浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初16914号 原告浙江帛澜纺织有限公司，住所地浙江省义乌市北苑街道前洪工业区百盛路**。 法定代表人贾福钱，董事长。 委托诉讼代理人骆春燕、傅叔文，浙江现代阳光律师事务所执业律师。 被告廖建明，男，1972年10月5日出生，汉族，户籍所在地江西省上饶市戈阳县。 委托诉讼代理人冯婷婷，浙江红太阳律师事务所执业律师。 原告浙江帛澜纺织有限公司与被告廖建明房屋租赁合同纠纷一案，于2020年10月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序于2021年1月7日公开开庭审理。原告浙江帛澜纺织有限公司的委托诉讼代理人骆春燕，被告廖建明及其委托诉讼代理人冯婷婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江帛澜纺织有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋破损修缮款353887元。2、判令被告赔偿原告因损坏租赁房屋所造成的经济损失203668元。3、判令被告支付原告水电费25116元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。事实与理由：2016年9月至2020年9月13日期间，被告承租了原告所有的位于义乌市××路××号的厂房（面积2466平方米）加宿舍2、3、4层共计30个房间，经营废纸制品业务。《房屋租赁合同》第六条第①款的第2项约定：“乙方在租赁期内实际使用的水、电、煤气、有限电视、通讯等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任有乙方承担”；合同第七条第①款及第⑥款均约定“乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复”，且约定了“乙方应立即负责修复或经济赔偿，租赁期满后，除双方另有约定外，甲方有权选择要求乙方恢复原状或向乙方收取恢复工程实际发生的费用”。2020年9月13日，租赁合同到期，原、被告进行房屋收回验收，原告当场提出厂房存在柱子、窗户玻璃、内外墙、、地面等破损被告亦答应会负责修复，但至今未修复完成。期间，原告多次找被告协商无果，因房屋不能闲置，无奈之下遂委托义乌市恒居装饰工程有限公司进行破损修复价款评估，并通知被告。另，被告拖欠原告今年8月1日至9月15日的水电费共计25116元，至今未付。原告无奈之下，提起诉讼。 被告廖建明辩称，1、被告不存在使用不当致使所承租房屋及附属物设施损坏或发生故障的情况，没有维修义务。因为被告承租的本就是一个老旧破败的厂房，用于经营废纸制品业务。而且在承租过程中，一直按照合同约定合理使用承租房屋及附属物设施，不存在使用不当的行为。2、被告已经按照合同约定对租赁物进行恢复原状，并在承租期届满之日前就进行了腾空，还按照承租物交付时的情况进行修复。3、原告后续是否对租赁物进行装修、改造与被告无关。被告没有义务为租赁物超出交付时的状况买单。原告应当对经济补偿金额的形成依据举证证明，但本案原告在本案中仅有口述，并未提供任何证据。且根据合同第七条约定，原告只能对恢复原状和经济赔偿进行二选一，诉请第1项和第2项是不能够同时主张的。4、被告已经履行合同约定的所有义务，原告主张赔偿损失没有事实依据。原告应当举证：(1)被告在承租期间对房屋有损毁，归还后的租赁物与承租当初交付的租赁物有区别；(2)原告因为修复租赁物已经实际产生了修缮款。根据原告提供的证据无法确认其所认为的租赁物原状情况，那么原告主张的“恢复原状”就无从谈起，被告已经根据合同约定恢复租赁物交付时实际原状，超出部分与被告无关。原告主张被告当初承租是按现状承租的，但是被告已经根据合同约定有权在租赁期满后按照现状交还给原告，原告的辩解并不能将举证责任推卸给被告。根据合同第七条约定，原告只能向被告主张恢复工程实际发生的费用，而本案原告也并未提供相应的证据。根据谁主张谁举证原则，由原告承担举证不能责任。5、被告已经通过银行转账支付了2020年8月份的水电费。原告并未与被告对剩余9月1日至9月13日期间的水电费进行结算，而根据原告的诉请及其提供的证据，该期间产生的水电费最多为1853元(实际只会小于这个金额)。另外，被告还有50000元的押金在原告处，不存在未支付水电费的事实。原告可以自行扣除水电费后，再退还多余的押金。原告还应提供双方对水电及清理费进行结算的证据，其提供的单方面书写的证据不具有证明效力。根据被告提供的证据，原告主张的水电及清理费被告均已经支付完毕。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 证据1、房屋租赁合同一份，证明本案租赁合同的相关内容。 证据2、水电费清单一份及电表显示照片两张，证明被告尚欠原告水电费25116元的事实。 证据3、公证书及装修公司报价单各一份，证明房屋破损情况及修复需要的时间和费用等事实。 证据4、微信聊天记录及光盘一份，证明房屋破损清单及原告通知被告要求其修缮破损房屋；如被告不修缮，原告自行修缮且费用由被告支付的事实。 证据5、网页打印照片、光盘、照片等，证明房屋出租给被告前的状况。 证据6、收据凭证五张，证明原告已支付了修缮费10万余元的事实。 被告质证认为： 对证据1，真实性没有异议。但要明确合同第二条明确约定租赁期满交还房屋时的验收依据是合同附件，鉴于合同签订时未有附件，关于涉案房屋租赁当初原状的举证责任在原告。 对证据2，三性均有异议，水电费清单内容系原告手写，被告并未确认。电表显示内容是否是属于被告承租期间使用产生的水电费无法确认，所以不具有证明效力。 对证据3，公证书的真实性予以确认，但是证明目的不予确认。