北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民再125号上诉人（原审被告）：高宇宏，女，1975年11月4日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：杨光，北京市时雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张卫东，女，1949年6月22日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审被告：金晓强，男，1972年4月11日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市南岗区，现被羁押。原审被告：王兵，男，1973年12月29日出生，汉族，住北京市通州区。张卫东与高宇宏、金晓强、王兵确认合同无效纠纷一案，北京市顺义区人民法院（以下简称一审法院）于2014年3月6日作出（2012）顺民初字第12988号民事判决。该判决生效后，高宇宏不服，向检察机关申请监督，北京市人民检察院第三分院作出京三分检民（行）监[2016]118XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2016年11月18日作出（2016）京03民抗1号民事裁定，指令一审法院再审本案。一审法院经再审于2018年4月27日作出（2017）京0113民再3号民事判决，高宇宏不服，向本院提出上诉。本院经审理于2019年4月17日作出（2018）京03民再100号民事裁定书，将本案发回一审法院重审。一审法院经重审于2020年9月21日作出（2019）京0113民再17号民事判决，高宇宏仍不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人高宇宏之委托诉讼代理人杨光、被上诉人张卫东及其委托诉讼代理人董海鹰、被上诉人王兵到庭参加诉讼。金晓强因被羁押未到庭参加诉讼，通过本院的谈话及书面形式发表了答辩意见。本案现已审理终结。高宇宏上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人张卫东的诉讼请求；2.本案全部的诉讼费及公告费由被上诉人张卫东承担。事实及理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、一审法院认定金晓强和王兵于2006年8月18日就涉诉房屋签订的《房改房房屋买卖协议书》无效系认定事实不清、适用法律错误。根据再审中金晓强的笔录能够证实，张卫东丈夫杨某与王某合作拍摄电视剧，王某因此向金晓强借款，张卫东用房子抵押，后因王某未还款，与张卫东多次沟通后，将房屋出售抵顶售房款。以房抵债的协议并非是无效的协议。借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。本案中金晓强持有张卫东公正的委托书进行房屋交易，是有权代理，后果应该由张卫东承担。二、一审法院认定上诉人与王兵2007年4月12日签订的《房屋买卖协议书（存量房买卖）》系王兵与上诉人虚假意思表示属于无效合同，系认定事实不清、适用法律错误。上诉人与王兵之间存在房屋买卖之实，双方之间并非虚假意思表示。三、上诉人在购房时，王兵系涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋具有处分权，其有权将涉案房屋出售给上诉人，双方的房屋买卖合同合法有效，退一步讲，即使王兵无处分权，上诉人的情形也符合《物权法》第一百零六条的规定，属于善意取得。四、本案不属于《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定的情形，上诉人的再审请求并非超出原审诉讼请求，一审法院适用法律错误。张卫东辩称：不同意上诉人的上诉意见，同意一审判决，请求维持一审判决。王兵辩称：同意一审判决。