江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10028号上诉人(原审被告)：周健。被上诉人(原审原告)：太仓市金星獭兔有限公司，住所地江苏省太仓市金浪镇老闸村，统一社会信用代码91320585716856349C。法定代表人：严宏生，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈自强，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆纯，江苏至誉律师事务所律师。上诉人周健因与被上诉人太仓市金星獭兔有限公司（以下简称金星獭兔公司）租赁合同纠纷一案不服江苏省太仓市人民法院（2020）苏0585民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周健上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：虽因太仓市人民政府于2019年11月7日发布文件，案涉场地属于禁养区，案涉合同因不可抗力解除，但为强制规定最后的腾退时间。根据《合同法》第64条、第118条的规定，应当给予上诉人必要的准备时间。一审法院给予上诉人60日腾退时间不足，至少应当延迟至2020年底。故此上诉，请求二审依法判决。金星公司辩称，周健对一审认定的事实不持异议，给予其上诉理由，其上诉目次仅在于拖延时间，其上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。金星公司向一审法院起诉请求：1.判令双方当事人2012年12月31日签订的《承包协议》于2019年7月24日解除。2.判令周健腾退并返还其所承包的獭兔养殖场（具体范围：南至兴闸北路、北至顾木泾延伸段、东至原丝绸公司茧站、西至塑料薄膜厂范围内9.5亩的土地及地上兔舍兔笼、水电设备、附属用房）；3.周健支付结欠承包金78333.33元（截至2019年7月31日）；4.周健向太仓市金星獭兔有限公司支付占有使用费（计算方式：按照40000元/年的标准，从2019年8月1日起计算至实际腾退之日止）。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实金星公司在向太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会租赁獭兔养殖场所占用的涉案土地后，2012年12月31日，金星公司（甲方）和周健（乙方）签订《承包协议》，约定乙方于2013年1月1日起向甲方承包原老闸区獭兔养殖场一个（承包具体范围包括：南至兴闸北路、北至顾木泾延伸段、东至原丝绸公司茧站、西至塑料薄膜厂范围内9.5亩的土地及地上兔舍兔笼、水电设备、附属用房），承包期限为十年，至2022年12月底止。乙方承诺向甲方支付上述兔场年承包管理服务费40000元，协议生效时向甲方首付一年期40000元，至2013年12月前乙方向甲方续支付后一年承包费40000元并以此类推，特别约定在甲方支持下乙方商品兔出售价达70元/只以上时向甲方增加上交年承包管理服务费20000元。协议另就地上物的权属、拆迁补偿收益的归属、承包模式等事项进行了约定。2019年7月24日，金星公司向周健发出《最后告知书》，告知载明：“因本公司兔场列入政府禁养限拆范围，从今年元月份起本司法人已短信告知你从2019年起与你终止继续租赁承包关系，并限于2019年3月底前清场归还本企业。另外老闸村委也在今年3月上旬告示到场，但至今未清场归还。另再郑重告诫你与本企业合作从第二年起就未履行承包租赁年缴费，已经产生违协，后又续年的缩减至2017年。2018年和2019年连最低租承费仍未缴付……请你接到该告知书后务必抓紧于一个月内清场！”周健确认于2019年7月24日左右收到该告知书。2019年9月27日，金星公司的工作人员孙建浩通过微信向周健转发了太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会向太仓市金星獭兔有限公司和太仓市力克斯獭兔专业合作社发出的律师函【律师函载明在发函之前已多次通知腾退未果，现根据太“263”发（2017）1号和浮政发（2017）24号文件再次书面通知要求2019年10月底前完成清理腾退工作】，同时，孙建浩向周健发送消息“周老板，老闸政府发律师函过来了，一份他说贴在兔场大门，一份寄给我们了。请你早点做好准备，10月底要采取措施了。”2019年11月7日，太仓市人民政府发布《市政府关于印发太仓市畜禽养殖禁养区划定方案的通知》【太政发[2019]49号】，文件规定禁养区禁止设立规模畜禽养殖场、养殖小区。本案所涉养殖场就在上述《通知》划定的禁养区范围内。以上事实有金星公司提供的租赁合同、承包协议、微信聊天记录截屏、律师函、太仓市人民政府文件，周健提供的最后告知书以及当事人陈述予以佐证。二、双方当事人有争议的事实关于承包费的支付及尚欠的金额双方存在争议。