山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13758号上诉人（原审被告）：陈怀印，男，1974年7月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈明增（系上诉人之父），住济南市。委托诉讼代理人：姜贝贝，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟丛丛，女，1994年6月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孟凡利（系被上诉人之父），住济南市济阳区禧福凤凰城**。原审第三人：济南智通房地产营销策划有限公司，住所地济南市。法定代表人：王可庆，执行董事。委托诉讼代理人：刘贤德，山东鲁中环宇律师事务所律师。上诉人陈怀印因与被上诉人孟丛丛、原审第三人济南智通房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈怀印上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案的事实是，双方系买卖合同关系。因上诉人以原购房价卖给被上诉人，且须承担将近十万元的过户费，故在合同签订后，上诉人向原审第三人提出能否协商增加房款。第三人将我方意见转达给被上诉人，被上诉人同意增加。双方在就增加房款数额进行协商时，已错过7月10日的交款及交房时间。后经第三人协调，双方于2020年7月20日达成补充协议，约定被上诉人增加房款1万元，上诉人承担过户费用；如上诉人不按约办理过户，被上诉人的装修费用由上诉人承担。但在原审第三人拟定补充协议后，被上诉人同意补充协议内容，但以须跟父母商量为由一直未在协议上签名。期间，上诉人多次通过亲友与被上诉人协商，要求被上诉人继续购买房屋，如不同意增加1万，按原房价127万元购买也可。但被上诉人都是口头答应，具体还需征求父母意见。一直到被上诉人起诉，上诉人的父亲还跟被上诉人电话联系，被上诉人也承认双方最终确定的房款价格为128万元，但合同履行还得与其父母协商。到最后，被上诉人也未协商出结果，而是向法院起诉，要求解除房屋买卖合同。以上事实，由上诉人一审提供的其父亲与被上诉人的通话录音、原审第三人的当庭陈述予以证实。上诉人认为，一审判决忽略双方均同意就增加房款进行协商这一事实，仅根据合同约定的交款交房时间，就认为“被告陈怀印在合同签订后，未按合同约定履行，经原告及第三人多次催要，陈怀印不提供收款账户，被告的此行为造成合同不能继续履行”，属于认定事实错误。判断是否违约、何人违约应当根据全案情况，综合全案证据来确定，而非仅以在合同约定的时间内没有履行就认定违约。如按此生搬硬套，那么，当日交款人是孟凡利，而非是被上诉人，也可认为被上诉人没有履行交款义务，构成违约。另外，在房屋买卖过程中，双方就增加房款达成一致，但被上诉人却中途毁约，要求法院解除合同，构成根本违约的是被上诉人，不是上诉人。是被上诉人为了挣20%的违约金才导致了本纠纷的出现。二、一审审理程序违法。在一审时，上诉人曾向一审法院提起反诉，要求被上诉人继续履行《房屋买卖居间合同》，一审法院在收到反诉状后，电话通知我方按照涉案房款127万元交纳反诉费16230元，我方回复法院继续履行合同应按件收取受理费，而非是按标的额交纳。但一审法院坚持按标的额收取，并且称在开庭前交不上，反诉就不审。自始至终，一审法院没有向我方下达书面交款通知书。在开庭时，也未提及我方提出反诉的事宜。《诉讼费用交纳办法》规定，1、其他非财产案件每件交纳50元至100元；2、反诉案件由提起反诉的当事人自提起反诉次日起7日内交纳案件受理费；3、当事人逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或者申请司法救助未获批准，在人民法院指定期限内仍未交纳诉讼费用的，由人民法院依照有关规定处理。本案一审法院要求上诉人交纳的反诉费数额错误，应按件收取。自上诉人提出反诉至开庭未满七日，在庭审时一审法院亦未向上诉人指定交费期限，因此不能仅以电话通知就认定上诉人未按期交纳反诉费，对上诉人的反诉请求置之不理。因此一审法院审理程序错误。另外，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人违约金254000元，按标准计算诉讼费为2555元，但一审法院判决却让上诉人承担6206元，亦属错误，应予以纠正。