四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初405号 原告：四川瑞天物业服务有限公司，住所地成都市青羊区广富路********，统一社会信用代码91510105793978198A。 法定代表人：邓兵，总经理。 委托诉讼代理人：诸丽思，女，系公司职工。 被告：何利萍，女，1989年8月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：杨国华，男，1976年1月15日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川瑞天物业服务有限公司（以下简称“瑞天物业”）与被告何利萍、杨国华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告瑞天物业的委托诉讼代理人诸丽思，被告何利萍、杨国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞天物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2019年2月22日至2020年8月31日物业管理费2873.23元；2.请求判令被告给付物业管理费的违约金，按双方签订的《前期物业服务合同》第四条第十款约定从逾期之日起，业主逾期交纳物业服务费用的，业主每日按欠付物业服务费用总额的万分之五支付违约金，从2019年2月22日起暂计算至2020年8月31日共计422.57元，其后的违约金计算至实际结清全部物管费止；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系紫韵东城楼盘开发商（四川博邦置业有限公司）委托的前期物业服务公司，被告于2016年1月15日与博邦.紫韵东城楼盘的开发公司（四川博邦置业有限公司）签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议，并与被告于2016年1月15日签订了《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，上述合同约定由四川瑞天物业服务有限公司负责为博邦.紫韵东城提供前期物业管理服务工作，并约定住宅用房从买受人接房的实际日期起算，前两年按1.52元/月/㎡的标准收取物业管理费，从第三年起，按1.8元/月/㎡的标准收取物业管理费。原告已按照合同约定提供了物业服务，但在原告多次催收下被告拒不履行缴费义务，已构成违约。原告为维护自己的合法权益向法院提起诉讼，请求判决如诉请。 被告杨国华辩称，第一，本人与瑞天物业于2016年1月15日签订了前期物业服务协议，并于2018年初接房时按当时约定每平方米1.52元交纳了一年的物业管理费。不论是与之签订的前期物业服务协议或是物业法，再或是物权法，对于物业的责任和义务都有明确规定，物业服务公司必须按质为业主提供设备设施养护，环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。在此期间，瑞天物业并未按照合同要求，做到物业应尽职责和义务，严重损害了本人的利益，使本人在生活上、精神上都受到了伤害。根据资阳市发改委和市房管局印发《资阳市物业服务收费管理实施细则》资发改物价[2016]46号文件附件1第一章第六条规定，前期物业收费实行政府指导价之规定，瑞天物业达不到资阳市物业服务等级划分的一级标准，所以只能按每平方1元+-15%收取，应每平方退回0.67元给本人，共计797元。并且在未达到一级标准之前，以后物业费只能按照物价局规定收取（每平方0.85元），并且必须出示相关收费标准。第二，自2018年初接房至今，原告瑞天物业并没有按照前期物业服务合同履行应尽职责和义务。具体分为以下几个方面进行说明：1.安全保护方面：（1）本人居住小区，大门门禁系统和单元入户门禁系统一直处于瘫痪状态，外人可自由进入本小区；（2）小区保安严重失职，上班时睡觉，在班不在岗现象经常发生；（3）小区侧门经常处于半开半闭状态，留下安全隐患；（4）由此造成邻居刘成芳家中门锁被撬，另还有一些邻居家中门锁被灌入胶水、订书钉等杂物，对此，小区给不出任何解释。2.环境卫生方面：（1）小区水池长时间不清理、不清洁，造成小区水池枯枝烂叶、水发绿、发臭时时发生，甚至长时间不给水池灌水；（2）小区内臭虫、蚂蚁成堆，内部环境极差，未做任何防虫处理；（3）小区绿化极差，花草树木长久无人修剪，枯死的树木很久都不清理，既不安全，又不美观；（4）小区的角落到处垃圾成堆，无人打扫；（5）小区二次供水系统从没清洗，也从未出示清洗记录和饮用水的水质检测报告，小区业主从没收到因清洁二次供水系统而暂停供水的通知。3.设备设施物业管理方面：（1）电梯维修长期拖，八栋曾有一部电梯长期损坏，无人管理；（2）地下）地下车库积水问题严重影响车辆安全，物业也不派人解决；（3）2栋入户大厅门口防高空掉落的设施也一直未曾安装；（4）小区过道灯长时间未维护；（5）入户大厅瓷砖从来不按正常方式修补；（6）8栋消防设备内并没有消防水，如若发生火灾无法急救。4.物业可信度方面，物业收据从未出示正规票据，存在偷税漏税行为。基于瑞天物业存在以上诸多问题，已经让我失去对瑞天物业的最基本的支持和信任，故本人曾于2019年11月14日和2020年9月17日分别向瑞天物业经理杨显涛递交了《紫韵东城业主意见收集材料》及《告瑞天物业服务有限公司整顿书》，明确告知瑞天物业，在其问题未能得到整改，本人拒交物业费，杨显涛经理也接受了本人提供的材料和整顿书。综上所述，本人认为，瑞天物业不仅没有做到一个物业服务公司应尽的职责，让我得到应该享受到的权利和服务，反而让我为我的生活担惊受怕，甚至让我颜面尽失。故而本人不会也没有必要交纳任何不合理的费用，我对瑞天物业在我生活中所造成的心理伤害，保留法律追述的权利。 被告何利萍辩称，我们并没有和瑞天物业签合同，和开发商签订的，我们没办法解除合同，其他和杨国华答辩一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》、《普通住宅前期物业服务收费备案表》的真实性、合法性、关联性予以采信；对原告提交的日常工作照片打印件及光盘拷贝件，因案涉期间为2019年2月22日至2020年8月31日，对拍摄时间在该期间外的照片以及未记载时间的照片，因与本案没有关联性，本院不予采信；对拍摄时间在案涉期间内的照片，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；对原告提交的催收照片打印件及光盘拷贝件，结合原告关于原件保存情况的陈述，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。 