湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初3022号 原告：陈贤宇，男，1992年05月18日出生，汉族，农民，湖南省宁远县人。 委托诉讼代理人：宋顺生，湖南恳业律师事务所律师（一般代理）。 被告：张丽萍，女，1982年6月5日出生，汉族，居民，湖南省宁远县人。 被告：李建福，男，1974年7月9日出生，汉族，居民，湖南省宁远县人。 被告：中国建设银行股份有限公司宁远支行。负责人：邹云山，系该银行行长。 委托诉讼代理人：欧吉迪，男，1970年9月19日出生，汉族，居民，湖南省宁远县人（一般代理）。 委托诉讼代理人：覃琬婷，女，1985年1月3日出生，汉族，居民，湖南省宁远县人（一般代理）。 原告陈贤宇诉被告张丽萍、李建福、中国建设银行股份有限公司宁远支行（以下简称“建行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法由审判员陈娟独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈贤宇及委托诉讼代理人宋顺生、被告张丽萍、李建福、被告建行的委托诉讼代理人欧吉迪均到庭参加诉讼。被告建行的委托诉讼代理人覃琬婷经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈贤宇向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告中国建设银行股份有限公司宁远支行允许原告在支付一个月的按揭贷款违约金后，一次性付清余下的按揭贷款，并赎出宁远县九嶷南路富康花园第K1栋19层2号房屋产权证；2、请求法院依法判令被告张丽萍、李建福履行2019年2月3日与原告签订的《商品房买卖合同》中约定的过户义务；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月3日，原告陈贤宇与被告张丽萍、李建福签订了《商品房买卖合同》。双方在合同中约定甲方(被告张丽萍、李建福)将坐落于宁远县九嶷南路富康花园第K1栋19层2号房屋，按总建筑面积139.9平方米，总金额为64万元的价格出卖给乙方(原告)。合同签订后原告按合同约定通过不同途径向二被告支付购房款共计人民币49万元家具款12000元，同时还支付银行按揭贷款至2020年9月30日，被告张丽萍、李建福也及时交付了房屋和家具给原告，原告也及时入住和占有使用房屋和家具。2020年7月15日被告张丽萍告知原告房屋产权证已办理下来。为稳定交易关系尽快进行过户登记公示原告物权，原告方在2020年7月份多次找到被告张丽萍、李建福，要求其在原告按规定一次性付清余下房屋按揭款后去银行拿出房产证办理过户手续，但被告张丽萍、李建福却提出还要原告再多出5万元用于其偿还其它贷款，原告也多次找到被告中国建设银行股份有限公司宁远支行要求按规定一次性偿还余下房屋按揭贷款并自愿支付违约金赎回房屋产权证，但被告中国建设银行份有限公司宁远支行却予以拒绝。被告张丽萍、李建福在满足合同约定办理房屋过户手续的条件下提出合同约定以外条件来拒绝原告过户要求，属于明显违约侵害了原告合法权利应该予以否定评价，应责令被告张丽萍、李建福履行约定过户义务;被告中国建设银行股份有限公司宁远支行拒绝原告自愿支付违约金一次性偿还余下房屋按贷款回房产证的行为，于法无据。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判处。 被告张丽萍辩称，其不履行过户义务的前提是原告违约在先，原告未在约定的时间给付第二笔房款，且原告未按约定将款项交至被告张丽萍，而是交到第二被告李建福手上，其次要求解除商品房买卖合同。 被告李建福辩称，第二笔房款未在规定时间内给付，应该承担违约责任。 被告中国建设银行股份有限公司宁远支行辩称，1、本案涉案房产是被告张丽萍按揭贷款房屋，与被告建行签订借款合同的对象是被告张丽萍，并不是本案的原告陈贤宇；2、在被告张丽萍的按揭贷款中，原告无提前解除权；3、建行不是商品房买卖合同的当事人，原告并非借款合同的当事人，建行与被告张丽萍的借款合同关系不能和原告与被告张丽萍、李建福的房屋买卖合同关系合并一案处理。 经审理查明，原告陈贤宇与被告张丽萍、李建福于2019年2月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定将被告张丽萍、李建福位于宁远县九嶷南路富康花园第K1栋19层2号的房屋卖给原告陈贤宇。该房面积为139.9平方米，房屋总金额640000元。合同第三条约定了付款方式：分四笔给付。第一笔20万在合同生效之日给付，第二笔房款29万于2019年3月31日之前给付，第三笔房款待办理过户手续后支付，第四笔为涉案房屋中国建设银行股份有限公司宁远支行的未偿还贷款11万元由原告陈贤宇接下。第四条约定：甲方（二被告）在取得房产证后七日内完成给乙方（原告）的过户手续。第五条约定了违约责任。乙方（原告）逾期付款违约责任：未按本合同原定付款方式2019年3月31日把第二笔尾款付清（宽限日10日以内），3个月内违约（4月1日至7月1日）乙方（原告）对甲方（被告）赔付2万元违约金。 合同签订后，原告陈贤宇于2019年2月3日向被告转账20万元，于2019年2月28日转账给付2万元，于2019年5月25日转账给付27万元给被告李建福。原告一共给付被告房款合计人民币49万元。同时原告于2019年3月开始给付涉案发房屋的按揭贷款，已经给付到2020年11月。 合同签订后，被告张丽萍、李建福已将涉案房屋交付原告使用，原告已入住涉案房屋。 被告张丽萍对涉案房屋在被告中国建设银行股份有限公司宁远支行办理了按揭贷款。《借款合同》第七条约定了抵押人处分抵押财产的限制：未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租、出资……《借款合同》的特别签订条款第三十四条第四款对提前还本违约金的约定为：贷款人按借款人每次提前还本金额的一定比例收取提前还本违约金。本合同下的提前还本违约金收取比例为0.1%。提前还本违约金在提前归还时一并收取。 上述事实本院结合原、被告的陈述，有经过质证认证的下列证据予以证实： 1、《商品房买卖合同》、公证书，拟证明原告陈贤宇与被告张丽萍、李建福于2019年2月3日签订《商品房买卖合同》以及合同的内容（具体见合同），双方将上述合同予以公证的事实；（原告出具，被告张丽萍、李建福无异议，被告建行质证认为被告张丽萍与原告的买卖建行不知情，张丽萍作为抵押人未征得抵押权人同意，也未告知抵押权人。