浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0482民初4689号 原告:董明珏，女，1975年1月31日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。 被告:平湖市城市发展投资（集团)有限公司，住所地：浙江省平湖市当湖街道东湖大道**，统一社会信用代码：913304827109866521。 法定代表人：沈杰。 委托诉讼代理人：孙伟强、王晓敏,浙江天卓律师事务所律师。 被告:平湖市当湖物业管理有限责任公司，住，住所地：浙江省平湖市当湖街道东湖大道******一社会信用代码：91330482MA28A4WFX8。 法定代表人：张燕。 委托诉讼代理人：钟凯骏,浙江天卓律师事务所律师。 原告董明珏为与被告平湖市城市发展投资（集团)有限公司(以下称城投公司)、平湖市当湖物业管理有限责任公司(以下称当湖物业公司)合同纠纷一案，于2020年12月2日向本院提起诉讼，本院同日受理后,依法由审判员张雷平独任审判。并于2021年1月6日公开开庭进行了审理,原告董明珏，被告城投公司的委托诉讼代理人王晓敏，被告当湖物业公司的委托诉讼代理人钟凯骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董明珏起诉称，2018年4月，原告购买的平湖市××街道××路××号××室住房，被城投公司征收，并签好合同安置在期房的东方绿洲35幢2单元501室，原告在2020年11月9日拿到交房入住联系函，去拿钥匙时被当湖物业公司要求交纳未交房、业主未验收房屋也未拿到钥匙前的两年物业费，否则不交房也不给钥匙。并说是城投公司要求收取的。原告去城投公司询问，城投公司工作人员说，从开具购房发票起收取物业费。原告为拿到属于自己房屋的钥匙，只有向当湖物业公司交纳了未交房前的物业费。原告认为，1、城投公司没有履行相关告知义务，在原告不知惰情况下开始收取物业费，不符合国家相关法律法规规定；2、城投公司相关工作人员所说以开具购房发票起收取物业费；可是原告并不能拿着购房发票去验收房屋和领取钥匙，事实是需要拿拆迁合同才能去领交房入住联系函，再拿交房入住联系函验收房屋和拿钥匙。城投公司没有完成交房流程就开始收取物业费，不符合国家相关法律法规规定。《物业管理条例》第四十一条和第四十二条相关规定，己竣工尚未实际交付房屋的物业管理费应由建设单位交纳，原告应在验房并拿到钥匙后作为业主自入住起交纳物业费。故请求判令：1、被告返还原告物业费2066元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告城投公司答辩称，1、城投公司作为本案被告，主体不适格。城投公司不是物业合同主体，根据合同相对性城投公司不是本案被告；2、城投公司没有收到原告物业费，原告请求城投公司返还物业费，没有事实和法律依据；3、原告收到交房通知后因个人原因未办交房入住手续，原告拖延收房入住期间的物业费应由原告缴纳。2018年2月7日，原告与平湖市人民政府房屋征收办公室(以下称征收办)、平湖市当湖街道房屋征收服务中心(以下称征收服务中心)签订平湖市国有土地上房屋征收与补偿协议书(以下称征收与补偿协议)，约定：产权调换房屋交付时间为2018年6月30日前。同期，原告向征收服务中心出具委托书1份，明确原告委托周勇全权处理房屋征收和安置补偿相关的一切事宜。2018年9月5日，征收服务中心向原告送达东方绿洲安置房交房告知书(以下称交房告知书)，周勇在送达回证上签名，交房告知书中明确东方绿洲安置房交房办理时间为2018年9月12日至2018年9月18日，需携带征收与补偿协议及身份证到征收服务中心办理相关手续。2018年9月14日，原告代理人周勇去办手续，签收了房款发票，因其未携带房屋征收与补偿协议书，故未拿到入住手续联系单。之后，原告及其代理人因个人原因未办理入住手续，原告拖延收房入住期间的物业费应由原告缴纳。综上所述，城投公司作为本案被告主体不适格，原告与城投公司不存在债权债务关系，原告的诉讼请求及事实理由不能成立，请求驳回原告对城投公司诉请。 被告当湖物业公司答辩称，一、原告要求当湖物业公司退还物业费的事实与理由不能成立。当湖物业公司收取物业费符合法律规定和合同约定。根据国务院《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《浙江省物业管理条例》、《平湖市物业管理条例》也有相同规定。当湖物业公司与原告签订的东方绿洲前期物业服务协议(以下称物业服务协议)第四条第一款明确约定：“首期物业管理费从开发商或相关部门向首套房业主发出‘交付通知书’约定的交房之日的次月起预收壹年。以后乙方缴纳费用周期：每次预收12个月，每期最后一个月缴纳下一期物业服务费。”该协议第四条第二款进一步规定：“乙方从开发商或相关部门向首套房业主发出‘交付通知书’约定的交房之日的次月起计缴物业管理服务费。”物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年9月5日，征收服务中心向原告送达交房告知书，2018年9月14日，原告缴清购房款，故涉案房屋属于已竣工且已交付，应由业主根据物业服务协议约定缴纳物业费。因此，当湖物业公司从原告收到交房告知书约定的交房日期的下一个月（2018年10月）起向原告收取物业费符合法律规定和合同约定。二、原告拖延收房是一种违约行为，不按通知时间领取钥匙的责任在原告，损失应由原告自行承担。2018年9月5日，征收服务中心向原告送达交房告知书，交房告知书明确东方绿洲安置房交房办理时间为2018年9月12日至2018年9月18日。2018年9月14日，原告也缴清购房款，只是没有领取钥匙，本案中，原告因其个人原因未实际办理入住手续，其拖延收房入住期间的物业费应由其承担。三、当湖物业公司已按约履行对东方绿洲的管理责任和服务义务，对该小区房屋、设施及其公共部位进行了维护、修缮，承担了小区内物业的保安、防火、绿化、清洁责任，提供了业主日常生活必需的便民服务。