浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终3045号 上诉人（原审被告）：陈友田，男，1951年8月29日出生，汉族，住浙江省温岭市。 法定代理人：胡佩飞（系上诉人陈友田之妻），1959年1月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：胡佩飞，女，1959年1月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：陈伟，男，1988年12月7日出生，汉族，住浙江省温岭市。 三上诉人共同委托诉讼代理人：冯陈丹（系上诉人陈伟之妻），1989年1月28日出生，汉族，住浙江省温岭市。 三上诉人共同委托诉讼代理人：胡晓伟，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶金地，男，1968年5月20日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托代理人：陈青根，1974年1月30日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人陈友田、胡佩飞、陈伟因与被上诉人叶金地房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初9311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈友田、胡佩飞、陈伟上诉请求：1.撤销温岭市人民法院（2019）浙1081民初9311号民事判决;2.本案发回温岭市人民法院重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;3.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋买卖合同应属无效合同。房屋买卖合同的标的物是拆迁安置房，属于在村集体土地上建设的公寓式住宅。根据房地一体的原则，双方买卖实际是在非法集资、炒卖农村集体土地。因以合法形式掩盖非法目的，且利用未经依法征收的土地建房，严重违反《中华人民共和国土地管理法》等法律的强制性规定，因此涉案合同应属无效。用于建设村民公寓式住宅的土地三分之一是耕地，三分之二是村民宅基地，都属于村集体土地。当时的下洋张村却未依法办理农用地转用和集体土地征收补偿工作，直接通过非法集资建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、四十五条、四十六条、四十七条、第六十三条等国家法律强制性规定。本案被上诉人并非大溪镇下洋张村人，而是温峤镇茅洋村人，在大溪镇下洋张村拆迁时，通过签订房屋买卖合同的方式，假借该村村民也就是上诉人名义，非法炒卖农村土地，在未经依法征收的土地上集资建房，属于以合法形式掩盖非法目的，且违反法律强制性规定，所涉合同应当确认无效。上诉人因该合同取得的财产应当返还给被上诉人，被上诉人因自身过错导致的损失由被上诉人自行承担。二、一审法院未查清被上诉人所支付的转让款及建房款数额，证据不足。首先，关于782400元建房款的问题，一审判决相关认定显属错误。《明细分类账》上的建房款无法分清具体哪几笔与购买上诉人2个人口安置房有关，无法得出交纳782400元建房款的结论。因为被上诉人在下洋张村还从别的拆迁户手中购买人口指标的安置房，其中包括该《明细分类账》中记载的陈素娇。其次，关于转让款37万的问题。上诉人在一审中予以否认，证人罗某1与被上诉人有亲戚关系，其证人证言不可信。证人罗某2的证词没有提到上诉人收款37万。两证人并非专业人士，无法判断陈友田当时是否具有行为能力。陈青根与叶某的录音不能作为有效证据，因为叶某本人未出庭作证，不能排除两人事先串通好之后录音的可能性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条、七十一条、九十条之规定，上述证据不足以证明一审所认定的转让款及建房款的事实。三、一审法院将商业用房较早成本及余房公开出让所得受益款认定为“2个人口指标的余房出让后的返还费”，并将其与房屋买卖合同中“2个人口指标的返还面积70平方米”认定为同一项权利，显属错误。将该两笔款项判归被上诉人将显失公平，不应予以支持。2019年4月4日《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》提到的受益款的受益对象是拆迁安置户，是对那些因宅基地房屋被拆迁而丧失土地的本村村民们的一种补偿，是一种村民待遇，具有人身依附性质。