湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘08民终15号 上诉人（原审原告）：吴红梅，女，1968年6月25日出生，汉族，地址：湖南省张家界市永定区。 委托诉讼代理人：彭红心，湖南正诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于勇亮，男，1982年6月15日出生，汉族，地址：山东省潍坊市潍城区。系湖南梅尼超市股份有限公司推荐代理。 被上诉人（原审被告）：屈佳，男，1985年10月11日出生，土家族，地址：湖南省张家界市永定区。 被上诉人（原审第三人）：张春望，男，1962年3月21日出生，土家族，地址：湖南省张家界市永定区。 被上诉人（原审第三人）：伍晟瑾，女，58岁，1961年12月21日出生，土家族，地址：湖南省张家界市永定区。 被上诉人张春望、伍晟瑾共同委托诉讼代理人：向帆，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。 上诉人吴红梅因与被上诉人屈佳、张春望、伍晟瑾执行异议之诉一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2021年1月27日公开开庭审理本案。上诉人吴红梅的委托诉讼代理人彭红心、于勇亮，被上诉人屈佳、伍晟瑾，被上诉人张春望、伍晟瑾的共同委托诉讼代理人向帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人吴红梅上诉请求：撤销原判，依法改判，支持上诉人吴红梅的一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人吴红梅因已经购买张房权证崇字第7××8号、张房权证崇字第7××9号的房产，对湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802执恢269号《执行裁定书》执行拍卖该不动产提出异议之诉，湖南省张家界市永定区人民法院审理后，作出了（2020）湘0802民初2274号《民事判决书》，判决驳回了上诉人吴红梅的异议。被上诉人屈佳认为，被拍卖的房产已经由上诉人吴红梅购买，并按照《房屋买卖合同》的约定支付了价款，因被上诉人张春望、伍晟瑾怠于办理房产过户手续，上诉人吴红梅已经提起民事诉讼，请求被上诉人张春望、伍晟瑾继续履行合同并办理买卖房产的过户手续。张家界市永定区人民法院受理并已经开庭审理了《房屋买卖合同》，被上诉人屈佳可就买卖价款优先受偿，上诉人吴红梅也可以根据人民法院的通知协助执行，拍卖房产，损害了上诉人吴红梅的合法利益，人民法院在执行过程中，应进行拍卖必要性审查，防止发生新的社会矛盾。故湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2274号《民事判决书》只认定了有限受偿的合法性，但没有考虑上诉人吴红梅请求的合法性及合理性，请上级人民法院查明事实，支持上诉人吴红梅的上诉请求。 被上诉人屈佳辩称，被上诉人屈佳与被上诉人张春望、伍晟瑾的借款和抵押都在上诉人吴红梅与被上诉人张春望、伍晟瑾签订买卖合同之前，并且办理了抵押登记，应优先受偿，对于上诉人吴红梅与被上诉人张春望、伍晟瑾之间借款的事情不清楚。 被上诉人张春望、伍晟瑾辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了案外人能够排除强制执行的四个条件，案涉买卖合同虽名为买卖合同，但实为借贷，上诉人吴红梅没有按照合同约定支付房款，买卖合同签订两年之久，上诉人吴红梅没有要求被上诉人张春望、伍晟瑾办理过户手续，上诉人吴红梅申请排除强制执行不符合上述法律规定的条件。 吴红梅向一审法院起诉请求：1.撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802执异36号《执行裁定书》；2.中止执行湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802执恢269号《执行裁定书》的第二项裁定内容。 一审法院认定事实：1．2018年8月18日张春望、伍晟瑾再次因为资金周转向屈佳借款1000000元整，约定利率按3％每月计算，借款期限为12个月。当天屈佳将1000000元转入伍晟瑾的银行账户。同时，伍晟瑾、张春望连同以前的借据一并向屈佳出具3400万元的借条。