四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3240号 原告（反诉被告）：西昌市人民政府，住所地位于四川省凉山彝族自治州西昌市大水井**，组织机构代码：57277004-3。 法定代表人：马廷贵，系市长。 委托诉讼代理人：刘洁，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：余衡坷，四川鼎仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：殷从国，男，汉族，1970年9月15日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：朱兴平，四川骁驰律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告，以下简称“原告”）西昌市人民政府（以下简称“市政府”）与被告（反诉原告，以下简称“被告”）殷从国合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告市政府提出诉讼保全申请，本院予以准许，作出（2020）川3401民初3240-1号民事裁定，冻结了被告的银行账户。原告西昌市人民政府委托诉讼代理人、被告殷从国及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告市政府向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告购房款432575.00元，并以中国人民银行同期贷款年利率6%为基础计算资金占用利息（2019年6月2日起至债务清偿完毕之日止）；2、被告承担本案全部诉讼、保全费用。事实与理由：原告为了实施邛海湿地恢复建设工程，该工程需要对规划控制范围内的集体土地进行征收。2013年3月11日，原告发布了《西昌市人民政府关于印发的通知》（西府发【2013】41号），该文件确定了邛海湿地恢复建设（六期）规划控制范围内的集体土地征收补偿标准、安置房规划建设原则、安置方式及生活保障等内容。2014年2月23日，原告市政府与被告殷从国（该家庭户主）签订了《邛海湿地恢复建设（六期）规划控制范围内拆迁补偿安置协议》，被告在湿地六期统归联建安置房中选择了二人户户型二套。根据西府发【2013】41号文件中确定的安置房购房标准，被告还应当支付建房款532575.00元。协议签订后，被告未向原告缴纳购房款，扣除政府补贴的建安成本补贴及建房奖励金十万元，被告还需缴纳房款432575.00元。2018年9月20日，被告在西昌市××乡××村古戏台，经其本人现场确认，选定西昌市海南乡湿地六期安置小区位置为28栋1号、28栋2号的回迁安置房。被告选定回迁安置房之后，一直未向原告方缴纳剩余购房款。2019年5月21日，原告向被告送达了书面的缴款通知，要求被告缴纳剩余购房款，被告至今仍未缴纳剩余购房款。原告特此向本院提起诉讼，判决支持其诉讼请求。 被告殷从国辩称，一、被答辩人诉请的购房款432575.00元，应当扣减被答辩人未补偿答辩人的收附着物-春芽树（中树320株、大树1310株）补偿款、延期两年收房造成的过渡费57600.00元（以实际核对为准）、房屋改造费13万元以及房屋较设计标准低10公分造成的损失：1、2014年答辩人的房屋、土地被被答辩人征收，具体征收由××乡××完全负责。2014年3月3日，政府拆迁人员对答辩人被征收土地上的附着物进行了登记，并制作了《西昌市征收集体土地拆迁附着物调查登记表》，被答辩人对该登记表中除春芽树以外的附着物，均予以了相应的补偿，但对其中的春芽树（其中大树1310株、中树320株），被答辩人一直以没有补偿标准为由，拖欠至今，答辩人认为，根据国家法律规定，被答辩人应当依法对答辩人被征收土地上的附着物春芽树进行补偿，即使没有春芽树的补偿标准，也可以参照类似物进行补偿，或者委托第三方对该附着物进行价值评估，并作出补偿，不能以没有补偿标准为由，一直予以推诿，答辩人春芽树的补偿费应当从安置房款中予以扣除；2、2014年3月20日答辩人在分户确认书中，明确要求地下室要连起修，两套房屋共用楼梯、大门等，该分户确认书经副市长朱明和乡大主席魏光翠签字同意。