台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1003民初3384号原告：高泽兴，男，1973年4月5日出生，汉族，住仙居县。委托诉讼代理人：高继青，男，1961年8月1日出生，汉族，住台州市黄岩区，系原告堂兄。委托诉讼代理人：牟锡荣，浙江永宁江律师事务所律师。被告：黄岩区东城街道城中经济联合社。住所地：台州市黄岩区东城街道环城东路**。法定代表人：柯光辉，该社社长。被告：台州市黄岩农友工贸有限公司。住。住所地：台州市黄岩区东城街道环城东路**/div>法定代表人：柯光辉，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：章颖芳，浙江桔洲律师事务所律师。原告高泽兴为与被告黄岩区东城街道城中经济联合社（以下简称城中经联社）、台州市黄岩农友工贸有限公司（以下简称农友公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月16日向本院起诉。本院于同日立案受理后，根据原告的申请，依法采取保全措施。本案依法先适用简易程序，尔后组成合议庭，于2020年8月19日、11月24日公开开庭进行了审理。原告高泽兴及其委托诉讼代理人牟锡荣，被告城中经联社、农友公司的委托诉讼代理人章颖芳到庭参加诉讼，原告高泽兴的委托诉讼代理人高继青到庭参加第二次庭审。审理中，双方申请庭外和解三十天。本案现已审理终结。原告高泽兴向本院提出诉讼请求：判令两被告立即支付原告因投资改造装修台州市黄岩金茂大酒店（以下简称金茂酒店）所获房屋拆迁的室内装修材料及附属物补偿款和违章建筑材料补偿款合计人民币4742069元和原告高泽兴享有的一次性临时安置费1850000元、搬迁腾空房屋奖励705815元、搬迁费61036元，并由两被告对上述款项的支付承担连带责任。事实和理由：2016年7月18日，经被告认可，原告高泽兴与叶金森签订《金茂酒店转让协议书》，双方约定转让费为500000元。《协议书》第一、第四、第六条约定：叶金森将金茂酒店整体转让给原告经营；叶金森把金茂酒店现有的固定资产、低值易耗品全部转让给原告包括柜台桌椅，空调冰箱，室内外装修，饰品，临时建筑物，与酒店有关的所有物品；原告接管金茂酒店后，由于经营所产生的债权债务由原告负责，叶金森不承担任何责任。2016年7月18日，原告与被告城中经联社签订《房屋租赁合同》，约定：两被告将其共有坐落在黄岩区环城东路111号-113号临街城中综合楼（建筑3339平方米，包括该大楼西南边上3间三层楼房面积246平方米）租赁给原告，租赁期限为2016年7月18日至2022年7月17日，同时约定如因国家规划需要拆迁，因原告投资改造装修酒店的赔偿归原告所有。2017年下半年，原告承租的房屋被东城街道东官河综合整治指挥部征收拆迁。原告于2018年5月15日在房屋征收部门公告的期限内及时搬迁腾空房屋。2018年5月31日，台州市黄岩区住房和城乡建设局（以下简称住建局）、台州市黄岩区人民政府东城街道办事处（以下简称东城办事处）与被告签订《台州市东官河综合整治工程项目非住宅房屋征收产权调换补偿协议》（编号为×××-1、×××-2、×××-3）。依据原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，原告承租房屋的室内装修材料及附属物和违章建筑材料的补偿款，经评估合计为5118069元。扣除电梯和变压器设备的价款合计376000元，原告实际享有的材料补偿款合计4742069元。依据《台州市东官河综合整治工程（黄岩城区段）项目房屋征收补偿方案》（以下简称《东官河工程补偿方案》）第二十一条、第二十二条有关规定，依照被征收房屋评估价值10%的标准，一次性支付临时安置费和停产停业损失补偿费金额合计3700000元（37013251元×10%）,原告应享有的一次性临时安置费和停产停业损失补偿费合计人民币1850000元。原告在规定时间内搬迁腾空房屋并交付拆除，应享有货币奖励335815元（100元×3358.15）；且征收的是商业用房，还可再受到优惠奖励370000元（37013251元×1%），共合计705815元，原告享有的被征收房屋搬迁费合计61036元。