河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初19900号原告（反诉被告）刘光普，男，1980年11月25日出生，汉族，住郑州市金水区。被告（反诉原告）郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道**升龙又一城**院******。法定代表人林挺，总经理。委托代理人姚孟开，河南成务律师事务所律师。委托代理人张亮亮，河南成务律师事务所实习律师。原告刘光普与被告郑州泽龙置业有限公司以及反诉原告郑州泽龙置业有限公司与反诉被告刘光普房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘光普、被告（反诉原告）郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）委托代理人姚孟开、张亮亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光普诉称：2014年底，原告到被告售楼部对升龙又一城商业项目进行了解。售楼部工作人员称，该项目商业部分位置处于核心地段，地下一，地下**可以和地铁口贯通异，并且是高新区唯一的集中商业，商铺部分还可以选择托管运营并以先期返租的形式购买，可以降低首付金额。原告经向销售人员了解，同意购买升龙又一城商业项目1层附62号的商铺。销售人员要求原告提供身份证明和征信查询授权后，对原告的征信进行了查询，后告知原告可以办理贷款，具备购房资格。随后原告与被告于2015年1月31日签订了合同编号为GX150××××****的《商品房买卖合同》，约定原告以按揭形式，以总价2932932元的价格购买升龙又一城商业项目1层附62号商铺。合同签订后，原告按时交付了首付款，并按被告所指定贷款中介的要求提交贷款所需资料，但在2015年9月左右，被告告知原告贷款未被银行批准。之后，原告又按照被告和其指定中介的要求两次向被告合作的银行申请贷款，均被告知因被告升龙又一城项目的原因，拒绝发放贷款。在原告确定贷款无望后，本寄希望于该商业项目能够按照被告承诺按时开业，在能获取固定租金收益的情况下，原告可以通过其他方式进行贷款，支付剩余房款。但后期商业项目一再延迟交付时间，并且通过调查了解，该项目既未能按照合同约定的交付条件进行交房，更未能按照被告承诺的时间投入商业运营。综上所述，原告采用的是按揭方式购买商铺，因不可归责于原告的原因造成贷款无法办理，原告可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，依法解除合同。同时，由于原告购买商铺的根本目的是用于经营，因被告原因致使升龙又一城项目至今烂尾，无法进行商业运营，根据《合同法》第94条的规定，原告亦有权解除合同。故请求判令：1、解除原被告签订的编号为GX150××××****的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房首付款1472932元、维修基金7610元，赔偿原告利息420722.57元(暂计算至2020年9月19日，之后按照五年期LPR利率计算至清偿完毕之日止)；3、被告向原告承担逾期交房损失198543.16元（以已付房款为基数，按年利率6%的标准，自2018年6日30日计算至起诉之日）。被告泽龙公司辩称：1、因刘光普的原因导致未能获得银行按揭贷款，根据合同约定其应继续履行合同并支付违约金。与刘光普同期购买商铺的业主在同一银行的货款均获批，故其系因个人原因未获贷款，并非因我公司原因导致银行拒贷。根据《商品房买卖合同》附件四的约定:“若因买受人原因导致未获得贷款，出卖人同意买受人在7日内一次性支付不承担违约责任。逾期60日买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行”。故刘光普应一次性支付剩余购房款，其主张解除合同无事实及法律依据。2、刘光普行使合同解除权已超过一年的除斥期间，其该合同解除权已消灭。双方于2015年1月31日所签《商品房买卖合同》约定的商业贷款部分支付期限为2015年2月28日，退一步讲，即使按照刘光普所述，其享有合同解除权，但该解除权的起算之日为2015年3月1日，其合同解除权已消灭。3、双方在前期一直表示继续履行合同，若此时解除合同，将对我公司产生较大损失，有违公平原则。在2015年2月28日贷款未办理成功后，刘光普与我公司均未要求解除合同，双方通过自身行为表示继续履行购房合同，刘光普在诉状中也自述将以其他方式进行贷款。我公司基于对刘光普的信赖及维护交易目的的实现，一直等待其缴纳剩余购房款，但其拖延至今也未缴纳剩余购房款。综上，请求驳回刘光普的诉讼请求。反诉原告泽龙公司反诉称：刘光普与我公司所签《商品房买卖合同》附件四约定，若因买受人原因导致未获得贷款，出卖人同意买受人在7日内一次性支付不承担违约责任。逾期60日买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行。本案中，因刘光普个人原因未取得银行按揭贷款，其应按合同约定继续履行合同，一次性支付剩余购房款以及逾期付款违约金。故请求判令：1、刘光普与泽龙公司继续履行编号为GX150××××****的《商品房买卖合同》；2、刘光普向泽龙公司支付剩余购房款1460000元；3、刘光普向泽龙公司支付逾期付款违约金（按日万分之0.1的标准，自2015年3月8日暂计算至2020年12月25日为30937.4元，并继续计算至实际支付剩余购房款之日）。反诉被告刘光普辩称：1、泽龙公司请求支付剩余购房款及利息的请求已超过诉讼时效，不应予以支持。2、由于泽龙公司原因造成无法办理贷款、合同无法履行，我方有权依据法律规定要求解除合同、返还房款并支付相应损失。3、双方于2016年7月6日签有补充协议，约定泽龙公司免除我方未按时支付房款的违约责任。