苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初4775号原告：上海易居房地产交易服务有限公司，统一社会信用代码91310107MA1G00KU63，住所地上海市普陀区真北路******。法定代表人：杨婷，经理。委托诉讼代理人：邓婧宇，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘陶，上海众华律师事务所律师。被告：苏州市凯竣房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509MA1NHPAE9T，住所地江苏，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖大道**>法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：汤锦明，系公司员工。委托诉讼代理人：俞其，系公司员工。原告上海易居房地产交易服务有限公司（以下简称“易居公司”）与被告苏州市凯竣房地产开发有限公司（以下简称“凯竣公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告易居公司的委托诉讼代理人邓婧宇，被告凯竣公司的委托诉讼代理人汤锦明、俞其均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易居公司向本院提出诉讼请求：1.凯竣公司支付佣金4414439.83元；2.凯竣公司支付逾期付款损失(以4414439.83元为基数，自2020年4月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心2020年3月20日公布的1年期贷款市场报价利率4.05%计算至佣金付清之日止)；3.诉讼费用由凯竣公司承担。庭审结束后，易居公司将第一项和第二项诉请中的佣金金额明确为1852111.07元。事实和理由：易居公司与凯竣公司签订《云溪四季庭项目中介分销协议》两份，协议约定凯竣公司委托易居公司为该项目提供分销代理协议，委托期限分别为协议签订之日即2018年9月27日至2018年11月30日、2018年12月3日至2018年12月31日；协议还约定了成功销售、佣金计算、佣金支付节点等内容。在合同履行期间，易居公司代理销售房屋43套，但凯竣公司一直未依约支付佣金，后经双方对销售房源重新核算，在诉讼期间凯竣公司支付了部分佣金，尚结欠20套房屋的佣金1852111.07元未支付。被告凯竣公司辩称：对于易居公司主张的20套房屋中的11套房屋的佣金998946.77元无异议；另9套房屋（房号为：2#1-101、2#2-204、2#2-704、8#3-705、5#2-103、5#1-202、5#2-1003、5#2-304、5#2-403）在本司销售系统中并非易居公司带客，故无需支付佣金。易居公司于2020年9月初才向凯竣公司提交了请款手续，但因双方对上述9套房屋是否需要支付佣金存在争议，故凯竣公司未及时支付佣金，目前凯竣公司正在核对请款资料且要求原告补充，故不存在拖欠款项支付的情况，不应承担利息损失。本院经审理查明事实如下：2018年9月27日，凯竣公司（甲方）与易居公司（乙方）签订《【云溪四季庭】项目中介分销协议》一份。合同约定，甲方委托乙方分销代理位于苏州市吴江区季庭项目现场的住宅可售房源事宜。委托期限为自本协议签订之日起至2018年11月30日止，甲方在委托期满后，依据在此委托期限内乙方的实际销售业绩，再行决定是否签署后续协议，委托期间甲方有权同时自建销售团队或委托第三方与乙方共同负责参与该项目所有物业的销售工作。关于销售成功的认定：合同第六条约定：委托期内，当承购方/客户与甲方签署经甲方审核并认可的草签版商品房买卖合同（指在政府指定的签约网站上签署的商品房买卖合同前先行与承购方/客户在签约网站线下签署的纸质版本的商品房买卖合同）后，即视为乙方已销售成功，乙方可按本协议第七条的约定向甲方申请结算该销售单位的佣金。