广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14292号原告：广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社，住所地广州市番禺区南村镇江南村南里路**，统一社会信用代码N24401137268202434。法定代表人：李仲华。委托诉讼代理人：钟武平,广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓纯,广东武平律师事务所实习人员。被告：冯永康，男，1986年2月12日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黎钊勇，广东百健律师事务所律师。原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社诉被告冯永康租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社委托诉讼代理人钟武平、郑晓纯，被告冯永康委托诉讼代理人黎钊勇，到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2020年2月1日至2020年5月31日止，每月123500元计算的款项494000元。2、被告向原告支付逾期支付承包款的利息损失（每月的利息损失以当月承包金123500元为基数，按月利率2%，从当月6日计算至付清之日止）。3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告（甲方）与被告（乙方）双方通过南村镇三资平台招投标的形式于2019年4月29日签订编号为20190001号的《江南村“江南村市场”承包合同》（以下简称合同），约定由被告承包位于南村镇××号“江南村市场”（简称市场），承包期限为3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止，合同第三条约定保证金为247000元，第五条约定承包款为123500元每月，被告应于每月5号前给付当月的承包款。合同签订后，原告按约市场交付给被告使用，被告接手市场后，已将市场分租给实际经营市场的案外人并收取案外人的租金。原告依约履行了合同义务，但被告从2020年2月1日起就一直拖欠承包金未支付，截至2020年5月31日，被告已拖欠原告共计4个月承包款合计494000元，且经原告多次催讨后也没有缴纳。根据合同第十一条第3款“乙方逾期交付承包款属于违约，每逾期一天，乙方应按拖欠租金总额的千分之一的标准向甲方支付滞纳金，逾期30日仍未付清承包款的，甲方有权解除本合同，没收合同保证金并重新招租。”被告逾期缴纳承包金的行为已构成违约，应给付原告利息损失。原告调整违约金为每月2%利率，经核算至2020年8月1日，利息为53763.66元。为阻止进一步扩大损失，原告自2020年6月1日开始接管市场并收取次承租人的租金。被告冯永康辩称，一、确认双方签订的《江南村“江南村市场”承包合同》（合同编号：20190001）已于2020年5月31日解除。被告自承包案涉市场后，一直用心经营管理，于2020年5月31日提出解除合同实属无奈之举。一方面，2020年1月，一场前所末有的不可预见的新冠××疫情在国内爆发，鉴于疫情防控态势严峻，政府紧急出台一系列严格的防控政策措施，导致被告所承包的市场无法正常经营，损失惨重。而省市政府及各大行业协会亦出台相应倡议书，呼吁广大出租人主动减免租金，与承租方共度时艰。为此，被告作为市场承包方既市场档口出租方，积极响应国家政府及行业的倡议，主动与案涉市场各大档口协商减免租金事宜，并主动减免了部分租金。同时，被告亦曾多次向原告提出减免承包款的要求，但原告方一直借故拖延，随后又坚持要按合同办事，决绝减免租金，这无疑导致原告的经营管理更加雪上加霜。最终，原告在疫情防控、减免市场档口租金及原告拒绝减免承包款等多重压力下，最终亏损严重，导致无法继续履行案涉合同。基于原告起诉亦确认相关合同解除并正式接管案涉市场的事实，足以认定案涉合同己于2020年5月31日正式解除。二、国内爆发新冠疫情属于不可抗力，被告因此未能依约履行合同的行为不构成违约，无需向原告支付违约金。2020年1月至今，我国出现了新冠××疫情这突发紧急性公共卫生事件。国家和政府为了保护公众生命健康安全，出台了一系列的疫情防控措施，包括企业停工停产、禁止出入公共场所、禁止人流聚集，部分地区甚至封城禁止人员流动。被告所承包的案涉市场，属于人流密集流动的区域，因此其所遭受的影响亦较其他行业严重，由此导致被告资金紧张，无法正常支付承包款。而此次疫情的爆发并不具有可预见性，且国家政府出台的相关防控举措亦具有临时性、迫切性，属于不可抗力。