2006年8月18日的金晓强代张卫东签订的房屋买卖协议是金晓强和我本人在房管局签订的，2007年4月12日的房屋买卖协议书是我和高宇宏签订的，两次过户都是我本人办理的。但是2007年5月10日的房屋买卖协议书和首付款收据均不是我本人所签，我也没有去农业银行办理过贷款手续。我从未到涉诉房屋现场看过房屋，仅是帮金晓强代持涉案房屋，首付款和银行的贷款我都没有收到。金晓强辩称：不同意一审判决结果，委托书经过了公证，张卫东属于以房抵债，卖房是实现担保的方式，买卖是真实有效的，同意高宇宏的上诉请求，认可一审判决记载的我的陈述内容。对于收款问题，因当时涉嫌刑事犯罪在逃期间不太清楚如何处理，没有和王兵谈具体的价钱，具体价款交付事宜委托给我的司机殷某办理，但现在无法找到也不能提供殷某的联系方式。张卫东向一审法院提出诉讼请求：1.确认金晓强和王兵于2006年8月18日就位于顺义区某小区某单元402室房屋签订的房改房房屋买卖协议无效；2.确认王兵与高宇宏于2007年4月12日就顺义区某小区某单元402室房屋签订的房屋买卖合同无效；3.诉讼费由三被告承担。一审法院原审查明：涉诉房屋原系张卫东所有。2004年7月26日经北京市国信公证处公证，张卫东、杨某（张卫东之夫）委托金晓强出售涉诉房屋。委托书内容为：“我们拥有坐落在北京市顺义区某小区某单元402号房产一套（房屋所有权证号：京房权证顺私移字第**），我们现想出售该房产，特委托金晓强作为我们的合法代理人，办理如下事项：1.签订房屋转让合同；2.收取房款，缴纳相关税费；3.协助买方办理二手房按揭手续；4.办理该房屋产权过户手续及其他相关事宜。受托人在授权范围内和委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自二○○四年八月二十六日起至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。”2006年8月18日金晓强代张卫东与王兵就涉诉房屋签订了《房改房房屋买卖协议书》，约定将涉诉房屋售予王兵，房屋建筑面积63.12平方米，总价18万元，并办理了过户登记手续。2007年4月12日王兵与高宇宏签订了《房屋买卖协议书》，将涉诉房屋以21万元的价格售予高宇宏，并办理了过户登记手续。现涉诉房屋登记于高宇宏名下。涉诉房屋一直由张卫东居住使用至今，张卫东提交了其居住期间交纳物业费、供暖费的票据。一审法院原再审查明：1998年11月23日，北京铁路局北京铁路分局与张卫东签订《单位出售公有住宅楼房合同书》。该合同约定北京铁路局北京铁路分局以22605元价格出售房屋给张卫东，建筑面积63.12平方米。1999年5月13日，北京市房屋土地管理局为张卫东核发了京房权证顺私移字第XXXX号房屋所有权证。2004年7月26日，张卫东（身份证号码为×××）、杨某（张卫东之夫，身份证号码为×××）共同向金晓强出具委托书。委托书内容为：“我们拥有座落在北京市顺义区某小区某单元402号房产一套（房屋所有权证号：京房：京房权证顺私移字第**们现想出售该房产，特委托金晓强作为我们的合法代理人，办理如下事项：1.签订房屋转让合同；2.收取房款，缴纳相关税费；3.协助买方办理二手房按揭手续；4.办理该房屋产权过户手续及其他相关事宜。受托人在授权范围内和委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自二○○四年八月二十六日起至上述事宜办完为止。受托人有转委托权。”该委托书经北京国信公证处公证。关于上述事实，张卫东称，1995年杨某因为工作关系认识了王某。张卫东与杨某名下共三套房屋，分别为涉诉房屋、顺义区某小区某单元602号房屋以及某小区的一处房屋。但是因为三套房屋格局、楼层及小区环境等问题，张卫东与杨某想将三套房屋卖掉换一套好一些的房子。王某知道张卫东、杨某想卖房子，且认识能够将房屋卖出高价钱的金晓强。出于对王某的信任，二人就委托金晓强办理卖房事宜。在办理委托书的公证前，王某将张卫东、杨某、张卫东弟弟名下四套房屋的产权证拿走。