上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11495号上诉人（原审原告）：上海市松江区广富林街道珀辉餐饮店（个体工商户），经营场所上海市松江区广富林街道广富林路******。经营者：叶春辉，总经理，男，1978年4月3日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：吕桢栋，上海华尊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海松江大学城建设发展有限公司，住所地上海市松江区三新北路******。法定代表人：宋国林，董事长。委托诉讼代理人：俞移冲，上海市申松律师事务所律师。委托诉讼代理人：田苗，上海市申松律师事务所律师。上诉人上海市松江区广富林街道珀辉餐饮店（以下简称珀辉餐饮店）与上诉人上海松江大学城建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初6496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珀辉餐饮店上诉请求：撤销原判，改判支持珀辉餐饮店一审诉讼请求。事实与理由：1.造成物损唯一、直接的原因是建设发展公司切断电源。闭园期间经营者不能进入园内，无法及时发现处理。2.一审判决没有考虑珀辉餐饮店经营餐饮的困难处境，有失公正。建设发展公司辩称：不同意珀辉餐饮店的上诉请求。事实与理由：1.物损的原因在于珀辉餐饮店自身，断电本身不会导致物损，导致物损是因珀辉餐饮店没有及时发现处理。2.珀辉餐饮店没有提供物损人民币（以下币种同）223,611元的证据。珀辉餐饮店在与建设发展公司协商过程中从来没有提出过其有损失，也从来没有让建设发展公司确认损失，直到本案一审中才提出其有损失。建设发展公司上诉请求：撤销原判，改判驳回珀辉餐饮店一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认为是建设发展公司切断电源没有依据，断电可能是因为跳闸。2.物损223,611元是珀辉餐饮店单方提出的，但没有证据支持。珀辉餐饮店辩称：不同意建设发展公司的上诉请求。事实与理由：1.珀辉餐饮店认同一审认定的断电原因。2.断电发生在2020年3月9日，广富林景区当时没有开园，珀辉餐饮店工作人员不在上海市松江区XX路XX弄XX号XX栋（以下简称涉案房屋）内，一直到2020年3月16日景区才开园。3.就223,611元的损失，珀辉餐饮店提供了照片、销售清单、进货凭证、叶春辉本人的账户交易明细、餐饮店经营流水等，根据流水进行扣减后得出损失为223,611元。珀辉餐饮店向一审法院起诉请求判令：建设发展公司赔偿珀辉餐饮店货物损失223,611元。一审法院认定事实如下：2018年5月4日，珀辉餐饮店作为承租方（乙方）、建设发展公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租涉案房屋，建筑面积303.08平方米，其中地上面积184.3平方米，地下室面积，地下室面积118（最终面积以实际测量面积为准），租赁用途为餐饮（铁板烧），租赁期自2018年4月25日起至2024年4月24日止。合同第四条第（一）款约定，第1-2租赁年度租金为地上面积4/平方米/天，地下室面积，地下室面积按地上面积租金6折计算2年上涨6%……第五条第（三）款第1项约定，租赁期间(包括装修免租期及免租期)，使用该房屋所发生的水、电、燃气（包括申请及开通费）、通讯和有线电视（包括申请及开通费）、物业管理等在该房屋使用过程中产生的有关费用均由乙方承担。但甲方应负责保证水、电、燃气到该租赁房屋。合同另对租金、保证金、支付方式、维修责任、合同终止等进行了约定。上述合同签订后，建设发展公司向珀辉餐饮店交付房屋，珀辉餐饮店按约向建设发展公司交付押金99,137元及相应租金。2019年12月19日，珀辉餐饮店根据建设发展公司通知向建设发展公司支付2019年10月30日至2019年11月30日的水电费4,735元。2020年1月15日，珀辉餐饮店向建设发展公司发出《关于合同约定房屋面积测绘和电费计算的事宜》，载明根据双方《房屋租赁合同》约定，租赁面积以实际测量面积为准，合同约定总面积303.08平米，珀辉餐饮店装修时测绘发现只有200多平米，故要求建设发展公司尽快安排租赁房屋的测绘事宜，珀辉餐饮店将根据第三方测绘数据再支付房租。同时，为了杜绝建设发展公司错误计算电费，要求建设发展公司为珀辉餐饮店独立安装电表，否则将不予缴纳电费。