丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初3035号 原告（反诉被告）：蒋建铭，男，1977年12月4日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：兰先锋，浙江泽厚（丽水）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金昌盛，男，1986年4月9日出生，汉族，住丽水市莲都区，现住丽水市莲都区。 被告（反诉原告）：颜红艳，女，1985年3月15日出生，汉族，住丽水市莲都区。 两被告委托诉讼代理人：叶俊礼,男，1985年3月15日出生，汉族，住云和县。 第三人：浙江铁建绿城房地产开发有限公司，住所地：丽水市莲都区北苑路****（财富大厦**）。统一社会信用代码：91331100698290934B。 法定代表人：徐静阳。 原告蒋建铭诉被告金昌盛、颜红艳、第三人浙江铁建绿城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年7月9日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭。在本案审理过程中，被告提出反诉，本院予以受理。本院于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告蒋建铭及其委托代理人兰先锋、被告金昌盛及两被告委托代理人叶俊礼到庭参加诉讼，第三人浙江铁建绿城房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋建铭诉称：二被告于2015年3月向第三人购买了绿城-望京园小区第12幢2单元1502室房屋(签本案合同时误写成1505，是一手房，当时未办房产证)，签了购房合同，与中国银行丽水市分行办理了按揭贷款手续，贷款金额103万元。被告当时从事房产中介业务，就将该房对外转让，10月23日，原告看中该房，预付5万元购房款。11月27日，双方正式签定《房屋买卖合同》，主要约定如下：一、价款及支付方式：总价157万元，签约当日支付首付款54万元，余款103万元(按揭贷款)由原告从2015年12月起按月支付银行贷款(每月5163元)，房产证办出之日起二年内应全部还清贷款。二、产权过户及违约责任：双方约定于2019年12月31日前理产权过户。任何一方不按期办理，按照违约责任第一条处理(即双倍返还首付购房款54万元，还应赔偿其他经济损失)。合同履行情况：原告当天又支付了首付款49万元，被告告知原告他自己的银行帐号，被告又和中国银行签了特别还款协议，从2015年12月10日起的房屋按揭贷款就一直由原告支付，固定还款日为每月10日，原告实际月还款额为5200元。(总共还了53个月，计27.56万元。原告共为该房支付了81.56万元)。从2018年起，本案楼盘即可办理房产证，同小区其他业主已陆续办理。原告催促被告办理，因房价上涨，被告产生悔意，一直不去办理，甚至拒接原告电话。双方约定的过户期限已满，被告已经构成严重违约。为了维权，原告于2020年1月9日向莲都区法院起诉，由于房屋已经抵押给中国银行，没有还清贷款，没有解除抵押登记，法院驳回了原告的诉讼请求。之后，原告和代理律师到银行交涉，银行帮助联系了被告，三方在银行进行磋商，被告又动起了歪脑筋，想把房子加价另卖他人，让原告得不到房子，后来被告自己筹款还清了贷款，解除了抵押登记，原告获悉情况后立即申请法院保全查封了房屋，不得已再次起诉。故诉请：一、二被告继续履行2015年11月27日与原告签定的《房屋买卖合同》；二、二被告将莲都区绿城-望京园小区第12幢2单元1502室房屋及时过户给原告，第三人承担协助办证、协助过户义务。三、第三人把本案房屋交付给原告。四、二被告支付原告违约金（按原告已付款81.56万元为基数，从2020年1月1日起按月利率2％计算至履行日，暂计16万元）。五、诉讼费、保全费、担保（保函）费由二被告负担。 被告金昌盛、颜红艳辩称：一、答辩人与被答辩人2015年11月27日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人通过充分协商，自愿达成的房屋买卖合同，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规应予维持继续有效。二、该合同双方签字生效后由于被答辩人中途没有依约履行之义务：1、拒交银行按揭；2、房屋交接前2017年，2020年的物业高耗能、垃圾清运、水、电费等共计19717.66元；3、房屋按揭尾款；4、违约责任等应承担的债务。