广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21571号原告：佛山市鸿裕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******第十四层E室之二，统一社会信用代码914***********182C。法定代表人：林某。委托诉讼代理人：吴文峰，广东龙浩律师事务所律师。被告：肖彩娥，女，1975年1月11日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码420************81。原告佛山市鸿裕物业管理有限公司与被告肖彩娥物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，后转为适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告代理人吴文峰及被告肖彩娥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付从2019年7月至2020年5月期间拖欠的管理费1212.2元、专项基金202.4元、停车费330元、公共电摊费用280.7元、公共水摊费用23.5元，冲减公共收益40.2元后上述欠交应交费项合计2008.6元，及向原告支付违约金89.4元（违约金以逾期欠费总额为计算基数，从逾期日起按每天征收欠费额的0.3‰计算，暂计算至2020年5月31日，违约金要求计付至实际清偿之日止。费用明细数额与具体发生期间详见后附费用清单）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系佛山市禅城区**********（下称“案涉房屋”）的业主。自2018年5月28日起，案涉房屋所在的佛山市鸿翔湖景苑小区由原告依据其与佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的标准提供物业管理服务，并依该合同约定的标准与方式收取物业管理服务费、停车费、公摊水电费等物业服务相关费用。鸿翔湖景苑小区西门于2018年10月1日起新增开放给业主进出，此西门的安保工作原未在《物业管理服务合同》中安排相关配置人员与费用，但此西门开放时无安保人员值守的情况下产生安全与噪音问题，经小区业委会与居委会沟通及研究讨论后，决定通过小区临时业主大会表决成立专项基金的方式，成立专项基金用于西门增设安保设施并在开放时间派驻安保人员，以上表决获小区78%以上业主同意。从2019年1月起，随当月管理费收取的同时收取0.15元／平方的专项基金。随后原告先行垫款进行了西门增设安保设施的配套。自2019年7月起被告没有依约向原告支付案涉费用，原告多次向被告催收无果。依物业管理服务合同约定依时足额缴付物业服务相关费用，是每位业主应履行的合同义务，且物业管理服务属面向全体业主提供的服务，受益方是小区全体业主，小区中任一业主不依约支付物业服务相关费用的做法，损害的不只是物业服务企业的利益，既会造成物业服务企业的收支困难，更由此而损害了小区全体业主的合法权益，特别是其他守约业主的权益。依据《物业管理服务合同》第九条第5点约定，被告逾期欠交应交费项已构成违约，应向原告支付违约金。以上事实，有《物业管理服务合同》、《关于召开鸿翔湖景苑小区临时业主大会表决成立专项基金的公示》及相关表决结果、《佛山市不动产（房地）登记信息查询结果》等证据为凭。原告认为被告拒绝支付物业管理费等案涉费用的行为已构成违约，应当向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请，以此体现我国法律的公正性和严肃性。被告辩称：一、原告起诉要求被告支付西门专项基金202.4元，其不具备原告主体资格。鸿翔湖景苑小区第三届业委会成立专项基金，业委会委托原告负责有关“成立专项基金”意见征询表决表的派发、回收工作，委托期限自2018年11月10日至2018年11月26日，委托范围不包括代为收取专项基金；原告不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”，即使业委会委托了原告代收专项基金，原告亦不符合上述规定；因此，对于专项基金，原告与被告不存在直接的利害关系，原告不是该诉讼请求的适格原告。二、原告向被告收取西门专项基金无事实和法律依据。2018年10月19日，小区第三届业委会召开委员会会议，会议通过了“西门开放安全、增设保安岗，由业委会表决产生，是否同意增加0.1元/㎡，专项专用”的提议，并建议比价后再定价格。2018年10月22日，小区第三届业委会发出“关于召开鸿翔湖景苑小区临时业主大会表决成立专项基金的公示”，公示将专项基金的单价由业委会表决通过的“0.1元/㎡”变更为“0.15元/㎡”，业委会未经召开业委会会议表决而擅自更改专项基金的单价，违反了业委会的议事规则。