河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初4853号原告：王伟，男，1987年11月4日出生，回族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郭卫群，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：焦作市东桂基金房地产开发有限公司，住所地：河南省焦作市东二环路银建**楼**。法定代表人：罗元元，总经理。诉讼代表人：河南法本律师事务所，该公司管理人。负责人：石文伟，河南法本律师事务所主任。委托诉讼代理人：赫宝泉，河南法本律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱卫华，河南法本律师事务所实习律师。原告王伟与被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司（以下简称：东桂公司）破产债权确认之诉纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王伟及其委托诉讼代理人郭卫群、被告东桂公司管理人的委托诉讼代理人赫宝泉、朱卫华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告王伟对被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司享有326816元的购房债权；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月5日，被告开发的金桂茗苑小区举行了盛大的复工典礼仪式。2019年8月6日，焦作市解放区吴书记、赵区长及政府各级领导还亲临金桂茗苑施工现场，大力支持被告加快施工进度，争取尽快将金桂茗苑建成并交付。2019年8月20日，原告和被告在金桂茗苑售楼部签订了《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告开发的金桂茗苑小区3号楼1单元1106号和1206号房屋各一套，两套房屋面积均为83.36平方米，两套房屋价款均为233408元。付款方式为：2019年8月20日两套房屋各付款163408元，门窗安装完毕两套房屋各付50000元，房屋余款于网签合同时交付。原告于签订合同当天，按照被告的要求，向被告工作人员郑含的银行账户转款326816元。被告给原告开具了等额的收款收据。然而，令原告意想不到的是，就在原告购买案涉房屋后不久，就听说被告的金桂茗苑售楼部不让交房了，而且售楼部还被贴了封条。又过了一段时间，原告在网上看到焦作市山阳区人民法院的公告，让被告东桂公司的债权人向该公司申报债权。此时原告才知道被告早在2019年5月就已经进入破产程序。之后，原告向被告东桂公司申报了购房债权本金326816元。被告东桂公司的破产管理人经核查后，在2020年8月向原告邮寄了债权编号为[JM-163]的《住宅购房人债权审查通知书》。该通知书的初步审查意见为，原告所申报的商品房买卖合同为进入破产程序后签订的无权处分合同，对原告的债权不予确认。原告收到该通知书后，随即向被告东桂公司的破产管理人提出了书面异议。但是被告仍然对原告申报的购房债权不予确认。原告认为，原被告自愿依法签订《商品房买卖合同》，原告按照合同约定支付了购房款，且被告出具了《收款收据》。此外，原被告是在被告的金桂茗苑小区售楼部签订的《商品房买卖合同》，签订合同又是在金桂茗苑小区复工仪式进行之后，原告并不知道被告东桂公司已经进入破产程序，原告完全有理由相信被告有权对外销售房屋。因此，确认原告享有326816元的购房债权合法有据。为此，诉至贵院。被告辩称，一、东桂公司于2019年5月10日进入破产程序，2019年5月10日之后东桂公司未经管理人同意签订的合同属于无权处分，案涉合同未经管理人追认，属无效。二、金桂茗苑项目至本开庭之日，仍未取得预售许可，五证不全。三、原告主张的购房款未实际支付至东桂公司，东桂公司也没有收到案涉购房款。四、购房合同上的盖章非东桂公司的备案用章。综上，原告主张无事实与法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月5日，被告开发的金桂茗苑小区（位于解放西××北侧、普济路东侧）举行了复工仪式。2019年8月20日，被告东桂公司作为出卖人、原告王伟作为买受人，双方签订了两份商品房买卖合同，按照约定，原告购买被告开发的金桂茗苑小区3号楼1单元1106号、1206号房屋各一套，两套房屋建筑面积均为83.36平方米，商品房单价均为2800元/平方米，两套房屋价款均为233408元；付款方式均约定为于2019年8月20日付款163408元，门窗安装完毕付50000元，余款20000元于网签合同时交付。出卖人处加盖了“焦作市东桂基金房地产开发有限公司合同专用章（2）”。同日，原告通过其中国建设银行股份有限公司焦作人民西路支行向郑含账户转款326816元。被告给原告开具了两张收据，收据上加盖了“焦作市东桂基金房地产开发有限公司财务专用章”。原告王伟称其与被告签订商品房买卖合同时知道金桂茗苑项目未取得商品房预售许可证。2009年5月10日，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08破申1号民事裁定书，裁定受理申请人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对被申请人焦作市东桂基金房地产开发有限公司的破产申请。2019年6月12日，焦作市中级人民法院裁定本案由焦作市山阳区人民法院审理。2019年8月7日，焦作市山阳区人民法院作出（2019）豫0811破3号决定书，指定河南法本律师事务所担任焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人。