上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终470号上诉人（原审被告，反诉原告）：徐智慧，男，1980年6月3日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：徐恺，上海翰浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：乔洁梅，女，1980年1月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。上诉人徐智慧因与被上诉人乔洁梅房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐智慧的上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判双方于2019年10月26日签订的关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称703室房屋）租赁合同于2020年3月20日解除；二、撤销一审判决第二项，依法改判徐智慧无需支付乔洁梅2020年2月5日至2020年6月16日的房屋使用费人民币（以下币种同）28,860元；三、撤销一审判决第三项，依法改判徐智慧无需支付乔洁梅押金4,500元；四、撤销一审判决第四项，依法改判乔洁梅赔偿徐智慧房屋装修残值46,648元。事实与理由：一、上诉人徐智慧与被上诉人乔洁梅曾短信商量，因租金翻倍，导致付款时间晚了几天，没有严重侵害业主利益导致合同解除，故不属于违约情形，徐智慧不应支付押金4,500元；二、系争703室房屋实际租客于2020年3月20日即搬离，故房屋占有使用费不应计算至2020年6月16日；三、徐智慧因需要长期租赁，对703室房屋进行了精装修，形成的装修物仍有利用价值，故乔洁梅应对此予以赔偿。综上，请求二审法院支持上诉人徐智慧的上诉请求。被上诉人乔洁梅辩称，不同意上诉人徐智慧的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。乔洁梅向一审法院提起诉讼，请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月10日解除；2.判令徐智慧迁出上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋；3.判令徐智慧支付房屋使用费，自2019年12月11日至迁出之日止，按照人民币（下同）8,500元/月计算。一审审理中，乔洁梅撤回第二项诉讼请求；变更诉请三中房屋使用费的计算时间为2020年2月5日至2020年6月16日，共计37,360元；并增加诉请要求没收押金4,500元。徐智慧向一审法院提起反诉，请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月10日解除；2.乔洁梅退还2020年1月25日至3月25日的使用费17,000元；3.乔洁梅赔偿徐智慧装修残值46,648元。一审法院认定的事实：上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋系动迁安置房，乔洁梅系该动迁房安置对象之一。2014年，乔洁梅（甲方、出租方）与徐智慧（乙方、承租方）分别就703室房屋、3303室房屋签订《房屋租赁合同》，租期均至2019年11月止。徐智慧后将两套房屋转租案外人。2019年10月26日，乔洁梅（出租方、甲方）与徐智慧（承租方、乙方）续签了《房屋租赁合同书》，约定，甲方继续将703室整体出租给乙方，房屋建筑面积88.52平方米。租赁期自2019年11月25日至2024年11月24日止。乙方在租赁期间对该房屋具有使用权及转租权。甲方同意乙方对该房屋部分或全部进行装修，但不得改变房屋原始整体结构及破坏承重墙……月租金为8,500元。付三押一，租赁押金为8,500元，租赁期满后押金甲方无息返还乙方。乙方租金每逾期一日向甲方支付的，则按日租金的1倍向甲方支付违约金。第一期租金加押金乙方于2019年11月24日前付清。乙方拖欠房屋租金超过10日的，甲方有权终止合同，收回房屋并押金不退。当日，双方还签署房屋交接清单，交接单确认，甲方将房屋钥匙2把、门禁卡2张交付乙方。2019年11月25日，案外人孟某代徐智慧向乔洁梅转账9,500元。当日，乔洁梅短信徐智慧“刚刚收到二笔4,750，这个金额差太多了吧，另外，在确认新房租8,500一个月，那三个月应该25,500，再补一个押金差价4,000，应该打给我29,500，另外一套房子还差6,500。”徐智慧主张该笔款实际支付的是3303室房屋2019年11月25日至2020年1月25日期间的租金，双方口头协商续租两个月，但仅六天即发生争议，双方在公安局进行纠纷处理并口头协商该笔款项转化为703室的租金。