江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终62号上诉人（原审原告）：李海宁，女，1978年3月8日出生，汉族，住仪征市。上诉人（原审原告）：李成修，男，1952年11月14日出生，汉族，住仪征市。两上诉人共同委托诉讼代理人：谈再明，江苏崇荟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州越宁房地产开发有限公司，住所地仪征市马集镇岔镇村村部北侧。法定代表人：朱倩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：束妮莎，江苏铭勋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州市恒安建筑工程有限公司仪征分公司，住所地仪征市马集镇金谷商城13-109。法定代表人：王武平，该公司负责人。委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。原审第三人：王艳，女，1997年10月28日出生，汉族，住仪征市。原审第三人：王祥荣，男，1975年2月26日出生，汉族，住仪征市。上诉人李海宁、李成修因与被上诉人扬州越宁房地产开发有限公司（以下简称越宁公司）、扬州市恒安建筑工程有限公司仪征分公司（以下简称恒安公司）及原审第三人王艳、王祥荣买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李海宁、李成修上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.由被上诉人承担一审诉讼费及本案上诉费。事实和理由：1.上诉人、被上诉人双方买卖合同已经成立，现被上诉人违约将房屋转卖他人，致上诉人合同目的无法达成，上诉人可行使合同解除权；2.即使合同不成立，被上诉人也应当退还上诉人购房款。越宁公司辩称：1.越宁公司从未与李海宁达成购房协议，从未签订任何购房合同；2.李海宁转给越宁公司的45万元并未指明和涉案房屋有关，也未指明是购房款，没有证据证明与本案具有关联性；3.越宁公司在一审时已经举证，李海宁转入越宁公司45万元后，越宁公司随即将45万元转入王艳账户,王艳随即又将45万元转回李海宁账户，李海宁仅仅是利用越宁公司账户进行了走账，因此没有任何资金占用问题存在；4.李海宁、王艳以及越宁公司均认可王艳进行了退房，退房后李海宁想要与越宁公司签订任何购房合同应该要取得越宁公司同意，而李海宁现在的诉求属于强买强卖。恒安公司辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据；2.上诉过程中上诉人主张其与第三人王艳是债权转让关系，但在起诉状中陈述和第三人是房屋买卖、转让，二审庭审时第三人提交答辩意见陈述是以房抵债，而2016年10月25日上诉人和第三人签订的协议讲的就是转让，所以他二审庭审时主张的法律关系和前面所讲及第三人所讲都是矛盾的；3.上诉人不可能就案涉房屋同时与第三人、两个被上诉人存在所谓的房屋买卖合同关系。李海宁、李成修向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认解除与越宁公司、恒安公司之间的买卖合同，并判令越宁公司、恒安公司立即返还购房款1500785元。2.依法判令越宁公司、恒安公司赔偿因其违约造成的损失924483.56元（购房时与起诉时的房屋差价），并赔偿按银行同期贷款利率计算的资金（已购住房款）占用费用和因从王艳处转卖产生的其他损失37000元。3.依法判令越宁公司、恒安公司承担诉讼费。一审法院认定事实：越宁公司与王艳签订商品房买卖合同一份，由越宁公司向王艳出卖位于仪征市马集镇跃进路北侧金龙湾庄园房屋，合同总价为150万元，约定王艳须在2015年12月15日前交付房款45万元，余款办理按揭贷款。后王艳于2016年1月7日将购房款45万元通过银行转账的方式交付越宁公司，双方签订的商品房买卖合同也于当日备案。此后因王艳无力支付房贷，遂由王艳、王祥荣与李海宁、李成修签订协议一份，将上述房屋作价1500785元转归李成修所有，其中抵偿王祥荣欠李成修部分欠款465835.14元，余款1034949.86元由李海宁转给王艳，由王艳还上述房屋中其向银行的贷款。王艳、王祥荣还清房贷后，上述房屋的所有权归李海宁、李成修所有，由越宁公司作为见证方全权办理房屋变更过户手续。该协议见证方由马骏签字。协议签订后李海宁于2016年10月28日分两笔将1034949.86元转账给王艳，李海宁又于2016年12月29日转账450000元给越宁公司，当日越宁公司又将李海宁转入的450000元转回给李海宁。