湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂03民终30号上诉人（原审被告）：付玉红，女，1972年10月17日出生，汉族，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审原告）：十堰市鸿达物业管理有限公司。住所地：湖北省丹江口市环城南路**（丽景花园）。法定代表人：高雨，该公司经理。委托诉讼代理人：肖琴，女，该公司收费员。上诉人付玉红因与被上诉人十堰市鸿达物业管理有限公司（以下简称鸿达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初1810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付玉红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鸿达物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、鸿达物业公司既未与业主或业主大会签订合同，也未向业主提供相应的物业管理服务，无权收取物业费。1.陌生人随便进出小区，小区内绿化干枯，杂草丛生。垃圾箱被拖走后，遍地污渍，蚊蝇蛆虫乱飞乱爬，尤其是夏季时臭气熏天，并非鸿达物业公司所称24小时有保安巡查、天天冲洗。2.鸿达物业公司未与业主或业主大会签订书面合同。根据《物业管理条例》第三十四条规定，只有通过业主大会选聘的物业公司签订合同，合同中应具有服务项目、服务质量、物业费用和专项维修基金管理使用等内容进行约定，也就是说签订书面合同是物业收取费用和交费的基础，未与全体业主签订合同属于非法进入，业主有权拒绝交费。3.鸿达物业公司曾在2015年末至2016年期间自动撤离小区（已张贴公告声明），而后在业主不知情的情况下再次返驻小区，不知这属于何种行为？在此期间，鸿达物业公司收取了业主的装修垃圾费用，但撤离时遗留下大量的装修垃圾全是付玉红所居住的1号楼的业主自行清理，后来的清洁卫生全是付玉红等业主主动承担，这些业主可以作证。4.丽景花园小区内不仅没有娱乐室，连坐下来歇脚的椅凳都没有，连公共设施都没有，哪儿来的维修和服务？5.自从鸿达物业公司入驻，付玉红所在的1号楼门口常年无人看守，院内秩序都是自己维护，垃圾箱正对着三单元楼梯口，垃圾箱拖走时的污水、污渍长年无人冲洗，业主遗失了财物鸿达物业公司也不管，房屋漏水都是业主自行花钱请人修，业主自己买的房屋和车棚为什么还要向物业公司交钱？二、鸿达物业公司入驻小区并非以服务为宗旨，而是以谋利为目的，侵害业主知情权，服务态度恶劣，而且还有损害业主财物、骚扰业主正常工作生活的嫌疑。1.鸿达物业公司违规、违法、出租公共用房，曾多次将门卫房租给他人居住，所得收益既不曾公开也未用于业主。2.鸿达物业公司单方面动用房屋维修基金，用于安装摄像头，未曾向小区业主公开透明详细的资金、金额，侵害业主的权益。3.付玉红的父亲从农村到丽景花园小区女儿家，在已告知详细的姓名和楼号的情况下，门卫还不给开大门，态度粗暴，硬让一位七八十岁的老人骑着电动三轮车从专供行人进出的小门通行，老人本就胆怯，也不敢说什么，导致刚买没多久的电动三轮车就这样被挤坏了。事后，付玉红找门卫理论，而门卫说话极不尊重人，推脱责任。鸿达物业公司也没有积极解决的态度，不闻不问，极其不尊重业主权利，甚至是小区业主本人因腿脚受伤行动不便，从医院打车回来都不让进，被逼无奈从小区大门口一直被人背回后门1号楼2单元4楼，这些都是小区业主的亲身经历。三、业主委员会并非由小区业主大会选举成立，所以业主委员会与鸿达物业公司签订的合同不能代表全体业主的权利。业主委员会应当由具有公正、有爱心、有社会责任感的人担任，而不是为了一己私利联合物业公司做虚假证词，来损害业主的利益和名誉。对这种为谋利益而不顾业主权益的物业公司，业主有权拒绝其入驻小区，对做虚假证词的业主委员会成员，业主有权保留追究其刑事责任的权利。鸿达物业公司辩称，一、鸿达物业公司于2013年12月进驻丹江口市环城南路丽景花园小区，经社区领导召开业主大会并选举产生了业主委员会，该公司于2014年1月1日与业主委员会正式签订《物业服务合同》。7年来，该公司本着“优质服务，廉价收费”的宗旨，积极开展安全保卫、环境保洁，庭园花草保养修剪、公共设施维修维护等项服务工作，取得了广大业主广泛认可和好评，丹江口市政府、城区办事处、居民社区在历次开展的全市“五城联创”、“新冠××病毒防疫”等各项工作检查中，对该公司物业服务管理工作均给予充分肯定和表扬。7年来，该公司体察民情，将丹江口市物价局批复的物业服务费0.5元/㎡主动降为0.35元/㎡。