山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初5406号原告：赵传进，男，1948年3月23日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：马国梁，山东崇真律师事务所实习律师。被告：龙口市城市建设综合开发有限公司，住所地：龙口市东莱龙泉路**，统一社会信用代码：91370681169437566N。法定代表人：吕沂蓬，任经理。委托诉讼代理人：凌明坤，山东精诚人律师事务所律师。第三人：赵玉亮，男，1972年9月14日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：马国梁，山东崇真律师事务所实习律师。原告赵传进与被告龙口市城市建设综合开发有限公司（以下简称被告龙口城建公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，审理中，被告申请追加赵玉亮作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵传进的委托诉讼代理人曲永海、马国梁，被告龙口城建公司的委托诉讼代理人凌明坤，第三人赵玉亮的委托诉讼代理人曲永海、马国梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付位于龙口市怡园东区办公用房共计面积为2918.72m2的房屋，并且按照合同约定，自2019年2月10日起，以购房款4000000元为基数，按年利率20.4%支付利息至房屋交付之日。2、本案诉讼费、保全费等由被告承担。审理过程中原告增加并明确诉讼请求：1、依法确认原被告之间签订的房屋买卖合同有效。2、依法判令被告向原告交付位于龙口市怡园东区办公用房共计面积为2918.72m2的房屋，并且按照合同约定，自2019年2月10日起，以购房款4000000元为基数，按年利率20.4%支付利息至房屋交付之日。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年2月10日签订商品房买卖合同，被告将位于龙口市怡园东区办公用房销售给原告，双方约定自合同签订之日起12个月以内由被告向原告交付房屋，并且被告如不能按约定时间交付房屋，则自付款之日起，按年利率20.4%向原告支付利息。截止到2019年2月11日，已经超过了合同约定的房屋交付期限，经原告多次催促，被告迟迟不能履行合同约定的房屋交付义务，并且以各种理由推脱。为维护自身的合法权益，特具此状诉至贵院，望查明事实依法判如前请。被告龙口城建公司辩称，1、第三人赵玉亮同原告系父子关系，同我公司原法定代表人吕永成系朋友关系，故第三人赵玉亮借款给我公司。2018年2月9日，第三人通过尾号为7765的银行卡向我公司打款3170000元，并给付830000元的承兑汇票，共计4000000元。因吕永成已经去世，我公司找不到借款合同。原被告签订的商品房买卖合同时间是2018年2月10日，付款时间是2018年2月9日，明显与交易习惯不相符，且房屋价格明显低于同时期周边房屋的价格，故原被告签订的商品房买卖合同并不是真实的商品房买卖合同，而是为了保证借款合同的履行签订的担保合同。2、被告依据同第三人赵玉亮签订的借款合同自2018年3月9日起按借款本金4000000元向其支付利息，付至第三人尾号为9610的银行卡，从2018年3月9日至2019年12月9日每月均为68000元。2020年因疫情经营困难，于2020年1月9日分两次付款40000元和28000元，2月14日付款40000元，2月15日付款28000万元，2020年3月28日付款100000元，5月1日100000元，7月20日60000元，7月27日50000元，共计1942000元。3、我公司之前与第三人之间也存在借款关系，分别为2016年9月28日（借款金额4000000元）、2016年12月20日（借款金额1000000元）、2019年11月29日（借款金额2000000元），借款合同中均由对涉案房屋办理抵押登记手续的约定，以保证第三人的权益。2016年9月28日（借款金额4000000元）、2016年12月20日（借款金额1000000元）均已偿还，2019年11月29日（借款金额2000000元）虽经贵院调解结案，但至今未偿还。