山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁16民终4096号 上诉人（原审原告、反诉被告)：山东沾化明珠集团有限公司，住所地：山东省滨州市沾化区沿河路**。 法定代表人：石忠，董事长。 委托诉讼代理人：宋殿友，黄河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘圣君，黄河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告)：赵一杰，男，汉族，1989年11月13日出生，住山东省滨州市沾化区沿河路**。 委托诉讼代理人：谭洪军，山东英天（沾化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王朋志，山东英天（沾化）律师事务所律师。 上诉人山东沾化明珠集团有限公司（以下简称明珠公司）因与被上诉人赵一杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 明珠公司上诉请求：1.撤销山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初2786号民事判决第一、第二、第三项判决，改判被上诉人向上诉人支付2017年拖欠租金1050000元、2019年拖欠租金1000000元、2020年拖欠租金1000000元，共计3050000元，或发回重审；2.判令解除上诉人与被上诉人于2014年3月30日签订的《明珠酒店大楼整体租赁合同》；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，只审理了被上诉人（被告）提出的反诉请求，没有审理上诉人（原告）变更增加的诉讼请求。在一审审理过程中，上诉人于2020年7月21日向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，将诉讼请求被上诉人向上诉人支付205万元的租金变更为305万元租金，一审法院在一审判决中对上诉人的变更诉讼请求一字未提，没有进行审理。然而，被上诉人于2020年10月11日提出的反诉请求，晚于上诉人提出变更诉讼请求达三个月之久，一审法院进行了审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定：“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”根据上述法律规定，一审法院只审被上诉人的反诉请求，却没有审理上诉人的变更诉讼请求，属于严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，程序违法，应予撤销一审判决。二、一审判决认定事实错误。1.一审法院没有认定《明珠酒店大楼整体租赁合同》约定的解除合同条件，属于认定事实错误。案涉合同第四条第4•3款约定：“后续年度的租金半年收一次，每次75万元，分别在每年的1月5日和7月5日前付清。否则，甲方有权解除合同且不承担任何责任。”案涉合同第九条解除本合同的条件第9•3•5款约定：“乙方违反合同约定逾期3个月支付租金的。”对于上述约定解除合同的条件，一审判决一字未提，却认定：“双方虽约定有解除合同的条件，但根据本案履行情况来看，合同履行前期，被告均按约定按时支付了租赁费，后期因消防改造及“茶叶店”等问题原告未解决，致使被告未按期支付租金，对此，原告亦存在违约之处，同时，被告亦表示积极履行自己的义务，因此，原告主张解除合同，本院不予支持。”一审判决的上述认定属于认定事实错误。本案的事实是被上诉人拖欠2017年租金105万元已长达三年之久，完全达到了合同约定的逾期3个月未支付租金就解除合同的条件。其次，一审判决认定上诉人在消防改造及“茶叶店”等问题未解决与案涉合同约定的解除合同条件毫无关联，且租赁合同也未约定上诉人必须解决被上诉人提出的“茶叶店”问题。2.一审判决认定：“本院酌定因消防改造给反诉原告造成15%的利润损失，即429701.76元”。一审判决的上述认定既无事实依据，也无法律支持，更无证据证明，属于严重的认定事实错误。