陕西省铜川市印台区人民法院民事判决书（2020）陕0203民初543号原告：铜川市众鑫房地产开发有限公司。现住所地：陕西省铜川市印台区XX巷XX居XX号楼XX层XX室。统一社会信用代码：91610200758831908L。法定代表人：丁银锁，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡同义，铜川市王益区法律服务工作者。被告：铜川豪盛房地产开发有限公司。住所地：陕西省铜川市新区XX路XX号。统一社会信用代码：91610200081735155Q。法定代表人：冯锋，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭朝辉，男，汉族。系该公司员工。委托诉讼代理人：张军利，男，汉族。系该公司员工。被告：铜川新区千金方置业有限公司。住所地：陕西省铜川市新区XX路XX号。统一社会信用代码：91610201064827621U。法定代表人：杨志中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：武博文，男，汉族。系该公司员工。原告铜川市众鑫房地产开发有限公司（以下简称众鑫公司）诉被告铜川豪盛房地产开发有限公司（以下简称豪盛公司）、铜川新区千金方置业有限公司（以下简称千金方置业）合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案，2020年10月13日转入普通程序，依法组成合议庭， 公开开庭进行了审理。原告众鑫公司法定代表人丁银锁、委托诉讼代理人胡同义，被告豪盛公司委托诉讼代理人张军利，被告千金方置业委托诉讼代理人武博文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付项目转让款6387268.6元及违约金200万元，合计8387268.6元；2、依法判令二被告按双方合同约定安置住户、商户（详见明细表）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年12月13日，原告与被告豪盛公司签订铜川市北关宋塔小区项目转让协议，该协议第一条转让方式约定，乙方以货币形式购买甲方为此项目之前支出费用并承担遗留权利义务，乙方负责筹措资金、具体开发建设业务等，第三条转让标的共计6387268.6元，另有未安置住户、商户由乙方负责按其与甲方合同执行，第四条付款方式为合同签订之日，乙方支付100万元，剩余款项于2015年12月31日前分期支付50%，2016年12月31日前分期付清全部款项，第九条违约责任约定，甲、乙双方任何一方违约向对方支付200万元违约金并赔偿相应损失。合同签订后，原告按照合同约定将铜川北关宋塔小区项目交付给被告，履行了合同全部义务，截止2019年被告已基本完成了此项目工程建设，但未按合同约定向原告支付项目转让款，经原告多次催要，至今未果，被告已构成违约，无奈原告诉至法院，请求依法处理。被告豪盛公司辩称，不同意原告的诉讼请求，事实部分也不认可。 对合同签订时间和地点没有异议，对合同内容有异议。1、在合同签订时，原告未将房地产项目的合法土地使用权或批文移交给乙方（被告）。2、在合同约定过程中，原告有义务给被告办理相关的手续。3、地产交易转让活动中，地产商应具备相应的资质。4、转让方必须按照合同支付了全部的土地出让金。5、原告必须取得建设工程许可证和规划许可证。6、按照房地产管理法38条规定，出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应取得以下条件：（1）按照出让合同约定乙方支付全部土地使用权和出让金，取得土地使用权，但在合同约定中原告方的东西南北四点方向 ，现北片区已被区政府占领。被告豪盛公司未取得开发权。按照合同约定，原告一次性将土地给予乙方进行开发，但现在北片区未进行开发，被告豪盛公司也不能承认合同的合法性。被告豪盛公司要承担只能承担30%，违约金不承担。被告豪盛公司只开发了30%。区政府开发了70%。这个项目已经转让给被告千金方置业了。所以被告豪盛公司也不应承担30%的土地出让金。被告千金方置业辩称，不同意原告的诉讼请求。理由同被告豪盛公司的意见一致。本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一：原告营业执照、企业法定代表人身份证明、丁银锁身份证复印件各一份。证明原告主体资格信息情况，原告经营房地产开发的合法性，证明丁银锁为原告公司法定代表人，职务为董事长兼总经理。证据二：项目转让协议书一份（附未开发用地费用计算表，附宋塔小区门面房回楼明细表）。证明原告与被告千金方公司（后变更为豪盛公司）于2014年12月13日签订了项目转让协议，该协议对转让内容、方式、标的、付款方式、权利义务、违约责任、住户安置等均进行了约定，是合法有效的合同。证据三：被告铜川豪盛房地产开发有限公司工商信息一份、被告工商变更记录一份。证明被告公司工商登记信息情况，被告豪盛公司在2016年6月24日前为铜川千金方房地产开发有限公司，之后变更为铜川豪盛房地产开发有限公司。证据四：债权债务转让协议。证明在2020年5月16日转让的时候没有通知原告，但如果债权债务的项目与本案转让项目有关，原告认可，但根据协议内容约定，第一被告与第二被告应承担连带责任。证据五：2005年（铜建规地规字2005第04号）建设用地规划许可证一份。证明原告位于宋塔的项目土地是划拨土地，还证明转让的时候四址很清楚，就是规划许可证上的四址。被告豪盛公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据一，无异议。对证据二，对合同没有异议，对合同后面附的未开发明细表有异议，没有单位盖章或者签字，不认可。合同第八条约定，拆迁面积以双方签字确认为准。合同中未约定原告转让给被告豪盛公司的项目东南西北具体坐标点，没有明确项目的具体所在地。被告豪盛公司认为原告转让的项目应该是被告豪盛公司转让给被告千金方置业的项目，现在由区政府占领。对证据三，无异议。对证据四，应当提供原件，没有异议。对证据五，不认可。法律规定，建设用地许可证2年以后无效，也没有原件，被告豪盛公司也不认可。