浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2729号 上诉人（原审被告）：林友富，男，1957年12月30日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审被告）：叶素琴，女，1963年1月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。 上诉人（原审第三人）：林龙，男，1985年6月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。 三上诉人共同委托诉讼代理人：胡晓伟，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伍友兵，男，1971年5月2日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：罗丹君，女，1971年10月15日出生，汉族，住浙江省温岭市，系被上诉人伍友兵配偶。 委托诉讼代理人：谢寒松，浙江力汇律师事务所律师。 上诉人林友富、叶素琴、林龙因与被上诉人伍友兵合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初9981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林友富、叶素琴、林龙上诉请求：1.撤销温岭市人民法院（2019）浙1081民初9981号民事判决；2.本案发回温岭市人民法院重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋买卖合同应属无效合同。房屋买卖合同的标的物是拆迁安置房，属于在村集体土地上建设的公寓式住宅。根据房地一体的原则，双方买卖实际是在非法集资、炒卖农村集体土地。因以合法形式掩盖非法目的，且利用未经依法征收的土地建房严重违反《中华人民共和国土地管理法》等法律的强制性规定，因此涉案合同应属无效。用于建设村民公寓式住宅的土地三分之一是耕地，三分之二是村民宅基地，都属于村集体土地。当时的下洋张村却未依法办理农用地转用和集体土地征收补偿工作，直接通过非法集资建房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条、四十五条、四十六条、四十七条、第六十三条等国家法律强制性规定。从被上诉人在一审中提交的村委会公寓式住宅集资联建资金管理专户盖章的四张《收款收据》可以看出，被上诉人伍友兵所缴纳的款项属于下洋张村公寓式住宅集资建房款，被上诉人倒卖被拆迁户安置房，实际假借该村村民也就是上诉人名义参与村集体集资建房，非法炒卖农村土地，在未经依法征收的土地上集资建房，属于以合法形式掩盖非法目的，且违反法律强制性规定，所涉合同应当确认无效，上诉人因该合同取得的财产应当返还给被上诉人，被上诉人因自身过错导致的损失由被上诉人自行承担。二、房屋买卖合同中并未约定商铺分红归被上诉人所有，一审法院将其判予被上诉人错误。三、出售余房后的返还费数额巨大，判归被上诉人将显失公平，不应得到法院支持。根据房屋买卖合同以及双方陈述，因上诉人林友富并未在房屋买卖合同上签字，其也不知道合同上“林友富”的签名是谁所签。合同文本来源于被上诉人且系格式合同，上诉人林友富只知道中人罗雪华手填的房屋买卖面积及价款的内容，这也是双方意思表示一致后才填入的，但并不知道合同的其他约定内容。该合同第一段明确约定了合同出让的具体内容，而且在第3、4条有关房地产权转让及房价涨跌的约定，处分的都是涉案房屋的产权。但在第1条出让价格一栏的隐秘位置，被上诉人却私自将村集体出售商品房后的返还费约定为其所有。上诉人是文盲，被上诉人欺诈上诉人签合同，且当时签订合同时上诉人确因经济困难，无力向村集体支付大额的集资建房款，被上诉人乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立了合同，对于该合同应该撤销，被上诉人的诉求不应得到支持。2019年4月4日《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》提到的受益款的受益对象是拆迁安置户，是对那些因宅基地房屋被拆迁而丧失土地的本村村民们的一种补偿，是一种村民待遇，具有人身依附性质。一审法院将商业用房建造成本（即商业用房建设费用）及余房公开出让所得受益款理解为“余房出让后的返还费”，系一种错误的扩大化解释。所谓的余房出让后的返还费仅指返还的商业用房建造成本，而不包括余房公开出让所得受益款，因此这个受益款不该给被上诉人。签订合同时，双方均无法预测余房的数量。实际上，下洋张村的1-8幢用来安置所有的拆迁户，拆迁安置房分配完后剩下59套房子，而第9-10幢房屋属于后期建设的，余房出让资金等于全部来源于这两幢房屋，受益款是基于享受村民待遇的人的人身依附属性发放的村民福利，与被上诉人无关。