浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初2943号原告：韩自强，男，1965年3月12日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：陈天际，男，1975年12月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：李政，男，1977年6月19日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王艳芳，女，1970年11月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原告：刘强，男，1971年6月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：嘉兴吉恩仕置业有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区王店镇常乐路**。统一社会信用代码：913304117441224579。法定代表人：张利法。委托诉讼代理人：贺群，浙江圣文律师事务所律师。原告韩自强、陈天际、李政、刘强诉被告嘉兴吉恩仕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告韩自强、陈天际、刘强、原告李政的委托诉讼代理人王艳芳及被告委托代理人贺群均到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告申请给予庭外和解期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告于2017年签订的《商品房买卖合同》附件八：补充协议内第七条第2款“对于小区线外的范围非出卖人规划幵发，出卖人对用地线外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施为准。买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，不论任何原因引起的调整、变化或影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任”的条款；2.判令撤销原告与被告于2017年签订的《商品房买卖合同》附件八：补充协议内容第七条第8款“销售宣传资料、广告片、沙盘模型等仅作为购买人购房的参考，仅仅是出卖人的要约邀请，不具有出卖人的承诺性质，最终效果以合同约定及竣工后的建筑区划内实际效果为准，买受人不得以宣传效果不一致为理由退房或提出索赔”的条款；3.判令撤销原告与被告于2017年签订的《商品房买卖合同》；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年，原告来到嘉兴市秀洲区长虹春天公寓的售楼处，在洽谈过程中，被告的工作人员虚构事实、发布虚假信息，隐瞒重要事实，诱人订立合同，包括但不仅限于，1、宣传“长虹春天”楼盘周边包括地铁2号线王江泾站，与上海无缝接轨，并于2022年开通；2、宣传项目距离地铁王江泾站有200米左右；3、宣传吴江盛泽南站到长虹春天有3公里；4、宣传距离沪苏湖高铁盛泽站4公里；5、宣传地铁2号线距离本项目500米左右；6、宣传王江泾中心幼儿园是百年历史重点名校等内容；7、使用嘉兴市轨道交通线网规划图向购房者作“距本案约380米”的宣传。此外，被告的工作人员在外部通过不同媒介或形式发布虚假宣传信息（包括但不仅限于交通，名校等）。2019年下半年及后续原告知晓，上述宣传是被告杜撰、编造、虚构的，因而被告对原告实施的是欺骗、欺诈行为，被告的所述行为违反了民法基本的诚实信用原则，因受被告的欺诈原告作出意思表示时陷入错误。另外，2017年购房时被告向原告出示的长虹春天公寓的户型图含虚假情况的宣传，被告故意隐瞒了竣工后的房屋结构与户型图不一致的真实情况。被告与华丰房地产营销策划有限公司（以下简称华丰公司）签订的长虹春天房产项目代理销售合同存在“乙方实施营销企划方案中发布的广告、楼书和销售道具等须经甲方确认后方可发布”等相关条款，虚假宣传等相关违法问题应为嘉兴吉恩仕与相关经纪机构恶意串通，被告应为主要的违法责任主体。此外，虚假宣传行为发生在涉案楼盘的销售现场，而非外面的中介或房产经纪机构的场所，所有相关认购单、合同、车位、储藏室协议均是现场由嘉兴吉恩仕盖章，并且开具的发票也是现场由被告盖章；根据相关规定“房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书”、“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书”；在申请人购买涉案房产并签订合同时，涉案房产公司的销售人员从未向申请人出示过商品房销售委托书；被告将相关权利部分转让给华丰公司，并未告知原告，亦未取得原告的同意，故进一步证实，虚假宣传相关违法问题应为被告与相关经纪机构恶意串通，被告应为主要的违法责任主体。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为；《合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；《民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；第一百四十九条规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人可申请撤销该格式条款。无论基于提供格式条款的一方应当遵循公平原则，还是基于被告故意告知原告虚假情况、虚构事实的欺诈行为，原告均有权请求法院撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件八：补充协议内容第七条第2款“对于小区线外的范围非出卖人规划开发，出卖人对用地线外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施为准。买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，不论任何原因引起的调整、变化或影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任”的条款，和第8款“销售宣传资料、广告片、沙盘模型等仅作为购买人购房的参考，仅仅是出卖人的要约邀请，不具有出卖人的承诺性质，最终效果以合同约定及竣工后的建筑区划内实际效果为准，买受人不得以宣传效果不一致为理由退房或提出索赔”的条款。根据《合同法》第六条、第五十四条、《民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条等法律规定，在民法上诚实信用原则是当事人行使权利、履行义务应当遵循的基本原则，被告故意告知原告虚假情况、虚构事实，诱使原告在作出意思表示时陷入错误，被告以欺诈的手段使原告在违背真实意思的情况下订立合同，原告有权请求法院判令撤销原告与被告于2017年签订的《商品房买卖合同》，同时赔偿原告因此所受之相关损失等。遂诉讼。被告答辩称：对原告诉请不认可，原告诉请中涉及的合同条款系对原告的提醒；被告在售房中不存在虚假宣传。原告为证明其主张，向本院提供了下列证据：1.《浙江省商品房买卖合同》（复印件）四份，证明原告向被告购买商品房及合同中注明不存在委托代理机构的事实。被告质证后对证据真实性无异议。2.