浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0624民初3164号原告（反诉被告）：新昌县东茗乡云上民宿（统一社会信用代码92330624MA29EYTG32），住所地浙江省新昌县东茗乡后岱山村。经营者：许有良，男，1979年10月8日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。原告（反诉被告）：新昌县东茗乡茗香小住民宿（统一社会信用代码92330624MA2BECN65A），住所地浙江省新昌县东茗乡后岱山村荒塘村。经营者：许有良，男，1979年10月8日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。二原告共同委托诉讼代理人：王泽江，浙江元大律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：王大奎，浙江元大律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州畅行昱见酒店管理有限公司（统一社会信用代码91320508MA1NEFR17W），住所地苏州工业园区和顺路****楼**JY87（集群登记）。法定代表人：肖去疾，执行董事。委托诉讼代理人：郝玉，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙秀梅，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。原告（反诉被告）新昌县东茗乡云上民宿、新昌县东茗乡茗香小住民宿与被告（反诉原告）苏州畅行昱见酒店管理有限公司合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序。在诉讼过程中，被告（反诉原告）苏州畅行昱见酒店管理有限公司于2020年9月15日向本院提交了反诉状，并要求对涉案房屋漏水及漏水原因进行鉴定。本院经审查后决定合并审理，并将案件依法移送鉴定。鉴定机构于2020年12月9日鉴定完毕。本案于2020年12月29日公开开庭进行了审理，二原告的经营者许有良及二原告共同委托诉讼代理人王泽江、王大奎，被告的委托诉讼代理人郝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告新昌县东茗乡云上民宿、新昌县东茗乡茗香小住民宿向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除两原告新昌县东茗乡云上民宿、新昌县东茗乡茗香小住民宿与被告苏州畅行昱见酒店管理有限公司于2019年1月18日签订的《十里云上承包合同》；2、依法判令被告于《十里云上承包合同》被解除后5日内将合同项目所有所有权项目，包括但不限于场地、钥匙、设施设备、印章、证照、财务资料等全部移交给两原告，详细财产以财产移交清单为准，若上述财产有缺失或损坏则由被告照价赔偿；3、依法判令被告向两原告支付自2020年3月28日起至被告实际向两原告移交云上民宿及茗香小住两家民宿整体服务经营权之日止按每日685元承包费的标准计算的承包费(计算至2020年7月27日已产生承包费32200元)；4、依法判令被告向两原告支付被告因逾期支付承包款而需按每月欠交额的千分之三支付的滞纳金和因严重违约而需向两原告支付的违约金人民币66万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月18日，为加强云上民宿及茗香小住两家民宿的经营管理工作，经各方协商一致，两原告与被告签订了一份《十里云上承包合同》，该合同约定：1、两原告将两家民宿的整体服务经营权交被告承包经营。被告自主经营，独立核算，自负盈亏的运行模式。被告独自承担经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任；2、被告年承包费为25万元人民币(已包含每年房租)，九年总承包费为225万元人民币整，在每年12月15日之前付清下一年承包费25万元人民币整，逾期不交，两原告有权按每月欠交额的千分之三收取滞纳金；3、对无故提前解除合同或有严重的违约行为的，由违约方向守约方支付违约金150万元；4、承包期满或合同解除后5日内被告将合同项目所有所有权项目，包括且不限于场地、钥匙、设施设备、印章、证照、财务资料等全部移交给两原告；5、若被告存在逾期2个月未足额支付承包款的行为，则两原告可单方面解除本合同。上述合同签订后两原告依约履行了合同义务，但被告未依约履行支付承包款的合同义务，经多次催讨后仍未付清2020年的全部承包款，鉴于被告存在逾期付款的严重违约行为，两原告无法相信被告还能依约履行合同，故两原告只能解除合同，由此造成了两原告的巨大损失，对此被告应当依约承担违约责任向两原告支付违约金，现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。