山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初3623号原告：苏鲁强，男，1987年6月19日出生，汉族，自由职业，住威海市文登区。委托诉讼代理人：吕以强，威海文登小观法律服务所法律工作者。被告：李国金，男，1955年3月2日出生，汉族，退休，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙长庆，山东海丰威律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨春燕，女，1968年2月7日生，汉族，居民，住威海市文登区。第三人：李艳宁，女，1966年7月9日生，汉族，居民，住威海市文登区。第三人：李国军，男，1954年9月5日生，汉族，农民，户籍地址威海市文登区，现住威海市文登区。原告苏鲁强与被告李国金租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏鲁强及其委托诉讼代理人吕以强，被告李国金及其委托诉讼代理人孙长庆、杨春燕，第三人李艳宁到庭参加诉讼，第三人李国金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加审理，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。苏鲁强向本院提出诉讼请求：1.要求解除厂房租赁合同；2、要求被告退还已支付租金12000元并赔偿经济损失75000元。事实和理由：2020年5月1日，被告将位于文登区的一处养殖场出租给原告建养猪大棚，当日双方签订了租赁合同，原告交付了2020年当年剩余期间的租金12000元。合同签订后，原告开始着手改建养猪大棚，后来在原告改建过程中，被告的嫂子即第三人李艳宁出面阻止，并说明该养殖场系其与其丈夫即第三人李国军的，因此原告无法继续改建，也无法实现合同的目的，原告在改建中投入了大量的财物，价值约75000元左右。现原告要求李国金退还租金，并赔偿原告所投入的损失，但被告只同意退还租金，不同意赔偿损失。被告李国金辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，案涉的养殖场是被告从第三人李国军处顶账而来的，被告对案涉养殖场享有租赁的权利，而且在双方签订租赁合同之前，是原告主动找到被告商谈的租赁事宜，被告将相关的顶账协议向原告出示，原告对案涉厂房的实际情况在租赁前已充分了解，本案也不存在他人阻挠原告施工的事实，双方签订的租赁合同并未约定解除合同的情形，本案也不存在法定解除租赁合同的情形，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人李艳宁述称，貂场是我和李国军的夫妻共同财产，有我的一半，我有十间正房和两间厢房，我和原告说过这个房子是我和李国军的，如果原告听我的就停止施工，等我们处理好再施工，如果不听就继续干，一切后果自负，原告的损失我不同意赔偿，因为我已经告诉原告不让原告继续施工，原告坚持施工就应该自己承担后果。经审理查明，2020年5月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订厂房租赁合同一份，约定双方协商同意甲方将位于村西南供电所前一处养殖场租赁乙方使用，租赁期自2020年5月1日至2029年12月31日共10年，厂房租金每年1.8万，合同第4条约定：1、甲方于2020年5月1日前将场地一次性交付于乙方；2、甲方应确保乙方租赁的场地合法，无任何法律问题……。合同签订后，被告将养殖场交给原告，原告支付了自2020年5月1日至2020年12月31日的租金12000元，并对养殖场进行了改造。改造过程中，第三人李艳宁找到原告，告知原告养殖场为李艳宁与李国军共同财产，要求原告停止施工，期间另有案外人也找到原告对养殖场提出主张，阻止原告继续施工，原告停止施工并协商被告，但未达成一致意见，原告遂诉至本院。同时查明，第三人李艳宁与李国军原系夫妻，2017年9月26日，李艳宁向本院提起离婚诉讼，庭审过程中，双方认可涉案养殖场为夫妻共同财产，李国军称该貂场被其在离婚诉讼期间转让给弟弟李国金即本案被告了，抵顶了欠李国金的债务260000元，且未与李艳宁协商，李艳宁提出异议称李国军未经其同意私自处理共同财产的行为无效。本院出具（2017）鲁1003民初4598号民事判决书，认为关于李国金的债务，李国军未经李艳宁同意私自处置了部分财产予以抵顶，该抵顶行为的效力，李艳宁可另行主张权利进行救济，因此在该案中对共同债务问题不予一并处理，债权人可以对其债权单独主张权利。对双方当事人有争议的事实和证据，本院列明如下：被告提交如下证据：1、协议书一份，证实2016年10月24日被告与哥哥李国军签署协议书，协议约定因李国金军欠付被告借款无力偿还以案涉厂房作价26万元抵顶给被告，以此证实被告对案涉厂房享有处置权，该协议书载明：2013-2014年始哥李国军因养貂不景气，貂大量死亡，借弟李国金合30万元，还有4万元是李国军一个人经手的，2014年开始因不景气利息也由弟李国金还的，共计5万元，共计39万元，因李国军无偿还能力，经哥弟2人协议如下：哥李国军愿把轿车一辆作价8万元，貂场房子作价26万元合34万元低压（原文如此，后划去改为“抵顶”，李国军签名捺印）给弟李国金，还有5万元哥李国军，弟李国金2016年10月24日；2、山东省农民承担费用专用收据一份，证实被告为案涉的厂房占用的土地缴纳了截止到2019年年底的租金共计15482元，可以证实被告对案涉土地享有出租权，而且泽头村也认可案涉的厂房是被告的。