北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终569号上诉人（原审被告）：杜娟，女，1978年10月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁迎华（杜娟之夫），住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：丁迎华，男，1976年5月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：史晓敏，女，1986年6月15日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：朱政先，男，北京麦田房产经纪有限公司职员。上诉人杜娟、丁迎华因与被上诉人史晓敏、北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初74289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，由蒋巍法官采用独任制进行了审理。本案现已审理终结。杜娟、丁迎华上诉请求：1．判令杜娟、丁迎华与史晓敏之间的房屋买卖合同无效。杜娟、丁迎华无需支付违约金；2．判令保全费由史晓敏承担。事实和理由：杜娟、丁迎华在签订合同时并不知道涉案房屋存在查封，根据城市房地产管理法第38条此类房屋不得进行买卖，因此杜娟、丁迎华与史晓敏之间的房屋买卖合同无效。2．双方未能就房屋买卖合同执行问题达成一致意见，杜娟、丁迎华并未转售该房产也没有逃避和隐匿财产，所以史晓敏所提起的财产保全属于过度保护自身利益，所以相关费用应由史晓敏承担。史晓敏辩称，不同意杜娟、丁迎华的上诉意见，杜娟、丁迎华及麦田公司应共同承担连带给付责任。麦田公司述称，同意一审判决，麦田公司无需承担连带责任。史晓敏向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除史晓敏与杜娟于2019年5月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2．判令杜娟返还史晓敏定金100000元，并赔偿占用该笔资金的损失1513．15元；3．判令杜娟支付史晓敏违约金1018000元（房屋成交价款的20%），并赔偿迟延支付损失3742．89元；4．判令杜娟赔偿史晓敏律师费50000元；5．判令丁迎华、麦田公司对上述第2、3、4项请求承担连带责任。一审法院认定：史晓敏（买受人）、杜娟（出卖人）及麦田公司就北京市朝阳区某小区901号房屋交易签订了《交易合同北京市存量房屋买卖适用》上述三方签订的《房屋买卖经纪服务书面告知》，明确“请出卖人办理确权或房屋核验手续；房屋存在抵押登记，尤其是有2个以上（含）抵押、最高额抵押、联合抵押的，请出卖人向抵押登记机关及债权人确认，提供真实的抵押数额”。2019年5月3日，上述三方签订的《房屋状况说明书》中“是否查封”一栏勾选“否”；同日，丁迎华签署《配偶同意出售声明》，内容如下：“本人系杜娟的配偶，本人同意其将坐落于号（室）房屋对外出售，并认可其所签订的一切房屋出售相关文件，并且本人承担相应的法律责任”。2019年5月3日，史晓敏（买受人）与杜娟（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定内容包括：出卖人所售房屋坐落为北京市朝阳区某小区901（以下简称涉案房屋），建筑面积87．17平方米，成交总价为5090000元；定金为200000元，买受人于签约当日支付100000元，买受人于客户购房资格通过后当日支付（自行交接）100000元；物业费用保证金10000元；买受人拟贷款3000000元；剩余购房款1850000元由买受人于过户前三个工作日内（含当日）支付。买卖双方于2019年5月15日前（含当日）提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署网签合同等全部文件。涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押数额为1000000元，与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2019年5月30日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿借款。出卖人承诺该房屋无查封、保全等强制措施，不存在任何优先购买权及租赁纠纷，符合国家及北京市房屋交易的法律法规及规定，且符合上市出售条件；若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反本合同及其他相关文件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担房屋成交总价的20%作为赔偿。若该笔款项不足以弥补守约方损失，违反承诺一方还应赔偿守约方损失。房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除本合同；买受人有权要求出卖人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补买受人损失（含房屋差价、维权成本等）的，出卖人还应赔偿买受人损失。同日，史晓敏（买受人）、杜娟（出卖人）及金诚丰房产咨询服务（平潭）有限公司北京分公司（服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，就买卖双方违约责任进行了约定。同日，史晓敏（买受人）、杜娟（出卖人）及麦田公司（居间方）签订《居间服务合同》，约定内容包括：鉴于买卖双方委托居间方就买卖涉案房屋提供居间服务，订立本合同。买卖合同生效时，居间服务完成。买卖双方应积极配合居间方的居间活动，保证提供的资料、信息及签名真实、合法、有效。当日，史晓敏（甲方）与麦田公司（乙方）签订《“七星”服务保障协议》，约定内容包括：服务承诺乙方于签署买卖合同或定金协议前核实并告知甲方交易房屋是否存在查封。