浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初5855号 原告：傅继宏，男，1967年2月19日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：朱梅红、吴建峰，浙江钱江潮律师事务所律师。 被告：浙江天和典尚家具制造有限公司。住所地：浙江省嘉兴市海宁市海宁市长安（农发区）镇（临）启二路2号。统一社会信用代码91330481779379068N。 法定代表人：周尚华，执行董事。 委托诉讼代理人：褚国弟、钱梦婷，浙江海翔律师事务所律师。 原告傅继宏与被告浙江天和典尚家具制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。原告傅继宏及其委托诉讼代理人朱梅红、被告委托诉讼代理人褚国弟、钱梦婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅继宏向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还2019年3月26日至2020年9月25日租赁期间原告多支付的租金134921.14元；二、判令被告向原告开具金额为2824686元租赁费发票；三、本案诉讼费用由被告负担。审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告返还原告自2019年3月26日至2021年3月20日期间多支付的租金133991元。 事实和理由：2019年2月，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于海宁市长安（农发区）镇（临）启二路2号的厂房六（一层），建筑面积4648.50㎡（具体以实际为准）出租给原告使用，租赁期限为5年，从2019年2月26日起至2024年3月25止，其中2019年2月26日至2019年3月25日为免租期；租赁保证金120000元，租金为每月26元/㎡，租金半年一付，按4648.50㎡计算，第一年租金为1450332元，以后租金每年递增4%；合同签订后，原告按约付清第一个半年的租金，因原告发现所承租的房屋面积与合同所约定的租赁面积存在较大差异，遂向被告提出要求被告拿出不动产证确定实际面积，或由双方实际测量房屋面积，被告一直拖延不办；第二个半年，原告按照合同的约定向被告支付了租金；第三个半年，因被告迟迟未与原告确定实际租赁面积，原告拒绝按合同面积支付租金，被告以合同面积不可能出错为由拒绝测量房屋面积，并以通知断水断电的方式催促原告按合同面积交纳租金，在此期间因受疫情影响，被告提出每半年支付租金变更为每季度支付租金，并在租赁到期后再增加一个月的免租期，原告为避免关系恶化，最终仍按合同约定的面积向被告支付了租金。经原告自己的测量，原告所租赁的房屋面积为4364㎡，与租赁合同约定的租赁面积4648.50㎡，存在284.50㎡的出入。 原告认为，原、被告签订房屋租赁合同，虽然约定租赁物的建筑面积是4648.50㎡，但同时也约定具体是以实际面积为准。被告实际交付的租赁面积与合同约定面积差距较大，原告有权要求被告按实际测量的房屋面积计算租金，起诉至法院后，经第三方机构实际测绘，原告所租赁的房屋建筑面积为4437.98㎡，与租赁合同约定的租赁面积4648.50㎡存在210.52㎡的出入，按照合同约定的计算标准每月26元/㎡，第一年租金应为1384650元，第二年租金应为1440036元，即自2019年3月26日至2020年3月25期间的租金应该为2824686元，但原告已经实际支付被告2958677元，被告应当返还原告多支付的租金133991元。故原告特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告浙江天和典尚家具制造有限公司答辩称：一、原告实际所承租的厂房建筑面积为4728.13㎡，具体计算方法为［4394.41㎡（原告独立使用区域面积）+198.67㎡（一层其他区域分摊面积）+107.80㎡（楼顶炮楼分摊面积）+27.25㎡（卸货区域分摊面积）=4728.13㎡］，超出合同约定面积，因此不存在原告所陈述的多支付租金的情况；二、对于原告第二项诉讼请求，被告认为不属于法院处理范围，且与本案无关；三、原告在承租期间存在多方面的违约行为，被告保留追究其违约责任的权利。 原告傅继宏向本院提交证据： 1、《租赁合同》1份，证明原、被告租赁合同的约定情况； 2、租金支付汇总表和转账凭证1组，证明原告已按照合同约定的4648.50㎡，支付2019年3月26日至2021年3月25日的租金2958677元，被告应返还原告133991元的事实。 被告浙江天和典尚家具制造有限公司向本院提交证据： 1、房产证1份（复印件），证明本案所涉房屋是被告所有的事实； 2、图纸1份，证明本案所涉的房屋面积是如何计算的事实。 经质证，被告对原告提供的证据1无异议，对证据2真实性无异议；原告对被告提供的证据1无异议，对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该份证据系被告单方出具，与本案无关，应当以测绘报告来计算租赁面积。 上述证据，经庭审质证，本院认证如下： 原告提供的证据1，被告没有异议，故本院予以认定，原告提供的证据2，被告对真实性无异议，故本院对该份证据真实性予以认定；被告提供的证据1，原告没有异议，故本院予以认定，被告提供的证据2，原告对真实性、合法性无异议，故本院对该份证据真实性、合法性予以认定。 