山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12874号 上诉人（原审原告）：青岛金诚伟业房地产营销策划有限公司，住所地平度市经济开发区，统一社会信用代码91xx3Q。 法定代表人：李世彬，总经理。 委托诉讼代理人：李喜涛，男，1982年4月5日生，系该公司职工。 委托诉讼代理人：肖玉良，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛万华房地产开发有限公司，住所地平度市东阁办事处xx路******，统一社会信用代码91xx6H。 法定代表人：李振鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：卢翔，北京恒都（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红，北京恒都（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛金诚伟业房地产营销策划有限公司（以下简称金诚伟业公司）与被上诉人青岛万华房地产开发有限公司（以下简称万华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初7548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金诚伟业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项。判令被上诉人在支付一审判决第一项的基础之上增加返还1,499,669元，并赔偿上诉人经济（可得利益）损失2,913,861元，支付上诉人违约金158,730元，并自起诉之日起按照年利率6%支付上诉人利息，直到付清为止。2.判令被上诉人限期与购房人签订商品房及储藏室、车位和车库买卖合同。[明细为：楼房3套：xx-x-xx（段妮），xx-x-xx、xx-x-xx（吴秀英）；储藏室4个：xx-x-xx、xx-x-xx（李哲宇），xx-x-xx、xx-x-xx（吴秀英）；车库3个：xx-xx（李哲宇），xx-xx（于彩云），xx-xx（吴秀英）；车位12个：xx-xx（于晓辉），xx-xx（段妮），xx-xx、xx、xx、xx、xx、xx、xx（李哲宇），xx-xx（李哲宇），xx-xx、xx（吴秀英）]。3.被上诉人承担本案一二审诉讼费用。主要事实与理由：一、一审判决认定我公司支付给被上诉人总团购房款60,708,219.80元，系认定事实错误。经过研判，我公司主张支付的总房款为62,831,918.80元，差额2,123,699元。双方有争议的两套房屋x-x-xx和xx-x-xx及储藏室，价格分别为1,064,282元和1,059,417元（已扣除佣金）。这两套房子房款是上诉人交的，证据一是被上诉人在2019年3月26日给上诉人补开了两张收款收据，双方用以证明被上诉人收取了上诉人1,064,282元和1,059,417元，合计为2,123,699元（已扣除佣金）。证据二是上诉人提供的2019年5月30日的录音证据，在录音中被上诉人经理孙忠刚向上诉人提交了一份自己制作的《团购房明细》，加上孙忠刚的陈述，已经明确说明2,123,699元系被上诉人“代销两套房源”的价格，明确承认上诉人交付团购房款总合计为62,831,918.80元。证据三是孙忠刚向上诉人代理人手机发送的彩信一份，证明在其发送的被上诉人认为由我公司销售的储藏室明细中就有xx-x-xx和xx-x-xx两套房屋的储藏室，根据储藏室随房屋一体销售的惯例，也能证明xx-x-xx和xx-xx-xx两套房屋系由我公司销售。这两套房屋实际销售和交涉过程是：大约在2016年底，上诉人发现部分房屋被被上诉人偷着销售，但销售的具体明细不清楚，经交涉，被上诉人承认错误，但提出权当是被上诉人给上诉人代销了房屋，代销扣除佣金费用，于是被上诉人单方面向上诉人对xx-x-xx和xx-x-xx两套房屋补开了收款收据，收据注明了”补开”“扣除佣金”及佣金的相应金额，注明了其实际收款的时间。对其他私自销售的房屋便不再愿意走类似相应的手续，经多次交涉未果，遂形成本案纠纷。上诉人已经提交的证据足以证实和双方确认xx-x-xx和xx-x-xx两套房屋及储藏室系由我公司销售，被上诉人只是代销，被上诉人孙忠刚经理陈述是“代销两套房源”，《合同法》及交易习惯中关于收款的方式有多种多样，实际交付是直接交付，转移支付、代收、抵顶等是间接交付，在被上诉人已经开具收款收据的情况下，一审认为我方没有实际支付，明显缺乏事实根据。二、一审判决认定我方销售房屋57套及储藏室57个，系认定事实部分错误。经过研判，一审判决认定的明细中有56套房屋和56个储藏室是双方认可的。差别是：我公司主张实际销售房屋为58套及储藏室58个，是增加了xx-xx-xx和xx-x-xx两套房屋及储藏室。也即本上诉状上诉理由的第一部分有争议的两套房屋及储藏室。一审判决认定我方销售房屋57套及储藏室57个，是增加了李尧洪的xx-x-xx一套房屋及储藏室，成本价格是1,077,090元及21,960元，合计金额为1,099,050元。xx-x-xx和xx-x-xx两套房屋及储藏室是由我方销售，本上诉状上诉理由的第一部分我方已经阐明。对李尧洪的xx-x-xx房屋及储藏室，一审法院认定由我方销售错误。理由：一是一审法院采信了吴某的证人证言，但证人证言具有主观性、易某，吴某也并非合同的当事人及亲身经历人，吴某与被上诉人存在业务往来重大利害关系，与吴秀英是亲姊妹关系，其证言不可采信。二是，一审法院认定“原告提供的编号为xxxx的收款收据载明收xx-xx款156,419元”，以此认定“被告主张xx-x-xx房屋由原告销售给李尧洪的事实”，对此上诉人认为，我方提供的编号为xxxx的收款收据载明收xx-xx款156,419元，实际是被上诉人的笔误，“xx-xx”实际为“xx-xx”。