上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10791号上诉人（原审被告）：唐兵，男，1984年7月8日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：周俊桃，上海市志致远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩俊炜，男，1976年9月19日生，汉族，住内蒙古包头市东河区。委托诉讼代理人：金雅珮，上海律宏律师事务所律师。原审第三人：上海高佳房地产开发有限公司，住所地上海市松江区茸梅路******。法定代表人：郭加迪，执行董事。委托诉讼代理人：李涛，男，上海高佳房地产开发有限公司员工。原审第三人：上海喜奥商业管理有限公司，住所地，住所地上海市松江区广富林路******iv>法定代表人：林丽红，执行董事。委托诉讼代理人：李彬，男，上海喜奥商业管理有限公司员工。上诉人唐兵与被上诉人韩俊炜、原审第三人上海高佳房地产开发有限公司（以下简称高佳公司）、原审第三人上海喜奥商业管理有限公司（以下简称喜奥公司）中介合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初3642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。唐兵上诉请求：撤销原判，改判驳回韩俊炜一审诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、在韩俊炜与喜奥公司签订《酒店租赁合同》（以下简称租赁合同）的过程中，唐兵作为居间人积极履行《上海XX酒店项目居间合同》（以下简称涉案合同）项下的居间义务，已成功促成了韩俊炜与喜奥公司的签约，且在喜奥公司延期交付房产的情况下，积极交涉协商，为韩俊炜争取到了更大利益，唐兵的居间义务已经完全履行；二、一审法院对唐兵返还居间费条件已成就的认定有误。根据涉案合同第三条：“如地产公司违约，则唐兵应将居间费无息退还韩俊炜”，本案房产虽然延迟交付，但韩俊炜在出租方喜奥公司愿意继续履行合同的情形下提出解除合同，该情形不属于地产公司违约，地产公司违约的情，地产公司违约的情形仅限于地产公司不愿意出租给韩俊炜进而解除合同退还居间费的条件未成就，且在韩俊炜诉喜奥公司、高佳公司的（2019）沪0117民初20140号房屋租赁合同纠纷一案（以下简称另案诉讼）中，韩俊炜未积极主张居间费损失而是与喜奥公司双方自行达成调解，并请求法院就服务费的损失单独做了一份询问笔录明确喜奥公司不承担居间费，最终另案诉讼以调解方式结案，系韩俊炜不正当地促使唐兵退还居间费的条件成立。综上，请求二审法院支持上诉请求。韩俊炜辩称：不同意唐兵的上诉请求。一、本案返还居间费的条件已经成就。租赁合同履行过程中出租方迟延交房且至今不符合交房条件，属于根本违约；二、涉案合同第三条，应该理解为房产未按约交付的情况下如果韩俊炜和喜奥公司达成顺延合意的，由唐兵负责商谈细节，但韩俊炜和喜奥公司未达成顺延期限的合意；三、另案诉讼中，非韩俊炜恶意促使唐兵退还居间费条件的成就。请求二审法院驳回上诉，维持原判。高佳公司述称：本案涉案合同签订于租赁合同之后，高佳公司不愿意承担居间费用有合理理由。请求二审法院依法判决。喜奥公司述称：上海市松江区XX路XX弄XX号地块XX#1F-11F房产（以下简称涉案房产）延迟交付之后，喜奥公司和韩俊炜进行了沟通协调，喜奥公司愿意给出免租期租金优惠支持，但韩俊炜认为签约前的租金高于市场租金，如果能够降低租金则韩俊炜同意房产延迟交付，双方未谈妥，故韩俊炜起诉喜奥公司和高佳公司要求解除合同并支付相应款项。至于居间费喜奥公司不清楚。请求二审法院依法判决。韩俊炜向一审法院起诉请求：1、解除韩俊炜与唐兵签订的涉案合同；2、判令唐兵向韩俊炜返还居间服务费1,000,000元。一审审理过程中，韩俊炜撤回了第1项诉请。一审法院认定事实如下：2018年8月17日，韩俊炜与案外人张某、李涛签订《上海XX酒店股东入股协议草案》，对相关事项进行了约定。2018年8月24日，韩俊炜（承租方、乙方）与喜奥公司（出租方、甲方）签订租赁合同，约定甲方同意在酒店用房建设完成后，将涉案房产部分出租给乙方使用，乙方作为希尔顿欢朋酒店承租商，同意承租该房屋，该房屋总面积7,304.81平方米，甲方于2019年6月30日（交房日）前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限自2020年1月1日（起租日）起至2034年12月31日止，共计15年。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年8月29日，韩俊炜向唐兵转账1,000,000元。