原审法院将商业用房建造成本（也就是上述商业用房建设费用）及余房公开出让所得受益款理解为2个人口指标的余房出让后的返还费，是一种错误的扩大解释。所谓的2个人口指标的余房出让后的返还费仅指返还的商业用房建造成本，而不包括余房公开出让所得受益款，不应归属被上诉人。签订合同时，双方均无法预测公寓式住宅何时才能建造完成，村里会建设多少安置房，建成后村里到底会有多少余房出让。现该笔款项数额巨大，继续履行显失公平，因此，被上诉人该项诉请不应得到支持。四、一审法院严重违反法定程序。被上诉人在一审过程中未申请调取《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，而该证据不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十六条规定的情形，但一审法院在审理过程中，违法调取了该证据，属于严重违反法定程序。被上诉人在一审第一次庭审后变更多项诉讼请求，且在案件即将下达判决书之前仍然申请调取证据，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定。另外，一审还存在判非所诉的程序问题。 叶金地辩称，一、本案中，涉诉房屋买卖合同应属合法有效。上诉人主张案涉合同应属无效，显然缺乏依据。1.上诉人与答辩人之间签订的《房屋买卖协议》是名为房屋买卖合同，实际上是上诉人将其将来的可得利益的权利（拆迁可获得的权利）转让给了答辩人，即上诉人让渡的是他们将来能够按照户内的人口指标所享有的某种权利或者权益。双方对拆迁获得权利的转让并未设定在集体土地性质的土地之上，目前未有任何法律、行政法规禁止拆迁户对拆迁可获得权利进行转让。在双方签订《房屋买卖合同》之时，上诉人并未实际取得房屋所有权，更谈不上存在真正意义上的房屋买卖交易行为。因此,上诉人认为双方交易违反《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》的相关强制性规定，在本案中并无适用余地。双方以拆迁可获得的权利转让行为不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，同样也不能适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。2.如果上诉人认为整个下洋张村的拆迁行为系将农民集体土地用于非农建设，该行为侵犯了农民的集体土地使用权，那么，上诉人应当通过行政复议或者行政诉讼等途径来维护其权益。而目前，上诉人已经实际取得了温岭市××镇××村二区7幢1704室商品房的不动产权证，上诉人填写《温岭市村民公寓式住宅安置申请表》及办理产权证的行为，可以视为其对通过拆迁可获得的权利本身是没有异议的，对政府就下洋张村拆迁立项、审批也是没有任何异议的。因此，上诉人的理由与其本身的行为存在自相矛盾。综上，双方对拆迁可获得的权利转让行为属于合法有效。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，上诉人已经实际取得了拆迁安置所获得的商品房产权，则应当按照合同约定，将该商品房的产权过户到答辩人名下。二、一审法院对答辩人所支付的转让款及建房款认定的事实清楚，证据确实充分。对于讼争事实主要有下列证据能够佐证：1.上诉人与答辩人双方之间签订的《房屋头卖合同》第2条约定：在合同订立之日第次付款37万元，最后留五万元左右，等办理过户手续齐全时一起付清。首先，从文义解释来看，可以认定签订合同当日答辩人已经支付给上诉人37万元；其次，从目前答辩人手上持有双方签订的合同原件来看，假如当时答辩人未支付这笔37万元款项，上诉人不可能将该份合同原件交由答辩人持有，因为合同中已经写明当日支付37万元。同时，答辩人也向一审法院提交了合同签订当日的37万元的银行取款凭证及记录，足以说明答辩人在合同签订当日确实取出了37万元支付给上诉人。2.从证人罗某2、罗某1的证人证言以及陈青根与中间人叶某的通话录音，均能证明当时答辩人方已经支付了37万元转让款给上诉人的事实。3.反之，如果答辩人没有支付37万元，从后来双方的行为来看，也是不符合客观常理的。如果该拆迁户将其中的人口指标所对应的权益转让给第三方，必须由拆迁户成年家庭成员陪同第三人到村委会缴纳相应的建造费，如果没有该户人员的陪同并告知村委会，村委会是不可能知情的。现下洋张村村委会出具的《分类明细账》中，其中陈友田户这一页中记载了叶金地的名字及六次的交款金额，说明陈友田户每次都有其成年家属陪同答辩人到村委会里交款的行为。这足以说明，上诉人与答辩人一直在履行双方签订的《房屋买卖合同》中的相关权利、义务，也同时能够佐证上诉人已经收取了答辩人给子的37万元转让款。