三、一审法院认定《商品房团购协议》的性质、签订时间及存在第二份商品房团购协议、违约责任、被上诉人是否赔偿可得利益损失、是否应与购买人签订《买卖合同》等方面，均存在重大错误。首先，一审认定本案系商品房包销合同纠纷错误，不能准确的界定本案的性质，本案非典型的合同纠纷，综合界定为“合同纠纷”最为恰当。其次，关于本案涉及的《商品房团购协议》签订时间，我方提交过原件，被上诉人在一审中也提交过一致的复印件，版本一致、内容相同，最后签署的时间均是“2014年12月31日”。被上诉人主张为“2013年11月”未提交确实证据加以证明，吴某的证言如前所述也不可采信。被上诉人提交自己电脑中的第二份商品房团购协议，系单方形成的材料不具有法律效力。法庭询问时，我方陈述在2014年12月31日签订《商品房团购协议》前，双方对团购的范围、价格是基本口头确定的，这也完全符合常理。但一审法院认为“这样约定履行合同的前提条件就没有实际意义了”，系凭主观想象办案，认为存在“第二份商品房团购协议”系杜撰。第三，我方不存在违约行为，被上诉人将应由上诉人销售的房屋加以销售，攫取了重大利益，应当依照《商品房团购协议》的约定承担违约责任。双方确定书面的《商品房团购协议》签订的时间为2014年12月31日，我方不存在逾期付款或者违约在先的问题。被上诉人在我方销售的58套房屋及58个储藏室之外，未经上诉人同意，将剩余的38套房屋及储藏室销售，已经违反了《商品房团购协议》第六条第一项的规定，应按协议商品房总标的额的千分之二承担违约责任，支付上诉人违约金158,730元。第四，被上诉人应赔偿上诉人可得利益损失2,913,861元。本案中被上诉人私自销售的房屋，上诉人的可得利益，就是被上诉人所销售的房屋的网签价格与团购价格的差额。本部分损失，关于网签价格的证据及相应房屋的团购价格的证据已经递交法庭。第五，关于是否应与实际购买人签订买卖合同。双方《商品房团购协议》第五条“乙方的权利与义务”中第4项约定：配合甲方与各实际购房业主签订《商品房买卖协议》，办理按揭、交房、办理产权证等所有的手续。因此上诉人要求被上诉人限期与购房人签订商品房买卖合同具有合同根据，一审法院认为“应由购买人起诉主张权利”，违背了合同的约定。本案并非系典型的合同，上诉人确定了购买房屋、储藏室、车位、车库的业主后，经过通知，被上诉人必须依照《商品房团购协议》约定与购买人签订合同，确定相应的权利和义务，在执行《商品房团购协议》过程中，被上诉人为了攫取不当利益，怠予与购买业主签订合同，办理相关手续，损害了购买业主及上诉人的利益。四、一审庭审结束后发现新的问题。一审第二次开庭结束后，上诉人发现我方主张由我方销售的xx-x-xx和xx-x-xx，未经上诉人同意，被上诉人已经于我方立案后的2019年8月22日另行出卖给了案外人李强和姜利萍。因庭审结束无法再变更请求，但也已经写了相应的代理意见，一审判决并未给予重视。 被上诉人万华公司答辩称，一、一审法院认定金诚伟业公司已付款数额为60,708,219.80元正确，金诚伟业公司未实际支付两张收据所载明的共计2,123,699元款项，且不存在万华公司代理金诚伟业公司销售房屋的事实（所涉及房屋为xx-x-xx、xx-x-xx号）。金诚伟业公司主张上述2,123,699元已实际支付原因：（1）万华公司开具了两张收据（金额共计2,123,699元）；（2）该两份收据所涉及的房屋由万华公司代理金诚伟业公司销售。（一）针对两份收据的开具问题。一审过程中，经万华公司落实，数额分别为1,064,282元、1,059,417元的两份收据确实是万华公司财务所开具。开具该收据的背景、原因万华公司在一审过程中也进行了阐述。2019年3月26日开具上述两份收据时，金诚伟业公司同时在万华公司处补开了多份收据，万华公司时任会计并不详细知悉双方包销关系的实际履行情况，彼时双方并未产生矛盾，会计人员基于信任关系，依照金诚伟业公司的陈述开具了上述收据。这属于万华公司会计自身的工作失误，但开具收据不代表金诚伟业公司实际支付了款项，还需结合付款证据证明该款项的支付情况。一审庭审过程中，金诚伟业公司表示“上述两收据所涉及的两套房屋由万华公司代替金诚伟业公司出售，万华公司开具收据后相当于这两套房屋的款项由原告交给了被告。”金诚伟业公司的该陈述实际已经自认其没有向万华公司支付上述2,123,699元。此时只需审查是否存在金诚伟业公司主张的万华公司代其销售上述两套房屋的事实。（二）关于金诚伟业公司主张的万华公司代理其销售上述两套房屋的问题。首先，万华公司系涉案项目的开发商，就涉案房屋万华公司与金诚伟业公司建立包销关系，万华公司系包销委托人，金诚伟业公司系包销主体。双方根本不具备万华公司反过来为金诚伟业公司代理销售上述两套房屋的必要以及前提基础。其次，上述两套房屋的购房者系万华公司自身客户并非金诚伟业公司介绍、推荐的购房者。同时，上述两套房屋系万华公司自身销售人员通过宣传、讲解付出劳动力所成交的客户并非金诚伟业公司销售人员所销售的房屋。最后，金诚伟业公司并未提交任何有效证据证明万华公司代理金诚伟业公司销售上述两套房屋。综上，金诚伟业公司自认自身未支付上述款项且未提交证据证明万华公司代理金诚伟业公司销售上述两套房屋。此时金诚伟业公司主张实际支付2,123,699元无事实和法律依据，一审法院认定事实正确。二、买受人为李尧洪的xx-x-xx户房屋系由金诚伟业公司出售，一审法院认定事实正确。李尧洪为金诚伟业公司实际控制人吴秀英的亲属，万华公司可申请李尧洪出庭作证或申请法院就该房屋的销售情况调查取证。金诚伟业公司所提出的“收据笔误问题”根本不是认定该房屋由何方出售的实质证据，金诚伟业公司以此提出上诉实为转移焦点。确认李尧洪购房款的支付对象才是确认该房屋由何方销售的实质。李尧洪的购房款支付问题在一审过程中已由证人吴某作出陈述。在双方包销合同履行过程中，由于金诚伟业公司没有足额支付团购款，证人吴某用其对万华公司享有的工程款债权6,246,320元抵顶了金诚伟业公司应付给万华公司的团购款。除此之外，吴某还为金诚伟业公司、吴秀英垫付了100万团购款。因此，在吴某与吴秀英、金诚伟业公司之间构成了借款关系。