原告与第三人系父子关系，对此不可能不知情，作为一个完全民事行为能力人，购买明知有抵押担保的房屋，与常理不符。4、庭审中原告出具2016年9月28日的借款凭证用以证实2018年2月10日借款付款的事实，在被告提出质疑后，又辩称2018年2月10日的借款合同未实际履行，且庭审中对案件事实的陈述自相矛盾，明显系虚假陈述，依法应追究其相应的法律责任。被告提交的银行交易明细证明了同原告及点人资金往来的实际情况，被告与原告之间不存在商品房买卖合同关系，而是与第三人存在借款合同关系。综上原被告之间并不是商品房买卖合同关系，依法应确认该商品房买卖合同是无效的，并依法驳回原告的诉求。第三人赵玉亮辩称，认可原告的诉讼请求及事实与理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。当事人对真实性无异议的证据原被告于2018年2月10日签订的商品房买卖合同、办理网签的房屋清单及网签合同、经被告盖章确认的转账凭证以及承兑汇票、被告于2018年2月10日出具的收款收据、借款合同（借期分别为2016年9月28日至2017年9月28日原件、2016年12月30日至2017年3月20日原件、2017年11月29日至2018年11月29日原件、2018年2月10日至2019年2月10日复印件）、赵玉亮中国农业银行网上银行电子回单、被告员工赵英姿、赵珑及王欣银行卡交易明细、本院作出的（2020）鲁0681民初5286号民事调解书，本院调取（2020）鲁0681民初96号原告高敷强诉被告吕汶金等、第三人龙口城建开发有限公司撤销权纠纷一案卷宗，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月28日，第三人赵玉亮与被告签订借款合同，约定：甲方：赵玉亮，乙方：龙口城建公司。甲乙双方就借款事宜协商一致，达成一致意见，签订此合同。借款用途：怡园东区商务公寓楼A、B段工程。借款金额和还款时间：龙口城建公司向赵玉亮借款4000000元（小写）肆佰万元整（大写），于2017年9月28日前还清甲方。借款期限：借款期限1年，自2016年9月28日起至2017年9月28日止。借款利息：自支付贷款之日起，按实际使用日数计算利息，月息为1.7%，每月28日支付当月发生的利息，如果借款方不按期还款，逾期部分加收利率0.2%。怡园东区商务公寓楼A、B段工程取得预售资格后，甲乙双方立即由甲方指定商铺600平方米按每平方米7000元签订购买协议，并办理登记备案或者预购登记手续，或者双方到房管部门办理抵押手续，确保甲方利益，如果不办理上述手续，甲方有权利要求立即还款，并按借款期限计算利息。该购买协议在乙方按合同规定日期还本息后失效。同日，第三人将4000000元转至被告员工赵英姿账户内。该4000000元已经还清。2016年12月20日，第三人与被告签订借款合同，约定：甲方：赵玉亮，乙方：龙口城建公司。甲乙双方就借款事宜协商一致，达成一致意见，签订此合同。借款用途：怡园东区商务公寓楼A、B段工程。借款金额和还款时间：龙口城建公司向赵玉亮借款1000000元（小写）壹佰万元整（大写），于2017年3月20日前还清甲方。借款期限：借款期限三个月，自2016年12月20日起至2017年3月20日止。借款利息：自支付贷款之日起，按实际使用日数计算利息，月息为1.7%，每月20日支付当月发生的利息，如果借款方不按期还款，逾期部分加收利率0.2%。怡园东区商务公寓楼A、B段工程取得预售资格后，甲乙双方立即由甲方指定商铺2间按每平方米7000元签订购买协议，并办理登记备案或者预购登记手续，或者双方到房管部门办理抵押手续，确保甲方利益，如果不办理上述手续，甲方有权利要求立即还款，并按借款期限计算利息。该购买协议在乙方按合同规定日期还本息后失效。同日，第三人将1000000元转至被告员工赵英姿账户内。该1000000元已经还清。2017年11月29日，第三人与被告签订借款合同，约定：甲方：赵玉亮，乙方：龙口城建公司。甲乙双方就借款事宜协商一致，达成一致意见，签订此合同。借款用途：怡园东区商务公寓楼A、B段工程。借款金额和还款时间：龙口城建公司向赵玉亮借款2000000元（小写）贰佰万元整（大写），于2018年11月29日前还清甲方。借款期限：借款期限1年，自2017年11月29日起至2018年11月29日止。