江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0831民初50号原告：吴锦宏，男，1968年2月2日出生，汉族，住金湖县。原告：李素香，女，1969年4月4日出生，汉族，住址。两原告委托诉讼代理人：吕凤黎，江苏法嘉德律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：孙威，江苏法嘉德律师事务所律师。被告：淮安市金汇房地产开发有限公司，住所地金湖县龙港花园城****。法定代表人：彭克年，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴杰，江苏司北律师事务所律师。委托诉讼代理人：王笑，江苏司北律师事务所实习律师。原告吴锦宏、李素香与被告淮安市金汇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人吕凤黎，被告淮安市金汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴杰及王笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴锦宏、李素香向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告吴锦宏、李素香支付逾期办证违约金66635.10元[468931元×0.01%×1421天（2015年4月1日至2019年2月20日）]；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于金湖县房屋一套，建筑面积109.79平方米，合同总价468931元。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，但被告未能按照合同约定于2014年12月31日前向原告履行交付房屋的义务，也未能在约定时间内办理房屋权属登记手续。为此，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条之约定，被告上述行为已构成违约。故原告特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。淮安市金汇房地产开发有限公司辩称，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，且逾期交房属实。交房时间为2016年4月20日。逾期办证是多种原因导致，包括该地块与金湖县政府城市资产管理公司关于金湖娃艺术小学建设费用结算拖延导致约10年时间没有办理土地证，所以没有向原告发证。根据法律规定，我方认为原告的主张已经超过法定的诉讼时效的规定，逾期办证的违约金应当从交房之日即2016年4月20日起计算加上90天起算，该项请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的事实如下：1.2013年10月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于金湖县房屋一套，建筑面积109.79平方米，合同总价468931元。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款；2.案涉《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，除非出卖人遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人或双方协商同意解除合同或变更合同；3.案涉《商品房买卖合同》第十五条关于“产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的——%赔偿买受人损失；（2）买受人不退房……；（3）买受人不退房，合同继续履行，自备案最后期限的第二天起至登记机关备案之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金；4.案涉商品房交付时间为2016年4月20日，2019年2月19日被告申请案涉楼宇的初始登记，2019年2月22日金湖县不动产登记交易中心发出公告告知商品房买受人金穗翡翠城项目的不动产产权证书自2019年2月25日开始办理。本案争议焦点如下：原告方主张的逾期交房违约金是否已超过法定诉讼时效？本院认为，原、被告双方于2013年10月12日签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规禁止性规定，系双方真实意思表示，故合法有效，原、被告双方均应按照上述合同约定履行己方合同义务、享有己方合同权利。案涉《商品房买卖合同》第十五约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按该条第1、3项处理，现原告事实上已选择依据该条第3项约定继续履行合同，但要求被告承担逾期办证违约金。被告方实际交付符合合同约定的商品房的日期为2016年4月20日，上述日期往后顺延90日（顺延90日后的第二日为2016年7月20日）即为该条约定的被告提交权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的最后期限，故自2016年7月20日起，原告有权依据《商品房买卖合同》第十五条第3款约定向被告主张逾期办证违约金。2016年7月20日起原告即可向被告主张2016年7月20日至2019年2月19日止的逾期办证违约金，因合同约定的违约金系按日连续计算，而2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条已将诉讼时效变更为三年，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定并结合本案起诉时间（2021年1月5日立案），本院确定以2021年1月5日为时间节点向前倒推三年，2018年1月5日之前所产生的逾期办证违约金已超法定诉讼时效。故被告应给付逾期办证违约金计算为468931元×0.01%×411天（2018年1月5日至2019年2月19日）=19273.06元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告淮安市金汇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告吴锦宏、李素香逾期办证违约金19273.06元；二、驳回原告吴锦宏、李素香其他诉讼请求。案件受理费1466元，减半收取733元，由原告吴锦宏、李素香负担521元，由被告淮安市金汇房地产开发有限公司负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  张艳勇二〇二一年一月二十八日书记员  胡 璞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。