小区内268户除少数个别外，90%以上的业主都能自觉的如期缴纳物业服务费。二、针对付玉红上诉状中提出的各种问题的答辩。1.物业保安人员对小区出入的陌生人及车辆实行登记制度，且定时巡查。2.该公司办公人员、保安人员、保洁人员实行包干划片，对小区内花木进行保养修剪、杂草清理。垃圾箱定点摆放，定时冲洗喷药，纸屑杂物随手清捡。3.在社区领导的支持下，业主大会选举产生的业主委员会与鸿达物业公司签订的《物业服务合同》，符合《中华人民共和国物业法》规定之精神，对业主具有约束力。4.丽景花园小区物业管理一直是一套保安队伍，对小区的正门和后门实行统一管理。正门出入凭门禁卡和车牌识别，后门执行早上6点开门、晚上10点半锁门制度，不存在公共用房出租。5.2014年1月至今7年间，房管部门共拨发房屋维修基金6次，计款7万余元，主要用于下水道、化粪池改造和清理，监控设施安装和维修。每次维修基金申请报告均列出维修明细，资金预算后经业主委员会和2/3以上的业主签字，方可上报房产部门批复，资金使用由房产部门直接对施工方进行结算。6.2015年初，由于部分业主拒交或少交上年度服务费，鸿达物业公司资金周转难以为继。无奈之下，鸿达物业公司暂停1至2月份的服务，想以此与业主们达成“有偿服务”的共识，3月份该公司即恢复物业服务工作。2015年1-2月的物业管理服务费在收取时已扣除。7.2015年1至2月属春节前后，小区内各业主不存在因装修而产生垃圾。凡小区内房屋装修的业主所产生的装修垃圾均由鸿达物业公司统一雇车清运，房屋装修方按200元缴纳垃圾清运费。8.丽景花园小区于2010年开发建成，属中低档小区，内设没有活动室、桌凳设施。9.付玉红称一位七八十岁的老人骑电动三轮车进小区时被挤坏一事，纯属子虚乌有、个人编造。2019年5月的一天上午，小区一位50岁左右的业主因脚疼，从医院回家的路上乘一辆电动三轮车走到小区门口时，因抢杆造成大门道闸撞坏（车主及业主完好无损）。后经警方解决，因责任方车主无儿无女，且系特困户，无力赔偿大门道闸损失而告终。鸿达物业公司向一审法院起诉请求：判令付玉红立即支付2014年至2020年物业费2807元，并承担案件受理费。一审法院认定事实：付玉红在丹江口市××小区××楼××单元××室××房屋××、车棚一间，房屋面积88.55㎡，车棚面积8㎡。2013年12月20日，鸿达物业公司进驻丽景花园小区，并于2014年1月1日与丽景花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：鸿达物业公司为小区提供建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护、公共区域的秩序维护等服务；鸿达物业公司按房屋建筑面积向该小区各业主收取物业公共服务费用，其中：住宅用房物业费为0.70元/月/㎡，非住宅用房物业费为0.50元/月/㎡；物业费用按年交纳，业主应在当年第一季度前履行交纳义务，合同期限10年，自2014年1月1日起至2024年12月30日。丽景花园小区业主委员会主任李**、副主任尚思民代表该小区业主委员会与鸿达物业公司法定代表人高雨在该合同上签字盖章。鸿达物业公司在2015年1月、2月均未提供物业服务。鸿达物业公司现聘请了两名保安、一名保洁为小区业主服务。一审另查明，丹江口市物价局以丹价字（2013）91号《关于对丽景花园小区前期物业服务收费标准的批复》，内容为：“丽景花园小区住宅物业综合服务费为每月每平方0.7元……。”2016年1月7日，鸿达物业公司物业服务资质等级为三级。2017年12月15日，住房城乡建设部办公厅通知取消物业服务企业资质核定相关工作。2018年8月28日，丹江口市物价局、丹江口市房地产管理局联合下发丹价字（2018）25号《关于规范丹江城区物业服务收费管理有关问题的通知》，内容为：“等级为三级的物业服务企业多层住宅收费标准的基准价为0.5元/月/㎡，最高可上浮15%，下浮不限。”2014年以来，鸿达物业公司考虑到该小区物业费收缴困难的实际状况，没有按照与小区业主委员会约定的0.70元/月/㎡收取物业费，将收费标准降低至住宅用房按0.35元/月/㎡，车棚物业费按0.3元/月/㎡收取。鸿达物业公司催要无果，向一审法院提起诉讼。一审再查明，从2014年1月1日至2020年12月31日，扣减鸿达物业公司在2015年1月、2月未提供物业服务的期间，付玉红拖欠住房物业费2541.39元，车棚物业费196.80元，合计2738.19元。2016年7月1日，鸿达物业公司曾起诉付玉红丈夫谭杰支付物业费，后撤诉。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案系物业服务合同纠纷。物业管理作为服务行业，物业公司应当与业主加强沟通，不断在工作中完善服务，才能取得业主的理解和支持。