河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终48号上诉人（原审原告）：丁广辉，男，汉族，1974年8月10日生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：娄梦，河南恩达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张秋锁，男，汉族，1968年10月10日生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李杰，河南汇星律师事务所律师。原审第三人：漯河福田置业有限公司，住所地：漯河市郾城区邙山路中段，统一社会信用代码91411100693514230D。法定代表人：田庆伟，该公司总经理。原审第三人：杨彦岭，男，汉族，1962年8月12日生，住河南省叶县。上诉人丁广辉因与被上诉人张秋锁、原审第三人漯河福田置业有限公司（以下简称福田公司）、杨彦岭执行异议之诉一案，不服漯河市郾城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1103民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁广辉上诉请求:1、撤销漯河市郾城区人民法院(2020)豫1103民初3256号民事判决，并依法改判驳回张秋锁的执行异议。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由:一、福田公司是涉案房产的权利主体。1、2008年11月20日，漯河市郾城区市场发展服务中心（以下简称市场发展中心）与福田公司签订《漯河市食品批发交易市场合作建设协议》。该《协议》约定:双方合作建设漯河市食品批发交易市场，合作方式为市场发展中心以立项、规划的项目建设土地进行合作，福田公司以资投进行作;项目建设由福田公司负责，项目建设资金由福田公司投入，项目手续由市场发展中心办理。项目所建房屋销售由乙方(福田公司)负责。2、福田公司与河南世纪建设工程有限公司2010年8月16日签订《福田.温州国际食品城施工协议》，证明福田.温州国际食品城建设单位(甲方)为福田公司，施工单位为河南世纪建设工程有限公司。河南世纪建设工程公司出具《证明》证实，漯河福田食品批发市场1号-5号楼由河南世纪建设工程公司总承包，1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼分项目承建，其中4号楼由杨彦岭承建。3、漯国土监罚(2011)004号行政处罚决定书证明本案房屋土地属于集体土地，没有取得国有土地使用权，没有取得预售许可证，没有办理初始登记和权属登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干题的规定》第二十五条规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案涉案商铺尚未办理国有土地使用权证，涉案商铺由福田公司委托河南世纪建设工程有限公司承建，根据建设工程施工合同和相关法律规定，可以认定福田公司为本案争议商铺物权期待权的权利主体。现有证据证明福田公司为本案争议商铺物权期待权的权利主体。市场发展中心非涉案房产的权利主体，其向吴菊婉出售商铺系无权处分，吴菊婉从市场发展中心购买该涉案房产当然无效。因此，吴菊婉也非涉案房产的权力主体。二、张秋锁(吴菊婉)对涉案房产不享有阻却法院强制执行的物权期待权。1、本案的被执行人是福田公司而不是市场发展中心。吴菊婉是从市场发展中心购买的涉案商铺而不是从福田公司购买的涉案商铺。2、涉案商铺未取得预售许可证，市场发展中心并没有实际租赁经营涉案商铺。吴菊婉与市场发展中心签订的《购房预定书》、《委托经营合同》名为售后返租经营合同，实为融资借款合同，实为债权合同。吴菊婉对市场发展中心依法享有的是债权而非物权。3、在丁广辉诉福田公司、杨彦岭民间借贷纠纷一案诉讼期间，郾城区法院依法采取财产保全措施，于2016年4月21日作出(2016)豫1103民初1081-1号民事裁定书，裁定查封福田公司开发的漯河食品批发交易市场涉案商铺。4、吴菊婉与市场发展中心签订《购房预定书》、《委托经营合同》时，没有查验市场发展中心的房地产开发资质和《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房销售(预售)许可证》等法定证书，就贸然与市场发展中心签订《购房预定书》和《委托经营合同》，给自己造成损失其自身过错也是显而易见的。综上所述，原审判决认定事实、适用法律均有错误。请求二审人民法院依法裁判。张秋锁辩称，一、上诉人已丧失提起执行异议诉讼的权利。