广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17394号原告：刘艳。委托诉讼代理人：黄毓麟（原告的配偶），联系地址。被告：石恭锷（曾用名石宇锷）。被告：杨林梅。第三人：史嘉俊。原告刘艳诉被告石恭锷、杨林梅和第三人史嘉俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨美满独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘艳及其委托诉讼代理人黄毓麟，被告石恭锷、杨林梅均到庭参加诉讼。第三人史嘉俊经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告刘艳向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告石恭锷之间签订的《房屋租赁合同》；2、两被告退还租房押金8800元；3、两被告支付违约金220元；4、两被告支付搬家费998元；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年4月8日，第三人与被告杨林梅签订了一份房屋租赁合同，第三人作为房屋所有人将位于广州市海珠区昌岗中路××房租给被告杨林梅，合同约定租赁期限从2019年4月10日起至2022年4月9日止，月租金人民币3900元，每月10日前交付当月的租金。2019年11月16日，被告杨林梅作为金贝壳（广州）商业管理有限公司的领导要求她的下属员工被告石恭锷与原告签订了一份房屋租赁合同，两被告在未经第三人同意的情况下将涉案房屋转租给原告，合同约定租赁期限从2019年12月15日起至2021年12月14日止，月租金人民币4400元。原告向被告石恭锷支付了人民币8800元作为押金。2020年3月16日，第三人因被告杨林梅没有支付2020年2月和3月的租金，对原告租住的房屋停电。2020年3月17日，第三人因被告杨林梅依然没有支付2020年2月和3月的租金，收回原告租住的房屋，故原告提起本案诉讼。被告杨林梅辩称：第三人收回涉案房屋的原因是原告拖欠房租，并非被告杨林梅所致。被告杨林梅将涉案房屋出租给原告是经过第三人同意的，当时委托被告石恭锷与原告签订房屋租赁合同。而原告拖欠房租导致第三人收回房屋是因为2020年的新冠疫情，根据最高院关于审理新冠疫情相关案件若干问题指导意见的相关规定，两被告均不应承担违约责任。被告杨林梅在与第三人签订租赁合同时曾交付押金7890元，但第三人目前并无退还给被告杨林梅，根据合同约定及不可抗力，原告主张的押金应由第三人退还。原告因拖欠房租导致第三人收回房屋时，因原告对房屋造成损坏，被告杨林梅承担了500元的维修费，该费用应由原告承担，但该意见作为答辩意见，不作为反诉意见。被告石恭锷辩称：确认是被告杨林梅委托其与原告签订房屋租赁合同，与被告杨林梅的答辩意见一致。经审理查明：广州市国土资源和规划委员会于2016年12月10日核发《不动产权证书》，载明坐落海珠区昌岗中路××房的权利人是史嘉俊，为单独所有，房屋建筑面积是51.45平方米；等。2019年4月8日，被告杨林梅（承租人、乙方）与第三人史嘉俊（出租人、甲方，签署人为明妍君）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区昌岗中路xxx号AXXX的房地产出租给乙方作公寓使用，房产建筑面积51.45平方米；租赁期限从2019年4月10日至2022年4月9日；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前缴付当期租金给甲方；未经甲方书面同意乙方不得对该物业进行扩、加、改建或转租、分租或与他人互换房屋使用；等。2019年11月16日，原告（乙方、承租方）与被告石恭锷（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：该房屋位于广州市海珠区昌岗中路xxx号AXXX号，该房屋建筑面积为51.45平方米；乙方租赁的用途为居住；本合同租赁期自2019年12月15日起至2021年12月14日止；该房租金为每月4400元，租金以转账方式支付；双方拟定首期付1月，押金另付，以后按每月结算一次，提前3天支付下次房租；乙方需缴纳租房押金8800元：⑴主要用于保障甲方房屋内的财物完好及乙方结清水、电、气、物管等相关费用；⑵租期满，乙方在结清相关费用及无损坏甲方财物的情况下，甲方应如数退还；⑶如乙方对甲方财物有损坏或未结清相关费用，甲方有权从押金中酌情予以扣除；租期未满24个月，押金不退；（七、甲方责任义务）1、租赁期内甲方不得无故单方面收回房屋、提高租金等，否则作违约处理；（八、乙方责任义务）2、乙方应按本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；4、乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿；（十一、违约处理）1、如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低过甲方损失，乙方应予以赔偿；2、如甲方违反本合同第七条，应按照月租金的5%向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金；如甲方擅自提前终止合同，应按月租金的5%向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金；（十二、免责条款）2、由于政府政策等原因导致合同不能全面履行的，甲、乙双方互不承担责任；租金按实际使用时间计算，多退少补；等。