天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4567号上诉人（原审被告）：轷镇，男，1978年10月28日出生，汉族，住天津市河**。被上诉人（原审原告）：天津市河东区中山门房管站，住所地天津市河**中山门团结北里**楼旁。法定代表人：郝洋，站长。委托诉讼代理人：张涛，男，该站职员。上诉人轷镇因与被上诉人天津市河东区中山门房管站（以下简称中山门房管站）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2020）津0110民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。轷镇上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回中山门房管站的原审诉讼请求，或将该案件发回重新审理。2.中山门房管站承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.合同中约定,根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规,双方遵循自愿、平等、公平、诚信、守信的原则,协商一致，达成如下条款：中山门房管站须出示产权证,出示消防验收合格证等合法相关手续,等同于履行了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国房地产管理法》的法律法规。但事实上,中山门房管站是没有产权证和消防验收合格证的,所以无法出示。2.没有产权证,没有消防验收合格证是不能出租该房屋的。如果中山门房管站认为可以出租须出示法律依据。如果不可以出租也没有告知轷镇本人,那么双方签订的合同就是不合法合同,即中山门房管站存在欺骗行为,理应退还其所有的装修费用及其他一切开销。3.假使合同成立,附近有房屋产权证原件的房屋租赁费用是0.65元每平方米,那么没有产权证的房屋又应该多少钱一平方米？终究没有产权证起不来消防验收合格证,更起不来营业执照,和正规底商区别是很大的。4.合同备注中约定,以优惠的价格租给乙方。但是本小区周边的房租实际上比轷镇租赁的房子便宜许多!再加上没有产权证,轷镇租赁的房屋租金比周边平均要贵上一倍,造成轷镇的房屋没有一点优势,这已经严重违背了当初的约定,侵害了轷镇的合法权益,违背了最初制订合同的本意。中山门房管站辩称，轷镇提出400平方米底商协议与本案无关，双方已经签订了房屋租赁合同，400平方米底商协议只是一个附属备注；一审判决中写明了轷镇是欠付房租的；轷镇指的纪委的证明没看到，也与本案无关。中山门房管站向一审法院起诉请求：1.判令轷镇给付中山门房管站房租159000元、违约金795元；2.判令轷镇腾空坐落于天津市东丽区××路××号楼××＃××＃；3.诉讼费由轷镇承担。诉讼过程中，中山门房管站变更第1、2项请求为：1.判令轷镇给付中山门房管站截至2020年1月的房租133800元；2.判令轷镇腾空坐落于天津市东丽区××路××号楼××＃××＃并返还给中山门房管站。一审法院认定事实：原天津市公共租赁住房管理中心（已被整合组建为天津市住房保障服务中心）系天津市东丽区满江道秋悦家园公共租赁住房项目产权人，其委托天津市河东区公租房管理有限公司负责该项目经营管理。天津市河东区公租房管理有限公司又委托中山门房管站对秋悦家园经营性公建（包括秋悦家园一号楼3#、4#底商，该房屋为配套商业房屋）进行日常管理及经营工作。2018年6月30日，中山门房管站（原名称为天津市河东区中山门房地产管理站，后更名为现名称）与轷镇签订《房屋租赁合同》。约定甲方（即出租人中山门房管站）将坐落于天津市东丽区登州路秋悦家园一号楼3#、4#底商出租给乙方（即承租人轷镇）用于商业经营。租赁期限自2018年7月1日至2019年6月30日。租赁期届满时，若乙方不再继续承租则合同终止。租赁使用面积共430平方米，每日每平方米租金为0.65元，月租金含税价格为8400元，全年租金100000元，租金支付方式为每半年支付一次。乙方延期支付租金，甲方有权选择两种约定追究乙方违约责任。1、合同继续履行。乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按拖欠租金的5‰向甲方支付违约金。2、解除合同。乙方拖欠租金累计达三个月及以上的，甲方可以解除合同。乙方应支付累计拖欠租金，另支付甲方10000元作为违约金。合同后附一份《租赁秋悦家园400平米底商备注》，首部记载的甲方为天津市嘉越物业管理有限公司，乙方为轷镇。