北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终770号上诉人(原审原告)：中安奥启利建设工程有限公司，住所地北京市怀柔区怀柔镇唐自口村东500米。法定代表人：李海明，总经理。委托诉讼代理人：王利，北京市法立律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京市怀柔区琉璃庙镇龙泉峪村村民委员会，住所地北京市怀柔区琉璃庙镇龙泉峪村。法定代表人：杨爱华，村主任。委托诉讼代理人：曾京辉，北京平北律师事务所律师。上诉人中安奥启利建设工程有限公司(以下简称中安奥启利公司)因与被上诉人北京市怀柔区琉璃庙镇龙泉峪村村民委员会(以下简称龙泉峪村委会)合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初3795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中安奥启利公司上诉请求:1．撤销一审判决，依法改判支持中安奥启利公司的一审诉讼请求或发回重审；2．诉讼费由龙泉峪村委会承担。主要事实及理由：双方之间存在经营权转让和买卖合同关系，本案中，双方之间基于拍卖程序可以参照买卖合同法律规定进行认定，一审法院委托淘宝网拍卖29套房屋经营权，中安奥启利公司竞买成功，且中安奥启利公司符合经营条件，根据《民法典》509条规定，龙泉峪村委会办理涉案房屋用水用电手续是龙泉峪村委会基于诚实信用原则产生的附随义务。拍卖标的经营权是经过法定程序确定的价格，该价格应当包含用水用电等必备条件，中安奥启利公司竞拍经营权的目的就是为了经营使用，中安奥启利公司竞买成功后，龙泉峪村委会拒绝办理水电手续，致使房屋无法正常使用和经营。根据《拍卖法》61条规定，中安奥启利公司拍卖所得房屋经营权存在无法用水用电的瑕疵，龙泉峪村委会违背诚实信用原则，不给办理水电手续，根据水电行政许可法规规定，龙泉峪村委会办理手续后，29套房屋才符合正常使用条件。综上，请求二审法院支持中安奥启利公司的上诉请求。龙泉峪村委会辩称：同意一审判决，请求二审法院予以维持。中安奥启利公司拍卖取得的房屋经营权并非与我方形成买卖合同关系，拍卖委托方并非龙泉峪村委会，拍卖时29套房屋是尚未完成施工的，没有进入使用阶段，只是完成了施工主体，且施工方就是中安奥启利公司，其对申请拍卖建筑物当时状态是明知的。双方之间并不存在任何协议，村委会没有义务履行水电手续，因房屋被拍卖，龙泉峪村委会29套房屋无法继续申请农民住宅等手续，造成29套房屋处于违章状态，没有任何批复文件，导致水电部门无法按照正常手续使中安奥启利公司用水用电。中安奥启利公司强制拍卖未完成项目，所以无法办理房屋手续和正式文件，责任在于中安奥启利公司，龙泉峪村委会并不存在违反诚实信用原则的行为，并非龙泉峪村委会原因损害村民利益。中安奥启利公司向一审法院起诉请求：1、龙泉峪村委会将位于北京市怀柔区琉璃庙镇龙泉峪村6栋29套房屋的水、电设施安装齐全；2、龙泉峪村委会赔偿中安奥启利公司因拒绝履行涉诉房屋水、电安装手续导致中安奥启利公司无法正常使用涉诉房屋所产生的损失174万元；3、案件受理费由龙泉峪村委会负担。一审法院认定事实：2013年7月16日，双方签订建设工程施工合同，约定龙泉峪村委会将村中泥石流搬迁建房、水、电、路、河道治理、绿化等辅助设施发包给中安奥启利公司承建，工程至今未竣工验收。后双方经第三方审核确定涉诉6栋29户工程价款。2017年9月，因龙泉峪村委会未能按时足额给付中安奥启利公司上述工程价款，中安奥启利公司将龙泉峪村委会诉至一审法院，一审法院依法判决龙泉峪村委会给付中安奥启利公司上述工程价款及其利息。判决生效后，中安奥启利公司申请强制执行案款，一审法院于2018年5月通过淘宝网对上述房屋经营权进行司法拍卖，中安奥启利公司竞买成功。同年5月18日，一审法院出具执行裁定书、协助执行通知书和司法拍卖成交确认书，裁定上述房屋46年经营权归中安奥启利公司所有，龙泉峪村委会向中安奥启利公司转移房屋经营权，并通过司法拍卖成交确认书告知中安奥启利公司以拍卖标的的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。后中安奥启利公司获得上述6栋29户房屋经营权并投入使用，期间中安奥启利公司多次与龙泉峪村委会、水务和电力部门沟通接通水电事宜未果。2020年8月17日，中安奥启利公司将龙泉峪村委会诉至一审法院，要求龙泉峪村委会将涉诉房屋水、电设施安装齐全并赔偿因无法正常使用涉诉房屋所产生的损失。一审法院依职权分别询问国网北京市电力公司怀柔供电公司和北京市怀柔区水务局，一审法院通过查询，国家电网客户办电指南共区分3种用户主体，第一是具备直接接电条件的居民生活用电，第二是低压非居民用电，第三是高压用电。