浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初6127号原告：吴宝中，男，1984年6月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：吴宝旺，男，1972年12月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。两原告共同委托诉讼代理人：季如莉，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：潘雪夫，男，1970年9月25日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：蒋金利，女，1973年6月25日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：李武通，男，1972年11月27日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：徐珍峰，男，1983年11月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：戴秀来，男，1979年10月29日出生，汉族，住浙江省永嘉县。五被告共同委托诉讼代理人：胡高培，浙江浙杭（温州）律师事务所律师。原告吴宝中、吴宝旺与被告潘雪夫、蒋金利、李武通、徐珍峰、戴秀来相邻关系纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行审理。原告吴宝中、吴宝旺的共同委托诉讼代理人季如莉及原告吴宝中到庭参加诉讼，被告潘雪夫、蒋金利、李武通、徐珍峰、戴秀来的共同委托诉讼代理人胡高培及被告潘雪夫、李武通、戴秀来到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告申请和解时间30天。本案现已审理终结。原告吴宝中、吴宝旺起诉称：两原告为温州火车站站南商贸城D幢一层不动产权人，被告潘雪夫、蒋金利、李武通系温州火车站站南商贸城D幢二层不动产权利人。被告徐珍峰、戴秀来系温州火车站站南商贸城D幢二层的承租人，即使用人。各被告使用一层房产45.75平方米的面积作为楼梯间使用，且在该楼梯间楼梯底占用梯下面积装修用于出租使用，又在东侧楼梯旁搭建了通道，使用了原告东侧房屋面积19.53平方米供其出入使用，以上65.28平方米的面积均位于原告房产的专有部分。后经原告多次要求排除妨害、恢复原状并赔偿损失，各被告均不予理睬。此外，各被告在未征求原告同意的情况下，私自将二层西侧供一层和二层商贸城公用的公共卫生间修建改造为公寓出租方使用，占用了原告的共有部分，严重影响原告的使用以及消防安全。各被告私自在一层房屋外墙搭建排污管道，侵犯了原告的房屋所有权，且可能发生渗漏导致损害。另因二层改建公寓出租，用水不当，曾多次引发漏水，导致原告的室内装修受到破坏，产生的经济损失各被告未给予补偿。故请求判令：1.被告拆除其占用两原告房屋面积所建的通道和楼梯间并停止从原告产权的专有部分出入，应自行从公共通道（共有部分）出入；2.被告支付原告房屋面积65.28平方米部分的使用费（按每平方米每月65元计算，从2018年7月4日起计算至解除使用之日止，暂计算至2020年7月15日为104948.50元）；3.被告将位于温州火车站站南商贸城D幢二层西侧卫生间恢复原状，不得妨害吴宝中、吴宝旺的共用权；4.被告拆除铺设在一楼外墙的排污管，将外墙恢复原状；5.被告支付因二层漏水造成的原告经济损失10000元。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.五被告支付原告房屋面积65.28平方米的使用费（按每平方米每月65元计算，从2018年7月4日起计算至解除使用之日止，暂计算至2020年7月15日为104948.50元）；2.被告徐珍峰、戴秀来将位于温州火车站站南商贸城D幢二层西侧卫生间恢复原状，不得妨害吴宝中、吴宝旺的共用权；3.被告徐珍峰、戴秀来拆除铺设在一楼外墙的排污管，将外墙恢复原状；4.被告徐珍峰、戴秀来支付因二层漏水造成的原告经济损失10000元。