贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初3261号 原告（反诉被告）：杨某，男，穿青人，1989年9月26日出生，住贵州省纳雍县，现住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱贤坤，贵州雍盛律师事务所律师。执业证号15205200310673232。 被告（反诉原告）：蔡某吉，男，白族，1971年4月14日生。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭静欣，贵州听和律师事务所律师。执业证号15201201611518550。 被告：贵州宜城房地产开发有限责任公司，住所地贵州省纳雍县雍熙镇万佳商城。统一社会信用代码91520525067740011B。 法定代表人：宋勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张东，男。 原告杨某与被告蔡某吉财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，原告杨某申请本院委托具有评估资质的机构对其房屋内财产损失进行评估。被告蔡某吉也认为其正常装修房屋，房屋就出现渗水漏水与房屋质量有关，故认为房屋开发商贵州宜城房地产开发有限责任公司（下至判决主文前简称“宜城房开公司”）及贵州万佳房地产开发有限公司与本案的审理有法律上的利害关系，申请追加房屋开发公司作为被告参加诉讼，本院经审查予以准许。同年9月7日，被告蔡某吉提出反诉，本院经审查决定合并审理。诉讼中，被告蔡某吉申请撤回追加贵州万佳房地产开发有限公司作为被告参加诉讼的申请，本院经审查，认为贵州万佳房地产开发有限公司不参加诉讼不影响本案的继续审理，故同意其撤回申请。本案于同年12月28日公开开庭进行审理。原告杨某的委托诉讼代理人朱贤坤、被告蔡某吉及其委托诉讼代理人郭静欣、被告宜城房开公司委托诉讼代理人张东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决二被告赔偿原告财产损失42680元；2、案件受理费及评估费由二被告承担。 事实及理由：2017年11月28日，原告杨某购买了位于贵州省纳雍县住房一套，房屋交付后，原告杨某于2019年对该房屋进行了装修，花去装修费28万元，并于2020年1月入住。2020年4月3日，原告杨某的卫生间突然漏水，其母亲焦琴便上楼查看，发现楼上的被告蔡某吉家正在对其房屋进行放水装修，随即要求被告蔡某吉家暂停装修，先将防水做好，再进行装修，可被告蔡某吉家根本不听。原告母亲找到被告宜城房开公司反映此事，该公司员工到现场查看后，未作出处理建议。同年4月26日，原告杨某的房屋客厅天花板再次出现漏水，原告母亲上楼查看，发现被告蔡某吉家又继续放水装修房屋，仍要求被告家停工，但被告家仍置之不理。同年5月4日，原告杨某家的房屋第三次漏水，损毁了家具、被子及新装修的墙壁，原告母亲第三次上楼查看，发现被告家每间房屋都放了很深的水，原告母亲要求被告家停止装修并赔偿漏水造成的损失，被告蔡某吉家说是房屋存在质量问题，要原告家找开发商解决。原告母亲联系开发商后，经多次协商，双方共同找来装修工查看，装修工认为修复费用至少需要6万元，被告蔡某吉家不同意赔偿，双方达不成协议。原告杨某母亲因此到派出所报案，经调解未果。由于被告宜城房开公司的房屋存在质量问题，故其应与被告蔡某吉共同赔偿原告的损失，为依法维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告蔡某吉辩称，原告杨某在起诉状的陈述的事实及理由与客观实际不符。我家向被告宜城房开公司购买房屋后正常装修不存在过错，不应该由我对其损失承担赔偿责任。