浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初13873号 原告：郑继丰，男，1962年8月30日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：李怀祖，浙江合创律师事务所律师。 被告：宁波市鄞州区瞻岐镇嵩一村股份经济合作社（统一社会信用代码为N2330212MF1633816B）。住所地：宁波市鄞州区瞻岐镇嵩一村**。 法定代表人：孔秦宏，该社社长。 委托诉讼代理人：杨倩、马继军，浙江太安律师事务所律师。 原告郑继丰为与被告宁波市鄞州区瞻岐镇嵩一村股份经济合作社土地租赁合同纠纷一案，于2020年10月25日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序独任审理。本案于2020年11月13日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人李怀祖、被告的法定代表人孔秦宏及委托诉讼代理人杨倩、马继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2008年2月28日，原告与被告签订《资产租赁合同》，被告将金字山坡地从东山脚内到西山脚内的土地租赁给原告，租赁期限从2008年1月1日至2032年12月31日；合同约定如遇国家征用，土地归被告，地，地面建筑物赔偿费用按年度分摊包期未满年限归原告。原告在承租土地上建造了厂房并进行相应装修，购置了机器设备，填了塘渣，种植了林木。2017年，原告建造的厂房被划入象山湾疏港高速征收红线内，从2017年至今未对外招租。2020年8月25日，被告与宁波市鄞州区瞻岐镇人民政府瞻岐镇高等公路建设指挥所签订《疏港高速瞻岐镇段涉及到的集体所有土地房屋收购补偿协议书（非住宅）》。根据协议，未经登记的房屋评估价格为2846596元，未经登记房屋装修及附属物评估价格为1207209元，无法恢复使用的重大设施和林木评估价格为1200578元。《资产租赁合同》约定，除未经登记房屋按年限折算被告可分得收购补偿费用1366366.08元（每年二十五分之一，共十二年，即2846596元的二十五分之十二）外，其余收购补偿费用7435083.92元（房屋装修及附属物评估价格1207209元、无法恢复使用的重大设施和林木评估价格1200578元、提前搬迁补偿费1018102元、房屋评估价格1480229.92元、36个月租金损失2528965元）应归原告所有。故原告请求判令被告支付收购补偿费用7435083.92元，并支付从2020年10月15日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失直至款项付清之日止。 被告答辩称：一、原告提供的《资产租赁合同》系原告和被告原村书记俞志明合作共同伪造，原告起诉缺乏事实和法律依据。原告提供的《资产租赁合同》系在2017年之后才形成，用该份合同替换了原来真实的合同，故要求对该份合同上姚阿毛签字的真伪进行鉴定。二、如果《资产租赁合同》真实，合同约定的租期超过20年，超过部分无效。原告已使用期限152个月，未使用88个月，应按上述比例进行分摊。三、房屋装修及附属物评估价格、重大设施评估价格、未登记房屋评估价格也应当按比例分摊，不应全由原告享有。房屋周边的林木系出租之前由被告种植，故相应的林木评估价格应归被告所有。四、《资产租赁合同》约定原告在场地内建房应离开公路10米外，原告实际建房离公路仅5米，超建700平方米，该面积对应的停业损失、房屋评估价格、36个月租金补偿、房屋装修等均属于被告所有。五、被告无需承担逾期付款利息。 本院认定本案事实如下：2008年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《资产租赁合同》，约定甲方把金字山坡地、从东山脚内到西山脚内租赁给乙方使用，其他一切费用由乙方自负；租赁期限为二十五年，从2008年1月1日开始至2032年12月31日止；租金每年6000元；租赁期满后，乙方厂房及不动产无偿归甲方所有；租赁期满后，同等条件下，承租方有租赁优先权；乙方场地内建房必须离开路10米；如遇国家征用，土地归甲方所有，地，地面建筑物赔偿费用按年度分摊包期未满年限归乙方。