山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终43号 上诉人（原审被告）：谭守盛，男，1963年7月8日出生，香港特别行政区居民，现住四川省成都市青羊区。 上诉人（原审被告）：城市名人酒店管理（中国）股份有限公司，住所地：四川省成都市青羊区。 法定代表人：谭守盛，董事长。 上诉人（原审被告）：城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司，住所地：山东省青岛保税区。 法定代表人：谭守盛，总经理。 三上诉人共同委托诉讼代理人：李潇，四川瑞利恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛万国通运管理有限公司，住所地：山东省青岛保税区。 法定代表人：高传武，总经理。 委托诉讼代理人：高鑫鑫，山东华信产权流动破产清算事务有限公司青岛分公司管理人成员。 委托诉讼代理人：王子璇，山东华信产权流动破产清算事务有限公司青岛分公司管理人成员。 上诉人谭守盛、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司（以下简称“城市名人酒店管理公司”）、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司（以下简称“城市名人酒店管理公司青岛分公司”）因与被上诉人青岛万国通运管理有限公司（以下简称“万国通运公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初16047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司向本院提出上诉请求：1.依法判决撤销山东省青岛市黄岛区人民法院作出的（2019）鲁0211民初16047号案件项下的所有判决内容，并改判驳回万国通运公司的全部诉讼请求；2.依法判决本案一审二审全部诉讼费用由万国通运公司承担。事实和理由：一、一审法院认定谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司承担楼宇维护等费用无事实依据。万国通运公司已经于2018年6月2日将案涉租赁物重新出租给旅居者酒店，故城市名人酒店管理公司已经在2018年1月将案涉租赁物交还给了万国通运公司，因而，至少在2018年6月2日之后，由案涉租赁物产生的楼宇装修、翻新等费用应当由所有权人或新的承租人负担，不应当由上诉人承担。二、一审法院认定事实不全面，对于合同中约定的租赁物维护义务由万国通运公司承担的事实未予认定。在双方签订的《房屋租赁合同》中明确了每年城市名人酒店管理公司应当向万国通运公司支付固定的楼宇更新、维护费用，且价格为数百万元，完全足以覆盖万国通运公司对租赁物的翻修、维护，并且《房屋租赁合同》也明确约定，租赁期限内万国通运公司应当负责房屋的结构及附属设施的维护，在此约定下，万国通运公司主张的后续翻新费用由谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司承担明显有违公平原则，也不符合合同约定。 万国通运公司未答辩。 万国通运公司向一审法院提起诉讼请求：一、依法判令谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司支付万国通运公司垫付的楼宇维护、更新、安装等费用计人民币318464元及后续为其垫付的维护、更新、安装等费用；二、谭守盛、城市名人酒店管理公司青岛分公司、城市名人酒店管理公司承担本案诉讼费、保全费。 谭守盛一审辩称，其作为城市名人酒店管理公司的法定代表人与万国通运公司签订的协议属于职务行为，相关法律责任应由公司承担；协议未约定其承担保证责任，仅约定承担连带责任，不能任意创设；谭守盛未以保证人签字，不应承担保证责任；万国通运公司与城市名人酒店管理公司存在的租赁关系依据的是2011年12月9日签订的房屋租赁合同而非补充协议，依据该合同谭守盛不应承担任何责任。 城市名人酒店管理公司青岛分公司一审未到庭，未提交书面答辩。 城市名人酒店管理公司一审辩称，万国通运公司主张的费用无具体计算方式，且计算期间错误，双方的补充协议于2018年7月已解除，万国通运公司计算至2019年4月2日无依据；双方发生纠纷后，已将有关设施移交物业公司，后续产生的费用不应由其承担；租赁关系解除后，万国通运公司将租赁物重新租给他人经营，2018年8月以后的费用应由实际使用人承担。 一审法院认定的事实，1、2011年12月9日，万国通运公司与城市名人酒店管理公司签订了《房屋租赁合同》，约定：城市名人酒店管理公司承租万国通运公司所有的坐落于青岛保税区xx大厦（即xx大厦）的xx层全部（设备房与写字楼共用部分除外）、xx楼除写字楼门厅及万国通运公司拟租给金融机构的店铺外的所有空间、xx楼客房的全部建筑面积，共计为19111.83平方米（以政府部门实际测绘为准）；租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共10年；每年租金300万元；城市名人酒店管理公司自2012年至2021年每年向万国通运公司支付楼宇维护、更新、安装费用，每一租赁年度在上年的基数上增加50万元，2012年640万元，2013年690万元，依此类推，2021年度不再增加；免除城市名人酒店管理公司2012年度的全部租金和楼宇维护、更新、安装费用，免除2013年度部分租金和楼宇维护、更新、安装费用260万元；每季度第一个月的15日前将本季度租金和楼宇维护、更新、安装费用汇至万国通运公司指定账户，逾期按日千分之五缴纳滞纳金，逾期超过一个月，万国通运公司有权单方解除合同。 