如上所述，现有证据与事实足以证明上诉人已经收取了答辩人的37万元转让款。至于答辩人向温岭市××镇××村村民委员会交纳的782400元建造费这一事实，主要有以下证据予以:1.下洋张村村委会的《分类明细账》，其中陈友田户一页中记载有叶金地以及六次交款的金额；2.一审法院在一审庭审时，明确询问上诉人的特别授权代理人冯陈丹，冯陈丹回答2010年6月14日194400元款项并非上诉人方所交纳。这说明，《分类明细账》中陈友田户所交的建造费中注明有“叶金地”字样的几笔款项均是答辩人交纳。由此可见，一审认定答辩人向下洋张村村民委员会交纳建造费782400元，合法有据。3.2016年6月20日下洋张村民委员会出具的收款收据载明，客户名称：陈友田（叶金地）；款项内容：建房款；金额：15万元。这一收款收据与《分类明细账》记载“2016年6月21日，商品房集资款（叶金地）15万元”的内容相互印证。三、关于2个人口指标的余房出让返还款与2个人口指标的返还面积70平方米是否属于同一权利的问题。1.案涉合同虽然约定的是“2个人口指标的返还面积70平方米”，但根据下洋张村村民委员会出具的《情况说明》第四项:“余房出让后返还款与返还面积的关系只是表述上不同，当时以每个人口指标约35ｍ’作为返还，后实际不以面积返还，而是以每个人口指标对应的返还款作为返还,每个人指标对应的返还款为249923.72元。”由此可见，当时村委会拟按照每个人口指标35平方米进行返还，后来不按照面积返还，直接按照每个人口指标返还249923.72元进行返还。2.合同中约定两个人口指标的返还面积70平方米，可以确定答辩人受让了两个人口指标相对应的返还权益，即返还面积为70㎡。虽然后来下洋张村村民委员会不以面积计算返还，但答辩人所享有的两个人口指标的返还款的权利仍然是存在的。答辩人享有2个人口指标的返还款合计499847.44元，符合合同约定。综上，一审法院对2个人口指标的余房出让返还款与2个人口指标的返还面积70平方米认定为同一权利完全是正确的。上诉人认为，答辩人投资106万元却得到206万元的商品房、商铺权益及分红、余房建造费返还、余房出让受益款返还等，显示公平，应当按照情势变更的相关规定，驳回答辩人一审的诉请。这恰恰说明上诉人反悔的真正原因就是房价涨了，上诉人为此编造各种理由及借口要求答辩人加钱，在加钱谈不拢的情况下就想单方毁约，该行为违背了诚实信用原则。双方合同是在2009年签订，至今已经有十一年之久，十一年之前如果答辩人拿出相等的金额，在温岭市区××乡镇任何一个地方购买不动产，相应的受益也与目前差不多，甚至有可能收益更高。为此，目前的收益也不存在显失公平。本案上诉人将拆迁所得的权益转让给答辩人，是对自己权利的一种自愿处分行为。即使当时未实际取得权利，属于一种期待权的处分。而且，在法庭一审辨论终结前，上诉人也实际取得了该权利，因此，其处分权利的行为是合法有效的。本案中并不存在法律意义上的情势变更情形，房价的涨跌属于市场行情，均存在不确定因素以及一定的风险。四、一审法院程序合法。因案件复杂，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法以》以及司法解释的相关规定，将案件从简易程序变更为普通程序。在案件变更为普通程序后，法院重新确定相应的举证期限，答辩人在普通程序的举证期限内变更诉讼请求并无不当。答辩人提交《情况说明》等证据也在举证期限内，并没有违反证据规则。《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置办法》第十条第三项规定：按建筑面积实行“拆一还一”计算安置建筑面积，即每户安置建筑面积等于合法权源房屋的拆迁建筑面积，但拆除三间以上具有合法权源房屋的，只能选择其中三间的建筑面积。第十二条规定:考虑到住宅设计时因自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定。根据《温岭市村民公寓式住宅安置审批表》内容，上诉人户采取的安置方式为按建筑面积拆一还一，其建筑面积不受每个人口指标60平方米的限制。目前，登记在上诉人陈友田、胡佩飞两个人名下的两处不动产面积分别为142.16平方米和137.56平方米，双方签订的《房屋买卖合同》约定面积约为140平方米，现答辩人选择面积为137.56平方米的7幢1704室，要求上诉人办理过户手续，合法、合情、合理。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 叶金地向一审法院起诉请求：1.请求确定原被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令三被告协助原告办理位于××镇××村××幢××室商品房××号××号的产权变更登记手续；3.