贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9790号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳风机厂有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白沙路**。法定代表人：徐静澜。委托诉讼代理人：胡霞，贵州道卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：方顺贵，贵州道卫律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳市白云区昕昕外国语实验学校，住，住所地贵州省贵阳市白云区白沙路**/div>法定代表人：涂利钊。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涂利钊，男，1964年9月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邹小华，贵州宏贯律师事务所律师。原审被告：徐静澜，男，1945年10月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：胡霞，贵州道卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：方顺贵，贵州道卫律师事务所实习律师。原审被告：贵阳风机厂，住所地，住所地贵州省贵阳市白云区白沙路**iv>法定代表人：罗勇。上诉人贵阳风机厂有限公司（以下简称风机厂有限公司）因与被上诉人贵阳市白云区昕昕外国语实验学校（以下简称昕昕外国语学校）、涂利钊及原审被告徐静澜、贵阳风机厂房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初2703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人风机厂有限公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误。（一）一审法院认定“贵阳风机厂有限公司系由贵阳风机厂改制而来，贵阳风机厂有限公司概括承继了贵阳风机厂权利，贵阳风机厂实际分立成贵阳风机厂和贵阳风机厂有限公司两个民事主体，故贵阳风机厂与贵阳风机厂有限公司应对涉案房屋买卖合同承担合同义务”，因贵阳风机厂有限公司并不是贵阳风机厂分立而来，二者是不同的民事主体，贵阳风机厂有限公司不应对涉案房屋买卖合同承担合同义务。（二）上诉人贵阳风机厂有限公司已合法取得涉案房屋的所有权，涂利钊与朱远隆（贵阳风机厂）于2016年2月3日签订的《房屋买卖合同》与上诉人贵阳风机厂有限公司并无关联，上诉人并不是本案适格被告。并且，对于涂利钊与风机厂签订的房屋买卖合同，上诉人在接收风机厂时并不知晓案涉房屋已经买给涂利钊，涂利钊支付的购房款也并非支付到风机厂账户，而是支付到朱维强个人账户，涂利钊与朱远隆恶意串通，故意出卖已抵押的房产，且恶意将购房款支付至私人账户，《房屋买卖合同》应属无效。二、上诉人贵阳风机厂有限公司是涉案房屋的合法所有权人，被上诉人涂利钊、贵阳市白云区昕昕外国语实验学校应当向贵阳风机厂有限公司支付房屋占用使用费。三、一审法院认定的担保费11000元系为申请财产保全提供担保支付的费用，该费用不属于法定的诉讼费用的范畴，为此发生的费用，不应由贵阳风机厂有限公司负担。被上诉人昕昕外国语学校及涂利钊答辩称，一、案外人贵州金甲秀实业有限公司、贵州聚能实业有限公司与贵阳风机厂没有房屋买卖关系，更不是贵阳风机厂有限公司发起人，其代还贵阳风机厂在浦发银行的贷款，无论何种原因、是否属实，均与本案无关，上诉人诉称购买了案涉房屋的上诉理由不能成立。二、上诉人以同一主体的身份取得案涉房屋权属证书更名，自认贵阳风机厂与贵阳风机厂有限公司是同一民事主体，当然也是与被上诉人签订房屋买卖合同的相对人，应承担相应民事义务。三、上诉人诉称一审原告与贵阳风机厂恶意串通损害第三人利益，无任何事实依据。事实上，上诉人是恶意欺骗工商、房管等政府管理部门，企图用政府文件侵吞他人财产。原审被告徐静澜陈述称，与上诉人贵阳风机厂有限公司上诉意见一致，请求法院依法判决。原审被告贵阳风机厂未发表陈述意见。贵阳市白云区昕昕外国语实验学校、涂利钊向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告继续履行双方于2016年2月3日签订的《房屋买卖合同》（合同标的1100万元），立即协助原告办理该房屋过户登记手续；2.