天津市河西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）津0103民初11707号 原告：天津市红磡物业经营管理有限公司，住所地天津经济技术开发区黄海路**海盈公寓-1102。统一社会信用代码 法定代表人：季成明，总经理。 委托诉讼代理人：宗蓓，该公司员工。 委托诉讼代理人：沙印姝，该公司员工。 被告：胡汝起，男，1966年1月22日出生，汉族，住天津市河**。 原告天津市红磡物业经营管理有限公司诉被告胡汝起物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市红磡物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人宗蓓、沙印姝、被告胡汝起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年1月1日至2020年6月30日的物业费6939.54元；2.被告支付原告2016年1月1日至2020年6月30日的机电设施运行维护费2312.82元；3.本案的诉讼费由被告支付。 事实和理由：被告系坐落于天津市河西区××路××道××花园××室业主,其户内建筑面积为142.79平方米。2014年5月19日原告与天津市河西区××花园业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》,该合同约定:物业管理服务费收费标准为建筑面积每月每平方米0.9元收取，机电设施运行维护费的收费标准为建筑面积每月每平方米1.02元收取,原告实际按照每月每平方米0.3元收取,合计每月每平方米1.2元收取。被告每月应交物业费128.51元,应交机电设施运行维护费42.83元。原告依约提供了相关物业服务，被告办理入住手续后接受了原告提供的物业管理服务。但被告的房屋自2016年1月1日至2020年6月30日一直拖欠物业费54个月，共计:6939.54元,自2016年1月1日至2020年6月30日一直拖欠机电运行费54个月,共计:2312.82元，上述费用合计:9252.36元。后经原告多次催要未果。原告认为被告拖欠物业费的行为已构成违约,并给原告造成了较大的经济损失,被告应当向原告支付拖欠的物业管理费。为了保护原告的合法权益,依据我国相关民事法律规定,特向贵院提起诉讼,请求判如所请。 原告向本院提交如下证据：1.天津市住宅物业服务合同及证明复印件，证明原告为案涉房屋提供物业服务及事实服务关系；2.天津市不动产登记簿查询证明，证明被告是房屋所有权人以及房屋地址面积；3.EMS催收函及快递寄件人联、查询回执复印件，证明向被告催收过物业费；4.天津物业服务企业年度信用等级证书复印件，证明原告信用评级情况；5.诉前调解通知，证明本案经过诉前调解。 胡汝起辩称，不同意原告诉请。2017年7月23日晚间我家中失窃，丢失现金和贵重饰品200000元之巨。报警后河西分局民警出警，勘测现场，窃贼是通过剪切窗户铁护栏后，实施入室盗窃的。由于公安机关迟迟未予破案，被告于2017年12月27日和2018年11月28日两次通过《市长信箱》反映家中失窃之事，公安河西分局信访办给予的答复是“名仕达小区大门位置、重要通道等位置监控摄像全部处于损坏状态，无法为破案提供线索，致使案件停顿。已督促名仕达物业更换小区监控设施”。由此因，使得公安机关无法破案，业主无法挽回经济损失。在河西分局的高压督促下，原告于2019年7月完成对整个小区的安防监控设施的整改。《红磡物业住户手册》中明确标准为“小区有专门的安全力量，实行24小时昼夜巡逻值班，配备24小时安全监控、红外线报警系统”。物业合同规定“各出入口24小时执勤，其中主出入口7:00-19:00立岗，并有详细的交接班记录，对外来机动车实行询问登记。巡逻岗，按照规定路线和时间每3小时巡查一次，夜间每两小时巡查一次；做好巡查记录。协助部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，保证业主有良好的生活秩序。”以上原告均未做到，违反了《天津市物业管理条例》及其实施细则、《物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。因原告疏于管理，使得名仕达花园小区安防监控一直处于损坏状态，从而使他人能够随意进入相对较为隐私的场所，并且原告也没有证据证明已履行了其他的安全保证职责，对于被告的财产损失，原告应承担与其管理过错相当的赔偿责任。 被告就其主张提供如下证据材料：1.2017年家中失窃物品照片，证明被告家中失窃，有财产损失；2.照片打印件，证明窃贼割断金属护栏进入被告家中实施盗窃；3.电脑截屏，证明2017年12月27日和2018年11月28日被告两次通过市长信箱反映家中失窃之事；4.照片打印件，证明2019年7月原告完成整个小区的安防监控整改；5.《永泰红磡住户手册》复印件，证明原告关于安全防护方面的服务标准；6.物业管理合同复印件三页，证明合同约定了原告的公共秩序维护管理义务。 本院的认证意见如下：原告提交的证据及被告提供的2、3、4、5、6客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院对此予以确认。被告的被盗财物应以公安机关认定为准，对证据1不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2003年5月起原告为案涉房屋所在的名仕达花园小区提供物业服务。2014年5月19日原告接受天津市河西区××花园业主大会的委托，继续为名仕达花园提供物业管理服务，并与业主大会签订为期二年的《天津市住宅物业服务合同》，自2014年5月19日至2016年5月18日止，合同约定物业服务费为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.02元由业主交纳，原告实际按照物业服务费每月每平方米0.9元、机电设施的运行、维护、管理费用按每月每平方米0.3元向被告收取。合同期满后，原告在天津市河西区××花园提供事实物业服务至今。被告系本市河**解放南路与湘江道交口名仕达花园**房屋的产权人，房屋建筑面积为142.79平方米。被告拖欠2016年1月1日至2020年6月30日的物业服务费和机电设施的运行、维护、管理费。原告曾于2018年4月、2019年12月向被告寄送催缴函，并于2018年12月27日向天津市河西区诉前联合人民调解委员会申请诉前调解。 本院认为，当事人的合法民事权益应予保护。原告与天津市河西区××花园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区业主，该合同对其发生法律效力。现原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。关于原告的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对于原告主张的物业服务费应酌情减免5%，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的维护、运行、管理费不予减免。关于被告提出的家中失窃财物受损一节，与本案不属于同一法律关系，可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起10日内，被告胡汝起向原告天津市红磡物业经营管理有限公司支付自2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6592.56元； 二、自本判决生效之日起10日内，被告胡汝起向原告天津市红磡物业经营管理有限公司支付自2016年1月1日至2020年6月30日期间的机电设施的维护、运行、管理费2312.82元； 三、驳回原告天津市红磡物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告天津市红磡物业经营管理有限公司负担2元，由被告胡汝起负担48元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 审判长  陈妍红 审判员  李 岗 审判员  喻 聪 二〇二一年一月十五日 书记员  刘 洋 附所引用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。