浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初10976号 原告：温岭市益升电子有限公司，住所地温岭市东部新区晨光路**市工业转型升级示范园**202，统一社会信用代码：91331081MA29X4A11U。 法定代表人：林玉娥。 委托诉讼代理人：应祥军、邱银，浙江咨道律师事务所律师。 被告：温岭松航房地产开发有限公司，住所，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园******西面间社会信用代码：91331081MA28G01X1H。 法定代表人：戴瑞挺。 委托诉讼代理人：李冰、林怡婧，浙江金道（温州）律师事务所律师。 原告温岭市益升电子有限公司（以下简称“益升公司”）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称“松航房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月14日受理后，依法适用简易程序，于2021年1月13日公开开庭进行了审理，原告益升公司的特别授权委托代理人应祥军、邱银，被告松航房地产公司的特别授权委托代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益升公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金238225元（以1474165元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月9日止按日利率万分之四计算）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金78426元（以1474165元为基数，自2019年7月1日起至2020年3月23日止按日利率万分之二计算）；3、本案诉讼费及保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原、被告签订合同编号为2017预0017936的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园11幢202号房屋，房屋总价款为1474165元。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告已付房款的日万分之四支付违约金；应于2019年6月30日前取得房屋权属证书交付给原告，逾期超过90日的按原告已付房款的日万分之二支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，直至2018年10月12日才通过竣工验收。2018年11月，原告接到通知后前往收房，与被告工程部人员在场发现厂房存在厕所未建好、墙面严重漏水等多处质量问题，被告承诺会立即提供修复方案并于修复完成后另行通知原告交付，但直至2019年8月9日原告去收房，相关质量问题仍未整改完成，迫于企业生产压力，原告只能先行办理交接手续。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划迁移厂房、被迫停工停产、供货延迟等，给原告造成了重大的经济损失。2019年6月30日，被告未能按约取得房屋权属证书并交付给原告，直至2020年3月23日才通知原告可以办理房屋不动产权证。根据合同约定，被告逾期交房及逾期办证的行为已经构成违约，应按原告已付房款的日万分之四支付逾期交付违约金，按原告已付房款的日万分之二支付逾期办证违约金。 被告松航房地产公司答辩称，一、关于逾期办证违约金，因存在历史遗留问题，后来政府作出相应的会议纪要才能办证，后又逢新冠疫情，属于情势变更和不可抗力导致延期办证，被告不应承担逾期办证责任。即使被告应承担逾期办证违约金，该违约金也应予以下调。二、而逾期交付的违约金过高，应参照同地段同类房屋租金标准计算。三、原告诉称的逾期交房时间，存在不可抗力因素，台风影响11天，低压供水56天，合计67天应予以扣除。另被告已在2019年5月21日通知原告可以交付房屋，但原告拖到2019年8月9日才来办理交房手续，故后续延迟交房的责任不在被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告是否可以不可抗力为由免除延期交付责任的问题。被告认为涉案工程受到台风影响和因低压供水导致涉案工程施工现场无水供应两项不可抗力导致停工，计算延期交付期间应予以扣除，为此被告提供了气象证明、水利部门证明、监理单位证明。原告质证对气象证明的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，其认为无法证明被告工程受到台风影响导致停工；原告质证对水利部门证明、监理单位证明的真实性、合法性、关联性均有异议，其认为该证据无法证实被告因低压供水等问题造成停工。本院经审查认为被告提供的证据仅能证明低压供水、台风影响了建设工程的施工进度，但并不必然会导致被告逾期交付涉案房屋，现有证据无法证明低压供水、台风与被告逾期交房存在因果关系。根据合同约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。退一步讲，即使低压供水、台风属于不可抗力，被告应及时告知原告，但被告未能提供证据证明其曾在低压供水、台风的情形出现后及时告知原告，故无论低压供水、台风是否属于不可抗力，均无法免除被告延期交付的违约责任，对被告提供的上述证据不予认定，对被告关于不可抗力免除违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。2、关于逾期交房违约金计算的截止日期。原告认为实际交房日期为2019年8月9日，故逾期交房违约金应计算至2019年8月9日止，并提供交房结算表予以证明，但原告同时提供了交房通知书及通知各一份，虽然交房结算表记录交房时间为2019年8月9日，但交房通知书能证明温岭置信实业有限公司于2018年6月23日通知原告的法定代表人林玉娥办理交房手续；通知能证明因原告验房时曾提出几处整改修复要求，温岭置信实业有限公司整改完成后于2019年5月21日再次通知原告收房，而原告认为因房屋仍有问题需继续整改，故延期至2019年8月9日才收房，但原告没有提供2019年5月21日房屋仍需整改的相关证据，故逾期交房违约金的截止日期应为2019年5月21日。3、关于逾期办证有无告知问题，被告提供了照片及微信聊天记录，用以证明被告早已通知包括原告在内的各个业主的事实。原告对该组证据的真实性有异议，认为没有原始载体作比对，原告无法确认，而原告在其他业主维权时才得知办证逾期的情况。本院经审查认为，被告提供的证据只能证明业主在维权的事实，不能证明被告的待证事实，故对此组证据的证明力，本院不予认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 2017年8月31日，原告与温岭置信实业有限公司签订合同编号为2017预0017936的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向温岭置信实业有限公司购买温岭市工业转型升级示范园11幢202号房屋，房屋总价款为1474165元。合同约定温岭置信实业有限公司于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；出卖人应于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，逾期超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已按约支付房屋总价1474165元。2018年6月23日，温岭置信实业有限公司通知原告办理交房手续，但原告验房时发现房屋需整改修复，拒绝接收。2018年10月12日，原告所购房屋的工程项目经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2019年5月21日，温岭置信实业有限公司对房屋整改修复后再次发出交房通知，后原告于2019年8月9日才收取房屋。2020年3月23日，温岭置信实业有限公司通知原告办理房屋不动产权证。2020年4月16日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。 本院认为，原告与温岭置信实业有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。合同签订后，双方当事人应当秉承诚实信用原则，全面履行自身的义务。现原告已按商品房买卖合同的约定，履行了付款义务。而温岭置信实业有限公司未按合同约定履行于2018年6月30日前交付房屋的义务，也未履行于2019年6月30日之前办理产权证明的义务，故应当承担合同约定的违约责任。原告购买的涉案房屋的工程项目于2018年10月12日经竣工验收，温岭置信实业有限公司对房屋整改修复后于2019年5月21日再次发出交房通知，故逾期交房违约金应自2018年7月1日起以总房款1474165元为基数按日万分之四的标准计算至2019年5月21日止，逾期交房违约金为191051元。逾期办证违约金应自2019年7月1日起以总房款1474165元为基数按日万分之二的标准计算至2020年3月23日止为78426元。现温岭置信实业有限公司已变更登记为温岭松航房地产开发有限公司，故相应的权利义务应由被告温岭松航房地产开发有限公司承继。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。为此，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告温岭松航房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告温岭市益升电子有限公司逾期交房违约金191051元、逾期办证违约金78426元，合计269477元。 二、驳回原告温岭市益升电子有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3025元，由原告温岭市益升电子有限公司负担354元，由被告温岭松航房地产开发有限公司负担2671元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈海宏 二〇二一年一月十九日 代书记员 胡 鑫 8- 7-