湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终2236号 上诉人（原审被告）：沅江市衡达房地产开发有限公司，住所地湖南省沅江市加禾社区。 法定代表人：李梦良，系该公司经理。 委托诉讼代理人：郭虎城，湖南天见律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：曹建良，男，1973年7月14日出生，汉族，住湖南省沅江市。 上诉人（原审第三人）：何韵清，女，1972年10月21日出生，汉族，住湖南省沅江市。 以上两上诉人委托诉讼代理人：符子冬，沅江市共创法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邬畅，男，1990年12月17日出生，汉族，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：钟江怀，沅江市共创法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邬汉平，男，1963年3月22日出生，汉族，住湖南省沅江市，系邬畅之父。 邬畅与沅江市衡达房地产开发有限公司（以下简称衡达公司）、曹建良、何韵清所有权确认纠纷一案，湖南省沅江市人民法院于2020年10月22日作出（2020）湘0981民初859号民事判决，宣判后，衡达公司与曹建良、何韵清均不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 衡达公司上诉请求：撤销（2020）湘0981民初859号民事判决，改判位于沅江市××路××小区××栋××号房归曹建良、何韵清所有或将该案发回重审。事实与理由：1.一审认为邬畅对案涉房屋享有所有权，主要依据是邬畅已支付了房屋价款，但衡达公司不予认可，案外人孙建辉提供了证据予以否认，故邬畅在一审中提供的衡达公司的收据不足以认定邬畅已支付了房屋价款，邬畅应承担举证不能的法律后果。2.网签作为商品房买卖的必经程序，具有一定公信力，办理了网签与未办理网签，其合同效力有本质区别。衡达公司与曹建良、何韵清签订的房屋买卖合同已经办理了网签，曹建良、何韵清应优先于邬畅享有物权。3.邬畅与衡达公司签订的《商品房认购协议书》，双方均未履行，该协议书未生效。 曹建良、何韵清上诉请求：撤销（2020）湘0981民初859号民事判决，改判位于沅江市××路××小区××栋××号房归曹建良、何韵清所有。事实与理由：1.防盗门系邬畅自行安装，未经过衡达公司同意，衡达公司亦不知情，而曹建良、何韵清与衡达公司签订商品房买卖合同，衡达公司交付了钥匙给曹建良、何韵清，故邬畅自行安装防盗门，其所谓的占有不合法。2.网签作为商品房买卖的必经程序，具有一定公信力，办理了网签与未办理网签，其合同效力有本质区别。衡达公司与曹建良、何韵清签订的房屋买卖合同已经办理了网签，曹建良、何韵清应优先于邬畅享有物权。 针对衡达公司、曹建良、何韵清的上诉，邬畅答辩称：1.在邬畅提供《商品房认购协议书》及收款收据的情况下，衡达公司主张邬畅未履行付款义务，衡达公司应承担举证责任。2.曹建良、何韵清不因合同进行了网签而对案涉房屋所有权享有优先权。3.除衡达公司未协助办理产权证外，双方已履行《商品房认购协议书》的义务，邬畅占有、使用了案涉房屋，并交纳了物业管理费、水费、电费。之所以未网签合同，是因衡达公司怠于履行网签手续。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 针对衡达公司的上诉，曹建良、何韵清答辩称：对衡达公司的上诉无异议。 针对曹建良、何韵清的上诉，衡达公司答辩称：对曹建良、何韵清的上诉无异议。 邬畅向一审法院起诉请求：1.确认沅江市锦湖华都2005号房归邬畅所有（该房所在楼盘名称和房号以有关部门最终登记资料为准）；2.判令衡达公司继续履行与邬畅之间的房屋买卖合同，办理涉案房产的网签、备案、办证等手续。 曹建良、何韵清向一审法院提出如下诉求：1.确认曹建良、何韵清与衡达公司签订的《沅江市商品房买卖合同》合法有效；2.判决沅江市锦湖华都1栋2005房的合同权益由曹建良与何韵清享有。 一审法院查明，邬畅之父邬汉平曾在案外人孙建辉处务工，孙建辉系承建衡达公司开发建设的房产项目的实际包工人。