江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初3493号原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中路**星汉大厦**，确认送达地址徐州市泉山区金泰小区45号楼2单元301室，指定代收人徐建华，联系电话18796******。法定代表人：杨飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：朱征，女，1978年8月9日生，居民身份证号码32011419780809248X汉族，住徐州市泉山区。原告江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信物业公司）诉被告朱征物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月4日公开开庭进行了合并审理。原告国信物业公司的委托诉讼代理人徐建华到庭参加诉讼，被告朱征经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告朱征支付原告物业服务费2519元（计算期间为自2014年12月8日至2018年5月31日，计算依据是双方签订的前期物业服务合同中的第四条约定，计算明细为0.95元/月/平方米×90.64平方米×41个月×70%+0.95元/月/平方米×90.64平方米÷30天×24天×70%≈2519元）、分摊公共能耗费844元（计算期间为自2014年4月1日至2018年5月31日，根据分摊期限内整个小区实际产生的所有公共能耗费用2347971.59元，案涉小区建筑总面积为252156.57平方米，分摊的方式是用被告所购房屋建筑面积除以小区建筑物总面积再乘以应分摊公共能耗费总额，即90.64平方米÷252156.57平方米×2347971.59元≈844元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月5日，原、被告签订了国信龙湖世家《前期物业服务协议》，协议约定：由原告为被告提供物业服务，物业费收费标准为0.95元/平方米/月，按年度进行交纳，时间节点为每年1月1日至12月31日，每年度1月1日前交纳全年度物业服务费。物业服务合同签订后至今，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告自2014年12月起至今未向原告缴纳物业费及应分摊的公告能耗费。原告多次催要无果，遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告朱征未到庭，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月5日，原告国信物业公司（乙方）和被告朱征（甲方）签订《国信·龙湖世家前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业服务；物业服务费用小高层/高层住宅0.95元/平方米/月（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用和电梯运行费、公共水电费），使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起交纳；交房时缴纳一年物业费，之后以年度进行缴纳，时间节点为每年1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额交纳全年度物业物业服务费；后期物业管理费标准待前期物业管理结束，业主委员会成立后另行商定。双方还对双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量标准、有偿服务费用、代收代交收费、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益、违约责任等事项进行了约定。另查明，2012年11月9日，徐州市物价局作出徐价服函[2012]18号《关于国信龙湖世家前期物业服务收费标准备案的复函》：一、同意以招标方式确定的国信龙湖世家前期物业管理公共服务备案收费标准为：小高层、高层住宅为0.95元/平方米/月，公共能耗费按实际发生费用合理分摊；二、别墅、商业、商务办公用房物业管理公共服务收费实行市场调节价，具体收费标准由国信物业公司与业主双方以合同方式约定；三、小区停车服务费、房屋装饰装修服务费应严格按《徐州市市区物业服务收费管理办法》执行；四、国信物业公司应认真执行明码标价规定。又查明，被告朱征为该小区29#-2-401室业主，该房屋建筑面积90.64平方米，原告确认案涉房屋处于空置状态，其尚欠原告物业服务费2519元（计算期间为自2014年12月8日至2018年5月31日，计算依据是双方签订的前期物业服务合同中的第四条约定，计算明细为0.95元/月/平方米×90.64平方米×41个月×70%+0.95元/月/平方米×90.64平方米÷30天×24天×70%≈2519元）、分摊公共能耗费844元（计算期间为自2014年4月1日至2018年5月31日，根据分摊期限内整个小区实际产生的所有公共能耗费用2347971.59元，案涉小区建筑总面积为252156.57平方米，分摊的方式是用被告所购房屋建筑面积除以小区建筑物总面积再乘以应分摊公共能耗费总额，即90.64平方米÷252156.57平方米×2347971.59元≈844元））。本院认为，2013年12月5日原告国信物业公司（乙方）和被告朱征（甲方）签订《国信·龙湖世家前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告国信物业公司具有从事物业管理服务的资质，被告朱征为案涉国信龙湖世家小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费2519元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。原告主张要求被告支付分摊公共能耗费844元，因原告当庭提供的证据能够证明被告案涉房屋所分摊的公共能耗费的实际用量，且符合法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求亦依法予以支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。被告朱征经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃诉讼权利，并承担由此产生的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告朱征支付原告江苏国信物业管理有限公司物业服务费2519元（计费期间为2014年12月8日至2018年5月31日）及公共能耗费844元（计费期间为自2014年4月1日至2018年5月31日）。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，由被告朱征负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 刘 松人民陪审员 王 娟人民陪审员 刘贵云二〇二一年一月四日书 记 员 崔朝宇