山东省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁行终1906号 上诉人（原审原告）赵仙春，女，1955年3月11日出生，汉族，市民，住菏泽市牡丹区。 被上诉人（原审被告）菏泽市牡丹区人民政府,住所地菏泽市东方红西街**。 法定代表人张泽中，区长。 被上诉人（原审被告）菏泽市人民政府，住，住所地菏泽市中华东路**/div> 法定代表人陈平，市长。 赵仙春因诉菏泽市牡丹区人民政府、菏泽市人民政府房屋征收补偿及行政复议一案，不服菏泽市中级人民法院于2020年8月19日作出的（2019）鲁17行初426号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2018年3月9日，菏泽市牡丹区人民政府作出《牡丹区2017-22号地块（一期）房屋征收决定书》，征收范围为大堤以东、黄河路以南、太原路以西、康庄路以北（以规划征收红线为准）。同日，菏泽市牡丹区人民政府发布征收通告，公布了《牡丹区2017-22号地块（一期）房屋征收补偿方案》。被征收人赵仙春位于征收范围内的房屋（丈量编号为×××38），土地面积275.9平方米，合法实有建筑面积248.31平方米，房屋用途为住宅。2018年3月14日，经集体协商选定的菏泽正源房地产土地评估咨询有限公司评估，被征收房屋评估价值及其他费用共计人民币1398825；按产权调换补偿方式，被征收房屋评估价值及其他费用共计人民币1483251元。在房屋征收决定规定的签约期限内，被征收人未提出复核评估，也未与房屋征收部门达成补偿协议。2019年4月16日菏泽市牡丹区人民政府对赵仙春作出菏区政征补字〔2019〕33号房屋征收补偿决定，其主要内容为：因棚户区改建需要，征收人对大堤以东、黄河路以南、太原路以西、康庄路以北（以规划征收红线为准）范围内的房屋实施征收。被征收人赵仙春位于征收范围内的房屋（丈量编号为×××38），土地面积275.90平方米，房屋建筑面积248.31平方米，房屋用途为住宅。协议签订期限内被征收人与房屋征收部门未能签订征收补偿安置协议。为保证本次棚户区改建项目的顺利进行，维护公共利益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条、第二十六条之规定，决定：一、对被征收人赵仙春位于征收范围内的房屋，按照《牡丹区2017-22号地块（一期）房屋征收补偿方案》的规定给予货币补偿或产权调换。二、被征收人如选择货币补偿，被征收人应得的货币补偿数额合计人民币1398825元。三、被征收人如选择房屋产权调换，被征收人应得的货币补偿数额合计人民币1483251元，并按《牡丹区2017-22号地块（一期）房屋征收补偿方案》确定的安置地点依次选择安置房屋，安置房屋价值与被征收房屋价值的差价，以及被征收人应得的搬迁费、临时安置费等，按照《牡丹区2017-22号地块（一期）房屋征收补偿方案》结算。四、限被征收人赵仙春自本决定书送达之日起十五日内与牡丹区房屋征收部门办理完成房屋征收补偿等手续，并将位于征收范围内的房屋腾空，移交给房屋征收部门。原告不服，提起行政复议，菏泽市人民政府于2019年6月25日作出菏政复决字〔2019〕83号复议决定,维持房屋征收补偿决定，于2019年7月25日送达。原告仍不服，提起本案行政诉讼。 原审法院认为，首先，菏泽市牡丹区人民政府对牡丹区2017-22号地块（一期）已经作出房屋征收决定，虽经司法确认违法但未被撤销，征收补偿程序启动合法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条之规定，在房屋征收部门与本案原告于征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情况下，被告菏泽市牡丹区人民政府有按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的法定职权。其次，被告菏泽市牡丹区人民政府作出的被诉征收补偿决定在认定事实方面，集体协商选定的房地产评估机构经评估，出具了房屋征收估价报告，送达后原告也未在期限内提出复核评估，被告以此为主要证据作出征收补偿决定，认定事实清楚。第三，经审查，被告牡丹区人民政府作出的征收补偿决定符合法定程序，在适用法律方面，被诉房屋征收补偿决定保障了原告选择补偿方式的权利，决定给予原告补偿的事项符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条的规定，适用法律正确。菏泽市人民政府作出复议决定对涉案房屋征收补偿决定予以维持，并无不当。第四，其他方面。原告未提供确定其房产面积方面的合法有效证据，房屋征收补偿安置方案载明了房屋价值的确定方法，按照实测土地面积及基准容积率确定其土地面积和可产权调换建筑面积，符合该征收补偿安置方案的规定，亦不违背《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款关于未登记房屋的处理原则。综上，被诉征收补偿决定及行政复议决定合法，对原告诉求不予支持，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回赵仙春的诉讼请求。案件受理费50元，由赵仙春负担。 