四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终97号 上诉人（原审原告）：宜宾县第七航运公司，住所地四川省宜宾市叙州区横江镇横江街。 法定代表人：凌毅，董事长。 委托诉讼代理人：陈吉才，男。 委托诉讼代理人：李熊，宜宾市叙州区南剑法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杨仕均，男，1933年4月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审被告）：杨强，男，1972年8月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审被告）：杨本荣，男，1995年10月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人宜宾县第七航运公司（简称七航司）因与被上诉人杨仕均、杨强、杨本荣房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2020)川1521民初5092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 七航司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判由杨仕均、杨强、杨本荣从2017年4月1日起向七航司支付房租费400元/月至腾出房屋时止；2.二审案件受理费由杨仕均、杨强、杨本荣承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。杨仕均、杨强、杨本荣一审时没有出具对租赁房屋进行修缮和购买材料的合法依据，一审判决直接将所欠房屋租金抵作维修费，没有事实和法律依据。杨仕均、杨强、杨本荣不按约定缴纳房租费，也未对该房屋进行修缮管理，理应缴纳所欠的房租。 杨仕均、杨强、杨本荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回七航司的上诉。 七航司一审诉讼请求：1.判令解除七航司与杨仕均、杨强、杨本荣的租赁协议；2.由杨仕均、杨强、杨本荣支付七航司房租租赁费400元/月，从2017年4月1日起计算至杨仕均、杨强、杨本荣腾出房屋为止；3.本案诉讼费由杨仕均、杨强、杨本荣承担。 一审法院认定事实：七航司原名称为宜宾县横江航运公司，1992年10月改制后更名为现用名称。杨仕均是杨强之父、杨本荣祖父。“横权字第584号”《房屋所有权证》载明的横江镇正义街1幢1-6号1层6间砖木结构、140.8平方米房产所有权人为七航司，《国有土地使用权证》载明的用地面积357.19平方米、建筑占地168.96平方米。杨仕均于1983年与七航司签订协议租赁上述房产用于经营面制品加工，月租金40元，约定协议一年一签。此后杨仕均一直租用上述案涉房产用于经营加工面制品，与七航司未再签订书面合同，后分别由杨强和杨本荣负责经营，2015年后月租金为400元，租金支付至2017年3月30日。2019年1月17日，横江镇安全生产办公室向七航司发出《整改通知书》，认为上述案涉房产存在安全隐患、已属危房并存在垮塌风险，建议立即搬离居住人员并对该房屋进行整治，并要求于2019年2月底前进行整改。七航司以此要求杨仕均、杨强、杨本荣退还房屋，杨仕均、杨强、杨本荣以与七航司前任领导口头约定“不涨房租、以房养房”、从1984年底至今多次维护案涉房屋并新建厕所等为由要求解决相关费用，拒绝退房，后七航司请求当地社区解决未果。七航司曾于2020年5月向一审法院起诉，后撤回起诉，现再次起诉。 一审法院认为，双方对租赁事实无异议，一审法院确认七航司与杨仕均、杨强、杨本荣的租赁法律关系依法成立。因杨仕均初始租赁后双方未再签订书面合同，双方属于不定期的租赁关系，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，七航司有权要求解除租赁关系并要求杨仕均、杨强、杨本荣返还租赁房屋。因七航司未主张案涉房屋自1983年出租后进行过自行维护修缮，而客观上老旧砖木结构房屋使用至今也必然要维护修缮才能正常使用，故一审法院确认杨仕均、杨强、杨本荣在租赁期间对案涉房屋进行了必要的维修。