广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25955号上诉人（原审被告）：深圳吴舍室内设计有限公司，住所地：深圳市福田区华强北街道荔村社区振兴路**赛格科技园******F02,统一社会信用代码：91440300342842427M。法定代表人：刘斯琴，执行董事。委托诉讼代理人：蒋笑东，广东念远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，广东念远律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：尚筑工程科技（深圳）有限公司[原名称尚筑贸易（深圳）有限公司]，住所，住所地：深圳市福田区福保街道福保社区金花路**振和大厦****社会信用代码：91440300068687697D。法定代表人：吕某，董事长。委托诉讼代理人：郭晓雄，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欢，广东钦达律师事务所律师。上诉人深圳吴舍室内设计有限公司（以下简称吴舍公司）因与被上诉人尚筑工程科技（深圳）有限公司（以下简称尚筑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2020)粤0304民初13280号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴舍公司的上诉请求：判决吴舍公司无需向尚筑公司支付逾期迁离赔偿金38500元。事实与理由：首先，吴舍公司于2019年3月20日已经搬离该租赁场所，办公家具存放于过道并不存放于尚筑公司租赁场所内，所谓“占用涉案房屋使用空间”这一事实并不存在。其次，在租赁到期前吴舍公司与尚筑公司的沟通过程中，双方已经通过往来函件确认吴舍公司不再续租等事宜，且尚筑公司已经同意协助处理上述办公家具，吴舍公司才遗留办公家具于租赁场所之外的公共空间部分。故，吴舍公司请求二审法院依法变更部分判决的内容，支持吴舍公司的上诉请求。尚筑公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。尚筑公司向一审法院起诉请求：1.吴舍公司就逾期33天（2019年3月20日至4月23日）迁离部分，依合同约定向尚筑公司支付相当于双倍租金的赔偿金计38500元；2.吴舍公司支付拖欠的2月份水电费计808.4元；3.吴舍公司支付尚筑公司因恢复房屋原状的施工费用计21000元，施工期间（2019年4月25日-5月24日）为期1个月房租损失的两倍计35000元；4.吴舍公司支付尚筑公司代缴的税费计10851.11元；5.本案的诉讼费由吴舍公司承担。一审法院认定事实：2017年3月15日，尚筑公司（出租方、甲方）与吴舍公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田保税区的房产（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，房屋权利人为吕某，租期自2017年3月20日起至2019年3月20日止，其中第一年月租金为16000元，两个月的租赁保证金为32000元；第二年月租金为17500元，两个月的租赁保证金为35000元，第三年活约期租金以市场租金为准，且根据租金的变化，乙方须按两个月租金为准，补足租赁保证金；乙方应于每月1日前向甲方交付租金。交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及附属的当时状况、附属财产等相关情况进行确认，并在附件中补充列明。合同第九条约定甲方向乙方返还租赁保证金需满足以下全部条件：房屋还原成甲方交付的现状（甲方书面同意不需还原部分除外），房屋保持完好，按时足额缴纳第九条所列及相关费用，租赁期满。