四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终236号 上诉人（原审被告）：乐山市残疾人联合会，住所地：四川省乐山市市中区滨河路**。 主要负责人：董兴燕，理事长。 委托诉讼代理人：罗锐伶，四川齐天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘建，四川齐天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐善伦，男，1953年11月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原审第三人：焦毅，女，1959年10月28日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：赵炳秋，乐山市川乐法律服务所法律工作者。 上诉人乐山市残疾人联合会（以下简称市残联）因与被上诉人徐善伦、原审第三人焦毅所有权确认纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初6160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 市残联上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回徐善伦的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由徐善伦承担。事实和理由：一、一审法院错误认定“一房数卖”。“一房数卖”是指房地产开发商将同一房屋卖给两个或两个以上的买受人，而案涉买卖合同的主体分别为乐山市嘉润房地产开发有限公司（以下简称嘉润房开司）与徐善伦、市残联与焦毅，卖方属于不同的人，故不属于“一房数卖”。二、一审法院错误认为嘉润房开司有权出卖案涉房屋。1.2003年7月8日，嘉润房开司取得商品房预售许可证，9月26日，嘉润房开司与徐善伦签订《商品房买卖合同》，此时，案涉房产的土地性质为行政划拨，故其出卖案涉房屋的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）第四十四条第一款及《城市商品房预售管理办法》（2001年）第五条第一款之规定，系违法出售，故案涉《商品房买卖合同》无效。2.案涉房产的土地使用权登记在市残联名下，且生效文书已确认嘉润房开司无权出卖案涉房屋。三、一审法院错误认为徐善伦一直占用案涉房屋，就应当确权给徐善伦，一审法院将徐善伦的违法行为合法化。四、一审法院错误认定徐善伦在另案诉讼中不主张案涉房屋工程款，就是完成购房款的支付。五、另案生效法律文书撤销焦毅持有的案涉房屋的产权证，并不当然就归徐善伦所有。六、市残联向市国资委请示文件的附件中有徐善伦之名，这只能说明徐善伦有意向购买案涉房屋，但并不属于法律事实，双方尚未发生实际的交易行为，故不属于民事法律所保护的范畴。 徐善伦辩称，市残联和嘉润房开司恶意妨碍、阻挠依法进行的建筑活动，用欺骗的手段将竣工验收的商品房变为存量房进行买卖，篡改批文，变卖徐善伦的合法房产。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 焦毅述称，同意市残联的上诉意见。 徐善伦向一审法院起诉请求：1.请求确认登记在市残联名下的柏杨中路59号1幢1单元1楼1号的房屋产权归徐善伦所有；2.本案诉讼费由市残联承担。 焦毅向一审法院起诉请求：1.请求确认登记在市残联名下位于乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号的房屋归焦毅所有；2.案件受理费由市残联承担。 一审法院经审理查明：2002年6月18日，市残联与嘉润房开司签订《房地产联合开发协议书》，约定：联合开发修建住宅楼，嘉润房开司办理建房用地手续和转换到每户的土地使用手续及该项目的规划报建手续并承担相关费用，所建房屋由市残联单位职工购买；市残联支付建房总造价按协议付款每平方米655元、银行按揭665元；嘉润房开司指派徐善伦为全权代表。此外，该协议还对工程质量、安全管理、文明施工、付款进度等进行约定。2002年7月26日，市残联与徐善伦（乙方）签订《房地产联合开发补充协议书》，主要就建房有关事宜如保修、外型、结构、户型、建材等进行约定。其中，第三条第9款约定“乙方负责办理每户的房产证和土地使用证”，第四条约定“建房用地原属甲方征用。