广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8314号原告（反诉被告）：许海杰，男，1975年10月14日出生，汉族，住广西壮族自治区博白县*************。委托诉讼代理人：朱锦超，广东典纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉欣，广东典纬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：肖珍，女，1976年2月18日出生，汉族，住湖北省天门市***********。被告：中山市吉梦祺制衣厂，住所地广东省中山市**************第1卡。主要负责人：肖珍。上述两被告共同委托诉讼代理人：胡佩儿，广东朗锐律师事务所律师。原告许海杰诉被告肖珍、中山市吉梦祺制衣厂（以下简称为吉梦祺制衣厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序并于2020年11月25日再次公开开庭进行了审理。原告许海杰委托诉讼代理人朱锦超、梁嘉欣，被告肖珍及两被告共同委托诉讼代理人胡佩儿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许海杰向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年3月29日签订的房地产租赁合同；2.判令两被告返还原告多支付的租金43516.46元及占用利息（以43516.46元为基数，自起诉之日起按照全国银行同业拆借中心公布的市场贷款利率计至清偿之日止）；3.判令两被告返还定金22770元；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月29日，原告与被告签订了房地产租赁合同，由原告承租位于中山市************第四层的建筑物作为厂房使用，约定承租建筑面积660平方米，租金按房屋建筑面积每月每平方米11.5元计算，共计每月租金7590元，租赁期限为2018年4月1日至2020年12月31日。原告已依约支付定金22770元及于2018年4月至2020年5月期间（共计26个月）每月支付租金7590元。原告偶然得知租赁物的建筑面积不足660平方米，此后委托中山市榄建测绘工程有限公司进行测量，租赁物建筑面积仅为514.46平方米。被告故意夸大租赁物建筑面积，约定面积与实际面积误差比绝对值超过22%，超额收取原告租金且拒不返还，其行为严重损害原告利益。原告于2020年5月29日腾退厂房并向被告交付厂房钥匙。为维护自身的合法权益，原告诉至本院。被告肖珍、吉梦祺制衣厂针对本诉共同答辩称，一、被告同意解除双方之间的租赁合同，但是要求原告缴清其在租赁期间所产生的水电费用，即被告所提起的反诉请求；二、双方发生租赁关系时，是原告亲自过来厂房查看四楼的现状，双方约定好厂房的每月租金是7590元，原告也清楚厂房是按现状交付，所以双方才签订租赁合同。事实上，被告在此前也不知道四楼厂房的准确面积，因为被告只是转租的二手房东，但是原告在租赁期间并未提出过任何异议，本案明显是因为原告在退出的时候，双方发生了一点纠纷，所以才故意提起本案诉讼；三、原告也并非只是使用了四楼的厂房，厂房的五楼以及天台的地方，原告没有经过同意也是自己用来做饭、休息以及摆放其自己的货物。如果是要解除双方的租赁合同，那原告所使用的厂房五楼的面积也需要一并计算；四、根据双方签订的租赁合同中第六条约定，由于原告逾期支付租金超过45天，并且未主动告知擅自提前退出的情况下，故意隐瞒并偷偷将原告的东西搬离厂房，所以被告有权根据合同约定没收其定金不予退还。被告肖珍向本院提出如下反诉请求：1.判令原告向被告肖珍支付拖欠的四楼水费2084.96元；2.判令原告向被告肖珍支付拖欠的五楼水费1683.24元；3.判令原告向被告肖珍支付拖欠的电梯电费5845.7元；4.判令原告向被告肖珍支付拖欠的四楼电费2667元；5.判令原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告与原告签订了房地产租赁合同后，经常未按时交纳厂房租金，多次违反双方约定当月租金须在1号缴纳。2020年5月，经员工告知原告在夜里偷偷把厂房设备东西搬离，经被告与原告沟通，如需提前退租，需要提前告知，并且双方所签订的租赁合同中也有约定告知义务，但经双方多次沟通后无果。