浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初5045号原告：上官倍趣，男，1995年2月6日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：黄立磐，浙江法之剑律师事务所律师。被告：苍南方泰置业有限公司，统一社会信用代码91330327052800325M，住所地浙江省龙港市龙金大道金田集团办公楼408室。法定代表人：章加楼。原告上官倍趣与被告苍南方泰置业有限公司（以下简称方泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告上官倍趣的委托诉讼代理人黄立磐到庭参加诉讼，被告方泰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上官倍趣向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期交房违约金41984元（1280020元×日万分之二×164天）；2.判令被告立即支付原告逾期办证违约金（自2019年10月1日起至办理不动产登记完毕之日止，按每日128元计算）；3.本案受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告减少第二项诉讼请求为：判令被告立即支付原告逾期办证违约金（自2019年10月1日起至判决之日止，按每日128元计算）。事实和理由：2016年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告预售位于××村××街××幢××室商品房××，房屋总价为1280020元，出卖人应当在2018年9月30日前交付符合条件的房屋，逾期交付的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应于2019年9月30日前取得该房屋土地使用权证和房屋所有权证（现为不动产权登记证书）的初始登记证书，逾期办理的，应按已付房价的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告按约缴纳全部的购房款，但被告于2019年3月13日才交付房屋，且至今未办理不动产的初始登记证书，已经构成违约，应当承担违约责任，故原告依法起诉。原告上官倍趣在举证期限内向本院提供下列证据材料：1.原告身份证，用以证明原告的诉讼主体资格；2.被告企业公示信息，用以证明被告的诉讼主体资格；3.商品房买卖合同，用以证明原告向被告购买案涉房屋签订买卖合同的事实；4.浙江省增值税普通发票、收款收据，用以证明原告已经付清全款并交房的事实。被告方泰公司未到庭答辩，在本院指定的举证期限内亦未提供证据材料。原告提供的上述证据，经庭审出示审查，其形式来源合法，内容客观真实，本院对其证明力予以确认，可以作为认定本案相关事实的证据。经审理本院认定事实如下：2016年11月16日，原告上官倍趣作为买受人与被告方泰公司作为出卖人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以拍卖方式取得坐落于龙港咸园村西六街安置地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“方泰嘉园”商品房。该商品房建设工程规划许可证号为建字第330327201400052，施工许可证号为××。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2016）第015号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“方泰嘉园”第2幢12层1203号房。该商品房的设计用途为住宅，建筑面积为117.1平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米10931元，总金额为1280020元。第九条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。”第十六条约定：出卖人承诺于2019年9月30日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，案涉“方泰嘉园”建设工程已于2019年6月13日办理竣工验收备案手续。原告缴纳购房款后，方泰公司于2019年3月13日交付案涉商品房。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。本案的主要争议焦点在于被告应否承担逾期交房的违约责任、逾期交付房屋权属证书违约金。现评析如下：（一）关于逾期交房问题。本案中，原告以被告开具的收款收据上载明的时间即2019年3月13日作为实际交房时间。根据案涉合同第九条约定，被告应当在2018年9月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。案涉合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。本案中，原告自愿在案涉商品房竣工验收合格前接收被告交付的商品房，该商品房已经实际转移占有，应当视为该商品房已于2019年3月13日交付使用，且双方亦无其他相关约定。故本院对于原告主张的交房时间予以采纳。根据案涉合同第九条约定，被告应当在2018年9月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。但案涉商品房直至2019年6月13日才取得竣工验收备案，方具备合同约定的交房条件。现被告逾期交付房屋已构成违约，依法应向原告支付逾期交付房屋违约金。根据案涉合同第十条约定，逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。逾期超过90日后，受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。本案中，原告主张被告支付逾期交房违约金的期限为164日，并未超出合同约定，本院予以支持。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金41984元（1280020元×日万分之二×164日=41985元），于法有据，予以支持。（二）关于逾期交付房屋权属证书违约金问题。原告向被告支付购房款后，被告依约应当向原告交付房屋及房屋权属证书。根据合同约定，被告应于2019年9月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告再办理转移登记。根据合同约定，原告不退房，被告自约定日期至交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告逾期交付房屋及房屋权属证书构成违约，原告诉请被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。截止本院判决之日的房屋权属证书违约金已经实际发生确定，本院予以确认，即60032元（128元×469日）；如被告违约事实继续发生，原告可另行主张后续违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上官倍趣支付逾期交房违约金41984元；二、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向上官倍趣支付逾期交付房屋权属证书违约金60032元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2018元，减半收取计1009元，由苍南方泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈德锡二〇二一年一月十一日法官助理 杨 柔代书记员 陈梦雅相关法律条文链接：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。8-7-