浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初2774号原告：浙江**胜物业管理服务有限公司。住所地：温州市瓯海区茶山高科锦园**团****。统一社会信用代码：91330304065637870N。法定代表人：应锦平，总经理。委托诉讼代理人：陈小雁，北京盈科（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴忠恩，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：唐华，男，1981年8月10日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：潘海鸥，女，1980年3月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：朱飞宇，浙江光正大律师事务所律师。本院于2020年6月3日立案受理原告浙江**胜物业管理服务有限公司与被告唐华物业服务合同纠纷一案后，依法适用简易程序，于2020年6月30日、7月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2020年11月24日公开开庭进行审理。原告浙江**胜物业管理服务有限公司的法定代表人应锦平及委托诉讼代理人陈小雁，被告唐华的委托诉讼代理人潘海鸥、朱飞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江**胜物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告缴纳拖欠的物业服务费2385元（2018年7月1日至2020年4月8日）及违约金（以应缴款为基数自应缴款之日起按月利率2%计算至实际履行之日止，其中2018年8月1日、2019年2月1日、2019年8月1日每期应缴款为673元，2020年2月1日应缴款为366元）；2.判令被告立即向原告缴纳拖欠的二次供水费1018元、公摊水电费544元、生活垃圾处理费106元，合计1668元，并支付违约金（以1688元为基数，自2020年1月1日起按月利率2%计算至实际履行之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月14日，原告（作为乙方）与瓯海区茶山街道博园小区业主委员会（作为甲方，以下简称“业委会”）签订一份《物业服务合同》，约定由原告为坐落于浙江省温州市瓯海区××街道××小区提供物业管理服务，同时对物业服务期限，物业服务内容，物业服务收费标准，能耗费用、公共部位水电费、二次供水费收取，物业服务费收取时间，逾期付款责任等进行了约定。合同签订后，原告一直严格按照合同约定履行义务至今，而被告作为高教博园小区19-1403室房屋业主，拖欠原告物业服务费、二次供水费、公摊水电费等。原告多次向被告催收，却均无果。原告已于2020年4月8日退出涉案小区物业管理区域，为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如诉请。被告唐华答辩称：一、原告主张2018年7月1日至2020年4月8日期间的物业费及违约金缺乏事实依据。1.《物业服务合同》约定的物业服务期限为2016年1月1日至12月31日，之后双方并未续签合同；2.涉案小区业委会在2016年已经通过函件的形式告知原告物业服务期限至2016年12月31日止，将启动新的物业服务公司遴选工作，并要求原告的期限届满前完成物业交接；3.涉案小区虽未能在2016年12月31日前完成新的物业服务公司选聘，出现原告物业服务期限自动续期的情形，也仅限于续期一年，即至2017年12月31日止；4.2019年10月21日，经涉案小区全体业主大会表决不同意续聘原告公司，要求原告于2019年12月31日前撤离小区，但原告拒不撤离，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，原告无权主张相应的物业管理费；5.被告从未收到原告的催缴单。综上，原告无权主张合同期外的物业费及违约金。二、原告提供的物业服务不符合合同约定。原告在提供物业服务期间，绿化草坪损坏率高达80%，化粪池污水污染二次供水、大部分电梯存在安全隐患、大量路灯损坏、大部分监控无显示。在（2019）浙0304民初8993号民事判决书中也认定了“……双方在2016年11月开始对合同履行的内容已经较原合同发生了部分变更”，此后原告的服务质量和品质已经大打折扣。三、关于其他相关费用问题。对于二次供水费我方予以认可；对于公摊水电费，原告未举证证明费用的组成，如何分摊，无法区分公用水、电费与原告办公用房、地下、地下车库等产生的水、电费，且原告没有缴纳2020年1-4月的公摊水电费，实际由业委会缴纳；对于垃圾处理费，系原告违规收费项目，该项目应当包含在物业费当中，不应另行收取。本院经审理，查明事实如下：被告系浙江省温州市瓯海区××街道××小区19幢1403室的业主。2015年12月14日，原告（作为乙方）与业委会（作为甲方）签订一份《物业服务合同》，约定：乙方为坐落于浙江省温州市瓯海区××街道××小区提供物业管理服务。该合同第八条“物业服务期限”约定：“合同期限为壹年，自2016年1月1日至2016年12月31日。”