原告向被告发出的催缴费用通知书均注明未缴清费用为物管费，向被告出具的收据也是只注明被告缴费内容为物管费，并未注明西门专项基金，且原告向业主出具的收取物管费的发票均为物管费，亦未注明含西门专项基金，原告将西门专项基金据为己有的行为属于违法行为。而原告在楼道公示的收费明细表却将西门专项基金与物管费分开，说明原告明知道西门专项基金并不是物管费，无权捆绑在物管费里收取，却仍然将业主的钱占为己有，被告有权拒缴。专项基金设立的目的是为了解决西门的安全及噪音问题，用于西门设备、设施以及西门安保人的费用，但西门的安保人员只用于收取停车费，并未为西门的安全及噪音问题负责，且小区专有部分总面积为70403.18平方米，原告每月每平方米收取0.15元，每月共收取业主10560.48元，早已超过满足西门的日常开支需要，原告持续收取该费用的行为不合理，且该笔费用的开支从未得到监管以及公示，被告亦不知道该笔基金是否专项专用。专项基金已与设立的初衷不符，同时，小区的部分业主未缴纳该基金，而原告并未追讨，并允许其缴纳物管费等费用，故原告向被告收取专项基金的行为不符合事实和法律依据。三、被告曾多次向原告支付管理费、公共水电摊费等费用，但原告拒不收取，因原告的原因导致被告无法缴纳相关费用，被告并未违反《物业管理服务合同》关于逾期缴纳有关费用的规定，原告无权主张相关费用的违约金。四、因本案是原告拒收相关费用而产生的诉讼，被告无需承担本案产生的诉讼费用。综上所述，原告要求被告支付专项基金202.4元、违约金89.4元及承担本案诉讼费的诉请无任何事实依据，请求驳回其该部分诉讼请求。诉讼中，原告举证证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《物业管理服务合同》、物业服务合同登记备案回执、业主委员会备案回执，证明2018年5月28日起，案涉房屋所在的佛山市禅城区鸿翔湖景苑小区由原告依据其与佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会签订的《物业管理服务合同》约定的标准提供物业管理服务。《物业管理服务合同》第七条“管理服务费用”第九条第5点约定:“业主和物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交，并从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金”。3、表决成立专项基金的公示、委托书、表决结果统计表、告示、工作计划、西门配套工作报价、结算表，证明鸿翔湖景苑小区西门于2018年10月1日起新增开放给业主进出，此西门的安保工作原未在《物业管理服务合同》中安排相关配置人员与费用，但此西门开放时无安保人员值守的情况下产生安全与噪音问题，经小区业委会与居委会沟通及研究讨论后，决定通过小区临时业主大会表决成立专项基金的方式，成立专项基金用于西门增设安保设施并在开放时间派驻安保人员，以上表决获小区78%以上业主同意。从2019年1月起，随当月管理费收取的同时收取0.15元/平方的专项基金。随后原告先行垫款进行了西门增设安保设施的配套。4、佛山市不动产（房地）登记信息查询结果，证明被告是案涉房屋业主并证明案涉房屋的产权登记面积。5、催缴费通知，证明原告向被告催收案涉欠费，但被告未予支付。6、湖景苑2020年4月住宅共用水电费分摊表2页、水费发票2页、电费发票17页，证明小区的水费和电费是由原告代垫，每月根据计量容器实际发生额向业主分摊计收。被告举证如下：1、业委会2018年10月22日至24日聊天记录、湖景苑第三届业委委员会会议记录、西门配套工程结算表，证明业委会未经召开业委会会议进行表决而擅自更改专项基金的单价，违反了业委会的议事规则，原告每月每平方米收取业主0.15元，合计每月共收取业主10560.48元，早已超过满足西门的日常开支需要，原告持续收取该费用不合理。2、催缴费用通知书、收据、湖景苑2020年5月收费明细表，证明原告明知道西门专项基金并不是物管费，原告无权捆绑在物管费里收取，却仍然将业主的占为已用，故被告有权拒缴。3、2019年12月7日录音、2020年6月23日录音、2020年12月29日录音资料，证明被告曾多次前往原告缴费处缴费管理费等费用，但原告拒不收取；4、聊天记录，证明被告曾多次前往原告缴费处缴纳管理费等费用，但原告拒不收取，而小区的其他部分业主未缴纳专项基金的情况下，允许其缴纳物管费等费用。本院认证如下：除被告提供的证据3的真实性无法确认外，对双方提供的其他证据的真实性均予确认采信。根据双方的举证，本院确认以下案件事实：2017年10月23日，佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会办理了备案，备案的业委会主任为陈勇军。