山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁16民终127号上诉人（原审原告）：王秀芳，女，1980年9月10日生，汉族，居民，住邹平市。委托诉讼代理人：李海泉，男，王秀芳丈夫，1980年1月20日出生，汉族，居民，住邹平市。委托诉讼代理人：张玲，山东天健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东邹平天兴置业有限公司，住所地邹平市通山街**。法定代表人：怀刚，经理。委托诉讼代理人：韩笑，职工。委托诉讼代理人：张鹏，山东年轮律师事务所律师。上诉人王秀芳因与被上诉人山东邹平天兴置业有限公司（以下简称天兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀芳上诉请求：1.依法撤销山东省滨州市邹平市人民法院（2020）鲁1626民初5196号民事判决；2.依法判令被上诉人退还上诉人多缴纳的购房款215275.2元及相应利息98148元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人起诉未超出三年诉讼时效期间。2016年1月29日被上诉人为上诉人第一次办理不动产登记，产权证没有载明阁楼信息，后上诉人多次找被上诉人讨要说法，被上诉人过了很长时间才为上诉人第二次办理不动产登记，新增了阁楼信息，但是阁楼信息为手写加盖公章，被上诉人告知上诉人这次办好了。直到2019年2月上诉人出卖房屋时，才了解到阁楼只是列入了附属物，并未计算进建筑面积，之后上诉人与被上诉人进行了多次协商，被上诉人也愿意赔偿上诉人7万余元,因阁楼事项无法定性，上诉人没有收取赔偿款。因此一审法院将办理的信息不全的房产证时间作为诉讼时效的起算点认定有误，应认定诉讼时效中断或者自2019年2月作为诉讼时效的起算点。二、阁楼04应按照附属物单价计价。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确载明，阁楼为附属物，根据第四条计价方式与价款约定，该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5408元，附属物每平方米3000元，按照合同计价方式计算商品房价款总金额应为1112758元（142.25平方米×5408元/平方米＋（25.09＋89.4）平方米×3000元/平方米＝1112758元），而该《商品房买卖合同》本条载明的商品房价款总金额为壹佰叁拾贰万玖仟肆佰陆拾伍元柒角整（1329465.7元），合同内部存在矛盾，上诉人认为计价方式是价款总金额的计算基础，合同计价方式算得的商品房价款总金额与合同载明的商品房价款总金额不一致，应以计价方式算得的商品房价款总金额为准。另外，按照交易习惯、社会现状及常识，阁楼的现实价值明显低于正常房屋，两者不可能处于同一价位，2019年2月上诉人出卖房屋时，也正是因为阁楼面积不在不动产权证载明的建筑面积内，才导致卖房失败，因此阁楼04应按照附属物单价计价。综上所述，被上诉人应依法退还上诉人多缴纳的购房款215275.2元及相应利息98148元，请依法支持上诉人上诉请求。天兴公司辩称，一、上诉人主张本案没有超出诉讼时效与本案客观事实不符涉案房屋办理产权登记时间是2016年1月29日，此时上诉人就应当知道涉案房屋产权登记关于建筑面积及储藏室、阁楼等面积情况。如其主张权利，最迟应在2019年1月29日前提出。否则就是超出了诉讼时效。一审期间，上诉人没有提交诉讼时效中断的证据，故，原审判决认定上诉人超出诉讼时效符合本案事实及法律规定。二、上诉人提出的第二点上诉理由是“阁楼应按照附属物单价计价”缺乏事实依据。上诉人提出该点主张的主要理由是《商品房买卖合同》将阁楼登记为附属物，应当按照附属物计价标准计算阁楼的价格。答辩人认为，上诉人的该理由不能成立。首先，商品房买卖合同上虽然将涉案房屋的阁楼列入附属物一栏，但并不是真正意义上的阁楼，而是实实在在的主房。答辩人作为房地产开发商，为增加卖点，将涉案房屋作为顶层复式来设计，阁楼设计成为平顶，与主房高度一样，在实际居住使用上明显与真正意义上的阁楼不一样。在房屋销售时，售楼人员已将该情况如实向所有客户(包括上诉人)讲明。上诉人在2011年1月11日与答辩人签订投资协议，此后从2011年5月9日至2012年11月1日上诉分五次向答辩人支付购房款798033.20元，每次付款在报批表上均注明主楼面积为231.46平米，单价5408元，储藏室面积为25.91平米，单价3000元，报批表上都没有将阁楼单独列出，而是划入主楼面积。上诉人对上述情况是完全知情的其次，双方签订的商品房买卖合同为房屋行政主管部门监管，必须网签备案，合同文本必须使用政府制定的统一格式文本，且不允许双方当事人自行更动(如自行更动，网签系统无法通过)。涉案房屋的合同文本在当时只允许将顶层划入附属物一栏。此后，政府修改了合同文本后，才能将顶层单独列出，不再划入附属物一栏。一审期间答辩人提交的证据三，足可以证实这一事实。第三，答辩人售出的与上诉人同户型的房屋，都是将阁楼与主房同等价格计价，不会单独对上诉人制定一个价格。关于这点，答辩人已经在一审期间提供了相应的证据(一审期间，答辩人提交的证据三)。综上所述，答辩人认为，上诉人的上诉缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。王秀芳向一审法院起诉请求：1.被告依法退还原告多缴纳的购房款215275.2元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加第3项诉讼请求：判令被告支付原告因多收取购房款215275.2元使原告产生的利息损失98148元。