上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初24621号原告：李迅，男，1981年5月11日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：顾曼华，女，1979年2月11日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李慧萍，泰和泰(上海)律师事务所律师。原告李迅与被告顾曼华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李迅、被告顾曼华及其委托诉讼代理人李慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告五日内给付原告因违反合同中户1迁出约定产生的自2019年10月1日至2020年8月10日止的违约金642,600元。诉讼中，原告变更诉讼请求：判令被告5日内支付原告因违反合同中户1迁出约定产生的自2019年10月1日至2020年12月23日的违约金15万元及自2020年12月24日起至户1实际迁出之日止以4,080,000元为基数按照日万分之五为标准计算的违约金。事实和理由：2019年7月14日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下坐落于上海市闵行区莘松路958弄康城道67号103室房屋，被告需于2019年8月21日完成过户手续，于2019年10月1日前将系争房屋内户1全部迁出，逾期将按照已收款日万分之五的标准计算违约金，但经过原告屡次催促提醒，被告仍未按约迁出户1。被告签合同前明知会有此违约结果，仍然欺骗原告签约，存在恶意违约。经过原告多次提醒催促后被告仍然不履行户1迁移义务，导致损失扩大。本案中存在逾期迁移户1的是李巧英，补充协议约定户1应在2019年8月21日迁移，合同约定了40日的宽限期，原告现已自行让步，自2019年10月1日开始计算违约金。被告顾曼华辩称，第一，被告一直在积极履行合同义务，在合同约定期限内迁移了儿子张霁华的户1，陪同婆婆李巧英咨询迁户事宜，在李巧英不配合迁移户1后，通过李巧英朋友及康城小区楼组长去劝说李巧英迁户，还主动询问派出所并告知原告强制迁出的流程，被告已尽到了最大的努力配合原告办理迁户手续，被告没有拖延办理的主观恶意。原告选择适用主合同条款认可被告迁出户1时间应为2019年10月1日之前，现仅剩李巧英户1未迁出。李巧英系被告婆婆，被告丈夫是缉毒警察，于2018年6月在工作岗位上猝死，被告丈夫在世时李巧英与被告一家的关系就十分不和谐，被告丈夫去世后，李巧英不想与被告母子继续共同生活，遂决定卖掉系争房屋。签约时被告无法预见会产生违约，当时李巧英表示想要把户1迁到康城小区的集体户内，系争房屋出售后，被告也曾陪同李巧英前去迁出户1，但李巧英又向被告索要钱款，之后就一直不肯迁出户1。被告知晓李巧英不肯迁出户1后，于2019年9月17日通过微信联系原告，明确告知原告可以申请强制迁出户1及办理相关流程所需的资料，但原告表示不会申请强制迁户。第二，原告怠于强制迁户，放任损失扩大，应自行承担损失。原告在2020年4月20日就已经联系上李巧英，原告作为产权人，得知自己的权利被侵害，既可以申请强制迁移也可以与李巧英进行协商，但原告提交的录音证据中未反映原告要求李巧英迁户1，而是一直在询问李巧英被告有无与其联系，是否已经支付了所谓的两万元，在被告提交书面答辩状后原告再次与李巧英通话并录音，还是未说到迁户1的事情。原告本可以积极止损或消除影响，但却一直不申请强制迁户，故意拖延办理强制迁户手续，还要求被告支付违约金，与常理不符，动机不纯。第三，违约责任以弥补损失为限，原告于2019年8月21日取得产证次日就将其户1迁入系争房屋，原告未举证证明李巧英户1未迁出对原告有造成任何损失，目前原告未出售系争房屋，也无其他与户1相关的事宜需要办理，原告并无实际损失产生，被告无需支付违约金。买卖合同第11条明确约定逾期超过30日同意公安部门将户1强制迁至公共户，即自2019年11月1日起，原告就可以申请强制迁户，被告已竭尽所能为原告解决迁户问题，而原告怠于行使产权人强制迁户1的权利，放任损失产生或扩大，原告应自行承担相应的损失及后果，而且违约金日万分之五的标准过高，在原告无损失且被告已积极努力解决的情况下，该违约金可使原告获利，与违约责任填补损失的原理相违背，申请法院调低违约金。