安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终111号 上诉人（原审被告）：凤台县澽鑫房产中介有限公司，住所地安徽省凤台县凤凰花园**A8，统一社会信用代码91340421MA2RRD3G84。 法定代表人：闫家勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁立，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴雷，安徽昌淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭影，女，1984年8月7日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：徐谭心，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚博，安徽力澜律师事务所律师。 原审被告：孙方元，女，1985年10月14日出生，汉族，住安徽省凤台县。 上诉人凤台县澽鑫房产中介有限公司（以下简称澽鑫公司）因与被上诉人彭影，原审被告孙方元房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2020）皖0421民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 澽鑫公司上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回彭影的全部诉讼请求。事实和理由：一、孙方元不是代表彭影与李虔签订涉案《房屋买卖合同》。1.涉案房屋买卖合同系孙方元以隐名代理的方式与李虔所签，一审法院对此进行了认定。2.在签订涉案买卖合同时，彭影与孙方元并无联系，也未委托孙方元为其代购涉案房屋。彭影在一审庭审中明确表示是委托邓晴晴看房的。一审判决认定孙方元代表彭影与卖方签订房屋买卖合同与客观事实不符。3.孙方元是受其弟弟孙方健委托，代其弟弟孙方健签订房屋买卖合同。在李虔不愿意履行房屋买卖合同时，孙方元未向彭影披露该事实，而直接以自己名义提起诉讼。2020年6月10日至7月17日，孙方元按照买卖合同约定将74万元购房款支付给李虔。一审查明彭影支付购房款的时间是2020年7月15日和16日。可以表明孙方元支付给李虔的购房款并不是彭影的。如果孙方元是代彭影签订的购房合同，彭影未将购房款支付给孙方元的情况下，孙方元没有理由为其垫付购房款。4.孙方元签订购房合同并非职务行为，其行为后果不应由澽鑫公司承担。二、澽鑫公司未取得涉案购房差价8万元，一审判决澽鑫公司返还该款没有依据。1.以82万元购房是彭影的真实意思表示。2.孙方元在付清全部房款后，即取得要求李虔将涉案房屋过户至其指定人名下的合同债权。3.彭影取得涉案房屋权属的依据是孙方元与李虔之间的《房屋买卖合同》约定的合同债权转让。4.澽鑫公司将收到彭影的全部款项支付给了孙方元，并未占有该款。三、彭影不是涉案8万元的权利人，不是本案适格主体。彭影按82万元购买房屋是其真实意思表示，不存在侵犯其合法权利的行为。涉案房屋的全部价款应当归该房屋的原产权人所有，彭影无权要求返还。四、孙方元未逾期向彭影交房，一审判决逾期交房补助款3300元没有依据。 彭影辩称，一、澽鑫公司主张的孙方元隐名代理其弟签订购房合同理由不成立。在一审中由彭影提供的与澽鑫公司工作人员丁立和孙方元的电话录音可以得知，在彭影和他们沟通的过程中，丁立和孙元方均表示其代理彭影签订了涉案房屋买卖合同。在庭审中又表示未代理彭影签订合同显然与事实不符。如果涉案买卖合同不是代理签订的，那孙方元代彭影签订的购房合同又在何处？孙方元一直主张涉案房屋其弟弟孙方健所购买，但是在一审的庭审过程中自始至终未向法院出示任何有关代其弟弟签订购房合同的客观证据。二、彭影是本案的适格主体，应当按照一审判决履行给付义务。虽然彭影在选房阶段和邓晴晴联系，但是彭影在一审庭审过程中表示其与爱尚中介公司为合作关系，两家对外都挂着“中墅”的招牌。同时邓晴晴、孙方元、丁立在相关售房软件上都是显示的是“中墅地产”业务员，所以彭影有理由相信，以上人员均可为其购房事宜提供服务。此外，彭影支付的10万元定金，虽然支付到了邓晴晴的账户。但是在同一天极短的时间内又由邓晴晴转至丁立的账户，并由丁立出局了定金收据。之后的购房款也支付到了丁立的账户，由澽鑫公司出具了购房款收据，并盖有其印章，以上事实均在一审中得以确认。三、澽鑫公司作为居间活动当事人应当按照诚实守信原则向服务的当事人报告真实情况。澽鑫公司应当按照诚实守信的原则履行自己的义务。在本案中澽鑫公司作为彭影的委托人，应当从有利委托人的角度实现所委托的内容。