河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11803号原告：郑州温馨物业管理有限公司，住所地郑州市**郑密路**（兴达花园****）。统一社会信用代码：914101037425457719法定代表人：刘东霞，总经理。委托诉讼代理人：白生为，河南师道律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨涵，河南师道律师事务所实习律师。被告：李**，男，汉族，1983年6月11日生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：苏利娜，女，汉族，1984年4月5日生，住河南省荥阳市。系被告之妻。原告郑州温馨物业管理有限公司与被告李**物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑州温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）的委托诉讼代理人白生为、刘雨涵，被告李**的委托诉讼代理人苏利娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费7176元、公摊电费1103.1元、违约金3531.04元（物业管理费自2015年1月1日计算至2018年3月31日，公摊电费自2014年11月14日计算至2017年6月12日，违约金按年利率18%暂计至2020年8月1日，实际计算至所有费用还清之日止），以上金额共计11810.14元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系兴达锦绣小区的物业管理公司，被告为兴达锦绣小区业主。2012年，原告作为甲方与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：乙方交纳费用时间，应自开发商与乙方约定交房之日，开始交纳物业管理费以及相关费用；高层住宅按建筑面积计收，每月每平方米1.76元；商铺及商业配套用房按建筑面积计收，每月每平方米3元；物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水电等公用设施设备运行的能耗费用，按实际发生额收取公摊费用；乙方出租物业的物业管理服务费用由乙方交纳；乙方依期交纳物业管理费及相关费用；乙方在交房前预交六个月的物业管理费，下次缴费前10日内，乙方支付下期物业费用，六个月为一交费周期。协议第十条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补充并从逾期之日起每天按逾期金额的1%交纳违约金。协议还在其他方面作了明确约定。协议签订后，原告为包括被告在内的小区物业提供物业管理服务。在协议约定期间，原告与被告都应该切实履行各自义务。但被告长期无故拖延交纳物业费及公摊电费，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽经原告多次催要，但被告一直拖延未交。原告根据合同约定和相关法律规定，曾多次上门催缴和张贴书面催缴通知书并委托律师向其发出《律师函》，但是被告仍然拒绝交纳。被告的拖欠行为违反了国务院颁发的《物业管理条例》，同时也违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》，已经构成违约，并严重损害了原告的合法权益，同时也侵犯了其他缴费业主的利益。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：物业费可以交，公摊电费我不认可。公共照明、电梯费、公共水电设施等应包含在物业费中，我们不应承担。另外，公摊电费是怎么计算的，交纳的依据也没有提供。这个应是涉及全体业主的，物业公司应当有公示，我们并不知情。我们其他业主的同类案子都没有支持公摊电费。我们有根据最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见。关于违约金，我们根据天下路社区出具的证据，温馨物业公司的服务质量特别差，多次造成群体性事件，所以原物业违约在先，不存在业主违约情况，物业公司应当减免物业费。并且合同中规定有失公平，只规定了业主违约责任，物业公司违约应当减免物业费。违约金的利率也超过了国家规定的利率，不应受法律保护。物业给我们限用水，多收费，电梯经常罢工，威逼我们经常交纳一些费用，这在2017年2月14日整版大河报有报道，报道该物业公司服务存在多项问题，违约在先。我们整个业主群，有一千多人，成立了业主委员会，因为物业公司人员打骂业主，关闭摄像头，业主集体到政法委信访，雍书记接待我们，媒体一直在关注此事。经过多年我们业主才把原告公司请走，现在换了新的物业公司，我们比较满意。另外，诉状中物业费要我们交到2018年3月31日，我们应该交到2017年8月20日，此时我们业主大会决议，要求2017年8月20日温馨物业公司撤离我们小区，是我们全体业主投票决定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告温馨物业公司是郑州市二七区兴达锦绣园小区的物业服务公司，被告李**是该小区1号楼1单元17层1704户房产（建筑面积为104.57平方米）的业主。原被告于2012年1月2日签订了《前期物业管理服务协议》，该协议说明部分载明：本文本有效期为自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。该协议约定：由原告提供前期物业管理服务，被告应自开发商与其约定交房之日开始交纳物业管理费以及相关费用；高层住宅按建筑面积计收，每月每平方米1.76元（含水、电公摊费）；物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水用电等公用设施设备运行的能耗费用，按实际发生额收取公摊费用；被告应依期交纳物业管理费及相关费用，在开发商交付物业前预交六个月的物业管理费，下次缴费前10日内，支付下期物业费用，六个月为一交费周期；如逾期未交，从逾期之日起每天按逾期金额的1%支付违约金。合同签订后，原告为包括被告李**在内的小区物业提供物业管理服务。该协议中，加注在物业管理费计收标准之后的补充条款，“含水、电公摊费”一项被涂改，被告称该项条款为原告私自涂改，原告则称该项条款在协议签订时已涂改，系打印错误。原告提交的收款收据及缴费单中显示：被告李**的物业费已交纳至2014年12月31日，2014年11月14日至2017年6月12日的公摊电费未交纳。其中，2015年9月13日至2017年6月12日，被告欠交公摊电费为503.1元。另查明，2020年1月3日，郑州市二七区淮河路街道办事处天下路社区居民委员会出具《情况说明》一份，内容为：“关于郑州温馨物业有限公司在锦绣园小区提供物业服务过程的情况说明：该小区于2013年交房以来存在物业服务等多项问题，多次造成社会群体事件，2017年7月锦绣园小区成立业委会，要求更换物业公司，经业委会，物业公司协商，在未引进新物业公司之前由温馨物业有限公司提供物业服务，收费标准按1.76元/平方米执行。2018年4月1日，新物业公司合同生效进场，以区房管局部门下达温馨物业有限公司撤场通知书为准”。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。按照协议约定,原告已为被告提供物业管理服务,被告应按照协议约定及时缴纳物业管理。故原告主张被告向其支付2015年1月1日至2018年3月31日物业管理费7176元的诉讼请求，本院予以支持。对于公摊电费的争议,协议明确约定公摊电费按实际发生额收取，故原告要求被告支付2015年9月13日至2017年6月12日的公摊电费503.1元，本院予以支持。原告要求被告支付2014年11月14日至2015年9月12日的公摊电费，但原告提供的证据不显示该期间公摊电费的计算方式，无法确认被告欠交该期间公摊电费的具体数额，故对该部分主张本院不予支持。根据天下路社区居民委员会出具的《情况说明》,原告在提供物业服务的过程中存在一定瑕疵,故原告要求被告支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李**于本判决生效之日起十日内向原告郑州温馨物业管理有限公司支付物业费7176元（2015年1月1日至2018年3月31日）、公摊电费503.1元（2015年9月13日至2017年6月12日）；二、驳回原告郑州温馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费95元，减半收取47.5元，由原告郑州温馨物业管理有限公司负担17.5元，被告李**负担30元。本判决为终审判决。审判员 李 娇二〇二一年一月十八日书记员 朱朝阳