江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2784号上诉人（原审原告）：泰州市易达非机电制造有限公司，住所地泰州市海陵区塘湾工业区澳克松星东侧。法定代表人：孙平非。委托诉讼代理人：徐晨，江苏君谊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张俊，男，1988年1月25日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：姚方勇，江苏朗华律师事务所律师。上诉人泰州市易达非机电制造有限公司（以下简称易达非公司）因与被上诉人张俊房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人易达非公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审判决称“被告在合同签订后及履行过程中，多次要求原告提供协助，但原告均未能在合理期限内提供被告办理营业执照所需的材料，虽被告未能按约缴纳其后租金，但原告违反合同附随的协助义务在先，且致被告无法正常开展经营活动，被告依法有权解除案涉合同”系认定事实错误。首先，双方签订的合同中并没有约定租赁房屋的用途，更没有协助被上诉人何时取得营业执照的约定，一审法院认定上诉人违反合同义务在先没有事实依据。其次，合同履行过程中，在被上诉人提出办理营业执照需要上诉人协助后，上诉人并未拒绝，但被上诉人应当提供其办理企业的经营内容等基本材料给上诉人以便上诉人上报园区取得证明材料，后被上诉人迟迟未向上诉人提供，这也是被上诉人的营业执照迟迟未能办理的原因。（二）一审法院称“原告因被告未能告知其公司名称及经营范围致使无法提供协助义务，但根据日常生活经营，作为房屋出租人其仅需提供办理营业执照所需的材料即可”属认定事实不清。上诉人认为，承租人使用租赁房屋办理营业执照的，应当经过出租人的同意后由出租人给予协助，上诉人作为出租人，有权了解被上诉人使用租赁房屋的用途，故被上诉人要求上诉人提供办理企业的经营范围等基本材料合情合理，这不是认定上诉人拒绝协助被上诉人的理由。（三）一审法院“被告于2019年12月5日通过微信告知原告解除案涉合同，且对于被告的解除合同通知，原告并未在合理期限内提出异议”系认定事实不清。上诉人对于被上诉人解除合同的行为是提出异议的，且被上诉人作出承诺后并未与上诉人协商，单方面解除了合同，一审法院认定上诉人并未在合理期限内提出异议时错误的。（四）一审适用法律错误。依照法律规定，因合同目的不能实现，可以解除合同的情形只能是不可抗力，该情形不能适用于本案。1.双方签订的合同中并未约定租赁房屋的用途，即未约定合同目的，被上诉人单方面的目的无法实现不能认定为双方合同的目的不能实现。2.被上诉人不能实现合同目的的原因并非是不可抗力。3.被上诉人的目的并非不能实现，若被上诉人与上诉人充分协商，提供双方所需的材料，被上诉人的目的是能够实现的。被上诉人张俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。易达非公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令张俊向易达非公司支付自2019年12月1日起按年租金230000元为标准计算至合同解除之日的房屋租金；3.判令张俊向易达非公司支付迟延支付租金的违约金（以欠付租金为基数，自2019年12月1日起按日0.66‰计算至实际交付之日止）；4.判令张俊立即腾空位于泰州市海陵区工业园共建区52号厂房三楼区域房屋并交付易达非公司；5.判令张俊支付逾期腾空房屋期间的占有使用费（自合同解除之次日起至实际腾退返还房屋之日止按年租金230000元的标准计算）；6.判令张俊支付违约金人民币78000元；7.本案诉讼费由张俊承担。一审法院认定事实：2019年8月6日，张俊为设立公司需要，与易达非公司签订房屋租赁合同一份，合同约定张俊向易达非公司承租位于泰州市海陵区海陵工业园区共建区52号厂房三楼区域，租赁期限自2019年8月31日起至2024年8月31日止，租金为每年230000元。第一年度租金采取每季度提前预付方式……合同签订后，张俊向易达非公司缴纳了第一季度租金人民币57500元。后因张俊未缴纳第二季度租金，易达非公司于2019年12月30日向张俊寄送通知书，要求张俊缴纳第二季度租金。审理过程中，张俊提供其与易达非公司工作人员吴干泉微信聊天记录，易达非公司对该微信聊天记录真实性无异议。2019年8月15日，张俊通过微信要求易达非公司工作人员吴干泉开具介绍信。2019年8月28日，张俊再次通过微信询问易达非公司工作人员吴干泉注册公司所需介绍信何时可以出具，易达非公司工作人员吴干泉回复：明天再联系。2019年10月24日，张俊微信询问易达非公司工作人员吴干泉：可以办公司了吗？注册。张俊工作人员吴干泉回复：下周跟你联系。2019年12月5日，张俊通过微信告知易达非公司工作人员吴干泉，因易达非公司未及时积极配合其办理营业执照，导致张俊无法经营，张俊要求解除案涉合同，并拍摄腾空案涉房屋的视频，将案涉房屋交付易达非公司并告知易达非公司可对外招租。另查明，案涉房屋由易达非公司作为建设单位领取了建筑工程施工许可证。泰州市海陵区人民政府京泰路街道办事处、泰州市海陵区工业园区管理委员会于2020年1月7日出具证明，证明案涉房屋由易达非公司所有。现案涉房屋由易达非公司实际控制并占有。一审法院认为，易达非公司将具有合法建设手续的房屋出租给张俊并签订房屋租赁合同，该合同符合法律规定，依法成立且生效。本案中，双方对签订案涉租赁合同及张俊缴纳第一季度租金后未能缴纳其后租金均无异议。双方争议的焦点在于：1.何方享有合同解除的权利；2.