江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2680号上诉人（原审被告）：靖江市马洲农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码913212826841090731，住所地靖江市环城南路**。法定代表人：高飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚进，该公司员工。被上诉人（原审原告）：江苏神龙海洋工程集团有限公司，统一社会信用代码91321282753218397J，，住所地靖江市南环路**法定代表人：倪福生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈银江，江苏百川通律师事务所律师。原审第三人：刘柱兵，男，1970年12月31日出生，汉族，住靖江市。上诉人靖江市马洲农村小额贷款有限公司（以下简称马洲公司）为与被上诉人江苏神龙海洋工程集团有限公司（以下简称神龙公司）、原审第三人刘柱兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院(2020)苏1282民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马州公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。事实与理由：一、本案一审法院完全不顾客观事实，仅凭被上诉人违背客观事实而作出的虚假陈述来认定，显然是错误的。上诉人一直向第三人租用靖江市环城南路68号一、二两层房屋办公，上诉人是小额贷款公司，成立之初一层就像银行那种柜台式对外营业式办公，二层是公司内部人员办公区。一审法院随便听从被上诉人的虚假陈述，成了仅租赁二层房屋，租金标准仅仅是二楼的三年租金，显然与客观事实不符。列举如下事实来证实：(1)上诉人与被上诉人地址仅相距300米左右，都在环城路上，一个68号、一个78号，被上诉人完全知道上诉人原先一直使用两层房屋在对外营业办公。(2)2014年前，被上诉人是上诉人的法人股东，参与上诉人内部管理，对上诉人的情况了如指掌，2014年至今，被上诉人仍是上诉人的隐名股东，可见被上诉人也是对上诉人的实际使用两层房屋办公的情况是十分清楚的。(3)本案既然第三人参与了诉讼，第三人是租赁合同的当事人，其完全知道房屋出租的详细情况，法院完全可以询问第三人得知上诉人实际租用两层房屋办公的客观事实。然而在一审中一审法官并没有仔细问清第三人的本人意见，第三人代理人对有的问题可能不清楚，所以在庭审中也陈述不清楚。(4)本案所涉房屋租赁合同中也明确了租金标准及按年缴纳，每年现金支付，是每年租金488888元，并非被上诉人所述的三年租金。首先，对于被上诉人提供的2012年11月18日的房屋租赁合同，该合同的真实性和有效性先不谈，先当作该合同真实有效来看，在该合同第三条约定中，虽然在租金为每(年、季、月）488888元没有划去年或季或月，但至少看不出是三年总共的租金约定，而且合同当事人并非被上诉人，被上诉人根本不知道这租金是如何约定的。其次，虽然对上诉人来言，认定第二层三年的房屋租金为488888元，与认定两层每年的租金为488888元相比较，没什么好处或坏处，但上诉人追究的客观事实。对于两合同中均约定的房屋面积400平方米是整数，显然是个约数，而实际一层只有200多平方米，两合同中均约定的房屋间数，租赁时一楼二楼都是框架通长的毛坯，没有隔断，一楼根据东西长度，结合隔壁人家门面房长度，可以算每层两间半，两层就是5间，符合实际租用一、二层的客观情况。(5)上诉人在2020年7月7日向一审法院补充材料中提供了2013年度（发票号码012××××2631)和2014年度（发票号码012××××2176)的房租税票，每张发票都载明支付房租金额为488888元以及分别备注各年度的时间即2013年1月1日至2013年12月31日和2014年1月1日至2014年12月31日，说明每年是房租为488888元，完全不是被上诉人陈述的三年房租488888元，一审法院对此视而不见，不知究竟是什么想法和办案的态度？