浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0106民初2001号 原告（反诉被告）:骆利华，男，1979年8月15日出生，汉族,住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈依,浙江伦和律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：孙小亚，女，1983年10月26日出生，汉族,住江苏省睢宁县。 原告骆利华诉被告孙小亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骆利华及其委托诉讼代理人陈依，被告孙小亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原先向本院提出诉讼请求:1、判令原被告于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月15日解除；2、判令被告支付原告房屋租金13853元（截止2019年12月14日）、水电费668元；3、判令被告支付原告滞纳金13749元（以每天月租金5%为标准，自2019年11月15日起暂计算至2020年1月14日，实际计算至款项付清之日止）;4、判令被告赔偿原告损失，损失暂定10000元。事实与理由：原被告于2017年12月26日签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于杭州市西湖区××庄××号商业临街门面，租期自2018年1月15日起至2021年1月14日,第一年年租金53000元，第二年、第三年年租金为55000元，租金3个月1付，每月15日前缴纳下月房租；若逾期支付租金，每逾期一天按月租5%支付滞纳金，逾期7天，原告有杈终止含同，收回房屋。合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，但被告在合同履行过程中长期拖延支付房租。按约定被告理应于2019年8月15日前支付租金，但被告未能支付，经原告催讨，被告仅支付部分租金，且继续未支付往后的租金，经告多次催讨，被告仍拖延不付。2019年12月2日，原告通过邮政快递以及于2019年12月3日通过短信、微信的形式向被告发送《关于要求支付租金的函》，要求被告支付租金及水电费，若逾期不付将解除《房屋租赁合同》。被告未有任何回应。 2019年12月13日，原告通过邮政快递以及于2019年12月15日通过短信的形式向被告发送《关于通知解除房屋租赁合同的函》，通知被告解除租赁合同。2020年1月11日起，被告采取锁门、打砸等形式影响租赁房屋正常使用，给原告造成损失。截止合同解除之日，被告尚欠原告租金及水电共计14521元。 原告向本院提交了房屋租赁合同、函件、快递单、短信记录、视频、照片、微信记录等证据材料。 被告辩称：被告确有与原告签订了房屋租赁合同，但在被告使用房屋过程中，因双方协商减少租赁面积未果，原告于2019年10月13日直接将涉案店面店门锁上直至2019年11月26日，导致被告无法营业。同时，涉案店面中，除了装修，其它的物品被告已经搬出，并未正常营业，故原告起诉拖欠房租（2019年11月15日至2020年1月14日期间）并不属实，事实上是原告违约在先，阻止被告营业，且原告将涉案店面的装修免费再租给第三方无偿使用，原告的行为违法，侵犯了被告的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 同时，被告提起反诉称：被告确有与原告签订了房屋租赁合同，合同约定租金三个月一付，后期双方同意改为一个月一付。但在被告使用房屋过程中，因双方协商减少租赁面积，原告口头同意。但2019年10月13日下午，原告指使其父亲直接将涉案店面店门锁上，直至2019年11月19日，有被告拍摄的锁门照片为证。期间，经报警调解处理，2019年11月19日，被告将涉案店面内的物品搬出一部分，暂停营业。但原告却未告知被告情况下，将涉案店面出租给第三方，并在2019年12月份办出了营业执照，且将涉案店面内被告所出资的全部装修租给第三方使用，严重侵犯了被告的权益。现被告提起反诉诉请：1、原告支付被告店面装修补偿款10000元；2、原告支付被告单方解除合同违约金5000元；3、原告支付被告店面营业收入损失5000元。 针对被告的反诉，原告辩称：原告没有违约行为，确有于2019年10月13日进行锁门。之后，原告发函件通知被告解除合同及要求退房，直到2020年1月1日，原告将涉案店面出租给他人。当时店面铺有地砖、顶有改装、移动物品仅有一个柜子。 被告向本院提交了转账记录、报警记录、照片、微信记录等证据材料。 