河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终137号上诉人(原审被告)：芦健，男，汉族，1975年6月23日出生，住郑州市金水区。上诉人(原审被告)：张岚，女，汉族，1977年2月25日出生，住郑州市惠济区。二上诉人委托诉讼代理人：宋希昌，上海华勤基信（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张景梅，女，汉族，1965年6月16日出生，住郑州市金水区。被上诉人(原审原告)：张景丽，女，汉族，1971年8月16日出生，住郑州市中原区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：闫峰、熊昭斌，河南金苑律师事务所律师。上诉人张岚、芦健因与被上诉人张景梅、张景丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初8778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张岚、芦健上诉请求：1、请求撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初8778号民事判决；2、将本案发回重审或依法改判上诉人与被上诉人继续履行双方订立的《房屋交换合同》、被上诉人向上诉人支付购房尾欠款44.57万元及利息。3、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用、保全费。事实和理由：一、一审判决依据的事由不能成立。一审依据“上诉人未按合同约定的时间为被上诉人办理房屋过户，构成违约”的事由，作出“解除纠纷双方签订的《房屋交换合同》”的判决，该事由不能成立。根据2017年8月18日上诉人与被上诉人订立的《房屋交换合同》第二条第四款“上诉人在收到被上诉人第二次购房款后，协助被上诉人60日内完成上诉人的产权更名过户手续，将上诉人的产权及相关手续更名过户至被上诉人名下”的约定。2017年9月27日，被上诉人支付第二次购房款，根据《房屋交换合同》第一条第一款“被上诉人明知因上诉人有私人借贷债务被金水区人民法院查封、在银行还有购买本房屋的按揭贷款需要资金解封解押”、第二条第三款“第二次付款用于办理上诉人房屋解封解押，资金专款专用”的约定，上诉人积极办理还款、解压手续，部分款项由被上诉人直接支付给上诉人的债权人，在上诉人结清相关房贷欠款后，查封权利人华丽娜并没有及时解除房屋查封，对此上诉人起诉至金水区人民法院，通过诉讼才得以解除查封，上述涉及的还款、诉讼、解封解压等情况，被上诉人全程参与并理解、配合，直到2018年9月，上诉人的房屋才具备登记过户条件，在郑州市不动产登记中心南阳路办事大厅，在双方填写“郑州市存量房买卖合同信息备案表”、被上诉人缴纳房屋契税后，由于被上诉人擅自终止过户行为，才导致房屋过户没有完成。综上，虽然双方在合同中约定“上诉人在收到第二次购房款后60日内协助办理更名过户手续”，但根据合同中被上诉人对房屋存在查封纠纷的“明知”以及后期办理房屋还款、解封诉讼的事实，被上诉人“对60日内没有完成房屋过户”没有提出任何异议，并主动参与、配合，实质上是双方对房屋过户的时间作出新的约定并履行，因此，上诉人未按合同约定的“60日内”为被上诉人办理房屋过户并不构成违约，但一审法院据此认定上诉人违约并解除合同，属于认定事实错误，判决依据的事由不能成立。二、一审判决“解除双方签订的《房屋交换合同》”违反法律规定。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，一审判决认定“上诉人与被上诉人签订的《房屋交换合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均需按照合同约定履行。”双方互换房屋并实际居住三年之久，被上诉人已支付购房款71.43万元，上诉人向被上诉人办理房屋过户手续的障碍已全部消除，双方不存在《合同法》第94条规定的任一法定解除情形，因此，一审判决解除双方订立的《房屋交换合同》违反《合同法》的明文规定。三、一审判决上诉人双倍返还定金适用法律错误。