贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2249号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨光福，男，布依族，1978年5月26日生，贵州省平塘县人，住贵州省平塘县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张珍英，女，1975年12月8日生，汉族，贵州省平塘县人，住贵州省平塘县。 原审第三人：平塘县鑫隆房地产开发有限公司，住所地贵州黔南布依族苗族自治州平塘县。 法定代表人：张宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢方舒，女，该公司职员，住贵州省平塘县。 上诉人杨光福与被上诉人张珍英及原审第三人平塘县鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，贵州省平塘县人民法院于2020年4月15日作出（2019）黔2727民初1059号民事判决后，杨光福不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 杨光福的上诉请求：1、撤销一审民事判决不合理部分，维持一审判决支付2019年度商铺租金21912元，改判被上诉人承担2019年度（2019年5月1日至2020年4月30日）逾期付款违约金6136.36元，改判合同继续履行，被上诉人支付2020年度商铺租金21912元及2020年度商铺逾期付款违约金6136.36元；二、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人未按时给付2019年租金后的逾期违约金的计算有误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，双方签订的《商铺租赁合同》中第七条规定了违约方必须承担违约金。被上诉人未按时给付2019年的房屋租金21912元，还借故拖延时间，违背公平和诚信原则，侵害了上诉人的合法权益，上诉人要求被上诉人承担的违约金6573.60元，即被上诉人应支付的2019年租金损失的30％，即使不按照此条规定，也应按照中国人民银行同期贷款利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整，即由被上诉人承担违约金6135.36元（1533.84×4）；二、一审未判决被上诉人给付2020年的租金不合理。租赁合同已明确约定，被上诉人应于每年的2月底给付当年的租金，2020年已经到5月份，已超过约定的2月底的给付时间，被上诉人一直未给付2020年的租金，所以应该判决给付。因双方未针对是否应该解除合同提起诉讼，合同在没有解除之前，租金就应该按照约定正常给付。三、一审法院判决解除《商铺租赁合同》，系事实认定错误。四、是否应该解除合同，解除合同后是否给付违约金的认定是错误的。双方签订的《商铺租赁合同》是合法有效的，已经两级法院判决且生效。《商铺租赁合同》也约定了解除合同后的违约责任承担事项，在庭上，法庭没有释明，双方没有就是否该解除合同事宜进行举证、辩论，也就没有辩论违约金的给付事宜。一审法院却判定解除了合同，但对被上诉人是否按合同约定承担违约金。应承担多少违约金的问题，没有进行认定和判决明显损害了上诉人的合法权益，也是显失公平的。五、如果真的解除合同后，被上诉人给上诉人造成的实际损失及违约金的计算认定是错误的。上诉人与被上诉人签订的是10年的固定期限合同，租赁的期限、用途（主要由被上诉人用于售卖家具）、租金的给付、违约责任的承担等都是明确的，对双方都是对等的、公平的，合同签订后对双方都具有同等的约束力。上诉人对10年内的租房可收益预期利益是明确的，所以如被上诉人解除合同后，违约金也应该以预期可收益的10年总租金为基数来计算。六、一审法院将被上诉人应支付的房屋空置期租金混同于被上诉人的违约金，事实认定错误。七、一审法院对证据的认定存在偏差。对被上诉人提供的《解除合同通知书》，上诉人不予认可的，因为上诉人是租赁涉及商铺的合法所有权人，是合同的民事主体方，被上诉人如果需要主张权利，应直接向上诉人主张，但上诉人一直没有接到被上诉人的任何通知，所以上诉人对此不予认可。但法院却认定上诉人对此无异议，这是明显认定错误，剥夺了上诉人承认或不承认的诉讼权利。八、对上诉人提供的有力证据未进行确认。为了证明《商铺租赁合同》合法有效，上诉人在法庭上提交了平塘县人民法院（2019）黔2727民初1129号《民事判决书》和黔南州中级人民法院（2019）黔27民终2839号《民事判决书》的复印件作为证据，但法院对上诉人提供的该组有力证据没有进行确认和支持。综上所述，请上级人民法院查明事实，撤销一审判决不合理部分，客观公正维护上诉人的合法权益。 张珍英二审辩称：一、一审法院判决解除双方的《商铺租赁合同》，事实认定清楚、法律适用正确。被上诉人两份合同都是与平塘县鑫隆房地产开发有限公司（以下简称房开）签订，且没有得到过与上诉人签字的分合同的原件，也没有任何上诉人的联系方式，所以被上诉人一直认为与上诉人没有商铺租赁关系，直到（2019）黔27民终2839号判决被上诉人与上诉人存在合同关系。因此，在2019年2月被上诉人想要解除合同时是将《解除合同通知书》送达于签订合同以及交付租金的房开。房开作为商铺租赁的中间人，为了自身利益而没有将该通知传达给上诉人。