双方达成共识后，7日内现金返还。出现未还原房屋、房屋损坏、欠费等情况之一的，甲方可不予返还保证金。租赁期间，甲方收取的租金为未含税租金，基于房屋租赁产生的税费、房屋租赁管理费等政府相关税费由乙方承担，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费等因使用租赁房屋产生的其他费用。乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的，甲方可就因此造成的损失要求乙方恢复房屋原状、向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金。本合同终止后，乙方应于合同终止日内迁离并返还租赁房屋，并保证房屋及附属设备的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金。双方还对其他的权利义务进行了约定，各方提供的证据中无合同附件确认租赁房屋及附属财产的交付状况。吴舍公司承租涉案房产后对涉案房产进行装修，将装修图纸提交给尚筑公司并征得尚筑公司的同意。根据尚筑公司提交的“一楼平面布局图（灯位、插座、开关）”图纸暨吴舍公司装修备案图纸中，右上角备注“此处租赁方在搬迁前，需将此复原租赁前状”，2017年3月21日尚筑公司工作人员张某在此图上签字，吴舍公司签章确认。庭审时，双方确认“此处”是指交接时的门所在位置。尚筑公司称“此处”是吴舍公司装修时加建弧形墙和门，因此尚筑公司要求吴舍公司搬离前拆除复原。吴舍公司称“此处”原状是几根木条封住的门洞，吴舍公司承租后将此处改建成门，由于吴舍公司离场时无法再找几根木条将此处封住,因此无法恢复原状。除此之外，双方未就恢复房屋原状做特别约定。2017年3月30日，尚筑公司出具收款收据确认收到吴舍公司交来两个月押金32000元。2019年4月4日，尚筑公司出具收款收据确认收到吴舍公司交来租满一年后增长押金3000元。庭审时双方确认尚筑公司收取吴舍公司交纳的租赁保证金35000元且至今未退还对方。2019年1月11日，吴舍公司向尚筑公司法定代表人吕某发出《关于租赁合同到期退租的函》，主要内容为因续租租金双方未达成一致，吴舍公司不再续租。现就搬迁的相关事项致函尚筑公司：1.按照合同约定，吴舍公司承租的合同期限至2019年3月20日止；2.关于办公室设备设施。吴舍公司现有的设备设施和办公桌椅，购买时间分别为2017年4月、2018年8月，均为七成新以上。吴舍公司提出尚筑公司如对吴舍公司现有的设备设施和办公桌椅有意向购买，吴舍公司将以最优惠算给尚筑公司。如尚筑公司无意向，吴舍公司希望尚筑公司理解通融，由吴舍公司与新承租方自行沟通。3.关于保证金的退还。吴舍公司在双方约定时间内搬迁后且各项费用与尚筑公司结清，尚筑公司7个工作日内退还吴舍公司交纳的保证金35000元。2019年1月15日，尚筑公司向吴舍公司发出《关于租赁合同到期退租的回复函》，称对吴舍公司“关于租赁合同到期退租的函”回复如下：一、同意吴舍公司提出的出租合同期限至2019年3月20日止；二、吴舍公司的办公用具属于吴舍公司所有，尚筑公司不干涉和介入，尚筑公司可以协助吴舍公司处理办公家具但不会做任何保证和承诺；三、关于保证金的退还尚筑公司意见是按照原合同执行，退还保证金的时间为双方达成共识后7个工作日内返还。关于涉案房屋的交接。双方确认未签订书面的物业移交证据。2019年3月20日，尚筑公司、吴舍公司约定对涉案房屋的费用及租赁房屋及附属的当时状况进行交接，但双方未就交接达成一致。尚筑公司提交说明称2019年3月20日合同届满日双方到场，尚筑公司发现吴舍公司仅拆除了电线、插座和空调，尚筑公司遂要求吴舍公司在10日内应当拆除吴舍公司承租房屋后的全部装修，以恢复尚筑公司交付之前状况，或者将吴舍公司的押金暂时扣留，由尚筑公司聘请第三方公司拆除，费用由押金里扣除，吴舍公司不同意，双方无法达成一致进行交接，于是吴舍公司将办公大门锁住离开并表示不让尚筑公司接收房屋及出租房屋。