浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3356号 上诉人（原审被告）：泗阳县亚都房地产开发有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇西康中路**。统一社会信用代码：913213237378237146 法定代表人：王国清，执行董事。 委托诉讼代理人：叶勇，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：胡贤松，男，1963年10月1日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：胡国良，浙江浙澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴小平，浙江浙澜律师事务所律师。 原审被告：王国清，男，1967年10月17日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：徐亮，浙江金鸽律师事务所律师。 上诉人泗阳县亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都公司）因与被上诉人胡贤松、原审被告王国清合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亚都公司上诉请求：撤销原判第二项，驳回胡贤松的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由胡贤松负担。事实与理由：一审认为亚都公司在《购房合同签审单》加盖销售合同专用章的行为，属于非典型担保，真实意思是为王国清的还款提供担保，系王国清借款的连带责任保证人，应承担连带责任，明显属于认定事实不清，适用法律错误。一、本案借贷发生的主体是胡贤松和王国清，与亚都公司无关。胡贤松一审中提供的《协议书》系王国清以个人名义与其达成的约定，与亚都公司无关，亚都公司也从未对此进行过担保或者表示愿意承担债务的行为，《协议书》中约定的相关责任义务均是王国清个人名义，并未体现公司意思。二、根据2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第66条的规定，当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。根据该规定可以明确看出当事人之间首先应该签订具有担保意思的协议，比如符合让与担保中约定“第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债务的，人民法院应当认定合同有效。”或者符合让与担保中约定“债务人或者第三人为担保债权人的债权，与债权人签订不动产买卖合同，约定将不动产买卖合同的标的物作为担保标的物，但权利转让并不实际履行，只在债务人不能清偿债务时，须将担保标的物的所有权转让给债权人，债权人据此享有的以担保标的物优先受偿的。”因此，无论是何种模式，都应当有明确提供担保的含义。本案中，亚都公司出具的“签审单”只是单纯的房产预售，连正式的《商品房买卖合同》都还未签订，何来用房产担保一说。事实上，亚都公司出具签审单系王国清提出胡贤松有意购买案涉几套房产，希望公司能够把挑好的房产留住，卖给胡贤松。但对于公司而言，无论是王国清还是胡贤松，均应当按照合同约定将房款交到公司并签订正式的《商品房买卖合同》，因为部分案涉房产已经通过融资的形式对外用于担保，胡贤松的房款到位后，公司再去解套还款以便最终过户给胡贤松，但各方都没有按照约定支付房款。公司股东不仅王国清一人，还有其他股东，如果未经其他股东同意的情况下擅自对外担保，也是严重损害其他股东的合法权益。庭审中补充：1、王国清和胡贤松之间的民间借贷关系，因双方签订了借款抵房款的协议书而转为了购房款，胡贤松仍以民间借贷主张权利缺乏依据。胡贤松因购买亚都公司的房产，与王国清协商后约定将涉案借款本息抵作购房款，为此双方借贷关系消灭，王国清承担为胡贤松向亚都公司支付购房款的义务。亚都公司在收到购房款后，为胡贤松办理不动产备案登记手续。因此在双方签订的借款抵房款协议书未解除之前，一审以民间借贷判决显然错误。2、一审认为亚都公司在《购房合同签审单》上加盖销售合同专用章的行为属于非典型担保，显然错误。亚都公司在《购房合同签审单》上加盖销售合同专用章是基于胡贤松购买亚都公司位于泗阳县“亚都·米兰春天”的房产，前提条件是七日内支付购房款，之后为其办理备案手续。其次，从时间上看，也是在王国清与胡贤松之间借贷关系灭失后产生。再次，在《购房合同签审单》里也无任何非典型担保的内容，一审认定亚都公司售房行为违反非典型担保显然错误。