经审理查明：2015年1月31日，刘光普作为买受人，泽龙公司作为出卖人，签订合同编号为GX150××××****的《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买位于郑州市高新技术产业开发区××大道××房屋××套，房屋价款为2932932元。2015年1月31日现金付款1472932元，于2015年2月28日以商业贷款方式支付1460000元。2、买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。3、出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。4、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。上述合同签订后，刘光普向泽龙公司支付购房款1472932元、维修基金7610元。2015年6月，泽龙公司向刘光普出具《房屋延期交房通知函》，称：由于设备设施进度等原因，不能按照《商品房买卖合同》的约定按时交付使用，并通知您交付时间推迟至2015年8月20日。刘光普于2016年4月20日填写有《个人贷款申请审批表》，申请贷款1460000元，其所提交的贷款借据中“信贷员意见”、“科长意见”、“有权批准人意见”处均有相关人员签字。后该贷款未能审核发放。庭审中刘光普称贷款未能发放系因项目原因所致，并非其个人征信原因；泽龙公司称贷款未能发放系因刘光普名下有其他贷款。2016年7月6日，刘光普作为买受人，泽龙公司作为出卖人，签订《补充协议》，约定：鉴于买受人与出卖人于2015年1月31日签订的商品房买卖合同（合同号GX150××××****）第七条第二款规定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。现因买受人未在约定时间内进行交款造成逾期，经买卖双方协商后达成补充协议：免去买受人刘光普未在约定时间内进行交款造成逾期付款产生的违约金，并且原商品房买卖合同继续履行有效。以上事实，有刘光普提交的商品房买卖合同、补充协议、不动产销售发票、维修基金收据、延期交房通知各一份、申请贷款资料、征信查询记录、现场照片各一组、泽龙公司提交的商品房买卖合同、维修基金凭证各一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。泽龙公司提交有其他商铺业务贷款放款记账凭证一组，因该证据与本案不具有关联性，故对该证据本院不予采纳。本院认为：刘光普与泽龙公司所签《商品房买卖合同》对于购房款数额、支付期间及方式、房屋交付时间及交付标准等事项均作有约定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后，刘光普向泽龙公司支付首付款1472932元、维修基金7610元，后该房屋商业贷款未能审核发放，刘光普及泽龙公司均称系因对方原因所致。泽龙公司对其该主张并未提交有效证据予以证明，刘光普对其所称“系因项目原因”亦未提交证据予以证明，但双方此后于2016年7月6日所签补充协议中约定有“免去买受人刘光普未在约定时间内进行交款造成逾期付款产生的违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本案中，刘光普及泽龙公司均未提交有效证据证明该贷款未能审核发放、未能签订贷款合同系因对方原因所致，庭审中刘光普提交有该商铺现状照片，泽龙公司亦认可涉案商铺尚未投入运营（合同约定交付时间为2015年6月30日）。故在合同约定的付款情况已发生变化，双方均不能证明系因对方原因所致，亦未对此重新作出约定，且该商铺至今尚未投入运营，刘光普亦不愿继续履行该合同的情况下，刘光普请求解除双方所签《商品房买卖合同》符合法律规定，并无不当，对此本院予以支持。该合同解除后，双方均应履行附随义务，办理该房屋的备案信息注销、预告登记撤销手续。该合同解除后，泽龙公司应向刘光普返还已付购房款1472932元，并按中国人民银行同期定期存款利率标准支付资金占用利息。刘光普为购买该房屋所支付的维修基金7610元，亦应由泽龙公司予以返还。刘光普请求泽龙公司向其支付逾期交房违约金，因其并未付清全部购房款，故对其该请求本院不予支持。泽龙公司提出反诉请求刘光普继续履行该合同，并支付剩余购房款及违约金。因刘光普该解除合同的请求符合相关法律规定，故对泽龙公司该继续履行合同的请求，以及基于履行合同所主张的剩余购房款及违约金，本院不予支持。泽龙公司辩称《商品房买卖合同》约定的商业贷款支付期限为2015年2月28日，自2015年3月1日起算刘光普的合同解除权已消灭。本案中，涉案房屋贷款未能审核发放，双方于2016年7月所签补充协议亦未对付款时间作有约定，故对泽龙公司该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告刘光普与被告郑州泽龙置业有限公司于2015年1月31日签订的合同编号为GX1500190****的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州市高新技术产业开发区科学大道89号4号楼1层附62号），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（预售商品房预告登记号为1509119731）。被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告刘光普首付款1472932元及利息（自2015年2月1日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算），并返还维修基金7610元。驳回原告刘光普的其他诉讼请求。驳回反诉原告郑州泽龙置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取11799元，由原告负担1704元，由被告负担10095元。保全费5000元，由被告负担。反诉案件受理费减半收取9109元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二一年一月二十二日书记员 闫文红