江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5712号原告：孙和明，男，1972年6月28日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杨晓平，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。被告：丁婕，女，1985年1月22日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：张芮锟，男，1986年3月18日出生，汉族，住连云港市海州区。二被告共同委托诉讼代理人：时晶、蒙丹梅，江苏田湾（连云）律师事务所律师。第三人：连云港儒房房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区朝阳东路东盛名都广场****。法定代表人：王秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：范强，该公司员工。原告孙和明与被告丁婕、张芮锟、第三人连云港儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙和明的委托诉讼代理人杨晓平、被告丁婕及其与被告张芮锟的委托诉讼代理人时晶、蒙丹梅、第三人儒房公司的委托诉讼代理人范强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙和明向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除《房屋买卖居间合同》，二被告偿还涉案房产定金5万元（双倍）计10万元整；2、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年4月21日，原告、被告、第三人签订《房屋买卖居间合同》，二被告将位于海州区（含改造部分)以204万元出售给原告，依据合同约定，原告于签约当日给第三人支付1万元中介费，5万元定金。由于第三人中介行为存在过错和两被告的严重违约行为，致合同无法履行，故诉至法院。被告丁婕、张芮锟辩称，1、答辩人不同意解除涉案的《房屋买卖居间合同》。该合同在双方自愿和对房屋情况明知的条件下签订，系双方真实意思表示，合法有效，任何一方不应随意解除。2、涉案房屋随时具备办理过户的条件，不存在合同无法履行。答辩人在签订涉案合同后才得知房屋被行政机关限制交易，只要拆除全部违建，即可办理过户手续。因原告想购买带违建的房屋，才导致答辩人未全部拆除违建。综上，答辩人未违约，应驳回原告的诉求。第三人儒房公司述称，在带原告看房和交易过程中，原告一直想购买违建的房屋。本院经审理查明以下事实：2020年4月21日，原告孙和明（购买方、乙方）与被告丁婕、张芮锟（出售方、甲方）、第三人儒房公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：甲方自愿将座落于连云港市海州区馨香路3-9号楼1单元202室的房屋出售给乙方。建筑面积189.32平方米，房屋价款204万元。签订本合同的30日内，甲乙双方到指定的银行办银行贷款手续。甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方支付中介服务费20400元、甲方须向丙方支付中介服务费500元。合同还对其他事项进行了约定。同日，被告丁婕向原告孙和明出具定金收据一份，载明“本人丁婕系海州区馨香路**楼****房屋的所有权人。现收到孙和明交来用于购买本人上述房屋的购房定金50000元。注：经买卖双方协商一致同意：若合同终止，包括且不限于《房屋买卖居间合同》第三条（五）2（2）（3）点和第九条（二）（四）点内容进行赔偿”。2020年5月15日，原、被告双方签订补充协议书，约定办理银行贷款的时间自该补充协议签订之日起，顺延30日。2020年6月20日，原、被告再次签订补充协议书，约定办理产权变更登记手续自该补充协议签订之日起延期至2020年7月15日。2020年7月6日，原告孙和明在和被告丁婕电话沟通履行涉案房屋买卖合同事宜时，表明其购买涉案房屋，是因看好该房屋的违建部分。另查明，2020年4月13日，连云港市城市管理综合行政执法局发出公告，要求上海之春二期存在违法建设的业主即日起七日内拆除违法建设和恢复绿地原状，携带身份证明和涉案房屋相关材料到连云港市城市管理行政执法支队海州三大队接受调查处理。逾期不改正将依法通知有关部门停止办理涉案房屋产权交易等业务并依法拆除。连云港市城市管理综合行政执法局向连云港市不动产登记中心发出连城执函【2020】18号《关于暂缓办理上海之春二期小区部分业主相关房产手续的函》，连云港市不动产登记中心于2020年4月28日，对案涉连云港市海州区馨香路3-9号楼1单元202室房屋锁定。被告得知涉案房屋被锁定后，为解除限制交易，拆除了部分违建。上述事实，有原、被告、第三人的当庭陈述及举证的房屋买卖居间合同、补充协议书、定金收据、公告、网页截图、微信聊条记录、录音资料、不动产登记簿等在案为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告间签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案争议焦点为：原告是否享有合同解除权。第一，关于原告是否享有合同解除权的问题。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，虽双方签订的《房屋买卖居间合同》对违建部分未作出书面约定，但综合补充协议、电话录音、微信内容等证据，足以证实该违建部分对原告是否签订涉案房屋的买卖合同起到决定性作用。在履行案涉合同过程中，房屋状况较签订合同时，出现重大变化，导致合同无法按订约时双方合意继续履行。被告违建行为和原告欲购买带违建的房屋均系造成合同无法履行的原因，但如拆除违建后强制要求原告购买涉案房屋，对原告显失公平，且在原告不存在恶意违约的情形下，被告拒绝解除合同，违反诚实信用原则。综上，原告孙和明解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。第二，关于原告能否要求被告双倍返还定金的问题。《合同法》规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告违建并出售带违建的房屋，原告明知房屋存在违建的情况下与被告订立房屋买卖合同，心存侥幸，原、被告对合同无法履行，均有责任。故原告主张双倍返还定金，不符合法律规定，本院依法不予支持。第三，关于原、被告双方责任承担的问题。《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方造成案涉合同无法履行的责任大小和合同履行情况，本院酌定被告返还原告定金5万元。关于原告与第三人间的中介合同法律关系，双方可另行处理。综上，对于原告主张确认其与二被告签订的《房屋买卖合同》被其解除并要求二被告返还5万元定金的诉求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于超出部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告孙和明与被告丁婕、张芮锟于2020年4月21日签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》被原告解除。二、被告丁婕、张芮锟于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孙和明定金5万元。三、驳回原告孙和明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告孙和明负担1150元，被告丁婕、张芮锟负担1150元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 员 韩海霞二〇二一年一月七日法官助理 郭爱洁书 记 员 孔祥云法律条文、缴款账号及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-62541