安徽省滁州市南谯区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1103民初206号 原告：余金锁，男，1953年11月5日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：毛克均，安徽环滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴**斌，安徽环滁律师事务所律师。 被告：滁州市大农投资有限责任公司，住所地安徽省滁州市新安路**（南谯中路**），统一社会信用代码913411007585058545。 法定代表人：周运松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。 原告余金锁与被告滁州市大农投资有限责任公司(以下简称大农公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余金锁及其委托诉讼代理人毛克均，被告大农公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余金锁向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理滁州市南谯区蓝天西路55号南园2幢住宅单元603室房屋权属过户登记；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:原告与被告于2011年11月27日签订《滁州市商品房预售合同》一份,约定被告将其开发的滁州市蓝天西路55号南园2幢住宅单元603室房屋卖与原告,单价3431.20元/平米,总价492274.26元。另约定交房180天内办理房屋过户手续。合同签订后,原告依约支付了房款,2013年4月被告将房屋交付给原告。之后,原告向房产登记机关申请办理过户登记,因被告的不予协助甚至阻扰导致原告至今未能取得房屋权属证书。 原告认为,被告协助原告办理房屋权属过户登记,是《城市房地产开发经营管理条例》规定的被告法定义务。被告不履行协助原告办理房屋权属过户登记义务的行为,应予以否定性评价。为此,原告特具状贵院,请依法判决,以维护原告合法权益。 大农公司辩称，一、原告诉请要求答辩人协助其办理房产登记，不符合双方合同约定，其请求不能成立。原告所购买的商品房，系滁州市经济技术开发区管理委员会组织的团购房屋。双方在《滁州市商品房预售合同》补充条款第一条明确约定，双方同意合同中所列房屋单价与总价均为暂定价，今后将对南园项目成本及相关费用进行审核，以审计后的成本及经计算后的总价为依据进行核算，确定最终价格，并即多退少补。具体核算方法如下：当南园项目全部竣工验收备案后即对该开发项目进行审计，审计中再将甲方综合费用及相应发生的税收等因素考虑进去，求得该项目单价，再对乙方总价进行相应调整，多退少补。具体计算公式如下：南园项目整体单价=(审计后全部开发成本与费用+其它综合费363万元）/全部可销售面积。当该单价加甲方单位面积纳税之和高于3600元/平方米，乙方补差价给甲方，即高于部分与乙方房屋面积之积为乙方应补差价：当该单价加甲方单位面积纳税之和低于3600元/平方米，甲方退还差价给乙方，即低于部分与乙方房屋面积之积为甲方应退还差价。其中甲方单位面积纳税=(至审计时与项目相关甲方已交纳税+南园剩余房产将要实现的销售额应交纳税+南园项目欠税）/全部可销售面积。并且明确，“当上述条款未得到乙方执行时，甲方可拒绝提供办证相关票证资料等，并比照合同第七条按乙方逾期付款支付违约金处理”。按暂定价预缴房款，工程备案完成后共同审计，审计确定最终价格，多退少补，交齐房款之后办理产证等手续，这是双方对于办理产权登记的顺序及条件的约定，该约定并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 二、本案审计尚未完成，房款是否最终结算完毕不能确定，配合办证的前提条件尚不具备。案涉房屋于2011年起建设，由于施工单位的原因工期拖延，2013年基本建成，但配套设施如道路、车库、绿化等都没完成的情况下，为避免团购业主信访，开发区管委会要求答辩人先行交房，等全部竣工备案后再进行价格核算。答辩人2013年4月组织了团购业主交房并不表示原告房款已经结算支付完毕。案涉项目于2017年9月下旬完成工程竣工备案。竣工备案后，答辩人才能办理房产初始登记，此后答辩人一直催促业主共同选定审计机构，确定最终单价及总价。答辩人通过张贴公告、在滁州日报上发布通知，但业主都没有回应，不愿意解决。2020年4月，答辩人再次在滁州日报上发出通知，拟从三家设计机构中选取一家来进行最终价格审计或者由业主推荐其他审计机构，但业主均表态不愿意审计。 三、案涉房屋存在面积差应当补缴的差价，在未支付完毕前，答辩人无法办理产证。 