天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初1861号原告:嘉杰（天津）置业投资有限公司，住所：天津市武清开发区翠通路东侧意瑞广场**楼**。法定代表人：麦志昌，董事长。委托诉讼代理人：王立伟，北京允能律师事务所律师。被告：天津余味佳餐饮管理有限公司，住所：天津，住所：天津市武清区京滨工业园京滨睿城**楼**-37（集中办公区）>法定代表人：尹冬雪，执行董事。原告嘉杰（天津）置业投资有限公司与被告天津余味佳餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉杰（天津）置业投资有限公司的及委托诉讼代理人王立伟到庭参加了诉讼，被告天津余味佳餐饮管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。嘉杰（天津）置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《“威尼都”项目商铺租赁合同》及相关补充协议；2、判令被告于租赁合同解除之日起5日内将位于威尼都项目商场内二层H3-214号商铺恢复原状并交还给原告，如逾期不交还，则应按每日人民币3775.64元的标准向原告支付占用费至实际交还商铺之日止；3、判令被告于租赁合同解除之日5日内将三台空调归还原告；4、判令被告向原告支付拖欠的租金53308.36元（该租金计收截止日期暂定为2019年12月31日，最终须计算至租赁合同解除之日）及逾期支付租金的违约金人民币14436.66元，延期付款滞纳金14436.66元（该项违约金及延期付款滞纳金暂计至2020年1月16日，最终须计算至实际支付之日）；5、判令被告向原告支付经营免租期期间减免的租金人民币22414.32元；6、判令被告向原告支付拖欠的综合服务费人民币192899.70元（该项综合服务费计收截止日期暂定为2020年3月31日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付综合服务费的违约金人民币59059.46元（该项违约金暂计至2020年1月16日，最终须计算至实际支付之日）；7、判令被告向原告支付装修期及经营免租期期间减免的综合服务费人民币64299.90元；8、判令被告向原告支付逾期支付履约保证金的违约金人民币7150.00元；9、判令被告向原告支付《“威尼都”项目商铺租赁合同》第7.6.2条项下应付的违约金人民币21355.00元；10、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，就被告承租位于威尼都项目内二层H3-214号商铺（以下简称商铺）事宜，原、被告签订《“威尼都”项目商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《关于之补充协议一》（以下简称补充协议一）。2018年4月25日，就原告在租赁期内免费提供三台空调给被告使用事宜，原告与被告签订《关于之补充协议二》（以下简称补充协议二）。根据租赁合同及相关补充协议的约定，商铺建筑面积437.41平方米，使用面积306.19平方米，租赁期限为5个租约年，在被告租满租赁期遵守合同各项条款的前提下，原告同意给予被告3个月的装修期和3个月的经营免租期，商铺租金采用扣率租金方式，月扣率租金为每月总销售额乘以扣率比例直接计算取得，由被告于次月20日或之前支付。商铺的综合服务费标准为35元/平方米/月，以租赁合同项下使用面积计收，由被告按每三个月为一结算周期预付。此外，租赁合同及相关补充协议还对合同解除、违约责任及空调归还等相关事项进行了约定。租赁合同签订后，原告即按约定将商铺交付给被告使用，并积极履行其他合同义务，但被告在租赁合同及相关补充协议履行期间，长期拖欠商铺租金及综合服务费等到期应付费用。原告多次向被告催要租金及综合服务费，但被告一直未付。原告认为，原、被告所签租赁合同及相关补充协议合法有效，对双方具有法律约束力。被告长期拖欠租金及综合服务费行为已经构成根本违约，原告有权要求解除合同，并要求被告支付欠付费用及就其违约行为承担违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，向被告提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。天津余味佳餐饮管理有限公司未作答辩。原告提供的1、《“威尼都”项目商铺租赁合同》，2、《关于之补充协议一》，3、《商户单元交接验收表》，4、《关于之补充协议二》，5、《商铺租赁日起确认函》，6、天津余味佳餐饮管理有限公司逾期履行扣率租金付款义务情况一览表，7、天津余味佳餐饮管理有限公司逾期履行综合服务费付款义务情况一览表，8、编号为181××××****的银行业务回单复印件一份，9、天津余味佳餐饮管理有限公司逾期履行履约保证金支付情况一览表，10、《律师函》、邮件交寄单（收据）及邮寄投递状况查询表一份，11、《威尼都商户催缴款通知书》12份，《催款函》一份，及结合原告代理人对诉讼请求当庭陈述说明客观、真实与本案相关，具有证明力。