浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2849号 上诉人（原审被告）：周永官，男，1978年4月1日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人（特别授权）：王琳，浙江时空（台州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州市中盛商业管理有限公司，住所地：浙江省台州市路桥区路桥街道银座街**。 法定代表人：毛国政，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：王莹，浙江利群律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：管文中，浙江利群律师事务所律师。 上诉人周永官因与被上诉人台州市中盛商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周永官上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判确认双方租赁合同于2020年5月28日解除，并驳回被上诉人对上诉人的其他诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审未考虑本案双方合同解除系受疫情影响这一特殊前因，且错误理解及适用双方合同约定，以致错误判决上诉人承担诸多不合理的违约责任。一、一审对于本案租赁合同解除之日认定错误，双方实际解除合同之日为2020年5月28日。本案纠纷源于受疫情及疫情防控措施影响，上诉人商铺经营困难，无法继续支付租金，为妥善解决疫情影响本案租赁合同履行问题，双方自2020年4月起多次就降租及解除事宜进行协商。因双方迟迟未能就降租事宜达成一致，而新的一年租期即将开始，年租金高达1158000元，上诉人根本没有能力支付，除了租金成本，商铺每日的人工工资，水电费，物业费等经营成本远远高于日销售收入。为了及时止损，上诉人不得不提出解除租赁合同。上诉人于2020年5月27日书面通知解除合同，并于2020年5月28日搬离。虽然被上诉人在收到解除合同通知当下不同意解除合同，但是2020年6月1日上诉人通知被上诉人接收钥匙时，被上诉人要求上诉人恢复毛坯状态及恢复外立面后交接钥匙，明显己经同意解除合同。因双方对于解除合同后的交接事宜、结算事宜存在争议，故而引发本案诉讼。一审忽略了被上诉人在本案诉讼前己经同意解除合同的事实，以致错误认定合同解除之日为2020年6月12日。二、一审对于上诉人腾空租赁物之日认定错误，上诉人无须支付占有使用费。上诉人于2020年5月28日搬离租赁房屋，并于2020年6月1日通知被上诉人明确表示己经收拾好了，要求被上诉人接收钥匙。上诉人并无继续占有使用房屋的意思表示，对于遗留物品的处置权己经放弃。另一方面，根据租赁合同约定，合同终止后5日内，上诉人应交还房屋，双方签署确认书，虽未签署确认书，但上诉人已经实际撤离该房屋，届时上诉人在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为上诉人放弃所有权及一切权利，被上诉人有权自行处置。无论从上诉人的言行，还是从双方租赁合同的约定，应当可以推定在本案诉讼前上诉人己实际搬离房屋并放弃遗留物品的处置权，而一审却以第一次庭审时间即2020年7月6日作为实际搬离房屋之日，认定不当。三、上诉人不应支付2020年5月15日至合同解除之日的租金。2020年初疫情发生以来，疫情防控措施使得很多行业无法开展经营，因疫情防控商场停业，被上诉人给予全体租户减免2020年1月25日至2020年2月19日期间50%租金，即免除13天的租金的优惠。上诉人在原支付租期到期后加上13天租期，于2020年5月28日搬离，并未超过已付租金期限，无须支付2020年5月15日至合同解除之日的租金。四、一审法院忽视了本案最关键的纠纷背景，裁判结果并未考虑疫情对于本案合同履行的影响。虽然一审法院已经驳回了部分上诉人的诉讼请求，但该些请求本身是基于不公平不合理的格式条款设定的上诉人责任，是不能得到支持的，而对于上诉人主张的受疫情影响，应当减免上诉人违约责任问题，一审法院却并未作出任何调整，直接以案涉商场已于春节过后2月份开业，案涉商铺亦已经恢复营业，认定上诉人以疫情影响为由提前撤柜，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于被上诉人主张的补充协议约定的20万元违约金（含保证金）予以全额支持。一审法院既未考虑此前政府作出的关闭娱乐场所、限制人员出行，推迟复工等各项临时应急决定对本案租赁合同已然产生的影响，也未考虑上诉人所经营的黄金珠宝零售行业属于受疫情影响冲击较大行业这一事实。