广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0224民初762号原告（执行案外人）：钟世杰，男，汉族，1986年6月21日出生，住广东省韶关市浈江区*************，公民身份号码：440***********。委托诉讼代理人：侯志平，广东韶扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙艳红，广东韶扬律师事务所律师。被告（申请执行人）：广州资产管理有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路**南沙城投大厦**。法定代表人：梁镜华。委托诉讼代理人：张春荻，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李帅，广东法盛律师事务所律师。第三人（被执行人）：仁化县和兴实业投资有限公司，住所地广，住所地广东省仁化县丹霞开发区金霞小区C面v>法定代表人：黄益琳。第三人（被执行人）：仁化县鸿福家居用品有限公司，住所地广，住所地广东省仁化县大岭工业园v>法定代表人：黄伟江。第三人（被执行人）：仁化县富民实业有限公司，住所地广，住所地广东省仁化县丹霞山门左侧原金霞小区**第**v>法定代表人：黄伟江。第三人（被执行人）：黄益琳，女，汉族，1991年10月1日出生，住广东省仁化县，公民身份号码：441************。第三人（被执行人）：吕凤萍，女，汉族，1982年5月8日出生，住广东省韶关市浈江区**********，公民身份号码：452************。第三人（被执行人）：黄伟江，男，汉族，1965年5月26日出生，住广东省仁化县，公民身份号码：441************。第三人（被执行人）：钟秋芳，女，汉族，1967年10月22日出生，住广东省仁化县，公民身份号码：441************。第三人：吕伟娣，女，汉族，1966年6月4日出生，住广东省韶关市浈江区，公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：吕凤萍，女，汉族，1982年5月8日出生，住广东省韶关市浈江区，公民身份号码：452************。原告钟世杰与被告广州资产管理有限公司（以下简称广州资产公司）、第三人仁化县和兴实业投资有限公司（以下简称和兴公司）、仁化县鸿福家居用品有限公司（以下简称鸿福公司）、仁化县富民实业有限公司（以下简称富民公司）、黄益琳、吕凤萍、黄伟江、钟秋芳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月24日立案受理，适用普通程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理，原告钟世杰及其委托诉讼代理人蒙艳红、被告广州资产公司委托诉讼代理人李帅到庭参加了诉讼，第三人和兴公司、鸿福公司、富民公司、黄益琳、吕凤萍、黄伟江、钟秋芳未到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院于2020年11月19日依职权追加吕伟娣为本案第三人，于2020年12月31日公开开庭进行了审理，原告钟世杰及其委托诉讼代理人蒙艳红、被告广州资产公司委托诉讼代理人张春荻到庭参加了诉讼，第三人和兴公司、鸿福公司、富民公司、黄益琳、吕凤萍、吕伟娣、黄伟江、钟秋芳未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟世杰向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于韶关市浈江区************房产；2、请求确认位于韶关市浈江区************房产（以下简称涉案房屋）属原告所有；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年8月23日，仁化法院对中国工商银行股份有限公司仁化支行与第三人借款合同纠纷一案作出（2017）粤0224民初243号民事判决书，判决第三人仁化县和兴实业有限公司于判决生效之日起三十日内向工商银行偿还贷款本金27935900元、利息371068.44元及工商银行拥有抵押物折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，第三人吕凤萍等对上述贷款本息承担连带清偿责任。该案进入执行阶段后，被告于2019年5月7日通过债权转让的形式取得第三人的债权。执行中，原告对该案中由仁化法院执行吕凤萍名下位于韶关市浈江区*************房产提出书面异议，仁化法院于2020年6月30日作出（2020）粤0224执异11号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2013年1月，原告以238万元的价格向第三人吕凤萍、吕伟娣购买涉案房屋，并在2013年间分四次以银行转账及实物折价的方式向吕凤萍、吕伟娣支付合计102万元房款，涉案房屋剩余按揭款由原告自2013年2月起按月支付。