上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终431号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海萨捷机械设备有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路******。法定代表人：陈国鸽，执行董事。委托诉讼代理人：吴法全，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高巧莲，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海方溢桦实业有限公司，住所，住所地上海市浦东新区川沙新镇鹿园工业区鹿顺路**div>法定代表人：金芳，执行董事。委托诉讼代理人：王恒，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠，上海君澜律师事务所律师。上诉人上海萨捷机械设备有限公司（以下简称萨捷公司）因与被上诉人上海方溢桦实业有限公司（以下简称方溢桦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初26450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。萨捷公司上诉请求撤销原审判决第二、三项，改判萨捷公司只需支付方溢桦公司房屋使用费396,082元，电费117,697元，无需支付水费。事实与理由：1、萨捷公司使用位于上海市浦东新区川沙新镇XX工业区XX路XX号厂房（以下简称系争房屋）长达四年，过往的履行情况良好，没有拖欠费用的情况。2、按照双方之间的惯例，方溢桦公司从未要求萨捷公司支付水费，所以萨捷公司无需支付水费。3、方溢桦公司2020年1月20日向萨捷公司发出解约函，但是2020年3月17日才进行公证，期间扩大的损失应由方溢桦公司自行承担。4、方溢桦公司进行公证的时候是其员工自行拿钥匙打开厂房的大门的，所以萨捷公司早已搬离系争房屋并不再占有房屋。5、原审判决系争房屋租赁合同无效，但是在判决结果中没有体现出责任比例。6、2019年11月20日至2019年11月22日期间，方溢桦公司将系争房屋外的绿地进行修理整平，说明该时间方溢桦公司已经知道萨捷公司搬离系争房屋。方溢桦公司辩称，1、萨捷公司拖欠租金，应当支付相应的租金和房屋使用费。2、萨捷公司拖欠的水费应当按实结算。3、方溢桦公司发出解除函后，萨捷公司一直没有回应也没有返还房屋，所以这期间的损失是萨捷公司造成的。4、因为需要给公证人员开门，所以方溢桦公司取出备用钥匙，没有公证人员在场，方溢桦公司是不敢擅自开门的。5、原审判决合同无效，方溢桦公司的责任原审也是作出处理的，原审判决没有支持方溢桦公司要求萨捷公司支付违约金、恢复原状费用的诉请。6、从原审的视频中可以看出萨捷公司在2019年11月22日仍进出系争房屋。方溢桦公司作为出租人对房屋外的杂草进行整平是对房屋的管理，并不能证明系争房屋在此时已经返还。2019年11月22日方溢桦公司并没有给萨捷公司水电费的结算单据，基础电费每个月是固定的，萨捷公司不返还房屋就要支付占用房屋期间的基础电费。据此请求二审驳回上诉，维持原判。方溢桦公司向原审法院提出诉讼请求：1、确认方溢桦公司、萨捷公司之间签订的《房屋租赁合同》于2020年1月21日解除；2、萨捷公司支付房屋租金690,840元（按69,084元/月的租金标准，暂算自2019年6月1日起至2020年3月31日止，共计10个月）；3、萨捷公司支付逾期付款违约金161,656.56元（以未按期支付的租金为基数，每逾期一日，按千分之一的标准计算违约金，自应付之日起计算至给付之日止）；4、萨捷公司支付水费（2019年3月1日-2020年3月17日）4,508元、电费（2019年5月1日-2020年3月17日）180,822元；5、萨捷公司支付恢复原状的费用14万元；6、萨捷公司支付公证费5,040元；7、本案诉讼费由萨捷公司承担。