贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民终226号上诉人(原审原告)：贵州盛汇商业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇儒溪路（汇景大厦），统一社会信用代码：915203233373897952。法定代表人：田峙，公司董事长。委托诉讼代理人：高晓萍，贵州严正律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳，贵州严正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋银梅，女，汉族，1990年5月29日出生，户籍所在地四川省岳池县，现住绥阳县。上诉人贵州盛汇商业管理有限公司（以下简称盛汇公司）因与被上诉人宋银梅房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院(2020)黔0323民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。盛汇公司上诉请求：1、维持原判第一、二项；改判第三项，支持上诉人诉求的2017年11月8日至2020年11月7日期间的管理费92121.25元（不含疫情免除的3个月);并判决由被上诉人支付上诉人违约金20000元。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实清楚，但是漏判了上诉人主张的2020年5月9日至2020年11月8日的管理费。1、上诉人的诉求之一是要求被上诉人支付2017年11月8日至2020年11月7日期间的管理费，一审已经查明并认定被上诉人未支付管理费的期间是2017年11月8日至2020年11月7日，但是仅判决支持2017年11月8日至2020年5月8日期间的管理费。双方未解除合同之前，双方的合同关系一直存续，被上诉人就应当支付合同存续期间的管理费，且在未与被上诉人解除合同之前，即使有其他人有意愿承租该房屋，上诉人也未将涉案门面另行出租给其他人，双方仍应严格按照合同履行，故上诉人主张的2020年5月9日至2020年11月8日的租金22061.5元应该得到支持。2、一审已经认定被上诉人违约，故被上诉人应当承担违约责任并支付违约金20000元。一审以新冠病毒疫情的影响为由，酌情免除被上诉人3个月的管理费，上诉人认可该部分的免除，但是一审又以疫情为由不予支持上诉人请求的违约金，明显不当。上诉人主张欠费期间的费用缴纳时间皆在2020年之前，当时并未发生疫情，疫情前三年的租金未付不应归责于疫情。根据合同约定，违约方应支付一年度的管理费作为违约金，上诉人仅主张20000元，已经综合考虑了被上诉人的实际情况。综上，双方签订的《商业管理合同》合法有效，由于疫情的影响，上诉人认可免除被上诉人3个月租金的判决内容，但是根据合同约定和法律规定，被上诉人应当支付未解除合同之前的商业管理费，并承担违约责任。宋银梅二审中未作书面答辩。盛汇公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的《商业管理合同》；2、判令被告支付原告2017年11月8日至2018年11月7日期间商业管理费（租金）17,009.00元，2018年11月8日至2019年11月7日期间的商业管理费（租金）42,020.00元,2019年11月8日至2020年11月7日期间的商业管理费（租金）44,123.00元，共计103,152.00元；3、判令被告支付原告违约金20,000.00元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月15日，案外人贵州璐源瑞德置业有限公司与原告签订《璐源城市广场商业管理及招商委托管理合同》，约定案外人将其开发的“璐源城市广场”一期一、二组团的商业用房委托原告管理，由原告与商户签订商业管理合同，向商户收取租金。原告与被告于2016年5月26日签订《商业管理合同》，约定由原告将坐落于绥阳县洋川镇幸福大道中段贵州璐源瑞德置业有限公司开发的“璐源城市广场”1期2组团一层F-1-1号、F-1-2号铺面出租给被告；该商铺建筑面积65.39平方米；租赁期限为2016年5月18日起至2021年5月17日止，从2017年11月8日起算商业管理费；商业管理费为第一年20,009.00元、第二年20,009.00元、第三年42,020.00元、第四年44,123.00元、第五年46,328.00元;乙方（被告）向甲方（原告）缴纳3,335.20元作为履约保证金，履约保证金乙方违约不予退还。2016年8月31日，贵州璐源瑞德置业有限公司与贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司签订《商品房买卖合同》，将F-1-1号、F-1-2铺面出卖给贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司，2016年10月13日，贵州省凯里高璐房地产开发实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《璐源城市广场商业运营委托管理协议》，约定甲方追认乙方与宋银梅于2016年5月26日签订的《商业管理合同》。原、被告合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，并支付了2017年11月8日至2018年11月7日的商业管理费(租金）3,000.00元，2018年11月8日以后的商业管理费，被告至今未支付原告。2018年11月8日至2019年11月7日的商业管理费(租金）为42,020.00元,2019年11月8日至2020年11月7日的商业管理费(租金）为44,123.00元。一审法院认为：原告贵州盛汇商业管理有限公司与案外人贵州璐源瑞德置业有限公司签订《璐源城市广场商业管理及招商委托管理合同》，与案外人签订《璐源城市广场商业运营委托管理协议》，原告为此取得了与被告宋银梅签订合同的权利。