其次，一审法院违反调解原则。本案为单纯的民事纠纷，双方均有调解意愿，在一审开庭前双方还在进行协商。但法庭却阻止双方调解，径行开庭判决。本来争议不大的案件，通过法院妥善处理完全可以化解矛盾，案结事了。但现在一审判决作出，双方调解无望，不但使本来可以速调的案件陷入繁琐的诉讼程序中，更让本就有精神压力的上诉人变得更加抑郁，甚至有自杀倾向。因卖房不成反而负担20多万的债务，显然有违常人认知。此类案件在莱芜区人民法院均是调解结案，判决承担20%违约金的仅此一例。三、一审判决结果错误。根据以上上诉人陈述的案件事实以及原审第三人在一审庭审中的陈述，可以确定双方在签订合同后均同意增加房款，并且对增加数额进行过协商。上诉人认为，我国法律没有禁止合同当事人在签订合同后对合同事项进行补充、修改。本案合同签订后，上诉人通过中介公司提出协商增加房款的意见，被上诉人可以选择增加房款也可以选择不同意增加。如同意增加，双方协商一致，可就增加数额另行达成补充协议；如不同意增加，可明确回复中介，双方继续履行原合同。如在告知后，上诉人表示不增加房款就不交房，那上诉人构成根本违约，被上诉人可以要求解除合同、赔偿损失。但本案在双方均同意增加房款且达成一致补充意见后，被上诉人却不履行，反而是向法院提出解除合同，这才构成根本违约，而非是上诉人违约。因双方就房款另行协商，错过原定的交款交房时间，这并非是上诉人一人所致，一审法院不能忽略双方另行协商这一事实，仅依据该日未能交房来认定我方构成根本违约。基于上诉人不存在违约行为，一审法院判决上诉人需支付对方254000元的违约金自然无法律基础。即便违约，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，而非直接根据中介公司提供的格式合同，在被上诉人无证据证明其实际损失的情况下，直接认定上诉人承担20%的违约金。一审法院按照格式合同“一刀切”判决违约金，没有考虑实际损失等因素，看似公正，实则不公。自被上诉人起诉至今，房价无明显波动，其直接损失也仅限于其交首付款至今的利息损失，不过2000余元。显然一审法院判决的254000元的违约金过分高于实际损失，上诉人在一审答辩中已明确提出应予以减少，但一审法院对此根本未予审查。因此单就判决来言，其认定的违约金数额也不符合法律规定，应当纠正。孟丛丛辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。济南智通房地产营销策划有限公司述称，双方纠纷发生之后，原审第三人作为居间人一直希望双方调解处理。实际上，双方当事人也一直同意协商。本案起诉之后，鉴于被上诉人确定不再购买涉案房屋，原审第三人要求被上诉人收回其交纳的首付款，被上诉人只是回头答复和家人商量之后再处理，一直到本案一审判决送达后，经原审第三人催促，被上诉人于2020年10月23日才收回其交纳的首付款及定金，共计61万元。同时，上诉人收回了其房屋的相关证件及买卖合同。鉴于莱芜当地房价一直比较稳定，希望法庭尽量可以调解处理。孟丛丛向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件、附录。2.判令被告与第三人共同返还原告支付的房款620000元及利息；3、判令被告向原告支付违约金254000元并赔偿损失；4、本案原告实现债权的费用及诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方）、被告(甲方)、第三人（丙方）于2020年6月21日签订编号为206211《房屋买卖居间合同》一份：合同约定，被告自愿出售其位于高新区碧桂园17幢东1单元***室房屋一套给原告，总价款1270000元，过户费由被告承担。经甲乙双方协商，决定以下方式为乙方付款方式：1、2020年7月10日前，乙方将该房产的首付款人民币陆拾万元整（￥600000.00）转入甲方账户内，甲方在收到乙方上述房款当日，甲乙双方办理完成该房产的物业交割手续及交房手续。2、剩余购房款人民币陆拾柒万元整（￥670000.00），在甲乙双方办理完成该房产过户签字手续当日由乙方支付于甲方，甲方配合乙方完成该房产后期的相关手续。合同第六条约定：甲乙双方共同委托丙方为其提供房屋买卖等服务，甲乙双方同意中介服务费为12700元，该费用由乙方承担。第十一条第一款约定：合同签订后，若甲方（被告）不将该房产出售给乙方（原告），或改变交易条件的…，则视为甲方违约，由甲方向乙方支付该房产成交价20%的违约金，原定金在扣除丙方应收取的相关佣金后，剩余款项退于乙方。