虽然本案租赁场所在2月份己经复工，但是客流量减少，营业额下降，资金回笼困难，面临着非常大的缴纳租金的压力是大多数租户的真实状态。对此，全国各地在疫情严控时期及复工后至本案一审时，陆续有相关针对租户减免租金的优惠政策出台，同时也会根据疫情变化进行政策调整。每个行业都有自己的“旺季”和“淡季”，而春节前后恰恰是黄金珠宝行业“旺季”，本次新冠肺炎疫情爆发恰逢春节前，对于黄金珠宝行业来说影响非常大，上诉人在春节前后的黄金销售期被迫停业，损失惨重。虽然被上诉人的中盛广场复工后客流得到一定恢复，但客流量大多集中在中盛广场商场地下美食广场，而商场内同为珠宝行业的“尊岚”、“明牌”，因疫情影响在5月已经撤柜。黄金珠宝行业相对总体零售行业，在疫情期间表现更为敏感，疫情对于黄金珠宝行业影响程度远超一般社会消费品，人们购买黄金珠宝的需求在疫情期间有所下降，抑制居民消费。一审诉讼时，个别地区疫情的小规模爆发，国外疫情肆虐等客观原因，市场对于疫情反弹的担忧对于黄金珠宝行业仍然影响较大。客观上，上诉人复工后客流量几乎为零，销售业绩惨淡，根本无力负担高额租金。上诉人为了经营本案商铺，前期已投入大量广告，装修等成本，如果不是实在无力负担租金，也不会选择放弃200多万的投入提前退租。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任……（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持……”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二〉》承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。浙江省高级人民法院民事审判第二庭关于印发《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》，在商事纠纷的处理中，既要体现鼓励交易的原则，维护交易安全，稳定交易预期，严格合同解除的条件，防止违约方滥用不可抗力抗辩，损害守约方合同利益，又要贯彻公平原则，综合考虑疫情对于合同履行的影响程度、各方当事人的过错等因素，平衡合同各方利益。要加强调解工作，引导当事人互让互谅，合理分摊损失，共度时艰。……因受疫情影响导致合同不能履行，构成不可抗力的，应当依照《合同法》第一百一十八条的规定，考量疫情对合同履行的影响程度，部分或全部免除不能履行方的责任。因受疫情影响，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，合同解除后，人民法院应当按照公平原则，合理确定各方的损失承担比例。结合以上最高院及省高院关于审理涉新冠肺炎疫情相关民商事纠纷问题意见，本案系疫情影响租赁合同履行引发纠纷，而非普通情况下承租人恶意违约提前退租，应当结合上诉人所在行业，综合考虑疫情对于本案租赁合同履行的影响程度，继续按原合同履行对上诉人明显不公平，而双方经过多次协商未能达成变更合同的一致意见才导致本案合同提前解除等种种因素，应适当减免上诉人违约责任。四、一审法院对于上诉人出具承诺书的解读存在错误，错误判令上诉人恢复外立面原状，加重了上诉人的责任。上诉人装修前原计划要全面改造外立面，整个墙和窗户铝合金包起来，固定在墙上，要改造大理石，支架。被上诉人担心外立面破坏故而要求上诉人作出承诺书，承诺恢复原状或赔偿损失。实际装修改造时，因城管、消防、规划无法通过，上诉人并未按出具承诺书时方案对外立面进行改造，上诉人出具的承诺书适用基础就不存在。上诉人仅就门头做了部分装修，在门头上覆盖一层铝合金，而商铺对于门头装修本就是最基本的装修，应该根据双方的补充协议约定按现状交付。客观上，新租户承租后必然要对门头进行装修，强制要求上诉人恢复原状，只会扩大上诉人损失。五、一审判令上诉人承担被上诉人11000元律师代理费缺乏合同及法律依据，判决不当。根据租赁合同第22.9条“如果因乙方未按约定时间和方式支付应付租金、物业服务费或其他款项时，甲方及物业服务公司有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，因此产生相关的律师费、诉讼费等费用均由乙方承担”本案系因疫情影响导致合同解除结算纠纷，基于案件特殊，双方协商存在困难引发诉讼，非上诉人逾期支付租金纠纷引发诉讼，一审法院也认为上诉人没有拖欠租金的本意，并未存在逾期支付租金的行为。故本案不适用该律师费条款。上诉人认为，双方为处理疫情影响合同履行纠纷都产生律师费损失，对于双方律师费损失因由各自承担较为适宜。六、关于一审判决第六项，判令上诉人“砌回案涉商铺的隔墙，并恢复至毛坯状态”。