北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2310号上诉人（原审被告）：郭子斌，男，1966年3月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：杨鸣，女，1995年6月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张嵩磊，北京市华泰律师事务所律师。上诉人郭子斌因与被上诉人杨鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初48445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人郭子斌，被上诉人杨鸣委托诉讼代理人张嵩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭子斌上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回杨鸣的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费由杨鸣承担。事实和理由：一、郭子斌和杨鸣于2019年9月20日协商的《北京市房屋租赁合同》不成立。郭子斌与杨鸣之间实际进行了两次协商，但均未成功。两份合同双方均尚在协商的过程中，未达成共识，不具备成立的条件。二、郭子斌和杨鸣于2019年9月20日协商《北京市房屋租赁合同》时，杨鸣和实际承租人姜某、李某的租赁合同并未到期。且郭子斌只是作为案外第三方，听从了实际承租人姜某、李某的指令，代为支付承租费用给出租人杨鸣。杨鸣与郭子斌之间并无租赁事实，实际承租人为姜某、李某。杨鸣辩称，同意一审判决，不同意郭子斌的上诉请求。杨鸣向一审法院起诉请求：1．判令解除杨鸣与郭子斌于2019年9月20日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令郭子斌给付杨鸣2020年3月23日至2020年4月28日期间的房屋租金18000元；3．判令郭子斌给付杨鸣违约金15000元；4．判令郭子斌给付杨鸣房屋租金损失30000元。一审法院认定事实：杨鸣系位于北京市朝阳区×号房屋所有权人，该房屋用途为住宅，建筑面积为208.43平方米。2019年9月20日，杨鸣作为出租人（甲方），郭子斌作为承租人（乙方），双方签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定：乙方承租甲方位于北京市朝阳区建国门外大街×室房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为208.43平方米；租赁用途为办公；租赁期限自2019年9月23日至2020年9月22日，共计壹年；租金标准为壹万伍仟元每季度，支付方式为押壹付三，各期租金支付日期为2019年9月20日，2019年12月20日，2020年3月20日，2020年6月20日；押金为人民币壹万伍仟元整（15000元），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方由下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达10日的。2．欠缴各项费用达壹仟元的……违约责任：乙方有上述违约责任之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金。2019年9月20日，郭子斌通过网银转款方式，向杨鸣转款人民币共计45000元（2019年9月21日至2019年12月20日租金）；2019年12月24日，郭子斌通过网银转款方式，向杨鸣转款人民币共计45000元（2019年12月21日至2020年3月20日租金）。庭审中，各方均认为郭子斌租金交纳至2020年3月22日，且均认可郭子斌系于2020年4月28日将涉案房屋交还给杨鸣。但就此郭子斌表示，系李某以及姜某实际承租的涉案房屋，他们2020年3月22日就想搬离涉案房屋，但是由于疫情小区封闭无法搬离，所以一直拖延到4月份才搬家。他们是在4月28日将房屋钥匙放在楼下门卫处，并通过微信以及电话通知杨鸣后搬离的房屋。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨鸣与郭子斌签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。虽郭子斌对此抗辩称，其仅是代理朋友姜某以及李某签订合同，并非是涉案房屋的实际承租人。但法院认为，就此郭子斌并未提交姜某或李某为其出具的授权委托书，亦未向杨鸣披露其代理人身份，且根据杨鸣提交的双方签字的租赁合同以及转账记录显示，郭子斌确作为承租人签字确认，且两期租金均系郭子斌向杨鸣转款支付，故法院对郭子斌主张其并非实际承租人一节不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，郭子斌作为承租一方，应按照合同约定严格履行合同。现各方均同意解除上述合同，故法院对此不持异议。就杨鸣第二项诉讼请求，各方均认可郭子斌实际缴纳租金至2020年3月22日，且郭子斌实际于2020年4月28日搬离涉案房屋，将钥匙交还于杨鸣。故法院认定对此期间的房屋租金，应由郭子斌负担。杨鸣之诉讼请求，于法有据，计算无误，法院予以支持。就杨鸣第三项诉讼请求，合同解除原因系郭子斌提前解约，按照合同约定，郭子斌应向杨鸣支付一个月租金作为违约金，杨鸣之诉讼请求，于法有据，计算无误，法院予以支持；就杨鸣第四项诉讼请求，郭子斌提前解除合同确会给杨鸣造成一定的房屋空置期损失，但法院考虑到已经通过判令郭子斌向杨鸣支付违约金的形式对杨鸣予以弥补，且杨鸣并未就其实际损失提交任何书面证据，故法院对此不予支持。判决：一、解除杨鸣与郭子斌于二〇一九年九月二十日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、郭子斌于判决生效后七日内给付杨鸣租金一万八千元；三、郭子斌于判决生效后七日内给付杨鸣违约金一万五千元；四、驳回杨鸣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费688元，由郭子斌负担（杨鸣已预交，郭子斌于判决生效后七日内给付杨鸣）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭子斌向本院提交证明一份，证明第一份合同是姜某签的，杨鸣与姜某的合同未到期的情况下，郭子斌受姜某委托，与杨鸣签订的合同。杨鸣质证意见为：不属于二审新证据，该证据属于证人证言，证人未出庭，不能作为证据使用，对真实性不认可，具体签字情况不清楚。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨鸣一审中提交其与郭子斌于2019年9月20日签订的合同，郭子斌对上述租赁合同的真实性认可，故本院对该租赁合同的真实性亦不持异议。依据该租赁合同，杨鸣与郭子斌之间成立房屋租赁关系，该合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。郭子斌上诉主张双方之间的房屋租赁合同不成立缺乏依据，本院不予采纳。关于郭子斌上诉主张其系受姜某、李某的委托签订的涉案租赁协议，在签订协议时，郭子斌未向杨鸣披露其代理人身份，且根据杨鸣提交的租赁合同及转账记录显示，郭子斌均作为承租人签字确认，前两期租金亦系郭子斌向杨鸣支付，郭子斌二审中提交的由“姜某”签字的证明真实性亦有待考证，故本院对其该项上诉主张不予采纳。一审法院结合本案的实际情况，确认的合同解除时间，及郭子斌应给付的租金及违约金的数额适当，本院予以维持。综上所述，郭子斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费625元，由郭子斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  玄明虎二〇二一年一月二十九日法官助理  卢圆圆