山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12553号上诉人（原审被告）：王雁，女，1971年1月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：付烨，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：赵星淼，国浩律师（济南）事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陶爱菊，女，1954年2月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：汤会玲，山东博睿律师事务所律师。原审被告：夏保塘，男，1937年12月25日出生，汉族，住山东省济南市。上诉人王雁因与被上诉人陶爱菊、原审被告夏保塘共有纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人王雁的委托诉讼代理人付烨、赵星淼、被上诉人陶爱菊的委托诉讼代理人汤会玲到庭参加诉讼。原审被告夏保塘未到庭。本案现已审理终结。王雁上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.本案一、二审案件受理费由陶爱菊承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定，刁青山通过拍卖取得的房屋与《共同购房协议》所约定的房屋为同一标的，涉案房屋为王雁、赵建国、陶爱菊及刁青山四人签订的《共同购房协议》的一部分。一审法院认定与事实不符，涉案房屋实为刁青山个人所有。2002年，刁青山从一审法院拍得经五纬六路部分门头房。其后，刁青山将所拍得房屋的一部分，即面积498平方米的房屋进行了处分，针对这498平方米的房屋与陶爱菊签订了《共同购房协议》。该协议虽然名为《共同购买协议》，实为刁青山经拍卖取得前述房屋后的转让行为，而非共同购买。虽然通过刁青山的转让行为最终对498平方米形成了按份共有状态，但刁青山并没有处分涉案房屋即济南市经五路纬六路56-7号，涉案房屋在刁青山取得后即砌墙与498平方米相隔离，由刁青山租赁给夏保塘使用，并由刁青山享有收益长达二十余年。故案涉房屋与《共同购房协议》无关，为刁青山个人所有。二、一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零四条的规定作出判决属于适用法律错误。本案中，陶爱菊所主张的房屋实为刁青山个人所有，不属于王雁、赵建国、陶爱菊、刁青山四人共有，因此本案不属于《物权法》第一百零四条的适用范围。三、一审法院违反法定程序。一审法院认为，陶爱菊基于《共同购房协议》主张自己享有的份额，并不侵害刁青山法定继承人的利益的前提是《共同购房协议》中所约定的房屋包括涉案房屋。而本案中双方对涉案房屋的权属存在争议，在刁青山的法定继承人没有出庭的情况下，一审法院直接确认本属于刁青山所有的房屋为各方共有，侵犯了刁青山继承人的诉讼参与权。一审法院认定无须追加刁青山的法定继承人参加诉讼违背法律规定。陶爱菊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王雁的上诉理由不能成立，请求依法驳回王雁的上诉请求，维持一审判决。一、王雁称涉案房屋为刁青山个人所有无事实根据和法律依据。涉案房产系刁青山自法院拍卖所得，王雁对赵建国与刁青山、陶爱菊及后来包括王雁四人签订的两份《共同购房协议》予以认可，该共同购房协议书所指明的标的物位置，面积，价格及状况与刁青山从法院拍卖的房产状况完全一致，因此涉案房屋包括在共同购房协议内。根据2018年10月30日王雁给陶爱菊发送的微信聊天内容可知王雁承认陶爱菊对涉案房屋享有份额。二、一审判决中并未适用《中华人民共和国物权法》一百零四条规定，而是适用的九十四条规定。三、一审法院审理本案程序合法，王雁上诉理由不成立。