四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15809号 上诉人（原审被告，反诉原告）：刘显军，男，1967年11月21日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：成都中德行物业管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区西二巷**附**。 法定代表人：黄玉琼，总经理。 委托诉讼代理人：王志彪，男，该公司员工。 上诉人刘显军因与被上诉人成都中德行物业管理有限公司（以下简称中德行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘显军上诉请求：一、撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初847号民事判决，依法改判驳回中德行公司全部诉讼请求，支持刘显军全部反诉请求；二、一、二审诉讼费由中德行公司承担。事实与理由：一、一审法院认定刘显军违约事实错误，事实上系中德行公司对案涉出租房断水断电，刘显军无法经营，造成刘显军装修直接损失23400元。第一、中德行公司对案涉出租房断水断电构成严重违约致使刘显军不能经营，造成刘显军经营损失高达23400元事实清楚、证据确凿。《安澜骏景活动室停水停电证明人》内容及其当庭证人证言、通话录音充分证明中德行公司在2019年5月14日对案涉出租屋断水断电的严重违约事实。同时，刘显军从2014年5月至2019年4月长达5年都按照合同约定履行支付租金义务，双方都相安无事，没有理由到了2019年度就拒不支付租金来承担违约责任及经营损失，中德行公司的说辞于理于情都不符合事实真相。第二、中德行公司提供的关键证据《计费清单查询》、三张私拉电线图片，《证明》等充分证明中德行公司在2019年5月14日就对案涉出租屋断电断水这一关键严重违约事实。一审法院对其上述关键证据在判决书中只字未提，同样系一审法院故意回避。1.对《计费清单查询》，正常情况下，刘显军若在5-10月经营，该期间系夏秋两季用水应该更多，然中德行公司提供的证据中用水量比冬春少用56%左右，恰恰证实刘显军在期间没有使用案涉出租房这一客观事实。2.对“三张私拉电线图片”，系中德行公司自认对案涉出租房断电事实。刘显军根本没有私拉电线用电，图片纯属子虚乌有，系中德行公司捏造事实。刘显军住房距案涉房屋30多米远，案涉经营性出租屋用电需承载大负荷烧水器、6台均是5KW以上的立式大空调等，刘显军住房系家居用电负荷不可能承受如此大的电荷，若长期私拉电线也很不安全，小区任何人都会干涉，供电、消防等部门也会上门查找肇事者依法处罚。3.对《证明》，系社区与中德行公司恶意串通事实。中德行公司为了单方解除与刘显军间的租赁合同，让社区开阅览室使用而捏造事实。该证明内容同样系子虚乌有。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条约定，中德行公司已经严重违反其相关约定，既不保障刘显军安全正常使用，还恶意断电断水阻扰刘显军正常使用。刘显军在2019年5月14日后就未使用案涉出租屋，系中德行公司根本违约造成，不是刘显军不愿意支付房租，而是中德行公司为了单方解除合同拒收房租造成的。二、一审法院适用法律错误。本案应该依法驳回中德行公司一审全部诉讼请求，支持刘显军一审反诉全部诉讼请求。基于中德行公司违约事实清楚，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零八条、一百一十二条、一百一十三条、一百一十四条等相关规定，一审法院对本案违约事实认定错误，法律适用错误。请求依法撤销一审判决，改判支持刘显军的全部诉讼请求。 中德行公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回刘显军的上诉请求，维持原判。 中德行公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除《房屋租赁合同》，刘显军立即腾退租赁房屋；2．判令刘显军支付房租10000元；3．判令刘显军支付违约金5000元；4．本案诉讼费由刘显军承担。一审庭审中，中德行公司将上述第2项诉请明确为：2019年5月1日到2020年4月30日的租金，并撤回了第1项诉请中腾退租赁房屋的主张。 刘显军向一审法院提出反诉请求：1．判令中德行公司向其赔偿损失18400元，违约金5000元，并支付以23400元为基数、按银行同期贷款利率从2019年5月14日起至付清之日的利息；2．判令本案诉讼费由中德行公司承担。 一审法院认定事实：中德行公司为都江堰市彩虹大道588号安澜骏景小区提供物业服务，并与该小区业主大会签订《安澜骏景小区共有部分经营收益的分配方案》，刘显军系该小区业主。中德行公司（出租方、甲方）与刘显军（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定（与本案有关的内容）“第一条甲方将自有的坐落在都江堰市彩虹大道588号安澜骏景物业员工宿舍，使用面积136平方米，出租给乙方使用。