陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2020）陕01民终14678号 上诉人（原审被告）：史小姣，女，1990年11月15日出生，汉族，住西安市雁塔区南门商铺林溪古树茶馆。委托诉讼代理人：李海卫，男，1983年8月2日出生，汉族，住西安市雁塔区南门商铺林溪古树茶馆。被上诉人（原审原告）：李昭慧，女，1995年10月1日出生，汉族，住北京市海淀区楼XX。委托诉讼代理人：李愚，男，1982年10月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人史小姣因与被上诉人李昭慧房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初14853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史小姣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李昭慧的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李昭慧负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，部分判项超过李昭慧的诉请范围，二审应予改判。1.《商铺租赁合同》系双方协商一致解除，一审认定史小姣违约，不符合事实。史小姣自2018年4月15日承租房屋至2020年5月14日，房租费用已足额结清。2020年春节后，因受新冠疫情影响，史小姣承租的商铺连续3个月停业，没有收入，经营困难。2020年2月底，经双方协商后，李昭慧并未同意减免房租，但同意史小姣按月支付，并根据实际经营延迟交付房租，疫情缓解复工后，2020年5月，史小姣通过销售春茶以及私人借债方式结清疫情期间所欠房租，后茶社生意不如以往，难以维持日常开销，没有能力承租该商铺。基于此，2020年5月28日史小姣与李昭慧协商于2020年6月14日前搬离，并取得李昭慧的同意。当天史小姣按照李昭慧的要求在商铺门口张贴了招租广告，并留下李昭慧的联系电话。同年6月8日，史小姣按照李昭慧的要求，将室内“草糊的墙”拆除，并将钥匙留在隔壁旅行社后离开。据此，在《商铺租赁合同》履行期间，发生了不以双方当事人意志为转移且不可抗拒的事由，致使史小姣停业。史小姣根据情事变更原则，与李昭慧协商一致，将原租金支付方式变更为按月支付并于2020年6月15日解除《商铺租赁合同》，故合同系双方协商一致解除，史小姣没有违约。2.史小姣没有违约，不应承担被扣除租赁保证金、支付违约金、赔偿损失等责任，一审判决第二、三、四项，存在错误，应予撤销。3.史小姣已向李昭慧付清2020年5月14日前的房租，并约定解除合同，搬离前，史小姣已通知李昭慧使用已交纳的押金10000元冲抵尚未支付的房租（2020年5月14至6月8日），故一审判决史小姣支付李昭慧11666元存在错误，应予纠正。4.一审判决李昭慧有权扣除史小姣交纳的租赁保证金10000元不予返还，超出了李昭慧的诉讼请求范围，且与一审判决第二项史小姣向李昭慧支付违约金3499.8元的判项重复，存在错误，应予撤销。根据李昭慧在一审中的诉讼请求第3项“李昭慧按合同约定扣除史小姣租赁保证金抵作史小姣违约金”，李昭慧是请求一审法院判决其从史小姣交付的租赁保证金中直接扣除史小姣应当承担的违约金，并未要求法院判决其有权扣除史小姣缴纳的10000元租赁保证金，故一审判决与李昭慧的诉讼请求不符，超出了诉请范围。另外，即使史小姣违约，应向李昭慧支付违约金，数额也应以遭受的实际损失为限，并非租赁保证金的全部数额。结合一审判决第二项判项，一审法院认定史小姣应当向李昭慧支付的违约金数额为3499.8元。故即使按一审法院认为，史小姣应承担的违约金数额不应超过3499.8元，并非全部租赁保证金数额。5.一审判决史小姣赔偿李昭慧损失5000元，缺乏事实根据和约定依据，使史小姣重复承担违约责任，应予撤销。装修免租期是李昭慧为吸引史小姣承租其房屋，在与史小姣签订《商铺租赁合同》时给予的租金优惠。史小姣基于该优惠承诺等综合考虑，才与李昭慧签订《商铺租赁合同》。因此，除非《商铺租赁合同》明确约定史小姣违约解除合同的，应当赔偿装修免租期损失。否则，即使史小姣违约，李昭慧也无权要求史小姣赔偿其装修免租期损失，更无权要求既扣除租赁保证金抵作违约金，又要求史小姣赔偿装修免租期损失。故，一审判决扣除史小姣交纳的租赁保证金，并判决史小姣赔偿李昭慧房屋空置期损失，缺乏合同约定根据，且让史小姣重复叠加承担违约责任。6.一审判决史小姣按照欠付租金的1%向李昭慧支付逾期付款违约金，明显过高，超出法定保护限额，存在错误，应予纠正。违约金在于弥补当事人因对方违约而遭受的损失，不具有惩罚性。本案中，即使史小姣违约，也只能按照同期贷款市场报价利率计算，支付违约金。7.即使史小姣违约解除合同，一审也应在李昭慧遭受的实际损失范围予以判决，但一审判决违法加重了史小姣的责任。违约赔偿以损害填平为原则，本案中，即使史小姣违约，应承担被扣除租赁保证金、支付违约金、赔偿房屋空置损失等数额的总和，不应超过李昭慧遭受的实际损失。