2020年6月16日前，被上诉人在未提出反诉的情况下（2020年10月11日上诉人提出反诉）向一审法院提出“沾化明珠大酒店消防系统施工期间，对原告投资部分及被告施工严重超期等造成被告损失请求评估申请书”，被上诉人在司法鉴定申请书中所列第一项9部分投资、施工范围所涉及的费用，理应由其自行承担全部责任。因为：一是被上诉人曾于2017年9月6日向上诉人提出申请，要求自行承担上述各项费用，请求上诉人降低年租金50万元。根据被上诉人的申请，上诉人于2017年9月8日研究决定同意其申请，有双方签署的《会议纪要》为证。二是从诉讼程序方面讲，被上诉人并未就鉴定所列费用或损失进行反诉，且一审法庭辩论结束已近半年。被上诉人再提出上述申请，没有任何法律依据。三是经一审法院委托，山东金信价格事务所有限公司出具《回复函》，其内容为：山东金信价格事务所有限公司受贵院委托，对涉案申请人承包的宾馆、酒店在2017年12月16日至2019年8月13日改造期间造成的经营损失额进行司法鉴定。我公司对滨州市沾化区及周边县市区同类型宾馆、酒店进行了走访和市场调查。经调查，同类型酒店入住率在70%左右，利润率在50%左右；婚宴大厅利用率每月15天左右，利润率在50%左右。因申请人无法提供该宾馆、酒店详细明细账目，根据现有材料无法对该酒店、宾馆改造期间的影响度做出鉴定评估。上诉人认为，在山东金信价格事务所有限公司对被上诉人租赁酒店2017年12月至2019年8月13日改造期间造成的经营损失无法作出鉴定评估的情况下，一审法院认定：“根据房间价格、数量、入住率、利润等可以得出反诉原告正常情况下每天的利润大约为4665.6元。自2017年11月6日上诉人与案外人签订消防改造工程，约定施工时间为40天，按约定施工方期限届满后，但工程一直未完成，反诉原告虽未停止营业，但因施工一直未完成，对被上诉人的经营必然产生一定的影响，其影响的时间应为消防工程应完工日（2017年12月6日）至消防工程检验合格之日（2019年8月13日），共计614天，期间正常利润大约为2864678.4元。因被上诉人系个人承包经营，其账目不规范亦符合现实生活情况，由此造成签订机构无法作出具体的鉴定意见，但为了即时解决纠纷，减少当事人的诉累，本院酌定因消防改造给反诉原告造成15%的利润损失，即429701.76元。”属于严重的认定事实错误。三、一审判决适用法律错误。一审判决除适用《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第113条、第216条、第226条外，还应适用《中华人民共和国合同法》第93条、第94条之规定。综上三点，上诉人请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 赵一杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.被上诉人一审审理期间，向上诉人缴纳了2020年度的租赁费75万元，不存在拖欠2020年租金的情况，上诉人上诉要求支付2020年租金和认为一审法院不处理没有事实依据，不能成立；2.双方在一审期间，就合同以后的履行情况达成一致意见，合同继续履行，2020年及以后年度的租金被上诉人按时缴纳，双方之间存在争议的依据法院判决确定的数额为准。事后，被上诉人根据双方的协商意见，在2020年8月20日缴纳租金75万元，上诉人也出具了收据，足以说明双方对继续履行合同是认可的，上诉人要求解除合同，违背协商意愿，没有事实依据。综上，上诉人上诉请求不能成立，望二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判。 明珠公司向一审法院起诉请求：1.依法请求判令解除明珠公司与赵一杰双方签订的《明珠酒店大楼整体租赁合同》；2.依法请求判令赵一杰向明珠公司支付2017年拖欠租金1050000元、2019年拖欠租金1000000元，共计拖欠租金2050000元；3.本案诉讼费用由赵一杰承担。 赵一杰向一审法院反诉请求：1.赔偿赵一杰因明珠公司超期673天施工导致的直接、间接损失约82万元；2.本案本诉及反诉的诉讼费由明珠公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月30日，明珠公司与赵一杰双方签订《明珠酒店大楼整体租赁合同》，约定明珠公司将“明珠酒店大楼”建筑面积为8324平方米，包括主、辅楼及停车场2个出租给赵一杰用于经营酒店、旅馆及符合法律规定的相关配套经营项目，租赁期限为10年(2014年4月1日起至2024年3月31日止)，租金为每年150万元，并对其他事项进行了约定。