本案的诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，2016年2月3日，涂利钊与贵阳风机厂签订《房屋买卖合同》，合同约定贵阳风机厂将其座落于贵阳市白云区白沙路161号房屋，房屋产权证号为筑房权证白云字第**，建筑面积为4510.34平方米，出售给涂利钊。房屋总价为1100万元，分两次付清，首期支付700万元，第二期款项400万元在产权过户之日全部付清。首期款700万元付清后20日内，办理交房手续。风机厂在60个工作日内完成水、电分户手续。合同还约定违约责任为卖方违约，退赔买方双倍首期款计1400万元和买方装修费用；买方违约，卖方不退还首期款和装修费用。合同签订后，2016年2月3日涂利钊向风机厂浦发银行转账200万元，向朱维强贵阳银行账户转账500万元，风机厂对涂利钊出具了700万元的收条。贵阳风机厂收到首期房款后，依约交付了房屋给涂利钊。2016年3月17日，涂利钊委派妻子饶可惠向风机厂指定的账户支付房款200万元，风机厂出具200万元的收条。涂利钊得房后，对房屋进行了装修，并于2016年7月14日申办了昕昕外国语学校。2016年10月14日，贵阳风机厂与昕昕外国语学校签订协议，由昕昕外国语学校支付安装变压器和通电设施费用10万元，从剩余房款中抵扣，涂利钊按约向贵阳风机厂支付费用10万元，后涂利钊开设的昕昕外国语学校一直使用案涉房屋至今。另查明1、贵阳风机厂原为朱远隆1981年设立的个人独资企业，2016年5月23日朱远隆死亡后，朱维娴经公证继承取得贵阳风机厂相关财产权利的继承权，2017年12月经白云区工商局核准朱维娴为贵阳风机厂投资人。2、2017年12月，徐静澜与朱维娴签订转让协议，贵阳风机厂负责人由朱维娴变更为被告徐静澜，2018年3月21日，贵阳风机厂向白云区工商管理申请将名称变更为贵阳风机厂有限公司，白云区工商管理局核准后，向其下发了《企业名称变更核准通知书》，成立贵阳风机厂有限公司，法定代表人为徐静澜，企业类型为自然人独资。3、2018年4月23日，贵阳风机厂有限公司持《企业名称变更核准通知书》，向贵阳不动产登记中心白云登记站申请，将贵阳风机厂名下所属房产，在产权证书上更名为贵阳风机厂有限公司。贵阳不动产登记中心白云登记站审批后，案涉房屋的原产权证（筑房房权证白云字第**）照楼层拆分，折分为黔（2018）白云区不动产权第0007493号、第0015486号、第0015489号、第0015490号，所有权人更名为贵阳风机厂有限公司，贵阳市不动产登记中心白云区不动产登记站出具说明，证实该变更不是所有权转移，权属主体未发生改变，系同一民事主体名称变更。4、风机厂在本案诉讼期间，于2020年6月16日将原法定代表人徐静澜变更为罗勇。上述事实，有当事人庭审陈述及双方提交的《房屋买卖合同》、贵阳风机厂出具的收条、银行转款凭证、白云工商局出具的本诉被告工商注册档案资料、贵阳市不动产中心白云登记站出具的案涉房屋产权变更登记资料等证据及庭审笔录在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，与本案待证事实具有关联性，并经庭审质证，可以作为认定本案基本事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案焦点有二：一是案涉房屋买卖合同效力问题；二是企业改制及名称变更后责任主体的认定。三是被告反诉请求是否具有事实及法律依据。关于《房屋买卖合同》的效力问题。关于被告抗辩案涉房屋在签订《房屋买卖合同》时，已抵押给浦发银行，未经抵押权人同意，因而合同无效。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但该规定属于管理性强制性法律规定，并非《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于合同效力问题规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持......。故被告主张案涉合同未经抵押权人同意无效的抗辩理由一审法院不予支持。经庭审查明，贵阳风机厂作为抵押人向银行贷款将本案案涉房屋作为抵押物进行抵押，因债务清偿后，抵押权人已申请解除抵押登记。综合前述事实及理由，一审法院认为，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应予认定合法有效，各方当事人均应全面履行各自的合同义务。关于企业改制及名称变更后责任主体的认定。风机厂有限公司及风机厂是否是本案案涉《房屋买卖合同》的相对人，通过白云区工商局档案资料和贵阳市不动产中心白云登记站房产档案资料，可以查明，2018年3月21日，白云区工商局下文《企业名称变更核准通知书》，同意贵阳风机厂申请更名为贵阳风机厂有限公司。