台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初3370号原告：鑫泰投资有限公司，住所地：台州经济开发区广场南路**鑫泰广场**。法定代表人：林文清，该公司董事长。委托诉讼代理人：王**国，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张青云，浙江易典律师事务所律师。被告：沈海勇，男，1983年12月8日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：浙江益方智慧家居有限公司，住，住所地台州市鑫泰广场****/div>法定代表人：戴益青。原告鑫泰投资有限公司（以下简称鑫泰公司）与被告沈海勇、浙江益方智慧家居有限公司（以下简称益方公司）、台州市益新家电有限公司、戴益青、杨方剑、戴益柳侵权责任纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭审理，后原告撤回对被告台州市益新家电有限公司、戴益青、杨方剑、戴益柳的起诉，并申请变更诉讼请求，本院于11月17日、12月17日再次公开开庭进行了审理。原告鑫泰公司委托诉讼代理人王**国、张青云、被告沈海勇到庭参加诉讼，被告益方公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鑫泰公司向本院提出诉讼请求:判令被告沈海勇赔偿原告经济损失3080642.32元(具体为被告实际占用鑫泰广场商铺期间，自2019年10月17日起算至2020年8月21日止，应付租金2969154.66元和物业费111487.66元)。事实和理由：2016年3月15日，原告与被告益方公司签订了一份《鑫泰广场商铺租赁合同》，约定：原告向益方公司出租位于【台州市广场南路168号鑫泰广场】鑫泰广场集中商业一层2589.99平方米；二层11313.71平方米：三层4182.78平方米的商铺（合计18086.48平方米），用于经营齐家网家装020模式体验、家电销售、宾馆及其他商业办公用途。租赁期限为十年，即自2016年3月17日起至2026年3月16日止。租金支付方式为：第一年度（即2016年3月17日至2017年3月16日）租金为2247946.95元，第二年度（即2017年3月17日至2018年3月16日）租金为2247946.95元，第三年度至第四年度（即2018年3月17日至2020年3月16日）租金为4495893.90元，第五年度至第七年度（即2020年3月17日至2023年3月16日）每年租金在第四年度的基础上上浮10%，每年租金为4945483.29元。合同还对违约责任等其它事项做了约定。由于益方公司违约拖欠原告租金，2019年9月10日，原告向椒江区人民法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，在该案审理过程中，原告与益方公司达成协议，双方签订的《鑫泰广场商铺租赁合同》于2019年10月10日解除。椒江区人民法院于2020年3月19日作出（2019）浙1002民初4252号民事判决。原告在与益方公司发生租金欠付纠纷过程中，才得知益方公司未经原告同意将部分租赁场地转租给被告沈海勇。被告沈海勇与被告鑫泰公司签订的三份租赁合同，主要内容为：一、被告鑫泰公司将鑫泰广场一层B区，房屋面积2822平方米租给被告沈海勇做火锅、洗车场等使用，租赁期限自2018年11月10日至2026年3月9日止。2018年11月10日至2019年2月9日期间为免租期，2019年2月10日至2022年2月9日期间的租金为1354560元，于2018年11月8日前付400000元，于2019年2月1日前付477280元，于2019年4月1日前付477380元；第二年开始每年租金于当年开始日前一个月付清当年年租金，2018年11月10日至2021年11月9日期间的物业费（不含税）为33864元，于2018年11月8日前付清；2021年11月10日至2024年11月9日期间的物业费（不含税）为37250元，于每年10月8日前付清。二、鑫泰广场二层28号，房屋面积3410平方米租给被告沈海勇做宾馆、公寓、办公使用，租赁期限自2018年11月1日至2026年2月28日止。2018年11月1日至2019年2月28日期间为免租期；2019年3月1日至2022年2月28日期间的租金为900240元，于每年2月1日前付清；2018年11月1日至2021年10月31日期间的物业费（不含税）为40920元，于每年9月31日前付清；2021年11月1日至2024年10月31日期间的物业费（不含税）45012元，于每年9月31日前付清。