第二条租赁期限。租赁期共8年，甲方从2014年5月1日起将出租房屋交付给乙方使用，至2022年4月30日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：3.拖欠租金1个月的。第三条租金、缴纳期限及方式。年租金10000元，由乙方在签订合约时一次性付给甲方第一年的租金，在每年的最后一个月支付下一年的租金。第六条违约责任。1.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方2000元。3.乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金。合同有效期限:2014年5月1日至2022年4月30日”。合同签订后，中德行公司依约向刘显军交付租赁房屋，刘显军向中德行公司交付租金至2019年4月底。 2019年6月3日，中德行公司向刘显军寄送《终止合同通知函》，载明“因贵方未按合同如约履行相关责任，根据双方签订的合同第二条、第三小条及合同法相关规定，我公司郑重通知如下：一、自本通知函到达您的同时，即解除《房屋租赁合同》。三、我公司将保留依法追究您迟延付款的相关违约责任”。一审庭审中，刘显军对此证据的质证意见是“证据合法性不予认可，通知函系中德行公司前期与刘显军协商未果的情况下强行要求解除房屋租赁合同”，结合一审庭审中刘显军对欠付租金予以认可的情况，故可以认定刘显军对该通知函的内容知晓。此外，中德行公司自认，在上述通知函寄送后，其对案涉房屋采取了断水断电措施。 2019年10月，刘显军已自行将案涉租赁物内的可以移动的设备设施包括沙发、热水器、麻将桌、游戏机等搬离。一审审理中，诉争双方达成解除合同并由刘显军自行将5台空调搬离，腾退房屋的协议。2020年6月10日，刘显军（交接人）与中德行公司（接收人）双方办理交接手续并签订《交接证明》，载明双方一致同意解除《房屋租赁合同》并就案涉房屋完成了腾退、交接事项。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，中德行公司与刘显军签订的《房屋租赁合同》《交接证明》均是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并有效，对合同双方均有约束力。2020年6月10日，双方以协议解除的方式将该合同解除并完成了案涉房屋腾退交接工作，故一审法院认为诉争双方所签订的《房屋租赁合同》，已于2020年6月10日解除。 本案一审争议的焦点在于：一是承租人是否欠付房租以及房租金额如何确定；二是承租人是否存在违约行为以及违约金金额如何计算；三是出租人是否应赔偿承租人损失。对此，一审法院作如下评述： 一、关于中德行公司主张的房租问题。本案中，中德行公司诉称，根据《房屋租赁合同》第三条，刘显军应付未付次年租金10000元。刘显军辩称，其愿意给付租金，只是因出租人口头表示欲将案涉房屋收回另作他用导致其付租不能，对此抗辩中德行公司不予认可。鉴于刘显军未就其抗辩理由向一审法院提交其他合法有效的证据，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对刘显军的上述抗辩理由不予采纳。根据合同约定，刘显军应于2019年4月30日前向中德行公司支付次年租金10000元，但至今未付，其逾期支付租金的事实足以认定。对于中德行公司自认其在2019年6月3日后即对案涉房屋断电断水，刘显军抗辩此行为导致其将案涉房屋用于经营活动实际只有十几天，对此，一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，《房屋租赁合同》中约定案涉房屋采取先付租后使用，在中德行公司要求刘显军给付租金不能的情形下，其有权拒绝全面履行出租人义务。考虑到刘显军将案涉房屋用于经营，其一直占有该房屋直至2020年6月10日才向中德行公司腾退，故刘显军应向中德行公司支付至腾退之前的租金。现中德行公司仅主张的2019年5月1日至2020年4月30日租金10000元，是其对自身权益的合法处置。关于租金金额，鉴于2020年1月28日四川省应对新型冠状病毒感染肺炎应急指挥部发布了《四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告》（第2号），暂停包括营业性场所在内的各类群体性聚集活动，至2020年2月26日该指挥部发布第11号公告才由突发公共卫生事件Ι级响应调整为Ⅱ级响应，包括本市在内的低风险地区全面恢复正常生产生活秩序。一审法院认为，对于中德行公司所主张的上述租金中，应当扣除疫情期间，即1个月，故刘显军应向中德行公司支付租金9167元（计算方式：10000元/年÷12个月×11个月=9167元）。 二、关于中德行公司主张的违约金问题。如上所述，刘显军逾期支付租金已构成违约，其应向中德行公司支付违约金。