湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鄂01执异21号 案外人：冯珊，女，1984年6月6日出生，汉族。 申请人：湖北银行股份有限公司武汉沌口支行，营业场所武汉经济技术开发区17C1地块东合中心B栋1-2层B11、B21号。 负责人：冷松，该行行长。 被申请人：武汉中民置业有限公司，住所地武汉市硚口区古田二路**。 法定代表人：桂斌。 被申请人：桂斌，男，1969年2月25日出生，汉族。 被申请人：许娟，女，1975年1月13日出生，汉族。 被申请人：武汉九立投资集团有限公司，住所，住所地武汉市江岸区上海街君安大厦****div> 法定代表人：桂斌。 被申请人：武汉信用小额贷款股份有限公司，住所地武汉，住所地武汉市江汉区新华路******> 法定代表人：邓玮。 被申请人：武汉信用风险管理融资担保有限公司，住所地武汉市洪，住所地武汉市洪山区雄楚大街** 法定代表人：唐武。 被申请人：武汉市硚口区城区改造更新局，住所地武汉市硚口区，住所地武汉市硚口区沿河大道**iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：胡俊。 被申请人：武汉市土地整理储备中心城市发展分中心，住所地武汉经济技术开发，住所地武汉经济技术开发区鼎力大厦 style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 负责人：杨忠。 本院在执行（2019）鄂01执保542号湖北银行股份有限公司武汉沌口支行（以下简称湖北银行沌口支行）与武汉中民置业有限公司（以下简称中民置业公司）、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案诉前财产保全过程中，案外人冯珊提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人冯珊请求解除对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2.3号楼（C-2商业）X-X单元X层X号房的查封。理由如下：案外人与中民置业公司于2016年8月27日签订房产买卖合同，与中国银行武汉分行江汉支行签订了个人住房组合贷款借款合同和抵押合同，该行已将借款金额打给中民置业公司，案外人也按约定支付每月按揭贷款。房产于2017年3月交付给案外人。案外人于2019年11月办理房产证时，得知该房产于2019年9月23日被查封。案外人认为其通过正常商品房交易购买取得该处房产所有权，本院查封侵犯了其合法权益。案外人向本院提交武汉市商品房买卖合同、湖北增值税普通发票、个人一手住房贷款合同、武汉市不动产查封信息单等证据予以证实。 经审查查明，本院在审理湖北银行沌口支行与中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案中，根据湖北银行沌口支行的财产保全申请，2019年7月23日，本院作出（2019）鄂01民初6275号民事裁定，冻结中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心的银行存款315307414.78元；如银行存款不足，查封其相应价值的其他财产。2019年9月23日，本院以上述民事裁定书及（2019）鄂01执保542号协助执行通知书查封了中民置业公司位于硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）、硚口区汉西路以东、汉西路66号中民·仁寿里（二期）共计486套房屋，查封期限为三年，自2019年9月23日至2022年9月22日。武汉市不动产登记中心在送达回执上备注：中民·仁寿里（一期）部分有查封，（二期）有在建工程抵押、有查封、预查封。案涉房产在查封范围之内。该查封非为轮候查封。 另查明，2016年8月27日，中民置业公司（出卖人）与冯珊（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：硚150022436），约定出卖人以出让方式取得位于硚口区长青村、编号为武国用（2015）第21号的地块的土地使用权，规划用途为城镇住宅用地、商务金融用地，在该地块上投资建设中民·仁寿里（一期）商品房。买受人购买商品房为2.3号楼（C-2商业）X-X单元X层X号房。该商品房的用途为住宅，预测登记建筑面积为125.29平方米，每平方米单价为12100元，总金额为1516009元。双方约定买受人应于2016年10月31日前，一次性存入商品房首付款546009元，其余价款办理贷款。嗣后，冯珊（借款人）与中国银行股份有限公司武汉江汉支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，冯珊向该行贷款970000元用于支付地址为“中民仁寿里2-1-XXX”、购房合同号为“硚150022XXX”的房屋购房款，贷款直接发放至中民置业公司账户。案外人冯珊提供的《中国银行还款流水明细清单》显示该个人住房贷款首次放款日期为2017年1月3日，到期日为2037年1月3日。2018年6月1日至2020年12月1日期间案外人冯珊按月偿还贷款。 2017年11月30日，冯珊交纳案涉房产住宅专项维修资金9124元。 2017年3月20日，中民·仁寿里物业服务中心出具收款收据四份（编号分别为7006176、7006177、7006181、7006232），载明“2-1-XXX冯珊”交纳装修保证金、施工保证金等。 2017年12月5日，港联不动产服务（武汉）有限公司出具《湖北增值税普通发票》（NO.53113866）一份，载明：购买方“冯珊2-1-XXX”，销售方“港联不动产服务（武汉）有限公司”，货物或应税劳务、服务名称“物业管理费”，合计“4811元”。 2018年2月5日，中民置业公司出具《湖北增值税普通发票》（NO.05409072）一份，载明：购买方“冯珊”，销售方“武汉中民置业有限公司”，货物或应税劳务、服务名称“中民·仁寿里硚15002XXX”，备注“武汉市硚口区汉西路68号中民·仁寿里，房号2栋1单元XXX室，面积124.98平方，单价12100元，房屋全价1512258元”。 2020年12月7日，武汉市不动产登记中心出具的《武汉市不动产查封信息单》显示，本院于2019年9月23日以执行文书号（2019）鄂01执保542号查封案涉房产，查封期限2019-09-23至2022-09-22。 再查明，2020年1月3日，武汉信用风险管理有限公司名称变更为武汉信用风险管理融资担保有限公司。 本院认为，首先，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人冯珊在本院采取查封措施之前，已与中民置业公司签订房屋买卖合同；在本院查封之前案外人冯珊已实际占有该不动产，并已实际支付全部房款；未办理过户登记属于不能归责于案外人冯珊自身原因，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。 其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故，本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下： 中止对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）2.3号楼（C-2商业）X-X单元X层X号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  谌玲 审判员  周晨 审判员  吴利 二〇二一年一月十五日 法官助理刘小铭 书记员谭晓