录音光盘一份，内容为售房现场录音与视频，证明在销售案涉房产时，现场的标识为“嘉兴吉恩仕”，被告工作人员虚构事实，发布虚假信息，隐瞒重要事实，诱人订立合同的事实。被告质证后对证据内容真实性无法确认，认为与被告无关。3.秀市监处字（2019）209号行政处罚决定书（复印件）一份，证明嘉兴市秀洲区市场监督局认定被告在销售案涉房产一、二、三期时存在虚假宣传的事实。被告质证后认为被处罚的是华丰公司，与被告无关。4.《长虹春天房产项目代理销售合同》（复印件）一份，证明被告与华丰公司签订的合同中存在“乙方实施营销企划方案中发布的广告、楼书和销售道具等须经甲方确认后方可发布”的条款，虚假宣传系被告与华丰公司恶意串通的事实。被告质证后对证据真实性无异议。被告未向本院提交证据。本院认证认为，原告提交的证据1、3、4，被告质证后对证据真实性均无异议，与本案相关联，本院予以认定，对双方争议的原告诉请是否成立，在本院认为部分论述。原告提交的证据2，被告质证后对证据真实性不予认可，本院认为，原告待证的案涉房产销售时存在虚假宣传的事实，已经行政处罚决定书认定，对该事实，本院亦予以认定，但该组证据尚不足以证明被告存在虚假宣传行为。根据认定的证据，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：被告系嘉兴市王江泾镇长虹春天项目物业开发商。2017年4月12日，被告与华丰公司签订《长虹春天房产项目代理销售合同》一份，约定由被告委托华丰公司代理销售长虹春天项目所有成套房屋。2017年4月14日，原告韩自强与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市××镇××路××路××路××公寓××幢××室房屋，建筑面积88.03平方米，单价为7550元／平方米，房屋总价款为664627元。2017年4月14日，原告刘强、芦继芳与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市××镇××路××路××路××公寓××幢××室房屋，建筑面积103.39平方米，单价为7650元／平方米，房屋总价款为790934元。2017年6月18日，原告李政与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市××镇××路××路××路××公寓××幢××室房屋，建筑面积87.05平方米，单价为8050元／平方米，房屋总价款为700753元。2017年10月24日，原告陈天际与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市××镇××路××路××路××公寓××幢××室房屋，建筑面积106.39平方米，单价为7950元／平方米，房屋总价款为845801元。上述《商品房买卖合同》附件八：补充协议内容第七条第2项均约定“对于小区线外的范围非出卖人规划开发，出卖人对用地线外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施为准。买受人购买该商品房后该商品房所在用地红线外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化，或与出卖人销售该商品房时宣传描述的情况不一致，不论任何原因引起的调整、变化或影响均与出卖人无关，出卖人无需承担任何责任”，第七条第8项均约定“销售宣传资料、广告片、沙盘模型等仅作为购买人购房的参考，仅仅是出卖人的要约邀请，不具有出卖人的承诺性质，最终效果以合同约定及竣工后的建筑区划内实际效果为准，买受人不得以宣传效果不一致为理由退房或提出索赔”。嘉兴市秀洲区市场监督管理局于2020年4月29日作出秀市监处字（2019）209号行政处罚决定书，认为华丰公司在销售“长虹春天”楼盘期间，就楼盘周围地铁、高铁、学校的等配套设施发布与事实不符的虚假内容，违反了《中华人民共和国反不正当竟争法》第八条第一款的规定，构成了虚假宣传行为，依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条一款的规定作出行政处罚：罚款人民币柒拾陆万元（?760000.00)。本院认为：本案争议焦点有二：一、原告主张撤销与被告签订的《商品房买卖合同》的诉请是否成立；二、原告主张撤销《商品房买卖合同》附件八补充协议中第七条第2项、第七条第8项条款的诉请是否成立。关于争议焦点一，原告主张撤销《商品房买卖合同》的主要理由为被告在售房过程中虚假宣传，诱使原告在作出意思表示时陷入错误，被告以欺诈的手段使原告在违背真实意思的情况下订立合同，对此本院认为，从嘉兴市秀洲区市场监督管理局于2020年4月29日作出的秀市监处字（2019）209号行政处罚决定书可见，案涉楼盘销售过程中的宣传内容确实存在不实之处，对原告的购房意向有一定程度的影响，但上述宣传内容本质上并不属于合同内容，并没有导致原告对其实际签订的合同内容产生错误认识，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示，销售宣传的内容并非直接影响原告决定是否购买的唯一性因素，且《商品房买卖合同》中亦明确载明了“对于小区线外的范围非出卖人规划开发，出卖人对用地线外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，具体以实际实施为准”及“销售宣传资料、广告片、沙盘模型等仅作为购买人购房的参考，仅仅是出卖人的要约邀请，不具有出卖人的承诺性质，最终效果以合同约定及竣工后的建筑区划内实际效果为准”；综上，原告主张撤销《商品房买卖合同》的依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，原告主张撤销《商品房买卖合同》附件八补充协议中第七条第2项、第七条第8项条款的理由为该两项条款为格式条款，被告作为提供格式条款的一方当事人违反《中华人民共和国合同法》第三十九条关于提示和说明义务的规定，导致原告没有注意免除或者限制其责任的条款，故原告依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第九条之规定主张撤销上述条款，对此本院认为，案涉《商品房买卖合同》虽签订于《中华人民共和国民法典》施行前，但《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条规定“民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定”，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”；综上，即使《商品房买卖合同》附件八补充协议中第七条第2项、第七条第8项的格式条款属于免除或者减轻格式条款提供方责任等与对方有重大利害关系的条款，被告作为格式条款提供方未履行提示或者说明义务，致使对方即原告没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，原告依法有权主张该条款不成为合同的内容，现原告主张撤销条款的依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告韩自强、陈天际、李政、刘强的诉讼请求。案件受理费减半收取费40元，由原告韩自强、陈天际、李政、刘强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  王耘二〇二一年一月二十七日书记员  李丹1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。