湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初6634号原告（反诉被告）：鲁俊，男，1984年5月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：胡爱生，系湖北金雅律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：武汉名都宜居房地产营销策划有限公司，住所地武昌区友谊大道三角花园**地鑫三飞农贸市场**办公室。代表人：杨城，总经理。委托诉讼代理人：钱开明、黄志，系湖北明晓律师事务所律师，一般授权。原告（反诉被告）鲁俊与被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司于同年11月20日向本院提起反诉，本院受理后，决定对本诉与反诉合并审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行独任审理。鲁俊的委托诉讼代理人胡爱生，武汉名都宜居房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人钱开明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鲁俊向本院提出诉讼请求，请求判令1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月28日解除；2、武汉名都宜居房地产营销策划有限公司退还2020年1月23日至4月27日疫情停业期间的一个半月租金18,750元；3、武汉名都宜居房地产营销策划有限公司退还2020年4月28日至2020年9月27日的预付租金62,500元、2020年4月28日至2020年9月27日期间的物业费物业管理费1,775元以及押金10,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月2日，鲁俊与武汉名都宜居房地产营销策划有限公司就鲁俊承租武汉名都宜居房地产营销策划有限公司位于武汉市武昌区杨园才华街12号一楼A3门面面积为71㎡的商铺一事达成一致，并签订《商铺租赁合同》。该《商铺租赁合同》约定：计租期为2019年9月28日至2020年9月27日，免租期为2019年8月28日至2019年9月27日；租金为每年150,000元，按年缴纳，第一档期租金在签订合同前缴纳。同日，双方又就该《商铺租赁合同》签订《补充协议》，约定：出租方收取承租方物业管理费，每月每平方米5元，与租金缴纳时间同步；承租方应在交房前向出租方缴纳租房保证金10,000元。合同签订当日，鲁俊依约向武汉名都宜居房地产营销策划有限公司支付一年租金150,000元、一年物业费4,260元以及保证金10,000元。自鲁俊开业以来，承租商铺多次出现严重问题，严重影响房屋使用。2019年10月5日，该商铺房顶漏水，造成天花板损坏；2019年10月10日，商铺停电，除了导致鲁俊无法正常营业以外，还损坏一个冰柜、一个豆浆机以及两个冰箱；2019年11月25日，商铺再次停电，导致鲁俊再次无法营业。2020年受新冠××疫情影响，自1月23日起鲁俊不能营业，无法正常使用租赁房屋，截止4月27日仍未恢复正常营业。鲁俊使用租赁商铺期间，由于武汉名都宜居房地产营销策划有限公司未提供适租房屋且拒不履行修缮义务，致使鲁俊前期无法正常营业，接连遭受疫情不可抗力影响，鲁俊根本无法继续正常经营，此次疫情所造成的影响已使鲁俊《商铺租赁合同》的目的不能实现，鲁俊依法有权解除合同。2020年4月28日，鲁俊向武汉名都宜居房地产营销策划有限公司发出通知，要求解除双方之间的《商铺租赁合同》，退还相应的应缴租金、物业管理费及押金等。截至目前，武汉名都宜居房地产营销策划有限公司仍未退还相应款项。故诉至法院，诉请如前。武汉名都宜居房地产营销策划有限公司辩称，合同合法有效。鲁俊提出解除合同，被告没有同意，该合同已实际履行，不存在退还相应的租金及物业管理费。也不存在鲁俊所述的停电、漏水房屋租赁问题。本合同合法有效，没有违反强制性法律规定，合同双方已经实际履行完毕。从原告的诉状可以断定房屋已将付给鲁俊，鲁俊在签订合同时已经查看了租赁的房屋，进行了装修，名都公司已经履行了应当履行的义务。鲁俊也交付了一年的租金及保证金。鲁俊在本诉中没有主张违约的相关责任，对于房屋的漏水和停电问题，鲁俊没有向法庭提出主张，我方认为即使有这方面的问题也不影响合同的继续履行，鲁俊对房屋进行了重新的装修及铺设电路，是何原因造成的停业、漏水没有提交相应的证据证实，我方认为我方交付的租赁物符合合同要求。虽然鲁俊提出要求解除合同，根据合同法的相关规定，是可以解除合同并不是应当解除，我方明确告知不同意解除合同，因解除合同产生的损失应当由鲁俊自行承担。我方认为至今该房屋没有交付给我公司，房屋钥匙仍在鲁俊名下，也没有提出相应的证据证实已办理交付手续或者将房屋已交付给我公司具体的承办人。该房屋没有交付给我公司，在合同期满后的占用期间，应当支付相应的占用费。根据相关司法解释，即便房屋所有权存在瑕疵，也应当支付相应的租金。我方认为，鲁俊没有提出该房屋属于违章建筑，以此理由解除合同没有相关的法律依据。请法庭支持我方的反诉请求，驳回鲁俊的本诉请求。