北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终248号上诉人(原审被告、反诉原告)：陈福德，男，住北京市通州区。上诉人(原审被告、反诉原告)：高光红，女，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周军，北京宝法律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：管仁纯，男，住北京市通州区。委托诉讼代理人：皇甫小平，北京市诚汇律师事务所律师。上诉人陈福德、高光红因与被上诉人管仁纯房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈福德，高光红的委托诉讼代理人周军，被上诉人管仁纯的委托诉讼代理人皇甫小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高光红、陈福德上诉请求：1．撤销一审判决第一项，支持高光红、陈福德一审反诉请求。2．一、二审诉讼费由管仁纯承担。主要事实及理由：一审判决认定事实不清。一审判决认定双方租赁合同已于2020年3月25日经协商解除与事实不符。合同解除的原因是管仁纯造成的，管仁纯违反约定，没有付租金，涉案所在大厦在疫情期间并没有关闭，一审中，管仁纯也没有提供证据证明未交租金是疫情所致。一审中关于涉案公司是否经营未予调查。双方没有就违约金的问题达成一致，高光红、陈福德依据双方签订合同的约定收回房屋，并没有表达返还押金及剩余租金的意思表示。管仁纯起诉行为也表明双方未就返还押金及剩余租金达成一致，也未曾协商解除合同。依合同约定“承租人逾期3日未按照约定支付房租，出租人有权解除租赁协议，收回房屋并另租他人，且不予退还已交付的租金和押金，并按押金的200%承担违约责任”。根据合同意思自治原则，高光红、陈福德依约收回房屋，单方解除合同维护自身的合法权益。一审判决在没有证据证明我方违约的前提下，严重显失公平、于法无据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。管仁纯辩称：同意一审判决，不同意高光红、陈福德的上诉请求及理由，请求二审法院维持一审判决。第一，一审判决认定事实清楚，逾期三日出租人有权解除协议是否公平姑且不论，但是在疫情发生后明显属于不可抗力，签订合同时不可能预见发生疫情，逾期三日出租人有权解除合同明显对承租人不公司，合同约定是押二付三，租金已经缴纳到4月15日，因此3月16日交租日期已经有一个月的押金在内，即使晚交三日对出租人没有任何影响。第二，万达广场是否关闭问题，在疫情发生后，虽然有些商场没有关闭，但实际上，当时的形势是不能外出要求居家，万达广场在三四月没有关闭，但是也几乎没有人进入，没有关闭也视同关闭。第三，所谓高光红、陈福德没有明显违约，我们没有主张过违约金，我们要的款项都是我们提前支付给高光红、陈福德的，一审判决已经最大限度照顾了高光红、陈福德的权益。管仁纯向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令高光红、陈福德返还管仁纯房租、押金及剩余电费合计38029元,并支付自2020年3月24日后的利息；2、诉讼费由高光红、陈福德承担。高光红、陈福德向一审法院反诉请求：1、请求法院依法判令管仁纯因逾期支付租金依据租赁协议承担押金200%的违约金，即42590元；2、判令管仁纯承担合同解除后逾期交房10天即3月16日至3月25日给高光红、陈福德造成的租金损失7098元；3、判令管仁纯因租赁协议违约，不能享受6天免租权，返还6天实际租金4259元；4、判令管仁纯立即将注册于此房的企业工商执照迁址，且承担未按约定时间迁址给高光红、陈福德造成的租金损失，租金损失计算期间为自交接第十六日起直至迁出之日前一日；5、判令管仁纯承担第一期逾期支付租金43885元部分的违约金（2019年12月16日至2019年12月30日共15天），按每延期一日0．5%计算为3291元，管仁纯承担第二期逾期支付租金63885元的违约金（2020年3月16日至2020年3月25日共10天），按每延期一日0．5%计算为2874元，合计6165元；6、判令管仁纯承担高光红、陈福德中介费损失14000元；以上数额合计74112元；7、反诉费由管仁纯承担。一审法院认定事实：2019年10月10日，高光红、陈福德（出租人、甲方）与管仁纯（承租人、乙方）及田旭虹（居间方、丙方）签订《通州项目租赁协议》（以下简称“租赁合同”），约定：第一条，房屋基本情况及用途。房屋坐落于北京市通州区602、03（以下简称“涉案房屋”），建筑面积132．