北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1212号上诉人（原审被告）：北京苏宁便利店有限公司，住所地北京市通州区融商六路******。法定代表人：郝嘉，经理。委托诉讼代理人：魏皛，北京市当代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金港湾宾馆有限公司，住所地北京市通州区新华南路**。法定代表人：陈宇，总经理。委托诉讼代理人：张忠起，北京市肯邦律师事务所律师。上诉人北京苏宁便利店有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人北京金港湾宾馆有限公司（以下简称金港湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初19200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法独任开庭审理了本案。上诉人苏宁公司之委托诉讼代理人魏皛、被上诉人金港湾公司之委托诉讼代理人张忠起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回金港湾公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由:双方签订的《房屋租赁合同》解除时间是2020年1月17日，我方不能撤场的原因是金港湾公司恶意阻拦，苏宁公司已经采取一切方式腾空租赁物内物品，我方在解约前已经将租赁物邮寄给金港湾公司，对方已经换锁。金港湾公司已经在2020年1月17日完全控制租赁物，直至2020年5月初才搬离租赁物内物品是金港湾公司造成的，因此造成的损失应由其自行承担，不能要求我方承担。双方约定的税率是10%，我方支付的租赁费用已经包括租金和开具租金发票应当交纳的税金，因此我方所支付的租赁费用应当扣除我方支付的税金。金港湾公司辩称：同意原审判决，不同意苏宁公司的上诉请求及事实理由。金港湾公司向一审法院提出诉讼请求：1、苏宁公司给付租金273460元及逾期滞纳金213118.4元（滞纳金数额系计算至2020年5月31日，但请求判决至实际支付止），2、苏宁公司赔偿我方律师费10000元，3、苏宁公司给付违约金79900元；4、诉讼费由苏宁公司负担。一审法院认定事实：2020年1月18日，金港湾公司（出租方、甲方）与苏宁公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定金港湾公司将坐落于北京市通州区新华南路87号1-1-4的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给苏宁公司，租赁期限为3年8个月20天，自2018年9月11日至2022年5月31日，首个租赁年度为2018年9月11日至2019年5月31日，此后每12个月为一个租赁年度。合同对各期间的租赁费进行7期约定，具体约定，其中第1期（自2018年9月11日至2019年5月31日）租金33.15万元，第2期（自2019年6月1日至2019年11月30日）租金24.86万元，第3期（自2019年12月1日至2020年5月31日）租金24.86万元。合同对租金支付方式、发票开具、违约责任等进行约定：“第六条，租赁费用采取“先付后租”的方式按半年提前15日以电汇/易付宝代付至银行账式支付,首期租赁费用33.15万元。乙方应于2018年9月11日(本合同签订后七个工作日内支付)向甲方支付定金33.15万元及履约保证金7.99万元,前述履约保证金甲方须在乙方开业后5日内提供相应金额的履约保证金收据。本合同终止后5日内甲方无息退还该履约保证金。此后正常每年租赁费用支付日为5月17日、11月16日,支付日期如遇节假日、双休日顺延，甲方在收取租赁费用后10个工作日内向乙方提供相应金额、符合税法规定的税率为10%的租赁费用增值税专用发票。甲方如延迟提供相应发票,乙方有权相应延迟支付租赁费用；乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的30%支付,后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的,乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用。乙方应按本合同的约定支付租赁费用,在甲方无任何违约的情况下,如延期10天以上,每延期支付一天,甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的,甲方有权解除本合同。租赁费用已包含物业费取暖费与租赁物相关的各项费用,除本条约定的租赁费用外,租赁期内甲方或甲方委托的物业公司不得以任何理由向乙方收取其他任何费用或提高收费标准。第十四条，乙方可以提前解除本合同,但须提前30日书面通知甲方,以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期,履约保证金不退还,乙方不再承担其他任何责任。第十五条，乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造,可自行添置设施设备,甲方需予以配合,乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。第十六条，一方如违约,守约方为了保证本合同的履行,有权在书面通知违约方后,代理违约方先行对第三方承担责任、垫付费用,或代理违约方按本合同约定采取补救措施。守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲减。