上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13524号上诉人（原审被告）：倪爱芬，女，1960年6月18日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张锴，上海市联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海永升房产经纪事务所（普通合伙），主要经营场所中国（上海）自由贸易试验区锦安西路46号1层。执行事务合伙人：李红梅，经理。委托诉讼代理人：徐媛，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张寄，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人倪爱芬因与被上诉人上海永升房产经纪事务所（普通合伙，以下简称永升事务所）中介合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初34154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人倪爱芬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：1.上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）买卖合同未成立，上诉人（卖方）与被上诉人及案外人（买方）签订的《委托购房意向书》仅是预约合同。首先，各方签订《委托购房意向书》的目的在于确定买方与居间人的委托居间关系，约束买卖双方按照预定的总价款、付款期限等核心要素条件，在规定时间签订商品房买卖合同及办理有关手续。其次，《委托购房意向书》约定的定金是缔约定金，而非履约定金，是为了担保双方在规定的时间、按照约定的条件签署房屋买卖合同。再次，《委托购房意向书》约定卖方有权改变出售价格、接受出价更高的买家，可见该意向书对于买卖价格条件尚未达成一致意见。2.上诉人并非居间合同的委托方，不应承担被上诉人居间活动支出的必要费用。首先，上诉人并未与被上诉人签订居间委托协议，被上诉人是接受案外人的委托为其寻找合适房源，从网上公开信息获取上诉人的卖房信息。其次，《委托购房意向书》约定的卖方义务，仅表明上诉人愿意接受买方条件，在约定的时间签署房屋买卖合同，并无委托被上诉人居间出售房屋的意思表示。《佣金确认书》也仅表明上诉人在居间人促成双方签订房屋买卖合同时，愿意与作为委托人的买方分担居间人的报酬，上诉人与被上诉人的委托居间关系并未成立。再次，此次交易委托人是案外人，即便被上诉人因本次居间活动发生必要费用，也应当向委托人主张。且被上诉人一审提交的证据，不能证明其在居间活动中支出的必要费用。被上诉人永升事务所辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。上诉人已经与案外人达成了购买涉案房屋的买卖合意，上诉人与案外人及被上诉人签订的《委托购房意向书》中对于房屋总价、付款方式等都进行了约定，上诉人也按照约定收取了定金，应当认定被上诉人已经促成了交易。房屋买卖合同仅是房屋交易中心的要求，即便未签订房屋买卖合同，也无法否认被上诉人已经促成交易的事实。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。永升事务所向一审法院起诉请求：1.判令倪爱芬支付永升事务所居间报酬25万元（人民币，下同）；2.本案诉讼费由倪爱芬承担。一审法院认定事实：2019年10月5日，案外人郑某、石某（买方）、永升事务所（受托方）及倪爱芬（出售方）签订《委托购房意向书》,买方表示愿意委托受托方以总价1,515万元（含C098库房）购买涉案房屋，并对定金及其他价款的支付时间及方式作出约定，出售方同意买方以上总价及付款方式，买卖双方进一步对签订《上海市房地产买卖合同》、过户及交房时间作出约定等。违约责任约定：如买方在卖方同意出售后，有反悔不买或不按约前来签订受让合同等行为，致使无法完成签订合同的情况，则上述定金由卖方全部没收，对此卖方同意在收到的违约金中支付一半金额给受托方作为受托方从事中介业务所支付的必要费用等。同日，案外人郑某、石某及倪爱芬分别与永升事务所签订《佣金确认书》，确认由案外人郑某、石某即买受方支付永升事务所佣金303,000元，佣金支付时间为签订买卖合同当日支付151,500元，过户前支付151,500元；由倪爱芬即出售方支付永升事务所佣金150,000元，签订《房地产买卖合同》当日支付。