山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13973号上诉人（原审原告）：董西川，男，1959年10月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：闫志勇，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司，住所地深圳市。法定代表人：片治强，总经理。委托诉讼代理人：王泽军，男，1971年3月3日出生，汉族，该公司员工，住山东省沂南县。上诉人董西川因与被上诉人臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司（以下简称臻爱逸家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。董西川上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，并予以改判。2.一、二审诉讼费由臻爱逸家公司负担。事实与理由：一审对臻爱逸家公司故意违约的事实认定不清。双方签订协议后至本案起诉之日，臻爱逸家公司没有按约定时间交付租金，从董西川提交的银行对账单能看出臻爱逸家公司违约，董西川主张自2019年11月份至2020年6月份的租金，而2019年11月份根本不存在疫情影响，新冠疫情自2020年春节开始，期间臻爱逸家公司并没有因疫情影响造成经营收入大幅下降要解除协议，臻爱逸家公司也未能充分举证证明影响到何种程度。实际上臻爱逸家公司在2019年11月份就开始违约，即未能按时交纳租金，就要严格按照协议和法律规定的承担违约责任。一审适用法律有误。一审法院认定减免租金的理由是根据相关法律法规及政策规定，结合双方协商的意见，酌定减免部分租金。关于疫情仅是对臻爱逸家公司的经营收入产生不利影响，并不必然导致合同的解除，即便是减免部分租金，也是针对国有单位作为出租方才适用。一审法院将双方当事人庭前协商意见作为减免租金的依据，适用法律错误。因为和解协商是当事人之间为处理和结束纠纷而达成的解决问题的妥协或在互谅互让的基础上达成的协议自行解决问题的一种方式。如果以当事人和解意见来付出对其在纷争中事实上的不利认定为代价，显然是不公平的。关于违约金的认定，一审法院认为主张过高并有疫情影响，适当调整。其却忽视了臻爱逸家公司的违约行为在疫情前就存在不按时支付租金的违约行为，臻爱逸家公司应当承担违约责任。根据协议第十条第2款约定“承租人逾期超过一个月未支付房租，出租方有权解除合同，承租方还应支付半年房租作为违约金”。协议的各项约定是当事人之间的合意，立协议人应当遵守，无论是任何一方违约，应承担相应的法律责任。而且该协议期限为五年，金额合计30余万元。约定半年的房租作为违约金，并不存在过高的情形。臻爱逸家公司辩称，对董西川的上诉请求不认可，坚持一审判决。董西川向一审法院起诉请求：1.判令依法解除董西川与臻爱逸家公司2015年10月17日签订的世贸国际广场D栋1111号房屋托管经营协议；2.判令臻爱逸家公司支付董西川房屋租金合计43,277.22元（自2019年11月至2020年6月）；3.判令臻爱逸家公司支付董西川违约金31,547.88元；4.判令臻爱逸家公司支付自2020年2月份至2020年6月份的物业费1380元（176元/月）；5.诉讼费由臻爱逸家公司负担。一审法院认定事实：董西川为济南市历下区世贸国际广场****房屋的所有权人。2015年10月17日，董西川作为甲方，深圳臻逸家国际酒店管理公司作为乙方，签订了房屋托管经营协议，约定甲方将其所有的涉案1111号房屋、1114号房屋（已另案处理）交付乙方经营托管。其中涉案房屋托管期限5年，从2015年10月17日起至2020年10月16日止；每月按30天计算租金，第一年至第三年月租金5055.15元，第四年月租金5257.98元，第五年租金5460.21元，甲方给乙方2个月免租期，乙方房租按月支付，提前一个月支付给甲方，支付租金至甲方指定的丁国文民生银行6569账户内。租赁期间相关日常费用包括水费、电费、暖气费、物业费等，由乙方承担。协议第十条约定：若乙方逾期支付租金应支付逾期内的利息。乙方逾期超过一个月未支付房租，甲方有权解除合同或双方协商解决，乙方应支付甲方半年房租作为违约金。自本合同签订后，除了遇到不可抗力的因素外，任何一方不得单方面中止合同，否则须赔偿对方半年的房租。第十一条约定：双方联络方式发生变更的，任何一方应及时书面通知对方。在被通知方收到有关通知之前，被通知方根据变更前的联络方式所做出的联络应视为有效。双方之间的通知除书面形式外，电子邮件也视为书面通知，自发出之日起三日内视为送达。第十二条约定：由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任……。合同签订后，董西川按照约定交付了涉案房屋。根据合同约定，董西川给予乙方两个月免租期（即2015年10月17日起至2015年12月16日止），乙方应于2015年11月17日前支付2015年12月17日起的房租。2017年2月16日，深圳臻逸嘉国际酒店管理公司更名为臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司。