浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1580号 上诉人（原审被告）：董玲英，女，1970年10月25日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：汤卫松、闵峥,浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭林林，男，1960年9月19日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：高勇年,浙江东唐人律师事务所律师。 原审被告：湖州启昌餐饮管理有限公司，住所地湖州市南太湖高新技术产业园区工业路**。 法定代表人：孙新祥。 上诉人董玲英因与被上诉人郭林林、原审被告湖州启昌餐饮管理有限公司（以下简称启昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州南太湖新区人民法院（2020）浙0591民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭。本案经阅卷、调查和询问当事人，现已审理终结。 董玲英上诉请求：1.撤销原判，将本案裁定发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费全部由郭林林承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。(一）原判认定郭林林与启昌公司成立房屋租赁合同，该认定与事实不符。郭林林与启昌公司不存在房屋租赁合同法律关系。启昌公司与郭林林间的《租赁合同》是不真实的，系郭林林伪造。2017年底郭林林因房屋质量问题欲向开发商索赔装修损失，要求启昌公司配合签订《房屋租赁合同》，董玲英碍于朋友面子在空白《租赁合同》上加盖了启昌公司的公章。郭林林在事后合同空白处填写了相关内容并以此合同为依据向开发商骗取了装修赔偿款。案涉房屋《租赁合同》并非于2017年8月30日签订。郭林林与董玲英之间从2017年12月10日开始才建立微信联系，之前郭林林和董玲英根本没联系，不存在出租房屋的可能。该房屋启昌公司从所谓的合同签订之日至今，一直从未占有和使用过。一审庭审中，郭林林的代理人也认可租赁合同系2017年年底补签。但合同落款签订日期却写着2017年8月30日，目的在于表明2017年9月该房屋己经装修，以便向开发商索赔。(二）原判认定合同已经履行，与事实不符。虽然郭林林曾于2017年12月10日将本案所涉太阳城小区轻纺路146号房屋2楼3楼钥匙交给董玲英，但董玲英只是帮助郭林林将钥匙交付给物业作为修缮用途。董玲英代为交付钥匙的行为显然是朋友帮忙的个人行为，不是代表启昌公司的行为，更不能认为董玲英代表公司接受了房屋钥匙。2017年12月10日郭林林没有将太阳城小区轻纺路146号一楼店面钥匙交付给董玲英，郭林林也没有任何证据证明将1楼钥匙交付给董玲英。郭林林于2018年2月和6月两次从物业拿走太阳城小区轻纺路146号2、3楼钥匙带客户看房，并在看房后依然将钥匙存放物业处。郭林林的行为足以认定其授权董玲英将2、3楼钥匙交付物业作修缮用途并认可修缮后将钥匙存放物业。(三）原判认定未交付房产证件对租赁合同的履行未产生不利影响，明显不能成立。案涉房屋《租赁合同》明确约定，郭林林需提供所属房屋的有效房产证件，便于启昌公司办理店铺证照时使用。承租商铺没有房产证件不能办理营业执照，承租人没有营业执照不能营业。如果启昌公司确实租赁了房屋，由于郭林林存在严重违约行为，致使启昌公司合同目的不能实现，启昌公司有权要求拒付租金。并有权要求赔偿损失。(四）原判认定董玲英对上述第二项债务中的租金123000元及逾期付款利息1636元承担连带清偿责任，不能成立。1.启昌公司系有限责任公司，董玲英作为原股东已经将启昌公司股份转让案外人，启昌公司与董玲英个人间的资产相互独立的，故无需对公司债务承担责任。2.董玲英在2018年表示过愿意租赁所涉房屋一楼并表示愿意支付租金，但由于郭林林未能提供房产证，双方并没有签订租赁合同，建立租赁法律关系。