山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1259号 上诉人（原审被告）：夏xx，男，1981年3月11日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，山东百佳信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石xx，女，1968年1月16日出生，汉族，住青岛市李沧区。 被上诉人（原审原告）：耿xx，女，1965年4月24日出生，汉族，住青岛市李沧区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘刚，山东望平律师事务所律师。 原审第三人：黄岛区青港湾房产经纪服务部，住青岛经济技术开发区。注册号：37xx84。 经营者：顾伟伟，女，1980年5月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。居民身份证号码：。 上诉人夏xx因与被上诉人石xx、耿xx、原审第三人黄岛区青港湾房产经纪服务部（以下简称青港湾房产服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初10731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏xx及其委托诉讼代理人刘曰刚、王凯，被上诉人石xx、耿xx的共同委托诉讼代理人刘刚，原审第三人青港湾房产服务部的经营者顾伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回石xx、耿xx的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由石xx、耿xx负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、石xx、耿xx不能按约定支付购房首付款，已经构成根本性违约。石xx、耿xx自始至终没有证明其能够支付购房资金的证据，应驳回其诉讼请求。1、涉案房屋买卖是青港湾房产服务部顾伟伟带着石xx在夏xx所在小区寻找房源，最终通过夏xx楼上亲戚得知夏xx想卖房屋，电话联系夏xx后，主动上门在夏xx住所签订了《房屋买卖合同》。2017年12月9日签订合同当日，石xx向夏xx支付了购房定金10000元。同时，夏xx将涉案房屋所有权证交给了青港湾房产服务部顾伟伟。2、《房屋买卖合同》第四条约定在2017年12月9日支付购房定金之日，双方前去办理买卖过户手续。夏xx再三催促，直到2018年1月5日顾伟伟才通知夏xx到开发区房产交易中心办理房产过户手续。顾伟伟在房产交易中心告诉夏xx，按照房产交易中心的过户要求，需要提交房产交易中心的格式文本即《房地产买卖契约》。为此，夏xx又签订了买卖过户提交的《房地产买卖契约》，但在该契约买方一栏中除了原房屋买卖合同约定的买方石xx又增加了耿xx的名字。夏xx事后才知道，这是石xx与顾伟伟恶意串通，原来的买主石xx将房屋转手炒卖给了耿xx，并骗取夏xx签订该买卖过户的契约，石xx在契约落款处签上了“石xx代”，并没有联立勤本人的签字，这是石xx根本性违约。夏xx与石xx之间签订《房屋买卖合同》，与耿xx之间并无真实的房屋买卖关系，耿xx主体不适格。在一审庭审中，石xx、耿xx及青港湾房产服务部均未能明确说明石xx与耿xx是何关系，这充分说明石xx、耿xx与房屋中介串通炒卖夏xx房屋的事实。3、夏xx与石xx、耿xx于2017年12月9日签订《房屋买卖合同》后，一直在积极配合石xx、耿xx办理过户手续。签订房屋买卖合同当日仅收取10000元定金，就将《房屋所有权证》交给了青港湾房产服务部保存；同时，按中介通知又于2018年1月5日到房产交易中心签订了《房地产买卖契约》并配合办理过户手续。按照《房屋买卖合同》第三条约定，买方应于房屋买卖过户当日付清购房首付款120000元。但是，2018年1月5日在房地产交易中心签订买卖过户提交的《房地产买卖契约》并办理过户手续时，所谓的买方耿xx根本没有到场过户，石xx、耿xx都不能在过户时支付购房首付款，这直接导致当日买卖过户手续未能完成，买方石xx、耿xx根本性违约事实清楚。一审中，石xx、耿xx不能提供证据证明其签订《房地产买卖契约》之时具有支付首付款的资金实力及购房贷款手续已经过审批。4、签订《房地产头卖契约》后至今，作为购房人的石xx、耿xx和房屋中介从未主动联系夏xx办理房屋过户手续，反而是作为售房人的夏xx不断催促石xx、耿xx和中介要求尽快过户。这也证明石xx根本不具备支付购房首付款的能力及办理银行贷款的条件，石xx、耿xx代理人在一审庭审中也自认石xx没有能力贷款。二、一审法院曲解涉案合同条款，认定夏xx违约是错误的。1、在买卖双方办理过户手续之前买方向卖方支付购房首付款，各方对此均予以认可，一审判决对此也予以查实确认。