贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初175号 原告：张力，女，汉族，1973年11月27日出生,住所地:贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：何怀山（特别授权），男，汉族，1966年10月15日出生,住所地:贵州省毕节市七星关区,系原告张力之丈夫。 被告：贵州品艺房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第********房，统一社会信用代码：915205000856885285。 法定代表人：孙正祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），系贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告张力与被告贵州品艺房地产开发有限公司（下称“品艺房开公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张力的委托诉讼代理人何怀山，被告品艺房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张力向本院提出诉讼请求：1．请人民法院依法判决解除原告张力与被告品艺房开公司签订的两份商铺认购协议和两份《优惠补助条款》；2．请依法判令被告艺房开公司立即返还原告张力的商铺认购款100,000元并赔偿原告张力的违约损失，违约损失以100,000元为基数，从2017年3月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至上述款项退还完毕之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2017年3月5日，原告张力与被告品艺房开公司签订《商铺认购协议》及《优惠补助条款》各两份，协议约定，被告将其建筑面积为29.2平方米（即二层05号14.6平方米和二层06号14.6平方米）商铺出卖给原告，商铺单价为每平方米4,109.59元，原告向被告支付价款100,000元，原告在2017年3月5日前一次性支付该笔价款，被告应在2017年12月31日前交付该商铺。协议签订的当日，原告向被告支付了100,000元（转账90,000元，现金支付10,000元）被告向原告出具了商铺付款收据。2017年12月31日，认购协议约定的期限到期后，原告多次要求被告交付，但被告以种种理由拒绝原告。 原告认为，原告与被告签订的《商铺认购协议》及《优惠补助条款》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律，行政法规的强制性规定，系有效合同。原告与被告签订《商铺认购协议》的目的是有意签订正式的商品房买卖合同，取得所认购的商铺，但被告现不能与原告签订正式《商品房买卖合同》，也不能向原告交付涉案商铺，则原、被告双方签订《商铺认购协议》的合同目的不能实现，故原告根据相关法律的规定，请求人民法院依法解除原告与被告之间签订的认购协议及优惠补助条款，判令被告返还原告100,000元购房款并向原告承担违约赔偿责任。即赔付原告购房款100,000元整。结合原、被告双方的履约情况依法判令被告以100,000元为基数，从2017年3月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至上述款项返还完毕之日起，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。为此，原告特具状诉至法院，恳请法院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告品艺房开公司答辩称：一、本案双方签订的《商铺认购协议》系双方真实意思表示，合法有效，商铺认购协议书第四条约定，被告在2017年12月31日前向原告交付商铺，最终的交付时间以双方签订的商品房买卖合同为准。商铺认购协议书属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同，双方合同权利义务应当以最终签署的商品房买卖合同约定为准。商品房买卖合同未签订，双方权利义务未确定，本案不存在逾期交房的事实。原告现依据预约合同的约定主张逾期交房理由不能成立；二、即使认定被告存在逾期交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。根据原告的主张，本案逾期交房时间已超过一年的解除权行使期限，原告的解除权已经消灭，原告以逾期交房为由要求解除合同，理由不能成立；三、原告购买的该商铺并不存在一房多卖的情形，即使被查封，也只是暂时的，并非是最终的处理结果，不至于影响原告合同目的不能实现，原告要求退还购房款及支付利息损失于法无据；四、《商铺认购协议》性质上属于预约合同，签订该《商铺认购协议》的目的在于签订《商品房买卖合同》。根据双方《商铺认购协议》第五条约定：违约责任第一点明确表示：若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。据此，即使《商铺认购协议》应当解除，根据协议违约金标准也只为实交商铺总款的百分之三。综上所述，请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的《商铺认购协议书》《优惠补助条款》、收据，经本院审查认为：该《商铺认购协议书》系原被告双方当事人的真实意思表示，且原告按约定向被告支付了认购房款，故该组证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月5日，以原告张力为乙方，被告品艺房开公司为甲方，双方签订两份《商铺认购协议》，约定如下：乙方认购的商铺项目名称为品艺大厦，铺位为一栋二层05、06号，建造面积约为29.2平方米，即二层05号14.6平方米和二层06号14.6平方米（实际面积最终以相关部门实测为准）。乙方认购的商铺按建筑面积计算，商铺单价为每平方米4,109.59元，总价120,000元。乙方都选择分期付款，签约当日支付50,000元，剩余全部房价款于2017年12月31日付清。甲方应在2017年12月31日前向乙方交付商铺，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本协议签订后叁年内（含叁年），在甲方项目验收合格之后，乙方根据甲方的通知签署正式的《商品房买卖合同》。若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。本协议书未尽之物业面积、物业认购总价、交付时间、双方超出本协议书的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准。《商铺认购协议》还约定了其他内容。同日，甲乙双方还签订了两份《优惠补助条款》。上述协议签订时，原告向被告支付商铺认购款100,000元。截止至庭审时，被告未与原告签订《商品房买卖合同》。因此，原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的《商铺认购协议》《优惠补助条款》是否解除，以及是否超过解除权行使期限；二、被告是否退还原告认购房款并承担相应的违约金，以及该违约金的标准如何认定。 关于第一个焦点的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商铺认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《商铺认购协议》应属于预约合同性质，签订正式《商品房买卖合同》双方仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式。截止至庭审时，因被告原因未与原告签订《商品房买卖合同》，致使双方签订《商铺认购协议》、《优惠补助条款》的合同目的并不能实现。故对原告诉请解除双方签订的《商铺认购协议书》、《优惠补助条款》请求，本院予以支持。同时，被告迟延履行主要债务，致使不能实现合同目的，原告可以随时解除合同，截止至庭审时，被告仍未与原告协商签订《商品房买卖合同》，因而对被告主张原告以逾期交房为由请求解除合同的解除权已超过解除权行使期限的辩解，本院不予采纳。 关于第二个焦点的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订的《商铺认购协议》解除后，被告因此获得的商铺认购款应当退还原告，并应赔偿占用原告商铺认购款期间的损失。故对原告诉请判决被告退还商铺款100,000元的请求，本院予以支持。同时，被告占用商铺认购款给原告造成的违约损失相当于银行同期贷款利息。故对原告诉请判决被告支付违约金的请求，应以商铺认购款100,000元为基数，从2017年3月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至退还完毕之日止。故对被告认为违约金标准只为实交认购房款的百分之三的辩解，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十四条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告张力与被告贵州品艺房地产开发有限公司于2017年3月5日签订的《商铺认购协议》、《优惠补助条款》； 二、被告贵州品艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张力退还商铺认购款100,000元及支付违约金（违约金以商铺认购款100,000元为基数，从2017年3月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至退还完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,150元，由被告贵州品艺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二一年一月二十五日 书记员  孙宏杰