萨捷公司向原审法院提出反诉请求：1、方溢桦公司赔偿萨捷公司因环保部门处罚支出的罚款65万元；2、方溢桦公司赔偿萨捷公司支出的搬家费用841,059元、停工搬迁期间的员工费用421,662.90元。原审法院认定事实如下：系争房屋未取得房地产权证及其他合法建设审批手续。2015年10月30日，方溢桦公司（出租方，甲方）和萨捷公司（承租方，乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区XX路XX号。该房屋出租面积2,412平方米，房屋用途为机加工，房屋类型为工业厂房，房屋现在性质为现有状态，房屋出租范围为详见附页图纸（红色区域），租赁期限为2016年1月1日起至2019年12月31日，月租金51,355元，另付押金51,355元。2019年4月2日，方溢桦公司（出租方，甲方）和萨捷公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同第二条乙方相关情况约定：乙方保证在该房屋内合法经营以及具备该房屋内从事经营活动所必需的行政主管部门登记、备案、行政许可。合同第三条租赁房屋情况约定：3.1租赁房屋地址和面积：甲方向乙方出租系争房屋，不再异议，作为乙方项目经营的场所。若乙方接受交付则视为乙方认可租赁房屋的计租面积符合合同约定。该房屋目前尚未取得房地产权证。合同第六条租金标准约定：租赁期自2019年4月1日至2020年3月31日，房屋租赁单价每平方米每天1.39元，租赁面积1,634。租金每三个月（自租期开始日起算）支付一次，先付后用。乙方应于合同签订时向甲方支付租赁房屋3个月的首期租金，其后每期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前3日向甲方支付。合同第七条承诺事项约定：本合同期满或提前解除时，甲方在乙方按本合同规定将租赁房屋恢复原状（基础填平）交还甲方、办妥退租手续、付清租赁期内的租金以及其他任何应付费用（包括水费、电费）、注销了自行开通的公用事业项目且结清了公用事业费和办妥注册地迁移或注销手续。合同第八条物业管理约定：8.2乙方在租赁期间内，使用的水电以及通讯等的公用使用费用，将根据政府有关部门的收费标准计收。合同第十五条约定：15.3如任何一方无法定理由或合同依据而要求提前终止本合同，应提前三个月向另一方发出书面通知，并应承担相当于三个月租金的违约金，但无需因此承担其他违约责任，本合同在通知载明的终止日期提前终止。合同第十八条违约责任及免责约定：18.3除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约，18.3.3租赁期满或合同提前终止后未按规定将租赁房屋交还甲方；18.3.5未按期支付租金及其他费用。18.4乙方未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金。乙方逾期支付租金或其他费用款项超过30天的，甲方还有权解除本合同，收回租赁房屋且不退还履约保证金，乙方同时应承担其他相应违约责任。之后，萨捷公司按双方之间的《房屋租赁合同》约定支付了截止2019年5月31日的房屋使用费、2019年4月的电费和2019年1月、2月的水费。双方确认，萨捷公司曾向方溢桦公司支付过押金51,355元。2019年4月28日，浦东新区环境监察支队发函就环保事宜约见萨捷公司。同年5月7日，上海A有限公司发出了《关停告知书》，其中称萨捷公司存在环保违法行为以及未在系争房屋处登记注册的违法行为，要求萨捷公司立即停产并于5月20日前搬离。同月17日，上海市浦东新区环境监察支队再次发函约见萨捷公司。同年7月1日，上海市浦东新区城市管理行政执法局作出了《责令改正决定书》，责令萨捷公司于2019年7月15日前停止需要配套建设的环境保护设施未建成建设项目即投入生产的行为，并于同日向萨捷公司发出听证告知书，拟作出罚款65万元的行政处罚。同月10日，上海A有限公司发函给方溢桦公司，告知其所涉区域内的萨捷公司未经环保部门审批及验收进行生产活动，萨捷公司已被列入“淘汰关闭”类企业名单，并于该日起对其做断水断电处理。