上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初14413号原告马恩宁，女，1954年7月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人张熙，男，1981年2月21日出生，汉族，住同上。被告黄兵，男，1983年9月12日出生，汉族，住上海市普陀区。原告马恩宁与被告黄兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告马恩宁及其委托代理人张熙，被告黄兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马恩宁诉称，2020年3月24日，原告作为出租方、被告作为承租方，通过中介就原告为产权人之一的、包含精装修及全新设施的本市武威东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房屋租赁合同》及《室内附属设施清单》，租期为2020年4月5日至2021年4月4日，月租金7400元，每期租金应提前七日支付；合同签订后，原告按合同及附属清单交付了房屋与设备，被告却在支付了第一期租金后自2020年7月5日起以房屋未清扫、床垫不符合要求、未安装门禁对讲系统等为借口拒绝付租，并在原告提起本案诉讼后于2020年8月1日在未办理验收交接手续的情形下不辞而别，原告于2020年9月16日收回房屋后发现两台电视遥控器遗失、公用事业费尚未结清、为清理现场环境还支付了垃圾搬运费、垃圾处理费、卫生保洁费。原告认为，租赁合同出自当事人真实意愿且合法有效，房屋出租前的照片可证实现场环境无须整饬、床垫是否符合要求并不存在统一的认知标准、门禁对讲系统的安装成本与被告的付租标准不匹配，故被告以上述理由拒付租金属违约且缺乏证据予以佐证，应承担违约责任，故提起诉讼，请求判令：一、房屋租赁合同于房屋交接日即2020年9月16日解除；二、被告支付相当于一个月租金的违约金7400元；三、被告按每月7400元支付2020年7月5日至2020年9月16日的租金；四、被告按公用事业费缴费凭证支付2020年7月至9月的水费148.4元、2020年7月与8月的燃气费273元、2020年8月与9月的电费491元及滞纳金10.35元；五、被告按房屋交接当日公用事业费计量装置的读数结合原告的估算支付额外的电费17.4元、燃气费6元、水费1.92元；六、被告按《室内附属设施清单》中载明的电视遥控器价值赔偿财产损失60元；七、被告支付人工搬运费800元、垃圾处理费950元、卫生保洁费950元；八、本案受理费由被告承担。被告黄兵辩称，租赁合同签订前，原告曾于中介在场时口头承诺为被告配备“席梦思”床垫并完成室内保洁工作，但入住后被告发现床垫并不符合“席梦思”的标准，还为整饬居住环境投入了大量人力，为此被告曾于2020年4月11日向原告提出交涉，同时要求为房屋安装门禁对讲系统，但原告拒绝解决此类争议，此外，原告还向被告收取了过高的门禁卡制作费用、其制作的属于合同附件的《室内附属设施清单》中部分设施虚标价值有欺诈之嫌，基于原告上述有违诚信的行为，被告自2020年7月4日后不再支付房租，并于2020年8月1日在原告拒绝到场的情形下携自有物品及房门钥匙搬离了租赁现场。根据上述事实，针对原告的诉请，被告认为：一、同意解除合同但解约日应由法院确认；二、同意支付与公用事业费缴付凭证对应的公用事业费及滞纳金，包括2020年7月至9月的水费148.4元、2020年7月与8月的燃气费273元、2020年8月与9月的电费491元及滞纳金10.35元；三、同意对电视遥控器进行实物赔偿而非支付赔偿金；四、同意就租赁现场的垃圾搬运、处理、保洁支付100元；五、原告的部分陈述与事实不符且证据不足，比如未提供其主张的额外公用事业费的缴费凭证、垃圾搬运、处理、保洁费用的收据不实，故对其余诉请被告均不能同意，且原告主张的违约金过高，应由法院进行调整。经审理查明，2020年3月24日，原告作为出租方、被告作为承租方，就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，主要约定内容有：房屋限住四人，租期自2020年4月5日起至2021年4月4日止，月租7400元每期提前七日支付，原告须保证被告正常居住，如被告未按时支付租金或其他费用的，原告可终止合同并追索相当于一个月租金的违约金，被告须保持环境整洁、不得擅自改变室内结构，人为损坏或遗失室内设施的应予以赔偿；上述合同签订的同时，双方还签署了《室内附属设施清单》作为合同附件，对房屋内客厅、卧室、厨卫区域内的装修装饰以及附属家具如地砖、空调、灯具、电视、沙发、橱柜、床垫等的类目、品牌、数量、价值分别列明，同时载明上述室内设施已经清点确认无误；租赁期间，当事人之间发生争执，原告于2020年7月23日提起诉讼，请求判决如其诉请，被告于2020年8月1日携门禁钥匙单方迁离房屋；2020年9月15日，当事人在本院主持下对租赁现场进行了勘察、取证、验收，并一致同意将房屋交还日定为2020年9月16日。本院认为，当事人对《房屋租赁合同》及所附的《室内附属设施清单》之真实性不持异议，合同的内容与形式亦无违反法律规定之处，故对涉案租赁合同的法律效力予以认定。合同生效后，租赁双方应各自按约定履行义务，被告作为承租方，在收房时理应勘察房屋的居住环境并对室内生活设施进行清点验收以避免租房条件与预期不符而产生合同风险，一旦签署了《室内附属设施清单》并入住，则当然应视为被告对房屋的软硬件设施均不持异议且原告作为出租方的交房义务已履行完毕，在此情形下，被告指出并列举的原告在交房过程中“有违诚信的行为”证据不足，其于租期内以环境及设施与约定不符为由拒付租金并单方离场显属违约，故原告要求解除合同并由被告承担违约责任的诉请于法有据，本院予以支持并以双方一致确认的房屋交还之日为解约日；合同解除后，被告应将解约前欠付的租金及其认可的公用事业费结清；关于原告主张的其他费用，本院认为，经当事人庭审中的自认及法院的现场勘察，可知电视遥控器遗失的损失赔偿、少量结余公用事业费的缴付、交房后的垃圾处理与保洁费确有必要，但证实上述费用发生的凭证均基于单方证据而难以对实际发生的金额进行确认，考虑到原告主张的此类费用数额显然远低于被告应按合同约定支付的违约金，为便于结算并贯彻民事活动公平合理、等价有偿的原则，本院在判定被告足额向原告支付违约金后，对此类零星损失赔偿不再予以支持，与之相对应，对被告要求酌情降低违约金标准的辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、原告马恩宁与被告黄兵就上海市武威东路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》于2020年9月16日解除；二、被告黄兵应于本判决生效之日起十日内按每月人民币7400元向原告马恩宁支付2020年7月5日起至2020年9月16日止的租金；三、被告黄兵应于本判决生效之日起十日内向原告马恩宁支付违约金人民币7400元；四、被告黄兵应于本判决生效之日起十日内向原告马恩宁支付2020年7月至9月的水费人民币148.4元、2020年7月与8月的燃气费人民币273元、2020年8月与9月的电费人民币491元及滞纳金人民币10.35元；五、对原告马恩宁的其余诉请不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币522元，由被告黄兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹 彬二〇二一年一月十五日书记员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。