上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终14085号上诉人（原审被告）：上海源曜文化发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路******。法定代表人：吴妙凤，经理。委托诉讼代理人：赵亚君，女，该公司员工。委托诉讼代理人：许乐，上海国创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海会坚商务咨询有限公司，住，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路****/div>法定代表人：牛振华，董事。委托诉讼代理人：齐福英，上海端祺律师事务所律师。原审被告：吴妙凤，女，1945年9月14日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。上诉人上海源曜文化发展有限公司（以下简称源曜公司）因与被上诉人上海会坚商务咨询有限公司（以下简称会坚公司）、原审被告吴妙凤房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初69810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员刘佳独任审理，于2021年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人源曜公司的委托诉讼代理人许乐、被上诉人会坚公司的委托诉讼代理人齐福英到庭参加诉讼。原审被告吴妙凤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人交还系争房屋时，地板存在视觉影，地板存在视觉影响再次出租的租金降低；上诉人自系争房屋产权人处接收时，接收清单记载地板无明显划痕，而被上诉人交还房屋后，地板则有明显痕，地板则有明显痕迹次房屋交接时进行摄录，但其坚持认为地板现有磨损就是被上诉人不当使用所致，被上诉人未根据租赁合同履行通知及维修义务，那么就应当由上诉人在押金中扣除维修费用后返还。被上诉人辩称，系争房屋地板磨损为正常使用所致，属于合理现象，不影响转租；上诉人提供的交接清单可以显示其自房屋产权人接手房屋时地板亦有磨损，无法证明房屋地板现有痕迹为被上诉人一方导致；根据合同，上诉人也并未履行自己的监督义务，被上诉人不应当对此承担相应的责任；综上，一审判决正确，要求维持原判。原审被告吴妙凤未作答辩。会坚公司向一审法院起诉请求：1.源曜公司退还会坚公司押金26,434.22元；2.吴妙凤就上述第一项源曜公司的付款义务承担连带责任。一审法院认定的事实：案外人上海市XX院系上海市浦东新区XX路**房屋登记的权利人。2017年12月1日，会坚公司(承租方、乙方)与源曜公司（出租方、甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业办公用房使用，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，装修免租期自2017年12月1日起至12月31日止；2018年1月1日至12月31日期间月租金17,200元，2019年1月1日至12月31日期间月租金18,100元；5-1条乙方应按照叁个月的租金标准向甲方支付租赁保证金（即押金），即51,600元，乙方原先租赁甲方E101/102房间的租赁保证金共计57,000元，根据甲乙双方协商约定将其中的51,600元用于抵扣三楼100平方米（即系争房屋）的租赁保证金，剩余5,400元继续留存用于E101/102房间退房时费用的结算，若届时有多余部分将退还至乙方账户或用于抵扣下一期的房屋租金。另于2019年1月1日前支付租赁保证金差额即2,700元。甲方收取保证金及原E101/102房间的收款凭证后将向乙方重新开具收款凭证。若乙方在租赁房屋进行工商注册的，应当于支付租赁保证金时同时支付3,000元注册保证金；5-2条乙方支付甲方的租赁保证金和注册保证金不计息，在租赁关系终止后，双方办理退房手续，经甲方确认验收后，甲方予以退还保证金……乙方有拖欠费用未予付清时，甲方有权从租赁保证金中先予扣除，剩余款项返回乙方；6-1条如乙方需办理注册则另行向甲方支付注册押金3,000元，甲方收取费用后应向乙方开具收款凭证；9-1条租赁期满或租赁合同提前解除时，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，经甲方验收确认后双方应办理书面的交接手续，并结清各自应当承担的费用；9-2条租赁期限届满乙方归还房屋时……乙方拆除相关设备设施不得造成该房屋的损坏或使用障碍，确有损坏或影响的，乙方应负责恢复该房屋原状。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，会坚公司使用系争房屋，并支付了租期内的租金。2019年12月31日，源曜公司员工出具收条一则，载明：今收到会坚公司办公室钥匙一把，双方共同验房时我方运营验收发现地板有磨损，墙面有划痕，已拍照及视频。而承租方认为房屋可以正常使用，没有问题，后续将再做协商解决。另收到会坚公司房屋租赁押金收据金额为51,600元（收据编号为0486151）。后源曜公司退还会坚公司部分押金29,004.98元，遂引发纠纷。2020年1月8日，源曜公司方员工在微信中向会坚公司方员工提出，希望会坚公司尽快就房屋地板、墙面损坏恢复事宜与源曜公司进行协商，达成共识后会退还租赁保证金。会坚公司认为按照合同会坚公司不需要恢复。1月15日，源曜公司向会坚公司发送关于租赁单元恢复及押金退还函。审理中，会坚公司称该函件于当日（1月15日）收到但并未点开，直至2020年4月，会坚公司再次向源曜公司追讨保证金时，源曜公司将函件纸质版交予会坚公司，并且函件中第三条记载“我司（即源曜公司）在收到贵司（即会坚公司）注册地址迁出证）注册地址迁出证明后应承担费用后的租金即注册保证金余额退还贵司”，说明源曜公司认可收到过注册保证金。源曜公司则表示，源曜公司系按照涉案租赁合同中条款内容发函，合同约定的注册保证金3,000元会坚公司未予缴纳。一审法院另查明，源曜公司系吴妙凤一人为股东的有限责任公司（自然人独资）。一审法院审理后，于二〇二〇年十一月十一日作出判决：一、源曜公司于判决生效之日起十日内返还会坚公司剩余押金20,434.22元；二、吴妙凤对上述第一项中源曜公司的付款义务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费460元，减半收取计230元，由源曜公司、吴妙凤负担。二审中，上诉人源曜公司提供了《XX-房屋交接清单》一份，欲证明上诉人自房屋产权人处接收系争房屋时地板完好。该文件反映了双方交接时房屋单元内的设施情况，其中地板一项记载“无明显划痕”。被上诉人主张该证据并非二审期间形成，上诉人已过举证期限，被上诉人不予质证。经审核，上诉人提交的证据不能证明上诉人接收房屋时地板的实际磨损程度，亦不能证明被上诉人返还房屋时地板磨损系由被上诉人不当使用所致，本院不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，在现有证据下，系争房屋地板磨损是否应当归咎于被上诉人不当使用造成，该磨损是否对涉案租赁标的正常使用造成实质性影响。上诉人自认其接收系争房屋时地板并非崭新，且根据其提供的《XX-房屋交接清单》可以反映此时地板并非不存在任何划痕；现上诉人在无其他证据佐证下主张房屋地板现有磨损均为被上诉人不当使用所致，要求扣除被上诉人押金中的地板维修费用，此等主张缺乏事实依据，本院不予采纳。至于地板磨损是否影响房屋转租，尽管上诉人声称“很少”有承租人不介意地板磨损，该磨损程度会增加上诉人的寻租成本，但本案地板磨损并不影响房屋实质性使用，也不会必然导致房屋无法继续出租，上诉人亦不能证明其为寻找新承租人增加了诸多额外成本，本院对此不予采信。综上所述，上诉人源曜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币310元，由上诉人上海源曜文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘佳二〇二一年一月二十五日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……