浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1781号 原告：张春，女，汉族，1976年3月5日出生，住嘉善县。 委托诉讼代理人：范建富，浙江永高律师事务所律师。 被告：宋元法，男，汉族，1950年2月12日出生，住嘉善县。 委托诉讼代理人：何晓东，浙江思玥律师事务所律师。 原告张春与被告宋元法房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月8日、10月15日开庭进行了审理。因案情复杂，于2020年10月22日裁定转为普通程序，并于2020年12月28日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范建富，被告委托诉讼代理人何晓东庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张春向本院提出诉讼请求：1.解除原告张春与被告宋元法签订的《房屋转让协议书》；2.判令被告返还原告已经支付的购房款256000元；3.判令被告支付违约金158400元、赔偿原告损失1552000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月31日，原被告签订《房屋转让协议书》，约定由被告将××街道××号拆迁安置房（具体地址未定）转让给原告，拆迁房屋面积240平方米，其中的160平方以每平方3300元的价格转让给原告，原告即为被告代交了回购安置房预付款24万元。2019年1月，被告抽签得到和合港小区106幢1单元101室和112幢1单元701室，被告将上述房屋信息通知了原告，但原告提出办理过户手续时，遭到被告及其家人阻挠，并要求加价，双方多次协商，未能达成一致。原告认为：被告违反合同的行为，损害了原告的合法权益，向提起本案诉讼。 被告宋元法辩称，原告所述的事实不是客观事实，原告未按房屋转让协议约定，向拆迁安置办全款缴纳160平方米的购房款432000元，是使原告不能取得全部房屋产权的根本原因。且应该支付给被告的差价款96000元也未付，且在早知道可以拿房的情况下，仍不主动向拆迁安置办交纳全部款项，已根本违约，原告主张违约金没有依据。原告不存在可得利益的损失。原告在起诉时，案涉房屋还没领取，被告在得知原告起诉要求解除房屋转让协议后，其中一套于2020年6月8日才领取，并登记在女婿周庆海名下。还有一套因尚未交款，至今未领取。事实上在原告起诉前，如果需要履行协议的话，还是可以履行的，原因是原告未向拆迁安置办全款缴纳432000的购房款。因此，不存在合同目的不能实现的问题。原告起诉自愿解除房屋转让协议，被告同意并处置了自己的财产，既不违约，也不存在给原告造成可得利益损失的问题。本案合同所涉标的物，系家庭共同财产，在协议签订时，原告就已经明知，也存在缔约过错。被告家庭成员也曾提起诉讼要求确认房屋转让协议无效。关于摸签的问题，拆迁部门明确规定，家庭成员凭委托书可以参加，单子上没有名字的一律不允许摸签。被告认为本案既然原告自愿解除房屋转让协议，被告也同意。此情况下，被告返还原告24万元并按银行同期利率支付利息，才是客观公正的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了相关的证据。本院组织当事人对证据进行了质证，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定事实如下：2008年9月4日，被告宋元法以其家庭共同成员的名义，签署《农村拆迁（宅基地／公寓房／货币）安置申请确认表》，选择货币安置。经嘉善县罗星街道征迁指挥部审核，确认宋元法户应安置人员为5人，即宋元法、仲永珍、周庆海、宋佩华、宋嘉城。同日，被告宋元法与嘉善县开泰房屋拆迁有限责任公司就××街道××号房屋签订了《拆迁房屋补偿协议书》。后因政策变化，宋元法户原选择的货币安置变更为公寓房安置。2015年12月31日，宋元法与张春签订了《房屋转让协议书》，约定：甲方（宋元法）原有坐落于××街道××号，该房屋拆迁后可选安置房240平方米，可选三套安置房，80平方米由宋元法自己选房，160平方米安置房转让给乙方（张春），届时由乙方付给政府每平方米2700元的购房款，然后乙方自行按规定摸号选房。安置房契税和自行车库、管道煤气等其他费用归乙方自行承担。房东净到手该房屋产权的转让费每平方米600元，即合计96000元。付款方式：购房款由乙方自行付给拆迁安置办公室，与甲方无关，差价部分（即该房屋的转让费每平方米600元）由乙方付给甲方，签约时乙方先付给甲方转让费96000元。甲方违约赔偿乙方违约金100万元，并将600元每平方米全部还给乙方。协议由宋元法、张春签名，周庆海作为见证人在该协议上签名。