湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0117民初290号原告：夏建兵，男，1972年12月1日出生，汉族，武汉市人，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：李云鹤，湖北佑君律师事务所律师。被告：武汉星凯房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻经济开发区红岗村创业服务中心****。统一社会信用代码：91420117MA4KXALN1H。法定代表人：舒维伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐仁虎、苏磊，该公司职员。原告夏建兵与被告武汉星凯房地产开发有限公司（以下简称星凯房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法由审判员林莉独任审判，于同年1月12日公开开庭进行了审理。原告夏建兵及委托诉讼代理人李云鹤，被告星凯房地产公司的委托诉讼代理人徐仁虎、苏磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏建兵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告夏建兵与被告星凯房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1801115**）；2、判令被告星凯房地产公司返还原告购房首付款571,214元及利息（以571,214元为基数，按当期贷款市场报价利率（LPR）四倍计息自2018年8月14日起计至付清日止）和银行按揭贷款370,000元及已支付给银行的利息12,161.84元，并支付自2020年12月25日起至付清日止的后期资金占用利息；3、判令被告星凯房地产公司办理房屋抵押预告登记注销及商品房买卖合同网签备案注销等全部房屋权利限制手续；4、判令被告星凯房地产公司承担本案诉讼费及委托律师代理费用。事实和理由：2018年8月14日，原告夏建兵与被告星凯房地产公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1801115**），标的物坐落于新洲区××山村（武汉红星天铂项目E2一期）第E2-4【栋】1单元10层5号商品房，建筑面积121.40平方米，总价款941,214元。合同签订后，原告夏建兵交付首付购房款571,214元，银行按揭贷款370,000元。2020年8月30日，被告星凯房地产公司交付商品房，因案涉商品房存有诸多质量双方就维修无法达成一致，双方于2020年12月21日经协商，均同意解除购房合同，但双方就解除购房合同后的相关责任未达成合意，故原告夏建兵诉至法院，提出前述诉请。被告星凯房地产公司辩称，原、被告双方已经签订《商品房买卖合同解除协议》，被告同意按照协议解除购房合同，也同意按照协议约定在房屋权利限制手续全部解除之日且原告返还合同票据原件后十日被退还原告全部购房款；原告已自行结清银行按揭贷款，应当自行与银行办理抵押预登记注销手续，被告同意解除网签备案手续；本案诉讼费承担双方可以协商，原告主张的购房款利息、银行按揭款利息及后期资金占用利息、律师代理费没有事实和法律依据，被告不应当承担。原告夏建兵围绕诉讼请求向本院提交了证据一、原告的身份证，证据二、被告星凯房地产公司的登记信息，证据三、原、被告双方于2018年8月14日签订的《武汉市商品房买卖合同》一份，证据四、被告方出具购房款实际为941,137元的税务发票一张、被告代收的维修基金8,861元发票一张、被告代收物业管理费20,000元发票一张、被告收取水费200元的发票一张，原告于2020年12月25日结清银行贷款370,000元及利息的贷款结清证明一张，证据五、原、被告双方于2020年12月21日签订的《商品房买卖合同解除协议书》，证据六、原告委托律师进行诉讼的委托代理合同一份及支付代理费40,000元的税务发票一张。被告星凯房地产公司对原告证据一、二、三、四、五真实性均无异议，对其真实性本院予以认定，被告星凯房地产公司认为原告主张的维修基金8,861元和物业管理费20,000元，收款单位非被告方，原告应当在解除全部房屋权利限制手续后直接向相关单位申请退费，本院认为原告交纳的维修基金的收款单位为武汉市住宅专项维修资金账户，原告交纳的物业管理费收款单位为苏州红星品物业管理有限公司武汉分公司，属于另一法律关系。