在吕凤萍、吕伟娣将涉案房屋交付给原告后，原告对涉案房屋进行装修居住，其后原告一直要求吕凤萍、吕伟娣完成过户手续。吕凤萍、吕伟娣于2014年向涉案房屋出售方韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）缴纳契税，但因房地产开发公司的缘故，房产证迟迟不能发至吕凤萍、吕伟娣手中，原告也无法进行过户。2015年2月28日，原告和吕凤萍、吕伟娣就涉案房屋买卖补签《房屋转让协议》，加上吕凤萍一直向原告宣称已缴纳契税及于2015年8月24日将涉案房屋物业资料移交书交由原告收执的系列行为，使原告相信吕凤萍、吕伟娣对涉案房屋具有合法所有权，涉案房屋过户手续待房地产开发公司将房产证办理好后即可完成过户手续。2017年3月31日，涉案房屋因前述借款合同纠纷案被仁化法院查封。原告认为，对于涉案房屋，法院在查封之前双方就已签订合法有效的书面买卖合同，且已经合法占有使用至今，并支付相应对价及按期支付供房款，涉案房屋未进行过户登记的原因在于吕凤萍、吕伟娣及房地产开发公司，原告并不存在过错。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告广州资产公司辩称，一、中国工商银行股份有限公司仁化支行与第三人金融借款合同纠纷一案，仁化法院作出生效判决，判决第三人承担还款责任和担保责任。执行过程中，根据法律规定裁定变更申请执行人为被告。诉讼和执行过程中，法院查封了涉案房屋。根据（2019）粤0204民初1282号生效判决书显示，中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行（以下简称农业银行）于2012年7月2日向吕凤萍、吕伟娣发放贷款134万元，作为两人向顺宏公司购买涉案房屋的购房款。2013年1月8日，银行就贷款办理了抵押预告登记。后中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行的权利义务由中国农业银行股份有限公司韶关北江支行享有和承担。同时判决书查明，自2018年1月起，吕凤萍、吕伟娣未按合同约定按期足额归还贷款本息。涉案房屋虽未办理产权登记证、抵押他项权证，但是已经办理预告登记及抵押预告登记，法院对涉案房屋的查封属于预查封，符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，查封措施合法有效。二、金钱债权执行中，对于登记在被执行人名下的不动产，买受人提出排除执行异议的，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对于未登记的不动产和需要办理过户登记的动产，以及非金钱债权执行中，买受人提出排除执行异议的，适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条。吕凤萍、吕伟娣并未取得产权登记证，涉案房屋并非登记在其名下，而是预告登记房产，属于需要办理过户登记的房产。因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。根据十七条的规定，原告需同时符合三个条件才可以排除执行。本案中，原告并未支付全部价款，也未提供其实际占有使用房屋的证据材料，更重要的是，原告自认签署房屋买卖合同时明确知悉房产无法办理过户手续，具有过错，请求法院驳回原告的诉求。第三人均未向本院提交答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告钟世杰提交了如下证据：证据1被告企业信用信息公示报告，拟证明被告主体资格；证据2韶关碧桂园物业及资料移交书，拟证明涉案房屋于2015年8月24日交付给了第三人吕凤萍、吕伟娣；证据3房屋转让协议，拟证明第三人吕凤萍、吕伟娣已将涉案房屋转让给了原告；证据4银行转账明细，拟证明第三人吕凤萍已收取原告房屋转让款；证据5银行转账明细及中国农业银行股份有限公司韶关北江支行情况说明，拟证明原告逐月支付按揭款；证据6税收缴款书，拟证明第三人吕凤萍、吕伟娣于2015年缴纳了房屋税费；证据7物业费支付凭证（银行卡消费记录），拟证明涉案房屋的物业费由原告一方支付；证据8装修款转账记录，拟证明原告为涉案房屋支付装修款200多万元；证据9（2019）粤0204民初2030号民事调解书，拟证明原告和第三人吕凤萍、吕伟娣的房屋买卖合同关系，已经生效法律文书确认；证据10（2020）粤0204执1264号受理执行案件通知书，拟证明（2019）粤0204民初2030号民事调解书已进行法院执行程序；证据11（2020）粤0224执异11号执行裁定书，拟证明仁化县人民法院驳回了原告异议申请；证据12中国工商银行转账凭证及微信聊天记录，拟证明原告已按房屋转让协议履行支付购房款义务的事实；证据13钟某、陈某、钟世杰家庭户口簿、钟某与陈某结婚证、沁景园茶艺馆、武江区集雅堂、武江区沁景园贸易部、武江区瑞景商行、武江区瑞和商行、武江区鸿洲红木馆营业执照，拟证明钟某、陈某与原告系直系亲属关系；证据14中国银行转账记录及微信聊天记录，拟证明涉案房屋的物业费一直由原告支付，原告已实际占有涉案房屋；证据15装修成本清单，拟证明原告实际占有房屋并进行装修的事实；证据16涉案房屋图片，拟证明原告已实际占有并使用涉案房屋的事实。