山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0502民初6163号 原告：黄云玲，女，1974年8月22日出生，汉族，住东营市垦利区。 委托诉讼代理人：魏丽芳，北京市盈科（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯敏，北京市盈科（东营）律师事务所实习律师。 被告：东营文渊置业有限公司，住所地东营区济南路**。统一社会信用代码913705020699589979。 法定代表人：刘春霞，总经理。 委托诉讼代理人：霍麟，山东康桥（东营）律师事务所律师。 原告黄云玲与被告东营文渊置业有限公司（以下简称文渊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄云玲及其委托诉讼代理人魏丽芳、王凯敏与被告文渊公司的委托诉讼代理人霍麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄云玲向本院提出诉讼请求：1.判令文渊公司返还黄云玲房屋差价60000元及储藏室差价2000元；2.判令文渊公司支付黄云玲逾期交房违约金20000元（以1227220元为基数按照日利率万分之一计算，自2020年5月1日起暂计算至2020年10月26日止，最终计算至实际支付之日止）；3.判令文渊公司赔偿黄云玲因逾期交房造成黄云玲不能使用房屋期间的损失12000元（参考市场同等租金，按每月2000元自2020年4月30日起，暂计算至2020年10月31日，最终计算至房屋验收合格交付黄云玲之日）；4.案件受理费由文渊公司负担。事实与理由：2018年10月5日，黄云玲与文渊公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，黄云玲购买文渊公司开发建设的金湖壹号76幢2单元4层401号房屋，总价款1227220元。合同签订前，文渊公司告知黄云玲76幢楼前设有休闲广场，文渊公司的沙盘展示也是休闲广场，相较于其他楼栋环境更为优越，因而房屋总价相较于其他楼栋相同房型、相同面积的房屋要高5-8万元。房屋建成后，原来休闲广场的位置改建成了停车场，不仅不满足休闲娱乐功能，车辆噪音和灯光还将严重影响黄云玲的生活质量，甚至给黄云玲带来安全隐患，文渊公司存在严重虚假宣传误导黄云玲的情形，应当予以退还房屋差价60000元，赔偿对黄云玲造成的损失。双方签订的合同中明确规定的房屋交房时间为2020年4月30日，文渊公司存在长达半年的逾期交房行为，并且涉案房屋前面的休闲广场因与售楼处沙盘和文渊公司宣传严重不符至今不能改建完成。2020年6月28日，黄云玲向文渊公司寄发拒收房屋通知书。文渊公司存在严重违约行为，文渊公司应向黄云玲支付逾期交房违约金，并赔偿黄云玲不能交房导致房屋不能交付使用期间的损失。其次，黄云玲发现合同中约定的储藏室面积为8.76平方米，但实际上储藏室面积仅为8.135平方米，文渊公司应退还储藏室差价2000元。综上，为维护黄云玲的合法权益，提起诉讼，望判若所请。 文渊公司辩称，黄云玲的诉讼请求及事实理由无事实和法律依据，依法不能成立，请求法院驳回黄云玲的诉讼请求，具体理由如下： 一、文渊公司不存在擅自变更小区规划的情况，黄云玲主张返还房屋差价没有事实和法律依据。文渊公司开发的涉案76号楼前在规划设计阶段即设有绿地，且设有停车位。文渊公司严格按照规划施工建设，不存在改建停车场的情况。 二、储藏室的使用权为文渊公司赠予黄云玲使用，黄云玲要求返还储藏室差价没有事实依据和法律依据。（一）储藏室并非商品房买卖合同的标的物。根据双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，文渊公司向黄云玲出售的标的物为金湖壹号76幢2单元4层401号房屋，预测建筑面积122.5平方米，层高2.95米，有2个非封闭式阳台。单价10018.12元，总价款1227220元。因此，黄云玲主张的储藏室并不是双方买卖合同的标的物，亦未计算价款，黄云玲要求退还储藏室差价无事实和法律依据。 三、文渊公司不存在逾期交房的违约行为，黄云玲的第二项诉讼请求依法不能成立。（一）涉案房屋在开发建设过程中存在不可抗力因素，因此延误的工期，应当顺延扣除。双方签订的合同第十一条约定：出卖人应当于2020年4月30日前向买受人交付商品房。但在涉案房屋所在的金湖壹号项目开发建设过程中，历经2018年、2019年台风、龙卷风等罕见极端恶劣天气共计四次，历经14天，事前预防及事后复工历经13天，共计27天。2020年新型冠状病毒疫情，自东营市政府于2020年1月26日下发重大公共卫生事件一级响应的通知至建设局2020年3月19日批准我方复工，共计48天（1月31日正月初七结束春节假期至3月19日）。涉案房屋所在项目在开发建设过程中，东营市人民政府环保督查职能部门启动的重污染天气预警机制，橙色预警为Ⅱ级应急响应，禁止所有土石方开挖、建筑拆除、园林绿化施工、渣土运输、道路施工、拆迁等室外作业。黄色预警为Ⅲ级应急响应，城市建成区、县区城区内停止土石方开挖、建筑拆除、建筑材料装卸、园林绿化施工、渣土运输、道路施工、拆迁等室外作业。上述重污染天气不可抗力影响共计110天。以上不可抗力因素导致工期延误的时间共计185天，按此推算，文渊公司合理的交房时间为2020年11月1日。而文渊公司于2020年6月25日开始集中办理房屋交付事宜，不存在逾期交房。