浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8925号原告：中国人民解放军浙江省绍兴军分区保障处，住所地绍兴市越城区胜利西路**。负责人：黄建国。委托诉讼代理人：赵淑芳、朱明洋，浙江近远律师事务所律师。被告：张春华，男，1965年4月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告中国人民解放军浙江省绍兴军分区保障处与被告张春华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理，由审判员王珏适用简易程序独任审判，于2020年12月10日公开开庭进行审理。原告中国人民解放军浙江省绍兴军分区保障处的委托诉讼代理人朱明洋，被告张春华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付房屋租金53886.28元，并承担利息损失1960.11元（自2019年11月1日起暂算至2020年9月30日，之后的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止），合计55846.39元。事实与理由：张家仁在中国人民解放军浙江省绍兴军分区服役期间，租用了原告位于绍兴市××号××的房屋，建筑面积约为49平方米。后其离休，房屋被其子张春华占居，即被告。根据《军队公寓住房管理规定》等有关规定，被告应将上述房屋腾退。2019年11月，被告同意腾退房屋，但一直未付2014年起的租金。根据《总后勤部关于调整军队住房租金标准的通知》（后发［2008］289号），住户擅自将军队住房转给子女，住房管理单位应采取措施收回住房。收回前，按当地商品住房的市场租金价格计收房租。2020年9月，原告委托了绍兴市世博房地产评估有限公司对案涉房屋的租金进行了评估。根据其出具的《中国人民解放军浙江省绍兴市军分区保障处12处房地产2013至2019年租金单价咨询评估》，案涉房屋在2014年至2019年的租金估价分别为14、14.71、15.52、16.14、16.74、17.44元／平方／月，故截至腾退之日（2019年10月31日）租金已达53886.28元，至今未付，遂成讼。现请求法院维护原告的合法权益。被告张春华辩称：一、原告仅是军分区内设的一个职能部门，不是独立的法人，不具备民事诉讼主体资格，依法应予以驳回起诉。二、原告诉请的事实与理由根本不成立。原告诉称“被告同意腾退房屋，但一直未付2014年起的租金”，而事实却根本不是如此。被告认为，被告合法租赁使用几十年的房屋，不存在“同意腾退房屋”之说，而是原告错误地理解和执行其上级文件精神，不作具体情况具体分析和处理，而是十分简单粗暴地采用停水停电、锁掉大门不让人员进出的恶劣手法，迫使被告腾退。至于原告所称“一直未付2014年起的租金”，事实也并非如此。被告认为，被告在1983年从绍兴市越城区观音弄参军入伍，于1990年回绍。1997年被告的原单位为落实国家有关政策，解决参战军人及有功之臣（二等功）的切实困难问题，被告原单位的领导与原军分区领导协商同意后，将被告父亲已上交给军分区的绍兴市越城区缪家桥15号房屋作为被告福利分房租给被告，并且原告的财务人员一直在收取被告的房租，双方已经属于租赁关系。从1997年租用起，原告只收房租，不给维修，不尽维修义务。从2004年1月起，原告的住房已经属于危房，存在着极大的危险隐患，随时都会发生倒塌危害生命的危险。被告多次以书面报告及口头报告的形式向原告领导及工作人员汇报，原告领导及工作人员也多次上门实地勘察。2007年7月经原告同意，口头答复：军分区没有经费维护，维修费用只能由租户承担、长期租用、房屋减免或者不收，并且要求被告在不影响其他住户前提下，维护好房屋。所以被告才投入了大量的精力、资金及物资进行了系统性翻修。在翻修过程中，原越城区城管大队的工作人员到场要求被告停止翻修，并且要求被告出具房屋权证证明。后经原告出具证明，证明被告的一切行为都是原告清楚并同意的。2019年10月底，原告单方面取消租房协议，要求被告在11月5日前搬迁，并且原告的工作人员还口头答应，如果能按时搬迁就不收房租，同时还规定不能拆除被告翻修房屋的一切设施。被告当初维修及维护共花费了186100元，并且水表初装费及其他的初装费都是被告自己承担的。根据相关法律，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用出租人承担、减少租金或者延长租期，直至抵扣完维修费用。被告自2014年起未付租金的事实，足以证明当初原告是同意认可被告为解决原告维修资金短缺，而自己出资维修，将翻修费用冲抵租金的事实。被告认为，原告单方面委托的评估亦不具有法律效力，被告原来一直在支付租金，该租金是依照军队有关标准制定的，即使有新规定也没有法律溯及力。