杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初5327号 原告：杭州利星百货集团有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区平海路**。 法定代表人：陈敏，执行董事。 委托诉讼代理人：陆成虹，浙江扬理律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴兆峰，浙江扬理律师事务所执业律师。 被告：杭州美恒至诚企业管理有限公司，住，住所地：浙江省杭州市上城区中山南路******/div> 法定代表人：王随新，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：任祝祝，女，系公司员工。 原告杭州利星百货集团有限公司与被告杭州美恒至诚企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，经诉前调解不成后，本院于2020年12月2日正式立案受理，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告杭州利星百货集团有限公司的委托诉讼代理人陆成虹，被告杭州美恒至诚企业管理有限公司的委托诉讼代理人任祝祝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州利星百货集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金458160元（暂计算至2021年1月26日）、水电费6900.94元（暂计算至2020年9月20日）、能耗费70746.86元（暂计算至2020年9月20日）、店庆费3000元、物业费99360元（2020年2月1日至2020年3月31日），共计638167.8元；2.被告支付违约金共计113594.54元（暂计算至2020年11月25日）；3.被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告变更部分诉讼请求，第一、二项诉讼请求变更为：1.被告支付原告租金608772元（暂计算至2021年1月7日）、水电费19770.52元（暂计算至2020年12月20日）、能耗费83284.43元（暂计算至2020年12月20日）、2020年店庆费3000元、维修费60元，合计714886.95元；2.被告支付违约金共计51614.79元（暂计算至2020年12月20日）。 被告杭州美恒至诚企业管理有限公司辩称，1.被告拖欠租金系因疫情不可抗力造成，应免收违约金；原、被告签订合同后不久即发生疫情，早教培训机构长期无法经营，导致拖欠原告租金。根据合同约定，因不可抗力造成无法营业的，可暂停支付。2.原告主张的能耗费金额过高，且没有依据，应按实际发生的费用支付，原告未能提交具体的能耗费计算金额及计算方式，而且在客流量减少的情况下，原告主张的能耗费却翻倍增加。3.原告作为出租方，应保证营业期间环境状况良好，商场在9月份有多个商铺在装修，存在甲醛污染和噪音污染，原告存在管理不当等违约行为，给被告造成经营困难，且原告新的经营状况与被告经营状况不符，给被告品牌造成不好影响，故要求减免租金。综上，对于原告主张的租金，要求疫情期间免租2个月，另因装修及原告经营状况的变化，要求减免部分租金；对于水电费无异议；对于能耗费认为金额过高，可参照去年同期能耗费金额；对店庆费3000元无异议；对维修费60元无异议；对违约金，认为系疫情原因导致，应当免除。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月27日，原告杭州利星百货集团有限公司（出租人，作为甲方）与被告杭州美恒至诚企业管理有限公司（承租人，作为乙方）签订《杭州利星百货集团有限公司之租赁经营合同》一份，载明甲方将位于杭州市中山××路××号××幢××楼××商铺××方，用于美吉姆儿童早教培训，使用面积约为1104平方米，承租期限为2020年1月27日至2026年7月9日，租金每三个月支付一次，提前30天支付；其中2020年1月27日至2020年4月26日期间、2020年4月27日至2020年7月26日期间的租金均为331200元，2020年7月27日至2020年10月26日期间、2020年10月27日至2021年1月26日期间的租金均为347760元；乙方应于合同签署3日内支付履约保证金220800元（含三包保证金5000元）；租赁期满且乙方结清所有费用、履行所有合同义务，且乙方销售产品不存在“三包”问题或“三包”问题已得到妥善解决后六个月内，履约保证金由甲方无息退还；水电费按实际发生费用计算，于次月10日前支付；能耗费甲方根据市场制定标准价，按照实际发生费用，于次月10日前支付，能耗费包括但不限于中央空调使用费用；乙方每年支付店庆活动费3000元，于当年9月22日前支付；如乙方逾期支付租金、保证金、其他费用以及任何乙方在合同项下所产生的支付义务，每逾期一日，应按支付金额的0.05%向甲方支付违约金；因不可抗力致使乙方无法营业时，乙方可暂停向甲方支付合同条款中约定的租金及其他费用等事项。