浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3244号 上诉人（原审原告）：陈咏仙，女，1979年11月20日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：董倩，浙江康城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，浙江康城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州联华华商集团有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区庆春路**，统一社会信用代码：913301001430339932。 法定代表人：张慧勤，董事长。 委托诉讼代理人：傅坚政，浙江一剑律师事务所律师。 上诉人陈咏仙因与被上诉人杭州联华华商集团有限公司（以下简称联华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初10474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，因双方申请庭外和解，本案扣除审限三个月。本案现已审理终结。 陈咏仙上诉请求：撤销原判第二项，改判支持陈咏仙全部诉请；一、二审诉讼费用均由联华公司负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、本案起因是双方在履行租赁合同过程中，因涉案房屋烟道不畅及通道被堵，导致经营环境受到严重影响而引发，即联华公司未提供符合约定的出租物导致合同无法履行，一审判决认定联华公司不负修缮和恢复烟道义务明显错误。双方在涉案会议纪要后的沟通中，陈咏仙多次对相关维修方案提出质疑并要求联华公司承诺负完全责任后再实施，系完全合理的要求，一审法院认定双方对烟道维修未达成一致意见，认定事实错误。2、通道作为大食堂的主入口，其重要性不言而喻，直接影响经营。涉案装修方案曾经联华公司批准后实施并营业的事实，足以证明通道在租赁范围内。业主方变更通道系第三人的原因导致联华公司违约，联华公司当然承担相应责任。3、关于损失，陈咏仙已提供了装修的相关合同、银行转账流水、收款方收据等，结合双方员工的聊天记录等证据可形成完整的证据链证明陈咏仙装修投入260万元的事实。一审中，联华公司曾认可陈咏仙的部分损失，一审法院对上述损失予以全盘否定，明显有误。关于营业损失，陈咏仙提供的经营状况表真实可信，并经联华公司逐月审核，经对比可得出烟道及通道出现问题后营业损失情况。上述证据充分，事实清晰，应当予以认定。二、一审适用法律错误。1、涉案《租赁合同（餐饮）》专门冠以餐饮二字，表明承租房屋需符合餐饮用途，烟道作为开餐饮所必不可少的部分当然应当符合要求。况且，涉案会议纪要明确联华公司的维修烟道及恢复通道义务，这种约定是对联华公司的法定维修义务的进一步督促与约束。一审无视法律规定及双方约定，在查明“被告（承租人）确因排烟不畅问题导致经营异常”的情况下，认为联华公司不负有烟道维修的法定及约定义务，明显不当。一审法院认为造成烟道及通道问题是业主方即第三人原因所致，联华公司不应当承担责任，与合同法第一百二十一条规定相悖。提供符合租赁用途的房屋系联华公司作为出租人的主要义务，联华公司应当承担修复责任。因第三方原因造成承租房屋出现不符合约定用途的，联华公司作为合同相对方应当承担责任。2、一审法院认定双方于2019年3月19日达成解约合意，涉案租赁合同于该时间解除错误。首先，从双方各自向对方发函内容看，虽然均有解除合同的意思表示，但双方的解约理由完全不同，解约后的责任承担完全相反，在此情形下无法认定双方对合同解除达成合意。其次，如果双方认为合同在此时已经解除，那在第一次提起诉讼时必然有要求确认合同已解除的诉求，但双方在2019年3月的第一次诉讼中均没有这样的诉求，证明双方未对合同解除达成合意。再次，双方在第一次诉讼中均要求解除合同，说明双方均不认为对合同解除已达成合意，亦以诉讼的形式对对方合同解除函提出异议，并按照自身的理由又提出了新的合同解除形成之诉。最后，本案中陈咏仙诉请解除合同，联华公司的答辩意见不同意解除合同，进一步证实双方未就合同解除达成一致。三、一审处理结果显失公平。联华公司因不履行维修烟道、沟通通道等事宜导致合同违约，其后联华公司又采取断电措施导致陈咏仙无法继续经营。