补充说明的是，为了打造责任开发商，照顾业主情绪，回馈让利业主，顺利完成交房，文渊公司从业主利益出发，作出了在业主签署协议的前提下让利业主，仅顺延34天的优惠收房政策。本案中，如黄云玲愿意签署协议，文渊公司仍可对其执行该政策，否则，如黄云玲坚持诉讼判决，文渊公司只能取消让利，严格按照法律规定计算扣除不可抗力的顺延时间。（二）文渊公司已经按照合同约定的交付条件通知黄云玲收房，不存在逾期交房。根据双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第九条明确涉案房屋的交付条件为取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本案中，文渊公司于2020年6月23日依法取得《竣工验收备案表》，2020年6月21日，文渊公司依约向黄云玲寄发《收房通知书》，书面通知黄云玲于2020年6月28日携带相关资料到项目所在地物业办公室办理房屋交付手续。因此，文渊公司在2020年6月28日交房日已经完全具备了涉案房屋的交付条件，且履行了交房义务，黄云玲应当于2020年6月28日办理收房手续。扣除不可抗力因素顺延的工期，文渊公司于2020年6月29日交房并不存在逾期违约。（三）非基础、主体结构的质量瑕疵问题不影响业主收房，黄云玲迟延办理收房手续，后果应由黄云玲自行承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”《山东省商品房销售条例》第三十八条规定：“房地产开发企业交付的商品房质量有瑕疵的，应当及时予以维修。”第三十九条规定：“买受人应当按照商品房买卖合同的约定，接收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或者拒绝接收。”根据或参照上述规定，可以看出，出卖人交付的商品房不符合法定的强制要求和约定的交付条件，或者地基基础、主体结构质量不合格的，买受人可以拒绝收房，但是，商品房存在质量瑕疵，并不影响买受人收房，出卖人仍应承担修复责任。本案中，文渊公司于2020年6月28日已经按照法律规定及合同约定向买受人履行了交房义务，即便房屋存在渗漏水等房屋质量瑕疵，但不影响黄云玲的收房义务。（四）合同第十一条第（三）项第2目系对出卖人维修义务的明确约定，可产生免除买受人承担逾期收房违约责任的法律后果，但不能否定出卖人的交房通知及其产生交付的法律后果。如前所述，商品房存在质量瑕疵，不影响买受人收房，出卖人应承担修复责任。本案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十一条第三项第3目亦明确“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，自《交房通知》通知的接受房屋次日起该房屋及其附属设施毁损、灭失的风险及发生的物业管理费用由买受人承担；买受人在《交房通知》通知的交房期限内不在场接收房屋或拒绝接收房屋的，每延迟一日，每日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金。”；第十一条第三项第2目中约定的“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”仅是对出卖人对于非地基基础和主体结构之外的质量瑕疵应当承担维修义务的明确，可产生免除依据本条第三项第3目买受人承担逾期收房违约责任的法律后果，但不能否定出卖人已经履行了交付义务。 四、黄云玲的第三项诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立。（一）文渊公司不存在逾期交房的违约行为。（二）黄云玲的本项诉求与第二项诉求存在重合。黄云玲的第二项诉讼请求主张文渊公司承担逾期交房违约金，第三项请求主张逾期交房的可得利益，抛开文渊公司是否存在违约逾期交房的事实不谈，单从黄云玲的该两项诉讼请求看，黄云玲的第三项诉讼请求也与第二项诉讼请求存在重合，且无任何证据证明黄云玲遭受实际损失，该主张依法不能成立。 综上所述，扣除不可抗力因素延误顺延时间，文渊公司已经依据合同约定完成了向黄云玲交付房屋的义务，不存在违约和违法情形，黄云玲的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回黄云玲的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证。 根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定以下事实： 2018年8月31日，文渊公司（甲方）与董建辉、黄云玲、董姿含（乙方）签订了《金湖壹号储藏室使用协议》，乙方已购买甲方所开发的金湖壹号商品房，房屋坐落76幢2单元401室，且乙方有相应的储藏室使用需求；为满足乙方储藏室使用需要，甲方将地下储藏室中特定储藏室交乙方无偿使用；本协议作为乙方有权无偿使用本储藏室的凭证，本储藏室使用至所购房屋土地使用年限终止之时结束。乙方使用的储藏室为76-13，该储藏室套内建筑面积8.76平方米。同日，文渊公司（甲方）与董建辉、黄云玲、董姿含（乙方）签订《金湖壹号停车位使用权转让协议》，约定乙方受让的停车位1个，位置编号为西区184号，乙方受让的停车位使用年限与乙方购买的商品房产权年限相同。