显然目的就是为了故意偏袒被上诉人？二、上诉人认为被上诉人并不享有本案诉权，不具有适格的原告主体资格，无权要求上诉人迁出及支付租金。理由如下：1、被上诉人就本案所涉房地产没有提供不动产权属登记权证书，说明其没有依法取得不动产登记，就不享有法律上规定的所有权利。2、虽然被上诉人提供了判决书及协助执行通知等文件，该文件均发生在2016年、2017年，如果这些法律文书能够依法得到执行，被上诉人早就能够领取到不动产权属证书，而为什么至今没有领取到不动产权属证书，说明这些法律文书不具有可执行性。事实上，据上诉人所知，因本案所涉的房地产存在登记与实际面积严重不符的情形，或侵占到隔壁靖江农商行的地块，根本就办不了过户，原登记证书在建造的房屋与批复不符的情况下已经自然失去效力，根本就不可以办理过户变更。法院原先是在刘柱兵未到庭的情况下缺席审理的，对房证不符的事实不清楚，虽判决了协助过户，但至今却无法执行，所以本案所涉房地产权属或物权不能仅凭协议就发生转移，事实上是发生不了法律上的变更，被上诉人就不享有相应的权利，故无权主张本案的所有权利。而且一审法院也因房屋没有房产证和合法建造手续，最终认定租赁无效，那么双方签订的转让协议显然不符合法律规定？3、被上诉人对本案所涉房屋至今没有得到交付或实际占有，依法也不享有物权权利，就不具有排他的权利，不享有收益即取得占有使用费的权利。一审法院认定2019年5月6日上诉人向被上诉人工作人员支付了水电费，由于上诉人缴纳水费得到的发票抬头仍为刘柱兵，上诉人完全有理由认为是刘柱兵派人或水厂电站派人收取的水电费，被上诉人至今也未能提供任何证据证明收费人员在向上诉人收费时出示或能证明其代表被上诉人收费的证据，对此一审法院认为上诉人向不明身份之人进行转账不合情理，继而推定有身份之人就是被上诉人工作人员，这样的逻辑显然是没有依据的。既然有正式发票凭票支付为什么一定需要查清收费之人？凭票转账怎么就不合理？根据一审法院言下之意那收费之人是有身份之人，那有什么证据证明他的身份是代表被上诉人身份？被上诉人提供该人当时出示了委托书还是什么身份证明吗？没有证据显示明示身份，但至少不应该现在由一审法院来推论其身份的吧？三、一审法院对租赁合同简单认定无效没有任何道理。(1)本案中出现两份租赁合同，其中第一份是被上诉人提供的显示签订时间为2012年11月18日的房屋租赁合同系复印件，工商资料中也是复印件，但两份复印件内容并不完全相同，上诉人对此复印件不予认可，应当不能作为案件定案的依据。经上诉人回忆，是因为该合同后来发生了变更，原合同原件就作废了，所以应该以2012年11月19日的租赁合同为准，且根据时间先后，也应该以后面的合同时间为准。根据第三人对两份合同形成的表述，虽然在时间先后中混淆，但至少说明当时确实签订过两份租赁合同，显然应该以有原件且以后面时间的合同为准。所以一审法院根据2012年11月18日的租赁合同认定三年租金为488888元没有任何道理，而且一审法院后面又认定租赁合同无效，一审法院却以此直接参照计算房屋使用费，先后矛盾，没有任何道理。而且根据2012年11月19日的租赁合同，租赁期限还未到，故不存在迁出问题。对此感到可气的是，一审法院认定11月19日的合同错误。(2)—审法院认为本案所涉房屋至今未能取得所有权证书，被上诉人也无法提供合法建造资料，就认定租赁无效。上诉人认为没有道理，理由为：本案讼争房屋是一栋七层高的大楼，房屋建造是第三人建造的，怎么可能没有建造资料，只是因为建造过程中可能超部分规划至今未取得房产证，但一审法院并没有让第三人提供建造资料，仅仅认为被上诉人无法提供，被上诉人仅仅是基于协议主张的物权，而不是原始的建设方，被上诉人当然无法提供建造资料了。所以一审法院以被上诉人无法提供合法建造资料来认定事实的逻辑思路完全是错误的。而且一审法院却认定被上诉人基于转让协议都能取得该物权，说明转让协议是有效的，而在转让前第三人以该物对外出租却成了无效，显然不公平也不合理。(3)上诉人租赁房屋使用多年，并以此租赁依法取得工商登记等合法经营手续，国家也开具了正式的租金发票，一审法院简单认定租赁无效是错误的。