经质证，原告提出如下质证意见：对证据1因原告没参与，真实性不认可，该证据系起诉后被告改动了该协议书的内容，在李艳宁阻止原告建设大棚后被告还将原来协议通过微信发了照片给原告，其协议书与现在被告所提交协议书不一致，当时没有抵顶两个字，并且在庭前调解时该协议书还没有改动，因此原告对该证据真实性不予认可，也证实不了被告的主张；对证据2的真实性原告不清楚，该证据上没有村委会的公章，也不是正式发票，同时交款人为李国军而非本案被告，证实不了系被告缴纳。被告陈述在庭前调解过程中原告陈述李国军不认可协议书，之后被告找到李国军，李国军说协议有效，把原来的低压明确为抵顶。第三人提交协议书一份，载明甲方（李艳宁）、乙方（李国军）就双方婚姻期间的共同债务债权分析如下：4、2006年7月30日夫妻关系存续期间，租赁泽头村5.5亩并建设貂场养殖用房15间、厢房2间，土地租赁期限至2025年，期满后有续租权，北排10间及厢房2间使用权归甲方李艳宁，南排5间使用权归李国军，租期满后，如能与村委续租，该使用权分配方式不变，该协议只对甲、乙双方所提到的争议的内容进行约定，约束力仅针对甲、乙双方。协议底部加盖有威海市文登区人民调解委员会的公章，并有原、被告及见证人和经办人的签名，日期为2020年6月1日。经质证，原告称对该协议不知情，被告称无论该协议真实与否均损害了被告的权益，李艳宁与李国金将被告的财产再拿出来分割显然无效，2020年春天李艳宁曾找到被告委托诉讼代理人杨春燕询问貂场抵顶给被告，现在是否可以要回，杨春燕告知李艳宁已经超过时效了，第三人认可杨春燕所述。本案审理过程中，本院至敬老院对李国军进行了调查，李国军陈述其坐轮椅行动不便不能出庭，同时陈述养殖场是李国军的，李国金没有经过其同意也没有告诉其就把养殖场租出去了，其不知道这件事情，被告提交的协议书是其和李国金签的，但是因为没有经过大队所以没有用。经质证，原告对李国军所述无异议，称根据李国军的陈述可以看出李国金也没有真正取得养殖场的管理权或者所有权，其对外出租时并没有取得养殖场所有权人的同意。被告提出异议称李国军认可其与被告签订了协议，法庭调查后，李国军告诉被告说对不起被告，其为了孩子只能昧着良心，被告与李国金在2016年就签订了抵顶协议书，第三人均知情该抵顶事宜，且第三人李艳宁几年来也没有行使救济自己的权利，假设因为第三人的阻拦给原告造成了损失，那么原告应该跟第三人主张权利而不是被告。庭审中，双方认可原告对涉案养殖场进行了改造，原告申请对其因改造施工产生的费用进行司法鉴定，本院予以准许，依法启动鉴定程序，委托山东裕达建设工程咨询有限公司进行鉴定，鉴定费6000元已由原告缴纳。该公司出具鉴定意见书，对双方无争议的原告施工改造的部分鉴定造价为65120.51元。经质证，原告对该鉴定意见予以认可，变更诉讼请求为要求被告赔偿原告损失65120.51元、支付给原告12000元租金，并承担鉴定费。被告对该意见书的真实性无异议，但是被告不承担赔偿责任。本院认为，原告与被告签订租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违法法律法规的强制性规定，双方当事人均应按合同约定履行义务。本案争议焦点为以下几点：一、原告主张解除合同是否应予支持。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。根据查明的事实，涉案养殖场存在权属争议，第三人李艳宁及案外人均找到原告对养殖场提出了相关主张，原告与被告多次沟通后，被告未能按合同约定确保养殖场无任何法律问题，已经构成违约，原告事实上已经无法继续正常进行使用该养殖场，合同目的不能实现，故原告主张解除合同于法有据，本院予以支持；二、解除合同的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述，被告未能按合同约定保证养殖场无任何法律问题，已经构成违约，故原告要求被告赔偿损失符合法律规定，本院予以支持，根据鉴定意见，原告的损失应为65120.51元。对原告主张的12000元租金，根据查明的事实，原告系在改造过程中即受到阻挠，被告于2020年5月1日将养殖场交付给原告，李艳宁及案外人于6月份即找到原告主张权利，原告遂停止施工，其并未实际使用该养殖场，故原告要求被告返还已交付的租金理由充分，本院亦予以支持。本案中，原告主张系被告违约造成原告的损失，根据合同相对性原则，原告要求被告承担责任符合法律规定，本院予以支持，关于被告辩称第三人应承担相应的责任，被告可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：被告李国金向原告苏鲁强返还租金12000元，并赔偿原告损失65120.51元，合计77120.51元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728元，鉴定费6000元，均由被告李国金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  栾哲元人民陪审员  徐国军人民陪审员  于龙水二〇二一年一月二十八日法官助理于赛丽书记员杜芳