被上诉人实际缴纳了1397300元建房款，但是却获得两套面积117.85平方米的住宅楼以及对应的两套机动车位和非机动车位，还有88平方米的商铺，其投资集资建房的收益率极高。如果再将余房公开出让所得受益款665542.88元、建造成本334000元、商铺分红等判给被上诉人，而上诉人却在本村拆迁中没有获得拆迁利益，这将严重有失公平。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，结合本案实际，被上诉人该项诉求不应得到支持。四、原审法院认定基本事实不清，证据不足。被上诉人汇入村里的380000元商品房集资联建款（由上诉人出具收条），及被上诉人代交的其他建房款，仅限于拆迁安置房建设。原审法院违反证据规定在被上诉人没有证据的情形下认定“交纳建房款1397300元，建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造的成本”的事实。同时原审法院以“高度盖然性”对被上诉人向上诉人支付100000元予以认定，系主观认定事实错误，定金100000元的收条系被上诉人自行书写提交，系其以上诉人林友富名义伪造的。五、一审法院严重违反法定程序。被上诉人在一审过程中未申请调取《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，而该证据不属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十六条规定的情形，但一审法院在审理过程中，违法调取了该证据。上诉人在第一次开庭审理后变更多项诉讼请求，违反法定程序，法院应当不予准许。一审法院还存在违法向被上诉人释明机动车位及非机动车位无法办理使用权变更，且未按一审原告的诉讼请求判决。另外，一审还存在有意偏袒被上诉人，随意变更合议庭成员，无故超期审理案件等程序问题。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 伍友兵辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效。合同系双方自愿签订，合同在履行过程中，双方也通过选择具体安置房明确了标的物，涉案房屋也由上诉人与第三人亲自交给被上诉人，并由被上诉人实际居住管理。涉案房屋土地性质为国有划拨，依法可以办理国有土地转让手续。因此，双方签订的合同并不违反国家法律强制性规定，应认定有效。二、公寓式住宅商铺股份权益及分红由被上诉人享有合理合法。双方在《房屋买卖合同》中约定商铺以4500元每平方转让给被上诉人。根据《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置办法》，商铺权益及分红是基于投资兴建商铺并由下洋张村村集体统一开发、经营、管理而产生，而非主张独立的商铺不动产权，其虽统一登记在下洋张村集体名下，但其土地性质系划拨、用途为商用，安置户与村集体系按照“8：2”分配权益，并已将80%的部分以股份性质按人口数分摊到安置户，其具有典型的财产属性，上诉人已按4个人口数向被上诉人转让商铺权益，并由被上诉人交纳了商铺建造费用，因此双方转让商铺权益的约定有效，一审认定事实正确的。上诉人作为下洋张村村民仍享有村集体20%的权益。三、出售余房后的返还款项归被上诉人所有有理有据，不存在显失公平问题。双方在《房屋买卖合同》已明确约定了“村集体出售商品房后的返回费用归乙方所有”，系双方自愿订立，合理合法，且系被上诉人按照村里要求缴纳多余公寓式住宅建设费用所产生，也理应归被上诉人所得。2007年11月下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的安置办法已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2019年4月通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》进一步明确，余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，双方争议的受益款就是该80%部分。这说明当时的安置权益就已包括了余房出让后相关权益。本案双方在2007年12月18日签订《房屋买卖合同》时明确约定上诉人林友富自愿将其坐落在下洋张村B地块所分得的按人口数4人的面积连同相应的配套设施转让给被上诉人，合同中进一步明确“商品房及商铺的建造费用由乙方（即被上诉人）自负”“村集体出售商品房后的返回费归乙方所得”。本案双方签订买卖合同十多年以来，4个人口指标对应的余房建造款项均由被上诉人在缴纳，且未有任何证据表明上诉人曾对被上诉人缴纳建房款提出异议，而余房出让后返还的受益款也是基于投入成本而产生，故足以认定4个人口指标对应的拍卖余房后的返还款归被上诉人享有。而且在第一次庭审时上诉人林友富还陈述当时写协议时其所认为的返还金额，这也能反映出上诉人林友富明知存在返还款事项及合同约定了返还款归属的事实。