三、鑫泰广场三层28号，房屋面积4734平方米租给被告沈海勇做宾馆、公寓、办公使用。租赁期限自2018年11月1日至2026年3月5日止。2018年11月1日至2019年2月28日期间为免租期；2019年3月1日至2022年2月28日期间的租金为1249776元，于每年1月1日前付清；2018年11月1日至2021年10月31日期间的物业费（不含税）为56808元，于每年9月31日前付清；2021年11月1日至2024年10月31日期间的物业费（不含税）为62488元，于每年9月31日前付清。原告认为，被告益方公司未经原告同意擅自转租房屋给被告沈海勇，构成共同侵权，被告沈海勇占用房屋造成原告租金及物业费损失，应当按照两被告之间签订的租赁合同约定的租金、物业费标准予以赔偿，自2019年10月17日起至2020年8月21日共305天，其中：一层租赁面积2822平方米，年租金标准1354560元，年物业费标准33864元；二层租赁面积3410平方米，年租金标准900240元，年物业费标准40920元；三层4734平方米，年租金标准1249776元，年物业费标准56808元；计算的租金损失共计2969154.66元，物业费损失为111487.66元。原告与益方公司终止租赁关系，双方办理房屋交接时，被告沈海勇要求继续履行租赁合同，不同意原告收回房屋。原告要求被告沈海勇提供其已经向益方公司支付租金的证据，沈海勇不能提供，被告益方公司也不能提供收取租金和开具发票的任何证据。被告沈海勇至今占据该商铺未办理退房手续，也未与原告重新签订租赁合同交付租金。目前大部分房屋处在装修半拉子工程状态。被告沈海勇在2020年8月21日，即本案首次开庭的庭审过程中，才出示其与被告益方公司于2019年10月10日终止租赁关系的书面证据，原告认为被告沈海勇占有行为持续至2020年8月21日，考虑被告益方公司无履行能力，要求被告沈海勇赔偿上述损失。被告沈海勇辩称，一、与原告不存在直接的租赁合同关系。二、沈海勇与益方公司签订的租赁合同有效，沈海勇已按照租赁合同约定支付给益方公司租金至2020年2月28日，沈海勇与益方公司之间的租赁合同已于2019年10月10日终止。三、沈海勇对租赁房商铺的公共区域进行过装修，2019年9月份，因原告阻止，沈海勇已停止装修，且已清退租赁房屋。综上，原告无理由向沈海勇收取租金，要求驳回原告诉讼请求。被告益方公司未作答辩。本院经审理查明本案事实如下：2016年3月15日，原告（甲方）与被告益方公司（乙方）签订了一份《鑫泰广场商铺租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于（台州市广场南路168号鑫泰广场）鑫泰广场集中商业一层2589.99平方米，二层11313.71平方米，三层4182.78平方米，用于乙方经营齐家网家装020模式体验、家电销售、宾馆及其他商业办公用途，租赁期限为十年，即自2016年3月17日起至2026年3月16日止。租金标准：第一年度至第四年度租金，一层按每平方米22元/月计算，二层、三层租金均按每平方米20.5元/月计算；第五年度至第七年度（即2020年3月17日至2023年3月16日）每年租金在第四年度的基础上上浮10%。乙方租赁期包括免租金的各项物业服务费、卫生费等在签订本租赁合同时，乙方须同该幢大楼的物业公司同时签订物业管理服务合同。乙方整体转租商位的，应事先征得甲方书面盖章同意，甲方同意转租的，乙方应当与第三人订立转租合同，转租期限应在本合同租赁期限之内并且租金无拖欠情况下。转租期间，本合同继续有效，合同效力及于第三人。乙方因经营需要转租部分商铺、商位、商区的，亦应经甲方书面盖章同意。乙方未按合同约定期限交付租金的，从逾期之日起每日按年租费的万分之五支付违约金，逾期一个月未能支付，甲方有权解除合同。因一方违约致使解除合同的，违约方除有本协议约定的违约责任外、另外应按照所余年度合计租金额度10%的违约金付给守约方，同时承担因解除合同所引起的一切经济损失赔偿责任。合同还对其他事项作出约定。2018年10月、11月间，被告沈海勇作为承租方与出租方被告益方公司签订三份租房合同，被告益方公司将其从原告处租赁的房屋部分转租给被告沈海勇。第一份合同就台州广场南路168号鑫泰广场一层B区（面积2822平方米）租赁作出约定，租赁期限自2018年11月10日至2026年3月9日止，2018年11月10日至2019年2月9日免租期，2019年2月10日至2022年2月9日年租金1354560元，上述租金不包含物业管理费、水电费，2018年11月10日至2021年11月9日年物业费33864元，等等。