陶爱菊所主张的权利仅是自己应分得份额，并未主张刁青山应得份额，也未主张刁青山和王雁共同收取租金的部分，不存在侵犯刁青山法定继承人权利的事实，无需刁青山法定继承人参与诉讼。陶爱菊向一审法院起诉请求：1.请求王雁、夏保塘立即支付陶爱菊房屋租赁费11万元，并按银行同期贷款利率支付利息；2.由王雁、夏保塘承担本案诉讼费用。诉讼中，陶爱菊变更第一项诉讼请求为：要求王雁支付陶爱菊房屋租赁费5.25万元(21万×25%)，并按银行同期贷款利率支付利息。一审法院认定事实：一、2001年1月20日，一审法院作出(2000)槐民初字第1323号民事判决书，判决济南市槐荫区房产管理局第一公房管修所支付刁青山1998年7月10日至2000年8月10日的逾期安置补偿费846661.20元，判决济南市槐荫区房产管理局对该款项承担连带责任。刁青山就该案申请执行后，一审法院委托山东润华拍卖有限公司(以下简称润华拍卖公司)拍卖被执行人房产，即济南经五纬六路5号楼部分门头房。2002年1月8日，润华拍卖公司向一审法院执行局出具拍卖情况报告，载明该标的由刁青山以102.6万元购得，由一审法院执行局协助刁青山办理相关手续。一审法院于2002年1月8日作出(2001)槐执字第712号民事裁定书，裁定位于经五纬六路5号楼部分门头房(面积498平方米)所有权归刁青山。二、2002年元月，润华拍卖公司向刁青山出具收取5万元经五纬六路5号楼部分门头房佣金的发票。三、2001年12月31日，润华拍卖公司成交确认书载明涉案房产单价102.6万元，成交价格102.6万元，收取佣金5万元，合计107.6万元。四、2002年1月18日，刁青山向陶爱菊出具收到10万元的收条。五、陶爱菊、赵建国、刁青山共同签署落款日期为2002年1月8日的《共同购房协议》一份，《共同购房协议》载明：协议人：刁青山、陶爱菊、赵建国由刁青山、陶爱菊、赵建国共同出资金107.6万元，(大写：壹佰零柒万陆仟元整，其中，购房款102.6万元，手续费5万元)，以刁青山的名字购买了济南市槐荫区法院执行局委托润华拍卖公司拍卖的本市经五纬六路5号楼自南向北排列西门头房两间、该楼南门头房一间，建筑面积共计498平方米。现就上列房产达成如下协议：一、刁青山支付上列购房用款40.35万元(肆拾万叁仟伍百元整)；陶爱菊支付上列购房用款40.35万元(肆拾万叁仟伍百元整)；赵建国支付上列购房款26.90万元(贰拾陆万玖仟元整)。共计：107.6万元，(大写：壹佰零柒万陆仟元整)。二、按照出资情况，刁青山、陶爱菊、赵建国实际分别占有上列房产产权份额为：刁青山拥有上列产权186.75平方米，陶爱菊拥有上列产权186.75平方米，赵建国拥有上列产权124.50平方米。三、未尽事宜，别行协商。六、赵建国、陶爱菊、刁青山、王雁共同签署落款日期为2002年1月8日的《共同购房协议》一份，《共同购房协议》载明：协议人：刁青山、陶爱菊、赵建国、王雁由刁青山、陶爱菊、赵建国、王雁共同出资金107.6万元，(大写：壹佰零柒万陆仟元整，其中，购房款102.6万元，手续费5万元)，以刁青山的名字购买了济南市槐荫区法院执行局委托润华拍卖公司拍卖的本市经五纬六路5号楼自南向北排列西门头房两间、该楼南门头房一间，建筑面积共计498平方米。现就上列房产达成如下协议：一、刁青山支付上列购房用款40.35万元(肆拾万叁仟伍百元整)；陶爱菊支付上列购房用款26.90万元(贰拾陆万玖仟元整)；赵建国支付上列购房款26.90万元(贰拾陆万玖仟元整)。王雁支付上列购房用款13.45(万元)(壹拾叁万肆仟伍佰元整)共计：107.6万元，(大写：壹佰零柒万陆仟元整)。二、按照出资情况，刁青山、陶爱菊、赵建国、王雁实际分别占有上列房产产权份额为：刁青山拥有上列产权186.75平方米，陶爱菊拥有上列产权124.50平方米，赵建国拥有上列产权124.50平方米。王雁拥有上列产权62.25(平方米)如有变故刁青山份额归王雁。三、未尽事宜，别行协商。