四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终20号 上诉人（原审被告）：谢庆芬，女，生于1978年6月30日，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：章靖，邻水县义正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：侯冬生，男，生于1957年9月17日，汉族，住四川省邻水县。 委托代理人：王东炜，四川顿开律师事务所律师。 原审被告：张红权，男，生于1975年8月29日，汉族，住四川省邻水县。 上诉人谢庆芬因与被上诉人侯冬生、原审被告张红权房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2020）川1623民初2128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢庆芬上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判侯冬生与张红权于2015年3月22日签订的《房屋买卖协议书》无效；2.一、二审案件受理费由侯冬生负担。事实和理由：1.本案的基本事实为：上诉人与张红权2001年2月26日登记结婚，于2009年6月8日购买了案涉房屋，张红权在上诉人不知情的情况下于2010年3月28日与侯海清签订《房屋买卖协议书》，将案涉房屋出卖给侯海清。2014年1月27日上诉人与张红权办理离婚登记手续，口头约定将案涉房屋赠予子女，故没有在离婚协议中对案涉房产进行分割。2015年3月22日，张红权又与侯冬生签订了《房屋买卖协议书》，将案涉房屋出卖给侯冬生，侯冬生为办理房屋过户登记才有的本案诉讼。2.一审法院查明事实有误。本案中，没有证据证明侯海清将案涉房屋转卖给侯冬生，实际上是侯冬生以其兄弟侯海清已去世为由，要求张红权签订《房屋买卖协议书》，张红权是在被蒙蔽且不懂法的情况下才签订该协议，张洪权与侯冬生签订的《房屋买卖协议书》不是张洪权的真实意思表示，依法应认定为无效。而2010年3月28日张红权与侯海清签订的《房屋买卖协议书》是在上诉人不知情的情况下签订的，案涉房产是上诉人与张红权的共同财产，张红权无独立处分权，且上诉人至今未同意将该房产出售，该《房屋买卖协议书》不应得到法律的认可和保护。3.因侯冬生未提供证据证实案涉房产系侯海清转卖给他以及出售案涉房产系上诉人与张红权共同意思表示，故侯冬生与案涉房产无直接利害关系，应当驳回其诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实错误导致裁判结果错误，请二审法院依法予以改判。 侯冬生辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由：1.从购买案涉房屋到2012年侯冬生搬进去居住，上诉人均未提出任何异议，且在2015年5月9日上诉人与侯冬生、张洪权曾一同前往不动产登记中心准备办理案涉房屋登记过户手续，只是因为缺少材料，当时未能办理过户，但能够证明上诉人同意出卖案涉房屋。后来侯冬生要求继续办理过户登记，上诉人及张红权要求侯冬生支付车船费，加重了侯冬生的负担，该阻挠过户的行为系违约行为。2.上诉人与张红权的离婚协议中并未提到案涉房产，证明上诉人与张红权皆明知案涉房产已经出卖，是他人财产，所以离婚协议中没对案涉房产进行处理。3.案涉房屋买卖协议真实有效，是双方当事人的真实意思表示，应该按合同约定履行相应的权利义务，该房款用于了夫妻共同生活，不属于合同无效的情形。 张红权述称，案涉房产是卖给侯海清的，房款也是侯海清支付的，我多次联系侯海清办理过户，但是联系不到，后来侯冬生欺骗我说侯海清已经死亡，让我把房子过户给他，我才签的2015年的房屋买卖协议，该协议是无效的，我只认侯海清。 侯冬生向一审法院起诉请求：1.依法确认《房屋买卖协议书》有效；2.依法判令张红权、谢庆芬配合侯冬生履行过户义务；3.案件受理费由张红权、谢庆芬负担。 一审法院认定事实：2009年6月8日，张红权向邻水县国有资产经营投资管理有限责任公司购买了位于邻水县经开区××房小区××单元××楼××号的案涉房屋。2010年3月28日，张红权与侯海清签订《房屋买卖协议书》，张红权将案涉房屋出卖给侯海清，购房价8万元，双方约定在签协议时一次性支付购房款78000元，交房时支付剩余房款2000元。同日，张红权出具了收条，收条载明：“今收到侯海清交购房款78000元”。之后，侯海清又将案涉房屋转卖给侯冬生。2015年3月22日，张红权又与侯冬生签订了《房屋买卖协议书》，其协议内容和2010年3月28日侯海清与张红权所签订协议内容一致。2019年1月14日，侯海清出具了一份承诺书，承诺内容：“一、侯冬生与张红权于2015年3月22日签订的《房屋买卖协议书》的唯一性和有效性，本人与张红权于2011年3月28日签订的《房屋买卖协议书》作废。二、在侯冬生与张红权完成上述房屋产权的过户手续后，不再对张红权提出房屋产权过户要求”。至侯冬生起诉之日止，侯冬生已经将协议约定的购房款支付完成。 另查明，张红权购买案涉房屋时，与谢庆芬已经登记结婚，二人于2014年1月28日登记离婚，离婚时案涉房屋已经出卖，故双方在离婚协议中分割财产未涉及该房屋。以上事实，侯冬生提交了侯冬生、张红权、谢庆芬及侯海清身份信息、经济适用房买卖合同，房屋演变表、房屋买卖协议书2份、承诺书一份、收条两张、取款回单一张、二被告的婚姻登记信息、离婚协议书、婚姻登记审查处理表、邻水县房屋交易所产权情况记载一份、通话录音一份，张红权提交了2011年3月28日《房屋买卖协议》，谢庆芬提交了离婚证、离婚协议书，以及双方当事人的当庭陈述佐证，经庭审调查核实，予以采信。 