2019年1月，原告曾向黄岩区人民法院提起诉讼，因被告未与东官河指挥部达成拆迁安置补偿协议，驳回原告的诉讼请求。原、被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律效力性强制性规定，应为合法有效。原告应依法享有拆迁补偿分配。被告城中经联社、农友公司共同答辩称：一、房屋被征收，可得的全部补偿款含装饰物补偿、临时安置补偿、停产停业损失补偿、搬迁腾房奖励及搬迁费等，是征收人对被征收人的补偿，与原告及其他人没有任何的关系。对一次性临时安置费、停产停业损失补偿的金额有异议，应为1838770元（1780837+57933），其他金额没有异议，但是被告并非全部走货币化安置，部分补偿是产权调换的形式，所以实际取得的补偿款项并没有原告主张的那么多。二、2016年7月18日被告与原告订立《房屋租赁合同》时，原告没有告知被告其与前租赁方负责人叶金森个人订有《台州市黄岩区金茂盛大酒店转让协议书》，更没有如其诉状所称的“经被告认可”的事实存在。三、原承租人与被告的租赁合同到期日是2020年10月15日。2016年6月23日，原承租人以难以维持酒店经营为由，申请与被告方解除了房屋租赁合同。根据2010年2月1日双方在《房屋租赁合同》第九条第2款约定“乙方（指承租人）不按合同规定提前退出租房，其保证金没收，装璜及附属设施无偿归甲方（指出租人）所有”。由此，装璜及附属设施归属被告是明确的。四、2016年6月23日被告与前承租户解除租赁合同，于2016年7月18日与原告订立《房屋租赁合同》，在合同第七条第2款“乙方（指原告）在租期内如需重新装修……”及第八条第1款“因乙方投资改造装修酒店的赔偿归乙方所有”的约定。可见，原告承租的房屋是已经装修的，这一点是明确的；另一点明确的是，获得装修补偿的前置条件是重新投资改造装修。但本案，被告至今没有看到原告有对酒店进行过改造及装修的任何证据。所以，装修补偿款归属原告于法无据。五、临时安置补偿、停产停业损失、搬迁费及奖励等均是针对于营业用房的产权人。因征收，造成产权人自己或是不能经营或是不能出租经营，收入都是减少的。此期间的损失，当然由征收人补偿给被征收人。所以，在涉案的《房屋征收安置补偿方案》中也未有补偿款补偿给被征收人之外的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院综合认证如下：原告提供了《金茂酒店转让协议书》，用以证明涉案房屋资产转让、债权债务承担等情况。两被告质证后有异议，提出叶金森是前手承租人，涉案房屋系叶金森因经营不善退还给被告，叶金森与被告之间的协议明确约定转让是需要征得被告同意的，被告没有在转让协议上签字确认，2016年4月叶金森已经将房屋退还，不可能7月份还进行转让。同时，被告提供了其与之前的承租人叶金森、金鑫彬订立的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》以及《房屋租赁补充协议》，用以证明涉案房屋此前的出租情况以及约定承租期满后及承租人提前退租的装潢及附属设施无偿归出租人所有的事实。原告质证后提出上述合同与本案无关。本院为查明事实，向涉案房屋的前任承租人叶金森制作了询问笔录，其陈述称：原告提供的《金茂酒店转让协议书》以及被告提供的涉案房屋的相关租赁合同、补充协议都是对的，2013年上一承租人金鑫彬将金茂酒店转让给其的时候是按照金鑫彬与被告之间的协议进行履行的，在2014年其与被告重新签订了补充协议，后因难以维持经营，在2016年将酒店转让给原告；因其难以经营，被告当时一起帮助其寻找承租的下家，后来介绍了原告，被告对转让的事情是知晓的，具体租赁价格是原、被告自行协商的；解除合同申请书是因其无法经营，被告让其写一个报告，其写好上交后被告未给予答复，只是让其先找好下家；原告支付给其的500000元转让款包含了酒店的权益和全部固定资产，其未将任何物品拆回，工商登记也已变更；金鑫彬当时向村里承租时是空房子，投入了一千多万进行装修，其向金鑫彬支付了四五百万的转让费用，转让费用包含了酒店的权益及装修，不然不可能转让费用这么高，装修已归其所有；其经营金茂酒店后未进行过装修，只是修补了一下和更换了一些酒店设施，其转让给原告时候也是包含了酒店装修的，酒店装修也已归原告所有；被告从未对酒店进行过装修，酒店的装修不应归被告所有，被告也是知道转让费里包含了装修的；其并非提前退租，系给被告找好下一任承租人之后才退出，再由原告与被告续约，其与金鑫彬转让时也是一样的情况，并没有给被告造成房屋空置的损失等内容。