四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17581号 上诉人（原审原告）：成都万佳瑞物业管理有限公司，住所地四川省成都市高新区肖家河正街**附**。 法定代表人：徐建英，执行董事。 委托诉讼代理人：李斌，四川中虹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都望子成龙外语培训学校，，住所地四川省成都市武侯区武侯祠大街**华达商城** 法定代表人：蒋杨斌，校长。 委托诉讼代理人：王红银，男，1986年4月5日出生，汉族，住四川省苍溪县，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：戴先华，四川法泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：段可，男，1973年11月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：李建兵，男，1980年10月30日出生，汉族，住四川省江油市。 被上诉人（原审被告）：姜美舟，女，1969年5月30日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：张仁龙，男，1964年7月21日出生，汉族，住四川省万源市。 被上诉人（原审被告）：程纲，男，1971年12月17日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审被告）：代光会，女，1954年8月24日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被上诉人（原审被告）：严学蕴，女，1946年7月18日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：田兴友，男，1968年5月28日出生，汉族，住四川省阿坝县。 被上诉人（原审被告）：马娜娜，女，1987年8月15日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审被告）：成都市蜀汉酒店有限公司，住所，住所地四川省成都市武侯祠大街**div> 法定代表人：华怡，经理。 委托诉讼代理人：李佳，女，1981年2月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系公司工作人员。 上诉人成都万佳瑞物业管理有限公司（以下简称万佳瑞物业公司）因与被上诉人成都望子成龙外语培训学校（以下简称望子成龙学校）、段可、李建兵、姜美舟、张仁龙、程纲、代光会、严学蕴、田兴友、马娜娜（以下简称段可等9人）、成都市蜀汉酒店有限公司（以下简称蜀汉酒店）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万佳瑞物业公司上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2081号民事判决，改判被上诉人向其支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费437580元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉物业产权人蜀汉酒店与其签订的《物业委托管理协议》合法有效，其效力对被上诉人均有约束力；2.万佳瑞物业公司已举证证明其对整栋大楼以及望子成龙学校提供了物业服务，被上诉人应当支付物业管理费；3.一审法院认定的《合作办学协议》约定的物业管理由蜀汉酒店弗斯达锦尚酒店项目（以下简称锦尚酒店项目）的业主代表与望子成龙学习协商一致后由望子成龙学校与物业签订物业服务合同系有效约定，系错误认定，蜀汉酒店与集资参与人签订的授权委托书仅限于招租，收取租金，并没有授权集资参与人有权解聘或变更物业管理单位；4.一审法院根据望子成龙学校提交的电梯养护维保合同、燃气热水锅炉购销合同等证据，认定上诉人未提供物业服务系错误认定。一审判决在事实认定及法律适用上有误，故提起上诉。 被上诉人望子成龙学校二审中辩称，法律并未禁止物业使用人自行物业管理，万佳瑞物业公司与蜀汉酒店签订的物管协议系为了谋取不法利益，恶意串通而伪造，且即使物管协议有效也缺乏证明力，万佳瑞物业公司没有其按物管协议履行了相应物业服务的证据，望子成龙学校提交的证据能证明学校自行完成了全部物业管理。综上，万佳瑞物业公司的上诉缺乏证据，违背事实，应予驳回。 被上诉人段可、李建兵、姜美舟、张仁龙、程纲、代光会、严学蕴、田兴友、马娜娜、蜀汉酒店二审中未提交书面答辩意见。 万佳瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.判令望子成龙学校向其支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费437580元；2.请求判令段可等9人、蜀汉酒店对上述物业管理费承担连带责任；3.本案的诉讼费用由望子成龙学校、段可等9人、蜀汉酒店承担。 一审法院认定事实：蜀汉酒店系位于成都市武侯祠大街**房屋的所有权人。