广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4447号上诉人（原审原告，反诉被告）：广东合生泰景房地产有限公司。住所地：广东省广州市海珠区逸景路**×房。法定代表人：黄治臣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶绍葵，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：黄照明，男，1963年9月24日出生，汉族，身份证住址：福建省南安市。委托诉讼代理人：林惠钳，广东法则明律师事务所律师。上诉人广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生泰景公司）、黄照明因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初9267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合生泰景公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审，或改判黄照明立即支付2013年1月7日至2015年6月27日的租金1785075元及违约金（按逾期支付租金金额每日1‰标准分段计算，从2013年1月7日起计至付清之日止，违约金总额以租金本金为限）；2.一、二审诉讼费用由黄照明负担。事实和理由：第一，讼争双方签订的《租赁合同补充协议》第十五条第四款约定，“乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性。如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方”。该项送达条款合法有效，对双方均有约束力。合生泰景公司向黄照明寄送催缴租金的邮件均是向合同约定的通讯地址即“广东省广州市海珠区广州国际轻纺城5楼××”寄送的。第二，一审判决认定合生泰景公司发出的催收通知不产生诉讼时效中断效力错误。在黄照明已搬离案涉商铺情况下，合生泰景公司向案涉商铺地址寄送催收通知毫无意义。虽《租赁合同补充协议》第十五条第五款约定自商铺交付之日起，黄照明的通信地址以案涉商铺为准，但鉴于黄照明在所承租的商铺内经营，故黄照明也同意合生泰景公司可直接将通知贴在商铺上，通知贴出两天后视为合生泰景公司的通知已送达黄照明，黄照明也可直接签收合生泰景公司的通知。一审判决已查明，黄照明于2011年9月24日接收商铺，但由于其拖欠租金超过约定期限，合生泰景公司于2015年6月24日向其发出解约通知，2015年8月27日将案涉商铺封锁并停水停电。为了减少损失，合生泰景公司于2015年12月自行收回案涉商铺并出租给他人使用。根据以上事实，2015年下半年黄照明已搬离案涉商铺，在其已不在案涉商铺经营情况下，再向案涉商铺地址寄送催收通知毫无意义，也有悖常理，合生泰景公司因此才向《租赁合同补充协议》约定的通讯地址寄发催收通知。第三，一审判决对送达的认定与此前案件相矛盾。一审法院在合生泰景公司与其他租户之间与本案类似的多个房屋租赁合同纠纷生效判决中认定，在租户已搬离案涉商铺后，合生泰景公司向《租赁合同补充协议》中约定的通讯地址寄发催收通知可以中断诉讼时效。但在本案中，一审判决却认为在租户搬离后向约定的通讯地址寄发的催收通知无效。一审判决查明，合生泰景公司分别于2015年5月22日、2017年8月17日、2018年7月24日向黄照明的通讯地址“广东省广州市海珠区广州国际轻纺城5楼××”邮寄《关于催缴租金费用的通知》，却又认定合生泰景公司向该通讯地址寄发的催收通知不产生诉讼时效中断效力，逻辑上不能自圆其说。综上，合生泰景公司向黄照明的通讯地址寄送催缴租金通知的邮件应视为已送达并导致诉讼时效中断。一审判决认定事实和适用法律不当，请求二审改判支持合生泰景公司的上诉主张。黄照明上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判合生泰景公司赔偿黄照明餐厅设施损失75万元（包括两套冷冻库共20万元、空调系统20万元、排油烟环保系统30万元、消防改造费5万元）、餐厅装修损失190万元、餐厅设备损失50万元（包括厨具灶具30万元、桌椅10万元、电脑及半自动制面机等10万元）、餐厅食材损失30万元；2.一、二审诉讼费用由合生泰景公司负担。事实和理由：第一，2015年8月27日合生泰景公司对案涉商铺停水停电并强行封铺，一审法院调取的报警回执及合生泰景公司的自认可以证实，其应对因此给黄照明造成的一切损失承担赔偿责任。一审法院从广州市公安局海珠区分局凤阳派出所调取的《受理报警登记表》载明，“李子成的海上仙舟因与物业争议，门被物业封了，今天要求进店取预备用金3975元，现已取出”。据此可知，案涉商铺被合生泰景公司封门后，黄照明只通过凤阳派出所取出现金3975元，并未搬出任何物品。