贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0115民初12052号原告（反诉被告）：蓝江潭，男，1990年10月08日出生，壮族，住广西河池市金城江区，现住贵州省贵阳市云岩区。被告（反诉原告）：贵州嗖嗖科技有限公司，住所地:贵州省贵阳市观山湖区西二环**北大资源梦想城**地块********，统一社会信用代码:91520115MA6HX16M4A。法定代表人暨被告钟方，男，1995年01月23日出生，苗族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县，职务:执行董事。原告蓝江潭与被告贵州嗖嗖科技有限公司（以下简称嗖嗖公司）、钟方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，被告贵州嗖嗖科技有限公司于2021年1月19日向本院提起反诉，经审查符合条件予以受理，并于本诉一道于2021年1月19日依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告蓝江潭，被告贵州嗖嗖科技有限公司、钟方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝江潭向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2019年7月6日签订的《房屋租赁合同》和2019年9月3日签订的《补充协议》于2020年07月05日解除；2、请求判决被告支付原告2020年1月6日至2020年7月5日房屋租金人民币15,000元及利息（利息自2020年1月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止），违约金人民币7500元，物业管理费人民币1029.12元，水费人民币165.16元，交还房屋电卡；3、请求判决被告赔偿原告房屋修复装修费用人民币8850.1元；4、请求判决被告将“贵州嗖嗖科技有限公司”注册地址注销和变更；5、请求判决被告支付原告超过租期（暂计三个月）房屋租金人民币7500元，违约金人民币3750元；6、请求判决被告承担本案所产生的诉讼费用、保全费用、评估费、执行费用。贵州嗖嗖科技有限公司、钟方辩称，1、按照合同约定，原告有无条件修缮义务，阳台下水堵塞后，我方已经二次通知原告，但是原告都没有来处理，所以造成的损失应该由原告自行承担。2、阳台没有玻璃窗，下雨后有积水，水排不下去会有渗透；3、2019年10月30日物业通知查看，楼下漏水需要重新装修，我想着是我们自己的责任，但我想与原告协商，却没有协商好维修费。4、2019年11月10日，原告在没有协商维修费的情况下私自换了门锁，影响我方正常经营和办公，造成的后果原告承担。4、我认为双方签订的租赁合同没有解除。综上请驳回原告的诉请。庭审中，原告明确第五项诉请，称按照补充协议第四条的约定，被告逾期未将公司地址进行变更或注销，故被告仍需按照约定每月向原告支付租金以及日租金50%的违约金直至实际注销或变更之日止。反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求，1、请求依法判决被反诉人退还反诉人房租租赁费及押金（2019年11月10日至2020年1月5日）7083.3元；2、请求依法判决因被反诉人在租赁期间私自换锁，赔付反诉人酒店住宿费用2500元；3、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务”且在《租赁合同》中明确约定出租人无条件修缮房屋，并在多次告知房屋有堵塞的情况下，被反诉人仍不进行房屋修缮。导致楼下因漏水严重所需的维修费用以及本案出租房因漏水造成的维修费用请求依法判决由被反诉人承担。反诉被告蓝江潭针对反诉辩称，1、被告在房屋租赁期间是实际占有和使用的，且被告在2020年7月7日超过租赁期限才把房屋钥匙放在楼道消防箱，没有当面交房；2、房屋出现漏水，被告没有及时尽到告知义务，当时被告协商被告表示对漏水负一切责任，但日后被告没有按照约定履行修复房屋义务，所以楼下业主多次反映要求恢复，我方安排维修人员上门检查漏水原因，也邀请物业陪同，被告不配合我方检修，当时情况紧急才开门维修，晚上十点被告才联系，被告报警我与派出所民警说让他们先进去，当天晚上他们也进去了，之后也一直在使用房屋，物品也没有搬离，2020年7月5日租赁期限届满，被告说没有时间来搬东西。被告有多次告知有堵塞情况，当时我家楼上空调排水口有漏水，作为实际使用人的钟小方2019年7月的时候告诉我排水不顺，但可以用，我让他请人疏通，费用我出，之后我没有接到被告通知说堵塞的问题，直到2019年10月30日我才接到物业管理人员给我的电话说我家客厅漏水漏到楼下，导致楼下吊顶灯多处受损，物管上门查看因为阳台排水不畅，洗衣机的排水倒灌到客厅，因此驳回反诉请求。