关于代理分销佣金标准，合同第四条约定：销售成功可售房源为乙方计取代理佣金的前提，委托期内的佣金标准为根据乙方成功销售的销售单位，按照商品房买卖合同约定的成交总金额的百分之三（销售结算价*3%）计算。关于代理销售佣金的支付，合同第七条第2款约定：代理佣金每月结算一次，即每月最后一天作为当月业绩截止日，在下一月的10号前乙方应按甲方要求的格式将上一月成交单位的客户清单、佣金金额及结算报表书面报送甲方申请进行上一月的代理佣金结算，经甲方审核并书面确认无误后，乙方方可凭甲方确认的结算报表及佣金金额申请付款。乙方在申请佣金付款时，还应按甲方要求提前向甲方出具等于相应付款金额的有效增值税专用发票，否则甲方有权拒绝付款，且不承担任何违约责任。关于承购方/客户界定标准，合同第八条约定：1、客户确认流程：乙方需提前一小时通过甲方线上系统报备客户信息，乙方带客户至现场，需填写客户到访确认单，并交由甲方指定人员进行客户确认，鉴别客户归属。2、客户到访登记流程：乙方带客户至现场，填写客户信息确认单，填写客户信息，待现场业务员接待完毕，分别交由接待业务员、带看经纪人、甲方指定确认人员进行三方签字确认，作为后续成交佣金结算核对凭证。3、如乙方未按以上客户确认、到访登记流程接待客户而客户最终成交的，甲方有权拒绝向乙方支付该客户所成交房源佣金。4、客户有效期：乙方所带客户的信息在甲方ERP系统内已有记录，但从记录之日起三个月内该客户没有再次到访记录的，则该客户视为乙方介绍客户；经甲方书面签字确认的乙方介绍客户，在本协议委托代理期限内且乙方带看后在1个月内实际成交的，或如在本协议委托代理期限届满前一个月内乙方带看但等该客户在本协议终止后7天内实际成交的，为乙方客户，甲方需按本协议约定向乙方支付该等客户的销售代理佣金。2018年12月3日，凯竣公司（甲方）与易居公司（乙方）又签订《【云溪四季庭】项目中介分销协议》一份，合同约定，甲方委托乙方分销代理位于苏州市吴江区季庭项目现场的住宅可售房源事宜。委托期限为自本协议签订之日起至2018年12月31日止。关于代理分销佣金标准，合同第四条约定：销售成功可售房源为乙方计取代理佣金的前提，委托期内的佣金标准为根据乙方成功销售的销售单位，按照商品房买卖合同约定的成交总金额的百分之五（销售结算价*5%）计算。其他约定同前一份合同。另查明，汾湖云溪四季庭一期2#1-101房于2018年11月26日签署客户确认单及认购书；汾湖云溪四季庭一期2#2-204房于2018年12月2日签署客户确认单，于2018年12月5日签署认购书；汾湖云溪四季庭一期8#3-705房于2018年12月2日签署客户确认单及认购书；汾湖云溪四季庭一期2#2-704房于2018年11月30日签署客户确认单及认购书；汾湖云溪四季庭一期5#2-103房于2018年12月2日签署客户确认单及认购书；汾湖云溪四季庭一期5#1-202房于2018年11月23日签署客户确认单，于2018年11月29日签署认购书；汾湖云溪四季庭一期5#2-1003房于2018年11月20日签署客户确认单，于2018年11月24日签署认购书；汾湖云溪四季庭一期5#2-304房于2018年11月28日签署客户确认单及认购书；汾湖云溪四季庭一期5#2-403房于2018年11月25日签署客户确认单及认购书。上述9户房屋均已完成客户到访登记流程。凯竣公司确认该9户房屋的客户已付清购房款。又查明，2020年11月4日易居公司向凯竣公司提交了请款书、请佣明细、请佣单、结算明细表，并于2020年11月5日开具了增值税专用票据，涉及本案无争议的11套房屋的佣金998946.77元。庭审中，易居公司提供了2018年10月23日合作确认函复印件一份，称系李虎提供，内容为：苏州合景云溪四季项目确认合作期限为2018年10月23日至2018年12月31日，合作期满后1个星期内成交的客户，甲方按照合同约定结算佣金，具体以双方合同约定为准；佣金按照单套标的5%结算，具体结算方式参考合同约定。