其中低压非居民用电报装需要客户提供企业法人有效身份证明、有效的营业执照、用电地址的物业权属证明（若属农村地区，提供乡镇及以上政府或规划部门的批复文件；若涉及新建建筑物，提供立项、规划批复文件）。电力部门答复中安奥启利公司不属于低电压居民身份，且目前未正式向其单位报装，因电力部门未明确中安奥启利公司属于何种报装主体，故一审法院书面要求上述电力部门提供同辖区范围内新农村建设房屋已报装客户的报装材料作为参考，电力部门以一审法院调取材料与案件无关为由，拒绝向一审法院提供其他已报装客户的报装材料。水务部门答复中安奥启利公司用水理论上有两种途径，一种是依首都之窗网站公示的开凿机井流程提交申请，另一种是与龙泉峪村委会协调，龙泉峪村委会根据水源是否充足等因素自行决定是否提供供水。一审法院认为，本案是因人民法院强制转让房产经营权引发的纠纷，中安奥启利公司、龙泉峪村委会之间虽非自愿转让，但是通过人民法院司法拍卖活动形成了房产经营权转让的事实。故本案争议焦点在于龙泉峪村委会是否有义务将中安奥启利公司经司法拍卖的房屋接通水、电设施。首先，双方不存在合同关系，故龙泉峪村委会无义务负责中安奥启利公司的水电安装；其次，龙泉峪村委会是否基于相邻关系，应当为中安奥启利公司办理水电安装工程。《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，龙泉峪村委会已经将涉案房屋经营权转移给中安奥启利公司，中安奥启利公司未提供证据证明龙泉峪村委会存在侵害中安奥启利公司接通水电之相邻权的事实，中安奥启利公司欲自龙泉峪村委会水源地取水问题需双方协商确定；最后，基于诚实信用原则，龙泉峪村委会是否在报装水、电项目的过程中存在应当配合中安奥启利公司而未提供协助义务的情形。一审法院通过向水务及电力部门调查办理水电项目的材料和过程，得出涉案房屋系农村地区新建建筑物，在报装电力项目时，需要提供乡镇及以上政府或规划部门的批复文件和立项、规划批复文件，而这些文件需要相关行政机关提供，而非龙泉峪村委会所能提供，故龙泉峪村委会不存在能够提供相关申报材料而不予以配合的情形。在申报开凿机井程序中，亦未有龙泉峪村委会恶意阻挠或应当提供材料而不提供的情形；在水源供应方面，需要双方协商达成。综上，一审法院认为龙泉峪村委会没有合同及法定义务负责为中安奥启利公司经营的房屋接通水、电设施，亦无需向中安奥启利公司赔偿相应经营损失。另外，中安奥启利公司作为涉案房屋的承包方，理应对于涉案房屋的现状较他人更为了解，中安奥启利公司对拍卖标的瑕疵，应由中安奥启利公司自行承担相应风险。应当指出的是，为了加快乡村经济振兴，属地行政机关和村民自治组织应当更加积极主动地为经营者提供合法合规的营商环境。据此,一审法院于2020年11月16日判决：驳回中安奥启利公司的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据,本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方争议焦点系龙泉峪村委会是否负有将中安奥启利公司经司法拍卖的房屋进行通水、通电的义务。当事人所负义务分为约定义务与法定义务。首先，中安奥启利公司主张龙泉峪村委会未对涉案房屋通水、通电是否违反约定义务。本案所涉拍卖系司法拍卖，是人民法院在执行过程中采取的强制措施，与市场中的一般商业拍卖存在性质上的区别。中安奥启利公司在司法拍卖程序中已签署《司法拍卖成交确认书》，对于拍卖标的现状进行确认，对于拍卖标的已知或未知瑕疵知晓或应当知晓，且对于相应风险属于其自行承担范围亦已知晓。现中安奥启利公司无证据证明龙泉峪村委会在司法拍卖程序中负有对涉案房屋通水、通电之约定义务。故中安奥启利公司无权基于司法拍卖程序主张龙泉峪村委会履行通水、通电的约定义务，其应对于拍卖标的物未能通水、通电的瑕疵自行承担责任。其次，龙泉峪村委会是否违反法定义务。合同附随义务是以诚实信用原则为依据，根据合同的性质、目的和交易习惯产生的通知、协助、保密等义务。中安奥启利公司基于司法拍卖程序竞拍取得涉案标的物，根据诚信原则龙泉峪村委会是否负有通知、协助、保密等义务。双方系基于司法拍卖取得涉案标的物，而是否通水、通电系司法拍卖相应程序中已告知且中安奥启利公司亦应知晓的内容，双方对通水、通电产生的争议，明显不属于合同履行过程中龙泉峪村委会的附随义务，而属于中安奥启利公司对于拍卖标的物现状的一种认可。最后，一审法院依职权查询的结果为应由乡镇及以上政府或规划部门出具相应立项或批复等文件，而龙泉峪村委会不属于上述有职权出具相应文件的政府部门。综上所述，中安奥启利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由中安奥启利建设工程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年一月二十九日法官助理 向 玗