河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初5200号原告：郑州新龙置业有限公司，住所地郑州市金水区金水路**，统一社会信用代码914101005672509673。法定代表人：刘予州，该公司总经理。委托诉讼代理人：王蒙、陈亚娟，河南国银律师事务所律师。被告：赵静，女，1981年9月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：张振强，男，1975年5月9日出生，汉族，系赵静丈夫。原告郑州新龙置业有限公司与被告赵静房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王蒙、陈亚娟及被告委托诉讼代理人张振强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付合同欠款92415元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉称，2016年6月30日，原、被告签订了一份《商品房内部认购合同》，约定原告将位于江山路东侧、编号为邙土集团（2002）001号地块上建设的老鸦陈村村庄改造项目郡城·雅舍文化家园房，按照每平方米5500元的价格卖给被告，该房屋建筑面积89.53平方米，总金额为492415元整。双方约定采用分期付款方式，首付总房款的81%，即40万元整，房屋交付时支付剩余房款92415元整，并约定原告在2016年7月30日之前完成房屋交付，若买受人逾期付款的，需按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。被告分别在2014年10月11日和2015年6月8日分别向原告支付了房款35万元和5万元，原告在2016年6月底完成房屋的交付，达到支付剩余房款的条件，但剩余房款92415元被告至今未付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称：第一，原告未按照约定履行合同义务，其提供的房屋不是完全产权房屋。2016年6月30日，原被告签订《商品房内部认购合同》，既是商品房就应该符合《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定的“五证”。但在签署合同时及截止到庭审均没有看到原告提供五证。涉案房屋的土地规划用途为商住，原告应按照协议约定向被告提供在商用土地上建设的完全产权的房屋，但原告未按照协议约定履行，其提供房屋使用土地至今一直为老鸦陈村集体所有，导致涉案房屋不能办理合法的不动产权证书，影响房屋价值，被告所受的损失远超该房屋的未付款项，由于原告没有按合同约定履行义务，被告有权拒绝履行原告的诉求。原告未向被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告未见涉案房屋的工程竣工验收备案表等，该房屋属于不合格产品，目前房屋阳台漏水，原告也未履行保修义务。第二，原告早已退出涉案项目的开发建设，丧失履行本合同义务的能力，无法保障被告在合同中应享有的权益。原告未缴纳土地出让金，也未取得土地使用权证书，现原告无固定经营场所，连续2年被列为严重违法失信企业，鉴于原告经营状况严重恶化，被告后续权益无法得到保障，根据合同法第六十八条等规定，被告有权终止履行原告的本案诉求。目前该项目实际主导者为老鸦陈村委会，原告已经丧失了履行合同义务的能力，也未与老鸦陈村委会达成新的协议来保障被告后续权益，原被告购房合同中的后续权利目前无人负责，给被告造成的经济和其他损失应由原告承担。原告故意隐瞒该房屋的土地性质，以及退出该项目开发的重要实际情况，明知无法保证该房屋为商品房属性，却以商品房名义销售给被告，给被告造成重大经济损失，原告有违诚信原则，被告不仅要求中止履行原告的诉求，还要求原告承担赔偿被告损失的责任。综上，原告的诉求无事实和法律依据，理应驳回。本院经审理认定事实如下：2016年6月30日，原告郑州新龙置业有限公司与被告赵静签订《商品房内部认购合同》一份，约定：原告以联建方式取得位于江山路东侧、编号为邙土集用（2002）001号地块的土地使用权，该地块土地面积为40亩，规划用途为商住，土地使用年限自2013年10月31日至2083年10月31日；原告经批准，在上述地块上建设老鸦陈村村庄改造项目，暂定名“郡城·雅舍文化家园”；被告购买的商品房位于上述项目中的7号楼1单元19层东D号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共89.53平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5500元，总金额492415元；被告采用分期付款的方式支付房款，首付总房款的81%，计400000元，房屋交付时付房款的19%，计92415元；被告已交房款按出卖人所开具收据据实结算；原告应当在2016年7月30日前，将验收合格并符合本合同规定的商品房交付被告使用；商品房达到交付使用条件后，原告应书面通知被告办理交付手续，双方进行验收交接时，原告应当签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，原告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用保证书》，原告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担；原告保证销售的商品房是合法建设的，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷，因原告原因，造成被告不能享有该房屋所有权或发生产权纠纷和债权债务纠纷，由原告承担全部责任；在商品房符合办理产权证的条件时，原告将房屋产权证办至被告名下，办理房屋产权证所需费用以政府有关城中村改造的相关规定为准，需开发商所缴费用由原告承担，需业主所缴费用由被告承担。被告于2014年10月11日向原告支付房款350000元，于2015年6月8日向原告支付房款50000元，原告于2016年6月30日将涉案房屋交付给被告，剩余房款92415元被告至今未支付，原告遂诉至法院。另查明，经（2018）豫0108民初4399号、（2019）豫01民终7484号民事判决书认定：2010年12月29日，原告（甲方）与案外人郑州市惠济区长兴路街道老鸦陈村村民委员会（乙方、以下简称“老鸦陈村委会”）及第三方张国安（丙方）签订《合作协议》一份，约定甲方替乙方偿还丙方为乙方在建的老鸦陈村村民安置小区的所有工程款约3500万元，乙方将该地块以每亩42万元、总价1680万元的转让给甲方。甲方负责办理土地的国有建设用地使用权出让手续，所需费用由甲方承担。协议签订后，原告于2011年1月6日向老鸦陈村委会交付500万元投资款，合作中的三方对老鸦陈村村民安置小区进行了相关建设。因为原告未通过国有土地招拍挂等合法程序取得该地块的土地使用权，合作土地的国有建设用地使用权出让手续没有办理下来，致使原告、老鸦陈村委会之间的合作约定无法实现，合作也无法继续执行。老鸦陈村委会将原合作协议上约定的建设项目中的7号楼的楼房交由原告对外销售。庭审后，被告提交的补充意见中陈述到：根据合同约定，原告在2016年7月30日前完成交付时，被告支付剩余房款。截止到原告起诉之日，已超过民法总则规定的3年诉讼时效。本院认为，房屋买卖系大宗交易，被告在购买时应尽到审慎的义务。从《商品房内部认购合同》中体现的“建设老鸦陈村村庄改造项目”及双方未签订正式商品房买卖合同等情况来看，被告在购买时对涉案房屋未取得土地使用权证、商品房预售许可证等证书应为明知，被告购房涉案房屋的行为应承担相应的法律后果。现被告接受原告对房屋的交付四年半有余，原告已履行交付房屋的主要义务，被告亦实现了入住的主要合同目的，且生效判决已查明老鸦陈村委会将7号楼的楼房交由原告对外销售，故原告要求被告支付剩余房款92415元，本院予以支持。关于被告提出原告的主张已超过3年诉讼时效的辩解意见，因原告提供的微信聊天记录中曾就剩余房款向被告进行过追要，被告也予以回复，构成诉讼时效的中断，故本案并未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：被告赵静支付原告郑州新龙置业有限公司房屋欠款92415元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2110元，由被告赵静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  王艳梅二〇二一年一月十九日书记员  王丽珍