李尧洪购买xx-x-xx户房屋时，李尧洪的购房款从吴某对吴秀英、金诚伟业公司享有的借款数额中扣除，这相当于李尧洪向金诚伟业公司支付了xx-x-xx户房屋的购房款。若要否认上述事实，金诚伟业公司只要提交向万华公司支付上述7,246,320元团购款的付款凭证即可。金诚伟业公司提交该笔付款证据后，证人吴某所作出的证言不攻自破。同时，若金诚伟业公司否认上述款项的抵扣、垫付问题，万华公司将不再认可上述7,246,320元金诚伟业公司已支付，否则将会导致万华公司与吴某之间的工程款问题以及吴某与吴秀英、金诚伟业公司借款问题的处理混乱。一审证人吴某系金诚伟业公司实际控制人吴秀英的亲妹妹，也是本案双方达成合作的中间人，系本案双方合同建立、履行的关键性人物。一审法院结合吴某的证人证言作出事实认定符合事实及法律。同时，李尧洪也是金诚伟业公司实际控制人吴秀英的亲属，如果金诚伟业公司或者吴秀英仍罔顾纠纷真实情况，违背诚实信用原则执意陈述虚假事实，万华公司将申请李尧洪出庭作证或申请法院调查取证。三、一审法院对于双方合同的性质、签订时间、是否存在第二份团购协议即确认金诚伟业公司包销房屋数量、金诚伟业公司违约情形等事实认定正确，金诚伟业公司的上诉无事实和法律依据。针对金诚伟业公司第三项上诉理由，分别答辩：（一）对于双方合同性质及效力问题直接影响双方构建何种法律关系。本案中，金诚伟业公司的合同目的并非取得房屋所有权而系通过包销赚取房屋差价。同时，金诚伟业公司另行销售房屋后直接由万华公司配合实际购房人办理房屋网签、过户手续。最后，双方第一份团购协议以及第二份团购房定制协议均约定了包销性质条款。一审法院认定本案双方构成商品房包销法律关系认定正确且符合审判程序及法律规定。（二）《商品房团购协议》的签订时间及履行情况、是否存在第二份《商品房团购定制协议》即确认本案金诚伟业公司包销房屋数量为57套还是96套的问题。1.本案双方均提交的《商品房团购协议》即第一份团购协议实际签订日期系2013年11月，但协议落款日期载明的2014年12月31日系金诚伟业公司自行变造的。万华公司盖章后通过中间人吴某将合同交付金诚伟业公司盖章，金诚伟业公司盖章后未将合同返还。万华公司基于对吴某的信任并未对该情况予以追究。金诚伟业公司正是利用该种信任，变造合同签订日期，隐瞒案件重要事实及证据，提起本案诉讼。2.该团购协议虽然落款日期由金诚伟业公司变造为2014年12月31日，但是依据团购协议的款项约定以及双方的合同履行情况也可以确认该落款日期是虚假的：（1）《团购协议》第三条第1项约定：“协议签订60日内，金诚伟业公司缴纳总房款的30%即2381万元。”但通过金诚伟业公司提交的付款证据来看，金诚伟业公司第一笔付款日期为2013年11月22日，支付款项数额为600万元。这也恰恰证明双方签订《团购协议》的实际日期应为2013年11月。同时，在《团购协议》落款时间所载明的2014年12月31日前，金诚伟业公司共支付款项2000余万元。如果双方是在2014年12月31日签订该《团购协议》，合同第三条约定的付款期限及比例将毫无意义，金诚伟业公司不可能在签订协议前支付2000余万元的巨额款项。这不仅不符合常理，更不符合财税规定、财务记账准则。同时，金诚伟业公司在2014年12月31日前的付款总金额勉强满足了2381万元的首付款标准。这是金诚伟业公司为了规避违约责任，故将协议落款日期变造为“2014年12月31日”。（2）《团购协议》第三条第2项约定：“《预售许可证》办理完毕后一周内……”。一审万华公司提交的证据二可以证明涉案项目取得预售许可证的日期为2014年6月3日。这也可以证明双方实际签订《团购协议》日期在2014年6月3日前，不可能在2014年12月31日。否则无法解释该条约定的意思表示以及存在意义。（3）万华公司一审提交的补充证据二可以证明，金诚伟业公司在2014年12月31日前销售的房屋数量为22套。如果双方在2014年12月31日才签订《团购协议》，金诚伟业公司不会在此前就已经销售22套房屋。同时，金诚伟业公司最早的销售日期为2014年7月14日，该日期也与涉案项目在2014年6月3日取得预售许可证相吻合。以上均可证明双方不可能在2014年12月31日才签订第一份《商品房团购协议》，该协议的实际签订日期为2013年11月。3.万华公司一审提交的补充证据一系双方第二份《团购定制协议》的原始电脑载体。该证据可以显示双方第二份《团购定制协议》是在2014年12月建立、签订。该第二份《团购定制协议》也是在万华公司盖章后通过吴某交付给金诚伟业公司盖章，金诚伟业公司盖章后并未返还该份合同。在本案诉讼中，金诚伟业公司隐藏该份合同企图达到自身目的，严重违反了诚实信用原则。4.万华公司收回的39套房屋在2016年11月前全部销售完毕，在此期间甚至在双方2019年清算前金诚伟业公司从未提出任何异议，也没有发生两家公司销售冲突的情况。同时，一审过程中，针对双方合同履行问题金诚伟业公司多次作出自相矛盾且不符合常理、事实的虚假陈述。例如：一边表示在2019年才知道房屋被销售，一边又表示2016年就陆续发现房屋被销售。一边表示在2015年-2016年没有带人看过房屋，一边又表示带人看过房屋然后发现被销售。其所述矛盾之处众多，不作一一列举。从一审两次笔录中可以看出由于隐藏、变造事实及证据，针对双方合同履行问题，金诚伟业公司完全无法作出合理且真实的陈述与解释。5.一审过程中吴某出庭作证，针对双方合同的订立、履行、变更过程进行了详细陈述，主要是：（1）双方2013年11月签订第一份《商品房团购协议》，约定金诚伟业公司包销96套房屋，同时约定了款项支付比例、时间等。由于金诚伟业公司无法按照合同约定支付团购款且销售房屋进度缓慢，影响了万华公司的销售计划进度考核，双方在2014年12月签订第二份《商品房团购定制协议》，协议约定金诚伟业公司包销房屋数量为34套房屋，其余房屋由万华公司收回并自行销售；（2）上述两份协议均由万华公司盖章后交由吴某送往金诚伟业公司盖章，金诚伟业公司盖章后未向万华公司返还；（3）第二份团购协议签订后，在后续销售过程中，金诚伟业公司与吴某找到万华公司商量，想要再包销几套房屋，万华公司同意后并未签订书面变更协议，最终金诚伟业公司包销房屋数量共计57套房屋；（4）基于吴某的关系，万华公司未追究金诚伟业公司逾期付款、逾期售房的违约责任；（5）针对李尧洪所购房屋以及吴某代金诚伟业公司、吴秀英垫付团购款项事宜进行陈述。