上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终14016号上诉人（原审原告）：上海集汇置业有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇章练塘路************。法定代表人：杨琳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李迅，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：上海市长宁区恒力公寓业主委员会，住所地上，住所地上海市长宁区华山路****v>负责人：毛振民，主任。委托诉讼代理人：蒋励，上海市嘉华律师事务所律师。原审原告：上海市现代管理研究中心，住所地上海市长宁，住所地上海市长宁区幸福路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈加英，主任。委托诉讼代理人：奚学真，女，上海市现代管理研究中心员工。上诉人上海集汇置业有限公司（以下简称集汇公司）因与被上诉人上海市长宁区恒力公寓业主委员会（以下简称恒力公寓业委会）、原审原告上海市现代管理研究中心（以下简称现代中心）业主撤销权纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初4728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人集汇公司的上诉请求：判令撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、长宁区房管局未提供划定恒力公寓小区物业管理区域的依据，复函与信息公开的内容前后冲突。长宁区房管局的《复函》不具有真实性、合法性；二、被上诉人关于调整临时停车费决定的程序不合法，该决定存在未经百分之二十业主提议召开、未提前15日通知、未公告表决票送达情况和未公告表决结果等程序不合法的情况；三、小区西门（幸福路门）实行自动管理的决定不论是上一届业委会的隐形规定还是2019年5月恒力公寓业委会对该规定的重申，都从未按照法定程序由业主大会作出。被上诉人恒力公寓业委会辩称：一、房屋主管部门已经做了物业管理区域划分的确认，是真实合法有效的。二、关于停车费的决议，未实质侵犯集汇公司的权利。三、幸福路门不是限制进出，而是合理规划，登记过的车辆是可以直接进出的，对方是不愿意配合小区管理。因此，一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。原审原告现代中心辩称，同意集汇公司的意见。集汇公司、现代中心向一审法院提起诉讼，请求判令：1、依法撤销2019年1月恒力公寓业主大会关于临时停车费的决定；2、依法撤销2019年3月恒力公寓业主大会关于恒力公寓业委会为物业自治管理执行机构等三项决定；3、依法撤销2019年5月恒力公寓业主大会关于小区自治管理增加委托物业管理机构由恒黎物业公司代收费的决定；4、依法撤销2019年5月恒力公寓业委会关于小区西门（幸福路门）实行自动管理的决定；5、本案诉讼费、律师代理费由恒力公寓业委会承担。后，集汇公司、现代中心变更诉讼请求为：1、依法撤销恒力公寓业主大会于2019年1月22日作出的临时停车费决定；2、依法撤销恒力公寓业委会于2019年5月20日作出的告知，即“关于恒力公寓小区西门（幸福路门）实行自动管理模式，需人工开启请从XX路XX弄大门进出”的告知。另，律师代理费不在本案中主张。一审法院认定的事实：集汇公司是上海市长宁区XX路XX号1-4层、地下1层16个车位、地下**16个车位登记的产权人94.85平方米，其中每个车位建筑面积31.74平方米。现代中心是上海市长宁区XX路XX号1层、2层、602室房屋登记的产权人，产证记载建筑面积1,485.30平方米。上海市长宁区人民政府新华路街道办事处留存的《恒力公寓业委会基本情况》显示，该小区的总建筑面积23,178.36平方米，总套数128套。《恒力公寓业主大会议事规则》载明，该小区房屋总建筑面积23,178.36平方米，其中住宅15,717.41平方米，非住宅5,275.15平方米。另，《议事规则》第五条“业主大会议事内容”，第（八）项为审议决定物业管理区域内物业共同部分和公用设施设备的使用、收益方案；第（十二）项为决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的重大事项。