因餐饮行业的特殊性，合生泰景公司对案涉商铺突然停水停电并封铺必然导致商铺内储存的大量食材变质，店内的一切餐饮设备、设施均未搬出，该损失是确定且不可逆的，合生泰景公司应对此承担一切责任。第二，一审判决认定黄照明的反诉请求超过诉讼时效错误。直至合生泰景公司提起本案诉讼请求黄照明支付租金之时，黄照明才知道合生泰景公司不遵守双方关于封铺损失与租金相抵的约定，才知道自己的权利被侵害，因此才提起本案反诉，其反诉请求并未超过诉讼时效。综上，请求二审改判支持黄照明的上诉主张。针对合生泰景公司的上诉请求，黄照明辩称：双方签订的《租赁合同补充协议》明确约定自商铺交付之日起黄照明的通信地址以商铺为准，但合生泰景公司向黄照明送达的地址均不是合同约定的涉案商铺，明显违反了合同约定，一审判决认定该催收无效正确。合生泰景公司提到的关于其他租户的判决，虽然与本案相似，但每个案件的案情不同，一审判决对送达的认定与其他案件并不矛盾，也有案件的认定与本案一致。退一步讲，即使案涉合同解除后合生泰景公司可以向黄照明的通信地址寄送催收函，但案涉租赁合同于2015年6月27日解除，合生泰景公司直到2016年7月18日才寄送催收函，根据民法通则关于租金的诉讼时效为一年的规定，案涉商铺最后一个月租金的诉讼时效也已于2016年6月届满，合生泰景公司关于租金的主张超过了一年的诉讼时效。合生泰景公司认为黄照明搬离涉案商铺后，向涉案商铺寄送催收函没有意义，但合生泰景公司寄送的通信地址都是商铺，并非住宅，且每次邮寄的催收函均被退件，合生泰景公司也应考虑到黄照明已经搬离该商铺，向该地址送达催收函也没有意义，其没有采取适当措施向案涉商铺或黄照明的居住地发送催收函，明显属怠于行使权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，合生泰景公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。针对黄照明的上诉请求，合生泰景公司辩称：一审判决驳回黄照明的请求，事实清楚，证据充分，应予维持。黄照明在2015年6月27日就已收到合生泰景公司的解约通知，但其之后仍继续经营至2015年8月27日，没有按合同约定交还涉案商铺，应对自己的违约行为承担责任。合生泰景公司在2015年8月27日以停水停电方式催收租金，黄照明已在当日知道权利受到侵害，其在本案中才提起反请求，已经超过了法律规定的两年诉讼时效。合生泰景公司向一审法院起诉请求：1.黄照明立即支付租金本金1785075元（自2013年1月7日起计至2015年6月27日止）及违约金（违约金按逾期支付租金额每日1‰标准分段计算，从2013年1月7日起计至黄照明付清之日止，违约金总额以租金本金为限）；2.黄照明承担本案的诉讼费。黄照明向一审法院提起反诉请求：合生泰景公司承担以锁门、停水停电方式给黄照明造成餐厅设施损失75万元（包括冷冻库两套20万元，空调系统20万元，排油烟、环保系统30万元，消防改造5万元）；2.合生泰景公司承担以锁门、停水停电方式给黄照明造成餐厅装修损失190万元；3.合生泰景公司承担以锁门、停水停电方式给黄照明造成餐厅设备损失50万元（包括厨具、灶具30万元，桌椅l0万元，电脑、半自动制面机等10万元）；4.合生泰景公司承担以锁门、停水停电方式造成黄照明餐厅内食材损失30万元；5.全部反诉诉讼费用由合生泰景公司承担。一审法院经审理查明：海珠区惠纺街2号×房的权属人是合生泰景公司。2012年2月7日，合生泰景公司（甲方、出租人）与黄照明（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城陆层自编60061号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约1281.44平方米；（第三条）双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年3月7日至2012年9月6日月租金为0元；2012年9月7日至2014年3月6日月租金为57665元；2014年3月7日至2016年3月6日月租金为62278元；2016年3月7日至2018年3月6日月租金为67260元……2026年3月7日至2027年3月6日月租金为98827元；租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为壹拾伍年，租金标准及交付方式按第八条约定执行；（第四条）乙方向甲方交纳115330元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回乙方；（第六条）当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；（第七条）乙方的权利和义务：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；（第八条）第壹、贰个租赁年度的月租金标准为45元/平方米/月，租金按照建筑面积计算，第壹、贰个租赁年度的月租金暂定为57665元；自第叁个租赁年度起，租期每满贰个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增8%。