庭审中，双方均确认在履行过程中就原定的承包费金额进行过协商并在部分年度进行了减让，但就应支付的承包费金额和已支付的承包费金额存在争议（双方均对应支付金额和已支付金额进行了整理，争议主要集中于应支付的承包费金额，关于已支付的承包费金额仅相差2500元）。为证明尚欠的承包费金额，周健向法庭举证了其与金星公司法定代表人严宏生之间的短信聊天记录。其中2016年1月10日严宏生发送“现根据市场低潮我司破例给与照顾优扶为2015、2016年租金为每年三万元。现提供交费三原则：一是本月底前必需补交2015年度的一万元；二是2016年度宽限于3月底前交付二万元，余款一万元于12月底前交清；三是如以上照顾办法在本月底前不兑现承诺的，请最迟在二月底前清场结束租赁关系以由本公司租与他方。”周健于2016年1月12日向严宏生发送信息：“首先感谢贵公司的优扶照顾16年承包为3万元，15年2万元承包费已按时交纳，还要补交的1万元您就看着低潮的份上，与去年您承诺的兔子不超过10元一斤的交2万，恳请你抬抬手免了吧……16年的交费计划6月份2万，10月份1万……”，严宏生于当日回复：“因原价本已大幅优惠了现从14，15，16年再优惠三万已尽情尽理！故请本月底前务必补交一万。2016年交费可特殊照顾按您承诺期限交付但到时千万别再借故延时。”之后在2016年和2017年期间双方因承包费（在短信中均表述为租金）交纳问题又有数条短信，2018年5月18日，在严宏生催促承包费后，周健回复：“最近时期有困难再缓缓，国庆节前给您2万7千5。”2018年6月25日严宏生发送信息：“已到六月底了务请把去年的租费先汇清。”2018年12月23日严宏生发送信息：“怎么到今天还不汇上二万元？余额0.75万春节前补上。另已承诺今年起为1.25万元了。”2019年1月13日严宏生发送消息：“再次催您理应支付清前二年欠费2.75万元！”2019年1月21日周健发送信息：“今年答应您的1.5万元一定到……”2019年1月26日严宏生发送信息：“前年的去年的2.75万元你去年春节前已短信保证于去年九月底前到位，现在还有什么理由再食言！！！”当日周健回复：“严董，今天我老婆从她的账户里打了5千元你收到了吧”，严宏生回复：“收到，后续务必抓紧！”之后严宏生又多次发送催款短信，周健仅于2019年1月30日回复“年前会给你的”的短信内容，其余时间均未回复。2019年2月4日严宏生又发送短信“您刚才汇5千元还有1.25万元今天应该完成！”、“我查了到款记录总计二次汇了一万元还欠1.75万元！”2019年2月5日周健发送信息：“我说18年要我还2.75万元我不干了，你去清场，我用40只山羊抵账。如果继续，18年计划还1万5千元，19年还2万5千元，你同意了我继续，中途还打电话让你确认这口头协议，电话中你说我老严说话还能不算数吗。老严去年我如数交还没失信。今年2万5千元年前也会还清。”严宏生回复信息：“你17、18年到底汇了多少元？今年前后一共二次汇了一万元怎么说还清了。去年春节后您短信承诺于十月底前一次还2.75万元后拖欠到现在只还了一万！”之后双方就支付金额发生争议，2019年2月5日严宏生发送给周健的短信中还提及“如果去年有银行汇款以您票据为准！从去年春节前面协同意17年1.5万、18年再降为1.25万元共计2.75万元。去年从没到款过！”而周健则在短信中表示：“你现在收了17年的1万5千元反过来说我失信了，18年的1.25万元到19年一起给你有错吗”，2019年2月14日严宏生发送信息：“归纳二事再次告知：一是17、18年二年的最低租金应为欠费1.75万元必需有个短期内还款计划。如果说您去年有另汇五千请备好汇凭以证！二是年前已经告示您今年即终止合作！请您于三月底前清场完成移交。今年的租金可免费不计了。”另根据周健提供的银行交易明细清单和双方当事人陈述查明：周健分别于2019年1月3日向金星公司支付承包费5000元，于2019年1月26日向金星公司支付承包费5000元，于2019年2月4日向金星公司支付承包费5000元。结合周健提供的短信聊天记录、银行交易明细清单和当事人陈述，一审法院注意到：1.在《承包协议》的履行过程中，双方当事人就承包费的支付金额进行了变更约定。至于周健称付款时间从先付后用变更为先用后付的事实，因双方对此并未有明确约定，一审法院不予采信。2.2018年底开始，严宏生催付的金额变更为27500元，并且根据之后双方的聊天记录可以推知，该27500元系2017年的承包费15000元和2018年的承包费12500元。至于2017年之前的承包费，双方在后续的短信记录中均未提及。3.严宏生和周健在2019年2月就欠款金额发生争议，严宏生认为周健仅在2019年支付了两次5000元即10000元（同时表示如有另汇款的5000元让周健提供相应凭证），周健则认为已经支付完成了2017年的承包费15000元。综上，因双方就承包费金额的变更多为口头协商，均未能提交相应的证据，周健也仅能提供部分的付款记录，故一审法院仅能从双方的短信聊天记录中判断欠付的承包费金额。