河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初20844号原告：河南龙晁商贸有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区翠竹街**。法定代表人：冉延忠，经理。委托诉讼代理人：胡晓静，河南豫尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈伟，河南豫尊律师事务所律师。被告：金涛，男，1982年10月18日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：胥宾宾，河南红达律师事务所律师。原告河南龙晁商贸有限公司与被告金涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡晓静，被告及其委托诉讼代理人胥宾宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年11月5日签订的房屋租赁协议；2、被告搬出位于郑州市××新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼的房屋并向原告腾交该房屋，恢复至合理状态；3、被告向原告支付拖欠的租金暂计至起诉之日378341元，租金支付到实际交付之日；4、被告向原告支付违约金5万元和滞纳金自2020年2月1日起至实际支付之日止，以60万元为基数，按照年利率24%支付；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年11月5日签订房屋租赁协议一份，约定原告将位于郑州市××新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼，面积约2450平方米的房屋出租给被告使用，租金每月5万元，按季度支付，每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前向原告支付租金。但自2020年2月1日起，被告未按约定向原告支付租金，至今已有半年，期间原告多次催要，被告均置之不理。被告的违约行为导致原告合同目的无法实现，根据协议约定，被告拖欠租金的行为已超过30天，原告有权要求解除协议，并要求被告承担违约责任。原告为维护合法权益，诉至法院。被告辩称，1、本案房屋租赁协议涉及房屋不明确、不具体，合同关键内容缺失，应属尚未成立的合同。租赁合同中仅约定郑州市××新区梧桐办事处党群服务中心一楼，没有街道，更没有房屋具体坐落、门牌号码，合同主要内容缺失，合同双方意思表示不清，该房屋租赁协议未成立；2、原告没有涉案房屋的所有权或使用权，更没有对外出租的权利，与被告签订的房屋租赁协议属于效力待定合同；3、被告并未使用涉案房屋，原告要求被告搬出合同约定的郑州市××新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼，被告在事实上无法履行。被告个人并未使用合同约定的房屋，没有侵占原告所有的房屋，即使被告应归还涉案房屋，也是现有实际使用方归还于升龙又一城D区全体业主或业主委员会，被告不应承担返还责任，原告不享有该权利；4、被告不应支付租金，不应承担违约责任，更不应支付滞纳金。原告并未将涉案房屋交付于被告，被告并未实际使用租赁协议约定的房屋，原告要求被告支付租金没有事实依据，更不符合法律规定。本案合同属于效力待定合同，甚至尚未成立合同，原告要求支付违约金及滞纳金不符合法律规定。5、本案的诉讼费用应由原告承担。经审理查明：2018年11月5日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方提供位于郑州市××新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼的房屋，乙方对房屋进行装修。租赁期共10年，自2019年1月1日起至2029年1月1日止，甲方将在现有状态（在围墙内）下的房屋租赁给乙方，乙方每月向甲方支付5万元作为项目房屋租金，即每年60万元。租金按季度支付，第一次租金按照押一付三原则，即2018年12月1日前支付4个月租金共计20万元（其中15万元为3个月租金，5万元为押金）。协议期内剩余租金按季度支付，每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前支付租金。乙方承担经营项目期间产生的水，电，燃气，暖气，物业费等相关费用。乙方负责协调物业和业主委员会，如需缴纳相关费用，则所有费用由乙方承担，乙方负责协调并承担协调施工及相关费用，乙方有义务配合政府要求，提供相应社区服务。关于打开围墙问题，双方再另行协商，签订补充协议。从2018年6月1日至2019年1月1日为装修期，装修期间乙方不缴纳租金，但其他费用乙方全额支付。租金自2019年1月1日计算，因非乙方原因造成不能如期开业，则拖延期间，乙方不缴纳项目租金。协议期间，甲方不得因自身原因擅自提前收回房屋，若甲方因自身原因提前收回房屋，则视为甲方违约，乙方有权追究甲方的法律责任，并要求甲方赔偿乙方因此造成的全部损失。任何一方提前解约或终止协议，均应提前2个月通知对方。乙方必须按时、足额支付租金，如逾期支付，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的千分之三按天支付滞纳金。逾期超过30天支付视为乙方违约，甲方有权解除协议，并要求乙方承担损失且押金不退。违约方应向守约方一次性支付违约金5万元。因不可抗力致使协议不能继续履行或造成损失，甲、乙双方互不承担责任。合同期内，因国家政策需要收回、拆除或改造甲方所提供的该项目房屋，对甲、乙双方造成损失的，双方互不承担责任，如遇政府等相关部门收回房屋的情况，对一楼项目的赔偿款归乙方所有。