山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终237号 上诉人（原审被告）：泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会，住所地泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村。 法定代表人：赵兴新，村主任。 委托诉讼代理人：陈涛，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪宏，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石树森，男，1964年3月12日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会（以下简称白马石村委会）因与被上诉人石树森房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初3659号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 白马石村委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回石树森诉讼请求。事实和理由:一、涉案购房协议应当按照无效协议处理。1、涉案购房协议第一条和第四条约定，石树森购买二层小康楼宅基地款转为购房款，石树森以宅基地户的身份由白马石村委会进行安置，所以该协议仅仅是名义上为购房协议，实际上白马石村委会与石树森之间不存在商品房买卖合同关系，因石树森不是白马石村委会的集体组织成员，不能购买白马石村委会的宅基地，不能享受安置待遇，所以涉案购房协议无效。2、涉案房屋是由泰安市嘉业房地产开发有限公司开发建设，白马石村委会无权出售涉案房屋，白马石村委会作为集体经济组织无权开发建设房屋，更不可能办理土地和工程建设等手续，石树森对此是明知的，由此可以推定石树森对于白马石村委会无权出售房屋是明知的，涉案购房协议为无效协议。二、白马石村委会不应返还石树森购房款及利息。1、涉案购房协议署期为2007年，当时白马石村委会村委成员都已经离任，白马石村委会被诉讼后经过查询帐目发现涉案协议中约定的10万元购房款并未实际入账到白马石村委会的集体账户，在白马石村委会并未实际收到和使用款项的前提下，石树森要求白马石村委会返还款项的请求不应支持。2、涉案购房协议为无效协议，一审法院按照有效协议处理判决支付石树森双倍利息不当。综上所述，白马石村委会认为一审判决错误，请求贵院查明事实，依法支持白马石村委会的上诉请求。 石树森向一审法院起诉请求：1.白马石村委会返还石树森购房款10万元并赔偿损失(以10万元为基数，自2009年1月7日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的双倍计算损失，自2019年8月21日起至白马石村委会实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案诉讼费用、保全费、担保费由白马石村委会承担。 一审法院认定事实：石树森作为乙方、白马石村委会作为甲方签订《购房协议》一份，该协议载明白马石村拟建二层小康楼一律停止建设，经村两委研究决定，安排原宅基地户购买已公示的规划批准的多层住宅楼，建筑面积约1200平方米/户，三室两厅两卫型，水电暖天然气齐全，甲方同意将宅基地户石树森安排在本次拟建住宅楼公示规划图中东侧一列自南向北第二排八号楼西单元三楼西户；甲方按1800元/平方米将该套住房卖给乙方，储藏室一间；甲方负责工程开工后将购房手续转换成房地产开发建设合同，确保乙方取得合法的可办理市房产证、土地证的有关手续；原乙方交给甲方的二层小康楼宅基地款，转为本次乙方所购住房的购房款；乙方在签订合同时向甲方预交10万元购房款，楼房封顶后乙方向甲方交够购房款的80%，剩余部分待工程验收合格交房时付清；双方须严格履行以上条款，任何一方不得违约，否则如甲方违约，按同期银行贷款利率双倍偿还，如乙方违约，甲方仅返还预交款，不计利息；本协议自签订之日起生效。朱代亮在甲方处签字，村委加盖公章。协议乙方签字处载明“石树森户平强变更”。石树森还提交收据一份，载明2007年9月15日白马石村委会收到户平强预收高层楼款10万元，收据中加盖村委财务专用章、并有经手人朱代亮签字。该收据左下角注明“变更情况属实訾文宏”，并加盖村委公章。白马石村委会对收据质证称收据上记载着交款人为户平强，不是石树森本人，在左下角变更情况属实的签字人为訾文宏，是当时的会计，朱代亮是村两委的成员。石树森提交与白马石村委会村书记的电话录音一份，主张该账目在村集体账目中重复登记了好几次，白马石村委会承诺2019年将该款退还。白马石村委会质证称对真实性无异议，录音体现的是石树森提供给白马石村委会进行登记的情况，白马石村委会工作人员向石树森解释过需要汇报处理，而不是答应给石树森退款。白马石村委会提交规划设计图及房屋建设共同开发协议书复印件，证明白马石村委会与案外人泰安市嘉业房地产开发有限公司合作开发，由白马石村委会投入土地使用权，泰安市嘉业房地产开发有限公司支付补偿费，涉案房屋是泰安市嘉业房地产开发有限公司自行建设对外出售，白马石村委会无权出售。石树森称复印件，不予质证。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”对于白马石村委会主张的涉案房产其并没有处分权，因此涉案房屋买卖合同无效的主张，一审法院不予采信。石树森与白马石村委会签订的《购房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。因白马石村委会违约导致石树森合同目的无法实现，故该协议应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然白马石村委会主张并未收取石树森支付的10万元购房款，但石树森提交的收据中加盖有白马石村委会公章予以证明，白马石村委会并未提出相反证据予以反驳，故一审法院对石树森已经缴纳10万元购房款的事实予以确认。白马石村委会应返还石树森已经支付的购房款10万元，并赔付石树森因购房款被占用期间的利息损失。石树森要求白马石村委会自2009年1月7日至2019年8月19日按照银行同期同档次贷款基准利率的双倍赔偿损失的主张，符合合同约定，一审法院予以支持，因自2019年8月20日中国人民银行授权银行间同业拆借中心每月发布贷款市场报价利率，因此自2019年8月20日开始至白马石村委会实际给付之日止，利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：白马石村委会于一审判决生效之日起十日内返还石树森购房款10万元及利息（以10万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的双倍自2009年1月7日起计算至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至白马石村委会实际给付之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由白马石村委会负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为:1.上诉人白马石村委会与被上诉人石树森之间的购房协议是否有效；2.白马石村委会是否应返还石树森购房款及利息。 关于白马石村委会与被上诉人石树森之间的购房协议是否有效的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，白马石村委会主张石树森非该村集体成员，合同应为无效，但其双方签订的协议中明确载明宅基地款转为涉案购房款，涉案协议并不涉及宅基地买卖问题，对其主张不应支持。白马石村委会主张涉案房屋由泰安市嘉业房地产开发有限公司开发建设，其无权出售，涉案购房协议无效，于法无据，本院不予支持。因此，一审法院认定石树森与白马石村委会签订的《购房协议》合法有效并无不当，本院予以维持。 关于白马石村委会是否应返还石树森购房款及利息的问题。一审中，石树森提交了加盖白马石村委会公章的收据及与该村书记的通话录音证实其主张，白马石村委会主张涉案款项并未实际入账到其集体账户，但未提交证据证实其主张，证据不足，本院不予支持。一审法院根据法律规定认定白马石村委会应当返还石树森已经缴纳的10万元购房款及赔付石树森因购房款被占用期间的利息损失，并无不当，本院予以维持。 综上所述，白马石村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由泰安市泰山区泰前街道办事处白马石村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 于永刚 审判员 井 慧 二〇二一年一月十五日 书记员 王福尧