江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初6870号原告：台国利，男，1985年3月25日生，汉族，住山东省青岛市市**。被告：马宝平，女，1987年6月19日生，汉族，住河南省义马市。被告：杨二强，男，1985年5月9日生，汉族，住河南省伊川县。第三人：无锡小目标房地产经纪有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：任东东，该公司董事。原告台国利诉被告马宝平、杨二强、第三人无锡小目标房地产经纪有限公司（以下简称小目标公司）房屋买卖合同一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告台国利，第三人小目标公司的法定代表人任东东到庭参加诉讼。被告马宝平、杨二强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告台国利向本院提出诉讼请求：1、解除台国利与马宝平、杨二强于2019年8月3日签订的《房屋买卖合同》；2、马宝平、杨二强返还台国利购房款40万元以及定金18万元；3、台国利有权在40万元内对马宝平、杨二强提供抵押的房屋（香梅硕放商业广场5-1008）按顺位享有优先受偿权。事实和理由：2019年8月3日，台国利与马宝平、杨二强、小目标公司签订《房屋买卖合同》，约定马宝平、杨二强将香梅硕放商业广场5-1008出售给台国利，房屋价款为90万元，台国利于2019年9月10日前支付购房款40万元，马宝平、杨二强于2020年10月10日前配合台国利办理过户手续。台国利按约支付马宝平、杨二强购房款40万元并于2019年9月10日办理了债权数额为40万元的抵押权登记手续，但马宝平、杨二强至今未解除案涉房屋项下的抵押贷款手续且已被法院另案查封，导致案涉房屋无法办理过户。台国利为维护自身权益，特诉诸贵院。被告马宝平、杨二强未作答辩。第三人小目标公司陈述：合同签订属实；小目标公司多次催促马宝平、杨二强归还房贷、解除抵押，但马宝平、杨二强拒接电话及信息；同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。就本案事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年8月3日，马宝平、杨二强作为出售方与台国利作为买受方以及居间方小目标公司签订《房屋买卖合同》，约定马宝平、杨二强所有的坐落于香梅硕放商业广场5-1008室房屋出卖给台国利，房屋总价款为90万元；付款方式，台国利于签订合同当天支付定金2万元，于2019年9月10日前支付剩余定金18万元及首付款20万元，尾款50万元于过户前交付；房屋交付，马宝平、杨二强于收到定金及首付款共计40万元后，一周内将房屋交付于台国利；关于其他，马宝平、杨二强于2020年10月10日前配合台国利办理权属转移登记，违约责任除房价20%外，另外赔偿房价上涨的差额部分。台国利于签订合同当日支付定金20000元，于2019年9月10日支付380000元。2019年9月10日，杨二强、马宝平与台国利签订补充条款，约定台国利于2020年9月办理公积金贷款，用于支付房屋尾款50万元。2019年9月10日，台国利作为抵押权人与马宝平、杨二强作为不动产抵押人签订《抵押借款协议》，约定：借款40万元，借款期限为2019年9月10日至2020年10月10日，为保证马宝平、杨二强按时还款，马宝平、杨二强将坐落于香梅硕放商业广场5-1008室不动产抵押给台国利；其他事项，借款为房屋出售的首付款，不产生利息。后办理了债权数额为40万元的抵押权登记手续。2019年9月10日，马宝平、杨二强将案涉房屋交付台国利。后双方通过微信群聊沟通房屋买卖及过户的相关事宜。2020年8月31日上午8:32分，台国利说：“我基本上已准备齐贷款手续，并已拿给中介查看，为保证房产交易顺利办理网签、过户等手续，请房东抓紧办理解押手续，请中介协助完成交易”。8月31日上午8:39分，马宝平回复“嗯”。2020年9月9日上午10:04分，台国利说“请抓紧办理解押手续，以便顺利履行合同”、“合同当中有违约条款的，请务必遵守”。9月9日上午11：35分，杨二强回复“我现在没有能力把房子从银行赎出来了，垫资的也不好找，你看能不能你想想办法，我知道这样对你没有保障，你的目的是把房子过户到你名下就对了，你要是不放心可以另外出一份合同，知道你放心”，台国利说“你自己想办法筹钱，我不接受合同外的办法”，杨二强说“我真的筹不到钱，能想的办法都想了”，台国利说“现在距离10月10号还有一段时间，你现在确认是到10月10号还不能办理解押吗”，杨二强说“不确定，所以让你想办法”，台国利说“那你赶紧筹钱，办理解除抵押手续”。