2020年5月23日原告在搬离厂房时，被告要求其结清所欠四月、五月租金后才能搬离，经多番交涉，原告才支付了四月、五月租金，但已属严重逾期支付，被告有权依照双方所签订的租赁合同没收定金。另，经该出租物业产权人卢坤枝告知，原告在办理案涉厂房时未结清拖欠相应的水电费合计12280.9元。为维护自身的合法权益，遂向本院提起反诉。原告许海杰就反诉答辩称，一、四楼的水费和电费，原告确实还没有交，原告也同意交付四楼的水电费，但是具体数额应由法院核实；二、五楼水费、电梯电费原告不确认。被告吉梦祺制衣厂就反诉答辩称，确认肖珍提起的反诉，无异议。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：吉梦祺制衣厂登记成立于2017年7月25日，为个人独资企业，投资人为肖珍，住所地为中山市**************第1卡。案外人卢坤枝名下登记有位于中山市*************地产（房产权证书：粤房地权证中府字第**14024367号，层数为4层、建筑面积2105.86平方米）一宗。2018年3月29日，肖珍（作为甲方、出租方）与许海杰（作为乙方、承租方）签订房地产租赁合同，部分约定如下：出租房地产地址中山市**************，建筑面积约660平方米；租赁期为3年，从2018年4月1日起至2020年12月31日止，甲方从2018年4月1日开始收取乙方租金；该房屋属工业用途，乙方租用该房地产，用于领航者制衣厂做经营场所使用；合同签订时，乙方须支付合同定金22770元给甲方，合同期满前，定金不作租金和水电费抵扣；如果乙方能正常履行合同，没有根本性违约，合同终止或解除后，等到最后一期的租金、水电费等费用乙方缴交清楚的，定金将不计利息地全额退还给乙方；房屋的租金按房屋建筑面积每月每平方米11.5元计算，共计每月租金7590元；以上约定的租金为不含税价，租赁税费由乙方承担，在乙方补缴租赁税费后，甲方可以开具租赁发票给乙方；乙方于每月1日前缴交当月租金；甲方将符合安全监测的电梯交付乙方使用，乙方在租赁期内负责电梯维修、保养、年审、保险等的一切费用；乙方保证按时交纳租金及其他一切费用，如乙方不能按时支付的，应向甲方支付违约金，违约金为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之二，逾期付款超过30天的，除了滞纳金顺延计算外，甲方有权停水、停电、锁门等方式敦促乙方履行合同，所造成的损失由乙方承担，逾期付款超过45天的，甲方有权解除租赁合同、收回物业、没收定金、追收欠缴的租金及其他一切费用，以上措施，甲方可选择适用，也可合并适用；乙方有下列情况之一的，视为乙方的根本性违约，甲方可以提前终止合同，并收回出租物业，没收定金：拖欠租金累计达45日的；拖欠水费、电费、工人工资、税金中一项或多项累计达二个月的；乙方提前退租，未能协助甲方及时找到新的租户，导致甲方有招租期损失的等。该合同还约定了其他事宜。许海杰于乙方落款处签名并捺印确认，吉梦祺制衣厂及肖珍于甲方落款处盖章或签名确认，落款日期下方还手写注明：“电梯维护和保险费一年1980元，垃圾费一年300元，水电原始度数3度，电表原始度数785度”。签订上述合同后，肖珍将案涉厂房（第四层）交付了许海杰使用，许海杰向肖珍支付了定金22770元。许海杰依合同约定的租金金额向肖珍支付了2018年4月至2020年5月期间共计26个月的租金，后于2020年5月29日搬离案涉厂房。许海杰主张涉案厂房实际建筑面积为514.46元平方米，为证明该事实，向本院提交中山市榄建测绘工程有限公司出具的测绘图予以佐证。经查，该测绘图反映小榄镇九洲基合丰路39号四楼建筑面积为514.46平方米。许海杰认为，案涉厂房的实际面积与约定面积不符，肖珍及吉梦祺制衣厂应向其返还超额收取的租金43516.46元，为维护自身的合法权益，遂于2020年6月22日诉至本院，主张前述请求。肖珍主张许海杰未提前告知而搬离案涉厂房且逾期支付租金及费用等，向本院提交微信聊天记录、支付凭证、证明、电费抄表（照片）等证据予以佐证。经查，2020年5月11日，肖珍向许海杰微信发送费用清单，该清单载明：电费：上期读数132589、本期读数138388，度数5799×0.88=5103.12；2020年4月、5月四楼租金7590×2=15180,20年电梯维护费3960÷2=1980，合计5103+15180+1980=22263。