2019年5月6日，被告向孙利川账户转款10万元；2019年9月24日，金鸽向孙利川账户转款5万元；2019年11月9日，被告向孙利川账户转款3.5万元；2020年4月6日，被告向孙利川账户转款5万元；2020年4月30日，被告向孙利川账户转款8万元；2020年7月16日，金鸽向孙利川账户转款5万元；2020年9月9日，被告向孙利川账户转款5万元。原告另于2020年6月6日微信收款1万元、7月1日微信收款1万元、8月11日微信收款2万元。以上共计45.5万元。2020年8月26日，原告向型动健身、金涛出具通知，载明，因被告已超过半年未付房租，已经严重违约，原告按照合同约定通知被告，双方合同自2020年8月26日解除，要求被告在10个日历天内搬空房屋，恢复原样，否则产生的一切后果由被告承担。原告将该通知张贴在涉案房屋的玻璃门上。庭审中原、被告共同确认，房屋租赁合同签订后，由被告管理的型动健身房在实际使用涉案房屋。原告自认目前被告缴纳的45.5万元按约定计算至2019年10月，考虑到被告实际经营状况及疫情影响，原告向被告主张2020年2月1日起的后续租金，并自愿放弃2019年11月至2020年1月份的租金。被告称金鸽系其妻子，金鸽曾担任郑州型动健身有限公司法定代表人。另查明：1、被告金涛系郑州型动健身有限公司的监事。2、涉案房屋系郑州高新区梧桐办事处交由原告托管运营。2017年4月25日，原告（乙方）与郑州市××新区梧桐办事处（甲方）就涉案房屋签订郑州高新区梧桐办事处春藤路市民服务中心项目合作协议，约定甲方提供升龙又一城D区6号楼1-2层的社区服务用房，一楼主要用作增值性社区服务场所，全部由乙方托管运营；二楼主要用作公益性社区服务场所，其中多功能厅和西北角一套办公室（共三套，具体指最东的一套）由乙方托管运营，其余部分由甲方运营；三楼为休闲养生区，具体另行规划约定。甲方提供上述房屋，乙方提供上述房屋的装修等。以上事实有原告提交的房屋租赁协议、郑州高新区梧桐办事处春藤路市民服务中心项目合作协议、通知、照片、河南省农村信用社账户历史交易明细清单、工商登记信息及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议已成立并生效。协议签订后，原告已依约交付了房屋，被告应按约定支付租金。被告庭审中虽称双方商定自2019年4月1日起计算租金，但其并未提交相应的证据予以证明，故租金仍应按照协议约定进行支付。现被告未按期足额支付租金，构成违约，依照协议约定，原告有权解除协议。原告已于2020年8月26日张贴了解除合同通知，告知被告解除事宜，被告收到通知后，并未提出异议，故原、被告双方于2018年11月5日签订的房屋租赁协议自2020年8月26日已实际解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原被告之间的房屋租赁协议已实际解除，被告应当将房屋交还给原告，故对原告要求被告从位于郑州市××新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼的房屋搬出并向原告交付该房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告将房屋恢复至合理状态的诉讼请求，因该诉讼请求不明确，不具体，本院不予支持。关于原告主张的租金，依照协议约定，租金应自2019年1月1日起，按照每月50000元的标准计算，截至2019年10月31日，被告应向原告支付租金50万元，被告实际支付45.5万元，原告自愿将该45.5万元计算为截至2019年10月的租金，并考虑被告的实际经营状况及疫情因素放弃2019年11月至2021年1月期间的租金，系其对自身权利的处分，本院予以确认。对于2020年2月1日起至2020年8月26日的租金341917.81元（50000×12÷365×208），被告应当予以支付。因协议解除后被告未搬离仍在实际使用房屋，故被告应按照协议约定的月租金5万元的标准向原告支付自协议解除之日起至实际搬离房屋之日的房屋占有使用费，其中暂计算至2020年9月15日的房屋占有使用费为32876.71（50000×12÷365×20），后续房屋占有使用费自2020年9月16日起继续计算。关于原告主张的违约金50000元，协议约定，违约方应向守约方支付违约金50000元，原告该项诉请符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，也系对被告逾期支付租金违约行为的惩罚，对原告损失的适当弥补，与违约金构成重复主张，本院不予支持。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告河南龙晁商贸有限公司与被告金涛于2018年11月5日签订的房屋租赁协议自2020年8月26日实际解除；二、被告金涛于本判决生效后十日内从郑州高新区梧桐办事处春藤党群服务中心一楼的房屋内搬出并将该房屋交还给原告河南龙晁商贸有限公司；三、被告金涛于本判决生效后十日内向原告河南龙晁商贸有限公司支付房屋租金341917.81元、房屋占有使用费32876.71元及自2020年9月16日起至实际搬离房屋之日止的后续房屋占有使用费（按照每月50000元的标准计算）；四、被告金涛于本判决生效后十日内向原告河南龙晁商贸有限公司支付违约金50000元；五、驳回原告河南龙晁商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6975元，减半收取3487.5元，由被告金涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年一月二十日书记员  王晓鑫