任何一方违约而导致对方解除本合同的,违约方应赔偿守约方全部损失,本合同中另有约定的除外。”合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，金港湾公司于2018年9月12日交付房屋给苏宁公司使用，双方签订《租赁物交付确认书》，确认房屋交付时间，并再次重复强调租赁合同第六条租金支付内容。苏宁公司向金港湾公司支付第一期租金33.15万元，第二期租金22.374万元。金港湾公司针对第一期租金于2018年11月11日向苏宁公司开具四张税率为3％的增值税专用发票，每张发票价税总额均为82875元，合计33.15万元；金港湾公司针对第二期租金于2019年11月14日向苏宁公司开具三张税率为5%的增值税专用发票，其中两张发票价税总额均为80000元，另有一张发票价税总额为88600元，共计24.86万元。苏宁公司以发票税率低于合同约定为由，并未收取上述发票。一审庭审中，双方均确认苏宁公司支付的第二期租金数额与合同约定的该期数额差24860元。金港湾公司称苏宁公司应按照合同约定数额支付欠付的第二期租金及滞纳金；苏宁公司则认为因金港湾公司开具的发票不符合合同约定，苏宁公司根据合同第六条约定可以减少支付租金，故其第二期租金并无欠付情况。金港湾公司进一步表示其是小额纳税额，无法开具税率为10%的增值税发票，双方约定的10%税率违反了法律规定，应以法律规定税率为准。一审庭审中，苏宁公司提交“关于解除租赁合同的通知函”、邮寄凭证及邮件投递信息打印件，证明其于2019年12月16日向金港湾公司发出解除通知，行使单方解除权。该函件载明：“北京金港湾宾馆有限公司：2018年8月31日,贵我双方签订了《租赁合同》,约定由我司承租位于北京市通州区新华南路87号1-1-4面积共计150平方米的房屋,其后又签订了相关补充协议。现我司决定关闭此处店面,故根据《租赁合同》第十四条约定提前通知贵方:解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议,即于2020年1月16日(以本函到达贵方后满30日之次日为准)正式解除,我司将按《租赁合同》第十四条约定在解除日后三个工作日内向贵方返还租赁物,请贵方按时与我司办理交接手续,否则视为我司已按约将租赁物交还贵方。另,请贵方尽快与我司对接善后事宜!特此函告!”苏宁公司还提供快递投递信息查询打印件，证明其于2020年1月17日向金港湾公司邮寄涉案房屋钥匙。金港湾公司对解除通知函不予认可，认可邮寄凭证及两份投递信息查询打印件的真实性，但表示并未收到两次邮寄的内容，并认为上述证据无法证明邮件是否系有代理权限的人交寄、接收。一审庭审中，金港湾公司提交函件一份，证明其于2020年4月向苏宁公司送达租赁费、水费等费用催款函，要求其结清相关费用后方能解除合同。该函件载明日期为2020年4月8日，载明内容为：“北京苏宁便利店有限公司：2018年8月31日,贵我双方就位于北京市通州区新华南路87号1-1-4的150平方米的房屋签订了《租赁合同》及相关补充协议。2018年9月12日我司已将租赁物交付贵司使用,贵司至今未返还租赁物,也未按合同约定支付租赁费、水电费等费用,已侵害了我司的合法权益。贵司在2020年3月20日已经将除小部分货架外的其它财物运走,我司没有阻止贵司搬运物品的行为。如贵司想要解除合同应先与我司协商并结清占用期间租赁费、水电费、等费用,然后办理交付确认手续。具体事宜可以与我司陈林联系,电话：133XX****XX地址:北京市通州区新华南路87号。为此,我司特具此函,郑重要求贵司履行合同义务,且因贵司不及时返还租赁物、支付相关费用,而产生的占用期间租赁费等相关费用贵司应全部承担,我司将保留通过司法途径追究贵司法律责任的权利。特此函告！”苏宁公司称未收到该函件，并表示该函件的内容表明金港湾公司已收到苏宁公司寄出的解约通知函。2020年4月24日，苏宁公司以房屋租赁合同纠纷为由将金港湾公司诉至法院，称其于2019年12月17日向金港湾公司邮寄解约通知函，2019年12月18日金港湾公司签收，根据合同约定双方合同已于2020年1月18日解除，但其于2020年1月5日、1月13日、3月20日、4月16日多次到涉案房屋撤场均被阻拦，遂提起诉讼要求金港湾公司返还涉案房屋内全部物品。2020年5月9日，苏宁公司向法院提交撤诉申请书，称因双方已经和解，金港湾公司已经返还苏宁公司租赁物内物品，申请撤回起诉。后本院作出（2020）京0112民初10061号民事裁定书，裁定准许其撤诉。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，金港湾公司与苏宁公司签订租赁合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。根据合同第十四条约定，苏宁公司可以提前解除合同，苏宁公司于2019年12月17日向金港湾公司邮寄送达解约通知函，金港湾公司于2019年12月18日收到，其并未提出异议，按照合同约定双方租赁合同应于2020年1月18日解除。金港湾公司称未收到解约通知函，但从其提交的其他证据以及双方诉讼经过来看，金港湾公司在发出催款函件之前即已知晓解除合同事宜，故其该辩解意见法院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金港湾公司的诉讼请求分为两个部分，一是要求苏宁公司支付欠付租金及由此导致的“滞纳金”（违约金）；二是要求苏宁公司承担违约责任，赔偿律师费损失，并支付违约金。法院分别分析认定如下：第一，关于金港湾公司要求苏宁公司支付欠付租金的诉讼请求。金港湾公司按照合同约定将涉案房屋交付苏宁公司使用后，苏宁公司按照合同约定支付第一期租金。