湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初134号 原告：岳阳华邦置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区东茅岭五里牌正湘行大厦**。 法定代表人：金钧民，职务总经理。 委托诉讼代理人：柴立新，湖南昌言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高婷，湖南岳州律师事务所律师。 被告：付炎生，男，1940年10月1日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被告：龙伟，男，1954年1月8日出生，汉族，住岳阳楼区。 被告：胡宗文，男，1951年10月1日出生，汉族，住岳阳楼区。 原告岳阳华邦置业有限公司与被告付炎生、龙伟、胡宗文返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳阳华邦置业有限公司的委托诉讼代理人柴立新、高婷，被告胡宗文的委托诉讼代理人胡红梅、胡雨薇到庭参加了诉讼，被告付炎生、龙伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告岳阳华邦置业有限公司请求法院判令：１、判令被告付炎生向原告返还位于××小区××栋××单元××号房屋；2、判令被告付炎生向原告支付房屋占有使用费12326.4元（即以6元／㎡／月的标准，面积85.6㎡，自2017年12月10日起暂计至2019年12月10日，此后的房屋占有使用费以6元／㎡／月的标准，自2019年12月11日起计算至实际返还房屋之日止）；3、判令被告龙伟、被告胡宗文对上述费用承担连带责任；4、判令三被告承担本案诉讼费用。 被告胡宗文答辩如下：一、被答辩人诉请答辩人的诉讼请求理由不成立，依法应不予支持。1、被答辩人对该诉争房屋系有权处置。2、龙伟系与被答辩人合作开发该小区的合伙人，对于被答辩人授权答辩人销售涉诉房产龙伟是知情的，并就价格上与被答辩人法人金钧民沟通过，征得同意后答辩人才与龙伟签订《买卖合同》，龙伟向答辩人支付了相应的价款。龙伟合法取得该房产后，又将房屋销售给本案的其它被告，并都已经交付使用。二、被答辩人主张支付房屋占用费12326.4元，该主张应不予支付。答辩人与被答辩人共同投资合作开发磨子山还建房项目，答辩人投资了，项目也盈利了，但被答辩人至今没有支付答辩人投资款，也没有分配利润，被答辩人授权答辩人出售房产，答辩人收到款项视为对答辩人利润的分配。 被告付炎生未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。 被告龙伟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩 根据当事人称述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月10日，华邦公司（乙方）与岳阳市岳阳楼经济建设投资有限公司（甲方）签订《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，约定，为了协助磨子山指挥部解决43栋渍水房屋拆迁还建和还建点房屋拆迁还建安置资金缺口问题，乙方同意垫资建设岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目。由乙方以每平方米3300元的成本价格向岳阳楼区政府的下级单位岳阳楼经济建设投资有限公司移交磨子山还建项目工程的全部安置房。商业用房、杂物间、车库产权归乙方所有并由乙方自行处置。商业面积1043.11平方米，产权属乙方所有。甲方支持、协助办理该部分物业的国有土地产权证，费用由乙方承担。车库及杂屋房面积889平方米，产权属乙方所有。甲方支持、协助办理该部分物业的划拨土地产权证，费用由乙方承担。 岳阳楼区征收安置工作局于2018年5月23日出具《证明》一份，内容为：“2013年12月10日,岳阳华邦置业有限公司与岳阳市岳阳楼区经济建设投资有限公司签订《岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，取得民心苑小区商业用房（面积1043.11平米）、杂物间和车库（两项合计面积889平米）产权,并以此抵充华邦公司对民心苑小区建设的垫资。岳阳楼区征收安置工作局作为该协议的鉴证方,参与岳阳市污水二厂配套工程磨子山拆迁还建项目及协议签订全过程,协议第一页最底部到第二页之“商业用房、杂物间、车库产权归乙方所有并由乙方自行处置”，系指，磨子山拆迁还建小区（当时名称）、即现在的岳阳楼区磨子山岳荣南侧的民心苑小区,该小区全部商业用房、杂物间、车库产权归乙方所有并由乙方自行处置。”