安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终302号 上诉人（原审原告）：陈立凡，男，1992年7月27日出生，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：刘晓倩，女，1992年6月1日出生，汉族，住安徽省岳西县，系陈立凡妻子。 被上诉人（原审被告）：安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇叶坂村青砖组。 法定代表人：张杰，总经理。 委托诉讼代理人：汤锋，安徽权祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘传清，安徽权祯律师事务所律师。 上诉人陈立凡因与被上诉人安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司（以下简称盛世天源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈立凡及其委托诉讼代理人刘晓倩，被上诉人安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司的委托诉讼代理人汤锋、刘传清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈立凡上诉请求：撤销原判，依法改判支持陈立凡原审诉讼请求。一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实及适用法律错误。前期购房者投诉到岳西县信访局、市场监督管理局及安徽电视台科教频道法治时空栏目，该栏目做了专题报道恰恰证明了盛世天源公司违约，岳西县信访局、市场监督管理局及安徽电视台科教频道法治时空栏目并未对安装德国科希曼地暖空调一体机的最终处理结果作出定论。陈立凡一审提交了盛世天源公司的宣传资料和视频，证明盛世天源公司对安装德国科希曼地暖空调一体机进行了允诺和说明。陈立凡在2016年12月就交了5万元购房定金，当时备注购买7号楼，与一期其他几号楼一样是同时交付定金，使用同一宣传资料。后期盛世天源公司想要更改宣传，需向购房者作出明确的说明，与购房者协商，盛世天源公司从未向陈立凡及其他业主表明过宣传资料的变更，未作任何说明。2.合同约定是一梯一户，盛世天源公司在合同约定的交房时间即2020年3月31日前，未达到法律规定及合同约定的交付条件，盛世天源公司系根本违约，陈立凡合理拒绝收房应视为盛世天源公司未按期交房，应向陈立凡支付违约金。3.盛世天源公司于2018年7月9日收了陈立凡房票，多收了购房款项，应予以返还但未按约定返还，陈立凡有理由要求盛世天源公司返还多收的房款及利息。二、陈立凡诉讼请求有事实及法律依据。 安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司辩称，1.陈立凡在2016年12月28缴纳的定金是针对1、2、3、5号楼，一共252套，通过摇号，没有摇上号的可以退，也可以选择用于后期楼盘使用。1、2、3、5号楼开盘时间是2017年7、8月左右，6号楼是2017年年底开盘，7号楼是2018年7月开盘，因工期不同，交房时间也不同，陈立凡交的定金显然不属于7号楼。2.陈立凡诉请在所购商品房与隔壁商品房中间砌墙隔开，形成一梯一户，该诉请无法律及合同依据。3.2017年7月23日，1、2、3、5号楼开盘，采取摇号方式，陈立凡未取得购房资格。这四个楼盘代理公司宣传了十二大亮点，其中有选择安装德国科希曼地暖空调一体机的亮点，购房者在签订合同时得知安装德国科希曼地暖空调一体机项目为选装项目，不包含在房价内，购房者进行了投诉。因该项目出现争议，2017年9月以后，盛世天源公司或代理公司均未对科希曼地暖空调一体机项目再进行宣传。陈立凡购买的7号楼是2018年7月开盘，盛世天源公司对7号楼从未做过安装德国科希曼地暖空调一体机宣传和承诺，合同中也没有相关约定。陈立凡签订合同时已经知道，现进行主张与事实不符。陈立凡无证据证明在其签订合同之前盛世天源公司针对7号楼有过类似的宣传。4.7号楼约定的交房时间是2020年3月31日，盛世天源公司在2020年3月29日取得竣工验收备案表，因时间关系3月30日电话通知陈立凡交房，因考虑到交房时买受人可能不予配合，合同中也特别约定了办理交付的时间及地点。