上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19296号原告：周志勤，女，1963年9月1日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：周奕，女，2002年8月14日出生，汉族，住海南省海口市。上述两原告共同委托诉讼代理人：沈勇，上海市锦天城律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：奚丹凤，上海市锦天城律师事务所律师。被告：易中华，男，1982年9月17日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：梁寓禹，上海尊源恒律师事务所律师。第三人：上海亘庭餐饮管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：樊琪益，执行董事。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马腾，北京大成(上海)律师事务所律师。原告周志勤、周奕与被告易中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，审理中，本院依职权追加上海亘庭餐饮管理有限公司(以下简称亘庭公司)作为无独立请求权的第三人参加诉讼，分别于2020年9月28日、2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告周志勤、周奕共同委托诉讼代理人奚丹凤、被告易中华及其委托诉讼代理人梁寓禹、第三人亘庭公司委托诉讼代理人陈思、马腾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周志勤、周奕向本院提出诉讼请求：1.判令周志勤、周奕与易中华于2018年1月15日就上海市徐汇区淮海中路XXX号以及淮海中路XXX号1幢签订的《上海市房屋租赁合同》及相关补充协议于2020年6月8日解除；2.判令易中华立即给付周志勤、周奕拖欠2019年2月21日至2020年6月8日租金共计846,000元(其中2019年2月21日至2019年12月31日期间累计拖欠租金共计530,000元、2020年1月1日至2020年6月8日拖欠租金共计316,000元，均按照月租金60,000元计算)；3.判令易中华按合同约定支付逾期付款违约金，以846,000元为本金，自2020年6月9日起算至实际付清之日止，按照每逾期一日，月租金的0.5%即300元/日计算。事实与理由：上海市徐汇区淮海中路XXX号以及淮海中路XXX号1幢房屋(以下简称系争房屋)所有权属于原告周志勤和其女儿周奕所有，2017年12月15日，周志勤委托儿子周艟与易中华就系争房屋的租赁事宜签订《定金协议》，后双方于2018年1月15日正式签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定周志勤、周奕将系争房屋租赁给易中华使用，租期自2018年4月20日至2024年4月19日，租金为每月100,000元，包括物业管理费、不包括房租增值税普通发票。易中华需支付第一期租金为3个月，即起租前易中华会将2018年4月20日至2018年7月19日的租金支付至周志勤、周奕指定的账号，自第二期起，易中华应提前向周志勤、周奕在每个月第20日前将下个月的租金按时支付至周志勤、周奕指定的银行账号，支付租金日期以易中华汇出日期为准。如发生逾期支付的，每逾期一日，则易中华需按月租金的0.5%支付违约金。双方签订租赁合同后，周志勤、周奕依约向易中华交付了系争房屋，一直由易中华以亘庭公司的名义经营使用，亘庭公司也按约定交付了第一期租金(三个月)。2018年9月17日，双方又签订了补充条款(二)，约定从第三季度(2018年10月20日起)将系争房屋的房租100,000元/月降到60,000元/月。房屋租金调整后易中华并未按约履行，从2019年2月起易中华便开始拖欠租金。周志勤、周奕经多次通过微信向易中华进行催讨，易中华均以各种理由进行推脱。故周志勤、周奕委托律师于2019年11月13日下午与易中华就房租支付之事进行了交谈，易中华当时确认了拖欠租金事宜，并承诺将在2019年12月底之前支付完毕拖欠的房屋租金及今后按合同履行不再拖欠。