吴舍公司对锁门事实不予认可，并称已如期于2019年3月20日搬离，虽在涉案房屋中遗留沙发、桌椅等物品但未对尚筑公司支配使用房屋构成影响，直至2019年4月23日将前述残留物品全部搬离。另，尚筑公司提交了《物品搬离放行单》，地点为涉，地点为涉案物业019年4月23日，物品清单含地毯、办公桌、沙发、床屏，吴舍公司在客户处签章确认。此外，尚筑公司陈述其于2019年3月21日已进入涉案房屋对场地现状进行拍摄，再将门临时上锁。2019年4月9日，吴舍公司委托案外人广东首步律师事务所向尚筑公司发出律师函，称就尚筑公司拒不退还押金事宜致函。主要载明吴舍公司已按合同及双方协商一致的要求于2019年3月20日前搬出，而吴舍公司至今未收到尚筑公司退还的押金35000元。现函告尚筑公司在收到函后10日内一次性向吴舍公司支付合同尾款35000元。2019年4月12日，尚筑公司向吴舍公司及案外人广东首步律师事务所发出《关于暂扣押金及清空物品的通知函》，称尚筑公司于2019年4月12日收到上述律师函，回复如下：吴舍公司未按照合同移交并拒绝移交涉案房屋，并声称不让尚筑公司使用涉案房屋，将涉案房屋上锁禁止尚筑公司接收物业。吴舍公司未按照合同结清所有费用、将房屋恢复原状、清空所有物品。所以尚筑公司决定暂时扣留吴舍公司押金，用于补偿损失（包括但不限于恢复原状费用、吴舍公司所欠费用、物业空置租金损失等），若押金不足以弥补损失将向吴舍公司追讨。现通知吴舍公司在收到此函后将遗留的办公桌、沙发、屏风隔断、招牌等活动物品搬走。吴舍公司确认收到该函。关于吴舍公司搬离时涉案房屋现状与交付时的差异。双方确认交付时房屋为毛坯房状态；而搬离时，尚筑公司陈述吴舍公司对其装修仅拆除了部分及将墙内电线拔出、开发面板拆除，剩余还需拆除的主要设施有：增加的阁楼楼板，房间隔墙和壁柜，地面和阁，地面和阁楼楼板的装饰面层色涂料、天花的灯具、吴舍公司为应付防检查而安装的假的消防喷淋和烟感器、遗留的线管、公司招牌、吴舍公司改动的大门、室内的装饰木架、507室的楼梯、509室楼梯的铁柱玻璃栏杆、509的厨房设施和橱柜，卫生间设施及需要恢复507大厅上部的阁楼楼板;吴舍公司对此不予认可，称其搬离已将房屋恢复原状，除搬走办公设备外，还将未与房屋形成附合部分的灯饰、空调等予以拆除，对可能影响房屋使用的中控大灯未拆除。关于吴舍公司搬离时房屋及附属设备是否完好的问题。庭审时，尚筑公司称附属设备是指墙壁、天花、电线、水管等，吴舍公司装修及将涉案房屋归还给尚筑公司时建筑物固有结构和设备没有损害，吴舍公司未拆除交接时房屋附有的水电线，因为交付的毛坯房中只有水电的总接口，房屋内部没有水电线。尚筑公司陈述返还房屋时房屋不具备使用条件，因为吴舍公司未将房屋恢复租赁前毛坯状态，因此尚筑公司需要先将吴舍公司装修的部分拆除才能提供给新的承租方，但尚筑公司将涉案物业自用，也无新的承租方对房屋未拆除装修部分提出异议。关于恢复原状的费用。尚筑公司主张已将涉案房屋恢复成毛坯房原状并支付了费用21000元，为此尚筑公司提交其与案外人圣林物业（深圳）有限公司于2019年4月22日签订的《办公室拆除合同》，该合同约定拆房工程范围为涉案房屋，拆除办公室装修共计350平方米（含阁楼面积）以单价60元/平方计算，含税总价为21000元。合同工期自2019年4月25日开始拆房，一个月完成。拆房要求是将合同区域内所有装修物进行拆除，恢复成毛坯房。案外人圣林物业（深圳）有限公司出具增值税发票总额为21000元，名称为“物业管理费”。庭审时，尚筑公司称实际施工时间即2019年4月25日至2019年5月24日，并确认案外人圣林物业（深圳）有限公司为涉案房屋所在楼宇的物业服务公司，经查案外人圣林物业（深圳）有限公司的经营范围为物业管理、物业修缮等。