安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初622号 原告：胡勇斌，男，1977年1月12日生，汉族，安徽省巢湖市人，初中文化，个体工商户，户籍地安徽省巢湖市，现住巢湖市。 原告：谢小菊，女，1980年5月22日生，汉族，安徽省巢湖市人，初中文化，个体工商户，户籍地安徽省巢湖市，现住地巢湖市市、三间（杭州工厂店）。 上述两原告共同委托诉讼代理人：黄建国，安徽海华律师事务所律师。 被告：陆巧龙，男，1968年4月26日出生，汉族，初中文化，个体工商户，浙江省杭州市人，住浙江省平湖市。 被告：潘海滨，女，1968年7月31日，汉族，浙江省杭州市人，大专文化，个体工商户，住浙江省平湖市，系被告陆巧龙妻子。 上述两被告共同委托诉讼代理人：姚杰，浙江泽大(平湖)律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：徐国良，浙江泽大(平湖)律师事务所律师。 原告胡勇斌、谢小菊与被告陆巧龙、潘海滨房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，两原告及共同委托诉讼代理人黄建国，两被告及共同委托诉讼代理人姚杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告胡勇斌、谢小菊向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告胡勇斌与陆巧龙之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求判令被告陆巧龙、潘海滨返还原告支付的店面转让费35800元、履约保证金11500元、店门租金71666元，并赔偿原告店面装饰装潢、配置设备等各项经济损失53482元，以上合计172448元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由:两原告胡勇斌、谢小菊是夫妻关系,两被告陆巧龙、潘海滨也是夫妻关系。2019年4月16日,原告胡勇斌与被告陆巧龙签订《房屋租赁合同》,约定陆巧龙将位于巢湖市市直机关大院6号楼第一间店门转租给胡勇斌,并对租赁期限、租金、店面转让费等均作了明确约定。合同签订后,原告谢小菊于次日就将一年租金、店面转让费和履约保证金共计102300元汇转给了被告潘海滨,后两原告对店面进行了装饰、装潢,添置必要设备,共计花费53482元。后于2019年5月1日正式开业,经营巢湖市仙果鲜生水果店,经营负责人为原告谢小菊。原、被告双方在签订《房屋租赁合同》时,被告陆巧龙明确告知该店面是他从巢湖市城投公司承租的,总共有7间,租赁期限是6年,他在租赁期间有权对外转租。并且两被告当时在其他几间店面门口均张贴了转租广告,除了两被告自己经营的2间店面外,其他4间店面目前也全部转租了出去。2019年9月,两原告的店面欲增加烟酒销售业务,需要办理烟草经营许可证,因烟草公司要求原告必须提供店门产权人的租赁合同,两被告这时才提供了一份巢湖华宇资产运营管理有限公司与被告潘海滨签订的《房屋租赁合同》复印件。由于办理烟草经营许可证比较顺利,所以两原告对该份《房屋租赁合同》的内容并没有在意,只知道两被告不可擅自转租、分租,但推定两被告已经将另外4间店面都转租出去了,应当事先经过了出租人的同意。2020年4月15日,原告一年租期届满需要交纳下一年租金,由于新冠疫情影响,华宇资产公司免除了承租人三个月租金,原告遂征得被告同意,于2020年7月16日又续交了三个月租金16666元（2020.7.16-11.15）。2020年10月底,两原告出于转行经营的需要,准备将正在经营的巢湖市仙果鲜生水果店对外转租,并已经与案外人胡小胜谈好了店面转让费5万元。2020年11月5日,原告胡勇斌与胡小胜以及被告陆巧龙三人当面协商确定了案涉店面转租事宜,胡小胜当场以转账方式预付了定金4万元给陆巧龙,让其转付给原告谢小菊,并限定原告在一个星期内撤走所有商品,交钥匙时胡小胜再支付1万元转让费尾款。第二天,原告胡勇斌找到陆巧龙要求付款,陆巧龙告知原告他已将4万元定金退还给了胡小胜,理由是胡小胜办理营业执照不能满足陆巧龙的要求。直到这时,被告陆巧龙才告知原告,店面产权人不允许他对外转租、分租,否则店面就要被收回,并且他还要承担违约责任。由于陆巧龙要求胡小胜办理营业执照时必须以陆巧龙的名字办理,胡小胜不同意其无理要求,所以,导致两原告与胡小胜的转租事宜以失败告终。原告找到业主华宇资产公司,华宇资产公司负责人明确答复案涉店面不可以转租,原告与被告之间的《房屋租赁合同》属于无效合同,华宇资产公司准备立即收回案涉店门。由此可见,被告陆巧龙根本无权对外转租店面,更不能收取原告的店面转让费,因而,原告胡勇斌与被告陆巧龙签订的《房屋租赁合同》明显归于无效。由于两被告陆巧龙、潘海滨故意隐瞒店面不能转租的事实,导致两原告既不能继续经营,也不能对外转租,其一切经济损失依法应当由两被告承担。现两原告诉至法院，请求判如所请。 被告陆巧龙、潘海滨辩称：1、原告胡勇斌与被告陆巧龙之间签订的房屋租赁合同是有效的，现有的法律都没有明确条文规定转租的合同属于无效，且根据法律规定出租人知道或者应当知道承租人转租但是在6个月内未提出异议的视为出租人同意转租，原被告双方的转租协议发生在2019年4月16日，原告胡勇斌在2019年5月9日向工商行政部门办理食品经营许可证，被告方也将从华宇公司承租的店面出租给多家个人经营，无论从何种方面来说，出租人应当是知道该房屋现状为转租。