七、以刁青山名义拍得的经五纬六路5号楼部分门头房(面积498平方米)中面积较大门头出租后，刁青山、陶爱菊、赵建国、王雁按上述《共同购房协议》约定的份额分配租金。八、以刁青山名义拍得的经五纬六路5号楼部分门头房(面积498平方米)中面积较小的门头(坐落济南市经五路纬六路56-营业房一间)由刁青山出租给夏保塘经营“济南同惠堂大药店有限公司”“济南东方门诊部”“槐荫东方诊所”，双方多次签订《租赁合同》，到期继租。2016年12月1日，刁青山、王雁作为甲方出租人，与乙方承租人槐荫东方诊所签订《租赁合同》，约定乙方承租坐落于济南市经五路纬六路56-7营业房一间，租期自2017年元月1日至2018年12月31日，租金每年5万元，付款方式为每年分壹次支付全额租金。合同还约定其它事项。2017年7月10日，王雁与夏保塘签订补充协议，约定2016年12月1日《租赁合同》续签二年，自2019年元月1日至2020年12月31日止，年租金自2019年元月1日起改为伍万伍仟元整，其它内容不变。上述租金一直由刁青山收取，自2016年12月1日开始由王雁作为唯一领取租金的人员收取租金，2016年12月1日收取2017年1月1日至2017年12月31日租金5万元，2017年7月8日收取2018年1月1日至2018年12月31日租金5万元，2018年8月6日收取2019年1月1日至2019年12月31日租金5万元，2019年4月19日收取2020年1月1日至2020年12月31日租金5万元。九、2012年10月22日，济南市槐荫印刷装订三厂(以下简称槐印三厂)向济南市住房保障和房产房管局(以下简称市房管局)提出房屋所有权登记申请，请求将其所有的房屋原坐落“槐荫区经五纬六5号楼底层-9号”(原房屋所有权证号：济房权证槐字第**)，即本案中出租给夏保塘经营的门头房，变更为“槐荫区纬六路56号-7”，市房管局于2012年10月31日为槐印三厂办理了上述房屋坐落变更登记手续，并向槐印三厂颁发了济房权证槐字第1568**房屋所有权证。因市房管局的上述颁证行为，刁青山向一审法院提出行政诉讼，要求撤销市房管局为槐印三厂颁发的上述房屋所有权证。一审法院于2013年8月13日作出(2013)槐行初字第1号行政判决书，认为市房管局违反程序，撤销其为槐印三厂颁发的上述房屋所有权证。槐印三厂不服，上诉至济南市中级人民法院，该院于2013年11月18日作出(2013)济行终字第184号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。十、刁青山于2017年6月8日去世。十一、济南市槐荫区青年公园街道槐荫广场社区居民委员会于2015年6月25日出具证明，载明：刁青山是王雁的舅父，两人系亲属关系。因刁青山年事已高，一直由其外甥女王雁赡养并照顾其日常生活起居。一审法院认为，陶爱菊、刁青山、赵建国共同签订的《共同购房协议》及此后陶爱菊、刁青山、赵建国、王雁共同签订的《共同购房协议》均系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院予以确认。王雁辩称其与赵建国、刁青山、陶爱菊共同签订的《共同购房协议》实际签订日期非落款日期，但王雁对该份协议的内容无异议，落款时间有误并不影响协议内容的效力，当事人仍应按共同签订认可的协议内容全面履行。王雁辩称以刁青山名义拍得的经五纬六路5号楼部分门头房(面积498平方米)为以刁青山债权抵顶取得，陶爱菊实际未按《共同购房协议》约定的26.90万元数额全额出资，陶爱菊提交的收条显示刁青山收取其10万元，因时间久远其余付款证据已灭失，虽然陶爱菊提交的证据不足以证明其按《共同购房协议》约定的数额出资，但当事人间确定了明确的份额，且王雁自认未实际出资，仅享有份额，当事人间亦按《共同购房协议》约定的份额分配了经五纬六路5号楼部分门头房(面积498平方米)中的面积较大门头房的租金，《中华人民共和国物权法》第九十四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”但本案涉及房产当事人间明确各自享有的份额，故陶爱菊主张按《共同购房协议》约定份额确认其享有的份额并无不当。