江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初13416号原告：范铨洺，女，1989年5月29日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：范新建（系原告父亲），男，1952年12月28日出生，汉族，住张家港市。被告：陈振华，男，1988年8月14日出生，汉族，住山东省东明县小井镇张表屯行政村后陈寨村**。现住江苏省张家港市。第三人：王生荣，男，1965年12月4日出生，汉族，住，住江苏省张家港市金港镇晨阳村第****住江苏省张家港市。第三人：孙晓彤，男，1993年6月9日出生，汉族，住江苏，住江苏省张家港市iv>两第三人共同委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。两第三人共同委托诉讼代理人：陈亚娟，江苏君桥律师事务所实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司张家港分行，住所地江苏省张家港市杨舍镇沙洲西路**。负责人：顾佳伟，该分行行长。委托诉讼代理人：陈志颖，该分行员工。委托诉讼代理人：余超，国浩律师（苏州）事务所律师。原告范铨洺与被告陈振华、第三人孙晓彤、王生荣、中国工商银行股份有限公司张家港分行（以下简称为张家港工行）合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员李清泉独任审理，并于2021年1月12日公开开庭进行了审理，原告范铨洺委托诉讼代理人范新建、被告陈振华、第三人孙晓彤及王生荣的委托诉讼代理人刘文修、张家港工行委托诉讼代理人陈志颖、余超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范铨洺向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告与第三人张家港工行协助配合涤除涉案房屋上的抵押，并配合原告将涉案房屋产权恢复登记到原告名下。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：范新建与张玲娣为夫妻关系，原告为二人的女儿。第三人王生荣与孙晓彤为父子关系。案涉房屋张家港市杨舍镇胜利新村47幢306室的原产权人为原告。2012年范新建经营需要向王生荣借款180万元，双方约定以案涉房屋作为抵押。2012年2月23日原告向案外人丁志军出具经公证的涉案售房委托书。后因范新建未能偿还借款本息，2013年12月在未事先告知原告和范新建、张玲娣的情形下，由案外人丁志军代表原告与孙晓彤签订《存量房买卖契约》，将案涉房屋过户到孙晓彤名下。2015年9月18日孙晓彤向王生荣出具经公证的涉案售房委托书，2017年1月23日被告为买受方与代理孙晓彤的王生荣签订了《存量房买卖契约》，约定被告向孙晓彤购买案涉房屋。2017年3月14日被告与第三人张家港工行签订《个人购房借款/担保合同》，约定向该行贷款70万元，贷款一次性划入王生荣账户。2017年2月9日被告领取涉案房屋苏(2017)张家港市不动产权第0007351不动产权证书。原告认为，案外人丁志军代理原告与孙晓彤签订的《存量房买卖契约》和王生荣代理孙晓彤与被告签订的《存量房买卖契约》两份合同，经张家港市人民法院(2019)苏0582民初13776号和苏州市中级人民法院(2020)苏05民终2361号审理查明的事实，均为无效，故原告有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状况不符，有权要求恢复物权原来的状态。为此，原告为维护自身合法权益，特具状贵院，望依法支持。被告陈振华答辩称，其办理案涉房屋过户时已经把钱给了王生荣，现在银行也要求其立刻还贷。现在判决房子不属于其，其希望王生荣可以把钱立刻还掉。第三人孙晓彤陈述称，其系王生荣儿子，因为原告与王生荣之间的借贷关系，原告将案涉房屋委托丁志军处分，而后丁志军再行委托王生荣对外处分，王生荣将案涉房屋过户到了其名下，目的是为了实现对原告的债权，其本人并没有真正参与房屋的买卖。在原告偿还借贷本息前提下，愿意协助原告办理相应的房屋过户手续。第三人王生荣陈述称，因为原告包括其父亲范新建、母亲张玲娣结欠王生荣180万元本金及相关利息，当初原告向王生荣借款时提出，以案涉房屋作为抵押，若届期不能偿还借款，将由第三人包括当时的案外人丁志军自由处分案涉房屋（包括办理抵押权、对外出售房屋），处分房屋之后的相关权益由第三人享有。目前，因为生效法律文书判决确认案涉房屋交易过程中的买卖关系属于无效行为，基于此，其要求原告向其偿还借贷本息，在此前提下，第三人愿意协助原告办理相应的房屋过户手续。第三人张家港工行陈述称，被告陈振华与该行的借款、抵押关系和原、被告之间的房屋买卖合同关系分别属于两种不同的法律关系，房屋买卖合同无效，并不等于《个人购房借款/担保合同》无效。该行在办理案涉房屋抵押权时已尽到了合理注意义务，并无过错，故其取得的他项权证具有法律效力。被告陈振华处置抵押财产必须经过该行同意，在贷款本息全部清偿之后，该行可协助涤除案涉房屋的抵押权。