安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1221民初265号 原告（反诉被告）：冯淑慧，女，1989年1月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：梅竹，安徽安泰达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，统一社会信用代码91341221335632720J，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会**。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：孙曙光，安徽安一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。 原告（反诉被告）冯淑慧与被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯淑慧的委托诉讼代理人梅竹、被告（反诉原告）腾辉公司的委托诉讼代理人孙曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）冯淑慧向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付延迟交房违约金21412元（以322950元为基数，按日0.1‰为违约金计算标准，自2018年8月31日至2020年6月24日，计663天）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年1月14日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于临泉县经济开发区建设路西侧腾辉国际城项目15＃楼7栋106号商铺，合同价款322950元。被告应于2018年8月31日前将验收合格的房屋交付给原告。原告依约于2018年1月14日支付购房首付款162950元，剩余160000元房款以银行贷款的方式履行完毕。截至2020年6月24日，被告才通知原告办理交房手续。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告现提出以上诉讼请求，请贵院依法判决支持。 被告（反诉原告）腾辉公司辩称，一、被反诉人（原告）主张的交房日期为2020年6月4日，反诉人（被告）不予认可。涉案房屋在2019年8月16日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并于2019年10月18日在临泉县住建局竣工验收备案。在竣工验收备案当日，反诉人（被告）在《安徽日报》发布交房公告，通知相关业主办理交房，请求法院依法认定，以2019年10月18日作为房屋交付的起始时间，而非原告主张的2020年6月4日。二、2008年1月14日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》。合同约定被反诉人购买反诉人开发建设的位于临泉县腾辉国际城第15#楼7栋106号房屋，房屋总价款为322950元。合同签订当日，被反诉人支付购房首付款为162950元，余款160000元以按揭贷款方式支付，由于被反诉人的违约行为，直至2018年5月10日银行按揭才放款，按揭贷款到达反诉人公司账户逾期41天（已扣除合理期限75天），根据《商品房买卖合同》第八条“自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金”的规定，被反诉人应当向反诉人支付逾期付款违约金。三、另根据2018年《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第六、七、十条等规定，被反诉人应在交房前交存维修资金5159.20元，涉案房屋实测面积为64.49㎡，标准缴纳为80元／㎡，但被反诉人至今仍未支付。无奈，反诉人于2020年10月22日预先帮被反诉人垫付涉案房屋维修资金款项。 被告（反诉原告）腾辉公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付逾期应付款违约金656元（160000元×0.01%×41天）；2.判令被反诉人返还反诉人垫付的维修资金人民币5159.20元（80元／㎡×64.49㎡）；3.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2018年1月14日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，合同约定被反诉人购买反诉人开发建设的位于临泉县腾辉国际城第15号楼7幢1层106号房屋，房屋总价款为322950元。合同签订当天，被反诉人支付购房首付款为162950元，剩余房款160000元以按揭贷款方式支付。因被反诉人的违约行为，直至2018年5月10日银行按揭才放款，按揭贷款到达反诉人公司账户逾期41天（已扣除合理期限75天）。根据《商品房买卖合同》第八条约定“自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金”的规定，被反诉人应当向反诉人支付逾期付款违约金。同时，另根据2018年《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第六、七、十条等规定，被反诉人应当在交房前交存维修资金5159.20元，涉案房屋实测面积为64.49㎡，标准缴纳为80元／㎡，但被反诉人至今仍未支付。无奈，反诉人于2020年10月22日预先帮被反诉人垫付涉案房屋维修资金款项。为维护反诉人的合法权益，具状贵院，请求判如所请。 原告（反诉被告）冯淑慧辩称，一、答辩人履行付款义务适当，不应支付逾期付款违约金。答辩人与被答辩人于2018年1月14日签订《商品房买卖合同》，答辩人依约于合同签订当日支付首付款，同时提交了办理贷款所需材料。此后，经被答辩人电话通知，答辩人与安徽临泉农村商业银行股份有限公司于2018年5月4日签订《个人购房借款、担保合同》，完成了按揭贷款手续的办理。答辩人系按照被答辩人通知的时间提交贷款所需材料、与银行签订按揭合同的，而被答辩人通知时间及银行放款时间并非答辩人所能控制，故案涉《商品房买卖合同》第八条约定的“实际全额支付应付款之日”应理解为答辩人与银行签订贷款合同之日，而非银行贷款到达被答辩人公司账户之日。答辩人与银行签订贷款合同的时间属于合理期限内，故不应支付逾期付款违约金。二、被答辩人无权要求答辩人返还垫付的维修资金。