2019年11月18日，周志勤、周奕委托律师向易中华发出《律师函》，告知易中华：1、希望易中华履行承诺，在2019年12月底之前支付完毕拖欠的全部租金及今后不再延迟支付。2、如果易中华未在2019年12月底之前支付应付的全部租金，周志勤、周奕不仅有权依法解除双方签订的租赁合同，并且还要按合同约定追究违约责任，要求按月租金的0.5%支付违约金。3、如果易中华未履行2019年12月底之前付清全部欠租的承诺，从2020年1月起停止使用承租房屋，必须向周志勤、周奕归还房屋。合同虽为周志勤、周奕与易中华双方签署，但实际一直由第三人使用。易中华于2019年11月20日收到《律师函》后，仍以各种理由推脱，拒绝支付租金。故诉至法院。审理中，周志勤、周奕增加诉讼请求：要求将收取的10万元押金作为解除合同违约金不予返还。易中华辩称，不同意周志勤、周奕的全部诉讼请求。第一，本案存在隐名代理的情况，系争房屋中的实际经营者以及房屋租赁合同当中的实际承租人均是亘庭公司。易中华以个人名义与周志勤、周奕签订合同，被代理人均是亘庭公司，亘庭公司是专门为了在系争房屋内经营餐饮所设立的公司，在2017年年底开始筹备，2018年2月份取得营业执照，易中华间接持有亘庭公司约30%的股权，具体比例是29.925%。构成隐名代理的主要理由：易中华具有亘庭公司相关明确授权。易中华在签订租赁房屋之前，即在签订定金协议时，周志勤、周奕已经知道易中华其实是代理亘庭公司这个事实，定金协议第3.2条指出，乙方的主要股东需要稳定。租赁合同第4.1条也可以反映实际承租人是亘庭公司，该条款指出乙方要在2019年1月底前将营业执照办出并且开设好公司的账户。结合租赁合同履行的有关情况，进一步佐证实际承租人是亘庭公司。根据周志勤、周奕授权书的表述，亘庭公司是承租人。本案所有的押金、租金支付的主体和承担的主体均是亘庭公司。最后在交接协议书当中，易中华在落款中也明确代表亘庭公司就合同解除达成一致意见，且亘庭公司也已经按照协议完成搬出。第二，即使易中华被认定为合同关系的承租人，也不应当承担赔偿责任，主要是因为周志勤、周奕没有履行办理出相关餐饮以及营业执照的义务，在合同履行过程当中具有过错，且周志勤、周奕无权以已经减免相应租金为由主张不再承担任何违约责任。第三，租赁合同已经于2020年6月8日解除，但实际情况是2020年1月16日双方已经协商一致停止营业。易中华认为租金应当计算至该时。且违约金过高，应当依法予以调整。关于租金诉请，不同意支付租金，因为周志勤、周奕应当向亘庭公司主张相应责任而非向易中华主张。即使易中华被认定为合同当事人要承担支付租金义务，希望法院能够考虑到以下几点：第一，周志勤、周奕无权主张该期间的全额租金，因为周志勤、周奕违反了相关的合同义务，未能办理出餐饮执照。第二，即使周志勤、周奕有权获得相应租金，考虑到周志勤、周奕在履行过程当中负有主要的过错，导致合同目的根本无法实现的情况。租金也应当大幅度予以减免，而不应当全额得到支持。第三，2020年1月16日，已经在协商解除合同，并且易中华以及亘庭公司已经在2020年1月16日起停止营业，考虑到后续疫情等客观的综合情况，对于2020年1月16日至6月8日期间的租金，也应予以相应减免。另外，双方系协商解除租赁合同，租赁合同没有约定没收押金的违约责任，如果需要易中华承担责任，应在需要支付的款项中予以冲抵。亘庭公司述称，依据租赁合同的相对性，周志勤、周奕与易中华之间的租赁合同履行和解除与亘庭公司无关。根据合同相对性原则，易中华是系争房屋承租人，应当向周志勤、周奕履行租金支付义务，并与周志勤、周奕处理租赁合同解除事宜，向周志勤、周奕交还房屋。易中华承租系争房屋后，将系争房屋交付给亘庭公司使用，亘庭公司在2019年年底2020年初，已经停止经营。此后系争房屋租赁合同的解除和交由系争房屋承租人即易中华负责办理。对于周志勤、周奕第1项诉讼请求，周志勤、周奕无权解除租赁合同，对于租赁合同解除负有过错。由于周志勤、周奕没有按约办理营业执照，导致系争房屋无法实现合同约定的经营目的，周志勤、周奕违约在先，易中华有权行使先履行抗辩权的理由而拒付租金，周志勤、周奕无权以易中华欠付租金为由解除租赁合同，周志勤、周奕为解除租赁合同的过错方，应当返还易中华支付的保证金，且向易中华承担合同解除的违约责任。