本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《“威尼都”项目商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）约定：被告承租位于威尼都项目内二层Ｈ3-214号商铺（以下简称商铺），租赁期限是五个租约年，自计租日起算（从2018年7月1日至2023年6月30日止，5年）。采用扣率租金，第一租约年的扣率比例为8%，月扣率租金为：乙方每月销售总额（含税）×8%，第二租约年的扣率比例为9%，月扣率租金为：乙方每月销售总额（含税）×9%，第三至五租约年的扣率比例为10%，月扣率租金为：乙方每月销售总额（含税）×10%。甲方给乙方三个月的装修期，于合同签署之日起7个工作日内乙方向甲方足额支付履约保证金5万元（2018年3月16日商铺交付，从2018年4月1日至2018年6月31日）。商铺正式开业日期为2018年7月1日，租金及综合服务费计收起始日期为2018年7月1日。于合同签署之日起7个工作日内乙方向甲方足额支付履约保证金5万元。原告代理人称具体闭店日期不清楚，现在没有把商铺交还给原告。从被告销售额看是2019年12月底，以后就没有了，原告代理人称被告不经营了没有通知过原告，把店关了，失去联系。1、原告代理人陈述行使解除权是约定解除，在合同31页6.1.3条约定（乙方如未按本合同4.1.4条约定按时足额缴纳租金的天数连续超过壹拾(10)日或累计超过叁拾(30)日的,未按本合同约定按时足额繳纳综合服务费、推广服务费、公共事业费等相关费用天数连续超过壹拾(10)日或累计超过参拾(30)日的。），解除合同没有发过解除通知。发过催款律师函，里面说让被告付款，不付款要走法律途径。请法院判决解除，认为原告请求了就是通知被告解除了，被告收到起诉书就解除。2、原告要求恢复原状是在证据3有交接单，恢复双方在交房子时的状态，让被告把属于他的东西搬走。参照租赁合同32页6.6.4条第三行6.6.4乙方向甲方交还该商铺前,应自负费用对该商铺进行打扫和清理。使该商铺处于完好和可出租状态。乙方如对该商铺进行了装饰、装修、增建或改建,应根据甲方的要求在租要求在租赁期限届满或本合同提前终止之日前将该商铺及其设施恢复原状(即恢复和还原至本合同附件二的标准),由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该商铺恢复原状,甲方可以代为以代为处理或聘请第三方代为处理,由此发生的一切费用由乙方承担,甲方有权向乙方追索或于履约保证金中扣除该费用。如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的,甲方无任何方对该商铺进行的装饰、装修及/或对设备、设施进行的增建或改建作出任何补偿及/或赔偿。每日人民币3775.64元占用费计算，租赁合同第32页6.6.1条（6.6.1交还期:自租赁期限届满之日或本合同解除、终止、被撤销或确认无效之日起伍(5)日内为本合同项下承租商铺之交还期。乙方应最迟于该交还期届满之日的次日11:00之前将商铺交还甲方和物业服务公司,并向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而途期不交还该商铺,乙方除应按照其在租赁期限内应付的最高日租金之壹拾(10)倍向甲方支付占用费外,还应承担该商铺在占用期间内发生的综合服务费、推广服务费、水费、电费等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该商铺而造成甲方其他损失的,乙方还应承担赔偿责任。），最高日租金在证据6第四行，2018年10月份应付租金11484元除以30.416算出的是日租金，再乘以10倍，最高日租金的10倍，得出3775.64元。3、原告请求被告归还三台空调，2018年4月25日双方签订补充协议二，在被告租赁的房子里面三台空调，被告租的时候就有，约定由乙方使用。4、原告第四项诉讼请求拖欠的租金53308.36元计算，证据6第52页，根据合同约定计租日2018年7月1日，双方签订补充协议一，给被告三个月的经营免租期，从2018年7月1日至2018年9月30日，这期间不收租金及经营费，如果违约原告有权把这些费用索赔，从2018年10月1日起算，每个月销售额乘以扣率，算出当月应扣的租金，截止2019年12月31日。逾期付款违约金14436.66元计算，租赁合同第35页7.2.7条（7.2.7乙方逾期缴纳本合同项下其应付费用(包括但不限于租金、综合服务费、各费、推广服务费、装修押金、水费、电费、燃气费、采暖费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件二所列设施和设备开通或使用的费用等一切按本合同约定应由乙方支付或缴纳的任何费用),则每逾期一日,乙方应当向甲方或经营管理公司或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的途期违约金。乙方逾期缴纳本合同项下应付费用连续超过壹拾壹拾(10)日或累积超过叁(30)日的,甲方有权解除合同。甲方选择解除合同的,乙方应补足上述所欠费用及按照本合同约定向甲方支付违约金,并承担因此而产生的所有费用(包括但不限于重新接驳水电供应的费用),违约金不足以弥补甲方损失的,乙方应进一步赔偿甲方因此所遭受的全部损失。），每个月违约金加在一起。