被告潘雪夫、蒋金利、李武通、徐珍峰、戴秀来共同答辩称：1.涉案争议楼梯系房开公司规划设计所建造，并非被告私建，被告提供的竣工图明确标明涉案房屋的楼梯原来就存在；2.东侧楼梯系消防通道，原告私自改变房屋格局，后果不应由被告承担。从房屋产权证明及竣工图看，涉案房屋一层是没有隔断的，因原告改变一楼格局（改为店面），中间没有通道，导致被告无论从西侧楼梯还是东侧楼梯上楼都需要划出一条通道，原告诉称被告占用的45.75平方米面积部分及东侧19.53平方米面积部分，系原告改变格局且没有预留通道所导致的；3.涉案楼梯及通道所占部分不属于一层的专有面积，均系共有部分，被告无需拆除及支付租金。该楼梯及消防通道的功能明显，该楼梯应为一层、二层共用。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，楼梯、通道属于共有部分，而非一层专有部分；4.设置外墙排污管系二层房屋使用功能的合理需求，且并未损害原告利益；5.原告主张经济损失10000元没有事实和法律依据，曾经发生过漏水事件，被告徐珍峰、戴秀来也向原告提出愿意修复并承担费用，但因原告要求的金额太高，双方没有达成一致。原告应当就损失情况举证证明，在确有漏水及损失的情况下，被告愿意修复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中出示质证，本院对证据认定如下：一、原告吴宝中、吴宝旺共同提交的证据：1.房屋产权证书及附图复印件，拟证明原告吴宝中、吴宝旺系温州火车站站南商贸层D幢一层房屋所有权人及一层格局分布的情况。各被告对房屋产权证书复印件没有异议，但对附图有异议，认为因测绘部门失误，该平面图遗漏了诉争楼梯。本院对涉案房屋一层产权登记为两原告所有予以认定；2.房屋平面图、不动产登记信息查询记录复印件，拟证明被告潘雪夫、蒋金利、李武通系温州火车站站南商贸层D幢二层的房屋所有权人及二层格局分布的情况。各被告均无异议。本院予以认定；3.微信聊天记录截图复印件，拟证明被告徐珍峰、戴秀来系温州火车站站南商贸层D幢二层的承租人的情况，各被告均无异议，本院予以认定；4.现场照片、占用卫生间示意图复印件，拟证明被告占用一层西侧的房屋面积和公共卫生间的情况。各被告对涉案房屋西侧一二层间的楼梯及过道位置，且存在改造二层公摊部分卫生间的事实予以确认。本院对西侧楼梯及过道以及二层卫生间改造成房间的现状予以认定；5.现场照片复印件，拟证明被告二层占用了一层东侧的房屋面积的情况。各被告对东侧楼梯通道存在改造的事实予以确认。本院对东侧楼梯及过道位置的现状予以认定，就通道改造是否占用原告专有部分面积，在说理部分一并分析；6.占用面积示意图、中国房价行情网页截图、使用费计算表格复印件，拟证明被告占用面积及以市场标准计算的租金损失情况。各被告均有异议，认为相关通道及改造部分系共有部分，不存在占用情况，因原告擅自改变商场一层格局而未保留相关通道、出口，该损失应由原告自行承担。本院结合本案情况综合认定；7.现场照片复印件，拟证明被告在原告房屋外墙铺设排污管的情况。各被告认为在购买房屋时该排污管已存在，并非其私自搭建，且该排污管也是二层房屋功能使用所需。本院对涉案房屋外墙存在排污管予以认定；8.现场照片复印件，拟证明二层漏水导致一层损失的情况。各被告对存在漏水的情况予以确认，但对损失金额有异议。本院对该证据予以认定，损失金额在说理部分一并分析；9.微信聊天记录截图复印件，拟证明原告曾向被告要求解决占用和漏水情况。各被告认为该证据无法证明原告待证事实。本院认为该证据仅能证明原、被告曾经协商的事实；10.光盘（内附视频），拟补充证明上述侵权情况，各被告对视频中反映地点系涉案房屋予以确认，质证意见与证据4、5、7、8一致。本院对该证据予以认定，就证明对象在说理部分一并分析。二、被告潘雪夫、蒋金利、李武通共同提交证据，被告徐珍峰、戴秀来没有提交证据。被告潘雪夫、蒋金利、李武通共同提交温州市中城建设工程公司出具的房屋竣工图，拟证明涉案楼梯系房开公司规划设计并建造，并非被告私建，且该楼梯所占部位并非原告专有部分，应系共有部分；拟证明消防楼梯过道系原告私自改变一层格局、私自砌墙隔断消防出口所致的事实。