安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终420号 上诉人（原审被告）：天长市万鹤房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市二凤南路双苑新村，统一社会信用代码913411817690042114。 法定代表人：钱立荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：查满山，安徽世浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高德明，男，1953年4月22日出生，汉族，住南京市江北新区。 上诉人天长市万鹤房地产开发有限公司（以下简称万鹤公司）因与被上诉人高德明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院（2020）皖1181民初2764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 万鹤公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判维持双方签订的《商品房买卖合同》，责令高德明补缴差额面积房款，依法驳回高德明的起诉或发回重审。事实和理由：一、万鹤公司与高德明签订的出售和购买天长市铜城镇铜馨花园8幢504号小产权房是双方真实意思表示，双方签订合同后均全面履行了各自的权利和义务，买卖商品房事宜已经完成，而且时间已达三年之久，应确认该合同合法有效，应当维持双方签订的该商品房买卖合同。万鹤公司销售的房子是现房，已建好成品房，不是预售房、期房，高德明亲自多次来现场查看，到房内仔细研究和观察，并与万鹤公司商谈最低价款，血本价销售，来回多次磋商，才看中了8幢504室该房，并仅以99000元的价格成交，双方签订了买卖合同。合同签订后，高德明按合同约定支付71.48平方米（按建筑图纸初步确定）购房款。2017年9月1日前，万鹤公司多次告知高德明履行交房手续，交付该房钥匙，催促高德明来办理入户入住手续。高德明目的是炒房，等着涨价再出售，因而长期不来办理入户入住手续，拒绝交纳水电相关入户费用，拒绝交纳装潢保证金，也拒不商谈该商品房多出平方的处理事宜。期间高德明多次找人来看房想高价再转让从中赚取炒房暴利，因高德明看到该房涨价无望，或者不能高价再销售出去，没有获得不当得利，从而现在起诉提出解除合同和退房，高德明不诚实。万鹤公司不存在违约，高德明单方面故意提出解除合同的不诚实行为，不应得到支持。万鹤公司开发并销售的类似房产几百套，如若解除可能导致开发商破产倒闭，引发工人闹事催要工资和工头索要工程款若干社会效应，引起诸多不安因素。二、关于该房多出面积如何处理问题。签订合同时，依据当时的建筑图纸预估的建筑面积为71.48平方米，双方均没有实际丈量，也没有条件去丈量，但是双方口头约定对于面积究竟是多是少问题，以后来交房时入住实际面积为准，多退少补。因双方签订合同时无法确认该房具体面积，最终以天长市土地房地局测绘中心实际测绘该房面积为86.41平方米，只能以该数据为准，万鹤公司告知高德明来履行交付入住手续时，也多次告知其该房多出14.93平方米，应当入住时一并补缴20618元房款，高德明开始并无异议，后来提出超出的平方太多，不愿意全额补缴房款。万鹤公司也承诺高德明关于多出的平方补缴差额房款问题，双方见面再进一步商谈，高德明未来商谈。双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定：商品房交付后产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按照第1条进行处理，而不是按照第2条误差绝对值3%范围内处理，而第1条为：双方自行约定。高德明补缴20618元房款后，其可以随时办理入住手续居住生活。高德明随时可按约定71.48平方拿房屋，超出面积如果高德明要，就补齐差额面积应付的房款，或与万鹤公司协商减免一部分，如果高德明不要超出的14.93平方，万鹤公司就按原合同面积交付房屋，超出部分留置给万鹤公司。万鹤公司至今一直把高德明购买的该房原封不动的放在那，既没有出售给他人，也没有使用和处置，高德明根本不来入住而已。责任在高德明，而不在万鹤公司，万鹤公司在本案中于情于理于法无任何过错和责任。 高德明辩称，对一审判决认定的事实和判决结果无异议，要求维持原判。 高德明向一审法院起诉请求：1.请求法院确认高德明与万鹤公司于2016年6月12日就天长市签订的商品房买卖合同已于2019年10月19日解除；2.判令万鹤公司立即返还高德明购房款99000元及利息（以99000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自起诉之日起至实际还清之日止逾期利息）；3.本案诉讼费由万鹤公司负担。 一审法院认定事实：高德明与万鹤公司于2016年6月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定万鹤公司向高德明出售位于天长市，建筑面积为71.48平方米，总价为99000元，交付时间为2017年9月1日前，逾期交房超过六十日后，买受人有权解除合同。高德明两次向万鹤公司支付购房款共计99000元，万鹤公司并未向高德明出示正规发票。另，根据合同约定，8幢504号房面积为71.48平方米，而该房实际面积为86.41平方米，面积误差率已达20%。从2017年9月2日万鹤公司逾期交房后，高德明一直与万鹤公司联系交房事宜。2019年10月18日，高德明向万鹤公司发出律师函，解除双方之间的商品房买卖合同并要求万鹤公司在收到律师函10个工作日内向高德明返还购房款及利息，万鹤公司于2019年10月19日签收该律师函。后高德明诉讼来院，请求判如所请。 一审法院认为，高德明与万鹤公司于2016年6月12日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,系有效合同,各方当事人均应依法、按约履行。合同签订后，高德明按照合同约定将购房款99000元交付万鹤公司，但万鹤公司至今未能将合同约定的面积为71.48平方米的商品房交付使用。《商品房买卖合同》约定，房屋交付逾期超过60日后，买受人有权解除合同，故高德明于2019年10月18日向万鹤公司发送的解除合同通知能够在万鹤公司收到该通知时产生解除合同的效力，现高德明要求确认其与万鹤公司于2016年6月12日就天长市签订的《商品房买卖合同》已于2019年10月19日解除的诉讼请求，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现高德明要求万鹤公司返还其购房款99000元及利息，不违背法律规定和合同约定，依法予以支持，但利息的计算标准应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准。 据此，案经一审法院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决：一、确认高德明与天长市万鹤房地产开发有限公司于2016年6月12日就天长市签订的《商品房买卖合同》已于2019年10月19日解除；二、天长市万鹤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还高德明购房款99000元及利息（以99000元为基数，自2019年11月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至款项实际清偿之日止）。案件受理费2276元，由天长市万鹤房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。高德明作为公民因涉案房屋买卖合同的解除与万鹤公司产生纠纷，其依据双方签订的《商品房买卖合同》向安徽省天长市人民法院起诉万鹤公司，其即有具体的诉讼请求和事实、理由，本案亦属于民事诉讼受案范围及受诉人民法院管辖，故万鹤公司要求驳回对高德明的起诉于法无据，本院不予支持。由于一审法院在审理本案中，程序合法，本案认定事实清楚，且适用法律并无不当，故万鹤公司要求发回重审的理由亦不能成立，本院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。高德明在双方签订《商品房买卖合同》后，按合同约定履行了付款义务，但万鹤公司未能提供确凿充分的证据证实其已按合同约定条件履行了向高德明交付涉案房屋的义务。高德明于2019年10月18日向万鹤公司发出解除涉案《商品房买卖合同》的通知，万鹤公司于2019年10月19日收到该通知后未提出异议，故双方之间签订的《商品房买卖合同》应自万鹤公司收到解除通知之日起解除。合同解除后，万鹤公司依法应承担向高德明支付相应利息的违约责任。故一审法院判决确认双方之间签订的《商品房买卖合同》于2019年10月19日解除、并判决万鹤公司支付相应利息符合法律规定，本院予以确认。万鹤公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，万鹤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2276元，由上诉人天长市万鹤房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二一年一月二十九日 书记员  赵 严 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。