针对被告顾曼华辩称，原告李迅称，其不知道可以强迁，也不信任被告所说的解决方案。如果房屋所有权人可以申请李巧英强制迁出，则在房屋过户前，被告也可以申请李巧英强迁，之所以没有强迁，其认为是不可以强迁。关于系争房屋的户1迁移问题其未向相关户1管理部门进行咨询，合同约定的很清楚迁移户1不是原告的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2019年7月14日，原告李迅(买受人、乙方)与被告顾曼华及张霁华(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落于上海市闵行区莘松路958弄康城道67号103室，房屋建筑面积121.37平方米，转让价款4,080,000元。甲、乙双方确认，在2019年10月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的40日内，向房屋所在地公安派出所办理户1迁出手续。甲方未能及时迁出户1的，承担以下责任：(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5‰的违约金，计算至户1实际迁出之日止，合同继续履行。(二)甲方逾期超过30日未迁出户1的，甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户1迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。前述合同的补充条款(一)中约定，甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户1(若有)的全部迁出手续。2019年8月21日，系争房屋的权利人登记为原告李迅。2019年8月22日，原告李迅的户籍迁入系争房屋。2019年9月24日，被告儿子张霁华户1从系争房屋迁出，尚有案外人李巧英未迁出。另查明，2019年9月17日，原、被告通过微信进行联系，被告：“这边房产证昨天去办了，5个工作日，下周二出来，故下周二直接去迁户1”，原告：“我不会去做强制迁出。合同约定你是有义务负责房屋内户1迁出的，超过期限产生违约金我有权利起诉索要，你卖房子应该把你这边的事情处理干净”，被告：“关于上海康城67号103室迁户1事宜，我于8/13已陪同原户1内李巧英女士前往莘潭路派出所咨询相关事宜，当时窗口服务民警依据李巧英本人要求迁公共户1给了她一份需要提交的资料明细(详见下表)，至今为止，李巧英未办理所需资料，期间我同她沟通数次无果，鉴于她的不作为，不配合迁办，为保证你的利益不受损失，现烦请你至莘潭路派出所申请强制迁户，我已咨询过派出所民警，被告之这种情况现在是可以申请强制迁户，但必须产权人前往申请，谢谢！另莘谭路派出所电话XXXX****，窗口民警告之申请强制迁户流程：产权本人携带1房屋买卖合同，2身份证，3房产证直接去申请便可。”聊天后附照片一张，显示内容为告知户1迁入社区公共户所需材料及流程说明。原告回复：“我不会去做强制迁出，按合同约定执行”，被告：“你好，我只是想顺利的处理好此事，不耽误你，但目前这情况非我能掌控，该做的该沟通的我都做了，现只能产权人申请强制迁户，你有此权力，这个是咨询过专业人士的。另，依你说的按合同条款操作，那我建议你去咨询一下律师，到底每天的违约金是如何计算的”，原告：“违约金怎么计算我会跟律师确认”。2019年9月25日，原、被告通过微信进行联系，原告：“顾姐，户1都迁出去了吗？”，被告：“小朋友已经迁了，老人家没有，我让居委会转告她，让她抓紧”，原告：“今天25号，按照合同户1没按约定时间转出，已经开始产生违约金了，尽快弄出去吧”，被告：“我尽力了，她不受我控制，所以之前已预计到今天这样的结果，不行只能强迁”，原告：“希望按合同早点事情办好”，被告：“我也希望”，原告：“我保留追究违约金的权利，今天也提醒下按合同今天已经开始产生违约金了”，被告：“我还是先前同你讲的，你可以去申请强迁了，老人家这边我已尽力”，原告：“你不认为你有履行合同约定的义务吗”，被告：“我没有不履行，现在是老人家不配合，这是我无法控制的，所以9/17已告知你可申请强迁了，以免耽误你，直到今天，还让居委会书记转告她赶紧迁”，原告：“你仍然坚持这个观点的话，那我没什么要说的了，后续我会法律程序追究你的违约金”，被告：“这是你的权利。”