在该合同上代表被告签字的为当时被告的村支部书记姚阿毛。被告提供的《资产租赁合同》上还以手写方式记载“合同期限超长，土地手续未办妥，未予鉴证。2008年3月5日”。原告租赁案涉土地后，在土地上建造了厂房。原告实际支付租金至2020年年底。2008年1月19日的《鄞州区瞻岐镇嵩一村经济合作社经济议案决议书》记载，“村金字山坡地约2亩左右，租赁给俞志明、郑建丰用来办厂，租赁期为二十五年，每年上交村陆千元正，期满后厂房不动产无偿归村所有，厂房须离开公路10米，水、电接装自行解决”。 2016年8月25日，被告向原告发送通知，记载“你方于2008年2月28日与我单位嵩一村股份经济合作社签订资产租赁合同，承租金字山坡地，从东山脚内到西山脚内（以图纸为准），合同约定的租赁期限为2008年1月1日开始至2032年12月31日。现因政府建设象山湾疏港高速公路需要，对该地块及地块上的厂房进行拆迁征收，你方需于2016年12月30日前将厂房停产停工，因拆迁征收产生的停产停业损失，由资产征收方给予补偿给你方”。 2020年7月17日的（2020）109号《宁波市鄞州区人民政府专题会议纪要》记载，“嵩一村厂房（实测建筑面积5090.51平方米），由村股份经济合作社将土地出租给个人建设厂房；厂房虽然均为无证建筑，但相关村及承租人均能积极配合征迁工作，其中瞻岐镇嵩一村厂房从2017年象山港疏港高速红线确定后至今未对外招租，存在直接经济损失，原则同意对上述厂房除按政策规定给予补偿外，再给予一定的租金损失补偿，即根据评估确定厂房租金标准，按照拆迁面积给予36个月的租金损失补偿”。根据宁波市鄞州区瞻岐镇高等级公路建设指挥部委托宁波中升房地产评估有限公司于2020年7月24日作出的《房地产咨询报告》，案涉建筑面积合计5090.51平方米的工业房地产从价值时点即2017年4月25日起的三年期租赁价格为2528965元。根据宁波市鄞州区铁路和高等级公路建设指挥部、宁波市鄞州区瞻岐镇高等级公路建设指挥部委托宁波仲衡价格评估有限公司出具的《关于象山港疏港高速工程政策处理所涉及的宁波市鄞州区瞻岐镇嵩一村股份经济合作社所有的设施及林木资产价格评估报告书》记载，案涉建筑无法恢复使用的重大设施补偿价格为1146211元，林木资产补偿价格为54367元。根据宁波中升房地产评估有限公司作出的《鄞州区集体非住宅评估报告》记载，案涉未经登记房屋（建筑面积5090.51元）评估价格为2846596元，未经登记房屋装修及附属物（棚）评估价格为1207209元。根据宁波市朗旭测绘有限公司出具的房屋建筑面积计算表，案涉房屋的占地面积为3201.43平方米，房屋面积5090.51平方米，另有棚面积（附属物）321.25平方米。 2020年8月25日，被告（乙方）与宁波市鄞州区瞻岐镇高等级公路建设指挥部（甲方）签署《疏港高速瞻岐镇段涉及到的集体所有土地房屋收购补偿协议书（非住宅）》，甲方收购乙方坐落于嵩一村金字山坡地，包括钢、砖混、砖木、简易结构，建筑面积5090.51平方米，用途为厂房的房屋，根据第三方评估单位出具的评估报告，未经登记房屋、未经登记房屋装修、附属物、重大设施（含塘渣）、林木资产评估价5254383元，区人民政府专题会议明确的36个月租金损失评估价格2528965元，未经登记建筑停产停业损失为每平方米200元，实测建筑面积5090.51平方米，补偿金额为1018102元，收购补偿费用合计8801450元。协议签订后15天内，甲方支付给乙方收购补偿费用的50%，待乙方向甲方提交中止原与第三方承租人所签订资产租赁合同以及给予补偿方案的股东代表大会纪要，搬迁、腾空房屋并经甲方验收合格后15日内，甲方将剩余50%收购补偿费用支付给乙方。2020年10月15日、2021年1月8日，被告各收到补偿款4400725元。 另查明，2010年4月29日，宁波市鄞州区瞻岐镇人民政府向鄞州区发展和改革局报送《关于要求批复瞻岐镇“森林鄞州”建设绿化项目工程的报告》，申请对新穿咸线、周一村环村路、嵩一村景观林带、嵩一村公园、岐化村公园、方桥村公园、姚家村环村林带、姚家村公园、岐西村公园、森林村庄合计40.48亩面积实施绿化景观工程。 