本诉被告苏州畅行昱见酒店管理有限公司辩称：被告同意解除合同，但是解除合同并非被告违约而是因为涉案房屋不符合经营需要，被告已于2020年11月8日完成案涉房屋交接手续。原告主张按照每日685元的标准计算承包费，应当予以降低，考虑到房屋漏水，因此应当减免50%的承包费，2020年3月1日至于2020年11月8日，扣除已支付的5万元，尚欠承包费36652.5元。因房屋漏水，被告自行维修费用18500元。本案原告违约在先，合同明确约定原告应当保障被告正常使用房屋，但从2019年6月至今房屋漏水问题未能解决，漏水原因经过鉴定，并非被告使用不当，被告为了保护合法权益，迟延支付承包费并非恶意违约，被告不应当支付任何滞纳金、违约金，原告应当赔偿被告的经济损失。基于原告交付的房屋严重漏水，请求相应降低承包费标准，不属于故意违约。即使法院认为被告违约，原告主张的违约金过高，显失公平。被告认为原告诉请没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失暂计382400元（附损失清单）；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月18日，反诉原告与反诉被告签订《十里云上承包合同》，向反诉被告承租位于浙江省绍兴市新昌县葫马线的涉案房屋用以经营，承包期限为2019年1月15日至2028年2月28日。合同约定，反诉被告应当为反诉原告创造良好的经营服务环境，在反诉原告按时交齐有关费用的情况下保障水、电、气的正常供应及房屋使用权。在取得承包房屋后，反诉原告着手进行装修、经营。但自2019年6月开始，反诉原告发现涉案房屋频繁漏水，在反诉原告多次请人维修后涉案房屋漏雨情况仍没有缓解，经检查，涉案房屋存在墙壁裂缝且未做屋面防水处理。2019年8月，针对房屋漏水情况，反诉原告明确告知反诉被告并要求其维修处理，但反诉被告拒绝协商处理，由此严重影响了反诉原告正常的生产经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依照《商品房屋租赁管理办法》第九条第一款之规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。故反诉被告应赔偿反诉原告因房屋漏雨而造成的经济损失包括无法正常营业的房间经营损失、毁损物品损失、客户赔偿及退款等损失暂计382400元。反诉被告辩称：反诉原告系长期投资民宿运营的公司，应当能够预料到老房子存在的问题，其也明白可能会发生一些问题，老房子因为建造的时间及工艺，漏水问题可能或多或少存在，房屋的漏水问题应由反诉原告自行承担。房屋漏水在2019年6月份，反诉原告当时为何不提出解除合同，原因就是漏水不会造成其经营损失。反诉原告主张的赔偿项目无事实和法律依据，天气不可能长年下雨，根据反诉原告的经营情况涉案房屋的入住率也不可能达到50%，要求赔偿四间房间的损失，需要提供顾客在何时何地因漏水导致退房。商品房租赁方法对本案不适用。本案是承包合同，承包合同里面经营权不是简单的出租权，里面的权利义务关系同简单的租赁合同不一样。涉案房屋发包前有漏水现象，但是已经进行修理。反诉原告承包期间，漏水只有一个点但是不构成根本违约，反诉被告提出反诉请求缺乏法律和事实依据。鉴定时并非是下雨天，鉴定报告没有关联性。本诉原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件、工商信息各一份，承包合同及附件一、二，新昌县东茗乡政府于2020年12月24日的情况说明、证人梁某出具的说明各一份，证人梁某当庭证词一份，证人胡某于2020年12月20日出具的情况说明一份、气象查询单一份，2020年7月20日至8月8日微信聊天记录、农商银行存款明细查询一份。被告经质证认为：胡某的情况说明系证人证言，其未到庭作证，不能作为证据使用。对本诉原告的其他证据，被告认为房屋漏水主要原因是未做防水，证人梁某无法证明2020年8、9月份所谓的学生采风及被告的正常经营情况，原告应根据合同约定保障被告良好的经营环境，承包合同约定违约金过分高于其实际损失。气象查询单显示的内容只能说明天气是小雨，不能证明房屋未漏水情况。反诉原告（本诉被告）围绕反诉请求依法向本院提交了网银电子回单一份，2019年8月23日至8月24日微信聊天记录一份，涉案房屋漏雨照片及漏水视频各一份，维修报价单、转账记录、收据各一份，（2020）法东苏律函字第1019号律师函及签收记录各一份，2020年11月8日交接视频一份，（2020）法东苏律函字第1110号律师函及签收记录各一份，名画照片复印件一组，浙江东方海外旅游有限公司于2019年6月25日出具的情况说明复印件、收付款凭证复印件各一份，索赔清单复印件及付款凭证复印件各一份。