浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10711号 上诉人（原审被告）左巢（杭州）商务服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区高德置地中心**楼****-1。 破产清算管理人浙江裕丰律师事务所。 委托代理人潘晓远，浙江裕丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司，住所地，住所地浙江省杭州市江干区高德置地广场**楼****iv> 负责人方天仁，总经理。 委托代理人陈蔚，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 上诉人左巢（杭州）商务服务有限公司（以下简称左巢公司）因与被上诉人广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司（以下简称珠江物业杭州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初9396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李国标适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年7月1日，珠江物业杭州分公司（甲方）与左巢公司（乙方）就左巢公司承租的高德置地中心1号楼26、27、28层2606-01?——2606-06、2706-01——2706-06、2806-01——2806-06室物业签订《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同》，约定：物业服务管理期限与乙方承租物业的租赁期限相同（包括租金的优惠期间），自2018年7月1日起至2026年6月30日止，如由于该物业交付时间调整而导致租赁期限起止日期调整的，则物业管理期限起止日期相应予以调整，乙方知晓并同意，在出租方给予的装修期或租金优惠期等期间内，并不同时免除乙方依据本合同应交纳给甲方的物业管理费等费用；物业管理费按建筑面积计算每月每平方米25元，该物业建筑面积为6203.72平方米，每月管理费为155093元；首期管理费期限自2018年7月1日至2018年12月31日，乙方应在签订本合同后5个工作日内向甲方缴纳930558元，此后乙方以1个月为一个支付周期并须于每支付周期上一自然月的二十日前完成该周期物业管理费的支付；在物业管理期限内，如乙方与出租方产生争议或者纠纷的，不影响本合同的继续履行，甲乙双方应按本合同的约定承担各自的合同义务；甲方应当负责大厦建筑结构、公共区域范围内由出租方安装或提供的设施及设备的维护、保养和修理；乙方须依照本合同约定按时足额向甲方支付物业管理费等因使用承租物业而产生的费用，乙方未按本合同缴交物业管理费、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自逾期之日的第二日起，每逾期一日按所欠缴金额的万分之五向甲方支付逾期付款违约金，且甲方有权发催收函或律师函进行催收，逾期三十日的，甲方有权提前解除合同。合同签订后，珠江物业杭州分公司按约提供了物业管理服务，但左巢公司未按合同约定期限支付首期物业管理费930558元，经珠江物业杭州分公司催收，左巢公司至今仍未支付该笔物业管理费。2019年1月份物业费155093元，合同约定应付时间最迟为2018年12月20日，左巢公司实付时间为2019年2月2日，迟延44天；2019年2月份物业费155093元，合同约定应付时间最迟为2019年1月20日，左巢公司实付时间为2019年3月6日，迟延45天。2019年3月至10月期间，珠江物业杭州分公司每月向左巢公司发送物业费收费通知单，明确当月物业费交费时间为次月10日前，上述期间左巢公司迟延交付物业费情形如下：2019年3月份物业费155093元，珠江物业杭州分公司通知交费时间最迟为2019年4月10日，左巢公司实付时间为2019年4月16日，迟延6天；2019年7月份物业费155093元，珠江物业杭州分公司通知交费时间最迟为2019年8月10日，左巢公司实付时间为2019年9月18日，迟延39天；2019年8月份物业费155093元，珠江物业杭州分公司通知交费时间最迟为2019年9月10日，左巢公司实付时间为2019年9月18日，迟延8天。珠江物业杭州分公司于2019年10月16日请求判令左巢公司向其支付拖欠的物业管理费共计930558元；逾期付款违约金251948.59元，合计1182506.59元。 原审法院认为，珠江物业杭州分公司与左巢公司签订的物业管理服务合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。左巢公司未按约支付首期物业费，后期部分物业费未按期支付，其行为已构成违约，珠江物业杭州分公司有权主张左巢公司支付拖欠的物业费并承担相应违约责任。