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：2012年，范新建向案外人王生荣借款180万元，双方约定以案涉房屋张家港市杨舍镇胜利新村47幢306室作为抵押。2012年2月23日，范铨洺向案外人丁志军出具经公证的涉案售房委托书。后因范新建未能偿还借款本息，2013年12月，案外人丁志军在未事先告知范铨洺和范新建、张玲娣的情形下代表原告与孙晓彤签订《存量房买卖契约》，将案涉房屋过户到孙晓彤名下。2015年9月18日，孙晓彤向王生荣出具经公证的涉案售房委托书，2017年1月23日，陈振华为买受方与代理孙晓彤的王生荣签订了《存量房买卖契约》，约定陈振华向孙晓彤购买案涉房屋。2017年3月14日，陈振华与张家港工行签订《个人购房借款/担保合同》，约定向该行贷款70万元，贷款一次性划入王生荣账户。2017年2月9日，陈振华领取了案涉房屋苏(2017)张家港市不动产权第0007351不动产权证书。至今，陈振华尚有72万余元贷款本息未偿还。另查明，本院于2019年10月23日立案受理了陈振华与范铨洺、范新建、张玲娣排除妨害纠纷一案，2020年1月19日作出该案的(2019)苏0582民初13776号民事判决，认定：范铨洺、范新建、张玲娣在向王生荣借款时向丁志军出具出卖房屋的公证委托书，实际是出借人收回借款的保障手段，是为了规避抵押权实现的程序，即《物权法》第一百九十五条“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”、“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的规定，违反了法律禁止性规定，规避了抵押权实现的法定方式，系以合法形式掩盖非法目的，依法应认定无效。2014年8月31日《承诺书》证实丁志军与王生荣同为范铨洺、范新建、张玲娣债权人与案涉房屋抵押权人，丁志军与王生荣、范铨洺、范新建、张玲娣之间存在重大利害关系。丁志军代理范铨洺将案涉房屋过户给孙晓彤，事先未通知范铨洺、范新建、张玲娣，事后也未得到范铨洺、范新建、张玲娣的明确追认。孙晓彤作为王生荣之子，在受让房屋时应知受让房屋系范铨洺、范新建、张玲娣提供担保的房屋以及范铨洺、范新建、张玲娣仍居住在内等情况，因此，本院有理由相信，丁志军作为代理人与相对人孙晓彤签订《存量房买卖契约》，并非房屋买卖的真实意思表示，而是在王生荣安排下的恶意串通行为，损害了被代理人范铨洺的合法权益，合同无效。孙晓彤未合法取得案涉房屋产权。陈振华在明知孙晓彤未获得房屋实际控制权、无法实际交付房屋的情况下，与孙晓彤签订房屋买卖合同，系恶意串通行为，损害了范铨洺、范新建、张玲娣的利益，合同无效。陈振华不服该案判决提起上诉，苏州市中级人民法院于2020年6月21日作出(2020)苏05民终2361号终审判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告系案涉争议房屋的原所有权人，丁志军代表原告与孙晓彤恶意串通签订的《存量房买卖协议》无效，孙晓彤应将案涉争议房屋物权返还给原告，孙晓彤将案涉争议房屋转让给陈振华系无权处分。陈振华明知孙晓彤无权处分仍与其签订《存量房买卖协议》属恶意串通行为，不构成善意取得，该《存量房买卖协议》亦属无效，原告作为案涉争议房屋的原所有权人有权追回。关于案涉房屋的抵押权是否应当涤除的问题，本院认为，被告陈振华以案涉房屋抵押构成无权处分，但被告陈振华取得了案涉房屋的不动产登记证书，第三人张家港工行基于对不动产登记公示效力的信任办理了抵押权登记，系善意取得抵押权，原告要求第三人张家港工行协助涤除案涉房屋上的抵押权不符合法律规定，本院不予支持。一旦抵押权实现后，原告作为案涉房屋原所有权人可向无权处分的被告陈振华请求损害赔偿。故原告要求将案涉争议房屋不动产登记恢复至原告名下，符合法律规定，本院予以支持。但不影响第三人张家港工行对案涉房屋抵押权的实现。综上，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十八条、《中华人民共和国民法典》第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告陈振华应协助原告范铨洺将张家港市杨舍镇胜利新村47幢306室的不动产登记证书变更登记至原告范铨洺名下。该不动产变更登记不影响第三人中国工商银行股份有限公司张家港分行对该房产的抵押权实现。限被告陈振华于判决生效后10日内履行。案件受理费40元，由被告陈振华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省苏州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  李清泉二〇二一年一月二十六日书记员  张炯敏张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××61；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院