天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4789号上诉人（原审原告）：天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司,住所地天津开发区洞庭路**1-6。法定代表人:吴立国,总经理。委托诉讼代理人：孙辉，天津清慎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司,,住所地天津市河**尖山路**主要负责人:范家涛，总经理。委托诉讼代理人：蒋析，女，该公司职员。委托诉讼代理人：彭德正，北京君泽君（天津）律师事务所律师。原审第三人：天津开发区小溪商贸有限公司,住所,住所地天津开发区洞庭路****楼6门div>法定代表人:耿长庭，总经理。委托诉讼代理人：贾紫燕，女，该公司职员。原审第三人：天津巨川投资集团有限公司,住所地,住所地天津滨海新区中心商务区响螺湾旷世国际大厦**501iv>法定代表人:耿长和，总经理。原审第三人：高杨,女,1971年11月12日出生,汉族,住天津开发区。原审第三人：耿长和,男,1965年3月17日出生,汉族,住天津开发区。上诉人天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司（以下简称天悦公司）因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司天津市分公司（以下简称华融公司）、原审第三人天津开发区小溪商贸有限公司（以下简称小溪公司）、天津巨川投资集团有限公司（以下简称巨川公司）、高杨、耿长和案外人执行异议之诉一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初17747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天悦公司上诉请求：1、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初17747号号民事判决，发回重审或者改判支持天悦公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由华融公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。天悦公司与小溪公司签订了六份租赁合同，并在租赁期限内延长租期至2030年9月17日，案涉房屋被抵押登记的时间为2015年8月14日，查封时间为2018年4月11日，虽然均早于延长租期的时间，但天悦公司认为延长租期仅是对原合同租期的延续，并非新建立的合同。在案涉房屋被设定抵押，查封前天悦公司早已实际占有并投入大量成本使用。本案并非《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二十条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的适用范围。请求二审法院依法判决。华融公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律适当。请求二审法院驳回天悦公司的上诉请求。原审第三人小溪公司、巨川公司、高杨、耿长和经本院合法传唤未到庭，也未提交书面意见。天悦公司向一审法院提出诉讼请求：1、立即停止（2019）津0116执152号案件的强制执行,即停止对天津开发区小溪商贸有限公司名下的坐落于天津市经济技术开发区××路××号××房产的强制执行措施;2、确认天悦公司与天津开发区小溪商贸有限公司于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》及2019年5月17日签订的《补充协议》有效;3、本案诉讼费用由华融公司及小溪公司、巨川公司、高杨、耿长和承担。一审法院认定事实：中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行诉小溪公司、巨川公司、高杨、耿长和金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年6月25日作出（2018）津0116民初914号民事调解书，确认“一、天津开发区小溪商贸有限公司在2018年9月25日之前一次性归还中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行4250006.82元的贷款本金及截至2018年1月31日的利息1438461.79元、罚息36227.04元和复利24447.16元。二、天津开发区小溪商贸有限公司在2018年9月25日前以贷款本金27204406.82元为基数，按照年利率6.125%的标准计算给付中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行自2018年2月1日起到2018年9月25日止的借款期限内的利息；并以4250006.82元为计算基数，按照年利率6.125%上浮50%的标准计算给付中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行自2018年2月1日起到2018年9月25日止的罚息。三、本案的诉讼费91061元（系减半收取）与保全费5000元由天津开发区小溪商贸有限公司承担。天津开发区小溪商贸有限公司在2018年9月25日前一并给付中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行。四、若天津开发区小溪商贸有限公司按时足额履行上述前三项中的付款义务，则双方于2015年8月12日签订的编号为2015年小字第02-006号的《小企业借款合同》继续履行，天津开发区小溪商贸有限公司保证严格按照该合同约定履行按时足额还款义务。五、若天津开发区小溪商贸有限公司违反上述前四项中的任意一款的付款义务，则中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行有权宣布编号为2015年小字第02-006号的《小企业借款合同》提前到期，并有权向法院申请强制执行全部剩余未还借款本金和利息，并按照贷款年利率6.125%上浮50%的标准计算全部剩余未还本金的罚息。六、中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行在宣布《小企业借款合同》（2015年小字第02-006号）提前到期后，有权对天津开发区小溪商贸有限公司抵押的位于天津市开发区××路××号××号房产折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。折价、拍卖、变卖后所得价款超过中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行债权范围的部分归天津开发区小溪商贸有限公司所有，不足部分由天津开发区小溪商贸有限公司继续清偿。七、中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行在宣布《小企业借款合同》提前到期后，中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行对天津开发区小溪商贸有限公司质押的在中国人民银行征信中心动产权属统一登记（编号xxxxxxxxxx）的价值72000000元的应收账款享有优先受偿权。八、中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行在宣布《小企业借款合同》提前到期后，天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和对天津开发区小溪商贸有限公司的债务承担连带还款责任。