安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖07民终38号上诉人（原审被告）：铜官区小俞儿海鲜店，住所地安徽省铜陵市铜官区翠湖二路3346/3346-1/3332/**。经营者：葛永梅，女，1980年12月21日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审原告）：铜陵国元小额贷款有限责任公司，住所地安，住所地安徽省铜陵市铜井西段**v>法定代表人：刘俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈西,安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹仁姐,安徽景旺律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张晓云，女，1965年4月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。被上诉人（原审第三人）：曾照才，男，1963年1月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。上诉人铜官区小俞儿海鲜店（以下简称小俞儿海鲜店）因与被上诉人铜陵国元小额贷款有限责任公司（以下简称国元小贷公司）、张晓云、曾照才物权保护纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2020)皖0705民初2729号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人小俞儿海鲜店的经营者葛永梅、被上诉人国元小贷公司的委托诉讼代理人曹仁姐到庭参加了诉讼，被上诉人张晓云、曾照才经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小俞儿海鲜店上诉请求：撤销原判决，改判驳回国元小贷公司的诉讼请求，本案诉讼费用由国元小贷公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法。俞红海与曾照才就案涉房屋订立《房屋租赁协议》后，租赁期内葛永梅无违约的情形。曾照才在案涉房屋所有权已转移的情况下，仍将案涉房屋出租给葛永梅，构成无权处分，应当由曾照才对国元小贷公司承担相应的责任。国元小贷公司主张其系案涉房屋的权利人，但一直未向不动产登记中心申请变更登记，没有发生物权公示的法律效果。葛永梅承租案涉房屋时，曾照才亦隐瞒了案涉房屋所有权已转移的情况，故因国元小贷公司懈怠变更造成曾照才故意隐瞒、欺诈葛永梅，二者应共同赔偿葛永梅的经济损失。鉴定报告是针对装修后的房屋作出的，应以毛坯房为鉴定依据。国元小贷公司辩称，该公司已通过执行裁定于2017年7月15日取得案涉房屋所有权，未办理房产登记不改变该公司所有权。曾照才在案涉房产所有权已转移的情况下仍将房屋出租给小俞儿海鲜店的行为系无权处分，且小俞儿海鲜店在签订租赁合同时存在过错。小俞儿海鲜店要求按照毛坯价评估房产无事实依据。请求驳回上诉，维持原判。张晓云、曾照才未答辩。国元小贷公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾退铜陵市翠湖二路西段3324号、3332-1号（证号：2009001498、2009001496）房屋，并将该房屋交予原告；2.判令被告向原告支付上述房屋使用费暂计算为20000元（自2020年3月12日起至2020年6月1日止），2020年6月2日后的房屋使用费暂按每月10000元计算直至房屋实际交付之日（以上月租金为暂估，根据法院委托鉴定租金结论进行调整]（庭审中，该项请求明确表述为：判令被告向原告上述房屋使用费，暂计算为19202元（自2020年3月12日起计算至2020年6月30日止），2020年7月1日后的房屋使用费按照评估报告所载明的每天每平方米0.85元以被告占有房屋面积205.37平方米为基数计算至房屋实际交付之日止）；3、本案诉讼费和律师代理费由被告承担。一审法院审理查明:国元小贷公司与铜陵市曾氏餐饮管理有限公司、铜陵通大商贸有限公司、铜陵金马糖酒有限公司、曾照才、张晓云借款合同纠纷一案，2015年4月1日经铜陵市中级人民法院（2015）铜中民二初字第00037号《民事调解书》确认国元小贷公司对曾照才、张晓云位于翠湖二路西段3324号编号为2009001498-1、2009001498-2、2009001496-1、2009001496-2号房产享有优先受偿权。国元小贷公司在申请执行过程中，2017年7月15日铜陵市中级人民法院出具（2015）铜中执字第00167-3号《执行裁定书》，裁定如下：一、将曾照才、张晓云所有的位于铜陵市翠湖二路西段3324号、3332-1号（证号：2009001498、2009001496）作价2757241.80元，交付国元小贷公司抵偿部分债务。二、国元小贷公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。国元小贷公司对于该房产一直未能办理产权过户登记手续。2020年曾照才（甲方）与俞红海（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，曾照才将上述部分房屋3324号（产权证号：铜房2009字第**，一层建筑面积130.31平方米）和3332-1号（产权证号：铜房2009：铜房2009字第**75.06平方米）对外出租，合同约定“甲方现有房产1000平方米（实际面积），装修尚好，部分餐桌椅较全，厨房设备良好（见清单）一并租给乙方使用，具体协议如下：一、租期：2020年3月1日起至2023年3月1日止为三年。