北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2247号上诉人（原审被告、反诉原告）：石玉龙，男，1983年1月18日出生。委托诉讼代理人：徐鑫，北京中勉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：牟金伟，男，1984年10月21日出生。委托诉讼代理人：周博，北京太古律师事务所律师。上诉人石玉龙因与被上诉人牟金伟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石玉龙上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，依法改判石玉龙无需支付牟金伟免租期租金138320元及空置期租金75000元；一、二审诉讼费用由牟金伟承担。事实和理由：牟金伟不应收取免租期租金，牟金伟提供的房屋并不符合商业用水用电要求，石玉龙对水电进行相应改造的期限不应计算租金，而且牟金伟承诺免租期为三个月，故免租期租金应该予以减免。石玉龙不应支付空置期租金，违约金和空置期租金重复，而且因疫情原因导致的房屋空置，责任不应由石玉龙承担。牟金伟辩称：同意一审判决，不同意石玉龙的上诉请求及理由。牟金伟向一审法院起诉请求：确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于2020年1月7日解除；石玉龙给付牟金伟免租期内的租金138320元、房屋空置损失15万元、违约金25000元、物业管理费11828元。石玉龙向一审法院反诉请求：牟金伟给付供电、燃气、消防设施改造费108060元；返还2019年12月25日至2020年2月4日期间的房屋租赁费33330元；返还租赁押金12903.2元（已付租赁押金2万元扣除物业费7096.8元）；返还结余水费547.2元、电费478.66元、燃气费173.47元。一审法院认定事实：2019年3月6日，牟金伟与石玉龙签订租赁合同，约定：牟金伟将北京市朝阳区黄厂路×院×楼×房屋（以下简称涉诉房屋）出租给石玉龙，房屋用途为商业。租期自2019年3月6日至2024年8月5日，其中2019年3月6日至2019年8月5日是牟金伟赠送石玉龙的免租期。免租期内物业费由牟金伟承担，除物业费外的其他所有房屋费用均由石玉龙承担；免租期内牟金伟免除石玉龙房租，如石玉龙未按约定日前支付房款的或出现租期内提前解约的情况的，免租期将自动解除，免租期间的房屋租金按照5元/平方米/天计算房租。租金总计180万元，租赁押金2万元；2019年8月6日至2020年8月5日期间，年租金30万元；上半年租金15万元，物业费（年）14193.6元，共计164193.6元，支付时间2019年3月6日前；下半年租金15万元，支付时间2020年1月20日前（以后租金交付时间省略）。租赁期内石玉龙需提前退租的，应提前90天通知牟金伟，并按月租金的100%支付违约金。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，石玉龙给付牟金伟首期租金15万元和租赁押金2万元，牟金伟亦将涉诉房屋交付给石玉龙使用。2019年12月25日，石玉龙通过微信方式向牟金伟提出退房。牟金伟表示，提前退房应提前90天通知，还需补交免租期内的租金并承担违约责任等，双方未能就此达成一致意见。后石玉龙自行搬离涉诉房屋，并于2019年12月31日将涉诉房屋的钥匙、水、电卡等相关物品邮寄给了牟金伟，牟金伟于2020年1月6日签收了上述邮件，并于当日向石玉龙发出《解除租赁合同通知书》，提出石玉龙的行为已构成单方违约，牟金伟有权解除合同，并保留向石玉龙主张赔偿免租期损失、空置期损失、物业费损失及违约金的权利。案件审理过程中，石玉龙提供了施工合同、发票、收据，证明涉诉房屋为非商业配套用房，在其租用涉诉房屋后进行了电力、消防、燃气改造并进行了装修，共支出改造费108060元，牟金伟应返还上述费用。牟金伟则表示，石玉龙在租房前曾验看过房屋，且合同是因石玉龙的原因解除，石玉龙应自行承担装修改造费用。一审法院认定的上述事实，有租赁合同、发票、收据、微信截图、解除通知书及庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为：牟金伟与石玉龙签订的租赁合同的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，牟金伟将房屋交付给石玉龙使用，石玉龙亦应按合同约定给付牟金伟租金及相关费用。石玉龙在合同履行过程中单方提前解约，违反了合同约定，牟金伟要求石玉龙补交免租期内的租金并支付违约金的诉讼请求有合同依据，法院予以支持。