后，倪爱芬收到案外人石某交付的定金50万元。2020年2月底，案外人明确表示不再购买涉案房屋，倪爱芬遂按照合同约定将案外人支付的定金50万元予以没收。永升事务所要求倪爱芬支付居间报酬，但倪爱芬予以拒绝，故诉来法院，要求解决。一审另查明，在签订《委托购房意向书》前后，永升事务所曾带看房屋，多次与买受方及倪爱芬联系沟通涉案房屋买卖事宜，磋商合同条款及协调双方处理买受方违约事宜。一审法院认为，民事活动应依法进行。根据相关法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案，永升事务所、倪爱芬及案外人签订的《委托购房意向书》，虽是意向书形式，但买卖双方对涉案房屋的总价款、付款方式、过户及交房时间等已达成一致意见，该意向书具备了买卖合同的主要条款，亦系各方当事人真实的意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。鉴于永升事务所已促成买卖双方合同成立，永升事务所已履行了居间合同的主要义务，倪爱芬理应支付相应居间报酬。倪爱芬以永升事务所未促成买卖合同成立为由拒付居间报酬的辩称意见缺乏法律及事实依据，法院依法不予采信。至于居间报酬的具体金额，虽《委托购房意向书》载明如合同违约则倪爱芬应支付违约金的一半金额作为永升事务所从事中介业务所支付的必要费用，但该条款系永升事务所提供的格式条款，且涉及倪爱芬应承担责任等重要内容，而永升事务所并未以显著方式提请倪爱芬注意并予以说明，倪爱芬亦否认知晓该内容，故该条款对倪爱芬应不产生法律约束力。从《委托购房意向书》、《佣金确认书》所载内容来看，在房屋买卖交易正常履行完毕的情况下，倪爱芬应当支付的佣金为15万元，现因案外人违约导致涉案房屋买卖未能继续履行，且永升事务所仅提供了部分的居间服务，后续协助办理交易过户等其他居间义务未完成的情况下，永升事务所要求倪爱芬支付居间报酬25万元显然与其提供的服务不成正比，对作为守约方的倪爱芬而言亦不公平、合理，故根据永升事务所已提供的实际劳务内容，结合本案实际情况等，法院酌情确定倪爱芬支付永升事务所居间报酬3万元。一审法院审理后作出判决：一、倪爱芬于判决生效之日起十日内支付上海永升房产经纪事务所（普通合伙）居间报酬3万元；二、驳回上海永升房产经纪事务所（普通合伙）的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，减半收取计2,525元（上海永升房产经纪事务所（普通合伙）已预交），由上海永升房产经纪事务所（普通合伙）负担2,000元，倪爱芬负担525元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与案外人及被上诉人签订的《委托购房意向书》、上诉人与被上诉人签订的《佣金确认书》均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守。本案的争议在于上诉人是否应当支付被上诉人居间报酬。上诉人以其并未与被上诉人签订居间合同，且被上诉人并未促成上诉人与案外人签订房屋买卖合同为由，主张其不应当向被上诉人支付居间报酬。本院认为，根据本案所查明的事实，各方当事人系在被上诉人的居间斡旋下签订了《委托购房意向书》，该《委托购房意向书》对涉案房屋的总价款、付款方式、过户及交房时间等都进行了明确约定，买卖双方对于房屋交易的主要方面均已达成一致意见，应认定被上诉人已促成买卖合同成立。故被上诉人已经履行了居间服务的主要义务，有权主张居间报酬。上诉人在签订《委托购房意向书》的当日即与被上诉人签订《佣金确认书》，对于房屋买卖交易正常履行完毕后上诉人应当支付的佣金进行了明确，可见上诉人已经确认了被上诉人作为居间方的主体地位，也对被上诉人的居间服务进行了确认。故上诉人主张其与被上诉人未建立委托关系，不应当向被上诉人支付居间报酬，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审综合房屋买卖交易履行情况、交易无法继续履行的原因等因素，酌情确定上诉人支付被上诉人居间报酬3万元，并无不妥，本院予以支持。综上所述，倪爱芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人倪爱芬负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年一月二十九日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……