河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初20279号原告郑州新芒果春天房地产有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区长椿路****楼****。法定代表人毛富波，执行董事兼总经理。委托代理人刘启，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人黄国轩，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告崔慧霞，女,1991年4月5日出生，汉族，住河南省郑州高新技术产业开发区。第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行，住所，住所地河南省郑州市中原区建设西路**院**楼**附**div>负责人邱峰。原告郑州新芒果春天房地产有限公司诉被告崔慧霞、第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行（以下简称工商银行郑州建设路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘启到庭参加诉讼。被告崔慧霞、第三人工商银行郑州建设路支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××号房屋，总价款为890741元，其中首付2227414元，商业贷款668000元。后被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定第三人向被告提供贷款668000元，由原告为被告按揭贷款提供阶段性连带责任保证，后第三人依约发放了贷款668000元。被告多次在偿还贷款过程中违反约定，造成原告承担担保责任。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、解除原、被告于2016年1月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GX16002279579）；2、被告及第三人协助原告办理郑州高新技术产业开发区××楼××单元××号房屋抵押登记注销手续、预告登记注销手续、合同备案登记注销手续；3、被告将位于郑州高新技术产业开发区××楼××单元××号房屋腾空并返还原告；4、被告向原告支付代偿的贷款本金、利息、复息、罚息等共计41523.69元；5、被告向原告支付违约金44537.05元及律师费6000元。被告崔慧霞、第三人工商银行郑州建设路支行未答辩。经审理查明：2016年1月13日，原告作为出卖人、被告作为买受人，签订合同编号为GX16002279579号的《商品房买卖合同》一份，约定：1、被告购买原告位于郑州高新技术产业××楼××单元××号的房屋（以下简称本案争议房屋），总金额为890741元。2、2016年1月13日，被告以现金方式支付222741元，剩余金额668000元以商业贷款的方式于2016年2月27日支付。3、原告应当于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给被告。4、办理按揭贷款或者公积金贷款手续后，如被告不能按时还款，原告承担担保责任的，被告应及时向原告还款。如超过三个月没有还款，被告应当按房屋价款总额的5%向原告承担违约责任，同时原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告所售房屋，原告可另行出售。若被告不返还的，应按500元/日向原告支付违约金。5、合同签订后，如因被告原因导致合同解除的，被告应支付总房款1%的违约金给原告，以及承担解除合同的全部费用和原告因签署本合同和补充协议所承担的全部费用，该全部费用包括但不限于因解除合同产生的律师费、诉讼费、公证费、登记费、税收等各项费用。合同解除，合同中的违约条款继续有效。2016年3月11日，被告作为借款人、抵押人，工商银行郑州建设路支行作为贷款人，原告作为保证人，签订了《个人购房借款/担保合同》一份，载明：1、根据被告申请，向被告发放金额为668000元的贷款，用于购买本案争议房屋。2、本笔贷款的担保方式为抵押、保证，贷款期限为360个月，自2016年3月14日起至2046年3月14日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率下浮5%确定。3、还款方式为按月等额本金还款（按月计息），借款人自愿选择每月1日为还款日，还款账户为崔慧霞工商银行账号为62×××38号的银行账户。4、借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。5、保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但合同约定正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2016年3月10日，本案争议房屋办理了预告登记（1609021316），2016年3月21日，本案争议房屋办理了预售商品房抵押权登记（1607026615），权利人为工商银行郑州建设路支行。2016年12月29日，被告接收了本案争议房屋，并办理了前期物业手续及业主资料。2019年7月、2019年9月至2020年7月期间，被告未按照《个人购房借款/担保合同》约定偿还按揭贷款，导致原告承担担保责任。后因被告仍然逾期还款，原告向工商银行郑州建设路支行结清了被告的贷款本息，2021年1月11日，工商银行郑州建设路支行向原告出具了《个人贷款结清证明》，显示被告贷款668000元的本息已于2020年12月29日全部结清。现原、被告因合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。另查明：原告委托北京市盈科（郑州）律师事务所代理本案诉讼，支出律师费6000元。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》一份、《个人购房借款/担保合同》复印件一份、交房手续复印件一组、银行代扣凭证一组、《民事委托代理合同》及发票各一份、不动产登记资料查询结果打印件一份、《个人贷款结清证明》一份。被告经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃，原告提交的上述证据，来源真实、内容合法，且与本案具有关联性，本院均予以采纳。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，被告不能按时偿还按揭贷款，导致原告承担保证责任，被告应当及时向原告还款，超过三个月没有还款，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告应返还房屋。2019年7月、2019年9月至2020年7月期间，被告逾期还款，导致原告承担担保责任，2020年12月29日，原告结清了被告的贷款本息。被告至今未向原告支付垫付贷款本息，原告请求解除双方2016年1月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GX16002279579号），具有事实和法律依据，本院予以支持。因本案争议房屋已经交付被告占有使用，并办理了《商品房买卖合同》备案登记及房屋预告登记、预告抵押登记手续，作为《商品房买卖合同》解除后的附随义务，原告请求被告腾空并返还本案争议房屋、协助办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、本案争议房屋预告登记的注销手续，并请求被告、第三人协助办理预告抵押登记注销手续，具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告《商品房买卖合同》解除后，本院已经判令原告收回本案争议房屋，原告请求被告支付其代偿的贷款本息，本院不予支持。针对被告已支付购房款的退还问题，因双方在庭审中未能就该款项的具体数额予以确认一致，故双方就此可另行协商处理。原告请求被告支付违约金44537.05元、律师费6000元，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以结算。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中，针对因被告原因导致《商品房买卖合同》解除的违约金标准，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定了按照总房款的5%支付违约金，以及按照总房款的1%支付违约金，并承担律师费的两种标准。原告作为《商品房买卖合同》的提供方，应当承担对其不利的约定。因此，按照购房款的1%计算，被告应当支付原告违约金8907元（890741元×1%），原告请求被告支付律师费6000元，本院予以支持。原告请求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条、第五百六十二条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州新芒果春天房地产有限公司与被告崔慧霞2016年1月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为GX16002279579号，房屋位于郑州高新技术产业开发长椿路16号7号楼1单元22层58号）。二、被告崔慧霞于本判决生效后15日内，协助原告郑州新芒果春天房地产有限公司注销本判决第一项确认的《商品房买卖合同》的备案登记、本判决第一项确认房屋的预告登记（预告登记号为1609021316）。三、被告崔慧霞、第三人中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行于本判决生效后15日内，协助原告郑州新芒果春天房地产有限公司注销本判决第一项确认房屋的预告抵押登记（预告抵押权登记号1607026615）。四、被告崔慧霞于本判决生效后15日内，腾空并向原告郑州新芒果春天房地产有限公司返还本判决第一项确认房屋。五、被告崔慧霞于本判决生效后15日内支付原告郑州新芒果春天房地产有限公司违约金8907元、律师费6000元，共计14907元。六、驳回原告郑州新芒果春天房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12707元，减半收取6354元，由被告崔慧霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 王 青二〇二一年一月二十九日书记员 岳征晶