现中德行公司将合同约定的违约金调整为5000元，一审法院根据公平原则及诚实信用原则，结合合同履行情况、过错及违约程度，酌情将违约金调减为400元为宜。 三、关于刘显军主张的损失赔偿的问题。刘显军主张因中德行公司对案涉房屋进行断电断水导致其无法经营，并造成其损失。一审法院认为，本案系刘显军逾期支付租金的违约行为，导致双方纠纷的发生并致合同解除，责任方为违约方刘显军。故刘显军要求赔偿损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中德行公司与刘显军签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日已解除；二、刘显军于判决生效之日起五日内向中德行公司支付2019年5月1日至2020年4月30日租金9167元；三、刘显军于判决生效之日起五日内向中德行公司支付违约金400元；四、驳回中德行公司其他诉讼请求；五、驳回刘显军所有诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取138元，由刘显军负担；反诉案件受理费193元，减半收取96.5元，由刘显军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘显军提交以下证据：案涉房屋的现场照片。拟证明：案涉房屋已被中德行公司收回，改为彩虹社区为老睦邻点。中德行公司发表质证意见称，对该证据的真实性、合法性无异议，案涉房屋现在确实是经装修后，成为小区为老年人服务的睦邻点。但是装修是在双方腾退房屋交接证明时间之后，而且该房屋是业委会委托中德行公司进行经营的。中德行公司与刘显军办理交接后，业委会要求中德行公司进行重新装修。 本院对该份证据的真实性、合法性予以认可，因双方在一审中已经办理腾退交接，中德行公司可以对案涉房屋进行另行使用，故该证据缺乏对本案的关联性及证明力，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，中德行公司与刘显军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。因双方均对一审认定的案涉合同于2020年6月10日解除不持异议，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：刘显军与中德行公司哪方为违约方。对此，本院评述如下： 关于刘显军与中德行公司哪方为违约方的问题，刘显军主张并非其拒付房租，而是中德行公司为单方解除合同拒收房租。同时，中德行公司在合同履行期间断水断电致使刘显军无法使用案涉房屋构成违约，应当承担违约责任。对此本院认为，首先，刘显军主张其向中德行公司支付案涉房屋租金，中德行公司拒收，但并未提供证据加以证明。其次，根据案涉合同第三条约定“甲、乙双方议定年租金10000元，由乙方在签订合约时一次性付给甲方第一年的租金，在每年的最后一个月支付下一年的租金。甲方收取租金时必须出具收款收据交给乙方。”，刘显军在2019年4月即应支付下一年租金。但其至腾退时都没有提交可供采信的证据证明其对后续租金进行了支付。因支付租金系租赁合同最本质的特征，亦是承租人最主要的义务，刘显军未按约履行该项义务，构成违约。最后，虽中德行公司存在对案涉房屋断水断电的行为，但该行为发生在刘显军欠付租金之后。同时，根据案涉合同第二条约定“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：3.拖欠租金1个月的。”，刘显军欠付租金的行为已经达到合同解除的条件。加之案涉房屋断水断电、中德行公司发送两份《终止合同通知函》及《律师函》后，刘显军既未补足欠付租金，亦未及时腾退，而是占有案涉房屋至2020年6月。故一审在考虑疫情因素的情况下，对中德行公司主张的2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金，扣除一个月后，认定刘显军支付9167元并无不当，本院予以维持。因案涉合同的解除实质系基于刘显军欠付租金导致，故对刘显军主张中德行公司存在违约，应当承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 对刘显军是否应当承担违约责任。本院认为，根据合同第六条第二款约定“乙方逾期交付租金，除应补交欠租外，并按租金5%，以天数计算向甲方交付违约金。”，刘显军欠付租金构成违约，应当依约承担违约责任。现中德行公司自行调整违约金为5000元，一审在此基础上综合考虑合同履行情况、刘显军过错承担，酌情认定刘显军支付400元违约金并不过高，本院予以维持。 综上所述，上诉人刘显军的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计624元，由刘显军负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年一月十四日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁 敬