综上所述，原告诉请缺乏事实及法律依据，不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，大农公司对原告提供的证据的真实性均无异议，原告对大农公司提供的证据一真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据结合原、被告当庭陈述,综合分析认定事实如下: 2011年11月27日，余金锁（乙方）与大农公司（甲方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，余金锁购买大农公司开发的位于蓝天西路55号（南园）2幢住宅单元603室。合同约定:涉案房屋建筑面积143.47平方米。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币3431.20元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币492274.26元。合同第四条约定：乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同第十一条约定：甲方定于2012年10月8日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定：甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起１８０天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同第二十八条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需要变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。 补充条款第一条、对合同第四条修改与补充：双方同意合同中所列房屋单价与总价均为暂定价，今后将对南园项目成本及相关费用进行审核，以审计后的成本及经计算后的总价为依据进行核算，确定最终价格，并即多退少补。具体核算方法如下：当南园项目全部竣工验收备案后即对该开发项目进行审计，审计中将甲方综合费用及相应发生的税收等因素考虑进去，求得该项目单价，再对乙方总价进行相应调整，多退少补。．．．．．当上述条款未得到乙方执行时，甲方可拒绝提供办证相关票证资料等，并比照合同第七条按乙方逾期付款支付违约金处理。补充条款第四条、对合同第十一条和第十三条的补充（１）乙方在会同甲方对该房屋进行交付时，须先付清本合同约定的全部房款和相应的费用。如乙方未付清上述各项费用的，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，直至乙方付清上述各项费用，由此产生的逾期交房责任由乙方承担。 合同签订后，原告按合同约定支付购房款492274.26元。2011年12月13日，原告缴纳商品房契税9845元。2015年11月17日，大农公司为原告开具购房发票（此票不能办证）。 2013年4月5日，大农公司向原告送达《交房通知书》，告知原告购买的房屋于2013年4月10日开始交房。《交房通知书》载明：一、交房时间及顺序：1、此次办理交房手续的为已签署购房协议并付清全部房款（按揭贷款已到账）的业主；2、交房时间为4月10日。三、业主交房时需交纳的款项：1、未付清房款的业主需付清尾款。 审理中查明,南园小区2#楼于2017年6月21日竣工验收，2017年9月25日取得建设工程竣工验收备案证书。 本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”大农公司与余金锁签订的《滁州市商品房预售合同》系双方在平等、自愿基础上形成的,协议内容不违反法律规定,依法受到法律保护。价款是买卖合同中的主要条款，原、被告在商品房预售合同中约定了房屋的单价、面积、总价，原告按约定的价格支付了购房款。补充条款第一条虽然约定房价为暂定价，但按补充条款第三条的约定，乙方在会同甲方对该房屋进行交付时，须先付清本合同约定的全部房款和相应的费用。如乙方未能付清上述各项费用的，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，直至乙方付清上述各项费用，由此产生的逾期交房责任由乙方承担。2013年4月10日被告在交房时未要求原告另付房款，并将房屋交付原告，视为被告认可原告的房款已全部付清。2017年9月25日，被告取得建设工程竣工验收备案证书，因被告原因导致原告至今无法办理案涉房屋的不动产权证，原告现起诉要求被告协助办理案涉房屋不动产权证符合法律规定及合同约定。被告的辩称意见依据不足，本院不予采纳。 综上,依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告滁州市大农投资有限责任公司于本判决生效后立即协助原告余金锁办理滁州市蓝天西路55号南园2幢住宅单元603室房屋不动产权证。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告滁州市大农投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  徐克文 二〇二一年一月二十八日 书记员  鲍国慧 附相关法条： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。