《议事规则》第八条“表决票的送达”规定，鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并有业主签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；（三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内。属前款第（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。《议事规则》第九条“业主大会表决形式”规定，本业主大会采用以下第（一）、（二）、（三）、（四）种形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届工作小组）统计汇总，公布表决结果。（三）通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。（四）传真。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数投票业主的意见。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。表决事项以参与表决的业主简单多数同意即视为表决通过。《议事规则》第十条“业主大会会议与业主的计算”规定，业主大会会议采用书面意见的形式召开，与会业主以表决票送达的业主计算。《议事规则》第十二条“业主大会临时会议”规定，下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：（一）经20%以上业主提议；（二）业主委员会委员缺额人数超过委员总数30%的；（三）根据规定的其他情形。《议事规则》第十三条“召开业主大会会议程序”规定，……（二）业主大会召开前15日，由业主委员会（换届工作小组）将会议的时间、地点、内容以书面形、地点业管理区域内全体业主公告，同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。……《议事规则》第二十三条“信息公告”规定，下列事项应当在3日内在物业管理区域内公告：（一）业主委员会决定；（二）业主委员会会议决定。2019年1月18日，恒力公寓业委会组织业委会委员、小区业主、保安及物业公司工作人员等向小区业主发放《恒力公寓小区业主大会选票》，该选票载明：根据部分业主建议，为适应社会发展的需要，根据小区实际停车情况和附近区域停车收费的实际情况，业委会决定就小区临时停车收费事宜提请全体业主投票决定（本次投票事项仅限于决定小区临时停车收费，不涉及小区业主停车事宜）。小区临时停车费收费标准为，上午8:00至下午17:00为每小时10元，每次累计最高收费为80元，下午17:00至第二天上午8:00为每小时10元，累计计算。每天上午8:00开始重新计算。投票时间为2018年1月18日上午9：00至2019年1月21日下午21:00。选票领取方式为上门送达（业主不在时，投入业主门内）或至物业办公室领取。投票方式为送至物业办公室或投至华山路保安室内的选票箱。根据《恒力公寓业主大会选票发放情况》显示，本次选票发放采取屋内人员当面签收、无人时投入室内以及邮寄方式送达。同日，恒力公寓业委会将上述选票通过挂号信方式向集汇公司、现代中心寄送。集汇公司与现代中心表示未收到选票。2019年1月22日，恒力公寓业委会、恒力公寓业主大会共同发布《恒力公寓业主大会决议》，其中载明：恒力公寓业主大会经业主投票决定调整小区临时停车费收费标准，即上午8:00至下午17:00为每小时10元，每次累计最高收费为80元，下午17:00至第二天上午8:00为每小时10元，累计计算。每天上午8:00开始重新计算。该《决议》后附《投票统计表》，其中载明：投票日期2019年1月18日至2019年1月21日，户数总数125户，面积总数21,834.55平方米，选票发放总数125票，收到选票数86票，同意数85票，面积11,161.76平方米；视作同意大多数意见数39票，面积10,539.41平方米；合并后同意票124票，占户数比99.20%，面积21,701.17平方米，占面积比99.39%；反对数0票；弃权数1票，占户数比0.80%，面积133.38平方米，占面积比0.61%。2019年5月20日，恒力公寓业委会发布《告知》，其中载明：为了小区更好的有序管理，从2019年5月27日起小区的西门（即幸福路门）实行自动管理模式，机动车辆的进出以电脑自动识别为准。若需要人工开启的请从XX路XX弄的大门进出。