贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初11952号 原告：重庆骏御商务咨询服务有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道彩虹路**，统一社会信用代码915001140736791304。 法定代表人：喻林强，执行董事。 委托诉讼代理人：赵发攀，贵州抱一律师事务所律师。 被告：叶惠芳，女，1950年3月26日生，汉族，户籍地四川省自贡市贡井区。 第三人：龚波，男，1976年10月18日生，汉族，住，住所地贵州省遵义市播州区/div> 委托诉讼代理人：郭航铭，贵州文熙律师事务所律师。 第三人：敖维良，男，1972年1月23日生，汉族，户籍地贵州省遵义市播州区。 第三人：韩宗运，男，1984年2月4日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 第三人：遵义金科房地产开发有限公司，住，住所地贵州省遵义市新蒲新区新蒲新城开发建设指挥部一社会信用代码91520390069947788X。 法定代表人：陈桥，总经理。 第三人：遵义骏御商务咨询有限公司，住，住所地贵州省遵义市新蒲新区金科中央公园城售楼部一社会信用代码91520390MA6GUK385W。 法定代表人：周灵梓。 原告重庆骏御商务咨询服务有限公司（以下简称重庆骏御公司）与被告叶惠芳、第三人龚波、敖维良、韩宗运、遵义金科房地产开发有限公司（以下简称遵义金科公司）、遵义骏御商务咨询有限公司（以下简称遵义骏御公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆骏御公司的委托诉讼代理人赵发攀，第三人龚波及其委托诉讼代理人郭航铭，第三人韩宗运到庭参加了诉讼，被告叶惠芳、第三人敖维良、遵义金科公司、遵义骏御公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告重庆骏御公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《商业运营管理合同》（合同编号为：044），叶惠芳将案涉合同房屋归还给原告，并由韩宗运腾退金科新蒲天都2栋1层5号房屋、敖维良退金科新蒲天都2栋1层26、27号房屋。2．判令叶惠芳补足044号《商业运营管理合同》的优惠期租金费用123427.71元。3．判令叶惠芳支付合同解除后（即2019年5月3日后）的房屋占用费634000.24元（由韩宗运连带清偿172081.1元、敖维良连带清偿291832.4元）【2019年5月11日暂计至2020年9月1日，后继续按190元/月*平方米计算至实际腾退之日止。】、物业费9142.97元（由韩宗运连带清偿3381.89元、敖维良连带清偿5761.08元）【2019年8月1日起暂计至2020年9月1日，后继续按4.5元/月*平方米计算至实际腾退之日止。电费按0.638元/度标准据实计算至实际腾退之日止】。4．判令被告支付违法转租的违约金80936元。5．判令被告及第三人共同承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：2018年4月27日，原告与被告签订了《商业运营管理合同044号、047号、049号》、2018年5月8日与被告签订《商业运营管理合同048号》（实为租赁合同），上述四份合同约定原告将金科新蒲天都案涉房屋出租给被告使用。合同第15.2以及第19.6（1）、（2）条约定，未经原告书面同意，被告不得将房屋的使用权转让给第三人以及改变双方约定的商铺用途，否则视为被告严重违约，原告有权提前解除合同并要求被告承担违约责任。但被告违反合同约定由其家人龚波分别将金科新蒲天都2栋1层5号房屋转租给了蒋晓琴、26、27号房屋转租给了敖维良，被告已构成严重违约。原告知道被告转租后，立即于2019年4月26日向被告发送了《违约通知书》，通知解除双方的《商业运营管理合同》。根据《商业运营管理合同》第21.3条的约定，以特快专递方式发送的，以交予快递公司后第7日作为收悉日，则2019年5月3日视为被告已收到关于解除《商业运营管理合同》的通知书，原告通知解除了与被告间的《商业运营管理合同》。