江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初6062号 原告：刘娟，女，1959年8月9日出生，汉族，住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：王舒，刘娟之女。 委托诉讼代理人：刘凤东，江苏韵和韵律师事务所律师。 被告：王步华，男，1956年8月21日出生，汉族，住江苏省南京市。 被告：郭卓学，男，1987年3月26日出生，汉族，住江苏省南京市。 第三人：陈传元，男，1969年3月15日出生，汉族，住江苏省高邮市。 委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。 第三人：王斌，男，1968年5月25日出生，汉族，住江苏省南京市。 第三人：中国建设银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市。 法定代表人：王**。 委托诉讼代理人：刘亚洁，江苏当代国安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏小健，江苏当代国安律师事务所实习律师。 第三人：江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行，住所地江苏省南京市。 法定代表人：吴家莉。 委托诉讼代理人：任志刚，该支行行长。 第三人：徽商银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市。 法定代表人：李荣庆。 委托诉讼代理人：蔡娟娟。 原告刘娟与被告王步华、郭卓学、第三人陈传元、王斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娟及其委托诉讼代理人王舒、刘凤东、被告王步华、被告郭卓学、第三人陈传元的委托诉讼代理人史军、第三人王斌，到庭参加诉讼。后裁定转为普通程序并追加中国建设银行股份有限公司南京分行（以下简称建设银行）、江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行（以下简称紫金银行）、徽商银行股份有限公司南京分行（以下简称徽商银行）作为第三人，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》第十六条规定，公开开庭进行了审理。原告刘娟的委托诉讼代理人王舒、刘凤东、被告王步华、第三人陈传元的委托诉讼代理人史军、第三人建设银行的委托诉讼代理人刘亚洁、魏小健、第三人紫金银行的委托诉讼代理人任志刚、第三人徽商银行的委托诉讼代理人蔡娟娟，到庭参加诉讼。被告郭卓学、第三人王斌，经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘娟向本院提出诉讼请求：1.判令确认王步华与郭卓学签订的关于热河南路316号2单元501室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效；2.判令确认郭卓学与陈传元签订的关于热河南路316号2单元501室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效；3.判令陈传元在本案判决生效后30日内涤除上述房屋抵押权并协助将房屋过户给王步华；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月6日，陈传元至原告住处即热河南路316号2-501室（以下简称案涉房屋）声称其系该房屋产权人并要求原告搬出。因原告自购买该房屋起一直居住在该房屋中，故原告立即报警处理。后经了解，王步华为案外人陈学足向王斌的借款提供了担保，后陈学足未能承担还款责任，故王斌与王步华商议，用案涉房屋取得贷款来承担相应的担保责任。在王斌的安排下，王步华与郭卓学于2013年2月28日签订了《南京市存量房买卖合同》，将案涉房屋过户给郭卓学，并取得贷款。后由于陈传元欠王斌的款项无力偿还，在王步华不知情的情况下，同样安排于2015年4月，由郭卓学与陈传元签订了《南京市存量房买卖合同》，将案涉房屋过户给陈传元，并取得贷款。原告认为，案涉房屋系原告与王步华婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，对于房屋买卖一事原告并不知情，王步华无权单方处分该房产，且通过房屋买卖的形式取得银行低息按揭贷款，是以房屋买卖的合法形式掩盖套取银行贷款的目的，各方当事人并无房屋买卖的真实意思表示，根据相关法律规定应属无效，故原告诉至贵院，请求判如所请。 被告王步华、郭卓学辩称：对原告主张的诉讼请求以及事实与理由均无异议。 第三人陈传元辩称：本案中原告诉讼请求是基于对王步华与郭卓学之间的房屋买卖合同的撤销，诉讼请求第二项按照相关法律规定，不能在同一个案件中同时审理。