3根据《合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，上诉人依约为被上诉人办理房屋过户手续，在双方填写“郑州市存量房买卖合同信息备案表”、被上诉人缴纳房屋契税后，由于被上诉人擅自终止过户行为，导致房屋过户没有完成，上诉人不存在“收受定金的一方不履行约定的债务的”的情形，一审判决“上诉人向被上诉人双倍返还10万元定金”缺乏事实根据。四、一审判决没有查明纠纷产生的根本原因，对“被上诉人存在的违约事实”没有查明和认定。本案中，双方产生纠纷的根本原因在于“上诉人房屋的土地性质为‘仓储用地’”，该“仓储用地”的知悉开始于双方办理房屋过户过程中，当不动产登记中心工作人员告知上诉人房屋所处土地性质为‘仓储用地’时，被上诉人以“‘仓储用地’属于工业用地，工业用地不能改变土地用途建造商品房，上诉人的房屋存在巨大的隐患”为由，上诉人在交纳房屋过户契税后又将契税退回，单方终止房屋过户行为。对“仓储用地”一事，上诉人并不知情，因其房权证对房屋性质没有载明，在办理过户手续时才得知。同时，《土地管理法》第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”、第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”4《物权法》第一百四十条“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”、《房地产管理法》第十七条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权”之规定，“仓储用地”的工业用地性质在经依法履行变更、审批手续后，可以依法变更土地用途。上诉人的房屋拥有合法房产证、土地使用证，足以说明房屋所占土地性质已经依法履行土地用途变更手续，对此，被上诉人没有提供相反反驳的证据，而被上诉人的房屋仅有购房手续，无任何房产及土地使用证明，被上诉人的抗辩没有法律及事实根据，已构成单方违约并导致纠纷产生。综上所述，一审判决没有查明案件基本事实，错误认定上诉人构成违约，请求二审法院按照诚实信用原则，客观公正审理本案，促使双方全面履行合同，维护合同当事人合法权益。张景梅、张景丽辩称：一、一审法院在案件审理过程中事实认定清楚，适用法律正确，其判决结果理应得到维持。一审法院在判决书中认定：“在合同履行过程中，因被答辩人未按合同约定的时间为原告办理房屋过户，构成违约，故答辩人要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，已交付的房屋应当返还。”以上所认定的事实属于客观事实。而在适用法律方面，一审法院认为被答辩人存在违约行为，而判决解除合同，这符合我国《民法典》第563条之规定；同时由于被答辩人自己也认可向答辩人支付了5万元的定金，而依据我国《民法典》587条对于定金罚则之规定，法院判决其双倍返还定金也于法有据！因此无论是从事实认定还是法律适用上，一审法院的判决结果均无不当，理应得到维持。而被答辩人在上诉状中所提出的上诉理由并不成立。首先，虽然双方所签订的《房屋交换合同》中提到了该房屋因被答辩人私人债务被金水区法院查封及银行有抵押贷款事宜，但是在具体内容上被答辩人并没有明确告知该房产在2014年7月9号抵押给了华丽娜，由于被答辩人隐瞒事实而造成的不利法律后果应该由被答辩人自己承担，而不能强加到答辩人身上；其次，被答辩人将房屋抵押给华丽娜的事实发生在2014年，双方签订合同是在2017年也就是三年后，该抵押的法律后果被答辩人足以预见，并且在履行合同的过程中有充足的时间和能力去处理该事宜，而不影响合同的履行。同时在双方签订合同的过程中，被答辩人在明知房屋还抵押在华丽娜名下的情况下，还在合同中承诺在房款第二次支付后60日内办理房屋产权更名过户手续，说明被答辩人对该事实是完全有能力解决的，答辩人有权要求被答辩人严格按照其承诺的内容来履行合同；第三，被答辩人在上诉状中称答辩人从未对被答辩人超过合同履行期仍未过户的行为没有提出异议，并主动参与配合。首先，答辩人一直催促被答辩人过户，从未对其违约行为表示谅解和同意对合同予以变更；其次，答辩人一直本着诚实守信的原则积极配合被答辩人完成房屋过户的各项手续，但这一事实竟然被被答辩人说成是对其“违约行为”的明知和认可，这是答辩人所不能接受的。答辩人的任何行为都是为了更好的完成合同履行，但这不能成为答辩人放弃追究其违约责任的一种意思表示。二、答辩人与被答辩人之间所签订的《房屋交换合同》从事实上也早已解除。