虽然周志勤、周奕与易中华签署补充条款二，但周志勤、周奕给予易中华的所谓租金折扣有一定对价，即易中华同意支付周志勤、周奕每月2万元的签单权，且给予其所持有的亘庭公司股权中12%的分红权，且易中华应当是以系争房屋后续能合法地办理营业执照为由而同意了前述的安排。关于第2项诉讼请求，首先依据租赁合同的相对性，周志勤、周奕与易中华之间的租赁合同履行和解除与亘庭公司无关。易中华无需支付2019年12月31日之前的租金，理由是租赁房屋自始不能实现合同约定的经营目的，且没有办理好当时周志勤、周奕承诺的营业执照，故易中华无需向周志勤、周奕支付租金，且周志勤、周奕应当返还易中华已经支付租金。易中华无需支付2020年1月1日之后的租金。如果易中华没有按照律师函的要求付清欠费，对于周志勤、周奕而言，租赁合同应该在2019年12月底解除，易中华应当在2020年1月起搬离。周志勤、周奕已经在2020年初明确知晓易中华没有办法支付房租，也没有支付意愿。亘庭公司已经基本在2019年12月底2020年初停止在系争房屋内经营。此后易中华因为疫情原因，可能搬离房屋也有一定困难，周志勤、周奕家在上海，但没有及时收回房屋，故2020年1月起的租金应当考虑到周志勤、周奕提供的房屋不符合租赁目的，周志勤、周奕自身怠于返还房屋造成的影响，应由周志勤、周奕自行承担。关于第3项诉讼请求，鉴于周志勤、周奕违反合同义务在先，易中华并无租金支付义务，无需支付逾期违约金。即使易中华应当支付违约金，鉴于该违约金的金额过高，应该以欠费金额为基数计算比例，酌情调整。另外，租赁合同无法继续履行的过错在于周志勤、周奕，主张押金作为违约金没有合同依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月15日，周志勤、周奕作为出租方(甲方)与易中华作为承租方(乙方)在案外人居某某签订《定金协议》，约定物业地址：上海市淮海中路XXX号，面积239平方米。租金为10万元。租期为2018年1月1日至2022年12月31日止。支付方式：首期押一付三，以后每个月一付。定金金额10万元。甲方希望乙方的主要股东稳定，不希望在租期内频繁更换股东，万一更换主体股东，甲方有权提出解约。甲方承诺在2018年3月31日前办理好所有经营饮品和轻餐相关的营业执照以确保乙方能正常合法营业。审理中，易中华与周志勤、周奕均提交《定金协议》，其中易中华提交的《定金协议》落款乙方处除有易中华签字外，还加盖有亘庭公司公章，易中华陈述该公章系补盖。周志勤、周奕提交的《定金协议》落款处并无亘庭公司公章。2018年1月15日，周志勤、周奕作为出租方(甲方)与易中华作为乙方(承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方房屋坐落在上海市徐汇区淮海中路XXX号以及淮海中路XXX号1幢。建筑面积239平方米。租赁期为6年，自2018年4月20日至2024年4月19日。月租金总计为10万元，包括物业管理费，不包括房租增值税普通发票。乙方需支付的第一期租金为3个月，即起租前乙方会将2018年4月20日至2018年7月19日的租金支付至甲方指定的账号。自第二期起，乙方应提前向甲方在每个月第20日前将下个月的租金按时支付至甲方指定的银行账号，支付租金日期以乙方汇出日期为准。如发生逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金。账户名称：周朣。甲乙双方商定，若乙方在2018年1月31日前顺利将营业执照办理出来并开好公司账户，乙方将于2018年1月31日前支付第一期为期3个月的租金。若因为乙方原因推迟，则不晚于2018年2月15日前或当日支付第一期租金。自第一期租金后，乙方此后每个月支付一次。租金每两年递增一次，每次的递增比例为5%。甲乙双方约定，在本合同签署的当日，乙方先行支付过的定金自动转为房屋租赁保证金即押金，保证金为1个月租金10万元。租赁期结束，甲方在乙方支付完未结清费用后的10日内将保证金退还乙方。乙方返还房屋应当符合正常使用后的原有状态(正常磨损除外)。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。如遇到有些费用无法在退租当天结清的，甲方有权从押金中扣除相应的金额(具体根据退租时情况再协商)并在退租后24小时内把剩余的押金返还给乙方公司或代表人。