经审理查明，2019年7月6日，原告蓝江潭（出租方、甲方）与被告钟方（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于贵阳市观山湖区房屋（商住两用，复式），租期自2019年7月6日至2020年7月5日共计12个月，租金2500元／月，按季度“付三押一”，承租方在2019年7月9日交纳给出租方10000元（含三个月租金和一个月押金）。合同第二条载明：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：3、拖欠租金一个月或空置一个月的”，第三条第二项约定：“该房屋租赁期间的物业管理费、电费、水费由乙方负担”。第四条第一款载明：“修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上下、水、照明电）和门窗完好，以保障乙方正常使用”。合同第六条违约责任载明：“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外。还需向甲方支付日租金20%（以逾期天数计算）的违约金”。同年8月，被告钟方使用案涉房屋地址注册成立“贵州嗖嗖科技有限公司”。9月3日，蓝江潭（甲方）与被告贵州嗖嗖科技有限公司（乙方）签订《补充协议》，就前述《房屋租赁合同》达成补充约定，协议载明：“一、甲方已收到乙方法定代表人（钟方）支付的六个月房租15,000元及一个月押金2,500元。……四、在租赁期限届满前，乙方应提前将公司地址进行变更或注销，如超过租赁期限后或在租赁期限内乙方法定代表人未向甲方支付房租的，乙方公司未进行变更或注销的，乙方法定代表人仍需每月向甲方支付2,500元以及日租金50%（以逾期或未支付租金天数计算）的违约金”。2020年4月14日，因被告钟方拖欠第三、四季度房租，原告蓝江潭向其发送催缴房租信息，信息载明：“截止2020年7月5日，未收到你拖欠的第三季度（2020年1月6日至2020年4月5日）的租金以及第四季度（2020年4月6日及2020年7月5日）的租金，如不补齐房租，请于本周内（2020年4月19日前）将房屋交还给我并将你所注册的公司迁走或注销”，7月5日，原告再次向被告钟方发送前述催缴退房信息，钟方回复“好”。7月7日，钟方搬离案涉房屋后，将钥匙放在案涉房屋门口消防箱上面，并告知原告。同时查明，2019年7月，钟小方（钟方合作伙伴）向原告反应案涉房屋阳台存在排水不畅的情况。10月30日，被告在阳台使用洗衣机期间，因排水不畅，水由阳台流至复式楼楼下客厅，之后漏至楼下的8楼28号房，造成8楼28号房屋吊顶受损以及本案租赁的案涉9楼28号房屋木地板、墙面受损。原告向钟小方发送消息，称物管给其打电话，楼下（8楼28号房屋）漏水了，钟小方回复：“就是那个洗衣机我们没弄好吸管和管子都没弄通”。11月1日，原告蓝江潭、被告钟方以及北大资源物业管理人员刘应共同前往案涉房屋查看受损情况，对8楼28号房屋的受损钟方表示：“我就找装修公司来搞就行了”“可能要等它完全干了才能动工”。11月10日，原告蓝江潭找装修公司为案涉房屋做检修，被告不在，原告自行开门进入案涉房屋，检修完成后并将案涉房屋门锁更换，被告回来后无法打开房门遂报警，通过派出所民警与原告联系后得以进入，之后被告又更换了房屋钥匙。此后，原告联系的装修公司为楼下8楼28号受损房屋做修复，2020年3月17日装修公司出具收据，载明收到蓝江潭北大资源梦想城28号房屋装修款4,800元。再查明，自2019年12月1日至2020年7月31日，案涉房屋物业管理费（1029.12元）、水费一直处于欠缴状态，2020年7月6日，原告缴纳案涉房屋欠缴水费165.16元，2020年12月19日缴纳案涉房屋物业管理费（2019年12月1日至2020年12月31日）1672.32元。本院认为，本案的争议焦点为，一、双方签订的房屋租赁合同及补充协议是否已经解除及解除的时间；二、阳台漏水导致原告案涉房屋本身以及楼下房屋损坏造成的损失承担主体；三、贵州嗖嗖科技公司是否应当及时将注册地址注销或变更，以及未进行变更情况下违约责任承担的问题；四、2020年1月6日至2020年7月5日期间租金及其他费用负担问题。关于焦点一，原告主张合同于2020年7月5日解除，被告则主张双方租赁合同并未解除，原被告双方签订的租赁合同期限自2019年7月6日至2020年7月5日，租赁期限届满之前，原告要求被告于2020年4月19日交还房屋并迁走公司，但被告并未同意，直至租赁期限届满，双方达成一致意见，被告将钥匙归还，此时双方租赁合同履行完毕，原告已无须再主张解除租赁合同。关于焦点二，本案中，双方《房屋租赁合同》约定：“甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上下、水、照明电）和门窗完好，以保障乙方正常使用”，但案涉房屋租赁期间实际使用人为被告，对于房屋内部情况被告方最为清楚，案涉房屋出现排水问题，其应告知原告方，及时要求修缮，从查明事实来看，原告并未实际使用、管理房屋，信息均来自于被告，嗖嗖公司的工作人员仅在2019年7月告知原告排水不畅，并非堵塞，在之后三个月时间内也未及时告知并要求原告修缮，而被告嗖嗖公司人员在明知案涉房屋排水不畅、还未安排修缮的情况下，使用洗衣机致积水、漏水，案涉出租的9楼28号为复式房屋，水从二楼阳台漫至该房屋的楼下客厅，再从该客厅漏至8楼28号，说明漏水的量很大，被告却未在第一时间知晓并采取措施，从而导致案涉房屋及楼下房屋受损。