浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初1457号原告（执行案外人）：方明凯，男，1985年9月25日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：黄光业，浙江中欣律师事务所律师。被告（申请执行人）：浙江苍南农村商业银行股份有限公司龙港支行，统一社会信用代码91330327597235768M，住所地浙江省龙港市荣御府****。代表人：周智。委托诉讼代理人：陈荣前，男。第三人：黄纪朗（被执行人），男，1968年6月12日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：陈少华，女，1968年5月16日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：陈德乾，男，1978年8月24日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。第三人：陈金丹，女，1978年9月14日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。第三人：陈林绿，女，1958年12月11日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：黄景信，男，1953年9月2日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：陈志沈，男，1978年9月7日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：陈爱光，女，1977年12月12日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告方明凯与被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司龙港支行（以下简称苍南农商银行）、第三人黄纪朗案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依原告申请，追加陈少华、陈德乾、陈金丹、陈林绿、黄景信、陈志沈、陈爱光为第三人，并依法适用普通程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理，原告方明凯及其委托诉讼代理人黄光业，被告苍南农商银行的委托诉讼代理人陈荣前到庭参加诉讼。第三人黄纪朗、陈少华、陈德乾、陈金丹、陈林绿、黄景信、陈志沈、陈爱光经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告申请的证人薛某到庭陈述。本案现已审理终结。原告方明凯向本院提出诉讼请求：1.停止对坐落于××镇××路××号××单元××室的不动产的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于××镇××路××号××单元××室登记产权人为第三人黄纪朗。第三人黄纪朗和陈少华夫妻于2006年11月25日将该处房屋卖第三人陈德乾；第三人陈德乾和陈金丹于2010年4月12日将该处房屋卖给了第三人陈林绿；第三人陈林绿和黄景信于2010年10月23日将该处房屋卖给第三人陈志沈和陈爱光；第三人陈志沈和陈爱光于2014年1月22日以868000元的价格将该处房屋卖给原告方明凯。原告于2014年1月11日支付购房定金100000元，于2014年1月22日立契当日付清购房余款768000元。原告方明凯买受该房屋后居住使用至今，但因该房屋土地系集体性质而一直不能办理过户登记。因被告苍南农商银行与第三人黄纪朗金融借款合同纠纷一案，2020年4月14日，龙港市人民法院作出（2020）浙0383民初431号民事裁定书，保全查封上述坐落于××镇××路××号××单元××室的不动产。原告提出书面异议后，法院驳回了原告异议。综上，原告与第三人陈志沈、陈爱光夫妻的房屋买卖合同依法成立并有效，原告已经支付全部价款并实际占有使用房屋，但因房屋用地为集体性质而非原告自身原因至今不能过户，原告以对价买卖方式取得权利，并善意实际占有房屋，特根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请依法判决停止对上述房屋的查封。被告苍南农商银行辩称，1.法院查封的涉案房屋地址是××镇××路××号××单元××室，原告提供的立卖尽契人为第三人黄纪朗、陈少华的《立卖契》上房屋地址为××镇××街××号××单元××室，《电费明细表》上的地址为××镇××路××道北交口第三单元401室，是否是同一房屋有待考证。2.原告虽然提供了4份《卖尽契》，但前3份《卖尽契》上均未有买受人签字捺印等相关确认信息，不构成合同成立的形式要件及实质要件，效力有待考证；3.根据原告诉状中陈述，涉案房屋几经转手，但原告缺乏支付协议对价的客观性证据，该房产涉及多道交易，买卖的真实性存疑。4.房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋一直登记在第三人黄纪朗名下，具有社会公信力，其他人是否有权对该房屋进行处置有待商榷。5.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。涉案房屋于2008年6月已办出全部房产证、土地证，在长达10年多的时间里一直未办理过户手续。