贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔27民终3945号 上诉人（原审被告）：贵州中典置业有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道体育馆，统一社会信用代码91522730072018859K。 法定代表人：陈辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王华，男，该公司法务，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人：马雷雷，男，该公司法务，住陕西省榆林市绥德县。 被上诉人（原审原告）：莫宇，女，汉族，1980年8月26日生，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：周天将，贵州贵友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金达刚，贵州贵友律师事务所律师。 上诉人贵州中典置业有限责任公司（以下简称中典置业公司）因与被上诉人莫宇商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2020）黔2730民初1505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中典置业公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判驳回莫宇的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院关于对涉案房屋是否存在质量问题的事实认定不清。本案中，中典置业公司已提交了涉案房屋《建筑工程竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，且房屋内基础设施均齐全，房屋质量符合验收标准，具备交付条件。根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋质量缺陷是指“房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”，涉案房屋已经龙里县住房与城乡建设局依法办理建设工程竣工验收备案，满足了合同约定交付条件，不存在质量缺陷问题。结合涉案房屋现实状态，房屋顶部无缺损及孔洞，仅为房屋顶部小块模板未撤除，不属于房屋质量缺陷问题或严重瑕疵，且不影响莫宇正常居住使用。莫宇提供的电子数据《照片》，不能反映该照片拍摄地点，证据的客观性、合法性、关联性存在疑问，不能证明待证对象真实情况；其也未提交其他真实有效的证据与之相互印证，一审法院也未进行实地勘查，待证事实达不到“高度可能性”证明标准。即使涉案房屋存在质量瑕疵，莫宇也不得以此为由拒绝接房。司法观点认为“出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持”，故莫宇以此为由拒绝接房无法律依据，中典置业公司不应承担逾期交房法律责任。二、一审法院对中典置业公司是否存在逾期交付行为的事实认定不清。中典置业公司提交的《邮政快递单》《贵州都市报A04版一中铁悦龙南山一组团二期底商物业交房公告》证据资料，均证明中典置业公司已按照《商品房买卖合同》第十四条及附件十二《补充协议》第十九条第一条第二项、第三项约定，分别在2018年10月25日、10月26日依约履行了交房通知义务，但因莫宇怠于接房，导致逾期接房事实，相关责任与中典置业公司无关。三、一审法院关于违约金认定标准及起算期限基本事实认定不清。由于中典置业公司不存在逾期交房行为，一审法院认定中典置业公司承担逾期交房违约责任，缺乏事实依据。假定涉案房屋存在表面质量瑕疵，莫宇也不得以此为由拒收房屋。另外，根据《商品房买卖合同》第十四条第二款第二项约定，莫宇提出房屋质量异议的时间可追溯至2020年4月18日，自此异议时间起算60日为中典置业公司合法修复期限，一审法院认定中典置业公司以合同约定交房期限（即2018年10月31日）认定逾期交房起算时间缺乏事实依据。综上，请求二审法院支持中典置业公司的上诉请求。 莫宇二审辩称，一、案涉房屋顶部和墙壁上存在数十个大大小小的孔洞，外观上清晰可辨，房屋顶部的孔洞中典置业公司填补前用木板予以覆盖，填补后痕迹明显，属合同约定的质量瑕疵或缺陷问题，一审法院认定房屋存在质量瑕疵或缺陷问题，认定事实清楚。二、根据合同约定，中典置业公司应在2018年10月31日前向莫宇交付案涉商品房，但其并未在约定时间内完成交付，事实上存在逾期交房行为。根据合同约定，莫宇在办理交接手续前，有权对案涉商品房进行查验。莫宇查验案涉商品房时对其客观存在的质量缺陷提出了异议，不满足双方办理交接手续的条件，并要求中典置业公司予以修复，但中典置业公司一直拖延不予修复，因此，中典置业公司未在合同期限内向莫宇交付案涉商品房，逾期交房事实清楚，存在逾期交房违约行为。三、根据合同第十四条第二款第3项的约定，中典置业公司交付的房屋存在质量瑕疵问题，只要莫宇提出异议，中典置业公司就负有在约定的期限内进行修复的合同义务，修复完成后再行交付。在中典置业公司修复完成前，不得交付房屋，莫宇也有权拒收房屋。四、根据合同补充协议第六条第二款的约定，该条系以房屋具备交付条件为前提，但案涉商品房在约定的交房日不符合合同约定的交付条件，未能交房系基于中典置业公司的原因，不是基于莫宇的原因。