2013年4月28日，胡宗文分别与金均民、翁锡云签订《岳阳华邦置业有限公司股东股份转让协议》，约定胡宗文将其股份80万元中的28万元转让给股东金均民、52万元转让给翁锡云，该股份转让经过了华邦公司股东会决议同意通过。 2016年6月5日，华邦公司（出卖方）与龙伟（买受方）签订《房屋买卖合同》一份，约定龙伟购得位于岳阳市××小区××幢××单元××＃房屋（原门面房）82.6ｍ2、102＃房屋115.62ｍ2、第4幢二单元103＃房屋80.5ｍ2，总建筑面积278.72平方米。每平方米2800元，总金额780416元。2017年7月3日，华邦公司与龙伟签订《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目分红协议》，双方再次确认共同开发岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目分红应得比例，龙伟享有26%，华邦公司享有74%。2017年12月3日，龙伟（乙方）与胡宗文（以华邦公司作为甲方）签订《磨子山民心苑小区门面买卖合同》一份，内容为：甲方在磨子山民心苑还建小区有门面764.4ｍ2，协商价为每平方米3600元，总金额为2751840元；二、磨子山小区门面为划拨用地，办理房产证费用由乙方负责，甲方负责提供资料。三、如乙方要求办理出让地使用证，出让费用由乙方负责。四、水电安装立户费用由乙方自行负责。五、甲乙双方签订协议后，乙方先付50万定金给甲方，剩余金额五日内全部付清。六、甲乙双方按合同执行，合同双方签字生效，产生法律效力，如有一方违约，由违约方承担法律责任。注明：一号楼320.7ｍ2、二号楼244.4ｍ2、五号楼199.3ｍ2。2017年12月10日，龙伟（甲方）与付炎生（乙方）签订《磨子山民心苑小区门面买卖合同》一份，内容为：磨子山民心苑还建小区有部分门面出售，一、甲方自愿将其磨子山民心苑小区门面一栋东单元东边一号出售给乙方，面积为85.6平方米，价格为每平方米4000元，总金额为34240元。二、甲乙双方协商上述门面成交总价为34240元，需一次性付清，付清全部款项后，签订此合同。如乙方故意拖欠部分款项，甲方有权终止此合同，并无息退还乙方所交款项，甲方收回门面。三、门面水电安装由乙方自行负责费用（水表总表已安装，只分户）。四、甲方出面与社区原指挥部负责人协调办理门面房产证及划拨地使用证（小区总证）。五、本合同在履行过程中发生争议，同合同当事人协商解决。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日生效，产生法律效力。 另查明，胡宗文原为华邦公司股东。2013年退出该公司。华邦公司依合同取得的门面、杂物间和车库，未办理产权登记手续。 本院认为，本案争议的焦点有三： 一、涉案房屋民心苑小区的商业用房1043.11杂物间、车库889平方米的产权归属问题。 华邦公司与岳阳楼经济建设投资有限公司在2013年12月10日签订《岳阳市污水厂二期配套工程磨子山拆迁还建项目移交协议》，协议约定民心苑小区的商业用房1043.11㎡，杂物间、车库889㎡产权归华邦公司所有，该协议是双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效。虽然上述商业用房及杂物间、车库未办理不动产物权登记手续，但华邦公司基于合法有效的协议约定对民心苑小区的商业用房及杂物间、车库依法享有占有、使用及处分权益，上述权益受法律保护，他人不得侵犯。本案中，胡宗文及龙伟对涉案门面产权属于华邦公司亦无异议。 二、关于胡宗文出售涉案门面给龙伟的行为如何认定。 胡宗文称其是在得到华邦公司授权后出卖的涉案房屋，华邦公司对此不予认可，因此，本案争议焦点是胡宗文出售涉案房屋是否得到了华邦公司的授权，其出售行为是有权代理还是无权代理。本院认为，胡宗文称华邦公司授权委托其出售涉案门面，并称华邦公司曾在民心苑小区张贴了盖有公司印章的出售公告，公告中载明胡宗文为买房联系人，就该事实胡宗文在（2018）湘0602民初2487号案庭审中申请了证人袁某、刘某出庭作证，但在该案二审（2019）湘06民终1408号审理过程中其未能向岳阳市中级人民法院提供华邦公司的授权委托书，也未能提供其所称的公告，而且根据胡宗文及袁某、刘某的陈述，该公告中只是告知胡宗文为购房联系人，并没有明确授权胡宗文与买房人签订房屋买卖合同等事宜，因此即使存在胡宗文所称的公告也不能认定胡宗文已经取得了出售民心苑小区门面的授权。