贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3934号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒙菊芝，女，1987年9月15日出生，水族，住贵州省荔波县。 委托诉讼代理人：韦江照，男，住贵州省荔波县,与上诉人蒙菊芝系叔嫂关系。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高和绒，女，1985年2月26日出生，汉族，住贵州省荔波县。 上诉人蒙菊芝因与被上诉人高和绒房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省荔波县人民法院(2020)黔2722民初1712号民事判决。上诉人蒙菊芝不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒙菊芝上诉请求：撤销一审判决并依法改判：1、被上诉人支付上诉人违约金2万元；2、被上诉人支付上诉人垫付的各项费用3767.69元；3、被上诉人赔偿上诉人承包酒店期间物品损坏损失9810元；4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定双方《宾馆出租协议书》系双方协商一致，被上诉人不承担违约责任错误，具体理由如下：1、被上诉人租期未届满，提前单方提出解除协议，已构成违约。2019年6月15日，双方签订《宾馆出租协议书》，约定由被上诉人承租经营中的伊兰特酒店，期限为三年，即2019年6月15日至2020年6月30日，第二年在同等价位上，如继续租，需提前一个月交清，如不交甲方有权收回。房屋年租金标准为108000元，另需付押金20000元，租期结束后，所有东西完好可用，原告退回押金。上述约定中，已明确涉案宾馆的承租期为三年，而被上诉人仅租赁一年便单方要求退租，显然属于违约。2、被上诉人明确表示不再继续租赁并要求退租，上诉人已告知其违约，押金2万元不予退还。因被上诉人已经以实际行为表示，承包协议不再履行，上诉人为避免损失扩大，不得已才同意接收酒店。该行为是在被上诉人单方毁约的前提下，不得已而为之。该举动并不能认定上诉人与被上诉人已经就提前解除协议、且被上诉人不构成违约达成一致。被上诉人合同主要义务包括租赁满三年，按时交纳租金及期满后退还房屋。一审法院认定上诉人仅需按时交纳房租，租期未满提前解约不属于违约明显错误。3、因被上诉人单方解约，造成上诉人对房主违约，给上诉人造成巨大的经济损失。上诉人在租赁酒店时，该房屋属于毛坯房，上诉人投资数十万元对房屋进行装修改造并购置酒店房间的各类用品。因被上诉人突然提出解除协议，上诉人无力支付租金导致房东将酒店收回，上诉人投资的所有装修也被无偿收回，客房内的电器不得不低价处理。被上诉人的违约行为，给上诉人造成的损失惨重。二、被上诉人在承包期间产生各项费用应由其自行承担，上诉人为其垫付3767元，应立即支付给上诉人一审法院认定房屋租赁税不属于经营中产生的费用错误。双方协议约定宾馆所涉及的房租、电费、水费、物业管理费等费用在协议签订之后，均由被上诉人全部交清，上诉人概不负责。该条约定已经载明，因经营该宾馆产生的所有费用均由被上诉人负担。其中涉及的房屋租赁税2256.38元应由被上诉人承担。一审法院认为不属于被上诉人经营酒店应当缴纳的税费范畴错误。该租赁税就是因为租赁酒店房屋而产生。而且根据上诉人与房东的交易习惯，该租赁税系由承租人即上诉人缴纳。现被上诉人承包酒店，因此产生的租赁税理当由被上诉人承担。 高和绒辩称，一审法院审判程序合法，判决认定的事实清楚，适用法律正确应予维持。恳请及时督促上诉人支付答辩人押金。 高和绒向一审法院起诉请求：一、判令被告退还押金2万元整；二、判令被告承担提前封锁伊兰特酒店布草间而造成9天无法正常经营的损失共计13,500元；三、判令被告向原告支付违约金2万元；四、本案诉讼费由被告承担。 蒙菊芝向一审法院提出反诉请求：一、判决反诉被告高和绒在伊兰特酒店承包期间对酒店物品损坏造成的损失9810元；二、判决反诉被告支付伊兰特酒店承包期间经营产生而未缴纳的费用共计3767.69元；三、判决反诉被告故意隐瞒酒店的真实情况以及没有尽到交接义务，从而导致酒店交接之后（7月1日至7月5日之间）无法正常经营的经济损失共计2500元；四、判决反诉被告支付违约赔偿金2万元；五、判决解除双方在2019年6月15日签订的宾馆出租协议；六、本案本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2019年6月15日，被告（反诉原告）蒙菊芝（甲方）与原告（反诉被告）高和绒（乙方）签订《宾馆出租协议书》，主要约定：甲方将其承租经营的位于荔波县的伊兰特酒店全套设备、证照出租给乙方经营，甲方保证所有证照齐全、合法；出租期限三年，即2019年6月15日至2020年6月30日为一年，第二年在同等价位上，如继续租，需提前1个月交清，如不交甲方有权收回；年租金108000元，另付押金2万元，租期结束后，所有物品完好可用，甲方退回押金；协议签订前，该宾馆及营业执照上所载企业所有债务由甲方偿还，且该宾馆所涉及的房租、电费、水费、物业管理费等费用均由甲方全部交清，乙方概不负责，协议签订乙方正式经营后所产生的以上费用由乙方自行负责；乙方在承租期内无故放弃经营或转租他人，付给甲方违约金2万元，如由于甲方的原因导致乙方不能经营的，甲方除退还相应租金（按全年租金除以实际天数）外，还应付给乙方违约金2万元。