贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终166号上诉人（一审被告）：榕江县龙云房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522632073895810E，住所地贵州省榕江县古州镇古州北路**。法定代表人：谭绿峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，贵州维律律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：朱守文，男，1982年2月22日生，侗族，户籍地贵州省榕江县，现住榕江县。被上诉人（一审原告）：蒋元丽，女，1983年8月28日生，汉族，户籍地贵州省榕江县，现住贵州省榕江县。委托诉讼代理人：龙胜培，贵州省榕江县中心法律服务所法律工作者。上诉人榕江县龙云房地产开发有限公司(以下简称：龙云公司)因与被上诉人朱守文、蒋元丽商品房预售合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2020）黔2632民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙云公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回被上诉人逾期交房违约金的诉请；2.将逾期办证违约金按日万分之0.5调减至3002.14元。事实和理由：1.被上诉人的逾期交房违约金诉请已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。本案诉讼时效应自起诉之日回溯三年。上诉人与被上诉人约定于2016年5月31日前向被上诉人交付房屋，被上诉人可从2016年5月31日起主张权利，但被上诉人于2020年7月21日才起诉主张权利，其诉讼时效自起诉之日回溯三年，即违约金起算时间为2017年7月21日，但被上诉人已经实际于2016年8月2日接收了房屋，因此，其诉请的逾期交房违约金不应得到支持；被上诉人提交的《承诺书》仅能证明被上诉人曾向上诉人主张过逾期办证的权利，未能中断逾期交房的诉讼时效。因此该逾期交房违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，不应当得到支持。2.一审法院认定事实不清，逾期办证违约金的起算应从2018年6月30日至2018年12月3日。根据被上诉人向一审法院提交的《承诺书》能够证明，上诉人与被上诉人在《承诺书》中对逾期办证违约金的起算日期已进行约定，即2018年6月30日前未达到办证条件，有约定办证日期的业主按合同约定的日期计算违约金，没有约定办证日期的业主按《承诺书》的办证日期计算违约金，而上诉人于2018年12月3日取得榕城尚品第2栋房屋的不动产权证书，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中没有对办证日期进行约定，因此，逾期办证起算时间应当从2018年6月30日至2018年12月3日，逾期办证日期共计157天。一审判决认为上诉人应当在约定的交房时间后90日内协助被上诉人取得房屋权属证书，支持被上诉人主张逾期办证违约金共761天，属于事实认定不清。3、违约金计算应当按日万分之0.5进行调减。本案中，涉案商品房早已交付给被上诉人，且被上诉人早已入住，对涉案房屋早已进行占有使用，现榕江县商品房价格整体上涨，被上诉人不但未遭受任何损失且还有收益。上诉人对不能办理产权证的原因无主观恶意，一审判决按日万分之二计算逾期办证违约金显然过高。逾期交付初始登记证对上诉人房屋所有权的行使并无影响，此处的违约责任应当以补偿为原则，而不是赔偿。如今新冠疫情的爆发，使得民营企业举步维艰，如若再背上巨额违约金，恐使上诉人面临倒闭破产的困境。请求将逾期办证违约金调整至日万分之0.5。朱守文、蒋元丽答辩称：一、榕城尚品小区全体业主发现上诉人存在违法违规行为后，于2017年2月份向榕江县住房和城乡建设局递交《关于榕江县的申请》，榕江县住房和城乡建设局于2017年4月12日作出《关于榕江县的回复》，2017年6月就开始向法院起诉，上诉人又于2018年1月20日向业主出具《承诺书》，被上诉人于2019年6月份100多户的起诉状已交到一审法院，2020年7月21日法院才立案。本案存在诉讼时效中断的情形，不存在超过诉讼时效。二、上诉人上诉称“一审判决违约金计算比例过高，违约金的支付应以被上诉人是否遭受到实际损失为前提进行调减”不成立。上诉人只算房屋租金，没有计算搬家费、房屋使用年限减少、房屋折旧、上诉人占用被上诉人资金费等实际损失，有失公平。每日万分之二相当于金融机构逾期贷款利率，并不明显过高，上诉人请求将逾期办证违约金由日万分之二调整至日万分之0.5，没有事实依据和法律依据。朱守文、蒋元丽向一审法院起诉请求：判决被告支付原告逾期交房违约金4849.61元，城市基础设施违约金538.85元，逾期办证违约金58580.26元，共计63968.72元。一审法院认定事实：2016年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买榕江县，建筑面积136.10㎡，总价款为384890元。《商品房买卖合同》第十一条对交付时间和条件约定：出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房，商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；第十二条对项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：“电话通信、有限电视、宽带网络交付时线路敷设到户，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人应在90个工作日内进行整改，整改仍未达到交付使用条件的，按买受人已付房款的万分之一每月向买受人进行赔偿”；第十三条对逾期交房责任约定：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；第二十二条对房屋登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日以内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已交付房价款的万分之一承担违约责任：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按①或②项处理：①买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告如约支付房款384890元。