2018年9月2日，韩俊炜（甲方）与唐兵（乙方）签订涉案合同，合同载明“甲乙双方在自愿的前提下签定本中介合同,具体细节如下：一、上海XX酒店位于松江XX路XX弄XX号地块XX号楼1F-11F部分，酒店项目面积（7,304.81平米），以下简称酒店项目，酒店项目通过居间方唐兵和Z公司上海喜奥商业管理公司商谈决定成立本项目。唐兵作为韩俊炜的代理人在本项目合同签定中承担居间责任和法律相关责任。二、韩俊炜同意唐兵在本酒店项目谈判成功签定合同后，支付唐兵人民币：壹佰万元整（1,000,000.00元）作为居间服务费,由唐兵全权负责商谈具体商业项目条款直到签定合同。三、约定本项目在2019年6月30日前交付，如开发商未能在合同约定时间内交付韩俊炜，约定顺延，唐兵有义务商谈物业未如期交付的所有细节。如地产公司违约唐兵将韩俊炜支付的壹佰万元整（1,000,000.00元）居间服务费无息退还。如地产公司违约并愿意承担违约的居间服务费用，唐兵将不用承担退还居间服务费用。在项目未交付之前的时间内唐兵应承担相关法律责任及义务。四、唐兵本人自愿承担在整个物业项目未交付使用前的所有与物业项目的相关商谈调解的责任和义务……”同日，唐兵出具收条一张，载明收到韩俊炜支付的关于上海XX酒店项目的居间服务费壹佰万元整。2019年12月3日，韩俊炜向高佳公司、喜奥公司提起另案诉讼，请求一审法院判令：1、解除韩俊炜与喜奥公司签订的《房屋租赁合同》；2、喜奥公司向韩俊炜返还合同首期款8,000,000元；3、喜奥公司向韩俊炜支付合同首期款的逾期利息（以8,000,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准年利率自2019年7月1日起至实际清偿之日止）；4、喜奥公司向韩俊炜支付实际损失2,624,479元（其中，居间服务费损失1,000,000元；希尔顿酒店加盟费损失1,089,000元；设计费损失390,000元；预算清单损失8,000元；员工工资损失64,549元；财务服务费损失3,300元；办公室租金损失69,600元；银行转账手续费30元）；5、高佳公司对上述所有费用承担连带清偿责任。上述案件中载明的事实与理由为：2018年8月24日，韩俊炜经唐兵居间，与喜奥公司签订租赁合同，约定喜奥公司在酒店用房建设完成后，将涉案房产部分出租给韩俊炜使用，作为希尔顿欢朋酒店承租上述房屋，双方约定于2019年6月30日前交房。其后，韩俊炜依约向喜奥公司支付了8,000,000元首期款，为使合同顺利履行，另行支付了相关加盟费、设计费、工资等。然上述房屋至今仍未竣工，致使合同目的无法实现。高佳公司为上述房屋产权人并委托喜奥公司进行管理，也应承担连带清偿责任。2020年1月9日，经一审法院组织调解，韩俊炜与喜奥公司、高佳公司就前述案件达成如下调解协议：“一、解除韩俊炜与唐兵上海喜奥商业管理有限公司之间签订的《酒店租赁合同》；二、上海高佳房地产开发有限公司、上海喜奥商业管理有限公司于2020年1月15日前返还韩俊炜合同首期款5,000,000元；三、上海高佳房地产开发有限公司、上海喜奥商业管理有限公司于2020年3月15日前返还韩俊炜合同首期款3,000,000元并支付韩俊炜赔偿款1,500,000元；四、若上海高佳房地产开发有限公司、上海喜奥商业管理有限公司逾期履行上述任何一期付款义务的，上海高佳房地产开发有限公司、上海喜奥商业管理有限公司需另支付韩俊炜违约金500,000元，韩俊炜有权自上海高佳房地产开发有限公司、上海喜奥商业管理有限公司逾期履行次日就剩余债权及违约金一并申请强制执行；五、双方当事人无其他争议；六、案件受理费81,800元，减半收取40,900元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用45,900元，由韩俊炜负担（已付）”。该案中高佳公司、喜奥公司明确表示不同意承担韩俊炜已付的居间服务费100万元。一审庭审中，韩俊炜、唐兵一致表示，如一审法院认定本案中韩俊炜主张的居间服务费返还条件已成就，但考虑到唐兵提供的服务以及唐兵就本次居间支出相应费用，则该费用在韩俊炜已付的1,000,000元居间服务费中予以扣除。唐兵另称，只有出租方明确表示不租的情况下，居间服务费才返还，出租方确实未在约定的交房日交付房屋，未能交付的原因是设计图纸变更所致，出租方是根据韩俊炜的要求进行了重新设计并施工的，因此也必然会延期交房，故韩俊炜与出租方系合意解除合同。唐兵为本次居间提供了大量服务，包括租期协商、物业费减免等。