湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5496号 原告：邓龙洲，男，汉族，住湖南省溆浦县。 委托诉讼代理人：李伟迪（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。 被告：杨芳(曾用名杨秀芳)，女，苗族，住湖南省怀化市。 委托诉讼代理人：王洪磊，湖南泰阳律师事务所律师。 被告：怀化中房房地产开发公司，住所地湖南省怀化市。 法定代表人：贺方明。 被告：湖南富程投资管理有限公司，住所地湖南省怀化市。 法定代表人：陈仲川。 原告邓龙洲与被告杨芳、怀化中房房地产开发公司（以下简称中房公司）、湖南富程投资管理有限公司（以下简称富程公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李伟迪、被告杨芳及其委托诉讼代理人王洪磊到庭参加诉讼；被告中房公司及富程公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓龙洲向本院提出诉讼请求：1.准许执行富程国际广场（预售许可证号为怀房售许字2011-0019号）项目839房；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经原告申请，怀化市中级人民法院2018年6月13日作出（2018）湘12民初62号之一民事裁定，查封怀化中房房地产开发公司开发的登记在怀化中房房地产开发公司名下的富程国际广场（预售许可证号2011-0019）项目839房。鹤城区人民法院作出（2020）湘1202执1324-1号执行裁定书，裁定拍卖富程国际广场（预售许可证号2011-0019）项目839房。2020年9月23日，被告(案外人向武陵对执行标的提出书面异议。鹤城区人民法院于2020年9月23日作出(2020)湘1202执异71号执行异议裁定：中止对富程国际广场（预售许可证号2011-0019）项目839房的执行。原告认为（2020)湘1202执异71号执行异议裁定，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。一、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的证据不足。1、《住房拆迁补偿协议》不及证明839房子属于协议范围内标的。2、839房面积属于超出拆迁面积部分，应属于普通购买。不能证明被告资金10500打入怀化中房房地产开发公司的账户4307270361014205015722501689。3.熊贵怀没有签订协议的权利。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、非因买受人自身原因未办理过户登记的证据不足。被告没有办理网签的理由不能成立，因为同一预售楼盘办理网签和预告登记的例子很多，原告向执行法院提供的查封裁定书和怀化市不动产登记局的查封一览表可以证实。三、所购商品房不属于用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。四、商品房买卖还须缴纳税费，被告没有提供相关凭证。五、民商审判会议纪要属于审判参考，不是法律，不能作为被告取得物权的依据。为了保障原告的利益，请求支持原告的诉讼请求。 被告杨芳辩称：一、被答辩人查封和要求执行的是答辩人的拆迁安置补偿房屋，不是购买的商品房，被答辩人无权要求执行。（一）、案涉房屋属于答辩人的拆迁安置产权置换补偿房屋。答辩人在2009年11月27日与怀化中房房地产开发公司富程国际项目部（下称中房公司）签订《住房拆迁安置补偿协议》、《补充协议》，以及《房屋拆迁许可证存根》，证明答辩人是国有土地上的房屋被征用而建设的中房富程国际保障性居房项目的拆迁户。（二）、拆迁补偿房屋是提供给答辩人的产权调换房屋，自征发布收公告和签订拆迁安置协议后，所有权已发生转移，具有物权效力。1、《城市房地产管理法》第六条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”；《土地管理法》第四十七条；“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”，既征收答辩人地有土地和土地上的房屋已经经过了公告，起到了公示作用。《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。根据以上法律的规定，人民政府的征收决定可以不经登记或交付直接引起物权的变动。最高法院编写的《民法典物权编理解与适用》对《民法典》第二百二十九条在审判实践中提示“在人民法院或仲裁机构作出的法律文书或者政府的征收决定生效后，虽未进行不动产登记或者动产交付，仍应认定所有权已经发生转移，应注意保护当事人的合法权益”(见163页）。