广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18958号上诉人（原审被告）：深圳太淏管理咨询有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道深圳湾科技生态园****807F。法定代表人：李文强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨树，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴余芳，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饶志超，男，1990年6月2日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：张锦杨，广东微众律师事务所律师。原审第三人：深圳湾科技发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区科园路**软件产业基地******。法定代表人：邱文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：向洲，男。上诉人深圳太淏管理咨询有限公司因与被上诉人饶志超及原审第三人深圳湾科技发展有限公司房屋租赁纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初15291号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳太淏管理咨询有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，驳回被上诉人要求上诉人返还房屋租赁保证金1025343元的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人2019年1月退租部分房屋（804、805、809、810室）的押金500968元返还条件未成就，上诉人不应返还。二、《深圳市太淏管理咨询有限公司生态园办公场地承包协议》（以下简称《场地承包协议》）因被上诉人原因解除，上诉人有权不予返还退租后剩余4套房屋的租赁保证金。被上诉人饶志超辩称，一、上诉人在履行《场地承包协议》过程中，存在严重违约行为，导致被上诉人的合同目的无法实现，上诉人对此负有全部过错，上诉人应当向被上诉人足额返还被上诉人支付的1025343元房屋租赁保证金。二、案涉房屋的房屋租赁保证金退还条件均已达成。三、原审第三人与上诉人签订的房屋租赁合同是明确约定不得转租，并且，原审第三人的代理人在庭审上也明确认可了园区是禁止非法转租的问题。原审第三人的代理人也是表示从来没有与被上诉人以及被上诉人引进的客户签订的任何三方入孵协议，加之在上诉人与被上诉人履行涉案的租赁合同过程中，自始至终均系以上诉人的名义对外招租及签订相应的租赁协议。以上足以认定第三人对于非法转租的规定，上诉人是清楚知悉的，也正是因为第三人禁止非法转租的问题，才会定期在园区张贴禁止性标语以及检查转租问题，这严重影响了被上诉人及其客户正常使用房屋，这是导致合同解除的根本原因。原审第三人深圳湾科技发展有限公司述称，一、第三人非本案的诉讼主体，不应当参与本案审理。（一）本案第三人非民诉法第56条之第三人。（二）上诉人将第三人加入诉讼无法律依据。二、第三人即使参与本案审理，也无需承担任何法律责任。饶志超向原审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《深圳太淏管理咨询有限公司生态园办公场地承包协议》及补充协议、补充协议（二）、补充协议（三）；2.被告返还原告已支付的房屋租金保证金共计1025343元；3.被告及第三人连带赔偿原告被迫提前解除合同的损失共计116426.55元。原审法院认定事实：位于深圳市登记在深圳市投资控股有限公司名下。2016年1月22日，深圳市投资控股有限公司（委托人）与第三人（管理人）签订《投控产业园项目委托管理合同书》，约定第三人负责深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地、深圳湾创业投资大厦、深圳湾园创新科技中心、深投控创智天地大厦和深圳市生物医药创新产业园区六个项目的开发建设、租售和运营管理。2017年12月22日，第三人（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计3452.31平方米；租期共三年，自2017年12月19日起至2020年12月18日止；月租金总额252664.02元，租赁期间，租金标准从签订合同后的每年1月1日起逐年递增5%；租赁期内，乙方不得将租赁房屋之全部或部分转租或交由任何第三人使用，亦不得将本合同转让给第三方，若乙方擅自将租赁房屋全部或部分转租予他人或交由第三人使用的，甲方有权直接单方解除合同并要求乙方按本合同第18条约定承担违约责任；及其他内容。