鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0304民初433号原告：鞍山凤凰城物业服务有限公司，住所地：鞍山市立山区孟家沟26号。法定代表人：林朔，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于晓娇，系该公司职工。被告：陈继通，男，汉族，1988年3月5日出生，现住址：鞍山市立山区。原告鞍山凤凰城物业服务有限公司（以下简称“凤凰城公司”）与被告陈继通物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于晓娇、被告陈继通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付三年物业费3579元及三年电梯费1260元，违约金5594元，共计10433元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系鞍山凤凰城小区的物业服务公司，被告系该小区9号楼1单元123房的业主（产籍号3-27-177-1123,面积82.83平）。2015年5月26日，原被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按标准交纳物业费，被告交纳了2015年6月1日至2017年5月31日的物业费2386元及电梯费840元。被告尚拖欠2017年6月1日至2020年5月31日间的物业费3579元及电梯费1260元。根据《前期物业服务合同》第24条逾期交纳物业费的，按照日千分之三的标准计算违约金，物业费违约金4137元，电梯费违约金1457元，违约金共计5594元。经原告多次催要，被告无正当理由拒绝支付。被告辩称：同意缴纳电梯费，不同意缴纳物业费和违约金。我认为原告公司服务不到位，理由如下：1、买房时我所居住的9号楼楼下没有规划停车场，现在车辆乱停、乱放，环境非常差，与原告物业沟通过很多次，但没有给解决；2、园区的环境与物业服务是体现商品房价值的主要因素，因为乱停乱放影响了商品房的价值，影响我将来卖房的收益，整个凤凰城的环境都挺好，只有我所居住的9号楼的环境非常差，跟回迁楼一样，根本体现不出来是商品房；3、安保服务特别不到位，小区就是一个开放小区，门岗安保形同虚设，外来人员及车辆都可以随意进入；4、我的个人财产放在走廊里，物业安排保洁人员或者其工作人员把东西都拿走了，可能是因为市里环境整顿，把我的个人财产都放在原告物业公司的临时库房里，他们正在清理的时候我正好回家，问这个原告物业公司的清理人员，给我的回复是我可以到临时的库房里领走个人的物品，但是我去的时候没有发现我的个人物品，都已经丢失了；5、我家走廊里地热井里通往室内的地热管道被抽烟的人随手仍的烟头烧坏了，我找到原告物业，原告物业公司只是把有漏点的管道给我重新焊接上了，但是有一个粗大的管道的保温层没有给我处理，原告物业公司说保温层没有什么太大的作用，不用在意；6、之前有梯控，现在没有梯控，存在安全隐患，任何人都可以到达我居住的住户层，容易丢失东西，还有人贴小广告，我跟原告物业公司反映过这种情况，原告物业公司回复说有业主找过他们说过一梯一卡存在安全隐患，所以原告物业公司把梯控取消了。本院经审理查明：原告系鞍山市凤凰城小区的物业服务公司，被告系该小区业主，房屋建筑面积82.83平方米。被告办理入住手续时，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业服务费标准为住宅每平方米1.2元/月。电梯费35元/户/月。业主应按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的1月1日至1月31日。业主逾期未交纳物业服务费的，按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了相应的物业管理及服务，被告自2017年6月1日起至2020年5月31日止共拖欠原告36个月物业服务费及电梯费。上述事实有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：1、前期物业服务合同一份、缴费收据一份、催缴告知函一份、物业收费通知单一份。被告质证意见为“真实性均没有异议，但催缴告知函没有看到过”。2、照片一组，被告质证意见为“证据的真实性有异议，不真实，我个人认为照片的拍摄是应对开庭才拍摄的，因为我在园区内从来没有看见过原告物业公司去清理车辆”。3、业主外卖车辆标识登记一份，被告质证意见为“证据的真实性确认不了，证明不了原告物业公司履行了管理义务”。上述证据经庭审质证及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据有：照片二张、视频一个，原告质证意见为“证据的真实性没有异议，小区东门及其他楼下包括一期负二地库都有配套停车场，业主嫌远不愿意停，我们多次对堵塞消防通道的车辆进行清理，并在平台大堂外侧划停车线，规范业主车辆停放，此处乱停车现象得到有效处理”。本院认为，物业服务管理具有多面性、连续性的服务特点，被告提供的照片无法记录原告2017年6月1日起至2020年5月31日整体服务的全貌，不能证明原告在履行服务过程中存在根本性违约，故本院对上述证据不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为凤凰城小区提供了物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业服务费的义务。物业合同中明确约定住宅物业服务费为每平方米1.2元/月、电梯费35元/月，被告欠缴物业费及电梯费的时间为2017年6月1日至2020年5月31日，被告应缴纳物业费为1.2元/月/平×82.83平×36个月=3578元，被告应缴纳电梯费为35元/月×36个月=1260元，故本院对原告要求被告缴纳自2017年6月1日至2020年5月31日拖欠的3578元物业费及1260元电梯费的主张予以支持，对原告主张的过高部分不予支持。关于原告主张被告交纳5594元逾期违约金一节，本院认为，合同中约定的违约金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务。而本案被告怠于交纳物业费及电梯费系因为原告在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠。同时为督促原告提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，故本院对原告该项主张不予支持。关于被告辩称原告物业服务不到位而拒交物业费及电梯费一节，本院认为，原告已实际提供物业服务，被告的抗辩及举证不能充分证明原告在履行物业服务合同过程中构成根本性违约。原告在服务过程中存在瑕疵，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费及电梯费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、被告陈继通于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告鞍山凤凰城物业服务有限公司自2017年6月1日起至2020年5月31日止的物业费3578元及电梯费1260元；二、驳回原告鞍山凤凰城物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费61元（原告已预缴），减半收取31元，由被告陈继通承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇二一年一月二十七日书记员  陈晨