广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初18397号原告（反诉被告）：张洁珊，女，1979年2月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区****************，公民身份号码440************920。被告（反诉原告）：佛山市贝达酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码91440604MA5205DA6R。法定代表人：陈某1。原告张洁珊诉被告佛山市贝达酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2020年8月7日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告、被告的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告保证不再骚扰原告及朝安碧桂园2座2310公寓，并依合同约定，按出租前原状及软装、家私家电数量交还原告；二、被告承担原告公寓更换电子门锁费用3500元；三、被告向原告支付2020年6月租金2000元、滞纳金（按当月租金1%即20元/天，从2020年6月10日计至实际清偿之日）；四、被告向原告支付2020年5月电费278.72元、2020年5月公摊费11.86元、2020年5月垃圾费30元、2020年6月物管费137.7元、2020年6月电费435.5元、2020年6月公摊费13.2元、2020年6月垃圾费30元、2020年3月10日至2020年5月9日水费16.36元、2020年5月9日至2020年7月9日水费49.41元和利息（按年利率6%从2020年8月7日计至实际清偿之日）；五、被告向原告退回公寓装修配置标准与样板间不相符合、偷工减料、还原更改电路的费用13787元（配置总费用减五年维保费余额的30%即2577元、退回未能按合同履行4.5年的维保费11210元）；六、原告没收被告保证金2000元；七、被告向原告支付违约金2000元；八、被告向原告退回疫情期间免除的2020年4月租金1967元；九、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告的朝安碧桂园2号楼2310室于2019年12月底收楼，全新双层公寓，带精装修。2020年1月9日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定租赁期限5年，从2020年1月9日起至2025年1月9止；被告为酒店托管公司，因经营需要，要求装修标准及家电家私配置标准达到酒店式公寓的标准，按《家电家私配置清单》为原告装修配置家私家电，从起租日起家私家电配置物品属原告所有，原告负责支付家私家电配置费用20800元，被告提供绿色墙、灰色墙两款样板间选择，原告选择灰色墙款；原告免租90日用于公寓的装修、除味、布置和招租，免租期的物业管理费、水电费、垃圾等杂费由被告承担，如因被告使用不当或其他人为原因而受损，被告需承担维修、保养责任并承担所有费用，即装修配置费含租赁期5年的维保费；先交租后使用，首年月租金2000元，次年每年递增10%，每月9日前交付当月的租金；被告支付1个月租金2000元作为保证金，若被告拖欠租金6个工作日，原告可解除合同、收回房屋并要求赔偿损失；任一方违约，应支付违约金2000元。签约当天，原告向被告移交电子门钥匙一把、门副卡一张。虽然原告第一次接触酒店托管行业没有经验，但此合同是参照广州出租屋管理条例的标准合同及被告提供的合同条款整合，双方协商、确认的版本。签约后，原告按约定分两次向被告支付装修配置费20800元。家电家私配置后，原告验收时发现部分装修配置并未按样板房的样式进行配置，包括热水器约定为60升、实为50升，电视柜、书桌、衣柜的样式、颜色均与选定样板间不相符，样板间为刷漆白黄色款（按市价220-380元/方），实为复合木板贴木纹纸（按市价90元/方），无台灯、无灭火器等，验收时原告已告知陪同验收的被告公司监事陈美荣，事后微信多次告知被告，沟通未果，一直未见调整改进。2020年3月29日，被告微信发来《承诺书》并致电称由于新冠疫情影响，希望业主免除4月租金，同时向签约的每位业主承诺从5月开始会按合同支付租金。原告虽百般不愿意，但出于善心同意了4月免租，电话沟通达成共识是免租期为4月，至4月30日止，5月的计费周期为5月1-31日，收租日期不调整即原合同的9号前支付即可，管理费、水电杂费均由被告承担。