浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终3941号上诉人（原审被告）：浙江金华菁学苑书吧有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东方前城综合楼**。法定代表人：陈敏。委托诉讼代理人：童晓洪，浙江金兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金华市永翔物业管理有限公司，住，住所地浙江省金华市婺城区东方前城****/div>法定代表人：陈有富。委托诉讼代理人：舒丽君，浙江泽鉴律师事务所律师。上诉人浙江金华菁学苑书吧有限公司（以下简称菁学苑公司）因与被上诉人金华市永翔物业管理有限公司（以下简称永翔物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。菁学苑公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由菁学苑公司承担。事实和理由：一、永翔物业公司并不是适格的诉讼主体，无权要求菁学苑公司支付涉案租金及物业费。（一）永翔物业公司并不是涉案《房屋租赁合同》的合同相对人。永翔物业公司在一审庭审中提交的2014年9月30日的《公示》不具有真实性、合法性、关联性，不能作为定案依据。1、该《公示》系复印件，菁学苑公司对真实性已提出异议；2、该《公示》的时间为2014年9月30日，但涉案《房屋租赁合同》签订时间为2014年10月14日，其从时间上明确不可能存在永翔物业公司于2014年10月1日接管后，珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司（以下简称凯宏物业公司）还与菁学苑公司签订《房屋租赁合同》，因此该《公示》本身就是伪造的证据；3、本案起诉前，菁学苑公司从未看到过该《公示》，也不认可，故对菁学苑公司没有法律效力也没有拘束力；4、该《公示》内容已明确告知对象东方前城全体业主，而菁学苑公司并非东方前城业主，因此对菁学苑公司没有法律效力。（二）永翔物业公司在一审中提交的《物业用房委托管理函》明确金华市婺城区东方前城小区业主委员会（以下简称东方前城业委会）与永翔物业公司之间系委托关系，永翔物业公司系受托人身份，不能以自己名义起诉菁学苑公司要求支付租金。（三）本案起诉前，永翔物业公司并未告知菁学苑公司涉案租赁物为物业用房，物业用房若要变更用途为用于经营出租，应由业主共同决定，东方前城业委会未经小区业主民主议定程序的情况下出具《物业用房委托管理函》的行为本身系无效行为。二、案涉房屋租赁合同明确约定了出租给菁学苑公司的房屋租赁物面积为1100㎡，但实际只交付了约800㎡，一审法院未扣除未交付面积的租金错误。（一）一审庭审中永翔物业公司提供的建筑物平面画明确2楼、3楼总面积为1198.56㎡，扣除己出租给东方前城居委会使用的300㎡，实际可能出租给菁学苑公司的面积为898.56㎡，再扣除一直被一楼酒店（注：该酒店系陈勇文开办）占用的约100㎡，实际上仅交付约800㎡。（二）涉案房屋租赁合同明确约定出租给菁学苑公司的房屋租赁物面积为1100㎡，一审中永翔物业公司自认“2、3楼每层700㎡，其中二楼出租给东方前城居委会的面积为300㎡，出租给菁学苑公司面积为400㎡，出租给菁学苑公司总计租赁物面积为1100㎡”的情况下，一审法院没有根据合同约定租赁物面积来认定租金，而是认定租金系根据租赁物现状作出的整体价格明显错误。（三）菁学苑公司承租涉案房屋后，一直到2019年6月底才开始装修，后在办理办学许可证过程中才发现涉案租赁物面积与合同约定不符，现一审法院无视该事实，让不诚信的人受益，有违民事诚实信用的基本原则。三、案涉合同明确出租方保证出租房屋产权及使用权明晰，并且出租标的物性质为综合楼2楼、3楼，出租给菁学苑公司经营使用。原审庭审中永翔物业公司自认在与其他人洽谈涉案租赁物时也明确可用于商业经营，现永翔物业公司不能提供房屋产权证，菁学苑公司在本案起诉后才知道涉案房屋为物业用房，而物业用房未经小区业主民主议定程序的情况下并不能用于商业出租，出租方己经根本违约，菁学苑公司无法正常使用涉案租赁物，结合案涉租赁物实际交付面积少于合同约定面积的事实，菁学苑公司有权行使抗辩权，拒付房租及物业费。四、一审法院认定永翔物业公司委托代理人陈勇文系永翔物业公司公司的总经理（经理）错误，永翔物业公司的经理是陈有富，而不是陈勇文；一审中法庭核对当事人信息时，永翔物业公司也陈述陈勇文系公司员工，并未提到陈勇文系永翔物业公司的（总）经理。