且被上诉人在一审中也提交了相关证据证明租赁该商铺以后从未能够用于实际经营，但还是照常向房开缴纳了两年的房租。为了止损被上诉人于2019年2月送达《解除合同通知书》后，被上诉人就腾空商铺并以不交租金的方式明确表示不会再继续租赁。因此，在一审中，被上诉人提出解除合同的诉请。二、一审法院判决被上诉人支付租金和违约金的数额认定清楚、法律适用正确。1.合同约定商铺租赁期为5月1日起，一审法院在4月已经判决解除该合同，并判被上诉人支付3个月招租期的租金，并不会影响上诉人2020年的租赁，因此一审不认可2020年租金是合理的。2.被上诉人与房开于2017年2月9日签订的《商铺租赁合同》约定一方违约解除合同需支付违约金壹拾万元。而房开在后续12份《商铺租赁合同》的每份合同都将违约金作为格式条款改为伍万元，总违约金为陆拾万元。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。此合同为格式合同，是由房开提供，明显加重了被上诉人的责任，因此该违约金条款无效。3.被上诉人并无恶意违约而是经营现状迫于无奈，并且是因为房开的误导和过错，以及诉讼程序的时间才导致迟延支付租金。一审法院基于案件事实和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》作出的关于违约金认定完全正确。 鑫隆公司二审未陈述意见。 杨光福向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2019年商铺租金21912元；2.判令被告支付逾期违约金6573.60元；3.本诉讼费由被告承担。一审庭审中，杨光福增加一项诉讼请求：判令被告给付原告2020年租金。 张珍英向一审法院反诉请求：1.依法撤销反诉被告提供的《商铺租赁合同》；2.判令反诉被告提供的《商铺租赁合同》中有关违约金的格式条款无效；3.本案的诉讼费、律师费由反诉被告承担。一审庭审中，张珍英变更诉讼请求为：1.确认反诉人与第三人的合同于2019年3月30日已经解除；2.被反诉人的损失由第三人承担；3.本案的诉讼费、律师费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：第三人鑫隆公司系平塘县新舟商贸城的开发商。被告张珍英因为经营需要，于2017年2月9日与第三人签订《商铺租赁合同》（注：总合同），租赁第三人开发的平塘县新舟商贸城农贸市场二楼S-X-X、S-X-X、S-X-X、S-X-X、S-X-X、S-X-XX、S-X-XX、S-X-XX、S-X-XX、S-X-XX、S-X-XX、S-X-XX号，共12个商铺（建筑面积1193.22平方米）经营家具店。合同商定租期10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止，租金每两年递增一次，约定在每年的2月底前支付下一年的租金。此外合同对租赁房屋的转让、转租、违约责任等进行了约定。合同签订后，第三人将被告承租的商铺交给被告使用，被告也将2017年（2017年5月1日至2018年4月30日）的租金交付给第三人。此后，第三人将已经出租给被告的12个商铺带租约进行出售，原告于2017年2月24日与第三人签订《商品房买卖合同》购买了已经出租的S-X-XX号商铺（面积83.00平方米）。并在第三人的安排下于2017年4月17日与被告签订了案涉的《商铺租赁合同》（注分合同）。总合同与分合同的租赁期限、租赁条款、条件一致。期间第三人将被告缴纳的2017年、2018年的租金转给了原告。2019年5月因被告没有按照合同约定时间给付2019年度（2019年5月1日至2020年4月30日）租金，故原告诉讼至一审法院并提出前述诉讼请求。 一审法院认为，本案当事人争议焦点为：1.原告请求被告给付租金及逾期付款违约金是否有事实和法律依据；2.被告反诉请求是否能够支持；3.第三人是否应当承担本案责任；4.2020年的租金被告是否应当支付原告。原告与被告之间的《商铺租赁合同》虽然不是原告与被告当面协商签订，但是该合同系被告与第三人协商签订的《商铺租赁合同》的分合同，该合同的效力已经生效法律文书确认，在该合同未依法解除前，被告租赁原告的商铺依法应当承担给付租金的义务。合同约定被告应当于2019年2月底前支付2019年度（2019年5月1日至2020年4月30日）的商铺租金21912元给原告，被告在此期间没有给付，在没有法定或者约定不予给付租金的情况下，应当承担给付责任。因此原告请求被告给付2019年租金21912元的请求有事实和法律依据，依法应予支持。对于原告提出的被告逾期给付租金承担违约金6573.60元的请求，原、被告在租赁合同中对逾期给付租金有承担违约金的约定，但是被告认为违约条款是第三人单方面拟订的格式条款，加重了被告的责任，应当无效，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，根据法律规定，当事人违反合同约定应当承担违约责任，违约金数额以不超过实际损失为限。本案中，若依合同约定，被告逾期给付租金将承担50000元违约金，明显高于违约所造成的实际损失，因此该违约条款不能支持。鉴于被告逾期不能给付租金存在违约是事实，在双方不能就逾期给付租金的违约责任重新达成协议的情况下，参照逾期付款承担年利率6%的规定酌情支持原告违约金的请求。合同约定被告应当于2019年2月底给付租金，被告至今没有给付，已经逾期14个月，因此支持原告逾期给付租金的违约金请求为：21912×（6%÷12）×14=1533.84元。