上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11478号诉人（原审被告、反诉原告）:杨健，男，1994年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区高桥镇金色郦苑**楼**。委托诉讼代理人：钱逸，上海勤宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:徐建阳，男，1978年8月12日出生，汉族，户籍地福建省仙游县，联系地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：南丹，上海木诚木律师事务所律师。上诉人杨健因与被上诉人徐建阳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨健上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审；或者维持一审判决第一、二项,撤销一审判决第三、四、五、六、七项，改判驳回徐建阳在一审中的除要求解除双方就上海市浦东新区XX路XX、XX号一层房屋（以下简称系争房屋）签订的《租赁合同》以外的其他诉讼请求，并改判徐建阳支付其系争房屋使用费人民币（以下币种相同）97,500元及违约金36,000元。事实和理由：1.不同意承担违约责任，具体理由：（1）其与徐建阳签订《租赁合同》时，告知80.5平方米的面积包含了约20平方米的违章建筑，并带领徐建阳实地查看了房屋，故徐建阳对系争房屋存在部分违章建筑是明知的，因此一审确认合同部分无效责任在于其有误；（2）一审确认《租赁合同》中有关出租违章建筑部分无效，其余部分有效；该无效部分自始无效，之后的赔偿责任应按缔约过失处理，一审认定合同部分无效所引起的是违约赔偿责任有误；（3）其已提供了60平方米的合法房屋，徐建阳也实际使用至2019年9月26日，故其不存在违约行为，不同意向徐建阳支付违约金；2.被拆除面积约20平方米，占系争房屋总面积80.5平方米的四分之一，拆除后房屋形态基本未发生重大变化，可供继续使用，故拆除违章建筑达不到根本违约的程度，合同应继续履行，在此情况下，徐建阳擅自搬离系争房屋，应承担违约责任；3.徐建阳在2020年4月16日才向工商管理部门申请办理注销登记，导致其无法及时再出租系争房屋，故徐建阳应支付2019年10月15日至2020年4月15日的房屋使用费97,500元；一审判令其承担房屋空置损失有误。被上诉人徐建阳辩称，1.《租赁合同》约定其租赁的房屋面积为80.5平方米，基于该面积其愿意支付的月租金为15,000元，当时系争房屋隔壁的房屋合法面积是一样的情况下，租金是6,600元，故其基于实用面积支付翻倍的租金，其在正常使用过程中被拆违，剩下的面积除去走道仅35平方米左右，导致其无法实现合同目的，故合同解除是由于杨健的原因导致，杨健应承担违约责任；2.关于营业执照问题，约定由杨健代办，其为此支付了16,000元，合同中并未约定办理注销手续是其义务，其原本委托朋友在2019年9月已申请注销了，因其回福建，导致手续当时没有办出来，但房东可以直接办理注销的，故其2020年4月16日办理注销登记手续并未影响杨健将房屋另行出租，不同意另行支付2019年10月15日至2020年4月15日止的房屋使用费97,500元；3.至于程序问题和法律适用问题，由法院依法审查。据此，其认为一审判决正确，请求二审驳回上诉、维持原判。徐建阳起诉请求:1.其与杨健签订的《租赁合同》于2019年9月26日解除；2.杨健返还其已付押金15,000元以及租金11,000元；3.杨健向其支付违约金36,000元；4.杨健向其支付装修费63,000元和广告费13,000元；5.杨健向其支付购买家电和厨具、桌椅的费用31,108元。杨健提出反诉，请求法院判令：徐建阳继续履行合同，支付2019年10月16日至2020年4月15日的租金9万元。一审审理中，杨健将反诉请求调整为：要求徐建阳向其支付违约金36,000元。一审庭审结束后，杨健向一审法院递交了书面的反诉状，其明确诉请如下：判令徐建阳继续履行合同并支付房屋使用费97,500元（自2019年10月16日，暂计至2020年4月28日）。一审法院认定：上海市浦东新区XX路XX、XX号1-3层房屋系案外人何某1、何某2所有，建筑面积179.88平方米。