时至今日华宇公司并未向我方提出过不得转租的要求且超过6个月，原被告之间签订合同双方是本着契约精神，不能因为一条不得转租的约定破坏合同，不能草率认为转租合同无效，应当按约履行合同；2、被告陆巧龙从华宇公司承租的房屋且不得转租，原告是知情的，所以过错方应当在原告，原告提出的装修费用被告不予认可；3、案涉租赁合同应当继续有效，对于原告拖欠的租金被告方将另案提起诉讼。 案经审理，可以确认以下案件事实：胡勇斌、谢小菊系夫妻关系，陆巧龙、潘海滨系夫妻关系。2018年11月5日，巢湖华宇资产运营管理有限公司（甲方）与潘海滨（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定巢湖华宇资产运营管理有限公司将坐落于巢湖市市直机关大院6号楼底层（原住房公积金）房屋东侧出租给潘海滨使用，同时约定“租赁期限：共6年，甲方自2018年11月5日起将出租房屋交付乙方使用，免租金装潢期20天（2018年11月5日至2018年11月24日），房屋租期自2018年11月25日至2024年11月24日；…第十条合同的解除…（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋。1、擅自转租、分租、出借转让或与他人调换使用所承租房屋的…第十四条特别约定…（四）租赁期内，如发现乙方转租、分租、出借转让或与他人调换所承租的房屋，甲方有权解除合同并收回房屋，由此造成的全部责任及所有损失均由乙方全部承担…”。2019年4月16日，陆巧龙（甲方）与胡勇斌（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定陆巧龙将坐落于巢湖东风路市直机关大院6号楼第一间房屋出租给胡勇斌使用，并约定“租赁期限：5年，即2019年4月16日至2024年4月15日；付款方式：年租金伍万伍仟元，转让费叁万伍仟捌佰元，履约保证金壹万壹仟伍佰元，租金一年已付；权利义务违约责任：…5、合同期内，如乙方不能按时交付租金或将房屋擅自转租他人，甲方有权收回房屋，如转租，须经甲方同意…”。2019年4月17日，谢小菊向潘海滨转账支付转让费、履约保证金、一年房屋租金共计102300元。后以谢小菊为负责人以案涉租赁的房屋为经营场所经营巢湖市仙果鲜生水果店，并于2019年5月10日领取了食品经营许可证。2020年7月16日，胡勇斌向潘海滨转账16666元，备注四个月房租。后胡勇斌、陆巧龙及案外人胡小胜协商将案涉房屋转让给胡小胜，2020年11月5日陆巧龙出具《收条》一份，约定“今收到胡小胜门面转让预付款（假日金冠对面第一间）40000元”。后于2020年11月9日胡小胜出具《情况说明》一份，载明“本人胡小胜，于2020年11月5日接租东风路仙果鲜生水果店，与谢小菊商定店面转让费为5万元，并经过店面出租人陆巧龙当面同意。我预付了定金4万元给陆巧龙，让其转付给谢小菊以一个星期为限撤离所有商品，交钥匙时我再付1万元转让费尾款，但次日陆巧龙私约我说不能以我名字而要以他的名字办理营业执照，我不同意这么做，陆巧龙就退还了我转让费预付款”。 庭审中两原告表示其2019年9月店面欲增加烟酒销售业务,需要办理烟草经营许可证,才知道两被告不可擅自转租、分租,但推定两被告已经将另外4间店面都转租出去了,应当事先经过了出租人的同意。 以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《收条》、《情况说明》银行交易明细等证据材料载卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为:原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿协商达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 首先，《房屋租赁合同》中两被告将涉案房屋转租给两原告，转租期限并未超过两被告的剩余租赁期限，同时，以未经出租人巢湖华宇资产运营管理有限公司同意为由请求解除合同或认定转租合同无效，应当由出租人巢湖华宇资产运营管理有限公司主张，而作为次承租人的两原告无此权利；其次，转让协议中关于房屋装修设施等转让的约定无需经出租人巢湖华宇资产运营管理有限公司同意；第三，两原告后来在得知巢湖华宇资产运营管理有限公司与潘海滨签订《房屋租赁合同》中约定了不得进行转租，其在明知出租人巢湖华宇资产运营管理有限公司对房屋转租的意见，仍自愿与两被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，并实际使用涉案房屋经营至起诉前，现两原告因对涉案房屋转让给案外人胡小胜未果归责于两被告，并主张《房屋租赁合同》无效要求返还转让费、履约保证金、房屋租金等，既违反诚实信用原则，亦无法律依据，本院不予支持。 据此，本院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第七百零三条、第七百一十六条、第七百一十七条、第七百一十八条之规定，判决如下： 驳回原告胡勇斌、谢小菊的诉讼请求。 案件受理费3750元，减半收取1875元，保全费1400元，合计3275元，由原告胡勇斌、谢小菊负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  肖金菊 二〇二一年一月十四日 书记员  朱雅柔 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。 第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。