陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书     （2020）陕01民终15447号     上诉人（原审原告）：任月清，男，1967年4月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：赵彦松，陕西正义法律咨询服务所法律工作者。   上诉人（原审原告）：陕西鑫宇工程劳务有限公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：任月清，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵彦松，陕西正义法律咨询服务所法律工作者。   上诉人（原审被告）：西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：柳海军，该公司董事长。   委托诉讼代理人：亓中鲁，陕西秦石律师事务所律师。   委托诉讼代理人：丁丽，陕西秦石律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：天地源股份有限公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：袁旺家，该公司董事长。   委托诉讼代理人：曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王泽鑫，北京国枫（西安）律师事务所实习律师。   被上诉人（原审被告）：天地源股份有限公司西安置业分公司。营业场所：西安市高新区。   负责人：王晓娟，该公司董事长。   委托诉讼代理人：曹娟，北京国枫（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王泽鑫，北京国枫（西安）律师事务所实习律师。   上诉人任月清、陕西鑫宇工程劳务有限公司（以下简称“鑫宇公司”）与上诉人西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司（以下简称“高新枫叶公司”）、被上诉人天地源股份有限公司（以下简称“天地源公司”）、被上诉人天地源股份有限公司西安置业分公司（以下简称“天地源西安置业公司”）物权保护纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2019)陕0113民初6236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人任月清及鑫宇公司共同委托诉讼代理人赵彦松，上诉人高新枫叶公司之委托诉讼代理人亓中鲁，被上诉人天地源公司公司及天地源西安置业公司共同委托诉讼代理人曹娟、王泽鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   任月清、鑫宇公司上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判高新枫叶公司支付任月清、鑫宇公司由于房屋漏水造成的办公租房费用356037元。2.一、二审案件受理费由高新枫叶公司、天地源公司、天地源西安置业公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实有误，定案证据不足。任月清作为鑫宇公司实际投资收益人，其将自己的房屋给自己的公司使用并收益符合公司法规定，由于涉案房屋漏水导致该房屋无法使用，鑫宇公司无奈之下另行租赁房屋使用并额外支出高额租金造成经济损失，因此该办公费用鑫宇公司有权主张并得到支持。2.一审判决程序违法。自其立案至结案已超出法律所规定的审限，程序明显存在违法。   高新枫叶公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。   天地源公司及天地源西安置业公司共同答辩称，其公司对任月清、鑫宇公司的上诉请求不发表意见。本案诉讼费用与其公司无关，其公司不应承担。   高新枫叶公司上诉请求：上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判高新枫叶公司不承担责任。2.二审案件受理费由任月清、鑫宇公司、天地源公司及天地源西安置业公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据鉴定意见，涉案房屋因不符合工程建设强制性标准而导致渗漏，而并非系自然使用消耗所致的防水层老化、失效，不应受建设工程五年的防水保修期限的限制，因房屋质量问题所致的漏水，依法应当由涉案房屋开发商承担相应责任。2.一审判决责任划分不合理。如上所述，漏水系因房屋质量所致，应由房地产开发商承担相应责任。根据涉案物业服务合同约定，屋面防水维修属于住宅专项维修资金的维修范围，应当由高新枫叶物业公司与业主委员会互相协助根据相关程序办理，一审判决直接由高新枫叶物业公司承担维修责任，违反了住宅专项维修资金的使用原则及物业服务合同的约定。