根据侵权责任法的规定，一般侵权责任需要具备四个方面的构成要件，即存在侵权行为、发生了损害事实、损害事实与侵权行为之间具备因果关系、侵权人具有过错，四个要件缺一不可。具体到本案中，本案原告只是证明了其存在损害后果，但损害结果与侵权行为是否存在因果关系，原告杨某并未举证证明。原告杨某申请委托评估的公司作出的《评估报告》作为书证仅具有证据资格，其内容不真实，与本案不具关联性，不能作为定案依据。理由是：1、评估人员在确定评估范围和对象的过程中应当听取案件当事人对评估范围和对象的意见，对于当事人有争议的部分不宜纳入到评估范围；2、评估报告采取成本法评估，但评估机构在适用成本法确定损失价值时却不考虑评估对象的成新率，在评估范围和对象已经过使用之后存在贬值、折旧的情况下，评估机构不考虑成新率并按照资产重置的方式做出评估结论，导致评估价过高；3、该《评估报告》载明的损失数额与案件待证事实不存在关联性，原告并未举证证明损失是由被告蔡某吉的装修行为导致。因此，该评估报告对本案不具有参考价值，不能作为本案定案依据，故应驳回原告的诉讼请求。 被告宜城房开公司辩称，原告所说的房屋存在质量问题没有证据证明。我公司修建的房屋已经验收合格，不存在原告所说情况；从我公司与原告签订合同来看，若出现问题我公司只负责维修存在质量的房屋，而非赔偿损失；其楼上蔡某吉家装修发生房屋漏水现象，我公司已经对该房屋整体进行了防水处理，并非原告所说的置之不理，且我公司多次积极参与调解，但无法达成一致意见。原告所说的报警后派出所认为争议不大并不属实，且在此期间我公司找了装修公司进行估价维修，但原告坚持不同意我公司对其房屋进行维修。对评估公司作出的《评估报告》的意见与被告蔡某吉意见一致，不具有参考价值。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告蔡某吉向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告杨某停止侵害反诉原告蔡某吉对纳雍县梦想宜城C1栋13-1号房屋的装修权利；2、判令反诉被告杨某赔偿反诉原告蔡某吉装修材料损失及停工损失3178元。 反诉理由：我家购买的房屋与杨某家的房屋系楼上楼下相邻关系，所购买的房屋均系被告宜城房开公司开发的房屋。我家房屋系2019年2月交付，2020年3月26日才进场装修。2020年4月3日，被反诉人杨某母亲提出因我家装修房屋导致其卫生间漏水，而此时我家并未对卫生间进行装修，也未放水，漏水则无从说起，后经贵州优居物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）查看后得知漏水系杨某家自身管道问题与我家装修无关。同年4月26日，杨某家又称其客厅天花板漏水，要求我家停止装修。后经与被告宜城房开公司及其物业公司协调后，确定由被告宜城房开公司对我家的房屋所有房间整体进行防水处理，杨某家的损失由宜城房开公司负责赔偿。同年5月10日，宜城房开公司和物业公司向我家发送《公函》，通知我家继续进场装修，但被反诉人杨某母亲不依不饶，多次阻止我家进行装修，给我家造成了停工及材料损失。我认为，在被告宜城房开公司对我的每间房屋都采取了防水处理措施已经排除了因装修可能对其财产造成损害的风险，但被反诉人杨某母亲仍不同意我家装修，粗暴、恶意阻止我家装修扩大了我家的损失，其蛮横行为是过分滥用其自身民事权利，严重妨害了我家对物权的正常使用，故其应立即停止侵害行为并赔偿我家的损失。 反诉被告杨某辩称，其房屋装修后一直未在家居住，原告杨某自始至终没有对蔡某吉的装修行为有任何干涉，并未阻止其装修。至于是否有案外人阻止其装修与本案无关，其可另案起诉。 