重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8169号上诉人(原审被告)：周霞，女，汉族，1984年4月23日出生。上诉人（原审被告）：任小江，男，汉族，1979年6月13日出生。上诉人（原审被告）：周宗禄，男，汉族，1960年9月20日出生。被上诉人（原审原告）：重庆盾安物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴胜路******，统一社会信用代码91500107784211024T。法定代表人：李中华，总经理。委托诉讼代理人：向珊，女，汉族，1994年8月16日出生，公司工作人员。委托诉讼代理人：董春，女，汉族，1984年1月27日出生，公司工作人员。上诉人周霞、任小江、周宗禄因与被上诉人重庆盾安物业管理有限公司（以下简称盾安公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初12247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周霞、任小江、周宗禄上诉请求：撤销原判，改判驳回盾安公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由盾安公司负担。事实和理由：盾安公司在上诉人另案与楼下邻居宋艳相邻权纠纷中枉顾事实，出具虚假书面证明材料，导致上诉人败诉，产生直接经济损失35000元，盾安公司应当赔偿损失并抵扣相应物业服务费。上诉人因为房屋漏水问题致电物管处，盾安公司工作人员张华丽于2018年10月2日添加微信联系上诉人，在此之前上诉人从未收到过盾安公司任何催缴物业服务费的电话、短信或书面通知。张华丽在2018年10月15日微信中询问上诉人未缴纳物业服务费的原因，上诉人告知其系漏水未解决，盾安公司之后也未作出响应及正面回复。直到2020年3月，上诉人才收到物管处短信及电话催收物业服务费。盾安公司未及时主张权利，故2017年5月之前的物业服务费11018.28元已超过诉讼时效，上诉人有权拒绝支付。一审认定盾安公司2016年9月16日向上诉人发函书面催收物业服务费，但上诉人未收到该函件，盾安公司当庭承认函件未送达上诉人，故不构成诉讼时效中断。盾安公司2014年时曾宣传老业主带新业主购房可免一年物业服务费的优惠政策，上诉人当年10月带新业主购房，应当享受该优惠政策。盾安公司在物业服务中疏于管理，小区环境脏、乱、差，影响业主正常生活，且一直未整改，未尽到物业管理职责，业主有权停止物业服务费的缴纳。因盾安公司侵权在先，是违约一方，其无权向上诉人主张违约金。盾安公司辩称，上诉人与第三方相邻权纠纷与盾安公司无关，上诉人以盾安公司出具虚假证明为由要求抵扣物业服务费没有事实和法律依据。盾安公司分别于2016年9月16日、2019年8月5日以书面函件方式向上诉人主张物业服务费，故盾安公司本案中提出的诉讼请求没有超过诉讼时效。盾安公司未承诺过“老带新”减免一年物业服务费的优惠政策，也未与上诉人对此有过协议。上诉人以小区物业服务工作中一时存在的，局部的不足拒绝交纳物业服务费的理由不能成立。上诉人未按《前期物业服务协议》约定履行支付物业服务费的义务，系违约行为，应当承担违约金。一审判决正确，要求维持原判。盾安公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业服务费27970.8元；2、判令被告支付违约金2000元；3、判决本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告周霞、任小江、周宗禄系九龙坡区某路1号18幢2单元3-1号房屋（以下简称案涉房屋）产权人，该房屋建筑面积151.35平方米。2010年9月1日，盾安公司与重庆业安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》（以下简称服务合同），约定本合同期限自2010年9月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。2012年9月16日，任小江（甲方）（委托方）与盾安公司（乙方）（受委托方）签订《前期物业服务协议》（以下简称服务协议），约定甲方同意接受乙方提供物业管理服务，物业服务费用标准如下：花园洋房2.8元/月/平方米（包含公摊费），物业服务费用或物业服务资金按月缴纳，甲方应在每月十五日前缴纳下月物业服务费用，如未按期缴纳则按每日3‰收取违约金；本合同期限自《前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2012年9月16日，被告办理了案涉房屋的入住手续。2014年11月，被告开始拖欠物业服务费，原告为此向被告发送催收短信催缴费用未果。