河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终156号 上诉人（原审被告）：河北泰亨房地产开发有限公司，住所地：河北省黄骅市吕桥镇工业园区。统一社会信用代码：91130983551862539J。 法定代表人：刘金柱，该公司执行董事。 上诉人（原审被告）：河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司，住所地：吴桥县梁集政府院内，办公地点：吴桥县长江中路吴桥县社保局对面。统一社会信用代码：911309280986725766。 负责人：刘金柱，该公司经理。 二上诉人委托诉讼代理人：戴其梦，河北冀事达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程俊峰，男，汉族，1974年1月8日生，住河北省吴桥县。 委托诉讼代理人：赵彦娥。 上诉人河北泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨公司）、河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司（以下简称泰亨梁集公司）因与被上诉人程俊峰商品房销售合同纠纷一案，不服河北省吴桥县人民法院（2020）冀0928民初694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰亨公司、泰亨梁集公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项。二、改判驳回被上诉人请求上诉人支付其违约金98047元和逾期办证违约金1054元的请求。三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决事实的认定和法律适用都有错误，导致判决有失公允。原审判决在本院认为部分，以上诉人未提供证据证明所出售的房屋己符合合同约定的交付条件，且未能提交证据证明未缴纳专项维修资金的责任在原告方，故认定是被告构成逾期交房，且被告以原告未交付专项维修资金为由，故有关延期交房的理由不能成立。 上诉人认为，以上的事实认定存在很多漏洞。首先，被上诉人在上诉人处购买楼房不止一处，被上诉人的其他所购房屋早已接受入住，并且几百户业主均如约顺利交接入住，原审法院竟然还匪夷所思地说上诉人未能举证证明“所出售的房屋己符合合同约定的交付条件”，在被上诉人对“交房条件己具备”无异议的情况下，原审法院这么要求上诉人去证明被上诉人无异议的事实，让上诉人觉得，和上诉人打官司的不是被上诉人，而是原审法官。 其次，庭审中，被上诉人当庭所提交的“保证金收条”，可以充分反证，被上诉人没有及时到有关部门缴纳专项维修资金。按照证据规则，持有积极主张的一方负有举证责任，本案中本该是被上诉人举证证明其己经及时地缴纳了专项维修资金，否则应当承担举证不能的不利后果，但是到了原审法院这里，却不问青红皂白地将举证责任直接扣在了上诉人头上。其实，向有关部门缴纳专项资金是被上诉人这些购房人的法定义务，举证责任当然是在被上诉人身上。退一步讲，作为被上诉人既然后来能通过暂交保证金这种变通方式尽快接收所购房屋，那么被上诉人在受领其他房屋时，为什么不尽早交上保证金呢？凭什么被上诉人怠于履行缴纳专项维修资金或保证金，却让没有该项资金缴纳义务的上诉人为其买单？！ 综上，本案涉案的房屋是比合同约定的交房日期逾期了，但唯一的原因就是被上诉人怠于履行《住宅专项维修资金管理办法》第七条：“商品房住宅的业主、非住宅业主按照所拥有的的物业的建筑面积交存住宅专项维修金”的规定，故上诉人根据该《办法》第十三条的规定，在被上诉人没有及时交存住宅专项维修金或保证金的情况下不予交房，合法合情合理，上诉人有充分的后履行抗辩权。原审法院却回避该焦点，让上诉人先举证证明双方无争议的所谓的“是否具备交房条件”的问题，背离了审理焦点，从而导致认定事实错误，不仅导致上诉人的合法权益没有得到保护，反而让违法的被上诉人额外受益。上诉人相信二审法院会仔细审视以上问题，并希望贵院在核实相关案情的基础上，依法纠正一审的错误认定和判决。 程俊峰答辩称，被上诉人不缴纳维修资金是因为上诉人没有给被上诉人办理车库买卖合同，所以导致被上诉人到房产局办理缴纳维修资金时受到阻碍。房产局以被上诉人车库没有买卖合同拒绝办理，收受维修资金的情况。以上情况经多次协商未达成一致意见，导致上诉人至今未交付2号楼2单元202室和两个储藏间以及车库，该事实在一审已查实，导致未能交付房屋及储藏间和车库的责任是因上诉人不能出具买卖合同导致，因此其应承担违约责任，因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 程俊峰向一审法院起诉请求：1.要求二被告共同赔付原告逾期交房（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）三栋房屋及储藏间（-1-储-6号、9号储藏间）违约金94591元；2.要求被告泰亨梁集公司限期为原告办理所购房屋及储藏间（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）（-1-储-6号、9号储藏间）的产权登记手续并赔付逾期办证违约金1054元；3.要求被告泰亨梁集公司立即向原告交付所购的1-15号车库并为原告办理车库相关产权手续；4.诉讼费由二被告承担。在开庭审理时，原告将第一项诉讼请求数额增加为98047元。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。原告将其名下位于桑园××××路南侧、棉麻仓库北侧的四间平房及院落，向被告亨泰梁集公司置换在该位置建造的丽都馨苑小区内三栋楼房（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）和两个储藏间（-1-储-6号、9号储藏间）及一个车库（1＃Ｆ-15号）。约定交付期限为2018年5月31日。1-1-1102号房屋原告入住时间为2019年9月9日，2-2-502房屋原告入住的时间为2018年8月1日。2-2-202号楼房至今未交付。上述三栋楼房和两个储藏间及一个车库均未办理相关产权手续。1.对于原告主张的逾期交房、逾期办证原因的问题，被告主张逾期交房和办证的原因不在被告，而是因为原告未按照规定缴纳房屋的专项维修资金。