……五、租赁期内，乙方不得未经甲方同意改变房屋装修，清单上的物品不得损坏，否则赔偿。……”。曾照才同时将房产证复印件交予对方。2020年3月12日葛永梅作为“铜官区小俞儿海鲜店”的经营者在铜陵市铜官区市场监督管理局办理登机手续，在该承租的房屋内对外从事餐饮经营。2020年4月14日和5月8日国元小贷公司向小俞儿海鲜店发出《告知函》，要求小俞儿海鲜店办理该房屋。另，2018年10月29日国元小贷公司向曾照才、张晓云发出《关于收回房产的函》，要求收回位于翠湖二路西段3332-1号、3324号房产，曾照才签字确认。2020年6月30日国元小贷公司向一审法院提出鉴定申请，要求对小俞儿海鲜店占用的房屋自2020年3月12日起至2020年6月30日期间占有使用费进行鉴定，经一审法院委托铜陵华城资产评估有限责任公司评估，2020年9月1日铜陵华城资产评估有限责任公司评估结果为19202.10元【205.37平方米（130.31平方米+75.06平方米）×占用期110天（2020年3月12日至2020年6月30日）×租金0.85元/平方米/天】。一审法院认为，物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。物权的取得和行使,应当遵守法律,不得损害公共利益和他人合法权益;妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险，侵害他人物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿。本案中，国元小贷公司依据铜陵市中级人民法院出具（2015）铜中执字第00167-3号《执行裁定书》，其依法对曾照才和张晓云所有的位于铜陵市翠湖二路西段3324号、3332-1号房产享有所有权，国元小贷公司其后未能及时办理房产过户登记手续，虽然国元小贷公司怠于行使相关权利，但依据法律的规定并不能改变其对该房屋享有的所有权，以及由此产生的其他权利。曾照才在对上述房产所有权已经转移的情况下，将其中部分房屋出租给小俞儿海鲜店，其行为应当属于无权处分，由此小俞儿海鲜店作为该房屋的实际占有者，其占有缺乏法律依据，本案国元小贷公司基于物权要求小俞儿海鲜店将其占用的房屋进行退还，符合法律规定，予以支持。国元小贷公司向房屋占有人即小俞儿海鲜店主张房屋使用费，基于国元小贷公司是该房屋的权利人，其主张的权利符合法律规定，予以支持。对于房屋使用费的计算方式，小俞儿海鲜店及曾照才对评估报告提出异议，认为房屋应当按毛坯房进行评估，该主张不予支持，其理由为：其一，从曾照才出租房屋签订的租赁合同内容看，该房屋属于已经装修的房屋，而此时国元小贷公司对该房屋享有所有权；其二，小俞儿海鲜店也未提供改变原有室内装修的证据，亦即对承租的房屋进行了重新装修的证据，故评估机构根据实际状况作出的评估结论并无不当，国元小贷公司主张2020年3月12日至2020年6月30日期间房屋使用费19202元以及后期房屋使用费的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十五条、第三十七条之规定,判决：一、被告铜官区小俞儿海鲜店于本判决生效后十日内搬出位于铜陵市翠湖二路西段3324号、3332-1号（证号：2009001498、2009001496）房屋，并将该房屋交给原告铜陵国元小额贷款有限责任公司。二、被告铜官区小俞儿海鲜店于本判决生效后十日内支付原告铜陵国元小额贷款有限责任公司自2020年3月12日起至2020年6月30日止期间房屋占用费19202元；自2020年7月1日起至上述房屋实际交付之日止期间的房屋使用费，被告铜官区小俞儿海鲜店按每天每平方米0.85元×房屋面积205.37平方米×占用天数为标准支付给原告铜陵国元小额贷款有限责任公司。案件受理费895元，减半收取447.50元，由被告铜官区小俞儿海鲜店负担。二审中，各当事人均未提交新证据，本院对原判决认定的事实予以确认。本院认为，无权占有他人财产的，权利人可以请求返还原物。由此造成权利人损失的，侵权人应当予以赔偿。综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的焦点问题为：一、曾照才是否有权出租案涉房屋。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，国元小贷公司于2017年7月15日依据本院（2015）铜中执字第00167-3号《执行裁定书》取得案涉房屋的所有权，曾照才、张晓云即丧失案涉房屋的所有权。其后，在未经国元小贷公司同意的情况下将案涉房屋出租给俞红海，系无权处分行为。国元小贷公司拒绝认可该租赁行为的效力，并要求小俞儿海鲜店返还案涉房屋。故曾照才无权出租案涉房屋，小俞儿海鲜店无权占有、使用案涉房屋，应承担返还房屋和赔偿损失的责任。小俞儿海鲜店主张其有权占有、使用案涉房屋无法律依据，本院不予支持。二、关于案涉房屋的占有、使用费用的认定。小俞儿海鲜店主张其接手案涉房屋时该房屋为毛坯房，其对案涉房屋进行了装修，房屋使用费应以毛坯房为基础进行评估。曾照才与俞红海签订的《房屋租赁合同》明确记载案涉房屋的状况为“装修尚好，部分餐桌椅较全”等内容，且小俞儿海鲜店无证据证明其对案涉房屋进行了装修，该主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，小俞儿海鲜店的上诉请求不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由上诉人铜官区小俞儿海鲜店负担。本判决为终审判决。审判长 周 卉审判员 徐际双审判员 郎继栋二〇二一年一月二十七日书记员 梁 弈附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。