四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终xx015号 上诉人（原审原告，反诉被告）：王恒君，男，1980年12月18日出生，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：罗挺，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：王珊，女，1987年1月17日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：付强，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万婷婷，泰和泰律师事务所律师。 上诉人王恒君因与被上诉人王珊房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院(2020)川0xx2民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王恒君上诉请求：1.请求撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0xx2民初938号民事判决，依法改判驳回王珊一审反诉的全部诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费全部由王珊承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.火灾的引起系王珊自建房屋自身电器故障的原因，王恒君在承租案涉房屋期间无过错。双方当事人于2016年9月1日签订《租房合同》，合同约定，一、三楼办公，六楼住宿，租期三年。合同签订后，王恒君将自己的独资公司迁入案涉房屋。案涉房屋一楼承租前系开茶楼的，前期己装修过，无需作任何改动即可作空调展销场地，王恒君由此才承租案涉房屋。2017年5月5日03时08分，案涉房屋公共区域楼梯间吊顶处电线冒烟起火，引燃吊顶装饰，火势逐渐扩大将一楼空调展场烧毁，导致直接经济损失30余万元。根据成都市公安消防支队出具的火灾事故认定书，起火的位置和起火点位于王珊自建房屋公共区域楼梯间，是电器故障所致，并非是因为王恒君承租的一楼内电瓶车充电引起火灾。因此，火灾事故认定的起火原因系王珊房屋公共区域楼梯间电器故障具有高度盖然性。案涉房屋的电器线路并未分表另设线路，包括二楼在内的多家住户共用一个电表。根据物理常识，在一个通电的闭合线路内，电线冒烟起火是由于线路载流量小，无法承载强大的电流通过，导致导线发热冒烟起火，且案涉房屋电器缺乏熔断保险机制的电器设备，无法及时阻断电流通过导致险情发生。根据一审查明的事实，案涉房屋系自建房，勘察、设计、施工、监理、验收均不详，超出规划面积建筑，自己铺设线路且年久失修是造成电器故障的唯一原因。因此，案涉房屋自身电器电路存在重大安全隐患，任何正常用电都有可能发生电器故障导致火灾发生。即便王恒君存在给电动自行车充电事实，也属正常合理用电。一审法院认为王恒君正常给电瓶车充电行为和王珊电器故障共同作用导致火灾发生的事实认定不符合基本物理常识和逻辑推理，也违反了公安部第61号令第八条之规定。2.2017年5月5日火灾发生后，案涉房屋己经属于事实上不能出租的状态，双方签订的《租房合同》由于火灾原因而于2017年5月5日事实解除，王珊主张后续租金，没有事实和法律上的依据。且一审法院已支持了房屋装饰装修损害赔偿，又支持后续租金赔偿属于双重赔偿。二、一审法院适用法律错误。1.王恒君承租案涉房屋，正常使用电瓶车和充电属于王恒君的权利，电瓶车在室内充电虽有危险性，但客观上电瓶车并未起火燃烧导致火灾，而是王珊疏于管理，电器故障所致，一审法院依据《公安部关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》认定王恒君承担该次火灾事故责任的百分之五十，属于适用法律错误。2.即使双方当事人共同违约导致火灾的发生，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于损害赔偿范围之规定，王恒君承租案涉房屋办公、作空调展场时并不能预见到案涉房屋会发生火灾烧毁自己的财产和房屋。