3.2019年5月董玲英以八万多元的价格从案外人处受让太阳城小区轻纺路146号一楼店面，才与郭林林建立房屋租赁合同关系。董玲英承租房屋以后，多次要求郭林林提供房产证件未成，致使无法办理营业执照，合同目的无法实现。二、原判适用法律错误。基于错误的事实认定，原判判决启昌公司及董玲英承担责任显然属于适用法律错误。 郭林林答辩称，董玲英的上诉请求，没有事实依据和法律依据，应当予以驳回，原审判决应当予以维持。一、启昌公司向郭林林承租案涉房屋，事实清楚，证据充分。案涉《租赁合同》合法有效。2017年7月，因启昌公司要求承租郭林林的轻纺路146号房，郭林林就将房屋实际交给董玲英由启昌公司承租使用，启昌公司实际占有使用了本案房屋。双方口头约定，承租方的租期自2017年9月1日起至2020年8月31日止；年租金12万元，每年分二次付，上半年6月30日前付一半，下半年12月31日前付一半。双方于2017年12月补签了书面房屋租赁合同。故案涉房屋《租赁合同》，是双方意思的真实表示，应属合法有效。董玲英主张《租赁合同》系郭林林伪造、双方间不存在房屋租赁合同关系等观点，是没有任何证据证明，不能成立。二、启昌公司在承租房屋后，没有按约定向郭林林支付过房租。郭林林多次向承租人启昌公司催讨房租，但其迟迟不予支付，启昌公司应当承担违约责任。郭林林自2018年年初起，就向启昌公司、董玲英（系该启昌公司投资人和法定代表人）催讨房租。而董玲英一方面答应安排资金支付房租，一方面一次又一次迟迟不实际支付，己经构成了严重违约。郭林林有权解除合同并要求支付租金、赔偿损失。三、启昌公司是一人投资公司。董玲英既是本案房屋租赁时启昌公司的投资人和法定代表人，又是本案房屋的实际占有使用人。因此，在本案房屋租赁合同中，对于启昌公司应承担违约责任和合同之债，董玲英应当承担连带清偿责任。综上，董玲英的上诉请求，没有事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。 原审被告启昌公司未作答辩。 郭林林向一审法院起诉请求：1.解除郭林林与启昌公司之间湖州市××幢××路××号房屋租赁合同，启昌公司、董玲英立即将位于湖州市××幢××路××号的房屋腾空退还给郭林林;2.启昌公司、董玲英立即支付每月10000元（每年12万元）尚欠的2017年9月1日至房屋腾空退还郭林林之日止的房租（截止2019年12月31日启昌公司已欠28个月房租28万元）；3、启昌公司、董玲英按银行贷款利率年息6%支付逾期付款利息（截止2019年12月31日应支付逾期付款利息为18000元，自2020年1月1日起至付清之日止则以所欠房租28万元按年利率6%计算支付逾期付款利息）4、本案诉讼费用由启昌公司、董玲英承担。 一审法院认定事实：郭林林以2548192元向案外人湖州恒佳房地产开发有限公司购买湖州市××幢××路××号房屋，湖州恒佳房地产开发有限公司于2017年5月12日向郭林林开具购房款增值税发票。该房屋于2019年10月10日办理房屋不动产权登记，权利人为郭林林。2017年8月30日，郭林林与启昌公司签订《租赁合同》一份，约定：郭林林将坐落于湖州市××路××号房屋出租给启昌公司，租期为三年，从2017年9月1日起至2020年8月31日止，年租金为12万元，每年分两期支付，上半年租金在6月30日前付清，下半年租金在12月31日前付清；合同签订后，郭林林向启昌公司提供房屋的有效房产证件，便于启昌公司办理店铺证照使用；租赁期间，如郭林林需收回房屋，须提前三个月书面通知启昌公司，解除合同，应付给启昌公司违约金。合同还对其他相关事项作出了约定。合同签订后，郭林林将案涉房屋钥匙交付给了董玲英。董玲英曾于2017年12月10日与绿城物业服务集团有限公司湖州分公司浙江湖州太阳城生活服务中心签订《钥匙托管协议》，其将案涉房屋进户门钥匙2把（2楼220、3楼320）委托给该生活服务中心保管。因启昌公司未支付租金，郭林林于2019年11月底向董玲英发送通知，要求终止租赁关系，腾退房屋及支付租金等；并于2019年12月24日向启昌公司发送《律师公函》，要求解除合同及腾退房屋、支付租金等，该函件于2019年12月26日退回郭林林。