办理公证时，张卫东、杨某、金晓强均使用的为一代身份证，此后张卫东并未将二代身份证交予金晓强或王某。2004年8月26日，王某向金晓强出具承诺书，内容为：“本人王某因种种原因向金晓强所借肆拾贰万元人民币无法偿还，特延续至二○○四年九月十一日，一次还清人民币伍拾贰万元整。特此承诺。”该承诺书下方有“见证人杨某承担一切责任”字样。2004年12月24日，杨某向金晓强出具保证书，内容为：“关于王某向金晓强借的款，我保证协助在○四年十二月三十日前还。否则我履行我的承诺，移交房产。”张卫东认可，“见证人杨某承担一切责任”字样及保证书均由杨某书写，但称未明确使用哪套房屋为王某的借款提供担保，且为王某的债务进行担保与本案无关。另有一份未署名、日期不详的手写房产清单，载明了7处房产的坐落、面积及产权证号，其中包含了涉诉房屋。高宇宏、张卫东均表示不清楚该手写房产清单的来源。高宇宏认为，涉诉房屋名义上是张卫东委托金晓强出售，实际上是以涉诉房屋为王某的债务进行担保。金晓强因涉嫌在北京市海淀区将他人殴打致死，于2006年3月被列入了在逃人员名单。2006年8月18日，金晓强代理张卫东与王兵签订《房改房房屋买卖协议书》，该协议约定，张卫东以18万元价格将涉诉房屋出售给王兵；张卫东保证房屋无抵押、产权纠纷以及与原产权单位无特殊限定条款，出示并移交购房时及购房后的相关手续和协议，结清物业、供暖、水、电、气、电话、有线等费用，转让日期以前债务由张卫东负责，但是由王兵向张卫东追讨；张卫东在出售此房前后一年内新购商品房可享受契税减免。该协议除上述内容外并无其他有关交房时间、付款方式、装修情况等房屋交易的约定。同日，金晓强代理张卫东与王兵办理了涉诉房屋的产权过户手续，按照18万元的价格缴纳了契税、土地出让金及成本差价。北京市建设委员会亦在同一日为王兵颁发了京房权证顺私移字第XXXX号房屋所有权证书。张卫东表示，自己一直居住、使用涉诉房屋，不清楚房屋被出售，亦未得到售房款；涉诉房屋产权过户手续中金晓强提交的张卫东二代身份证复印件系虚假的身份证件，张卫东身份信息虽然正确但与真实的张卫东身份证件的字体存在差异；张卫东的房产证中未注明涉诉房屋系房改房，自己不清楚房屋的性质，也不清楚金晓强如何得知涉诉房屋的性质。2007年4月12日，王兵与高宇宏签订了一份《房屋买卖协议书（存量房买卖）》，该协议约定，王兵将涉诉房屋以21万元的价格卖与高宇宏；王兵保证房屋无抵押、无产权纠纷，转让日期以前的债权、债务由王兵负担，但由高宇宏负责追讨。该协议除上述内容外并无其他有关交房时间、付款方式、装修情况等房屋交易的约定。协议落款处除王兵、高宇宏签名外还有北京博爱房地产经纪有限责任公司盖章。高宇宏称，该协议是2007年5月24日申请办理房屋转移登记时，王兵、高宇宏以及中介公司在房产交易大厅签订的，日期倒签可能是与银行审批贷款有关。中介公司是高宇宏与王兵为顺利过户而共同找的，21万元的价格是为了少交纳税款，实际交易价格以其与王兵签署的另一份协议为准。2007年5月9日，北京华城鑫世纪房地产经纪有限公司为高宇宏出具了一份证明。该证明主要内容为，高宇宏2003年8月1日至今在其单位工作，任业务经理，月收入为3500元。该证明下方载明单位人事部门负责人姓名为高某。张卫东认为，高宇宏是房地产从业人员，清楚房地产交易、过户的流程。高宇宏称，当时其并无工作，该收入证明是其弟弟高某为其办理贷款而开具的。2007年5月10日，王兵与高宇宏签订了另一份《房屋买卖协议书》，该协议约定，王兵将涉诉房屋以36万元的价格卖与高宇宏；高宇宏应于2007年5月10日支付首付款16万元，剩余20万元高宇宏申请银行按揭；高宇宏交齐房款后，王兵负责房屋水、电、暖部件齐全，提供产权证件，协助过户；过户产生的税费，双方按照规定交纳。该协议除上述内容外并无其他有关交房时间、付款方式、装修情况等房屋交易的约定。同日，王兵为高宇宏出具收据一张，载明王兵收到了高宇宏涉诉房屋首付款16万元。2007年5月14日，高宇宏、王兵均在中国农业银行（以下简称农行）北京密云东门分理处开具了银行账户。