浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初2938号原告：韩自强，男，1965年3月12日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：陈天际，男，1975年12月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：刘强，男，1971年6月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：嘉兴吉恩仕置业有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区王店镇常乐路**。统一社会信用代码：913304117441224579。法定代表人：张利法。委托诉讼代理人：贺群，浙江圣文律师事务所律师。原告韩自强、陈天际、刘强、王艳丽诉被告嘉兴吉恩仕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。本案审理过程中，王艳丽向本院申请撤诉，本院依法裁定予以准许。本案于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告韩自强、陈天际、刘强及被告委托代理人贺群均到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告申请给予庭外和解期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》第四条“储藏室归出卖人所有”的条款；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年，原告来到嘉兴市秀洲区长虹春天公寓的售楼处，在洽谈过程中，被告的工作人员发布、利用虚假信息，隐瞒重要事实，诱人订立合同，并强制或变相强制原告购买其指定的储藏室和（或）地下车位；签订《商品房买卖合同》之前，被告与原告签订的《购房认购单》明确是“购买车位”、“购买储藏室”，嗣后签订的长虹春天公寓车位、储藏室的购买协议上明确约定购房者对车位、储藏室有“法律规定的占有、使用、收益和处分权”，并约定“本协议是商品房买卖合同不可缺少的组成部分”；根据《物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2019年下半年原告知晓，在原告与被告签订《商品房买卖合同》第四条“储藏室归出卖人所有”的条款之前，被告隐瞒了所谓的储藏室实质位于原告的主体住宅建筑物的基础结构部分，其完全依附于作为主物的由业主住宅组成的建筑物、不能单独从业主住宅组成的建筑物中分离出来，即其依法应当属于业主的共有部分；并且被告隐瞒了由完全依附于主体住宅的夹层(规划条件上的依法应属于公共配套的非机动车位)分割建筑而成的储藏室未列入建设工程规划许可(“建设规模一览表”)，其分割建筑的储藏室无法列入建设工程规划核实确认(“建设规模一览表”)，更无法列入竣工验收备案材料中；涉案的储藏室的净高不足2米，根据《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则》(GB50352-2005)第6.2.3规定“建筑物用房的室内净高应符合专用建筑设计规范的规定；地下室、局部夹层、走道等有人员正常活动的最低处的净高不应小于2m”，第6.4.3规定“有人员正常活动的架空层及避难层的净高不应低于2m”，该通则第6.2.2规定“室净高应按楼地面完成面至吊顶或楼板或梁底面之间的垂直距离计算；当楼盖、屋盖的下悬构件或管道底面影响有效使用空间者，应按楼地面完成面至下悬构件下缘或管道底面之间的垂直距离计算”；即所谓的储藏室实质由完全依附于主体住宅的夹层分割建筑而成，其位于原告的主体住宅建筑物的基础结构部分、完全依附于作为主物的由业主住宅组成的建筑物、不能单独从业主住宅组成的建筑物中分离出来；完全依附于原告主体住宅的夹层依法应当属于业主的共有部分。任何一幢建筑物，均由基础、框架、承重等部分构成；在转让房屋区分所有权的合同中，虽然主要载明转让可供区分使用的空间(简称“专有部分”)，但这并不意味着基础、框架、承重等部分没有转让。如果没有共用部分的转让，则专有部分不会成为可供转让的财产所有权客体，即共用部位必然随专有部分一并转让。换言之，建筑物区分所有权中的共有权，是一种不可分割、随同专用权的转让而转让的权利。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；《民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实；《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循诚实信用的原则；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为；《合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；《民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。《建筑物区分所有权的司法解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记为特定业主所有权的客体”，依据此司法解释，涉案的储藏室在实体上亦不属于涉案房产公司(即被告)的专有部分。《建筑物区分所有权的司法解释》第三条规定了除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内也应当认定为物权法第六章所称的共有部分的相关情形。综上所述，根据《合同法》第五十四条、《民法总则》第一百四十八条等法律规定，无论基于重大误解，还是基于被告故意隐瞒真实情况，以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同，原告均有权请求法院判令撤销原告与被告签订的“商品房买卖合同”第四条“储藏室归出卖人所有”的条款。遂诉讼。被告答辩称：对原告诉请不认可，原告与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及双方当事人意思表示，现申请撤销依据不足，被告在签订合同前未对储藏室依附于建筑物进行隐瞒，原告对此情况亦应是明知的，储藏室的建造是经依法审批的。原告为证明其主张，向本院提供了下列证据：1.