吴某作为金诚伟业公司实际控制人吴秀英的亲妹妹以及双方合同建立、履行过程中的重要人员，其作出的证人证言具有证明效力。吴某的证人证言与万华公司的陈述以及提交的证据可以形成完整的证据链条。同时，金诚伟业公司的举证以及陈述存在众多不合理且矛盾之处。一审法院结合上述所有情况认定双方确实签订有两份房屋团购协议且第一份团购协议签订日期为2013年11月，最终确认金诚伟业公司包销房屋为57套等正确且符合实际。（三）关于金诚伟业公司是否违约、是否有权获取可得利益、是否应当与实际购买人签订买卖合同的问题1.双方签订的第一份《团购协议》的真实签订日期为2013年11月，合同第三条约定金诚伟业公司需在合同签订后60日内需支付团购价款2381万元。但金诚伟业公司实际在2014年12月才足额支付该笔款项，金诚伟业公司逾期支付团购价款构成违约，一审法院认定金诚伟业公司在履行过程中存在违约正确。2.金诚伟业公司有权主张可得利益需满足两个条件：一是金诚伟业公司支付了全部96套房屋的团购价款，二是万华公司擅自销售了应由金诚伟业公司销售的房屋。而此二条件均不成就，故一审法院未支持金诚伟业公司的诉讼请求正确。3.万华公司是否需要与购买人签订买卖合同系万华公司与案外人的法律关系，金诚伟业公司无权代替案外人主张权利。万华公司与金诚伟业公司之间的包销纠纷不涉及该问题，金诚伟业公司不是该诉讼请求的适格主体，一审法院驳回其该诉讼请求正确。四、金诚伟业公司所主张的xx-x-xx、xx-x-xx号房屋已经在一审过程中作出了处理。一审处理过程中将上述两房屋认定在金诚伟业公司销售范围内，相应价款也已经进行了计算。一审过程中，金诚伟业公司提交的证据五以及万华公司提交的证据四均将xx-x-xx以及xx-x-xx户房屋确认在金诚伟业公司销售房屋范围内。上述两套房屋的价款也包含在一审法院计算的数额中。金诚伟业公司该项事实与理由所体现的意思表示万华公司不能理解，从内容上来看仅为金诚伟业公司的恶言相向。希望法庭针对金诚伟业公司的言论予以训诫。 金诚伟业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令万华公司返还购房款项2,643,253.80元，赔偿经济损失3,409,989元，支付违约金158,730元，以上合计6,211,972.80元，并自起诉之日起按照年利率6%支付利息，直到付清为止；2.判令万华公司限期与购房人签订商品房买卖合同。诉讼期间，金诚伟业公司将赔偿经济损失3,409,989元变更为2,913,861元。 一审法院查明和认定的事实：一、当事人的基本情况。 金诚伟业公司于2013年3月22日登记成立，经营范围为房地产营销策划、房屋销售等，股东为吴秀英、李世彬。吴秀英、李世彬原系夫妻关系，两人在2014年6月份左右离婚。万华公司于2010年9月9日登记成立，经营范围为房地产开发经营。 二、合同签订情况。 （一）当事人无异议的事实。 金诚伟业公司（乙方）与万华公司（甲方）签订商品房团购协议，协议约定：团购内容：乙方整体购买甲方开发的“江山帝景”项目中的xx号楼、xx号楼、xx号楼、xx号楼、xx号楼；交付标准：详见协议附件，该标准为本协议条件下正常交房标准，原则上不再变更，但确实因市场需要必须调整的，双方协商，签补充协议。团购商品房价格：1.主房：xx号楼计24套房屋，面积约3090平方米，平均单价为1楼7000元/㎡、2-6楼6000元/㎡，合计房款约1,905.5万元；xx号楼计12套房屋，面积约3090平方米，平均单价为1楼7000元/㎡、2-6楼6000元/㎡，合计房款约1110万元；xx号楼计24套房屋，面积约3090平方米，平均单价为1楼7000元/㎡、2-6楼6000元/㎡，合计房款约1,905.5万元；xx号楼计12套房屋，面积约1800平方米，平均单价为1楼7000元/㎡、2-6楼6000元/㎡，合计房款约1110万元；xx号楼计24套房屋，面积约3090平方米，平均单价为1楼7000元/㎡、2-6楼6000元/㎡，合计房款约1,905.5万元；附房96个；共计协议团购金额为约7,936.5万元（不含地下室及车库）；上述面积为预测面积，最终结算按房管局实测面积为准，多退少补；与房屋相关的维修基金由甲方按项目所在地政府的收费标准向业主收取；业主自己交纳办理该房屋个人《中华人民共和国房地产权证》的相关税、费。付款方式：协议签订后60日内，乙方交纳总房款的30%，计2381万元；预售许可证取得一周内，乙方需要配合甲方完成以下工作：一次性付款的购房业主，需全部交清房款及相关费用，按揭贷款的购房业主需一周内交情首付款及办理按揭贷款的材料。甲方权利义务：与各分户实际购房业主签订并办理《商品房买卖合同》、办理按揭、交房、办理产权证等所有购房手续。乙方权利义务：团购范围内的商品房，由乙方自行对外分配或销售，但价格不得低于双方签订的团购价，若高于团购价的部分，乙方须承担高于团购价部分的相关税费。违约责任：1.本协议签订后，任何一方不得擅自变更或毁约协议，违约方应按照本协议团购商品房总标的额的千分之二计算，向守约方承担违约责任。2.如因乙方原因导致实际购房业主不办理签订《商品房买卖合同》、房屋交房或办理产权证等手续的，责任由乙方承担。金诚伟业公司、万华公司还约定团购车位价格为7万元/个、车库为14万元/个、储藏室为1800元/㎡。 （二）当事人发生争议的事实。 金诚伟业公司提供的商品房团购协议落款时间为2014年12月31日。万华公司主张其于2013年11月在协议上填写相关内容并加盖公章，但没有填写时间，就将协议通过吴某交给金诚伟业公司，而金诚伟业公司一直没有返还，即协议实际形成时间是2013年11月。 三、合同履行情况。 （一）商品房销售情况。 