河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6732号上诉人（原审原告、案外人）：丁东升，女，回族，1965年8月2日生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：樊显坤，河南国敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李海成，男，汉族，1967年8月4日生，住南阳市。委托诉讼代理人：张小博，男，汉族，1988年3月1日出生，住新野县。系李海成堂弟。委托诉讼代理人：杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：南阳市东方房地产开发有限责任公司，住所地南阳市光武东路**。法定代表人：刁建军。上诉人丁东升因与被上诉人李海成、原审第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。丁东升上诉请求：1.撤销宛城区人民法院作出的（2020）豫1302民初2096号民事判决；2.改判立即停止对南阳市宛城区同安小区第3、4、5、6号门面房产的强制执行措施，并解除对上述房产的查封；依法确认南阳市宛城区同安小区第3、4、5、6号门面房产归上诉人所有。3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.丁东升与东方公司项目款最终结算情况具有相关证据，形成真实有效的以物抵债，涉案房产房款冲抵部分工程款，丁东升对涉案门面房具有所有权，原审认定丁东升与东方公司之间的项目款结算情况没有证据予以证实属于认定事实错误。2.一审法院认定任玉靖是丁东升的丈夫明显缺乏依据。3.李海成的建设工程价款优先受偿权已在建设工程合同纠纷中予以解决，而本案属于案外人执行异议之诉，二者不属于同一法律关系，一审法院将两者混淆属于事实没有查清。4.上诉人是案涉房产的实际所有权人，上诉人对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。李海成辩称，一、答辩人对案涉房产享有优先受偿权，依法受法律保护。答辩人对垫资施工建造的同安小区临南新路16个门洞的一二层商住楼房产，在东方公司欠付工程款范围内依法享有优先受偿权。二、答辩人一直对案涉房产享有合法的占有权。答辩人施工完毕后，因东方公司工程款未付，答辩人一直未向东方公司交工，答辩人是案涉房产的实际控制人和合法占有人。三、上诉人根本不是合法善意的购房人，对案涉房产依法不享有物权，其占有行为是非法的，上诉人对案涉房产不享有排除执行的民事权益，应依法驳回上诉人的上诉。东方公司未提交答辩意见。丁东升向一审法院起诉请求：1.请求停止对同安小区第3、4、5、6号门面房的强制执行；2.诉讼费由被告李海成承担。一审法院认定事实：李海成与河南省南阳市东方企业（集团）股份有限公司、南阳市东方房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，2015年8月3日，一审法院作出具（2015）宛民商初字第2124号民事裁定，于2015年8月10日公告查封东方房地产公司位于同安小区临南新路一侧从北到南临街门面房第1至2套（一层）、第3至8套（上下两层）、第9套（一层）、第11至12套（上下两层）、第14套（上下两层）、第16套（一层）、第17至19套（上下两层），共计16套房产；2016年3月，李海成一方委托代理人陈国坡向该案件承办人反映，被查封的第3、4、7、8套门面房封条及查封公告被撕毁，其中，第7、8间门面房开始装修，法院工作人员再次对第3、4、7、8套门面房张贴了封条及查封公告。该案经过审理，一审法院于2018年7月23日作出（2015）宛民商初字第2124号民事判决书，判决：“一、限判决生效后十日内，被告河南省南阳市东方企业（集团）股份有限公司和南阳市东方房地产开发有限责任公司支付给原告李海成工程款9215605.55元，并从2013年5月22日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息，至欠款付清之日为止。二、如果二被告在法院限定的期限不能清偿上述欠款，则原告有权申请对其承建的东方同安小区临南新路8、9、10号商住楼工程项目进行拍卖或变卖，并对拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。三、驳回原告李海成的其他诉讼请求。……”。判决生效后，东方企业集团、东方房地产公司未按期履行判决书所确定的给付义务，李海成于2018年9月4日向法院申请强制执行，执行案号：（2018）豫1302执2247号。案件进入执行程序后，一审法院于2019年3月22日作出（2018）豫1302执2247号执行裁定书及查封公告，查封了被执行人东方企业集团、东方房地产公司开发的东方同安小区的临街门面房16套（详见查封清单）。案外人丁东升不服查封，向法院提起执行异议，法院于2020年4月23日作出（2020）豫1302执异73号执行裁定书，认定如下：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人丁东升虽然向法院提供了其购买案涉房产的购房协议及交纳购房款项等相关凭证，但其对不能办理过户登记自身有一定过错。案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行”。综上依法驳回了案外人丁东升的异议请求。丁东升不服，提起案外人执行异议之诉。