但被答辩人未按照双方的协议结果修建该两套安置房，导致答辩人延迟收房，其原因系被答辩人未按照双方的约定建房所致，被答辩人应当支付答辩人自选房之日起至交房之日2018年9月20日止的过渡费56000.00元，具体以双方核对结果为准，并从安置房款中予以扣除；3、经××乡××李书记（李勇）及魏乡长（魏正宇）协调，于2018年9月在××乡××同意给付改造费用后，答辩人才同意收房，但收房后发现房屋墙体多处存在鼓包、漏水、断层等严重质量问题。答辩人遂对住房进行了简单的改造，改造的费用乡政府承诺予以解决。在西昌市××乡××号《关于殷从国反映拆迁安置问题信访事项处理意见书》中也提到：房屋改造费由市设计院专业人员来勘察，测算改造需要多少资金，但需要请示上级同意。因迟迟没有批复，被答辩人又要求答辩人及时入住，在被答辩人的催促下，答辩人自行垫付13万元对房屋进行了改造，按照约定，该房屋改造费用应由被答辩人承担，但被答辩人至今未予解决，也没有向答辩人回复向上级请示的结果。故，房屋改造费13万元应从安置房购房款中予以扣除；4、答辩人在两套安置房进行装修的过程中，才发现自己的两套住房较同期的其他住房要矮10公分，通过与设计标准比较才发现，比设计的标准要矮10公分，与设计图纸不符。答辩人找到乡政府相关人员予以现场测量，经测量房屋确实比设计矮了10公分，按建筑法相关规定属于不合格建筑。此安置房给反诉原告造成采光、装修、使用等方面的永久性不便，依法应当由被答辩人对该房屋进行修复，或者赔偿由此给答辩人造成的损失，并从安置房款中予以扣除。二、答辩人不应当承担任何的资金占用利息：第一，在《安置补偿协议》中并没有相关资金占用利息的约定；第二，被答辩人2019年5月21日出具的《缴款通知》系被答辩人单方面制作的格式条款，其不仅超出《安置补偿协议》的约定强加利息，还提出列为扫黑治乱打击、侵占国有资产违法犯罪查处等强制催缴手段催缴欠款，明显加重了答辩人的义务，应属无效；第三，造成延迟支付购房款的原因是被答辩人未支付答辩人的收附着物-春芽树（中树320株、大树1310株）补偿款、延期两年收房造成的过渡费57600.00元（以实际核对为准）、房屋改造费13万元以及房屋较设计标准低10公分造成的损失等原因导致，故其不利后果应由被答辩人自行承担，答辩人不应支付任何资金占用费用。三、本案的保全费应由被答辩人全额承担。本案所涉的购房款系安置购房款，由被答辩人将安置房款存入答辩人专用的定期存折中，在支付购房款前，答辩人无法动用一分一文，在支付了购房款后，才可动用，其根本不需要保全，而被答辩人却对其进行保全，保全费是被答辩人资金的原因造成的，应由其自己全额承担。四、本案本诉、反诉的诉讼费均应由被答辩人全额承担。在答辩人房屋、土地被征收以来，答辩人为了索要附着物-春芽树的补偿款、房屋改造费、解决房屋建低10公分修复还是赔偿的问题，及延迟收房期间的过渡费等，前后找了被答辩人协商解决100次有余，但被答辩人不是以没有标准为由，就是领导调走了，搞不清楚情况，或者让答辩人回家等消息，拖延至今，而被答辩人从没有主动联系答辩人协商解决，只向答辩人发送《缴款通知》，却只字不提答辩人反映的附着物-春芽树的补偿款、房屋改造费、解决房屋建低10公分修复还是赔偿、延迟收房期间的过渡费等问题，本案完全是被答辩人所致，应由被答辩人承担本诉及反诉的所有诉讼费。 被告殷从国向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令原告支付被告剩余征收附着物-春芽树（中树320株，大树1310株）补偿款；2、请求法院判令原告支付被告房屋改造费13万元；3、请求法院判令原告向被告按照国家规定赔偿因拆迁安置房较设计低10公分造成的损失；4、请求法院判令原告支付自选房之日起至交房之日2018年9月20日止的过渡费57600.00元（以实际核对为准）；5、本案诉讼费全部由原告承担。