北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2365号上诉人（原审被告）：东方华诺国际咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里****3-34。法定代表人：沈汉璞，总经理。委托诉讼代理人：李兴民，北京允平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京外交人员房屋服务公司，，住所地北京市东城区朝阳门内大街**法定代表人：张跃，经理。委托诉讼代理人：梁文彬，北京颐和中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓瑜，北京颐和中鸿律师事务所律师。上诉人东方华诺国际咨询（北京）有限公司（以下简称东方华诺公司）因与被上诉人北京外交人员房屋服务公司（以下简称外交人员公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东方华诺公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、六、七项；改判驳回外交人员公司一审本诉第二、三、四、五项诉讼请求；改判支持东方华诺公司一审第一、二、三项反诉请求。事实和理由：一审法院没有查清东方华诺公司迟延交纳租金的背景事实，没有查明2016年6月1日之后未办理房屋交接的原因及东方华诺公司无法正常使用涉案房屋的事实。一审法院未查明被外交人员公司扣押的物品，对财产损失全部不予支持，有失公允。东方华诺公司迟延交付租金系由于外交人员公司以解约相要挟提高租金价格，双方一直处于协商过程中。一审法院仅考虑东方华诺公司迟延交付租金，但未考虑外交人员公司在导致迟延交纳租金一事中的过错，所判定的违约责任显失公平。由于外交人员公司的干扰，在2016年6月1日之后的部分时间内，东方华诺公司无法正常使用涉案房屋，在此期间的租金应当予以酌减，一审判决由东方华诺公司承担全部租金，缺乏合理性及公平性。外交人员公司辩称，同意一审判决，不同意东方华诺公司的上诉意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。外交人员公司向一审法院起诉请求：1.判令东方华诺公司向外交人员公司支付拖欠的房屋租金243000元（自2015年6月1日至2016年5月31日）；2.判令东方华诺公司向外交人员公司支付滞纳金（以243000元为本金，自2015年6月16日起计算至上述本金实际给付之日止，按照年利率24％计算）；3.判令东方华诺公司向外交人员公司支付租金140000元（自2016年6月1日至2016年11月25日）；4.判令东方华诺公司向外交人员公司支付滞纳金（以140000元为本金，自2016年6月16日起计算至上述本金实际给付之日止，按照年利率24％计算）；5.判令东方华诺公司给付外交人员公司解除合同违约金72000元。东方华诺公司向一审法院反诉请求：1.判令外交人员公司返还我方涉案房屋内全部物品（见我方证据2、1003房间清单一共44项）；2.如果外交人员公司无法返还前述物品，要求判令外交人员公司赔偿我方经济损失975000元；3.判令外交人员公司给付我方违约金25000元；4.判令外交人员公司赔偿我方因诉讼产生的交通费50000元。一审法院认定事实：2014年6月23日，外交人员公司与东方华诺公司签订《公寓租赁合同》，约定：外交人员公司将位于北京市朝阳区建外外交公寓3楼／单元×号公寓（以下简称涉案房屋）租赁给东方华诺公司供其人员办公使用；公寓户型为2室2庭，公寓面积为183平方米；租赁期限自2014年6月1日起至2016年5月31日止（首尾两天包括在内）。2014年6月1日至2015年5月31日，月租金为23000元、2015年6月1日至2016年5月31日，月租金为24000元；合同生效之日起十五天内，东方华诺公司需向外交人员公司付清2014年6月1日至2015年5月31日的租金276000元；自2014年6月1日起，租金按年缴纳，缴纳时间为：每年6月15日之前；东方华诺公司须于签订合同时，以现金、支票或汇款方式向外交人员公司支付相当于叁月租金的款项，作为东方华诺公司履行本合同各项条款的保证金，保证金以人民币形式支付，共计人民币69000元；如东方华诺公司违反本合同任何条款，外交人员公司可使用或扣留全部或部分保证金，其数额视东方华诺公司给外交人员公司造成的损失而定；如东方华诺公司欲在租赁期满后继续租赁，须于合同期满前三十天之前以书面形式通知外交人员公司，经双方协商后重新签订租赁合同；东方华诺公司有下列违约情形之一，外交人员公司可书面通知东方华诺公司解除本合同，要求其搬出公寓，并支付3个月的租金作为违约金：（3）拖欠租金及其他费用超过三十天的（包括补足保证金）；东方华诺公司逾期缴纳租金或其他费用、补足保证金，除须如数补交外，还须按日缴纳所欠金额的0.2％的滞纳金，外交人员公司收取滞纳金，并不妨碍其行使在本合同下及法律赋予之权利。