北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终768号上诉人（原审被告）：北京千万家汇融房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里**楼**18。法定代表人：李晓帆，经理。委托诉讼代理人：孙希涛，男，1984年9月23日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：张文楠，女，1993年3月16日出生，住北京市通州区。原审被告：吕浩轩，男，1991年5月4日出生，住陕西省宝鸡市渭滨区。原审第三人：李连如，男，1940年7月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李国海（李连如之子），男，1966年7月7日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京千万家汇融房地产经纪有限公司（以下简称千万家公司）因与被上诉人张文楠、原审被告吕浩轩、原审第三人李连如房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初42608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。千万家公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项；本案诉讼费全部由张文楠负担。事实和理由：张文楠没有向千万家公司交房，千万家公司不应当退还押金。千万家公司与李连如合同约定的租期至2020年3月16日，并约定可延长最多不超过3个月，千万家公司与张文楠的合同截止时间是2020年4月4日，完全是合理合法的，千万家公司不应向张文楠退租金；张文楠无权与李国海达成租赁合同，张文楠与李连如对千万家公司都有违约行为，千万家公司不存在任何违约行为，应该是张文楠向千万家公司赔偿违约金。张文楠辩称，同意一审判决，不同意千万家公司的上诉请求及理由。交房过程有录音，千万家公司的员工张晶在场并签字确认。千万家公司没有按期向李国海支付租金。吕浩轩述称，不认可张文楠在租赁期间内单方面把租金打给业主及跟业主私下达成协议。李连如述称，其与千万家公司的租赁合同于2020年3月16日到期，没有人与其联系续租事宜，也没有向其支付租金。张文楠向一审法院起诉请求：判令千万家公司、吕浩轩共同返还押金4800元、租金3040元，并赔偿违约金9600元。一审法院认定事实：千万家公司系有限责任公司，经营范围包括住房租赁经营等，吕浩轩、张晶均系该公司职员。2018年4月5日，案外人孙茜作为承租人（乙方）与李连如作为出租人（甲方）签订有《北京市房屋租赁合同》（以下简称2018年租赁合同），约定由乙方承租涉案房屋，租期自2018年4月5日起至2019年4月4日止，租金标准每月4500元，租金支付方式押一付三，押金4500元。该份合同出租人处由吕浩轩代为签字。2019年4月3日，张文楠作为承租人（乙方）与李连如作为出租人（甲方）签订有《北京市房屋租赁合同》（以下简称2019年租赁合同），约定由乙方承租涉案房屋，租期自2019年4月5日起至2020年4月4日止，租金标准每月4800元，租金支付方式押一付三，押金4800元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。该份合同出租人处由吕浩轩代为签字。经询，张文楠称在2018年租赁合同期间，其与孙茜合租涉案房屋，押金4500元由其支付。2019年租赁合同签订后，张文楠通过支付宝于2019年4月3日向吕浩轩支付14700元，包括押金300元及第一季度租金14400元；2019年7月1日，张文楠向吕浩轩支付第二季度租金14400元；2019年10月1日张文楠向吕浩轩支付第三季度租金14400元；2020年1月1日，张文楠向吕浩轩支付第四季度租金14400元。对于押金4800元及上述租金，千万家公司认可均已收到。一审庭审中，张文楠主张2020年3月16日李连如来到涉案房屋表示涉案房屋出租给千万家公司的租期已经届满，要收回房子，其与吕浩轩及千万家公司协商未果，为了继续在涉案房屋居住以便找其他房子，故其向李连如支付了3月17日到4月4日的租金2850元。就上述主张，张文楠提交微信转账记录及收条，李连如亦认可收到上述款项。2020年4月5日，张文楠、千万家公司员工张晶及李连如均来到涉案房屋。张文楠表示其与千万家公司结清水电费、交接房屋，并将涉案房屋钥匙给了张晶，张晶在2019年租赁合同附件一《房屋交割清单》退房确认中签字确认。对此，千万家公司主张当日交接房屋时，涉案房屋内还有李连如的朋友居住，因此其公司没有收房。李连如表示其在当日交接后收回房屋，因其与千万家公司的租赁关系早于3月16日到期，因此此后房屋由谁居住与千万家公司无关。另查，2018年3月17日，李连如作为甲方与千万家公司作为乙方签订《房屋出租委托合同》，约定甲方委托乙方全权代理出租涉案房屋，期限为24个月，自2018年3月17日至2020年3月16日，如乙方客户要求继续承租的，延长期最多不超过3个月，委托租金4500元每月，按照合同付款方式之规定向甲方支付租金等内容，同时约定了房屋维修、违约责任等。对此，千万家公司表示其按照合同约定按期向李连如支付租金，且其提前一个月表示要续租，但是对方不同意。李连如不予认可，主张千万家公司从未提出要延长租期。千万家公司就其主张未提交任何证据。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得随意变更或者解除合同。本案中，李连如与千万家公司签订《房屋出租委托合同》，该份合同虽名为委托合同，但结合合同内容中对房屋情况、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款的约定，可以认定系李连如作为出租方与千万家公司作为承租方签订的租赁合同。该份系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行。根据双方合同的约定，千万家公司承租涉案房屋，租期于2020年3月16日届满。千万家公司主张其向李连如要求续租，但李连如不予认可，且千万家公司未提交任何证据加以证明，故就续租一节双方未达成一致意见，对千万家公司抗辩一审法院无法采信。