2、此外，《民法典》第二百四十三条第三款规定：“征收组织、个人的房屋以及其他不动产、应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益”；最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办[2011]442号第10条规定“被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时、伏先于其他权利”。上述法律、会议纪要也规定被答辩人无权执行答辩人的安置房屋。二、熊贵怀在2013年1月25日与答辩人签订的《补充协议》是履行中房公司的职各行为，补充协议将案涉839号房屋作为作安置补偿房屋合法有效，并已实际履行，被答辩人诉称该房屋不是安置房屋与事实不符。因答辩人与中房公司签订的拆迁安置补偿协议所约定的房号与房产局则量编制的房号不同，2013年1月25日答辩人与中房公司的指挥部工作人员熊贵怀签订《补充协议》，将《住房拆迁安置补偿协议》约定的1543号（D)、1544号（L)、1545号（F)置换成1506一套住房，以及商业写字楼五间，即839号、840号、841号、842号、843号。因单价和面积差异，通过折算由答辩人补付中房公司105000元整差价。答辩人在签订补充协议的当天通过银行转账的方式将105000元差价转入中房公司的账户，中房公司也于当天向答辩人开具了收据。中房公司收取答辩人差价款和向答辩人开具收据，证明该补充协议是熊贵怀代表中房公司签订，双方也已实际履行，熊贵怀的行为属于《民法典》第一百七十条的规定职务行为。且答辩人与中房公司签订的补充协议符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第二款：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”的规定。三、答辩人的房屋属于拆迁安置房屋，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。因为本案的标的不是一般的金钱债务，也不是商品房买卖合同，而是安置补偿房屋，具有物权属性。应适用《民法典》二百二十九条、二百四十三条和《城市房地产管理法》第六条，以及应适用最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办[2011]442号第10条规定，既：“被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利”。四、已生效的判决驳回了其他申请执行人要求执行包括答辩人的839号房屋在内诉讼请求，被答辩人的诉讼请求同样不应得到支持。怀化市鹤城区人民法院作出的（2020)湘1202民初908号民事判决书，驳回了同样要求执行安置补偿给答辩人的839、840、841号房屋的执行异议之诉原告的诉讼请求。本案被答辩人与（2020）湘1202民初908号民事判决中的原告要求执行的理由一致，要求执行的房屋一致，根据同案同判的原则，被答辩人的诉讼请求同样不应得到支持。五、安置补偿房屋没有办理网签不是答辩人的过错，且不影响拆迁房屋物权效力。2013年7月份答辩人接到中房项目部负责人索要办理网签资料的电话通知，答辩人就把办理两证的身份证等相关资料交给当时的售楼处主管人员，用于办网签。但由于开发商的原因，该项目一直处于“烂尾”状态，答辩人也是2019年7月3日去房管局查询得知中房公司没给答辩人办理网签，因此责任不在答辩人。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告中房公司、富程公司未做任何形式的答辩。 经审理查明：1992年3月2日，被告杨芳与案外人陈爱生登记结婚。1992年9月9日，陈爱生从中国房地产开发总公司怀化公司购买位于怀化市人民东路22号综合楼1栋601房屋，602房屋，杨芳从该公司购买综合楼1栋603房屋。陈爱生于2003年4月15日去世。 2009年11月27日，杨芳（乙方）与怀化中房房地产开发公司院内改造项目部（甲方，以下简称中房项目部）签订《住房拆迁安置补偿协议》，约定：乙方现有住房三套，位于人民东路**，房号601、602、603，面积分别为：108.65平方米、81.34平方米、81.34平方米，产权人杨芳，甲方按1:1.3的标准置换给乙方新建住房三套，房号为1543、1544、1545。如安置房面积超出原住房面积，由乙方按市场价补足给甲方；甲方在开发期间支付给乙方过渡费1300元每月；安置房由甲方统一办理房产证和土地证。杨芳在合同乙方处签名，中房项目部在甲方处盖项目部合同专用章，中房公司当时的副经理（现为该公司的法定代表人）贺方明在甲方代表人处签名。 