浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初15715号原告:施贞英，女，1975年10月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：王仙，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。被告：金美娟，女，1980年2月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：洪艳芝，浙江浩伦律师事务所律师。原告施贞英诉被告金美娟租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案，依法适用简易程序，由审判员陈洵敬独任审判，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告施贞英的委托诉讼代理人王仙，被告金美娟及其委托诉讼代理人洪艳芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施贞英向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退从原告处租赁的义乌市国际家具城一区4层B12号店面；二、判令被告支付原告逾期腾退造成的租金损失（按年租金20万元的标准从2020年9月1日起计付至被告实际腾退所租赁的上述店面为止）。事实与理由：2018年8月30日，被告从原告处租赁了义乌市国际家居城一区4层B12号店面，约定租金20万一年，市场管理方的租金由被告自行交纳，租期为两年，自2018年8月30日至2020年8月31日。因租期到期后原告需要装修自己使用，并于2020年8月16日原告通知被告租期到期后腾退，然而被告至今未腾退。遂成讼。被告金美娟辩称：原、被告之间关于义乌市××层××号××期，现阶段被告无需腾退该店面。2018年8月14日，原告与被告就被告向原告租赁的义乌市国际家居城一区4层Ｂ12号店面事宜签订《租赁合同》一份，约定租赁时间为2018年9月1日至2023年9月1日止，租金为每年20万元。同时原告出租给被告5年的附带条件是要求被告一并承接原来店面里60万余元的品牌与货物。在租赁合同的履行过程中，2018年11月21日，原告与被告说家居市场规定店面不能连续租3年，只能2年。为了规避市场规定，双方经商议，签订了《店面合伙经营协议书》与《证明协议》一份，以应付市场检查。该《店面合伙经营协议书》中并不涉及任何关于租赁的权利义务，约定的合伙出资也是没有任何履行，双方时间仍然按照2018年8月14日签订的《租赁合同》履行，实际租期仍然为5年。这在双方沟通的微信聊天记录中均有体现。2020年8月份，原告突然要求收回店面，经双方沟通、协商，原告表示继续履行租赁合同。被告按照约定支付了2020年9月1日至2021年9月1日期间的租金，也就是第三年的租金。因此，原、被告之间的租赁合同到2023年9月1日才到期，现阶段并未到期，且被告已按约支付租金，无需腾退店面，更无需赔偿原告所谓的租金损失。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、店面合伙经营协议书及证明协议各一份，证明案涉店面及租期情况。2、微信聊天记录，证明原告已于2020年8月16日即通知被告腾退的事实。3、律师函、EMS面单及投递查询信息，证明原告明确不再续签合同要求腾退的事实。对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：对证据1的真实无异议，证明目的有异议，该协议是为了应付市场检查，并非双方真实意思表示，该协议中无任何关于出租人权利义务的规定，也并未实际履行，从始至终双方都是按照2018年8月14日签订的租赁合同履行。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，原告的该通知主要是向被告催讨租金，因为合同未到期，被告无需腾退，原告在催讨后也同意被告分次交付租金，后被告按约定于2020年8月31日前交付第三年租金。对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，被告已按约履行了合同，无需腾退，若原告不再出租，是原告违约，应按合同约定承担相应违约责任。被告为证明其抗辩，向本院提供证据如下：1、租赁合同，证明原被告之间存在租赁合同关系，租期为2018年9月1日至2023年9月1日止，共5年，租赁合同并未到期。2、2018年10月份微信聊天记录，证明被告从原告处租赁店面及承接店内货物、品牌的事实。3、2018年11月份微信聊天记录，证明原被告之间签订《店面合伙经营协议书》及《证明协议》系为了规避市场只能出租3年的规定，非双方真实意思，双方实际还是按照之前签订的租赁合同执行。4、2019年8月份微信聊天记录，证明原被告双方一直认可实际租赁期限释5年，且是按照《租赁合同》约定履行。5、2020年8月份微信聊天记录，证明原告同意被告第三年（2020年9月1日至2021年9月1日）的租金分次缓交，8月底前付清。6、银行明细对账单，证明被告已在8月底前支付完成第三年的租金。对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据1，该合同双方已作废，在该份协议签署之后市场出了新政策，店面转租不能超过3年，否则摊位会被没收，所以双方协商变更了期限。