2020年9月16日晚上20:05分，台国利说“请尽快办理房产解押手续，履行合同，配合办理过户”，马宝平说“好的，刚看到信息”。2020年10月11日，马宝平、杨二强出具承诺书，载明“甲方（杨二强、马宝平）于2019年8月与乙方（台国利）签订《房屋买卖合同》，2019年8月及2019年9月乙方向甲方共支付购房款40万元，为保障房屋买卖交易的安全，乙方在丙方（小目标公司）的陪同和见证下，于2019年9月10日为甲方办理了房屋抵押手续，现甲方资金紧张，未能在合同约定的日期办理房贷解押手续及房屋过户手续，为保证房屋过户，甲方现承诺如下：1、甲方以无锡市新吴区香梅硕放商业广场5-1108作为抵押办理贷款，甲方承诺在2020年10月30日前办理完成再次抵押手续（甲方5-1108住房只作为甲方筹措资金用途，不作为5-1008房屋出售任何担保承诺）；2、若第1项获得贷款的额度不足以解除农业银行的抵押与查封，甲方承诺在2020年10月30日前筹集剩余资金；3、甲方如未能在第1项、第2项约定的日期前解除农业银行的抵押与查封，则甲方承诺乙方可以居住香梅硕放商业广场5-1008至归还乙方购房款日止。”后马宝平、杨二强未履行过户义务，台国利遂诉讼来院。诉讼中，台国利陈述，其与马宝平、杨二强此前并不认识，因台国利支付购房款的时间距办理过户手续有近1年时间，为保证资金安全双方按照房产管理部门提供的格式文本签订了抵押借款协议，双方未有借款的事实。另查明，案涉房屋上设定有两项抵押登记，1、抵押权人为中国农业银行股份有限公司无锡新吴支行，债权数额为72.756万元，债务履行/债权确定时间为2017年1月25日起至2047年1月24日止；2、抵押权人为台国利，债权数额为40万元，债务履行/债权确定时间为2019年9月10日起至2020年10月10日止。又查明，案涉房屋于2020年8月24日被本院因诉讼查封。本院认为，台国利与马宝平、杨二强签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。现马宝平、杨二强无法继续履行合同，已构成根本违约，台国利据此主张解除合同，本院予以支持。虽双方在合同中约定定金20万元，但超过法律规定的限额，应以法律规定的限额支付双倍定金。马宝平、杨二强违约导致合同解除，其应承担双倍返还定金的责任。为了保障房屋买卖合同的履行，台国利与马宝平、杨二强签订抵押借款协议，并办理了抵押权人为台国利、债权数额为40万元的抵押登记。台国利主张在40万元内对案涉房屋按顺位享有优先受偿权，本院予以支持。综上所述，对于台国利解除合同、返还购房款、双倍定金以及就案涉房屋享有优先受偿权的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第二款、第三百九十四条第一款、第四百一十条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十六、第五百八十七条、第五百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除台国利与马宝平、杨二强于2019年8月3日签订《房屋买卖合同》。二、马宝平、杨二强于本判决生效之日起十日内返还台国利购房款22万元，双倍返还定金36万元，合计58万元。三、台国利有权以马宝平、杨二强抵押的香梅硕放商业广场5-1008室房屋折价或者拍卖、变卖的价款，在第一顺位债权受偿后，在40万元的范围内，对上述第二项还款的给付优先受偿。案件受理费减半收取4800元、财产保全费3420元，合计8220元（此款已由台国利预交），由马宝平、杨二强负担（台国利预交的诉讼费8220元由本院予以退还。马宝平、杨二强于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担的诉讼费8220元向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 冯卫红二〇二一年一月二十八日法官助理 钱歆雯书 记 员 韩 娜本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，无权请求返还定金，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双方返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约室，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。