(4)一审庭审中从来没有任何一方包括一审法院，都没有提及租赁无效，而在判决时为了达到让上诉人迁出目的就轻易直接认定租赁无效显然是错误的。四、原告主张房屋占用费按每年162963元，没有事实和法律依据。首先，一审法院按照被上诉人虚假陈述案涉房屋租赁三年租金为488888元没有事实依据，之前己经阐述理由，不再重复。其次，一审法院认定租房合同无效，上诉人认为无效的合同并没有参考的价值，法律没有对无效租赁合同规定可以参照适用。第三，上诉人现在只实际使用二楼在办公，对于二楼的租金，无论房主或出租方是谁，均没有为二楼单独和上诉人具体协商约定过租金标准。一楼系门面，租金标准显然与二楼、三楼是不一致的，所以是不能推算的。且租金本身还具有协商性，在最初订立合同时是根据当时公司的经营状况及实力,以及考虑到出租方系公司股东特殊身份来协商的，当时协商每年一二层租金488888元/年实际也是严重偏高的。而根据上诉人公司现在经营状况及实力再来协商二楼的租金标准显然是远远有差距的。所以被上诉人的主张租金的标准每年162963元，没有事实和法律依据。综上所述，一审法院不顾客观事实，胡乱认定事实而做出错误判决，请求二审法院依法查明本案的事实后，驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。被上诉人神龙公司答辩称：1、刘柱兵和上诉人到底适用哪一份租赁合同，本案出现两份租赁合同，一份是2012年的11月18日的合同，还有一份是上诉人一审提交的2012年11月19日合同，我们认为上诉人与刘柱兵之间真正履行的是2012年11月18日合同，这是因为被上诉人在诉讼前看到的都是11月18日的合同，我们也是以这一次合同起诉立案。根据上诉人的工商登记资料，上诉人在2013年元月份，向市场监督管理局提交的房屋租赁证明，住所使用证明及所附的房屋租赁合同都是2012年11月18日的合同，也就是说上诉人一直认为他们真正有效履行的是2012年11月18日的合同。那么对于2012年11月19日的合同就是伪证，刘柱兵是上诉人股东监事，两者间有密切的利害关系，我们不排除上诉人为了本案诉讼需要编造，所以说19日的合同不能得到确认。2、488888元租金到底是一二两层楼租金还是二层楼租金，租赁面积到底是多少，这是争议焦点，我们认为488888元针对的二楼租金，因为18日合同写的间数是5间，面积400平方米，我们靖江人对间数理解通常是每间3-4米，有单独对外窗户，而不是内部怎么隔断，讼争房屋从外观看就是5间的标准，面积上我们承认不足400平方，只有300多平方，对于每层面积的问题在（2020）苏12民终1926号刘柱兵与被上诉人商业用地转让合同纠纷一案判决书第4页最后一段描述“2012年12月刘柱兵与大地保险公司签订房屋租赁合同一份，约定刘柱兵将位于……380平方米的房屋出租给大地保险公司办公使用，租金12500元每月。……2014年6月1日刘柱兵与立信公司签订房屋租赁合同一份，约定刘柱兵将位于……第三层（建筑面积400平方米）出租立信公司，租金150000元每年等。”这些事实说明第三层第四层均是约400平方米，因此第二层显然也是约400平方米，所以我们认为48万元的租金就是针对第二层的租金标准。上诉人陈述48万元是一年租金标准，但我们仅主张16万多，是有利于上诉人的，法庭应当支持，退一万步讲，即使错误的认为该48万余元租金是一二层一年租金，那么第二层按照三分之一的标准计算租金也并不高。何况三、四层的租金是每年15万元，与二层16万元之间并没有多少差距，所以一审有关租金标准的认定应当得到支持。3、对于被上诉人是否有权向上诉人主张讼争房屋的使用费的问题，其实第三人刘柱兵他也是认可的，而根据（2020）年苏12民终1926号判决认定的事实和结论，以及被上诉人起诉刘柱兵七楼的房屋租赁合同纠纷，靖江（2020）苏1282民初869号判决刘柱兵承认其应当就他租赁的七楼向被上诉人交付租金，这些事实都足以认定被上诉人是有权对讼争房屋取得占有使用收益的权益。原审第三人刘柱兵未到庭。