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向守约方按月租金的2倍支付违约金。给守约方造成损失的，支付的违约金不足抵付守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，导致乙方无法居住或危及乙方安全的。……(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。甲方希望乙方的主要股东稳定。若租期内更换股东主体，甲方有权提出解约，在获得甲方允许的情况除外。审理中，易中华与周志勤、周奕均提交《上海市房屋租赁合同》，其中易中华提交的《上海市房屋租赁合同》落款乙方处除有易中华签字外，还加盖有亘庭公司公章，易中华陈述该公章系补盖。周志勤、周奕提交的《上海市房屋租赁合同》落款处并无亘庭公司公章。同日，周朣作为周志勤、周奕的代理人(甲方)与易中华(乙方)签订《补充条款》，约定：甲乙双方均知晓此房屋的性质是住宅用途。甲方在此地址上注册了上海一通艺术品中心，法人为甲方之一周志勤，甲方承诺在2018年4月20日前依法取得饮品执照和与此饮品执照范围内相关的轻餐需要的所有其他营业执照以确保乙方能正常合法营业。在办理执照期间，乙方会提供相应协助。万一因甲方原因无法取得执照影响到正常合法经营，由此产生的法律责任由甲方负责，连带导致乙方蒙受的损失也由甲方负责。甲方同意现在起到2018年4月20日为装修免租期，即甲方同意乙方在此期间可以免费使用。在租期内，甲方将免费提供用此地址注册的公司抬头(公司名字：上海一通艺术品中心，法人：周志勤)和发票设备给乙方开具相关餐饮发票，发票费用由乙方承担。若乙方正常经营需要，甲方需免费提供此公司营业执照等相关文件和提供相应协助来确保乙方合法运营。因为双方开始租约前有家具和餐饮设备转让事宜，甲乙双方约定转让费用总共28万元，乙方将于此租期开始前连同房租同时支付10万现金给甲方，剩余的18万元作为VIP会员卡给甲方享受相应的消费折扣。(注：乙方在合同起租前总共需要支付的费用为1个月押金10万元，3个月房租30万元，10万现金家具设备转让费。因之前支付的定金在合同签署后自动转变成押金，故总金额为40万元)。该补充条款尾部乙方处除有易中华签字外，还加盖有亘庭公司公章，易中华陈述该公章系补盖。2018年2月1日，亘庭公司成立。股东分别为上海小蝌蚪餐饮管理有限公司(以下简称小蝌蚪公司)、上海艳捷建设发展有限公司、上海亘太文化发展有限公司、上海甬隆贸易商行。2018年4月1日，周志勤出具授权书，主要内容为本人周志勤系上海一通艺术品中心公司营业执照法人，现授权上海市徐汇区淮海中路XXX号以及淮海中路XXX号1幢的承租方：上海亘庭餐饮管理有限公司可以免费使用至合同租期结束，但公司在今后日常经营中因使用时所发生的税费需有上海亘庭餐饮管理有限公司承担，且周志勤本人不承担任何法律责任。2018年4月20日，亘庭公司出具授权委托书，主要内容为：委托单位亘庭公司，兹委托易中华为本公司代理人，负责全权处理公司所涉及的合同纠纷、债权债务、固定资产、代签文书等权限。2018年9月17日，周朣作为周志勤、周奕的代理人(甲方)与易中华(乙方)签订《补充条款(二)》，约定：如上述(详见租赁合同及补充条款等)因甲方原因没有如期取得相关的合法合规的营业执照导致乙方不能正常合法经营，双方补充条款达成如下协议：1、甲乙双方在进行会议纪要一、二、三友好沟通后，甲方同意在未取得相关合法合规的营业执照等手续下来之前，愿意从第三季度(2018年10月20日)起房租10万元/月降到6万元/月，之前所支付的房租按风险共担原则各自承担一半。2、甲方享受免费签单权2万元/月。3、甲方所减免的房租折换成分红股份占亘庭公司12%的分红股，只算盈利不承担公司亏损的分红股份，允许派财务监管。4、后续除了办理相关营业执照问题不再承担其他投诉等问题所产生的费用报销。5、甲方在取得相关合法合规的营业执照等手续之后，本人有权可以选择继续合作或按原租赁合同的租金约定进行正常收租，因亘庭公司经营期间所引起的法律纠纷不承担任何责任。审理中，易中华与周志勤、周奕均提交《补充条款(二)》，其中易中华提交的《补充条款(二)》落款乙方处除有易中华签字外还加盖有亘庭公司公章，易中华陈述该公章系补盖。周志勤、周奕提交的《补充条款(二)》落款处并无亘庭公司公章。