经审理查明：原告杨某与被告蔡某吉均向被告宜城房开公司购买其开发的位于贵州省纳雍县住房，原告杨某的房屋为12-1号，被告蔡某吉的房屋为13-1号，两家的房屋上下相邻，均为2017年购买，2019年交房。原告杨某住房已于2019年装修于2020年1月入住。被告蔡某吉的房屋于2020年3月底才开始进场装修。在房屋装修过程中，施工人员在拆除阳台与客厅间部分墙体时因粉尘大用水及在客厅、卧室地板上拌砂用水等，多次致楼下杨某家客厅、餐厅天花板及部分墙体渗水漏水。原告杨某母亲焦琴每次发现后均与被告蔡某吉家交涉，但双方未能达成一致处理意见。原告杨某母亲认为楼板渗水漏水损害其新装修的房屋及室内家具，要求被告蔡某吉停止装修并赔偿损失，被告蔡某吉则认为其正常装修房屋，正常用水都出现有水渗漏到楼下应该是房屋开发商修建的房屋存在质量问题，双方因此发生纠纷。经被告宜城房开公司及其物业管理公司现场查看，原告杨某的房屋内客厅、餐厅、卧室天花板及部分墙体确有渗水漏水现象。2020年5月4日，被告宜城房开公司安排人员对被告蔡某吉的房屋内所有地板（包括入户花园、过道、客厅、餐厅、卧室、阳台等地面）整体进行了水泥浆覆盖地板后铺设防水布防水等处理。在防水处理过程中用水，致楼下原告杨某家房屋内入户花园及通道、客厅、餐厅、阳台、卧室等顶板及部分墙体多处再次渗水漏水，双方再次发生纠纷。经文昌派出所处理未果，原告杨某诉至本院。 诉讼中，原告杨某申请本院委托具有评估资质的机构对其房屋装修及屋内家具损失进行评估。本院依原告申请按程序委托了深圳市国颂资产评估有限公司进行评估，该公司于2020年11月24日至现场察勘，原、被告双方当事人均到场，评估公司评估人员根据原告母亲焦琴的现场指定和描述对房屋受损部位及屋内财产受损情况进行了现场登记、拍照和测量。经现场察勘后确定重置工程量，上述受损部分全部纳入评估范围。评估公司在不考虑成新率，利用成本法对原告杨某的房屋及财产进行评估。经评估，原告杨某的房屋（C1栋12-1）内装修及财产受损情况、财产评估重置费为入户花园处：石膏板吊顶变色、发黄、起霉6.6m2，评估重置价为2145元。瓷粉、乳胶漆开裂5.8m2，评估重置价为203元。多层板造型钉子生锈0.95m2，评估重置价为475元；餐厅：造型吊顶石膏板开裂8.18m2，评估重置价为2658.5元。灯带（LED）损坏2.69m，评估重置价为80.7元。瓷粉、乳胶漆开裂、起壳19.34m2，评估重置价为676.9元；客厅：造型吊顶石膏板开裂17.06m2，评估重置价为5544.5元。背景墙石膏板、墙布轻微变黑10.63m2，评估重置价为3720.5元。瓷粉、乳胶漆开裂10.63m2，评估重置价为372.05元。石膏板吊顶开裂5.12m2，评估重置价为1664元；门套普通实木变形、接头起拱8.12m2，评估重置价为1015元。石膏板吊顶开裂8.98m2，评估重置价为2918.5元。瓷粉、乳胶漆返碱、起壳23.95m2，评估重置价为838.5元；卧室1：石膏板包水管石膏板开裂2.79m2，评估重置价为837元。衣柜多层实木板受水浸泡10.32m2，评估重置价为5779.2元；卧室2：瓷粉、乳胶漆脱落31.78m2，评估重置价为1112.3元。衣柜多层实木板变形、边缘开裂8.82m2，评估重置价为4939.2元；卧室3：衣柜多层实木板变形、边缘开裂6.78m2，评估重置价为3796.8元；书房：书桌（电脑桌）多层实木板变形、边缘开裂2.54m2，评估重置价为1397元。管理费2008.67元，垃圾清理费500元。总损失评估价为42680元（取整数）。被告蔡某吉及宜城房开公司在评估公司现场察勘当时未提出异议。本院将评估报告送达给双方当事人后，原告杨某无异议，被告蔡某吉及宜城房开公司对该评估报告有异议，认为评估公司将原告杨某母亲描述指认部分损失全部纳入评估范围及不考虑成新率以及全部重置不合理。 