浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初3447号 原告（反诉被告）：徐玲红，女，1966年11月23日出生，汉族，住宁波市北仑区，法律文书送达地址为宁波市鄞州区。 原告（反诉被告）：谢登峰，男，1993年5月1日出生，汉族，住宁波市北仑区，法律文书送达地址为宁波市鄞州区。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：鲍先村。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：谢初德，男，1964年6月14日出生，汉族，住宁波市北仑区，系原告徐玲红丈夫、原告谢登峰父亲。 被告（反诉原告）：干立成，男，1966年5月25日出生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址为宁波市高新区。 委托诉讼代理人：徐凯，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高浩，浙江同舟律师事务所律师。 原告徐玲红、谢登峰与被告干立成房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月9日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院于2020年8月7日将本案转为普通程序，由审判员王立华一人独任审理。审理中，被告提起反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。本案于2020年6月22日、2020年9月22日两次公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人鲍先村、谢初德、被告委托诉讼代理人高浩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐玲红、谢登峰起诉称：坐落于宁波市鄞州区××庙街道××路××号两间店铺系两原告共同所有。被告干立成因开办饭店需要，向两原告租赁这两间楼上、楼下共四间房屋，建筑面积共计167.29平方米。双方经协商于2018年1月10日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为6年，自2018年3月1日至2024年2月28日止，房屋租金分为从2018年3月1日至2022年2月28日每年185000元，2022年3月1日至2024年2月28日每年200000元，押金15000元。被告租赁后，对原告的房屋进行拆、改、装修，将房屋的结构已完全改变及损坏。2019年10月9日开始，被告多次提出要解除租赁合同，还在店门口贴上“店面转租”的字样，并要求退还租房押金，但原告一直答复是按照合同履行，不同意解除合同。但被告仅将房租支付到2020年2月28日止，2020年3月1日起拒不支付租金，擅自解除《房屋租赁合同》，并已超过30日不付租金和各项费用。根据《房屋租赁合同》第九条规定，被告无故提出解除合同，两原告不同意解除合同，被告在支付租金期满后30日不交付租金，应承担违约责任。故两原告诉至法院，请求判令（变更后）：1.被告因违约中途解除租赁合同应支付两原告的违约金200000元，房租押金不予退回，房屋租金自2020年3月1日起至实际腾退房屋之日（2020年10月12日）计114083.36元；2.被告因擅自解除合同恢复两原告房屋结构原状（费用计15000元），被告支付承租房屋自2020年3月1日至2020年9月30日的物业管理费4331元；3.被告支付原告保全费2020元。 被告干立成答辩并反诉称：一、被告不存在违约行为，租赁合同被告已通知原告解除，即便未达成解除合意，也因行政原因无法履行。因行政原因导致合同目的不能实现，被告享有单方解除权，被告根据合同约定提前电话通知原告，租赁合同应认定为已合法解除，不存在违约行为。退一步讲，即便电话通知原告时合同未解除，该租赁合同至迟于2019年12月9日《宁波市生态环境局鄞州分局关于确定鄞州部分区域餐饮服务项目禁设地址（第五批）指导目录的意见》颁布之日已达到解除条件。在被告已经告知原告情况下，应认定该日为合同解除日。在此期间及发生纠纷后，被告积极要求归还钥匙、移交房屋，原告拒绝后要求被告赔偿至实际腾退房屋之日止的损失，实属不当。即使法院判定被告承担违约责任，原告主张的违约金和押金不能同时适用，且原告主张的违约金过高，应予以调整。二、原告在《房屋租赁合同》补充协议中承诺提供的商铺可以满足被告经营餐厅的要求，但实际并不符合其承诺的要求，存在违约行为。现案涉商铺实际无法用于开办餐厅，原告承诺无法兑现，原告自始存在违约行为，应当赔偿被告损失并按照合同约定支付违约金。三、在《房屋租赁合同》的补充协议第二项中载明，原告允许被告对所承租的商铺进行装修、改造（包括墙体拆除、新砌、楼梯拆除、新增设备安装等），故被告根据原告的允许在合理范围内，对租赁商铺进行必要的装修改造并无不当，现原告又因此要求被告支付恢复原状的费用于理无据。其次，被告亦非原告所称对房屋结构进行了破坏，被告仅针对商铺进行了基础的隔断及粉刷装修，后被告也已将隔断拆除，并将有关装修材料搬离案涉商铺。双方之间的租赁关系至迟已于2019年12月9日解除，之后被告未实际使用案涉商铺，原告拖延拒不接受房屋导致的扩大损失部分，应由原告自行承担，故原告要求被告支付自2020年3月1日至2020年9月30日的物业管理费于法无据。