上诉人还是坚持一审意见，同意砌回隔墙，将隔墙恢复至毛坯墙面状态（仅针对砌回的隔墙，室内其他装修根据补充协议按现状交付）。为方便操作，建议由被上诉人或新租户砌回隔墙，合理费用由上诉人承担，该费用可从上诉人尚未退回的保证金等款项中抵扣。综上，恳请贵院综合考虑疫情对于本案租赁合同履行的影响，结合本案实际情况，根据不可抗力原则和公平原则，减免上诉人责任，依法撤销一审判决，作出改判，以维护上诉人合法权益。 台州市中盛商业管理有限公司辩称：一、一审判决认定双方合同解除时间为2020年6月12日答辩人予以认可。上诉人认为2020年5月28日就已经解除合同的观点并无事实与法律依据。答辩人收到上诉人的《解除通知书》后，就明确表示不予认可，而上诉人并不享有单方解除，何来2002年5月28日租赁合同已经解除一说？一审认定答辩人起诉之日为合同解除之日已经是有利于上诉人的认定。二、上诉人腾空租赁物之日的认定并无不当。如第一点中代理人所讲，上诉人单方解除租赁合同的意思表示，答辩人并不认可，且确实还有上诉人的物品存放于租赁房屋内，也没有明确表示过放弃屋内物品的处理权，在双方对于是否解除都没有达成一致意见的前提下，答辩人怎么可能去处理里面的物品？而第一次庭审也就是2020年7月6日，在双方对于解除租赁合同达成一致意见的基础上，上诉人才明确表示屋内的物品已废弃，可由原告处置。一审认定这个时候才是实际腾空之日并无不当。三、答辩人因为疫情，体谅各商户，给予减免疫情停业期间的部分租金。但是也是有适用条件的，是给继续租赁的商户的优惠政策，并且与各个享受该政策的商户签订书面协议，以交付下一年租金为适用条件，并非是上诉人所称的，在上一年的租金内进行推算减免。所以上诉人不能享受上述减免优惠政策的。四、合同是双方自愿达成的，对双方均具有约束力，双方应严格按照合同约定享有权利、履行义务，包括应当承担相应的违约责任。上诉人在合同租期未满，明确写明不得提前退租的情况下要求解除合同未果，擅自停业，也给答辩人造成了巨大损失，现在却以疫情为由来推卸自己的违约责任，是没有法律依据的。违约方到底有没有解除权，这个问题在全国法院民商事审判工作会议纪要里面有所涉及，有限的承认违约方解除权，但同时也明确，允许解除合同，但应当承担的违约责任不因合同解除而减免。也就是上诉人应当承担的违约责任仍应承担。五、一审判决上诉人将涉案商铺的外立面恢复原状，符合上诉人出具的承诺书的表示，是上诉人真实的意思表示。现上诉人要求适用补充协议约定，按现状交还即可。承诺书出具的时间在补充协议之后，应当以上诉人作出的做后的意思表示为准，一审依照承诺书判决，合法有据。六、本案纠纷实际系上诉人违约，想要提前解除合同产生，造成的后果之一就是未按约支付租金。按照租赁合同的约定，上诉人本应于2020年4月15日前一次性支付下一年的租金，上诉人超期未支付，擅自停业，还想提前解除合同，而引发此案，本案实质上就是上诉人未按合同约定支付租金而引起，所产生的律师费，按照租赁合同约定应由上诉人承担。一审判决并无不当。七、对于判决第六项，上诉人实质上也是没有异议的，其提出来的本就是实际执行中才可以解决的问题，一审法院不可能判决由新的承租方去砌回隔墙，费用由上诉人承担。所以第六项的判决也无不当。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 台州市中盛商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告间的租赁合同；2.判令被告向原告支付自2020年5月15日起至租赁合同解除第5日止按1158000元/年标准计算的租金及占用费（暂计算至2020年5月31日为53934元）；3.判令被告向原告支付自租赁合同解除第6日起至下列第7、8、9、10项诉讼请求履行完毕之日止按2316000元/年标准计算的占用费；4.判令被告向原告支付自2020年4月15日起至租赁合同解除之日止按1158元/日标准计算的延期支付租金违约金（暂计算至2020年5月31日为54426元）；5.判令被告向原告支付自2020年5月28日起至租赁合同解除之日止按579000元/年标准计算的停业违约金；6.判令被告向原告支付违约金200000元；7.判令被告立即将台州市路桥区路桥街道邮电路198号商铺被改造的外立面恢复原状；8.判令立即砌回台州市路桥区路桥街道邮电路198号商铺与196号商铺之间被拆除的隔墙，并恢复至毛坯墙面状态；9.判令被告将台州市路桥区路桥街道邮电路198号商铺室内装修拆除至毛坯状态；10.判令被告于上述第7、8、9项诉讼请求履行完毕之日向原告交还台州市路桥区邮电路198号商铺；11.判令被告向原告支付律师代理费11000元。在审理中，原告撤回第9项诉讼请求。 