事实和理由：2014年被告的房屋、土地被西昌市人民政府征收，具体征收由××乡××负责。2014年3月3日，政府拆迁人员对被告征收土地上的附着物进行了登记，并制作了《西昌市征收集体土地附着物调查登记表》，原告对登记表中的除春芽树以外的附着物，均予以了相应补偿，但对其中的春芽树（大树1310株，中树320株），原告一直以没有补偿标准为由，拖欠至今。2014年3月20日被告在分户确认书中，明确要求地下室要连起修，两套两人户要共用楼梯、大门等，该协议书经副市长朱明和乡政府人大主席魏光翠签字同意。但原告未按被告要求修建该两套安置房，导致被告延迟收房，原告应当支付被告自选房之日起至交房之日2018年9月20日止的过渡费57600.00元，具体以双方核对结果为准。后经××乡××李书记（李勇）及魏乡长（魏正宇）协调，于2018年9月在××乡××同意给付改造费用后，被告才同意收房，收房后发现房屋存在质量问题，被告对住房进行了简单的改造，改造费乡政府承诺予以解决。在西昌市××乡××号《关于殷从国反映拆迁安置房问题信访事项处理意见书》中也提到：房屋改造费由市设计院专业人员来勘查，测算改造需要多少资金，但需要请示上级同意。在乡政府的催促下，被告先行垫付了13万元对房屋进行了改造，按照约定，该房屋改造费用应由××乡××承担，但乡政府至今也未予解决。被告在对两套安置房进行装修过程中，发现自己的两套住房较同期的其他住房要矮10公分，与设计图纸不符。被告找到乡政府相关人员现场测量，房屋确实较设计矮了10公分，按照建筑法相关规定属于不合格建筑，此安置房给被告造成采光、装修、使用等方面永久性不便，依法应当由原告赔偿被告的损失。被告为解决上述问题，不断向市政府反映情况，西昌市海南乡人民政府于2017年8月22日作出西海府［2017］49号文件，处理意见为，被告反映的问题乡政府层面无法解决，需请政策法规处审批同意后实行。但至今被告没有收到任何回复，被告向市政府信访事项复查委员会反映情况，该委员会2017年9月13日作出《不予受理通知书》，建议被告通过行政诉讼等途径解决。被告认为，原告应当依法对被告被征收土地上的附着物春芽树进行补偿，即使没有春芽树的补偿标准，也可以参照类似物进行补偿，或者委托第三方对该附着物进行价值评估，并作出补偿，不能以没有补偿标准为由，一直推诿至今。被告在分户协议书中已明确要求该怎么修建房屋，并经副市长朱明、乡政府认定主席魏光翠签字同意，后被告也是经××乡××同意后才自垫费用进行改造的，故对于安置房改造的费用，原告应当予以解决。导致延迟收房所产生的过渡费，完全是原告未按照双方约定建房所致，故原告应当支付被告延期收房期间的过渡费57600.00元，以每人每年7200.00元计算，被告家共计4人，延迟收房暂定2年，具体以双方核对为准。被告的安置房是不符合设计规定的建筑，按要求是不能进行验收的，对此不合规的建筑给被告造成的损失应由原告赔偿，或重新按照设计要求建造合格安置房给被告。综上，被告为维护自身合法权益，依法提起反诉。 原告市政府辩称，本诉所依据的为答辩人与被告之间签订的《拆迁安置补偿协议》的合同关系，而被告的反诉请求以及所依据的事实和理由，均超出了关于《拆迁安置补偿协议》的合同关系以及法律事实，本诉与反诉诉讼请求之间不具有因果关系，被告的反诉不符合反诉的条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条第一、第二款“反诉的当事人应当限于本诉的当事人范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”的规定，被告的反诉请求不成立，其具体理由如下：一、被告主张答辩人支付其春芽树的征收补偿款系行政争议，与本诉不是同一法律关系。征收集体土地附着物以及支付补偿款，均属于行政行为。被告对补偿款的标准或支付存在异议，应当在相应的期限内提起行政复议、行政诉讼等。本案的本诉为履行《拆迁安置补偿协议》过程中发生的争议，系民事合同纠纷，反诉人主张的春芽树征收补偿款问题，属于行政纠纷范畴；二、被告主张的房屋改造费系其本人自行私自改造而产生，超出《拆迁安置补偿协议》的合同范畴。