第十二条约定:“本物业按照温州市《普通住宅物业服务标准（三级）》提供服务，由甲方、业主按其拥有物业的建筑住宅收费面积（住宅、商业）足额交纳（包含车位，车位按个计算），具体标准如下：1、高层住宅：1.25元／月·平方米；2、多层住宅：0.55元／月·平方米……”第十三条约定：“物业服务费中未计入公用设施设备（如：电梯、公共照明、监控等）运行所需的能耗费用，公共能耗等费用按户据实向业主分摊，从2015年12月1日开始每季度向业主收取公共部位水电费及二次供水水费3.2元／吨。每6个月在物业管理区域内公布一次收支情况。”第十四条约定：“物业服务费主要用于以下开支（详见物业管理方案中的收支预算）：……3、物业管理区域清洁卫生费用……”第十五条约定：“物业服务费收取时间：第一期物业服务费收取周期为2015年8月15日至2016年6月30日，第二期物业服务费收取周期为2016年7月1日至2016年12月31日，交费具体时间为每个周期的第一个月内……”第三十一条约定：“物业或物业使用人违反本合同《第十七条》的约定，逾期支付物业服务费（包括公共能耗和二次供水费用）的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之三的比例支付违约金。”第四十一条约定：“服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当自服务期限届满前10日内签订新的物业服务合同。”第四十二条约定：“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续壹年。”根据高教园区物业管理方案，原告的管理措施包括安全技术防范，做好闭路电视监控系统的日常维护保养；消防设备设施管理，按月进行检查登记；对水系、水池每日进行巡逻，不定期清理，目视无垃圾、无漂浮物；对绿化带每日进行巡逻，捡、清扫，草坪无枯枝，定期灌溉、保持绿化存活率；保洁标准达到无明显污迹、无散落垃圾、无明显积灰、水渍等内容2016年9月30日，业委会向原告送达《关于高教博园2017物业管理相关事宜的函》，告知合同即将到期，2017年度是否继续履行物业服务合同待业主投票决定，后于同年12月9日公布投票结果，于同年12月13日向原告送达关于《物业服务合同》到期及有关交接事项的告知函，明确“我方和贵方的物业服务合同将于2016年12月31日到期，双方的物业服务关系随之终止，请贵方于到期前完成物业交接手续。下一年的物业服务合同将重新签订，并最终由全体业主决定。我方将启动新物业服务公司的遴选工作，贵方也可以参与竞争。”2017年3月11日，原告向业委会发送律师函，就物业服务合同已经自动延期进行说明。2016年，原告获得温州市住房和城乡建设委员会颁发的年度“物业服务好家园”称号。2017年，原告获得温州市住房和城乡建设委员会颁发的“物业管理示范项目”称号。根据第二届业委会楼栋长群、博园小区维修投诉群的2018年至2020年期间的聊天记录，业主于2018年开始较为频繁地反映原告物业管理服务不到位，包括电梯间漏水及电梯质量问题、水池清洗问题、消防设备故障问题、监控设备问题、小区绿化大面积枯死问题等等；原告确认确实存在电梯间漏水及电梯质量问题、消防设备故障问题、监控设备问题、小区绿化枯委问题，部分问题由于小区沉降、小区建设质量不合格、业主恶意上锁等原因导致，原告在收到相关维修诉求后积极协调处理，相关问题未及时解决、落实的原因在于物业维修基金拨款程序不及时、审批金额不足。2019年9月24日，业委会告知原告将就“是否续聘温州华胜物业管理服务有限公司”召开全体业主大会，同年10月19日发布业主大会公告，同年10月23日发布投票表决公告，计票结果为小区业主1308户，已入住1163户，参与表决户数878户，参与表决户数占总入住户数的75.49%，面积占76.05%，不同意续聘822户，占户数70.68%，占建筑面积71.15%。结果为不同意续聘原告。同年10月30日，业委会向原告发送告知函，告知投票结果，并要求在2019年12月31日前撤离小区并办理交接手续。2019年11月，原告以博园小区违法提前解除《物业服务合同》为由向本院起诉，请求确认解除行为无效，继续履行合同。2020年4月30日，原告撤回起诉，本院裁定予以准许。根据高教博园官方…主群的聊天记录，原告在2020年1月至2月疫情期间继续为博园小区提供物业管理服务，小区卡口获得瓯海区纪委区监委专项督查组“疫情防控管理规范点”称号。2020年2月27日，原告向被告寄送《催收函》，要求被告于2020年3月2日前支付2019年12月31日止的物业服务费2019元、二次供水费873元、公摊能耗费562元，共计3454元及违约金。被告于2020年2月28日签收该催收函。2020年3月31日业委会与新的物业公司签订新物业服务合同。2020年4月8日起，由新的物业公司入驻博园小区，原告未再继续提供物业服务。在原告退出博园小区后，小区业主及业委会对博园小区相关设备进行检查被告确认截止2020年12月31日止的博园小区公摊部位的水电费由原告代支代收。根据历月电费明细，2017年7月至2019年12月的公摊电费约为1063584元，地下，地下室电费场地相关电费予以相应扣除后，剩余电费由业主进行公摊。双方确认公摊水电费、生活垃圾处理费、二次供水费等在后期需要与物业费同时缴纳，不得单项缴纳。