1平方米，房屋用途为办公。第二条，租赁期限。（一）房屋租赁期自2019年10月10日至2020年10月15日止，共计1年6天；（二）免租期6日，自2019年10月10日至2019年10月16日。第三条，租金和租金交纳日期及押金，（一）每月租金为人民币21295元，乙方每3个月交纳一次租金，乙方应提前30日支付下（3个月）房租，各期租金支付日期：2019年10月10日、2019年12月16日、2020年3月16日、2020年6月16日；（二）为确保出租房屋和设施的完好以及租赁期内各相关费用如期结算，乙方应向甲方交纳1个月的房租21295元作为押金；（三）乙方未按合同约定时间支付租金到甲方指定账户，每延迟一日按应付租金的0．5%收取滞纳金，超过应付期限3日时，甲方可终止合同，收回房屋，有权将房屋出租第三方，且乙方已付租金和押金不予退还。第四条，其他相关费用的承担方式，2、乙方交纳因该房屋使用过程中产生的各项费用（如电费、水费、电话费、停车费、宽带、有线电视、房屋租赁税等费用）。第五条，居间服务，（一）丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同地相关事项，并协助甲乙双方办理物业交验；（二）无论本合同被解除、中止、变更或宣告无效，甲方仍应向丙方支付所约定的佣金，对于甲乙双方及任何第三方之间因本合同发生的争议，丙方不承担任何责任；（三）本合同签订后，甲方应向丙方支付14000元作为佣金。第九条，合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法维持履行地，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一地，乙方有权单方面解除合同：1、延迟交付房屋达30日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达3日的；2、欠缴各项费用达5000元的；3、擅自改变房屋用途的；……第十条，违约责任，（一）甲方有第九条第（三）款约定的情形之一的，应按押金200%向乙方支付违约金，乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按押金的200%向甲方支付违约金；（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按押金的200%支付违约金，甲方还应退还剩余的租金。补充协议：经甲乙双方协商，甲方应配合乙方注册，并提供办理执照所需相关文件，且乙方须在合同到期后15日内将注册地址迁出或注销，否则乙方不予退还其押金。如乙方在合同到期后正常将注册地址迁出或注销，甲方须在三天内退还乙方押金。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，高光红、陈福德将涉案房屋交付管仁纯使用，管仁纯向高光红方支付押金，并将租金支付至2020年4月16日，其中2019年12月16日应当支付下3个月租金共计63885万元，管仁纯实际于2019年12月30日支付清该笔租金。2020年3月16日，按合同约定管仁纯应支付下一期租金，高光红方于该日催促管仁纯方支付租金，管仁纯方因新冠肺炎疫情影响提出协商减免租金，后因双方就租金减免期限无法达成一致而协商未果，高光红方便于2020年3月19日以管仁纯逾期三日未支付房租为由主张收回房屋，2020年3月23日，管仁纯方表示同意于2020年3月25日前搬离涉案房屋，后高光红、陈福德于2020年3月25日收回房屋。一审再查，签订租赁合同时，涉案房屋电费剩余金额为800元，管仁纯向陈福德支付800元作为电费。现涉案房屋剩余电费总金额为1118．78元。另查，高光红、陈福德在签订合同时向居间方田旭虹支付佣金14000元。管仁纯承租涉案房屋后，以涉案房屋中的603房屋为住所地设立北京和合盛电子信息科技有限公司。合同解除后，高光红方于2020年3月25日告知管仁纯应于半个月内将注册地址从涉案房屋迁出，管仁纯于当日表示会在高光红方要求的时间内将注册地址迁出。一审开庭审理后，管仁纯于2020年7月10日将北京和合盛电子信息科技有限公司的住所地迁出涉案房屋。一审法院认为，该案的争议焦点有：1、双方租赁合同解除是否系因管仁纯违约造成；2、管仁纯能否以不可抗力为由主张免除全部责任。第一，关于双方租赁合同解除是否系因管仁纯违约造成的问题。根据本案查明情况，高光红、陈福德与管仁纯签订租赁合同，系双方真实意思表示，应为有效。在合同签订后，高光红、陈福德将涉案房屋交付管仁纯使用，管仁纯按照合同约定向高光红、陈福德支付押金，并支付租金至2020年4月16日。