现政府及有关部门规定应收缴的建房总征地面积（1,216平方米）的一切费用均由乙方承担”。2003年4月30日，嘉润房开司与徐善伦签订《投资开发协议书》，约定：双方联合开发市残联职工住宅，总投资150万元，徐善伦独立筹措投资，本项目产权属徐善伦，徐善伦向嘉润房开司支付管理费20,000元等。2003年7月8日，前述工程取得《商品房预售许可证》，载明:售房单位为嘉润房开司，项目名称为残疾人康复就业中心职工住宅楼，预售总面积为3,276㎡，预售对象为内销。 2003年9月26日，徐善伦与嘉润房开司签订《商品房买卖合同》，约定将位于××路××号（现××路××号）1幢1单元1楼1号房屋出售给徐善伦，房屋套内建筑面积为170.6㎡，价款为111743元，并就该商品房买卖合同在乐山市房地产管理局办理了登记备案。2003年9月29日，前述工程竣工验收合格，徐善伦在该房屋中居住至今。 2003年10月27日，市残联与嘉润房开司签订《交房协议书》，约定：由徐善伦将竣工的市残联职工商品房交给市残联，市残联争取优惠政策解决购房不足资金。2003年10月28日嘉润房开司收取徐善伦交来的“市残联工程”管理费30,000元。2003年12月10日，市残联出具《承诺书》，载明：“市残联职工商品房项目缺口资金，实际投资人是徐善伦，我单位负责争取优惠政策组织资金，按2003年度市场综合房价补足结算支付给徐善伦。每户水、电、气的户头费另行作价和楼层高度增加20公分，按20元/平方，由我单位一并支付给徐善伦。”市残联理事长徐玉学还在其上签下：“经肖建强、徐善伦商量达成共识。按此办理”。2003年12月18日，嘉润房开司向市残联发出《通知》，载明：市残联有责任争取优惠政策，如市残联不尽义务，则嘉润房开司将按市场价850元/㎡收取房款，以弥补项目亏损。2004年10月15日，市残联副理事长肖建强与徐善伦签订《补充协议》，载明：因土地出让费增加，在原协议的购房价格上按每平方增加20元，并增收水、电、气、光纤的户头费每户6,000元，等。2004年10月27日，徐善伦收取市残联职工住房每平方米新增20元计67,545元及水、电、气、光纤房头费每户6,000元计144,000元。2015年1月11日，徐玉学出具情况说明，载明：2003年开始修建市残联职工住房，由徐善伦承建。因福利房已取消，但有残疾人入住，可争取优惠政策。建房领导小组负责人肖建强与徐善伦约定争取优惠政策不写入合同，下来争取，弥补不足资金。2007年7月19日，乐山市天衡房地产测绘有限公司对前述房屋作出《乐山市房产面积实测绘报告》，载明：产权建筑面积3,456.28平方米。 2004年6月1日，乐山市国有资产监督管理委员会办公室对市残联作出批复：同意依法依规为住宅职工办理584.13平方米的土地权证。2004年8月25日，乐山市国土资源局作出批复：同意将位于市中区通江镇茶坊村的584.13平方米国有土地补办出让给市残联，土地用途为住宅用地，该地块评估地价为370/平方米，确定地价为375/平方米，地价总额为219,049元，扣除市残联原征地成本64,025元，补交出让金155,024元。2004年10月27日，徐善伦以市残联名义缴纳土地出让金151,924元。2007年11月28日，市残联向乐山市国有资产监督管理委员会请示：要求将该会职工住房土地及住宅产权办理给申军等24人。该请示附有《乐山市市残联职工购房登记表》，载明：层号1单元1楼1号，户名徐善能（伦），面积170.55㎡，房价655元，总价111,710.25元。2008年11月12日，市残联向乐山市国有资产监督管理委员会作出说明：市国土资源局将24套住房所用土地584.13平方米出让给市残联，出让费155,024元及罚款10,700元全由24套住户承担，市残联未投入任何费用。肖建强等24名住户在该说明上签名，徐善伦名字在该24户中。2008年11月26日，肖建强等24人出具《承诺书》承诺承担征地成本费和税费，徐善伦名字在该24户中，市残联也在该《承诺书》上签下“同意”。 2008年12月2日，乐山市国有资产监督管理委员会作出批复：同意市残联在负责24户集资建房职工将64,025元征地成本缴纳后，将以市残联名义取得的残疾人康复中心院内3,456.28平方米房屋及584.13平方米的土地产权办理给24名集资建房职工。2009年11月10日，嘉润房开司作出《关于放弃市残联职工住宅楼产权的声明》。 2010年2月，市残联作为卖方与肖建强等23人（不含徐善伦）就案涉工程签订《存量房买卖合同》，随后肖建强等23人（不含徐善伦）取得房屋所有权证。 