根据任月清、鑫宇公司的第一项诉求，并非要求支付相应的修复费，关于修复费用的鉴定没有必要性。且一审法院对于租金损失亦未支持，因此对于该项鉴定也不存在鉴定必要，故上述两项鉴定费用，依法应当由任月清、鑫宇公司自行承担，其公司不应承担。   任月清、鑫宇公司答辩称，1.一审判决基本事实认定清楚，高新枫叶公司上诉主张房屋漏水系房屋建设时存在的质量问题，但高新枫叶公司在一审阶段并未对房屋质量申请鉴定，因此高新枫叶公司要求天地源公司及天地源西安置业公司承担连带赔偿责任应另案主张。2.涉案楼盘仅存在任月清房屋漏水问题，而漏水位置并非业主共有区域，不属于动用大修基金进行维修的情形，高新枫叶公司作为物业方应当承担维修责任。3.涉案鉴定与本案均有直接关联性，且高新枫叶公司在一审阶段对该鉴定亦未提出异议，因此鉴定费用应当由高新枫叶公司承担。   天地源公司及天地源西安置业公司答辩称，1.一审阶段其公司提交的相关证据足以印证涉案房屋在质量完全符合规定的情况下交付买受人任月清使用，且保修期内并未出现房屋质量问题。因涉案房屋防水工程保修期为5年，现已过保修期，故现阶段的漏水问题不属于天地源公司及天地源西安置业公司应承担保修责任的范围。2.根据物权法的规定，天地源公司与天地源西安置业公司均无任何妨碍或侵害任月清行使物权的行为，因此天地源公司及天地源西安置业公司并非本案适格被告。3.根据法律规定，本案的诉讼时效期间应为3年，涉案房屋在交付任月清后，任月清并未在3年内提出对房屋进行修缮的请求。因此任月清、鑫宇公司的诉请已过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。   任月清、鑫宇公司向一审法院起诉请求：1.高新枫叶公司、天地源公司、天地源西安置业公司立即给任月清、鑫宇公司修缮位于高新区XX区XX号楼12004房屋以达到能够正常使用；2.高新枫叶公司、天地源公司、天地源西安置业公司支付任月清、鑫宇公司由于房屋漏水而造成的物品经济损失47270元，办公租房费用356037元；3.本案鉴定费用、诉讼费用由高新枫叶公司、天地源公司、天地源西安置业公司承担。   一审法院认定的事实：2003年，任月清（买受人）与天地源股份有限公司西安分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定任月清购买天地源股份有限公司西安分公司开发的枫叶新都市第A10幢20层12004号房（顶层），房屋用途为办公，建筑面积192.37平方米，房屋总价款1044569元。交房时间为2003年1月31日前。2015年7月22日，任月清取得涉案房屋的所有权。此后任月清将房屋用于鑫宇公司日常办公使用，物业费由鑫宇公司缴纳。经查询鑫宇公司工商信息，该公司成立于2008年7月31日，法定代表人为任月清，职务为执行董事兼总经理。枫叶物业公司系该小区物业服务企业。任月清、鑫宇公司主张自2016年开始涉案房屋屋顶开始漏水，枫叶物业公司确认确有漏水的事实。本案审理过程中，任月清、鑫宇公司申请对漏水原因、修复费用、屋内物品损失、同等面积同地段办公租赁费用进行鉴定，经本院委托，陕西省建筑工程质量检测中心有限公司出具陕建筑检（2019）委鉴字第024号鉴定意见书，确认漏水原因如下：(1)通过对12004号房屋现场查验，由红外热像与可见光图像对比分析，发现12004号房屋卫生间以及写字间、会议室等多处存在不同程度的渗漏痕迹；（2)对屋面现场闭水试验过程中，12004号房屋写字间顶部渗漏速度明显变快，且渗漏滴水中含有预掺入的荧光剂，说明该房屋对应屋面防水层存在质量缺陷；(3)在12004号房屋上方屋面现有多台通讯设备，均与屋面采用后浇筑混凝土基座加地脚螺栓固定方式，通过现场核实这些设备安装后2016年出现渗漏加剧现象，推断这加剧了防水层质量缺陷。鉴定意见为：12004号房屋顶部出现漏水是由屋面防水层失效造成的，修复费用为44216.3元，建议按原装饰标准维修恢复12004号房屋受损的顶面和墙面，翻修屋面防水层。陕西精诚资产评估有限责任公司出具陕精诚评报字（2019）第045号资产评估报告，确定12004号房屋大厅、会议室、财务室、过道、卫生间财产损失47270元，自评估基准日2019年7月23日至2020年7月22日有效。陕西旭隆房地产价格评估有限责任公司出具陕旭隆（估）字2019第232号房地产估价报告，确定12004号房屋月租金10789元，估价应用有效期1年，自2019年8月29日至2020年8月28日。任月清、鑫宇公司主张因房屋漏水无法进行日常办公，致使鑫宇公司自2017年7月起租赁房屋办公，年租赁费198000元，现依据鉴定意见按月租金10789元主张2017年的7月份至2020年3月的租金356037元。任月清、鑫宇公司确认鑫宇公司系无偿使用涉案房屋。另查，任月清、鑫宇公司主张涉案房屋的装饰装修及室内财产均为鑫宇公司所有。