江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终261号上诉人（原审原告）：张晴晴，女，1990年3月出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：舒珍珍，江西求正沃德（南昌县）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡颢，江西求正沃德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西星球实业开发有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县。法定代表人：熊筱华，该公司总经理。委托诉讼代理人：涂志刚，江西豫章律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佃云，江西豫章律师事务所律师。上诉人张晴晴因与被上诉人江西星球实业开发有限公司（以下简称江西星球公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初3692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张晴晴上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金（暂计至2020年7月1日共计100097.8524元，此后一直计算至实际交付日为止）。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人在签订合同前便已实际知晓房屋超高，因该问题导致的无法验收不能作为被上诉人的免责事由。二、被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》时没有尽到告知义务和提示义务，未告知上诉人房屋存在超高隐患，存在利用格式合同恶意免除自身责任的情形，其免责条款应属无效。三、本案中并未出现政府规划调整和市政工程施工两类情形，一审法院以《商品房买卖合同》第八条的规定认定缺乏事实依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，错误的以“房屋超高导致政府规划调整”为由，适用无效的合同格式条款，无视房屋超高问题早已实际存在而被上诉人刻意隐瞒的事实，错误的驳回上诉人的诉讼请求。故上诉人特向贵院提出上诉，希望贵院能够查明事实，公正判决，维护上诉人的合法权益。江西星球公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张晴晴向一审法院起诉请求：江西星球公司向张晴晴支付逾期交房违约金（暂计至2020年6月1日共计95858.7357元，此后一直计算至实际交付日为止）。一审案件诉讼费用由江西星球公司承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，张晴晴（买受人）与江西星球公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、张晴晴购买江西星球公司开发的房屋一套。房屋总价款为人民币455819元，买受人在签订本合同时付清首付人民币145819元，剩余房款人民币310000元于本合同签订后七天内办理银行按揭。二、房屋交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、由于政府规划调整和市政工程施工影响商品房建设，出卖人房屋交付使用的时间可据实予以顺延。三、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同签订后，张晴晴向江西星球公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，即张晴晴与案外人谌文凯作为借款人和抵押人与案外人江西银行股份有限公司南昌中山路支行签订了《个人房产借款及抵押合同》。江西星球公司向张晴晴开具金额为人民币455819元的案涉房屋购房款发票。案涉房屋2020年6月3日取得工程竣工验收备案。同时查明，江西星球公司就案涉房屋所在项目分别于2012年12月6日、2013年10月10日、2013年12月10日，取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并于2015年取得《商品房预售许可证》。2015年9月24日，驻地部队向南昌县人民政府发出《关于拆除超高建筑物的函》，函件内容为：因楼盘中三栋在建楼房高度超过净空限高的规定，故要求南昌县人民政府责令有关部门立即拆除建筑超高部分。2016年3月3日，该部队又向南昌县人民政府发出《关于尽快拆除超高建筑物和安装障碍灯的函》，再次函请要求立即拆除楼盘建筑物超高的部分。2016年5月14日第99号南昌县人民政府办公室会议纪要，明确由县城建局牵头，向塘开发区配合，与驻地部队、开发单位进行协商后，严格按照国务院、中央军委颁发的《军用机场净空管理规定》执行到位。2019年9月19日第117号南昌县人民政府办公室会议纪要，载明如下内容：项目于2015年2月取得《商品房预售许可证》。2017年，驻地部队来函，项目影响部队安全，要求对该项目24#、30#、31#楼超高部分进行拆除。经核查，世纪星城项目24#、30#楼已建成并已销售超95%，31#还未建成，按照部队要求，南昌县人民政府立即要求31#由涉及29层降至符合限高要求的23层，并对已建成的24#、30#安装了障碍灯。同时启动24#、30#、31#楼竣工验收工程，待影响评估报告（该报告由具有相关资质第三方评估机构作出）出具并和驻地部队协商取得一致意见后，办理相关不动产权手续。2020年6月3日，世纪星城取得竣工验收备案。另查明，案涉房屋已办理了不动产权证。