2018年5月28日，佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，原告受托对鸿翔湖景苑小区提供物业服务，合同约定主要内容：第二条、委托管理事项一、房屋共用部位的维护和管理……六、交通与车辆停放秩序的管理……十一、负责向业主和物业使用人收取物业管理费等……十五、甲方临时委托的其他事项……第三条、合同期限本合同期限为：二〇一八年六月一日至二〇二一年五月三十一日止，共计三年；第四条、甲方的权利和义务……3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。4、检查、监督乙方在管理工作的实施及制度的执行情况……第七条、管理服务费用1、本合同签定生效之时起至业主大会决定物业管理费收取标准的当月，按原有的收费标准、本合同之“管理服务质量”执行。双电梯住宅（82A、82B、82C）管理费按建筑面积1元／平方米／月……5、小区的公共水、电费每月根据计量容器实际发生额向业户分摊计收。建筑面积以各业户的房产证的面积为准。各楼梯的共用水电费、电梯电费根据计量容器实际发生额由该楼梯的业主按建筑面积分摊。二次供水的共用电费根据计量容器实际发生额由受益业主按建筑面积分摊……第八条、公共收益甲方依照业主大会议事规则，利用小区内公共地方开展的各项经营活动，乙方配合管理，招商事项由甲方负责，乙方仅限于后续工作管理，所有合同协议需经甲方审核同意，由甲方签约并加盖甲方公章生效。（特殊情况经甲乙双方协商解决）经营活动总收入的20%用于小区业委会办公费用，10%作为乙方的管理报酬；剩余部分在扣除应缴纳的税金、费用后，用作小区的公共设施、设备的维修、维护、改造、更换、增添之用。如使用公共收益，由乙方向甲方申请；获得批准后，甲方付款给乙方，但每月使用公共收益最高不得超过当月总收入的40%或公共收益累计余额的70%（除业委会办公经费20%及乙方10%报酬）外，批准使用公共收益数额不足以支付单一项工程的费用支出，可以采取分月申请的方式……第十条、违约责任……5、业主和物业使用人不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求补交，并从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金；如无正当理由逾期三十天仍拒绝缴交的，乙方有权采取催缴措施，所造成的不便和损失由业主和物业使用人自行承担。乙方可采取诉讼形式进行催收，采取诉讼方式的，因此产生的诉讼费、保全费、律师费等所有费用，均由败诉方承担……。2018年7月6日，佛山市禅城区国土城建和水务局对上述《物业管理服务合同》办理了备案。上述《物业管理服务合同》签订后，原告入场为鸿翔湖景苑小区提供物业服务至今。另，被告为鸿翔湖景苑小区业主之一，其所有的房屋坐落为佛山市禅城区**********，登记面积122.87平方米。2018年10月22日，佛山市禅城区鸿翔湖景苑第三届业主委员会发布《关于召开鸿翔湖景苑小区临时业主大会表决成立专项基金的公示》，公示载明：鸿翔湖景苑小区西门于2018年10月起开放给业主进出，经过一段时间的试运行，因无安保人员值守而不少业主反映存在严重的安全问题及噪音问题。依据小区物业服务中心报告，业委会经与居委会沟通及研究讨论后，拟定在西门增设保安岗亭、安全防范设施和开发时间派驻安保人员。一、章程及费用筹集和使用：1、西门开发时间为15小时，即：6:30-22:00；2、拟增设保安1.5人；人员工资薪酬及福利待遇为：4400元／人／月*1.5人=6600元／月；3、新增安全防范设施：A、保安亭一个；B、84A103单元至108单元花基边不锈钢栏杆；C、西门顶雨棚及小区字样；D、84A车库人行出入口自动门；E、西门口消防通道规划禁停标识及大黄方格线。4、费用筹集。成立专项基金，业主每月每平方米交纳0.15元。业委会委托物业公司每月在收取当月管理费时一并收取，实际到账款后与业委会对账，专款专用，在扣除保安人员费用后，其它用于西门设备、设施增设，每个季度向全体业主公司专项基金的收支情况。5、专项基金，在本小区维持五级服务的情况下，专款专用于西门日常运行支出，如日后小区管理费调升后能满足日常开支需要的情况下，停止此专项基金的收取……三、业主大会以议题公示，书面征集表决意见的方式召开。四、业主大会公告公示时间：2018年10月24日到2018年11月9日。五、表决时间：2018年11月10日起到2018年11月26日。六、表决意见征集：1、上门派票及即时投入票箱；2、到指定位置领票及投入票箱。七、开箱验票时间：2018年11月27日，将邀请街道、居委会相关人员现场监证开箱验票。