1.当事人无异议的事实 金诚伟业公司销售xx号楼：x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx，共计14套，万华公司对此无异议。14套房屋协议房款总价11,812,310元，网签总价13,827,386.94元，溢价2,015,076.94元。 金诚伟业公司销售xx号楼：x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx，共计11套，万华公司对此无异议。11套房屋协议房款总价10,066,630元，网签总价11,630,577.08元，溢价1,563,947.08元。 金诚伟业公司销售xx号楼：x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx，共计13套，万华公司对此无异议。其中：x-xx按照单价5000元计算，x-xx、x-xx、x-xx、x-xx按照单价4500元计算，网签亦按照上述单价。13套房屋房款总价10,361,340元，网签总价11,833,545.08元；除x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx外，其他房屋溢价1,472,205.08元。 金诚伟业公司销售xx号楼：x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx，共计7套，万华公司对此无异议。7套房屋协议房款总价6,648,160元，网签总价7,604,005元，溢价955,845元。 金诚伟业公司销售xx号楼：x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx、x-xx，共计11套，万华公司对此无异议。其中：x-xx按照单价5000元计算，x-xx按照单价4500元计算，网签亦按照上述单价。11套房屋房款总价9,152,505元，网签总价10,630,669.8元；除x-xx、x-xx外，其他房屋溢价1,478,164.8元。 综上，金诚伟业公司、万华公司无异议的由金诚伟业公司销售房屋共计56套，协议总房款（包括低于协议单价房屋）共计48,040,945元，网签总价共计55,526,183.9元，溢价共计7,485,238.9元。 金诚伟业公司销售上述房屋所对应的储藏室56个，面积共计674.8平方米，计款1,214,640元。 2.当事人发生争议的事实。 金诚伟业公司主张xx号楼x-xx、xx号楼x-xx两套房屋及对应的储藏室是其销售的，万华公司否认，并称该两套房屋系收回后由万华公司销售。 万华公司主张xx号楼x-xx房屋及对应的储藏室系由金诚伟业公司销售，金诚伟业公司否认。 经查明，xx号楼x-xx房屋面积140.98平方米，协议单价6000元，协议房款总价845,880元；储藏室面积11.8平方米，协议总价21,240元。xx号楼x-xx房屋面积140.98平方米，协议单价6000元，协议房款总价845,880元；储藏室面积5.6平方米，协议总价10,080元。xx号楼x-xx房屋面积153.87平方米，协议单价7000元，协议房款总价1,077,090元，网签总价1,077,090元；储藏室面积12.2平方米。金诚伟业公司主张销售车位71个、车库16个。万华公司主张金诚伟业公司销售车位84个、车库18个。 （二）房款支付情况 1.金诚伟业公司付给万华公司房款情况如下： （1）2013年11月22日付款6,000,000元；（2）2014年7月26日付款61,723元；（3）2014年8月20日付款500,000元；（4）2014年8月20日付款500,000元；（5）2014年10月11日付款270,884.88元；（6）2014年10月24日付款1,200,000元；（7）2014年10月31日付款4,000,000元；（8）2014年11月3日付款3,000,000元；（9）2014年11月4日付款1,300,000元；（10）2014年11月4日付款467,392.12元；（11）2014年11月6日付款700,000元；（12）2014年11月11日付款6,246,320元；（13）2014年12月8日付款500,000元；（14）2014年12月31日付款4,000,000元；（15）2014年12月31日付款1,000,000元；（16）2015年10月13日付款1,000,000元；（17）2015年11月3日付款1,900,000元；（18）2015年11月4日付款10,000元；（19）2015年11月9日付款1,411,560元；（20）2015年11月13日、12月10日三笔付款1,076,925.44元；（21）2015年12月10日、12月17日三笔付款484,004.08元；（22）2015年12月21日、12月23日和2016年2月15日三笔付款2,493,303.24元；（23）2016年2月23日付款298,185.36元；（24）2016年3月15日付款701,999.76元；（25）2016年4月13日、4月25日、5月4日三笔付款728,860元；（26）2016年11月30日付款376,409元，其中包括公共维修基金20,494元、手续费24元；（27）2017年7月23日付款652,663.12元；（28）2017年7月23日付款642,543.92元；29.2017年7月26日付款7,336.88元；（30）2019年3月26日付xx-xx款156,419元；（31）2019年3月26日付款1,046,890元；（32）2019年3月26日付款600,000元。上述款共计43,333,419.8元。 2.