租期内暂定租金总额合计为13188702元。乙方应于本合同签订当日支付首期（即壹个月）的租金57665元，剩余租金乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。同日，合生泰景公司（甲方）与黄照明（乙方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定：“月”定义：指商铺起租日起至下个自然月该日的前一天止为第一个月；自第一个月期满之次日起至第三个自然月该日的前一天止为第二个月；依此类推。“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；“计租日”定义：免租期届满次日起至租赁期限届满之日止的期间。乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付违约金；甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除。自甲方的书面解约通知送达乙方后，甲方有权不再通知乙方的情况下将商铺另行出租、出售或以其他方式处理。本补充协议与《租赁合同》不一致的地方以本补充协议的约定为准；乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担，甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自商铺交付之日起，乙方通信地址以商铺为准，鉴于乙方在所承租的商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在商铺上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等。专用条款约定：甲方将位于广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城陆层自编60061号商铺出租给乙方使用，建筑面积约1281.44平方米；租赁用途为餐饮业，乙方必须以闽南小食商号经营，不得擅自改变；租赁期限自起租日之日起计算，租赁期限为壹拾伍年;在本合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即壹个月）租金57665元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；乙方通讯地址：广东省广州市海珠区广州国际轻纺城5楼××；等。当天，黄照明向合生泰景公司缴纳保证金115330元及首月租金57665元。申请日期为2012年4月21日的《商铺装修申请表》，载明：铺号：D60061，铺名：海上仙舟，租户签名“戴金星”，申请装修期限2012年4月22日至2012年6月10日。合生泰景公司同意该期间装修商铺申请。2014年11月7日合生泰景公司向黄照明的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给黄照明，通知黄照明已于2011年9月24日收铺，承租商铺的租赁期限从2012年3月7日起算，黄照明于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2013年1月7日至2014年11月6日期间的租金；等。网上查询记录显示该邮件“退回妥投，2014.11.10”。2015年5月22日合生泰景公司向黄照明的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给黄照明。网上查询记录显示该邮件“退回妥投，2015.5.25”。2016年8月18日合生泰景公司向黄照明的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给黄照明。该邮件“要求退回”。2017年8月17日合生泰景公司向黄照明的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给黄照明。该邮件“电联拒收”。2018年7月24日合生泰景公司向黄照明的通讯地址邮寄《关于催缴租金等费用的通知》给黄照明。网上查询记录显示该邮件“退回妥投，2018.7.27”。另查：广州海上仙舟餐饮管理有限公司成立于2012年5月26日，成立时黄照明及戴金星均是该公司股东，并由黄照明担任该公司法定代表人。合生泰景公司于2018年7月18日提起本案诉讼。黄照明在2019年4月18日提出了反诉。一审庭审中，1.