2020年3月6日，建设发展公司向珀辉餐饮店发出水电催缴通知单，载明珀辉餐饮店承租的XX号XX栋房屋，从2019年4月1日至2019年12月30日，总用电31,414度，金额40,838.2元，水费起于399立方，止于828立方，总用水429立方，金额2,145元，两项合计金额42,983.2元，请将上述款项于2020年3月31日前交到建设发展公司财务，逾期不交，造成停水停电，由珀辉餐饮店自己承担。通知单载明的落款日期为2020年3月5日。2020年3月7日，建设发展公司又向珀辉餐饮店发出水电催缴通知单，载明珀辉餐饮店承租的XX号XX栋房屋，从2019年4月1日至2019年12月30日，电费起于0（50倍）度，止于2,086（50倍）度，总用电75,014度，金额97,518.2元，水费起于296.04立方，止于828立方，总用水531.96立方，金额2,659.8元，两项合计金额100,178元，请将上述款项于年月日前交到建设发展公司财务，逾期不交，造成停水停电，由珀辉餐饮店自己承担。通知单载明的落款日期为2020年3月6日。2020年3月8日，珀辉餐饮店经营者叶春辉通过微信与建设发展公司的经理王某进行沟通，表示因租期内的电费金额显失合理，要求建设发展公司确认后珀辉餐饮店再行付款，由于建设发展公司单方面停水电，饭店一切损失由建设发展公司承担。2020年3月10日，建设发展公司再次向珀辉餐饮店发出水电催缴通知单，载明珀辉餐饮店承租的XX号房屋，从2018年4月25日至2019年12月30日，电费起于0（50倍）度，止于2,086（50倍）度，总用电53,894度，金额70,062.2元，水费起于296.04立方，止于828立方，总用水531.96立方，金额2,659.8元，两项合计金额72,722元，已收到之前缴纳的4,735元，差额67,987元，请将上述款项于2020年3月10日前交到建设发展公司财务，逾期不交，造成停水停电，由珀辉餐饮店自己承担。2020年3月17日，建设发展公司第四次向珀辉餐饮店出具水电催缴通知单，要求珀辉餐饮店将欠付水电费67,987元于2020年3月18日前交至建设发展公司收款账号，逾期不交，按合同规定收取逾期金额的万分之五的罚息，并将采取停水停电强制措施，一切后果由珀辉餐饮店负责。2020年3月18日下午，珀辉餐饮店工作人员夏某至涉案房屋内，发现店内断电后报案，经由建设发展公司工作人员至供电房检查后确认为跳闸并恢复供电。该供电房由建设发展公司管理、维护。一审审理中，建设发展公司陈述事发后建设发展公司未就涉案房屋断电原因进行核实。2020年4月，珀辉餐饮店向建设发展公司缴清上述欠付水电费。一审法院另查明，2013年1月7日，建设发展公司取得位于松江区XX街道XX街坊XX/XX丘的国有建设用地使用权，用途为商业用地，使用权面积41,065平米。2014年8月28日，建设发展公司作为建设单位取得建设工程规划许可证，建设地址：西至沈泾塘、东至河浜、南至广富林路，建筑工程项目：松江广富林2-2号地块（一期）休闲商业区。2014年9月5日，建设发展公司就上述项目取得建筑工程施工许可证。一审审理中，为证明其主张，珀辉餐饮店向一审法院提交了以下证据：1、监控录像截屏，以证明涉案房屋发生断电的时间为2020年3月9日下午13时35分许。2、照片及视频截图、销售清单、手写明细、存款账户交易明细清单、营业账单，以证明因断电造成珀辉餐饮店店内储藏的冷冻食品解冻腐坏以及采购食品花费的金额。建设发展公司质证认为，第1组证据真实性认可，但无法证明建设发展公司工作人员实际切断了电源。第2组证据的真实性无法确认，也无法证明珀辉餐饮店的损失。一审审理中，建设发展公司为证明其主张，向一审法院申请建设发展公司负责水电的员工孙某作为证人出庭作证，以证明其2020年3月9日进入配电房系处理其他商铺的电路问题，证人未接到过指示对涉案房屋进行断电，也未实际进行断电操作。同时，建设发展公司提交了2020年3月9日下午13时左右的监控视频，证明在2020年3月9日下午13时33分孙某只是在进入配电房的路上，无法体现其切断电源。对于证人证言，珀辉餐饮店质证认为证人系建设发展公司的员工，与建设发展公司具有利害关系，故对证人证言的真实性不予认可；对于监控视频，珀辉餐饮店认为根据视频内容，建设发展公司工作人员于2020年3月9日下午13时33分进入配电间，直至13时36分都没出来，应当推定断电系建设发展公司人员所为。一审法院认为，珀辉餐饮店、建设发展公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。本案中，珀辉餐饮店主张建设发展公司作为出租人应当保证涉案房屋有完善的水电设施可以正常使用，建设发展公司因水电费纠纷，切断房屋电源，给珀辉餐饮店造成财产损失，违反了合同附随义务，应当承担赔偿责任。建设发展公司则主张其未采取断电措施，而且断电并非珀辉餐饮店财产损失的直接原因，直接原因系因房屋内无人看管、珀辉餐饮店未能及时处理导致，损失应由珀辉餐饮店自行承担。关于建设发展公司是否构成违约。