苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初6979号原告：张磊，女，1976年5月5日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：俞恒臻，江苏德瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆伟，江苏德瀚律师事务所律师。被告：叶斌斌，女，1974年11月4日出生，汉族，住浙江省温州市洞头区。委托诉讼代理人：陈晔，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴喆雯，江苏尚维律师事务所律师。原告张磊与被告叶斌斌房屋租赁合同一案,本院于2020年11月4日立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序进行了审理。本案于2020年12月1日、2021年1月12日公开开庭审理。原告张磊的委托诉讼代理人俞恒臻到庭参加两次庭审，被告叶斌斌及其委托诉讼代理人陈晔到庭参加第一次庭审，被告叶斌斌的委托诉讼代理人陈晔到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告张磊向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即返还房屋租赁押金50000元，并就该押金本金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算，偿付自2017年12月1日起至实际支付之日止的利息损失（暂计算至2020年9月15日的利息损失为5374元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月25日，原被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于苏州市，一楼东面20平方米、二楼东面133平方米、三楼东面133平方米，共计286平方米房屋出租给原告经营使用。房屋租赁期限自2015年12月1日起至2017年11月30止。年租金为450000元，在每一租赁年度前一个月付清，原告在支付第一租赁年度租金时，一并向被告支付房屋租赁押金50000元，房屋租赁合同期满或解除，被告应退还押金。合同还约定了其他事项。合同履行期间，原告按照合同约定支付租金并交纳房屋租赁押金，被告亦于2015年11月25日出具收条一张，载明收到原告押金50000元。房屋租赁合同期满，原告即要求被告退还房屋租赁押金。但几经催讨，被告以各种理由推诿，至今押金分文未退。被告叶斌斌答辩称，在实际双方发生租赁期间，原告拖欠支付租金超过押金金额，故本案被告无须向原告返还押金，并保留向原告诉讼主张租金差额的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了商铺租赁合同、收条、银行交易流水等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张磊与叶斌斌于2015年11月25日签订《商铺租赁合同》一份，约定：租赁地点为苏州市，面积为一楼东面20平方米、二楼东面133平方米、二楼东面133平方米，共计286平方米；租期2年，自2015年12月1日至2017年11月30日止；每年租金为不含税45万元，最后一个租赁年度免一个月租金，作为张磊的装修补偿；在每一个租赁年度前一个月，一次性付清租金。在支付第一年度租金时，张磊一并向甲方支付房屋租赁押金5万元，房屋租赁合同期满或解除时，由叶斌斌退回；水电费由张磊向叶斌斌缴纳，电费按照1.05元每度、水费每吨3.5元计算。叶斌斌承诺，在本合同签订之日起三个月内，由其负责向房屋产权人确认加将本租赁合同二年的租赁期限，增加为五年租赁期限，并且重新就租赁期限签订补充协议（房屋租赁自第三年起每年按照3%比例递增）。如果不能实现，第二年房租四十五万元叶斌斌同意不再收取，给张磊使用，以弥补张磊装修损失。张磊承诺，在叶斌斌向房屋产权人确认将租赁期限增加为五年后，保证租赁满五年为止（含张磊向第三人转租），否则张磊应当继续向叶斌斌交满五年房屋租金。叶斌斌提交了与张玫签订的《租赁合同》，租赁铺位为苏州市一楼东面第二间13平米，2015年3月21日至2017年3月20日期间的租金金额为9万元，以证明叶斌斌将张玫承租的铺位转租给了张磊。庭审中，张磊对租赁了原张玫承租的铺位无异议，年租金为9万元，但主张上述租金均已经支付。另查明，叶斌斌提供了2017年1月17日其与苏州和美投资有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，房屋位于苏州市，租赁期限2017年12月8日至2020年12月7日，以证明张磊应当根据原被告合同约定租满3+2年。叶斌斌主张，曾多次要求张磊签订补充租赁合同，但是张磊多次推诿，以口头约定即可没有补签租赁合同。原被告双方确认涉案房屋实际使用至2019年11月30日，房屋现已返还叶斌斌。关于张磊支付租金的情况。1、2015年度租金支付凭证为收条两张。2015年11月25日，叶斌斌出具收条，载明收到张磊2015年12月1日至2016年11月30日的房租45万元、押金5万元一并收到。2015年12月15日，叶斌斌出具收条，载明收到张磊一楼银铺房租9万元（2015年12月1日至2016年11月30日）。2、2016年度租金支付凭证为银行流水。2016年10月14日，张磊转账支付叶斌斌50万租金。张磊主张，根据双方签订的商铺租赁合同第3条第1款，有约定免除一个月租金，因此租金总额是54万，免除的租金金额应该是4.5万，但是叶斌斌只免除了4万。叶斌斌主张，对免除租金没有异议，实际上免除金额为4.5万元，5000元是支付的水电费。3、2017年度的租金支付凭证为银行流水。2017年11月12日转账支付叶斌斌20万，2017年12月1日转账15万，2018年1月8日转账4万、5万共计两笔，2月18日转账5万元、5万元共计两笔，以上金额合计为54万元。4、2018年度的租金支付凭证为银行流水。2018年11月27日张磊转账叶斌斌20万，12月10日转账两笔各5万，2019年2月28日转账5万，3月1日转账5万，2月4日转账14万，以上金额合计为54万元。庭审中，叶斌斌主张张磊尚欠最后水电费未结清，金额为619.2元。张磊认可尚欠水电费未付，但是具体金额不清楚，退场时仅抄了电费数字，水费数字没有抄表，一般都是叶斌斌算好具体金额。对于水电费，张磊同意在保证金中予以扣除。本院认为，张磊与叶斌斌之间达成的《商铺租赁合同》系各方真实意思表示，依法成立并生效，双方之间形成房屋租赁关系。原被告双方对承租的范围和租金金额无异议，张磊提供了收条、银行交易流水，可以证明其已经交纳了实际使用涉案房屋期间的租金。现双方房屋租赁关系已经终止，张磊已经将涉案房屋返还叶斌斌，故张磊要求叶斌斌返还押金50000元的诉讼请求，本院依法予以支持。庭审中，双方确认尚欠水电费未结算，根据双方交易习惯，通常由叶斌斌抄表后告知张磊需缴纳金额，故叶斌斌主张需要扣除水电费619.2元的抗辩意见，本院依法予以采纳。综上，叶斌斌仍应返还张磊押金49380.8元。关于张磊主张的利息损失。根据合同约定，押金应当在房屋租赁合同期满或解除时退回。故利息损失本院调整为以49380.8元为本金，自2019年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，计算至实际给付之日止。关于叶斌斌抗辩张磊仍结欠其房屋租金的意见。根据叶斌斌主张，该部分租金是指根据合同约定，双方如租赁期限不满五年仍应按照五年支付租金。该抗辩意见属于双方履行合同中是否存在违约行为而产生的纠纷，应当由叶斌斌提起反诉或另行提起诉讼。庭审中，叶斌斌对此未提出反诉，并表示保留提起诉讼权利，故在本案中不再理涉，双方可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：被告叶斌斌于本判决生效之日起十日内返还原告张磊押金49380.8元及利息损失（以49380.8元为本金，自2019年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1184元，减半收取592元，由原告张磊负担48元，由被告叶斌斌负担544元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。本判决为终审判决。审判员  茹艳爽二〇二一年一月二十八日书记员  冯 涵