五、中典置业公司并未否认其房屋存在孔洞问题，案涉房屋目前尚未交付，仍在中典置业公司控制和占有之下，如果中典置业公司认为房屋不存在孔洞，其完全可以提供相反证据予以证实，但其并未提供相反证据。莫宇提供的证据能够客观、真实反映案涉房屋存在质量瑕疵或缺陷问题。莫宇提出异议后中典置业公司拖延处理，不予及时修复，期间莫宇多次到中典置业公司要求处理，其均不予理睬，导致房屋一直未能交付，中典置业公司的违约行为是房屋无法交付的直接原因，中典置业公司依法应承担逾期交房的违约责任。六、2019年4月18日，莫宇在微信聊天中质问中典置业公司还要拖多久交房，说明莫宇已经及时向中典置业公司提出了异议，但中典置业公司一直拖延处理。结合中典置业公司2019年5月30日才将房屋修复完成的事实可知，中典置业公司拖延修复属于恶意违约。无论是从约定的交房时间还是莫宇发微信质问中典置业公司的时间起，中典置业公司均未在合同约定的60日修复期限内对案涉房屋存在的质量瑕疵问题进行修复，且均已超过90日。中典置业公司应当依据合同的约定承担违约责任，违约金的起算时间应从合同第十一条约定的交付期限届满之次日即2018年10月31日起计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 莫宇向一审法院起诉请求：一、判令中典置业公司支付莫宇逾期交房违约金（逾期交房违约金以已付房款532621元为基数，自2018年10月31日起按日利率万分之六暂计至2020年4月30日为174806.21元，并继续计算至实际交房之日止）；二、本案诉讼费用由中典置业公司承担。 一审法院认定事实：莫宇、中典置业公司于2018年5月5日签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZD-01-02-528），约定中典置业公司将其开发的贵州国际旅游体育休闲度假中心悦龙国际一组团二期车库、商场1层20号房出售给莫宇，建筑面积为28.49平方米，总价款为532621元。合同签订当日，莫宇按约将全部房款532621元支付给中典置业公司，中典置业公司向莫宇出具了收款收据。《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定，出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]；2、逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之次日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付房款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付万分之六（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受支付违约金。”；第十四条第（二）款第3项约定：“查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同附件十二补充协议第六条，双方同意对合同第十四条补充约定，其中对第二款补充约定：买受人在交房日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。此段时间不视为延期交房。双方同意对该条第三款补充约定：1、双方同意逾期交房违约责任的起算时间仍以主合同约定的交房最后期限日期起算。如5日内买受人未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。2、如房屋在合同约定交房之日具备交付条件的，由于买受人的原因，未能按期交付的，自合同约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。合同附件十二补充协议第十九条，双方对其他补充约定：……（3）对于房屋交付，出卖人可以采取书面通知也可以采取登报公告的形式发布通知，在《贵州商报》、《贵阳晚报》或同类型的公开发行的刊物刊登交房通知，通知送达或刊登之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。从莫宇提交证据直观体现涉案房屋顶部出现缺损和木板覆盖的孔洞，2019年5月30日，莫宇收到修复的图片。另，案涉房屋于2018年8月31日向龙里县住房和城乡建设局进行竣工验收备案，备案号：龙里备（2018）第5227301611070108-JX-001。 一审法院认为，本案双方的争议焦点为：一、本案涉案房屋是否存在质量问题或者质量瑕疵问题？二、中典置业公司是否应当承担逾期交房的违约责任问题？对于争议焦点一、本案涉案房屋是否存在质量问题或者质量瑕疵问题。从双方提交证据体现，涉案商品房已竣工验收，未有因质量原因不能通过验收或存在工程质量问题的鉴定意见。对于莫宇提交图片体现的涉案房屋顶部出现缺损和木板覆盖的孔洞，可直观判断为双方合同第十四条第二款第三项约定的除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量瑕疵缺陷问题。对于争议焦点二、中典置业公司是否应当承担逾期交房的违约责任问题。