浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2661号 上诉人（原审原告、反诉被告）：台州市蒙福新型墙体材料有限公司，住所地：温岭市箬横镇车路村。 法定代表人：林恩信。 委托诉讼代理人：连正美，浙江优卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:温岭市箬横镇东洋里村村民委员会，住所地：温岭市箬横镇东洋里村。 法定代表人：江国波。 委托诉讼代理人：潘夏夫，温岭市石塘法律服务所法律工者。 上诉人台州市蒙福新型墙体材料有限公司（以下简称蒙福公司）因与被上诉人温岭市箬横镇东洋里村村民委员会（以下简称东洋里村村委会）租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2020）浙1081民初5738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭以庭询谈话的方式进行了审理。本案现已审理终结。 蒙福公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人签订的《补充协议》、《租赁补充合同》无效是错误的。上诉人与被上诉人先后签订了《村留地租赁合同》、《补充协议》、《租赁补充合同》，其中《村留地租赁合同》为本合同，是在温岭市××镇××招投标中心组织招标下，上诉人通过投标中标而与被上诉人签订的。为了使双方签订的《村留地租赁合同》更具有可操作性、更完善，双方先后又签订了《补充协议》、《租赁补充合同》，即使补充的租赁期限实际超过了20年期限，上诉人同意一审法院依据合同法有关规定的认定，也只是超过20年的部分无效。而一审法院认为双方于2013年7月26日签订的补充合同第三条的约定违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条效力性强制性规定，从而认定无效，系对事实的错误认定和对法律的错误适用。首先，2013年7月26日签订的补充合同不是单独的合同，而是对《村留地租赁合同》第九条第三款约定的补充，并且补充的内容仅仅是谁使用的问题，是由承租者自己使用或者转租给他人使用，均不涉及处分村集体财产等涉及村民利益的事项。其次，错误适用《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体等涉及村民利益的事项，应经村民会议讨论决定”的规定。承租者自己使用或者转租给他人使用，根本不涉及处分村集体财产等涉及村民利益的事项。适用此条文的事实要件不符，并且也不应对此条文理解为效力性的强制规定，正确的理解应属于管理性的强制规定，违反之，并不必然无效。第三，从签订主体来看，签订《村留地租赁合同》是村委会加盖公章并由村民主任亲笔签名，那么，上诉人完全有理由相信由村委会加盖公章并由村民主任有权亲笔签名的《补充协议》、《租赁补充合同》合法有效。二、一审判决被上诉人只返还给上诉人175000元土地押金明显错误，应全额返还。上诉人租用了被上诉人土地，以被上诉人名义获得了建设厂房的相关审批手续，投入巨资于2014年建成了厂房并进行投产，被上诉人按约应及时返还土地押金。一是投产与厂房是否属于违章建筑没有关联，并且上诉人投资所建的厂房至今没有被任何政府机关认定为违章建筑，只是箬横镇政府违法强制拆除了涉案厂房，箬横镇政府的这一违法行为已被温岭市人民法院确认违法，上诉人被侵害的合法权益目前正在行政赔偿审理之中。二是即使涉案厂房因没有取得施工许可证而没有办理权属登记，责任不在上诉人，涉案厂房所有审批手续都是由被上诉人进行申请办理，就应由被上诉人承担责任。因此，一审法院应判决被上诉人全额返还350000元的土地押金，不应凭空判决被上诉人只返还给上诉人175000元土地押金。三、一审判决没收上诉人50000元租金保证金和上诉人支付给被上诉人300000元土地租金没有事实依据。由于上诉人于2014年建成了厂房并进行投产后，被上诉人按约应及时返还土地押金而没有返还，导致上诉人于2014年开始以350000元的土地押金逐年来抵扣租金，这是符合法律规定的抵销权行使方式，双方的债权债务关系十分明确，根本不存在争议，只是被上诉人不按约退还土地押金而已。