《浙江省商品房买卖合同》（复印件）三份，证明原告向被告购买商品房的事实。2.案涉楼盘的建筑剖面图（复印件）、住宅立面图（复印件）各一份，证明案涉的储藏室实质位于原告的主体住宅建筑物的基础结构部分，其完全依附于作为主物的由业主住宅组成的建筑物、不能单独从业主住宅组成的建筑物中分离出来的事实。3.案涉楼盘的《建设工程规划许可证》（复印件）、《建设工程规划核实确认书》（复印件）、《房屋建设工程竣工验收备案表》（复印件）各一份，证明案涉的由被告分割建筑的储藏室未获得建设工程规划许可、未取得建设工程规划核实确认、未取得建设工程竣工验收的事实。4.微信聊天记录（打印件）一份，证明案涉储藏室净高不足2米的事实。5.嘉秀规划（2016）字0065号（变更）规划条件（复印件）一份，证明规划条件上的非机动车位为配套设施，不包括营利性的（分割建筑的）储藏室的事实。6.嘉秀规划（2016）字0065号（变更）土地估价结果一览表（复印件）一份，证明嘉秀规划（2016）字0065号（变更）土地估价结果不含地下空间造价的事实。7.嘉兴市不动产登记服务中心秀洲区分中心查询结果（复印件）二份，证明案涉长虹春天公寓储藏室未进行初始登记的事实。被告质证后对证据1的真实性无异议；对证据2、3、5、6、7的真实性无异议，但认为与本案诉请无关联性；对证据4不予认可。被告未向本院提交证据。本院认证认为，原告提交的证据1，被告质证后无异议，与本案相关联，本院予以认定。原告提交的证据2、3、5、6、7均系用于为原告诉请提供依据，对原告诉请能否成立，在本院认为部分予以论述。原告提交的证据4用于证明案涉储藏室净高不足2米的事实，就该事实，与本案审理无直接关联，本院对该证据不予采纳。根据认定的证据，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：被告系嘉兴市王江泾镇长虹春天项目物业开发商。2017年10月24日，原告陈天际与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市××镇××路××路××路××公寓××幢××室房屋，建筑面积106.39平方米，单价为7950元／平方米，房屋总价款为845801元。2017年4月14日，原告韩自强与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市××镇××路××路××路××公寓××幢××室房屋，建筑面积88.03平方米，单价为7550元／平方米，房屋总价款为664627元。2017年4月14日，原告刘强、芦继芳与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市××镇××路××路××路××公寓××幢××室房屋，建筑面积103.39平方米，单价为7650元／平方米，房屋总价款为790934元。另，依据原告陈天际于本院（2020）浙0411民初2945号案件中提交的《关于长虹春天公寓储藏室的购买协议》（复印件）查明：2017年10月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《关于长虹春天公寓储藏室的购买协议》，约定乙方向甲方购买嘉兴长虹春天公寓8幢2单元503室商品房一套，甲方出售上述房屋同时，附随购买嘉兴长虹春天公寓8幢017号储藏室一个给乙方，并于商品房交付时一并交付给乙方使用；该储藏室具体位置、大小、周边情况及建筑质量以甲方向乙方交付时的现状为标准，乙方对储藏室的质量有异议的，应在储藏室接受时书面提出；双方约定储藏室使用权价款为34190元；该储藏室仅作为停放非机动车使用，不得另作他用；该储藏室内部空间可能存在管网设施、柱、梁等不利于乙方使用的空间构造，甲方不再另行告知，具体内部空间及室内高度以甲方现有施工图及政府相关批文为准；乙方对所提供的储藏室，有法律规定的占有、使用、收益和处分权，储藏室的使用权期限与储藏室占用的土地使用权期限一致，但政府有规定的按政府规定执行；若储藏室位于人防工程设施范围内经批准设计用途为非机动车停放等，甲方有权将使用权转让，国家或政府对人防工程范围内的车库、车位、库房使用和权属有特别规定的，乙方占有储藏室后，使用期间应从其规定；该储藏室未计入公摊范围，若政府今后出台通过补缴土地出让金等形式获得储藏室产权的政策法规，该土地出让金等由乙方承担并自行缴纳，若政府要求甲方统一收取后缴纳的，甲方承担向乙方代为收取的义务，如今后政府出台相关文件规定，该储藏室需交纳物业维修基金或其他应由乙方支付的相关费用的，则由乙方负贵交纳，需由甲方代收的，由甲方代政府收取后统一缴交；本协议为商品房买卖合同不可缺少的组成部分，与《商品房买卖合同》标准条款部分具有同等法律效力，如因特殊情况甲乙双方解除《关于长虹春天公寓储藏室的购买协议》的，商品房买卖买卖合同一并解除，如因特殊情况甲乙双方解除《商品房买卖合同》的，本协议一并解除。本院认为：本案争议焦点为原告主张撤销与被告签订的《商品房买卖合同》第四条中“储藏室归出卖人所有”的条款的诉请是否成立。对该争议焦点，原告主张撤销的主要理由为被告在签订合同时隐瞒了储藏室实质由完全依附于主体住宅的夹层分割建筑而成，其位于原告的主体住宅建筑物的基础结构部分、完全依附于作为主物的由业主住宅组成的建筑物、不能单独从业主住宅组成的建筑物中分离出来，依法应当属于业主的共有部分，无规划许可，无法进行产权登记，被告作为开发商无权所有并进行出租、销售，致使原告产生错误认识，构成欺诈及重大误解。对此本院认为，就现有证据未显示被告存在隐瞒储藏室所处位置及无法进行产权登记的故意，现实际建成交付的储藏室亦未有证据显示违反相关禁止性规定，原告认为储藏室所处位置依法应当属于业主的共有部分的依据不足，《商品房买卖合同》中关于“储藏室归出卖人所有”的约定未违反法律、行政法规的强制性效力性规定。综上，原告主张撤销与被告签订的《商品房买卖合同》第四条中“储藏室归出卖人所有”的条款的诉请，依据不足，本院不予支持。就原告关于对案涉楼盘储藏室的层高进行现场勘验的申请，本院认为，案涉楼盘储藏室的层高与本案审理无直接关联，对该申请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告韩自强、陈天际、刘强的诉讼请求。案件受理费减半收取费30元，由原告韩自强、陈天际、刘强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  王耘二〇二一年二月二十七日书记员  李丹1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。