另查明，2018年开始原告与温州市瓯海区人民政府茶山街道办事处（以下简称茶山街道）签订《生活垃圾处置协议书》，原告向茶山街道缴纳2018年度博园小区生活垃圾处置费60000元，就博园小区与另外五个小区（共六个小区）共同缴纳2019年度生活垃圾处理费125000元。以上事实有原、被告的陈述，原告提供的《物业服务合同》、《催收函》、邮政快递面单及物流详单、高教博园入住联系单、（2019）浙0304民初8993号民事判决书、（2020）浙03民终3703号民事判决书、《关于高教博园2017年物业管理相关事宜的函》、律师函及快递面单、答辩人证据目录、会议记录表、《博园小区业委会致华胜物业告知函》、《踏实履行义务的函》、民事起诉状、传票、撤诉申请书、民事裁定书、文件、照片、微信截图、历月电费明细、用水情况查询表、《生活垃圾处置协议书》、网上银行电子回单、营业执照、企业信用信息公示报告、《房产租赁合同》2份、浙江省政府非税收入通用票据、通知、《垃圾清运协议书》、博园小区维修投诉群聊天记录、第二届业委会楼栋长群、高教博园电费收支情况、单笔查询明细及收款收据、照片、聊天记录、新物业服务合同文本，被告提供的《关于〈物业服务合同〉到期及有关交接事项的告知函》、博园小区维修投诉群聊天记录、《关于小区业主大会会议结果的告知函》、快递单及签收详情、排污情况照片、电梯井照片、业主大会公告、告知函、不再续聘华胜物业决定、快递单、视频光盘（2020年4月8日）、高教园区物业管理方案等证据予以证明，本院审查后予以认定。原告为证明关于水池清洗问题，原告提供了申请及录音，被告提供了水池清洗完工告知单，双方各自提供的水务局工作人员的录音，双方对对方提供的录音真实性不予认可，本院审查后无法认定，根据温州市自来水有限公司二次供水分公司出具的水池清洗完工告知单及申请，可以认定博园小区水池周边环境差，有异味，但对于化粪池污染水池问题，两者相互矛盾，本院不予认定。被告为证明原告在限定期限届满后拒不退出涉案小区，小区业主强烈要求退出并向相关行政部门发函予以督促，向本院提交《关于请求监督小区物业交接的函》、强烈要求华胜物业退出小区物业管理的报告，原告认为系业委会单方制作，无法确认有无向相关行政部门提交，本院审查后认为博园小区业主及业主要求原告退出博园小区已由视频光盘及业委会送达给原告的函件予以认定，该组证据无相关部门签收证明，本院不予采纳。被告为证明博园小区自2020年1月1日起的电费因原告拒缴由业委会缴纳，向本院提供《供电公司申请先行缴纳电费》，原告确认2020年1月1日后部分公摊电费由业委会，本院予以认定，但该证据系复印件，真实性无法核实，本院不予采纳。被告为证明原告完全没有按约履行物业管理服务，向本院提交原告退出博园小区之后的消防设备故障统计表、水泵检查视频、配电房照片、设备故障统计，原告对真实性不予确认，认为该时间节点的检查与其无关，本院审查后认为，在原告提供物业管理服务期间的出现的相关问题已通过相关群聊天记录、照片等予以认定，关于原告退出博园小区后相关检查真实性无法核实，本院不予采纳。本院认为，原、被告签订的二份《房产租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行自身合同义务，被告未按约支付房屋租金已构成违约，并承诺在约定时间节点未支付相关款项自愿放弃承租权。原告主张双方房屋租赁合同于2019年3月5日解除，被告支付至2019年3月4日止的房屋租金，物业费，水、电费共计1213791.19元及利息损失，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应及时腾空房屋返还原告，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告仍继续占有使用涉案租赁房屋，应支付占有使用费，原告根据合同约定主张占有使用费，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告温州市总商会大厦建设投资有限公司与被告温州天地和装饰设计有限公司关于坐落于温州市瓯海区××道××号××大厦××楼××层××层，裙楼一层、地下、地下室自行车车库签订的二份《房产租赁合同》于2019年3月5日解除div>二、被告温州天地和装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内腾空上述房屋；三、被告温州天地和装饰设计有限公司于本判决生效之日起支付原告温州市总商会大厦建设投资有限公司至2019年3月4日止的房屋租金1213791.19元及利息损失（自2019年3月28日起按银行发布的同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）、租金损失（自2019年3月5日起按404435元/月的标准计算至实际腾空之日止）。案件受理费15724元，减半收取7862元，由被告温州天地和装饰设计有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈淑雅人民陪审员  李荣华人民陪审员  潘海晓二〇二一年一月二十九日代书 记员  林紫荆?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。-