故仅根据胡宗文和证人袁某、刘某的陈述不能认定胡宗文取得了华邦公司就出售案涉门面的授权。胡宗文在未取得华邦公司授权委托情况下将涉案门面出售给龙伟属于无权代理。至于胡宗文的出售行为是否构成表见代理。本院认为，首先从权利外观上看，胡宗文未能提供华邦公司的授权委托书，也未能提供其所称的公告，而且即使根据胡宗文所称的公告，该公告内容也不足以证明胡宗文取得了出售房屋的授权，在无其他权利外观的情况下，仅凭胡宗文持有涉案房屋钥匙和房屋图纸不足以构成其享有代理权的权利外观。其次，关于龙伟是否尽到了合理注意义务的问题。龙伟作为与华邦公司合伙投资磨子山拆迁还建项目的合伙人其对涉案房产属于华邦公司是明知的，也对房产交易具有起码的常识认识，2016年6月5日龙伟与华邦公司签订了一份房屋买卖合同，该房屋买卖合同格式规范，内容详细，并且加盖了华邦公司的公章，但龙伟在2017年12月3日与胡宗文签订涉案房屋买卖协议时，该房屋买卖涉及多套房产，金额有270余万，在此大额交易中，龙伟在胡宗文未提供华邦公司的授权委托书，合同也未加盖华邦公司的印章的情况下，龙伟与胡宗文签订合同，显然未尽到合理注意义务。另外，该大额购房款也未支付给华邦公司公司账户，而是直接支付给胡宗文不符合交易习惯亦不合常理。而且仅凭胡宗文持有的涉案房屋钥匙和房屋图纸不足以使龙伟产生胡宗文有权代理华邦公司出售涉案房屋的认识，龙伟在签订合同时未尽到合理注意义务。综上，胡宗文出售涉案房屋给龙伟系无权代理并且不构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，胡宗文与龙伟之间签订的涉案房屋买卖合同系无权代理合同，因被代理人华邦公司不予追认该合同属于无效合同，龙伟不能根据该无效房屋买卖合同取得对涉案门面的占有使用权。另外，胡宗文称因华邦公司未支付其股权转让款及投资款，故其出售涉案房屋并持有出售房屋款属于依法行使留置权，对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产”以及第二百三十一条：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外”之规定，胡宗文主张行使的留置权与其主张的债权不属于同一法律关系，而且不动产不适用留置，因此，胡宗文主张依法行使留置权缺乏法律依据，本院不予支持。 三、关于华邦公司要求返还涉案门面及支付占用费的诉讼请求能否得到支持的问题。 因胡宗文与龙伟之间签订的房屋买卖合同无效，龙伟占有涉案房屋没有合法权利来源属于无权占有，龙伟将华邦公司所有的涉案门面以自己名义出售给付炎生构成无权处分，付炎生通过与龙伟签订房屋买卖合同取得对涉案房屋的占有相对于房屋产权人华邦公司同样构成无权占有，而且根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，付炎生对涉案门面不构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第二百四十五条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，华邦公司可以要求无权占有人付炎生返还原物，故对于原告华邦公司请求付炎生返还涉案门面有事实和法律依据，本院予以支持。至于华邦公司主张由付炎生支付自接受房屋之日至返还房屋之日止按照6元/㎡/月的标准、面积85.6㎡计算房屋占有使用费，并由龙伟、胡宗文承担连带清偿责任的问题。本院认为，本案中，付炎生对龙伟系无权处分的事实不知情，付炎生对涉案门面的占有系善意占有，华邦公司主张付炎生支付占用期间的占有使用费缺乏法律依据，本院不予支持，故对华邦公司主张龙伟、胡宗文对付炎生支付房屋占有使用费承担连带清偿责任的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零一条、第二百三十条、第二百三十一条、第二百四十五条之规定，判决如下： 一、限被告付炎生在本判决生效之日起三十日内向岳阳华邦置业有限公司返还位于××小区××栋××单元××号房屋； 二、驳回原告岳阳华邦置业有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费6622元，由被告龙伟、胡宗文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 莉 人民陪审员  王永旺 人民陪审员  杨 婷 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  谢 瑶