贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终256号上诉人（原审原告）：钟霞，女，1978年4月28日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审原告）：王安俊，男，1966年2月27日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：周天将，贵州贵友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖旭，女，1972年5月1日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：汪伦，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧婷，贵州山一律师事务所实习律师。上诉人钟霞、王安俊与上诉人肖旭租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟霞、王安俊上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违反不告不理原则。被上诉人认为双方在《租房合同》中约定的违约金过高，应当以反诉或抗辩的方式向人民法院提出，并请求予以适当减少。在本案一审程序中，被上诉人只是对其单方终止合同系因不可抗力提出抗辩，并请求不予支付违约金，但其并未以反诉或抗辩的方式向一审法院提出违约金过高，也未向一审法院请求予以适当减少，一审法院在毫无依据的情况下依职权主动减少违约金的行为，违反了不告不理原则，损害了上诉人的合法权益。二、合同任意解除权不是随意解除合同的权利。合同任意解除权是特殊的法定解除权，并不是随意解除合同的权利，其与合同严守原则存在冲突并涉及交易安全，人民法院在适用合同任意解除权时应当持谨慎态度。本案中，上诉人与被上诉人在《租房合同》中约定租期十年，系双方当事人的真实意思表示，并不违反合同法第二百一十四条关于20年最长租赁期限的规定，系有效约定，并不会因此使对方当事人遭受损失。在新冠疫情并不阻碍《租房合同》正常履行、被上诉人也无其他合同解除事由的情况下，其单方面通知上诉人不再继续履行《租房合同》的行为，巳构成根本违约，被上诉人不享有《租房合同》的任意解除权，应当依据《租房合同》的约定承担违约责任，一审判决认为《租房合同》限制被上诉人的合同任意解除权没有依据。三、一审判决违背公平原则和诚实信用原则，法律适用错误。违约损失的赔偿范围包括违约造成的直接损失，也包括合同履行后可以获得的利益，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。上诉人与被上诉所签订的《租房合同》租期为十年，十年租金总计951921元，双方在《租房合同》中约定违约金为30000元，系双方当事人的真实意思表示，是对违约所造成的直接损失和履行后可获得利益的一种预期评估，在双方当事人的可预见范围内，相对于《租房合同》的租金总额来说，未超过合理范围。且被上诉人只履行了3年合同义务，大部分合同义务未履行，在其存在根本违约的过错情况下，请求其按约支付上诉人30000元违约金并不过高。一审法院只考虑了违约造成的实际损失，未考虑合同履行后可以获得的利益部分，将违约金由30000元大幅降低至5000元，损害交易安全和公平，除了违背当事人的意思自治外，还违背公平原则和诚实信用原则，并导致法律适用错误。违约成本如此低廉，无异于鼓励被上诉人肆意违约。四、一审判决举证责任分配错误。如果被上诉人以违约金过高为由请求适当减少，其应当对违约金过高承担举证责任。被上诉人在一审中既未主张违金过高，也未承担相应的举证责任，一审判决却以上诉人未能举证实际损失为由，让上诉人承担举证不能的不利后果，举证责任分配错误。肖旭辩称，对方关于违约金诉请不应得到支持。1、我方在告知对方可行使出租权时，有人尚能承租，但对方没有同意。2、案涉门面现在由对方出租其他人使用。3、我方在通知对方有权出租案涉门面时，还有三个月租金使用期，我方搬走也缴纳了租金。至今保证金也未退。4、疫情属于不可抗力，我方已履行通知义务。5、对方提出解除合同，又主张违约金，自相矛盾。6、我方因案涉门面损失惨重，依法不应承担、无力承担违约金。肖旭上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人关于支付违约金的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审中的诉讼请求自相矛盾，提出解除房屋租赁合同又主张违约金，很显然违约金是不应当支持的。上诉人确实在2020年5月28日搬离案涉门面物，并于2020年6月26日通知被上诉人“门面己经腾空搬离，租或者不租由你决定”，一审判决第二页倒数第三行认定上诉人己经搬离并发出微信通知，说明了一审法庭在文字上的严谨，没有在通知后面加上解除二字。客观事实确实如此，上诉人的这一通知不代表解除合同的意思，即使有这意思，被上诉人己经明确表示不同意，也就是说双方在解除租赁合同上没有达成一致意见。并且双方签订的租赁合同中，没有任何一条内容载明，合同在任何一方发出通知后就可以解除。同时，上诉人对案涉门面的租金是交到2020年9月10日，被上诉人却在2020年7月28日急于起诉。多项事实证明，本案是被上诉人在违约，是被上诉人提出的解除租赁合同。