另查明：启昌公司系一人有限责任公司，成立于2015年4月16日，董玲英系法定代表人和股东；2018年7月30日，法定代表人变更为翁高照；2018年9月10日，董玲英将股权转让给翁高照；2019年12月30日，法定代表人变更为孙新祥，翁高照将全部股份也一并转让给孙新祥。董玲英在转让股权时未向受让人翁高照告知案涉租赁事宜。再查明：该院于2020年3月18日向启昌公司送达了起诉状副本。 一审法院认为，本案的争议焦点有两点，1.郭林林与启昌公司之间是否存在房屋租赁合同关系；2.董玲英是否应对启昌公司的案涉租赁合同项下的义务承担责任。关于争议焦点1，郭林林与启昌公司签订的房屋租赁合同，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护。虽然董玲英辩称签订该合同仅仅出于为郭林林获得理赔装修款等事项，否认郭林林与启昌公司存在实际的租赁关系，但其辩称无证据支持，故不予采信。另，董玲英作为启昌公司原法定代表人确认其于租赁合同签订后收到了郭林林交付的案涉房屋的钥匙,故郭林林与启昌公司的租赁合同关系，依法成立并生效，且已实际履行。现启昌公司自合同签订以来从未支付租金，故郭林林要求解除其与启昌公司签订的租赁合同及腾退房屋，于法有据，予以支持，启昌公司收到解除通知的时间即为收到起诉状副本时间，租赁合同的解除时间为2020年3月18日。另，郭林林要求启昌公司支付自2017年9月1日至腾退房屋之日止的房租之诉讼请求，根据合同解除时间，租赁时间为2017年9月1日起至2020年3月17日止，经核算，租金为305483元；2020年3月18日起至实际腾房日止应为房屋占用使用费，可参照租金标准计算。至于逾期付款利息，因双方对逾期付款利息未作明确约定，故调整为一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算，经核算为10010元（暂算至2019年12月31日）。关于争议焦点2，郭林林以董玲英系案涉房屋占用人，要求董玲英对启昌公司的上述债务承担共同付款责任，根据合同相对性，案涉租赁合同的承租人系启昌公司，即使实际占用人系董玲英，郭林林无权要求董玲英承担支付租金、逾期付款利息及占用使用费的责任，但董玲英系启昌公司的原持股股东，案涉租赁签订于董玲英持股启昌公司时，且董玲英在股权转让时未向受让人披露案涉租赁事宜，而启昌公司作为一人有限责任公司，原股东董玲英在未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对其持股期间产生的公司债务承担连带责任，董玲英应对其持股期间即2017年9月1日起至2018年9月9日止的租金123000元及逾期付款利息1636元（算至2018年9月9日）承担连带清偿责任，故郭林林要求董玲英对启昌公司的上述债务承担责任的诉讼请求，部分予以支持。至于董玲英辩称郭林林未提供案涉房屋有效房产证件，存在违约行为，但董玲英既未提供证据证明郭林林未提供房产证件对租赁合同的履行的不利影响，也未明确因违约造成的具体损失，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、郭林林与启昌公司之间签订的《租赁合同》于2020年3月18日解除，启昌公司应于判决生效之日起三十日内腾退位于湖州市××幢××路××号房屋；二、启昌公司向郭林林支付租金305483元、逾期付款利息损失10010元（暂算至2019年12月31日，次日起的利息损失以280000元为基数按一年期全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿日止）及占用使用费50000元（暂算至2020年8月17日），限于判决生效之日起十日内清偿；2020年8月18日起至实际腾房之日止的占用使用费仍按年租金120000元计算；三、董玲英对上述第二项债务中的租金123000元及逾期付款利息1636元向郭林林承担连带清偿责任；四、驳回郭林林的其他诉讼请求。