四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初13521号 原告：王永中，男，1971年2月23日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告：赵静，男，1981年12月19日出生，汉族，住成都市成华区。 二原告共同委托诉讼代理人：邢连超，四川及第律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：胡栗波，四川及第律师事务所律师。 被告：成都正恒金融服务外包有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥路********。 法定代表人：仇安龙，总经理。 委托诉讼代理人：葛健，四川律治律师事务所律师。 被告：成都华鼎房地产开发有限公司，住所地，住所地：成都高新区新光路**iv> 法定代表人：黎长贵，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：郑珂，泰和泰律师事务所律师。 原告王永中、赵静诉被告成都正恒金融服务外包有限公司（以下简称正恒公司）、成都华鼎房地产开发有限公司（以下简称华鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永中、赵静的委托诉讼代理人邢连超、胡栗波到庭参加诉讼，被告正恒公司的委托诉讼代理人葛健到庭参加诉讼，被告华鼎公司的委托诉讼代理人郑珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王永中、赵静向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告楼顶使用权买卖关系，两被告连带向原告返还多支付的765万元购房款；2.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年11月25日，王永中、赵静为购买中铁城锦南汇×栋×层×号房屋、楼顶，从事餐饮等经营。房产经销商正恒公司工作人员承诺可以永久使用并装修楼顶供购买方使用。双方签订编号为1802478的《商品房定购书》，约定房屋总价（包括楼顶使用权）14042430元，优惠后总价为11000000元。王永中、赵静按照正恒公司《授权书》指令将购房款转入指定私人账户，其中：2018年11月28日转给彭涛3700000元、2018年12月28日转给唐俊2600000元、2019年1月22日转给仇安龙个人银行账户300万元。另有500000元、1200000元转入指定账户，共计付款11000000元。2019年1月31日正恒公司出具了7650000元收款收据，未开发票。2019年1月24日正恒公司出具《房屋搭建承诺书》：“兹有王永中/赵静购买新川一号锦街×-×-×号商铺，我司承诺其所购买的商铺相应屋面我司负责将其采用玻璃阳光房搭建。”2019年1月24日正恒公司出具《承诺书》：“兹有王永中/赵静购买新川一号锦街×-×-×号商铺，我司承诺其所购买的商铺相应屋面使用权归购买者使用。我司承诺提供该对应商铺1层7、8、9号及2、3层购买方的放弃屋面使用权承诺。”王永中、赵静误以为已经享有了楼顶的合法使用权。2019年1月22日，在正恒公司安排下，王永中、赵静与华鼎公司签订《四川省商品房买卖合同》，面积519.03平方米，房屋总价为3350000元，2019年7月22日开具了3350000元购房发票。购房后，王永中、赵静对楼顶投入装修费用约2000000元，作为茶楼经营。2020年8月31日成都高新区生态环境和城市管理局下达《限期自行拆除违法建设决定书》，认为“修建钢架结构建筑物，面积约450平方米”属违法建设。原告认为：1.正恒公司承诺对×-×-×号商铺屋面负责采用玻璃阳光房搭建，就应该办理相关规划报建手续，取得政府合法的钢架结构阳光房手续，以保证购买人的正常使用。又因正恒公司对楼顶无合法的处分权，不能保证购买人正常使用楼顶，导致合同目的不能实现，应当将多收取的7650000元房款退还。2.