逾期交房后，唐兵也为韩俊炜及出租方进行了协商，还曾为韩俊炜及韩俊炜的合伙人介绍过他处房产，本次居间中仅仅是唐兵个人支出费用就有110,000元，取得的1,000,000元居间费中只有500,000元是唐兵的，剩余款项是唐兵的其他合作人的。涉案合同主要义务就是促成租赁合同订立，后续的都是次要义务。唐兵另提交其与韩俊炜、出租方项目经理李彬以及韩俊炜合伙人妻子张玉芹的微信聊天记录一组，以证明2019年2月时韩俊炜就清楚房屋不能按时交付，2019年7月韩俊炜收到出租方通知，明确表示无法按时交付。2019年10月，张玉芹与唐兵联系时表示项目资金有压力，此后唐兵也为其找过投资人。2019年11月韩俊炜向唐兵表示没有找到新的投资人，项目不做了，因此，韩俊炜与出租方解约并非延期交房，且唐兵就延期交房与出租方多次交涉，为韩俊炜争取了最大的利益。此外，唐兵还为韩俊炜提供了其他服务，涉及商铺、住宅及照顾孩子等。韩俊炜认为上述证据不能体现唐兵的要证目的，租赁合同解除是出租人违约所致，至于唐兵所称的其他服务事项，与本案无关。一审法院认为，韩俊炜、唐兵签订的涉案合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。根据涉案合同约定，如开发商违约，则唐兵需返还韩俊炜居间服务费1,000,000元。现韩俊炜与第三人喜奥公司所签的《酒店租赁合同》因第三人喜奥公司无法按约履行交房义务而解除，鉴于此，双方约定的居间服务费返还条件已然成就，唐兵需履行返还义务。另，鉴于唐兵在居间服务过程中，为促进韩俊炜与第三人之间租赁合同的签订，进行了相应工作，也产生了相应开支，鉴于双方均同意该笔费用在唐兵需向韩俊炜返还的居间服务费中予以扣除，故一审法院结合本案实际情况，酌定该项费用金额为100,000元，扣除该笔费用后，唐兵需向韩俊炜返还居间服务费900,000元。一审法院审理后，于2020年8月25日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：唐兵于判决生效之日起十日内返还韩俊炜居间服务费900,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，减半收取6,900元，由韩俊炜负担500元（已付），由唐兵负担6,400元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，唐兵与韩俊炜签订的涉案合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制规定，合法有效，依法成立的合同双方均应依约履行。唐兵主张其已经完全履行居间合同约定的义务，向韩俊炜返还居间费的条件未成就。对此本院认为，按照交易习惯，居间人促成合同成立，居间事项即告完成。然，本案中承租人韩俊炜先与喜奥公司签订租赁合同，再与唐兵签订涉案合同，并在涉案合同中就房产交付时间及在地产公司违约情形下对居间费的处理进行了专门约定，说明本案居间人唐兵的义务已经不仅仅是促成双方签约，而是对唐兵协调推进涉案项目以实际完成交付为目的而对韩俊炜课以更高的义务。关于涉案合同第三条，唐兵主张应理解为涉案房产未按时交付韩俊炜的，则交付时间一直顺延下去，只有开发商主动解除合同的才构成违约，才符合返还居间费的要件。韩俊炜主张应理解为涉案房产未按时交付韩俊炜的，如双方合意顺延交付时间的，则由唐兵负责商谈相关细节，但若未能达成顺延合意或交付时间顺延后开发商仍不能交付涉案房屋，则符合合同约定的地产商违约，唐兵须返还韩俊炜居间费的情形。对此，本院认为，根据合同上下文结合正常交易习惯及租赁合同履行情形，一审法院采信韩俊炜对合同条款的解释更具有合理性，本院予以认同。租赁合同和涉案合同均明确约定，涉案房产应在2019年6月30日之前交付，但涉案房产迟迟未进行竣工验收无法实际交付，显属开发商构成根本性违约，而且韩俊炜亦因此另案起诉开发商要求解除租赁合同，该案中韩俊炜与喜奥公司达成调解协议，解除租赁合同，符合法律规定，该调解亦不存在恶意损害唐兵利益的情形。韩俊炜要求唐兵退还居间费的条件已经成就，一审法院就此认定无误，本院予以认同。关于居间费退还的金额，一审法院考虑唐兵在居间服务中确有相关开支，酌定该必要费用的金额为100,000元尚属合理，并无不妥。唐兵的相关上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，唐兵的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,800元，由上诉人唐兵负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二一年一月十四日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……