2010年2月22日，焦毅前往乐山市住房保障和房地产管理局申请办理其向市残联购买的坐落于乐山市市中区柏杨中路59号1幢1单元1楼1号房屋的转移登记并提交了以下材料：市残联向焦毅出具的关于委托焦毅办理位于市中区柏杨中路59号单位房过户给单位职工手续的《委托书》《房地产买卖申请审批书》、焦毅与市残联签订的《存量房买卖合同》（签订时间为2010年2月22日）、乐山市房权证字第全民1××9号房产证、房地产平面图、乐城国用（2004）第38118号国有土地使用权证、宗地图、《乐山市国资委关于市市残联职工办理土地及住宅产权的批复》《职工集资建房分配表》《乐山市残疾人联合会说明》、嘉润房开司出具的《关于放弃市残联职工住宅楼产权的声明》及税收通用完税证。乐山市住房保障和房地产管理局向焦毅核发了乐山市房权证私房字第1××9号房屋所有权证，载明所有权人为焦毅，房屋坐落于市中区××路××号×幢×单元×楼×号，建筑面积为170.55㎡。徐善伦于2015年3月5日向四川省峨眉山市人民法院提起行政诉讼，要求撤销乐山市住房保障和房地产管理局颁发给焦毅的前述房屋所有权证，该院经审理后于2016年5月23日作出（2016）川1181行初5号《行政判决书》，判决撤销乐山市住房保障和房地产管理局2010年3月29日为焦毅核发的乐山市房权证私房字第1××9号房屋所有权证。该判决已生效，在该判决本院认为部分载明：焦毅办理诉争房屋转移登记时向乐山市住房保障和房地产管理局提交的《职工集资建房分配表》与市国资委审批同意的办理职工住宅楼产权证的《职工集资建房分配表》内容不符（涉案房屋的户主由徐善伦变成焦毅），同时，焦毅作为嘉润房开司的原法定代表人，在该公司与徐善伦签订有《商品房买卖合同》且办理了登记备案以及徐善伦本人也实际居住在上述房屋中的情况下，仍向乐山市住房保障和房地产管理局提出案涉房屋转移登记申请，也没有如实告知乐山市住房保障和房地产管理局相关情况。因此，由于焦毅在申请办理房屋登记时隐瞒了房屋真实情况并向乐山市住房保障和房地产管理局提交了虚假材料，应认定乐山市住房保障和房地产管理局办理房屋所有权证行政行为所依据的主要证据不足，依法予以撤销。 2015年12月28日，嘉润房开司向该院起诉，要求确认嘉润房开司与徐善伦于2003年9月26日签订的《商品房买卖合同》无效，该院于2016年3月15日作出（2015）乐中民初字第4173号民事判决书，判决驳回了嘉润房开司的诉讼请求。该判决已生效。 2016年6月1日，徐善伦向该院起诉，要求判决市残联给付徐善伦工程项目款、利息及工程款，该院于2018年6月29日作出（2017）川1102民初1943号民事判决书，判决市残联支付徐善伦相应工程款及利息，该判决中在计算工程总面积时扣除了徐善伦自己占有使用的170.55㎡。市残联对该判决不服，上诉至四川省乐山市中级人民法院，该院经审理后于2018年12月21日作出（2018）川11民终1085号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，案涉乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号的房屋现登记在市残联名下，权证号“乐山市房权证全民字第全民1××9号”。 审理中，市残联、徐善伦及焦毅均确认案涉房屋由徐善伦占有使用。焦毅陈述其支付购房款的方式是通过谭一平向乐山市亚东建筑有限公司交纳工程税金111,936.80元的方式支付，并提交了乐山市亚东建筑有限公司出具的《收条》和乐山市亚东建筑有限公司盖章的税收通用缴款书，徐善伦及市残联对该证据均不予认可。 一审法院认为，一房数卖时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有房屋的买受人。本案中，首先，乐山市住房保障和房地产管理局颁发给焦毅的房屋所有权证已被撤销，焦毅与徐善伦就案涉房屋均未办理房屋所有权证。其次，徐善伦与嘉润房开司签订《商品房买卖合同》的时间在焦毅与市残联签订的《存量房买卖合同》之前。第三，徐善伦在签订《商品房买卖合同》并备案后即占有使用案涉房屋至今，焦毅一直未占有使用房屋。第四，从生效判决书载明的事实来看，市残联职工住宅楼由徐善伦先行出资修建，徐善伦通过向市残联抵扣其占有使用房屋面积工程款的形式完成了购房款的支付；而焦毅提交的收条不能反映出其向乐山市亚东建筑有限公司支付的款项是向市残联支付的购房款。综上，该院认为徐善伦的买卖合同成立在先，已经完成了购房款的支付并合法占有案涉房屋，故确认案涉乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号房屋应属徐善伦所有。