建设发展公司虽然当庭否认采取过断电措施，然根据庭审查明的事实，珀辉餐饮店、建设发展公司自2020年1月起就水电费产生争议，建设发展公司于2020年3月四次书面函告珀辉餐饮店要求缴费否则停水停电，同时结合珀辉餐饮店监控设施载明的房屋断电时间2020年3月9日下午13时35分、建设发展公司监控设施载明的建设发展公司工作人员2020年3月9日下午13时33分准备进入供电房的时间以及恢复用电的方式，一审法院认为珀辉餐饮店关于建设发展公司擅自切断电源的陈述具有高度盖然性，一审法院予以采信。根据《房屋租赁合同》约定，建设发展公司应负责保证水、电、燃气到该租赁房屋，现建设发展公司擅自断电，构成违约。退一步讲，即便电源并非建设发展公司主动切断，建设发展公司作为出租人及供电房的管理人，亦应当保证供电房的设施设备在租赁期间均处于正常运作的状态，而本案中，建设发展公司未举证证明其在断电发生后就供电房采取过适当的检查、维护等措施以保证正常供电，此后也未就断电原因进行过核实，其未能尽到出租人应尽的义务，属于履行合同义务不符合约定，同样构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案建设发展公司履行合同义务不符合合同约定，应当承担相应的违约责任。对于珀辉餐饮店主张的货物损失，建设发展公司均未予认可，但综合考虑涉案房屋承租后用于餐馆运营及其持续经营状况等因素，一审法院认定珀辉餐饮店存在因断电导致的房屋内冷冻库存解冻腐坏的损失。对于建设发展公司应当承担的赔偿金额。首先，珀辉餐饮店作为承租人及餐饮店经营者，在占有使用房屋时亦应尽到合理的注意义务，保证房屋内的物品设施处于正常安全的状态。现珀辉餐饮店主张房屋内存有大量冷冻库存，其更应尽到注意义务，以避免意外断电可能导致的巨额损失，故对于货物损失，珀辉餐饮店亦存在一定过错。其次，因双方对损失的货物及金额争议较大，且珀辉餐饮店也未能提供有效的证据证明确切损失，结合本案实际情况，一审法院酌定建设发展公司应当赔偿珀辉餐饮店货物损失100,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：上海松江大学城建设发展有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海市松江区广富林街道珀辉餐饮店货物损失100,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,654元，减半收取计2,327元，由上海市松江区广富林街道珀辉餐饮店负担1,177元（已付），上海松江大学城建设发展有限公司负担1,150元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.建设发展公司应否对涉案房屋断电造成珀辉餐饮店货物损失承担赔偿责任？2.一审酌定建设发展公司赔偿珀辉餐饮店货物损失100,000元是否合理？本院认为，关于争议焦点一，双方租赁合同第五条第（三）款第1项约定，租赁期间（包括装修免租期及免租期），使用涉案房屋所发生的水、电、燃气（包括申请及开通费）、通讯和有线电视（包括申请及开通费）、物业管理等在涉案房屋使用过程中产生的有关费用均由珀辉餐饮店承担，但建设发展公司应负责保证水、电、燃气到涉案房屋。建设发展公司作为出租人，应保证涉案房屋的水电可正常使用。由于涉案房屋并无独立电表，而是与其他商户组团，电闸统一设置在由建设发展公司管理的供电房内，珀辉餐饮店曾因电费错误计算的问题书面要求建设发展公司为其独立安装电表。在涉案房屋未安装独立电表的情况下，建设发展公司作为供电房的管理人，应定期对供电房的设施设备作适当的检查和维护，保证涉案房屋的正常供电。故即使涉案房屋的断电并非建设发展公司所致，建设发展公司在其疏于对供电房进行日常管理、怠于对供电设备进行例行检查的情况下，亦应对涉案房屋断电未及时得到处理造成珀辉餐饮店货损负有一定的赔偿责任。关于争议焦点二，因珀辉餐饮店未能提供充分有效的证据证明其确切损失，且其自身未采取预防措施避免涉案房屋在无人看管时意外断电可能导致的巨额损失，对损害后果亦负有一定责任，一审法院酌定建设发展公司赔偿珀辉餐饮店货物损失100,000元，尚无明显不当，本院予以确认。综上，珀辉餐饮店、建设发展公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,954元，由上海市松江区广富林街道珀辉餐饮店负担4,654元，由上海松江大学城建设发展有限公司负担2,300元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年一月十八日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……