山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终643号 上诉人（原审原告）：王正樑，男，1973年1月9日出生，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：孙蕾蕾，山东星鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨青，女，1967年1月10日出生，住山东省青岛市市**。 上诉人王正樑因与被上诉人杨青房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院(2018)鲁0202民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王正樑上诉请求：1、依法改判一审判决第一项、由被上诉人向上诉人返还双倍定金14万元；2、依法支持上诉人的其他诉讼请求；3、一、二审诉讼及保全费用全部由被上诉人依法承担。事实和理由：一、没有充分证据证明双方合同在诉讼前已经解除，原审法院认定事实不清、采纳证据不当、判决对上诉人不公、客观上纵容了被上诉人的违约行为。原审法院认为合同双方已经解除的合同所依据的证据为：中介工作人员证人证言“2019年2月9日，双方签订了《房屋买卖契约》，上诉人向被上诉人支付定金10万元(该10万定金是通过银行转账的方式支付)，定金交付后到不动产交易中心办理过户前的手续工作，在缴纳维修基金时，查询到该房产有查封不能买卖的事实。杨青将10万元定金退还被上诉人，但上诉人想继续购买该房屋，被上诉人同意收取定金2万元，双方签订《定金合同》，新的《定金合同》签订后，原《房地产买卖契约》已经作废。”原审法院将证人证言单方认为的合同已经解除的主观认识等同于法律事实没有客观依据，况且中介方对双方购房过程的陈述也不完全符合客观事实。1、双方达成购买意向后，交付定金以约束买卖双方签订和履行合同符合交易习惯和通常做法。因此，2017年2月9日，上诉人通过中介首先以签订《定金合同》的方式向被上诉人交付2万元定金，预定了涉案房产，后签订《房产买卖契约》再次支付10万元定金，所以本案涉案定金总计12万元，该12万元定金的交付均有被上诉人向上诉人出具的书面收款收据为证明。所以原审法院认定双方交易的定金只为2万元与事实不符。在房产存在法院查封的前提下，履行合同存在巨大风险，而如证人所言，上诉人解除合同，然后再次交付定金购买房产，不符合人之常情和商业逻辑。2、证人证言已证明：双方签署《房产买卖契约》后由于被上诉人所出售的房产存在查封，所以双方交易不能完成，充分证明是被上诉人违约在先，导致房屋不能过户交易的事实。此时，被上诉人一方面承诺能清除障碍，另一方面通过原先通过上诉人向其银行转账方式支付定金而获知的上诉人的银行账号，将其中10万元定金退还，留存2万元定金，并自中介处分次取走，充分证明：双方既没有解除合同的合意、也没有解除合同终止履行的行为。按照原审法院的理解，通过《定金合同》可以得出双方合同解除的结论，属主观推断。如果是先签署《房屋买卖契约》，后签订《定金合同》，则定金合同内容应明确载明《房产买卖契约合同》已经解除、双方费用结清无争议的说明。但显然，定金合同中并没有载明合同解除的内容，而且也没有其他证据证明合同已经解除的事实，反而是被上诉人为继续履行合同先后两次从中介处将购房定金取走，可见合同已经解除并没有双方的共同合意及守约方的明确意思表示，不符合双方经协商一致合同解除的法定事由。3、被上诉人一方面说房屋存在查封不能过户，声称能够继续履行合同，另一方面却将房产实际过户给案外人，充分证明其违背诚信、玩弄欺骗手段的事实，其违约的事实始终客观存在、其应承担相应的法律责任。二、双方所签署的《房地产买卖契约》是真实的意思表示，合同约定对双方均有约束力。上诉人依约支付了合同约定款项、支付定金。被上诉人违背诚信承诺，没有履行合同义务，将房屋出售给案外人，属于严重的违背诚信的欺诈性违约行为，应受到法律制裁、赔偿上诉人的经济损失。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。本案被上诉人杨青将房产出售给他人，故意隐瞒事实，导致上诉人不能取得涉案房屋，丧失其他购房机会、无法取得合同预期利益。该结果是杨青缔约过程中违背依诚实信用原则，主观上具有明显的主观故意，是其主动追求的结果：被上诉人违背法定和约定义务的行为与上诉人遭受现实的直接利益损失和逾期信赖利益损失之间存在直接的因果关系。