北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终247号上诉人(原审被告、反诉原告)：林振香，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄艳，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：杨凤欣，女，住辽宁省鞍山市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京市通州区马驹桥镇二街村村民委员会，住所地北京市通州区马驹桥镇二街村**。法定代表人：陈志刚，主任。委托诉讼代理人：张纯华，北京市金韬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐贤分，男，住浙江省嘉善县。上诉人林振香、杨凤欣因与被上诉人北京市通州区马驹桥镇二街村村民委员会（以下简称村委会）、徐贤分房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。林振香上诉请求：1．撤销一审判决第五项；2．判令村委会补偿林振香建造房屋及打井的费用，共计282300元。3．一、二审诉讼费由村委会承担。事实及理由：一、林振香在一审中提交的《房屋场地租赁协议书》中对房屋加建有明确约定，且后续是按照加建后双方重签的《房屋租赁合同书》。首先，根据《房屋场地租赁协议书》第五条第3、4款的约定，林振香有权修缮加盖房屋并在租赁院内打井一眼。1999年租赁涉案楼房后，经村委会同意，林振香加建178．2平方米的房屋，并在院内打井一眼。其次，一审法院已经查明，《房屋场地租赁协议书》约定的租赁面积是500平方米，《房屋租赁合同书》约定的面积不仅包括原来的500平方米，还有林振香加建部分178．2平方米的面积。另，经过一审法院现场勘查，足以表明林振香实际加建房屋及打井的事实。二、根据合同约定，村委会应当补偿林振香建造房屋及打井的费用。根据《房屋租赁合同书》第八条第2款：“租赁期满，双方在土地上所形成的不动产应妥善处理……”,现双方租赁合同已到期，村委会收回涉案房屋同时享有林振香加建部分房屋及打井的利益，该部分建造费用村委会应当补偿给林振香。村委会辩称：同意一审判决，不同意林振香的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。2015年增加的是宅基地面积，合同中并未体现林振香有加建行为。徐贤分辩称：同意一审判决，林振香的上诉请求与我无关。杨凤欣辩称：不同意一审判决，林振香的上诉请求与我无关。杨凤欣上诉请求：1．撤销一审判决，驳回村委会的全部诉讼请求。2．一、二审诉讼费由村委会、林振香、徐贤分承担。事实及理由：杨凤欣与徐贤分在签订六年合同的情况下对浴场大规模投资装修，并不知情徐贤分与林振香或村委会的合同有纠纷问题。杨凤欣正常经营时，村委会三番五次来催腾退，导致员工不安心工作业绩下滑。村委会对我们负责人人身恐吓多次爆粗口、断水、断电扰乱安定。在与村委会交涉期间我方多次沟通徐贤分无果，导致2019年至2020年11月不能正常营业，损失惨重。恳求法院还老百姓一个说法和公道。村委会辩称：不同意杨凤欣上诉请求。我们只和林振香有合同关系，与杨凤欣没有合同关系，林振香和我方合同期限截止至2019年。林振香辩称：不同意杨凤欣的上诉请求。徐贤分辩称：不同意杨凤欣的上诉请求。村委会向一审法院起诉请求：1．请求法院判决解除村委会与林振香签署的《房屋租赁合同》，由林振香向村委会返还租赁房屋；2．请求法院依法判决林振香向村委会支付自2019年9月10日起至林振香返还房屋之日止的房屋占有费110959元（按市场价年租金45万元计算，暂计算三个月）；3．请求法院判决林振香向村委会支付违约金280000元；4．本案诉讼费由林振香承担。一审法院认定事实：1999年11月9日，村委会（作为出租方、甲方）与代瑞国（作为承租方、乙方）签订《房屋场地租赁协议书》，约定经双方共同协商，本着平等自愿的原则，就租赁事宜达成协议约定，租赁标的为甲方原马驹桥二街大友商场，计二层小楼，共计500平方米，东西长34米，南北长14米，租乙方使用。租赁期限为一九九九年九月10日起至伍拾年。租金每年度为7万元人民币。乙方在租赁期间内，在不破坏甲方房屋主体结构的原则下，有权装修、修缮加盖房屋。乙方在租赁甲方院内打井一眼，不另行向甲方交纳水费。合同还约定其他事项。代瑞国系林振香之夫，于2008年2月9日因病身故。2011年8月23日，友联浴池（作为出租方、甲方，甲方代表为林振香）与徐贤分签订《租赁合同书》约定，租赁物位置于北京市通州区马驹桥，现有地上建构筑物700平方米。租赁期限为自2011年8月23日至2021年8月23日。租金为第一阶段2011年8月23日--2016年8月23日，租金30万元每年，计150万元；第二阶段2016年8月23日--2021年8月23日，租金35万元每年，计175万元。合同还约定了其他事项。2019年9月11日，林振香与徐贤分签订《协议书》约定，双方友好协商，一致同意解除2011年8月23日签订的《租赁合同书》。2015年8月18日，村委会（作为出租方、甲方）与林振香（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》约定，甲乙双方协商一致，订立以下房屋租赁经营合同约定。一、楼房面积为16．2＊11米=178．2平方米；17．86＊14＊2=500平方米，用途租房、经商。三、租赁期限：从1999年9月10日至2019年9月9日。租期为20年。年租金标准与缴纳义务：每年租金7万元整，一年一缴。甲方权利义务为乙方提供经营场地678．