福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3839号 原告：林飞飞，男，1982年10月23日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：石鸿，香港特别行政区居民，男，1954年9月26日出生，住香港特别行政区，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：韩一民（系石鸿的配偶），住福建省福州市鼓楼区。 被告：韩一民，女，1954年9月9日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市鼓楼区。 原告林飞飞与被告石鸿、韩一民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林飞飞，被告石鸿的委托诉讼代理人亦即被告韩一民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林飞飞向本院提出诉讼请求：1.判令石鸿、韩一民双倍偿还林飞飞已付的购房款313万元，即偿还林飞飞626万元；2.判令石鸿、韩一民偿还林飞飞欠款15000元；3.判令石鸿、韩一民偿还林飞飞装修款620969元；4.本案诉讼费用由石鸿、韩一民承担。诉讼过程中，原告林飞飞增加了解除案涉两份购房合同的诉讼请求。 事实与理由：石鸿与韩一民系夫妻关系。韩一民自2016年9月30日起至2017年3月1日止陆续向林飞飞借款共计109万元，因韩一民无法还款，故石鸿、韩一民与林飞飞于2017年3月1日签订了商品房买卖合同，合同标的物为石鸿所有的福州市晋安区××路××号××花园（以下简称XX花园）2＃楼105、106单元房屋及约85㎡的杂物间（2座5＃、16＃-20＃、33＃-37＃附属间），意在以前述房屋抵债，合同约定5个月内办理完上述房屋的过户手续，林飞飞按合同约定另行支付剩余的购房款。而后，韩一民又陆续向林飞飞借款，至2017年4月17日共计借款139万元。因韩一民无法还款，石鸿、韩一民与林飞飞于2017年8月8日签订二手房交易合同，标的物为石鸿所有的位于XX花园3＃楼XXX单元房屋及60＃杂物间（建筑面积108㎡），意在以该房屋抵债，待房屋办理完过户手续后林飞飞按合同约定价款支付剩余的购房款。在此期间，为便于日后办理房屋过户手续，石鸿、韩一民还与林飞飞在福州市公证处公证了房屋相关委托手续。 自2016年9月30日起至2019年9月11日止，韩一民向林飞飞借款共计3145000元（其中林飞飞直接向韩一民汇款计2315000元，受韩一民委托为其解决其他纠纷代为支付律师费、和解款等计83万元）。至此，林飞飞实际已支付了上述两份房产交易合同的全部购房款313万元（其中一份合同价款为183万元、另一份合同价款为130万元）。因石鸿的上述房产被银行设定为抵押物无法过户给林飞飞，经协商后，石鸿、韩一民于2019年9月12日向林飞飞出具了购房款收条，确认了收款金额并承诺三个月内办理完房产过户手续，否则双倍赔偿。时至今日，案涉房屋仍无法过户，故石鸿、韩一民应按两份购房交易合同及购房款收条的约定偿还林飞飞626万元并且解除两份购房合同。 福州市中级人民法院委托福建正德资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称正德公司）对案涉房屋所作的评估结果显示：XX花园X座XXX单元房屋的市场价为1786595元；X座XXX单元房屋的市场价为2033630元；X座XXX单元房屋的市场价为2030422元；2座5#附属间的市场价为87830元；2座16#附属间的市场价为82177元；2座17#附属间的市场价为82177元；2座18#附属间的市场价为82177元；2座19#附属间的市场价为82177元；2座20#附属间的市场价为87830元；2座33#附属间的市场价为88699元；2座34#附属间的市场价为81416元；2座35#附属间的市场价为81416元；2座36#附属间的市场价为81416元；2座37#附属间的市场价为81416元；3座60#附属间的市场价为90112元，以上房屋的市场价共计6859490元。该评估价格充分说明林飞飞的实际损失价值高达6859490元。 另，林飞飞经石鸿同意对其所有的XX花园2#楼XXX单元及下部杂物间进行了装修，装修款为620969元，石鸿、韩一民应向林飞飞赔偿该装修款损失。林飞飞向韩一民汇款共计3145000元，扣除购房款313万元后尚余欠款15000元，石鸿、韩一民亦应当返还。 原告林飞飞围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：《合同》[含附件福州凯福房地产开发有限公司（以下简称凯福公司）的营业执照复印件、石鸿的港澳居民来往内地通行证复印件、韩一民的居民身份证复印件]、《二手房交易合同》（附有石鸿的香港永久性居民身份证复印件、XX花园X座XXX单元及60#附属间的房屋所有权证复印件）、《购房款收条》（附有林飞飞、石鸿、韩一民的居民身份证件复印件，石鸿与韩一民的结婚证复印件、居民户口簿复印件）、《装修工程施工合同》、工程预算书、（2018）榕公证内民字第16000号公证书、闽正房估字[2019]0033号房地产估价报告复印件、林飞飞制作的转账记录汇总表。 