原告于签订合同当日向第三人缴纳购房定金20000元，并按照合同第七条第一项之约定如期缴纳首付款600000元至第三人处（因被告不提供收款账户）。按合同约定，被告在原告缴纳首付款600000元的当日，应该履行涉案房产的交割手续及交房手续，被告未按该约定履行，至今未向原告履行交付房产的义务。一审法院认为，原、被告及第三人三方签订的《房屋买卖居间合同》是三方当事人真实意思表示，合同违背法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，当事人应按合同约定履行合同相应的义务。本案中，被告陈怀印在合同签订后，未按合同约定履行，经原告及第三人多次催要，陈怀印不提供收款账户，被告的此行为，造成合同不能继续履行，为维护守约方的合法权益，被告应承担合同约定的违约责任。原告要求1、与被告陈怀印解除原被告双方签订的《商品房买卖居间合同》；2、第三人返还原告支付的房款607300元（已扣除原告应支付的中介费12700元）；3、判令被告陈怀印向原告支付违约金254000元的诉讼请求，予以支持。原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。判决：一、解除原告孟丛丛与被告陈怀印、第三人济南智通房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、第三人济南智通房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告孟丛丛购房款607300元；三、被告陈怀印支付原告孟丛丛违约金254000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6270元，由原告负担64元、被告负担6206元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交评估报告一份，该评估报告显示涉案房屋评估价值为128.05万元，拟证明根据该评估报告，结合原审第三人关于莱芜区房价一直平稳的陈述，孟丛丛的实际损失应为1.05万元。经质证，孟丛丛认为陈怀印提交的评估报告系其单方委托鉴定，不予认可。目前，此类房屋价格在140万元左右。原审第三人对该证据无异议。孟丛丛提交房屋差价网络截图一份，拟证明目前房屋的差价。经质证，陈怀印认为该证据系网络截图，对该份证据的真实性有异议，图片上反映的价格是精装修带车位的价格，如扣除车位及精装修费用与涉案房屋的价格所差无几，且该份证据具有个案性，不具备普遍性，仅是对其出卖方的一个报价，不能证明被上诉人的主张。原审第三人对该证据有异议，莱芜当地房价总体平稳，一审中，陈怀印同意按原价继续出售，如果孟丛丛认为房屋价格上涨，双方当事人可以继续履行合同。如果双方不同意继续履行，可以协商解决。原审第三人提交孟丛丛出具的收款条一份、跨行转账回单一份，拟证明原审第三人于2020年10月23日向孟丛丛退还首付款60万元，定金1万元。经质证，陈怀印及孟丛丛均对该证据无异议。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，原审第三人在扣除1万元中介费后，于2020年10月23日向孟丛丛退还涉案的房款60万元及定金1万元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案当事人二审的争议焦点为：一、涉案的合同应否解除；二、违约责任如何认定；三、一审程序是否违法。关于争议焦点一，涉案合同第七条约定，在2020年7月10日前，孟丛丛将房屋的首付款60万元转入陈怀印账户，陈怀印在收到孟丛丛上述房款当日，双方办理完成该房屋的物业交割手续及交房手续。第十一条第三款约定，若陈怀印逾期交付该房屋超过10日，孟丛丛可以解除本合同。因陈怀印未提供收款账号，孟丛丛在合同约定的2020年7月10日之前将首付款60万元转至原审第三人的账号，履行了合同约定的义务，但陈怀印未在合同约定的期限内办理物业交割手续及交房手续，且逾期超过10天，故孟丛丛要求解除合同的主张符合合同约定，因此，一审法院判决解除涉案的合同并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，因陈怀印未提供收款账号，孟丛丛在合同约定的2020年7月10日之前将首付款60万元转至原审第三人的账号，履行了合同约定的义务。