7月17日，因萨捷公司生产区域内废润滑油及沾染了废润滑油的废桶等危险废弃物以及铁刨花等固体工业废弃物未设置专门的储存场所安全合理储存，要求于2019年7月19日前设置相应的储存场所进行储存。同日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向萨捷公司发出《责令改正通知书》，萨捷公司于2019年7月17日10:00在院内无组织排放粉尘或废气，责令立即改正产生粉尘、废气的作业活动，应当按照规定采取相应的防治措施。2019年11月1日，上海市浦东新区城市管理行政执法局作出行政处罚决定书，萨捷公司于2016年7月起实施需要配置建设的环境保护措施未建成，建设项目即投入生产的行为，违反了相关规定，作出行政处罚罚款65万元。2020年5月，萨捷公司交纳了上述罚款。2020年1月20日，方溢桦公司委托律师向萨捷公司发送律师函，告知解除双方之间的租赁合同，并要求萨捷公司于五日内搬离，恢复原状并结清各项费用，该函于2020年1月21日由萨捷公司签收。2020年3月17日，方溢桦公司请公证员进行对房屋现状进行现场公证，抄得水表抄件数3078，电表抄件数总电量为8329.18。同日，上海市静安公证处向方溢桦公司开具5,040元公证费增值税专用发票。对此，萨捷公司抗辩称，其早就在2019年8月开始搬离系争房屋，并在10月完毕，并与方溢桦公司口头沟通过，就此，萨捷公司提供其与案外人B有限公司的《机械搬迁合同》，搬迁费用841,059元；在7月到9月停产期间，萨捷公司支付员工工资并承担相应用工成本421,662.90元。对此，方溢桦公司不予确认，主张萨捷公司并未告知搬迁事宜，也未向方溢桦公司返还房屋，且萨捷公司提供的证据录像中明确显示2019年11月萨捷公司还有车辆进出系争房屋。萨捷公司又抗辩，2019年11月仅是取回部分东西，至此未再去。另外，2019年的用电量5月是36716千瓦，合39210元；6月是35743千瓦，合38,576元；2019年7月1日到2020年3月17日用电量总计28723千瓦，合103,036元，从2019年3月1日到2020年3月17日，水费共计4,508元，由此可见，萨捷公司于2019年7月始即不再正常生产。方溢桦公司则不予确认，主张，办理公证手续时，系争房屋内尚有萨捷公司的物品，萨捷公司未将房屋返还。审理中，萨捷公司称，萨捷公司在系争房屋内搭建的钢结构建筑物有利用价值，方溢桦公司可自行处理，其余物品也是搬离后的残留物，方溢桦公司可根据诚信原则自行处理。原审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁合同标的物未取得房地产权证及其他合法建设审批手续，故方溢桦公司和萨捷公司之间的房屋租赁合同应确认无效。方溢桦公司将不合法建筑出租给萨捷公司使用，显然存在过错。萨捷公司承租时未对房屋合法性尽到必要的审查、注意义务，其自身亦有过错。虽然合同无效，但萨捷公司使用了系争房屋，仍应支付使用期间的房屋使用费。萨捷公司称因房屋无产证，导致其已于2019年6月起无法正常经营生产，方溢桦公司则主张导致萨捷公司无法正常经营的原因系萨捷公司存在环保违法行为以及未在系争房屋处登记注册的违法行为，结合庭审查明的事实及证据，原审法院采信方溢桦公司之述。萨捷公司称其于8月找到合适的经营场所后即搬离，至9月结束了所有搬迁工作，故口头向方溢桦公司通知了该搬离事实，遭方溢桦公司否认，萨捷公司也未能提供将房屋返还方溢桦公司的证据以证明自己的主张，故萨捷公司称其已于2019年9月搬离，亦不予采信。萨捷公司辩称自7月起被断水断电、从水电费情况可以推断自2019年7月起其已搬离系争房屋，鉴于萨捷公司未提供断水断电的证据，且水电费的减少无法直接推断为搬离房屋，退一步讲，即使萨捷公司已搬离，亦无法证明其已返还房屋，故萨捷公司的辩称原审法院无法采信。综上，原审法院认为，萨捷公司应支付自2019年6月1日始的房屋使用费。因萨捷公司未向方溢桦公司返还房屋，并在方溢桦公司发函要求解除合同时未作回复，为减少损失，方溢桦公司申请办理公证手续，该时，方溢桦公司已明知萨捷公司已搬离，且之后即将房屋另行出租，故认定萨捷公司应参照合同约定的租金标准支付自2019年6月1日至2020年3月17日的使用费，同时，萨捷公司应支付公证费用损失。