山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终593号 上诉人（原审原告）：姜倩，女，1984年8月31日出生，汉族，住青岛市即墨开发区。 委托诉讼代理人：李熠，山东鲁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁贤辉，山东鲁和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛鲁能广宇房地产开发有限公司，住所地青岛市即墨区经济开发区。 法定代表人：刘云刚，董事长。 委托诉讼代理人:马永婷，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙粲，山东琴岛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛金网通商务有限公司，住所地青岛市。 法定代表人：辛兴根，总经理。 委托诉讼代理人：刘春兰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪奕林，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高举澄，男，1942年12月5日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘春兰，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪奕林，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人姜倩因与被上诉人青岛鲁能广宇房地产开发有限公司（以下简称鲁能公司）、被上诉人青岛金网通商务有限公司（以下简称金网通公司）、被上诉人高举澄商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初8506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜倩上诉请求：1.撤销一审判决，改判鲁能公司、金网通公司、高举澄返还购房款20万元或发回重审；2.一、二审诉讼费由鲁能公司、金网通公司、高举澄承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，鲁能公司、金网通公司、高举澄应返还姜倩20万元购房款。姜倩与高举澄既不相识，也无关联，姜倩是应鲁能公司的要求，在鲁能公司提供了高举澄的账户后，于2019年4月23日将25万元定金支付到高举澄的个人账户。支付购房定金后，鲁能公司才和姜倩签订《商品房认购协议书》，姜倩此时才得知认购书上定金仅记载了5万元，剩余的20万元，鲁能公司既没告知用途，也未返还，为此姜倩曾多次找鲁能公司要求返还该款项，鲁能公司均未返还。一审法院认定该款项系姜倩为购买涉案房屋自愿支出与事实不符，系认定事实错误。2、一审法院适用法律错误，鲁能公司和金网通公司签订的协议，在姜倩不知情的情况下，不应对姜倩产生法律效力。鲁能公司称其与金网通公司于2018年12月10日签订《鲁能公馆团购协议》，约定由金网通公司认购包销包括涉案房屋在内的16套商品房等事宜。但是姜倩在整个购房的过程中均不知道金网通公司的存在，也没有接受过金网通公司的任何服务，直到一审2020年6月29日开庭才得知鲁能公司曾与金网通公司签订团购协议的事项。一审认定鲁能公司和金网通公司曾签订过该团购协议、金网通公司获得了鲁能公馆项目独家销售的权利，并据此认定姜倩多支付的20万购房款系向金网通公司支付的包销费用，不符合事实也不符合法理。姜倩支付的25万定金系应鲁能公司的要求支付，不可能在不知情的情况下向金网通公司支付任何费用，姜倩支付的25万元应全部为购房定金，多支付的20万元，鲁能公司、金网通公司、高举澄应予以返还。 鲁能公司答辩称，1、涉案20万元款项性质为姜倩向金网通公司支付的包销收益。第一，鲁能公司将16套鲁能公馆项目商品房（包括姜倩购买的涉案商品房）团购包销给金网通公司，金网通公司业已按照约定实际向鲁能公司支付定金1389410元，取得对包括涉案商品房在内的16套商品房的包销权利。第二，金网通公司与姜倩之间另存在其他合同关系，涉案20万元款项系姜倩向金网通公司支付的合同收益，与鲁能公司无关。