浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4478号 上诉人（原审被告）：金华市中梁豪置业有限公司，住所地金华市婺城区八一北街百合嘉苑****。 法定代表人：邱林奇，董事长。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江杰正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董爽，女，1976年11月25日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：王东晓，浙江创欣律师事务所律师。 上诉人金华市中梁豪置业有限公司（以下简称中梁豪公司）因与被上诉人董爽商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中梁豪公司上诉请求：撤销原判，依法改判；董爽承担诉讼费用。事实与理由：一审判决认定部分事实不清，适用法律错误。本案商品房符合交付条件。2017年12月11日，董爽仅以房屋微小质量瑕疵问题拒收房屋没有合同及法律依据，应视为该日已交付案涉商品房。一审判决认定事后中梁豪公司一直未修复整改，房屋及地下车位也一直未予交付，无事实依据。董爽一审时未申请质量鉴定，提出的质量异议仅为部分墙面渗水的微小质量瑕疵，并不影响正常居住使用，也不会导致买受人不能实现合同目的。在案涉房屋已竣工验收合格的情况下，应认定其已按合同约定交付了房屋。2019年1月26日，董爽仍以此为由拒绝收房，导致迟延交房，不应由其承担逾期交房的违约责任。（2017）浙07民终2310号案件中也作出了类似论述及认定。涉案商品房即使存在董爽所称的渗水等质量问题，亦属于保修范围，可在房屋交付后要求其进行维修。其早已依照保修责任进行修复。从2020年8月13日至今，董爽从未再到物业反映过渗水等问题。因此，所谓的质量瑕疵根本不存在，董爽拒收房屋仅因花园形状问题，并不涉及房屋质量。董爽购买的是多层住宅，规划设计时本无烟道设计，国家也没有强制性规范要设置烟道。已付购房款不应包含地下车位款，，地下车位款不包含在案涉商品房买卖合同的价款中一审判决将17万元的地下车位款计入违约金计算基数错误。一审法院认定应从2018年3月2日起承担逾期交房责任错误。一审判决认定“之后中梁豪公司将董爽房屋的钥匙交给物业公司保管，并以不交物业费不能给房屋钥匙的理由拒绝向董爽交付房屋钥匙”。根据其提供的证据，这是2020年6月14日董爽前来收房时才有的说法。董爽拖欠物业费已2年多，而接电话的又是中梁集团负责物业售后的员工，节录的一次录音并不能代表其的最终答复，其之前从未有拒绝交房的行为，即使要认定拒不交付房屋，那也只能从2020年6月14日起算。双方签署的《补充协议》合法有效，该协议是对双方买卖商品房行为的补充约定。协议签订后，双方签订了网签备案合同，但并不影响签订在前的补充协议的效力。该协议中有关交房的无冲突约定仍可适用，即第9条第4款约定的遇质量瑕疵应修复，不得以此对抗交付。综上，其早已向董爽交付房屋，董爽以质量瑕疵为由拒不接收房屋，其不应承担违约责任。 董爽辩称，一审根据录音资料、房屋设施验收单、董爽提交的“双龙花园房屋交接确认书”等证据并结合庭审情况，认定中梁豪公司一直未能修复整改，房屋及地下车位也一直没有交付，完全正确。因此，一审作出了董爽逾期交房行为构成违约，应依约承担违约责任的判决。2017年12月11日，中梁豪公司通知其办理交房手续时，要求其先签《房屋交接确认书》才能进行验房。其只有在交接书上签了字，但提出如存在质量问题应整改后交房，中梁豪公司表示同意。经双方查验，案涉房屋存在厨房无公共烟道、房屋渗水严重、、地面层开裂房屋附赠花园与宣传销售时的方案不一致等问题。之后，中梁豪公司工作人员在“房屋交接确认书”上添注“如中梁公司对我提出的合理整改问题未解决，那此交接书为无效”的内容。该交接确认书只能证明双方曾对案涉房屋进行查验，中梁豪公司也认可房屋存在质量问题，且同意修复整改的事实。中梁豪公司不能据此认为案涉房屋已经交付。因房屋整改所需，中梁豪公司并未向其交付案涉房屋钥匙，也未交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《业主手册》等资料。