广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5256号原告：陈燕芬，女，1993年12月10日出生，汉族，住广州市白云区********，公民身份号码441************420。被告：佛山恒曜盛房地产开发有限公司，住所地佛山市三水区大塘镇大㘵沙锦塘路**恒大平澜苑****101-107（住所申报），统一社会信用代码91440607MA4WXN92XM。法定代表人：彭学义，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，女，该公司员工。原告陈燕芬与被告佛山恒曜盛房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案，依法适用简易程序于同年11月18日公开开庭进行了审理。原告陈燕芬及被告的委托诉讼代理人孙菁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《商品房认购书》；2.被告双倍退还购房定金44000元；3.被告向原告退还首期房款115893元及利息（以115893元为基数，自2020年9月23日起按照LPR计算至实际付清之日止）；4．案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年8月16日，原、被告签订《商品房认购书》，约定原告以695893元的价格向被告购买位于恒大平澜苑楼盘9栋1702房，定金20000元，原告当日通过支付宝向被告支付了该款项。2020年8月16日，原、被告双方又签订《商品房网上认购书》，约定原告通过恒房通平台另行再支付认购定金2000元，可获得购房优惠折扣，且该2000元亦可转为购房款。优惠折扣后购房款总价为665893元。原告当日通过恒房通向被告支付了2000元的认购定金。2020年8月17日，原告根据《商品房认购书》的约定，向被告支付了113893元的购房首期款。2020年8月18日，被告向原告开具收据，以证明被告已经收取原告支付的款项135893元，包括定金20000元、恒房通认购定金2000元、购房首付款113893元。该135893元为按揭方式支付的首付款，即总购房款665893元的20%。虽与交付的135893元存在少许差额，但是为了双方计算首付款化零为整，而取总房款665893元中的尾数5893元。原告按照《商品房认购书》的约定已经完全履行了自己的义务，但在签订商品房买卖合同时，被告要求原告须再增加交纳40000元所谓的购房服务费后才与原告签订商品房买卖合同，而该40000元是不计入购房款内的，被告对此解释为公司的规定。2020年9月16日，原告收到被告发来的通知，要求原告于2020年9月20日前到被告处签订商品房买卖合同。2020年9月18日，原告丈夫致电被告，确认是否可以签订商品房买卖合同，被告在电话中明确告知，若不另行交纳40000元购房服务费，不能签订合同。次日，原告到被告售楼处要求签订商品房买卖合同，但被告以同样的理由拒绝与原告签订商品房买卖合同。同时告知原告已收取的款项只能退50%。被告无故要求原告在合同约定的款项之外另外支付40000元，加重了原告义务，对该无理要求，原告予以拒绝。但被告却以此为由拒绝与原告签订商品房买卖合同，故过错在被告。被告的行为已经构成根本违约，严重损害原告利益。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，被告同意解除双方签订的《商品房认购书》，但不同意双倍退还原告定金。被告是按照双方签订的认购书的约定抵扣了相关优惠款后收取原告定金及首付款，并及时通过书面的形式催促原告签订商品房买卖合同，在该过程中不存在违约行为。案外人曾全鹏为深圳市世联行地产股份有限公司的员工，其收取的团购费用本质上是中介费用，并非被告要求收取的。关于定金及首期款的金额问题，原告通过网上平台缴纳了定金2000元，然后通过签订《商品房认购书》缴纳了定金20000元，首期房款113893元。因此，原告共缴纳的款项为定金20000元及首付款115893元。原告诉请中有2000元是重复计算的。关于认购书上签订的金额问题，认购书签订的商品房总价为695893元，应支付首付款195893元。根据相关的优惠政策，原告通过缴纳2000元定金抵扣了20000元的购房款，加上网上平台的优惠券10000元，抵扣后实际房屋成交价为665893元。现因原告自身原因要求解除认购书，不应由被告承担资金占用利息。原告为证明其主张，向本院提交证据如下：1.《商品房认购书》一份，拟证明原、被告于2020年8月16日签订《商品房认购书》；2.支付宝付款回执截图三份，拟证明原告向被告支付了64000元；3.商品房网上认购书一份，拟证明原、被告于2020年8月16日签订商品房网上认购书，约定另行再支付2000元定金可获得购房优惠折扣；4.微信聊天记录截图一份，拟证明优惠折扣后房价为665893元；5.微信付款回执截图一份，拟证明原告向被告支付定金2000元；6.招商银行付款回执截图一份，拟证明原告向被告支付了首期款113893元；7.收据一份，拟证明被告向原告共收取了包括定金在内的首期款135893元；8.通知一份，拟证明被告通知原告在2020年9月20日前签订合同，但真实目的是为了逼迫原告在合同约定款项外另行支付40000元，若原告不同意该无理要求，则恶意将未签订合同的过错推给原告；9.