重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初26693号 原告：重庆美联营销策划有限公司，住所重庆市渝中区民生路**附**第****，统一社会信用代码91500103753050432Q。 法定代表人：张锦成，董事长。 委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。 被告：重庆复地金羚置业有限公司，住所重庆市北部新区，住所重庆市北部新区龙晴路**复地复城国际**15000000564752836。 法定代表人：唐垠。 委托诉讼代理人：程杨，女，汉族，1988年8月12日出生，住重庆市江**，系公司员工。 原告重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）与被告重庆复地金羚置业有限公司（以下简称复地公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶胜利独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告美联公司委托诉讼代理人马剑星，被告复地公司委托诉讼代理人程杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美联公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告佣金514771元。2、被告支付原告截止2020年8月25日的资金占用损失12781.7元，从2020年8月26日起，以514771元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至付清之日止。3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订了《复地君屿墅项目分销居间合作协议》，主要约定，原告对被告开发的“复地君屿墅项目”提供商品房代理销售服务，被告向原告支付销售佣金，佣金标准为：联排类物业按成交总价的2.5%；服务期限为2019年7月14日至2019年12月31日。后原告按约积极推荐客户，提供了代销服务。被告分别与多位客户签订了商品房买卖合同并已经收取全款，应支付原告佣金514771元。但被告未履行支付义务，给原告造成经济损失。被告已构成严重违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告复地公司辩称，不同意向原告支付佣金及资金占用损失。佣金未结是因为原告未履行居间合作中的义务，未提供或者不按照要求提供被告要求进行客户确认的购房者的直系亲属的信息资料，导致被告无法确认客户来源，且原告也未按照合同约定开具发票，故被告无支付相应佣金的义务，也并未违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于证据《复地君屿墅项目分销居间合作协议》、电子报备单、来访客户确认单、《重庆市商品房买卖合同》、统一收据、银行POS单、《复地·君屿墅项目》认购书、未收佣明细、身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件，因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月22日，以复地公司为甲方、美联公司为乙方，双方签订了《复地君屿墅项目分销居间合作协议》，主要约定：乙方为甲方开发的复地君屿墅项目提供非独家居间服务，居间成功的标志为签定《商品房预售/销售合同》并生效，合作期限为5个月，自2019年7月14日至2019年12月31日，合作方式为中介居间。协议第三部分佣金标准：比例佣金，联排类物业佣金标准为成交总价的2.5%。第四部分佣金结算：结算方式约定，按推荐客户签约后的回款情况同比例结算为唯一结算条件，其中一次性付款：签定《商品房预售/销售合同》且全款到账结算佣金；按揭付款：签定《商品房预售/销售合同》且按揭首付款到账、银行受理按揭贷款审批通过后结算首付款对应比例佣金，按揭全款到账后结算剩余佣金；分期付款：签定《商品房预售/销售合同》且首付款到账，结算首付款对应比例佣金，之后按回款到账情况同比例结算。无论何种付款方式，均按推荐客户签定《商品房预售/销售合同》并全款到账结算佣金。结算依据约定，乙方满足上述佣金结算条件后，应向甲方提交所成交房屋的书面佣金请款单，并同时附上下述全部文件，且该等文件须已由甲方指定人员确认：（1）居间指定报备人员在复地人公众号注册并完善账号信息，在云客报备客户信息：包括客户姓名、手机全号、备注信息，由系统根据规则判定客户报备是否成功；(2)云客报备信息中的带看人带客户到售楼处后，需先到物业预登记处由物业对客户进行真实信息预登记，并判定客户是否有效。信息预登记后，打印《复地君屿墅项目来访客户确认单》，乙方人员签字确认，确认单须注明签字日期和时间，案场经理签字确认后返给乙方对接人；（3）甲方400回访记录--《签约客户渠道调研明细》（甲方提供）。如甲方回访记录中客户对于回访是否中介推荐、是否亲朋好友推荐均为“否”，则该套居间不予确认。当甲方确认无误后，乙方须向甲方提前提供合法发票，甲方在收到发票后30个工作日内向乙方结算支付佣金。第五部分乙方推荐客户的认定，乙方客户确认标准约定:1、《复地君屿墅项目来访客户确认单》确认之前，该客户未到访过项目案场且并非业主。2、《复地君屿墅项目来访客户确认单》确认之前，该客户的亲属及关联人（父母、配偶、子女、兄弟姐妹……）未到访过项目案场。3、乙方在此承诺，无论任何时候甲方发现乙方推荐的客户已到访过项目，即视为甲方客户，乙方同意不计入乙方业绩，甲方不予支付佣金……。客户认定流程约定：步骤1：居间报备人在带看人直接带客户到访项目案场2个小时前通过云客报备客户信息：包括客户姓名、手机全号、备注信息；步骤2：云客中备注的中介带看人将客户带至销售现场，根据现场接待登记要求，应先在物业预登记处通过用paid进行云客判客。判定客户是否有效，如有效则打印预《复地君屿墅项目来访客户确认单》基本信息，乙方人员签字确认，确认单上须注明签字日期和时间。案场经理签字确认后,甲乙两方各执一份。步骤3：若客户签订《商品房预售/销售合同》期间，或其他任何期间，甲方发现该客户或客户亲属或客户关联人存在已经到访情况，应书面告知乙方。第六部分双方的权利与义务，甲方的权利义务约定，本协议有效期内，乙方成功介绍客户销售房屋的，在满足本协议约定的佣金结算条件后，甲方按本协议约定向乙方支付佣金。乙方的权利与义务约定，因乙方居间成功使房屋买卖合同成立且生效的，乙方有权要求甲方按本协议的约定支付佣金。第七部分其他约定，乙方应在任意一笔款项支付前按付款数额向甲方提供足额、合法、有效的发票，否则，甲方有权拒付/推迟付款，乙方的各项合同义务仍按合同约定履行，由此造成的一切损失由乙方承担。 案涉合作协议签订后，美联公司按约履行义务，推荐客户看房，依约微信报备，完成客户确认，促成客户签约购房。 关于洪武、文珊购房 2019年8月20日，洪武在美联公司业务员曹令陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，取得了《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年8月20日，客户姓名洪武，报备及带看经纪人：曹令，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，曹令在带看人处签名，洪武在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。