一审法院认定事实：2011年1月11日原告王秀芳与被告天兴公司签订《星河上城商品房投资合作协议》，约定双方合作投资星河上城西区4号楼2-902号房屋，建筑面积约231.46平方米，单价5408元；储藏室面积约25.91平方米，单价3000元。2011年7月20日原被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买星河上城第4幢2单元9层2-902号房，原告共支付购房款1328033.2元，该合同第三条买受人所购商品房的基本情况为建筑面积共142.06平方米，其中套内建筑面积121.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.67平方米。附属物：04阁，面积：89.40平方米；附属物：储藏室32，面积：25.91平方米。第四条计价方式与价款约定，该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米5408元，附属物每平方米3000元，总金额（人民币）壹佰叁拾贰万玖仟肆佰陆拾伍元柒角整。该合同于2011年7月22日在原邹平县住房保障和房产管理局登记备案。2016年1月29日原邹平县住房保障和房产管理局向原告发放《房屋所有权证》，所有权证上记载建筑面积142.25平方米，储藏室32：面积25.09平方米，阁楼04：面积89.4平方米。原告主张根据《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定“每平方米价格保持不变，最终结算金额按房产部门测绘面积调整房款，多退少补”，因此被告应退还原告多缴纳的购房款215275.2元并支付相应利息损失，为此原告提起本诉。一审法院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，被告王秀芳自2016年1月29日原邹平县住房保障和房产管理局向其发放《房屋所有权证》起，即应当知道所有权证上记载的建筑面积及储藏室、阁楼面积情况，而原告就本案向法院提交诉讼材料的日期为2020年10月23日，已超出诉讼时效期间三年，对原告的诉讼请求不予支持。关于原告主张“未超过诉讼时效，在房产证办理下来后被告交予原告时，原告便与被告沟通联系，被告也承诺将阁楼面积计算进建筑面积，后来被告将办好的新证交予我方，说是办好了，直至2019年2月出卖房屋时，才知晓阁楼04不计算进建筑面积，因此我方认为自2019年2月至今，并未超过三年诉讼时效”，因其未提交证据证明王秀芳向天兴公司提出债务履行请求或天兴公司同意履行王秀芳所主张义务，应承担举证不能的法律后果，对于原告主张诉讼时效起算时间点为2019年2月或诉讼时效中断的意见，不予采纳。关于双方对阁楼是否应当按照主房单价计价存在的争议，因原、被告所签已备案的《商品房买卖合同》明确载明商品房价款总金额为壹佰叁拾贰万玖仟肆佰陆拾伍元柒角整，王秀芳已按合同约定实际交款并接收房屋、入住，无证据证明在合同订立过程中存在欺诈或重大误解，因此原告主张阁楼不应按主房单价计价无事实依据。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告王秀芳的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3001元，由原告王秀芳负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋的《房屋所有权证》载明登记时间为2016年1月29日；建筑面积为142.25㎡。一审法院据此认定“王秀芳自2016年1月29日原邹平县住房保障和房产管理局向其发放《房屋所有权证》起，即应当知道所有权证上记载的建筑面积及储藏室、阁楼面积情况。”并无不当。上诉人王秀芳上诉主张涉案《房屋所有权证》上记载的阁楼信息是发证之后添加的，直至2019年2月出卖房屋时，才知晓阁楼04不计算进建筑面积，所以并未超过三年诉讼时效。但上诉人王秀芳并未举证证实其上述主张，该主张亦与常理不符。因此，一审法院认定上诉人王秀芳的诉讼请求诉讼时效期间已经经过，并无不当；上诉人王秀芳该项上诉主张，理由及证据不充分，不予支持。其次，虽然诉讼双方签订的涉案《商品房买卖合同》中载明“附属物：04阁，面积：89.40平方米”及“该商品房单价为（人民币）每平方米5408元，附属物每平方米3000元”。虽然上述合同内容可以理解为该89.40平方米单价为3000元；但上述合同中亦载明“总金额（人民币）壹佰叁拾贰万玖仟肆佰陆拾伍元柒角整”且诉讼双方在签订涉案《商品房买卖合同》之前所订立的《星河上城商品房投资合作协议》中亦载明“甲乙双方同意该房屋的投资合作款为人民币壹佰叁拾贰万玖仟肆佰陆拾伍元柒角整”，据此可以证实，诉讼双方对于涉案房屋总价款进行过明确的约定，即为1329465.7元，上诉人王秀芳亦未在购房过程中对该价款数额提出异议，且已按合同约定实际交款并接收房屋、入住。现上诉人王秀芳主张在订立涉案《商品房买卖合同》时因被上诉人天兴公司占据优势地位，其并未看清合同约定，阁楼应按附属物单价计价，无事实及法律依据，亦不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人王秀芳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6001元，由上诉人王秀芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 黄跃江审 判 员 张 珊二〇二一年一月二十七日法官助理 张鲁奇书 记 员 崔玮琦