江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2599号上诉人（原审被告）：靖江立信建设项目管理有限公司，统一社会信用代码913212826921184477,住所地靖江市环城南路**。法定代表人:蔡满其，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚曙琴，江苏君谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙徐蒙，江苏君谊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：江苏神龙海洋工程集团有限公司，统一社会信用代码91321282753218397J，，住所地靖江市南环路**法定代表人：倪福生，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈银江，江苏百川通律师事务所律师。原审第三人：刘柱兵，男，1970年12月31日生，汉族，住靖江市。上诉人靖江立信建设项目管理有限公司（以下简称立信公司）因与被上诉人江苏神龙海洋工程集团有限公司（以下简称神龙公司）及原审第三人刘柱兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2020）苏1282民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。立信公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉地块的过户手续至今未能办理完毕，被上诉人并非案涉地块的权利人，且被上诉人与刘柱兵一直未告知上诉人案涉房屋产权转移的相关事实，在2019年6月上诉人与刘柱兵第一份租赁合同到期后，因刘柱兵未清偿所欠上诉人的款项，刘柱兵仍以产权人的身份主动同意上诉人继续使用案涉房屋，上诉人与刘柱兵之间存在房屋租赁关系，应当由上诉人与刘柱兵结算租金，被上诉人无权向上诉人主张房屋使用费用。2.一审既然认定上诉人与刘柱兵所签租赁合同无效，又依据租赁合同的约定判令上诉人承担租金，于法无据。另上诉人已经将案涉房屋租赁期间的租金与刘柱兵进行了结算，一审再次要求上诉人承担租金，严重侵犯了上诉人的合法权益。3.一审要求上诉人从2017年7月22日开始向被上诉人承担房屋使用费，没有事实和法律依据。被上诉人将案涉房屋在供电公司的户名自行变更后，多次强迫要求上诉人缴纳电费，上诉人出于正常经营需要才缴纳电费，并不代表认可了被上诉人产权人的身份，且同样是承租人的马洲小贷公司向被上诉人首次缴纳电费时间是在2019年，既然房屋交付，交房时间应是一致的，一审认定事实显然存在重大错误。神龙公司答辩称,1.被上诉人已经取得了讼争房屋的财产权，虽然该处房产因为建筑物存在着违法情形导致未能办理产权过户登记，但是法院的相关判决已经确认刘柱兵需要将该处土地使用权过户给被上诉人所有，且已通过了执行程序进行了处理，根据房随地走的原则，结合第三人与被上诉人之间协议的约定，可以看出第三人已经将该房产的产权转交给被上诉人，本案的上诉人就有义务支付其使用讼争房屋期间相应的使用费，并且按照被上诉人的要求进行迁让。2.本案上诉人与刘柱兵曾经约定相应的租金，上诉人没有举证证明在该房产转交被上诉人之前约定了新的租金标准。而上诉人一直按照与刘柱兵约定的标准使用该房屋，那么根据最高院有关城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的规定，上诉人应当按照相应的租金标准支付相应的使用费。3.马洲公司的判决是根据证据来认定，但是并不是真正的客观的事实。上诉人认为不能够依据向被上诉人缴纳电费的时间作为其知道房产转为被上诉人的时间，这个观点不成立，2017年7月21日，上诉人向被上诉人单位账户汇款的事实可以清楚看出这就是缴纳电费，因为上诉人与被上诉人之间并无其他的往来，即使第三人掌握讼争房屋期间，经常转换收电费的人，也不可能存在第三人将电费交给某公司，也只可能是交给某个自然人。既然本案是上诉人将电费直接汇入被上诉人的银行账户，而根据相关的法院的判决以及裁定，已经证明此时被上诉人已经取得了讼争房屋的财产权，依据电费户名的变更为被上诉人等一系列的事实可以充分说明此时上诉人已经非常清楚，被上诉人是讼争的财产权人。因此，从此时开始作为上诉人均应当向被上诉人支付相应的房屋使用费。刘柱兵未作答辩。神龙公司向一审法院起诉请求：立信公司立即迁出位于靖江市环城南路68号的房屋，并支付自2017年5月27日起至立信公司实际迁出之日止按每年150000元计算的房屋占用费。