河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2649号上诉人（原审原告）：付帅伟，男，1990年1月7日生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：扈志超，濮阳市乐县众信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李静冉，女，1988年9月1日生，汉族，住南乐县。原审第三人：南乐县宜家房产信息服务中心，个体工商户，住所地南乐县开元南路东侧**。负责人：袁电朋，男，南乐县宜家房产信息服务中心经营者。上诉人付帅伟因与被上诉人李静冉、原审第三人南乐县宜家房产信息服务中心（以下简称宜家中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院（2020）豫0923民初1138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付帅伟及其委托诉讼代理人扈志超，被上诉人李静冉的委托诉讼代理人赵建胜，原审第三人宜家中心的负责人袁电朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付帅伟上诉请求：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一审及二审诉讼费用全部由李静冉承担。事实和理由：一、涉案的二手房屋买卖合同约定先过户，后交房，支付剩余房款，房屋不能过户系房管所暂时不能办理造成，并非付帅伟违约。李静冉在知道该房屋暂时不能过户的情况下，没有主张解除合同。李静冉因急于入住，经协商，对下余房款250000元约定李静冉每年支付房款50000元到付清为止，如果房产允许办理过户的情况下，付帅伟配合李静冉办理过户手续，房款一次性付清。如果房款付清以后仍不能办理过户，等到能办理过户时付帅伟配合李静冉办理。此后，付帅伟于2017年4月15日将该涉案房屋交付给了李静冉居住至今。至此双方口头协商的协议内容已经生效。李静冉于2019年2月1日前支付付帅伟购房款10万元。至今下欠房款15万元未支付。依据双方签订的二手房屋买卖合同、补充的口头协议，李静冉已经构成了违约，故应当依法支持上诉人的诉讼请求；二、本案是由于李静冉未按期向付帅伟支付购房款导致的违约。依据合同法第九十四条的规定，付帅伟有权向法院对李静冉提起合同解除。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。二审应依法给予改判。李静冉答辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉人上诉。南乐县宜家房产信息服务中心述称，同一审中陈述意见，即，2017年3月28日，双方李静冉、付帅伟在宜家中心签订二手房屋买卖合同一式三份，三方各持一份，签订合同时大家都不知房管所不能办理过户，签过合同后到房管所办过户时才得知约定房屋暂停办理过户。付帅伟向一审法院起诉请求：1．依法解除2017年3月28日付帅伟、李静冉签订的二手房屋买卖合同；2．判令李静冉支付违约金7500元；3．本案诉讼费用由李静冉承担。一审法院认定事实：宜家中心系房产中介，南乐县光明路西侧谷会中住宅楼5单元4层西户，房屋所有权人登记在付帅伟名下，房权证号为乐房权证商品房字第**。2017年3月28日，付帅伟（卖方）与李静冉（买方）通过宜家中心签订《二手房屋买卖合同》一份，约定主要内容有：第一条房屋基本情况：卖房所售房屋坐落为南乐县光明路西侧谷会中住宅楼5单元4层西户，建筑面积共134.34平方米。第二条房屋权属情况：该房屋占有的国有土地使用权以出让方式获得，土地使用权证号为：乐房权证商品房字第2011-355。该房屋性质为住宅商品房，未设定抵押及出租。第三条：买卖双方通过南乐县宜家房产信息中心介绍（房地产经纪人袁电朋）达成本交易。第四条成交价格和付款方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为355000元（包括地下室13平米）；本合同签订后，买方需支付购房款105000元，卖方收到购房款后，必须按照买方要求的时间、地、地点配合买方办理更名过户手续得以任何理由推脱，否则买方有权退房，卖方承担全部损失和价款支付之日起每天万分之五的利息，下欠余款等全部手续过户完毕当日付清。第五条权属转移登记和户口迁出：经双方同意，自本合同签订之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……第七条房屋的交付和验收：卖方应当在房屋过户到买方名下3日内将该房屋交付给买方。第十条第二项逾期付款责任：逾期在30日自馁，自约定的应付款限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应自当解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5％向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。