神龙公司一审诉讼请求：马洲公司立即迁出位于靖江市环城南路68号的房屋，并支付神龙公司自2017年5月27日起至马洲公司实际迁出之日止按每年162963元计算的房屋占用费。马洲公司一审辩称：神龙公司不具有适格的原告主体资格，无权要求马洲公司迁出及支付租金。即使本案所涉房地产发生了转让变更，马洲公司与刘柱兵签订的房屋租赁合同租期系自2013年1月1日至2028年12月，租赁期限还未到，神龙公司也无权要求马洲公司迁出。关于租金，因马洲公司和刘柱兵之间存在其他债权债务关系，租金是从刘柱兵欠马洲公司的款项中抵消的，神龙公司无权直接要求马洲公司承担。马洲公司一直使用二楼的房屋办公至今，48万元三年租金包括一层门面和二楼办公用房，从2015年、2016年开始马洲公司就只用了第二层，一楼门面和二楼的租金标准肯定是不一致的。刘柱兵一审述称：神龙公司与第三人刘柱兵签订商业用地转让协议书是事实，该协议的合法性及效力应当由法院进行确认，6549号判决书并不是确权之诉，相关判决书及执行文书不能作为神龙公司取得物权的依据。马洲公司与第三人签订房屋租赁协议是事实，租金是用第三人结欠马洲公司款项扣减，对于第三人与马洲公司签订的房屋租赁合同，双方开始签订了15年的合同，后来考虑到市场租金变化大，所以又签订了3年租期的合同。神龙公司与第三人签订的商业用地转让协议书第六条明确约定，鉴于上述地上建筑物已经出租给他人，待甲方即神龙公司占有后由甲方与承租人重新约定相关租赁事宜，乙方即第三人应予以协调，根据该约定，也就是在神龙公司实际占有租赁物前房屋租金收益应当归第三人，神龙公司何时占有案涉房屋应当举证加以证明。第三人在关联案件中陈述已将转让协议的标的物交付给了神龙公司，是因在转让协议签订后一楼已经由神龙公司自主出租给了神龙公司的原法定代表人张桂清儿子，七楼在2016年7月30日神龙公司与第三人签订了一份形式上的租赁协议，还有两个楼层租赁给了本案马洲公司以及立信公司，对其他楼层第三人在协议签订后不再使用也不再管理，事实上，神龙公司与第三人在转让协议中没有明确约定标的物的交付时间和交付方式，双方也没有进行过任何实质意义的交付，神龙公司当时也不急于使用房屋，所以至今也从来没有向第三人提出交付房屋的请求，协议签订后神龙公司根据自身需要而使用部分房屋，如一楼的出租，出租给了神龙公司法定代表人张桂清的儿子，第三人也不过问，对于本案所涉及的出租房屋，根据转让协议的约定，在神龙公司实际占有之前的房租应当归第三人，只有在神龙公司实际占有并告知承租人租赁物权属发生变更并向其主张权力之后根据合同相对性原则才能向马洲公司主张重新签订租赁协议或要求支付租金。神龙公司一审中针对马洲公司辩称以及第三人述称补充陈述：6549号判决要求刘柱兵协助办理过户手续其实就是判决该块地使用权专属神龙公司所有，由于该地上面建筑没有能够办理房产证，根据房跟地走原则，上面产权也归神龙公司所有，事实上刘柱兵对案涉土地上的建筑逐个分批次的进行转交，虽然对于二楼、三楼以及六楼、七楼神龙公司未能实际控制，但是在2017年5月26日法院作出6549号案件协助执行通知书，刘柱兵同意将该栋房屋电费由神龙公司至供电部门办理过户登记，也就是说除了前面特殊交付的情况外，其他房屋刘柱兵确认是2017年5月26日要交付神龙公司控制、占有并获取收益，马洲公司称其与刘柱兵的租赁协议尚未届满不是事实，该陈述也与刘柱兵在808号案件中所做陈述不一致，本案马洲小贷和刘柱兵的租赁协议至2015年12月31日止是明确的，其后他们之间没有续签租赁协议，因此神龙公司诉求应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对神龙公司提供的（2016）苏1282民初6549号民事判决书、（2017）苏1282执1283号执行裁定书、（2016）苏1282执1303号协助执行通知书、（2016）苏1282执字第1283号送达回证无争议，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：神龙公司提供的破产重整计划草案和泰州供电公司更名过户申请表及神龙公司与供电公司签订的低压供用电合同，真实性一审法院予以认定；神龙公司提供的刘柱兵与马洲公司