四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18226号 上诉人（原审被告）：黄永杰，男，1970年10月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告）：江雪梅，女，1970年4月23日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：黄永杰，男，1970年10月16日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系江雪梅之夫。 被上诉人（原审原告）：成都富临物业管理有限责任公司，住所地四川省成都市成华区府清路二段**沙河新城****。 法定代表人：张丽华，职务不详。 委托诉讼代理人：蔡雪菲，四川开山律师事务所律师。 上诉人黄永杰、江雪梅因与被上诉人成都富临物业管理有限责任公司（以下简称富临公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黄永杰、江雪梅上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、富临公司承担黄永杰、江雪梅房屋损坏的赔偿责任；三、富临公司退还多年加价收取黄永杰、江雪梅的电费；四、富临公司给付黄永杰、江雪梅交房至今应得的公区收益；五、本案诉讼费由富临公司负担。事实和理由：一、一审判决载明的××号商铺、××号商铺、××商铺、××号商铺非黄永杰、江雪梅所有，上诉人与该四间商铺无关；二、黄永杰、江雪梅在××所有的房产为××号商铺、××号商铺、××号商铺××号商铺，上诉房屋已出租给四川佳美机电工程有限公司作为办公室使用，富临公司主张的2016年10月1日至2019年5月31日的物业费32225.76元该单位已支付22149元，仅××号2017年7月1日至2019年5月31日的物业费10076.76未支付，原因系2016年1月起公共卫生间污水渗入该房，导致墙体以及地板损坏严重，黄永杰、江雪梅多次要求富临公司履行对公共区域的维修义务但其拒不履行，严重影响了黄永杰、江雪梅房屋的正常使用。富临公司工作人员同意支付其他三间房屋物业费，留下××号商铺物业费暂不支付；三、物业服务合同中的违约金条款属不对等强制条款，黄永杰、江雪梅未支付物业服务费并非主观故意，系富临公司物业服务不到位所致，故其违约金主张不应予以支持；四、富临公司擅自加价收取高价电费且不公示相关依据，依法应退还违法收取的电费；五、2017年10月20日物业服务合同到期后富临公司继续提供不符合合同约定的物业服务，导致案涉小区出现公共道路长期无人清理、电梯经常故障、大厅无人值班等诸多问题，故物业费收费标准应予调减；六、富临公司未按照相关条款及时公布案涉小区公共收益，也未支付黄永杰、江雪梅应得的公区收益分成。 被上诉人富临公司辩称漏水造成的房屋损失以及公区收益分成与本案不是同一法律关系，黄永杰、江雪梅可另案起诉；黄永杰、江雪梅缴纳的电费是商业用电，本应高于家庭用电且收取费用符合相关依据；黄永杰、江雪梅在起诉期限欠缴物业服务费实为10076.76元。 富临公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判令黄永杰、江雪梅向富临公司支付自2016年10月1日起至2019年5月31日止，欠富临公司的物业服务费共计32225.76元；且黄永杰、江雪梅应承担延期支付款项的违约责任（一审庭审中富临公司明确2020年2月1日起算违约金，以每月欠费金额的千分之五计算，计算的基数是所欠的物业费）。 一审法院认定事实：黄永杰、江雪梅购买四川富临实业集团有限公司出售的××商铺四间，分别为××号，建筑面积为73.02平方米；××号，建筑面积为37.98平方米；××号，建筑面积为41.78平方米；××号，建筑面积为80.74平方米。2011年11月18日，富临公司和四川富临实业集团有限公司签订《前期物业服务合同》，约定富临公司为包括黄永杰、江雪梅购买的商铺在内的××项目提供前期物业服务。2013年5月30日，黄永杰（甲方）和富临公司（乙方）就前述四间商铺签订四份××费用收缴协议，分别约定如下：针对××号商铺为：一、根据签订的《××前期物业服务合同》，甲方向乙方交纳的费用如下：1.物业服务类费用（2）××办公物业服务费计费面积为73.02平方米（按建筑面积计），物业服务费标准为5元/月·平方米，每月合计365.1元（从2014年11月1日恢复到6元/月·平方米，每月办公物业服务费合计438.12元）。针对××号商铺为：一、根据签订的《××前期物业服务合同》，甲方向乙方交纳的费用如下：1.物业服务类费用（2）××办公物业服务费计费面积为37.98平方米（按建筑面积计），物业服务费标准为5元/月·平方米，每月合计189.9元（从2014年11月1日恢复到6元/月·平方米，每月办公物业服务费合计227.88元）。针对××号商铺为：一、根据签订的《××前期物业服务合同》，甲方向乙方交纳的费用如下：1.物业服务类费用（2）××办公物业服务费计费面积为41.78平方米（按建筑面积计），物业服务费标准为5元/月·平方米，每月合计208.9元（从2014年11月1日恢复到6元/月·平方米，每月办公物业服务费合计250.68元）。针对××号商铺为：一、根据签订的《××前期物业服务合同》，甲方向乙方交纳的费用如下：1.物业服务类费用（2）××办公物业服务费计费面积为80.74平方米（按建筑面积计），物业服务费标准为5元/月·平方米，每月合计403.7元（从2014年11月1日恢复到6元/月·平方米，每月办公物业服务费合计484.44元）。富临公司和黄永杰签订的四份××费用收缴协议还约定：三、甲方按季度交纳物业服务费，应分别在每季度首月的20日前（即1月20日前，4月20日前，7月20日前，10月20日前）交纳当季度物业服务费。逾期未交，按“前期物业服务合同”的约定，乙方从未交费月份的次月第一日开始，将自动按每月应缴纳额的千分之五的比例每日计算收取甲方的滞纳金。针对××号商铺，从2016年10月至2019年5月期间，应缴纳的物业管理费金额为14019.84元（438.12元/月×32个月）；针对××号商铺，从2016年10月至2019年5月期间，应缴纳的物业管理费金额为7292.16元（227.88元/月×32个月）；针对××号商铺，从2016年10月至2019年5月期间，应缴纳的物业管理费金额为8021.76元（250.68元/月×32个月）；针对××号商铺，从2016年10月至2019年5月期间，应缴纳的物业管理费金额为15502.08元（484.44元/月×32个月），以上合计金额为44835.84元。 