山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初1265号原告：济宁青特海发置业有限公司，住所地兖州区龙桥街道办事处九州方圆住宅区沿街公建**写字楼第****房，统一社会信用代码91370800MA3F3TU96J。法定代表人：孙**，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙昭令、薛文文，山东恒正律师事务所律师。被告：朱宁宽，男，1988年5月29日出生，汉族，原住济宁市任城区，现在浙江省杭州东郊监狱服刑。委托诉讼代理人：赵岩（系朱宁宽姐夫），男，1984年1月9日出生，汉族，住济宁市兖州区。转委托诉讼代理人：马军，山东泰开律师事务所律师。被告：薛超，女，1989年1月2日出生，汉族，住济宁市任城区。原告济宁青特海发置业有限公司（以下简称青特公司）与被告朱宁宽、薛超商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青特公司委托诉讼代理人孙昭令、薛文文，被告朱宁宽委托诉讼代理人赵岩及转委托诉讼代理人马军到庭参加诉讼，被告薛超经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。青特公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除青特公司与朱宁宽、薛超签订的《商品房买卖合同(预售)》、《车位随房屋转让附加协议》、《地下车位转让权使用协议》；2、判令朱宁宽、薛超协助青特公司办理《商品房买卖合同(预售)》备案注销手续；3、判令朱宁宽、薛超向青特公司支付违约金412674.4元；4、判令朱宁宽、薛超给付青特公司律师费损失42000元；5、判令上述款项青特公司有权在已付房款中扣减；6、本案诉讼费、保全费等由朱宁宽、薛超承担。事实与理由：2019年7月9日，朱宁宽、薛超与青特公司签订了《商品房买卖合同(预售)》及《车位随房屋转让附加协议》、《地下车位转让权使用协议》。合同约定朱宁宽、薛超购买青特公司开发的兖州区房屋，建筑面积163.02平方米，总价款1963372元，采用分期付款的方式，2019年7月9日前支付首期房款593372元，剩余房款1370000元于2019年9月20日前全部付清。朱宁宽、薛超仅支付了首期房款，经青特公司催要，剩余房款至今未支付，根据《商品房买卖合同(预售)》第八条约定，青特公司有权解除合同并要求朱宁宽、薛超承担违约金及相关费用。青特公司为维护自身合法权益，提出以上诉讼请求。朱宁宽辩称，同意解除与青特公司签订的合同及附属协议，但认为不应当支付违约金，因为如果双方解除合同，根据现在的房价，青特公司不仅没有损失，反而因为房价上涨可以获得更多的收益。且合同约定的违约金过高，超过了法律的相关规定，请求法院根据法律规定确定违约金的数额。青特公司主张的律师代理费确有合同约定，但是青特公司主张的律师费过高，请求法院酌定律师费的数额，保全费请求法院依法判决。薛超未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理查证的事实如下:2019年7月9日，朱宁宽、薛超与青特公司签订了《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：201907090004）及《车位随房屋转让附加协议》、《地下车位转让权使用协议》。合同约定朱宁宽、薛超购买青特公司开发的兖州区房屋，建筑面积163.02平方米，总价款1963372元，采用分期付款的方式，2019年7月9日前支付首期房款593372元，剩余房款1370000元于2019年9月20日前全部付清，交房时间为2020年12月31日。朱宁宽、薛超按合同约定支付了首期房款593372元及A-74号车位款8万元，剩余房款至今未付。经查，合同第8条第2项逾期付款责任的约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金及由于买受人违约导致出卖人产生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费用等），买受人还应自合同解除之日起3日内协助出卖人办理完毕《商品房买卖合同》备案注销手续朱宁宽因犯控制计算机程序罪于2019年9月23日入狱，现在杭州市萧山区东郊监狱服刑，朱宁宽与薛超于2019年9月3日协议离婚，协议约定案涉房产归朱宁宽所有。朱宁宽、薛超坐落于兖州青特·赫府11号楼1单元101室的房屋已进行网上备案。青特公司在本案诉讼过程中对涉案房产申请了财产保全，支付诉讼保全费5000元、保险费1000元。