签订的房屋租赁合同照片打印件，马洲公司否认该合同的真实性并提供了其与刘柱兵签订的房屋租赁合同原件，但神龙公司事后从靖江市市场监督管理局调取的备案房屋租赁合同与该照片打印件一致，且刘柱兵亦表示其与马洲公司签订了两份房屋租赁合同，神龙公司提供的合同形成在后，故可以作为认定案件事实的依据；马洲公司提供的泰州仲裁委员会调解书系原件，可以证明其与第三人之间的债权债务关系，但需要结合其他证据予以认定与本案的关联性；神龙公司提供的马洲公司向神龙公司缴纳水电费微信转账记录、水费发票复印件、电费发票复印件，马洲公司提供的水费发票复印件，马洲公司认可转账记录的真实性，但称其并不知晓收款方系神龙公司工作人员，且神龙公司的水费发票抬头依然是刘柱兵，对此一审法院认为，马洲公司向不明身份之人进行转账不符合常理，神龙公司提供的水费发票虽然抬头系刘柱兵，但神龙公司提供的电费发票抬头是神龙公司，故综合上述证据，可以认定马洲公司自向神龙公司转账交纳水电费时，应当知晓讼争房屋的相应权利人由第三人刘柱兵转为神龙公司；神龙公司提供的告知书以及张贴告知书的照片，需结合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：杰盛公司向木兰支行借款2000万元，时由第三人刘柱兵及俞钧、靖江市金桥担保有限公司（以下简称金桥公司）提供担保，第三人刘柱兵以其所有的位于靖江市北侧地号为401-266-0413000商业用地〔国有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米〕提供抵押担保，并办理了抵押登记，同时，神龙公司为担保人金桥担保公司提供了反担保。因各债务人及担保人未能按期归还上述银行借款，2015年3月30日，神龙公司与刘柱兵签订商业用地转让协议书1份，约定神龙公司代杰盛公司归还所欠木兰支行贷款，刘柱兵将抵押的商业用地土地剩余年限使用权及该土地上所有建筑、构筑物所有权随土地一并转让给神龙公司，刘柱兵保证在神龙公司代杰盛公司全额归还所欠木兰支行贷款本息的当日办理注销土地抵押权手续，同时与神龙公司办理土地使用权及地上建筑、构筑物的过户登记手续，将上述土地、地、地上建筑筑物过户给神龙公司，由刘柱兵提供上述土地剩余使用年限及地上所有建筑、构筑物所有权等额抵算神龙公司代杰盛公司归还木兰支行贷款本息，在办理土地转让及地上建筑、构筑物过户过程中的一切手续由神龙公司办理，刘柱兵应当无条件配合，费用由神龙公司承担。协议签订后，神龙公司代杰盛公司归还了上述银行贷款，同年7月22日，刘柱兵及杰盛公司出具说明，神龙公司已按协议约定应当代还的款项全部还清，关于土地转让过户至神龙公司名下的问题仍按协议书执行。后神龙公司于2016年9月21日向一审法院提起诉讼要求刘柱兵协助办理上述商业用地的过户登记手续即一审法院（2016）苏1282民初6549号案件，该案经审理后判决刘柱兵于判决生效后30日内协助神龙公司办理位于靖江市北侧商业用地[地[地号为401-266-0413000有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]的过户登记手续，费用由神龙公司负担。判决生效后，神龙公司向一审法院申请强制执行，2017年5月22日，一审法院作出（2017）苏1282执1283号执行裁定书，裁定将刘柱兵名下所有的位于靖江市北侧商业用地[地[地号为401-266-0413000有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]国有土地使用权过户归神龙公司所有，费用神龙公司负担。一审法院另查明，2016年9月，江苏神龙海洋工程有限公司变更企业名称为江苏神龙海洋工程集团有限公司。2018年6月15日，一审法院作出（2018）苏1282破申4号民事裁定书，裁定受理冯进对江苏神龙海洋工程集团有限公司的破产重整申请。2019年5月10日，一审法院作出（2018）苏1282破4号之二民事裁定书，裁定批准江苏神龙海洋工程集团有限公司重整计划草案；终止江苏神龙海洋工程集团有限公司重整程序。