山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初880号 原告：北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370112697480293E。 法定代表人：崔立新，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓飞，女，该公司员工。 被告：张蕾，女，汉族，1985年8月14日出生，住济南市历城区。 被告：刘克，男，汉族，1985年1月7日出生，住济南市历城区。 原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称天鸿物业公司）与被告张蕾、刘克物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人刘晓飞，被告张蕾、刘克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张蕾、刘克立即向天鸿物业公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费5383.2元及违约金861.6元（为诉讼方便，暂计至2020年9月30日，实际应以5383.2元为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年1月1日起计算至实际支付之日止）；2.判令张蕾、刘克承担本案案件诉讼费用。事实和理由：2016年12月23日，天鸿物业公司与张蕾、刘克双方就济南市历城区万象新天二区（哈佛郡）7号楼2单元2604室物业服务相关事宜签署了《前期物业管理服务协议》。根据该协议约定，张蕾、刘克应按期足额支付物业服务费。但是，虽天鸿物业公司多次催缴，2019年1月1日至2020年12月31日期间上述房屋物业服务费合计5383.2元张蕾、刘克始终拖延不付。为维护天鸿物业公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判准诉请。 张蕾、刘克共同辩称，我（张蕾）于2019年5月24日，中午骑电动车送孩子上学，路经小区门岗处，因保安人员泼在路面的水而导致滑倒，小区门岗处为出口，是出门的必经之路，而且是出门右拐的下斜坡路段，在没有设置任何警示牌，和任何安全提示的的情况下，我是不能一眼就反应到路面存水的，所以拐弯处，我与另一位骑电动车带孩子的业主相继滑倒，因为摔得很疼，我于原地坐了至少20分钟后才敢起身，当时物业保安给予的答复是中午太热，洒水降温，当天我曾微信联系过楼管，直到2019年9月6号，楼管提示交物业费的时候，才在我的追问下，第一次询问此事，态度敷衍，并且问了两句就不再回复，9月19日又因缴费有礼的短信发送给我后，我再次追问此事，之后所有的沟通均是催费的过程中各种敷衍的询问。楼管提出上门慰问已是2020年11月22日，我因加班、孩子生病、出差的原因，一直没有确定好上门时间。2020年5月25日，管家和其领导在我出差的情况下，带了一箱奶和一把香蕉上门，想了结此事，因为出差时间较长，我也是很久后才知道管家曾上门慰问，但我认为这种慰问没有站在业主的立场上去实际解决问题，首先当事人不在家，其次我得损失远远超过了事情发生一年后的那箱奶和那把香蕉，对业主而言非常的不负责任。楼管曾在语音通话中说过摔倒是我的责任，跟物业没关系，后又在信息中说过摔倒物业只占百分之十，剩下全是我的责任，回复的信息内容我可以理解为对我的威胁，如果我不交就起诉我，让我交讼诉费和滞纳金，这一年多的时间每到阴天下雨，或者坐久了我就会尾椎骨位置疼痛，给我带来的这种伤害，我认为物业占主要责任，物业说你先缴费，一码归一码，我不认为物业会主动给我解决问题，所以我要求物业对我所造成的损失在物业费里面给予我相应的合情合理的减免。我未交物业费是因为物业不作为，出事之后没有第一时间做出回应，没有解决问题的态度，不替业主着想，一切已收费为目的，对业主而言楼管代表的是物业公司，不是个人。我的损失因部分为老人代买或者自己在药店购买的膏药类，当时并没有打印发票，金额估算在300元左右。去医院拍片的费用为935元有发票，有诊断书。当月请假超过5天，当月年终奖扣除958元，有公司年终奖单证明，以上共计金额2193元（不含后期复查费用）。 本院认定事实如下：张蕾、刘克购买济南市历城区万象新天小区二区(哈佛郡)7号楼2单元2604室，建筑面积为121.24平方米。天鸿物业公司为案涉万象新天小区的物业服务企业。2016年12月23日，张蕾、刘克（甲方）与天鸿物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定天鸿物业公司对张蕾、刘克所在万象新天小区一区提供前期物业管理服务。约定：“第四条3物业服务费的交纳采用预付制，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为1.85元/月×平方米（实测建筑面积为准）。甲方办理入住手续时应当预付6个月的物业服务费。此后的物业服务费按季度缴纳，乙方或物业使用人应当在每年第一季度第一个月内履行完毕缴纳义务。……第八条违约责任1.乙方违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2.甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。3.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款【万分之五】的违约金，直至其支付完毕止。”，张蕾、刘克已交至2018年12月31日前的物业费，尚欠2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。 案件审理中，张蕾、刘克提交：1.张蕾与公司领导微信聊天记录打印件一宗，拟证明当时摔倒原因确实是因为物业洒水，小区保安当时也看到，洒水之后已经有积水并没有直接渗透到地面；2.张蕾与楼管微信聊天记录打印件3份，拟证明张蕾当时找过楼管，而楼管没有回复，直到2020年9月6日楼管给张蕾发物业费缴费有礼的信息，张蕾再次问他摔伤的事情，楼管第一次给予回复，楼管知道这件事情，一直没有管。2020年11月18日楼管对这个事情开始推卸责任，说他们有十分之一的责任，剩下的责任在于张蕾，没有解决问题的态度；3.诊断报告书、病历、门诊票据、病假证明单、员工薪酬结算单各1份，拟证明因摔伤支出2193元。天鸿物业公司对证据1无法确认，辩称门口是坡道并无存水现象；对证据2、3真实性无异议，事发时物业、门岗已将业主送回家，管家与业主的沟通所陈述十分之一的责任并不能代表物业公司在此存在责任，为了维护跟业主的关系，除了现场已进行安抚且后期物业也进行了入户慰问。且当时天气比较暖和，光线也比较好，保安在门口进行洒水也是对环境的一种维护，且洒水后地面系沥青路面不会对路面滑度产生影响不会增滑。关于张蕾、刘克反映的管家态度问题，事发时有业主往前台打过电话，管家在电话中已经做过沟通，当时认为是同一个人。在此问题上天鸿物业公司认为物业并无责任。针对天鸿物业公司的质证意见张蕾、刘克称，慰问是在发生摔伤一年后，当时张蕾、刘克出门在外不在家老人在家，物业的人员放下东西拍个照片就走，认为天鸿物业公司态度比较敷衍。张蕾、刘克同意缴纳物业费，只是要求物业赔偿医药费2193元。 本院认为，天鸿物业公司系案涉万象新天小区的前期物业服务企业，其另与张蕾、刘克签订《前期物业管理服务协议》，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。天鸿物业公司提供了物业服务，张蕾、刘克作为业主享受了天鸿物业公司提供的服务，应依照《前期物业管理服务协议》的约定向天鸿物业公司交纳物业费。关于张蕾、刘克所称的因安保人员在路面洒水而导致张蕾滑倒的赔偿等问题，本院认为，张蕾、刘克主张的小区安保人员履行职务过程中伤害业主的行为，应属于侵权责任范畴，与本案分属不同法律关系，张蕾、刘克可另行提起诉讼。综上所述，天鸿物业公司在提供物业服务中存在一般瑕疵，但未导致业主在《前期物业管理服务协议》中的主要权利无法实现。综上所述，张蕾、刘克应支付天鸿物业公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5383.2元。因天鸿物业公司提供的物业服务中存在一定瑕疵，本院对其主张张蕾、刘克支付违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限张蕾、刘克于本判决生效之日起十日内支付北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5383.2元； 二、驳回北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由张蕾、刘克负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年一月二十八日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