浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4614号 上诉人（原审被告）：肖丽姿，女，1980年10月14日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：郭跃琴，浙江首望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金华市三好房产代理有限公司，住所地浙江省金华市婺城区三江街道东阳街以西、和信路以北天铂花园****。 法定代表人：赵慧，执行董事。 委托诉讼代理人：朱恺，浙江迎鸽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈湛，浙江迎鸽律师事务所律师。 上诉人肖丽姿因与被上诉人金华市三好房产代理有限公司（以下简称三好公司）居间合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初7753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖丽姿上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回三好公司的诉请；一审、二审诉讼费由三好公司负担。事实与理由：一、一审认定事实不清，涉案房屋未成交，肖丽姿无须支付佣金。一审认定“房屋买卖已经成交”错误，理由如下：1、肖丽姿书写的佣金承诺书强调的是“成交此房屋”才支付佣金。本案中，既没有支付价款，也没有办理过户登记，明显不符合成交的要求。2、佣金承诺书作为《房地产买卖（居间）协议》的补充内容，明确了“佣金于过户日付清”，强调的也是过户，与“成交此房屋”相互印证，签订买卖协议不等于成交。本案中房屋买卖并未完成交易，买方首付款都未支付给肖丽姿，更谈不上办理房产过户事宜。且一审判决对佣金承诺书内容的认定少了“成交”二字，忽视了成交要件，从而错误地认定“支付报酬不以合同实际履行为条件”。3、《房地产买卖（居间）协议》约定“买卖双方均履行协议的，定金用来抵充房屋首付款；如毁约，中介费由居间方从定金中扣除”。本案双方协商解除合同，不存在哪方悔约的问题，协议中也未约定双方协商解除合同时中介费是否需要支付以及由谁支付。该情形应适用《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，根据居间人的劳务合理确定。4、根据金华市房产交易习惯，完成过户才支付中介费。协议的签订只能算完成了居间服务的一小部分工作，居间方还负有督促买方支付房款、办理银行按揭贷款手续以及房屋过户、相关公证委托等手续的义务。若按三好公司的诉请，仅促成协议的签订，居间方就可以收取将近4万元的报酬，其付出的劳务和取得的报酬明显不对等。若按一审判决观点，房产中介在促成协议签订后，还能就督促买方支付房款等后续服务另行向买卖双方收取费用，明显不合理。二、三好公司的居间行为存在重大过错，不应收取佣金。三好公司负责人在提供居间服务过程中缺乏应有的职业技能和道德操守。三好公司持有买方开具的本票，但不交给肖丽姿，反而催促肖丽姿与买方办理过户手续后再支付首付款。肖丽姿多次要求按合同办事，要求三好公司先交本票，但三好公司却置之不理。如果三好公司按协议约定把首付款的本票先交给肖丽姿，再让肖丽姿配合买方办理过户，应该也不会导致本案房屋买卖最终未成交。试想，在未收到一分钱的情况下，谁能放心把价值两百多万元的房子过户给他人，即使收到首付款后办理过户，肖丽姿还要承担拿不到尾款的风险，更何况首付款都没有拿到。案涉房屋最终未能成交的原因在于三好公司居间过程中存在重大过错。肖丽姿一审庭审中提交的微信聊天记录能充分证明三好公司的过错，三好公司对该微信聊天记录也予以认定，但一审法院对三好公司是否存在过错没有作出认定。事后，三好公司还将肖丽姿和其公司负责人的谈话内容提供给买方，让买方作为起诉的证据，明显损害了委托人的利益，故其不应收取佣金。三、肖丽姿与买方的民事调解书中写明“双方因案涉房屋买卖所发生的一切费用各自负担”，强调的是发生的费用，本案佣金并未发生。《房地产买卖（居间）协议》虽然没有对协商解除合同的佣金支付作出约定，但佣金承诺书明确“房屋成交、过户日付清”，本案房屋买卖未成交是无须支付佣金的。