伍晟瑾、张春望以其所有的土地证号为张国用（2014）第22**，房产证号为张房权证崇字第7××8号、7××9号的房产作抵押。双方于2018年8月21日办理了抵押权登记，当天，张家界市国土资源局不动产登记中心给吴红梅出具了湘（2018）张不动产证明第0012662号不动产登记证明。载明的内容为：证明权利或事项为抵押权、权利人为屈佳、龚芬柳、义务人为伍晟瑾、张春望、房产面积为349.55平方米，产权证号为张房权证崇字第7××8号、7××9号、被担保主债权数额为400万元、债务履行期限为2018年8月16日至2021年8月15日。 2019年8月，屈佳就其与张春望、伍晟瑾的上述民间借贷纠纷一案向法院提起了诉讼。该案经法院于2019年10月30日作出（2019）湘0802民初3751号一审民事判决，并经张家界市中级人民法院于2020年1月8日作出（2019）湘08民终1130号二审生效民事判决。该生效判决书确定：（1）、伍晟瑾、张春望共同偿还屈佳借款本金3809444元，并自2019年1月18日起按照年利率24％支付利息（执行中抵减3412元利息）直至借款本金实际清偿之日止，限判决生效后二十日内履行完毕；（2）、屈佳对伍晟瑾、张春望提供的湘（2018）张不动产证明第0012662号不动产登记证明项下抵押物享有抵押权，在张春望、伍晟瑾未履行判决义务时，屈佳有权就抵押登记的房屋依法折价、拍卖、变卖并优先受偿。 2．上述判决生效后，屈佳就向法院申请强制执行，法院于2020年7月28日作出（2020）湘0802执恢269号《执行裁定书》，裁定：“拍卖张春望、伍晟瑾名下位于张家界市永定区崇文思善桥欣业家园小区的不动产权属证号为张房权证崇字第7××8号的商业用房。”吴红梅对该裁定书不服，以该房屋已经被其购买为由向法院提出书面异议，请求中止该裁定的执行。法院于2020年9月25日作出（2020）湘0802执异36号《执行裁定书》，裁定驳回了吴红梅的异议请求。 3．另查明，2018年12月11日，张春望、伍晟瑾（甲方）与吴红梅（乙方）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：（1）、105（房产证号为张房权证崇字第7××8号）、103（房产证号为张房权证崇字第7××2号）、104（房产证号为张房权证崇字第7××1号）房屋一起总建筑面积为1214.46平方米，使用面积1190.92平方米的房屋的交易总价为1000万元。（2）、付款方式为乙方应于本合同生效之日向甲方现金支付定金50万元、本合同生效之日后三日内支付300万元，余款于办理房屋产权登记后5日内付给甲方。（3）、本协议签署后90日内，若甲方无法交付房屋，但将乙方已经支付的款项全额退还给乙方并赔偿乙方损失2.5万元后本协议自动终止，双方互不追究违约责任。吴红梅向张春望、伍晟瑾实际转款款项仅为300万元，50万元定金通过抵扣双方之间的借贷利息支付。后吴红梅就该合同向法院另案提起了诉讼，法院于2020年10月12日作出了（2020）湘0802民初1804号之一《民事裁定书》，因本案的审理与该案的审理具有关联性中止了该案的诉讼。 4．案涉房屋产权仍登记在第三人名下，但于2017年时出租给张家界梅尼公司使用至今。 一审法院认为，吴红梅作为屈佳与张春望、伍晟瑾之间的债务纠纷的案外人，提出执行异议之诉，其目的是为了阻止该生效判决的执行。故本案审理争议的焦点是吴红梅要求中止执行涉案房屋的主张是否成立的问题。第一、依据《物权法》第六条规定的公示原则和第十六条规定的公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，而不能有其他标准。不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。依据《物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。所以吴红梅要求中止执行涉案房屋的理由是否成立，关键是看该房屋在2018年8月21日张春望、伍晟瑾在向屈佳办理抵押登记时是否已经登记为抵押财产，吴红梅作为购房人在2018年12月11日签订购房合同时能否查阅不动产登记簿。如果未登记为抵押财产，购房人又未能够查阅，那么吴红梅的主张就成立。相反，就不成立。经查，张家界市国土资源局不动产登记中心给屈佳出具的湘（2018）张不动产证明第0012662号不动产登记证明载明：证明权利或事项为抵押权、权利人为屈佳、龚芬柳、义务人为伍晟瑾、张春望、房产面积为349.55平方米，产权证号为张房权证崇字第7××8号、7××9号、被担保主债权数额为400万元、债务履行期限为2018年8月16日至2021年8月15日。