根据合同约定，管仁纯应提前30日于2020年3月16日支付下一期租金，逾期三日未支付的，高光红、陈福德有权解除合同。在合同履行过程中，因2020年初新冠肺炎疫情爆发，管仁纯方在支付租金期限当日即2020年3月16日提出与高光红方协商减免租金，高光红方亦同意协商。从双方开始协商的的日期2020年3月16日起的合理期限内应属于协商期间，根据诚实信用原则，高光红方在协商未果的情况下仍应给予管仁纯合理的支付租金准备时间。现高光红方在协商开始后的第三日即2020年3月19日便以管仁纯逾期支付租金为由提出按合同约定收回房屋，管仁纯表示同意并实际返还房屋，系双方协商一致解除租赁合同，一审法院对此不持异议，但高光红、陈福德以管仁纯逾期支付租金三日主张其构成违约，并指租赁合同解除系因管仁纯违约造成，依据不足，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方租赁合同实际已于2020年3月25日解除，现管仁纯要求高光红返还租金、押金以及剩余电费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；管仁纯诉讼请求中的钱款金额计算有误，以一审法院核算为准，其中租金为15276．85元、押金21295元、剩余电费1118．78元，共计37690．63元。关于管仁纯要求高光红、陈福德支付逾期返还上述钱款的利息的诉讼请求，因双方对于违约责任承担存在争议，在本次诉讼前返还钱款的数额、时间尚未明确，亦无相应约定，且高光红、陈福德亦不存在逾期返还钱款的故意，故管仁纯的该项诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于高光红、陈福德要求管仁纯按照押金的200％支付违约金的反诉请求，因管仁纯不存在违约行为，该项反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。关于高光红、陈福德要求管仁纯支付逾期交房10天即2020年3月16日至2020年3月25日租金损失的反诉请求，因管仁纯要求返还的租金系从2020年3月25日后开始计算，高光红、陈福德不存在该期间的租金损失，故对其该项反诉请求，一审法院不予支持。关于高光红、陈福德要求管仁纯支付免租期6天的租金的反诉请求，因租赁合同系双方真实意思表示，双方约定了租赁合同开始履行后的6日作为免租期，但并无合同解除后由承租方再行支付免租期间租金的约定，该项反诉请求，依据不足，一审法院亦不予支持。关于高光红、陈福德要求管仁纯承担中介费损失的反诉请求，根据合同约定，高光红、陈福德应承担向案外第三人支付居间报酬的义务，其在合同解除后要求管仁纯承担中介费损失，依据不足，一审法院不予支持。第二，关于管仁纯可否以不可抗力为由全部免除责任的问题。虽经一审法院认定，租赁合同系双方协商一致解除，管仁纯不存在违约行为，但仍存在其是否因怠于履行附随义务而承担赔偿出租方损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。对于新冠肺炎疫情是否构成不可抗力，主张不可抗力一方应当承担举证责任证明新冠疫情或新冠疫情防控措施直接导致合同不能履行。该案中，管仁纯仅以新冠肺炎疫情为由主张构成不可抗力，但并未提供证据证明新冠肺炎疫情或新冠肺炎疫情防控措施直接导致其不能履行租赁合同及相关附随义务，一审法院对其以不可抗力为由主张全部免除责任的意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据诚实信用原则，管仁纯在2020年3月25日搬离涉案房屋后应于合理期限内将“北京和合盛电子信息科技有限公司”的住所地从涉案房屋迁出，高光红方明确提出要求管仁纯于半个月内迁出，管仁纯方表示同意，但管仁纯实际系在本案开庭审理后于2020年7月10日将注册地址迁出，该期间既超出了双方约定的半个月期限，也超出了合理期限的范围，其应当赔偿由此给高光红、陈福德造成的损失。关于损失的数额，因管仁纯仅是违反了合同的附随义务，且管仁纯承租的涉案房屋包括602、603两处房屋，其仅以其中的603房屋为住所地注册成立法人，其未将注册地址迁出对于高光红、陈福德再行出租涉案房屋的影响有限，高光红、陈福德以原房屋租金标准要求管仁纯赔偿损失，明显过高，一审法院酌情考虑上述情形，并结合此期间租赁市场受新冠肺炎疫情影响的因素，酌定管仁纯赔偿高光红、陈福德损失的数额为6000元。关于高光红、陈福德要求管仁纯支付合同履行期间逾期支付租金的违约金的反诉请求，根据租赁合同约定，管仁纯未按合同约定支付租金的，每延迟一日按应付租金0．