(2018)豫1103执异33号执行裁定书制作于2018年10月12日。答辩人的一份当年已经送达，但上诉人的一份，据称到2020年7月24日才送达。如此反常的行为，应当作出合理说明，来消除合理怀疑。否则，以此作为上诉人没有失权的证据，无论如何也不能使答辩人信服。上诉人到2020年8月6日才具状起诉，明显超过起诉期间。二、市场发展中心是涉案房产的权利主体，有权销售房屋。本案执行异议之诉涉及的房屋，位于食品批发市场内。该市场在建设过程中，市场发展中心进行了立项、报建、选址、征地和招标建设等工作，系报建单位。福田公司带资参与了该市场的建设，系联建单位。福田公司是否将建设工程发包给其他公司承建，是其内部事务，不影响福田公司与市场发展中心的联建关系。三、张秋锁对涉案房产享有阻却强制执行的物权期待权。1、市场发展中心与吴菊婉签订的房屋买卖合同合法有效。市场发展中心作为报建单位，当然有权出卖房屋。2、答辩人购买房屋时，食品批发交易市场已经成片建设竣工。答辩人购买的是现房而非期房。因此，卖房单位有没有期房预售许可证，并不影响买卖合同的效力。答辩人购房的目的是取得房屋所有权，而非向卖房单位出借购房款，故与融资借款无关。售后返租合同合法有效。答辩人同千千万万个购房者一样，对房屋享有的是物权期待权而非债权。3、答辩人签订购房合同后就及时付清了购房款，并通过委托经营的形式对房屋进行权利占有和使用收益。答辩人接受房屋后，成为涉案房屋的实际所有人，无论是委托经营取得租金，还是以其他方式占有使用，都无法否定答辩人实际管控房屋的事实。4、无证房屋既然允许执行，当然也就允许买卖。上诉人认为答辩人购买无证房屋有过错，执行无证房屋则无过错，显然自相矛盾。涉案房屋目前无法办理过户登记，显然不是答辩人怠予办理。故答辩人没有任何过错。诉前七年，市场发展中心、福田公司或其他任何人从未否定答辩人的房屋业主地位，业主对自己的房屋当然享有足以排除强制执行的权益。在丁广辉不当申请查封房屋后，答辩人当然有权提起执行异议，阻却强制执行。综上，请二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。福田公司未作陈述。杨彦岭未作陈述。丁广辉向一审法院起诉请求：撤销漯河市郾城区人民法院（2018）豫1103执异33号执行裁定书，依法驳回张秋锁提出的终结对位于漯河市郾城区食品批发市场B区1层101号房屋的执行并解除查封的执行异议。一审法院认定事实：丁广辉因福田公司向其借款、杨彦岭提供担保的民间借贷纠纷起诉至一审法院，审理过程中丁广辉申请财产保全。2016年4月21日，一审法院作出（2016）豫1103民初1081-1号民事裁定书，查封福田公司开发的漯河食品批发交易市场B区B125.74㎡、B4101、B4102、B4135、B5102、B5157号的面积465.92㎡的房产。2016年5月23日，一审法院作出（2016）豫1103民初1081号民事判决书，判决福田公司偿还丁广辉106万元及利息，杨彦岭承担连带还款责任。该判决生效后因福田公司不履行生效判决确定的义务，丁广辉向一审法院申请强制执行。2017年4月25日，一审法院作出（2017）豫1103执219-1号执行裁定书，裁定拍卖福田公司开发的位于漯河市郾城区邙山路中段B区B1、B4101、B4102、B4135、B5102、B5157号的房屋。在拍卖过程中，吴菊婉和其儿子张秋锁先后向一审法院提出执行异议申请，请求终结对位于漯河市郾城区食品批发交易市场B区4号楼1层101号房产的执行并解除查封。吴菊婉作为原告的（2018）豫1103民初593号案件，因以吴菊婉的名义起诉时，吴菊婉已经去世，主体不适格，在丁广辉和福田公司上诉后，被漯河市中级人民法院裁定驳回吴菊婉的起诉。张秋锁作为申请人的（2018）豫1103执异33号执行案件，一审法院经审查查明：2010年12月25日，吴菊婉与市场发展中心签订《漯河食品批发市场商业区（B区）购房预定书》，约定吴菊婉以每平方米6000元的价格向市场发展中心购买涉案的商铺房（135.65平方米）。之后吴菊婉分两次支付全部购房款共计813900元，市场发展中心收款后向吴菊婉出具收据两份。2011年1月29日，吴菊婉与市场发展中心签订了《委托经营合同》，吴菊婉委托市场发展中心对该房屋进行经营管理，委托期限为5年，即从2011年1月13日起至2016年1月13日止，租金每年74878.8元，合同签订当日市场发展中心向吴菊婉支付74878.8元租金，吴菊婉在领款单上签字。2017年2月吴菊婉去世，吴菊婉生前与其丈夫张廷贵共生育4子女，分别为张丰悦、张秋锁、张忠锁、张中信。对于吴菊婉生前买的涉案商铺，张廷贵、张丰悦、张忠锁、张中信均出具放弃继承声明，放弃对涉案房产的继承权，由被告张秋锁全部继承。