山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1402民初872号原告：邓飞峰。被告：德州立天唐人置业有限公司，住所地:山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：郑廷坚。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。原告邓飞峰诉被告德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓飞峰、被告的委托诉讼代理人张美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓飞峰向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2015年4月9日至2017年9月12日的房屋交付违约金共计18169元（总结876天×房款207417元×日万分之一）；2.请求依法判令被告向原告支付自2015年4月9日至2020年8月12日的逾期办理房产证违约金共计7840元（总计378天×房款207417元×日万分之一）；3.本案案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月9日原告（买受方）与被告（出售方）签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买了被告承建的三八中路房屋一套，房屋总价款为207417元，合同约定被告应当在2015年1月31日前向原告交付不动产，同时要具备《补充协议》附件四中第四条第2款约定的房屋条件，该条件为被告取得《建设工程竣工验收备案表》。自2015年4月9日至2017年9月13日期间被告向原告交付的不动产没有达到合同约定的交付条件。被告的行为已经严重违约，现原告根据补充协议附件四第四条第8款约定，请求贵院判令被告支付违约金并履行合同。根据合同补充协议约定房屋交付使用后720日内办理房产证，被告有义务及时为原告办理房产证，但被告至今未办理。被告的行为已经严重违约，现原告根据补充协议附件四第六条第7款约定，请求贵院判令被告向原告支付违约金并继续履行合同，望判如所请。唐人公司辩称，双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2015年6月10日，根据合同补充协议关于给予被告30天宽限期的约定，交房违约金应自2015年7月10日起计算，而非原告主张的2015年4月9日。2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被山东高院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，根据双方签订的合同第十二条约定，由于政府等非出卖人的原因造成不能办理产权登记，出卖人不承担责任。因此该责任不宜由唐人公司承担，故逾期办证违约金应计算至山东高院查封之日即2019年1月17日。德州市中级人民法院（2020）鲁14民终2082号生效民事判决书也认定办证违约金应计算至2019年1月17日。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。原、被告于2015年4月9日签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的房屋一套，合同约定涉案房屋总价款为207417元，交付期限为2015年6月10日。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年6月10日前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、双方按照补充协议的相关约定执行”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。2、双方按照补充协议的相关约定执行”。《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条：关于房屋交付的补充约定：“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年6月10日之前。2、该房屋的交付条件为甲方（被告）取得《建设工程竣工验收备案表》。8、甲方（被告）自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方（原告），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。原告按照合同约定全额支付了房屋价款。另查明，被告已交付涉案房屋，原告接收并居住使用至今。被告于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。再查，2020年9月4日山东省德州市中级人民法院作出（2020）鲁14民终2082号民事判决书，在本院认为部分记载：“……但鉴于2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担，故涉案小区土地使用权查封期间不宜计算违约金。一审法院认定唐人公司逾期办理产权证构成违约于法有据，但违约金计算期限应予调整。”本院认为，关于延期交付房屋违约金问题，原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，原、被告均应履行，原告按照合同履行了付款义务，被告应该按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原、被告在《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定“该房屋交付时间为2015年1月31日前。原、被告双方在合同中约定被告向原告交房条件为唐人公司应取得《建设工程竣工验收备案表》，而唐人公司向原告交付涉案房屋时并未取得《建设工程竣工验收备案表》，唐人公司未严格按照合同的约定全面履行合同义务构成违约，应按约定支付原告违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，并参照原、被告双方签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》中关于逾期交房违约金的计算标准计算违约金。按照《德州市商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交付时间和宽展期，原、被告双方约定2015年6月10日交付涉案房屋。唐人公司于2017年9月13日已经取得《建设工程竣工验收备案表》，对原告诉请被告支付2015年7月11日至2017年9月12日的逾期交房违约金，本院予以支持。同时，鉴于原告已接收房屋并实际入住至今，可以适当减轻唐人公司的违约责任。唐人公司应支付原告逾期交房违约金：794天（2015年7月11日至2017年9月12日）×房款207417元×万分之一/日×70%＝11528元。关于逾期办理房屋权属证问题。原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，原、被告均应履行。原告按照合同约定履行了付款义务，被告应该按照合同约定的期限为原告办理涉案房屋权属登记。双方约定2015年6月10日交付涉案房屋，原告接收房屋并居住使用。原、被告双方在涉案合同中约定，被告应在“该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……该房屋交付的第721日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”鉴于被告于2017年9月13日前未取得合同约定的《建设工程竣工验收备案表》之前实际“交付房屋”导致违约，本院并支持了原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。2017年9月13日应作为计算被告逾期办理权属登记的起算点。2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人承担。原告主张2019年1月17日前的逾期办理房屋权属证书违约金，证据不足，本院不予支持。涉案房产所在土地解封之后的房屋权属证书办理问题，原、被告双方可按合同约定履行，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百一十九条规定，判决如下：一、被告德州立天唐人置业有限公司支付原告邓飞峰逾期交房违约金11528元，于判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费225元，由原告负担175元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员 王 敏二〇二一年一月二十九日书记员 吴金宇