青特公司与山东恒正律师事务所签订了委托代理合同，合同约定代理费为42000元，并已支付21000元律师服务费。青特公司在诉讼中变更诉讼请求，关于违约金支付及返还房款由朱宁宽承担，对于解除合同、撤销合同备案的问题，由朱宁宽、薛超共同承担。诉讼中青特公司明确了违约金计算方式为，根据合同第8条第2项约定，出卖人解除合同的买受人按合同约定总价款的20%支付违约金即392674.4元，车位随房转让附加协议第6条第8款约定因买受人原因导致协议解除的应向出卖人支付2万元违约金，合计412674.4元。庭审中，朱宁宽同意解除与青特公司签订的合同及附属协议，但认为合同中约定的违约金过高，请求法院予以降低，另认可对于律师费损失已有合同约定，但认为青特公司主张的律师费过高。上述事实，主要有以下证据予以证实：（1）青特公司的营业执照、暂定资质证书、不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证各一份；（2）2019年7月9日青特公司与朱宁宽、薛超签订的《商品房买卖合同（预售）》一份；（3）2019年5月29日青特公司与朱宁宽、薛超签订的《车位随房转让附加协议》、《地下车位使用权转让协议》各一份；（4）收款收据六份；（5）2020年6月10日济宁市兖州区房地产服务交易所出具的证明一份；（6）委托代理合同、律师费发票、律师费支付流水各一份；（7）中国平安财产保险股份有限公司济宁中心支公司出具的增值税专用发票一份；（8）济宁市任城区民政局婚姻登记处出具的朱宁宽、薛超的离婚登记审查处理表及离婚协议书各一份。以上证据，均经庭审质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，青特公司与朱宁宽、薛超签订的合同系双方真实意思表示，为有效合同，朱宁宽、薛超未按照合同约定在2019年9月20日前付清购房款，构成违约，依据青特公司与朱宁宽、薛超签订的《商品房买卖合同（预售）》，青特公司享有合同解除权，因此青特公司要求解除合同，理由正当，应予支持。对于违约金，本院认为《商品房买卖合同（预售）》及附属协议约定的违约金确实过高，朱宁宽申请法院予以降低，应予采纳，朱宁宽应承担的违约金应以其未付房款1370000元为基数，自2019年9月20日至判决生效之日按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算。另青特公司主张的律师费42000元及保全申请费5000元、保险费1000元，因青特公司实际支付律师费21000元，剩余21000元尚未实际发生，本院认为青特公司实际支付的21000元律师费及保全申请费5000元，有合同依据，证据充分，本院予以支持，青特公司主张的尚未实际发生的21000元律师费及保险费1000元，理由不足，本院不予支持。合同解除后，朱宁宽、薛超应协助青特公司办理撤销网上备案手续。朱宁宽、薛超已经支付的购房款及车位款合计673372元，根据朱宁宽与薛超的离婚协议约定，青特公司应返还给朱宁宽。被告薛超经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、辩论的权利，应承担相应的诉讼后果。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告济宁青特海发置业有限公司与被告朱宁宽薛超签订的《商品房买卖合同(预售)》（编号：201907090004）、《车位随房屋转让附加协议》、《地下车位转让权使用协议》；二、被告朱宁宽于本判决生效之日起十日内向原告济宁青特海发置业有限公司支付违约金（违约金以1370000元为基数，自2019年9月20日至本判决生效之日按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）并赔偿律师费损失21000元、保全申请费损失5000元；三、被告朱宁宽、薛超于本判决生效之日起十日内协助原告济宁青特海发置业有限公司办理撤销网上备案手续，逾期原告济宁青特海发置业有限公司自行办理；四、原告济宁青特海发置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告朱宁宽已付购房款及车位款673372元。五、驳回济宁青特海发置业有限公司其他诉讼请求。如当事人未按上述期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26144元，由被告朱宁宽负担17429元，原告济宁青特海发置业有限公司8715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  李洪顺人民陪审员  马俊芝人民陪审员  张智勇二〇二一年一月二十九日法官助理李珍珠书记员卞露露