一审法院不支持陈咏仙相关诉请，却在另案中判决陈咏仙支付联华公司租金，有违公平原则。 联华公司答辩称，一、涉案房屋租赁合同签订后，联华公司依约交付租赁物，陈咏仙经装修后正常营业。陈咏仙认可前期双方正常履行，故不存在“所提供的出租房屋不能达到出租条件”的问题。排烟系陈咏仙自行接入原烟道，与联华公司的出租行为无涉。陈咏仙主张因隔壁餐厅私自对其排烟管道进行改造并增加风机所致，不能归责于联华公司。排烟问题本应由相邻双方协商解决，将责任推给联华公司并无合同和法律依据。联华公司虽无此义务，但还是表示愿意帮助解决，并与业主协商制定过改造方案，陈咏仙对此不认可并阻挠改造方案的实施，实质是以排烟问题为借口谋求不合理利益，并非想解决问题。通道问题同样是陈咏仙的借口，涉案租赁物有三处通道，可谓四通八达，食客进入非常的方便。陈咏仙主张的仅系其中北面一个通道，该通道很宽，即使有所遮挡仍对经营无影响。上述遮挡并非联华公司所为，指责联华公司违约也无合同和法律依据。陈咏仙主张的装修、营业并不能证明该通道属于租赁范围。二、陈咏仙主张的损失并无有效证据证明，即使存在损失也是自身经营不善和停止经营所导致，与联华公司无关。1、所谓装修投入259万余元。该数额仅凭单方计算无依据，且与案外第三人发生，是否合理、属实和实际已支付情况均无法确认。涉案租赁合同五年租期已经履行两年多，不能再据此计算装修损失。2、所谓客户退款利润损失130824元，未提供退款依据，利润计算无依据，无法确认利润数额。3、所谓员工宿舍租金损失7500元、原材料损耗10538元、工资损失104186元、经营收入损失77万元，均依据不足。三、一审判决基于双方原有解除合同的意愿，认为租赁合同在2019年3月19日解除并无不当。四、联华公司临时拉闸停电只是针对陈咏仙方长期拖欠租金而采取的警告措施，只想表明催收租金的态度，并未阻止陈咏仙方经营。陈咏仙因自身经营不善寻找借口不继续经营，相关损失应由其自行承担。 陈咏仙向一审法院起诉请求：1、解除陈咏仙、联华公司于2016年8月26日签订的《租赁合同（餐饮）》；2、联华公司退还陈咏仙保证金200000元；3、联华公司赔偿陈咏仙前期装修损失2590543元、客户退款利润损失130824元、经营收入损失770000元、员工宿舍租金损失7500元、原材料损耗10538元、2019年1月份员工工资损失104186元；4、本案诉讼费用由联华公司承担。 一审法院认定事实：2005年11月19日，联华公司向金华远东置业有限公司租赁位于金华市婺城区××路××广场××层××层××层房屋，租期为20年，自2008年2月1日起至2029年1月31日。双方约定，金华远东置业有限公司提供给联华公司的各排油、排水、排污线路等，均以不影响相邻各方为前提，否则在营业过程中因上述原因导致相邻各方投诉，在联华公司的各项技术指标均符合有关职能部门标准的情况下，金华远东置业有限公司应负责平息有关纠纷，保证联华公司不因此蒙受损失。 2016年8月26日，双方签订《租赁合同（餐饮）》一份。合同约定，乙方（陈咏仙）向甲方（联华公司）租赁其位于金华市婺城区××街分店内面积为1060平方米的场地，经营范围仅限中大型餐饮；租赁期限为五年，自2017年2月21日至2022年2月20日；免租期154天，用于乙方装修施工，租金自2017年2月21日始起算；租金支付方式为季付，每期租金应提前5个工作日支付，每年租金为822000元；乙方应在合同签订后五个工作日内向甲方交纳租赁合作保证金180000元、售后服务保证金20000元；租赁合作保证金用以保证乙方及时、足额交纳租金、水、电费及其他合同约定费用，保证乙方遵守、履行合同条款规定，保证乙方承担因乙方过错造成甲方及任何第三方损失，双方约定的其他事项；合同终止或解除后，双方若无争议，乙方需凭甲方开具的收款收据原件，由甲方在乙方腾退、交还租赁房屋并履行完对消费者的承诺之日起六个月后，无息退还租赁保证金、售后服务保证金；售后服务保证金用以保证甲方门店及时处理商品质量等售后服务事宜；乙方在租赁期内的水、电、煤气使用费，实行分表独立核算，乙方按当地自来水公司计价标准向甲方支付水费，乙方按当地供电局用电峰值计价标准向甲方支付电费；乙方应在每月前7个工作日内向甲方支付各项费用；租赁期内，租赁房屋的主结构、外墙面、高、低配电房由甲方负责维护；除合同另有约定外，乙方的环保排烟设备、排污隔油设备、污水管道，由乙方负责按浙江省或杭州市相关部门规定进行年检、大修、更新、日常维修维护并承担费用；乙方如未按合同约定，逾期7日后仍未交纳租金、租赁保证金或其他费用等，甲方有权单方解除合同并不予退还租赁合作保证金；乙方有权在双方约定的位置安装广告牌，广告牌的具体尺寸及式样须经甲方书面认可；除因甲方单方违约而致合同解除外，对于乙方投入的装修，甲方不给予补偿或赔偿；除双方另有约定外，任何一方均不得单方解除合同，一方擅自解除合同的，应向另一方支付违约金200000元整；乙方未按合同约定及时、足额交纳租金及其他费用的，则每逾期一日，按逾期天数每天缴纳费用总项的5‰向甲方支付滞纳金（滞纳金最高不超过费用总额）；等等。