另查，尚筑公司提交《吴舍软装2019年3月房租及2月份水电收费一览表》主张吴舍公司欠缴在2019年2月23日至2019年3月20日间的水电费808.4元，表格上吴舍公司工作人员林某虹予以签字，吴舍公司对此予以确认。再查，尚筑公司于2019年4月24日、4月30日向吴舍公司分别发出《补交税费的通知函》《补交税费的通知函2》，督促吴舍公司按合同约定缴纳税费，且其与产权人吕某协议后已于2019年4月30日向税务机关代缴振和大厦507、509室2017年5月1日至2019年3月20日期间所发生的税款10851.11元,告知吴舍公司需于三个工作日内向尚筑公司支付上述税款。尚筑公司并提交了国家税务总局深圳市税务局出具的数份完税证明，上述税费合计为10851.11元。一审庭审时，还查明以下情况：1.尚筑公司确认吴舍公司已结清租期内的租金。2.双方均认同涉案租赁保证金为履约保证金性质，尚筑公司主张在吴舍公司已交租赁保证金基础上抵扣税费、水电费、恢复房屋费用后剩余部分作为违约金由尚筑公司没收。一审法院认为，尚筑公司与吴舍公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照合同约定严格履行各自义务。本案的争议焦点在于吴舍公司返还房屋时是否需要恢复原状、吴舍公司是否已于2019年3月20日实际搬离返还房屋以及是否达成退还租赁保证金的条件。为此分析如下：尚筑公司与吴舍公司双方并未明确约定返还房屋时需恢复原状，尚筑公司主张依据涉案合同第九条要求吴舍公司恢复原状，但该条款仅是将约定房屋还原成甲方交付的现状作为返还租赁保证金条件之一，而合同中关于返还房屋的标准已明确写明为吴舍公司在返还租赁房屋需保证房屋及附属设备的完好。因此,吴舍公司返还房屋及附属设备是否完好是案件审理的核心关键。根据已查明的事实可知：首先，尚筑公司已自认收回房屋时建筑物固有结构和设备没有损害,吴舍公司的装修及拆除行为并未影响建筑物的固有结构和附属设备完好；其次，房屋在交付时为毛坯房状态，吴舍公司在装修前已征得尚筑公司同意，吴舍公司出资对涉案房屋进行装修，双方未就搬离时装修的所有或保留利用装修进行约定，因此吴舍公司拆除装修属于其自身可处理范畴，未侵害尚筑公司权利，且吴舍公司对已附合的装饰装修物的保留，也是为了更好地发挥房屋的使用价值，吴舍公司的拆除行为不构成对房屋及附属设备的侵害。再者，尚筑公司确认施工单位亦为涉案房屋所在楼宇的物业服务公司，且提交的增值税发票上名称载明为“物业管理费”，尚筑公司提交的证据不足以证明恢复原状实际施工费用。综上，吴舍公司无需对涉案房屋的恢复原状向尚筑公司支付相应费用，但双方对特定部位的约定即要求吴舍公司对加建的弧形墙和门恢复原状，属于双方意思自治范围，未违反法律法规的约定，吴舍公司应就该部分费用予以支付。鉴于尚筑公司确认将该部分实际拆除不再予以利用，一审法院酌定吴舍公司应就该部分加建的弧形墙和门恢复原状工程向尚筑公司支付1000元，对于尚筑公司主张的其余恢复原状的施工费用及施工期间的房租损失一审法院不予支持。关于吴舍公司迁离时间。依据合同约定，吴舍公司在迁离时需办理移交手续，现有证据无法证明吴舍公司在搬离涉案物业时办理移交手续，且吴舍公司也确认部分物品遗留于涉案场地内，吴舍公司虽辩称残留物品并未给尚筑公司支配房屋制造障碍，但放行条上载明的吴舍公司遗留物品属于通识中的大件物品，滞留于尚筑公司场所必然占用涉案房屋使用空间，且尚筑公司在2019年4月12日发函要求吴舍公司搬离遗留物品也表达了给尚筑公司造成困扰及障碍的意愿，鉴于双方均确认自2019年4月23日后吴舍公司未有相关物品残留，因此一审法院认定吴舍公司搬离时间为2019年4月23日。虽尚筑公司确认于2019年3月21日已实际进入将涉案房屋上锁，但无证据证明在此期间吴舍公司向尚筑公司提出搬离物品申请或尚筑公司有阻拦吴舍公司搬离物品制造搬离障碍的行为，因此，一审法院认为，吴舍公司应依约向尚筑公司支付2019年3月21日至2019年4月23日逾期迁离期间的占用使用费即尚筑公司诉请中的赔偿费，以合同约定的双倍租金标准计算为38500元（17500元/30×33天×2)。