吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5455号上诉人（原审被告、案外人）：郑连明，男，1952年6月28日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：贾宏，吉林银鹰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：年春生，男，1955年5月5日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：冉玲凤，吉林吉天行律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：长春市腾安房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区温馨花园******。法定代表人：王国荣，董事长。委托诉讼代理人：魏荣达，吉林行远律师事务所律师。上诉人郑连明因与被上诉人年春生、长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院）（2020）吉0103民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑连明及其委托诉讼代理人贾宏，被上诉人年春生的委托诉讼代理人冉玲凤，被上诉人腾安公司的委托诉讼代理人魏荣达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑连明的上诉请求：一、二审法院撤销一审法院民事判决，改判驳回年春生的诉讼请求。二、一审二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定郑连明与腾安公司签订的《商品房认购协议书》属无效合同，郑连明对长春市腾安房地产开发有限公司开发的，坐落于长春市宽城区温馨花园******，建筑面积227.64平方米的房屋（以下简称案涉房屋），不享有排除强制执行的民事权益，郑连明的诉讼请求无事实及法律依据，属于认定事实错误。郑连明与腾安公司签订的《商品房认购协议书》是双方真实的意思表示，郑连明向腾安公司交纳了全部120余万元的购房款及相关费用，案涉房屋已由腾安公司按照合同约定向郑连明实际履行交付义务，且郑连明占有使用房屋已经多年，房屋买卖事实真实存在。根据双方房屋买卖的事实，已经实际交付完毕的房屋，腾安公司已经丧失了占有、使用、处分的权利。因此，郑连明就案涉房屋享有排除法院执行的民事权益。二、原审法院适用法律错误。原审法院认定事实错误，必然导致其适用法律错误，致使郑连明的民事权利没有受到法律的保护，而年春生的非法利益却得到保护。年春生辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。腾安公司未取得案涉房屋的预售许可证，该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定无效。郑连明明知腾安公司未取得商品房预售许可证，无法办理不动产物权登记，其自身有过错，因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其上诉请求不应获得支持。腾安公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，郑连明的上诉请求没有法律依据和事实依据支持，并且在我方与郑连明在长春市中级人民法院生效判决中已明确论述我方与郑连明之间的买卖合同无效，详见2018吉01民终2732号民事判决书，故合议庭依法应驳回郑连明的上诉请求，维持原判。年春生向一审法院起诉请求：1.准许执行宽城法院（2018）吉0103民初2494号民事裁定书；2.继续对案涉房屋进行查封、执行。一审法院认定事实：年春生与腾安公司民间借贷纠纷一案，年春生申请法院财产保全。2018年8月2日，宽城法院以（2018）吉0103民初2494号民事裁定，查封了腾安公司开发的案涉房屋。2018年11月30日，宽城法院作出（2018）吉0103民初2494号民事判决，判令腾安公司返还年春生借款本金1200000.00元及利息888000.00元，合计人民币2088000.00元。该判决生效后，年春生申请宽城法院强制执行。在执行中，案外人郑连明以案涉房屋是其购买为由，向宽城法院提出异议。2020年5月27日，宽城法院作出（2020）吉0103执异177号执行裁定，中止对案涉房屋的执行并解除查封。年春生为此提起诉讼。另查明，2010年12月6日,郑连明与腾安公司签订《商品房认购协议书》，双方约定郑连明自愿认购案涉房屋，认购单价5300元/㎡，价款1206492.00元，2011年10月15日交付使用。当日，郑连明交付了全部购房款，腾安公司出具收据两张。2015年6月3日，腾安公司将案涉房屋交付给郑连明，郑连明缴纳了水费、电费、卷帘门、物业维修基金、采暖费等费用，腾安公司出具收据。