方溢桦公司要求萨捷公司应支付2019年3月1日起至2019年6月30日止的水、电费，符合双方合同约定及双方履约时水电费的实际支付方式，依法予以支持。因合同无效，方溢桦公司要求赔偿违约金，已无合同依据，不予支持。方溢桦公司收回房屋后，为减少损失即另行出租，现方溢桦公司称在出租后对房屋进行恢复原状，萨捷公司辩称该行为与常理不合，且其搭建可持续利用，原审法院采纳萨捷公司辩称，对方溢桦公司要求支付恢复原状费用损失的请求依法不予支持。萨捷公司要求方溢桦公司赔偿罚款65万元，根据查明的事实，上海市浦东新区城市管理行政执法局作出行政处罚决定书，对萨捷公司作出行政处罚罚款65万元的决定，原因系萨捷公司于2016年7月起实施需要配置建设的环境保护措施未建成，建设项目即投入生产的行为，违反了相关规定。萨捷公司称该行为因方溢桦公司出租的房屋无产权证导致，但未能提供充分证据证明，不予采信，故萨捷公司该请求，不予支持。萨捷公司要求方溢桦公司赔偿由于搬家而支出的搬迁费用以及该搬家停工期间的员工费用，原审法院认为，萨捷公司系因环保存在问题及公司注册问题导致被责令搬离，且双方在合同中已明确系争房屋无产权证，萨捷公司应明知该事实以及有可能带来的不利后果，故萨捷公司该请求无事实及法律依据，亦不予支持。因合同无效，方溢桦实业有限公司应返还萨捷机械设备有限公司所缴纳的押金51,355元。原审法院判决如下：一、方溢桦公司与萨捷公司之间的《房屋租赁合同》无效；二、萨捷公司应于判决生效后十五日内向方溢桦公司支付自2019年6月1日起至2020年3月17日的房屋使用费659,640元；三、萨捷公司应于判决生效后十五日内向方溢桦公司支付水费4,508元，电费180,822元；四、萨捷公司应于判决生效后十五日内向方溢桦公司支付公证费5,040元；五、方溢桦公司应于判决生效后十五日内返还萨捷公司所缴纳的押金51,355元；六、驳回方溢桦公司其余诉讼请求；七、驳回萨捷公司的反诉请求。本诉案件受理费14,185元，减半收取计7,092.50元，反诉案件受理费11,007元，合计18,099.50元，由方溢桦公司承担942.50元，萨捷公司承担17,157元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人对涉案的房屋租赁合同被认定为无效没有异议，但萨捷公司使用了系争房屋，仍应支付房屋占有使用期间的房屋使用费。萨捷公司上诉认为其于2019年11月22日最后一次进入系争房屋搬离属于其的物品，且同一天，方溢桦公司将截止至该天的水电费结算单据交给了萨捷公司，故其只同意支付房屋使用费至2019年11月22日。对此，本院认为，萨捷公司于2019年11月22日进入系争房屋搬离物品并不能就此认定双方于这一天就系争房屋的返还及恢复原状达成了一致意见，萨捷公司亦未提供证据证明其与方溢桦公司就系争房屋进行了交接。对于水电费结算单据，方溢桦公司否认是其交付的，即便水电费结算单据有交付，亦无法证明系争房屋就此交接完成。据此原审法院判决萨捷公司支付房屋使用费至2020年3月17日已为减少萨捷公司损失作出了充分考虑，并无不当，本院予以认同。2020年3月17日，上海市静安公证处对系争房屋现状进行现场公证并抄得水电表数，对此公证书的真实性萨捷公司并未提出异议，故方溢桦公司依据公证数据要求萨捷公司支付房屋占有使用期间所实际支出的水电费有事实和法律依据，应当予以支持。对此，本院确认，萨捷公司需支付2019年5月1日至2020年3月17日电费180,822元，2019年3月1日至2020年3月17日水费4,508元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。萨捷公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,267元，由上诉人上海萨捷机械设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二一年一月二十六日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……