上述事实，由原告提供的《资产租赁合同》、图纸、《房地产估价报告》、《评估报告书》、《疏港高速瞻岐镇段涉及到的集体所有土地房屋收购补偿协议书（非住宅）》、《鄞州区集体非住宅评估报告》、2017年现状图、2020年规划图、通知、被告提供的《资产租赁合同》、《鄞州区瞻岐镇嵩一村经济合作社经济议案决议书》、房屋建筑面积计算表、《关于要求批复瞻岐镇“森林鄞州”建设绿化项目工程的报告》、收据及原、被告当庭陈述等证据为证。 本院认为，本案的争议焦点主要为：一、案涉《资产租赁合同》是否真实；二、《资产租赁合同》是否合法有效；三、收购补偿费用合计8801450元应如何分配。 对第一个争议焦点，本院认为，案件审理中，原告及被告均提供了《资产租赁合同》原件，被告提供的为原始书写件，原告提供的为原始书写件的复写件，两份合同原件的内容一致，被告对合同中的被告公章也未提出异议，合同未存在明显瑕疵。被告提供的原始书写件上其余内容以蓝色圆珠笔书写，仅合同编号“×××05”为黑色水笔书写，这一情况与原告提供的合同复写件上无合同编号的事实能够相互印证，可以确认原告持有的合同系从被告持有合同复写而来的事实。被告提供的合同下方书写“合同期限超长，土地手续未办妥，未予鉴证”，则证明被告曾将该份《资产租赁合同》提交镇政府进行鉴证的事实。此外，被告提供的《鄞州区瞻岐镇嵩一村经济合作社经济议案决议书》中记载的将土地租赁给原告办厂，租期二十五年，每年租金6000元的内容，也能够与案涉《资产租赁合同》的主要内容对应。故本院认为，综合分析原告与被告提供的合同原件及本案其他证据，尚未有证据证明《资产租赁合同》系伪造的线索或事实，本院对《资产租赁合同》的真实性予以认定。被告申请对《资产租赁合同》上“姚阿毛”签字真伪进行鉴定，本院不予准许。 对第二个争议焦点，本院认为，被告出租给原告的土地为位于宁波市鄞州区瞻岐镇嵩一村“金字山坡地、从东山脚内到西山脚内”部分的土地，根据宁波市自然资源和规划局鄞州分局出具的“2017年现状图”及“2020年规划图”，案涉土地系属于农村居民点用地。被告将该土地出租给原告用于建设厂房，而案涉土地并非工业用途，系对土地使用性质的变更，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条的规定，案涉《资产租赁合同》无效。 对第三个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效的，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，在原告起诉之时，双方签署的《资产租赁合同》已因国家征收而终止履行，并且案涉由原告所建造的建筑物等也已在评估后获得国家赔偿。鉴于《资产租赁合同》对于案涉土地被国家征收后的相关权益分配有过约定，在此情况下，本院认为，参照双方合同的约定对收购补偿费用在原告与被告之间进行分配，更为符合双方签署合同时的真实意思。 《资产租赁合同》约定，租赁期满后，原告的厂房及不动产无偿归被告所有；如遇国家征用，土地归被告所有，地，地面建筑物赔偿费用按年度分摊包期未满年限归原告。原定租期为25年，案涉土地虽然在2017年被划入征收红线，被告也确认原告大概在2017年年初搬迁，但鉴于后续还存在36个月（从2017年4月25日起三年）的租金补偿，故本院认定原告实际使用房屋期限为2008年1月1日至2020年4月24日，共计12年4个月零24天，原告与被告对补偿费用的分配比例为50.74%和49.26%。被告抗辩称租赁期限不得超过20年，超出20年部分无效，故应以20年为租赁期计算。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款虽然规定“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”，但在第二款又规定，“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。法律约定20年限期是为防止在一个合同项下约定的租赁周期过长，从而可能导致因社会生活的变迁而侵害一方权益，但并不禁止合同当事人之间总的租赁期限超过20年。就本案而言，原告与被告签订《资产租赁合同》的本意是被告将土地出租给原告，由原告在土地上建造厂房，厂房及不动产由原告自行使用25年后归被告所有。即原告在租期届满后无偿放弃厂房及不动产的前提是原告对建筑物拥有25年的使用权限。