山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终42号上诉人（原审原告）:宋伟平，男，1985年8月4日出生，汉族，住山东省博兴县。被上诉人（原审被告）:陈继胜，男，1969年5月1日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：安伟，山东王保强律师事务所律师。上诉人宋伟平因与被上诉人陈继胜房屋租赁合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2020）鲁1625民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋伟平上诉请求：1.请求撤销一审判决中的第二项判决，依法改判为陈继胜返还宋伟平租赁费47000元；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对于一审法院认定的，“租金应以2019年9月27日确定的每年18万元为准”，以及涉案合同于2020年6月23日实质解除，没有异议。但对一审法院将被上诉人转给上诉人20000元，认定为上诉人、被上诉人、张丽丽三方协商的结果，无法律和事实依据。上诉人并没有与张丽丽协商剩余租赁期的租金问题，关于租金问题系被上诉人单方与张丽丽协商的结果，并非三人协商。一审法院在没有任何三方协商的证据前提下，就认定该20000元系三方协商的结果，属于事实认定错误。而一审法院认定涉案《房屋经营合同》已经于2020年6月23日实质解除，被上诉人单方与第三人张丽丽重新建立租赁关系，故被上诉人应当返还上诉人在2020年6月23日至2020年9月27日期间缴纳的租金。陈继胜辩称，微信聊天记录中上诉人已就剩余租金20000元与乔丹老板、被上诉人协商一致，上诉人才挽回了20000元损失，如果上诉人不同意该数额，案涉房屋至今仍属于上诉人承租，按合同约定2020年6月25日，上诉人应向被上诉人支付第二年的租金20万元。如果不是协商一致，上诉人为何接收20000元，又为何主动腾出房屋，上诉人违背诚实信用原则，其上诉理由明显有违常理，不符合逻辑。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院维持原判。宋伟平向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的《租赁经营合同》解除；2.被告返还原告租赁费58000元。一审法院认定事实：宋伟平与陈继胜于2019年9月14日签订《租赁经营合同》，约定租赁期限自2019年9月28日起到2024年9月27日止，每年租金20万元，第一年租金在签订合同之日一次付清，以后每年的6月25日付清当年租赁费，并约定“如提前终止合同，违约方需无条件赔偿对方人民币陆万元违约金”。宋伟平于2019年9月11日向陈继胜微信转账定金5000元，合同签订后分多笔向陈继胜转账208000元，共计213000元。宋伟平与陈继胜于2019年9月27日再次签订《租赁经营合同》，约定租赁期限与上述合同一致，租金及支付方式更改为租金每年18万元，以后每年的8月28日付清当年租赁费，同时取消了违约条款。陈继胜对2019年9月27日合同的真实性提出异议，并申请鉴定，鉴定意见为：对“陈继胜”签名字迹是否陈继胜本人所写无法得出肯定性或否定性意见；“陈继胜”签名字迹上指印是陈继胜右手食指所留。且宋伟平与陈继胜在2020年8月6日的微信聊天记录中确认了合同终止后不再收取违约金。另查明，宋伟平于2020年6月腾退租赁房屋。陈继胜与案外人张丽丽于2020年6月23日签订《租赁经营合同》，将涉案房屋租赁给张丽丽。陈继胜自2020年6月25日至8月5日，通过微信分四笔向宋伟平转账20000元。一审法院认为，宋伟平与陈继胜签订的两份《租赁经营合同》系双方当事人在平等自愿基础上订立，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。在前后两份合同对同一内容有不同约定，且不违反合同目的的情况下，除双方有特别约定外，基于当事人意思表示最新最近原则，应以后者确定的内容为准。故，租金应以2019年9月27日确定的每年18万元为准。宋伟平支付陈继胜213000元，宋伟平陈述其中的13000元系转让费，陈继胜辩称其中的13000元为顶部空调费用，双方均未提交证据，也未对该费用作出合理说明，一审法院对此不予处理，可另案主张，陈继胜应返还宋伟平租赁费20000元。根据庭审陈述，可认定双方系协商一致解除合同，且涉案房屋已于2020年6月23日租赁给案外人张丽丽，宋伟平与陈继胜签订的《租赁经营合同》已无继续履行的可能，处于实质解除状态，解除日期为2020年6月23日。陈继胜转给宋伟平20000元，系案外人张丽丽支付给宋伟平剩余租赁期的补偿，可认定为三方协商的结果，故对于宋伟平主张返还剩余三个月租赁费的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款规定判决：一、确认宋伟平与陈继胜签订的《租赁经营合同》于2020年6月23日解除；二、陈继胜于本判决生效之日起十日内返还宋伟平租赁费20000元；三、驳回宋伟平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计625元，申请费640元，由宋伟平负担829元，由陈继胜负担436元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交房屋现在的承租方装修使用房屋的照片一组，拟证明上诉人于6月底搬出房屋，被上诉人6月底与现在的承租方签订合同，现在的承租方使用房屋。被上诉人质证称，是上诉人主动腾出房屋，与新承租方合同生效时间是2020年9月28日。被上诉人与上诉人的合同于9月27日到期，到期后与张丽丽的合同才生效，正因为上诉人多次找被上诉人，出于对上诉人的同情经与张丽丽协商，由张丽丽通过被上诉人支付给上诉人2万元，上诉人才主动提前腾出房屋，因为合同到期后被上诉人再转租对上诉人来说没有任何损失。本院认为，上诉人提交的照片右下方显示，拍摄时间为2020年8月17日，无法证明上诉人拟证明的事实，本院不予确认。本院另查明:上诉人与被上诉人于2020年8月6日上午9点29分的聊天记录显示，上诉人说：“那就微信给我确认一下吧，咱们签的合同今年到期后终止吧，不再收取违约金，您给确认一下”，被上诉人将此段话复制后发给上诉人。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点：1.被上诉人陈继胜转给上诉人宋伟平20000元是否是三方协商的结果；2.被上诉人陈继胜应否支付上诉人宋伟平三个月零四天的租金47000元。关于争议焦点1，根据一审中的微信聊天记录显示，上诉人多次要求被上诉人给其转账，被上诉人也分四次转款20000元，且被上诉人也在微信中提及“那你就不要答应说2万可以啊”，可以印证被上诉人转给上诉人的20000元，已经取得上诉人同意，且上诉人也未举证证明张丽丽实际支付给被上诉人多少转让款，故一审法院认定涉案20000元转款属于三方协商一致的结果并无不当。关于争议焦点2，上诉人虽于6月底搬出涉案房屋，但系上诉人自愿主动搬出，而并非被上诉人强制其搬出，且上诉人与被上诉人在微信中也确认签订的合同到期后终止，故合同终止的期限应为2020年9月27日，上诉人应支付被上诉人为期1年的租金。被上诉人与张丽丽虽于2020年6月23日签订房屋租赁合同，但合同约定生效时间为2020年9月28日，张丽丽虽于2020年6月底开始使用房屋并装修，但张丽丽已经通过被上诉人将20000元支付给上诉人，故被上诉人无需返还剩余3个月零四天的47000元租金，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，宋伟平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人宋伟平负担。本判决为终审判决。审 判 长 景晨光审 判 员 王 杰审 判 员 吴 琦二〇二一年一月二十五日法官助理 高玉静书 记 员 张 霞