答辩人与被答辨人之间所签订的《房屋交换合同》由于被答辩人的违约行为而被判决合同解除从法律层面并无不当，而在事实上，合同解除是双方早已认可的合意结果。这从答辩人一审所提交的录音证据及被答辩人在链家网上的房屋出售信息上都可以很明显的看出。答辩人与被答辩人在2019年就多次协商一致由被答辩人出售自己的房屋，被答辩人明确表示愿意将答辩人所缴纳的购房款退给答辩人，双方的合同解除，不再继续履行。同时被答辩人位于金水区天明路65号院1号院1单元4号的房屋早在2019年2月17日就已经在链家网上挂牌出售，这也说明被答辩人早已没有再将房屋过户给答辩人的意思表示，双方的合同已经合意解除。而被答辩人在案件审理过程中又出尔反尔，扭曲事实，并称一审法院判决合同解除违反法律规定，该上诉理由无论是从法律上还是从事实上都不能成立。三、双方的合同无法继续履行是由于被答辩人的多个违约行为所导致的结果。除了一审法院所提到过的被答辩人未在合同约定期限办理过户这一明显根本违约的行为之外，被答辩人在整个合同履行过程中至少还存在另外两个违约行为。其中一个就是被答辩人自己在上诉状中所提到的“仓储用地”问题。被答辩人的房屋土地性质属于“仓储用地”，这是不争的事实。依据我国《土地管理法》等相关法律规定，工业用地不能改变土地用途建造商品房，属于违规行为，如果想要建造商品房，就必须通过审批改变土地性质后才能建造。但是被答辩人一审自己所提交的证据来看，直到2020年8月3日该土地性质其查询结果还属于仓储用地。这说明被答辩人所有的房屋土地性质根本不像被答辩人在上诉状中所称“已经依法履行土地性质变更手续”！答辩人不清楚被答辩人房屋产权证是如何办理的，但很明显存在巨大的隐患。无论是从使用年限、再次售卖还是以后可能面临的拆迁等情况，答辩人都面临着巨大的风险。答辩人作为一个普通的老百姓，花一百多万购买房屋已经是倾尽所有，这种风险是他们无法承受的，同时这也违背了答辩人最初的购买商品房（土地性质为70年的住宅用地）之初衷。而被答辩人最初购买该房屋就是二手房交易，应该在当时的交易过程中就明知其土地性质，但在与答辩人交易过程中故意隐瞒，导致合同存在重大误解无法履行，这是被答辩人不诚信的行为所造成的。其次，在一审庭审过程中，答辩人提交了多个与被答辩人在2019年就该合同的解除及房屋买卖问题进行协商的相关录音材料及文字整理材料。从中可以明显看出，被答辩人多次在与答辩人的协商过程中，表示答辩人如果想继续履行合同，就必须在原合同的基础上向被答辩人支付更高的房屋价格。其中在2019年11月11日的录音中，被答辩人直接明确提出只有将合同原本约定的188万元提高到195万，才会继续办理过户，这种单方面提高交易价格的行为答辩人自然不会同意，这也直接导致了合同无法履行，被答辩人的该行为很明显也构成了根本违约。这些多个违约行为汇集在一起，都导致了最终合同无法根本履行，也丧失了履行的现实基础。综上所述。一审法院在案件审理的过程中，事实认定清楚，适用法律正确，其判决结果并无不当，理应得到维持。张景梅、张景丽向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告之间所签订的《房屋交换合同》；2、请求判令被告返还原告金水区××路东岸××号房屋；3、请求被告退还原告所支付的购房款66.4万元、双倍返还定金10万元及支付违约金30万元，以上合计106.4万元；4、依法判令案件诉讼费由二被告承担。张岚、芦健向一审法院提出反诉请求：1、被反诉人继续履行反诉人与被反诉人之间签订的《房屋交换合同》并协助反诉人办理过户更名手续；2、依法判令被反诉人支付反诉人购房款44.75万元及利息49027元（利息暂计至2020年7月27日，之后利息以44.57万元为本金年利率6％至购房款付清之日止）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：1、2017年8月18日，二原告（甲方）与二被告（乙方）签订房屋交换合同一份，主要约定：甲方同意将其所有的坐落于郑州市金水区三全路东岸尚景楼盘A2栋1503号房屋与乙方所有的坐落在郑州市金水区天明路65号1号楼1单元4号的房屋互相交换。双方均十分清楚：甲房目前在原告张景丽名下，只有购房款收据，尚无房屋产权证及其他相关手续；乙房（郑房权证号第**）目前因乙方有私人借贷债务被金水区人民法院查封、在银行还有购买本房屋的按揭贷款需要资金解封解押。双方议定，甲房建筑面积88.07平方米，议价72万元；乙房建筑面积177.93平方米，议价188万元。