判令三被告协助原告办理商铺（50平方米）变更登记手续，确认该商铺为原告所有；4.判令下洋张村公寓多余面积出售后的返还费（2个人口的指标）归原告所有，要求返回14平方米的建造费及其利息归原告所有；5.判令三被告代收取的商铺租金1.2万元（2个人口指标的二年租金）归还原告所有，房屋建设期中，原告代被告多缴纳给村集体的建设费（按村建设费返还面积核算）归还原告所有。审理过程中变更诉讼请求为：1.确认原被告签订的房屋买卖合同有效；2.三被告协助原告办理下洋张村二区7幢1704室商品房的不动产变更登记手续，确认上述不动产附属车位316号、非机动车位368号的使用权归原告所有；3.确认在下洋张村原登记在三被告名下的2个人口指标对应的商铺股份权益归原告所有，已经领取的商铺租金1.96万元归还原告（暂要求支付2个人口指标的三年租金，第四年的租金以法院查明或核实的金额为准）；4.三被告返还余房返还费499771元，未实际返还面积16平方米转让费26148元归原告所有。5.原告原先多缴纳（包含期间原告替被告缴纳的建设费款项部分）、给下洋张村集体的建设费（按村实际建设费核算为准）目前已被三被告实际领取的部分，由三被告返还给原告。 一审法院认定事实：被告陈友田、胡佩飞系夫妻关系，被告陈伟系两人儿子。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》（以下简称安置办法）规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算，也可按建筑面积实行“拆一还一”计算安置建筑面积，即每户安置建筑面积等于合法权源房屋的拆迁建筑面积，但拆除三间以上具有合法权源房屋的，只能选择其中三间的建筑面积；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配，以股份制形式由集体统一登记，并由集体同意开发、经营、管理，股份分摊到户；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2009年7月1日，由被告陈友田、胡佩飞在场，由被告陈伟代笔签名并签署本人名字，由罗某1、叶某作为中人，并有罗某2前期在场见证，与原告叶金地签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告陈友田将其坐落在下洋张村Ｂ地块2个人口指标的商品房约140平方米，2人口指标的商铺约47平方米，2个人口指标的返还面积约70平方米，连同相应的配套车位一并出让给乙方；出让价格为42万元，所有建造费用由乙方承担；付款方式为在合同订立之日第一次付款37万元，最后留5万左右等办理过户手续齐全时一并付清。合同签订当日，原告已向被告支付转让款37万元。在2010年6月至2017年4月期间，原告向大溪镇下洋张村村民委员会交纳了建房款782400元，建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造的成本。被告陈友田户原安置人口为3人，即三被告。2016年办理公寓式住宅安置申请时，以陈友田为申请人，胡佩飞、陈伟及冯陈丹、陈涵伊为家庭成员，以在册人口5人、有效人口5人，选择按建筑面积拆一还一的方式申请安置，即拆除老屋建筑面积384平方米，安置421.59平方米。2016年选房时，被告户选得温岭市××镇××村二区1幢1403室、2幢1403室、7幢1704室。经被告户家庭成员确认，温岭市××镇××村二区1幢1403室，7幢1704室【即诉争不动产，不动产权证号为浙（2018）温岭市不动产权第0××3号】登记在被告陈友田、胡佩飞名下，证载面积分别为142.16平方米、137.56平方米；2幢1403室则登记在被告陈伟及该户其他成员名下；7幢1704室附属的车位号316号，非机动车位号368号。而被告陈友田户名下有5个人口指标商铺（商业用房）股份，5个人口指标的余房出让后返还费。根据2019年4月4日由下洋张村村民代表大会通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让竞拍，拍卖后（扣除相关规费）所得的受益款项均按村集体20%，原商品房拆迁安置户（有效人口）占80%分配；余房出让竞投完毕后的受益款项，结合村集体和各商品房的股份面积及利息，待房屋决算后统一结算；未交足安置房款项的各商品房户，其返还的受益款全部纳入所欠的款项，多还少补，用以解决基本安置。下洋张村于2019年7月对安置后余房进行公开拍卖出让。经该村结算，每个人口指标对应的余房建造成本83538元，返还的受益款166385.72元。