如未按判决指定期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5770元，由启昌公司负担，董玲英连带负担1968元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董玲英提供：和解协议书一份，证明2018年6月6日郭林林与湖州恒佳房地产开发有限公司曾经签过和解协议，因郭林林在2017年12月一楼隔层施工发现漏水情况，房地产公司为此赔偿郭林林13000元。该协议与租赁合同相互矛盾，说明租赁合同系郭林林为了13000元赔款而要求启昌公司配合签订。郭林林质证认为，该证据系电子打印稿，无当事人落款签署，不能证明其合法来源。对于该协议的内容予以认可，但与本案不具有关联性，不能证明郭林林伪造租赁合同的事实。郭林林提供：网页打印稿和轻纺路146号现场照片，证明启昌公司和董玲英至少在2018年6月18日已经使用本案房屋。董玲英对照片和网页的真实性没有异议，但认为董玲英系2019年4、5月份才使用案涉房屋进行装修。本院审查认为，董玲英提供的证据，因郭林林对协议的内容不持异议，故对该协议的真实性予以确认，但尚不能以此否认案涉《租赁合同》的真实性。郭林林提供的证据，因董玲英对其真实性没有异议，故予以确认。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：董玲英自认其与2019年5月与郭林林建立房屋租赁合同关系，但双方未签订其他房屋租赁合同。 本院认为，二审期间的争议焦点如下： 一、郭林林与启昌公司间是否存在房屋租赁合同关系。对此，本院分析如下：1.郭林林为证明其与启昌公司存在租赁合同关系，向法院提供了案涉《租赁合同》一份，该租赁合同对租赁标的物地址、租赁面积、租赁期限、租金金额和支付方式等进行了明确的约定，并由郭林林和启昌公司在合同中签字或盖章。2.从查明的事实来看，郭林林已将租赁房屋的钥匙交付了时任启昌公司法定代表人的董玲英，表明案涉租赁房屋实际也予以了交付。3.董玲英也自认其与郭林林自2019年5月份对租赁房屋中的一楼店面房实际予以使用并予以装修，双方也没有另行签订房屋租赁合同。故从上述事实情况来看，应认定案涉房屋《租赁合同》系双方当事人建立房屋租赁关系而订立并已履行，对双方当事人具有相应的法律约束力。董玲英主张案涉《租赁合同》系为配合郭林林向开发商进行索赔需要而订立，双方实际间并不存在房屋租赁关系，没有相应的证据和事实予以证明，本院难以采信。 二、董玲英是否应对其担任启昌公司股东期间形成的租金和逾期付款利息承担连带清偿责任。我国《公司法》第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，董玲英在2018年7月30日将法定代表人变更为翁高照之前，一直系启昌公司的股东和法定代表人，其在本案一、二审期间均未提供证据证明董玲英个人与启昌公司的财产相互独立。故一审将2018年7月30日之前因案涉《租赁合同》而产生的租金和逾期付款利息要求其与承租人启昌公司承担连带清偿责任具有相应的法律依据。一审要求董玲英对其担任启昌公司股东期间形成的租金和逾期付款利息并无明显不当。 三、郭林林未提供房产证是否构成违约。双方在《租赁合同》第四条第一项约定，合同签订后，郭林林向启昌公司提供房屋的有效房产证件，便于启昌公司办理店铺证照使用。故从双方订立合同的目的来看，系启昌公司或者董玲英用以商业经营所需。而无论是房产证或者其他证明经营地址的有效证据，是办理营业执照应提供的基本资料。现郭林林至今未向启昌公司或者董玲英提供房产证，已构成违约。因合同一方以违约为由而要求对方支付违约金、赔偿损失的，系当事人提出的一项具有给付内容的独立请求权，应当通过反诉或者另诉的救济途径予以解决。启昌公司在本案一审中未通过反诉主张权利，可以提供相应证据另行提起诉讼，本案中对此不予处理。 综上，董玲英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费5770元，由董玲英负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨林法 审判员  朱惠明 审判员  沈筱婕 二〇二一年一月二十六日 书记员  周进方 12- 11-