原告对叶金森的陈述未提出异议。被告提出叶金森的部分陈述违背事实，涉案房屋在2013年系出租给案外人钟永君、金鑫彬，未转租给叶金森，如要转租必然要被告签字同意；叶金森系在2014年10月18日作为金茂酒店的代表与被告签订了《房屋租赁补充协议》，是在原合同基础上的补充；涉案房屋租期到期日为2020年10月15日，金茂酒店因难以经营，由法定代表人叶金森向被告出具解除房屋租赁合同申请书，被告接受该申请就是对合同解除的认可，其提前退租，不存在装修归叶金森的金茂酒店所有；原、被告之间的租赁合同与叶金森无关，叶金森应提供被告同意转让房屋装修及附属设施的证据，且500000元转让款是否存在也不得而知，即便存在也不排除仅是对酒店名称及相关动产的转让。本院经审核后认为，案外人叶金森对被告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》以及《房屋租赁补充协议》均予以认可，原告未就此提出异议，本院对上述协议予以确认，能够认定涉案房屋的相关租赁合同的签订情况。被告虽对《金茂酒店转让协议书》提出异议，提出涉案房屋在2013年仍由金鑫彬承租并经营酒店，并非叶金森；但根据金茂酒店的工商登记变更情况来看，酒店法定代表人系在2013年5月2日由金鑫彬变更为叶金森，在2016年8月29日由叶金森变更为高泽兴，与原告及叶金森的陈述基本一致；同时被告亦认可原告在2016年7月29日为叶金森缴纳了其欠付的80444元租金，被告主张该支付行为系原告自愿行为，与转让无关，显然与常理不符，可见被告对涉案房屋在2013年由金鑫彬转由叶金森承租，再转由高泽兴承租是明知的。故本院对叶金森于2013年由金鑫彬转让酒店并承租涉案房屋，原告于2016年7月由叶金森转让酒店并承租涉案房屋的事实予以确认。经审理，本院认定的事实如下：2016年7月18日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：被告将坐落在环城东路111号-113号临街城中综合楼共一至六层及该大楼西南边上3间三层楼房租赁给原告经营酒店，租赁期限为2016年7月18日至2022年7月17日共六年；综合楼租金为每年1400000元，西南边上3间三层楼房每年租金30000元，合计每年租金1430000元；付款时间为每年租期从7月18日至次年7月17日止，租金半年支付一次，必须提前支付；原告同意支付给被告无息保证金200000元，租期期间原告全面履约，期满后被告如数退还保证金；合同期满后，一切装潢和所有不可移动构筑物、附属设施均归被告所有，原告不得拆除和损坏；如因国家规划，需要拆迁的，原告必须配合，主体建筑赔偿归被告，因原告投资改造装修酒店的赔偿归原告等内容。2017年8月，涉案房屋因台州市东官河综合整治工程被征收，并于同年11月对涉案房屋进行了评估，评估分户明细表载明坐落于环城东路113号的房屋（办公）室内装修材料及附属物价值补偿总金额为4592826元、违章建筑材料补助价值为470340元，环城东路111号的房屋（工业）室内装饰装修及附属物等评估价值为54903元等。原告支付租金至2018年5月止，并于2018年5月15日搬离了涉案房屋。被告于2018年5月21日退回原告押金200000元。2018年5月31日，住建局、东城办事处就涉案房屋与被告城中经联社签订了《台州市东官河综合整治工程（黄岩城区段）项目非住宅房屋征收产权调换补偿协议》、《台州市东官河综合整治工程（黄岩城区段）项目工业用途房屋征收货币补偿协议》各一份，与被告农友公司签订了《台州市东官河综合整治工程（黄岩城区段）项目非住宅房屋征收货币补偿协议》一份。现涉案房屋已经拆除，被告已基本取得了货币化安置的补偿款项，产权调换部分的补偿尚未取得。另查明，金茂酒店成立于2011年1月12日，法定代表人为金鑫彬，并分别于2013年5月2日变更为叶金森，于2016年8月29日变更为高泽兴。