经审理查明：2017年12月26日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：由被告承租原告所有的杭州市西湖区××庄××号主楼西侧一楼临街门面商铺，用于零售经营，第一年年租金53000元，第二年、第三年年租金为55000元，租金3个月1付，每月15日前缴纳下月房租；支付押金4500元；若逾期支付租金，每逾期一天按月租5%支付滞纳金，逾期7天，原告有杈终止含同，收回房屋；原告擅自违约、解除合同的，向被告赔偿门面装修费及商品处理损失费，同时按总标的额的20%支付违约金。合同签订后，被告支付了押金4500元，接收并使用了店面，履行中，双方约定租金每月支付。 从2019年8月15日起，被告开始拖欠租金，至2019年12月14日，尚欠租金13853元。 2019年10月13日，原告未经被告同意，擅自对涉案店面进行锁门，致被告不能正常营业。后经被告报警调解处理，2019年11月19日，被告将涉案店面内的物品搬出。 2019年12月2日、3日，原告通过邮政快递、短信等方式向被告发送《关于要求支付租金的函》，函中要求被告支付租金及水电费，若逾期不付将解除《房屋租赁合同》。被告对快递邮件予以拒收。2019年12月13日、15日，原告通过邮政快递、短信等方式向被告发送《关于通知解除房屋租赁合同的函》，通知被告解除涉案租赁合同。被告对快递邮件予以拒收。 2020年1月1日，原告将涉案店面出租给他人使用。 审理中，被告陈述，其装修店面共花费了七、八万元。 上述事实有房屋租赁合同、函件、快递单、短信记录，照片、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，一、原被告间签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务，否则应承担违约责任。在合同履行中，原告擅自将租赁店面锁门，致被告不能正常营业，该行为明显违法，即使被告存在未按约交纳租金情形，原告仍须采取正当法律手段维护自己的权益，而不能以违法行为去维护自己的权益，对此，原告应承担相应的违约赔偿责任。同样，被告未能按约履行支付租金的合同义务，构成违约，亦应承担违约责任。因此，根据查明的事实，原被告双方在合同履行中，均存在违约违法行为，本院予以批评教育，相比较而言，原告的行为更具恶意与违法性。二、根据合同约定，因被告未依约交纳租金，原告享有单方解除合同权，原告于2019年12月，依法履行通知义务，涉案合同依法于2019年12月15日解除。截止2019年12月14日止尚欠的租金13853元被告应予支付，并应支付合理的利息损失（即原告主张的滞纳金）。原告请求水电费缺乏证据，本院不予支持。就本案而言，在2019年12月15日合同解除时，原告早已于2019年10月13日将涉案店面锁门，予以控制，且被告已于2019年11月19日搬出了所有物品，不再营业，故在2019年12月15日合同解除时，涉案店面可视为原告已经收回。同时，原告又于2020年1月1日将涉案房屋出租他人，如果被告存在有锁门、打砸等方式影响租赁房屋正常使用的，也属于他人另案主张权利的范围，与本案租赁合同法律纠纷系不同的法律关系，故对原告该项诉讼请求，本院不予审查处理。三、涉案合同约定：“原告擅自违约、解除合同的，向被告赔偿门面装修费及商品处理损失费，同时按总标的额的20%支付违约金”。原告于2019年10月13日将涉案店面锁门，导致被告不能营业，即属于擅自违约、解除合同的行为，故依合同约定，被告可以主张装修损失费、违约金（包含营业收入损失）。经综合考量，结合本案实际，本院酌情确定装修损失费为5000元、违约金（包含营业收入损失）为5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 确认骆利华与孙小亚于2017年12月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月15日解除； 孙小亚于本判决生效之日起十日内支付骆利华租金9353元（已扣除押金4500元）、利息损失（自2019年12月15日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至款项付清之日止）； 骆利华于本判决生效之日起十日内支付孙小亚装修损失费5000元； 骆利华于本判决生效之日起十日内支付孙小亚违约金5000元； 驳回骆利华的其它诉讼请求； 驳回孙小亚的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费756元，由骆利华负担408元，由孙小亚负担348元；反诉案件受理费150元，由孙小亚负担75元，由骆利华负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  金孟贵 二〇二一年一月五日 书记员  周雯琪