故2017年12月11日因案涉房屋存在质量问题需整改，双方并未实际办理房屋交接手续，其也未占有取得案涉房屋，中梁豪公司交付房屋的合同义务并未完成。上述房屋质量问题，中梁豪公司虽同意整改却迟迟未能完成，之后再没有通知其进行房屋交接。为了早日使用房屋，其多次请求中梁豪公司将房屋先行交付，其他问题再行协商。但中梁豪公司反而提出房屋钥匙已交给物业公司，如果要取得钥匙，必须先交纳交付前的物业费，否则不给钥匙。交房是中梁豪公司的主要合同义务，与物业公司无关。案涉房屋尚未交付，中梁豪公司无权要求其承担交付之前的物业费。因中梁豪公司明确拒绝交房，其被迫提起诉讼，一审庭后的2020年8月13日才向其交付了房屋钥匙，至此逾期交房达894日。一审判决将地下车位款17万元纳入违约金计算基数正确。根据双方签订的《中梁首府地下停车位有偿使用协议书》第八条“本车位出让协议书作为甲乙双方签订的购置双龙花园商品房的《商品房买卖合同》配套协议…”的约定，明确了该合同作为案涉房屋买卖合同的从合同。从合同在没有特别约定违约金条款的情况下，应当适用主合同的违约金条款。因案涉房屋没有按约交付，致使使用该车位的合同目的也未能实现。中梁豪公司也应对此承担违约责任。对于逾期交付时间，一审法院认定从约定交付的次日即2018年3月2日起算至2020年8月13日实际交付日为894日是正确的。补充协议是2016年9月12日为了附赠花园，按照中梁豪公司的要求签字的，商品房买卖合同是2016年11月2日签订的。商品房买卖合同附件八写明没有补充协议，说明在签订商品房买卖合同之后再没有签过补充协议。补充协议没有双方骑缝章，其仅在最后一页签字，补充协议没有页码，也没有签订时间，协议的完整性、一贯性都得不到证明。另，补充协议中双方权利义务明显失衡，中梁豪公司为了规避或者减轻自身责任，加重了其的责任，从格式条款角度来看是没有法律效力的。 董爽向一审法院起诉请求：一、中梁豪公司立即向其交付金华市婺城区中梁双龙花园小区5幢2-102室房屋钥匙；二、中梁豪公司尽快完成5幢2-102室房屋质量瑕疵的修复整改，使其符合交房条件：整改解决改房屋厨房无烟道问题；修补处理附房地下一层房屋地面墙体、一楼主卫生间、一楼主卧、一楼东部房间顶部墙面渗水问题；恢复南花园面积至规划宣传的矩形形状；三、中梁豪公司支付逾期交房违约金41.081万元（自2018年3月2日起，以2416528元房款为基数按每日万分之二已计至2020年7月1日；以后违约金按此标准，计算至中梁豪公司整改房屋符合交付条件并实际交付时为止）；四、诉讼费由中梁豪公司承担。诉讼中，董爽撤回第一、二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2016年，中梁豪公司取得案涉楼盘的预售许可证。2016年9月12日，董爽与中梁豪公司预签了商品房买卖合同，同时还签订了《地下停车位有偿使用协议书》一份。约定董爽向中梁豪公司购买位于金华市婺城区××花园××幢××室商品房××以及地下停车位一个，商品房房款为2246528元，，地下停车位价款为170000元2016年11月2日，董爽与中梁豪公司签订了《商品房买卖合同》，约定：房屋包括地上一层面积135.27平方米以及附房地下一层面积114.66平方米，房屋总价2246528元；中梁豪公司应于2018年3月1日前将符合约定或法定交房条件的房屋交付董爽使用，并按照合同约定办理房屋交接手续；中梁豪公司如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，应向买受人支付已付房款万分之一的违约金等。合同签订后，董爽依约支付了购房款及地下车位款。2017年10月30日，案涉房屋竣工验收，2017年12月11日中梁豪公司通知董爽进行验房，但董爽称房屋存在质量问题，仅在《双龙花园房屋交接确认书》中签了字，提出了整改意见后未接受交房，要求中梁豪公司整改，中梁豪公司同意整改。事后中梁豪公司一直未修复整改，房屋及地下车位也一直未予交付。之后中梁豪公司将董爽房屋的钥匙交给物业公司保管，并以不交物业费不能给房屋钥匙的理由拒绝向董爽交付房屋钥匙。