鸿翔湖景苑关于开发西门成立专项基金的业主大会表决结果如下图表所示：票数票数票数占比面积面积面积占比备注总发出票数525总面积70403.18收回票数30758.48%收回票数36641.9952.04%同意票数19537.14%有效面积22857.6232.46%不同意票数9618.29%有效面积12657.417.98%现场收回弃权160.03%现场收回弃权面积1126.970.02%未投票21842.52%未投票面积34878.1749.54%已送达未投票，其表决权归属于已经表决的多数票21842.52%已送达未投票，其表决权归属于已经表决的多数票34878.1749.54%2018年12月12日，原告发出告示，内容为：由鸿翔湖景苑第三届业委会发起的，因鸿翔湖景苑西门开发而成立专项基金的业主意见征询得到业主78%以上的同意，并在公示期内未收到业主有异议的书面投诉。为此，物业管理服务中心将根据成立专项基金公示的要求，从二〇一九年一月开始，随当月管理费收取的同时收取0.15元／平方的专项基金，请各业主保持扣费账户有足够的余额。对您们支持我们的工作表示衷心的感谢！2019年3月26日，鸿翔湖景苑第三届业委会主任陈勇军在《西门配套工程结算表》上签字，确认西门配套工程总价款43728.30元。2020年6月后，原告停止向业主收取西门专项基金。在原告向被告发出催缴费用通知书后，被告曾到原告物业管理处缴纳除西门专项基金外的其他费用，但原告要求被告需与西门专项基金一并缴纳才予收取。本院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点为：原告是否有权收取西门专项基金。《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修资金应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。经查明，对于西门专项基金的设立项目，鸿翔湖景苑第三届业主委员会已组织召开临时业主大会并组织业主进行表决，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意成立西门专项基金，委托原告按0.15元／平方收取专项基金，此符合鸿翔湖景苑第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》第二条委托管理事项第十五项“甲方临时委托的其他事项”之规定，故原告依据业主大会授权有权收取西门专项基金。对被告认为原告无权收取西门专项基金的辩称不予采纳。被告认为业委会从开始议定的按0.1元／平方米到公示按0.15元／平方米收取西门专项基金的程序违反议事规则的问题不属于本案审查范围，被告可另行寻求救济途径。被告对原告诉请的除西门专项基金外的其他相关费用不持异议，本院对原告的该部分诉请予以支持。关于违约金的问题。被告未交纳物业费确属事实，但被告在原告催缴后，主动到原告处缴纳除西门专项基金外的其他物管费用而原告不予收取，原告要求被告必须连同西门专项基金一并缴纳的理由依据不足，欠缴该部分费用的原因不在被告方，被告无需支付该部分欠缴费用的违约金。双方对于缴纳西门专项基金有争议，被告至今不同意缴纳该专项基金，但被告拒缴的理由不能成立，被告如对原告在2019年1月至2020年5月期间收取的西门专项基金的数额有异议，应通过其他途径提请业委会对此进行督查审计以确定是否超额收取，在此之前仍应缴纳该专项基金。鉴于物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、相互努力。原告仍是涉案小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。为及时化解矛盾、维系双方之间的和谐稳定，对原告诉请被告欠缴支付西门专项基金的违约金亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖彩娥于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市鸿裕物业管理有限公司支付佛山市禅城区**********201*年7月至2020年5月的管理费1212.2元、专项基金202.4元、停车费330元、公共电摊费用280.7元、公共水摊费用23.5元，冲减公共收益40.2元后合计2008.6元；二、驳回原告佛山市鸿裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告肖彩娥未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，原告佛山市鸿裕物业管理有限公司负担45元、被告肖彩娥负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  阮惠雄审判员  李咏梅审判员  彭颖颖二〇二一年一月二十日书记员  黄嘉莹