高宇宏称，自己希望孩子在顺义就读幼儿园，通过弟弟高某的朋友得知王兵要出售涉诉房屋，并且由弟弟高某谈好了36万元的价格后决定购买，决定购买涉诉房屋时并不了解涉诉房屋对应哪些学校。2007年4、5月份第一次与王兵见面，在王兵带领下到了标有402门牌号的房屋处，由于王兵没有带钥匙，只是通过了木头入户门上的窟窿看见房子为毛坯房。2007年5月10日的协议是在农行密云支行签订的，向银行提交协议并经银行审核同意放贷后将首付款16万元现金支付给王兵，如果银行贷款无法办理，就无法购买涉诉房屋。银行要求贷款打入卖房人在贷款银行开立的账户中，因此王兵、高宇宏均在同一网点开具了银行账户。2007年6月，高宇宏到了标有402门牌号的房屋处，用王兵给的钥匙无法打开房门，高宇宏找了开锁公司开门。邻居告知高宇宏撬开的是错误的房门，并且通过该邻居找到张卫东。张卫东承诺三天腾房，并且杨某带领高宇宏到一个商场，找到了涉诉房屋的承租人，该承租人是该商场卖鞋的一个女孩。杨某告知承租人三日内腾退房屋，但是三日后，张卫东拒绝腾退房屋。高宇宏向居委会及派出所反映，派出所民警告知高宇宏涉诉房屋牵涉到金晓强的刑事犯罪，要求高宇宏回家等消息，当时没有作笔录。张卫东认可，当时的承租人确实为一个卖鞋的女孩，但是并不清楚承租人上班的地点，在2014年以前从未见过高宇宏。曾经有人威胁、要求张卫东腾退涉诉房屋，但是张卫东并不清楚对方是谁。2007年5月24日，高宇宏、王兵填写了《北京市顺义区房屋产权交易登记表》，高宇宏按照21万元房价缴纳了契税。2007年6月6日，高宇宏取得京房权证顺私移字第XXXX号房屋所有权证。2007年5月24日，贷款人（抵押权人）农行密云支行与借款人（抵押人）高宇宏签订了《个人购房担保借款合同》，高宇宏将涉诉房屋作为抵押，借款20万元，借款期限自2007年6月8日至2027年6月7日。高宇宏称，高宇宏与王兵办理房产过户及与农行密云支行签订《个人购房担保借款合同》并非同一天，《个人购房担保借款合同》未填写日期，具体日期由银行根据业务办理的需要填写。2007年6月7日，贷款人（抵押权人）农行密云支行与借款人（抵押人）高宇宏签订了《个人购房担保借款合同》，内容与2007年5月24日《个人购房担保借款合同》内容基本一致。2007年5月31日，抵押人高宇宏、抵押权人农行密云支行共同向北京市顺义区建设委员会申请对涉诉房屋进行抵押登记。在申请对涉诉房屋进行抵押登记时，高宇宏与农行密云支行共同向北京市顺义区建设委员会出具了《未出租情况证明》，证明涉诉房屋抵押给农行密云支行，房产用途为高宇宏自住，未对外出租。2007年6月7日，北京市顺义区建设委员会填发了房顺私移他字第XXXX号房屋他项权证，载明权利价值为36万元，抵押金额为20万元。2007年6月8日，农行密云支行向王兵在农行北京密云东门分理处开具的账户中打入20万元。2007年6月13日，杨某以王某、金晓强于2004年7月合伙诈骗其两套房屋、100万元人民币为由向北京市公安局海淀分局报案。张卫东称，房本给了王某之后，多次寻找王某但是都未找到。2007年在电视栏目《法治进行时》中得知金晓强涉嫌犯罪被列为在逃人员后，张卫东向房屋登记机关申请挂失房产证，但是房屋登记机关仅告知涉诉房屋以及某小区某单元602号房屋已经出售，拒绝提供其他信息，于是张卫东向北京国信公证处所在地的公安机关报案。2011年12月，张卫东将北京市住房和城乡建设委员会、第三人王兵起诉至一审法院，要求撤销北京市住房和城乡建设委员会2006年8月18日对京房权证顺私移字第XXXX号房屋所有权证的转移登记行为。该案审理期间，张卫东于庭审中称，2006年8月底，一个朋友看《法制进行时》得知金晓强涉嫌杀人在逃。张卫东持身份证件至房管部门进行挂失登记，得知了其两套房屋被卖。2007年6月，有人到涉诉房屋对门的房屋撬锁，以为被撬的房屋就是涉诉房屋，该人称涉诉房屋被其买了。一审法院于2012年3月20日作出（2012）顺行初字第7号行政判决，驳回张卫东的诉讼请求。张卫东不服一审判决，提出上诉。