上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初21047号原告：上海洲源投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘灿明，总经理。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。被告：上海素睿创客空间管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：林炜，董事长。委托诉讼代理人：杨海东，男。委托诉讼代理人：刘开开，男。原告上海洲源投资管理有限公司(以下简称洲源公司)与被告上海素睿创客空间管理有限公司(以下简称素睿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日、2020年11月5日公开开庭进行了审理。洲源公司的委托诉讼代理人余珍珍、王越、素睿公司的委托诉讼代理人杨海东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洲源公司向本院提出诉讼请求：1.判令素睿公司支付2017年6月1日至2020年5月30日期间拖欠的G栋房屋租金6,643,884元、2018年10月1日至2020年5月30日园区服务费455,760元及2019年6月3日至2020年4月30电费109,734元及水费3,107.2元，合计7,212,485.8元；2.判令素睿公司支付逾期缴纳租金、物业费及水电费滞纳金暂计1,342,107.76元，要求计算至实际清偿日止(截至2020年5月30日为1,342,107.76元，自2020年5月31日起计算至实际清偿日止，以7,212,485.8元为本金，每日按万分之六计算滞纳金);3.判令素睿公司支付违约金821,250元。事实与理由：2019年7月27日，双方签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)约定，素睿公司承租洲源公司位于上海市徐汇区龙华路XXX号二期G栋(以下简称系争房屋)，租期自2017年8月1日起至2020年6月30日；2017年8月1日至2018年6月30日止，月租金为303,246元；2018年7月1日至2019年6月30日止，月租金318,408元；2019年7月1日至2020年6月30日止，月租金334,328元；租金按月支付，第一期租金303,246元应于2017年8月1日前付清，以后素睿公司应于每月的25日前支付下个月租金；逾期支付的，每逾期一日，则素睿公司需按应付未付金额的万分之六支付滞纳金；双方同意本合同的保证金为821,250元整，素睿公司应于2017年8月1日前付清全额保证金；素睿公司使用的水、电、园区服务费等费用由素睿公司自行承担，园区服务费每月22,788元；素睿公司应按合同的规定按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约；如果因素睿公司违约，但尚未达到上述洲源公司有权解除合同情形或者洲源公司选择不解除合同的，则素睿公司应该按约定向洲源公司承担违约责任，该违约责任为素睿公司向洲源公司支付与保证金相等金额的违约金；合同期间，出现下列情形之一的，洲源公司有权终止本合同并收回租赁标的物，本合同亦因此而终止，造成的损失由素睿公司负责且素睿公司所缴付的履约保证金不予返还，固定装修及房屋原有设施不得破坏……C、素睿公司拖欠租金达1个月。合同签订后，洲源公司按约交付房屋，素睿公司未按约支付合同费用。洲源公司原起诉金额每月扣减优惠租金金额27,160元；因素睿公司申请，若系争房屋产权人上海龙华机械厂给予洲源公司租金减免，洲源公司可给予素睿公司租金优惠，后因上海龙华机械厂未对洲源公司租金给予减免，故本案按租赁合同约定收取房屋租金。关于诉请金额，除去应付实付水电费，素睿公司实付金额5,119,838元，截至2018年9月30日，素睿公司应付房屋租金4,897,422元、园区服务费364,608元，予以抵扣欠付房屋租金119,404元。2018年10月1日至2020年5月30日房租欠付房租是6,524,480元，故素睿公司2017年6月1日至2020年5月30日期间欠付租金6,643,884元；2018年10月1日至2020年5月30日园区服务费455,760元及2019年6月3日至2020年4月30电费109,734元及水费3,107.2元，合计7,212,485.8元。审理中，洲源公司明确诉请3的合同依据为10-2条。审理中，洲源公司明确表示2019年11月26日之前的水电费素睿公司已结清，现主张2019年11月27日至2020年4月30日欠付水电费39,019.30元。素睿公司辩称，洲源公司并无诉权，洲源公司是二房东，该处物业既没有国土使用证，也没有建设工程规划许可证、建筑施工许可证等合法证件，房东是中国人民解放军总后勤部上海龙华机械厂，洲源公司与上海龙华机械厂的诉讼已经败诉。洲源公司未经上海龙华机械厂书面许可，采取欺骗和诱导的手段，在素睿公司不明真相前提下，与素睿公司签订阴阳合同，请求法院认定该份合同无效，驳回诉请。洲源公司因为自身经营不善，虚构事实，捏造了巨额赔偿意图，纯属滥用诉权，增加诉累。退一步说，即使洲源公司与素睿公司签署的租赁合同有效，素睿公司已按素睿公司所持有的租赁合同的要求每月按时支付租金，根本不存在拖欠和违约。素睿公司还有押金866,418元在洲源公司处。请求法院判令洲源公司退还该款和三倍的利息。系争房屋现已被拆迁，导致素睿公司损失惨重，素睿公司前期投入巨大，招商工程也因此受到了重大挫折，众多的小微企业被迫与素睿公司终止合作。素睿公司经济损失高达3,826,890元。素睿公司尚保留反诉权利。