这么明了的事情，法院却认为需要通过诉讼等途径才能确定，难道凡事都必须要通过打官司才能确定？按照一审法院的逻辑，退一步说，不能以返还的土地押金来抵扣租金，那么，租金是每年支付的，被上诉人应该知道上诉人从2014年开始就没有支付租金，一直到上诉人起诉法院返还土地押金的诉讼前，被上诉人都没有向上诉人主张这一权利，而是在庭审过程中提起反诉，这不符合常理常情。再退一步说，如果法院支持被上诉人的反诉主张，也不能搞突袭判决，应该在庭审中向上诉人释明，以便上诉人提出诉讼时效的抗辩。 被上诉人东洋里村村委会辩称，一、关于上诉人提出的补充协议和租赁补充合同的效力问题，我们同意一审的判决，第一个合同是通过招标形式双方签订的，两个补充协议补充合同是没有经过村民代表大会决定的，当时是村主任个人意见并盖章的。修改的内容与原合同有很大的区别，不是上诉人所说的仅仅是租赁时间的延长，更重要的是放弃了被上诉人的原招标合同里面主张的权利。我们把土地和房屋出租给上诉人，是让其进行有效的投资，建设符合法律规定的厂房，合同期满后，厂房无偿转让给被上诉人。被上诉人是以低价的租金获取上诉人投资形成的资产，补充合同、补充协议都违背了这个原则，所以都是无效的合同。二、关于押金问题。一审法院是根据双方的合同，按照招标的时候确定的规则判决的，是正确的。村委会里有村民反映判决结果存在偏向上诉人，但是被上诉人尊重一审法院的判决。三、50000元租金保证金没收是根据17条，所缴纳的保证金不予退还，合同中也讲过，不返还保证金，还要求支付违约金，法院没判，被上诉人也没上诉。这些都是根据招标规则和租赁合同约定的内容不予返还。一审法院按照第一、二年支付租金的田亩数计算，被上诉人认为基本合理。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 蒙福公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行租赁合同；2、判令被告支付给原告2014年-2019年未退押金的利息159000元；3、判令被告支付给原告2019年起所剩押金及保证金150000元，并支付自2019年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际履行之日止的利息。 东洋里村村委会向一审法院提出反诉请求：判令被告按约支付2009年6月17日至2013年6月16日的租金87448.32元；支付2013年6月17日至2019年6月16日的租金485466.05元；支付2019年度违约金8091.10元。 一审法院认定事实：2009年6月17日，原、被告签订《温岭市××镇××村××村留地租赁合同》一份，约定：“通过公平竞价，乙方（本案原告）取得甲方（本案被告）所有的坐落温岭市××镇××村××村留地的承租权......第一条：租赁标的......面积约20亩（以实际丈量为准，以下简称‘租赁标的’）；第二条：甲方的声明、保证和承诺......该块地原性质为置换用地，由乙方审批为工业用地，一切审批由乙方负责......；第四条：租赁期限、租金、租金支付时间及方式......乙方采用分期付款方式，需支付稻金面积为标的物的整体面积。在租赁期内每年分上下半年两次支付租金（上半年古历七月廿五日，下半年古历十月廿五日）......；第八条：合同各方的违约责任......乙方未按合同约定支付租金的，甲方有权不返还租金保证金、解除本合同即要求乙方赔偿损失外，还有权要求乙方按当年租金10%的标准向甲方支付未约定......；第九条：如出现下列情况，甲方有权单方终止合同，收回租赁标的，不退还租金......租赁期间，如乙方逾期支付租金超过三个月的......；第十一条：合同的变更和解除，甲乙双方协商一致，可以变更或解除本合同，发生下列情况之一时，一方可以解除本合同......另一方在合同约定期限内没有履行合同或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......