吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终5763号 上诉人（原审原告、案外人）：李东，男，1962年3月25日生，汉族，住吉林省长春市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛亚云，吉林雅成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李茂丛，男，1963年10月30日生，汉族，住吉林省九台市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：吉林省永泰房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市。 法定代表人：郭文忠，该公司董事长。 上诉人李东因与被上诉人李茂丛、吉林省永泰房地产开发有限责任公司（以下简称永泰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服长春市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）（2020）吉0104民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李东上诉请求：一、撤销朝阳法院2020年8月31日作出的（2020）吉0104民初4821号民事判决，依法改判支持李东一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由李茂丛承担。事实及理由：一、2016年执行裁定书已经认定李东对位于朝阳区牡丹街7号，房权证长房权字第XX**房屋（以下简称案涉房屋）取得所有权，因此应解除对案涉房屋的查封，停止执行。（2016）朝法执异字第30号执行裁定书，明确“现房屋虽仍登记在永泰房地产名下，但李东通过买受形式取得了该房屋的所有权，继续查封该争议房屋实属不当。”因此该裁定认定李东取得该房屋的所有权。根据《物权法》第28条的规定，人民法院的法律文书具有物权变动的法律效力，该裁定书生效，即发生了物权变动，李东取得了该房屋的物权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项规定，李东取得物权，对执行标的享有足以排除强制执行，因此，应终止对案涉房屋的执行。二、一审适用法律错误，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，支持李东的执行异议。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。而李东即符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，李东1992年签订房屋销售合同，该房屋是李东名下唯一住房，李东已经支付全部房款，因此应当支持李东的执行异议。三、本案房屋未能及时办理过户登记系开发商的原因导致，李东对此没有过错。（一）永泰房地产公司一直处于吊销状态，无人配合李东办理更名过户登记是导致案涉房屋未办理过户登记的另一原因。自2007年至今，李东一直在向永泰房地产公司主张办理产权更名过户的权益，但在2007年因案涉房产被查封、永泰房地产公司税务登记没有年检，后2012年永泰公司营业执照被吊销等各种原因，导致案涉房产一直未更名过户至李东名下。永泰房地产公司多年处于无人管理的状态，人去楼空，找不到负责办事人员，无人协助李东办理产权更名过户手续，该客观情况是李东一直未成功办理产权更名过户的根本原因。（二）李东曾向产权登记中心申请办理房屋更名过户，因永泰房地产公司被吊销营业执照导致无法更名过户。2016年裁定生效后，李东便持朝阳法院作出的该裁定及相关过户材料，向产权办理中心申请办理过户登记，但因为永泰房地产公司被吊销营业执照，被告知无法办理过户登记，因此，案涉房产一直未进行更名过户。《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十二条，企业法人被吊销《企业法人营业执照》，登记主管机关应当收缴其公章，并将注销登记情况告知其开户银行。这一规定说明企业法人营业执照被吊销以后，企业的公章便应被收缴而不能再对外使用。因此，登记机关也不能为其办理权属登记。上述事实与法律规定便是李东未能办理产权过户的客观理由。李东提供的视频证据也证明，李东去产权登记中心办理登记，工作人员明确答复，因为开发商被吊销营业执照，无法办理产权过户登记。根据最高人民法院第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第2款，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上所述，案涉房屋未办理更名过户登记的原因不可归责于李东，李东作为买受人的行为，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件，一审法院认定李东作为买受人对案涉房屋未办理过户存在过错，明显属于事实认定错误。依据《民事诉讼法》第一百六十四条之规定，李东为维护自身的合法权益向贵院提起上诉，望贵院判如所请！ 李东一审提出诉讼请求：请求依法撤销朝阳法院（2020）吉0104执异24号执行裁定书，解除对涉案房屋的执行和冻结。事实和理由：1.该房屋所有权已归李东所有。李东于1992年3月1日与吉林大世界房地产开发有限责任公司（永泰房地产公司前身）签订房屋销售合同，永泰房地产公司将房房权证长房权字第1XX**屋出卖给李东，约定购房款为243,500.00元，李东已将购房款支付给永泰房地产公司，由永泰房地产公司住户付款情况明细表予以证明，且永泰房地产公司将该房屋产权证交付给李东，合同已经履行完毕；2.该房屋已于1995年交付李东使用，由李东夫妇实际占有居住至今，有社区开具的证明为证；3.李东向永泰房地产公司提出过户要求后，永泰房地产公司进入改制程序，房屋也一度被查封。始终无法顺利办理产权过户手续；4.李东于2016年12月20日拿到朝阳法院执行裁定书（2016）朝法执异字第30号之后，到产权登记中心办理过户手续，工作人员告知朝阳法院执行裁定书（2016）朝法执异字第30号裁定结果是中止对现登记在永泰房地产公司名下，位于朝阳区牡丹街**，产权证号1XXXX，建筑面积104.57平方米房屋的执行，被告知无法办理过户手续。