上述合同签订后，陈咏仙于2016年8月31日向联华公司交纳了200000元保证金。2016年11月3日，陈咏仙注册成立四季大食堂，类型为个体工商户，经营范围为餐饮服务。陈咏仙对四季大食堂进行了装修，将餐厅烟道接入大厦主烟道，自2016年11月起开始营业。 2017年9月28日，四季大食堂因厨房排烟不畅及通道被堵问题向联华公司发函。函称，四季大食堂正常营业至2017年6月，自7月起，出现排烟不畅问题。双方经协商后，于2018年4月25日形成会议纪要。纪要载明：1.联华公司于会后针对四季大食堂油烟排放不畅问题，由网点发展部牵头与业主方交涉，同时由世纪联华工程部前往协助查看，该问题于2018年5月10日前给予明确意见交由双方讨论；2.关于四季大食堂提出的大楼主入口通道根据当时谈判的要求，需保证其畅通无阻，但现业主方在未得到双方同意的前提下私自出租通道用以水吧经营，违反双方开店时的承诺，该问题由网点发展部与业主方进行交涉，并于2018年5月10日前给予明确意见交由双方讨论；3.四季大食堂自2018年2月21日起已存在拖欠租金行为，经双方协商，由供应商陈咏仙于2018年5月10日前完成第一季度租金支付，共计200433元，下一季度租金自2018年5月21日起将视上述问题解决情况由双方协商解决。2018年4月28日，四季大食堂向联华公司发函两份，要求解决排烟及通道问题并减免租金。同年8月6日，四季大食堂与联华公司经协商再次形成会议纪要，该纪要载明了处理烟道问题的两步骤：1.考虑通过对外立面开洞补风方式缓解相关问题；2.业主方给到外挂烟道直排方案，考虑该方案后续会有环保方面的风险，需要双方明确责任问题，油烟管道解决改造方案由世纪联华方面发文，后续若存在的风险责任由世纪联华承担，该方案最迟于2018年8月13日前完成，如该方案得以通过，则根据方案双方均找实施的管道供应商，经双方确认后立即实施，相关费用由世纪联华承担，预计在8月30日前完成。同年12月6日，联华公司向陈咏仙发送《沟通函》一份，并向陈咏仙提供烟道整改整体方案及改造质量承诺书。函载，双方协商一致同意，烟道整体施工方案得到陈咏仙认可，双方确认具体施工时间，施工费用由联华公司承担。同年12月7日，四季大食堂向联华公司作出《关于杭州联华华商集团就金华四季大食堂排烟管道改造方案的回复》，提出：1.考虑到目前的改造方案存在违法风险，故联华公司应承诺由于该排烟改造造成的任何损失由其全权承担；2.施工时间安排于2018年12月15日晚餐营业结束至2018年12月16日，2018年12月17日恢复营业；3.联华公司应赔偿停业一天损失20000元（13000元经营损失+7000元其他费用）。因双方未对烟道整改相关问题最终达成一致意见，故烟道整体施工并未进行。2018年12月12日，联华公司向陈咏仙发送租金催告函，要求陈咏仙于12月17日前支付自2018年5月21日起欠付的租金621567元、水电费34559.72元、滞纳金1968.38元，并言明，如逾期未缴，将对陈咏仙场地采取停电停水处理。同年12月14日，四季大食堂向联华公司发送《关于租金催告的回复》，言明，根据2018年4月24日双方形成的会议纪要，租金支付时间已修改，在未对烟道管道问题解决之前，四季大食堂不支付租金。同年12月24日，四季大食堂向联华公司发送《关于要求赔偿四季大食堂经营损失的函》，要求联华公司赔偿因排烟烟道不畅、物业问题造成的经营损失。联华公司于同月27日作出回复，并同时催告租金，要求陈咏仙于3日内支付租金，逾期未交，将对餐厅进行停电处理。2019年1月1日，联华公司对四季大食堂采取停电措施。同日，四季大食堂向联华公司发函，称因停电行为无法继续营业，故撤出出租场所，停止经营，要求联华公司承担违约赔偿责任。发函后，陈咏仙于当月月初撤出场所、停止经营。 