文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初15160号原告：上海文化银湾物业管理有限公司，统一社会信用代码913101106311596754，住所地上海市仁德路****。法定代表人：周正东，总经理。委托诉讼代理人：周勇，重庆君策律师事务所律师。被告：孔凡英，女，1969年7月13日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：王红（公司员工），女，1974年3月21日出生，汉族，住重庆市江津区。原告上海文化银湾物业管理有限公司(以下简称物业公司)与被告孔凡英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序并于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周勇，被告孔凡英的委托诉讼代理人王红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年10月至2020年10月期间的物业服务费54181.92元；2、判令被告支付原告2020年1月至2020年10月期间代收代缴的公共能耗费1700元；3、判令被告支付原告违约金29258.24元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月27日，原告与重庆锐升置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为重庆锐升置业有限公司开发建设的位于江津区双福街道福城大道500号的“锐升凤凰城”项目提供前期物业管理服务。该合同期限为5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止。该合同规定，商业门面的物业服务费按照4元/平方米的标准收取，业主或物业使用人应在每月5日至15日内履行交纳当月物业服务费用的义务。合同签订后，原告一直按照约定为“锐升凤凰城”项目提供相应的物业管理服务。2018年4月12日，被告与重庆锐升置业有限公司签订《“锐升凤凰城商业用房租赁合同》，承租“锐升凤凰城”1号楼21号—30号、51号、53-57号、59号，共17间商业用房(用于经营“圣龙汤锅”)。该商业用房建筑面积共计1041.96平方米，租赁期限为10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止。合同约定，租赁期间被告使用该房屋发生的水、电、气等费用，由被告据实向物管公司或相关部门缴纳，且每月还应按照规定向物管公司缴纳物业管理费。根据统计，被告在2019年10月至2020年10月期间，拖欠原告物业服务费54181.92元；在2020年1月至2020年10月期间，拖欠原告代收代缴的公共能耗费1700元，共计为55881.92元。虽经原告多次催收，但被告均以种种理由拒绝支付。原告已经依照合同约定为“锐升凤凰城”项目提供了相应的物业管理服务，被告作为物业使用人应按时交纳物业服务费及其他代收代缴费用，不得借故拖欠和拒付。被告的上述行为，已严重损害了原告的合法权益。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告孔凡英辩称，孔凡英于2019年12月15日关门停业，因为车库不能停车，导致被告经营的汤锅店生意不好就关门了。为何原告当时没有来找被告交物业费，之前的物业费都是一直交了的。2019年10月1日至2019年12月15日没有交物业费，后来关门了，关门第二天物业公司就来把我们的电断了，后面的物业费不应该交。被告早就与开发商解除了房屋租赁合同，前面还与锐升公司打过官司。本院经审理认定事实如下：被告系“锐升凤凰城”1号楼21号—30号、51号、53-57号、59号，共17间商业用房(建筑面积分别为1041.96平方米)的物业使用人。2016年4月27日，原告与重庆锐升置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为重庆锐升置业有限公司开发建设的位于江津区双福街道福城大道500号的“锐升凤凰城”项目提供前期物业管理服务。该合同期限为5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止。该合同第四章物业服务费用第六条（二）规定商业门面：4.00元/月·平方米（含幼儿园）。第九条约定：业主或物业使用人应在每月5日至15日内履行交纳当月物业服务费用的义务。合同第九章违约责任。第九章违约责任第二十四条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2018年4月12日，被告与重庆锐升置业有限公司签订《锐升凤凰城商业用房租赁合同》，承租重庆市江津区双福街道南北大道北段483号(“锐升凤凰城”自编号1号楼21号—30号、51号、53-57号、59号，共17间商铺)。该商业用房建筑面积共计1041.96平方米，租赁期限为10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止。合同还约定，乙方（被告）在使用该房屋所发生的水电气通讯、空调及其分摊等费用由乙方据实向物管公司或相关部门缴纳。乙方同意在承租期内，每月按规定向物管公司缴纳物业管理费。现被告拖欠原告2019年10月至2020年10月期间的物业服务费54181.92元；拖欠原告2020年1月至2020年10月期间代收代缴的公共能耗费1700元，共计55881.92元。对于被告尚欠原告的上述物业服务费用等，经原告催收后，被告仍未缴纳。另查明：原告为本案商铺提供了基本物业管理服务义务。上述事实，有《前期物业服务合同》、《“锐升凤凰城”商业用房租赁合同》、《物业交接确认书》、《保安秩序维护巡逻签到表》、欠费明细、律师函、邮寄单及原、被告陈述等证据材料，经庭审质证，足以认定。本院认为，业主(物业使用人)与物业公司应加强沟通、相互理解、支持，共同维护好物业。原告与重庆锐升置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务、享受权利。被告与重庆锐升置业有限公司签订《锐升凤凰城商业用房租赁合同》，被告租用案涉房屋从事经营活动，该合同约定乙方(被告)在使用该房屋所发生的水电气通讯、空调及其分摊等费用由乙方据实向物管公司或相关部门缴纳。乙方同意在承租期内，每月按规定向物管公司缴纳物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，房屋出租人与承租人对物业服务费的交纳有约定的，从其约定，业主负连带责任。因此，原告有权选择孔凡英作为本案被告起诉。物业管理难免存在或多或少的问题，双方应加强沟通，共同解决。经审查，原告已尽到了相应的物业服务义务，被告应按时交纳物业服务费。被告辩称其早就已经与重庆锐升置业有限公司解除租赁合同，但未在规定时间内向本院提交证据予以证明，故该辩称意见不能成立。经审查原告主张的各项费用，本院审查属实，予以确认，现被告尚欠原告2019年10月至2020年10月期间的物业服务费54181.92元；拖欠原告2020年1月至2020年10月期间代收代缴的公共能耗费1700元，共计55881.92元。综合考虑本案情况，对于原告主张的违约金29258.24元，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孔凡英于本判决生效后五日内支付尚欠原告上海文化银湾物业管理有限公司2019年10月至2020年10月期间的物业服务费54181.92元；支付尚欠2020年1月至2020年10月期间的公共能耗费1700元，共计55881.92元。二、驳回原告上海文化银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告孔凡英未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，减半收取965元，由被告孔凡英负担，此费用原告已预交本院，本院不予退还，由被告孔凡英在履行本判决义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。审 判 员 谭逢路二〇二一年一月十九日法官助理 伍佳丽书 记 员 张珍桔