原告称，原告方已经提交的维修基金保证金收条可以证明原告方已经履行了维修资金的交付情况，原告提交的2018年8月29日保证金条中载明，“因手续不全，程俊峰领取2-2-502钥匙……特交保证金15000元整，维修基金交上后退还”。被告主张系因原告原因无法缴纳专项维修资金，未提交证据，一审法院不予采信。在原告提交的五份商品房买卖合同中约定的商品房交付条件为“该商品房经验收合格”。本案中，被告未提交证据证明其在合同约定的期限内通知原告办理房屋交付手续，组织原告进行验房，交纳维修基金的时点尚未到达。结合原被告提交的证据，不足以证明原告未缴纳专项维修资金的责任在原告方，被告对此应负有举证责任，被告未提交充足的证据证明，应承担举证不能的后果。2.对于逾期交房违约金、逾期办证违约金的计算问题。首先，对于逾期交房违约金：原告主张1-1-1102房屋的违约金的计算方式为根据合同约定的第八条约定交房时间为2018年5月31日，第九条约定逾期交房的违约责任。双方约定按照第一种方式处理。按照逾期时间分别处理。本案向原告方交房属于第一种方式的第二种情况。逾期交房超过180天，买受人要求继续履行合同的自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。该房屋的总价款为401702元，违约期限自2018年5月31日至2019年的9月9日期间464天，违约金总额37278元。2-2-502房屋价款是306877元，违约期限自2018年5月31日至2018年8月1日，违约期限为88天，违约金额总计2701元。2-2-202房屋价款306877元，违约期限自2018年5月31日计算至本次开庭时止2020年9月21日合计违约时间为840天，违约金总额51555元。储藏间是-1-储19号房价款18401元，违约期限为840天。自2018年5月31日至2020年9月21日违约金额为3091元。-1-储6号储藏间价款20369元，违约期限840天，2018年5月31日至2020年9月21日违约金额3422元。以上违约金总额计算98047元。其次，对于逾期办证违约金的问题，合同第十五条关于产权登记的约定，约定了“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。原告主张按照房价款的0.01%计算违约金1054元，并无不当，一审法院予以支持。 一审法院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：其房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。开发商建设的商品房，经竣工验收合格并经备案，在取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》后，才可以视为完成竣工验收程序。本案中，被告未能提供其开发建设的商品房已取得行政主管部门核发的商品房验收合格备案证明文件，也未能提交证据证明其出售的房屋已符合合同约定的交付条件，且未能提交证据证明原告未缴纳专项维修资金的责任在原告方，故一审法院认定被告构成逾期交房。故被告以原告未交付专项维修资金，其有权延迟交房的理由不能成立。原被告双方于2017年6月23日签订的商品房买卖合同，双方签订的合同约定了房屋交付期限为2018年5月31日，泰亨公司分别于2018年8月1日、2019年的9月9日才向原告交付两套房屋，2-2-202房屋及两套储藏间至今仍未交付，明显违反了双方商品房买卖合同中约定的交付期限，应承担违约责任。故原告要求二被告共同赔付原告逾期交房违约金98047元和逾期办证违约金1054元，一审法院予以支持。对于原告要求被告泰亨梁集公司限期为原告办理所购房屋（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）及储藏间（-1-储-6号、9号储藏间）、车库（1#F-15号车库）的产权登记手续，被告应履行协助义务。对于原告要求被告泰亨梁集公司立即向原告交付所购的1#F-15号车库的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：一、被告河北泰亨房地产开发有限公司、河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司于本判决生效之日起五日内共同赔付原告逾期交房违约金98047元和逾期办证违约金1054元；二、被告河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司协助原告程俊峰办理所购房屋（2-2-502、2-2-202、1-1-1102）及储藏间（-1-储-6号、9号储藏间）、车库（1#F-15号车库）的产权登记手续；三、被告河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司于本判决生效之日起五日内向原告交付1#F-15号车库。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2278元，减半收取计1139元，由被告河北泰亨房地产开发有限公司、河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审经审理查明的事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：其房屋交付条件为“该商品房经验收合格”。依据法律规定和合同约定，上诉人交付开发商建设的商品房，需经竣工验收合格并经备案，取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》后，才可以视为完成竣工验收程序。本案中，上诉人未能提供其开发建设的商品房已取得验收合格相关文件，未能提交证据证明其出售的房屋，符合合同约定的交付条件，被上诉人主张逾期交房有事实、法律依据。 维修基金缴纳是以交付验收合格的房屋为前提，上诉人仅就被上诉人是否完成维修基金交纳为由抗辩，不符合交付商品房的流程，本院不予支持。 综上所述，河北泰亨房地产开发有限公司、河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人河北泰亨房地产开发有限公司、河北泰亨房地产开发有限公司吴桥县梁集分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  张友僧 审判员  穆庆伟 二〇二一年一月二十九日 书记员  于雪纯