根据西昌市海南乡人民政府文件[(2017)49号]文件内容，已明确告知被告，被告当时申请两套两人户地下室连着修因需要修改图纸，所以市级领导并未同意。针对被告的《房屋改造报告》，也明确提出两点意见：一是建议该户到即将新建的缸窑村窑沟安置点新建，二是由市设计院专业人员来勘查，测算改造需要多少资金。这两点是否可行都需要请示上级同意。在没有设计院专业人员勘查或上级部门同意的情况下，被告便私自自行改造。根据市政府信访事项复查委员会2017年9月13日出具的《不予受理告知书》，也明确告知被告，被告的申请，属于土地征收补偿申诉求决事项，法定途径是行政裁决、行政复议、行政诉讼。因此，反诉原告所主张的房屋改造问题也属于行政争议范畴，其应当在法定期限内提起行政复议或行政诉讼。被告在没有履行法定救济权利的前提下，私自对房屋进行改造，因此产生的费用应当由其自行承担；三、被告主张的安置房低于设计10公分的损失属于另一民事合同法律关系，与本案本诉不是同一法律关系。首先，案涉的安置房屋于2016年7月至2016年8月期间，经建设、勘查、设计、施工、监理、项目负责等单位验收合格，并且被告也同意收房，房屋层高误差肯定在合理的误差范围内，不然无法通过验收。同时被告主张房屋层高低于设计图纸依据也是被告单方面测量，没有明确的证据。其次，被告主张房屋的层高不符合设计图纸和房屋墙体存在鼓包、漏水等质量问题，该主张也不属于《拆迁安置补偿协议》的合同范围。房屋的修建是否符合设计图纸、房屋存在质量问题，应当属于与承建单位的建设施工合同范畴，因此被告该部分的反诉请求，与本案本诉的法律关系以及法律事实之间没有关联；四、被告主张的过渡费57600.00元系其自身扩大损失，应当由本人承担。案涉拆迁安置房范围内的过渡费用，于2016年7月13日-14日便已全部截止支付。被告以各种理由拒绝、拖延收房，对于延期收房期间造成的损害后果，属于自行扩大损害，对于扩大部分的损失应当由其本人承担。综上，被告的反诉请求不符合反诉条件，请依法审理，驳回其全部诉讼请求。 原告市政府提交了以下证据： 1、组织机构代码证，以证明原告的身份情况。 2、《土地征收及房屋拆迁预公告》，以证明2013年2月16日，原告按照法定程序发布《关于邛海湿地六期恢复建设规划范围内土地征收及房屋拆迁的预公告》。 3、《邛海湿地恢复建设（六期）规划控制范围内房屋拆迁补偿安置协议》，以证明⑴2014年2月23日，原告与被告殷从国签订《邛海湿地恢复建设（六期）规划控制范围内房屋拆迁补偿安置协议》；⑵被告家庭的安置人口为殷从国、张凤、殷双江、殷艳茹等4人；⑶被告选择了二人户户型两套；⑷合同对双方权利义务进行了约定。 4、《竣工验收报告》，以证明案涉安置房于2016年7月至2016年8月经建设、勘查、设计、施工、监理、项目负责等单位验收合格。 5、《缴款通知书》，以证明2019年5月21日，原告向被告发出书面缴款通知书，催促被告给付欠款，被告至今没有给付。 对原告提交的证据，被告殷从国质证意见：对证据1，无异议、对证据2，无异议。对证据3，⑴对该组证据的三性无异议，但对证明目的有异议，该组证据当中的证明目的⑶，原告确实选择了二人户户型两套，但是在签协议的时候，被告就向原告提出该两套二人户要连起修，并且有原告方的负责人及设计院的负责人签字确认，但原告并没有按照双方的约定来修建房屋，造成了后续的改造费，故该改造费应当由原告来承担，⑵该协议中第二条关于建筑物地面附着物等补偿费并不是所有的补偿费用，在该协议中已陈述了各细项补偿费用，详见《邛海湿地恢复建设（六期）规划控制范围内征地拆迁建（筑）物、附着物补偿套算表》，在该登记表中，原告至今仍然没有补偿被告的附着物春芽树（大树1310株，中树320株），被告一直在向原告主张该权利，但是原告一直以没有补偿标准为由，没有赔付。对证据4，对该组证据的三性均有异议，⑴验收报告上的签收时间不符；⑵该报告中缺少具体参照的详细标准等，原告的房屋存在鼓包、漏水等主体工程质量问题，更严重的是被告房屋主体结构中层高较同期房屋要低12公分，较设计图纸标准低了15公分，按照要求，被告方的安置房不可能验收合格。