一审法院认定事实：2019年1月，原告作为甲方与被告作为乙方签订租赁合同，约定：甲方同意将坐落于台州市路桥区××座街××广场××座××层房屋出租给乙方使用，租赁面积为629.49平方米。租赁期间为三个租约年，即2019年5月15日起至2022年5月14日止，乙方不得提前退租。年租金为1158000元，固定租金的支付方式以年为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期到期提前一个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，甲方在收到租金后五日内开具收据。本合同签署当日，乙方以固定租金方式结算的应当向甲方支付96500元（相当于第一个租约年的1个月固定租金）作为履约保证金。乙方开业后不可以无故停业，如乙方停业超过3天（含累计），应向甲方支付相当于届时日固定租金50%的停业违约金，如乙方停业超过5天（含累计），甲方有权认定乙方违约，可以单方终止合同，没收本合同项下之履约保证金，已付租金不予退还，双方无异议。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金及已付租金不予退还。乙方延迟缴纳本合同项下租金或物业服务费或其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。如果因乙方未按约定时间和方式支付应付租金、物业费或其他款项时，甲方及物业公司有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，因此产生相关的律师费、诉讼费等费用均由乙方承担。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后5日内，乙方应当将该房屋及其附属设施按毛坯状态交还甲方并符合甲方相关要求，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料（如有）的全部原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件《房屋返还交付标准》的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还给甲方。双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费等费用。无论任何原因，本合同所述交还期满后乙方仍未能将符合本合同约定要求的房屋交还给甲方的，则交还期满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还房屋为止。在乙方向甲方交还房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书，在双方签署了该确认书后，或虽未签署确认书，但乙方已经实际撤离该房屋，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置，如有损失，乙方自行承担，甲方无须赔偿。如乙方未办理交还手续而撤离该房屋，甲方对乙方撤离后该房屋进行清理、整改或对有关设施设备进行维修、更换等使之符合约定交还条件的，因此产生的费用由乙方承担，且上述清理、维修期间，乙方仍应承担按合同终止时该房屋租金标准承担房屋占用费，以弥补甲方在此期间的租金损失。合同签订后，双方又签订补充协议，约定：合同到期交付状况：周凤祥合同到期后，瓷砖墙面按照实际营业状态交还给甲方；甲方承诺于2019年3月15日之前将房子交付乙方，如有推迟，则起租期推迟，甲方不得推迟交付超过10天；1-3楼外墙广告未给于乙方使用，乙方在使用之前，效果图要经过甲方审批；如乙方租约未满2年提出撤铺，则需赔付甲方200000元（包含履约保证金在内）的违约金。2019年3月27日，被告出具承诺书，承诺：周凤祥品牌于2019年5月承租中盛商业管理公司Ｂ1-198号1-3楼，现需对外立面进行改造，承诺该项改造不对铝合金、玻璃部分以及所有外立面装饰结构部分进行任何改动和破坏，仅对部分干挂大理石拆除做固定作用，并在合同结束时对所改造及破坏部分进行原样复原（依据现场照片），否则将进行相应的赔偿。2020年5月27日，被告向原告出具合同解除通知书，提出双方的合同于2020年5月28日解除。2020年5月28日，原告收到该合同解除通知书，并作出说明，表示对该通知书不予认可，被告无权单方解除合同，若被告执意违约，原告将追究被告的违约责任。该说明，被告已经知悉。2020年6月11日，被告向原告出具律师函，通知原告在收到律师函后3日内与被告签署房屋交还确认书，并就解除后的结算清理予以协调明确，如双方无法就结算金额达成一致的，可以通过诉讼解决；如原告拒绝接受钥匙，拖延办理交接手续，视为被告已履行完毕交接手续，由此造成损失由原告承担。