2016年8月2日，原告补交房屋面积差异款85元，双方办理了房屋交接手续。2017年2月20日，榕城尚品小区2号楼竣工验收，于9月27日进行竣工验收备案。2017年9月30日，榕城尚品小区连通宽带网络。2018年1月20日，被告向业主出具《承诺书》，承诺：若2018年6月30日前达不到办理商品房不动产权登记手续的条件，有约定的从其约定，无约定的以承诺书为准，按每户总房款日万分之一支付违约金。2018年1月29日，被告向“榕城尚品”小区业主发出《房屋不动产权证办理通知书》，告知业主办理房屋产权转移登记相关事宜。2018年12月3日，被告取得“榕城尚品”2栋不动产权登记证书。一审法院认为，双方争议的焦点：1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？2、合同约定的违约金是否过高？3、被告是否应当支付城市基础设施不符约定的违约金？关于诉讼时效问题。在双方办理房屋交接后，榕城尚品小区业主向被告主张违规交房和逾期办证的违约责任，并向行政主管部门请求处理，被告因此于2018年1月20向业主出具承诺书，我国民法总则规定，权利人向义务人提出履行、义务人同意履行的均产生诉讼时效中断的法律后果，故本案诉讼时效于2018年1月20日中断，重新开始计算诉讼时效，原告就本案提起诉讼并未超过诉讼时效。关于违约金是否过高问题。被告以榕江县价格认证中心对同地段商品房租金的评估价900-1000元/月（相当于每日支付购房款1?）为参照，认为双方约定按日支付购房款2?的标准过高，没有法律依据；双方在合同中约定的每日2?相当于金融机构逾期贷款利率，并不明显过高，被告关于调整交房违约金和逾期办证违约金的请求，一审法院不予支持。原、被告签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2016年5月31日前，被告于2016年8月2日将商品房交付给原告使用，逾期交付63天。依照合同“逾期交房90日内的，按照全部已付房款日万分之一支付违约金”的约定，被告应支付逾期交房违约金2423.81元（384890×0.0001×63=2423.81）。合同约定办证时间不明确，被告应当于交房后90日内协助原告取得房屋权属证书，被告于2018年12月3日才取得“榕城尚品”2栋初始登记证书，从2016年8月2日交房到2018年12月3日，共851天，扣除90天，逾期761天，被告应支付违约金58580.26元（384890×0.0002×761）。被告是否应当支付城市基础设施未达到使用条件违约金问题。2016年8月2日，即商品房交付使用时，案涉房屋未经竣工验收备案，小区宽带网络未达到使用条件，直至2017年9月30日宽带网络才连通，至此才达到使用条件。被告应当按合同约定交付时间2016年5月31日之后90日起至2017年9月30日期间的违约金，13个月的违约金，计500.36元（384890元×0.0001×11）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决被告榕江县龙云房地产开发有限公司支付原告朱守文、蒋元丽逾期交房违约金2423.81元、基础设施违约金500.36元、逾期办证违约金58580.26元，共计61504.43元，限于本判决生效后十日内付清。案件受理费1222元，减半收取611元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院二审另查明，被上诉人曾在诉讼时效内向相关部门主张过权利。其余查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、被上诉人逾期交房违约金是否超过诉讼时效？2、逾期交付办理商品房转移登记文书违约金的起算点是否错误？3、逾期交付办理商品房转移登记文书违约金是否应当进行调减？关于争议焦点1，案涉合同中约定上诉人应当于2016年5月31日交付商品房，直到2016年8月2日上诉人才交房，存在违约行为，应当承担逾期交房的违约责任。并且在诉讼时效期间内被上诉人已经向相关部门主张权利，因此，逾期交房违约金的诉讼时效发生中断。上诉人该项上诉理由不能成立。关于争议焦点2，被上诉人请求的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，上诉人具有提供“榕城尚品”2栋的初始登记证书的协助义务，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。结合本院查明事实，龙云公司在2018年12月3日才取得“榕城尚品”2栋的初始登记证书，故上诉人应当支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；”之规定，本案，《商品房买卖合同》第二十二条未明确约定出卖人交付转移登记文书的具体时间，龙云公司与被上诉人签订合同时，龙云公司并未取得竣工验收备案登记，按照上述法律规定龙云公司应当自实际交付房屋给被上诉人使用之日起90日即2016年10月31日（2016年8月2日加90日）前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，因此，上诉人应当支付2016年11月1日至2018年12月3日的逾期交付办理商品房转移登记文书违约金。上诉人龙云公司上诉称应当按照龙云公司出具的《承诺书》约定的时间2018年6月30日作为逾期办证的起算点，因《承诺书》仅仅是龙云公司单方面作出的意思表示，该《承诺书》中并未有被上诉人的签字和捺印，不是双方协商一致的结果。因此，《承诺书》约定的时间不能作为逾期办证的起算点，上诉人的该项上诉理由不能成立。关于争议焦点3，逾期交付办理商品房转移登记文书违约金是否过高？本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决”的规定,可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质,即在补偿守约方损失的基础上,对违约方加以惩罚。同时,人民法院调整违约金应以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中,被上诉人根据双方合同约定的违约金计算方式提出违约金的请求具有合同依据,龙云公司主张调低违约金,但未提交相应证据证明其违约行为对被上诉人造成的损失远低于双方合同约定的违约金。故龙云公司上诉请求调低违约金的理由不能成立,本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1222元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  欧阳平审判员  吴竹春二〇二一年一月二十六日法官助理罗惠书记员熊慧灵（代）