上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12272号上诉人（原审原告、执行案外人）：任加福，男，1953年2月28日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：胡荣，上海邦景律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈培忠，男，1952年1月15日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：樊夏君，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原审第三人(被执行人)：蒋思妹，女，1954年10月10日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原审第三人(被执行人)：严宝发，男，1949年8月19日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人任加福因与被上诉人沈培忠、原审第三人蒋思妹、严宝发案外人执行异议之诉一案，不服上海市徐汇区人民法院（以下称徐汇法院）（2020）沪0104民初16650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任加福的上诉请求：撤销一审判决，改判不得执行位于本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下称涉案房屋）。主要事实和理由：在涉案房屋查封及抵押之前，上诉人与严宝发签订了房屋买卖合同，该合同效力经生效法律文书确认；上诉人按约付清了房款，并已经实际占有使用房屋；因涉案房屋具有动迁安置房限期过户设置，故待期满办理过户手续，期间上诉人多次通过中介公司督促严宝发办理过户，但严宝发隐瞒已经办理产证初始登记，待严宝发之妻蒋思妹起诉涉案房屋买卖合同纠纷时，上诉人方知已经具备过户条件，而在该诉期间，原审第三人又将涉案房屋办理本案借款抵押登记，涉案房屋取得产证后,即设立了他人债权抵押，客观上也无法办理过户手续，涉案房屋在查封前未能办理过户手续过错在于原审第三人明知涉案房屋已经出售，却仍恶意设置权利负担所致，上诉人不具有未能过户之过错责任。再则，本案债权虽设立抵押登记，但本案执行依据诉讼中被上诉人并未主张确认该抵押权益，执行依据也未确认该权益，本案债权仅为一般债权，被上诉人不享有优先权权益，故上诉人对涉案房屋享有足以排除一般债权执行的物权期待权，请求本院支持上诉人的上诉请求。被上诉人沈培忠答辩称：涉案房屋设立被上诉人抵押担保权利负担，执行依据虽未对此确认，但不能否定抵押权人对涉案房屋享有债权实现的利益保护。上诉人作为一般房屋买受人与其抵押权相比，并不具有优先性；上诉人明知涉案房屋限制交易期满，却怠于行使其权利，且据被上诉人了解上诉人对外存有尚在执行中的未了民事债务，不办理过户可能为了规避债务履行，故未能过户之过错在于上诉人，请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人蒋思妹答辩称：其与严宝发XX，严宝发未经其同意将涉案房屋出售，其多次与上诉人沟通解除房屋买卖合同无果后，向人民法院提起诉讼，虽判决该买卖合同有效，其对此仍不予认同；该诉期间，其向被上诉人借款，并抵押了涉案房屋，该抵押真实有效。2016年6月，涉案房屋产证核发后,其多次与上诉人沟通，上诉人是知晓产权过户条件已经符合，但未向其主张。2018年其提起房屋买卖合同诉讼，上诉人方才反诉主张过户，故上诉人对未能及时办理过户手续存有过错，请求本院维持原判。原审第三人严宝发则表示认同蒋思妹之答辩意见。任加福向一审法院起诉请求：停止对涉案房屋的执行。一审判决认定事实：涉案房屋系严宝发所有的XX村XX号老房拆迁补偿安置所得。2013年，严宝发与任加福签订《房地产买卖合同》，约定任加福受让涉案房屋，目前无法取得房地产权证，届时将由上海XX有限公司统一办理，并过户给任加福所有，转让价款为133万元，签订合同日前支付3万元，签订合同当日支付110万元，剩余房款在办理产权过户手续后10日内支付；严宝发承诺在涉案房屋可办理产证起3个月内，积极给予配合及协助任加福或委托他人办理转让过户。上述合同签订后，严宝发将涉案房屋交付任加福使用。2013年2月20日，任加福通过银行转账向严宝发支付109.50万元。2016年6月22日，蒋思妹、严宝发与上海XX有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定由蒋思妹、严宝发购买涉案房屋。