2017年9月28日，双方签订《明珠酒店大楼整体租赁合同变更协议》，约定自2018年1月1日起，租金调整为每年100万元。至明珠公司起诉，赵一杰尚欠明珠公司租金205万元。2014年1月23日，沾化县人民政府办公室下发督办通知，明确山东沾化明珠酒店有限公司存在西区室内消火栓不能正常使用、三楼东区火灾模拟显示盘损坏、西区推测器被拆除、自动消防设施无法联运等火灾隐患，后沾化县公安消防大队向赵一杰出具“责令限期改正通知书”，责令赵一杰于2016年3月23日前改正。2015年11月6日，明珠公司向赵一杰出具《关于赵一杰交纳租金及因消防整改而进行主体改造的回复函》，明确“消防通道改造的主体工程改造部分发生的费用，在达到以下条件后，按审计额度在2016年租金中一次或分次给予相应抵扣：(1)消防通过法定验收；工程决算由明珠集团委托的审计机构审计完毕。(2)以上消防设施，承租期满后作为固定资产无偿完整保留。”2017年9月8日，双方签订《明珠酒店消防改造协商纪要》，约定由明珠公司负责组织进行消防改造，消除尚未整改的消防隐患，承担改造费用，承租方给予配合。2017年11月6日，明珠公司与案外人山东精诚消防工程集团有限公司滨州分公司签订《施工承包合同》，约定施工工期为40天，并对其他事项进行了约定。2019年8月13日，案涉房屋通过消防安全检查合格。案涉酒店客房房间：标准间42间，房价198元；大床房4间，房价218元；共57间，婚宴大厅一个。诉讼内，赵一杰申请对消防改造期间所造成的经营损失额进行评估，后鉴定机构出具回复函，回复同类型酒店入住率在70%左右，利润率在50%左右；婚宴大厅利用率每月15天左右，利润率在50%左右。因赵一杰无法提供宾馆及酒店详细明细账目为由，无法对改造期间的影响度做出鉴定评估。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。赵一杰欠明珠公司租赁费事实清楚，证据确实充分，明珠公司要求赵一杰支付租赁费，赵一杰拒不履行义务，属违约行为，故明珠公司要求赵一杰支付租赁费的主张，予以支持。双方虽约定有解除合同的条件，但根据本案履行情况来看，合同履行前期，赵一杰均按约定按时支付了租赁费，后期因消防改造及“茶叶店”等问题明珠公司未解决，致使赵一杰未按期支付租金，对此，明珠公司亦存在违约之处，同时，赵一杰亦表示积极履行自己的义务，因此，明珠公司主张解除合同，一审法院不予支持。对于赵一杰主张的设计费、地、地毯费等本案不予处理事人可另行解决。对于赵一杰的损失问题。赵一杰经营宾馆客房房间共57间，针对赵一杰提交的客房价目表，法庭调取了其大厅悬挂的房价牌，两者价格相比，能够符合现实住宿价格情况，一审法院予以认定，根据房间价格、数量、入住率、利润率等可以得出赵一杰正常情况下每天的利润大约为4665.6元。自2017年11月6日明珠公司与案外人签订消防改造工程，约定施工时间为40天，按约定施工期限届满后，但工程一直未完成，赵一杰虽未停止营业，但因施工一直未完成，对反诉原告的经营必然产生一定的影响，其影响的时间应为消防工程应完工日(2017年12月6日)至消防工程检验合格之日(2019年8月13日)，共计614天,期间正常利润大约为2864678.4元。因赵一杰系个人承包经营，其账目不规范亦符合现实生活情况，由此造成鉴定机构无法做出具体的鉴定意见，但为了即时解决纠纷，减少当事人的诉累，一审法院酌定因消防改造给反诉原告造成15%的利润损失，即429701.76元。对于赵一杰提出的客房房间减少问题双方已通过减少租金的方式协议解决，现赵一杰再主张该损失，不予支持。赵一杰主张声誉损失，因未提交充分证据，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、赵一杰于本判决生效后十日内向明珠公司支付2019年之前所欠房屋租金2050000元；二、明珠公司于本判决生效后十日内赔偿赵一杰损失429701.96元；三、驳回明珠公司及赵一杰的其他诉讼请求。如未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23200元、反诉费12000元，由明珠公司负担6288元，赵一杰负担28912元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交：被上诉人父亲与上诉人法定代表人石忠的通话录音。