四、即便要支付佣金，一审判决肖丽姿支付三好公司15000元佣金也是过高的。承诺书约定房屋成交的居间服务报酬为20000元。本案居间人只完成了一小部分居间服务，协议签订后因其不按协议履行存在过错导致买卖未成交，故一审判决15000元佣金是过高的。 三好公司辩称，一、按照肖丽姿的理解，促成双方签订合同还不算，必须房产过户成功才支付中介费，这既不符合法律规定，也不符合常理。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，委托人应当支付中介费。本案中，三好公司已经促成了《房地产买卖（居间）协议》，后期也积极督促双方房产过户，肖丽姿应支付20000元中介费。二、如果必须等房产过户成功才支付中介费，会引发一系列的违约及跳单行为，中介的权利处于不稳定状态，取决于支付中介费的义务人在另一个买卖关系中不违约，才能收到中介费，这显然不符合公平合理原则，也不符合常理。三、合同约定过户后支付中介费，这只是对付款时间的约定，并不是说非要过户以后再支付中介费。根据居间合同第二条约定“如悔约，则甲、乙双方仍应按本协议约定时间、数额支付中介费”，结合合同第三条、第十三条的约定，支付中介费的时间应当是2020年6月18日。不论买卖双方是否违约，也不论涉案房产是否如期过户，都应依法支付中介费。四、居间方不存在任何过错。三好公司已经促成了双方签订买卖合同，后期也积极督促双方进行过户。肖丽姿提到中介一直拿着本票不交付给肖丽姿，其实三好公司是基于双方的意思表示代为保管本票。肖丽姿也没有任何证据证明本案房屋未成功过户系三好公司的原因导致。 2020年9月3日，三好公司向一审法院起诉请求：1.肖丽姿立即支付佣金20000元；2.肖丽姿支付滞纳金1219.16元（自2020年6月19日起，以3.8万元为基数暂算至2020年9月2日，此后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际履行完毕之日止）；3.判令肖丽姿支付三好公司为实现债权支出的律师费5000元；4.本案诉讼费由肖丽姿承担。一审庭审中，三好公司对第2项诉请中的计算基数变更为20000元。 一审法院认定事实：2020年6月3日，肖丽姿（甲方、卖方）、吕世文（乙方、买方）、居间方三好公司签订《房地产买卖（居间）协议》一份，约定：一、甲方同意将其享有合法转让权的坐落在回溪街516号优诗美地A座1-2-302房屋的所有权及土地使用权转让给乙方……二、签订协议当天，由乙方给甲方人民币150000元作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕。如甲、乙双方均履行协议，该款即用来抵充房屋首付款。如悔约，则甲、乙双方仍应按本协议约定时间、数额支付中介费，由居间方直接从定金中扣除甲、乙双方应付佣金后，剩余部分支付给守约方，不足部分由违约方支付给守约方。三、房价与付款方式：经双方商定，该房总价为2480000元（含定金），由乙方在2020年6月15日前付给甲方（□甲方用于还贷款，□内手写×），同时甲方协助乙方在2020年6月18日前办理该房的相关房产过户手续。余款1500000元乙方向银行申请按揭贷款手续由银行一次性付给甲方……十三、该房产权过户当天由甲方向居间方支付佣金人民币按约定（系手写）元，乙方向居间方支付佣金人民币按约定（系手写）元。如延期支付中介费，居间方将顺延办理流程并收取佣金总额每日千分之五的滞纳金，由此引起的违约责任和居间方向法院提起诉讼时产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费等费用由违约方承担。等等。协议签订当天，肖丽姿向三好公司出具《佣金承诺书》，载明：本人为优诗美地A座1-2-302室房东，现承诺支付三好房产此房屋的佣金为20000元，于过户日付清。2020年7月20日，买卖双方因发生争议诉至一审法院，后经一审法院主持调解，于2020年8月10日达成调解协议：一、双方一致同意解除于2020年6月3日签订的《房地产买卖（居间）协议》；二、双方因案涉房屋买卖所发生的一切费用、因本案引发的本诉及反诉相关诉讼费用、律师费用等均由各自负担；三、本调解为一次性解决争议，其他主张双方互不追究，就本案双方再无其他争议。