浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2545号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江亿威特塑业有限公司，住所地：浙江省台州市黄岩区江口开发区芦村进港路**。统一社会信用代码：913310037291244704。 法定代表人：袁筱雯。 委托诉讼代理人：陈新，浙江海豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林媚娜，浙江海豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅晓建，男，1983年11月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：杨显军，浙江鼎联律师事务所律师。 上诉人浙江亿威特塑业有限公司因与被上诉人傅晓建合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初6771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江亿威特塑业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人自2017年5月22日至11月20日先后陆续支付给上诉人555万元，显属错误。1.被上诉人支付的555万元由两部分组成，一部分为定金500万元，另一部分为其迟延支付定金的利息损失（违约金）55万元。该违约金在双方签订的“补充协议”第二条明确约定不予返还。合同解除后，当事人的权利义务，合同中有约定的，应按约定处理。但一审法院却判决该55万违约金也作为土地转让款予以返还，该认定不仅与事实不符，且适用法律错误。2.对于500万元定金，因该定金约定过高，应认定定金为297.54万元为宜，对于多出的202.46万元应认定为土地价款。该定金297.54万元，因被上诉人存在违约行为，即使合同解除，也不影响违约方承担违约责任，即作为守约方的上诉人有权要求没收定金。因此，即使合同解除，上诉人应返还的土地转让款应为202.46万元，而一审法院判决返还土地转让款555万元，显属错误。二、一审判决关于“上诉人在2018年3月21日向交通银行股份有限公司台州黄岩支行设定了7010万最高额抵押，在2018年3月29日向台州市黄岩联合小额贷款有限公司设定了1200万最高额抵押”这一认定与客观事实不符。如果不是因为被上诉人逾期付款的违约行为和恶意诉讼保全行为，设定抵押的行为从来就不是双方履行合同过程中的障碍。1.从客观事实以及上诉人在一审向法院提供的证据材料来看，上诉人向交通银行办理一抵抵押登记的时间为2013年8月9日，而非2018年3月21日，且在2017年6月1日双方签订“土地转让协议”前，上诉人不仅已将上述抵押登记情况告知了被上诉人，且陪同被上诉人向交通银行了解了抵押的数额等事实，2018年3月21日向交通银行设立抵押登记是一个续贷行为而非新设立的抵押登记行为，被上诉人对此均是明知的，上诉人也并不存在隐瞒的情形。2.2018年3月29日上诉人向黄岩联合小额贷款有限公司办理二抵抵押登记，是因为被上诉人未按合同约定履行付款义务，造成上诉人资金短缺，不得已才向银行借款。对于上诉人来说，其转让土地的原因就是资金周转需要，而只要被上诉人按约履行付款义务，上诉人的资金就能得以周转，就不需要再向相关银行办理抵押贷款。3.上诉人本已存在的抵押登记以及后续的抵押登记行为从来不是双方履行土地转让合同的未明事项或是实质影响合同履行的法律障碍，相反，因被上诉人逾期付款的违约行为，以及被上诉人在自身违约后通过法院对上诉人整个地块进行恶意诉讼保全试图以此迫使上诉人全盘接受其无理条件，从而导致交通银行的债权加速到期，案涉土地房产进入强制执行程序，才是土地转让合同履行不能的根本原因。三、一审判决各方承担50%的过错责任与客观事实不符，明显有失公平。合同履行过程中，先违约和根本违约的一方为被上诉人，其应承担主要责任。1.被上诉人存在先违约和根本违约行为。本案中，根据合同约定，被上诉人应在订立协议之日即2017年5月16日支付500万元定金，然被上诉人却只于2017年5月22日、5月30日、6月20日分别支付共计230万元。于2017年11月15日支付270万元。根据合同约定，被上诉人应在取得进场施工手续后，2个月内建筑进度完成总规划的25%。办理过户手续前，应将余款存入指定的账户。后因履行上述合同内容发生争议，双方签订了补充协议，根据补充协议，被上诉人最迟也应在2018年6月14日将余款存入指定账户，但被上诉人未履行上述义务，致使案涉合同履行陷入僵局。2.案涉合同本能够履行，合同目的能够实现，但因被上诉人的恶意违约、恶意诉讼、恶意保全行为才导致交通银行的债权加速到期，案涉房产进入强制执行程序。