当事人对神龙公司提供的租期至2019年5月31日的房屋租赁合同复印件、立信公司提供的租期至2019年5月31日房屋租赁合同等无争议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，一审法院认定如下：神龙公司提供的（2016)苏1282民初6549号民事判决书、（2017)苏1282执1283号执行裁定书、（2016)苏1282执1303号协助执行通知书、（2016)苏1282执字第1283号，客观真实，可以作为定案依据；神龙公司提供的破产重整计划草案和泰州供电公司更名过户申请表及神龙公司与供电公司签订的低压供用电合同，真实性予以认定；神龙公司提供的2017年7月21日吴江农村商业银行的网上银行交易凭证以及立信公司出具的情况说明，立信公司认可真实性，但认为系神龙公司强行停电逼迫立信公司向其交纳电费，且受迫出具情况说明，并不能证明神龙公司的产权人身份，对此一审法院认为，该证据可以证明神龙公司向立信公司主张相应权利的事实，可以作为认定案件事实的依据；立信公司提供的借条、转账凭证等，系立信公司与第三人之间的债权债务关系，对其关联性不予认定；神龙公司提供的水费发票复印件、电费发票复印件、告知书以及张贴告知书的照片，需结合其他证据予以认定；立信公司提供的租期至2029年5月30日的租赁合同复印件，神龙公司认为刘柱兵至今未将原件交给立信公司，其真实意愿是不同意签订该合同的，即使签订了该合同，该合同对神龙公司没有拘束力，一审法院认为，该证据并非原件，且无其他佐证，不能作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：杰盛公司向木兰支行借款2000万元，时由第三人刘柱兵及俞钧、靖江市金桥担保有限公司（以下简称金桥公司）提供担保，第三人刘柱兵以其所有的位于靖江市北侧地号为401-266-0413000商业用地〔国有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米〕提供抵押担保，并办理了抵押登记，同时，神龙公司为担保人金桥担保公司提供了反担保。因各债务人及担保人未能按期归还上述银行借款，2015年3月30日，神龙公司与第三人签订商业用地转让协议书1份，约定神龙公司代杰盛公司归还所欠木兰支行贷款，第三人将抵押的商业用地土地剩余年限使用权及该土地上所有建筑、构筑物所有权随土地一并转让给神龙公司，第三人保证在神龙公司代杰盛公司全额归还所欠木兰支行贷款本息的当日办理注销土地抵押权手续，同时与神龙公司办理土地使用权及地上建筑、构筑物的过户登记手续，将上述土地、地、地上建筑筑物过户给神龙公司，由第三人提供上述土地剩余使用年限及地上所有建筑、构筑物所有权等额抵算神龙公司代杰盛公司归还木兰支行贷款本息，在办理土地转让及地上建筑、构筑物过户过程中的一切手续由神龙公司办理，第三人应当无条件配合，费用由神龙公司承担。协议签订后，神龙公司代杰盛公司归还了上述银行贷款，同年7月22日，第三人刘柱兵及杰盛公司出具说明，神龙公司已按协议约定应当代还的款项全部还清，关于土地转让过户至神龙公司名下的问题仍按协议书执行。后神龙公司于2016年9月21日向一审法院提起诉讼要求第三人协助办理上述商业用地的过户登记手续即一审法院（2016）苏1282民初6549号案件，该案经审理后判决第三人刘柱兵于判决生效后30日内协助江苏神龙海洋工程有限公司办理位于靖江市北侧商业用地[地[地号为401-266-0413000有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]的过户登记手续，费用由神龙公司负担。判决生效后，神龙公司向一审法院申请强制执行，2017年5月22日，一审法院作出（2017）苏1282执1283号执行裁定书，裁定将第三人刘柱兵名下所有的位于靖江市北侧商业用地[地[地号为401-266-0413000有土地使用权证号为靖国用（2012）第600448号，面积为489平方米]国有土地使用权过户归神龙公司所有，费用神龙公司负担。另查明，2016年9月，江苏神龙海洋工程有限公司变更企业名称为江苏神龙海洋工程集团有限公司。2018年6月15日，一审法院作出（2018）苏1282破申4号民事裁定书，裁定受理冯进对江苏神龙海洋工程集团有限公司的破产重整申请。2019年5月10日，一审法院作出（2018）苏1282破4号之二民事裁定书，裁定批准江苏神龙海洋工程集团有限公司重整计划草案；终止江苏神龙海洋工程集团有限公司重整程序。再查明，2014年6月1日，刘柱兵与立信公司签订《房屋租赁合同》1份，约定刘柱兵将位于靖江市（建筑面积400平方米）出租给立信公司使用，租金150000元/年等。一审法院认为，根据神龙公司与第三人签订的《商业用地转让协议书》，神龙公司代杰盛公司归还木兰支行的贷款后，第三人应向神龙公司交付讼争房屋及土地，并办理相应的产权过户登记手续，讼争房屋虽客观上暂时无法办理产权登记手续，但并不能就此排除神龙公司对讼争房屋享有的占有、使用权利。神龙公司依据其取得案涉房屋的物权权益，要求房屋使用人支付房屋占有使用费，其具备本案的神龙公司诉讼主体资格，对立信公司的相应辩称意见，依法不予采信。