陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0824民初5187号     原告：榆林隆特物业服务有限公司，地址：榆林市榆阳区建设路化工厂家属院。    法定代表人：张殿利，系公司总经理。    委托诉讼代理人：李**，陕西辅衡律师事务所律师，特别授权。    委托诉讼代理人：张志军，男，1987年6月30日出生，住榆林市榆阳区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系靖边县项目经理，特别授权。被告：王彩霞，女，汉族，1982年4月8日出生，现住靖边县，身份证号码：152XXXX****XXXXXXX。委托诉讼代理人：郭鑫，男，汉族，1979年2月23日出生，现住靖边县，身份证号：232XXXXXXXXXXXXXXX。    原告榆林隆特物业服务有限公司与被告王彩霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告榆林隆特物业服务有限公司法定代表人张殿利未到庭，委托诉讼代理人李**、张志军到庭参加了诉讼，被告王彩霞未到庭，委托诉讼代理人郭鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的2017年1月6日至2020年5月31日的物业服务费3592元、电梯费2246元、生活垃圾费279元及滞纳金7438元，共计13555元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告从2016年7月1日进驻靖边县张家畔镇君泽豪庭小区，为该小区提供前期物业服务。被告为君泽豪庭业主，2016年9月21日，原告与被告在协商一致的基础上签订了《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为被告提供物业服务，工作内容为公共部位的维护和管理、环境卫生、绿化管理服务等服务，双方约定物业管理服务费为每平方米0.9元一月，垃圾清运费8元每月，电梯费从第二层算起步价每平方米0.22元每月，每增加一层，电梯使用费每平方米增加0.01元每月，若被告不按本合同约定期限履行缴费义务，原告有权自逾期之日起每天按照3‰加收滞纳金。本合同并就其他事项进行了约定。双方签合同后，原告始终秉持全心全意为客户服务的宗旨，如约向被告及其他用户提供优质物业服务，但经原告多次催要，被告却迟迟不交物业服务费。原告为了维护自己的合法权益，特提起诉讼。    被告王彩霞辩称，原告未按照物业服务的规范和标准提供服务，致使小区管理及设施设备存在严重安全隐患，损害了业主的合法权益。根据法律规定及合同约定，物业服务企业应当登记进出物业管理区域的外来人员和车辆，并定时对物业管理区域进行巡逻。物业管理区域内的电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，原告应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护，确保正常运行。而本小区大门形同虚设，外来人员及车辆随意进出，猫狗乱窜，车辆擦碰、住户被盗现象时有发生。小区电梯经常故障，消防泵无水，监控等设置未安装,灯具电线混乱。答辩人与其他业主曾多次向原告提出意见和建议，但原告未曾进行改进和完善服务措施，使小区内安全隐患长期得不到解决，服务质量无法依约保证。原告拒不履行信息公示及更新义务，侵害业主知情权。关于物业服务企业的资质证书，物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，电梯、消防、监控安防等共用设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案，代收代缴事项，水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式，共用部位和共用设施设备经营收益情况等信息，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示并及时更新，接受业主监督，但原告在我等业主反复要求的情况下仍然拒不公开，有违物业服务合同之约定。原告无法出示合法的价格审批文件，物业服务等费用、滞纳金的收取无依据可循。根据物业管理条例，物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。因原告收取物业服务费等各项费用时，拒不公示收费项目及依据，收费标准是否经过业主大会的认可也不得而知，故原告无法按照其要求缴纳相关费用及滞纳金。甲乙双方的合同为无效合同，没有备案编号，签订合同的法人是王龙，但上面的法人是张殿利。综上所述，答辩人认为：原告未按照物业服务的规范及约定提供物业服务，其物业服务等费用、滞纳金的收取未提供任何依据。故，原告的诉讼请求无事实与法律依据，为维护答辩人的合法权益，恳请贵院查明事实并驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：第一组：资质证书一份、营业许可证一份、开户许可证一份《前期物业服务合同》一份；证明：原告是合法开户的物业公司，具备合法物业资质，具有起诉的主体资格。