河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初500号原告:河南绿都物业服务有限公司,住所地郑州市管城回族区郑汴路********。法定代表人：杨鹏，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王攀宇，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告:郑州名门健身服务有限公司，住所地，住所地郑州市郑东新区金水东路**鑫苑中央花园东苑**楼**iv>法定代表人：卢秀玲，系该公司总经理。委托诉讼代理人：贾书霞，女，1989年5月25日出生，汉族，住河南省项城市。系该公司员工。原告河南绿都物业服务有限公司（以下简称“绿都公司”）与被告郑州名门健身服务有限公司（以下简称“名门公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿都公司的委托诉讼代理人王攀宇，被告名门公司的委托诉讼代理人贾书霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河南绿都物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告腾退位于新郑市龙湖镇轩辕路东侧、纬一路南侧丹石街区项目健身会所；2、依法判令被告向原告支付顾问服务费本金297333.33元（暂计算至2020年12月31日，之后顾问服务费按日1267元计算至被告实际腾房之日止），违约金301135.42元（违约金暂计算至2020年12月31日，之后以应付顾问服务费为本金按日0.5%的标准向原告支付至实际清偿之日为止）；3、依法判令被告向原告支付租赁费本金197333.33元（暂计算至2020年12月31日，之后租赁费按日1267元计算至被告实际腾房之日止），违约金176135.42元（违约金暂计算至2020年12月31日，以应付租金为本金按日0.5％的标准向原告支付至实际清偿之日为止）：以上本金及违约金共计971937.5元；4、本案一切诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2015年10月26日，原告与被告经协商签订了《郑州丹石街区健身会所物业顾问服务协议》。协议约定，被告聘请原告为郑州丹石街区项目健身会所的物业管理服务顾问，由原告向被告提供服务品牌用于营销的宣传。协议第5.1.1条约定：顾问服务期限自2016年11月1日至2028年10月31日止。第5.1.2条约定：2019年11月1日至2020年10月31日，每年物业顾问服务费标准为44.05万元；2020年11月1日至2021年10月31日，每年物业顾问服务费标准为46.25万元……2016年11月1日，原告与被告经协商签订了《郑州丹石街区会所租赁合同》。《租赁合同》约定，原告将位于新郑市龙湖镇轩辕路东侧、纬一路南侧丹石街区项目健身会所租赁给被告。合同第4.2.2条约定：自2018年11月份开始，被告依照租金标准每6个月为一个缴纳周期向原告缴纳租金，在每一个缴费周期结束前最后1个月的20至25号缴纳下6个月的租金……按照上述合同约定，被告应于2020年4月25日缴纳2020年5月l日至2020年10月31日半年的租金220250元及顾问服务费220250元；应于2020年10月25日缴纳2020年11月1日至2021年5月31日半年的租金231250元及顾问服务费231250元。对此，原告先后于2020年5月7日、2020年11月18日向被告发出《费用逾期催款函》，但被告实际仅缴纳2020年5月1日至2020年10月31日期间租赁费10万元。截止2020年2月31日，被告共拖欠原告租赁费本金197333.33元，违约金176135.42元；拖欠顾问服务费本金297333.33元，违约金301135.42元。被告未按期履行还款义务，且明确以其行为表明不履行合同义务，已构成根本违约，原告已于2020年12月15日向被告发函，通知被告解除原被告签订的《租赁合同》，并要求被告向原告支付上述款项，限期搬离涉案房屋，但截至原告起诉之日，被告尚未搬离涉案房屋，亦未向原告支付拖欠的租金及顾问服务费。为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告郑州名门健身服务有限公司辩称，对服务协议合同不认可，属于无效合同。对欠款中的租赁费部分认可，应该扣除三个月疫情期间的租赁费，对顾问费不认可，没有接受到同等价位的顾问服务，对违约金不认可，物业公司没有执行国家疫情期间减免政策，我司不应承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明：2015年10月26日，原告与被告经协商签订了《郑州丹石街区健身会所物业顾问服务协议》。协议约定，被告聘请原告为郑州丹石街区项目健身会所的物业管理服务顾问，由原告向被告提供服务品牌用于营销的宣传。协议第5.1.1条约定：顾问服务期限自2016年11月1日至2028年10月31日止。