同日，第三人（甲方）与被告（乙方）签订《深圳湾产业园区孵化机构平台服务协议》（以下简称《平台服务协议》），协议约定：甲方提供的平台服务，服务对象为乙方及乙方引入的入孵企业，服务期限与租赁合同中约定租赁期限一致，自2017年12月19日至2020年12月18日；乙方确认并同意，乙方进驻甲方孵化器平台，除依租赁合同约定应向甲方支付租金外，还需向甲方支付平台服务费，按租赁合同中约定的租赁房屋建筑面积计算，合计每月103569.3元，平台服务费于每年1月1日在上年度平台服务费基础上递增5%；乙方在引进入孵企业时，需与入孵企业及甲方共同签署包括甲方行使跟投权等相关条款的三方入孵协议；乙方不得将租赁合同约定的租赁房屋之全部或部分转租或交由非入孵企业使用；因乙方转租行为造成第三方损失的，由乙方负全部法律责任。2018年3月10日，原告饶志超（乙方）与被告（甲方）与签订《深圳太淏管理咨询有限公司生态园办公场地承包协议》（《场地承包协议》），协议约定：乙方承包甲方位于生态园10栋裙楼8层物业经营权，甲方无偿配合乙方进行物业经营；甲方提供乙方的研发办公地址为深圳市南山区高新南九道10号深圳湾科技生态园10栋裙楼8层04、05、06、08、09、10、11、12室（以下简称涉案房屋），双方约定该房屋面积按2935平方米计；该房屋的使用期限自2018年3月8日起至2020年12月18日止（乙方交清费用后，甲方交付房屋给乙方使用）；房屋租金70元/㎡/月，租金标准从下一年度的1月1日起每年递增5%；房屋平台服务费60元/㎡/月，从下一年度的1月1日起每年递增5%；乙方应自2018年3月8日起承担该房屋在使用过程中所产生的水、电、综合管理费等相关的物业管理费用，以及在乙方租赁期间产生的其他不可预见费用，其中由开发商收取的项目费用为甲方代缴；甲方给予乙方免租期为54日，自2018年3月8日起至2018年4月30日止，在乙方实际享有的免租期内，乙方无须缴纳房屋租金及平台服务费；上述费用均为按月缴交，缴交日期为每个月3日前缴清（遇节假日提前）；场地使用及物业管理和空调运维保证金合计金额为1025343元，该保证金在合同期间内均不能抵作房屋场地使用费，保证金在本合同期满或本协议提前终止或解除后，双方结算完成三天内甲方无息返还给乙方；甲方确保乙方对房屋具有合法使用权；协议未到期，因乙方原因，乙方单方要求解除协议的，应书面通知甲方并获得甲方书面同意后，协议在双方确定解除日期解除，则乙方全部保证金甲方均不予退还，乙方投入的装修归甲方所有；及其他内容。2018年3月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《太淏生态创新孵化基地合作协议补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：甲方同意乙方进驻太淏生态创新孵化基地，太淏生态创新孵化基地地址位于深圳市南山区；甲方提供乙方办公地址为深圳市南山区高新南九道10号深圳湾科技生态园10栋裙楼8层04-06、08-12室；由乙方负责甲方指定的07号房的整体装修，甲方验收合格后，甲方应在一周内支付乙方15万元，该协议不包括07号房的软装；及其他内容。2018年6月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议（二）》，约定：双方签订《场地承包协议》，约定由甲方提供一指定一般对公账户作为乙方每月的收款账户，为便于公司内部业务流程顺利进行，乙方每月交付租金和服务费可由该账户支付或及乙方个人名下银行户；甲方认可乙方使用该账户支付甲乙双方约定协议中的款项包括不限于租金、服务费、管理费、空调费、维修金及水电费等相关费用，付款账户如下：户名：深圳太淏咨询管理有限公司，开户行：中国银行深圳红岭支行，账号：74×××30。2018年3月16日，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告支付的深圳湾科技生态园10栋B座8楼4-6房、8-12房保证金合计1025343元。2018年3月19日，被告向原告出具《收款收据》，载明收到原告支付的深圳湾科技生态园10栋B座8楼4-6房、8-12房首期费用636810元。