上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终8873号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘晓恩，男，1980年2月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陆人捷，男，1982年9月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅,经营场所上海市徐汇区建国西路****。经营者：王泽。被上诉人（原审被告）：王泽，男，1947年8月3日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审第三人）：王谊，女，1974年8月9日出生，汉族，住上海市。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：白孝甫，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人潘晓恩、陆人捷因与被上诉人上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅（以下简称诺丁咖啡厅）、王泽、王谊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘晓恩、陆人捷的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判潘晓恩、陆人捷与诺丁咖啡厅于2018年4月8日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月10日解除，诺丁咖啡厅返还潘晓恩、陆人捷房屋租金及保证金人民币（下同）40万元，诺丁咖啡厅赔偿因违约给潘晓恩、陆人捷造成的损失850,962.60元。事实和理由：涉讼房屋性质为办公使用，大房东有特定要求，不允许上诉人随意更换招牌及注册登记主体，被上诉人提供的咖啡厅营业执照仅包含房屋一层，而上诉人整体租赁一楼、二楼，上诉人无法自己办理证照，涉讼房屋无法满足商用目的；上诉人已于2018年12月10日将房屋钥匙交还被上诉人，双方事实上已就合同终止达成合意，不存在上诉人违约并赔偿违约金的依据。被上诉人诺丁咖啡厅、王泽、王谊辩称，城管阻止装修系因上诉人要将半封闭的玻璃房改为全封闭的玻璃房，违法行为造成损失应由违法者自己承担；除城管外，没有任何人阻挠上诉人装修或经营；上诉人口头表示支付租金有困难，后被上诉人发现上诉人想抵赖，才发出书面催缴通知；一楼开放式，玻璃房为景观房，不存在钥匙交还问题，只有二楼才需要返还钥匙，上诉人从未交还过钥匙，故其认为一审判决正确，要求维持原判。潘晓恩、陆人捷向一审法院起诉，请求判令：1.解除潘晓恩、陆人捷与诺丁咖啡厅之间的《上海市房屋租赁合同》;2.诺丁咖啡厅返还潘晓恩、陆人捷房屋租金及租赁保证金400,000元，王泽、王谊连带承担返还义务;3.诺丁咖啡厅赔偿因违约给潘晓恩、陆人捷造成的损失1,099,674元，王泽、王谊承担连带赔偿责任。诺丁咖啡厅则提出反诉，请求判令：1.解除《上海市房屋租赁合同》，要求潘晓恩、陆人捷返还房屋；2.潘晓恩、陆人捷共同支付2018年9月15日至2019年10月31日的租金108万元；按照每月8万元的租金标准支付2019年11月1日至房屋返还之日止的租金及使用费；3.潘晓恩、陆人捷支付的保证金16万作为解除合同违约金不予返还；潘晓恩、陆人捷支付截止2019年10月31日逾期付款违约金16.644万元；以及以108万元为本金，以每日0.1%为利率，自2019年11月1日至款项付清之日止的逾期付款违约金。一审法院认定事实：2018年4月8日，诺丁咖啡厅作为出租方（甲方）与潘晓恩、陆人捷作为承租方（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在徐汇区XX路XX号2楼210平及一楼玻璃房40平及一楼户外下沉式水池，及现状户外吧台。甲方承诺有权合法出租系争房屋，且承诺系争房屋具备法律规定的商用出租条件，且符合本合同约定的茶馆等甲方营业执照上所提供的经营范围用途。乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为经营茶馆使用。甲方于2018年4月15日前向乙方按该房签约时的现状交付，双方应于交付日办理系争房屋交接手续。