因陈立凡的自身原因在2020年3月31日前未办理交房手续，是其对自身权利的放弃，并非是盛世天源公司没有履行交房义务。5.2018年7月盛世天源公司确实收到陈献忠房票，金额是164719元，但房票与本案购房合同无关。根据《关于印发岳西县城镇房屋征收房票安置办法（试行）的通知》，盛世天源公司已按照规定将首期房票金额115303.3元支付给陈立凡，剩余30%的房票金额因陈立凡拒不接受房屋，余款金额支付条件未成就，因为房屋交付后才拨付余款。陈立凡主张返还购房款无合同依据，利息也无法得到支持。 陈立凡向一审法院起诉请求：1.判令盛世天源公司继续履行合同，在陈立凡所购商品房与隔壁商品房中间砌一面墙隔开，形成一梯一户，并安装德国科希曼地暖空调一体机；2.判令盛世天源公司赔偿陈立凡因盛世天源公司违约未能如期收房的违约金41739.456元（自2020年3月31日起按合同约定日万分之三计算至交房之日止）及损失（自2020年4月1日起按未能如期收房期间的租房费用每月3000元计算至交房之日止）；3.判令盛世天源公司返还多收的房票款49415.7元，并支付以房票款164719元为基数计算的利息，其中115303.3元自2018年7月9日起至2018年10月25日止按同期银行贷款利率计算，49415.7元自2018年7月9日起按同期银行贷款利率计算至款清之日止；4.判令盛世天源公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：（一）盛世天源公司在岳西县开发天悦·域荣房产项目。2016年，盛世天源公司将其开发的天悦·域荣房产对外进行广告宣传，在其制作的宣传单中宣传天悦·域荣有十二大亮点，其中包括一户一梯配置，安装德国科希曼地暖空调一体机等。2016年12月9日盛世天源公司制作的天悦湾报纸宣传广告中有“一户一梯配置，尊贵私密保障；地暖空调一体机，科技养生保障”等广告用语，引发居民涌跃购买。2016年12月28日，陈立凡父亲陈献忠向盛世天源公司交纳购房意向金（定金）50000元。2017年7月23日，“天悦·域荣（一期）”1、2、3、5号楼盘正式开盘，因购房户众多，盛世天源公司采取摇号方式进行销售，陈立凡未能取得第一批1、2、3、5号楼盘的购房资格。后摇号取得购房资格的购房户在与盛世天源公司签订购房合同后，得知最大亮点安装德国科希曼地暖空调一体机属于选装项目，并不包含在房价内，如需安装还需另外加钱。购房者认为十二大亮点缩水成十一大亮点，广告不实，涉嫌欺诈，投诉到岳西县信访局、岳西县市场监督管理局，并投诉到安徽电视台科教频道法治时空栏目。法治时空栏目记者专程来岳西进行了采访报道，并在2017年8月科教频道法治时空栏目对此做了专题报道。岳西县市场监督管理局对购房者的投诉进行了调查核实，于2018年10月29日作出岳市监罚字（2017）3058号行政处罚决定书，认为盛世天源公司违法发布广告含有房地产升值承诺和利用规划的教育设施误导购房者的行为，违反了《广告法》的相关规定，责令停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，罚款20580元。（二）2018年7月第一期7号楼开盘，陈立凡采取摇号方式摇中7号楼二单元17层1701号住房一套。双方于2018年7月4日签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积119.01平方米，单价为每平方米5313.97元，总价款为632416元。除前期交纳的50000元定金外，陈立凡于当日交纳了下剩房款582416元。《商品房买卖合同》第九条约定交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”，“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条还对商品房相关设施设备交付条件作了约定；第十一条交付时间和手续第（一）项约定“出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房”，第（二）项约定“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”；合同第十二条逾期交付责任约定，逾期交房在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。（三）2019年9月27日，盛世天源公司取得了案涉楼盘的测绘面积表，2020年3月29日，盛世天源公司取得了案涉楼盘的竣工验收备案表。