再查明，2012年11月18日，刘柱兵与马洲公司签订《房屋租赁合同》1份，约定刘柱兵将位于靖江市环城南路68号5间面积400平方米的房屋出租给马洲公司作经营办公使用，三年租金488888元（不含水电等其他费用）等。一审法院认为，根据神龙公司与第三人签订的《商业用地转让协议书》，神龙公司代杰盛公司归还木兰支行的贷款后，第三人应向神龙公司交付讼争房屋及土地，并办理相应的产权过户登记手续，讼争房屋虽客观上暂时无法办理产权登记手续，但并不能就此排除神龙公司对讼争房屋享有的占有、使用权利。神龙公司依据其取得案涉房屋的物权权益，要求房屋使用人支付房屋占有使用费，其具备本案的神龙公司诉讼主体资格，对马洲公司的相应辩称意见，一审法院依法不予采信。马洲公司基于其与第三人签订的《房屋租赁合同》使用讼争房屋，因房屋至今未能取得所有权权属证书，神龙公司亦无法提供相应的建设规划审批手续等合法建造资料，故上述《房屋租赁合同》为无效合同。租赁合同无效，马洲公司继续占有使用诉争房屋,缺乏合同依据和法律依据，神龙公司要求马洲公司迁出房屋的诉讼请求符合法律规定,应予支持。房屋租赁合同无效,但出租方可参照租赁合同约定的租金标准要求承租方支付房屋占有使用费，现神龙公司作为案涉房屋权利继受方，主张按照租赁合同约定的162963元/年的标准支付占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于马洲公司应支付房屋占用使用费的起算时间节点问题。马洲公司与刘柱兵签订《房屋租赁合同》时，房屋由第三人刘柱兵占有、控制，其应与第三人刘柱兵进行结算，但自马洲公司知道或应当知道讼争房屋应已由神龙公司继受享有相应物权权利时，马洲公司应当向神龙公司支付租金或占有使用费。根据神龙公司提供的微信转账记录，马洲公司于2019年5月6日向神龙公司工作人员支付了水电费，故可以认定马洲公司至少自此知道或应当知道讼争房屋已变更由神龙公司所有之事实，马洲公司应当自2019年5月7日起向神龙公司支付房屋占有使用费。神龙公司虽主张其早已向马洲公司告知受让案涉房屋并要求马洲公司向其直接支付房屋使用费，但并未提供充分证据予以证实，应承担相应举证不能的法律后果，神龙公司要求自2017年5月27日起计算房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据。马洲公司辩称租赁合同约定的租赁范围为案涉房屋的一二楼并要求区分租金的意见。因马洲公司目前实际使用的房屋为第二层，该层面积与租赁合同约定面积相符，马洲公司该辩称没有事实依据，一审法院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,一审判决如下:一、靖江市马洲农村小额贷款有限公司于本判决生效后三十日从位于靖江市环城南路68号的第二层的房屋内迁出；二、靖江市马洲农村小额贷款有限公司于本判决生效后十日内支付江苏神龙海洋工程集团有限公司房屋占用使用费（自2019年5月7日起计算至实际迁出之日止，按162963元/年的标准计算）；三、驳回江苏神龙海洋工程集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8022元，由神龙公司负担4376元，由马洲公司负担3646元（神龙公司预交的案件受理费的剩余部分由一审法院退回，马洲公司于本判决生效后十日内向一审法院交纳案件受理费3646元）。二审中，当事人没有提供新证据。对一审认定的事实，上诉人马洲公司除再查明部分租赁合同中租赁收回时间有异议，其他均无异议。被上诉人神龙公司对一审认定的事实无异。因原审当事人刘柱兵未到庭，本院当庭电话连线，刘柱兵当庭说明：我今天出差没有到庭，知道今天开庭，没有委托代理人。我原来是马洲公司的股东。对马洲公司上诉估计打不赢，对一审判决没有意见，（所以）没有关心这件事情。我和马洲公司之间有租赁合同，几份记不得了。马洲公司原来租赁的一二层，800多平方。我承诺过抵扣（欠款），房租一直没有结算过。对刘柱兵的陈述，神龙公司认为，刘柱兵通话说明马洲公司租赁一二层800平方，现神龙公司主张400平方的租金计算实际使用费符合事实。