浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4780号 上诉人（原审被告）：祝剑昌，男，1978年5月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）陈建耀，男，1967年10月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原审第三人：绍兴市越城区皋埠街道银兴社区居民委员会，住所地绍兴市越城区皋埠街道金宇园,统一社会信用代码553306026831324314。 法定代表人：李国祥，主任。 委托诉讼代理人：孙新育。 上诉人祝剑昌因与被上诉人陈建耀、原审第三人绍兴市越城区皋埠街道银兴社区居民委员会（以下简称银兴居委会）合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初7149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祝剑昌上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈建耀的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实错误，导致判决结果严重不公。一、陈建耀无权主张案涉房屋，主体不适格，案涉物业用房合同系祝剑昌和银兴居委会所签，祝剑昌与陈建耀未发生过任何关系，案涉房屋权属归银兴居委会，陈建耀无资格主张。二、房屋占用费不应按30000元/间的年租金标准计付。2009年6月30日祝剑昌与银兴居委会所签租房协议第二条约定，案涉房屋四间年租金为18000元。2019年6月30日到期后，由于物业原因未能及时处理，长期停业空关，双方又未签租赁合同，构成的是不定期租赁关系，房屋占用费仅能按原年租金标准4500元/间收取计付。原审考虑为同一个小区房屋及物价上涨因素，但是案涉房屋使用性质、经营范围不同，不能盲目归类，原审判决无事实和法律依据，显失公平。 陈建耀辩称，我与银兴居委会签订的物业管理合同，合同上明确约定有5间物业用房，我有权出租房屋。案涉房屋祝剑昌与银兴居委会10年租赁期限到期后我有权来主张。关于30000元/间的年租金标准是一审法官去现场实地踏看过的，是合理的。 原审第三人银兴居委会述称，原审审理程序到位，认定事实正确。关于陈建耀主张的案涉房屋，房屋权属系第三人所有，陈建耀按物业承包合同应于2020年12月31日前归还第三人，现物业承包已到期，陈建耀及占用人祝剑昌均应腾退归还。关于祝剑昌认为房屋占用费不应按30000元/间年租金标准支付，与第三人无关，由二审法院根据实际情况依法合情合理处理。 陈建耀一审提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告腾退71号、73号、74号物业用房；二、判令被告赔偿原告自2019年7月1日至案涉物业用房实际交付期间,按30000元/间·年为标准的占有使用损失计97500元(暂计至2020年8月1日,要求计算至实际交付之日止)；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年6月30日，被告与第三人签订租房协议一份，约定第三人为甲方，被告为乙方，物业营业房71-74号甲方同意其租用，租用期限限定为10年，自2009年7月1日至2019年6月30日，若物业管理单位变更，甲方不再续管理，甲方应协助乙方向新任物管单位衔接租赁工作，由乙方自行同新物管单位商业续订租赁合同。租金为18000元/年（含物管费），租金一年一付，先付后用。2018年1月1日，原告与第三人签订银蝶园物业管理合同一份，约定第三人为甲方，原告为乙方，甲方职责包含“协调处理好物业用房交接工作”，监督乙方代为管理的小区房屋。合同从2018年1月1日起至2020年12月31日止。