被告陈伟后来通过拍卖购置了余房中的下洋张村9幢三单元1505室，其应交纳的购房款从返还款中直接予以了抵扣，目前仅余留194143.02元于下洋张村村民委员会，该房产登记在被告陈伟及冯陈丹名下。另，该院根据被告胡佩飞申请，于2020年9月24日作出（2020）浙1081民特1054号民事判决，宣告被告陈友田为无民事行为能力人。 一审法院认为，本案的争议焦点之一是原、被告于2009年7月1日签订的房屋买卖合同是否成立。被告认为，本案合同双方主体是陈友田与叶金地，胡佩飞和陈伟非本合同主体，也非本案适格被告，现法院也宣告陈友田为无民事行为能力的人，并宣告胡佩飞为其法定代理人，原告方没有证据证明陈友田当时是具有完全民事行为能力的人，胡佩飞也未签字，即使是陈伟签字，合同也未成立；本案合同属于格式条款，本案合同中对交易均“约”多少，没有一个定数，则从合同的性质上讲应是个意向性的，并非是法律意义上的合同。原告则认为，目前认定陈友田为无民事行为能力与当时的精神状态缺乏关联系，在当时法院未宣告陈友田为无民事行为能力人的情况下，任何组织和个人均不能宣告其无民事行为能力，应推定为完全民事行为能力；陈友田1994年1月8日因为右额被砂轮击伤住院，当时的病历已记载陈友田神志清、对答、应答正常，当时的中间人也均陈述陈友田在签订房屋买卖合同前后头脑清灵，未有精神障碍；陈友田户拆迁过程中均是以陈友田名字签字、按手印，而并非以陈友田有监护人名义进行，均足以认定陈友田当时是正常人。而陈伟在签合同时具备完全民事行为能力，其为父亲代笔，陈友田及胡佩飞也均在场，说明均认可陈伟签字的法律效力。该院认为，陈友田、胡佩飞系夫妻关系，陈伟系其儿子，在陈友田、胡佩飞均在场的情况下，陈伟为陈友田代笔并同时签上自己的名字，结合本案实际，足以说明陈伟有权代表陈友田、胡佩飞。至于陈友田当时的行为能力，该院虽根据被告胡佩飞的申请依法认定陈友田为无民事行为能力，这只是对陈友田目前状态的认定，并不代表其过去的行为能力，这从司法鉴定意见所载“目前无民事行为能力”亦能说明，而陈友田系2018年9月6日突发脑溢血，入院病历记载“患者入院前2小时起床后突然出现右侧肢体无力，感麻木……发病以来，神志不清、精神无法评估”，既往史为“20年前脑外伤……恢复可”，而该脑外伤发生在1994年，但双方签订合同是2009年，脑外伤、签订合同、脑溢血相隔时间均相当久远，而未有证据表明此期间的拆迁、申请安置等陈友田行为能力存在受限的情形，中间人出庭作证亦明确表明了陈友田状态正常，故现有证据不能证明其当时也为无民事行为能力；退一步讲，即使陈友田签字时行为能力受限，亦难以被不知情的原告发觉，既有胡佩飞在场，并由陈伟签字，故也不能认定陈伟无权代表签字；再退一步，即使陈伟无权代表签字，对于不知情的原告而言，亦构成表见代理。综上，本案诉争合同在原告与三被告之间成立。至于被告主张的合同属格式条款，该院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而本合同并非是原告为了重复使用而预先拟定，即使合同来源于其他人，双方也均可以对合同条款进行修改，故不能认定为法律意义上格式条款。被告主张合同多处含“约”，没有一个定数，则从合同的性质上讲应是个意向性的，并非是法律意义上的合同。该院认为，“约”系对购买标的面积概述，合同关于“下洋张村Ｂ地块两个人口指标的商品房约140平方米”这一标的是明确的，车位直接与安置房配套，并在实际安置过程中，商铺股份权益、返还费等权益均系以人口指标数量确定，并且在实际履行过程中，被告陈友田及胡佩飞取得的是面积为142.16平方米的温岭市××镇××村二区1幢1403室以及面积为137.56平方米7幢1704室，原告已经对当时其选择了137.56平方米的7幢1704室的经过进行了合理说明，而被告仅以“我手头有钥匙”进行简单抗辩，鉴于被告对签订合同、收取款项的关键性问题也均存在与合同中间人完全相左、不合情理的抗辩，该院采纳原告的意见；退一步讲，即使当时不明确，根据被告陈友田及胡佩飞实际取得安置房情况，建房款系原告向村委会进行交纳，原告也可选择其一要求履行，其选择137.56平方米的7幢1704室要求办理过户手续，亦属合情、合理。本案的第二个争议焦点是合同是否有效。被告认为房屋买卖合同在签订时属于在村集体土地上集资建设的公寓式住宅，都属于村集体土地；拆迁安置房本应按照《土地管理法》的规定办理土地征转手续，但签订合同时该公寓式住宅却未依法办理农用地转用和集体土地征收补偿手续，直接通过非法集资来建房，而且本案原告通过签订房屋买卖合同的方式，假借被告名义，非法炒卖农村土地，是以合法形式掩盖非法目的，违反了《土地管理法》等国家法律强制性规定；商铺股份权益、余房返还费不仅具有人身性质，且属于农村集体资产股权，不得转让；下洋张村的余房处置方案直接分配给拆迁户款项违反了《浙江省农村集体资产管理条例》；陈友田系无民事行为能力，其监护人也不得对其财产作出不利处理。