河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初2687号原告（反诉被告）：胡保良，男，1965年12月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人朱静玲、王翔宇，河南一帆律师事务所律师。被告（反诉原告）：驻马店市驿城区南海街道办事处安楼社区居民委员会安南居民组。委托诉讼代理人朱晓昂，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。代表人张富源，副组长。原告（反诉被告）胡保良诉被告（反诉原告）驻马店市驿城区南海街道办事处安楼社区居民委员会安南居民组（以下简称安南居民组）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡保良及其委托诉讼代理人王翔宇，被告安南居民组的代表人张富源及委托诉讼代理人朱晓昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡保良向本院提出诉讼请求：请求确认双方签订的《租门面房协议书》无效；请求被告赔偿原告损失250215.28元。事实与理由：原告因租赁被告位于练江××××小区门面房12间，2012年4月18日原、被告《签订租门面房协议书》，约定每间门面房租金为400元，租赁期限15年，每5年缴纳一次租金，缴纳金额为288000元。协议签订后，原告按约定缴纳了第1个五年租赁费，并使用房屋至今。2017年7月，原告按约定缴纳第2个五年租金时被告拒不接受，并于2018年12月10日在原告处张贴公告，要求房租每间涨至2000元，否则视为弃租。原告无奈之下提起诉讼，在案件审理中发现被告的房屋为双违建筑，未取得建设工程规划许可证，致使合同无效而无法继续履行。综上，为维护权益，诉至法院。被告安南村民组辩称：1、原被告在签订房屋租赁协议时，双方对房屋手续问题均知情，从当时签订的价格上也可以体现，原告对房屋手续问题知情的情况下，继续与被告签订租赁合同，后又以房屋租赁合同无效要求赔偿损失无事实法律依据；2、因原告没有提供证据证明，评估报告中物品用于租赁被告房屋的装饰装修，也没有提供证据证明该装饰装修经过了被告方同意，也没有提供出合法购买该物品的正规发票，付款记录，及售后维修，保修单等相关手续，也没有提供物品的质保期等相关证据，因此我方对原告要求损失的数额不予认可。3、即使用在了租赁房屋装饰装修上，该装饰装修也属于原告经营生意的正常成本支出，受益人也是原告。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，而承租方无权要求出租方赔偿其装修损失。因房屋租赁合同无效，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失前提是装饰装修要经过出租方同意，否则出租方无需向承租方赔偿装饰装修损失。同时，被告有权要求原告恢复原状或者赔偿损失，双方签订的合同也未明确约定合同解除或者无效后，原告的装饰装修损失由被告赔偿，而是约定中途解约不退还租金，属于原告方的东西由原告自行拆除，被告方不负任何责任；4、原告租赁被告房屋，已经使用8年，至今还在使用中，被告也没有要原告交付房屋，原告也从未因为房屋手续问题导致停业，也没有影响原告的正常经营。被告在履行本合同中，一直在坚持诚信原则，第一个5年租赁期满，本应该涨房租，但被告为了保持租赁合同继续履行一直没有涨房租，随着市场行情，租赁价格上涨，被告要求原告涨房租的请求合理合法。合同书中约定租金价格可以随市场价格调整。综上，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求应依法驳回。反诉原告安南村民组向本院提出反诉请求：依法解除反诉人与被反诉人之间签订的租赁协议；判令被反诉人向反诉人支付房屋租赁费51600元（暂定2020年度的，反诉人保留对被反诉人实际搬离时间的诉讼权利）；判令被反诉人搬离反诉人的房屋。事实与理由：2012年4月18日，反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同，案涉房屋经审查为双违建筑，现反诉人得知房屋不能出租，请求解除双方签订的租赁协议，并要求被反诉人支付房屋占用经营期间的租赁费，搬离诉争的房屋。反诉被告胡保良辩称，根据相关法律规定，没有建设工程规划许可证，租赁合同自始无效，不存在解除问题；原告已经支付租赁费到2019年12月底，安南村民组起诉的也是2020年的租金，2020年的实际占用期间的租赁费，愿意向村民组支付，但不是全年的。