综上，原告在合同中明确承诺租赁给被告的商铺可满足被告经营餐厅的要求，现原告的承诺无法达成，又无故起诉被告要求赔偿损失，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求，同时被告提出反诉，请求判令：1.原、被告于2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月9日解除；2.原告退还2019年10月9日至2020年3月1日租金73493元、押金15000元并赔偿违约金200000元；3.原告赔偿被告装修损失24859元。 原告（反诉被告）徐玲红、谢登峰针对反诉答辩称：原告出租的房屋完全符合合同约定的用途作为餐饮之用，被告于2019年10月9日提出解除合同，从未提出因承租房屋不能开餐饮或不能办理有关经营手续。被告承租房屋后向物业公司签订装修合同明确说明其装修方为李辉，装修方式为“自装”，被告提交的装修公司合同、汇款单缺乏真实性，被告装修后又不开餐饮，其装修花费应由其承担。故被告反诉请求均无事实与法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定以下事实：2018年1月10日，原告徐玲红、谢登峰作为甲方（出租方）、被告干立成作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于宁波市鄞州区××庙街道××路××号物业及其设备在良好状态下租给乙方，物业出租面积为167.29平方米，用途餐饮；租赁期为6年，自2018年3月1日至2024年2月28日止；租金为2018年3月1日至2022年2月28日每年租金185000元、2022年3月1日至2024年2月28日每年租金200000元，租金12月支付一次，先付后用，从第二次开始，每次提前30日交纳；租约签订之日，乙方应向甲方交付租赁押金15000元，租赁期满，乙方如不再续约，甲方应在租赁期结束后十日内（将乙方未支付的全部水电煤气及电话费等各项费用结算后，在押金内扣除）将押金余额退还给乙方（多退少补）；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并要求乙方在30天内退还房屋，同时没收保证金：拖欠租金累积达十五日等；房屋租赁期间，乙方应支付物业管理费、水电费、煤气费等；乙方逾期30天内，不交付租金、水费、煤气费、电话费等各项费用，甲方有权单方面解除合同，收回房屋；租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前60日书面通知对方，经双方协商一致后终止合同；租赁期间，如甲乙双方有一方违约，违约方应支付守约方相当于12个月租金的违约金，计200000元。当日，原、被告又签订补充协议一份，约定：甲方承诺所提供房屋可以满足乙方经营餐厅的要求，同时出租给乙方的房屋需各项设施设备完好，各项手续资料齐全，甲方需配合乙方办理相关证件手续；甲方允许乙方对所承租商铺进行装修、改造（包括墙体拆除、新砌、楼体拆除、新增设备安装等）；经双方约定，租赁期为2018年3月1日至2024年2月29日止，2018年3月1日至2022年2月28日每年租金为185000元，2022年3月1日至2024年2月29日每年租金为200000元，以上租金不包括物业费、物业费由乙方承担。合同签订后，被告已向两原告支付两年租金370000元、两年物业费15150元及押金15000元，合计400150元。2018年3月16日，被告女婿李辉在案涉房屋物业处提交《装修备案／验收申请表》、《装修管理服务协议》各一份，均载明业主及装修负责人为李辉，装修公司为自装，期限为2018年3月16日至2018年6月15日，并提供平面图一份。2019年10月9日，被告致电原告代理人谢初德，称“我想与你碰个面，我饭店不想开了，到时候你好租租掉”“我估计太吃力了，太累了，不想开了，损失点就损失点”等等；2019年10月14日，被告致电原告代理人谢初德，称“我不开了，想早点关关掉”，谢初德称“你租金付到2月底的”“你到了2月底后再商量”，被告称“房租费不想要了，押金给我”“我想手续办一下，房租费我也不想要了，押金包括水电费里面，虽然水电没在用”，谢初德称“除押金，违约金怎么算”“我反正按合同办”等等。2019年12月9日，宁波市鄞州区住房和城乡建设局、宁波市鄞州区市场监督管理局、宁波市鄞州区综合行政执法局、宁波市自然资源和规划局鄞州分局、宁波市生态环境局鄞州分局联合发布《宁波市生态环境局鄞州分局关于确定鄞州区部分区域餐饮服务项目禁设地址（第五批）指导目录的意见》（《甬鄞环［2019］26号》），明确禁止在下列地址（详见附件）新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，否则市场监管部门不予核发工商营业执照、食品经营许可证、食品生产经营登记证；本意见作为各执法单位实施行政许可时参考之用，不作为行政许可依据；等等。前述文件的附件《餐饮服务项目第五批禁设地址（门牌号）》中载明包括丰泽路206-294号（双号连续）。2020年10月13日，被告将案涉房屋交付原告，原告代理人谢初德向被告出具收条一份，载明：谢登峰现收到干立成交付丰泽路220号、222号商铺钥匙一枚，商铺控制权已转移给谢登峰，铺内无干立成货物。原告随即将案涉房屋出租给案外人，案外人随后开始装修。 