二审过程中补充：一、案涉2014年7月的证明不符合真实性、合法性、关联性，不具有证明力，不能以此认定涉案房屋非违章建筑。（一）根据2014年9月30日的公示，永翔物业公司于2014年10月1日才开始接管物业，之前的物业管理公司是凯宏物业金华分公司，但该证明载明永翔物业公司于2014年7月1日就开始接管物业，故该证明有伪造的嫌疑。这是第一点理由。（二）认定涉案房产是否属于违章建筑或物业用房的权力机关，应该是房产国土部门，出具证明的金华市婺城区新狮街道东方前城社区委员会、金华市婺城区人民政府新狮街道办事处、金华市婺城区三改一拆行动领导小组办公室均无权认定涉案房产是否属于违章建筑的事实。（三）东方前城综合楼二楼、三楼的总面积实际是1198.56㎡，而该证明却体现为1400㎡，可见相关部门出具该证明时没有经过调查核实。（四）金华市婺城区三改一拆行动的领导小组的盖章缺少相关负责人或经办人的签字，且已注明此件仅用于工商执照办理。因此，金华市婺城区三改一拆领导小组的盖章也不能确认涉案房产属非违章建筑。二、一审中，永翔物业公司已自认杨景霞系陈勇文的妻子，之前的房租系杨景霞收取，且陈勇文已自认一楼酒店之前系其开办。2019年6月，菁学苑公司已明确要求过永翔物业公司交付被一楼酒店占用的房屋，但该部分房屋至今未交付。三、案涉合同清楚载明房租系根据面积计算，面积是1100㎡，所以房租是100元/㎡。所以首年总租金为11万元，第五到十年按约定的增加租金。承租时案涉房屋二楼、三楼是一所刚搬走的教育培训学校，永翔物业公司告诉菁学苑公司此处可以办学校，而未告知一楼酒店已换人或者变更过。永翔物业公司辩称，一、永翔物业公司主体适格。（一）案涉房屋租赁合同虽是以凯宏物业公司名义签订，但是自2014年9月30日以后凯宏物业公司的债权债务已全部由永翔物业公司接管。永翔物业公司从2014年开始向菁学苑公司交付房租，至今已长达5年，双方一直在根据合同履行自身权利和义务。在此期间，除答辩人外，从未有他人对涉案房屋产权提出异议。（二）东方前城业委会出具的物业用房委托管理函并无不妥。东方前城业委会通过招投标委托永翔物业公司对东方前城小区进行物业管理，涉案房屋在管理范围内，永翔物业公司有权收取租金。二、永翔物业公司按约向菁学苑公司交付了使用面积。菁学苑公司已提交了建筑物的平面图，2楼和3楼包括墙体楼梯的面积总共有1400㎡，除去居委会使用的300㎡面积之外，尚有1100㎡，并非面积不足。三、关于2014年7月1日的非违章建筑证明。（一）当时凯宏物业公司的物业服务合同到期后就已由永翔物业公司接管，到9月30日才公示凯宏物业公司的债权债务全部已由永翔物业公司接管。（二）2019年6月时，2018年12月时菁学苑公司连租金都尚未付清，永翔物业公司当然不同意其要求。（三）本案产权并非案件的争议焦点。（一）菁学苑公司承租案涉房屋时已核实该房屋属于物业用房，物业用房是没有产权证的。（二）合同中约定的甲方保证出租房屋产权及使用权明晰，并非是要求永翔物业公司具备房屋产权证的意思。案涉房屋虽没有产权证，但属于东方前城小区的物业用房，权属并无争议。（三）相关部门已出具非违章建筑证明。一审中，菁学苑公司是以永翔物业公司未能向其提供非法违章建筑证明为由抗辩，现又以不能提供产权证为由来主张拒付租金，两种抗辩完全不一致，只是其不履行合同义务的借口。永翔物业公司向一审法院起诉请求：1、判令永翔物业公司支付菁学苑公司115500元并支付按天支付天租金一倍的滞纳金34650元；2、判令永翔物业公司支付菁学苑公司物业费24000元及逾期利息（按年利率6％自起诉之日起计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费由永翔物业公司承担。（以上合计174150元）。一审法院认定事实：案外人珠海市凯宏物业管理有限公司金华分公司（以下简称凯宏物业金华分公司）原系东方前城小区的物业管理公司。2014年9月30日，凯宏物业金华分公司与菁学苑公司永翔物业公司发布《公示》，告知东方前城全体业主自2014年10月1日起，东方前城小区物业服务公司由原凯宏物业金华分公司更改为永翔物业公司，原凯宏物业金华分公司东方前城小区的所有债权债务由永翔物业公司接管。2014年10月14日，凯宏物业金华分公司作为甲方（出租方），永翔物业公司菁学苑公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条、甲方同意将位于金华东方前城综合楼2楼、3楼建筑面积1100㎡出租给乙方经营使用。