湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初6733号原告：靖名川，男，1996年6月10日出生，汉族，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人：张海涛，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊君，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被告：武汉九派鑫谷置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区高新大道**十五冶办公楼****，统一社会信用代码：91420100MA4KLT7X05。法定代表人：于志兴，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫英，湖北谦牧律师事务所律师。原告靖名川与被告武汉九派鑫谷置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用简易程序公开开庭审理。原告委托诉讼代理人张海涛、吴俊君，被告委托诉讼代理人胡曼君、莫英，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靖名川向本院提出诉讼请求：1、判决被告以1372688元为基数按日万分之三自2019年3月31日起至实际交房之日止向原告支付逾期交房违约金，暂计算至2019年8月2日为51475.80元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年3月16日，原、被告双方签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2019年3月30日之前将符合条件的商品房交付给买受人使用，其中包括燃气通过专项验收，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按原告支付已交房价款每日万分之三支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告却未按合同约定的期限向原告交付合同约定条件的商品房。根据武汉市燃气热力管理办公室调取的燃气验收资料，绿地光谷理想城三期于2019年8月2日才通过燃气专项验收。被告逾期向原告交付符合合同约定交房条件商品房的行为违约，应当承担违约责任。被告武汉九派鑫谷置业有限公司辩称，一、被告并非提供天然气服务的主体。被告取得《竣工验收备案表》通知原告收房，符合法定交房条件。被告已按照《商品房买卖合同》的约定于2019年3月30日前按期交付了商品房。虽然没有于2019年3月30日前完成燃气专项验收，但是根据合同第九条第七款有关燃气的规定：交房时，管道铺设进户，有关燃气供应时间等具体情况均应按照燃气供应单位的规定执行。被告已于2018年12月完成了“理想城三期”小区全部燃气工程。因市政道路与燃气管网原因未能通气，构成《商品房买卖合同》附件六4.8条中可以延期交付的情形之一。对此，被告可不承担违约责任。二、原告未因瑕疵交付产生实际损失，也未对收房后不能及时使用燃气所造成的损失进行举证。房屋为毛坯交付，天然气验收工作已于2019年8月2日完成。期间业主正进行房屋内装修，并未居住。原告未产生实际损失。三、本案不应适用《商品房买卖合同》第十一条逾期交房的违约责任，承担每日已付房款万分之三的违约金。被告已经按期交付房屋，交付的房屋非质量原因无法居住，仅存在未能通气的瑕疵，属于瑕疵交付，原告不能以未通气向被告主张逾期交房的违约责任。综上，原告证据不足，其诉讼请求不符合合同约定和实际情况，请求贵院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2017年3月16日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武汉东湖新技术开发区绿地国际理想城三期B-4幢2单元22层1号商品房，房屋总价款为1372894元。该合同约定与本案纠纷有关的条款为：“第九条交房期限及条件。出卖人应当在2019年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续；7、燃气：交房时，管道铺设进户，有关燃气供应时间等具体情况均应按照燃气供应单位的规定执行。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。第十一条.出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。附件六：合同补充协议，约定：“‘4.8如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、能源部门对相关配套安装、验收之延误。（3）因政府部门、市政能源部门该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（7）其他不可抗力因素导致的情形。如发生上述第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（7）所述延期交房情况之一，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，如出卖人未履行本款所述通知义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任。’”上述合同签订后，原告依约按照房屋实际面积向被告支付了购房款1372688元。2019年3月30日前，被告按合同约定通知原告收房，但被告在向原告交房时并未按照上述合同约定，在天然气设施设备不能在合同约定交房期限内办理竣工验收的情形发生后30日内通知原告。2019年4月1日，原告父亲靖立志代为办理收房手续并签订《承诺书》，内容为：“被委托人受委托人全权委托，代为办理B-4-2-2201房屋的收房手续，如后期因委托收房产生任何纠纷及法律责任，被委托人自愿承担全部责任，特此承诺。”原告父亲靖立志办理了收房手续，但未签订《收楼确认书》。原告承认是其父亲靖立志向被告办理了收房手续，但否认委托其父亲靖立志办理收房手续，上述《承诺书》上并非其签名。