租期自2018年4月15日至2021年6月14日，其中2018年4月15日至2018年6月14日为乙方装修期，甲方免收租金。月租金80,000元。租赁保证金为2个月租金，160,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金应无息返还给乙方。租金先付后用，租金每三个月支付一期租金，甲方应于每期到期日前10日支付租金。甲方账号如下：名称：王泽，开户行：……。装修施工所需的政府部门的审批手续由乙方办理，甲方及时给予必要的协助。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。在租期内，甲方需提前收回房屋的，应提前3个月通知乙方，并双倍返还乙方保证金作为违约金；若支付的违约金不足抵付乙方，则由甲方应当再另行支付给乙方足以填补乙方损失的赔偿金。若在租期内乙方违约的，甲方有权扣除乙方支付的保证金160,000元作为违约金。支付违约金不足抵付另一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，该房屋租金按实际租赁天数由甲、乙双方进行结算：……（二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；不承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；……（六）乙方逾期不支付租金经甲方书面催告后超过1个月仍不支付的；（七）租赁期间甲方采取不当方式妨碍或影响乙方正常经营和使用租赁房屋的；（八）租赁期间，非本协议规定的情况任一方擅自解除本协议的；（九）任一方严重违反本合同条款，且经另一方催告后15日内仍不改善的。乙方应依本合同约定按期向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的千分之一向甲方支付违约金。甲方提供自有营业执照和各种经营许可证，给予乙方作为经营茶馆使用。甲乙双方确定，由甲方提供户外场地40平，由乙方出资搭建该玻璃房（户外）甲方配合乙方接通380伏电及水正常商业使用，乙方出具改造方案，甲方书面确认后乙方可施工。若在租赁期间，该40平玻璃房因政府原因需要移动，甲方再次提供户外面积40平，由乙方出资自行搭建使用。甲方同意乙方在（户外）吧台原来的基础上加以改造，乙方出具改造方案，甲方书面确认后乙方可施工。在该租赁合同尾部出租方（甲方）处有王谊的签字和诺丁咖啡厅盖章。原审另认定，潘晓恩、陆人捷持有落款日期为2018年4月8日的租金收条一张，主要内容为：本人王泽（出租方）今收到潘晓恩（承租方）承租本人所有的坐落于上海市徐汇区XX路XX号房屋自2018年6月15日至2018年9月14日共计三个月租金24万元。收款人：王谊代王泽。诺丁咖啡厅在该租金收条尾部收款人处加盖公章。潘晓恩、陆人捷持有落款日期为2018年4月8日的押金收条一张，主要内容为：今收到潘晓恩承租本人所有的坐落于上海市徐汇区XX路XX号房屋押金16万元。收款人：王谊代王泽。诺丁咖啡厅在该押金收条尾部收款人处加盖公章。租赁合同签订后，潘晓恩、陆人捷进入系争房屋开始装修。潘晓恩、陆人捷并未按约支付2018年9月15日之后的租金。2019年5月，诺丁咖啡厅向潘晓恩、陆人捷发出《催款通知书》，要求支付欠付租金。2019年5月25日，潘晓恩、陆人捷收到该催款通知书。原审中，潘晓恩、陆人捷表示除了城管外，其他人没有对其使用系争房屋提出过异议。系争房屋2楼处于拆旧阶段，还没有开始装修，1楼可以投入使用了，现在是诺丁咖啡厅在使用。2020年1月10日在一审法院谈话时，潘晓恩、陆人捷表示2018年12月中旬就已将系争房屋返还给诺丁咖啡厅，搬走时通知过诺丁咖啡厅。里面如果有物品，诺丁咖啡厅可以自行处理，且可自行进入系争房屋。诺丁咖啡厅则表示潘晓恩、陆人捷没有在2018年12月中旬返还系争房屋。现确认2020年1月11日由诺丁咖啡厅自行收回系争房屋。2019年4月、5月份诺丁咖啡厅就知道潘晓恩、陆人捷不在系争房屋内了。原审另认定，潘晓恩、陆人捷于2019年11月6日收到一审法院向其送达的诺丁咖啡厅提交的反诉状及证据材料。诺丁咖啡厅登记注册类型为个体工商户，经营者为王泽，组成形式为个人经营。一审法院认为：本案主要争议焦点在于潘晓恩、陆人捷是否有权以无法实现合同目的为由解除租赁合同。根据查明事实，在潘晓恩、陆人捷与诺丁咖啡厅签订租赁合同后，并未有其他案外人阻碍潘晓恩、陆人捷使用系争房屋，且潘晓恩、陆人捷亦未充分举证证明系争房屋不能作为经营用途使用，故潘晓恩、陆人捷主张租赁系争房屋的合同目的无法实现的意见，并无事实及法律依据，一审法院不予采纳。