2019年9月25日，洪武、文珊与复地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定洪武、文珊向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X-X号房屋，总成交金额3284135元，支付首付款1314135元，余款1970000元由银行按揭支付。 二、关于李义敏购房 2019年9月2日，李义敏在美联公司业务员卢勇陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年9月2日，客户姓名李义敏，报备及带看人：卢勇，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，卢勇在带看人处签名，李义敏在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。2019年9月4日，李义敏与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》。同月20日，李义敏与复地公司又签订《重庆市商品房买卖合同》，约定李义敏向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X单元X-X号房屋，总成交金额1773574元，支付首付款533574元，余款1240000元由银行按揭支付。 三、关于彭富强购房 2019年12月12日，彭富强在美联公司业务员贺强陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年12月12日，客户姓名彭富强，报备及带看人：贺强，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，贺强在带看人处签名，彭富强在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。2019年12月18日，彭富强与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》2019年12月28日，彭富强与复地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定彭富强向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X单元X-X号房屋，总成交金额1498882元，支付首付款458882元，余款1040000元由银行按揭支付。 关于魏荣秀、何贤春购房 2019年8月19日，魏荣秀在美联公司业务员卢勇陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年8月19日，客户姓名魏荣秀，报备及带看人：卢勇，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，卢勇在带看人处签名，魏荣秀在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。 2019年8月20日，何贤春在美联公司业务员卢勇陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年8月20日，客户姓名何贤春，报备及带看人：卢勇，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，卢勇在带看人处签名，何贤春在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。 2019年8月24日，魏荣秀、何贤春与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》，后又签订《重庆市商品房买卖合同》，约定魏荣秀、何贤春向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X-X号房屋，总成交金额2704393元，支付首付款814393元，余款1890000元由银行按揭支付。复地公司先后于2019年8月24日、11月24日出具统一收据，载明收款内容分别为定金271000元、首付款543393元。 五、关于蒲冬琪购房 蒲冬琪系蒲元忠之女、程浩楠之妻。2019年12月15日，蒲元忠在美联公司业务员杨运陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年12月15日14:51:05，客户姓名蒲元忠，报备及带看人：杨运，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，杨运在带看人处签名，蒲元忠在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。 同日，程浩楠在美联公司业务员杨运陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年12月15日14:51:55，客户姓名程浩楠，报备及带看人：杨运，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，杨运在带看人处签名，程浩楠在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。 2019年12月18日，蒲冬琪与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》。复地公司同日出具统一收据载明，收到定金50000元。2020年3月26日，蒲冬琪与复地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定蒲冬琪向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X-X号房屋，总成交金额2580000元，支付首付款780000元，余款1800000元由银行按揭支付，同日取得重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。 六、关于张世会、梁建强购房 2019年9月17日，张世会在美联公司业务员张雪陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年9月17日，客户姓名张世会，报备及带看人：张雪，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，张雪在带看人处签名，张世会在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。 同日，梁建强在美联公司业务员张雪陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年9月17日，客户姓名梁建强，报备及带看人：张雪，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，张雪在带看人处签名，梁建强在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。 