广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0331民初2425号 原告：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所地:广西荔浦市荔城镇城东街环东路**,统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹桂华，广西中园律师事务所律师。 被告：陈新桃，男，1987年4月4日出生，汉族，住广西荔浦市。 原告荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发公司）与被告陈新桃商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大发公司的特别授权委托诉讼代理人赵正红、被告陈新桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大发公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2015年3月28日签订的《商品房买卖合同》，将涉案商品房立即返还原告；2、判决被告支付原告违约金181735元（违约金暂计至2020年8月27日，此后违约金以366000元为基数，按年利率19%计至被告还清之日止）;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是一家房地产开发公司，2015年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的位于荔浦市，该商品房建筑面积为143.38平方米，单价为人民币2754.92元每平方，合计购房款395000元。合同第六条约定被告应将上述购房款分两次付清，首付应付房屋价款的30%,其余70%待房屋封顶在银行按歇贷款一次付清，银行办按揭费用由买受人承担。本合同附件四：合同补充协议第一条约定，（1）被告在2015年3月28日前缴纳购房款为人民币119000元整。（2）余款计人民币276000元整，此款由被告向银行申请按揭货款。被告应于2015年6月28日前到指定银行办理按揭手续，并告知原告，有逾期不到银行办理按揭手续的，视为被告逾期付款，按合同正文第七条规定解除合同并追究被告违约责任。合同第七条被告逾期付款的违约责任中第一款第二项约定，逾期超过10日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。2015年4月18日,被告因无法办理银行按揭，经与原告协商，所欠购房款366000元由被告分期偿还，约定，被告在2016年3月27日偿还86000元、2017年3月27日还款80000元、2018年3月27日还款80000元、2019年3月27日还款60000元、2020年3月27日还款60（8）0元，在此期间内，原告不收取利息，并约定，被告必须按时还款，逾期不还的，对逾期部分的欠款按人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金。双方签订《欠款抵押协议》对上述约定予以明确。合同签订后，原告于2015年9月11日将商品房交付被告，被告实际占有上述商品房。但时至今日，被告仅给付原告29000元购房款，其余欠款抵押协议所约定的366000元购房款被告却未依约定按期还款。原告认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、《欠款抵押协议》不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方应按合同约定恪守并履行合同义务。现被告违反合同约定，未按期还款，给原告造成巨大的经济损失，依法原告有权解除合同，并要求被告承担给付违约金的违约责任，暂计至2020年8月27日的违约金为181735元（自2016年3月28日起至2017年3月27日，逾期欠款金额86000元，按银行贷款年利率4.75%的四倍19%计，86000元×19%×1＝16340元；自2017年3月28日起至2018年3月27日，逾期欠款金额166000元，按银行贷款年利率4.75%的四倍19%计，166000元×19%×1＝31540元；2018年3月28日起至2019年3月27日，逾期欠款金额246000元，按银行贷款年利率4.75%的四倍19%计，246000元×19%×1＝46740元；2019年3月28日起至2020年3月27日，逾期欠款金额306000元，按银行贷款年利率4.75%的四倍19%计，306000元×19%×1＝58140元；2019年3月28日起至2020年8月27日，逾期欠款金额366000元，按银行贷款年利率4.75%的四倍19%计，366000元×19%÷12×5＝28975元）。故为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第107条等相关法律规定，特具状人民法院，请人民法院依法审理，支持原告诉请。 被告陈新桃答辩称：同意第一项诉讼请求解除《商品房买卖合同》，但不同意支付逾期付款违约金。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告大发公司系于2004年9月6日成立的房地产开发销售公司，其经营范围是房地产开发销售；室内外装饰装修及装饰材料销售；房屋租赁（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2015年3月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发建设的位于荔浦市，合同约定了商品房的面积143.38ｍ2、房屋价款395000元，《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，采取分期付款方式，分两次付清，首付房屋价款30%,其余70%待房屋封顶在银行按揭贷款一次付清，以及合同特别补充协议（付款方式及期限补充约定）等。2015年10月18日，被告在原告处领取该商品房的钥匙，该商品房已经由被告实际占有。2015年4月18日，原告与被告签订《欠款抵押协议》，该《欠款抵押协议》约定被告因购买原告开发的位于荔浦市，并约定被告所欠款项366000元在2020年3月27日前还清，在此期间原告不收取任何利息，逾期不还的，对逾期部分的欠款按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金；被告应分5次偿还欠款如下：（1）2016年3月27日前偿还86000元；（2）2017年3月27日前偿还80000元；（3）2018年3月27日前偿还80000元，（4）2019年3月27日前偿还60000元，（5）2016年3月27日前偿还60000元。至今，二被告只向原告缴纳购房款29000元，尚欠购房款366000元购房款未给付。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效；被告拖欠原告购房款不予给付的行为，已经构成根本性违约，导致合同根本目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”及第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的”的规定，本案原告请求解除与被告于2015年3月28日的签订《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持；被告向原告购房，依法负有按期给付房款的义务，根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第一款第一项“逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”及合同特别补充协议第一条第一款“买受人在2015年3月28日前缴纳购房款119000元及在2015年6月28日前缴纳购房款276000元”的约定，被告应该在2015年6月28日前缴纳购房款366000元而没有缴纳，构成根本性违约，导致合同根本目的不能实现，被告应承担相应的违约责任，被告应以尚欠购房款366000元为基数，按累计应付款10%的标准向原告支付违约金36600元（366000元×10%）；因本案的基础法律关系是商品房销售合同，原、被告签订的《商品房买卖合同》对逾期支付购房款的违约责任有明确约定，应按约定；原告请求按《欠款抵押协议》的约定，以尚欠购房款366000元为基数，从逾期之日起按年利率按19%计算违约金至清偿购房款之日止，没有事实和法律依据，本院不予支持；《商品房买卖合同》解除后，被告已经缴纳的购房款29000元，原告主张另案处理，本院认为，为避免当事人的诉累及节约审判资源，二被告主张用于折抵逾期支付购房款的违约金，本院予以准许；故被告还应支付逾期支付购房款违约金7600元（36600元-29000元=7600元）给原告，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告荔浦县大发房地产开发有限公司与被告陈新桃于2015年3月28日签订的《商品房买卖合同》；被告陈新桃在本判决生效20日内将位于荔浦市返还给原告荔浦县大发房地产开发有限公司； 二、被告陈新桃支付逾期支付购房款违约金7600元给原告荔浦县大发房地产开发有限公司； 三、驳回原告荔浦县大发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（户名：荔浦市人民法院，开户行：中国工商银行荔浦县支行，账号：21×××39），如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条至规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9567元，减半收取4784元，由被告陈新桃共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9567元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 杜 冰 二〇二一年一月十八日 书记员 黄艳芬