广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初3821号原告：广州奥园物业服务有限公司梅州分公司，统一社会信用代码914***********251E，住所地广东省梅州市梅江区*********************。负责人：任登飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李政，广东正派律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：李如金，女，汉族，1980年8月23日出生，公民身份号码441************824，住址梅州市梅江区**********民小组。原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司与被告李如金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人凌蔼华到庭参加了诉讼，被告李如金经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付2018年5月1日至2020年8月31日的物业服务费7358.4元及违约金(以物业管理费总额为计算基数，按每日千分之三的标准，从2018年5月1日起计算至被告付清上述费用之日止)；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告名下位于梅江区金山办芹洋半岛奥园半岛一号B2#楼02商铺物业提供管理服务，管理期限至业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日时止。被告于2018年4月20日已经办理收楼手续。原告为被告提供物业服务的物业类型为商铺，按合同约定，被告应按建筑面积每月每平方米3元的标准收取物业管理费。物业管理费按月度缴纳，每次收缴物业管理费的时间为每周期第一个月的5日前，逾期缴费的，按所欠费总额每日3‰标准支付违约金。被告系上述梅江区金山办芹洋半岛奥园半岛一号xxx的业主，物业面积122.61平方米，每月应缴物业服务费367.83元。然而多次催告，被告一直拒绝交纳自2018年5月1日至2020年8月31日物业服务费7358.4元。原告认为，合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，未有效果，故起诉至法院。被告未到庭抗辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是经营隶属公司委托业务的有限责任公司分公司，被告原系梅州市梅江区************#02号商铺（复式）的权属人，该商铺的建筑面积为122.64平方米。2014年10月30日，广州奥园物业服务有限公司授权原告履行梅州奥园半岛一号的物业管理职责，委托期限自2014年10月30日至该项目业主委员会成立并该项目进驻新物业服务企业为止。奥园集团（梅州）有限公司与广州奥园物业有限公司梅州分公司签订《前期物业服务合同》一份，约定奥园集团（梅州）有限公司将其开发建设的梅州奥园半岛一号物业由广州奥园物业有限公司梅州分公司提供前期物业服务，协议第12条约定住宅按建筑面积每月每平方米1.8元收取，商业按每月每平方米3元收取。第13条约定业主从办理收楼手续的当日一次性按季度交纳首期物业管理服务费，管理费起算日期，应按照《商品房买卖合同》内约定的物业管理服务费交纳日期为准，以后物业服务费的计费周期均为一个月，每次收缴物业服务费的时间为每周期第一个月的5日前。第14条约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴物业服务费的千分之三交滞纳金。签订协议后，原告于2017年7月20日向梅州市梅江区房地产管理局办理了物业服务合同备案回执，备案物业服务合同期限为2016年1月1日至物业管理区域的业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》止。签订上述协议后，原告按约提供了物业服务。2018年4月20日，被告办理了奥园半岛一号xxx商铺的接收手续，并出具了《奥园半岛一号临时管理规约承诺书》。因被告未向原告按约缴纳物业服务费，原告于2019年8月13日向被告发出《律师函》，载明被告从2018年5月至2019年8月期间拖欠管理服务费及滞纳金合计8318.6712元，并于2020年6月15日向被告发出《物业服务费催缴函》向被告催缴物业服务费。因催收未果，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。另查明，梅江区金山办芹洋半岛奥园半岛一号B2#商住楼于2016年12月2日取得竣工验收备案表。2020年11月19日，被告与案外人签订《不动产权转让合同》将涉案店铺转让给案外人，并办理了产权转移登记手续。以上事实，有原告提交的《前期物业服务合同》《梅州市梅江区物业服务合同备案回执》《委托管理署》《钥匙/资料签收表》《临时管理规约承诺书》《催缴函》《律师函》《快递单底单》《不动产转让合同》《竣工验收备案表》《权利信息》为据。本院认为：奥园集团（梅州）有限公司作为涉案物业的建设方，与被告签订《前期物业服务协议》，符合法律规定，该物业服务协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同。签订协议后，原告按约为涉案物业提供了物业管理服务，被告作为涉案物业的业主，应按协议约定履行缴纳物业服务费的义务。根据《前期物业服务协议》的约定，商铺的物业服务费为3元/平方米/月，现原告主张按该标准计收物业费，符合合同约定，本院予以支持。被告于2018年4月20日接收了案涉物业，原告请求被告支付从2018年5月1日起的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。因涉案店铺在2019年4月至11月期间的物业服务费已缴交，现原告要求被告支付从2018年5月1日起至2020年8月31日止的物业服务管理费合计为7358.4元[122.64㎡×3元/㎡×（28-8)个月]，符合法律规定，本院予以支持。对原告主张的违约金问题。被告未按约缴纳物业服务费的行为已构成违约，应按约承担违约责任。虽然前期物业服务协议约定业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按所欠费用总额每日3‰标准交纳违约金，但原告未举证证实因被告违约对其造成的实际损失。因此，对原告主张的违约金，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，原告主张违约金应参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算为宜。因2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消。因此，原告主张的违约金应从逾期之日起以实欠物业服务费为基数，按年利率4.35%计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心同期公布贷款市场报价利率计算至付清拖欠款项之日止。其中2018年5月6日起至2019年8月19日止的违约金150.97元（367.92元/月×4.35%÷365天×3443天），2019年8月20日起至2020年8月31日止的违约金为230.14元[（367.92元/月×11个月×4.25%÷365天×375天）＋（367.92元/月×4.15%÷365天×265天）＋（367.92元/月×4.15%÷365天×235天）＋（367.92元/月×4.15%÷365天×205天）＋（367.92元/月×4.05%÷365天×175天）＋（367.92元/月×4.05%÷365天×145天）＋（367.92元/月×3.85%÷365天×115天）＋（367.92元/月×3.85%÷365天×85天）＋（367.92元/月×3.85%÷365天×55天）＋（367.92元/月×3.85%÷365天×25天）]，即被告应向原告支付自2018年5月1日起至2020年8月31日止的违约金合计381.11元（150.97元＋230.14元），并支付从2020年9月1日起至拖欠物业服务费付清之日起，以实欠数额为基数，按年利率3.85%计算至款项付清之日止的违约金给原告，对原告超出部分的请求，本院不予支持。被告李如金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关诉讼权利，依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李如金应于本判决生效后10日内支付从2018年5月1日至2020年8月31日止的物业服务费合计7358.4元给原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司；二、被告李如金应在本判决生效之日起十日内，支付从2018年5月1日至2020年8月31日止的违约金合计381.11元给原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司；三、被告李如金应在本判决生效之日起十日内，支付从2020年9月1日起至拖欠物业服务费付清之日止，以实欠数额为基数，按年利率3.85%计算的违约金给原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司；四、驳回原告广州奥园物业服务有限公司梅州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），按规定减半收取为25元，由被告李如金负担（被告负担的诉讼费用由被告径行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  余梅芬二〇二一年一月二十五日书记员  吴尽娜