同日，万国通运公司与谭守盛签订《租赁经营补充协议书（2011）》，约定：鉴于谭守盛为城市名人酒店管理公司的主要股东、实际控制人，万国通运公司与谭守盛签订本补充协议，以资信守；城市名人酒店管理公司租赁范围，xx层全部（设备房与写字楼共用部分除外）、xx楼除写字楼门厅及万国通运公司拟租给金融机构的店铺外的所有空间、xx楼客房的全部建筑面积，共计为19111.83平方米（以政府部门实际测绘为准）；租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共10年；每年租金300万元；城市名人酒店管理公司自2012年至2021年每年向万国通运公司支付楼宇维护、更新、安装费用，每一租赁年度在上年的基数上增加50万元，2012年640万元，2013年690万元，依此类推，2021年度不再增加；免除城市名人酒店管理公司2012年度的全部租金和楼宇维护、更新、安装费用940万元，免除2013年度部分租金和楼宇维护、更新、安装费用260万元；每季度第一个月的15日前将本季度租金和楼宇维护、更新、安装费用汇至万国通运公司指定账户，逾期按日千分之五缴纳滞纳金，逾期超过一个月，万国通运公司有权单方解除合同；谭守盛就城市名人酒店管理公司对本协议的履行承担连带责任。 万国通运公司及城市名人酒店管理公司、谭守盛对上述证据的真实性无异议，一审法院予以确认。 2、城市名人酒店管理公司、谭守盛自认2015年开始未向万国通运公司支付租金及相关维护费用。 3、2018年6月2日，万国通运公司与案外人旅居者酒店物业管理有限公司签订委托经营合同，将包括系争租赁物在内的鼎业大厦租赁给旅居者酒店物业管理有限公司，租赁期自2018年7月1日至2028年6月31日。 2018年7月19日，三方签订《综合服务补充协议书》，甲方：青岛欧美亚酒店管理有限公司、旅居者酒店物业管理有限公司、青岛鼎业国际酒店，三家公司均为鼎业国际酒店赵阳先生工程的付款单位；乙方：青岛银河联信网络技术有限公司、青岛盛世龙源建设工程有限公司、黄岛区益海网络技术服务中心，三家公司负责人均为杨平。双方就甲方位于青岛保税区鼎业国际酒店相关管道阀门、管道维修、照明系统维修、网络、电视等系统提供综合维修、安装调试服务签订了《综合服务补充协议书》，总计工程款390420元，已支付245864元，收条两张4600元。尚欠144556元。 2018年11月8日，案外人旅居者酒店物业管理有限公司致函万国通运公司，已先期垫付维修费用共计250464元，包括收条两张4600元。万国通运公司于2018年11月12日回复予以认可。 2018年6月6日，万国通运公司与案外人山东法尔消防科技服务有限公司签订《电气检验服务合同》，由案外人山东法尔消防科技服务有限公司为万国通运公司万国大酒店提供开业前电气检验服务，费用为17880元。同日双方签订《建筑自动消防系统检测服务合同》，由案外人山东法尔消防科技服务有限公司为万国通运公司万国大酒店进行开业前消防设施检验服务，费用15645元。万国通运公司支付15000元，案外人青岛旅居者酒店付款15000元，共付款30000元。 2018年6月25日，万国通运公司与案外人青岛腾泰钢结构有限公司签订《钢结构工程合同》，约定由案外人青岛腾泰钢结构有限公司为万国通运公司锅炉房进行钢结构施工，工程总价53000元。万国通运公司委托案外人青岛欧美亚酒店管理有限公司向案外人青岛腾泰钢结构有限公司于2018年6月27日支付工程款33000元、8月2日支付工程款20000元。城市名人酒店管理公司、谭守盛对上述证据不予认可。 4、2018年7月2日，万国通运公司致函谭守盛、城市名人酒店管理公司青岛分公司、城市名人酒店管理公司，解除《租赁经营补充协议（2011）》，谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司称此后产生的楼宇维护费用等不应由其承担。万国通运公司抗辩，谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司没有任何回复，协议未解除，之前发生的维修费用应由其承担。 城市名人酒店管理公司提交了发票一份、照片一组，欲证明系争酒店已由万国通运公司委托他人经营，后续产生的维护费应由实际使用人承担。万国通运公司不认可该证据的真实性，称协议未解除，费用应由谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司承担。 城市名人酒店管理公司提交了2018年1月与青岛世佳物业管理有限公司的交接资料，欲证明其已将系争大厦的附属设施交付给新的物业管理公司，不再负有保管义务。万国通运公司抗辩，城市名人酒店管理公司未将系争设施移交万国通运公司，不予认可。 5、2017年6月22日青岛市中级人民法院（2015）青民一初字第112号民事判决认定万国通运公司与谭守盛签订《租赁经营补充协议书》合法有效，城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司已实际使用涉案房屋，应按约向万国通运公司支付房屋租金及合同约定的费用，因此判令城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司支付租金及楼宇维护、更新、安装费用26961783.6元（截止到2016年12月31日），谭守盛在补充协议上承诺为协议的履行承担连带责任，因此对上述债务承担连带清偿责任。 2017年12月25日，山东省高级人民法院以（2017）鲁民终1925号民事判决维持了青岛市中级人民法院的上述判决。 2020年7月6日一审法院（2020）鲁0211民初6790号民事判决认定，青岛盛世龙源建设工程有限公司为旅居者酒店所在的青岛保税区鼎业国际酒店相关管道阀门、管道维修、照明系统维修、网络、电视等系统提供综合维修、安装调试服务，共计费用390420元，已支付245864元，尚欠144556元，因此判令旅居者酒店支付青岛盛世龙源建设工程有限公司合同款144556元。 万国通运公司主张其支付或委托他人支付的318464元，应由谭守盛、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司承担。 6、一审第二次庭审前，城市名人酒店管理公司青岛分公司委托四川瑞利恒律师事务所律师李潇为其诉讼代理人。 7、2020年8月1日，一审法院以（2020）鲁0211破申2号民事裁定受理了青岛万国通运管理有限公司破产清算一案，并指定山东华信产权流动破产清算事务有限公司青岛分公司担任破产管理人。 一审认为，谭守盛系中华人民共和国香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五百五十一条的规定，本案可以参照涉外民事诉讼程序的特别规定。一审法院对该案有管辖权。