2009年5月31日，罗伯特科恩向外交人员公司缴纳抵押金（保证金）45000元。就此问题，外交人员公司解释为：涉案房屋自2009年6月1日开始由罗伯特科恩承租使用，后2012年5月28日，罗伯特科恩与中国专业国际投资有限公司（实际控制人与东方华诺公司相同，均为沈田义）签订《更名申请函》，自2012年6月1日起涉案房屋由中国专业国际投资有限公司进行租赁。故东方华诺公司在签订合同后并未交纳保证金，罗伯特科恩所交纳的抵押金继续在本租赁合同中延用。东方华诺公司对此表示认可，双方均认可交纳的租赁保证金为45000元。2018年12月25日，东方华诺公司等共计四公司作为原告以财产损害赔偿纠纷为案由，将外交人员公司起诉至一审法院，要求其返还承租公寓房屋内全部物品并赔偿经济损失共计320万元，后东方华诺公司等自行撤诉。2019年外交人员公司作为申请人以中洋联合国际贸易（北京）有限公司以及东方名达（北京）文化传媒有限公司为被申请人提起仲裁申请，2020年3月11日仲裁庭出具（2020）京仲裁字第0369号《裁决书》，裁决上述二被申请人向外交人员公司支付拖欠的房屋租金（052号公寓）以及滞纳金、律师费。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，外交人员公司与东方华诺公司于2014年6月23日签订的《公寓租赁合同》于2015年5月31日到期后，东方华诺公司继续使用租赁房屋，且外交人员公司对此也未提出异议，故法院认定双方成立不定期租赁合同关系。就外交人员公司第一、三项诉讼请求，现东方华诺公司认可未支付外交人员公司此时间段内（自2015年6月1日至2016年11月25日期间）租金并对欠付租金数额认可，故法院对此不持异议。外交人员公司第一、三项诉讼请求，计算无误，于法有据，法院予以支持。就外交人员公司第二、四项诉讼请求，合同中对逾期缴纳租金滞纳金有明确约定，虽外交人员公司现自行下调对此滞纳金的计算方式，但滞纳金主张仍过高，法院依据公平以及诚实信用原则，综合考虑合同的整体履行情况，东方华诺公司逾期缴纳租金的过错程度以及由此给外交人员公司带来的实际损失，对此延迟支付租金滞纳金计算方式予以酌定。就外交人员公司第五项诉讼请求，东方华诺公司逾期支付租金超过三十日，外交人员公司有权向其主张违约金，且其主张的违约金数额符合合同约定，于法有据，法院予以支持。就东方华诺公司的反诉诉讼请求，法院认定如下：第一项，就应返还的物品问题：首先，因东方华诺公司提交的1003房间物品清单系其单方制作，且外交人员公司对此表示不认可，故法院对此清单不予采信；其次，在2019年6月24日双方对东方华诺公司物品现场进行清点的清单中，并没有显示对该公司的物品进行了清点；最后，根据外交人员公司提交的东方名达（北京）文化传媒有限公司于2019年4月10日在北京市东城区人民法院起诉外交人员公司的起诉状以及证据中显示，东方华诺公司在本案中所要求返还的全部物品与东方名达（北京）文化传媒有限公司在上述案件中诉请要求返还的全部物品清单内容完全相同，故东方华诺公司尚未能明确其作为主体要求返还物品的具体清单。综上，法院对东方华诺公司第一项反诉请求不予支持。第二项，东方华诺公司主张的实际损失系其估算，亦没有相关事实依据，法院对此不予支持。第三项，双方之间的租赁合同解除原因系东方华诺公司逾期支付租金超过合同约定的三十日，故外交人员公司就此解除合同不构成违约，对于东方华诺公司的此项反诉请求缺乏法律依据，法院不予支持。第四项，就东方华诺公司提出的交通费一节，其并未提交任何证据加以证明，亦没有法律依据，法院对此不予支持。