上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13333号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海苏碟餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区昌里路****。法定代表人：周德兰，总经理。委托诉讼代理人：吴银海，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭江滨，男，1988年11月13日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。上诉人上海苏碟餐饮管理有限公司（以下简称苏碟公司）因与上诉人彭江滨房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初25605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏碟公司上诉请求：撤销原判第一、二、四项，改判：确认双方《商铺租赁合同》于2020年5月23日解除；彭江滨支付2020年2月9日至2020年5月23日期间租金人民币（下同）36,000元；彭江滨支付违约金100,000元。事实和理由：原判对租约解除日期认定错误，所谓2020年4月19日双方未达成一致解约，应以其后5月23日收回房屋日作为合同解除日；原判酌定租金过低，且认定事实有误，租金计算结果有误；原判违约金酌定金额过低，应依约定之10万元为准。彭江滨上诉请求：撤销原判一、二、四项，发回重审或改判：本案租赁合同于2020年2月9日解除；驳回苏碟公司租金、违约金之诉请。事实和理由：本案租赁合同自始至终都不完整，属可撤销合同，其依法有权请求法院撤销。本案租期涉及新冠疫情，属不可抗力，彭江滨依法有权按通知解除日期解除合同。原判采信错误事实，未履行法定义务查证、沟通，导致错判。二审审理中，两上诉人均否认对方上诉请求，并坚持己方上诉主张及相关事实与理由。另本案审理期间，苏碟公司要求增加诉讼请求，即在一审诉讼请求基础上增加请求彭江滨支付2020年1月9日至2月8日租金18,000元。彭江滨则辩称，该款其已在出租人确认情况下实际支付7,000元付讫该期租金。苏碟公司向一审法院起诉要求：1、确认苏碟公司、彭江滨就上海市浦东新区XX路XX号XX室签订的《商铺租赁合同》于2020年6月23日解除；2、判令彭江滨支付2020年2月9日至2020年5月23日期间租金63,000元；3、判令彭江滨支付违约金100,000元；4、判令彭江滨支付拖欠的水费33.60元、电费244.80元、垃圾费1,800元，煤气费756元；5、判令彭江滨支付拖欠的公摊费4,000元；6、判令彭江滨承担全部诉讼费。审理中，苏碟公司表示愿意免除彭江滨2020年2月9日至2020年3月22日期间的租金26,400元。彭江滨反诉要求判令：1、苏碟公司退还押金36,000元、进场费60,000元；2、苏碟公司支付彭江滨应诉来回车费700元、住宿费198元；3、苏碟公司支付违约金100,000元。一审法院认定事实如下：以苏碟公司为出租方（甲方），彭江滨为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：商铺地址为上海市浦东新区XX路XX号XX室（以下简称涉案房屋）。乙方向甲方承诺，租赁涉案房屋用作餐饮内营业馄饨、汤圆、水饺类目用途使用，不得与美食城内其他类目重复，否则乙方将承担一切违约责任。租赁期为3年，自2019年9月9日起至2022年9月8日止。甲方于2019年9月9日前将涉案房屋交付给乙方使用。月租金为18,000元，租金每3个月支付一次，即54,000元；下一期租金于每次到期日前20天支付。甲、乙双方约定，双方若有任何一方未按本合同约定履行合同，造成违约行为的，违约金为100,000元。每家商户的进场费用为60,000元，该进场费不予退还。合同第六条第5款约定，租赁期满或因某一方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将该商铺及甲方提供的设备设施如数归还给甲方；除非经得甲方同意，否则乙方任何遗留在该商铺中的物品将被视为放弃，甲方有权无需经乙方同意处置该遗留物品。合同第七条约定涉案房屋的物业费、水费、电费、宽带、清洁费等而产生的费用均由全体商户平均承担。租赁合同另约定了其他事项。租赁合同签订后，苏碟公司将涉案房屋（带装修）交付彭江滨使用，彭江滨向苏碟公司支付押金36,000元及进场费60,000元。后因彭江滨自行搬离涉案房屋，双方由此发生争议，故苏碟公司诉至法院，要求判如所请。