2012年6月20日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中行终字第448号行政判决，驳回上诉，维持一审判决。2013年7月，张卫东不服（2012）二中行终字第448号行政判决，向北京市高级人民法院申请再审。2013年11月14日，北京市高级人民法院作出（2013）高行监字第1542号驳回再审申请通知书，决定不对该案提起再审。张卫东提交的2007年9月29日北京铁路局怀柔北建筑段与其签订的《室内供暖设施安装及收费协议书》及2007年10月29日的暖气安装收据均注明安装供暖设施的房屋为某小区某单元401室。张卫东提交的多张北京铁路局北京供电段水电费收据亦显示用户为某单元401室。张卫东称，铁路局为涉诉房屋编写的门牌号为401，至今涉诉房屋门牌仍被标为401，只是在房屋登记部门涉诉房屋被登记为402。2013年4月16日，北京市顺义区某街道某社区居民委员会出具证明证实，张卫东自1983年至今在涉诉房屋内居住。2013年5月10日，该居民委员会出具证明证实，张卫东身份证上地址北京市顺义区某小区某门401室与《单位出售公有住宅楼房合同书》中某小区某单元402室为同一地址。2014年6月，张卫东将高宇宏、农行密云支行起诉至北京市密云县人民法院，要求确认2007年6月7日《个人购房担保借款合同》中的涉及抵押部分无效。2014年9月25日，该院作出（2014）密民（商）初字第4125号民事判决，驳回张卫东的诉讼请求。张卫东不服，提出上诉。2014年11月19日，北京市第三中级人民法院作出（2014）三中民（商）终字第14813号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年11月14日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会作出顺建登记[2014]3号《撤销房屋登记决定书》，内容为：“高宇宏：依据北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第12988号民事判决书及其生效证明和建设部《房屋登记办法》第八十一条的规定，我委决定撤销你名下座落于某小区某单元402的房屋登记。请你收到本决定书之日起十五日内，将京房权证顺私移字第XXXX号《房屋所有权证》交回顺义区住房和城乡建设委员会。逾期不交回，我委将公告该证书作废。如你不服本决定，可在收到本决定书之日起六十日内向北京市顺义区人民政府或北京市住房和城乡建设委员会申请行政复议，或在三个月内向人民法院提起行政诉讼。”高宇宏不服顺建登记[2014]3号《撤销房屋登记决定书》，于2015年6月向一审法院提起行政诉讼，要求撤销上述决定书。2015年11月6日，一审法院作出（2015）顺行初字第116号行政判决，驳回高宇宏的诉讼请求。该判决作出后，双方均未提出上诉。张卫东称，涉诉房屋目前已经重新登记在张卫东名下。张卫东在本案原审期间提供一份大林信息部于2014年11月29日出具的证明，以证明涉诉房屋于2006年8月至2007年5月间，顺义当时二手房市场平均交易价格每平方米为4500元。高宇宏认为涉诉房屋于2007年1月交易价格为4800元，2007年9月交易价格为5700元。高宇宏不服本案原审判决，曾于2014年10月向一审法院申请再审。高宇宏在一审法院于2014年12月3日组织询问时表示，涉诉房屋过户至高宇宏名下之前，所有的手续都由弟弟高某办理，自己没有见过涉诉房屋。在找到中介公司办理房产过户手续时，由中介公司查验了王兵的房产证，且王兵告知高宇宏涉诉房屋没有安装暖气，也没有物业。原再审期间，高宇宏申请证人于某出庭。于某到庭称，2007年或2008年（具体日期记不清），其跟着高宇宏来到顺义区铁道边的一个小区帮高宇宏搬家（具体楼号门牌号记不清），当时有一位上年纪的女士在家，应该是张卫东。张卫东开始表示同意腾房，但是过了一会就不同意了。高宇宏先是到居委会反映问题，居委会告知高宇宏到派出所报案，于是其跟着高宇宏到了一个派出所去报案（派出所里面发生的事情记不清了）。