赵仙春不服原审法院判决提起上诉，请求撤销原审法院判决，发回重审，或依法改判为撤销菏泽市牡丹区××号房屋征收补偿决定，并责令菏泽市牡丹区人民政府重新作出房屋征收补偿决定。主要理由如下：1.原审法院认定事实不清。原审法院生效判决已经确认涉案房屋征收决定违法，被上诉人却依据违法的征收决定作出补偿决定,显然不当。2.涉案房屋征收补偿决定作出程序违法。房屋征收补偿方案没有征求被征收人的意见，没有进行听证和公示，东城办事处和社区联名作出确定评估机构的意见，没有法律依据。作出确定评估机构的意见书没有经过半数以上被征收人同意，评估机构的选定程序不合法。3.估价报告对价格认定不客观真实，一层和二层估价价格相差甚远，违背合理性原则。被上诉人在作出房屋征收补偿决定之前，应当对被征收房屋进行调查，认定和处理，但被上诉人没有进行调查和认定，估价报告的作出未按照法定程序进行。涉案估价报告作业日期超过一年，房地产市场价格发生巨大变化，被上诉人作出补偿决定，仍以该估价报告为依据，显然损害的上诉人合法权益。4.原审法院判决在认定事实错误的基础上，适用法律必然错误，应予撤销。5.上诉人申请二审法院调取涉案房屋航拍图，证明上诉人拥有对涉案房屋的合法面积数。6.评估报告和补偿决定遗漏了中央空调，没有对中央空调进行评估和补偿。7.上诉人在原审中提交了充分证据证明所建房屋是在2004年房屋普查前建设，按照《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，应予补偿，因被上诉人原因才未找到房屋普查记录，事实上菏泽市自2004年房屋普查后就未对市内的自建房屋办理过登记。 被上诉人菏泽市牡丹区人民政府、菏泽市人民政府在二审期间未向本院提交书面答辩意见。 各方当事人在原审中提交的证据和依据已经原审法院庭审质证并随案卷移送本院。二审过程中，上诉人向本院提交实地勘察调查表和房地产估价报告作为新证据，经查阅原审卷宗，上述两份证据上诉人已在原审中提交。本院二审认定的事实与原审法院基本一致。另查明，《牡丹区2017-22号地块（一期）房屋征收补偿方案》载明：对被征收住宅房屋价值的补偿，按照房屋征收决定公告之日，被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格，结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施、容积率以及土地等因素由房地产价格评估机构评估确定。被征收房屋的建筑面积和用途，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对未经登记的房屋以其他可确权书证或者2004年房屋普查记录为依据认定房屋面积。对没有权属证书、可确权书证或者2004年房屋普查记录的住宅房屋，严格按基准容积率认定合法面积；其中高出基准容积率部分按成本法结合房屋结构、成新等因素给予补偿。对认定为违章建筑、突击搭建的房屋不予补偿。被征收房屋的容积率为基准容积率(0.9)的，按房屋评估价值给予货币补偿或者房屋产权调换。被征收房屋的容积率低于基准容积率(0.9)的，选择货币补偿，按被征收房屋合法实有建筑面积评估补偿；选择房屋产权调换，扣除不足基准容积率部分的建安造价等相关费用(300元/平方米)后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。空闲的合法国有土地使用权人为自然人的，选择货币补偿，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后给予补偿；选择房屋产权调换，只给予产权调换住宅房屋，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用(300元/平方米)后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。对于被征收房屋室内外装饰装修补偿价值的确定办法，按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米300元的标准给予包干补偿。不论是自用房还是出租房，只享受一次包干补偿。 本院认为：本案审查的焦点问题是被诉房屋征收补偿决定的合法性。涉案房屋征收决定虽被人民法院生效判决确认违法，但未予撤销，仍然具有法律效力。上诉人主张涉案征收决定违法，故涉案征收补偿决定亦违法，没有法律依据，本院不予支持。综合上诉人的诉讼请求、上诉理由及原审法院判决，本院主要针对以下问题进行评析： （一）关于评估机构的选定是否合法 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十四条规定：超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。本案房屋征收部门依照相关规定，由东城街道办事处和东祥社区居委会组织被征收人协商同意，选定的评估机构为菏泽正源房地产土地评估咨询有限公司，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条的规定。上诉人关于评估机构的选定程序不合法的主张，不能成立。涉案片区的绝大多数被征收人依据该评估机构出具的评估报告签订房屋征收补偿安置协议的事实，也能佐证选定的评估机构得到了绝大多数被征收人的认可。