违约方提出主张违约金，一审法院无论判决多少金额都是不合法的。二、一审法院认定双方租赁合同履行期间全国爆发新冠肺炎疫情系不可抗力，又认为该不可抗力不必然导致解除双方合同，同时还认为上诉人属于任意解除合同。一审法院是对法律的理解出现严重偏差，最终导致错判的结果。上诉人在一审中没有主张要求退还保证金和未使用期间租金，是基于从情理上考虑，解除合同虽然属于不可抗力，但是被上诉人或许也有一定损失，所以没有反诉要求退还。但是，依据《民法通则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。同时，上诉人没有发现有关于不可抗力需要承担民事责任的法律规定。即便按照最高人民法院关于审理新冠肺炎疫情案件的指导意见，里面仍然载明新冠肺炎疫情案件应当适用不可抗力的规定。最关键的是，上诉人已经尽到通知义务，即上诉人在2020年6月26日已经通知被上诉人可以行使案涉门面出租权。事实上，上诉人在5月10日就通知了被上诉人这一事实，即使按照6月份计算，此时间离上诉人交纳租金的使用期还有3个月。因此，被上诉人的损失不应当存在，如果真有损失，也属于不可抗力、意外事件造成，属于不可避免和不能克服因素。如此情况下，一审法院仍然判决违约金，实在不能说服人。三、在全国性甚至国际性灾难免前，上诉人停业几个月损失惨重，无奈之际提前三、四个月通知被上诉人行使出租权，无论从情理上还是法律上，一审法院均不应当判决违约金。上诉人承租门面后，无论闲置还是使用，不应当认定为终止履行，即使一审的这一观点正确。但也不是一审法庭所称的上诉人属于任意解除合同。因疫情爆发，上诉人通知被上诉人对案涉案门面可以行使出租权，是法定理由，一审法院所称属于任意解除合同是错误的，与相关的案例处理相悖。综上所述，本案双方合同的终止履行完全属于不可抗力，属于意外。上诉人一方无论停业、中止履行合同还是退租，均不属于违约，依法不应当承担民事责任。并且上诉人在租金已经支付的情况下提前三个月通知被上诉人行使出租权，尽到了通知义务。相比之下，真正有损失的是上诉人而非被上诉人。本案是被上诉人在违约，无论从哪一个角度，上诉人均不应当承担违约金，一审法院混淆概念、适用法律错误。钟霞、王安俊辩称，1、关于解除合同并主张违约金的主张，应依合同法九十四条、一百零七条及现行民法典相关规定处理。2、疫情虽属于不可抗力，但并非对所有商事合同都构成阻碍。3、肖旭所经营的母婴店不属于突发公共卫生事件应急管控中列明的必须关闭的场所，其经营并未受到阻碍和影响。综上，请求驳回对方诉请。钟霞、王安俊向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2017年9月10日签订的《租房合同》；2、被告支付原告违约金人民币30000元；3、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：钟霞与王安俊系夫妻关系。2017年9月10日，二原告与被告肖旭签订《租房合同》，明确二原告将其所有的两间门面出租给被告使用，门面位于贵州省遵义市红花岗区，被告用于经营母婴用品，双方约定租期十年，即从2017年9月10日起至2027年9月10日止，月租金和交付方式为：租金第一年69800元，第二年80000元，从第三年起，租金在上一年基础上按5%幅度每年递增；租金交付方式为按年交付等。双方同时约定违约责任：在合同期间，双方任何一方没按合同履行义务，均要向另一方支付违约金30000元。合同签订后，二原告当即将上述门面交给被告使用。被告在经营期间按约向二原告交付了租金，其中2019年9月交纳租金84000元，系2019年9月10日至2020年9月10日期间租金。2020年5月28日，被告搬离上述门面，并于同年6月26日发微信通知二原告。二原告认为被告存在违约行为，遂以前述理由诉至一审法院。一审法院认为，钟霞、王安俊与肖旭签订的《租房合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。现双方对解除该合同无异议，对此予以确认。本案争议在于肖旭于租赁期限届满前搬离租赁门面、单方终止履行合同行为的性质如何认定问题。由于《租房合同》约定的合同租期为10年，从订立合同本意看系长期租赁合同，双方没有约定可以任意解除合同的真实意思表示，如在合同履行过程中一方可以任意通知对方解除合同，则双方对于合同期限10年的约定就形同虚设，且将使对方当事人为此遭受损失，这并不符合双方签订合同的本意。同时，合同第9条讼争条款系对合同履行中违约责任的约定，在钟霞、王安俊并未违约且不同意解除合同的情形下，肖旭在租赁期限届满前搬离租赁门面、单方终止履行合同的行为，缺乏事实和法律依据，疫情或者疫情防控措施并不必然直接导致合同不能履行，故肖旭的行为构成违约，应向钟霞、王安俊支付违约金。对于违约金的具体数额，钟霞、王安俊未能举证证明在此期间发生实际损失，结合本案实际情况，其主张的违约金标准过高，应予以调整，酌情认定由肖旭支付钟霞、王安俊违约金5000元为宜，对于二原告超过此金额的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告钟霞、王安俊与被告肖旭于2017年9月10日签订的《租房合同》；二、被告肖旭于本判决生效后十日内支付原告钟霞、王安俊违约金人民币5000元；三、驳回原告钟霞、王安俊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计275元，由被告肖旭负担。