湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民再55号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：澧县瑞峰房地产开发有限责任公司，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处万寿宫居委会翊武路（城头山大酒店内）。法定代表人：李春秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨伍平，湖南泰宗律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：彭元华，女，1970年11月20日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：周悦平（系彭元华之夫），住湖南省澧县。委托诉讼代理人：汤久平，湖北思扬律师事务所律师。再审申请人澧县瑞峰房地产开发有限责任公司（以下简称瑞峰公司）因与被申请人彭元华房屋买卖合同纠纷一案，不服本院(2019)湘07民终1903号民事判决,向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年9月20日作出（2020）湘民申2039号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人瑞峰公司的委托诉讼代理人杨伍平、被申请人彭元华及其委托诉讼代理人周悦平、汤久平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞峰公司申请再审称：1.撤销本院作出的（2019)湘07民终1903号民事判决；2.维持湖南省澧县人民法院（2018）湘0723民初2164号民事判决。事实和理由：1.二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，且自相矛盾。瑞峰公司已按合同约定将面积为82.18㎡的房屋交付给彭元华，彭元华对该房屋进行了装修并出租给他人使用。二审法院混淆了交付使用的房屋面积和产权登记面积的概念，将产权登记面积等同于实际交付的房屋面积错误。一审法院对案涉房屋的面积进行了现场勘验，证实了交付房屋的面积符合合同约定。未计入产权登记面积的19.51㎡并非不能办理不动产权证，是因为彭元华未向相关行政部门提出申请。根据双方买卖合同的附件及向登记机关提交办证申请的内容，说明彭元华知道案涉房屋分为两个部分，即前厅和阁楼。2.原二审判决适用法律错误。彭元华辩称，1.双方在合同中约定案涉房屋属框架结构，层高为4.5米，建筑面积共82.18㎡，而合同附图是一个完整的闭合实线，为一个通间商铺。合同签订后，瑞峰公司将产权登记面积为62.67㎡的房屋交付给彭元华，并明确面积为19.51㎡的阁楼赠送给彭元华。二审判决后，瑞峰公司已经将赠送的阁楼收回。2.瑞峰公司已交付的82.18㎡的房屋由两部分组成，第一部分是面积62.67㎡的房屋，另一部分是面积为19.51㎡的阁楼。阁楼不是位于一层，不符合合同中关于框架结构、层高4.5米、用途为商业用房的约定，只能存放物品，不能当商铺使用，属于赠送部分。瑞峰公司出具的不动产统一发票中载明的面积也是62.67㎡，不能因为62.67㎡的房屋面积与19.51㎡的阁楼之和是82.18㎡就认为瑞峰公司交付了82.18㎡的房屋。3.在现有条件下，19.51㎡的阁楼面积无法计入不动产权属证书。办理不动产登记时，是由瑞峰公司提交相关资料并通知彭元华签字，并不是彭元华单独所为，也不是彭元华故意只办理62.67㎡的不动产权登记，彭元华拿到权属证书才知晓案涉房屋的产权登记面积。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回瑞峰公司的再审请求。彭元华向一审法院起诉请求：判令瑞峰公司返还产权登记面积小于合同面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分（2.4654㎡×7628.86元/㎡）的房价款18808元和误差比绝对值超出3%部分(17.0446㎡)按房价双倍返还260062元。一审法院认定事实：2011年8月13日，彭元华与瑞峰公司签订《商品房买卖合同》，该房屋属于预售商品房，预售许可证号为澧房售许字（2011）第0038号，该合同载明：“……第三条……第4、7【幢】1【层】105号房……该商品房……层高为4.5米……该商品房【合同约定】……建筑面积共82.18平方米。其中，套内建筑面积79.