第二条、自2014年10月20日至2014年12月30日为免租期，为甲方给乙方的装修时间，租赁期为十年，自2015年1月1日至2024年12月30日止。第三条、租金及付款方式，租金前四年每年十一万元整；第五年、第六年每年十一万五千五百元整；第七年、第八年每年十二万一千元整；第九年、第十年每年十二万六千五百元整；每两年一付。首次付款：乙方需在2014年10月20日之前支付8万元整给甲方，2014年12月5日之前再付清余下14万元整。以后都在租期日前半个月付清之后两年的租金。第四条、甲方保证出租房屋产权及使用权明晰。如有其他权益人，甲方必须提供权益人的授权委托书。如困产权不明造成经济纠纷，均由甲方负责处理，如给乙方造成经济损失，甲方应承担赔偿责任，乙方不承担任何经济责任。第五条、在房屋租赁期限内水费、电费由乙方支付，乙方每年付给甲方四千元物管费用，并由乙方承担延期付款的违约责任。第七条、违约责任……2.租赁期内，乙方逾期支付租金的，除应及时如数补交外，还应按天支付天租金一倍的滞纳金。该《房屋租赁合同》甲方负责人签名为陈勇文，陈勇文现任永翔物业公司总经理。永翔物业公司菁学苑公司已支付2015年1月1日至2019年12月31日的租金，剩余租金未支付。另查明，2017年（笔误，应为2014年）7月，永翔物业公司开具一份证明，内容为：金华市环城北路东方前城综合楼二楼、三楼总面积1400㎡，不属于违章建筑，属于物业用房。金华市婺城区新狮街道东方前城社区居委会、金华市婺城区人民政府新狮街道办事处、金华市婺城区三改一拆行动领导小组办公室在该证明上盖章确认。2020年4月25日，东方前城业委会向永翔物业公司出具一份《物业用房委托管理函》，载明东方前城业委会委托永翔物业公司对东方前城小区综合楼的二楼及三楼（菁学苑公司）物业用房进行管理，代收该房屋2020年度的使用租金，并将收取的房屋租金全额汇入东方前城业委会对公账户。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》虽然由凯宏物业金华分公司与永翔物业公司菁学苑公司签订，但是合同签订时凯宏物业金华分公司已退出东方前城小区的物业管理，合同实际履行过程中出租方的权利和义务均由本案菁学苑公司实际承担。案涉租赁标的为东方前城小区物业用房，权利人为小区全体业主。该小区业主委员会成立后，以出具《物业用房委托管理函》的方式对永翔物业公司出租案涉租赁房屋的行为进行追认，故《房屋租赁合同》对原永翔物业公司双方具有拘束力，菁学苑公司有权向永翔物业公司主张合同权利。根据合同约定，2020年度的租金为115500元。永翔物业公司辩称租赁房屋的面积不足，应按实际交付面积计算租金。永翔物业公司在审理过程中认可租赁范围不包括东方前城社区居委会使用的约300㎡房屋，原永翔物业公司对租赁范围并无实质性争议。永翔物业公司承租前已对租赁物进行现场查看，租赁范围清楚明确，且房屋租赁合同仅约定租金总价而未约定单价，故应当认定租金系根据租赁物现状作出的整体价格，永翔物业公司主张依单价和实际面积计算租赁费依据不足。永翔物业公司又认为租赁物由他人部分占用，出租人未履行交付租赁物的义务。永翔物业公司自2014年10月20日承租案涉房屋至今，未有因案外人的占用造成永翔物业公司不能使用租赁物的情况发生。永翔物业公司没有充分证据证明菁学苑公司交付租赁物不足，故对永翔物业公司的该抗辩意见不予采信。菁学苑公司已提供证据证明案涉租赁房屋为物业用房而非违章建筑，永翔物业公司辩称租赁物为违章建筑与事实不符。综上，永翔物业公司应根据合同的约定，于2018年12月上半月前支付2020年度租金115500元，永翔物业公司逾期支付，应承担违约责任。菁学苑公司主张的逾期滞纳金不违反双方约定及法律规定，可予支持。关于物业费，房屋租赁合同中约定明确，永翔物业公司应予承担，但双方未约定物业费支付时间，故认为年度到期的物业费菁学苑公司可以主张。2020年度未届满，该年度的物业费菁学苑公司可待期限届满后再行主张。永翔物业公司逾期支付物业费，需承担逾期付款利息损失，利率标准按规定予以调整。