四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1303民初10号 原告：杜德勇，男，1997年3月15日出生，汉族，住南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：胡阳，四川辽原律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨衍，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告杜德勇与被告南充市东城置业有限公司（以下或简称东城置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜德勇的委托诉讼代理人胡阳、被告东城置业的委托诉讼代理人李雄、刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杜德勇向本院提出诉讼请求：1.确认原告解除合同的效力；2.判令被告立即返还原告购房款100414元；3.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告当庭撤回第1项诉讼请求。事实及理由：杜德勇于2019年11月12日与东城置业签订《四川省商品房买卖合同》，根据合同的约定，杜德勇购买商品房为预售许可证××号下第4幢1单元8层2号房屋，建筑面积119.36平方米，总价款1004135元，双方选择的付款方式为分期付款。目前杜德勇已经支付第一期金额100414元。由于疫情影响，杜德勇收入锐减，无法继续履行该合同，杜德勇亲自或委托亲属与被告公司协商解除合同，但东城置业要收取高额的违约金，故没有协商成功。原告委托律师于2020年9月15日向被告发出律师函，被告于2020年9月17日收到该律师函，并未提出异议，双方购房合同就此解除。原告向被告要求退还房款，但被告以各种理由推诿，现为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法判决。 东城置业辩称：原被告之间的《商品房买卖合同》已经于2020年8月27日由原告违约解除，并非原告所说的在2020年9月17日由原告解除。违约金应该按照合同约定按已付房款的50%支付。本案是原告违约引起，所以本案的诉讼费用应由原告自己承担。 经审理查明：2019年11月10日，原被告签订格式化《南充恒大跃龙台商品房认购书》，主要约定：1、原告认购南充恒大跃龙台楼盘B地块4幢1单元802号的房屋，建筑面积119.36平方米，总房款1004135元，乙方同意签订本认购书时支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2、付款方式：分期付款。乙方须于2019年11月12日前支付首期房款80414元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2020年2月10日前付清150620元，于2020年5月10日前付清150620元，于2020年8月10日前付清100414元，于2020年11月10日前付清100414元，于2021年2月10日前付清100414元，2021年5月10日前付清余款100414元，2021年8月10日前付清100414元，2021年11月10日前付清余款100411元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；3、乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；4、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；5、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还等。 2019年11月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要约定为：1、商品房基本情况：该商品房为预售许可证（南高）房预售第××号下第4幢1单元8层2号，建筑面积119.36㎡（套内建筑面积97.68㎡）；2、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价10279.84元／㎡，总价款1004135元；3、付款方式及期限见《商品房买卖合同补充协议》；4、逾期付款责任：买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）。⑴逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款（采取分期付款的）指按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；5、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。 原、被告并签订了《商品房买卖合同补充协议》。该补充协议约定的付款方式与《南充恒大跃龙台商品房认购书》的约定相同。该补充协议第三条第二款约定“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付煤气楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由卖方承担。由若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任”。 上述合同签订后，原告已缴纳了首期房款100414元（含定金20000元），剩余购房款至今未付。期间，被告多次以邮寄还款提示函的方式向原告催收余款未果，被告并于2020年8月25日向原告发出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，主要内容为：“依据双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议，逾期超过180日仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除商品房买卖合同及补充协议，您需按已付房款的50%向我司支付违约金。……自本通知到达贵方后，双方于2019年11月12日所签订之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售南充恒大悦龙台B地块4号楼-1-802号商品房。请收到本通知后5日内来我司办理合同解除的善后事宜”。原告收到《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》后，对解除合同无异议，但认为违约金过高。经质证，原、被告均认可双方签订的商品房买卖合同于2020年8月27日解除。 庭审中，原告以《商品房买卖合同补充协议》约定的违约金过高为由，请求法院按已付房款的万分之一确定违约金。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、认购书、商品房买卖合同、补充协议、还款提示函、解除商品房买卖合同通知、邮政快递投递详单等证据及庭审记录在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。被告东城置业公司对其开发的“南充恒大悦龙台B地块”项目取得商品房预售许可证后，与原告杜德勇签订的《商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当有效，各方均应严格信守并全面履行。但原告支付了部分购房款100414元后未按约定支付剩余房款，被告向原告发出《还款提示函》和《解除商品房买卖合同通知》，原告对解除合同予以认可，本院确认双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同已于2020年8月27日协议解除。合同解除后，被告应依法返还原告已交纳的购房款100414元。同时，原告未按约定履行付款义务已构成违约，依法应承担违约责任。但对于违约金的计算，依据双方签订的认购书、商品房买卖合同、补充协议、被告发出的解除合同通知，标准明显不同，其中补充协议和解除通知中有关违约责任的约定，明显改变了主合同的约定。根据主合同的约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，故本院不以补充协议和解除通知中有关违约责任的记载内容计算违约金。我国的违约金制度以损失填补为主要功能，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合原告的违约情节及可能给被告造成的实际损失，并综合全案事实，本院酌定原告向被告支付违约金20000元。被告应返还的购房款和原告应承担的违约责任相互抵扣后，被告还应返还原告购房款80414元（100414元-20000元）。另关于本案诉讼费，本案纠纷是原告违约行为所致，故诉讼费用由原告承担。被告关于本案诉讼费应由原告自行承担的理由成立，本院予以采信。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、南充市东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还杜德勇购房款80414元； 二、驳回杜德勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1154元，由杜德勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  郑淑珍 二〇二一年一月十九日 书记员  胡 琳