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、位于乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号的房屋归徐善伦所有；二、驳回有独立请求权第三人焦毅的诉讼请求。案件受理费减半收取计1267元，由市残联负担。有独立请求权第三人之诉的案件受理费减半收取计1267元，由焦毅负担。 二审中当事人没有提交新证据。 二审经审理查明事实与一审已查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、嘉润房开司是否有权出售案涉房屋及其与徐善伦签订的《商品房买卖合同》的效力认定问题；二、案涉房屋的所有权归属问题。 一、关于嘉润房开司是否有权出售案涉房屋及其与徐善伦签订的《商品房买卖合同》的效力认定问题。 首先，嘉润房开司与市残联就残疾人康复就业中心职工住宅楼签订了《房地产联合开发协议书》，市残联实际以嘉润房开司的名义办理了《商品房预售许可证》，预售单位确定为嘉润房开司。嘉润房开司经行政主管部门的批准，成为了案涉房屋所在项目的销售主体，其有权出售案涉房屋。市残联上诉主张嘉润房开司无权出售案涉房屋的理由不成立，本院不予采纳。 其次，四川省乐山市市中区人民法院作出的（2015）川乐中民初字第4173号民事判决明确载明：案涉《商品房买卖合同》有嘉润房开司法定代表人签名并盖章，是嘉润房开司与徐善伦的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，并具有法律效力，嘉润房开司主张《商品房买卖合同》无效的请求该院不予支持。该判决已发生法律效力。 最后，《中华人民共和国城市房地产管理法》虽对商品房预售条件进行了规范，但该规定系行政性规定。从司法权与行政权的关系出发，人民法院在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人的法定预售资格应只从形式上进行审查，对出卖人未取得预售许可证明签订的预售合同应认定无效，出卖人取得预售许可证明的，可认定预售合同有效。至于出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限，当事人对预售许可证持有异议不属于本案的审理范围。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”及第二十四条“本解释自2003年6月1日起施行。城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释……”之规定，徐善伦从有商品房预售资格的嘉润房开司处购买案涉房屋，签订案涉《商品房买卖合同》，应属合法有效。市残联上诉主张嘉润房开司违反《中华人民共和国城市房地产管理法》预售房屋，不属于本案审查的范畴，其上诉理由不成立，本院不予采纳。 二、案涉房屋的所有权归属问题。 市残联主张其系案涉房屋的物权人，有权将案涉房屋卖予第三人，但其非但不向徐善伦主张任何权利，却在徐善伦居住多年后仍以徐善伦名义向行政部门申报解决案涉房屋的土地问题，明显违反日常经验法则。 如前所述，徐善伦从具备商品房预售资格的嘉润房开司处购买了案涉房产，双方签订了合法有效的《商品房买卖合同》并在房管部门登记备案。从本案查明事实来看，市残联在向乐山市国有资产监督管理委员会的请示和说明中多次将徐善伦的名字列入购房人中，证明市残联认可徐善伦系案涉房屋的购买者，即认可嘉润房开司与徐善伦签订的《商品房买卖合同》。徐善伦在诉案涉项目工程价款时扣除了案涉房屋的款项，已完成了购房款的实际支付。且徐善伦自房屋交付后居住使用至今，完成了对案涉房屋的实际占有使用。故市残联上诉主张案涉房屋的所有权不能归属于徐善伦的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，市残联的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,534元，由乐山市残疾人联合会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 王 进 审 判 员 李 霞 二〇二一年一月二十九日 法官助理 王 琦 书 记 员 潘志琴 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。