江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2940号上诉人（原审被告）：顾鼎，男，1983年12月5日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：徐睿，江苏星月城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卞金震，男，1976年8月19日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审原告）：江苏金震手机连锁商贸有限公司，住所地泰州市高港区金港中路。法定代表人：卞金震，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐晨，江苏君谊律师事务所律师。上诉人顾鼎因与被上诉人卞金震、江苏金震手机连锁商贸有限公司（以下简称金震公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初4775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾鼎上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.2012年租赁合同的承租人是卞金震，2017年租赁合同的承租人是金震公司，两份合同虽有一定的关联，但互相独立并非一个整体。因此，两被上诉人同时作为原告起诉主体不适格，违背了合同的相对性原则。2.上诉人不应退还3万元押金。（1）押金具有履行合同的担保性质。两份合同解除的原因均是被上诉人单方面违约所致，由于被上诉人拒绝履行租赁合同，其交纳的押金作为担保合同履行的保证金不应当退还，否则，无法体现押金的作用。（2）先前的生效判决仅支持了上诉人的部分损失，上诉人获得的赔偿额远远小于实际损失。上诉人有权按照合同约定，全额扣除押金，否则对上诉人极不公平。（3）3万元押金是否应当返还，应独立进行审查，而不是按照生效裁判的既判力不予审查。3.先前一审判决确认2017年合同的解除时间点是2019年7月22日，而2017年合同并无约定及法定解除事由，故上诉人无法预见2019年7月22日合同便已解除，一审确认利息起算时间为2019年8月2日，明显不当。被上诉人卞金震、金震公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.先前诉讼中，两被上诉人均作为案件当事人，故两被上诉人作为本案原告起诉，主体适格。2.先前诉讼中，两被上诉人应当承担的法律责任已经判决确认，且已实际履行完毕。上诉人没有任何理由要求被上诉人再行承担其他责任，故上诉人应当退还3万元押金。3.上诉人在先前案件审理中，已于2019年7月22日变更诉讼请求表达了解除合同的意思表示。合同解除后，3万元押金按约定应当于十日内返还，故理应计算逾期利息。卞金震、金震公司向一审法院起诉请求：1.判令顾鼎返还卞金震、金震公司租房押金3万元及利息（以3万元为基数，按年利率6%自2019年8月2日起计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费由顾鼎承担。一审法院认定事实：金震公司是卞金震独资的有限责任公司。2012年9月20日，出租方顾鼎（甲方）与承租方卞金震（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，顾鼎（甲方）将坐落于泰兴市鼓楼南路56号的房屋租给卞金震（乙方）使用，建筑面积约400平米，租赁期限自2013年2月1日起至2019年2月1日止，房屋使用费每年126万元；乙方向甲方承诺该房屋作为乙方的手机卖场经营场所使用。合同中约定在房屋交付时乙方需向甲方交纳押金人民币叁万元整，甲方出具押金收据，在房屋使用期满，或因约定的事由提前终止合同，甲方在乙方搬出该房屋之日起10日内将无息返还押金。该合同签订后，双方依约履行。2013年1月1日，案外人印军出具收条确认收到卞金震租房保证金3万元。2017年5月18日，出租方顾鼎（甲方）与承租方卞金震（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，顾鼎（甲方）将坐落于泰兴市鼓楼南路56号房屋租给卞金震（乙方）使用，建筑面积约400平米，租赁期限为2019年2月3日至2025年2月2日止，房屋租金145万元/年；乙方向甲方承诺该房屋作为乙方的手机卖场经营场所使用。合同约定，房屋使用需先交纳租金后使用，房屋租金须在每年的1月20日前支付，延期支付的按照每日万分之七支付滞纳金。该合同第三条中约定“在房屋交付时乙方需向甲方交纳押金人民币叁万元整（2012年签订合同时已缴），甲方出具押金收据，在房屋使用期满，或者因法定、约定的事由提前终止合同，甲方扣除本合同约定的费用后在乙方搬出该房屋之日起10日内无息返还房屋押金。第八条约定：1、因不可抗力导致一方无法继续履行本合同或者继续履行本合同没有意义的，任何一方均可终止本合同，双方互不承担责任。除非本合同另有约定，未经对方同意。任何一方不得擅自提前终止合同，否则视为违约，违约方须赔偿守约方计合同总价款30%的违约金。合同落款“乙方”处加盖了金震公司的公章。嗣后，双方为房屋租赁事宜发生纠纷。2018年5月30日，卞金震将书面的《解除房屋租赁合同通知》和《交房通知书》及房屋钥匙一枚通过顺丰快递寄给了顾鼎。顾鼎于2018年6月1日诉至一审法院，要求卞金震支付租金及赔偿损失。经审理，一审法院于2018年8月23日作出（2018）苏1283民初4950号民事判决：一、卞金震于判决生效后十日内给付顾鼎房屋租金6904元。二、卞金震于判决生效后十日内赔偿顾鼎损失420000元。三、驳回顾鼎的其他诉讼请求。