浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初6721号原告：林玲玲，女，1976年9月21日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈增琼，北京盈科（温州）律师事务所律师。被告：苍南瑞祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码913303275633427098，住所地浙江省龙港市克拉名园**。法定代表人：林月香。诉讼代表人：温州鑫融企业清算事务所有限公司，苍南瑞祥房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：范定静，北京京师（温州）律师事务所律师。原告林玲玲与被告苍南瑞祥房地产开发有限公司（以下简称苍南瑞祥公司）破产债权确认纠纷一案，原告于2020年12月17日向本院起诉，本院于同日立案受理。案件受理后，本院依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告林玲玲委托诉讼代理人陈增琼、被告苍南瑞祥公司委托诉讼代理人范定静到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告林玲玲向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告的购房款903084元为被告的破产共益债务，原告具有优先受偿权；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告原对案外人陈道亮享有债权192万元，2012年3月28日，原、被告签署《债权转让协议书》，约定：原告将对陈道亮的此债权等价转让给被告，转让款转为被告对原告的借款，月息为2分。2015年8月31日，原、被告双方签署《协议书》约定：原告向被告认购坐落位于××镇××幢××室的（建筑面积115.78平方米）一套，房价总额903084元，被告愿意以原欠原告借款中903084元抵作购房款，原欠借款不足部分，由原、被告双方另行结算。后原、被告签署《商品房买卖合同》，被告开具销售不动产统一发票。2017年，苍南法院因其他案件处置涉案楼盘时，询问原告等购房户是否保留房屋的意向，原告表示可以解除合同全额退还购房款并签署了书面材料。2018年4月16日，苍南法院受理被告破产清算一案，并于2018年5月14日指定温州鑫融企业清算事务所有限公司担任管理人。但原、被双方一直未解除涉案购房合同。管理人召开第二次债权会议时，将原告的此903084元购房款与原借款共184万元均认定为普通债权。原告认为，涉案商品房买卖合同并未解除，即使管理人以涉案不动产无法交付为由单方解除合同，由此产生的购房款返还义务，属于法院受理破产申请后发生的债务，根据我国《企业破产法》第四十二条第（三）项及第四十三条的规定，该债权应认定为共益债务，具有优先受偿权。被告苍南瑞祥公司辩称，1.原告与被告签订的商品房买卖合同实际为以物抵债协议，管理人在接管破产企业前案涉房屋是经原告同意解除合同后由贵院通过执行程序进行拍卖的，也就是现在的以物抵债协议并没有发生物权上的变动，旧债并没有消除，原告的旧债是原告与被告之间所享有的民间借贷债权，故不得个别清偿。同时在原告向被告申报债权的，债权申报总额是184万元，并没有区分款项类型，因此管理人在审核资料后认为其债权成立，并将184万元全部认定为普通债权。2.原告所称该笔债权属于共益债务是基于企业破产法42条第3款，原旧债是依据民间借贷所产生的债权，不符合共益债务认定情况，因此不能将原告诉请的债权认定为共益债务。原告林玲玲在举证期限内，提供了下列证据材料：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格；2.企业工商信息，证明被告诉讼主体资格；3.《债权转让协议书》，证明原告将对陈道亮享有的债权192万元转让给被告，该债权转让款转为被告向原告的借款；4.《协议书》，证明被告尚欠原告184万元借款，被告以购房款903084元折抵对应的借款的事实；5.《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，证明原告与被告签订了涉案以房抵债的商品房买卖合同，并开具了销售不动产统一发票的事实；6.被告第二次债权人会议债权汇总表，证明被告管理人将184万元借款认定为普通债权。被告苍南瑞祥公司在举证期限内未提供证据材料。原告提供的上述证据，经庭审出示审查、质证，被告对原告的证据三性均无异议，并认为原告的证据恰证明了涉案原债权债务关系式民间借贷关系，应为普通债权，不具有优先性。