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.26平方米……第四条……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7628.86元，总金额陆拾贰万陆仟玖佰肆拾元整……第五条面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在小区商品房综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。该合同后所附的澧县房地产测量事务所出具的《房屋分户平面图》上显示“……套内建筑面积79.92平方米，共有分摊面积2.26平方米，建筑面积共82.18平方米……”2013年7月，瑞峰公司将建筑面积共82.18㎡的房屋交付给彭元华，该房屋已进行了装修，且已出租给他人使用。2014年8月14日，瑞峰公司给彭元华出具的《销售不动产统一发票》上注明“……建筑面积62.67㎡……合计金额……627940元……”。同年9月15日，彭元华缴纳了契税，《中华人民共和国税收缴款书》上载明“……计税金额627940元……面积62.67㎡……”。2016年3月5日，澧县国土资源局测绘队对彭元华购买的房屋进行了分户测绘，经测绘，该房屋建筑面积为62.67㎡，其中专有建筑面积为60.84㎡，分摊建筑面积为1.83㎡；合同约定的、已实际交付的建筑面积为19.51㎡的房屋未在测绘范围内，且该部分房屋的层高未达到合同约定的4.5ｍ。2018年9月18日，彭元华、瑞峰公司共同向产权登记部门申请办理案涉房屋的不动产权转移登记（申请转移登记的面积为62.67㎡），产权登记部门对彭元华、瑞峰公司进行了询问，后给彭元华颁发了（湘20**）澧县不动产权第0××4号不动产权证书，该证书上载明建筑面积为62.67㎡，其中专有建筑面积为60.84㎡，分摊建筑面积为1.83㎡。另查明，彭元华在庭审中明确表示要求瑞峰公司承担违约责任并非基于瑞峰公司交付的房屋层高不符合约定，而是基于产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不符。一审法院认为，其一、彭元华与瑞峰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，彭元华按约定支付了购房款，瑞峰公司应当按合同约定交付房屋并协助彭元华办理产权登记。瑞峰公司交付给彭元华的房屋有建筑面积为62.67㎡的部分符合合同的约定，且已办理了产权登记，另有建筑面积为19.51㎡的部分不符合合同的约定（层高未达到合同约定的4.5m）,瑞峰公司已违约。但本案中，彭元华明确表示要求瑞峰公司承担违约责任并非基于瑞峰公司交付的房屋层高不符合约定，而是基于产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不符。因此，对瑞峰公司交付的部分房屋层高不符合约定的问题，本案不予评价。其二、本案涉及到合同约定建筑面积、交付使用的房屋的建筑面积、产权登记建筑面积三个不同的概念。合同约定建筑面积为82.18㎡、交付使用的房屋的建筑面积82.18㎡（其中有建筑面积为19.51㎡的部分层高未达到合同约定的4.5m）、产权登记建筑面积为62.67㎡。彭元华认为所持的该19.51㎡部分的交付使用，不是瑞峰公司履行合同的行为的主张，从彭元华接受该部分房屋、装修、出租并收取租金的行为来看，该主张不应予以认可。其三、关于产权登记的问题，《商品房买卖合同》中明确约定“……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在小区商品房综合验收合格后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”瑞峰公司交付给彭元华使用的房屋的建筑面积为82.18㎡，其中除建筑面积为19.51㎡的部分层高未达到合同约定的4.5m外，其余符合合同的约定，从彭元华提交的《中华人民共和国税收缴款书》以及《不动产登记申请表》、《澧县不动产登记询问笔录》来看，彭元华申请办理产权登记的建筑面积为62.67㎡，对未办理产权登记的19.51㎡，彭元华并未向产权登记机关提出申请，亦未提供证据证实瑞峰公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（或者产权登记机关认为该19.51㎡不符合办理产权登记法定条件、且系瑞峰公司的违约导致的证据），现彭元华以产权登记建筑面积与合同约定建筑面积不符要求瑞峰公司承担违约责任，明显证据不足，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回彭元华的诉讼请求。案件受理费5480元，减半收取2740元，由彭元华负担。彭元华不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判由彭元华将未纳入不动产登记的19.51㎡的房屋（上诉状中的B部分）退回瑞峰公司，由瑞峰公司向彭元华返还产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款18808元（2.4654㎡×7628.86元/㎡）和绝对值超出3%部分17.0446㎡按房价双倍返还的价款260062元（17.0446㎡×7628.86元/㎡×2），共计278870元。