诉讼中，中梁豪公司于2020年8月13日向董爽交付了房屋钥匙、《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》以及《业主手册》。 一审法院认为，董爽与中梁豪公司签订的《地下停车位有偿使用协议书》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无违反相关法律法规的规定，属合法有效。中梁豪公司未按合同约定交付房屋，已构成违约，应承担相应的民事责任。由于在诉讼过程中，中梁豪公司向董爽交付了房屋钥匙，故交付房屋的主张已经得到了实现，董爽据此撤回了第一项诉讼请求，以及自愿撤回第二项诉讼请求，属董爽的真实意思表示，予以准许。故本案中董爽的诉讼请求仅为主张逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的标准问题，在《商品房买卖合同》中，虽然对违约金的约定存在不对等的情况（买受人逾期付款的应支付日万分之二的违约金，出卖人逾期交房的应支付日万分之一的违约金），但该约定属双方真实意愿，应予遵守，董爽主张按日万分之二计算违约金，不予支持，应按日万分之一计算违约金。中梁豪公司抗辩，双方曾签署《补充协议》一份，在该补充协议第九条中约定，已将逾期交房违约金调整为每日0.001%的标准。对此董爽认为该补充协议是2016年9月12日为了获赠花园，应中梁豪公司要求在一页材料中签了字，而《商品房买卖合同》是在2016年11月2日签订的，《商品房买卖合同》在后，且《商品房买卖合同》附件八当中明确写明“补充协议内容无”，说明在签订《商品房买卖合同》之后再无签订过补充协议，违约金的标准应按《商品房买卖合同》中约定的标准计算。一审法院认为，董爽的解释具有一定的合理性，更何况中梁豪公司提供的《补充协议》，仅有最后一页的印章和签名，既无签订日期，也无页码，更无骑缝章。不能体现整份补充协议的完整性以及跟最后一页的连贯性，因此该份补充协议不具有证明力，不能达到中梁豪公司的举证目的。综上，中梁豪公司逾期交房的违约天数是2018年3月2日至2020年8月13日，共计894天，应以已付购房款（包括地下车位的价款）2416528元为基数，按每日万分之一的标准予以计付。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、中梁豪公司应于判决生效后5日内向董爽支付逾期交房违约金计人民币216037.6元。二、驳回董爽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3731元，由董爽负担1865元，由中梁豪公司负担1866元。 二审中，双方当事人均未提供证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：中梁豪公司于2017年12月11日通知董爽进行验房，董爽发现案涉房屋存在质量问题提出整改意见，中梁豪公司同意予以整改，但本案并无证据证明此后中梁豪公司已整改完毕并通知董爽接收房屋。并且，中梁豪公司之后将案涉房屋钥匙交给物业公司保管，在董爽要求交付房屋时，又以不交物业费不能给房屋钥匙为由拒绝向董爽交付房屋钥匙，直至一审诉讼中其才向董爽交付房屋钥匙，致使董爽长期未能占有使用该房屋。一审法院据此认定中梁豪公司逾期交房构成违约，并判令中梁豪公司以董爽已付购房款（含地下车位价款）为计算基数，按《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金计算标准，向董爽支付自合同约定交房日的次日起至实际交付房屋钥匙之日的逾期交房违约金，合理有据。中梁豪公司以其已于2017年12月11日交付房屋、本案应适用《补充协议》的约定等为由，主张其不应承担逾期交房违约责任，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中梁豪公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4541元，由上诉人金华市中梁豪置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张斯欣 二〇二一年一月十四日 代书记员  刘晔婷