江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终3734号上诉人（原审被告）：扬州市万佳物业管理有限公司，住所地扬州市万鸿城市花园小区**东侧。法定代表人：杨德稳，该公司董事长。委托诉讼代理人：付国荣，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：扬州京华城中城生活置业有限公司，，住所地扬州市文昌西路德馨大厦**法定代表人：骆俊福，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈治，该公司员工。上诉人扬州市万佳物业管理有限公司（以下简称万佳公司）因与被上诉人扬州京华城中城生活置业有限公司（以下简称京华城公司）排除妨害、赔偿损失纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万佳公司的上诉请求：撤销一审判决，驳回京华城公司的诉讼请求。事实和理由：1、被告应为扬州市京华城怡景苑业主委员会（以下简称业委会），房屋相关权属纠纷发生在京华城公司与业委会之间。万佳公司与本案无任何利益关系，也未占有、使用及通过该房屋取得收益，万佳公司无权处理该房屋，故不应作为本案被告。2、业委会正在换届选举，第二届业委会己不存在，法院在遗漏直接当事人的情况下判决万佳公司返还房屋不当；3、案涉京华城99号怡景苑60幢101号房屋，从2009年起由京华城公司出资装修作为业主活动室，供小区业主喝茶、打牌、阅读使用，至今仍作为业主活动室使用。万佳公司自2016年8月起为怡景苑小区提供物业服务，从未对怡景苑60幢101号房屋占有、使用和取得收益。万佳公司无权将业主赶走；4、一审判决万佳公司按12000.00元／年的标准赔偿京华城公司损失错误。综上，一审法院认定事实不清，程序违法，请求二审法院依法改判。京华城公司答辩称：一审判决认定事实清楚，判决结果正确。万佳公司进驻小区前，经前任物业公司扬州卓越物业管理有限公司（以下简称卓越公司）与小区业委会协商，以物业用房59幢101室与京华城公司的怡景苑60幢101室及59幢103室置换使用。万佳公司进驻后，业委会推翻置换事实，起诉要求卓越公司返还物业用房59幢101室，且拒绝返还京华城公司的商业用房。业委会要求卓越公司返还物业用房的诉讼已经结案，京华城公司基于物业用房收取的租金也已返还业委会，现京华城公司起诉要求业委会及万佳公司返还两处商业用房。在涉及59幢103室房屋返还一案中，法院判决租金27000元归京华城公司所有，京华城公司考虑到置换的损失得到弥补，故在本案中自愿放弃一审判决主文第二项即不要求万佳公司赔偿每年12000元的损失。京华城公司向一审法院起诉请求：1、判令万佳公司将位于扬州市房屋恢复原状返还给京华城公司；2、判令万佳公司支付截止房屋返还给京华城公司之日的损失，损失按照12000元/年计算。一审法院认定事实，京华城公司开发建设了扬州市京华城路99号怡景苑小区，扬州市不动产登记中心的不动产登记资料查询结果证明显示京华城路99号60幢101室房屋权利人是京华城公司，该房屋功能是商业用房。2012年下半年，京华城公司将京华城路99号60幢101室改造成活动室供业主使用。2016年8月，万佳公司为怡景苑小区提供物业服务。一审另查明，怡景苑小区原物业公司卓越公司向京华城公司提出申请，将京华城公司所有的59幢103室（123.51平方米）商业房和60幢101室（114.29平方米）商业房，两处房屋共237.8平方米与59幢101室（一、二层）共217.2平方米物业用房进行置换，置换后的房屋由卓越公司对外出租。京华城公司同意该方案后，卓越公司将59幢101室二层出租给任国兵（实际在2015年出租）。2017年11月6日，业委会将任国兵诉至法院，认为任国兵占用了物业用房，要求其搬离房屋并赔偿损失。法院作出（2017）苏1003民初10247号民事判决，支持了业委会的诉求。任国兵不服该判决，上诉至扬州市中级人民法院，后达成调解协议，任国兵将租金交给业委会。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。京华城公司同意将该房屋改造成活动室供业主使用的前提是建立在双方均同意进行产权置换的基础上，业委会提起诉讼的行为可以推定其并不认可京华城公司提出的房屋产权调换方案，即产权调换协议并未生效。双方产权的确定仍应以不动产登记簿记载为准。京华城公司是京华城路**怡景苑小区****的合法所有权人，享有占有、使用和收益的权利，现权利人京华城公司行使物权，要求万佳公司退让房屋，符合法律规定，予以支持。关于京华城公司主张的损害赔偿，参照相同类型、地、地段积房屋租金约12000元/年予以确定，从2017年11月6日起计算至房屋实际返还之日止，由万佳公司予以赔偿。万佳公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应自行承担相应不利后果，依法可缺席判决。一审依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、扬州市万佳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内将位于扬州市房屋返还给扬州京华城中城生活置业有限公司管理；二、扬州市万佳物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿扬州京华城中城生活置业有限公司损失，该损失从2017年11月6日起至房屋实际返还之日止，按照12000元/年计算。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务资金占用费。案件受理费减半收取440元，由万佳公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：一审判决万佳公司返还案涉房屋是否妥当？本院认为：一审判决万佳公司返还案涉房屋并无不当。理由：首先，案涉京华城路99号60幢101室房屋产权人是京华城公司，该房屋功能是商业用房。原业委会将59幢101室（一、二层）217.2平方米物业用房与京华城公司所有的59幢103室（123.51平方米）和60幢101室（114.29平方米）商业用房进行置换使用。2017年11月6日，业委会通过诉讼向59幢101室房屋的承租人主张物业用房的权利，业委会的行为表明其不再将房屋置换使用，故京华城公司亦有权向业委会收回其60幢101室和59幢103室。其次，万佳公司经业委会选聘于2016年8月为怡景苑小区提供物业服务，案涉60幢101室作为业主活动室，系由万佳公司负责管理。由于业委会正在换届选举，新一届业委会尚未成立，且万佳公司对京华城公司主张房屋返还未持异议。鉴于万佳公司作为受业委会委托管理案涉房屋的物业公司，在新一届业委会尚未成立京华城公司无法向业委会主张返还案涉房屋的情况下，一审法院判决万佳公司直接向京华城公司返还案涉房屋并无不当。至于京华城公司要求万佳公司按照12000元/年的标准赔偿其租金损失的请求，由于案涉房屋并非系万佳公司占有、使用、收益，且京华城公司二审中对此明确表示放弃，故万佳公司无须赔偿京华城公司损失。综上所述，万佳公司的部分上诉请求成立；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，鉴于京华城公司二审中明确表示放弃要求万佳公司赔偿损失，故本院对一审判决主文第二项予以撤销。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初911号民事判决主文第一项及诉讼费部分；二、撤销江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初911号民事判决主文第二项。二审案件受理费880元，由京华城公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二一年一月二十九日书记员  朱爱娟