本案经本院发回重审后，一审法院再审查明：一审法院再审庭审中，高宇宏、张卫东认可（2014）顺民申字第11号、（2019）京0113民再17号两案审理的谈话及庭审笔录，庭审中所陈述的事实与前无异，均无新证据提交。一审法院再审审理过程中，金晓强因涉嫌故意伤害致死被羁押，承办人给金晓强做笔录，金晓强陈述：张卫东的爱人姓杨，杨某与王某合作拍电视剧，着急借款，王某跟我借款，张卫东同意做担保，我们有三方协议，所以拿张卫东的房子做抵押；张卫东在公证处见过一次，杨某见过不止一次；办理公证委托时，张卫东、杨某和我本人都去了公证处，办完公证后，房主把房产证、身份证给我；后来没有按期还款，与张卫东多次沟通后，由我代为出售，出售房屋时王某应该转告张卫东了；售房款没有给我，我和张卫东之间有借贷关系，应该是她把房屋抵押给我，还不上钱，拿房屋抵借款，不清楚售房款是否给了张卫东，当时我在逃，就回来北京几天，很多事情都是殷某办理的，签完字办完手续我就走了，售房款我没有管；王兵是房地产经纪公司专门收购二手房的，房改房房屋买卖协议书是我和王兵本人签的，王兵将房屋又卖给谁我不知晓；我本人没有带看过涉诉房屋；我认为公证委托手续是合法的，房屋买卖是房主真实意愿，我与王兵的房屋买卖合同是有效的，王兵之后出售是否合法我不清楚；我不认识高宇宏，不知道王兵和高宇宏房屋买卖一事。北京市第一中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）京01刑初92号刑事判决书，判决金晓强犯故意伤害罪，判处有期徒刑十一年，剥夺政治权利二年（刑期自2018年12月25日起至2029年12月24日止）。一审法院再审案件庭审后，王兵到庭陈述：我与金晓强的哥哥金某熟悉，高某找的金某，好像是金晓强与张卫东有经济纠纷，金某身份证丢失又着急过户，金某找到我让我帮忙代持一下涉诉房屋，也就是先过户到我名下，之后再卖掉；2006年8月18日的金晓强代张卫东签订的房屋买卖协议书是金晓强和我本人在房管局签订的，2007年4月12日的房屋买卖协议书是我和高宇宏签订的，两次过户都是我本人办理的；但2007年5月10日的房屋买卖协议书和首付款收据均不是我本人所签，我也没有去农业银行办理过贷款手续；我从未到涉诉房屋现场看过房屋，首付款和银行的贷款我都没有收到，两次过户没有收取任何钱款，我帮金某代持涉诉房屋也没有收取任何报酬。高宇宏的弟弟高某到庭陈述：认识金晓强，与王兵有共同认识的人张某（音）、金某；涉诉房屋是高宇宏通过我购买的，是以市场价格购买的，实际购房人是高宇宏；高宇宏没有钱，涉诉房屋的房款是我支付的，但记不清支付了部分还是全部房款，当时我跟某个人（记不清）有账，给高宇宏支付的房款是通过抵账方式，不是直接抵账给王兵；购房款我肯定是给了，要不王兵不可能给我们过户，我的钱给谁我记不清楚了，是抵账还是重新给钱我也不确定，首付款应该没有直接给王兵；之后高宇宏应该有给我房款，分批给付的。高宇宏本人到庭陈述：我本人去的银行办理贷款手续，银行批贷后去的房管局办理过户手续，之前的手续我没有参与，是高某办理的；首付款收据是王兵在银行签的还是提前签的我记不清楚了，2007年5月10日的《房屋买卖协议书》应该是王兵本人所签，银行贷款是王兵本人亲自办理，因为办理贷款手续需要王兵的户口簿和身份证原件；不清楚为何两份房屋买卖协议书“王兵”的字迹不一致；对高某的陈述都认可。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益的合同无效。金晓强在本案中陈述，王某向其借款，张卫东同意做担保并以房屋作为抵押，王兵是房地产经纪公司专门收购二手房的，虽然《房改房房屋买卖协议书》是其与王兵本人所签，但并不清楚与王兵签订房屋买卖协议书后张卫东是否收取了售房款。王兵在本案中明确表示仅是帮金某代持涉诉房屋，在两次房屋买卖过程中既未支付任何房屋对价，亦未收取任何房屋价款。