另查明，原告为此次诉讼，花费律师费11000元。被告已缴纳一年的租金1158000元。 一审法院认为，原、被告自愿成立房屋租赁合同法律关系，双方意思表示真实，内容未违反法律法规禁止性规定，应为有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。原、被告之间租赁合同未到期，被告因新冠疫情影响导致其经营困难，于2020年5月27日向原告出具合同解除通知书，提出双方签订的租赁合同于2020年5月28日解除，并已实际搬离，原告收到该合同解除通知书表示对该通知书不予认可，双方未就合同解除达成一致意见，被告亦无法定解除权，现原告于2020年6月12日向该院提起诉讼，要求解除合同，被告亦同意解除合同，故双方签订的租赁合同于2020年6月12日解除，原告诉请要求解除租赁合同，该院依法予以支持。双方签订的租赁合同于2020年6月12日解除，被告租金支付至2020年5月14日，2020年5月15日起至2020年6月11日止的租金为88832.88元（1158000/365*28）。依据双方签订租赁合同的约定“本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后5日内，乙方应当将该房屋及其附属设施按毛坯状态交还甲方并符合甲方相关要求，该等期限为本合同项下该房屋之交还期”“因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同所述交还期内，乙方仍应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费等费用”，原告诉请要求被告支付自2020年5月15日起至合同解除第5日止按年租金1158000元标准计算租金及占用费，合理合法，该院依法予以支持。根据双方签订的租赁合同约定“乙方应当在每个缴租期到期提前一个月向甲方一次性足额支付下个缴租期租金”，即被告应于2020年4月15日前支付下一年的租金，但被告已于2020年4月27日明确表示其不再租赁该租赁物，并与原告协商解除合同的相关事宜，虽双方未达成解除合同的一致意见，但被告的本意并不是拖延支付租金，而是解除合同，若非要苛责被告在2020年4月15日前支付下一年的租金而不论实际情况，明显显失公平，故该院认为被告并未存在逾期支付租金的行为，不应承担逾期支付租金的违约金。被告自2020年4月27日起一直与原告在协商案涉租赁合同解除问题，被告于2020年5月27日向原告发送了《合同解除通知书》，并于2020年5月28日搬离了案涉租赁物，因此，不存在被告无故停业的情况，该院对原告主张的该违约金不予支持。关于租赁合同解除后，被告是否应将租赁物外立面恢复原状问题。被告辩称，双方签订的补充协议中载明“合同到期交付状况：周凤祥合同到期后，瓷砖墙面按照实际营业状态交还给甲方”，故其无需将外立面恢复原状。该院认为，双方虽在签订租赁合同之后又签订了补充协议，对租赁物外立面是否需恢复原状做了补充约定，补充协议虽无落款时间，但从该协议书第7条“甲方承诺于2019年3月15日之前将房子交付乙方”可推断，该协议应于2019年3月15日之前签订，但被告周永官于2019年3月27日又出具了承诺书，承诺“合同结束时对所改造及破坏部分进行原样复原”，故应以被告最后作出的承诺为准，被告应按承诺履行，在合同解除后，将租赁物外立面恢复原状。原告诉请要求被告将租赁物改造的外立面恢复原状，合理合法，该院依法予以支持。原告诉请要求被告砌回店铺内拆除的隔墙，并恢复至毛坯墙面状态，被告予以认可，故该院对该诉讼请求依法予以支持。原告诉请要求被告支付违约金200000元，被告辩称，虽补充协议约定租赁未满2年提前解除合同，需要承担违约金200000元（包括保证金），该条款系针对正常履约过程中被告恶意违约提前解除合同需承担的违约责任，且系被告事后添加。该院认为，2020年春节期间新冠肺炎疫情爆发，为防控疫情，政府相关部门做出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定。因疫情防控的需要，案涉商场响应政府政策暂时关闭了案涉商场，但政府为鼓励复工复产，案涉商场已于春节过后2月份开业，案涉商铺亦已经恢复营业，现被告以疫情影响为由提前撤柜，已构成违约，应承担相应的违约责任。按补充协议约定，原告诉请的违约金200000元包含被告已支付的履约保证金96500元，该履约保证金没收，原告无需再返还，故被告仍需再支付违约金103500元。被告辩称，该条款系事后添加，无证据予以证实，对该辩称该院依法不予采信。故原告该诉请，合理合法，该院依法予以支持。