贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3091号 上诉人（原审原告、执行案外人）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**，统一社会信用代码91520100714373423J。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗涵晖，该公司员工。 被上诉人（原审被告、被执行人）：袁芳，女，1984年2月12日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市。 被上诉人（原审被告）：郑旭，男，1982年2月17日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：福泉市商惠担保有限责任公司，住所，住所地福泉市金山办事处朝阳路福泉花园中心街天街卓品大厦****社会信用代码91522702775338883U。 法定代表人：李才刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨光贵，贵州平越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李才华，贵州平越律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：周家庆，男，1993年4月18日生，汉族，贵州省福泉市人，住福泉市。 上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）因与被上诉人袁芳、郑旭、福泉市商惠担保有限责任公司（以下简称商惠担保公司）、周家庆案外人执行异议之诉一案，不服福泉市人民法院（2020）黔2702民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 宏益房开公司上诉请求：依法将一审法院作出的（2020）黔2702民初126号民事判决进行改判。主要理由：一、袁芳与上诉人签订商品房买卖合同由其购买涉案房屋，但袁芳至今未向上诉人履行完毕商品房买卖合同项下的款项支付义务，上诉人未将涉案房屋的所有权转移登记至袁芳名下，该房屋不能视为袁芳享有完全处分权的房屋进行处置；二、上诉人与袁芳签订商品房买卖合同，约定由袁芳购买涉案房屋，袁芳于合同签订之日向上诉人支付首期购房款，余款以银行按揭支付。合同签订后，申请人与袁芳双方在登记部门办理了商品房预售合同备案登记，袁芳向上诉人支付了首期购房款，贷款银行向袁芳发放贷款用于购买涉案房屋，但由于袁芳逾期向贷款银行偿还按揭贷款本息，导致上诉人为其代偿了240497.95元给贷款银行。袁芳经上诉人多次催促，至今未补足前述款项。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第19条的规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。上诉人认为，一审法院拍卖涉案房屋应具备以下两个前置条件：第一是申请执行人已向第三人支付剩余价款或第三人同意剩余价款从该房屋的变价款中优先支付；第二是该房屋被查封时，袁芳已实际占有房屋。但至今在袁芳未向上诉人履行完毕涉案房屋的房款支付义务的前提下，一审法院即对涉案房屋进行拍卖违反前述法律规定；三、贵阳市南明区两套房屋只是办理了商品房预售合同登记备案手续，一审法院只能对房屋实施预查封登记，在没有转为正式查封登记前，一审法院不能对该房屋采取拍卖、以物抵债等执行措施。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第3项、第16条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记；《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第1条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。上述规定不仅明确对于办理商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋法院有权进行预查封的，同时也明确只是被执行人的财产才能进行实体处理，而本案中涉案房屋只是办理了商品房预售合同登记备案手续，至今该房屋的所有权未转移登记在袁芳名下，不属于被执行人袁芳享有完全处分权的财产。因此，一审法院对涉案房屋实施查封并进行拍卖，显然是违反前述法律规定。 被上诉人商惠担保公司二审答辩称：一、上诉人认可袁芳已对购买的两套涉案房屋支付了首付款，并与中南支行签订了借款按揭合同，将按揭贷款全部支付给了上诉人宏益房开公司，袁芳已按商品房买卖合同履行了付款义务，不存在拖欠上诉人宏益房开公司购房款的事实；二、上诉人不是借款按揭合同的担保人，商惠担保公司申请执行袁芳两套涉案房屋享有排他权利；三、上诉人不是借款按揭合同的担保人，没有义务代袁芳偿还银行贷款的法定义务，上诉人的还款行为与本案无关。