合同约定在物业管理期限内，如左巢公司与出租方产生争议或者纠纷的，不影响本合同的继续履行，双方应按本合同的约定承担各自的合同义务，左巢公司在未提供可延期交纳或可减免应交纳物业费证据的情形下，仅以与出租方反映的租赁房屋质量问题为由拒绝交纳首期物业费或迟延交纳物业费，依据不足，该辩解原审法院不予采纳，珠江物业杭州分公司主张左巢公司支付拖欠的首期物业费930558元的诉请，原审法院予以支持。关于逾期付款违约金问题，合同约定左巢公司应在签订本合同后5个工作日内向珠江物业杭州分公司缴纳首期物业费930558元，双方合同于2018年7月1日签订，故左巢公司至迟应在2018年7月6日支付上述物业费，左巢公司至今未支付，按约应向珠江物业杭州分公司支付逾期付款违约金，双方合同约定的违约金计算标准为每逾期一日按所欠缴金额的万分之五计算，根据珠江物业杭州分公司的实际损失等因素，该违约金计算标准过高，原审法院酌情调整为按年利率4.2%作为违约金计算标准，故截止珠江物业杭州分公司主张的2019年10月15日，首期物业费930558元的逾期付款违约金金额为50483元；2019年1月至10月左巢公司逾期支付物业费的违约金金额为2569元，上述违约金合计为53052元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、左巢（杭州）商务服务有限公司向广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司支付拖欠的物业管理费930558元、逾期付款违约金53052元，合计983610元，于判决生效后十日内付清；二、驳回广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7721.5元，保全申请费5000元，合计12721.5元，由左巢（杭州）商务服务有限公司负担11818元，广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司负担903.5元。 宣判后，左巢公司不服，向本院提起上诉称：一审对上诉人方的工作人员与被上诉人方的工作人员之间微信聊天记录，以该证据系租赁合同关系的沟通，而非双方就物业服务合同的沟通材料而未予采纳，该事实认定错误。1、本案中，物业服务条款是包含在双方的租赁合同条款之中，虽然后期上诉人按照出租方的指定，与被上诉人签署了物业服务合同，事实上，合同履行过程中相关事项均是直接与出租方沟通，且物业出租方和物业服务方，虽然是两个不同的主体，事实上在一起办公，属于两套牌子一套班子。故一审法院单纯的以该沟通属于物业租赁合同的沟通，而不对实质内容进行审查，事实不清，依据不足。2、根据上诉方提交的George.s.hong和高德置地写字楼陈浩宇的微信聊天记录可以显示，最终，上诉人和被上诉方就5层物业所达成的首期物业费的减免方案为：20-21楼空调费减免40791元、26-28楼空调费减免291659元，物业费减免两个月物管费260380元（即分别为20-21楼减免1个月物管费105287元、26-28楼减免1个月物管费155093元），合计减免金额为592830元。故26-28楼的物业费减免金额为446752元（291659元+155093元）。以上是双方就物业费沟通减免的最终方案以及减免的具体明细，上诉人之所以一直未支付上述物业费，是因为上诉人一直就双方已经谈妥的最终减免方案催促被上诉人签署最终协议，然被上诉人方一直以内部流程为由未签署，才导致上诉人未缴纳。现一审中上诉人提供了充分的证据予以证实，一审法院仍然判令上诉人支付全部的首期物业管理费，并判令上诉人支付逾期付款违约金50483元，依据不足。综上，上诉人请求撤销原审判决的第一项，改判为上诉人向被上诉人支付拖欠的物业费483806元、违约金2569元（上诉金额为497235元，具体为26-28楼空调费应减免291659元、26-28楼应减免1个月物管费155093元、无需支付首期物管费违约金50483元）。 被上诉人珠江物业杭州分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，确定的违约责任合理，应当予以维持。上诉人在上诉状中主要的理由是上诉人曾经和出租方高德杭州房地产开发有限公司的有关工作人员进行过磋商，但是双方最终没有达成任何书面的协议，不存在上诉人上诉状中所述的高德杭州房地产开发有限公司即代表被上诉人，两者不是同一主体。也不存在两公司已经达成协议，被上诉人一方以内部流程为由未签署的情况。综上，上诉人无合理理由未及时缴纳物业管理费的事实清楚，一审已经酌情调低了违约金，被上诉人也没有上诉。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人与被上诉人均无新证据提供。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，被上诉人有权依据上述物业管理合同要求上诉人交纳物业管理服务费，逾期支付尚应承担相应的违约责任。上诉人主张被上诉人同意减免物业费，但未有效举证，且被上诉人亦予以否认，故本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3742.56元，由上诉人左巢（杭州）商务服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  李国标 二〇二一年一月二十六日 书记员  徐亚萍