中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行有权决定实现抵押权、质押权和要求保证人承担连带担保义务的前后顺序。天津巨川投资集团有限公司、高杨、耿长和对天津开发区小溪商贸有限公司的债务承担连带还款责任后，有权就其各自已承担的部分向天津开发区小溪商贸有限公司追偿。九、中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行自愿放弃其他诉讼请求。十、各方当事人别无其他争议。”后中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行将上述债权转让给华融公司。2019年1月30日，华融公司向一审法院申请执行，执行案号为（2019）津0116执152号，执行依据为（2018）津0116民初914号民事调解书，执行标的包括本金27204406.82元及利息等。经调阅本案执行卷宗，案涉天津市开发区××路××号××号房产（建筑面积2158.38平方米）登记在小溪公司名下。该房产的抵押权人系中国工商银行股份有限公司天津港保税区分行，登记时间为2015年8月14日，抵押范围为2158.38平方米。一审法院系于2018年4月11日保全查封该房产。2019年4月22日，华融公司申请对小溪公司名下天津市开发区××路××号××号房产进行评估拍卖。2019年4月23日，小溪公司在执行笔录中陈述案涉房产的现状为已出租。2019年8月22日，天津同章房地产土地资产评估有限公司出具案涉房产津同章房评字［2019］第190号《房地产司法拍卖估价报告》。2019年9月11日，天悦公司在执行笔录中陈述其自2008年起承租案涉房产并数次签订房屋租赁合同，租赁期限至2020年9月17日止，后双方于2019年5月17日又签订补充协议约定续租至2030年9月17日，并提交了六份合同为证。在执行笔录中，一审法院向天悦公司释明，案涉房产已经评估将启动拍卖程序，拍卖时将通知该公司作为优先购买权人，如拍卖成交若涉及腾房，届时该公司可以提出异议。根据小溪公司在执行程序中提交的六份合同显示，2008年3月18日，小溪公司与天津开发区滨海大富豪酒店管理有限公司（系于2015年3月26日变更名称为天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司）签订《房屋租赁合同》约定租赁标的物为案涉房产，租赁期限自2008年3月18日至2010年3月17日止。2008年7月18日，双方签订《补充协议书》约定变更租赁期限自2008年7月18日起至2011年1月17日止。此后，2011年1月17日，双方签订《房屋租赁合同》约定租期自2011年1月18日至2013年1月17日止。2013年1月18日，双方签订《房屋租赁合同》约定租期自2013年1月18日至2015年9月17日止。2015年7月20日，双方签订《房屋租赁合同》约定租赁期限自2015年9月18日起至2020年9月17日止。2019年5月17日，双方签订《补充协议》变更租赁期限自2015年9月18日起至2030年9月17日止。2020年6月28日，天悦公司提起执行异议，请求停止对被执行人小溪公司名下位于天津市滨海新区开发区××路××号××房产的强制执行措施。一审法院（2020）津0116执异201号执行裁定书裁定：驳回案外人天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司的异议请求。一审法院认为，对于天悦公司要求确认2015年7月20日的《房屋租赁合同》及2019年5月17日的《补充协议》有效的诉讼请求，因天悦公司在执行异议案件以及本案中均提交了天悦公司与小溪公司签订的上述合同及协议，小溪公司对上述合同及协议予以认可，华融公司虽对于上述合同及协议不认可，但未能提交充足的证据证实上述合同及协议存在无效的情形，因天悦公司与小溪公司之间存在多年的租赁关系，故基于合同相对性原理，上述合同及协议在天悦公司及小溪公司之间系有效合同。对于天悦公司主张因存在租赁合同而要求停止强制执行的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人因租赁合同要求停止法院强制执行的条件为租赁合同在抵押、查封之前已经签订并承租人实际占有使用房屋，根据本案查明的事实，涉诉房屋被抵押登记的时间为2015年8月14日，被查封的时间为2018年4月11日，均早于天悦公司与小溪公司签订《补充协议》的时间2019年5月17日，故根据上述司法解释的规定，《补充协议》系在被抵押及查封的房产上设定权利负担，其效力不能对抗抵押权人及查封申请人、受让人，即其效力无法对抗华融公司，故天悦公司无法依据其与小溪公司签订的《补充协议》要求停止强制执行。对于天悦公司与小溪公司2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》，签约时间虽早于抵押及查封的时间，但该租赁合同于2020年9月17日即已到期，故天悦公司亦不能依据该《房屋租赁合同》要求停止强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，一审法院判决：一、确认天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司与天津开发区小溪商贸有限公司于2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》及2019年5月17日签订的《补充协议》在签约双方之间有效；二、驳回天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费80元（天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司已交纳），由天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司负担40元，由天津开发区小溪商贸有限公司负担40元，于判决生效之日起十日内给付天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，天悦公司与华融公司、原审第三人小溪公司、巨川公司、高杨、耿长和系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：是否应当停止对案涉房屋的强制执行。经查，涉诉房屋被查封的时间为2018年4月11日，早于天悦公司与小溪公司签订《补充协议》的时间2019年5月17日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，《补充协议》的效力不能对抗抵押权人及查封申请人、受让人，故天悦公司依据《补充协议》要求停止强制执行并无法律依据。天悦公司与小溪公司2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》，已于2020年9月17日到期，亦不能据此要求停止强制执行。天悦公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，天悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津开发区天悦豪情酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二一年一月二十五日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……