金鑫彬等人于2010年开始向被告承租涉案房屋，约定租期十年，合同期满后一切装潢不得损坏和拆除，全部归被告所有等内容，并由金鑫彬对酒店进行了装修。2013年，金鑫彬将金茂酒店转让给叶金森进行经营，并转由叶金森向被告承租。叶金森在支付酒店租金至2014年10月15日后，由叶金森代表金茂大酒店于同年10月18日与被告签订了《房屋租赁补充协议》，对租金进行了调整。2016年6月23日，叶金森向被告递交了《解除房屋租赁合同申请书》一份。2016年7月18日，原告与案外人叶金森订立了《金茂酒店转让协议书》一份，约定：叶金森将酒店整体转让给原告经营，转让费共计500000元；叶金森把酒店现有的固定资产、低值易耗品全部转让给原告，包括柜台桌椅、空调冰箱、室内外装修、饰品、临时建筑物及与酒店有关的所有物品等内容，并由原告代叶金森向被告支付了拖欠的租金80444元。另，根据《东官河工程补偿方案》第三条的规定，房屋征收、补偿双方中房屋被征收人为征收范围内房屋所有权人。涉案位于黄岩区××街道××路××号××层房屋（台房权证黄字第2××1号）系被告农友公司所有，上述位置中的另三层楼房（台房权证黄字第2××3号）系被告城中经联社所有；位于环城东路**的**房屋（台房权证黄字第2××**）系被告城中经联社所有。本院认为：两被告对将涉案房屋出租给原告经营金茂酒店并无异议，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的规定，应为有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为被告因涉案房屋拆迁所得的室内装修材料及附属物补偿、违章建筑材料补偿，一次性临时安置费、搬迁腾空房屋奖励、搬迁费是否应归原告所有。被告辩称原告未在其经营期间内对酒店进行装修，因而相关装修材料及附属物补偿、违章建筑材料补偿应归被告所有。根据原、被告之间订立的《房屋租赁合同》约定，如遇拆迁房屋主体赔偿归被告所有，因原告投资改造装修酒店的赔偿归原告所有。根据前承租人叶金森的陈述及各承租人与被告订立的合同来看，被告从未出资对涉案房屋进行过装修，涉案房屋均由各承租人因经营酒店需要进行了装修、搭建了违章建筑并进行了改建及添附，被告对上述情况亦未提出异议。同时，原告虽无法提供其在经营酒店期间的装修票据，但金茂酒店系其从叶金森处有偿转让所得，转让款项中包含了酒店的固定资产、室内外装修及临时建筑物等，该支出亦应视为原告对改造装修酒店的投资。据此，涉案房屋因拆迁所享有的室内装修材料及附属物补偿、违章建筑材料补偿应按约由原告享有。被告对涉案房屋拆迁的室内装修材料及附属物补偿款分别为4592826元、54903元，违章建筑材料补偿款为470340元并无异议，现原告自愿扣减客运电梯176000元、变压器200000元后，该项补偿款4742069元（4592826+54903+470340-176000-200000）在被告已取得相应安置补偿权利及款项后，应由被告支付给原告。对于原告主张的一次性临时安置费和停产停业损失补偿费、搬迁腾空房屋奖励、搬迁费等，双方在租赁合同中并无约定，且原告提供的《东官河工程补偿方案》中亦载明上述费用系归被征收人，即房屋所有权人所有，故该主张缺乏依据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄岩区东城街道城中经济联合社、台州市黄岩农友工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高泽兴拆迁补偿款4742069元。二、驳回原告高泽兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63312元，财产保全费5000元，合计68312元，由原告高泽兴负担18575元，被告黄岩区东城街道城中经济联合社、台州市黄岩农友工贸有限公司负担49737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  喻 夏人民陪审员  黄昌才人民陪审员  陈 晔二〇二一年一月二十九日法官 助理  李婷燕代书 记员  李婉飞