江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6174号 原告：江苏省轻工机械工业总公司，住所地南京市。 法定代表人：王君。 委托诉讼代理人：徐宝川，江苏苏尊容大律师事务所律师。 被告：胡坤新，男，1965年1月22日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：丁浩，江苏天哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨佳宇，江苏天哲律师事务所律师。 原告江苏省轻工机械工业总公司（以下简称轻工公司）与被告胡坤新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告轻工公司的委托诉讼代理人徐宝川、被告胡坤新的委托诉讼代理人丁浩、杨佳宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告轻工公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方就南京市、两间门面房签订的房屋租赁合同于2020年7月23日解除；2.被告胡坤新腾空上述房屋并返还原告轻工公司；3.被告胡坤新支付原告轻工公司截至2020年7月23日的租金2707617元，并支付240万元为基数自2017年1月4日起，18万元为基数自2017年11月1日起，38万元为基数分别自2018年11月1日、2019年11月1日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率或LPR计算的利息；4.被告胡坤新支付原告轻工公司2020年7月24日起至实际返还租赁房屋之日止按照4329元/天标准计算的占有使用费；5.被告承担本案的诉讼费、保全费及诉讼保全担保费。事实和理由：2014年9月4日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于南京市出租给被告，租赁房屋建筑面积为210平方米；租赁期为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；房屋年租金为120万元，被告应于2014年9月10日前一次性支付前四年租金500万元，以后六年每两年支付一次租金，每次240万元；因原告特别要求，2019年应付租金提前到2017年1月3日支付，合同还约定被告逾期一个月不支付租金，原告有权解除合同，并对已收租金不予退还。2015年9月24日，原告与被告再次签订房屋租赁合同，约定原告将本市湖南路103号其中两间门面房出租给被告，租赁房屋建筑面积为73平方米；租赁期为10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日止；房屋年租金为38万元，被告应于2015年9月25日前支付前两年租金76万元，后八年租金每年支付一次，每次38万元；合同还约定被告逾期一个月不支付租金，原告有权解除合同，并对已收租金不予退还。上述两份合同签订后，被告于2014年9月10日支付一楼大厅租赁部分的前四年租金500万元，2015年9月24日支付门面房前两年租金76万元，2017年1月5日支付租金20万元，此后一直未向原告支付租金。2020年7月22日，原告向被告寄送解除合同通知书，被告于2020年7月23日签收，故涉案两份房屋租赁合同已于2020年7月23日解除。综上，原告诉至法院，请求判如所请。 被告胡坤新辩称，1.被告已依约支付原告首期租金，其中大厅部分已支付四年租金500万元，门面房部分已支付租金96万元，其中76万元为首期两年租金，剩余20万元系因原告经营困难要求被告提前支付部分租金用于发放员工工资，该部分款项后转为房屋租金。在被告支付租金后由于涉案租赁房屋附近道路存在围挡，导致被告无法正常使用租赁物，故原、被告双方分别于2015年9月24日和2017年1月5日签订三份补充协议，将房屋租赁期限进行顺延，故该围挡期间应视为免租期，租赁期限应自被告实际使用后重新起算，因此被告并未违反双方的合同约定，不存在违约行为，原告要求解除合同缺乏事实和法律依据；2.被告与原告签订房屋租赁合同约定起租期限为2015年1月1日，但由于道路围挡，租赁物长期空置，被告无法实际使用租赁物，该围挡截至2020年3月底才正式拆除，被告承租部分至今尚有一半区域未能正常投入使用，同时同地段的租赁物因长期围挡租金大幅度下降，包括原告出租给其他各方的租赁物租金水平也进行相应的下调，因此无论是基于客观事实还是公平原则，在被告已经支付596万元租金的情况下，应当由原告向被告赔偿损失，如其强制要求解除合同，也应当是原告向被告退还已支付的租金，而非就被告尚未实际使用的租期向被告主张租金；3.被告当初之所以选择一次性向原告支付高达596万元租金系为帮助原告渡过难关，原告当时因被执行案件无法履行债务，涉案租赁物将被拍卖抵债，也正因为此被告才在原告的强烈要求下在尚未收到涉案租赁物时向原告支付高达596万元的租金，现因涉案租赁物长期围挡及疫情原因，无法正常使用，被告无法通过经营获得相应收益，故对后续租金应当自被告实际使用租赁物之日起起算双方的租赁期限，且双方已有补充协议在先，现原告以被告逾期交纳租金为由要求解除合同并要求被告支付租金，显然违背了双方约定和诚实信用原则；4.原告主张的利息没有合同基础和事实依据，该部分主张不应得到支持。