2007年8月1日，承包人南阳市凌云建筑工程有限公司作为甲方与乙方项目经理（管理承包人）丁付海及丙方项目商务经理（××）李海成签订《工程项目经营管理承包合同》一份，约定东方同安花园1#、2#、3#、7#住宅楼工程按项目施工由丁付海项目经理负责施工组织管理工作，并承包给李海成承包经营成本核算管理工作，公司对丙方（李海成）实行综合费用上交后净值承包基数、独立核算、包工包料、自负盈亏。上述合同签订后，李海成实际施工了东方同安小区1#、2#、3#、7#住宅楼和8、9、10#商住楼（含门面房）项目。由李海成所施工的东方同安住宅区项目1#、2#、3#、7#楼工程于2013年5月之前完工，但东方集团及东方公司仅向李海成支付了部分工程款，剩余工程款迟迟不向李海成支付。因涉及购房户要求交房，为了维护社会稳定并解决东方集团及东方公司拖欠李海成的工程款问题，2013年5月22日，经南阳市宛城区处理东方集团问题工作组协调，东方公司与南阳市凌云建筑工程集团东方同安小区1#、2#、3#、7#楼项目部（代表李海成）签订《协议书》一份，内容是：“由凌云建筑集团同安小区项目部承建施工的东方同安小区1#2#3#7#楼及门面房工程，因甲方拖欠乙方工程款较多，但因甲方急需对广大业主交房。为了维护社会稳定和解决甲方拖欠乙方的部分工程款，现经甲乙双方充分协商，并由宛城区处理东方问题领导小组协调，甲方同意将东方同安小区面朝南新路共计16个门洞的一二层商住房抵押给乙方，甲方不得将此部分房屋对外租赁、另抵押及出售。否则，出现的一切经济问题及法律责任，均由甲方承担。待双方结算后，工程款付清，协议自行解除。”甲方代表马**、乙方代表李海成在该协议上签名盖章予以确认，协调方南阳市宛城区处理东方集团问题工作组在协议书上加盖了工作组的印章。李海成在与东方房地产公司签订门面房抵押工程欠款《协议书》后，将东方同安小区所施工的工程全部交付给了被告，以保证购房户能够入住使用房屋，（2015）宛民初字第2124号民事判决书据此认定2013年5月22日应当作为李海成所施工工程的交付日，但案涉工程一直未办理竣工手续。2015年7月8日，李海成以实际施工人身份将东方集团和东方公司诉至法院，请求判令东方集团和东方公司立即支付工程款946万元及延期付款利息，并承担评估费17万元，同时请求判决拍卖“东方同安”住宅楼项目16个门洞（8#、9#、10#）门面房，所得价款优先清偿原告工程款。法院对该案作出（2015）宛民初字第2124号民事判决（本案执行依据），认定李海成作为东方同安小区1、2、3、7号住宅楼及8、9、10号商住楼项目的垫资人和实际施工人，享有要求东方集团及东方公司支付工程欠款的权利。因东方集团以及东方公司均是该案住宅区项目工程的建设单位（发包人），均负有清偿工程款的义务，其不向李海成支付剩余工程欠款9215605.55元的行为属违约行为。东方集团以及东方公司应限期向李海成支付工程款9215605.55元，并应从2013年5月22日工程交付之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息，至欠款付清之日为止。如果东方集团以及东方公司在法院限定的期限不能清偿上述欠款，则李海成有权申请对其所施工的东方同安小区临南新路8、9、10号商住楼拍卖或者变卖，并对拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。又查明，2012年7月15日、2013年3月3日，发包方东方公司作为甲方与乙方承包方丁东升先后签订《工程承包合同书》及补充协议，约定由丁东升承包施工南新路东方同安小区、南阳市车站北路东方电力花园两个小区的附属工程及变压器安装，全部工程施工图预算造价人民币380万元，最终价格依实结算为人民币380万元；《工程承包合同书》第四条“工程结算”约定，“于工程验收合格后半年内结算，若该工程款不能及时结清，甲方愿以南新路东方同安小区从南到北门面（12间门面房）作为抵押，并有权按市场现行价进行处置，处置所得房款用于偿还结清甲方所欠乙方工程款后，所余房款乙方保证5日内将其返还给甲方所有”；《补充协议》又约定，若甲方在《补充协议》签订后30日期限内，无力将约定的380万元工程款足额向甲方结清，甲乙双方即依据上述“工程结算”约定。双方未办理抵押登记。2015年7月8日，李海成起诉东方集团、东方公司建设工程施工合同纠纷一案的同时，李海成又将东方公司和丁东升诉至法院，请求确认东方公司和丁东升《工程承包合同书》和《补充协议》中约定的‘以南新路同安小区从南到北门面房作为抵押’内容无效，并请求判令二被告停止侵权，恢复侵占的门面房原状。该案经一审、二审审理均认为建设工程价款优先受偿权属于当事人的法定权利，但优先受偿权并不等于所有权，李海成要求被告丁东升停止侵权、恢复侵占的门面房原状没有法律依据，不予支持；东方房地产公司与丁东升签订的《工程承包合同书》和《补充协议》所设定的抵押条款，也不影响李海成优先受偿权的行使。故对李海成请求确认东方房地产公司与丁东升签订的《工程承包合同书》和《补充协议》中约定抵押条款内容无效的请求也不予支持，判决驳回了李海成的诉讼请求。2015年4月25日，李海成方工作人员陈国坡向派出所报警，称赵营收费站处有人闹事。接处警登记表记录如下：“接警后，立即出警，到达现场询问得知，和同安小区门面房有纠纷，同安小区开发商马**把该小区门口外19间门面房同时抵押给两人，一人是陈国坡，一人是任玉靖，陈国坡、任玉靖双方都想占有门面房，发生纠纷。对双方做笔录，移交案件大队”。