对上诉人关于评估机构选定程序违法的主张，本院不予支持。 （二）关于被征收房屋合法面积的认定 涉案房屋征收补偿方案规定，对没有权属证书、可确权书证或者2004年房屋普查记录的住宅房屋，严格按基准容积率认定合法面积，对高出基准容积率部分按成本法结合房屋结构、成新等因素给予评估补偿；被认定为违法建筑的不予补偿。涉案估价报告采用基准容积率符合当地政府关于国有土地上房屋征收评估办法等规范性文件的规定，也不违反法律规定。上诉人关于因被上诉人原因未找到房屋普查记录，以及事实上菏泽市自2004年房屋普查后就未对市内的自建房屋办理过登记等理由，均不能否定上诉人的被征收房屋没有上述证书或记录的事实。本案中，上诉人的被征收房屋没有上述证书或记录，房屋征收补偿安置方案载明了房屋价值的确定方法，按照实测土地面积及基准容积率确定其土地面积和可产权调换建筑面积，符合该征收补偿安置方案的规定，亦不违背《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款关于未登记房屋的处理原则。另外，上诉人申请调取涉案房屋航拍图，证明其拥有涉案房屋的合法面积数，对此，因上诉人在原审中并未提出过该申请，且航拍图与涉及房产权属的2004年房屋普查记录并无关联，故本院不予准许。 （三）关于被诉征收补偿决定的实体权益保障 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。本案中，上诉人收到涉案房屋评估报告后，并未在法定期限内依法定程序申请复核评估，应视为对评估结果的认可。评估报告中附属物补偿价值计算表中的空调价值为两台的移机费用，并非中央空调作为动产的本身价值，中央空调所有权仍由上诉人享有，上诉人可自行迁移。房屋实地查勘记录表中记载的中央空调28个风口，其价值包含于按合法建筑面积每平方米300元的标准给予的装饰装修补偿价值的包干补偿中。上诉人关于评估报告遗漏了评估内容的主张，不能成立。上诉人虽主张房屋征收补偿价格明显低于被征收房屋价值，也低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，但并未提交证据证明，本院不予支持。上诉人主张其房屋二层评估价格不合理，并未提交充分证据予以证明。上诉人还对评估时点提出异议。《资产评估执业准则--资产评估报告》第十条规定：“资产评估报告应当明确评估结论的使用有效期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用资产评估报告”。《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定：“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年”。根据上述规定，房屋评估报告的有效期一般为一年。本案中，评估报告确定的补偿价格时点为2018年3月，即征收决定公告之日；而被诉房屋征收补偿决定作出的时间是2019年4月，二者相差一年以上，程序上确实存在瑕疵。但是，判断被诉房屋征收补偿决定是否能够保障被征收人获得公平的补偿，不能因评估报告超过一年而一律不予采信，需要结合具体情况予以认定。本案补偿决定的作出时间距评估报告满一年的间隔仅一个多月，现并无证据证明当地房地产市场价格在此期间有大幅波动，且产权调换房屋位于被征收房屋同地块，平均结算价格低于涉案房屋评估比准价格；对于选择产权调换方式的，原房屋补偿费用在过渡期内还按银行同期存款利率计息。综合以上情况，菏泽市牡丹区人民政府依据所评估的房地产补偿价值作出被诉征收补偿决定，并赋予了上诉人选择补偿方式的权利，决定给予上诉人货币补偿或者产权调换等方式的选择权，并未对上诉人的补偿安置权益造成不利影响。因此，对上诉人有关本案评估时点显失公平的主张，本院不予支持。同时，对于评估报告的有效期问题，被上诉人牡丹区政府在今后的征收补偿工作中应当予以注意，对于在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，应依法及时作出房屋征收补偿决定，确保行政权力依照法定程序行使。 被上诉人作出的涉案房屋征收补偿决定，程序合法，证据充分，对被征收房屋价值的补偿总体上符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定及补偿方案的要求，原审法院认定被上诉人作出的涉案房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，该认定并无不当。菏泽市人民政府作出涉案行政复议决定对涉案房屋征收补偿决定予以维持，并无不当。上诉人关于撤销原审法院判决，发回重审或依法改判的上诉请求，本院不予支持。上诉人若坚持认为因被上诉人原因导致其未找到房屋普查记录而影响其权利，可另寻途径进行救济。 综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费50元，由上诉人赵仙春负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩 勇 审 判 员  蒋炎焱 审 判 员  陈 晖 二〇二一年一月十一日 法官助理  宋海东 书 记 员  李 倩