广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初8116号原告：钟继文，男，1975年9月2日出生，汉族，住广东省中山市***********。委托诉讼代理人：廖国敏，广东丰邦律师事务所律师。被告：中山市新成经济发展公司，住所地广东省中山市*************。法定代表人：郭锐敏，该公司总经理。被告：中山市******民委员会，住所地广东省中山市*********。法定代表人：张常保，该村书记。上述两被告共同委托诉讼代理人：戴海，广东森隆律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：贺纯，广东森隆律师事务所律师。原告钟继文诉被告中山市新成经济发展公司（以下简称新成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依原告钟继文的申请追加中山市******民委员会（以下简称新胜村委）为本案被告，并依法适用普通程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告钟继文委托诉讼代理人廖国敏、两被告共同委托诉讼代理人戴海、贺纯到庭参加诉讼。后本院又于2020年12月14日公开开庭进行了审理，原告钟继文及其委托诉讼代理人廖国敏、两被告共同委托诉讼代理人戴海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟继文向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即退还原告保证金人民币800000元；2.判令被告支付原告违约经济补偿金人民币800000元及利息(从2019年9月1日起暂至2020年6月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息)；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月15日原、被告双方在广东森隆律师事务所的见证下，签订了新成幼儿园租赁合同书，双方约定该租赁期限为12年。于2019年9月1日交付给原告，并给予原告两个月的装修期。但截止目前为止，被告并没有按照双方所约定的时间进行交付。经过原告多次追讨，被告仍无法把相关办学证照以及符合办学规定的楼房交付给原告进行装修并准备安排收生的工作。合同签订后，原告按约履行缴纳租赁保证金，被告却并没有按约定时间把允许办学条件的相关证照以及楼房交付给原告。2020年6月1日，经原告多次追讨无果，目前被告的违约行为已经对原告造成了一定的损失。为维护自身的合法权益，原告诉至本院。被告新成公司、新胜村委共同答辩称，一、原告与被告建立的是租赁合同关系，被告依约向原告提供的是楼房，涉案楼房没有任何限制或权利瑕疵，随时都可以向原告进行交付，事实上被告也多次在与原告商谈时表明随时可将涉案楼房交付给原告，但是原告要求被告提供幼儿园牌照才能接收涉案楼房，所以才导致原告既未向被告交付租金，也未接收涉案楼房；二、被告在本案中不存在任何违约行为，被告没有合同或法定义务向原告提供其所要求的办学证照，也就是幼儿园牌照。根据合同第四条第六款约定，被告仅需配合原告提供符合开办幼儿园的相关证照，而开办幼儿园所需办理的证照及费用应由原告自行处理，被告没有该项义务，被告的义务在于按租赁合同提供涉案楼房及原告办理幼儿园证照，被告所能配合提供的相关证照；三、在双方租赁合同中双方并未再就涉案楼房交付约定特别的方式或手续，被告在此表明涉案楼房随时可以交付，只是原告所要求的被告需要向其提供幼儿园牌照，对此被告不能接受，被告也不负有该义务，被告不存在不能交付楼房的情形；四、综上所述，被告不存在任何违约行为，原告诉求没有法律依据，应予驳回。原告所主张的要求支付经济补偿金的利息没有任何法律依据，退一万步而言，假使认定被告违约，依据合同约定，被告应向原告赔偿的是保证金的一倍，不存在向其给付补偿金利息的情形。且该合同所约定经济补偿的标准明显偏高，根据法律规定违约金的功能在于弥补损失，本案原告并未接收涉案楼房，也未对楼房进行任何装修，其在本合同关系中并不存在经济损失，所以，假使认定被告违约，退还租赁保证金情形下应当按银行利息向原告给付违约金作为其损失补偿。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：中山市东升镇新胜小学名下登记有位于中山市**********的土地使用权一宗，土地面积为9209.9平方米。1998年4月6日，原中山市东升镇新成小学经中山市*********建设办公室统一后在前述土地上兴建一幢三层建筑面积为1550平方米的教学楼。2016年9月12日，钟继文向新成公司交付竞投保证金800000元。2016年9月13日，钟继文通过招投标中标竞得前述楼房的租赁权，同日，钟继文与新胜村委签订楼房租赁公开交易成交确认书，确认钟继文竞得案涉楼房的租赁权并确认该出租楼房坐落于东升镇直河北路28号，楼房面积约1600平方米，空地面积约1908平方米，用途为商业，成交价96000元/月；竞投人缴纳的竞投保证金800000元自动转作出租楼房定金，竞投人应当于2016年9月23日前，持本厂房租赁成交确认书与发包人签订楼房租赁合同等。2016年12月15日，新成公司、新胜村委（作为甲方）与钟继文（作为乙方）在广东森隆律师事务所律师戴海、岑立明律师的见证下签订新成幼儿园租赁合同书，部分约定如下：为合理利用集体资源，合理增加集体经济收益，甲方愿将东升镇新胜村直河北路28号旧新成小学教师宿舍楼出租(以下简称租赁场地)。根据《东升镇农村集体资产交易管理办法(试行)》，于2016年9月13日在新胜村委会实行公开发包，乙方竞得该楼房(新成幼儿园)的承租权；甲方出租的幼儿园位于东升镇新胜村直河北路28号，占地面积2328平方米，建筑面积约：1600平方米，土地面积：1908平方米，作幼儿园使用；租赁期限为12年。