退一步讲，即使买卖真实存在，原告在明知涉案房屋为集体土地性质，涉及多道交易，可能存在过户困难，仍然购买该房屋，对此也存在过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人黄纪朗、陈少华、陈德乾、陈金丹、陈林绿、黄景信、陈志沈、陈爱光均未作答辩。原告方明凯围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的身份情况；2.被告的企业公司信息，用于证明被告的基本情况；3.第三人的身份证，用于证明第三人的身份情况；4.（2020）浙0383民初431号民事裁定书，用于证明龙港市××镇××路××号××单元××室的不动产的事实；5.（2020）浙0383执异1号民事裁定书，用于证明原告申请书面异议被法院裁定驳回的事实；6.房屋卖契，用于证明第三人黄纪朗和陈少华夫妻于2006年11月25日将该处房屋卖给了第三人陈德乾，第三人陈德乾、陈金丹于2010年4月12日将该处房屋卖给第三人陈林绿，第三人陈林绿和黄景信于2010年10月23日将该处房屋卖给第三人陈志沈和陈爱光，第三人陈志沈和陈爱光于2014年1月22日以868000元的价格将该处房屋卖给原告方明凯的事实；7.《套房转让协议书》，用于证明2014年1月11日，第三人陈志沈、陈爱光夫妻将涉案房屋卖给原告方明凯，约定当日支付定金100000元，立契时付清余款的事实；8.银行交易流水查询，用于证明原告于2014年1月11日在中国银行账户领款100000元现金交购房定金，于2014年1月22日通过工商银行账户向第三人陈志沈转账510000元付购房款，于2014年1月22日通过农业银行账户向第三人陈志沈转账250000元、8000元两笔用于支付购房款的事实；9.电表过户信息，10.有线电视过户信息，11.用水情况查询清单，12.历月电费查询，用于证明原告在买受房屋后实际使用涉案房屋的事实；13.房屋所有权证书和集体土地使用权证书，用于证明房屋的权属登记产权人为第三人黄纪朗，土地为集体性质的事实。被告苍南农商银行，第三人黄纪朗、陈少华、陈德乾、陈金丹、陈林绿、黄景信、陈志沈、陈爱光均未提供证据材料。本院依原告申请，准许证人薛某出庭陈述。证人薛某陈述，其从事房产中介行业，与嫂子“高金莲”共同参与了涉案房屋的买卖。薛某的丈夫黄忠与侄儿薛继考等人共同经营苍南县龙港镇旺华房地产经纪服务站（普通合伙）（以下简称旺华经纪服务站）。嫂子“高金莲”另经营龙港福东房地产交易经纪服务站（以下简称福东经纪服务站），现未再经营。为证明涉案房屋系薛某和“高金莲”共同经手，《套房转让协议书》中加盖福东经纪服务站的公章，《卖尽契》中加盖旺华经纪服务站的公章。原告于签订《套房转让协议书》当日在经纪服务站向第三人陈志沈、陈爱光交付100000元定金，薛某在场看到现金交付情况。《套房转让协议书》及《卖尽契》的主文内容都是案外人陈永相代书。薛某保管《套房转让协议书》的正本，现在找不到了。薛某与第三人黄纪朗原系西二路88-110号房屋的邻居，房子盖好后每人分得3套房子。涉案房屋位于道路交叉口，在道路建设和产权证办理前时没有门牌号，大家都是随意给房子设置地址，直到道路建好、产权证办理后才统一规范了房屋地址。对原告提供的上述证据及证人证言，本院组织当事人进行了质证。第三人黄纪朗、陈少华、陈德乾、陈金丹、陈林绿、黄景信、陈志沈、陈爱光拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。原告提供的证据1-5、证据13，被告苍南农商银行均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据6、证据7，原告对证据的三性均有异议，认为各第三人之间的房屋卖尽契没有买受人签字，也没有购房款交付凭证，《套房转让协议书》系复写件，缺少正本，骑缝章看不出是哪一家经纪服务站。原告提供的证据8-12，原告对证据的真实性、合法性均无异议，对关联性均有异议，认为中国银行的交易流水查询单仅能证明原告取现100000元的事实，不确认是否用于支付定金，转账凭证仅能证明原告向第三人陈志沈转账的事实，不确定是否用于支付购房款。证据9-12仅能证明原告使用涉案房屋，且用水、用电及广播数字电视账户的地址与涉案房产地址不一致，不能确定原告购买涉案房屋。证人薛某的证言，原告认为证人证言合法有效，能够证明原告向第三人陈志沈、陈爱光购买涉案房屋的事实。被告苍南农商银行认为证人证言存在出入，证人薛某并非旺华经纪服务站合伙人，对其真实性存在异议。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据8-12与证人薛某的证言能够相互印证，证据7虽系复写件，但已由第三人陈志沈、陈爱光、原告方明凯、证人薛某捺印确认，且证人薛某系促成涉案房屋买卖的中介人员，上述证据能够证明原告主张的待证事实，就此予以认定。证人薛某的证言，能够证明原告经薛某、高金莲介绍，向第三人陈志沈、陈爱光购买涉案房屋的事实，就此予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月25日，第三人黄纪朗、陈少华与第三人陈德乾签订一份《立卖契》，约定第三人黄纪朗、陈少华将坐落于××镇××街××号××单元××室的套房出售给第三人陈德乾，作价280800元，购房款即日随契各自收讫无误。2007年5月22日，第三人黄纪朗取得涉案坐落于××镇××路××号××单元××室的房屋的集体土地使用证［权证号：苍集用（2007）第02-0756号］。2008年6月30日，第三人黄纪朗取得涉案房屋的房屋所有权证（权证号：苍房权证苍字第0××**）。涉案房产的集体土地使用证的宗地图及房屋所有权证的房地产平面图显示，涉案房屋所属的公寓房坐落于××镇××路××道××街××，最北面的门牌号为88号，最南面的门牌号为110号，共12间，其中第三至第七层为套房。