陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15015号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安乐玩家文化传播有限公司，住所地：西安市新城区长乐西路**东方亿象城****。法定代表人：杨丽芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：严明清，男，1979年5月3日出生，汉族，西安乐玩家文化传播有限公司经理，住西安市新城区金花北路**********。被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安鑫苑广场商业管理有限公司，住所地：，住所地：西安西安市莲湖区丰禾路**>法定代表人：王亚平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：柳星，陕西润海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏武，陕西润海律师事务所律师。上诉人西安乐玩家文化传播有限公司（以下简称乐玩家公司）因与被上诉人西安鑫苑广场商业管理有限公司（以下简称鑫苑公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。乐玩家公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判鑫苑公司承担违约金50万元，或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由鑫苑公司承担。事实与理由：鑫苑公司在《商铺租赁合同》履行中存在诸多违约行为，乐玩家公司屡次催告其按约履行，鑫苑公司至今没有履行购买30000元游戏币的承诺，未能保障乐玩家公司电玩娱乐的独家经营权，没有将F5-15区域撤离并恢复平整，对乐玩家公司利益造成实质损害，乐玩家公司出于尊重合同约定，并考虑双方继续合作的情况下，仅根据合同约定提出50万元的诉求。乐玩家公司已经交足2020年第一季度及之前的房租和物业费，在此期间受到了新冠疫情影响，政府要求商场娱乐行业包括乐玩家公司在2020年1月23日至2020年5月1日期间不得营业，乐玩家公司没有违约，不应承担违约责任。鑫苑公司辩称，鑫苑公司不存在违反《商铺租赁合同》的情形，乐玩家公司向鑫苑公司主张50万元违约金无事实和法律依据。因乐玩家公司拒绝签订合同，且要求将3万元游戏币变更为减免3万元租金，鑫苑公司未采购3万元游戏币，不构成违约。乐玩家公司所称的F15-15区一直空置，未租赁他人，鑫苑公司未违反排他约定。涉案租赁合同纠纷的违约方为乐玩家公司，乐玩家公司恶意诉讼，为拖延支付租金及损害鑫苑公司声誉。乐玩家公司自2019年多次逾期支付租金、物业费，已构成违约，2020年整年租金未付。乐玩家公司在时值70年国庆及鑫苑公司3周年庆期间，抛洒冥币，违背公序良俗。乐玩家公司向一审法院起诉请求：1、判令鑫苑公司承担履约不能的违约金50万元整；2、本案诉讼费由鑫苑公司承担。鑫苑公司向一审法院反诉请求：1、解除双方于2019年4月30日签订的《商铺租赁合同》及《商铺物业服务协议》；2、乐玩家公司向鑫苑公司支付租金6万元、物业费4.5万元及违约金513265元，共计618265元（上述租金、物业费及逾期缴纳租金、物业费的违约金暂计算至2020年6月30日，此后租金按每季度4万元、物业费按每季度3万元计算、违约金按日计千分之一计算至乐玩家公司实际搬离且付清款项之日止）；3、反诉费由乐玩家公司承担。一审法院认定事实：2019年4月30日甲方西安盈怀商业管理有限责任公司与乙方乐玩家公司签订《商铺租赁合同》，约定由乙方租赁甲方位于莲湖区丰禾路251号的鑫苑大都汇项目5层0708号商铺用于休闲娱乐。租赁期限为8个租约年，乙方应在每季度最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的保底租金。合同同时约定，乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。除本合同另有约定外，甲乙双方在本合同项下，任何一方在任何条款发生单方违约，均须支付另一方50万元违约金。