第十二条：合同的生效......合同生效后，双方对合同的变更或补充应采用书面形式订立，并作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力；第十三条：其他约定事项......租赁期满后，乙方所投资的固化资产无偿归甲方所有，可移动的物品仍归乙方所有，乙方所交纳的40万元竞价保证金，在乙方投产后退还押金35万元，留5万元作为租金保证金。”2010年8月8日，原、被告签订《补充协议》一份，约定：“乙方已获取建设用地批准书［2010］温土证字第002号，用地批准文号：Ａ200910820049，批准用地面积为0.8107（ｈｍ2）。实际承包用地时间为2010年8月8日至2030年8月7日止。此补充协议与主协议具有同等法律效力。”2013年7月26日，原、被告签订《租赁补充合同》一份，并约定：“......甲方同意乙方按照上级批准的工业用地，在租赁期内由乙方自行安排用途。”原告已按约交纳了竞价保证金400000元并支付了2009年、2010年、2011年、2012年、2013年的租金38160元、44280元、44280元、45900元及49200元。2014年，原告在涉案土地上建造了厂房，2018年10月该厂房被予以强制拆除。2016年5月30日，温岭市农业林业局作出〔2016〕3号农村集体经济组织审计报告，报告显示2015年9月25日，台州市新大陆测绘有限公司对涉案厂房用地进行测量，实测面积为28.0941亩，已批用地面积为12.1606亩，超出批准用地面积为16.1878亩。2017年12月18日，中共温岭市箬横镇委员会作出箬镇委〔2017〕148号关于给予陈奕法同志留党察看一年处分的决定，载明：“2009年6月17日，东洋里村与林ｘｘ签订标准厂房合同中第九条第三款规定，租赁期间，未经甲方（东洋里村）同意，乙方（林ｘｘ）擅自将租赁标的转租给第三者的，甲方有权单方终止合同，收回租赁标的，不退还租金。2013年7月26日，陈奕法与林ｘｘ签订标准厂房补充协议，同意乙方自行安排用途或将厂房转租给他人使用。目前，东洋里村年收入租金5万元，林恩信转租给第三者后年收入约100万元，相差巨大。”2019年9月3日，被告东洋里村村委会将部分案涉土地重新出租给案外人朱福明、朱云秋、朱振标等人。 一审法院认为，本案争议焦点如下：一、原、被告之间签订的合同是否有效；二、合同是否应当解除；三、原告尚欠被告几年租金及租金计算标准如何确定；四、被告是否应当退还原告押金350000元；五、被告是否应退还原告租金保证金50000元。关于争议焦点一，被告东洋里村村委会对《租赁合同》无异议，但是认为《补充协议》、《租赁补充合同》未经村民代表会议讨论决定，应属无效合同。首先，从合同内容来看，该二份合同将租赁期确定为2010年8月8日至2030年8月7日，属于双方对合同履行期间的变更，而非期限届满后的续订等形式的期限更新，导致租赁期限违反了合同法的强制性规定，超过20年的部分无效；其次，双方于2013年7月26日签订的补充合同第三条约定，“被告同意原告按照上级批准的工业用地，在租赁期间内由原告自行安排用途”，根据《中国人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产等涉及村民利益的事项，应经村民会议讨论决定”，而该两份协议系东洋里村委会时任法定代表人陈奕法未经过村民会议讨论决定与原告签订。因此，原、被告签订的《补充协议》、《租赁补充合同》有损村集体利益，违反了效力性的强制规定，应认定为无效。关于争议焦点二，本案诉争土地上的厂房已被箬横镇镇政府强制拆除，双方关于租赁期满后固化资产归出租方所有的合同目的已无法实现，且诉争土地亦已被另行出租。基于上述情况，在被告亦已明确表示要求解除合同的前提下，若继续履行原、被告之间的租赁协议并恢复原状，既违背自愿原则，又将加大各方的经济损失，不利于矛盾的化解，基于效率原则及本案实际情况的考虑，该院酌情解除原、被告于2009年6月17日签订的《租赁合同》。