2、姜倩自始明知其支付的案涉20万元款项为支付给金网通公司的包销收益，并非购房定金。第一，根据证人刘某（房产中介）的证人证言，姜倩及其配偶李辉在看房之初，刘某即明确告知其购买涉案商品房需要支付第三方包销收益。 第二，在签订《商品房认购协议》及《商品房买卖合同（预售）》时，姜倩已经向高举澄账户支付25万元款项。但是《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》明确约定：认购定金5万元整，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。姜倩主张涉案20万元款项系购房定金与《商品房认购协议书》《商品房买卖合同（预售）》的约定相互矛盾，不应采信。第三，购房行为对一个家庭而言无疑是一个较大的投资行为，姜倩在其对所支付的款项金额、主体、用途具备足够的认知能力的前提下，不将其认为多付的20万元自首付款或按揭贷款中扣除，足以证明姜倩明知涉案20万元款项并非购房款。3、鲁能公司与金网通公司间的商品房包销关系是符合行业销售习惯且普遍适用的合法包销关系。包括姜倩在内的购房人愿意支付包销收益换取购房权利，该种模式满足交易各方利益诉求，符合当时市场情况，应当受到法律保护。综上，恳请驳回姜倩的全部上诉请求，维持原审判决。 金网通公司答辩称，1、金网通公司与鲁能公司签订了包销合同，金网通公司享有获取包销收益的权利。2、依据姜倩的付款程序、结合姜倩签订的认购协议书、商品房预售合同，足以认定姜倩的真实意思表示即为姜倩在向金网通公司支付20万元的情况下，还需另行向鲁能广宇公司支付2065414元房款，姜倩主张该20万元为向鲁能公司支付的购房款违背了诚实信用原则。姜倩为购买涉案房屋实际支付的款项包括了向金网通公司支付20万元包销收益、向鲁能广宇公司支付购房款2065414元。3、依据商事活动鼓励交易、制裁失信的司法理念，本案的商品房买卖活动业已完成，房屋实际交付姜倩且对外公示登记，商事审判充分尊重当事人对合同的自治权利，不应轻易的否定合同效力和各方的意思自治。综上，金网通公司请求驳回上诉维持原判。 高举澄答辩称，高举澄是受金网通公司委托收款，所有的权利义务由金网通公司承担，与高举澄个人没有任何关系。 姜倩向一审法院提出诉讼请求：1.判令鲁能公司、金网通公司、高举澄返还购房款20万元；2.本案诉讼费用由鲁能公司、金网通公司、高举澄承担。 一审法院查明事实： 2019年4月23日，姜倩与鲁能公司签订《认购协议书》，约定姜倩购买鲁能公司开发的xx路xx号，建筑面积为182.78平方米，单价为11300元/平方米，总价为2065414元，认购定金为5万元。 当日，姜倩向高举澄的账户转账25万元。高举澄称其账户系金网通公司的委托收款账户，金网通公司对此予以确认。金网通公司主张姜倩向高举澄支付的25万元中有20万元系其包销收益，剩余5万元系购房定金。 2019年5月23日，姜倩与鲁能公司签订《青岛市商品房预售合同》（编号为xxxx），合同约定：1、姜倩购买鲁能公司开发的即墨市xx路xx号xx层房屋，房屋建筑面积为182.78平方米，套内建筑面积为177.52平方米。房屋单价为11300元/平方米，总价款为2065414元。2、姜倩的付款方式为商业按揭贷款，于2019年5月15日前支付首付房款1035414元，余款103万元向商业银行申请贷款支付。 姜倩按约定向鲁能公司支付首付款1035414元（包含5万元定金），鲁能公司为其出具1035414元的购房发票。 后期姜倩通过银行按揭贷款的方式支付了剩余房款103万元。 一审另查明，2018年12月10日，鲁能公司（甲方）与金网通公司（乙方）签订了《鲁能公馆团购协议》，就金网通公司购买鲁能公司开发的鲁能公馆协商签订该协议，主要约定：1、金网通公司认购包括涉案房屋在内的16套商品房，金网通公司于2018年12月31日前向鲁能公司支付16套房源购买定金1389410元；2、金网通公司确保在2019年12月31日前完成5套房源内的销售。剩余包销房源金网通公司应于本项目清算完毕，甲方注销之前完成销售回款。定向认购客户必须按照甲方要求签署商品房买卖合同。乙方确保按照《青岛市商品房预售合同》约定的回款日期完成回款。乙方在协议时间内提供给甲方上述每套团购房源的认购人信息，并协助完成每套房源的合同签订工作。