希望易居公司接函后立即启动场外分销工作。易居公司还提供了凯竣公司的李虎、加丽与易居公司的戴晓峰、戴颖杰之间的微信聊天记录。李虎与戴晓峰的微信显示：2018年10月23日李虎询问戴晓峰合作函的内容，戴晓峰出示了合作函的照片，李虎称自己编辑了内容并将随后扫描给戴晓峰。次日李虎联系戴晓峰称“因为领导很重视这个事儿，踩盘时间可以是要到下个礼拜，因为房友这边，其实之前所有的材料都全报备系统，我们这边的经纪人能不能尽快安排带看，就是跟他们宣导一下，起码说在你们的工作群里面发布，现在带看就可以了，佣金的话就按五个点去结，因为成交还有周期，五月底想冲一冲，你这边能不能尽快带看”。2018年11月8日戴晓峰告知李虎称“我报备的话还是报备入群了”。李虎回复“倪叶辉知道怎么弄的，或者你先报备给我，我们有系统的，合享家系统，你们有吗，你们有自己的app没？”戴晓峰回复“系统没有的，因为之前的合同一直是没有走完嘛，刚刚走完也是十一节假的前期，走完了以后不就是变成调整佣金了嘛，所以系统一直没有开开给我们过，然后我们自己的app是有的，但是还没有完全在线上很成熟，所以原则上还是目前在线下报备的”。戴颖杰与凯竣公司的助理加丽（微信名为aabb）的微信显示：2018年12月3日，戴颖杰与加丽谈到了下载云客系统、关注合景泰富公众号及如何操作，加丽告知戴颖杰注册后在公众号里报备。云溪四季甲方报备群的微信显示：2018年11月20日至2018年12月2日案涉的九套房屋的客户信息均在报备群中报备。凯竣公司陈述：李虎系其员工，主要负责项目的营销售工作和管理项目的营销团队以及与易居公司的交接。合作确认函上加盖的仅为售房合同专用章，该确认函不属于售房合同，且该确认函未经公司同意，对此不知情。协议中实际成交指签订了认购书并支付了购房定金，签订认购书与支付定金是同时完成。以上事实，有原告易居公司提供的中介分销协议、合作确认函、客户确认单、认购书、微信聊天截屏、发票、请款书、请佣明细、请佣单、结算明细表、变更诉讼请求申请书，被告凯竣公司提供的结算佣金明细以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：易居公司与凯竣公司签订的两份《【云溪四季庭】项目中介分销协议》依法成立并有效，双方应按照约定履行自己的义务。合作确认函上加盖了凯竣公司的售房合同专用章，从章的文义来看，系作为房屋出售使用，并非正规的合同专用章；从该章的使用来看，易居公司未举证证明凯竣公司曾经在签订中介分销协议的过程中使用过该章，故不足以证明该章可替代合同专用章使用；对于李虎在微信中陈述的按5%的佣金比例结算，未得凯竣公司追认，而李虎虽是凯竣公司负责案涉项目营销工作以及与易居公司交接的人员，但佣金结算比例为中介分销协议的主要条款，对于佣金结算比例的确认并非李虎的职权范围，且易居公司亦无证据证明李虎有权代表凯竣公司对佣金进行变更，故合作确认函不应认定系凯竣公司的真实意思表示，对凯竣公司不具有约束力。关于佣金结算、支付的问题。本院认为，双方对于11套已售房屋的佣金998946.77元已进行了结算，并确认无误，本院予以确认。对于有争议的9套已售房屋的客户信息，首先，关于客户的确认，凯竣公司认为上述客户易居公司并未在线上报备系统中登记故不属于易居公司的客户，但根据李虎及戴晓峰、戴颖杰与加丽各自的微信可以确认，线上报备系统在2018年12月3日前未对易居公司开放，故2018年11月8日戴晓峰曾以此为由向李虎请求进行线下客户报备，李虎表示同意，客户报备属于房屋销售的范围，李虎作为凯竣公司的销售负责人，其作出的涉及销售方面的意思表示未超出职权范围，应认定有效。之后易居公司根据客户确认流程提前一小时在报备群中进行了线下报备，带客户到现场后又填写了客户到访确认单，并交由凯竣公司的指定人员进行客户确认，最终完成客户到访登记流程，因此根据中介分销协议中第八条的约定可认定易居公司完成了客户确认和到访登记流程，属于易居公司的客户。