浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初7525号 原告：洪燕，女，1979年10月2日出生，住象山县。 被告：象山群鑫水产有限公司，住所地：象山县石浦镇渔港北路**。 法定代表人：柯位萍，该公司执行董事。 原告洪燕与被告象山群鑫水产有限公司（以下简称群鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告洪燕，被告群鑫公司的法定代表人柯位萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告群鑫公司支付原告2007年1月1日起至2019年12月1日止的房屋租金155万元；2.判令被告支付原告自2019年12月2日起至实际给付日按每年12万元计算的房屋租金（暂算为9万元）；3.判令原告对被告的抵押设备享有优先受偿权；4.本案诉讼费由被告负担。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：判令被告支付原告2019年12月2日至2020年12月1日一年的房屋租金12万元。事实与理由：原告系象山县石浦镇渔港北路22号房屋的共有权人之一（另外两人是柯位萍、李志伟）。自2007年1月1日起，原告将共有的房屋租赁给被告使用，月租金1万元，但被告一直未能及时支付原告房屋租金，至2019年12月1日止双方经结算，被告共欠原告房屋租金155万元，被告承诺在三年内支付原告所有欠款，并将现有的厂房设备抵押给原告。2019年12月1日后的租金，被告每年支付原告12万元。协议签订后，双方到抵押登记部门办理了抵押登记手续，但被告在此后未按约及时支付原告的房屋租金。原告认为，双方的房屋租金结算协议合法有效，被告应当及时支付，现被告无理由拖欠，故诉呈象山县人民法院。 被告群鑫公司答辩称，本被告现在没有办法给女儿（原告）房租，想着赚钱后再付，家里人随便一点，钱结了一些，给别人担保的钱被法院扣取了。现在钱不好赚，上半年疫情没有钱赚，八个人担保，只有被告把钱付掉了。欠款是事实，另一个股东李志伟不是亲戚是合伙人，如果房租付了也不会说没付，被担保的人是他表哥，不会说付了的钱没有付过。 案经审理，本院认定事实如下：坐落于象山县××镇××路××号××房地产（房屋权证号：象房权证石浦镇字第2××5号、第2××7号、第2××0号、第2××1号、第2××2号、第2××3号、第2××4号，象房石浦镇共字第Ｂ××7号、第Ｂ××8号、第Ｂ××9号、第Ｂ××0号、第Ｂ××1号、第Ｂ××2号、第Ｂ××3号、第Ｂ××4号、第Ｂ××5号、第Ｂ××6号；土地使用权证号：象国用2006第**、第**，象国用2006第0××9号、第04313号；他项权证号：浙（2018）象山县不动产证明第0005809号、第0005810号、第0005811号）系由原告与柯位萍、李志伟共有。原、被告于2019年12月2日签订《房屋租金结算协议》，约定被告自2007年1月1日至2019年12月1日，共欠原告租金155万元，被告承诺在三年内支付所有欠款；被告将其现有的厂房设备（详见后附清单）抵押给原告；2019年12月1日以后的租金，被告每年支付原告12万元，于每年12月1日前付清。原、被告于2019年12月4日办理了动产抵押登记，被担保债权金额为155万元，担保范围为主债权及利息、抵押人应支付的违约金和损害赔偿以及实现债权和抵押权的费用，债务人履行债务的期限为2019年12月1日至2034年11月30日。 另查明，本案案涉抵押设备及原告与柯位萍、李志伟共有的坐落于象山县××镇××路××号××房地产已被案外人中国农业银行股份有限公司象山县支行申请强制执行，并被我院（2020）浙0225执2607号受理，本案案涉抵押财产处于司法拍卖阶段。截至2021年1月29日，被告尚未支付原告租金。 本院认为，原告系象山县石浦镇渔港北路**房地产的共有权人，其作为出租人将名下房产的所属份额出租给被告用于生产经营，被告向其支付租金，双方经结算并签订《房屋租金结算协议》，确定自2007年1月1日起至2019年12月1日的租金155万元由被告三年内支付，并约定自2019年12月1日起在每年12月1日前支付原告租金12万元，原、被告该协议上签字和盖章，协议内容不违反法律规定，应属合法有效。被告自愿将其名下的机器设备为债务提供抵押，并办理抵押权登记，抵押权依法设立，原告对该抵押物享有优先受偿权。原告主张被告支付自2019年12月2日至2020年12月1日的房屋租金12万元，系原、被告自行约定，不违反法律规定，本院依法予以支持。被告房屋租金履行期限应为协议签订之日起三年，至起诉前尚未到期，经本院查明现被告名下位于象山县××镇××路××号××房产及抵押给原告的机器设备已进入司法拍卖阶段。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“在合同履行期限届满前，当事人明确表示或者以自己的行为表示不履行债务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任”。本院认为被告经营状况已经严重恶化，难以履行对原告的到期债权，故原告要求被告提前支付尚欠房屋租金155万元，本院予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法法》第一百零八条、二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告象山群鑫水产有限公司于本判决生效后十日内支付原告洪燕自2007年1月1日起至2020年12月1日止的房屋租金167万元； 二、原告洪燕对被告象山群鑫水产有限公司提供的抵押财产（详见附后清单）在拍卖、变卖所得价款内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19560元，减半收取9780元，由被告象山群鑫水产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波 市中级人民法院。 审 判 员 孙素静 二〇二一年一月二十九日 法官助理 黄振光 代书记员 陈沪亮 抵押物名称 所有权或者使用权归属 数量、状况等概况 双极氨压缩机 象山群鑫水产有限公司 （8ASJ-17）1台 双极制冷压缩机 象山群鑫水产有限公司 （SB-12.5）2台 贮氨机 象山群鑫水产有限公司 （2A-8.0）1台 集油器 象山群鑫水产有限公司 （JY-325）1台 氨油分离器 象山群鑫水产有限公司 （YF-125B）1台 中间冷却器 象山群鑫水产有限公司 （2Q-70）1台 低压循环桶 象山群鑫水产有限公司 （DXZ-3.5）2台 蒸发式冷凝不锈钢 象山群鑫水产有限公司 （2NX-1280）1台 氨泵 象山群鑫水产有限公司 （40PW-40）4台 变压器 象山群鑫水产有限公司 （S11-M-250）1台 变压器 象山群鑫水产有限公司 （S9-80/10）1台 交流低压配电柜 象山群鑫水产有限公司 （GGD）4台 冷库专用风机 象山群鑫水产有限公司 40台 冷库用铁盘 象山群鑫水产有限公司 2000 带丝切段机 象山群鑫水产有限公司 3台 冷库用推平 象山群鑫水产有限公司 10台 不锈钢工作桌 象山群鑫水产有限公司 20张 污水处理设备 象山群鑫水产有限公司 1台 无缝钢管 象山群鑫水产有限公司 （φ38）60吨 无缝钢管 象山群鑫水产有限公司 （φ57）7吨 无缝钢管 象山群鑫水产有限公司 （φ76）5吨 无缝钢管 象山群鑫水产有限公司 （φ89）10吨 无缝钢管 象山群鑫水产有限公司 （φ108）5吨 无缝钢管 象山群鑫水产有限公司 （φ133）2吨 无缝钢管 象山群鑫水产有限公司 （φ159）2吨 保温材料 象山群鑫水产有限公司 （φHC-001）8吨 保温材料 象山群鑫水产有限公司 （M-20S）3吨 保温材料 象山群鑫水产有限公司 （MR-200）2吨 冷库用液氨 象山群鑫水产有限公司 8吨