被告广州资产公司的质证意见：证据1、6、11无异议；证据2该证据涉及的是第三人吕凤萍、吕伟娣与顺宏公司之间的关系，不能证明原告实际占有涉案房屋，对其三性均不予认可；证据3的房屋转让协议，被告不了解相关情况，三性均无法确认，不予认可；证据4银行转账明细不完整，并未显示银行账号及户主姓名，对其三性不予认可；证据5银行转账明细不完整，并未显示银行账号及户主姓名，银行的情况说明予以认可；证据7不完整，对其真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，证明目的不予确认；证据8真实性、合法性予以确认、关联性不予确认；证据9真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，证明目的有异议；证据10真实性、合法性予以确认、关联性不予确认，证明目的有异议；证据12三性均有异议；证据13三性予以确认，证明目的不予认可；证据14真实性无法确认；证据15三性不予认可；证据16三性不予认可。本院对原告提交的证据认定如下：对证据2予以认定，能证明顺宏公司已将涉案房屋相关的物业及资料已移交第三人吕凤萍、吕伟娣；证据3涉及原告与案外人吕凤萍、吕伟娣之间就涉案房屋达成的买卖关系已经浈江区人民法院生效的（2019）粤0204民初2030号民事调解书确认，本院予以认定；证据4银行转账明细不完整，无法证明原告目的，本院不予确认；证据5原告及其家人向农业银行代第三人吕凤萍、吕伟娣偿还按揭款的事实，本院予以确认；证据7的内容无法证明涉案房屋物业费是由原告支付的；证据8的真实性、合法性本院予以确认，涉案房屋2015年才正式收房，但转账记录的都是2014年的款项往来，无法证明转账款项用于涉案房屋的装修；证据9、10是由浈江区人民法院制作的法律文书，本院予以确认；证据12经原告确认转账方为其姑父，该转账涉及案外人，案外人和第三人未到庭进行确认，该款项是否为原告购房款，无法确认，至于吕凤萍微信聊天记录，第三人吕凤萍并未到庭进行确认，且该聊天记录无法判断产生的时间，聊天内容亦不完整，本院不予确认；证据13本院予以确认；证据14中国银行银行卡刷卡记录的真实性，本院予以确认，因原告家庭在碧桂园小区还有其他别墅，该物业费缴费是否用于涉案房屋，无法确定，而物业催费聊天记录，本院予以确认；证据15装修成本清单虽然注明了涉案房屋，装修人员“方铁稳”亦在落款处进行了签名确认，但原告并未提供装修合同及其他佐证材料进行印证，装修时间亦与收房时间不一致，其真实性、关联性，本院不予确认；证据16本院予以确认。诉讼过程中，本院依法向浈江区人民法院调取了（2020）粤0204民初1014号民事判决书、（2019）粤0204民初1282号民事判决书、（2020）粤0204执290号执行通知书、涉案房屋预告登记证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月21日，第三人吕凤萍、吕伟娣与案外人顺宏公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人吕凤萍、吕伟娣购买顺宏公司开发位于韶关市*************的别墅。该房屋于2013年1月8日在韶关市房地产交易登记中心办理了预告登记，登记权利人为两第三人，但至今未办理所有权登记。第三人吕凤萍、吕伟娣向顺宏公司交付了购房首付款后，剩余的购房款向农业银行（原复兴支行）按揭贷款。2012年6月25日，第三人吕凤萍、吕伟娣与顺宏公司、农业银行签订《个人购房担保借款合同》，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2015年6月30日第三人吕凤萍、吕伟娣就涉案房屋向浈江区税务局缴纳了税款57069.39元。2015年8月24日，顺宏公司将涉案房屋相关的物业及资料移交第三人吕凤萍、吕伟娣。因第三人吕凤萍、吕伟娣于2018年1月起未按合同约定足额归还贷款本息，农业银行将两第三人及顺宏公司诉至浈江区人民法院，浈江区人民法院于2019年9月26日作出（2019）粤0204民初1282号民事判决书，经法院判决解除了上述借款合同、两第三人及顺宏公司根据借款合同承担清偿义务等，该判决现已生效。2020年3月24日，顺宏公司向农业银行代吕凤萍、吕伟娣偿还涉案房屋逾期贷款本金1096873.51元及利息84423.93元等款项。顺宏公司承担了连带清偿义务后，于2020年5月8日向浈江区人民法院请求解除与吕凤萍、吕伟娣的《商品房买卖合同》及偿还代偿的债务等。该院于2020年10月21日作出（2020）粤0204民初1014号民事判决书，判决解除了两第三人与顺宏公司的《商品房买卖合同》及判决两第三人退还涉案房屋给顺宏公司等义务，判决尚未生效。