另查明，被告宜城房开公司于2020年5月4日对被告蔡某吉的房屋入户花园、客厅、卧室、阳台、过道等进行防水处理过程中未采取无水措施，存在不当用水导致原告杨某家的房屋相关联部位再次漏水渗水的情形。被告宜城房开公司在对被告蔡某吉房屋作防水处理后，于2020年5月10日致函给被告蔡某吉，通知其可继续进行房屋装修，因双方对之前的渗水漏水造成的损失未能协商处理，原告杨某母亲再次阻止被告蔡某吉家继续装修房屋至今。 上述事实的认定有原、被告双方的陈述及提交的证据相互印证。 本案的争议焦点：1、原告主张的损失赔偿主体如何认定及责任比例如何划分；2、原告杨某依据评估报告确定的损失42800元主张赔偿是否合理及赔偿数额如何认定；3、被告蔡某吉反诉请求是否该支持。 本院认为，原告杨某的房屋与被告蔡某吉的房屋上下相邻，原告杨某房屋顶板即是被告蔡某吉房屋地板，原告杨某已就房屋顶板渗水漏水与被告蔡某吉装修房屋相关及其屋内财产受损完成了自身的举证证明责任，在被告蔡某吉不能举证证明有外来因素参与的前提下，其装修房屋不当用水造成地板多部位渗水漏水的事实结合日常经验法则足以认定，依法无需原告杨某就其房屋渗水漏水原因再额外举证加以证明。 关于原告杨某的屋内损失的赔偿主体如何认定及责任比例如何划分的问题。造成原告杨某的房屋顶板渗水漏水的原因是多方面的。首先，是房屋自身的质量问题，根据国家相关法律法规的规定及购房业主与房开商签订的《商品房销售合同》约定以及房开商出具的《商品住宅质量保证书》保证，房开商对其修建的有防水要求的房屋屋面、墙面及房间有5年的保修义务，原告杨某及被告蔡某吉的房屋均于2017年购买，2019年交房，尚在5年保修期限内，故宜城房开公司作为开发商应当对其房屋质量方面存在的问题承担修复责任，因其未尽到合同约定的义务，自身存在过错，故应对造成原告杨某的损失承担赔偿责任，其庭审中辩称根据合同约定开发商只承担修复责任不赔偿损失的抗辩意见在损失未发生前符合约定，但在原告的损失发生以后，其还应基于过错承担相应的赔偿责任，故其抗辩意见本院不予采纳。其次，被告蔡某吉在房屋装修期间存在不当用水情形，未尽到谨慎注意义务，防水处理措施未落实到位，在原告杨某的房屋首次出现渗水漏水现象时，未能及时对房屋地板渗水漏水采取试漏检查及防水处理等补救措施，而是继续施工造成损失扩大，其应对被告宜城房开公司进行防水处理之前造成的损失承担赔偿责任。再次，被告宜城房开公司对房屋渗水漏水现场进行查看属实，于2020年5月4日对被告蔡某吉的房屋整体进行防水处理，视为是其默认了其开发的房屋自身存在质量问题。但其在防水处理过程中，未预知到进行防水处理用水可能存在的风险和后果，由于其在防水处理施工中不当用水导致上下楼层间的楼板出现渗水漏水现象，其不当的防水处理行为造成原告杨某的损失扩大，就扩大的损失其应承担赔偿责任。由于原告杨某的损失是房屋本身的质量问题及二被告的不当行为造成，该损失虽不可分，但结合二被告不当行为导致原告房屋渗水漏水波及范围及损失，可对二被告的责任比例作出划分，即由被告宜城房开公司对原告杨某的损失承担70%的赔偿责任，被告蔡某吉承担30%的赔偿责任较为公平合理。 关于原告杨某依据评估报告确定的损失42680元主张赔偿是否合理及赔偿数额如何认定的问题。关于损失，本院依原告申请委托了深圳市国颂资产评估有限公司进行评估，该公司于2020年11月24日到现场进行察勘，评估公司工作人员在双方到场未提出异议，根据原告母亲焦琴的描述及指定对其相应财产损失情况进行现场登记、拍照、测量，该评估对房屋相关部位及家具有异常的范围纳入评估范围并无不当。因原告杨某的房屋也是新装修，入住时间较短，评估公司评估时不考虑成新率亦无不当，故评估报告可作为认定本案损失的参考依据，至于损失是否与漏水存在直接因果关系还需原告杨某举证加以证明。