本院认为，原告的证据符合民事诉讼有效证据基本特征，本院对其证明力予以确认，其能够证明本案相关事实。结合认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：林玲玲曾向案外人陈道亮出借192万元。2012年3月28日，林玲玲与苍南瑞祥公司签订《债权转让协议书》，约定林玲玲将其对陈道亮享有的债权192万元全部转让给苍南瑞祥公司，转让价为192万元（转让款未实际支付，该款转为苍南瑞祥公司向林玲玲借款，月息为2分，本协议同时作为借款凭证，苍南瑞祥公司不再另行向林玲玲出具借款借据）；本协议生效后，苍南瑞祥公司可依据本协议直接向陈道亮主张债权，林玲玲不得再向陈道亮主张债权。2015年8月12日，林玲玲与苍南瑞祥公司签订《商品房买卖合同》，约定林玲玲购买房屋瑞祥华庭2幢505号房屋，总金额903084元，房屋于2016年6月30日前交付。2015年8月31日，苍南瑞祥公司与林玲玲签订《协议书》，约定苍南瑞祥公司原欠林玲玲借款184万元，目前无力偿还，由林玲玲向苍南瑞祥公司认购瑞祥华庭2幢505室房屋一套，房价总额903084元，苍南瑞祥公司愿意以原欠林玲玲借款中903084元抵作购房款给林玲玲认购，该房归林玲玲名下；对原欠借款不足部分，双方另行结算。后苍南瑞祥公司向林玲玲出具金额为903084元销售不动产统一发票。2017年1月份，苍南县人民法院因其他案件对苍南瑞祥公司包括涉案房屋在内的楼盘进行拍卖处置，林玲玲向该人民法院表示愿意解除《商品房买卖合同》并全额退还购房款。后涉案楼盘被拍卖，原告未获得合同价款。2018年4月16日，苍南县人民法院作出（2018）浙0327破申3号民事裁定，受理债权人对苍南瑞祥公司的破产清算申请。2018年5月14日，苍南县人民法院作出（2018）浙0327破3号决定，指定温州鑫融企业清算事务所有限公司担任苍南瑞祥房地产开发有限公司管理人。林玲玲向苍南瑞祥公司管理人申报本案争议金额在内的债权合计184万元，苍南瑞祥公司管理人在第二次债权人会议中出具债权汇总表，对林玲玲申报的184万元全部确认为普通债权。本院认为，被告与原告签订《债权转让协议书》，确认受让原告对原债务人陈道亮的债权，并将该笔借款转为向原告的借款，对原告负担债务，事实清楚，被告管理人对此亦无异议并对未偿还借款184万元作为普通债权予以确认，故本院对原、被告的基础债权债务关系予以确认。对于上述欠款，原、被告未约定履行期限，而后双方达成由原告认购涉案房屋并抵扣欠款903084元的《协议书》，本院认为，该协议明确了以涉案房屋市场价值抵偿欠款而无需另行支付该部分购房款的约定，属于以房抵债协议，该协议系原、被告真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定其合法有效。对于《商品房买卖合同》，系原、被告基于以房抵债协议所签，应视为对以房抵债协议中所涉金额、抵债房屋等的再次明确以及对房屋交付等的补充约定，故本院认定《商品房买卖合同》实为以房抵债协议组成部分。房产的交付系以房抵债的实际履行方式，而本案中，以房抵债协议于被告破产清算前并未实际履行，且原告自认于2017年1月份已表示解除该购房合同，故本院认定原告对被告享有该债权903084元，对此，被告管理人经审查核实对包括903084元在内的本金债权共计184万元亦作普通债权确认。至于原告的该债权是否有权在被告破产财产分配中优先受偿，系本案争议焦点。关于焦点，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本院认为，以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的的，原告并未以购买商品房为目的作为“消费者”向被告支付全部或大部分购房款，故原告的涉案债权不应因签订以房抵债协议而足以形成优先于一般债权的利益。基于此，若法院已受理苍南瑞祥公司破产申请的情况下，管理人仍优先偿还原告债务，将不符合企业破产法公平清偿、避免个别清偿的精神。故原告林玲玲对被告苍南瑞祥公司的债权903084元仅能认定为普通破产债权。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认林玲玲对苍南瑞祥房地产开发有限公司享有普通破产债权903084元；二、驳回林玲玲的其他诉讼请求。案件受理费12831元，减半收取计6415.5元，由林玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 董小美二〇二一年一月二十九日代书记员 陈 瑾相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……7-