江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初7234号 原告：史惠毅，男，1978年11月18日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：张龙峰，上海汇隽律师事务所律师。 被告：陈余生，男，1954年3月21日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 被告：蒋惠初，女，1954年6月21日出生，汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：陈浩楚（代理上列两被告），上海市华典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶小倩（代理上列两被告），上海市华典律师事务所实习律师。 原告史惠毅与被告陈余生、蒋惠初房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告史惠毅及其委托诉讼代理人张龙峰，被告陈余生、蒋惠初的共同委托诉讼代理人陈浩楚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告史惠毅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两名被告签订的《太仓市志远房产经纪有限公司不动产买卖契约》；2.判令两被告退还原告购房款400万元、定金50万元；3.判令两被告支付违约金100万元；4.判令两被告支付原告为本案支出的律师费15万元。事实和理由：原告与两被告于2020年6月11日签订《太仓市志远房产经纪有限公司不动产买卖契约》，两被告将位于浏河镇上海假日花苑(以下简称“系争房屋”)的房屋，作价7300000万卖给原告，并约定2020年7月份办理过户手续。原告于2020年6月5日通过转账的方式向房产中介案外人太仓市志远房产经纪有限公司支付定金人民币10万元，案外人已经转交给两名被告。2020年6月11日，原告通过转账的方式，向被告陈余生转账支付了购房款人民币4400000元，总计支付房款人民币4500000元。后原告发现系争房屋已经被嘉定区人民法院查封，无法办理过户手续。因此，原告与被告陈余生于2020年7月15日通过补充协议的方式将过户时间延长至2020年8月1日前。但是，2020年8月1日两被告仍然无法解除系争房屋查封措施。不得已之下，原告与两被告于2020年8月29号再次签订补充协议，将过户时间延长到2020年10月10日。目前，经原告与嘉定区人民法院沟通，两被告未采取任何措施解除系争房屋上的查封措施，且系争房屋即将进入执行拍卖程序。两被告的行为已经根本违约，造成原告损失。原告损失包括资金的银行利息损失以及面临无法获得全额退款的履行风险损失。因此恳请法院依法支持原告诉讼请求。 被告陈余生、蒋惠初共同辩称：1.同意解除与原告签订的《太仓市志远房产经纪有限公司不动产买卖契约》。2.认可收到定金50万元，房款400万元，并同意返还。3.两被告出售给被告的涉案房屋低于市场价，且原告应明知涉案房屋存在查封事宜，因此违约金应当降低。虽然原告已经调整了违约金，但仍然过高。正常情况下，本案违约金金额应为243000元。如果考虑违约金的惩罚性，并且按照不超过30%的规定，违约金数额应为315900元。两被告认可315900元以下的违约金数额。4.认可原告律师费的主张，同意承担律师费15万元。 经审理查明：陈余生、蒋惠初系太仓市浏河镇上海假日花苑房屋（使用权面积861.71平方米、房屋建筑面积419.09平方米）的共同共有人。 2020年6月5日，原告通过案外人太仓市志远房产经纪有限公司总经理余玉鹏向陈余生支付10万元，作为高成8号别墅的意向金。 2020年6月11日，陈余生、蒋惠初（出卖人、甲方）、史惠毅（买受人、乙方），太仓市志远房产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《太仓市志远房产经纪有限公司不动产买卖契约》。合同主要内容为：甲方将坐落于浏河镇上海假日花苑，房屋建筑面积419.09平方米，占地面积861.71平方米的房屋出售给乙方，不动产出售价格为730万元。合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金50万元。第二期400万元，于2020年7月20日前支付办理网签合同后，再办理贷款申请以及该不动产过户手续，第三期款项为商业贷款：280万元整，该不动产过户至乙方名下，抵押权证办好后，由贷款银行一次性付清，放款时间以银行时间为准，如办理资金托管，甲方售房款最后由太仓市房地产交易中心的托管中心领取，并办理房产交接手续。若甲方中途违约，定金双倍归还给乙方，若乙方中途违约，乙方不得向甲方要求退还定金，同时违约方应全额支付合同约定的中介费，以及办理交易产生的其他费用，因违约行为给守约方增加的费用：诉讼费、律师代理费、差旅费等，如违约方不认可守约方所提出的费用损失或费用损失无法计算的，按照不动产成交价的30%作为损失，由违约方赔付给守约方。或者根据《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定由违约方承担违约责任。 上述合同签订当日，史惠毅向陈余生转账440万元。 2020年7月15日，陈余生（甲方）、史惠毅（乙方）及太仓市志远房产经纪有限公司（中介方、丙方）签订《补充协议》，约定浏河高成假日8号别墅办理网签合同延迟到2020年8月1日之前，三方同意互不算违约，原合同继续履行。 2020年8月29日，陈余生、蒋惠初（甲方）、史惠毅（乙方）及太仓市志远房产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，协议载明：“甲乙丙三方约定由于甲方将乙方已付房款加定金肆佰伍拾万元挪作他用，未按合同约定解除法院查封，按时办理过户手续。现三方补充约定甲、乙方已付房款自付款之日起到解除约定办理网签之日止，按月息1%支付，直接抵扣房款。