2020年3月30日，盛世天源公司电话通知陈立凡交房，陈立凡以房屋不符合约定的交付条件为由至今未收房。7号楼建筑总层数18层，其中12层、17层规划设计为安全疏散通道，未像其他楼层单元两户之间进行隔断封闭。（四）岳西县人民政府办公室于2016年3月8日下发岳政办（2016）5号《关于印发岳西县城镇房屋征收房票安置办法（试行）的通知》，其中第十一条规定，房地产开发企业与征收人结算房票，需提交商品房买卖合同及备案证明、交房手续等相关资料，每月结算一次。房地产开发企业签订商品房合同预（销）售合同并按规定备案的，首期拨付房票金额的60%；将房屋交付被征收人后再拨付余款。房票兑现款直接拨付到该房地产开发企业预（销）售资金监管账户。陈立凡父亲陈献忠因原岳西县米机分厂（缸套）棚户区改造项目，于2017年7月24日取得岳西县房票安置资金凭证计164719元。陈立凡于2018年7月9日，将该房票及安置协议交付盛世天源公司用于兑现房票款，盛世天源公司按文件规定办理并返还首笔70%房票款115303.3元，下剩49415.7元因陈立凡至今未收房，县财政未拨付，故盛世天源公司未返还。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。双方因本案诉讼引发争议，存在以下争议焦点：一、关于17层未像其他楼层两户之间进行隔断封闭，所购商品房未安装德国科希曼地暖空调一体机，盛世天源公司是否构成违约的争议。陈立凡认为17层两户之间未进行隔断封闭，与广告宣传“一户一梯配置，尊贵私密保障”不符，构成违约。盛世天源公司认为7号楼就是一户一梯配置，17层虽两户之间未进行隔断封闭，但规划设计为安全疏散通道，一户一梯并不代表每个楼层两套住房之间都要进行隔断封闭，故不构成违约。法院认为，百度百科中所谓一户一梯又称电梯入户，是指在同一单元楼里，配有一部电梯，且同个单元内每层只有一户，业主乘坐电梯直达所在楼层后，出门便可以进入自己的私家空间。陈立凡所在的房屋17层在规划设计时没有两户之间进行隔断封闭的设计，为了公共利益安全的需要设计为安全疏散通道，盛世天源公司按规划设计进行施工，在12层、17层两户之间未进行隔断封闭，并不因此构成违约，故陈立凡要求盛世天源公司在其单元两户中间砌墙隔开的诉讼请求，无事实依据及合同依据，法院不予支持。关于安装德国科希曼地暖空调一体机，虽然盛世天源公司在前期1、2、3、5号楼盘广告宣传中作为十二大亮点之一予以宣传，但在前期购房户签订合同后，发现不实，并进行了投诉，安徽电视台科教频道法治时空栏目于2017年8月对此作了专门报道。陈立凡与盛世天源公司于2018年7月4日签订《商品房买卖合同》时，应当知道安装德国科希曼地暖空调一体机并不包含在房屋价款内，此时其可以选择采取退还定金、拒签合同或其他方式予以解决，但其仍与盛世天源公司签订《商品房买卖合同》，应视为其已默认认可，且亦未提交证据证明在双方签订《商品房买卖合同》时，盛世天源公司仍在将安装德国科希曼地暖空调一体机作为十二大亮点之一继续进行广告宣传，在此情形下，盛世天源公司不构成违约。二、关于逾期交房的争议。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，“该商品房已取得房屋测绘报告”，“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质理保证书》；第十一条交付时间和手续第（一）项约定“出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房”，第（二）项约定“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。2020年3月29日，盛世天源公司在取得了案涉楼盘的竣工验收备案表后，于2020年3月30日电话通知陈立凡交房，陈立凡认为盛世天源公司只是拨打了其电话，不能证明通话内容为通知交房。法院认为，即使陈立凡的主张成立，但双方同时约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，故可以认定盛世天源公司已按合同约定履行了通知交房义务，并未逾期交房，至于陈立凡以房屋不符合约定的交付条件为由至今未收房，不应视为盛世天源公司逾期交房，故陈立凡主张盛世天源公司赔偿因违约未能如期收房的违约金及相应租房损失，无事实和合同依据，法院不予支持。