自李东购买房屋至今积极要求永泰房地产公司办理该房屋过户手续，非因李东自身原因未办理过户登记。该房屋属于李东所有，不得作为永泰房地产公司财产执行，请求撤销对该房屋的执行和冻结，故李东诉讼来院。 李茂丛、永泰房地产公司在一审未作答辩。 朝阳法院一审查明，李茂丛与永泰房地产公司劳务合同纠纷一案，朝阳法院于2018年9月7日作出（2018）吉0104民初4033号民事判决书，判决“一、永泰房地产公司于本判决生效后立即给付李茂丛劳务费98,000.00元及利息；二、驳回李茂丛其他诉讼请求”。因永泰房地产公司未履行生效法律文书确定的给付义务，李茂丛向朝阳法院申请执行，执行案号为（2018）吉0104执2142号。执行中，朝阳法院于2019年1月30日裁定查封永泰房地产公司名下的坐落于朝阳区牡丹街7号，权利证号1XXXX，丘地号4-25/504-3（303），建筑面积104.57平方米的房产。查封期限为三年。2020年3月9日，李东对执行标的提出书面异议。 2020年5月29日，朝阳法院作出（2020）吉0104执异24号执行裁定书，驳回李东的异议请求。2020年7月8日，李东对裁定不服，向朝阳法院提起案外人执行异议之诉。 2014年1月7日，吉林诚元律师事务所申请执行永泰房地产公司，案号为（2014）朝法执字第9号，朝阳法院于2014年10月9日作出（2014）朝法执字第9号执行裁定书，裁定查封本案案涉房屋，查封期限二年。李东向朝阳法院提出执行异议，朝阳法院于2016年12月20日作出（2016）朝法执异字第30号执行裁定书，认定案涉房屋应确认为李东所有，李东异议请求成立，裁定中止执行本案案涉房屋。该裁定书已生效。一审再查明，1995年（或1992年）3月1日，李东与吉林大世界房地产开发有限责任公司（后更名为永泰房地产公司）签订一份《房屋销售合同》，约定：李东购买吉林大世界房地产开发有限责任公司位于朝阳区永昌路303号房屋，建筑面积103平方米，价格为243,500.00元，其中煤气费3,500.00元，李东分二次付款，第一次于合同签订后五日内付款30,000.00元，第二次付款190,000.00元，余款23,500.00元最后一次性付清等内容。庭审中，李东陈述190,000.00元是用一台捷达车折抵购房款，另交纳53,500.00元现金。一审庭审中，李东提供一份《大世界房地产开发公司商品房屋会签单》，自称系吉林大世界房地产开发有限责任公司向其出具，载明：“李东购买的朝阳区永昌路64号二单元303号房，从96年开始办理供暖手续。”因时间久远无法辨认《会签单》加盖的公章名称。李东提供电费、煤气费存折，水费、卫生费收据，采暖费发票，供热协议、维修协议，证明永泰房地产公司在签订合同后向李东交付案涉房屋，李东占用房屋至今。 朝阳法院认为，案外人李东对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案的争议焦点为李东对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人提出的异议请求需同时符合上述四种情形，方才享有排除执行的民事权益。朝阳法院在（2014）朝法执字第9号执行案件中，于2014年10月9日查封本案案涉房屋，查封期限二年，期限截至2016年10月，李东在该执行案件中提出执行异议，朝阳法院于2016年12月20日作出（2016）朝法执异字第30号执行裁定书，认定李东在2014年10月9日法院查封之前对案涉房屋享有实际权利，该裁定书生效后，时至2019年1月30日（2018）吉0104执2142号执行案件再次查封案涉房屋，在事隔两年多的时间内，案涉房屋已满足了更名条件的情况下，但李东未能积极向永泰房地产公司主张办理更名过户手续，属于因李东自身原因所致。因此李东提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。综上所述，朝阳法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回李东的诉讼请求。案件受理费4952元，由李东负担。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，2007年9月18日李东向永泰房地产公司交纳办理无籍房手续费用2000元。2008年5月12日永泰房地产公司向李东出具去吉林省工商局查询并复印公司章程的介绍信。 再查明，2007年10月11日，辽宁省抚顺市中级人民法院对涉案房屋予以查封，查封期限二年。2011年6月16日长春市朝阳区人民法院对涉案房屋予以查封，查封期限二年。 又查明，2012年10月18日，永泰房地产公司被吊销营业执照。产权登记中心工作人员表示，永泰房地产公司被吊销营业执照，无法办理产权过户登记。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人李东与永泰房地产公司在法院查封前即已签订书面的买卖合同，根据上诉人提交的证据显示，其已在朝阳法院本次查封前实际占有使用案涉房屋亦交纳了涉案房屋的全部房款。针对上诉人李东是否对未办理过户登记一事存在过错一节，本院认为，因为李东提供证据证明，其自2007年起即开始办理案涉房屋过户登记一事，后因涉案房屋被法院查封和永泰房地产公司被吊销营业执照等客观原因，致使李东无法办理过户登记，其对此并无过错。故可以认为李东符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上，上诉人李东的主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初4821号民事判决； 二、停止对位于长春市朝阳区牡丹街7号，房权房权证长房权字第1XX**的执行。 一审案件受理费4952元，由吉林省永泰房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费4952元，由吉林省永泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  周翠翠 审判员  蒋振华 二〇二一年一月二十二日 书记员  丁 巍