上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终117号上诉人（原审原告）：上海鑫呈餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区岚丰路******。法定代表人：吕海鹏，执行董事。委托诉讼代理人：任垚平，上海知信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李垚，上海知信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海轶馨实业发展有限公司，住所地上海，住所地上海市闵行区江汉路******>法定代表人：田中飞，董事长。委托诉讼代理人：吴琼丽，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐旭萍，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海鑫呈餐饮管理有限公司（以下简称鑫呈公司）因与被上诉人上海轶馨实业发展有限公司（以下简称轶馨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鑫呈公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或支持上诉人的一审全部诉请。事实与理由：系争租赁合同因被上诉人违约而解除，被上诉人应当赔偿因此给上诉人造成的损失。上诉人一审中已经提交了相应证据，由此发生了设计费与员工工资损失。被上诉人轶馨公司辩称：现有证据不能证明上诉人发生了实际损失，张涛个人不具有设计资质，也不可能在商铺未交付的情况下完成所有设计，员工工资的证据也不足，请求二审法院维持一审判决。鑫呈公司向一审法院起诉请求：1.确认鑫呈公司与轶馨公司签订的《新田360广场商铺租赁合同》于2020年4月9日解除；2.判令轶馨公司向鑫呈公司返还已付款本金148,019.72元（人民币，下同；2019年8月1日开始支付的租金、物业费、租金保证金、管理费保证金）及逾期利息（以148,019.72元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月9日暂计至2020年5月8日为492元，实际主张至判决生效之日止）；3.判令轶馨公司赔偿鑫呈公司损失262,210元（其中设计费80,000元，员工薪资182,210元）；4.判令鑫呈公司律师费6,299元由轶馨公司承担；5.本案诉讼费、保全费、保函费2,000元等诉讼过程中产生的费用由轶馨公司承担。一审法院认定事实如下：鑫呈公司（承租方、乙方）与轶馨公司（出租方、甲方）签订《新田360广场商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于新田360广场内的商铺。4.3保证金：4.3.1乙方交纳的保证金包含租赁保证金和管理费保证金,具体数额见附件一(8)。乙方应于甲乙双方签订本合同当日支付。4.3.2在租赁期内，如乙方未能按本合同约定的时间足额交纳租金、管理费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7个工作日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的保证金(但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法)。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内把被甲方扣除部分的保证金重新补足。在租赁期内，如因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。5.6若因乙方原因，乙方未在甲方通知的交付日(包括商铺整改后甲方再次通知的交付日)起3日内与甲方办理完毕该商铺的验收、交接手续，视为甲方已经完成了该商铺的交付，并且该商铺完全符合附件四房产基本技术条件，甲方通知的交付日视为实际交付日。5.7若因乙方原因，乙方未在甲方通知的交付日(包括商铺整改后甲方再次通知的交付日)起5日内与甲方办理完毕该商铺验收、交接手续，则甲方有权解除本合同，没收保证金和已交纳的其他费用，并有权追索因乙方的该等行为给甲方所造成的一切损失。5.8无论任何原因导致甲方无法按期交付的，甲方有权提前书面通知乙方或在相关事由发生后的72小时内书面通知乙方，甲方的交付日期相应顺延，甲方无须就交付迟延向乙方支付任何赔偿或补偿。但甲乙双方可就交付事宜进行友好协商，乙方有权向甲方提出免租期顺延的要求，但不得在甲方通知交付后拒绝办理验收、交接手续，否则视为乙方原因导致商铺无法按期交付，并按本合同第5.6条、5.7条约定处理。