江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初2378号原告：魏长玉，男，1979年2月9日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：魏玉荣，男，1947年9月11日生，汉族，住泰州市开发区，系原告之父。委托诉讼代理人：殷慧，泰州经济开发区法律服务所法律工作者。被告：陈一中，男，1969年1月6日出生，汉族，住泰州医药高新技术产业开发区。原告魏长玉与被告陈一中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，适用简易程序，分别于2020年11月30日、2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告魏长玉的委托诉讼代理人魏玉荣、殷慧；被告陈一中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏长玉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年11月8日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告立即给付原告房屋租赁费（自2020年6月10日起至被告全部搬离腾空租赁房屋前止，以每年租赁费18000元为基数，按实际占有租赁房屋期限计算）；3、被告立即给付原告违约金3000元；4、被告立即将承租房屋即泰州医药高新区祥龙家园二期64幢1106室腾空、搬离租赁房屋且将租赁房屋恢复原状并交付原告，同时结清全部水电费；5、本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告魏长玉将诉讼请求2变更为：被告支付原告房屋租赁费9000元及利息（以9000元为本金，自2020年12月11日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；同时撤回对4项诉讼请求。事实和理由：原告有坐落于泰州医药高新技术产业开发区房屋。2018年11月8日原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，原告将上述房屋租赁给被告，租赁期限从2018年12月10日起至2023年12月10日止。每半年的租赁费为9000元，租赁费付款方式为每半年支付一次，第一次租金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前17天将下期房款支付。合同第八条乙方（被告）义务：1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；2、合同第九条违约处理：如乙方（被告）违反本合同第八条，甲方(原告)有权终止本合同，收回房屋；合同第十一条约定补充条款：甲、乙违约赔偿5万元。现被告已经交付了2018年12月10日至2020年6月10日的租赁费。依合同约定被告应当支付2020年6月10日至2020年12月10日的租赁费。可被告至今未缴纳，原告多次打电话或通过社区出面约谈，被告均推诿，不予缴纳；故原告无奈，只好依合同约定要求与被告解除合同，并要求被告支付拖欠的租赁费，腾空搬离租赁房屋，交付房屋，并要求其承担违约责任。以维护其合法权益，请人民法院依法判准原告的诉求。被告陈一中辩称：我同意解除房屋租赁合同；2020年5月我就打电话给原告讲不想租了，疫情期间的房租想让他打折，原告说他不管；房屋钥匙给我堂兄陈一勇了，房子及里面的隔间实际是陈一勇使用，如果再开庭，我把陈一勇喊过来，让他把钥匙交到法庭；我同意5天内把房屋内的隔间拆除，恢复原状；水电费我不知道户号，以前都是陈一勇交的；当时合同是我签的，2019年5月份之后原告就认可是陈一勇再转租这个房屋，我跟陈一勇没有书面租赁合同，我转租给陈一勇，房东是知道的。违约金协议上就有约定，是1000块钱；房租给到了2020年6月9日，自2020年6月10日至今房租未给付。原告一直收的陈一勇的钱，他们两个已达成协议，我不是承租人。本院经审理认定事实如下：2009年原告魏长玉（乙方）与泰州鑫泰集团公司（甲方）签订《项目拆迁补偿、安置协议书》一份，约定：由甲方提供乙方祥龙家园小区房屋实行产权调换……后原告魏长玉户被安置了位于泰州市祥龙家园64号楼1106室的房屋。2018年11月8日，原被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定：一、原告同意把祥龙家园64-1106室的房屋出租给被告，并保证该房的合法出租性；三、租期自2018年12月10日起至2023年12月10日止；租赁期满，被告应如期将房屋归回原告；四、租金每月半年9000元人民币，租金保证金1000元；五、付款方式：1、被告每半年月支付一次，第一次租金及保证金在签定本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前17天将下期房款支付给原告；2、原告在收到第一次租金当日将被告能正常居住的卡、证、钥匙等交给被告；六、租房保证金作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，原告对被告在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退给被告；八、乙方义务：1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；2、未经原告同意，被告不得私自把该房的部分或全部转租他人；九、违约处理：1、如被告违反本合同第八条，原告有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过原告损失，被告应予以赔偿；4、如被告非因房屋问题中途退房，须按一个月房租金向原告支付违约金，原告退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金；被告在此合同上手写补充条款：允许隔墙，甲乙违约赔偿5万；此房只居住，不得从事餐饮、工业、商业及黄赌毒等行为；居住者需守纪守法，一切违法行为皆由被告承担；租期五年，到期后由被告负责将临时装修清理干净，如不清理，原告安排人清理，一切费用由被告承担。庭审中，双方一致确认被告已给付租金合计27000元至2020年6月9日，自2020年6月10日起未支付租金；被告已给付原告保证金1000元，原告主张在本案中予以抵扣房屋租金。审理过程中，被告自行对案涉房屋进行了腾空，原告亦予以确认。上述事实有房屋租赁合同书、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原被告所签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。现原告已按约履行义务，而被告未能如约付支付租金，依合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付欠付租金、违约金；被告已给付的1000元保证金，原告同意在房屋租金中予以抵扣；故原告主张解除双方之间的租赁合同，并由被告支付租金8000元及利息，放弃其他请求，此对被告有利，于法有据，本院予以支持；被告辩称涉案房屋原告已与案外人陈一勇达成协议，其不是实际承租人，与事实不符，本院不予采纳；原告诉请的违约金偏高，本院酌情调整为1500元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、解除原被告于2018年11月8日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告陈一中于本判决生效后十日内向原告魏长玉支付所欠租金8000元及利息（以8000元为本金，自2020年12月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；同时支付违约金1500元；三、驳回原告魏长玉的其他诉讼请求。如被告陈一中未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1119元，由被告陈一中负担（此款原告已预交，被告应于上述判决主文确定的给付义务履行期限内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  李文娟二〇二一年一月十八日书记员  丁梦雅附录法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。