2019年1月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《太淏生态创新孵化基地合作协议补充协议书（三）》（以下简称《补充协议（三）》），协议约定：乙方退租甲方位于深圳市南山区，双方约定该房屋面积按1434平方米计，其他位于深圳市南山区，按原告合同协议条款维持不变进行运营，双方约定该房屋面积按1501平方米计；按双方合同协议，乙方应在每月5日前交付该月房租以及每月15日前交付物业管理费和电费等其他杂费，直至2019年1月29日星期日为止，甲方收到237462.04元，乙方尚未缴清该月房租及物业管理费、本体维修基金、空调维护费，共计余款227001.7元，为避免因欠付前款导致双方合作项目运营出现进一步的损失和不良影响，乙方将该欠缴费用于2019年2月份内缴清，以便甲方与园区业主方进行实时有效的协调部分退租面积的问题，如果因乙方欠缴费用所造成该项目的终止及或处罚及影响其他现有租户所导致的其他问题，乙方将负全责，如乙方缴清一月份所产生的全款464463.75元，甲方同意在四月份将其中227001.7元（以实际金额为准）抵消部分四月份当月租金；为避免因此次欠缴租金所引起的不必要纠纷，双方商定的部分退租面积（约定面积按1434平方米计），由甲方协调退租回至园区业主方，甲方同意乙方由2019年2月开始停止缴付该退租部分面积的租金，并解除甲乙双方在该面积的合作关系（深圳市南山区，双方约定该房屋面积按1434平方米计），甲方同意将深圳湾科技生态园退回的部分面积1434平方米的押金500968元（二个月押金）返还给乙方或抵扣剩余租金（深圳市南山区高新南九道10号深圳湾科技生态园10栋裙楼8层806、808、811、812室，总计1501平方米）；乙方承诺维护好现有入驻企业（深圳市南山区高新南九道10号深圳湾科技生态园10栋裙楼8层806、808、811、812室，总计1501平方米），乙方负责有关入驻及合同事项直至原始合同终止期即2020年12月18日。庭审中，原告与被告确认原告承租涉案8套房屋后均再次转租，相关租赁合同均系以被告的名义签订；《补充协议（三）》签订后，原告已将协议约定的其中4套房屋退还给被告，被告未向原告退还保证金；原告已付清截至2019年2月底的租金。2019年3月30日，被告向原告发出《催告函》，载明：原告尚未缴纳2019年2月水电费及3月租金、平台费、管理费、水电费约合250000元；由于原告在2018年进行孵化空间运营管理时，未对进驻项目（广东××信息咨询有限公司）进行有效行业背景调查，导致被告被牵扯至法律诉讼，导致被告与园区合作方造成了无法挽回的损失；被告将收回原告使用的被告公司一般账户以及U盾两枚（中国银行）；乙方承诺于2019年4月3日缴付所拖欠费用约25万元，如逾期未交，则双方合作立即终止等。2019年4月8日，原告向被告邮寄《解除合同通知函》，载明：原告与被告签订了《场地承包协议》，因该场地存在非法转让原告嫌疑，园区更是以“任何形式进行转租都是违法转租”的标语进行宣传，原告的入驻企业的logo及背景墙经常被迫进行遮挡，现有入驻企业要求盖章文件，被告均不配合盖章，无法保证原告的经营权，最终导致原告的入驻企业严重流失，要求被告将原告所交保证金1025434元于2019年4月15日前一次性退还原告；原《场地承包协议》中的场地全部退回给被告，原告可将现有入驻企业的房租水电物业管理费等相关费用由被告收取，入住企业的押金由被告退回给现有入驻企业。2019年4月12日，被告向原告发出《关于的回函》，载明：其确认《场地承包协议》于2019年4月12日解除；原告自2019年4月12日起对承包的生态园10栋裙楼8层06、08、11、12室不再具有场地经营权，原告应当将承包房屋即日起交还被告；对于原告违约行为，依据承包协议被告将不予退还任何保证金，原告应当按照协议约定支付承租房屋使用期间的租金费用等。原告主张，第三人频繁在园区检查转租情况，每次检查被告都要求遮挡原告租户的招牌，致使原告招来的入园企业无法正常经营，大量客户退租，被告没有保证原告对涉案房屋具有合法正当的转租权，影响了原告的经营，被告构成违约，原告对此提交了深圳湾科技生态园宣传禁止转租照片、原告租户招牌遮挡照片、原告与被告员工丁淼的微信聊天记录、原告于2018年12月5日向被告发出的《工作联络函》、（2018）粤0305民初20798号案件材料等予以证明。被告对照片、《工作联系函》、微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可，表示，被告引入的企业都会向第三人报备，园区以“严禁转租”作为标语宣传是在2019年4月29日之后，而原告与被告已在4月12日解除合同关系；微信聊天记录即使真实，也只能证明2018年9月、10月发生过对企业场地外面的LOGO进行几次遮挡，但遮挡时间很短，标语宣传和几次遮挡不会对入驻园区的企业经营造成实际影响；（2018）粤0305民初20798号案件是撤诉结案，不能证明原告的租户退租与被告有关，且该租户退租发生在2018年10月，原告与被告合同解除在2019年4月，上述材料与本案无关。第三人表示，原告提交的禁止转租的照片是在2018年9月开始张贴的，第三人是对转租情况有定期检查，第三人对于部分转租是允许的，但按照第三人与被告的协议，需要被告、第三人与转租企业签订三方协议。庭审中，原告表示，其主张的被迫提前解除合同的损失为原告的营业额损失，按照原告租金预期收益的20%计算；因第三人频繁检查转租致使原告租户大量退租，其要求第三人对此承担连带责任。另查，被告诉原告租赁合同纠纷一案，被告起诉要求原告向其返还房屋及支付自2019年3月起的租金等，原审法院已另案受理，案号为（2019）粤0305民初15620号。