上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13294号上诉人（原审原告）：上海联东金熠投资有限公司，住所地上海市金山工业区夏宁路****。法定代表人：张立凯，执行董事。委托诉讼代理人：田忆丰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：宋兆泽，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：洪犇（上海）食品有限公司，住所，住所地上海市金山工业区夏宁路****div>法定代表人：张**华，执行董事。委托诉讼代理人：殷辰，上海市恒业律师事务所律师。上诉人上海联东金熠投资有限公司（以下简称联东金熠公司）因与被上诉人洪犇（上海）食品有限公司（以下简称洪犇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初11219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联东金熠公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持联东金熠公司一审全部诉讼请求。事实和理由：洪犇公司于合同履行过程中，存在逾期支付租金，在租赁房屋楼顶进行违章建设，损坏租赁房屋的主体结构，私自搭建室外生产区、生活区等，改变租赁房屋的用途的违约行为，根据租赁合同约定，联东金熠公司有权单方解除合同。联东金熠公司在2020年5月26日发函明确要求解除租赁合同的情况下，不可能再委托北京XX股份有限公司XX物业XX分公司（以下简称XX物业XX分公司）催缴合同解除后的租金。XX物业XX分公司催缴租金的行为，显然不能视为联东金熠公司同意洪犇公司延期支付租金。洪犇公司辩称：不同意联东金熠公司的上诉请求，请求维持原判。联东金熠公司向一审法院起诉要求：1.确认联东金熠公司与洪犇公司签订的合同编号为U谷一租赁-2014-031号《联东U谷厂房租赁合同》于2020年5月27日解除；2.判令洪犇公司支付违约金人民币212,548.36元；3.判令洪犇公司支付房屋占用费（按双倍租金标准自2020年6月25日起计算至实际搬离之日止）；4.判令洪犇公司腾退搬离租赁厂房；5.判令洪犇公司拆除租赁厂房周边违建、恢复原状。一审法院认定事实如下：2014年9月28日，联东金熠公司与洪犇公司法定代表人张**华个人签订《联东U谷厂房租赁合同书》，约定由张**华承租位于上海市金山区金山工业区XX路XX弄XX北区XX#楼1-3层，租赁期限为2014年9月29日至2024年12月28日。合同另约定租金支付方式为一季度收取一次，每季度结束前15日内应向联东金熠公司支付下一季度租金，洪犇公司向联东金熠公司支付款项以款项进入联东金熠公司结算账户之内为付款日。合同还约定洪犇公司未按约定支付租赁保证金、租金等相关费用，应向联东金熠公司支付滞纳金，滞纳金支付标准为拖欠天数乘以欠费总额的3‰。合同另约定洪犇公司有下列情形之一，联东金熠公司有权单方解除合同，收回租赁物：a）不按照约定支付租金及其他应付费用达60日……c）擅自拆动或损坏租赁物主体结构的……e）利用租赁物从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生产经营……。2016年1月23日，联东金熠公司、洪犇公司与张**华签订租赁合同补充协议约定，三方一致同意承租方变更为洪犇公司，自补充协议生效之日起原合同项下承租方张**华的全部权利义务转移至洪犇公司承受。合同履行过程中，洪犇公司在租赁房屋周围安置了集装箱冷库、屋顶搭建了简易房屋、房屋出口道路上方搭建了雨棚、在房屋外围部分墙体处增设栅栏、搭建小屋。洪犇公司收到了XX物业XX分公司盖章出具的收费通知单二份，日期分别为2020年5月24日和2020年6月5日，载明收费项目均为租金，租金期间分别为2020年5月1日至2020年5月30日和2020年6月1日至2020年8月31日，收款账户名称均为联东金熠公司。洪犇公司于2020年4月30日向联东金熠公司支付了当月租金49,382.97元，2020年5月27日向联东金熠公司支付了当月租金51,029.08元，2020年6月6日向联东金熠公司支付了当月租金49,382.96元，2020年6月9日向联东金熠公司支付了7至8月租金102,058.14元，2020年8月20日向联东金熠公司支付了9至11月租金151,441.10元，上述租金均含案外人上海XX有限公司承租房屋的租金。联东金熠公司于2020年5月26日向洪犇公司寄送了《租赁合同解除通知函》，洪犇公司于5月27日收到该函。《租赁合同解除通知函》载明的解约理由为：1.洪犇公司应于2020年3月15日前支付租期2020年4月1日至2020年6月30日的租金，截止至2020年5月21日，已经拖欠部分租金超过60天；2.洪犇公司应于2016年5月15日支付租期2016年6月1日至2016年8月31日的租金，实际付款日为2016年12月30日，逾期付款213天；3.洪犇公司应于2016年8月15日支付租期2016年9月1日至2016年12月31日的租金，实际付款日为2017年2月20日，逾期付款173天。解约依据为《联东U谷厂房租赁合同书》8.3条a项之约定：不按照约定支付租金及其他应付费用达60日。洪犇公司于2020年5月28日向联东金熠公司寄送了答复函，表示2020年未按期交纳租金情况是由于疫情原因，2016年二次未按期交纳租金情况是由于联东金熠公司未履行租赁物的维修义务，认为解除合同没有事实和法律依据，不同意解除合同。联东金熠公司于2020年5月29日收到该答复函。本案争议焦点：1.联东金熠公司于2020年5月26日向洪犇公司寄送《租赁合同解除通知函》时是否具有解除权。