苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5102号原告：苏州余氏物业管理有限公司，住所地苏州市十全街**。法定代表人：余小丽，董事长。委托诉讼代理人：李振兴，江苏开明律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱修青，该公司股东。被告：苏州月光房地产开发有限公司，住，住所地苏州市吴中区胥口镇旅游专线公路**/div>法定代表人：张永全，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王永和，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐颖，江苏良翰律师事务所实习律师。原告苏州余氏物业管理有限公司（以下简称余氏公司）诉被告苏州月光房地产开发有限公司（以下简称月光公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余氏公司及其委托诉讼代理人李振兴、朱修青，被告月光公司委托诉讼代理人王永和、徐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余氏公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业费107008元及逾期付款利息25681.92元（按年利率6%暂计至2019年12月31日，以实际支付日期为准）。后，原告变更诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费132206元（2011年6月1日至2016年12月31日间）及逾期付款利息44289元（以132206元为基数按年利率6%计算自2017年1月1日至实际支付日期止）；2、判令被告支付律师费50000元。事实与理由：其与被告签订《苏州市前期物业管理委托合同》3份，约定其为苏州太湖新城商务广场提供物业管理服务，物业服务费标准为3.8元/月/平方米，服务期限为2011年6月1日至2015年5月31日。合同履行过程中，其又从江苏高正物业管理有限公司苏州分公司（以下简称高正公司苏州分公司）购买了2015年6月1日至2015年12月31日的物业管理权。被告在苏州太湖新城商务广场内拥有房产，但未曾支付过物业管理费。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告月光公司辩称，案涉房屋登记至其名下的时间为2017年2月6日，而原告要求其支付在此之前的物业费无事实依据；且已过诉讼时效期间。另，原告的律师费主张亦无依据。经审理查明，月光公司系苏州市吴中区胥口镇苏州太湖新城商务广场综合用房（所在位置为7号楼一层，非居住用房）的登记所有权人，建筑面积为519.27平方米。余氏公司作为物业管理企业与作为房地产开发企业的苏州万恒商贸有限公司（以下简称万恒公司）分别于2011年6月1日、2012年6月1日、签订《苏州市前期物业管理委托合同》，主要内容为：万恒公司将苏州太湖新城商务广场（酒店式公寓）委托余氏公司实行物业管理服务；委托管理服务期限分别为2011年6月1日至2012年5月31日、2012年6月1日至2014年5月31日、2014年6月1日至2015年5月31日；物业服务费为住宅3.8元/月/平方米，商业为0.5元/月/平方米（前两份合同的约定）与1至7号楼3.8元/月/平方米（第三份合同的约定）。又查明，2018年10月24日，余氏公司以笪长华、房兰芳为被告向本院提起诉讼，要求笪长华、房兰芳支付2010年6月1日至2016年12月31日的物业费99186.08元及该款自2017年1月1日至实际给付之日止按年利率6%计算的利息。该案经审理查明，万恒公司在分别于2011年6月1日、2012年6月1日与余氏公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》的当日还签订协议，载明：1、为了合理对本小区的物业管理服务，太湖新城商务广场二期南大门。2、二期的整个商铺和七号楼4-10层小户型房都由经营方自行管理，经营成本及产生和一切费用由经营方承担。3、为了配合苏州市吴中区胥口镇物业管理有限公司的综合管理，整个二期商铺和七号楼4-10层都按0.5元/月计算价格，7号楼由中青国际公寓酒店管理有限公司按年支付。4、5号楼一楼及6、7号楼、太湖新城商务广场商业用房物业费全部按0.5元/月计算。5、二期地下车库归中青旅酒店使用。另，万恒公司与余氏公司于2014年6月1日签订的《苏州市前期物业管理委托合同》的附件协议中载明：1、5号楼一楼、6号楼、7号楼1-3层商业用房物业费按0.5元/㎡/月计算。2、7号楼4-10层按3.8元/㎡/月计算。