原审法院认为，原告与被告签订的《场地承包协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》明确约定，被告不得将所租赁的房屋全部或部分转租，但被告违反该约定将涉案房屋转租给原告，且租赁过程中确实存在因第三人检查转租租户被要求遮挡LOGO的情形存在，被告在转租之后并未充分保障原告及租户正常使用租赁房屋；另一方面，根据庭审查明的事实来看，在第三人检查时过程中，原告也存在配合遮挡LOGO隐瞒转租事实的行为存在，由此可见，对于被告无权转租，原告也是清楚的，在此种情况下，原告仍于2019年1月与被告签订《补充协议（三）》，同意对于涉案的深圳湾科技生态园10栋裙楼8层806、808、811、812室，负责有关入驻及合同事项直至原始合同终止期，故原告与被告对于《场地承包协议》最终未能继续履行均存在过错,双方应各自承担相应的责任。原告发函要求解除《场地承包协议》，被告亦回函同意于2019年4月12日解除合同，双方对解除合同均无无异议，故原审法院确认原告与被告之间的《场地承包协议》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》于2019年4月12日解除。合同解除后应恢复原状，被告已就原告未支付的租金另行起诉，故对于原告在本案中要求被告向其退还租赁保证金1025343元，原审法院予以支持。如前所述，原告与被告对于《场地承包协议》未能继续履行均存在过错,双方应各自承担相应的责任，第三人作为涉案房屋的管理单位有权行使相应的管理职责，原告要求被告和第三人连带向其赔偿损失116426.55元，没有事实和法律依据，原审法院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告饶志超与被告深圳太淏管理咨询有限公司签订的《深圳太淏管理咨询有限公司生态园办公场地承包协议》、《太淏生态创新孵化基地合作协议补充协议》、《补充协议（二）》、《太淏生态创新孵化基地合作协议补充协议书（三）》于2019年4月12日解除；二、被告深圳太淏管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内向原告饶志超返还租赁保证金1025343元；三、驳回原告饶志超的其他诉讼请求。如被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费15075.92元，由原告负担1537.3元，被告负担13538.62元。本院对原审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于房屋租赁保证金是否返还的问题。上诉人与被上诉人签订的承包协议载明场地使用费及物业管理和空调运维保证金合计金额为1025343元。深圳太淏管理咨询有限公司与饶志超、深圳湾科技发展有限公司之间另案房屋租赁合同纠纷一案，法院作出（2019）粤0305民初15620号、（2020）粤03民终19712号民事判决，认定“深圳太淏管理咨询有限公司违反该约定将涉案房屋转租给饶志超，且租赁过程中确实存在因深圳湾科技发展有限公司检查转租租户被要求遮挡LOGO的情形存在，深圳太淏管理咨询有限公司在转租之后亦并未充分保障饶志超及租户正常使用租赁房屋；另一方面，根据庭审查明的事实来看，在深圳湾科技发展有限公司检查过程中，饶志超也存在配合遮挡LOGO隐瞒转租事实的行为，由此可见，对于深圳太淏管理咨询有限公司无权转租，饶志超也是清楚的……，故深圳太淏管理咨询有限公司与饶志超对于《场地承包协议》最终未能继续履行均存在过错”，本案中，饶志超于2019年4月8日发出《解除合同通知函》，其中列明的部分事由与上述生效判决查明事实一致，深圳太淏管理咨询有限公司对于《场地承包协议》最终未能继续履行存在过错，不属于承包协议约定“协议未到期，因乙方原因，乙方单方要求解除协议的”不予退还保证金情形，而应适用该承包协议中关于“保证金在本合同期满或本协议提前终止或解除后，双方结算完成三天内甲方无息返还给乙方”的约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”饶志超已将涉案房屋交还，不再具有场地使用权和运营权，同时，深圳太淏管理咨询有限公司也应就饶志超为履行合同所交的1025343元保证金进行返还，深圳湾科技发展有限公司是否向深圳太淏管理咨询有限公司退回押金，不能成为深圳太淏管理咨询有限公司拒绝承担承包协议项下返还保证金义务的理由。经由本案和另案房屋租赁合同纠纷审理，双方承包协议的主合同权利义务已有定论，协议约定的返还条件已成就，深圳太淏管理咨询有限公司理应遵照履行。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14028.08元，由深圳太淏管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇二一年一月二十六日书记员 赵怡欣