浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初891号 原告：刘明杰，男，1977年12月26日出生，汉族，住平湖市。 原告：范雪萍，女，1983年1月6日出生，汉族，住平湖市。 原告：刘某，男，2004年2月6日出生，汉族，住平湖市。 上述三原告共同委托诉讼代理人：许智添,浙江子竣律师事务所律师。 被告：嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市乍浦镇南湾路**，统一社会信用代码：91330400MA29FL1K86。 法定代表人：陈小平。 委托诉讼代理人：孟斌、钱益波，浙江子城律师事务所律师。 原告刘明杰、范雪萍、刘某为与被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年3月18日起诉来院，本院于同日受理后，依法由审判员吴斐斐独任审判。在诉讼中，原告申请对平湖市××镇××幢××单元××室房屋毛坯房价值进行评估，本院予以准许并委托浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估，该评估公司于2020年7月17日出具评估报告。后本院于2020年10月26日裁定本案转为普通程序，于2020年9月3日、同年12月2日二次公开开庭进行了审理。原告刘明杰及委托诉讼代理人许智添，被告委托诉讼代理人孟斌均到庭参加诉讼，被告委托诉讼代理人钱益波参加了第一次庭审。本案现已审理终结。 三原告请求判令：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告返还购房款1445250元，并赔偿原告己付购房款的一倍1445250元，支付利息137298.75元（自2018年4月至2020年4月，按年利率4.75%计算）；2.被告承担本案诉讼费用。在诉讼中，原告变更第1项诉讼请求为解除原、被告于2018年4月4日签订的《选房协议书》，返还原告购房款1100000元并赔偿原告已付房款的一倍即1100000元及利息损失（以1100000元为基数，自2018年4月起至实际支付之日止，按年利率4.75%计算）。事实和理由：2018年1月30日，原告刘明杰与嘉兴市港区乍浦征地拆迁事务所签订《嘉兴港区农村房屋拆迁安置协议书》一份，约定原告将位于××镇××村××号房屋（住房合法有效面积215.16平方米，合法其他面积33.27平方米）及附属设施交由嘉兴市港区乍浦征地拆迁事务所拆迁，产权调换安置方式为货币补偿。2018年4月4日，原告范雪萍、刘某持嘉兴市港区乍浦征地拆迁事务所开具的限价购房凭证（房票号：020902053）到被告公司限价商品房选购中南泷悦府项目11幢1单元1003室（面积为115.62平方米）。同日，原告范雪萍、刘某与被告签订选房协议书一份，并一次性付清尾款597408.54元。2019年年底交房期限届满时，三原告要求被告交房，却被告知该套住房已被他人购买并交付，导致原告无法实现购房目的。 被告答辩称，1.原告要求解除原、被告之间签订的房屋买卖合同没有事实依据。双方并未签订房屋买卖合同，签订的仅是《选房协议书》，属于预约合同性质；2.原告要求被告返还购房款1100000元没有任何依据。本案中原告所选的涉案房屋价格是597408.54元，被告也开具了相应金额的收据，原告要求返还1100000元不符合事实。被告认为即使被告需要返还原告已付购房款的，也只需返还597408.54元；3.原告无权要求被告按照已付购房款的一倍赔偿1100000元，双方签订选房协议书时，涉案房屋并未出卖给第三人，在选房协议书签订后，因被告工作人员疏忽未及时录入原告的选房信息，导致涉案房屋仍处于待选状态而后被案外人时林华选中并购买。在此过程中，被告并无故意隐瞒涉案房屋出卖给第三人的事实，相反，被告一直在与原告协商解决方案，愿意退还原告支付的预约金并给予一定损失补偿或原告可在剩余房源中重新选择面积更大、位置更好的房型；4.原告主张的利息按照4.75%计算，与事实不符。被告并无故意隐瞒或者欺诈的行为，因此不适用司法解释第九条规定。同时，2019年11月8日后，人民银行已不再公布存贷款基准利率，利息均按照LPR计算。综上，因原告确已无法实现购房目的，被告同意解除双方签订的《选房协议书》，返还原告已付房款597408.54元，并按LPR支付相关利息。 在庭审中，三原告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、拆迁安置协议书1份，证明原告原老房子系拆迁的事实。 证据二、选房协议书1份，证明原告与被告签订选房协议书一份，确定原告认购中南泷悦府11幢1单元1003室房屋一套，以及约定了房屋面积、房款等，原告已全部付清尾款，原告与被告的房屋买卖合同关系已经成立。 证据三、限价房购房凭证1份，证明购房凭证可以抵作购房款的事实。 证据四、收款收据1份、银行转账凭证1份，证明原告已付清房款的事实。 被告质证认为，对证据一的真实性、合法性无法核实，被告没有参与，与本案无关联性。