安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖01民终674号 上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司合肥分公司,住所地安徽省合肥市包河区马鞍山南路**绿地赢海国际大厦****,统一社会信用代码913401000597396514。 负责人：蔡建军,总经理。 委托诉讼代理人：周慧霞，江苏苏源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽鸿路钢结构(集团)股份有限公司,住所地安,住所地安徽省合肥市长丰县双凤工业区信用代码91340100743065219J。 法定代表人:王军民,总经理。 委托诉讼代理人：倪寒芬，安徽金的律师事务所律师。 上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司合肥分公司(以下简称科瑞物业公司)因与被上诉人安徽鸿路钢结构(集团)股份有限公司(以下简称鸿路公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初13241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 科瑞物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判由鸿路公司承担2019年4月1日至9月30日的物业费55897.52元；2.判决鸿路公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、鸿路公司系合肥市交口绿地中心Ａ座19层（1901-1908室、1910-1924室）办公楼的业主，其应为房屋承租人使用房屋未交纳物业服务费承担连带责任。鸿路公司与科瑞物业公司签有《绿地中心前期物业管理服务协议》，后鸿路公司将房屋出租给安徽好来屋智能科技有限公司（以下简称好来屋公司）使用。科瑞物业公司按协议约定履行了自己的义务，但好来屋公司至今仍有2019年4月1日至2019年9月30日的物业服务费未付。鸿路公司于2020年8月10日向科瑞物业公司支付的105014.1元是2019年10月至2020年6月期间的物业费、公摊、户内电费等费用。科瑞物业公司收缴该款项是出于经济压力和回收资金的考虑，而一审法院却以鸿路公司已经支付后期费用，就推断出科瑞物业公司放弃追究鸿路公司作为业主应为好来屋公司拖欠物业费承担的连带责任。权利的放弃应当有明确的意思表示，事实上科瑞物业公司一直在向鸿路公司主张上述期间的物业费，科瑞物业公司从未有放弃权利的任何意思表示。两份合同均合法有效，科瑞物业公司作为合同相对方，对诉讼的相对方有选择权，且从现有证据也不能看出科瑞物业公司对合同相对方进行了修改。鸿路公司作为业主方应当对承租人拖欠的物业服务费用承担连带责任。根据《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，结合本案，好来屋公司作为实际使用人拖欠的物业服务费，鸿路公司作为业主应当承担连带责任。二、本案诉讼费用不应由科瑞物业公司承担。本案一审立案时间为2020年8月5日，鸿路公司缴款105014.4元的时间为2020年8月10日，可以看出鸿路公司缴费时间在科瑞物业公司起诉立案之后。因为鸿路公司延迟缴费，造成科瑞物业公司多缴了诉讼费用，过错在鸿路公司，案件受理费也不应全部由鸿路公司承担。 鸿路公司答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，请求人民法院予以维持。首先，关于2019年10月15日至2020年6月30日的物业费，鸿路公司根据科瑞物业公司发来的欠费明细表注明的105014.1元，于2020年8月10日付清，科瑞物业公司也开具了发票。双方没有任何争议。其次，关于2019年4月1日至2019年10月14日的物业费，是承租人好来屋公司欠付，与鸿路公司无关。因为科瑞物业公司与鸿路公司签订的物业合同在前，其与好来屋公司签订物业合同在后，在该公司承租期间，科瑞物业公司也是依据他们之间的合同向该公司直接收取物业等费用。事实情况已说明，科瑞物业公司与好来屋公司之间签订的合同已修改替代了其此前与鸿路公司签订的合同。好来屋公司拖欠的物业费，应由科瑞物业公司根据他们之间的合同向该公司主张。第三，根据合同相对性原则，科瑞物业公司无权要求鸿路公司对好来屋公司欠付的物业费承担连带支付责任。