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，首先分析刘柱兵与马洲公司签订的房屋租赁合同。神龙公司提供的为复印件，签订时间为2012年11月18日（以下简称18日的合同），租赁期限共3年，从2013年1月1日至2015年12月31日；马洲公司提供的为原件，签订时间为2012年11月19日（以下简称19日的合同），租赁期限共15年，从2013年1月1日至2028年12月31日；18日的合同和19日的合同，其他内容均一致，租金为488888元。18日的合同由马洲公司在2013年1月23日办理了《房屋租赁证》，经靖江市人民政府城南办事处证明房屋归刘柱兵所有、马洲公司租赁使用400平方米，产权人刘柱兵签字租用期为从2013年1月1日至2015年12月31日，上述材料由马洲公司提交原靖江市工商行政管理局办理相关证照，从证据效力应当认定18日合同的合法性。另一方面，房租488888元，有取意吉祥的意思，租赁400平方米的面积商铺，3年租金每年162962元与15年租金每年32593元，综合靖江市租赁市场的行情及本案关联的第三层、第七层租赁金的约定，18日的合同更接近与客观事实。故本院认定刘柱兵与马洲公司是租赁合同期限自2013年1月1日至2015年12月31日至。至于马洲公司主张欠款抵算的问题，因其提供的仲裁调解书并未申请执行，刘柱兵也说明，双方从未结算，故马洲公司在超过租赁使用期限，就相关费用主张本案中抵算无合同和法律依据，本院不予支持。同理，马洲公司对租赁使用层次的主张，因租赁合同相对人刘柱兵说明一二层为800平方米，结合其他层次租赁使用面积标注，400平方米根据现有实际不能认定为准确数据，但不影响使用层次的认定，马洲公司主张扣减一层即年租金为244444元，大于神龙公司的主张，本院亦不予支持。本案不涉及案涉租赁合同的合法性效力的认定，对此评析仅为考量相关房屋使用费的计算。其次，神龙公司是否享有本案的诉权。案涉房屋的建造人为刘柱兵，对此马洲公司并无异议。基于刘柱兵与神龙公司存在债权债务关系，刘柱兵与神龙公司对自愿签订商业用地转让协议的事实及靖江市人民法院（2016）苏1282民初6549号案件判决并无异议。该案判决刘柱兵于判决生效后30日内协助神龙公司办理位于靖江市北侧商业用地[地[地号为401-266-0413000有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]的过户登记手续，费用由神龙公司负担。该判决已经发生法律效力，且神龙公司据此申请人民法院执行。2017年5月22日，靖江市人民法院作出（2017）苏1282执1283号执行裁定书。裁判生效，被执行主体刘柱兵没有异议，所裁判的内容非经法定程序不可逆转且具有法律拘束力。案涉房屋下的土地使用权人神龙公司，神龙公司对案涉土地上的建筑物有管理收益的权利。考虑到神龙公司与刘柱兵约定交付时间不明，一审酌情以神龙公司实际向马洲公司收取水电费的时间，即行使管理权的时间次日计算马洲公司的实际占有使用费合情、合理，且费用计算标准参照刘柱兵与马洲公司2012年合同约定，刘柱兵与神龙公司均未上诉，本院予以确认。综观本案，刘柱兵与神龙公司签订商业用地转让协议的时间为2015年3月30日，虽马洲公司租赁案涉房屋期限至2015年12月31日，因神龙公司与刘柱兵处于诉讼阶段，刘柱兵疏于管理。2018年马洲公司亦向刘柱兵主张债权，依据双方自愿达成的协议，到期债权为50万元。故刘柱兵与马洲公司之间的债权债务可以另行结算。2015年12月31日此期限后马洲公司实际占有使用无合同依据，现神龙公司主张其迁让的请求应予支持。综上，原审认定事实基本清楚，所作判决并无不当，依法应予维持。上诉人靖江市马洲农村小额贷款有限公司所提出的上诉事实和理由不成立，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8022元，由上诉人靖江市马洲农村小额贷款有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 李 霖审判员 李志霞二〇二一年一月十九日书记员 刘 阳