合同签订后，原告将讼争商铺交予被告用于经营美吉姆儿童早教培训。被告陈述其于2020年11月29日不再在讼争商铺内实际经营，物品尚在商场内，截至法庭调查结束时，尚未向原告发过书面解除通知。 另查明，讼争商铺系原告从杭州紫烟投资管理有限公司租赁而来，杭州紫烟投资管理有限公司曾免除原告疫情期间（2020年2月、3月）的两个月房租。 还查明，因新型冠状病毒肺炎疫情，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，于3月2日调整为二级响应，于3月23日调整为三级响应。杭州市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室于2020年5月下发《关于有序恢复校外培训机构线下培训活动的通知》，通知经核验符合复课（复训）标准的各类校外培训机构，自5月9日起可陆续恢复开展线下培训。 审理过程中，原告认可合同签订后，被告已经支付租金678960元，履约保证金220800元，并提交了2019年度讼争商铺的能耗费明细，其中2019年4月21日至5月20日能耗费为0元，2019年5月21日至6月20日能耗费为7248.09元，2019年6月21日至7月20日能耗费为9393.83元，2019年7月21日至8月20日能耗费为15968.26元，2019年8月21日至9月20日能耗费为9680.76元，2019年9月21日至10月20日期间、10月21日至11月20日期间能耗费均为0元，2019年11月21日至12月20日期间的能耗费为1047.92元，合计43338.86元。 本院认为，原、被告签订的《杭州利星百货集团有限公司之租赁经营合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，对教育培训造成一定影响，继续按照原租赁经营合同支付租金对被告明显不公，且原告已从其出租人杭州紫烟投资管理有限公司处享受两个月的免租期，故被告要求疫情期间免租2个月的意见，本院予以采信。被告辩称的因原告管理不当，其他商铺装修造成其经营困难应减免租金的问题，因未提交充分证据证明其他商铺装修给其造成了直接经济损失且被告存在管理不善的行为，故本院不予采信。结合被告的租金支付情况，被告应支付原告租金385750元（暂计算至2021年1月7日）。原告要求被告支付水电费19770.52元（暂计算至2020年12月20日）、店庆费3000元、维修费60元，被告无异议，本院予以支持。原告要求被告支付能耗费83284.43元（暂计算至2020年12月20日），被告辩称金额过高，要求参照去年同期能耗费金额计算，本院认为，因原告未提交具体的能耗费明细开支，且原告经营的尚城利星百货在经营业态上也发生了变化，故本院参照讼争商铺2019年同期能耗费标准予以调整。原告要求被告以未付租金、能耗费、水电费、店庆费、维修费为基数，按日万分之五标准支付违约金的诉讼请求，因其主张的违约金标准过高，本院结合合同的履行情况、被告的过错程度及原告的损失等因素，酌情调整为7000元（暂计算至2020年12月20日）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州美恒至诚企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利星百货集团有限公司租金385750元（暂计算至2021年1月7日）、水电费19770.52元（暂计算至2020年12月20日）、能耗费43338.86元（暂计算至2020年12月20日）、店庆费3000元、维修费60元； 二、被告杭州美恒至诚企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利星百货集团有限公司违约金7000元（暂计算至2020年12月20日）； 三、驳回原告杭州利星百货集团有限公司其余诉讼请求。 如果被告杭州美恒至诚企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11318元，减半收取5659元，由原告杭州利星百货集团有限公司负担1567元，由被告杭州美恒至诚企业管理有限公司负担4092元；财产保全费4279元，由原告杭州利星百货集团有限公司负担1464元，由被告杭州美恒至诚企业管理有限公司负担2815元。 原告杭州利星百货集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州美恒至诚企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴媛媛 二〇二一年一月二十五日 法官助理 陶昱立 书 记 员 操惠慧