同日，杨芳（乙方）与中房项目部签订了《补充协议》，约定：甲方同意支付乙方一次性装修补偿费48000元，乙方在房屋腾空并将产权手续移交给甲方时，领取装修补偿费和一次性过渡费，补偿三套房屋的搬家费1500元。杨芳在合同乙方处签名，中房项目部在甲方处盖项目部合同专用章，贺方明在甲方代表人处签名。 2009年11月18日，中房公司（甲方）与湖南富程投资有限公司（以下简称富程公司）签订《房地产联合开发合同》，约定：甲方决定将公司院内现有土地进行开发，确定甲方与富程公司联合开发，名称：中房·富程国际广场，位置：怀化市人民东路138号，甲方提供现有房产和土地，乙方提供全部建设资金，项目完成后按本合同分配，甲方分得7000平方米，其余为乙方所得，产权随分得物业方所有；乙方同意补偿给甲方159万元，作为开发期间的安置费，开发期间乙方同意按每年72万元支付给甲方，作为乙方拆迁前栋楼对甲方影响的补偿费。中房公司在甲方处盖章，富程公司在乙方处盖章。 2009年11月18日，中房公司向熊自富出具授权委托书，委托其为中房富程国际广场项目的负责人，全权处理该项目产权分配、房屋销售及工程合同的审核、签订等事项。 2010年1月4日，杨芳向富程公司出具领据，内容：今领到65100元、用途装修一次性补偿48000元、搬家费1500元、第一年过渡费15600元。贺方明在“部门负责人意见”处签字：“属实，贺方明”。熊自富在该领据上签字：“同意支付，熊自富。”同日，杨芳将涉案601、602、603房屋的房产证及钥匙交给项目部，项目部向杨芳出具收据，内容：今收到杨芳移交证三本，证号为中方怀房子360、361、362，土地证一本。房号：601、602、603，房子钥匙一串。 2010年2月28日，中房公司成立富程国际项目部，任命熊自富为项目部经理。 2010年10月19日，怀化市房产管理局向中房公司颁发《房屋拆迁许可证》，载明：你单位因中房·富程国际广场项目建设，需拆迁人民东路以南到枝柳铁路交叉方位内的三角地上的房屋房屋及附属物，经审查具备拆迁条件，予以批准。此后，涉案的601、602、603房屋被拆除。 2012年10月8日，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅联合发文《关于调整部分保障性安居工程建设任务与建设项目的通知》，明确富程国际项目为棚户区改造项目，项目地点为怀化市人民东路138号，总户数186户，实物安置186户，面积17261平方米。 2013年1月25日，怀化中房房地产开发公司富程国际项目部（甲方，以下简称富程国际项目部）与杨芳（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方将2009年11月27日签订的住房拆迁安置补偿协议中的601号房（面积108.65㎡），以1：1.3的比例置换甲方的1506住房（面积126.92㎡），甲方补偿给乙方14.33㎡的差价47289元；甲方同意乙方将602、603号住房（面积均为81.34㎡），以1:1.2比例置换甲方前栋（迎丰路公路旁）商业楼写字楼8楼的39（面积57.04㎡）、40（面积48.58㎡）、41（面积48.11㎡）、42（面积45.21㎡）、43（面积46.08㎡）号写字楼5间，两抵后乙方应补偿甲方49.8平方米的差价，即183264元，乙方应补偿给甲方的总差价为135975元；经甲乙双方协商同意前两项相抵后，甲方同意乙方实际支付105000元，签订本补充协议时乙方一次性支付给甲方。富程国际项目部在该协议甲方处盖章，熊贵怀在代表人处签名，杨芳在乙方处签名。当日，杨芳使用其尾号为0398的信用卡在中房公司的POS机上刷卡，将105000元房款差价支付到富程国际项目部尾号为1689的账户。同日，富程国际项目部向杨芳出具收据，写明收到杨芳交来的购写字楼A-8-39、40、41、42、43号房款105000元。富程国际项目部在收据上盖章。 2013年5月21日，怀化市房产管理局向中房公司发放预售许可证【怀房售许字（2011）第0019号】，载明：售房单位：中房公司，项目名称：中房富程国际广场，坐落：怀化市人民东路138号，用途：住宅。 2020年1月13日，富程公司出具证明，证明熊贵怀系富程公司派驻中房富程商务广场指挥部的工作人员，负责富程国际项目的财务和拆迁合同遗留问题的处理工作。 2020年1月16日，中房公司出具《关于杨芳拆迁安置房的说明》，载明：富程国际项目的拆迁安置是开发单位自行就地安置，该拆迁由区政府、住建局、中房公司、富程公司组成工作组。确定贺方明为拆迁合同签订代表(当时贺方明为中房公司副经理)，并设定中房公司院内改造项目部为签订合同的专用章。在2012年拆迁工作基本完成。富程国际项目的建设及遗留问题由富程国际项目部完成。由于当时房屋还没建设好，拆迁合同签订是自编房号与市房产局测量编制的房号不同，发现问题后，经当事人友好协商，在2013年1月25日另行签订补偿协议，确定两种安置方式：1、将拆迁合同协议中三套住房的其中一套用富程国际项目B栋1506号予以安置；2、拆迁合同协议中另外两套住房以富程国际项目A栋第8层的8-39号、8-40号、8-41号、8-42号、8-43号作为杨芳的拆迁安置房。