陈传元与刘娟之间没有任何法律关系。郭卓学与陈传元之间签订的房屋存量房买卖合同是合法有效的，陈传元支付了对价并办理了过户手续，因此该房屋买卖应收到法律保护。 第三人王斌述称，对原告主张的诉讼请求以及事实与理由均无异议。 第三人建设银行述称：原告第一、二项诉讼请求与建行无关，关于第三项诉请，建行与陈传元之间建立了合法有效的金融借款合同关系，并且签订了抵押合同，办理了抵押登记，建行已合法享有案涉房屋的抵押权，如果需要建行配合解除案涉房屋的抵押权，陈传元需将贷款本息一次性结清，如果有他人代为清偿贷款，建行也愿意配合解除案涉房屋的抵押权。即使陈传元对案涉房屋无权处分，建行也已善意取得案涉房屋的抵押权。陈传元在建设银行共计贷款60万元，其中商业贷款12万元、公积金贷款48万元，商业贷款截至到2020年12月24日本金余额为82461.78元，利息为246.93元，结清金额是82708.71元（本金+利息），住房公积金贷款结清金额317654.55元。 第三人紫金银行述称：对于原告在本案中所主张的诉讼请求，作为本案第三人不予认可，请求法院予以驳回，即使法院最终认定王步华与郭卓学案涉房屋买卖合同无效，作为案涉房屋第二顺序抵押权人，不动产抵押权已善意取得，应合法享有案涉房屋的抵押权。截止2020年12月22日陈传元在我行贷款638104.68元，利息5106.71元。 第三人徽商银行述称：原告所主张的第一、二项诉讼请求与徽商银行无关，针对第三项诉请，徽商银行依据合法有效的法律规定与南京传元建筑装饰工程有限公司（以下简称传元公司）签订了贷款合同，陈传元作为抵押人，目前该公司在我行贷款本金余额64万元，目前尚不欠利息。其他意见同建行的意见。 本院经审理查明以下事实：刘娟与王步华于1982年12月22日登记结婚。1999年12月30日，王步华向南京市下关城市建设开发（集团）公司，购买了位于原南京市，房屋建筑面积55.16平方米。2000年8月17日，南京市房产管理局发放了产权证，载明：房屋所有权人王步华，权证号为宁房权证下改字第020195号，丘（地）号为656360-X-15,用途住宅（房改房），建筑面积56.34平方米。庭审中，各方一致认可，案涉房屋至今一直由刘娟、王步华、刘舒居住使用。 2012年10月20日，案外人陈学足（借款方、乙方）与王步华（保证人、丙方）签订了借款（担保）合同，其中甲方、出借方处未填写，合同约定：乙方因资金周转困难向甲方借款人民币70000元；丙方承诺对乙方的本次借款承担无限连带保证责任等。合同下方系陈学足出具的收条，载明：今收到张红静按照上述借款（担保）合同出借给我的人民币70000元。 2012年11月10日，陈学足出具借款协议一份，载明：今借到王斌30000元，借期满一个月后，王斌可随时向我本人或连带保证人要求偿还。另，本人有起亚牌轿车一部，车牌号为苏xxxxxx，该车是本人从王龙手中购得，欠款已交付，仅剩下办理过户手续。现将该车抵押王斌处，借期满一个月后，王斌除可向我及连带保证人索要借款外，可选择直接处置此车，车辆处置后仍未能偿还之前对王斌的全部借款的，剩余部分仍有我和连带保证人负责现金偿还。落款处，王步华作为担保人签字。 2013年2月28日，王步华（甲方、卖方）与郭卓学（乙方、买方）签订房屋买卖合同一份，载明：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，建筑面积56.34平方米，房屋用途为住宅，出售房屋的所有权证证号为下变字第350871，丘号为656360-X-15；甲乙双方经协商一致同意上述房屋转让价款为700000元，其中含定金10000元，尾款10000元；甲、乙双方同意现金加贷款的付款方式于2013年3月28日支付甲方房款700000元等。2013年3月5日，双方办理了过户登记，郭卓学成为案涉房屋的所有权人。 2015年4月28日，郭卓学（甲方、卖方）与陈传元（乙方、买方）签订房屋买卖合同一份，载明：甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，建筑面积56.34平方米，房屋用途为住宅，出售房屋的所有权证证号为宁房权证下改字第352815号，丘号为656360-X-15；甲乙双方协商一致同意案涉房屋转让价款为860000元；甲、乙双方同意现金加贷款的付款方式乙方于2015年4月21日前支付甲方定金30000元，4月27日前支付首付款330000元，6月15日前支付购房款500000元等。5月8日，陈传元获得销售不动产统一发票，载明案涉房屋单价15264.47元，建筑面积56.34平方米，金额860000元。庭审中，陈传元称在买房前就认识王步华，但不知道案涉房屋原系王步华所有，亦不知道其居住在里面，买房是与王斌进行的约定，先付600000元，尾款260000元待三年后房子腾空再支付给王斌，故未对案涉房屋进行查验。2018年5月6日，约定的三年交付期已到，陈传元才上门主张要求进行过户并报警处理。