但即便如此，杨仕均、杨强、杨本荣并未在事前对维修程度、费用构成等告知七航司以便双方结算，且本案中也未提供必要的维修费用开支票据等证据证明所产生的维修费用，而事实上杨仕均、杨强、杨本荣对房屋的日常维修包括辩称的水电安装等也是为了满足其生产经营需要，并因此享有了租赁利益。结合上述认定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，一审法院认为杨仕均、杨强、杨本荣欠付的租金可抵作维修费用，不再支付。 本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、原告宜宾县第七航运公司与被告杨仕均、杨强、杨本荣的房屋租赁关系即日起解除；二、被告杨仕均、杨强、杨本荣于本判决生效后十日内腾空“横权字第584号”《房屋所有权证》载明的房屋返还原告宜宾县第七航运公司；三、驳回原告宜宾县第七航运公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告杨仕均、杨强、杨本荣共同负担。 二审中，被上诉人杨强提交了水表、电表安装户头信息，案涉房屋维护、厕所修建等证人证言，拟证明在租赁期内杨强对案涉房屋进行了修建、维护。出租人并未对案涉砖木结构的房屋进行过维护。七航司的质证意见为：对水表、电表安装户头信息没有异议，认可水表和电表系杨强安装；对厕所修建、地面硬化、房屋维护没有异议，但这些均发生在2015年以前“以房养房”期间。对2017年以后是否进行过维护、支出了多少维护成本支出，并没有提供有效证据予以证明。杨仕均、杨本荣的质证意见为：对杨强出示的证据均属实，无异议。 本院的认证意见为：对水表、电表安装户头系杨强的问题，各方均无异议，本院予以确认。对厕所修建、地面硬化、房屋维护的事实，宜宾县第七航运公司没有异议，本院予以确认。对能否达到杨强的证明目的，本院将结合查明事实予以综合认定。 另查明：二审中，双方当事人确认，2017年3月以后未缴纳房租的原因系因政府拟征用案涉地块用于公益建设，尔后双方因搬迁补偿问题发生争议，经多次组织协商未果。 再查明：2019年1月17日，横江镇安全生产办公室向七航司发出《整改通知书》后，因七航司与杨仕均、杨强、杨本荣就搬迁费用问题发生争议，未予动迁，七航司亦未对案涉房屋进行加固维护。 本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人主要的争议焦点问题为：一审法院认定用2017年4月以后的房租抵扣维护费用是否正确。结合一、二审查明事实。一审法院认定用2017年4月以后的房租抵扣维护费用并无不当。理由如下： 一是从案件起因来看，杨仕均于1983年与七航司签订协议租赁上述房产用于经营面制品加工，月租金40元，约定协议一年一签。此后杨仕均一直租用上述案涉房产用于经营加工面制品，与七航司未再签订书面合同，后分别由杨强和杨本荣负责经营，2015年后月租金为400元，租金支付至2017年3月30日。2017年3月以后未缴纳房租的原因系因政府拟征用案涉地块用于公益建设，尔后双方因搬迁补偿问题发生争议，经多次组织协商未果。 二是从租赁合同的权利义务来看，保障租赁物安全，系出租人义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案中，案涉房屋结构为砖木结构，2019年1月17日，横江镇安全生产办公室向七航司发出《整改通知书》，认为上述案涉房产存在安全隐患、已属危房并存在垮塌风险，建议立即搬离居住人员并对该房屋进行整治，并要求于2019年2月底前进行整改。双方因搬迁费用问题未达成一致意见，进而发生诉争。七航司亦未对案涉房屋进行加固维护。结合二审中杨强出示的证据材料及七航司的质证意见，水表、电表户头、厕所修建、地面硬化、老旧房屋屋顶瓦面翻捡、屋后阳沟清淤等均系客观事实。虽然水表、电表户头、厕所修建、地面硬化发生在2017年4月以前，但对老旧砖木结构房屋的日常维护应属客观存在。一审法院结合租金情况、历史沿革、维修事实，本着定纷止争、消除安全隐患的原则，认定品迭2017年3月以后的租金与维护费用后互不支付符合客观实际。 综上所述，上诉人宜宾县第七航运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费240元由宜宾县第七航运公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 翟旭玫 二〇二一年一月十五日 法官助理 黄相中 书 记 员 邱 洁