被告于2019年8月3日前均未对解除合同的通知提出异议。原被告间的《商业运营管理合同》于2019年5月3日已实际解除。2019年5月22日，原告向被告发送了《关于限期199%归还房屋的函》，通知被告自行处置房屋内的物品，但是被告未归还房屋，一直由被告、第三人占用。根据《商业运营管理合同》第19.11条的约定，因被告原因造成合同提前终止的（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），被告应在本合同终止后7日内补足每份合同约定的优惠期租金及支付违约金：基于合同解除日为2019年5月3日、优惠期于2021年10月31日届满，故原告仅主张解除前优惠的租金575540.19元；四份合同被告应当各支付3个月的租金共计403286元作为违约金。基于被告未向原告交还房屋，据第16.3、16.5条约定，被告除应当按照合同约定标准支付占用费外，还应当支付逾期还房的违约金2956326.64元（每逾期一日按日租金的2倍累计）、并应当承担律师费。合同解除后，被告和第三人一直占用原告的房屋却不支付房屋占用费及物业管理费、水电费。原告多次要求被告及第三人腾退房屋并支付相关费用，均遭到被告及第三人的拒绝，原告迫于无奈，只好具状起诉，恳请贵院依法维护原告的合法权益。原告与被告签订了四份《商业运营管理合同》，现原告仅主张044号《商业运营管理合同》的合同权益，故提出变更诉讼请求申请，其他三个合同的合同权益另行处理。 被告叶惠芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 第三人龚波辩称，1．本案合同时答辩人借用被告叶惠芳的名义签订，涉及本案相关的权利义务由答辩人享有和承担。2．本案涉及租赁全部事物均是答辩人和第三人遵义金科公司协商，虽然租赁合同是和原告签订，后来第三人遵义骏御公司也参加了租赁房屋的管理，但房屋的权利人、合同协商、合同的履行来看，遵义金科公司才属合同的出租主体，本案原告及第三人遵义骏御公司均是接受遵义金科公司的委托。3．答辩人将房屋转租，遵义金科公司事前参与、事中参加，得到了遵义金科公司的实际认可，因此，原告通知答辩人解除合同，属非法解除，依法应承担相应的法律责任。综上理由，请求人民法院驳回原告要求答辩人承担违约责任的诉讼请求。 第三人韩宗运辩称，是我们与龚波签订的合同，和原告没有签订任何合同。 第三人敖维良、遵义金科公司、遵义骏御公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2018年1月30日，第三人遵义金科公司的员工黄林作为甲方代表与被告叶惠芳作为乙方签订《商铺租赁确认书》，确认第三人遵义金科公司将位于遵义市商铺出租给被告叶惠芳使用。确认书签订当日，被告叶惠芳向第三人遵义金科公司交纳租赁保证金合计20432元。 2018年4月27日，原告作为甲方与被告叶惠芳作为乙方签订了《商业运营管理合同》，约定：原告将遵义金科新蒲天都2栋1层4、5、26、27号房屋（建筑面积：212.99㎡）出租给被告使用，租期自2018年8月1日起至2023年7月31日止；履约保证金：6812元，物业服务费保证金：6810元，质量保证金：6810元；运营管理费应于2018年8月1日支付，首期运营管理期间为2018年8月1日至2021年10月31日，应交金额为60702.15元；物业服务费：958.47元/月，乙方应当自房屋交付之日起向物业服务公司交纳；商业街内水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的能源费用，按照乙方的实际用量的比例分摊，乙方应当在交纳相关能源费用同时将分摊的损耗能源费用一并向物业公司交纳，具体费用收取标准以物业管理服务协议约定为准；本合同项下乙方向物业服务公司交纳的各项能源费用均为物业服务公司代相关公用事业部门收取，物业服务公司收取乙方交纳的能源费用后向乙方开具代收代缴服务收据，乙方对此予以确认，能源费用的具体标准及支付方式按物业管理服务协议约定执行。