文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5449号原告：南京合全房地产营销策划有限公司，住所地南京市高淳区砖墙经济园178号，统一社会信用代码91320118MA1NX2X72B。法定代表人：刘炳生，职务执行董事。委托诉讼代理人：秦在丛，江苏熙典律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴小闯，江苏熙典律师事务所实习律师。被告：淮安首佳国际装饰城有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海西路93号中环国际装饰博览中心第一、二层F103、F203号，统一社会信用代码91320802MA1NECT62B。法定代表人：徐宝洪，职务总经理。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。被告：徐建华，男，汉族，1974年2月19日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：王艳，江苏铭彦律师事务所律师。原告南京合全房地产营销策划有限公司（以下简称“合全公司”）与被告淮安首佳国际装饰城有限公司（以下简称“首佳公司”）、徐建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告合全公司的委托诉讼代理人秦在丛，被告首佳公司的委托诉讼代理人周向荣，被告徐建华的委托诉讼代理人王艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合全公司向本院提出诉讼请求：1、确认《中环国际市场委托经营管理合同》及《补充协议》于2020年8月3日解除；2、判令被告首佳公司支付合同价款109.6506万元及滞纳金（其中37.5万元的滞纳金自2019年11月17日起计算至实际给付之日，59.5479万元的滞纳金自2020年5月17日起计算至实际给付之日，12.6027万元的滞纳金自2020年5月21日起计算至实际给付之日；滞纳金标准为日千分之一）；3、判令被告首佳公司支付占用费（暂计至2021年1月31日为283.8973万元，占用费按年572.5万元标准，自2020年8月4日计算到实际交还中环国际市场之日）；4、被告首佳公司支付违约金472.5万元；5、被告徐建华对被告首佳公司承担连带清偿责任；6、诉讼费、保全费由两被告共同承担。事实与理由：2017年5月，原、被告商定将中环国际市场交给被告首佳公司经营，第一年租金550万元，每两年递增一次，租金分两部分分别签署在《中环国际市场委托经营管理合同》及《补充协议》中。管理合同中以委托经营管理费用名义缴纳，由长西街道监管，主要用于发放给广大业主，补充协议中以顾问费名义缴纳，经营管理费用及顾问费本质均为租金。原告起诉时，被告首佳公司欠第三年经营管理费用37.5万元，第四年半年经营管理费用236.25万元，第四年顾问费100万元。因被告首佳公司逾期缴纳委托管理费用超过30天，原告于2020年8月3日起诉，故管理合同及补充协议自2020年8月3日解除。被告首佳公司应支付合同价款、占用费并承担违约责任。被告徐建华系被告首佳公司实际控制人，为被告首佳公司提供保证担保，应与被告首佳公司承担连带清偿责任。请求支持原告诉讼请求。被告首佳公司辩称：1、原告要求确认《中环国际市场委托经营管理合同》和《补充协议》于2020年8月3日解除无事实和法律依据，原、被告的合同既不符合约定解除也不符合法定解除条件，原告坚持解除合同是原告违约。案涉租赁合同与普通租赁合同有区别，这是一个装饰城的经营管理合同，目前市场内尚有40多户经营户，如果原告坚持解除合同，40多个经营户原告应当接手。如果原告承诺接受被告和各经营户的合同义务，保证各经营户在合同期内仍在案涉场地继续经营，被告同意解除合同，但这并非被告违约导致合同解除。2、被告不构成违约，不应当支付违约金，并且有权利要求减免租金。原告诉请金额包含第三年的经营管理费37.5万元及第四年半年占用费、顾问费，但是被告不欠原告第三年的经营管理费用。合同约定原告减免头一个月的租金，37.5万元是第一年一个月租金，是原告同意减免的，按照约定被告在付第一年租金时就应当扣除该37.5万元，但因原告及其法定代表人与被告协商，被告未在第一年扣除37.5万元；考虑到与原告友好合作关系，被告在支付第三年经营管理费时扣除了该37.5万元。原告称被告未支付37.5万元构成违约无事实和法律依据。