租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。根据查明事实，潘晓恩、陆人捷确未按约支付2018年9月15日之后的租金，已构成根本违约，应承担相应违约责任。现诺丁咖啡厅以潘晓恩、陆人捷逾期支付租金为由提出解除租赁合同的反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。至于租赁合同的解除时间，一审法院以潘晓恩、陆人捷收到反诉状的日期即2019年11月6日作为租赁合同的解除时间。关于诺丁咖啡厅提出支付租金及使用费的反诉请求，根据查明事实，潘晓恩、陆人捷并未支付2018年9月15日之后的房屋租金，故诺丁咖啡厅主张按照租赁合同约定的租金标准从2018年9月15日起算租金，有合同及事实依据。至于租金的计算期间，根据合同法相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据查明事实，诺丁咖啡厅自认于2019年4、5月份即已知晓潘晓恩、陆人捷已不实际使用系争房屋，而潘晓恩、陆人捷于2018年9月即已不支付之后的租金，故一审法院认为诺丁咖啡厅并未采取合理适当的措施防止损失扩大，故对于诺丁咖啡厅主张的2018年9月15日至2019年7月14日期间的租金予以支持。对于诺丁咖啡厅主张的2019年7月15日之后的租金及使用费不予支持。关于潘晓恩、陆人捷主张已于2018年12月中旬交还系争房屋的意见，潘晓恩、陆人捷并未提供充足证据予以证明，对此一审法院不予采纳。综上，潘晓恩、陆人捷应支付诺丁咖啡厅2018年9月15日至2019年7月14日期间租金80万元。关于诺丁咖啡厅主张保证金作为解除合同违约金不予返还反诉请求，如上所述，潘晓恩、陆人捷并未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。现诺丁咖啡厅依据租赁合同约定主张保证金16万元作为解除合同违约金不予返还，于法不悖，一审法院予以支持。关于诺丁咖啡厅主张逾期付款违约金的反诉请求，诺丁咖啡厅以潘晓恩、陆人捷经催告后逾期不支付租金超过30日为由，选择解除合同，故在解除合同条件满足之后的逾期支付租金的违约金与解除合同的违约金并存，显已加重潘晓恩、陆人捷的负担。故一审法院综合考虑潘晓恩、陆人捷在履约过程中的过错、诺丁咖啡厅的实际损失等因素，酌定逾期付款违约金为30,000元。原审中，诺丁咖啡厅撤回第1项返还房屋的反诉请求，于法不悖，一审法院予以准许。关于潘晓恩、陆人捷要求返还租金、租赁保证金、赔偿违约造成损失的诉请，如上所述，本案系潘晓恩、陆人捷违约，故潘晓恩、陆人捷的上述诉请，均于法无据，一审法院均不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条的规定,于二〇二〇年六月二十八日判决：一、潘晓恩、陆人捷与诺丁咖啡厅于2018年4月8日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年11月6日解除；二、潘晓恩、陆人捷于判决生效之日起十日内支付诺丁咖啡厅自2018年9月15日起至2019年7月14日止的房屋租金800,000元；三、诺丁咖啡厅收取的潘晓恩、陆人捷房屋租赁保证金160,000元作为解除合同违约金不予返还；四、潘晓恩、陆人捷于判决生效之日起十日内支付诺丁咖啡厅逾期支付租金违约金30,000元；五、驳回潘晓恩、陆人捷的其余诉讼请求；六、驳回诺丁咖啡厅其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,297元，减半收取计9,148.50元，由潘晓恩、陆人捷负担；反诉案件受理费7,260元，由潘晓恩、陆人捷负担6,848元、诺丁咖啡厅负担412元。二审中，上诉人出示下列材料：1、房屋设计图及平面图，旨在证明被上诉人盖章确认设计方案；2、告知书，旨在证明施工受阻；3、微信聊天记录，旨在证明中科院要求拆除装修；4、被上诉人企业信息公示报告、旨在证明经营场所只包含一层；5、档案机读材料，旨在证明经营许可内容不符合茶馆经营需要，房屋类型为办公楼；6、微信聊天记录，旨在证明双方多次协商一楼设计图，但始终未获中科院通过；7、短信记录，旨在证明租赁合同于2018年12月10日终止；8、钥匙收据，旨在证明上诉人已于2018年12月10日通过中介方交还房屋钥匙；9、微信聊天记录，旨在证明双方多次商议新租赁合同；10、对应装饰设计合同的微信转账记录，旨在证明设计费已支付；11、对应施工合同的支付宝转账记录，旨在证明装修费用之支付；12、对应室内施工合同之支付宝转账记录，旨在证明施工费之支付；13、对应装修工程施工合同之微信及支付宝转账记录，旨在证明施工费之支付；14、对应设计合同书之收款单及转账记录，旨在证明设计费用之支付；15、对应劳务合同之微信聊天记录、劳务人员工资支付流水及劳务人员工资统计表，旨在证明聘请劳务工之支出。