一审审理中，1、苏碟公司提交：（1）2020年4月2日拍摄的水电、煤气表读数照片，2020年2月17日拍摄的水表、电表读数、垃圾费、煤气费手写统计照片及2020年2月水电费发票一张，证明2020年4月2日的电表读数837，已付到664，未付读数173，单价1.60元，故拖欠电费为276.80元；水费读数51立方，已付到27立方，未付24立方，单价5.60元，拖欠水费为134.40元；燃气费彭江滨自2019年12月31日就未付过，读数为232.7，付至75，未付157立方，单价4.82元，拖欠燃气费756.74元。经质证，彭江滨表示商铺确实是单独装表，但照片真实性无法确认，因未看到，无法确认水、电、煤气的具体读数，只要苏碟公司出具相应票据彭江滨愿意支付。彭江滨对水电费发票的真实性予以确认，但表示苏碟公司共管理十三四个商铺，平均下来每个商铺的费用为300元。对此，苏碟公司表示为疫情期间，各商铺均缩短营业。彭江滨表示愿意支付水电费200元，燃气费300元，垃圾费不同意支付。（2）视频一段，证明2020年5月13日，彭江滨仍占据涉案房屋，彭江滨亲戚出入涉案房屋搬运设备。经质证，彭江滨表示屋内物品按合同视为放弃，确实跟亲戚说过他们需要可以搬走。彭江滨委托诉讼代理人戴振栋确认视频内男子系其本人。（3）2020年5月5日拍摄的照片，证明苏碟公司并未将涉案房屋隔一半，其他商铺的招牌也没有遮挡彭江滨店铺招牌，未影响彭江滨经营。经质证，彭江滨对真实性予以认可，但表示苏碟公司方经营的“蒸功夫”广告牌已经贴在彭江滨店铺，属于苏碟公司的那一半苏碟公司已经在使用，且严重影响彭江滨经营。因彭江滨对真实性不持异议，一审法院对该照片的真实性予以确认。2、彭江滨提交：（1）案外人傅某于2020年5月28日出具的手写证明及傅某身份复印件，证明苏碟公司欺诈了彭江滨，实际与事实不符，其实生意很差，1个月走了7、8家商铺，苏碟公司明知生意不好还将彭江滨骗入。经质证，苏碟公司对真实性不予认可，表示该证据为证人证言，证人应当到庭，不认可彭江滨所述双方签订合同时苏碟公司存在欺诈，彭江滨作为成年人应当为自己的行为负责。（2）收据存根，证明2019年12月，双方协商将涉案房屋隔一半，一半由苏碟公司收回，一半仍由彭江滨使用，租金降为7,000元，证据支付的7,000元是第二个月了，对应支付期间为2020年1月9日至2020年2月8日。经质证，苏碟公司对真实性予以认可，确认收到7,000元，不予认可关联性，当时系彭江滨经营困难提出先付7,000元，然后将店铺隔一半，允许由彭江滨自行出租，但彭江滨仍应向苏碟公司支付18,000元。因苏碟公司对真实性不持异议，一审法院对该收据存根的真实性予以确认。（3）其与苏碟公司法定代表人周德兰（梦杰）之间2020年4月13日的微信聊天记录，证明2019年12月1日开始房租降为7,000元/月，2020年4月13日又表示愿意房租降至6,000元/月。经质证，苏碟公司对真实性予以认可，但不认可证明内容，表示当时彭江滨实际占有房屋，如彭江滨确有困难可以回来再优惠1个月。彭江滨承租的店铺为A7，隔成一半后由其另行出租，7,000元/月是彭江滨正在使用的减免后的价格，再减免1,000元的意思是为17,000元/月。对此，彭江滨表示因生意不好找了苏碟公司要求降低租金，苏碟公司表示那就7,000元/月，故自2019年12月起就是7,000元/月，后来更没生意了，2020年1月又逢疫情，彭江滨就不做了，苏碟公司便起诉了。彭江滨一共经营了6个月，前三个月按照18,000元/月的标准支付租金，后三个月按照7,000元/月的标准支付租金。苏碟公司表示只收到过一笔7,000元，彭江滨前三个月都是按照18,000元/月的标准支付租金，因疫情彭江滨要求减免，苏碟公司没有同意，但允许彭江滨先付一半的租金7,000元，另一半由彭江滨自行出租，租金延后支付。因苏碟公司对真实性不持异议，一审法院对该微信聊天记录的真实性予以确认。微信聊天记录显示：2020年4月13日，苏碟公司方向彭江滨表示“你现在过来做我算6,000元一个月……我又给优惠1,000元。”（4）其与苏碟公司法定代表人周德兰（梦杰）之间2019年12月13日的微信聊天记录（内含彭江滨方提供的手写费用照片），证明2019年12月9日，涉案房屋房租降低为7,000元/月，按月支付，2019年12月12日之前彭江滨欠付的费用（包括公摊费、垃圾费）共4,693元，已付693元，尚欠4,000元，彭江滨是想支付的，但苏碟公司无票据。经质证，苏碟公司对真实性无异议，表示2019年12月9日至2020年1月8日期间的租金暂收7,000元，包括了公摊费、垃圾费，只是该段时间，其余时间租金价格不变，2019年12月12日之前欠的4,693元是共用面积的水电费、公摊费、垃圾费的总价，尚欠4,000元至今未付。因苏碟公司对真实性不持异议，一审法院对该微信聊天记录的真实性予以确认。