鸿路公司在此案之前，曾向包河区人民法院起诉好来屋公司，要求其支付欠付的租金及物业费等，但就因为好来屋公司出示了科瑞物业公司与其签订的物业合同，辩称鸿路公司无权向其主张物业费，故鸿路公司的这项诉请被法院驳回。因此原审判决认定鸿路公司作为业主已尽到催收责任，不应承担连带责任是完全正确的。 科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1、判令鸿路公司立即支付物业服务费139744.8元(系绿地中心A1901-1924室费用,自2019年4月1日至2020年6月30日),滞纳金25179.2元(截止于2020年6月30日),后续滞纳金以欠缴物业服务费为基数,从2020年7月1日起按日利率0.066%计算至实际支付之日止;2、由鸿路公司承担本案的诉讼费等。 一审法院认定事实：鸿路公司系绿地中心A1901-1924(甲级写字楼)的业主,该层建筑面积共为1552.72平方米。2016年8月18日,科瑞物业公司与鸿路公司签订《绿地中心前期物业管理服务协议》,协议约定由科瑞物业公司为鸿路公司所在小区提供物业服务,物业服务费收费标准:甲级写字楼9元/月.平方米(后科瑞物业公司将绿地中心A座办公楼物业服务费下调至6元/月.平方米)。自房屋集中交付(含视为交付)次月开始计收,每3个月为一个结算周期,鸿路公司应于每个结算周期月底之前预先交纳下个结算周期的物业服务费。 2018年9月20日,鸿路公司与好来屋公司签订《办公楼租赁合同》,鸿路公司将位于合肥市交口绿地中心Ａ座19层（1901-1908室、1910-1924室）办公楼出租给好来屋公司，约定租赁期间的物业费、水电费等由好来屋公司承担。2019年10月14日好来屋公司搬离上述房屋。 2018年9月20日,科瑞物业公司与好来屋公司签订《绿地中心物业管理服务协议》，约定科瑞物业公司为案涉租赁房屋提供物业服务，由好来屋公司向科瑞物业公司支付物业费、水电费等相关费用。此后，好来屋公司按约向科瑞物业公司支付了截至2019年3月31日的物业费、水电费等相关费用。该公司从2019年4月1日至2019年9月30日的物业费55987.52元拖欠未付。 另查明：本案诉讼期间，鸿路公司于2020年8月10日向科瑞物业公司支付105014.1元，其中物业费为83846.7元，其余为公摊费用和户内电费。上述费用是由科瑞物业公司制作的欠费明细表，发送给鸿路公司，鸿路公司按此金额转账支付的，科瑞物业公司收到上述款项后开具发票给鸿路公司。 再查明：合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初532号生效民事判决书显示，2020年1月8日，鸿路公司起诉好来屋公司的法定代表人江**松（公司已注销），诉请解除租赁合同、支付租金、支付物业费和水电费等，江**松提供了其与科瑞物业公司签订的物业服务合同，并辩称鸿路公司无权向其主张物业费等相关费用，因此法院判决驳回了鸿路公司要求好来屋公司支付物业费等相关费用的诉请。 一审法院认为，科瑞物业公司与鸿路公司于2016年8月18日签订的《绿地中心前期物业管理服务协议》虽然合法有效，但科瑞物业公司与好来屋公司签订的2018年9月20日签订的《绿地中心物业管理服务协议》同样合法有效，且在后一份合同签订后，物业费也一直是好来屋公司向科瑞物业公司支付，应视为其对前一份合同相对方的修改。根据合同相对性原则，拖欠2019年4月1日至2019年9月30日的物业费55987.52元的债务人是好来屋公司，科瑞物业公司应依据其与好来屋公司签订的合同向该公司主张上述欠费，鸿路公司虽然是案涉房屋的业主，但在其与好来屋公司的诉讼中已被法院驳回其要求好来屋公司支付物业费的诉讼请求，故鸿路公司不应再承担好来屋公司欠付的上述物业费。鸿路公司通过诉讼手段向好来屋公司主张物业费没有实现，该公司已尽到作为房屋业主的催收责任，现科瑞物业公司要求鸿路公司承担连带责任有失公允。 本案诉讼期间，科瑞物业公司制作了欠费明细表发送给鸿路公司，鸿路公司按此金额向科瑞物业公司转账支付了欠费105014.1元，科瑞物业公司收到上述款项后也开具了发票，故鸿路公司作为业主即使有连带责任，科瑞物业公司的上述行为，应视为科瑞物业公司放弃了鸿路公司对好来屋公司拖欠物业费的连带责任。 综上，科瑞物业公司诉请鸿路公司对好来屋公司拖欠物业费55987.52元承担连带清偿责任，理由、依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回科瑞物业公司的诉讼请求。