一审法院认为，张晴晴、江西星球公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》（以下简称为合同）系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。依照上述合同约定，江西星球公司应于2018年6月30日之前向张晴晴交付房屋，但案涉房屋于2020年6月3日才取得建设工程竣工验收备案，具备房屋交付条件，张晴晴据此主张江西星球公司应承担逾期交房的违约责任，对此，一审法院认为，根据庭审中已查明的事实，案涉房屋所在的楼栋在取得相关建设报批报建手续后开工建设，楼栋建成后，因已建及待建的楼栋高度超过部队净空管理规定，致使政府规划调整，影响房屋竣工验收手续办理，客观上造成了房屋逾期交付事实的产生，根据双方签署的合同第八条“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：···2.由于政府规划调整和市政工程施工影响商品房建设，出卖人房屋交付使用的时间可据实予以顺延”的约定，江西星球公司无须对逾期交付房屋的行为承担违约责任。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回张晴晴的诉讼请求。一审案件受理费2196元，减半收取1098元，由张晴晴承担。本院二审期间，上诉人提交一组证据，案外人齐俊杰与星球公司签订的房屋买卖合同复印件一份，证明目的：即使被上诉人公司在2018年4月16日张贴了告示，告示可能会存在逾期交房，但其仍在次日（2018年4月17日）与购房者签订合同并约定2018年12月31日的交房时间。说明开发商对交房时间是有预期的，不存在不可抗力等问题，在签订合同的时候隐瞒业主超高问题的事实真相，利用合同的格式条款恶意免除自身责任的情形，所以其免责条款应属无效。被上诉人质证后认为，双方争议的合同发生是在2017年8月份，而上诉人提交的证据签订的时间是2018年的4月，情况已经发生了变化，所以被上诉人认为该份证据与本案无关，不发表质证意见。被上诉人提交四组证据，证据一：1、案外人2017年4月22日签订的《签收单》、《不动产权证书》；表明：案外人与本案的上诉人均是同一栋楼，均是小区的业主，其于2017年4月22日办理了收房手续，领取了商品房钥匙、入住了房屋。2、案外人2017年5月8日签订的《签收单》、《入伙手续办理鉴定书》、《住宅室内装饰装修管理协议书》、《小区住户手册》；表明：案外人是30栋的业主，其于2017年5月8日收房，领取了钥匙，也证明30栋在2017年7月31日前，已经是现房，具备装修入住条件，不存在逾期交房的问题。3、小区交房登记表，表明：30栋的业主陆陆续续的均与被上诉人办理了相关的交房手续，交房手续很多都早于上诉人、被上诉人2017年8月1日签订的《商品房买卖合同》的时间。证明目的：在上诉人与被上诉人于2017年8月1日签订的《商品房买卖合同》时，30栋楼已经是现房，具备装修入住的条件，从物理条件而言，不存在逾期交房的问题。证据二：南昌县住房和城乡建设局《情况说明》，证明目的：世纪星城24栋、30栋楼项目，已经于2017年3月份全部竣工，并向南昌县城建局提出了竣工验收申请，但是由于部队提出了净空限高的事宜，南昌县政府与部队进行了多次协商沟通，导致世纪星城的竣工验收顺延。证据三：商业楼地下室现状照片（拍摄时间是2020年11月29日，共9页），证明目的：与世纪星城24栋、30栋楼同属于一块土地、同一个建设工程规划、同一个建筑工程许可证的房屋，由于尚未完工，因部队的限高要求，政府规划调整，要求被上诉人停工，导致世纪星城商业楼至今只完成了地下室主体工程。证据四：上诉人《不动产证书》，证明目的，一审时被上诉人已经为上诉人交付了房屋并办理了《不动产权证书》。上诉人质证后认为，上诉人对证据一：合同约定是需要交付经竣工验收合格后的房屋，其他业主提前入住的证据是其他业主自行的选择，与本案无关。对证据二:真实性、合法性没有异议，关联性有异议，上诉人认为正是由于南昌县规划局从一开始的错误行政行为导致了涉案房屋后期的相关纠纷，因此南昌县规划局做出的情况说明也是为了免除其自身的错误的行政行为导致的，因此不能作为本案的定案依据。对证据三：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，仅能证明被上诉人存在停工行为，无法证明政府实施了规划调整行为。对证据4：对该组证据的三性均无异议。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，案涉《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。依照上述合同约定，江西星球公司应于2018年6月30日之前向张晴晴交付房屋，但案涉房屋于2020年6月3日才取得建设工程竣工验收备案即具备房屋交付条件；对此，根据审理查明的事实可知，案涉房屋所在的楼栋在依法取得相关建设报批报建手续后开工建设，楼栋建成后，因已建及待建的楼栋高度超过部队净空管理规定，致使政府规划调整，影响房屋竣工验收手续办理，客观上造成案涉房屋逾期交付，而案涉合同第八条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……，2.由于政府规划调整和市政工程施工影响商品房建设，出卖人房屋交付使用的时间可据实予以顺延”，因此，一审法院认定“江西星球公司无须对逾期交付房屋的行为承担违约责任”并无不妥，本院予以维持。张晴晴上诉要求江西星球公司承担逾期交付违约责任的依据不足，理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2196元，由上诉人张晴晴负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 陈大奎审判员 龚 江二〇二一年一月二十九日法官助理杨光书记员王娉