请求逾期付款的滞纳金的计算方法，约定了两笔，租赁合同第12页4.1.4条第（4）项(4)为免存疑,第一期和最后一期扣率租金金额均应当涵盖相关月份中属于租赁期限内的实际天数。甲方发出书面缴款通知书后,若非甲方原因,乙方途期支付甲方款项,乙方应向甲方支付拖欠金额每日0.1%的延期付款滞纳金。）。被告的违约行为，给原告造成的实际损失的是指应该给的没有给，属于占用原告的资金。5、原告第五项诉讼请求计算，经营免租期是从2018年7月1日到2018年9月30日，计算依据证据52页证据6第一行到第三行，按照销售总额的8%，证据2，47页在补充协议一第三条（三、若乙方不论任何原因未能租满租赁期及/或违反《原合同》及本补充协议的约定,甲方均有权按照《原合同》约定的租金及综合服务费标准向乙方索取装修期及经营免租期内所免去的租金及综合服务费。）。6、第六项诉讼请求，综合服务费计算，依据证据2，47页补充协议第一条（原合同第4.3.2条做出如下修改并重述如下:乙方所需缴纳的承租商铺的综合服务费标准为人民币35元/平米/月。综合服务费以本合同项下使用面积计收），每月每平米35元，按照使用面积306.19平方米计算，306.19乘以35是一个月的10716.65元，再乘以3是一个季度32149.95元，32149.95元再乘以6个季度，从2018年10月1日起算暂计到2020年3月31日，计算方法见证据材料7，53页。违约金59059.46元计算，租赁合同的第35页7.2.7条（见前述），证据7的右边数第一列59059.46元。7、第七项诉讼请求计算，证据材料47页证据2，补充协议一的第三条（见前述）。证据材料7,53页，第一行和第二行，第三列减免金额是64299.90元，减免期限是2018年4月1日至2018年6月30日，三个月装修期，及2018年7月1日到2018年9月30日共三个月的经营免租期。8、第八项诉讼请求计算，合同依据是租赁合同第18页，4.6.7（乙方途期未缴纳履约保证金的,则每途期一日,乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额千分之一的违约金。同时,甲方有权随时解除本合同。甲方解除本合同的,乙方应向甲方支付相当于履约保证金金额两倍的违约金。乙方未能补足履约保证金的,则每逾期一日,乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额千分之一的违约金,超过十日未补足履约保证金的,则甲方有权解除本合同,乙方应按照本合同约定的乙方违约导致合同解除条款承担违约责任。）逾期支付履约保证金的每逾期一日支付欠付金额的违约金，计算方法是证据材料55页，证据9，根据表格显示被告逾期天数为143天，本金金额和千分之一的费率是7150元。9、第九项诉讼请求计算，租赁合同第37页第7.6.2条（7.6.2本合同履行期不满2年解除本合同的,乙方向甲方支付相当于上个合同年基本租金标准4个月租金(或者相当于上个合同年最高月销售额的违约金），按照四个月的标准计算违约金，证据52页证据6，第一行到第十二行，第五列应付金额累加一起，除以12再乘以4，得出21355元。被告2018年5月26日给原告5万元保证金，保证金在原告处。合同和补充协议签订后，原告依约履行了相关义务，被告除了在2018年5月26日支付50000元履约保证金以外，其余租金和费用未能支付。本院认为，原、被告间的合同是当事人真是意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。现就原被告签订的租赁合同，依据相关法律对原告的诉讼请求，逐一做如下分析认定：（一）关于原告第一项诉讼请求要求解除合同及补充协议。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金及其他费用，无正当理由未支付或者迟延支付的，出租人可以要求其支付，并有权依据合同约定或法律规定行使合同解除权，收回租赁物。本案中，原告作为有权出租方将涉案商铺租赁给被告，被告作为承租人应依约向原告支付租金、综合服务费等，现被告未能如期支付上述费用构成违约，故原告依据租赁合同的约定，请求解除涉案租赁合同，本院予以支持。（二）关于原告第二项诉讼请求“判令被告于租赁合同解除之日起5日内将位于威尼都项目商场内二层H3-214号商铺恢复原状并交还给原告，如逾期不交还，则应按每日人民币3775.64元的标准向原告支付占用费至实际交还商铺之日止。”，关于合同解除后5日内交还租赁物并恢复原状的请求，符合合同约定，本院予以支持，但要求每日按最高租金的10倍即人民币3775.64元的标准向原告支付占用费至实际交还商铺之日止的诉求，虽然符合双方约定，但是显失公平，《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，合同解除后被告逾期交付房屋的损失除应交付其他费用外（原告已另行主张）主要是占地费，该占地费应当相当于租金损失，因此给付10倍租金占地费的约定显失公平本院不予认可，考虑惩罚性其主张的占地费的标准可按日最高租金的1.3倍认定。关于日最高租金的计算方法和标准，原告在提交的《诉讼请求金额的计算说明》中已经表述，即最高日租金为377.56元本院予以认可。