天地源公司、天地源西安置业公司提交天地源西安置业公司工商信息及屋面淋水蓄水试验记录、屋面防水工程检查验收记录、西安市建设工程竣工验收备案表、商品住宅质量保证书，以证明天地源股份有限公司西安分公司已注销，且涉案房屋的屋面保修期已过。任月清、鑫宇公司主张未收到商品住宅质量保证书。高新枫叶物业公司所签订的物业服务合同约定，高新枫叶物业公司管理服务事项包含：对房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基本、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。第八条约定：为了加强对枫叶新都市小区专项维修资金的管理，保证枫叶新都市共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护枫叶新都市住宅专用维修资金所有者的合法权益，需要使用住宅专项维修资金更换、维修的共用设施设备，由甲乙双方互相协助按照《西安市住宅专项维修资金管理办法》及枫叶新都市《业主管理规约》的相关规定、程序办理。   一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十二条规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十六条规定，造成不动产或动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案系物权保护纠纷，依据法律规定，不动产权利人任月清所有的房屋因屋面防水失效渗漏导致房屋受损的，任月清有权请求维修或恢复原状，并有权主张赔偿损失。高新枫叶物业公司作为涉案楼盘的物业服务企业，对房屋共用部位有维护和管理的义务，涉案房屋于2016年开始漏水，至任月清起诉时尚未修葺完毕，高新枫叶物业公司怠于履行对房屋共用部位维护和管理的义务，未积极协调业委会、建设单位启动使用维修基金尽快修复屋顶的漏水问题，高新枫叶物业公司对于任月清房屋持续漏水的损害后果具有过错。同时依据鉴定意见书，涉案房屋楼顶安装有信号设备，高新枫叶物业公司主张设备系业委会同意后加装，但未提交相关证据，高新枫叶物业公司作为物业服务企业，未谨慎考虑房屋共用部位加装电信设备可能造成的后果，对于任月清房屋漏水致损害加剧具有过错。综上，高新枫叶物业公司应承担对涉案房屋进行维修的法律责任，任月清诉请高新枫叶新都市物业公司将涉案屋顶维修至正常使用的主张，依法予以支持。如高新枫叶物业公司怠于对漏水屋顶进行维修，则应支付任月清维修费用。因陕建筑检（2019）委鉴字024号鉴定意见书确认房屋漏水维修费用第二项包含材料及人工费，但陕精诚评报字（2019）第045号资产评估报告确定12004号财产损失中与陕建筑检（2019）委鉴字024号鉴定意见书中部分材料费用重合，包含卫生间墙面材料费3185.98元，顶灯630元，卫生间吊顶511.02元，写字间、会议室、财务室吊顶费用4628.99元+3000.4元+758.94元，墙面乳胶漆1356.09元+1305.01元+1086.32元，合计16462.39元，重合部分应予扣减。经核算，高新枫叶物业公司如不履行维修义务，则应支付任月清维修费27753.91元。任月清、鑫宇公司确认鑫宇公司对涉案房屋进行装饰装修并购置办公设施设备，现涉案房屋及室内财务因漏水受损，鑫宇公司有权主张赔偿。经鉴定，涉案房屋装饰装修及室内财产损失为47268.24元，高新枫叶物业公司应予赔偿。《商品房销售管理办法》第三十三条第一款规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。依据法律规定，房屋保修期是指房屋开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。关于保修期的长短，《商品房销售管理办法》第三十三条规定：商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条规定：国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A......B、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；C.....。依据上述法律、法规的规定，涉案房屋的保修期应自房屋交付之日起计算5年，涉案房屋于2016年开始漏水，已过质保期，作为涉案房屋的开发建设企业不再承担保修责任。任月清、鑫宇公司主张天地源公司承担维修及赔偿责任的诉请，无事实和法律依据，依法不予支持。关于任月清、鑫宇公司主张天地源西安置业公司承担赔偿责任的诉请，因任月清无证据证明该公司对任月清、鑫宇公司所受损失存在过错，故对任月清、鑫宇公司该诉请，依法不予支持。关于任月清、鑫宇公司主张租金损失一节，因鑫宇公司系无偿使用涉案房屋，并未交纳租金，且鑫宇公司以同地段租金主张赔偿租金损失，无事实和法律依据。同时，任月清、鑫宇公司申请鉴定的租金期间、地点与其主张赔偿的租金期间、地点均不一致。