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为应当以房屋产权证书载明内容为准，且东侧楼梯的隔断是被告造成的。本院认为，原告的房屋产权证载明内容与该房屋竣工图内容虽有不符，但被告提供的该房屋竣工图来源于承建单位，能够客观反映涉案房屋建筑情况，本院予以认定。综上，本院认定事实如下：原告吴宝中、吴宝旺系温州火车站站南商贸城D幢一层不动产权利人，产权登记时间2016年3月31日，建筑面积2008.78平方米，套内建筑面积1930.22平方米，其中众用公摊面积78.56平方米，使用性质为非居住。被告潘雪夫、蒋金利、李武通系温州火车站站南商贸城D幢二层不动产权利人，产权登记时间为2018年7月4日，建筑面积2293.96平方米，众用公摊面积89.71平方米，使用性质为非居住。上述原、被告房屋来源均为向第三方购买取得。被告徐珍峰、戴秀来系温州火车站站南商贸城D幢二层的承租人。该两被告在被告潘雪夫、蒋金利、李武通取得涉案二层房屋产权前已租赁该二层，并对二层公用厕所进行改造成房间，将一层西侧楼梯下方长7.625米，宽3米，计22.875平方米区域改造成楼梯间，在东侧自二层向下在一层房屋外搭建排污管道。该两被告所承租的二层房屋曾发生漏水，导致一层屋顶有漏水痕迹。另查明，涉案温州火车站站南商贸城D幢设有东、西侧楼梯。其中，西侧楼梯的一层入口朝东（面向一层内部），楼梯通道长10.10米，西侧楼梯下方有一楼梯间长7.625米，宽3米，计22.875平方米。西侧楼梯南面即地下室入口。该楼梯通往二层，二层楼梯口右侧系公用厕所，分为男女公用厕所，现已由被告徐珍峰、戴秀来改造成房间出租。东侧楼梯的一层入口朝西（面向一层内部），东侧楼梯入口左侧有小楼梯间，有杂物堆积。东侧楼梯通往二层通道长7.50米，宽4.60米，该楼梯至二层并经二层过道从西侧楼梯至西侧一层出口。本院认为，围绕本案的争议焦点，本院评析说理如下：一、各被告使用涉案房屋的两个楼梯及通道是否需要支付费用。（一）关于西侧楼梯及过道。根据《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十七条规定，不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。诉讼中原告确认，其于2016年购买一层房屋时，西侧楼梯及过道设置已为当前状态，楼梯与内部设置了墙体隔断，其对楼梯现状并无异议。本院认为，房屋产权证明标明涉案房屋在西侧预留了通行楼梯，虽然西侧楼梯的物理位置、实际大小与房屋产权证载明内容不一致，但西侧楼梯供二层用户利用楼梯出入通行的用途应当予以保证，故被告就西侧楼梯的使用（包括超出两原告房屋产权证书载明的面积部分）无需支付费用。就西侧楼梯过道，该通道并非被告改造而成，在原告购买涉案房屋时已经存在，且因商场内部方向的通道已被墙体隔断，现有西侧楼梯通道系通往该侧楼梯的唯一通道，现原告对既存的楼梯、墙体现状并无异议，则应当为西侧楼梯的使用提供必要的过道便利。本院认为，各被告就西侧过道的使用无需支付费用。（二）关于东侧楼梯及过道。根据建筑设计防火规范相关规定，每层200平方以上的2层建筑需要建造2个疏散楼梯。本案中，涉案房屋一层、二层的建筑面积均超过200平方米，应当设有2个通行楼梯，且房屋分层分户平面图也载明已预留东侧楼梯，房屋竣工图也标明楼梯出口，故应按原来保证通行用途，依照《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定，两原告应当为二层用户的出入通行提供必要的便利，各被告就东侧楼梯的使用（包括超出两原告房屋产权证书载明的面积部分）无需支付费用。（三）关于西侧一楼楼梯下方改造楼梯间使用费用问题。西侧一楼楼梯下方楼梯间位置系两原告房屋套内面积，属于两原告所有，被告徐珍峰、戴秀来将该处改造成楼梯间并使用，应承担占用使用费。根据《中华人民共和国物权法》第九十二条，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。原告主张从2018年7月4日起（即被告潘雪夫、蒋金利、李武通产权登记时间）至解除使用之日止，按每平方米每月65元计算。被告徐珍峰、戴秀来陈述按租金每平方米每月20元计算。