上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11497号上诉人（原审被告）：上海市松江区园林绿化管理中心（原名上海市松江区园林管理署），住所地上海市松江区乐都西路**。法定代表人：蒋建兵，主任。委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晓峰，男，1977年7月17日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：崔惠南，上海紫本律师事务所律师。上诉人上海市松江区园林绿化管理中心（以下简称园林绿化中心）因与被上诉人陈晓峰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初16820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。园林绿化中心上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回陈晓峰相应一审诉讼请求。事实与理由：1.园林绿化中心被要求承担装修损失，但涉案房屋租赁合同项下的标的物有部分是陈晓峰自行扩建，后被认定为违法建筑拆除，园林绿化中心不是拆除主体，也没有同意搭建，陈晓峰应向拆违主体主张装修损失。2.陈晓峰的租赁目的已基本实现，陈晓峰不应再向园林绿化中心主张装修损失。3.陈晓峰明知上海市松江区沈砖公路上绿化管理房（以下简称标的房屋）没有产证，仍进行搭建，对损失扩大部分应自行承担责任，一审认定园林绿化中心承担70%的责任过高。陈晓峰辩称：不同意园林绿化中心的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.本案涉及的是双方间因租赁合同无效而承担损失的问题，与拆违没有直接关系。2.园林绿化中心是政府下属事业单位，陈晓峰是自然人，双方信息不对称，陈晓峰前往政府部门核实标的房屋能否作为经营用房，得到了肯定的答复，并出具了相关证明，一审认定责任比例并无不当。3.关于租赁目的是否实现，本案租赁的是商用房屋，不是居住用房，不能单以租赁时间长短来判断租赁目的是否实现。陈晓峰向一审法院起诉请求：1.判令园林绿化中心返还2019年8月15日至2020年2月28日的租金43,662元（审理中变更）；2.判令园林绿化中心支付违约金297,179元；3.判令园林绿化中心赔偿装修损失1,778,800元（审理中变更）；4.判令园林绿化中心赔偿停业损失99,779元（审理中变更）；5.判令园林绿化中心赔偿员工工资补偿损失26,220元（审理中放弃）。一审法院认定事实如下：2010年12月2日，陈晓峰与园林绿化中心签订《房屋租赁合同》一份，约定园林绿化中心将标的房屋出租给陈晓峰，租赁期10年，自2011年3月1日起至2021年2月28日止，前三年租金为30,000元/年，第四年租金为50,000元/年，后每年递增10%。合同约定园林绿化中心应提供房产证（或具有出租权的有效证明），园林绿化中心因不能提供标的房屋而解除合同或违反合同约定提前收回房屋的，以及因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致合同无效的，均应支付合同租金总额50%的违约金，还应对陈晓峰装修部分的损失进行赔偿。2015年11月6日，上海市松江区佘山镇经济发展办公室出具《房屋产权证明》一份，内容为：“位于上海市松江区XX公路XX号的房屋，于2006年9月前建造，面积200平方米，房屋用途为商业用房性质，房屋产权属于上海市松江区园林绿化管理中心所有。该房屋未取得房屋土地管理部门合法的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。本证明仅用于工商、税务登记、办理卫生许可证、餐饮服务许可证、消防验收等使用。特此证明。”2016年1月28日，上海XX管理有限公司成立，陈晓峰系该公司股东兼法定代表人。一审法院又查明，2011年5月30日，陈晓峰以“XX咖啡佘山店”名义支出装修材料、人工费660,000元。同年7月13日，陈晓峰支付XX咖啡佘山店的基础土建改建工程款（含材料、人工费）210,000元。同年10月22日，陈晓峰以“佘山XX咖啡”名义支出灯具费用82,600元。同年10月30日，陈晓峰支付XX咖啡佘山店的亲水平台工程款（含材料、人工费）180,000元。同年11月10日，陈晓峰又以“XX咖啡厅”名义支出空调款175,000元。2015年6月24日，因“XX咖啡”翻新，陈晓峰与案外人签订《设计服务合同》一份，约定设计服务费100,000元。同年上海XX管理有限公司与案外人签订《装修合同》一份，约定XX咖啡店维修改建工程的工程造价为370,000元。一审法院再查明，2019年8月1日，上海市松江区规划和自然资源局向各街镇、佘山度假区管委会、区绿化市容局、佘山林场发出《关于加快消除违建别墅问题的通知》，附件中载明标的房屋的土地所有权性质为集体土地，用地性质为农用地，疑似别墅风格经营性项目，15天内消除经营性特征及恢复房屋原用途，否则进行拆除。同年8月6日，园林绿化中心向陈晓峰送达《关于恢复沈砖公路北侧绿化管理用房原用途的通知》，要求陈晓峰在8月13日前停止对标的房屋的经营行为，并消除其经营性特征，园林绿化中心将于8月13日对标的房屋进行接管，并恢复原有用途。2019年8月12日，陈晓峰通过律师向园林绿化中心发送律师函，认为《房屋租赁合同》的租赁期限尚未到期，租赁用途约定为商业，陈晓峰按照约定用途使用，具有合法权利，《关于恢复沈砖公路北侧绿化管理用房原用途的通知》没有任何事实和法律依据，不同意该通知的内容和要求。一审审理中，经陈晓峰申请，一审法院委托现代建筑咨询公司对标的房屋的装修工程设计费、装饰装修工程、亲水平台工程的费用以及拆除时的现存价值进行审价。2020年5月、7月，现代建筑咨询公司分别出具鉴定意见书、补充说明，明确标的房屋：1.结构工程造价857,661元、现值8,934元（使用年限95个月/折旧年限96个月）；2.装修工程造价751,270元、现值477,369元（使用年限35个月/折旧年限96个月）；3.