2019年租赁合同中，出租方处虽签有李连如名字，但系吕浩轩代为签署，且合同履行过程中千万家公司向张文楠交付房屋，张文楠交纳的租金、押金千万家公司亦认可收到，故吕浩轩作为千万家公司职员，其签订合同系职务行为，2019年租赁合同主体系张文楠与千万家公司。张文楠要求吕浩轩承担责任，于法无据，法院不予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，千万家公司自李连如处承租了涉案房屋后转租给张文楠，原合同租期截至2020年3月16日，千万家公司与张文楠约定的转租期限截至2020年4月4日，已超过原合同剩余租赁期限，故超过部分的约定应属无效。因千万家公司与张文楠之间就2020年3月17日至2020年4月4日的约定无效，故双方依据该部分约定取得的财产应相互返还。千万家公司应向张文楠返还租金，张文楠应将涉案房屋交付千万家公司，故张文楠要求千万家公司退还剩余租金具有事实和法律依据，法院依法予以支持。2020年4月5日，千万家公司员工张晶在退房确认单签字确认，应视为各方已完成房屋交接，故张文楠要求退还押金，于法有据，法院予以支持。关于违约金，本案中千万家公司做为出租方理应在租期范围内将涉案房屋出租给张文楠，其在出租时未充分知晓或者告知张文楠，致使李连如提前收回房屋，张文楠以此为由要求其承担违约责任，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于千万家公司主张的装修损失，系其与李连如之间租赁合同履行过程产生中的问题，不宜在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、北京千万家汇融房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内退还张文楠押金四千八百元；二、北京千万家汇融房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内退还张文楠剩余租金三千零四十元；三、北京千万家汇融房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿张文楠违约金九千六百元；四、驳回张文楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费236元，由张文楠负担50元（已交纳），由北京千万家汇融房地产经纪有限公司负担186元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。千万家公司提交租赁合同附件，证明张文楠把房子交给业主后电视和沙发都没有了，千万家公司有损失。张文楠、吕浩轩、李连如均未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张文楠发表质证意见称有录音证明交接房屋时没有电视，沙发是千万家公司的工作人员没有搬走，说不要了；吕浩轩发表质证意见称出租时配了沙发和电视，交还房屋时没有沙发和电视；李连如发表质证意见称对千万家公司提交的证据不认可，沙发让千万家公司搬走，其不搬，房子里本来就没有电视。对于千万家公司提交的证据，本院认为，千万家公司提交该证据系为证明其有损失产生，而根据其上诉主张和意见，其上诉争议的问题系是否应当向张文楠退还押金、租金及支付违约金，并未涉及到其损失问题，且千万家公司在一审中亦未主张损失问题，故其所提交之证据与本案争议无关，本院不予采纳。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为，根据本案涉及的合同签订及履行情况，一审法院对于本案合同关系的认定正确，本院予以确认。本案二审争议焦点为千万家公司是否应当向张文楠退还押金、租金及支付违约金。千万家公司认为张文楠未向其交还房屋，因而不同意退还押金，但根据在案证据显示，在《房屋交割清单》中“确认退房”部分中有千万家公司工作人员的签字确认，一审法院据此认定双方已完成房屋交接，并无不当。千万家公司主张未完成交房，依据不足，本院不予支持。在房屋已完成交接的情况下，千万家公司应当向张文楠退还押金，一审法院对此处理正确，本院予以维持。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，千万家公司与李连如的租期截止日为2020年3月16日，而其与张文楠的租期截止日为2020年4月4日，超过了其与李连如合同的租赁期限。千万家公司主张因其与李连如的合同中有租期延长的约定，因此其与张文楠的租赁合同并未超过原租期。本院认为，千万家公司与李连如的租赁合同中关于租期延长的约定表述为“如乙方客户（即千万家公司）要求继续承租，延长期最多不超过3个月”。从该约定的内容可以看出，该条款仅系赋予了千万家公司提出延长租期的权利，而并非是双方对于延长租期已经达成了合意。从性质上看，该条款是一种预约条款的约定，千万家公司欲达到延长租期的效果，仍应按照该约定向李连如提出要求。千万家公司未举证证明其已按照约定提出了继续承租的要求，亦未以其实际行动表明继续承租的意思，故本院认为千万家公司与李连如的租赁期限不能依据该条款而自动延长，千万家公司关于其与张文楠之间的租期未超过其与李连如之间租期的上诉主张不能成立，本院不予支持。因千万家公司与张文楠之间的租期超过了其余李连如之间的租期，一审法院认定超过部分的约定无效，处理正确。对于无效部分的租金，千万家公司应当退还张文楠，一审法院计算的退还数额正确，本院予以维持。千万家公司作为转租人，在将其承租的房屋转租给张文楠时，未向张文楠充分披露租赁期限的相关内容，亦未在前一手租期届满前采取积极措施延长租期，导致张文楠在租期内不能正常使用房屋，其对张文楠存在违约行为，应当承担违约责任。一审法院根据双方约定所确定的违约金数额合理，本院予以维持。综上所述，千万家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由北京千万家汇融房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 江锦莲审 判 员 张印龙审 判 员 孙 妍二〇二一年一月二十五日法官助理 王永基书 记 员 卢园园