文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝03民终135号上诉人(原审被告）：杜鹃，女，1984年9月11日出生，汉族，住重庆市南川区。被上诉人(原审原告）：重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处公园路**，统一社会信用代码915001197094704487。法定代表人：胡毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨寒，重庆春意律师事务所律师。上诉人杜鹃因与被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南川区人民法院(2020)渝0119民初4965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人杜鹃、被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张雨寒到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。杜鹃上诉请求：1、重庆市南川区人民法院(2020)渝0119民初4965号民事判决，依法改判；2、该案一、二审诉讼费用由被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担。主要的事实和理由是：1、其与重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期，重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司袁晓刚与政府拆迁办工作人员宣布2020年的租赁合同不签了，房租不收了。2020年受疫情影响几个月未开门营业，便没有续签租赁合同，政府要拆迁租赁房屋，即使续签了租赁合同，也是无效的。2、南川东城综合批发市场从2020年6月20日已经撤走了保安人员，重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司与政府拆迁办又于2020年7月10日签订了《房屋征收补偿安置协议书》，已经获得了补偿，后重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司没有向其收取案涉租赁门面任何费用的权利，其从此不应当向重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司缴纳案涉租赁门面房屋租金、看护费、卫生费。3、重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司应当按照国务院590号文件和重庆渝办发（2011）123号文件规定，给付其搬家费（每平方米25元）、装饰费（每平方米120元）、阁楼费（政府拆迁办评估价格）、停产停业费（按照房屋价值的6%计算）。被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，主张维持原判。重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、判决杜鹃立即腾空、返还位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼30号（丙等）45.68平方米商铺；2、判决杜鹃立即支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司自2020年1月1日起至实际腾退之日止按照租赁合同约定租金支付房屋占用费（以丙等门面每月19元/平方米计算为每月867.92元、看护费和卫生费每月2元/平方米计算为每月91.36元），暂计算至2020年8月31日为7674.24元；3、判决杜鹃立即支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司违约金10000元；4、该案的诉讼费用由杜鹃承担。审理中，重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司增加诉讼请求：判决解除双方之间的不定期租赁合同。一审法院认定事实：2019年1月1日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华（甲方）与杜鹃杜鹃（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同》，合同主要约定：一、出租商业用房、仓库基本情况：甲方将位于南川区东城综合批发市场内丙等门面房壹间30号面积45.68平方米，出租给乙方。二、租赁期限、用途：1、乙方承诺将该租赁商业用房、仓库用于经营百货，租期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月30日止。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1、商业用房租金：按建筑面积每月甲等门面26元/㎡，乙等门面22.50元/㎡，丙等门面19元/㎡计租。2、仓库租金：租金按建筑面积每月8元/㎡计算。3、租金及支付方式：乙方按上述等级及单价计算租金，乙方按季度向甲方一次性缴纳交清每季度租金。……七、乙方责任：1、乙方每月按照承租门面（仓库）面积按2元/㎡按季缴纳商品夜间防盗看护费和卫生费。……八、特别约定：1、……。2、关于租赁期间房屋被征收的约定：如租赁房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同项下的租赁房屋，本合同终止，且甲乙双方均不承担违约责任，使甲、乙双方造成损失的，互不承担赔偿责任。3、本合同双方签字后生效，任何一方不得反悔违约，否则违约方承担另一方违约金10000元。合同还约定了其他事项。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，杜鹃一直占有使用涉案租赁房屋。南川区东城综合批发市场负责人袁晓华于2020年6月15日在批发市场内以张贴通知的形式要求杜鹃搬迁房屋。杜鹃占用租赁门面房屋至今。另查明，重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司系案涉租赁房屋（南川区东城街道办事处新兴路86号东城综合批发市场内30号，面积45.68平方米门面一间）的产权人。