广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终26114号上诉人（原审被告）：邢博茹，女，汉族，1968年8月24日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：任延平，男，汉族，1962年1月24日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：郑博恩，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林耿虹，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人邢博茹因与被上诉人任延平房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初48667号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邢博茹上诉请求：1、撤销原审判决，改判位于深圳市福田区产的产权属于邢博茹或将该案发回重审；2、判令任延平承担本案一审、二审诉讼费用。被上诉人任延平辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。任延平向一审法院提出诉讼请求：1、邢博茹将深圳市华强路下步庙南区71幢402号房产（深临房证字第××号房产证）协助过户登记至任延平名下；2、邢博茹承担本案诉讼费、保全费、担保保全费等。一审法院经审理查明，1988年6月3日，邢博茹与深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称城建集团）签署《商品房产买卖合同》，约定邢博茹向城建集团购买位于深圳市，建筑面积97.5平方米，房屋总金额为107250元。双方并就该买卖合同至深圳市对外经济公证处办理了公证手续。1989年8月23日，邢博茹付清上述房产楼款后，向行政机关申请房地产产权登记。同日，深圳市人民政府向邢博茹核发深临房证字№141378号广东省房产所有证，载明深圳市上埗区下埗庙路南区71幢402号房屋所有权人为邢博茹，权利来源购买，楼价107250元整。1990年9月12日，邢博茹出具《收条》称收到房款人民币20000元整。对于该收条，邢博茹确认签名的真实性，但主张收条中没有注明房号，无法证明与涉案房产有关。1990年9月13日，邢博茹至深圳市公证处办理公证委托书，委托书称邢博茹于1989年8月23日购买深圳市上埗区下埗庙南区第71座4楼402单元，面积97.5平方公尺，因出国读书，现委托任延平为邢博茹的代理人，并以邢博茹的名义在代理期限（1990年9月13日至2000年9月12日）内办理代管上述房产，并有转卖权、出租权和抵押权；代收租金，支付与上述房产有关的各项正当费用的事项。同日，邢博茹在“深圳市万丰实业有限公司”红头纸上手写出具《房屋转让证明书》称邢博茹本人于90年9月13日购买下埗庙71幢402室，公证书（90）深证房地字第**【深圳市人民政府房产所有证（深临）房证字××号】，现以……（注：该部分内容无法看清文书，且文字上加盖有私章）转让给任延平，从此以后，下埗庙71幢402房所有权归任延平所有。对于该证明书，邢博茹确认证明书上的签字是其本人签署，但加盖有私章部分的文字无法辨识，无法确认文字内容、印章内容及加盖的时间。任延平则称字迹模糊的文字应为“全款付清”，印章为邢博茹的私章，该证明书写于“深圳市万丰实业有限公司”的红头纸上，而该公司负责人为邢博茹，故该证明书修改处加盖有负责人的私章具有合理性。庭审中，任延平主张其通过其朋友亦邢博茹的老乡郑恰来认识邢博茹，并购买涉案房产，当时双方协商的购房总价为25万元，为现金支付，1990年9月12日支付2万元，次日办理公证委托之前必须付清所有款项，故剩余23万元在签订公证委托书前已支付完毕。邢博茹确认公证委托书上签名的真实性，但称当时房产交易必须办理买卖合同的公证手续，而非委托公证手续。任延平回应称，不记得当时办理公证的具体情况，之后因为代用证更换房产证需要补缴税费才能办理，但任延平当时已无法联系上邢博茹。任延平主张邢博茹于1990年10月交付涉案房产给任延平，并为证明涉案房产为其及其亲属实际占有使用，向一审法院提交：1、结婚证，证明任延平与林金珠为夫妻关系、林金强与郭素芬为夫妻关系；2、南园街道办事处南华社区工作站出具内地居民采集表，显示下步庙南区70栋3单元402房采集时间2015年3月25日居住人林键宇；采集时间2016年11月10日居住人郭素芬、林金强、林雯宇，其中在深户主郭素芬，林金强与郭素芬为夫妻，林雯宇为郭素芬女儿；3、户口簿，证明任延平配偶为林金珠，林键宇为林金强儿子；4、林金强于2019年9月23日、11月15日出具的情况说明，称其从2004年6月至今居住在下步庙南区（原71栋），此房产业主为任延平，其与任延平妻子林金珠为兄妹关系；5、城建物业公司南华村管理处于2019年9月19日出具证明，称南华村70栋3单元402室（原71栋）物业管理费由郭素芬2006年1月缴纳至2019年12月；6、城建物业公司出具收款收据及发票，显示70-3-402房2010年、2012年-2014年、2015年-2016年、2017年、2018年管理费及本体金的缴纳情况；7、深圳市水务（集团）有限公司出具用户水费清单，显示用户名为任延平、用水地址下步庙南区70幢3单元402室2018年1月至2019年9月期间的用水及水费缴纳情况；8、林键宇就下步庙南区70幢3单元402向深圳市天威视讯股份有限公司提交的宽带业务变更表。