浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初4251号 原告：洪国胜，男，1978年2月8日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：章根源、陈丝，浙江金哲律师事务所律师。 被告：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司，住所地金华市金**建才路**。 法定代表人：王加全，董事长。 诉讼代表人：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司管理人，主要办事机构所在地金华市。 负责人：骆忠红。 委托诉讼代理人：邵晨月。 原告洪国胜诉被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司（以下简称浙中建材市场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告洪国胜及其委托诉讼代理人章根源、陈丝，被告浙中建材市场的委托诉讼代理人邵晨月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.撤销浙中建材市场管理人于2020年10月10日《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》；2.确认2016年2月5日原告与被告浙中建材市场签署的就金华市金东区浙中建材市场Ａ座地面负一层6332、6333、6334、6372、6373、6374、6375号《商铺买卖合同》以及负一层6335、6336、6337、6370、6371、6389号《商铺买卖合同》有效并继续履行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年2月5日签署《商铺买卖合同》二份（以下简称合同一、合同二），合同一约定被告将位于金华市金东区××市场××座××层××号商铺，其建筑面积566.65平方米，以单价8200元／平方米卖给原告，合同总价为4646530元；合同二约定被告将位于金华市金东区××市场××座××层××号商铺，其建筑面积483.8375平方米，以单价6200元／平方米出售给原告，合同价2999792元，并约定买受人于2016年2月5日前一次性付清全部房款以及在2016年2月5日进行交房等相关条款；其他条款与合同一基本一致。后原、被告经商议（于2016年4月11日被告以开具收款收据编号为×××01）的方式用被告欠原告的借贷债权中的115万加上原告原从被告处以工程款债权折抵浙中建材Ａ区四间商铺（非本案所涉商铺）的商铺款及租金合计3005168元折抵案涉商铺购买款；于2016年8月23日被告开具收据编号为0016980用被告欠付原告的工程款386万元抵扣案涉商铺款；于2017年5月2日开具编号为0017807收款收据，用被告欠付原告的商款租金781154元抵扣涉案商铺款，故合同一、二所涉总商铺价款7646322元被告分别以三张收据所涉债权予以折抵付清所有购铺款，该三份收据的出具充分证明原告已完全履行三份《商铺买卖合同》的付款义务。被告于2016年2月5日将合同所涉所有商铺全部交付给原告实际占有、使用和收益。2019年8月2日，金华市金东区人民法院（2019）浙0703破4号公告对外宣布被告已在2019年7月15日被金东区人民法院裁定破产清算。2020年10月15日，原告收到被告破产管理人的2020年10月10日《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》，该函认为“根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。浙中建材市场破产申请受理后至今，管理人未通知你方继续履行前述相关合同、协议，根据法律规定，确认你方与浙中建材市场签订的前述相关合同、协议已于浙中建材市场破产清算案受理之日起解除，你方需支付浙中建材市场破产案件受理后至解除通知之日止的铺位占用费用。”原告认为，原、被告于2016年2月5日签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违反我国强制性效力性的法律规定，属合法有效合同，审批单及收款收据进一步充分证实原告已完全履行了支付商铺款的支付义务。而以物抵债的行为，也完全符合最高人民法院九民会议纪要第44条规定的相关司法精神。案涉商铺，已于2016年2月5日完成实际交付，由原告实际占用、使用、收益，事实上原告自2016年2月5日已实际享有物上权利，且原告方以债权抵商铺款的方式完全履行了购买方的合同义务。因此认为被告的诉讼代表人即破产管理人所制作的2020年10月10日《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》是违反现行法律规定的行为，属违法和错误的行为，理应予以撤销。 原告洪国胜为支持其主张的事实，向本院提交了如下证据： 1.原告身份证复印件以及被告工商登记信息复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格的事实。 2.《商铺买卖合同》二份，证明原、被告签署商铺合同，合同对于权利义务约定，以及实际交付商铺的时间。 3.