素睿公司职业经理人苏国斌曾多次与洲源公司协商，达成协议：每月的实际租金减半收取，即每月15万元，包括租金以及物业费。素睿公司实际支付的租金及物业费是7,523,359元，其中租金是6,725,779元，物业费是797,580元。2015年9月19日，洲源公司向素睿公司要了十张的大闸蟹券，每张券是1,880元,共18,800元。素睿公司的家具办公设备，中央空调还有电梯等，最后折价是100万元抵扣租金。押金和折价100万加起来等于1,866,418元。洲源公司倒欠素睿公司125,218元。综上所述，请法院依法驳回洲源公司所有诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市龙华路XXX号房屋产权人为中国人民解放军总后勤部。上海市房地产登记信息记载：2577号48幢面积163平方米，层数1层，房屋类型工厂，房屋结构其他，产权来源其他；2577号49幢面积1424平方米，层数1层，房屋类型工厂，房屋结构砖木1，产权来源其他。2017年5月至2019年9月期间素睿公司共支付洲源公司租金及园区服务费费5,101,038元，其中2017年5月素睿公司支付洲源公司租金及园区服务费284,434元。另外，2019年3月、6月、7月、9月支付的租金及物业费均支付至案外人厚源置业(上海)有限公司(以下简称厚源公司)账户。审理中，洲源公司表示2016年即将系争房屋交付给素睿公司使用，当时签订有租赁合同，租金每月31万多元，后来变更租赁合同的租金，重新签订本案租赁合同；2017年5月素睿公司支付的284,434元系支付2017年6月的租金及园区服务费。审理中，素睿公司表示2016年6月1日收到系争房屋，免租期3个月。从2016年9月开始支付租金及物业费，双方自始至终没有签订过书面租赁合同；2017年5月素睿公司支付的284,434元系支付2017年5月的租金及园区服务费。审理中，双方一致确认：2017年6月1日之前双方费用已全部结清。2019年9月，洲源公司向素睿公司购买10张蟹券共计18,800元算作素睿公司支付的租金及园区服务费。2019年11月26日之前的水电费已经结清。2019年11月27日至2020年4月30日素睿公司欠付水电费39,019.30元。审理中，本院至系争房屋现场勘查，双方一致确认：系争房屋位置位于上海市不动产登记信息所记载的48、49幢。素睿公司表示系争房屋交付时是三层半，具体面积不清楚。洲源公司则表示系争房屋面积为1899平方米，系争房屋原来是一层，后来由洲源公司改扩建，房屋所占位置为48幢全部和49幢的一部分，根据面积看，每层633平方米，49幢所占面积470平方米左右。改扩建手续是厂里办的，经过厂里的同意，但材料不在洲源处。以上事实，除当事人陈述一致外，另有上海市房地产登记信息、转账凭证等证据佐证，本院依法予以确认。审理中，为证明已支付洲源公司租金及园区服务费的情况，素睿公司提交2019年11月支付8万元给厚源置业(上海)有限公司的明细对账单，洲源公司对该笔费用不予认可。审理中，为证明已支付洲源公司押金866,418元以及转让费100万元，素睿公司提交案外人侍茂芳招商银行户口历史交易明细表，根据该明细表记载：2016年5月23日，侍茂芳转账支付李旦100万元，客户摘要为办公室转让费。2016年6月1日，侍茂芳转账支付李旦866,418元，客户摘要为租金和押金。洲源公司对上述证据关联性及证明目的不认可，认为未收到上述款项。审理中，洲源公司为证明双方租赁关系，提供《房屋租赁合同》一份，租赁合同记载：出租方(甲方)洲源公司、承租方(乙方)素睿公司。甲方将其合法承包经营的“2577创意航母”，座落在上海市徐汇区龙华路******出租给乙方使用，房屋用途为办公；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用。甲方于2017年8月1日前向乙方交付该房屋；租赁期自2017年8月1日起至2020年6月30日止。合同期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还；房屋租赁自2017年8月1日起至2018年6月30日止，月租金为303,246元。2018年7月1日起至2019年6月30日止，月租金为318,408元；自2019年7月1日起至2020年6月30日止，月租金为334,328元。第一期租金303,246应于2017年8月1日前付清，以后乙方应于每月的25日前支付下个月房屋租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付金额的万分之六支付滞纳金；乙方支付租金方式：以现金、银行转账、支票；甲方双方同意本合同的保证金为821,250元；乙方应于2017年8月1日前付清全额保证金，甲方在收到保证金后应予以书面签收；乙方在装修期与租赁期内实际使用的水、电、园区服务费、有线电视、通讯网络等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方承担；园区服务费由乙方支付，园区服务费为每月22,788元，如有价格调整，甲乙双方签订补充协议；甲乙双方任何一方未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，若甲方违约，甲方返还乙方保证金，并另外支付与乙方保证金金额相同的违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权扣取该保证金，且乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期租金。非因甲方原因或者不可抗力原因，乙方延迟支付租金累计1个月以上，经甲方催告1个月内仍未足额缴纳。