因此，根据上述法律规定，王恒君最多只能赔偿王珊租金的一半，而不是房屋全部损失。一审法院混淆了违约损害赔偿和侵权责任赔偿的法律规定，适用法律错误。 王珊辩称，王恒君提出的第一点事实与理由存在矛盾，案涉火灾发生时王恒君的电瓶车在案涉房屋内充电，根据公安部的相关规定，室内不允许电瓶车充电，正是这一违法行为造成案涉房屋电气线路故障，引发火灾，王恒君对火灾发生负有责任。同时，王恒君违法将案涉房屋转租给他人，从而造成本次火灾发生，王恒君没有对案涉房屋尽到安全保障义务和妥善保管义务。 王恒君于2020年4月28日向一审法院提出本诉撤诉申请，一审法院于2020年6月12日作出（2020）川0xx2民初938号民事裁定，准许王恒君撤回本诉。 王珊向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《租房合同》；2.王恒君赔偿其房屋重置成本和室内装饰装修损失修复重置成本1247369元、房屋加固费用35383.8元、房租损失100000元、鉴定费20000元、评估费37721元；3.本案诉讼费、保全费由王恒君承担。 一审法院经审理认定事实：一、王珊（出租方、甲方）与王恒君（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将四川省成都市天府新区华阳街道办菜蔬二街xx-xx号房屋一、三、六层出租给乙方，一、三楼办公，六楼住宿，租赁期自2016年9月1日起至2019年8月31日止，每年租金总额为55000元，租金按年付。合同第六条关于房屋修缮和使用条款约定：“1.在租赁期内，甲方应保证出租房屋使用安全。房屋及所属设施维护责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务；2.乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿”。合同第九条关于房屋交付及收回的验收条款中约定：“甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用”。二、2017年5月5日3时39分，成都市119指挥中心接到报警称位于四川省成都市天府新区××街道××街××号帮家客.苏宁易购店发生火灾。经成都市公安消防支队调查，对起火原因认定如下：起火时间为2017年5月5日3时8分许；起火部位位于店铺南侧靠近楼梯间处；起火点位于南侧楼梯间吊顶处；可排除雷击、遗留火种、人为放火引燃周围可燃物发生火灾；不排除电气线路故障引燃周围可燃物发生火灾。店铺值守人员敬鸿昌陈述其电瓶车从5月4日晚上六点过开始一直在店铺里面充电。三、为了解火灾对案涉出租房屋建筑结构影响情况，成都市双流区人民法院委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对该建筑进行鉴定。2019年4月22日，西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心出具《鉴定报告》，鉴定结论为：1.该建筑主要燃烧、过火、烟熏区构件（除一层顶板1-2Ｘ1／Ｂ-Ｃ轴空心预制顶板、1-1／1Ｘ1／Ａ-1／Ｂ轴现浇顶板）外，其余构件影响轻微，可仅采取提高耐久性的措施。该鉴定费用为20000元；2.一层1-2Ｘ1／Ｂ-Ｃ轴空心预制顶板、一层1-1／1Ｘ1／Ａ-1／Ｂ轴现浇顶板承载能力严重下降，危及结构安全，必须立即采取安全支护、彻底加固或拆除更换措施。受成都市双流区人民法院委托，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司对案涉出租房屋的重置价格和装修损失修复重置成本价格进行评估，2019年7月19日作出《房地产司法鉴定咨询报告》，估价结果为市场（重置成本）价值为1257369元，其中房屋重置价格评估结果为824936元，装修损失修复重置成本价格评估结果为432433元。该咨询评估费用为37721元。成都市白沙建筑安装工程有限公司出具《破坏性结构施工维修方案》，对案涉出租房屋进行维修加固，所需费用为35383.8元。四、案涉房屋共计六层，底楼15号和第二层属于案外人罗贤文，底楼xx、xx号以及3-6层属于杜道勋，房屋为统规自建房，暂无产权证。五、杜道勋为王珊母亲。 一审法院认为，一、关于王珊诉请解除《租房合同》的问题。