山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终336号上诉人（原审被告）：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：赵玉东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守邦，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何健，男，1984年10月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王龙飞，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静文，山东圣义律师事务所律师。上诉人山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦置业）因与被上诉人何健商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。佰邦置业上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回何健全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由何健承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，何健不具有合同解除权。佰邦置业与何健签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效，并不存在解除该合同的情形，合同双方应继续履行该合同。佰邦置业与何健签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因2019年年底爆发新冠肺炎疫情，疫情影响一直从2月份持续至5月份，导致涉案工程房屋的施工工人无法按时复工，无法完成涉案房屋的建设工程，以至于无法按期交房。但涉案《济南市商品房买卖合同》现已完成网签手续，涉案房屋正在进行竣工验收手续，目前正在进行装修，佰邦置业亦正在积极筹备涉案房屋的后期完善工作。故涉案房屋无法按时交房并不是佰邦置业过错，而是因为不可抗力的影响，不应由佰邦置业对此承担违约责任，此原因更不是涉案合同的解除条件。二、何健主张返还购房款没有事实依据和法律依据，佰邦置业并不存在违约行为，原审法院认定佰邦置业返还何健购房款于法无据。本案中，佰邦置业与何健签订合同系双方真实意思表示，合法有效，且不存在法定或约定的解除情形。返还购房款的前提是双方具备解除定房合同的法定解除或约定解除条件，但佰邦置业并未出现此类情形，故何健主张返还购房款没有事实依据，原审法院在没有事实依据的情况下作出本次判决，属于事实认定错误，于法无据，应依法改判。三、原审法院在利息的计算认定上存在错误，且佰邦置业不存在违约行为，涉案合同不存在解除条件，故要求佰邦置业支付利息损失没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，佰邦置业与何健签订的《济南市商品房买卖合同》中约定本合同解除时，出卖人按照买受人累计支付的购房款的0.5%支付违约金，合同内容约定并未低于何健造成的损失。且何健在签订合同时对此违约金的约定内容并未提出任何异议，原审法院在认定利息问题上应以此为依据进行裁判，而不是按照何健要求按贷款年利率6.37%计算利息损失，此利息损失的认定明显不符合相关法律规定。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法予以改判，以维护佰邦置业的合法权益。何健辩称，原审法院认定事实和适用法律正确，请二审法院驳回佰邦置业的上诉请求，依法维持原审判决。第一、原审法院认定何健享有合同解除权正确，何健签署《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的目的是为了取得涉案房屋产权。在何健已经付清涉案房屋全款的情况下，佰邦置业应按照约定交付房屋并负责向房地产登记机构办理登记备案手续，但因其未办理小商铺预售许可证，未能按合同约定向房地产登记机构办理登记备案手续，导致合同目的不能实现，因此何健有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定解除合同。第二、本案买卖合同解除的法律后果是恢复到订约前的状态，佰邦置业应当返还何健已支付的购房款467882元，并支付资金占有期间的利息损失。综上，佰邦置业上诉请求的事实和理由不充分，请二审法院驳回其上诉请求，依法维持原审判决。何健向一审法院起诉请求：一、请求法院判令解除双方签署的《济南市商品房买卖合同》；二、依法判令佰邦置业向何健返还房款467882元并支付经济损失暂计40000元（以467882元为基数，自2018年10月12日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，加上自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之和）；三、诉讼费由佰邦置业负担。一审法院认定事实：2019年1月27日，何健与佰邦置业签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第三条何健定购佰邦置业开发的XXXX号商品房，该商品房用途为商业；建筑面积共计18.07平方米；第四条该商品房单价为每平方米25892.75元，金额467882元；第六条一次性付款买受人于2018年10月12日前，一次性付清总房款467882元；第八条佰邦置业应当在2020年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备《综合验收备案证明》的商品房交付何健使用。遭遇不可抗力，且佰邦置业在发生之日起30日内告知何健的，除双方协商同意解除或变更合同外，佰邦置业可据实予以延期，本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，佰邦置业如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，何健有权解除合同。何健解除合同的，佰邦置业应当自何健解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按何健累计已付款的0.5%支付违约金。该《商品房买卖合同》后附有补充协议一份，该补充协议第八条中约定，双方商定主合同生效且买受人按约定实际完成履行义务的，由出卖人负责向房地产登记机构办理合同登记备案手续。