被告星凯房地产公司对原告证据六认为原告为主张诉讼支付的律师代理费不属于诉讼费范畴，被告不应当承担原告委托的律师代理费，本院认为原告进行诉讼委托律师代理，提交了委托代理合同及相关收取代理费的税务发票，其证据的真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实如下：2018年8月14日，原告夏建兵（乙方）与被告星凯房地产公司（甲方）签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1801115**）及合同补充协议，原告夏建兵购买被告星凯房地产公司的坐落于新洲区××山村（武汉红星天铂项目E2一期）第E2-4【栋】1单元10层5号商品房一套，建筑面积121.40平方米，总价款941,214元。合同中第六条：贷款付款的，乙方应于2018年8月28日前一次性存入商品房首付款571,214元，其余价款办理贷款；第七条：买受方逾期付款的违约责任，买受方在逾期30日内，买受人按日支付逾期应付款万分之三违约金，在逾期超过30日后，买受人按日支付逾期应付款万分之五的违约金；第八条：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……；第九条：出卖人应当在2020年6月30日前将商品房交付买受人使用；第十一条：出卖人逾期交付不超过90日，90日内为出卖人免责期，超过免责期，从免责期结束后第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……；第二十条：出卖人单方解除合同，应当书面通知买受人，出卖人在买受人收到通知之日起30日内，按原房价款的20%向买受人支付违约金……，买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人在出卖人收到通知之日起30日内，按原房价款的20%向出卖人支付违约金……；合同补充协议第八条：关于合同“第二十条”中合同解除……，出卖人原因导致买受人有权解除本合同及本补充协议解除，如买受人解除合同，则双方按以下方式处理：1、……，2、如买受人以按揭贷款方式购房，则出卖人应在合同解除之日起30日内，向买受人返还：已付房款及其利息（自出卖人收到房款之日计退款日，其中买受人首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与买受人《借款合同》约定利率执行）。合同签订后，原告夏建兵于当日交付首付购房款571,214元，其余370,000元办理银行按揭贷款，2019年6月24日，原告夏建兵申请个人贷款370,000元如约支付被告方账户。2020年8月19日，被告星凯房地产公司交付商品房，原、被告双方按照合同第八条约定，按照房屋实际面积据实结算房价款，被告星凯房地产公司向原告夏建斌出具湖北增值税普通发票一张，收到原告夏建斌购房款941,137元；同年8月29日，原告夏建斌向被告方交纳预付水费200元，向苏州红星品物业管理有限公司武汉分公司交纳物业费20,000元，向武汉市住宅专项维修资金账户交纳维修基金8,861元。2020年12月21日，因被告星凯房地产公司交付的商品房存在质量瑕疵，原、被告双方无法就维修方案达成一致，经协商双方同意解除商品房买卖合同，并签订《商品房买卖合同解除协议书》，协议中约定被告星凯房地产公司（甲方）与原告夏建兵（乙方）同意本协议签订之日即视为商品房买卖合同已解除，乙方在本协议签订之日起3个工作日内向新洲区人民法院起诉确认本合同解除，乙方在取得生效法律文书之日起十个工作日内向按揭银行清偿全部按揭贷款本息，乙方于按揭贷款结清之日起3日内配合甲方、按揭银行办理完毕房屋抵押预告登记注销及商品房买卖合同网签备案注销等全部房屋权利限制手续，房屋权利限制手续全部解除之日起3日内乙方将持有的《商品房买卖合同》原件、购房收款收据及发票原件等原件全部退还给甲方，甲方收到之日起10日内返还乙方已经支付的全部购房款，所涉房款利息，以法院裁决为准，乙方起诉所产生的诉讼费用由甲方承担。另外还约定甲、乙双方任何一方未能严格履行本协议，因此产生的诉讼费、律师费等全部费用由违约方承担。另查明，原告夏建斌于2020年12月25日向贷款银行结清了全部贷款370,000元本息，贷款银行出具贷款结清证明，注明贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，《借款合同》终止。本案在审理过程中，原告夏建兵提出在签订解除购房合同后，于2020年12月25日结清了按揭银行贷款本息，抵押登记已经解除，原告夏建兵变更诉讼请求第三项，要求判令被告星凯房地产公司注销商品房买卖合同网签备案的权利限制手续，并增加诉讼请求要求判令被告星凯房地产公司返还原告交付的维修基金8,861元、物业管理费20,000元和水费200元。本院认为，原告夏建斌与被告星凯房地产公司自愿签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1801115**）及合同补充协议，该合同依法成立、有效。被告星凯房地产公司在履行合同义务即交付商品房时，因涉案房屋存有质量瑕疵无法就维修方案达成一致，双方于2020年12月21日同意并签订《商品房屋买卖合同解除协议书》，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人协商一致，可以解除合同。