安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终98号 上诉人（原审被告）：周益兰，女，1963年5月10日出生，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：卞成林，男，汉族，1932年12月15日出生，住安徽省芜湖市镜湖区，系周益兰公公。 被上诉人（原审原告）：芜湖市森林物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区。 法定代表人：陈明龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏健，男，该公司员工。 上诉人周益兰因与被上诉人芜湖市森林物业管理有限公司（以下简称森林物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初3917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人周益兰及其委托诉讼代理人卞成林、被上诉人森林物业的委托诉讼代理人苏健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周益兰上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院根据案涉房屋是否系长期空置的事实认定物业费的收取标准，对周益兰名下的另一房屋（门牌号为××的物业费收取事宜是否在本案合并处理予以明确，并判令森林物业赔偿周益兰的租金损失。事实和理由：1、案涉门牌号为××的房屋自2014年至今实际空置，无人居住，业主没有实际享受物业管理服务，亦未使用电梯等设施。故该房屋的物业费收取标准应当区别于正常有人居住的房屋，收费比例应当酌情扣减。2、在同一小区，周益兰名下有另一房屋（门牌号为××。该房屋的各项家用设备均齐全，容易对外出租。2018年3月，同楼层另一住户入住了一位××人，其将捡来的垃圾长期堆放于周益兰名下的房屋门口，从而导致该房屋无法对外出租。周益兰因此遭受租金损失近14000元。周益兰多次向森林物业反映该问题，但森林物业对此并未妥善处理和解决。森林物业应当赔偿周益兰的租金损失。3、一审判决中关于“被告反映的物业服务管理确有瑕疵，但主张的损失不在本案审理范围内，故对物业服务费进行酌情减少为3326.4元（3696×90%）”的认定，是否系将周益兰名下的两套房屋予以了合并处理，存在歧义和争议。且该点表述存在用语不当之处，应予删除和修改。二审法院应当就两套房屋是否在本案中合并处理问题，予以明确。4、一审判决书载明的开庭时间错误。且周益兰一审到庭参加了诉讼，一审判决却载明周益兰未到庭，系明显错误。 森林物业辩称，本案一审曾组织诉前调解，后因双方分歧较大，一审诉讼程序继续进行。案涉小区系安置房小区，有的拆迁户登记了多处房屋，森林物业在统计物业费交纳情况时遗漏了周益兰名下的另一套房屋（门牌号为××。森林物业保留主张该房屋所拖欠物业费的权利。周益兰如认为森林物业造成了其租金损失，其可以另行主张权利。周益兰作为小区业主，在享受物业服务的同时负有按时缴纳物业费的义务，一审法院判令其交纳物业费，并无不当。 森林物业向一审法院起诉请求：判令周益兰支付物业服务费3696元以及森林物业代为垫付的能耗费2957元。 一审法院认定事实：周益兰系芜湖市弋江区金泽苑小区××室（面积105.6㎡）业主，森林物业系芜湖市弋江区金泽苑小区物业管理服务公司。森林物业分别于2014年至2020年的1月1日与金泽苑小区业主委员会各签订《金泽苑物业管理委托合同》各一份，协议约定：森林物业为涉讼小区提供物业服务；委托管理期限均为一年；物业服务范围为小区内公共设施的管理、环境卫生管理、绿化养护管理、公共秩序维护等；其中2014年、2015年物业管理服务费约定为底层0.5元／平方米／月，二层0.7元／平方米／月，三层0.9元／平方米／月，四层及四层以上1.0元／平方米／月收取，其中电梯运行费用包含在物业管理费内，不再向业主另行收费；2016年至2020年物业管理服务费约定为底层0.5元／平方米／月，二层0.7元／平方米／月，三层0.8元／平方米／月，四层及四层以上0.9元／平方米／月收取，其中电梯运行费用包含在物业管理费内，不再向业主另行收费。上述合同签订后，森林物业为涉讼小区提供了相关物业服务。周益兰自2014年10月12日起未向森林物业交纳物业管理费。经催要未果，遂成讼。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。森林物业与金泽苑小区业主委员会签订的《物业管理合同》，对全体业主均具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。森林物业为案涉小区提供了相应的物业服务，周益兰应当按照约定支付物业服务费及公共能耗费，森林物业起诉时均按0.9元/平方米/月进行主张是其自身权利。然周益兰拖欠金泽苑小区7栋1单元1301室自2014年10月12日至2020年8月12日期间的物业服务费3696元（0.5元/月/㎡×105.6㎡×70个月）、能耗费2956.8元（0.4元/月/㎡×105.6㎡×70个月）至今未付，现森林物业诉请周益兰支付，于法有据，予以支持。周益兰反映的物业服务管理确有瑕疵，但主张的损失不在本案审理范围内，故对物业服务费进行酌情减少为3326.4元（3696元×90%），另公共能耗费2956.8元，属于代收代缴费用，不宜减少，上述综合物业管理服务费合计6283.2元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、周益兰于判决生效之日起十日内支付森林物业亿万多金泽苑小区7栋1单元1301室自2014年10月12日至2020年8月12日期间的物业服务费3326.4元、能耗费2956.8元，以上合计6283.2元；二、驳回森林物业其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由周益兰负担。 