贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初18201号 原告：蒋秀贵，男，汉族，1965年5月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：刘永杰，男，汉族，1990年11月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：周键（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201110222037。 二原告委托诉讼代理人：张顶（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，证号：23072005110003。 被告：王润先，女，汉族，1966年7月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：朱家运（特别授权）。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，系该公司经理。 委托诉讼代理人：周旭（特别授权代理），系贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205201410208563。 委托诉讼代理人：王淋（一般授权代理），系贵州众正律师事务所律师，执业证号：15205202011213563。 原告蒋秀贵、刘永杰与被告王润先、毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“振华公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。二原告及其委托诉讼代理人周键、张顶，被告王润先委托诉讼代理人朱家运，被告振华公司委托诉讼代理人王淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋秀贵、刘永杰向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除（2020）黔0502民初3943号《民事裁定书》中对被执行人毕节市振华房地产开发有限责任公司位于毕节市七星关区（栋编号：10727）1-31-3、1-31-4号房屋的查封；二、请求判令不得执行位于毕节市七星关区（栋编号：10727）1-31-3、1-31-4号房屋；三、请求确认原告蒋秀斌、蒋梦迪依法对位于毕节市七星关区（栋编号：10727）1-31-3、1-31-4号房屋享有所有权；四、本案诉讼费用由两被告负担。事实及理由：2013年03月13日，原告蒋秀贵与被告毕节市振华房地产开发有限公司（以下简称“振华公司”）达成口头协议约定由原告蒋秀贵购买被告振华公司所有的位于毕节市七星关区房屋。同日，原告蒋秀贵与贵州青云物业管理有限公司签订了物业管理合同，随即搬入涉案房屋居住。2014年6月26日，原告向被告振华公司支付Ａ-1-31-3号房屋总价款340199.00元、Ａ-1-31-4号房屋总价款284241.00元，以上共计624440.00元，并且被告振华公司向原告出具了相应购房款收据。2018年1月原告蒋秀贵将涉案两套房屋转让给原告刘永杰，原告刘永杰将购房款转入蒋秀贵之女蒋萍萍（音）的账户，并于同月搬进涉案房屋并居住至今。2019年8月4日由原告刘永杰与被告振华公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告刘永杰向振华公司购买位于毕节市七星关区房屋，房屋总价款分别为340199.00元、284241.00元。合同签订后因被告振华公司原因至今未办理不动产权转移登记。原告在得知涉案房屋因贵院于2020年8月4日作出的（2020）黔0502执3943号民事裁定书被查封后，于2020年10月22日向贵院申请执行异议。贵院于2020年11月5日作出（2020）黔0502执异318号裁定书：驳回案外人蒋秀贵、刘永杰的异议请求。原告认为，原告刘永杰与振华公司的签订的《商品房买卖合同》不违反法律行政法规的强制性规定，真实有效，且原告已经按照约定向被告振华公司付清所有房款。被告振华公司已经向原告蒋秀斌交付了涉案房屋，原告刘永杰自2018年1月初入住该涉案房屋后居住使用至今。但因被告振华公司的原因导致原告蒋梦迪至今不能办理不动产转移登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，贵院应当支持原告的诉讼请求。原告作为涉案房屋的买受人，已经支付全部房款并且实际占有使用该房屋，依法享有排除强制执行涉案房屋的民事权益。贵院将原告的财产予以查封，明显错误。故原告特依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，向贵院提出执行异议之诉。望贵院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 原告蒋秀贵、刘永杰在庭审时补充：诉讼请求第三项修改为请求确认原告刘永杰依法对位于毕节市七星关区（栋编号：10727）1-31-3、1-31-4号房屋享有所有权，第六段将原告蒋秀斌修改为蒋秀贵，原告蒋梦迪修改为原告刘永杰。 被告王润先辩称，原告对王润先起诉没有依据，王润先与原告没有任何经济财产纠纷，还有本案诉讼费用由我们承担没有理由，与王润先无关。 被告振华公司辩称，无异议。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的原告身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：对原告提交的土石方工程承包合同、工程结算书、收据、领款单、转账凭证、前期物业管理合同、移交清单、二手房买卖合同、二手房买卖定金协议、户口簿、转账凭证、收条、商品房买卖合同、执行裁定书两份、水电费缴纳明细、不动产登记查询信息，本院核实证据对贵州青云物业管理有限公司毕节分公司工作人员李训所作的询问笔录及调取的不动产登记查询信息，上述证据符合证据三性且相互印证，能够证明本案的相关事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2013年3月13日，原告蒋秀贵与被告振华公司达成口头协议约定由原告蒋秀贵购买被告振华公司所有的位于毕节市七星关区房屋。