被告在此后与原告方的沟通中表明：“是洗衣机我们没弄好吸管和管子都没弄通”。同时，被告钟方在2019年11月1日与原告蓝江潭、案涉房屋物业管理人员查看案涉房屋楼下受损情况时亦表示“我就找装修公司来搞就行了”，此种情况下，按照常理推论，应视为双方就受损房屋修缮达成一致意向，由被告方修缮受损房屋，被告承诺修缮之后又迟迟不采取行动，违背诚信原则，原告自行修复8楼28号房屋所支付的费用4,800元以及为修复自身房屋需要花费的4,050.1元，均有相应依据，理应由被告承担。关于焦点三，原告要求被告贵州嗖嗖科技有限公司注册地址变更或注销的问题不属于人民法院受理案件的范围，本院不予处理。但原告因此要求被告承担违约责任，属于双方意思自治范畴，被告嗖嗖公司拒绝变更或注销地址确会对原告实际使用房屋造成阻碍，但双方约定的违约责任为继续支付租金并承担日租金50%即41.66元/日的违约金，毕竟被告已未再使用案涉房屋，该约定过高，本院酌情调整为20元/日直至嗖嗖公司变更其营业执照上的住所地为止。关于焦点四，被告主张租赁合同并未解除，却又不愿支付2019年11月至2019年12月的租金，明显自相矛盾。由于被告之过失导致房屋被淹，虽然原告为了进屋查看漏水情况更换了案涉房屋门锁，但被告已经又自行更换门锁，此后被告既不支付承担修复义务，又不支付租金，原告于2020年4月14日催收租金和要求被告归还房屋时，被告还置若罔闻，一直占有使用案涉房屋，直至租赁期限届满，原告才收到被告归还的钥匙，被告理应承担租赁期限届满前的租金。按照合同约定，案涉房屋租金2,500元/月，被告应向原告支付租金至合同解除，即2020年1月6日至2020年7月5日的租金，租金计算为：2,500元/月×6个月=15,000元。关于利息，被告拒付租金的行为给原告造成了资金占用损失，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（3.85%/年）之标准予以支持。按约定，被告应提前支付下一季度租金，那么2020年1月6日至2020年4月5日期间的利息为：7,500元×3.85%÷12×3=72.19元，从2020年4月6日的利息，以15,000元为基数，继续计算至款项付清之日止。关于物业管理费、水费等其他费用的负担问题，《房屋租赁合同》第三条第二项载明：“该房屋租赁期间的物业管理费、电费、水费由乙方负担”，双方对此已有明确约定，本院予以确认，即案涉房屋租赁期间2019年12月1日至2020年7月5日的物业管1029.12元、水费165.16元，共计1194.28元由被告承担。同理，合同解除之后，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）退还租房押金2500元，为避免当事人诉累，该款项在被告应付的装修中予以抵扣，故被告尚需支付原告装修款6,350.1元。关于反诉原告的其他诉讼请求，均是基于原告违约、其自身无过错的情况下，鉴于本院已认定过错在于被告，故其其他反诉请求，本院一并不予支持。被告钟方是案涉房屋租赁合同的签订人，从原告与被告嗖嗖公司签订的补充协议来看，原告在知道实际使用人为被告嗖嗖公司的情况下，仍选择钟方作为合同相对人，故案涉租赁合同的权利、义务仍应由被告钟方承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告钟方于本判决生效之日起五日内支付原告房屋租金15,000元及截至2020年4月5日的利息72.19元，并从2020年4月6日利息以15,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（3.85%/年）之标准计算至款项付清之日止；二、被告钟方于本判决生效之日五日内赔付原告蓝江潭物业管理费、水费共计1194.28元并向原告交还房屋观山湖区房屋电卡；三、被告钟方于本判决生效之日五日内赔付原告蓝江潭房屋装修修复费用共计6,350.1元；四、被告钟方于本判决生效之日五日内支付原告蓝江潭逾期变更或注销贵州嗖嗖科技有限公司住所地的违约金（违约金计算方式：从2020年7月6日起，按照20元／日之标准计算至贵州嗖嗖科技有限公司不再使用原告蓝江潭名下位于观山湖区房屋作为住所地之日止）；五、驳回原告蓝江潭的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告贵州嗖嗖科技有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取547元，反诉案件受理费减半收取25元，共计572元，由被告钟方负担。本判决为终审判决。审判员  蒋霞二〇二一年一月二十六日法官助理张兴欢书记员钟梦娜