北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1810号上诉人(原审被告)：北京九零创家房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景东里**楼**商6。法定代表人：李永燊，经理。被上诉人（原审原告）：陈强，男，1979年10月25日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：沈明辉，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓慧，北京国旺律师事务所实习律师。上诉人北京九零创家房地产经纪有限公司（以下简称九零公司）因与被上诉人陈强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初23050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人九零公司之法定代表人李永燊，被上诉人陈强之委托诉讼代理人沈明辉、徐晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九零公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费用由陈强承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，陈强已于2020年3月收回房屋使用权，九零公司不应支付房屋占有使用费。因疫情原因，应部分或全部免除违约责任。陈强辩称：同意一审判决，不同意九零公司的上诉请求。陈强向一审法院起诉请求：1.判令解除陈强与九零公司之间2019年12月11日签订的《北京市房屋出租代理合同》；2.判令九零公司将北京市通州区玉桥南里×（以下简称涉案房屋）承租房屋腾退返还陈强；3.判令九零公司支付自2019年12月11日起至2020年7月1日期间拖欠租金20880元;4.判令九零公司支付2020年7月2日起至房屋腾退之日止的房屋占用费(房屋占用费按照184元/日计算)；5.判令九零公司支付违约金11200元；6.判令九零公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年12月11日，陈强（出租方甲方）、九零公司（承租方乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，出租期限自2019年12月11日至2020年12月10日，租金标准为每月5600元，按季度交付，具体付款日期为：2019年12月11日给付14000元、2020年3月11日给付16800元、2020年6月11日给付16800元、2020年9月11日给付16800元；出租代理期内，甲方同意每年预留出15天作为乙方工作期，工作日后于2019年12月26日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月零15天房租；乙方未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的，甲方有权单方解除合同；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈强将房屋交付九零公司，九零公司将房屋对外出租，但仅在2019年12月16日支付租金8400元，2020年3月14日支付租金5600元。2020年7月1日，陈强向九零公司邮寄发送《合同解除告知函》，上载明：贵司与我方于2019年12月11日就涉案房屋租赁事宜签订了《北京市房屋出租代理合同》。根据该合同约定,贵司应依约向我方支付租金。租赁期限从2019年12月11日至2020年12月10日,月租金5600元,每三个月11日前交付下三个月的租金。在合同履行期间,我方已经按照合同的要求向贵司交付了上述房屋,但贵司于2019年12月11日至今拖欠我方租金共计21127元,经多次催要,贵司仍以各种理由拒绝支付,该行为已经构成了严重违约。根据双方签订的《北京市房屋出租代理合同》,我方作为出租方,有权单方解除本合同,现向贵司告知如下:一、由于贵司严重违约,贵司与我方于2019年12月11日签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年7月1日解除。二、贵司应在收到本告知函之日起3日内向我方支付拖欠的租金共计21127元,并支付违约金11200元。三、贵司应在收到本告知函之日起3日内腾退房屋给我方，若贵司在该期限内仍未腾退，我方将依法采取法律行动予以解决，并有权要求贵司承担全部的经济损失。该函件通过京东物流配送并于2020年7月3日显示为本人签收。本案在诉前调解阶段，曾收到九零公司作为反诉人的《反诉状》一份，《反诉状》称，因新冠肺炎疫情的影响导致九零公司资金紧张、租金迟延支付，陈强提出收回房屋且亲自将房屋收回，故不应支付房屋占用费及违约金，但《反诉状》未加盖公司印章、也未有反诉人的签字。庭审中，陈强称由于九零公司实际于2020年7月3日收到《合同解除告知函》，故双方签订的《北京市房屋出租代理合同》应于2020年7月3日解除，同时要求对诉讼请求中租金给付期限的截止日以及房屋占用费的起始日做相应变更，即要求九零公司给付2019年12月11日至2020年7月3日期间的租金，扣除九零公司已支付的14000元，剩余租金为21032元；要求九零公司支付自2020年7月4日起至房屋腾退之日止的房屋占用费（房屋占用费按照184元/日计算）。