2017年12月18日，易中华支付周朣押金10万元；2018年2月11日，小蝌蚪公司支付周朣40万元；2018年10月22日，亘庭公司支付周朣租金6万元；2019年2月1日，亘庭公司支付周朣租金6万元；2019年5月30日，亘庭公司支付周朣租金6万元；2019年10月31日，亘庭公司支付周朣租金3万元。审理中，周志勤、周奕表示确认收到上述款项，周朣代理周志勤、周奕处理租赁合同相关事宜。2020年6月8日，周志勤(甲方)与易中华(乙方)签订《房屋交接协议书》，主要内容为：就甲乙双方于2018年签订的《房屋租赁合同》及定金协议补充条款，关于上海市徐汇区淮海中路XXX号全幢的解约协议约定：1、乙方于2020年6月8日将该房屋的钥匙交还给甲方，乙方承诺最迟于2020年6月30日将该房屋内属乙方家具设施搬走腾空，如到期乙方未搬走的，由甲方自行处理。2、其余解约争议由甲方、乙方按法律程序协商解决。在该《房屋交接协议书》首部乙方处为易中华、亘庭公司，尾部甲方处有周志勤的签字，乙方处有易中华并代亘庭公司的签字。2020年8月10日，亘庭公司出具情况说明，主要内容为：以下款项由易中华以及上海小蝌蚪餐饮管理有限公司代我公司向房东周志勤(周朣)支付：1、2017年12月18日，易中华支付周朣10万元(定金)。2、2018年2月11日，小蝌蚪公司支付周朣40万元(含租金30万元，转让费10万元)。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有定金协议、租赁合同、补充条款、补充条款二、授权书、授权委托书、转账凭证、房屋交接协议书、情况说明等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于易中华是否为本案租赁合同履约主体即承租方。根据法律相关规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第一，根据查明事实，在亘庭公司成立之前，易中华与周志勤、周奕签订的定金协议约定“甲方希望乙方的主要股东稳定，不希望在租期内频繁更换股东，万一更换主体股东，甲方有权提出解约。”双方签订的租赁合同约定“……甲方有权从押金中扣除相应的金额(具体根据退租时情况再协商)并在退租后24小时内把剩余的押金返还给乙方公司或代表人。……(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。甲方希望乙方的主要股东稳定。若租期内更换股东主体，甲方有权提出解约，在获得甲方允许的情况除外。”在亘庭公司成立之后，即2018年4月1日，周志勤出具“授权上海市徐汇区淮海中路XXX号以及淮海中路XXX号1幢的承租方：上海亘庭餐饮管理有限公司可以免费使用至合同租期结束”的授权书。补充条款二中亦约定“甲方所减免的房租折换成分红股份占亘庭公司12%的分红股，只算盈利不承担公司亏损的分红股份，允许派财务监管。”第二，易中华提供的定金协议、租赁合同、补充条款、补充条款二均加盖有亘庭公司公章，且亘庭公司出具授权委托书，委托易中华为公司代理人，负责全权处理公司所涉及的合同纠纷、债权债务、固定资产、代签文书等权限。第三，根据亘庭公司出具的关于支付租金的情况说明以及实际支付租金的情况，租赁合同的相关租金实际亦系亘庭公司支付。综上，本院认为本案中易中华签订租赁合同的行为实际构成隐名代理，周志勤、周奕在签订该租赁合同时亦知晓租赁合同的承租方并非易中华个人，在亘庭公司成立之后，周志勤亦确认承租方为亘庭公司，结合亘庭公司出具的情况说明以及支付租金的情况，本院认为易中华与亘庭公司之间构成代理关系，租赁合同直接约束亘庭公司与周志勤、周奕。故本院对于周志勤、周奕基于租赁合同向易中华主张相关权利的诉请均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，判决如下：驳回周志勤、周奕的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计6,400元，由周志勤、周奕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年一月二十八日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。