双方签订协议后，高和绒向蒙菊芝支付了相应租金以及押金2万元。2020年5月27日，高和绒通过微信通知蒙菊芝在下个月到期时与其进行盘点，蒙菊芝表示同意，后双方于2020年6月22日对酒店的设施设备及物品进行清点，并于2020年6月30日制作《伊兰特酒店物品移交清单》经双方签字确认。另查明：1、涉案位于荔波县房屋的所有权人为黄新春，蒙菊芝于2013年8月与黄新春签订租期十年的房屋租赁协议后，用该房屋经营伊兰特酒店。2、蒙菊芝分别于2019年4月26日缴纳伊兰特酒店的信息技术服务、旅馆业系统服务费（即蒙菊芝所述公安网登记费）660元（费用产生期间为2019年3月15日至2020年3月15日）、2020年7月27日缴纳电费共计758.46元（费用产生期间为2020年6月1日至30日）、2020年7月30日缴纳水费92.85元。3、本案在庭审过程中，高和绒与蒙菊芝一致认可双方2019年6月15日签订的《宾馆出租协议书》已于2020年6月30日解除。 一审法院认为，被告（反诉原告）蒙菊芝与原告（反诉被告）高和绒于2019年6月15日签订的《宾馆出租协议书》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效，应受法律保护。协议签订后，高和绒对涉案伊兰特酒店进行经营。2020年6月22日双方对该酒店的设施设备以及物品进行清点，并于2020年6月30日正式签署该酒店的物品移交清单，高和绒已实际退出了该酒店的经营，庭审中，双方亦一致认可2019年6月15日签订的《宾馆出租协议书》已于2020年6月30日解除，故一审法院在本案中对此问题不再重复处理。关于涉案押金2万元是否应予退还以及酒店物品损坏是否应予赔偿的问题。根据双方签订协议约定，租期结束后所有东西完好可用，蒙菊芝将押金退还给高和绒，现因双方合同已解除，故涉案押金在扣除损失后，如有剩余应依法退还。本案中，高和绒不再租赁涉案酒店后，虽然已经履行将酒店物品移交给蒙菊芝的义务，但所移交的物品存在减少和损坏的情况，故对减损部分应由高和绒进行赔偿。对于酒店物品中的床单、被套、花洒、厕所门、马桶盖、洗衣机修理费等损失，蒙菊芝共主张9810元。庭审中，高和绒对花伞（洒）300元、厕所门200元、马桶盖100元无异议，一审法院予以确认；对洗衣机修理费80元，高和绒不予认可，蒙菊芝亦未向一审法院提交证据证明其主张据，一审法院不予支持；对于床单和被套，双方在庭审中一致确认床单减损80床、被套减损39床，但高和绒对蒙菊芝提出按全新赔偿不予认可，鉴于蒙菊芝在将上述床单和被套移交给高和绒前已经在经营涉案酒店，并且蒙菊芝在本案中亦未能提交证据证明其移交给高和绒的上述物品是全新的事实，故一审法院综合本案实际，酌情按八成新标准确定赔偿金额，同时，因双方在庭审中一致认可全新床单价格为53元/床、全新被套价格为79元/床，故本案床单损失金额为3392元（53元/床×80×80%）、被套金额为2465元（79元/床×39×80%）。据此，上述物品减损金额共计6457元（300元+200元+100元+3392元+2465元），该款从高和绒所交纳的押金2万元中予以扣除后，蒙菊芝还应退还高和绒押金13,543元。关于违约金的问题。当事人在签订协议时对违约金进行约定，目的在于督促双方当事人全面、及时履行合同义务，当其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，对于因此给守约方造成的损失，应当由违约方来承担。本案中，根据双方签订的协议内容，原告负担的主要合同义务为按时、足额支付承包费用，被告负担的主要合同义务为将伊兰特酒店交付给原告占有、使用及收益，从实际履行情况看，双方均已履行主要合同义务。庭审中，高和绒与蒙菊芝均主张对方违约，要求按约定支付违约金2万元。一审法院认为，根据庭审查明的事实，高和绒与蒙菊芝于2020年6月22日对涉案酒店物品进行盘点后，虽然蒙菊芝将大部分布草移到酒店五楼布草间并上锁，但亦留下一个部分布草给高和绒用于经营，且高和绒当时亦未提出异议，故其主张因蒙菊芝对酒店五楼布草间上锁影响其经营构成违约，因未能提供相应证据证实，一审法院不予支持；对于蒙菊芝主张高和绒违约的问题，根据双方协议约定，第一年租赁期为2019年6月15日至2020年6月30日，第二年如继续租需提前1个月交清，如不交则蒙菊芝有权收回，据此可知，虽然双方约定租期三年，但在第一年承包期满前1个月，如高和绒未提前支付次年租金，则蒙菊芝有权收回酒店，即双方就此解除合同，故高和绒于2020年5月27日提前通知蒙菊芝不再租赁该酒店后，双方于2020年6月30日一致确认解除合同，高和绒并未违反协议约定，因此对蒙菊芝的该项主张，一审法院亦不予支持。