原告与被告签订的《商业管理合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。原告按约向被告交付了房屋，但被告未按约全面履行支付原告管理费的义务的行为，属违约行为，现原告请求解除合同，被告同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，对原告要求解除《商业管理合同》的诉讼请求，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当继续履行未支付的商业管理费。对于原告请求的商业管理费，结合本案的实际情况，应计算至2020年5月8日，由于新冠病毒疫情的影响，应酌情免除2019年11月8日到2020年5月7日期间三个月的管理费（44,123.00元÷12个月×3个月）11,030.75元。为此，被告还应支付原告2017年11月8日至2018年11月7日期间商业管理费为17,009.00元，2018年11月8日至2019年11月7日期间的商业管理费为42,020.00元,2019年11月8日至2020年5月7日期间的商业管理费11,030.75元，共计70,059.75元，故对原告请求的商业管理费103,152.00元，本院予以支持70,059.75元；对于原告请求的违约金，由于新冠病毒疫情的影响，并结合本案的实际情况，应当免除被告的违约责任，故对原告请求的违约金，本院不予支持。合同解除后，被告应当返还原告房屋，被告装修租赁物的财产和放置在租赁物内的财产，由被告自行拆除、搬离，恢复原状。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告贵州盛汇商业管理有限公司与被告宋银梅于2016年5月26日签订的《商业管理合同》；二、由被告宋银梅在本判决生效后十日内返还原告贵州盛汇商业管理有限公司管理的位于绥阳县洋川镇幸福大道中段贵州璐源瑞德置业有限公司开发的“璐源城市广场”一期2组团一层F-1-1号、F-1-2号房屋。被告宋银梅装修房屋的财产和放置在房屋内的财产，由被告宋银梅在本判决生效后十日内自行拆除、搬离，恢复房屋原状；三、由被告宋银梅在本判决生效后十日内支付原告贵州盛汇商业管理有限公司管理费70,059.75元；四、驳回原告贵州盛汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,762.00元，已减半收取1,381.00元，由被告宋银梅负担。二审查明，被上诉人宋银梅于2019年11月向上诉人盛汇公司提出解除合同，但盛汇公司并未同意解除合同，后被上诉人宋银梅擅自搬离涉案店铺，现店铺处于闲置状态。上诉人盛汇公司认可收到被上诉人宋银梅交纳的履约保证金3335元，认为因被上诉人宋银梅违约，故该保证金不予退还。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，盛汇公司（甲方）与宋银梅（乙方）于2016年5月26日签订的《商业管理合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商业管理合同》约定，乙方应向甲方支付履约保证金3335元，保证金应在乙方签署本合同时一次性付清。履约保证金待合同期满，甲乙双方结算交接清楚，甲方不计利息一次性返还乙方。甲乙双方违反商业管理合同条款导致本合同提前解除或终止，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于壹拾贰个月固定管理费的违约金。被上诉人宋银梅于2019年11月告知上诉人盛汇公司解除租赁合同，不再承租涉案门面，上诉人盛汇公司未同意解除合同，后被上诉人宋银梅自行搬离涉案租赁商铺。被上诉人宋银梅称其已经将涉案店铺门面钥匙交还给物业，涉案合同已经解除，上诉人盛汇公司称其并未收到被上诉人宋银梅交还的钥匙，涉案合同至今未解除。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，双方均未提供有效证据证明自己的主张。结合本案已查明的情况，上诉人盛汇公司与被上诉人宋银梅签订的《商业管理合同》约定的租赁期限为2016年5月18日至2021年5月17日，2019年11月被上诉人宋银梅提出解除租赁合同，但双方并未达成一致意见，故被上诉人宋银梅主张提前解除合同，属于违约，被上诉人宋银梅应承担相应的违约责任。而上诉人盛汇公司在被上诉人宋银梅明确提出要求解除租赁合同且未再继续使用涉案门面进行经营的情况下，应采取积极措施避免损失扩大，但现今涉案门面仍处于闲置状态，应视为其未及时采取积极有效措施，任由其损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，上诉人亦应对自身损失承担一定责任。上诉人盛汇公司于2020年9月向法院提起诉讼要求解除双方签订的《商业管理合同》，结合本案实际情况及双方的过错程度，一审法院酌情认定被上诉人宋银梅应支付上诉人盛汇公司涉案商铺租金至2020年5月，并免除因受疫情影响3个月的管理费，并无不当。根据双方签订的《商业管理合同》，被上诉人宋银梅提前解除合同，上诉人盛汇公司可视情况之严重程度要求违约方支付相当于壹拾贰个月固定管理费的违约金，因《商业管理合同》约定每年的管理费用并不相同，被上诉人宋银梅违约的严重程度也属于违约金不确定的表述，故该条违约责任并没有约定具体的违约金，且合同约定“履约保证金乙方违约不予退还”，故可以被上诉人宋银梅已交纳的履约保证金3335元不予退还的方式承担相应的违约责任，且一审法院已经酌情认定被上诉人宋银梅应支付上诉人盛汇公司租金至2020年5月，以弥补因被上诉人宋银梅违约导致上诉人盛汇公司涉案商铺闲置造成的损失。故一审法院未予支持违约金并无不当。综上所述，贵州盛汇商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2762元，由贵州盛汇商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二一年一月二十二日法官助理毛丹书记员余飞