河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初10187号原告：郑州佳祥物业服务有限公司，住所地郑州市管城区东明路东郑汴路北绿都广场办公楼******。法定代表人：李亮亮，总经理。委托诉讼代理人：申小红，河南亚洋律师事务所律师。被告：申松灿，男，1962年10月14日出生，汉族，住新郑市。被告：赵俊峰，男，1963年10月14日出生，汉族，住新郑市。原告郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称佳祥公司）与被告申松灿、赵俊峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告佳祥公司的委托诉讼代理人申小红，被告赵俊峰到庭参加诉讼，被告申松灿经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。佳祥公司向本院提出诉讼请求：判令申松灿、赵俊峰向佳祥公司支付物业费20404元及违约金6121元、车位管理费2880元。事实和理由：申松灿（赵俊峰）系锦和嘉苑小区16号楼1单元101号业主。佳祥公司按照约定履行义务，申松灿（赵俊峰）没有按照约定支付物业费，截至2019年12月31日，共欠佳祥公司物业费20404元及违约金6121元（20404×30%）、车位管理费2880元。佳祥公司多次催要无果，故诉至法院。庭审时佳祥公司称，赵俊峰通过网络拍卖获得涉案房屋，竞买公告约定买受人应承担房屋所欠的全部费用，包括但不限于物业费、车位管理费等，所以要求赵俊峰承担物业费及其违约金、车位管理费。申松灿未作答辩，亦未提交证据材料。赵俊峰辩称，（2018）豫0184执19号之二执行裁定将申松灿的涉案房屋抵偿给他，房屋所有权自裁定书送达时转移。拍卖公告是针对参加竞买人的告知行为，其作为申请执行人并非竞买人，公告对其不发生法律效力。其依据执行裁定接受涉案房屋后，佳祥公司没有给他打过电话，没有催过他，他不存在拖欠物业费问题，愿意承担办理房产证之后的物业费。本院经审理认定事实如下：申松灿购买河南易禄城置业有限公司（以下简称易禄城公司）开发的位于新郑市市委党校北侧、××故城墙南侧××和××小区××楼××单元××号房屋，该房屋建筑面积314.87㎡。申松灿还购置两个车位。2016年6月1日，易禄城公司与佳祥公司签订《物业管理服务合同》，约定易禄城公司选聘佳祥公司对锦和嘉苑小区的秩序维护、保洁、水电维修及绿化养护提供物业管理服务，物业类型为联排别墅和多层复式，建筑面积56562.48㎡；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2.15元/月/㎡，别墅住宅2.35元/月/㎡，本物业管理公共服务费每年交纳一次；车位所有权或使用权由业主购置或易禄城公司附赠的，车位所有权人或使用权人应按60元/月/个的标准向佳祥公司交纳车位服务费；委托管理期限为10年，自2016年6月6日起至2026年6月6日止。在没有成立业主大会时，此合同自动顺延。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本院在执行赵俊峰与申松灿、王改焕民间借贷纠纷一案中，于2019年1月9日作出（2018）豫0184执19号之二执行裁定：一、解除对被执行人申松灿所有的位于新郑市市委党校北、××故城墙南侧××和××楼××单元××房产的查封及抵押。二、将被执行人申松灿所有的位于新郑市市委党校北、××故城墙南侧××和××楼××单元××房产作价1464050.2元交付申请执行人赵俊峰，抵偿被执行人申松灿、王改焕所欠1464050.2元的债务。该房产的所有权自本裁定送达申请执行人赵俊峰时转移。如有房屋维修资金一并转移给赵俊峰。三、申请执行人赵俊峰可持本裁定到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年1月11日，本院将上述裁定书送达赵俊峰。2020年5月14日，赵俊峰取得涉案房屋豫（2020）新郑市不动产权第6007836号不动产权证书。佳祥公司依约为锦和嘉苑小区提供物业服务。佳祥公司分别向申松灿、赵俊峰催告2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费及车位管理费未果，诉诸本院。另查明，佳祥公司实际按照1.8元/月/㎡的标准收取相应的住宅物业费，实际按照40元/月/个的标准收取车位管理费。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，建设单位易禄城公司与物业服务人佳祥公司签订的《物业管理服务合同》，对申松灿具有法律约束力。佳祥公司与申松灿应当按照约定全面履行自己的义务。佳祥公司依约对锦和嘉苑小区提供了物业服务，业主应当按照约定支付相应的物业费和车位管理费。根据本院（2018）豫0184执19号之二执行裁定，涉案房屋的所有权自裁定书送达赵俊峰时转移。本院于2019年1月11日将该裁定书送达赵俊峰，自此涉案房屋的所有权人即为赵俊峰。经佳祥公司催告，申松灿、赵俊峰未支付上述费用，应当承担相应的民事责任。因此，佳祥公司主张2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费和车位管理费，有事实根据和法律依据，本院予以支持。但赵俊峰取得涉案房屋所有权，并非通过网络拍卖方式，而是通过抵偿债务方式取得，佳祥公司以竞买公告约定的内容要求赵俊峰承担全部物业费、车位管理费，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。根据本案实际情况，申松灿应承担2017年1月1日至2019年1月10日期间物业费、车位管理费，赵俊峰应承担2019年1月11日至2019年12月31日期间物业费、车位管理费。相应地，赵俊峰关于只承担2020年5月14日之后物业费及车位管理费的辩解理由不能成立，本院不予采信。物业费实际按照建筑面积1.8元/月/㎡的标准收取，房屋建筑面积314.87㎡，2017年1月1日至2019年1月10日期间物业费为13791.31元，2019年1月11日至2019年12月31日期间物业费为6612.27元；车位管理费实际按照40元/月/个的标准收取，2017年1月1日至2019年1月10日期间两个车位管理费为1946.67元，2019年1月11日至2019年12月31日期间两个车位管理费为933.33元。关于佳祥公司主张的违约金，鉴于《物业管理服务合同》并未对业主交纳物业费的具体时间、逾期交纳物业费应承担的违约责任等相关内容进行明确约定，在此情况下，佳祥公司要求申松灿、赵俊峰支付违约金缺乏相应的依据，本院对此不予支持。申松灿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告申松灿于本判决生效后十日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2017年1月1日至2019年1月10日期间物业费13791.31元、车位管理费1946.67元，合计15737.98元；二、被告赵俊峰于本判决生效后十日内向原告郑州佳祥物业服务有限公司支付2019年1月11日至2019年12月31日期间物业费6612.27元、车位管理费933.33元，合计7545.60元；三、驳回原告郑州佳祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费535元，减半收取计268元，由原告郑州佳祥物业服务有限公司负担56元，被告申松灿负担144元，被告赵俊峰负担68元。本判决为终审判决。审 判 员  陈卫东二〇二一年一月二十日代理书记员  王慕曦