签订补偿协议的公章为富程国际项目部，代表人为熊贵怀。因当时富程国际项目管理是富程国际项目部，熊贵怀负责项目的财务和拆迁遗留问题的处理工作，另查明，原告与中房公司、富程公司、河南华盛建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，怀化市中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）湘12民初62号之一民事裁定书，裁定查封中房公司、富程公司共同开发的中房富程国际广场(预售许可证号[2011]-0019)839、840、841、842、843等房屋。上述房屋目前网签在怀化市鹤城区城市建设综合开发公司名下。2020年7月13日，本院作出（2020）湘1202执1324-1号执行裁定，裁定拍卖中房富程国际广场(预售许可证号[2011]-0019)项目839房产。 之后，杨芳向本院提交执行异议申请书。2020年9月23日，本院作出（2020）湘1202执异71号执行裁定书，裁定中止对被执行人怀化中房公司开发的中房富程国际广场839房屋的执行。 上述事实，由原、被告身份信息、（2018）湘12民初62号之一民事裁定、（2020）湘1202执异71号执行异议裁定、陈爱生的房屋所有权证及杨芳（杨秀芳）的房屋所有权证、住房拆迁安置补偿协议和补充协议、房地产联合开发合同、房屋拆迁许可证存根及房屋拆迁许可证、收据及中国银行进账单及领据、补充协议及写字楼平面图及临街综合楼拆迁面积明细表及富程国际项目实物及货币安置信息表及富程国际项目分配入住情况信息表、收据及银行卡及银行流水、证明（2020年1月13日）及报告（2020年1月16日）、拆迁说明、授权委托书及关于成立富程国际项目部的通知、湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅湘建保（2012）246号文件及怀化市鹤城区人民政府专题工作会议纪要（2015）4号及怀化市城区房地产开发历史遗留问题处理联席会议办公室怀房处联办（2016）1号文件、关于暂缓执行怀化中房房地产开发公司相关司法案件的函[鹤房函（2016）5号]、湘12**执异7号执行裁定书及（2020）湘1202民初908号民事判决书等证据证实。 本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉。本案的争议焦点为：杨芳对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。中房·富程国际广场项目系中房公司与富程公司联合开发。杨芳与中房项目部于2009年11月27日签订《住房拆迁安置补偿协议》和《补充协议》，约定以产权调换的方式为杨芳安置房屋，并约定了装修补偿款等费用。2010年1月4日，富程公司将65100元装修补偿费等费用支付到杨芳的账户。随后，杨芳的601、602、603房屋被拆除。2013年1月25日富程国际项目部与杨芳签订《补充协议》，确定了安置房屋的房号、用途及房款差价。同日，杨芳向该项目部支付了105000元房款差价。上述事实表明，杨芳系拆迁安置户。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该法条旨在将被拆迁人对安置房屋的债权视为一种特种债权，赋予其相对普通债权的优先效力，其目的在于保护作为弱势群体的被拆迁人的生存居住权。本案，杨芳与中房公司在查封839房屋前就签订了《拆迁补偿安置协议》，双方约定了安置房屋的房号、位置、用途，中房公司已将杨芳的601、602、603房屋拆除。杨芳以产权调换方式获得拆迁安置房，符合《解释》第七条规定的条件，杨芳即享有对本案所涉安置房的特种债权优先权。根据该特种债权的优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，亦即具有相应的对世性和排他性。因此，杨芳对涉案839房屋享有的权利优先于原告享有的债权，杨芳对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求执行中房公司开发的中房富程国际广场839房屋的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告邓龙洲的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告邓龙洲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  谢 娜 人民陪审员  贾姗姗 人民陪审员  杨岩青 二〇二一年一月十二日 代理书记员  李翊铭