2018年1月31日，郑连明诉腾安公司房屋买卖合同纠纷，要求腾安公司给付逾期违约金36194.00元。2018年4月23日，宽城法院作出了（2018）吉0103民初547号民事判决书，判令腾安公司给付郑连明违约金（1206492.00元*3%）36194.00元。腾安公司不服该判决，向长春市中级人民法院提起上诉。长春市中级人民法院于2018年6月22日作出了（2018）吉01民终2732号民事判决书，判决:“一、撤销长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初547号民事判决;二、驳回郑连明的诉讼请求”。长春市中级人民法院认为郑连明与腾安公司签订的《商品房预购协议书》应当认定为商品房买卖合同，又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，因案涉房屋未取得商品房销售许可证明，郑连明与腾安公司签订的《商品房预购协议书》无效,故郑连明依据无效的协议书主张逾期交房违约金于法无据。庭审中，腾安公司自认到目前为止仍未取得《商品房预售许可证》，郑连明表示属实。郑连明提交了电费清单、热费收缴情况说明、房屋租赁费发票、门市租赁协议书等证据，证明其实际占有、使用案涉房屋至今。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”和第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，腾安公司至今未取得《商品房预售许可证明》，郑连明与腾安公司签订的《商品房认购协议书》应属无效合同，不具备上述规定条件，郑连明不享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。郑连明的诉讼请求，无事实及法律依据，宽城法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第一款第一项，一审判决：准许执行案涉房屋。案件受理费15658.00元，由郑连明负担。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。另查明，本院审理过程中，郑连明提交了长春市未登记房屋确权专项整治工作领导小组办公室向腾安公司作出的《对房地产开发项目限期办理产权登记的督办单》，内容为：“按照《长春市未登记房屋确权专项整治工作方案》和长春市未登记房屋确权专项整治工作联合审批会议精神，你公司开发建设的宽城区温馨花园项目，未在《商品房买卖合同》约定期限内为房屋买受人办理房屋产权登记。为维护房屋买受人合法权益和社会稳定，即日起，限你公司于10日内完成项目自查，并于6月底前为房屋买受人办理完产权登记手续。无合理原因逾期未办的，列入诚信黑名单，市建口各部门将进行联合查处，暂停你公司及你公司法定代表人、主要股东参股的其他房地产开发企业的房地产开发经营行为。”腾安公司陈述其公司现正按照政府的文件执行，案涉房屋所在的小区共分为A、B、C、D四个区域，其中A、B、C区现均已取得了预售许可证，D区并未取得房屋预售许可证。现政府要求先办理B区房屋的产权，现案涉房屋所在D区仍未办理产权登记，下一步会对整个小区办理产权。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郑连明已经支付了案涉房屋的全部购房款，并已实际占有使用多年，虽然郑连明与腾安公司签订的《商品房认购协议书》被本院的生效判决认定为无效合同，但是根据现长春市未登记房屋确权专项整治工作领导小组办公室向腾安公司作出的《对房地产开发项目限期办理产权登记的督办单》的内容，可以看出政府现对于清理无籍房的政策倾向，而且在政府文件的要求下，案涉房屋所在的温馨花园小区中的A、B、C区，均已经取得了预售许可证，因此，可以视为政府对于案涉房屋所在的温馨花园小区的无籍房进行了善后处理工作。故郑连明对于案涉房屋应当享有排除法院执行的民事权益。腾安公司在出售案涉房屋时明知案涉房屋没有商品房预售许可证，而仍然将案涉房屋出售给郑连明，并将房屋交付给郑连明使用至今。现在又因偿还年春生的债务，而主张其与郑连明签订的案涉房屋的《商品房认购协议书》因无商品房屋预售许可证而无效。可见，腾安公司在整个案件中，违反诚实信用原则，为追求自身利益最大化而置于他人利益于不顾，具有明显过错。故本案一审及二审诉讼费用，应由腾安公司承担。综上所述，郑连明的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、撤销长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初1911号民事判决；二、驳回被上诉人年春生的诉讼请求。一审案件受理费15658.00元，由长春市腾安房地产开发有限公司负担；二审案件受理费15658.00元，由长春市腾安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周翠翠审判员  蒋振华审判员  邢春鹤二〇二一年一月三十日书记员  赵若冰