被告石鸿、韩一民辩称，对林飞飞陈述的事实经过无异议。石鸿、韩一民愿意偿还林飞飞已支付的购房款313万元及欠款15000元，亦愿意赔偿林飞飞装修款损失620969元，但不愿意双倍返还购房款，同意按照月利率2%的标准向林飞飞支付借款利息。 被告石鸿、韩一民未向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质后，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 石鸿与韩一民于1978年12月1日登记结婚，于2017年11月20日补办结婚证（结婚证字号：BJ350100-2017-000XXX）。 2016年9月30日至2017年3月1日，韩一民陆续向林飞飞借款共计109万元。 2017年3月1日，石鸿作为甲方（卖方）、林飞飞作为乙方（买方）、凯福公司作为担保方（韩一民时任该公司法定代表人），三方共同签订一份《合同》，约定：甲方将名下的福州市晋安区XXX路XXX号2＃楼105、106单元住宅约165平方米（面积需房管所分割明确，因为5套住宅在一本产权证）、杂物间约85平方米（面积需要房管所分割明确，因为18间杂物间在一本产权证）转让给乙方；上述房产转让价住宅按照每平方米11500元的70%计算即每平方米8000元（约165㎡），杂物间转让价每平方米6500元（约85㎡），转让价约183万元（实际成交价根据产权证面积计算）；鉴于上述房产处于抵押状态，甲方需要5个月时间办理完成干净的产权证进行转让（允许延长30天），时间从乙方首付款之日起算（银行转账到甲方指定账号记录为凭）；产权交易税费，根据国家规定买方缴买方应交税费，卖方缴卖方应交税费；签订合同之日乙方付款68万元，余款在办理产权过户后三日内付清；因转让房产目前处于抵押状态，甲方用凯福公司名下的花园路1号地块5%的土地产权的财产做担保，自首付款到账起6个月内甲方无法办理完成干净的产权证（包括解押、5套产权分割、与目前居住人员经济纠纷等与之相关事项）进行转让，甲方必须将凯福公司的5%股份转让到乙方名下；违约方的违约金以首笔交易金额的双倍赔偿，如甲方无力赔偿按本合同第六条执行；收款账户为韩一民在建设银行福州城北支行的账户（账号：6227××××7358）。 此后，韩一民继续向林飞飞借款。 2017年8月8日，石鸿作为出卖方、韩一民作为石鸿的代理人、林飞飞作为购买方，双方共同签订一份《二手房交易合同》，约定：林飞飞同意购买石鸿所有的XX花园房产建筑面积约108㎡，石鸿须在签订合同60天内完成购房合同更名（或办理产权过户）；如因石鸿的责任，林飞飞不能在规定时间内取得房屋产权，石鸿应双倍赔偿林飞飞所付定金；石鸿应保证该房屋无产权纠纷和债务债权纠纷，因石鸿的原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，由石鸿承担全部责任；该房屋交易价格为总价130万元，林飞飞于合同签订之日向石鸿支付40万元作为购房定金；在石鸿约定到房地产交易中心办理购房合同更名（或办理产权过户），林飞飞将剩余房款90万元存入双方共管账户，待领取完成过户文件当日共管账户款项转入石鸿的账户；交易税费各自承担；收款账户为韩一民在建行城北行的账户（账号：×××95）。该《二手房交易合同》首页的右上方由韩一民书写了“已收定金肆拾万元整韩一民”的内容。 2018年7月3日，石鸿、韩一民在福州市公证处签署一份委托书，主要内容为：石鸿、韩一民委托林飞飞、郑少忠办理XX花园2座105等单元（105等单元包括：105-106、401-402、502单元）及2座5＃等附属间（5＃等附属间包括：5＃、16-20＃、33-37＃、40＃、54-55＃附属间）（详见榕房权证Ｒ字第0××6号房屋所有权证）、XX花园X座XXX单元及3座60＃附属间（详见榕房权证Ｒ字第9××1号房屋所有权证）的签订买卖合同、出售转让、交易过户等手续，委托期限自委托之日起至2020年7月3日止。 2019年4月12日，正德公司接受福建省福州市中级人民法院委托就XX花园2座105等单元、2座5#等附属间及X座XXX单元、3座60#附属间的市场参考价值出具了闽正房估字[2019]0033号房地产估价报告，其中载明：估价目的为“为司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值”，价值时点为“2018年11月12日”，估价结果为：X座XXX单元（建筑面积85.61㎡）市场价值为1786595元；X座XXX单元（建筑面积96.44㎡）市场价值为2033630元；2座401单元（建筑面积96.06㎡）市场价值为2088248元；2座402单元（建筑面积97.41㎡）市场价值为2075223元；2座502单元（建筑面积97.41㎡）市场价值为2054085元；X座XXX单元（建筑面积99.36㎡）市场价值为2030422元；2座5#附属间（建筑面积8.08㎡）市场价值为87830元；2座16#附属间（建筑面积7.56㎡）市场价值为