王恒君于2018年2月22日向成都市双流区人民法院起诉时也诉请解除该租房合同，故双方均同意解除《租房合同》的合意在王珊提出反诉时，即于2018年3月27日已达成，双方签订的《租房合同》于2018年3月27日解除。二、关于各项财产损失承担的问题。1.导致火灾发生的责任。《租房合同》第六条约定，在租赁期内，王珊应保证出租房屋使用安全，王恒君应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，王恒君应立即负责修复或经济赔偿。因此，双方的责任承担主要看双方是否履行了合同义务。根据成都市公安消防支队调查，对起火原因认定结论，即“起火部位位于店铺南侧靠近楼梯间处；起火点位于南侧楼梯间吊顶处；可排除雷击、遗留火种、人为放火引燃周围可燃物发生火灾；不排除电气线路故障引燃周围可燃物发生火灾”来看，南侧楼梯间吊顶处电气线路故障是导致火灾的主要原因具有高度盖然性。同时，《公安部关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》中要求：“公民应当将电动车停放在安全地点，充电时应当确保安全。严禁在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电。公民应尽量不在个人住房内停放电动车或为电动车充电；确需停放和充电的，应当落实隔离、监护等防范措施，防止发生火灾”。本案中，王恒君店铺值守人员敬鸿昌将电瓶车停放在店铺内充电，违反了上述规定。综上，一审法院认为房屋南侧楼梯间吊顶处电气线路自身存在的问题以及电瓶车违反规定充电共同导致了线路起火，出租方和承租方均未按合同约定履行义务，均应承担相应的责任，本院酌定双方承担的责任比例均为50%。2.房屋重置成本、室内装饰装修损失修复重置成本以及房屋加固费用。一审法院认为，根据《鉴定报告》结论，案涉房屋无需重建，故对房屋重置成本金额一审法院不予认定，对房屋加固费用予以认定。四川中兴智业房地产评估咨询有限公司对案涉出租房屋装修损失修复重置成本价格进行评估，依据为成都市双流区人民法院执行局出具的《2017年5月5日火灾对华阳街道菜蔬二街xx、xx号房屋装饰装修损害的情况说明》，该情况说明载明的基本情况为：2017年5月5日，华阳街道菜蔬二街xx、xx号发生火灾，对房屋造成不同程度的损害，现对除2楼外的装饰装修损害以及恢复作业作以下说明，该情况说明后面的内容就是各个项目的名称及工程量等。对此，一审法院认为该情况说明明确载明系火灾对房屋造成不同程度的损害而对房屋装饰装修损害以及恢复作业的说明，且为委托法院执行部门出具的，故一审法院对该装修损失修复重置成本评估价格予以认定。因此，王恒君应承担的房屋加固以及装修损失的金额为（432433+35383.8）*50%=233908.4元。3.关于房租损失金额。《租房合同》约定租赁期自2016年9月1日起至2019年8月31日止，每年租金总额为55000元，2017年5月5日房屋发生火灾。一审法院认为2017年5月5日之后的租金损失则按各自责任比例承担。关于租金损失计算截止点，一审法院结合双方《租房合同》于2018年3月27日合意解除、四川中兴智业房地产评估咨询有限公司于2019年7月19日作出《房地产司法鉴定咨询报告》以及约定的租期截止2019年8月31日，认为双方已经合意解除合同，王珊在评估报告出来以后就应及时对房屋进行修缮重新出租，再给予一定的修缮时间，综合认定租金损失计算截止点为2019年8月31日。因此，王恒君应承担的租金损失为（27+26/31）*55000/12*50%=63797.04元。因王恒君在本诉中诉请要求退还租金后又撤诉，故对于该部分租金在反诉中不予处理。4.关于鉴定费20000元和评估费37721元的承担，一审法院按照各自的责任比例予以确定，王恒君承担（20000+37721）*50%=28860.5元。三、关于王恒君抗辩案涉房屋系违法建筑的问题，一审法院认为王珊提供的证据证明房屋系统筹自建房，且房屋受损，相应的加固、装修费用应由责任方按责任比例承担，故一审法院对王恒君的抗辩理由不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、王珊与王恒君签订的《租房合同》于2018年3月27日解除。二、王恒君于判决生效之日起10日内支付王珊326565.94元。