另查明，2018年1月17日被告与案外人武汉东湖中石油昆仑燃气有限公司签订《燃气设施委托建设安装合同》，约定由该公司为争议房屋安装燃气设施设备。争议房屋于2018年12月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年2月14日，武汉光谷中心城建设投资有限公司向被告回函《关于请求支持绿地光谷中心城项目现场施工报告的回函》，内容为：“收悉贵公司关于（大吕路-语风路）路面移交联系函。我司高度重视，立即与相关单位对接、沟通，并开展实地调研，现将有关情况回复如下。据查：此段施工段面义德市政于2016年5月完成雨、污水管网及土路床施工，并通过质监站分部分项节点验收，为支持贵司理想城项目建设而同月交与贵司临时占用至今，现场调查情况如下，1.此施工段面红线范围尚存部分土方未清运；2.贵司占用施工段施工段面内，已完工雨、污水检查井未恢复，而且已完成完工验收的雨、污水管道无第三方验收合格证，成品保护措施未落实到位。3.由于临近风林街占用段面土方堆积过高，如按风林街施工红线出土，现存其上的奥山府项目两栋临建存在垮塌风险，存在安全隐患。4.在贵司占用施工段面内，尚存活动板房未拆除，部分生活垃圾及建筑垃圾未清运等。鉴于上述以上原因，要求贵司按照市政道排工程要求完成上述整改，给予枫林街（大吕路-语风路）施工段面移交工作创造良好条件。”2019年8月2日，争议房屋“单位（分部）工程质量竣工验收记录”载明：绿地光谷国际理想城三期燃气管道工程开工日期2018年7月16日，完工日期2018年11月2日，竣工验收时间2019年8月2日。比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。案件审理过程中，原告未提供证据证明其因被告未按合同约定期限办理天然气设施设备竣工验收造成其实际损失。被告称如果人民法院认定其构成违约应当承担违约责任，申请对合同约定的违约金减少。本案双方当事人争议的焦点：1、争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，被告是否构成违约。2、如被告构成违约，双方约定的违约金是否应当调整。本院认为，原、被告就本案争议房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于原告父亲靖立志办理收房手续行为的效力问题。就目前我国现状，子女购买商品房是一个家庭的重大事项，购买争议商品房时原告才满20周岁，在正常情形下，其并没有经济能力独立购买价值1372688元的房屋，往往是需要靠父母的帮助，且被告通知原告收房后，原告父亲靖立志知道收房的具体时间，并携带了收房的证件和资料，上述情形足以证明原告已授权其父亲靖立志为其办理争议房屋的收房手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本院对原告委托其父亲靖立志办理争议房屋收房手续行为的效力，予以认定。关于争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，被告是否构成违约的问题。根据双方合同约定，被告应当在2019年3月30日前向原告交付商品房，且交付的商品房需要完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。争议房屋天然气管道工程于2018年11月2日完工，但于2019年8月2日才竣工验收，比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。虽然被告辩称系市政道路原因造成，但其在发生该情形后30日内未通知原告，不能按照合同附件六合同补充协议的约定免除违约责任。在原告已按合同约定履行支付购房款的义务后，被告未按合同约定交付符合合同约定的商品房，根据双方合同约定，并依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条的规定，被告应向原告承担逾期交房的违约责任。本院对原告提出被告已构成逾期交房的主张，予以支持；对被告提出其不构成违约的主张，不予支持。关于被告构成违约，双方约定的违约金是否应当调整的问题。虽然原告已经收房，但并未在被告提供的《收楼确认书》上签名放弃主张除工程保维义务以外的其他违约责任，被告仍应向原告承担逾期交房违约责任。根据双方合同约定，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。争议房屋天然气管道工程已于2018年11月2日完工，但于2019年8月2日才竣工验收，比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。本案争议的商品房已在合同约定的期限内即于2018年12月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，且原告已经收房，天然气相对于争议商品房来讲只是其中部分设施，虽市政道路原因造成天然气未在合同约定的期限内办理竣工验收，但原告并未提供证据证明造成其实际损失。在被告请求人民法院减少违约金的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，按照被告违约的程度，本院将原、被告约定的违约金计算标准调整为按已交付房价款日万分之一，即按原告实际支付购房款1372688元的日万分之一，从2019年3月31日起至2019年8月2日止计算125天的违约金。本院对原告要求被告支付违约金17158.60元的诉讼请求予以支持，对超出上述金额的部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告武汉九派鑫谷置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告靖名川支付逾期交房违约金17158.60元；二、驳回原告靖名川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费543.50元（已减半收取），由原告靖名川负担362.33元，由被告武汉九派鑫谷置业有限公司负担181.17元（该款原告靖名川已预交，被告武汉九派鑫谷置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告靖名川）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  曾群二〇二一年一月十九日书记员  黄田