上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终14148号上诉人（原审被告,反诉原告）：上海礼晗酒店管理有限公司，住所地上海市松江区文诚路******。法定代表人：李秋兰，执行董事。委托诉讼代理人：田长荣，男，上海礼晗酒店管理有限公司股东。被上诉人（原审原告，反诉被告）：欧润（上海）投资有限公司，住所地，住所地上海市长宁区虹桥路****iv>法定代表人：闫海燕，董事长。委托诉讼代理人：于国兵，上海国瑜律师事务所律师。上诉人上海礼晗酒店管理有限公司（以下简称礼晗公司）因与被上诉人欧润（上海）投资有限公司（以下简称欧润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初7378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人礼晗公司的上诉请求：一、变更一审判决中礼晗公司仍需将2018年9月至11月的租金人民币（下同）158,169.83元支付给欧润公司的判决；二、变更一审判决中对房屋起租期不作调整的判决。二审审理中,礼晗公司明确其上诉请求以上诉状中记载的上诉请求为准。事实和理由：一、一审判决书已确认2018年1月9日李某与欧润公司签署的合同及2018年11月30日欧润公司与礼晗公司的租赁合同均为有效合同，且欧润公司与礼晗公司的合同第四条第4款约定，李某与甲方的原有的争议，甲方有权对李某行使追偿权，而不影响本合同正常履行。根据2018年11月30日的租赁合同约定欧润公司不该向礼晗公司追偿2018年9月至11月的租金人民币（币种下同）158,169.83元；二、租赁合同明确规定，租赁房屋经营使用用途为酒店宾馆，但欧润公司怠于提供相关资料，导致欧润公司与礼晗公司签订合同后，迟迟无法达成房屋租赁的目的，后经礼晗公司多方积极奔走自力救济，直到2018年10月25日方才具备筹建酒店的条件，故主张此日期应为房屋实际起租期，开始计算租金（扣除已预付租金及免租期）。被上诉人欧润公司坚持一审法院辩称意见，要求驳回上诉，维持原判。欧润公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令礼晗公司支付欧润公司房屋租金158,169.83元；2、判令礼晗公司支付欧润公司违约金，以本金158,169.83元为基数，按月息百分之2标准，从2018年9月1日起计算至实际清偿之日止。本案一审审理过程中，欧润公司变更诉请为：1、解除欧润公司与礼晗公司签订的《租赁合同书》，礼晗公司搬离并返还房屋；2、判令礼晗公司支付欧润公司违约金200,000元；3、判令礼晗公司支付欧润公司2018年9月至11月的房屋租金158,169.83元；4、判令礼晗公司支付欧润公司2020年3月起至实际搬离房屋之日止的租金（按照每年632,679.30元的标准计算）。礼晗公司向一审法院提出反诉，请求：1、判令欧润公司赔偿礼晗公司因违约不能提供消防图纸，导致礼晗公司不能及时办理酒店特种行业行政审批，延误11.5个月开业造成的直接经济损失500,000元；2、判令欧润公司因新冠疫情影响减免礼晗公司3个月租金158,000元；3、判令欧润公司退回2019年多收取的15,601元违约金；4、判令欧润公司解决上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）渗漏问题；5、判令因系争房屋所在商场生意冷清，商家极少，故将双方约定的租金标准下调10%。一审法院认定事实：2018年1月9日，欧润公司（出租方、甲方）与礼晗公司原法定代表人李某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方经营使用，面积共计1,238.12平方米，用途为酒店、宾馆。合同1-2条约定，……乙方办理相关证照时，甲方协助提供相应资料，办理证照甲方协助乙方办理，办理证照及政府收取的费用由乙方承担。合同第3-1、3-2条约定，甲、乙双方约定，甲方于2018年1月31日（交房日）前向乙方交接该房屋，该房屋租赁期限自2018年1月20日（起租日）起至2033年12月31日止，共15年。自2018年2月1日起至2018年5月30日止，共4个月，为甲方给予乙方的免租4个月装修期。乙方需承担免租装修期内产生的水、电及实际产生的费用。如果经甲乙双方协商推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。合同第4-1条约定，第1-3年租金为1.4元平方米/天，年租金632,679.30元，第一年租金每三个月支付一次，第二年开始租金每六个月支付一次，以先付后用为原则。合同6-1条，甲方负责该房屋楼顶、墙面防水、防漏工程。