江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终10540号上诉人（原审被告）：徐永青，男，1966年4月18日出生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：王唯，男，1979年4月15日出生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：胡颖，女，1981年2月21日出生，汉族，住南京市秦淮区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑胜春，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人徐永青因与被上诉人王唯、胡颖房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2020）苏0105民初2299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。徐永青上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费，保全费及律师费。事实与理由：一审法院未能查明案件全部事实，造成判决结果与事实严重不符。1、一审法院未能查明被上诉人迟延付款的事实。双方于2019年7月28日签订合同，约定160万元购房款为贷款，该笔款项“与贷款机构签订借款合同”时间为2019年9月1日前。同日，双方签订合同变更申请单，将该时间变更为2019年9月8日。但其后被上诉人一直未能办成贷款，导致直到2019年12月下旬首付款项才得以交付给上诉人，被上诉人买房款的迟延交付必然直接导致了房屋交付的迟延。事实上，被上诉人迟延交付购房款在先，房屋被保全导致解押无法完成在后，正是首付款的迟延交付才使得上诉人资金链出现问题，该房屋被保全，无法解押。一审法院未能查明全部事实，将房屋交付迟延的责任全部由上诉人承担显然不符合事实，应予更正；2、在上诉人房屋被保全后，双方进行过友好协商，上诉人为表明履约的诚意，愿意以每天500元的标准补偿被上诉人的损失，被上诉人也对此表示认可。上诉人按此标准，已经支付了70天的补偿金至房屋保全解除之日止。可见，房屋因上诉人的原因被保全导致交付迟延，上诉人已经向被上诉人做出了适当的补偿，被上诉人还想要求更多的赔偿，没有事实基础和法律依据；3、上诉人与被上诉人口头约定，上诉人在收到全部房款后，向后顺延5个月交房，之后由上诉人继续租赁该房，按友情价约定租金后起算租金。但是双方后来就5个月后的每月租金数额未能达成一致。按照约定，上诉人交付房屋的时间必然向后推延至少5个月，且自约定房屋交付之日起，双方的买卖关系已经被新的租赁关系所取代，因租金发生的纠纷，只能按租赁关系处理；4、即使上诉人违约，一审判决的违约金数额也过高。被上诉人的损失仅是案涉房屋的租金损失，应当参照同地段、同类型房屋出租的市场价格予以赔偿。综上，一审法院未能查明案件事实，为维护合法权益，特提起上诉，请求二审法院判如所请。王唯、胡颖共同辩称：首先，房屋买卖合同履行过程当中，不存在被上诉人延期支付首付款的问题。最终首付款于2019年12月份交付，是因为上诉人没有按照合同约定的时间解除房屋上设定的抵押、未及时过户所致。第二，正是基于上诉人违反合同中关于涤除抵押权的约定，双方签订补充协议，约定500元一天的补偿，该补充协议已经履行完毕，与房屋交付没有关系。第三，上诉人反复强调的口头达成租赁协议不是事实，被上诉人从未同意将房屋返租给上诉人。上诉人在签订房屋买卖合同时确实提出过这个要求，其主要理由是上诉人同小区另一处房产需要装修，所以双方协商约定的房屋交付时间远远晚于正常交付时间。正常二手房屋买卖交付时间应该是贷款下款之后进行交付，而本案根据合同约定的履行时间，如果上诉人正常履行合同的话，在2019年10月份应该就能完成整个交易流程，合同已经对交付时间做了延期的处理，延长到2020年2月底交房，放宽了五个月，这五个月时间足以让上诉人完成房屋装修事宜。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求，维持一审判决。王唯、胡颖向一审法院起诉请求：1、判令徐永青立即迁出南京市莫愁湖东路48号2幢1单元501室房屋，并将该房屋交付给王唯、胡颖；2、判令徐永青向王唯、胡颖支付违约金（以712万为基数，自2020年3月1日起至实际交付房屋之日止，按每日万分之五计算）；3、判令徐永青承担王唯、胡颖实现债权支付的律师代理费2万元，保全担保费1200元。一审法院认定事实：2019年7月28日，王唯、胡颖与徐永青签订南京市存量房屋买卖合同，约定徐永青将坐落于南京市莫愁湖东路48号2幢1单元501室不动产出售给王唯、胡颖，房屋总价款722万元，王唯、胡颖已支付712万元，尚有10万元尾款未付。2019年12月25日，双方办理了房屋过户手续。但徐永青未按约定（2020年2月29日）交房，王唯、胡颖诉至一审法院，要求徐永青交付房屋。一审法院另查明，双方于2019年10月19日就房屋未能按期解押签订补充协议，约定徐永青按500元/日的标准向王唯、胡颖支付补偿款直至完成房屋解押登记手续。该补充协议现已履行完毕。一审法院还查明，双方在存量房屋买卖合同第十条第（五）项约定，违约方需承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等。一审法院认为：王唯、胡颖与徐永青签订的《南京市存量房屋买卖合同》合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务。