安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终2137号 上诉人（原审原告）：安徽大金山生态农业有限公司，住所地安徽省定远县西卅店镇青山村，统一社会信用代码91341125060830540R。 法定代表人：蒋宝宣，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：崔科雷，安徽淮河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋保安，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：定远县自然资源和规划局，住所地安徽省定远县政务新区，统一社会信用代码11341125003218216H。 法定代表人：陈泽民，该局局长。 委托诉讼代理人：黄如杰，安徽远泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈万龙，该局工会主席。 被上诉人（原审第三人）：定远县西卅店镇人民政府，住所地安徽省定远县西卅店镇街道，统一社会信用代码11341125003219374E。 法定代表人：尤胜魁，该镇镇长。 委托诉讼代理人：郭树祥，安徽远泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：呼军，该人民政府工作人员。 上诉人安徽大金山生态农业有限公司（以下简称大金山公司）因与被上诉人定远县自然资源和规划局（以下简称资源规划局）、原审第三人定远县西卅店镇人民政府（以下简称西卅店人民政府）建设用地使用权合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院(2020)皖1125民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 大金山公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除大金山公司、资源规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》；2.判令资源规划局返还土地出让金605万元、支付违约金（以605万元为基数，以每月2%的计算方式从2014年8月7日开始至实际履行完毕止，截至2018年11月20日共产生违约金631.62万元）；3.判令返还开竣工保证金302500元、相关税费271783元及开竣工保证金、相关税费利息127787.41元，并赔偿大金山公司的实际损失2279092.49元；4.资源规划局承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、本案中关于是否是净地出让。大金山公司与定远县土地收储中心签订的《土地移交协议》第三条约定了应当将相关土地净地移交给大金山公司。而定远县土地收储中心虽然是独立机构，但是其属于资源规划局管理的机构，且也代表资源规划局收取了大金山公司的保证金，并签订《土地移交协议》。因此根据信赖利益原则,定远县土地执行相关的工作,其收储中心在本次土地出让中是代表资源规划局，完全可以构成表见代理。而且在资源规划局对于《土地移交协议》真实性认可,并证明了其应当以净地出让给大金山公司。所以从合同来说,资源规划局也应当净地出让。一审法院只认定《土地移交协议》中资源规划局交付土地的事实,不认定资源规划局需要“净地交付”的事实,明显与事实不符，一审认定资源规划局完成净地交付的义务错误。是否净地交付应当以实际为准,而不是以合同约定为准。二、一审法院认为《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》协议中均无资源规划局向大金山公司交付“净地”的约定。实际上并不是没有约定,在《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定，资源规划局应当在2014年8月7日将土地交付大金山公司，并且“场地平整达到/”。在资源规划局的出让公告(定国土告字【201411号)中涉及本案的CR2014-3土地也明确了相关的土地是场地平整，所以本案中涉案土地应当达到土地平整。三、一审法院认为资源规划局为大金山公司办理了相关的土地使用证就完成土地的交付不能成立。大金山公司购买土地的目的是用于开发建设,而涉案土地在交付时和办理土地使用证时其还涉及到第三人的权利(土地未拆迁)，因此该土地并没有实际交付。办理的土地使用证因涉及第三权利,该证理论上是无效的权属证明。因存在未拆迁房屋,无法进行开工建设。因此资源规划局为大金山公司办理相关土地使用证的行为,并没有免除其需要按照合同的约定净地交付土地的义务。 资源规划局辩称，1.同意解除案涉《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》；2.同意返还土地出让金605万元，但该土地出让金应当扣除土地流转费用的一半，即1603500元/2为801750元，因此，同意返还大金山公司土地出让金5248250元（6050000元-801750元），违约金及利息资源规划局不再承担，同意补偿大金山公司损失271783元；3.同意返还开工竣工保证金302500元、税费不再退还；4.大金山公司其他的诉讼请求应予驳回。 西卅店人民政府辩称，同意资源规划局的答辩意见。 大金山公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除大金山公司、资源规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》；2.判令资源规划局返还土地出让金605万元、支付违约金（以605万元为基数，以每月2%的计算方式从2014年8月7日开始至实际履行完毕止，截至2018年11月20日共产生违约金631.62万元）；3.判令返还开竣工保证金302500元、相关税费271783元及开竣工保证金、相关税费利息127787.41元，赔偿大金山公司的实际损失2279092.49元（土地出让金利息损失1476046.45元、交通费71048.54元、工资408000元、招待费173807.50元、办公费190元、2017皖11民终1664号民事调解书赔偿款150000元）；4.