本院认为该证据符合证据三性，本院予以采信。） 2、契税完税证，拟证明涉案房屋是被告张丽萍通过合同取得的商品房，转让房屋已完税可以办理过户手续。（原告出具，被告张丽萍、李建福无异议，被告建行质证认为显示不出该证据与原告有何关联。本院认为该证据符合证据三性，本院予以采信。） 3、收条，拟证明原告陈贤宇已给付房款，被告张丽萍原购房合同票据未交付。 4、按揭款转账单、微信转账单，拟证明原告支付了2019年2月至2020年11月的房屋按揭款，共计23笔款项。 5、购房款支付凭证及方式，拟证明原告履行了购房款的义务。 6、水电支付凭证，拟证明原告已经实际占用居住涉案房屋。 7、房产登记查询表，拟证明涉案房屋的不动产权证号为湘（2020）宁远县不动产证明第0006676号，在建设银行有按揭贷款。 （3-7号证据原告出具，被告张丽萍、李建福无异议，被告建行不发表质证意见。本院认为该证据符合证据三性，本院予以采信。） 8、《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“《借款合同》”），拟证明借款人是被告张丽萍，原告陈贤宇不是借款的当事人。《借款合同》第七条约定了抵押人处分抵押财产的限制：未经贷款人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租、出资……《借款合同》的特别签订条款第三十四条第四款对提前还本违约金的约定为：贷款人按借款人每次提前还本金额的一定比例收取提前还本违约金。本合同下的提前还本违约金收取比例为0.1%。提前还本违约金在提前归还时一并收取……等内容。（被告建行提供，被告张丽萍、李建福、原告均无异议，本院认为该证据符合证据三性，能够证实涉案房屋，被告张丽萍在被告中国建设银行股份有限公司宁远支行办理了按揭贷款。本院予以采信。） 本院认为，根据我国《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原告陈贤宇与被告张丽萍、李建福签订的《商品房买卖合同》约定了被告张丽萍、李建福在取得房产证后七日内完成过户手续。本案涉案房屋被告张丽萍、李建福已取得了房产证，按照合同约定应当在七日内完成过户手续。但涉案的商品房已经在被告建行处办理了抵押登记手续，且涉案房屋转让未经得抵押权人即被告建行的同意，故在未偿完所有借款前，尚不具备过户的条件。涉案商品房买卖合同又约定了违约责任，原告陈贤宇未在规定的期限内给付房款，构成违约，应当赔付被告张丽萍、李建福2万元违约金。现原告陈贤宇与被告张丽萍已就违约金达成协议。原告陈贤宇已经履行了《商品房买卖合同》中的义务，被告张丽萍、李建福应该按照合同约定在过户条件成熟时履行协助过户义务。 对于原告陈贤宇诉被告张丽萍、李建福，被告建行的焦点问题在于：1、原告陈贤宇是否有提前解除合同的权利。本案中与被告建行签订的抵押贷款合同相对人是被告张丽萍，《借款合同》的特别签订条款第三十四条第四款约定了提前还本违约金，故被告张丽萍在承担违约金后具有提前解除合同的权利。在涉案房屋转让后，该提前解除借款合同的权利让与给原告陈贤宇。2、抵押期间抵押物转让是否有效问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民法典》第四百零六条之规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的从其约定。本案中《借款合同》中明确约定了抵押财产未经抵押权人同意禁止转让，被告建设银行主张其不知抵押物转让情况，抵押人及第三人（本案原告）在签订转让合同时未告知抵押权人（建行），应该按照合同处理问题。按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第四十三条之规定，本院认为该约定并不导致涉案房屋转让合同的无效，且原告陈贤宇愿意提前偿还被告张丽萍、李建福与被告建行之间的借款合同的债务，该提前偿还行为并不会损害抵押权，从鼓励交易的原则出发，原告可以陈贤宇行使其涤除权，使抵押权消灭，实现了建行的债权。故原告陈贤宇要求按照《借款合同》约定提前偿还涉案房屋按揭贷款及违约金的诉请符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》第四十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告中国建设银行股份有限公司宁远支公司在本判决生效后十日内按照2013年1月22日被告张丽萍与被告中国建设银行股份有限公司宁远支公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》计算出剩余房屋按揭借款数额及提前还款违约金数额，原告陈贤宇偿还完上述借款和违约金后抵押权消灭，被告中国建设银行股份有限公司宁远支公司协助原告陈贤宇办理注销设立在湘（2020）宁远县不动产证明第0006676号不动产登记权证上的他项权证并返还湘（2020）宁远县不动产证明第0006676号不动产登记权证； 二、被告张丽萍、李建福在涉案房屋他项权证注销后十日内协助原告陈贤宇办理位于宁远县九嶷南路富康花园第K1栋19层2号房屋（不动产登记权证为湘（2020）宁远县不动产证明第0006676号）的不动产登记权证的过户手续。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告张丽萍、李建福承担25元，被告中国建设银行股份有限公司宁远支公司承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  陈 娟 二〇二一年一月二十七日 法官 助理  肖 曦 代理书记员  欧柏萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民法典》 第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释》 第四十三条当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的,可以适用民法典的规定,但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。