贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终51号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**。统一社会信用代码：915204022156744404。法定代表人：邓晓芳。委托诉讼代理人：冯凯，男，汉族，1987年7月10日生，陕西省华县人。被上诉人（原审原告）：周某，男，1945年9月11日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审原告）：杜某，女，1948年3月5日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司因与被上诉人周某、杜某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2020)黔0402民初4923号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2021年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人冯凯，被上诉人周某、杜某委托诉讼代理人柳皓瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销（2020）黔0402民初4923号民事判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定超期过渡费的支付方式应理解为是一种违约金的约定。（一）《房屋拆迁补偿安置补偿协议》对超期过渡费的支付方式约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性，具有违约金性质，同时计算依据为《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为双方参照此标准设置的违约金，而该标准只是一个参考范围，并非具体明确的数额或比例，实质上违约金并未明确约定清楚，因此一审法院计算超期过渡费的方式错误，应在1-5倍区间进行取值，按照每月递增10%，递增至5倍的计算方式，将导致违约金过高，同时，根据西秀区统计局统计，在本案涉案房屋周边的类似房屋对外出租的租金为1600元-1800元不等，而本案超期过渡费按照3250元/月进行支付，已远超正常对外出租价格，如每月按照3250元进行支付，将有可能导致支付给拆迁户的超期过渡费超出购房款，有失公平原则，因此本案的超期过渡费应按照违约金过高予以调整。（二）被上诉人起诉要求被告支付费用过高，请求二审法院判决予以减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。”，被上述人起诉为《合同纠纷》，一审法院判定上述人支付拖欠房屋过渡费216450元，《房屋拆迁补偿安置补偿协议》第一条拆迁建筑面积为49.97㎡，按当时市场价5000元/㎡，总价为24.99万元，一审法院判定的“过渡费”已超过房屋总价的86.63%，已经远远超过其实际损失，请求人民法院判定按30%支付违约金。二、本案房屋已达到交付条件。本案涉案房屋已达到交房使用条件，虽不完全具备相应交房行政手续，但房屋已能够进行居住。2017年上诉人已登报告知过业主“房屋已达到交付条件，请前来办理交房手续”，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致迟迟无法办理房屋验收相关手续，一审法院在只考虑涉案房屋是否办理行政手续的情况下，要求上诉人承担高额违约条款责任，将导致上诉人公司面临上百家拆迁户的起诉，如每家裁判支付超期过渡费按照每月3250元支付，将导致企业灭亡。综上所述，本案超期过渡费应按照违约金予以调整，从考虑保护国有企业长久发展以及保障国有资产不流失的角度出发，请二审法院对支付超期过渡费，以及支付超期过渡费的时间予以考虑，支持上诉人上述意见，上诉人特具状上诉至贵院，望二审法院查明事实，依法支持上诉人的前述上诉请求。被上诉人周某、杜某二审中答辩称:上诉人至今为止未交付双方约定的调换房屋，且该房屋至今为止也未达到交房条件，因此即使上诉人通知收取房屋，也是违法行为。原审原告周某、杜某向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付原告截止2020年8月份的过渡费共计244104.06元,并从2020年9月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2.判决本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年4月18日，原告周某作为乙方与被告作为甲方签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定：“一、拆迁范围内涉及乙方市西路201栋106号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积49.97㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用权证（未超过批准期限的临时建筑的有效证照）。乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2011年4月30日前搬迁完毕。乙方上述房屋如有产权、债务纠纷，由乙方自理，甲方概不负责。……三、甲方以市西路、塔山小区6号楼12楼6号（套住宅房屋）建筑面积107.2㎡与乙方产权调换。甲方应负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行。六、甲方调换给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理。七、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费11700元。每6个月支付一次，至甲方交付调换房屋时为止。八、违约责任和纠纷解决办法：1、......。2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。”2011年3月30日，收件凭证载明：“今收到周某、杜某交来房屋所有权证两本，编号030029084-1”。协议签订后，2011年4月18日，原告向被告腾房并交付了房屋钥匙。此后，被告陆续支付过渡费50050元给原告。因原告认为涉案房屋未达到交房标准，原告至今未办理收房手续。庭审中，被告提供的证据不能证实案涉房屋已具备交付使用条件。同时查明，《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费，被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍；使用周转房过渡的，从逾期之日起，按自行过渡期临时安置补助标准50%的标准，对周转房使用人付给超期临时安置补助费。”另查明：原告周某与原告杜某系夫妻关系，登记结婚时间为1969年6月18日，二原告向人民法院递交本案民事诉状的时间为2020年8月31日。