关于水费、税费。依合同约定上述费用应由吴舍公司支付，而尚筑公司已代缴且吴舍公司对该主张无异议，吴舍公司应向尚筑公司支付水费808.4元、税费10851.11元。关于租赁保证金。根据合同约定返还租赁保证金需同时满足房屋还原成尚筑公司交付的现状，房屋保持完好，按时足额缴纳费用，租赁期满的条件。而当吴舍公司出现未还原房屋、房屋损坏，欠费，擅自改变租赁房屋结构或者用途的情形之一时，尚筑公司可不予退还租赁保证金。结合查明的事实分析如下：首先，吴舍公司在返还涉案房屋时对双方约定恢复原状的部分并未恢复，且自认欠交租赁期间的水费及税费，因此在吴舍设计公司未支付相应款项时，尚筑公司有权不予返还租赁保证金；其次，双方确认租赁保证金为履约保证金性质，尚筑公司庭审时确认在已交租赁保证金基础上抵扣税费、水电费、恢复房屋费用后剩余部分由尚筑公司没收。涉案税费及水费非合同主付款义务，双方对涉案税费及水费的付款期限也并不明确，且未有证据证明吴舍公司擅自改变租赁房屋的结构和用途，合同期满返还涉案房屋时建筑物固有结构和附属设备也未损害，因此在扣除完吴舍公司应交费用后剩余的租赁保证金应予退还。经核，在已交租赁保证金35000元基础上抵扣水费808.4元、税费10851.11元、恢复房屋费用1000元后，尚筑公司还应向吴舍公司返还租赁保证金为22340.49元。综上，吴舍公司应依约向尚筑公司支付逾期迁离赔偿金38500元，因水费、税费、恢复房屋费用已在租赁保证金项下予以抵扣，对于尚筑公司关于水费、税费、恢复房屋费用的主张，一审法院予以驳回。尚筑公司还应向吴舍公司返还租赁保证金22340.49元，对于吴舍公司租赁保证金主张中的超出部分一审法院不予支持。此外，关于逾期退还租赁保证金的利息，双方未作约定，吴舍公司关于租赁保证金利息的主张，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十二条之规定，判决：一、吴舍公司应于判决生效之日起十日内向尚筑公司支付逾期迁离赔偿金38500元；二、驳回尚筑公司的其他诉讼请求。案件受理费2423元（已由尚筑公司预交），由尚筑公司负担1544元、吴舍公司负担879元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据吴舍公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：吴舍公司是否应向尚筑公司支付逾期迁离赔偿金。吴舍公司上诉主张办公家具存放于过道并不存放于尚筑公司租赁场所内，但由于其在一审阶段确认其在涉案房屋中遗留沙发、桌椅等直至2019年4月23日将前述残留物品全部搬离，故本院对其主张办公家具存放于过道并不存放于尚筑公司租赁场所内不予采信。吴舍公司又主张尚筑公司已经同意协助处理上述办公家具。对此，本院认为，虽然尚筑公司曾向吴舍公司表示可以协助吴舍公司处理办公家具，但尚筑公司同时表明不做任何保证和承诺，因此，搬离上述办公家具仍是吴舍公司的义务。综上，吴舍公司在涉案房屋中遗留沙发、桌椅等办公家具直至2019年4月23日将前述物品全部搬离，应依约向尚筑公司支付2019年3月21日至2019年4月23日逾期迁离期间的占用使用费即尚筑公司诉请的赔偿费。原审对此金额的计算正确，本院予以确认。综上所述，吴舍公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762.5元，由深圳吴舍室内设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年一月二十六日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。