但被告只于5月11日支付了5月租金2000元及5月物业费、4月分摊费和电费，此后未再按《承诺书》所述好好经营，再未交纳过租金及物业费、摊分费、水电费、垃圾费。2020年5月17日，被告在朝安业主微信交流群发出《租金下调意见书》，要求把原实收2000元的租金下调至1500元（含管理费），否则从6月暂停朝安碧桂园店的运营、解除租赁托管合同。众业主觉得被告涉嫌骗取装修费，无心经营酒店托管业务，未与被告达成一致意见。2020年5月20日，被告在朝安业主微信交流群告知众业主，降租协商不成，会把解约合同通过其法人发送到业主微信，随后解散微信交流群。虽两次被被告告知要解约，但至今原告仍未收到被告的解约合同，被告不回复微信、不交租金和还房。2020年6月18日，原告提前一天微信预约，当天前往被告公司告知被告违约，要求解除合同、收回公寓并要求赔偿损失。被告大言不惭地说没钱交租、不还公寓、不解约，不允许原告换门锁，完全不讲道理，赔偿也根本不谈。无奈之下，原告拨打110报警、前往佛山市公安局环市派出所寻求帮助，调解员建议通过法律途径解决。原告直至6月30日才收回公寓。被告无理拒付租金及相关费用至今，严重损害原告合法权益，致使原告合同目的无法实现。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告向本院提出反诉请求：一、原告向被告退还保证金2000元；二、原告向被告支付违约金2000元；三、原告向被告赔偿经济损失80000元；四、原告向被告退还2020年1月至2020年4月的物管费、公摊水电费568.6元。被告答辩并反诉称：一、租赁合同清楚约定2020年4月9日起计租，被告应于下月底10号前把相应租金支付给原告。2020年4月为疫情免租期，已与原告协商该月免租，2020年5月租金，被告已于2020年6月10日前全额支付，2020年6月租金应于7月10日前缴纳，但原告已于2020年6月30日当天收回房屋，交接当天被告公司员工、朝安碧桂园物业管理人员均在现场陪同，房卡钥匙均交还原告，原告也当场验收完成并签字确认。故被告并未违约，而是原告单方面提前收回房屋属于违约。二、租赁合同附件三明确约定，家私家电物品可按酒店公寓经营需要，由被告自主设定不同风格，所有物品配置标准按样板间统一定制。配置标准质量与原告的2310室质量相符，并非原告所说的与样板间不符，也不存在偷工减料成分，且房屋配置物品原告也已于2020年4月19日验收。原告提出维保费纯属无稽之谈，租赁合同根本就没有条款约定所谓的维保费。三、原告于2020年1月10日支付第一笔购置家电家私物品费，2020年4月19日验收后，原告于2020年4月22号扣除1-4月管理费用568.6元、1个月押金后，实付第二笔尾款7831.4元到被告指定账户。原告验收时并未对相关软装家私配置提出异议，只对热水器有异议，被告已当场作出解释，配置清单约定热水器为60升，由于公寓房屋位置尺寸太小，不够摆放60升热水器，故而换了一个50升的合适尺寸的热水器，所有物品均已按配置清单配齐。2020年3月29日，由于疫情影响，被告运营比较困难，故通过微信联系原告，协商可否减免4月租金，原告表示同意。事后被告出了一份承诺书给原告，原告没有签字，但表示同意了解与支持。由于疫情影响，5月酒店业还是没能好转，运营还是比较困难，被告与原告协商可否下调租金至1500元，协商中被告告知可能会“考虑”在6月暂停营业，可被告并未出正式暂停营业通知书，也未正式与原告解除合同。但原告于2020年5月21日向朝安碧桂园管家胡欣宣称被告走路、已去骗下一家碧桂园装修费用，原告的言论已在社交媒体上对被告造成严重影响，被告多次提醒原告对此言论做出解释并恢复被告声誉，原告至今未作回应，直接导致疫情运营期间难上加难。四、原告通过微信通知被告，将于2020年6月18日前来收回2310室。因2020年6月17日该房已有客人入住且连续几天入住，客人已提前在美团平台下单并已支付房费，出于服务至上宗旨，被告建议原告2020年6月19日再收回房屋，但原告不同意，坚持要在当天收回。当天原告同行人员气势汹汹，表示要到2310室撬开门锁，见此人情绪激动，被告法定代表人借机离开。后被告法定代表人收到佛山市公安局环市派出所民警电话，让其回去与原告协商，并建议通过法律途径解决。原告答辩称：一、被告陈述不属实。双方约定4月免租，但没有调整每月的交租日期，5月租金应在5月9日前支付，被告虽于5月11日支付了5月租金，但并未在6月9日前支付6月租金，故被告违约，原告可要求收回房屋。