2019年4月25日，王步华和王舒到传元公司找到陈传元，询问什么时候将案涉房屋返还，王斌亦要求陈传元把案涉房屋还给王步华，后陈传元同意归还房子，但是要求王步华赔偿陈传元的相关损失。 2019年1月23日，王斌、王步华出具《说明》一份，载明：2012年王步华为陈学足向王斌借款提供了担保，为承担担保责任，2013年，王步华和王斌商定，把王步华位于鼓楼区热河南路316号2单元501室的房子，过户给王斌指定的郭卓学，贷款取得35万并交给王斌。2015年4月，陈传元为了归还欠王斌的钱，又通过该套房子贷款25万元，未支付其他购房款，现陈传元同意，于2019年3月31日前还清剩余贷款，并将该房子过户还给王步华。特此说明。见证人处由案外人岳苏茂签字。 2019年4月25日，王斌、王步华、郭卓学出具《说明》一份，载明：2013年2月王步华为了帮陈学足还清欠王斌的20万元借款，将王步华位于鼓楼区热河南路316号2单元501室的房屋过户给了王斌指定的郭卓学，2015年4月陈传元为了归还王斌的钱，又通过该房子办理贷款，从郭卓学处过户给了陈传元，以上两次都是为了办理银行贷款，不是真实的房产交易。同日，三人再次作出《承诺书》一份，载明：王斌、王步华、郭卓学与王步华协商一致，陈传元定于2020年3月31日前将案涉房屋归还王步华，办理过户。庭审中，原告称签订承诺书时向陈传元宣读过，王斌、王步华、郭卓学表示认可，但陈传元对此予以否认。 2015年1月，陈传元与郭卓学签订了房屋交易资金托管业务协议书，2015年5月，陈传元与建设银行签订了南京市，约定：贷款用于购买案涉房屋，合同总价860000元，贷款金额为600000元，其中住房公积金贷款金额为480000元，期限自2015年5月27日至2029年5月27日，商业贷款金额为120000元，期限同上，同年6月2日，建设银行依约向陈传元放款600000元；2019年5月30日，陈传元作为传元公司的法定代表人与徽商银行签订了小企业“信e贷”借款合同，约定：借款金额为920000元，使用期限为2019年5月30日至2020年5月30日，借款用途为经营周转，由陈传元提供最高额抵押担保并签署了最高额抵押担保合同，担保的最高额债权额为1104000，并提供案涉房屋进行了抵押。2019年10月14日，陈传元与紫金银行签订个人经营性借款合同，约定：借款金额为650000元，借款期限自2019年10月14日至2024年10月13日止，同时签署了最高额抵押担保合同，担保的金额为650000元，并提供案涉房屋作价1710000元进行了抵押。同时，刘敏及传元公司为陈传元亦提供最高额保证并签署了最高额保证合同，保证的类型为连带责任保证，保证的金额为650000元。同年10月18日，紫金银行依约向陈传元放款650000元。庭审中，王斌称陈传元在买房前共计欠款500000元，在建设银行向陈传元放款600000元之后，其中330000元用于偿还第一次房屋买卖时的贷款，后又支付了王斌200000元，剩余70000元用于缴纳税费等费用，目前尚欠300000元。故王斌告诉陈传元等三年内将房屋过户给王步华后再由王步华承担该笔欠款。在此期间，陈传元没有向王斌或郭卓学要求进行房屋过户。 2020年11月4日，南京市不动产档案管理中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示，鼓楼区热河南路316号2-501室不动产，权利人陈传元，抵押状况按顺序分别为建设银行，一般抵押，抵押金额为60万元，登记日期2015年5月26日；紫金银行，最高额抵押，最高额债权65万元，登记日期2019年10月17日；徽商银行，最高额抵押，最高额债权110.4万元，登记日期2019年12月2日。权利限制情况为南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初6062号查封。 原告在庭审中提供了2018年5月6日、2019年4月25日、2020年1月15日、2020年7月7日的录音，陈传元对录音的真实性认可。在2018年5月6日的录音中陈传元陈述：两年前我就告诫他（王步华），我说你到华侨路把房产登记薄查一查……我花了多少钱呢，房子过户一共80几万，加上费用，90多万…我从来没上过门。他也常到我那去，因为熟悉嘛，他呢不接受我的暗示，我说你把房产登记簿看一下子，看现在在哪个手里？怎么解决法子？……现在人家答应我三年，我90万花下去了……我的90万一分钱没少付出去，你不给我房子就给我钱。在2019年4月25日的录音中陈传元陈述：我让你出庭做个证，你躲在家里电话照死不接…叫你做个证，你不去，他躲在家里面，那天晚上就是他躲在家里面，我要找你来开庭哎。一年内肯定解决，说不定个把两个月就能解决。我承诺的事情没有变，我也不想要你房子的。写东西，我不会写，但我承诺说话算数，我到目前也没有改变过。那王斌呢，我们从4月份到现在，我也没有讲过我要把这个房子吞掉？我也没有改变过，她一直让我写，我能保证什么呢？我说的，我跟你讲的，个把两个月就把事情解决了。