录音光盘及其文字说明三份，拟证明原告在2020年9月18日与被告电话沟通时，被告仍然要求原告另行支付40000元后才能签订商品房买卖合同；10.视频录像，拟证明原告在2020年9月19日去到被告处要求签订合同时，被告仍要求原告另行支付40000元后才能签订商品房买卖合同；11.服务确认书一份，拟证明曾全鹏在遮挡该合同正文内容的情况下要求原告签订；12.退款回执一份，拟证明原告交付的40000元团购费已经全额予以退还。被告为证明其主张，向本院提交证据如下：1.策划销售代理合同一份，拟证明被告委托深圳市世联行地产股份有限公司独家代理销售涉案楼盘；2.曾全鹏工作证及工作通讯录截图各一份，拟证明曾全鹏并非是被告员工。经审查，原告提交的证据1、2、3、5、6、7、11、12以及被告提交的证据1，对方当事人均不持异议，本院予以确认；原告提交的证据4、8，被告对真实性予以确认，本院确认该部分证据的真实性；原告提交的证据9、10为原件，能相互印证，足以证实原告的证明内容，故此，本院对该两组证据予以采信；被告提交的证据2，非原件，本院不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2020年8月16日，在销售人员曾全鹏的推介下，原告意欲购买恒大平澜苑房屋。曾全鹏告知原告需交付40000元锁定房屋后再计算房价，并将原告带至放置于销售现场的桌子上，向原告出示贴于桌上的二维码。原告于当日16时09分扫码支付了40000元，所显示的收款方为北京怡生乐居信息服务有限公司。后原告在网上与被告签订商品房网上认购书，内容为，乙方（原告）已通过“恒房通”网上购房平台对所购恒大楼盘进行了解，甲乙双方确认本认购书是双方真实意思表示，具备《合同法》及相关法律规定的合同基本要素，有效并受法律保护。一、乙方自愿依照本认购书约定认购佛山恒大御澜庭楼盘高层-13栋-2902单元（以下简称“该商品房”）。二、乙方通过“恒房通”平台支付认购定金人民币2000元，同时在平台上签署本认购书。三、自本认购书签署之日起7日内，乙方可享有以下权益及优惠：1、乙方在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，凭本认购书，可享受房屋总价再减20000元的权益优惠，同时认购定金2000元转为房款。2、乙方须在签署本认购书后7日内（若本认购书第一条约定的商品房，属于享受额外88折优惠的清尾房时，乙方须在签署本认购书后2日内），缴纳定金人民币20000元，签署《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》。3、乙方可选择购买任意1套恒大在售楼盘的商品房，享受上述各项权益及优惠。本认购书自签署之日起7日后，自动失效。甲方（被告）于本认购书签署之日起15日后，返还乙方所缴的认购定金2000元。四、乙方同意，在其缴纳定金人民币20000元并签署《商品房认购书》前，甲方有权将该商品房另行销售给任意第三方而无需通知乙方。五、本认购书经甲乙双方签字或盖章后生效。上述网上认购书签订后，原告于16时42分向恒大地产集团有限公司支付2000元，用以抵扣20000元房款。同日，被告作为甲方，原告作为乙方，共同签订《恒大平澜苑商品房认购书》，由乙方向甲方认购恒大平澜苑（佛山恒大御澜庭）楼盘9栋1702房，该房建筑面积为96.2平方米，套内面积75.57平方米，总价为695893元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金，2020年8月18日前支付首期房款195893元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款480000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年8月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。曾全鹏在该认购书中经办人处签名。认购书签订后，原告于17时30分向被告支付了购房定金20000元。因曾全鹏告知原告可再支付2000元用以抵扣10000元购房款，故原告指示其丈夫于17时59日再次向恒大地产集团有限公司支付2000元。2020年8月17日，原告向被告转账支付了购房款113893元。曾全鹏约原告于2020年8月21日至销售中心签订商品房买卖合同。当日，被告向原告开具购房收据，确认收取原告购房款共计135893元。原告询问曾全鹏，为何于2020年8月16日16时09分支付的40000元未有写入收据内，曾全鹏解释该40000元是用以抵扣购房款80000元的，故不能写入购房合同内。因原告并不认可曾全鹏的解释，故当日拒绝签订商品房买卖合同。2020年8月22日，原告再次就其支付的40000元款项在微信中与曾全鹏进行沟通协商，原告询问40000元是否确定能退回来，房屋总价及写入购房合同的总价是多少。曾全鹏表示写入购房合同的总价是665893元，并同意向原告退回40000元。原告再次询问认购书与商品房买卖合同的差价30000元是否是在2000元抵扣20000元及2000元抵扣10000元的基础上减的，曾全鹏回答是。因原告一直未收到曾全鹏承诺退回的40000元，故一直未到销售中心与被告签订商品房买卖合同。