被告千金方置业对原告提供的证据质证意见如下：对证据一，无异议。对证据二，对合同有异议，对合同后面附的未开发明细表有异议，没有被告千金方置业单位盖章或者签字，不认可。据被告千金方置业了解，在被告千金方置业所开发的30%的项目里至今为止还有一部分拆迁户没有安置。拆迁户的明细被告千金方置业至今没有见到。原告所提供的拆迁户的明细表是东街口西片区和东片区、非三、四号楼占用片区的整个项目宋塔小区所开发的拆迁明细表，而被告千金方置业未开发整个片区，所以被告千金方置业只承认其开发项目的拆迁明细表，其余概不承认。对证据三、四，无异议。对证据五，不认可。法律规定，建设用地许可证2年以后无效，也没有原件，被告千金方置业到现在也没有见到任何项目的相关手续。被告豪盛公司依法向本院提交如下证据：转让协议一份。证明被告豪盛公司现在已经把该项目的所有债权债务全部转让给铜川新区千金方置业有限公司。原告对被告豪盛公司提交的证据的真实性没有异议。被告千金方置业认为被告豪盛公司提交的协议对着，有转让协议。被告千金方置业依法向本院提交如下证据：收条2张。证明原告在被告千金方置业取走其所开发的项目转让款32000元。原告对被告千金方置业提交证据的真实性没有意见。2019年12月份原告收到了被告千金方置业支付的共计32000元项目转让款。被告豪盛公司对被告千金方置业提交证据无异议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月13日，原告众鑫公司与被告豪盛公司签订铜川北关宋塔小区项目转让协议。协议第二条转让方式约定，被告豪盛公司以货币形式购买原告众鑫公司为此项目之前支出费用并承担遗留权利义务，被告豪盛公司负责筹措资金、具体开发建设业务等。第三条转让标的约定，原告众鑫公司为此项目已支付1442667.6元现金，已安置房屋2254.71平方米（其中，原住户面积为1953.17平方米，安置差额301.54平方米），原住户面积按2300元/平方米计算，安置差额面积按1500元/平方米计算，转让标的共计6387268.6元（此标的为税前价）；另有未安置住户、商户由豪盛公司负责按其与原告众鑫公司合同执行（详见附表）。该附表为两张，一张为未开发用地费用计算表，一张为宋塔小区门面房回楼明细表。第四条付款方式约定，合同签订之日，豪盛公司支付100万元，剩余款项于2015年12月31日之前分期支付50%，2016年12月31日前分期付清全部款项。第九条违约责任约定，原告众鑫公司被告豪盛公司双方任何一方违约向对方支付200万元违约金并赔偿相应损失。协议签订后，原告按协议约定将铜川北关宋塔小区项目交付给被告豪盛公司，原告众鑫公司在2019年12月4日和2019年12月19日分别收到被告豪盛公司项目转让款32000元。被告豪盛公司在2016年6月24日前为铜川千金方房地产开发有限公司，之后变更为铜川豪盛房地产开发有限公司。2020年5月16日，被告豪盛公司与被告千金方置业双方签订一份债权债务转让协议。协议第一条约定，双方一致同意，豪盛公司将在铜川市印台区开发的千药学府城项目涉及的所有债权、债务，全部转让给新区千金方置业，债权债务产生时间为2014年2月10日至2020年4月30日。项目位于供销商城南边，东临同官路、南临东街、XX城XX街、北临供销商城。协议后附相关债权、债务资料。本案在审理过程中，在2021年1月12日，本院与原告众鑫公司丁银锁和被告千金方置业的代理人武博文在谈话笔录中，原告众鑫公司的法定代表人丁银锁同意将东片区所已经支付费用，包括面积拆迁补偿、支付的现金、面积差价三项的费用共计1316503元，自行解决，不再向被告主张。本院认为，本案的争议焦点为：1、二被告是否应该向原告支付项目转让款及承担违约金；2、是否按照双方协议约定安置住户商户（详见明细表）。针对本案争议焦点1，原告与被告豪盛公司签订转让协议，该协议双方约定转让方式、转让标的、付款方式、违约责任等有关事项。该协议签订后，原告按协议约定内容将该项目交付给了被告豪盛公司，截止2020年被告已基本完成了此项目工程建设，该协议并不违反有关法律规定，本院予以确认。二被告应按该协议第三条转让标的，向原告支付西片区面积拆迁补偿费3489077元，支付的现金1301563.6元，面积差价280125元，三项费用合计5070765.6元，减去已支付的32000元共计为5038765.6元。对于双方约定违约金，因东片区未开发，双方约定的违约金过高。被告向原告支付违约金酌情为500000元。针对本案争议焦点2，是否按照双方协议约定安置住户、商户。本院认为，双方在协议第三条中对住户、商户的安置已有约定，应按约定对黄埔江峰等7户住户进行商户安置。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零二条、五百零九条、五百一十四条、五百五十六条、五百七十七条、五百八十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告铜川新区千金方置业有限公司在判决生效后一个月内向原告铜川市众鑫房地产开发有限公司支付西片区项目转让款5038765.6元，并支付违约金500000元；二、被告铜川新区千金方置业有限公司在判决生效后一个月内安置原告铜川市众鑫房地产开发有限公司与被告铜川豪盛房地产开发有限公司（铜川千金方房地产开发有限公司）签订协议书附表上的住户、商户；三、被告铜川豪盛房地产开发有限公司对上述承担连带责任；四、驳回原告铜川市众鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求 。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70510元，由原告铜川市众鑫房地产开发有限公司负担19876元，被告铜川豪盛房地产开发有限公司负担50634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审  判  长      杨保平人民陪审员      邵振全人民陪审员      李  龙                           二〇二一年一月十八日                              书  记  员      刘堂君 1