江苏省泰州市海陵区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏1202执异6号案外人：王凤林，男，1970年4月7日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。申请执行人：江苏泰州农村商业银行股份有限公司济川支行，住所地泰州市海陵区。负责人：华俊，行长。委托诉讼代理人：秦飞、蒋辉鹏，系该行员工。被执行人：泰州市华厦市政工程有限公司,住所地泰州市。法定代表人：马建国。被执行人：马建国，男，1965年2月28日出生，汉族，住泰州市开发区。被执行人：倪文娟，女，1967年10月21日出生，汉族，住泰州市开发区。在本院执行申请执行人江苏泰州农村商业银行股份有限公司济川支行（以下简称农商行济川支行）与被执行人泰州市华厦市政工程有限公司（以下简称华厦公司）、马建国、倪文娟金融借款合同纠纷一案中,案外人王凤林对涉案的位于泰州市明珠花园江洲路营业厅88-13号房屋主张租赁关系，同时还对该房屋内装饰装潢、附着物主张权利，该书面执行异议本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王凤林提交异议称，请求撤销(2019)苏1202执2830号之一执行裁定，确认附租赁合同进行拍卖；请求确认苏新大陆房估泰字（2020)第625号房地产估价报告中所涉及的装饰装潢及附着物归案外人所有。事实与理由：案外人于2016年承租了被执行人位于泰州市明珠花园××路营业厅××号房屋，用于正常经营，并非法院裁定书所述的2019年7月18日租赁被执行人的房屋。案外人在租赁期间从未获知该房屋被抵押、查封，并对房屋进行装修。苏新大陆房估泰字（2020)第625号房地产估价报告中所涉及的装饰装潢及附着物均为案外人装修，案外人认为评估报告所涉及的评估价明显过低，且部分装修并未在评估范围内。申请执行人、被执行人马建国、倪文娟未作答辩。经审查查明，农商行济川支行与华厦公司、马建国、倪文娟金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月8日作出（2019）苏1202民初869号民事调解书，该民事调解书已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，农商行济川支行向本院申请执行，本院于2019年10月11日以（2019）苏1202执2830号立案执行。2019年10月18日，本院要求泰州市不动产登记中心协助执行，查封了被执行人马建国、倪文娟名下三处房产，包含案涉的位于泰州市明珠花园××路营业厅××号房屋。2020年7月8日，被执行人马建国于以该房屋亦已抵押给申请执行人为由，向本院申请要求对该房产进行评估。2020年7月8日，本院对案外人王凤林执行谈话中，王凤林向本院反映：其与2019年7月18日起至2022年7月18日止承租了马建国、倪文娟名下泰州市明珠花园××路营业房××号，每年年租金19.5万元。本院要求王凤林对承租的房屋内属于其所有的物品向本院提供清单。2020年7月13日，本院作出（2020）苏鉴委字第159号司法评估委托书，委托江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司对倪文娟、马建国名下泰州市明珠花园××路营业房××号房地产进行评估。2020年9月9日本院向案外人王凤林提交了评估部门出具的装饰装潢及附作物数量对接表，要求其确认哪些装饰装潢及附作物属于其所有。2020年9月14日案外人王凤林在装饰装潢评估征求意见稿中注明：清单中打勾的部分是我改造和添加的，清单中遗漏的部分另附清单。2020年9月17日，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司出具苏新大陆房估泰字［2020］第625号房地产估价报告，估价结果为评估房屋的市场价值为890万元，其中房屋市场价值832万元，房屋单价每平方米13893元；装饰装潢附属物、物品市场价值58万元。案涉位于泰州市明珠花园××路营业房××房屋（不动产权证号：泰房权证高新字第**，土地使用权证号：泰州国用（2004）第0381-13号）所有权人为本案被执行人马建国、倪文娟。2015年3月3日，被执行人马建国、倪文娟与申请执行人江苏泰州农村商业银行股份有限公司济川支行签订《最高额抵押合同》，约定将被执行人名下位于泰州市明珠花园××路营业房××号房地产提供抵押担保，担保范围包括主债权及利息及为实现债权而发生的有关费用等，双方于2015年3月16日办理了相关土地、房产的他项权抵押登记。房屋他项权证号为泰房他证高新字第××号，土地他项权证号为泰州他项（2015）第2311号，登记最高债权额为511万元。该房产于2018年6月29日被本院首查封。另查明，案外人王凤林向本院执行机构提交了承包经营合同等证据，载明案外人与被执行人倪文娟于2019年7月18日签订承包经营合同，承包期限至2022年7月18日。申请执行人质证后表示，被执行人房屋设定抵押时没有租赁关系，案外人租赁占有房屋在被查封之后，请求去除租赁占用进行拍卖。2020年11月10日，本院作出（2019）苏1202执2830号之一执行裁定，裁定：一、涤除案外人王凤林对被执行人马建国、倪文娟所有的位于泰州市明珠花园××路营业房××号房地产的占有（不动产权证号：泰房房权证高新字第**，地使用权证号：泰州国用（2004）第0381-13号）。二、不负任何权利负担拍卖被执行人马建国、倪文娟名下位于泰州市明珠花园××路营业房××号房地产（不动产权证号：泰房权房权证高新字第**，使用权证号：泰州国用（2004）第0381-13号）。现案外人提出上述异议。另查明，江苏新大陆房地产土地评估造价咨询有限公司为一级资质的房地产估价机构，其本案评估人员均为注册房地产估价师。本院认为，首先，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，案涉泰州市明珠花园××路营业房××号房地产于2015年3月3日设定抵押，于2018年6月29日，被本院首查封，而案外人所提交的承包经营合同，仅能证实其租赁经营案涉房产的时间为2019年7月18日。显然，租赁时间在案涉房产抵押之后，对照上述规定，在后的租赁权不能对抗之前的抵押权。案外人异议称其于2016年即承租了案涉泰州市明珠花园××路营业厅××号房屋，用于正常经营，对此，案外人未能提交证据证明。故案外人请求确认租赁权，拟阻止在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产的主张，本院不能支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案的案涉房产首封时间为2018年6月29日，亦在案外人主张的租赁关系成立之前，对照此规定，案外人的主张亦不能得到支持。再次，案外人还请求确认苏新大陆房估泰字（2020)第625号房地产估价报告中所涉及的装饰装潢及附着物归其所有，且部分装修并未在评估范围内的主张，亦未能提交证据证实。虽然案外人向本院提交了承包经营合同，在该合同中载明承包方添附的物品归承包方所有，对此案外人应当提交证据证明，但其提交异议申请时均未能提交证据，故对该主张，本院无法进行审查。至于其还提出评估价明显过低，本院认为，估价报告确定的价格仅仅是拍卖的参考价格，并非涉案房地产的最终价值，而实际价值仍需要通过司法拍卖网络平台的竞价，最终由市场检验决定。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。评估结果出具后，没有法定理由，均应据此进行拍卖。《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”依据该规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。本案中，案外人并未提供证据证明所涉评估机构存在以上可以准许重新评估的法定情形，故案外人所持评估价格过低的理由，不符合上述规定精神，其异议本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回王凤林的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  李厚成人民陪审员  董庆赛人民陪审员  窦虎英二〇二一年一月二十五日书 记 员  殷忠萍