上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12689号上诉人（原审原告）：上海红纳影院管理有限公司，住所地上海市浦东新区张杨北路********。法定代表人：虞驰捷，执行董事。委托诉讼代理人：杨成，公司员工。委托诉讼代理人：倪晓强，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海金联置业有限公司，住所地上海市浦，住所地上海市浦东新区欧高路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨晓，执行董事。委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海红纳影院管理有限公司（以下简称红纳公司）因与被上诉人上海金联置业有限公司（以下简称金联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初11110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人红纳公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其原审诉请。事实和理由：合同约定房屋面积为1,554平方米，但上诉人自行测量面积为1,352平方米；上诉人对4楼公共区域进行装修改造，对402室亦有消防改造；影院因为疫情一直关闭，直至2020年7月24日才重新营业。被上诉人金联公司辩称，双方共同测量，房屋面积系经双方认可；租赁范围不包括402室，402室系物业用房，但一直由上诉人占用；被上诉人不知道上诉人改造的具体情况，上诉人系擅自改造，故其认为一审判决正确，要求维持原判。红纳公司诉至一审法院，请求判令：一、金联公司返还2016年3月至2019年5月期间多收取的租金人民币（下同）420,962元；二、金联公司支付利息损失：以420,962为本金，自2019年9月30日起至本判决生效日，按照同期银行贷款利率标准计算；三、金联公司退还租赁保证金多收部分租赁保证金22,119元；四、金联公司支付XX路XX弄XX号4楼共用部位及402室房屋改造、设计、装修费用共计12万元；五、金联公司免收2020年1月24日至2020年6月16日的租金；六、金联公司返还红纳公司支付的2020年1月24日至2020年5月31日的租金380,473元；7.诉讼费由金联公司承担。一审法院认定事实：2015年8月15日,就红纳公司向金联公司租赁上海市浦东新区XX路XX弄XX幢XX号2层、3层、4层401室房屋事宜，双方签订《合同》。《合同》约定：红纳公司承租金联公司的系争房屋使用面积1,554平方米（面积暂定，在本合同中除非特别说明，否则所有面积均指该使用面积）的文化、体育、商业用房，由红纳公司经营“红纳国际影城”（名称暂定）；系争房屋的最终交付面积依据上海市房屋土地管理局核准的实测使用面积为准；租赁期15年,系争房屋的交付日为2015年9月1日，在系争房屋交付给红纳公司后，红纳公司享有6个月的免租装修及试营业期，从2015年9月1日至2016年2月28日，红纳公司在此后不再享有任何免租的权利，金联公司原因导致的除外；租期自免租结束之日起，即2016年3月1日起至2031年2月28日止；年保底租金为102万元（注：系按照每平方米1.8平方米/天×1,554平方米×365天后取整得出）,每三年递增5%,每个租赁年度以365天计算；红纳公司应当自营业之日起于每月25日前支付下一个租赁月的保底比例租金；金联公司应当在收到红纳公司支付的租金或费用后3个工作日内开具正式发票，如金联公司不能提供正式发票，红纳公司有权暂停下一期付款；红纳公司应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用，如红纳公司逾期支付30天以内的，红纳公司无须承担支付滞纳金等责任，超过30天经金联公司书面催告后仍未能及时交纳的，每逾期一天，红纳公司需按逾期欠缴总额的0.01%/日向金联公司支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；金联公司保证在整个租赁期间内向红纳公司免费提供位于系争房屋正面外立面的不小于100平方米广告位置及40平方米红纳影院霓虹灯店招位置用于红纳公司宣传，具体位置由双方协商确定;金联公司免费提供位于系争房屋所属整体建筑地面首层显著位置,面积不小于4平方米的影院售票处位置,并负责按影院售票处需要铺设网线、电话线等设施（工程费用由红纳公司承担），相关公共事业费用红纳公司应当按照本合同约定交纳；……。