广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初9831号原告（反诉被告，统称原告）：深圳市芹富新电子科技有限公司，住所地广东省深圳市宝安区****白石厦东区日富路41号三楼东（办公场所），统一社会信用代码为914***********573G。法定代表人：赵春梅，该公司经理。委托诉讼代理人：李晨熙，该公司员工。委托诉讼代理人：孙福俊，广东泰旭律师事务所律师。被告（反诉原告，统称被告）：东莞市坤达石材开采有限公司，住所地广东省东莞市*******************，统一社会信用代码为914************789。法定代表人：杨国义，该公司执行董事及经理。被告：吕育秒，男，1979年8月25日出生，汉族，住广东省丰顺县******新屋下，公民身份号码为441************314。两被告的共同委托诉讼代理人：叶倩虹，广东君政律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：李雪怡，广东君政律师事务所实习律师。原告深圳市芹富新电子科技有限公司（以下简称芹富新公司）与被告东莞市坤达石材开采有限公司（以下简称坤达公司）、吕育秒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行审理。原告芹富新公司的委托诉讼代理人李晨熙、孙福俊，两被告的共同委托诉讼代理人叶倩虹、李雪怡到庭参加了诉讼。双方庭外和解时间不计入审限，本案现已审理终结。原告芹富新公司提出诉讼请求：1.坤达公司、吕育秒共同支付2019年9月至2019年10月期间的使用费差额70000元及逾期付款利息（以70000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日即2020年8月4日计至付清之日）；2.坤达公司、吕育秒共同支付垃圾清运费12150元；3.坤达公司、吕育秒共同支付2019年10月电费10288.32元、2019年10月水费389.4元；4.本案诉讼费用由坤达公司、吕育秒承担。后原告芹富新公司增加诉讼请求：坤达公司、吕育秒共同支付2016年6月至2019年8月期间的使用费差额659695元及逾期付款利息（以659695元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日即2020年8月4日计至付清之日）。事实和理由：2016年2月26日，坤达公司与芹富新公司签订租赁合同，约定芹富新公司将位于东莞市**************钢结构厂房出租给坤达公司生产使用，每月租金为35000元（从第四年开始递增），租期为5年，从2016年3月1日至2021年2月28日。从2016年7月起，坤达公司开始租用芹富新公司的宿舍，双方未对此签订合同，由芹富新公司在每月的收费通知单上注明应收宿舍租金的金额。2019年9月至10月期间，坤达公司又租用宿舍一楼作为仓库，每月租金17000元。2016年4月至2019年10月期间，应付租金及水电费合计2164695元，已经支付了1435000元，尚欠729695元。2019年11月，该公司搬离厂房，并留下大量垃圾。芹富新公司只能自行花钱清理。2019年10月29日，坤达公司的实际控制人吕育秒以个人名义出具欠条，确认欠芹富新公司租金70000元，并承诺在2019年11月30日前付清。经多次催收无果，芹富新公司遂提起诉讼。被告坤达公司辩称，第一，坤达公司已经结清2019年9月以前的全部款项，并且得到了芹富新公司的确认，双方的微信记录可以证实。第二，坤达公司无需支付2019年9月至10月的使用费差额。坤达公司曾于2019年8月、9月以16000元/月提出承租宿舍一楼，但是芹富新公司不同意。后坤达公司决定搬迁，且于2020年10月底开始搬离，并未承租宿舍一楼。芹富新公司自行制作的收费通知单上的电费明显超出实际用量，坤达公司多次要求查验电表，但是芹富新公司不予配合。即便按照芹富新公司提供的水电费金额，坤达公司2019年9月至10月应付的全部款项应为厂房租金77000元、5间宿舍租金3200元、水电费31390.57元，合计111590.57元。因为芹富新公司主张的电费金额不合理，实际应付金额应当少于上述金额。坤达公司在2020年9月19日付清2019年8月的款项后，又合计支付了30000元。