原告不同意退还保证金2000元，也不同意退还押金。二、被告先发布要求解除合同的意向，原告才和管家进行了沟通，并不存在被告所称的恶意诽谤，被告诉请的经济损失与原告无关。三、根据双方约定，免租期内由被告承担物管费和水电费，所以被告已缴纳的费用无需退还。四、被告装修的房屋与原告选择的样板房不一致。五、维保费在合同第七条第三点有明确约定。六、被告称没有正式与原告解约，但根据合同约定，在被告违约时，原告有权解除合同。七、被告陈述原告口头答应免租期不承担任何费用不符合常理。八、原告立案后于6月29日收到被告的微信通知，让原告收回房屋并向原告支付相应的租金。6月30日，被告的前台人员向原告交还将房卡和钥匙，原告收回2310室。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、原告身份证、被告的营业执照。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、房屋租赁合同。拟证明原、被告存在房屋租赁关系，被告承租原告名下所有的朝安碧桂园2号楼2310室。3、商品房买卖合同（预售）。拟证明原告是朝安碧桂园2号楼2310室的权属人。4、收条。拟证明原告于2020年1月9日向被告移交2310室的门匙、门禁卡。5、银行转账记录截图。拟证明装修配置费的支付情况。6、承诺书。拟证明被告称因受疫情影响，希望业主同意免除4月租金，并承诺5月开始会按合同约定继续履行支付义务。7、租金下调意见书。拟证明被告在业主微信群中上传该意见书，希望业主减租，否则可能在6月暂停酒店运营并与业主解除租赁托管合同，但并未得到业主同意。8、微信聊天记录截图、短信截图、微信朋友圈截图。拟证明①被告于5月20日在业主群宣布和业主解约；②原告于6月9日前询问被告工作人员是否交租还是解约；③被告一方面称朝安碧桂园店经营不善，另一方面又在朋友圈称进驻另一楼盘的酒店托管业务，被告的行为涉嫌欺诈。9、贝达酒店托管-样板房样式、贝达样板房和实际配置的比对图、贝达酒店托管朝安碧桂园店信息。拟证明2310室实际装修配置与被告承诺的样板房配置不一致。10、视频光盘、情况说明。拟证明2020年6月18日现场发生的情况，证明被告的陈述不属实。11、微信聊天记录截图、水费缴费信息。拟证明被告签约前让原告参观样板间的情况；因物业扣费链接原告银行卡，故2310室的费用先从原告处扣除，被告占用房屋期间的费用应由被告承担。12、五月、六月的物业费、分摊费、垃圾费及电费明细。拟证明原告已交纳2310室的费用，被告占用房屋期间的费用应由被告承担。诉讼中，被告本、反诉一并提交以下证据：1、房屋租赁合同。拟证明原、被告存在房屋租赁关系。2、贝达酒店管理房屋软装收据。拟证明2310室家私家电配置的具体名称、数量。3、贝达公寓酒店微信个人信息页面截图、原告微信个人信息页面截图、微信聊天记录截图。拟证明原、被告从签约到后续协商的过程，租赁合同的版本是经过原告修改的。4、移交清单（6月30日）。拟证明原告已于6月30日将房屋收回并确认了配置的物品。经质证，本院认证：原告的证据1、3-7,被告无异议，本院予以采信；原告的证据2、8-10，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据11、12，被告既确认其尚未缴纳2020年5月至6月的费用，亦未举证对原告主张的欠费金额予以反驳，本院予以采信。被告的证据1与原告的证据2举证重复，本院不再重复认证；被告的证据2-4，原告对真实性无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年4月1日，原告（买受人）与佛山市星晟房地产投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，就原告购买朝安碧桂园项目中12幢2310室作出具体约定。2020年1月9日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“第一条、物业概况。1.承租物业地址：朝安碧桂园2号楼2310室……第二条、承租物业用途为：办公、酒店公寓，乙方用于日、周、月及年为基准的中、短、长租方式和旅业配套等，并由乙方提供在线租赁服务及增值服务。第三条、租赁期限。1.租赁期限5年……租赁期限为2020年1月9日起至2025年1月9日止。2.2020年1月9日起至2020年4月9日，为免租期90天（一次性），用于承租物业的装修、除味、布置和招租。3.甲乙双方应从2020年4月9日起计算房租。4.