82177元；2座17#附属间（建筑面积7.56㎡）市场价值为82177元；2座18#附属间（建筑面积7.56㎡）市场价值为82177元；2座19#附属间（建筑面积7.56㎡）市场价值为82177元；2座20#附属间（建筑面积8.08㎡）市场价值为87830元；2座33#附属间（建筑面积8.16㎡）市场价值为88699元；2座34#附属间（建筑面积7.49㎡）市场价值为81416元；2座35#附属间（建筑面积7.49㎡）市场价值为81416元；2座36#附属间（建筑面积7.49㎡）市场价值为81416元；2座37#附属间（建筑面积7.49㎡）市场价值为81416元；2座40#附属间（建筑面积7.56㎡）市场价值为82177元；2座54#附属间（建筑面积8.08㎡,市场价值为87830元）；2座55#附属间（建筑面积7.49㎡）市场价值为81416元；3座60#附属间（建筑面积8.29㎡）市场价值为90112元，以上房产合计建筑面积688.23㎡，市场价值13328469元。 2019年8月31日，林飞飞与福州尚艺装饰设计有限公司（以下简称尚艺公司）签订一份《装修工程施工合同》，约定由尚艺公司对XX花园2号楼106室及地面附属一楼进行装修施工，开工日期为2019年9月1日，竣工日期为2019年12月31日，工程造价为620969元（于2019年9月15日支付20万元预付款；于2019年10月15日水电预埋完毕支付20万元；于2019年11月15日木作施工完毕支付10万元；于2019年12月31日双方验收合格支付120969元）。 2019年9月12日，石鸿、韩一民共同出具一份《购房款收条》，主要内容为：韩一民、石鸿收到林飞飞XX花园2＃楼105、106单元、附属间约100㎡（产权证号：0××6）及3＃楼XXX单元含附属间约8.29㎡（产权证号：9××1）的购房款，总金额为313万元。三个月内未能将以上房屋过户给林飞飞所指定的人，双倍赔偿。 2020年7月14日，林飞飞诉至本院。庭审中，双方当事人确认：案涉房屋因设定了抵押且已进入法院执行拍卖程序无法办理不动产变更登记手续；2016年9月30日至2019年9月11日石鸿、韩一民共计收到林飞飞款项（含借款、代为垫付的款项等）3145000元。此外，林飞飞还确认其已居住使用案涉房屋。 本院认为，石鸿、韩一民未能依约将案涉房屋产权变更登记给林飞飞，已构成违约，现林飞飞诉请解除两份购房合同，石鸿、韩一民亦同意返还其购房款并赔偿损失，表明双方当事人就解除合同已达成合意，故林飞飞关于解除合同的主张，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，林飞飞诉请石鸿、韩一民返还购房款313万元并赔偿装修损失620969元，石鸿、韩一民无异议，且符合法律规定，本院予以支持。案涉《购房款收条》中关于双倍赔偿的内容属于违约金性质的约定，而违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合在案证据及当事人陈述可知，林飞飞受让案涉房屋时已经知晓房屋存在抵押的情形，故其应当预见该房屋可能存在无法过户的风险。因此，林飞飞仅以正德公司出具的房地产估价报告主张其实际损失高达6859490元，本院不予采信。鉴于林飞飞占有使用了案涉房屋，其提供的现有证据不足以证明除利息损失之外其还有其他实际损失，综合考量本案的合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本院采纳石鸿、韩一民关于按月利率2%的标准赔偿林飞飞利息损失的抗辩意见。案涉《购房款收条》约定履行期限为三个月，故前述购房款313万元的利息应自2019年12月12日起算。另，林飞飞诉请石鸿、韩一民偿还欠款15000元，事实清楚，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、解除原告林飞飞与被告石鸿、福州凯福房地产开发有限公司于2017年3月1日签订的《合同》； 二、解除原告林飞飞与被告石鸿于2017年8月8日签订的《二手房交易合同》； 三、被告韩一民、石鸿应于本判决生效之日起十日内向原告林飞飞返还购房款313万元，并以313万元为基数按月利率2%的标准计算支付自2019年12月12日起至还清购房款之日止的利息损失； 四、被告韩一民、石鸿应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林飞飞装修款损失620969元； 五、被告韩一民、石鸿应于本判决生效之日起十日内向原告林飞飞偿还欠款15000元； 六、驳回原告林飞飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60072元，由原告林飞飞负担19639元，由被告石鸿、韩一民负担40433元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈文洁 人民陪审员  赖丹玲 人民陪审员  汪 辉 二〇二一年一月六日 书 记 员  姚雪倩 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。