立信公司辩称刘柱兵与神龙公司的买卖行为侵犯了立信公司的优先购买权，应属无效，对此一审法院认为，法律规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，不予支持。故对立信公司该辩称意见亦不予采信。立信公司基于其与第三人签订的《房屋租赁合同》使用讼争房屋，因房屋至今未能取得所有权权属证书，神龙公司亦无法提供相应的建设规划审批手续等合法建造资料，故上述《房屋租赁合同》为无效合同。租赁合同无效，立信公司继续占有使用诉争房屋,缺乏合同依据和法律依据，神龙公司要求立信公司迁出房屋的诉讼请求符合法律规定,应予支持。房屋租赁合同无效,但出租方可参照租赁合同约定的租金标准要求承租方支付房屋占有使用费，现神龙公司作为案涉房屋权利继受方，主张按照150000元/年的标准支付占有使用费，符合法律规定，予以支持。关于立信公司应支付房屋占用使用费的起算时间节点问题。立信公司签订《房屋租赁合同》时，房屋由第三人刘柱兵占有、控制，其应与第三人刘柱兵进行结算，但自立信公司知道或应当知道讼争房屋应已由神龙公司继受享有相应物权权利时，立信公司应当向神龙公司支付租金或占有使用费。根据神龙公司提供的转账记录，立信公司于2017年7月21日向神龙公司账户转入水电费，故可以认定立信公司至少自此知道或应当知道讼争房屋已变更由神龙公司所有之事实，立信公司应当自2017年7月22日起向神龙公司支付房屋占有使用费。对于立信公司所辩称的装修补偿，因立信公司未能提供相应证据证实，立信公司可另行主张权利，本案中对此部分暂不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第二十一条之规定。判决:一、靖江立信建设项目管理有限公司于判决生效后三十日内从位于靖江市环城南路68号的第三层的房屋内迁出；二、靖江立信建设项目管理有限公司于判决生效后十日内支付江苏神龙海洋工程集团有限公司房屋占用使用费（自2017年7月22日起计算至实际迁出之日止，按150000元/年的标准计算）；三、驳回江苏神龙海洋工程集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7319元，由江苏神龙海洋工程集团有限公司负担456元，由靖江立信建设项目管理有限公司负担6863元（江苏神龙海洋工程集团有限公司预交的案件受理费的剩余部分由一审法院退回，靖江立信建设项目管理有限公司于判决生效后十日内向一审法院交纳案件受理费6863元）。二审期间，双方均未提交新的证据。一审查明的事实均有相应证据佐证，本院予以确认。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案中，双方当事人争议的焦点为:1.神龙公司是否有权要求立信公司从案涉房屋内迁出并向神龙公司支付自2017年7月22日起至实际迁出之日的房屋占有使用费？2.一审判决确定的房屋占有使用费的计算标准是否于法有据？对此，本院根据现有证据并结合双方陈述综合评析认为，关于争议焦点1，首先，根据一审法院已生效的相关民事判决书及执行裁定书和通知书，应认定案涉房屋所在的土地的使用权自2017年5月22日已归神龙公司所有，案涉房屋作为该土地上的建筑物，其使用、收益权亦应归神龙公司所有，神龙公司对案涉房屋具有行使相应权利的资格；其次，神龙公司取得对案涉房屋的相应权利后，曾要求立信公司向其缴纳电费，立信公司亦于2017年7月21日向神龙公司缴纳了电费，尽管立信公司辩称系因神龙公司采取了强迫停电的方式，但表明立信公司此时已明知案涉房屋的权利主体发生了转移，其理应主动与神龙公司及刘柱兵协商解决纷争，而非置之不理，立信公司称其已与刘柱兵就使用案涉房屋期间的费用进行了结算，但其并未能提供相应证据证明。神龙公司取得案涉房屋的相应权利后，立信公司并未与神龙公司及刘柱兵就案涉房屋的使用问题达成新的意见，且立信公司与刘柱兵所约定的案涉房屋使用期限已过，一审据此判令立信公司迁出案涉房屋并从2017年7月22日起至实际迁出之日向神龙公司支付案涉房屋占有使用费并无不当。关于争议焦点2，立信公司与刘柱兵所签订案涉房屋的租赁合同系双方真实意思表示，其中双方对包含租赁标准在内的租赁费用的计算作出了明确约定，是市场主体在交易过程的自治行为，而立信公司均一直在使用该房屋，现该房屋的权利主体转移至神龙公司，神龙公司亦认可立信公司与刘柱兵所约定的费用，且立信公司未举证证明上述标准明显超过市场正常价格标准，导致双方之间利益失衡。故一审参照立信公司与案涉房屋的刘柱兵之间的约定标准计算案涉房屋的占有使用费符合法律规定。综上所述，靖江立信建设项目管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7319元，由靖江立信建设项目管理有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 李志霞审判员 李 霖二〇二一年一月二十六日书记员 卞 婷