对证据5，对该组证据的三性无异议，但对证明目的有异议，被告没有支付房款是事实，但是造成延迟支付的原因并不是被告导致，而是因为原告没有支付被告春芽树的补偿费、没有按照协议约定修建房屋，事后在原告方负责人同意的情况造成的改造费，原告也没有履行支付。并且安置房屋存在层高较标准低了15公分，和邻居低了12公分等质量安全隐患，影响了居住，根据先履行的原则，原告应当先履行自己的义务，被告才支付房款。 被告殷从国提交了以下证据： 1、身份证复印件，以证明被告具有诉讼主体资格。 2、《西昌市征集集体土地拆迁附着物调查登记表》，以证明原告对该登记表中除春芽树以外的附着物，均予以了相应的赔偿，但对其中的春芽树（大树1310株，中树320株），原告一直以没有补偿标准为由，至今没有进行补偿，故原告应当对被告的征收附着物春芽树进行补偿。 3、《分户申请确认书》（复印件，原件在设计院）和房屋质量问题部分照片4张，以证明被告在分户确认书中，明确要求地下室要连起修，两套二人户共用楼梯、大门等，该协议书副市长朱明和乡政府人大主席魏光翠签字同意，但原告未按被告要求修建该两套安置房，并且房屋墙体多处存在鼓包、漏水、断层等严重质量问题。 4、《房屋改造报告》、房屋改造部分照片4张、西海府［2017］49号文件、市政府信访事项复查委员会《不予受理通知书》，以证明2018年9月被告在××乡××同意给付改造费用后，被告对住房进行了简单改造，改造的费用乡政府承诺予以解决。在西昌市××乡××号文件《关于殷从国反映拆迁安置问题信访事项处理意见书》中也提到“房屋改造费用由市设计院专业人员来勘查，测算改造需要多少资金，但需要请示上级同意”，但至今未予以解决，也没有向被告回复请示上级结果。被告按文件要求向西昌市人民政府信访事项复查委员会申请复查，该委员会2017年9月13日作出《不予受理通知书》，建议被告通过行政诉讼等途径解决的事实。故被告改造房屋是经过原告同意的，其改造费用13万元，应当由原告承担，原告未按照与被告协商的要求修建房屋，造成延迟两年多才收房产生的过渡费57600.00元应当由原告承担。 5、西昌市第六期拆迁安置房施工图纸和房屋层高测量照片，以证明原告未按照施工图纸标准修建安置房，造成被告家的安置房层高较正常标准及各邻居家的房屋低10公分，原告应当按照国家标准补偿由此给被告造成的损失。 6、录音（复制件），以证明原告没有按照要求修建房屋之后，被告一直在找负责人反映情况，录音是2018年负责人当时同意改造房屋的录音。 对被告提交的证据，原告市政府质证意见：对证据1，三性无异议。对证据2，⑴对该组证据的真实性、合法性无异议，关联性以及证明目的有异议；⑵征收时殷从国一户的地上附着物确实存在春芽树中树320株、大树1310株，因为当时没有补偿标准，所以没有进行补偿，但是地上附着物是否补偿以及补偿标准是什么，是属于行政征收范畴，与本案本诉没有关联性。对证据3，⑴对《分户确认申请书》真实性、合法性无异议，关联性有异议；因两套两人户地下室连着修是必须要修改图纸的，市级领导没有明确表示同意，无法达到被告的证明目的；⑵对照片的三性均存在异议，无法显示拍摄时间、拍摄地点，案涉安置房于2016年7月-2016年8月已经多方验收合格，房屋如果存在质量问题则无法通过验收，如房屋确实存在质量问题，也应由房屋承建方承担责任。对证据4，⑴对《房屋改造报告》、西海府[2017]49号西昌市海南乡人民政府文件、西昌市人民政府信访事项复查委员会《不予受理通知书》的真实性、合法性没有异议，关联性以及证明目的有异议。这三个文件无法达到被告改造房屋是经过原告同意的，以及应当由原告承担的改造费用，也无法证明迟延收房系原告的原因造成。⑵根据西海府[2017]49号西昌市海南乡人民政府文件的内容，针对被告提出的《房屋改造报告》，西昌市海南乡人民政府提出的意见为两点：一是建议该户到即将修建的缸窑村窑沟安置点新建，二是由市设计院专业人员来勘查，测算改造需要多少资金。这两点是否可行都需请示上级同意。被告在没有设计院专业人员勘查测算或经过上级领导同意的情况下，便私自进行改造。