原告诉请要求被告支付自租赁合同解除第6日起至被告将租赁物外立面、隔墙恢复原状止按年租金200%标准支付占用费，双方租赁合同虽约定了“无论任何原因，本合同所述交还期满后乙方仍未能将符合本合同约定要求的房屋交还给甲方的，则交还期满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按照合同要求交还房屋为止”，但结合本案的实际情况，被告已于2020年5月28日搬离租赁物，2020年7月6日庭审时亦表示租赁物内遗留的物品其已废弃，可由原告随意处置，占有使用费支付的前提是未实际腾空租赁物，恢复原状是承担民事责任的一种方式，若被告未能将租赁物恢复原状，原告主张的应该是违约责任，而不应该是占有使用费。若依据该约定，实际扩大了被告的损失，显示公平。原告主张按租金标准的200%计算占用费，明显过高，鉴于被告实际于2020年7月6日腾空租赁物，故原告主张的占用使用费应自2020年6月17日起计算至2020年7月6日止按年租金1158000元为标准计算为63452.05元（1158000/365*20）。原告主张合理的占用使用费，该院依法予以支持，不合理部分，该院依法不予支持。原告诉请要求被告支付律师费11000元，合理合法，该院依法予以支持。双方虽未按合同约定履行租赁物的交还手续，但双方已通过诉讼方式解除合同，被告已于2020年7月6日实际腾空租赁物，可视为被告已经将租赁物交还给被告，被告虽然还需砌回租赁物内拆除的隔墙及恢复外立面的装饰装修，但并不影响原告对租赁物的占有使用、继续出租的权利，故原告诉请要求被告在砌回租赁物内拆除的隔墙及恢复外立面的装饰装修后交还案涉房屋，已无必要。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、原告台州市中盛商业管理有限公司与被告周永官签订的租赁合同于2020年6月12日解除。二、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市中盛商业管理有限公司租金88832.88元及合同解除后5日内的占用费15863.01元。三、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市中盛商业管理有限公司自2020年6月17日起计算至2020年7月6日止的占用费63452.05元。四、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市中盛商业管理有限公司违约金103500元。五、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内将案涉商铺的外立面恢复原状。六、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内将砌回案涉商铺的隔墙，并恢复至毛坯状态。七、被告周永官于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市中盛商业管理有限公司律师代理费11000元。八、驳回原告台州市中盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6090元，减半收取3045元，由原告台州市中盛商业管理有限公司负担355元，被告周永官负担2690元。 本院二审期间，周永官提供三份收款收据及电费充值、详情、记录图表一份，拟证明POS机押金5000元、智能电表押金2000元，剩余电费余额1962.85元，被上诉人没有退还给上诉人。台州市中盛商业管理有限公司质证认为，对真实性没有异议，同意在本案中抵扣。本院认为，因被上诉人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：被上诉人台州市中盛商业管理有限公司于2019年2月27日、4月1日向上诉人周永官收取POS机押金5000元、智能电表押金2000元，并认可截止2020年11月9日上诉人已支付的电费剩余金额为1962.85元。二审中，被上诉人台州市中盛商业管理有限公司表示同意押金及剩余电费在本案中予以抵扣；同时综合考虑2020年新冠疫情影响及被上诉人对商户的相关优惠，同意对周永官的案涉房屋自2020年1月25日至2020年2月19日期间的租金，按原租金金额的50%予以减免，合计减免房屋租金人民币41243.84元。 本院认为，围绕本案争议焦点分析如下：一、双方解除租赁合同是2020年5月28日还是2020年6月12日。上诉人自2020年4月27日起一直与被上诉人协商案涉租赁合同解除问题，在双方无法协商达成之下，上诉人于2020年5月27日向被上诉人发送了《合同解除通知书》，并于2020年5月28日搬离了案涉租赁场所，而被上诉人在收到上诉人《合同解除通知书》后明确表示对该通知书不予认可，说明双方未就合同解除达成一致意见。