2019年11月16日，被告石恭锷出具《收据》给原告，确认收到原告交来的两个月押金8800元。2020年3月16日，第三人对AXXX租户发出《通知》，内容为：你已毁约一个月多，目前我已通知管理处停电，请尽快与我联系。原告就其主张还提交了以下证据：1、2020年3月17日原告丈夫、被告杨林梅和第三人妻子的通话录音，其中，原告丈夫：随时都有停水停电的风险，因为你有一次不交，就有第二次第三次；被告杨林梅：现在就是那个租客不想租以这个作为由头想退租；第三人妻子：对，你就退回两按给他，我这边就收回房屋，我们三就清了，你觉得如何；被告杨林梅：他要退租退两按是不可能的，如果他租，我会继续给你交租，如果不租，我继续给你交是不可能的；第三人妻子：在合同上面你转租已经是不对，但是我们不追究，我追究的是你现在究竟续不续租；2、支付搬家费用转账的微信支付凭证，其中在线支付订车费68元，转给货拉拉邓生230元，转给搬家金盛700元；3、原告于2020年1月15日转账给“金盛租房”4500元（备注说明1.15-2.15租金和网费）；2020年2月15日转账给被告杨林梅4500元（说明：金盛大厦AXXX房2.15-3.15租金）。两被告质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性没有异议，第三人收回房屋是因为原告拖欠半个月以上的房租；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认；对证据3的真实性、合法性和关联性没有异议。被告杨林梅就其抗辩意见还提交了现场视频作为证据，原告质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性不予认可；被告杨林梅于2019年4月向第三人承租涉案房屋，2019年12月才通过被告石恭锷转租给原告，这半年期间两被告有无对涉案房屋进行损坏，原告是不得而知的，所以不认可两被告主张的原告损坏了房屋。被告石恭锷质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。原、被告一致确认：原告一般在每月的15日向被告缴纳租金；第三人于2020年3月17日收回涉案房屋。原告表示：因第三人收回房屋，其无法实现合同目的，故要求解除合同。两被告表示：同意解除合同。被告杨林梅表示：其从2020年2月15日起没有向第三人缴纳租金，与第三人协商减免了2020年2月15日至3月14日期间的租金900元，剩余的6900元也没有缴纳给第三人，但将涉案房屋内的全部家具留给了第三人。本院认为：关于被告石恭锷是否应对本案中原告诉请的支付义务承担责任的问题。《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”原告主张被告石恭锷是作为被告杨林梅的代理人签订《房屋租赁合同》，两被告对此也予以确认，被告石恭锷作为被告杨林梅的代理人，代其签署租赁合同，代收租金的事宜是行使代理人的权限，所产生的法律后果应由被代理人即被告杨林梅承担，故原告要求被告石恭锷就本案诉请的支付义务承担责任的意见，缺乏理据，本院不予采纳。关于合同解除问题。原告与被告石恭锷签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。诉讼中，原、被告均确认涉案房屋于2020年3月17日被第三人收回，本案中原告以合同目的无法实现要求解除上述租赁合同，两被告也表示同意，故本院对原告的该诉请予以支持，上述合同于2020年3月17日解除。关于押金及违约金问题。原告主张被告杨林梅没有向第三人缴纳租金导致房屋被收回，被告杨林梅对此予以确认，故对该事实，本院予以认定。原告和被告杨林梅就涉案房屋的租赁关系来源于被告杨林梅与第三人租赁关系的存在，由于被告杨林梅逾期向第三人交租导致本案的租赁合同于2020年3月17日解除，故原告要求被告杨林梅退还押金8800元及支付违约金符合合同约定，合理有据，本院予以支持。由于第三人并不是上述《房屋租赁合同》的相对方，故两被告关于该押金应由第三人退还的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于搬家费问题。由于原告就该费用提交的证据不足以证明其存在搬家费用的损失，故对该项诉请，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告刘艳和被告石恭锷签订的《房屋租赁合同》已于2020年3月17日解除。二、被告杨林梅在本判决生效之日起10日内退还给原告刘艳押金8800元。三、被告杨林梅在本判决生效之日起10日内支付违约金220元给原告刘艳。四、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2110元，由被告杨林梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二一年一月八日书记员  招佐文冯琬晴