湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初3734号原告：武汉绿岛房地产开发有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城腾龙大道**奥莱西街客服中心，统一社会信用代码：9142011675514458XP。法定代表人：陈峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈涛，湖北天泓律师事务所律师，特别授权。被告：张超，男，1979年12月21日出生，汉族，住湖北省公安县，原告武汉绿岛房地产开发有限公司诉被告张超租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，于2021年1月25日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武汉绿岛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼，被告张超经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉绿岛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金共计77958元（2020年1月1日至2020年6月30日）；2、判令被告支付租金违约金32604元（以77958元为本金，按年利率为1.095，起算时间为2020年1月1日暂计算至起诉之日2020年7月17日，应计算至本金和违约金付清为止）；3、要求不予退还被告履约保证金36288元；4、要求与被告人解除《租赁合同》；5、要求本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月22日，被告张超与武汉绿岛房地产开发有限公司签订《租赁合同》，租赁位于武汉市黄陂区盘龙城腾龙大道89号奥莱西街S1-1-12.14商铺（建筑面积为201.63平方米）。合同约定被告应于每个租赁年度届满5日前向原告交付下一季度租金，被告不能按合同约定支付租金时，原告有权要求补交，并从逾期之日起按未支付费用的每日千分之三向被告收取违约金。协议生效后原告如约为被告提供商铺使用权，但被告未如约向原告缴纳租金费用77958元（2020年1月1日至2020年6月30日），原告多次催要，被告均拒绝给付。被告张超辩称：（缺席），亦未提交任何证据。经审理查明：2017年5月22日，原告武汉绿岛房地产开发有限公司与被告张超签订《租赁合同》一份，约定：原告（甲方、出租人）同意按本合同约定的条件将地址位于武汉市盘龙城经济开发区腾龙大道89号【F、绿岛.奥莱西街】S1栋1层房号12、14的租赁物业出租给被告（乙方、承租人）使用，双方确定按建筑面积201.6平方米计租，乙方将租赁物业用于经营餐饮项目；租赁期限自2018年1月1日至2022年5月30日止；商铺租金按建筑面积计取，每月每平方米平均单价60元，月租金总计为12096元；商铺自第四租赁年起平均单价开始环比递增：具体为2019.6.1-2020.5.30环比递增6%，2020.6.1至2021.5.30环比递增8%，2021.6.1-2022.5.30环比递增10%；为保证本合同的有效履行，本合同签订之日，乙方应一次性向甲方支付履约保证金36288元，乙方在签订本合同后提前单方面终止合同，甲方有权不退还履约保证金将之作为违约赔偿。乙方提前解除合同或上述情形之外的其他情形，以上保证金的处理按本合同其他相关约定执行，乙方不得以任何理由要求以上保证金冲抵其应缴费用；乙方应于每个租赁季度届满5日前向甲方交付下一租赁季度的租金；乙方保证按合同约定如期足额支付租赁费用及本合同约定的应向甲方支付的其他费用，否则甲方有权向乙方收取逾期付款违约金。逾期付款违约金的具体计算公式为：逾期付款违约金=拖欠金额×0.3%×拖欠天数。合同还约定了其他事项。原告于2017年5月1日向被告交付了该租赁商铺。因新冠××疫情爆发，自2020年1月23日起，武汉采取封城措施，商场停业。被告张超于2020年7月3日向原告武汉绿岛房地产开发有限公司发送了《有关解除奥莱西街S1-112、S1-114号商铺的函》，告知原、被告双方此前签署的《房屋租赁合同》已于本人第一次微信通知贵司工作人员时（2020年6月7日）即已事实终止履行；鉴于双方房屋租赁合同已解除并终止履行，贵司有权随时收回上述商铺，如因贵司怠于收回本人此前承租的上述商铺所造成的任何损失，均由贵司自行承担并视同贵司对其权利的自行处置，与本人无关。原告武汉绿岛房地产开发有限公司同意解除原、被告之间签订的《租赁合同》。被告张超未按照合同约定向原告武汉绿岛房地产开发有限公司缴纳自2020年1月1日至2020年6月30日止的租金费用。经原告多次催要未果，故诉至法院提出前述诉讼请求。本院认为：原、被告所签《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依照合同约定全面履行合同义务。原告武汉绿岛房地产开发有限公司依约向被告张超交付了商铺，已全面履行了合同。被告张超应依约向原告武汉绿岛房地产开发有限公司支付租赁期间内的租赁费用。关于合同解除时间，被告张超以新冠疫情为不可抗力导致合同目的无法实现为由，于2020年7月3日向原告武汉绿岛房地产开发有限公司发送了《有关解除奥莱西街S1-112、S1-114号商铺的函》告知解除合同，原告亦收到了该通知函并未表示异议，故原、被告之间的《租赁合同》于2020年7月3日解除。原告应支付自2020年1月1日至2020年7月3日止的租赁费用，但因原告仅主张2020年1月1日至2020年6月30日期间的租赁费用，系其原告对自身权利的处分，本院依法予以照准。合同履行期间，武汉采取封城措施，致使商场停业，被告停止经营。依照《民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，本院按照公平原则酌情免除被告在受疫情及疫情防控措施影响期内应付的租金，2020年1月23日起至2020年4月7日期间为武汉封城期间，故被告在该期间的租赁费及相关费用应予免除，但其余租金及相关费用应支付。据此，本院计算被告应付租金如下：根据合同约定，计租日为2020年1月1日至2020年1月22日计22日，按63.60元/每月/平方米，租金为9403元（63.60元/平方米×201.6平方米×22日÷30日）；计租日为2020年4月8日至2020年5月31日计54日，按63.60元/每月/平方米，租金为23079元（63.60元/每月/平方米×201.6平方米×54日÷30日）；计租日为2020年6月1日至6月30日计30日，按68.69元/每月/平方米，租金为13847元（68.69元/每月/平方米×201.6平方米×30日÷30日），合计46329元（9403元+23079元+13847元）。故对原告请求被告支付租金的诉请，本院予以部分支持。关于原告诉请不退还被告履约保证金36288元，根据合同约定，乙方在签订本合同后提前单方面终止合同，甲方有权不退还履约保证金。乙方应于每个租赁季度届满5日前向甲方交付下一租赁季度的租金。被告在疫情爆发之前就未按照合同约定缴纳租金，显属违约，应承担违约责任，根据合同约定，保证金36288元原告不予退还。因原告已不予退还履约保证金作为被告提前单方面终止合同的违约赔偿，故对原告请求按照日千分之三计算违约金的诉请，本院不予支持。被告张超经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、答辩的权利，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告武汉绿岛房地产开发有限公司与被告张超所签《租赁合同》于2020年7月3日解除;二、被告张超于本判决生效之日起十日内向原告武汉绿岛房地产开发有限公司支付租金46329元；三、原告武汉绿岛房地产开发有限公司不予退还被告张超履约保证金36288元；四、驳回原告武汉绿岛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5484元（已减半），公告费560元，合计6044元，由被告张超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊漪二〇二一年一月二十九日法官助理陈师师书记员郑紫薇