黄照明表示其向合生泰景公司缴纳保证金115330元及支付了四个月的租金，确认合生泰景公司在2013年2月份已将涉案商铺交付给海上仙舟使用。合生泰景公司主张涉案商铺租赁期限从2012年3月7日起算，确认黄照明没有欠付2012年9月7日-2013年1月6日期间租金，合生泰景公司知道黄照明以其名义签订涉案合同，用于与他人共同开设海上仙舟经营餐饮业（闽南小食）。2.合生泰景公司表示其在2015年12月已将涉案商铺收回并出租给他人使用，新承租人对涉案商铺进行了重新装修，故要求解除双方之间签订的涉案租赁合同，黄照明则认为涉案租赁合同已于2015年6月27日解除。3.合生泰景公司要求没收黄照明交纳的保证金115330元，黄照明表示同意。黄照明为证明其抗辩及反诉事实，还提交证据如下：1.2015年6月24日《解约通知书》（复印件），大致内容是：告知黄照明逾期交纳租金超过15日，涉案合同自本通知书送达之日解除；黄照明于2015年7月1日前结清租金等各项费用，交还该商铺，搬离该商铺内属于黄照明所有的、除装修设施之外的可移动且移动不会损坏该商铺的物品，若黄照明逾期，视为抛弃该商铺内黄照明物品的所有权，同意合生泰景公司自行处理（包括不限于拆除、变卖等），一切费用和损失由黄照明承担。2.《关于广州纺织博览中心二期GJ-2号楼6层功能调整建设项目环境影响报告表的审批意见》，拟证明涉案商铺所在的商场珠江国际纺织城原来没有餐饮的配套，合生泰景公司将涉案商铺所在的六楼由原来的商业用房调整为餐饮用房，但调整后消防一直不符合餐饮的要求，未验收合格，导致黄照明一直未能正常开业，合生泰景公司也一直未通知黄照明租赁合同起租日，直至2014年11月黄照明勉强开业，合生泰景公司才与黄照明确定起租日为2014年11月。3.合生泰景公司封锁涉案商铺照片、报警回执（穗02385313）、穗海劳人仲案非终字[2016]1236号仲裁裁决书，拟证明合生泰景公司强行对涉案商铺锁门、贴封条、停水停电，造成商铺内大量食材过期腐烂，商铺内的厨具、灶具、餐饮用品、冷冻设备等合生泰景公司一直未予返还，海上仙舟的运营总经理李子成对合生泰景公司锁门、停水停电等侵权行为报警处理。4.合生泰景公司锁门造成的损失（包括餐厅设施、设备、装修、食材），由合同、协议、订货单、报价单等证据构成。对此，合生泰景公司的质证意见是：证据1没有原件，对真实性、合法性、关联性均不予确认。证据2真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明拟证明事实，该报告证明涉案楼宇六层功能适合饮食餐饮及双方的合同真实有效。证据3的照片有异议，无法确定形成时间以及合法来源，且合生泰景公司也没有实施该行为；报警回执主体是与本案无关的第三方，公安局也未进行立案处理，说明合生泰景公司不存在侵权违法行为，由于黄照明欠租和欠缴物管费，场地运营公司在当天对黄照明进行短期的停水停电，但并没有锁门，而且是发生在午餐及晚餐之间黄照明停止营业期间，在黄照明报警后恢复水电正常使用，之后商铺还是在黄照明控制之下，后来是黄照明自身经营问题关门的；对裁决书予以确认，该证据表明海上仙舟公司使用涉案商铺至2015年9月，即黄照明直至2015年9月仍在使用涉案商铺。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为在签约时间、主体、内容等方面均存在与黄照明及涉案商铺无关等情况。另，一审法院依法向广州市公安局海珠区分局凤阳派出所调取《报警回执》（穗02385313）资料，在该所提供《受理报警登记表》（简易）载明：“李子成的海上仙舟店因与物业的争议，门被物业封了，今天要求进店取预备用金3975元。现已取出”。一审法院认为：合生泰景公司与黄照明签订的《广州市房屋租赁合同》《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》均是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。黄照明承租涉案商铺用于开设海上仙舟公司经营餐饮，合同签订后海上仙舟的股东戴金星向合生泰景公司申请对涉案商铺进行了装修并投入使用经营闽南小食，黄照明也确认合生泰景公司已将涉案商铺交付海上仙舟使用，故对合生泰景公司将涉案商铺交付黄照明使用事实，一审法院予以认定。合同约定“起租日”定义为合生泰景公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计；黄照明同意自商铺交付之日起，黄照明通信地址以商铺为准，鉴于黄照明在所承租的商铺内经营，故黄照明亦同意合生泰景公司可直接将通知贴在商铺上，通知贴出两天后视为合生泰景公司通知已送达黄照明，黄照明也可直接签收合生泰景公司通知。