如果因上述约定或法律规定之乙方违约情形发生，致使甲方提前解除本合同的，则乙方应向甲方支付相当于本合同下租赁期剩余期间租金总额的违约金；如果支付的违约金不足弥补出租人损失的，乙方还应承担赔偿责任。如果乙方违约，但尚未达到上述甲方有权解除合同的情形或者甲方选择不解除合同的，则乙方应该按约定向甲方承担违约责任，该违约责任为乙方向甲方支付与保证金相等金额的违约金。因乙方自身原因导致乙方逾期支付租金，每逾期1日，则乙方须按应付未付金额的万分之六的标准向出租人支付滞纳金。本合同共六页，一式四份，其中甲乙双方各执二份，均具有同等效力，盖章或签字即生效。在该租赁合同尾部出租方(甲方)处有洲源公司的盖章，在该租赁合同尾部承租方(乙方)处法定代表人处有“苏则禄”的签字字样，且有“上海素睿创客空间管理有限公司合同专用章”的盖章。签约日期为2017年7月27日。素睿公司对该房屋租赁合同真实性有异议，认为公章并非素睿公司的公章，苏则禄是素睿公司临时聘用人员，不是正式员工，无权代表公司签订任何协议，现在也找不到苏则禄。本院认为，素睿公司在答辩时陈述“已按素睿公司所持有的租赁合同的要求每月按时支付租金”，而后又对洲源公司提交的房屋租赁合同真实性不予认可，认为双方从未签订过书面租赁合同，显然自相矛盾。结合素睿公司陈述其苏则禄的身份情况，本院采纳洲源公司提交的房屋租赁合同，认定洲源公司提交的房屋租赁合同系双方真实意思表示。根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据双方确认的系争房屋在产证上的位置，系争房屋无论从楼层还是面积均与产证不一，差距巨大，洲源公司亦表示是其对原有房屋改扩建，但洲源公司并未能提供相关批建手续，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。因租赁合同无效，洲源公司主张2017年6月1日至2020年5月30日期间拖欠的租金没有合同依据，但因素睿公司占用系争房屋，故应向洲源公司支付占用期间的房屋占用费以及园区服务费。至于占用费以及园区服务费的计算标准，洲源公司原起诉租金金额每月扣减优惠租金27,160元，后洲源公司又对此予以否认，洲源公司否认优惠违反禁止反言原则，故本院参照租赁合同原租金标准并每月扣减优惠27,160元标准计算使用费，园区服务费亦参照租赁合同标准计算。关于2017年6月1日至2020年5月30日期间素睿公司已支付的使用费及园区服务费，首先，关于2017年5月素睿公司支付的284,434元钱款，在双方一致确认2017年6月1日之前双方费用已全部结清的情况下，本院采纳洲源公自认的2017年5月支付该款系支付2017年6月的租金及园区服务费的主张；其次，关于素睿公司2019年11月支付厚源公司的8万元，结合洲源公司对于其余素睿公司支付至厚源公司账户款项系支付争房屋相关费用的自认，在洲源公司并未提供充足证据证明自己主张的情况下，本院确认素睿公司2019年11月支付的8万元系支付系争房屋的使用费及园区服务费。综上，根据查明事实以及双方的一致确认，本院认定素睿公司已支付2017年6月1日至2020年5月30日期间的使用费及园区服务费为5,199,838元(5,101,038元+80,000元+18,800元)。关于2017年6月1日至2020年5月30日期间素睿公司应付使用费及园区服务费，根据上述本院确定的标准，2017年6月1日至2018年6月30日使用费及园区服务费为3,885,362元(每月298,874元×13个月)；2018年7月1日至2019年6月30日使用费及园区服务费为3,768,432元(每月314,036元×12个月)；2019年7月1日至2020年5月30日使用费及园区服务费为3,629,516元(329,956元×11个月)。综上，2017年6月1日至2020年5月30日期间素睿公司应付使用费及园区服务费为11,283,310元，扣除已付使用费及园区服务费5,199,838元，尚欠6,083,472元。关于洲源公司主张的2019年11月27日至2020年4月30日欠付水电费39,019.30元，素睿公司对此予以认可，本院对此予以支持。关于洲源公司主张逾期付款滞纳金以及违约金的诉请，由于房屋租赁合同无效，故洲源公司的上述诉请，于法无据，本院不予支持。关于素睿公司提出已支付保证金866,418元、家具等折价费100万元以及租金双方约定减半收取计每月15万元的意见，在洲源公司对此不予认可的情况下，素睿公司并未提供充足证据予以证明，故本院对素睿公司的上述意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、上海洲源投资管理有限公司与上海素睿创客空间管理有限公司就上海市徐汇区龙华路XXX号二期G栋房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海素睿创客空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司自2017年6月1日起至2020年5月30日止欠付的房屋占用费及园区服务费6,083,472元；三、上海素睿创客空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司2019年11月27日至2020年4月30日欠付的水电费39,019.30元；四、驳回上海洲源投资管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计38,715元，由上海素睿创客空间管理有限公司负担27,192元，上海洲源投资管理有限公司负担11,523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年一月十五日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。