一审法院认为：原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，是双方的真实意思表示，该协议未违反法律的禁止性规定，双方应按协议约定履行自己的义务。原、被告在《拆迁协议》中约定过渡期为18个月，被告未能在约定的18个月内将房屋交付给原告，即应按协议约定支付超期过渡费，因原告未收房，且被告所提交证据不能证实要交付的房屋符合双方约定或国家规定的交房标准。对于过渡费应从何时开始支付的问题，因乙方同意在建设期间自行周转过渡，双方在《拆迁协议》中约定临时过渡费11700元每6个月发放一次，过渡费从原告腾房交给被告的时间2011年4月18日的第二日起算。原告要求被告支付过渡费至回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日，本院予以支持。关于双方争议的超期临时安置补助费如何计算的问题；超期临时安置补助费是指被拆迁人或者房屋承租人在过渡期可能发生费用的补助，是为了解决被拆迁人无法在原房屋居住而给予的补偿。原、被告双方在合同中约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；”该约定不违反法律的禁止性规定，也不损害社会公共利益，故本院予以确认。2003年3月28日施行的《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款规定了被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费递增10%，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费标准的5倍。本案中，被告存在延期交房的违约行为，其拆迁风险不应转嫁给原告承担，被告应当按约定支付原告超期临时安置补助费。依照该规定，被告从2011年4月19日起支付过渡费，至2012年10月18日即为双方约定的18个月，在此期间的过渡费按每月650元计算为650×18=11700元。此后的超期临时安置补助费，具体计算如下：2012年10月19日至2020年8月18日共计94个月，650元/月×（110%+120%+130%+140%+……500%）+54月×3250元=79300元+175500元=254800元，扣除已支付的超期临时安置补助费38350元（原告共收到被告50050元，扣除18个月的临时安置补助费11700元），被告尚需支付原告至2020年8月18日的超期临时安置补助费人民币216450元。关于被告提出原告诉请已超过法律规定的诉讼时效期间的辩称意见，原被告双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中约定了过渡期安置补偿费为“每6个月发放一次，至甲方交付调换房时止”。对于此种义务属于当事人约定的、在履行过程中重复出现、按照固定的周期给付的定期履行债务。定期履行债权不同于分期履行债务。定期履行债务的最大特点是多个债务，各个债务都是独立的。正是因为相互独立，每一个债务的时效期间应当自每一期履行期间届满之日起分别起算。过渡期18个月内的安置补助费，贵州华夏房地产开发有限责任公司均按照650元/月履行。贵州华夏房地产开发有限责任公司应支付第一期的超期临时安置补助费最迟为2012年11月，但贵州华夏房地产开发有限责任公司违约，仍然按照原标准支付至2017年10月24日，属于部分履行债务情形。本院认为，根据全面履行原则，债务人应当按照合同约定的履行方式和期限履行债务。在本案中，贵州华夏房地产开发有限责任公司应当按照《房屋拆迁补偿安置补偿协议》的约定自行增发超期临时安置补助费，但其未按约定增发，仍然按650/月的标准部分履行了债务。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第二项，均明确了义务人同意履行为诉讼时效中断的事由。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定：“义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方‘同意履行义务’。”于此情形，对剩余部分债权构成诉讼中断，诉讼时效重新起算。原告周某、杜某的起诉未超过诉讼时效。对被告的辩称意见，本院不予支持。关于被告提出的过渡费仅需支付至2017年9月的辩称意见，因被告提交的证据不能证明其向原告交付的房屋达到交付条件，对被告的辩称意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告周某、杜某超期安置补助费，其中截止至2020年8月18日超期安置补助费为人民币216450元；2020年8月19日后的超期安置补助费按3250元/月的标准计算至调换的房屋交付之日止。案件受理费人民币4962元，减半收取人民币2481元，由原告周某、杜某承担人民币281元，被告贵州华夏房地产开发有限责任公司承担人民币2200元。本院二审期间，各方当事人均未提供证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：贵州华夏房地产开发有限责任公司是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期安置补偿费的标准是否错误，该费用应否调减。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但至本案二审，华夏公司仍不能提交案涉房屋符合交付使用条件的依据，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。就《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定，应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。就合同或规定而言，就超期费用的计算标准，均未有可在该区间范围内酌情确定之意，故上诉人关于区间取值的主张，难以赞同。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》及司法解释之规定，合同约定的违约金过分高于实际损失的，确属可以调整的情形。但本案合同，并非普通民商事的诸如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊之感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生之损失也难与一般合同的实际损失相提并论，以实际损失考察过渡费之计算标准，显然有悖于一般社会人的感情认知以及本案合同之特殊性，《安顺市房屋拆迁管理办法》关于5倍递增过渡费的规定也可与之佐证，故对华夏房开关于超期过渡安置补助费应当调减的主张，不予支持。综上，贵州华夏房地产开发有限责任公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4962元，由上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年一月二十七日法官助理张婕书记员卢昌蝶（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。