2019年9月20日，张世会、梁建强与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》。同年12月21日，张世会、梁建强与复地公司又签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张世会、梁建强向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X-X号房屋，总成交金额3399718元，支付首付款1369718元，余款2030000元由银行按揭支付。 七、关于周会力、曾金购房 周会力、曾金系夫妻关系。2019年9月13日，周会力在美联公司业务员彭森等人陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年9月13日，客户姓名周会力，报备及带看人：彭森，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，彭森在带看人处签名，周会力在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。 2019年9月28日，周会力、曾金与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》，后又签订《重庆市商品房买卖合同》，约定周会力、曾金向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X单元X-X号房屋，总成交金额1753223元，支付首付款553223元，余款1200000元由银行按揭支付。2019年11月24日取得重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。 关于夏平志购房 2019年9月24日，夏平志在美联公司业务员陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年9月24日，客户姓名夏平志，报备及带看人：吴亚菲，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，吴亚菲在带看人处签名，夏平志在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。后夏平志与复地公司签订《复地.君屿墅项目认购书》。同年11月3日，夏平志与复地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定夏平志向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X-X号房屋，总成交金额3117205元。 关于钟世明购房 2019年12月9日，钟世明在美联公司业务员陪同下，到复地君屿墅项目看房。美联公司按照合作协议要求进行微信报备，并取得《君屿墅项目来访客户确认单》。该确认单载明：到访日期2019年12月9日，客户姓名钟世明，报备及带看人：胡丽，渠道：中介公司-重庆美联营销策划有限公司，胡丽在带看人处签名，钟世明在客户处签名，同时确认单上置业顾问、判客岗、项目营销经理、项目财务、项目营销总等均有相关人员签名。同月30日，钟世明与复地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定钟世明向复地公司购买重庆市渝北区XX路X号X幢X-X号房屋，总成交金额2490000元。 审理中，双方均认可：案涉9套房屋的佣金结算金额为514771元无异议。复地公司认同已经收取9套案涉房屋全部房款。 本院认为：美联公司与复地公司签订的《复地君屿墅项目分销居间合作协议》（以下简称合作协议）系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。美联公司应按约为复地公司推荐并带访客户，促成客户与复地公司签订《商品房预售/销售合同》。复地公司应按约向美联公司结算并支付佣金。本案争议焦点主要在于：美联公司是否应该提供带访客户直系亲属信息。现评述如下： 关于美联公司是否需要提供带访客户直系亲属（父母子女）信息资料。美联公司称，合同中约定的客户认定标准中并未明确要求其提供相应购房客户所有直系亲属的信息资料。复地公司认为提供带访客户直系亲属信息资料是美联公司的必要义务，否则复地公司无法确认客户来源，无法确认是否为美联公司的带访客户，故复地公司支付佣金的条件未达到。本院认为，双方签订的《复地君屿墅项目分销居间合作协议》明确客户确认标准：《复地君屿墅项目来访客户确认单》确认之前，该客户的亲属及关联人（父母、配偶、子女、兄弟姐妹……）未到访过项目案场。可见，在《复地君屿墅项目来访客户确认单》签署确认前，就应该确定购房客户直系亲属未到访过项目现场，而不是在签发《复地君屿墅项目来访客户确认单》之后，再收集资料确认客户直系亲属是否到访过项目现场。美联公司现已经取得案涉购房客户的《复地君屿墅项目来访客户确认单》，应当视为复地公司对案涉客户已经确认。同时，案涉合作协议并未约定美联公司有提供带访客户直系亲属信息资料的合同义务。客户认定流程也明确：在客户签订《商品房预售/销售合同》期间或其他任何期间，复地公司发现该客户或客户亲属或客户关联人存在已经到访情况，应书面告知美联公司。可知，复地公司是发现并查明购房客户及其亲属到访情况的主体，若有异议，应书面告知美联公司，而不应加重美联公司收集并提供客户直系亲属信息资料的非合同义务。故本院认定复地公司要求美联公司提供客户直系亲属的信息资料，无事实和法律依据。 关于资金占用损失。美联公司要求以案涉房屋应当结算佣金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率，分别从购房业主签订的网签合同后一个月起计算。该请求不明确具体，起算时间亦没有依据，也与案涉合作协议关于“按推荐客户签定《商品房预售/销售合同》并全款到账结算佣金”的约定不符。故美联公司请求复地公司支付资金占用损失的诉请，本院不予支持。 如前所述，美联公司已经按照案涉合作协议约定带访客户，并促成带访客户与复地公司签订《商品房买卖合同》，且复地公司已经收取全部房款。按照案涉合作协议关于“按推荐客户签约后的回款情况同比例结算为唯一结算条件”的约定，案涉9套房屋已经全款到账，结算并支付佣金的条件已成就。同时，双方对案涉9套房屋的佣金结算为514771元无争议。复地公司以美联公司不提供购房业主直系亲属信息资料为由不支付佣金的抗辩意见，本院不予采纳。故美联公司要求复地公司支付佣金514771元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆复地金羚置业有限公司在本判决生效后三十日内向原告重庆美联营销策划有限公司支付佣金514771元； 二、驳回原告重庆美联营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4537.77元，由被告重庆复地金羚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 叶胜利 二〇二一年一月二十一日 法官助理 马泽林 书 记 员 李 霞