山东省济宁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁08执复13号复议申请人（利害关系人）：葛永强，男，1981年9月6日出生，住金乡县。被申请人（申请执行人）：王小全，男，1987年2月5日出生，住金乡县。被申请人（被执行人）：武长富，男，1982年9月27日出生，住金乡县。复议申请人葛永强不服山东省金乡县人民法院（以下简称金乡法院）（2020）鲁0828执异42号执行裁定，向本院申请复议,本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。金乡法院在执行申请执行人王小全与被执行人武长富民间借贷纠纷一案中，利害关系人葛永强向该院提出书面异议，请求本院依法裁定申请人有权继续居住、履行租赁合同，要求居住合同到期日止。异议人葛永强称，2014年6月22日，异议人与第二被申请人签订了祖房合同，租赁期限二十年。异议人一次性支付了租赁费20万元，合同签订后异议人一直在案涉房屋居住之今。2020年5月28日晚发现张贴在该房屋门口上的金乡县人民法院（2019)鲁0828执恢101-1号公告：”责令被执行人武长富在2020年6月12日前腾空被执行房产。”案涉房屋现在系异议人居住，并且异议人在该房屋居住系有偿租赁取得的使用权。金乡县人民法院责令腾空该房产的公告明显侵犯了异议人的权益，异议人与第二被申请人签订房屋租赁合同早与第一被申请人起诉及执行。为此，依据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间，所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院印发《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干意见问题的意见（试行）的通知》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。故、无论案涉房屋产权是否发生转移，均不能影响异议人租赁到期。请求金乡县人民法院依法裁定申请人有权继续居住、履行租赁合同。被申请人（申请执行人）王小全称，1、买卖和租赁方在向法院提出自己诉求的时候都需要提供合理合法的证明材料，葛永强在法院拍卖后提出自己是租户，声称与原房主签订了租赁合同，但是没有依据，望法院审查。2、葛永强是武长富（系被告）现任女朋友（葛稳霞）的亲哥哥，明显是恶意租赁。3、请求审查租房人的身份真伪。4、承租人举证证明签合同当天的转款记录。5、希望尽快让被告人还清欠款。6、请求金乡县人民法院依法审查房屋合同的真伪。被申请人（被执行人）武长富在该案审查期间未作陈述。金乡法院查明，原告王小全诉被告武长富民间借贷纠纷一案，该院2015年11月24日做出（2015）金民初字第1288号民事判决书，在该判决的执行过程中，该院于2020年3月5日做出（2019）鲁0828执恢101-2号执行裁定书，裁定：一、被执行人武长富名下的位于金乡县城区金泰花园3号楼1单元303室的房地产（不动产登记号：20140000015）的所有权归买受人李小涛所有。该房地产所有权自裁定送达买受人李小涛时起转移。二、买受人李小涛可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2020年5月27日本院做出2019）鲁0828执恢101号公告，责令执行人武长富于2020年6月12日前腾空该房屋。利害关系人葛永强对该腾空公告提出执行异议，并提供了：1、租赁合同书一份，证明：2014年6月22日，葛永强（乙方）与武长富（甲方）签订租赁合同，甲方将位于金乡县××花园××楼××单元××室房屋，出租给乙方，租赁期限二十年，从2014年至2034年，本房屋年租赁金为壹万元正￥10000.00元，租房时一次交清；2、收据复印件一份，证明：武长富于2014年6月22日收到葛永强房屋租金贰拾万元正，￥200000.00元。金乡法院认为，第一、利害关系人葛永强与被执行人武长富签订租赁合同，租期20年，租赁费一次付清，与通常的租赁合同的交易习惯不符；第二、在租金交付方面，其仅提供了被执行人武长富出具的收据复印件，未提供其他证据相印证，其实际交付租金的证据不足。