当日，蒋思妹、严宝发签署涉案房屋的《配套商品房供应单》。2016年12月18日，涉案房屋登记至严宝发、蒋思妹名下。2017年3月15日，蒋思妹、严宝发登记XX。双方于当日签订的《自愿XX协议书》载明，涉案房屋XX后归蒋思妹所有。2018年，蒋思妹、严宝发向上海市闵行区人民法院提出诉讼请求：1.判令确认严宝发与任加福签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令任加福迁出涉案房屋。任加福提出反诉：1.确认严宝发与任加福签订的《上海市房地产买卖合同》有效，判令蒋思妹与严宝发协助任加福将涉案房屋的产权登记变更至任加福名下；2.判令涉案房屋的成交价为133万元，并判令严宝发赔偿任加福逾期过户的违约金（自2016年12月18日起计算至实际过户之日为止，按日万分之三标准计算）。诉讼中，任加福通过代管款形式将20万元缴纳至上海市闵行区人民法院，同时表示存在抵押情况，可能无法办理过户，要求法院确认合同有效,关于违约金的请求暂不在本案中主张。2019年3月29日，上海市闵行区人民法院作出（2018）沪0112民初12378号民事判决书，判决：一、严宝发与任加福就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》有效；二、驳回蒋思妹的全部本诉诉讼请求；三、驳回任加福的其他反诉诉讼请求。各方均未提起上诉，该案已生效。一审判决另查明，涉案房屋权利人为严宝发、蒋思妹，产权核准受理日期为2016年12月6日，该房屋的《上海市不动产登记簿》备注一栏载明：“动迁安置房”“考虑到XX、XX村居民动迁居民安置和产证办理的客观情况，小区业主在办理完小产证后，不再设置三年方可上市交易的限制。”2019年3月11日，沈培忠、严宝发、蒋思妹签订《房产抵押借款合同》1份，约定抵押房产为涉案房屋，借款金额为220万元。2019年3月18日，涉案房屋办理抵押登记，担保债权数额为220万元，沈培忠为抵押权人。2019年5月5日，徐汇法院受理沈培忠与蒋思妹、严宝发借款合同纠纷一案，审理过程中，该院根据沈培忠的申请，于2019年5月15日查封涉案房屋。2019年8月5日，该院作出（2019）沪0104民初12884号民事判决书，判决：一、蒋思妹、严宝发于判决生效之日起十日内共同返还沈培忠借款220万元；二、蒋思妹、严宝发于判决生效之日起十日内，以220万元为基数，按月利率2%，共同支付沈培忠自2019年5月16日起至实际支付之日止的利息；三、蒋思妹、严宝发于判决生效之日起十日内共同支付沈培忠律师费1万元、担保费4,000元；案件受理费减半收取计12,240元、保全费5,000元，由蒋思妹、严宝发共同负担。各方均未提起上诉，该判决生效。之后，蒋思妹、严宝发未履行上述民事判决书中确定的义务，沈培忠申请强制执行，徐汇法院依法立案受理，并于2020年3月9日作出（2019）沪0104执6990号执行裁定书，裁定评估、拍卖蒋思妹、严宝发名下涉案房屋，任加福遂对此提出书面异议，徐汇法院受理案号为（2020）沪0104执异118号。在该案听证时，任加福的相关陈述是：过户手续在2016年12月就可以办理了，是被执行人（指蒋思妹、严宝发）不配合，所以一直到现在都没有办理。房产同时登记在两被执行人名下是后面才知道的。当时蒋思妹不同意，所以一直没有过户。我方多次找到严宝发要求过户，但是因对方原因造成不能过户。2020年6月24日，该院作出（2020）沪0104执异118号执行裁定：驳回任加福的异议请求。任加福对此不服，提起本案诉讼。一审庭审中，关于何时知晓涉案房屋具备过户条件，任加福表示：自己于2013年9月入住涉案房屋。自己在与严宝发签订房屋买卖合同时，严宝发说一年半到两年可以过户。自己不直接与严宝发发生关系，是委托中介盯着，本人是一直在问中介，中介一直说没到时间。这种状态一直延续到2018年蒋思妹提起房屋买卖合同纠纷诉讼，在诉讼过程中，自己看到蒋思妹作为证据提供的涉案房屋产权证时才知晓系争房屋产证下来可以上市了。一审判决认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明，涉案房屋登记在蒋思妹、严宝发名下，根据沈培忠的申请对涉案房屋进行执行并无不当。根据已查明的事实，涉案房屋系严宝发拆迁补偿安置所得，任加福与严宝发签订《房地产买卖合同》时，该房设有上市限制而不具备过户登记至任加福名下的条件，但涉案房屋于2016年6月22日办理产权登记时已具备上市交易过户的条件。