2015年12月30日，原告张春向罗星街道和合经济合作社缴纳了24万元，并由该经济合作社出具收到宋元法回购安置房预付款的收据。同时，原告支付给被告16000元，由被告女婿周庆海代收。2019年1月15日，被告通过抽签选择的公寓房安置的房号为罗星街道和合港小区106幢1单元101室、112幢1单元701室、112幢2单元501室。因房屋市场价格上涨较大，被告不愿以原约定的价格继续履行合同，双方发生争议。因双方未能重新达成一致意见，故引发本案纠纷。 另查明：位于罗星街道和合港小区******************系被告宋元法家庭因拆迁获得的安置房。该家庭户内安置人员为宋元法、仲永珍、周庆海、宋佩华、宋嘉城。被告分别于2020年5月14日、6月8日将位于××街道××小区××幢××单元××室（建筑面积84.75平方米）、106幢1单元101室（建筑面积104.97平方米）转让给他人，并已办理不动产转移登记手续。112幢2单元501室（建筑面积84.02平方米）因被告尚未向和合经济合作社支付购房款而未交房。根据原被告签订的房屋转让协议的约定，房屋交易总价为：2700元／平方米×160平方米＋96000元＝528000元，折算房屋平均单价为：528000元÷160平方米＝3300元／平方米。 本案审理过程中，应原告的申请，本院委托嘉兴东兴资产评估公司对案涉位于××街道××小区××幢××单元××室××幢××单元××室××市场价值进行评估，结论为：和合港小区112幢1单元701室（建筑面积84.75平方米）、106幢1单元101室（建筑面积104.97平方米）房地产评估价值为2273600元，折算为单价为平均每平方米为11984元。 被告宋元法于2020年6月13日收到本院邮寄送达的起诉状副本。 本院认为，原告张春与被告宋元法于2015年12月31日签订的《房屋转让协议书》依法成立并生效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，被告出卖的是拆迁安置的公寓房，签订合同时房屋尚未交付，被告宋元法户安置的房屋的具体坐落尚未明确，目前该公寓房项目已具备交房条件。因合同签订后至今嘉善县房屋价格上涨较快，被告宋元法在收到本院邮寄送达的本案起诉状副本前，已将位于××街道××小区××幢××单元××室××幢××单元××室转让给他人，并办理不动产转移登记手续，对112幢2单元501室至今尚未支付购房款而未交房，故被告宋元法的行为已明显构成违约。因案涉房屋系被告宋元法家庭成员共同共有，其他共有人不同意对案涉房屋进行转让，故案涉合同无法继续履行。原告诉请解除合同，合法有据，本院予以支持，并确认合同于2020年6月13日被告收到起诉状副本之日解除。合同解除后，原告已直接支付给被告的购房款16000元及代被告向和合经济合作社缴纳的购房款240000元，被告宋元法应予返还。 关于损失范围的计算及违约责任的承担问题。原告诉称被告承担违约金158400元并赔偿损失1552000元。经鉴定，案涉房屋现行市场价格11984元/平方米，故按签订协议时双方约定的交易面积160平方米计算，差价损失确定为1389440元。现原告主张赔偿损失已超过了评估所得的可得利益损失，原告亦未举证证明其有其他损失，在此种情况下，原告同时主张违约金，没有事实依据，本院不予支持。双方交易的标的物系将来可能取得的农村拆迁安置房，源自于出卖人家庭共有的原农村住宅，同其家庭成员之间具有特定的身份属性，并无证据证明房屋的其他权利人对案涉交易行为认可。合同签订时，交易的标的物尚未明确，对于将来能否履行尚存在诸多不确定因素，原告对交易风险应当进行充分的预判。原告于签订合同当时仅支付购房款256000元，剩余购房款尚未支付。综合考虑本案具体情况，本院酌定被告宋元法作为违约方应承担60%的赔偿责任，即赔偿原告损失为833664元，原告之诉请合理部分本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告张春与被告宋元法签订的《房屋转让协议书》于2020年6月13日解除； 二、被告宋元法于本判决生效后十日内返还原告张春已付购房款人民币256000元； 三、被告宋元法于本判决生效后十日内赔偿原告张春损失人民币833664元； 四、驳回原告张春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22498元（原告已预缴），由原告张春负担7891元，由被告宋元法负担14607元；鉴定费10000元（原告已缴），由原告张春负担4000元，由被告宋元法负担6000元，并于本判决生效后十日内支付给原告张春。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长 江万景 审 判 员 胡锦明 审 判 员 钱 骏 二〇二一年一月十九日 法官助理 曹倩云 书 记 员 张 韬 8-