2019年6月30日，徐建阳（乙方、承租方）与杨健（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋面积80.5平方米；租期为2019年7月15日至2020年7月14日；第一年租金为每月15,000元，付三押一；甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用；若产生任何违约问题，赔偿金额为合同所定年租金的20%。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，杨健向徐建阳交付系争房屋，徐建阳在房屋内进行了装修并经营。徐建阳支付了押金15,000元、租金45,000元以及办证费用16,000元。承租后，徐建阳对房屋进行了简易装修，屋内墙壁还张贴了大面积的广告墙贴。2019年9月，因系争房屋的部分面积系违章建筑而被相关执法部门拆除。2019年9月26日，徐建阳微信告知杨健因系争房屋大部分已被拆除，导致合同无法继续履行，故系争合同于2019年9月26日解除。就房屋装修，徐建阳表示：其在系争房屋内制作安装水电、敲墙铺设墙砖、水管及吊顶、制作柜子及阁楼，对此杨健表示：不认可徐建阳所述的装修情况，徐建阳安装过水电、贴瓷砖，没有敲墙、制作阁楼、安装吊顶，是否做过柜子不清楚。为证明装修及广告费用，徐建阳提供了上海永兴广告制作社出具的“上海老馄饨”制作清单、收据等证据，上述证据显示徐建阳支出广告费共计13,000元，包括：门头底板、不锈钢钛金包边、门头不锈钢发光字、价目表灯箱、点餐灯箱、墙面高清墙纸广告、开业海报、价目表海报、玻璃贴字及门条。就装修，徐建阳向一审法院提交了《花山路馄饨店装修工程合同书》、上海XX有限公司出具的打印时间为2019年9月27日的装修明细单，以及支付至对方名字为“新春（梁×装修）”、金额共计33,000元的移动支付转账记录。就系争房屋返还问题，徐建阳称系于2019年9月28日搬离系争房屋，并通过微信告知过杨健，杨健回复收到了房屋钥匙；对此，杨健则表示徐建阳于2019年9月28日擅自搬离且并未与杨健交接，而是将钥匙放在了隔壁。就系争房屋的使用面积，徐建阳称拆除后可实际使用的面积仅为35平方米左右，杨健则表示已拆除的违章面积约20平方米左右。一审法院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。系争房屋的部分面积因无产权证明及合法建造手续而被拆除，故徐建阳与杨健就该部分面积而签订的《租赁合同》依法应确认为无效，其余部分系有效，双方均应恪守。结合杨健提交的房产证上载明的大楼总面积，诉争合同约定的系争房屋面积应为建筑面积，故实用面积显然是小于80.50平方米的，而根据杨健陈述可知，现系争房屋已拆除的面积已接近或超过系争房屋总面积的三分之一，在客观上房屋的基本形态发生重大变化，显然会对徐建阳的正常使用与经营产生严重影响。故徐建阳以无法达到其合同目的为由解除合同，具备事实及法律依据，应予支持。徐建阳于2019年9月26日微信通知杨健解约，一审法院据此确认合同解除日为2019年9月26日。合同解除后，杨健理应退还徐建阳押金及剩余租金。徐建阳于2019年9月28日搬离系争房屋，杨健对此系明知，故在此之后房屋空置的扩大损失应由杨健自行承担，其应向徐建阳退还2019年9月29日之后的租金。杨健作为出租人，理应提供完好的出租房屋，现合同因系争房屋被大面积拆除而解除，其应承担相应的违约责任，故对于徐建阳按照合同约定要求杨健支付违约金36,000元的诉请，一审法院予以支持。就徐建阳要求杨健另行赔偿装修损失、广告费损失的请求，一审法院认为，徐建阳虽主张实际产生装修费用63,000元，但仅提供了33,000元的付款凭证，而证明装修具体情况的装修明细单的生成时间亦远晚于装修的实际时间，故一审法院对徐建阳称装修花费63,000元的主张难以采信；至于广告费，根据徐建阳提交的广告费制作清单，其上列明的可移动物品亦可由徐建阳自行搬走并再次使用，并不构成徐建阳损失，徐建阳要求杨健赔偿，于法无据，而其中由徐建阳张贴在屋内墙面上、与房屋形成附合的广告墙纸，其固然为杨健所造成的徐建阳损失，但价值也较为有限，故根据徐建阳提供的现有材料，杨健已支付的违约金已足以赔偿徐建阳的装修残值损失及广告墙纸损失，一审法院对徐建阳要求杨健对此另行赔偿装修损失的主张不予支持。