金诚伟业公司付给万华公司储藏室、车位、车库款情况如下： （1）2015年10月19日付19号楼储藏室、车位、车库款1,420,200元；（2）2015年10月27日付11号楼储藏室、车位款324,100元；（3）2015年10月28日付11号楼储藏室、车位款245,100元；（4）2015年10月30日付9号楼储藏室、车位、车库款1,816,140元；（5）2015年11月3日付17号楼储藏室、车位款158,360元；（6）2015年11月3日付17号楼储藏室、车位款150,080元；（7）2015年11月4日付17号楼储藏室、车位款1,010,820元；（8）2015年11月4日付9号楼车库款280,000元。上述款共计5,404,800元。 3.办理银行按揭贷款情况。20名买受人办理银行按揭贷款，贷款总额11,970,000元。 综上，以上共计款60,708,219.8元，万华公司承认已收到。 4.当事人发生争议的事实 万华公司对金诚伟业公司提供的2019年3月26日的款项数额为1,064,282元、1,059,417元的两张收据提出异议，认为没有查到相关凭证或收款纪录。庭审中，金诚伟业公司称万华公司将金诚伟业公司团购的xx-x-xx、xx-x-xx两套房屋销售，万华公司收取了款项，后为金诚伟业公司开具了收款收据，相当于这两套房屋的款项由金诚伟业公司交给了万华公司。 一审法院认为，本案系商品房包销合同纠纷，焦点是：一、双方签订的商品房团购协议的实际形成时间；二、金诚伟业公司销售房屋、储藏室、车位、车库的数量；三、双方之间是否存在第二份协议，万华公司将剩余房屋出售是否构成违约，是否应当赔偿金诚伟业公司损失。 对于焦点一。万华公司主张商品房团购协议实际形成时间是2013年11月。为证明其主张，万华公司申请证人吴某出庭作证。经查明，证人吴某是金诚伟业公司大股东吴秀英的亲妹妹，证人吴某亦承揽了万华公司涉案商品房开发项目的消防工程。金诚伟业公司认为证人吴某与万华公司存在利害关系，其证言不应当采信。一审法院认为，从证人吴某与金诚伟业公司、万华公司的关系而论，证人吴某与金诚伟业公司之间的关系应当比吴某与万华公司之间的关系更加近密；从证人证言来看，证人吴某是金诚伟业公司、万华公司之间合同签订及履行情况的关键性人物，因此，证人吴某证言的证明力应结合其他证据予以确认。证人吴某证明其主导促成商品房团购协议的签订，2013年11月，其将金诚公司拟定的商品房团购协议交给万华公司填写房源内容并加盖公章后拿回，又交给吴秀英加盖金诚公司公章，金诚公司没有将合同返还万华公司，基于关系，万华公司也没有索要该合同，双方就履行了合同。从合同内容来看，合同约定“协议签订后60日内，乙方交纳总房款的30%，计贰仟叁佰捌拾壹万元”，即合同本意是履行合同的条件是预付总房款30%。庭审中，一审法院询问金诚伟业公司2014年12月31日之前是否是按照2014年12月31日的合同内容来履行的，金诚伟业公司回答对。从金诚伟业公司提交的《万华已收房款明细》显示其于2013年11月22日交纳了第一笔预付款600万元，并自2014年8月份开始售房，至2014年12月31日共计付款近3000万元。如果按照金诚伟业公司主张的合同签订时间2014年12月31日，其在合同签订时已经履行了合同约定预付款的条件，这样约定履行合同的前提条件就没有实际意义。综上，综合当事人的陈述、提供的证据及证人证言，万华公司主张金诚伟业公司提供的商品房团购协议实际形成时间是2013年11月，一审法院予以采纳。 对于焦点二。金诚伟业公司主张xx-x-xx、xx-x-xx两套房屋由其销售，但是，其在庭审中承认其提供的2019年3月26日的数额为1,064,282元、1,059,417元的两张收据涉及这两套房屋，并称“万华公司将金诚伟业公司团购的xx-x-xx、xx-x-xx两套房屋销售，万华公司收取了款项，后为金诚伟业公司开具了收款收据，相当于这两套房屋的款项由金诚伟业公司交给了万华公司”。即金诚伟业公司自认xx-x-xx、xx-x-xx两套房屋系由万华公司销售及其没有实际向万华公司支付房款的事实。因此，xx-x-xx、xx-x-xx两套房屋由万华公司销售，及2019年3月26日的数额为1,064,282元、1,059,417元的两张收据涉及的房款金诚伟业公司没有实际支付的事实，一审法院予以确认。 万华公司主张xx-x-xx房屋由金诚伟业公司销售，出卖给吴秀英、吴某的姐夫李尧洪。证人吴某出庭证明xx-x-xx房屋由金诚伟业公司出售给李尧洪。金诚伟业公司提供的编号为xxxx的收款收据载明收xx-xx款156,419元。综上，万华公司主张xx-x-xx房屋由金诚伟业公司销售给李尧洪的事实，一审法院予以确认。 关于xx-x-xx、xx-x-xx、xx-x-xx、xx-x-xx、xx-x-xx、xx-x-xx六套房屋低于协议单价销售问题。金诚伟业公司提交的录音资料显示该六套房屋系万华公司为处理关系而要求金诚伟业公司出售，因此，一审法院认为，低于协议单价销售的责任应由万华公司承担，一审法院将按照网签单价计算房款。 综上可以确认：金诚伟业公司实际销售房屋57套，协议总房款（包括低于协议单价房屋）共计49,118,035元（48,040,945元+xx-x-xx房屋款1,077,090元），网签总价共计56,603,273.9元（55,526,183.9元+1,077,090元），溢价共计7,485,238.9元；金诚伟业公司实际付给万华公司房款共计43,333,419.8元（不含银行按揭贷款）。金诚伟业公司销售上述房屋所对应的储藏室56个，面积共计687平方米，计款1,236,600元(1,214,640元+xx-x-xx房屋储藏室款21,960元)。 关于金诚伟业公司销售车位、车库数量问题。金诚伟业公司主张销售车位71个、车库16个，万华公司主张金诚伟业公司销售车位84个、车库18个，双方均提供各自制作的明细表予以证明，而均未进一步提供证据，一审法院无法查清销售车位、车库的实际数量，因此，一审法院按照金诚伟业公司主张的销售数量进行确认。万华公司如果搜集到相关证据，可以另行起诉主张权利。综上，一审法院确认金诚伟业公司销售车位71个、车库16个，其应付给万华公司车位、车库款7210,000元（71个×70,000元/个+16个×140,000元/个）。 