江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5230号上诉人（原审被告）：廉斌，男，1977年6月10日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：赵俊，江苏双汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王志祥，男，1984年9月14日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：鲁强，上海恒隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖浩文，上海恒隆律师事务所律师。上诉人廉斌因与被上诉人王志祥商铺租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。廉斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判其不承担责任。事实和理由：其只与李金凤签订了商铺租赁合同，并未与王志祥签订租赁合同，且其只收到李金凤的租金，从未收到王志祥的租金，因此其不是本案适格的被告。王志祥二审辩称：1.廉斌为租赁商铺的产权人，商铺租赁合同抬头的出租方为李金凤代廉斌，同时李金凤将委托书通过微信发送给其，写明廉斌等委托李金凤代为办理房产出租事宜、代收房租，以上事实可以证明李金凤在签订合同时已经表明了代理人身份，实际出租人为廉斌。2.其与廉斌的微信聊天记录可以看出，廉斌对商铺出租事宜完全知晓并且认可委托李金凤代为办理出租等事实，在后续双方发生争议过程中，廉斌也都是以房东的身份与其交涉。3.案涉商铺无法通过二次消防验收事实确凿，有充足的证据可以证明。王志祥向一审法院提出诉讼请求：1.解除王志祥与廉斌签署的商铺租赁合同；2.判令廉斌返还已支付的租金90000元；3.判令廉斌返还已支付的押金30000元；4.判令廉斌支付违约金145000元。廉斌一审未作答辩。一审法院认定事实如下：2019年12月30日，廉斌委托李金凤作为其代理人，在代理期限2019年12月30日至2026年4月30日全权办理出租案涉商铺事宜并代收房租。2020年1月1日，案涉商铺的其他三位共有人邹栋、周静娟、冯美华同意李金凤为案涉商铺出租协议代理人，且已阅读并认同该合同的法律有效性，三人在该书面材料上签名确认。后王志祥与廉斌签订商铺租赁合同，双方约定案涉商铺的租赁期为6年，从2020年1月1日至2025年12月31日，(其中2019年12月28号至2020年3月31号为免租期，不计算租金，前提是王志祥须经营两年以上，否则免租期一律计算房租)合同期满后，同等条件下王志祥享有优先承租权，合同到期后根据市场行情双方协商；租金的支付方式及租金缴纳期限：第一年290000元……，六年后开始根据市场行情商议，押金30000元；廉斌确保商铺通过二次消防，如因廉斌商铺本身原因无法通过消防，导致王志祥无法合法经营业务，本合同立即终止，廉斌须退回之前收取王志祥的所有费用(订金，押金及房租)，如果是王志祥个人原因不配合廉斌，则租金不予退还。廉斌不得随意终止合同，如果违约，或在租赁期内因廉斌原因导致商铺无法继续租赁给王志祥使用，廉斌须退回剩余租金及押金，另赔偿王志祥六个月房租作为补偿等内容。2019年12月23日，王志祥向李金凤通过微信转账支付订金2万元。同月30日，王志祥通过银行转账支付李金凤10万元；同月31日，王志祥通过银行转账支付李金凤共计20万元。2020年5月7日，李金凤向王志祥转账支付共计20万元，并在交易附言中注明“公园街118-302房租退还王志祥”。后双方始终无法解决案涉商铺二次消防验收问题，双方协商未果。另查明：案涉商铺的所有权人系廉斌及案外人冯美华、邹栋、周静娟三人，四人各占25%的商铺份额，案涉商铺规划用途为商业。以上事实，有商铺租赁合同、房地产权证、授权书、付款凭证、微信聊天记录、照片、退款凭证、律师函、快递单据及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，王志祥与廉斌签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，法院予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王志祥与廉斌已在商铺租赁合同中约定廉斌应确保案涉商铺通过二次消防，如因案涉商铺本身原因无法通过消防，导致王志祥无法合法经营，合同即终止并退还相关费用等内容。因廉斌始终未履行合同义务，既未能解决案涉商铺二次消防事宜，亦未全额退回收取王志祥的所有费用，其系违约方，应当承担相应的违约责任。廉斌未到庭发表抗辩意见，视为放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，王志祥的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，作出判决：一、解除王志祥与廉斌签订的商铺租赁合同；二、廉斌应于判决发生法律效力之日起十日内返还王志祥商铺租金、押金共计12万元；三、廉斌应于判决发生法律效力之日起十日内支付王志祥违约金14.50万元。本院对一审查明的事实予以确认。二审补充查明：2020年1月1日，廉斌作为出租方、李金凤作为承租方针对涉案商铺签订了商铺租赁合同，约定租赁期限为六年（从2020年3月1日起至2026年2月28日，其中2020年1月1日至2020年2月28日为免租期），前两年租金为27万元/年，中间两年租金为28万元/年，最后两年租金为29万元/年，押金5万元。承租方首次支付给出租方租金以及押金共计117500元，扣除9月至12月的物业费21576元，共计95924元。同日，李金凤向廉斌转账95924元。王志祥与廉斌所签的商铺租赁合同抬头的出租方为李金凤（代）廉斌，落款为李金凤签字。一审中，王志祥提供的廉斌委托李金凤出租的委托书上委托人廉斌的字样系打印而非手写签字，另外三个共有权人出具的委托材料虽有手写签字，但系照片打印件。廉斌称其与另三位共有权人均没有向李金凤出具授权委托材料。二审中，王志祥称廉斌系通过181××××****的电话与其联系，但没有与廉斌本人见过面，通过该号码加了微信进行了多次沟通，对方也从未否认身份。王志祥当庭拨打该号码，对方自称是中介公司的人，系受廉斌委托办理出租事宜，廉斌是同意李金凤转租的。以上事实，有商铺租赁合同、转账凭证、委托材料及二审笔录予以证实。本院认为：按照法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，王志祥认为李金凤系受廉斌的委托而与其签订租赁合同，其合同相对方为廉斌。但从查明的事实看，李金凤系从廉斌处承租案涉商铺，李金凤提供给王志祥的委托书上廉斌的名字系打印而非本人手写，虽然王志祥承租时与所谓的廉斌通了电话、加了微信，但并未与本人见面、未仔细核实身份，实际是将中介公司人员误认为是廉斌，没有尽到合理的注意义务。因此，李金凤以廉斌代理人的身份与王志祥签订租赁合同并未获得廉斌的委托授权，事后也未获得廉斌的追认，该租赁合同对廉斌不发生法律效力。商铺共有权人邹栋、周静娟、冯美华向李金凤出具的同意授权手续，因为是照片打印件，真实性无法确认，更不能证明系廉斌的意思表示。即便廉斌在商铺租赁合同中同意李金凤转租，李金凤亦无权以廉斌的名义出租，因此王志祥的合同相对方不应认定为廉斌。更何况，王志祥支付的租金及押金也并非由廉斌收取，因此王志祥无权要求廉斌返还。综上，鉴于廉斌二审出庭陈述并进行了举证，本院基于该新事实认定原审判决有误，二审予以纠正，但上诉费用仍由廉斌自行承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第一百七十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初3790号民事判决；二、驳回王志祥的诉讼请求。一审案件受理费9700元减半收取4850元（王志祥预交），由王志祥负担；二审案件受理费9700元（廉斌预交），由廉斌负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二○二一年一月二十七日书记员  程夫栎本案援引法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。