另查明，原告于2020年10月13日交纳案涉房屋当年的物业管理费7023.72元；原告为本案诉讼支出保全费2020元；被告的反诉状及证据材料副本于2020年6月8日送达至原告。 以上事实由原、被告共同提供的《房屋租赁合同》及补充协议、收条（复印件）各一份，原告提供的《装修备案/验收申请表》、《装修管理服务协议》、平面图、增值税普通发票（复印件）各一份、通话录音两份，被告提供的《宁波市生态环境局鄞州分局关于确定鄞州区部分区域餐饮服务项目禁设地址（第五批）指导目录的意见》（《甬鄞环[2019]26号》）及附件一份（该文件系被告向本院申请调查令后取得，本院于2020年7月8日送达至原告）以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行。两原告将案涉房屋交付被告使用，被告亦支付了2020年2月28日前的租金，但自2020年3月1日被告再未支付租金，按照合同约定，原告享有合同解除权，但原告未予行使，且在被告于2019年10月致电提出解除合同时不予同意，根据合同约定任何一方提出解除合同，经双方协商一致后终止合同，而原告未予同意，则当时合同并未解除。2019年12月9日的《甬鄞环[2019]26号》文件已明确案涉房屋所在地属于餐饮服务项目禁设地址，虽然该文件注明系作为各执法单位实施行政许可时参考之用，不作为行政许可依据，但被告在知晓上述情况下，若仍继续装修及开业，确有可能造成其他损失，且被告承租原告房屋的合同目的确已难以实现，被告因此欲与原告解除合同，及时止损，符合实际情况。但被告未能举证证明在其向本院提出反诉主张前已就上述情况告知原告，而根据原告提交的两份通话录音，被告均仅称因其“太累了、不想开了”而要求解除租赁合同，故对于解除合同的时间本院认定为被告的反诉状副本送达原告时，即2020年6月8日，同时对被告主张《房屋租赁合同》于2019年10月9日或至迟于2019年12月9日解除，本院均不予采信。关于案涉房屋能否开设餐饮的问题，原告认为其出租的房屋可作为餐饮用房，《甬鄞环[2019]26号》文件仅指2019年12月9日后新建、改建、扩建房屋问题，不具有溯及力；被告认为原告在《房屋租赁合同》补充协议中承诺提供的商铺可以满足被告经营餐厅的要求，但实际并不符合其承诺的要求，存在违约行为。本院认为，《甬鄞环[2019]26号》文件将案涉房屋所在地列入餐饮服务项目禁设地址，不能直接推定原告出租的房屋在此之前无法满足被告经营餐厅所需，被告亦未举证证明，故难以据此认定原告存在违约行为，但另一方面该文件发布后，被告确已无法继续开设餐饮服务项目，对此亦难以归责于被告。原告收到反诉状副本后亦曾于2020年6月22日庭审中提出解除合同的主张且于2020年7月8日受送达了《甬鄞环[2019]26号》文件后，对于被告提出的交还案涉房屋的意见仍予以拒绝，由此造成的扩大部分损失应由原告自行承担，故2020年7月8日之前的房屋租金及物业管理费被告应予支付，分别为65778元、2497元，合计68275元，同时对于被告要求原告退还2019年10月9日至2020年3月1日租金的主张本院不予支持；2020年7月9日及之后的房屋租金及物业管理费应由原告自行承担，原告的该部分诉讼主张本院亦不予支持。虽案涉《房屋租赁合同》现已解除，但合同解除前被告未能按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张被告支付违约金200000元及房租押金不予退回，被告认为原告主张的违约金和押金不能同时适用，且原告主张的违约金过高，应予以调整，本院认为，双方约定的违约金过分高于原告造成的损失，应予调整，本院综合认定违约金数额为15000元，被告已付押金可予抵扣。同时，因难以认定原告存在违约行为，反而被告存在违约行为，故被告主张的违约金于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告恢复房屋结构原状的问题，被告的相关抗辩意见可予采纳，故对原告的该项主张，本院不予支持。关于被告主张的装修费损失，因被告存在违约行为，且其未能提供有效的证据证明其主张，故对被告的该项主张，本院亦不予支持。关于原告诉请的保全费损失，本院按比例核算后认定被告应支付原告560元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2018年1月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除； 二、被告干立成支付原告徐玲红、谢登峰租金65778元、物业管理费2497元、违约金15000元，合计83275元，与被告干立成已付的押金15000元相折抵，被告干立成尚需支付原告徐玲红、谢登峰68275元，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告干立成支付原告徐玲红、谢登峰保全费损失560元，于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回原告徐玲红、谢登峰的其他本诉诉讼请求； 五、驳回被告干立成的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费6332元，由原告徐玲红、谢登峰负担4760元，被告干立成负担1572元；反诉案件受理费4467元，由被告干立成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王立华 二〇二一年一月八日 书记员  张伽伦