另，小区西门旁张贴《告示》一张，其中载明：本大门道闸启用电脑自动识别车牌系统，非本小区预付停车费车辆，请走XX路XX弄大门进出，谢谢配合。关于恒力公寓小区户数及总建筑面积情况，集汇公司、现代中心与恒力公寓业委会一致确认，小区共计129户；地上房屋总建筑面积；地上房屋总建筑面积21,808位总建筑面积，地下车位总建筑面积1,396位31.74平方米，共44个车位），小区总建筑面积共计23,205.36平方米。对此，恒力公寓业委会陈述，本次收到选票数86票，同意数85票，弃权1票，合并后同意票128票，占户数比99.20%。若扣减集汇公司、现代中心的票数，占户数比达90%以上。即便只算同意票，占户数比亦接近66%。关于建筑面积，投同意票业主对应的地上建筑面积为11,174.46平方米，占面积比51.24%；若计入地下车位建筑面积，则投同意票业主对应的总建筑面积为11,872.74平方米，占面积比51.16%。因此，无论是否计入地下建筑面积，亦不论选票的投递有效性问题，仅计算同意票亦符合法律规定的“双过半”要求。集汇公司与现代中心陈述，若恒力公寓小区的总建筑面积为地上房屋及地下车库面积之和，则恒力公寓业委会上述有关占面积比的计算结果无误。但集汇公司与现代中心认为，总面积还应包括小区内公共区域的面积，虽具体数字不清楚，但若计入在内，面积占有率将不超过50%。关于临时停车费调价的选票投递情况，恒力公寓业委会申请蔡某、戴某到庭作证。证人蔡某陈述，其系小区业委会副主任，参与本次选票发放。因新一届业委会刚成立，对小区业主不熟悉，故请小区保安、物业公司工作人员共同发放选票。XX、XX号居民楼由相关人员上门发放选票，若屋内有人则直接签收，无人则投入室内。因集汇公司、现代中心与恒力公寓业委会就停车问题存有纠纷，之前证人和业委会主任至XX号送选票时遭人辱骂，导致无法有效送达选票，故恒力公寓业委会在递交不成的情况下，采用邮寄方式向集汇公司与现代中心送达选票。证人戴某陈述，其系小区保安，负责送达XX号、XX号选票，与宋某系搭档。两人在某天工作日下午上门送票。因集汇公司与现代中心不让证人进入，故其只能将选票塞入门缝里。关于小区西门（幸福路门）的进出情况，恒力公寓业委会申请夏某、吴某到庭作证。证人夏某陈述，其系小区业主。之前小区西门管理混乱，外人人员、居民可随意进出。在上一届业委会任期内开始整顿，在幸福路门处张贴公示，载明“停车费每小时10元，超时另外收费”等字样。整顿后，进行过登记且正常付费的车辆可从幸福路门进出，外来车辆需绕至华山路大门进出。很久之前，幸福路门已无固定保安站岗，但有巡逻保安。证人知晓2019年5月20日由恒力公寓业委会发布的《告知》，该《告知》曾对外公示，载明的内容与原先幸福路门进出模式一致，并未变更。证人吴某陈述，其与丈夫共同居住生活在本小区，丈夫为小区业主。三年前，幸福路门左侧已张贴告示，主要内容为预付停车费可从幸福路门进出，否则走华山路大门，此与2019年5月2日告知的进出模式基本一致。在未实施车辆自动识别功能时，人员可随意进出，启用识别功能后便不可以了。至于幸福路门何时取消常驻保安证人不清楚。一审审理中，一审法院于2020年9月18日向上海市住房保障和房屋管理局发出《调查函》，要求其配合调查上海市长宁区恒力公寓小区物业管理区域划定范围。2020年9月24日，该局向一审法院《复函》，其中载明：经查，上海市长宁区恒力公寓小区物业管理区域划定为XX路XX弄XX、XX号；XX路XX、XX号。一审法院认为：本案的争议焦点在于恒力公寓业主大会、业委会作出的决议或发布的告知对集汇公司与现代中心是否具有约束力；若有约束力，集汇公司与现代中心要求撤销的诉讼主张是否能得到支持。关于争议焦点一，根据《物业管理条例》的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。经查，上海市住房保障和房屋管理局向一审法院《复函》，明确表示上海市长宁区恒力公寓小区物业管理区域划定为XX路XX弄XX、XX号；XX路XX、XX号。由此可知，涉案居民楼及商业办公楼均在同一物业管理区域范围内，依法应成立一个业主大会及相应的业委会。集汇公司与现代中心作为该区域内业主，恒力公寓业委会及恒力公寓业主大会作出的决定，对其具有约束力。关于争议焦点二，如前所述，恒力公寓业委会及恒力公寓业主大会作出的决定对集汇公司与现代中心具有约束力，故根据《物权法》规定，在相关决议侵害业主合法权益的情况下，受侵害可以要求撤销。现集汇公司与现代中心以恒力公寓业主大会作出的临时停车费决定程序不合法之由要求予以撤销。