2010年4月12日，第三人陈德乾、陈金丹与第三人陈林绿签订一份《立卖割尽契》，约定第三人陈德乾、陈金丹将坐落于××镇××路××号××号××单元××室的套房出售给第三人陈林绿，作价685800元，购房款当日亲收完讫，附苍集用2007第020756号集体土地使用证及苍房权证0×**号房屋所有权证。2010年10月23日，第三人陈林绿、黄景信与第三人陈志沈、陈爱光签订一份《房契》，约定第三人陈林绿、黄景信将坐落于××镇××街××号××单元××室的套房出售给第三人陈志沈、陈爱光，作价772800元，购房款随契亲收完讫。产权手续有第三人黄纪朗名下的房产证（苍字第0×**号）及土地证［苍集用（2007）02-0756号］。2014年1月11日，原告方明凯经中介薛某介绍，与第三人陈志沈、陈爱光签订一份《套房转让协议书》，约定第三人陈志沈、陈爱光将坐落于××镇××街××号××单元××室的套房出售给原告，作价868000元，子孙包1580元，于农历2013年12月25日（公历2014年1月25日）前立契。原告当日支付定金100000元，余款随契约一次性付清收讫。2014年1月22日，原告与第三人陈志沈、陈爱光签订一份《卖尽契》，约定购房款项及房产证、土地证各自亲收完讫。证人薛某、“高金莲”作为中介人在《卖尽契》中签字捺印。当日，原告通过中国工商银行向第三人陈志沈转账510000元，通过中国农业银行向第三人陈志沈转账250000元、8000元，以上合计768000元。后原告入住坐落于××镇××路××号××单元××室的房屋。2014年1月23日，原告办理用电账户更名手续，将原用户名黄纪朗变更为原告。该用电账户的地址为××镇××路××道北交口第三单元401室。同日，原告办理用水账户过户手续，将原用户名陈德乾变更为原告。该用水账户的地址××街××号××单元××室。2017年1月9日，原告办理广播数字电视账号过户手续，将原账户陈志沈变更为原告。该广播数字电视账号的地址为龙港城区××路（沿江）110-3-401。原告办理用电、用水及广播数字电视账号变更手续后，一直支付水电费及广播数字电视费用至今。（2020）浙0383民初431号原告苍南农商银行与被告黄纪朗、陈少华金融借款合同纠纷一案中，龙港市人民法院依原告苍南农商银申请，于2020年4月14日作出（2020）浙0383民初431号民事裁定书，裁定查封登记在被告黄纪朗名下坐落于××镇××路××号××单元××室（权证号：××、2-2007-02-0756）的不动产。原告于2020年4月26日对龙港市人民法院查封涉案房产提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。同年5月8日，龙港市人民法院作出（2020）浙0383执异1号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，第三人黄纪朗、陈少华与陈德乾签订的《立卖契》，第三人陈德乾、陈金丹与陈林绿签订的《立卖割尽契》，第三人陈林绿、黄景信与陈志沈、陈爱光签订的《房契》，原告方明凯与第三人陈志沈、陈爱光签订的《套房转让协议书》及《卖尽契》，均系各方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。第三人黄纪朗、陈少华与陈德乾签订的《立卖契》中载明的房屋坐落地址为××镇××街××号××单元××室，与涉案房屋坐落地址××镇××路××号××单元××室存在差异，原告名下的用水、用电及广播数字电视账户载明的地址之间亦存在差异，其中用水账户载明的地址与《立卖尽契》载明的地址一致，结合原告提供的证据及证人证言，第三人黄纪朗、陈少华将房屋出售给第三人陈德乾后，涉案房屋才办理产权证，原告主张坐落于上述地址的房屋均指向涉案房产，本院予以采信。原告于《卖尽契》签订当日付清剩余购房款，已履行款项交付义务，取得物权期待权。本院于2020年4月14日裁定查封涉案房产。原告搬入该房屋居住后，于2014年以个人名义办理了水、电费缴纳账户，于2017年办理广播数字电视账户，在案涉房屋查封之前已合法占有该不动产并已生活多年。涉案房屋用地系集体土地，非因原告自身原因消极未予办理。被告苍南农商银行辩称无法确认第三人黄纪朗、陈少华出售给第三人陈德乾的房屋为涉案房屋，不能认定原告已购买涉案房屋，原告明知涉案房屋的土地使用证为集体土地，过户存在困难，却仍然购买涉案房屋，自身存在过错，依据不足，本院不予采信。综上，原告已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对涉案房产的强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：停止对坐落于××镇××路××号××单元××室［房屋所有权证号：苍房权证苍字第0××**，集体土地使用证号：苍集用（2007）第02-0756号］的房产的执行。案件受理费1888元，由浙江苍南农村商业银行股份有限公司龙港支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0383执异1号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 珏人民陪审员  陈爱琴人民陪审员  王立秋二〇二一年一月十五日代书 记员  陈秋琴相关法律条文链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。……《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。14-15-