至于徐建阳主张的家具家电费，因皆为可移动物品，徐建阳可自行搬走，故对该部分诉请，一审法院亦不予支持。合同因杨健违约而解除，故对于杨健要求徐建阳支付违约金的反诉请求，一审法院不予支持。杨健于庭后欲调整反诉请求，因其变更诉请的申请书系在法庭辩论终结后提出，故一审法院不予受理，而徐建阳在庭后补充证据，一审法院却让其补充质证，故一审法院对其庭后变更的反诉请求不予受理违反法定程序。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，作出判决：一、确认徐建阳诉杨健于2019年6月30日签订的《租赁合同》中涉及违章搭建的部分无效；二、确认徐建阳诉杨健于2019年6月30日签订的《租赁合同》中涉及有证部分的于2019年9月26日解除；三、杨健应于判决生效之日起十日内退还徐建阳押金15,000元；四、杨健应于判决生效之日起十日内退还徐建阳2019年9月29日至10月14日的租金8,000元；五、杨健应于判决生效之日起十日内支付徐建阳违约金36,000元；六、驳回徐建阳的其余诉讼请求；七、驳回杨健的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3,682元，减半收取计1,841元，由徐建阳与杨健各半负担；反诉案件受理费350元，由反诉原告杨健负担。二审中，杨健提交以下新证据材料：1.提交其于2020年7月16日向上海市浦东新区市场监督管理局高桥市场监督管理所（以下简称高桥市管所）调取的经营者为徐建阳、字号为上海市浦东新区高桥镇徐戴馄饨店的《个体工商户档案机读材料》及《个体工商户注销登记申请书》（以下简称新证据1），旨在证明徐建阳在一审中称已于2019年9月办理了注销登记，不属实，徐建阳实际于2020年4月16日才申请注销登记，故应承担2019年10月15日至2020年4月15日的房屋使用费；2.其于2020年7月29日向高桥市管所调取的上述个体工商户办理登记手续时提交的系争房屋及其二楼三楼房屋平面分割图和装修备案图，旨在证明系争房屋面积为60平方米，合同所载80.5平方米包含被拆违章建筑约20平方米，故被拆除的违章建筑面积约占总面积四分一，不影响徐建阳继续使用房屋，且徐建阳装修备案图显示装修的店铺面积就是二十几平方米，是在有证面积内的，故拆违并不影响徐建阳继续经营。徐建阳表示，对新证据1、2的真实性无异议。针对新证据1，其于2019年9月28日搬离系争房屋后，因损失了十几万，故回福建老家，当时就委托了朋友去办理工商注销登记，一直以为当时已经办理完毕，直到一审中其代理律师要求其与朋友确认，才知道没有其本人的身份证无法办理注销登记，故其本身并无恶意，且交还钥匙时已经讲清楚回福建老家了，因此只要房东出证明即可办理注销登记；针对新证据2，装修备案图只是为办理工商营业执照使用的，实际装修并非按照此图，违章建筑部分被拆除后，可使用面积仅三十多平方米，且影响其使用配套设施，故无法继续经营下去。本院认证意见，新证据1、2均系在一审中可以提交而未提交的证据材料，故从形式上看不符合法律、司法解释对二审新证据的要求。从内容上看，徐建阳对真实性无异议，故本院对真实性予以认可。针对新证据1，即使如杨健所称，被拆除的违章建筑面积约为20平方米，占系争房屋四分之一面积，也不能证明违章建筑被拆除并不影响徐建阳实现合同目的。针对新证据2，装修备案图不能证明系争房屋的实际装修和使用情况，也不能证明违章建筑被拆除并不影响徐建阳实现合同目的。审理中，杨健认可其曾为徐建阳介绍朋友帮助办理工商登记，但认为注销登记手续应由徐建阳自行办理。并称因徐建阳未及时注销登记导致其无法将系争房屋另行出租，同时又称考虑到系争房屋现在存有纠纷故未另行出租。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，杨健一方在2020年4月14日一审法庭审理中陈述其反诉请求为：要求徐建阳继续履行合同，支付2019年10月16日至2020年4月15日的的租金；并表示反诉状中要求支付违约金36,000元系写错，以其当庭陈述为准。在一审就反诉请求进行法庭事实调查中，徐建阳一方举证的第2份证据为微信聊天记录，徐建阳一方当庭出示手机微信聊天记录，表示庭后提交打印件。杨健一方表示，对徐建阳第2份证据的“真实性无法确认，该微信是原告与其代理人沟通发的信息，与本案无关。庭后补充提交书面质证意见。”后法庭询问杨健一方：“原告已经搬离且不在房屋内经营了，被告是否坚持要求继续履行？”