宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0213民初5127号 原告：宁波穗华置业有限公司。统一社会信用代码91330283MA2AFQB53D。住所地宁波市奉化区松岙镇伍佰岙村。 法定代表人：孙平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张立旺。 委托诉讼代理人：胡森。 被告：诸葛奕真，女，1994年5月4日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：吴罕超，浙江首望律师事务所律师。 原告宁波穗华置业有限公司(以下简称穗华置业公司)与被告诸葛奕真房屋买卖合同纠纷一案，于2020年12月8日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员竺晴照适用简易程序独任审判，于2020年1月13日公开开庭进行了审理。原告穗华置业公司的委托诉讼代理人胡森，被告诸葛奕真的委托诉讼代理人吴罕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告穗华置业公司以被告未按约履行合同为由，诉请判令：一、要求原、被告之间的《浙江省商品房买卖合同（预售）》于2020年3月14日解除；二、要求被告支付违约金52480.8元；三、要求被告协助原告办理宁波恒大御海天下一区17幢2601室房屋的网签备案注销手续，并承担办理相关手续所支付的费用。2021年1月8日，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告因《浙江省商品房买卖合同（预售）》解除而遭受的佣金损失20992元。庭审中，原告对第一项诉讼请求变更为：要求解除原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》。 被告诸葛奕真答辩称：一、被告同意解除双方间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》并协助办理相关网签备案注销手续承担相关费用；二、合同附件十三第三条是格式条款，原告未尽到说明义务，根据《民法典》相关规定，该条款尚未成为合同内容，因此原告向被告主张的违约金应根据合同第九条计算；三、原告主张的佣金损失缺乏事实和法律依据，被告对原告的佣金支出并不知情，并且该支出应属于原告的营销成本，与被告无关。 本院经审理认定如下事实：2019年5月6日，原告穗华置业公司与被告诸葛奕真签订了一份《恒大御海天下商品房认购书》。同年5月23日，双方签订一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××43）。合同约定：原告将位于宁波市奉化区××镇××村××广场××幢××室房产出售于被告，建筑面积为133.96平方米，房屋总价为1049616元。买受人应于2020年4月27日前分5期付清全部购房款，分别于2019年5月6日、7月27日、10月27日，2020年1月27日前各支付209924元，2020年4月27日前付清余款209920元。逾期付款超过180天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件十三补充协议第三条第2款中还约定买受人逾期180日仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除本合同，买受人按该商品房总价的5%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，同时，买受人应无条件配合卖方到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续，并承担办理相关手续所支付的费用。合同签订完，被告仅支付了首期房款及部分二期房款共计212924，余款836692至今尚未支付。2020年3月14日，原告向被告发送一份《催款函》和《解除合同通知书》。其中《催款函》告知被告逾期付款已经构成违约，要求其在收到函件后五日内付清应付房款和违约金；《解除合同通知书》告知被告根据合同约定原告解除与其签订的商品房预售合同，并要求被告支付相关违约金及协助办理网签备案注销手续等。 另查明，案涉房产签订房屋买卖合同后，原告向其公司销售职员吴明兴支付了佣金20992元。 以上事实由原告提供的《恒大御海天下商品房认购书》、《浙江省商品房买卖合同（预售）》、付款凭证、《催款函》、《解除合同通知书》、快递单、佣金支付凭证及原、被告在庭审中的陈述为证。 本院认为，原、被告对解除双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》以及由被告协助办理商品房网签备案注销手续并承担相关手续费用并无异议，对此本院依法予以确认。双方的争议焦点在于合同解除后的违约金支付标准以及被告对原告支付的佣金是否应予承担。 关于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。结合案涉购房合同附件十三补充协议第三条第2款关于违约金部分的约定，本院认为，该条款显然是原告为重复使用而预先拟定，相比于购房合同第九条关于违约金的约定，亦明显加重了购房人的负担；另该条款相比合同中的其他条款在字体、字号、粗细等方面并无区别，不足以引起买受人的注意，而原告亦无证据证明在订立合同时曾与被告就该条款进行协商，因此本院依法认定合同附件十三补充协议第三条第2款关于违约金认定标准的条款为格式条款。现被告以原告未履行提示或说明义务致使其未注意该条款为由，要求认定该条款不属于购房合同内容。本院认为,被告的该答辩意见符合《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，本院依法予以采纳。鉴于该加重违约金负担的条款并非案涉购房合同内容，故本案合同解除后被告应根据购房合同第九条第2款约定向原告承担违约责任。因此，根据合同约定，被告应向原告支付违约金8366.92元（按累计应付款的1%计算）。故本院依法采纳被告关于该诉请的答辩意见，对原告主张的超过8366.92元部分的违约金不予支持。 关于争议焦点二，被告认为其对原告支付佣金事宜并不知情，且该支出系原告自身原因扩大的损失，不应由其负担。本院认为，庭审中原告自认吴明兴系其公司销售职员，因此原告向吴明兴支付佣金应认定为公司内部的销售激励行为，属于正常的公司营销成本。另双方已在购房合同中约定违约金而未约定该损失赔偿，故原告要求被告赔偿该20992元佣金损失的诉请，显然缺乏法律和合同依据，故本院依法采纳被告的该项答辩意见，驳回原告要求被告赔偿佣金损失20992元的诉讼请求。 综上，本院依法支持原告要求解除原、被告间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》以及要求被告协助原告办理商品房网签备案注销手续并承担相关手续费用的诉讼请求。对原告主张的违约金部分诉请，依法支持其中的8366.92元。对原告的其他诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2019年5月23日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》； 二、被告诸葛奕真于本判决生效之日起十日内向原告宁波穗华置业有限公司支付违约金8366.92元； 三、被告诸葛奕真于本判决生效之日起十日内协助原告宁波穗华置业有限公司办理位于宁波市奉化区××镇××村××广场××幢××室房产的网签备案注销手续，并承担办理该手续应予支付的费用； 四、驳回原告宁波穗华置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1112元，减半收取556元，由原告宁波穗华置业有限公司负担531元，被告诸葛奕真负担25元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 在本裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务，拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（六）项规定对相关当事人予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 竺晴照 二〇二一年一月十九日 法官助理 夏亚丽 书 记 员 江 妍 附：一、本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国民法典》 第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 2.《中华人民共和国合同法》： 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第三条：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 二、申请执行的规定 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2．《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件： （1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 3．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二十九条人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的二分之一。 第三十条查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。 查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。