本院结合本案，确定该楼梯间占用面积为22.875平方米（长7.625米×宽3米），酌情认定按每平方每月40元计算使用费，经计算，每月使用费915元。被告徐珍峰、戴秀来应从2018年7月4日起向两原告支付该楼梯间使用费至解除使用之日止。二、原告吴宝中、吴宝旺要求涉案房屋的二层西侧卫生间恢复原状。各被告对二层西侧原公用卫生间系一、二层公用，后改造成房间出租无异议。由于该二层西侧原公用卫生间系一层和二层公用，被告徐珍峰、戴秀来擅自改变功能，侵害一层用户即两原告的共用权，应予以拆除并恢复原状。三、原告吴宝中、吴宝旺要求被告徐珍峰、戴秀来拆除排污管是否合理有据。根据《中华人民共和国物权法》第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利；第九十一条规定，不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。被告徐珍峰、戴秀来系涉案房屋二层承租人，原告吴宝中、吴宝旺作为相邻的一层房屋的不动产权利人，应当为被告徐珍峰、戴秀来铺设生产生活必要的排污管道提供必要便利，但因管道铺设会危及一层不动产的安全除外。现原告吴宝中、吴宝旺未能举证证明因被告徐珍峰、戴秀来铺设排污管道导致其遭受相关损失、对房屋产生影响，故就两原告要求被告徐珍峰、戴秀来拆除排污管的诉讼请求，本院依法不予支持。四、被告徐珍峰、戴秀来因涉案房屋二层漏水需向原告吴宝中、吴宝旺赔偿的损失金额。《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定：被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案被告徐珍峰、戴秀来确认曾因二层漏水造成一层相关损失，但对两原告主张的损失金额不予认可。本院认为，被告徐珍峰、戴秀来作为涉案房屋二层的实际使用人，因其原因对一层业主造成损失，应当承担侵权责任，赔偿原告吴宝中、吴宝旺相关损失。原告吴宝中、吴宝旺要求被告徐珍峰、戴秀来承担相关损失10000元，但未能提供相应证据证明损失情况，本院酌情认定损失金额为5000元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条、第八十八条、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐珍峰、戴秀来于本判决生效后支付原告吴宝中、吴宝旺使用费（其中自2018年7月4日起按每月915元的标准计算至判决生效之日止的使用费，于判决生效后十日内支付；判决生效之日起按每月915元的标准计算至实际解除使用之日止的使用费于每月月底前支付）；二、被告徐珍峰、戴秀来于本判决生效之日起十日内向原告吴宝中、吴宝旺支付因漏水产生的相关损失5000元；三、被告徐珍峰、戴秀来于本判决生效之日起三十日内拆除二层西侧改造的房间并按原来设计功能恢复成公用厕所。四、驳回原告吴宝中、吴宝旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本案受理费2599元，减半收取1299.50元，由原告吴宝中、吴宝旺负担922.50元，被告徐珍峰、戴秀来负担377元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈婷婷二〇二一年一月二十日代书记员 吴诗诗?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十七条：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第八十八条：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第九十一条：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。第九十二条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。《中华人民共和国侵权责任法》第三条：被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。