原告所主张的诉讼担保费用也不是法律规定的被告承担的范围，该部分诉讼担保费用的主张也是缺乏事实和法律依据的。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：南京市.14平方米）登记的所有权人为原告轻工公司。 2014年9月9日，原告轻工公司（甲方、出租方）与被告胡坤新（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的南京市，该房屋建筑面积为210平方米，租赁期为10年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止；房屋年租金含税为120万元，甲方应于2014年9月10日将房屋交付乙方，乙方装修期为一个月，在乙方装修期内，甲方不向乙方收取房屋租金以及其他一切费用，故合同租赁期为自2015年1月1日起至2025年1月31日止（其终止日顺延一个月为甲方让予乙方的装修天数），房租前四年一次付清（2015年1月1日至2019年1月1日）计500万元，应于2014年9月10日前一次性支付至甲方帐户；后六年每两年付一次，每次计240万元，六年合计720万元，分别为2019年1月1日乙方一次性支付至甲方240万元，2021年1月1日乙方一次性支付至甲方240万元，2023年1月1日乙方一次性支付至甲方240万元，因甲方特别要求2019年应付款提前到2017年1月3日支付，甲方收款后应当向乙方出具本单位收款收据，涉税事宜由甲方自理；乙方逾期一个月内不付租金，甲方有权解除合同，并对已付租金不予退还等等。上述合同签订后，被告于2014年9月10日支付原告租金500万元。2015年9月24日，双方签订房屋租赁补充协议，约定因湖南路地下商业街马路开挖围挡，考虑到乙方因围挡造成的损失，在房屋租赁合同终止日顺延一个月装修天数后另加六个月，围挡施工期间不再另行支付其他补偿费用。 2015年9月24日，原告轻工公司（甲方、出租方）与被告胡坤新（乙方、承租方）再次签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的本市湖南路103号其中两间门面房出租给乙方，该房屋建筑面积为73平方米，租赁期为10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日止；房屋年租金为38万元，甲方应于2015年10月31日将房屋交付乙方，乙方装修期为一个月，在乙方装修期内，甲方不向乙方收取房屋租金以及其他一切费用，故合同租赁期为自2015年11月1日起至2025年10月31日止（其一终止日顺延一个月为甲方让予乙方的装修天数，其二湖南路地下商业街马路开挖围挡，考虑到乙方因围挡造成的损失，在合同终止日顺延一个月装修天数另加六个月，围挡施工期间不再另行支付其他补偿费用），房租前两年一次付清（2015年11月1日至2017年10月31日），计76万元，应于2015年9月25日前一次性支付至甲方帐户，后八年每年付一次，每次计38万元，分别为2017年10月31日乙方一次性支付至甲方38万元，2018年10月31日乙方一次性支付至甲方38万元，2019年10月31日乙方一次性支付至甲方38万元，2020年10月31日乙方一次性支付至甲方38万元，2021年10月31日乙方一次性支付至甲方38万元，2022年10月31日乙方一次性支付至甲方38万元，2023年10月31日乙方一次性支付至甲方38万元，2024年10月31日乙方一次性支付至甲方38万元，甲方收款后应当向乙方出具本单位收款收据；乙方逾期一个月内不付租金，甲方有权解除合同，并对已付租金不予退还等等。当日，被告支付原告租金76万元。 2015年11月1日起湖南路实行路面封闭施工，全线禁止机动车通行，2016年9月恢复半幅道路通行，机动车只能自西向东通行。 2017年1月5日，原告轻工公司（甲方）与被告胡坤新（乙方）签订两份房屋租赁补充协议，约定租赁期限自2015年1月1日至2024年12月31日的房屋租赁合同，因湖南路地下商业街马路开挖围挡，考虑到乙方因围挡造成的损失，在房屋租赁合同终止日后本协议从签订合同执行日起顺延到围挡结束日，围挡施工期间不再另行支付其他补偿费用，之前本合同补充协议（一）作废，原房屋租赁合同中的其他条款不变仍然有效。租赁期限自2015年11月1日至2025年10月31日的房屋租赁合同，因湖南路地下商业街马路开挖围挡，考虑到乙方因围挡造成的损失，在房屋租赁合同终止日顺延一个月装修天数后另加六个月围挡补偿基础上本协议再顺延到围挡结束日的天数（2015年11月1日起到围挡结束天数减去一个月装修六个月围挡补偿剩下的天数），围挡施工期间不再另行支付其他补偿费用，原房屋租赁合同中的其他条款不变仍然有效。当日，被告再次支付原告租金20万元。 2017年4月1日，湖南路恢复双向通车。2020年1月18日，公交3路、8路、22路、47路恢复至湖南路运行。 2020年7月22日，原告轻工公司向被告胡坤新发送解除合同通知书，载明因被告拖欠租金超三年，故解除双方2014年9月4日及2015年9月24日签订的房屋租赁合同。被告于2020年7月23日收到上述解除合同通知书。 