乙方确保认购客户按照甲方约定时间进行签约回款手续的办理，否则甲方有权收回房产另行出售，并有权按照甲方认购书内容不予退还定金。甲方协助乙方在单位内部进行有效推广宣传活动，并给乙方提供相关的项目资料、物料支持和销售展示的接待场所；乙方有义务向其成员介绍鲁能公馆项目情况，包括但不限于定向认购折扣优惠及相关操作细则等。 一审法院认为，姜倩与鲁能公司于2019年4月23日签订的《认购协议书》，以及于2019年5月23日签订的《青岛市商品房预售合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的诉辩和举证，本案争议的焦点问题是：姜倩于2019年4月23日支付给高举澄的25万元中的20万元应否返还。2019年4月33日，姜倩向高举澄的账户转账25万元，转账随后，姜倩与鲁能公司签订《认购协议书》，认购协议书中写明的购房定金为5万元。2019年5月14日姜倩及其丈夫向鲁能公司支付房款985414元。2019年5月23日，姜倩与鲁能公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定房屋总价款为2065414元，首付款为1035414元，剩余房款103万元由姜倩通过银行按揭贷款的方式支付给鲁能公司。首先，从姜倩购买涉案房屋的整个过程来看，姜倩支付给金网通公司也就是转账到高举澄账户的25万元是在整个房屋买卖过程的开始阶段，随后签订的《认购协议书》和《青岛市商品房预售合同》对房款数额及支付均进行了约定，姜倩主张事后经调查得知20万元并未结算在姜倩应支付的购房款中，一审不予采信。姜倩支付给金网通公司的20万元是姜倩为购买涉案房屋所自愿支出的费用。其次，鲁能公司与金网通公司之间签订的鲁能公馆项目团购协议，实质是金网通公司获得了独家销售的权利，金网通公司收取姜倩该20万元，也并没有违反法律的规定。故，姜倩主张鲁能公司、金网通公司、高举澄共同返还姜倩购房款25万元的诉讼请求，不予支持。 一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回姜倩的诉讼请求。案件受理费2150元（已减半收取），由姜倩承担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：鲁能公司、金网通公司、高举澄是否应向姜倩返还涉案款项20万元。 1、通过姜倩付款的情况来看，姜倩首先于2019年4月23日向高举澄账户支付了25万元，随后于同日与鲁能公司签订《认购协议书》，之后于2019年5月23日与鲁能公司签订《商品房预售合同》，双方在《认购协议书》和《商品房预售合同》中均确认定金为5万元，姜倩在本案中主张25万元均为定金，与双方合同明确的事实矛盾。2、姜倩与鲁能公司签订的《商品房预售合同》约定的总价款为2065414元。而姜倩在合同签订后向鲁能公司支付了首付款985414元、并通过银行贷款向鲁能公司支付了103万元房款，共计2015414元，加上鲁能公司认可并出具收据的5万元定金，共计2065414元，与合同约定总价款相符。根据该付款情况可以看出，姜倩仅将5万元作为已付款进行了扣除，而对其在本案中主张的20万元款项，并未作为已付款予以扣除。据此可以看出，姜倩要求返还的20万元系独立于合同约定购房款之外的款项，并非姜倩主张的购房款。3、姜倩作为完全民事行为能力的购房者应当对其支付的20万元款项的性质有充分的了解，且20万元对于购房人来说并非是小数目，而姜倩在支付房款时并未将该20万元计算在已付购房款之内，现姜倩又主张该20万元是其支付的购房款，明显不合常理。结合鲁能公司与金网通公司签订的《鲁能公馆团购协议》，一审认定姜倩支付的20万元系姜倩为购买涉案房屋所自愿支付的费用、金网通公司收取涉案款项并未违反法律规定，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人姜倩的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人姜倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年一月二十七日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