2020年5月23日，许海杰通过微信向肖珍转账支付22263元。案外人卢坤枝于2020年5月30日出具证明一份，载明：本人卢坤枝是坐落于中山市*********39号*地产的合法所有权人，并将上述房地产二层至四层出租给肖珍使用，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日；截止自2018年4月1日至2020年5月30日期间，租赁物四楼自来水使用度数为628度，产生水费2084.96元（每吨3.32元），五楼自来水使用度数为1014度，产生水费3366.48元（每吨3.32元），电梯使用度数为16702度，产生电费11691.40元（每度0.7元）。以上水电费均由本人账户进行扣除，数据均来自水电抄表及实际支出，许海杰对该证明不予确认。电费抄表（照片）显示电表度数为142198，肖珍主张该度数为许海杰搬离时最终电费读数，减去上期度数138388，得出度数3810，故未结电费为2667元（3810×0.7），许海杰对此不予确认。肖珍认为，许海杰提前退租搬离案涉厂房且逾期支付租金，其有权依合同约定没收定金，且未结清所欠的水电费及电梯电费，为维护自身的合法权益，遂向本院提起反诉。另查，吉梦祺制衣厂在诉讼过程中向本院提交申请对案涉租赁物即位于中山市**************、五楼厂房的建筑面积进行测量鉴定。后本院依法委托了中山市小榄镇测绘工程有限公司进行测量，该公司作出的测量结果反映案涉厂房四楼产权面积为515.26平方米，五楼产权面积为76.93平方米，吉梦祺制衣厂为此垫付测量费用1530元。双方对前述测量结果及费用均无异议。肖珍称出租案涉厂房时双方口头约定按整层计算租金并不是按照面积平方数，双方确定好租金为7600元后再重新填写了建筑面积及每平方的单价，实际还减少10元。许海杰对该陈述不予确认。肖珍另称许海杰实际租赁过程中占有使用了案涉厂房的五楼，如物品存放、人员休息等，许海杰应按实际支付五楼部分的租金，许海杰对此不予确认并认为案涉厂房业主只出租了二楼至四楼给肖珍使用，而从测量结果来看，五楼部分70多平方就是电梯和楼梯占用的面积，无厂房的使用功能，故肖珍要求其支付五楼部分租金无事实依据。另，双方确认未明确约定电梯电费的问题，案涉整栋厂房只有双方共同使用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。关于案涉租赁合同解除的问题。在该合同关系中，因在合同期限尚未届满的场合，双方已实际终止对合同的履行，原告已于2020年5月29日实际搬离案涉厂房，故应认定本案合同已实际终止，没有再解除的必要，因此，本院对原告解除合同的诉讼请求不予支持。关于肖珍、吉梦祺制衣厂是否应向许海杰返还租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任；第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，根据合同约定的内容，案涉厂房租金的数额与租赁面积直接相关，即租金数额根据租赁物面积计付。肖珍、吉梦祺制衣厂辩称双方签订案涉租赁合同时口头约定按整层厂房计算租金，许海杰对此不予确认，肖珍、吉梦祺制衣厂亦未提供证据予以证明，故本院对肖珍、吉梦祺制衣厂的抗辩意见，不予采纳。许海杰有权根据前述法律规定要求肖珍、吉梦祺制衣厂返还多付租金的违约责任。经本院委托的中山市小榄镇测绘工程有限公司作出的测量结果证实案涉厂房面积为515.26平方米，双方对此均无异议，故本院予以确认。根据合同约定每月每平方米11.5元计算，每月租金应为5925.49元，而许海杰按照合同约定的每月租金7590元向肖珍、吉梦祺制衣厂支付了2018年4月至2020年5月共计26个月，对比，许海杰多付的租金为43277.26元[（7590元-5925.49元）×26]。肖珍、吉梦祺制衣厂主张许海杰租赁期间实际占有使用了案涉厂房的五楼，许海杰应支付该部分的租金，许海杰对此不予确认。本院认定，案涉租赁合同约定租赁标的为厂房的四楼，且案外人卢坤枝出具的证明反映肖珍承租的范围为厂房的二楼至四楼，并不包括五楼，而从测量结果反映，五楼部分实为天台，并无实际可作厂房使用的建筑物，故即使许海杰在租赁期间中因生产、生活等所需存在占有使用五楼部分，肖珍、吉梦祺制衣厂亦无权要求许海杰支付案涉厂房五楼部分的租金，本院对肖珍、吉梦祺制衣厂的抗辩意见不予采纳。