2017年1月1日，重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司作出渝南御房开司发（2017）01号《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》文件，主要内容为：为加强和规范公司开发的南川东城批发市场的管理，公司研究决定成立“南川东城批发市场管理中心”，由刘近东同志任主任，主要负责市场管理、协调工作，袁晓华任副主任，主要负责租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。2020年7月1日，重庆市南川区人民政府作出南川府发（2020）15号《关于南川区东街百货公司片区（二期）旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》，重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司开发所有的位于南川区东街“南川东城批发市场”内房屋属于征收拆迁范围。审理中，杜鹃表示2020年8月前一直在厦门误工，不知道通知搬出门面的事情，并提交了重庆至厦门的往返机票予以佐证。杜鹃为拟证明重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司不是本案适格原告、袁晓刚承诺不收取2020年租金以及搬迁补偿费属于租户的事实，提交了东城批发市场大部分租户联名证实意见、视频资料一份、录音材料一份。重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司对杜鹃举示证据的证明目的均不予认可。双方对杜鹃从2020年1月1日起至今未缴纳门面租赁费用的事实无异议。一审法院认为，关于重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司是否具有本案原告主体资格的问题。根据该案查明的事实，杜鹃承租的案涉门面房屋产权系重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司所有，袁晓华系重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司收取案涉门面房屋租金、管理费以及相关合同的签订和市场财务管理工作。虽然2019年1月1日袁晓华以南川区东城综合批发市场负责人个人身份与杜鹃签订了《房屋（门面）租赁合同》，以及合同到期后以个人身份向杜鹃发出解除租赁合同搬迁通知，但其行为均系代表重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的职务行为，且在该案诉讼中重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司一致追认。故杜鹃提出其未与重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司签订租赁合同，涉案房屋租赁合同是与袁晓华签订，重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司不具有原告主体资格的辩解意见，不予采纳。关于双方之间的租赁合同关系是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。该案中，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华与杜鹃签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，杜鹃继续占用出租门面房屋，双方形成不定期房屋租赁合同关系。因重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司未能举证证明向杜鹃送达了相关搬迁通知，但开庭审理时增加了“解除双方之间的不定期租赁合同”的诉讼请求，该院酌定以开庭时间（2020年9月30日）作为双方之间的不定期租赁合同关系解除时间。租赁合同解除后，杜鹃应当返还租赁门面房屋，并按约定标准支付租赁期间的租赁费用以及门面房屋占用费，杜鹃至今不交还租赁房屋并结清占用门面房屋使用费的行为系违约行为，应当承担腾退租赁房屋并支付房屋占用使用费的民事法律责任，对重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司主张的杜鹃立即腾退租赁房屋的诉讼请求依法予以支持。关于重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司主张杜鹃从2020年1月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定法人标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，因突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，承租人因政府实施隔离措施要求关停特定经营场所等原因不能正常使用租赁房屋，综合该案的具体情况酌情减免杜鹃一个月租金，即由杜鹃从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定的标准支付房屋租金和占用费［丙等门面每月租金867.92元（45.68平方米×19元/平方米）、每月看护费和卫生费91.36元（45.68平方米×2元/平方米），合计959.28元］。关于重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司主张的违约金10000元，因案涉租赁房屋面临政府征收拆迁，重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司也未举示证据证明其实际存在损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司与杜鹃杜鹃之间的不定期房屋租赁合同于2020年9月30日解除。2、杜鹃于该判决生效后十日内腾空、搬出并退还重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城综合批发市场）1楼30号（丙等）45.68平方米商铺房屋。3、由杜鹃于该判决生效后立即按每月959.28元的标准向重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司支付从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止的房屋租赁费用和占有使用费。四、驳回重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费减半收取120元（重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司已预交），由杜鹃负担。