陈建耀于2018年11月5日向该院提起诉讼，要求银兴居委会继续履行银蝶园物业管理合同，并赔偿陈建耀自2018年1月1日起至银兴居委会实际向原告交付银蝶园71、73、74号物业用房止，按照每间物业用房25000元/年计算截止到2018年11月30日止的损失共计68750元。该院经审理后出具（2018）浙0602民初11627号民事判决书，该判决书认为陈建耀与银兴居委会签订的银蝶园物业管理合同合法有效，陈建耀向银兴居委会收取了2018年7月1日止2019年6月30日的13500元物业用房租金，现陈建耀以原租金补偿给陈建耀造成巨大损失，要求以现租金补偿无法律依据，故对判令驳回陈建耀的各项诉请。2019年6月10日，原告与案外人徐永萍签订房屋租赁协议一份，约定原告为出租方（甲方），徐永萍为承租方（乙方），出租方将银蝶园小区外店面70号出租给徐永萍使用，租赁期自2019年6月10日至2020年6月10日止，租金为每年3万元。陈建耀于2019年8月19日再次起诉银兴居委会，要求：一、判令银兴居委会立即履行银蝶园物业管理合同义务，向陈建耀交付71号、73号、74号物业用房；二、银兴居委会赔偿陈建耀自2019年7月1日止案涉物业用房实际交付期间按30000元/间年为标准的占有使用损失计15000元。该院出具（2019）浙0602民初8201号民事判决书认定陈建耀可根据银蝶园物业管理合同直接向承租人祝剑昌主张权利，且银兴居委会已于2019年6月24日通知承租人祝剑昌经营户履行腾退事宜，现陈建耀的诉请与合同约定相悖，故判令驳回陈建耀的诉讼请求。银兴居委会于2019年9月4日向祝剑昌提起诉讼，要求：一、判令祝剑昌即时腾退越城区皋埠镇银蝶园71-74号房屋；二、判令祝剑昌按原房屋租金计付自2019年7月1日起至实际腾退日止的房屋占用费给银兴居委会。诉讼中，银兴居委会表示由于租赁协议得到物业管理人陈建耀的确认，故祝剑昌租用的71、73、74号物管用房同意由陈建耀主张，在陈建耀没有主张前，原告只主张72号社区用房，如果陈建耀在物业期限内没有主张，原告另行主张71、73、74号物管用房归还，故将第一项诉讼请求变更为判令被告即时腾退越城区皋埠镇银蝶园72号房屋（社区用房）。该院出具（2019）浙0602民初8716号民事判决书认定，上述71-74号房屋租赁的租期已经届满，祝剑昌应依法腾退，故判令祝剑昌于该判决生效三十日内腾退绍兴市越城区皋埠镇银蝶园72号社区用房给银兴居委会，并支付相应的房屋占有使用费。该院在审理过程中，因原、被告无法就讼争房屋的租金达成一致意见，故由被告申请就案涉房屋自2019年7月1日至今的租金进行评估，该院委托绍兴市百兴价格事务有限公司进行评估，但因被告未按照评估机构要求预交鉴定费用，故将评估委托退回至该院。该院于2020年11月17日实地走访，银蝶园70号店面与71号相邻，目前所挂商铺名牌为兄弟姐妹快餐店，已处于停业关门状态，但可从玻璃门观察内部结构，其纵深、高度基本与70号店铺一致，只是71号、72号、73号相通，无墙壁阻隔；74号为单独店面，目前所挂商铺名牌为东呱鸭舌，亦为停业关门状态。 一审法院经审理认为，本案争议焦点为：一、原告是否有权向被告主张腾退案涉租赁房屋以及占有使用损失；二、原告所主张的案涉租赁房屋占有费用如何认定。对于以上争议焦点，该院认为：一、对于案涉租赁房屋，被告与第三人签订了租房协议，该租房协议已经到期，且第三人已经通知被告腾退，故被告应当依法向第三人履行腾退义务并支付相应的占有费用。现第三人已经向该院明确相应的权利可由原告直接向被告主张，可视为第三人将其权利转让给原告，已生效的（2019）浙0602民初8201号民事判决书亦认定原告可直接向被告主张权利，故对于本案原告要求被告腾退案涉租赁房屋的诉请，该院予以支持。被告认为原告主体不适格的抗辩意见与第三人陈述以及生效法律文书认定的事实不符，该院不予采信。该院注意到原告与第三人之间签订的银蝶园物业管理合同到期日为2020年12月31日，如至2021年1月1日被告仍未履行腾退义务，则其腾退对象应为第三人。