综上，菁学苑公司诉讼请求合法有据部分，予以支持；于法无据部分，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、浙江金华菁学苑书吧有限公司于判决生效之日起十日内给付金华市永翔物业管理有限公司2020年度租金115500元及滞纳金34650元；二、浙江金华菁学苑书吧有限公司于判决生效之日起十日内支付金华市永翔物业管理有限公司物业费2015至2019年度20000元及逾期利息，利息以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2020年5月12日起计算至实际履行之日止；三、驳回金华市永翔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1892元（已减半收取），由金华市永翔物业管理有限公司负担41元、浙江金华菁学苑书吧有限公司负担1851元。二审期间，菁学苑公司向本院提交以下证据：证据一、菁学苑公司法定代表人与永翔物业公司法定代表人儿媳杨景霞的微信聊天记录，证明菁学苑公司于2019年6月才开始对涉案房屋进行装修，且菁学苑公司曾于2019年6月29日要求过永翔物业公司将未交付的部分房屋交付给菁学苑公司。永翔物业公司质证认为：真实性无异议，关联性，证明目的有异议，永翔物业公司确曾收取租金并交给东方前城业委会。聊天记录中未明确菁学苑公司要求将二楼东西搬走具体指什么东西，房屋已交给菁学苑公司使用，永翔物业公司不清楚东西归属。本院认证认为：对真实性、合法性予以认定，对关联性在下文中阐述。永翔物业公司向本院提交以下证据：东方前城小区业委会与永翔物业公司签订的合同，证明业主委员会同意永翔物业公司收取营业房租金和小区内广告收益，该收益归全体业主共有。菁学苑公司发表质证认为：真实性没有异议，关联性、合法性有异议。永翔物业公司在一审中提供的相关证据可证明案涉物业用房并非营业用房，若用于经营要先召开业主大会。本院认证认为：该证据符合证据三性，本院予以认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。另，2020年12月31日，双方经协商确定菁学苑公司将案涉房屋按“现状”交给永翔物业公司，并明确此后不再产生新的租金和物业费，且该次交接不影响对此前纠纷的处理。本院认为，一、关于永翔物业公司主体资格问题。案涉房屋为东方前城小区业主共有，涉案《房屋租赁合同》虽由凯宏物业公司签订，但凯宏物业公司在已将其在案涉小区的权利义务交由永翔物业公司，菁学苑公司实际已接受永翔物业公司根据该合同所提供的租赁物，东方前城业委会作为小区业主大会的执行机构，为维护业主利益代表业主认可永翔物业公司主张该款，一审法院认为永翔物业公司主体适格，于法不悖。二、关于租金总额计算标准。（一）菁学苑公司在承租案涉房屋时曾在现场确定租赁范围，但其称租金总额系根据租赁合同载明的租赁面积和单价计算所得。按照常理，根据面积和单价确定总价时，通常会载明单价或核实面积后再确定总价，而非仅凭对方陈述就确定面积和总价，且一审法院在菁学苑公司提出面积抗辩之后询问其是否继续承租时，菁学苑公司回复“若能办出办学许可证则愿意继续承租”，故一审法院认为案涉合同所约定的年租金系对双方确定的租赁范围内租金总价的确定，也符合常理。（二）关于菁学苑公司所称的租赁范围内被案外人占用的面积，永翔物业公司否认该占用行为经其准许，该事实发生于永翔物业公司向其交付租赁物之后，菁学苑公司应自行承担租赁物的保管义务，其主张扣减该部分面积的租金，缺乏依据。三、关于案涉房屋产权及使用权问题。（一）对于菁学苑公司所称的案涉房屋系违章建筑的问题。一审中，永翔物业公司已提供初步证据证明案涉房屋为物业用房，菁学苑公司未提供相反证据，二审中本院已向规划部门核实，该房屋确非违章建筑。（二）物业用房并非必然无法用于经营。东方前城业委会已出具说明对本案租赁事宜予以追认，且菁学苑公司在一审中并未以案涉房屋不能用于经营为由进行抗辩，菁学苑公司亦无证据证明存在东方前城业主对该房屋用于经营提出异议的情形。另，菁学苑公司亦无证据证明其在使用过程中发生过权属纠纷或使用权纠纷，故其认为案涉房屋不符合产权和使用权清晰的约定，依据不足。四、关于陈勇文在永翔物业公司处的职务，作为永翔物业公司员工即可作为诉讼代理人参加诉讼，至于具体岗位与本案争议焦点无关，永翔物业公司和陈勇文未对此提出异议，本院不予干涉。综上，菁学苑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3784元，由浙江金华菁学苑书吧有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴翠丹审 判 员 赵 娟审 判 员 王玲雅二〇二一年一月二十七日代书记员 戴晨璐12-13-