本院二审期间，上诉人钟霞、王安俊提交新的证据：1、收款收据复印件一张，证明钟霞、王安俊免除了案涉租赁房屋2019年12月16日-2020年3月11日之间所产生的水电费2273元，且在此期间，对方在正常经营其母婴店，并未受到疫情阻碍。2、《遵义市人民政府关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》及2020年6月28日拍摄的肖旭所经营母婴店的照片一张，证明：对方经营的是母婴店，且不属于管控关闭范围之内。上诉人肖旭质证认为：1、收款收据系复印件，有添改痕迹，缺乏关联性，达不到对方的证明目的，其对此不知情。2、对照片的真实性有异议，达不到对方的证明目的。且从图片看，大门是关闭的。对《遵义市人民政府关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》的真实性、合法性、关联性均无异议。客观上是所有店面都是关门且疫情期间限制居民出行，即使开门，也无人购买。同时证明2020年年初确实有疫情产生，该事件应属于不可抗力。对于上诉人钟霞、王安俊提交的收款收据，因系复印件，无法核对其真实性，且与本案无关联性，故对该证据本院不予采信。关于上诉人钟霞、王安俊提交的《遵义市人民政府关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》及肖旭经营门店的照片，因新冠肺炎疫情爆发属众所周知的客观事实，肖旭经营的商铺系母婴店系对方已承认的事实，故当事人无需另行举证证明，上诉人钟霞、王安俊所举该证据达不到其证明目的，故本院不予采信。本院二审审理查明，上诉人钟霞于2020年6月26日在微信中回复肖旭：“合同期没到，所以我是按合同来，而不是你说的租或不租让我决定”。二审庭审调查中，上诉人钟霞陈述其在2020年10月装修了案涉租赁房屋并自己经营使用至今。本案二审查明的其余事实与一审查明的一致。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：1、上诉人肖旭的行为是否违约；2、若存在违约情形，则上诉人钟霞、王安俊主张的违约金金额如何认定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条关于“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》实施前的相关法律、司法解释的规定。关于争议焦点一。上诉人钟霞、王安俊与上诉人肖旭签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行相应义务并受其约束。双方约定租期为十年，即从2017年9月10日起至2027年9月10日止，合同中并未约定双方享有解除权的情形。合同履行过程中，上诉人肖旭在约定租期未届满前便擅自搬离案涉租赁房屋，并于2020年6月26日发微信告知钟霞、王安俊，在微信交谈中，钟霞、王安俊对其搬离房屋的行为并未表示同意解除合同，而是回复合同期未到，应按合同履行，即双方对解除合同事宜未达成合意，因此肖旭搬离房屋不再按约租赁的行为属违约行为，对此应承担违约责任。根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，因肖旭以其行为表明不再按约履行继续租用房屋的义务，故上诉人钟霞、王安俊可以依法请求解除合同。关于上诉人肖旭称合同解除系因不可抗力导致，不存在违约的主张，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条关于“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”的规定，肖旭未能举证证明因新冠肺炎疫情爆发直接导致其不能继续租赁案涉房屋，故对其该上诉主张不予支持。关于争议焦点二。上诉人钟霞、王安俊与上诉人肖旭签订的《租房合同》中约定在合同期间，任何一方没按合同履行义务，均要向另一方支付违约金30000元，该约定系当事人意思自治的结果，故上诉人肖旭应向钟霞、王安俊支付违约金。关于违约金金额的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案双方虽约定了违约金金额为30000元，但肖旭已经支付了截至2020年9月10日的租金，且于2020年6月起便未再实际使用案涉租赁房屋，即其多交的三个月租金21000元未予退还，可视为其因违约解除合同给对方造成实际损失的赔偿。鉴于上诉人钟霞、王安俊已在2020年10月重新装修并自己使用案涉房屋，再结合因新冠肺炎疫情给商户正常经营造成困难的客观情况，本院酌情认定由肖旭支付钟霞、王安俊违约金9000元为宜综上所述，上诉人钟霞、王安俊的上诉理由部分成立，应予改判，上诉人肖旭的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7283号民事判决；二、由肖旭于本判决生效后十日内支付钟霞、王安俊违约金人民币9000元；三、驳回钟霞、王安俊的其余诉讼请求。四、驳回肖旭的上诉请求。一审案件受理费275元，由肖旭负担；钟霞、王安俊预交的二审案件受理费550元，由钟霞、王安俊负担500元，由肖旭负担50元；肖旭预交的二审案件受理费550元，由肖旭负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  任建毅审判员  张 睿二〇二一年一月二十八日法官助理叶迪书记员黄佩玉