由于租赁合同无效，押金可与应付款项抵扣，抵扣之后坤达公司不拖欠任何款项。第三，坤达公司无需支付垃圾清运费。根据租赁合同第三条第一款的约定，房租总额35000元是包括垃圾清运费在内的所有费用，坤达公司已经将租赁物内的物品全部搬离并且清理完毕，芹富新公司提供的转账凭证不能证明12150元是用于清理租赁物垃圾。第四，坤达公司无需支付水电费。芹富新公司没有提供证据证明2019年9月、10月的实际水电用量，应当承担举证不能的不利后果。被告吕育秒辩称，吕育秒是坤达公司的执行总经理。欠条是在芹富新公司阻止坤达公司搬离租赁物时强迫吕育秒签订，不是吕育秒的真实意思表示，吕育秒无需按照欠条约定履行。即使欠条合法有效，也是吕育秒为坤达公司的债务提供担保。由于坤达公司没有拖欠芹富新公司租金，故吕育秒不需要承担任何责任。被告坤达公司提出反诉，请求：1.芹富新公司返还履约保证金（押金）70000元及资金占用损失（按中国人民银行同期贷款利率/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2016年2月26日计至返还之日）；2.芹富新公司返还坤达公司多支付的电费134020元及资金占用利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自起诉之日计至返还之日）；3.芹富新公司承担本案诉讼费。事实和理由：芹富新公司与坤达公司签订租赁合同后，坤达公司依约支付了履约保证金（押金）70000元。经查询，租赁厂房没有取得建设工程规划许可证等，双方签订的租赁合同无效，芹富新公司无权收取履约保证金（押金），应当返还并且支付资金占用利息。合同履行过程中，芹富新公司多次以各种理由收取费用，根据银行转账情况核实，2016年8月至2019年10月，坤达公司向芹富新公司支付的款项比依约应付款项多支付134020元。经统计，2017年7月更换厂房电表后，坤达公司支付的电费明显增加，换电表前（2016年4月至2017年6月）的月平均电费为5270.63元，换电表后（2017年7月至2019年7月）的月平均电费为10947.61元。坤达公司的设备没有增加，产能也没有增加，耗电量不应明显上升，甚至接近一倍。坤达公司多次要求复查，但是芹富新公司均不予配合。因此，坤达公司认为多支付的款项应为超额支付的电费。原告芹富新公司针对被告坤达公司的反诉辩称，租赁合同于2021年2月26日到期，坤达公司因环保问题提前于2019年11月搬离厂房。在搬离前，吕育秒要求将押金抵扣部分租金和水电费，芹富新公司同意，当时坤达公司的法定代表人也在场，吕育秒遂出具欠条。2019年9月至10月的租金、水电费合计150191元，减去押金70000元，在扣减已经收取的10000元，余额为70191元，故欠条金额为70000元。吕育秒签订欠条时，故意将日期写成2012年，企图蒙混过关。后芹富新公司重新打印欠条，交给吕育秒签字确认。签订欠条时，芹富新公司要求收回押金条，吕育秒称找不到了。坤达公司主张芹富新公司以各种名目收取费用，不属实。从坤达公司的交费记录看，其几乎没有按时足额缴纳租金和水电费。坤达公司主张其多支付了134020元，是其计算错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的证据以及陈述，本院查明如下：2016年2月26日，芹富新公司作为出租方（甲方）、坤达公司作为承租方（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将东莞市**************钢结构厂房约2450平方米出租给乙方做生产使用；租期5年，自2016年3月1日至2021年2月28日，起租日为2016年4月1日；房租总额35000元（包含厂房租金、电梯使用费、卫生垃圾清运费、厂长费），从第4年初开始递增，以后每2年递增一次，递增点为10%，房租每月结算一次，于每月10日前（如10日为法定假日，则顺延至下个工作日）支付；签订合同时，乙方必须向甲方交付履约押金70000元和1个月租金，合同终止各项费用付清后，乙方依合同迁出时，甲方一次性退还履约保证金给乙方，如乙方违约提前终止合同或租赁期乙方破坏了房屋结构始终未修复给甲方造成经济损失，甲方有权将上述履约保证金作为赔偿费用扣除；垃圾清运费是指乙方租赁房产所产生的工业和生活垃圾，需经城管办的垃圾运输车运输至垃圾处理厂处理的费用；甲方统一向乙方按计量数额收交水电费，乙方须遵守双方签订的《供电合同》《供水合同》《电梯使用合同》；合同期满或解除时，乙方必须按时迁出，并将家具设备等全部搬清，同时搞好清洁卫生，若在迁出期十天后仍留下设备等物不予搬清，则视作乙方放弃处理，期间所产生的费用由乙方负担等等。