如果房屋交付后，发生渗水、漏水的情形，因甲方原因造成的甲方负责维修，因乙方原因造成乙方负责维修。合同第10-2条约定，甲乙双方同意，有下列情况之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向守约方支付违约金200,000元……10-2-5乙方迟延支付房租，超过20日未支付的。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年4月10日，礼晗公司成立。同日，上海市松江区市场监督管理局向礼晗公司发出《告知书》，载明礼晗公司经营范围中含以下需经批准的事项，请至审批部门批准后方可开展相关经营活动，审批事项包括食品经营许可证、公共场所卫生许可证、旅馆业特种行业许可证。其中，上海市特种行业许可证（旅馆业），需提交公安消防部门出具的符合消防要求的验收意见书和证明材料。2018年4月16日，上海市松江区公安消防支队向礼晗公司出具《建设工程消防设计审核意见书》，载明系争房屋装修工程消防设计文件的编制不符合公安部规定的消防设计文件申报要求，违反了公安部《建设工程消防监督管理规定》第十八条规定：1.未提供原建筑的防火分区图纸……。2018年11月30日，欧润公司与礼晗公司签订《租赁合同书》一份。该合同约定，欧润公司将系争房屋出租给礼晗公司，共计面积1,238.12平方米，租赁期限自2018年1月30日起至2033年12月31日止，共计15年。自2018年2月1日至2018年5月30日止，共4个月为装修免租期。合同第四条约定的租金及支付方式为，按前三年日租金1.4元/平/天为单位计算（不含税），后续租期每叁年年租金增加百分之捌；租赁期间第一年租金按季度支付一次，一年分肆次支付，第二年开始租金按照陆个月支付，以先付后用为原则。……乙方如逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.5%计违约金，如逾期15日，甲方书面告知乙方，逾期超过20日，甲方可视作乙方违约并有权单方解除合同……2018年2月1日至2021年1月31日，每年租金为人民币陆拾叁万贰仟陆佰柒拾玖点叁元整（RMB：632,679.30），2012年2月1日至2024年1月31日，每年租金为人民币陆拾捌万叁仟贰佰玖拾叁点柒元整（683,293.70元）。本合同以甲方与李某合同为基准生效，李某与甲方原有的争议，甲方有权对李某进行追偿权，但不影响本合同正常履行，如本合同承租人不按照合同约定履行合同，对在房屋租赁期间产生的房屋租金、物业费、水电网络等相关费用，造成合同违约，甲方有权追究乙方违约责任同时要求李某承担连带责任。合同第十条第（二）款约定，甲、乙双方按照甲方与李某签订的合同为基准处理有关解除合同及违约责任相关问题。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年10月25日，礼晗公司就系争房屋取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年4月2日，礼晗公司就系争房屋取得上海市特种行业许可证。2019年5月16日，礼晗公司就系争房屋取得上海市公共场所卫生许可证。2019年7月4日，欧润公司向礼晗公司提起（2019）沪0117民初11295号案件诉讼，请求一审法院判令：1、判令礼晗公司支付欧润公司房屋租金52,723元；2、判令礼晗公司支付欧润公司违约金47,450元（以52,723元为基数，自2019年2月28日起按照日0.5%计算6个月）。该案审理过程中，欧润公司变更诉请为：判令礼晗公司支付欧润公司违约金118,626.75元（计算方式为：以263,615元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年2月28日起至2019年3月28日止，计算30日，合计39,542.25元；以210,892元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年3月29日起至2019年4月28日止，计算30日，合计31,633.8元；以158,169元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年4月29日起至2019年5月30日止，计算30日，合计23,725.35元；以105,446元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年5月31日起至2019年6月30日止，计算30日，合计15,816.9元；以52,723元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年7月1日起至2019年8月2日止，计算30日，合计7,908.45元）。