浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初5609号 原告：浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司，住所地：嵊州市三江街道仙湖路**。 主要负责人：宋红日。 委托诉讼代理人：陈军，浙江剡城律师事务所律师。 被告：马**，男，1984年2月29日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：马力彬（系马**之父），住嵊州市。 原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司与被告马**物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司的委托诉讼代理人陈军、被告马**的委托诉讼代理人马力彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年11月15日起至2019年12月31日止的物业服务费4955元，并支付其中的2623元自2019年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金,2623元自2020年1月1日起至付清之日止按月利率2%计算的滞纳金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订物业服务合同，由原告为嵊州市世贸·金樽名邸小区提供物业服务，被告作为嵊州市世贸·金樽名邸11-1-503室的业主，房屋建筑面积为149.46平方米。上述房屋物业管理服务费标准为每月每平方米1.30元，自2017年11月15日起至2019年12月31日止，被告拖欠物业管理服务费共计4955元。合同履行期间，原告依据合同约定和相关法律法规提供了相应的物业服务，被告作为业主，有义务及时支付物业费，期间原告多次催讨无果。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请依法裁判。 被告马**辩称，1.因物业合同签订之前未召开业主大会，故原告与业主委员会签订的物业合同是非法的；2.原告起诉状中金樽名邸小区名称写错；3.业主委员会成员不交纳物业费，被告也可以免交，但被告肯定会交的；4.物业管理条例第64条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应督促其限期交纳，本案业主委员会从未督促过被告交纳物业费；5.物业合同约定滞纳金计算标准为每日千分之一，该标准过高，应为无效；6.物业管理条例第11条规定小区维修基金的使用应由业主共同决定，小区维修基金是否使用需要原告说明；7.物业公司原承诺89个摄像头正常运行，但实际情况是2018年已不能正常运行；8.小区北边的围墙，物业经理私自允许碧桂园共用，上面还装了电网；9.2018年小区有两颗景观树死了，但物业未补种；10.11号楼的楼下要求放置录像设备，为防止外墙瓷砖脱落在墙上打了四个钉，很难看，保修期内原可以要求开发商来维修，物业公司为何不要求，造成如今的局面由谁来担责；11.消防整改问题。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 证据1.嵊州市世贸·金樽名邸物业服务合同、嵊州市世贸·金樽名邸物业服务合同（过渡性合同）各一份，用以证明原告为世贸·金樽名邸小区提供物业服务及约定物业费收费标准及违约责任等事实； 证据2.嵊州市不动产登记查询证明一份，用以证明案涉房屋面积为149.46平方米及产权人为被告马**及案外人屠银芳等事实； 证据3.照片打印件四份，用以证明原告曾向被告催讨物业费等事实。 被告经质证认为，对证据1，物业合同均为违法合同；对证据2无异议；对证据3的真实性无异议。 本院认证认为，对于证据1，本院在说理部分一并阐明。对证据2、3，被告对真实性无异议，故本院予以采信。 被告围绕其抗辩意见，依法提交了以下证据： 证据4.关于召开世贸金樽业主大会的公告照片打印件一份，用以证明业主大会尚未召开，过渡性合同是非法合同等事实。原告经质证认为，该证据与本案无关。 本院认证认为，从该证据的内容来看，该公告系嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会以自己名义发布的关于续签物业合同事宜的公告，无法证明过渡性合同系非法合同的事实，故无法达到被告的证明目的，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年12月10日,原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订嵊州市世贸·金樽名邸物业服务合同（以下简称2016年物业合同）一份，约定由原告为世贸·金樽名邸小区提供物业服务，物业管理服务期限为两年，自2016年12月1日起至2018年11月30日止，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，小高层1-2层：每月每平方米1.0元，高层3楼以上每月每平方米1.30元，多层每月每平方米0.80元；业主或物业使用人须按时缴纳物业服务费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之一作为滞纳金；原告有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴；未缴纳管理费超过六个月的，可以依法向人民法院起诉，进行追讨。后原告又于2019年2月2日与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会续签了物业服务合同（以下简称过渡性合同），物业管理服务期限为自2018年12月1日起至重新依法选聘的物业服务公司进场为止，物业服务费收费标准、滞纳金标准同2016年物业合同一致。被告系嵊州市官河南路68号金樽名邸11幢一单元503室房屋的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为149.46平方米，按照约定其每年应交纳的物业管理服务费为2331.58元（1.30元/月/平方米×149.46平方米×12个月）。自2017年11月15日起至2019年12月31日止，被告共计拖欠物业管理服务费4954.60元。经原告催讨，被告至今未支付上述物业管理服务费，亦未支付相应的滞纳金。 案件审理期间，被告马**向本院提出反诉请求，因马**的反诉缺乏构成反诉的形式要件，不符合民事诉讼法规定的合并审理条件，本院于2020年12月8日作出（2020）浙0683民初5609号民事裁定书，裁定对马**的反诉，本院不予受理。 本院认为，原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订的物业服务合同主体适格、意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，对小区全体业主均具有约束力。被告辩称物业服务合同签订之前未召开业主大会，物业服务合同应属非法合同，本院经审查认为，业主委员会与原告签订物业服务合同前是否召开业主大会，属于业主委员会与各业主之间的法律关系，不属于本案的审查范围，业主如认为业主委员会的决定侵害业主合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，但在未撤销业主委员会的决定前，业主委员会的决定对业主具有约束力，即原告与嵊州市世贸·金樽名邸业主委员会签订的物业服务合同对被告具有约束力，故本院对被告的上述抗辩意见不予采信。原告按约提供了物业服务，被告应按合同约定按时履行足额交纳物业服务费的义务。现被告未交纳物业服务费的行为已构成违约，应当承担继续履行并支付滞纳金的违约责任。经本院审核，自2017年11月15日起至2019年12月31日止被告应支付的物业管理服务费为4954.60元，对原告该部分的诉请，本院予以支持，超过部分，本院不予支持。对被告提出约定的滞纳金标准过高的抗辩意见，本院经审查认为，合同约定滞纳金计算标准为每日千分之一，已超过合理范围，故对该意见，本院予以采信。对滞纳金的计算标准，原告虽已自愿调整为月利率2%，但其计算标准仍然过高，本院结合本案实际，酌定滞纳金按全国银行间同业拆借中心2020年10月公布的贷款市场报价利率一年期3.85%计算。对滞纳金的计算，原告诉请以2623元为基数自2019年1月1日起计算，因被告自2017年11月15日起至2018年12月31日止的物业管理服务费为2623.02元，故该诉请未超过合理范围，本院予以准许；原告诉请以2623元为基数自2020年1月1日起计算，因被告自2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费为2331.58元，故本院将滞纳金的计算基数调整为2331.58元，超出部分不予支持。对被告提出的业主委员会未督促其交纳物业服务费、物业维修基金使用应由业主共同决定、消防整改问题、11号楼外墙瓷砖脱落未要求开发商维修却在墙上打补丁的责任承担、要求在11号楼放置录像设备、北面围墙擅自提供给碧桂园共用等抗辩主张，因其与本案不属于同一法律关系，故本案中不作处理。对被告提出的景观树未及时补种、小区摄像头自2018年不能正常运行等抗辩意见，因被告未提供充足的证据予以佐证，故本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、马**支付浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司自2017年11月15日起至2019年12月31日止的物业管理服务费4954.60元及相应的滞纳金（其中2623元自2019年1月1日起、2331.58元自2020年1月1日起至付清日止均按年利率3.85%计算），款限本判决发生法律效力后十日内付清； 二、驳回浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马**负担，限被告于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  马红红 二〇二一年一月八日 书记员  黄秋燕