浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初7011号 原告：嘉兴绿城物业服务有限公司，住所地：嘉兴市南湖区蔚蓝海岸****物业办公用房**，**和夹层，统一社会信用代码91330402673896091W。 法定代表人：张明。 委托代理人：章毅安，浙江登恒律师事务所执业律师。 被告：钱昕怡，女，2001年1月10日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：钱锋，男，1970年4月24日出生，汉族，住嘉兴市南湖区，系被告钱昕怡父亲。 原告嘉兴绿城物业服务有限公司因与被告钱昕怡物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年10月26日受理后，依法由审判员赵晋安独任审判，于2020年12月1日公开开庭审理了本案。原告委托代理人章毅安、被告委托代理人钱锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，被告系蔚蓝海岸134幢1单元2903室业主、根据《物业服务合同》的约定及相关法律法规的规定，业主应遵守小区的各项管理规定，并按时交纳物业费。然自2015年2月1日起至2019年12月31日止被告已实际拖欠物业费14091.47元，且经原告多次催讨，被告至今仍拒不交纳物业费，原告认为，被告拖欠物业费的行为属于严重违约，损害了原告的合法权益，同时也不利于小区物业服务工作的正常开展，被告应按合同约定承担相应的责任。故诉请判令：1.被告支付原告物业费14091.47元（2015年2月1日起至2019年12月31日止），并支付违约金2818.29元(违约金按7.06元/天暂计算至起诉之日，要求计算至实际履行日止）；2.本案诉讼费由被告承担 被告钱昕怡答辩称：一、被告至今未拿到房屋钥匙，故还不是该物业的业主；二、在验收房屋时，被告提出房屋需维修的几项内容，原告至今没有答复；三、被告两个停车位均贴上了其他车辆的牌照。 经审理，双方均提供了证据。原告提供如下证据： 一、物业服务合同、证明原、被告双方签订了物业服务合同，被告应当按约定支付物业费； 二、不动产登记信息查询单，证明被告在2016年11月15日办理了房产证。 三、照片、律师函及快递面单，证明原告向被告催讨物业费的情况。 被告对以上证据质证认为，证据一、二真实性无异议，证据三没收到过。 被告提供如下证据： 一、房屋交付验收清单二份、工作联系单一份，证明被告在验收房屋时发现房屋存在质量问题由物业公司负责修整，但至今没有回音。 二、照片两张，证明被告购买的车位上贴上他人的车牌。 原告对以上证据质证认为：房屋交付验收清单是复印件，无法确认，工作联系单真实性无异议，证据二无异议。 本院对证据认证如下：被告对原告提供的证据一、证据二及原告对被告提供的工作联系单、照片均无异议，本院予以认定。对原告提供的照片及律师函，照片张贴在蔚蓝海岸134幢1单元2903室门上，因被告没入住，无法看到门上的催款函，故对该证据不予认定；律师函送达地址系被告签订《蔚蓝海岸前期物业服务协议》时所写的地址，其地址为单位地址，邮件已送达到该单位门卫，故该邮件应认定已送达，被告没收到邮件不是原告原因，故对该证据予以认定；被告提供的房屋交付验收清单二份虽为复印件，但房屋交付验收清单中写明的房屋质量问题内容与工作联系单中载明的维修问题内容一致，故本院对该两份证据予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 被告购买了蔚蓝海岸134幢1单元2903室房产，2013年1月15日，原、被告签订《蔚蓝海岸前期物业服务协议》，约定由原告为蔚蓝海岸小区提供物业服务，物业费收款标准约定如下：电梯住宅每月每平方米为1.8元、地下车、地下车位每月每个为30元每十二个月预缴一次，缴纳时间为每十二个月的第一个月上旬。对于业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，物业服务公司可在逾期之日起按应交费用每日收取千分之二的滞纳金。上述合同签订后，原告即为蔚蓝海岸小区提供物业服务。 2016年4月11日，被告在原告工作人员陪同下对房屋进行了验收，发现房屋存在质量问题，原告对存在的质量问题作了记录。2016年7月8日，原告将有房屋质量问题的房号汇总后主送给开发商浙江东方蓝海置地有限公司，被告的房屋也在其中，在被告房屋维修一栏中，载明土建维修问题为：东房间飘窗锁不上，阳台移门锁不上，南阳台花架防水层开裂，南阳台高低差3cm以上地面不平，东房间飘窗顶上有渗水（疑似），进户门倾斜，厨房和次卧室顶梁阴角与地面垂直度偏差1.6cm以上等内容。但事后，原告至今未将修理结果告知被告。 另查，2016年11月15日，被告为蔚蓝海岸134幢1单元2903室办理了不动产房屋所有权证。蔚蓝海岸134幢1单元2903室建筑面积为115.69平方米。地下车。地下车位两个今未缴纳过物业费，2018年10月和2019年4月，原告通过律师两次向被告发出律师催款函均无果，双方酿成纠纷。 本院认为，双方签订的《蔚蓝海岸前期物业服务协议》合法有效，双方均应依法遵守，违约应当承担违约责任。本案中，虽被告在验收房屋时发现有质量问题，由原告负责通知开发商修缮，被告至今没验收房屋，但因被告于2016年11月15日为该房屋办理了不动产房屋所有权证，该房屋的所有权已归被告，根据最高法院的规定，取房屋所有权的人，应当认定为业主，故被告应当从2016年11月16日起缴纳物业服务费。本案原告为蔚蓝海岸小区提供物业服务属于客观事实，一般来讲，属于建筑物专有部分的维修，若在保修期内，业主可向开发商主张承担维修责任，物业公司对此不具有免费维修的合同义务，现被告以此理由拒付物业费长达数年，显属欠理。但由于被告房屋至今未能验收，原告作为物业公司，未能尽到及时向开发商催促修缮及未能及时与被告沟通，反馈修缮进展情况，其物业服务存在瑕疵，故对物业费可作适当减免，本院决定对被告2019年12月31日前的物业费给予80%的减免。至于被告地下车位服务费，由于原告误将他人的车号贴在被告车位上，故对被告2019年12月31日前的地下车位服务费予以免除。原告主张被告交纳违约金，考虑到本案实际情况和其他类似案件的平衡，法律上对逾期付款必须支付滞纳金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，原告的这项诉请，本院不予支持。故被告应当缴纳物业费为1.8元*115.69*37.5（从2016年11月16日至2019年12月31日）*80%=6247.26元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告钱昕怡于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴绿城物业服务有限公司2016年11月16日至2019年12月31日期间的物业费6247.26元； 二、驳回原告嘉兴绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取111元，由原告嘉兴绿城物业服务有限公司负担70元、被告钱昕怡负担41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  赵晋安 二〇二一年一月六日 书记员  徐婧雯 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 7-