新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初9681号 原告：新疆青建物业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路******。 法定代表人：王新录，新疆青建物业有限公司总经理。 委托诉讼代理人：马景，女，1977年7月28日出生，回族，新疆青建物业有限公司职员。 被告：王青海，男，1986年6月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。 原告新疆青建物业有限公司（以下简称青建物业公司）与被告王青海物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告青建物业公司委托诉讼代理人马景及被告王青海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青建物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付原告物业服务费2101.40元；2．请求法院判令被告支付原告违约金120.01元；3．判令被告支付本案诉讼费用。事实和理由：原告与新疆青建投资控股有限公司签订了《前期物业服务合同》，为荣和城小区提供物业服务至今。被告已经购买并且于2017年9月30日入住了乌鲁木齐市沙依巴克区西城街荣和城4E期10号楼2单元801室面积为83.39平方米的房屋。被告此房屋的物业服务费从2018年11月1日至2019年12月31日合计2101.40元未向原告交纳。原告多次催要无果，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告王青海辩称，1．我不缴费有四个方面的原因：物业服务不达标；物业服务不作为；物业人员强制收取不合理物业费；物业设施不齐全。对于违约金无异议，但是如果原告服务达标了，就不会产生违约金的问题；2．被告于2017年9月30日入住，小区健身设施直到去年9月份才安上，小区绿化不到位，从我入住三年来小区大门口一直没有开放，垃圾堆积如山，小区活动场所去年五六月份才建起来，路面太滑，我做手术因为路面太滑，摔倒了，导致我受到二次伤害；3．小区绿化维护不达标，野草丛生；4．楼道、电梯卫生太脏，一两天都没有人打扫；5．关于强制收取物业费的问题，被告为了拿到钥匙，被逼无奈交了2018年的物业费，去买水的时候物业说我该缴费了，让我心里很不舒服；6．设施不齐全，给业主出行造成不便；7．物业不作为，小区大门不开，都是从旁门进入；8．行车路面上加了人行道，导致车面更窄，造成安全隐患。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）青建物业公司与（甲方）新疆青建投资控股有限公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定坐落于乌鲁木齐市沙依巴克区西城街526号青建荣和城（四期）小区2016年8月30日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止由原告提供四级物业服务标准的前期物业管理服务，其中高层住宅按1.80元/月·平方米收取物业服务费。后原告青建物业公司与新疆青建投资控股有限公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定自2017年1月1日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，由原告为该小区提供四级物业服务标准的物业管理服务，小区内高层住宅按1.8元/月·平方米收取物业服务费，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。 另查明，被告王青海名下位于乌鲁木齐市沙依巴克区荣和城4期E区10号楼2单元801室的房屋（物业面积：84.39平方米）在涉案荣和城（四期）小区，该房屋系高层住宅，被告王青海于2017年9月30日办理入住手续。2017年9月30日，原告（甲方）青建物业公司与被告（乙方）王青海签订《前期物业服务协议》，约定自2016年12月30日起至2021年12月29日止由原告提供前期物业管理服务，小区内高层住宅按1.80元/月·平方米收取物业服务费，物业服务费每年预交一次，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方按应付金额每日万分之四支付违约金。被告王青海欠缴2018年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。 再查，自2017年1月1日起开始执行的《关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知》（乌发改医价〔2017〕62号）规定“未成立业主大会（业主委员会）提供前期物业服务的普通住宅（指除别墅以外的所有住宅）物业服务收费实行政府指导价。根据物业服务质量等级由低到高（从一级到四级）对应的物业服务收费标准为高层或带电梯普通住宅：一级服务0.8元/月·平方米、二级服务1.1元/月·平方米、三级服务1.5元/月·平方米、四级服务2.0元/月·平方米。每个物业服务质量等级对应的物业服务收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动10%”。 以上事实有乌鲁木齐市前期物业服务合同、前期物业服务协议、房屋概况存根、入住签收表、住宅入住通知、关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。 本院认为，原告青建物业公司作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在案涉小区成立业主委员会之前，与该小区的建设单位新疆青建投资控股有限公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》符合法律规定，内容合法有效，对全体业主具有约束力。本院认为，单个业主虽不能与物业服务单位签订对全体业主有约束力的前期物业服务合同，但法律不禁止其在前期物业服务合同的基础上与物业服务企业签订补充协议。综合本案，原告青建物业公司与被告王青海签订的《物业管理协议》系对物业服务合同的延续和补充，王青海的签字确认亦表示接受青建物业公司提供的物业管理服务。关于被告王青海辩称为了拿钥匙被逼无奈签订合同并交纳物业服务费，本院认为，被告王青海未在签订《前期物业服务协议》一年内行使撤销权，撤销权消灭，同时建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同亦对业主具有约束力，故本院对被告王青海的上述辩解意见不予采纳。关于被告提供照片反映的清扫不及时等情况仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来原告物业管理服务的全况，而且物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的。如被告确实认为有足够证据证明原告长期未尽公共部位管理之责，其可向代表全体业主利益的业主大会提出，由业主大会征求全体小业主的意见后，再与原告进行协商或采取相关法律途径予以解决，但不能作为被告等单个业主要求减免物业服务费的理由，故被告应及时足额交纳物业管理费。据此，原告青建物业公司依约提供了物业服务，被告王青海应支付欠缴2018年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费计2126.63元（84.39平方米×1.80元/月·平方米×14个月），现原告仅主张2101.40元系其对自身权利的处分，本院予以支持。 关于违约金，本院认为，被告王青海未按期支付物业服务费，按照合同约定应当承担违约金。现原告主张按照月利率4.875‰逐年计算自2019年1月1日至2020年10月31日的利息损失，原告计算不当，结合物业费缴费年度，本院予以调整为80.11元﹛【84.39平方米×1.80元/月·平方米×2个月（2018年11月1日至2018年12月31日）×3.85%÷365天×670天（2019年1月1日至2020年10月31日）】＋【84.39平方米×1.80元/月·平方米×12个月（2019年1月1日至2019年12月31日）×3.85%÷365天×305天（2020年1月1日至2020年10月31日）】﹜。 本院在此需要指出的是，原告作为物业管理企业，今后需多与业主沟通，在向业主提供物业管理服务时，能恪守物业服务合同，认真做好物业管理工作，尽最大可能满足广大业主的需求。被告身为业主，也要看到原告付出的努力和艰辛，多体谅，风物长宜放眼量，只有各方当事人同向发展，顺势而为，才能实现和谐的生活环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王青海支付原告新疆青建物业有限公司物业服务费2101.40元； 二、被告王青海支付原告新疆青建物业有限公司违约金80.11元。 以上被告王青海应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告新疆青建物业有限公司负担0.45元，被告王青海负担24.55元。 本判决为终审判决。 审判员 迪丽拜尔·吐尔地 二〇二一年一月二十八日 书记员 杨   秀   珍