三、退一步讲，即使是合同已经解除，但违约方仍应依法、依约承担违约责任。不能因为双方合同解除就必然免除违约方应承担的违约责任，除非双方有明确的免除违约责任的意思表示或者法律有直接规定。1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷若干问题的司法解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，当事人主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。被上诉人将房产转售给他人、导致双方合同目的不能实现，其违约责任在被上诉人。假如合同因此而解除，守约方仍有权向被上诉人主张违约责任。双方《房屋买卖合同契约》补充条款第4条约定：本契约签订后，因甲乙双方原因造成本合同悔约或解除……若甲方违约，需双倍返还定金。可见双方在合同中已经明确约定了定金罚则的违约责任，合同解除后，如无证据证明守约方放弃了追偿违约方违约责任，不能因为合同解除而双方权利义务已经消灭。2、被上诉人杨青共收取了上诉人12万元购房定金，其只返还了其中的10万元人民币，余2万尚未返还。根据定金罚则，被上诉人杨青应当按收取金额的双倍返还定金，由此上诉人主张被上诉人返还定金14万元(24万元减去10万元)有法律和事实依据，没有证据证明上诉人放弃了其应当双倍返还定金的民事责任。3、《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被上诉人在合同履行期间已经将涉案房产出售给他人是事实，可见，被上诉人杨青并没有按照合同承诺，保证该房产无债权债务纠纷的瑕疵担保义务，反而继续与上诉人签署购房合同，其行为不但严重违反合同约定义务，更是违反诚实信用基本原则。房产具备居住使用和投资的双重财产属性，房产买卖合同因一方违约而解除，对于合同履行利益损失，违约方应承担违约责任、进行赔偿才能惩戒失信、彰显法律的公平正义。综上，上诉人已经按照约定履行了合同义务，被上诉人违背诚实信用法定原则和约定事项的事实清楚、证据充分确实。无论双方合同是否解除，但合同已经签订是不争的事实，被上诉人违约导致合同不能履行，守约方有权向其依法追偿损失。 被上诉人杨青未答辩。 王正樑向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的青岛市市南区户房产的《房地产买卖契约》；2．判令杨青向王正樑双倍返还定金款项14万元，并依法赔偿王正樑损失30万元（暂定，将来以依法评估为准）；3.本案诉讼费、保全费由杨青承担。 一审法院认定事实：1.2017年2月9日，王正樑与杨青签署《房地产买卖契约》一份，约定王正樑通过房产中介市南区乐方舟房产信息服务部向杨青购买了其位于青岛市市南区户房产一处，面积74.16平方米，约定房屋总价款1239000元，付款方式为：合同签订之日支付定金10万元，第二次于2017年2月25日支付90万元，余款24万元通过银行贷款方式支付。合同同时约定了其他权利义务关系。2.王正樑提交银行流水凭证，证明2017年2月9日上午，王正樑通过银行转账向杨青支付10万元，同日下午该10万元又退回王正樑账户。3.2017年2月9日，杨青、王正樑与房产中介市南区乐方舟房产信息服务部签署定金合同一份，合同约定由王正樑向杨青交付购房定金2万元，购买其位于青岛市市南区户房产，杨青保证该房屋产权清晰，无产权及债务纠纷。双方约定，2017年2月28日前签订正式合同，定金由中介方暂时保管。4、定金合同签订后，王正樑将2万元定金交付至房产中介保管。案外人张海勇作为杨青的代理人，持授权委托书向中介方分四次将2万元定金全部要回，并出具了收条。5、青岛市不动产登记中心出具的《青岛市不动产登记审核表》载明，位于青岛市市**户房产，原系杨青名下房产，不动产登记号：青房地权市字第××号，该房产自2017年2月14日开始，由案外人杨建利取得并办理了新的不动产登记证书。6、2019年2月1日，一审法院对房产中介市南区乐方舟房产信息服务部工作人员刘静、宋静进行了询问，刘静、宋静述称，王正樑与杨青于2019年2月9日开始签订了《房地产买卖契约》时约定定金10万元，定金交付后到不动产登记中心办理维修基金，查询到该房产上有查封不能买卖，杨青把10万元退还给王正樑，但王正樑想要继续购买该房屋，杨青的代理人张海勇同意暂收2万元定金，定金暂留在中介处，双方又签订《定金合同》；新的定金合同签订后，原《房地产买卖契约》已作废。