任加福明知涉案房屋设有上市交易的限制，仍与严宝发签订涉案房屋的《房地产买卖合同》；且严宝发在签订《房地产买卖合同》后就将涉案房屋交付任加福使用，任加福应该且完全可以了解自己所购并实际居住使用的房屋的产权过户登记情况，及时要求办理过户手续、主张自己相关权利。但任加福直至蒋思妹于2018年提出房屋买卖合同纠纷诉讼时，才反诉要求办理涉案房屋的过户手续，直至2019年5月15日司法查封涉案房屋时，该房产权仍登记在蒋思妹、严宝发名下。任加福主张，自己不与严宝发直接发生关系，是委托中介盯着，不符合常理。同时注意到，任加福在听证时则表示，过户手续在2016年12月就可以办理了，只是因为被执行人（指蒋思妹、严宝发）不配合，所以一直没有办理。对此，即使存在蒋思妹、严宝发不配合办理过户手续的情况，任加福也应该且完全可以及时主张权利。综上，对涉案房屋一直未办理过户登记手续，任加福主张不存在自身原因，该主张难以成立，不予采纳。至于任加福对执行依据生效的（2019）沪0104民初12884号民事判决提出的异议，不属本案处理范围。由于现有证据不足以证明任加福在未办理房屋产权过户登记的情况下已取得房屋所有权，以对抗涉案房屋的强制执行，故其诉请缺乏事实和法律依据。严宝发经法院合法传唤，未出庭应诉，视为放弃诉讼权利。徐汇法院经审理后，于2020年9月17日作出（2020）沪0104民初16650号民事判决：驳回任加福的诉讼请求。本院经审理，一审判决认定的上述事实，有相关的生效法律文书、涉案房屋登记信息、执行裁定书、当事人陈述等证据为证，可以确认。二审审理中，上诉人任加福补充提供如下证据：1.涉案房屋历史权利状态登记信息及其抵押借款合同，证明涉案房屋自2016年12月27日至今，共设立四次抵押权利登记，涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因；2.证人张某证言，并且证人到庭接受质证，证明上诉人经证人介绍购买涉案房屋，证人多次向上诉人询问产证核发及催促办理过户，上诉人均未如实相告；3.徐汇法院于2020年12月23日出具的20.5万元代管款收据，证明上诉人将涉案房屋剩余价款交付执行法院。被上诉人沈培忠对上述证据经质证表示：证据1真实性予以认可，上诉人并未提起办理过户手续之请求，怠于行使权利存在过错；证据2证人不具备中介资质，且证言不符合客观事实，上诉人与原审第三人系楼上楼下邻居关系，按常理对房屋是否具备过户条件是明知的；证据3经书面质证表示真实性、关联性均不予确认。原审第三人蒋思妹、严宝发对上述证据经质证表示：证据1真实性予以认可，涉案房屋具备办理过户登记条件时，其已经告知上诉人，但上诉人未曾向其提起办理过户；证据2证人介绍人身份属实，但证言不符合客观事实，涉案房屋产证核发后，原审第三人于2016年告诉上诉人及证人；蒋思妹对证据3经书面质证表示不认可；严宝发对证据3经书面质证表示涉案房屋属于其一人所有，已经出售于上诉人，现房屋尾款已在徐汇法院代管。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，结合执行依据虽未确认申请执行人对抵押物，即涉案房屋享有优先受偿权益，但本案涉案房屋客观尚存抵押登记事实，而本案系案外人以对涉案房屋享有买受人物权期待利益为由，主张排除申请执行人债权的执行，根据执行标的物现状，本案争议焦点是案外人对涉案房屋是否享有足以阻却执行的物权期待利益。案外人对涉案房屋主张买受人物权期待权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，该规定赋予在金钱债权执行中，房屋一般买受人物权期待利益优先保护，即买受人按约履行合同义务，即享有对房屋过户交付的期待利益，是建立在房屋具备过户交付的条件之上。上诉人主张未经诉讼确认的抵押权不具有优先性，债权即为一般债权。然，依据相关规定，不动产抵押自抵押权登记时设立，即使抵押权人在债务诉讼中未主张抵押权益，而丧失诉讼利益，但依照房屋登记现状，涉案房屋上仍负担抵押事实，该抵押权益属于物权权益；上诉人对涉案房屋主张物权期待利益属于债权权益，依据物权优先于债权一般民法原则，案外人对涉案房屋主张的权益不符合上述第二十八条规定一般买受人物权期待利益优先保护的条件。综上所述，上诉人任加福的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,770元，由上诉人任加福负担。本判决为终审判决。审判长 叶 佳审判员 顾 颖审判员 宋 贇二〇二一年一月二十二日书记员 陆一迪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……