湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘04民终41号上诉人（原审被告）：邱铁球，男被上诉人（原审原告）：陈欢，女委托诉讼代理人：官和平，祁东洪城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王爱容，女委托诉讼代理人：周启明，男被上诉人（原审被告）：周湖南，男被上诉人（原审被告）：何双凤，女上诉人邱铁球与被上诉人陈欢、王爱容、周湖南、何双凤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2020）湘0426民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。邱铁球上诉请求：撤销原判，依法判决，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定与事实不符，且适用法律不当，案涉房屋办理不动产证实际花费费用56346.1元，陈欢只出30000元，未实际履行原合同付款义务；周启明在出具给陈欢的《收据》上写的内容事前未经邱铁球同意，事后也未追认，对邱铁球不发生效力；王爱容与邱铁球向买房者出了告示，要求买主补交费用，电话告知陈欢后其不提异议也不补交费用也不协商退房。陈欢、何双凤辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律得当，依法应予维持。上诉人提出的上诉主张无事实依据和法律依据，其提出实际花费56346.1元，远远超过正常的市场交易契税标准，又不能提供有效票据证明自己的主张，周启明收取办证费用、出具《收据》的行为，是周启明代表王爱容、邱铁球行使的行为，不是陈欢的行为。陈欢已经将房屋装修，双方房屋买卖已经成交，协商退房的主张是不现实的。王爱容辩称，一审程序违法，本案事实未查清，周启明在《收据》上写的内容是按何双凤授意写的，邱铁球既不在场，也不认可，该内容对邱铁球没有约束力。陈欢向一审法院起诉请求：1、依法判令王爱容、邱铁球将不动产权属转移登记证书立即交付给陈欢，并开通陈欢的用电账户，正常供电；2、依法判令王爱容、邱铁球承担其因违背合同约定拒绝将不动产权属转移登记证书给陈欢造成的误工损失1000元、交通费600元、房屋出租损失4000元、资金占用损失8400元，合计14000元；3、本案诉讼费由王爱容、邱铁球承担。一审法院认定事实：2015年9月8日，王爱容与邱铁球签订协议，双方约定利用王爱容享有的位于祁东县宅基地合伙建住宅房出售。2016年6月，案涉房屋竣工，同年9月2日，王爱容、邱铁球依约就合伙建房分账，各自销售所分账的房屋。因案涉房屋的土地使用权系王爱容所有，需要将合伙所建房屋的权属证书先以王爱容个人的名义办理，然后，再变更登记到各买房人名下。王爱容、邱铁球另约定，所有房屋的不动产权证办理事宜，全权委托案外人周启明办理，办证所有费用按各户房屋实际面积共同承担。2016年11月1日，邱铁球为甲方，周湖南、何双凤为乙方，双方签订《房地产买卖契约》。双方约定，邱铁球将其与王爱容合伙所建房屋的302室套间房以168000元的价格出售给周湖南、何双凤，并约定“乙方向甲方缴纳房款壹拾陆万叁仟元整（¥163000.00元），下余房款伍仟元整（¥5000.00元）待甲方办理房产证时，乙方付给甲方。办理证件（水、电、不动产房证）费用壹万伍仟元整（¥15000.00元）和契税、维修基金由乙方付给甲方”。周湖南、何双凤按约定向邱铁球交付了163000元，扣除了5000元作为交付不动产权属证书的押金。2018年12月25日，周湖南、何双凤与陈欢签订《房屋转卖及付款协议》，周湖南、何双凤将案涉房屋转卖给陈欢。双方约定，“周湖南于2018年12月25号将2016年11月1号购买邱铁球的祁东县建兴街一巷（原周喜明的老房改建）西北住房2楼（未办房产证的毛坯房、扣甲方邱老板五千元押金），现周湖南不加任何费用，全权转卖给陈欢，房价总成交价壹拾六万元整；2016年的原件契约条例只变更为陈欢，其他条例不变……”。邱铁球在原《房地产买卖契约》上签具“同意此房转卖给陈欢，原契约条例不变”意见。2018年12月26日，陈欢依约向周湖南交付了房屋首付款80000元整。2019年12月，陈欢交付了房屋余款80000元，尚有“押金”5000元三方意见届时支付给邱铁球。2019年8月18日，王爱容在案涉房屋楼道张贴公告，要求购买房屋的各户交纳办理不动产证的费用，并通过何双凤联系陈欢，要求陈欢交纳办证费用。