2016年9月21日，原、被告双方签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告为被告所在的君泽豪庭小区提供物业服务，物业费为每平方米0.9元每月，费用还包括电梯费、公摊水电费等其他费用。若被告不按时缴费，被告按照每日3‰加收滞纳金。第二组：房屋装饰装修申请表一份、房屋验收记录表一份，证明：1、2016年9月4日，被告对房屋已经进行验收，并开始装修。2、被告房屋的面积。第三组：业主协议书一份、电梯费缴费票据存根1份、物业服务费一览表一份。证明：电梯费从第二次算起步价每平方米0.22元每月，每增加一层，电梯使用费每平方米增加0.01元每月，被告按照约定缴纳了6个月的电梯费后再未缴纳。被告围绕答辩意见依法向本院提交了以下证据：第一组：业主协议书、物业服务合同一份、小区业主联名书一份。证明：收费时间、收费标准、装修押金及服务标准与合同不一致。第二组：视频光盘一张、照片64张，证明：原告不按照合同约定的服务标准来服务。且保安不穿保安服，保洁不穿保洁服，早上几个保安坐在门口喝啤酒，毫无服务可言。绿化不浇水，小区进出口无登记，有时候水放开不管，导致满小区都是水、地基下沉，乱接灯线、照明不亮，物业公司无巡逻。电梯坏了无人管。消防也没有。电梯一直能用一部，另一部就没有装好。等等问题。第三组：网络媒体百姓问政打印报告一份，证明：通过网络媒体曝光后，才给我们改的。经庭审质证：对原告所举的证据，被告质证，对第一组证据的真实性无异议，对证明目的均有异议，物业服务合同与我们的是一样，但是不是我本人签字，也没有按手印，我也不知道是谁签的字，我们认可该合同，合同没有服务期限、合同中没有面积，所以无法计算。收费标准为0.9元每平方米，公摊费标注不明确，水费、电费不是按照国家标准收费，都有加价。水费4.2元每方、电费6毛每度，超过国家收费标准，合同里也没备注。委托服务内容1至7条均没有达标。违约责任第19条中，我们多次向原告提出整改，原告无动于衷，至今未整改。第二十一条中，生活垃圾费约定每年30元，而原告每年收96元，每月收8元，没有按照合同约定收费。对第二组的真实性及证明目的均有异议，面积是你们自己写的，面积应当由有资质的公司测绘而得到的。且面积不是我们签的字，房子验收了，我们也入住了，但面积我们不认可，应当以房产证上的面积为准。对第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，计费时间不同，而且公摊费也与合同中不一致。对于电梯费无异议，对其他因面积不确定，所以不认可。对被告提供的证据，原告质证，对第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，原告按照合同履行了物业服务项目，被告所说我们不予认可。对第二组证据的真实性及证明目的均不予认可，该组证据属于电子证据，无拍摄起始时间，且照片只能证明当时的情况，故不能反映实际状况。有些照片属于商铺，不属于我们管理，五号楼水管开裂，我们连夜组织修好。视频中保安的门岗岗楼子是君泽豪庭的，但是不是我们物业公司的。第三组证据，对吃自来水的经过认可。本院对原、被告所举的证据作如下认证：对原告向法庭提交的第一、二、三组证据，因来源合法，能够证明案件事实，与本案具有关联性，故本院对真实性均予以采信并在卷佐证。房屋面积因被告与开发商签订的购房合同中的面积与原告所举第二组证据中的面积一致，故本院依法予以采信。对被告提供的三组证据，因来源合法，能证明案件事实，与本案具有关联性，视频、照片地点就是原告所服务的君泽豪庭小区，故本院对被告提供的三组证据的真实性依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月4日，被告王彩霞与原告榆林隆特物业服务有限公司签订了房屋验收记录表，双方就王彩霞向开发商购买的君泽豪庭小区1号楼2单元2802室进行了交接，确认面积为114.54平方米。同日，原告榆林隆特物业服务有限公司下设的君泽豪庭服务中心（甲方）与被告王彩霞（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费0.9元/月·平方米；其他相关费用；受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费及相关费用的代收代缴。合同还约定了其他内同。之后，靖边县军泽钰庭投资有限公司（甲方）与王彩霞（乙方）签订了《1#、2#楼主协议书》，约定：甲方免除乙方的水、电、天然气的初装费及一年物业费（2016年7月6日至2017年7月5日）；乙方缴纳装修保证金2000元、装修垃圾清运费（按面积计算1元/㎡，只计算一次）、电梯使用费（按楼层和面积计算，0.25元起步每加一层加0.01元）、生活垃圾处理费（30元/每年）后，甲方提供装修钥匙一把，该协议书还约定了其他内容。2016年9月21日，被告向原告缴纳了6个月的电梯费，物业费未缴纳。原告向君泽豪庭小区的业主代收水费、电费，水费原价3.9元/吨，原告收取4.2元/吨；电费原价0.49元/度，原告收取0.6元/度。