上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13119号上诉人（原审被告）：李冬，男，1976年12月21日出生，汉族，户籍地江苏省盐城市盐都区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：胡勇，上海福湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋磊，男，1987年10月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：何燕萍，女，1963年5月28日出生，汉族，户籍地江苏省宜兴市，现住上海市闵行区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王赬，上海达隆律师事务所律师。上诉人李冬因与被上诉人宋磊、何燕萍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初31342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李冬上诉请求：撤销原判第二、三、四项，依法改判上诉人不支付逾期支付租金的滞纳金及占有使用费，保证金予以抵扣而非没收。事实与理由：上诉人在2020年6月18日之后就无法占有涉案房屋，双方签订终止协议书后，上诉人自行搬离房屋系以实际行动履行协议约定，无义务再向被上诉人发出通知，被上诉人未及时收回房屋的损失应自行承担，上诉人不应支付占有使用费。由于疫情的不可抗力因素导致租赁合同无法正常履行，并非上诉人违约，上诉人不应承担违约责任，无需支付滞纳金，被上诉人也无权没收上诉人的保证金。被上诉人宋磊、何燕萍辩称：在疫情发生之前，上诉人就存在未按时足额支付租金的情形，系上诉人违约导致合同解除，其应承担相应违约责任，被上诉人有权没收其保证金，一审已经就租金和滞纳金金额进行了调整。上诉人自行搬离没有通知被上诉人，事实上被上诉人7月底还在催促上诉人搬离，其应当支付相应占有使用费。故不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。宋磊、何燕萍向一审法院起诉请求：1.李冬支付2019年12月22日至2020年6月21日期间的租金人民币（下同）220,142元；2.李冬偿付逾期支付租金的滞纳金145,294元（以220,142元为基数，按照每日1%，从2020年4月17日计算至2020年6月21日）；3.李冬支付房屋占有使用费234,148元（自2020年6月22日至2020年8月21日，按双倍租金标准计算）；4.李冬已付的保证金101,000元作为违约金由宋磊、何燕萍没收。一审法院认定事实如下：宋磊、何燕萍系上海市闵行区XX路XX号XX室房屋（即本案涉案房屋）产权人。2017年2月12日，宋磊、何燕萍作为出租人（甲方）、李冬作为承租人（乙方），双方签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方用于经营“学乐英语”；商铺建筑面积368.96平方米；租赁期自2017年4月22日至2020年（系笔误，应是2021年）4月21日，共计48个月；第一、二年的月租金56,112元，第三、四年的月租金58,357元；租金两月一付，先付后用，提前5日支付；乙方未如期支付租金，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金。乙方累计拖欠租金超过15天的，甲方提前解除合同，收回商铺，并有权继续向乙方追收所欠款项，乙方同时承诺本合同所涉履约保证金可不予退还；乙方一次性支付履约保证金101,000元；租赁期满或解除合同，在将商铺交还甲方时，应由乙方负责恢复原貌，并经甲、乙双方共同检查商铺及配套设施，检查无异议后，甲方退还乙方的保证金，如发现有损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分，由乙方负责赔偿；单方违约的，守约方有权提前解除合同，违约方必须在10天内向守约方赔付相当于两个月租金总和的违约金。合同对其他事项亦作了约定。合同签订后，李冬向宋磊、何燕萍支付了保证金101,000元，并按约履行合同。在合同履行期间，根据合同约定，李冬应于2019年12月17日前向宋磊、何燕萍支付2019年12月22日至2020年2月21日的两个月的租金116,714元，但李冬实际于2019年12月26日以转账方式支付该期租金10万元。后续的租金，李冬均未能支付。2020年5月14日，何燕萍向李冬发出通知函要求李冬立即支付所欠的2019年12月21日至2020年6月20期间的租金250,142元及水电费、物业管理费。2020年5月18日，何燕萍向李冬发出解除合同通知书。2020年5月20日，李冬支付租金2万元。5月25日，李冬再次支付租金1万元。2020年6月16日，宋磊、何燕萍在李冬已将涉案房屋上锁的情况下加锁锁门。2020年6月18日，何燕萍作为甲方，李冬作为乙方，双方经协商后签订《〈商铺租赁合同〉终止协议书》，约定：一、因乙方长期拖欠租金，致使甲方无法履行合同，双方协商合同于2020年6月18日终止；二、乙方应于2020年6月21日前将商铺内属于乙方的物品自行搬出，并在一周内恢复房屋原样。