联东金熠公司的《租赁合同解除通知函》载明了解约理由为洪犇公司三次迟延支付租金超60日。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。洪犇公司未按合同约定支付租期2020年4月至6月的租金正处于疫情期间，洪犇公司亦当月支付了该月的租金，收费通知单可以印证联东金熠公司亦同意疫情期间的房租按月缴纳，故一审法院对联东金熠公司主张洪犇公司未在2020年3月15日前支付下一季度租金而具有合同解除权不予支持。关于2016年期间二次迟延支付租金，洪犇公司对该迟延支付的事实没有异议，但主张由于联东金熠公司未履行维修义务才导致迟延支付的事实。一审法院认为，对2016年期间的二次迟延支付，因距寄送《租赁合同解除通知函》已达4年，双方之后一直履行双方之间的租赁合同，联东金熠公司于2020年再以2016年期间的迟延支付事项提出解除合同，违反诚实信用原则，不予支持。故联东金熠公司于2020年5月26日向洪犇公司寄送《租赁合同解除通知函》时并不具有合同解除权。2.联东金熠公司于本案起诉时是否有解除权。联东金熠公司向一审法院起诉时，除上述理由外提出洪犇公司在租赁物外及屋顶违章搭建，符合租赁合同8.3条c项及e项约定：c）擅自拆动或损坏租赁物主体结构的；e）利用租赁物从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生产经营。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一审法院在查看现场时确认联东金熠公司提出的搭建确实存在，但是否存在损坏主体结构和妨碍他人正常工作、生产经营的情况联东金熠公司未举证证明，且假设洪犇公司搭建为违章搭建，违章搭建本身并非是约定的解约理由，搭建和改变租赁物的用途之间并没有必然联系。综上，对联东金熠公司解除合同的诉讼请求不予支持。关于租金滞纳金，联东金熠公司主张洪犇公司于2016年至2020年期间存在19次逾期付款情况，应当支付相应的滞纳金。洪犇公司辩称之前迟延交付租金是因为租赁房屋存在质量问题，而2020年因疫情原因，联东金熠公司同意洪犇公司按月交付租金，而且部分滞纳金已经过了诉讼时效。一审法院认为，洪犇公司向联东金熠公司交付租金过程中长期存在未按约定时间支付的情况，但洪犇公司提交的收费通知书中往期欠费和滞纳金一栏均为空白，由此来看，联东金熠公司已经以书面方式明确放弃了相应的滞纳金，故对联东金熠公司要求洪犇公司支付租金滞纳金的主张，不予支持。关于联东金熠公司要求洪犇公司支付占有使用费、腾退搬离、拆除周边搭建并恢复原状等诉讼请求，由于对联东金熠公司主张解除租赁合同的诉讼请求不予支持，故亦应不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，于二○二○年九月二十九日判决：驳回上海联东金熠投资有限公司全部诉讼请求。案件受理费2,371元，由上海联东金熠投资有限公司负担。经审理查明，联东金熠公司与张**华签订《联东U谷厂房租赁合同书》约定的本案租赁标的为“上海金山工业区XX路XX弄XX北区XX#楼1-3层”。一审认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人对于联东金熠公司向洪犇公司发出《租赁合同解除通知函》以及该函到达洪犇公司时间均无异议。联东金熠公司系基于上述事实请求确认租赁合同自通知函到达之日解除，并在此基础上主张房屋占用费等。据此而言，本案双方的核心争议在于通知函载明的解除事由是否成立。联东金熠公司在诉讼中另行提出洪犇公司存在损坏租赁物主体结构等情形，与其诉请无关，不属于本案诉讼标的范围。联东金熠公司在《租赁合同解除通知函》中主张洪犇公司存在三次迟延支付租金超60日的情形。关于2020年4月至6月的租金支付问题，洪犇公司提供XX物业XX分公司盖章的收费通知单，以证明洪犇公司按照联东金熠公司的要求及时支付了上述租金。基于XX物业XX分公司为联东金熠公司关联公司，受联东金熠公司委托为系争房屋所在园区提供物业服务，以及通知单所载收款账户为联东金熠公司账户等事实，在无相反证据的情况下，可认定XX物业XX分公司的收费通知行为系受联东金熠公司委托，通知内容对联东金熠公司产生约束力。鉴于上述期间新冠疫情确实对生产经营产生一定客观影响，且2020年5月24日收费通知单的出具时间早于联东金熠公司发出解除通知的时间，洪犇公司主张联东金熠公司同意变更上述月份房租的支付时间，具有事实依据，本院予以采信。洪犇公司已在收到收费通知单后的合理期间支付相应租金，并不存在逾期支付的问题。至于2016年部分租金的逾期问题，联东金熠公司在逾期支付租金的事实发生后，长达三年多的时间内不但未主张解除合同，反而继续收取租金，双方合同继续履行，该情形应视为已放弃合同解除权，其于本案中再以此为由主张解除合同，有违诚实信用原则。综上，联东金熠公司在《租赁合同解除通知函》中主张的解除事由不成立，其起诉请求确认合同解除，并请求洪犇公司支付房屋占用费、腾退搬离等，于法无据。至于联东金熠公司请求洪犇公司支付违约金，在无证据证明联东金熠公司于发出解除通知函之前曾向洪犇公司主张违约金的情况下，一审法院结合收费通知单中往期欠费和滞纳金一栏均为空白等事实，认定联东金熠公司已放弃相应违约金，亦具有事实依据。综上所述，联东金熠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,742元，由上诉人上海联东金熠投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年一月二十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……