由2019年9月1日起至2031年7月31日止；乙方要求甲方给予两个月装修期，计租日期于2019年11月1日起计算；在签定合同之日向甲方缴交租赁保证金800000元，租赁期满无息退回。若乙方在租赁过程中违约的，则租赁保证金归甲方所有；若甲方违约的，甲方除因立即退回乙方已付的租赁保证金外，还应在违约情形发生之日起5日内赔付保证金的壹倍给乙方作为经济补偿；租赁期内，乙方必须服从镇村管理和工作指导；租赁期内，乙方聘请教职人员，必须具备同等学历(幼师毕业证，并且及时通知本村委，镇教育局对教师任用考核、择优录取)。每月入幼、入托生收费不得超过市镇文件规定，不得随意增加学生各项收费，应及时发放教师工资，公开收费制度，搞好卫生整洁，确保防火、防盗工作，接受镇村领导检查和监督；租赁期内，乙方应根据我镇教育局文件通知，落实教师福利待遇。认真做好日常工作记录，每学年一次期末工作总结书面向村一级主管教育的领导汇报；租赁期内，甲方向乙方提供符合开办幼儿园的相关证件(如：建筑消防合格证、房屋安全鉴定书、税务登记证、卫生许可证、注册证或社会办量办学许可证、收费许可证等)，一切办证费用均由乙方负责；租赁期内，甲方积极向乙方传达市镇教育部门的文件，会议要求的义务等。该合同还约定了其他事宜。签订前述合同后，两被告未向钟继文提供符合开办幼儿园的相关证件。钟继文认为，两被告至今仍未向其交付符合约定条件的案涉楼房，亦未向其提供合同约定符合开办幼儿园的相关证件已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2020年6月12日诉至本院。另查，诉讼过程中，本院就本案的相关情况依职权向中山市教育和体育局函询，该局函复如下：中山市********属于公办（包括村集体办）幼儿园，其首次领取注册证时间为1992年10月1日。我局许可的对象（即举办者）是中山市******民委员会，且中山市******民委员会曾于2010年承诺后续仍将举办“村集体办”幼儿园。该园注册证于2017年7月31日到期后，至今未提交中山市******民委员会加盖的完善产权证件的整改方案，因此至今未予续期，其注册证目前尚未被注销或吊销。由于此园定性为公办（村集体办）幼儿园，因此，举办者必须为村集体或公有性质的单位，不能变更为个人。其证载“负责人”是麦玉妹，负责幼儿园日常管理。现我市已明确，领取注册证的公办（村集体办）幼儿园续期换证之后，新版证书将载明举办者和园长，不再记载负责人。如钟继文变更为“园长”须提供其本人的教师资格证及园长任职资格证。根据《教育法》、《幼儿园管理条例》及《幼儿园建设标准》的规定，幼儿园开办应符合我市及所在镇（区）教育需求实际和发展规划，布局合理，且应产权证件齐全，园舍规划用途为“幼儿园”。在新成幼儿园并未终止办学之前，该址不宜新增幼儿园。本院认为，本案为租赁合同纠纷。新成公司、新胜村委与钟继文签订的新成幼儿园租赁合同书系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。根据案涉租赁合同所约定的双方权利义务内容以及中山市教育和体育局的函复可知，钟继文承租案涉楼房系用于开办幼儿园，钟继文开办幼儿园后在聘请教职人员、学生收费、教师福利待遇等方面仍需接受镇村一级管理并汇报工作总结，而在该址开办的中山市********为公办（村集体办）幼儿园，举办者为新胜村委，不能变更为个人，且新成幼儿园未终止办学之前该址不宜新增幼儿园，故钟继文并非单纯房屋租赁。因此，合同约定“租赁期内，甲方向乙方提供符合开办幼儿园的相关证件(如：建筑消防合格证、房屋安全鉴定书、税务登记证、卫生许可证、注册证或社会办量办学许可证、收费许可证等)，一切办证费用均由乙方负责”并非新成公司、新胜村委所主张一般合同附随义务，而是与交付楼房同等的主要义务，新成公司、新胜村委能否向钟继文提供前述相关证件直接影响钟继文签订案涉租赁合同目的的实现，即直接影响钟继文能否在案涉楼房开办幼儿园。现新成公司、新胜村委至今仍未向钟继文提供前述证件，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。案涉租赁合同约定“若乙方在租赁过程中违约的，则租赁保证金归甲方所有；若甲方违约的，甲方除因立即退回乙方已付的租赁保证金外，还应在违约情形发生之日起5日内赔付保证金的壹倍给乙方作为经济补偿”，即合同约定的租赁保证金具有定金性质，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。而钟继文主张要求新成公司、新胜村委退还保证金800000元并支付经济补偿金800000元实质选择适用了定金条款。综上，基于新成公司、新胜村委构成违约，钟继文诉请要求新成公司、新胜村委退还保证金800000元及支付经济补偿金800000元，理据充分，本院予以支持。既然钟继文已选择使用了定金条款，钟继文再诉请要求新成公司、新胜村委支付经济补偿金的利息，无法律依据及合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告中山市新成经济发展公司、中山市******民委员会于本判决生效之日起五日内向原告钟继文退还保证金800000元以及支付经济补偿金800000元；二、驳回原告钟继文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由被告中山市新成经济发展公司、中山市******民委员会负担（该款原告已预交，两被告在本判决生效之日起五日内直接向原告钟继文支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈觉天人民陪审员  何杰发人民陪审员  李艳华二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  黎素霞邢晶晶