同日，红纳公司与金联公司共同签署《红纳国际影城房产技术条件》，对系争房屋的现状进行确认。2015年8月28日，红纳公司与金联公司签署《交付确认书》，确认金联公司将系争房屋按照红纳影院房产技术条件交付给红纳公司。2015年8月19日、2016年4月20日，因红纳公司曾委托金联公司办理成立公司之事，系争房屋的产权登记信息先后被调取两次。出具时间2016年6月2日并盖有红纳公司公章的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》及出具时间2016年6月7日并盖有红纳公司公章的《上海市电影放映单位情况登记表》上均填写系争房屋的建筑面积为“1,554平方米”。2016年11月15日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定红纳公司使用上海市浦东新区XX路XX弄XX幢XX号一层部分空间。2018年5月23日，双方签订《补充协议》，约定红纳公司应于2018年6月8日前向金联公司支付2018年6月的租金8.5万元,其后,应于每个月的第1日前支付当期租金。红纳公司已经支付金联公司2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金。原审另认定，2019年3月20日，红纳公司向金联公司出具《关于2019年3月20日函告的回复》，红纳公司对金联公司提出的“关于影院六楼曾建VIP影厅所在区域不在租赁范围内的函告”内容不予认可。2019年4月18日，红纳公司向金联公司发送《函告》，向金联公司提出系争房屋的使用面积的异议。根据系争房屋的产调信息，系争房屋的建筑面积为1,699.14平方米。红纳公司自行测量的使用面积为1,352平方米，比暂定使用面积1,554平方米少202平方米。原审再认定，2020年1月24日，上海市电影局出具《关于全市影院春节期间停止营业的通知》给全市各院线、影院，通知：根据上海市当前新型冠状病毒肺炎疫情防范一级响应的要求，各影院自即日起至春节假期结束，停止开门营业，各院线公司要指导督促旗下影院落实好退票和停业措施，请各影院遵照执行。2020年2月19日，上海市电影发行放映行业协会出具《商请函》，恳请上海市各影院物业业主、商场管理方能够酌情减免影院方在疫情期间的房屋租金和物业管理费等相关费用。红纳公司提供的出具日期为2020年6月19日的上海浦东新区XX国际影城的《实时影院放映成绩表》显示：2020年1月24日起至2020年6月19日期间该影院各放映厅的收入均为“0”。金联公司系国内合资公司。一审法院认为：《房屋租赁补充协议》及《补充协议》均系对《合同》的补充，视为《合同》的一部分。《合同》系红纳公司与金联公司关于系争房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家强制性效力性法律规定，合法有效，双方均应严格按约履行。《合同》约定：红纳公司承租金联公司的系争房屋使用面积1,554平方米（面积暂定，在本合同中除非特别说明，否则所有面积均指该使用面积）；2018年6月的租金8.5万元,其后,应于每个月的第1日前支付当期租金。红纳公司租赁的系争房屋系现房，红纳公司应该是在查看并了解系争房屋的现状及大致面积后决定承租系争房屋的，合同约定的租金也是按整套房屋确定的月固定租金，并未约定按照每平方米使用面积计算租金。红纳公司自测的使用面积为1,352平方米，金联公司对此不予认可，红纳公司该自测使用面积缺乏依据，不予采信。红纳公司根据自测使用面积计算使用面积的差额并以此要求金联公司退还多收的租金及租赁保证金，证据不足，不符合法律规定。因此，红纳公司要求判令金联公司返还2016年3月至2019年5月期间多收取的租金420,962元、要求判令金联公司支付利息损失（以420,962为本金，自2019年9月30日起至本判决生效日，按照同期银行贷款利率）、要求判令金联公司退还租赁保证金多收部分22,119元及要求判令金联公司支付XX路XX弄XX号4楼共用部位和402室房屋改造、设计、装修费用共计12万元的诉讼请求，均不符合合同约定及法律规定，均不予支持。关于红纳公司要求判令金联公司免收2020年1月24日至2020年6月16日的租金。红纳公司因疫情影响并根据2020年1月24日上海市电影局的通知自2020年1月24日起停止经营，且红纳公司2020年1月24日起至2020年6月19日期间因为停业各放映厅的收入均为“0”。根据相关政策指导意见规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案一审审理中，一审法院主持双方就疫情期间租金减免问题进行调解，因双方意见较大，调解未成。