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原告宏益房开公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院撤销对被告袁芳在执行阶段将位于贵阳市南明区两套房屋用于拍卖的裁定。 一审法院审理查明：2013年8月6日，被告袁芳与原告签订两份《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的贵阳市南明区两套房屋，建筑面积分别为58.63、68.4平方米，售价分别为487629、568887元，被告分别交纳首付款244629、284887元，余款243000、284000元向贵阳银行股份有限公司中南支行（以下简称中南支行）按揭贷款。合同签订后，被告袁芳按约支付了首付款，并向中南支行进行了贷款，原、被告将商品房买卖合同到贵阳市不动产登记中心进行了合同备案。被告与中南支行于2013年9月18日签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，并于2013年9月30在不动产登记中心办理了抵押登记，商品房买卖合同转为预告登记，贵阳市不动产产权情况记载载明，产权人为原告，权利人为被告，抵押权人为中南支行。2017年3月22日，被告周家庆向贵州福泉农村商业银行股份有限公司（以下简称福泉农商行）签订个人借款合同，被告周家庆向福泉农商行贷款750000元，月利率为0.872%。三被告并向被告商惠担保公司申请办理《委托担保合同》，被告商惠担保公司作为被告周家庆的贷款保证人，被告袁芳、郑旭作为被告商惠担保公司的反担保人，签订了《借款担保合同》，双方到福泉市公证处进行了公证。当借款人周家庆不履行还款义务时，担保人商惠担保公司履行代偿义务后，有权凭公证书申请强制执行。后商惠担保公司代周家庆代偿了借款本息914077元，商惠担保公司向一审法院申请强制执行。一审法院立案受理后，于2019年3月13日作出（2019）黔2702执397号执行裁定书冻结周家庆、袁芳、郑旭的银行存款1100000元或查封同等价值的财产。2019年8月12日，一审法院作出（2019）黔2702执397号之一执行裁定书，对属袁芳所有位于贵阳市南明区房屋予以评估、拍卖。在此期间，原告提出了执行异议，一审法院于2019年12月18日作出（2019）黔2702执异87号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。随后原告于2020年1月13日向一审法院提出了执行异议之诉。本案在审理过程中，执行部门因信息不通，于2020年4月27日作出（2019）黔2702执397号之二执行裁定书，属袁芳所有位于贵阳市南明区房屋变卖给买受人陈星安；属袁芳所有位于贵阳市南明区房屋变卖给买受人陈翠平，并向原告发出协助执行通知书，所变卖款已兑现给商惠担保公司。 一审法院认为，原告与被告袁芳签订两份《商品房买卖合同》，约定将位于贵阳市南明区房屋出卖给袁芳，袁芳支付了首付款，并将合同在不动产部门进行了备案登记，被告袁芳与中南支行签订了借款按揭合同，分期支付中南支行的贷款，该借款合同中原告并不是借款合同的保证人，后因被告袁芳未按合同履行还款义务，原告支付了尚欠的余款，原告并不当然享有追偿权。同时袁芳与中南支行签订了抵押合同，原、被告就案涉的房屋也转为预告登记，被告享有该房的物权期待权，就物权的实现享有排除妨害的权利。原告主张案涉房屋登记在其名下，就当然享有所有权,作为出卖人来主张显然不符合买卖合同的法律特征，同时法律对商品房的出售也没有保留所有权之说，况且被告所贷款已进入原告账户。而原告在没有约定的情形下代被告归还欠款，属于无因管理，其享有一般的普通债权，只能按诉讼和执行的先后进行兑现。故其请求一审法院撤销对被告袁芳在执行阶段将位于贵阳市南明区两套房屋拍卖的裁定，停止执行，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告贵阳宏益房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：上诉人宏益房开公司是否享有足以排除执行的民事权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”通过该条规定可以看出，只有作为房屋买受人的被上诉人袁芳在符合上述规定的情况下，才享有排除执行的民事权益，而不是上诉人。其次，上诉人主张按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定，排除对案涉房屋的执行，但其并未提供证据证明已代被上诉人袁芳偿还银行贷款，即使上诉人代为偿还银行贷款，在没有合同约定的情况下，其代偿行为也只是在上诉人与袁芳之间产生了新的债权债务关系，属于无因管理之债，上诉人可另行通过其他法律途径解决。因此，上诉人宏益房开公司并不享有足以排除执行的民事权益，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人宏益房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  彭浩 审判员  王军 审判员  王锦 二〇二〇年十一月十三日 法官助理向朝珊 书记员易甜甜