云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2301民初3611号原告：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：楚雄开发区云开路**，统一社会信用代码：91532300599337816。法定代表人：冯勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：代虎，云南荣楚律师事务律师（特别授权）。被告：施光虎，男，1976年11月9日生，汉族，云南省牟定县人，自由职业，住楚雄市。原告楚雄海宏物业管理有限责任公司(以下简称海宏物业)与被告施光虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海宏物业的委托诉讼代理人代虎到庭应诉，被告施光虎经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。原告海宏物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年2月28日的物业管理费2740.296元、拖欠的水费108.2元、生活垃圾处理费192元，共计3040.496元；2、请求人民法院依法判令被告支付违约金3880.25元（具体计算方式：2740.296元×3‰×472天，暂计算至2020年6月15日止），并按照千分之三的标准支付自2020年6月16日起至上述款项付清之日止的违约金；3、本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：被告系原告购买了金色小区18幢1单元601室的业主，住房面积87.83平方米。2013年12月20日，原告与开发商楚雄海宏房地产开发有限责任公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按照合同约定向原告缴纳物业管理费，直到2019年3月初，原告退出该小区，被告仍拖欠原告自2017年1月1日至2019年2月28日的物业管理费和垃圾清运费3040.496元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉请。被告施光虎未到庭，也未提交书面答辩意见。原告海宏物业为证明自己的诉讼主张及所依据的事实和理由，向本院提交如下证据：1.原告营业执照复印件、资质证书、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件，欲证明原被告诉讼主体资格；2.《楚雄市发展和改革局关于金盾小区、金色花园小区前期物业服务收费标准的批复》《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市生活垃圾处理标准的批复》，欲证明楚雄市发展和改局对金色花园小区物业管理费收费标准和生活垃圾处理费的标准进行了批复，原告是按照该批复的标准进行收费；3.《金色花园前期物业服务管理委托合同》1份、《金色花园前期物业管理服务协议》1份，证明2013年12月20日，原告与开发商楚雄海宏房地产开发有限公司签订《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对该物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2014年1月1日，被告与原告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议对物业费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定；4.交房公告，欲证明楚雄海宏物业管理有限责任公司于2013年12月23日完成交房手续，对于部分还未解放业主已经公告告知；5.拖欠情况登记表，欲证明被告拖欠物管费的情况；6.通知、公告，欲证明原告在退出物业管理时向小区业主告知并通过发公告、拨打电话等方式向被告催收物业管理费用。被告施光虎未到庭质证，亦未提交书面质证意见及证据。本院认为，原告海宏物业提交的证据1能够证明原告的基本情况及诉讼主体资格，本院予以采信；证据2能够实原告原告的物业费收费标准，本院予以采信；证据3能够证明2013年12月20日，原告与开发商楚雄海弘房地产开发有限公司签订《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对该物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2014年1月1日，被告与原告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议对物业费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定，本院予以采信；证据4能够证实楚雄海弘房地产开发有限责任公司于2013年12月23日完成交房手续，本院予以采信；证据5能够实被告拖欠物管费的情况，本院予以采信；证据6能够证实原告在退出物业管理时向小区业主告知并通过发公告、拨打电话等方式向被告催收物业管理费用，本院予以采信。经审理，本院认定本案法律事实如下：被告系原告购买了金色小区18幢1单元601室的业主，住房面积87.83平方米。2013年12月20日，原告与开发商楚雄海弘房地产开发有限责任公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按照合同约定向原告缴纳物业管理费，直到2019年3月初，原告退出该小区，被告仍拖欠原告自2017年1月1日至2019年2月28日的物业管理费和垃圾清运费3040.496元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与开发商楚雄海弘房地产开发有限责任公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，原、被告双方签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，原、被告双方已形成物业服务合同关系。原告根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，被告作为金色花园小区的业主，应根据《金色花园前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。《金色花园前期物业管理服务协议》明确约定：多层按建筑面积每月每平方米0.2元，高层按建筑面积每月每平方面1.2元，且该协议约定符合《楚雄市发展和改革局关于金盾小区、金色花园小区前期物业服务收费标准的批复》的规定，故原告诉请2017年1月1日至2019年2月28日物业管理费2740.296元、水费108.2元符合规定，本院予以支持，根据《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市生活垃圾处理标准的批复》第一条：城镇居民、城镇暂住户城市生活垃圾处理费每月每户8；及第五条：由物业服务公司管理的单位和住宅小区，城市生活垃圾处理费可以由环卫部门直接收取，也可以委托物业公司收取。的规定，被告应缴纳生活垃圾清运费192元，故对原告要求支付生活垃圾清运费的诉请，本院予以支持。针对违约金，被告施光虎未按期交纳物业服务费，本院调整按未付物业服务费2740元的10%予以支持274元。被告施光虎经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交相应证据，视为自行放弃法律所赋予其行使的诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。综上，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告施光虎支付原告楚雄海宏物业管理有限责任公司自2017年1月1日起至2019年2月28日止的物业服务费2740元、生活垃圾清运费192元，水费108.2元、违约金274元，合计3314.2元，款交本院；二、驳回原告楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄海宏物业管理有限责任公司负担13元（已交），由被告施光虎负担12元（未交）,公告费500元，由被告施光虎负担（未交）。以上应由被告施光虎承担的执行款项，限于本判决生效后5日内付清，款交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  张 力人民陪审员  贾树华人民陪审员  董发军二〇二一年一月十八日书 记 员  杨智晶