2平方米，供其经营，楼房的所有权不变。违约责任规定，本合同自甲乙双方签字盖章，任何一方不得违约。如单方违约，给对方造成经济损失的，违约方负有赔偿责任。注：按合同总租金的20％缴纳（20年）。租赁期满，双方在土地上所形成的不动产应妥善处理，不得影响下一轮经营活动。合同还约定了其他事项。2016年11月26日，徐贤分（作为出租方）与杨凤欣（作为承租方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于马驹桥镇商业街友联浴池租赁给乙方使用，租赁物建筑面积为约600平方米。本租赁物使用功能为经营浴池，包租给乙方使用，乙方不得随意更改使用功能。租赁期限为6年，自2017年1月1日起至2022年12月30日止。租赁物的年租金为270000元。合同还约定了其他事项。经一审法院实地勘察，现该涉案场地中系由杨凤欣经营浴池使用，杨凤欣为经营浴池添置了若干用具，该浴池现已停业，涉案场地空置。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。村委会与代瑞国签订的《房屋场地租赁协议书》、村委会与林振香签订的《房屋租赁合同书》、林振香与徐贤分签订的《租赁合同书》、徐贤分与杨凤欣签订的《租赁合同》皆系合同当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同各方当事人应按照合同约定的条款履行相应的义务。因村委会与林振香签订的《房屋租赁合同书》约定，租赁期限截止为2019年9月9日，林振香与徐贤分签订的《租赁合同书》、徐贤分与杨凤欣签订的《租赁合同》超出了村委会与林振香签订的《房屋租赁合同书》所确定的租赁期限，故林振香与徐贤分签订的《租赁合同书》、徐贤分与杨凤欣签订的《租赁合同》皆无法继续履行。因徐贤分与杨凤欣签订的《租赁合同》已经不存在履行的基础，故作为租赁标的的实际占有人，杨凤欣有义务将租赁标的腾退给村委会。林振香作为租赁标的的承租人、徐贤分作为租赁标的的次承租人，二人明知林振香租赁期限截止2019年9月9日，而二人的转租所约定的截止日期均超过2019年9月9日，导致村委会无法在截止日期时收回租赁标的，故二人亦负有腾退房屋的义务。因村委会与林振香的合同截止日期为2019年9月9日，一审法院认可双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年9月9日解除。关于村委会诉求的占有使用费，因该房屋在2019年9月9日后，实际占有人为杨凤欣，故应由杨凤欣向村委会支付占有使用的费用，一审法院参照双方签订的合同约定以及周边房屋的租金标准予以酌情支持。关于村委会诉求的违约金，因村委会与林振香签订的《房屋租赁合同书》载明的违约条款并不明确，村委会与徐贤分、杨凤欣并无合同关系，无法向杨凤欣、徐贤分要求违约金，且一审法院已经依据杨凤欣实际占有涉案场地的情况支持了相应的占有使用费用，能够弥补村委会的损失，故对于村委会的违约金诉求一审法院不予支持。关于林振香的反诉请求，因其提交证据不足以说明其新建房屋及打井的情况，一审法院对于林振香的反诉请求不予支持。关于杨凤欣所称涉案场地的装修及添置物品情况，因其与村委会并无合同关系，不构成反诉，杨凤欣可另行起诉，因一审法院支持了村委会关于腾退房屋的请求，杨凤欣可申请采取必要的证据保全措施。一审法院于2020年11月9日判决：一、村委会与林振香于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同书》于2019年9月9日解除；二、林振香、徐贤分、杨凤欣将《房屋租赁合同书》及合同附图所约定涉案场地腾退给村委会，于判决生效之日起30日内执行清；三、杨凤欣支付村委会占有使用费（按照每年7万元的标准自2019年9月10日起至实际腾退之日止），截止2020年11月7日为81315．07元，于判决生效之日起7日内执行清；四、驳回村委会的其他诉讼请求。五、驳回林振香的所有反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交二审新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，村委会与代瑞国签订的《房屋场地租赁协议书》、村委会与林振香签订的《房屋租赁合同书》均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。据本案已查明事实，两份租赁合同出租标的物的面积不同，村委会与林振香签订的《房屋租赁合同》增加了178．2平方米，但该增加部分系作为村委会作为出租标的物的面积予以约定，而未明确约定该部分系林振香加建。另外，虽村委会与代瑞国签订的《房屋场地租赁协议书》第六条第3款约定：“今后国家所需搬迁造成的经济损失，赔偿分配由双方承担。二层小楼主体结构归甲方，浴池设施、新建后院房屋、打井等投资归乙方”。但该约定亦不能明确得出涉案178．2平方米系代瑞国所建，且即使系代瑞国所建，林振香亦应以代瑞国继承人的身份主张权利，而非在本案中以承租人的身份主张补偿，故本院对林振香的上诉请求难以支持。杨凤欣主张其基于与徐贤分的合同关系，对涉案房屋投入大量资装修以其与村委会之间的矛盾等均不能构成对抗村委会以出租人身份在租赁合同到期后行使要求返还涉案房屋的权利，本院对于杨凤欣的上诉请求不予支持。综上所述，林振香、杨凤欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12698元，由林振香负担5534元（已交纳），由杨凤欣负担7164元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年一月二十九日法官助理 向 玗