因此，利害关系人葛永强的异议证据不足，该院不予支持。2020年12月15日，金乡法院作出（2020）鲁0828执异42号执行裁定书，裁定驳回异议人葛永强的异议请求。葛永强不服金乡法院作出的（2020）鲁0828执异42号执行裁定，向本院提出复议，请求本院依法撤销该裁定结论,支持复议申请人的异议成立。事实与理由：一审法院认定葛永强与武长富签订的租赁合同不符合租赁合同的交易习惯,属于认定事实错误。2014年的时候武长富需要用钱,于是找到自己妻子的哥哥葛永强,想将金乡县金泰花园小区3号楼1单元303室的房子卖给葛永强,葛永强没有买房子的打算,武长富就说把该房屋租给你,你给我20万,房子租给你,当时葛永强也知道租赁最长时间不能超过20年,为了自己的合法权益,就将最终的租赁时间定为了20年。而且武长富承诺,如果以后葛永强想要买这个房子,这20万元钱还可以抵扣房款。葛永强当时觉得很划算,就租下了该房。葛永强租下来房子后,因为该房当时还是毛坯房,就找到装修公司对该房屋进行了装修,继而入住。入住之后,物业费、水电费、燃气费等各项费用都是由葛永强交纳。二、葛永强从2005年前后,就一直从事大蒜生意(在金乡县东运公司),各方面的收入较多,从葛永强的银行流水明细也可以证实。2014年6月22日,葛永强租赁武长富的房子时,恰好家中的现金较多,就没有走银行转账的方式,将20万元租赁款以现金的方式直接交付给了武长富,这一切完全符合当时的情况。而且不能以交付的是现金就认定案涉租赁合同不符合交易习惯。而且当时在2014年,在各种款项的支付方式中,还是以现金支付的方式为主,其他方式(银行转账等)的支付方式反而是非主流。综上,一审法院认定葛永强与武长富关于案涉房屋的租赁合同及租赁费交付方式不符合交易习惯,属于认定事实错误。请求二审法院依法撤销一审法院的裁定结论,支持复议申请人的异议请求。申请执行人王小全辩称，利害关系人葛永强与被执行人武长富存在利害关系,双方签订租赁合同明显系恶意串通,意图逃避法律责任,租赁合同系虚假的,双方租赁关系不能成立,具体理由如下：1、利害关系人葛永强系葛稳霞之兄,葛稳霞与被执行人武长富系“夫妻”关系,葛稳霞与武长富虽没有登记结婚,但双方已举行完结婚仪式且在一起共同居住多年,双方存在事实上的婚姻关系,鉴于葛永强与武长富之间关系,其在明知法院拍卖案涉房屋的前提下与葛永强签订租赁合同,明显系恶意串通,意图逃避法律责任,其双方签订的租赁合同不能生效。2、依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的司法解释第十条之规定,当事人向人民法院提供证据,应当提供原件或原物。具体本案利害关系人葛永强在向金乡县人民法院对执行的案涉房屋提出执行异议时,其仅提交了房屋租赁合同的复印件及收款收据的复印件,其无法证实其提供证据的真实性,即便葛永强陈述其持有的租赁合同遗失,依据租赁合同的交易习惯,在签订租赁合同时,出租方与承租方对租赁合同应各持有一份,葛永强亦应当提供武长富所持有的租赁合同,以证实其租赁关系的真实性。如其提供了租赁合同原件,我方要求对其租赁合同内容形成时间进行鉴定。3、通常中在出租人与承租人签订租赁合同时,一般租赁期为3-5年,租赁费每年一付,具体本案利害关系人葛永强与被执行人武长富签订租赁合同,租赁期20年,且租赁费一次性付清,与通常的租赁合同的交易习惯不符。综上,请求济宁中院在查明案件事实后,依法维持金乡法院作出的(2020)鲁0828执异42号执行裁定书。本院查明的事实与金乡法院查明的事实一致。本院认为，利害关系人以享有租赁权为由阻止涉案不动产转让、交付的，原则上应当按照案外人异议程序进行审查处理，并交代案外人、当事人提起异议之诉的权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项的规定，裁定如下：一、撤销金乡法院（2020）鲁0828执异42号执行裁定。二、本案由金乡县人民法院重新审查。审判长  刘建国审判员  王庆华审判员  李 贺二〇二一年一月二十一日书记员  宋 甜