关于双方均主张酒店经营损失的问题。一审法院认为，对于高和绒主张因蒙菊芝提前将酒店五楼布草间上锁而造成其9天无法正常经营的损失13,500元，根据庭审查明的事实，虽然蒙菊芝与高和绒于2020年6月22日对涉案酒店物品进行盘点后，将大部分布草移到酒店五楼布草间并上锁，但亦留下一个部分布草给高和绒用于经营，且高和绒在本案中亦未提供证据证实其造成损失的情况，故对高和绒的该项主张，一审法院不予支持；对于蒙菊芝主张因高和绒隐瞒未缴纳电视费、网费、公安登记系统费等情况而造成酒店在交接后的5天内不能正常营业，为此要求高和绒赔偿经济损失2500元，但未提交任何证据证实其损失情况以及上述费用的缴纳与酒店正常经营存在因果关系，故对蒙菊芝的该项主张，一审法院亦不予支持。关于蒙菊芝主张高和绒支付承包涉案酒店期间产生而未缴纳的费用共计3767.69元的问题。经庭审核实，对蒙菊芝主张房产税2256.38元，高和绒提出该费用在协议中未作约定不予认可，鉴于房产税是向产权所有人征收的一种财产税，不属于高和绒经营酒店应当交纳的税费范畴，且双方在协议中并未对该费用的负担进行明确约定，故其主张于法无据，一审法院不予支持；对蒙菊芝主张水费92.85元、电费758.46元，高和绒无异议，一审法院予以确认；对于蒙菊芝主张公安网登记费即信息技术服务、旅馆业系统服务费660元，高和绒表示如果蒙菊芝庭后提交相应票据原件则愿意承担其租赁期间的费用，根据蒙菊芝庭后提交该费用的发票原件显示，该费用系伊兰特酒店2019年3月15日至2020年3月15日期间所产生，而高和绒经营该酒店的时间为2019年6月15日至2020年6月30日，故高和绒应当承担的部分为495元（660元÷12个月×9个月），超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告（反诉原告）蒙菊芝在本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）高和绒押金13,543元；二、原告（反诉被告）高和绒在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）蒙菊芝代缴的水费92.85元、电费654.35元、信息技术服务、旅馆业系统服务费495元，共计1242.20元；三、驳回原告（反诉被告）高和绒的其他诉讼 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下： 蒙菊芝提交的证据：1、房屋租赁协议（复印件）。拟证明：交易习惯房产租赁税由承租人缴纳。2、收条复印件，拟证明：自己交纳了2万元押金，因违约被扣除不退。 高和绒质证意见：证据1，对该证据不予认可。根据交易习惯房产租赁税不应该由我负担。证据2，是上诉人与原房东之间的法律关系，与我无关，与本案无关，对该证据不予认可。 本院认证意见：证据1，真实性、合法性予以认可，但与本案无关联性，不能实现证明目的。证据2，与本案无关联性，不能实现证明目的。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、高和绒是否存在违约行为、蒙菊芝应否退还押金；2、高和绒应否支付蒙菊芝垫付款。 （一）关于高和绒是否存在违约行为、蒙菊芝应否退还押金 根据双方签订的《宾馆出租协议书》约定，第一年租赁期为2019年6月15日至2020年6月30日，第二年如继续租需提前1个月交清，如不交则蒙菊芝有权收回，据此可知，虽然双方约定租期三年，但在第一年承包期满前1个月，如高和绒未提前支付次年租金，则蒙菊芝有权收回酒店，即双方就此可以解除合同。根据一审中蒙菊芝提交的与高和绒的微信聊天记录，可以证实高和绒于2020年5月27日提前通知蒙菊芝不再租赁该酒店，双方就解除协议达成一致意见，因此高和绒并未违反协议约定，对蒙菊芝的该项主张，一审不予支持并无不当。 （二）高和绒应否支付蒙菊芝垫付款 蒙菊芝主张房屋租赁税应由高和绒承担。经查，双方签订的《宾馆出租协议书》中对此并无明确约定，且房屋租赁税是向产权所有人征收的一种财产税，不属于高和绒经营酒店应当交纳的税费范围，一审对此认定正确，应予维持。 综上所述，蒙菊芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1489元，由蒙菊芝负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理陆梅 书记员雷春莲