武汉名都宜居房地产营销策划有限公司向本院提出反诉请求，请求判令：1、确认双方2019年9月2日所签的《商铺租赁合同》于2020年9月27日终止；2、鲁俊腾退位于武汉市武昌区杨园才华街12号一楼A3、面积71㎡的商铺；3、鲁俊支付商铺占用费暂计50,000元（从2020年9月28日起暂计至2021年2月28日；之后，按每月12,500元计算至实际腾退时止）；4、本案诉讼费用由鲁俊承担。事实及理由：2019年9月2日，武汉名都宜居房地产营销策划有限公司与鲁俊签订《商铺租赁合同》及《补充协议》。该合同主要约定：鲁俊承租位于武汉市武昌区杨园才华街12号一楼A3门面，出租面积为71㎡，租期从2019年9月28日至2020年9月27日止，免租期为一个月；租金每年150,000元，按年缴纳。合同签订后，鲁俊支付了一年的租金并使用了该商铺。合同到期后，鲁俊仍占用该商铺至今。故反诉如前。鲁俊反诉辩称，我在2020年4月28日发出了解除合同通知函，并告知东西已搬出，将房屋退还给武汉名都宜居房地产营销策划有限公司，不存在我占用案涉商铺。双方签订的租赁合同在2020年9月27日到期，被告的所有反诉请求均不合理，请求驳回。租赁房屋是否合法，是否具备出租条件，请法庭核实，对合同有效及无效有重要意义。涉案房屋屡次停店，对我造成了损失。武汉解封后，堂食没有放开，由于不可抗力的因素，有权解除合同，且已发送了通知函，2020年4月27日双方间的合同就已解除。2020年4月28日后，我预交的租金及物业管理费应该返还给我，保证金1万元也应该予以返还。如果涉案房屋属于违章，合同就是无效的。我已于4月27日搬离，后面的租金是不可能支付的。被告公司收到解除通知函后，作为出租人应该积极将房屋收回，避免损失扩大。被告的反诉请求没有法律依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月2日，鲁俊与武汉名都宜居房地产营销策划有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：鲁俊承租武汉名都宜居房地产营销策划有限公司位于武汉市武昌区杨园才华街12号一楼A3门面用于经营早餐面粉，商铺面积为71㎡；计租期为2019年9月28日至2020年9月27日，免租期为2019年8月28日至2019年9月27日，免租期内使用商铺所发生的用水、用电等费用均由鲁俊承担；租金为每年150,000元，按年缴纳，第一档期租金在签订合同前缴纳；本合同终止或租赁期届满后，鲁俊应将所有东西搬离，把租赁房屋交还武汉名都宜居房地产营销策划有限公司。同日，双方就该合同另行签订《补充协议》，约定：武汉名都宜居房地产营销策划有限公司收取鲁俊物业管理费，每月每平方米5元，与租金缴纳时间同步；鲁俊应在交房前向武汉名都宜居房地产营销策划有限公司缴纳房屋保证金10,000元，租赁期满如乙方没有违反本合同中的条款，该保证金由武汉名都宜居房地产营销策划有限公司在验收房屋无任何问题后无息全额返还给乙方。2019年9月1日，鲁俊向武汉名都宜居房地产营销策划有限公司支付案涉商铺自2019年9月28日至2020年9月27日的租金150,000元、一年物业费4,260元以及保证金10,000元。2020年1月23日至4月8日，武汉因新冠疫情而“封城”，市内正常商业活动受限，鲁俊承租的商铺无法正常经营。2020年4月28日，鲁俊向武汉名都宜居房地产营销策划有限公司发出《通知函》，主要内容：自合同签订以来，贵司一直未提供房屋产权证明，我方强烈怀疑该商铺系违规建筑。此外，贵司出租的商铺多次出现严重问题，致使我方多次修业停整并严重影响营业利润，我方有权依约提前终止合同。因新冠××疫情影响，我方被迫停业两个多月，损失严重，而且疫情期间贵司不同意减免租金。此次疫情所造成的影响使合同目的不能实现，我方依法有权解除合同。特向贵司通知如下，1、请贵司于收到本通知函之日起3日内向我方提供出租商铺产权证明，否则我方有正当理由怀疑商铺属于违规建筑，并保留追究贵司法律责任的权利。2、若贵司向我方出租的商铺属于违规建筑，请贵司于收到本通知函之日起3日内向我方返还已支付的租金15万元、4620元物业管理费、保证金1万元并赔偿我方的装修损失。3、在贵我双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》合法有效的前提下，我方依法依约行使合同解除权，《商铺租赁合同》及《补充协议》将于贵司收到本通知之日解除。请贵司于收到本函之日起3日内向我方退还2020年4月28日至2020年9月27日的预租金共计62500元、物业管理费1775元以及押金10000元，以上款项共计74275元。4、2020年1月23日至4月27日期间，我方店铺因疫情原因不能营业，商铺内属于我方的东西早已搬出，房屋未曾使用，但我方早已全额支付该期间的高额租金，现在合同有效的前提下，要求减免一个半月的租金。故请贵司于收到本函之日起3日内另退还我方减免租金共计18750元。5、因疫情这一不可抗力解除合同，贵我双方互不承担违约责任，但在疫情之前贵司的违约行为导致我方损失，我方保留追究贵司法律责任的权利。2020年5月8日，武汉名都宜居房地产营销策划有限公司向鲁俊发出《回复函》，主要内容：一、《商铺租赁合同》及《补充协议》是基于双方当事人的真实意愿签订，因不违反国家法律法规的强制性规定，应受法律保护。二、你方来函所述商铺多次出现严重问题并非事实。三、你方以不可抗力为由解除合同是对法律的曲解，你方仍应承担违法解除房屋租赁合同的违约责任。综上所述，你方单方解除合同的行为属于违约解除合同，依法应承担违约责任。我方坚决不同意你方解除租赁合同的意见。