合同签订当日，李静冉支付付帅伟首付款105000元。2017年4月12日，因办理过户手续付帅伟、李静冉又签订了二手房屋买卖合同一份，因2016年下半年政策变化，房产证改为不动产证，付帅伟持有本案所涉房屋的是老房产证，必须更换成不动产证才能办理过户，故房产所告知暂不能办理过户手续。几天后，付帅伟母亲找到第三人，问是否能委托第三人办理不动产测绘，第三人表示在开发商提供原始材料的情况下，可以办理。于是第三人与付帅伟母亲多次找开发商商量，其表示原材料提供不齐，在确定不能办理过户手续的情况下，双方对下余房款250000元的支付方式进行口头协商，约定李静冉每年支付房款50000元到付清为止，如果房产允许办理过户的情况下，付帅伟配合李静冉办理过户手续，房款一次性付清。如果房款付清以后仍不能办理过户，等到能办理过户时付帅伟配合李静冉办理。因李静冉急于入住，2017年4月15日经双方协商，付帅伟将涉案房屋交付给李静冉居住至今。李静冉于2017年10月11日支付付帅伟购房款20000元、于2018年2月14日支付付帅伟购房款30000元、于2018年7月8日支付付帅伟购房款20000元、2于019年2月1日（阴历2018年12月27日）支付付帅伟购房款30000元，共计10万元。2020年7月30日，南乐县不动产登记中心出具“关于谷会中住宅楼不能办理不动产登记问题的情况说明”一份，载明内容为：谷会中住宅楼，坐落位于南乐县城关光明西侧，截止目前，该开发单位未向南乐县不动产登记中心提供任何手续，故无法办理过户手续。庭审中，双方均认可双方履行的是2017年3月28日签订的《二手房屋买卖合同》。一审法院认为，本案付帅伟与李静冉于2017年3月28日签订的《二手房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按该合同约定全面履行。按约定给付付帅伟首付款105000元，付帅伟按约将涉案房屋交付被告。2017年4月12日，原、被告及第三人依据上述合同约定到房管所办理过户手续未果，双方对下余房款250000元口头协商达成一致意见，该意见内容应视为原被告对《二手房屋买卖合同》中下余房款支付方式的变更，系当事人的真实意思表示，合法有效，且李静冉已按该约定支付付帅伟2017年至2018年两年房款各50000元。对下余房款150000元，经法院多次释明，李静冉仍坚持按《二手房屋买卖合同》第四条第二项“下欠余款等全部手续过户完毕当日付清”的约定执行，付帅伟请求按《二手房屋买卖合同》第十条第二款第二项的约定解除合同。故本案的争议焦点是2017年3月28日双方签订的《二手房屋买卖合同》是否能实际履行。依照相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，付帅伟未提供证据证明李静冉存在根本违约，且房屋已经交付。庭审中付帅伟主张李静冉同意于2018年12月底前将剩余房款150000元全部付清，李静冉不予认可，付帅伟亦未举证证明，故法院无法采信。所涉房屋过户手续系房管所暂时不能办理，不属于合同目的不能实现情形。故付帅伟请求解除合同以及李静冉支付违约金的主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回付帅伟的诉讼请求。案件受理费100元，由付帅伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。为买卖房屋付帅伟、李静冉通过宜家中心订立的二手房屋买卖合同合法有效。在履行过程中，因涉案房屋暂时不能办理不动产转移登记，双方就房屋及房款的交付时间、期限达成的口头协议同样有效，且按照协议付帅伟于2017年4月15日将涉案房屋交付给了李静冉居住至今。口头协议约定对于剩余的250000元房款，每年支付50000元至付清为止，以此约定，在房产持续不能办理转移登记的情况下，李静冉应在此后对应年份的4月15日前分别支付给付帅伟5万元房款，用于履行约定的支付房款义务，而事实上李静冉仅履行了两期，支付房款10万元，在2019年2月1日后未再向付帅伟支付房款，李静冉逾期付款的行为已构成违约。依双方2017年3月28日签订的《二手房屋买卖合同》第十条第二项的约定，因李静冉逾期付款超过30日，付帅伟享有合同约定的合同解除权。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条的规定，解除权人主张解除合同的应当通知对方。在本案中，付帅伟并未举证证明在解除权的条件成就时，以通知对方解除合同的方式行使了合同约定的解除权。为此，对付帅伟提出的解除合同的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，付帅伟的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由付帅伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二一年一月二十七日书记员 郭琳婧