该案另查明，2015年5月22日，万恒公司、月光公司向余氏公司发出终止物业合同通知书，不再与余氏公司续签物业合同，物业服务合同于2015年5月31日届满。后，万恒公司与高正公司苏州分公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定物业管理期限为2015年6月1日至2017年5月31日；物业费按月计收，按建筑面积向业主收取（业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定），标准为公寓3.8元/月/平方米，其中5#1层、6#、7#为0.5元/月/平方米。2016年9月6日，高正公司苏州分公司、韩卫兵与余氏公司就在太湖新城商务广场（星城铭座）物业管理服务及费用事宜签订补充协议，其中约定余氏公司收取高正公司苏州分公司、韩卫兵在2015年6月1日至2015年12月31日的业主欠缴的物业费。2019年3月21日，本院就该案作出（2018）苏0506民初9328号民事判决，认为：1、余氏公司未提供证据证明在2010年6月1日至2011年6月1日为案涉小区提供物业服务，故对该期间的物业费不予支持。2、2011年6月1日至2015年5月31日的物业费请求权因至该案起诉时已过诉讼时效期间而亦不予支持。3、2015年5月31日至2015年12月31日的物业费未过诉讼时效期间，故由笪长华、房兰芳按0.5元/月/平方米支付物业费计911.2元及自2017年1月1日至实际支付之日按年利率6%的利息。4、2016年1月1日至2016年12月31日的物业费因双方已就此期间的物业费收取事宜发生纠纷并在苏州市姑苏区人民法院诉讼【（2018）苏0508民初5572号】，故本院亦不予支持。据此，判决：笪长华、房兰芳支付余氏公司物业费991.2元及该款自2017年1月1日至实际支付之日按年利率6%的利息；驳回余氏公司的其他诉讼请求。又查明，2018年8月31日，南园公司以余氏公司为被告向苏州市姑苏区人民法院提起诉讼，要求余氏公司返还物业费603950元（2016年度、2017年度）。该案经审理查明，南园公司与余氏公司于2016年7月1日签订《委托代收物业费协议》，约定南园公司委托余氏公司代收太湖新城商务广场部分指定业主的物业费，协议有效期为2016年6月1日至南园公司与开发商签订的物业合同到期止；余氏公司在太湖新城商务广场共签约房屋租赁户500户，物业费全部由余氏公司代收代缴。2018年11月30日，苏州市姑苏区人民法院就该做出（2018）苏0508民初5572号民事判决，余氏公司应就其共收取的2016年-2017年期间物业费472934.5元在扣除南园公司自认收到的32659元、用于冲抵的南园公司收取的2016来年以前的物业费41501元，余氏公司应返还南园公司物业费398774.50元。据此，判决：余氏公司返还南园公司398774.50元。以上事实，有余氏公司提供的《苏州市前期物业管理委托合同》、（2018）苏0506民初9328号民事判决书、不动产登记簿查询记录，本院调取的（2018）苏0508民初5572号民事判决书以及制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，余氏公司为反驳月光公司的抗辩提供苏州市住房和城乡建设局于2020年12月31日出具的《不予受理告知书》（记载：朱修青反映的太湖新城商务广场项目存在工程款和物业管理纠纷问题不属于苏州市住房和城乡建设局的职能范围，建议向公安机关反映或通过司法途径解决）以主张其每年就物业费及工程款反映至市住建局。经质证，月光公司表示该证据与本案无关。本院认为，首先，根据生效裁判文书审理查明的事实，可认定登记在月光公司名下的案涉房屋的物业费标准应为0.5元/月/平方米，而非3.8元/月/平方米。其次，因苏州市住房和城乡建设局出具的《不予受理通知书》既未明确余氏公司每年都有反映物业费等问题，也未明确余氏公司有就月光公司应支付的物业费进行反映，更未有载明余氏公司有向月光公司主张过物业费，故余氏公司要求月光公司支付2011年6月1日至2016年12月31日的物业费至本案受理之日已超过法定诉讼时效期间，故本院对余氏物业的前述诉讼请求不予支持。况且根据生效裁判文书的审理查明情况，余氏公司与委托其收取2015年5月31日之后的物业费的南园公司就物业费的收取与返还存在纠纷。由上，依照《中华人民共和民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：驳回原告苏州余氏物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币2349元，由原告苏州余氏物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 江 伟二〇二一年一月二十二日书记员 陶雅洁