内容为：一、甲方于2012年2月1日将秋悦家园车棚承包给乙方，存车率达到50%以上，以每月3000元，年租金36000元的费用缴纳给甲方。但由于小区车辆全部上楼停放于楼内消防通道处，乙方将事实情况上百次如实反映给街道、居委会、消防、物业等有关部门，都以管不了为由不予理睬至今未果。二、2012年乙方接管车棚后出于让老百姓放心存车的考虑，以个人出资的形式对车棚相继安装了监控摄像及电子门禁管理系统。近年来又发现车棚由于风吹日晒、雨水浸泡焊接处全部断开，顶子也不属于防火材质，存在着巨大的安全隐患，乙方也以个人出资方式及时进行了全部、全面的维护修缮。三、2012年小区落成后老百姓正式入住秋悦家园，当时秋悦家园属于市重点项目，各界领导经常来视察和检查，由于秋悦家园当时周边没有便民配套，底商也没有交于物业，小区内私自搭盖违章建筑的问题随处可见，存有相应的治安、防火、防盗隐患。由于街道、居委会、综合执法无人问津，物业没有执法权，经物业领导班子商议责令乙方以个人出资的方式将商户安置于车棚内。历时几年后由于国家政策的不稳定性和政策的改变，街道、居委会、综合执法部门，为了阻止干扰便民，本着以前有事不管，现借题发挥，将乙方承租的天津市住房保障公司配套在秋悦家园的车棚定性为违章建筑，物业也无能为力。四、秋悦家园底商于两年前与津工超市终止租赁合同，一直闲置园内，后经物业领导班子商议决定，由乙方个人出资负责进行底商内部的装修维护，及后期商户的安置搬迁费用，一同管理。在此同时，乙方为维护甲方利益，义务为甲方招商引资，将宠物用品商户提供给甲方以确保甲方利益。同时甲方也经全体领导班子会后决定将使用面积为400平方米底商（包括无偿提供给大饼商户使用场地）以优惠价格租于乙方。就该备注落款处既无天津市嘉越物业管理有限公司的盖章，亦无轷镇的签名。轷镇接收租赁物后于2019年4月16日交付租金10000元、于2019年7月1日交付租金5000元。另，中山门房管站自认轷镇于2019年12月交付租金10000元。《房屋租赁合同》到期后，轷镇继续承租租赁物。后因轷镇未给付租金，中山门房管站于2019年10月28日在一审法院对轷镇提起诉讼[即（2019）津0110民初8966号案件]，要求轷镇给付拖欠的房租，并将租赁物腾空返还中山门房管站。后中山门房管站撤回起诉。但轷镇仍未向中山门房管站支付拖欠的租金，亦未将租赁物腾空返还中山门房管站。此后，中山门房管站提起本案诉讼。一审法院认为，中山门房管站与轷镇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为合法有效。双方均应按约全面履行各自的义务。中山门房管站将租赁物交付轷镇后，轷镇应按约向中山门房管站支付租金。其未按约支付租金构成违约，应承担相应的民事责任。在《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，轷镇继续使用租赁物，中山门房管站同意轷镇继续使用租赁物，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。轷镇既未按约支付《房屋租赁合同》中约定的租赁期间的租赁费，也未及时支付此后的租赁费，中山门房管站向轷镇催要后，轷镇仍未给付，中山门房管站主张双方间的租赁合同已解除，由轷镇腾空租赁物并返还给中山门房管站，符合相关法律规定，予以支持。租赁合同解除后，轷镇未向中山门房管站返还租赁物，其应按照合同约定的租金计算标准给付使用费。经核算，至2020年1月31日，轷镇尚欠中山门房管站租金及使用费共计133800元（其中包括2019年6月30日前为75000元，2019年7月1日至2020年1月31日为8400×7=58800元），中山门房管站要求轷镇给付该款，予以支持。关于轷镇提出的抗辩主张。首先，轷镇未能提交证据证明其与中山门房管站签订的合同为补偿合同；其次，《房屋租赁合同》后附的《租赁秋悦家园400平米底商备注》既没有中山门房管站的盖章确认，亦无天津市嘉越物业管理有限公司盖章认可，且即便该备注成立，其内容中也仅提到将400平方米底商以优惠价格租于轷镇，而并未有抵减轷镇欠付中山门房管站租金的内容。故对轷镇的抗辩主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条第一款规定，一审法院判决：一、被告轷镇于判决生效之日起一个月内将坐落于天津市东丽区登州路秋悦家园一号楼3#、4#底商腾空并返还原告天津市河东区中山门房管站；二、被告于判决生效之日起十日内给付原告天津市河东区中山门房管站截至2020年1月31日的租金及使用费133800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已收取）退还原告天津市河东区中山门房管站260元后，减半收取1488元，由被告轷镇负担。