乙方承诺，在本协议签订时，乙方对约定的停车位已有充分的认识，乙方已知悉并认可该停车位只拥有使用权，乙方不再主张办理相关产权证明。协议还约定了其他条款。 2018年10月5日，文渊公司（出卖人）与董建辉、黄云玲、董姿含（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，第三条约定，董建辉、黄云玲、董姿含购买文渊公司开发的金湖壹号76幢2单元4层401号房屋，预测建筑面积122.5平方米，其中套内建筑面积102.42平方米，分摊共有建筑面积20.08平方米，有2个非封闭式阳台。第六条约定，该商品房单价为每平方米10018.12元，总价款为1227220元。第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人应在2018年8月31日前一次性支付该商品房全部价款。第九条约定，该商品房交付时应符合下列条件1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；2.第1项约定以东营市住宅和城乡建设局执行标准为准；本协议对商品房交付条件另有约定的，从双方特别约定。出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条对基础设施设备、公共服务及其他配套设施的交付条件作了约定。第十一条约定，（一）出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。（三）查验房屋，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在接到交房通知后，不在场接收房屋或拒绝接受房屋的，则自《交房通知》通知的接收房屋日之次日起该房屋及其附属设施损毁、灭失的风险及发生的物业管理费用由买受人承担。（2）买受人在《交房通知》通知的交房期限内不在场接收房屋或拒绝接收房屋的，每迟延一日，每日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金。逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人须按总房款的10%向出卖人支付违约金。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付的全部房款，并自买受人付款之日起，按4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十三条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，（1）商品房正房及储藏室面积最终以产权登记面积为准。根据本合同附件四所列商品房单价，多退少补，据实结算房款。（2）停车位按套销售的，不进行多退少补。第十四条规划变更约定，（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。第十六条商品房质量，关于除地基基础和主体结构之外的其他质量问题约定，该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按以下方式处理，买受人不解除合同的，出卖人有责任更换、维修；并符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。第十七条保修责任约定，（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）下列情形，出卖人不承担保修责任1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害；（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同还约定了其他条款。 黄云玲于2018年8月26日支付定金50万元，文渊公司为黄云玲出具了收据。黄云玲于2018年8月31日支付剩余房款727220元。共计支付房款1227220元。 2020年3月5日，文渊公司向黄云玲、董建辉、董姿含发出《不可抗力告知书》，载明，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房应于2020年4月30日交予您。近期全国爆发了严重的新冠肺炎疫情，属不可抗力。受上述不可抗力因素影响，目前该项目的施工进度已无法按照原计划进行。我司遗憾地通知您，该商品房存在无法按期交付的风险，有关该商品房的交付事宜，我司会根据疫情管控、实际复工等情况另行告知。同时，文渊公司向黄云玲、董建辉、董姿含发出《延期交楼通知函》。黄云玲于2020年3月8日签收。2020年3月18日，文渊公司、监理单位、施工单位申请复工，东营经济技术开发区建设工程质量安全监督站于2020年3月19日同意复工。 2020年6月21日，文渊公司向黄云玲、董建辉、董姿含发出《金湖壹号西区收房通知书》，载明涉案房屋达到交付条件，定于2020年6月25日开始交付，特邀约您前来办理验房手续，您于2020年6月28日办理手续。黄云玲于同日签收。2020年6月28日，黄云玲未前往涉案房屋予以验房。 2020年6月28日，黄云玲向文渊公司发出《拒绝收房通知书》，载明决定拒绝收房，理由如下：（一）76号楼前小广场设计不合理，存在严重的安全隐患。