河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终154号上诉人（原审被告）：郑州上尤置业有限公司，住所地郑州市金水区永兴路****705、706。法定代表人：于永峰，总经理。委托诉讼代理人：谭晓、崔丽娟，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南六合物业管理服务有限公司，住所地郑州市金水区岗杜北街**。法定代表人：陈建萍，总经理。委托诉讼代理人：梁宇宙，河南华融律师事务所律师。上诉人郑州上尤置业有限公司因与被上诉人河南六合物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初22043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。郑州上尤置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法查清事实后改判或发回重审;3.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由:一、上诉人与被上诉人之间的物业服务合同于2020年5月31日已解除,一审法院认定事实错误。2020年5月14日,被上诉人向上诉人发函声称将自2020年5月15日起至2020年5月31日止,降低自己的物业服务标准,并于2020年5月31日解除上诉人与被上诉人之间的物业服务合同。解除权属于形成权,不需要双方协商一致,只要一方解除合同的意思表示到达对方处,即产生解除合同的法律效力。本案中被上诉人已经将2020年5月14日解除合同的意思表示通过邮寄的方式通知了上诉人,所以2019年9月1日上诉人与被上诉人签订的《杨槐安置区一期(杨槐新佳苑)前期物业服务合同》(以下简称《前期物业服务合同),自2020年5月31日解除。根据《合同法》第九十七条的规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行。所以被上诉人依据《前期物业服务合同》向上诉人主张第四期的物业服务费于法无据。至于一审中被上诉人提供的证据一《客户服务诉求记录》,该份证据是由被上诉人单方出具的,里面的内容包括日期可以由被上诉人自由撰写,所以其无法证明2020年5月31日之后继续履行了《前期物业服务合同》。从《客户服务诉求记录》笔迹来看至少为三人分批所写,笔迹存在明显相似之处,如果为授权代签,也未提供相关授权委托证明,上诉人有合理理由相信该证据是伪造的,现上诉人向贵院申请对《客户服务诉求记录》中的笔迹进行鉴定,以追究被上诉人作伪证的责任,维护上诉人的合法权利。二、被上诉人向上诉人主张违约责任于法无据。根据上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务合同》,物业服务费分四期支付,第一期物业服务费应在2019年12月5日前支付(注:该期费用已经支付完毕且双方均无异议,故不再赘述);第二期物业服务费应在2020年3月5日前支付;第三期物业服务费应在2020年6月5日前支付;第四期物业服务费应在2020年9月5日前支付。同时《前期物业服务合同》第十二条还约定在上诉人向被上诉人付款之前,被上诉人应向上诉人提供等额有效的增值税普通发票,否则上诉人有权拒绝上述款项。本案中,被上诉人在每期付款期限到来之前均未向上诉人提供等额有效的增值税普通发票,因此假设应当给付,因被上诉人未提供发票,上诉人也有权拒绝付款,所以上诉人并未违约。三、一审法院计算违约金的起算时间有误,与事实不符。一审法院将各期应付的物业服务费合计之后整体从2019年12月6日起计算违约金,该裁判有误,也与事实不符。由上文可知,根据上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务合同》规定,物业服务费是分期支付的,而且每期也约定了支付的具体时间,第二期是在2020年3月5日之前支付(注:在被上诉人向上诉人提供等额有效的增值税普通发票的前提下);第三期是在2020年6月5日之前支付(注:在被上诉人向上诉人提供等额有效的增值税普通发票的前提下)所以一审法院在计算违约金时应分别计算起算时间。如果上诉人违约,第二期应从2020年3月6日之后起算;第二期应从2020年6月6日之后起算;第三期应从2020年9月5日之后起算。而不应是一审法院所裁判的那样,直接将各期物业服务费合计之后整体从2019年12月6日起算,一审法院的做法于法无据。四、一审法院罔顾被上诉人提供的物业服务不符合双方签订的《前期物业服务合同》约定的事实,支持被上诉人全额物业服务费的诉求,于法无据。被上诉人提供的物业服务并未达到《前期物业服务合同》附件5约定的标准。