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告张春华于1997年2月起租住在绍兴市缪家桥河沿15号，该房屋产权人系绍兴军分区后勤部，故被告张春华一直向绍兴军分区后勤部缴纳租金直至2013年，其中2009年至2013年的租金标准为2.6元/平方/月。2014年之后的租金，被告未支付。被告在租住过程中，对上述房屋进行过维修，后于2019年10月31日腾退上述房屋。另查明，2008年7月29日，总后勤部《关于调整军队住房租金标准的通知》（后发[2008]289号）就军队住房月租金标准进行了调整：军队住房月租金标准由每平方米使用面积1.2元调整为2.6元，住户擅自将军队住房转给子女或者出租、出借给他人居住的，住房管理单位应采取措施收回住房。收回前，按当地商品住房的市场租金价格计收房租。2020年9月23日，绍兴市世博房地产评估有限公司根据原告委托，对包含案涉房屋在内的12处房地产进行了评估2013年至2019年的房地产租金进行了评估，其中案涉房屋在2014年至2019年的租金估价分别为14、14.71、15.52、16.14、16.74、17.44元/平方/月。同时查明，2019年11月4日，根据军队结构规模和力量编成改革安排，原中国人民解放军浙江省绍兴军分区后勤部撤销，新设中国人民解放军浙江省绍兴局分区保障处，原后勤部职能由保障处承担。以上事实由原告提交的房屋所有权证复印件1份、租金收据1组、总后勤部《关于调整军队住房租金标准的通知》1份、《中国人民解放军浙江省绍兴市军分区保障处12处房地产2013至2019年租金单价咨询评估》1份，被告提交的2007年10月16日绍兴军分区后勤部出具的证明1份、2011年至2012年租金发票及水表改造发票各1份、案涉房屋维修前后照片1组及原、被告的庭审陈述予以证实。被告提交入伍通知书1份、退役登记表1份，与本案审理无直接关联性，本院不作认定；关于按时腾退不收取租金的证明2份，系证人证言，但由于证人未到庭作证，故对于该两份证明，本院不予认定；维修费用清单3份，系被告单方制作，本院亦不予认定。本院认为，双方当事人对被告租用绍兴市缪家桥15号至2019年10月31日腾退，租金支付至2013年12月等基本事实没有争议。关于原告主体是否适格的问题，本院认为，案涉房屋的产权证上虽然载明所有权人为绍兴军分区后勤部，但根据中国人民解放军浙江省绍兴军分区于2019年11月4日出具的证明，原绍兴军分区后勤部已因军队结构规模和力量编成改革安排撤销，故原告作为绍兴军分区后勤部原职能的承担主体可以就案涉房屋的租金提起诉讼主张权利。原告的主体资格适格，对被告张春华提出的原告主体不适格的反驳意见，本院不予采纳。关于租金问题。原告主张案涉房屋系被告父亲擅自转给被告居住，但并未提供相应证据予以证明，且在2008年至2013年间，原告向被告收取的租金一直按照2.6元/平方/月的标准计算，现原告要求被告按照市场租金价格支付2014年至实际腾退之日止的租金，依据不足，结合本案实际案情，本院认为，2014年之后的租金标准仍按2.6元/平方/月计算更为合理，经核算，被告应支付给原告2014年1月至2019年10月的租金合计为8918元（2.6元/平方/月*49平方*70个月）。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，根据原告提交的案涉房屋维修前后的照片，可以认定案涉房屋确存在墙面破损等问题，对被告正常使用房屋产生了一定的影响，本院考虑房屋维修对正常使用房屋的影响程度及修复的时间等因素，酌情减免租金500元，剩余租金8418元，本院予以支持。对于利息损失问题，双方虽未约定租金支付时间，根据法律规定被告应于2019年10月31日租赁关系终止时支付租金，被告未按时支付上述款项，理应赔偿原告由此产生的利息损失。对于被告要求按照未维修之前的房屋现状评估市场租金的申请，依据不足，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张春华应于本判决生效之日起三十日内支付给原告中国人民解放军浙江省绍兴军分区保障处2014年1月1日至2019年10月31日的租金8418元，并支付该款自2019年11月1日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、驳回原告中国人民解放军浙江省绍兴军分区保障处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取598元，由原告中国人民解放军浙江省绍兴军分区保障处负担508元，由被告张春华负担90元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二一年一月二十一日书记员  柴静?附页：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。