⑶根据市政府信访事项复查委员会《不予受理通知书》内容，已明确告知被告，关于土地征收补偿申诉事项的法定途径是行政裁决、行政复议、行政诉讼，因此被告关于改造费的反诉请求属于行政争议。⑷对房屋改造照片的三性均有异议，无法达到被告的证明目的。对证据5，⑴对该组证据的三性均有异议，⑵案涉的安置房屋于2016年7月至2016年8月期间，经建设、勘查、设计、施工、监理、项目负责等单位验收合格，并且被告也已经同意收房，房屋层高误差肯定在合理的误差范围内，如果确实与设计图纸不符，是无法通过验收的；⑶房屋层高为被告单方面测量，无法达到被告的证明目的，房屋层高是否符合设计图纸，应当经过专业机构进行鉴定。对证据6，三性均有异议，首先该两段录音被告无法提交原载体，并且这两段录音是被告私自录取的，无法确认对话中的人员有哪些；然后两段录音并不完整，两段录音的后半段几乎是一样的，并没有被告所述的其改造房屋是经过同意的对话内容，所以达不到被告的证明目的。 被告殷从国补充意见：这两段录音的原录音在我的手机上，但是手机坏了，我可以修好之后提供出来，至于录音中的人员，我们可以找专家鉴定。 原告代理人补充意见：提交原载体，如果法庭同意的话也可以。 对当事人无异议的上述证据，本院予以确认；对当事人有异议的证据，本院结合案情对证据的证明效力综合认定。 根据当事人陈述、有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实： 原告市政府为了实施邛海湿地恢复建设工程，需对规划控制范围内的集体土地进行征收。2013年3月11日，原告发布《西昌市人民政府关于印发的通知》（西府发﹝2013﹞41号），该文件确定了邛海湿地恢复建设（六期）规划控制范围内的集体土地征收补偿标准、安置房规划建设原则、安置方式及生活保障等内容。同年3月26日，原告发布《西昌市人民政府关于邛海湿地六期恢复建设规划控制范围内土地征收及房屋拆迁预公告》，对土地征收和房屋拆迁事项进行了公告。 2014年2月23日，原告市政府与被告殷从国签订了《邛海湿地恢复建设（六期）规划控制范围内拆迁补偿安置协议》，双方约定了对被告房屋拆迁安置、“统规联建”、支付过渡费等相关权利义务。 2014年3月20日，殷从国的《分户申请确认书》中手写载明“该户要求2个两人户连起修地下室，尽量减少隔墙……共同一个楼梯”，西昌市海南乡时任人大主席魏光翠签署“情况属实，请朱市长审批”，时任西昌市政府副市长朱明签署“同意”。案涉房屋竣工验收合格后，殷从国认为原告未按要求修建该两套安置房，拒绝收房。 2017年5月24日，被告向海南乡人民政府提交《房屋改造报告》，认为房屋未按有关协议修建，现对地下室进行改造“所需费用4.5万元”，对一、二、三层内墙、楼梯、大门改造“需要费用人民币13万元”。 2017年8月22日，海南乡人民政府《关于殷从国反映拆迁安置问题信访事项处理意见书》（西海府﹝2017﹞49号）载明“……达成共识：一是该户到即将修建的缸窑村窑沟安置点新建，二是由市设计院专业人员来勘察，测算改造需要多少资金，但前提是上述两条是否可行都需请示上级同意。市农牧局文世康、乡政府副乡长刘明立到市设计院了解该户情况，市设计院朱云所长回复是有这个事，当时两套两人户地下室要连起修必须改图纸，必须改为框架结构，在他们会商时，到会的市级领导未答复更不更改。”“你（指殷从国）反映的问题，乡政府层面无法解决。经商议由责任单位农牧局、××乡××形成报告就你提出的诉求请政策法规组审判同意后实行”。 2017年9月13日，西昌市人民政府信访事项复查委员会作出《不予受理通知书》，对被告殷从国不服西昌市海南乡人民政府书面答复而提出的复查申请，决定不予受理，建议“通过行政裁决、行政复议、行政诉讼途径解决”。 后海南乡人民政府与殷从国协商房屋签收、改造等相关事宜。2018年9月20日，被告殷从国确认选定位置为28栋1号、28栋2号的两套回迁安置房，原告向被告交付前述两套房屋。 2019年5月21日，原告向被告殷从国送达《缴款通知》，殷从国拒签收。《缴款通知》载明“建房款总额532575.00元，扣……资金100000.00元……剩余需缴纳房款432575.00元”。 