本院二审查明：一、杜鹃在本院二审庭询时向本院举示的证据有：1、照片八张，拟证明：其在2020年9月份已经将案涉租赁房屋腾空了；2、光盘两张，拟证明：其在2019年11月份去找政府拆迁办作为中间人协商解决该纠纷，但没有得到解决；3、2019年6月15日的书面搬迁通知复印件一张，拟证明：该租赁房屋从腾空之日起没有人给我们算账结算，其在租赁房屋中的装修费应该在拖欠的房屋租金中抵扣。被上诉人重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司对上述证据质证认为：第一组证据照片看不到形成时间，不认可真实性，达不到证明目的；第二组证据光盘两张与该案无关，达不到杜鹃的证明目的；第三份证据搬迁通知是复印件，对该证据的三性均不予认可。二、重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司在二审审理中，于2021年1月22日向本院书面申请承诺：其公司自愿放弃要求杜鹃支付2020年6月30日以后的看护费和卫生费。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方当事人在二审中争议的主要焦点为：1、案涉租赁合同到期后双方形成的租赁关系是否无效；2、案涉门面是否被政府相关部门拆迁，重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司是否已经获得了相应的补偿；3、重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司该不该给付杜鹃搬家费、装饰费、阁楼费、停产停业费。重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司与杜鹃2019年1月1日签订案涉《房屋（门面）租赁合同书》约定的租赁时间为：从2019年1月1日至2019年12月30日止，该租赁期限届满后，双方没有续签案涉门面租赁合同，而杜鹃却仍然在使用该门面的事实存在，双方在案涉租赁合同期限届满后客观上形成了事实上的租赁合同关系,从本案现有的证据来看，该事实上的租赁合同并没有违反相关法律规定和损害他人的合法权益，不具备法定的无效情形，杜鹃上诉提出“案涉租赁合同到期后双方形成的租赁关系无效”的理由，与本案查明的事实不符，也无相应的法律依据，依法不予支持。案涉门面虽然在政府征收拆迁范围之内，但政府相关部门现在并没有对案涉门面实施拆迁，双方当事人对此无异议，依法应予确认。尽管杜鹃在二审中提出自己已经在2020年9月就将案涉门面进行了腾空，但自己又承认其没有将案涉门面的钥匙交还给重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司，表明案涉门面仍然在承租人杜鹃实际控制之下，一审判决杜鹃承担腾空、搬出并退还案涉门面给重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司是合法、有据的，并无不当。因重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司系案涉门面房屋的所有权人，政府相关部门将案涉门面拆迁后，是否给予重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司相应补偿与该案房屋租赁合同纠纷不属于同一民事法律关系，不影响杜鹃在双方租赁合同到期后应当承担腾空、搬出并退还案涉门面给重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的法律责任。从杜鹃与重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司签订的案涉《房屋（门面）租赁合同书》上看，该合同并没有明确约定重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司要给付杜鹃搬家费、装饰费、阁楼费、停产停业等费用，而杜鹃也没有向法院提供重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司应当给付其搬家费、装饰费、阁楼费、停产停业等费用的足够证据和法律依据，故杜鹃要求重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司给付其搬家费、装饰费、阁楼费、停产停业等费用的请求没有约定和法定的依据，本院依法不予支持。鉴于重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司为了解决该案纠纷，在该案二审审理中明确书面承诺自愿放弃要求杜鹃支付2020年6月30日以后的看护费和卫生费，系其公司的真实意思表示，属于对自己民事权利的放弃，也未损害国家及他人的合法权益，依法予以准许。一审判决认定该案无争议的其他事实，本院二审依法予以确认。综上，杜鹃的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，证据充分，适用法律正确，本应予以维持。但因该案在二审中出现了新的案件事实，故对一审判决第三项依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持重庆市南川区人民法院(2020)渝0119民初4965号民事判决第一、二、四项；二、变更重庆市南川区人民法院(2020)渝0119民初4965号民事判决第三项为：由杜鹃支付重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司从2020年2月1日起至2020年6月30日止按照每月959.72元的标准支付房屋租金及房屋占有使用费，从2020年7月1日起至实际腾退房屋时止按照每月867.92元的标准支付房屋租金及房屋占有使用费。本案一审案件受理费240元，减半交纳120元（重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司已预交），由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担54元，由杜鹃负担66元；本案二审案件诉讼费50元，由上诉人杜鹃负担45元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司负担5元（杜鹃多预交的二审案件诉讼费195元，由重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司直接给付杜鹃5元，其余的190元由本院直接退回杜鹃）。本判决为终审判决。审 判 长  张 斌审 判 员  陈胜友审 判 员  杨 洋二〇二一年一月二十九日法官助理  杨丽彦书 记 员  尹 童