顾鼎不服，提起上诉。本院审理后认为顾鼎于2018年7月6日向一审法院提出变更诉讼请求，要求卞金震支付租金及赔偿损失，此时应当认定顾鼎同意解除合同，故合同解除时间为2018年7月6日，并于2018年12月28日作出（2018）苏12民终2745号民事判决：一、撤销江苏省泰兴市人民法院（2018）苏1283民初4950号民事判决；二、卞金震于判决送达之日起十五日内给付顾鼎房屋租金131185元及利息（自2018年1月21日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率计算）；三、卞金震于判决送达之日起十五日内赔偿顾鼎损失296877元；四、驳回顾鼎的其他诉讼请求。顾鼎于2019年1月30日诉至一审法院，要求金震公司2019年2月3日至2020年2月2日的房屋租金145万元以及滞纳金，卞金震对上述给付义务承担连带清偿责任。一审法院审理后认为，案涉合同于2019年7月22日解除，并于2019年7月29日作出（2019）苏1283民初1465号民事判决：一、金震公司、卞金震于判决生效后十日内赔偿顾鼎损失241666.67元。二、驳回顾鼎的其他诉讼请求。顾鼎不服，提起上诉。本院审理后认为，经生效判决认定2012年合同于2018年7月6日解除，2017年合同的签订时间早于2012年合同的解除时间，鉴于两份合同具有连续性，故2017年合同已无继续履行的基础，于2020年5月11日作出（2020）苏12民终126号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，金震公司、卞金震已经实际履行了法律文书确定的义务。一审法院认为，生效裁判既判力的作用在于终局地确定当事人之间的实体权利或法律关系，并禁止就确定判决的既判事项为相异主张或矛盾判决，故已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，应依法迳行认定。双方于2012年、2017年签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。虽然两份合同的签订时间、租赁期限、租金、违约责任存在差别，但两份合同的签订主体均为卞金震或其一人有限公司即金震公司，承租的房屋均为泰兴市泰兴镇鼓楼南路56号房屋，承租房屋的用途均为手机卖场经营，租赁的期限衔接紧密，且在2017年合同中第三条第5项中约定承租方需缴纳押金3万元，其后注明该款项在2012年签订合同时已缴。由上可以认定两份合同是具有连续性，2017年合同处理的实际上是2012年合同的续租问题。人民法院生效的民事判决书已认定案涉房屋租赁合同已解除，并判决合同解除后金震公司、卞金震应承担的民事责任，事实上金震公司、卞金震已事实履行了法律文书确定的义务。金震公司、卞金震起诉要求顾鼎返还其房屋押金3万元，并无不当，依法予以支持。由于顾鼎在案涉房屋租赁合同已解除、金震公司、卞金震已搬离租赁房屋的情况下，未按约及时返还房屋押金，对方要求顾鼎承担相应利息损失，符合法律规定，亦予以支持。顾鼎的抗辩理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审判决：顾鼎于判决生效后十日内返还卞金震、金震公司房屋押金人民币3万元及利息[以3万元为基数，自2019年8月2日起计算至实际给付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]。案件受理费减半收取275元，由卞金震、金震公司负担（此款顾鼎已垫付，卞金震、金震公司于判决生效后十日内给付顾鼎）。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.两被上诉人同时作为原告起诉主体是否适格，2.上诉人应否退还被上诉人3万元押金，若应退还，则是否应当计算利息及利息起算时间如何认定。关于争议焦点1，本案卞金震、金震公司作为原告起诉要求顾鼎返还收取的3万元押金及利息，而关于3万元押金的约定在2012年与2017年的租赁合同中均有体现，且在2017年的合同中注明了该款项在2012年签订合同时已缴。两份合同的签订主体均为卞金震或其一人有限公司即金震公司，承租的房屋亦是同一处，均用于手机卖场经营，租赁的期限衔接紧密。由此可见，两份合同具有连续性，2017年合同处理的实际上是2012年合同的续租问题。同时在先前处理2017年合同纠纷案件中，顾鼎起诉要求卞金震、金震公司共同赔偿相关损失，因此，本案卞金震、金震公司作为共同原告起诉要求顾鼎返还押金及利息的诉求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉情形，其诉讼主体适格。关于争议焦点2，2017年的合同中明确约定卞金震、金震公司需要交纳的押金人民币3万元已在2012年签订合同时缴纳，而关于该3万元押金的退还事宜也在该份合同中予以明确约定，即在房屋使用期满，或者因法定、约定的事由提前终止合同，顾鼎在扣除合同约定的费用后在卞金震、金震公司搬出该房屋之日起10日内无息返还房屋押金。鉴于先前生效判决确认案涉房屋租赁合同已于2019年7月22日解除，同时卞金震、金震公司在此之前便已搬离租赁房屋，亦已全部履行生效法律文书确定的自身义务。因此，依据租赁合同约定的内容，顾鼎应当按约在2019年8月2日之前及时返还房屋押金，其未能及时返还，应当承担返还3万元押金及以该3万元押金为基数计算自2019年8月2日起至实际给付之日止的利息的责任。综上所述，上诉人顾鼎的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人顾鼎负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  鲁兵兵二〇二一年一月二十二日书记员  蒋 琳