山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终332号上诉人（原审被告）：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：赵玉东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守邦，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕晓东，男，现住济南市历城区。委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。上诉人山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦置业）因与被上诉人吕晓东商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。佰邦置业上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回吕晓东全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由吕晓东承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，吕晓东不具有合同解除权。佰邦置业与吕晓东签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效，并不存在解除该合同的情形，合同双方应继续履行该合同。佰邦置业与吕晓东签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因2019年年底爆发新冠肺炎疫情，导致涉案工程房屋的施工工人无法按时复工，无法完成涉案房屋的建设工程，以至于无法按期交房。但涉案《济南市商品房买卖合同》现已完成网签手续，涉案房屋正在进行竣工验收手续，目前正在进行装修，佰邦置业亦正在积极筹备涉案房屋的后期完善工作。故涉案房屋无法按时交房并不是因为佰邦置业之过错，而是因为不可抗力的影响，不应由佰邦置业对此承担违约责任，此原因更不是涉案合同的解除条件。二、吕晓东主张返还购房款没有事实依据和法律依据，佰邦置业并不存在违约行为，原审法院认定佰邦置业返还吕晓东购房款于法无据。本案中，佰邦置业与吕晓东签订的定房合同系双方真实意思表示，合法有效，且不存在法定或约定的解除情形。返还购房款的前提是双方具备解除定房合同的法定解除或约定解除条件，但佰邦置业并未出现此类情形，故吕晓东主张返还购房款没有事实依据，原审法院在没有事实依据的情况下作出本次判决，属于事实认定错误，于法无据，应依法改判。三、原审法院在利息的计算认定上存在错误，且佰邦置业不存在违约行为，涉案合同不存在解除条件，故要求佰邦置业支付利息损失没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，佰邦置业与吕晓东签订的《济南市商品房买卖合同》中约定本合同解除时，出卖人按照买受人累计支付的购房款的0.5%支付违约金，合同内容约定并未低于吕晓东造成的损失。且吕晓东在签订合同时对此违约金的约定内容并未提出任何异议，原审法院在认定利息问题上应以此为依据进行裁判，而不是按照吕晓东要求按贷款年利率6.37%计算利息损失，此利息损失的认定明显不符合相关法律规定。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法予以改判，以维护佰邦置业的合法权益。吕晓东辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，佰邦置业上诉理由不能成立。1.双方《济南市商品房买卖合同》约定2019年12月31日交房，逾期30日有权解除合同。疫情发生在佰邦置业应交付房屋之前。2.一审判决佰邦置业返还房款正确。佰邦置业未按约定交付房屋，一审判决合同解除，佰邦置业理应返还购房款。3.一审判决利息损失正确。由于佰邦置业的违约行为，致使吕晓东遭受巨大损失。综上所述，请求二审法院维持原判，依法驳回上诉请求。吕晓东向一审法院起诉请求：一、判决解除双方于2018年7月27日签订的三份《济南市商品房买卖合同》及对应的补充协议，佰邦置业返还吕晓东已支付的购房款1212855元及支付利息（以672855元为基数，按照吕晓东贷款年利率6.37%计算，自2018年7月27日起至款项支付之日止；以540000为基数，按照吕晓东贷款年利率6.37%计算，自2018年8月24日起至款项支付之日止）；二、判令佰邦置业支付违约金6064.27元；三、诉讼费由佰邦置业负担。一审法院认定事实：2018年7月27日，吕晓东与佰邦置业签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：第三条吕晓东定购佰邦置业开发XXXX号商品房，该商品房用途为商务办公；建筑面积共计28.5平方米；第四条该商品房单价为每平方米13157.37元，金额374985元；第六条吕晓东于本合同签署的同时支付首付款人民币194985元，剩余购房款180000元通过商业银行贷款的方式予以支付。