河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初9018号原告：夏晓荣，女，1974年12月18日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：姚耀宗、康志亮，河南亚太人律师事务所律师。被告：河南三得利房地产开发有限公司，住所地荥阳市大海寺路**。法定代表人：王改正，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鲁永滨、杨柳，河南神龙剑律师事务所律师。原告夏晓荣诉被告河南三得利房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚耀宗、康志亮,被告委托诉讼代理人鲁永滨、杨柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告之间的《滨湖花园金域蓝湾别墅1号买卖协议》无效；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款110万元及利息434695.89元（按照年利率6%，自2014年5月10日起计算至实际付清之日止的利息，暂计算至2020年12月7日的利息为434695.89元）；3、请求法院依法判令被告返还原告天然气初装费1万元；4、请求法院依法判令被告赔偿原告30万元；5、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年5月，原告通过被告的宣传广告了解到被告正在销售的别墅，而且被告在售楼部的墙上悬挂有土地证、预售许可证等各项开发的合法证件，被告承诺其所出售的别墅项目手续齐全，原告基于被告的宣传、相关的证件、承诺，而且被告是荥阳市本地开发商，相信了被告所售别墅是合法的。因此，2014年5月10日、2014年6月18日，原告与被告分别签订了《房屋买卖协议》和《滨湖湾花园金域蓝湾别墅1号买卖协议》，约定原告以110万元购买被告位于荥阳市××国道与××交叉口西××米路××斜对面）××滨湖花园内××域××别墅区××号别墅。但是，2019年10月、11月，荥阳市自然资源和规划局先后向被告作出荥自然资罚先告资【2019】第214号行政处罚事先告知书和荥自然资罚决字【2019】第224号行政处罚决定书认定原告购买的别墅属于非法占用土地，将别墅予以没收。原告经过了解才发现，被告当初向原告提供的土地证的证件是被告开发的相邻商品房的合法证件，被告在签订合同之初便对原告进行欺骗和隐瞒。因被告向原告隐瞒向原告交付的别墅系没有预售许可证、没有合法用地手续的房屋等事实导致原告的别墅被没收，故原告依据商品房买卖合同司法解释第九条，要求确认原告与被告之间的合同无效并要求被告赔偿原告。后原告诉至法院。被告辩称，本案诉争的买卖协议是原、被告真实意思表示，不存在任何无效情形。从该协议形式、合同条款可以看出，该协议属于房屋买卖合同、不具有商品房买卖合同的形式要件，因此本案不属于适用最高法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。原告于涉案房屋建成4年后，即2014年以低于市场价格购买，其在此时已明知涉案房屋系小产权房屋，而自愿承担风险并与原告签署买卖协议，该协议不存在合同法第五十二条规定的无效情形。原告无权要求被告返还其购房款、天然气初装费、支付利息并赔偿其损失。本案诉争的买卖协议是原告可以拍卖获得涉案房屋的前提和基础，因土地性质问题，被告建设的金域蓝湾12套别墅被荥阳市自然资源和规划局于2019年没收，2020年3月，荥阳市自然资源和规划局将没收的12套别墅予以拍卖，拍卖采取定向拍卖的方式，即对已经出售的别墅，买受人可以按每平方米两千多元的价格拍得该房屋。原告作为金域蓝湾1号别墅，即涉案房屋的买受人，以低于荥阳商品住宅销售均价6000元/平方米的价格拍得该房屋。所以原告是基于买受人的身份而拍得的房屋，其与被告签订的《商品房买卖合同》是可以拍卖获得涉案房屋的前提和基础。涉案房屋无论是否合法，被告是房屋的建造者。没有被告建造行为，原告无论以何种方式不可能获得该房屋，更不可能持续使用该房屋近6年之久，而同样签署了商品房买卖合同的其他买受人均在拍得房屋前自愿将已支付的购房款转为房屋建设费，原告也应向被告支付房屋建设费。原告在买卖协议签订并履行了6年后，才提出要求确认合同无效，实属恶意毁约，有违诚实信用原则。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，其中被告提交的证据3，原告有异议，因该证据涉及案外人，而被告并未申请该案外人作为证人出庭接受当事人质询，且该证据亦与本案无直接关联，故本院不予采信。对其他有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：被告曾制作金域蓝湾售楼宣传页予以宣传房屋销售事宜。2014年5月10日，原告作为乙方（买受人）与作为甲方的被告（××）签订房屋买卖协议一份，主要内容为：“经甲乙双方友好协商，本着互惠互利、公平、公正原则，甲方将位于荥阳××国道××山路交叉口西300米别墅区金域蓝湾西1号出卖给乙方。该套别墅面积为约310平方米，带前后院及门口车位。该别墅价为人民币110万元整。付款方式为：乙方先付定金40万元，余款70万元于2014年6月20日前一次付清，并签订合同……”。2014年6月18日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订房屋买卖协议一份，主要内容为：“一、甲方将位于荥阳市××国道与××交叉口西××米路××斜对面）××滨湖花园内××域××别墅区××号别墅（包括前后院）出卖给乙方，该别墅为独立庭院……二、该幢别墅共计110万元……五、甲方确保该别墅无任何经济及产权纠纷，不得就该别墅与第三方签订《房屋买卖合同》，否则视为无效，协议前所有产权及债务纠纷均与乙方无关，不得以任何理由影响乙方使用权，由此所产生的后果均由甲方承担。……七、办证方式1、甲方在能办证时，积极为乙方办理产权过户手续，办理房产证及过户所需乙方应付费用，由乙方自行承担，法定由甲方承担的由甲方承担……”。