借款利息：自支付贷款之日起，按实际使用日数计算利息，月息为1.6%，每月28日支付当月发生的利息，如果借款方不按期还款，逾期部分加收利率0.2%。甲乙双方对已经取得预售资格的怡园东区商务公寓楼A、B段商铺签订购买协议，并办理登记备案或者预购登记手续（合同编号：龙预字第1703030022号、龙预字第1703030024号、龙预字第1703030016号、龙预字第1703030018号）作为抵押以确保甲方利益，如果上述手续有瑕疵，甲方有权利要求立即还款，并按借款期限计算利息。该购买协议在乙方按合同规定日期还本息后失效。同日，第三人赵玉亮将2000000元转至被告员工赵英姿账户内。2020年9月25日，第三人与被告就该笔借款在本院主持下达成调解协议，该款尚未还清。2018年2月9日，原告向被告员工赵英姿账户内转款3170000元，并给付被告承兑汇票830000元。2018年2月10日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定：卖方：龙口城建公司，买方：赵传进。买方购买怡园东区B201-B218、B301-317及四层办公用房，约定的建筑面积共2918.72平方米。按建筑面积计算总金额为肆佰万元整，合同签订后1个月内付清。合同签订之日起12个月以内，交付商品房。若卖方不能交付商品房，按房屋实际价值减去购楼款的价格差赔偿买方的经济损失，或自付款之日起，按年利率20.4%支付利息（由买方选择任何一种方式）。同日，被告向原告出具收据，载明：兹有赵传进，事由：怡园东区B201-B218、B301-317及四层办公用房，人民币（大写）肆佰万元整，钱数合计（小写）￥4000000。2018年2月10日，第三人与被告签订借款合同，约定：甲方：赵玉亮，乙方：龙口城建公司。甲乙双方就借款事宜协商一致，达成一致意见，签订此合同。借款用途：怡园东区商务公寓楼A、B段工程。借款金额和还款时间：龙口城建公司向赵玉亮借款4000000元（小写）肆佰万元整（大写），于2019年2月10日前还清甲方。借款期限：借款期限1年，自2018年2月10日起至2019年2月10日止。借款利息：自支付贷款之日起，按实际使用日数计算利息，月息为1.7%，每月10日支付当月发生的利息，如果借款方不按期还款，逾期部分加收利率0.2%。甲乙双方对已经取得预售资格的怡园东区商务公寓楼B段商品房签订购买协议，该购买协议在乙方按规定日期还本息后失效。本合同自双方签字之日起生效，本合同一式1份，由山东崇真律师事务所持有监督履行本合同。原告证人曲明峰作为见证人在该合同上签名。原告及第三人均称该合同虽签订但未实际履行，且合同原件已经撕毁。自2018年3月9日开始至2020年2月15日止，被告通过其公司员工的账户每月均向第三人62×××10账户内转款68000元，于2020年3月28日向第三人转款100000元，于2020年5月1日向第三人转款100000元，于2020年7月20日向第三人转款60000元，于2020年7月27日向第三人转款50000元。后原被告就怡园东区商务公寓楼B201-B218、B301-307办理网签手续。另查明，原告与第三人系父子关系。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为原被告是否建立了真实的房屋买卖关系。原告认为其与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应当合法有效；被告认为双方该房屋买卖合同系其与赵玉亮的借款合同的担保，双方并无房屋买卖的合意。本院认为，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件，原被告对其间法律关系性质的主张并不一致，故审查合同约定的内容是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。本院结合原被告提交的证据及当事人当庭陈述，认为：一、原告陈述其于2018年2月9日交付4000000元房款，而于次日即2018年2月10日看房并签订房屋买卖合同，先交款后看房的原因是2018年2月9日送承兑汇票时哪些房屋没有出售、房屋的面积、坐落位置、房号均需要确定一下，故在次日被告原法定代表人确定之后才签订的房屋买卖合同，且对如何签订房屋买卖合同原告前后陈述不一致，向本院书面回复时称是“吕永成落实到位后，2月10日将合同送给了赵传进”，但在第一次庭审中陈述“2018年2月10日在吕永成办公室签订的”，其对此的解释是“我说的将合同送给赵传进不是吕永成开车把合同送给赵传进签，而是当时在吕永成的办公室，吕永成把合同递给赵传进”，涉及房屋共35套及四楼办公房屋，对于如此多套的房屋先交款后看房的行为本身就与一个理性买房人的通常做法不相符，且原告对合同签订前后陈述矛盾，解释也不合常理。