2018年3月26日，贵阳风机厂向工商部门出具《情况说明》，确认贵阳风机厂改制为贵阳风机厂有限公司，公司地址不，公司地址不变8年3月28日办理贵阳风机厂有限公司营业执照。2018年4月23日，贵阳风机厂有限公司持《营业执照》、《企业名称变更核准通知书》向贵阳不动产中心白云登记站申请，要求将贵阳风机厂名下房产权属证书更名为贵阳风机厂有限公司，获准更名。2018年10月19日，被告风机厂有限公司出具《情况说明》“关于风机厂更名为风机厂有限公司的情况说明，因系统问题及贵阳风机厂法人要求需要更换的库房2层1号、3层1号、4层1号。只需要更名可以......，如因此产生的法律纠纷自行承担。”从被告风机厂有限公司上述一系列行为看，贵阳风机厂有限公司系由贵阳风机厂改制而来，被告风机厂有限公司概括承继了贵阳风机厂权利，但贵阳风机厂在工商登记上仍然存续并未注销，因此贵阳风机厂实际分立成了贵阳风机厂和贵阳风机厂有限公司两个民事主体，但并不影响贵阳风机厂在分立或者改制前的债务的承担，故贵阳风机厂与贵阳风机厂有限公司应对案涉房屋买卖合同承担合同义务。原告涂利钊一直未能办理案涉房屋产权过户登记，其障碍为案涉房屋抵押贷款，现房屋抵押已注销，原告要求被告办理案涉房屋产权转移登记系合同约定的义务，被告应履行该义务，根据双方合同约定，原告支付相应对价后，被告贵阳风机厂、贵阳风机厂有限公司负有协助原告涂利钊办理案涉房屋（产权证黔（20**）白云区不动产权第0007493号、第0015486号、第0015489号、第0015490号）的过户登记手续。另，被告协助办理过户手续后原告仍负有给付尾款义务。原告原审中提出的用水分户的请求，但重审已放弃，一审法院不予处理。对于原告昕昕外国语学校的诉请，因签订合同的主体是涂利钊，被告履行义务的对象是涂利钊，故昕昕外国语学校作为原告主张权利无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于被告徐静澜是否合同义务人的问题，被告徐静澜虽现为贵阳风机厂公司法定代表人，但并非房屋买卖合同的主体，房屋买卖合同责任主体仍为贵阳风机厂、贵阳风机厂有限公司与原告涂利钊，根据公司法人独立资格和合同法相对性，应由上述二民事主体承担合同义务，原告要求其承担合同义务于法无据，对于原告要求被告徐静澜承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于被告主张的反诉请求。一审法院认为，原告涂利钊基于与被告贵阳风机厂房屋买卖合同关系，履行了合同义务，支付相应对价后合法占有案涉房屋，被告贵阳风机厂将房屋交付给反诉原告使用数年，合同约定剩余房款应在办理产权过户之日全部付清，现被告拒绝为原告办理产权过户登记，涂利钊支付尾款的条件尚未成就。但涂利钊依据合同占有案涉房屋，系合法占有，故风机厂有限公司反诉主张要求返还房屋和支付房屋使用费的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）贵阳风机厂有限公司、贵阳风机厂于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）涂利钊办理位于贵阳市白云区房屋（房屋产权证号黔20**白云区不动产权第0007493号、第0015486号、第0015489号、第0015490号的）过户登记；二、驳回原告（反诉被告）涂利钊的其他诉讼请求；三、驳回原告（反诉被告）贵阳市白云区昕昕外国语实验学校的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）贵阳风机厂有限公司的反诉请求。本诉案件诉讼费43860元、保全费5000元、担保费11000元，由贵阳风机厂有限公司、贵阳风机厂负担29930元，由贵阳市白云区昕昕外国语实验学校负担29930元；反诉案件受理费47147元由被告贵阳风机厂有限公司负担。本院二审期间，原审被告贵阳风机厂提交新证据《股权转让合同》，拟证明贵阳风机厂的法人于2020年6月8日由徐静澜变更为罗勇，贵阳风机厂并不清楚贵阳风机厂有限公司之前的情况，对本案的纠纷不清楚。上诉人对该证据质证称，真实性无异议，但与本案无关联性，且该合同并未实际履行，买方并未向卖方支付合同款项。二被上诉人对该证据质证称，对于真实性不清楚，请求法院核实，但就转让的金额可以看出上诉人的陈述是虚假的。原审被告徐静澜质证意见与上诉人质证意见一致。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、贵阳风机厂有限公司是否应当全面概括承继贵阳风机厂改制前的权利义务，风机厂有限公司取得案涉房屋产权登记是否系承继贵阳风机厂的权利而来；二、贵阳风机厂有限公司是否应当依据贵阳风机厂与涂利钊签订的《房屋买卖合同》承担为涂利钊办理过户登记的责任。