衡达公司建设的房产项目欠付孙建辉建设工程款，孙建辉欠付邬汉平劳务报酬，在三角债清理过程中，三方达成衡达公司出售一套房产给邬汉平以进行彼此债务抵偿的约定。2018年3月18日，邬汉平以邬畅名义与衡达公司签订《商品房认购协议书》一份，约定：1.邬畅认购衡达公司开发建设的位于沅江市新中区楼盘××号住房一套，面积129.19平方米，单价2980元，总价404136元；2.合同签订时即一次性付清房款404136元；3.认购方需在2018年3月18日至2018年4月18日期限内，携认购协议到衡达公司售楼处，与衡达公司签订《商品房买卖合同》；4.衡达公司承诺本协议签订后，不得与第三方签订涉及该房屋的认购协议或买卖合同，并承诺与邬畅签订商品房买卖合同时，完全按照本认购协议的内容执行；邬畅承诺完全履行本认购协议约定的内容。不能履行协议书约定的义务的，视为自行放弃该房屋的房号，衡达公司有权终止本协议的履行并将房屋另行出售。该协议签订次日，邬畅按照三方对账结论以对孙建辉的劳务报酬、应收款等债权抵交了应付房款，衡达公司向邬畅出具了收到购房款及费用共计404136元的收据。邬畅接收房屋后，在2018年3月20日自行购置并安装了防盗门。其后，邬畅被列入业主花名册，缴纳了水电费、装修费、物业费等费用，实际占有该房屋至今。 2019年9月24日，衡达公司与曹建良、何韵清就邬畅购买的同一套房屋签署《沅江市商品房买卖合同》一份，合同约定主要内容：1.衡达公司出售锦湖华都1栋2005号房屋一套给曹建良、何韵清；2.房屋建筑面积129.19平方米，单价2925.92元，总价378000元；3.预收款账户为衡达公司，开户行工商银行沅江支行，账号1912××××3554；4.付款方式为本合同签订之日一次性付款。合同签订当日，衡达公司将该合同签约情况在建设行政机关的网页上进行了合同网签登记。次日，曹建良、何韵清以现金方式一次性支付了房屋价款及契税、维修基金等，衡达公司向其开具了收款收据。 因衡达公司在未解除与邬畅签订的认购协议，未通知邬畅退回占有房产情况下，与曹建良、何韵清签订房屋买卖合同，因此造成了一房实质两卖的结果。2020年5月，邬畅拟开始对所购房屋进行装修使用，曹建良、何韵清知情后到达现场表明房屋系其出资购买，阻碍邬畅的继续施工，双方发生争议后报警解决，警方到场协调沟通后，告知各方保持冷静，交付法院诉讼解决，邬畅遂诉至法院。 一审法院认为，本案表面系一房两卖后，各购买主体请求确认各自与房地产开发企业所签合同效力的案件，但实质是各方均对案涉房产主张所有权保护，主张对合同所涉房产行使所有权的案件，故本案应定性为所有权确认纠纷。 本案中，邬畅虽与衡达公司签订的合同名为《商品房认购协议书》，貌似系预约认购合同，但从合同的内容及实际履行来看，该合同具备正式买卖合同的全部内容，且已履行除协助办理产权证转移的全部合同义务，应认定该合同系正式的商品房买卖合同。邬畅虽未在认购协议约定的时间期限与衡达公司签订约定的正式商品房买卖合同，但在邬畅交付全部购房款项，给所购房屋安装防盗门完成对房屋的实质占有后，未签订约定的房屋买卖合同，不影响邬畅《商品房认购协议书》作为商品房买卖合同的效力。衡达公司无权以邬畅未在约定期限与其签订正式合同为由，任意废止《商品房认购协议书》，如需解除该合同，应当履行必要的通知义务和相关合同解除手续。衡达公司没有解除与邬畅的购房合同，即将房屋出卖给曹建良、何韵清，实质上造成一房两卖，对此应承担相应民事责任。同时，曹建良、何韵清与衡达公司之间的购房合同没有违反法律法规的禁止性规定，应认定为自成立时起合法有效。 在案涉房屋存在两份有效的购买合同，各购买人均主张对房屋行使所有权的情况下，判断房屋所有权的归属应综合考虑以下因素：第一、合同所涉的房屋所有权能否进行产权转移。案涉房屋系衡达公司依法开发建设，办理了相关的行政报批手续，取得了商品房预售许可，法院调查也确认，案涉房屋目前没有进行任何权利登记，属于依法可以进行转让及司法确权的房屋。第二、合同的履行情况，尤其是价款的支付及是否办理产权转移过户登记。本案中邬畅系以其父劳务报酬等债权，通过三方抵债方式支付的价款，虽然衡达公司事后反悔，但在衡达公司出具消灭债务的收款收据后再行反悔的行为，未获法院支持情况下，应认定邬畅如约交付了房款，衡达公司予以了接受。