安装工程造价12,668元、现值8,049元（使用年限35个月/折旧年限96个月）；4.第二次装修灯具造价70,700元、现值44,924元（使用年限35个月/折旧年限96个月）；第一次装修灯具造价82,600元、现值860元（使用年限95个月/折旧年限96个月）；5.中央空调造价175,000元、现值1,823元（使用年限95个月/折旧年限96个月）；6.设计费34,377元、现值21,844元（使用年限35个月/折旧年限96个月）；7.亲水平台工程造价179,307元、现值1,868元（使用年限95个月/折旧年限96个月）。陈晓峰对上述鉴定意见书、补充说明文件的结论数据无异议，但认为折旧年限应为113个月，折旧年限由法院审核。园林绿化中心亦对上述材料的结论数据无异议，但认为亲水平台系陈晓峰自行搭建的违章建筑，由政府拆除，陈晓峰应向拆违主体主张权利；双方之间的合同已经履行多年，陈晓峰的合同目的基本实现，园林绿化中心不应承担赔偿责任。本案审理中，双方一致确认上海市XX管理有限公司在标的房屋内经营至2019年8月14日，次日起停止经营，双方对标的房屋分别上锁，各自保管钥匙。同年10月12日，标的房屋被拆除。本案审理中，双方一致确认《房屋租赁合同》的合同主体为陈晓峰、园林绿化中心，上海市XX管理有限公司并于2019年11月20日出具说明，确认标的房屋系陈晓峰租赁后交付公司作为经营使用，现公司无法继续经营造成的经营损失由陈晓峰向园林绿化中心主张。双方并确认陈晓峰已经支付2019年8月15日至2020年2月28日的房屋使用费43,662元，园林绿化中心同意予以返还。一审审理中，因标的房屋系绿化管理房，未取得房屋管理部门合法的房屋产权证，一审法院释明《房屋租赁合同》合同效力为无效。陈晓峰表示无论合同效力有效或者无效，其仍坚持要求园林绿化中心返还租金，支付违约金，赔偿装修损失和经营损失。一审法院认为，标的房屋属于绿化管理房，该建筑仅限用作绿地配套的管理用房，不应用作经营，陈晓峰、园林绿化中心2010年12月2日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，园林绿化中心作为出租人，在充分了解标的房屋的性质和用途的情况下，将标的房屋租赁给陈晓峰用于经营，对于导致合同无效的后果，园林绿化中心负有主要过错；陈晓峰作为承租人，在承租前也应充分了解标的房屋的相关情况，审慎签约，结合其在设立上海XX管理有限公司时已经明知标的房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，仍继续在标的房屋内从事经营活动，并进行翻新改建的情况，对于导致合同无效的后果，陈晓峰亦负有次要过错；综合考量双方的过错程度，一审法院酌情确定，无效合同产生的合理损失，应由园林绿化中心承担70%的赔偿责任。一、关于使用费结算问题双方对于园林绿化中心返还2019年8月15日至2020年2月28日的房屋使用费43,662元没有争议，予以确认。二、关于违约金、停业损失的问题因双方租赁合同为无效合同，相关的违约责任亦无法律约束力，陈晓峰主张园林绿化中心支付违约金并赔偿停业损失的诉讼请求于法无据，不予支持。三、关于装修损失问题标的房屋（包括亲水平台）相关装饰装修工程的造价和现值，一审法院采纳现代建筑咨询公司的鉴定意见，其中结构工程现值8,934元、装修工程现值477,369元、安装工程现值8,049元、设计费现值21,844元、亲水平台工程现值1,868元，合计现值金额518,064元，由园林绿化中心承担70%的损失赔偿责任，计362,644.80元。灯具和中央空调，属于后期安装，未与标的房屋形成附合，正常情况下，进行拆除后可以搬离并继续使用，不影响其价值，故该部分损失不应计入因合同无效而导致的损失。且园林绿化中心于2019年8月6日向陈晓峰送达《关于恢复沈砖公路北侧绿化管理用房原用途的通知》，标的房屋于同年10月12日被拆除，期间陈晓峰有充分时间处理相关财产，陈晓峰因自身原因怠于行使权利导致相关损失扩大的，应由陈晓峰自行承担相应后果。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，于二○二○年九月四日作出判决：一、上海市松江区园林绿化管理中心于判决生效之日起十日内返还陈晓峰房屋使用费43,662元；二、上海市松江区园林绿化管理中心于判决生效之日起十日内赔偿陈晓峰装饰装修损失362,644.80元；三、驳回陈晓峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,555元,由陈晓峰负担17,160元，由上海市松江区园林绿化管理中心负担7,395元。司法鉴定费31,900元，由陈晓峰负担12,760元，由上海市松江区园林绿化管理中心负担19,140元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据规划部门的认定，陈晓峰向园林绿化中心承租的标的房屋系占用集体农用土地，未获得规划许可，故双方之间就标的房屋所形成的房屋租赁合同关系当属无效。园林绿化中心作为出租方过错较大，一审法院认定园林绿化中心就合同无效导致的损失承担主要过错责任，当属正确，本院予以认同。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。租赁期满，装饰装修价值即摊销完毕，本案租赁合同并未到期，一审法院根据鉴定意见确定了标的房屋装饰装修物的现值损失，酌情认定园林绿化中心承担70%的赔偿责任亦无不当。关于扩建费用损失，园林绿化中心对承租人陈晓峰的扩建从未表示反对，一审法院按鉴定意见，酌情按照双方过错分担扩建费用损失，本院予以认同。综上，园林绿化中心的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,740元，由上海市松江区园林绿化管理中心负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年一月十八日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……