一审法院于2019年9月23日作出民事判决，判令礼晗公司于判决生效之日起十日内支付欧润公司违约金15,600.24元。后礼晗公司不服，上诉于上海市第一中级人民法院，该院于2019年11月18日作出（2019）沪01民终14472号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年11月28日，礼晗公司支付欧润公司15,601元以履行上述裁判文书中确定的违约金给付义务。2020年3月3日，礼晗公司股东田长荣微信联系欧润公司工作人员吴某表示，在出现疫情的情况下，希望双方沟通协商减免优惠措施。欧润公司工作人员回复称，其任何回复都需要得到公司领导指示后才能落实，但目前未得到任何明确指令。2020年7月6日，礼晗公司股东田长荣微信联系欧润公司工作人员吴某表示，系争房屋内多个房间存在漏水，希望欧润公司收回房子自行处置。欧润公司对此未予回复。一审庭审中，欧润公司与礼晗公司一致确认，就系争房屋尚有2018年9月至11月期间租金未支付，自2020年3月1日起，礼晗公司亦未支付过租金。欧润公司称，其前案中未主张2018年9月至11月期间租金是因为礼晗公司前法定代表人李某曾表示会支付，但实际未支付，故仍应由礼晗公司承担。礼晗公司另提供礼晗公司股东女儿与案外人的聊天记录一组，以证明由于欧润公司提供的材料不全，导致礼晗公司开业延期，错过了相应项目，导致巨大的经济损失。欧润公司对该组证据真实性无法确定，并认为与本案无关，上述商业活动尚在洽谈中，不能证明礼晗公司的损失。本案一审审理过程中，一审法院于2020年10月23日组织欧润公司与礼晗公司及系争房屋所在大楼物业一同就礼晗公司主张的房屋漏水问题进行验看。礼晗公司称，系争房屋内尚有802、803、809、826、859、871号房间存在漏水。物业公司现场经查看，其中809号房屋、859号房间渗漏水系礼晗公司安装空调打洞所致，802号房间、803号房间漏水系前租客在楼顶安装锅炉打洞导致，826号房屋系屋顶天窗问题所致，871号房间漏水系墙面出现裂痕所致。查看现场时，礼晗公司称，其前法定代表人李某与欧润公司签约后，欧润公司未能提供消防图纸，欧润公司工作人员吴某表示，欧润公司并无该图纸，礼晗公司亦未要求其提供，欧润公司只提供产证。礼晗公司继而表示，系争房屋证照在田长荣入股后办出，当时是请了消防单位找了材料才办理完毕的。欧润公司工作人员另表示，李某曾提出过系争房屋漏水问题并进行了维修，当时维修费用50,000元，欧润公司称可以承担20,000元，直接从房租中扣除，李某也是同意的，但实际没有抵扣。今年大雨后，礼晗公司股东田长荣又提出维修，但欧润公司认为已经维修过了，且今年是过量的雨水，系天灾。一审法院认为：礼晗公司前法定代表人李某系为设立礼晗公司，而以自己名义与欧润公司签订了房屋租赁合同，礼晗公司成立后，亦在租赁合同书对于前述合同约定的租期、租金等予以确认，并实际享有合同权利、履行合同义务，故房屋租赁合同、租赁合同书均应视为欧润公司与礼晗公司间订立，上述合同、合同书系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。对于双方所签租赁合同书是否解除问题，欧润公司以礼晗公司迟延支付租金为由要求解除合同，然对于欧润公司主张的2018年9至11月的租金，即便礼晗公司未按期支付，欧润公司也以收取后续租金的方式放弃了对该期租金逾期支付的解除权；对于欧润公司主张的自2020年3月1日起的租金，因双方约定的租赁目的系开设酒店、宾馆，而今年年初，礼晗公司在经营受疫情影响的情况下，也曾联系欧润公司要求商谈租金减免事宜，考虑此前疫情或者疫情防控措施确实会给礼晗公司带来一定的履行困难，加之双方租赁期限较长，投入较大，且礼晗公司亦有继续承租的意愿，故对于欧润公司以礼晗公司迟延付款为由，要求解除合同、礼晗公司搬离并返还系争房屋及支付解约违约金的诉请，本案中均不予支持。但此为考量此前的疫情因素，方才给予礼晗公司此次租金迟延支付的谅解，本案之后，礼晗公司仍应按约履行付款义务，否则，欧润公司可依约追究其相应责任。对于系争房屋起租期是否调整问题，礼晗公司虽抗辩因欧润公司怠于履行配合办理证照义务，起租日应顺延，然系争房屋早已按约交付，而办理证照问题礼晗公司也以反诉主张赔偿责任，故即便欧润公司有相应责任，向礼晗公司承担赔偿义务即可，但双方租金支付期间仍应恪守合同约定。鉴于此，因礼晗公司并未向欧润公司支付过2018年9月至11月租金，而上述租金尚未超过诉讼时效，故礼晗公司仍需将该期间的租金158,169.83元支付给欧润公司。对于自2020年3月1日起的租金应否减免及下调问题，如前所述，疫情并非导致双方合同履行不能，关于由此带来的礼晗公司的可能影响，一审法院已在上文宽宥礼晗公司迟延付款中予以考虑。此情况下，礼晗公司仍要求欧润公司减免租金、下调租金标准依据不足，一审法院不予支持。