贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7600号上诉人（一审被告）：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际**。法定代表人：阮剑，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201810035201。委托诉讼代理人（特别授权）：蒙中菊，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。实习证号：230713012110731。被上诉人（一审原告）：陈岗，男，汉族，1978年9月17日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司因与被上诉人陈岗商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审原告陈岗一审诉讼请求：1.被告向原告支付因被告迟延办理“尚城国际”第1幢3单元20层5号商品房转移登记而产生的违约金，违约金按中国人民银行相关贷款利率的1.3倍从2016年7月1日起计至2019年1月3日止，共62497.00元。2.诉讼费由被告承担。一审认定事实：2013年12月31日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢3单元20层5号房，总价款为403292.00元。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等），以协助出卖人为其办理产权，（出卖人只负责交纳营业税），如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任等内容。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款389113.00元，并向被告支付办理产权证费及土地使用证费用。2015年3月26日，原告向被告缴纳了物业管理费、装修垃圾清理费2080.26元，2015年3月26日，原、被告双方办理了房屋交接手续。2018年9月29日，涉案楼幢取得《不动产权证书》，2019年1月3日，涉案房屋取得《不动产权证书》。一审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。但在《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》…”即被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。原、被告于2015年3月26日办理了房屋交接手续，则被告应于2015年3月26日之后的540工作日内，即2017年6月1日前协助原告办理产权转移登记手续，因原告的配合义务是以被告通知为前提，但被告所举证据不能证明其已履行了通知义务，故应从2017年6月2日开始计算违约金；根据被告所举证据，被告于2018年9月29日取得涉案楼幢的《不动产权证书》，但其并未通知原告协助办证事宜，直至2019年1月3日涉案房屋才取得《不动产权属证书》，故违约金截止时间计算至2019年1月3日。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即本案违约金以原告已付购房款总额389113.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。被告主张其于2018年7月20日通过张贴通知以及电话方式通知原告提供办理不动产权属证书的相关资料为原告办证，但原告未提供，其已经尽到协助义务，违约金计算的截止时间应是2018年7月20日，但被告并未举证证明其尽到通知义务，故对被告该主张，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告陈岗支付迟延办理商品房转移登记的违约金，违约金以389113.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月2日起计算至2019年1月3日止；二、驳回原告陈岗的其他诉讼请求。案件受理费681.00元，由原告陈岗承330.00元，被告贵州剑林房地产开发有限公司承担351.00元。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判被上诉人支付上诉人违约金27253.00元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清。一审判决以案涉房屋取得《不动产权属证书》的时间即2019年1月3日作为迟延办理商品房转移登记的违约金截止时间，是认定事实不清。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》…。”由此，就上诉人为被上诉人办理不动产权属登记只有协助义务，如因被上诉人自身原因，迟延将办理商品房产权转移登记的有关文书交付被上诉人的，不应由上诉人承担违约责任。上诉人于2018年办理“尚城国际”不动产权证书时，为便于协助众业主取得办理商品房转移登记有关文书，自2018年7月20日起，便在“尚城国际”各单元电梯内张贴了《通知》和《应交资料清单》，要求众业主在2018年7月25日将资料提供到公司，由公司统一办理，并注明了若迟延提供则需自行前往办理。上诉人工作人员亦分别电话通知各业主上述事项。2018年9月29日，上诉人取得了“尚城国际”项目的《不动产权证书》，但被上诉人直至2018年末才将相关资料向上诉人提供，导致案涉的3-20-5号房屋在2019年1月3日才取得《不动产权属证书》。由此上诉人认为，上诉人支付的违约金应截止到上诉人通知被上诉人提供资料之日即2018年7月20日。即便上诉人未能提供通知被上诉人提交资料的证据，办证违约金至多也应只计算至大证办理之日即2018年9月29日。被上诉人陈岗辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为，上诉人迟延履行办证义务是否因被上诉人的原因所致。根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，上诉人负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务，逾期需承担支付违约金的违约责任。上诉人以被上诉人迟延提交办理商品房转移登记的有关文书为由，主张扣减由于被上诉人的原因导致的逾期办证违约责任。对此本院认为，上诉人未就被上诉人怠于提交办证所需资料的事实提交充分有效的证据予以证实，其主张由于被上诉人的原因导致其逾期办证，缺乏事实依据，本院不予采纳。现有证据显示，上诉人于2019年1月3日才为被上诉人办理完毕涉案商品房屋的转移登记，一审判决上诉人承担逾期办证违约金至该日并无不当。对上诉人主张违约金计算至2018年7月20日或2018年9月29日的上诉请求，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1362元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年一月十一日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青