广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1647号上诉人（原审被告）：张丽国。委托诉讼代理人：李昌武，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛海峰，广东商达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邱蕾。被上诉人（原审原告）：陈远鸿。两被上诉人共同委托诉讼代理人：席胜，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：阳天凯。上诉人张丽国因与被上诉人邱蕾、陈远鸿及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初10823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张丽国上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回邱蕾、陈远鸿一审全部诉讼请求；2.邱蕾、陈远鸿负担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审判决直接依据的（2018）粤0304民初11925号判决内容认定张丽国构成根本违约错误，该判决关于“合同约定张丽国应于签署合同之日起7日内（即2015年5月24日前）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。……张丽国于2015年6月19日重新出具公证委托书……但已超过合同约定的时间达26天，张丽国在赎楼过程中的迟延履行行为已构成违约”的事实认定错误，张丽国一直积极履行赎楼义务，不存在迟延履行行为。（一）张丽国在与邱蕾、陈远鸿签约前已经有给担保公司办理赎楼、过户等手续的公证委托书。按照双方《二手房买卖合同》约定的应有之意，是邱蕾、陈远鸿先付清首期款230万元给张丽国，后才由张丽国委托担保公司办理赎楼、过户等手续。张丽国系深圳市公安战线的一名警察、普通公务员，因为无力支付月供，在银行催贷压力之下，才不得已出让案涉房产。案涉房产的房产证因贷款在银行抵押，赎楼的资金来源只有依靠邱蕾、陈远鸿先付清首期款230万元，加上之前邱蕾、陈远鸿支付给张丽国的定金20万元，共有250万元，而张丽国在银行的按揭款本金只剩不到260万元。就是说，若邱蕾、陈远鸿支付张丽国首期款230万元加支付的定金20万元共有250万元，则该数额基本可以赎楼，交易完全可以顺利履行。所以，按照双方《二手房买卖合同》约定的应有之意，是邱蕾、陈远鸿先付清首期款230万元给张丽国，后才由张丽国委托担保公司办理赎楼、过户等手续。（二）邱蕾、陈远鸿从未对张丽国的受托人的身份提出过异议，且2015年6月19日重新出具公证委托书的行为并没有影响双方案涉合同的履行与房产的正常交易。张丽国基于信赖，出具公证委托书委托担保公司工作人员邱某、郑婉仪等人办理与案涉房产有关的赎楼、过户等手续。张丽国在2014年购买案涉房产时，经朋友兼赎楼担保公司工作人员李某、李某联系，曾委托担保公司深圳某投资发展有限公司工作人员邱某、郑婉仪等人负责案涉房产的赎楼，从签约、购房、支付款项到赎楼、过户，一系列流程均进行顺利。本次出让案涉房产，张丽国基于信赖，由曾经为自己购房赎楼的朋友兼赎楼担保公司工作人员李某、李某联系，出具公证委托书委托担保公司深圳某投资发展有限公司工作人员邱某等人办理与案涉物业即同一套房产有关的赎楼、过户等手续，在张丽国看来顺理成章，无可厚非。受托人李某、李某为达成案涉房产的交易进行的一系列行为，得到了邱蕾、陈远鸿的认可，邱蕾、陈远鸿从没未对其二人的身份提出过异议。整个案涉房产买卖交易过程中，受托人李某、李某为达成案涉房产的交易进行的一系列行为，均是接受张丽国的委托后及时就案涉房产洽谈签约，收取邱蕾、陈远鸿交付的定金20万元，到递交赎楼申请，配合办理《二手房交易结算资金托管协议》上签名确认，两次配合邱蕾、陈远鸿资金监管，等等。张丽国的上述行为得到了邱蕾、陈远鸿的认可，邱蕾、陈远鸿从没未对李某、李某的身份是否适格提出过异议。重新出具公证委托书的行为并没有影响双方案涉合同的履行与房产的正常交易。邱蕾、陈远鸿无论是2015年5月19日在工行的230万元资金监管，还是2015年6月8日在农行的230万元资金监管，张丽国的代理人均是凭2015年1月5日的公证委托书进行代理工作的。张丽国因为前一份公证委托书存在姓名错误导致需要重新办理公证委托书，在出具公证委托书办理赎楼手续的时间问题上，事出有因。此事邱蕾、陈远鸿明知，其既然同意张丽国重新办公证委托书，就意味着双方对出具公证委托书给担保公司办理赎楼手续的时间进行了变更，张丽国重新出具公证委托书的行为并没有影响双方案涉合同的履行与房产的正常交易。在这种情况下，一审法院不能跳过双方后续的有效合作行为再认定和追究张丽国合同约定在先的所谓出具公证委托书委托赎楼问题上是否违约的行为。道理很简单，譬如房屋租赁合同法律关系中，出租人不能撇开接受承租人后续正常交租行为而事后再追究承租人之前逾期支付租金问题上违约的行为。（三）张丽国即使没有在案涉合同约定的签署本合同之日起7日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，也不存在“迟延履行”之说。