西安市未央区人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕0112执异1号案外人：西安龙湖润融置业有限公司。住所地：西安市莲湖区大兴东路**第********。法定代表人：张童。委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。申请执行人：王喜锋，男，1970年1月24日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑜芝，陕西云德律师事务所律师。被执行人：张满愿，男，1984年9月2日出生，汉族，住西安市周至县。被执行人：李芸莉，女，1986年11月20日出生，汉族，住西安市周至县。在本院执行王喜锋与张满愿、李芸莉民间借贷纠纷一案中，案外人西安龙湖润融置业有限公司（以下简称龙湖公司）对本院查封、拍卖被执行人名下的房屋不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现本案已审查终结。案外人龙湖公司称，2015年6月23日，其公司与张满愿签订的《商品房买卖合同》，张满愿购买其公司开发的房屋，总房款为人民币1324961元。张满愿支付首付房款人民币664961元，其余房款66万元在中国银行股份有限公司西安北大街支行（以下简称中行北大街支行）办理按揭贷款。后因张满愿未按期向银行偿还贷款，中行北大街支行诉至西安市莲湖区人民法院，要求其公司对上述贷款承担连带保证责任。其公司在2020年12月7日已代张满愿向中行北大街支行偿还了剩余贷款本息438932.17元、诉讼费3800.5元、保全费2620元。2020年12月13日其公司已向被执行人张满愿寄送了商品房买卖合同解除通知书。其公司认为，一、上述被查封房屋不动产登记簿中记载的权利人系其公司，商品房预售合同的备案登记并不属于不动产权属登记，案涉房产权属并未发生转移，张满愿并非房屋所有权人，该房屋系其公司合法财产；二、法院的查封裁定、协助执行通知书在未向其公司送达的情况下，对其公司不具有法律效力。综上，应当停止拍卖等执行处分措施并解除查封措施。申请执行人王喜锋称，一、案涉房产系张满愿与龙湖公司签订商品房买卖合同，并向龙湖公司支付了对价所购买，龙湖公司在合同项下的利益已经全部实现，且张满愿已实际占有该房产，双方办理了商品房预售合同登记备案手续，张满愿对该房屋享有物权期待权。法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，预查封效力等同于正式查封，故法院的查封行为并无不当。在预查封情况下，房屋买卖合同不能依据合同约定予以解除，案外人主张单方解除合同不符合法律规定。二、本案法院查封涉案房屋已经作出裁定并向双方进行送达，案外人并非案涉房屋实际占有人，未向其送达查封裁定及协助执行通知书不影响执行的法律效力。故案外人的异议理由不能成立，应予驳回。被执行人李芸莉称，其与张满愿系夫妻关系。以上双方所述均属事实。其现没有能力偿还本案债务，其认为，涉案房屋系张满愿合法购买，并已偿还部分贷款，不能仅因张满愿未按时偿还部分银行贷款即否认张满愿对案涉房屋的所有权。其认为，案涉房屋司法拍卖后既能偿还本案债务又能偿还张满愿所欠银行贷款，故其不同意异议人的异议请求。被执行人张满愿未到庭进行答辩、质证。本院查明，申请执行人王喜锋与被执行人张满愿、李芸莉民间借贷纠纷一案，王喜锋向本院申请诉前财产保全，本院于2019年8月22日作出（2019）陕0112财保557号民事裁定：“查封被申请人张满愿名下的房屋，期限为三年。”2019年8月26日，本院作出（2019）陕0112执保940号协助执行通知，并于2019年8月28日在西安市不动产登记服务中心办理了预查封手续。后本院于2019年11月20日作出（2019）陕0112民初16713号民事判决：“一、被告张满愿、李芸莉于本判决生效之日起十日内偿还原告王喜锋借款本金195万元并支付利息（2019年8月20日前的利息为51694.44元，2019年8月20日后的利息以195万元为基数，从2019年8月21日至判决给付之日止，按照年利率20%计算）；二、驳回原告王喜锋其余诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22813元、保全费5000元（原告已预交），由被告张满愿、李芸莉负担，于上述付款时间一并向原告支付。”因被执行人未履行生效法律文书确定的给付义务，王喜锋向本院申请强制执行。执行中，本院于2020年4月26日作出（2020）陕0112执1616-1号执行裁定：“拍卖被执行人张满愿购买登记房产一套。”上述房产经过司法拍卖，一拍、二拍均已流拍。本院于2020年9月29日作出（2020）陕0112执1616-2号执行裁定：“司法变卖被执行人张满愿购买房产一套。”后案外人龙湖公司以上述房产系其所有为由，提出书面执行异议。同时查明，2015年6月23日，龙湖公司与张满愿签订《商品房买卖合同》，张满愿购买商品房一套，房屋建筑面积共124.06平方米，总价款为1324961元。张满愿应于本合同签订之日即2015年1月18日或之前向出卖人支付该商品房总价款的50.19%作为首付款，即人民币664961元，剩余房款66万元办理银行按揭贷款。后因张满愿逾期未依约还款，中行北大街支行将张满愿、龙湖公司诉至西安市莲湖区人民法院。该院于2020年10月12日作出（2020）陕0104民初8237号民事判决：“一、本判决生效十五日内，被告张满愿支付原告中国银行股份有限公司西安北大街支行截止2020年6月3日的贷款本金借款本金余额为人民币412403.52元，利息7332.8元，罚息317.52元，以上合计420053.84元，从2020年6月3日起至实际清偿之日的利息、罚息，以本金412403.52元为基数，按照双方签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定计算；二、被告西安龙湖润融置业有限公司对被告张满愿上述债务承担连带清偿责任，被告西安龙湖润融置业有限公司承担保证责任后，有权向被告张满愿追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司西安北大街支行其余请求。”上述判决于2020年11月1日已生效。2020年12月7日，龙湖公司代张满愿向银行偿还了全部剩余按揭贷款本息438932.17元、诉讼费3800.5元、保全费2620元。2020年12月9日，龙湖公司向张满愿作出《商品房买卖合同》解除通知书。另查明，案涉房屋所有人名称为龙湖公司，取得方式系自建，登记时间为2016年4月5日。张满愿系预告登记义务人。本院认为，被执行人未按生效法律文书确定的义务履行，人民法院有权查封、扣押、冻结被执行人应当履行义务部分的财产。案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。本案中，张满愿系被执行人，对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以预查封。故本院对被执行人名下的涉案房产进行预查封，并无不当。涉案房产登记的所有权人虽为龙湖公司，但系龙湖公司作为开发商进行的初始登记，后张满愿与龙湖公司之间签订《商品房买卖合同》并在房屋管理部门登记备案，涉案房产预登记在被执行人张满愿名下，张满愿已通过银行按揭贷款方式支付了购房款，此时，张满愿已经完全履行了双方之间房屋买卖合同中买受人的全部义务，龙湖公司作为合同相对方具有配合办理权属登记的义务，龙湖公司即便可以行使解除商品房买卖合同的权利也应通过诉讼解决该纠纷。至于因张满愿未按期归还银行贷款，龙湖公司被列为共同被告并承担连带责任，与房屋买卖关系属不同法律关系，不能排除本院执行。龙湖公司代张满愿偿还的按揭贷款部分，可通过其他方式依法追偿。综上，案外人龙湖公司虽系案涉房屋权利人，但该权利不足以排除本案强制执行，故案外人提出的异议理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回西安龙湖润融置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王靖喻审 判 员  丁素巧人民陪审员  田利花二〇二一年一月七日法官 助理  严 平书 记 员  郝宝侠