由于乙方经营管理需要，要求装修标准及家电家私配置标准达到酒店式公寓的标准，按《家电家私配置清单》（附件一）中约定的配置标准将家电等配置到该房屋内，起租日起，该房间家私家电配置物品属甲方所有，甲方负责的家私家电物品费用20800元，在签订本合同后三天内甲方支付总费用的50%，即10400元，支付到乙方指定银行账户，由乙方代为购置。余款在验收合格后，三个工作日内付清……6.乙方在完成软装后，应电话/短信通知甲方在10天内前往房屋内验收，逾期视为甲方同意并验收合格……8.乙方须向甲方支付1个月的租金作为保证金……第四条、租金及其他费用支付。1.从2020年4月9日该物业每月租金为2000元，每年递增10%……3.该租金为甲方实收，乙方于每月10日前将该月的租金支付到甲方指定的银行账户，如遇国家法定假日和休息日的则顺延到节假日和休息日后上班的三天内支付。若乙方拖欠租金6个工作日，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失……第五条、双方承担的职责及约定……4）物业管理费，在甲方账号内扣除，乙方支付房租时，把该月的物业管理费一同支付。2.乙方需承担的费用如下：1）物业管理费、电话费、网络费、水电费、公摊费……第七条、乙方的权利和义务及需承担的责任。1.因乙方原因造成本合同不能履行或乙方单方面解除合同的，乙方应依约支付双方签订本合同1个月的租金作为违约金……3.甲方有权监督租赁物业及设备的使用情况，如因乙方使用不当或其他人为原因而受损，乙方需承担维修、保养责任，并承担所有费用……5.乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，逾期一日乙方须按当月租金款的1%向甲方支付违约金……”。同日，被告向原告出具收条，确认已收到2310室的门匙、门禁卡各1把。2020年1月10日，原告向被告转账支付软装配置首期款10400元。2020年4月19日，原告在被告开具的房屋软装收据上签名并加注验收意见为“已备注不一致的14、16”，序号14为电热水器，描述为60升，原告备注为“50升”，序号16为台灯，原告备注为“×”。2020年4月22日，在扣除2020年1月至3月物管费413.1元、2020年4月物管费155.5元、一个月押金2000元后，原告向被告支付软装配置尾款7831.4元。2020年6月29日，原告微信通知被告其将于2020年6月30日收回2310室。2020年6月30日，原告收回2310室，其在配置清单一览表中备注书桌、组合衣柜、电视机台面、客厅吊灯与样板间不符；电视机无原装遥控器；电热水器实为50升；无台灯、路由器和资料说明书保修卡。另查明一，被告曾向与其签订有租赁合同的朝安碧桂园业主发出《承诺书》、《租金下调意见书》，其中：《承诺书》以疫情对酒店住宿业产生冲击为由，希望业主免除4月租金，并承诺从5月开始按合同约定支付租金；《租金下调意见书》内容为“……由于亏损压力巨大，我司考虑将与业主们统一协商是否可以更改租金收益减低租金……2座下降到1500元（包含物业管理费），我司希望所有业主统一协商是否可行，如不可行我司可能会考虑从下个月（6月份）可能会暂停朝安碧桂园店的运营，届时我司将与每一位业主按合同之规定解除租赁托管合同”。2020年5月20日，被告法定代表人陈某1在朝安业主交流群发送微信“公司这边没有通过业主的方案”、“这两天公司会把解约合同正式通过我发送到业主们的微信，请注意查收”。另查明二，关于2310室的各项费用，原告已付明细如下：2020年5月电费278.72元、公摊费11.86元、垃圾费30元；2020年6月电费435.5元、公摊费13.2元、垃圾费30元；2020年3月10日至2020年5月9日的水费16.36元；2020年5月9日至2020年7月9日的水费49.41元。原告当庭陈述：4月的租金原告仅主张1967元；原告认为台灯的价值为30元。被告当庭陈述：没有缴纳6月租金，5、6月的费用尚未缴纳；软装配置清单中的台灯，可能是有台灯没有放到屋里，也可能是客人摔烂了，被告认为台灯的价值为12元；反诉的损失80000元，具体针对的是原告言论对被告声誉的影响，外界公司对被告的评价、业务合作等。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2020年1月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。据前查明，原告同意按承诺书减免了2020年4月的租金，被告亦应根据租赁合同的约定以及承诺书的承诺，按时足额支付此后的租金，即应于2020年5月10日前支付5月租金，于2020年6月10日前支付6月租金。