收取物业费是当湖物业公司的正当权力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，本案中，原告不能因其未实际入住，未享受物业服务为由拒绝缴纳物业费。综上所述，当湖物业公司认为：当湖物业公司收取原告物业费符合法律规定及合同约定，请求驳回原告对当湖物业公司的诉请。 庭审中，原告提供的证据及所要证明的事实有： 证据一、入住手续联系单1份,证明城投公司2020年11月9日通知交房。 证据二、房屋设备设施交接单1份,证明原告在2020年11月11日收房并验房。 证据三、钥匙签收单1份,证明原告在2020年11月11日从当湖物业公司处签收钥匙。 证据四、收款收据2份,证明当湖物业公司向原告违规收取2018年10月至2020年9月物业费2066元。 证据五、不动产权证1份，证明平湖市当湖街道东方绿洲35幢2单元501室不动产权利人为原告。 被告城投公司、当湖物业公司质证意见：对证据真实性均无异议，证据一的证明内容有异议，原告在2018年9月5日收到交房告知书，知道需要收房。 庭审中，被告城投公司提供的证据及所要证明的事实有： 证据1、征收与补偿协议1份，证明原告知道产权调换房屋交付时间在2018年。 证据2、委托书1份，证明原告委托周勇全权处理房屋征收与安置补偿相关的一切事宜。 证据3、交房告知书、送达回证各1份，证明2018年9月5日周勇签收了交房告知书。 证据4、发票1份，证明：2018年9月14日，周勇去办收房入住手续，签收了房款发票。 原告质证意见：对证据的真实性均无异议，原告是委托周勇去拿交房告知书的，但征收与补偿协议在原告处，不在周勇处；原告没有收到收取物业费的通知；证据4与本案无关联性。 被告当湖物业公司均无异议。 庭审中，被告当湖物业公司提供的证据及所要证明的事实有： 证据1、物业服务协议1份，证明协议第四条约定了物业费开始收取的时间。 证据2、委托书1份，证明原告委托周勇全权处理房屋征收与安置补偿相关的一切事宜。 证据3、交房告知书、送达回证各1份，证明：2018年9月5日，征收服务中心向原告送达了交房告知书，告知东方绿洲安置房交房办理时间为2018年9月12日至2018年9月18日，周勇签收。 证据4、购房发票1份，证明原告于2018年9月14日缴清购房款。 证据5、收款收据1份，证明：被告物业管理公司是从2018年10月开始收取原告物业费，符合物业服务协议约定。 原告质证意见：对证据真实性均无异议，但入住手续联系单的日期和物业服务协议签订日期都为2020年11月9日。 被告城投公司无异议。 针对被告当湖物业公司提供的证据1，原告补充提交原告持有的物业服务协议1份，证明签订时间为2020年11月11日，物业费应从2020年11月11日起计算。 二被告质证意见，协议为2018年交房时所有业主统一签收的，因为原告是延期收房，所以落款日期为2020年11月11日。 本院认证如下：原、被告提供的证据的真实性，双方均无异议，本院予以认定，作为本案的定案依据，对证据所证明的事实予以认定。 基于原、被告陈述、举证、质证和本院认证，本院查明事实如下：2018年2月7日，原告与征收办、征收服务中心签订征收与补偿协议，约定：征收原告坐落于××路××号××室住房，产权调换至东方绿洲35幢2单元501室，产权调换房屋交付时间为2018年6月30日前。协议签订后，原告向征收服务中心出具委托书1份，全权委托周勇处理房屋征收和安置补偿相关的一切事宜。2018年9月5日，征收服务中心向原告送达交房告知书，周勇在送达回证上签名，交房告知书中明确东方绿洲安置房交房办理时间为2018年9月12日至2018年9月18日，需携带征收与补偿协议及身份证到征收服务中心办理相关手续。2018年9月14日，原告代理人周勇去办理，并签收了房款发票，由于未携带征收与补偿协议书，未取得入住手续联系单。2020年11月9日，原告从城投公司取得入住手续联系单。并于同日与当湖物业公司签订物业服务协议，协议第四条第一款、第三款均约定：物业费从发出“交付通知书”约定的交房之日的次月起收取。2020年11月11日，原告收房、验房，从当湖物业公司处领取钥匙，并向当湖物业公司交纳2018年10月至2020年9月物业服务费2066元。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告在2018年9月5日收到交房告知书，告知其交房办理时间为2018年9月12日至2018年9月18日。后由于原告个人原因一直未办理入住手续，2020年11月9日原告取得入住手续联系单，于2020年11月11日入住，并向当湖物业公司交纳2018年10月至2020年9月物业费2066元的事实清楚，证据充分。本案争议焦点，当湖物业公司向原告收取的2018年10月至2020年9月物业费是否合法，是否应退还原告。本院认为，原告收到交房告知书后应按照其告知的交房办理时间办理入住手续。现原告因个人原因直至2020年11月9日办理入住手续，其责任在于原告。原告虽未入住，但物业已明确为原告所有，当湖物业公司履行了物业管理义务，原告应交纳相应的物业费。国务院《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”现原告与当湖物业公司签订的物业服务协议约定原告从交房告知书告知交房之日的次月起交纳物业费。当湖物业公司按此协议收取物业费，未违反法律规定。原告提出原告应在验房并拿到钥匙后作为业主自入住起交纳物业费的主张，由于存在原告未按期收房的情形，原告主张不予支持，原告要求被告返还2018年10月至2020年9月物业费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告董明珏的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告董明珏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  张雷平 二〇二一年一月二十二日 书记员  陈洪萍