2019年10月30日，陈欢将30000元办证费用交纳给案外人周启明，并由案外人周启明代为出具了《收据》一张，《收据》上注明“陈欢交来30000元包括水电开户、公共设施及办理不动产证的一切费用（包括契税、维修基金、原户主所要分户费等）”。2020年3月，王爱容将买卖房屋权属变更登记到陈欢名下，并到水电部门开通了水、电。之后，王爱容、邱铁球以实际办证费用系56346.1元为由，要求陈欢补付办证费27000元。因陈欢不同意补付，王爱容、邱铁球一直未将不动产权证交付给陈欢，并将买卖房屋电闸断开，使房屋不能正常用电。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。邱铁球将与王爱容合伙所建302房出卖给周湖南、何双凤，周湖南、何双凤经邱铁球同意并承诺按原买卖合同条款与陈欢履行合同后，又将房屋转卖给陈欢，陈欢承继了原《房屋买卖契约》的权利与义务。陈欢与邱铁球、王爱容之间成立房屋买卖合同关系，双方应按合同约定全面、诚信履行合同义务。原买受人周湖南、何双凤按约支付了房款163000元后，陈欢向周湖南、何双凤支付了房款160000元，又按邱铁球、王爱容的要求补付水电开户、契税、房产办证、维修基金等费用30000元，足以认定陈欢已经实际履行了合同约定的付款义务，邱铁球、王爱容应按照合同约定将已经办理的不动产权属证交付给陈欢，并合上买卖房屋电闸，保障房屋能够正常居住使用。同时，陈欢依约应向卖方支付原作为办证押金的下余房款5000元。王爱容虽未直接与陈欢签订房屋买卖合同，但邱铁球出卖的房屋系其与王爱容合伙建造，且房屋不动产权属证也是由其负责办理，因此，王爱容是事实上的房屋出卖人，依法应当认定其与被告邱铁球共同出卖房屋。邱铁球、王爱容辩称案涉房屋实际办证等费用为56346.1元，而陈欢仅支付30000元，尚欠27000元未支付，拒绝将不动产权属转移登记证书交付给陈欢，但并未对办理涉案房产证花费56346.1元的事项提供充足证据予以证明。况且，陈欢提供的邱铁球、王爱容委托的办证人周启明出具的《收据》已经注明陈欢所交纳的30000元费用包含办理不动产证、水电开户、契税、维修基金等一切费用。故对邱铁球、王爱容的答辩意见，该院不予采纳。陈欢诉请王爱容、邱铁球承担因违背合同约定拒绝交付不动产权属证书给其造成的误工损失1000元、交通费600元、房屋出租损失4000元、资金占用损失8400元（合计14000元），但并未提供充足证据证明，故陈欢的该项诉请，该院依法不予支持。综上所述，对陈欢的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第八十二条、第八十五条、第八十六条、第八十七条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王爱容、邱铁球在本判决生效后二日内将案涉买卖房屋不动产权属证交付给陈欢，并合上该房断开的电闸。二、驳回陈欢的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，减半收取75元，由王爱容负担30元，由邱铁球负担45元。本院二审期间，上诉人申请证人肖喜讯出庭作证，拟证明王爱容与邱铁球因为办证费用的事发生过争吵，在邱铁球不知情的情况下，周启明签字同意。结合被上诉人的质证意见，本院认为肖喜讯的证言属于间接证据，与本案待证事实关联不大，不予认可。一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明：邱铁球已收到陈欢163000元购房款，另外5000元购房尾款陈欢待收到不动产证时交付。本院认为，本案中邱铁球对周湖南、何双凤将涉案房屋卖给陈欢一事知情，且在与周湖南、何双凤签订的《房地产买卖契约》上签具“同意此房转卖给陈欢，原契约条例不变”的意见，视为其同意陈欢承继《房地产买卖契约》的合同内容，在未特别说明的情况下，陈欢和邱铁球应按该契约履行各自的义务。邱铁球辩称其对周启明出具给陈欢的《收据》内容事前未同意事后也未追认，该收据对其不能发生法律效力。但是根据《收据》上“按邱铁球微信发来字样填写”的内容，此抗辩并无依据，且王爱容、邱铁球约定所有房屋的不动产权证办理事宜，全权委托案外人周启明办理，陈欢有理由相信周启明出具的收据是经过邱铁球同意的，该收据对邱铁球具有法律效力，故一审法院判决并无不当。综上所述，邱铁球的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人邱铁球负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 驰审 判 员  周 宏审 判 员  张 健二〇二一年一月二十六日法官助理  王 婷书 记 员  谢倩茜