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，本案争议的焦点是：瑞峰公司是否应向彭元华退还房屋面积绝对差3%之内的购房款18808元和绝对值超出3%部分的双倍购房款260062元，共计278870元。彭元华与瑞峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》第三条约定：“…………第4、7【幢】1【层】105号房……层高为4.5米……建筑面积共82.18平方米……”第四条约定：“1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7628.86元，总金额陆拾贰万陆仟玖佰肆拾元整……”第五条约定：“面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2……（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权退房……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……”。现根据（湘20**）澧县不动产权第0××4号不动产权证书载明本案诉争的第4、7【幢】1【层】105号房建筑面积仅为62.67㎡。《商品房买卖合同》约定的建筑面积与不动产权证书载明的建筑面积相差19.51㎡。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，因此当产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；即出卖人瑞峰公司应返还产权登记面积小于合同面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分（2.4654㎡×7628.86元／㎡）的房价款18808元和误差比绝对值超出3%部分（17.0446㎡）按房价双倍返还260062元给买受人彭元华。二审法院判决：一、撤销湖南省澧县人民法院（2018）湘0723民初2164号民事判决；二、澧县瑞峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还产权登记面积小于合同面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款18808元给彭元华，误差比绝对值超出3%部分按房价双倍返还房价款260062元给彭元华。一审案件受理费2740元，二审案件受理费5480元，合计8220元，由澧县瑞峰房地产开发有限责任公司负担。本院再审期间，当事人提交了新的证据材料。围绕当事人的再审请求，本院对争议的证据和事实认定如下：瑞峰公司向本院提交了如下证据材料：1.关于申请补办不动产权证面积的报告、彭元华、刘清梅、朱万霞的房产分户图，拟证明案涉房屋的阁楼可以办理产权登记；2.杨述辉的购房发票，拟证明杨述辉与彭元华系同日购买房屋，但其购买单价高于彭元华；3.与彭元华同幢的11份商品房买卖合同，拟证明有阁楼的房屋价格低于无阁楼的房屋价格；4.案外人刘敦云、何杰的车库买卖合同，拟证明车库的价格为每平方米3472元。本院认为，证据1证实了案涉房屋的阁楼可以办理不动产登记，证据2证实了案外人杨述辉购买的房屋因没有阁楼，其价格高于彭元华的价格，证据1、2均与本案有关联，本院予以采信；证据3中除杨述辉的商品房买卖合同与彭元华系同日签订外，其余合同签订的时间并不相同，对证据3本院予以部分采信；证据4未提交原件，不符合证据的形式，本院不予采信。根据瑞峰公司的申请，本院就19.51㎡的阁楼面积能否办理权属登记调查收集了证据。澧县自然资源测绘队法定代表人邓某陈述，从彭元华房屋的分户平面图可以看出该房屋中间有一个隔断，由前后两部分组成，但不能判断后面就是阁楼，只能说是两个可以区分的空间。2016年3月5日，澧县自然资源测绘队对彭元华购买的房屋进行现场实测时，发现阁楼下面有个车库，为避免引起纠纷，当时未将阁楼面积计入产权面积。按照现有规定，层高超过2.2ｍ就可以办理不动产登记，本案当事人可以对原来的不动产权证书申请变更登记。阁楼下面的车库层高不足2.2ｍ，无法办理权属登记。澧县国土资源局不动产登记中心主任张某陈述，彭元华房屋中19.51㎡的阁楼部分符合层高2.2ｍ的标准，只要双方当事人申请，就能办理权属登记。阁楼下面的车库因为层高问题无法办证，只有使用权。本院认为，证人邓某、张某的证言能够相互印证，证明案涉房屋的阁楼未计入产权面积的原因及现在根据当事人的申请，可进行变更登记的事实，本院予以采信。彭元华向本院提交了案涉房屋的分户平面图，拟证明案涉房屋建筑面积82.18㎡，长22.2m，宽3.6m，从分户图中看不出房屋有阁楼。