四季大食堂曾于2019年3月21日向该院起诉[案号为（2019）浙0702民初3252号]，要求解除涉案合同、返还保证金200000元、赔偿各项经济损失等。该院于2019年7月29日以原告主体不适格驳回四季大食堂的起诉。陈咏仙在一审庭审中提出，联华公司的违约行为在于：1、店招。联华公司承诺在北门处给予陈咏仙明显店招，现今是夹杂在一片广告牌中。2、通道。联华公司承诺主入口通道通畅，现今通道大半被奶茶店占据，变成狭窄通道。3、电梯下方区域。联华公司承诺由陈咏仙免费使用，但业主方向陈咏仙收取了每年30000元的租金。4、烟道。双方针对烟道问题形成会议纪要，明确由联华公司对烟道进行维修改造，但其并未整改。该案一审审理过程中，联华公司于2019年10月30日向该院提出反诉，要求解除涉案合同、支付租金等。后联华公司未依法履行交纳诉讼费义务，其所提反诉按撤诉处理。 另查，联华公司于2019年12月5日诉至该院[案号为（2019）浙0702民初13284号]，要求陈咏仙及四季大食堂支付租金、水电费及滞纳金。在该案中，陈咏仙与四季大食堂向该院提交了联华公司于2019年3月11日所出具《告知函》及陈咏仙、四季大食堂于2019年3月13日所出具的《告知函回复》。《告知函》载明，因陈咏仙拖欠租金、水电费，联华公司于即日起解除租赁合同。《告知函回复》载明，因联华公司未按合同约定提供房屋，致合同目的无法实现，要求解除租赁合同。在两案审理过程中，双方于2020年4月17日办理了租赁场地交接手续，四季大食堂向联华公司腾退了租赁场地并归还了所有门、库钥匙，联华公司予以接收。陈咏仙支付了至2018年5月20日止的租金及至2018年10月的水电费，未再支付其余租金及水电费。2020年7月2日，该院对（2019）浙0702民初13284号案件作出一审判决，陈咏仙需承担支付联华公司尚欠租金的民事责任。 一审法院认为，结合双方诉辩意见，本案争议焦点有：1、陈咏仙、联华公司签订的《租赁合同（餐饮）》应否解除？2、联华公司应否退还陈咏仙保证金200000元？3、联华公司是否存在违约行为，应否赔偿陈咏仙装修等各项经济损失？ 关于争议焦点一。联华公司于2019年3月11日向陈咏仙发函，以其欠付租金及水电费为由要求解除合同，陈咏仙、四季大食堂于同月回函，以联华公司未按合同约定提供符合餐饮经营标准的房屋为由要求解除合同。虽双方要求解约理由不同，但双方实质上已于2019年3月达成解约合意。且，双方在案件审理过程中，经协商于2020年4月17日办理了租赁场地腾退、交接手续，陈咏仙向联华公司腾退了租赁场地并归还所有钥匙，联华公司予以接收。涉案《租赁合同（餐饮）》实际已解除，陈咏仙要求解除涉案租赁合同之诉请已无判决之必要，不再处理。 关于争议焦点二。根据双方签订的《租赁合同（餐饮）》约定，陈咏仙向联华公司交纳租赁合作保证金180000元、售后服务保证金20000元；租赁合作保证金用以保证陈咏仙及时、足额交纳租金、水、电费及其他合同约定费用，售后服务保证金用以保证门店及时处理商品质量等售后服务事宜。陈咏仙需承担支付联华公司拖欠租金的民事责任，其以联华公司违约为由，主张退还180000元租赁合作保证金，不予支持。在涉案租赁合同已解除、陈咏仙已向联华公司返还租赁场地、餐厅并无售后服务纠纷的情况下，陈咏仙所提联华公司退还20000元售后服务保证金的诉讼请求，予以支持。 关于争议焦点三。陈咏仙在一审庭审中提出联华公司的违约行为在于四方面：店招、通道、电梯下方区域使用、烟道。根据双方签订的合同，双方并未书面约定店招的明显程度、通道的宽窄程度，故陈咏仙所提联华公司在上述问题上存在违约行为的意见，不予采信。虽陈咏仙对联华公司所提交红线图不予认可，但其亦未提交证据证明所租赁场地包括电梯下方区域，陈咏仙系被大厦业主方收取电梯下方区域使用租金，并非被联华公司收取租金，故陈咏仙所提联华公司在该事项上存在违约行为，不予采信。关于排烟烟道问题。陈咏仙所经营的四季大食堂烟道系接入到大厦主烟道，因大厦主烟道负荷超载，导致食堂排烟不畅。双方经多次磋商后，联华公司于2018年12月6日向陈咏仙发送《沟通函》及相应改造方案、质量承诺书，陈咏仙于次日向联华公司回复，要求联华公司承担因改造造成的任何损失、赔偿停业损失等。双方最终未能就烟道改造事宜达成一致意见。陈咏仙称双方就烟道改造已达成一致意见，但联华公司未按约履行，不予采信。在双方签订的租赁合同中，亦未约定联华公司有维修改造大厦主烟道或四季大食堂烟道之义务。