正恒公司违反财务规定，收到购房款没有开具购房发票，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条：“所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项时，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更商品名和金额。”3.华鼎公司是中铁二局集团有限公司下属间接控股公司，为国有企业。该公司与正恒公司共同将7650000元购房款转入私人账户、逃避税收、逃避国有资产管理，可能存在侵占公司资金、私设小金库等情况，应当追究相关责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 正恒公司答辩称，首先，原告诉请解除与正恒公司的商品房屋楼顶使用合同关系在法律上不成立，因为正恒公司是向华鼎公司整体购买了中铁城锦南汇一、二、三期的商业房屋对外出售，与原告所签订的案涉房屋有关定购书、购房申请书都明确约定商品房买卖的标的仅仅是×层×号建筑面积约520平方米的商业建筑或商业物业。按照一般商品房买卖的惯例和习惯，承诺屋顶由原告方作为买受人使用，这只是商品房买卖的一个附属项目。首先，它不是一个商品房屋顶使用权的买卖关系，本身也不单独计价，且作为原告方与正恒公司的买卖关系而言，不管是原告方还是正恒公司，也从来没有主张过要以楼顶符合某种商业使用权的成立来作为×层×号房屋买卖关系成立的一个前提条件。我方认为单纯解除房屋屋顶使用关系不成立。正恒公司与原告建立的是商品房买卖关系，且明确告知了我公司已经通过购买方式向华鼎公司购买了中铁城锦南汇的商品房，所以原告应当知道这是一种再次转让的法律关系。有关追究所谓违约责任，我方认为也不成立。本身我方并没有承诺要按照原告使用的×栋×层×号的商业物业完全相同的商业使用要求来为他解决屋顶的有关房屋搭建以及甚至商业许可或报建、工商注册等手续，我方从来未做出此承诺，且原告也没有提出这么明确的要求过。被告只是按照通常的商品房惯例做到像其他楼层的买受人声明他们无权使用楼顶的屋面，向原告做出承诺承担在屋顶为其搭建阳光房的具体使用条件，我方是承诺负责玻璃阳光房的搭建，在实际操作过程中原告说他是搞工程装修的，让我方将搭建的费用直接支付给他，由他自行搭建。但最后他是按照所谓与4层一样的相关使用要求另外新建了一层，所以原告所谓追究正恒公司的违约责任也不成立，正恒公司从来没有承诺要达到他所目前自建的水平和要求的搭建项目。 华鼎公司答辩称，原告所说认为正恒公司代理我方而与他订立的房屋买卖合同，在这种情况下其实最终的合同签订是原告与我方直接签订的商品房买卖合同和补充协议，根据协议来说，其实我方是完全履行了合同中所约定的合同目的，在这种情况下我方不存在违约的情况，也就不存在违约赔偿的问题。实际上本案的实质法律关系其实是正恒公司从我方这里整体售让，包括出售房屋在内的整体商业转卖的情况。 本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，华鼎公司作为甲方、正恒公司作为乙方与案外人作为担保方丙方共同签订《中铁城锦南汇一二三期商业整体销售协议》，甲方为位于成都市高新区××街××号开发建设的“中铁城.锦南汇”项目的开发建设单位，有权销售尚未对外销售的商业物业，该物业系上述项目一、二、三期中规划用途为“商业”的房屋中的拟售未售房源，乙方同意整体购买甲方上述待售商业物业。乙方采取分四批次签定买卖合同完成本次整体购买，乙方可根据实际情况，安排乙方或指定第三方与甲方签定买卖合同。甲乙双方确定本次交易总价为32741.11万元（叁亿贰仟柒佰肆拾壹万壹仟壹佰元整）。乙方采取分期付款方式并按照协议约定的签约进度支付交易价款。乙方支付的交易价款，包括乙方以自身名义与甲方签订买卖合同而支付的购房款，也包括乙方指定第三方向甲方支付的购房款，均视为乙方向甲方完成同等金额的签约及付款义务。甲方承诺按照买卖合同约定的期限向买受人交付房屋，并保证交付质量标准达到买卖合同约定的标准，如发生迟延交付或出现质量问题，甲方按买卖合同的约定向买受人承担违约责任。 2018年11月25日，王永中、赵静与正恒公司签订《商品房定购书》，约定购买“中铁城.锦南汇”项目×栋×层×号房屋，建筑面积519.03平方米，其中套内建筑面积433.65平方米，约定房屋总价14042430元，优惠后总价为11000000元。2019年1月22日，在正恒公司安排下，王永中、赵静与华鼎公司签订《四川省商品房买卖合同》，约定二原告购买“中铁城.