江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏10执复9号复议申请人（利害关系人）：吕松仁，男，1966年6月15日出生，汉族，住江苏省高邮市。申请执行人：江苏高邮农村商业银行股份有限公司邮都支行，住所地江苏省高邮市。负责人：顾开广，该行行长。被执行人：扬州市亨利美装饰装璜有限公司，住所地江苏省高邮市。法定代表人：倪坤松，该公司董事长。被执行人：倪坤松，男，1966年5月12日出生，汉族，住江苏省高邮市。被执行人：陶凤，女，1970年2月17日出生，汉族，住江苏省高邮市。复议申请人吕松仁因与申请执行人江苏高邮农村商业银行股份有限公司邮都支行（以下简称农商行邮都支行）执行异议一案，不服高邮市人民法院（以下简称高邮法院）（2020）苏1084执异82号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。高邮法院查明，2012年7月26日，亨利美公司与农商行邮都支行先后签订流动资金循环借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押合同、土地使用权抵押合同等数份合同，倪坤松、陶凤为亨利美公司的借款分别以位于高邮××开发区秦邮路的房屋和土地使用权（房屋所有权证号分别为133440号、153208号，土地使用权证号分别为2005220-1-1号、2005220-2号）向农商行邮都支行提供抵押担保，双方办理了抵押登记，领取邮房他证开发字第××号、邮房他证开发字第××号、邮他项（2012）第04002号和邮他项（2012）第04003号《他项权证》。合同签订后，农商行邮都支行按约发放了贷款，亨利美公司未能按约还款，农商行邮都支行向高邮法院提起诉讼。2017年12月26日，高邮法院作出（2017）苏1084民初3411号民事判决，判决亨利美公司应于判决生效后十日内偿还农商行邮都支行借款本金2600万元及利息、逾期罚息1456911.75元（利息、罚息已算至2017年5月21日，从2017年5月22日起按照合同约定的利息、逾期利息标准计算至实际给付之日止）；如亨利美公司未履行上述义务，农商行邮都支行有权以倪坤松、陶凤抵押的坐落于高邮经济开发区秦邮路××房产及国有土地使用权［他项权证号分别为邮房他证开发字第××号、邮他项（2012）第04002号、邮房他证开发字第××号、邮他项（2012）第04003号］在抵押登记的范围内就拍卖、变卖价款优先受偿。因亨利美公司、倪坤松、陶凤未履行判决确定义务，农商行邮都支行于2018年6月25日向高邮法院提出强制执行申请。高邮法院受理后于2018年8月2日查封了被执行人亨利美公司、倪坤松名下的位于高邮××开发区秦邮路的房产（不动产权证号：江苏（2016）高邮市不动产权第0021572号，原房产证号为邮房证高邮镇字第133440号）。根据农商行邮都支行的申请，高邮法院拟拍卖倪坤松、陶凤所有的位于高邮经济开发区秦邮路××、××房产。利害关系人吕松仁向高邮法院提交了其与倪坤松、陶凤签订的房屋租赁合同，以此证明涉案房产被其租赁使用。高邮法院审查后，于2020年11月11日作出（2020）苏1084执恢124号之二执行裁定书，裁定涤除吕松仁与倪坤松、陶凤设立在高邮××开发区秦邮路509号一层五间房产（合同上表述为××号）上的租赁关系；解除吕松仁对高邮××开发区秦邮路509号一层五间房产（合同上表述为××号）的占有。吕松仁不服，向高邮法院提出异议。落款时间为2016年3月20日的房屋租赁合同显示：甲方倪坤松、乙方吕松仁；甲方把秦邮路507号一层五间含内部设施设备，建设面积350平方租给乙方使用，租期10年，自2016年3月20日至2026年3月30日止；租金为每年15万元，租金不含税价；甲方欠乙方借款本息合计为150万元，租金抵借款，租期结束，双方无债权债务关系等内容。倪坤松、吕松仁均在协议上签字、捺印。另查明，本案争议房产系高邮××开发区秦邮路509号一层五间房产，该房产已于2012年7月26日登记抵押给农商行邮都支行。吕松仁向高邮法院提出异议请求：请求法院撤销（2020）苏1084执恢124号之二执行裁定。事实和理由：异议人对涉案房产享有租赁权，有权使用至租期结束；法律仅规定抵押人不得对抵押物进行转让，未对租赁作出限制，故异议人与被执行人的租赁行为仍受法律保护，于法不能涤除；根据买卖不破租赁原则，异议人与倪坤松、陶凤租赁关系不可解除，租赁房产拍卖后应维持租赁关系，并对异议人装修费用予以认可。请求法院支持异议人的异议。高邮法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，农商行邮都支行对高邮××开发区秦邮路509号房产的抵押权登记在先，异议人与被执行人签订的涉案房产租房协议形成在后，依照上述法律和司法解释的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中，若租赁关系继续存在，将影响抵押财产的变现价格，进而对在先的抵押权人债权的实现产生影响，故本院依法涤除该租赁关系、排除其对涉案房产的占有并无不当。综上,对异议人吕松仁的异议，高邮法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人吕松仁的异议。吕松仁向本院复议称，复议申请人与被执行人之间的租赁关系合法有效，申请人基于租赁合同对案涉房产享有租赁权，依法对该房屋享有占有、使用等权益。复议申请人在租赁时，抵押人即本案被执行人未如实告知该房产已抵押的相关事实，申请人对房屋抵押状况不知情，申请人因此对房屋进行了装修，据此应当将房屋装修及附属设施一并估价，在拍卖款中对复议申请人进行优先受偿。且（2020）苏1084执异82号执行裁定书查明“2018年8月2号查封被执行人房产”与事实不符。因此，复议申请人请求：依法撤销高邮法院作出的（2020）苏1084执异82号执行裁定书。本院查明，本院查明的事实与高邮法院一致，对原审事实予以确认。本院认为，承租人基于不动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产的，不予支持。判断房屋租赁人是否具有在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产民事权益，即主张“买卖不破租赁”权利，应当审查租赁关系是否形成于抵押关系之前。本案中，复议申请人吕松仁与被执行人倪坤松、陶凤签订的房屋租赁合同在案涉房产设定抵押之后，我国《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故复议申请人吕松仁提出的在房产拍卖后保护其租赁权的异议请求不能成立。关于吕松仁在租赁期间添附的装修费用，由高邮法院酌情处理。综上，复议申请人的复议请求依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回吕松仁的复议请求，维持江苏省高邮市人民法院（2020）苏1084执异82号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 高济宁审判员 方恒荣二〇二一年一月二十六日书记员 孙 妍