3、一审判决亚都公司承担连带保证责任显然错误，也判非所请。胡贤松一审起诉时未提出亚都公司有担保的行为，也未主张该公司对债务承担连带责任，但一审却主观臆断判决公司承担连带责任，显然判非所请。因此，公司不作为担保人承担连带清偿责任，且协议书尚未解除之前，胡贤松只能按协议书要求王国清支付购房款，无法主张利息。 胡贤松辩称，一、一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持。二、亚都公司认为还需要王国清支付房款的说法是完全错误的。案涉协议书和购房合同签审单的签订地点和时间都是相同的，两者是一个整体行为，是亚都公司和胡贤松、王国清共同协商的结果。用房屋与王国清欠胡贤松款项相抵，当时胡贤松还倒欠王国清12万多元，现在又有什么理由还要支付房款呢？如果已经抵掉了，胡贤松还需要支付房款吗？签审单上其他地方都是空白的，所以胡贤松不存在继续支付房款问题，王国清欠胡贤松的款项抵作房款，这是三方意思一致的表示，认为借贷关系已经消失的观点是不正确的。三、亚都公司应对王国清的借款本息承担连带清偿责任。1、王国清与胡贤松在2018年11月30日签订的协议书中约定：以甲方位于江苏省泗阳县××楼盘的房屋作抵欠款的本息，价格以合同签审单为准。并且在协议书中列表明确了用于欠款本息的五套房屋的房源信息。作为“亚都·米兰春天”开发人的亚都公司，虽然未在协议书中签章，但是基于王国清系亚都公司的法定代表人，占亚都公司68%股权的事实，王国清在协议书中确认案涉的五套房产做抵王国清的欠款本息，结合亚都公司在五份案涉房产《购房合同签审单》分别加盖销售合同章，胡贤松有理由相信王国清是代表亚都公司为案涉的借款本息作出保证意思表示。2、亚都公司在《购房合同签审单》加盖销售合同专用章之前，已经通过网签的方式将案涉房产出售给他人，可见亚都公司并不是以案涉房产出售为目的，所以双方并不存在房屋买卖合同的关系，因此，亚都公司在《购房合同签审单》加盖销售合同专用章的意思表明其对王国清欠胡贤松借款本息的非典型担保，该担保方式虽非物权法规定的典型担保，但应予以肯定。3、本案从证据角度看，协议书、五份《购房合同签审单》及亚都公司就案涉房屋与他人签订的网签买卖合同，足以形成证据链，可以认定亚都公司对王国清具有担保偿还的意思表示。4、王国清是持有亚都公司三分之二以上表决权的股东，其代表亚都公司在《购房合同签审单》上加盖合同章，属于对外担保无须形成机关决议的例外情形，不违反公司法对公司对外担保的相关规定。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序上也无任何问题，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王国清述称，同意亚都公司上诉的事实和理由。另外强调，与胡贤松签订的协议书是王国清以本人名义与其签订，并非是以公司名义签署任何协议。因协议书中非常明确，甲方就是王国清，并未说明王国清有代表公司的行为。正是因为协议书签订后，王国清没有将购房款交给亚都公司，所以后续双方也无法签订房屋买卖合同，也就没有帮胡贤松办理完相关的购房手续。王国清实际负的义务是帮胡贤松交纳购房款。双方签订协议后借贷关系已经消灭。 胡贤松向一审法院起诉请求：1.王国清、亚都公司共同偿还胡贤松借款本息3115480.81元（其中截至2018年1月5日的借款本息275万元；2018年1月6日至2019年12月6日期间的利息为365480.81元，以借款本金1589047元为基数，年息按12%计算；2019年12月6日之后利息按年息12%计算至实际清偿之日）；2.本案诉讼费由王国清、亚都公司承担。 一审法院认定：2010年2月12日，胡贤松向王国清汇款17万元，同年4月19日汇款5万元，2011年2月1日汇款40万元，同年2月13日汇款46000元，同年2月16日汇款30万元，2012年1月31日汇款28万元，2013年2月27日汇款15824元，同年9月30日汇款20万元，2014年2月7日汇款12万元，同年2月27日汇款7223元，以上合计1589047元。2018年11月30日，胡贤松与王国清签订《协议书》一份，载明，截至2018年1月5日，王国清尚欠胡贤松275万元，经协商一致同意以王国清位于江苏省泗阳县××楼盘的房屋作抵欠款的本息。价格以合同签审单为准，胡贤松签订合同签审单后，王国清应为胡贤松办理相关购房手续。双方同意自2018年1月5日后不再支付所欠款项的全部本息。