锦南汇”项目×栋×层×号房屋，预测建筑面积519.03平方米，其中套内建筑面积433.65平方米，房屋总价为3350000元，出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，买受人于2019年1月22日前支付该商品房全部价款。 正恒公司于2018年11月28日出具《授权书》指令王永中将购房款转入指定收款账户（账户名分别为彭涛、唐俊、仇安龙）。王永中于2018年11月28日向彭涛3700000元、2018年12月28日转给唐俊2600000元、2019年1月22日转给仇安龙个人银行账户3000000元。原告陈述另有500000元、1200000元转入指定账户，被告当庭未持异议。2019年1月31日，正恒公司财务向王永中、赵静出具了7650000元收款收据。华鼎公司于2019年7月22日开具了3350000元购房发票。 2019年1月24日正恒公司出具《房屋搭建承诺书》：“兹有王永中/赵静购买新川一号锦街×-×-×号商铺，我司承诺其所购买的商铺相应屋面我司负责将其采用玻璃阳光房搭建。”同日，正恒公司出具《承诺书》：“兹有王永中/赵静购买新川一号锦街×-×-×号商铺，我司承诺其所购买的商铺相应屋面使用权归购买者使用。我司承诺提供该对应商铺1层7、8、9号及2、3层购买方的放弃屋面使用权承诺。” 购房后，王永中、赵静对楼顶投入装修作为茶楼经营。2020年8月31日，成都高新区生态环境和城市管理局向高新区三观堂茶府下达《限期自行拆除违法建设决定书》，认为该茶府擅自在高新区中和观东三街600号“中铁城.锦南汇”×栋×楼×号楼顶“修建钢架结构建筑物，面积约450平方米”属违法建设，并责令于2020年9月10日之前自行拆除。此后，双方产生纠纷，原告诉至本院。 另查明，庭审中已向原告释明，其提出的关于解除房屋屋顶使用权关系的诉讼请求是否变更为解除房屋买卖合同关系，原告明确其诉请不变，不愿意解除房屋买卖合同，仅解除其中的屋顶使用权关系。 以上事实，有原被告身份信息、《商品房定购书》、《授权书》、《工商银行转款凭证》、《四川增值税普通发票》、收据、《屋面搭建承诺书》、《承诺书》、《四川省商品房买卖合同》、《限期自行拆除违法建设决定书》、《律师函》及送达回证、履约保证金收据、购房申请书、整体销售协议、银行回执单、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，根据庭审查明，正恒公司从华鼎公司整体购买“中铁城.锦南汇”项目待售房屋后，将其中×栋×楼×号房屋即案涉房屋转售王永中、赵静，华鼎公司按正恒公司指令与王永中、赵静签订商品房买卖合同，实际交易双方为正恒公司与王永中、赵静。王永中、赵静与正恒公司签订的《商品房定购书》、及正恒公司以华鼎公司名义与王永中、赵静签订的《四川省商品房买卖合同》，系正恒公司与王永中、赵静真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。综合《商品房定购书》和《四川省商品房买卖合同》的内容来看,双方就涉案房屋交易价款数额的真实意思表示为11000000元。 原告主张房价中包含单独计价的屋顶使用权，但双方签订的《商品房定购书》、《四川省商品房买卖合同》均无此约定，双方也未就屋顶使用权及单独价格另行签订合同，原告提交的其他证据也无法证明其主张：虽然正恒公司书面承诺在屋顶搭建玻璃阳光房及屋顶使用权归原告，但两份承诺书出具时间系在买卖合同签订完毕且双方已各自履行主要合同义务（交房、支付房屋对价）之后，承诺书并不构成买卖合同的组成部分也不属于补充协议，其文字内容亦无法证明房价中包含了屋顶使用费及其金额。原告诉请解除屋顶使用合同关系，于法无据，不予支持。原告主张多支付765万元购房款，证据不足，对其诉请不予支持。关于原告主张被告具有违反财务规定未开具发票、逃避税收、私设小金库等行为，应由相关监管部门认定并处理，不属于民事案件受理范围。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回王永中、赵静的全部诉讼请求。 案件受理费32675元、财产保全费5000元，二项共计37675元，由王永中、赵静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余唯嘉 二〇二一年一月五日 书记员  蒋琳珂