合同解除后，房屋租金、占有使用费、违约金及返还房屋的处理。关于争议焦点1，易达非公司主张张俊未能缴纳租金构成违约，易达非公司可要求解除合同。张俊则辩称，因易达非公司未能协助办理营业执照致使合同目的无法实现，其已解除案涉合同。根据法律规定，当事人应根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。张俊租赁案涉房屋之目的在于设立公司从事经营活动，其依法应当领取营业执照。易达非公司作为出租人应当为张俊提供办理营业执照所需的相应材料。张俊在合同签订后及履行过程中，多次要求易达非公司提供协助，但易达非公司均未能在合理期限内提供张俊办理营业执照所需的材料，虽张俊未能按约缴纳其后租金，但易达非公司违反合同附随的协助义务在先，且致使张俊无法正常开展经营活动，张俊依法有权解除案涉合同。张俊于2019年12月5日通过微信告知易达非公司解除案涉合同，且对于张俊的解除合同通知，易达非公司并未在合理期限内提出异议，在该解除通知到达易达非公司时合同已经解除。易达非公司现起诉要求解除合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。易达非公司称因张俊未能告知其公司名称及经营范围致使无法提供协助义务，但根据日常生活经验，作为房屋出租人其仅需提供办理营业执照所需的材料即可，承租人未告知其将设立公司的名称及经营范围，并不妨碍出租人履行协助义务，故对易达非公司的该主张，一审法院不予采信。关于争议焦点2，易达非公司主张张俊支付自2019年12月1日起按年租金230000元为标准计算至解除合同之日止的房屋租金。张俊辩称其于2019年11月已口头通知解除案涉合同。案涉合同签订后，张俊向易达非公司缴纳了截止至2019年11月30日的租金，其后租金未能缴纳，且张俊于2019年12月5日通过微信解除案涉合同，张俊应向易达非公司支付自2019年12月1日起按年租金230000元计算至2019年12月5日止的租金，计人民币3150.68元。张俊辩称其于2019年11月已口头通知解除案涉合同，但并未有证据予以佐证，一审法院不予采信。关于违约金一节，易达非公司要求张俊给付迟延支付租金及违反合同约定的违约金。但本案系因易达非公司先未能为张俊办理营业执照提供协助，导致张俊解除案涉合同，现易达非公司要求张俊承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于占有使用费及交还房屋一节，易达非公司主张张俊腾空案涉房屋并交付房屋，并支持自合同解除之日起至交还房屋之日止的使用费。庭审中，易达非公司自认现案涉房屋由其实际占有，现易达非公司再主张要求张俊腾空案涉房屋，并交付案涉房屋，已无事实基础，故对易达非公司的该项诉请，一审法院不予支持。易达非公司主张其于2020年春节前十天左右接收案涉房屋，但并未提供证据佐证，一审法院不予支持。张俊于2019年12月5日通知易达非公司解除案涉合同时已告知易达非公司腾空了案涉房屋，并表示将案涉房屋交还易达非公司，易达非公司应及时予以接收，其未能及时接收房屋所产生的损失，应由易达非公司自行承担。故对易达非公司要求张俊支付使用费，一审法院不予支持。一审判决如下：一、张俊于判决生效之日起十日内向易达非公司支付自2019年12月1日起至2019年12月5日止的租金计人民币3150.68元；二、驳回易达非公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币3125元依法减半收取1563元，由易达非公司负担1513元、张俊负担50元。二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，首先，双方当事人签订的租赁合同中明确约定“乙方（张俊）应按照国家法律、法规从事经营并自行办理相关证照”，上诉人一审中亦认可知道被上诉人租赁厂房系用于开公司，故应认定双方当事人签订合同时上诉人明知被上诉人租赁房屋系用于经营。其次，依照法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，在上诉人知道被上诉人租赁房屋系用于经营的情况下，上诉人依法负有出具相关手续协助被上诉人办理营业执照的附随义务。最后，案涉合同履行过程中，被上诉人分别于2019年8月15日，8月28日，10月24日三次与上诉人方联系要求上诉人协助提供办理营业执照的相关手续，但上诉人并未提供。因取得营业执照系被上诉人开展合法经营的前提条件，故上诉人未履行协助义务的行为客观上导致被上诉人无法经营，合同目的不能实现。综上，因上诉人未正确履行合同的附随义务，已经构成根本违约，被上诉人主张解除案涉合同的理由成立，本院予以支持。因被上诉人于2019年12月5日通过微信告知上诉人解除案涉合同，故一审判决认定案涉合同于2019年12月5日解除并无不当，应予维持。因案涉合同已经于2019年12月5日解除，被上诉人于同日亦已告知被上诉人腾空了案涉房屋，并表示将案涉房屋交还被上诉人，且案涉房屋已实际由被上诉人控制并占有，故上诉人诉请被上诉人支付2019年12月5日以后的租金、迟延支付租金的违约金、腾空房屋及支付逾期腾空房屋期间的占有使用费均不能成立。关于违约金一节，因本案上诉人违约在先，故上诉人主张被上诉人承担违约责任于法无据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人泰州市易达非机电制造有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3125元，由上诉人泰州市易达非机电制造有限公司负担（已缴）。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二一年一月八日书记员 王 霞