一审时，上诉人出示的证据《华诚综审（2019）005号鉴证报告》和《黄岩区专题会议纪要（2019）110号》，证明案涉土地的固定资产投资强度已达到出让合同约定的比率，案涉土地能够分割转让，办理过户手续。但因被上诉人未按约支付价款及相应合同义务，恶意违约，却向法院提起诉讼，恶意超标的保全，上诉人的土地及地上建筑物，才导致案涉合同的履行受阻。本案中，导致合同无法按约履行的主要过错责任为被上诉人一方，而一审却判决各方承担50%的过错责任，对上诉人明显不公。四、一审判决认定上诉人应赔偿被上诉人履行合同后的可得利益损失（土地预期溢价），系适用法律错误。本案一审中，被上诉人未对其实际损失提供证据加以证明。而一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定判决上诉人赔偿被上诉人预期可得利益损失。对于合同解除的损失赔偿，应当按照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的规定处理，预期可得利益不属于赔偿范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失，性质属于违约责任损失，本案中负有合同先履行义务一方为被上诉人，违约方也为被上诉人，让违约方获得利益显然有违合同法之原则，且本条规定的预期可得利益应为履约期间的可得利益，而不应包括合同解除后的可得利益损失。 傅晓建辩称：关于赔偿损失的责任比例方面，上诉人应当承担主要责任或者全部责任。一审其他实体处理并无不当，上诉人上诉请求以及理由都缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 傅晓建向一审法院起诉请求：一、解除原被告于2017年5月16日签订的《土地转让协议》和2018年8月31日签订的《补充协议》；二、判令被告返还原告价款555万元；三、判令被告赔偿原告损失4895980元；四、本案诉讼费用由被告承担。浙江亿威特塑业有限公司反诉请求：1.要求反诉被告继续履行双方于2017年5月16日签订的《土地转让协议》和2018年8月31日签订的《补充协议》；2.要求反诉被告支付剩余土地转让款987.7万元，并以该款为基数按月利率3%自2018年6月14日起计算至实际履行完毕之日止的利息损失；3.本案反诉费由反诉被告承担 一审法院认定事实：2017年5月16日，原告、陈玉健（其股份后已转让给原告）与被告签订了一份《土地转让协议》，约定被告将位于台州××街道××路××号内靠北面的部分土地转让给原告。该出让地块为亿威特厂区靠北边围墙内的地界，长186ｍ（东至进港路临马路界、西至规划路临马路界），纵深39ｍ（北面临三谷塑料厂、南临亿威特公司消防许可的6ｍ地界）约为7254㎡，即10.88亩。同时协议约定出让地块价格每亩价格135万元（不含转让过户税杂费，由原告自理），实际面积按厂区今后出让的土地证上实际面积计算总的出让价值。协议签订之日原告支付被告500万元，作为土地转让的定金。协议另约定被告需限期配合原告报批相关的建筑许可手续，以便原告在转让土地上建筑房屋。余款由原告存入指定银行交由被告保管存折，密码由原告持有，待被告协助原告办理产权转让登记手续后再交付被告银行密码。协议签订后，原告自2017年5月22日至11月20日先后陆续支付给被告555万元。2018年8月31日，双方为进一步履行《土地转让协议》又签订了一份《补充协议》，就转让地块向其他第三方另行出售与否达成协议。并约定了如在3个月内未寻找到第三方买家的，则继续履行原协议，但原告需以未支付土地款部分为基数按月利率3%从2018年6月14日起计算至本补充协议签订日支付被告违约金等违约内容。后双方在合同履行的过程中发现被告转让给原告的土地使用权系登记在同一不动产权证名下【浙（2018）台州黄岩不动产权第0××0号】，该地块仅进行了“分宗”，而未进行“分割”，无法办理过户手续。且原告在该地块上建设的房屋也因消防通道问题产生产权变更的障碍。2019年1月27日，被告向原告发送了解除合同的通知书，对此原告就合同继续履行事项起诉至法院（后撤回诉讼）。在该诉讼过程中原告发现被告转让给原告的上述土地使用权在2018年3月21日向交通银行股份有限公司台州黄岩支行（以下简称交通银行）设定了7010万最高额抵押，在2018年3月29日向台州市黄岩联合小额贷款有限公司设定了1200万最高额抵押。后交通银行于2019年6月10日向被告主张抵押债权3997万元及相应利息。该院于同年9月4日作出（2019）浙1003民初3392号生效民事判决，确定交通银行对位于台州××街道××路××号的房地产（含讼争土地使用权地块）折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。另有被告其他四起案件的债权人已申请法院强制执行，现被告抵押的房地产已进入强制执行程序。