广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4245号原告：吴凯，女，1989年10月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，原告：吴俊涛，男，2004年8月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，法定代理人：朱某，系吴俊涛母亲。两原告共同委托诉讼代理人：陈娥，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：钟晓悦，女，1989年9月23日出生，汉族，住广东省吴川市，原告吴凯、吴俊涛诉被告钟晓悦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴俊涛的法定监护人朱红健及原告吴凯、吴俊涛的共同委托诉讼代理人陈娥到庭参加诉讼，被告钟晓悦经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告吴凯、吴俊涛向本院提出诉讼请求：l、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付自2019年1月24日至合同解除之日即2020年6月9日止的欠付租金共计人民币212493.69元，并按2020年6月当月租金的200%支付违约金29767.5元，以上共计为人民币242261.19元。3、被告支付本案的全部受理费、保全费及担保费。事实与理由：两原告为广州市番禺区南村镇兴南大道滟澜街37、35号5号共同共有的房屋产权权属人。2018年1月24日，被告经雅居乐租售服务中心介绍下与两原告就广州市番禺区南村镇兴南大道滟澜街37、35号5号签订了《房屋租赁合同》（NO:ZLO0002O6)，将上述商铺租赁给被告作经营使用。租赁合同约定租期为5年，自2018年1月24日至2023年1月23日止。2018年1月24日至2018年4月23日为免租期，第一年租金为每月13500元，第二年起每年递增5％为14175元，第三年租金为14883.75元，第四年租金为15627.94元，第五年租金为16409.34元，每月24日前支付完当月租金。被告自2019年1月份起开始拖欠两原告租金。经两原告多次催告后仍未支付租金，截止至起诉之日共计拖欠12个月租金暂计170100元。根据《房屋租赁合同》第四条第二点：“租赁期间所发生的管理费、维修费、水电费、清洁费、保安费、电话费及各种社会摊派费用均由乙方负责。如乙方每月不按时交清相关费用，则按雅居乐物业管理服务有限公司的相关规定将每月按欠费总额的3%计收滞纳金。”被告至今也未按上述合同约定交纳租赁商铺的相关社会摊派费用。基于被告商铺仍在经营中，为避免扩大化损失，原告方己经将商铺的各种社会摊派费用包括水电费、管理费等先行予以了垫付缴纳。两原告截止起诉之日共计为被告垫付电费、物业管理费、公摊电费及违约金计5418.95元。同时根据双方合同第八条违约责任条款：甲乙双方应严格按照本合约之规定履行义务，任何一方违反，另一方有权终止本合同，并向违约方追索相当于当月租金200%的违约金。因此两原告还可以向被告依法主张相应的违约责任。两原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，被告应依法支付两原告租金、水电、管理费等并应承担相应的违约责任。但被告无任何理由长期拖欠原告租金的行为，已严重侵害了两原告的合法权益。为维护两原告合法权益，根据我国法律的相关规定，特向法院提起诉讼，望贵院支持两原告的全部诉请！被告钟晓悦无答辩，也未向本院提交证据。经审理查明：位于广州市番禺区南村镇兴南大道滟澜街****，产权人为原告吴凯、吴俊涛，其于2016年11月25日取得上述涉案房屋的不动产权证书。2018年1月24日，原告吴凯、吴俊涛（甲方，委托人）与被告钟晓悦（乙方，受托人）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定位于广州市番禺区南村镇兴南大道滟澜街37、35号5号出租给被告使用。租期为5年，租金为每月13500元，以第二年起每年递增5%。乙方向甲方交付两个月租金27000元作为押金。乙方逾期一个月缴交租金，则甲方有权单方解除合同，收回出租单位，并没收乙方的押金。租赁期间产生的管理费、水电费及各种社会摊派费用均由乙方负责，乙方每月不按时交清上述费用的，每月按欠费总额的3%计收滞纳金。租赁期间届满或本合约解除，出租的不动产部分乙方不能带走，无偿归甲方所有，属于乙方的物品由乙方在迁出时带走，超过十天室内仍有余物的，视为乙方放弃所有权，甲方可自行处理。合同对其他事项也作了约定。同日，双方签订《商铺补充协议》，约定免租期为2018年1月24日至2018年4月23日。租金每年递增5%，2019年1月24日至2020年1月23日每月租金为14175元，2020年1月24日至2021年1月23日每月租金为14883.75元，2022年1月24日至2023年1月23日每月租金为16409.34元。原告诉称被告自2019年1月则开始拖欠原告租金，两原告的母亲朱红健多次通过微信催促被告支付租金及其他费用，且为被告垫付电费1668.54元及2019年11月至2020年6月的物业费、公摊电费5252.14元。但被告仅于2019年7月9日向朱红健支付款项5000元。2019年12月31日，原告委托北京市中伦文德（广州）律师事务所向被告邮寄律师函，要求被告支付拖欠12个月的租金170100元，否则将通过法律途径另追究诉讼费、律师费、交通费等费用。邮件于2020年1月1日被他人签收。2020年6月9日，原告自行收回涉案物业管业。原告及其代理人表示可保证庭审陈述及提交证据的真实性。因被告未出庭抗辩，本院应推定原告及其代理人陈述的真实性。如事后有证据证实原告及其代理人存在虚假陈述情形的，本院将依法追究原告及其代理人的法律责任。上述事实有原告提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，本案的租赁纠纷发生在民法典实施前，应适用民法典实施前的合同法确定双方的权利义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告已经按照合同约定交付涉案房屋，被告钟晓悦则应按时支付相应的房屋租金。但是当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告自2019年1月就开始拖欠租金，在长达一年多的时间里，原告在屡次催促被告支付租金未果、被告存在明显违约行为的情况下，仍不按合同约定自行收回房屋，放任损失的扩大，应自行承担相应的租金损失。在被告存在一年多未交租金的明显违约行为情况下，原告应及时收回涉案商铺，减少租金损失。故，本院酌定原告可向被告主张自2019年1月24日至2020年4月30日的租金，2020年5月1日至2020年6月9日的租金为其原告自身不积极采取措施而造成的扩大损失，应由其自行承担相应的租金损失。被告拖欠原告2019年1月24日至2020年4月30日的租金，其中2019年1月24日至2020年1月23日，共12个月，每月租金为14175元，合计为170100元。2020年1月24日至2020年4月30日，共计3个月零8天，每月租金为14883.75元，合计48619.25元（14883.75*3+14883.75/30*8）。上述时间段的租金共计218719.25元，扣除原告主动提出的被告已支付押金27000元及已支付的5000元，剩余租金为186719.25元。被告逾期缴纳租金行为已构成违约，原告主张按月租金14883.75元的2倍，即29767.5元支付违约金，符合双方合同约定，本院依法予以支持。原告于2020年6月9日已自行收回涉案物业进行管业，双方于2018年1月24日签订的《房屋租赁合同》因原告收回物业的行为而已实际解除，故，对于原告提出解除涉案的租赁合同主张，本院不再作处理。合同未对担保费进行约定，且原告未提供其以实际支出担保费等相关证据，故对于原告担保费的主张，本院依法予以驳回。被告钟晓悦经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟晓悦应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴凯、吴俊涛支付租金186719.25元及违约金29767.5元。二、驳回原告吴凯、吴俊涛的其他诉讼请求。案件受理费2559元、保全费1520元，由原告吴凯、吴俊涛承担370元，被告钟晓悦承担3709元。被告钟晓悦应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院支付受理费3709元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二一年一月四日书记员 何震宇