上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13329号上诉人（原审原告）：上海香梅物业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区花木路****。法定代表人：顾伟伦，董事长。委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李淼，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审被告）：陈铮，女，1969年6月15日出生，汉族，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：林晓军（系陈铮丈夫），1968年12月30日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人上海香梅物业管理有限公司（以下简称香梅物业公司）因与被上诉人陈铮物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初33981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人香梅物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持香梅物业公司一审诉讼请求。事实和理由：2016年12月、2019年9月，香梅物业公司均向陈铮寄送过2015年1月至2015年3月物业费的催交通知。因此，香梅物业公司享有的该期间物业费债权并未超过诉讼时效期间，其本案诉请应予支持。被上诉人陈铮辩称，不同意香梅物业公司的上诉请求。事实和理由：陈铮实际支付了系争期间物业费，但因当时处于新旧物业公司交接时期，陈铮可能向后进场的物业公司支付了该笔物业费，香梅物业公司应当就此与后进场的物业公司进行结算。即便陈铮没有支付，因香梅物业公司未能有效证明其曾于2016年12月向陈铮寄送过物业费催交通知，其诉讼请求超过诉讼时效期间。况且，香梅物业公司亦未能举证证明其已按约提供物业管理服务以及为此支出相应成本，故其无权主张系争期间物业费。香梅物业公司向一审法院起诉请求：判令陈铮支付2015年1月至2015年3月的物业费人民币1,710.90元，以及违约金1,710.90元（根据合同约定，从逾期之日起加收千分之三的违约金，违约金暂计至2019年9月1日为8,438.16元，香梅物业公司自愿调低至与本金一致）。一审法院认定事实如下：2007年4月，香梅物业公司与案外人XX（上海）有限公司就XX花园1-2期的物业管理事宜签订《前期物业管理服务合同》，约定：物业费由香梅物业公司按建筑面积收取，标准为3.5元/月/平方米（其中，0.5元/月/平方米由案外人补贴，直至业委会成立），香梅物业公司实际按3元/月/平方米收取。对业主和物业使用人逾期交纳物业费的，香梅物业公司可以从逾期之日起按应交费用千分之三加收滞纳金。委托管理期限为2006年12月起至业主委员会成立、签定合同止。陈铮系该小区所在的上海市浦东新区XX路******权利人，该房屋建筑面积为190.11平方米。香梅物业公司于2015年3月31日退出该小区的管理。2019年9月，香梅物业公司向陈铮发出律师函，催交2015年1月至3月的物业费。一审法院认为：香梅物业公司作为陈铮名下房屋所在小区的物业服务企业，依据前期物业合同为小区提供物业服务，业主应按约支付物业费。现香梅物业公司主张2015年1月至2015年3月的物业费，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效已经届满，则不应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。民法总则自2017年10月1日起施行，故香梅物业公司主张的系争期间物业费债权，不论交费时间如何约定，都已经超过民法通则规定的二年诉讼时效期间。香梅物业公司称曾在2016年向陈铮发函催告及以其他方式向陈铮催交过，发生诉讼时效中断情形，因未能提供足够证据证实，陈铮也予以否认，故不予采信。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，于二〇二〇年八月十九日作出判决：驳回上海香梅物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费96.50元，减半收取计48.25元，由上海香梅物业管理有限公司负担。二审中，香梅物业公司向本院提交三组证据：1、《上海邮政微机专用单册》、收件人为陈铮的挂号信封面复印件，证明香梅物业公司于2016年12月5日向陈铮寄送催交物业费的通知，寄送地址即为本案系争房屋。2、运单号为1079380973834的EMS快递面单及物流详情，证明香梅物业公司于2020年7月7日向一审法院寄送上述第一组证据，一审法院于次日签收。3、2015年3月30日，香梅物业公司向XX花园1-2期业委会出具的《关于要求办理物业服务交接工作通知的回函》，函件记载“在交接完毕之前，仍然由我司实际管理服务香梅小区。