3、第四年经营管理费按约定应于2020年5月18日开始支付，2020年1月底爆发疫情，案涉经营场所关停属于不可抗力影响，原告应当减免疫情期间租金。被告多次向原告申请减免租金，原告未予答复，导致被告没有及时支付租金。被告已经履行了通知义务，请求对半年到一年的经营管理费予以减免。4、50万元顾问费，原、被告在补充协议中约定每年顾问费100万元，但是该补充协议签订后原告未提供经营管理和招商的服务，被告不应支付；即使法院认定该50万元为租金，也应根据不可抗力条款予以免除。5、原告将滞纳金、违约金同时主张，不应当得到支持。因不可抗力导致合同无法继续履行，被告不应当承担违约责任。原告主张的违约金472.5万元太高，请求法庭调低。6、被告经营管理期间出现情势变更情形，应当减免管理费用。且原告亦存在违约情形，原告违约给被告造成损失。被告徐建华辩称：1、同意被告首佳公司答辩观点。本案合同未达到解除条件，如果原告不接收几十户经营户则被告不同意解除。2、原告申请对几十户经营户应交费用予以保全，导致首佳公司无力交纳市场经营运营费用，市场面临瘫痪，如原告不立即解封造成扩大损失应当由原告承担。3、原告要求被告徐建华承担连带保证责任无事实依据。请求驳回对被告徐建华诉讼请求。经审理查明：被告首佳公司原名淮安首佳装饰材料有限公司（2017年7月25日办理变更登记）。2017年5月13日，原告合全公司作为甲方（转让方），被告首佳公司作为乙方（受转让方），案外人淮安新苑房地产开发有限公司作为丙方（担保方一），案外人刘国强作为丁方（担保方二），被告徐建华作为戊方（担保方三），几方共同签订《中环国际市场委托经营管理合同》。合同中记载：甲方合全公司对中环国际市场享有经营管理权，包括但不限于场地使用权、经营权、对外缔约权、租金收取权、对外招商权、市场管理权、广告的发布和收益等所有权利，甲方合全公司将其对中环国际市场的经营管理权转让给乙方首佳公司。合同还约定：一、甲方授权乙方经营管理的房屋共四层，位于，共计23485平方米。二、租赁期限为12年零1个月，自2017年5月18日至2029年6月17日（其中头一个月为免租期）。三、委托经营管理的费用及保证金，起始委托经营管理费用标准为每年450万元，每两年递增一次，递增额度为上一年费用的5%，乙方于每半年度起始日起七个工作日内向甲方缴纳下半年度费用，每年委托经营管理的费用具体为：第一年至第二年费用为450万元，第一年的费用（2017年5月18日至2018年5月17日）乙方同意在2017年5月15日支付225万元，2017年11月17日再支付225万元，第三年至第四年费用为472.5万元。本合同履约保证金为100万元。甲、乙双方同意每年经营管理费用打入见证方指定账户，该费用用于支付本合同签订时与甲方有合同关系业主的租金。四、甲方保证在合同约定的履行期限内任何产权方面的变动不影响本合同的执行，中环国际广场沿淮海西路东面两间门面房（1001、1002、大约400平方米）可以不交给乙方经营，但必须交给乙方管理（指物管），如甲方违反以上约定，甲方应向乙方支付当年房屋租金的两倍违约金；甲方保证所提供的租赁物在租赁期内不得另行出租给第三方，甲方保证其出租的房屋在租期内能安全、正常使用，保证水、电、暖气、消防、排水、空调等配套基础设施的正常使用，由于房屋本身的质量问题，甲方应及时负责修复；如甲方不维修，经协商乙方可代为维修，维修费用可从租金中直接予以扣除。五、乙方承租租赁物的用途为商业经营。乙方应按合同约定按时足额向甲方缴纳委托经营管理费用。如不能按时缴纳，每天按迟缴金额的千分之一加收滞纳金。逾期超过30天的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方当年一年度委托管理费用的违约金。承租期内，乙方有权将承租的租赁物部分转租给第三方，乙方有权将商场的专柜、展台、场地等租赁给第三方使用。九、丙方和乙方对合同项下的甲方所承担的责任承担连带保证责任，因甲方违反本合同约定而给乙方造成损失的，丙方和乙方须承担连带保证责任；因乙方违反本合同约定而给甲方造成损失的，丁方须承担连带保证责任。十、本合同约定的违约金为惩罚性违约金，违约方不得以任何理由要求调低违约金、减少违约方的违约责任。十三条、本合同由甲乙丙丁戊方各执一份，甲乙双方经协商一致可签订补充协议，补充协议及附件为本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。被告徐建华在合同落款担保方处签名。