。 委托诉讼代理人：周云霞，四川展正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静，四川展正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广安市蒙成民族文化发展有限公司，住所地四川省广安市广安区。 法定代表人：赵岳云，执行董事。 委托诉讼代理人：唐富坤，四川天吉律师事务所律师。 原告广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组（以下简称“金广社区四组”）与被告广安市蒙成民族文化发展有限公司（以下简称“蒙成公司”）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，被告蒙成公司向本院提起反诉，本院予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人周云霞、王静，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人唐富坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年3月9日签订的《土地租赁合同》，并将土地复耕后归还给原告；2、判令被告向原告支付租金243839.58元（计算至2020年11月8日），并按同一标准计算至归还土地之日止，及资金占用利息（利息以当年的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3、判令被告向原告支付约定的违约金100000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月9日，原、被告双方签订了《土地租赁合同》，约定原告租给被告土地面积91.688亩（其中田为82.6亩、土为9.068亩），租金以上年度国家公布的中晚稻三等最低收购价为基数，田按800市斤/亩·年折价，土按700市斤/亩·年折价。合同签订时一次性支付三年租金，剩余年度租金每年3月8日前一年一付；租赁期间自2015年3月9日至2055年3月8日；若被告有不按期交纳土地租金等违约事实时，原告有权即时终止合同，被告则应向原告支付违约金100000元，并承担由此造成的一切损失。自2018年3月9日起，被告未再按约支付租金。原告为维护自身合法权益起诉至法院，望判如所诉。 被告蒙成公司辩称，1、对签订《土地租赁合同》的事实和每年的租金金额是没有异议的。但双方签订的租赁合同在2017年2月23日已经无法履行，因此该合同解除的时间是2017年2月23日；2、被告不涉及拖欠原告土地租赁费，反而涉及到原告应该向被告退还相应款项，被告已经提起反诉；3、原告主张的违约金过高；4、诉讼费应该由原告自己承担。综上，应该驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告蒙成公司向本院提出反诉请求：1、依法驳回反诉被告在原诉中的全部诉讼请求；2、判决解除双方于2015年3月9日签订的《土地租赁合同》；3、判决反诉被告向反诉原告退还两年的租金共计210481.37元；4、判决反诉被告向反诉原告返还土地复耕费（保证金）共计574647.71元；5、判决反诉被告向反诉原告支付资金占用利息（利息以785129.08元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清为止）；6、原诉与反诉的诉讼费等费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年3月9日，双方签订了《土地租赁合同》，反诉原告向反诉被告支付前三年的土地租金共计300936.7元，同时向反诉被告支付了三年租金的土地复耕费300936.7元。在2016年反诉原告准备进场经营的时候，反诉被告一直阻扰反诉原告施工，导致反诉原告一直拖延至今。反诉被告在2020年8月起诉反诉原告支付租金时，反诉原告才发现案涉的土地在2016年就已经人民政府划定为建设用地，该土地已经被冻结。因此，反诉被告在2016年就已知晓案涉土地被划定为建设用地，无法出租，该合同在此时已经无法继续履行，应当解除。故反诉被告应向反诉原告退还2017年、2018年的租金共计210481.37元。同时，由于反诉原告一直未进场施工，也没有对案涉土地进行破坏，不需要复耕，因此反诉被告应向反诉原告退还土地复耕费。综上，反诉原告特提起反诉，恳请判如所愿。 反诉被告金广社区四组辩称，1、被告没有履行自己的义务，我方同意解除合同；2、第三项诉讼请求没有事实和法律依据，反诉原告认为所租赁土地已被征用不是事实，被告租用的土地根本不在政府的征用范围内，并且根据双方签订的合同第四条第一款约定，若国家建设需征用已租赁的土地，依法享受届时征地拆迁政策，已领取租地费不退还；3、第四项诉讼请求没有事实和法律依据，根据合同约定，租赁期满土地由乙方复耕后交给甲方，土地的现状达不到耕种的标准，必须要进行复耕，所以在被告复耕后才退还保证金。