因此，肖珍、吉梦祺制衣厂应向许海杰返还多收取的租金43277.26元。许海杰诉请返还多收取的租金金额超出上述认定部分，本院予以驳回。肖珍、吉梦祺制衣厂至今仍未向许海杰返还多收取的租金确实对许海杰造成资金占用期间的利息损失，故许海杰诉请要求肖珍、吉梦祺制衣厂支付从起诉之日即2020年6月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计至清偿之日止的利息损失，理据充分，本院予以支持。关于定金问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据合同约定，许海杰逾期支付租金超过45天、提前退租的，肖珍、吉梦祺制衣厂有权没收定金。双方约定每月的租金应在当月的1日前缴交，而根据双方提交的证据可证明许海杰直至2020年5月23日还支付2020年4月的租金，且许海杰在租赁期间内于2020年5月29日搬离案涉厂房属提前退租行为，无证据反映许海杰有协助肖珍、吉梦祺制衣厂寻找新租户的事实，且许海杰在租赁案涉厂房两年多才搬离案涉厂房，亦无证据反映许海杰是基于案涉厂房的实际面积与约定面积不符而搬离案涉厂房，故许海杰应承担相应的违约责任，肖珍、吉梦祺制衣厂有权依据合同约定没收定金。许海杰诉请要求返还定金，理据不足，本院不予支持。关于四楼水电费、五楼水费、电梯电费的负担问题。肖珍就许海杰拖欠四楼水电费、五楼水费、电梯电费的问题提起反诉，吉梦祺制衣厂对此无异议，本院予以确认。肖珍主张许海杰拖欠四楼水费2084.96元、电费2667元的事实，有肖珍提交的卢坤枝出具的证明，电费抄表（照片）、微信聊天记录等证据予以佐证，结合一般租赁习惯及常理，肖珍所提交的证据已形成有效完整的证据链足以证明上述事实，许海杰对此未提供相反证据予以反驳或推翻其真实性，故本院对此予以确认。肖珍主张电梯电费5854.7元，虽然案涉租赁合同并无明确约定电梯电费的问题，按照日常生活经验，电梯电费应按谁使用谁负担的原则确定，而案涉整栋厂房由原、被告双方共同使用，根据公平原则，电梯使用所产生的电费应由双方各承担一半。而根据肖珍所提交的卢坤枝出具的证明，案涉厂房电梯从2018年4月1日至2020年5月30日期间产生的电费为11691.40元，故许海杰应向肖珍支付电费5845.7元（11691.40元×50%）。肖珍主张许海杰应向其支付五楼水费2084.96元，许海杰对此不予确认，且许海杰承租的范围为厂房四楼，肖珍亦未提供证据证明该五楼水费系由许海杰占有使用所产生，故本院对肖珍的该项主张不予支持。关于测量费用负担问题。许海杰已提交测绘意见证明案涉厂房实际面积与约定面积不符的事实，而吉梦祺制衣厂对此不予确认并申请测量鉴定申请，为此而垫付测量费用1530元。上述已认定案涉厂房实际面积确与约定面积不符，故案涉测量费用应由吉梦祺制衣厂自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告肖珍、中山市吉梦祺制衣厂于本判决生效之日起三日内向原告许海杰返还租金43277.26元及利息损失（以未返还租金数额为基数，从2020年6月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计至清偿之日止）；二、原告许海杰于本判决生效之日起三日内向被告肖珍支付水费2084.96元、电费2667元及电梯电费5845.7元，合计10597.66元；三、驳回原告许海杰的其他诉讼请求；四、驳回被告肖珍的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1458元，由原告许海杰负担506元，被告肖珍、中山市吉梦祺制衣厂负担952元（该款原告已预交，两被告在本判决生效之日起三日内直接向原告支付）；反诉案件受理费54元，由被告肖珍负担7元，原告许海杰负担47元（该款被告肖珍已预交，原告在本判决生效之日起三日内直接向被告肖珍支付）；测量费用1530元，由被告中山市吉梦祺制衣厂负担（该款被告中山市吉梦祺制衣厂已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈觉天人民陪审员  戴光伟人民陪审员  黄桂朝二〇二〇年十一月三十日书 记 员  黎素霞陈莹颖