贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初14303号 原告：张世美，女，汉族，住贵州省仁怀市。 委托诉讼代理人：邹卫东，贵州远度律师事务所律师。 被告：遵义恒大黔贵房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区忠庄街道办事处永生庭瑞苑永诚楼负****，统一社会信用代码91520302MA6DLULBX8。 法定代表人：刘长波。 委托诉讼代理人：黄祖兴，公司员工。 原告张世美诉被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司（下称恒大黔贵公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张世美及其委托诉讼代理人邹卫东，被告恒大黔贵公司委托诉讼代理人黄祖兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张世美向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原、被告签订的商品房认购书，并由被告返还原告支付的购房款84462元并承担该款项从起诉之日起至履行完毕期间按全国银行间拆借中心所公布的同期贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准的迟延支付期间利息损失。二、由被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2018年9月29日，原被告之间就原告购买被告开发建设的商品房事宜签订了编号为0002817的“遵义恒大翡翠华庭商品房认购书”。该认购书所有条款均系被告单方预先确定，并在一段时期内广泛、持续使用，且内容包含了合同主体、标的物、价格、支付方式、违约责任等，属于典型的格式合同。上述商品房认购书签订后，原告按时向被告支付了前期款及维修基金等共计84462元整。后因原告个人原因，未能按时付清购房尾款。经被告催收后的合理期间，原告仍不能付清尾款。因原、被告双方未能就房屋装饰、设备标准达成一致，双方未能签订正式的商品房买卖合同。被告因此通知原告，解除上述遵义恒大翡翠华庭商品房认购书，并将标的房屋另售他人。但对原告要求返回已付购房款的请求，被告却以各种理由予以拖延，故诉至人民法院，请求维护原告的合法权益。 被告恒大黔贵公司辩称，认购书已经解除，认购书系双方在平等自愿的情况下签订，对双方具有约束力，不具备格式合同的构成要件；认购书不具备商品房买卖合同的主要条款，仅有价格等意向性约定条款，本案的纠纷系原告不履行主要合同义务，经被告催告后的合理期限内仍未履行，导致我方合同目的不能实现，认购书已经解除，本案系原告构成根本违约，原告不具备法定解除权，也无约定解除权，对于原告诉请返还购房款84462元，根据认购书约定，原告根本违约，我方不予退还。 本院经审理认定事实如下： 2018年9月26日，原告签署了《一次性分期付款承诺书》，载明原告于2018年9月29日购买了遵义恒大XXX项目XXX号房，付款方式为两年分期，并对具体付款作出承诺：于2018年支付首期房款73756元；于2019年3月29日前支付295022元；于2019年9月29日前支付368778元；于2020年3月29日前支付368778元；于2020年9月29日前支付368776元；每逾期一天，愿意按照每期未还款总额的万分之一支付违约金。 2018年9月29日，原、被告签订了《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定原告认购恒大XXX号房；第二条，付款方式、金额日期与一次性分期付款承诺书相同，如原告未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金；双方应于支付首期房款当日签订《商品房买卖合同》；第三条，原告应在双方签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金10706元；第五条，原告必须按照约定的付款方式和期限支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。同日，原告支付了首期款73756元（含原告支付的定金10000元）及房屋维修基金10706元，被告向原告出具了相应的收据。 因原告未按期支付二期款，被告通过短信敦促原告签约及还款，并于2019年5月15日、6月12日、7月13日、8月7日向原告发出了《催款通知书》，原告未与并被告签订正式的商品房销售合同及支付剩余房款，被告于2019年12月7日通过签订《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》的方式将原告认购的房屋重新销售。 以上事实，有原、被告的陈述，一次性分期付款承诺书、遵义恒大翡翠华庭商品房认购书、POS刷卡单、收款收据、《催款通知书》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的商品房认购书系当事人之间的真实意思表示，该认购书并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告所提解除双方签订的该认购书的诉请，被告主张该认购书已经由其公司行使解除权而解除，故双方对于解除该认购书并无争议，对此本院予以确认。被告主张该认购书已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，在原告未按认购书约定向被告支付购房款且经催告后仍为履行时，被告即享有解除合同的权利，但被告并未举证证明其向原告发出了解除合同的通知，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应当承担举证不能的不利后果，原、被告签订的商品房认购书于本案中解除。 原、被告间签订的认购书解除系原告未按照一次性分期付款承诺书及该认购书按期履行付款义务，但是，认购书约定双方应当在原告支付首期款当日签订《商品房买卖合同》，双方对于未能签订《商品房买卖合同》均存在一定过错。被告已将房屋另售他人，未举证证明因原告违约给其造成的损失金额，也使用了原告资金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，被告应当返还原告支付的购房首期款及维修基金，原告应当赔偿被告逾期付款损失。关于赔偿金额,本院酌定计算为5000元，从原告已支付的购房款中扣除。对于原告主张的利息损失于法无据，本院不予支持。对于被告所提其与原告签订的商品房认购书中约定了原告必须按照约定的付款方式和期限内与被告签订商品房买卖合同，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，故其不应退还原告已经支付的购房款的辩解，本院认为，双方对于未能签订《商品房买卖合同》均存在一定过错，且根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，被告反复使用的认购书协议中的该约定系加重对方责任、排除对方主要权利，应认定无效，故对被告基于该约定的辩解，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告张世美与被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司于2018年9月29日签订的《遵义恒大翡翠华庭商品房认购书》； 二、由被告遵义恒大黔贵房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还原告张世美首期购房款68756元及专项维修基金10706元； 三、驳回原告张世美的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费955元（已减半收取），由原告张世美负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员 孟荣钊 二〇二一年一月八日 法官助理 王 庆 书 记 员 黄远鑫