综上，任月清、鑫宇公司主张赔偿租金损失的诉请，证据不足，依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十六条，《中华人民共和国物权法侵权责任法》第三条第、第六条之规定，判决如下：一、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司应于本判决生效后三十日内对原告任月清所购房屋枫叶新都市第A10幢20层12004号房所对应的屋顶进行维修至正常使用。如果未按照本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。二、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司应于判决生效后十日内赔偿原告陕西鑫宇工程劳务有限公司财产损失47268.24元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回两原告其余诉讼请求。本案案件受理费7350元，鉴定费36000元，由任月清、陕西鑫宇工程劳务有限公司承担8468元，由西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司承担34882元。由于任月清、陕西鑫宇工程劳务有限公司已垫付，西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司于支付上述款项时一并交付任月清、陕西鑫宇工程劳务有限公司。   二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。   本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、任月清、鑫宇公司主张的由于涉案房屋漏水而产生的办公租房费用是否应予支持。二、涉案房屋的维修责任及损失赔偿责任应由谁承担，一审判决对鉴定费划分是否合理。   关于争议焦点一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，任月清、鑫宇公司上诉主张由于任月清的涉案房屋漏水而导致无法用于鑫宇公司的办公所需，故鑫宇公司在外租房产生了办公租房费用，该损失应由高新枫叶公司承担。对此，任月清与鑫宇公司负有举证责任，根据任月清与鑫宇公司提交的《租赁合同》及《收款收据》，因无银行流水及其他证据印证该租赁事实真实存在，且该费用已实际支出的事实，且根据任月清、鑫宇公司二审陈述其租赁房屋的位置，现却以涉案房屋的租赁标准计算其的租金损失不具有合理性，又因鑫宇公司法人系任月清，因鑫宇公司系无偿使用涉案房屋，并未交纳租金，故一审判决对该租赁损失未予支持，并无不当。对于任月清与鑫宇公司上诉主张一审程序违法一节，因于法无据，本院予以驳回。   关于争议焦点二、本案中，高新枫叶公司上诉主张的涉案房屋防水层存在质量缺陷是因开发商天地源公司及天地源西安置业公司在修建房屋时就已存在，因此应由天地源公司及天地源西安置业公司承担维修责任。对该事实，高新枫叶公司负有举证责任，但高新枫叶公司并未提交证据予以证明其的主张。现涉案房屋于2003年向任月清交付，该房屋于2016年开始漏水，依据《商品房销售管理办法》第三十三条、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条、《建筑工程质量管理条例》第四十条之规定，涉案房屋防水工程的保修期应自房屋交付之日起计算5年，而任月清的涉案房屋显然已过质保期，天地源公司及天地源西安置业公司作为涉案房屋的开发建设企业不再承担保修责任。高新枫叶公司作为涉案楼盘的物业服务企业，对房屋共用部位有维护和管理的义务。任月清所有的案涉房屋屋顶防水层存在问题导致漏水给任月清造成相应的损失，该房屋由枫叶物业公司提供物业管理服务，屋面防水层属于房屋建筑共用部位，应由高新枫叶公司负责维修、养护。因高新枫叶公司对漏水部位未妥善管理并及时维修，给任月清的房屋造成了损害，高新枫叶公司亦应承担相应的损失。故，一审判决由高新枫叶公司承担维修责任并赔偿任月清涉案房屋装饰装修及室内财产损失47268.24元，并无不当。至于，高新枫叶公司上诉主张一审判决对鉴定费划分不合理一节，因无事实及法律依据，本院不予支持。   综上，任月清、鑫宇公司与高新枫叶公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费13990.55元，由任月清、陕西鑫宇工程劳务有限公司负担6640.55元，由西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司负担7350元。   本判决为终审判决。            审判长  李雪晴   审判员  姬    钊   审  判  员  蒋    瑜     二○二一年一月二十日     书记员  周    燕            1