双方2015年5月17日签订编号1504515的《二手房买卖合同》第六条第三款约定：该物业出于抵押状态。买方委托担保公司担保融资赎楼，买方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。从该条款约定的内容看，该条款约定了“签署本合同之日起7日内”和“于银行出具贷款承诺函之日起四十日内”两个并列、平行的时间内容，只要签约7日内“出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续”或者于银行出具贷款承诺函40日内“自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方”，都符合合同的约定。就是说，张丽国即使没有在案涉合同约定的签署本合同之日起7日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，也不存在“迟延履行”之说。更何况，无论是邱蕾、陈远鸿，还是中介公司，都没有提供催促张丽国履约或提示张丽国“迟延履行”的任何证据。总之，张丽国一直积极履行双方《二手房买卖合同》约定的义务，不存在迟延履行行为。张丽国与邱蕾、陈远鸿签约后，毫不迟疑的做了以下工作：一是两次办理公证委托书，指定专人负责案涉房产交易；二是选任专业中介进行赎楼事项，递交了赎楼款申请；三是在《二手房交易结算资金托管协议》上签名确认，两次配合邱蕾、陈远鸿进行资金监管。张丽国于2015年5月17日与邱蕾、陈远鸿签订《二手房买卖合同》后，带着成功交易的诚实动机和善良目的积极履行该合同约定的义务，邱蕾、陈远鸿动机不良、目的不纯的迫不及待起诉要求解除合同和查封行为致使案涉房产交易不成功，张丽国作为被违约的一方不存在迟延履行行为不应承担任何责任。邱蕾、陈远鸿在数次相关诉讼中，均没有提供证明张丽国违约、要求和催促张丽国及时履行双方合同约定义务的任何证据，张丽国的房产交易莫名其妙被邱蕾、陈远鸿单方面终止。邱蕾、陈远鸿提起诉讼实质上是在敲定性价比更优的深圳市福田区之后，担心自己违约被追责而采取的恶人先告状的烂招，其手段和行为实在不应该是作为国有公司工作人员的邱蕾、陈远鸿的应有选项。二、一审判决直接依据的（2018）粤0304民初11925号判决内容中未对张丽国违约行为导致邱蕾、陈远鸿合同目的不能实现构成根本违约进行论述和认定，相反邱蕾、陈远鸿在该案中诉请为继续履行房屋买卖合同被法院驳回，即邱蕾、陈远鸿并未认为张丽国的违约行为致其合同目的不能实现。因此，上述生效判决所认定的内容存在固有矛盾，也未对张丽国的违约程度进行仔细正确的认定，一审法院应当对张丽国的违约行为及违约程度重新认定，不应片面的直接引用上述生效判决的认定内容径行判决。三、计算损失和要求损害赔偿不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。关于损害赔偿的范围，即使张丽国违约并应担责，其向邱蕾、陈远鸿赔偿的损失赔偿额也不得超过自己在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同法第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而关于邱蕾、陈远鸿的损失计算，即使张丽国违约并应担责，邱蕾、陈远鸿的损失计算额也不得超过自己在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。2017年9月12日颁布实施的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条规定：房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。（一）张丽国在涉案房屋买卖的整个过程中，是邱蕾、陈远鸿一再违约或作出影响交易安全的行为；张丽国积极履行双方《二手房买卖合同》约定的义务，对案涉房产交易不成功不应承担任何责任。（2018)粤0304民初11925号民事判决书虽然判决驳回了邱蕾、陈远鸿继续履行合同等诉讼请求，但关于张丽国“在赎楼过程中迟延履行行为已构成违约”、邱蕾、陈远鸿“起诉请求解除合同并查封涉案房产，是行使自身权利的行为，不构成违约”的事实认定错误，张丽国将继续利用法律赋予的权利救济途径维权。（二）即使张丽国违约并应担责，那么由于案涉《二手房买卖合同》约定了定金条款和内容且邱蕾、陈远鸿方已经支付定金，张丽国在签订合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成邱蕾、陈远鸿方的损失就是定金的损失，更何况从双方签约的2015年5月17日至邱蕾、陈远鸿擅自起诉要求解除合同的2015年8月6日时间不过八十来天，邱蕾、陈远鸿出资230万元首期款一直存放于资金监管银行，因邱蕾、陈远鸿单方面解除合同早已由邱蕾、陈远鸿取回，从未到过张丽国的手根本不存在损失的可能性，而该笔款项的利息损失也断不会超过张丽国双倍返还定金20万元中的10万元，适用定金罚则足以弥补邱蕾、陈远鸿的实际损失。（三）即使张丽国违约并应担责，计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定,但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。