资源规划局承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：定远县国土资源局2015年5月更名为定远县国土资源和房产管理局，2019年4月4日又更名为定远县自然资源和规划局。2012年12月10日，西卅店人民政府（甲方）与安徽禾泉农庄生态农业有限公司（乙方）签订《安徽禾泉农庄生态农业和乡村旅游项目协议书》，约定：“乙方拟在定远县西卅店镇成立安徽大金山生态农业有限公司，建设大金山生态农业及乡村旅游项目。经充分协商，自愿订立本协议。一、建设项目与用地1、乙方在定远县卅店镇建设生态农业及乡村旅游项目，需使用建设用地约100亩，甲方以招标拍卖或挂牌方式公开对外出让，乙方须通过报名参加竞买获得项目建设用地使用权。土地出让为“净地”出让，甲方承诺在本合同签订之日起两个月内将需要启用的建设用地的土地公开出让。2、项目区内的土地征用、地上建筑物、附属物的拆迁、青苗补偿、高压电线杆和坟墓的迁移等所有事宜，由甲方负责解决并承担相关费用。其中项目建设用地和承租流转土地范围以外的坟墓，由镇政府按照项目区内政府支付标准协助解决，不承担费用。3、旅游配套和商住开发用地，现有村庄所占土地（52亩）乙方按每亩38000元的价格支付给甲方，其他土地乙方按每亩65000元的价格支付给甲方。乙方支付的超出上述价格部分以外的土地出让金甲方全额以财政支持形式返还给乙方用于项目区内的基础设施建设。4、乙方使用土地面积与四至以国土部门实际出让的面积与四至为准。5、甲方同意该项目的土地契税以财政支持形式返还企业用于旅游基础设施的建设。6、同意乙方缴纳的土地出让金超出本协议约定价格的部分，在交纳后30个工作日之内返还给乙方。...8、甲方负责协调对乙方所享受优惠政策的落实，保证各级政府支持的政策落实到乙方。9、甲方承诺在2013年元月30日前完成项目规划区范围内的征地、拆迁、地上附属物赔付、三杆和坟墓迁移等场地清理工作，做到没有遗留问题的交给乙方。...（二）乙方...2、乙方应按照本项目经批准的规划，有计划分阶段实施，并承担项目有关的工程建设风险和全部的经济和质量责任。3、乙方承诺项目启动前以项目保证金的方式支付给定远县土地局壹佰万元整。土地出让后从应缴纳的土地出让金中扣除...”。2014年5月9日，大金山公司以605万元竞价取得了定远县国土资源局挂牌出让的编号为ＣＲ2014—3号宗地的国有建设用地使用权，并与定远县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同主要约定：“...第五条、本合同项下出让宗地的用途为其他普通商品住房用地面积：2.412911公顷，其他商服用地面积：1.034105公顷。第六条、出让人同意在2014年8月7日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到周围基础设施达到:……（二）现状土地条件：……。第九条、本合同项下宗地的定金为人民币壹佰贰拾壹万元，定金抵作土地出让价款。第十六条、受让人同意本合同项下宗地建设项目在2014年11月7日之前开工,在2016年11月7日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。第三十七条受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失...”。2014年6月9日，大金山公司（乙方）与资源规划局（甲方）签订了《国有建设用地使用权出让补充协议》，约定：“一、乙方须在2014年6月13日前在甲方指定的账户内缴纳成交价款的30.25万元开竣工保证金。二、乙方须按土地出让合同约定的期限2014年11月7日前开工，2016年11月7日前竣工验收。三、如乙方不能按照出让合同约定开竣工的，应在开竣工前30日向甲方提出延建申请，经甲方同意后，开竣工时间相应顺延，但顺延时间不得超过一年。...七、甲方协助乙方解决建设过程中的土地方面的问题和矛盾...”。2014年6月10日，定远县土地收购储备中心（甲方）与大金山公司（乙方）签订了《土地移交协议》，约定：“...乙方以605万元竞得位于的地块，面积34470.16平方米（约51.71亩），乙方已于2014年6月8日交清全部成交价款，根据出让文件和出让合同约定，甲方正式将该宗土地使用权以及范围移交给乙方：...三、甲方按《出让合同》第六条约定的四至范围将土地使用权净地移交给乙方，乙方应依约在《出让合同》约定的四至范围内施工建设。...七、本协议签字盖章后生效，即土地正式移交给乙方...”。2014年8月11日，安徽大金山生态农业有限公司取得了该块土地的土地使用权证。案涉土地位于，现村庄中的住户均已搬迁，村庄中均是杂草、树木，无任何施工建设的迹象。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。大金山公司与资源规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》均系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。大金山公司主张资源规划局未能解决该宗地上的拆迁补偿问题，经大金山公司多次催告，资源规划局始终无法交付“净地”，大金山公司依约履行了合同义务，而资源规划局未能如约交付土地，构成根本违约，大金山公司合同目的无法实现，要求解除双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》。但双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》中均无交付“净地”的约定，交付“净地”的约定是安徽禾泉农庄生态农业有限公司与西卅店人民政府在签订的《安徽禾泉农庄生态农业和乡村旅游项目协议书》中约定的，并非与资源规划局约定。从定远县土地收购储备中心与大金山公司签订的《土地移交协议》可以认定资源规划局已按《国有建设用地使用权出让合同》的约定将该块土地“净地”移交给了大金山公司，大金山公司已经接受，根据《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。