二、对于原告所主张的案涉租赁房屋占有费用，经该院实地走访，银蝶园70号店面与案涉租赁房屋相邻，且房屋结构基本一致，70号店面房屋租赁协议的签订时间也与案涉租赁房屋租赁协议到期时间相近，故原告所提交的房屋租赁协议具有较强的证明力，其已经初步完成了举证责任，应由被告举证证明该租金标准存在不合理之处。现被告申请对案涉租赁房屋进行评估后又拒不缴纳评估费用，导致无法通过评估确定案涉租赁房屋的租金价值，依法应由被告承担举证不能的法律后果。故该院对于原告所主张的标准予以采信，但根据原告与第三人签订的合同，原告仅有权主张自2019年7月1日起至2020年12月31日止的房屋占有费用，之后的房屋占有费用应由第三人自行主张。对于被告认为应当按照原租金标准计算房屋占有费用，且应当类案同判的抗辩意见，该院认为：一、被告所提交的收款收据只能证实其按照2009年与第三人签订的租房协议约定交纳了租金，该租房协议距今已超过十年，其间随着我国经济飞速发展，物价、房价、房屋租金均明显上涨，再按照原租房协议标准计算房屋占用损失显失公平，故该院不予采信；二、关于类案同判问题，（2019）浙0602民初8201号民事判决书已经进行了明确说明，该院驳回该案中陈建耀诉请的理由正是因为该院认为陈建耀应当向本案被告而非银兴居委会主张权利；其次，（2019）浙0602民初8716号民事判决书之所以判令祝剑昌按原租金支付房屋占有费用，是因为该案中银兴居委会自行按照该标准主张，该行为系银兴居委会自行处分其合法权利，并不妨碍本案中原告按照现有市场价格主张权利，亦不存在类案不同判的问题。另对于被告所主张的因原告行为所造成的经济损失，因被告既未提交证据证实，亦与本案不属于同一法律关系，故该院不予评议，如确有证据，被告可另案主张。综上，该院对被告的抗辩意见不予采信。第三人经该院传票传唤未到庭应诉，该院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告祝剑昌向原告陈建耀腾退位于绍兴市越城区××街道××号××号××号物业用房（如至2021年1月1日被告祝剑昌仍未腾退，则应向第三人绍兴市越城区皋埠街道银兴社区居民委员会腾退），于判决生效之日起三十日内履行；二、被告祝剑昌支付原告陈建耀上述第71号、73号、74号物业用房自2019年7月1日起至2020年12月31日止按照30000元／间的年租金标准计算的房屋占用费用，于判决生效之日起三十日内履行；三、驳回原告陈建耀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取人民币1119元，由被告祝剑昌负担，于判决生效之日起七日内履行。 二审中各方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院围绕上诉请求与事实理由审查认为，关于陈建耀是否有权向祝剑昌主张案涉房屋权利的问题，根据祝剑昌与银兴居委会签订的租房协议，案涉房屋的租赁期限已于2019年6月30日到期，且银兴居委会当时已经通知祝剑昌腾退，故祝剑昌应当依法向银兴居委会履行腾退义务并支付相应的占有使用费。现银兴居委会已经在一审中明确表示根据其与陈建耀签订的物业管理合同，相应的权利由陈建耀直接向祝剑昌主张，故本案中陈建耀有权向祝剑昌主张案涉房屋的腾退及要求支付占有使用费。关于案涉租赁房屋占有使用费认定的问题，一审法院经过实地走访，以与同时期案涉租赁房屋相邻的店面租赁价格确定占有使用费的金额，合情合理，本院予以照准。祝剑昌认为应按照其与银兴居委会原租房协议标准计算房屋占用损失，对此一审法院已进行了详细说理，本院予以赞同，不再赘述，祝剑昌的抗辩无事实与法律依据，本院依法不予采信。 综上所述，祝剑昌的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2238元，由祝剑昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  张百元 二〇二一年一月二十一日 书记员  陶钿钿