因此，一审法院的认定是合理合法的。四、一审法院不存在程序违反问题。《下洋张村公寓式住宅余房处理方案》系公开发行的，已告知每一个村民，无须上诉人、被上诉人举证证明这一事实的存在，一审法院根据众所周知的事实作出的认定，并不违反程序。综上所述，一审判决事实清楚，证据确凿，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 伍友兵向一审法院起诉请求：一、请求确定原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令二被告协助原告办理位于××镇××村××幢××室××室商品房××号××号××号××号非机动车位的产权变更登记手续；三、判令被告协助原告办理商铺（100平方米）变更登记手续，确认该商铺为原告所有；四、判令下洋张村出售商品房返还费归原告所有；五、判令二被告返还商铺分红2.4万元。审理过程中原告变更诉讼请求为：一、请求确定原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令被告协助原告将坐落于××镇××村××幢××单元××室××室房屋转移登记至原告名下；同时判令被告将以上房屋附属的下洋张村二区的397号、398号车位及318号、319号非机动车位的使用权变更到原告名下；三、确认4个人口指标的商铺权益为原告所有，分红为原告所有；四、判令被告公寓式住宅拆迁安置房结余的款项中对应的4个人口指标可分得的款项，其中4个人口的利润为665542.88元，4个人口的建造成本为334000元，共计999542.88元为原告所有；五、判令被告返还2017年至2019年三年商铺分红共39200元。 一审法院认定事实：被告林友富、叶素琴系夫妻关系，第三人林龙系两被告儿子。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》（以下简称安置办法）规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1－2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配，以股份制形式由集体统一登记，并由集体同意开发、经营、管理，股份分摊到户；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2007年12月18日，被告林友富与原告伍友兵签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告林友富自愿将其坐落在下洋张村Ｂ地块所分得的按人口数4人的面积，商品房240平方米，底层商铺100平方米，连同相应的配套设施转让给原告，出让价格商品房每平方米1575元，商铺4500元，合计828000元，商品房及商铺的建造费用由原告自负，村集体出售商品房后的返还费归原告所得，付款方式：在合同订立之日付定金100000元，在2008年古历2月16日付428000元，余款300000元待原告方开门居住及领到办理过户的齐全手续后一起付清。合同签订后，原告已向被告户支付转让款628000元，其中2008年4月3日428000元由第三人林龙签名收取。在2010年5月至2016年6月期间，原告向大溪镇下洋张村村民委员会交纳了4个人口数对应的建房款，加上代被告户支付的部分建房款，原告总计交纳建房款1397300元，建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造的成本，其中380000元系以被告林友富名义交纳，由被告林友富出具收条，载明收到原告商品房集资联建款。根据拆迁安置政策，当时两被告及第三人3人可享有4个人口的拆迁安置权益。之后，由于被告户人口增加，被告林友富以该户在册人口5人、有效人口6人申请安置。在2016年选房时，由原告及被告林友富等在场，原告选择了温岭市××镇××村二区6幢2单元1103室、1104室，被告户另行选择了7幢1502室。经被告户家庭成员确认温岭市××镇××村二区6幢2单元1103室、1104室已登记在二被告名下，证载面积均为117.85平方米，不动产权证号分别为浙（2018）温岭市不动产权第0××2号、浙（2018）温岭市不动产权第0××1号；7幢1502室则登记在第三人林龙及该户其他成员名下。下洋张村二区6幢2单元1103室、1104室对应的车位号分别为397、398，对应的非机动车位号分别为318、319。2019年，被告户将上述安置房的钥匙交付于原告。而被告户名下有6个人口指标商铺（商业用房）股份，每个人口指标股份对应的2017年、2018年、2019年三年分发的分红为9800元，均由被告户领取。