同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的资金提供优质的物业服务。本案中，双方当事人虽未直接签订《物业服务合同》，但鸿达物业公司与该小区业主委员会签订有《物业服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”鸿达物业公司与丽景花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对业主亦具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。鸿达物业公司为包括付玉红在内的各业主提供了物业服务，付玉红虽未与鸿达物业公司签订书面的物业服务合同，但实际上接受了鸿达物业公司提供的物业服务，双方已经形成了事实上的物业管理服务合同关系。鸿达物业公司诉请物业费收费标准未超过双方合同约定的标准，也符合物价部门的规定，付玉红在鸿达物业公司提供物业服务期间，拒绝交纳物业费，鸿达物业公司催告后，付玉红仍未履行物业费交纳义务，鸿达物业公司主张物业费并无不当。付玉红主张未享受鸿达物业公司物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”付玉红主张鸿达物业公司物业服务不到位，未提交证据证实，故付玉红不能以此为由拒交物业费。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、付玉红在判决生效之日起十日内向鸿达物业公司支付物业费2738.19元；二、驳回鸿达物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，减半收取计12元，由付玉红负担。二审期间，付玉红向本院提交三份书面证据，并申请证人付某出庭作证。证据一、证人证言5份（（其中4份系付玉红自己书写，另一份蓝色字迹的是唐华莲口述，他人代书），上面均有多个业主的签名证明内容属实）。拟证明：鸿达物业公司不作为、收费不合法，业主有权拒绝交纳物业费，鸿达物业公司出租公共用房未经业主同意。证据二、照片打印件16张、（显示小区内环境情况）。拟证明：业主住房、车棚漏水，鸿达物业公司拒绝动用维修基金，还推脱是开发商的责任，小区内绿化维护、健身器材维护及清洁卫生都没有做到，也无门卫24小时值守。证据三、鸿达物业公司一审提交的《关于鸿达物业管理有限公司在丽景花园小区服务项目证明材料》复印件，由业主委员会主任及小区多位业主在该份复印件上共同签字。拟证明：该份证明材料的内容不真实。证据四、证人付某的证人证言。拟证明：丽景花园小区并无门卫24小时值守，也未对随意进入小区陌生人严格登记，且付玉红父亲骑的电动三轮车因门卫拦住要求只能从专供行人通行的小门进入，而导致三轮车被挤坏。经质证，鸿达物业公司对证据一的真实性有异议，5份证人证言中签字的人中有一部分名字很陌生，不能确定是否是业主，另一部分虽然是业主名字，但之前也起诉要求他们交物业费，且与本案是同时起诉，故，证人证言的内容不真实，达不到付玉红的证明目的。业主委员会的成立是在房管部门和社区的组织下选举成立的。鸿达物业公司和业主委员会签订的合同是真实的。公用房屋并未对外出租。对证据二的真实性有异议，动用维修基金要在相关法规规定的维修范围内才能动用，由房管部门把关，还要有三分之二以上的业主同意，有严格的法定程序。丽景花园小区里绿化不多，现有绿植由保安、保洁等工作人员划片包干进行养护。门卫有二十四小时值守，关于保安、保洁工作，鸿达物业公司在一审中已提交证据证明。健身器材已经购买新品进行置换。对证据三的真实性有异议，下方签名有的是业主本人，但不符合事实，这些人中有的自己都没交纳物业费，鸿达物业公司还会继续起诉他们。业主委员会主任李**年纪大了，可能思路不太清楚，所以才会出具“以上证明材料不是我的签名”的文字内容，明显看得出来两个签名的笔迹都是一样的。对证据四的证人证言，鸿达物业公司认为：1.证人付某系付玉红的亲弟弟，且居住在老河口市，对丽景花园小区的情况根本不了解，其证言具有偏向性，不属实，不宜采信。2.鸿达物业公司自2014年入驻小区以来，一直安排2名门卫保安实行“两班倒”24小时值守，月薪1000元，1名保洁上午、下午每天清扫小区院内各单元楼梯道卫生，月薪1200元。3.丽景花园小区属中、低档小区，小区内没有太多绿化，对有限的绿化部分，鸿达物业公司财务人员、保安、保洁人员及管理人员实行分片包干制进行除草、修剪、浇水养护。4.证人称其父亲进小区时被侧门挤坏电动车、脚受伤，纯属捏造事实。其一方面称小区无24小时值班的门卫，一方面又称门卫不给其父亲开门，自相矛盾。