河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初836号原告：王斐，女，1986年5月21日出生，汉族，住河南省新郑市。委托代理人：王烁，河南首航律师事务所律师。委托代理人：程岩，河南首航律师事务所律师。被告：广东宏德科技物业有限公司郑州分公司，住所地郑州市惠济区长兴路12路**楼**。法定代表人：张松林，总经理。被告：广东宏德科技物业有限公司，，住所地广州市海珠区广州大道****法定代表人：张敏，经理。以上二被告共同委托代理人：张素娟，河南恪法律师事务所律师。以上二被告共同委托代理人：陈鑫，河南恪法律师事务所实习律师。原告王斐与被告广东宏德科技物业有限公司郑州分公司（以下简称宏德郑州分公司）、广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王斐的委托代理人程岩，被告宏德郑州分公司、宏德公司的委托代理人张素娟、陈鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令宏德公司、宏德郑州分公司赔偿原告屋内损失暂计4000元（以鉴定为准）；2、判令宏德公司、宏德郑州分公司房屋占有费用暂计960元（计算至实际交房之日止）；3、判令二被告将房屋交付给原告且室外公共区域达到合同约定标准；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与宏德郑州分公司、河南长实置业有限公司签订《房屋托管意向协议》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《商品房买卖合同》一份，用于购买被告开发的位于花园住房××套，原告委托被告宏德郑州分公司对外出租涉案房屋，期限五年，每月960元，被告宏德分公司承诺到期后交付原告“新、全、美”的房屋，在协议履行完毕后，房屋出现漏水、墙体脱落、裂缝等严重问题。被告在合同履行中严重违约，故原告为维护其合法权益，诉至本院。被告宏德郑州分公司、宏德公司辩称，一、关于原告起诉的将涉案房屋交付给原告的诉求，被告宏德公司、宏德郑州分公司一直催促原告收房，不存在拒绝交房的情况，原告可随时收房。关于室外公共区域达到约定标准的诉求问题，因室外公共区域问题属于小区的公共事务，原告作为业主个人没有诉讼主体资格，法院应当依法驳回原告此项诉讼请求。二、关于原告要求被告承担房屋损失的诉求也不应得到支持。首先，房屋使用过程中存在折旧情况属正常情况，且根据《房屋托管意向协议》约定，被告宏德公司、宏德郑州分公司本不应折旧情况承担责任。三、原告诉请的涉案房屋空租期损失亦不应得到支持。涉案房屋2020年12月份托管才到期，至今没有几天，且被告宏德公司、宏德郑州分公司已经在房屋到期之前将涉案房屋进行维修并以多种方式多次通知原告收房，但原告均拒绝收房，即使是在被告宏德公司、宏德郑州分公司基于服务业主精神，不计房屋折旧，对涉案房屋进行维修并通知原告维修情况后，原告仍拒绝收房，房屋空租系原告个人原因所致，被告宏德公司、宏德郑州分公司不应为此承担责任，故法院应当依法驳回原告此项诉求。综上，被告宏德公司、宏德郑州分公司积极履行合同义务，并不存在恶意违约的行为，且在涉案托管协议到期前被告将涉案房屋进行维修并多次通知原告收房，但因原告个人原因拒绝收房所产生损失应由其个人承担，故原告的诉请均不能成立，望法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告宏德郑州分公司（乙方）签订《房屋托管意向协议》一份，约定：甲方购买位于河南省××经济技术开发区长××广场××楼××号房屋后，委托乙方代为对外出租及进行与出租有关的管理，房屋面积为63.98平方米，委托期限为2015年12月1日至2020年12月1日，该房屋仅作居住使用，乙方不得擅自改变租赁用途对外出租；甲方委托乙方根据房屋出租的需要，对房屋进行必要的装修及改造，费用由乙方承担，甲方委托乙方全权代为对外发布出租房源信息，代为租赁的洽谈，代为以乙方名义签订房屋租赁协议，甲方委托乙方代为收取房屋租金；甲乙双方协商，在本协议委托期内乙方代理甲方对外出租本合同项下房屋，房屋租金不得低于11520元/年(960×12)，乙方对外出租房屋价格高于本条租金价格的部分归乙方所有，作为本协议委托费用，甲方无权索取；本协议委托期限届满后，乙方应当及时将房屋交还甲方，甲方同意交付时以本协议附件中列明装修标准为准，正常折旧除外，委托期间甲方所属房屋可以转让，但应提前通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买权，乙方放弃优先购买权的，在本协议约定的期限内，原租赁合同继续有效，如因甲方原因致使原租赁合同无法履行的，甲方应当承担由此产生的一切花园住房××套损失，委托期间甲方不得单方解除委托，否则视为甲方违约，甲方违约的应赔偿乙方五年的双倍租金，作为违约金；乙方应当于甲方签订本协议第一条约定房屋的购房协议并支付首付款的同时，按照本协议第五条的约定，一次性将本协议第二条约定期限内的全部房屋租金共计57600元支付给甲方；乙方有权对甲方委托出租的房屋进行改造、装修，装修费用由乙方承担，委托租赁期间由于房屋使用产生的日常维修由乙方承担，委托租赁期满后，乙方应当将房屋及时交还甲方；租赁期间因租赁产生的房屋租赁税由甲方承担。委托期限到期前，被告宏德郑州分公司曾以短信等方式通知原告办理房屋交接手续。双方均认可上述房屋不动产主管部门登记的坐落位置为河南省郑州花园住房××套技术开发区第八花园住房××套第188号3号楼11层1114号。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中《房屋托管意向协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效。原告与被告宏德郑州分公司签订的协议虽以托管协议命名，但约定内容为原告交付房屋由被告宏德郑州分公司使用，被告宏德郑州分公司向原告支付租金，本院认定被告宏德郑州分公司与原告系租赁关系。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告宏德郑州分公司为被告宏德公司的分支机构，不具有独立承担民事责任资格，应由被告宏德公司承担相应民事责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。原告在被告通知其收取房屋时未办理房屋交接手续，房屋未退还并非被告宏德公司过错。被告宏德郑州分公司愿意向原告退还房屋，故对于原告要求被告宏德公司交付涉案房屋的请求，本院予以支持，房屋信息按登记的房屋坐落位置表述，原告应予协助接收。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。室外公共区域是否达标属于小区的公共事务，原告作为业主起诉处理该事项主体不适格，本院对于原告要求室外公共区域达到合同约定标准的请求不予处理。关于维修费用，如依原告申请进行鉴定，则所需时间较长，除需另行支付鉴定费外还会导致空租损失进一步扩大，而直接维修处理成本相对较低，本院对于原告的鉴定申请不予准许。本院对于该小区2020年6月1日到期同类租赁合同纠纷案件于2020年8月已作出过判决，说理时已阐明房屋维修费用以实际维修为准，不宜做鉴定以免增加成本，业主应及时接收房屋以防止扩大损失。该类判决对于同类案件的当事人应具有一定的引导作用。合同双方应在委托期限到期后办理房屋交接手续并注明房屋交接时的现状，再行确定双方责任，但原告在被告通知其收取房屋时未办理房屋交接手续，由此产生的不利后果应由原告自行承担。房屋交接后如确实存在需维修情形，原告可自行维修，所需费用待确定后由当事人另行处理。对于原告主张的空租期损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广东宏德科技物业有限公司于本判决生效后十日内将河南省郑州经济技术开发区第八大街第188号3号楼11层1114号房屋交付给原告王斐，原告王斐应予接收；二、驳回原告王斐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费50元减半收取计25元，由原告王斐负担。本判决为终审判决。审判员  张振红二〇二一年一月二十七日书记员  陈 晨