但是，一审法院认为“原、被告在签订的《房地产买卖契约》中对首付款日期未做明确约定，只约定“于过户当日付清首付款”，从字面意思看，应该被告先将房屋过户给原告后，原告与过户当日付首付款”。系一审法院对该合同条款的曲解，也与庭审查明事实和二手房交易惯例不符。也不存在夏xx拒绝履行过户义务的情形。2、退一步讲，假设没有约定明确的支付首付款时限，但从《房地产买卖规约》第四条“收到全额房款（收到全款后90天必须停暖气后）买卖双方再协议将房屋交付给”买方的约定看，停暖气且收到全款后90天交房，这是双方买卖交易完成的最后时限。据此可以看出，在前述时限内买方不但要付清首付款更要付清包括贷款在内的全部房款。夏xx在石xx、耿xx已经违约未付首付款的情况下，仍积极配合办理房屋门牌证明等贷款所需手续，从未违约；而石xx、耿xx却迟迟不能在上述约定的最后时限内履行支付首付款及尾款的义务，由此也证明石xx、耿xx一直处于根本性违约状态。正是基于石xx、耿xx违约在先这一基本事实，夏xx才于2018年3月10日发出付款催告，后又于4月11日发出解除买卖合同和契约的通知。夏xx解除合同合法有据，并无过错。3、石xx、耿xx主张其没有违约，但是其作为买方在交了30000元购房定金之后，却从未催告夏xx配合过户，与常理相悖。相反，因顾伟伟从签订《房屋买卖合同》至今一直不提供石xx、耿xx的联系方式，夏xx无法直接与石xx、耿xx联系，只能通过电话、信函方式催促中介要求石xx、耿xx尽快履约。石xx、耿xx对于夏xx3月10日发出的付款催告真实性予以认可，仅是抗辩说没有收到。结合夏xx4月11日给顾伟伟的送达视频以及庭审现场拆开的快递函件（顾伟伟拒收退件），充分证明石xx、耿xx知晓夏xx3月10日和4月11日的书面通知内容，在夏xx第二份《告知函》到达时《房屋买卖合同》《房地产买卖契约》解除。4、石xx、耿xx要求夏xx双倍返还定金60000元，其已明确表示解除合同。5、涉案房屋现仍在夏xx名下，至今未将该房屋转卖给任何人，石xx、耿xx无证据证明夏xx违约已经将房屋转卖。综上，请求改判支持夏xx的上诉请求。 石xx、耿xx辩称，一、石xx、耿xx与夏xx在《房地产买卖契约》中约定，过户当日支付首付款，双方协商过户之前，夏xx发送告知函给青港湾房产服务部，提出提高房屋价格，从而改变房屋约定的合同价款，导致合同难以继续履行，夏xx的根本违约是导致合同终止的根本原因。2018年正是青岛房地产上涨的高峰期，因为市场房价上涨，夏xx多次向石xx、耿xx及青港湾房产服务部发出告知函将房价提高，双方难以达成一致意见，遂想解除房屋购销合同，因房屋的所有权人发生变更，夏xx的妻子柴清梅到开庭时依然不想继续履行合同，由此可见，是夏xx不想出售该房屋从而导致违约。二、石xx、耿xx与夏xx签订两个买卖合同，首次是与石xx签订，石xx支付定金10000元，经双方协商之后石xx和她的妯娌耿xx一起购买该房屋，在第二次签订合同时支付30000元定金，且夏xx在自己手写确认的定金条上明确写明收到耿xx的30000元定金，由此可见，耿xx是合同一方当事人，也是适格的诉讼主体。三、夏xx在一审法庭时明确表示即使石xx、耿xx先付首付款，夏xx也不同意履行合同，由此可见夏xx系根本违约，一审法院判令夏xx返还双倍定金适用法律正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 青港湾房产服务部述称，同意石xx、耿xx的答辩意见。 石xx、耿xx向一审法院提出诉讼请求：1.判令夏xx返还石xx、耿xx定金60000元；2.本案诉讼费由夏xx承担。 一审法院认定事实：一、2017年12月9日，石xx通过第三人与夏xx签订《房屋买卖合同》一份，合同约定夏xx将位于原胶南市的房屋出卖给石xx，约定房屋价款为399700元，石xx、耿xx通过贷款形式购买房屋。另约定定金为10000元，石xx、耿xx于房屋过户当日支付购房首付款120000元，合同另约定中介费承担、违约责任、夏xx户口迁出等事宜。违约责任约定，如夏xx违约，赔偿石xx、耿xx2倍的定金数额并2%承担中介费；如石xx、耿xx违约，夏xx不退还石xx、耿xx定金，并由石xx、耿xx承担中介费，并且中介要另收取定金的50%。合同未约定单方解除合同条件和条款。合同签订当日夏xx将涉案房屋的房产权证放在第三人处。 二、2018年1月5日，夏xx与石xx、耿xx签订《房地产买卖契约》一份，契约约定夏xx将位于原胶南市的房屋出卖给石xx，约定房屋价款为399700元，定金为30000元，该契约未对首付款数额进行约定，但约定石xx、耿xx于过户当日付清首付款，剩余房款通过银行贷款形式直接打入夏xx专用账户。契约另约定中介费承担、违约责任、夏xx户口迁出等事宜。违约责任条款明确约定，石xx、耿xx悔约，夏xx不返还定金；夏xx悔约，应双倍支付石xx、耿xx定金。契约未约定单方解除合同条件和条款。