再者，一位七八十岁的老人也不可能骑着电动三轮车从老河口市跑到丹江口市。按照小区规定，为了车辆和行人安全，大门实行一车一杆自动识别，行人、电动车、摩托车一律走小门。本院认为，付玉红提交的证据一、证据三形式上属于证人证言，无法确认业主签名的真实性，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据”的规定，在证人均未出庭、且鸿达物业公司对上述证据有异议的情况下，对证据一、证据三的证明力，本院不予采信。证据二照片反映的情况即使真实，也不能证明鸿达物业公司未履行《物业服务合同》的主要义务，达不到其证明目的，且动用维修基金有严格的条件限制和审批程序方能使用，鸿达物业公司无法自行使用。对于证据四的证人证言，证人与付玉红具有亲属关系，且并未居住在丽景花园小区，其证言的证明力较弱，不能证明鸿达物业公司未向业主提供物业管理服务。对于鸿达物业公司在一审中提交的《物业服务合同》，因付玉红在一审中未明确发表质证意见，二审中，付玉红针对该份合同补充发表质证意见如下：付玉红从未见过该份《物业服务合同》，对其真实性有异议，且合同上也没有付玉红的签字，业主委员会什么时候成立、都有哪些人，付玉红也不知道。该份合同是2014年才签订的，但鸿达物业公司从2013年就开始收取物业费。本院认为，鸿达物业公司已提交该份合同的原件予以核对，在付玉红未提供相反证据予以推翻的情况下，对该份合同的真实性本院予以确认。鸿达物业公司在二审中未向本院提交证据。二审查明的事实与一审认定的基本事实相一致，本院予以确认。本院认为，关于付玉红认为鸿达物业公司未与其个人签订《物业服务合同》，且丽景花园小区业主委员会并非由小区业主大会选举成立，其与鸿达物业公司签订的合同不能代表全体业主权利的上诉理由。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”鸿达物业公司虽未与付玉红个人签订物业服务合同，但丽景花园小区业主委员会决定选聘鸿达物业公司并于2014年1月1日与该公司签订了《物业服务合同》，即使付玉红认为业主委员会的成立不符合程序，但在业主委员会的决定未被撤销之前，业主委员会与鸿达物业公司签订的《物业服务合同》对于作为小区业主的付玉红仍具有法律约束力。关于付玉红认为鸿达物业公司未提供任何物业管理服务、无权收取物业费的上诉理由。本院认为，根据鸿达物业公司一审提交的证据，能够证明该公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，且付玉红关于其父亲骑电动三轮车被小区门卫无端阻拦并要求只从侧门进入的单方陈述，与其认为鸿达物业公司未提供任何物业管理服务的主张相互矛盾。故，付玉红的该项上诉理由与客观事实不符。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”付玉红认为鸿达物业公司提供的物业服务在卫生保洁、保安值守、秩序维护、公共绿化、服务态度恶劣等方面存在不足，但上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，付玉红不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅会损害物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。若付玉红认为鸿达物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，未提供令人满意的物业服务，可以根据《物业服务合同》的约定及相关法律规定，依法维护自己的合法权益，但其以采取拒付物业管理费的方式来对抗物业服务瑕疵的行为，无合法依据。关于付玉红认为鸿达物业公司违规出租门卫房、私自动用维修基金的行为侵害了业主知情权等合法权益，且服务态度差、不尊重业主权利、损坏其父亲电动三轮车的上诉理由。本院认为，若付玉红认为鸿达物业公司侵害了其作为业主的合法权益，可以另行主张权利，并不能以此作为拒交物业费的抗辩理由。关于付玉红认为鸿达物业公司曾在2015年末至2016年期间自动撤离小区的上诉理由。虽然付玉红未对其主张的鸿达物业公司撤离小区的事实提交证据予以证实，一审法院根据鸿达物业公司自认的事实，已扣减了2015年1月、2月停止物业服务期间的物业管理费，且鸿达物业公司再次入驻小区后仍继续提供物业服务。故，付玉红的该项上诉理由，本院依法不予支持。综上所述，付玉红的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由付玉红负担。本判决为终审判决。审判长 卢 鸣审判员 祝家兴审判员 张 曼二〇二一年一月二十六日书记员 胡小容