江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏10执复10号复议申请人（利害关系人）：薛帮高，男，1955年3月18日出生，汉族，住江苏省高邮市。申请执行人：江苏高邮农村商业银行股份有限公司邮都支行，住所地江苏省高邮市。负责人：顾开广，该行行长。被执行人：扬州市亨利美装饰装璜有限公司，住所地江苏省高邮市。法定代表人：倪坤松，该公司董事长。被执行人：倪坤松，男，1966年5月12日出生，汉族，住江苏省高邮市。被执行人：陶凤，女，1970年2月17日出生，汉族，住江苏省高邮市。复议申请人薛帮高因与申请执行人江苏高邮农村商业银行股份有限公司邮都支行（以下简称农商行邮都支行）执行异议一案，不服高邮市人民法院（以下简称高邮法院）（2020）苏1084执异79号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。高邮法院查明，2012年7月26日，亨利美公司与农商行邮都支行先后签订流动资金循环借款合同、最高额抵押合同、房地产抵押合同、土地使用权抵押合同等数份合同，倪坤松、陶凤为亨利美公司的借款分别以位于高邮××开发区秦邮路的房屋和土地使用权（房屋所有权证号分别为133440号、153208号，土地使用权证号分别为2005220-1-1号、2005220-2号）向农商行邮都支行提供抵押担保，双方办理了抵押登记，领取邮房他证开发字第××号、邮房他证开发字第××号、邮他项（2012）第04002号和邮他项（2012）第04003号《他项权证》。合同签订后，农商行邮都支行按约发放了贷款，亨利美公司未能按约还款，农商行邮都支行向高邮法院提起诉讼。2017年12月26日，高邮法院作出（2017）苏1084民初3411号民事判决，判决亨利美公司应于判决生效后十日内偿还农商行邮都支行借款本金2600万元及利息、逾期罚息1456911.75元（利息、罚息已算至2017年5月21日，从2017年5月22日起按照合同约定的利息、逾期利息标准计算至实际给付之日止）；如亨利美公司未履行上述义务，农商行邮都支行有权以倪坤松、陶凤抵押的坐落于高邮经济开发区秦邮路××房产及国有土地使用权［他项权证号分别为邮房他证开发字第××号、邮他项（2012）第04002号、邮房他证开发字第××号、邮他项（2012）第04003号］在抵押登记的范围内就拍卖、变卖价款优先受偿。因亨利美公司、倪坤松、陶凤未履行判决确定义务，农商行邮都支行于2018年6月25日向高邮法院提出强制执行申请。高邮法院受理后于2018年8月2日查封了被执行人亨利美公司、倪坤松名下的位于高邮××开发区秦邮路的房产（不动产权证号：江苏（2016）高邮市不动产权第0021572号，原房产证号为邮房证高邮镇字第133440号）。根据农商行邮都支行的申请，高邮法院拟拍卖倪坤松、陶凤所有的位于高邮经济开发区秦邮路××、××房产。利害关系人薛帮高向高邮法院提交了其与倪坤松、陶凤签订的房屋租赁合同，以此证明涉案房产被其租赁使用。高邮法院审查后，于2020年11月11日作出（2020）苏1084执恢124号之一执行裁定书，裁定涤除薛帮高与倪坤松、陶凤设立在高邮××开发区秦邮路509号其中三间房产（合同上表述为509-2、505-507室）上的租赁关系；解除薛帮高对高邮××开发区秦邮路509号其中三间房产（合同上表述为509-2、505-507室）的占有。薛帮高不服，向高邮法院提出异议。对此，薛帮高向高邮法院提交了落款时间为2016年2月29日的房屋租赁合同、收据、现场照片若干等证据。房屋租赁合同显示，甲方倪坤松、陶凤，乙方薛帮高，甲乙双方约定：甲方将位于高邮市秦邮路××号、××房屋××层含内部设施设备租赁给乙方使用，租赁期限7年，从2016年3月1日起至2023年3月1日止；年租金16万元，甲方借乙方借款本息合计为112万元，租金抵借款，租期结束，双方无债权债务关系。倪坤松、陶凤、薛帮高均在协议上签字。另查明，本案争议房产系高邮××开发区秦邮路509号三间房产，租赁合同上表述为509-2、505-507室，该房产已于2012年7月26日登记抵押给农商行邮都支行。薛帮高向高邮法院异议称，异议人薛帮高于2016年2月18日租赁倪坤松、陶凤位于高邮××开发区秦邮路509号（合同表述为509-2、505、507室）房产，约定年租金16万元，以借款抵租金，异议人已支付全部租赁费用，且已实际使用涉案房产至今，租期至2023年3月1日届满。异议人在租赁涉案房产时对房产抵押状况并不知情，系善意租赁人，异议人对涉案房产进行装饰装修，室内有装潢及家具等附属设施，如农商行邮都支行对涉案房产进行拍卖，需经异议人同意，若异议人同意，农商行邮都支行需对异议人的房屋装修及附属设施价值进行赔偿。根据买卖不破租赁原则，异议人与倪坤松、陶凤租赁关系不可以解除，对涉案房产可以进行拍卖或变卖等，但应维持原租赁关系，直至租期届满，同时异议人享有优先购买权。异议人对涉案房产进行了装修，根据法院委托的评估机构出具的评估报告显示，涉案房产（即松林大酒店）不可移动装饰装修价值为194400元，异议人在拍卖款或变卖款中享有不可移动装饰装修价值的权利。请求法院撤销（2020）苏1084执恢124号之一执行裁定书。高邮法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，农商行邮都支行对高邮××开发区秦邮路509号房产的抵押权登记在先，异议人与被执行人签订的涉案房产租赁合同形成在后，依照上述法律和司法解释的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。若倪坤松、陶凤未书面告知涉案房产被抵押的事实，承租人可要求倪坤松、陶凤承担赔偿责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，如租赁关系继续存在，将影响抵押财产的变现价格，进而对在先的抵押权人债权的实现产生影响，故本院依法涤除该租赁关系、排除承租人对涉案房产的占有并无不当。综上，对异议人薛帮高的异议，高邮法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回异议人薛帮高的异议请求。薛帮高向本院复议称，复议申请人在租赁案涉房产时，抵押人即本案被执行人并未告知该房产已抵押的相关事实，复议申请人系善意且支付了合理的对价。租赁关系合法有效，自该租赁合同签订之日起，申请人就实际占用并使用，申请人基于租赁合同对案涉房产享有租赁权，依法对该房屋享有占有、使用等权益，法律应予保护。高邮法院作出的（2020）苏1084执异79号执行裁定书中未对申请人出资的不可移动装饰装修部分作出任何说明。因此，复议人请求：撤销高邮法院作出的（2020）苏1084执异79号执行裁定书。本院查明，本院查明的事实与高邮法院一致，对原审事实予以确认。本院认为，承租人基于不动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产的，不予支持。判断房屋租赁人是否具有在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产民事权益，即主张“买卖不破租赁”权利，应当审查租赁关系是否形成于抵押关系之前。本案中，复议申请人薛帮高与被执行人倪坤松、陶凤签订的房屋租赁合同在案涉房产设定抵押之后，我国《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，设立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，故复议申请人薛帮高提出的在房产拍卖后保护其租赁权的异议请求不能成立。关于薛帮高在租赁期间添附的装修费用，由高邮法院酌情处理。综上，复议申请人的复议请求依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回薛帮高的复议请求，维持江苏省高邮市人民法院（2020）苏1084执异79号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 高济宁审判员 方恒荣二〇二一年一月二十六日书记员 孙 妍