当日，原告支付被告款项110万元，被告给原告出具收据一份。后被告将本案所涉房屋交付由原告占有使用。2017年3月6日，原告支付被告天然气初装费1万元，由被告给原告出具收据一份。被告给原告安装天然气配套设施，后由原告一直使用。2019年10月18日，荥阳市自然资源和规划局给被告作出荥自然资罚先告字【2019】第214号行政处罚事先告知书一份。2019年11月22日，荥阳市自然资源和规划局给被告作出荥自然资罚决字【2019】第224号行政处罚决定书一份，主要内容为：“……我局责令你单位30日内退还非法占用的1397.59平方米土地并对你单位作出如下行政处罚：1、没有收非法占用的1397.59平方米土地上的建筑物及其他设施……本决定送达当事人即发生法律效力……”。后荥阳市国资委将没收的房屋进行拍卖，2020年3月24日，原告与河南东方拍卖有限公司签订拍卖成交确认书一份。主要内容为：“第一条拍卖成交时间：2020年3月19日……第二条拍卖标的价款：位于荥阳市春秋湖畔小区院内的编号**房地产（建筑面积约为247.41平方米，占地面积约为346.18平方米）。第三条拍卖标的价款：1059300元……”。当日，原告向该公司支付了款项1059300元，由该公司给原告出具收据一份。后原告诉至法院。本院认为，结合原、被告陈述，首先是关于双方签订的房屋买卖协议的效力问题，一是依据原告提交的行政处罚事先告知书和行政处罚决定书可知，本案所涉房屋的用地违反土地管理法关于土地用途方面的强制性规定，且荥阳市自然资源和规划局作出了没收的行政处罚措施，因此原、被告签订的房屋买卖协议属于无效协议，二是对被告辩称原告明知该房屋系小产权房屋、至今已经六年之久、该协议属于有效协议的抗辩理由，因基于上述，该协议系违反法律强制性规定而对其效力作出否定性的评价，与原告是否明知即主观过错原则上并无直接关联，因此本院不予采纳，故对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。其次是关于本案所涉房屋的权属问题，一是虽然被告系该房屋的建设者，但基于上述理由，该房屋用地手续不合法，被告并不能依法取得该房屋的所有权，原告自然亦不能基于原告与被告之间的买卖合同取得该房屋的权益，二是荥阳市自然资源和规划局作出行政处罚决定书后，双方并未在法定期间内提出行政复议或行政诉讼，因此该房屋自行政处罚决定书发生法律效力之日由政府代表国家享有其财产权益，三是荥阳市国资委将该没收房屋依法拍卖，是依法处分国家财产，而并非处分被告的财产，故对被告辩称原告应当向被告支付房屋建设费的辩解理由，本院不予采纳。再次是关于原告所诉的天然气初装费问题，一是双方均陈述被告为原告安装了天然气配套设备，原告一直使用，二是基于功能上不可分割性，该天然气配套设备已添附于该房屋，成为该房屋不可分割的组成部分，故该初装费1万元应当作为房屋价值而存在，即本案所涉房屋当时价格为111万元。第四是关于合同无效后相互返还问题，参照全国法院民商事审判工作会议纪要第三十四条内容，一是合同无效后，价款返还与房屋返还互为对价，具体到本案，因该房屋已被政府部门予以没收，原告无法予以返还，因此被告应当向原告返还房屋款项111万元，对原告该诉讼请求，本院予以支持，二是本案所涉协议签订后，被告将该房屋交付原告占有使用，虽然该房屋因用地手续不合法被政府部门予以没收，但原告从占有使用该房屋中获得了利益，因此合同无效后，原告所诉资金占有利息与房屋使用费构成对价，可依法相互抵销，三是原告所诉的利息属于损害赔偿范畴，应当以过错责任为原则进行处理，从本案所涉协议的内容来看，诸如第五条“使用权”约定、第七条办证内容，原告应当知道该房屋的性质，从本案所涉协议的形式来看，并非商品房买卖合同的正式规范文本，再结合从后来原告并未向被告主张过办理不动产证权利，至今已达六年之久等事实，原告作为一般意义上的理性人，应当能够认识到该房屋并非商品房，即原告具有过错，另外被告作为××，应当保证其所出卖的房屋的合法性，但其并未尽到该义务，被告亦具有过错，考虑到双方过错程度、原告使用该房屋的实际情况等因素，原告所主张的利息与房屋使用费对等抵销，截止至行政处罚决定书发生法律效力之日，四是因该房屋自行政处罚决定书发生法律效力之日由政府代表国家享有该房屋权益，原告不可能基于双方之间的协议或被告同意占有该房屋，被告并无合法理由继续占有原告购房款项，又因原告并未提供充分的证据证明行政处罚决定书发生法律效力之具体时间，故综上结合原、被告陈述及本案情况，该利息应以中国全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，以原告所主张的110万元为本金，从2019年12月1日计算至被告实际返还欠款完毕之日止，对超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。最后是关于原告所诉赔偿损失30万元问题，一是原告要求依据最高法院商品房买卖合同司法解释第九条规定处理，但新公布实施的最高法院商品房买卖合同司法解释已删除上述条款规定，二是正如上述理由，双方对本案均具有过错，三是原告亦并未提供充分的证据予以证明，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告夏晓荣与被告河南三得利房地产开发有限公司签订的本案所涉房屋买卖协议无效；二、被告河南三得利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告夏晓荣购房款项111万元及利息（该利息应以中国全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准以110万元为本金，从2019年12月1日起计算至被告河南三得利房地产开发有限公司实际返还欠款完毕之日止）；三、驳回原告夏晓荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10701元，由原告负担3084元，由被告负担7617元。保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年一月二十五日书记员  王 吉