对此，乔洁梅不认可，其认为该笔款项应在3303室合同项下结算，不同意该笔款项冲抵703室房屋的租金。2019年11月30日，双方签订《房屋交接时间确认书》，主要内容为，现位于XX路XX弄XX号XX室合同于2019年11月24日到期，现双方约定于2019年12月5日在房屋中办理退房手续。双方当日当场办理房屋全部交接清楚，房租按日清算，房租月租金为4,750元，每日应付158元，计费日为2019年11月25日起至2019年12月1日，合计948元。2019年12月9日，孟某又代徐智慧向乔洁梅转账19,800元。12月10日，乔洁梅短信徐智慧“昨晚收到了二笔9,900是什么钱？关于XX路XX弄XX号XX室的房屋租赁合同，按照合同你应该在2019年11月24日前付清第一期的租金和押金，我到2019年12月5日间也未收到你的租金和押金。根据合同的第十条约定，我将终止此合同，且收回房屋并押金不退。所以你昨天晚上付的钱如果是房租的话这些钱我是不接受。”徐智慧认可其收到了该短信内容。2019年12月10日，乔洁梅向徐智慧发送703房屋的《合同解除通知书》，徐智慧表示没有收到该解除通知。2020年3月20日，乔洁梅和徐智慧分别收到房屋实际使用人即徐智慧转租的次承租人的微信，告知其已搬离房屋。徐智慧称其嗣后指示次承租人向乔洁梅交还钥匙；乔洁梅对此不予认可，并认为至一审开庭时，徐智慧均拒绝履行或指示他人履行房屋交接义务。徐智慧过年回到武汉，后因受新冠肺炎疫情影响，无法回沪。2020年4月8日，武汉解封，徐智慧称其于4月12日返沪。2020年5月21日，乔洁梅短信徐智慧，703室合同纠纷，根据法院电话要求，希望尽快约个时间，办理房屋及钥匙交接手续。徐智慧回复称，乔洁梅装假，房屋早收到手，法院在处理流程中。后双方于2020年6月16日当庭同意交接房屋。一审庭审后，徐智慧指示次承租人将系争房屋钥匙交还给乔洁梅，乔洁梅表示于2020年6月17日收到钥匙。一审审理中，徐智慧称双方口头协议将其支付的9,500元3303室租金抵冲至703室房屋租金，其他费用徐智慧均已向乔洁梅结算完毕。对此，乔洁梅不认可，其认为双方应就两套房屋分别结算租金及水电费，也不同意将9,500元直接抵作703室房屋租金。另，乔洁梅确认2019年12月9日支付的19,800元为703房屋自2019年11月25日起的租金及使用费；徐智慧对此也认可，并认为上述费用计算至2020年2月4日。一审审理中，一审法院组织双方进行调解，但鉴于双方对9,500元是否可抵作涉案703室房屋的租金、徐智慧是否违约及房屋使用费的截止时间存在较大争议，双方未达成调解协议。一审法院认为：双方就703室签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认，双方均应恪守履行。涉案合同中约定应于2019年11月24日前支付703室房屋第一期租金加押金（补差价4,000元），徐智慧未按约支付。根据合同约定，拖欠房租超过10天的，出租方有权终止合同。故乔洁梅于2019年12月10日行使解除权，于法有据，该解除意思表示同日送达徐智慧，徐智慧在其反诉请求中也同意该日为合同解除日，对双方要求确认双方就703室房屋的租赁合同于该日解除的本反诉诉请，一审法院均予以支持。至于徐智慧辩称2019年11月25日支付的3303室租金9,500元经与乔洁梅协商一致冲抵703室房屋租金，但徐智慧未提供乔洁梅同意9,500元抵充至703室房屋租金的充分证据，在乔洁梅不予同意的情况下，一审法院对徐智慧的上述抗辩意见不予采纳，该9,500元应为3303室房屋租金，与本案非同一法律关系，双方应另行协商处理结算事宜，本案不予处理。同时，徐智慧于2019年12月9日支付19,800元，亦已超过合同约定的付款期限达十日以上，故乔洁梅有权解除合同并基于徐智慧的违约行为没收押金。对乔洁梅要求按合同约定没收押金作为违约金的诉请，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费，乔洁梅虽于2020年3月20日收到房屋实际使用租客发送的微信告知房屋已清空，但合同相对方为徐智慧，归还房屋系徐智慧的义务。未有证据表明徐智慧于2020年6月16日前积极履行交房义务或委托次承租人交还房屋钥匙等，相反，徐智慧自认直至一审庭审后其通知次承租人向乔洁梅交还房屋钥匙。故徐智慧应对2020年6月16日前的房屋占用费承担主要责任。考虑到徐智慧新冠疫情滞留武汉，确对其本人直接与乔洁梅交接房屋有一定影响；而乔洁梅在明知次承租人搬离情况下，也未积极自行收房减损，也应适当分摊扩大的使用费损失。故一审法院酌情免除徐智慧2020年3月21日至2020年4月20日期间支付房屋使用费的义务。综上，以月租金8,500元的标准计算，徐智慧应支付乔洁梅自2020年2月5日至2020年6月16日期间的房屋占有使用费28,860元（已扣除2020年3月21日至2020年4月20日期间费用）。