江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2602号上诉人（原审原告，反诉被告）：吉亚倩，女，1988年9月25日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陈睿，男，1988年12月11日生，汉族，住泰州市姜堰区，系上诉人之夫。被上诉人（原审被告，反诉原告）：泰州金鹰天地投资管理有限公司，住所地泰州市海陵区鹏欣丽都**。法定代表人：冯卓明。委托诉讼代理人：胡星亮，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷雨，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。上诉人吉亚倩因与被上诉人泰州金鹰天地投资管理有限公司（以下简称金鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吉亚倩上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实不清。本案是一起因新冠××这一不可抗力事件的发生而导致的房屋租赁合同纠纷案，且上诉人并未拖欠被上诉人的房租及其他各项费用，也未要求被上诉人退还上诉人已缴纳的房租，仅仅是要求被上诉人退还12000元保证金，但一审法院判令被上诉人可以没收上诉人的12000元保证金，还要求上诉人额外支付2363元的违约金给被上诉人，这一判决极度不公。请求二审法院查清事实，厘清新冠疫情的真实影响程度，合理判决，予以纠正。被上诉人金鹰公司辩称，首先，上诉人于2020年4月29日以新冠××属于不可抗力为由解除合同不符合法律规定或者约定，新冠××疫情不足以导致双方合同目的无法实现，上诉人解除合同的行为系违法解除。其次，被上诉人没收上诉人租赁保证金并要求其支付违约金符合法律规定和双方合同约定。综上，请求驳回上诉，维持原判。吉亚倩向一审法院起诉请求：1.解除吉亚倩与金鹰公司于2019年10月12日签署的《租赁合同》及《场地使用协议》；2.判令金鹰公司依约返还收取的租赁保证金12139元；3.本案诉讼费由金鹰公司承担。金鹰公司向一审法院反诉请求：1.请求判令金鹰公司没收吉亚倩租赁保证金12139元；2.请求判令吉亚倩支付违约金6879元；3.请求判令吉亚倩承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月12日，金鹰公司（甲方、出租方）与吉亚倩（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于海陵区鹏欣丽都G3内1层编号为G3-109-1的商铺出租给乙方使用，建筑面积37.68平方米，租赁用途为新时光品牌经营用，租赁期限为自商铺交付之日起1年，即自2019年10月12日起至2020年10月11日止；租金标准为首期租金6877元，其他各月租金按每天每平方米2元，即每月租金2293元；租金支付：首期租金为进场日起至第4个月最后一日期间的租金，首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳；乙方于签署本合同之日内向甲方支付履约保证金7623元；因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的，可在租赁期限内提前解除本合同；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给甲方外，乙方还应向甲方支付相当于三个月租金的违约金。双方于当日同时签订《场地使用协议》一份，约定甲方将G3-109-3场地提供给乙方作为休闲外摆区域，仅作商户吉亚倩自用，面积约为22.32㎡，该场地的使用期限为12个月，自本协议签订之日起壹年止。使用期内，乙方须向甲方支付场地使用费用为：每天每平方米人民币2元；物业管理费为：每月每平方米人民币6元；公共水电费为：每月每平方米人民币0.6元；支付方式为:每三个月交付一次，先付后用；乙方须向甲方缴纳保证金：4516元，乙方如有给甲方造成损害或损失行为的、违反或不履行本协议的、违反外摆管理方案的相关规定的，甲方有权从保证金中抵扣赔偿款、违约金或罚金，保证金不足以支付上述款项的，甲方对乙方仍有权追索。本协议期满并不再续约或协议解除后，在扣除上述赔偿款、违约金或罚金后，保证金将不计利息退还给乙方。协议签订后，金鹰公司将案涉商铺及场地交付吉亚倩使用，吉亚倩按约缴纳商铺履约保证金7623元、场地保证金4516元，合计12139元，并缴纳房屋及场地租金至2020年4月30日。2020年4月29日，吉亚倩向金鹰公司送达《关于通知贵司解除房屋租赁合同关系及要求贵司收回房屋的函告》，提出因“新型冠状病毒”疫情这一不可抗力事件，致本店无法经营，己无法达到本人租赁合同的根本目的，要求根据房屋租赁合同第十四条第14.2.4条款的约定解除合同，并于2020年4月30日自行将房屋内除不可移动物品外清空搬离，要求金鹰公司在2020年5月1日前收回上述租赁房屋并退还租赁保证金12139元。因双方对于应否退还保证金未能协商一致，致涉诉。一审法院认为，吉亚倩与金鹰公司签订的《租赁合同》及《场地使用协议》真实有效，双方已成立合法的租赁关系。