杨健表示调整其反诉请求，不要求继续履行合同及徐建阳支付租金，要求徐建阳赔偿违约金36,000元，理由是徐建阳单方解除合同的行为构成根本违约。本院认为，本案双方的争议焦点为：（一）系争房屋违章建筑部分拆除后，是否影响了徐建阳实现《租赁合同》的根本目的？杨健是否因此构成根本违约？一审对《租赁合同》部分无效后果的处理是否有依据？（二）徐建阳于2020年4月16日向工商管理部门申请注销登记，徐建阳应否支付房屋使用费至2020年4月15日？（三）一审是否存在程序违法的情形而应将本案发回重审？关于争议焦点（一），《租赁合同》约定出租的系争房屋包括部分违章建筑，徐建阳按照合同约定的房屋面积承租使用系争房屋、支付约定租金。系争房屋违章建筑部分被拆除，虽然对于拆除面积的占比双方存在争议，但即使按照杨健所主张的减少约20平方米、占约定承租面积的四分之一，则相对于双方在合同中的约定，房屋面积发生较大幅度减少、房屋格局与拆违前发生较大变化的事实确实存在，拆除违章建筑后，杨健无法按照约定面积向徐建阳提供出租的房屋，构成根本违约，徐建阳以房屋面积减少导致其不能实现合同目的为由主张其依法行使合同解除权，一审法院予以支持并无不当。杨健主张双方签约时，徐建阳明知系争房屋存在违章建筑，缺乏依据，且提供合法适租的房屋是出租人的主要义务，故杨健以此为由不同意承担违约责任，本院不予支持。杨健另主张减少面积不影响徐建阳实现合同目的，缺乏依据，本院亦不予支持。杨健还主张合同部分无效，就无效部分其应承担缔约过失责任，一审判令其承担违约责任不当。对此本院认为，《租赁合同》虽然部分无效，但双方已经实际履行，对于无效部分后果的处理，考虑到违章建筑部分系在2019年9月23日被拆除，徐建阳及时提出解约，在同月26日即通过微信告知杨健解除合同，在同月28日搬离系争房屋，故一审认为徐建阳仍应按照合同约定承担至2019年9月28日止的租金，已经充分保护了杨健的合法权益。因此，一审对合同部分无效的后果、以及有效部分合同解除的后果的处理并无不当。杨健主张徐建阳单方解约构成违约，理由不能成立，其要求徐建阳支付违约金36,000元，一审未予支持并无不当。关于争议焦点（二），向工商管理部门申请注销登记只是承租人徐建阳在解除合同后的附随义务，其未及时办理虽有不妥，但杨健明知徐建阳的工商登记情况，其在徐建阳搬离系争房屋后并未主动要求徐建阳及时办理工商注销手续，也未提供依据证明其另行出租房屋因此受到影响，故其要求徐建阳支付2019年10月15日至2020年4月15日的房屋使用费97,500元，缺乏依据，同时也超出其在一审中的反诉请求范围，故本院不予支持。关于争议焦点（三），杨健一方在2020年4月14日一审法庭审理中陈述其反诉请求为：要求徐建阳继续履行合同，支付2019年10月16日至2020年4月15日的的租金；并表示反诉状中要求支付违约金36,000元系写错，以其当庭陈述为准。在一审就反诉请求进行法庭事实调查中，杨健表示调整其反诉请求，不要求继续履行合同及徐建阳支付租金，要求徐建阳赔偿违约金36,000元。之后进行了法庭辩论，并终结。故杨健一方庭审后，向一审法院递交书面反诉状，明确诉请为要求徐建阳继续履行合同并支付房屋使用费97,500元（自2019年10月16日，暂计至2020年4月28日）。一审法院认为系在法庭辩论终结后提出，故不予受理，并未违反法庭程序。至于其庭后质证问题，从一审庭审情况来看，系徐建阳一方已经以手机上的微信聊天记录举证后表示庭后提交打印件，并非在庭后提交新证据；杨健一方在庭审中已经质证，并明确就此在庭后补充提交书面质证意见，故其在庭审后向一审法院提交书面质证意见并非就徐建阳一方在庭审后提交的新证据进行质证，因此，杨健以其庭后就徐建阳提交的证据进行质证为由主张一审法庭辩论并未终结、一审对其庭审后书面变更反诉请求不予受理违反法定程序，理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，杨健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,625元，由上诉人杨健负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二一年一月二十九日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……