2019年4月18日，武汉纵横山水投资有限责任公司出具说明：位于武汉市武昌区杨园才华街**房屋，其中700平方（包括12号房屋A3门鲁记牛肉面）归我公司所有，我公司同意武汉名都宜居房地产营销策划有限公司对外出租，并收取相应租金及物业管理费。目前，案涉商铺的钥匙仍在鲁俊手上。经本院依法释明，武汉名都宜居房地产营销策划有限公司始终未提交涉案房屋的产权证明或建设工程规划许可证书等合法审批材料。上述事实有双方当事人提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、收据、微信聊天记录截图、武汉市新型冠状病毒感染的××指挥部通告、《通知函》、回复函等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。对于武汉名都宜居房地产营销策划有限公司提交的土地所有权证复印件，因未提供原件予以核对，而且土地证明不足以证明案涉商铺系合法建筑，故本院不予采纳该证据。本院认为，本案系房屋租赁纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案的第一个争议焦点为：双方签定的《商铺租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”武汉名都宜居房地产营销策划有限公司作为出租方，经本院释明后始终未提供出租商铺的合法性证明，应承担举证不能的法律后果，故此本案双方当事人签定的《商铺租赁合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”案涉《商铺租赁合同》自始没有法律约束力，故对双方当事人请求确认《商铺租赁合同》解除终止时间的诉讼请求，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”鲁俊应将案涉商铺返还给武汉名都宜居房地产营销策划有限公司。现鲁俊已于2020年4月28日通知武汉名都宜居房地产营销策划有限公司其已搬离案涉商铺，仅持有商铺钥匙，故对武汉名都宜居房地产营销策划有限公司要求鲁俊腾退该商铺的诉讼请求，已无事实基础，本院不予支持，但鲁俊仍应返还钥匙。另武汉名都宜居房地产营销策划有限公司以双方未办理房屋交接、钥匙仍在鲁俊手中为由主张鲁俊至今仍未腾退商铺。本院认为，鲁俊已实际腾退商铺，而双方之所以未交接房屋的原因在于武汉名都宜居房地产营销策划有限公司不同意解除合同，故本院不予采纳该主张。对于武汉名都宜居房地产营销策划有限公司主张鲁俊支付商铺占用费（按租金标准计算自2020年9月28日至实际腾退之日止）的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”鲁俊实际占有使用该商铺至2020年4月28日，应当支付实际占用期间的房屋使用费。因鲁俊早已支付2019年9月28日至2020年9月27日的租金150,000元、一年物业费4,260元以及保证金10,000元。故对鲁俊主张武汉名都宜居房地产营销策划有限公司退还2020年4月28日至2020年9月27日的预付租金62,500元、2020年4月28日至2020年9月27日期间的物业费物业管理费1,775元以及押金10,000元的诉讼请求，本院予以支持。又考虑到新冠疫情造成商铺无法正常营业的情况，本院对武汉封城期间（2020年1月23日至4月8日）的房屋占有费酌情调整为双方各负担一半，对鲁俊主张武汉名都宜居房地产营销策划有限公司退还不超过2020年1月23日至4月8日期间一半租金（12500×2.5÷2=15625）的部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）鲁俊与被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司向原告（反诉被告）鲁俊退还2020年1月23日至4月8日期间一半租金15,625元；三、被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司向原告（反诉被告）鲁俊退还2020年4月28日至2020年9月27日的预付租金62,500元、2020年4月28日至2020年9月27日期间的物业费物业管理费1,775元以及押金10,000元；四、上述二、三项共计89,900元，由被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）鲁俊支付；五、原告（反诉被告）鲁俊于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司返还商铺钥匙；六、驳回原告（反诉被告）鲁俊的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,063元，由原告（反诉被告）鲁俊负担40元，被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司负担1,023元（此款鲁俊已垫付，武汉名都宜居房地产营销策划有限公司连同上述款项一并支付）；反诉受理费525元，由被告（反诉原告）武汉名都宜居房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定预交上诉案件受理费，上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限是两年。审判员  周征二〇二一年一月二十九日法官助理徐桦书记员吴艳妮