王雁辩称涉案用于出租给夏保塘经营的门头房不在《共同购房协议》约定的范围内，系刁青山个人出资，并经他人非法办证由刁青山单独出面处理撤销他人房产证后单独使用收益，且陶爱菊及另一共有人赵建国未主张过该房产收益，故与陶爱菊无涉。但王雁认可涉案房产系刁青山于2002年从一审法院拍得的经五纬六路5号楼部分门头房(面积498平方米)的一部分，四人签订的《共同购房协议》中载明的房屋地址和面积为“本市经五纬六路5号楼自南向北排列西门头房两间、该楼南门头房一间，建筑面积共计498平方米”，总购房款为“107.6万元”，均与刁青山于2002年从一审法院拍得的房屋地址和面积“坐落于经五纬六路5号楼部分门头房(面积498平方米)”及拍得价款107.6万元(含5万元拍卖佣金)相符，故四人签订的《共同购房协议》约定房产与刁青山2002年从一审法院拍得的房产一致，该协议内容及于刁青山2002年从一审法院拍得的房产全部，即来源于刁青山2002年从一审法院拍得的房产的出租给夏保塘经营的门头房亦应适用《共同购房协议》的约定，对王雁该辩称意见，一审法院不予采信。王雁辩称其收取租金的行为系无因管理，因刁青山已去世，本案缺少刁青山的法定继承人参加诉讼，一审法院认为，陶爱菊起诉的范围仅限于王雁收取夏保塘经营的门头房全部租金的期间，未涉及刁青山收取的租金，陶爱菊仅基于其享有的份额要求王雁返还，并不侵害刁青山的法定继承人的利益，故赵建国起诉王雁从其收取的全部租金中将赵建国享有的份额返还，并无不当，且王雁无证据证明其已将收取的租金交付刁青山或其法定继承人，故本案无须追加刁青山的法定继承人参加诉讼。陶爱菊主张王雁支付陶爱菊房屋租赁费5.25万元(21万元×25%)，根据四人签订的《共同购房协议》，陶爱菊享有的份额为25%，即124.5平方米÷498平方米，根据夏保塘提交的收条，王雁自2016年12月1日起实际收取自2017年1月1日至2020年12月31日的租金20万元，根据陶爱菊享有的份额，王雁应返还陶爱菊租金5万元(20万元×25%)，陶爱菊的主张部分成立，一审法院予以支持。诉讼中，陶爱菊不要求夏保塘承担责任，系当事人对自己权利的处分，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定，判决：一、王雁自判决生效之日起十日内返还陶爱菊租金5万元；二、驳回陶爱菊其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1113元，减半收取计556.5元，由陶爱菊负担26.5元，由王雁负担530元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王雁提交证据一：《共同购房协议书》复印件一份，证明刁青山、陶爱菊、赵建国最早签订购房协议的时间为2003年2月1日，本案中陶爱菊提交的共同购房协议系后续补签，刁青山购买涉案房屋时并没有与陶爱菊达成合议，刁青山仅是将自己拍得的房屋进行了部分转让，涉案房屋实为刁青山个人所有。陶爱菊针对上述证据质证称，对协议的真实性没有异议，但是该协议没有实际履行。当时2003年刁青山与赵建国、陶爱菊曾经商量过在三方2002年1月8日签订的共同购房协议书的基础上，将赵建国拥有的产权186.75平方米中的62.25平方米转让给槐荫保安公司，但是该协议没有实际履行。槐荫保安公司也没有支付相应的购房款，同时也没有享有协议中约定的房屋面积和份额。而是在后来因为涉案房屋与槐印三厂产生纠纷以后，在刁青山的主张下以王雁对案件付出了很多为由，将赵建国享有的186.75平方米里面的62.25平方米转让给了王雁，并且签订了包括王雁在内的四人共同购房协议，同时，该协议时间提前到了三人签订协议时的时间，也就是2002年1月8日。王雁在一审中对包括王雁在内的四人共同购房协议及赵建国、陶爱菊、刁青山三人签订的购房协议并无异议。