应当根据合同法第四百二十五条如实向委托人报告合同签订的情况。其在中间加价的行为显然违反了法律规定，应当予以退还多收取的费用。四、澽鑫公司应当按照双方约定承担违约责任。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉请求，维持原判。 孙方元同意澽鑫公司的上诉请求。 彭影向一审法院起诉请求：1.判令澽鑫公司和孙方元及时退还购房款8万元；2.支付逾期交房补助款暂定1800元。审理期间，将逾期交房补助款数额变更为3600元。 一审法院认定事实：2020年春节过后,彭影通过网络与凤台县爱尚房产经纪有限公司（以下简称爱尚公司）的业务员邓晴晴取得联系,打算通过爱尚公司介绍在凤台县城内购买住宅,彭影与邓晴晴于2020年4月5日互加微信，邓晴晴通过微信向彭影推介房源信息供彭影选择。2020年5月13日，邓晴晴向彭影介绍澽鑫公司正在挂牌出售一套位于凤台县住宅（以下均称案涉房屋）,并通过微信发送房屋状况视频，彭影看过视频后表示同意购买，对案涉房屋价格表示接受,即包含家具家电价格为83万元，不包含家具家电价格为82万元。彭影于当日16时06分转给邓晴晴10万元定金,邓晴晴于16时47分和17时05分两次将10万元定金转给澽鑫公司负责人丁立的账户内，丁立为彭影出具定金收据一份，注明“总价捌拾叁万，包两空调与家具家电，捌拾贰万只包含两空调”,收据上加盖有澽鑫公司的合同专用章。因彭影当时在外地，买卖双方未签订书面合同。同一天，澽鑫公司的业务员孙方元（乙方）与案涉房屋原所有权人李虔（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于凤台县室，总金额为75万元，合同签订当日乙方付首付款10万元（含定金8万元），余款65万元于2020年6月13日支付35万元，其余款交易完毕付清。合同的补充条款约定：过户时间由乙方指定，室内家具家电包括房价在内，第二笔款35万元支付时，甲方搬出交与乙方使用，家具家电带走少一万元。李虔在卖方处签名，孙方元在买方处签名，并注明“代签”，澽鑫公司加盖合同专用章。也在同一天，即5月13日12时49分至13时36分，丁立四次转给李虔10万元，李虔出具定金收据一份，内容为：今收到孙方元（由丁立代转）购买本人位于凤台县房屋购房款定金10万元，该笔定金系转账方式支付，家具与电视机带（走），柒拾肆万，留两台空调，东西不带（走），柒拾伍万。2020年6月10日,李虔给孙方元出具购房款收据一份,内容为:今收到孙方元购买本人位于凤台县房屋购房款35万元,房屋总价74万元,该笔房款系转账方式支付,此总价不含家具,此房款用于还银行房贷尾款,2020.6.19前过户在孙方元指定人名下。孙方元于6月10日16时46分转5万元，6月12日14时18分转款5万元、14时19分转款5万元、14时36分转款20万元，7月15日11时42分转款27万元，7月17日17时转款2万元，以上孙方元转给李虔购房款合计64万元，加上丁立代转的10万元，共计74万元。彭影于2020年7月15日10时16分、7月16日8时38分、8时39分分别转给丁立购房款5万元、40万元、27万元，合计72万元，加上邓晴晴转款10万元，共计82万元,以上款项均由丁立出具收据,并加盖澽鑫公司合同专用章。2020年7月16日，李虔与彭影到不动产登记部门办理了房屋买卖转移登记，案涉房屋的权利人转移至彭影、李顺名下。彭影交纳中介服务费8000元，澽鑫公司出具收据。7月20日案涉房屋涉及的水、电、燃气等过户完毕。7月29日邓晴晴将案涉房屋的钥匙交给彭影的家人。 李虔与孙方元签订房屋买卖合同后，又不同意出售，因未协商好，孙方元于2020年6月5日向法院提起诉讼，案号为（2020）皖0421民初2260号，后李虔同意履行合同，孙方元于2020年7月7日撤回起诉。 澽鑫公司与爱尚公司均加盟安徽中墅房地产经纪有限公司，对外名称均为“中墅地产”，经营上存在合作关系。 一审法院认为，关于本案的法律关系性质，彭影欲购买住宅,向爱尚公司查询信息,因无合适房源,爱尚公司的业务员邓晴晴即向彭影介绍澽鑫公司的房源信息,彭影对澽鑫公司挂牌出售的案涉房屋满意后,通过邓晴晴转给澽鑫公司定金10万元,澽鑫公司予以接受，因此,彭影与澽鑫公司之间形成事实上的居间合同关系。因此，本案案由应为居间合同纠纷。关于案涉房屋买卖双方当事人的确定，从彭影与丁立的电话录音内容足以认定，案涉房屋买卖双方即是彭影和原房屋所有权人李虔，而未涉及其他第三方。由于彭影在外地，不能现场签订合同，澽鑫公司接受彭影的委托，让业务员孙方元代表彭影与卖方签订房屋买卖合同，事后，彭影与房屋卖方李虔办理了房屋过户手续，说明彭影对澽鑫公司代签合同的行为予以认可。