对于被告提出确认被告与第三人及原告签订的商铺租赁合同已经于2019年3月30日解除的请求，因原告及第三人不认可收到解除合同的通知，被告也没有证据证明已经依法履行了解除合同的相关权利义务，因此被告于2019年3月30日已经与第三人及原告解除商铺租赁合同的请求依法不能确认。由于市场原因，目前被告已经不需要使用原告的商铺进行经营，被告与原告签订的《商铺租赁合同》事实上被告已经无力继续履行，因此对于被告在本案中提出的解除被告与第三人及被告与原告签订的《商铺租赁合同》的请求依法应予准许，故对于原告主张的2020年的租金亦不予支持。租赁合同解除后，原告的损失主要体现为租金的暂时无法收取损失，合同解除后，原告仍可以通过继续出租获取租金，至于是否能够顺利出租收取租金，则属于一种市场风险，但是原、被告合同约定的提前解除租赁合同要承担100000元违约金的约定明显超过因违约产生的实际损失，因此不能支持该约定。根据实际情况被告提前解除租赁合同应当承担合同解除后3个月的合理招租期间的租金损失为宜。原、被告合同约定的2019年5月1日至2021年4月30日期间的年租金为21912元，3个月的租金损失为21912÷12×3=5478元。因被告与原告签订商铺租赁合同后，被告与第三人签订的商铺租赁合同中第三人的权利义务经合同约定已由原告享受和承担，被告没有证据证明第三人妨碍了原、被告合同权利义务的行使，因此被告要求第三人承担赔偿责任依据不足不能支持。本案是因被告欠付租金引起诉讼，诉讼费依法应由被告承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告张珍英于判决生效后十五日内承担给付原告杨光福2019年度（2019年5月1日至2020年4月30日）商铺租金贰万壹仟玖佰壹拾贰元整（￥21912.00元），承担给付逾期付款违约金壹仟伍佰叁拾叁元捌角肆分（￥1533.84元）；二、解除被告张珍英与第三人平塘县鑫隆房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》及被告张珍英与原告杨光福签订的《商铺租赁合同》；三、由被告张珍英于判决生效后十五日内承担给付原告杨光福因解除《商铺租赁合同》违约金伍仟肆佰柒拾捌元整（￥5478.00元）；四、驳回原告杨光福的其他诉讼请求；五、驳回被告张珍英的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费512元，反诉诉讼费60元，共计572元，由被告张珍英负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.合同解除认定问题；2.逾期付款违约金及合同解除违约金认定问题。 本院认为：关于本案一审判决张珍英给付2019年5月1日至2020年4月30日商铺租金21912元，各方当事人均无异议，予以确认。 关于案涉租赁合同解除问题。杨光福一审虽未诉请解除合同，但张珍英在反诉中请求确认合同已解除，并明确表示不履行合同义务。一审法院结合上述情况，在本案中对合同解除事项进行审理，并无不当。案涉租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。承租方张珍英因个人经营等原因，单方明确表示不再继续承租案涉商铺、提出解除合同，其行为违反合同约定，违背诚实信用原则，因双方在租赁合同中就违约事项进行了约定，一审法院以解除合同，承担违约责任的方式处理本案正确，予以确认。 关于2019年度逾期付款违约金、2020年度租金及逾期付款违约金、合同解除违约金认定问题。首先，针对2019年度逾期支付租金违约金。根据双方合同约定“逾期超过30天支付租金，无论解除合同还是合同继续履行，张珍英应支付违约金100000元”。该约定明显过高，且杨光福未针对其损失提供证据予以证实，结合租金性质，参照民间借贷中关于资金占用利息规定，按照年利率6%计付逾期付款违约金正确，杨光福上诉请求按照中国人民银行同期贷款利率4倍标准主张该部分违约金为6135.36元，于法无据，不予支持。其次，关于2020年度租金及逾期付款违约金事项，因前述认定《商铺租赁合同》已解除，且租金已计算至2020年4月30日，故2020年4月30日之后的租金及逾期付款违约金应不予支持。最后，针对合同解除违约金问题。双方合同约定，“双方任何一方中途违约，提前终止合同，视为违约，需向对方支付违约金10万元，同时承担对方因此造成的一切损失”。双方于2017年3月24日针对案涉商铺签订了10年租约（自2017年5月1日至2027年4月30日），现张珍英提前终止，已构成违约，应当承担支付违约金责任，但案涉商铺约定年租金均为2万余元，案涉租赁合同约定10万元违约金过高，且杨光福未提供充分证据证明其实际损失，针对违约金数额其也未进行明确。考虑到案涉商铺在合同解除后仍可继续对外出租、双方之间租赁合同再无继续履行可能，一审法院以三个月招租期的租金作为参照计算本案解除合同违约金符合一般租赁习惯，本院予以确认。 据此，上诉人杨光福的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人杨光福承担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  石明锋 审判员  朱代昀 二〇二〇年九月二十九日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