原告认为，下洋张村公寓式住宅项目已经依法批复，被告陈友田根据拆一还一政策及人口指标获得三间大套，被告陈友田、胡佩飞、陈伟以户为单位，将其户中的两个人口指标对应的商品房及配套车位、商铺股份权益、余房返还（面积）款出让给原告不违反法律的禁止性规定，应当认定合法有效。该院认为，依法成立的合同自成立时生效。人民法院审查合同效力，应以法律及国务院制定的行政法规的效力性强制性规定为依据，而不得以地方性法规、行政规章或非效力性强制性规定为依据。本案合同名称虽为房屋买卖合同，实则是对拆迁可获得权利的买卖，且拆迁获得的权利均非设定在集体土地性质的土地之上。目前未有任何法律、行政法规禁止拆迁户对拆迁可获得的权利进行转让；被告所称《浙江省农村集体资产管理条例》属地方性法规，本身并非认定合同效力的依据，且被告所称下洋张村村村民委员会违反此规定将农村集体资产进行了分配亦缺乏事实依据，故该院对其抗辩不予支持。被告主张商铺股份权益及余房出让后返还费具有人身性质，该院认为，根据安置办法，本案原告主张的商铺权益及分红系基于投资兴建商铺并由下洋张村村集体统一开发、经营、管理而产生，而非主张独立的商铺不动产权，其虽统一登记在下洋张村集体名下，土地性质系划拨、用途商用，安置户与村集体系按照“8：2”分配权益，并已将该80%的部分以股份性质按人口数分摊到安置户，故具有典型的财产属性，而余房出让后的返还费更是缺乏人身属性，故该院对其抗辩不予支持。至于被告主张陈友田系无民事行为能力，其监护人也不得对其财产作出不利处理，该院认为，被告提供的证据不能证明陈友田在签订合同时属无民事行为能力；退一步讲，即使存在陈友田在签订合同时行为能力受限的问题，并不影响合同本身的效力，理由该院已在之前阐述，不再赘述；若确实因为胡佩飞、陈伟的行为导致陈友田利益受损的，则应由行为人承担责任。综上，本案诉争合同有效。本案的第三个争议焦点是2个人口指标的余房出让后返还费是否应归属于原告。被告认为合同并未包括余房出让后返还费，即使返还也仅指商业用房建造成本；余房是建设在留用地上，建设资金来源并非原告代付的建房款。原告则认为根据合同约定，被告出让给原告两个人口指标的返还面积70平方米，这是基于当时村里按照每一人口指标返还面积约35平方暂定的，到后来，村里不再以返还面积计算返还的余房建造费及受益款，而是统一按照人口指标直接进行返还，原告拥有两个人口指标，且两个人口指标对应的余房建造费也为原告支出，所以，每个人口指标对应的余房返还款即余房建造费83538元及受益款166385.72元，两个人口的余房建造费和受益款合计499847.44元应当归原告所有。该院认为，2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的安置办法已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2019年4月4日通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》进一步明确，余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，而目前双方争议的受益款就是该80%部分。这些均能够说明当时的安置权益就已包括了余房出让后相关权益，但由于本案存在转让的情况，最终余房出让后相关权益由谁享有，关键在于合同是否转让了余房返还的相关收益。对此，原、被告2009年7月1日签订的合同明确约定“2个人口指标的返还面积约70平方米”转让给原告，并约定所有的建造费由原告承担。而根据原告交纳的款项笔数及总金额，自双方签订买卖合同这么多年以来，2个人口指标对应的余房建造款项确系由原告方在缴纳，且未有任何证据表明被告户成员曾对原告方缴纳建房款提出异议。而下洋张村委会也作出情况说明，原以每个指标约35平方米作为返还，后实际以每个指标对应的余房出让后返还款作为返还，余房出让后返还款与返还面积只是表述上的不同。是故，返还面积与返还款实际属同一项权利，故应认定2个人口指标对应的余房出让后的返还款499847.44元归原告享有。本案的第四个争议焦点是本案合同是否存在情势变更的情形。被告认为，涉案房屋买卖合同从签订到2019年交房，历经10余年，且从签订合同时为集体土地性质到交房时为国有土地性质，情势已发生了重大变更；当时签合同时，合同双方不了解拆迁政策，也无法预见未来其基于农村集体经济组织成员所享有的其他拆迁安置利益，尤其是安置时本村安置人口的数量，建设房屋的总套数、最终会有多少余房等都无法预见，继续履行合同对被告明显不公平，故原告的诉讼请求不应得到支持。