对证据二的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，选房协议书属于预约性质，双方签订后仍应当签订相应的商品房买卖合同，根据协议书约定，原告所购买的房屋单价为5167元、总价为597408.54元，不存在原告所认为的尾款的事实，该房屋的售价就是597408.54元。证据三无异议，该购房凭证并不是原告所讲的抵作房款，双方约定的房屋售价就是597408.54元，这个仅是原告可以购买相应限价房的凭证，并不存在用于抵作房款的事实。对证据四真实性、合法性无异议，但是对于原告的证明目的有异议，在被告开具的收款收据上，载明被告收到的是预约金，与选房协议书属于预约性质是相符合的，并不是原告所陈述的支付所购房屋的尾款，双方约定的房屋总价就是597408.54元。 被告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、限价房购房凭证1份,证明原告可以享受270㎡面积的限价购房优惠，而非直接可以折抵房价或相当于现金价值。 证据二、交房手续1份，证明被告已于2019年10月29日向涉案房屋现业主时林华交房。 证据三、预售证1份，证明涉案房屋于2018年4月29日取得了商品房预售证。 证据四、商品房买卖合同1份，证明被告与时林华于2018年6月9日签订了商品房买卖合同，签订时间在取得预售证后，因此直接签订了商品房买卖合同。且时林华也是拆迁安置户，合同中的房价与原告的完全一致，被告没有赚取差价等一房二卖的意图。 三原告质证认为，对证据一的真实性无异议，但限价房购房凭证实际存在着购房价值，并非像被告陈述的作用。对证据二真实性无法判断。对证据三真实性无异议，被告应当在取得预售证后及时与原告签订商品房买卖合同。对证据四真实性无异议，但与本案无关。 本院应原告申请，对涉案的中南泷悦府项目11幢1单元1003室房屋价值委托浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估，上述评估对象房地产在价值时点（2020年5月25日）的市场价值为人民币110万元；单价9513元/平方米。原告支付评估费6000元。 三原告质证认为真实性无异议。 被告对估价报告及发票的真实性无异议，但原、被告在签订的选房协议书上有明确的房屋价值。 本院认证如下，三原告提供的证据二、三、四，被告对其真实性未提出异议，本院予以认定；证据一，系原件，本院对真实性予以认定。被告提供的证据一、三、四，被告对其真实性无异议，本院予以认定；证据二，系原件，本院对真实性予以认定。浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司出具的估价报告及评估费发票，双方对真实性无异议，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：原告刘明杰与原告范雪萍系夫妻关系，与原告刘某系父子关系。2018年1月30日，原告刘明杰作为户主与嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所签订嘉兴港区农村房屋拆迁安置协议书一份，坐落于××村××号房屋拆迁安置方式为货币补偿安置，补偿金额合计为1350505元。同日，嘉兴港区乍浦征地拆迁事务所交付给原告刘明杰限价购房凭证一份，该凭证出具对象为被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开放有限公司；该凭证载明××村××号刘明杰户主原住房因危房改造货币安置项目搬迁，现已办理拆迁补偿结算手续（协议号：020902053），凭此证可在被告处限价商品房源中购房，并享受270㎡面积的限价购房优惠（有效期6个月）。 2018年4月4日，原告范雪萍、刘某持有限价购房凭证前往被告处，被告作为甲方，原告范雪萍、刘某作为乙方签订《选房协议书》一份，约定乙方认购甲方之中南泷悦府11幢1单元1003室房屋，单价5167元，建筑面积115.62平方米，总价597408.54元（签约总价根据最终测绘面积调整）。付款方式为一次性付款，乙方于当天支付甲方597408.54元，甲方向乙方开具收款收据一份，载明交款单位范雪萍、刘某，交款金额597408.54元。另双方在协议书中约定原告需于被告通知办理签约手续后7个工作日内携带相关材料与被告签订商品房买卖合同，同时交还本协议，否则被告有权单方面取消原告选房权，选房凭据不予退回。原告范雪萍、刘某与被告至今未签订商品房买卖合同。 另查，2018年6月9日，被告与案外人时林华签订合同编号为2018330492YS0073558的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买的商品房为乍浦中南泷悦府项目11幢1单元1003室；商品房价款总金额为597408.54元；出卖人应当在2019年10月1日前将符合条件的商品房交付买受人使用。 诉讼中，三原告申请对坐落于平湖市××幢××单元××室××房的市场价值进行评估。本院委托浙江中衡房地产土地资产评估咨询有限公司进行了评估，该公司于2020年7月17日出具估价报告，估价结果为：确定估价对象房地产在价值时点（2020年5月25日）的市场价值为人民币110万元；单价9513元／平方米。三原告支付评估费6000元。 本案的争议焦点为：一、涉案房屋选房协议书能否认定为商品房买卖合同；二、被告是否存在违约，应如何承担责任。 