浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3633号 上诉人（原审被告）：嵊州碧恒置业有限公司，住所地嵊州市三江街道兴旺街**嵊州茶叶城****,统一社会信用代码91330683MA288ETX4F。 法定代表人：欧阳宝坤，董事长。 委托诉讼代理人：刘盎，男。 被上诉人（原审原告）：袁的青，男，1964年8月4日出生，住嵊州市，现住嵊州市。 被上诉人（原审原告）：金秋飞，女，1964年6月21日出生，住嵊州市，现住嵊州市。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡柏顺，浙江世纪方正律师事务所律师。 上诉人嵊州碧恒置业有限公司因与被上诉人袁的青、金秋飞商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初3037号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嵊州碧恒置业有限公司上诉请求：撤销一审第一、二项判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.关于逾期交付。涉案房屋质量问题不属于无法正常居住使用的质量问题，渗漏水是商品房常见的质量问题，且涉案房屋为商铺而非住宅，不能简单地以维修方案导致的渗漏水而认定渗漏水情况严重。质量瑕疵的实际修复完毕时间为2019年7月30日，被上诉人于该日签订《情况说明》，说明此时漏水已修复完毕。2.关于双倍返还超出3%面积的房款。其一，因维修导致房屋面积减少不适用《商品房买卖合同》第六条“合同约定面积与产权登记面积有差异”的约定，该条所解决的是房屋建造之前的预测面积与竣工验收合格后的实测面积存在偏差的问题，而涉案房屋的产权初始登记面积与合同约定面积一致，不存在差异。渗漏水的修复本不应采取砌墙的方式，被上诉人完全可事后去除已砌的墙。其二，《商品方买卖合同》第六条已被补充协议第四条变更。《商品房买卖合同》是示范文本，并非双方真实意思表示，应以变更后的内容为准，涉案补充协议第四条并不存在免除上诉人责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形。当合同约定的预测面积与实测面积存在偏差时，双方按照实测面积据实结算是合同约定的计价模式的应有之义，补充协议第四条并未突破合同计价的基本逻辑，面积减少3%以上部分房款，上诉人仍有义务返还被上诉人。 袁的青、金秋飞辩称，1.涉案房屋存在无法正常使用的质量问题，上诉人应按实际交付时间承担逾期交房违约责任。双方约定涉案房屋交房时间为2019年3月30日前，如逾期交房，上诉人按日万分之二的购房款支付违约金。2019年3月24日被上诉人接到通知前去办理交接房屋手续，但涉案房屋漏雨严重无法正常使用，双方均认为不具备交房条件。后上诉人在涉案房屋漏水严重的地方加砌了一道墙，改变了主体结构。2019年7月30日经双方现场测量签署了《情况说明》，确认商铺面积减少5.6平方米，减少的部分为严重漏雨部分，室内被墙隔离的部分至今无法使用。上诉人依约应承担修复期间的逾期交房责任。2019年7月30日双方签署《情况说明》后，上诉人还在对包括被上诉人在内的房屋仍有部分漏雨的问题进行整修，被上诉人一直未收到交房通知书。2019年11月1日被上诉人主动去上诉人那里要求收房，上诉人才将房屋交付给被上诉人。2.上诉人应按约支付超过3%部分的面积差双倍房款。房屋产权登记面积应与房屋实际交付面积一致。涉案房屋外墙内移，改变了房屋主体机构，产权登记面积也应按实际交付面积登记。在签订合同时，上诉人利用其优势和经验，利用买受人一般不注意合同条款，故意设圈套和陷阱，在经备案登记的合同之外的补充合同作出有利于己的规定。如仍按合同面积登记，还会给被上诉人额外造成房产税费、物业费等损失。 袁的青、金秋飞于一审时的诉讼请求：1、确认原、被告于2017年10月9日签订的补充协议书中有关加重原告的责任义务和减轻被告责任义务的条款无效。在审理中原告明确为对补充协议书中第四条关于面积差异处理的内容要求确认为无效。2、判令被告立即按约办理不动产权证，其不动产权证上的登记建筑面积应按减少后的实际面积74.68平方米办理，并按约双倍退还房屋面积小于合同约定面积超出3%部分的房价款73668.57元。3、判令被告支付原告违约金137995.84元（其中逾期交房违约金从2019年3月31日起至2019年11月1日止按房价款每日万分之二计算为73926.38元，逾期办理产权证违约金从2019年10月1日起至办理好产权证止按房价款每日万分之二计算，现暂计算至2020年3月31日为64069.46元）。 一审法院认定:2017年10月9日两原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定出卖人为被告，买受人为两原告，由买受人购买的商品房坐落在嵊州市环堤北路388号江湾1号翡翠湾二期B33幢商业45号，建筑面积共80.28平方米，单价为每平方米21925.17元，总价款1760152元，买受人必须在签订商品房买卖合同时付该商品房总房价款的10%给出卖人，即176015元，买受人必须在2017年10月13日前付总房价款的40%给出卖人，即704061元，买受人必须在2017年11月9日前付总房价款的50%给出卖人，即880076元。