另该契约签订时第三人在石xx、耿xx方持有的契约文本中第四条手写部分的条款内容为：收到全款后，买卖双方再协议将房屋交付给石xx、耿xx；在夏xx持有的对当事人有争议的证据和事实，一审法院做分析认定如下：契约文本中第四条手写部分的条款内容为：收到全款后，买卖双方再协议，收到全款后90天（必须停暖气后）将房屋交付给石xx、耿xx。三、石xx、耿xx于2018年1月5日支付夏xx购房定金30000元。四、2018年3月10日，夏xx向石xx、耿xx发送告知函，告知函主要内容为：石xx、耿xx与夏xx签订购买合同，但石xx、耿xx未能及时付清购房款，造成甲方不能取得合适的经济利益。且石xx、耿xx与夏xx签订的买卖合同中未注明房款结清的具体日期，违背了合同的公平原则。现告知石xx、耿xx应在三天内付清首付款并办理过户手续，超期视为石xx、耿xx不再购房，放弃这次购买行为，合同终止。要求石xx、耿xx在2018年3月12日前给予回复，否则视为石xx、耿xx主动放弃购买行为，合同终止。并声明告知函由第三人交给石xx、耿xx，因第三人未能及时告知石xx、耿xx而造成的损失，一切后果由中介承担。2018年4月11日，夏xx再次向第三人发送告知函，大体意思与2018年3月10日的告知函相同，并进一步声明解除石xx、耿xx与夏xx签订的房屋买卖合同、房地产买卖契约，定金也不再返还。上述告知函均未送达石xx、耿xx。 一审法院认为，本案的争议焦点为石xx、耿xx与夏xx谁是违约方，夏xx是否应双倍返还石xx、耿xx定金。夏xx于2017年12月9日与石xx签订《房屋买卖合同》，又于2018年1月5日与石xx、耿xx签订了《房地产买卖契约》，应按后面签订的《房地产买卖契约》履行，石xx、耿xx与夏xx在签订的《房地产买卖契约》中对首付款日期未做明确约定，只约定于过户当日付清首付款。从字面意思看，应该夏xx先将房屋过户给石xx、耿xx后，石xx、耿xx与过户当日付首付款。石xx、耿xx与夏xx及第三人均主张未就先过户还是先付首付款进行协商，石xx、耿xx与夏xx签订的《房地产买卖契约》中也未就单方解除合同条件进行约定，因此，履行中出现争议理应进行协商解决争议，因此，夏xx主张其告知函即发生解除合同效力的主张不成立。庭审过程中，经法庭询问，夏xx明确表示即使石xx、耿xx先付首付款，夏xx也不同意履行合同，夏xx不履行合同，系根本性违约，应予双倍返还石xx、耿xx定金60000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：夏xx于判决生效之日起十日内双倍返还石xx、耿xx房屋定金60000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取650元，由夏xx承担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经本院审理查明，经本院释明，青港湾房产服务部经营者顾伟伟当庭将涉案房屋所有权证原件一本交给夏xx，夏xx确认已当庭收到涉案房屋所有权证原件一本。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，夏xx与石xx、耿xx签订的房屋买卖合同、房屋买卖契约中未约定支付120000元首付款和涉案房屋过户的先后顺序，而支付首付款是石xx、耿xx作为购房人应先履行的主要合同义务，虽然石xx、耿xx与涉案房屋中介青港湾房产服务部均主张系夏xx单方要求涨价从而导致涉案房屋交易未达成，但石xx、耿xx与青港湾房产服务部均未举证证明落款时间为2018年3月10日、无夏xx签字的告知函打印件系夏xx向中介发出，而夏xx认可于2018年3月10日向中介发出的告知函打印件并未载明夏xx要求涨价的内容，现有证据不足以证明系因夏xx单方涨价而无法达成房屋交易。因石xx、耿xx未履行支付首付款的主要合同义务、双方对支付首付款、办理房屋过户手续的先后顺序产生争议，涉案合同约定不明，由此导致涉案合同无法继续履行，综合考虑本案实际案情，涉案房屋买卖合同解除不宜归责于双方当事人，基于诚实信用原则，夏xx应当将其收取的30000元定金返还石xx、耿xx为宜。一审认定系夏xx构成根本性违约，欠妥，本院依法予以纠正。 综上所述，上诉人夏xx的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、变更青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初10731号民事判决为：上诉人夏xx于本判决生效之日起十日内返还被上诉人石xx、耿xx房屋定金30000元； 二、驳回被上诉人石xx、耿xx的其他诉讼请求； 三、驳回上诉人夏xx的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费650元，二审案件受理费1300元，由上诉人夏xx负担975元，被上诉人石xx、耿xx负担975元。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年一月二十九日 法官助理于遨洋 书记员 贾 立 书记员于国英