被上诉人发表如下质证意见：该些证据早已存在，不是新证据；证据1：确认被上诉人的盖章，但不表示上诉人可以违法；证据2：告知书真实性不确认；证据3：真实性由法院审核，从内容看，因为玻璃房、水池装修，隔壁投诉，上诉人进行协调，但中科院并未阻止装修；证据4、证据5：确认真实性，但营业地可以变更，不确认证明目的；证据6：真实性由法院审核，双方聊的是一楼施工，不在涉讼租赁合同范围内，上诉人系在误导法庭；证据7：短信记录真实性由法院审核；证据8：收据真实性由法院审核，虞某系其员工，但虞某表示忘记了，且收据上的钥匙仅系玻璃房钥匙；证据9：真实性由法院审核，从内容看，新的合同未达成一致，原有合同继续履行；证据10、11、12、13、14、15：所有转账记录均没有转给收款人，所有支付均没有发票，无法确认真实性。被上诉人则出示食品经营许可证一份，旨在证明其经营许可证没有过期；上诉人对许可证的真实性无异议，但认为不能证明涉讼房屋可满足上诉人经营范围之需要。本院确认上诉人出示之证据1-9及被上诉人出示之食品经营许可证内容真实，均具有证据效力；上诉人出示之证据10-12，反映了上诉人实际支出的设计费、拆旧费及装修费，具有证据效力；鉴于相关部门已告知涉讼玻璃房涉嫌违法，上诉人支出的两次设计费及两次施工费，系其自行扩大之损失，证据13、14不具有证据效力；在玻璃房装修有障碍、二楼仅完成拆旧的情形下，上诉人雇佣员工产生的损失不能归咎于被上诉人，故证据15亦不具有证据效力。二审中，上诉人申请证人施某出庭作证。施某自述其系XX房地产经纪事务所员工；一楼玻璃房本来没有，系后来搭建，搭建时城管贴告知单说没法搭建，王谊曾转告其中科院要求恢复原样；2018年12月10日左右，上诉人将钥匙放在其桌上，其对吧台设施拍照，由虞某写了收据，其将收据拍照发给潘晓恩，并以短信通知王谊；钥匙为一串，虞某可能只拿了户外吧台的两把钥匙；二楼房屋装修一半，没有投入使用，没有钥匙；二楼很隐蔽，一楼户外面积没有了，没法经营茶馆；双方曾协商重签合同，就月租金15万元达成一致，但对于装修期、营业执照使用费未能达成一致。上诉人认为证人证言证实了中科院不同意上诉人的方案，致使施工停滞；钥匙已经交付，房屋已由被上诉人占有；双方多次协商重签合同，证明涉讼租赁合同已经终止。被上诉人不认可证言真实性，并认为中科院没有阻止过搭建玻璃房。本院认为，证人施某关于钥匙交接的证言与王谊、施某、潘晓恩、陆人捷间的微信、短信记录内容相互印证，故本院予以采纳。经本院审理查明，2018年12月10日的《钥匙收据》载明：承蒙信任，本公司今收到陆人捷本市XX路XX玻璃房钥匙2把。房东方：（代陆人捷），收钥匙人：虞某。本院另查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，潘晓恩、陆人捷主张在其租赁期间，因大房东提出异议，房屋无法满足商用目的，王泽、王谊、诺丁咖啡厅对此不予认可。对此本院评述如下：首先，原审庭审中，潘晓恩、陆人捷陈述进入涉讼房屋后，除城管外，没有其他人提过异议；其次，潘晓恩、陆人捷二审出示的微信记录反映出中科院收到隔壁商户投诉后，就阳光棚、水池装修问题与王谊有过沟通，然并未反映出中科院就此直接向潘晓恩、陆人捷提出异议或有过阻挠；再次，本案各方当事人陈述、证人施某的证言、潘晓恩、陆人捷出示的涉嫌违法行为后果告知书均说明了潘晓恩、陆人捷搭建玻璃房已涉嫌构成违法搭建。综合前述情形，本院认为，其一，支付租金系承租人主要义务；其二，本案双方间约定租赁范围为徐汇区XX路XX号2楼210平及一楼玻璃房40平及一楼户外下沉式水池及现状户外吧台，同时约定由承租人出资搭建玻璃房，承租人出具改造方案，出租人书面确认后可施工。因此，本案中，玻璃房被行政机关告知涉嫌构成违法搭建，其责任主要在于潘晓恩、陆人捷一方。本院同时注意到，合同12-7条约定甲乙双方确定，若在乙方正常施工装修期间，遇到外部阻力而导致乙方停止施工的，甲方有义务帮助乙方做协调，装修期自动顺延至可以施工为止。本院认为，鉴于玻璃房搭建涉嫌构成违法搭建，不属于正常施工范畴，故潘晓恩、陆人捷关于装修期顺延，应当免收租金的上诉理由，无事实依据，难以采纳。