一审庭审后，红纳公司书面确认于2020年7月收到相关部门对其因疫情无法正常营业的补贴5万元。故一审法院根据公平原则并结合红纳公司的经营实际情况、红纳公司已经收到相关补贴5万元的因素，酌定免除红纳公司2020年1月24日起至2020年6月16日止的房屋租金共计153,634元。红纳公司要求免收其余租金的诉讼请求，不予支持。关于红纳公司要求判令金联公司返还已经支付的2020年1月24日至2020年5月31日的租金380,473元的诉讼请求。自2020年1月1日起至2020年6月16日期间合同约定的红纳公司应付租金为470,333元，扣除一审法院酌定免除红纳公司的2020年1月24日起至2020年6月16日止期间的租金153,634元，红纳公司实际应付的2020年1月1日起至2020年6月16日期间租金为316,699元。红纳公司实际已付的2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金425,000元,扣除红纳公司实际应付的2020年1月1日起至2020年6月16日期间租金316,699元,金联公司应返还红纳公司多收的2020年1月1日至2020年6月16日期间的租金108,301元。红纳公司要求金联公司返还其余租金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,于2020年7月31日判决：一、金联公司于判决生效之日起十日内返还红纳公司多收的2020年1月1日至2020年6月16日期间的租金108,301元；二、驳回红纳公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,010.87元,减半收取计5,005.44元，由红纳公司负担3,772.44元，由金联公司负担1,233元。二审中，当事人均未提交新证据。二审中，双方一致确认2020年月租金应为89,250元；上诉人已付清2020年前的全部租金及2020年1月至5月的租金446,250元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，红纳公司主张房屋实际使用面积与合同约定使用面积相差甚大，但为金联公司所否认。对此本院认为，其一，双方明确了租赁范围、房屋使用面积并于签约当日共同对房屋现状进行确认；其二，2015年、2016年涉讼房屋产权登记信息被调取，其时始红纳公司即已知晓房屋建筑面积，但并未对此提出异议；其三，红纳公司以其自行测量面积主张交付面积差异，依据不足。综上，红纳公司的相关主张，本院不予采纳。关于4楼公共区域及402室装修改造费用之争议，本院认为，其一，二审中，红纳公司自认2、3、4层均有加层；其二，402室非涉讼合同租赁范围内；其三，红纳公司二审中陈述其主张的12万元费用系估算所得，没有提供证据。综上，本院认为，红纳公司对4楼公共区域及402室的装修改造系为其自身经营需要服务，且其至今仍在继续使用涉讼房屋并正常营业，况且其就自己的主张亦未能出示有效证据予以证明，故红纳公司于本案中向金联公司主张该部分费用，显无依据，难以支持。本院还需指出的是，考虑租金递增因素，原审计算方式有误。本院认为，2020年1月1日至2020年6月16日期间合同约定的红纳公司应付租金应为493,850元，扣除本院酌定免除其于2020年1月24日至2020年6月16日期间的租金为163,816.13元，该期间红纳公司实际应付租金为330,033.87元，红纳公司实际已付租金共计446,250元，故金联公司应退还多收租金116,216.13元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初11110号民事判决；二、上海金联置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海红纳影院管理有限公司多收的2020年1月1日至2020年6月16日期间的租金116,216.13元；三、驳回上海红纳影院管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,010.87元,减半收取计5,005.44元，由上海红纳影院管理有限公司负担3,772.44元，由上海金联置业有限公司负担1,233元。二审案件受理费10,010元，由上海红纳影院管理有限公司负担9,921.89元，由上海金联置业有限公司负担88.11元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月二十五日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……