又因按照欧润公司与礼晗公司约定的先付后用原则，现2020年3月1日至2021年2月28日止的租金支付条件均已成就，故礼晗公司应向欧润公司支付上述期间的租金共计636,906.17元。对于礼晗公司主张的因欧润公司怠于提供消防图纸而造成证照审批迟延的损失问题。一方面，欧润公司作为出租人，在明知礼晗公司租赁用途的情况下，理应积极协助礼晗公司办理证照，对于相关证照中的材料，亦有一定的提供义务，而非欧润公司所称的仅仅提供产证、权利人身份复印材料即可。另一方面，在欧润公司怠于履行上述义务的情况下，礼晗公司也可通过自力救济的方式进行减损。故考虑到欧润公司的义务、礼晗公司的减损情况、系争房屋的实际使用情况、租金支付情况以及实际损失的分摊等，一审法院依法酌定欧润公司就该问题需赔偿礼晗公司损失100,000元。关于礼晗公司要求欧润公司15,601元违约金的诉请，此系礼晗公司基于履行生效判决确定的付款义务而发生，故礼晗公司要求欧润公司退还该笔款项，于法无据，一审法院不予支持。关于礼晗公司主张的系争房屋渗漏水问题，结合现场查看情况以及漏水原因，一审法院依法认定欧润公司需对系争房屋内的802号房间、803号房间、826号房间以及871号房间漏水问题承担修复责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条的规定,于2020年11月13日作出民事判决：一、上海礼晗酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付欧润（上海）投资有限公司2018年9月1日至2018年11月30日止的租金158,169.83元；二、上海礼晗酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付欧润（上海）投资有限公司2020年3月1日至2021年2月28日止的租金636,906.17元；三、欧润（上海）投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海礼晗酒店管理有限公司损失100,000元；四、欧润（上海）投资有限公司于判决生效之日起三十日内对上海礼晗酒店管理有限公司承租的坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋内802号房间、803号房间、826号房间、871号房间的漏水问题进行修复；五、驳回欧润（上海）投资有限公司的其余本诉请求；六、驳回上海礼晗酒店管理有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币4,622元，减半收取2,311元，一审反诉案件受理费人民币5,308元，合计诉讼费用7,619元，由欧润（上海）投资有限公司负担2,940元，由上海礼晗酒店管理有限公司负担4,679元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审法院围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案中，礼晗公司认为其不应承担2018年9月至11月的三个月的租金，应由案外人李某承担，但根据双方于2018年11月30日的《租赁合同书》第三条及第四条，已经对双方的租赁期间及礼晗公司每年应支付的租金数额均有明确，且第四条4亦明确欧润公司有权对李某进行追偿，但不影响欧润公司对礼晗公司追究违约责任。由于李某系礼晗公司原法定代表人，系为礼晗公司的经营与欧润公司签订租赁合同，因此，礼晗公司认为欧润公司只能向李某追缴2018年9月至11月三个月租金，并不符合双方约定，一审法院不予采纳，本院亦同。至于礼晗公司提出直至2018年10月25日系争房屋才具备筹建酒店的条件，主张应以此日期作为房屋实际起租期。但根据双方2018年11月30日签订的租赁合同，双方依然约定租赁期限是2018年1月30日起至2033年12月31日止，2018年2月1日至2018年5月30日止为装修免租期，因此，礼晗公司单方要求变更计租日的合同条款的主张，在未得到欧润公司同意的情况下，一审法院不予支持，本院亦同，一审法院根据双方合同约定，计算租赁期间的租金，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人上海礼晗酒店管理有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,930元，由上诉人上海礼晗酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月二十九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……