四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1902民初212号 原告：李俊，男，汉族，生于1967年7月15日，高中文化，住成都市温江区。 委托诉讼代理人（特别授权）：闫柘霖，四川巴蜀律师事务所律师。 被告：唐德君，男，汉族，生于1962年4月16日，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐震（系唐德君胞弟），男，汉族，生于1966年2月2日，高中文化，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：陈洁，巴中市巴州区化成法律服务所法律工作者。 原告李俊与被告唐德君合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李俊及其委托诉讼代理人闫柘霖，被告唐德君之委托诉讼代理人唐震、陈洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李俊向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告下欠原告的购房款133126元，并支付逾期利息（按中国金融行业同行业拆借利率为标准，自起诉之日起计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：因原告与债务人新时代房产公司南池项目部存在债权债务关系，后债务人为偿还债务，将所承建开发的巴州区新市街128号富力锦城B幢16-1、16-2、16-3、21-7号住房以抵扣债务的方式，将房屋卖给原告。后原告于2012年6月29日将该四套房屋委托富力锦城售楼部销售人员代销，并约定了所售房屋单价及付款方式。接受委托后，富力锦城售楼部销售人员王一、明艳将富力锦城B幢16幢2号（现门牌号为16-3号）房屋出卖给被告，购房价款319822元；购房后，被告先后向原告共计支付购房款186696元，下欠133126元，经原告催收，被告以各种理由不予偿还，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求实现我的诉讼请求。 被告唐德君辩称：我与原告没有房屋买卖合同关系，原告起诉我是错误的，理由：1、我与原告从未签订房屋买卖合同，在房管局或不动产登记中心也不能查到我的有关交易信息，原告诉称的房屋早在2015年3月15日就由四川新时代房地产公司出售给案外人简茂国，原告起诉我作为被告是错误的。原告应举出我与原告签订的房屋买卖合同或其他交易证据；2、原告诉状称是委托售楼部销售人员售房16-3B栋给我不是事实，即使如原告称销售人员卖房给我，也应当是以原告的名义与我签订房屋买卖合同，而不是新时代公司或案外人简茂国签订的认购合同，代理人依法只能以被代理人名义从事代理卖房活动，而不是以自己的名义对外代理卖房，如前述按合同关系，也是案外人简茂国欠新时代的房款，也不是我欠原告的房款；3、即便是我与原告发生了房屋买卖关系，其行为也应属无效，原告未取得不动产权利证书，即不拥有案涉房屋的物权，自然无权对外销售房屋，根据市场房地产管理法第38条第6项规定，未依法登记领取的房地产不能转让，因此是禁止性规定。 经审理查明：因案外人四川省巴中新时代房地产开发有限公司南池项目部与原告李俊存在债权债务关系，2006年1月1日，债务人新时代房产公司南池项目部（甲方）与债权人李俊（乙方）签订《抵押还款协议》，约定：“甲方用南门贸市场一层商铺65号、67号、68号、69号作还款抵押担保，并保证在2006年6月30日前连本息还清全部借款，如到期仍不能还款，该商铺作价3000元/㎡计算，产权归乙方所有，互为找补。若2006年6月30日前出卖其中商铺，售房款须全部用作还款，直至还清为止。”2012年6月29日，四川省巴中新时代房地产开发有限公司南池项目部与向李俊出具《收据》：“收到李俊B幢16层2号房（现为16层3号）房款312696元。” 2012年6月29日，李俊出具《委托书》，约定李俊委托富力锦城售楼部代销B幢16-1、16-2、16-3、21-7四套房，单价4300元/㎡（注付款方式：分期），并约定单价为4300元/㎡的佣金为1%，单价超过4300元/㎡的，按7：3比例分成。 2015年3月15日，四川省巴中新时代房地产开发有限公司与案外人蹇茂国签订《商品房买卖合同》，约定由蹇茂国购买位于巴州区××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积72.9平方米，总价313470元。并进行了网签备案。 2018年12月5日，唐德君出具《欠条》：“今欠李俊同志原购富力锦城B幢16楼2号房屋（现16楼3号房）房款219822元,原价4398元×72.72㎡等于319822元，已支付100000元，实欠219822元。富力锦城售房部王一、明艳注明：已于2015年5月8日收86696元。”2015年5月8日，明艳向李俊转账86696元。尔后，李俊向富力锦城销售经理王一支付了佣金1万元。 庭审中，被告陈述“涉案房屋于2015年3月15日卖给了案外人蹇茂国。” 上述事实，有原告的诉称、原、被告的身份信息、《抵押还款协议》《收据》《委托书》《欠条》《房屋买卖合同》、银行交易明细、庭审笔录等，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。案外人四川省巴中新时代房地产开发有限公司南池项目部与原告李俊存在债权债务关系，签订了《抵押还款协议》，该协议是双方真实意思表示，协议中约定了“如到期仍不能还款，该商铺作价3000元/㎡计算，产权归乙方所有，互为找补。若2006年6月30日前出卖其中商铺，售房款须全部用作还款，直至还清为止”。原告李俊与案外人新时代房产公司南池项目部签订该协议后，债务人新时代房产公司南池项目部向李俊出具了房款《收据》，双方的债权债务消灭。《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”原告不能依《抵押还款协议》直接取得房屋产权，但其享有涉案房屋的优先受偿权，虽无法直接处分房屋的所有权，但李俊可以促成房屋买卖，房屋销售所获得的价款由李俊享有。 被告唐德君欲购买本案涉案房屋，通过富力锦城销售人员支付购房款100000元后，出具了《欠条》，载明下欠219822元。尔后，唐德君再次通过富力锦城销售人员支付86696元，并由销售人员转账给李俊。自此，李俊共计收取唐德君支付的涉案房屋价款186696元。唐德君支付了部分购房款，对该房屋取得了期待权，唐德君将其对房屋的期待权转让给了案外人蹇茂国，案外人蹇茂国与新时代房产公司签订了《商品房买卖合同》，涉案房屋的实际买受人为案外人蹇茂国。 原、被告对涉案房屋均不享有所有权和处分权，原告依被告唐德君书立的《欠条》主张权利，原、被告之间未签订《商品房买卖合同》，并非房屋买卖关系，而是债权债务关系，故本案案由应为合同纠纷。被告书立的《欠条》是其真实意思表示，应向原告支付下欠款项133126元并支付资金利息，利息的计算方法为：以133126元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准，自2021年1月7日起计算至付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百零一条、第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条之规定，判决如下： 由被告唐德君在本判决生效后十日内支付原告李俊133126元及利息（利息计算方式：以133126元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为标准，自2021年1月7日起计算至付清之日止）。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2960元，减半收取1480元，由被告唐德君承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  谢小蓉 二〇二一年一月二十九日二十九日 法官助理宋秘杪 书记员胡瑞