北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1331号上诉人（原审被告）：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区**区西北侧。法定代表人：郭东凯，总经理。委托诉讼代理人：马金升，北京市方桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张辉，女，1980年1月15日出生，住北京市平谷区。上诉人北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷公司）因与被上诉人张辉商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初6581号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开进行了审理，本案现已审理终结。金谷公司上诉请求：请求撤销一审判决，判决驳回张辉一审的诉讼请求。事实和理由：一、2014年3月5日，北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）向金谷公司承诺：华欣公司负责给现金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与金谷公司无关；如业主要求追缴逾期办理产权证违约金等责任，全部由华欣公司负责，由华欣公司负责给付，与金谷公司无关。张辉应向华欣公司主张权利，虽然华欣公司已经破产，也不能让金谷公司代人受过。二、经政府协调由金谷公司为业主办理房产证，金谷公司认真履行职责，无任何懈怠，但由于金谷家园项目不符合规划，导致办证延期，金谷公司没有任何过错，现判决由金谷公司再支付违约金，会使已经债台高筑的金谷公司濒临破产的边缘，于社会稳定不利。三、为业主办理产权登记手续，金谷公司没有盈利行为，相反为了业主早日拿到房本，减少业主办证成本，金谷公司已经自掏腰包搭进去几十万元，没有功劳还有苦劳。四、一审判决第二项让金谷公司返还张辉产权代办费、契税、印花税20988元，但是这些钱都是华欣公司收取，金谷公司没有得到一分钱，却让金谷公司返还，实属代人受过。并且金谷公司还负担了初始登记费用和测绘费用，此款没有让张辉负担。张辉辩称，同意一审法院判决，不同意金谷公司的上诉意见。张辉向一审法院起诉请求：1.金谷公司退还张辉契税费20924元；2.金谷公司退还张辉房本代办费215元；3.金谷公司退还张辉印花税337元；4.金谷公司支付张辉因迟延办理房屋所有权证书的违约金50000元；5.全部诉讼费用由金谷公司承担。一审法院认定事实：2008年2月15日，张辉与华欣公司签订《金谷园购房协议书》，约定由张辉购买金谷园1号楼×号房屋，建筑面积144.28平方米（均以房管局实测面积为准），单价4678元/平方米，总房款674942元。2008年2月20日，张辉（买受人）与金谷公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由张辉购买平谷区迎宾环岛东南角1号楼×号房屋，出卖人应当在2008年10月1日向买受人交付该房屋，于2009年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。华欣公司于2008年11月27日收取张辉平谷区迎宾环岛东南角1号楼×号房屋面积差款6596元，该房屋于2009年9月向张辉交付。2020年2月19日，金谷公司（出卖人）与张辉（买受人）签订《补充协议》，约定：1.原房屋地址为平谷区迎宾环岛东南角1号楼×，根据政府批准，现房屋地址为：滨河街道金谷园21号楼×。2.买受人购买房屋按《北京市商品房预售合同》约定，预测建筑面积148.95平方米，套内面积114.99平方米，实测建筑面积149.47平方米，实测套内面积114.96平方米，套内面积差为-0.03平方米。3.实测面积与《北京市商品房预售合同》约定暂测套内建筑面积误差按《北京市商品房预售合同》第十四条的约定方式据实结算，套内面积单价为5869.57元，合同约定总房款为674942元，实测结算总房款674766元，房款差额为-176元。一审法院另查，华欣公司于2007年11月27日，收取了张辉房屋产权代办费200元、测绘费198元、契税20446元、房产登记费80元，共计20924元；于2008年2月28日收取张辉印花税337元；中国执业律师王爱东（执业证号0120001102368）于2008年3月3日收取了张辉代办房本205元、工本费10元，共计215元。