本院认为，该分户平面图显示案涉房屋中间有隔断，将房屋分为前后两个部分，与本案事实有关联，本院予以采信。经再审审理查明，2011年8月13日，案外人杨述辉与瑞峰公司签订《商品房买卖合同》，约定杨述辉购买名城﹒花满庭第4.7幢1层110号房屋，该房屋无阁楼，建筑面积共56.86㎡，房屋单价为8962.06元，总金额为509583元。彭元华与瑞峰公司签订合同中的附件即房屋分户平面图显示，案涉房屋中间有隔断，将房屋分成两个部分。2016年3月5日，澧县自然资源测绘队对彭元华购买的房屋进行现场实测时，因考虑到阁楼下面的车库，为避免引起纠纷，当时未将阁楼面积计入产权面积。彭元华房屋中的阁楼层高为2.48m，按照现有规定，层高超过2.2m就可以办理不动产登记，现当事人可申请变更登记。对一审、二审法院查明的其他事实予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：瑞峰公司是否违约，是否应当向彭元华返还购房款278870元。彭元华与瑞峰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律效力性、禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定的内容全面履行各自的义务。合同约定，彭元华以每平方米7628.86元的价格向瑞峰公司购买案涉房屋，建筑面积共82.18㎡，层高4.5m。双方对瑞峰公司房屋交付面积产生争议，彭元华认为其购买的房屋面积为82.18㎡，应为一个整体，不应分为阁楼和前厅两个部分。因此，前厅部分只有62.67㎡，瑞峰公司构成违约。本院认为，彭元华的上述理由不能成立，其理由如下：第一、从合同签订来看，双方签订的《商品房买卖合同》的附件即房屋分户平面图显示案涉房屋中间有隔断，房屋由前后两个部分组成。第二、从相同地段房屋购买情况看，案外人杨述辉以每平方米8962.06元的单价购买了与彭元华相邻的无阁楼的房屋，其价格要明显高于彭元华购买的带阁楼的房屋。第三、从房屋交付的情况看，2013年7月，瑞峰公司将案涉房屋交付给彭元华，交付的房屋面积中包括层高为4.5m的面积62.67㎡和层高为2.48m的阁楼面积19.51㎡。彭元华接收房屋后在近五年的时间内并未对房屋的结构及面积提出异议，而是对房屋进行了装修并出租给他人。第四、从2014年8月瑞峰公司开具购房发票以及同年9月彭元华开具的税务发票来看，上述票据均明确载明房屋面积为62.67㎡，彭元华亦未提出异议。第五、从购房人的注意义务看，彭元华陈述在2018年取得房产证时才得知房屋面积为62.67㎡。本院认为，因房屋对于普通百姓而言属于重大投资，彭元华作为购房人出于维护自身利益的本能，应对房屋的面积进行检测。若合同约定的面积为82.18㎡，而实际交付面积仅为62.67㎡，则面积相差19.51㎡。一般人通过目测即可得知面积不符合约定的情况，而彭元华在实际占有、使用、出租达5年之久均未提出异议，与常理不符。第六、从对购房人权利造成的影响看，不动产权证书中登记面积为62.67㎡，未包括阁楼面积19.51㎡，是因为不动产登记机构的原因未计入产权面积，现不动产登记机构已明确表示依当事人的申请可进行变更登记，将19.51㎡的阁楼计入产权面积。故彭元华认为瑞峰公司交付房屋的面积只有62.67㎡，已构成违约的理由与本案查明的事实不符。阁楼面积19.51㎡的层高未达到合同约定的4.5m，瑞峰公司确存在违约行为，但经一审法院释明，彭元华明确表示对层高未达到合同约定不主张违约责任，系对自身权利的处分，本院不予审理。故瑞峰公司就房屋交付的面积而言并未违反合同的约定，不应向彭元华返还购房款。二审判决瑞峰公司向彭元华返还购房款278870元不当，本院再审予以纠正。对瑞峰公司关于维持湖南省澧县人民法院（2018）湘0723民初2164号民事判决的再审主张，本院再审予以支持。综上所述，再审申请人瑞峰公司的再审请求成立，应予支持。本院二审判决认定瑞峰公司违约并判决向彭元华返还购房款错误，应予撤销；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。当事人在再审期间提交了新证据，本案二审判决不属于错误裁判案件。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院(2019)湘07民终1903号民事判决；二、维持湖南省澧县人民法院（2018）湘0723民初2164号民事判决。一审案件受理费5480元，减半收取2740元，二审案件受理费5480元，共计8220元，由彭元华负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  谭洪妮审判员  杨 炎二〇二一年一月二十七日书记员  陈 琳附本案引用法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。