辽宁省本溪市平山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0502执异5号案外人：周茹，女，1968年2月18日出生，汉族，住址沈阳市大**。申请执行人：中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地：本溪市平山区曙光路**。法定代表人：魏军，系行长。被执行人：本溪旺嘉商砼有限公司，住所地：本溪高新技术产业开发区文萃路**。法定代表人：李有明，系董事长。被执行人：沈阳旺力地产开发有限公司，，住所地：抚顺市顺城区抚顺经济开发区**商贸楼法定代表人：郑学纯，系董事长。被执行人：郑学纯，男，1971年3月4日出生，汉族，浙江省平阳县人，沈阳旺力地产开发有限公司总经理，住浙江省平阳县。被执行人：浙江旺力投资管理有限公司，，住所地：杭州市西湖区求是路**公元大厦****法定代表人：郑学纯，系董事长。被执行人：辽宁旺力置业发展有限公司，住所，住所地：本溪高新技术产业开发区文萃路**div>法定代表人：郑学纯，系董事长。被执行人：大连旺力实业发展有限公司，住所地，住所地：大连市花园口经济区迎春街**花园公寓**楼****公元大厦****iv>法定代表人：郑学纯，系董事长。本院在执行本溪市平山区人民法院作出的（2017）辽0502民初1045号民事调解书，申请执行人中国农业银行股份有限公司本溪分行申请执行被执行人本溪旺嘉商砼有限公司、沈阳旺力地产开发有限公司、郑学纯、浙江旺力投资管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司借款合同纠纷一案中，案外人白雪于2020年12月17日对本院查封的房屋提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人周茹称：请求撤销对位于抚顺经济开发区××楼××单元××号房屋的查封。事实与理由，异议人于2016年1月12日购买位于抚顺经济开发区××楼××单元××号房屋，并一次性支付房款74.0384万元，并签订房屋买卖合同。贵院在办理其他案件时，将异议人购买的房屋查封。贵院查封的房产属于异议人的资产，请贵院保护异议人的合法权益。特向贵院提出异议申请，撤销对旺力城1号楼1党员3层2号房屋的查封。申请执行人中国农业银行股份有限公司本溪分行答辩称：法院查封旺力城1号楼1单元3层2号房屋完全符合法律规定，应驳回周茹的异议申请。一、答辩人对查封的房产拥有抵押权。查封的旺力城1号楼1党员3层2号房屋是答辩人与沈阳旺力地产开发有限公司签订了《抵押担保合同》的抵押房屋，答辩人是抵押权人，抵押物权已办理了登记，并颁发了《他项权证》，贵院（2017）辽0502民初1045号《民事调解书》对答辩人的抵押权也予以确认。二、申请法院查封抵押房产，是答辩人实现抵押权的方式。民事调解书确认答辩人就抵押的房产拍卖、变卖或折价后的价款享有优先受偿权。答辩人向法院申请强制执行，法院依法查封了抵押房产。三、异议人周茹与沈阳旺力地产开发有限公司签订房屋买卖合同，不具有对抗答辩人实现抵押权的法律效力。1、2014年11月21日，答辩人与沈阳旺力地产开发有限公司签订《抵押担保合同》，而周茹与沈阳旺力地产开发有限公司于2016年1月12日签订的房屋买卖合同，在周茹签订房屋买卖合同的时候，答辩人已对该房屋拥有抵押权。答辩人的抵押权在先，周茹购买房屋在后，而抵押权又为优先权，故周茹无权要求排除强制执行。2、依据《物权法》第191条2款、《担保法》第49条、《关于适用若干问题解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，转让行为无效。由于抵押人转让抵押房产时未通知答辩人，该转让行为无效，故该买卖行为应为无效行为。3、《物权法》第九条规定，不动产物权变动非经登记不生效力，因此，进行不动产交易前，申请查阅不动产登记簿，了解拟交易不动产物权上的权利负担情况，是参与所有不动产交易主体的必选动作，否则，一旦不动产还存在其他权利负担，买受人必须继续承担该负担。房屋买受人在签订房屋买卖合同前，负有审查不动产登记情况的义务，未尽该审查义务的，应对以抵押房产被查封拍卖事实存在过错。已审查房屋登记情况的，应当认同并承担房屋被查封、拍卖的事实。4、周茹与沈阳旺力地产开发有限公司签订房屋买卖合同并支付了全款，关于交易的真实性及周茹购买房屋是否是作为住房，请贵院予以查明。综上，答辩人对旺力城1号楼1单元3层2号房屋拥有抵押权，抵押权为物权之一，其担保的债权相对于普通债权而言，有就抵押物变价优先受偿的效力。因此，申请法院查封该房产也是实现抵押权，故请求法院依法驳回异议人周茹的申请，维护答辩人的合法权益。本院查明，本院在执行中国农业银行股份有限公司本溪分行申请执行被执行人本溪旺嘉商砼有限公司、沈阳旺力地产开发有限公司、郑学纯、浙江旺力投资管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司借款合同纠纷一案中，本院于2018年4月16日查封了被执行人沈阳旺力地产开发有限公司名下位于抚顺开发区芳庭××套抵押房产。对查封的抵押住宅用房进行评估后，本院于2020年6月对被执行人沈阳旺力地产开发有限公司名下房地产进行拍卖，在拍卖过程中，案外人周茹向本院提交执行异议申请。并提交了《商品房买卖合同》、交付全额房款74.0384万元的《专用收款收据》、《入住通知书》等证据。2021年1月22日，本院到抚顺市自然资源事务服务中心调查异议人周茹房产情况，抚顺市自然资源事务服务中心出示《不动产登记信息查询证明》：经查询我中心不动产登记系统周茹无不动产信息记录，查询结果截止时间为2021年1月22日11：13时。本院认为，对坐落于抚顺经济开发区××力城××楼××单元××号房屋，异议人在人民法院查封之前签订了书面商品房买卖合同，已支付全部购房款，而且本院调查异议人名下在抚顺市无其他用于居住的房屋，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其权力能够排除执行，因此，本院对异议人的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：中止本院（2018）辽0502执497号执行裁定书对位于抚顺经济开发区芳庭路12号旺力城1号楼1单元3层2号房屋的执行。如案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起执行异议之诉。审判长 ： 姜 辉审判员 ：杨洪远审判员 ：朱亚诺二〇二一年一月二十五日书记员 ：栾佩艺附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。