凯竣公司称曾在第一份中介分销协议的履行期间向易居公司开放报备系统，但与现有证据不符，本院不予采纳。其次，关于带看和实际成交时间，争议的9套房屋中有6套房屋的客户带看及实际成交均发生在第一份中介分销协议的履行期内，之后已办理了购房手续并支付房款，符合销售成功的条件，已达到了足额支付佣金的条件；其余3套房屋有2套的带看和实际成交均不在中介分销协议期限内，另1套的带看不在中介分销协议期限内，实际成交在第二份中介分销协议期限内，本院认为，上述3套房屋虽然不在中介分销协议履行期限内，但根据协议中对客户确认单的约定，应认为即使不在中介分销协议期间内，但各方均认可这是易居公司履行分销协议义务带看客户的意思表示，而且凯竣公司最终与该3名客户签订了购房合同，收取了房款，显然已从易居公司的带客行为中实际受益，故应视为凯竣公司以行为默认了该3套房屋属于易居公司介绍的客户，应支付佣金。再次，关于佣金标准，由于8套房屋发生在第一份中介分销协议期间或到期后的三天内，故应适用该份协议中关于佣金比例3%的约定，8套房屋具体为：汾湖云溪四季庭一期2#1-101房屋总价为1894004元、汾湖云溪四季庭一期8#3-705房屋总价为2343403元、汾湖云溪四季庭一期2#2-704房屋1920000元、汾湖云溪四季庭一期5#2-103房屋1820268元、汾湖云溪四季庭一期5#1-202房屋1698591元、汾湖云溪四季庭一期5#2-1003房屋1868399元、汾湖云溪四季庭一期5#2-304房屋1828242元、汾湖云溪四季庭一期5#2-403房屋1781915元，故佣金为454644.66元；汾湖云溪四季庭一期2#2-204房屋总价为1908564元，因其实际成交于2018年12月5日，属于第二份中介分销协议的履行期间，故应参照该份协议第四条和第六条的约定按佣金结算比例5%计算，为95428.2元，故9套房屋的佣金为550072.86元。关于逾期支付佣金的违约金问题。本院认为，易居公司经与凯竣公司庭后核对并于2020年11月5日向凯竣公司开具998946.77元的佣金发票及提交了结算材料，按照合同第7条约定，代理佣金每月结算一次，在下一个月的10日前易居公司将上一月成交单位的客户清单、佣金金额及结算报表书面报送凯竣公司申请进行上一月的代理佣金结算并出具相应金额的增值税专用发票，故凯竣公司最迟应在2020年11月30日前支付佣金，至今未付，显属违约，故应承担自2020年12月1日起至实际支付之日止的逾期付款损失；对于佣金550072.86元，易居公司未开具相应金额的增值税专用发票，尚未达到约定的付款条件，故对其主张的逾期付款损失，不予支持。综上，凯竣公司应支付易居公司佣金1549019.63元，并承担其中998946.77元的逾期付款损失。依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州市凯竣房地产开发有限公司支付原告上海易居房地产交易服务有限公司佣金1549019.63元以及逾期付款损失（以998946.77元为基数，自2020年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告上海易居房地产交易服务有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取21058元、保全费5000元，合计26058元，由原告上海易居房地产交易服务有限公司负担16914元；由被告苏州市凯竣房地产开发有限公司负担9144元，并于本判决生效之日起十日内支付至法院。原告预交的诉讼费用扣除其承担部分，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  邵晓波二〇二一年一月二十日书记员  顾雨潇附相关法律条文最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。