曹建良、何韵清称以现金方式支付了价款，衡达公司同样出具了收据，虽未依据合同约定进行银行转账支付，但在衡达公司对曹建良、何韵清付款行为不持异议情况下，也应确认曹建良、何韵清亦支付了购房价款。就产权转移过户登记的办理，法院查明邬畅及曹建良、何韵清均未在产权部门办理过户登记。虽然曹建良、何韵清述称其合同进行了网签备案，但该行为并不是物权法意义上的预告登记行为。所谓网签仅是房地产主管部门要求房地产开发企业将其与相对方签署的买卖合同进行网上登记公示的行为，网签与否既不影响买卖合同的成立生效，也不足以形成排除他人物权主张或保障己方物权主张优先的效力。合同的生效与否与物权的归属转移属于不同的两个概念。第三、房屋的交付与实际占有。邬畅所购房屋交付时未安装房门，交付手续的履行不同于其他房产的交钥匙形式，但邬畅自行出资购买防盗门并加以安装，从而实质完成对房产的占有，应认定房屋已由衡达公司交付邬畅。曹建良、何韵清虽声称衡达公司出卖房产时以交钥匙形式完成了房屋的交付，但该情节与防盗门系邬畅安装的事实相冲突，如果存在衡达公司撬门重新安装门锁再向曹建良、何韵清交付钥匙的行为，那么也证明该交付存在重大瑕疵。此外，该房产一直由邬畅占有及行使业主权利，履行业主义务，也证明邬畅自始即为案涉房产的真实购买人。对于前述一房两卖情况下物权的保护问题，司法实践的通常做法：办理产权证的优先于实际占有，都未办证的实际占有优先，都未实际占有的合同签订及付款在先的优先。结合前述实体审查和司法实践的做法分析，邬畅签订合同及付款均先于曹建良、何韵清，且实际占有了涉案房产，是涉案房产的真实购买人。依据物权法的真实权利优先保护原则，结合本案的客观事实，案涉2005号房屋应依法确认归邬畅所有。曹建良、何韵清与衡达公司的合同虽然依法确认为有效，但该合同不足以对抗邬畅的物权主张，曹建良、何韵清要求确认房屋归其所有的请求，不予支持，曹建良、何韵清的权利保护应通过与衡达公司的合同纠纷另案解决。 人民法院的确权民事判决一经生效，即具备物权确认效力，产权登记机关应直接据此作为办理产权转移登记的依据并进行登记，在此情况下，判令衡达公司再与邬畅签订合同进行网签备案、协助办证等已无实际意义，故对邬畅的该项诉讼请求，不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认位于沅江市××路××小区××栋××号房归邬畅所有；二、确认曹建良、何韵清与沅江市××房地产开发有限公司签订的《沅江市商品房买卖合同》合法有效；三、驳回邬畅的其他诉讼请求；四、驳回曹建良、何韵清要求对锦湖华都小区1栋2005号房屋享有合同权益的诉讼请求。案件受理费200元（邬畅已预缴100元），由沅江市衡达房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系所有权确认纠纷。衡达公司与邬畅签订的《商品房认购协议书》，具备正式合同的全部内容，应认定该合同系正式的商品房买卖合同。邬畅提供的《商品房认购协议书》及衡达公司出具的购房款及费用收据，足以证实邬汉平、孙建辉、衡达公司约定衡达公司处置一套房产以进行三方债务彼此抵偿、衡达公司认可已收到邬畅全部购房款的事实，故对衡达公司称《商品房认购协议书》未生效、邬畅未支付购房款的上诉主张不予支持；网签仅是房地产主管部门要求房地产开发企业将其与相对方签署的买卖合同进行网上登记公示的行为，网签与否不足以形成排除他人物权主张或保障己方物权主张优先的效力。邬畅签订合同及付款均先于曹建良、何韵清。邬畅所购房屋交付时未安装房门，邬畅自行购买防盗门并安装，从而实质完成对房产的占有，应认定房屋已由衡达公司交付邬畅，且该房产一直由邬畅占有行使业主权利，故一审根据本案案情判决诉争房产由邬畅所有正确，二审予以维持，对衡达公司、曹建良、何韵清要求判令案涉房产归曹建良、何韵清所有的上诉请求不予支持。 综上所述，衡达公司、曹建良、何韵清的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由沅江市衡达房地产开发有限公司承担200元，曹建良、何韵清承担200元。 本判决为终审判决。 审判长  曾艳红 审判员  周佑明 审判员  彭 青 二〇二一年一月十八日 书记员  姚 瑜