原告则认为，被告将其自己的违约行为扭曲解释为情势变更，不符合法律的规定，完全站不住脚的；而事实上，在当时的房价市场中，如果原告以同样的资金去温岭任何一处购买房产，获得的受益也与目前的受益相近似，所以，对于原告来讲，这些受益并不算多，也是符合市场规律的应得受益。该院认为，未有任何证据证明双方当时订立的合同标的对应的是集体土地上的权利，相反合同中显示的是“商品房”“商铺”等，而实际上不管是安置房、商铺还是余房土地性质均为国有性质，故被告主张集体性质缺乏依据；根据2007年的安置办法，拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益，这也说明安置权利明确包括了余房出让后的返还权利，而双方订立合同系在2009年7月1日。从下洋张村公寓式住宅项目看，安置后多余的房屋建造，不仅需要相关指标，也需要投资建造。而安置户将相关指标转让，在当时已从中获取了较大的金钱利益；而买受人虽然获取安置房、商铺及返还费等权利，但这些收益实际是买受人从2009年向被告支付转让款（不包括在建造成本中）、从2010年开始支付建房款，至2019年底才最终可分配获取，从温岭本地整个房地产市场情况看，并不违反等价有偿和公平原则。是故，本案合同并不属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对被告也并不明显不公，应当由被告继续履行合同。当然，在本案审理过程中，该院本着解决纠纷的原则多次组织、联系双方调解，但因为被告要求原告额外支付50万元的款项而无法达成调解，则该院须依法作出判决。由于诉争大溪镇下洋张村二区7幢1704室已办理登记在被告陈友田、胡佩飞名下，则应由被告陈友田、胡佩飞协助办理过户手续；该安置房配套的316号机动车位、368号非机动车位归原告享有、使用；以被告陈友田户名义在温岭市××镇××村（温岭市××镇××村股份经济合作社）的2个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份权益及分红由原告叶金地享有；至于原告主张的多缴纳的建房款及被告户已领取的商铺股份分红，由于陈友田户还存在应交利息差额的情况，因此其主张的多缴纳的建房款82732.34元并不准确，原告也未举证证明商铺股份分红领取情况，结合本案尚有尾款未付清的情况，多缴纳的建房款、已领取的商铺股份分红宜另行处理；至于2个人口指标的余房出让后的返还款499847.44元（原告主张为499771元），应归原告所有，但由于陈伟后来通过拍卖购置了余房中的9幢三单元1505室，其应交纳的购房款从返还款中直接予以了抵扣，目前仅余留194143.02元，虽然该款尚留存在下洋张村委会，但鉴于被告方也不认可以其名义留存的余房返还费归原告所有，结合本案实际，则原告要求三被告直接支付对应款项194143.02元亦属合理，该院予以支持；差额部分，由于竞拍所得房屋系登记至陈伟及冯陈丹名下，宜由原告另行依法主张；原告主张未实际返还面积16平方米转让费26148元，依据不足，该院不予支持。综上，对于原告合理的诉请，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原、被告双方落款日期为2009年7月1日《房屋买卖合同》有效。二、被告陈友田、胡佩飞在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告叶金地办理温岭市××镇××村二区7幢1704室【不动产权证号为浙（2018）温岭市不动产权第0××3号】的过户手续；车位号为316号的机动车位及368号非机动车位的使用权由原告叶金地享有。三、以被告陈友田户名义在温岭市××镇××村（温岭市××镇××村股份经济合作社）的2个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份权益及分红由原告叶金地享有。四、被告陈友田、胡佩飞、陈伟在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告叶金地194143.02元。五、驳回原告叶金地的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15622元，保全费5000元，合计20622元，由原告叶金地负担453元，由被告陈友田、胡佩飞、被告陈伟负担20169元。 本院二审期间，上诉人陈友田、胡佩飞、陈伟提供了以下证据：一、下洋张村余房标的情况表（复印件）、下洋张村公寓住宅安置房及安置人员名单，该组证据拟证明证人罗某2在本村购买人口指标的方式非法获取了8套所谓的余房，还有三套安置房。证人与被上诉人具有利害关系，出具的证人证言不可信。