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，澽鑫公司应当依照中介行业的服务规则组织买卖双方对价格、款物交付时间、违约责任等重要事项进行磋商，达成一致意见后，方可履行代签合同的行为。但澽鑫公司代签合同后，明知合同约定的价格为75万元（实际成交价74万元），却故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，向服务对象彭影虚报价格为82万元，其行为违反了诚实信用原则和有关法律规定，因此给彭影造成的经济损失应予赔偿，其超出房屋成交价多收取的8万元应予退还。关于彭影主张的逾期交房补助款的问题，依照澽鑫公司于2020年7月16日向彭影许下“两天交房，过一天补助300元”的承诺，澽鑫公司负有于7月18日前履行交付房屋的义务，但从彭影与邓晴晴的微信聊天记录内容可以看出，直到2020年7月29日彭影的家人才拿到房屋钥匙，因此，澽鑫公司构成违约，应承担违约责任，逾期交房11天，应支付补助款3300元。因孙方元的行为属履行职务行为，应不承担赔偿责任。关于孙方元抗辩称，案涉房屋是其弟孙方健购买，代其弟签订房屋买卖合同，然后又转手卖给彭影，对此，不予采信，其理由如下：1.未有孙方健购买房屋的转款依据；2.未有孙方健与彭影的房屋买卖合同；3.未有孙方健出售房屋的收款依据；4.孙方元起诉李虔，原告列孙方元，而不是孙方健，且诉状中也未提及孙方健买房；5.彭影与丁立、孙方元的多次电话录音内容，也未提及孙方健买房卖房的事情；6.案涉房屋最终由李虔和彭影办理过户手续，而未涉及到孙方健。 综上，对彭影的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、凤台县澽鑫房产中介有限公司于本判决生效之日起10日内退还彭影购房款8万元、支付逾期交房补助款3300元，合计83300元；二、驳回彭影的其他诉讼请求。案件受理费923元（已减半收取），由凤台县澽鑫房产中介有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实同一审判决书认定事实一致。 本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决澽鑫公司退还彭影购房款8万元和逾期交房补助3300元是否妥当。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，彭影委托爱尚公司的邓晴晴购买房屋，邓晴晴与澽鑫公司的业务员孙方元联系，确定购买涉案房屋，根据彭影此后向澽鑫公司的工作人员丁立转购房款及与丁立、孙方元的录音，以及此后收取彭影的中介服务费等，可以认定澽鑫公司接受了彭影的委托，与彭影形成了居间合同关系。澽鑫公司接受彭影的委托为其提供购买房屋的居间服务，应当根据诚实信用原则，遵守职业道德和行为操守，忠实尽职履行自己的居间服务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《房地产经纪管理办法》第二十五条规定：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为……，其中第（二）项为：对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；第（三）项为：以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或强制交易。第（八）项为：承购、承租自己提供经纪服务的房屋。根据上述规定，即便按照澽鑫公司上诉所称，涉案房屋系孙方元从李虔手中购买再转卖给彭影，亦是不予允许的行为，且根据相关证据，无法证明其该项上诉主张。李虔将涉案房屋委托澽鑫公司出售，孙方元代表彭影与李虔签订的房屋买卖合同，合同约定价款为74万元，彭影给付丁立82元，澽鑫公司多收取的购房款，应由予以退还。澽鑫公司于2020年7月16日向彭影出具购房款收据，明确写明两天交房，逾期一天补助300元，彭影于2020年7月29日才拿到涉案房屋的钥匙，一审法院据此支持逾期交房补助费用3300元，并无不当。澽鑫公司主张逾期交房系彭影自己造成的，并未提供证据予以证明。澽鑫公司上诉主张彭影诉讼主体不适格，无权主张涉案8万元。对此，本院在上述中已经分析认定孙方元代彭影与李虔签订购房合同，澽鑫公司多收彭影购房款，彭影要求退还，并无不妥。澽鑫公司该项主张依据不足，不予支持。 综上所述，澽鑫公司上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1890元，由凤台县澽鑫房产中介有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二一年一月二十八日 法官助理王菊 书记员丁烁