关于徐智慧以新冠疫情为由要求返还2020年1月25日至3月25日的使用费，因703室房屋系居住用房，且徐智慧转租他人使用，次承租人至2020年3月20日才腾退房屋，故新冠疫情并不能构成徐智慧要求减免3月30日前使用费的理由。对该项反诉请求，一审法院不予支持。关于房屋装修，徐智慧自2014年起租703室房屋并称进行了装修，徐智慧未提供充分证据证明装修投入及相应金额；且2014年所签订的租赁合同5年期已履行完毕，涉案续租合同履行中，也系徐智慧违约导致合同解除，故徐智慧反诉装修补偿的诉请，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院于2020年11月11日作出民事判决：一、乔洁梅、徐智慧于2019年10月26日签订的关于上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的房屋租赁合同于2019年12月10日解除；二、徐智慧于判决生效之日起十日内支付乔洁梅2020年2月5日至2020年6月16日的房屋使用费28,860元；三、徐智慧支付的押金4,500元由乔洁梅作为违约金予以没收；四、驳回徐智慧的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币423元，由乔洁梅负担45元，徐智慧负担378元；反诉案件受理费减半收取计人民币696元，由徐智慧负担。二审期间，上诉人徐智慧提交如下证据：1、实际承租人与乔洁梅及实际承租人与徐智慧的聊天记录，证明乔洁梅已经知晓实际承租人于2020年3月20日搬离了703室，徐智慧完成了交房义务；2、法院裁定书与快递单，证明一审法院存在程序瑕疵。被上诉人乔洁梅发表质证意见称，该些材料均不属于二审新证据，对此均不予认可。经查明，上诉人徐智慧无法向本院说明其逾期提交上述材料的合理事由，证据1尚不足以实现徐智慧的证明目的，证据2亦不足以证明一审法院存在程序瑕疵，故本院在本案中均不作认定。经审理查明，一审判决书第六页第二段第三行及第六行中的“被告”应为“原告”，一审法院认定其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明，举证不足的应承担相应的后果。本案的争议焦点在于上诉人徐智慧与被上诉人乔洁梅签订的703室房屋租赁合同书于何时解除、导致合同解除的违约责任应由谁来承担、及合同解除的后果应如何处理。关于合同解除的时间。经一审审理查明及双方当事人确认，均要求将2019年12月10日作为双方租赁合同的解除时间，二审中徐智慧提出要求确认合同解除的时间为2020年3月20日，依据不足，本院不予采信。关于导致合同解除的违约责任应由谁来承担。经审理查明，根据徐智慧与乔洁梅就703室房屋签订的《房屋租赁合同书》第五条及第十条约定，徐智慧应于2019年11月24日前付清第一期租金加押金，逾期超过10日的，乔洁梅有权终止合同且不退押金。徐智慧称案外人孟某于2019年11月25日代徐智慧向乔洁梅转账的9,500元原本为3303室房屋的租金，后因3303室发生纠纷未继续租赁，故应自动转化为703室租金，且孟某于2019年12月9日又代徐智慧向乔洁梅转账了19,800元，与约定的第一期租金加押金只差几百元，并未构成根本违约，故解除合同的违约责任在于乔洁梅。对此本院认为，徐智慧并未提供充分、确实、有效的证据证明双方就第一笔9,500元钱款转化为703室租金达成协议，乔洁梅对此不予认可，且案外人向乔洁梅转账的19,800元亦已逾期，故导致合同解除的违约责任应由徐智慧承担，其上述抗辩意见，本院不予采信。关于合同解除后果的处理。合同解除后，徐智慧应向乔洁梅返还703室房屋。现徐智慧主张房屋实际承租人已于2020年3月20日搬离703室房屋，故房屋占有使用费应计算至该日止。对此本院认为，如一审法院所述，徐智慧系乔洁梅703室租赁合同的相对方，应由其承担归还房屋的义务，现徐智慧未提交充分的证据证明其在2020年3月20日自行或指示实际承租人完成了房屋交接及办理了相关手续，一审中双方又确认于2020年6月17日实际交接了钥匙，故徐智慧的上述主张，本院不予采信。一审法院综合疫情原因及双方的过错，酌情减免一个月的房屋使用费，并无不当，本院依法予以维持。另，因徐智慧违约导致租赁合同解除，故其要求返还押金及赔偿装修损失均缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人徐智慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,117.1元，由上诉人徐智慧负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月二十九日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……