另查，编号为深临房证第№141378号广东省房产所有证、付清楼款证明书、商品房买卖合同公证书等邢博茹向深圳市城市建设开发（集团）公司购买涉案房产的材料原件均装于房地产证号99××71号的深圳市房地产权档案中，该档案及上述材料原件均由任延平持有，并当庭提交法院进行核对。对于上述档案材料原件为何会在任延平手上，邢博茹陈述称不清楚。再查，2020年7月27日，深圳市不动产权登记中心出具的不动产权资料电脑查询结果表显示，涉案位于深圳市福田区，权利人为邢博茹，不动产证号为粤（2020）深圳市不动产权第××号，产权证附记该证证由深房地字第**用证遗失补发而来。又查，2019年9月19日，城建物业公司南华村管理处出具《证明》，称本社区地址原名称深圳市福田区下步庙南区71栋402室因公安派出所更改了楼栋号码，现地址名称为深圳市福田区下步庙南区。又再查，2020年8月12日，任延平家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购壹套。又另查，任延平庭后向一审法院提交书面说明称：自愿承担过户过程中所产生的所有税费。一审法院认为，任延平与邢博茹之间成立房屋买卖合同关系，任延平向邢博茹支付定金2万元后，次日邢博茹向任延平出具房屋转让证明书，该证明书中对于房屋价款的手写部分虽因年代久远无法辨别，但从前后文中可以推断出邢博茹确认涉案房产已出售给任延平，且从此以后涉案房屋所有权归任延平所有的意思表示。并且，任延平还提交了大量的证据，证明多年来一直由任延平或任延平指定的人占有使用涉案房产。如任延平确未向邢博茹或邢博茹指定的人员收取房款，客观上，邢博茹或代理邢博茹出售涉案房产的人员不可能将涉案房产交付任延平一直占有使用。再加之邢博茹对于是否向任延平出售涉案房产以及是否收取房款不置可否，并未予以明确否认。一审法院确认任延平提交的证据足以证明任延平与邢博茹存在房屋买卖合同关系，任延平有权要求邢博茹协助办理涉案房产的过户手续。邢博茹虽抗辩称房产交易之时的法律法规规定，未经公证的房屋买卖合同属于无效合同，但根据1981年12月13日制定并通过的《中华人民共和国经济合同法》第七条的规定，违反法律和行政法规的合同为无效合同。原邢博茹双方进行房屋买卖交易之时，并无法律和行政法规规定未进行公证的房屋买卖合同为无效合同。对于邢博茹的该项抗辩，一审法院不予确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：邢博茹应于本判决生效之日起十日内与任延平共同前往深圳市不动产登记中心申请将涉案位于深圳市福田区产变更过户至任延平名下；变更过户过程中的税费由任延平自愿缴纳。本案案件受理费5050元（已由任延平预交），由邢博茹负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案中，任延平以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，邢博茹上诉认为双方之间不存在房屋买卖合同关系，仅为房屋代管关系。对此，本院认为，首先，任延平与邢博茹之间虽然未签订书面的房屋买卖合同，但任延平提交的《收条》显示，1990年9月12日邢博茹确认收到房款20000元，按照一般常理，只有在买卖双方达成房屋买卖合同的前提下，才可能存在支付“房款”的情形，且该《收条》也证实邢博茹收到了部分房款，而并非邢博茹所称任延平未支付房款；其次，在收到上述房款次日即1990年9月13日，邢博茹即出具了《房屋转让证明书》及《公证书》，《房屋转让证明书》中虽可能涉及转让价款的部分因年代久远无法清晰显示，但是根据该证明书的表述，邢博茹已确认涉案房产的所有权归任延平所有；同时《公证书》中亦明确，委托任延平代管涉案房产，并有转卖权、出租权、抵押权、代收租金的权利，上述权限与《房屋转让证明书》中确认任延平拥有所有权相一致，已远远超过一般房产代管的权限范围；再次，邢博茹原购买涉案房产取得的《广东省房产所有证》原件由任延平持有，且涉案房产一直由任延平及其相关人员占有使用近30年，若双方间并非房屋买卖关系或任延平未支付全部购房款，邢博茹一方从未提出过异议或主张权利，不符合常理。综合上述证据及事实，已足以推定任延平与邢博茹之间存在房屋买卖关系且任延平已实际行使了对于涉案房产的相应权利，邢博茹在30年后认为双方之间为房屋代管关系、任延平未支付房款价款，并无相应依据，本院不予采纳。邢博茹另认为涉案房屋买卖合同无效的问题，邢博茹主张适用当时有效的《深圳经济特区商品房产管理规定》并不属于法律、行政法规的范畴，邢博茹以未签订书面买卖合同、未进行公证主张合同无效缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，邢博茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5050元（邢博茹预交）由邢博茹负担，保全费1770元（任延平预交）由邢博茹负担，邢博茹向任延平迳付。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年一月二十七日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。