山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初7831号原告：尹明城，男，1990年10月3日出生，汉族，居民，住邹城市。委托诉讼代理人：尹明波、董凡丽，山东中评和律师事务所律师。被告：张勇，男，1976年7月8日出生，汉族，居民，住邹城市。第三人：邹城市名鉴房地产开发有限公司，住所地：邹城市。统一社会信用代码：91370883670510800R。法定代表人：张伟，系经理。委托诉讼代理人：杨国帅，男，1986年11月12日出生，汉族，居民，住邹城市。系公司副总经理。原告尹明城与被告张勇、第三人邹城市名鉴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告尹明城及其委托诉讼代理人董凡丽、被告张勇、第三人邹城市名鉴房地产开发有限公司（以下简称“名鉴公司”）委托诉讼代理人杨国帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认2020年9月21日原、被告签订的房屋买卖合同及以房抵债协议书合法有效；2、依法判令被告将位于邹城市名鉴圣城小区X号楼X单元XXXX室房产及X号楼负X层X号储藏室交付给原告；3、依法判令被告和第三人待上述房产具备办理权属证书条件时，协助原告办理权属变更登记的相关手续；4、案件受理费等费用由被告负担。事实与理由：2018年9月21日，被告因资金需要向原告借款。借款期限届满后，被告不能如期偿还借款本金及利息，2020年9月21日被告自愿将其所有的邹城市名鉴圣城小区X号楼X单元XXXX室房产及X号楼负X层X号储藏室抵偿借款本息，并签订以房抵债协议书及房屋买卖合同书，被告一并将第三人为其出具的房款收据交付给原告。后被告及第三人均未予以配合原告办理不动产产权变更登记手续。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所求。被告张勇答辩称，原告陈述属实。在此期间，被告带着原告去过第三人名鉴公司至少两次，要求协助办理确权手续，但是名鉴公司一直没有给办理。因为名鉴公司给被告出具的收据时间过长，字迹已经模糊，后来被告找到当时出具单据的名鉴公司财务人员描写了一遍。被告同意协助原告办理相关手续，但房产不能交付及不能办理权属登记的原因不在被告，而是第三人名鉴公司不配合。第三人邹城市名鉴房地产开发有限公司述称，对原告的诉讼请求不予认可。1、原告与名鉴公司没有任何债权债务关系；2、名鉴公司是名鉴圣城小区的开发商，当时将工程承包给了邹城市建筑安装工程总公司（以下简称“建安公司”），与原、被告没有任何关系；3、案涉房产是由名鉴公司抵偿给了建安公司作为工程款，当时有建安公司给名鉴公司出具的发票和施工合同为据，至于原告为何对案涉房产主张权利，名鉴公司不知情；4、因为名鉴公司与原告没有任何业务和关联，没有义务协助原告办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据在焦点问题认定时予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月21日，被告张勇向原告尹明城借款40万元，并出具借条一份，载明：“今借到尹明城现金肆拾万元（￥400000.00元），转账至农业银行：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，月利率一分五，借期一年，借款人张勇，2018.9.21日”，被告张勇在借条上签名并捺印。被告张勇与案外人尹颜清（原告尹明城之父）之间存在债权债务关系，业经本院（2019）鲁0883民初4955号民事调解书确认。2020年9月21日，尹颜清将对被告张勇享有的20万元债权转让给原告尹明城，被告张勇认可并同意向原告偿还。2020年9月21日，原告尹明城与被告张勇签订《以房抵债协议书》，载明：“甲方：张勇，乙方：尹明城；本协议签订背景，双方进行确认：甲方向乙方申请借款40万元一事，乙方2018年9月21日转账给付甲方40万元整，甲方于2018年9月21日出具借条，双方对借款金额、月利率等进行了明确的约定。另甲方2017年5月22日借到乙方父亲尹颜清48万元。上述两笔借款均期限届满，至今尚未偿还。现经甲、乙双方协商一致，本着自愿、公平、诚实信用的原则，为保证债权债务抵消以及抵账房产过户顺利等事宜，就以房产抵顶借款事宜达成协议如下：一、双方确认，甲方欠乙方借款本息合计546000元，其中本金400000元，按照月利率一分五计算，截止到2020年9月21日的利息人民币146000元。