四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川18民终62号 上诉人（原审被告）：骆春，男，1988年2月4日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被上诉人（原审原告）：王欣儀，女，1980年5月29日出生，汉族，住四川省雅安市名山区。 委托诉讼代理人：费文华，四川天责律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉，四川天责律师事务所律师。 上诉人骆春因与被上诉人王欣儀房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2020）川1802民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 骆春上诉请求：1.撤销原审判决，查明事实后依法改判为驳回王欣儀的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王欣儀承担。事实与理由：2017年11月4日，骆春与王欣儀签订《商位租赁及经营管理合同》，骆春因经营亏损与王欣儀口头协商一致，将案涉房屋的月租金及综合服务费调整为16000元，后骆春按照调整后的数额按时给付王欣儀，王欣儀收到款项后并未提出异议。2019年6月，骆春因经营亏损告知王欣儀解除《商位租赁及经营管理合同》，王欣儀也同意解除，同年7月停止经营，搬离案涉房屋，合同至此解除。在此期间骆春按照合同约定及协商一致的约定履行支付租金及综合服务费的义务。在退房时王欣儀多算了一个季度的租期。 王欣儀辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，程序合法，应予维持。骆春的上诉请求不能成立，骆春上诉称案涉房屋租金及综合服务费调整为16000元无事实和法律依据。其认为已按约履行了租金及综合服务费无依据。 王欣儀向一审法院起诉请求：1.判令骆春支付房屋租金110992元；2.判令骆春支付违约金33297.6元；3.判令骆春承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：王欣儀、案外人朱小燕、胡红东、代尚燕按份共有位于四川省雅安市雨城区××道××号××幢××单元××楼××号商品房。2017年11月14日，王欣儀作为甲方与作为乙方的骆春签订《商位租赁及经营管理合同》，合同主要约定：甲方将位于四川省雅安市雨城区熊猫大道中段的雅安××广场××号楼××层××号展厅（即四川省雅安市雨城区××道××号××幢××单元××楼××号商品房）交付给乙方经营；租赁期从签约起按5年计算（即2017年12月15日起至2022年11月14日止）；甲方租赁给乙方营业场地的不含税租金及综合服务费单价为每月46元／㎡，月租金及综合服务费合计为18272元；装修及优惠期：在租赁期间甲方给予乙方免除6个月装修及优惠期。装修及优惠期内，乙方除无需支付租金及综合服务费外，应承担此期间因使用租赁房屋而产生的其他所有费用；在本合同期限内，本营业场地租金及综合服务费从2019年12月15日起开始递增，每年以上一年的租金及综合服务费总额为基数递增5%；双方签订本合同的同时，乙方须接受甲方指定的物业管理公司的管理及相关规定，交纳物业管理费及相关费用……;付款方式为季度支付；本合同第一次租金及综合服务费（即2018年6月15日至2018年9月14日期间的租金及综合服务费）付款日即为合同签订日，以后租金及综合服务费乙方须于每季度届满前十日一次性向甲方足额付清下一季度租金及综合服务费，先付后用；乙方在签订本合同时，须向甲方交纳定金18272元。该定金作为合同履约保证，到合同期自动转为保证金，保证金为乙方履行本合同约定内容的担保，其担保范围包括但不限于房屋租赁费及综合服务费、物业管理费、水费、电费、空调使用费、违约金、损害赔偿金、产品质量及服务保证金等所有因承租使用租赁房屋经营过程中产的费用……；甲方按本合同约定向乙方收取场地租赁及综合服务费、物业管理费和其他相关费用；乙方必须按本合同约定交纳场地租赁及综合服务费、物管费及其他相关费用，如不按时交纳，甲方有权采取相应的措施直至解除合同……；乙方逾期支付合同约定的场地租赁及综合服务费、水费、电费、通讯费、空调使用费及物管费等因使用租赁房屋产生的任何一项费用的，按应付金额的5‰／天计算向甲方支付违约金；逾期十日以上支付的，甲方有权解除合同，并且已经收取的相关费用全部不予退还；如果所欠费用和逾期的损害赔偿金和违约金超过了乙方所交的定金金额，甲方有权向乙方追缴。 