对此，一审法院认为，虽恒力公寓业委会在提前公示议题时间、送达选票人员身份、小区基础数据统计等方面存在瑕疵，但尚未影响到投票结果的有效性。一审庭审中双方对小区地上房屋及地下车库的建筑面积进行了确认，即便扣除集汇公司与现代中心提到的未有效送达的存疑票，且将地下车库的建筑面积计入总建筑面积中计算面积占比，所余投票数亦已符合“双过半”要求。此外，本次临时停车费调价的决定未涉及小区业主有关地上车位包月的内容，且新标准对居民及商办业主一视同仁，集汇公司与现代中心亦未提供充分证据证明该标准存有明显不合理，故对于集汇公司与现代中心的该项诉请，一审法院不予支持。关于恒力公寓业委会发布的幸福路门出入告知，集汇公司与现代中心以侵犯其通行权之由要求予以撤销。对此，一审法院认为，根据在案证据以及证人证言反映，幸福路门的进出在告知公布前多年已采取登记车辆电脑识别进入，外来车辆绕至华山路门进出的模式。2019年5月的告知只是对之前幸福路门通行的重申，并未作出实质性变更。即便集汇公司与现代中心的访客曾有随意进出幸福路门的情况，亦不可对抗已对外公示的告知。同时，从已查明的事实来看，若集汇公司与现代中心按期缴费用并登记车牌号，相应车辆可从幸福路门出入，并不存在通行受限的问题。恒力公寓业委会从小区安全角度考虑，对外来车辆出入进行适当管理，并无不当。集汇公司与现代中心以商业办公楼访客较多，进出不便，侵犯其合法权益之由要求撤销本告知的意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第八条、第九条之规定,于2020年11月2日作出民事判决：驳回上海集汇置业有限公司、上海市现代管理研究中心的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币80元，由上海集汇置业有限公司、上海市现代管理研究中心共同负担。二审中，集汇公司提交上海市长宁区住房保障和房屋管理局《告知书》一份，证明长宁区房管局未划定过管理区域。恒力公寓业委会对该证据真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可，认为政府信息公开是行政诉讼，不属于本案的处理范围，且一审法院和主管部门确认过，主管部门已告知管理区域范围，因此该证据与本案没有关联。经审查，本院对该证据材料的真实性予以确认，但认为仅凭《告知书》的内容尚不足以实现集汇公司的证明目的。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：在本案当事人的另一起业主撤销权案件中，根据生效的（2019）沪0105民初18388号、（2020）沪01民终5040号民事判决所认定“……上诉人上海现代管理研究中心、上海集汇置业有限公司等系上海市长宁区XX路XX、XX号两栋办公楼业主，与上海市长宁区XX路XX弄XX号、XX号恒力公寓小区两栋居民楼同属一个物业管理区域……一审法院在查明事实的基础上认定被上诉人恒力公寓业委会在提前公示议题时间、送达人员的身份以及统计数据不准确等方面存在瑕疵，但尚未影响到投票结果的有效性……”。本院认为，本案中，集汇公司提出上海市长宁区XX路XX、XX号两栋办公楼业主并非属于恒力公寓小区的物业管理区域，但该主张与生效判决所认定的事实不符，与一审法院所发《调查函》的结论不符，故集汇公司提供的《告知书》证明力不足，尚不足以实现集汇公司的证明目的，因此本院不予采信。集汇公司又提出被上诉人在业主大会决议程序中的瑕疵，对此，一审法院已经充分注意到此问题，但根据生效判决对相似决议程序的投票结果有效性的认定及集汇公司并未缴纳物业费、临时停车费调价决定对所有业主一视同仁等事实，现集汇公司要求撤销相关决议，依据不足，一审法院不予支持，并无不妥，本院依法予以维持。至于集汇公司要求撤销被上诉人对幸福路门出入方式的告知，但根据现有证据，该通行模式并非被上诉人新作出的决议，仅仅是重申原有内容，该内容并不对集汇公司的登记业主车辆通行产生侵害，再结合本案的立案时间及业主撤销权除斥期间的规定，集汇公司要求撤销该告知的诉请，于法无据，一审法院不予支持，并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，上诉人上海集汇置业有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海集汇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月二十八日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……