上述借款债权经双方确认合法有效。二、双方确认，甲方尚欠乙方父亲尹颜清借款本金480000元，至本协议签订时分文未还。乙方父亲尹颜清同意将其中的200000元债权转让给乙方，甲方认可并同意向乙方偿还该200000元。（本笔借款已立案执行）。三、双方确认，针对上述共计746000元的债权债务，甲方以其所有的一套房产及一间储藏室予以抵偿，以交付甲方持有的房款收据及本协议上签字为生效，甲方在签订本协议后十五日内负责将案涉房产及储藏室腾空后交付给乙方。具体房产位置为邹城市名鉴圣城X号楼X单元XXXX室（100.37平方米）及X号楼负X层X号储藏室。四、双方确认，甲方以上述房产及储藏室抵偿乙方借款本息746000元，待上述房产及储藏室具备办理权属证条件时，甲方配合乙方办理权属变更登记手续后，双方之间就该746000元别无其他纠纷，已清偿完毕。五、保证条款：1、甲方保证上述房产及储藏室未因其它事由被查封、抵押或出售，无任何产权争议；2、甲方保证在签订本协议十五日内交付并协助乙方办理权属变更登记手续相关事宜，配合乙方将房产过户至乙方或者其指定的第三人名下，相关税费由乙方承担。六、物业管理费用：……七、税费、交易费用等房屋产权过户相关税费、手续费等费用由乙方负责缴纳，与甲方无关。八、违约责任：如上述房产及储藏室因甲方原因被查封、抵押、出售或无法按时办理不动产权登记等情况导致本协议履行不能，乙方仍有权选择要求甲方偿还上述借款本息746000元，该协议终止履行。九、送达地址……十、未尽事宜……十一、本协议自双方签字捺印之日起生效……甲方：（签字捺印）张勇，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX……；乙方：（签字捺印）尹明城，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX……2020年9月21日”。同日，原告尹明城与被告张勇签订《房屋买卖合同》一份，载明：“甲方：张勇，乙方：尹明城；根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他有关法律法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方向乙方转让房产及储藏室事宜签订本合同，协议如下：一、房产情况：1、具体位置：邹城市名鉴圣城小区X号楼X单元XXXX室，状态：毛坯，建筑面积100.37平方米，另有该小区X号楼负X层X号储藏室。2、甲方保证所提供的上述房产及储藏室的产权权属情况均是真实合法，保证对上述房产及储藏室享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。二、交易价款及付款方式：经双方协商，乙方于本合同签订之日一次性向甲方付款746000元，大写柒拾肆万陆仟元。三、交房：甲方应本合同签订之日15日内将上述房产及储藏室交付乙方，以交付甲方持有的房款收据及本协议上签字为生效，并协助乙方办理权属变更登记。四、违约责任：如有一方违约，应由违约方按照上述总房款的日万分之五的标准向守约方支付违约金。五、费用负担：甲乙双方经协商，办理房产及储藏室不动产权手续的交易税费由乙方负担。六、本合同未尽事宜……七、本合同自签订之日起生效……甲方：张勇，身份证号码：XXXXXXXXXXX********；乙方：尹明城，身份证号码：XXXXXXXXXXX********。签订日期：2020年9月21日”。原告尹明城、被告张勇分别在上述协议和合同上签名并捺印。同时，被告张勇将其持有的第三人名鉴公司出具的房款收据交付给原告尹明城。后因第三人不予协助原告办理不动产权属登记手续，遂酿成纠纷，原告诉至本院。另查明，2016年4月16日，第三人名鉴公司与建安公司签订《建设工程施工合同》，由建安公司承包名鉴圣城小区地下车库工程，被告张勇和案外人冯质奎（身份证号码：XXXXXXXXXXX********）挂靠建安公司，合伙承建上述工程。期间，名鉴公司以网汇、支票、房产作价冲抵等方式向建安公司拨付名鉴圣城（地库）工程款。2017年5月19日，名鉴公司将案涉房产邹城市名鉴圣城小区X号楼X单元XXXX室及X号楼负X层X号储藏室作价543820元用以冲抵应支付给建安公司的工程款。同日，建安公司向名鉴公司出具工程款发票，名鉴公司向建安公司出具房款收据。后建安公司与挂靠方即实际施工人张勇、冯质奎内部结算时，将案涉房产转抵给张勇和冯质奎，房款收据等抵账手续由被告张勇持有。