本案属于房屋租赁纠纷，涉案房屋位于山东省青岛市黄岛区，故一审法院对该案有管辖权；另根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》，不动产物权适用不动产所在地法律，故本案应适用中国内地法律。 本案城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司应支付涉案房屋租金及楼宇维护、更新、安装费用，在双方的租赁合同中有明确约定。2017年6月22日青岛市中级人民法院（2015）青民一初字第112号民事判决认定万国通运公司与谭守盛签订《租赁经营补充协议书》合法有效，城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司已实际使用涉案房屋，应按约向万国通运公司支付房屋租金及合同约定的费用，谭守盛承担连带清偿责任，山东省高级人民法院以（2017）鲁民终1925号民事判决维持了青岛市中级人民法院的上述判决。一审法院认为，城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司应承担合同期内的楼宇维护、更新、安装费用等费用。虽然城市名人酒店管理公司抗辩早在2018年1月已将涉案房屋及附属设施移交万国通运公司，但其提交的证据只能证明其移交给青岛世佳物业管理有限公司，未提交证据证明青岛世佳物业管理有限公司受万国通运公司指定或委托。2018年7月2日万国通运公司致函谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司要求解除合同，谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司未回复。虽然之后万国通运公司将涉案房屋租赁给旅居者酒店经营，但万国通运公司主张的相关费用发生在2018年7月19日以前。因此，谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司的抗辩不成立。 关于万国通运公司主张的相关费用，谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司均不予认可。一审法院认为，万国通运公司就主张的各项费用提交了相关的合同、协议、单据、付款凭证以及法院的相关判决，足可认定；虽有案外人支付的情况，但实际上均为涉案房屋维护所发生的费用，如上述应由城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司承担，万国通运公司依据合同以及发生的费用向城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司主张并无不妥，城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司向万国通运公司支付该部分费用后自然无须再向他人支付该笔费用。谭守盛承诺对城市名人酒店管理（中国）股份有限公司承担连带责任，应视为对上述债务的保证，故应承担连带清偿责任。 至于万国通运公司主张的之后发生的费用，可另行主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司于判决生效之日起十日内向青岛万国通运管理有限公司支付楼宇维护、更新、安装等费用计人民币318464元；二、谭守盛对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回青岛万国通运管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按法院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费人民币6077元，由城市名人酒店管理（中国）股份有限公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司、谭守盛共同承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，一审中万国通运公司明确其所主张的318464元楼宇维护、更新、安装等费用系2018年6月6日至2018年7月19日期间的费用，该期间双方并未解除涉案的租赁合同，而根据双方合同约定，城市名人酒店管理公司应当支付该相关费用，故一审法院对此予以支持，并无不当。谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司上诉主张2018年6月2日起涉案房屋已经出租给案外人，其不应该支付该费用，但一审认定的事实仅为在该时间万国通运公司与案外人签订了委托经营合同，并非本案双方出租人、承租人解除租赁合同的时间，亦并非涉案房屋实际收回的时间，因此谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司的该项主张不能成立。谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司主张其早在2018年1月将涉案房屋交还给万国通运公司，但并未提交其向万国通运公司交付涉案房屋的证据，一审对此不予采信，并无不当。谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司主张万国通运公司应当承担租赁物的维护义务，但维护行为的履行与维护费用的分担并不等同，双方合同明确约定由城市名人酒店管理公司承担租赁房屋的楼宇维护、更新、安装等费用，故一审判令谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司对此进行承担符合合同约定，并无不当。综上所述，谭守盛、城市名人酒店管理公司、城市名人酒店管理公司青岛分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6077元，由上诉人谭守盛、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司青岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二一年一月二十八日 法官助理张 蕾 书记员祁 康