本院出示了平湖市佳诚房地产测绘有限公司出具的鉴定报告及鉴定费发票各1份，对该组证据，原告对证据三性均无异议，被告对真实性无异议，故本院对该组证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年2月，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告将位于海宁市长安（农发区）镇（临）启二路2号的厂房六（一层），建筑面积4648.50㎡（具体以实际为准）出租给原告使用，租赁期限为5年，从2019年2月26日起至2024年3月25止，其中2019年2月26日至2019年3月25日为免租期；租金为每月26元/㎡，按4648.50㎡计算，第一年租金为1450332元，租金每年递增4%，第二年租金为1508345元；合同签订后，原告向被告支付了自2019年3月26日至2021年3月25日的两年租金合计2958677元。 经原告申请，本院委托平湖市佳诚房地产测绘有限公司对案涉厂房一层建筑面积进行了测绘，测绘结果如下：一层总建筑面积5080.84㎡，其中各个区域的面积分别为：1、楼梯32.63㎡，2、电梯11.90㎡，3、卫生间43.57㎡，4、卫生间43.57㎡，5、配电房43.57㎡，6、楼梯32.63㎡，7、电梯11.90㎡，8、厂房4394.41㎡，9、厂房466.66㎡（上述区域以下均简称为1楼梯、2电梯、3卫生间、4卫生间、5配电房、6楼梯、7电梯、8厂房、9厂房）。 经现场勘查，8厂房和3卫生间区域由原告独立使用；9厂房和4卫生间区域由另外租户独立使用；一层的其他部分为1楼梯、2电梯、6楼梯、7电梯、5配电房；其中1楼梯和6楼梯均与8厂房有通道门相通，通道门高2米，宽1.68米，6楼梯处的通道门被8厂房内的租户从内部用木板封起；2电梯有对向双开两个电梯门，一个门朝向厂房外部，另一门朝向8厂房，朝向8厂房的门被租户从内部封起；7电梯内部未安装电梯，电梯井四周已封死，内部未作其他使用；5配电间内装有变电设施，其中5台变电箱未使用，是原来设计供一楼生产车间使用的，另有一台变电箱在使用，并与电表箱相连，该变电箱所输出的电由一楼厂房使用；该幢建筑内二楼三楼的供电设施安装在该幢建筑外的配电房内。 被告所述的装卸平台，位于厂房外部东南角处，宽为3.3米，长为24.5米，该平台位于厂方东南角的厂门及东南角的电梯门外（即2电梯），装卸平台由钢结构搭建，系由案涉厂房东南面的钢结构厂房隔离出来。 被告所述楼顶炮楼由四部分组成：区域1是2号电梯所对应的楼顶设备间面积为41.4072㎡（5.68m×7.29m=41.4072㎡）；区域2是7号电梯所对应的楼顶设备间面积为40.9836㎡（5.74m×7.14m=40.9836㎡）；区域3是4卫生间、5配电间及其中间9厂房部分对应到四楼面积为138.624㎡（18.24m×7.6m=138.624㎡），该区域与隔壁厂房四楼炮楼部分及该两幢厂房间的四楼廊房相通，组成为一个整体区域，与隔壁厂房的楼梯（消防通道）相连；区域4是3卫生间及8厂房的角落部分所对应到四楼部分面积为138.624㎡（18.24m×7.6m=138.624㎡），该区域与隔壁厂房四楼炮楼部分及该两幢厂房间的四楼廊房相通，组成为一个整体区域，与隔壁厂房的楼梯（消防通道）相连。进入本厂房楼顶必须从隔壁厂房的两个楼梯通过上述三或四区域才能进入。四楼总面积为359.64㎡。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行义务，现原、被告就租赁面积产生争议，《租赁合同》中约定“建筑面积4648.50㎡（具体以实际为准）”，根据中华人民共和国国家标准GB／T17986．1—2000《房产测量规范》第8．1．2条规定：“房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。本案中，一、经第三方机构测绘和现场勘查，一层总建筑面积5080.84㎡，其中8厂房和3卫生间面积合计为4437.98㎡，由原告承租并独立使用；9厂房和4卫生间面积合计为510.23㎡，由另一家租户承租并独立使用；其余部分1楼梯、2电梯、6楼梯、7电梯、5配电房均包含在一层总的建筑面积内，仅从其使用功能上可以划分为公共区域，公共区域的面积，应当由本层各个承租人按照独立使用面积的比例分摊，一层区域共两家租户，原告独立使用面积所占比例为89.69%［4437.98㎡÷（4437.98㎡+510.23㎡）］，1楼梯、2电梯、6楼梯、7电梯、5配电房面积合计为132.63㎡，故原告分摊到的面积为118.96㎡（132.63㎡×89.69%）；二、该幢建筑的四楼由四部分组成，建筑面积为359.64㎡，其中区域1、2为电梯电机用房，属于整幢建筑的公共部分，区域3、4和本厂房与隔壁厂房的四楼廊房以及隔壁厂房四楼部分相通，进入该四部分区域均需从隔壁厂房才能进入，区域3、4起到通道的作用，且该幢厂房的房产证上也将四层部分计算了建筑面积，故该幢建筑的四层部分应当作为整幢建筑的公共部分由各层进行分摊。该幢建筑一层到三层面积一致，故分摊到一层的面积为119.88㎡，再按比例分摊到原告的面积为107.52㎡（119.88㎡×89.69%）。至此，原告实际的租赁面积已达到4664.46㎡（4437.98㎡+118.96㎡+107.52㎡），即使被告主张的卸货区域面积不计入租赁面积，原告实际的租赁面积也已超过《租赁合同》中约定的面积4648.50㎡。综上，原告主张实际租赁面积未达到合同约定面积，要求被告退还原告多支付租金的诉讼请求，本院不予支持。另原告要求被告开具金额为2958677元的租赁费发票的诉讼请求，不属于本院处理范围，本院不予支持。另引起本案纠纷的法律事实发生在民法典实施前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告傅继宏的全部诉讼请求。 案件受理费2980元，减半收取1490元，由原告傅继宏负担。鉴定费9000元，由原告傅继宏负担（已缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 杨海达 二〇二一年一月十一日 法官助理 甘永浩 书 记 员 魏智群 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 3.本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。