《商铺买卖合同》四份、收条、收款收据、清单各一份，证明原告用实付115万元及原四间商铺价值155万余元及四商铺的租金305168元，合计3005168元支付涉案商铺款。 4.收款收据、租金抵扣清单各一份，证明原告用租金方式支付案涉商铺款781154元的事实，同时证实双于2016年2月5日进行交付，已经原告享有案涉商铺物权的事实。 5.工程款结算单、收款收据各一份、工程款抵扣商铺款审批单复印件一份，证明案涉商铺中386万元的款项以被告尚欠原告工程款的方式支付其中的386万元购铺款。 6.《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费的函》一份，证明管理人发函的事实。 7.浙中建材市场管理人发布的《投资人招募公告》、2009年12月1日10517以及10518号房地产评估报告各一份，证明案涉商铺价款远远高于2009年12月1日的评估价以及目前的评估价值。 8.徐国庆说明一份、银行流水三张，证明原告抵扣商铺款的部分组成，其中150000元实由徐国庆出具情况说明借款给被告浙中建材市场用150000元抵扣商铺款，银行流水证明950000元的组成。 被告浙中建材市场辩称，1、本案案由应为建设工程施工合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。案涉《商铺买卖合同》系被告与原告为建设工程施工合同这一基础法律关系所形成的债权所设定的担保。并非是真实的房屋买卖关系。故法院应以基础法律关系即建设工程施工合同对本案事实进行审查。2、原告要求撤销管理人《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费的函》无法律依据。本案被告为浙中建材市场，发函人为管理人，该项诉请主体不适格。原、被告签订《商铺买卖合同》，购房款以工程款等进行抵销，但根据《工程款抵扣商铺审批单》中被告董事长审批意见，双方之间实为商铺30年使用权的转让关系。故双方就名为《商铺买卖合同》，实为使用权转让的合同均未履行完毕。管理人根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定解除《商铺买卖合同》合法有据。3、原告要求确认《商铺买卖合同》有效并继续履行无事实、法律依据。案涉商铺已由被告抵押招商银行股份有限公司衢州支行，根据《物权法》第191条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代位清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，由于相应房款采取了债务抵消方式进行获取，使得相应的转让所得款并无分文向抵押权人提前清偿或提存，加之客观上三证分割无法办理，《商铺买卖合同》客观上已无法履行。在此情况下以房抵债势必侵害抵押权人抵押权的实现。法院受理了破产申请，标志破产程序的开始，所有债权都必须通过破产程序获得清偿。《破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”原告要求继续履行《商铺买卖合同》实质上是要求被告对其债权进行全额、个别清偿，使作为普通债权人的原告在事实上取得房产所有权，享有物权，有悖于破产程序公平受偿原则，损害其他债权人之利益。综上，原告应以基础法律关系向管理人申报债权。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告浙中建材市场向本院提交证据如下： 1.不动产权属查询结果单六份，证明浙中建材市场A区负一层权属登记情况以及抵押情况。其中A幢-101—-104室抵押给民生银行杭州分行、农业银行婺城支行。A区地下室-102号10483.71平方米作为附房登记在A区三楼C-582室下，抵押给招商银行衢州支行。A区地下室-101号7756.01平方米作为附房登记在A区三楼B-537室下。以上房产均存在多轮法院查封。 2.（2015）衢柯花商初字第542号民事判决书复印件一份，证明招商银行衢州分行对A区三楼C-582室的房屋抵押优先权，已得到生效法律文书的确认。 3.（2017）浙01民初126号民事判决书复印件一份，证明民生银行杭州分行对A区幢-101—-104室房产的抵押优先权已得到生效法律文书的确认。 经当事人庭审质证，本院认证如下： 一、原告洪国胜提供的证据材料 证据1，被告浙中建材市场对三性均无异议，本院予以确认。 证据2、3，被告浙中建材市场对真实性无异议，但不能证明原告享有案涉商铺物权以及被告已实际交付商铺。本院认证，该证据可以作为认定相关事实的依据，本院予以确认。 证据4，被告浙中建材市场对真实性无异议，认为2017年5月2日的结算单记载，签订合同时，原告尚欠被告781154元，6个月后付洪国胜租金512734.56元，还欠市场268419.44元，2017年5月2日出具收款收据时，收据上记载的款项未实际支付。本院认证，该证据真实性予以确认。 证据5，被告浙中建材市场对真实性无异议，认为该组证据中董事长审批意见中王会明审批意见明确：同意抵扣-1楼商铺30年使用权面积（566.65+483.8375），上述面积与原告商铺买卖合同项下的面积一致，可以证明双方之间虽然签署的是商铺买卖合同，但双方真实意思是合同项下商铺30年使用权的转让。本院认证，该证据真实性予以确认。 证据6，被告浙中建材市场对三性均无异议，本院予以确认。 