现原告认为被告应当缴纳欠付房款及逾期利息，被告认为原告应支付春芽树补偿款、房屋改造费、房屋不符合设计标准造成损失、过渡费等，双方发生争议。 本院认为，原、被告订立的《邛海湿地恢复建设（六期）规划控制范围内拆迁补偿协议》（下称《拆迁补偿协议》）合法有效，对双方具有约束力。经审理，双方争议较大，本院结合原告本诉请求、被告反诉请求以及诉辩双方意见，简要评析如下： 一、关于原告本诉请求是否应当得到本院支持的问题 本院基于后述三点意见，认为被告应当支付原告欠付房款432575.00元：（一）现双方对欠付房款金额并无异议，且根据《拆迁补偿协议》约定的房屋价格、应扣减的建安成本补贴和建房奖励、交付房屋面积，本院确认被告欠付房款金额为432575.00元；（二）原告已向被告交付房屋，且该房屋质量已经验收合格；（三）被告提交的证据的证明效力不及《竣工验收报告》，尚不能证明原告提交的房屋具有质量问题。2020年12月16日本院向被告释明相关问题后，被告仅认为验收单位有义务对验收合格情况作解释说明，“现在如果验收单位出面解释说明验收合格的情况，我们就不申请评估（房屋质量问题等），如果不能我们就只有申请评估了。”后被告未提出鉴定申请。本院并无房屋质量方面的专业知识，认为被告所提交照片等证据的证明效力不及《竣工验收报告》，应当承担举证不能或不力的不利后果，即被告没有依据可以行使《中华人民共和国民法典》第五百二十五条、第五百二十六条规定的抗辩权，应当按约支付欠付房款。 关于逾期利息问题，经审查，《拆迁补偿协议》未约定逾期付款利息，双方又就案涉房屋改造、质量等问题多次发生交涉。案涉被告基本民生权益，而原告市政府作为特别法人，理应恪守信诺，充分保障被告权益，但其在履约过程中具有一定瑕疵（如原告承诺“……市设计院专业人员来勘察，测算改造需要多少资金；但前提是上述两条是否可行都需请示上级同意”，但原告未提交证据证明其已履行承诺，也未向被告作出合理解释，涉嫌以“拖”字敷衍被告）。结合本案具体案情，本院认为被告并不具有拒付房款的主观恶意或过失，对原告要求被告支付逾期利息的诉请，不予支持。 二、关于被告反诉请求是否应当得到本院支持的问题 本院根据被告反诉具体请求事项分列以下几点作简要评析： （一）关于被告春芽树的补偿款问题 本案中，被告主张原告应当支付春芽树（大树1310株，中树320株）补偿款。经审查，该请求事项并非《拆迁补偿协议》所涉内容，被告也未举证证明春芽树价值多少，且信访部门出具的《不予受理告知书》已建议其通过“行政裁决、行政复议、行政诉讼”等法定途径予以解决（春芽树补偿等问题），春芽树补偿问题实际上是被告被征收土地的地面附着物补偿问题，系征地补偿款纠纷，本院采纳原告意见，认为原告该项诉请属于《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第一条规定的行政诉讼范围，不属于本案受理范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定，本院应当裁定对该项诉请不予受理。因本案已经审结，本院不再另行作出不予受理的民事裁定书（注：如果被告不服本院对该项诉请不予受理的裁定且决定上诉，本院可另行作出书面裁定书）。 （二）关于原告是否应当支付被告房屋改造费13万元 基于后述几点意见，本院对原告该项诉请不予支持：1、原被告是否已经达成由原告支付被告房屋改造费等相关补充协议并不确定，原告未认可或追认其应支付房屋改造费13万元。被告提交的录音，无原始载体，且内容不清晰，录音所涉及的主体信息也不明确，该录音作为视听资料不具备民事证据要件，本院不予采信。2、被告未举证证明其已实际支出房屋改造费13万元。3、即使被告确实因改造房屋而实际发生了费用，但未经鉴定评估，本院并无相关专业知识可以评判该费用是否全部或部分属于必要的合理费用（即是否因为原告交付的房屋确实有质量问题或其他问题）。 （三）关于原告是否应当支付被告因房屋低于设计标准10公分造成的损失 被告房屋是否低于设计标准10公分，以及应当如何评估其具体损失，未经鉴定，本院并无相关专业知识可以作出评判，被告应当承担举证不能的不利后果，对被告该项诉请，不予支持。 （四）关于原告是否应当支付被告过渡费57600.00元（以实际核对为准） 双方订立的《拆迁补偿协议》第九条专门约定了“过渡方式、过渡期限及过渡费标准”。关于过渡期限，虽然约定了“自乙方（指被告）向甲方（指原告）移交拆迁房屋之月起，至甲方组织划地建房之月后15个月止，逾期不再支付过渡费。”但又特别约定“乙方过渡费起算时点以乙方实际移交房屋之月起算。甲方以乙方签署交房确认书的时间另行核算乙方应享受的过渡费金额。”关于过渡费标准，双方约定“……过渡期在12个月以上的，按520元/人.月标准支付。乙方可享受过渡费的人口为4人。”根据三点具体案情（1、被告认为原告未按要求改造房屋、房屋质量问题上访等，双方发生纠纷，被告长期拒收房屋；2、被告拒收房屋具有一定合理性，如原告就未能按《分户确认申请书》载明的两套房地下室要连起修等向被告作出合理解释和说明，也未请设计院专业人员测算改造费但需经上级同意等问题作出合理解释和说明；3、现原告支付被告过渡费的截止具体日期不明，经审查，根据《竣工验收报告》及原告陈述，案涉房屋竣工验收期间为2016年7月至8月，参考海南乡古城村等其他村村民具体选房日期，本院酌定案涉房屋建设工程竣工验收后，原告拟向被告交付房屋的合理工作期限不超过三个月，可以认定原告至少从2016年12月起不再支付被告过渡费，而被告殷从国实际接收房屋日期为2018年9月20日，原告未支付过渡费的期间至少为22个月），案涉民生基本权益，本院认为被告房屋被原告市政府拆除后其居住权益应当得到充分保障，原告应当向被告支付过渡费520×4×22＝45760.00（元）。 三、其他相关问题 本案中，《拆迁补偿协议》的订立一方为原告市政府，但合同的具体履行者为海南乡人民政府，海南乡人民政府的行为后果应当由市政府承担，原、被告双方对此无异议。 被告认为原告的诉讼保全行为无必要性，不应承担相关诉讼费用，但未提供相应依据，其意见，本院不予采纳。 综上，本院在本案审理中主要贯彻两点意见：1、本院根据证据裁判原则评判双方争议，确定的债务，负有清偿责任的一方应当按照《拆迁补偿协议》履行义务；不确定的债务，负有举证责任的一方应当承担举证不能的后果，无权请求另一方清偿债务。2、虽然原告市政府和被告殷从国在本案中系诉讼地位平等的民事主体，但在实际中，殷从国属于市政府的管理服务对象，双方地位差异巨大，殷从国天然处于不利一方，且本案中市政府具有履约瑕疵，本院根据现有证据，依法充分保障殷从国相关权益。 综上所述，抵销双方互欠债务，被告殷从国应当支付原告市政府房款432575－45760＝386815.00（元），依照《中华人民共和国合同法》第五百零九条第一款、第五百六十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）殷从国于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）西昌市人民政府购房款386815.00元。 二、驳回原告（反诉被告）西昌市人民政府其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）殷从国其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7789.00元，保全申请费2683.00元，合计10472.00元，由被告（反诉原告）殷从国负担；反诉案件受理费4052.00元，由原告（反诉被告）西昌市人民政府负担988.38元，由被告（反诉原告）殷从国负担3063.62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 朱 红 梅 审 判 员 木戈约布 人民陪审员 杨 时 琼 二〇二一年一月二十一日 书 记 员 何 小 菊 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十八条第一款当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。