第二份合同就台州广场南路168号鑫泰广场二层28号（面积3410平方米）租赁作出约定，租赁期限自2018年11月1日至2026年2月28日止，2018年11月1日至2019年2月28日免租期，2019年3月1日至2022年2月28日年租金900240元，上述租金不包含物业管理费、水电费，2018年11月1日至2021年10月31日年物业费40920元，等等。第三份合同就台州广场南路168号鑫泰广场三层28号（面积4734平方米）租赁作出约定，租赁期限自2018年11月1日至2026年3月5日止，2018年11月1日至2019年1月31日免租期，2019年2月1日至2022年1月31日年租金1249776元，上述租金不包含物业管理费、水电费，2018年11月1日至2021年10月31日年物业费56808元，等等。被告沈海勇租得商铺后，对公共区域中厅部分进行改造，并对部分商铺进行转租。被告沈海勇庭审陈述部分商铺转租给他人经营尼莫海鲜火锅、网吧、星火教育培训、婚纱店，其中尼莫海鲜火锅经营者朱懿将部分场地转租给浙江友安检测技术有限公司。本院向原告核实关于被告沈海勇转租涉案商铺的情况，原告向本院提供的租赁合同反映出：被告沈海勇将二层190㎡转租给吴玲玲经营婚纱店；二层780㎡，由被告益方公司与阎明家签订租赁合同，阎明家用于经营星火教育培训，租金已由被告沈海勇收取，租金已付至2020年4月30日；二层285㎡，由被告益方公司转租给何学法用于经营网吧，被告沈海勇作为益方公司代表在合同上签名，租金由被告益方公司收取；二层380㎡，由朱懿（尼莫海鲜火锅经营者）转租给浙江友安检测技术有限公司；三层192㎡，由被告益方公司转租给中银消费金融有限公司，租金由被告益方公司收取，租金付至2020年6月30日。原告自认，上述婚纱店于2020年6月14日交还租赁场地，原告自2019年10月17日开始已向网吧收取租金，原告与浙江友安检测技术有限公司、星火教育培训机构分别续签租赁合同并自2020年5月1日开始向两家单位收取租金，原告与中银消费金融有限公司续签了租赁合同并自2020年7月1日开始向该单位收取租金。另查明，2019年12月份至2020年4月30日，被告沈海勇（聊天中简称“沈”）与原告员工柯灵娟（聊天中简称“柯”）的微信聊天记录显示：2019年12月16日，柯：你那个尼莫鲜生开业了？你合同还没签就开业？到时候领导知道要吵我，事情没落实就开业，谁同意？沈：这尼莫鲜生不开业等关门啊。柯：你这么放心吗，合同都没签，即使原先的合同也是签到1月份2月份的才几个月，开开一般半难道关了吗？合同没签你放心吗，合同没签没安全感，即使以前合同也是付到1月份。沈:这没事，到时候钱付了，钱付了你们公司到时候不会不给开吧。2019年12月28日，沈：小柯小柯，星火做门头广告，你保安给拦住了，现在这个门头能不能做。柯：门头你说做就做啊，肯定要先审批，什么都没说就做。2020年1月15日，柯：沈总你那边什么情况呢，昨天电话没人接，你那边方案写好了没。沈：公寓年底对账啊，没注意你电话打来。方案大致怎么写？柯：这个就是你平时跟我们聊天你想怎么样的写出来好了，至于房租免半年、三个月、一个月的话就不要写了，那是不可能的。就是上次跟你聊过的，跟以前一样的房租费，然后租一家同时到我们这签一家，到时候年底减一家。2020年3月17日，柯：沈总，知道你忙，但也给我回个电话吧，商户不管租不租给个明确，我们后续事情怎么处理都要商量。沈：哦，忘了忘了，可可，明天我去你公司找你吧。2020年3月23日，柯：把你转租的合同一些资料给我吧。2020年3月24日，沈：我要星火直接发给你，还有一些应该在杨方剑办公室。2020年3月30日，柯：沈总，看到信息电话回一个，你二楼火锅大门钥匙还没给我。沈：钥匙等一下我跟火锅店的说一下，拿过来还给你。2020年4月30日，柯：沈总，今天过来把楼下火锅钥匙交接手续办一下，还有跟杨方剑的解除合同的也请到我公司备案，要不然有可能每天都相当于你在用，赶紧办一下吧。沈：火锅店朱懿在弄，我问他钥匙他说丢了，跟杨方剑的解除合同，我等下发你。柯：那个沈总，朱懿在弄的话，我也是找你的，因为跟朱懿，杨方剑没有合同，是你沈海勇跟他合同，钥匙丢了的话到我这里你写个说明吧，说明钥匙丢了，然后我们物业把它打开好了。沈：那我叫朱懿去写个说明好了。2020年8月10日，被告沈海勇（以下聊天中简称“沈”）与原告方员工（以下聊天中简称“员工”）聊天录音显示，沈：这件事我是跟杨方剑终止合同，又不是跟你们终止。你们为什么要起诉我干嘛。员工：你又没终止，我们也没办法。