安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1503民初145号 原告：六安市辉煌物业服务有限公司。 法定代表人：庞冲，执行董事。 委托诉讼代理人：曾传根，安徽皋城律师事务所律师。 被告：栾兆元，男，汉族，1967年10月8日出生，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：栾健，男，汉族，1991年9月23日出生，住安徽省六安市裕安区，系栾兆元儿子。 原告六安市辉煌物业服务有限公司(以下简称辉煌公司)与被告栾兆元物业服务合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辉煌公司的委托诉讼代理人曾传根、被告栾兆元及其委托诉讼代理人栾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辉煌公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告物业管理费共计9741元其中，5栋303室欠费1308元、7栋802室欠费3048元、8栋1504室欠费3948元、13栋306室欠费1437元及违约金2922元暂定，具体以欠缴物业管理费为基数，按年利率15计算至实际付清之日止;二、本案的诉讼等费用由被告承担。 事实和理由：2018年3月1日起，原告开始对被告居住的六安市裕安区城南镇裕苑小区以下简称裕苑小区提供物业管理服务。后原告与城南镇政府于2018年10月1日签订城南镇安康、裕丰、裕苑安置小区物业服务委托合同，合同约定由原告负责对裕苑小区提供物业管理服务，物业管理费按照多层0.5元m月，高层210层按照0.8元m月、10层以上按照1元m月，向业主收取物业管理费，合同另对违约责任进行了约定。原告自2018年3月1日起，为被告提供物业管理服务，但被告却拒绝向原告支付物业管理费。据查，被告在裕苑小区共有5栋303室87.25m、7栋802室101.63m、8栋109.68m、13栋306室95.8m四套房屋，截止到2020年9月1日被告共欠原告物业费9741元未付。原告就欠缴物业费事宜多次找到被告进行协商，被告均已种种理由拒不支付。 被告栾兆元辩称：一、原告诉讼主体不适格。根据被答辩人提交的证据可知，被答辩人并未与答辩人签订物业服务合同，也未与答辩人的业主委员会签订物业服务合同而是与案外人城南镇人民政府签订的一份委托合同。城南镇人民政府在未取得业主授权的前提下无权代表涉案小区全体业主与原告签订所谓的物业服务合同，合同内容也不应当约束被答辩人。二、入住答辩人小区的物业并未按照一般的物业服务企业向答辩人提供合格的物业服务。1、如若法院认定被答辩人与城南镇人民政府签订的委托合同效力涉及答辩人，答辩人认为被答辩人应当提供证据证明其实际接管了答辩人所在的小区且按照协议约定完全履行了物业服务。事实上，入住答辩人小区的物业公司，严重怠于履行物业服务。公共管理区域卫生脏乱，楼上乱拉电线充电，安全隐患巨大，物业视却而不见等等。在此期间答辩人的小区发生多次盗窃事件，答辩人家也被盗走一辆摩托车。2、基于物业公司并未物业服务不到位的情况，其诉请的违约金不应得到支持，物业费也不应全额收取。答辩人涉案的4处房屋中位于7栋802室的房屋属于空置房，答辩人既未装修也未实际入住，该出房屋的物业费不应当予以收取。三、涉案的房屋，答辩人在收房时向物业公司缴纳了2000元的装修押金，该笔费用应当由被答辩人退回或者在物业费中予以抵扣。 经审理查明：2018年10月1日起，六安市裕安区城南镇人民政府作为甲方与辉煌公司作为乙方签订《城南镇“安康、裕丰、裕苑”安置小区物业服务委托合同》，委托服务内容为：1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护。2、物业管理区域内的公共秩序和环境卫生的维护。3、物业管理区域内的绿化养护和管理。4、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理。5、供水、供热、供电、供气、电信、广电等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。6、物业管理区域的日常安全巡查服务。7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理。8、物业管理区域内的业主、使用人装饰装修物业的服务。9、其他委托交办事项……。服务标准达到《六安城区住宅物业管理服务等标准》。物业服务期限暂定三年，自2018年10月1日至2021年9月30日。收费标准，严格按物价局审核及双方约定进行收取。多层安置房0.3-0.5元/平方米/月；高层安置房1.2元/平方米/月；物业管理服务费由乙方按年度向业主预收，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，乙方有权要求业主补缴相关费用并按逾期之日起按日加收应缴纳费用的3‰滞纳金。合同另对违约责任等进行了约定。 辉煌公司自2018年3月1日起入驻裕苑小区，提供物业管理服务，但在安全、消防、卫生服务存在瑕疵。 裕苑小区5栋303室87.25平方米、7栋802室101.63平方米、8栋109.68平方米、13栋306室95.8平方米系栾兆元回迁安置房。截至2020年9月1日，上述房屋物业费9741元。 另，2016年9月12日，栾兆元向六安市裕苑物业服务有限公司支付装潢保证金2000元。 2019年11月7日，六安市裕安区发展改革委员会向辉煌公司出具裕发改【2019】153号《关于安康、裕丰、裕苑小区前期物业服务收费的备案函》，函复如下：一、住宅物业公共服务费，多层按建筑面积每月每平方米不超过0.50元收取；高层按建筑面积每月每平方米不超过0.60元收取。二、电梯运行维护检测费，按建筑面积每月每平方米不超过0.40元收取。三、二次供水增压维护费，按建筑面积每月每平方米不超过0.20元收取。四、非住宅物业服务费实行市场调节，由你公司业主协商约定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告提供了物业服务，被告应当交纳物业费，原告要求被告交纳物业费予以支持，但因其服务存在不到位问题，酌定扣除20%物业费，原告主张违约金，不予支持。被告主张比除他人收取保证金、房屋未住人为由减少物业费，不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十二条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告栾兆元于本判决生效之日起十日内一次性给付原告六安市辉煌物业服务有限公司2018年3月1日至2020年9月1日的物业服务费9741元×80%计7792.8元； 二、驳回原告六安市辉煌物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费120元，减半收取60元，由被告栾兆元承担。 本判决为终审判决。 审判员  余学柱 二〇二一年一月二十六日 书记员  陈明慧 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。