王雁本案中提交的该份协议，并不能证明其所谓的涉案房屋是刁青山自己购买后，又转让给赵建国和陶爱菊的事实，更不能证明王雁主张的涉案房屋系刁青山个人所有的事实。同时根据一审当中陶爱菊和赵建国向刁青山支付购房款，刁青山出具的收到条落款时间均是在2002年1月8日或者是2002年的12月28日，均早于王雁提供的2003年的出具时间，证明刁青山与陶爱菊、赵建国形成共同购房的时间并非是王雁所说的2003年元月1日。实际三人形成购房时间是在涉案房产被拍卖之前，而真实达成协议的时间是涉案房产被确定由刁青山中标以后，只有刁青山中标以后才能够确定购买房产的具体金额和各人所占的份额。所以根据一审当中陶爱菊提交的相应证据以及一审所查明的事实，能够确认涉案房产由陶爱菊、赵建国与刁青山共同购买所得。陶爱菊提交证据：王雁与陶爱菊微信聊天记录一份，证明本案发生之前王雁与陶爱菊在沟通拍卖房产问题时承认陶爱菊和赵建国都有份额，只是认为因涉案房产因槐印三厂诉讼案件胜诉以后，小房子就应当归王雁自己所有。该内容完全推翻了王雁一审以及二审中所谓的涉案房产不包括在共同购房协议之内，推翻了其认为涉案房产仅归刁青山个人所有的上诉理由。王雁代理人针对上述证据质证称，对证据的真实性无法确认。对证明目的有异议，涉案房屋是刁青山通过拍卖所得，拍卖款项系其房屋拆迁过渡费所折抵。王雁在聊天记录中并未承认小房子的归属权是刁青山及陶爱菊、赵建国共同所有，而是告知小房子归刁青山所有，由刁青山对外出租及收益。本院认为，上述证据不能证实涉案房屋租赁费分配方式，本院不予认定。二审审理查明，对于涉案房屋租金问题，王雁陈述自购买房屋后，仅约定大房屋向陶爱菊、赵建国分配租金，小房屋租金由刁青山收益使用；陶爱菊陈述，大房屋租金通过银行转账支付，小房屋租金以现金方式支付，自小房屋产权发生争议后，约2013年左右，陶爱菊同意不收取小房屋租金，租金作为诉讼期间花费。2001年12月31日，润华拍卖公司成交确认书载明涉案房产买受人为刁青山。在涉案大房屋出租给张国栋过程中，租赁合同中记载出租面积为498平方米。其余事实同一审判决认定事实一致。本院认为，依据各方提供证据，涉案房产系由刁青山在法院执行过程中通过拍卖形式获得，拍卖款以刁青山债权抵顶。一审法院裁定涉案房产所有权归刁青山。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。王雁、陶爱菊、赵建国与刁青山虽然签署了《共同购房协议》，但没有对涉案房屋进行登记，依据上述规定，陶爱菊、赵建国对涉案房屋尚未取得所有权。陶爱菊、赵建国主张涉案房屋租金缺乏物权基础。对于涉案租金分配问题，本案各方当事人《共同购房协议》中，仅约定各方当事人占有面积，未约定租金分配。即便各方在签订《共同购房协议》后，实际分配租金也只是大房屋租金按照《共同购房协议》约定份额进行分配，小房屋租金由刁青山自行收益使用。陶爱菊主张小房屋租金在小房屋权属诉讼发生前以现金分配，之后用于诉讼活动，但未提交证据证实，对该主张本院不予认定。根据各方实际履行情况，仅能认定各方已就大房屋租金达成分配合意。《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民法典》第五百四十四条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。陶爱菊认可各方当事人签订涉案《共同购房协议》后不收取小房屋租金，亦未举证证明各方曾经分配过小房屋租金，现要求王雁支付涉案房屋租金，实际是变更双方实际履行过程中的房屋租金分配方式，依据上述规定及双方实际履行情况，在双方未达成一致意见的情况下，本院不予支持。一审判决租金分配不当，应予纠正。综上所述，王雁的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院(2020)鲁0104民初2769号民事判决；二、驳回陶爱菊的诉讼请求。一审案件受理费556.5元，由陶爱菊负担；二审案件受理费1113元，由陶爱菊负担。本判决为终审判决。审判员  李逢春二〇二一年一月二十一日书记员  韦敬月