2019年10月28日，原、被告通过微信进行联系，原告：“顾姐，从过户到现在已经近两个月时间，你们的户1还没按合同约定迁出完成，已违约近两个月，按照每天万分之五的违约罚金，请支付全额违约金并立即把户1全部迁出，以避免继续增加积累违约罚金。”被告：“你好，关于李巧英女士不作为，不配合迁户1，我咨询了派出所后，于9/17已同你沟通，产权人可申请强制迁户，并告知你需提供的三份资料，和派出所联系电话地址，但实际你未去止损，现仍是需要麻烦你去申请强迁，谢谢”，原告：“迁户1的合同主体责任是你，不是我”，被告：“责任是我，鉴于目前的情况，我个人已无法操作下去，但是李巧英女士的户1仍是要迁出，要解决此问题，派出所告诉我只可以产权人有这个权力申请强迁，其他人(包括派出所)什么也不能做，请理解。”原告于2020年曾多次与李巧英进行联系，询问被告有无联系其迁移户1，李巧英答复被告未与其联系要求迁移户1，联系过程中原告未向李巧英提出要求其迁出户1。还查明，2020年1月20日，上海安鲜达物流科技有限公司向原告发送《上海市单位退工证明》，载明原告于2016年10月12日进单位工作，于2020年1月20日合同解除。2020年5月至2020年11月期间，原告持续领取失业保险金。诉讼中，原告李迅另提供借款借据、交易流水以证明原告为买房进行了银行抵押借款，家庭负债高、资金紧张，原告曾意欲出售房屋以解决资金问题，也咨询了中介，后发现因房屋有户1瑕疵导致房屋出售受到很大约束，房屋价格比较低，原告权衡利弊之后选择了借款。被告对该组证据的关联性未予认可。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，根据合同约定，被告应当于房地产权利转移之日起的40日内履行迁移户1的义务，系争房屋于2019年8月21日发生权利转移，且原告主张自2019年10月1日起计算逾期迁移户1的违约金，故被告应于2019年9月30日前将户1迁出。被告提供的现有证据可以证明被告于2019年9月30日前已明确告知原告，其无力迁移尚在系争房屋内的案外人户1，原告可申请办理户1强制迁移手续，然原告至今未办理强制迁移手续。根据2018年5月1日实施的《上海市常住户1管理规定》，自2018年5月1日起，对于案外人的户1滞留问题已经有相应的救济途径，房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户1迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户1人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户1迁至社区公共户。系争房屋产权已于2019年8月21日登记至原告李迅名下，原告依据上述规定可以向公安机关申请要求将系争房屋中原有户1迁出，而被告在预见其将无法完成合同约定的迁移户1义务后已于迁移户1期限届满前向原告进行了合理、善意的提示与告知，原告向公安派出所申请强制迁移户1并不存在客观障碍。关于原告所称的被告在售房时明知会有违约结果而存有欺骗签约的恶意，原告对此未提供证据予以证明，本院不予采信。关于原告所称被告系因未向案外人支付一定钱款导致案外人未迁移户1，此系被告与案外人家庭内部的财产处分问题，与原告无涉，原告以此认为被告存在过错，缺乏依据。另关于原告所称因案外人户1存在致原告需低价售房而产生了借款等损失，本院对关联性不予认可。综上，原告经被告提示后既未向户籍管理部门就户1的迁移问题进行咨询，亦未去了解本市就户1管理的相关政策规定，怠于行使其强制迁移户1的权利，未采取任何救济途径解决户籍的迁移问题，故原告向被告主张逾期迁移户1违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告李迅的诉讼请求本院均不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告李迅的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1,650元，由原告李迅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷二〇二一年一月十八日法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。