判决如下：一、东方华诺（北京）文化发展有限公司于判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司欠付的自二〇一五年六月一日至二〇一六年五月三十一日期间的租金二十四万三千元；二、东方华诺（北京）文化发展有限公司于判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司欠付租金的滞纳金（以二十四万三千元为本金，自二〇一五年六月十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率16％计算）；三、东方华诺（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司欠付的自二〇一六年六月一日至二〇一六年十一月二十五日期间的租金十四万元；四、东方华诺（北京）文化发展有限公司于判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司欠付租金的滞纳金（以十四万元为本金，自二〇一六年六月十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率16％计算）；五、东方华诺（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司违约金七万二千元；六、驳回北京外交人员房屋服务公司的其他诉讼请求；七、驳回东方华诺（北京）文化发展有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5997元，由东方华诺公司（外交人员公司已预交，东方华诺公司于判决生效后七日内给付外交人员公司）。反诉案件受理费7125元，由东方华诺公司负担（已预交）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格依约履行。当事人未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据所查事实，东方华诺公司迟延支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。东方华诺公司主张外交人员公司解除合同未提前通知，给其造成损失，亦存在违约行为。本院认为，双方的租赁合同到期后，东方华诺公司继续使用涉案房屋，外交公寓公司未提出异议，双方已转变为不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同关系，外交人员公司有权随时解除合同。同时，东方华诺公司长期拖欠租金，违约行为明显，在此情况下，其主张外交人员公司解除合同给其造成损失，于法无据，于理不合，本院不予支持。对于东方华诺公司上诉的各项主张，本院分述如下：对于2016年6月1日至2016年11月25日期间的租金，东方华诺公司认为因外交人员公司干扰，其在部分时间内无法正常使用涉案房屋，而要求酌减租金，但其并未提交证据证明其主张，故对其该项诉求，本院不予支持。一审法院根据合同约定确定的租金数额正确，本院予以维持。对于2016年5月31日之前欠付租金的滞纳金，东方华诺公司认为因双方处于协商续租事宜期间，其并非故意不支付租金。本院认为，该笔租金系双方租赁合同中明确约定的，双方协商续租事宜不构成迟延履行租金支付义务的理由，故对其该主张本院不予支持。对于2016年6月1日至11月25日期间欠付租金的滞纳金，因东方华诺公司没有逾期支付该笔租金的正当理由，故其应当支付滞纳金。一审法院综合案件情况酌定的滞纳金计算标准，并无明显不当，本院予以维持。对于违约金的问题，如前所述，东方华诺公司存在逾期支付租金的违约行为，一审法院依据合同约定对外交人员公司的主张予以支持，处理正确，本院予以确认；因外交人员公司不存在违约行为，故东方华诺公司要求外交人员公司支付违约金的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。对于东方华诺公司要求返还物品或赔偿损失的上诉主张，其现有举证不足以证明其主张的事实存在，故对其该项诉求，本院亦不予支持。综上所述，东方华诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15826.1元，由东方华诺国际咨询（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  江锦莲审 判 员  张印龙审 判 员  孙 妍二〇二一年一月二十九日法官助理  王永基