三方再次约定甲方于2020年10月10日之前解除法院查封办理房产过户网签手续，如甲方未能按时解封办理网签过户手续，视为甲方违约，合同自动解除，甲方按原合同约定赔偿乙方定金伍拾万翻倍赔偿另按总房价万分之五每日赔偿乙方直至乙方拿到金额赔偿款之日止，两项累加赔偿甲方另需支付丙方总房价4%作为服务费赔偿。此合同为太仓市志远房产2020.6.11买卖契约的补充合同，与原合同一样具备法律效益，三方签字或盖章后生效。” 2020年11月20日，陈余生、蒋惠初（甲方、卖方）、史惠毅（乙方、买方）、太仓市志远房产经纪有限公司（丙方、中介方）签订《补充协议（三）》，协议约定：“1.按照补充协议一与补充协议二的约定，甲方已经构成根本违约，乙方随时有权解除甲、乙双方签订的房产买卖契约及相关补充协议并按照买卖契约及相关补充协议的约定追究甲方违约责任及相关赔偿责任。2.乙方为维护甲、乙双方之间的合作关系，愿意再次在补充协议一与补充协议二的基础上，基于甲方自本协议签订之日起15日的宽限期。甲方应当于宽限期届满前将房屋的产权过户至乙方名下。（本条给予甲方宽限期是乙方出于促成本次交易顺利进行做出的让步，乙方仍然有权按照本协议第1条，房产买卖契约第六条及补充协议一与二的约定在宽限期前、宽限期内或者宽限期届满后单方面解除与甲方签署的一系列协议并按照协议追究甲方相关违约责任及赔偿责任）。3.若乙方选择行使单方解除权，并追究甲方的相关法律责任，甲方除应当返还乙方已经支付的购房款人民币肆佰万元、定金壹佰万元外，还应当承担违约金、利息（利息标准以年利率24%为准）、律师费（以乙方实际支出为准）、中介服务费（按照总房价2%支付）诉讼费、乙方为采取相关查封保全措施而向相关保险公司支出的保险费用、差旅费、调档费等一切费用。4.本协议未尽事项按照以房产买卖契约及补充协议一与二的约定为准，若房产买卖契约及补充协议一与补充协议二中关于违约责任及赔偿责任存在不同标准，以较高的违约责任标准及赔偿标准为准。5.本协议、房产买卖契约及补充协议一与补充协议二均为甲、乙双方对该房屋查封状况充分了解，甲方对买卖合同以及补充协议完全认可，在丙方的协商一致情况下自愿订立，不存在格式条款，各方不得以格式条款为抗辩理由拒绝履行应尽之义务。” 2020年12月14日，本院对太仓市志远房产经纪有限公司余玉鹏进行调查，余玉鹏称陈余生、蒋惠初于2019年9月至10月将涉案房屋在其公司挂牌出售，价格为1000万元，后因卖不掉，价格一直下降，后史惠毅看房后，在其员工协调下，陈余生、蒋惠初同意价格降到730万元；2020年6月5日，史惠毅通过其向陈余生支付定金10万元，并在签约当天支付了440万元，当时谈好这450万元是为了解除法院的抵押；涉案房屋的市场价大约在800万元左右。 另查明，史惠毅为委托上海汇隽律师事务所律师代理本案，支出律师费15万元。 又查明，涉案房屋于2019年8月20日因俞佩芳与陈余生、蒋惠初纠纷被上海市嘉定区人民法院查封，案号为（2019）沪0114民初14636号；于2020年4月10日因吴成兵与陈余生、蒋惠初纠纷被上海市嘉定区人民法院查封，案号为（2020）沪0114民初5834号；于2020年6月4日因朱新华、刘阿粉与陈余生、蒋惠初买卖合同纠纷被上海市嘉定区人民法院查封，案号为（2020）沪0114民初8479号；于2020年10月14日因江苏宇盛建筑安装工程有限公司与陈余生追偿权纠纷被江苏省宜兴市人民法院查封，案号为（2020）苏0282执3665号。 以上事实有史惠毅提供的不动产买卖契约、补充协议、不动产权证书、转账记录、律师费发票，本院调取的不动产登记簿查询记录、本院的调查笔录及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：史惠毅与陈余生、蒋惠初签订的《太仓市志远房产经纪有限公司不动产买卖契约》及其《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。现史惠毅以涉案房屋被查封，房屋买卖合同已无法继续履行为由主张解除《太仓市志远房产经纪有限公司不动产买卖契约》，陈余生、蒋惠初同意史惠毅的解除主张，故应解除双方于2020年6月11日签订的《太仓市志远房产经纪有限公司不动产买卖契约》。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，陈余生、蒋惠初应返还史惠毅已交付的款项450万元，并按约承担相应的违约金。史惠毅认为，合同约定的按不动产成交价30%计算违约金过高，自愿调整至100万元。陈余生、蒋惠初抗辩违约金过高，认可不超过315900元金额的违约金。根据双方签订的补充协议的约定以及中介人员的陈述可知，陈余生、蒋惠初在履约过程中已知晓房屋被查封的状态，故对于合同的无法履行，亦存在部分过错。因此，本院以史惠毅的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并考虑违约金的补偿性与惩罚性，结合陈余生、蒋惠初的意见，将违约金调整至30万元。对于史惠毅主张15万元律师费的诉讼请求，陈余生、蒋惠初表示认可，本院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、解除原告史惠毅与被告陈余生、蒋惠初于2020年6月11日签订的《太仓市志远房产经纪有限公司不动产买卖契约》； 二、被告陈余生、蒋惠初于本判决生效之日起七日内向原告史惠毅返还450万元； 三、被告陈余生、蒋惠初于本判决生效之日起七日内向原告史惠毅支付违约金30万元； 四、被告陈余生、蒋惠初于本判决生效之日起七日内向原告史惠毅支付律师费15万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费63988元、减半收取31994元，案件受理费5000元，合计36994元，由被告陈余生、蒋惠初负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  王 坤 二〇二一年一月十四日 法官助理  史福宜 书 记 员  陆雨舟