本院经审理认定事实如下：2012年4月18日，安南村民组（甲方）与胡保良（乙方）签订租门面房协议书，甲方愿将练江路锦绣江南小区门面房租赁给乙方，每间门面房租金为400元，计租间数12间，全年租金51600元。租期15年，自2012年7月1日至2027年7月1日。缴款方式为一次性缴款5年租金（5年租金为258000元）。合同到期可首先考虑租赁者，但价格可随市场价调整，中途解约不退租金，凡乙方东西自行拆除，居民组不负责任何责任。合同签订后，安南村民组即将房屋交付胡保良使用，胡保良已缴纳租金至2019年12月，2020年租金因双方发生纠纷未缴纳。现该案涉房屋仍由胡保良经营使用中。安南村民组未为案涉房屋办理建设工程规划许可证。诉讼中，经胡保良申请，本院依法委托驻马店市正永信资产评估事务所就案涉房屋的装修损失及部分涉案设备拆移费用在评估基准日所表现的市场价值进行评估，评估结论为：“胡保良租赁房屋装修损失及部分涉案设备拆移费用为人民币250215.28元。其中，租赁房屋装修损失228185.28元；部分涉案设备拆移费用22030元”。评估基准日为2020年7月23日，评估报告的有效期为2020年7月23日至2021年7月22日。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，法律规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，现原告胡保良请求确认原被告签订的《租门面房协议书》无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告安南村民组要求胡保良搬离租赁房屋，也即是要求胡保良返还租赁的房屋，本院予以支持。同时，因房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，对安南村民组要求胡保良支付2020年度的案涉房屋占用费51600元的请求，胡保良不持异议，且同意支付，本院予以支持。对于合同的无效，原被告均存在过错，考虑到安南村民组作为出租方，应对租赁标的物有无规划许可证的情况系明知的，并有将上述情况向承租方告知的义务，安南村民组应对合同的无效承担主要责任。胡保良在签订合同前也应尽到谨慎的审查、注意义务，其对合同无效应承担次要责任。结案合同的实际履行情况，本院酌定安南村民组承担60%的责任，胡保良承担40%的责任。本案中，租赁合同虽无效，但胡保良租赁安南村民组的房屋发生在2012年7月，至今已有8年之久，胡保良租赁房屋后，即对房屋进行了装修使用，租赁期间安南村民组也未提出异议，应当认定胡保良的装饰装修行为经过了安南村民组的同意。法律规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，对可拆除的装饰装修物，可由胡保良自行拆除。对于已形成附和的装饰装修物，因安南村民组不同意利用，经评估鉴定，该装修损失为228185.28元，该损失应有安南村民组按照其过错比例承担60%的责任，计款为136911.17元。对胡保良要求被告支付部分设备拆移费用22030元的请求，无法律依据，不予支持。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告于2012年4月18日签订的《租门面房协议书》为无效合同。二、限被告驻马店市驿城区南海街道办事处安楼社区居民委员会安南居民组在本判决生效后十日内赔偿原告胡保良装修损失136911.17元。三、限反诉被告胡保良在本判决生效后十日内向反诉原告驻马店市驿城区南海街道办事处安楼社区居民委员会安南居民组支付2020年度的房屋占有费51600元。四、限反诉被告胡保良在本判决生效后二十日内返还位于驻马店市驿城区练江路锦绣江南小区的案涉租赁房屋。五、驳回原告胡保良的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告驻马店市驿城区南海街道办事处安楼社区居民委员会安南居民组的其他反诉请求。如未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计5598元，由原告胡保良负担3526元，由被告驻马店市驿城区南海街道办事处安楼社区居民委员会安南居民组负担2072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  邓卫军人民陪审员  段丽娟人民陪审员  律守波二〇二一年一月十三日书 记 员  张 珂