严宏生向周健发出的催款请求具体明确，如按照金星公司主张尚有2016年之前的承包费未支付，严宏生在催付时理应有所提及，但实际是2018年和2019年间的所有催款短信中仅提及了2017年和2018年的欠付金额，故按照常理推断，双方就2017年之前的承包费应已全部结算完毕。从短信记录看，双方就2017年和2018年的应支付承包费金额一直都明确为27500元，现金星公司对周健2019年的3笔5000元的付款记录不持异议，且从双方聊天内容来看，该三笔款项支付的应是2017年、2018年周健欠付的部分承包费。故一审法院认定截至2018年12月底，周健尚欠金星公司承包费金额为12500元。至于2019年开始的承包费金额，严宏生在2018年12月23日的短信中明确“今年起为1.25万元了”，周健对此也表示认可，故一审法院认定在合同履行过程中，双方重新就承包费金额进行了约定，从2019年起，承包费金额已变更为12500元。以上事实有周健提供的银行卡交易明细单与银行账户历史交易明细表、短信往来截屏以及当事人陈述予以佐证。一审法院认为：双方当事人签订的《承包协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该协议依法应认定为有效合同。本案的争议焦点为：1.涉案《承包协议》的解除问题。2.承包费及占用费的支付问题。关于争议焦点1：在涉案合同履行过程中，周健承包的獭兔养殖场所在区域被政府列为禁养区，客观上已无法再进行獭兔养殖，涉案承包协议也无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现金星公司请求以其向周健寄发告知书通知周健终止双方之间的承包合同关系之日定为合同解除之日，对此一审法院认为，金星公司寄发告知书时政府关于禁养区的文件尚未出台，仅凭太仓市浮桥镇老闸社区居民委员会的通知不能作为其合同解除的依据，即当时的法定解除条件尚未成就，故一审法院对金星公司请求确认涉案合同于2019年7月24日解除的请求不予支持。但考虑到太政发[2019]49号文件于2019年11月7日正式发文后，法定解除条件已经成就，故一审法院以金星公司在诉讼中当庭向周健主张解除之日，即2020年7月8日确定为涉案合同的解除之日。合同解除后，金星公司有权要求周健返还其所承包的獭兔养殖场，故一审法院对金星公司诉请要求周健腾退并返还其承包的獭兔养殖场的请求依法予以支持。关于争议焦点2：根据一审法院前述认定，截至2018年12月31日，周健尚欠金星公司承包费12500元；2019年起双方变更约定承包费为每年12500元。因涉案合同已认定于2020年7月8日解除，故周健应向金星公司支付2020年7月8日前的承包费31524元（取整）。合同解除后，周健实际仍占有使用涉案合同标的，故仍应支付相应的占有使用费。一审法院参照合同履行中双方变更约定的承包费金额，认定占有使用费按照12500元/年的标准，从2020年7月9日起计算至实际腾退之日止。对周健提出若按禁养区规定要求周健腾退的，金星公司应按照政策及约定给予周健补偿的意见，经一审法院释明后，周健明确在本案中该部分主张不予反诉，故对于周健所提补偿问题，一审法院在本案中不予理涉，周健可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、太仓市金星獭兔有限公司与周健于2012年12月31日签订的《承包协议》于2020年7月8日解除。二、周健于判决生效之日起60日内向太仓市金星獭兔有限公司腾退并返还其承包的獭兔养殖场（具体范围包括：南至兴闸北路、北至顾木泾延伸段、东至原丝绸公司茧站、西至塑料薄膜厂范围内9.5亩的土地及地上兔舍兔笼、水电设备、附属用房）。三、周健于判决生效之日起30日内支付太仓市金星獭兔有限公司承包费31524元。四、周健于判决生效之日起30日内支付太仓市金星獭兔有限公司占有使用费（占有使用费的计算方式：自2020年7月9日起至实际腾退之日止，按12500元/年计算）。案件受理费2698元，由太仓市金星獭兔有限公司负担1958元，周健负担740元。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于周健应于何时腾退并返还其承包的獭兔养殖场。案涉合同履行过程中，周健承包的獭兔养殖场所在区域被当地政府列为禁养区，合同目的客观上已不能实现。金星公司据此要求解除合同具有事实和法律依据，一审法院以金星公司当庭主张解除合同的日期，即2020年7月8日作为合同解除之日，并无不当，本院予以确认。考虑到合同性质，本案中应当给予周健一定的准备时间，一审法院要求周健于判决生效后60日内腾退并归还案涉场地并无不当。二审中，周健上诉认为至少延迟至2020年年底为宜。然至本案二审判决之日，周健仍未腾退并归还案涉场地，周健继续占有、使用案涉场地缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2698元，由上诉人周健负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二一年一月二十四日书记员  陈闵悦