浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初7180号 原告：熊永书，男，1965年8月2日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托代理人：汤建联，浙江秀州律师事务所律师。 被告：曹素妹，女，1948年4月10日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托代理人：沈小燕，浙江群策律师事务所律师。 被告：缪同宇，男，1972年10月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 原告熊永书与被告曹素妹、缪同宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理，依法由审判员白燕适用简易程序于2020年12月30日进行了开庭审理。原告及其委托代理人汤建联、被告曹素妹及其委托代理人沈小燕、被告缪同宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2016年1月17日，原告与二被告签订《拆迁房转让协议》，约定二被告自愿将坐落于嘉兴市××路××公寓××幢××室××自行车库以553000元的价格转让给原告。原告按照协议约定支付了房款483000元，尾款于房屋办理产权过户时支付。二被告也于2016年2月6日将房屋交付原告。原告接受房屋后，进行装修并入住至今。现经原告了解，拆迁人嘉兴国际商务区投资建设有限公司通知该房屋已经可以办理产权登记手续。原告诉请如下：1.确认原告与二被告签订的《拆迁房转让协议》合法有效；2.确认坐落于嘉兴市××路××公寓××幢××室××车库的所有权归原告熊永书所有；3.二被告协助将上述房屋的产权过户至原告名下；4.二被告支付原告违约金144900元、赔偿原告律师代理费25000元和保险费2000元；5.本案诉讼费由二被告承担。 被告曹素妹答辩称，当时被告宅基地上房屋拆迁分得5套房，已经被其两个儿子陆续卖给很多人，目前房屋没有办理产权登记，并且都处于查封状态。对于本案合同，系被告本人签名，但由于被告不识字，不清楚约定的合同价款系多少，也没有收到原告支付的购房款。对于原告主张的其已经装修入住的事实无异议，被告同意在能完成过户的时候协助原告办理过户手续，但不同意承担相关违约金及律师费。 被告缪同宇答辩称，合同上的字系被告本人签字的，但该房屋被其母亲曹素妹分给了其女儿，对于其有无权利处分该套房屋需征得其女儿意见。被告收到了原告支付的相应购房款，并且都向原告出具了收条，具体金额以收条为准。被告因将拆迁分得的另外3套房屋一房多卖，犯合同诈骗罪，于2018年被采取强制措施，并被判处刑罚，目前在浙江省长湖监狱服刑。 法庭审理中，当事人围绕自己的主张以及抗辩提供了证据，本院组织当事人进行了质证，并在卷作证。经审核，对于原告提供的拆迁房转让协议、拆迁补偿协议、安置协议、房型选定表、收条、银行流水、管道燃气入户安检单、业务受理回执单、委托收款协议书、农村信用社一卡通、产证领取通知、律师费发票、保单及发票等证据的真实性，均予以认定，上述证据形式合法、内容真实，且与本案有关联，均予以认定；对于原告提供的分家析产协议，由于原告未能提供原件，并且关于该协议系如何形成的原告未能给出合理的说明，被告也对该协议的真实性、合法性存疑，因此本院不予认定。对于被告提供的民事判决书及调解书的真实性予以认定，上述裁判文书可以证明涉案房屋，即石雪公寓32幢306室房屋，二被告尚未就该房屋取得产权登记手续，且该房屋因二被告与案外人朱曦、龚斌、肖志云的房屋买卖合同纠纷，被采取了查封措施。 经审理，本院认定案件事实如下： 二被告系母子关系。2012年12月，被告曹素妹以被拆迁人身份与拆迁人签订了农房拆迁补偿及安置协议书，被告以产权人身份同意对其位于马桥村7组的农房进行拆迁（面积140平方米），该农房因拆迁安置人口包括二被告等8人，可安置建筑面积为500平方米，安置地点暂定为府南五、六期，现名称为石雪公寓。2011年6月，被告签订安置房屋房型选定表，被告确认选定安置房屋五套，包括25幢401室（141.4平方米）、32幢306室（124.1平方米）及另外三套房屋（面积分别系79.1平方米、79.1平方米、106.3平方米）。 