同日，甲乙双方签订《商铺物业服务协议》，约定乙方按承租商铺的计租面积交纳物业服务费，第一至第三个租约年乙方应当缴纳的月度物业费应为乙方该月营业额的5%，乙方每月保底销售20万元，按照上述比例计算保底物业费。乙方应在每季度最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的保底物业费。第一期保底物业费应于进场前20日支付，期间为2019年9月1日至2019年11月30日，应交保底物业费为30000元。协议签订后，鑫苑公司将房屋交付乐玩家公司装修。2019年6月13日甲乙双方签订《补充协议》，约定经甲乙双方友好协商，再将双方签订的《租赁合同》第20.6条“甲方负责二次消防改造、验收、备案证书以及开业前检查证书，须保证乙方通透经营，相关费用甲方承担，乙方全力配合甲方提供相关资料。如甲方原因导致乙方未能按照本合同第九条约定时间开业的，则开业日期顺延。”变更为如下内容：一、乙方自行负责完成二次消防改造、验收、备案证书以及开业前检查证书、开业后乙方新增设施设备、消防报验及后期年审等事项并承担相关费用。如因乙方二次消防事项导致乙方未能按照本合同第九条约定时间开业的，甲方不承担任何责任；二、甲方配合乙方提供一消证照及相关资料，由乙方自行负责办理商铺二次消防手续；三、甲方承诺2019年9月1前采购乙方30000元游戏币（30000个游戏币），双方签订货品采购合同，乙方需提前15日提供等额增值税专用发票；四、本协议经甲乙双方签署生效；一式陆份，各持三份，具同等效力；未尽事宜，参照原合同约定执行。审理中，乐玩家公司提供其于2019年8月、9月多次向鑫苑公司发出的商函，要求鑫苑公司就出租的商铺不符合国家消防安全规定的部分尽快解决，且称鑫苑公司提供的游戏币采购合同多处违反国家相关法规，要求鑫苑公司尽快纠正回复。2019年12月20日乐玩家公司向鑫苑公司发出《情况说明》，就交纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金4万元和物业费3万元的情况给与说明如下：1、双方2019年6月13日签订《补充条款》，其中第三条约定“甲方承诺2019年9月1日前采购乙方30000元游戏币”，贵司至今未履约。我司现直接予以冲抵物业费30000元，给予贵司一张存有30000个币的我司会员卡，贵司可凭卡到我司电玩城取币。贵司请提供贵单位的开票信息，以便我司给与开票。2、贵司行政黄总及法务让我司补交的装修押金5000元，说是为了方便贵司合同程序，我司也配合贵司工作交纳了，现请贵司直接冲抵房租。综上所述，我司本次应交纳房租35000元，特此说明。鑫苑公司员工在该情况说明下方载明，仅签收，未同意。2020年3月5日鑫苑公司向乐玩家公司发出《缴款通知单》，载明，乐玩家公司应向鑫苑公司支付租金费用40000元（时间：2020.1.1-2020.3.31）及物业费30000元（时间：2020.1.1-2020.3.31），合计70000元，乐玩家公司已缴纳35000元，剩余35000元尚未缴纳。因疫情原因减免2020年1月25日至2020年2月9日租金10723.03元；2020年1月25日至2020年2月9日物业费5361.51元；2020年2月10日至2020年3月9日租金减半6896.55元。抵扣减免金额后需补缴租金2380.42元，补缴物业费9638.48元，合计12018.91元。乐玩家公司于2020年5月22日收到该通知单。2020年3月12日乐玩家公司向鑫苑公司发《申请书》，载明，因本次新型冠状肺炎病毒不可抗力因素影响，导致我公司至今无法复工营业，具体复工时间还需相关管理部门通知。我公司属于现场娱乐体验行业，受本次疫情影响非常严重，停业期间没有任何收入，即使复工营业以后，短期内营业收入也不会太乐观。望贵司体谅我司受疫情所困，特此申请，请给予我司停业期间房租物业费全免，复工后再免除一个月房租。恳请贵司鼎力支持，合作愉快，效益共赢。2020年5月21日乐玩家公司再次出具申请书，载明，因受本次疫情影响，导致乐玩家公司从2020年1月24日至2020年5月1日无法营业，且从2020年5月2日复工以来还需按相关管理部门要求，对消费者进行限流限量，近期营业收入也是基本没有，故向鑫苑公司申请给予停业期间房租物业费全免，复工限流期间免除房租，仅交物业费。