虽然合生泰景公司在2014年11月7日向黄照明发出《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》的邮寄地址非合同约定的涉案商铺地址并被退回，但黄照明确认其向合生泰景公司支付过四个月租金，该事实与通知上租赁期限起算时间及补交租金时间相吻合，即起租日是2012年3月7日，2012年3月7日至2012年9月6日为免租期，黄照明支付了2012年9月7日至2013年1月6日的四个月租金，合生泰景公司催收从2013年1月7日起的欠租，黄照明对此时起没有向合生泰景公司支付租金事实不持异议，由此可以推定黄照明是知道涉案商铺起租日及计租日时间。关于合同解除问题。2015年6月24日合生泰景公司基于黄照明拖欠租金逾期超过合同约定期限，向黄照明发出解约通知，通知合生泰景公司自通知到达之日涉案租赁合同解除，并要求黄照明在2015年7月1日前结清各项费用并交还涉案商铺等。2015年8月27日涉案商铺被封及停水停电。2015年12月合生泰景公司自行收回涉案商铺并出租给他人使用。上述事实，有黄照明提交的《解约通知书》《报警回执》证据及当事人陈述予以佐证，并形成完整证据链，故一审法院予以认定。鉴此，黄照明逾期支付租金行为已构成违约，合生泰景公司有权解除合同，黄照明抗辩合生泰景公司通过在涉案商铺张贴送达上述解约通知，对此合生泰景公司不确认，但没有提交证据予以反驳，综合本案查明事实，一审法院对黄照明抗辩的该意见予以合理采信。根据双方合同约定，确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》在2015年6月27日解除。关于本诉。黄照明实际使用商铺，理应依约向合生泰景公司支付租金。合生泰景公司在2014年11月7日向黄照明发出《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，要求2014年11月15日前补交2013年1月7日至2014年11月6日的租金，但黄照明一直没有支付租金，此时合生泰景公司应当知道自己权利被侵害，也清楚黄照明已收铺事实，之后合生泰景公司多次向黄照明发出催收通知，但地址均不是合同约定的涉案商铺，故合生泰景公司上述催收均是无效，不产生诉讼时效中断效力。因此，合生泰景公司主张黄照明支付自2013年1月7日起计至2015年6月27日止租金及违约金的请求，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。另，诉讼中合生泰景公司要求没收黄照明交纳的保证金115330元，黄照明表示同意，一审法院予以采纳。关于反诉。黄照明承租涉案商铺并成立海上仙舟公司经营餐饮业，对此合生泰景公司不持异议，故黄照明作为合同相对人及企业经营人有权作为权利主体就涉案商铺因租赁产生的纠纷提起反诉。黄照明知道合生泰景公司要求解除合同及交还商铺，且双方所签合同在2015年6月27日已解除，后涉案商铺又在2015年8月27日被封及停水停电，海上仙舟的职员为此已报警处理，此时黄照明知悉商铺使用及经营处于不正常状态，本应及时采取措施防止损失扩大，但黄照明直至本案才提起诉讼，故其反诉请求已超过法律关于诉讼时效的规定，对此一审法院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民法通则》一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回合生泰景公司的全部诉讼请求；驳回黄照明的全部反诉请求。一审案件受理费52561.2元（其中受理费35361.2元，反诉费17200元）由合生泰景公司负担35361.2元、黄照明负担17200元。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中黄照明确认2013年1月7日后没有再支付过租金，对2013年1月7日至2015年6月27日期间的租金共1785075元没有异议，但对起算租金的日期有异议。黄照明认为，根据租赁合同第3.2条约定，实际租赁期限是从合生泰景公司书面通知之日起算，合生泰景公司于2014年11月7日向其发出《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，故其认为应从2014年11月7日开始计付租金。黄照明另认为合生泰景公司的主张已过诉讼时效，且此前就其拖欠的租金与合生泰景公司对案涉商铺停水停电并封铺给其造成的损失赔偿口头达成了抵销协议，但其并未就达成该项抵销的主张提供证据予以证明。黄照明另确认案涉补充协议上约定的其联系电话155××******是其本人使用的，且一直使用至今。黄照明还确认，案涉合同约定的送达地址“海珠区广州国际轻纺城5楼××”距其实际承租的商铺距离大概1000米左右。二审中合生泰景公司述称，黄照明主张在2015年6月27日解除合同，根据合同约定，双方应进行结算，在解除合同当日结算完应付的费用，因此本案全部租金的诉讼时效应从2015年6月27日起算。