王艳于2016年10月29日出具购房款转让通知，要求越宁公司将其已支付的1050000元购房款（银行贷款）转归李海宁所有。一审法院认为，越宁公司与王艳签订的商品房买卖合同真实有效，且已经过房管部门备案。王艳因无力偿还贷款应当与越宁公司协商解除合同并撤销备案，而不能通过自己与李海宁、李成修签订房屋转让协议的方式将房屋直接转归李海宁、李成修所有，且王艳采取上述方式转让房屋亦损害了国家利益，不予支持。同时在越宁公司与王艳签订的商品房买卖合同尚未解除并撤销备案的情况下，李海宁、李成修通过与王艳、王祥荣签订房屋转让协议，并向越宁公司支付过部分款项，李海宁、李成修就主张与越宁公司之间成立商品房买卖合同，亦不予支持，因此李海宁、李成修主张与越宁公司已经解除商品房买卖合同并要求越宁公司返还购房款，不予支持；李海宁、李成修要求越宁公司赔偿损失属于强迫得利，亦不予支持。恒安公司系越宁公司开发商品房的承建单位，与该案的讼争并无直接的法律关系，不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回李海宁、李成修的诉讼请求。案件受理费减半收取13249元，由李海宁、李成修负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。另查明，1.越宁公司为涉案房屋所有权人，未发生过变化；2.2016年12月29日，李海宁向越宁公司转账45万元，当日，越宁公司将45万元转账给王艳，王艳又将45万元转账给李海宁；3.二审中，双方均确认越宁公司已经为王艳办理了退房手续，撤销了合同备案，但是具体撤销时间被上诉人越宁公司不清楚。本案二审争议焦点为：1.上诉人与两被上诉人之间是否存在房屋买卖合同关系；2.如果存在，被上诉人在履行合同时是否存在违约行为，上诉人是否有权解除合同并要求被上诉人承担违约责任；如果不存在，上诉人是否有权要求被上诉人返还购房款并赔偿损失。本院认为,关于上诉人与两被上诉人之间是否存在买卖合同关系的问题。第一，房地产交易，应当签订书面转让合同。房产交易属于大宗商品交易，买卖双方应当以书面形式明确约定权利义务，这既有利于保护交易安全，也有利于维护市场秩序，既符合法律规定，也与社会大众的一般性认知相吻合。本案上诉人李海宁、李成修与被上诉人越宁公司、恒安公司从未签订书面购房合同。第二，上诉人与被上诉人之间未达成购房合意。上诉人李海宁、李成修作为甲方，与乙方王祥荣、王艳签订协议一份，约定乙方将涉案房屋作价1500785元转归李成修所有，其中抵偿王祥荣欠李成修部分债务465835.14元，余款1034949.86元由李海宁转给王艳用于偿还银行贷款，贷款还清后房屋所有权归甲方，具体事宜由越宁公司全权办理变更过户手续，见证人为恒安公司员工马骏。该协议清楚约定了双方权利义务，是一份意思表示清楚、真实自愿的房屋转让协议，但是该协议的甲方为本案上诉人，乙方为本案第三人，见证人为恒安公司普通员工，越宁公司作为涉案房屋所有权人，未向任何一方作出出售房屋的意思表示，上诉人不应当用其与第三人的转让协议约束被上诉人，要求被上诉人履行卖房义务。2017年1月3日，恒安公司向越宁公司发出通知一份，要求越宁按照双方协议将涉案房屋出售给李海宁，越宁公司与恒安公司存在工程款抵房协议，但是具体协议内容无从知晓，越宁公司属于独立法人，有独立意思表示，其并非一定要听从恒安公司的指示，按照通知要求将涉案房屋出卖给李海宁。第三，至于恒安公司向越宁公司发出的《通知》的效力问题，因该《通知》系由两上诉人提交，其未提供证据证明越宁公司业已收悉，且越宁公司作为独立法人，在无证据证明越宁公司与恒安公司存在工程款抵房协议的情况下，恒安公司单方作出的《通知》对越宁公司不具有约束力。关于上诉人是否有权要求被上诉人返还购房款并赔偿损失的问题。上诉人为购买房屋共支付了两笔款项，第一笔45万元已经流转回自己账户，其无权再就同一笔款项要求被上诉人返还。第二笔款项的支付对象为王艳，亦无权利主张两被上诉人返还。因此，上诉人李海宁、李成修与被上诉人越宁公司、恒安公司不存在买卖合同关系，上诉人行使解除权的基础不存在，被上诉人无需承担违约责任，也无需向上诉人返还财产、赔偿损失。综上所述，上诉人李海宁、李成修的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26498元，由上诉人李海宁、李成修承担。本判决为终审判决。审 判 长 莫俊秀审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二一年一月二十九日法官助理 周 洁书 记 员 孙皎皎