对被告提交原告在安保、环境卫生、设施设备维护以及业主向物业公司递交整改通知书和意见收集材料这四组照片证据，结合原告的质证意见以及被告的陈述，本院对其中不在案涉期间以及未标明拍摄时间的照片的关联性不予采信，对在案涉期间内拍摄的照片的真实性、合法性、关联性予以采信。对被告提交的成立业委会的业主签字表，因与本案诉争的物业费没有关联性，本院不予采信。 本院经审理认定案件事实如下： 何利萍、杨国华系资阳市雁江区宝台镇博邦·紫韵东城小区XX房屋的业主，建筑面积约为98.94平方米。2015年6月10日，甲方四川博邦置业有限公司（以下简称“博邦置业”）和乙方瑞天物业签订《前期物业服务合同》，约定乙方为甲方建设的博邦紫韵东城小区提供物业服务，合同期限自2015年6月11日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。收费标准为居住物业类高层住宅1.8元/平方米.月。甲方、业主于每个缴费周期起始日起每月15日内交纳物业服务费。2016年1月15日，甲方瑞天物业与乙方何利萍、杨国华签订《前期物业服务协议》，主要约定瑞天物业向博邦紫韵东城全体业主提供物业服务，瑞天物业按房屋建筑面积向业主收取物业管理费，住宅用房前两年按照1.52元／月/㎡收取，差额的0.28元／月/㎡，瑞天物业与开发商协商解决，由开发商直接向瑞天物业交纳。从第三年起，乙方应按照1.8元／月/㎡收取，在此期间，若市场价格发生变化，物业管理费高于1.8元／月/㎡，则按当期当地同类标准收取。物业服务费按季交纳，业主应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费用的，业主每日按欠付物业服务费用总额的千分之五支付违约金。前期物业管理服务期限为自房屋出售之日起至本物业业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止。 2017年12月28日，资阳市雁江区发展和改革局出具《普通住宅前期物业服务收费备案表》，载明瑞天物业服务的博邦紫韵东城项目拟执行三级物业服务等级，物业服务价格每月每平方米1.8元，前两年每月每平方米1.52元。 何利萍、杨国华于2018年2月23日交纳从2018年2月23日到2019年2月23日一年的物业费。 瑞天物业先后于2019年7月8日、2019年8月22日、2019年9月25日、2020年9月16日在案涉房屋门上张贴物业费缴费通知单，向被告催缴案涉房屋的物业服务费。其中，2020年9月16日的催收通知单载明限被告在5日内到物业管理中心交清2019年2月22日至2020年8月31日期间所欠的物业管理费。 本院认为，（一）关于被告是否应当向原告支付2019年2月22日至2020年8月31日物业服务费用？案涉《前期物业服务合同》为建设单位博邦置业与物业服务人瑞天物业订立，对小区全体业主具有法律约束力。原告与被告签订的《前期物业服务协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原被告双方也具有法律约束力。原告与被告均应当按照合同约定享有权利和履行义务。合同约定被告应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，现被告逾期未交纳2019年2月24日至2020年8月31日期间的物业服务费用，原告可以催告其在合理期限内支付。原告于2020年9月16日向案涉房屋门上张贴催收通知单，给予被告5天的交费期间，该期限届满后被告仍未支付，原告另于2021年1月12日向本院起诉，已尽到催告义务，故对原告要求被告支付2019年2月24日至2020年8月31日期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求支付2019年2月22日、23日的物业服务费不予支持。由于《前期物业服务协议》约定前两年物业费单价为1.52元/㎡/月，第三年起为1.8元/㎡/月，故该期间被告应向原告交纳物业服务费金额为98.94㎡×（1.52元／月/㎡×12月+1.8元／月/㎡×6.26月）≈2919.52元，原告主张2873.23元，系对自身权利的处分，本院予以支持。 （二）被告是否应当向原告支付违约金及计算方式？ 根据原告与被告签订《前期物业服务协议》第四条之约定，被告应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，逾期缴纳物业服务费用的，每日按欠付物业服务费用总额的千分之五支付违约金。被告何利萍、杨国华未按期交纳物业服务费确已违约，应当承担相应的违约责任。被告提交的证据部分能反映出原告在安全维护、环境卫生以及小区公共设备维修等方面存在一定瑕疵。故根据“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院酌情对原告主张的违约金调整为以应付金额2873.23元为基数，从起诉之日即2021年1月12日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告何利萍、杨国华于本判决生效之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付物业服务费2873.23元及违约金（违约金以2873.23元为计算基数，自2021年1月12日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告四川瑞天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告何利萍、杨国华负担（原告四川瑞天物业服务有限公司已向本院缴纳，被告何利萍、杨国华自本判决生效之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  凌小薇 二〇二一年一月二十一日 书记员  冯 果