重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初10994号原告：刘新生，男，1966年7月28日出生，汉族，住武汉市江汉区。被告：重庆远澜房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区文昌路**，统一社会信用代码915001180661923838.法定代表人：何鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘惬，男，系重庆远澜房地产开发有限公司员工。原告刘新生与被告重庆远澜房地产开发有限公司（以下简称远澜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘新生，被告重庆远澜房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘惬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘新生向本院提出诉讼请求：判决被告支付因被告不作为给原告造成的物业费损失11190.5元（2018年2月1日至2020年2月29日）。事实和理由：原告名下拥有位于重庆市永川区XX大道XX号XX幢XX及XX号两套房屋，在与被告等交接房屋时发现该房屋存在大梁开裂等房屋质量问题，就一直在与被告进行房屋修整的相关事宜协商。因被告一直不作为，并怠于维修整改，导致原告一直不能正常使用房屋，因而也未能正常缴纳物业服务费。后原告起诉了被告，在双方商品房预售合同纠纷一案中，永川区法院已于2020年5月7日作出民事判决，原告完全胜诉，此案也直接印证了被告的不作为行为是造成原告拖欠物业服务费的根本原因。因此，原告要求被告承担物业服务费。被告重庆远澜房地产开发有限公司辩称，双方在2017年6月28日完成房屋交付，原告在接收房屋后进行了装修并使用该房屋。原告应从房屋交付之日起承担物业费，而不应由被告承担。2018年11月，原告的房屋相关质量问题已经得到修复，原告要求被告承担2018年2月1日至2020年2月29日的物管费没有事实和法律依据，应对依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告远澜公司系永川协信中心的建设单位，案外人重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄公司）系经重庆市永川区国土资源和房屋管理局在2013年12月18日备案的永川协信中心前期物业服务单位。2017年6月6日，原告作为乙方与作为甲方的被告远澜公司签订两份《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告远澜公司购买永川协信中心XX幢XX和XX号两套房屋，房屋用途为非住宅，属于办公用房，建筑面积分别为46.51平方米和66.93平方米。两份合同第七条第一款约定，甲方应于2017年6月28日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第二款约定，本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条第一款约定，验收交接后，双方应当签署房屋交接单，被告远澜公司还需提供《新建商品房屋质量保证卡》和《新建商品房房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交付责任由甲方承担；第二款约定，如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交房使用之日起视为已交付。合同第十八条约定，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。第二十一条规定，甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应当详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。前期物业服务合同约定的物业服务费为3.98元/平方米/月。2017年6月22日，案涉房屋取得竣工验收备案登记证。同月28日，原告按合同约定前往房屋现场接房，发现两套房屋存在业主可互通、空调位的墙体有缝、玻璃与地面底有缝，于是原告在《业主接房验收表》上签署“拒接房”的意见。验收表上由工作人员填写了存在的问题并填写“整改期1个月”。此后，被告远澜公司进行了整改。2017年10月30日，原告再次前往收房，并与被告远澜公司签订《收楼书》，其中载明永川协信中心项目XX幢XX单元XX号房业主刘新生已于2017年10月30日在远澜公司和天骄公司相关人员陪同下对房屋进行了验收，同意接收该房屋，为此双方确认自2017年6月28日起该房屋由被告远澜公司交付业主，业主确认收到远澜公司发放的《重庆市新建商品房屋使用说明书》和《新建商品房屋质量保证书》，质量保证书载明地基基础和主体结构、墙体开裂的保修正常完成时限为1月内。当日原告向被告天骄公司缴纳了2017年12月7日至2018年3月6日的物管费555.3元。2017年11月8日，原告向被告天骄公司提交《永川协信中心装修申请表》，申请对案涉两套房屋进行装修，并交纳了装修保证金5000元。2018年1月23日，原告完成房屋装修，被告天骄公司进行了一次验收。同月，案涉房屋大梁存在开裂，原告将这一情况告知了被告远澜公司和案外人天骄公司。2018年3月8日，被告天骄公司对原告的装修进行二次验收。2018年6月至2018年11月期间，被告远澜公司对原告的房屋进行了不少于三次的维修。2020年3月15日，原告将案涉两套房屋出租给了案外人肖海，月租金4167元，并约定租赁期间的物业费由案外人肖海承担。2020年1月，原告起诉被告远澜公司和天骄公司，要求二公司支付延期交房违约金并赔偿因房屋质量问题给其造成的租金损失、2017年6月至2017年10月30日的物业费损失及其他损失。法院审理后认为2018年1月发现原告的房屋存在质量问题，被告远澜公司在2018年6月至2018年11月期间进行维修，导致原告的房屋无法出租，存在租金损失，遂判决由被告远澜公司赔偿原告2018年2月至2018年11月的租金损失41670元，同时驳回了原告的其他诉讼请求。2020年9月7日，案外人天骄公司向本院起诉，要求原告支付2018年2月1日至2020年2月29日的物业服务费11190.5元，法院判决支持了案外人天骄公司的诉讼请求。至本案法庭辩论终结时止，原告尚未按照生效判决的要求向案外人天骄公司支付物业服务费11190.5元。本院认为，业主支付物业服务费的目的是为了能够更好的使用、利用房屋，原告购买的房屋为办公用房，目的是为出租后获取收益。2018年1月原告即完成装修，次月即可将房屋投入使用以获得收益。但原告的两套房屋在2018年1月就出现房梁开裂问题，被告远澜公司亦知晓，按照房屋质量保证书中载明的保修正常完成时限，对于主体结构质量问题，被告远澜公司应当在1个月内完成整改。但被告远澜公司在2018年6月至11月期间进行了不少于三次整改，至少能够证明2018年11月之前，案涉房屋存在的房梁开裂问题并未完全修复，而原告仍然需要支付物业服务费，却无法正常使用房屋，更不能利用房屋获得收益。因此，2018年2月至2018年11月期间的物业服务费4515元（46.51平方米×3.98元/平方米×10个月+66.93平方米×3.98元/平方米×10个月）也属于因房屋存在的质量问题而给原告造成的损失，被告远澜公司应当予以赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。在发现质量问题时，原告已经占有使用房屋，能够及时获悉被告远澜公司的整改进展及整改效果，并据此及时主张权利。但原告在被告远远超出正常维修时限的时间内仍未完成修复的情况下，本应当本着诚实信用原则自行采取措施防止损失扩大，如自行维修，或者委托专业人员出具房屋是否能够正常使用的意见，而不是消极等待被告远澜公司继续维修或者行政部门的答复，以致损失扩大。对于扩大的损失，本院不予支持。虽然至本案法庭辩论终结时止，原告尚未向案外人天骄公司支付物业费，但法院已作出生效判决，具有执行效力，属于原告确定要履行的义务，应当视为实际损失，被告远澜公司以原告未实际支付物业服务费作为抗辩理由，本院对此不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、由被告重庆远澜房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告刘新生整改期内的物业服务费损失4515元；二、驳回原告刘新生的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆远澜房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 杨 茜二〇二一年一月十九日书记员 石长清