被答辩人之行为对自己尚欠购房款、物业、过户、违约等一切费用如何履行，只字未提，就要求答辩人履行房屋过户义务，不符合社会常理，也不符合房屋买卖交易习惯，被答辩人的(二)(四)项诉求没有法理依据。被答辩人提供的第9号证据丽水市莲都区人民法院(2020)浙1102民初210号民事判决书明确：“本院认为，原告蒋建铭与被告金昌盛、颜红艳签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方买卖合同关系依法成立并生效，各方应依约履行。双方合同约定：房产证办出之日起2年2个月内原告支付剩余全额贷款并双方办理过户手续，原告在未支付剩余全额贷款的情况下要求被告持续履行协助过户的合同义务并承担违约责任，缺乏合同依据。故对原告诉请，本院不予支持。”该判决结果已经十分明确，被答辩人再次以同样方式提出诉求，不但引世人耻笑，还有故弄法庭尊严，浪费有限的司法资源。 第三人浙江铁建绿城房地产开发有限公司未作陈述。 反诉原告金昌盛、颜红艳反诉称：一、2015年11月27日、反诉人与被反诉人双方共同协商，自愿达成《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规，双方应本着诚实信用原则，继续履行。二、根据《合同》六规定:本房余款按揭壹佰零叁万元整，由乙方全额支付，并于2015年12月开始支付贷款每月(5163)，房产证办出起超2年2个月内乙方支付全额贷款，并双方办理过户手续，一切费用由乙方承担。由于被反诉人没有依约履行，于2020年5月终止续交银行按揭贷款已构成违约。因此银行以违约理由提出要求还清全部按揭本金、利息，反诉人无奈只好自筹资金还清银行全部本息计963773.07元。水、电、物业、垃圾清运、高耗、电视费等19717.66元，计983490.33元。三、由于被反诉人未履行合同约定义务，造成违约:应按合同(注)的约定(如乙方未能按月支付贷款由甲方垫付，给甲方造成的损失由乙方全部承担，并于垫付期一个月内支付甲方双倍垫付款，如甲、乙双方故意造成过户违约应支付对方违约金伍拾万元),合同五、其他事项的约定:1、办理房产证过户契税由乙方承担，所得税由乙方承担，办理产权过户的相关费用全部由乙方承担，2、房屋交接前的水、电、有线电视费及其他相关费用由乙方承担，交接后由乙方承担。3、本合同约定，是本案双方当事人真实意见的表示，双方应共同遵守，被反诉人要想取得房屋过户权，必须事先履行合同约定义务，支付上述所有款项，方能取得房屋过户权，这是社会规律，也是行业规矩。故反诉请求：一、确认反诉人与被反诉人2015年11月27日签订的《房屋买卖合同》持续有效；二、请求依法判令被反诉人支付反诉人垫付银行按揭贷款本金954073.07元,利息2020年6月9日4501元，6月9日本息5199元，计963773.07元，此款2020年6月9日后按月利率2%计算至履行日止；三、被反诉人支付反诉人办理房产证契税、测绘、工本等费用22374.57元，房屋交接前的水、电、物业、垃圾清运、高耗、电视费等19717.66元,共计42092.23元；四、被反诉人支付反诉人违约金50万元；五、被反诉人承担过户的一切费用；六、被反诉人支付反诉人月垫付按揭款本息6、7、8、9四个月20800元，双倍的50%即20800元。 反诉被告蒋建铭答辩称：对第一项反诉请求，原告同意合同有效。对第二条反诉请求，被告自己付掉的银行的贷款部分，原告同意支付，但是金额应以银行对账单为准。对于利息部分，被告不同意支付，也没有依据。对第三项反诉请求，第一次办理房产证的费用应该由被告负担，第二次过户的费用由原告负担，合同约定比较清楚。对于房屋交接前的水、电、物业、垃圾清运这些费用，按合同约定是原告支付的，原告同意按照发票支付。对于第四项反诉请求，没有事实依据。相反，本案纠纷是因为被告不遵守合同、不讲诚信、恶意违约引起，有权要求支付违约金的是原告，但是原告在起诉时没有提这个诉讼请求。对于反诉请求第五项，没有异议，过户的费用由原告负担。对于反诉请求第六项，被告交给银行的按揭贷款的钱，原告同意支付，但是原告要求该款项双倍的50%，没有依据。 本院经审理查明：被告签订购房合同向第三人购买秀丽春江花园望京园12幢二单元1502室房产房屋，至庭审辩论终结时，案涉房产尚登记在第三人名下。2015年11月27日，原告蒋建铭与被告金昌盛、颜红艳就上述房屋转让事宜签定房屋买卖合同，约定：房屋总价款157万元；2015年11月27日支付购房款54万元；2019年12月31日前办理房屋产权过户；办理房产证过户契税、所得税、营业税及办理产权过户的相关费用全部由原告承担；房屋交接前及交接后的水、电、有线电视及相关费用由原告承担；余款按揭103万元由原告全额支付，从2015年12月起开始支付贷款每月5163元，房产证办出之日起2年2个月内原告支付剩余全额贷款并双方办理过户手续；如原告未每月按时支付，给被告造成的损失由原告承担并于垫付期一个月内支付被告双倍垫付款；如双方故意造成过户违约应支付对方违约金50万元。