2019年10月12日，焦作市山阳区人民法院作出（2019）豫0811破3号公告，焦作市东桂基金房地产开发有限公司的债权人应于2019年12月8日前向焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人申报债权，定于2019年12月23日上午9时在本院1号审判庭召开第一次债权人会议。审理中，被告称东桂公司管理人自2019年10月12日开始通过电话微信报纸网络等形式开始通知债权申报事宜。原告王伟向被告东桂公司申报债权，东桂公司管理人作出的[JM-163]债权审查通知书载明申报权利为交房（326816），管理人初步审查意见为所申报的商品房买卖合同为进入破产程序后签订的无权处分合同，不予确认。该审查通知书备注4写明“如债权人对本通知内容存有异议的，应当自收到本通知后五日内在不予确认一栏签字捺印（盖章）、并向管理人提出书面异议，附上相应证据材料。逾期未提出异议，视为认可本通知内容”。后原告向管理人提出异议，管理人复审后又出具了债权复审通知书，复审结果为维持初审结果。该复审通知书备注4写明“如对管理人的复审意见仍有异议的，可在债权人会议核查后15日内向焦作市山阳区人民法院提起债权确认之诉”。审理中，经原告申请，本院出具了调查令，调取了焦作市公安局解放分局对干益飞的讯问笔录材料。干益飞称其系干文君之子，其负责的是金桂苑和金桂茗苑项目的复工，其并未收到破产告知书，直至在报纸上看到破产公告后才得知被告东桂公司破产，且提出书面异议不同意破产并被法院驳回。另查明，东桂公司管理人于2020年1月7日从华融公司河南分公司处接管的印章并未有案涉商品房买卖合同上加盖的“焦作市东桂基金房地产开发有限公司合同专用章（2）”，另被告东桂公司称原告提交的收据上加盖的“焦作市东桂基金房地产开发有限公司财务专用章”与其接管的“焦作市东桂基金房地产开发有限公司财务专用章”明显不一致，但其未申请鉴定。腾讯网发布的《焦作这些小区出现房产证未办理、烂尾楼问题，政府已回复》一文的网页截图显示焦作市人民政府办公室的回复，该回复内容为“……因原开发商资金链断裂，2013年由河南欧金实业有限公司（以下称欧金公司）收购东桂基金公司，法人代表为罗元元。收购时共涉及我市四个项目，分别是山阳区六号院商业楼、山阳区和平东街商住开发项目、马村区东方明珠小区、解放区金桂茗苑小区。2016年元月河南欧金实业公司更名为河南省明合实业有限公司，实际接收管理新东桂，法人变更为金启文，焦作负责人干益飞，金桂茗苑项目负责人高深，项目处于停工，目前该项目由解放区牵头与市直部门协调沟通办理施工前期手续，争取尽早复工”。还查明，原告于2020年12月7日向本院提交的情况说明一份，说明事项为：1.金桂茗苑预售证问题，金桂茗苑售楼部墙上悬挂有许多已经办理的相关证件照片，如土地证、规划证、建筑许可证等等，我对这些证件也不太懂，也没有太多戒备，签订过合同后我看也比较正规，和我以前买的房子内容差不多，所以当时就支付了相应款项。2.关于我购买的房价大幅度低于市场价问题：我知道原来这个项目属于烂尾楼，资金链断裂，一直是举债经营。干益飞找到我时说项目急需资金周转以及施工建设，便宜出售这些房产加快工程进度，我们商量后最终以这个低价位出售的……。3.东桂公司管理人实际进驻时间为2019年11月左右……。以上事实有原告提交的商品房买卖合同两份、收据两张、银行交易明细一页、焦作市公安局解放分局对干益飞进行调查的卷宗材料50页、（2019）豫0811破3号公告一份、《住宅购房人债权审查通知书》、《住宅购房人债权复审通知书》、被告提交的印章交接清单一份及原被告陈述予以佐证。被告提供的第二组证据图片10张、光盘一张、《焦作这些小区出现房产证未办理、烂尾楼问题，政府已回复》一文的网页截图，本院予以认定真实性，对证明指向本院将综合案情予以认定。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，2019年5月10日，焦作市中级人民法院裁定受理申请人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对被申请人焦作市东桂基金房地产开发有限公司的破产申请，而案涉商品房买卖合同签订时间及收据出具时间均为2019年8月20日；案涉商品房单价为2800元/平方米，远低于市场价格，原告于2020年12月7日向本院提交的情况说明写明“2.关于我购买的房价大幅度低于市场价问题：我知道原来这个项目属于烂尾楼，资金链断裂，一直是举债经营。干益飞找到我时说项目急需资金周转以及施工建设，便宜出售这些房产加快工程进度，我们商量后最终以这个低价位出售的……”；原告代理人庭审中明确表示购房款系应干益飞的要求转至郑含私人账户，并解释系购房时干益飞称东桂公司对公账户被查封；原告作为理性自然人应察觉其购买案涉商品房可能存在风险，有理由怀疑干益飞代理被告公司卖房的合理性，但原告却未考虑诸多不合理之处，未对被告公司实际状况予以核实，径直将房款转至上述私人账户，有悖常理；另东桂公司管理人于2020年1月7日从华融公司河南分公司处接管的印章并未有案涉商品房买卖合同上加盖的“焦作市东桂基金房地产开发有限公司合同专用章（2）”；结合上述情形考虑，原告将购房款转账至干益飞指定的郑含账户，不能认定向被告支付案涉购房款，本案所涉商品房买卖合同对被告东桂公司不发生效力，故原告诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款、第四款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十一条第一款第一项规定，判决如下：驳回原告王伟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  闫若男二〇二一年一月七日书记员  孙 菲