对于争议焦点一。本院认为,首先,本案中原告范雪萍、刘某与被告于2018年4月4日所签订的选房协议书系双方当事人真实意思表示,该选房协议书就出卖方、买受方、所选房屋位置、面积、单价、总价及违约责任等内容做了约定,已具备商品房买卖合同的主要条款。其次,《中华人民共和国合同法》第三十六条规定,法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案中,原告之义务在于按约支付相应的购房款,被告之义务在于将涉案房屋出卖给原告并协助办理相应的过户手续。商品房买卖依法本应签订书面合同,但本案中,原告范雪萍、刘某与被告双方虽未就涉案房屋买卖正式签约,但原告范雪萍、刘某已向被告支付购房款597408.54元,已履行主要义务,被告已实际接受,因此原告范雪萍、刘某与被告之间就涉案房屋已实际达成买卖合同。综上,本案中原告范雪萍、刘某与被告于2018年4月4日所签订的选房协议书应认定为商品房买卖合同。因原告刘明杰未在选房协议书中签字，且被告出具的收款收据中载明的交款单位仅为原告范雪萍、刘某，故本案商品房买卖合同的相对人，即买受人应为原告范雪萍、刘某。 对于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在合同成立后,向被告一次性支付购房款597408.54元,履行了自己的主要义务。被告在收取原告购房款597408.54元后,另将该房屋出售并交付给他人,构成根本性违约,导致原告范雪萍、刘某与被告之间订立的商品房买卖合同中原告的目的不能实现,对此纠纷,被告应负全部责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定,当事人一方迟延履行合同或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同,原告要求解除合同的诉讼请求,符合法律的规定,本院予以支持。合同自通知到达对方时解除，本案中被告在2020年3月31日收到法院送达起诉状副本，则视为被告在该日收到原告要求与其解除商品房买卖合同的通知。合同解除后,根据法律规定,结合原告的诉讼请求,本院认为被告应承担以下责任:（1）返还原告范雪萍、刘某已支付的购房款597408.54元。原告认为其支付的购房款除了597408.54元外，还应当把限价房购房凭证的房屋价值部分计算在内，即原告已付购房款应当按照估价报告中对涉案房屋所作的市场价值估价1100000元计算,对此本院认为,2018年4月4日，原告范雪萍、刘某与被告在选房协议书中明确约定了房屋总价为597408.54元,由于原、被告之间并不存在限价房购房凭证充抵购房款的约定且原告未提供充分证据予以证明其关于“房票价值被告是与港区政府签有结算协议的，价格为每平方米4800元至5000元”的陈述,结合现有证据，本院无法认定本案中限价房购房凭证已转化为部分购房款,因此对于原告所主张的其已付购房款应当按照估价报告中对涉案房屋所作的市场价值估价1100000元计算的主张,缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院认为原告范雪萍、刘某已付购房款应认定为597408.54元。（2）支付597408.54元购房款相应利息,利息从原告范雪萍、刘某付款之日起,按中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）分段计算。（3）承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿原告范雪萍、刘某597408.54元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告范雪萍、刘某与被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司签订的《选房协议书》于2020年3月31日解除； 二、被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告范雪萍、刘某购房款597408.54元并支付597408.54元购房款的相应利息（以597408.54元为基数，自2018年4月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算）； 三、被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告范雪萍、刘某597408.54元； 四、驳回原告刘明杰、范雪萍、刘某本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25498元，由原告刘明杰、范雪萍、刘某负担9945元，被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司负担15553元。评估费6000元，由原告刘明杰、范雪萍、刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吴斐斐 人民陪审员  马水华 人民陪审员  张惠芳 二〇二一年一月二十二日 书 记 员  黄春波