沈：杨方剑出事情9月份开始，你们就让我别装修，我就配合你们不装修，这么久。员工：这事情怎么说呢，叫你们移交你们也不移交。沈：当时9月份我说进场装修。员工：那你要装修，那你应该要和我们把合同该签要签，该办手续要办。沈：不是我不签，是你们不和我签。庭审中，原告陈述，关于案涉租赁商铺的物业费，原告未支付给物业公司。还查明，2019年9月10日，因被告益方公司拖欠原告租金，原告向本院提起诉讼，提出要求益方公司支付截止2020年3月16日的租金等诉请，本院受理该案。2019年10月10日，原告与被告益方公司签订一份解除合同确认书，双方同意在签订合同之日解除于2016年3月15日签订的《鑫泰广场商铺租赁合同》，益方公司同意从协议签订之日起十个工作日内与原告配合办理商场和现有租户的移交工作，租金结算及违约责任等问题在双方办理完商铺和租户移交手续后协商解决。同年10月12日，原告向益方公司发出通知，要求被告益方公司于2019年10月17日搬清租赁房屋内所有移动设施设备，逾期未办理，视为被告益方公司放弃所有权，由原告自行处理，对固定装修装饰灯设施和物品归原告所有及处理。当日，被告益方公司在该通知上盖章，并表示同意按此通知办理。审理过程中，被告益方公司与原告确认截止2019年10月16日拖欠租金为3310417.83元。2020年3月19日，本院对该案经过审理后，确认原告与被告益方公司的租赁合同于2019年10月10日解除，并判决被告益方公司支付原告截止2019年10月10日的租金及自2019年10月11日至2019年10月16日的场地占用费。对于2019年10月17日至2020年3月16日的租金，考虑涉及次承租人需要继续使用租赁房屋，本院对该部分的租金没有一并作出处理。一审判决后，各方当事人未上诉，判决生效。上述事实有原告提供的沈海勇与益方公司签订的租赁合同三份、微信聊天记录、（2019）浙1002民初4252号民事判决书、向中银消费金融有限公司等第三方主体转租的转租合同和租金支付凭证，被告沈海勇提供的录音及摘录，本院从（2019）浙1002民初4252号卷宗调取的原告与益方公司签订的租赁合同，以及原、被告陈述等证据证实。本院认为，本案原告系基于被告的侵权行为提出的赔偿主张，本案案由应当确定为侵权责任纠纷，而非房屋租赁合同纠纷。私人的合法财产受法律保护。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉不动产虽因原告鑫泰公司与被告益方公司之间的租赁民事法律行为发生转移占有，但被告益方公司未经鑫泰公司同意，将其租赁的部分商铺转租给被告沈海勇，其转租合同对原告不具约束力。从被告沈海勇与原告员工的微信聊天记录可以反映出，被告沈海勇在明知原告与被告益方公司之间租赁合同于2019年10月10日已解除，在原告要求其腾退返还商铺或签署续租合同的情况下，既未签约也未及时腾退，被告沈海勇占有案涉商铺行为构成侵权，应当赔偿原告因此产生的租金损失。被告沈海勇提出其已经向被告益方公司支付租金至2020年2月28日，不应重复支付租金的抗辩，本院认为，本案是侵权责任纠纷，只要被告沈海勇存在侵犯原告商铺物权，造成原告租金损失的事实存在，被告沈海勇应当承担相应赔偿责任，至于被告沈海勇已经支付给益方公司的租金，被告沈海勇应当另行向益方公司主张，况且被告沈海勇提供的支付租金的交易情况与租赁合同约定的支付金额及时间不相符，且被告沈海勇庭审陈述与益方公司及法定代表人夫妻之间存在其他借贷等资金往来，故本院对被告沈海勇已支付给益方公司租金的事实目前无法确认，对被告沈海勇的该抗辩意见，不予采纳。关于租金损失的时间认定问题。本院认为，被告沈海勇与原告员工的微信聊天记录及沟通录音，足以证明原告于2019年10月17日前多次向被告沈海勇提出腾退商铺及重签合同的主张，被告沈海勇未腾退，也未重签合同，故租金损失的起算时间从2019年10月17日起算时间，合情合法。至于损失的截止时间，则应当计算至案涉商铺实际返还时间，对该时间节点，被告沈海勇负有举证责任。被告沈海勇主张其自2019年9月份原告阻止装修时起没有使用租赁房屋，但该主张与客观事实不符。客观事实是沈海勇租赁商铺后存在转租事实，实际承租户返还商铺如下：根据原告自认，婚纱店（面积190㎡）于2020年6月13日返还商铺；网吧（面积285㎡）虽与被告益方公司建立合同关系，租金也支付给益方公司，但根据原告自认，原告自2019年10月17日已向网吧收取租金，则视为网吧于2019年10月17日返还商铺；星火教育（面积780㎡）和浙江友安检测技术有限公司（面积380㎡），原告自认自2020年5月1日开始向两家收取租金，则视为两家租赁商铺于2020年5月1日返还；三层商户中银消费金融有限公司（面积192㎡），由被告益方公司转租，租金也由益方公司收取，原告自2020年7月1日向该商户收取租金，视为该商户租赁面积于2020年7月1日返还。