诉讼期间，根据双方提供的交易流水并经对账，臻爱逸家公司已结清2018年12月16日前应付的租金；对于此后租金支付情况，查明：2019年1月29日臻爱逸家公司通过片治芹建行账户向丁国文民生银行账户转账10515.96元（摘要D1111、D1114董西川1月付租）；2019年4月1日和2日通过片治芹建行账户分两笔转账10515.96元（摘要D1111、D1114董西川2月付租，D1111、D1114董西川3月付租）；2019年4月27日，通过片治强建行账户转账10515.96元（摘要D1111、D1114董西川4月付租）；2019年5月21日通过片治强建行账户分四笔转账共计10515.96元（分别摘要D1111业主5月付租和D1114业主5月付租）；2019年7月4日通过片治强建行账户向该账户分三笔转账共计10515.96元（分别摘要世贸D1111、D1114业主6月付租）；2019年7月20日，通过片治强建行账户向该账户转账10515.96元（摘要为7月房租D1111、D1114）；2019年8月19日，通过片治强建行账户转账10515.96元（摘要D1111、D1114董西川8月付租）；2019年9月26日通过片治强建行账户转账10704.68元（摘要D1111、D1114董西川9月付租）；2019年11月15日，通过片治强建行账户转账10920.42元（摘要D1111、D1114董西川10月付租）；2019年11月26日，通过片治强建行账户转账10920.42元（摘要D1111、D1114董西川11月付租）,之后臻爱逸家公司未再支付任何款项。根据双方实际交易习惯，经核算，臻爱逸家公司已经结清了2019年11月16日之前的房租，并自2019年11月17日起拖欠租金。2020年5月初，臻爱逸家公司以受疫情影响及经营困难为由，在出租人微信群里单方发出解除合同通知，且不再实际经营。董西川追款未果，于2020年6月24日诉至一审法院要求处理。诉讼期间，董西川提出解除房屋托管经营协议，臻爱逸家同意解除，并称早已向各出租人发出了解除合同通知；董西川称没有收到解除通知，对臻爱逸家公司提出解除合同时间不予认可。一审法院认为，董西川与臻爱逸家公司签订的《房屋托管经营协议》，系双方的真实意思表示，均应按约履行，否则应承担相应的违约责任。臻爱逸家公司自2019年11月17日开始拖欠租金，已构成违约。由于疫情影响及自身原因，臻爱逸家公司在2020年5月初单方提出解除合同，虽未得到董西川的确认，但董西川对于臻爱逸家公司已实际不再经营的事实是明知的。现董西川起诉提出解除合同，并无不当，一审法院确认合同解除时间应为2020年6月24日。对于董西川主张的房屋租金。一审法院认为，臻爱逸家公司应支付2019年11月17日至2020年6月24日期间，按每月5460.21元计算的租金。因受疫情影响，臻爱逸家公司要求减免租金，并无不当。根据相关法律法规及政策规定，结合双方协商意见，一审法院酌定臻爱逸家公司支付董西川5个月的租金共计27301.05元，对于董西川主张超出部分，一审法院不予支持。对于董西川主张的违约金。臻爱逸家公司主张受疫情影响，要求减免违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。一审法院认为，董西川主张的违约金过高。根据公平原则、诚实信用原则以及臻爱逸家公司受新冠疫情影响等因素，一审法院酌定臻爱逸家公司支付三个月租金16380.63元（5460.21元×3）作为违约金，对董西川主张超出部分，一审法院不予支持。对于董西川起诉时要求臻爱逸家公司支付2020年2月份至6月份物业费的主张，因臻爱逸家公司已于2020年6月30日之前结清了物业费并提交相关证明，董西川当庭撤回该诉讼请求，并无不当，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、董西川和臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司签订的房屋托管经营协议于2020年6月24日解除；二、臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付董西川拖欠房屋租金共计27301.05元；三、臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付董西川违约金16380.63元；四、驳回董西川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计881元，由董西川负担281元，臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司负担600元；保全费805元，由董西川负担205元，臻爱逸家（深圳）酒店公寓管理有限公司负担600元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人提交的证据及庭审陈述，综合本案情况，一审法院确认双方的租赁合同于2020年6月24日解除并无不当。对臻爱逸家公司欠交租金的数额及期限的事实，一审法院认定清楚。对臻爱逸家公司要求减免租金，综合考虑因受疫情等因素影响，一审法院酌定支付董西川5个月的租金，并无不当。关于违约金的数额，综合考虑违约行为可能给董西川造成的损失，董西川接到解除通知后应采取相应措施防止损失扩大，疫情可能给臻爱逸家公司经营业务带来的影响，以及涉案租赁合同约定的违约金确实存在过高情形等因素，一审法院酌情确定将违约金调整为支付3个月租金，并无不当。综上所述，董西川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1763元，由上诉人董西川负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年一月四日书记员  侯新新