经查，被告并未履行上述支付义务，且于2020年5月出具租金下调意见，表示若未能降租，可能从2020年6月开始暂停运营。对此，原告根据租赁合同第四条的约定行使合同解除权，合法有据，本院予以支持。因原告已于2020年6月30日收回房屋，本院确认租赁合同已于2020年6月30日解除，原告的第一项诉请已无重复处理之必要，本院不予支持。关于租金。2310室直至2020年6月30日才交还原告，被告应向原告支付2020年6月的租金2000元。综合被告出具的承诺书内容以及被告的违约事实，在被告并未履行承诺的情况下，原告诉请被告支付2020年4月的租金，公平合理，原告仅主张被告支付1967元属对自身权利的处分，本院予以确认。因此，被告应向原告支付租金合计3967元。关于欠费。原告已提供交纳水、电、公摊费及物管费的支付凭证，被告对欠费期间无异议，亦未对欠费金额举证反驳，根据租赁合同第五条的约定，被告应向原告支付2020年5月电费278.72元、公摊费11.86元、垃圾费30元，2020年6月物业管理费137.7元、电费435.5元、公摊费13.2元、垃圾费30元，2020年3月10日至2020年5月9日的水费16.36元，2020年5月9日至2020年7月9日的水费49.41元，合计1002.75元。原告已于签约当日将2310室交付被告，且租赁合同仅约定免租，并未约定免除物管、水电分摊等费用，被告诉请原告退还2020年1月至2020年4月的物管费、公摊水电费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于保证金、违约金。如前认定，租赁合同因被告违约已提前解除，根据租赁合同第七条的约定，被告应向原告支付违约金2000元。保证金具有担保合同履行的性质，综合合同约定的租赁期限以及实际履行期间，原告诉请没收保证金，合法合理，本院予以支持。被告主张原告违约，无事实根据，其诉请原告退还保证金并支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的滞纳金、利息。原告并未举证证明被告违约对其造成的实际损失，本院认为前述没收保证金及支付违约金已足以弥补原告的损失，并对原告主张的滞纳金、利息不再支持。关于原告诉请的更换门锁费用。原告已收回2310室，因原告既未举证证明存在更换门锁的必要，亦未举证证明已实际支出了更换费用，本院对该项诉请不予支持。关于原告的第五项诉请。根据租赁合同第三条的约定，被告应按配置清单对2310室进行软装配置，原告支付配置费用并在验收合格后取得相应配置及物品的所有权。原告主张的维保费与合同约定不符，本院不予采纳。据前查明，被告已完成的配置，除电热水器规格不符、台灯缺失外，原告在验收时均未提出异议，应视为已验收合格。原告以与样板间不符、偷工减料为由诉请退还费用，本院不予支持。针对原告收回房屋时电视机无原装遥控器、电热水器实为50升以及无台灯、路由器、资料说明书保修卡的情况，本院酌定由被告退还配置费500元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告诉请原告赔偿损失。如前认定，租赁合同因被告违约已提前解除，因被告既未举证证明其存在实际损失，亦未举证证明该损失与原告的行为存在因果关系，其诉请原告赔偿损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市贝达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张洁珊支付租金3967元、违约金2000元和物业管理费、电费、公摊费、垃圾费、水费1002.75元，合计6969.75元；二、被告佛山市贝达酒店管理有限公司已交纳的保证金2000元归原告张洁珊所有；三、被告佛山市贝达酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张洁珊退还配置费用500元；四、驳回原告张洁珊的其他诉讼请求；五、驳回被告佛山市贝达酒店管理有限公司的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取520元，由原告张洁珊负担420元，被告佛山市贝达酒店管理有限公司负担100元；反诉受理费957元，由被告佛山市贝达酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年十二月二十八日书记员 吕玲玲