2013年1月2日，原告钟世杰以238万元价格向第三人吕凤萍、吕伟娣购买了涉案房屋。2015年2月28日，原告钟世杰（甲方）与第三人吕凤萍、吕伟娣（乙方）双方补签《房屋转让协议》。该协议约定：“……该房屋暂无房产证，不能办理转户手续，又考虑5年后转户可节约一部分的费用，因此甲方在2013年2月2日开始供款（每月按揭供楼款），该款以后每月由甲方付到乙方指定的吕伟娣的账户上由银行划收……甲方于2013年1月支付给乙方吕凤萍人民币壹拾万元作为购买该房屋的定金。2013年5月支付给乙方吕凤萍人民币贰拾万元。另商谈好以一套红酸枝11件套沙发抵款贰拾贰万元。余款伍拾万元在2013年12月份已付至乙方吕凤萍账户。以上款项已全部付清给吕凤萍。余下欠农行按揭房屋款由甲方负责还清。甲方如还清该房屋以吕凤萍、吕伟娣的名义在农行的借款后，乙方应无条件并积极协助办理房屋过户……”。签订《房屋转让协议》前后的2013年2月3日至2019年6月5日期间，原告钟世杰按约定通过其本人或相关联人向吕伟娣在农业银行按揭还款账户内共计代为偿还贷款593100元。后未再因《房屋转让协议》再向相关人员支付购房款。因涉案房屋无产权证，双方未办理过户登记等相关手续，因房屋权属争议，原告钟世杰于2019年8月15日将两第三人诉至浈江区人民法院（2019）粤0204民初2030号一案，诉讼过程中在浈江区人民法院的主持下，双方达成调解协议，协议约定双方确认涉案房屋买卖行为，并约定第三人吕凤萍、吕伟娣协助钟世杰办理涉案房屋的过户手续，过户费用由钟世杰承担。2014年2月28日，吕凤萍等第三人为中国工商银行股份有限公司仁化支行（简称工行仁化支行）与和兴公司之间的借款提供担保。工行仁化支行与吕凤萍签订《最高额保证合同》，约定吕凤萍在3000万元的最高额内承担担保。后和兴公司未按期履行还款付息的义务，工行仁化支行遂将吕凤萍等第三人诉至本院。本院于2017年8月23日依法作出（2017）粤0224民初243号民事判决书，判决吕凤萍等第三人对和兴公司贷款本息在3000万元的限额范围内承担连带清偿责任。该案进入执行程序后，本院于2017年3月31日查封了第三人吕凤萍名下位于韶关市*************的房产，查封期限为三年，2020年1月7日续封三年。查封期间，案外人钟世杰以其是涉案房屋的买受人为由，向本院提出执行异议。本院于2020年6月30日作出（2020）粤0224执异11号执行裁定书，驳回了案外人钟世杰的异议请求。原告钟世杰遂向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，被告广州资产公司在（2017）粤0224民初243号案执行阶段中，于2019年5月7日通过债权转让取得工行仁化支行债权，后本院依法裁定变更申请执行人为广州资产公司。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案争议焦点为涉案房屋的所有权是否归原告钟世杰所有及原告钟世杰就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《房屋登记办法》第六十八条：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”的规定，第三人吕凤萍、吕伟娣从顺宏公司处购买了涉案房屋，双方签订了买卖合同，办理了预告登记。签订买卖合同及预告登记的本质属性仍为债权性质，而预告登记的实质性作用在于通过限制房屋出卖人对标的物的处分达到债权保全的效果，其本身并不导致不动产物权的设立和变动，即第三人吕凤萍、吕伟娣，并未因办理了房屋预告登记而完全取得涉案房屋的物权。基于前述理由，虽然原告钟世杰与第三人吕凤萍、吕伟娣签订了《房屋转让协议》，约定原告钟世杰向第三人吕凤萍、吕伟娣购买涉案房屋，但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，物权的产生及转移应按照法律规定办理产权登记过户手续，房屋所有权的转移以登记为生效要件。涉案房屋并未登记在第三人吕凤萍、吕伟娣名下，第三人吕凤萍、吕伟娣未取得涉案房屋的所有权，也即没有取得涉案房屋的合法处分权。第三人吕凤萍、吕伟娣未取得涉案房屋的处分权的情况下与原告钟世杰签订买卖合同，并未使涉案房屋产生物权变动的效力，原告与第三人吕凤萍、吕伟娣之间仍为债权法律关系，原告钟世杰并未取得涉案房屋的所有权，现原告钟世杰主张涉案房屋归其所有及享有足以排除强制执行的民事权益，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十九条，《房屋登记办法》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项规定，判决如下：驳回原告钟世杰的诉讼请求。案件受理费25840元（原告已预交），由原告钟世杰负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  周远平人民陪审员  肖春娥人民陪审员  吴丽群二〇二一年一月十五日法官 助理  聂明秀书 记 员  胡 可