2020年9月14日，被告向原告发出通知，告知原告须于2020年9月20日前到被告处签署商品房买卖合同。2020年9月18日，原告丈夫致电曾全鹏询问房款事宜，曾全鹏回复，若40000元成功退回原告账户上，则原告需要重新再支付该40000元，若40000元未到原告账户上，则原告可以不另外支付，并明确表示购买涉案房屋一定要交回该40000元团购费，否则，不再与原告签订商品房买卖合同。2020年9月19日，原告到被告销售中心处意欲签订商品房买卖合同，并再次就其向北京怡生乐居信息服务有限公司支付的40000元款项与曾全鹏协商。原告询问，之前答应退回40000元，为何现在又不答应退。曾全鹏回答，之前是之前，现在的政策是，先交了40000元团购费才能够继续办理网签。因原告不同意在合同约定的购房款外再支付40000元团购费，故当日未签订商品房买卖合同。另查明，原告向北京怡生乐居信息服务有限公司支付的40000元已经全额退还给原告。而原告丈夫于2020年8月16日17时59日向恒大地产集团有限公司支付的2000元亦于2020月8月27日全额退还。再查明，曾全鹏以寄发票为由在遮挡服务确认书正文内容的情况下要求原告书写其身份证号码及联系地址。后原告在被告销售中心处了解到，其书写身份证号码及联系地址的纸张内容为服务确认书，内容大约为，购房者通过佛山宜生乐居信息科技有限公司提供的购房服务，确认购买恒大御澜庭项目房屋，房号9-1702号，现购房者确认已享受到服务方提供的相应服务，其已获悉真实房源信息并成功购买房屋，服务方的服务已完成，购房者确认支付40000元作为该服务方的服务费。在该确认书文末印有“购房者手抄：本人已阅读并知悉上述内容”的字体，但原告并未在该位置书写任何内容。本院认为，本案案由为商品房预约合同纠纷。预约合同，是指当事人约定将来订立本约合同的合同。预约合同签订的目的，是为当事人签订本约合同提供磋商的机会，各方仍可就正式商品房买卖合同的条款进行进一步磋商。本案中，曾全鹏在向原告推介涉案房屋时要求原告支付40000元后再签订商品房认购书，原告认为该40000元在签订正式商品房买卖合同时应作为房款予以抵扣。但在签订正式商品房买卖合同时，曾全鹏以公司政策为由要求原告在商品房买卖合同确定的房价款基础上额外再支付40000元作为团购费。房款价格是影响当事人购买房屋的重要因素之一。原告作为善意买受人，从曾全鹏在被告销售中心处负责接待原告，在商品房认购书经办人处亦有曾全鹏签名，结合曾全鹏与原告的微信聊天，原告有充足理由相信曾全鹏对其作出的意思表示即为被告的意思表示。无论曾全鹏是否属被告员工，曾全鹏与被告之间存在何种法律关系，均不影响原告的上述判断。鉴于曾全鹏从未向原告披露其属中介公司的员工，亦无明确表示40000元团购费为中介服务费，故对原告而言，曾全鹏要求其支付的40000元团购费等同于涉案房屋房价款的一部分。基于此，涉案房屋的房价属未决条款，当事人仍享有继续磋商的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，因合同当事人就合同未决事项即房款无法达成一致意见而未能订立正式商品房买卖合同的，应属不可归责于双方的原因，不属于预约合同违约。原告诉请解除其与被告签订的《商品房认购书》，合法合理，本院予以支持。因未有证据证明原、被告在本案起诉前曾告知对方解除涉案《商品房认购书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，《商品房认购书》于本案应诉材料送达至被告之日即2020年11月4日解除。因原告支付的2000元用以抵扣20000元的款项已经计算入首期购房款中，该笔款项实际上为首付款一部分而非定金，故此，本院认定原告所支付的房款中，20000元为购房定金，115893元为首期购房款。原告诉请被告返还购房定金20000元及购房首付款115893元，符合上述法律规定，本院予以支持。原告诉请被告双倍返还购房定金，缺乏事实依据，本院不予支持。在合同当事人无法就未决事项达成一致意见而导致未能签订正式商品房买卖合同时，被告应及时向原告返还购房款。其未及时向原告返还款项而产生的资金占用损失，应向原告支付。故此，原告主张被告支付自2020年9月23日起按照LPR计算至实际返还之日止的资金占用损失，合法合理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈燕芬及被告佛山恒曜盛房地产开发有限公司于2020年8月16日签订的《商品房认购书》于2020年11月4日解除；二、被告佛山恒曜盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告陈燕芬返还购房定金20000元；三、被告佛山恒曜盛房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告陈燕芬返还购房首付款115893元及资金占用损失（以115893元为基数，自2020年9月23日起按照LPR计算至被告实际返还之日止）；四、驳回原告陈燕芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10758元，减半收取计5379元，由被告佛山恒曜盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二一年一月六日书记员  范楚妤