二、原被告之间的房屋买卖合同及被告与第三人之间的借款合同签订时间一致均为2018年2月10日，房屋总价款与被告向第三人借款数额一致均为4000000元，借款合同中约定借款利息与房屋买卖合同中约定的逾期交房利息一致均为月息1.7%，房屋买卖合同中约定的交房时间与借款合同中约定的借期一致均为1年，且被告自两份合同签订后次月即向第三人支付68000元（4000000元×1.7%），且支付时间基本是在借款合同中约定的每月10日之前。三、被告与第三人在借款合同中约定“双方对已经取得预售资格的怡园东区商务公寓楼B段商品房签订购买协议，该购买协议在乙方按规定日期还本息后失效”，与房屋买卖合同中约定的原告购买的房屋怡园东区B201-B218、B301-317及四层办公用房高度相似，且在被告与第三人其他的借款合同中均有类似约定，可知以签订房屋买卖合同作为借款合同的担保为双方的交易习惯。四、房屋买卖合同中约定单价1370.46元/㎡，低于市场行情，也低于被告与第三人曾经签订的借款合同中约定“甲乙双方立即由甲方指定商铺2间按每平方米7000元签订购买协议”的每平方米的价格。五、被告并未在约定的12个月内交房，但原告未在被告违约后第一时间内向其主张权利，而是在被告自2020年7月不能按期向第三人支付款项后，才向本院提起本案诉讼。六、原告与第三人均陈述2018年2月10日签订的4000000元的借款合同原件已经销毁，但对于合同原件的保存及销毁、为何在原件销毁的情况下还持有合同复印件并能提交法庭等情况无法作出合理解释。七、关于被告自2018年3月9日开始每月向第三人支付的68000元。被告认为是2018年2月10日4000000元借款的利息，第三人对此不予认可，称该款系其与被告之间其他账款往来，具体为被告所欠的1000000余元混凝土款及另外的7000000元借款（实际给付3000000余元），并申请本院调取（2020）鲁0681民初96号一案中第三人与被告原法定代表人吕永成于2017年12月5日签订的7000000元的借款协议书。被告解释该7000000元即是2016年9月28日（借款金额4000000元）、2016年12月20日（借款金额1000000元）、2019年11月29日（借款金额2000000元）的汇总，并申请本院调取（2020）鲁0681民初96号一案中其提交的借款明细予以证实。经本院审查，第三人称实际给付的3000000余元均为现金交付，交付金额、时间均是按照吕永成的要求随要随交付，没有固定时间、金额限制，具体何时给付、每次给付多少已经记不清楚，68000元是第三人与被告后期就该借款及混凝土款重新约定的每月还款金额，双方约定以此方式还款直至所有款项还清为止。本院认为，2017年12月5日被告与第三人之间签订的7000000元借款合同与之前其间的借款合同格式、款项交付方式均不一致，对于该借款协议是否实际履行第三人不能提供有效证据予以证实；第三人解释的每月支付68000元还款事实的形成过程模糊不清，无法排除合理怀疑，亦不能提交证据予以证实，被告对此不予认可，故本院对第三人该主张不予支持。综上，原告主张双方之间系商品房买卖关系证据不足，故其要求确认房屋买卖合同有效并要求被告交付合同约定的房屋及支付利息，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，原《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，原《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告赵传进的诉讼请求。案件受理费38800元，减半收取19400元，由原告赵传进负担。案件保全费5000元，由原告赵传进负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  迟亚囡二〇二一年一月二十一日书记员  柳丽红