河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0928民初8074号原告：中国农业银行股份有限公司濮阳县支行，住所地濮阳县国庆路**。统一社会信用代码：914109288742307714。负责人：郭彦立，行长。委托代理人：勾明威，职工。委托代理人：杨卫华，职工。被告：王艳华，女，1977年7月8日生，汉族，住河南省濮阳县。被告：郝俊堂，男，1972年6月2日生，汉族，住河南省濮阳县。被告：濮阳市众鑫置业有限公司，，住所地濮阳市大庆路新金坡公寓**统一社会信用代码：9141090056981288X8。委托代理人：程文杰，河南金谋律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告中国农业银行股份有限公司濮阳县支行（以下简称中国农行濮阳县支行）诉被告王艳华、郝俊堂、濮阳市众鑫置业有限公司（以下简称众鑫置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后,依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人勾明威、杨卫华，被告王艳华、众鑫置业公司委托代理人程文杰到庭参加了诉讼，被告郝俊堂经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农行濮阳县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还原告贷款本息合计121479.47元，其中本金119474.37元，利息2005.10元（利息计算至2020年10月22日，以后另计）。庭审中，原告就诉讼请求作出补充：以后的利息自2020年10月23日起按照合同约定计算至本金还清之日止（借款合同第十页第11.1条约定的利率为年利率7.08%，逾期还款利率为年利率10.62%）。另增加一项诉讼请求：要求以被告王艳华名下位于濮阳县××镇××花园小区××单元××房产予以判决，将所得价款优先受偿。事实与理由：2015年3月18日，被告王艳华、郝俊堂（系夫妻关系）在原告处签订《个人购房担保借款合同》，众鑫置业公司为担保人，原告于2015年3月30日按约向王艳华提供22万元贷款，用于购买濮阳县城关镇南城都市花园小区B9幢2单元301号商品房住宅一套。自2020年6月起，王艳华未按合同约定按期足额偿还贷款，原告多次催收无果。原告于2020年10月10日下达贷款提前到期通知书，王艳华未能履行还款义务。截止2020年10月22日，王艳华尚欠我行贷款本金119474.37元，利息2005.10元，本息共计121479.47元。借款人和担保人至今拒不履行还款义务。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告王艳华辩称，原告诉状所说属实，贷了22万元用于购买房子，还了5年多，现在因为钱全被人骗走了没有能力继续偿还，对于原告所说欠本金其也没有算过，都是银行算好的，其就算想办法还着银行，估计这个房子也保不住，因为还欠外面很多债。被告众鑫置业公司辩称，众鑫公司为被告王艳华、郝俊堂向原告借款购房担保属实，但众鑫公司提供的是阶段性担保，涉案房产已办理了抵押登记，众鑫公司已履行了担保责任；因涉案房产已由借款人与贷款人办理了抵押登记，原告就抵押房产实现债权并优先受偿于原告；因借款人本人有物的抵押，应当首先由被告王艳华、郝俊堂在物的担保范围内先承担责任。被告郝俊堂缺席，未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年3月18日，被告王艳华、众鑫置业公司与原告中国农行濮阳县支行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：原告中国农行濮阳县支行于2015年3月30日向王艳华提供贷款22万元，用于购买濮阳县城关镇南城都市花园小区B9幢2单元301号商品房住宅一套；借款期限为120个月（自2015年3月30日起至2025年3月29日止）；借期内利息按年利率7.08%计算，逾期还款利息按年利率10.62%计算；被告众鑫置业公司作为阶段性连带责任保证人承担连带保证责任，保证期间为借款到期日起二年，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日，为借款人的债务承担连带保证责任；被告王艳华作为预告登记义务人，原告中国农行濮阳县支行作为预告登记权利人，上述案涉房产在濮阳县房产局办理了抵押权预告登记。因案涉房屋未取得房地产权属证书，故案涉房屋一直未办理抵押登记手续。被告郝俊堂作为共同预告登记抵押人在上述担保借款合同上予以签字。上述担保借款合同第十一条第11.4项还约定，如贷款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布贷款人与借款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。合同签订后，原告中国农行濮阳县支行如约向王艳华发放了贷款，王艳华以等额本息的方式无间断地偿还原告中国农行濮阳县支行借款本金及利息至2020年6月21日。另查明，王艳华、郝俊堂自2020年6月22日开始不再偿还原告中国农行濮阳县支行借款本金及相应利息。2020年10月14日，原告中国农行濮阳县支行向王艳华下发贷款提前到期通知书，宣布贷款于2020年10月10日提前到期，王艳华于2020年10月13日签字确认已收到上述通知书。