2018年10月12日，一审法院作出（2018）豫1103执异33号执行裁定书，以吴菊婉在一审法院查封之前全款购买涉案房屋并实际合法占有，吴菊婉的第一顺位继承人张秋锁对涉案房屋享有能够排除执行的权利为由，中止对位于漯河市郾城区食品批发交易市场B区4号楼1层101号房产的执行。原告丁广辉不服该执行裁定书，向一审法院提起执行异议之诉，形成本诉。原告丁广辉诉称福田公司是涉案房产的权利主体，市场发展中心与吴菊婉签订的《购房预定书》没有法律效力，张秋锁对涉案房产不享有排除强制执行的民事权利。为佐证其上述诉称，原告丁广辉向一审法院提交下列证据：一、2009年11月20日，市场发展中心（甲方）与舞钢市福田房地产开发有限公司（乙方，福田公司前身）签订的《漯河食品批发交易市场合作建设协议》，该协议约定双方合作模式：甲方以立项、规划该项目建设土地、乙方以资金投入的方式进行合作。项目建设由乙方负责，项目建设所需资金由乙方投入。该项目的手续由甲方全面办理，乙方协作配合，土地证办为甲方，该宗土地为商住用地。双方分成方式：甲乙双方依据该项目所建设商铺房的售价，通过双方认可的评估公司的评估，从项目所建设商铺房中分给甲方相当于土地总价值的市场商铺房，分给甲方的商铺房归甲方所有，除去分给甲方所得的商铺房，该项目所建设的其他房屋归乙方所有。同时双方对涉案房产所占用土地征用补偿进行了约定。2、2010年8月16日，福田公司（建设单位、甲方）与案外人河南世纪建设工程有限公司（施工单位、乙方，以下简称世纪工程公司）签订的《福田·温州国际食品城施工协议》，该协议约定乙方以包工包料的方式承包漯河市福田·温州国际食品城项目。后世纪工程公司出具证明一份，欲证明漯河福田食品批发市场1#-5#楼由世纪工程公司总承包。3、2011年8月13日，漯河市国土资源局郾城分局作出的漯国土郾监罚[2011]004号行政处罚决定书，因市场发展中心于2010年擅自占用郾城区沙北街道办事处谢庄村土地137936㎡，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三条、第四十三条、第四十四条的规定，决定没收市场发展中心在非法土地上新建的建筑物和其他设施并处罚款1491429元。4、漯河市中级人民法院于2019年9月29日作出的（2019）豫11民终1889号、1890号民事裁定书，该两份裁定书中查明涉案商铺占用土地未取得国有土地使用权，涉案商铺建设未取得建设工程许可证和预售许可证；因漯河市食品批发交易市场B区系福田公司委托世纪工程公司承建，依据建设施工合同和相关法律规定推定福田公司系涉案商铺物权期待权的权利主体。被告张秋锁对原告提交的上述4组证据的真实性不持异议，但质证认为不能证明原告要证明的问题。庭审中，被告张秋锁辩称原告未按照法律的规定在15日内提起诉讼，丧失了程序权利和实体权利。原告丁广辉提交（2018）豫1103执异33号执行裁定书的送达回证复印件，证明其于2020年7月24日领取该裁定书。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利承担举证证明责任。”《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”据此，对于案外人执行提起的异议案件，法院审理的范围应为案外人是否是权利人；该权利的合法性和真实性；该权利能否排除执行。案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物享有足以有效阻却强制执行的权利，在执行终结前向执行法院对申请执行人提起的旨在阻却执行标的物的强制执行的诉讼。原告丁广辉应举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权利。庭审中，原告丁广辉提交市场发展中心与福田公司签订的《漯河食品批发交易市场合作建设协议》、福田公司与世纪工程公司签订《福田·温州国际食品城施工协议》、世纪工程公司出具的证明及漯国土郾监罚[2011]004号行政处罚决定书，欲证明市场发展中心不是涉案房产的权利主体，其与吴菊婉签订的《购房预定书》没有法律效力。市场发展中心与福田公司于2009年11月20日签订的《漯河食品批发交易市场合作建设协议》约定双方以市场发展中心立项、规划项目建设土地、福田公司投资的形式合作建设漯河食品批发交易市场，同时该协议约定了双方分成的方式，但是并未约定各自应分得的漯河食品批发交易市场的具体商铺。2010年8月16日，福田公司与世纪工程公司签订了《福田·温州国际食品城施工协议》，将涉案项目承包给世纪工程公司承建，世纪工程公司按照协议约定承建涉案项目。至此，市场发展中心和福田公司基于双方签订的合作建设协议、市场发展中心是涉案项目立案、审批手续办理人的身份及福田公司系漯河食品批发交易市场项目开发商的事实，均对漯河食品批发交易市场的房产享有可期待利益和处分权。