三、驳回王珊在反诉中的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费减半收取计6727.5元，保全费3020元，合计9747.5元，由王珊承担7537.5元，王恒君承担2210元（此款王珊已预交，王恒君履行上述款项给付义务时一并支付王珊）。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、一审对火灾事故的责任分配是否恰当；二、王恒君是否应当承担2017年5月5日之后的租金损失；三、一审确定的王恒君赔偿金额是否超出了预期利益的范畴。本院分别认定如下： 一、关于一审对火灾事故的责任分配问题，王恒君认为，火灾的发生系因王珊自己敷设线路且年久失修所致，与王恒君无关。本院认为，首先，《火灾事故认定书》载明的起火原因为“可排除雷击、遗留火种、人为放火引燃周围可燃物发生火灾；不排除电器线路故障引燃周围可燃物发生火灾”，该认定并未确认电气线路故障即为火灾发生的原因，亦未对电气线路故障的引发因素作出认定，王恒君关于火灾发生应归责于王珊的主张与《火灾事故认定书》的认定不符，本院不予支持；其次，王恒君店铺值守人员敬鸿昌在店铺内为电瓶车充电的行为，违反了《公安部关于规范电动车停放充电加强火灾防范的通告》中“公民应当将电动车停放在安全地点，充电时应当确保安全。严禁在建筑内的共用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放电动车或者为电动车充电。公民应尽量不在个人住房内停放电动车或为电动车充电；确需停放和充电的，应当落实隔离、监护等防范措施，防止发生火灾”的规定，具有一定过错。综上，根据双方签订的《租房合同》第六条约定，王珊应负有保证案涉出租房屋的使用安全的义务，王恒君负有应合理使用房屋及其附属设施的义务，在《火灾事故认定书》并未明确火灾发生具体原因的情形下，一审结合《火灾事故认定书》“不排除电器线路故障引燃周围可燃物发生火灾的可能性”的认定以及王恒君一方违规充电的行为，确定由出租人王珊和承租人王恒君各自对火灾发生承担50%的责任并无不当，本院予以维持。 二、关于王恒君是否应承担2017年5月5日之后的租金损失的问题，王恒君上诉认为，1.双方的租赁合同已于2017年5月5日解除，其不应支付后续租金；2.一审法院已经支持了装饰装修损失，再支持租金损失属于双重赔偿。本院认为，1.从西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心出具的《鉴定报告》来看，案涉房屋在火灾发生后存在危及结构安全而需要加固或拆除、更换的情形，不能正常使用，因此会产生不能对外出租的租金损失，王恒君作为对火灾发生负有部分责任的当事人，应当在其责任范围内赔偿相应的租金损失。2.装饰装修损失与租金损失分属不同的损失范畴，并非同一损失，一审同时判决支持装饰装修损失和租金损失并不属于重复赔偿。综上，王恒君关于其不应承担租金损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。 三、关于一审确定的赔偿金额是否违反了《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条规定的问题，王恒君上诉认为，即使其应当赔偿损失，因其不能预见火灾的发生，其亦只应赔偿50%的租金损失，一审判决其承担的其他损失超出其可预见范围。本院认为，1.可预见原则仅适用于履行利益（即合同履行后可以获得的利益），而一审判决的损失中除租金损失外，房屋加固费用及装修损失并非履行利益，均为固有利益的损失，故不受《合同法》第一百一十三条可预见原则的限制；2.《合同法》第一百一十三条规定的可预见是指对预期利益的预见，而非指对违约可能性的预见，王恒君以其无法预见火灾的发生而主张适用可预见原则，属于适用法律不当，本院不予支持。综上，一审确定的赔偿金额并未违反《合同法》第一百一十三条的规定，本院予以维持。 综上，王恒君的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6199元（王恒君已预交xx455元），由王恒君负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二一年一月十四日 书记员  袁敬