反诉被告（本诉原告）经质证认为：对网银电子回单无异议。反诉被告已退群，无法核实微信聊天记录的真实性。涉案房屋漏雨照片及漏水视频系反诉原告单方制作，对此证据真实性存疑。对苏州汉腾装饰有限公司的收据及维修报价单的三性均有异议，请苏州的维修人员来新昌维修成本不划算，也不合理。对二份律师函的真实性无异议，但第二份律师函没有收到，也无义务一定要接收，交接视频系反诉原告单方制作，不能达到已交接的证明目的。其他证据均系复印件，对三性均有异议。本院出具涉案房屋鉴定报告一份。本诉原告认为，鉴定时非下雨天，房屋漏水痕迹原来就有，中间有客观修理的事实，对证据的关联性有异议。本诉被告认为，鉴定报告符合证据三性，房屋漏水原因主要是没有做防水，可以证明房屋存在漏水情况，并非只有一个漏雨点。上述证据，经本院审查认为：对证据真实性无异议的，可以作为认定案件事实的依据。胡某的情况说明系证人证言，其未到庭作证，对此证据的证明力不予认定。证人梁某当庭所作的证词，所陈述的内容较为客观真实，可以作为认定案件事实的依据。2019年8月23日至8月24日微信聊天记录、涉案房屋漏雨照片及漏水视频，反诉被告虽有异议，但本院结合庭审经过和鉴定报告，本院对2019年8月期间涉案房屋漏雨的事实予以认定。对苏州汉腾装饰有限公司的收据及维修报价单、转账单，反诉原告虽不计成本，但内容较为客观真实，且证据间能互相印证，本院对该给证据的真实性予以认定。对二份律师函及签收记录、交接视频的真实性予以认定。对反诉原告其他证据，因未提供相应的原件交本院核对，本院依法不予认定。原告认为鉴定报告中有旧的渗水痕迹，中间有客观修理的事实，鉴定机构在非下雨天察看现场，鉴定报告缺乏关联性，本院认为，经双方当事人的修理，旧有痕迹应已抹平，鉴定机构在非下雨天察看现场并不影响对事实的认定，且鉴定报告系有资质的鉴定机构出具的结论，具有一定的权威性和专业性，可以作为认定案件事实的依据。本院根据当事人的陈述及认定的有效证据认定以下事实：涉案房屋原系东茗乡后岱小学闲置校舍，该校占地面积3451平方米，建筑面积1293平方米。2017年11月11日，两原告的经营者许有良从出租方新昌县东茗乡人民政府承租了东茗乡后岱小学校舍，自行出资将租赁物改造成为写生基地，同时具备普通民宿旅游接待的功能并包含餐厅、报告厅、展厅等空间，租赁期限20年，从2018年5月21日起至2038年5月20日止，每年租金10万元，按年租金5%递增，投资预算500万元以上。2019年1月18日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《十里云上承包合同》，该合同约定：1、甲方将两家民宿的整体服务经营权交乙方承包经营。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏的运行模式。乙方独自承担经营过程中的债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任；2、乙方年承包费为25万元人民币(已包含每年房租)，九年总承包费为225万元人民币整，在每年12月15日之前付清下一年承包费25万元人民币整，逾期不交，甲方有权按每月欠交额的千分之三收取滞纳金；3、承包期为9年零43天，即从2019年1月15日起至2028年2月28日止。2019年2月28日前为免承包费期限。合同生效后5日内缴清第一年承包款。4、努力为乙方创造良好的经营服务环境，在乙方按时交齐有关费用情况下，保障乙方水、电、气的正常供应及房屋使用权。5、民宿自身的给排水系统的维修，应由甲方协助施工方出面处理，超出保修期的费用乙方承担。6、对无故提前解除合同或有严重的违约行为的，由违约方向守约方支付违约金150万元，承包期满或合同解除后5日内乙方将合同项目所有所有权项目，包括且不限于场地、钥匙、设施设备、印章、证照、财务资料等全部移交给甲方；7、若乙方存在逾期2个月未足额支付承包款的行为，则甲方可单方面解除本合同。承包合同订立后，两原告依约交付出涉案房屋及相应财产，被告支付了第一年的承包款。2019年8月，双方的微信记录中被告提到墙壁有裂缝，下雨量一大就渗水，屋顶老式瓦片的地方没有防水处理，几处地方漏水，原告方也承认老房子有的地方没有做防水。同时，被告还提请东茗乡人民政府协调解决房屋漏水情况，因原、被告就房屋修缮方案及资金支付意见不一，协调未成。2019年11月20日，被告让苏州汉腾装饰有限公司维修1-3室内墙面房顶浸泡起皮的墙面，及局部刷白，花费2000元。2020年4月26日，被告支付了承包款50000元。2020年7月20日，被告在微信中提到最近跨省游了，有些团队开始进入了，会尽快支付承包款。2020年8月18日，两原告以被告逾期付款严重违约为由诉请来院。