第八条佰邦置业应当在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备《综合验收备案证明》的商品房交付吕晓东使用。如遇不可抗力，且佰邦置业在发生之日起30日内告知吕晓东的除双方协商同意解除或变更合同外，佰邦置业可据实予以延期，本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，佰邦置业如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，吕晓东有权解除合同。吕晓东解除合同的，佰邦置业应当自吕晓东解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按吕晓东累计已付款的0.5%向吕晓东支付违约金。同日，吕晓东又向佰邦置业购买XXXX号商品房一套，并又另行签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，该房屋建筑面积共计28.5平方米，该商品房单价为每平方米12857.37元，金额366435元。吕晓东于本合同签署的同时支付首付款186435元，剩余购房款180000元通过商业银行贷款的方式予以支付。该合同其他条款与上述第一份《商品房买卖合同》基本一致。另外，吕晓东又向佰邦置业购买XXXX号商品房一套，并又另行签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，该房屋建筑面积共计28.5平方米，该商品房单价为每平方米12857.37元，金额366435元。吕晓东于本合同签署的同时支付首付款人民币186435元，剩余购房款人民币180000元通过商业银行贷款的方式予以支付。该合同的其他条款与上述两份《商品房买卖合同》基本一致。吕晓东于2018年5月29日通过银行转账的形式向佰邦置业分别转款194985元、186435元、186435元，共计567855元。同日，吕晓东通过银行转账的形式向济南联强房地产营销策划有限公司分别转款35000元、35000元、35000元，共计105000元，并由济南联强房地产营销策划有限公司出具收据三份。在贷款手续办完后，吕晓东于2018年8月24日通过山东省农村信用社转账的形式向佰邦置业分别转款180000元、180000元、180000元，共计540000元。另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月9日取得XXXX号商品房预售许可证。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋仍未具备交付条件。一审法院认为，吕晓东与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利和履行义务，吕晓东已按合同约定支付全部购房款，佰邦置业应按合同约定及时交付涉案房屋。关于本案的争议焦点，一审法院分述如下：一、吕晓东是否享有涉案三份《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的解除权。吕晓东述称根据其与佰邦置业签订的三份《济南市商品房买卖合同》中第九条的约定，逾期超过30日佰邦置业未按照约定的期限将该商品房交付给吕晓东使用，吕晓东有权解除涉案三份《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》。佰邦置业辩称因2019年底爆发新型冠状病毒肺炎疫情耽误了施工进度，未向吕晓东发出过交房通知，但涉案《商品房买卖合同》已经办理网签手续，涉案房屋正在走竣工验收手续，目前正在进行装修，尚不具备合同约定的交付房屋的条件。一审法院认为，2019年12月31日之前济南市并未受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，佰邦置业的逾期交房行为发生在新型冠状病毒肺炎疫情爆发之前，关于佰邦置业因新型冠状病毒肺炎疫情导致延期交付房屋的辩称意见，未提供有效证据予以证明，一审法院不予采信。涉案三份《济南市商品房买卖合同》中明确约定，佰邦置业应于2019年12月31日前交付房屋，逾期交房超过30日后买受人即吕晓东享有解除合同的权利。现佰邦置业已逾期交房超过30日，且在本案法庭辩论终结前尚不具备交付房屋的条件，故吕晓东依照合同约定享有解除权。因此，关于吕晓东请求解除与佰邦置业签订的三份《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的主张，于法有据，一审法院予以支持。关于合同解除的日期，吕晓东主张在逾期交房超过30日后即通过电话的方式与佰邦置业沟通解除合同等事宜，但未提交相关证据予以证实。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，涉案合同解除日期应为本案民事起诉状送达给佰邦置业之日即2020年8月4日。合同解除后，佰邦置业应向吕晓东返还已经支付的全部购房款共计1107855元（567855元+540000元）。二、吕晓东向济南联强房地产营销策划有限公司支付的105000元，佰邦置业是否应当返还。