黑龙江省绥芬河市人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑1081执异1号案外人：张瑞萍，女，1962年8月4日出生，住黑龙江省绥芬河市。申请执行人：寇亚杰，女，1962年1月2日出生，住黑龙江省绥芬河市。被执行人：房海霞，女，1978年1月28日出生，住黑龙江省绥芬河市。被执行人：费义成，男，1976年4月16日出生，住黑龙江省绥芬河市。本院在执行申请执行人寇亚杰与被执行人房海霞、费义成民间借贷纠纷一案中，案外人张瑞萍以本院预查封的绥芬河市幸福家园二期院内地下车库215幢－1层20号车库（以下简称案涉车库）系其房屋拆迁安置补偿房产为由，向本院提出书面异议。本院于2020年7月14日作出（2020）黑1081执异57号执行裁定，驳回张瑞萍的异议申请。张瑞萍不服，向黑龙江省牡丹江市中级人民法院申请复议。2020年11月4日，黑龙江省牡丹江市中级人民法院作出（2020）黑10执复29号执行裁定，撤销绥芬河市人民法院（2020）黑1081执异57号执行裁定书，发回绥芬河市人民法院重新审查。本院于2021年1月4日立案后，依法另行组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张瑞萍提出异议称，其于2010年9月26日与黑龙江中天恒基房地产开发有限公司（以下简称中天公司）签订房屋拆迁安置补偿协议书，约定将中天公司开发的案涉车库作为拆迁安置补偿房屋补偿给张瑞萍。2014年10月28日，双方办理了车库交接手续，张瑞萍交纳了相关费用，张瑞萍系该车库的合法产权人。绥芬河市人民法院在执行过程中将张瑞萍的该车库进行了预查封。现申请解除对案涉车库的预查封。本院查明，寇亚杰与房海霞、费义成民间借贷纠纷一案，经人民法院主持调解，双方于2014年6月25日达成如下调解协议：一、房海霞、费义成于2014年7月10日偿还寇亚杰借款本金3790000元；二、案件受理费37120元，减半收取18560元，由房海霞、费义成承担。2014年6月25日，本院作出（2014）绥商初字第260号民事调解书对上述协议予以确认。房海霞、费义成未按调解书履行给付义务，寇亚杰向本院申请执行。本院于2019年9月11日以（2019）黑1081执恢44号执行裁定预查封了包括案涉车库在内的八个车库。2011年12月2日，中天公司取得案涉车库预售许可。2011年12月15日，为担保向费义成借款，中天公司、费义成将案涉车库备案至费义成名下。2014年5月30日，中天公司、费义成注销原备案，又将案涉车库备案至费义成母亲王素香名下至今。现案涉车库尚未办理所有权初始登记。2019年9月17日，王素香提出执行异议。2019年9月25日，本院作出（2019）黑1081执异63号执行裁定，中止对包括案涉车库在内的八个车库的执行。寇亚杰不服，提起申请执行人执行异议之诉。2019年11月29日，本院作出（2019）黑1081民初1916号民事判决，准许执行本院（2019）黑1081执恢44号执行裁定预查封的包括案涉车库在内的八个车库。现绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初1916号民事判决书已经发生法律效力。另查明，2010年9月26日，张瑞萍与中天公司签订房屋拆迁安置补偿协议，中天公司拆迁张瑞萍2000－4519号（建筑面积60㎡）、2000－6295号（建筑面积58㎡）二处房屋及附属设施，双方约定的产权调换房屋为中天幸福家园商住小区（三区）203＃楼2单元803室住宅（建筑面积108.12㎡）。张瑞萍另以单价5000元/㎡的价格购买308＃楼9号（建筑面积26.98㎡）、二区独立体车库12号（建筑面积25㎡）。结算面积差价和中天公司应付附属设施补偿款、搬迁费、临时安置补助费后，张瑞萍当日交付给中天公司差价款209626.60元。2014年10月28日，中天公司将案涉车库交付给张瑞萍，双方将拆迁安置补偿协议书约定的“独立体车库12号”更改为“独立体车库20号”。