本院二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。轷镇提交：证据一：《租赁秋悦家园400平米底商》的备注。证明：轷镇与物业是合作关系不是租赁关系，只有备注是双方真实意思的表述。证据二：《秋悦家园公租房项目自行车存车处合作协议》。证明：轷镇与物业有多次合作关系，轷镇每次合作都是被物业欺骗。证据三：微信缴费记录。证明：中山门房管站与天津市嘉越物业管理有限公司系一个主体。本院认证意见：轷镇提交的《租赁秋悦家园400平米底商》的备注，与中山门房管站提交的证据原件能够相互印证，对真实性予以确认。但该证据不能达到轷镇的证明目的。《秋悦家园公租房项目自行车存车处合作协议》与本案争议缺乏关联性，本院不予采信。中山门房管站与天津市嘉越物业管理有限公司系两个独立的民事主体，轷镇主张二者系一个主体，缺乏法律依据，对其提交的微信缴费记录，本院不予采信。中山门房管站提交：证据一：房屋租赁合同以及《租赁秋悦家园400平米底商》的证据原件。证明：租赁合同确实合规合法存在。证据二：证明一份：证明公租房项目实际产权人是天津市住房保障服务中心。证据三：天津市建筑消防设施检测证复印件，证明案涉房屋经过消防验收。证据四：建筑消防设施维护保养合同。证明证明案涉房屋经过消防验收。本院认证意见：证据一原件和一审提交的复印件能够印证，本院予以采信。证据二、三、四能够佐证中山门房管站证明目的，本院予以采信。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审的争议焦点为：轷镇是否应当将案涉房屋腾空并返还中山门房管站；轷镇是否应当给付中山门房管站截止到2020年1月31日租金及使用费。中山门房管站与轷镇签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为合法有效。双方均应按约全面履行各自的义务。在《房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，轷镇继续使用租赁物，中山门房管站同意轷镇继续使用租赁物，应认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。轷镇既未按约支付《房屋租赁合同》中约定的租赁期间的租赁费，也未及时支付此后的租赁费，中山门房管站向轷镇催要后，轷镇仍未给付，中山门房管站主张双方间的租赁合同已解除，并由轷镇腾空租赁物并返还给中山门房管站，符合相关法律规定，一审判决轷镇将坐落于天津市东丽区登州路秋悦家园一号楼3#、4#底商腾空并返还天津市河东区中山门房管站，并无不当，应予维持。轷镇欠付合同期间租金及到期后的占有使用费，一审核算欠付金额无误，本院予以维持。中山门房管站自认轷镇于2019年12月交付租金10000元，该主张系中山门房管站对自身不利事实的自认，无需再举证证明，如轷镇认为其确实曾于2019年12月给付过10000元，但该10000元并非租金，其可以依据证据另行解决，不影响轷镇的权利。关于轷镇主张的中山门房管站未提供产权证和消防验收合格证的主张，中山门房管站在一审期间已经提供了其出租管理案涉房屋的权利来源的文件，足以证明其出租案涉房屋合法。合同约定租金标准系双方意思自治进行约定的后果，亦不因周边房租情况影响双方合同履行。而《房屋租赁合同》后附的《租赁秋悦家园400平米底商备注》既没有中山门房管站的盖章确认，亦无天津市嘉越物业管理有限公司盖章认可，且即便该备注成立，其内容中也仅提到将400平方米底商以优惠价格租于轷镇，而并未有抵减轷镇欠付中山门房管站租金的内容。轷镇主张中山门房管站与天津市嘉越物业管理有限公司系一体关系，但二者在法律上均是独立的民事主体，轷镇该主张缺乏法律依据，本院不予支持。轷镇主张的其装修投入存在损失的问题，其可依据证据另行解决。综上所述，轷镇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2976元，由上诉人轷镇负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  郭小峦审判员  何日升二〇二一年一月二十一日法官助理姜玉姝书记员周由翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……