北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1719号上诉人（原审被告）：温世文，男，1987年1月6日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：贾飞，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢秀，女，1976年11月23日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张洋，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。上诉人温世文因与被上诉人卢秀房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初8190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人温世文委托诉讼代理人贾飞，被上诉人卢秀委托诉讼代理人张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温世文上诉请求：撤销一审判决发回重审，或者查清事实基础上依法改判。事实和理由：一、卢秀不具有诉讼主体资格。二、一审法院遗漏必要当事人，程序违法。在《房屋租赁合同》和《补充协议》签订和履行过程中，只有田某和温世文接触并办理手续，租金以及押金支付等事项都是支付给田某本人，从未与卢秀有过任何交集。在处理本案过程中有田某承担相关合同义务的可能。为查清案件事实，减少当事人诉累，一审法院依法应当通知田某参加诉讼。三、一审法院认定温世文违约属于事实认定错误。双方签署的《房屋租赁合同》及《补充协议》在双方同意解除合同之时就已经解除，属于协商解除合同的情形，不存在违约情形。后续温世文继续占有使用房屋行为也构成基于在先租赁而占有使用房屋的无固定期限的租赁关系。四、一审法院没有对66000元押金进行处理，遗漏必要事项。卢秀辩称，不同意上诉请求，同意一审判决，温世文一审时认可卢秀是本案当事人身份，其对押金一审未提起反诉，应另案解决。卢秀向一审法院起诉请求：1．判令解除田某代卢秀与温世文签订的房屋租赁合同及补充协议，温世文将坐落于北京市通州区葛布店东里100-6号房屋返还给卢秀；2．判令温世文支付自2019年12月1日起至实际腾退之日止的租金，按照年租金40万元的标准计算；3．判令温世文给付卢秀滞纳金，以40万元为基数，按日千分之五计算，自2019年12月1日起计算至温世文付清之日止；4．判令温世文给付卢秀违约金40万元；5．判令温世文承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于北京市通州区葛布店×**、×2房屋原登记在北京筑高房地产开发有限公司名下。2010年，卢秀从北京筑高房地产开发有限公司购买了上述房屋坐落中的×1号房屋（以下简称案涉房屋），后案涉房屋登记在卢秀名下。2018年11月20日，卢秀签订委托书，其委托案外人田某代理其出租案涉房屋。2018年11月20日，田某作为出租方（甲方），温世文作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述坐落中的×2号房屋及案涉房屋出租给乙方，共计500.27平方米，租赁期限为5年，自2018年12月1日至2023年12月31日，租赁用途为商业；乙方每6个月缴纳一次租金，第一年租金为70万元，于2018年11月20日支付35万，于2019年7月1日支付35万元；第二年租金为70万元，于2020年1月1日支付35万元，于2020年7月1日支付35万元；合同签订时乙方支付甲方2个月租金116666元作为押金；如乙方逾期或未全额付款则视为违约，甲方有权每日加收不低于应交租金千分之五的滞纳金并有权终止合同；如乙方违约，甲方有权终止合同，乙方承担一切责任及给甲方和第三方造成的一切直接和间接损失，乙方补交齐所差的全部款项，已交租金、定金及保证金不退，并向甲方补交合同总租金的十倍的违约金；如乙方违约造成合同终止，乙方投入动产归乙方，不动产及装修无偿归甲方，乙方三日内腾空房屋并移交甲方。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，双方依约履行。2019年9月25日，田某（甲方）与温世文（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方因自身经营问题向甲方申请退租×1号房屋并继续租赁×2号房屋，出租面积变更为283.51平方米，租期不变；因乙方申请退租100-3号房屋，故乙方已构成违约，现乙方自愿向甲方缴纳违约金50666元予以解除关于×1的租赁关系，违约金从原合同中乙方缴纳的押金116666元中扣除，原合同中约定的押金变更为66000元算做×2号房屋押金；×2号房屋租赁租期第一年租金为40万元，租期为2019年12月1日至2020年11月30日，乙方需于每年11月1日前一次性付清下一年度全部租金；原合同其他条款不变，本协议与原合同具有同等法律效力。此外，双方还约定了其他内容。经查，温世文承租案涉房屋经营车辆维修业务。温世文表示在《补充协议》签订后，其于2019年11月份曾沟通过退房的问题，但对方不退押金，故双方处于僵持状态，其未交纳租金，也未从案涉房屋腾退。经询问，温世文主张其经营的修车店于2020年1月20日停业，后其返回河南老家，因疫情防控措施，导致其于2020年3月16日才返京，在北京住处又隔离14天，后其修车店未能正常营业。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，田某与温世文签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方应恪守履行各自的合同义务。田某系卢秀的出租代理人，卢秀作为实际出租人起诉并无不妥，法院不持异议。温世文未按约定期限交纳房租，至卢秀起诉时已逾期近2个月，卢秀根据合同约定主张解除合同，理由正当，证据充分，法院予以支持。双方合同解除后，温世文应将案涉房屋返还给卢秀，故对卢秀要求温世文返还房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于温世文应交纳租金数额，在疫情发生后，因隔离措施的采取，对温世文的经营势必产生影响，考虑到双方利益平衡问题，应对温世文应交租金数额进行酌减，酌减幅度为两个月租金。关于卢秀主张的滞纳金与违约金均系对其损失的弥补，其一并主张，法院不予支持，双方约定的滞纳金与违约金标准畸高，法院予以调整。判决：一、田某作为出租方、温世文作为承租方于2018年11月20日签订的《房屋租赁合同》以及于2019年9月25日签订的《补充协议》于判决生效之日解除；二、温世文于判决生效之日起七日内将坐落于北京市通州区×2号房屋腾清并交付卢秀；三、温世文于判决生效之日起七日内向卢秀支付2019年12月1日至其实际返还房屋之日的租金，以日租金913.24元为标准计算；四、温世文于判决生效之日起七日内向卢秀支付违约金5万元；五、驳回卢秀的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3650元，由卢秀负担1825元（已交纳），由温世文负担1825元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，田某作为出租方、温世文作为承租方分别于2018年11月20日、2019年9月25日签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，现卢秀提交授权委托书及房屋所有权证以证明其系涉案房屋实际权利人，田某签订上述合同系经过卢秀授权，温世文虽否认卢秀具有本案诉讼主体资格，但未提交相应证据予以证明，且卢秀提交的授权委托书明确载明田某系卢秀的出租代理人，上亦有田某的签字，故本院认定卢秀具有本案诉讼主体资格。温世文上诉主张卢秀不具有本案诉讼主体资格，及本案应追加田某参加诉讼的主张缺乏依据，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。温世文未按约定期限交纳房租，一审法院认定温世文构成违约，并认定卢秀有权主张解除合同，并据此判定温世文应支付的违约金数额合理，本院予以确认。温世文上诉主张双方系协商一致解除合同，其不应支付违约金缺乏依据，本院不予采纳。关于押金，因双方均同意押金66000元在本案中一并处理，故本院认定上述押金折抵温世文应给付的租金，故本院对一审相应部分予以变更。综上所述，温世文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持一审判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更一审判决第三项为，温世文于本判决生效之日起七日内向卢秀支付2019年12月1日至其实际返还房屋之日的租金，以日租金913.24元为标准计算（其中应扣除温世文已经给付卢秀的押金66000元）。一审案件受理费3650元，由卢秀负担1825元（已交纳），由温世文负担1825元，于本判决生效之日起七日内交纳。二审案件受理费3650元，由温世文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  玄明虎二〇二一年一月二十九日法官助理  卢圆圆