根据附件5—《物业管理服务内容及标准》的约定,关于巡检、装修管理要求:被上诉人要每年一次对房屋外立面进行检查并做好记录,发现问题及时处理;每月巡视一次楼内公共部位门窗,做好记录,发现问题及时处理;屋面每年检查两次,做好记录,发现问题及时处理;关于供水设施的要求:水泵每年维修保养一次,生活水池每半年清洗、消毒、水质化验一次并保证水质合格,检测报告存档备查,减压调压装置每月巡查一次并作记录,设备运行设专人负责并建立巡检记录;每月对供配电系统及公共照明系统巡检一次,做好记录,发现问题及时解决等等。《物业管理服务内容及标准》作为《前期物业服务合同》的组成部分,也是被上诉人应当承担的义务,但是被上诉人均未按照上述要求履行义务,被上诉人在服务期间并未尽到合理管理义务,小区内发生偷电事件,且有发生村民群体性事件,村民甚至将垃圾扔至上诉人办公处,以上皆给上诉人造成了损失,被上诉人在服务过程中降低了服务标准,物业费也应当予以扣减。五、被上诉人尚欠上诉人电费合计571785.72元,该费用应当由被上诉人返还给上诉人或从物业服务费中予以扣减。上诉人作为杨槐新佳苑小区的开发商,自2019年9月1日至2020年7月31日已向电业局支付该小区电费合计571785.72元,该笔费用系上诉人垫付的费用。经上诉人与被上诉人口头协商,自2019年9月1日起由被上诉人代为收取电费后转交给上诉人,否则被上诉人肯定不会主动收取杨槐新佳苑小区众多住户的电费,无故增加自己的工作量。后在履行过程中上诉人与被上诉人达成书面《移交协议》,该协议附件一约定自2020年4月1日起由被上诉人正式代收电费。可被上诉人自2020年3月1日起只收上来了居民实际用电电费393794.4元,将代收的电费393794.4元据为已有,拒绝交付给上诉人,还拒绝向上诉人进行居民电(力)费移交。请求法院判令被上诉人向上诉人支付所欠电费571785.72元或在物业服务费中予以扣减。河南六合物业管理服务有限公司辩称，请求维持原审判决。河南六合物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务费1709652.36元及滞纳金（滞纳金按每日千分之一自2019年12月5日起计算至实际支付日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：1、2019年9月1日，河南六合物业管理服务有限公司（乙方）与郑州上尤置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为杨槐新佳苑小区提供物业服务。合同主要就双方权利义务、物业服务的内容、服务费用、合同期限、违约责任等进行了约定，其中物业费和车位管理费标准为：160平方米以内的住宅为1.5元/平方米/月，160平方米以外的住宅为1.8元/平方米/月，户数275户，住宅面积101981.6平方米，自2019年10月1日起算；地下车位管理费为60元/月/个，1172个，自2019年10月1日起算；装修管理费1元/平方米，按住宅面积101981.6平方米计算，为一次性费用；物业开办费110000元，为一次性费用。合同期限共1年，物业费和车位管理费每三个月结算一次，由被告向原告支付，第一期费用支付时间为2019年12月5日前，第二期费用支付时间为2020年3月5日前，第三期费用支付时间为2020年6月5日前，第四期费用支付时间为2020年9月5日前，一次性费用随首次物业费全额一次性支付。因被告原因未按约定时间付款的，每逾期一日按欠费总额的0.1%向原告支付违约金。2、2019年9月1日起原告开始为杨槐新佳苑小区提供物业服务至2020年8月31日合同到期。其后，原告子公司河南新蒲六合物业服务有限公司与杨槐村村民委员会签订《前期物业服务合同》，由河南新蒲六合物业服务有限公司为杨槐新佳苑小区提供物业服务。3、原、被告均认可第一期物业费已结清。第二期物业费被告仅支付了30万元，第二期剩余物业费和第三期、第四期物业费被告未支付。4、对第二期、第三期、第四期物业费的合同金额均为722060.64元，原、被告均无异议，双方均认可应在此数额基础上扣除电梯维保费和物业共用部位的公区电费，其中：电梯维保费双方均认可扣除87000元，原告主张起诉时诉讼请求中已经扣除了75400元的电梯维保费；对于物业共用部位的公区电费，双方均认可应按电量221049度计算电费无异议，但原告认为应按0.529元/度的单价计算电费予以扣除，被告认为应按0.568元/度的单价计算电费予以扣除。5、2020年5月14日，原告就被告缴纳拖欠的物业费向被告发函一份，载明：“由于贵公司严重违约，导致我司在杨槐新佳苑项目经营困难，经我司慎重考虑，决定：一、自2020年5月21日8时起，被迫弱化部分服务标准。二、自2020年5月31日24时后，贵公司违约将导致我司被全面暂停服务，根据《前期物业服务合同》第二条第三款‘一方拒不履行本合同条款及内容的’终止本合同。