（5）住宿费发票及火车票，证明彭江滨为参加庭审支出住宿费326元、火车票费用727元，共计1,053元。经质证，苏碟公司对真实性予以认可，但表示与本案无关。因苏碟公司对真实性不持异议，一审法院对住宿费发票及火车票的真实性予以确认。（6）2020年2月8日左右拍摄的照片，证明当时疫情期间彭江滨不打算继续经营，就拍了照片，苏碟公司方开办的“蒸功夫”主打心灵鸡汤的广告牌贴在“千里香馄饨”（即涉案房屋）内，店铺虽未隔开，但属于苏碟公司的那一半已经在使用。经质证，苏碟公司确认地点为涉案房屋，但无法确认形成时间，可以看出并未隔一半，心灵鸡汤系苏碟公司方李某开办，在涉案房屋隔壁，只是在涉案房屋贴了广告，彭江滨也是同意的。（7）苏碟公司方李某与彭江滨之间的微信聊天记录截屏打印件，证明苏碟公司同意不再追究彭江滨责任。经质证，苏碟公司对真实性予以认可，表示系庭前想和彭江滨协商，让彭江滨少付一点钱，但彭江滨却提起反诉，彭江滨并未回复。彭江滨表示电话里同意了，但无法提供相关证据。因苏碟公司对真实性不持异议，一审法院对该微信聊天记录的真实性予以确认。微信聊天记录显示，苏碟公司方李某向彭江滨发送“合同解约协议书甲方：上海苏碟餐饮管理有限公司乙方：彭江滨甲、乙双方于2019年9月9日签订商铺租赁合同，商铺地址位于上海市浦东新区XX路XX号XX室，由于客观条件，双方于2020年4月19日解除租赁合同，乙方还有4,700元水电公摊费用未支付，除此之外已无任何经济纠纷，双方互不追究违约责任。你是否同意？”彭江滨未回复。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，苏碟公司、彭江滨之间的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，也没有证据显示在签订合同时，苏碟公司对彭江滨存在欺诈，故《商铺租赁合同》依法成立并生效，苏碟公司、彭江滨均应恪守。现苏碟公司、彭江滨均认可解除《商铺租赁合同》，但对解除时间持有不同意见。苏碟公司认为当庭提出，故以2020年6月23日为解除日期。彭江滨认为其于2020年2月9日通知苏碟公司不再营业时合同已经解除。根据庭审查明的事实，彭江滨自述其于2020年1月11日向苏碟公司支付租金时表明租金用完后欲搬离涉案房屋，苏碟公司予以拒绝，后彭江滨直接于2020年2月9日通过微信通知苏碟公司方其不再营业，苏碟公司也未予回复。可见，苏碟公司并未同意提前解除双方之间的租赁合同。且彭江滨在双方合同到期前提前搬离，其构成违约，无解除合同的权利。彭江滨作为守约方，可以要求于2020年6月23日当庭解除合同，但法院注意到彭江滨提供的微信聊天记录中显示，苏碟公司方曾询问彭江滨是否愿意于2020年4月19日解除租赁合同，可见苏碟公司同意于该日解除合同，故法院以2020年4月19日作为本案租赁合同解除日期。合同解除后，彭江滨应当付清相关的费用。苏碟公司主张彭江滨支付2020年2月9日至2020年5月23日之间的租金/房屋使用费。彭江滨搬离涉案房屋时，未征得苏碟公司同意，也未与苏碟公司办理交接手续，应当支付后续空置期间的租金/房屋使用费。但在2020年4月13日双方的微信聊天记录中，苏碟公司方对彭江滨表明“你现在过来做我算6,000元一个月”。可见，此时苏碟公司已经确认彭江滨不再使用涉案房屋，苏碟公司应当将涉案房屋及时收回。苏碟公司庭审后自愿免除彭江滨2020年2月9日至2020年3月22日期间的租金。综合考虑上述情况，一审法院酌定彭江滨支付苏碟公司租金数额为13,200元。苏碟公司另主张水、电、煤气费用及公摊费、垃圾费。苏碟公司提供水、电、燃气表读数照片，彭江滨不予确认，但表示愿意支付水电费200元和燃气费300元。鉴于苏碟公司的证据确无法证明彭江滨离场时的具体读数，且未提供垫付凭证，故法院采纳彭江滨的意见。至于垃圾费1,800元及公摊费4,000元，苏碟公司未提供证据予以证明，但彭江滨确认尚有4,000元未付，该4,000元彭江滨应当付清。彭江滨反诉要求苏碟公司返还押金及进场费。苏碟公司表示愿意返还押金36,000元，法院予以照准。至于进场费，双方合同约定该进场费60,000元不予退还，故对彭江滨要求苏碟公司返还进场费60,000元的反诉请求，法院不予支持。彭江滨另主张应付来回车费及住宿费，但双方对此并无约定，且因彭江滨违约造成本案纠纷的产生，故对彭江滨要求苏碟公司支付来回车费及住宿费的反诉请求，法院不予支持。苏碟公司、彭江滨均起诉对方承担违约金。如前文所述，本案的违约方为彭江滨，故彭江滨应当承担合同约定的违约责任。彭江滨辩称苏碟公司已经在微信中同意免除其责任。苏碟公司表示系庭前协商方案，且彭江滨未予同意。根据庭审查明的事实，苏碟公司确在微信中表示彭江滨支付4,700元水电费及公摊费之后双方再无任何经济纠纷，但未见彭江滨回复信息，也未见彭江滨在收到该消息后向苏碟公司支付该4,700元，并无证据显示双方已对苏碟公司微信中的协商方案达成一致，苏碟公司可以要求彭江滨承担违约责任。