河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初24097号原告郑州祝福房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区冬青街**加速器产业园**。法定代表人姚鸿飞，总经理。委托代理人朱攀峰、杨帅帅，河南麟格律师事务所律师。被告范超力，男，1983年6月16日出生，汉族，住河南省虞城县。委托代理人刘浩、张博，河南泰豫恒律师事务所律师。原告郑州祝福房地产开发有限公司与被告范超力房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州祝福房地产开发有限公司委托代理人杨帅帅、被告范超力及其委托代理人刘浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的郑州高新技术××开发区药厂路××楼××单元××号商品房，建筑面积为98.42平方米，总价为722259元，首付款为222259元，商业贷款为500000元。本合同自生效之日起30日内由原告负责办理合同信息备案手续，同时原告为被告提供阶段性贷款担保，若被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应向原告偿还代付银行款项并自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应当按日向原告支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，被告除应依约向原告还款、赔偿及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款并申请商业贷款，按揭银行如期向原告支付剩余购房款，原告也依约申请办理了合同信息备案登记，并将房屋交付被告占有使用。但是被告逾期还贷导致按揭银行将被告诉至法院，要求被告偿还剩余贷款本金及利息并赔偿损失，同时要求原告作为担保人承担连带保证责任。经郑州市金水区人民法院作出（2019）豫0105民初34506号民事判决书，判决确认被告偿还按揭银行剩余借款本金及利息，同时原告承担连带清偿责任，并在承担清偿责任后可向被告追偿。该判决生效后，被告并未履行生效判决确定义务，导致按揭银行申请强制执行，最终由原告依法履行了担保责任，代被告向按揭银行偿还了全部款项。综上，原告认为，由于被告逾期还贷，导致按揭银行终止《借款合同》，原告履行担保责任，合同解除条件已经成就，该房屋买卖合同自原告向贷款银行偿还全部贷款本息之日起已经解除，被告应当向原告返还房屋、恢复原状、赔偿损失。同时根据法律规定及合同约定，原告作为担保人在履行担保责任后有权向被告进行追偿，被告应当依法返还代偿银行款项，并赔偿相应损失。故请求判令：1、确认原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号:GX140××××****）已经解除；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同》的注销备案登记手续及预告登记撤销手续；3、被告返还原告已交付的位于郑州高新技术产业开发区药厂路××楼××单元××号的商品房；4、被告将原告交付的郑州高新技术产业开发区药厂路××楼××单元××号商品房恢复原状；5、被告向原告支付房屋占用使用费（从原告向被告交房之日起计算至被告将房屋恢复原状并向原告实际返还之日止，按3000元每月标准计算，暂计至起诉之日为144000元）；6、被告向原告赔偿因原告履行担保责任代被告向按揭银行支付的各项款项及遭受的损失共计470760.91元；7、被告向原告支付补偿金（以原告代被告向按揭银行支付的各项款项470760.91元为基数，按照日万分之五的标准，从原告实际代偿之日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至起诉之日为7296.79元)。被告辩称：1、对于原告实际垫付的款项，被告愿意承担，原告的其他损失被告不予认可。2、原告主张解除商品房买卖合同没有法律依据，其主张解除的约定属于格式条款，该格式条款不符合法律规定，依法不能成立。3、原告已将房款支付完毕，该商品房买卖合同已履行完毕，被告已在该房屋实际居住生活近五年。商品房买卖合同与追偿权不属于同一法律关系。经审理查明：2014年6月1日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订合同编号为GX140××××****的《商品房买卖合同》，约定：所购房屋位于郑州高新技术××开发区药厂路××楼××单元××号，建筑面积为98.42平方米，总房款为722259元，首付款为222259元，剩余500000元以商业贷款方式支付。出卖人应当在2016年7月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件四另约定：出卖人提供段性担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的补偿金。买受人未付清全部款项延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。如买受人未能按期向按揭银行还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向货款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。中国建设银行股份有限公司河南省分行曾于2019年向郑州市金水区人民法院提起诉讼，请求范超力向其偿还剩余贷款本息，并由祝福房地产公司承担连带责任。郑州市金水区人民法院经审理于2020年1月16日作出（2019）豫0105民初34506号民事判决书，判令范超力偿还借款本金463767.76元，暂计至2020年1月14日的利息40482.15元，并由祝福房地产公司对此承担连带清偿责任，承担清偿责任后可就清偿部分向范超力追偿。祝福房地产公司于2020年7月7日缴纳执行费7487元，并向招商银行郑州分行黄河路支行转款458854.91元，于7月8日再次转款4419元。2020年7月7日，建设银行出具结清证明，确认范超力在该行贷款500000元已于该日结清。2020年7月10日，郑州市金水区人民法院出具（2020）豫0105执5747号结案通知书。庭审中原告称该履行款数额以执行时银行提交的最新数据为准。被告称其在诉讼期间及执行期间仍偿还有贷款本息，并提交有相应银行流水记录。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、发放贷款回单、合同备案查询截图、预告登记证明、（2019）豫0105民初34506号民事判决书复印件、（2020）豫0105执5747号执行通知书、2020年7月7日付款回单及还款凭证、2020年7月8日付款回单、代偿证明、诉讼费票、执行费票、贷款结清证明、（2020）豫0105执5747号结案通知书打印件各一份、购房发票二份、交房手续一组、被告提交的装修合同一份、装修费、水电费、燃气费、物业费票据一组、银行流水记录一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：被告未按期偿还按揭贷款，导致贷款银行将其以及作为阶段性担保人的本案原告诉至法院，郑州市金水区人民法院并判令被告向贷款银行偿还剩余贷款本息，并由原告承担连带清偿责任。后原告于2020年7月8日代被告履行完毕该判决确认的还款义务，并于2020年8月10日提起本案诉讼。原被告所签合同约定，原告承担保证责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项及损失支付给原告并支付补偿金。被告未付清全部款项延迟达30日，构成严重违约，原告有权选择立即解除本合同。本案中，原告代偿款项后并未向被告出具告知函，而是直接提起本案诉讼要求确认双方合同已解除，因（2019）豫0105民初34506号民事判决书系判令本案原告在承担清偿责任后可就清偿部分向范超力追偿，庭审中被告并称愿向原告支付其所代偿的款项，且被告已在该房屋长期居住，故综合上述情形，本院认为双方该合同仍应以继续履行为宜，就相应代偿款及其他费用部分，双方可另行处理。现原告要求确认双方合同已解除，并基于合同解除要求被告赔偿各项损失，其该请求依据并不充足，本院不予支持。原告称因被告逾期还贷，导致按揭银行终止《借款合同》并由其履行担保责任，合同解除条件已成就。合同附件四第三条5.3所约定的“自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除”，就本案实际情况而言，明显将导致双方权利义务关系失衡，故对原告该主张本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郑州祝福房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取5010元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 汪 涛二〇二一年一月二十二日书记员 席雨珂