苏宁公司支付的第二期租金金额与合同约定金额相差24860元。后苏宁公司根据合同约定行使解除权，要求解除合同，双方遂发生争议，合同未能继续正常履行。对于苏宁公司应当支付的租金及滞纳金，需分阶段进行计算。1.2019年11月30日前的租金支付问题，苏宁公司以金港湾公司开具增值税发票的税率不符合合同约定为由，主张其可扣减应支付的第二期租金数额，无需再向金港湾公司支付。因税率系由法律规定，而非当事人约定可改变，故金港湾公司向苏宁公司开具正式发票则已完成合同约定的开具发票义务，苏宁公司应当按照合同约定支付欠付的第二期租金24860元（至2019年11月30日）。对于欠付该部分租金的“滞纳金”（违约金），金港湾公司在庭审中明确表示其不能开具10%税率的增值税发票，但却在签订合同时约定向苏宁公司开具发票的税率为10%，并约定发票不符合约定时苏宁公司可扣减租金，尽管经法院认定双方对于税率的约定并不发生效力，但在合同履行过程中苏宁公司因依赖该约定而扣减部分租金，且扣除比例明显低于合同约定的30%，故苏宁公司欠付部分第二期租金并未构成违约，无需支付“滞纳金”（违约金）。2.2019年12月1日至2020年1月17日租金及滞纳金，因双方合同系于2020年1月18日解除，故苏宁公司仍应按照合同约定的第三期租金标准支付租赁合同解除前即2019年12月1日至2020年1月17日期间48天的租金65385元，基于上述同样的理由，苏宁公司欠付该48天租金亦不构成违约，亦无需支付“滞纳金”（违约金）。3.2020年1月18日至2020年5月初苏宁公司彻底撤出该租赁房屋期间发生的房屋占有使用费，因双方均未积极穷尽一切合法合理手段和方法履行自己一方应尽的合同义务，故双方对延期退房均有责任，且该期间恰逢新肺疫情爆发期间，受此不可抗力影响，正常租房的该时间段内的约定租金均可酌与调整降减，依此该时间段的房屋占有使用费标准亦应考虑该因素并参照双方合同约定酌定。综合考虑上述因素后，法院酌定苏宁公司分担的该期间房屋占有使用费为22476元。综上，苏宁公司共应向金港湾公司支付房屋租金90245元、房屋占有使用费22476元。第二，关于金港湾公司要求苏宁公司赔偿律师费损失及支付违约金的诉讼请求。因双方合同第十四条明确约定苏宁公司提前30日通知可提前解除合同，且除不予退还保证金外苏宁公司无需承担其他违约责任，现苏宁公司并未要求退还保证金，故金港湾要求苏宁公司支付违约金，依据不足，法院不予支持。对于金港湾公司要求苏宁公司赔偿其律师费损失的要求，因双方合同对此未有约定，该笔支出亦不属于金港湾公司维权的必须支出，故其要求苏宁公司赔付律师费损失依据不足，法院亦不予支持。据此，一审法院于2020年11月判决：一、北京苏宁便利店有限公司支付北京金港湾宾馆有限公司房屋租金90245元、房屋占有使用费22476元，以上共计112721元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京金港湾宾馆有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9466元，减半收取4733元，由北京金港湾宾馆有限公司负担3456元（已交纳），由北京苏宁便利店有限公司负担1277元，于判决生效之日起七日内交纳。二审审理中，本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于苏宁公司是否应当给付金港湾公司相应房屋租金及房屋占有使用费。根据已经查明的事实，苏宁公司称其于2019年12月17日向金港湾公司邮寄解约通知函，2018年12月18日金港湾公司签收，但金港湾公司称其并未收到上述解约通知函，原审法院根据金港湾公司于2020年4月向苏宁公司发送的催款函的内容、诉讼过程及邮单情况等认定金港湾公司知晓解除合同事宜，并根据双方合同约定内容，“乙方可以提前解除本合同,但须提前30日书面通知甲方,以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同的解除日期”，确认双方合同解除时间为2020年1月18日，并无不当，本院予以确认。关于苏宁公司称因双方约定开具发票的税率为10%，金港湾公司实际开具的发票税率不符合双方约定，苏宁公司有权扣减租金的问题，本院认为，税率并非当事人双方可在合同自行约定的内容，苏宁公司以此主张扣减租金，并无相应依据，原审法院在考虑双方确有此约定的情况下未认定苏宁公司迟延支付构成违约，仅判令其支付欠付租金至合同解除前，已经考虑了双方对税率自行约定的情节，处理结果较为妥当。关于房屋占有使用费，苏宁公司曾提起诉讼请求金港湾公司返还涉案房屋内全部物品，后于2020年5月初，苏宁公司撤诉并称双方达成和解，金港湾公司已经返还了苏宁公司租赁物内的物品，因此，自合同解除至2020年5月初苏宁公司彻底撤出该房屋期间的占有使用费，应考虑此期间未能及时腾退，双方均存在一定过错，且疫情较为严重，影响合同履行，产生的损失应由双方分担等因素，原审法院在此基础上大幅酌减房屋占有使用费数额，已经对苏宁公司作为承租方的利益予以了保护，处理结果较为公平合理，本院予以维持。苏宁公司提出不应支付该期间的占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上，苏宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2554元，由北京苏宁便利店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年一月二十二日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