事实上，2020年6月8日史小姣搬离后，李昭慧很快就招到新的承租人，实际并未遭受损失。但一审在未查明李昭慧实际损失的情况下，判决史小姣支付违约金、赔偿房屋空置损失，并由李昭慧扣除租赁保证金，与事实不符，适用法律错误，应予撤销。8.即使史小姣违约解除合同，按照合同约定，李昭慧仅可不予返还租赁保证金，但无权要求史小姣支付未实际使用房屋的租金及承担其他责任。根据《商铺租赁合同》第12.3条“乙方违约解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金”约定，即使史小姣单方违约解除合同，史小姣承担违约责任的范围，仅限于被没收租赁保证金；李昭慧无权要求史小姣支付实际未使用房屋的租金及其他违约金、房屋空置损失。9.涉案商铺的实际所有权人为李昭慧的委托代理人李愚，涉案商铺的租赁洽谈及租赁合同的签订，都是与李愚洽谈、签约，房租也一直由李愚收取。李愚系国家工作人员，应如实向国家报告其个人及家庭财产。李昭慧辩称，1.史小姣陈述与事实不符，双方未协商一致解除《商铺租赁合同》，史小姣违约事实清楚、证据确凿，应承担被扣除租赁保证金、支付违约金、赔偿损失等责任，一审判决适用法律正确，依法应予以维持。2.史小姣未与李昭慧约定解除合同，李昭慧一直按照合同条款履约，关于史小姣所述已通知李昭慧充抵房租一事其于法无据、与事实不符。一审判决应予以维持。3.一审判决李昭慧有权扣除史小姣交纳的租赁保证金不予返还，并未超出李昭慧的诉请范围，在租赁合同中有明确的条款进行约束；支付违约金依据合同执行，与法有据。4.李昭慧与史小姣签订合同期限为4年，实际只使用2年后违约，史小姣赔偿李昭慧损失5000元适用法律正确，应予以维持。5.双方合同中明确规定欠付房租逾期支付违约金相关内容，史小姣在单方解约合同时，所欠房租为70000元，一审法官已考虑其合理性，进行了核减，依法有据，应予维持。6.史小姣提出“即使违约解除合同”即说明史小姣已认可其违约事实，李昭慧要求根据合同执行违约条款，不存在显失公平，不应撤销。7.史小姣自2020年5月10日起以欺骗的方式拖欠房租，并使用房屋至2020年6月14日，在此期间没有停止生意，不断进货，却拖欠房租，同时要挟李昭慧购买其五六千块钱茶叶后就可以按合同继续执行，动机不当，故李昭慧不仅有权要求史小姣支付实际使用房屋租金而且也有权要求史小姣承担其他责任。8.史小姣关于李愚系国家工作人员等说法与本案无关，史小姣捏造并散布虚构的事实，李昭慧将另行追究史小姣责任。9.史小姣方实际经办人李海卫严重失信。李昭慧向一审法院起诉请求：1.史小姣按照合同约定支付拖欠房租11858元（自2020年5月15日至2020年6月14日）；2.史小姣按合同约定支付逾期交纳房租滞纳金21700元；3.李昭慧按合同约定扣除被告租赁保证金抵做史小姣违约金；4.史小姣因未履行合同承担空置期一半的房屋租金5000元；5.史小姣承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月15日，李昭慧（甲方、出租方）与史小姣（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于西安市雁塔区XX路XX段XX园XX号XX层西侧及二层全部出租给乙方，商铺建筑面积169.14㎡，租赁期共计4年，自2018年4月15日起至2022年5月14日止;第4.1条约定甲方给予乙方30日的装修免租期，免租期自交付日起算；4.2条约定2018年4月15日至2019年5月14日，每年租金合计120000元，2019年5月15日至2020年5月14日，每年租金为130000元，2020年5月15日至2022年5月14日，每年租金为140000元，并详细明确了缴纳房屋租金的次数、时间、金额，其中第七次缴纳时间为2020年5月10日，金额为70000元。第5.1条约定，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金形式支付第一年一个月租金总额10000元给甲方作为保证金（经甲方允许，乙方保证金可延迟至2018年11月10日前缴纳）；5.2条约定在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；第12.1条约定乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金；第12.3条约定乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵作违约金（在未缴纳保证金前，将以提前缴纳的房租作为保证金），甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。合同签订后，李昭慧将房屋交付给史小姣。经询，李昭慧称，史小姣于2018年11月向其交纳了租赁保证金10000元，并付清了2020年5月9日前的房屋租金；2020年6月14日，史小姣向其交还涉案房屋。