另查明，被告于2017年6月1日将其厂区内另一地块3839㎡（约5.85亩）转让给台州黄岩川易工贸有限公司（以下简称川易公司），转让价格为每亩148万元。台州市诚信不动产评估咨询有限公司接受该院委托对上述涉案两宗地块的土地使用权进行司法评估，确定土地面积为10893.39㎡（约16.34亩），单位地价为2700元／㎡，总地价为2941.22万元。 一审法院认为，原被告仅单纯以涉案地块的土地使用权进行转让，不符合相关土地管理法的管理性规定。虽然双方在合同中约定待涉案地块的地上建筑物建设完工后再办理土地使用权的过户转让手续，但原被告在合同履行过程中因该地块的“分宗、分割”与否及建筑物的消防通道问题导致该地块无法办理过户手续。另一方面，被告在向原告出售涉案地块后又以其所有的房地产（包含涉案地块）另行向其他第三方办理抵押权登记，致使该合同无法继续履行。现原告以合同目的不能实现为由要求解除合同，符合法律规定，应予准许。合同解除后，尚未履行的终止履行。已履行部分，被告应当返还原告之前支付的合同价款555万元。至于原告因该合同不能履行造成的损失部分（仅限土地使用权的预期溢价部分）应结合双方的过错程度及本案的实际情况来综合考虑，可由原被告各半负担。由于涉案地块经鉴定面积为10893.39㎡（约16.34亩），少于合同约定面积16.73亩（10.88亩+5.85亩）。故实际交易地块的面积应当相应减少为10.63亩（10.88÷16.73×16.34）。又因该地块经鉴定地价为2700元/㎡（约180万/亩），原告因该地块无法交易造成的损失为478.35万元【10.63亩×（180万/亩-135万/亩）】，被告应承担其中一半损失，即赔偿原告239.175万元。综上，原告本诉的诉讼请求合理部分，该院予以支持。被告反诉的诉讼请求不符合法律规定，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告傅晓建与被告浙江亿威特塑业有限公司在2017年5月16日签订的《土地转让协议》及2018年8月31日签订的《补充协议》；二、被告浙江亿威特塑业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告傅晓建土地转让款5550000元；三、被告浙江亿威特塑业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告傅晓建经济损失2391750元；四、驳回原告傅晓建的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告浙江亿威特塑业有限公司的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费125806元，由原告傅晓建负担30194元，被告浙江亿威特塑业有限公司负担95612元；诉讼保全费5000元，由被告浙江亿威特塑业有限公司负担；鉴定费21598元（仅10.36亩），由原告傅晓建负担10799元，被告浙江亿威特塑业有限公司负担10799元。反诉案件受理费52976元，由反诉原告浙江亿威特塑业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案系合同纠纷，上诉人亿威特公司与被上诉人傅晓建之间争议的主要焦点在于以下两个方面：一、关于案涉合同因合同目的不能实现而被解除后的损失赔偿责任比例问题。根据本案已查明的事实，案涉合同无法继续履行的直接原因系合同标的物进入强制执行程序，而在合同履行过程中，讼争地块无法办理过户手续的履行障碍包括地块仅进行了“分宗”而未“分割”以及建筑物的消防通道问题，故一审法院综合考虑合同目的未实现的原因以及双方履行合同情况确定上诉人与被上诉人对本案合同解除所导致的损失各半承担赔偿责任，难谓失当。上诉人亿威特公司上诉主张导致本案合同目的不能实现的违约方为被上诉人，但未提供充分有效的证据支持其主张，本院不予采信。二、关于合同解除的损失认定问题。本案系因合同当事人在履行合同中存在违约最终导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，相对方有权就合同履行后可以获得的利益主张赔偿。故一审法院对被上诉人就土地增值部分主张损失赔偿的诉讼请求予以支持，合法有据。另外，合同解除后，双方当事人应当各自就合同履行过程中所受领给付互负返还义务。一审法院判令上诉人返还被上诉人所支付的5550000元款项，亦无不当。综上所述，亿威特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费67393元（准予缓交），由上诉人浙江亿威特塑业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐黎明 审 判 员 陈文杰 审 判 员 张淑娅 二〇二一年一月十二日 法官助理 黄 磊 书 记 员 应一娇