具体房源抵扣：19-304房屋作价517500元，附55152元储藏室，编号为Ｃ12；19-404房屋作价517500元，附63211元储藏室，编号为Ｃ09；19-307房屋作价522250元，附52280元储藏室，编号为Ｃ36；19-507房屋作价522250元，附56634元储藏室，编号为Ｃ39；19-1107房屋作价522250元，附41070元储藏室，编号为Ｃ35。以上总价合计2870097元。同日，双方对以上房屋均签订了《购房合同签审单》，上面的付款方式和期限均为空白，均加盖了亚都公司销售合同专用章。在此之前，上述房屋均已网签备案给他人。折抵后，胡贤松另行给王国清出具了欠条一份，载明：“欠条／今欠王国清人民币壹拾贰万元正，待米兰春天（泗阳县）房屋出售后归还／欠款人：胡贤松／2018年11月30日／330719196310××××”。在本案一审审理时，经胡贤松要求，王国清已将上述欠条交至法院。另查明，王国清为亚都公司的控股股东，占股68%。 一审法院认为，王国清向胡贤松借款，并出具结算单据，系双方真实意思表示，双方形成民间借贷法律关系，受合同法调整，王国清应当归还相应借款并支付利息。亚都公司在《购房合同签审单》加盖销售合同专用章的行为，属于非典型担保，真实意思为王国清的还款提供保证，系王国清借款的连带责任保证人，应承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、王国清于判决生效后十日内返还胡贤松借款本金及利息275万元（利息已计算至2018年1月5日，之后以1589047元为本金按年利率12%计算至实际履行之日）；二、泗阳县亚都房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15862元（已减半收取），保全费5000元，合计20862元，由王国清、泗阳县亚都房地产开发有限公司负担。 本院二审中，各方都未提供新证据 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉十笔借款中，其中2011年2月1日的40万元，2011年2月13日的4.6万元，王国清于2011年2月16日从其工商银行卡6222××××0037转入其建设银行卡4340××××0425内。2011年2月16日的30万元中的20万元，王国清于2011年2月22日从其工商银行卡6222××××0037转入其建设银行卡4340××××0425内。2014年2月7日的12万元，王国清于2014年2月8日从其工商银行卡6222××××0037转入其建设银行卡6227××××0635中。 本院认为，一、关于本案胡贤松与亚都公司签订《购房合同签审单》是房屋买卖、以物抵债还是担保的意思表示问题。胡贤松主张系非典型担保，亚都公司辩称是房屋买卖合同。本院具体分析如下：首先，从主体分析，该《购房合同签审单》由亚都公司的法定代表人王国清加盖合同专用单，盖章行为的本质在于表明行为人从事的是职务行为，而从事职务行为的前提是，该自然人需要享有代表权或代理权，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其后果由法人承受，因此，法定代表人无须另行授权，就可以一般性地代表公司从事民事活动。法定代表人盖章确认的合同，自然对公司具有约束力。对合同相对人来说，合同书加盖公章的情况下，其可以依赖公章显示的主体为合同当事人，并推定合同记载的条款系该主体作出的意思表示。因此，亚都公司签订《购房合同签审单》的事实可予确认。其次，从内容分析，该《购房合同签审单》中显示的用于抵债的五套房产的房号、面积、单价、房价、车位价及总价与王国清和胡贤松签订的协议书列明的内容完全一致，此外，胡贤松还另行给王国清出具了12万元欠条，该组证据可以相互印证，证明亚都公司同意以其所有的案涉五套房产价值2855362元抵偿王国清欠胡贤松的债务2750000元，并对差价以欠条形式进行了结算。再次，亚都公司明确表示，同意以案涉五套房产抵偿王国清欠胡贤松的债务，但是需要王国清代胡贤松向亚都公司另行支付购房款，亚都公司与胡贤松之间存在房屋买卖合同法律关系。对于该抗辩意见，亚都公司并未提供任何证据证明，且与协议书、《购房合同签审单》及欠条等所体现的意思表示相悖，结合本案实际，胡贤松也不可能存在另行向亚都公司购买房产的可能性，退一步讲，即使亚都公司与王国清之间存在另行支付购房款的约定，不代表胡贤松同意，亦不能以此对抗胡贤松。因此，从现有证据并不能证明胡贤松与亚都公司存在房屋买卖合同法律关系。最后，非典型担保是采用保证、抵押、质押等典型担保以外的方式设定的担保，指在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人为保障其债权实现，要求债务人或第三人向债权人提供担保。