山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初862号 原告：北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370112697480293E。 法定代表人：崔立新，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓飞，女，该公司员工。 被告：安凤青，女，1982年7月4日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：朱延虎，男，1979年8月8日出生，汉族，住济南市历城区。 原告北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司（以下简称天鸿物业公司）与被告安凤青、朱延虎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告天鸿物业公司的委托诉讼代理人刘晓飞，被告安凤青、朱延虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鸿物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令安凤青、朱延虎立即向天鸿物业公司支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费8976元及违约金3075.7元（为诉讼方便，暂计至2020年9月30日，实际应以8976元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年1月1日起计算至实际支付之日止）；2.判令安凤青、朱延虎承担本案案件诉讼费用。事实和理由：2015年12月27日，天鸿物业公司与安凤青、朱延虎双方就济南市历城区万象新天一区（PARK）4号楼1单元103室物业服务相关事宜签署了《前期物业管理服务协议》。根据该协议约定，安凤青、朱延虎应按期足额支付物业服务费。但是，虽天鸿物业公司多次催缴，2017年1月1日至2020年12月31日期间上述房屋物业服务费合计8976元安凤青、朱延虎始终拖延不付。为维护天鸿物业公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判准诉请。 安凤青辩称，1.2015年底交房以来，2016年正常交物业费，但是在装修完毕过程当中我们发现了房屋有裂痕的问题，向物业反馈过，但物业没有做实质性的处理，后期也有工程人员去我家看过，也知道这个问题，也没有做任何处理。2017年之后我们就一直没有交物业费，因为一直没有处理。房屋有两年的保质期，在保质期之内反馈问题没有解决，过了保质期后一直催我们交物业费，没有任何理由只催物业费不解决问题。2.夏天楼上窗户边空调外机滴水，我们住一楼开窗户有风会吹就屋里，窗户都没有办法开。3.一楼门口走廊的灯一直不亮，一楼门去二楼门后边那里放打扫卫生的东西、放杂物物业公司也不管，消防通道门后边一直有电动车，这很危险，里面也有杂物。一楼去二楼的门影响我们一楼03、04户的出入。4.楼周围电动车随便放，垃圾不能及时处理。 朱延虎辩称，1.除了厕所、洗手间其他房间的墙壁裂缝问题非常严重，房间的墙壁直接是断层的。2.厨房、卫生间容易堵排水不畅，给物业打电话说不管，让我们自己处理。 本院认定事实如下：安凤青、朱延虎购买济南市历城区万象新天小区一区(PARK郡)4号楼1单元103室，建筑面积为101.07平方米。天鸿物业公司为案涉万象新天小区的物业服务企业。2015年12月27日，安凤青、朱延虎（甲方）与天鸿物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定天鸿物业公司对安凤青、朱延虎所在万象新天小区一区提供前期物业管理服务。约定：“第四条3物业服务费的交纳采用预付制，前期物业管理期间，物业服务费收费价格为1.85元/月×平方米（实测建筑面积为准）。甲方办理入住手续时应当预付6个月的物业服务费。此后的物业服务费按季度缴纳，乙方或物业使用人应当在每年第一季度第一个月内履行完毕缴纳义务。……第八条违约责任1.乙方违反协议，未按本协议约定提供本协议服务内容，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2.甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。3.甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起按日向甲方收取逾期应付未付款【万分之五】的违约金，直至其支付完毕止。”，安凤青、朱延虎已交至2016年12月31日前的物业费，尚欠2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。 