如果被告不复耕，原告自行复耕的费用就在保证金扣除，超出部分应该被告承担；对于青苗费不应该在本案中处理，与本案不具有关联性；4、第五项诉讼请求没有事实和法律依据，我方无需向被告支付任何费用，就不存在资金占用利息。综上，除第二项反诉请求外，应该驳回反诉原告的其他反诉请求。 原告（反诉被告）金广社区四组围绕其诉讼请求向本院提交的证据有《广安市广安区人民政府关于协兴镇部分行政区划调整的批复》、《土地租赁合同》、付款凭据、《多部门关于公布2018年稻谷最低收购价格的通知》、《关于公布2019年稻谷最低收购价格的通知》、《关于公布2020年稻谷最低收购价格的通知》、《情况说明》、图纸。 被告（反诉原告）蒙成公司提交的证据有《土地租赁合同》、结算票据、《四川省人民政府关于广安市2016年第6批城市建设用地的批复》、《广安市2016年第6批城市建设用地征地情况明细表》。 本院为查清案件事实，到案涉土地现场勘查、拍照，并做了询问笔录。 上述证据经双方质证后，在卷佐证。根据原、被告双方的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月9日，广安市广安区协兴镇金广村第四村民小组（出租方，甲方）与被告蒙成公司（承租方，乙方）签订了《土地租赁合同》，主要约定：1、甲方将所涉土地租赁给乙方使用，土地面积91.668亩（其中：田82.6亩、土9.068亩）；2、租赁期限为40年，自2015年3月9日起至2055年3月8日止；3、先付租金后用土地，租金以上年度国家公布的中晚稻三等最低收购价为基数，田按稻谷800市斤/亩·年、土按稻谷700市斤/亩·年折价，计算方式为上年度国家公布的中晚稻三等最低收购价乘以亩数再乘以田（土）折合市斤。首付租金在签订合同之日起7个工作日内，乙方一次性按1.385元/斤折价先付给甲方前三年土地租金共计300936.7元。剩余年度租金按照上年度国家公布的中晚稻三等最低收购价为标准折价每年3月8日前一年一付；4、租地范围内青苗、树竹按广安市政府广安府发[2013]13号文件规定执行（其中青苗按大春计算），在合同签订7个工作日内由乙方一次性补偿到甲方。补偿后的树竹林木由甲方自行砍伐或移植。在租赁期内，若国家建设需征用已租赁的土地，依法享受届时征地拆迁政策，已领取租地费不退还；5、合同签订之日7个工作日内，由乙方向甲方交纳三年租金共计300936.7元的履约保证金，保证该合同执行到位。保证金由甲乙双方共同监管（利息归乙方所有）。租赁期满，土地由乙方复耕后交给甲方时，甲方无条件退还乙方保证金。租赁期内，乙方因各种原因中途退场或无法支付租金，该履约保证金首先用于支付土地租金。土地复耕依据届时政策处理；6、租地范围内的土地享受的退耕还林、粮食直补等惠农政策，由甲方享受；7、租赁期内，因国家征用，乙方无条件服从，依法享受届时征地拆迁政策。国家征用土地以外的其他租赁土地由乙方根据其具体情况而确定是否继续执行本合同，不属违约；8、若乙方有不按期交纳土地租金等违约事实时，甲方有权即时终止合同。若甲方有违约事实时，则应向乙方支付违约金100000元，反之，若乙方有违约事实时，则应向甲方支付违约金100000元，并由违约方承担由此而造成的一切损失。 合同签订后，被告向广安市广安区协兴镇财政所交纳了租地保证金300936.7元、租金828908.4元、青苗折价及附属设施款636556.6元、树竹补偿款123752元，以上租金、青苗折价及附属设施款、树竹补偿款包含金广村4组91.668亩、四新村160.97亩土地的费用。2015年7月13日，广安市广安区协兴镇金广村第四村民小组领取了被告支付的租金273880.6元，又于2020年8月20日领取了被告支付的2015年至2018年租金26592元。庭审中，双方均认可被告已经向原告交纳了2015年3月9日至2018年3月8日期间的租金，2018年3月9日之后的租金未付，原告承认已按租赁土地面积比例领取了上述青苗折价及附属设施款和树竹补偿费，双方对青苗、附属设施补偿费用以及租赁土地的使用范围无法确定。 2017年1月23日，广安市广安区协兴镇金广村第四村民小组经广安市广安区人民政府行政区域调整为广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组，其管辖区域不变。 2017年2月23日，四川省人民政府作出《四川省人民政府关于广安市2016年第6批城市建设用地的批复》，同意将包含广安市广安区协兴镇金广村4组部分土地（3.6919公顷）转为建设用地，同时征收为国家所有，作为广安市2016年第6批城市建设用地。2020年11月17日，广安市广安区协兴镇人民政府出具《情况说明》，载明：“广安蒙成民族文化发展有限公司于2015年3月9日向金广社区第四居民小组租用的91.688亩土地并不包含在广安市2016年第6批城市建设用地征收范围内。” 