关于争议焦点三，双方对土地租金已支付至2013年6月16日的事实均无异议，现被告要求原告按28.0941亩租赁面积为标准补交2009年至2013年的租金差价并支付2014年至2019年的租金，而原告认为实际租赁面积就是20.5亩。首先，租赁合同中约定租赁面积以实地丈量为准，但原告以21.5亩租赁面积为标准支付了首年租金，后以20.5亩租赁面积为标准支付了2010年至2013年租金，被告均未提出异议，由此可以认定双方以实际履行行为对原合同中租赁标的面积进行了确认；其次，虽然温岭市农业林业局作出的审计报告中认定本案诉争土地的实测面积为28.0941亩，但是该审计报告系被告单方委托作出，在原告对此不予认可的情况下，对审计报告该部分的证明力该院不予采信。因此，双方租金应当按照面积20.5亩计算，根据原告已支付的年租金金额、诉状中关于租金未付部分的自认并结合国家公布的水稻收购价格，以及诉争土地厂房被拆除的时间、被告重新对外出租土地的时间，该院酌情确定原告尚欠被告六年租金300000元。关于争议焦点四，《租赁合同》第十三条第五款约定，原告投产后被告应退还押金350000元。原告主张其已建成厂房（即合同约定的“投产”），故被告应退还押金；被告则认为原告建成的厂房证件不齐全，属违章建筑，不属于合同约定的“投产”，故不应退还押金。归根究底，原、被告关于“投产”的争议，即是否应建成合法厂房。根据合同内容来看，除了上述条款约定“投产”后方可退还押金外，均未明确约定何谓“投产”，因此应当通过分析合同上下文并结合案件基本事实，明确“投产”在合同中的意义。合同约定，涉案土地由原告审批为工业用地，一切审批由原告负责，被告将涉案土地以稻金1600斤／亩·年出租给原告（年租金50000元不到），租赁期限为20年，原告租赁期间建成的厂房等固定资产期满后应归被告所有。根据《东洋里村原车路建材厂一幅村留地招租竞价须知及规则》第二条第一款，“考虑到村级集体现有的经济实力，决定将原车路建材厂（窑地）地块租赁给工商企业经营，借助工商企业实力投资开发村留地”，因此原、被告签订合同的初衷即是被告以极低的价格将土地租给原告20年，原告在租赁期间建成厂房并完成一切报批工作，在期满后将该权证齐全的厂房过户转让给被告，以期达成原告享受长达20年极低租金，被告获得合法厂房所有权的双赢局面。故合同中“投产”的意思应当是原告建成证件齐全的合法厂房，现原告虽于2014年建成了厂房，但该厂房因未完成报批工作而缺乏相关权证，无法进行过户转让，且该厂房已于2018年被箬横镇镇政府强制拆除，更谈不上租赁期满后归被告所有。综上，该院认为原告未按约“投产”，被告不应退还全额押金，鉴于押金系保证原告在租赁期限内履行“投产”义务，故该院认为被告应按原告实际使用土地时间（2009年至2019年）占租赁期限（20年）的比例退还押金，即175000元。关于争议焦点五，原告认为被告应返还的押金大于其应付的租金，故其不存在违约，被告应按约返还租金保证金50000元。法定抵销权的行使必须符合相关条件，首要条件就是双方互负明确的债权债务关系。本案双方对合同押金是否应当退还存在争议，在针对该款项双方未达成一致的情况下，原告应当通过诉讼、仲裁或调解的方式将其转化为明确的债权后才能行使法定抵销权充抵土地租金，而不是以拒付土地租金的方式主张权利。因此，原告自2013年6月17日至今未付租金的事实清楚，租金保证金亦应当按约不予退还。综上所述，原告（反诉被告）蒙福公司应当支付给被告（反诉原告）东洋里村村委会土地租金300000元，被告（反诉原告）东洋里村村委会应当返还原告（反诉被告）蒙福公司土地押金175000元。