江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初8505号 原告：深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司，住所地淮安市水渡口大道108号白鹭湖庄园沁园南门物业服务中心。统一社会信用代码913208026696201998。 负责人：钱成强，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张倩，该公司职员。 被告：丰球集团（淮安）房地产有限公司，住所地淮安市水渡口大道105号白鹭湖庄园会所。统一社会信用代码9132080079861748XF。 法定代表人：何志昂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李梓，江苏律轩律师事务所律师。 被告：清河区天一婚纱摄影服务中心，住所地淮安市水渡口大大道106号。统一社会信用代码92320811MA1PY2A14M。 经营者：王显，男，1989年10月22日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 原告深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司（以下简称福田物业）与被告丰球集团（淮安）房地产有限公司（以下简称丰球公司）、清河区天一婚纱摄影服务中心（以下简称天一摄影）物业服务合同纠纷一案，本院2020年11月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告福田物业委托诉讼代理人张倩，被告丰球公司委托诉讼代理人李梓，被告天一摄影经营者王显到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告福田物业向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告给付2014年6月1日至2019年12月31日所欠物业服务费11541元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告丰球公司系白鹭湖庄园御园小区105－30号门面房的房产所有人。2012年12月1日，两被告签订房屋租赁协议，协议中约定被告天一摄影承担物业费，但自2014年6月1日起，天一摄影未按约定缴纳物业管理费，经原告多次催缴未果，故诉至法院判令被告天一摄影支付物业管理费，被告丰球公司承担连带责任。 被告丰球公司辩称，1、使用涉案十一间房屋的天一摄影经营人为王显，我公司于2012年12月1日出租给王显，租赁时间为2012年12月1日至2021年12月30日，因此涉案房屋的物业费应由原告与天一摄影进行结算；2、我公司与原告之间每年都有物业费的结算，我公司从未收到原告对涉案十一间房屋的催缴通知，或要求我公司承担保证责任，我公司认为前期物业服务协议中的连带责任系担保责任，应该适用担保期限的规定，原告从未向我公司主张过涉案物业费用，直至2020年10月23日才起诉，我公司认为已经超过保证责任的期限，我公司不应承担连带责任；3、原告并未向天一公司催缴过物业费，原告起诉要求支付物业费也超过了诉讼时效，因此我公司不应承担责任。综上请求法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告天一摄影辩称，1、本案已过诉讼时效，从我方租赁丰球公司门面房到退租7年多时间，我方从未收到催缴物业费函告；2、我方从未与原告签订过物业服务合同，双方不存在物业服务关系，我方也从未交过物业费，承担过物业费的给付义务；3、涉案房屋确实是我方从丰球公司租赁的，依据双方合同第九条约定，房屋交付之前我方需与原告签署物业管理服务合同，这也就表明物业服务费用标准、服务内容等应当由我方与原告之间进行约定，丰球公司与原告之间的物业服务合同并不适用于我方，因此原告无权据此向我方主张物业服务费用。根据《江苏省物业收费管理办法》规定，非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定或在物业服务合同中约定；4、自2014年6月至2020年1月，涉案房屋的相关物业管理服务的内容均是我方自行委托他人处理的，与原告无关，原告实际并未向我方提供包括巡更、监控、消防设施、路灯照明、公共秩序维持等相关物业管理服务，我方也未享受到与丰球公司约定的可以进入小区拍照的自由，且我方还发生电动车被盗、门窗被砸情况，原告也承认未向我方提供物业管理服务；5、原告也未按照《丰球.白鹭湖前期物业服务合同》的内容为丰球公司一期御园门面房提供质价相符的物业管理服务，其也无权要求丰球公司承担物业服务费用。综上，请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2009年10月23日，原告与被告丰球公司签订了《丰球.白鹭湖前期物业服务合同》，约定原告为丰球.白鹭湖庄园B（御园）、C组团提供前期物业服务，物业收费标准为商业物业1.43元/平方米·月。 2012年11月14日，被告丰球公司与被告天一摄影经营者王显签订《丰球房产沿街商铺租赁合同》1份，主要内容为：甲方（丰球公司）向乙方（天一摄影）出租位于淮安市建筑面积1022.67平方米（其中本案30号商铺建筑面积120.34平方米）；租赁期限为2012年12月1日起至2017年11月30日止，第一年免租金，第二年起到第五年每年租金18万元，总租金72万元；甲方同意乙方免交第一年的物业服务管理费，第二年度开始，乙方必须按义务交纳物业管理费；乙方免费享有白鹭湖庄园内场景和样板房拍摄使用权力。 2019年4月1日，被告丰球公司与被告天一摄影经营者王显签订《丰球房产沿街商铺租赁合同》1份，被告丰球公司继续将上述商铺出租给被告天一摄影使用，租赁期限为2017年12月1日起至2021年11月30日止，每年租金18万元，总租金72万元，房屋租赁期间物业管理服务费等由王显承担。 2020年1月30日，被告丰球公司与被告天一摄影经营者王显签订《关于水渡口大道106号沿街商铺解除租赁的协议》1份，主要内容为:1、租赁期间产生的水费、电费、电话费、物业管理费，王显应于协议签订之日缴纳完成；2、协议签订之日起租赁合同解除，王显补齐所欠租金;3、协议签订之日，王显将所租赁房屋完好移交丰球公司；4、王显所有费用缴纳完成，丰球公司不追究王显的违约责任。协议签订后，王显便将其所租赁房屋交给丰球公司。 王显在经营天一摄影过程中，因原告提供的物业服务不到位，且婚纱摄影对店铺外卫生状况、公共秩序维持等有一定的要求，故天一摄影经营者王显自2014年6月起另请一名保洁人员负责清扫店铺外面的垃圾，每天早上或晚上清扫一次，天一摄影每月支付保洁费500元，至2019年12月。 在被告天一摄影租赁期间，原告曾向其催缴过物业服务费。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，原告与被告丰球公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对小区全体业主均具有约束力。被告丰球公司将尚未出售的涉案商铺出租给被告天一摄影使用，并约定房屋租赁期间（从第二年度开始）的物业管理服务费等由被告天一摄影（王显）承担，故该期间的物业服务费应由被告天一摄影承担，被告丰球公司负连带交纳责任。丰球公司承担给付责任后，有权向天一摄影追偿。因原告提供的物业服务不到位，被告天一摄影自2014年6月起另请保洁人员每天清扫一次店铺外面的垃圾，每月支付保洁费500元至2019年12月，故本院根据价质相符、权利义务对等的原则，酌定本案物业服务费为5880元，对原告主张超过的部分不予支持。 关于诉讼时效。原告作为提供物业管理的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起算，因此原告的主张未过诉讼时效，对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告清河区天一婚纱摄影服务中心于本判决生效后十五日内一次性支付原告深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5880元，被告丰球集团（淮安）房地产有限公司对此承担连带交纳责任； 二、驳回原告深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费45元（已减半收取），由原告深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司与被告清河区天一婚纱摄影服务中心各半负担。 本判决为终审判决。 审判员  潘树林 二〇二一年一月十四日    法官助理乔慧子 书记员王沁 附相关法律和司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。