同日，原、被告签订《中环国际市场委托经营管理合同补充协议书》，协议中记载甲方合全公司与乙方首佳公司已签订《中环国际市场委托经营管理合同》，同时乙方聘请甲方为中环国际广场商场的经营管理顾问和招商顾问，并就此达成协议：一、甲方为乙方在租赁中环国际广场商场期间提供经营管理和招商顾问服务；二、甲方提供顾问服务的起止点和乙方租赁中环国际商场的起止点相同，即合同期限为2017年5月18日至2029年6月17日，乙方在每年度起三日内付清甲方该年度顾问费；三、具体顾问费的金额，每年100万元；四、本补充协议为《中环国际市场委托经营管理合同》（主协议）不可分割的一部分，乙方如未能按本协议付款，则视为乙方根本性违约主协议并承担违约责任；五、丙方徐建华对乙方在本合同项下合同义务承担担保责任。合同及补充协议签订后，被告首佳公司开始经营管理中环国际市场。被告首佳公司经营管理期间，将中环市场部分摊位租赁给案外人，由案外人在市场经营陶瓷、装饰建材等。本案诉讼中，原告合全公司未要求被告首佳公司交还涉案的中环市场。被告首佳公司已付原告合全公司2017年5月18日至2020年5月17日期间的经营管理费用（其中2017年5月18日至2017年6月17日为免租期）及顾问费。被告首佳公司尚未支付原告合全公司2020年5月18日起的经营管理费用及顾问费用。另查明：2020年1月起，新型冠状病毒疫情爆发。2020年3月份起，被告首佳公司工作人员徐建华与原告合全公司工作人员刘国强多次联系，申请减免2020年度部分租金。原告合全公司未同意减免租金。2020年4月份，首佳公司以合全公司未履行补充协议约定的顾问义务为由，诉至本院，要求解除补充协议。本院（2020）苏0812民初1187号民事判决书查明：合全公司与首佳公司签订的委托经营管理合同实为租赁合同，补充协议中约定的顾问费与管理合同中约定的经营管理费用实质均为租金，该判决对首佳公司要求解除补充协议的请求未予支持。该判决已生效。原告合全公司于2020年8月3日提起本案诉讼后，被告首佳公司于2020年9月9日签收本院送达的诉状副本、证据材料、开庭传票及保全裁定书等诉讼文书。以上事实，有原、被告当庭陈述、《中环国际市场委托经营管理合同》、《中环国际市场委托经营管理合同补充协议书》、（2020）苏0812民初1187号民事判决书等证据载卷证明。本案审理过程中，原告合全公司主张管理合同第九条文字有误，应为“丙方和丁方对合同项下的甲方所承担的责任承担连带保证责任，因甲方违反本合同约定而给乙方造成损失的，丙方和丁方须承担连带保证责任；因乙方违反本合同约定而给甲方造成损失的，戊方须承担连带保证责任”。被告徐建华对此不予认可。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的合同名为管理合同，但合同中体现的双方权利义务内容为租赁合同中的权利义务内容，故原、被告签订的管理合同实为租赁合同，管理合同及补充协议中约定的经营管理费用及顾问费实质均为租金。原、被告在管理合同及补充协议中约定被告首佳公司于每半年度起始日起七个工作日内向原告合全公司缴纳下半年度费用、于每年度起三日内付清原告合全公司年度顾问费，即合同约定被告首佳公司应于2020年5月27日前支付原告合全公司2020年5月18日至2020年11月17日期间经营管理费用、应于2020年5月21日前支付原告合全公司年度顾问费用。被告首佳公司在申请减免租金未果后至本案审理期间，未向原告合全公司支付任何费用，构成违约；应当承担与其违约情节相适应的违约责任。原、被告在合同中约定乙方应按合同约定按时足额向甲方缴纳委托经营管理费用，逾期超过30天的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿甲方当年一年度委托管理费用的违约金；现被告首佳公司逾期支付费用超过30天，故原告合全公司有权依照合同约定解除合同。被告首佳公司于2020年9月9日收到原告合全公司的起诉状，本院确认原、被告之间的管理合同及补充协议于2020年9月9日解除。原告合全公司要求被告首佳公司按合同约定金额支付租金，被告首佳公司辩称因疫情影响、申请减免半年至一年的租金。因疫情客观上影响市场经营，根据本地疫情防控时间及对市场经营的影响程度，本院酌定原告合全公司减免被告首佳公司2个月租金。即被告首佳公司应支付原告合全公司2020年9月9日止的租金846986.30元（5725000÷365×54=846986.30）。原告合全公司要求被告首佳公司支付占用费至2021年1月31日，并按每年5725000元标准支付场地占用费至中环市场交还之日；因原告合全公司在本案中未要求被告首佳公司交还中环市场，故市场交还之日尚不确定；考虑到本案判决日期及文书生效时间，本院对原告合全公司要求被告首佳公司支付占用费至2021年1月31日的请求予以支持；对2021年2月1日起的占用费不予处理，之后如果被告首佳公司仍占用涉案市场，则原告合全公司可另行主张权利。