我不会写的，我不会写的，我说话算数，不算数你用刀砍我。2019年4月25日录音中，王斌宣读了承诺书，并称：“现在这个矛盾焦点就在这个地方，老陈不肯签字，他不是不还你房子，他讲还，但是他不贷没还完”。王舒陈述：“我给他一年时间，2020年3月31日前，我给你一年时间”。陈传元称：“不要一年”。2020年7月7日录音中，陈传元打电话给王步华，称银行要到案涉房屋中看下、拍照片：“我要把这个解押解掉，把这个事情，你的事情马上处理掉，他现在解押可以，他要拍个照片去，他去大概拍两张照片就行”。 本院认为，行为人与相对人以合法形式掩盖非法目的所签订的合同无效。因本案系由同一标的物所引起的纠纷，两份房屋买卖合同之间与本案争议标的关系密切，事实紧密衔接，为免除当事人诉累，本院对两份房屋买卖合同所引发的争议一并进行处理。案涉房屋系原告与王步华婚姻存续期间取得，王步华、王斌、郭卓学在本案审理中均认可在签订2013年2月28日的《南京市存量房买卖合同》时未通知案涉房屋共有权人，即原告，办理案涉房屋转让手续仅为套取银行低息贷款，三人表示在三年后（即2016年2月28日前）还清房屋低息贷款后，仍将案涉房屋过户至王步华名下，双方之间并不存在真实的房屋买卖合意，在案涉房屋过户至郭卓学名下后，原告仍持有案涉房屋的产权证，原告也表示对案涉房屋买卖行为并不知情，上述行为既侵害了原告的合法权益也严重影响金融管理秩序，双方之间的买卖合同行为无效。就郭卓学与陈传元之间的房屋买卖关系，同样系由王斌一手操作，陈传元与郭卓学此前并不相识，王斌与陈传元此前存在债权债务关系，王斌目前仍持有陈传元30万元借条（陈传元称借款实际已还清），在陈传元办理贷款支付600000万元后，王斌也退还给陈传元部分借条，案涉房屋的买卖（贷款）与王斌、陈传元之间的债务偿还有一定关系。陈传元称在与郭卓学签订房屋买卖合同时，并不知原产权人是王步华，但在2018年5月6日即称两年前就告诫过王步华，让其到华侨路把房产登记薄查一查，告知其案涉房屋再次发生变动的情况，陈传元应对案涉房屋的流转情况知悉。即便如陈传元所述，其对案涉房屋情况没有做过多了解，同意在三年后接手房屋，购房目的系为给儿子结婚使用，但作为一名普通的购房人，在支付了600000万元房款的情况下，在数年时间内未上门查看案涉房屋情况（仅有一次上门，通过录音来看也是为了通知王步华出庭作证），在三年期间届满后也未要求居住人迁出，也未支付剩余购房尾款，与郭卓学也未进行联系，均不符合普通人的交易习惯，与常理不符。王步华及其女儿王舒、王斌、郭卓学曾至陈传元的公司及住宅交涉案涉房屋产权过户事宜，在多次交涉过程中，陈传元从未主张要求王步华、王舒等迁出案涉房屋，对王斌、王步华的陈述也未表示反驳，对王舒提出过户的要求也未表示拒绝。综上，陈传元并不符合善意第三人的法律构成条件，不属于善意买受人，其与郭卓学之间的房屋买卖关系仍应属无效。合同无效自始不发生法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故陈传元应恢复房屋原始状态，恢复房屋的原产权登记。如王斌、王步华、陈传元之间存在纠纷，可另行解决。由于案涉房屋买卖合同无效，陈传元无权以案涉房屋向银行设定抵押，故陈传元应当涤除抵押权后，恢复案涉房屋的原产权登记。 依照《中华人民共和国合同法》五十二条第三款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王步华与被告郭卓学签订的关于南京市； 二、被告郭卓学与第三人陈传元签订的关于南京市鼓楼区热河南路316号2单元501室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效； 三、第三人陈传元于本案判决生效之日起30日内清偿中国建设银行股份有限公司南京分行南京市，贷款本金及利息为400363.26元），第三人中国建设银行股份有限公司南京分行于受偿上述债务后5日内注销南京市； 四、第三人陈传元于本案判决生效之日起30日内清偿江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行南京市，贷款本金及利息为643211.39元），第三人江苏紫金农村商业银行股份有限公司江宁开发区支行于受偿上述债务后5日内注销南京市； 五、第三人陈传元于本案判决生效之日起30日内清偿徽商银行股份有限公司南京分行南京市，贷款本金640000元），第三人徽商银行股份有限公司南京分行于受偿上述债务后5日内注销南京市； 六、南京市，陈传元、郭卓学予以配合将上述房屋的权利人恢复为王步华。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，保全费4020元，合计14820元，由被告王步华、郭卓学负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审 判 员  胡 斌 二〇二一年一月十二日 法官助理  杨 扬 书 记 员  张奕琪