当时因被告提出租赁合同原件遗失，所以双方补充签署了证明协议，明确双方之前签订的协议全部作废，租期按新约定2年履行，同时根据该5年期协议，双方约定租金交付时间是每年的8月1日，否则原告有权解除，而被告事实上并未按此合同履行，也未按该协议在约定期限内支付租金，说明双方均未实际履行5年期的租赁合同，即使被告主张该租赁合同因其违约，原告在期限到达前也明确通知解除。对证据2，上面关于货物的买卖及租赁的内容是不同的法律关系，与本案的纠纷无关。对证据3，双方租赁签署后，市场出了政策规定转租不能超过3年，否则原告将面临摊位被没收的风险。证据4，双方实际履行的是合伙协议确定的期限，因为此时5年的租赁合同约定的租金支付期限已经超过，原告在合伙协议8月30日到期前已经通知被告腾退。证据5，原告让被告支付租金的前提是双方协商过再租1年是可以的，所以该聊天记录是不完整的，原告明确提到“我再租你一年是可以的”。证据6，租金收到过，因为被告将5万支付后，又提出要租满5年，原告明确不同意。对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据1，关于合同签订的真实性，双方均无异议，本院予以确认，关于合同的证明力，本院将结合本案查明的事实予以综合认定；被告提供的证据2、3、4、5与原告提供的证据2系双方聊天记录，双方对聊天内容的真实性均未提出异议，对于上述内容，本院对其真实性予以确认，结合双方的聊天内容可以确认的事实有，2018年10月左右，原告通过微信与被告对账，双方账目包括货物、租金、保证金、市场租金等；双方在签订《店面合伙经营协议书》以及《证明协议》之后，原告仍认可与被告的店面租赁期限为5年（被告提供的2019年8月8日的聊天记录）；2020年8月，原告微信向被告催讨房租时提到“我在深圳这几天你打我房租，我算你明年还租一年，如果是你自己房租不打进来的，那我算你自动放弃了……”，在被告提出“我先付10万可以吗，然后月底再付10万”时，原告表示同意；证据6，原告对其真实性无异议，本院予以确认。经审理查明：2018年8月14日，原告施贞英（出租方）与被告金美娟（承租方）签订《租赁合同》一份，原告将义乌国际家居城一区4层B12号商位出租给被告经营，时间为2018年9月1日至2023年9月1日；租金为每年20万元，于每年8月1日前付清；市场租金由被告自行交付等内容。同日，被告金美娟支付了当年租金20万元和质保金1万元。双方同时约定被告承接原告方品牌及货物，并于2018年10月左右就货款等统一进行了对账结算。因店面转租需要向市场交纳费用且店面转租不得超过三年，为规避该项规定，双方于2018年11月左右倒签了一份落款日期为2018年8月30日的《店面合伙经营协议书》，协议约定，双方于2018年8月30日起在义乌家具市场一区4楼开设门店，经营项目有乐至宝沙发、比尔德床垫；合伙期限为2018年8月30日至2020年8月31日；原告方以现有家具店内货物及销售资源为股本，占总股份的70%，被告方出资30万元作为股本，占30%股份。合伙协议签订及被告向店铺注资30万元后，算清、了结以前账目，以后经营账目每天双方对账，每天清一次帐，并签字确认等内容。同日双方还签订了一份《证明协议》，载明：2018年8月30日之前双方签订的协议全部作废，按2018年8月30日之后的协议执行。2019年8月期间，因店面在市场的起租期限与被告在原告处的起租期限不一致，双方就租赁期间问题在微信中进行说明，并曾在微信聊天中提到“我们五年的合同是9月1号8月31号到期的，市场的房租最后一年，只要付十个月就可以了”、“因为你如果分摊进去变成我租你五年零两个月啦，没有的五周年啊”等内容。2020年8月期间，原告通过微信向被告催讨当年度的租金，提到“合同里面还有一条写的很清楚，租金要在每年的8月1号之前付给我，如果8月1号之前不付给我租金的话，甲方有权利收回摊位”。在被告提出“我先付10万可以吗，然后月底再付10万”时，原告并未提出异议，并将其农行账号发给被告。同年8月23日、24日、31日，被告分别通过银行转账向原告汇款共计20万元。2020年8月31日，原告通过邮寄方式向被告发送律师函，要求被告腾退店面。本院认为，本案争议焦点在于原、被告双方实际履行的系《租赁合同》还是《店面合伙经营协议书》。1、《店面合伙经营协议书》形成时间虽然在《租赁合同》之后，双方同时通过签订《证明协议》约定终止了《租赁合同》，但在2018年11月21日至2018年11月28日的聊天内容中看出，原、被告系在得知转租需向市场交纳10000元转租费用以及店面转租不得超过三年的市场规定之后，倒签了这份《店面合伙经营协议书》及《证明协议》，其目的是为了规避市场约束，并非双方当事人的真实意思表示。2、《店面合伙经营协议书》约定经营账目每天双方对账，合伙终止后，对店面进行估价结算。但原告方并未提供证据证明双方就合伙经营事宜进行过对账结算，不符合双方在《店面合伙经营协议书》中的约定，即双方并未实际履行该协议书的内容。3、从原、被告的聊天记录来看，双方在《店面合伙经营协议书》签订后，实际执行的是租赁合同，原告方要求被告方支付的仍是租金，而非合伙出资额；原、被告于2019年8月、2020年8月期间也都有就租金支付、租期计算等问题进行过商讨，符合双方在《租赁合同》中关于被告方需在每年8月1日之前付清租金的约定。综上，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。现租赁并未到期，且被告已按约向原告支付2020年度租金，被告依法享有对租赁物使用权。原告诉请与事实不符，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告施贞英的诉讼请求。案件受理费58元，由原告施贞英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 陈洵敬二〇二一年一月四日法官助理 叶璐莎书 记 员 楼艺晗8-9-