贵州省安顺市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）黔04执异7号异议人（案外人）：伍朝芹，女，1945年11月24日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托代理人：杨莉，女，1976年1月5日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。系异议人伍朝芹之女。委托代理权限为特别授权代理。申请执行人：贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金珠路**。统一社会信用代码：91520000214405257K。法定代表人：袁赤，系该公司董事长。委托代理人：张连波，贵州乾合律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。被执行人：贵州省华大房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区老大十字荣建大厦**。统一社会信用代码：91520402709654546C。法定代表人：姜荣华，系该公司董事长。委托代理人：罗华、李松，贵州宜源律师事务所律师。委托代理权限为特别授权代理。本院在执行申请执行人贵阳铝镁设计研究院工程承包有限公司（以下简称“铝镁公司”）与被执行人贵州省华大房地产开发有限公司（以下简称“华大公司”）合同纠纷一案中，案外人伍朝芹向本院提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。异议人请求：解除贵州省安顺市中级人民法院（2020）黔04财保6号对“安顺华大时代广场项目一期”A栋12层13号商品房的查封。事实和理由：该商品房的所有权归属于申请人，申请人与华大公司已经签订了《商品房买卖合同》且已于2018年5月26日支付了全部购房款，法院的查封行为错误，损害了申请人的合法权益，请求解除对该房的查封。异议人提交以下证据：1、贵州省安顺市中级人民法院（2020）黔04执56号执行裁定书、（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04执保65号结案通知书；2、2020年11月25日伍朝芹的贵州省不动产登记查询结果2张；3、收款收据2张、银行转账凭证及流水明细7张；4、《商品房买卖合同》；5、《西秀区2017年南华菜场城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议（货币补偿）》及中国银行交易流水明细清单各一份。申请执行人铝镁公司质证认为对《商品房买卖合同》真实性不予认可，当时公章系由我方保管，对裁定书的“三性”无异议，保全案涉房屋是合法的。对不动产登记查询结果的真实性无异议，但达不到异议人的证明目的，该房尚未交房，登记在华大公司的名下，因异议人支付的款项未进入被执行人的公款账户，对异议人提交的收款收据、银行凭证不予认可。案涉房屋系办公楼，并非用于居住，且未交付。异议人虽提供了拆迁协议，但对本案而言该项目与拆迁房屋无关，异议人也是购房人。被执行人华大公司质证表示对上述证据的真实性均无异议。上述证据符合证据的“三性”，本院予以采信。本院经审查认定：申请执行人铝镁公司与被执行人华大公司合同纠纷一案，本院依铝镁公司的申请，以（2019）黔04财保6号、（2019）黔04财保8号立案审理诉前财产保全并作出（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04财保8号民事裁定书。后本院以（2019）黔04执保65号立案执行（2019）黔04财保6号民事裁定书，执行过程中，本院于2019年7月31日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04财保6号民事裁定书、（2019）黔04执保65号《协助执行通知书》，安顺市不动产登记中心据此于2019年8月1日查封了华大公司名下所有、异议人所购买的华大时代广场棚户区改造项目一期A幢12层13号房。异议人与被执行人华大公司于2018年5月26日签订《商品房买卖合同》，购买被执行人华大公司位于安顺市西秀区老大十字，建设项目名称华大时代广场棚户区改造项目的第A幢12层13号房房屋（A-12-13），合同中对商品房规划用途勾选为办公，购房总价款为413545元，付款方式为一次性付款，买受人应当在2018年5月25日前支付全部房价款。华大公司于2018年5月25日向异议人出具收款收据一张，载明收到异议人交来的A-12-13号购房款363545元、2018年5月26日向异议人出具收款收据一张，载明收到异议人交来的A-12-13号购房款50000元。另查明，听证会上，华大公司对《商品房买卖合同》上加盖的公章真实性无异议。案涉项目尚未竣工验收，异议房产尚未交付异议人。截止2020年11月25日，通过贵州省不动产登记查询结果，异议人在贵州省安顺市西秀区范围内名下有一套房产：西秀区南华东路33号金属回收公司宿舍1幢2单元4层404号，异议人已于2017年11月21日与安顺市西秀区南街办事处签订《西秀区2017年南华菜场城市棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议（货币补偿）》，约定该套房产被拆除后安顺市西秀区南街办事处给予被拆迁人伍朝芹各项货币补偿共442629.39元。该安置款已于2018年8月13日由西秀区南华菜场棚户区改造项目指挥部打入伍朝芹银行账户。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案异议人的请求应予支持，理由如下：第一，申请执行人铝镁公司基于其与被执行人华大公司的合同纠纷向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）黔04财保6号民事裁定书裁定在3.4亿元范围内查封或冻结被申请人的银行存款或其他资产，为金钱债权的执行。第二，申请执行人铝镁公司认为签订合同时华大公司的公章由其监管，故异议人与华大公司签订的《商品房买卖合同》不真实；铝镁公司未提交证据证明其主张，且华大公司对该合同上所加盖公章真实性予以认可，铝镁公司主张其对华大公司公章的监管行为，不能对抗异议人，故案涉《商品房买卖合同》真实有效。异议人早在2018年5月26日就与被执行人签订合法有效的《商品房买卖合同》，而本院查封案涉房产时间是在2019年8月1日，该书面合同签订于本院查封之前。第三，异议房产虽然规划用途为办公，但规划用途并不当然决定实际使用用途，且异议人原有用于居住的西秀区南华东路33号金属回收公司宿舍1幢2单元4层404号房已被拆迁，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷，应当适用当时的法律规定，因此依照《中华人民共和国物权法》第二十九条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之规定，因政府的征收行为，异议人对该套房产的物权已经灭失，故异议人名下已无其他用于居住的房产，异议人主张该房产是购买用于居住，本院予以采信。第四，至2018年5月26日异议人已支付了购房全款，显然已经支付了超过合同约定购房总价款的50%。综上，异议人虽尚未取得案涉房屋的所有权，但其基于商品房买卖合同而产生的物权期待效力，能够排除申请执行人铝镁公司金钱债权的强制执行。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止贵州省安顺市中级人民法院（2019）黔04执保65号案件对华大时代广场棚户区改造项目A幢12层13号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  辜贤莉审判员  黎福伟审判员  王 爽二〇二一年一月二十二日法官助理张婕书记员卢昌蝶（代）