案件受理费3598元，由科瑞物业公司承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以认定。 另查明，科瑞物业公司在于2020年8月11日向鸿路公司出具的发票中明确备注：A19F2019.10-2020.6物业费83846.7元（9316.3元/月，总计9个月）；A19F2019.10-2020.6公摊能耗费20884.7元、户内电费282.7元（1.1元/度，总计257度）。上述备注与科瑞物业公司之前向鸿路公司发送的欠款汇总表内容一致。二审中双方均认可案涉房屋2019年4月1日至2019年9月30日的物业费未付。 本院认为，本案一审诉讼期间，科瑞物业公司制作的欠费明细表及开具的发票上明确注明了鸿路公司支付的105014.1元是案涉房产2019.10-2020.6的物业等相关费用，不含2019年4月1日至2019年9月30日的物业费，且科瑞物业公司本案中明确要求鸿路公司支付2019年4月1日至2019年9月30日的物业费，因此原审法院以科瑞物业公司仅向鸿路公司收取该部分费用，应视为放弃其他费用主张的认定错误，本院予以纠正。 本案二审争议焦点主要在于鸿路公司是否应向科瑞物业公司支付案涉房产2019年4月1日至2019年9月30日的物业费。科瑞物业公司与鸿路公司于2016年8月18日签订的《绿地中心前期物业管理服务协议》合法有效，鸿路公司作为案涉房产2019年4月1日至2019年9月30日期间的业主据此应向物业公司支付物业费等相关费用。虽然，物业公司与承租人于2018年9月20日签订了《绿地中心物业管理服务协议》，但该份合同仅约定了承租人向物业公司支付物业费，并未约定免除业主的支付物业费的义务。该份合同的主体也非本案双方当事人，因此该份合同不因视为对前一份合同的变更，应视为债的加入，在承租人未缴付物业费的情况下，业主交付物业费的义务未免除。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定，在并存的债的加入的情况下，业主、承租人均有义务缴纳房屋出租期间的物业费，相互承担连带责任。物业费最终由谁承担，应根据业主、承租人的内部约定执行。因此，科瑞物业公司有权要求鸿路公司支付案涉房屋出租期间产生的物业费。根据收费标准，案涉房产2019年4月1日至2019年9月30日的物业费应为55987.52元，由于承租人未支付该费用，鸿路公司作为业主，应承担连带付款责任。 由于物业费的债权人是科瑞物业公司，在（2020）皖0111民初532号案件中，鸿路公司在尚未向科瑞物业公司支付物业费的情况下，要求承租人向其支付物业费无事实和法律依据，该案中该项诉请被驳回并无不当。 鸿路公司在科瑞物业公司起诉后，于2020年8月10日向科瑞物业公司支付了欠费105014.1元，科瑞物业公司在之后的庭审过程中也对上述事实予以认可，但其在法庭调查终结前并未据此提出减少诉讼请求数额，故该部分诉讼请求对应的诉讼费用不符合退还条件。由于科瑞物业公司提出的该部分诉讼请求因鸿路公司已清偿款项未得到支持，应由科瑞物业公司负担。关于科瑞物业公司提出的2019年4月1日至2019年9月30日的物业费55987.52元应由鸿路公司支付，因此相关的诉讼费用也应由鸿路公司负担。 综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百五十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初13241号民事判决； 二、安徽鸿路钢结构(集团)股份有限公司于本判决生效后十日内向上海科瑞物业管理发展有限公司合肥分公司支付物业服务费55987.52元； 三、驳回上海科瑞物业管理发展有限公司合肥分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费3598元，由上海科瑞物业管理发展有限公司合肥分公司负担2377元，安徽鸿路钢结构(集团)股份有限公司负担1221元；二审案件受理费1200元，由安徽鸿路钢结构(集团)股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 丽 审判员 王 苗 审判员 温占敏 二〇二一年一月二十六日 书记员 顾斯斯 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。