我司自2020年5月31日24时后被迫全面停止服务。”原审法院认为：原告与被告自愿签订的《前期物业服务合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。对于双方争议的问题：1、关于《前期物业服务合同》是否已经于2020年5月31日终止，被告在其后是否无义务履行合同的问题。该院认为，原告虽于2020年5月14日向被告发函声称准备自2020年5月31日之后暂停服务并终止合同，但原告在2020年5月31日之后并未向被告发出解除合同的通知，且继续履行合同并未终止物业服务，被告也未提出异议，因此该院对被告抗辩的《前期物业服务合同》已于2020年5月31日终止的理由不予支持。2、关于原告提供的物业服务是否符合约定，是否应当降低物业费的问题。该院认为，被告抗辩原告物业服务不符合合同约定，应当提供证据予以证明，被告提交的照片证据不足以证明原告的全面物业服务过程，故本院对被告抗辩的应当降低物业费的理由不予支持。3、关于物业共用部位公区电费的单价及应扣除的电费问题。该院认为，电价问题依法属于政府定价，依法应按发改委规定的电价计算，根据河南省发改委豫发改价管[2019]212号文件规定的河南省电网销售电价，1—10千伏及以上的直供合表用户执行电价为0.529元/千瓦时，故物业共用部位公区电费总额应为116934.921元（0.529元/千瓦时×221049千瓦时），该费用经双方认可应从物业费中进行扣除，但原告提交的《原告诉请物业费明细表》显示，原告主张的物业费已经在合同金额基础上扣减了81129.56元的公区电费，故只需再从原告诉请金额中扣除35805.361元（116934.921元－81129.56元）即可。4、关于居民用电的电费是否应当从物业费中扣除的问题。该院认为，居民用电虽接入被告电表总表，由被告实际为居民提供转供电，但转供电的电费理应由被告向实际用电的居民根据用电量据实进行主张，与本案物业服务合同不属同一法律关系，不属于本案审理的范围，被告可另案主张，在本案中主张抵扣原告物业费无事实和法律依据。5、关于电梯维保费，双方均认可扣除87000元，原告起诉时在主张的诉讼请求中已经扣除了75400元的电梯维保费，余款11600元应从原告的诉讼请求金额中予以扣除。原、被告双方均应按《前期物业服务合同》约定享有权利、履行义务，原告已依约向杨槐新佳苑小区提供了相应的物业服务，被告应依约支付相应的物业费，未按约定支付物业费应承担违约责任。现原告要求被告支付合同期间的物业服务费及滞纳金于法有据，该院予以支持，但原告诉请物业费数额和滞纳金起算时间有误，被告应给付原告物业服务费应为：1662247元【（第二期物业费722060.64元－已付300000）＋第三期物业费722060.64元＋第四期物业费722060.64元－电梯维保费87000元－公区电费116934.921元】。滞纳金应系违约金，原告请求按每日千分之一自2019年12月6日起算，原告的请求过高，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，之规定，判决如下：一、被告郑州上尤置业有限公司于本判决生效后十日内向原告河南六合物业管理服务有限公司支付物业服务费1662247元及违约金（以1662247元为基数，自2019年12月6日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍标准计算）；二、驳回原告河南六合物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10093元，由原告负担280元，被告负担9813元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于郑州上尤置业有限公司是否应当支付物业服务费的问题。河南六合物业管理服务有限公司虽于2020年5月14日向郑州上尤置业有限公司发函，但郑州上尤置业有限公司并未就双方解除合同与河南六合物业管理服务有限公司达成一致，故其关于河南六合物业管理服务有限公司单方发函即解除合同无事实及法律依据。因双方的服务合同并未解除，河南六合物业管理服务有限公司请求郑州上尤置业有限公司支付物业服务费等合法有据，郑州上尤置业有限公司关于其不构成违约、起算时间有误等上诉请求均缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，郑州上尤置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20186.00元，由郑州上尤置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  刘泽军二〇二一年一月十四日书记员  展草原