该小区从2018年7月30日之前业主使用的是井水，经过业主向政府反映、百姓问政反映，2018年7月30日之后使用靖边县自来水公司供应的自来水。该小区每单元的电梯从2020年5月份之后安装完善，之前每个单元只启用一部电梯。该小区的消防至今未完善。由于该君泽豪庭小区的业主与物业公司长期因服务问题存在矛盾，如：保安站岗楼内工作人员酗酒，电梯不启用且存在故障不及时维修、道路及小区绿化未完善、小区漫水导致地面塌陷未及时整改，小区吃自来水长期得不到解决等问题，业主向政府部门等进行了反映。被告作为业主，因以上服务不到位问题未缴纳物业费，原告涉诉本院。本院认为，本案现分析物业服务合同的效力。本案中，原告榆林隆特物业服务有限公司下设的君泽豪庭服务中心（甲方）与被告王彩霞（乙方）签订了《前期物业服务合同》。原告尚处于服务状态，故原告提起诉讼，主体适格。其次分析，原告诉请被告支付拖欠的2017年1月6日至2020年5月31日的物业服务费3592元、电梯费2246元、生活垃圾费279元及滞纳金7438元，共计13555元的诉讼请求能否得到支持。因靖边县军泽钰庭投资有限公司与王彩霞签订的《1#、2#楼主协议书》原告认可，该协议免除了一年的物业费，即物业费的起算时间为2017年7月6日。该协议还约定了生活垃圾处理费为30元/每年，约定了电梯费的计算。原告下设的服务中心与被告签订的《前期物业服务合同》中约定了物业费为0.9元/月·平方米。被告所有的房屋位于28楼，面积为114.54平方米。按照以上约定的计算方法，每年物业费为1238元。电梯使用费原告请求从第二层开始按0.22元/月·平方米，每增加一层，电梯使用费每平方米增加0.01元，此计算方法低于协议书的约定，以原告诉请为准，被告的电梯使用费每年为660元。垃圾清运费每年30元。被告王彩霞的欠费明细为2017年度物业费601元、电梯费495元、生活垃圾费15元（四舍五入计算为半年）。2018、2019年度均为物业费1238元、电梯费660元、生活垃圾费30元。2020年五个月费用为物业费515、电梯费275元、垃圾清运费15元。原告作为物业服务公司，为包括被告在内的业主提供了物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，理应向原告缴纳物业费；当然，原告作为物业服务公司，应当按照合同约定及相关法律规定，完全履行自己的服务义务，努力提供自己的服务质量，但现状是原告收取物业费未向价格主管部门备案、收费未提供正规发票、所雇原工无上岗证、无工作牌、收取水电费加价、电梯不完善、消防不完善、提供服务不达标等，其提供的物业服务存在重大瑕疵，原告违约在先，导致被告对原告提供的物业服务不满意，其不交物业费并非恶意拖欠，故对原告诉请的滞纳金本院依法不予支持，对原告诉请的电梯费因一直启用一部，直至2020年5月份才将两部电梯安装完成，故电梯费被告按50%缴纳。物业费等相关费用，被告按照70%缴纳为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告王彩霞于本判决生效后十日内支付所欠原告榆林隆特物业服务有限公司从2017年9月4日至2020年5月31日止的电梯费1045元（2090×50%）；物业费、生活垃圾清运费2577.4元（3682×70%），以上合计3622.4元。二、驳回原告榆林隆特物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费164元，由被告王彩霞负担50元，原告负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                            审  判  长   陈海金                           审  判  员   艾  婷                              人民陪审员   张鸿智                              二0二0年十二月二十五日                            书  记  员   李  靖  20200824518719876301612XXXXXXXXXXXXXXX198248122802152XXXX****XXXXXXX1979223122802232XXXXXXXXXXXXXXX2020914202011161201716202053135922246279743813555220167120169210980220013201692109312016942102200166409426171930968201673122802114540912201676201775200010250013020169216329394204906201873020187302020520171620205313592224627974381355512201794300928114541238022001660302017601651471299201820191238660963988202051527540830202055070201794202053111232246502709387170383216450114001