同时，双方还签订了《供电合同》《供水合同》，且坤达公司向芹富新公司支付了70000元履约押金。2019年10月底，坤达公司开始搬离案涉租赁厂房。2019年10月29日，吕育秒作为欠款人签订欠条，欠条载明的主要内容为：吕育秒尚欠芹富新公司房租合计70000元，经协商于2019年11月10日前付35000元，于2019年11月30日付清。在签订上述欠条前，吕育秒按照同样内容手写一张欠条，并且落款2012年10月30日。芹富新公司以手写内容有误遂重新打印欠条给吕育秒签名。坤达公司、吕育秒主张该欠条是被迫签订，并非其真实意思表示。芹富新公司则主张该欠条系双方所有费用的结算，具体计算方式为：9月费用80010元（厂房租金38500元+水费583.2元+电费20026.61元+宿舍租金3900元+宿舍一楼租金17000元）和10月费用70180.76元（厂房租金38500元+水费395.28元+电费10385.48元+宿舍租金3900元+宿舍一楼租金17000元），合计150191元，扣减2019年10月16日支付的10000元和抵扣押金70000元，尚欠70000元。坤达公司不确认上述计算方式，并提出以下异议：1.宿舍租金应为1600元/月；2.水电费收费不合理；3.双方没有就租用一楼场地达成一致意见，没有实际使用，不应计费；4.坤达公司合计支付了30000元，于10月16日支付10000元，于10月26日支付了20000元。芹富新公司对此回应称：双方口头约定租用一楼场地，没有签订书面合同；10月26日支付的20000元是支付2019年8月的费用；芹富新公司撤回第3项诉讼请求中主张的水电费。坤达公司根据2017年7月前后水电费收费的差异主张芹富新公司多收取电费134020元，并提交了芹富新公司与其他客户签订的租赁合同、《供电合同》《供水合同》及书面证人证言加以佐证。芹富新公司确认上述租赁合同、《供电合同》《供水合同》，不确认证人证言。案涉租赁合同事宜由芹富新公司的李宗泽和坤达公司的吕育秒经办，双方提交了两人的微信记录佐证。关于租金、水电费的支付问题，微信记录显示：2019年9月3日，吕育秒发送微信称7月份清账，8月晚一点到账再转，李宗泽回复尽快支付8月份的；2019年9月5日，吕育秒表示需要重查一下电费；2019年9月19日，吕育秒支付46674元并发信息称8月份清账。关于租赁一楼的事宜，微信记录显示：2019年8月27日，吕育秒提出租用一楼临用2、3个月或者长期租用，李宗泽回复租金18000元能否接受，吕育秒问16000元行不行，李宗泽没有同意；2019年9月3日，吕育秒再次询问租金16000行不行，李宗泽未对此进行回复。关于垃圾清理问题，微信记录显示：2019年11月14日至18日期间，芹富新公司多次要求坤达公司联系垃圾车清理租赁厂房留下的垃圾，坤达公司未作回复，仅发送了拉垃圾手机号号码给芹富新公司；芹富新公司表示其自行联系工人清理垃圾，并且产生了费用。芹富新公司提交的微信账单显示，其于2019年11月1日向“挖机出租黄生”支付1000元，于11月16日向“大岭山修伸缩门”支付350元，于11月16日向“大岭山工业垃圾诚信建材处理员工”支付3000元，于11月17日向“大岭山工业垃圾诚信建材处理员工”支付3200元，于11月19日向“大岭山工业垃圾诚信建材处理员工”支付200元，于11月20日向“大岭山工业垃圾诚信建材处理员工”支付1400元，于12月18日向“大岭山工业垃圾诚信建材处理员工”支付3000元。芹富新公司还提交了租赁物图片，以证明租赁厂房内部留下大量垃圾。坤达公司不确认上述垃圾清理费，并提出以下抗辩：1.使用费已经包含了垃圾清理费，不应再行收取；2.芹富新公司不能证明上述微信账单是因清理租赁物而产生。另查明，坤达公司向东莞市自然资源局查询本案租赁厂房的建设工程规划许可证。东莞市自然资源局回复称没有查询到相关建设工程规划许可证。芹富新公司和坤达公司均确认租赁物没有取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。