关于争议焦点一。本院认为，根据一审法院在白云区工商局档案资料和贵阳市不动产中心白云登记站查明的档案资料：1.2018年3月21日白云区工商局出具《企业名称变更核准通知书》，同意贵阳风机厂申请更名为贵阳风机厂有限公司；2.2018年3月26日，贵阳风机厂有限公司向白云区工商部门出具《情况说明》，确认贵阳风机厂改制为贵阳风机厂有限公司，公司地址不，公司地址不变8年5月10日，贵阳风机厂有限公司向白云区不动产登记中心提出，因贵阳风机厂改制更名为贵阳风机厂有限公司，变更后贵阳风机厂需要注销，申请将原登记在贵阳风机厂名下的房屋产权人变更为贵阳风机厂有限公司。4.贵阳市不动产登记中心白云区不动产登记站出具情况说明证实，贵阳风机厂名下的房屋产权人变更为贵阳风机厂有限公司，该变更不是所有权转移，权属主体未发生改变，系同一民事主体名称变更。因此，从上述档案资料可见，贵阳风机厂有限公司系2018年3月经贵阳风机厂改制而来，并非新设立的公司法人，贵阳风机厂有限公司完全概括承继了贵阳风机厂改制前的权利义务，基于此，贵阳风机厂有限公司才能向白云区不动产登记中心申请通过变更登记的方式承继属于贵阳风机厂的房产，将本案案涉房屋变更登记在贵阳风机厂有限公司名下。因贵阳风机厂完成改制将名称变更为贵阳风机厂有限公司后，未及时申请注销贵阳风机厂的工商登记，才导致现在贵阳风机厂与贵阳风机厂有限公司并存的局面，但即便如此，这种并存的现状并不影响贵阳风机厂有限公司继续概括承受贵阳风机厂改制前的权利义务。尽管在本案二审中，上诉人主张贵阳风机厂有限公司系由案外人贵州金甲秀实业有限公司与贵州聚能实业（集团）有限公司出资设立的新的公司，但根据已查明的事实，贵阳风机厂有限公司系在2018年3月经改制变更名称登记设立后，于2018年10月18日才与贵州金甲秀实业有限公司、贵州聚能实业（集团）有限公司签订《股权转让协议》，将贵阳风机厂有限公司60%股权转让给贵州聚能实业（集团）有限公司，将另40%的股权转让给贵州金甲秀实业有限公司，显然，贵阳风机厂有限公司并非由该二公司出资设立，故本院对上诉人的主张不予采信。综上，本院认定，贵阳风机厂有限公司应当全面概括承继贵阳风机厂改制前的权利义务，贵阳风机厂有限公司取得案涉房屋产权登记系承继贵阳风机厂的权利而来。关于争议焦点二。本院认为，2016年2月3日，涂利钊与贵阳风机厂签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的司法解释，应属有效合同，尽管双方签订合同时案涉房屋尚存银行抵押，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，该银行抵押并不影响《房屋买卖合同》的效力。双方《房屋买卖合同》第7条规定：“分两次支付，首期支付柒百万元整（其中贰佰万交浦发银行作为归还房屋的部分抵押贷款，另外伍佰万元付甲方），剩余部分肆佰万元整到办理产权过户之日全部付清。”经查，被上诉人涂利钊于签订合同当日即根据该约定将首期款700万元以银行转账方式分别付至浦发银行和贵阳风机厂指定的个人账户，且时任贵阳风机厂负责人朱远隆向涂利钊出具了《收据》，表明已收到700万元首付款，并加盖了贵阳风机厂印章，此后，根据合同约定案涉房屋遂交付涂利钊使用。因此，涂利钊已经完成了合同约定的支付首付款的义务，且涂利钊对案涉房屋的占有属有权占有，现涂利钊请求办理案涉房屋过户登记符合合同约定，应予支持。前文已述，贵阳风机厂有限公司应当概括承继贵阳风机厂的权利义务，现因案涉房屋产权已变更登记在贵阳风机厂有限公司名下，且案涉房屋的抵押登记已经涤除，故一审法院判决由贵阳风机厂有限公司、贵阳风机厂协助涂利钊办理案涉房屋的产权过户登记，驳回贵阳风机厂有限公司返还房屋并支付占有使用费的诉请，并无不当，本院予以维持。鉴于《房屋买卖合同》明确约定产权过户当日涂利钊须付清剩余房款，故涂利钊理应秉持诚信原则，在过户当日履行付款义务。对于上诉人主张不应支付涂利钊对本案的诉讼保全担保费11000元，本院认为，诉讼保全程序中存在多种保全担保的方式，由保险公司提供担保并非唯一且必要的担保方式，涂利钊自愿选择保险公司提供担保而为此支付的保费，亦非必然产生的诉讼损失，故本院对上诉人请求不予承担保全担保费11000元，予以支持。综上所述，上诉人贵阳风机厂有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43860元，由上诉人贵阳风机厂有限公司负担；保全担保费11000元，由涂利钊负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  陈跃霄二〇二一年一月二十九日书记员  彭永耀