另查明，为本案诉讼，三好公司委托浙江迎鸽律师事务所律师参加诉讼，并支付律师代理费5000元。 一审法院认为，本案系居间合同纠纷，双方主要争议焦点如下：一、是否需支付报酬；二、由谁支付报酬、何时支付及金额多少。对于争点一，肖丽姿辩称合同未成立而无须支付报酬，但案涉买卖（居间）协议包含房屋价款、过户等主要条款，且买卖双方、居间方均具有完全民事行为能力，故合同成立并已生效。三好公司作为居间方已完成居间过程中最主要的信息媒介、价格磋商等环节的服务，买卖双方也已签订买卖协议，应认定房屋买卖已经成交，肖丽姿应当按约支付报酬，且该报酬不以合同实际履行为条件。肖丽姿另辩称三好公司故意隐瞒或提供虚假情况等损害其利益，但未提供充分证据予以证明，买卖双方亦非因此导致未成功过户，故对该抗辩不予采纳。对于争点二，买卖双方经一审法院主持达成调解，约定房屋买卖过程中的一切费用自负，现三好公司依据《佣金承诺书》及协议条款约定向肖丽姿主张佣金，合理合法，应予支持。对于是否满足支付条件，房屋买卖协议中约定为“过户当天”，现买卖双方经诉讼方确认不再过户，故时间截点应以买卖双方诉讼结束时间为宜。鉴于该案与三好公司有一定关联，三好公司亦部分参与了该案，在该案结束后肖丽姿因此未积极支付佣金情有可原，三好公司未提供证据证明该案调解后曾向肖丽姿提出佣金支付要求并提供收款账号而肖丽姿逾期未付，故根据协议约定，实现债权费用不应由肖丽姿承担。对于佣金数额，承诺书中为20000元，但鉴于居间方无须协助办理过户、银行贷款、房屋交付等后续事项减少了工作量，一审法院酌情确定佣金为15000元。另，滞纳金条款系各方关于逾期支付佣金的约定，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效条款的情形。根据本案实际情况，滞纳金自三好公司提起本案诉讼时开始计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、肖丽姿于判决生效之日起十日内支付三好公司佣金15000元及滞纳金（自2020年9月3日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际履行之日止）；二、驳回三好公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费213元（已减半），由三好公司负担85元，肖丽姿负担128元。 二审中，双方当事人均未向本院提供证据。 本院对一审法院认定的“协议签订当天，肖丽姿向三好公司出具《佣金承诺书》，载明：本人为优诗美地A座1-2-302室房东，现承诺支付三好房产此房屋的佣金为20000元，于过户日付清”以外的事实予以确认。另查明：协议签订当天，肖丽姿向三好公司出具《佣金承诺书》，载明：本人为优诗美地A座1-2-302室房东，现承诺支付三好房产成交此房屋的佣金为20000元，于过户日付清。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一审酌定肖丽姿支付三好公司佣金15000元是否正确。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，《房地产买卖（居间）协议》第二条约定“如悔约，甲、乙双方仍应按本协议约定时间、数额支付中介费”，三好公司作为居间方已完成居间过程中最主要的信息媒介、价格磋商等环节的服务，《房地产买卖（居间）协议》已成立并生效，后双方虽达成调解协议一致同意解除该协议，但不影响居间人主张报酬的权利。肖丽姿主张三好公司在居间过程中存在过错，但未提供充分有效证据证明，对其主张本院不予采信。一审法院根据本案合同约定以及实际履行情况，酌定佣金为15000元并无不当。综上，肖丽姿的上诉主张依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费175元，由上诉人肖丽姿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  周俊梅 审 判 员  胡 照 二〇二一年一月二十八日 代书记员  金巧芳