小广场休闲活动场地周围修建了停车场，增加了广场活动人员危险系数。（二）小区大门及小区内交通道路设计不合理。（三）针对关于贵公司售楼时对76号楼前小广场等设施进行虚假宣传，并抬高房价等问题，小高层业主已联名向贵公司提出整改诉求，至今未答复。还存在保温层质量有问题、空调外机无处挂等问题，目前不具备交房条件，我现拒绝收房。 2020年7月13日，文渊公司向黄云玲、董姿含、董建辉发出《金湖壹号收房催告函》，载明：您购买的金湖壹号76号楼2单元401室已于2020年6月25日达到合同约定的交付条件，由于您未能在我司电话通知的时间内办理收房手续，为此向您发送收房催告函进行告知，1.请您于7月17日前携带相关资料至金湖壹号物业办公室处办理物业相关手续，并验房完成后领用房屋钥匙。手续办理完成后到济南财富中心15楼客服部办理逾期交付赔偿协议，并由客服工作人员带领客户至公司财务办理房屋公共维修基金的交纳及逾期赔偿手续的办理。黄云玲于2020年7月14日签收。 另查明，涉案76号楼于2017年11月17日取得了建设工程规划许可证，于2018年3月5日开工，于2020年6月15日竣工验收，于2020年6月23日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均同意通过竣工验收。东营经济技术开发区管理委员会在备案意见中载明，该工程竣工备案文件已于2020年6月23日收讫，文件齐全。 又查明，在东营市建筑设计研究院出具的设计图纸上，76号楼前面是绿地，绿地周围规划了停车位。比其他楼栋位置明显优越。施工过程中，不存在设计变更的情形。 再查明，董建辉是黄云玲的丈夫，董姿含是董建辉、黄云玲的女儿。董建辉、董姿含向本院出具了情况说明，董建辉、董姿含委托黄云玲提起本案诉讼，两人不再向文渊公司行使诉讼权利。 本院认为，董建辉、黄云玲、董姿含与文渊公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 黄云玲主张文渊公司退还房屋差价60000元依法不能成立。理由如下：其一、根据文渊公司提交的涉案房屋的设计图纸，76号楼前系绿地、绿地周边规划了停车位，文渊公司按照规划设计要求进行施工，不存在变更规划设计进而影响该场地休闲娱乐功能的情形；其二、开发商制作的沙盘，因制作比例及材质等原因，可能与实景存在一定差异，不能据此认定开发商存在虚假宣传；其三、涉案76号楼无论从楼间距、采光、休闲娱乐功能来看，均比周围其他楼栋环境优越，且不同位置、不同楼层的房屋价格存在差异甚至一房一价，亦属商品房买卖中的常见情形。故黄云玲主张文渊公司退还房屋差价60000元，于法无据，本院不予支持。 关于黄云玲主张的储藏室差价2000元。本院认为，双方签订的《金湖壹号储藏室使用协议》，储藏室无偿使用至涉案房屋土地使用年限终止时结束，上述协议系双方真实意思的表示，合法有效；涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定的房屋总价款系房屋单价乘以预测面积得出，不能证明房屋价款中包含了储藏室价款；黄云玲提交的涉案房屋总价款计算方式的证据，文渊公司不予认可，该证据上无文渊公司相关人员签字确认，不能认定储藏室的价款计入了房屋总价中；黄云玲提交的两份收据，无法证明包含了储藏室的价款。故黄云玲该项诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期交房违约金。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因2020年初我国爆发了新冠肺炎疫情，该疫情应为不可抗力，构成逾期交房的法定免责事由。文渊公司自认顺延34天交房，比政府部门下发的疫情停工时间短，本院予以确认。根据涉案合同约定的交付时间2020年4月30日，扣除上述不可抗力天数，文渊公司应于2020年6月3日前交付房屋，而文渊公司通知黄云玲交房时间为2020年6月28日，逾期25天。根据涉案商品房买卖合同约定，出卖人交付房屋时，买受人有查验、受领房屋的义务。黄云玲无正当理由未在文渊公司书面通知的2020年6月28日验房，根据双方合同约定应自通知接收房屋的次日起自行承担相应的风险。故黄云玲主张的逾期交房违约金按照日利率万分之一计算应为3068元，黄云玲主张的超出部分，本院不予支持。文渊公司主张天气原因应认定为不可抗力，本院认为，文渊公司虽然提供了气象局关于延期施工期间的气象报告，却无充分理由说明该自然现象能够并且已经阻碍商品房施工的进程，即逾期交房行为与不可抗力之间无法律上的因果关系，故该异常天气不应认定为不可抗力。黄云玲主张的因逾期交房造成其不能使用房屋的损失，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告东营文渊置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄云玲逾期交房违约金3068元； 二、驳回原告黄云玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，减半收取计1075元，由原告黄云玲负担1040元，被告东营文渊置业有限公司负担35元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东营市中级人民法院。 审判员  高敏 二〇二一年一月二十二日 书记员  于芳