合生泰景公司在2015年8月27日通过断水断电封铺的手段催收，2016年8月18日、2017年8月17日、2018年7月24日又进行邮寄催收，均是在民法通则规定的一年诉讼时效期间内进行催收的，都导致诉讼时效中断，因此其本案主张的租金并没有超过一年的诉讼时效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、合生泰景公司起诉主张租金是否已过诉讼时效；二、黄照明应向合生泰景公司支付的租金；三、合生泰景公司是否应向黄照明赔偿损失及黄照明提起的反诉请求是否已过诉讼时效问题。关于争议焦点一。合生泰景公司与黄照明在案涉补充协议中约定了送达地址，并明确若黄照明变更送达地址应立即书面通知合生泰景公司，合生泰景公司按合同约定的黄照明的通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达给黄照明。因黄照明拖欠租金导致双方发生纠纷，黄照明因此搬离其承租的案涉商铺后，其并未按约定书面通知合生泰景公司其通信地址变更情况，故合生泰景公司向黄照明在合同中约定的通信地址“海珠区广州国际轻纺城5楼××”邮寄送达催收通知，不应认定都属于无效催收。合生泰景公司于2014年11月7日向黄照明发出《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，明确租赁期限从2012年3月7日起算，并要求黄照明补交2013年1月7日至2014年11月6日期间的租金。因黄照明违约未支付租金，合生泰景公司于2015年6月24日向黄照明发出《解约通知书》并要求其在2015年7月1日前结清租金等费用，在2015年8月27日以停水停电及封铺等强制手段催收租金。合生泰景公司后又分别于2016年8月18日、2017年8月17日向合同约定的黄照明的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》，邮件回执载明“电联拒收”、“要求退回”，说明黄照明恶意拒收邮件，其应自行承担由此导致的相应法律后果。合生泰景公司于2018年7月18日向一审法院提起本案诉讼。从上述事实看，黄照明从2013年1月7日开始拖欠租金，本案证据显示合生泰景公司于2014年11月7日才首次主张租金，故应认定2013年1月7日至2013年11月6日期间的租金已过一年诉讼时效期间。从2014年11月7日起，合生泰景公司一直在采取有效措施向黄照明主张拖欠的租金，其并未怠于主张权利。从合生泰景公司采取措施主张租金的时间顺序看，2013年11月7日至2015年6月27日期间的租金并未超过民法通则规定的关于主张租金的一年诉讼时效期间。一审判决认定合生泰景公司的催收通知均无效，其主张的全部租金均已过诉讼时效期间，属认定事实和适用法律不当，本院依法予以纠正。关于争议焦点二。如前所述，合生泰景公司2013年11月7日至2015年6月27日期间的租金并未超过一年诉讼时效，黄照明拖欠租金构成违约，依法应承担相应违约责任，故对于合生泰景公司主张的2013年11月7日至2015年6月27日期间的租金，本院依法予以支持。黄照明主张应从2014年11月1日起计付租金，于法无据，本院不予支持。一审判决已对案涉商铺的起租日及计租日问题进行了详细论述，此不赘述。根据讼争双方在案涉《广州市房屋租赁合同》中约定的租金标准，即2014年3月6日前月租金为57665元，2014年3月7日至2016年3月6日月租金为62278元，据此计算，2013年11月7日至2014年3月6日期间的租金为230660元（57665元×4个月），2014年3月7日至2015年6月27日期间的租金为977764.6元（62278元×15个月＋62278元÷30天×21天），以上租金合计为1208424.6元（230660元＋977764.6元）。案涉租赁合同约定，黄照明逾期交付租金的，每逾期一日，须按逾期支付租金额的1‰标准支付违约金，故合生泰景公司据此有权主张逾期支付租金的违约金。违约金的具体计付方式如下：按每日1‰标准计算，以57665元为基数从2013年12月6日计至2014年1月6日，以115330元为基数从2014年1月7日计至2014年2月6日，以172995元为基数从2014年2月7日计至2014年3月6日，以230660元为基数从2014年3月7日计至2014年4月6日，以292938元为基数从2014年4月7日计至2014年5月6日，以355216元为基数从2014年5月7日计至2014年6月6日，以417494元为基数从2014年6月7日计至2014年7月6日，以479772元为基数从2014年7月7日计至2014年8月6日，以542050元为基数从2014年8月7日计至2014年9月6日，以604328元为基数从2014年9月7日计至2014年10月6日，以666606元为基数从2014年10月7日计至2014年11月6日，以728884元为基数从2014年11月7日计至2014年12月6日，以791162元为基数从2014年12月7日计至2015年1月6日，以853440元为基数从2015年1月7日计至2015年2月6日，以915718元为基数从2015年2月7日计至2015年3月6日，以977996元为基数从2015年3月7日计至2015年4月6日，以1040274元为基数从2015年4月7日计至2015年5月6日，以1102552元为基数从2015年5月7日计至2015年6月6日，以1164830元为基数从2015年6月7日计至2015年6月27日，以1208424.6元为基数从2015年6月28日起计至实际清偿之日止，违约金总额以1208424.6元为限。