第一，案涉《商品房买卖合同》第一条约定，案涉商铺的所占用的土地用途为“商服用地”并非住宅，依据《安徽省物业管理条例》第八十七条第一款、《阜阳市人民政府关于贯彻实施的若干意见》第三条第一款第（三）项之规定，专项维修资金的交纳主体为住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。被答辩人提供的《住宅专项维修资金专用收据》也可以印证，交纳维修资金的主体应为“商品住宅”或者“已售公房”的业主，答辩人没有交纳维修资金的义务。第二，被答辩人主张维修资金所依据的《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第六条、第七条第二款规定，维修资金应按不动产登记簿记载的建筑面积计算，交存维修资金前建设单位不得将物业交付给业主。本案中，案涉商铺的不动产登记簿尚未取得，建筑面积无法确定；答辩人从未收到过维修资金交费通知，且案涉商铺已由被答辩人交付答辩人占有使用，在被答辩人未能提供答辩人维修资金付款委托书，以及维修资金支付记录的情况下，无法达到被辨人已代答辩人支付了维修资金的证明目的，故答辩人不应返还所谓垫付的维修资金。综上，被答辩人反诉主张不能依法成立，为维护自己的合法权益，答辩人恳请贵院判决驳回被答辩人的全部反诉请求。 根据当事人陈述、辩解和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月14日，原告冯淑慧与被告腾辉公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告建设的位于临泉县经济开发区建设路西侧的腾辉国际城15＃7幢1层106号房，合同价款322950元。付款方式为合同签订之日，首付款人民币162950元，余款人民币160000元办理按揭贷款。 合同第八条约定，除不可抗力外，买受人如未按照约定时间付款的，按下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料。因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款。买受人应当在收到出卖人要求付款通知之日起10日内付款，逾期不付的出卖人有权另行销售该物业。 合同第十一条约定，商品房交付时间为2018年8月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。1、雨雪天气、国家正常法定节假日及政府原因导致和设计变更的，交付时间相应顺延；2、买受人逾期付款或执行合同中违约的，由出卖人决定交付期限是否按买受人违约的天数相应顺延；3、政府相关政策法规变化及其他行政行为导致延期的；市政配套设施延期滞后导致延期的；因规划和设计变更导致延期的，交付时间相应顺延。 合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照年4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 原告冯淑慧于2018年1月14日向被告支付首期房价款162950元，余款160000元于2018年5月4日向安徽临泉农村商业银行股份有限公司申请贷款支付。2019年10月18日，原告在《安徽日报》刊登公告，通知相关业主办理收房手续。 另查明，2019年8月16日，腾辉国际城B3地块15#楼经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，2019年10月18日在临泉县住房和城乡建设局竣工验收备案。 还查明，2020年10月22日被告腾辉公司代缴了涉案房屋的维修资金人民币5159.20元。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，但被告未按合同约定时间向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求，本院予以支持。2019年10月18日涉案房屋具备交付条件，被告于2019年10月21日在《安徽日报》发布交房公告，视为涉案房屋的交付时间。故逾期交房违约金应自合同约定的最后交付之日第二天计算至符合房屋交付条件之日止，被告腾辉公司逾期交房天数自2018年9月1日计算至2019年10月18日，共计413天，被告应支付违约金为13337.8元（322950元×0.1‰×413天）。 被告反诉称，原告贷款办理延迟，贷款到达被告公司账户逾期41天应支付相应的逾期付款违约金。本院认为，合同第八条约定原告应于首付款之日起15日内提交贷款申请资料，并在60日内完成放款，但发放贷款的时间并非原告所能控制，如原告能在75日内办理完毕按揭贷款手续，应视为原告完成付款义务。自合同签订之日2018年1月14日计算至原告签订按揭贷款合同之日2018年5月4日，扣除75天后，逾期付款天数为36天。原告应支付逾期贷款违约金为576元（160000元×0.1‰×36天）。 被告反诉要求原告返还其垫付的维修资金人民币5159.20元。本院认为，原告冯淑慧作为涉案房屋业主，理应向相关部门缴纳维修资金，但其迟迟不缴纳该笔费用。被告腾辉公司为原告冯淑慧代缴涉案房屋维修资金5159.20元的事实清楚，被告的该诉求，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯淑慧支付逾期交房违约金13337.8元； 二、原告（反诉被告）冯淑慧于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司支付逾期付款违约金576元； 三、原告（反诉被告）冯淑慧于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司为其垫付的维修资金人民币5159.20元； 四、驳回原告（反诉被告）冯淑慧的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司其他反诉请求。 案件受理费168元，由原告（反诉被告）冯淑慧负担64元，由被告（反诉原告）安徽腾辉国际城开发有限公司负担104元；反诉费25元，由原告（反诉被告）冯淑慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 宋 梅 二〇二一年一月二十一日 书记员 田雨晴 附判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十九条以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。