案件审理中，安凤青、朱延虎提交1.2016-2017年报修照片1份，拟证明物业不作为、弄虚作假，只收钱不办事，且报修记录不完整；2.提交房屋照片2份，拟证明房屋存在裂缝问题，楼外面有垃圾，入户楼前面有电动车，一、二楼楼梯之间有垃圾。另，安凤青、朱延虎称房屋购买合同里面写的《前期物业管理服务协议》的服务期限应该是五年，已于2020年到期。业主临时管理规约也没有看到时间，最多不超过半年。天鸿物业公司认可证据1的房间里面有裂缝，业主在质保期内也报修过，物业也有记录。业主之后未主动向物业报修过，物业没有任何记录，房屋质量问题主体责任应追究开发公司；对证据2，辩称在2018年之前开发公司因配套不完善，业主房屋质量问题报修只能通过物业公司向开发公司进行转达，业主所有的报修都已转达开发公司，并没有弄虚作假，且报修记录完整，2018年4月份之后开发商成立了专门的质量服务中心，业主可直接向开发商进行报修。另，物业公司在房屋质保期临近到期前，物业公司专门进行了短信及单元大厅的提醒，因此而遭到了开发商及施工单位的指责，而且房屋质量问题主体责任应该追究开发公司，业主反映夏天窗户外滴水怀疑是空调冷凝水管滴水，物业之前已经排查了一部分，今年夏天会再过去排查原因。入户门的灯是声光控灯，如果在外部光焰影响下可能会不亮，庭后会第一时间再去核查确定，如果有问题当日进行修复。一楼后放电动车、杂物问题物业专门成立了清理小组，长期不间断进行公共区域的清理工作，对大厅内电动车每天清理，庭后也会第一时间去现场看是否还有杂物。关于一楼防火门，业主反映影响出行，且一楼防火门使用率较高，可能存在闭门器故障问题，物业会对此位置加强巡视，及时进行关闭。楼外电动车较多之前物业专门把全部的电动车推到离楼宇较远的位置，也进行过提醒，但是业主习惯性的把电动车停放在楼宇周边，物业每天两次进行电动车摆放整理，同时每月一次清理僵尸车，将不用的非机动车逐步引流到小区不碍事的位置，慢慢改善小区停车环境。关于垃圾问题，物业是按照正常的清理频次在执行，不存在24小时的垃圾还不处理的情况，物业服务到期后已经在房管局备案。针对天鸿物业公司的辩称安凤青称，墙面、地面问题在保修期内已反馈，并不像天鸿物业公司说的未收到保修；质保期到期前，未收到物业的短信以及单元大厅提醒；滴水问题，天鸿物业公司说排查一部分，实际每年夏天都滴水，物业不作为；声控灯、电动车乱放、防火门、堆满杂物等问题是一直存在的；反馈问题均在保质期内，是因物业服务不到位、不作为导致物业费延交，物业把房屋裂缝问题解决后交物业费。 本院认为，天鸿物业公司系案涉万象新天小区的前期物业服务企业，其另与安凤青、朱延虎签订《前期物业管理服务协议》，该协议未明确约定物业的服务期限，且安凤青、朱延虎也未提交证据予以证实。即使物业服务合同到期后，物业服务企业继续提供服务，业主未提出异议的，应当认为原物业合同继续有效。双方当事人应按照约定全面履行合同义务。天鸿物业公司提供了物业服务，安凤青、朱延虎作为业主享受了天鸿物业公司提供的服务，应依照《前期物业管理服务协议》的约定向天鸿物业公司交纳物业费。关于朱延虎、安凤青所称的房屋墙面、地面裂缝等问题，本院认为，房屋质量的责任人是建设单位，与本案分属不同法律关系，安凤青、朱延虎可另行提起诉讼，安凤青、朱延虎的该项辩称，本院依法不予采信。关于安凤青、朱延虎所称的空调外机滴水、声控灯、电动车乱放、防火门堆杂物等问题，存在规划设计、管理维护、业主习惯等多种导致原因。综上所述，天鸿物业公司在提供物业服务中存在一般瑕疵，但未导致业主在《前期物业管理服务协议》中的主要权利无法实现。物业服务具有整体性、公共性特点，对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。物业服务企业对于业主的投诉、建议，亦应认真对待，积极整改，努力提升物业服务质量。综上所述，安凤青、朱延虎应支付天鸿物业公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费8976元。因天鸿物业公司提供的物业服务中存在一定瑕疵，本院对其主张安凤青、朱延虎支付违约金的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限安凤青、朱延虎于本判决生效之日起十日内支付北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费8976元； 二、驳回北京天鸿尊逸物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51元，由安凤青、朱延虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年一月二十七日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