张丽国2015年5月17日与邱蕾、陈远鸿签订《二手房买卖合同》，2015年7月30日取得银行《个人购房贷款承诺函》，2015年8月6日向深圳市福田区人民法院起诉要求解除案涉《二手房买卖合同》。而张丽国将案涉房屋另卖是在2016年3月22日。就是说，邱蕾、陈远鸿方起诉的2015年8月6日，双方《二手房买卖合同》不存在交易的任何障碍，房屋买卖完全可以继续履行。但是，张丽国迎来的却是邱蕾、陈远鸿长达四年之久的缠诉，将张丽国玩弄于股掌之中，（2015)深福法民三初字第1895号、（2016)粤0304民初7483号、（2018)粤0304民初11925号、（2019)粤0304民初10823号因同一事实，同一案由，张丽国作为被告竟然被邱蕾、陈远鸿连续不间断地起诉四次，案涉房产被邱蕾、陈远鸿连续查封，张丽国因无力供款才急于出售的房产既不能买卖也还不起贷款，呼天不应，叫地不闻。直至被贷款银行起诉，被新的购房人起诉，张丽国被逼无奈需要向他人借款，以现金方式置换抵押，才得以解除房产查封交易解套。如今，张丽国仍需背负债务付息还本，承担了因邱蕾、陈远鸿未采取合理措施不当扩大的损失，事实上在本纠纷案中张丽国已承担了巨大的额外损失。法院应当酌情考虑，适当减少违约金。邱蕾、陈远鸿辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回张丽国的上诉请求，维持一审判决。世华房地产公司未陈述意见。邱蕾、陈远鸿向一审法院起诉请求：1.张丽国返还定金20万元；2.张丽国支付违约金110万元；3.诉讼费、保全费由张丽国承担。一审法院认定事实：张丽国原系深圳市某花园1栋2D的房产（以下称涉案房产）的产权人。2015年5月17日，邱蕾、陈远鸿与张丽国代理人李某在世华房地产公司世华公司的居间下签订了编号为1504515的《二手房买卖合同》，约定：张丽国将其名下的涉案房产，以460万元出售给邱蕾、陈远鸿；交易定金共计20万元，邱蕾、陈远鸿于签署合同时支付10万元，于签署合同之日起2日内再支付10万元；邱蕾、陈远鸿应于签署合同之日起15日内付清首期款约230万元，并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；张丽国须于签署合同之日起7日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼手续，张丽国单方不得停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；张丽国虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；双方须于银行出具足额贷款承诺函且张丽国已赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；邱蕾、陈远鸿承担过户所需的全部税费；双方同意在定金或其他房款中预留1万元作为交房保证金，交由居间方托管；双方约定交房日期为张丽国收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起3日内；如张丽国未按照合同约定的期限履行义务，邱蕾、陈远鸿有权要求张丽国以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如张丽国逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为，邱蕾、陈远鸿可以要求张丽国继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还邱蕾、陈远鸿已支付的定金；如邱蕾、陈远鸿未按照合同约定的期限履行义务，张丽国有权要求邱蕾、陈远鸿以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如邱蕾、陈远鸿逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为，张丽国可以要求邱蕾、陈远鸿继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收邱蕾、陈远鸿已支付的定金。之后，双方在履行合同过程中发生纠纷，邱蕾、陈远鸿遂于2015年8月7日，向一审法院起诉张丽国，要求解除涉案《二手房买卖合同》、张丽国返还定金并支付违约金，案号为（2015）深福法民三初字第1895号。该案经开庭审理，庭后邱蕾、陈远鸿于2016年3月14日向一审法院申请撤诉。2016年3月22日，张丽国与案外人签署房屋买卖合同，约定将涉案房产以570万元的价格转让给赵某。2016年3月23日，邱蕾于再次向一审法院提出诉讼，要求张丽国继续履行涉案房屋买卖合同。案号为（2018）粤0304民初11925号，一审法院经审理认定邱蕾、陈远鸿履行合同过程中未存在违约行为，张丽国在履行赎楼义务阶段存在违约行为，邱蕾、陈远鸿有权解除合同要求返还定金并赔偿违约金，邱蕾、陈远鸿已在（2015）深福法民三初字第1895号案件中解除了邱蕾、张丽国的《二手房买卖合同》，但邱蕾、陈远鸿在本案中坚持要求继续履行合同，未提出返还定金、赔偿违约金的诉请，一审法院依据不告不理原则，对此不予处理。