证据7，被告浙中建材市场对真实性无异议，证明目的有异议，认为与本案无关联性，招募公告中评估价值体系系浙中市场破产重整中招募战略投资人过程中对于市场整体提供的参考数据，原告以评估总价除以总面积来认定案涉商铺价格过于简单，也不符合价值判断。本院认证，该证据真实性予以确认。 证据8，被告浙中建材市场对说明的证据形式、证明目的有异议，账户明细不能证明原告出借款项给被告的事实。本院认证，结合商铺买卖合同、收款收据予以综合认定。 二、被告浙中建材市场提供的证据材料 证据1、2、3，原告洪国胜认为其不知道抵押情况。本院认证，该证据真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2016年2月4日、2月5日，原、被告分别签订《商铺买卖合同》二份，约定：原告洪国胜向被告浙中建材市场购买位于浙中建材市场A座地面负一层的商铺，其中6334、6333、6332、6372、6373、6374、6375号商铺，建筑面积566.65平方米，每平方米8200元，总金额4646530元；6337、6336、6335、6389、6370、6371号商铺，建筑面积483.8375平方米，每平方米6200元，总金额2999792元；原告洪国胜于2016年2月5日前一次性付清全部房款，被告浙中建材市场于2016年2月5日前交付商铺。后，被告浙中建材市场将上述商铺交付原告洪国胜，并由原告洪国胜使用、收益。2016年4月11日被告浙中建材市场向原告洪国胜出具3005168元收款收据一份，载明：款项内容A负一6337、6336、6335、6389、6370、6371，A负一6334、6333、6332、6372、6373、6374、6375，收款方式票据；2017年5月2日被告浙中建材市场向原告洪国胜出具781154元收款收据一份，载明：款项内容购铺款，收款方式租金抵扣；2016年8月23日工程款抵扣商铺审批单，载明：姓名洪国胜，商铺楼层A区负一层，总金额811万元，已付金额425万元，本次抵扣金额385万元，余额0，董事长审批意见同意抵扣，-1楼商铺30年使用权面积（566.65+483.8375）所有清算已清，王会明，2016.8.23；同日被告浙中建材市场向原告洪国胜出具3860000元收款收据一份，载明：款项内容A负一6334、6333、6332、6372、6373、6374、6375、6337、6336、6335、6389、6370、6371，收款方式洪国胜工程款抵。2019年7月15日，本院作出（2019）浙0703破申9号民事裁定书，裁定受理对被告浙中建材市场的破产清算申请。2020年10月15日，浙中建材市场管理人向原告洪国胜发送《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》，主要内容为：被告浙中建材市场破产申请受理后，管理人未通知继续履行商铺买卖合同和补充协议，根据企业破产法第十八条规定，确认上述合同、协议已于破产清算受理之日起解除，原告洪国胜需支付破产受理后的商铺占用费用，就被告浙中建材市场欠付款项可以申报债权。2020年10月28日，原告洪国胜诉至本院。 案涉商铺属建材路99号A区C-582室地下室-102号范围，已由被告于2014年抵押给招商银行股份有限公司衢州支行。 本院认为，本案系与破产有关的纠纷，涉及特定当事人之间的权利义务关系，故在法律适用上应优先适用破产法律法规，在实体处理上应优先考虑全体债权人的整体利益。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于原告洪国胜要求确认《商铺买卖合同》有效并继续履行的主张能否成立。首先，原、被告基于建设工程施工、商铺租赁、民间借贷等产生的债权债务而签订了商铺买卖合同，其本义在于以商铺抵偿债务，而非真实意义的买卖。同时，根据工程款抵扣商铺审批单载明“同意抵扣，-1楼商铺30年使用权面积（566.65+483.8375）所有清算已清”，可以明确原、被告之间实为商铺30年使用权的转让关系而非商铺买卖，由此可见，商铺买卖合同的签订仅为双方当事人达成以物抵债的合意但没有实际履行完毕，浙中建材市场管理人依照企业破产法第十八条向原告洪国胜函告确认解除合同并无不当。其次，根据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，鉴于案涉商铺至今仍然登记在被告浙中建材市场名下，且无法办理产权分割及变更登记，案涉商铺买卖合同的合同目的无法实现，管理人确认解除合同亦符合合同法第九十四条的规定。另，涉案商铺在《商铺买卖合同》签订之前就已设定抵押权，且抵押权人向本院出具书面意见，明确表示不同意商铺用以抵偿债务，故商铺买卖合同实际上也是履行不能。再者，因被告浙中建材市场已进入破产程序，原告洪国胜要求继续履行商铺买卖合同，实质上就是要求被告浙中建材市场对其债权进行全额、个别清偿，势必损害其他债权人利益，违背破产程序公平清偿的原则。综上，原告洪国胜的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。洪国胜已经支付的价款及其债权性质，可通过依法向管理人申报债权的方式维护自身权益。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告洪国胜的诉讼请求。 案件受理费23113元（已减半收取），由原告洪国胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  赵 敏 二〇二一年一月十四日 代书记员  郑翔宇 12-