本案姑且不论吴红梅与张春望、伍晟瑾之间签订《房屋买卖合同》是否真实成立，就其形式要件而言，吴红梅购买张春望、伍晟瑾房屋记号为的103、104、105号房（其中105号房房产证号为张房权证崇字第7××8号），在双方签订《房屋买卖合同》时，105号房（即涉案房产）已明确登记为抵押财产。屈佳已是该涉案的抵押权人。既屈佳是该商铺的抵押权人，其就享有优先受偿的权利。就本案而言，由于登记簿上明确载明涉案商铺105号房登记为抵押财产，因此，吴红梅在庭审过程中提出，案涉商铺当时在签订房屋买卖合同时未查询到抵押信息，但从法庭提交的证据来看，吴红梅未向法庭提交证据予以证明购买案涉商铺前后，到当地房地产管理部门查看案涉商铺的抵押登记情况。张家界市国土资源局不动产登记中心的抵押登记簿明确105号涉案商铺为抵押财产，该抵押登记情况又能够被吴红梅查阅，但吴红梅未查阅，故其就不享有足以排除强制执行的民事权益。第二，吴红梅与张春望、伍晟瑾签订的《房屋买卖合同》合同总价款为1000万元，仅支付了350万元相关款项，余款办理于办理房屋产权登记后5日，至今尚未支付，亦未取得房屋的产权。案涉105号商铺因已办理抵押登记，所以吴红梅在抵押登记未消灭之前几乎不可能办理房屋产权过户登记。吴红梅对该商铺能否办理过户登记应是明知的，故商铺未办理过户登记系其自身的原因。本案的抵押登记产生抵押权设立的效果，吴红梅请求中止执行涉案房屋的主张，其理由不能成立。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种能够排除执行的情形之条件，法院不予支持。综上所述，吴红梅之诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。据此，法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：驳回吴红梅的全部诉讼请求。案件受理费100元，由吴红梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴红梅向本院提交了两组证据：证据1.房屋租赁合同，证明湖南梅尼超市股份有限公司占有、使用涉案房屋的事实；证据2.企业登记查询资料，证明吴红梅持有湖南梅尼超市股份有限公司100%的股权，涉案房屋实际为吴红梅占有、使用。屈佳质证认为，房屋租赁合同是真实的，但与本案处理无关，上诉人只享有租赁权；张春望、伍晟瑾质证认为，吴红梅提交的两组证据不属于新证据，两份证据与本案没有关联性，租赁合同是2016年签订的，在2018年续签，该门面实际是出租给湖南梅尼超市股份有限公司，不是出租给吴红梅个人，达不到其证明目的。本院认为，上诉人吴红梅提交的两组证据不属于新证据，与本案处理没有关联，不予采纳。被上诉人屈佳、张春望、伍晟瑾没有提交新证据。屈佳对一审查明的“伍晟瑾、张春望连同以前的借据一并向屈佳出具3400万元借条”的事实提出异议，认为出具的是400万元的借条，吴红梅及伍晟瑾、张春望均认可出具的是400万元借条，本院对该事实予以确认，即伍晟瑾、张春望连同以前的借据一并向屈佳出具了400万元借条。对一审查明的其他事实，当事人均未提出异议，对当事人无争议的其他事实，本院二审予以确认。 本院认为，案外人执行异议之诉主要是解决申请执行人与案外人之间就执行标的能否执行的争议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，要排除法院的强制执行，必须同时满足以上四个要件。本案中，从形式上来看，案涉房屋存在买卖行为，但基于双方就买卖合同已产生纠纷正在诉讼，故双方是否成立合法有效的买卖关系还处于待定状态，且即使双方的买卖关系成立，案涉房屋也因已经抵押登记在前而无法过户登记，究其原因也应当归属于买受人吴红梅自己的过错，因其没有尽到审慎注意的义务，忽略了他人权利障碍，上诉人吴红梅的执行异议因不能满足上述法律规定的条件而不能成立，一审判决并无不当，上诉人吴红梅的上诉理由不能成立，不予支持。 综上，上诉人吴红梅的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人吴红梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇二一年一月二十九日 法官助理赵丹 书记员李苹源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。