北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终89号上诉人(原审被告)：北京市云蒙山森林公园，住所地北京市密云区云蒙山林场。法定代表人：赵建喜，经理。委托诉讼代理人：胡海军，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建新，北京市檀州律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴志红，男，1963年10月12日出生，汉族，居民，住北京市密云区。委托诉讼代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。上诉人北京市云蒙山森林公园（以下简称云蒙山公园）因与被上诉人吴志红租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初11537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。云蒙山公园上诉请求：请求撤销一审判决。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、适用法律错误。双方之间签订的《租赁合同》应为无效合同，且吴志红对于合同无效存在过错。二、吴志红未提供证据证明其装修系由专业的装修企业实施，故企业管理费、利润、规费、税金、措施费损失未实际发生，应当予以扣除，不应当予以支持。三、餐厅装修、彩钢棚搭建未经云蒙山公园同意，该部分损失不应当由云蒙山公园承担。四、未形成附和的装饰装修物，应当由吴志红拆除并恢复原状。五、二层小楼已形成附和的装饰装修物，按照现价值分担。六、可移动物品中包含云蒙山公园的固定资产，不属于吴志红所有。吴志红辩称，同意一审判决，不同意云蒙山公园的上诉请求。吴志红向一审法院起诉请求：1、要求云蒙山公园赔偿我装饰装修损失847195.31元；2、要求云蒙山公园赔偿我经营收益损失9万元，运营成本68200元，设施设备损失53612元。诉讼费、鉴定费由云蒙山公园负担。一审法院认定事实：2001年3月26日，吴志红与云蒙山公园签订财产租赁合同，吴志红租赁云蒙山公园的客房、餐厅、舞厅等设施，从事于住宿、餐饮及娱乐服务性经营。租赁物数量：两层楼房、锅炉房、平房、餐厅、舞厅及内部设施。租期10年，租期自2001年3月20日至2011年3月19日。租金总额为252万元。2002年3月23日，吴志红与云蒙山公园又签订了场地租赁合同，吴志红租赁云蒙山公园的楼房东北侧的地块面积630㎡（自建桑拿、洗浴、快餐用房），租期15年，自2002年3月10日，至2016年3月9日。每年租金5000元。2004年3月11日，吴志红成立注册北京森淼度假村（个人工商营业执照），经营场所北京市密云区石城镇旱道峪村（云蒙山森林公园内）。2010年5月5日，云蒙山森林公园与吴志红又签订了场地、财产租赁合同变更协议，将2001年3月26日所签订的《财产租赁合同》中的租赁物数量：两层楼房、锅炉房、平房、餐厅、舞厅，变更为两层楼房、锅炉房、舞厅及相临平房客房。将减少的餐厅（位于公园大门口南侧）及前后平房客房21间返还给甲方。将2001年3月26日所签订的财产租赁合同的租赁期限，延长至2016年3月9日。将租金调整为自2010年1月1日至2016年3月9日止，每年12万元。变更协议处有云蒙山公园、北京森淼度假村加盖的公章和吴志红的签名。2016年3月5日，云蒙山公园与吴志红又签订场地、合同顺延协议，协议约定将租赁期限顺延至2017年3月9日。但顺延协议中有北京森淼度假村加盖的公章和吴志红的签名。2017年3月28日，出租方（甲方）云蒙山公园与承租方（乙方）吴志红又继续签订租赁合同，合同约定，一、租赁物坐落：坐落于云蒙山森林公园园区内。二、租赁物名称及数量：1、建成建筑物，森淼度假村两层楼房一栋，建筑面积1000平方米，楼房西侧配套锅炉房。2、乙方用于建造餐厅的楼房东北侧场地630平方米及餐厅南侧、西侧自建餐饮设施一处。租赁期限10年（自2017年4月1日起至2027年3月31日止）。租金及支付方式，鉴于租物需要装饰装修，第一个五年租赁期内减少每年度租金至五万元，第二个五年租赁期每年度租金七万元。第一个五年度租金25万元，每年度租金5万元于本合同签订之日一次性支付。以后依此类推。乙方因经营需要对租赁物进行装饰装修时，须向甲方提供书面装饰装修方案，控制装饰装修投资应在80万元之内，经甲方书面许可后实施，但所装饰装修成果必须具备正常旅游接待功能。在租赁期内，如发生国家征用或者遇云蒙山整体开发建设时，该租赁物因强制性政策规定致使合同不能履行，双方协商解决，解除本合同。协商无效任意一方可起诉到北京市密云区人民法院。2017年3月28日的租赁合同签订后，吴志红继续从事旅游住宿及餐饮等经营项目，并进行了相应的装修改造。同时向云蒙山公园支付了相应的租金。2019年6月5日，北京市密云区人民政府专题会议纪要记载，因北京云蒙山投资发展有限公司发展建设，决定关闭云蒙山森林公园怀柔方向入口。2019年6月11日，云蒙山公园向吴志红送达闭园公告。闭园公告中记载：北京市云蒙山森林公园自6月12日起暂停营业。原京津冀一卡通、锦绣江山、北京风景年票等业务，由北京云蒙山投资发展有限公司云蒙山景区自7月1日起承接，网上售票机构暂停售票业务。闭园公告的张贴当日，云蒙山公园向吴志红口头通知，解除租赁合同。2019年6月15日，吴志红停止经营。吴志红停止经营后，双方因补偿事宜未能协商一致，吴志红向一审法院提起诉讼，要求云蒙山公园支付装修、收益、经营等损失。审理期间，吴志红申请对承租的二层小楼的装饰装修、餐厅的装饰装修及改造工程及厨房用品、餐饮用品、床上用品、空调等设备设施进行鉴定。一审法院委托立信中德勤（北京）工程咨询有限公司进行装修价值鉴定，鉴定金额为795124.31元。