同日，原告蒋秀贵与贵州青云物业管理有限公司签订了物业管理合同，随即搬入涉案房屋居住。2014年6月26日，原告向被告振华公司支付Ａ-1-31-3号房屋总价款340199.00元、Ａ-1-31-4号房屋总价款284241.00元，以上共计624440.00元，并且被告振华公司向原告出具了相应购房款收据,收据载明：用土方款抵扣。2018年1月原告蒋秀贵将涉案两套房屋转让给原告刘永杰，原告刘永杰将购房款转入蒋秀贵之女蒋婷婷的账户，并于同月搬进涉案房屋并居住至今。2019年8月4日由原告刘永杰与被告振华公司签订两份《商品房买卖合同》，约定原告刘永杰向振华公司购买位于毕节市七星关区房屋，房屋总价款分别为340199.00元、284241.00元。合同签订后因被告振华公司原因至今未办理不动产权转移登记。原告在得知涉案房屋因本院于2020年8月4日作出的（2020）黔0502执3943号民事裁定书被查封后，于2020年10月22日向本院提出执行异议申请。本院于2020年11月5日作出（2020）黔0502执异318号裁定书，驳回案外人蒋秀贵、刘永杰的异议请求，蒋秀贵、刘永杰遂向本院提起本案诉讼。 另查明：在当地婚姻登记部门未查询到原告刘永杰的婚姻登记信息，在当地房产部门也未查询到原告刘永杰还有其他房屋。 本院认为，本案争议的焦点是：原告是否系涉案被执行房屋的权利人，该权利能否排除人民法院执行。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”及第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”的规定，原告蒋秀贵、刘永杰的执行异议之诉符合上述司法解释的规定，其就执行标的物享有排除执行的民事权益，故原告的异议请求成立，应判决不得执行涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确了案外人要求排除执行异议的审查范围。二十八条、第二十九条分别规定了不动产买受人和商品房消费者的物权期待权能够排除执行的两类充分条件。虽然第二十八条和第二十九条在适用上存在竞合情形，但均系依据第二十四条规定对合法真实且能排除执行的物权期待权的认定标准。第二十八条系登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，属对不动产物权期待权排除执行的一般性认定标准规定，第二十九系针对房屋消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，即在购房消费者与房地产开发企业签订的商品房买卖合同中，在所购房屋用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋情形下，买受人只需签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付价款达到合同约定总价款的50%即可排除执行，其相较于第二十八条规定.不需要在查封前已合法占有房屋并支付全部价款,但必须严格限定在“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件下，目的在于对购房消费者基本居住权的保护。第二十八条和第二十九条并不是单纯以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用标准，也不因被执行人是房地产开发企业，在符合第二十八规定情形下还需以满足第二十九条为必要条件。该两条均是得以排除执行的充分条件，符合任何一条均可排除执行。根据本案查明事实，涉案房屋被本院查封前，刘永杰与振华公司已签订《商品房买卖合同》，全部购房款已支付完毕（原告蒋秀贵与被告振华公司以抵扣的方式支付），合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效;在本院查封涉案房屋前，振华公司已将涉案房屋交付原告，原告已拿到房屋钥匙并办理完毕相关交房入住手续,应认定刘永杰已合法占有房屋;涉案房屋未能办过户登记系振华公司自身的原因所致，刘永杰对此亦无过错。故，本案蒋秀贵、刘永杰要求排除执行的诉请符合上述司法解释第二十八条规定的条件，可以适用该条排除执行。 对于原告要求确认刘永杰对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定,本案买卖的房屋属不动产，因尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，即房屋所有权并未发生变动。上述司法解释第二十八条、第二十九条规定系对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，在符合第二十八条、第二十九条规定排除执行情形下，并未认定买受人享有所有权。本案刘永杰虽可主张物权期待权的保护以排除被告王润先的执行，但不能依据双方合同请求人民法院在本案中确认其享有房屋所有权。因此，刘永杰目前仅享有对房屋的物权期待权，其要求确认享有房屋所有权的诉请，无事实及法律依据，应不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第二十八条之规定，判决如下： 一、在（2020）黔0502执3943号执行案中，不得执行毕节市振华房地产开发有限责任公司开发建设的位于毕节市七星关区（栋编号：10727）1-31-3、1-31-4号房屋。 二、驳回原告蒋秀贵、刘永杰的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50.00元，由被告王润先负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  许粼波 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  成文娟 二〇二一年一月二十一日 书 记 员  王 贵