因此，非典型担保必须有担保功能，必须为了保障债权的实现，即一般而言，债权尚未届期，债务能否履行尚不确定。本案中，王国清明显已经无法清偿案涉债务，并与胡贤松对其债务进行结算，且亚都公司愿意以房抵债是王国清债务的新的履行方式，而并不是为了王国清履行债务提供担保，因此，《购房合同签审单》并非具有担保功能的合同。一审认定本案法律关系为非典型担保欠妥。综合以上分析，本院认为，亚都公司同意以房抵债的意思表示明确，本院予以确认。根据法律规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，在当事人没有明确消灭旧债的合意的情况下，基于保护债权人的理念，一般应理解新债清偿。即可以认定系当事人另行增加一种清偿债务的履行方式。本案中，王国清、胡贤松都没有作出原有民间借贷中的给付消灭的意思表示，因此，胡贤松即可直接向王国清以民间借贷主张履行债务，也可以向王国清、亚都公司主张履行以物抵债的合同。现胡贤松明确以诉讼的方式向王国清、亚都公司主张权利，系其对自身权利的处分，并无不当，但本案案由应更正为合同纠纷。二、亚都公司应承担的责任问题。考虑到王国清作为法定代表人在《购房合同签审单》中盖章，系为清偿其自身债务，参照公司债务加入及公司担保的相关规定，为防止法定代表人随意代表公司损害中小股东的利益，特别是控股股东在为减轻自己的关联债务而增加公司负担时，根据公司法及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）的规定，必须由股东会决议。本案中，胡贤松并未对公司机关决议内容进行形式审查，不宜认定其为善意，故《购房合同签审单》为无效合同。虽王国清系持股68%的大股东，但根据法律规定，无须机关决议的例外情况中“担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意”，此处有表决权的股东理应根据公司法第十六条第三款所规定的“前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过”，也就是说本案需有王国清之外的其他股东三分之二以上股东签字同意，才属于无须机关决议的例外情况。再者，在新债清偿中，新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债。债务人不履行新债的，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。根据一、二审查明的事实，案涉五套房产已经出卖给案外人，本案中以物抵债协议已经无法履行。胡贤松要求王国清、亚都公司承担违约责任亦于法有据。综合考虑胡贤松非善意导致《购房合同签审单》无效、《购房合同签审单》签订时未审慎审核房产情况，后又未及时办理过户登记手续等因素，本院酌定亚都公司对王国清结算后债务275万元的一半承担共同清偿责任。另，关于胡贤松提出，案涉借款均用于亚都公司，根据法律规定，法定代表人以个人名义所借款项用于公司的，公司亦应承担还款责任。本院认为，从一、二审查明的事实，王国清所有的建设银行卡4340××××0425、6227××××0635确系存在与亚都公司大额款项往来的交易记录，同时也存在缴纳税款、支付货款的情形，不排除王国清的上述银行卡用于亚都公司的可能性，但从案涉款项具体的流水走向情况分析，仅有部分款项流入上述银行卡内，而流入上述两张卡内的款项也不能证明直接用于亚都公司，结合本案实际以及胡贤松的诉讼主张，本院认为判决亚都公司承担王国清结算后债务的一半责任亦属公平合理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6488号民事判决第一项； 二、撤销浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6488号民事判决第二项； 三、泗阳县亚都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对上述第一项中的137.5万元承担共同清偿责任； 四、驳回胡贤松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15862元（已减半收取），保全费5000元，合计20862元，由王国清负担，泗阳县亚都房地产开发有限公司对其中8588元承担共同责任；二审案件受理费31724元，由胡贤松负担17448元，由泗阳县亚都房地产开发有限公司负担14276元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑青蓝 审 判 员 金佳卉 审 判 员 覃仕辉 二〇二一年一月二十二日 代书记员 施秀慧