合同签订后，王欣儀依约收取了具有保证金性质的定金18272元，并将案涉房屋交付于骆春用于经营酒吧。 2020年3月30日，雅安奥特莱斯企业管理有限公司出具一份证明，载明：业主王欣儀将案涉商铺出租给骆春（承租人），骆春系酒吧经营者。骆春于2019年10月30日告知物业公司不再承租王欣儀商铺，后于2019年11月7日搬离其承租的商铺。承租人骆春至今欠物业公司物业费未交。 一审庭审查明，2018年12月15日起，骆春未依约足额支付租金。从2018年12月15日起至2019年11月7日止的租金196728.5元（18272元/月×11月-18272元/月÷30天×7天），骆春于2019年3月15日、4月2日、4月3日、6月21日、12月8日分别向王欣儀转款20000元、15000元、13000元、32000元、10000元，合计转款90000元，尚欠租金106728.5元。 一审另查明，案外人朱小燕、胡红东、代尚燕书面承诺对案涉房屋的出租、租金的收取，相应的诉讼所产生的权利义务概由王欣儀承担。定金未冲抵骆春拖欠的租金。 一审法院认为，王欣儀与骆春签订的《商位租赁及经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，真实有效，应受法律保护，双方均应遵循诚实信用原则履行合同义务。在合同履行期间，2019年11月7日，骆春搬离承租的商铺，以实际行动表示解除《商位租赁及经营管理合同》，王欣儀也认可双方的《商位租赁及经营管理合同》已经解除，截至骆春搬离承租的商铺之日，骆春尚欠王欣儀租金106728.5元，已经交纳的定金18272元应该冲抵拖欠的租金，故，对王欣儀请求骆春支付房屋租金的诉讼请求本院予以支持，具体金额为88456.5元（106728.5元-18272元）。关于违约金问题，《商位租赁及经营管理合同》对违约金进行了约定，庭审中，王欣儀自愿将违约金下调至按欠付租金的30%计算（88456.5元×0.3=26536.95元）未违反法律规定，一审法院予以支持。骆春未提交证据佐证其抗辩理由，故，一审法院对其抗辩不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、骆春于判决书生效之日起七日内支付王欣儀房屋租金88456.5元；二、骆春于判决书生效之日起七日内支付王欣儀违约金26536.95元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3186元，减半收取1593元，由骆春负担，在本案执行时一并支付王欣儀。 二审期间，骆春、王欣儀均未提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王欣儀与骆春签订的《商位租赁及经营管理合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商位租赁及经营管理合同》约定，王欣儀租赁给骆春营业场地的不含税租金及综合服务费单价为每月46元/㎡，月租金及综合服务费合计为18,272元。骆春上诉认为其与王欣儀口头协商将案涉房屋的租金及综合服务费调整为16000元，其提供了合伙人严德宇的证人证言。因严德宇与骆春存在利害关系，一审未予采信证人证言，其处理并无不当，认定案涉房屋的月租金及综合服务费合计为18,272元符合双方合同约定，本院予以确认。 关于案涉房屋租赁期限的问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一审认定2019年11月7日，骆春搬离承租的商铺，《商位租赁及经营管理合同》解除，认定的案涉房屋的租赁期限并无不当，本院予以确认，骆春上诉认为其与王欣儀的《商位租赁及经营管理合同》已于2019年7月解除的理由并无证据佐证，本院不予采纳。 综上所述，骆春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3186元，由骆春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汤 玉 审 判 员  简克红 审 判 员  邓 飞 二〇二一年一月二十日 法官助理  魏 巍 书 记 员  张 瑜