虽在合同签订后，双方协商增加房款，但双方并未对补充协议达成一致，故双方当事人均应当按照原合同履行。陈怀印未在合同约定的期限内办理物业交割手续及交房手续，构成违约，应当承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，涉案合同约定，如果陈怀印违约，应当由陈怀印向孟丛丛支付该房产成交价20%的违约金即254000元。陈怀印主张双方约定的违约金过高，应当予以调整。经审查，双方于2020年6月21日签订合同，孟丛丛于2020年8月7日提起诉讼，时间较短，且现阶段的房价未出现大幅度的波动，故双方约定的违约金过高，应当根据孟丛丛的实际损失调整违约金。关于孟丛丛的损失，陈怀印主张，根据其自行委托鉴定的评估报告显示，涉案房屋上涨1.05万元，系孟丛丛的实际损失。孟丛丛主张其损失为：1.中介费1万元；2.一审诉讼期间的律师费1万元；3.由于所租房屋9月到期，导致房屋续租12个月，共1.2万元；4.房屋差价损失8万元左右；5.首付款在原审第三人处产生的利息损失；6.由于孟丛丛需要买现房，产生的过户费8万元左右；7.其他名誉损失。原审第三人主张，涉案房屋的价格符合当时的市场行情，房价基本稳定，但房屋交易时一般由买房人承担过户费用，而涉案合同约定由卖房人承担。对此，本院认为，从涉案房屋签订之日至孟丛丛提起诉讼之日，不足两个月，时间较短，结合作为中介机构的原审第三人的陈述及目前的房屋售价情况，涉案房屋所在小区的房价比较平稳，现陈怀印自认房屋增值1.05万元，本院对该房屋差价损失予以认定。根据房地产市场的交易惯例，一般由买受人承担过户费用，而涉案合同约定由出卖人承担，陈怀印自行委托的鉴定报告亦不包含相应的过户费用，孟丛丛另行购买房屋需要增加相应的过户费用，故该过户费用应当认定为孟丛丛的差价损失。孟丛丛自认过户费用为8万元，低于陈怀印在上诉状中认可的过户费用，故本院对孟丛丛该主张予以认定。因此，本院认定涉案房屋的差价损失为9.05万元（1.05万元+8万元）。关于中介费1万元，系陈怀印违约导致孟丛丛产生的损失，本院予以认定。关于律师费，我国未施行强制律师代理制度，且无明确的合同约定，孟丛丛亦未提交证据予以支持，故本院对该部分费用不予认定。关于房屋租金损失，因孟丛丛未提交证据予以证实，故本院对该部分费用不予认定。关于利息损失，本院已经支持房屋差价损失及中介费损失，足以弥补孟丛丛的损失，故本院对孟丛丛主张的该损失不予支持。关于名誉损失，与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。综上，因陈怀印违约给孟丛丛造成的损失为10.05万元（9.05万元+1万元）。根据上述法律规定，陈怀印应当向孟丛丛支付的违约金应当调整为130650元（10.05万元×1.3）。关于争议焦点三，陈怀印虽主张其向一审法院提出反诉，要求孟丛丛继续履行合同并赔偿陈怀印的损失，但陈怀印并未缴纳案件受理费，且一审法院对涉案合同应否解除及违约责任的承担进行了审理，并未影响陈怀印的实体权利。陈怀印主张一审法院违反调解原则径行判决，程序违法，但本案非必须适用调解的案件，故本院对陈怀印该主张不予支持。关于案件受理费的分担，一审法院虽判决购房款607300元由原审第三人向孟丛丛返还，但该款项系由于陈怀印不提供银行账号，导致原审第三人无法将上述房款向陈怀印交付，过错在陈怀印，故一审法院判决相应的案件受理费由陈怀印承担并无不当。综上所述，上诉人陈怀印的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初4800号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初4800号民事判决第三项“被告陈怀印支付原告孟丛丛违约金254000元”为“限上诉人陈怀印于本判决生效之日起十日内向被上诉人孟丛丛支付违约金130650元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6270元，由上诉人陈怀印负担5294元，被上诉人孟丛丛负担976元。二审案件受理费12540元，由上诉人陈怀印负担10588元，被上诉人孟丛丛负担1952元。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二一年一月六日书记员 薛嘉丽