吕晓东主张因佰邦置业搞优惠活动，交3.5万元折抵6.7万元，不知促销人员的具体身份，但是在佰邦置业售楼处支付的全部购房款，在佰邦置业促销人员的安排之下签订的房屋买卖合同，拿到相应的收据，其中105000元的收据是由济南联强房地产营销策划有限公司出具，该费用属于购房款，应由佰邦置业返还。佰邦置业辩称吕晓东向济南联强房地产营销策划有限公司支付的105000元与其公司无关，该105000元并非购房款，与本案不属于同一法律关系，吕晓东应向案外人主张。一审法院认为，该1050000元系吕晓东直接向济南联强房地产营销策划有限公司支付，吕晓东主张该费用系购房款，但应提供相关证据予以证实，其未提供证据予以佐证济南联强房地产营销策划有限公司将该费用充当购房款支付给佰邦置业，商品房买卖合同中明确约定购房款共计1107855元，且与吕晓东向佰邦置业支付的购房款数额能够相互印证，故吕晓东要求佰邦置业返还其向济南联强房地产营销策划有限公司支付的105000元，于法无据，一审法院不予支持。三、因佰邦置业逾期交房，佰邦置业应向吕晓东支付违约金的数额。吕晓东主张根据合同约定，佰邦置业逾期交房应按日万分之五支付违约金6064.27元，另主张利息损失（以本金672855元为基数，自2018年7月27日至该款项实际付清之日止，按吕晓东的银行贷款年利率6.37%计算；以本金540000元为基数，自2018年8月24日至该款项实际付清之日止，按吕晓东的银行贷款年利率6.37%计算）。佰邦置业辩称利息与违约金不能同时主张，若涉案商品房买卖合同被法院认定解除，同意按照合同第九条第二款的约定按照总房款的0.5%支付违约金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中佰邦置业的违约行为导致涉案三份商品房买卖合同解除，给吕晓东造成了资金占用等实际损失。涉案商品房买卖合同约定佰邦置业逾期交房超过30日应按吕晓东已支付房价款的0.5%支付违约金，该商品房买卖合同约定的违约金数额明显低于其违约行为给吕晓东所造成的实际损失。吕晓东要求按照其贷款年利率6.37%计算利息损失未超出法律规定，一审法院予以支持。吕晓东未能提供证据证明除利息损失外还存在其他损失，故吕晓东关于违约金的主张，一审法院不予支持。综上，判决：一、吕晓东与山东佰邦置业有限公司于2018年7月27日签订的三份《济南市商品房买卖合同》｛[合同编号：XXXX]、[合同编号：XXXX]、[合同编号：XXXX｝于2020年8月4日解除。二、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内向吕晓东返还购房款1107855元。三、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内向吕晓东支付利息损失（以672855元为基数，按照吕晓东贷款年利率6.37%计算，自2018年7月27日起至山东佰邦置业有限公司实际付清之日止；以540000为基数，按照吕晓东贷款年利率6.37%计算，自2018年8月24日起至山东佰邦置业有限公司实际付清之日止）。四、驳回吕晓东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7885元，由吕晓东负担718元，山东佰邦置业有限公司负担7167元。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉三份《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同义务。根据合同约定，佰邦置业应于2019年12月31日前将取得综合验收备案证明的相应三处房产交付吕晓东。佰邦置业逾期交房超过30天，吕晓东有权解除合同。佰邦置业主张系因新冠肺炎疫情影响，无法按时复工，未能按期交房。本院认为，山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，至此佰邦置业逾期交房已达24天。2020年3月8日，山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。佰邦置业至今仍未交房，即使扣除上述疫情期间，佰邦公司逾期天数仍超过合同约定的30天，符合合同约定的解除条件。故一审法院对吕晓东要求解除涉案合同的主张予以支持并无不当，本院予以维持。关于吕晓东主张的利息损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十四条第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因佰邦置业的违约行为导致合同解除，必然造成吕晓东资金利息损失。吕晓东作为守约方，直接主张佰邦置业支付占用资金利息损失，并无不当。综上所述，佰邦置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15770元，由上诉人山东佰邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年一月二十六日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