第六条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人应在2019年3月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托物业所在地市级或者以上有资质的质量检测机构进行质量检测，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。出卖人逾期交房超过120日后，合同继续履行的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十六条约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房实行保修制度，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等内容。该商品房买卖合同已在房地产管理部门办理登记备案。同一天两原告与被告又签订补充协议书1份，约定该商品房存在地基基础和主体结构质量问题，但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人，出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。第四条约定该商品房的产权登记面积与合同约定面积发生差异，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，关于该商品房的面积确认及面积差异处理原则，买卖双方同意不按照商品房买卖合同第六条的约定履行，双方同意按以下原则处理：1、面积差异百分比为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积差异百分比为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按商品房买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、面积差异百分比超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或解除合同。选择多退少补的，买卖双方按商品房买卖合同约定的房屋单价进行退补，除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方的其他各自的损失由买卖双方各自承担。买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，买受人须于收楼后3个工作日内自行向税务机关缴纳完毕契税，并将契税完税证明原件交予出卖人，否则由此造成的权属登记逾期办理或无法办理等一切不利后果均由买受人自行承担。在合同签订前两原告已支付被告购房款40000元，合同签订后原告方向被告付清了全部购房款，合计1760152元。2018年12月21日涉案房屋经过竣工验收备案，后被告书面通知原告方于2019年3月24日交房。当天原告方去办理交接手续时发现房屋严重漏水，未接受房屋。2019年4月被告已经办理了涉案房屋的初始不动产权登记证书，载明房屋建筑面积80.28平方米。上述房屋经被告维修整改后，双方于2019年7月30日签署情况说明1份，载明被告开发的嵊州碧桂园江湾一号翡翠湾33幢楼45号商铺，经双方对上述商铺进行现场面积实测实量，确认上述商铺面积减少5.6平方米。同年11月1日被告将上述商品房交付给原告方。现被告已退还原告减少面积的房款是122780.95元。原告方至今未对该商铺缴纳契税。 一审法院认为，两原告与被告在2017年8月25日同时签订了商品房买卖合同和补充协议书，在补充协议书第四条中关于商品房面积差异处理的内容更改了商品房买卖合同中第六条约定的内容，原告认为该更改的内容减轻了被告应承担的责任和义务，要求确认无效。但是原告没有提供证据来证明在签订补充协议书时被告存在欺诈、胁迫等情形，所以补充协议书也是双方当事人自愿签订的，且第四条内容又没有违反法律的强制性规定，因此原告要求确认补充协议书第四条内容为无效合同的请求，不符合我国《合同法》第五十二条规定的法定情形，故对原告的第一项诉讼请求，依法不予支持。但对于两条内容存在的差异，应依据民事活动的公平原则和诚实信用原则来确定双方当事人之间的权利义务关系。 其次，关于原告要求被告按照房屋实际面积办理不动产权证并支付逾期办证违约金的请求。根据商品房买卖合同第十六条约定出卖人应于2019年9月30日前取得商品房所有权的初始登记所有权证，并交付给买受人。而被告已经在2019年4月份取得了涉案房屋的初始登记证书，没有违反合同关于权属初始登记时限的规定。双方在补充协议书中又约定由买受人委托出卖人代为办理商品房的权属登记，并将契税完税证明原件交予出卖人，而原告至今没有缴纳契税，故被告无法办理房屋权属的转移登记手续，所以原告以合同中约定的办理房屋初始登记的期限来计算逾期办证的违约金与事实不符，不予支持。