二、村委会公寓式住宅集资联建资金管理专户大额资金转入转出记录四张复印件、台州天一会计事务所公司2019年12月18号出具的审计报告（打印件），拟证明从资金来源上可以反映出下洋张村公寓式住宅集资建房属于非法炒卖农村集体土地用于房地产开发，所以双方签订的合同是无效的合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人叶金地认为，对上述证据的真实性有异议，上诉人提供的证据目的是为了证明下洋张村建房是非法的，本案所涉及的群体人数较多，对此类政府行为的评判不影响当事人个体的民事行为。本院认为，上诉人提供的第一组证据中所涉及的证人罗某2在下洋张村购买余房、安置房的事实与其证人证言中关于被上诉人叶金地是否履行了转让款支付义务的内容之间缺乏关联性，上诉人主张其因购买了余房、安置房即与被上诉人叶金地存在利害关系，缺乏相应依据，本院对其相应主张不予采纳。对于上诉人提交的第二组证据中所涉及的下洋张村实施公寓式住宅集资建房的资金来源相关事实，与本案上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》的民事法律行为之间缺乏实质关联性，该组证据亦不属于二审新证据的范畴，本院对其证明效力不予认定。 关于双方当事人争议的被上诉人所支付的转让款以及建房款数额之认定问题，本院认为，作为履行合同义务的一方，被上诉人就其于合同签订当日支付37万元款项以及向下洋村村委会支付782400元建造费的事实主张提供了《房屋买卖合同》、村委会出具的收款收据、明细分类账、叶金地农商行存款分户明细查询、陈青根工行个人业务凭证、证人罗某2、罗某1的证人证言、陈青根与叶某的通话录音等证据予以证明，上述证据能够形成证据链条相互印证，对被上诉人所主张事实之证明达到民事诉讼高度盖然性的证明标准。一审法院对被上诉人相关事实主张予以采纳，并无不当。上诉人未能提供充分有效的反驳证据推翻，本院对其该项上诉主张不予采信。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，围绕本案争议焦点分析如下：一、双方合同效力问题。双方于2009年7月1日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应当认定合同有效。双方对合同的标的、价款等权利义务约定清楚，没有证据证明双方存在以合法形式掩盖非法目的的行为。上诉人认为建设村民公寓式住宅是耕地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、四十五条、四十六条、四十七条、六十三条之规定。本院认为，由于涉案房屋已能办理权属登记，故上诉人以建设前期的土地性质来否定房屋买卖的效力，明显缺乏依据。从现有证据看，不能认为双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的合同应当有效。二、2个人口指标对应的余房出让后返还费的归属问题。根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》，上诉人转让的权益中包含“2个人口指标的返还面积约70平方米”，所有的建造费用由被上诉人承担。结合2007年下洋张村讨论通过的安置办法、2019年讨论通过的《下洋张村公寓住宅余房处理方案》以及双方当事人实际履行情况，双方当事人在签订《房屋买卖合同》所转让的安置权益中明确包括余房出让后的相关权益，而被上诉人实际承担的余房建造款亦与其主张的余房出让后的返还费相对应。故一审认定余房出让后的返还费与合同中约定的人口指标返还面积实质上具有同一性，进而确定相应权益由被上诉人享有，合法有据。本案合同双方是完全民事行为能力人，双方应当能够正确判断自己行为的后果。双方对余房返回费及商铺分红作了约定，没有证据证明该约定存在欺诈。权利属于自由处分范围，况且双方合同是存在对价的，故难以认定双方合同存在显失公平。三、关于证据及程序问题。一审法院向下洋张村委会调取的相关证据，目的是为查清事实，符合民事诉讼法“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。经本院二审审查，一审程序并无失当之处。综上，陈友田、胡佩飞、陈伟上诉理由不足，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15622元，由上诉人陈友田、胡佩飞、陈伟承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐黎明 审 判 员 陈文杰 审 判 员 张淑娅 二〇二一年一月二十七日 法官助理 黄 磊 代书记员 应一娇