一审法院认为，富临公司为黄永杰、江雪梅所购商铺的区域提供物业管理服务，黄永杰、江雪梅应当按照约定缴纳物业管理费，黄永杰、江雪梅抗辩拒绝缴纳物业费的意见不成立，不予支持。现富临公司主张黄永杰、江雪梅欠付2016年10月1日起至2019年5月31日止的物业服务费共计32225.76元的诉讼请求成立，予以支持。黄永杰、江雪梅抗辩缴纳相应期间的物业服务费用，但是并未提供缴费凭据和付款依据予以佐证，故依照查明的事实认定欠费金额。关于违约金问题。富临公司和黄永杰签订的四份××费用收缴协议还约定：三、甲方按季度交纳物业服务费，应分别在每季度首月的20日前（即1月20日前，4月20日前，7月20日前，10月20日前）交纳当季度物业服务费。逾期未交，按“前期物业服务合同”的约定，乙方从未交费月份的次月第一日开始，将自动按每月应缴纳额的千分之五的比例每日计算收取甲方的滞纳金。根据双方前述约定的滞纳金实质是对逾期交纳物业费费的惩罚，具有违约金性质。关于违约金标准问题，因违约金以弥补损失为主，惩罚为辅，鉴于案涉合同约定的违约金标准过高，一审法院酌情按照每日万分之五的标准计算违约金。鉴于富临公司主张从2020年2月1日起算违约金，故一审法院分别计算违约如下：××号商铺，从2020年2月1日开始至实际付清为止，按照每季度首月的20日前的缴费期限，以季度缴费金额1314.36元（=438.12元/月×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准计算滞纳金（实质为违约金）；××号商铺，从2020年2月1日开始至实际付清为止，按照每季度首月的20日前的缴费期限，以季度缴费金额683.64元（=227.88元/月×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准计算滞纳金（实质为违约金）；××号商铺，从2020年2月1日开始至实际付清为止，按照每季度首月的20日前的缴费期限，以季度缴费金额752.04元（=250.68元/月×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准计算滞纳金（实质为违约金）；××号商铺，从2020年2月1日开始至实际付清为止，按照每季度首月的20日前的缴费期限，以季度缴费金额1453.32元（=484.44元/月×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准计算滞纳金（实质为违约金）。鉴于合同约定的第四季度缴费期限尚未届满，故一审法院仅按照缴费期限已经届满的未缴纳的物业费金额计算对应的滞纳金（实质为违约金）。综上，一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黄永杰、江雪梅于本判决生效之日起五日内向富临公司支付2016年10月至2019年5月期间的物业管理费32225.76元；二、黄永杰、江雪梅于本判决生效之日起五日内向富临公司支付滞纳金，具体计算方式为：××号商铺，从2020年2月1日开始至实际付清为止，按照每季度首月的20日前的缴费期限，以季度缴费金额1314.36元（=438.12元/月×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准计算滞纳金（实质为违约金）；××号商铺，从2020年2月1日开始至实际付清为止，按照每季度首月的20日前的缴费期限，以季度缴费金额683.64元（=227.88元/月×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准计算滞纳金（实质为违约金）；××号商铺，从2020年2月1日开始至实际付清为止，按照每季度首月的20日前的缴费期限，以季度缴费金额752.04元（=250.68元/月×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准计算滞纳金（实质为违约金）；××号商铺，从2020年2月1日开始至实际付清为止，按照每季度首月的20日前的缴费期限，以季度缴费金额1453.32元（=484.44元/月×3个月）为基数，按照每日万分之五的标准计算滞纳金（实质为违约金）；三、驳回富临公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计303元，由黄永杰、江雪梅负担。 二审中，黄永杰、江雪梅向本院提交缴费通知单、发票等证据，拟证明已实际缴纳部分拖欠费用，本院经双方质证后认证确认黄永杰、江雪梅欠付2016年10月1日至2019年5月31日期间的物业服务费实为10076.76元。 本院认为，富临公司和四川富临实业集团有限公司签订的《前期物业服务合同》以及富临公司与黄永杰签订的《××费用收缴协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法的规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于物业服务费，根据案件查明的事实，富临公司为案涉小区提供了物业服务，案涉部分房屋的的物业费经富临公司催告后未支付。黄永杰、江雪梅上诉称未支付该段时间物业服务费原因系2016年1月起公共卫生间污水渗入该房，导致墙体以及地板损坏，严重影响案涉房屋的正常使用。本院认为，物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可依法通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费，故黄永杰、江雪梅应缴纳欠付的物业服务费10076.76元（438.12元/月×23个月）。关于违约金，本院认为，黄永杰、江雪梅未缴纳物业服务费非主观故意，故对富临公司要求黄永杰、江雪梅支付违约金的诉讼请求，不予支持。黄永杰、江雪梅认为富临公司存在违规收取电费及未予分配小区公共收益的情形，可另行主张权利。 综上，上诉人黄永杰、江雪梅的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3165号民事判决； 二、黄永杰、江雪梅于本判决生效之日起十日内向成都富临物业管理有限责任公司支付物业服务费10076.76元； 三、驳回成都富临物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费303元，二审案件受理费606元，由上诉人黄永杰、江雪梅负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年一月二十九日 书记员  陈 悦