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在本案中，王正樑与杨青前后签订了《房地产买卖契约》与《定金合同》，并实际交付定金，双方买卖合同关系成立。本案的争议焦点问题是，王正樑在购买杨青涉案房产过程中，实际支付的定金数额应认定为多少。从证据上看，双方于2017年2月9日同一天签订《房地产买卖契约》和《定金合同》，契约中约定购房定金10万元，《定金合同》中约定定金2万元。当日9时22分，王正樑通过银行转账向杨青支付10万元，随即当日15时11分，该10万元又退回王正樑银行账户。《定金合同》中约定，2017年2月28日前双方签订正式合同，2万元定金交由房产中介暂时保管。根据房产中介的工作人员的证言，《房地产买卖契约》签订在先，10万元定金退还后又签订《定金合同》并支付2万元定金，原《房地产买卖契约》已实际作废。一审法院认为，该证言能够与证据相互印证，本案中双方签订的《房地产买卖契约》应已实际解除，双方仅应受到《定金合同》中约定内容的约束。根据《定金合同》的约定，双方未能在2017年2月28日前签订正式合同，原因在于杨青，杨青应双倍返还定金4万元。由于《房地产买卖契约》已经由双方约定解除，该契约项下的定金也已经返还，王正樑无需再要求解除，王正樑也无权再向杨青主张该契约项下的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、杨青于判决生效之日起10日内向王正樑返还双倍定金40000元；二、驳回王正樑的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由王正樑负担7100元，杨青负担800元；财产保全费4020元，由王正樑负担3600元，杨青负担420元；公告费600元，由杨青负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案中，上诉人主张其总共支付12万元定金，认为被上诉人应双倍返还24万元。根据一审查明的合同签订、定金支付事实以及向中介工作人员调查情况，可以确认，上诉人与被上诉人签订2017年2月9日《房屋买卖契约》后支付10万元定金，在发现房屋存在查封后当天下午将10万元定金返还，原《房屋买卖契约》作废，之后又重新签订《定金合同》并重新支付2万元定金，定金合同中约定被上诉人保证房屋产权清晰，无产权及债务纠纷，还约定于2017年2月28日前签订正式合同。由此可见，第一次支付的10万元定金系针对原《房屋买卖契约》所支付，该10万元定金已经在发现查封事宜后立即退还，该事实与中介人员陈述的过程相符，可以确认双方在发现存在查封后废止了原《房屋买卖契约》并退还已付定金。上诉人在收到退还的该10万元定金之后又重新签订《定金合同》约定支付2万元定金，从定金合同约定的内容看，系要求以被上诉人解决查封问题为签订正式合同前提条件的，否则，双方不可能在已经明知拟交易房产存在查封的情况下还约定被上诉人保证房屋产权清晰、无产权及债务纠纷的条件，重新签订定金合同的行为亦可印证中介人员陈述的在原《房屋买卖契约》作废后又想继续购买房屋继而再次签《定金合同》的事实。本案中，上诉人主张该10万元定金亦应双倍返还，虽然被上诉人在重新签订《定金合同》后将房屋过户登记给了案外人构成违约，但该违约行为系针对《定金合同》而言，并不能证实被上诉人在签订《房屋买卖契约》及收取10万元定金时对于存在查封系明知或存在恶意，且在查询到查封事宜后立即退还了10万元定金并在其后重新协商达成了新的《定金合同》，上诉人并无证据证明原《房屋买卖契约》的作废给上诉人造成了损失，上诉人在当时亦未对此提出异议或要求违约赔偿。因此，一审法院对上诉人要求双倍退还原《房屋买卖合同》定金的主张不予支持符合事实和法律规定，本院予以确认。另外，对于被上诉人针对《定金合同》的违约行为已经主张双倍返还定金，且双方尚未签订正式买卖合同，且上诉人仅支付2万元定金，未支付其他房款投入，并无证据证实因此发生其他实际损失，因此，一审法院对于上诉人主张双倍返还4万元以外的其他损失未予支持，并无不当。 综上所述，王正樑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人王正樑负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二一年一月二十五日 法官助理 张 琪 书记员王 繁 书记员 马博阳