16.2在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。16.2.1违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过60日仍未予以改正。16.2.2因甲方原因导致该商铺延期交付且超过90日，乙方因此拒绝接收该店铺的。……21.3各方因签署本合同而发生的印花费、律师费等其他费用，由双方各自负担。主要商务条款：（1）租赁部位：甲方将坐落于上海市闵行区XX公路XX号XX广场XX号商铺出租给乙方使用。（2）租赁面积：该商铺的实用面积为79平方米。（3）品牌及类别：该商铺只供乙方在租期内经营麻辣盛宴品牌(类别:正餐)之用途。（4）租赁期限：租赁期限自2019年6月1日起至2022年7月31日止。自2019年6月1日开始起算，至次年当月当日的前一日为第一租赁年度届满日，以后每个租赁年度均按此顺延及计算，直至租赁期限届满。（5）开业时间：乙方在2019年8月1日开业。（6）租金：自2019年8月1日起（若乙方提前开业的，以实际开业日计）计收租金，租金交纳模式为基本租金与营业额提成租金两者取高：1）自2019年8月1日至2020年7月31日，基本租金为13元/天/平方米，营业额提成扣率为[12%]，基本租金和营业额提成租金两者取高。2）自2020年8月1日至2021年7月31日，基本租金为14元/天/平方米，营业额提成扣率为[13%]，基本租金和营业额提成租金两者取高。3）自2021年8月1日至2022年7月31日，基本租金为15元/天/平方米，营业额提成扣率为[14%]，基本租金和营业额提成租金两者取高。（7）收银方式：该商铺收银方式为乙方自行收银，乙方同意使用甲方提供的专用数据采集设备。智能收银设备和数据采集设备的使用费300元/月/台，设备保证金5,000元/台，设备使用费自安装交付之日起算。（8）保证金：保证金包含租赁保证金93,713.80元和管理费保证金17,301元。（9）管理费：自2019年8月1日起（若乙方提前进场的，以实际进场日计）计收管理费,管理费标准为2.4元/天/平方米。（10）交付日期：该商铺的交付日期预计为2019年6月1日，具体交付时间由甲方另行书面通知，乙方应当按照甲方另行通知的交付要求验收并接收该商铺。（11）免租装修期：免租装修期自2019年6月1日起至2019年7月31日止。乙方应在免租装修期内完成租赁物业的装修，并通过甲方的验收。2020年4月7日，鑫呈公司委托律师向轶馨公司发送关于通知轶馨公司解除租赁合同的律师函，载明：一、合同签订后，委托人已按照合同的约定履行了相关付款义务，各项费用支出(包括租金、物业费、租赁保证金、管理费保证金)共计148,019.72元。委托人所需支付所有费用现已全部支付完毕，完成了作为承租方所应履行的付款义务。二、合同签订后，贵司即出租方并未按合同约定及时履行主要义务，现已构成根本违约，应对委托人造成的损失进行赔偿，具体而言：首先，根据租赁合同附件一，主要商务条款(10)及租赁合同第五条之约定，该商铺的预计交付日期为2019年6月1日，具体时间由甲方另行书面通知。委托人预计开业时间为2019年8月1日。现贵司因己方原因迟迟未交付该商铺，且未书面通知委托人，亦未与委托人协商达成解决与补偿方案，委托人无法按照原计划进行装修和开业，贵司此举严重打乱了委托人即乙方的商业计划，也造成委托人大额的不必要支出。其次，根据租赁合同第十五条第2款第4项之规定，贵司负有保证乙方即委托人经营活动顺利进行的义务。根据租赁合同第十六条第2款第2项之规定，因贵司原因导致该商铺延期交付超过90日，乙方因此拒绝接受该商铺的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，贵司应当承担赔偿责任。贵司向委托人迟延交付店铺截止发函之日已达九个月之久，委托人的合同目的已无法达到，现承租方即委托人书面函告，要求解除双方之间的租赁合同返还款项，并要求贵司承担委托人因此所支出的一切额外费用，包括委托人已支付的设计费、员工人工费、差旅费等，共计384,938.44元……如贵司仍未按照本函所载期限实际履行赔偿义务的，除应根据合同对等原则赔付委托人上述费用外，还应于收到本函第6日起以逾期未返还费用为基数按0.5%/日计算逾期利息直至实际清偿之日止，委托人现为/将为维护权益所支出的一切费用（包含但不限于设计费、诉讼费、保全费、律师费、误工费、差旅费等费用）亦由贵司承担！……鉴于上述事实及法律规定，本所依法接受委托人的委托，特向你郑重函告如下：1、委托人与贵司签订的《新田360广场商铺租赁合同》于贵司收到本《律师函》之日起正式解除，且贵司应于收到本《律师函》之日起5日内返还委托人支付的所有款项148,019.72元，并赔偿委托人已产生的实际费用损失236,918.72元，共计384,938.44元；2、若贵司未在上述期限内支付前述款项，则本所律师将依法接受委托人的委托，通过诉讼途径追究贵司的法律责任，届时贵司除应双倍返还所付费用及逾期利息外，还将赔偿委托人包括但不限于设计费、诉讼费、利息损失、差旅费、通信费、律师费等项目的损失。