关于争议焦点三。首先，经查明，因黄照明逾期交纳租金构成违约，合生泰景公司于2015年6月24日向其发出的《解约通知书》中明确告知，交还案涉商铺，搬离该商铺内属于黄照明所有的、除装修设施之外的可移动且移动不会损害该商铺的物品，否则视为抛弃该商铺的物品所有权，同意由合生泰景公司自行处理。合生泰景公司虽于2015年8月27日采取封铺及停水停电措施，而黄照明在一审提交的仲裁裁决书等证据显示其在2015年9月还在使用案涉商铺，在此期间黄照明有充足的时间采取措施搬离案涉商铺内属其所有的物品，及时采取措施防止损失扩大，否则其应自行承担损失扩大的后果。其次，黄照明在本案中提供的相关合同、协议、订货单、报价单等证据材料不足以证明其主张的遗留在案涉商铺内的物品及其价值和装修损失情况，其应自行承担举证不能的法律后果，其据此主张合生泰景公司向其赔偿各项损失总计345万元，依据不足。最后，即使黄照明的确存在物品损失，合生泰景公司于2015年6月24日向其发出《解约通知书》后，于2015年8月27采取封铺及停水停电措施时其即应知道所遭受损失情况，但其直至2019年4月18日才向一审法院提起反诉主张赔偿相关损失，一审判决认定其反诉主张过了法定的诉讼时效期间，依据充分。黄照明主张其与合生泰景公司就其所主张的封铺损失与拖欠的租金达成抵销协议，但其并未提供任何证据证明其该项主张，本院对其该项主张不予采纳。综上，黄照明上诉主张合生泰景公司向其赔偿相关损失的事实和法律依据不足，本院依法不予支持。综上所述，合生泰景公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。黄照明的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初9267号民事判决；二、黄照明于本判决发生法律效力之日起十日内向广东合生泰景房地产有限公司支付租金1208424.6元及逾期付款违约金（违约金的具体计付方式如下：按每日1‰标准计算，以57665元为基数从2013年12月6日计至2014年1月6日，以115330元为基数从2014年1月7日计至2014年2月6日，以172995元为基数从2014年2月7日计至2014年3月6日，以230660元为基数从2014年3月7日计至2014年4月6日，以292938元为基数从2014年4月7日计至2014年5月6日，以355216元为基数从2014年5月7日计至2014年6月6日，以417494元为基数从2014年6月7日计至2014年7月6日，以479772元为基数从2014年7月7日计至2014年8月6日，以542050元为基数从2014年8月7日计至2014年9月6日，以604328元为基数从2014年9月7日计至2014年10月6日，以666606元为基数从2014年10月7日计至2014年11月6日，以728884元为基数从2014年11月7日计至2014年12月6日，以791162元为基数从2014年12月7日计至2015年1月6日，以853440元为基数从2015年1月7日计至2015年2月6日，以915718元为基数从2015年2月7日计至2015年3月6日，以977996元为基数从2015年3月7日计至2015年4月6日，以1040274元为基数从2015年4月7日计至2015年5月6日，以1102552元为基数从2015年5月7日计至2015年6月6日，以1164830元为基数从2015年6月7日计至2015年6月27日，以1208424.6元为基数从2015年6月28日起计至实际清偿之日止，违约金总额以1208424.6元为限）；三、驳回广东合生泰景房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回黄照明的全部反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费35361.2元，由广东合生泰景房地产有限公司负担5711.2元，黄照明负担29650元。一审反诉案件受理费17200元，由黄照明负担。广东合生泰景房地产有限公司提起上诉的二审案件受理费35361.2元，由广东合生泰景房地产有限公司负担5711.2元，黄照明负担29650元。黄照明提起上诉的二审案件受理费34400元，由黄照明负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二一年一月二十八日书记员  尹艳阳王嘉宝