证实：上诉人认可2020年8月份缴纳的75万元为2020年的租金，当时让缴纳75万元，等双方纠纷完结后，再确定具体的2020年的租金减免数额。上诉人否认的情况是不正确的。上诉人质证称，对录音的真实性没有异议，对被上诉人证明的目的有异议，因为刚才录音中石忠反复强调减免25万元租金的问题不存在，因为双方有纠纷，在尚欠的租金全部交齐后再研究是否减免的问题。2020年8月份交纳的75万元租金可以视为是交纳的2020年度的租金。本院经审查认为，上诉人对被上诉人提交证据的真实性无异议，本院予以采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年8月20日，被上诉人赵一杰向上诉人明珠公司转账750000元，上诉人明珠公司认可该款项为支付的2020年度部分租金，对2020年度剩余租金，上诉人法定代表人没有认可减免。另查明，一审期间，上诉人向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为支付尚欠2017、2019、2020年度租金共计305万元。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审法院是否遗漏上诉人增加的诉讼请求，被上诉人应向上诉人支付的租金数额为多少；2.上诉人主张解除案涉租赁合同的诉求应否予以支持；3.一审法院判令上诉人支付被上诉人损失429701.96元是否合理。 对于争议焦点1，上诉人提交变更诉讼请求申请书，证实其已于2020年7月21日向一审法院申请将诉求租赁费由205万元变更为305万元，一审法院对此未作出认定和判决，属于对上诉人一审诉讼请求的漏判。针对上诉人的主张，被上诉人提交证据证实其已于2020年8月20日向上诉人转账2020年度租赁费75万元，上诉人亦认可，虽被上诉人主张上诉人承诺对2020年度的租金作出减免，但未提交有效证据予以证实，故被上诉人还应向上诉人支付租金230万元。因此，一审法院认定被上诉人欠付租金数额有误，本院予以纠正。 对于争议焦点2，上诉人认可被上诉人于2020年8月20日向其转账的75万元系对2020年租金的支付，表明双方愿意继续履行合同，故其主张解除与被上诉人之间签订的租赁合同无事实依据，本院不予支持。 对于争议焦点3，上诉人认可因消防改造会对被上诉人的经营产生影响，但主张已通过2017年9月8日双方签订的《明珠酒店消防改造协商纪要》约定的减免租金的方式予以解决，被上诉人再次提出损害赔偿无依据，且一审法院在无鉴定报告的情况下酌定损失数额不合理。被上诉人主张2017年9月8日签订的纪要系对之前因消防改造造成的损失作出的租金减免，而本案提起的损失主张系对上诉人超期验收消防工程这一期间的损失主张，经审理查明，2017年11月6日，上诉人与案外人签订《施工承包合同》，约定的施工工期为40天，但直至2019年8月13日，案涉房屋才通过消防安全检查合格。对于超期完工期间的损失，一审法院依据实地调查的房间价格、数量及鉴定机构回复的同类型酒店入住率、利润率，结合超期完工时间等各项因素，为减轻双方当事人的诉累，一审法院酌定上诉人因消防改造给被上诉人造成15%的利润损失，判决上诉人向被上诉人赔偿损失429701.76元并无不当，本院予以支持。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初2786号民事判决第二、三项； 二、撤销山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初2786号民事判决第一项； 三、被上诉人赵一杰于本判决生效后十日内向上诉人山东沾化明珠集团有限公司支付2020年之前所欠房屋租金2300000元； 一审案件受理费23200元、反诉费12000元，由上诉人山东明珠集团有限公司负担6000元，被上诉人赵一杰负担29200元；二审案件受理费31200元，由上诉人山东沾化明珠集团有限公司负担23400元，被上诉人赵一杰负担7800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张秀峰 审 判 员 唐顺江 审 判 员 吴金魁 二〇二一年一月五日 法官助理 刘德霞 书 记 员 盛 美