评估明细表中序号为13的客厅至卫生间走廊处墙面瓷粉、乳胶漆返碱、起壳处于墙面中下部靠近踢脚线的位置，不符合楼上渗水漏水直接造成，原告杨某未能举证证明是被告蔡某吉的装修行为导致渗水漏水所致，故该部分损失不应纳入赔偿范围。衣柜柜门闭合不严、门套接头及木质结构板材接头处出现的收缩缝过大等现象不能排除施工工艺、木材的材质及使用过程中板材自身热胀冷缩等因素导致，且衣柜柜体、电脑桌等木质家具仍可以正常使用，无需全部拆除更换，瓷粉、乳胶漆、背景墙大面积完好，不应当全部计入财产损失，即便所有墙面均需重刮瓷粉，也不能按照毛坯房重新装修来计算损失，故该评估报告中上述关联部分损失应当予以酌情扣减。本院结合房屋本身原有装修情况、评估公司依据的房屋装修的市场价格等因素酌情予以确认原告杨某的损失为30000元。因此，被告宜城房开公司应赔偿原告杨某的损失21000元，被告蔡某吉应赔偿原告杨某的损失9000元。原告杨某交纳的评估费9000元，由原告杨某自行承担1000元，被告宜城房开公司承担6000元，被告蔡某吉承担2000元。原告杨某主张多出部分的损失本院不予支持。 关于被告蔡某吉反诉请求是否该支持的问题。从原、被告陈述及提交证据中显示，阻止被告蔡某吉进行房屋装修系原告杨某母亲焦琴，其是为了维护原告杨某的合法权益不受侵犯，其阻止被告蔡某吉继续装修属于正当的自主自助行为，是避免造成损失进一步扩大采取的适当措施，应视为是反诉被告杨某的行为，该行为符合法律的规定，加之反诉原告蔡某吉的举证不足以证明反诉被告杨某母亲焦琴有过度行使其民事权利给其造成损失的事实。因此，反诉原告蔡某吉的反诉主张赔偿损失无事实和法律依据，本院不予支持。由于被告宜城房开公司已对蔡某吉的房屋整体进行了防水处理，已极大可能地排除了蔡某吉进一步装修可能造成的渗水漏水风险和隐患，为了不扩大损失，激化双方矛盾，反诉原告蔡某吉在本判决作出后可继续正常装修，但需确保不产生新的损害，原告杨某（包括其家人）必须立即停止对反诉原告蔡某吉正常装修房屋的阻止行为，确保反诉原告蔡某吉能对其位于纳雍县房屋的装修权利不受妨害。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十三条、第一百二十条、第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条、第二百三十六条、第二百三十七条、第二百三十八条、第一千一百六十五条、第一千一百七十二条、第一千一百七十七条、第一千一百八十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、被告贵州宜城房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告杨某损失21000元并支付评估费6000元，共计27000元； 二、被告蔡某吉在本判决生效之日起十日内赔偿原告杨某损失9000元并支付评估费2000元，共计11000元； 三、驳回原告杨某的其他诉讼请求； 四、反诉被告杨某立即停止对反诉原告蔡某吉正常装修房屋的阻止行为，确保反诉原告蔡某吉能有效行使其对纳雍县房屋的正常装修权利； 五、驳回反诉原告蔡某吉的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费867元，适用简易程序审理减半收取434元，由原告杨某承担50元，被告蔡某吉承担116元，被告贵州宜城房地产开发有限责任公司承担270元。原告杨某多预交的案件受理费216元，待本判决生效后由其自行到本院退回。反诉费50元，由被告蔡某吉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及诉讼代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  史云峰 二〇二一年一月十二日 书记员  葛 璐