二审中，森林物业向本院提交案涉房屋2014年5月至2015年4月的供水抄表明细表一份，以证明案涉房屋自2014年后仍然存在大量用水的情况，周益兰关于案涉房屋自2014年以后即无人居住的上诉理由，不能成立。周益兰质证认为，其仅在案涉房屋居住了四年并交纳了四年物业费，房屋确实系自2014、2015年起即无人居住。森林物业可以提交2015年以后的水表抄表情况，供法庭查明该事实。 本院对上述证据的认证意见为：森林物业仅当庭提交2014年5月至2015年4月的供水抄表情况，在周益兰明确表示法院可以核实2015年之后的水表抄表情况以认定案涉房屋是否有人居住时，森林物业未当庭如实提交案涉房屋自2015年5月之后的水表抄表情况。故本院认定森林物业应当依法承担举证不能的法律后果，本院对案涉房屋自2015年5月1日起无人居住的事实予以确认。 二审另查明，森林物业与金泽苑业主委员会签订的物业服务期为2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日的《金泽苑物业管理委托合同》第八条均明确约定，“空置房物业费按实际收费标准的50%向产权人收取”；双方签订的物业服务期为2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至2020年12月31日的《金泽苑物业管理委托合同》第八条则明确约定，“空置房物业费按实际收费标准的80%向产权人收取”。 二审再查明，一审开庭笔录载明的开庭时间系2020年11月16日，周益兰到庭参加了诉讼，其拒绝在开庭笔录上签字。一审法院就“周益兰未到庭参加诉讼”以及“儒林西苑小区”表述的错误已经通过补正裁定的方式予以了纠正。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：其一，案涉房屋自2014年10月12日至2020年8月12日所欠交的物业费金额之认定；其二，周益兰名下的另一套房屋物业费的收取事宜是否在本案中一并处理以及其上诉主张的租金损失是否应予支持。 关于焦点一，本案中，周益兰并未举证证明森林物业存在不履行对案涉房屋提供物业管理服务义务的情形，故其应当履行交纳案涉房屋物业费的义务。案涉房屋自2014年10月12日至2015年4月30日期间并非空置，故该期间所欠交的物业费应按照约定的收费标准全额计算。本案一审判决将该时间段的物业费剔除公共能耗费后作了九折处理，森林物业并未对此提出上诉，本院二审不再予以调整。故该时间段的物业费（包含公共能耗费）应为：583.44元［（物业服务费0.5元/月/㎡×105.6㎡×6.5个月）×90%+（能耗费0.4元/月/㎡×105.6㎡×6.5个月）］。根据前述对森林物业二审提交的案涉房屋水表抄表明细表的认证意见，本院认定森林物业自行承担举证不能的法律后果，故对案涉房屋自2015年5月1日起系空置的事实予以确认。再根据二审查明事实，案涉小区的房屋如实际空置，该房屋的物业服务费应当按照约定的实际收费标准的折扣收取。故案涉房屋自2015年5月1日至2017年12月31日期间所欠物业费（包含公共能耗费）应为：1520.64元（0.9元/月/㎡×105.6㎡×32个月×50%）；案涉房屋自2018年1月1日至2020年8月12日期间所欠物业费（包含公共能耗费）应为：2395.01元（0.9元/月/㎡×105.6㎡×31.5个月×80%）。综上所述，案涉房屋自2014年10月12日至2020年8月12日所欠交的物业费（包含公共能耗费）总计为4499.09元（583.44元+1520.64元+2395.01元）。 关于焦点二，周益兰上诉所称的另一套房屋（门牌号为××并不在森林物业提起的本案诉讼范围内，该房屋的物业费收取事宜并不属于本案审理范围。森林物业可以依法另行主张该房屋的物业费。周益兰如认为森林物业对该套房屋所提供的物业服务存在瑕疵抑或违约情形，其可依法主张森林物业承担相应法律责任。故对周益兰关于在本案中合并处理两套房屋物业费收取事宜的上诉意见，本院不予采纳；对周益兰关于要求森林物业承担门牌号为××的房屋租金损失的上诉主张，本院亦不予支持。另，一审法院已经通过补正裁定的方式纠正了一审判决中关于“周益兰未到庭参加诉讼”以及“儒林西苑小区”表述的错误，本院不再纠正。本案一审开庭时间系2020年11月16日，一审判决书中关于开庭时间的表述存在错误，本院二审予以纠正。 综上，周益兰的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初3917号民事判决第二项； 二、变更安徽省芜湖市弋江区人民法院（2020）皖0203民初3917号民事判决第一项为“被告周益兰于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市森林物业管理有限公司亿万多金泽苑小区7栋1单元1301室自2014年10月12日至2020年8月12日期间的物业费（包含能耗费）4499.09元”。 三、驳回上诉人周益兰的其他上诉请求。 一审案件受理费25元，由芜湖市森林物业管理有限公司负担5元，周益兰负担20元；二审案件受理费50元，由芜湖市森林物业管理有限公司负担25元，周益兰负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 文 勇 审判员 戴玉海 审判员 蔡 俊 二〇二一年一月二十二日 法官助理徐希 书记员刘玉美 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；