河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终79号上诉人（原审原告）：漯河市城兴房屋征收服务公司，住所地漯河市郾城区海河路**院。法定代表人：马飞，该公司经理。委托诉讼代理人：任健，该公司员工。委托诉讼代理人：崔静勇，河南恩达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河市龙华服装有限公司世纪风服饰鞋业广场，，住所地漯河市源汇区马路街东段负责人：郭鑫洁，该公司经理。委托诉讼代理人：苏学华，该公司员工。上诉人漯河市城兴房屋征收服务公司（以下简称城兴公司）因与被上诉人漯河市龙华服装有限公司世纪风服饰鞋业广场（以下简称世纪风广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城兴公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持城兴公司的全部诉讼请求；诉讼费由世纪风广场承担。事实与理由：一、一审判决认定合同履行过程中双方口头协商自2019年1月1日起变更租金为每年20万元，无事实及法律根据。一审认定变更租金的事实理由不能成立。一审开庭时世纪风广场没有提供双方口头协商变更租金的任何证据。根据《中华人民共和国合同法》关于合同变更条款的相关规定，双方未通过书面形式、也没有明确的关于变更租金的内容、也没有关于口头协商的证据，则应当推定双方的租赁合同未进行租金的变更。二、一审判决以新冠肺炎疫情影响为由，判决城兴公司应当减收租金，无事实法律依据。根据河南发改委等五部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的规定，世纪风广场的经营范围是服饰鞋业，不是该规定所涉及的餐饮、住宿、旅游、教育培训、影院剧场等，案涉房屋也不属于国有房屋。因此本案房租不属于减免的范围。三、一审认定世纪风广场2020年初停业，资金回笼困难，对此世纪风广场没有提交任何证据，城兴公司也不认可。四、一审判决未支持城兴公司主张赔偿损失的诉请，没有法律依据。一审法院认定双方的租赁合同有效，事实上世纪风公司也确实存在违约，一审仅因疫情影响就判定世纪风公司不构成违约，裁判不公。综上，请求二审法院支持城兴公司的上诉请求。世纪风广场二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，裁判适当。双方2011年签订的合同中第三条约定了租金每五年浮动一次，根据市场行情调整。虽然双方未就房屋租金的变更另外签订合同，但2019年的两份收据是合同履行的重要组成部分，即为对合同的变更。2020年受新冠疫情的影响，世纪风广场资金回笼困难。世纪风广场按照年租金20万元向城兴公司交纳2020年的房租时，对方要求按27万交纳，才导致了纠纷发生，并非世纪风广场故意违约。请求二审法院驳回城兴公司的上诉请求，维持一审判决。城兴公司向一审法院起诉请求：1、判令世纪风广场支付租金27万元并赔偿损失（以27万为基数，从2020年6月30日到支付之日按年利率24%计算）；2、诉讼费由世纪风广场承担。一审法院认定事实：2011年1月1日，漯河市房屋拆迁公司作为甲方（出租方），世纪风广场作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份。双方约定：甲方同意将位于漯河市源汇区幸福巷中段西侧自建的（约400平方米）商业用房及北邻属于甲方单位居民楼一楼西户（两间）和中户（一套）居民用房出租给乙方作为一体化商业广场使用；甲方商业房每年租金27万元；合同期限暂定10年，自2011年1月1日至2020年12月31日止；每半年支付租金一次先付款后用房，本合同生效后10天内支付，首次上半年的房屋租金以后按每年的6月底和12月底前支付半年的房屋租金；本合同设定的房屋租金每5年浮动一次，依据市场行情进行调整；等等。合同签订后，漯河市房屋拆迁公司依约将房屋交付世纪风广场使用，世纪风广场按约定交纳房屋租金至2019年12月31日。合同履行过程中，双方口头协商自2019年1月1日起变更租金为每年20万元。另查明，漯河市房屋拆迁公司现已更名为漯河市城兴房屋征收服务公司。一审法院认为，城兴公司与世纪风广场签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对双方当事人具有拘束力。合同签订后，城兴公司依约将房屋交付世纪风广场使用，世纪风广场交纳租金至2019年12月31日，尚欠2020年1月1日至12月31日20万元租金未付，一审法院予以确认。2020年初，全国爆发新冠肺炎，各地政府及卫生防控部门均采取了疫情防控措施，导致世纪风广场停业，资金回笼困难。案涉房屋租赁合同履行困难，不可归责于双方当事人，因此，根据公平原则，结合本案双方当事人的具体情况以及疫情和疫情防控措施对世纪风广场行业的影响，一审法院酌情将该期间的租金调整为15万元。因疫情及疫情防控措施带来的影响，世纪风服饰鞋业广场迟延交纳租金的行为不构成违约，城兴公司关于世纪风广场应赔偿违约损失的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、世纪风广场于判决生效之日起五日内向城兴公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金15万元。二、驳回城兴公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2675元，由世纪风广场负担。二审中当事人没有提交新证据。庭后城兴公司提交情况说明称，经核实，城兴公司没有人承诺房租降到20万元，城兴公司与漯河市龙华服装有限公司世纪风服饰鞋业广场除了租赁合同之外，没有其他任何书面和口头协议。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本案二审的争议焦点为：世纪风广场应支付的租金数额应如何认定。本院认为，2011年1月1日，世纪风广场与城兴公司（原漯河市房屋拆迁公司）签订了期限自2011年1月1日至2020年12月31日止的房屋租赁合同，约定房屋租金每年27万元，每半年支付一次，先付款后用房，租金每五年浮动一次，根据市场行情调整。二审中，世纪风广场陈述其在2019年上半年、下半年各交纳了一次租金，每次均为10万元，城兴公司分别向世纪风广场出具了两张收据，该收据已于一审庭审中出示。城兴公司对世纪风广场所述表示认可。本院对以上事实予以确认。本院认为，2019年间，世纪风广场履行租赁合同，分两次交纳了全年共20万元的租金，城兴公司接受了世纪风广场的履行且未提出异议，对此应视为双方对原合同约定的房屋租金的变更达成了一致意见，变更后的合同成立，租金为每年20万元。一审法院对此认定并无不当。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”2020年初，新冠肺炎疫情爆发，世纪风广场作为从事商业经营的公共场所，受疫情及疫情防控措施影响较大，这一情形属于不可归责于双方原因而发生的不可预见的情势变更。基于此，一审法院根据公平原则认定继续按照原租赁合同支付租金对世纪风广场明显不公平、世纪风广场受疫情影响不承担违约责任，酌定对2020年全年的房屋租金调整为15万元，裁判合理合法，并无不当。综上，上诉人城兴公司的上诉理由不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由漯河市城兴房屋征收服务公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 王路明审判员 李 刚二〇二一年一月二十日法官助理王瑞珺书记员尼彦辉