（三）关于原告第三项诉讼请求判令被告于租赁合同解除之日5日内将三台空调归还原告，关于合同解除后5日内交还租赁物内的三台空调，符合合同约定，本院予以支持。（四）关于原告第四项诉讼请求“判令被告向原告支付拖欠的租金人民币53308.36元（该项租金计收截止日期暂定为2019年12月31日，最终须计算至租赁合同解除之日）及逾期支付基本租金的违约金人民币14436.66元、延期付款滞纳金14436.66元（该项违约金及延期付款滞纳金暂计至2020年1月16日，最终须计算至实际支付之日）。”，原告要求给付基本租金的请求本院予以支持，但既要求支付逾期违约金又要求支付逾期滞纳金，且二者数额相当，故本院依法支持其一给付违约金，对逾期滞纳金不予支持。（五）关于原告第五项诉讼请求“判令被告向原告支付经营免租期期间减免的租金人民币22414.32元。”，原告在经营免租期是从2018年7月1日到2018年9月30日，（装修期及经营免租期期间）的基本租金应为22414.32元，月扣率租金，原告请求符合约定，上述期间的租金数额应以此为准。（六）关于原告的第六项诉讼请求“判令被告向原告支付拖欠的综合服务费人民币192899.70元（该项综合服务费计收截止日期暂定为2020年3月31日，最终须计算至实际交还商铺之日）及逾期支付综合服务费的违约金人民币59059.46元（该项违约金暂计至2020年1月16日，最终须计算至实际支付之日）。”，原告请求给付的综合服务费192899.70元，是从2018年10月1日起算暂计到2020年3月31日（306.19平米x35元x3是一个季度32149.95元，32149.95元再乘以6个季度，），其要求支付的违约金59059.46元是截止至2020年1月16日期间的数额，对于2020年1月16日以后的违约金，应以192899.70元和之后应付综合服务费为基数，以合同约定的方式和标准计算至实际交还商铺日止。（七）关于原告第七项诉讼请求“判令被告向原告支付装修期及经营免租期期间减免的综合服务费人民币64299.90元。”，装修期及经营免租期期间：减免期限是2018年4月1日至2018年6月30日，三个月装修期，及2018年7月1日到2018年9月30日共三个月的经营免租期。该综合服务费64299.90元。（八）关于原告第八项诉讼请求“判令被告向原告支付逾期支付履约保证金的违约金人民币7150元。”，经查，按合同约定被告应于合同签订后7个工作日（在2018年1月3日前包含节假日）内向原告交纳50000元履约保证金，但实际交纳时间为2018年5月26日，迟延了143日，故按日千分之一交纳违约金为7150元，该请求符合合同约定，本院予以支持。（九）关于原告第九项诉讼请求“判令被告向原告支付《“威尼都”项目商铺租赁合同》第7.6.2条项下应付的违约金人民币21355元”，该项请求符合合同约定，经查，原告计算数额无误本院予以支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上，故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原、被告于2017年12月25日签订的《“威尼都”项目商铺租赁合同》及相关补充协议自本判决生效之日起解除。二、被告于本判决生效之日起15日内将涉案租赁商铺即威尼都项目内二层H3-214号商铺内属于被告的物品腾清，并将该商铺交还给原告，逾期不交还的须按日490元的标准支付占用费至实际交还商铺日止。三、被告于本判决生效之日起15日内将二层H3-214号商铺内三台空调归还原告。四、被告于本判决生效之日起15日内向原告支付租金人民币53308.36元及逾期支付租金的违约金人民币14436.66元，并以基本租金53308.36元为基数，以合同约定的计算方式和标准，支付自2020年1月17日起至实际给付日止的违约金。五、被告于本判决生效之日起15日内向原告支付经营免租期期间减免的租金人民币22414.32元。六、被告于本判决生效之日起15日内向原告支付2018年10月1日至2020年3月31日综合服务费192899.70元，并以合同约定的计算标准和计算方式，支付2020年4月1日起至商铺归还日止的综合服务费。被告还应于本判决生效之日起五日内向原告支付截止2020年1月16日逾期支付综合服务费的违约金人民币59059.46元，另以192899.70元综合服务费为基数，以合同约定的计算方式和标准，支付自2020年1月17日起至实际给付日止因逾期支付上述款项所产生的违约金。七、被告于本判决生效之日起15日内向原告支付装修期及经营免租期期间减免的综合服务费人民币64299.90元。八、被告于本判决生效之日起15日内向原告偿付逾期支付履约保证金的违约金7150元。九、被告于本判决生效之日起15日内向原告支付因违约导致合同解除的违约金21355元。十、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费4020元，由被告天津余味佳餐饮管理有限公司原负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王志远二〇二一年一月二十六日书记员  于培培附：相关法条《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。