原告已就使用造成的痕迹部分修复完毕，其余部分均是承租当初交付时既有现状并非被告使用造成。对装修公司报价单，三性均有异议，该份报价单是否真实，用于何处，是否履行，均无法确认，不具有证明效力。 对证据4，微信聊天记录的真实性予以确认，但对证明目的有异议，根据2020年9月15日的聊天记录可以看出，被告在承租期到期之前已经对使用造成的痕迹进行修补。原告所陈述其余部分都是被告承租前就存在的破损，与被告使用无关。 对证据5，真实性无异议，证明目的有异议，该份拍卖公告最早存在于2015年12月22日。根据被告核查，涉案厂房一拍的时间为2015年10月27日，视频拍摄时间应当更早。且公告及视频显示，厂房一直存在有租户持续性使用，而被告系2016年9月份才承租涉案厂房，那么该视频仅能证明法院挂拍的时候厂房已经是破旧的情况，无法确认被告承租过来时的厂房情况。 对证据6，三性均有异议，该证据单价、总计金额均与原告提供的装修公司报价单不相符。无法确认该笔费用是用于修缮涉案租赁物的。 本院认证如下：对证据1予以确认。对证据2不予确认，双方未对水电费进行结算。对证据3公证书的真实性予以确认，但是该公证书仅仅证明租赁期届满后的样貌，无法达到原告的证明目的。对装修公司的报价单不予确认。对证据4、5的真实性予以确认，对证明目的不予确认。对证据6不予确认。 被告为支持其抗辩，向本院提交了如下证据： 证据1、微信聊天记录及转账凭证一份；证据2、视频四份，共同证明被告已按合同约定对租赁物进行恢复原状，超出交付原状范围的，被告没有义务修复。 证据3、银行流水复印件一份；证据4、微信聊天记录两份，共同证明被告已支付完毕租赁期间所有水电费10351元。 原告质证认为： 对证据1，三性均有异议，微信记录、转账记录均不是发生在原、被告之间。内容也不完整，相关人员身份不明确；与本案无关，无法证明被告的证明目的。 对证据2，真实性无异议，原告认可被告有修缮行为，但修缮了一部分就停工了，没有完全修缮。原告就有关的意见在9月15日至9月17日的微信聊天记录已明确告知被告。 对证据3，真实性、合法性没有异议，但不能证明其证明目的。原告认可被告在9月3日支付过10351元的水电费，但是原告已将这部分水电费扣除。 对证据4，真实性、合法性没有异议，但是不能证明其证明目的。可以看出被告认可水电费未付清，且预估不超过3万元。9月14日，被告主动让原告“去看看哪里要修补的”。9月15日原告将还需要修补的内容、视频、照片发给被告。 本院认证如下：对证据1不予确认。对证据2的真实性予以确认，被告确实有修缮行为，但是未得到原告的认可。对证据3、4予以确认。 根据上述已确认证明力的证据，再结合双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 2019年7月17日，原告浙江帛澜纺织有限公司（甲方）与被告廖建明（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于义乌市××路××号的厂房（面积2466平方米）加宿舍2、3、4层共计30个房间，租赁期限为2019年9月14日至2020年9月13日。合同第七条第6项约定：乙方应合理使用其承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或者经济赔偿。租赁期限届满或者因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下方式中的一种维权：㈠依附于房屋的装修归甲方所有㈡要求乙方恢复原状㈢向乙方收取恢复工程实际发生的费用。合同第十三条第6项约定，乙方应当支付50000元作为承租房屋的水电费押金。2020年9月13日，租赁合同到期，原告认为厂房存在柱子、窗户玻璃、内外墙、、地面等破损要求被告进行修复。被告曾经对租赁物进行部分修缮，但未得到原告的认可。 另查明，涉案厂房由原告浙江帛澜纺织有限公司于2016年1月8日通过义乌法院司法拍卖（三拍）以1599万元的价格竞得。厂区内共有六幢房屋建筑物及一宗土地使用权，房屋面积为5715.96平方米，土地使用面积为5620平方米。被告廖建明承租了一部分，用于经营废纸制品业务。 本院认为，当事人应当对自己的主张负举证责任。原告应当对下列事实进行举证：㈠2016年至2019年间原、被告双方的租赁关系。庭审中，原告仅提供了2019年9月14日至2020年9月13日的租赁合同。虽然，被告未否认双方之前存在租赁关系。但是显而易见，2019年之前的租赁合同缺失，导致无法查明双方最初租赁合同关系建立时租赁物的原状及双方的具体约定。该举证不能的后果应当由原告自行负担。㈡租赁物的原状。根据查明的事实，原告于2016年通过司法（三拍）拍卖获得案涉房产时，该厂房已经建成10多年，并非一手新房，存在一定的折旧。因此，原告要求被告修缮房屋到什么程度才是当初租赁物交付的样貌，已经不得而知。原告提供了拍卖网页及拍卖宣传视频，试图达到原告的证明目的。但该证据距离原告最初将租赁物交付给被告间隔有一年左右，已无法确认租赁物的原貌。该举证不能的后果也应当由原告自行负担。㈢水电费部分。原告提供了自行抄表的清单，未得到被告的确认，说明双方实质上对水电费未进行结算。被告仅认可其中1853元，原告可以在押金中自行扣除。综上所述，原告的诉请没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告浙江帛澜纺织有限公司的诉讼请求。 案件受理费4813元，由原告浙江帛澜纺织有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院上诉窗口递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 吴 刚 二〇二一年一月十九日 书记员 何聪聪