2013年，蜀汉酒店将成都市武侯祠大街258号房屋包装为锦尚酒店项目对外销售所有权和使用权，购买者与成都欧曼酒店有限公司（以下简称欧曼酒店）签订《委托经营管理合同》，由欧曼酒店进行经营管理，向购买者支付经营管理费，同时由成都嘉好资产管理集团有限公司（以下简称嘉好公司）进行担保。后锦尚酒店项目涉及非法吸收公众存款，购买锦尚酒店项目房屋所有权和使用权的业主与蜀汉酒店、嘉好公司、欧曼酒店解除了《委托经营管理合同》。2015年7月28日，嘉好公司、蜀汉酒店与作为锦尚酒店项目的业主代表的段可等9人签订《授权委托书》，授权段可等9人代表锦尚酒店项目全体业主与成都市武侯祠大街258号房屋的所有商户洽谈、签订租赁合同，并收取所有商户租金，直至187户业主收回全部投资损失等。2015年11月4日，代光会、严学蕴、田兴友作为锦尚酒店项目维权小组代表与万佳瑞物业公司签订《委托管理协议》，约定就蜀汉酒店在成都市武候祠大街258号物业的秩序维护、停车场和水电、气收交管理达成协议。2016年12月15日，锦尚酒店项目维权小组向万佳瑞物业公司发出关于中止《委托管理协议》的函，并通知万佳瑞物业公司最迟于2016年12月23日前离场。2017年8月30日，嘉好公司、蜀汉酒店与段可等9人签订《经营管理授权委托书》，约定根据段可等9人与望子成龙学校达成的合作协议，嘉好公司、蜀汉酒店授权段可等9人经营管理期限为11年，期限届满后，双方可另行协商授权期限。在经营管理中，嘉好公司、蜀汉酒店授权段可等9人全权与望子成龙学校合作经营，与第三方签相关经营协议。2017年12月16日，段可等9人（甲方）与望子成龙学校（乙方）签订《合作办学协议》，约定甲方提供位于武侯大街258号的锦尚酒店项目部分建筑物和场地，即除兴业银行和底层商铺、部分房屋外，约6630平方米建筑面积房屋和停车场的经营使用权，与乙方进行合作。该合作房产用于办公、办学、住宿。合作期限为11年，从2018年1月1日起2029年6月30日止。合作费用及付款方式，双方根据合作收益情况另行商定。同时约定，在经营期间所产生的物管、水电气、空调、电梯、锅炉、通讯、光纤、网络、税费、消防安全、健康卫生、保险、垃圾、排污等相关费用均由乙方承担并按时支付。上述房屋的物业管理由甲方和乙方协商一致后，由乙方与物业公司签订物业服务合同。物业服务费由乙方承担。一审庭审中，望子成龙学校提交锦尚酒店项目业主值守人员工资表、转款凭证、缴费凭证、电（扶）梯维护保养服务合同、燃气热水锅炉购销安装合同等证据材料证明其自行聘请物业管理人员进行物业管理。一审法院另查明，2014年9月19日，万佳瑞物业公司与蜀汉酒店签订《物业委托管理协议》，约定蜀汉酒店委托万佳瑞物业公司就位于武侯祠大街258号商业用房提供物业服务，该物业用于酒店住宿经营或商业使用，建筑面积为8817.1平方米。合同有效期为10年，从2014年10月1日起至2024年9月30日止。一审法院认为，段可等9人获得蜀汉酒店授权与望子成龙学校签订的《合作办学协议》，明确约定物业管理由锦尚酒店项目业主代表，即段可等9人和望子成龙学校协商一致后，由望子成龙学校与物业公司签订物业服务合同。望子成龙学校未与万佳瑞物业公司签订物业服务合同，万佳瑞物业公司于2014年9月19日与蜀汉酒店签订的《物业委托管理协议》不能约束望子成龙公司，不能证明其与望子成龙学校之间具有建立物业服务合同关系的意思表示。案件中，万佳瑞物业公司提交的证据不足以证明其对望子成龙学校使用的房屋提供了物业服务。因此，万佳瑞物业公司与望子成龙学校之间的物业服务合同关系不成立，对其请求望子成龙学校及蜀汉酒店支付物业费的诉请，不予支持。根据查明的事实，段可等9人不是案涉物业的使用人，故对万佳瑞物业公司请求段可等9人承担连带支付责任的诉请，不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定,判决:驳回万佳瑞物业公司的诉讼请求。案件受理费7864元，因适用简易程序减半收取计3932元，由万佳瑞物业公司承担。 二审中，万佳瑞物业公司向本院提交了《物业管理服务协议》、水电气费签收表、增值税发票、水电费收据、停车场登记表等，拟证明其为望子成龙学校提供了物业服务，本院经审查认为上述证据不属于二审中的新证据，不能达到万佳瑞物业公司的证明目的，本院不予采信。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据查明的事实，嘉好公司、蜀汉酒店授权段可等9人代表锦尚酒店项目全体业主与案涉物业所有商户洽谈、签订租赁合同，并收取所有商户租金，直至187户业主收回全部投资损失，后锦尚酒店项目维权小组代表与万佳瑞物业公司签订《委托管理协议》，约定就蜀汉酒店在成都市武候祠大街258号物业的秩序维护、停车场和水电、气收交管理达成协议并于2016年12月15日向万佳瑞物业公司发出关于中止《委托管理协议》的函，通知万佳瑞物业公司最迟于2016年12月23日前离场。望子成龙学校一审中提交的证据能证明其对学校所使用的物业进行了自行管理，万佳瑞物业公司上诉称其为望子成龙学校提供了物业服务，但提交的证据不能证明其观点，对其上诉请求本院不予支持。 综上，万佳瑞物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7864元，由上诉人成都万佳瑞物业管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年一月二十五日 书记员  陈 悦