现吉亚倩向金鹰公司发出解除通知，要求解除双方租赁关系，金鹰公司对于解除不持异议，因此双方就租赁关系的解除已达成一致，但金鹰公司主张新冠××疫情并非不可抗力且直接导致合同无法履行，吉亚倩擅自解约，已构成违约。故本案的争议焦点为：吉亚倩于2020年4月29日以新冠××疫情属于不可抗力为由解除合同是否符合法律规定或约定？无论是合同法第九十四条所规定的因不可抗力所生的法定解除权还是本案中双方的约定，吉亚倩所称的解除权的形成需符合两个条件，一是具有不可抗力的情形，二是不可抗力确导致合同无法履行。本案中，因新冠××疫情的防疫需要，吉亚倩所承租的房屋的确在一定期限内因市场封市、人员管控等原因无法使用，但该情形也是暂时的。本市分别在2月9日、2月20日先后发布了有关复工复市的文件，事实上大部分的市场主体也恢复了经营。由此可见，新冠××疫情对双方合同的履行确造成了影响，使吉亚倩在一定期限内无法使用其所承租的房屋，但尚不足以必然导致合同目的无法实现，吉亚倩无权据此行使解除权，其行为系违法解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因吉亚倩擅自退租，应承担相应违约责任，现金鹰公司主张按照合同约定没收履约保证金，并要求吉亚倩支付违约金6879元，一审法院认为，租赁合同中约定承租人擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给出租人外，承租人还应支付相当于三个月租金的违约金，故承租人应承担履约保证金7623元及三个月租金6879元的违约金，合计14502元；关于吉亚倩在场地使用协议中交纳的保证金4516元，根据该协议中退还的约定，若承租人违反约定，则出租人有权从保证金中抵扣赔偿款、违约金或罚金，协议解除后，在抵扣上述赔偿款、违约金或罚金后予以退还，故前述保证金应予抵扣应承担的违约金14502元，吉亚倩尚需向金鹰投资公司支付违约金2363元。一审判决如下：一、解除吉亚倩与金鹰公司于2019年10月12日签订的《租赁合同》及《场地使用协议》；二、吉亚倩于判决生效之日起十日内支付金鹰公司违约金2363元；三、驳回吉亚倩的其他本诉请求及金鹰公司的其他反诉请求。本诉受理费人民币43元，由吉亚倩负担；反诉受理费人民币138元，由金鹰公司负担91元，吉亚倩负担47元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明：1.双方当事人对吉亚倩已经付清截至2020年4月30日的租金、场地使用费、物管费、公共水电费、装修管理费等费用的事实均无异议。2.经本院释明，上诉人表示被上诉人主张的违约金过分高于造成的损失，请求本院予以调整。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，首先，依照法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。纵观本案，新冠××疫情确对双方合同的履行产生了影响，导致合同履行困难，但尚不足以致使合同目的不能实现，故上诉人以不可抗力主张解除合同，没有事实和法律依据，依法不能成立，上诉人据此解除合同并擅自退租，已然构成违约，依法应当承担违约责任。其次，依照法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人单方搬离租赁房屋并通知被上诉人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，应当赔偿因拒绝履行租赁合同给被上诉人造成的损失，但被上诉人作为守约方也负有采取适当措施防止损失扩大的义务，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案租赁合同的剩余租期，出租房屋是否易于再行租赁、当事人的过错程度等因素，被上诉人主张按照合同约定没收履约保证金，并要求吉亚倩支付违约金6879元，明显高于其因上诉人违约造成的损失，应予适当减少。结合全案案情，本院酌情调整本案违约金为7000元。综上，被上诉人应返还上诉人保证金12139元，扣减上诉人应给付被上诉人的违约金7000元，被上诉人尚应返还上诉人保证金5139元。综上所述，上诉人吉亚倩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2255号民事判决第一项；二、撤销泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2255号民事判决第二项、第三项；三、泰州金鹰天地投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还吉亚倩保证金5139元；四、驳回吉亚倩的其他本诉请求；五、驳回泰州金鹰天地投资管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费43元，由吉亚倩负担25元，泰州金鹰天地投资管理有限公司负担18元。反诉案件受理费138元，由泰州金鹰天地投资管理有限公司负担。二审案件受理费86元，由吉亚倩负担50元，泰州金鹰天地投资管理有限公司负担36元（吉亚倩预交二审案件受理费166元本院退还116元，泰州金鹰天地投资管理有限公司应负担的二审案件受理费36元于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 缪翠玲审判员 顾春旺二〇二一年一月六日书记员 王 霞