吴志红支付鉴定费25640元。鉴定后，吴志红以鉴定漏评空调13台、二层小楼外大厅台阶大理石防滑板应在施工范围内，墙面屋顶鉴定价格过低为由，申请鉴定复议。鉴定异议回复，漏项13台空调鉴定价值为29626.16元，二层小楼外大厅台阶大理石防滑板鉴定价值为22445.51元，两项合计为52071.67元。总合计847195.98元。云蒙山公园以装修鉴定价值过高，且鉴定事项不合理为由，申请鉴定复议。鉴定机构作出相应的回复，但未变更鉴定结论。云蒙山公园申请装修现值鉴定，一审法院委托北京大展资产评估有限公司进行鉴定后，云蒙山公园申请撤回鉴定申请。吴志红申请对客房经营物品及餐厅经营物品进行价值评估鉴定，一审法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司进行鉴定，经评估鉴定，评估价值为53612元，其中无争议价值为42899元，争议价值为10713元（其中电水壶26个计634元，双人床2个计719元，单人床30个计9360元）。吴志红支付经营物品评估鉴定费5000元。云蒙山公园对于经营物品价值评估鉴定持有异议，并申请复议，鉴定机构对于云蒙山公司异议进行了相应的回复，但未变更评估鉴定数额。审理过程中，双方均表示认可，租赁合同于2019年6月11日解除。吴志红主张的经营损失事宜，经一审法院释明后，其表示不申请鉴定，提供了预付职工2019年7月至10月份的工资60800元工资单，要求云蒙山公园予以赔偿。云蒙山公园表示，2019年6月，公园即已关闭，吴志红后续再行向职工发放工资，有所不妥，不同意赔偿经营损失。一审法院认为，吴志红租赁云蒙山公园的房屋场地等设施，从事于旅游住宿、餐饮等经营项目，并办理了北京森淼度假村（个体）工商注册登记经营多年。双方于2017年3月28日续签了十年的租赁合同，租赁期间，吴志红对于租赁的房屋等设施进行了装修改造，因涉及云蒙山旅游景区整体开发建设，北京市密云区人民政府第46期专题会议决定，关闭云蒙山森林公园怀柔方向入口，致使吴志红租赁云蒙山公园的房屋及场地设施，无法继续从事于旅游住宿、餐饮等经营活动，且双方均表示认可，租赁合同已于2019年6月11日解除，一审法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方续签了十年的租赁合同，且装修改造后，吴志红仅经营使用两年多，双方即解除了租赁合同。吴志红要求云蒙山公园支付装修改造损失，并无不当，一审法院予以支持，但支付金额，应结合鉴定结论，参照合同约定等情况，予以计算。鉴定费用，由云蒙山公园予以负担。吴志红租赁云蒙山公园的房屋等设施后，为了经营投入购买了部分经营物品，但其经营物品为可移动物，故此，吴志红要求赔偿经营物品损失，一审法院不予支持。设备评估鉴定费用，由吴志红予以负担。对于吴志红要求赔偿的经营收益，经一审法院释明后，因吴志红表示不申请鉴定，且与云蒙山公园的租赁合同已于2019年6月11日解除。吴志红以其预先支付了职工2019年7月至10月份的工资为由，主张成本损失，缺乏合理依据。故此，对于吴志红要求云蒙山公园赔偿经营收益损失及运营成本损失的诉讼请求，一审法院无法支持。吴志红要求云蒙山公园赔偿其他设施设备损失，因相关设施可移动，故此一审法院不予支持。判决：一、北京市云蒙山森林公园支付吴志红装修改造损失八十万元，限判决生效之日起十日内付清。二、驳回吴志红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费三万零六百四十元（吴志红已预交），由吴志红负担五千元（已交纳）；由北京市云蒙山森林公园负担二万五千六百四十元（限判决生效之日起七日内交纳）。一审案件受理费七千一百六十六元（吴志红已预交），由吴志红负担一千二百六十六元（已交纳）；由北京市云蒙山森林公园负担五千九百元（限判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，云蒙山公园提交北京市规划和自然资源委员会密云分局关于对《北京市密云区园林绿化局商请调取相关材料的函》的复函证明涉案的土地及房屋没有相关的建设规划许可证，吴志红对此不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为，一审法院确定的云蒙山公园应予赔偿吴志红的装修费用是否妥当。根据庭审查明的事实，涉案双方签订有多份租赁合同，对于租赁期限和租金数额作出了约定，涉及二层小楼和餐厅等租赁物，后因政府决定关闭云蒙山公园怀柔入口，导致涉案合同不能继续履行，但是吴志红已经对上述租赁小楼和餐厅进行了装修，与合同租赁期间相较使用期间很短，此种情况下，其有权要求云蒙山公园对其装修损失予以合理赔偿，一审法院参照装修价值鉴定报告，酌的赔偿数额亦合理适当。在本案二审中，云蒙山公园一方又提出涉案租赁小楼和餐厅均无相应的规划手续，故涉案租赁协议应属无效。但是，根据庭审查明的事实，涉案主要租赁物小楼建造于1991年前后，属云蒙山公园一方建造，当时并无相应强制性法律规定涉及此种建筑的租赁合同无效，餐厅虽属后来建造，但是在整个租赁物的占比很小，在此种情况下，一审法院认定涉案租赁合同有效，与本案事实是相符的。退一步讲，涉案合同是否有效，亦均不影响云蒙山公园向吴志红支付装修赔偿，在一审法院酌予确定的赔偿数额合理适当的情况下，一审判决的实体处理结果即应予维持。综上所述，云蒙山森林公园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由北京市云蒙山森林公园负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二一年一月二十九日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