一审法院认为，原告与案涉房屋的业主之一的任小江签订的《服务协议》真实有效，内容未违反法律的强制性规定，应属合法有效，案涉房屋的其余业主周霞、周宗禄在接受原告提供物业服务期间亦未提出异议，故该服务协议对现案涉房屋的业主任小江、周霞、周宗禄均产生效力，原告向被告提供物业服务，被告理应向原告缴纳相应的物业管理费。被告虽辩称原告出具虚假证明对被告造成损失，要求赔偿损失并抵扣物业费，以及原告物业管理中存在问题，但均未举示充分的证据予以证明，该院不予采信。被告虽陈述有老带新的物业费优惠政策，但未举示充分的证据予以佐证，难予采信。根据被告举示的（2018）渝0107民初586号民事判决书，2013年1月12日，被告周霞曾向原告申请就案涉房屋进行装修，原告有理由相信被告已接房并实际入住案涉房屋，因原告已举示其向案涉房屋所在地发送书面支付物业服务费函的邮件证明，分别于2016年9月16日、2019年8月5日向被告主张支付物业服务费，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告诉请未过诉讼时效，对被告的该项辩解意见不予采信。现被告拖欠原告2014年11月至2020年4月期间的物业服务费未缴纳，被告应向原告支付2014年11月至2020年4月期间的物业服务费27969.48元（2.8元/月/平方米×66个月×151.35平方米）。因被告并无拖欠物业服务费的主观恶意，结合本案实际情况，酌情认定被告应向原告支付违约金1200元。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定的规定，判决：“一、被告周霞、任小江、周宗禄于本判决生效之日起十日内向原告重庆盾安物业管理有限公司支付从2014年11月至2020年4月期间的物业服务费27969.48元以及违约金1200元；二、驳回原告重庆盾安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为275元，由被告周霞、任小江、周宗禄负担。”周霞、任小江、周宗禄在二审中举示了与盾安公司工作人员张华丽微信聊天记录，拟证明其于2018年10月就房屋漏水问题向盾安公司提出解决，盾安公司并未正面回复，也未就物业服务费进行催收。盾安公司质证后，承认张华丽系其公司员工，但对于微信聊天内容真实性不予认可。本院二审还查明，盾安公司所称的两次发函催收物业服务费，其中2016年9月16日邮政快递未附有送达情况说明，2019年8月5日邮政快递送达信息显示为“妥投退回”。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，上诉人将另案生效判决结果作为其所谓“损失”，进而向盾安公司主张抵扣物业服务费，明显不能成立，本院不予支持。上诉人对其所主张的业主“老带新”享受免1年物业服务费优惠政策未举示充分证据，本院不予采信。上诉人关于盾安公司未履行物业服务职责的主张也与客观事实不符，不能成为其拒付物业服务费的正当理由，一审判决其应当支付物业服务费并承担违约金并无不当。关于本案盾安公司主张物业服务费的诉讼时效，应当从周霞、任小江、周宗禄2014年11月起未交纳物业服务费时起算，盾安公司称其于2016年9月和2019年8月两次发函向周霞、任小江、周宗禄催收物业服务费，但其举示的证据不能证明催收函件到达了对方，不能导致诉讼时效中断。盾安公司另外没有举示证据表明其在提起本案诉讼前向周霞、任小江、周宗禄主张过权利，但周霞、任小江、周宗禄自述于2020年3月收到盾安公司催收物业服务费的通知，故盾安公司主张的2017年3月以前物业服务费已经超过诉讼时效，周霞、任小江、周宗禄抗辩不应支付超过诉讼时效的11018.28元物业服务费理由成立，本院予以支持。综上所述，周霞、任小江、周宗禄的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求的合理部分予以支持。一审判决认定事实有误，本院根据二审中新查明的案件事实予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初12247号民事判决；二、周霞、任小江、周宗禄于本判决生效之日起十日内向重庆盾安物业管理有限公司支付物业服务费16951.2元以及违约金1200元；三、驳回重庆盾安物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费275元，由周霞、任小江、周宗禄负担126元，重庆盾安物业管理有限公司负担149元；二审案件受理费550元，由周霞、任小江、周宗禄负担253元，重庆盾安物业管理有限公司负担297元。本判决为终审判决。审 判 长  周 舟审 判 员  陈 华审 判 员  段晓玲二〇二一年一月十九日（院印）法官助理  陈 莹书 记 员  余文韬