何健分别于2018年10月1日、2018年10月9日、2018年10月12日通过银行转账的形式向佰邦置业分别转款30000元、155000元、282882元，共计467882元，佰邦置业公司向何健出具收据三份。何健于2018年10月9日通过银行转账的形式向山东优润商业运营管理有限公司转款45000元，山东优润商业运营管理有限公司出具收据一份，收据中记载收款事由为1-221团购费。2018年11月20日，何健作为甲方与作为乙方的山东星凯商业运营管理有限公司签订《委托经营管理协议书》，何健同意就涉案房屋接受本商业项目运营管理者（即山东星凯商业运营管理有限公司）统一的经营管理运营。标的物业是指何健所有的位于济南市历城区XXXX号不动产，总建筑面积18.07平方米；双方认可的何健持有标的物的市场价值589519元；约定的委托经营管理期限为十年。另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月9日取得XXXX号商品房预售许可证。截至本案法庭辩论终结前，涉案房屋尚不能办理网签备案手续，且不具备交付条件。一审法院认为，何健与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利和履行义务，何健已按合同约定支付全部购房款，佰邦置业应按合同约定及时交付涉案房屋。本案的争议焦点为何健是否享有涉案《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》的解除权。何健述称根据其与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》中第八条约定，佰邦置业应在2020年6月30日前将商品房交付何健使用，且因佰邦置业未办理小商铺预售许可证，导致涉案房屋至今无法办理网签备案手续，故要求解除《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》。佰邦置业辩称：“涉案房屋已于2018年取得预售许可证，后佰邦置业积极就商铺分割准备相关材料，商铺确实是没有进行物理分割，何健购买时，佰邦置业对其进行了相应的告知，购买涉案房屋必须由第三方统一管理，何健也和案外人山东星凯商业运营管理有限公司签署了委托经营管理协议书，涉案商铺由山东星凯商业运营管理有限公司统一管理经营，何健享受相应的租金，涉案房屋系虚拟分割的商铺。后因政策原因导致进展缓慢，但涉案房屋已竣工，正在走验收手续，无法办理网签备案手续不应成为何健解除合同的条件，目前涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件。”一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。双方在补充协议第八条第一款中规定主合同生效且何健按约定实际完成履行义务的，由佰邦置业负责向房地产登记机构办理合同登记备案手续。本案中双方签订商品房买卖合同的目的是为了取得涉案房屋的产权，因佰邦置业在签订商品房买卖合同后，涉案房屋一直未办理预售许可证，佰邦置业未按照合同约定向房地产登记机构办理合同登记备案手续，导致《商品房买卖合同》的目的不能实现，故何健有权解除涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》。综上，关于何健要求解除与佰邦置业之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》和返还购房款467882元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于合同解除的日期，何健未提供证据证实其与佰邦置业沟通过解除合同等事宜。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，涉案合同解除日期应为本案民事起诉状送达给佰邦置业之日即2020年8月4日。合同解除后，佰邦置业应向何健返还已经支付的购房款共计467882元。何健主张因佰邦置业无法办理网签备案手续，逾期交房，合同目的无法实现，佰邦置业应向其支付资金占有损失，（以本金467882元为基数，自2018年10月12日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认为，因佰邦置业的违约行为确实给何健造成了资金占有损失，何健主张的利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认何健与山东佰邦置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年8月4日解除。二、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内向何健返还购房款467882元。三、限山东佰邦置业有限公司于判决生效之日起十日内向何健支付利息损失（以467882元为基数，自2018年10月12日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至山东佰邦置业有限公司实际付清购房款467882元之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4439元，由山东佰邦置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，案涉补充协议第八条约定，佰邦置业负责向房地产登记机构办理合同登记备案手续。案涉商务楼于双方合同签订前取得商品房预售许可证，但何健所购房产至今未取得商品房预售许可证，佰邦置业也未能办理合同登记备案手续。现何健取得案涉房产产权目的不能实现,一审法院对其解除案涉购房合同及补充协议的主张予以支持，并无不当。关于何健主张的利息损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十四条第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因佰邦置业的违约行为导致合同解除，必然造成何健资金利息损失。何健作为守约方，直接主张佰邦置业支付占用资金利息损失，并无不当。综上所述，佰邦置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8878元，由上诉人山东佰邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年一月二十六日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