福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初3199号 原告：吴开胜，男，1968年9月3日生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：池昌辉，福建慧来律师事务所律师。 被告：童长辉，男，1986年5月22日生，汉族，住福建省连城县。 被告：罗建花，女，1988年10月2日生，汉族，住福建省新罗区。 原告吴开胜与被告童长辉、罗建花租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴开胜委托诉讼代理人池昌辉、被告童长辉到庭参加诉讼，被告罗建花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴开胜向本院提出诉讼请求：一、判令解除吴开胜与童长辉于2016年3月20日签订的《店面租赁合同书》，并判令童长辉立即将坐落在连城县××小区××＃××号××＃××号店面按租赁前原状交还给吴开胜；二、判令童长辉、罗建花立即共同支付童长辉上述2间店面自2020年4月1日起至《店面租赁合同书》解除之日止按每月4126.10元计算的租金，并支付自《店面租赁合同书》解除之日的次日起至实际交还2间店面之日止按每月4126.10元计算的店面占用费（暂计算至2020年11月30日的租金合计为33008.8元）；三、判令童长辉、罗建花立即共同支付吴开胜拖欠店面租金所产生的违约金4456.26元；四、本案诉讼费用由童长辉、罗建花负担。事实和理由：2016年3月20日，吴开胜与童长辉签订了《店面租赁合同书》，合同约定吴开胜所有的坐落于连城县××小区××＃××号××＃××号店面出租给童长辉经营瓷砖、卫浴、建材等。合同约定租赁期限5年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止，租金分段计算：自2016年4月1日至2018年3月31日每月租金3100元（每间每月1550元，2间店面每月合计3100元）；自2018年4月1日起每间租金逐年递增10%计算；付款方式为每季度交付租金，每次付款应提前10天付清季度租金。合同约定租赁期间如拖欠租金每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，拖欠租金五天以上的，出租方有权提前解除合同，收回店面，并有权追回所拖欠租金及滞纳金。双方还约定了其他事项。合同签订后，吴开胜按约交付了店面。自2020年3月20日起，童长辉不按合同约定支付租金，经吴开胜多次催要，童长辉仍拒绝按约支付租金并继续占用店面。上述2间店面租赁合同书虽以童长辉名义签订，实际上系由童长辉、罗建花在夫妻关系存续期间共同租赁、共同经营，故由此产生的债务应由童长辉、罗建花共同负担。吴开胜认为，童长辉、罗建花拒不按约支付租金的行为，属于根本违约并严重损害原告合法权益，吴开胜为维护自己合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向你院提起诉讼，请依法判如诉请。 童长辉辩称，租赁合同由童长辉签订，涉案店面一直是由童长辉租赁并使用，童长辉与罗建花已经离婚，租赁费与罗建花无关。童长辉在吴开胜处还有8000元押金。在2020年4月份童长辉已经告知吴开胜不租涉案店铺且会自行搬离，6月份吴开胜还过来找童长辉拿店铺的钥匙，童长辉告知没有钥匙，因当时童长辉盘下店铺的时候是没有钥匙的，吴开胜还要求童长辉将店铺里的东西拆除。因合同期未到期童长辉就不租涉案店铺确实是童长辉违约，2020年11月份，吴开胜找过童长辉两次，当时童长辉与吴开胜达成关于退租涉案店铺的协议，童长辉同意补偿吴开胜12000元损失，吴开胜也同意，但到期了童长辉未按约定支付。童长辉未因疫情向吴开胜申请减免店租，吴开胜起诉童长辉，不承认童长辉将涉案店铺已经归还，要求解除合同，但吴开胜在2020年11月底至12月时就已经将涉案店铺出租，还没解除合同吴开胜就将涉案店铺中的物件拆除并装修，童长辉要求吴开胜予以赔偿。 罗建花未作答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定如下事实：2016年3月20日，吴开胜作为甲方与童长辉作为乙方签订《店面租赁合同》，吴开胜将其所有的坐落于连城县××小区××＃××号××＃××号店面出租给童长辉，《店面租赁合同》对租赁用途、租赁期限、付款方式、租赁期间等进行约定。其中《店面租赁合同》约定：“一、租赁用途为经营瓷砖、卫浴、建材等使用，不得擅自另作别用，乙方无权转租，或转借给第三方使用，否则视为乙方违约，甲方按乙方违约处理。二、租赁期限从2016年4月01日至2021年3月31日止，合同期为伍年。按每间1550元计算每月租金为人民币3100元整，从2016年4月1日至2018年3月31日，按每间每月1550元计算，从第三年开始（即2018年4月1日起）每间租金逐年递增10%计算。三、付款方式：乙方应每季度向甲方交付租金人民币9300元整。每次付款应提前十天付清（即2016年3月20日以前必须支付清2016年4月1日至2016年6月30日的租金，每季度均依此类推支付租金）。四、合同签订日，乙方向甲方交付人民币捌仟元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还给乙方。五、……。