二审中，诺丁咖啡厅认可潘晓恩、陆人捷出示的施工图经其盖章确认，结合合同12-4条之约定，可以反映出双方对于玻璃房搭建可能遇到的障碍有相应的预见。因此，本案中，潘晓恩、陆人捷未按期支付租金事出有因，原审判决潘晓恩、陆人捷支付违约金并没收保证金，于法无据，对此本院予以纠正。本院同时注意到，二审中，潘晓恩、陆人捷出示的钥匙收据反映出虞某收到2把钥匙，且诺丁咖啡厅一方确认虞某系其员工，结合考虑证人施某的证言、施某与王谊间的短信往来内容，可以认定2018年12月10日，潘晓恩、陆人捷已将涉讼租赁房屋返还给诺丁咖啡厅。本院需要指出的是，虽然该收据内容上系用于中介公司看房的格式内容，但结合接收钥匙的当事人身份及合同履行状况，该内容不影响关于本案双方间就房屋钥匙完成交接的认定。本院还需说明的是，涉讼租赁合同约定该40平玻璃房因政府原因需要移动，出租人再次提供户外面积40平，由此可见，双方对于搭建玻璃房可能遇到的障碍有一定的预见，并且，本案各方间的微信往来内容及施某的证言均反映出双方就增加租赁面积、重签合同进行协商，综合前述情形，本院认为，诺丁咖啡厅接收钥匙的行为可视作其认可合同终止，因此，涉讼《上海市房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除，潘晓恩、陆人捷应支付至该日的房屋欠租共计229,333.33元，原审法院的相关认定有误，对此本院予以纠正。至于潘晓恩、陆人捷主张的各项损失，本院评述如下：其一，鉴于承租人经出租人确认图纸后施工，后因玻璃房涉嫌构成违法搭建合同无法继续履行，故对于设计费、装修施工费之损失，应由潘晓恩、陆人捷承担主要责任，诺丁咖啡厅承担次要责任；其二，本院注意到，潘晓恩、陆人捷主张有两份设计合同及两份施工合同，鉴于早于2018年6月5日相关部门已出具涉嫌违法行为后果告知书，承租人在此情形下仍继续施工，就其扩大的损失，应由其自行承担；其三，涉讼房屋尚未装修完毕，潘晓恩、陆人捷在不具备开业基本条件的情形下招聘员工产生的损失，非出租人可预见范围，应由其自行承担。综上而言，本院酌定由诺丁咖啡厅赔偿潘晓恩、陆人捷设计费、装修费损失50,000元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23649号民事判决第五、六项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23649号民事判决第三、四项；三、变更上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23649号民事判决第一项为：潘晓恩、陆人捷与上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅于2018年4月8日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月10日解除；四、变更上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初23649号民事判决第二项为：潘晓恩、陆人捷于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅自2018年9月15日起至2018年12月10日止的房屋租金229,333.33元；五、上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅于本判决生效之日起十日内向潘晓恩、陆人捷返还房屋租赁保证金160,000元；六、上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅于本判决生效之日起十日内向潘晓恩、陆人捷支付设计费、装修费损失50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费18,297元，减半收取计9,148.50元，由潘晓恩、陆人捷负担；反诉案件受理费7,260元，由潘晓恩、陆人捷负担6,848元、上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅负担412元。二审案件受理费23,447.70元，由潘晓恩、陆人捷负担18,497.42元，上海市徐汇区诺丁好食咖啡厅负担4,950.28元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 叶振军二〇二一年一月二十一日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……