浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初4459号 原告：江山市贺村镇明星村股份经济合作社，住所地：江山市贺村镇明星村。统一社会信用代码：N2330881691263175R。 法定代表人：郑仓旺，村书记。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑建国，浙江郑建国律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑慧丽，浙江郑建国律师事务所实习律师。 被告：江山市贺村镇明星幼儿园，住所地：江山市贺村镇明星村**。统一社会信用代码：523308813554275992。 法定代表人：徐小华，负责人。 委托诉讼代理人：徐俊华，浙江远图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑飞亮，浙江远图律师事务所律师。 原告江山市贺村镇明星村股份经济合作社与被告江山市贺村镇明星幼儿园租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法由审判员管玉江适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人郑建国、被告之委托代理人徐俊华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江山市贺村镇明星村股份经济合作社向本院提出诉讼请求：1、确认《幼儿园租赁合同》无效；2、被告限期腾空并返还租赁房屋；3、被告支付从2019年8月23日至实际腾空退还房屋之日，按照2000元／年标准计算的房屋占有使用费；4、由被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2019年8月23日，原、被告签订《幼儿园租赁合同》一份，约定：被告承租位于江山市××镇××村××房屋，租赁期限为30年，自2019年8月23日到2049年8月23日，面积200平方米，租金每年2000元。租金按年付款，第一期合同订立时先付清当年租金，如逾期未交清租金，原告有权终止合同，至起诉前被告未支付任何款项给原告。 然该出租房屋未经合法审批手续，未取得乡村建设规划许可证，属于违法建筑，双方约定的租期30年亦超过了法律所规定最长租期20年的限定。另该出租房屋属于集体财产，原告将其房屋及场地出租，涉及到全体村民利益的事项，按《村民委员会组织法》规定，需经村民会议讨论决定通过方可进行，双方签订《幼儿园租赁合同》之前并未通过村民会议讨论决定。而在2019年8月22日原告村两委讨论时明确，每平方米6元，按建筑面积计算255.65平方米，共二层为511.3平方米，计租金为3067.80元，然而签订的租赁合同则为总面积200平方米，租金仅为每年2000元。同时，江山市贺村镇人民政府于2018年5月17日发布的《贺村镇人民政府关于在全镇开展工程建设项目招标投标工作规范提升活动的通知》（贺政〔2018〕121号）规定：资源出租类的总额1万元以上50万元以下的需进入镇公共资源交易中心招标范围。该房屋按照规定应进入招标范围，而原、被告的租赁关系并未进行招标。 原告认为，租赁合同标的物是未经批准建设的临时建筑，合同签署之前未通过村民会议讨论决定、未进行招投标程序，故原告与被告订立的租赁合同违反法律、行政法规的规定而无效。为此，原告诉之法院，请求裁决。 原告为支持其上述事实主张向本院提交了下列证据：1.《幼儿园租赁合同》一份，以证明双方之间对租赁关系的有关事项进行了约定的事实，并据此说明，租赁物非合法租赁物、期限规定违法等情况；2.明星村“一日一值班”记录，以证实原、被告达成的租赁合同，仅由原告召开了村两委会议，却未经村民讨论的事实以及双方并未实地丈量标的物面积即约定了租金数额，存在不规范的情况；3.江山市自然资源和规划局先后发往明星村、贺村镇人民政府二份《转交函》《行政处罚决定书》等证据，以证实2019年2月22日，因涉案房屋未经合法审批擅自建造，且不符合土地规划用途，江山市自然资源和规划局曾对被告做出行政处罚的事实；4.《贺村镇人民政府关于在全镇开展工程建设项目招标投标工作规范提升活动的通知》，以证实涉案房屋未通过招投标即出租的事实。 被告江山市贺村镇明星幼儿园辩称，1、原告作为租赁合同的出租方并不适格。(1)案涉房屋原本就属被告所有，作为承租方的被告承租的是自己的房屋；(2)案涉房屋由被告于1995年自筹资金建造，当时并无包括原告在内的任何主体提出异议和阻拦。房屋所占土地为建设用地，非农用地。房屋建设目的是为方便周围幼儿入学，系公益目的。有关部门也已对被告做出了罚款处罚，现租赁房屋的处理已了结；(3)案涉房屋占有的土地并非属原告所有，而是属明星村第十二村民小组所有。2、原告要求确认《幼儿园租赁合同》无效与其要求被告腾空并返还租赁房屋及支付占用使用费的诉求相互矛盾。原告既不是案涉房屋的出资建设者，也不是房屋的合法所有权者，如果原告认定《幼儿园租赁合同》无效，则无权要求被告腾空并返还房屋，也无权要求被告支付占用使用费。原告上述两项请求自相矛盾。另外，原告以租赁需经内部讨论程序及应进行招投标为由要求认定合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的认定合同无效情形。本案所涉合同应为效力待定合同，待所涉房屋完成合法收储后，合同才能生效，而非无效合同。3、原告既知涉案房屋属于违法建筑，且又未经村民讨论和招投标等程序，仍以集体财产的名义与被告签订租赁合同，而为了继续办学，被告在合同签订后投入大量资金进行食堂内部装修、幼儿园装饰及购置大量幼儿园教学设施。如原告之举致使被告无法继续办学，因此造成被告巨大的经济损失，被告将保留向原告索赔的权利。为此，被告请求驳回起诉，或驳回原告诉讼请求。 被告为支持其抗辩主张向本院提供了下列证据：1、“浙江省罚没财物专用票据”、银行汇款凭证各一张，以证实被告按照《行政处罚决定书》第3项处罚内容的规定，已履行了缴纳罚款义务的事实；2、2019年8月23日的“备忘录”一份，以证实被告是通过置换等方式而获得的土地使用权，虽然双方签订了租赁合同，但实际上幼儿园内的建筑物、构筑物、场地属被告所有的事实。 本院经审理查明：2019年8月23日，原、被告就案涉幼儿园房屋及房屋占用的场地等事项，未经原告村民会议讨论决定，即签订了《幼儿园租赁合同》一份，合同中载明，“明星村幼儿园返租就租金问题，村两委会议讨论，特订立如下协议：1、租用日期为叁拾年，即从2019年8月23日至2049年8月23日止。