2010年12月25日，市场发展中心与吴菊婉签订《购房预定书》，全款收取购房款后将涉案房产交付给吴菊婉，而后吴菊婉又与市场发展中心签订《委托经营合同》，将其实际占有的涉案房产的经营管理权委托给市场发展中心并领取租金。虽然作出时间是2011年8月13日的漯国土郾监罚[2011]004号行政处罚决定书对于市场发展中心的违规行为进行了处罚，也反映出涉案房产所占用土地没有取得国有土地使用权，涉案项目的商铺没有取得预售许可证，没有办理权属登记的问题，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照协议约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该法第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但是当事人另有约定的除外。……”可认定市场发展中心与吴菊婉之间存在商品房买卖合同关系，且双方已经按照约定履行了合同义务，双方签订合同的目的均已实现，吴菊婉也因此实际合法占有涉案房产。虽然漯国土郾监罚[2011]004号行政处罚决定书反映出市场发展中心的违规行为，但该行政处罚决定书的作出时间在吴菊婉实际合法占有涉案房产之后，吴菊婉作为善意第三人，对于市场发展中心没有按照其与福田公司的约定办理相关审批手续和证件而出售涉案房产的行为，无主观恶意和过错，并在支付合理价格后对涉案房产行使占有、使用、收益、处分的权利，若由吴菊婉的承担上述行为的不利后果，对吴菊婉有失公平，也不利于保护交易安全和维护交易秩序的稳定。张秋锁作为吴菊婉的合法继承人，基于《中华人民共和物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠而取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，在本院查封涉案房产之前已经实际合法占有涉案房产，其享有的权利具有对抗强制执行的现实意义，对涉案房产享有能够排除执行的权利。故原告丁广辉要求撤销漯河市郾城区人民法院作出的(2018)豫1103执异33号执行裁定书，驳回张秋锁提出的终结对位于漯河市食品批发交易市场B区1层101号房产的执行并解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告丁广辉的诉讼请求。案件受理费3960元，由原告丁广辉负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本案二审的争议焦点为：丁广辉的诉讼请求是否成立；一审判决结果是否有误。本院认为，市场发展中心与福田公司于2009年11月20日签订的《漯河食品批发交易市场合作建设协议》约定双方以市场发展中心立项、规划项目建设土地、福田公司投资的形式合作建设漯河食品批发交易市场，同时该协议约定了双方分成的方式，但是并未约定各自应分得的漯河食品批发交易市场的具体商铺。故一审法院以此认定，市场发展中心和福田公司基于双方签订的合作建设协议、市场发展中心是涉案项目立项、审批手续办理人的身份及福田公司系漯河食品批发交易市场项目开发商的事实，均对漯河食品批发交易市场的房产享有可期待利益和处分权，并无不当，本院亦依法予以认定。争议房屋，吴菊婉在一审法院查封之前的2010年12月25日已与市场发展中心签订《购房预定书》，交纳了全部购房款，市场发展中心全款收取购房款后将涉案房屋交付给吴菊婉，而后吴菊婉又与市场发展中心签订《委托经营合同》，将其实际占有的涉案房屋的经营管理权委托给市场发展中心并领取租金，故一审法院以此认定张秋锁作为吴菊婉的合法继承人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对丁广辉要求撤销郾城区人民法院作出的（2018）豫1103执异33号异议裁定及驳回张秋锁提出的中止对涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求不予支持，于法有据，本院依法予以维持。丁广辉上诉主张福田公司是涉案房产的权利主体及市场发展中心非涉案房产的权利主体，没有事实根据和法律依据，其以此上诉主张张秋锁（吴菊婉）对涉案房产不享有阻却法院强制执行的物权期待权，本院依法不予支持。综上，丁广辉上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3960元，由上诉人丁广辉负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  石笑云审判员  曹光辉二〇二一年一月十四日法官助理裴蓉书记员任艳茹