关于房屋销售溢价税问题。根据商品房团购协议约定金诚伟业公司承担高出团购价部分的相关税费。该约定是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，故该约定有效。万华公司主张相关税费应予以抵消债务，符合合同约定。但是，万华公司没有提供高出团购价部分款项的税率及税费的详细材料等证据，因此，相关税费问题在本案中不予处理。万华公司可以另行起诉主张权利。 综上，金诚伟业公司已付给万华公司款为43,333,419.8元+银行按揭贷款11,970,000元+储藏室、车位、车库款5,404,800元=60,708,219.8元，金诚伟业公司销售房屋、储藏室、车位、车库应付给万华公司款为49,118,035元+1,236,600元+7210,000元=57,564,635元，万华公司已返还给金诚伟业公司款2,000,000元。因此，万华公司应返还给金诚伟业公司款60,708,219.8元-57,564,635元-2,000,000元=1,143,584.8元。 金诚伟业公司要求万华公司承担应返还款项自起诉之日起的利息，符合法律规定，一审法院予以支持。 对于焦点三。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价购买，但当事人另有约定的除外。第二十一条规定：出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，金诚伟业公司主张万华公司未经其同意将剩余包销的房屋和储藏室私自销售。万华公司提供商品房团购定制协议（电子版）、该协议文件电脑截图、以及操作流程视频文件及申请证人吴某出庭作证，证明：1.因金诚伟业公司未按照2013年11月签订的第一份商品房团购协议约定的时间足额付款以及金诚伟业公司销售进度十分缓慢，双方于2014年12月签订第二份商品房团购定制协议，协议约定金诚伟业公司仅有权对外出售34套房屋（包含金诚伟业公司已经销售的房屋）。2.协议第二条约定了付款时间、比例，同时约定金诚伟业公司需要在2015年9月30日前销售完毕，否则需要承担相应责任。但截至2019年，金诚伟业公司才销售完毕全部57套房屋。基于金诚伟业公司、万华公司双方与中间人吴某的关系，万华公司一直未向金诚伟业公司追责。3.第二份商品房团购定制协议履行过程中，双方又达成口头协议，最终确定由金诚伟业公司自行销售57套房屋，万华公司收回39套房屋。第二份协议由万华公司加盖公章后通过中间人吴某交付金诚伟业公司，但金诚伟业公司并未返还。证人吴某证明：2014年12月份，万华公司打印好合同并加盖公章，合同内容是金诚公司只能卖34套房子，并且约定这34套房子必须在2015年9月底之前卖完，如果卖不完就由金诚公司全资购买，并且支付日千分之一的违约金。我拿了这份合同回去给了我姐姐，让她回去盖章，我姐姐也没有给我，我也没给万华公司。基于我跟万华公司的关系，万华公司没有追究金诚公司销售速度责任问题。一审法院认为，万华公司提供的证据和证人证言能够相互印证，且如果万华公司私自销售金诚伟业公司包销的房屋，在销售期间二年左右的时间内，金诚伟业公司不可能不知道，但金诚伟业公司一直未提出异议。综上，综合相关证据及当事人的陈述、证人证言，万华公司主张双方签订了第二份协议，对房屋销售时间等进行了约定，因金诚伟业公司销售业绩不佳，双方协商同意由万华公司收回剩余房屋及储藏室收回的事实，一审法院予以确认。退一步讲，即使第二份商品房团购协议没有成立，万华公司销售金诚伟业公司包销的房屋构成违约，但是，根据2013年11月的协议约定，万华公司应当在协议签订后60日内交纳总房款的30%，而万华公司没有按照约定履行义务，已构成违约，即金诚伟业公司违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，金诚伟业公司、万华公司应各自承担违约责任。综上，金诚伟业公司要求万华公司赔偿损失并支付违约金的诉讼请求，不予支持。 关于金诚伟业公司请求判令万华公司与购房人签订商品房买卖合同问题，商品房出卖人与购买人签订商品房买卖合同是合同双方当事人的权利，也是义务。如果万华公司与购买人未签订商品房买卖合同，应由购买人起诉主张权利。金诚伟业公司的该项诉讼请求不符合法律规定，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万华公司于本判决生效后十日内返还给金诚伟业公司款1,143,584.8元及利息（利息的计算，以1,143,584.8元为基数，自2019年8月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回金诚伟业公司的其他诉讼请求。案件受理费55,284元，保全费5000元，共计60,284元，由金诚伟业公司负担40,134元，由万华公司负担20,150元。 本院二审期间，上诉人金诚伟业公司提交以下证据： 证据一、通话录音及文字整理资料一份。证明吴某作证时对上诉人不利的证言，不应予采信。在第一次2019年9月11日开庭结束后，第二次2019年12月20日开庭前，2019年10月18日上诉人代理人与主审法官李卫东通话时了解到，被上诉人代理人及其证人吴某（金诚伟业公司单位负责人吴秀英的妹妹）与李卫东私下见面，主动反映情况，万华公司代理人及证人吴某为了改变主审法官的认识和判断违反法律规定私自会见主审法官，以致“她妹妹都守着我谈的哭了”，万华公司代理人及证人吴某通过其私自会见对法官施加不当影响。根据主审法官的陈述，吴某向主审法官陈述了“还有第二份协议“她给人销不了”“那两张单据，那是个重复的，她掉了后又叫人补开的，你这不是害人家吗”。法律规定，法官在审判活动中，不得私自单独会见一方当事人及其证人。会见结束后，证人吴某在第二次2019年12月20日开庭中出庭按照万华公司代理人及吴某与主审法官讨论的意见陈述作证，主审法官在判决中引用并采信证人吴某的证言，颠倒黑白，混淆是非，枉法裁判。 