鑫呈公司已向轶馨公司支付租金31,237.92元、物业管理费5,767元、租赁保证金93,713.80元、管理费保证金17,301元，合计148,019.72元。因轶馨公司的原因，轶馨公司一直无法向鑫呈公司交铺，双方经协商未果，鑫呈公司提起本次诉讼。为本次诉讼，鑫呈公司聘请律师，花费律师费5,000元。另查明，鑫呈公司于2018年1月12日成立，注册地址位于奉贤区，其，注册地址位于奉贤区浦区设立了第一分公司，于2019年9月在普陀区设立了第二分公司及在宝山区设立了第三分公司。上述公司均正常营业中。一审法院认为，鑫呈公司与轶馨公司签订的《新田360广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以确认。合同履行过程中，轶馨公司无法按约向鑫呈公司交付商铺，轶馨公司应承担相应的法律责任。现鑫呈公司主张合同解除符合法律规定，一审法院予以支持。双方一致确认合同于2020年4月9日解除，于法不悖，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鑫呈公司要求轶馨公司退还已经支付的各项费用合计148,019.72元并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算损失符合法律规定，一审法院予以支持。鑫呈公司向轶馨公司主张设计费损失、员工薪资损失，但鑫呈公司未能提供有效的证据予以证实，一审法院不予支持。鑫呈公司向轶馨公司主张律师费、保函费损失，不符合合同约定，亦无法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○二○年九月十一日作出判决：一、确认上海鑫呈餐饮管理有限公司与上海轶馨实业发展有限公司签订的《新田360广场商铺租赁合同》于2020年4月9日解除；二、上海轶馨实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还上海鑫呈餐饮管理有限公司租金、物业管理费、租赁保证金、管理费保证金合计148,019.72元，及以148,019.72元为本金，自2020年4月9日起至判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的计息；三、驳回上海鑫呈餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半计收3,777.66元、财产保全费2,605.10元，合计6,382.76元，由上海鑫呈餐饮管理有限公司负担3,191.38元，上海轶馨实业发展有限公司负担3,191.38元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案系争租赁合同因被上诉人违约而解除，其应当合理赔偿上诉人的实际损失。上诉人在一审中就员工工资与设计费支出提供了一定证据，经本院综合审查，上述证据能够证明上诉人曾经为开业经营进行了必要准备，发生一些前期费用支出是合理的，但应当与系争店铺无法经营具有直接关联，被上诉人的赔偿范围也不能超出其能够合理预见的范围。本院综合系争店铺的准备期的市场行情及本案证据，酌情认定被上诉人赔偿2万元损失。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20553号民事判决第一、二项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20553号民事判决第三项；三、上海轶馨实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海鑫呈餐饮管理有限公司损失人民币20,000元；四、驳回上海鑫呈餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半计收人民币3,777.66元、财产保全费人民币2,605.10元，合计人民币6,382.76元，由上海鑫呈餐饮管理有限公司负担人民币2,891.38元，上海轶馨实业发展有限公司负担人民币3,491.38元。二审案件受理费人民币5,357.64元，由上海鑫呈餐饮管理有限公司负担人民币4,960.64元，上海轶馨实业发展有限公司负担人民币397元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年一月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……