经实地勘查，案涉租赁土地由被告用栅栏圈围，其上已无青苗附着，部分土地有被推平痕迹，部分土地被改建为凉亭和斜坡，旁边建有木屋，其余部分土地未有改建痕迹。 同时查明，国家发展和改革委员会等五部门公布的2017年、2018年、2019年、2020年中晚籼稻（三等）最低收购价格分别为每50公斤136元、126元、126元、127元。 本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定将土地交付给被告使用，被告应当按约支付租金。根据合同约定，被告一次性支付三年租金后，应于每年3月8日前向原告支付以后的年租金，但至今未支付2018年3月9日之后的租金，因被告逾期未支付租金，现原告依据“若乙方有不按期交纳土地租金等违约事实时，甲方有权即时终止合同”的约定，要求解除双方形成的租赁合同，且被告也同意解除合同，对于该项请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对原告要求被告将土地复耕后归还的请求，本院予以支持。被告辩称案涉租赁土地部分被征收，合同早已解除，故要求原告向其退还两年租金，但未提供相应的证据予以证明，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。 合同解除后，被告还应向原告支付已使用期间的租金。根据“剩余年度租金按照上年度国家公布的中晚稻三等最低收购价为标准折价”的约定，2018年3月9日至2019年3月8日期间的租金应按2017年稻谷最低收购价1.36元/斤计算，但因原告主张以2018年稻谷最低收购价1.26元/斤计算，本院予以确认；2019年3月9日至2020年11月8日期间的租金应以2018年（2019年）1.26元/斤计算，故2018年3月9日至2020年11月8日期间的租金为243356.74元【（82.6亩×800斤+9.068亩×700斤）×1.26元/斤÷12个月×32个月）】。被告逾期未支付租金，应当承担相应的违约责任，因原告同时主张了租金利息和违约金，且合同约定的违约金过高，本院酌情调整违约金为17500元。同时被告还应当支付从2020年11月9日起至案涉土地实际返还期间占有使用土地的费用，使用费按田82.6亩、稻谷800斤/亩·年，土9.068亩、稻谷700斤/亩·年，稻谷1.26元/斤的标准计算至案涉土地实际返还之日止。合同约定履约保证金首先用于支付土地租金，但因该保证金由广安市广安区协兴镇财政所收取，并非本案原告，故对被告要求原告返还保证金的反诉请求，本院不予支持。被告未在指定期限内提交证据证明青苗、树竹补偿费的数额以及被告因使用部分租赁土地导致树竹、设施损毁的面积及数额，故对被告要求原告返还青苗费等反诉请求，本院不予支持。被告要求原告支付资金占用利息的请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组与被告广安市蒙成民族文化发展有限公司于2015年3月9日签订的《土地租赁合同》； 二、被告广安市蒙成民族文化发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将承租占有的《土地租赁合同》约定的土地复耕后返还给原告广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组，并支付自2020年11月9日起至案涉土地实际返还期间占有使用土地的使用费，使用费按田82.6亩、稻谷800斤/亩·年，土9.068亩、稻谷700斤/亩·年，稻谷1.26元/斤的标准计算至案涉土地返还之日止； 三、被告广安市蒙成民族文化发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组支付下欠的2018年3月9日至2020年11月8日期间的租金243356.74元及违约金17500元； 四、驳回原告广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告广安市蒙成民族文化发展有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费6458元，减半收取计3229元，由原告广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组负担780元、被告广安市蒙成民族文化发展有限公司负担2449元；反诉受理费4457元，由反诉原告广安市蒙成民族文化发展有限公司负担4300元、反诉被告广安市广安区协兴镇金广社区第四居民小组负担157元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡秋寒 二〇二一年一月十八日 书记员  周 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。