但直到2020年3月6日，张辉自行缴纳了税费等相关费用后，才取得房屋产权证书。一审法院再查：2004年12月15日，金谷公司与北京华欣京都商贸有限公司（以下简称华欣京都公司）签订《项目土地转让合同》，金谷公司将《金谷家园》项目及土地转让给华欣京都公司。华欣公司系华欣京都公司下属企业，2005年8月22日，金谷公司与华欣京都公司、华欣公司签订《建设工程补充协议》，约定将金谷公司与华欣京都公司于2004年12月15日签订的《项目土地转让合同》主体由华欣京都公司变更为华欣公司，合同性质由项目及土地转让变更为合作开发，双方不再办理项目土地转让过户手续，就《金谷家园》项目的开发、建设、销售、项目抵押等业务以金谷公司名义办理，所需费用由华欣公司负责，金谷公司只出手续，不参与该项目的开发、建设、销售和经营管理，华欣公司在开发过程中发生的一切债权、债务及各种人身和生产事故等均由华欣公司负责，与金谷公司无关。2009年4月29日华欣公司与金谷公司、宋向欣签订协议，约定《金谷家园》项目房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记等责任均由华欣公司承担，宋向欣承担连带保证责任。2014年3月5日，华欣公司与金谷公司出具《承诺书》，华欣公司承诺金谷家园办理房本费用由其负责，与金谷公司无关，逾期办理产权证书违约责任由其承担。现华欣公司已经破产注销。一审法院认为，金谷公司系对外签订商品房预售合同的主体，根据合同约定也是承担违约责任的主体，金谷公司与华欣公司的内部约定不能对抗买受人，故张辉向金谷公司主张逾期办理房屋产权证书违约责任符合法律规定。根据查明的事实，金谷公司确系逾期为张辉办理房屋产权证书，构成违约，但双方约定的违约金过高，张辉亦未举证证明其实际损失，根据法律规定，违约金过高，违约方有权主张酌减，故金谷公司酌减违约金的抗辩意见一审法院予以采信，一审法院根据合同约定、违约原因、合同履行情况、张辉的实际损失等因素酌定支持张辉违约金25128元。契税费、房本代办费、印花税虽非金谷公司收取，但金谷公司为商品房预售合同的主体，张辉系根据合同约定按照金谷公司要求交纳上述费用，故金谷公司应赔偿因其未能履行约定义务造成张辉重复交纳以上费用的损失，退还上述费用。但张辉交纳的契税费为20446元，代办房本费为205元，而非其主张的20924元和215元，超出部分一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京金谷科工贸集团公司于判决生效后七日内给付张辉逾期办理房屋产权证书违约金25128元；二、北京金谷科工贸集团公司于判决生效后七日内退还张辉契税费20446元、房本代办费205元、印花税337元；三、驳回张辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，张辉与金谷公司签订的《北京市商品房预售合同》及《协议书》合法有效，双方均应依约履行。现金谷公司未按约定时间为张辉办理房屋产权证，理应承担相应违约责任。金谷公司上诉主张其与华欣公司曾约定逾期办理产权证产生的违约金由华欣公司承担，张辉应向华欣公司主张，不应由金谷公司承担。对此，本院认为金谷公司与华欣公司之间的约定系内部约定，不具有外部对抗效力，对张辉不具有约束力，故金谷公司该项主张不能成立。另，金谷公司关于其对逾期办证不存在任何过错以及没有任何盈利行为等理由，均不构成其不承担违约责任的合法抗辩事由，且一审法院已综合考虑以上因素对违约金数额予以适当调整，故金谷公司的该项主张亦不能成立，本院不予支持。关于金谷公司上诉主张张辉产权代办费、契税、印花税20988元系华欣公司收取，并非金谷公司收取一节，本院经审查认为，金谷公司作为商品房预售合同的一方主体，合同约定张辉委托金谷公司代为办理房屋权属转移登记，且张辉亦根据合同约定按照金谷公司要求交纳上述费用，现金谷公司未能履行相应合同义务导致张辉重复交纳上述费用，一审法院在此情形下判决金谷公司返还张辉相应费用并无不当。故金谷公司的相应上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，金谷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费953元，由北京金谷科工贸集团公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 曹 炜二〇二一年一月二十八日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然