如乙方不按时退租，每逾期一天，须按原合同租金的2倍标准向甲方支付违约金；三、原合同终止后一周内乙方必须结清所欠的水、电、物业费，约26,000元；四、所欠租金、违约金等款项双方通过法院解决……在协议下方以手写方式备注：乙方因疫情影响无法继续经营下去，情况属实。当天，宋磊、何燕萍将其上锁的钥匙交由房屋一楼大厅的保安人员，并告知李冬可自行去保安人员处拿钥匙开门。此后，李冬自行搬离了其认为有利用价值的物品，将部分物品遗弃在涉案房屋内。李冬与物业管理公司结清了水、电费和物业管理费。但李冬将有利用价值的物品搬离涉案房屋后，未通知宋磊、何燕萍可以接收房屋。现宋磊、何燕萍以诉称理由诉至一审法院。另查，2020年8月24日，宋磊、何燕萍自行收回了涉案房屋并另行出租。一审法院认为，宋磊、何燕萍与李冬签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行合同义务。作为出租人的主要合同义务是提供符合约定的房屋，作为承租人的主要合同义务是按期足额支付租金。然而，李冬自2019年12月起即未能足额支付到期租金，确实已构成严重违约，宋磊、何燕萍据此享有合同解除权。宋磊、何燕萍与李冬于2020年6月18日经过协商后确认租赁合同于该日解除，并于6月21日前由李冬归还涉案商铺，因此对于2019年12月22日至2020年6月18日期间的租金，李冬应当支付。但是，因新冠病毒疫情，上海市自2020年1月24日起采取公共卫生事件一级响应措施，影响了李冬对涉案房屋的正常使用，因此一审法院酌情减免部分租金，李冬支付宋磊、何燕萍三个月租金计161,785元。由于李冬未能按期支付租金，根据合同约定，李冬应当承担逾期付款违约责任。宋磊、何燕萍现从2020年4月17日起算逾期付款滞纳金（即违约金），而事实上李冬自2019年12月起就已拖欠租金，因此宋磊、何燕萍现确定的起算违约金的时间已减轻了李冬的违约责任。合同约定以每日1%计算逾期付款违约金的计算方式确实畸高，年化利率达365%，显属不合理。一审法院酌情按每日万分之五计算（接近于银行同期贷款利率的四倍）。计算违约金的基数应以李冬减免后应当支付的租金金额，即161,785元X0.5‰X66天=5,338.91元。双方在终止协议书中未约定占有使用费，而约定了李冬逾期返还房屋而应承担的违约金计算方式。占有使用费的本质是在李冬无权继续租赁使用涉案房屋的情况下仍占有房屋，导致宋磊、何燕萍的房屋收益损失。该损失可以参照合同约定的租金标准计算。但是，一审法院注意到，终止协议书中约定李冬应在6月21日搬离涉案商铺，并在一周内恢复房屋原状。从双方在庭审中的陈述可以判断，李冬在6月底、7月初已基本搬离涉案房屋，虽然李冬未能通知宋磊、何燕萍其已搬离涉案房屋，但宋磊、何燕萍也未能及时收回房屋以减损，因此，一审法院酌情确定李冬支付一个月的房屋占有使用费，使用费参照租赁合同约定的租金标准，即58,357元。关于李冬已付的保证金，根据合同约定，李冬违约导致合同提前解除，宋磊、何燕萍有权没收李冬的保证金。因此现宋磊、何燕萍要求将李冬已付保证金作为违约金没收，符合合同约定，一审法院予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百一十四条第一、二款之规定，于二○二○年九月二十三日作出判决：一、李冬于判决生效之日起十日内支付宋磊、何燕萍租金161,785元；二、李冬于判决生效之日起十日内支付宋磊、何燕萍逾期支付租金的滞纳金5,338.91元；三、李冬于判决生效之日起十日内支付宋磊、何燕萍房屋占有使用费58,357元；四、李冬已付的保证金101,000元由宋磊、何燕萍作为违约金予以没收。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10,805.84元，减半收取计5,402.92元，由宋磊、何燕萍负担2,885.16元，李冬负担2,517.76元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据在案事实，上诉人自2019年12月起未按约足额支付租金，构成违约，上诉人应当承担相应违约责任。根据双方租赁合同约定，被上诉人有权没收保证金。一审法院综合考量疫情因素已经减免上诉人部分租金，在此基础上亦调整了逾期付款违约金的计算标准，就此判令上诉人承担相应逾期支付租金的滞纳金并无不当。就占有使用费，根据双方签订的《终止协议书》约定，上诉人应于2020年6月21日搬离并在一周内将房屋恢复原状，如不按时退租，每逾期一天，按原合同租金的2倍标准支付违约金。根据上诉人陈述，其7月份仍在陆续搬离，且搬离时并未通知被上诉人，一审综合考量上诉人的搬离情况、被上诉人自身亦存在未及时收回房屋的情形等，酌定上诉人按租金标准支付一个月的占有使用费并无不当，本院予以认可。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,593.92元，由上诉人李冬负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年一月二十九日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……