彭江滨认为违约金约定过高，要求法院予以调整。违约金金额的高低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及彭江滨违约给苏碟公司造成实际损失等因素综合考虑。结合本案的实际情况、彭江滨违约程度等情形，法院将彭江滨支付苏碟公司违约金数额酌定为36,000元。综上所述，一审法院于二○二○年九月七日依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款及第一百一十九条第一款规定，作出判决：一、上海苏碟餐饮管理有限公司与彭江滨签订的《房屋租赁合同》于2020年4月19日解除；二、彭江滨于判决生效之日起十日内支付上海苏碟餐饮管理有限公司租金13,200元；三、彭江滨于判决生效之日起十日内支付上海苏碟餐饮管理有限公司水电费200元、燃气费300元、垃圾费及公摊费4,000元；四、彭江滨于判决生效之日起十日内支付上海苏碟餐饮管理有限公司违约金36,000元；五、上海苏碟餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还彭江滨押金36,000元；六、驳回上海苏碟餐饮管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回彭江滨其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3,168元，减半收取计1,584元，由上海苏碟餐饮管理有限公司负担991元，彭江滨负担593元。反诉案件受理费2,119元，由彭江滨负担1,732元，上海苏碟餐饮管理有限公司负担387元。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人苏碟公司、彭江滨签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。查合同履行期间，双方先后均有解约意向，并与对方磋商。彭江滨一、二审坚持主张，其2020年2月9日通知苏碟公司即构成解约，根据查明事实，承租人彭江滨于此并无约定、法定解约权，其该部上诉请求缺乏依据。苏碟公司一审在2020年4月17日立案后，请求以2020年6月23日即一审庭审日解约，二审又主张于2020年5月23日解约，其解约理由为承租人欠付租金等。我们注意到，即使根据苏碟公司一审诉称事实，其已于同年5月23日收回出租房屋，所谓苏碟公司（出租人）因欠租行使解约之形成权显然与上述事实不符，不能成立。应该认为，原判确认苏碟公司、彭江滨均认可解除《商铺租赁合同》符合履行事实，其综合现有事实，确认双方履行期间微信磋商之同年4月19日苏碟公司解约意思，结合承租人彭江滨2月9日后持续之解约意思，认定该日期为双方解约意思一致之期日，在现有证据条件下，应属合理，本院予以维持。根据查明事实，本案租约履行涉及新冠疫情国内爆发期，但其后承租人彭江滨未支付租金仍属违约行为，原判斟酌疫情、履约实际及实际相对损失等酌减约定违约金具备相对合理性，苏碟公司虽有异议及请求，但依据并非充分，本院不能支持。关于欠租金额，承租人在同年2月9日即通知解除，正如原判指出，根据双方微信磋商记录，出租人明知对方实际搬离标的房屋，后者虽无解约依据，但其后数月致房屋实际空置，客观上确属扩大损失，加之疫情后对商业市场、租金的客观下降影响，原判酌定下调租金显非无据，出租人坚持以约定租金请求缺乏依据，本院难予采纳。另原判第一条所列“《房屋租赁合同》”应为《商铺租赁合同》误写，应予更正。余者原判已阐述详尽，本院不再赘言。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予确认。裁判主文差误部分，予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初25605号民事判决第二、三、四、五、六、七项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初25605号民事判决第一项为：上海苏碟餐饮管理有限公司与彭江滨签订的《商铺租赁合同》于2020年4月19日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费用按原判执行；二审案件受理费人民币3,000元，由上诉人上海苏碟餐饮管理有限公司负担1,970元、上诉人彭江滨负担1,030元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年一月二十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……