还查明，邹城市名鉴圣城小区房产目前已具备办理不动产权属证书的条件。本院认为，关于被告张勇对案涉房产是否有权处分的问题。根据查明的事实，案涉房产由第三人名鉴公司开发建设，并用以冲抵应支付给建安公司的工程款，建安公司又折抵给被告张勇和案外人冯质奎。根据建设工程行业习惯，案涉房产权利转移以名鉴公司出具的房款收据为准，在共有人冯质奎事后追认的情况下，被告张勇作为房款收据的持有人，当然享有对案涉房产的处分权。第三人以被告张勇对案涉房产无权处分为由进行抗辩，与事实不符，本院不予采纳。关于第三人辩称名鉴圣城小区地下车库工程款已超额支付、案涉房产已不能抵付建安公司工程款，即不能供被告用于以房抵债的问题。本院认为，首先，因名鉴圣城小区地下车库工程没有进行主体验收和工程审计，第三人与建安公司之间尚未进行工程款结算，第三人辩称工程款已超额支付没有事实依据；其次，根据第三人提交的《名鉴圣城（地库）工程款拨付一览表》显示，案涉房产用以冲抵工程款的时间是2017年5月19日，早于后续多笔款项的拨付，从时间和数额上看，该项拨款不在超付的范围内。因此，第三人的辩解不予采纳。关于《以房抵债协议书》的效力问题。根据庭审查明的事实，被告张勇欠原告尹明城借款本息546000元，有借条、转账凭证佐证；案外人尹颜清将对被告享有的20万元到期债权转让给原告，被告认可并同意向原告偿还，该转让行为合法有效。原、被告双方签订《以房抵债协议书》时，上述两笔债务清偿期限届满，债权数额确定，抵债房产的市场价值亦确定，在此基础上，双方协商一致自愿达成协议，被告将价值相当的案涉房产抵偿给原告，不存在利益失衡和损害案外第三人利益的行为，也不存在其他违反法律、行政法规强制性规定的情形，对其效力予以确认。关于《房屋买卖合同》的效力问题。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；为未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同的基础是《以房抵债协议书》，是对以房抵债协议的实际履行。合同对案涉房产自然状况及权属情况、交易价款及付款方式、交房方式、违约责任和税费负担等主要内容进行了详细约定，系当事人真实意思表示，其形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力予以确认。双方应依约履行各自义务，原告已按合同约定向被告支付了购房款746000元，因不归责于被告的原因未能按照合同约定办理案涉不动产的权属登记手续。另外，截至本案庭审之日，案涉房产未另售他人，亦未存在被抵押和查封的情形，且案涉房产已具备办理不动产权属证书的条件。被告和第三人应协助原告办理案涉房产的不动产权属证书，相关税费依约由原告负担。关于原告请求在判项中一并确认原、被告双方签订的《以房抵债协议书》和《房屋买卖合同》合法有效问题。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《房屋买卖合同》合法有效是双方法律关系成立的基础，也是要求合同相对方履行义务的主要依据；《以房抵债协议书》作为原告履行付款义务的证据，审查其效力，实质是对原告是否履行支付房款这一事实行为进行判断，但不能用以证实本案基础法律关系。故本院在判决主项中仅对《房屋买卖合同》的效力进行确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条、第二百一十五条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：一、确认原告尹明城与被告张勇于2020年9月21日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、被告张勇于本判决生效后五日内将邹城市名鉴圣城X号楼X单元XXXX室及X号楼负X层X号储藏室交付给原告尹明城；三、被告张勇、第三人邹城市名鉴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告尹明城将邹城市名鉴圣城X号楼X单元XXXX室及X号楼负X层X号储藏室的不动产权利人登记至原告尹明城名下；四、驳回原告尹明城的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告尹明城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周文清二〇二一年一月二十八日法官助理宗华书记员李晓