江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初5320号 原告：江苏万豪物业服务有限公司，住所地淮安区翔宇南道**金陵宙辉国际花园**楼**房。 法定代表人：吴方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李健梅，公司职工。 被告：卢娟，女，汉族，1987年7月23日生，住淮安市淮安区中央府邸小区******,现住南京市秦淮区。 原告江苏万豪物业服务有限公司（以下简称万豪公司）与被告卢娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告万豪公司的委托代理人李健梅、被告卢娟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告万豪公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告物业等费用8067元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告自2012年进驻中央府邸为小区提供物业服务，时至2020年11月24日，被告未缴纳2017年9月30日至2021年9月29日的管理费用，尚欠物业费5593元，公摊电费600元，垃圾处置费144元，违约金1730元，合计8067元。原告多次向被告催要，被告一直置之不理。特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告卢娟辩称，原告提供的物业服务不到位，楼下设置了私人停车位不合理；垃圾站放在5号楼单元门口不合理，当时物业说是临时垃圾站但现在也没有清除；停车位收取的费用明细没有公示，现在停车位有车牌号，导致我们车辆没办法停，我车子被砸物业不过问要求我报警处理；小区人员进入管理不严，收垃圾、快递等都可以随意进入小区；5号楼有人家的空调外机没有在指定位置摆放导致空调冷凝水下滴以及安全隐患；我家墙面裂缝物业说是房屋下沉导致的。我反映的问题物业公司不回复我。物业公司将5号楼的垃圾站清理了，我方可交物业费。 本院经审理认定事实如下：原告系从事物业服务的企业，被告卢娟为中央府邸小区5号楼2间单元1007室的业主，中央府邸小区5号楼2间单元1007室住宅用房套房屋的建筑面积为89.64平方米。2016年9月30日原、被告签订公前期物业管理服务协议一份，协议约定：原告对中央府邸小区实施前期物业服务，前期物业服务期限自2010年12月28日起至业主大会与选聘的物业管理企业签订服务协议生效时止；协议对双方的权利与义务、对本物业外立面装修、物业服务内容与标准、物业管理服务费用，违约责任等进行了约定。管理服务费用约定物业管理区域物业管理公共服务费实行包干制形式，按业主产权建筑面积计算；高层住宅每平方米每月1.3元；生活垃圾处置费36元/户/年，公共能耗费暂定150元/户/年。原告按上述标准收取物业公共服务费按本协议约定的服务标准提供服务，盈余亏损由原告享有并承担。物业服务相关费按年度预收，在房屋交付使用时，从建设单位入住通知书约定的房屋交付时间起，一次性交纳一年的物业服务费和其他相关费用、以后每年度交纳一次，每次交纳费用时间为每年度对应月份10日前。违约责任约定原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标，被告有权要求原告限期改正，未限期整改，给被告造成损失的，原告应承担相应的经济赔偿及法律责任；被告违反协议如乱扔垃圾、违规装修、不按规定使用公用部位内能用设施设备、随处停放车辆等，使原告未达到管理服务质量约定的目标的，原告有权要求被告限期改正，给原告造成损失的，被告应承担相应的经济赔偿及法律责任。物业买受人逾期交纳物业服务费等费用的，物业服务企业催交仍不交纳，物业服务企业按一年应交纳金额的每日万分之五计算滞纳金。同时被告承担原告因采取司法诉讼追缴而产生的全部费用。本协议自签字（盖章）之日起生效。原告在协议中加盖公章，被告卢娟在协议中签名。被告卢娟于2016年9月30日接收中央府邸5号楼2间单元1007室房屋，接收原告为其提供的物业服务。被告支付了2016年9月30日至2017年9月29日的各项物定服务费，自2017年9月30日起一直未交纳物业服务费用、垃圾处置费、公共能耗费，原告索要未果,引起诉讼。 另查明：淮安市淮安区物价局淮价【2011】57号关于东方中央府邸前期物业服务收费的备案函载明：多层住宅物业服务费按每月每平方米不超过0.45元的收取，高层住宅物业服务费按每月每平方米不超过1.30元的收取。 