芹富新公司自愿撤回第3项诉讼请求，属于其对自身权利的处分，没有违反法律的规定，本院予以准许。案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉租赁合同无效。围绕双方的其他诉讼请求，本院对双方争议分析如下：一、关于欠条的认定《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，芹富新公司有权要求坤达公司按照约定的租金标准支付占有期间的使用费。坤达公司的经办人员吕育秒于2019年10月29日签订欠条，确认尚欠芹富新公司房租合计70000元。芹富新公司主张欠条是对双方所有费用的结算，且已抵扣押金；坤达公司、吕育秒则主张欠条是被迫签订，不是其真实意思表示。对此，本院结合租赁物使用及收费情况加以认定。结合微信记录可知，8月费用已于2019年9月19日结清，芹富新公司主张10月26日支付的20000元是支付8月费用明显不合理，本院不予采信。欠条没有明确载明已经抵扣押金，按照芹富新公司主张的收费情况及坤达公司已付款情况，无法推定欠条所载费用已抵扣押金。因此，芹富新公司主张欠条所载的欠款金额已经抵扣押金，依据不足，本院不予采信。坤达公司、吕育秒主张欠条是受胁迫所签，其未提交证据证明，本院不予采信。因此，坤达公司、吕育秒应当按照欠条内容支付使用费70000元。结合双方微信记录可知，2019年7月、8月的费用均已结清。芹富新公司主张坤达公司、吕育秒拖欠2016年6月至2019年8月期间的使用费差额，依据不足，本院予以驳回。坤达公司主张芹富新公司于2016年8月至2019年10月期间多收取电费134020元，因电费的计算与坤达公司的生产相关，坤达公司虽提出复查，但是没有明确的复查结果。坤达公司提交的其他租户的合同及证人证言，也不能直接证明芹富新公司多收了电费。因此，本院对坤达公司的主张不予采信，对坤达公司诉请返还多支付的电费134020元不予支持。二、押金合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，芹富新公司应将押金70000元退回给坤达公司。至于押金的利息，基于双方互负债务且对于合同无效均存在过错，本院不予支持。三、垃圾清运费的问题租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原、被告因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，坤达公司应当腾空并返还租赁物给芹富新公司。结合双方的微信聊天记录及图片可知，坤达公司在搬离租赁物时，留下大量垃圾未清理，且经芹富新公司多次催促仍未处理，故芹富新公司请人清理所产生的费用应由坤达公司承担。芹富新公司提交的微信账单并未说明款项的性质，故本院根据微信记录显示的清理时间及费用酌情支持7000元。超出部分，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市坤达石材开采有限公司、吕育秒于本判决生效之日起三日内向原告深圳市芹富新电子科技有限公司支付使用费70000元；二、被告东莞市坤达石材开采有限公司于本判决生效之日起三日内向原告深圳市芹富新电子科技有限公司支付垃圾清理费7000元；三、原告深圳市芹富新电子科技有限公司于本判决生效之日起三日内向被告东莞市坤达石材开采有限公司返还押金70000元；四、驳回原告深圳市芹富新电子科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告东莞市坤达石材开采有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为5662.61元，原告深圳市芹富新电子科技有限公司负担4799.61元，被告东莞市坤达石材开采有限公司、吕育秒共同负担863元；反诉受理费减半收取为2282.22元，原告深圳市芹富新电子科技有限公司负担775元，被告东莞市坤达石材开采有限公司负担1507.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  黄方圆二〇二一年一月十八日书记员  陈桂朱强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。