本案中，被告首佳公司应支付原告合全公司2020年9月10日至2021年1月31日期间市场占用费2258630.14元（5725000÷365×144=2258630.14）。原告合全公司要求被告首佳公司支付延期支付租金滞纳金及解除合同违约金，被告首佳公司辩称滞纳金、违约金不应同时主张。关于滞纳金、违约金是否可以同时主张，本院认为：原、被告在合同中约定逾期支付租金加收滞纳金，该滞纳金的实质为逾期支付租金的违约金，是为了弥补原告未能占有资金的损失；原、被告在合同中约定逾期支付租金超过30天原告可解除合同、被告赔偿原告一年委托管理费用的违约金，该处的违约金为解除合同违约金，是为了弥补原告履行利益和可能利益的损失；两处违约金针对的是原告不同的损失，故原告可以同时主张该两处违约金。被告关于两种违约金不能同时主张的辩解不符合法律规定，本院不予采信。但是被告只有一个逾期付款的违约行为，被告逾期付款行为导致合同解除的，被告只应承担逾期付款之日至合同解除前的逾期付款违约金，自合同解除之日起，被告应承担解除合同违约金。如果守约方恶意拖延行使合同解除权，根据诚信原则，违约方应承担逾期付款违约金至合同约定的解除条件成就之日的前一日。本案中，原告合全公司未恶意拖延行使合同解除权，故被告首佳公司应支付原告合全公司逾期支付租金违约金至合同解除前一日，即支付逾期支付租金违约金至2020年9月8日；2020年9月9日起，被告首佳公司应承担解除合同违约金。原告合全公司要求被告首佳公司按合同约定标准承担逾期支付租金违约金及解除合同违约金，被告首佳公司辩称原告主张金额过高，申请调低。原、被告在合同中约定了日千分之一的滞纳金及当年一年的委托管理费用的违约金，该约定确实过高，本院依法予以调低。根据被告首佳公司违约情节及可能给原告合全公司造成的损失，本院酌定被告首佳公司支付原告合全公司逾期支付租金违约金及解除合同违约金共计500000元，对原告合全公司主张的其余滞纳金及违约金不予支持。原告合全公司要求被告徐建华承担连带保证责任，被告徐建华辩称不应承担连带保证责任。原、被告签订的管理合同中，合同首部及尾部的被告徐建华身份均为担保人；合同第九条的条文中虽记载乙方违约给甲方造成损失，由丁方承担连带责任；但根据合同全文来理解，此处的“由丁方承担连带责任”应为“由戊方承担连带责任”；故本院对原告合全公司关于该条款的理解主张予以支持，对被告徐建华辩解不予采信,即被告徐建华对管理合同中被告首佳公司应履行的义务应承担连带责任。原、被告在补充协议中约定丙方徐建华对乙方在本合同项下合同义务承担担保责任，该补充协议签订于2017年；根据当时的担保法规定，当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任；故被告徐建华对补充协议中被告首佳公司应履行的义务亦应承担连带保证责任。原告合全公司要求被告徐建华承担连带责任的请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告签订的《中环国际市场委托经营管理合同》及《补充协议》于2020年9月9日解除；二、被告淮安首佳国际装饰城有限公司于判决生效后10日内支付原告南京合全房地产营销策划有限公司租金846986.30元；三、被告淮安首佳国际装饰城有限公司于判决生效后10日内支付原告南京合全房地产营销策划有限公司中环市场占用费2258630.14元；四、被告淮安首佳国际装饰城有限公司于判决生效后10日内支付原告南京合全房地产营销策划有限公司违约金500000元；五、被告徐建华对被告淮安首佳国际装饰城有限公司上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告南京合全房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。案件受理费68938元，由原告南京合全房地产营销策划有限公司负担37778元，由被告淮安首佳国际装饰城有限公司负担31160元。保全费5000元，由被告淮安首佳国际装饰城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  许 霞人民陪审员  冯桂珍人民陪审员  邱建民二〇二一年一月十四日法官助理许婧婧书记员朱隆基附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。