万华公司质证称，对真实性不予认可，该通话录音无法证明双方的通话身份，仅从内容看也完全无法证明上诉人的证明事项，该录音即使是真实的，也是上诉人代理人与一审主审法官就案件进展进行得沟通，一审法官也只是为了促进双方是否可以调解进行了表述，不存在上诉人所称证人吴某的证言是一审法官指令指使教唆的，上诉人的证明事项诬蔑了一审法官廉政审判的清洁性，该证据不应予以采信。 本院经审查认为，该证据真实性难以确认，且不能证明上诉人所主张事实，对该证据不予采信。即使该证据真实，上诉人若有证据证实一审主审法官违纪及枉法裁判，应通过向有关机关控告、检举的方式进行。上诉人代理人作为专业的律师，在与法官通话中未经允许私自录音并作为案件证据提交，其行为不值得提倡。 证据二、编号为xxxx收款收据一张（复印件）及彩色照片核对。证据来源是上诉人从购房业主段妮手中取得，段妮通过微信发给吴秀英。证明2019年3月26日编号为xxxx收款收据中“收xx-xx款”为笔误，应为“收xx-xx款”。编号xxxx收款收据，开具时间2014年10月23日，是被上诉人开具给xx-xx房屋户主张锡刚的，金额为156,419元。为证明以上主张，结合本案的其他证据，被上诉人在提交的“原告自己销售房屋57套”中故意将xx-xx的姓名隐瞒，但能显示该房屋网签的时间为2014年10月23日，被上诉人向法庭提交的《团购付款明细》显示，2014年10月23日上诉人付款156,419元，以上证据可以相互印证，足以证明被上诉人的笔误“xx-xx”实际为“xx-xx”。在庭审中，证人吴某陈述李尧洪一分钱也没拿，不会出现李尧洪缴纳156,419元。被上诉人陈述对于房屋是否由上诉人销售应由上诉人举证，但网签合同是被上诉人与李尧洪签订的，被上诉人主张由上诉人销售，应承担举证责任。 万华公司质证称，该收据系复印件，对真实性和证明事项均不予认可，正如被上诉人答辩称李尧洪所购房屋由何方销售，该份收据无法证明，只要确认李尧洪的购房款是支付给上诉人还是支付给被上诉人就可以确认李尧洪购买的房屋是由何方销售。被上诉人已经陈述李尧洪购房款是通过抵扣吴某与吴秀英以及金诚公司的借款进行的支付，相当于李尧洪将款项直接支付给了上诉人，上诉人只要提交证据否认吴某曾为其垫付抵扣了团购款，该事实自然就可推翻。 本院经审查认为，该证据系复印件，且被上诉人对此不予认可，本院对该证据不予采信。 证据三、流转单复印件一份，证明上诉人卖的房子需要有流转单，流转单有上诉人签字，被上诉人主张是上诉人卖的房子，被上诉人应该提交上诉人签字的流转单。李尧洪的那套房子被上诉人说是上诉人所卖，应该提交流转单。xx-x-xx、xx-x-xx两套房子是被上诉人在2019年8月22日出卖给了李强和姜利平，在上诉人没有为其出具流转单的情况下出卖的。 万华公司质证称，对流转单的真实性不予认可，系复印件，同时上诉人称流转单是上诉人出具，因此上诉人应该持有原件，上诉人应该提交全部57张流转单才能证明上诉人所售房屋需要被上诉人签署流转单。 本院经审查认为，该证据系复印件，且被上诉人对此不予认可，本院对该证据不予采信。 本院查明事实与一审一致。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、一审法院对xx-x-xx、xx-x-xx、xx-x-xx三套房屋、储藏室由哪方出售及相关购房款的支付情况的认定是否正确；二、上诉人的其他上诉请求应否支持。 关于焦点问题一。关于xx-x-xx、xx-x-xx两套房屋及储藏室的出售情况，上诉人一审中称“万华公司将金诚伟业公司团购的xx-x-xx、xx-x-xx两套房屋销售，万华公司收取了款项，后为金诚伟业公司开具了收款收据，相当于这两套房屋的款项由金诚伟业公司交给了万华公司”，二审中上诉人金诚伟业公司在上诉状中称“大约在2016年底，上诉人发现部分房屋被被上诉人偷着销售，但销售的具体明细不清楚，上诉人一直跟被上诉人交涉，经过交涉，被上诉人承认错误，但提出权当是被上诉人给上诉人代销了房屋，代销扣除佣金费用，于是被上诉人单方面向上诉人对x-x-xx和xx-x-xx两套房屋补开了收款收据，收据注明了”补开”“扣除佣金”及佣金的相应金额，注明了其实际收款的时间。对其他私自销售的房屋便不再愿意走类似相应的手续，经多次交涉未果，遂形成本案纠纷。”基于此，可认定上诉人自认该两套房屋为被上诉人出售，上诉人主张该两套房屋价款应计算在上诉人已支付总房款范围内，但其未提交转账记录等充分有效证据证明其已经实际支付了该两套房屋价款，故，一审法院认定上诉人未实际支付该两套房屋价款并无不当，本院予以确认。至于xx-x-xx房屋的出售情况，一审中，上诉人提交收款收据34张，证明其向被上诉人支付房款总数，该宗证据中包含2019年3月26日出具的编号为xxxx的收款收据，该收据载明收xx-xx款156,419元。该证据为上诉人提交，应首先推定为上诉人出售该房屋。二审中上诉人称该收据中房号为笔误，实为xx-xx，但未提交充分有效证据证明该主张，故一审法院结合证人证言认定该房屋由上诉人出售并无不妥，本院对此予以确认。 关于焦点问题二。关于合同的订立时间、合同履行以及违约责任的承担等问题，本院认同一审法院分析，不再赘述。关于上诉人要求被上诉人与购房人签订商品房买卖合同的请求，即便如上诉人主张的根据双方《商品房团购协议》第五条“乙方的权利与义务”中第4项“配合甲方与各实际购房业主签订《商品房买卖协议》，办理按揭、交房、办理产权证等所有的手续”的约定，上诉人在签订商品房买卖合同中起到的作用仅仅是配合，并非商品房买卖合同缔约主体，现其通过诉讼要求被上诉人与实际购房人签订房屋买卖合同，于法无据，故一审法院对其该项请求不予支持亦无不当，本院予以维持。 综上，上诉人青岛金诚伟业房地产营销策划有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43,378元，由上诉人青岛金诚伟业房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二一年一月二十八日 法官助理 王 明 书记员孔 怡 书记员 庞连捷