甲方补给乙方两房差价116万元。房屋交换合同签订后，甲方向乙方支付5万元作为定金（此款项属于甲方向乙方支付的116万元补偿金的一部分），将甲房钥匙交给乙方，乙方在收到甲房钥匙后30日内搬出乙房，搬入甲房，并将乙房钥匙交付给甲方。甲方收到乙房钥匙后两个工作日内向乙方指定账户打入65万元，作为购买乙房屋的第二次付款，此款项也是乙方向甲方提出的办理乙房解封解押，确保乙房成为可以自由交易的商品房进入市场买卖的足够资金，此项资金专款专用，不得挪作他用，同时双方交换两房现有手续。乙方在收到甲方第二笔购房款后，协助甲方60日内完成乙房的产权更名过户手续，将乙房的产权及相关手续更名过户至甲方名下。甲方在乙方将乙房的所有产权手续更名过户至甲方名下手续办理的同时，协助乙方将甲房相关手续更名至乙方名下。甲方在乙房的所有产权手续过户办理完成后2个月内向乙方指定账户支付余款46万元，房屋交易至此全部完成。如一方不遵守本合同约定，致使本合同不能继续履行，违约方应承担违约责任，向对方赔偿违约金30万元，退还房屋给原权属人，还应承担由此产生的其他一切费用。合同还对其他事项进行了约定。2、庭审中，原告称其已经支付购房款71.43万元，被告对此予以认可。一审法院认为，原、被告签订的《房屋交换合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均需按照合同约定履行。在合同履行过程中，因被告未按合同约定的时间为原告办理房屋过户，构成违约，故原告要求解除合同的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，已交付房屋应当返还。原被告均认可已支付购房款71.43万元，包括定金5万元，现原告主张被告退还所支付购房款及双倍定金的诉请，于法有据，原审法院亦予以支持。原告已主张适用定金罚则，故对其主张违约金的诉请，原审法院不予支持。被告反诉要求继续履行合同、协助办理过户更名手续及支付剩余购房款利息，因其违约，原审法院认定合同解除，该诉请，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张景丽、张景梅与被告（反诉原告）张岚、芦健于2017年8月18日签订的《房屋交换合同》；二、被告（反诉原告）张岚、芦健于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张景丽、张景梅位于金水区××路东岸××号房屋；三、原告（反诉被告）张景丽、张景梅于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张岚、芦健位于金水区天明路65号院1号楼1单元4号的房屋；四、被告（反诉原告）张岚、芦健于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张景丽、张景梅购房款66.4万元及双倍定金10万元；五、驳回原告（反诉被告）张景丽、张景梅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张岚、芦健的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14376元，保全费5000元，共计19376元。由原告（反诉被告）张景丽、张景梅负担5463元，被告（反诉原告）张岚、芦健负担13913元；反诉费4360元，由被告（反诉原告）张岚、芦健负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方签订的《房屋交换合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均依约履行。双方在合同履行过程中，因上诉人未按合同约定时间配合被上诉人办理房屋过户手续，构成违约，张景丽、张景梅以此为由诉请解除双方合同具有事实和法律依据，一审据此判令解除双方签订的《房屋交换合同》，张岚、芦健返还购房款及双倍定金并无不当，张岚、芦健上诉称双方不存在合同解除的情形，应继续履行双方合同的依据不足。综上所述，张岚、芦健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14376元，由上诉人张岚、芦健负担。本判决为终审判决。审判长  邵晓斐审判员  贾建新审判员  刘泽军二〇二一年一月二十七日书记员  米 彦