陈强陈述，现涉案房屋内的租客以与九零公司的合同未到期拒绝搬离，九零公司2020年3月中旬确实曾要求解除合同，但九零公司作为违约方没有解除权。一审法院认为：当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，九零公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈强就涉案房屋出租事宜与九零公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。需要明确的是，虽然九零公司与陈强之间签订的是《北京市房屋出租代理合同》，但根据九零公司以自己的名义对外签订租赁合同并收取房屋租金的事实，能够确认陈强、九零公司之间并非委托服务合同关系而是房屋租赁合同关系。现九零公司未按合同约定给付租金，双方约定的合同解除条件已经成就，陈强享有合同解除权，故对于陈强要求解除与九零公司之间签订的《北京市房屋出租代理合同》的请求，法院予以支持，合同解除的时间为陈强《合同解除告知函》送达九零公司之日，即2020年7月3日。九零公司未能按照约定向陈强支付租金构成根本违约，九零公司除应按照合同的约定向陈强支付所欠租金外，还应当按照合同约定向陈强支付违约金，故法院对于陈强要求九零公司给付租金、支付违约金的请求予以支持。经法院核算，陈强要求的租金金额不高于实际金额，法院对此予以确认。虽然陈强、九零公司在《北京市房屋出租代理合同》中对免租期进行了约定，但该约定系在九零公司完全履行合同下进行的约定，现九零公司未能按照合同约定全面履行合同而导致合同的解除，故九零公司应当向陈强支付免租期的租金。现九零公司在合同解除后未将房屋交付陈强，九零公司还应当向陈强支付房屋占有使用费，其标准由法院参照双方约定的租金标准确定。现陈强要求的房屋占有使用费标准不高于双方约定的租金金额，法院予以支持。合同签订后，陈强向九零公司交付了房屋，《北京市房屋出租代理合同》解除后，九零公司已经丧失继续占有房屋的依据，故九零公司应当将房屋腾退，将房屋交还陈强。九零公司提交的《反诉状》既未加盖公司印章，亦未有公司法定代表人的签字确认，法院无法确认该《反诉状》系九零公司的意思表示，法院对《反诉状》中陈述的意见不予采信。现九零公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了举证、质证的权利。综上，一审法院判决：一、北京九零创家房地产经纪有限公司与陈强的《北京市房屋出租代理合同》于2020年7月3日解除；二、北京九零创家房地产经纪有限公司给付陈强2019年12月11日至2020年7月3日期间的租金21032元，于判决生效后七日内执行清；三、北京九零创家房地产经纪有限公司按照日租金184元的标准给付陈强房屋占用使用费，自2020年7月4日起计算至实际将房屋交还时止，于判决生效后七日内执行清；四、北京九零创家房地产经纪有限公司给付陈强违约金11200元，于判决生效后七日内执行清；五、北京九零创家房地产经纪有限公司于判决生效后十日内自行腾空存放在北京市通州区玉桥南里×号楼×室内的物品并清退住户，将房屋腾退交付给陈强。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费303元，由北京九零创家房地产经纪有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。二审审理中，九零公司提交微信聊天记录，证明陈强于2020年3月找过租户，之后租户不再向九零公司交纳租金；2020年4月陈强让租户直接把房租交给他，是否交纳，九零公司不清楚；2020年5月九零公司已无法打开涉案房屋的门，但东西还在房屋内。陈强的质证意见是：对证据的真实性和证明目的均不认可，不能证明陈强收回房屋，只能证明租户还在涉案房屋内居住。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为:本案中，陈强与九零公司签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。九零公司以自己的名义对外签订租赁合同并收取房屋租金，陈强与九零公司之间事实上构成房屋租赁合同关系。九零公司未按合同约定给付租金，陈强依约享有合同解除权，一审法院确认陈强《解除合同函》送达九零公司之日为合同解除的时间，并无不当，本院予以确认。九零公司未按照约定向陈强支付租金构成违约，九零公司应向陈强支付欠付租金并承担违约责任。九零公司在合同解除后未将房屋交付陈强，一审法院判令九零公司将涉案房屋腾退交付陈强并参照双方约定的租金标准确定房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。九零公司提出陈强已于2020年3月收回房屋使用权，九零公司无需支付占有使用费的主张，因并未提出充分有效的证据予以证明，故而本院不予采信。综上所述，九零公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606元，由北京九零创家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年一月二十九日法官助理 李延昭法官助理 陈亢睿书 记 员 卢园园