六、租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，拖欠租金五天以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋店面，并有权追回所拖欠租金及滞纳釜。七、租赁期间双方均不得无故解除合同。当事人一方如有正当理由要求解除合同，须提前壹个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同一方向对方支付壹个月租金作为违约赔偿金。八、……。九、租赁期间，乙方应保护好室内一切设备，如有故意或过失而造成的该店面及配套设施设备损坏，乙方应负责恢复原状，并赔偿由此造成的经济损失。乙方认为需要装修该房屋时须取得甲方同意，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还店面时应负责恢复原状。十、租赁期满，乙方按时将店面归还甲方，下乙方有优先承租权，租赁期满或合同解除后，乙方退出时，若有家具杂物等到时不搬者，甲方视为废物，后由甲方处理，乙方不得有异议。如乙方需续租应提前壹个月与甲方协商，在同等条件乙方退出时，若有家具杂物等到时不搬者，甲方视为废物，后由甲方处理，乙方不得有异议。十一、本合同若有未尽事宣，双方协商解决，补充协议，具有同等的法律效力。十三、本合同签订之日起生效，本合同壹式叁份，甲方二份”。合同签订后，童长辉依约支付8000元押金。庭审中，双方确认童长辉已经支付吴开胜租金到2020年3月31日止，从2020年4月1日起童长辉未支付租金，同时双方同意从2021年1月1日吴开胜与童长辉于2016年3月20日签订的《店面租赁合同》予以解除。吴开胜变更诉讼请求：一、确认吴开胜与童长辉于2016年3月20日签订的《店面租赁合同书》于2021年1月1日解除；二、判令童长辉、罗建花立即共同支付吴开胜上述2间店面自2020年4月1日起至2020年12月31日止共计9个月按每月4126.10元计算合计37134.9元的租金；三、判令童长辉、罗建花立即共同支付吴开胜因拖欠租金的违约金4456.26元；四、本案诉讼费用由童长辉、罗建花负担。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。吴开胜与童长辉签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，依法成立生效，双方应依约履行各自的义务。童长辉未按约支付吴开胜租金属违约行为，依法应承担相应的违约责任。童长辉辩解已在2020年4月就通知吴开胜解除《店面租赁合同》并交还涉案店面，同时认为双方已于2020年11月达成协议，以补偿12000元方式解除《店面租赁合同》，吴开胜已实际在2020年11月底至12月时就已经将涉案店铺出租，若合同没有解除，要求吴开胜赔偿的意见，因吴开胜否认，童长辉又未提供证据予以证实，童长辉的辩解意见，本院不予采信。罗建花未在《店面租赁合同》上签字，不属《店面租赁合同》的合同主体，虽吴开胜有提供银行明细清单证实从罗建花账户支付租金，但童长辉认为属其借用罗建花账户支付租金，因此吴开胜提供的证据不足以证实罗建花系与童长辉共同向吴开胜承租涉案店面，故吴开胜诉请罗建花与童长辉共同支付租金及违约金的主张，本院不予支持。庭审中双方确认《店面租赁合同》从2021年1月1日起解除，本院确认吴开胜与童长辉签订的《店面租赁合同》于2021年1月1日予以解除，故童长辉应依约支付自2020年4月1日起至2020年12月31日止按合同约定即每月4126.10元计算的店面租金即37134.9元。对于吴开胜主张的违约金4456.26元。依据《店面租赁合同》的约定，童长辉应按拖欠租金的每日3%向吴开胜支付违约金，现吴开胜主张按月利率2%计算违约金，说明吴开胜认为双方在合同中约定的违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依据公平、合理的原则，本院酌定违约金按童长辉拖欠租金时的2020年4月的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准（年利率3.85%）的4倍即年利率15.4%计算逾期付款违约金，经核算，童长辉应支付吴开胜违约金2859.38元，吴开胜主张违约金超过部分，本院不予支持。现因童长辉违约导致《店面租赁合同》提前解除，童长辉支付的押金8000元应当予以抵扣童长辉应支付的租金，抵扣后童长辉应支付吴开胜租金及违约金31994.28元。综上，吴开胜的诉请，本院大部分予以支持。罗建花经本院传票传唤未到庭参加诉讼，属对其自身民事权利处分，本院依法缺席审理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、吴开胜与童长辉于2016年3月20日签订的《店面租赁合同》于2021年1月1日解除。 二、童长辉应于本判决生效之日起支付吴开胜租金及违约金31994.28元。 三、驳回吴开胜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费736.6元，减半收取368.3元，由吴开胜负担54元，由童长辉负担314元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 马  勋  彪 二〇二一年一月十八日 书记员 黄晓晖（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。