再查明，2015年3月6日，东方房地产公司作为甲方，丁东升作为乙方，双方就位于东方同安小区门面房3间、4间及5间、6间的房产各签订了一份《商品房认购协议书》一份，主要内容均为：“……一、房产位置及面积甲方出售给乙方的房产单价为￥7，000元／㎡，建筑面积（暂测）为138.84㎡……三、付款方式及期限本协议约定的付款方式为一次性。1、一次性全额现金付款乙方于2015年3月6日一次性向甲方支付全部房款共计人民币（大写）：玖拾柒万壹仟捌佰元整（小写￥：971，880元）。……”。同日，东方公司向丁东升出具收据两份，内容为：“收款收据今收到丁东升人民币玖拾柒万壹仟捌佰元整￥971，880元，系付同安门面北头3间4间／5间6间房款”。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：首先，原告丁东升虽与东方公司签订了《商品房认购协议书》，但丁东升与东方公司之间系欠款关系，并非真实的买卖关系，依据现有证据，仅能认定丁东升与东方公司就部分门面房签订了抵押协议，丁东升与东方公司之间的项目款项最终结算情况没有证据予以证实，且在丁东升与东方公司签订补充协议之后，东方公司又将16个门洞的门面房再次抵押给施工方的行为也进一步说明东方公司与丁东升之间并未形成事实上的抵偿关系，丁东升与东方公司之间在法院查封之前是否形成了真实的“以房抵债”的合意不能认定，因此，不能认定丁东升与东方公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，也无法认定丁东升在人民法院查封之前已支付了全部价款。其次，丁东升至今没有占有案涉房产。综上，丁东升提出的异议请求不能成立，亦不能排除李海成作为案涉门面房实际施工人所依法享有的建设工程价款优先受偿权，对其请求的停止对同安小区第3、4、5、6号门面房的强制执行的诉讼请求，不予支持，应依法驳回异议人丁东升的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，判决：驳回原告丁东升的诉讼请求。案件受理费13519元，由原告丁东升负担。本院二审期间，上诉人丁东升提交委托书一份，证明涉及本案的所有房产，东方公司均委托丁东升和庞传军销售。李海成质证称，因案涉工程未交工，东方公司当时也未取得预售许可证，无法委托他人对外销售。合议庭评议后认为，该证据不属于新证据，对该证据本院不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,本案为案外人执行异议之诉,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定,本院对上诉人丁东升上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据丁东升的上诉理由及被上诉人的答辩意见,本案二审争议焦点为:丁东升对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照该条规定,本院认为丁东升提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。理由如下:首先，丁东升虽与东方公司签订了《商品房认购协议书》，但丁东升与东方公司之间系欠款关系，并非真实的商品房买卖关系，依据丁东升提供的证据，仅能认定丁东升与东方公司就部分门面房签订了抵押协议，丁东升与东方公司之间的项目款项最终结算情况无相关证据予以证实，且在丁东升与东方公司签订协议之后，东方公司又将包括案涉房屋在内的16个门洞的门面房抵押给李海成的行为也进一步说明东方公司与丁东升之间并未形成事实上的抵偿关系，故丁东升与东方公司之间在人民法院查封之前是否形成了真实的“以房抵债”的合意不能认定，因此，不能认定丁东升与东方公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，也无法认定丁东升在人民法院查封之前已支付了全部价款。其次，即使丁东升与东方公司之间的以房抵债真实有效，其对案涉房屋享有的权益也不足以对抗李海成申请人民法院的强制执行。因为设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，其并不优先于其他金钱之债。且李海成对案涉房产享有的建设工程价款优先受偿权是一种法定优先权，而丁东升主张的取得案涉房屋是基于以物抵债，其并不是从开发商处购买案涉房屋，且案涉房屋属于商业用房并非居住用房，丁东升并不属于“消费者购房人”。鉴于债权平等性是民法上的一项基本原则，只有基于居住利益至上的考虑，才能作特别的突破，但这种突破不能无限扩大，否则会冲击现有的交易秩序。丁东升对案涉房屋并未享有居住权益，不属于法律需要特别予以保护的范围，故丁东升对案涉房屋享有的权利在权利位阶上要低于李海成对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，其对案涉房屋享有的权益也不足以对抗李海成申请的人民法院的强制执行。再次，丁东升至今没有占有案涉房产。综合上述分析，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定，丁东升提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。其上诉请求中超出一审诉讼请求部分，本院不予审理。综上所述，丁东升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13519元，由丁东升负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年一月二十九日书记员  邢舒妍