且上诉人亦不具有法定解除权，故原审法院以被上诉人起诉要求解除租赁合同之日，即2020年6月12日作为双方合同解除日并判决由上诉人支付被上诉人从2020年5月15日至2020年6月11日的租金得当。二、关于上诉人于何时腾空租赁物及上诉人是否应支付该期间的占有使用费问题。上诉人虽于2020年5月28日搬离租赁物，但仍有部分物品遗留在租赁物内，这有其在2020年7月6日原审庭审时明确表示租赁物内遗留的物品其已废弃，可由被上诉人随意处置予以证实。故原审法院以上诉人明确放弃遗留在租赁物内的物品、物品由被上诉人随意处置之日，作为上诉人实际腾空租赁物之日得当。依据租赁合同的规定，双方合同解除后5日内上诉人应返还租赁物。上诉人与被上诉人于2020年6月12日解除合同，而上诉人实际腾空租赁物是2020年7月6日，故原审法院判决上诉人支付被上诉人自2020年6月17日起2020年7月6日止的占用费并无不当。三、上诉人是否应承担违约责任。本院认为，2020年春节期间新冠肺炎疫情爆发，因疫情防控的需要，案涉商场响应政府政策暂时关闭了案涉商场，此时上诉人确实无法经营，但政府为鼓励复工复产，案涉商场已于春节过后即2月开业，被上诉人也通告全体租户由于疫情原因给予全体租户减免2020年1月25日至2020年2月19日期间50%租金。而上诉人的案涉商铺已恢复正常营业至5月，上诉人以疫情影响为由提前撤柜，该撤柜行为不符合依法可以单方解除合同的情形，故原审法院认定上诉人已构成违约并判决其承担违约责任于法有据，本院予以确认。四、合同解除后，上诉人是否应对租赁物恢复原状。（一）对原审判决由上诉人砌回案涉商铺的隔墙，并恢复至毛坯状态，上诉人没有异议，但建议由被上诉人或新租户来实施，合理费用由其承担，因双方对恢复费用没有达成一致意见，为避免产生新的矛盾或纠纷，上诉人的该主张本院不予支持。（二）关于案涉商铺的外立面恢复原状问题。本院认为，上诉人于2019年3月27日出具给被上诉人承诺书，承诺现需对外立面进行改造，仅对部分干挂大理石拆除做固定作用，并在合同结束时对所改造及破坏部分进行原样复原（依据现场照片），否则将进行相应的赔偿。本案双方通过诉讼方式解除合同，故原审法院依据上述承诺判决上诉人在一定期限内将案涉商铺的外立面恢复原状合法有据，本院予以支持。五、原审法院判决由上诉人支付被上诉人律师代理费11000元是否合理得当。租赁合同明确约定，如果乙方（上诉人）未按约定时间和方式支付租金、物业费或其他款项时，甲方（被上诉人）有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院起诉，因此产生的相关的律师费、诉讼费等费用均由乙方承担。本案系上诉人擅自提前撤柜表明其不再履行未到期的合同而引起本案纠纷，故原审法院判决上诉人支付被上诉人律师代理费11000元于法有据，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。二审期间，上诉人提供新证据，要求被上诉人减免2020年1月25日至2020年2月19日期间50%租金计41243.84元（1158000/365*13）、返还上诉人押金款7000元及截止2020年11月9日剩余电费1962.85元，且被上诉人同意上述费用在本案中进行扣减，为了减少诉累，故本院将上述费用在上诉人支付被上诉人的违约金金额中一并予以处理。 本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持浙江省台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初2325号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项； 二、变更浙江省台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初2325号民事判决第四项为上诉人周永官在接到本判决之日起十日内支付被上诉人台州市中盛商业管理有限公司违约金53293.31元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6090元，减半收取3045元，由被上诉人台州市中盛商业管理有限公司负担355元，上诉人周永官负担2690元。二审案件受理费5540元，由上诉人周永官负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐黎明 审判员  张淑娅 审判员  陈文杰 二〇二一年一月八日 书记员  马 里 26- 25-