庭审中，李昭慧明确，其诉请第一项欠付房屋租金的数额经核算应为11666元；诉请第二项根据合同第12.1条约定，以11666元计算，每逾期一日按1%计算，共计算一个月，为3499.8元；诉请第三项，系依据合同第5.2条，其有权没收保证金不予退还；诉请第四项，具体指合同约定租期为4年，免租期为一个月，史小姣承租两年后解除合同，经折算应支付其半个月免租期的损失，根据第一年租金标准每月1个月，计算为5000元。一审法院认为，李昭慧、史小姣签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。史小姣作为承租人应对其支付租金数额、交还房屋时间承担举证证明责任，其经法院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见，应承担不利法律后果，故关于已付租金数额、房屋交还时间，法院采信李昭慧意见。史小姣于2020年6月14日搬离房屋，故其应向李昭慧支付2020年5月15日至2020年6月14日期间的租金11666元。关于李昭慧诉请主张的滞纳金，根据合同12.1条约定，实际系违约金性质，李昭慧主张违约金3499.8元，未超出合同约定，依法予以支持。关于李昭慧诉请主张扣除租赁保证金，根据合同5.2条、12.3条约定，如乙方违约，则甲方不予返还租赁保证金。李昭慧的该项诉请，依法予以支持。关于李昭慧诉请第四项，经李昭慧明确系房屋装修免租期的损失，根据合同约定租期4年，李昭慧给予史小姣1个月装修免租期，史小姣承租2年后解除合同，对李昭慧造成了半个月免租期的租金损失，李昭慧主张史小姣按第一年租金标准支付半个月租金损失5000元，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告史小姣应于本判决生效之日起十日内向原告李昭慧支付欠付租金11666元。二、被告史小姣应于本判决生效之日起十日内向原告李昭慧支付违约金3499.8元。三、原告李昭慧有权扣除史小姣交纳的租赁保证金10000元不予返还。四、被告史小姣应于本判决生效之日起十日内向原告李昭慧支付租金损失5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其余诉讼请求。一审案件受理费764元，由被告承担550元，原告承担214元。鉴于原告已预交，故被告在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，李昭慧与史小姣签订的案涉《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。史小姣主张其于2020年5月28日与李昭慧协商一致于同年6月15日解除《商铺租赁合同》，李昭慧对此不予认可，史小姣就其主张未能提供有效证据予以证明，一审法院不予采信，并无不当。一审法院根据对案件的审查，认定史小姣违约，应承担违约责任，认定并无不当，唯违约责任的承担应结合本案具体情况确定。史小姣向李昭慧支付的租赁保证金10000元，双方在合同中约定在乙方史小姣违约的情况下，甲方李昭慧有权没收保证金，则可以认定该租赁保证金10000元具有违约金的性质，李昭慧亦于一审诉请中主张按合同约定扣除被告租赁保证金抵做史小姣违约金，一审法院判令该租赁保证金10000元李昭慧不予返还的同时，另行判令史小姣向李昭慧支付违约金3499.8元，判决不当，故一审判决第二项应予撤销，第三项表述不当，应予更正。对于房屋交还时间，一审法院经审查认定为2020年6月14日，一审法院遂判令史小姣向李昭慧支付2020年5月15日至2020年6月14日期间租金11666元，并无不妥。关于装修免租期的租金损失问题，合同约定租期4年，李昭慧给予史小姣1个月装修免租期，史小姣承租2年后解除合同，一审法院按照合同实际履行情况认定史小姣的违约行为给李昭慧造成半个月免租期的租金损失，该损失按照第一年租金标准认定为5000元，是适当的，史小姣辩称不应给付，理由不能成立。据此，一审判决第一项、第四项、第五项应予维持，第二项应予撤销，第三项变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初14853号民事判决第一项、第四项、第五项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初14853号民事判决第二项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初14853号民事判决第三项为：史小姣交付李昭慧的租赁保证金10000元抵做违约金，李昭慧不再予以返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费764元，李昭慧已预交，由李昭慧负担200元，由史小姣负担564元；二审案件受理费764元，史小姣已预交，由史小姣负担。史小姣在履行上述给付金钱义务时将其应负担的款项一并给付李昭慧。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年一月七日 书 记 员   刘  明  明     1