贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终49号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司。住所贵州省安顺市西秀区。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯凯，男，汉族，1987年7月10日生，陕西省华县人。被上诉人（原审原告）：赵某某，男，汉族，1961年5月11日生，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）因与被上诉人赵某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2021年1月27日公开开庭审理，赵某某委托诉讼代理人柳皓瀚，华夏房开委托诉讼代理人冯凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华夏房开上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费由对方负担。事实和理由：1、《房屋拆迁补偿安置补偿协议》将超期过渡费约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性，同时计算依据为《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为双方参照该标准设置的违约金，并未具体明确的围。一审法院计算方式错误，应当在1-5倍区间内取值。根据西秀区统计局统计，在案涉房屋周边类似房屋租金为1600元至1800元，而本案超期过渡费按3250元每月支付，远超出租价格，且可能导致超期过渡费超过购房款而有失公平。案涉房屋建筑面积36.76㎡，按市场价5000元/㎡计算总价为18.38万元，一审判令的过渡费已经超过房屋总价的116%，请求人民法院改判按30%支付违约金。2、本案房屋虽不完全具备相应交房行政手续，但房屋已经能够居住。2017年上诉人已经登报告知业主办理交房手续，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致未能办理房屋验收相关手续，如按一审判决支付超期过渡费，将导致企业灭亡。赵某某二审未提交书面答辩状。赵某某在一审诉请：一、被告立即支付原告截止2020年8月份的过渡费共计241504.06元，并从2020年9月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。二、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月24日，赵某某（乙方）与华夏房开（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》协议约定：一、拆迁范围内涉及乙方市西路209栋308号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积36.76㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2011年5月30日前搬迁完毕。……三、甲方以市西路、塔山小区6号楼楼/座/号（套住宅房屋）建筑面积107.2㎡与乙方产权调换……七、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费11700元。每6个月支付一次，至甲方交付调换房时止。……八、违约责任和纠纷解决办法：2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”在该协议尾部甲方处盖有华夏房开印章，乙方处有赵某某签字。赵某某按约将被拆迁房屋产权证及钥匙交给华夏房开。华夏房开从2011年5月26日起至2017年10月24日期间共计向赵某某支付了过渡费49549.59元。同时查明：华夏房开建设的产权置换房至今未取得竣工验收合格证书，赵某某至今未接收华夏房开提供的产权置换房。另查明，《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的内容为：因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费标准的5倍；使用周转房过渡的，从逾期之日起按自行过渡期临时安置补助标准50%的标准，对周转房使用人付给超期临时安置补助费。一审法院认为：双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方应该按协议的约定全面履行义务。2011年5月24日双方签订协议后，赵某某随即向华夏房开移交被拆迁的房屋，并约定18个月的安置补助费（过渡费）11700元，即为650元/月，也约定了超过18个月未交付房屋时继续支付超期安置补助费的情况。在约定的过渡期届满后，华夏房开于2017年9月4日通过在《黔中早报》登载的《收房通知》向拆迁户通知交付调换的房屋，但公告时华夏房开尚未取得竣工验收合格证书，用于产权调换的房屋尚未达到交付条件，赵某某有权拒绝接收房屋。因华夏房开不能提供符合交房条件的产权调换房交付赵某某，根据双方《房屋拆迁补偿安置补偿协议》第八条第2项约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定，赵某某诉请要求华夏房开支付过渡费的请求，予以支持。从2011年6月（华夏房开在2011年5月26日支付的过渡费应理解为6月份的过渡费）至2020年8月共计111个月，期间华夏房开应支付的过渡费计算为：18个月×650元＋650元×（1.1+1.2+1.3+1.4+……+5）+650元×5倍×53个月=263250元，现华夏房开已向赵某某支付了过渡费49549.59元，截止至2020年8月尚欠过渡费213700.41元未付，赵某某诉请要求支付的过渡费金额与一审法院计算的不符，故支持由华夏房开向赵某某支付截止至2020年8月份的过渡费213700.41元，超出该金额的部分不予支持。现因华夏房开何时能将达到交付条件的房屋交付给赵某某的时间不明确，故对赵某某要求支付从2020年9月起至华夏房开提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止的超期过渡费诉请，暂不予支持，赵某某可另案提起诉讼。关于华夏房开辩称赵某某要求保护的部分权利诉讼时效已过法律规定的诉讼时效期间的问题，一审法院认为华夏房开将诉讼时效从2011年5月24日开始起算，是其对诉讼时效规定的错误理解，因本案争议的过渡费系基于《房屋拆迁补偿安置补偿协议》产生的同一债务，协议约定的支付方式是分期履行，且为连续支付过渡费的过程，该债务从产生到履行完毕具有整体性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，因过渡费一直在持续产生，故赵某某的诉讼请求并未超过诉讼时效，对华夏房开的该辩称不予采纳。华夏房开辩称赵某某主张支付超期过渡费的诉讼请求无事实及法律依据，房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不应再支付过渡费。即使华夏房开已通知2017年9月15日交房，但因涉案房屋至今尚未取得竣工验收合格证书，尚不具备交付条件，赵某某有权拒收房屋，华夏房开应按约定支付过渡费直至产权调换房达到交付条件止，故华夏房开主张2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不符合客观事实，对这一辩称，不予采纳。对华夏房开辩称过渡费的计算标准不符合同地段相似房屋的市场租金价格的问题，本案的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》系双方自愿签订，系双方真实意思的表示，合同当事人应遵循合同中对过渡费计算方式的约定，故华夏房开的这一辩称与合同约定不相符，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告赵某某支付截止至2020年8月份的过渡费共计213700.41元；二、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。案件受理费4922元，减半收取2461元，由赵某某负担208元，华夏房开负担2253元。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明事实。本院认为，本案争议焦点为：华夏房开是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误，该费用应否调减。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏房开主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但至本案二审，华夏房开仍不能提交案涉房屋符合交付使用条件的依据，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。就《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定，应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。就合同或规定而言，就超期费用的计算标准，均未有可在该区间范围内酌情确定之意，故对上诉人华夏房开关于区间取值的主张，难以赞同。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》及司法解释之规定，合同约定的违约金过分高于实际损失的，确属可以调整的情形。但本案合同，并非普通民商事的诸如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊之感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生之损失也难与一般合同的实际损失相提并论，以实际损失考察过渡费之计算标准，显然有悖于一般社会人的感情认知以及本案合同之特殊性，《安顺市房屋拆迁管理办法》关于5倍递增过渡费的规定也可与之佐证，故对华夏房开关于超期临时安置补助费应当调减的主张，不予支持。综上，华夏房开的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务,导致对方当事人向人民法院申请强制执行的,可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4922元，由贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年一月二十七日法官助理李欣书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。