三、关于尚未返还的房票款49415.7元返还条件是否成就及房票总价款164719元是否应支付利息的争议。法院认为，按照《关于印发岳西县城镇房屋征收房票安置办法（试行）的通知》的文件规定，“房地产开发企业签订商品房合同预（销）售合同并按规定备案的，首期拨付房票金额的60%；将房屋交付被征收人后再拨付余款。房票兑现款直接拨付到该房地产开发企业预（销）售资金监管账户”。盛世天源公司已按规定将首期拨付房票金额115303.3元支付给陈立凡，现因房屋至今未交付，余款49415.7元的支付条件尚未成就，且双方并未约定利息，陈立凡诉请盛世天源公司返还房票余款49415.7元及按返还时间段支付相应利息的请求，无事实和合同依据，法院不予支持。案经调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回陈立凡的诉讼请求。案件受理费1105元，由陈立凡负担。 二审中，陈立凡提交一份岳西县住宅小区综合查验备案表（复印件），证明在2020年3月31日未达到交房条件，违约金计算时间应自3月31日开始。盛世天源公司质证认为，盛世天源公司已经通知陈立凡交房，合同中也已约定，如陈立凡未收到交付通知书，应以合同约定的交付日届满之日作为办理交付的时间。盛世天源公司不存在逾期交房的情形。本院认证意见，陈立凡提交的岳西县住宅小区综合查验备案表（复印件）达不到其证明目的。 盛世天源公司在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的二审争议焦点是：原判决驳回陈立凡的诉讼请求是否正确。一、关于陈立凡诉请盛世天源公司在17层两户之间进行隔断封闭，并安装德国科希曼地暖空调一体机的问题。因陈立凡房屋所在的17层在规划设计时为公共利益安全的需要设计为安全疏散通道，故没有在两户之间进行隔断封闭设计，盛世天源公司按规划设计进行施工，不构成违约。盛世天源公司在前期楼盘广告宣传中将安装德国科希曼地暖空调一体机作为亮点宣传，前期购房户签订合同后发现不实，进行了投诉，安徽电视台科教频道法治时空栏目于2017年8月作了专门报道。陈立凡与盛世天源公司于2018年7月4日签订《商品房买卖合同》时，应当知道安装德国科希曼地暖空调一体机并不包含在房屋价款内，但其仍与盛世天源公司签订《商品房买卖合同》，原判认为该行为应视为默认认可，该认定并无不当。且陈立凡也未提交证据证明在双方签订《商品房买卖合同》时，盛世天源公司对安装德国科希曼地暖空调一体机仍在宣传，故盛世天源公司不构成违约。二、关于陈立凡诉请盛世天源公司应赔偿陈立凡因盛世天源公司违约未能如期收房的违约金41739.456元及损失的问题。2020年3月29日，盛世天源公司在取得了案涉楼盘的竣工验收备案表后，于2020年3月30日电话通知陈立凡交房，且陈立凡与盛世天源公司签订的《商品房买卖合同》约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，盛世天源公司已按合同约定履行了通知交房义务，未逾期交房，至于陈立凡以房屋不符合约定的交付条件为由至今未收房，但其未提供证据予以证明。故原判决对陈立凡主张盛世天源公司赔偿因违约未能如期收房的违约金及相应租房损失未予支持并无不当。三、关于陈立凡诉请盛世天源公司返还多收的房票款49415.7元，并支付以房票款164719元为基数计算的利息的问题。依据《关于印发岳西县城镇房屋征收房票安置办法（试行）的通知》的文件规定，“房地产开发企业签订商品房合同预（销）售合同并按规定备案的，首期拨付房票金额的60%；将房屋交付被征收人后再拨付余款。房票兑现款直接拨付到该房地产开发企业预（销）售资金监管账户”。盛世天源公司已按规定将首期拨付房票金额115303.3元支付给陈立凡，后因陈立凡拒绝收房，致房屋至今未交付，故余款49415.7元的支付条件尚未成就，原判决对陈立凡诉请盛世天源公司返还房票余款49415.7元，并支付以房票款164719元为基数计算的利息的请求未予支持并无不当。 综上所述，陈立凡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1105元，由陈立凡负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  殷 平 审判员  胡 毅 二〇二一年一月二十八日 法官助理朱静 书记员王丹红 附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；