王唯、胡颖已向徐永青支付了购房款并已办理房屋过户手续，徐永青应当按照合同约定向王唯、胡颖交付房屋，对王唯、胡颖要求徐永青迁出涉案房屋并交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对徐永青未能及时交付房屋，应当依约承担逾期交付房屋的违约责任。王唯、胡颖主张按双方合同约定的违约责任以712万为基数，自2020年3月1日起至实际交付房屋之日止，按每日万分之五计算，该违约金计算标准约定过高，一审法院酌定按每日500元计算。对王唯、胡颖要求徐永青承担律师费2万元、担保服务费1200元的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持。徐永青抗辩称与王唯、胡颖约定将案涉房屋返租给徐永青，未提交证据予以证实，且不属于本案审理范围，不予理涉。徐永青经一审法院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃自身诉讼权利，一审法院依法对其缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、徐永青于判决生效之日起十日内将南京市莫愁湖东路48号2幢1单元501室腾空交付给王唯、胡颖。二、徐永青于判决生效之日起十日内支付王唯、胡颖违约金（自2020年3月1日起计算至房屋实际交付之日止按每日500元计算）。三、徐永青于判决生效之日起十日内支付王唯、胡颖律师费2万元、担保服务费1200元。四、驳回王唯、胡颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4021元，减半收取2010.5元，保全费3520元，由徐永青负担。本院审理期间，上诉人徐永青认为，一审法院没有查明以下事实：1、双方当初约定2020年2月29日交房没有考虑到后面发生的一系列事情，当初这样约定的前提是被上诉人应当在2019年8月、9月将钱全部付给上诉人，但实际被上诉人没有在2019年8月、9月将钱给上诉人，所以上诉人是不可能在2020年2月29日交房的；2、补偿协议中上诉人承诺的支付被上诉人500元/天是上诉人为了表达积极处理房屋解押的诚意，不是补偿款。上诉人徐永青对一审法院查明的事实持保留意见。被上诉人王唯、胡颖对一审法院查明的事实没有异议。对于双方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，徐永青提交以下证据：1、收据三份、短信记录，证明房款在2020年1月才收到，与合同约定不符；2、补充协议一份，证明500元/天是本着解决对方的疑虑，对三方负责的态度；3、合同变更申请单一份，证明合同签订后被上诉人要求变更，上诉人没有意见，做到双方谅解；4、微信聊天记录，证明上诉人一直在积极主动沟通协调；5、通话录音两份，微信截图两份，证明上诉人与被上诉人在房屋买卖的时候有过房屋返租的意向，达成口头共识。只是当时没有列入购房合同，由于被上诉人后来的反悔，租房协议迟迟未能达成，也影响了及时交房，因为当时的约定是交房的同时另立租约并一起结算购房尾款。王唯、胡颖质证认为：上述证据均为一审判决前形成的证据，而不是因客观原因在一审期间无法举证的证据或在二审期间产生的新证据。被上诉人收到一审开庭传票后拒不出庭，放弃举证质证，二审再提交上述证据，应不予采信。对证据1真实性无异议，但与上诉人的上诉请求无关；对证据2真实性无异议，但对于上诉人陈述的背景事实，被上诉人不予认可；对证据3真实性认可，不认可关联性；对证据4真实性无法确定，不予认可，关联性也不予认可；证据5不能达到上诉人的证明目的，双方未就租赁事宜达成一致。本院审理期间，王唯、胡颖未提交新的证据。二审另查明，双方在《存量房屋买卖合同》第五条第（二）项第2款约定，双方于申请办理房屋权属转移登记及抵押手续当日且于办理前述手续前共同办理资金监管手续，买方将首付款部分5320000元，以存量房交易结算资金监管账户的方式支付卖方。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人是否应当承担迟延交付的责任及责任范围。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，上诉人徐永青应于2020年2月29日交房，但其至今仍未交房，理应承担迟延交付的违约责任。上诉人徐永青主张，其未能按期交房，系因为被上诉人迟延付款在先，其得以顺延交付房屋，对此本院认为，根据已查明的事实，被上诉人交付首付款的约定时间为双方办理房屋权属转移登记之日，被上诉人并未迟延付款，故对上诉人的该项主张，本院不予采纳。关于徐永青认为其曾与被上诉人口头约定，收到全部房款后顺延5个月交房并继续租赁涉案房屋的主张，对此本院认为，徐永青自认双方在租金具体金额上未能达成一致意见，且其所提供的证据亦不能证明双方已就房屋租赁具体事宜达成合意，故对徐永青该项主张，本院不予采纳。关于上诉人徐永青认为一审法院判决违约责任过重，且其已按照500元每天的标准支付了70天的补偿金，就房屋因上诉人的原因被保全导致交付迟延作出了补偿的主张，本院认为，徐永青按照双方签订的补充协议所支付的补偿款，系因徐永青未能按期解押，与房屋交付无关，且一审法院已经考虑到合同约定的违约金计算标准过高，酌减违约金标准，故对于徐永青的该项主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人徐永青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4021元，由上诉人徐永青负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二一年一月二十九日法官助理李映碧书记员戴苗