并依据上述认定，判决确认邱蕾、陈远鸿与张丽国之间的《二手房买卖合同》于2015年12月22日已解除，驳回邱蕾、陈远鸿的其他诉讼请求。张丽国不服上述判决，上诉于深圳市中级人民法院，但未在法院指定的期限内预缴上诉费，深圳市中级人民法院做出（2019）粤03民终1826号民事裁定书，裁定该案按本案张丽国自动撤回上诉处理，11925号案判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。另查，庭审中，张丽国主张已就上述11925号案件向深圳市中级人民法院提出再审申请，2019年9月29日，深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民申384号民事裁定书，认定本案张丽国的请求不符合申请再审条件，驳回本案张丽国的再审申请。一审法院认为：邱蕾、陈远鸿与张丽国之间就买卖位于深圳市福田区产所形成的房屋买卖合同关系已经生效判决书认定在履行合同过程中，邱蕾、陈远鸿未存在违约行为，张丽国存在违约行为，导致邱蕾、陈远鸿有权解除合同要求张丽国返还定金并赔偿违约金。根据上述生效判决的认定，张丽国应向邱蕾、陈远鸿返还定金20万元（其中托管于世华房地产公司处的1万元定金由世华房地产公司直接向邱蕾、陈远鸿返还）并赔偿违约金92万元（460万元×20%）。邱蕾、陈远鸿主张依据邱蕾、陈远鸿与张丽国之间房屋买卖合同解除后，张丽国与案外人签订的房屋买卖合同约定的购房款作为其损失的参照标准，要求法院调高双方合同约定的违约金标准至两合同约定的转让成交总价的差额。但根据合同法的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院予以增加。该规定的前提是邱蕾、陈远鸿因张丽国的违约行为导致的实际损失金额超过合同约定的违约金标准。首先，邱蕾、陈远鸿并未举证证明因张丽国的违约所导致的邱蕾、陈远鸿的损失，邱蕾、陈远鸿也未提交证据证明因为无法购买涉案房产导致邱蕾、陈远鸿不得不另行购买同等条件的房产所支付的对价超出本合同约定的转让成交价；其次，邱蕾、陈远鸿主张损失为张丽国两次出售涉案房产之间的差价，但自张丽国违约至张丽国再次出售涉案房产已逾半年，自邱蕾、陈远鸿与张丽国之间房屋买卖合同解除至张丽国另行与案外人签订房屋买卖合同出售涉案房产也已达3个月，期间买卖市场的交易价格存在波动，不足以证明张丽国违约时，邱蕾、陈远鸿如需另行购买同等条件房产的价格即等同于再次出售时的价格；再次，生效判决认定邱蕾、陈远鸿与张丽国之间房屋买卖合同无法继续履行的原因，在于邱蕾、陈远鸿已行使了合同解除权，在合同解除后无权要求继续履行原合同。邱蕾、陈远鸿违约金诉讼请求的超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、张丽国应于判决书生效之日起十日内向邱蕾、陈远鸿返还定金20万元；二、世华房地产公司应就上述判项第一项确定的张丽国应向邱蕾、陈远鸿返还的定金20万元中的1万元与张丽国承担共同返还责任；三、张丽国应于本判决书生效之日起十日内向邱蕾、陈远鸿支付违约金92万元；四、驳回邱蕾、陈远鸿的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16500元、保全费5000元，共计21500元（均已由邱蕾、陈远鸿预交），由邱蕾、陈远鸿负担2977元、张丽国负担18523元。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、张丽国应否承担违约责任；二、违约金的数额。对于无争议事项，本院予以确认。关于焦点一，张丽国主张，其没有违约行为，一审直接依据（2018）粤0304民初11925判决内容认定其违约，事实认定错误。本院认为，（2018）粤0304民初11925判决已经发生法律效力，该判决已经认定张丽国在履行赎楼义务阶段存在违约行为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，在张丽国提供的证据无法推翻上述认定的情况下，一审法院直接予以采信，符合法律规定。在涉案交易中，因张丽国存在违约行为，应当承担违约责任，关于焦点二，张丽国主张，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。双方整个交易时间较短，且邱蕾、陈远鸿的资金就在银行监管，未造成较大损失。本院认为，在《深圳市二手房买卖合同》中，双方对违约责任已经作出约定，即双方在签订合同时已经知晓违约所可能带来的不利后果，一审依据双方合同的约定，按照房屋总价的20%计算违约金，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，张丽国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币14880元，由上诉人张丽国负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 许  莹  姣审判员 黄  玮  娜二〇二一年一月二十九日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。