由此可见，金晓强与王兵之间并无房屋买卖之实，且存在恶意串通、损害张卫东利益的情形，故，金晓强和王兵于2006年8月18日就涉诉房屋签订的《房改房房屋买卖协议书》应属协议无效。关于2007年4月12日《房屋买卖协议书（存量房买卖）》的效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款之规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。王兵本人明确表示2007年5月10日《房屋买卖协议书》、首付款收条并非其本人所签，贷款手续并非其本人办理，同时也明确从未到涉诉房屋现场查看，从未收取包括高宇宏所称的16万元首付款以及银行放款在内的任何款项。高宇宏在主张王兵本人办理银行贷款手续的同时，却对2007年4月12日《房屋买卖协议书（存量房买卖）》与2007年5月10日《房屋买卖协议书》中“王兵”的字迹不一致无法做出合理解释。在一审法院最后一次组织的谈话中，高宇宏表示银行贷款手续和房屋所有权转移登记手续是其本人办理的，之前的手续均由高某办理的，首付款也由高某代为支付，同时高宇宏认可高某陈述的“涉诉房屋的部分或者全部房款，是通过抵账的方式支付，抵账对象并非王兵，首付款应该没有直接给王兵”。由此可见，高宇宏与王兵之间并无房屋买卖之实，二人的房屋买卖行为损害了张卫东利益，可以据此认定王兵与高宇宏于2007年4月12日就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书（存量房买卖）》亦应属无效。至于2007年5月10日《房屋买卖协议书》的效力超出了原审诉讼请求，应另行主张，本案不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决维持一审法院（2012）顺民初字第12988号民事判决。本院二审期间，各方均未在二审庭审中提供新的证据，对历审查明的事实均无异议。二审庭审后，高宇宏的代理人申请要求向农行密云支行调查王兵名下账号×××账户的开户信息及办理书面手续中的签名、交易明细清单。合议庭经合议予以准许其申请并开具了调查令。调查后，高宇宏提交了农行密云东门支行（即原农行密云支行东门分理处）银行存单查询资料5页，除查询凭证外其余均为复印件，未加盖骑缝章。其中内容显示2007年5月14日王兵×××账户由石磊代办存入人民币1元，2007年6月8日银行向该账户发放贷款20万元，当日被转取。对上述证据，法庭组织质证并核实真实性，高宇宏述称：王兵名下×××账户由石磊持王兵身份证代为开户，石磊系高宇宏之夫；购房时其弟高某与他人有债权债务关系，先向他人进行了付款或者顶账；2007年6月8日转取的20万元贷款转到了高某的账户；16万元购房首付款其已经支付给了高某，但目前无证据证明；贷款始终由高宇宏偿还。张卫东质证认可上述证据的真实性，认为可以证明高宇宏存在恶意的行为。王兵经传唤未到庭发表质证意见，后经北京市公安局朝阳分局介绍，王兵当时因涉嫌犯罪被羁押调查。二审庭审后，还收到了金晓强邮寄的书面材料一份，内容与其一、二审中发表的意见基本一致，认为涉案房屋的买卖系为了实现与王某、杨某间的担保，应属合法有效，如法院支持张卫东的诉讼请求，则要反诉杨某、张卫东主张偿还借款。高宇宏同意金晓强的意见，认为实际可以证明他们有借贷关系，是以房抵债。张卫东称没有借款事实存在。另查，关于高宇宏与王兵间买卖合同付款情况，本院向案外人高某进行核实，高某称现因工作原因不同意出庭接受询问，本院与其电话谈话中，高某称是其介绍高宇宏买了涉案房屋，房款是其代高宇宏通过与他人顶账的方式支付的，具体支付给谁、支付方式记不清了，王兵只是代持，没有收房款，之后高宇宏也把全部房款给了自己。二审查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：一、关于金晓强和王兵于2006年8月18日签订的《房改房房屋买卖协议》效力问题。首先，根据已经查明的事实，金晓强与张卫东于2004年7月26日办理出售涉案房屋的委托公证，公证书作出后近两年时间内，没有履行委托事项出售涉案房屋。