若贵委执意强行单方面接管XX花园一、二期小区管理区域的，则出现的任何冲突包括设施设备的损害以及文件资料的流失，贵委将承担一切法律后果”，证明香梅物业公司2015年3月31日前仍为XX花园1-2期提供物业管理服务。对此，陈铮发表质证意见：1、对上述三组证据的形式真实性均不持异议，但均不属于二审新证据；2、香梅物业公司作为第一组证据的持有方，未能在一审举证期限内提交，构成逾期举证，应当视为放弃其举证权利，承担不利后果；3、第二组证据不能证明香梅物业公司于2020年7月7日向一审法院寄送文件的具体内容。鉴于陈铮对香梅物业公司提交证据的形式真实性不持异议，本院对该等证据予以确认。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2020年7月6日一审庭审中，香梅物业公司提交2016年10月25日向陈铮出具的《催告函》一份，内容为向陈铮催交系争房屋2015年1月至2015年3月的物业费1,710.90元，陈铮称其并未收到该函件。二审审理中，双方当事人确认《前期物业管理服务合同》并未约定物业费的交纳时间。对此，香梅物业公司主张，物业费应当先付后用，故2015年1月至2015年3月的物业费债权诉讼时效期间应当从2015年1月起算。陈铮主张，2015年当年支付2015年1月至2015年3月的物业费均属合理。二审审理中，陈铮另表示，香梅物业公司主张的逾期支付物业费违约金金额并无过高情形。本院认为，2007年4月，上诉人香梅物业公司与案外人XX（上海）有限公司就XX花园1-2期的物业管理服务事宜签订《前期物业管理服务合同》，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人陈铮作为XX花园1-2期的业主，该合同对其具有约束力，陈铮应当依约向香梅物业公司支付物业费。本案二审争议焦点为：香梅物业公司是否有权向陈铮主张系争房屋2015年1月至2015年3月的物业费；该物业费债权是否超过诉讼时效期间。本案中，香梅物业公司主张其于2015年3月31日退出XX花园1-2期物业服务区域，陈铮称不清楚物业交接的具体时间。结合2015年3月30日香梅物业公司向XX花园1-2期业委会回函协商物业交接事宜的事实，上述香梅物业公司退场时间的主张尚属合理，应予采信。香梅物业公司有权要求业主陈铮向其支付系争期间物业费。陈铮另称，其已实际支付该笔物业费，支付主体可能为2015年3月之后进场的物业公司，但并未提交任何证据予以证明，即便属实，基于合同相对性原则，陈铮向案外人支付物业费的行为亦非本案项下的合理抗辩。陈铮又称，香梅物业公司未能举证证明其已按约提供物业服务以及为此支出相应成本，但陈铮并未说明香梅物业公司未按约提供物业服务的具体情形，香梅物业公司主张物业费亦不以其证明运营成本为必要，该项抗辩缺乏依据，不能成立。关于系争期间物业费债权是否经过诉讼时效期间，《前期物业管理服务合同》并未约定物业费的交纳时间，而香梅物业公司自认系争期间物业费应当于2015年1月支付，故诉讼时效应当自2015年1月1日起算。本案中，香梅物业公司提交落款日期为2016年10月25日的《催告函》，陈铮虽辩称并未收到该份函件，但结合2016年12月5日香梅物业公司向陈铮（系争房屋地址）寄送挂号信的凭证，能够证明香梅物业公司于2016年12月5日履行了催交义务，并未超过当时法律规定的两年诉讼时效期间，系争期间物业费债权的诉讼时效应当自2016年12月5日重新起算。根据查明事实，香梅物业公司于2019年9月再次向陈铮发函催交系争期间物业费，且该函件经陈铮签收，香梅物业公司于2020年5月21日提起本案诉讼，故系争期间物业费债权并未经过民法总则规定的三年诉讼时效期间，香梅物业公司要求陈铮支付系争期间物业费的诉讼请求，应予支持。原判对此认定不当，本院予以更正。鉴于双方对系争期间物业费的计算方式并无异议，且陈铮表示香梅物业公司主张的逾期支付物业费违约金并无过高情形，故香梅物业公司要求陈铮支付1,710.90元物业费及1,710.90元违约金的诉讼请求，应予支持。综上，香梅物业公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决不当，应予改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、2018年《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初33981号民事判决；二、陈铮于本判决生效之日起十日内向上海香梅物业管理有限公司支付上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋2015年1月至2015年3月的物业费1,710.90元；三、陈铮于本判决生效之日起十日内向上海香梅物业管理有限公司支付违约金1,710.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计48.25元，二审案件受理费50元，均由陈铮负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年一月十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……