浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终4553号上诉人（原审被告）：盛云新，男，1975年11月6日出生，汉族，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：舒丽君，浙江泽鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌明坤，男，1940年4月15日出生，汉族，住浙江省武义县。委托诉讼代理人：凌龙，男，1964年2月23日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：凌龙，男，1964年2月23日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。上诉人盛云新因与被上诉人凌明坤、凌龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初6418号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛云新上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1、一审法院事实认定错误。自2018年2月盛云新搬离后已退出原房屋租赁合同关系，凌龙与施某建立了不定期租赁合同关系。盛云新于第一年租赁期满后提出不再租赁。自2017年3月22日盛云新租赁案涉房屋不到一年，发生经营亏损无法租赁下去，便告知凌龙夫妇不再租赁，于2018年农历新年后搬离。证人施某、丁某作为案涉租赁房屋的左邻右舍也证实了盛云新因生意亏损经营不下去不再租赁。盛云新自2018年2月搬离后，便一直闭门歇业。恰逢隔壁施某想承租案涉房屋，也为了凌明坤、凌龙不造成损失，到了2018年4月左右，在盛云新的引荐下，凌龙夫妇与施某商谈承租事宜，一开始施某认为租金过高并没有同意，之后因签署了集成吊顶的代理，无奈之下承租了涉案房屋。此后，便由施某承租了案涉房屋，凌龙也未再向盛云新收取租金，而是向施某收取和催收。由此可以，盛云新已退出了原房屋租赁合同关系，施某和凌龙建立了不定期租赁合同关系。一审法院认定施某承租案涉房屋系盛云新的转租行为是错误的。若是转租，那么凌龙应当向盛云新催收第二年、第三年的租金，但凌龙并未向法庭提交相关证据。相反，在庭审时，证人施某也向法庭明确其并不想转租，而是想向凌龙直接租赁涉案房屋，租金是其直接支付给凌龙妻子。而且，租金也是凌龙妻子一直向施某催收，盛云新从未向施某催收租金，自施某承租房屋后就与盛云新无任何瓜葛。此外，施某在一年租赁期满后经凌龙同意张贴过“转租广告”，此事盛云新并不知情。之后，凌龙妻子直接给案涉房屋上锁并张贴“招租广告”，盛云新也不知情。凌龙之所以提起诉讼，是由于其张贴招租广告数月仍不能出租案涉房屋，而反过来要求盛云新承担违约责任。另外，盛云新10**元押金未退，不能认为是原合同的存续。根据《房屋租赁合同》第九条的约定，乙方交押金壹仟元人民币，甲乙双方如果无纠纷，押金到期退还。因此，盛云新自知无法继续租赁房屋，从未要求退还押金。2、盛云新承担15859元并支付逾期付款违约金的违约损失明显过高。（1）盛云新因经营亏损无法继续租赁案涉房屋，存在违约行为，但根据合同法的规定，当事人因违约给对方造成损失，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，盛云新在第一年租赁期满后不租赁的违约损失不可能达到15859元。（2）凌龙一方收回房屋的时间2019年6月15日存在争议。根据证人施某的证言，施某在5月份左右搬离案涉房屋。是凌龙方对房屋上锁，施某无法继续经营，而凌龙方一开始陈述是在5月底6月初，后又直接说是6月15日，一审法院即认定凌龙方陈述为准，明显偏袒凌明坤、凌龙。此外，2019年3月22日至凌明坤、凌龙收回房屋前一直是由施某租赁使用，之前也是凌明坤、凌龙直接向施某催收租金。在5月份搬离前，施某经凌明坤、凌龙同意也贴过转租广告，由此可见，在施某租赁期间所发生的事实盛云新一概不知，因此，该段时间房屋的占有使用费不应由盛云新支付。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。凌明坤、凌龙答辩称：以一审法院审理结果为准。凌明坤、凌龙向一审法院起诉请求：1、判令盛云新立即支付凌明坤、凌龙租金及违约金36636元；2、由盛云新支付租金占用利息损失2778元（占用利息从2019年1月25日起按年利率6%暂计算至2020年6月15日，之后的占用利息按年利率6%计算至实际清偿之日止）；3、判令盛云新归还钥匙并支付凌明坤、凌龙垃圾清理费500元；4、判令盛云新修缮或更换租赁期间损坏的装修设施；5、本案诉讼费用由盛云新承担。一审法院认定：2017年3月22日，凌明坤与盛云新签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租人（甲方）凌明坤，承租人（乙方）盛云新，经甲乙双方充分协商，自愿达成房屋租赁合同，条款如下：一、乙方自愿租用甲方坐落于金华市婺城区宾虹222号房屋一间约37平方米，用于经营地砖生意。