如因乙方未尽核实或告知义务导致存在查封的房屋被签约且已支付的房款无法追回的，乙方将现行垫付甲方已支付的房款，再向出卖人追偿。适用条件包括出卖人已取得房屋所有权证；签署买卖合同前房屋已存在查封且乙方未如实告知甲方；出卖人拒不返还房款及相关损失等。查，涉案房屋登记于杜娟名下。《房屋买卖合同》签订后，史晓敏分别于2019年5月3日、5月7日分两笔各100000元向杜娟转账支付定金200000元。据2019年5月23日北京市朝阳区不动产登记事务中心的《查询结果》显示，截止2019年5月22日24时查询结果，涉案房屋有查封、有抵押。一审庭审中，各方均认可《房屋买卖合同》履行受阻系因涉案房屋存在查封所致，杜娟已退还定金100000元，尚有100000元定金未退还。关于查封情况，各方陈述如下：麦田公司称其于2019年5月5日对涉案房屋进行确权时知晓存在查封，并联系了丁迎华，丁迎华核实后告知涉案房屋因公司诉讼确实有查封；5月7日询问合同后续履行问题时，丁迎华表示会解决查封事宜；麦田公司于5月14日将涉案房屋存在查封的情况告知史晓敏。杜娟、丁迎华则称，麦田公司确实于5月5日告知涉案房屋有查封，此前其并不知晓查封事宜，经过协调，涉案房屋查封措施已于2019年6月25日前解除；得知查封情况后，其积极与麦田公司沟通，提出了解除合同、退还定金等方案，但麦田公司答复说继续履行合同。史晓敏认可麦田公司于2019年5月14日告知涉案房屋有查封，并称麦田公司人员于5月10日（或12日）带领其办理贷款手续时，并未及时告知查封问题。为证明律师费主张，史晓敏提交了北京市两高律师事务所出具的“法律咨询律师代理费”发票，金额50000元。杜娟、丁迎华及麦田公司均主张无法核实该发票的真实性，均不认可证明目的。就主张丁迎华、麦田公司承担连带责任的理由，史晓敏称：丁迎华签署了《配偶同意出售声明》，丁迎华作为涉案房屋的共有权人具有知情权，其对涉案房屋查封情况及出卖人承诺没有查封的情况是知情的，所以丁迎华应承担连带责任。麦田公司在《“七星”服务保障协议》中承诺，麦田公司应提前告知史晓敏涉案房屋是否存在查封，本案中，麦田公司没有尽到核实义务，存在过错，也应承担连带责任。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。史晓敏与杜娟签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杜娟作为出卖人承诺涉案房屋无查封，并约定“房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除合同”。在史晓敏依约支付定金的情形下，由于涉案房屋存在查封，导致《房屋买卖合同》履行受阻，应属杜娟构成违约；且杜娟已退还史晓敏部分定金，亦同意解除《房屋买卖合同》，一审法院对史晓敏要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，各方均认可尚有100000元定金未返还，史晓敏要求杜娟返还，一审法院予以支持；但史晓敏要求杜娟赔偿占用该笔100000元定金的损失，缺乏合同依据及法律依据，一审法院不予支持。杜娟构成违约，应承担相应的违约责任。史晓敏要求杜娟支付违约金，于法有据，一审法院结合史晓敏损失情况、杜娟主张违约金约定过高请求酌减的意见等，酌情调整后，判令杜娟承担。史晓敏要求杜娟赔偿迟延支付违约金的损失，于法无据，一审法院不予支持。关于律师费主张，属于史晓敏的维权成本，史晓敏未举证证明违约金条款约定金额不足以弥补其损失，进而符合“出卖人还应赔偿买受人损失”的情形；且一审法院已判令杜娟支付违约金，故对史晓敏的该项请求，一审法院不予支持。关于史晓敏要求丁迎华承担连带责任的主张，一审法院认为，丁迎华签署了《配偶同意出售声明》，声明同意出售涉案房屋，并认可签订的一切房屋出售相关文件，承担相应的法律责任；且庭审中，杜娟、丁迎华亦同意返还史晓敏定金、赔偿史晓敏的合理损失，考虑减少当事人诉累，一审法院对此一并处理，判令丁迎华与杜娟承担连带责任。关于史晓敏要求麦田公司承担连带责任的主张，一审法院认为，因史晓敏该部分请求与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除史晓敏与杜娟于二〇一九年五月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、杜娟于判决生效后七日内返还史晓敏定金100000元；三、杜娟于判决生效后七日内支付史晓敏违约金100000元；四、丁迎华对上述第二项、第三项承担连带责任；五、驳回史晓敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对于一审法院认定的事实予以确认。本院认为，史晓敏与杜娟签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。杜娟、丁迎华上诉提出由于涉案房屋存在查封，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，故应认定无效。就此本院认为，该条款第二项中所述的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让的内容，不属于法律法规的效力性强制性规定，属于管理性规范，该规范内容并非法律法规所规定的合同无效事由。杜娟、丁迎华据此主张不能成立，本院不予支持。本案中，杜娟已退还史晓敏部分定金，且在一审中亦同意解除《房屋买卖合同》，一审法院对史晓敏要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持并无不当。关于杜娟、丁迎华提出保全费用不应由杜娟承担，本院经审查认为，一审法院确定保全费承担方式符合法律规定，杜娟、丁迎华的该项上诉意见依据不足，本院不予支持。综上所述，杜娟、丁迎华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由杜娟、丁迎华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 巍二〇二一年一月二十九日法官助理  赵 霄书 记 员  刘怡然