另2020年第一季度房租物业费中的35000元，我司上次申请以购币费用30000元和装修押金5000元抵扣，望贵司给予落实。另查，2019年12月9日经西安市工商行政管理局莲湖分局批准西安盈怀商业管理有限责任公司企业名称变更登记为西安鑫苑广场商业管理有限公司。一审法院认为，乐玩家公司、鑫苑公司双方签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为合法有效，对乐玩家公司、鑫苑公司双方均有法律拘束力。合同签订后，鑫苑公司依约向乐玩家公司提供租赁房屋，乐玩家公司亦能按协议约定支付第一租赁季租金及物业等费用，后乐玩家公司未按协议约定日期支付下季度租金及物业费，而鑫苑公司亦未按双方协议约定采购乐玩家公司游戏币，双方在履行合同中均有违约行为，故乐玩家公司、鑫苑公司双方均要求对方支付违约金50万元，无事实与法律依据，不予支持。因乐玩家公司未按协议约定日期支付租金，鑫苑公司反诉要求解除其与乐玩家公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺物业服务协议》，乐玩家公司欠付租金的租赁期限为2020年1月1日至2020年6月30日，此期间因新冠肺炎疫情爆发，西安市政府依法采取了在辖区范围内进行交通管制、强制隔离、停工、停业、停学，限制或停止人群聚集活动等防控措施，以防止疫情扩大和传播。该政策致使乐玩家公司经营的电子娱乐项目一直无法开业，无营业收入，且双方签订的租赁合同长达8年，乐玩家公司投入较大，故鑫苑公司反诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺物业服务协议》，不予支持。关于鑫苑公司反诉要求乐玩家公司支付租金一节，疫情对乐玩家公司影响期间为2020年1月24日至5月1日期间，根据鑫苑公司向乐玩家公司发出的《缴款通知单》载明，乐玩家公司已支付2020年第一季度租金及物业费35000元，下余35000元未支付，并对疫情期间的租金及物业费予以部分减免，乐玩家公司还应支付鑫苑公司截止2020年6月30日租金及物业费共计82018.91元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，原告西安乐玩家文化传播有限公司支付被告西安鑫苑广场商业管理有限公司2020年1月1日至2020年6月30日租金及物业费共82018.91元；二、驳回原告要求被告承担违约金50万元之诉讼请求；三、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间。）案件受理费8800元（鑫苑公司已预交），由鑫苑公司自行承担，反诉案件受理费4992元（乐玩家公司已预交），由鑫苑公司承担992元，乐玩家公司自行承担4000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。乐玩家公司与鑫苑公司自愿签订《租赁合同》、补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行各自义务，鑫苑公司向乐玩家公司交付租赁房屋，乐玩家公司亦应向鑫苑公司支付租赁相关费用。合同履行过程中，乐玩家公司未能按照协议约定支付第二租赁季租金及物业费，一审法院结合疫情对乐玩家公司经营的影响，对乐玩家公司欠付的租金及物业费部分予以减免，确认乐玩家公司还应支付鑫苑公司截止2020年6月30日租金及物业费共计82018.91元，有事实和法律依据，应予维持。乐玩家公司上诉主张鑫苑公司存在违约行为故应依照合同约定向其支付50万元违约金，但乐玩家公司在合同履行的过程中亦存在未按期支付租金、物业费的违约情形，不符合双方合同约定发生单方违约则应向对方支付50万元违约金的条件，故双方都有违约行为，应当各自承担相应的责任，一审法院未予支持乐玩家公司、鑫苑公司均要求对方支付违约金50万元的主张，于法有据，并无不当。综上所述，乐玩家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由西安乐玩家文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二一年一月二十七日 书 记 员  刘 书 方     1