至2006年3月，金晓强因涉嫌将他人殴打致死被列入在逃人员名单。就张卫东一方而言，无法预料且不知悉突发变故，从而丧失了终止委托事项的机会和事实基础，按照普通人的认知标准，对此期间金晓强完成委托买卖、过户、收取房款的委托事项也缺乏预期。然金晓强在逃期间仍代表张卫东与王兵签订了《房改房房屋买卖协议书》，其代理行为虽未超出公证书的委托权限，但在案证据不能证明其在委托事项终止时，向委托人报告了委托事务的结果，张卫东亦在庭审中表示对当时的买卖不知情。此外，涉案公证委托的事项还包括收取房款，但金晓强称不清楚房款收取情况，可能付给了案外人殷某，但无法提供殷某的联系线索，王兵亦表示未支付房款，在案证据不能证明金晓强曾收取涉案房款。金晓强虽陈述涉案房屋买卖是为实现杨某担保的债权，属于以房抵债，但上述主张并不能改变代理行为的性质，亦不能认定其有权代委托人张卫东放弃房款的收取。综上，结合金晓强涉嫌犯罪在逃期间与王兵完成上述买卖行为，未勤勉履行收取房款的代理职责，未履行代理人的报告义务，应认定存有过错。其次，合同基于合同相对方的意思表示一致而成立，以虚假的意思表示实施的民事法律行为，不应认为有效。虽然涉案房屋在买卖合同签订后实际变更登记至王兵名下，但王兵称其购买涉案房屋系代持，并非以真实购买为目的。在案证据不能证明金晓强、王兵在处理张卫东财产的过程中有购房款的实际交易，亦未实际交付涉案房屋，不符合房屋买卖合同订立、履行的交易习惯。结合上述事实及陈述，本院推定，金晓强、王兵间可能存在抵账、代持等虚假的意思，但金晓强代理张卫东出售房屋、王兵购买涉案房屋的意思表示并不真实。综合以上两点，2006年8月18日就涉诉房屋签订的《房改房房屋买卖协议书》系建立在金晓强与王兵虚假意思表示的基础上，亦损害了张卫东的权益，故应认定无效，一审法院对此认定正确。关于金晓强提及的与张卫东或其他案外人之间的债权债务，不属于本案的审理范围，应当通过另案解决。二、关于2007年4月12日王兵与高宇宏之间的《房屋买卖协议书（存量房买卖）》的效力。首先，本案是确认合同无效纠纷，原一审中张卫东起诉要求确认王兵与高宇宏2007年4月12日签订的合同无效，一审法院认为2007年5月10日《房屋买卖协议书》的合同效力超出了原审诉讼请求，应另行主张，本院对此不持异议。其次，高宇宏认可高某通过抵账方式向王兵以外的案外人支付了房款的陈述，高某亦称王兵是代持涉案房屋，与王兵本人的陈述能够相互印证。合同实际履行中，王兵参与了办理变更登记手续，但没有证据证明其向高宇宏收取过房屋出售款。关于房款支付及办理贷款的过程，经本院调查后，高宇宏认可是其夫石磊在农行密云东门支行代王兵开设了银行账户，与其一审中“银行贷款是王兵本人亲自办理”的陈述相矛盾。高宇宏认可合同签订时本人未按合同约定向王兵支付首付款，并称在银行向王兵账户发放20万元银行贷款当日，该笔贷款转给了其弟弟高某。对于高某与案外人抵账的情况，高宇宏、高某、王兵均无法提供证据或给出具体线索，所谓的实际收款人身份无法确认。买卖双方更无交付房屋，促成合同全面履行的实际行为。综合上述陈述及合同实际履行情况，足以认定王兵作为房屋名义上的产权人与高宇宏没有就房屋买卖实际达成真实、一致的意思表示。因此，双方在并无真实的房屋买卖的意思表示的情况下处分涉案房屋，再结合金晓强、王兵就涉诉房屋签订的《房改房房屋买卖协议书》应属无效的认定结论，一审法院认定王兵与高宇宏于2007年4月12日就涉诉房屋签订的《房屋买卖协议书（存量房买卖）》无效，并无不当。高宇宏交付给高某的房款、偿还的贷款及其他损失等问题，不在本案的审理范围，可以另行主张。综上所述，高宇宏的上诉请求不能成立，对其上诉的理由和请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由高宇宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 明审 判 员  赵 晖审 判 员  孙 栋二〇二一年一月二十九日法官助理  高明正书 记 员  徐 曼