双方合同约定的交房时间为2018年10月31日，根据涉案房屋存屋顶缺损和木板覆盖孔洞的缺陷，结合莫宇主张权利后收到的修复图片时间为2019年5月30日，已明显超过双方在合同附件十二补充协议第六条补充约定装饰、设备提出异议后进行修理、更换、重做的30日问题解决期，故可认定中典置业公司构成延期交房，应当承担延期交房的违约责任。对于违约金的承担问题，鉴于本案双方争议的房屋仅涉及瑕疵缺陷问题，根据莫宇收到修复的图片，可认定中典置业公司已履职对瑕疵缺陷问题进行了修复，根据双方合同附件十二补充协议第六条补充约定“……买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”的约定。中典置业公司承担违约责任的期间应自双方约定的交房时间2018年10月31日起至案涉房屋修复并通知莫宇时2019年5月30日止。标准按双方自愿签订且没有违反法律强制性规定的合同第十三条约定的以已付房款为基数的日万分之六计算。其他说明的问题，本案后双方应当本着合同约定友好协商办理涉案房屋的交付手续问题，避免诉累。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州中典置业有限责任公司在判决生效后十日内，向莫宇支付逾期交房的违约金67429.81元;二、驳回莫宇其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案已减半收取的诉讼费1898元，由莫宇承担1155元，贵州中典置业有限责任公司承担743元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于中典置业公司提交的2019年3月2日，2-024号房交房流程单、房屋验收交接单，该组证据与本案没有关联性，本院不予认定。对于莫宇提交的涉案房屋现场视频一段，照片九张，能够证实涉案房屋经过修复的事实，本院予以认定。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于涉案房屋是否存在质量方面的问题。从莫宇向一审法院提交的在案涉房屋中拍摄的照片看，案涉房屋顶部有一明显的用木板遮盖的孔洞，虽然该孔洞大部分被木板遮盖，但其边缘仍清晰可见，并非中典置业公司主张的房屋顶部无缺损及孔洞，仅为房屋顶部小块模板未拆除。因此，一审法院认定涉案房屋存在双方合同第十四条第二款第三项约定的除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量瑕疵缺陷问题，有事实依据，本院予以确认。中典置业公司主张涉案房屋不存在房屋质量缺陷问题或严重瑕疵的理由不成立，本院不予采纳。 关于莫宇能否以房屋存在质量瑕疵缺陷拒绝收房的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第二款第三项“查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”的约定，在莫宇对涉案房屋存在的质量问题提出异议后，中典置业公司负有先行修复，待修复完成后再行交付的义务。也即是说根据上述合同的约定，莫宇有权拒收房屋。中典置业公司主张即使涉案房屋存在质量瑕疵，莫宇也不能拒绝接房的理由，与《商品房买卖合同》第十四条第二款第三项约定的内容不相符，本院对其该项主张不予采纳。 关于中典置业公司是否应当承担逾期交房违约责任以及违约金的计算标准的问题。因本案系因中典置业公司自身的原因导致房屋需要修复，不能按时交付，一审法院根据双方当事人达成的《商品房买卖合同》的约定，以及合同附件十二补充协议的约定，认定中典置业公司应自双方约定的交房之日起至涉案房屋修复完毕并通知莫宇之日止，向莫宇承担逾期交房的违约责任，并无不当。对于违约金的计算标准，从中典置业公司的主张看，其上诉主张实际上包含了违约金过高要求调整的意思表示，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，考虑到中典置业公司逾期向莫宇交付房屋给莫宇造成的损失，主要是租金损失，一审法院按合同约定的每日万分之六的标准计算的违约金确实过高，本院酌情调整为按已付房款为基数的日万分之二的标准计算，即从2018年10月31日起至2019年5月30日止，中典置业公司应向莫宇支付逾期交房违约金22583.13元（532621元×0.0002×212天），一审判决对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人贵州中典置业有限责任公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销龙里县人民法院（2020）黔2730民初1505号民事判决； 二、上诉人贵州中典置业有限责任公司在本判决生效后十日内，向被上诉人莫宇支付逾期交房的违约金22583.13元； 三、驳回上诉人贵州中典置业有限责任公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人莫宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1898元，由上诉人贵州中典置业有限责任公司负担250元，被上诉人莫宇负担1648元；二审案件受理费1486元，由上诉人贵州中典置业有限责任公司负担496元，被上诉人莫宇负担990元。上诉人贵州中典置业有限责任公司多预交的二审案件受理费2310元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  黄雅菲