同时被告并非不动产登记机关，关于房屋登记的具体面积是由不动产登记部门依据相应的测绘规则进行确定的，现原告要求被告按照其主张的面积进行权属登记不属于出卖人的职责，不予支持。 第三、被告是否应当承担逾期交房的违约责任。商品房买卖合同约定被告应当在2019年3月30日前将符合条件的房屋交付买受人。被告虽然已经通知原告在2019年3月24日交房，但原告方到达现场后发现涉案房屋存在严重的漏水等质量问题，被告也进行了整改和维修，并因整改原因造成房屋面积减少，双方又书面确定了减少的面积数额，因此可以认定被告交付的房屋存在无法正常使用的质量问题，依据补充协议书的约定出卖人应当负责维修，修复后方可交付给买受人，并且出卖人应承担修复期间的逾期交楼责任，所以从2019年3月31日起至被告实际交付之日2019年11月1日止，被告应当按照合同约定向原告按日支付已付房价款万分之二的违约金，即1760152元×0.0002×216天=76038.57元。现原告主张73926.38元属于对自己权利的处分，应予准许。被告辩称房屋质量问题属于保修范围的责任，不应承担逾期交房违约责任的理由与补充协议约定不符，不予采信。 第四、被告是否应当双倍退还房屋面积小于合同约定面积超出3%部分的房价款。由于双方签订的商品房买卖合同文本系浙江省建设厅和浙江省工商行政管理局制作的示范文本，并非出卖人单方制作的格式合同，根据意思自治原则双方当事人可以对合同文本中的内容进行修改、增补或删减，但一经签订确认即对双方当事人发生法律效力。其次，我国《合同法》第六十一条规定合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此从合同进行体系解释的角度出发，当事人签订主合同后再签订补充协议应当是对主合同中不明晰的条款进行补充，或者对于主合同中存在漏洞的部分进行补充，在本案主合同第六条中已经明确了房屋面积差异的处理内容，被告再以格式化的协议方式与买受人签订补充协议，从补充协议第四条内容看并不是对主合同进行了补充，而是进行了实质性的更改，故不具有补充的意义，其目的是减轻了出卖人在主合同中应当承担的民事责任。该做法与建设工程领域中的“黑白合同”具有相似之处。然主合同是经过房地产管理部门登记备案的合同，其载明的内容具有一定的公信效力，而补充协议未经相关部门备案登记，当“黑合同”与“白合同”约定内容存在实质性差异时，适用主合同中的约定内容来确定当事人的权利与义务，符合相关的法理原则。第三，主合同约定面积差异超出3%部分出卖人应当双倍返还房价款属于出卖人瑕疵履行的赔偿责任。建筑面积是商品房的重要构成要素，由于被告开发建设的商品房因质量问题进行整改后导致房屋建筑面积减少，给原告购买房屋的使用功能造成重大的影响，减损了房屋的实际价值，与原告签订买卖合同时所预期的经济利益不相符，所以被告应当对自己瑕疵履约行为给对方造成的损失承担民事责任。据此，该院确定被告按照主合同第六条约定向原告双倍返还面积差异超出3%部分的房价款，符合民事活动应遵循的公平原则和诚实信用原则，故对原告主张的该项诉讼请求予以支持，但对具体的返还金额由于原告计算不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十四条规定，判决：一、嵊州碧恒置业有限公司应支付袁的青、金秋飞逾期交房违约金73926.38元。二、嵊州碧恒置业有限公司应再返还袁的青、金秋飞房价款69906.21元。上述应付之款，均限判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回袁的青、金秋飞的其余诉讼请求。案件受理费4474元，依法减半收取，计2237元，由袁的青、金秋飞负担717元，嵊州碧恒置业有限公司负担1520元，限嵊州碧恒置业有限公司在判决生效后十日内向该院交纳。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为逾期交付违约责任及实际使用面积与合同约定面积差超过3%部分如何处理等问题。1.涉案房屋未能在约定的期限内交付是客观事实，上诉人于2019年11月1日将涉案房屋实际交付给被上诉人，故一审判决确认以该日为实际交房日并无不当。上诉人主张2019年7月30日双方签署《情况说明》时房屋已修复完毕，但即便如此，房屋修复并不等同于房屋交付。2.上诉人最终交付给被上诉人的房屋的实际使用面积比约定面积少了5.6平方米是客观事实，按照合同约定应退还相应房款，但对于是按照《浙江省商品房买卖合同》的约定还是按照补充合同的约定处理，双方有分歧。本院认为，涉案房屋实际使用面积比合同约定面积少了5.6平方米的责任归于上诉人，若面积差超过3%，则符合《浙江省商品房买卖合同》第六条的约定，上诉人理应按此约定对超过3%部分的双倍返还购房款。除了一审判决阐释的理由外，关键是两份合同于同日签订，并无证据证明上诉人就补充协议的相关条款与被上诉人进行过充分协商、告知。综上，上诉人的上诉理由依据不足，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3177元，由上诉人嵊州碧恒置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 瑶 审判员 梅 云 审判员 茹赵鑫 二〇二一年一月五日 书记员 孙心怡