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条的规定，依法应适用不可抗力规则，因此，被告未能按时交付承包款的行为不构成违约，无须承担违约责任。三、原被告已经协商一致解除合同，原告无权没收被告已缴纳的保证金，相关保证金应予以抵扣承包款或退还被告。根据前述《最高院涉疫案件指导意见一》第三条第（一）款的规定，疫情或疫情防控措施导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。案涉市场作为一个人员密集流动的经营区域，在疫情爆发及国家一系列严防严控措施的影响之下，根本无法正常经营运作，应予免除被告的全部责任。因此，原告没收被告保证金的行为既无合法依据，亦显失公平。鉴于相关保证金仍在原告手上，为免另案诉讼带来不必要的时间金钱等支出，减少讼累，被告同意将相关保证金予以抵扣欠缴的承包款，无须原告另行退还。本院经审查双方当事人提交证据，并结合庭审陈述、质证，认定以下事实：2019年4月29日，原告（甲方、发包方）与被告冯永康（乙方、承包方）签订一份《江南村“江南村市场”承包合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于该村南里路24号的江南村市场交由乙方承包，期限3年，自2019年5月1日至2022年4月30日止。合同签订当日，乙方应交纳合同保证金247000元，合同期满，乙方如无违约，付清承包款及各项费用后，自乙方交还场地之日起15日内不计息返还。承包款每月123500元，于每月5日前缴清。任何一方违约，向对方支付相当于两个月承包款的违约金，并赔偿直接经济损失。乙方逾期交付承包款属于违约，逾期30日的，甲方有权解除合同，没收保证金。每逾期一天，按千分之一收取滞纳金。合同对其他事项也作了相关约定。合同签订后，双方将被告冯永康的投标保证金转为合同保证金。自2020年2月1日，被告冯永康未能支付承包款。2020年5月31日，被告冯永康书面告知无力继续经营，原告于次日接收涉案市场。被告抗辩因疫情原因经营惨淡，并提供部分档口租户退租及无力支付租金的沟通记录。以上事实有当事人提交证据及庭审笔录为证。本院认为，双方当事人之间的租赁合同纠纷发生在2019年、2020年，应适用民法典实施前的合同法确定双方的权利义务。原告将市场承包给被告冯永康，冯永康再将市场分割后将每一个档口租给他人，原被告之间实质为市场的整体出租合同，本案按照租赁合同纠纷进行审理。原告已经将市场出租给被告，被告有义务按合同约定支付租金。现被告拖欠2020年2月1日至2020年5月31日的租金，每月123500元，合计494000元。被告冯永康应向原告支付该拖欠租金。2020年春节后爆发的新冠病毒疫情，导致农贸市场一段时间无法经营，且因政府的控制措施，导致农贸市场一段时间经营惨淡。在此情况下，被告冯永康无力支付租金，无法继续经营，不应按照违约处理。原告冯永康所交纳的合同保证金247000元应当予以返还或扣减。现被告冯永康抗辩租金应扣减保证金，本院予以准许。扣减后，冯永康仍应向原告支付租金（承包款）247000元。被告不继续履行合同，虽不按违约处理支付高额违约金，但被告逾期支付租金的行为客观造成原告资金被占用的利息损失，本院酌定原告可主张自2020年4月6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的两倍计算逾期付款违约金，对原告主张违约金超出上述计算标准的部分，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条的规定，判决如下：一、被告冯永康应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社支付承包款（租金）247000元及逾期付款违约金（违约金以247000为基数，自2020年4月6日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍标准，计算至款项清偿之日止）。二、驳回原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社的其他诉讼请求。案件受理费2906元，由原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社承担1453元，被告冯永康承担1453元。被告冯永康应在履行判决义务时一并向原告广州市番禺区南村镇江南村股份合作经济社支付受理费1036元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二一年一月四日书记员 何震宇