上列事实，有原告向法庭提供的营业执照复印件一份，被告的身份证复印件一份、前期物业管理服务协议复印件一份、淮安市楚州区物价局淮价【2011】57号关于中央府邸小区前期物业服务收费的备案函复印件一份，入住通知书复印件一份，中央府邸小区物业管理服务照片一组，被告向法庭提供的小区车辆违停、空调外机违规挂放、临时垃圾中转站多年未清理，违建、小区卫生未及时清扫、小区管理不严照片一组，上述证据经庭审质证，原、被告双方对对方所举证据的真实性不表异议，本院予以认定并在卷佐证。 本院认为，原告万豪公司作为具有物业服务资质的企业，与被告卢娟签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，协议合法有效，该协议对双方当事人具有约束力。被告作为小区业主，接受物业服务时，应当按照协议约定向原告交纳物业服务费用，长期拖欠不交是错误的，对纠纷的产生应负主要责任，应承担给付原告物业管理费用的民事责任。原告作为物业服务企业应该协议约定的要求及标准提供物业服务并接受业主的监督，倾听业主的需求，不断改进物业服务水平及服务质量，及时解决业主反映的问题；被告作为中央府邸小区的业主与原告签有前期物业管理服务协议，被告理应按前期物业管理服务协议约定的义务去履行，协助物业公司做好物业服务工作，物业服务是一个不断完善的过程，如果被告认为原告物业服务存在问题，应该采取相应的维权行为，而不是拒交物业费形式消极对抗，否则，业主拒付物业费必将导致物业服务无法正常开展工作，这既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。 关于原告主张的物业服务费用，被告自2017年9月30日起未按时交纳物业服务费，公共服务协议约定物业服务费高层住宅每平方米每月1.30元收取，现原告主张要求从2017年9月30日按每平方米每月1.30元给付物业服务费用，符合双方合同约定，本院予以支持。被告按合同约定应交纳至2021年9月29日前的物业费89.64*1.3*12*4=5593元，生活垃圾处置费36*4=144元，公共能耗费150*4=600元。 因被告未按约交纳物业服务费用，原告要求被告承担逾期付款的违约金1730元，原告并未向法庭提供原告向被告主张要求被告支付相关费用，被告仍未交纳的相关证据，故对原告该主张本院不予支持。 被告卢娟辩称，楼下设置了私人停车位不合理；垃圾站放在5号楼单元门口不合理。小区化共设施、设备的设立、建立应通过一定的程序，依据相关的规定设立与建立，并非被告认为的不合理就不合量，对被告上述辩解意见本院不予采信。 被告卢娟辩称，原告提供的物业服务不到位，小区人员进出管理不严；车辆乱停乱放，垃圾未及时清扫，停车位收取的费用明细没有公示；被告辩称的这些不是被告不交纳物业费的理由，被告接受原告提供的物业服务后理应按约给付原告物业服务费用，被告认为原告未按约提供物业服务应及时向原告提出，要求原告进行整改，小区物业服务是一个动态过程，庭审中原告也提供进行整改提升的图片资料，根据中央府邸小区物业服务的实际情况，物业公司对业主反映的问题亦能及时进行处理。作为物业公司对业主的请求，属于物业服务协议约定范围的事项，原告应当及时予以处理解决；不属于物业服务协议约定范围的事项，原告应积极与相关组织或者部门协调，做到下情上报，上情下达，并向业主说明相关情况，要与业主多交流、多沟通，求同存异，共同构建阳光、和谐、文明小区。 被告卢娟辩称，5号楼有人家的空调外机没有在指定位置摆放，小区存有违建。无论是业主还是物业服务企业应该按照各种规约规定及前期物业管理服务协议约定履行义务，阻止违建现象的发生，违建的拆除并非物业企业所能及的事情，物业企业应积极向相关部门反映予以拆除，业主也可积极向相关部门反映予以拆除。被告以此拒交物业费是错误的。被告应按约交纳各种物业管理服务费用。 基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告卢娟于本判决生效后十日内给付原告江苏万豪物业服务有限公司2017年9月30日至2021年9月29日期间的物业费服务费物业费5593元，生活垃圾处置费144元，公共能耗费600元，合计6337元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告卢娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 崔兆海 二〇二一年一月十八日 法官助理 王雪洁 书 记 员 陈 祯 附：裁判所依据的法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 二、《物业管理条例》 第三十二条第一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第四十一条业主应当根据物业服务协议的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。