总面积为贰佰平方，租用金每年贰仟元，叁拾年总租用金陆万元整。2、付款方式按年付款，第一期合同订立时先付清当年租用金贰仟元整，其余付款时间为每年12月30日前交清，如逾期未交清租用金，甲方（即原告）有权提出终止合同，并加收15%滞纳金，造成一切损失甲方不予承担。……”而在2019年8月22日明星村“一日一值班”记录中则记载了以下内容：“明星村幼儿园收储、再反（返）租，就租金问题召开村两委会议，经村两委讨论如下：1、每平方按6元∕平方，按建筑面积计算（面积以实际丈量为准）；2、收储2层教学楼、厕所；3、现场丈量长（24.45×6.45＋9×7.55）×2＝255.65（应是225.65）×2＝451.3……”实际上，无论按200平方米计算，还是按451.3平方米计算，被告都一直未向原告支付租金。 被告江山市贺村镇明星幼儿园实际用地面积为816.98平方米（其中砖混结构房屋占地345.26平方米、钢棚占地132.21平方米、厕所占地19.19平方米、花坛占地1.46平方米、水泥地318.86平方米）。2019年2月22日，江山市自然资源和规划局作出江自然资规执罚字（2019）4号《行政处罚决定书》，对被告“于1995、2013年未经批准，擅自在江山市贺村镇明星村集体土地上建造房屋等设施，作为该幼儿园的办学场所。……”作出了如下处罚决定：“1、责令退还非法占用的集体土地816.98平方米。2、限期拆（清）除在不符合土地利用总体规划的土地上建造的建（构）筑物182.68平方米（其中，砖混结构房屋92.54平方米、钢棚20.07平方米、水泥地70.07平方米），恢复土地原状。3、对非法占用一般基本农田45.50平方米的行为处以80元／㎡的罚款，计罚款人民币3640元；对非法占用林地137.18平方米的行为处以20元／㎡的罚款，计罚款人民币2743.60元；对非法占用村庄用地384.05平方米建造建筑物的行为处以每平方米10元的罚款，计罚款人民币3840.50元；共计罚款人民币10224.10元。”被告已在规定时限内履行完毕《行政处罚决定书》确定的第2、3项处罚内容。2019年3月15日、8月26日，江山市自然资源和规划局分别向江山市贺村镇明星村、江山市贺村镇人民政府发出了二份《转交函》，尤其在发往江山市××镇××的《转交函》中明确载明：“……在违法占地范围内，存在建筑占地634.30平方米违法建筑物，所占用的土地为建设用地。根据《国土资源违法行为查处工作规程》〔国土资发（2014）117号〕附录Ａ第二类第六条第二款‘违法占用的土地为建设用地和未利用地的，责令退还土地，可以并处罚款。对地上新建建筑物和其他设施，由违法当事人与合法的土地所有者或使用者协商处置，涉及违反《城乡规划法》的，应当转交城乡规划主管部门处理’。贺村镇明星幼儿园建设项目至今未办理乡村建设规划许可证，违反了《浙江省城乡规划条例》第三十七条规定，属于违法建设。根据《浙江省城乡规划条例》第六十条，对未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡（镇）人民政府责令停止建设、限期改正；占用乡村公共设施用地、公益事业用地等情节严重的，应当予以拆除。该违法建筑物（占地面积：634.30平方米）属乡、村庄规划区范围……”。 本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原、被告订立的《幼儿园租赁合同》违反《中华人民共和国城乡规划法》第65条的强制性规定：在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。且根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，系涉及村民利益的事项，应经村民会议讨论决定方可办理。而原、被告对租赁房屋（场地）并未经村民会议讨论程序，即径行签订租赁合同，显然与法律规定相悖。关于未取得建设工程规划许可证建设房屋的问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条也作出了明确规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但涉诉房屋目前为止并没有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，故综合上述所例情形，原、被告签订的《幼儿园租赁合同》无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价被偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告双方均明知涉案房屋系违章建筑仍签订《幼儿园租赁合同》，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。原告合理部分诉讼请求，本院可予支持。农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。现尚无证据证明案涉房屋所占用土地的权属与原告无关，故被告就此的抗辩主张，本院不予采信。原告明知涉案房屋系未经合法审批建造的违法建筑，且对涉及村民利益的事项未经法定程序办理，而仍与被告签订了租赁合同，原告存在明显过错；本案讼争房屋虽系违法建筑，但确系被告自己出资建造。考虑到被告所使用场地属村集体经济组织所有，故原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院综合双方当事人的过错程度，酌定予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国民诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告江山市贺村镇明星村股份经济合作社与被告江山市贺村镇明星幼儿园于2019年8月23日签订的《幼儿园租赁合同》无效； 二、限被告江山市贺村镇明星幼儿园于2021年9月1日前腾空位于江山市贺村镇明星村50号的江山市××； 三、被告江山市贺村镇明星幼儿园向原告江山市贺村镇明星村股份经济合作社支付自2019年8月23日起至实际腾空之日止，按500元∕年标准计算的场地占用使用费损失； 四、驳回原告江山市贺村镇明星村股份经济合作社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40元，由被告江山市贺村镇明星幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  管玉江 二〇二一年一月十二日 书记员  郑晰妃