后王艳华仍未向原告中国农行濮阳县支行履行偿还下欠借款本金及相应利息的义务。截止到2020年10月22日，王艳华下欠原告中国农行濮阳县支行借款本金119474.37元及利息2005.10元。再查明，原告中国农行濮阳县支行于2020年11月30日向本院提出了诉讼财产保全申请，要求将被申请人王艳华、郝俊堂名下位于河南省濮阳县城关镇南城都市花园小区B9幢2单元301号的房屋予以查封，查封价值121480元，并提供了财产担保。本院于2020年11月30日作出(2020)豫0928民初8074号之一民事裁定书，将上述房产予以了查封，查封价值为121480元，查封期限为三年。以上事实有《个人购房担保借款合同》、借据，房屋抵押权预告登记证书，贷款提前到期通知书，贷款还款试算信息单，王艳华偿还房贷银行流水记录，《商品房买卖合同》，保全民事裁定书等证据相互印证、予以证明。本院认为，被告王艳华、众鑫置业公司与原告中国农行濮阳县支行签订的《个人购房担保借款合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同履行中，王艳华未按期足额还本付息，已构成违约，中国农行濮阳县支行有权按上述合同约定宣布贷款提前到期，要求王艳华立即清偿借款本息及相关费用。王艳华应按照合同约定承担逾期还款的违约责任。王艳华在签订上述借款合同时与郝俊堂系夫妻关系，向原告借款系用于购买家庭日常生活需要的居住房屋，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第三条之规定，上述债务应认定为夫妻共同债务，二人应承担共同清偿责任。关于本案房产抵押权预告登记问题。在预售商品房抵押贷款中，银行与借款人（购房人）对预售商品房做的抵押预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房产设立抵押权的一种预先的排他性保全。本案中国农行濮阳县支行就抵押房产仅办理了抵押权预告登记手续，在未办理房产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房产的处分，但并非对案涉房产享有现实抵押权。案涉房产至今未办妥正式抵押登记手续，中国农行濮阳县支行亦未取得案涉房产他项权证，故其主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。但中国农行濮阳县支行已申请本院对被告王艳华上述房产予以保全，原告可待本判决生效后王艳华、郝俊堂仍未履行还款义务的情况下，在强制执行阶段申请本院予以拍卖或变卖该房产以清偿其债务。关于众鑫置业公司应否对本案债务人的债务承担保证责任的问题。根据上述《个人购房担保借款合同》，被告众鑫置业公司与原告中国农行濮阳县支行已形成合法有效的保证合同关系，合同约定众鑫置业公司作为保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，由此众鑫置业公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，众鑫置业公司应按约定在保证担保的范围内对借款人的债务承担连带保证责任。众鑫置业公司承担保证责任后，有权向债务人王艳华、郝俊堂追偿。因抵押房产未办理正式的抵押登记手续，故债务人王艳华、郝俊堂不应视为自己提供了物的担保，不应当适用“债权人应当先就该物的担保实现债权”之相关法律规定。众鑫置业公司辩称借款人自己有物的抵押，应由王艳华、郝俊堂在物的担保范围内优先承担责任的意见，于法无据，本院不予采信。被告郝俊堂经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权，不影响本院依据现有证据作出缺席判决。另，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起实施，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案当事人签订的《个人购房担保借款合同》系民法典施行前的法律事实，应属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据上述规定，本案应适用当时的法律、司法解释规定。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王艳华、郝俊堂自本判决生效之日起十日内共同支付原告中国农业银行股份有限公司濮阳县支行借款本金119474.37元及利息（自2020年6月22日起至2020年10月22日止的数额为2005.10元；下余数额自2020年10月23日起以本金119474.37元为基数、按年利率10.62%计算至下欠本金付清之日止）。二、被告濮阳市众鑫置业有限公司对上述王艳华、郝俊堂的共同债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向王艳华、郝俊堂追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司濮阳县支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1365元（已减半），保全费1270元，由被告王艳华、郝俊堂共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  马传聪二〇二一年一月十二日书记员  朱浩伟