合同第15.2条约定，未经甲方书面同意，乙方不得将本合同项下乙方全部的或部分权利义务转让给第三方，否则视为乙方严重违约，甲方有权提前解除本合同，乙方应承担导致合同提前终止的违约责任。合同签订后，被告叶惠芳于2018年6月6日通过案外人周理花银行账户向第三人遵义骏御公司转账支付租金60702.15元。 2018年6月4日，第三人龚波与第三人敖维良签订《商铺联营协议》，约定将金科新蒲天都2栋1层26、27号房屋转租给敖维良使用；2018年6月6日，第三人龚波与第三人韩宗运签订《门面租赁合同》，约定将金科新蒲天都2栋1层5号房屋转租给韩宗运使用。 2019年4月26日，第三人遵义金科公司（张庭粲）向被告叶惠芳邮寄送达《违约通知书》，2019年5月22日，第三人遵义金科公司（王星）向被告叶惠芳邮寄送达《关于限期归还房屋的函》，2019年8月5日，原告重庆骏御公司（王星）向被告叶惠芳邮寄送达《解约协议签订通知书》。 另查明，案外人遵义骏御商务咨询有限公司系案外人遵义金科房地产开发有限公司的全资子公司，案外人遵义金科房地产开发有限公司系重庆金科房地产开发有限公司的全资子公司，重庆金科房地产开发有限公司系金科地产集团股份有限公司的全资子公司；原告系重庆庆恒商贸有限公司的全资子公司，重庆庆恒商贸有限公司系重庆金科企业管理集团有限公司的全资子公司，重庆金科企业管理集团有限公司系金科地产集团股份有限公司的全资子公司。重庆金科房地产开发有限公司、原告、遵义骏御公司2018年12月29日出具的证明载明，第三人遵义骏御公司与原告为隶属关系，第三人遵义骏御公司业务由原告指导，由于重庆距离贵州省遵义市较远，原告不再对第三人遵义骏御公司进行管理，只在业务上进行指导。另，遵义金科公司员工黄林、张庭粲，负责本案涉案商铺的管理事宜。 本院认为，原告与被告叶惠芳签订的《商业运营管理合同》，从内容及实际履行上看，实际上系租赁合同。根据第三人龚波与第三人敖维良、韩宗运签订的《商铺联营协议》，结合当事人陈述，可以认定第三人龚波借用了被告叶惠芳的名义与原告签订《商业运营管理合同》，第三人龚波系该合同的实际履行主体。 关于该合同是否解除的问题，首先，根据庭审查明的事实可知，原告重庆骏御公司、第三人遵义骏御商务咨询有限公司、第三人遵义金科公司具有高度关联性，其次，原告、第三人遵义金科公司出租的商铺均同在新蒲天都商城，且案涉商场也是遵义金科公司的物管处在进行物业管理，物业服务费也是该物管处在收取，最后，根据原告向被告、第三人寄送邮件的情况，可以认定，原告、案外人遵义骏御商务咨询有限公司、遵义金科房地产开发有限公司的办公场所、工作人员、管理均存在混同的情形，虽然黄林、张庭粲是第三人遵义金科公司的员工，但在本案中实际行使了代原告管理、运营案涉商铺的职能，综合本院受理的相关联的系列案件庭审查明的情况，可以推定，原告重庆骏御公司对被告叶惠芳将商铺转租给第三人的行为是参与、知情并许可的，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，原告以其实际行动与被告叶惠芳、第三人龚波在事实上变更了合同中关于转租需要书面通知的内容，因此，第三人龚波转租商铺给第三人的行为并不构成违约，原告向被告寄送解约通知的行为不发生解除合同的效力，双方合同并未解除。因原告与被告叶惠芳、第三人龚波的合同尚在履行中，且合同中明确约定，物业服务费及相关的能源费用应由物业公司收取，故本院对原告所有的诉讼请求均不予支持。 被告叶惠芳、第三人敖维良、遵义金科公司、遵义骏御公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 驳回原告重庆骏御商务咨询服务有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25555元，由原告重庆骏御商务咨询服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费。上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  陈 果 人民陪审员  陈运鹏 人民陪审员  孙 勤 二〇二一年一月二十五日 法官 助理  时玲玲 书 记 员  喻佳佳