原告夏建兵依照解除协议向本院起诉要求依法解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，本院予以支持，被告星凯房地产公司应当在该商品房买卖合同解除后及时办理注销商品房买卖合同网签备案手续。2021年1月1日最高人民法院关于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》修正中第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，本案中原告夏建兵在签订解除购房协议后，已向贷款银行结清贷款本息，并解除了抵押预告登记手续，故被告星凯房地产公司应将全部购房款本金及利息返还给原告夏建兵。该修正中第十三条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照中国人民银行规定的金融机构即收逾期贷款利息的标准计算。原、被告双方在《武汉市商品房买卖合同》第二十条约定解除合同，按照原房价款的20%支付违约金；双方又在《合同补充协议》第八条约定因出卖人原因导致解除合同，出卖人按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付利息，双方对违约金数额或者利息损失计算方法约定不明确，视为没有约定；故被告星凯房地产公司返还原告夏建兵的全部购房款本金的利息应当从实际收款日按照中国人民银行规定的金融机构即收逾期贷款利息的标准计算至付清日为止，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率当期为年利率3.85%，被告星凯房地产公司应当按照年利率3.85%计息支付原告夏建兵利息。被告星凯房地产公司按照收受原告夏建兵购房款本金分段计息为：2018年8月14日收受购房款571,214元按照年利率3.85%计息至2020年8月19日（开具购房款发票之日）计息为571,214元×3.85%÷365×705（自2018年8月14日至2020年8月19日计705天）=42,477.19元，2019年6月24日收受购房款370,000元按照年利率3.85%计息至2020年8月19日（开具购房款发票之日）计息为370,000元×3.85%÷365×431（自2019年6月24日至2020年8月19日计421天）=16,430.53元，合计利息为42,477.19元+16,430.53元=58,907.72元，后期利息从2020年8月19日（开具购房款发票之日）以实际结算购房款本金941,137元按照年利率3.85%计息至付清日为止。原、被告双方在签订的《商品房屋买卖合同解除协议书》中约定原告自协议签订后向法院起诉确认商品房买卖合同解除所产生的诉讼费由被告承担，故本案诉讼费由被告支付。该解除协议中约定双方任何一方未能严格履行本协议，因此产生的诉讼费、律师费等全部费用由违约方承担，本案中，原、被告双方不存在未严格履行双方签订的《商品房屋买卖合同解除协议书》，故原告夏建兵要求被告支付律师代理费40,000元的请求，本院不予支持。原告夏建兵交付的房屋维修基金的收款单位为武汉市住宅专项维修资金账户，预交的物业管理费的收款单位为苏州红星品物业管理有限公司武汉分公司，属于另一法律关系，原告夏建斌可在商品房买卖合同解除后另案主张权利，故原告夏建兵要求被告返还房屋维修基金和物业管理费的主张，本院不予支持；原告夏建斌交付的水费收款单位为被告方，且双方签订解除协议时，原告并未入住，亦未使用，故被告星凯房地产公司应当返还原告夏建斌预交的水费200元。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百六十二条，第十三条、第二十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：解除原告夏建兵与被告武汉星凯房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为：新1801115**）。限于本判决书生效三日内，被告武汉星凯房地产开发有限公司返还原告夏建兵购房款941,137元、利息58,907.72元及后期利息（以其购房款本金941,137元按照年利率3.85%从2020年8月19日计息至付清日为止）。限于本判决书生效三日内，被告武汉星凯房地产开发有限公司返还原告夏建兵水费200元。限于本判决生效后三日内，被告武汉星凯房地产开发有限公司申报商品房买卖合同网签备案注销相关手续，原告夏建兵给予配合。驳回原告夏建兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,804元，减半收取6,902元，由被告武汉星凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林莉二〇二一年一月二十四日法官助理朱婷书记员樊黎明