联华公司虽依法具有维修租赁物之义务，但其并无维修非其所有或占用之大厦主烟道及陈咏仙自行安装烟道的法定义务。联华公司已积极与陈咏仙协调处理排烟问题，但未果。陈咏仙所提联华公司在排烟烟道问题上存在违约行为，不予采信。综上，陈咏仙基于联华公司违约行为要求其赔偿经济损失，缺乏依据，且陈咏仙所提交证据亦不能充分证明其实际所产生各项损失，故对其此项诉请不予支持。 综上，对陈咏仙诉讼请求中合理合法部分，予以支持；对陈咏仙诉讼请求中于法无据部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州联华华商集团有限公司于判决生效之日起十日内退还陈咏仙售后服务保证金20000元；二、驳回陈咏仙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37309元，由陈咏仙承担37113元，由杭州联华华商集团有限公司承担196元，限于判决生效之日起十日内交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据。 本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点为涉案租赁合同解除原因及联华公司是否应赔偿陈咏仙相应损失、损失的具体数额。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。涉案合同履行过程中，因烟道及过道等问题，联华公司及陈咏仙分别于2018年4月25日、8月6日形成会议纪要二份，陈咏仙主张上述会议纪要系涉案合同的补充，联华公司对此有异议。鉴于联华公司对上述会议纪要的真实性无异议，且认可该纪要系其工作人员为协商解决涉案租赁合同纠纷所订立，故本院认定陈咏仙主张成立。2018年4月25日的会议纪要中，联华公司承诺烟道和过道问题由其与业主方进行交涉，2018年8月6日的会议纪要明确烟道问题仍未解决且严重影响经营，故双方当事人对涉案租赁物存在瑕疵及影响正常经营的事实已达成一致。联华公司主张其无义务解决烟道和过道问题，与查明事实不符，且有违诚信原则，本院难以支持。因双方未能就烟道、过道等问题达成一致，联华公司擅自断电导致涉案租赁合同无法正常履行，其存在一定过错。二审中，双方当事人一致确认涉案租赁合同已经解除且涉案场地已于2020年4月17日腾空，一审法院确定双方协商一致解除合同，并无不当。陈咏仙未及时支付租金，亦存在过错。陈咏仙主张的客户退款利润、经营收入、员工宿舍租金等损失，依据不足，本院不予支持。关于装修等损失，陈咏仙虽提供了相关装修合同、票据等，但联华公司对上述证据有异议，陈咏仙亦未提供补强证据，且未在二审中申请对装修损失进行鉴定，考虑陈咏仙自认在腾空场地时已经拆走可移动部分装修，故本院无法依据上述证据确认陈咏仙之实际损失。本院组织双方当事人实地查看，现场固定装修部分已经拆除，故二审中对相关实际损失亦不具备鉴定条件。综合考虑本案中双方的实际损失、过错程度及另案租金(场地占用费）支付情况等，本院酌情确定联华公司支付陈咏仙违约损失40万元。另，陈咏仙要求退还18万元租赁合作保证金，因该部分诉请已在另案中处理，本案不予处理。 综上，一审认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。上诉人陈咏仙的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初10474号第一项； 二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初10474号第二项及诉讼费负担部分； 三、杭州联华华商集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈咏仙40万元； 四、驳回陈咏仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费37309元，由陈咏仙负担34183元，由杭州联华华商集团有限公司负担3126元；二审案件审理费37309元，由陈咏仙负担34183元，由杭州联华华商集团有限公司负担3126元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 王玲雅 审 判 员 盛 伟 二〇二一年一月二十一日 代书记员 罗 婧