陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0116民初16467号 原告：李磊，男，汉族，1988年9月2日出生，住西安市长安区。委托诉讼代理人：雷宝生，北京市中银（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小天，北京市中银（西安）律师事务所实习律师。被告：夏萌萌，男，汉族，1987年9月20日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张晗，女，汉族，1987年5月20日出生，住西安市莲湖区，系被告夏萌萌妻子。被告：夏利利，女，汉族，1979年7月29日出生，住新疆维吾尔族自治区石河子市。委托诉讼代理人：朱甲朋，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫红安，陕西哲勤律师事务所律师。原告李磊与被告夏利利、夏萌萌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、解除原告与被告夏萌萌签订的房屋买卖合同；2、判令被告夏萌萌返还原告支付的购房款48万元，原告垫付的大修基金12915.15元，并赔偿损失1109485元;被告夏利利在462915.15元内与夏萌萌承担连带责任；3、本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实及理由： 原告与被告夏萌萌系同事关系，2016年8月12日原告与被告夏萌萌签订房屋买卖合同，期间被告夏萌萌称涉案房屋系其借夏利利之名购买，考虑到二被告系姐弟关系，故相信了二被告的意见。2019年6月初，双方约定的过户日期即将到来，原告要求过户时被告却要求原告补偿拾万元才给过户。因二被告在另一案中否认借名买房之事实，故原告提起诉讼，请求法院支持。    被告夏萌萌辩称，同意解除合同，同意返还购房款及大修基金，但不同意支付赔偿款，未能及时过户是原告不同意承担3万元的合同更名费造成的。    被告夏利利辩称，原告与被告夏萌萌之间的房屋买卖合同损害了国家利益以及侵害了夏利利的利益，应属无效。合同款原告并未支付给被告夏利利，无权要求被告夏利利返还。    经审理查明，被告夏萌萌与夏利利系同胞兄妹，2013年11月19日夏萌萌作为夏利利的代理人与西安万创置业有限公司签订编号为CA.0054668的《商品房买卖合同》，XX城XX号楼XX单元XX号房屋。同日，尹某某（夏某某）、夏萌萌分别出资140000元、89350元代夏利利支付了首付款。后房贷由夏某某、夏萌萌偿还。2016年8月原告与被告夏萌萌达成房屋买卖合同，约定XX城XX号楼XX单元XX号房屋出售给原告。2016年8月8日被告即将涉案房屋交付给原告使用。2016年8月12日双方签订《二手房屋买卖合同》，明确房屋价款为78万元，如一方无故不出售房屋或者不购买房屋，违约方应当赔偿守约方150万元，如因第三方责任出现的买卖取消，买卖双方均不承担责任；双方还约定更名费不超过32000元的前提下，办理更名的费用双方各一半，超出32000元时若买方坚持更名，超出部分的费用由买方承担，若办理产权登记时，费用过高，双方均同意取得产权证之后满两年办理过户……，合同签订后，原告向被告夏萌萌支付购房款共计48万元，2017年6月原告与被告夏萌萌约定取得产权证之后满两年双方完成房屋过户手续。2018年3月7日原告以夏利利的名义交纳了12915.15元的大修基金。2019年9月被告夏利利以房屋出售未经其同意为由，要求原告腾交房屋。该案审理过程中，被告夏萌萌、夏利利均否认“借名买房”之事实，且被告夏利利否认其授权夏萌萌出售涉案房屋，被告夏萌萌亦认可其无权处分涉案房屋之事实，故本院做出（2019）陕0116民初14628号民事判决，支持了被告夏利利的主张，该判决已发生法律效力。本案审理过程中，经原告申请，本院委托陕西金达房地产评估有限公司做出评估报告，涉案房屋的价值评估为158.17万元，评估费用为6400元。2020年10月25日被告夏萌萌向原告退还了48万元购房款。2020年11月22日被告夏利利返还了原告支付的大修基金12915.15元。同日，原告向被告夏利利腾交了涉案房屋，双方签订了《房屋移交协议书》，确认电费余额124元，燃气剩余234立方米、物业费已交至2021年6月，原被告确认燃气费用为每立方米2.05元，物业费每月为189.93元。涉案房屋未拆除添附设施为：阳台窗户封装、灯具、窗帘、热水器、净水器、晾衣架、8个纱窗，原告与被告夏利利确认上述设施安装时的价格为18000元。以上事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《二手房屋买卖合同》、银行流水等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案中被告夏萌萌在未得到被告夏利利授权的情况下，基于其与权利人夏利利之间的亲属关系取得了原告的信任，与原告签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给原告，构成欺诈，但因原告未在法定期限内行使撤销权，故本院认定涉案合同有效。现原告与被告夏萌萌对《二手房买卖合同》的解除均无异议，本院予以确认。二被告已在审理过程中退还了原告支付的购房款以及代付的大修基金，故本院对原告要求被告返还购房款48万元以及大修基金12915.15元的诉请不予支持。关于原告主张被告夏萌萌赔偿其损失赔偿损失1109485元，其中包含房屋差价97万元、另案中原告应支付的房屋占用费10万元以及价值35885元的添附物。现涉案房屋价值大幅度提高，被告无处分权使得原告无法获得相应利益，被告应当赔偿原告的可得利益损失，即房屋的差价。鉴于原告在签订买卖合同时明知涉案房屋由被告夏利利购买，在未核实权利人是否同意出售房屋的情况下即与被告夏萌萌签订房屋买卖合同，从而导致自己的利益受损，故其对自身的损失具有一定过错，应当酌情减轻被告夏萌萌的赔偿责任，本院根据案件情况酌定被告夏萌萌应当赔偿原告的损失数额为（158.17万元-78万元）×80%= 641360元。被告夏萌萌辩称原告不愿意承担更名费用是导致房屋未能过户的主要原因，其应承担一半的责任。因其无权处分涉案房屋，故本院对其辩解意见不予采纳。原告主张被告夏萌萌应最终承担其另案承担的房屋占用费10万元的诉请，因原告在事实上占有使用了房屋，享有了相应权益，故该笔费用应当由其自行承担，故本院对原告的该部分诉请不予支持。关于涉案房屋添附物残值的问题，因腾房之后添附物的权利归被告夏利利享有，已构成不当得利，被告夏利利应当折价返还。审理过程中，原、被告认可添附物安装时的价值为18000元，因原告已使用4年有余，本院考虑添附物的折旧问题，本院酌定添附物残值为12600元。原、被告均同意对腾房之后的电费、燃气费、物业费余额一并处理，故本院对电费、燃气费、物业费的返还问题一并处理，经核算电费、燃气费、物业费余额为1933.21元，被告夏利利享有该利益故其应向原告李磊返还。综上，被告夏利利应当向原告支付的金额为14533.21元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，第一百四十八条、第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七之规定，判决如下：    一、确认原告李磊与被告夏萌萌签订的《二手房买卖合同》解除。二、被告夏萌萌于本判决生效后十五日内赔偿原告损失641360元。三、被告夏利利于本判决生效后十五日内向原告支付14533.21元 。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19212元，原告已预交，被告夏萌萌承担13610元，被告夏利利承担163元，原告承担5439元；鉴定费6400元由被告夏萌萌承担。被告应承担的受理费、鉴定费限本判决生效后十五日内向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     范建锋人民陪审员     刘武强人民陪审员     张玲利 二 〇 二 一年 一 月 十八 日 书  记  员     张瑞葭高宏蓉    20190116164671988090292160137132XXXX8090245111987092051110164020XXXX70920003419790729142154264020XXXX9072900482019111912100001