根据2019年4月4日由下洋张村村民代表大会通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让竞拍，拍卖后（扣除相关规费）所得的受益款项均按村集体20%，原商品房拆迁安置户（有效人口）占80%分配；余房出让竞投完毕后的受益款项，结合村集体和各商品房的股份面积及利息，待房屋决算后统一结算；未交足安置房款项的各商品房户，其返还的受益款全部纳入所欠的款项，多还少补，用以解决基本安置。下洋张村于2019年7月对安置后余房进行公开拍卖出让。经该村最终结算，每个人口指标对应的余房建造成本83536元，返还的受益款166385.72元。 一审法院认为，本案的争议焦点之一是原、被告于2007年12月18日签订的房屋买卖合同是否成立、有效。被告及第三人认为，本案买卖的商品房需政府批准才可以转让，现未经政府批准，因此双方无权转让，而且当时房屋的具体位置、面积、权属均不清楚、不明确，因此合同根本不成立。原告则认为双方自愿签订买卖合同，房屋也已办理产权，被告方也已将房屋交付给了原告，故内容合法，应认定有效。该院认为，根据双方签订的房屋买卖合同，建房款系由原告自行支付，被告林友富系将该户4个人口的拆迁安置指标权益进行转让，并在合同履行过程中，双方已通过选择具体安置房明确了标的物，故该院对于被告及第三人关于标的不明确而合同不成立的主张不予采纳。至于被告及第三人关于案涉房屋土地性质属国有划拨需经审批的问题，在审理过程中，该院已征询相关部门意见，可以依法办理国有土地出让手续。综上，原、被告签订的合同依法成立，内容并不违反国家法律强制性规定，应认定有效。本案的第二个争议焦点是被告林友富是否属于无权处分，处分行为是否无效。被告及第三人认为2007年12月18日签订房屋买卖合同时，被告一家有3个人，具体为两被告及第三人，第三人按2个人口计算，因此第三人一套，两被告一套，故案涉房屋登记在两被告名下存在错误。第三人未在合同上签字，也不同意转让房屋，也未经过其他家庭成员同意，合同无效。原告则认为，被告叶素琴将房屋钥匙交付给了原告，一直认可买卖事实，被告林友富当庭陈述被告叶素琴签订合同时在场，第三人林龙亦收取了转让款，说明被告及第三人认可买卖事实。该院认为，签订买卖合同时，被告户3人享有4个人口安置指标，这与原告主张的安置房、商铺、返还费对应人口数为4人均一致。被告林友富作为户主与原告签订合同，而第三人林龙不仅收取了大额的房屋转让款，而且其以及被告户其他家庭成员在合同签订十几年以来、自2010年至2016年建房款（包括了安置房、车位、商铺及余房建造的成本）缴纳期间、2016年选房、2019年交付房屋等过程中未向原告提出过任何异议，原告有充足理由相信被告户其他家庭成员亦同意转让并且其已实际善意履行主要义务。因此即使存在被告户成员意见不统一而无权代理的情况，亦构成表见代理，对户成员发生法律效力。案涉安置房登记在两被告名下，系经过被告户家庭成员确认并经不动产登记，结合林友富、林龙对登记过程的陈述，被告及第三人关于登记错误的主张，不能成立。综上，被告户家庭成员增加，并不影响继续履行合同义务。被告及第三人关于被告林友富属于无权处分合同、处分无效的主张，该院不予支持。两被告应该协助原告办理房地产过户手续。车位号为397、398的机动车位及318、319非机动车位与诉争的下洋张村二区6幢2单元1103室、1104室相配套，并由原告缴纳了建设款项，应由原告享有使用，但由于车位及非机动车车位并无单独产权，无法办理使用权变更手续，对此该院已经释明，原告明确其主张为车位号为397、398的机动车位及318、319非机动车位的使用权由其享有，该院予以支持。本案的第三个争议焦点是被告转让商铺权益的行为是否无效。被告及第三人认为商铺权属为下洋张村股份经济合作社集体所有，依法不得转让给集体经济组织成员以外的人，商铺分红具有人身性质，原告无权享有。原告则提出相反主张，认为转让商铺权益有效。该院认为，根据安置办法，本案原告主张的商铺权益及分红系基于投资兴建商铺并由下洋张村村集体统一开发、经营、管理而产生，而非主张独立的商铺不动产权，其虽统一登记在下洋张村集体名下，土地性质系划拨、用途商用，安置户与村集体系按照“8：2”分配权益，并已将该80%的部分以股份性质按人口数分摊到安置户，故具有典型的财产属性，被告已按4个人口数向原告转让商铺权益，并由原告交纳了商铺建造费用，并不存在约定无效之情形。被告及第三人主张商铺分红权益具有人身性不得转让给村集体经济组织成员以外的人缺乏依据，该院不予支持。综上，双方转让商铺权益的约定有效，4个人口数对应的商铺权益及分红归原告所有。至于被告户已领取的4个人口2017年、2018年、2019年商铺分红39200元，鉴于转让款尾款未付，建房费用尚未最终结算的情况，宜由各方另行结算处理，本案暂不处理。本案的第四个争议焦点是村集体出售余房后的返还款是否归原告享有。被告及第三人认为，余房属温岭市下洋张村股份经济合作社的资产，拍卖所得款项属于集体经济组织成员因拆迁而享有的福利，具有人身性质，不得转让，也不属于双方约定的内容，即使约定也无效，买房又买人违反国家有关法律的强制性规定。原告认为合同已明确约定了“村集体出售商品房后的返回费归乙方所有”，系双方自愿订立，合理合法，且系原告按照村里要求缴纳多余公寓式住宅建房费用所产生，也理应归原告所得。