合同签订后，原告依约支付了购房款54万元，并定期向银行归还按揭贷款至2020年5月。2020年6月8日、9日、10日，被告金昌盛分别向中国银行归还人民币5199元、951160.14元、4501元，提前还清了上述按揭贷款。对被告主张的就案涉房屋支付了相关水电费、物业费、垃圾清运费、物业维修基金、公共能耗费、移污水管等费用共计19717.66元，原告予以认可。 认定上述事实的证据有原告提供的房屋买卖合同、银行交易明细；被告提供的中国银行单据、物业费发票、业主费用结算收据、物业公司收据、物业服务相关缴纳费用明细、付款小票、收据及当事人庭审陈述。 本院认为：原告与被告就绿城望京园小区第12幢1502室房转让事宜签定的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，双方合同关系依法成立并生效，各方应严格按照合同约定履行合同义务。第三人并非合同相对人，并无相应的合同义务，原告基于其与被告的合同对第三人提出的诉请，于法无据，本院不予支持。双方合同约定的过户时间为2019年12月31日，但本案开庭审理时案涉房屋尚未过户登记至被告名下，可见被告存在怠于履行合同义务的行为。双方合同约定在房产证办出之日起2年2个月内原告支付剩余全额贷款并双方办理过户手续，但在被告不配合的情况下，原告难以将案涉房屋过户至被告名下，亦难以提前清偿被告名下支付“剩余全额贷款”。在这种情况下，原告本可以请求被告协助办理支付“剩余全额贷款”，但从本案的实际履行情况来看，被告一方面怠于履行办理房产证，另一方面在未经合理催告的情况付清了剩余全额贷款直接导致原告无法履行合同约定的“支付剩余全额贷款”的合同义务。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本院认为，被告的行为系为自己的利益不正当地阻止条件成就，应视为案涉房产协助过户的条件已经成就。故对于原告要求被告协助过户的诉请，本院予以支持。原告第一项诉讼请求，要求被告继续履行《房屋买卖合同》，该请求并不明确。原告诉请要求被告按月利率2％支付原告违约金，被告并未将案涉房屋转让给其他人导致本案中房产不能实际过户的情况，双方合同对于迟延过户双方并没有约因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且原告亦尚未支付全额的合同价款，故对该诉请，本院不予支持。 对于被告反诉的请求确认《房屋买卖合同》有效的诉请，于法有据，本院予以支持。对于被告反诉请求要求原告支付垫付贷款本息963773.07元及案涉房产相应的水、电、物业、垃圾清运等费用共19717.66元，原告予以认可，本院予以支持。对被告反诉请求原告支付办理房产证契税、测绘、工本等费用22374.57元，但未提供相应的票据，证据不足，对该诉请本院不予支持。被告在约定的履行期限届满后未积极履行协助原告过户的义务，且不通知、不协助原告提前归还银行贷款，本院认为被告的行为明显有悖诚信，故对被告反诉要求原告支付其垫付贷款本息963773.07元的按月利率2%计算的利息、垫付揭款本息2020年6、7、8、9四个月20800元的双倍的50%即20800元及违约金50万元的反诉请求，本院不予支持。被告反诉要求原告承担过户的一切费用，诉讼请求不明确。综上，原告及反诉原告（被告）诉请合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告金昌盛、颜红艳于本判决生效之日起十五日内协助原告蒋建铭办理秀丽春江花园望京园12幢二单元1502室房产的过户登记手续。 二、驳回原告蒋建铭的其他诉讼请求。 三、确认反诉原告金昌盛、颜红艳与反诉被告蒋建铭于2015年11月27日签订《房屋买卖合同》有效。 四、反诉被告蒋建铭于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告金昌盛、颜红艳贷款本息人民币963773.07元、相关水电费及相关费用计人民币19717.66元。 五、驳回反诉原告金昌盛、颜红艳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23412元，由被告金昌盛、颜红艳负担；反诉案件受理费11706元，由原告蒋建铭负担6817元，由被告金昌盛、颜红艳负担4899元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  朱海峰 人民陪审员  章慧玲 人民陪审员  潘敏敏 二〇二一年一月二十五日 代书 记员  陈丹丹