一至三层其余面积，被告沈海勇未举证证明已向原告返还，应当认定为被告沈海勇持续占有，被告沈海勇应当赔偿原告相应的租金损失。关于租金损失具体计算问题。鉴于原告与被告益方公司之间签订的租赁合同（简称前合同），与两被告之间签订的租赁合同（简称后合同），约定的租金及面积有差异，后合同的租金标准高于前合同，后合同一层、三层的面积（2822㎡、4734㎡）均大于前合同约定的面积（22589.99㎡、4182.78㎡），后合同二层的面积（3410㎡）少于前合同约定的面积（11313.71㎡）。原告主张的租金损失按照被告鑫泰公司与沈海勇之间租赁合同计算，显然不合理。本院认为，租金标准应当按照前合同约定标准，一层、三层的面积按照前合同计算，二层面积按照后合同计算。具体如下：一层2589.99㎡，自2019年10月17日计算至2020年8月21日，共10.13个月，2020年3月17日前租金按每平方米22元/月，2020年3月17日开始租金上浮10%，按每平方米24.20元/月，计算为606435.80元【2589.99*22*5+2589.99*24.20*（10.13-5）】。二层：婚纱店190㎡，自2019年10月17日计算至2020年6月13日，共7.87个月，2020年3月17日前租金按每平方米20.50元/月，2020年3月17日开始租金上浮10%，按每平方米22.55元/月，计算为31771.52元【190*20.5*5+190*22.55*（7.87-5）】。星火教育与浙江友安检测技术有限公司合计面积1160㎡，自2019年10月17日计算至2020年4月30日，共6.43个月，2020年3月17日前租金按每平方米20.50元/月，2020年3月17日开始租金上浮10%，按每平方米22.55元/月，计算为156305.94元【1160*20.5*5+1160*22.55*（6.43-5）】。网吧285㎡，原告已于2019年10月17日开始收取租金，故不存在租金损失。二层其余面积1775㎡（3410-380-780-285-190），自2019年10月17日计算至2020年8月21日，共10.13个月，2020年3月17日前租金按每平方米20.50元/月，2020年3月17日开始租金上浮10%，按每平方米22.55元/月，计算为387272.16元【1775*20.5*5+1775*22.55*（10.13-5）】。三层：中银消费金融有限公司承租的192㎡，原告自2020年7月1日开始向其收取租金，前期该单位与被告益方公司签订合同，租金支付给益方公司，该部分租金损失不应由被告沈海勇承担。三层其余面积3990.78㎡（4182.78-192），自2019年10月17日计算至2020年8月21日，共10.13个月，2020年3月17日前租金按每平方米20.50元/月，2020年3月17日开始租金上浮10%，按每平方米22.55元/月，计算为870714.37元【3990.78*20.50*5+3990.78*22.55*（10.13-5）】。综上，被告沈海勇应赔付原告租金损失2052499.79元。关于原告提出的物业费损失问题。原告与被告益方公司签订的租赁合同约定，物业费由益方公司另行与物业公司签订合同，鉴于原告当庭陈述物业费尚未向物业公司支付，则原告主张的该部分损失尚未实际发生，故对该部分诉请，本院不予支持。综上，原告合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理的，予以驳回。被告益方公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条、第十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告沈海勇于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告鑫泰投资有限公司租金损失2052499.79元；二、驳回原告鑫泰投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15723元（已减半，原告预交23696元），由原告鑫泰投资有限公司负担4113元，被告沈海勇负担11610元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郭虹霞二〇二一年一月十八日法官助理 陈 平书 记 员 潘安倩16-15-