该院认为，2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的安置办法已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2019年4月4日通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》进一步明确，余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，而目前双方争议的受益款就是该80%部分。这些均能够说明当时的安置权益就已包括了余房出让后相关权益，但由于本案存在转让的情况，最终余房出让后相关权益由谁享有，关键在于合同是否转让了余房出让后可取得的相关收益。对此，原、被告2007年12月18日签订的合同明确约定被告林友富自愿将其坐落在下洋张村Ｂ地块所分得的按人口数4人的面积连同相应的配套设施转让给原告，协议中进一步明确“商品房及商铺的建造费用由乙方（即原告）自负”“村集体出售商品房后的返回费归乙方（即原告）所得”，并自双方签订买卖合同这么多年以来，4个人口指标对应的余房建造款项均由原告在缴纳，且未有任何证据表明被告户成员曾对原告方缴纳建房款提出异议，而余房出让后返还的受益款也是基于投入成本而产生，故足以认定4个人口指标对应的拍卖余房后的返还款归原告享有。被告及第三人将“村集体出售商品房后的返回费归乙方（即原告）所得”解释为村集体将原告购买的安置房卖掉而返还的费用，这一解释不仅较为牵强，而且实际上安置房系审批形式取得，并不登记至村集体名下，不存在村集体可将安置房擅自卖掉的情况，而且在第一次庭审时被告林友富还陈述当时写协议时其所认为的返还金额，这也能反映出被告林友富明知存在返还款事项及合同约定了返还款归属的事实，而第二次开庭时被告林友富却陈述不清楚协议内容、不包括返还款，故被告及第三人的解释无事实基础且明显前后不一，该院不予采纳。被告及第三人关于约定违反国家有关法律的强制性规定、具有人身性质、属于无效的主张，缺乏依据，该院不予采纳。至于具体金额，4个人口指标对应返还的余房建造成本及受益款合计为999694.88元，原告自愿按照999542.88元主张，系其自主处分其权利，该院予以准许。综上，对于原告合理的诉请，该院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条的规定，判决：一、确认原告伍友兵与被告林友富签订的落款日期为2007年12月18日《房屋买卖合同》有效；二、被告林友富、叶素琴在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告伍友兵办理温岭市××镇××村二区6幢2单元1103室、1104室的房产【不动产权证号分别为：浙（2018）温岭市不动产权第0××2号、浙（2018）温岭市不动产权第0××1号】过户手续；车位号为397、398的机动车位及318、319非机动车位由原告伍友兵享有、使用。三、以被告林友富名义在温岭市××镇××村（温岭市××镇××村股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份权益及分红由原告伍友兵享有。四、以被告林友富名义在温岭市××镇××村村民委员会（温岭市××镇××村股份经济合作社）的4个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅余房出让后返还款项999542.88元由原告伍友兵享有。五、驳回原告伍友兵的其他诉讼请求。案件受理费23002元，保全费5000元，合计28002元，由原告伍友兵负担158元，由被告林友富、叶素琴、第三人林龙负担27844元。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，围绕本案争议焦点分析如下：一、双方合同效力问题。双方于2007年12月18日签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应当认定合同有效。双方对合同的标的、价款等权利义务的约定清楚，没有证据证明双方存在以合法形式掩盖非法目的行为。上诉人在二审时提供的温岭市国土资源局温土预字（2009）001号《关于温岭市××镇××村村民委员会（新建公寓式住宅）项目用地的预审意见》及温岭市发展和改革局温发改证（2010）113号《关于大溪镇下洋张村公寓式住宅项目核准的批复》，拟证明建设村民公寓式住宅是耕地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条、第四十七条、第六十三条之规定。一审法院在审理中向相关部门核查后确定，涉案房屋已能办理权属登记，上诉人以建设前期的土地性质来否定房屋买卖的效力，明显缺乏依据，本院不予支持。从现有证据看，不能认为双方签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的合同应当有效。