另查明，2015年12月28日，轻工公司（出租方、甲方）与李芙毅（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所拥有的湖南路103号其中一间和楼梯下半间门面房出租给乙方，建筑面积为46平方米，租赁期为13年，自2016年1月8日起至2029年1月7日止（因湖南路地下商业街马路开挖围挡，考虑到乙方因围挡造成的损失，在合同终止日顺延，顺延从2015年11月1日起到解除围挡公交车通行之日的天数，另加补偿乙方三个月围挡损失，围挡施工期间不再另行支付其他补偿费用），年租金为20万元，付款方式为一次性应付十年房租200万元，减去已付65万元，实付135万元等等。2020年12月13日，被告胡坤新的委托诉讼代理人丁浩、杨佳宇向原告轻工公司的法定代表人王君询问轻工公司与胡坤新就涉案房屋签订的补充协议中约定的顺延到围挡结束日和轻工公司与李芙毅签订的租赁合同中约定的顺延到解除围挡公交通行之日的终止日期是否一致，王君陈述虽然表述不完全一致，但当时的真实意思都是要等到湖南路营商环境恢复常态，围挡拆除，并以公交车恢复通车为准。轻工公司辩称王君已于2017年退休，其所做陈述仅是个人意见，不能代表公司意见，也不是当时决定租赁事项时公司集体讨论的意见。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。双方当事人的主要争议焦点为：1.租赁期限顺延的期间；2.租金的支付时间；3.合同解除条件是否成就。 关于租赁期限顺延的期间问题。原、被告双方就租赁期限顺延问题签订了补充协议，约定租赁期限在租赁合同终止日后顺延，顺延的期间为2015年11月1日起至围挡结束日止，现原、被告双方对围挡结束日存有争议，原告认为2017年4月1日湖南路恢复双向通车即为围挡结束日，被告胡坤新认为2017年4月1日虽然恢复了双向通车，但是公交车尚未通行，且围挡继续存在直至2020年3月底才全部拆除，故顺延的期间应自2015年11月1日起至2020年3月底公交车通行且围挡全部拆除之日止。本院认为，双方当事人对合同条款内容产生争议时应结合合同签订时双方真实意思、合同上下文条款及其他情况综合认定，本案中被告胡坤新的代理人向原告轻工公司的法定代表人王君询问所签订的补充协议中约定的围挡结束日和轻工公司之前与李芙毅就同幢房屋所签订的房屋租赁合同中约定的解除围挡公交通行之日的终止日期是否一致时，王君表示当时的真实意思都是要等到湖南路营商环境恢复常态，围挡拆除，并以公交车恢复通车为准，，由于王君在轻工公司与胡坤新签订房屋租赁合同及补充协议时系轻工公司的法定代表人及实际管理人，其亦表示上述房屋租赁合同及补充协议均是由其与胡坤新商谈签订，王君在2020年12月所做的陈述仅是对轻工公司与胡坤新签订房屋租赁合同及补充协议时当事人真实意思及具体情况进行表述，并非作出新的法律行为，原告轻工公司亦未提供其他证据证明王君所述与轻工公司当时的真实意思表示不一致，故应当认定补充协议中约定的围挡结束日双方的真实意思是指围挡拆除且公交车恢复通行之日即2020年1月18日，故租赁期限顺延的期间应为2015年11月1日起至2020年1月18日止。 关于租金支付时间问题。原告轻工公司述称双方在补充协议中仅对租赁期限顺延进行了约定，房屋租赁合同中的其他条款不变，故被告胡坤新应继续按照房屋租赁合同中约定的时间支付租金，被告胡坤新辩称由于租赁期间湖南路施工围挡导致被告无法正常使用经营租赁房屋，故租赁期限顺延时被告已支付的围挡施工期间租金及之后的租金支付时间亦应进行相应顺延。本院认为，原、被告签订的补充协议虽然仅对租赁期限顺延进行了约定，并未明确约定租金支付时间进行相应顺延，但双方签订补充协议是通过顺延租期的方式解决在租赁期限内因围挡施工给被告造成无法实际使用经营的影响，由于在施工围挡影响期间被告胡坤新不需要支付租金，原告轻工公司也不需要支付任何其他补偿，故被告胡坤新已经支付的该施工围挡期间的租金应相应顺延至实际使用经营期间。原告要求被告在施工围挡期间正常支付租金，在租赁期限届满后的顺延期间不再支付租金的辩解意见，不符合双方解决施工围挡问题的初衷，也不符合一般理性人的观念，且租金支付是基于对租赁房屋的实际占有使用收益，在围挡施工期间被告无法通过正常经营获取收益，故对原告的该项意见，本院不予采信，被告已预付的施工围挡期间的租金应根据双方关于租赁期限顺延的约定进行相应顺延。 关于合同解除条件是否成就问题。本案中，原告诉称被告未按照房屋租赁合同约定及时支付租金，拖欠租金已达三年，故原告有权解除合同，根据查明事实，被告胡坤新已支付轻工公司一楼大厅部分的四年租金500万元，门面房部分租金96万元，2015年11月1日至2020年1月18日受影响期间的租赁期限顺延后，被告已预付的该期间的租金亦应进行相应顺延，由于被告胡坤新支付上述租金后，一楼大厅部分仅实际使用10个月后湖南路即开始全封闭施工，门面房部分尚未实际使用即开始全封闭施工，故被告已支付的租金顺延后对应的租赁期间尚未届满，原告以被告拖欠租金为由要求解除合同返还房屋，并支付拖欠租金、占有使用费及利息的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条规定，判决如下： 驳回原告江苏省轻工机械工业总公司的诉讼请求。 案件受理费58700元，减半收取计29350元，保全费5000元，合计34350元，由原告江苏省轻工机械工业总公司负担。       如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 朱玉梅 二〇二一年一月十二日 法官助理 刘 超 书 记 员 陈 悦