2020年9月15日，被告向本院提出涉案房屋是否漏雨及漏雨原因进行鉴定及要求两原告赔偿损失的反诉状。2020年10月19日，被告向原告发出了（2020）法东苏律函字第1019号律师函，表示同意解除合同，并通知原告于2020年10月27日办理交接手续，原告经营者于2020年10月20日签收律师函，并回函要求在2020年10月31日或者2020年11月1日办理交接手续，后因故未果。2020年11月7日，被告委托人陆萍至现场办理交接，因原告方不予认可，交接未成。2020年11月8日，被告单方制作了交接视频。涉案房屋经鉴定，渗漏雨原因主要是瓦片开裂、油毡老化破损，部分地方未做防水所致。另查明，涉案房屋及有关事项，双方当事人已于2020年12月31日交接完毕。本院认为，本案总体上是一个承包合同法律关系，但内含房屋租赁合同，涉及房屋租赁事宜，可以适用租赁合同有关规定。因承包合同中未明确规定房屋维修义务，出租人应当履行租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据承包合同，被告应于2019年12月15日前向原告缴纳2020年3月1日起至2021年2月28日的承包款25万元，而被告仅在2020年4月26日缴纳承包款50000元，被告已构成违约，原告诉请解除合同，符合法律规定，应予以支持。在诉讼过程中，被告同意解除合同，并向原告经营者许有良发了律师函，两原告未在约定期限予以交接虽事出有因，但被告已于2020年11月8日清空了自己的所有物品，并制作了单方视频，可以视为承包合同已解除。故对被告抗辩合同已于2020年11月8日通过自助的方式予以解除的意见，本院予以采信。承包费每天为685元，自2020年3月1日起至2020年11月8日止共253天，承包费用为173305元，扣除已付50000元，实际被告尚欠承包费123305元。原告诉请的滞纳金，不符合法律规定，本院不予支持。原告诉请违约金66万元，明显过高，本院根据案情酌情调整为13万元。至于涉案房屋的渗漏水情况，被告辩称从2019年6月房屋开始频繁漏水，但证据上看，2019年8月出现房屋多次地方渗漏水情况。被告辩称承租期间，因房屋漏水自行请人修理花费18500元，无证据证实，本院不予支持。被告在2019年11月请苏州汉腾装饰有限公司人员来新昌维修涉案房屋，花费2000元（包含往返费用600元），虽有扩大损失的嫌疑，但本院结合案件实际，认为反映事实较为客观，可以在承包款中一并予以适当考虑。根据当事人的聊天记录、漏雨视频及鉴定报告，涉案房屋在下雨量大时渗水，屋顶老式瓦片的地方没有防水处理，几处地方漏水，涉案房屋局部渗漏不导致承包合同履行不能，在与原告协商未果情况下，被告有自行维修的义务，因维修及停业的损失，可以依法向原告主张。鉴于涉案房屋多点渗漏水，的确给被告造成了一定的经济损失，本院参考证人梁某的证人证言，综合考量后酌情扣减承包款50000元。因双方当事人已于2020年12月31日就涉案房屋的有关事项全部交接完毕，且两原告未向本院提出异议，故对两原告要求被告在解除合同后5日内将合同项目所有所有权项目，包括但不限于场地、钥匙、设施设备、印章、证照、财务资料等全部移交给两原告，详细财产以财产移交清单为准，若上述财产有缺失或损坏则由被告照价赔偿的诉请，本院不再予以处理。关于反诉原告的诉请因涉案房屋漏水造成的损失382400元，因缺乏相应的事实和法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、本诉原告新昌县东茗乡云上民宿、新昌县东茗乡茗香小住民宿与本诉被告苏州畅行昱见酒店管理有限公司签订的《十里云上承包合同》于2020年11月8日解除；二、本诉被告苏州畅行昱见酒店管理有限公司偿付本诉原告新昌县东茗乡云上民宿、新昌县东茗乡茗香小住民宿承包款人民币73305元及违约金130000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回本诉原告新昌县东茗乡云上民宿、新昌县东茗乡茗香小住民宿的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告苏州畅行昱见酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10722元，减半收取计5361元，反诉案件受理费7036元，减半收取计3518元，鉴定费35000元（已由反诉原告支付），合计诉讼费43879元，由本诉原告（反诉被告）新昌县东茗乡云上民宿、新昌县东茗乡茗香小住民宿承担23879元，本诉被告（反诉原告）苏州畅行昱见酒店管理有限公司负担20000元，限于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  潘晓忠二〇二一年一月二十一日书记员  翁梦娜