贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终252号上诉人（原审被告）：重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市赤水市市中工业大道，统一社会信用代码：9152038159077032XP。法定代表人：郭斌，总经理。被上诉人（原审原告）：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地：重庆市江**建新东路**瑞迪荣都A3-6-3，统一社会信用代码：915001055721011811。法定代表人：赖义福。上诉人重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司（以下简称“重庆斌鑫巨龙房开公司”）因与被上诉人重庆凯逸物业服务有限公司（简称“凯逸物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。重庆斌鑫巨龙房开公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、被上诉人未证明案涉车位系被上诉人所有，也未证明其对案涉车位提供过物业服务，而一审法院认定上诉人应当缴纳案涉车位的物业服务费，明显事实认定错误物业费的缴纳首先应当明确物业的所有人或使用人，本案中，被上诉人没有提供证据证明案涉车位系上诉人所有，一审法院也没有查明案涉车位的所有权人。一审法院在没有证据证明被上诉人所称的61个车位系上诉人所有的情况下，认定上诉人应承担缴纳物业管理费的责任，属于事实认定错误。即使案涉车位系上诉人所有，被上诉人也应证明其提供了相应的物业服务。否则，被上诉人无权收取物业服务费。在本案中，被上诉人既没有举示证据证明其提供了物业服务，甚至在案涉车库存在消防问题时都是上诉人自行进行了修缮。由此可见，被上诉人并没有尽到管理和修缮义务，亦没有全面履行其物业服务的义务，无权收取物管费。二、一审法院未审查上诉人主张的抵销事由，属于事实认定不清上诉人曾代被上诉人向赤水市的电梯维保费用47000元，运输安装费3500元。此外，根据上诉人与业委会、物管共同签署的《会议纪要》显示，上诉人代业委会和物管垫付了电梯维保费23000元以及电梯维修费35000元。且上诉人支付的该费用发生在涉案服务合同约定的物业服务协议期限内。同时，“前期物业合同”和“后期物业合同”第二条第二款均约定，重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司作为斌鑫黔北明珠小区的物业服务单位，其提供的物业服务主要内容包括对小区物业共用设施以及包含电梯等设备在内的维修、养护、运行和管理等内容。以上事实，上诉人均在一审中举示相应的证据予以证明。因斌鑫黔北明珠电梯产生的维修、保养等费用应由被上诉人承担，上诉人已支付的电梯维保费用应在上诉人应付被上诉人的物业服务费中予以抵扣。但一审法院并未对该部分事实予以审查，属于认定事实不清。综上所述，一审法院认定事实错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人凯逸物业公司二审未答辩。凯逸物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告向原告支付2017年9月1日起至2018年8月30日期间的未售车位物业管理费43,920.00元，违约金21,960.00元，合计65,880.00元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：赤水市斌鑫黔北明珠小区系被告重庆斌鑫巨龙房开公司开发建设的商住小区。2014年1月8日，重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司与被告重庆斌鑫巨龙房开公司签订《赤水市斌鑫·黔北明珠商住楼项目前期物业服务协议》（以下简称“协议”），协议主要约定：重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司为斌鑫黔北明珠小区提供物业管理服务。物业服务协议期限为本协议有效期限为签协议之日起至后期业主委员会与物业企业签订《物业服务管理委托协议》生效时止。已经纳入物业管理服务范围的，按物业管理相关条令条例规定执行。停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应向产权人缴纳车位使用费并向物业公司交纳物业费。车位系业主的，车库车位按物价部门核定标准向物业管理企业交纳停车管理服务费。违约责任为业主或者使用人违反本协议约定，未能按时交纳物业服务费的，物业公司有权按每日千分之三的标准向业主或者物业使用人收取违约金。随后，重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司成为该小区的前期物业服务企业，为该小区提供物业管理服务。2017年9月1日，重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司与赤水市斌鑫·黔北明珠小区业主委员会（以下简称“黔北明珠小区业委会”）签订了《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》，合同约定重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司继续为斌鑫黔北明珠小区提供物业管理服务。其中，车库车位按每个每月60元标准向乙方缴纳停车管理服务费。停车场属于开发建设单位所有的，业主享有优先使用权，车位使用人应向产权人缴纳车位使用费并向物业公司交纳物业费。车位系业主的，车库车位按按每个每月60.00元标准向物业管理企业交纳停车管理服务费。违约责任为业主或者使用人违反本协议约定，未能按时交纳物业服务费的，物业公司有权按每日千分之三的标准向业主或者物业使用人收取违约金。随后，重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司继续为斌鑫黔北明珠小区提供物业管理服务。被告开发的赤水市斌鑫黔北明珠小区项目在重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司提供管理服务期间未销售的车位还有61个。被告在2017年9月1日起至2018年8月30日止未向重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司交纳未销售车位的物业管理费。重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司系重庆凯逸物业服务有限公司的分公司，成立于2013年11月19日，于2018年8月8日注销。2020年8月，原告以诉称理由向一审法院起诉。一审法院认为，重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司与被告重庆斌鑫巨龙房开公司签订《赤水市斌鑫·黔北明珠商住楼项目前期物业服务协议》、与黔北明珠小区业委会签订《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。现重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司已注销，其权利义务由其总公司重庆凯逸物业服务有限公司享有和履行。被告开发的赤水市斌鑫黔北明珠小区项目在重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司提供管理服务期间未销售的车位还有61个。被告在2017年9月1日起至2018年8月30日止未向重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司交纳未销售车位的物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，被告应按《赤水市斌鑫·黔北明珠商住楼项目前期物业服务协议》、《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》的约定向原告交纳赤水市黔北明珠小区未销售车位的物业管理费43,920.00元【61个(车位)×60.00元×12个月】。关于违约金问题。根据本案重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司与被告双方履行合同的实际情况，对原告请求的违约金，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：一、被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告重庆凯逸物业服务有限公司支付物业服务费43,920.00元。二、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其余诉讼请求。已减半收取的案件受理费724.00元，由原告重庆凯逸物业服务有限公司承担240.00，被告重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司负担500.00元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，经审理查明，重庆斌鑫巨龙房开公司开发的赤水市斌鑫黔北明珠小区项目在重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司提供管理服务期间未销售的车位还有61个，重庆斌鑫巨龙房开公司在2017年9月1日起至2018年8月30日止未向重庆凯逸物业服务有限公司赤水分公司交纳未销售车位的物业管理费。《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，重庆斌鑫巨龙房开公司应按《赤水市斌鑫·黔北明珠商住楼项目前期物业服务协议》、《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》的约定向凯逸物业公司交纳赤水市黔北明珠小区未销售车位的物业管理费43920。关于电梯维保费及维修费能否在本案中抵扣的问题，因上述费用属于其他法律关系，不属于本案的审理范围，当事人可另行主张。综上所述，上诉人重庆斌鑫巨龙房开公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1448元，由上诉人重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二一年一月二十一日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