合同并未约定石玉龙单方提前解约时需承担免租期内的物业费，牟金伟要求石玉龙支付免租期物业费的诉讼请求缺乏合同依据，法院无法支持。关于合同的解除时间，虽然石玉龙在2019年12月25日向牟金伟提出提前解约，但双方并未就此达成一致意见，石玉龙也未将房屋交还给牟金伟。直至2020年1月6日，牟金伟收到了石玉龙邮寄的房屋钥匙及其他相关物品，当日牟金伟也向石玉龙发出了《解除租赁合同通知书》，应认定租赁合同于2020年1月6日解除。石玉龙亦应给付租金和物业管理费至2020年1月6日，石玉龙要求牟金伟退还2020年1月6日前的租金缺乏依据，法院不予支持。石玉龙提前解约行为确会给牟金伟再次出租房屋造成影响，牟金伟要求石玉龙给付空置期租金损失的诉讼请求合法有据，法院予以支持。考虑到石玉龙已经通过补足免租期租金和支付违约金等方式承担了提前解约的违约责任，法院参照上述因素综合认定空置期租金的具体金额。现租赁合同已经解除，石玉龙要求牟金伟退还租赁押金的诉讼请求合法有据，法院予以支持。石玉龙作为餐饮经营业者，应明知餐饮业对经营房屋的用水、用电、用气，较之其他行业有更高的要求。石玉龙在签订租赁合同前，应根据自己的实际用途对房屋进行考察，在确认房屋符合要求后再签订租赁合同。石玉龙在签订租赁合同时并未对房屋自身用水、用电、用气条件提出异议，应视为其认可了涉诉房屋符合其经营餐饮的基本条件。石玉龙在房屋交付后对房屋进行的装修改造是为了满足其经营需要，在石玉龙单方提前解约的情况下，其无权要求牟金伟赔偿装修改造费用，对石玉龙要求牟金伟赔偿装修改造费的反诉请求，法院不予支持。双方对牟金伟应退还石玉龙水、电、燃气费结余的事实和金额均无异议，法院对此不持异议。综上，一审法院于2020年10月判决：一、牟金伟与石玉龙于二〇一九年三月六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年一月六日解除；二、石玉龙于判决生效之日起十日内给付牟金伟免租期租金十三万八千三百二十元；三、石玉龙于判决生效之日起十日内支付牟金伟违约金二万五千元；四、石玉龙于判决生效之日起十日内赔偿牟金伟房屋空置期租金损失七万五千元；五、石玉龙于判决生效之日起十日内给付牟金伟物业费五千九百八十九元；六、驳回牟金伟的其他诉讼请求；七、牟金伟于判决生效之日起十日内退还石玉龙租金二万三千四百二十四元；八、牟金伟于判决生效之日起十日内退还石玉龙水费、电费、燃气费共计一千一百九十九元三角三分；九、牟金伟于判决生效之日起十日内退还石玉龙租赁押金二万元；十、驳回石玉龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3089元，由牟金伟负担607元（已交纳），由石玉龙负担2482元（于判决生效后七日内交纳）；反诉费1705元，由牟金伟负担458元（于判决生效后七日内交纳），由石玉龙负担1247元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于石玉龙应否向牟金伟支付免租期及空置期租金。牟金伟与石玉龙签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同履行过程中，2019年12月25日，石玉龙通过微信方式向牟金伟提出退房。后石玉龙自行搬离涉诉房屋，并于2019年12月31日将涉诉房屋的钥匙、水、电卡等相关物品邮寄给了牟金伟，牟金伟于2020年1月6日签收了上述邮件，并于当日向石玉龙发出《解除租赁合同通知书》。本院认为，石玉龙在合同履行过程中单方提前解约，违反了合同约定，石玉龙应按合同约定承担相应的违约责任。按照合同约定，如石玉龙未按约定日前支付房款的或出现租期内提前解约的情况的，免租期将自动解除，故石玉龙应当承担相应的免租期租金。同时，按照合同约定，租赁期内石玉龙需提前退租的，应提前90天通知牟金伟。且石玉龙提前解约行为确会给牟金伟再次出租房屋造成影响，故石玉龙应当承担相应的空置期租金损失。一审法院在考虑石玉龙已经通过补足免租期租金和支付违约金等方式承担了提前解约的违约责任的基础上，确认石玉龙给付牟金伟空置期租金的数额合理，本院予以维持。综上所述，石玉龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4500元，由石玉龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  玄明虎审 判 员  沈 放二〇二一年一月二十九日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