根据侯冬生与张红权、谢庆芬之诉辩，本案的争议焦点：侯冬生与张红权所签的《房屋买卖协议书》是否有效。侯冬生诉称该协议是双方的真实意思表示，合法有效。张红权辩称，原本是与侯海清签订的协议，之后联系侯海清进行过户时，侯冬生谎称侯海清已经死亡，才与侯冬生签订了《房屋买卖协议书》，侯冬生使用了欺诈手段，因此协议无效。谢庆芬辩称，案涉房屋为张红权、谢庆芬共同财产，而协议是张红权一人所签，故协议无效。 一审法院认为，在张红权与侯海清签订协议时，张红权、谢庆芬尚在婚姻关系存续期间，而侯海清有理由相信张红权能够代表谢庆芬签订卖房合同，侯海清并无过失，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，张红权签署《房屋买卖协议书》的行为构成表见代理关系，案涉合同系侯海清与张红权、谢庆芬之间的真实意思表示，不违反法律强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。而张红权与侯冬生签订《房屋买卖协议书》的根本原因，是侯海清将案涉房屋转卖给侯冬生，当时案涉房屋还登记在张红权、谢庆芬名下，并未办理房屋过户手续，所以双方才签下具有争议的第二份《房屋买卖协议书》，但该协议也是双方的真实意思表示，合法有效。现在侯冬生已经按照《房屋买卖协议书》的约定，支付了购房款，张红权、谢庆芬应当按照协议约定履行房屋的交付义务。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条之规定，判决：一、侯冬生与张红权于2015年3月22日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、张红权、谢庆芬于本判决生效之日起十日内协助侯冬生完成邻水县鼎屏镇城南粮食中转库后面3单元4楼1号房屋登记；三、侯冬生在完成房屋登记后将剩余房款2000元支付给张红权、谢庆芬；四、驳回侯冬生的其他诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由张红权、谢庆芬共同负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 二审中，当事人未提交新证据。 二审查明案件事实与一审查明的一致，予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人是否知晓张红权出卖案涉房屋的事实；案涉房屋买卖协议是否有效，应否继续履行。 根据本案查明事实，2009年6月8日，张红权以其个人名义与邻水县国有资产经营投资管理有限责任公司签订《经济适用房买卖合同》，购买案涉房屋；2012年6月27日，案涉房屋以邻房权证监证字第0××0、0××1号两个产权证分别登记在张红权及上诉人名下，所有权为共同共有，产权证办下来后，张红权即将上述两个产权证交给了侯冬生，现两个产权证仍由侯冬生执有；2012年，候冬生对案涉房屋装修入住。上诉人称，其知道张红权购买案涉房屋的事实，不知道案涉房屋登记在其名下，也不知道张红权出卖案涉房屋及侯冬生装修入住的事实。但本案中，最初购买案涉房屋是以张红权个人名义购买，如果没有上诉人的申请及上诉人提交其身份信息，案涉房屋产权不会登记在上诉人名下，故上诉人应当知道案涉房产的产权登记情况。那么上诉人对登记在其名下的房产长时间不闻不问，既不了解产权证存放在哪里，也不使用案涉房屋，不符合常理。即使按照上诉人所称不知道产权办理情况，但购买房屋是一个家庭的大笔支出，属家庭重大事项，无论购房是用于居住还是投资，上诉人既然知道张红权购买了案涉房屋，但在长达十年的时间里既不去了解房屋的产权办证情况，也不清楚房屋的使用情况，实在有悖常理。查阅一审卷宗，一审庭审时审判员询问张红权“谢庆芬什么时候知道这个事情的？”张红权称“后面，离婚前告诉她的。”，根据张红权的陈述，即便在张红权出售房屋时没有告诉上诉人，但在2014年1月28日上诉人与张红权离婚前，张红权将出售案涉房产情况告知了上诉人，根据现有证据上诉人并未提出异议或者就案涉房产主张权利，且在上诉人与张红权的离婚协议中并未涉及对案涉房屋的处理，能够印证至少上诉人在与张红权离婚时明知案涉房产已经出售，所以离婚协议中未对案涉房产进行处理，上诉人未提出异议或就案涉房产未主张权利的行为应视为上诉人对张红权出售案涉房产行为的追认。故上诉人虽然未在案涉两份房屋买卖协议上签字，但上诉人明知张红权出售案涉房产而未提出异议，应视为上诉人对张红权出售房屋的追认，故一审法院认定案涉房屋买卖合同合法有效，应当继续履行，进而判令上诉人与张红权协助办理房屋过户手续正确。至于上诉人与张红权所称，侯冬生是以欺诈手段骗张红权签订的2015年3月22日的房屋买卖协议的问题，如前所述张红权与侯海清签订的房屋买卖协议合法有效，但之后侯海清将房屋转卖给侯冬生，并出具承诺书进行说明，承诺张红权将房屋过户给侯冬生后，不再向张红权提出房屋过户请求，足以证明侯海清将房屋转卖给侯冬生的事实。一审判决并无不当，依法予以维持。 综上所述，谢庆芬的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由谢庆芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二一年一月二十八日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