第5.1.2条约定：2019年11月1日至2020年10月31日，每年物业顾问服务费标准为44.05万元；2020年11月1日至2021年10月31日，每年物业顾问服务费标准为46.25万元；第5.1.3条约定：自2016年10月份开始，被告以现金或银行转账的方式每学期向原告支付一次物业顾问服务费。即每年的10月25日前由被告向原告一次性支付该年度物业顾问服务费总额的50%，当年的4月25日前向原告支付该年度剩余50%物业顾问服务费。第6.4条约定：被告逾期缴纳顾问服务费，原告按照每逾期一天加收应付顾问服务总额0.5%的违约金，逾期1个月不交，原告可解除本合同。第6.5条约定：当被告逾期履行合同约定的义务，经原告催告后的十五日内仍未履行，原告有权解除合同。2015年10月30日，原告与被告经协商签订了《郑州丹石街区会所租赁合同》。《租赁合同》约定，原告将位于新郑市龙湖镇轩辕路东侧、纬一路南侧丹石街区项目健身会所租赁给被告。租期为2016年11月1日至2028年10月31日。4.1约定了租金标准，合同第4.2.2条约定：自2018年11月份开始，被告依照租金标准每6个月为一个缴纳周期向原告缴纳租金，在每一个缴费周期结束前最后1个月的20至25号缴纳下6个月的租金。第4.3条约定：被告逾期缴纳租金的，每逾期1日，被告向原告支付拖欠金额0.5%的违约金；逾期l5日仍不足额缴纳租金的，原告有权解除本合同。合同第12.3约定：由于被告违约，原告单方解除本合同的，被告应自接到原告解除本合同书面通知之日起3日内，将会所内属于自己的动产搬出，并不得破坏会所原有的装修及设施、影响原告的正常的经营秩序。如逾期未履行，被告除支付实际占用会所的租金外，每日还应支付日租金2倍的违约金，同时原告有权自行处理被告物品，若因此而有遗失或损毁，原告不承担责任。2020年12月15日，因名门公司自2020年4月25日起欠付租金及顾问服务费，绿都公司向名门公司发函解除《郑州丹石街区会所租赁合同》，以上事实，有当事人的陈述、《郑州丹石街区健身会所物业顾问服务协议》、《郑州丹石街区会所租赁合同》等证据证明。本院认为，绿都公司与名门公司签订的《郑州丹石街区健身会所物业顾问服务协议》及《郑州丹石街区会所租赁合同》，系双方的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自的义务。被告辩称服务协议无效，是为了配合原告避税所签，其并没有任何证据可以证明其主张，本院不予支持该项辩称。被告应当按照两份合同的约定向原告缴纳房屋租金和顾问服务费。关于被告称原告应当扣减疫情期间三个月的租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第二款之规定,承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,经调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。本院根据疫情影响及被告经营店铺的性质,酌定减免被告2个月的租金及顾问服务费。原告诉请的违约金标准为日0.5%，过分高于其实际损失，本院酌定按照欠款30%计算违约金。原告于2020年12月15日发函解除《郑州丹石街区会所租赁合同》，该合同于2020年12月23日被告接到解除通知函之日解除，截止2020年12月23日，被告尚欠原告租金113990.86元【220250＋462500÷365×53天－100000－73416.67（两个月房租）】，违约金为34197.26元（113990.86元×30%）。被告已不再承租原告场地，顾问服务也无履行可能，原告亦表示已于2020年12月23日通知到被告解除该《郑州丹石街区健身会所物业顾问服务协议》，故截止2020年12月23日，被告尚欠顾问服务费用213990.86元（220250＋462500÷365×53天-73416.67（两个月顾问费）），违约金为64197.26元。原、被告双方的两份合同均已解除，被告应当按照合同约定腾退房屋。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州名门健身服务有限公司应当腾退位于新郑市龙湖镇轩辕路东侧、纬一路南侧丹石街区项目健身会所；二、被告郑州名门健身服务有限公司应于本判决生效后十日后向原告河南绿都物业服务有限公司支付顾问服务费213990.86元及违约金64197.26元；三、被告郑州名门健身服务有限公司应于本判决生效后十日后向原告河南绿都物业服务有限公司支付租金113990.86元及违约金34197.26元；四、驳回原告河南绿都物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6760元，由原告河南绿都物业服务有限公司负担3794元，由被告郑州名门健身服务有限公司负担2966元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  常晓亮二〇二一年一月二十八日书记员  陈雪洋