在合同履行过程中，双方均未积极履行相关的法律权利及义务，故对双方主张的损失扩大部分（即各自主张的违约金、逾期利息等），该院均不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）台州市蒙福新型墙体材料有限公司与被告（反诉原告）温岭市箬横镇东洋里村村民委员会于2009年6月17日签订的《温岭市××镇××村××村留地租赁合同》；二、被告温岭市箬横镇东洋里村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还给原告台州市蒙福新型墙体材料有限公司土地押金175000元；三、驳回原告台州市蒙福新型墙体材料有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告台州市蒙福新型墙体材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告温岭市箬横镇东洋里村村民委员会土地租金300000元；五、驳回反诉原告温岭市箬横镇东洋里村村民委员会的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审理，本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审期间，双方当事人争议的焦点有如下几个方面：（一）关于《补充协议》和《租赁补充合同》的效力。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产等涉及村民利益的事项，应经村民会议讨论决定”，而《补充协议》和《租赁补充合同》系被上诉人时任法定代表人陈奕法未经村民会议讨论决定而与上诉人签订，该两份合同并未体现被上诉人的真实意思表示，损害了村集体利益，违反了效力性的强制规定，应属无效合同。（二）关于土地押金应否全额返还。根据上诉人与被上诉人订立的《租赁合同》的约定来看，上诉人投产后被上诉人应退还押金350000元。现双方对何谓“投产”各执一词，《租赁合同》亦未明确“投产”的确切涵义。从目的解释的层面出发，双方订立《租赁合同》的目的是被上诉人以极低的租金获取上诉人在租赁期间建成的厂房所有权，最终达成上诉人在长达20年的时间内享受极低租金，而被上诉人获得合法厂房所有权的双赢局面。因此，只有上诉人建成了权证齐全的厂房，双方的合同目的才有实现的可能。现上诉人虽于2014年建成了厂房，但因该厂房未完成报批工作而缺乏相关权证，无法进行过户转让，且该厂房亦已于2018年被箬横镇镇政府强制拆除，被上诉人不可能再依据《租赁合同》最终取得厂房所有权，因此，上诉人仅建成厂房不代表已“投产”，其要求退还押金350000元缺乏相应的依据。考虑到双方约定的租赁期限为20年，而上诉人实际使用土地时间为10年，一审法院结合上诉人实际使用土地时间占租赁期限的比例，支持上诉人要求退还押金175000元的诉讼请求，合情合理。（三）关于上诉人尚欠被上诉人租金金额。双方在租赁合同中约定租赁面积以实地丈量为准，但上诉人以21.5亩租赁面积为标准支付了首年租金，后又以20.5亩租赁面积为标准支付了2010年至2013年租金，对此被上诉人均未提出异议，据此可认定双方以实际履行行为对原合同中的租赁面积作了确认。故一审以20.5亩面积标准，根据上诉人已付租金、自认欠租金金额并结合国家公布的水稻收购价格以及诉争土地厂房被拆除的时间、被上诉人重新对外出租土地的时间酌定上诉人尚欠被上诉人六年租金合计300000元并无不当，上诉人主张该租金无需支付缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（四）关于租赁保证金是否应予退还。上诉人认为被上诉人应返还租金押金350000元，该金额大于其应付的租金，故其不构成违约，被上诉人应返还租金保证金50000元。基于上述分析论断，被上诉人仅需返还租金押金175000元，而上诉人拖欠的租金金额为300000元，显然押金不足以抵扣租金。况且，上诉人要行使法定抵销权亦须符合相关条件，即双方之间欲用于抵销的债权债务关系明确，而在上诉人主张抵销时，双方对租金押金是否应当退还存有争议，上诉人以拒付租金的方式主张抵销显然不能成立，其拖欠租金的行为已构成违约，无权要求被上诉人退还租金保证金。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5935元，由上诉人台州市蒙福新型墙体材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅矫健 审 判 员 郭晓明 审 判 员 王安安 二〇二一年一月十四日 代书记员 王 旖 14- 15-