5％的标准支付“滞纳金”（违约金）；管仁纯在2019年12月16日应支付下一期租金，但其实际于2019年12月30日支付清，应按照合同约定支付违约金，高光红、陈福德主张2019年12月16日至2019年12月30日管仁纯逾期支付租金的违约金3291元，于法有据，一审法院予以支持；高光红、陈福德主张2020年3月16日至2020年3月25日管仁纯逾期支付租金的违约金，因管仁纯实际支付租金至2020年4月16日，且双方租赁合同已于2020年3月25日经协商解除，高光红、陈福德主张该部分违约金，于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月28日判决：一、高光红、陈福德返还管仁纯押金、租金、电费共计37690．63元，于判决生效之日起七日内执行清；二、管仁纯给付高光红、陈福德逾期支付租金违约金3291元，于判决生效之日起七日内执行清；三、管仁纯赔偿高光红、陈福德工商注册地址逾期迁出损失6000元，于判决书生效之日起七日内执行清；四、驳回管仁纯的其他诉讼请求；五、驳回高光红、陈福德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本院二审期间，双方当事人均未提交二审新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方争议焦点为涉案租赁合同是否系双方协商一致解除、管仁纯是否存在违约行为以及管仁纯已付租金是否应予减免。涉案租赁合同是否系双方协商一致解除。首先，据本案已查明事实，管仁纯向高光红支付房屋首期租金至2020年4月16日后，应于2020年3月16日支付下期房屋租金，但直至2020年3月19日管仁纯仍未支付租金。而依双方合同约定：“承租人未按合同约定时间支付租金超过应付期限3日时，出租人可终止合同，收回房屋……”。据此，高光红、陈福德有权在管仁纯逾期支付租金超过三日的情况下解除合同。虽2020年3月23日，管仁纯表示同意于2020年3月25日前搬离涉案房屋，但该时点违约事实已经发生，高光红已基于管仁纯的逾期付款行为主张收回房屋。而后管仁纯虽同意搬离涉案房屋，但该行为并非双方协商一致解除合同，而是管仁纯对于高光红收回房屋主张的认可，一审法院认定系双方协商一致解除租赁合同有误，本院在此予以纠正。管仁纯是否存在违约行为。如前所述，管仁纯未按合同约定支付租金，构成违约，其应依合同约定的违约条款向高光红、陈福德承担违约责任。双方约定如乙方未按合同约定时间支付租金超过应付期限3日时，甲方可终止合同，收回房屋，且承租人已付租金和押金不予退还。据此，管仁纯应以押金和已付租金为限向高光红、陈福德承担违约责任。管仁纯已付租金是否应予减免。管仁纯因新冠肺炎疫情影响提出减免租金，但其在诉讼中并未举证证明因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少。但鉴于双方租赁合同履行期间正处于新冠肺炎疫情突发时期，疫情的影响客观存在，且双方在协商租金是否减免时，高光红亦表示同意免除管仁纯半个月租金，故本院对管仁纯主张因新冠肺炎疫情影响减免租金的意见酌情予以支持，减免数额为半个月租金即10647．5元。综上，高光红、陈福德的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定高光红、陈福德返还管仁纯租金数额有误，属认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10748号民事判决第二、三项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10748号民事判决第四、五项；三、变更北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10748号民事判决第一项为高光红、陈福德返还管仁纯租金、电费共计11766．28元（于本判决生效之日起七日内给付）；四、驳回管仁纯的其他诉讼请求；五、驳回高光红、陈福德的其他反诉请求。一审案件受理费375元，由管仁纯328元（已交纳），由高光红、陈福德负担47元（于本判决生效后七日内交至一审法院），一审反诉受理费826元，由高光红、陈福德负担801元（已交纳），由管仁纯负担25元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费2536元，由管仁纯负担448元（于本判决生效后七日内交纳），由高光红、陈福德负担2088元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二一年一月二十九日法官助理  向 玗书 记 员  任 宇书 记 员  卢园园