二、商铺分红及余房返还费是否约定归被上诉人伍友兵所得，该约定是否存在显失公平。首先，从双方的房屋买卖合同约定“上诉人林友富因拆迁房屋经济困难，愿意将自己坐落在下洋张村Ｂ地块所分得的按人口数4人的面积，商品房240平方米，底层商铺100平方米，连同相应的相套设施一并出让给被上诉人伍友兵。”同时约定“出让价格：商品房每平方米1575元，商铺平方米4500元，合计人民币捌拾贰万捌仟元整。商品房及商铺的建造费用由被上诉人伍友兵自负。村集体出售商品后的返回费归被上诉人伍友兵所得，双方互不干涉”等内容看，可以证实商铺的分红及村集体出售商品房后的返回费均归被上诉人伍友兵所得。其次，双方当事人是完全民事行为能力人，双方应当能够正确判断自己行为的后果，双方对商铺分红及余房返回费作了约定，没有证据证明该约定存在欺诈。况且双方合同是存在对价的，所涉及的权利也属于自由处分范围，故难以认定双方合同存在显失公平。三、关于事实问题。原审法院认定被上诉人伍友兵向大溪镇下洋村村民委员交纳了4个人口数对应的建房款，加上代上诉人户支付的部分建房款，共计1397300元，有大溪镇下洋村村民委员出具收款收据及上诉人林友富出具的收条予以证实。结合买卖合同、安置方案等相关证据，原审法院认定被上诉人所交纳的建房款1397300元，包括了安置房、车位、商铺及余房建造的成本并无不当。至于××镇××村××房款的收款收据。本院认为，上诉人以4个人口数出卖的涉案商品房、车位、商铺及余房，在建造过程中均是以上诉人的名义来实施的，且上诉人另外还有一套拆迁安置房，故上述证据无法否定被上诉人就涉案商品房、车位、商铺及余房已支付款项的事实，且涉案的商铺分红及余房款返回均是以4个人口数来实施的，因此该组证据与本案不存在关联性，本院不予审查。至于上诉人是否收取定金100000元问题。上诉人主张定金收条系被上诉人伪造，本院认为，现被上诉人不能明确定金收条上林友富的签名为何人所签，而上诉人也无法明确由其按印的房屋买卖合同上“林友富”是谁所签，故关于定金是否已经支付的问题，应当综合全案查明的事实进行分析。涉案房屋买卖合同签订在2007年12月18日，合同对付款方式作了明确约定“在合同订立之日量体裁衣定金100000元，在2008年古历2月16日付428000元余下的300000元待乙方（被上诉人）开门居住及领到办理过户的齐全手续后一起付清”，上诉人方在2008年4月3日向被上诉人收取428000元、在2019年收到被上诉人汇款100000元时也均未提及被上诉人定金未付一事，甚至在双方关于是否由被上诉人另外补偿上诉人产生纠纷及上诉人到中间人罗子平处要求调解时也未提出。倘若该定金确系未付，而上诉人在长达十几年的合同履行过程中却从未要求被上诉人支付定金，不符情理。此外，上诉人林友富在一审两次开庭时对定金是否已收取的问题，先是多次陈述忘记了，后改口未收取，前后陈述不一；另上诉人叶素琴录音中陈述“八十几万，只收你六十万”的内容，也表明上诉人方收取的不仅仅只认可的528000元；再结合作为中间人的罗子平看到被上诉人方拿了定金进去的陈述，原审法院据此以高度盖然性标准认定上诉人已收取被上诉人定金100000元于法有据，本院予以确认。四、关于程序问题。（一）关于一审法院依职权调取证据问题。《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》系公开发布的，也是该村村民众所周知的事实，一审法院依职权调取该证据，目的是为查清事实，且调取的证据在一审期间已经过上诉人充分质证并表示无异议，不影响上诉人的诉讼权利，符合民事诉讼法“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。（二）关于被上诉人在原审审理过程中变更诉讼请求及原审法院释明变更诉讼请求的问题。原审法院对本案进行二次开庭审理，被上诉人在原审法院第二次开庭前变更诉讼请求，并不违反民事诉讼法相关规定；原审法院在查明涉案车位、非机动车车位并无单独产权，无法办理使用权变更手续的情况下，向被上诉人释明，被上诉人当庭明确了车位使用权归被上诉人的诉请，上诉人当场也已知悉，之后亦未有任何相反证据，结合本案实际，并不影响上诉人的诉讼权利。（三）关于一审法院变更审判组织和延长审限问题。一审法院已向上诉人送达了因人员调动变更合议庭组成人员、已延长审限情况的告知书，程序合法，均不损害上诉人诉讼权利，且上诉人亦未在庭审时对合议庭组成人员提出任何异议。据以上述情况，原审法院不存在程序违法情形。 综上所述，上诉人林友富、叶素琴、林龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23002元，由上诉人林友富、叶素琴、林龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐黎明 审判员  张淑娅 审判员  陈文杰 二〇二一年一月十五日 书记员  马 里 20- 21-