现资源规划局已将该块土地的土地使用权证办至大金山公司名下，履行了自己的义务，且双方约定大金山公司须按土地出让合同约定的期限2014年11月7日前开工，2016年11月7日前竣工验收，但大金山公司至今未在该块土地上施工建设，其要求解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故其要求解除与资源规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》，并由资源规划局返还土地出让金605万元、支付违约金（以605万元为基数，以每月2%的计算方式从2014年8月7日开始至实际履行完毕止，截至2018年11月20日共产生违约金631.62万元）、返还开竣工保证金302500元、相关税费271783元及开竣工保证金、相关税费利息127787.41元，并赔偿实际损失计2279092.49元的诉讼请求，证据不足，不予支持。资源规划局辩称本案属于行政案件受理范围，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定,土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。本案中，大金山公司通过招投标方式竞得涉案土地使用权，并与资源规划局签订了国有土地使用权出让合同，该合同是双方当事人根据平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则签订的协议。资源规划局代表国家出让土地使用权给大金山公司使用,大金山公司需支付相应的土地使用权出让金。双方当事人签订涉案合同时的法律地位平等,不存在行政管理人和行政相对人的关系。因此,涉案合同应当属于《中华人民共和国合同法》第二条规定的“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”范围,故涉案的国有土地使用权出让合同应属民事案件审理范围，资源规划局认为本案属于行政案件受理范围的辩称理由不能成立，不予采信。 综上，案经一审法院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决：驳回安徽大金山生态农业有限公司的诉讼请求。案件受理费113884元，由安徽大金山生态农业有限公司负担。 二审中，大金山公司提交了视频一份。证明：案涉土地截止目前仍有人居住，未拆迁完毕，资源规划局未能交付净地，构成违约。资源规划局、西卅店人民政府质证意见：视频中的住户不能确定在案涉土地范围，与本案无关，不予认可。本院认证意见：本案二审期间，本院到案涉争议土地进行现场勘察，发现案涉土地范围内仍有一户名为赵德凤居民未搬迁，仍居住在案涉土地范围内。结合大金山公司二审所举证据，能够证明案涉土地范围内仍有一户村民居住。 当事人所举其他证据与一审相同。除二审查明的事实，其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，大金山公司与资源规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属有效。上述合同及补充协议虽已履行，但双方当事人均同意解除《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》，故对大金山公司主张解除《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》的上诉请求，本院予以支持。大金山公司在合同解除后要求返还其交纳的土地出让金605万元及违约金、返还开竣工保证金302500元和税费271783元及保证金、税费的利息、赔偿损失2279092.49元。经查，虽然案涉土地范围内仍有一户居民居住，不符合净地交付情形，但2014年6月10日定远县土地收购储备中心与大金山公司签订了《土地移交协议》，该协议第七条明确约定本协议签字盖章后生效，即土地正式移交给大金山公司，随后，资源规划局也将案涉土地的使用权变更登记在大金山公司名下，故视为大金山公司接受了案涉土地的现状，其认为资源规划局未按合同约定交付净地，构成根本违约的上诉理由不能成立。故大金山公司要求资源规划局承担返还土地出让金的违约金、开竣工保证金、税费利息及相应损失的请求，无法律和事实依据，本院不予支持。但基于资源规划局二审中同意返还大金山公司土地出让金5248250元（6050000元-土地流转费用801750元）、返还开竣工保证金302500元并补偿大金山公司损失271783元，该意思表示系当事人处分自身权利的行为，本院予以确认。大金山公司要求资源规划局返还税费271783元，因该费用并非由大金山公司向资源规划局交纳，而是向相关税务机关交纳，故该项请求不能成立，本院不予支持。 综上，本案因二审中出现新的事实，导致一审判决结果不当，本院予以纠正；大金山公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省定远县人民法院(2020)皖1125民初946号民事判决； 二、解除安徽大金山生态农业有限公司、定远县自然资源和规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让补充协议》； 三、定远县自然资源和规划局于本判决生效后三十日内返还安徽大金山生态农业有限公司土地出让金5248250元、开竣工保证金302500元； 四、定远县自然资源和规划局于本判决生效后三十日内补偿安徽大金山生态农业有限公司损失271783元； 五、驳回安徽大金山生态农业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费113884元，由安徽大金山生态农业有限公司负担63884元，定远县自然资源和规划局负担50000元；二审案件受理费113884元，由安徽大金山生态农业有限公司负担63884元，定远县自然资源和规划局负担50000元。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二一年一月十五日 书记员  曹琰玲 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。