张瑞萍补交了案涉车库面积差价款31700元（超协议约定面积6.34㎡）、装修保证金2000元、物业费376元（31.34㎡）、电费300元、垃圾清运费300元、声控灯费50元。在中天公司为张瑞萍出具的收款收据的收款单位或收款事由栏内均注明“二区负一层20号车库”。张瑞萍接收案涉车库后进行了装修，一直使用至今。本院认为：一、关于案涉车库取得方式是拆迁产权调换取得还是购房取得问题。本院认为，案涉车库虽然约定在张瑞萍与中天公司签订的房屋拆迁安置补偿协议书之中，但是根据张瑞萍原有被拆迁房屋面积及双方约定的案涉车库单价等内容可知，产权调换按照被拆迁房屋的面积结算，“拆一还一”，不考虑被拆迁房屋的评估价格和调换后房屋的市场价格。而案涉车库的取得方式为：中天公司对张瑞萍原有被拆迁房屋进行产权调换后，双方结算中天公司少补偿张瑞萍安置房屋面积9.88㎡，核款17833.40元[9.88㎡×1805元/㎡（被拆迁房屋评估价格）]，张瑞萍另以单价5000元/㎡的价格购买中天公司的308＃楼9号车库和二区独立体12号车库，扣除中天公司应付附属设施补偿款（其中张瑞萍原有无照房27㎡，按每平方米500元进行补偿，核款13500元）、搬迁费、临时安置补助费和少补偿面积差价款后，张瑞萍另支付中天公司购房差价款209626.60元。因此，张瑞萍取得案涉车库的方式为购买，而非产权调换。二、关于张瑞萍与中天公司签订的房屋拆迁安置补偿协议是否得到全面履行问题。根据已经查明的事实可知，张瑞萍与中天公司约定购买的车库为“308＃楼9号车库和二区独立体12号车库”，2014年10月28日，中天公司向张瑞萍实际交付的车库为“二区负一层20号车库”，张瑞萍交纳了二区负一层20号车库的相关费用，双方将拆迁安置补偿协议约定的“独立体车库12号”变更为“独立体车库20号”。虽然双方未将变更后的车库位置更正为“二区负一层20号车库”，但是，从实际交房情况看，双方对于中天公司以二区负一层20号车库替代交付原协议约定的“二区独立体12号车库”无异议。双方以实际履行行为变更了房屋买卖合同的标的物。三、关于张瑞萍以案涉车库所享有的权利是否足以排除本院（2019）黑1081执恢44号执行裁定对案涉房屋的预查封问题。本院认为，张瑞萍以单价5000元/㎡的价格购买案涉车库，共计支付给中天公司购房款156700元（含2014年10月28日补交的超面积款31700元），中天公司向张瑞萍交付了案涉车库，双方买卖协议得到了部分的履行，张瑞萍依协议约定享有要求中天公司协助其办理案涉车库产权登记的合同债权。虽然，案涉车库自2011件12月15日起即备案登记在费义成名下，早于张瑞萍与中天公司变更拆迁安置补偿协议的2014年10月28日，但是，因为费义成与中天公司之间并无真实的房屋买卖关系，且双方未办理案涉车库的抵押权设立登记，故费义成对案涉车库不享有物权。费义成对案涉车库所享有的权利，仅为当中天公司不履行偿还借款义务时，以案涉车库拍卖、变卖款受偿的权利，该权利不具有优先性、排他性。寇亚杰对案涉车库享有权利，是基于其认为案涉车库系费义成的“可供执行财产”，当费义成不履行还款义务时，其有权申请法院拍卖、变卖案涉车库，并以拍卖、变卖款受偿。该项权利自2019年9月11日本院预查封案涉车库时取得，亦属于普通债权。因在本院预查封前，张瑞萍与中天公司已经签订合法有效的书面买卖求合同、已经合法占有案涉车库、已经支付全部价款，且案涉车库至今不具备办理产权登记的条件，未办理过户登记并非张瑞萍自身的原因，故张瑞萍对案涉车库所享有的要求中天公司协助其办理产权登记的权利优先于寇亚杰以案涉车库拍卖、变卖款受偿的权利，张瑞萍的权益足以排除本院的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对绥芬河市幸福家园二期院内地下车库215幢－1层20号车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  杨家宝审判员  车玉军审判员  姚田文二〇二一年一月十二日书记员  岳 琦