二、租期为叁年，自2017年3月22日至2020年3月22日止。三、租金：首年租金叁万贰仟元于2017年3月24日前一次性付清；逐年的1月25日一次性付当年（即下一年租期）租金，逐年租金均为上一年租金的107%计取……九、乙方交押金壹仟元人民币，甲乙双方如果无纠纷，押金到期退还。十、未尽事项另行协商。违约方支付另一方经济损失，如有纠纷由本房屋所在地法院管辖；本合同双方签字即生效。合同还约定了其他内容。另查明，第一年租期到期以后，经凌明坤、凌龙、盛云新与案外人施某商议，2018年3月-2019年3月涉案房屋转由案外人施某使用，并由案外人施某向凌龙配偶支付了该年度的房屋租金。该年度租赁到期后，案外人施某因经营状况发生困难，向凌明坤、凌龙提出要求降低房屋租金，后因双方未能就租金金额达成一致，且盛云新及案外人施某在该年度租期届满后仍未能向凌明坤、凌龙支付租金，凌龙配偶遂将涉案房屋加新锁锁门，并在涉案房屋处张贴了招租广告。一审法院认为，本案的争议焦点有以下两点：一、凌明坤、凌龙与案外人施某之间是否形成独立的房屋租赁合同关系。二、凌龙配偶对涉案房屋上锁并张贴招租广告的行为是否达到单方解除租赁合同的意思表示。首先，凌明坤、凌龙与盛云新签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定的租赁期限为三年，在一年到期后盛云新因经营发生困难向凌明坤、凌龙提出要求解除合同，并积极配合凌明坤、凌龙与案外人就房屋转移使用权，根据庭审中各方当事人的陈述及案外人施某的证言，在三方商议涉案房屋转租的时候，凌明坤、凌龙是明确表示不同意的。案外人施某在征求凌明坤、凌龙同意后对涉案房屋进行装修使用的行为不能当然认为是与凌明坤、凌龙重新订立了租赁合同。在原合同没有明示解除和未签订新的租赁合同的情况下，一审法院认为，案外人系对盛云新的转租行为。故凌明坤、凌龙与盛云新之间的租赁合同关系依旧有效。其次，对于第二年租赁期限到期后，盛云新及案外人施某均未向凌明坤、凌龙支付租金的行为，构成违约。凌明坤、凌龙基于盛云新的违约对涉案房屋进行了上锁的行为，视为是对合同关系的单方面解除。对于凌明坤、凌龙收回涉案房屋的时间，凌明坤、凌龙自认是在2019年6月15日做出，盛云新未能提供证据予以反驳，一审法院对该时间节点予以确认。故一审法院认为，租赁合同的解除时间应确定为2019年6月15日，故对凌明坤、凌龙提出的要求盛云新承担2019年3月22日至2019年6月15日租金的主张，依法予以支持，按合同约定该期间租金为8532元。因双方在租赁合同中约定租赁支付时间为2019年1月25日，故对凌明坤、凌龙提出的要求盛云新支付逾期支付租金期间占用利息的主张依法予以支持，利息可按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。庭审中，在法庭对法律关系释明以后，凌明坤、凌龙将诉讼请求变更为由盛云新承担租金损失的违约责任。盛云新因未按合同约定支付租金，构成违约，违约损失按第三年租金以不超过租金总额20%即7327元计算为妥。对于凌明坤、凌龙诉讼请求中合理合法部分，依法予以支持。对于要求盛云新修缮或更换租赁期间损坏的装修设施等，因凌明坤、凌龙未提供证据予以佐证，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、盛云新于判决生效之日起十日内支付凌明坤、凌龙租金15859元并支付逾期付款违约金（违约金以8532为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年1月26日起计算至实际履行之日止）;二、驳回凌明坤、凌龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费942元，减半收取计471元，由盛云新负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，从现有证据看，凌明坤、凌龙既没有明确表明同意盛云新转租，也没有明确表明与施某直接建立新的房屋租赁关系。但是，施某实际使用了涉案房屋并进行了装修，凌明坤、凌龙也直接向施某催讨租金，表明凌明坤、凌龙对于施某实际使用租赁房屋的事实应当知晓并认可。分析施某与盛云新之间的法律关系，两者之间应认定为替代履行的法律关系，即由施某实际使用涉案房屋，并由施某替代盛云新直接向凌明坤、凌龙支付租金。而在这过程中，凌明坤、凌龙并未明确解除与盛云新之间的租赁关系，故在施某拒绝支付2019年3月22日之后租金的情况下，凌明坤、凌龙仍有权向盛云新主张租金。因盛云新未及时支付资金，导致凌明坤、凌龙不得不收回房屋重新予以出租，必然会对凌明坤、凌龙的出租房屋收益造成影响，一审法院根据合同约定判决盛云新承担第三年租金总额20%的违约金并无不当。综上，盛云新的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人盛云新负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴翠丹审 判 员 王玲雅审 判 员 黄 晖二〇二一年一月二十九日代书记员 罗 婧