2016年1月17日，原告与二被告签订房屋转让协议，约定二被告将其拆迁安置所得的位于府南花园（后更名为石雪公寓）32幢306室房屋及配套自行车库转让给原告，由于该房屋系拆迁安置房，被告尚未取得房屋的所有权证等，被告以其持有的拆迁协议作为依据，表明其对房屋拥有不可争议的所有权。该房屋连同自行车库的合计转让总价为553000元。双方约定房款分三次支付，于签订合同当日支付定金10万元，2016年2月6日支付353000元，余款10万元在二被告领到三证并过户给原告，原告交纳契税的当日支付。被告应在拆迁开发商通知交房之日起三十日内将房屋钥匙交予原告，在拆迁开发商通知办理产权证之日起十日内前去办理权证手续，并在领到权证十五日内办理交易过户手续等。双方还对违约责任进行了约定，如二被告在原告支付定金及首付款（即交房后）违约，则除了按照原告所付定金金额的双倍赔偿原告外，另需赔偿原告已付房款的30%，并赔偿原告关于该房屋增值产生的差价及首付款和首付款利息，若原告已经将该房屋装修，则二被告还应赔偿装修损失；原告通过诉讼维护自身权利，二被告自愿支付合同标的额的30%作为律师费。合同签订后，原告于2016年1月21日支付定金10万元，于同年1月28日支付首付款113000元，同年2月4日支付240000元，2017年7月7日支付30000元，合计已经支付483000元，并由被告缪同向原告出具了相应金额的收条。原告支付款项后，被告将房屋钥匙交付原告，原告于2016年即对该房屋进行装修后，入住至今。2020年9月前后，涉案房屋经嘉兴国际商务区投资建设有限公司通知可以办理产证，原告因房屋过户问题诉至本院。 另查明，涉案房屋目前仍系初始登记权利状态，即登记权利人系嘉兴国际商务区投资建设有限公司，被告及其指定的其他人员尚未取得上述房屋的产权登记手续，且因被告与案外人的房屋买卖合同纠纷，该房屋目前处于他案申请查封状态。因本案诉讼，原告申请财产保全，支出了保全保险费用2000元。 本院认为，本案中，原、被告就转让涉案房屋签订的转让合同，系双方当事人真实意思的表示，合同内容也未违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，应属合法有效，因此对于原告诉请确认合同合法有效的主张，予以支持。但原、被告之间仅存在买卖合同项下的债权债务关系，原告享有的仅仅系债权请求权，房屋产权尚未办理变更登记至原告名下，因此对于原告要求确认其系涉案房屋权利人的主张，不予支持。原告要求被告协助完成房产过户的请求，鉴于被告尚未取得涉案房屋的登记手续，并且房屋目前处于查封的限制处分状态，因此原告的该项过户请求客观上暂时无法履行，本案中不予支持，原告可待新的事实出现后再行主张。至于原告主张被告支付已付房款30%的违约金，本院经审查认为，从合同条款的目的解释来看，该条款项下的违约责任的承担包括了双倍返还定金、赔偿房屋差价损失以及装修损失等，属于合同解除情形下违约责任的承担。本案原告并未主张解除合同，因此对于原告据此要求被告承担违约金的请求，不予支持。但关于产权登记，依据合同约定，二被告本应在收到相关部门的办证通知后十日内办理产权登记，并在领到产证后十五日内办理过户登记手续，现二被告怠于履行上述合同义务，原告通过诉讼维护自身权利，故对于原告要求被告承担律师费的请求，本院予以支持，并依据原告的请求是否获得支持的情况，酌情确定由被告承担律师费10000元。原告要求被告承担保全保险费用缺乏合同依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告熊永书与被告曹素妹、缪同宇于2016年1月17日签订的《拆迁房转让协议》合法有效； 二、被告曹素妹、缪同宇赔偿原告熊永书律师费10000元，于本判决生效后十日内支付； 三、驳回原告熊永书其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半后收取5525元、财产保全申请费4145元，合计诉讼费9670元，由原告负担6285元，二被告负担3385元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 白 燕 二〇二一年一月十一日 书记员 黄静颖 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 8- 7-