故从双方签订合同的本意出发，本院认定应以25年作为计算分配比例的基数，对被告就此提出的抗辩意见不予采纳。 案涉土地上未经登记的房屋评估价格2846596元、未经登记房屋装修及附属物评估价格1207209元、无法恢复使用的重大设施价格1146211元，共计5200016元，由原告获得其中的50.74%即2638488.12元。原告认为未经登记房屋装修及附属物评估价格、无法恢复使用的重大设施评估价格不应分割，全部归其所有。本院认为，房屋装修附着在案涉厂房上无法分割，厂房的附属物即原告搭建的棚也属于不动产，而无法恢复的重大设施包含了“变压器系统、电缆及配电系统、卸货平台、单轨行车、电动伸缩门、地、地下沉淀池、地下池道敷设、电子汽车衡、电子汽车衡基础、环保系统、喷涂流水线基础加固、烘箱推车轨道、塘渣”，均属于无法恢复的固定设施。按照《资产租赁合同》约定，上述部分在租期届满后应连带厂房一并归被告所有，属于地面建筑物的一部分，应当按比例进行分摊，对原告上述主张不予支持。建筑物停产停业损失1018102元，属于对承租人因征用导致的停产停业损失的补偿，应归原告所有，本院予以支持。36个月租金损失2528965元，从（2020）109号《宁波市鄞州区人民政府专题会议纪要》记载看，系对厂房建设者无法利用厂房造成损失的补偿，故应当赔偿给厂房建设者即原告。林木评估价54367元，经原、被告双方现场确认，林木系种植在公路边的道旁绿化，原告未能举证证明该树木系其种植，故其要求该部分林木评估价格归其所有，缺乏依据，本院不予支持，对被告就此提出的抗辩意见予以采纳。被告还抗辩称，《资产租赁合同》约定原告在场地内建房应离开公路10米外，原告实际建房离公路仅5米，超建700平方米，该面积对应的停业损失、房屋评估价格、36个月租金补偿、房屋装修等均属于被告所有；被告出租给原告的土地面积仅为2亩左右，而案涉征收土地占地面积为3201.43平方米。对此，本院认为，首先，《资产租赁合同》中对被告出租给原告的土地面积并未进行明确约定，仅描述为“金字山坡地从东山脚内到西山脚内”图纸范围内的土地，而本案审理的补偿款所涉及的也正是该地块范围内由原告所建造的无证建筑物，被告以其内部记录中的土地面积“2亩”来主张权利缺乏依据；其次，合同虽约定原告建房需离开公路10米，但在原告建房多年后被告从未提出任何异议；最后，即使原告实际建房未符合10米的距离要求，但因为被告租赁给原告的仅为土地，地，地上建筑物均由原告建造本案所审理的补偿款系针对地面无证建筑物所进行的补偿，故建筑物是否离开公路10米并不影响对双方之间权益的分配，对被告上述抗辩意见不予采纳。 对于原告主张的逾期付款利息损失，本院认为，原告与被告对于地上建筑物被征收后补偿款的支付时间未进行约定，故被告应从原告起诉之日的次日即2020年10月26日起支付已发放补偿款的逾期付款利息损失直至款项实际付清之日止。鉴于补偿款于2020年10月15日、2021年1月8日分两次发放，故对于3092777.56元补偿款的逾期付款利息损失起算时间为2020年10月26日，另一半补偿款3092777.56元的逾期付款利息损失起算时间为2021年1月8日，计算标准为利息起算当时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、限被告宁波市鄞州区瞻岐镇嵩一村股份经济合作社于本判决生效后十日内向原告郑继丰支付补偿款6185555.12元，并按照利息起算当时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率标准向原告支付逾期付款利息损失直至补偿款付清之日为止（其中补偿款3092777.56元从2020年10月26日起计息，另一半补偿款3092777.56元从2021年1月8日起计息）； 二、驳回原告郑继丰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费63846元，减半收取31923元，由原告郑继丰负担4374元，被告宁波市鄞州区瞻岐镇嵩一村股份经济合作社负担27549元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 徐旭霞 二〇二一年一月十四日 代书记员 李始丰