杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初5780号 原告（反诉被告）：章林。 委托诉讼代理人：夏雨农，浙江之江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：沈国民。 委托诉讼代理人：赵瑜华，浙江励恒律师事务所律师。 原告章林与被告沈国民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序审理。沈国民在举证期限内提起反诉，本院合并审理后，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）章林及其委托诉讼代理人夏雨农，被告（反诉原告）沈国民的委托诉讼代理人赵瑜华到庭参加诉讼。本案经当事人和解未果。本案现已审理终结。 章林向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间签订的关于××路××号房屋的租赁合同；2.沈国民退还章林2020年1月24日至2020年3月26日期间的租金69048元（按每日1096元计算63天）、沈国民退还章林自章林实际腾退之日起至2020年6月22日期间的租金；3.沈国民退还章林押金50000元；4.本案诉讼费由沈国民承担。审理中，章林撤回了第2项关于沈国民退还章林自章林实际腾退之日起至2020年6月22日期间租金的诉讼请求。事实和理由：2019年5月22日，章林与沈国民签订《房屋租赁合同》一份，合同约定由章林向沈国民承租位于杭州市西湖区××路××号××楼房屋用于经营网吧。双方约定租金为每年400000元，租金半年一付，押金为50000元。章林承租后开设杭州宥安网络技术有限公司经营网吧。合同签订后章林支付了50000元定金和第一期半年房租200000元。2019年12月章林通过转账方式支付了第二期房租200000元，租金支付至2020年6月22日。2020年1月23日因国内“新冠病毒”爆发，根据相关政策章林经营的网吧作为文化娱乐场所被要求停止营业。直到2020年3月26日，相关部门才允许网吧等人员密集场所有序开放。2020年3月26日后尽管网吧可以开放经营，但作为人员密集的重点控制场所，网吧经营业绩一落千丈，无法维持基本开支，一直亏损经营。章林认为，双方签订《房屋租赁合同》为经营网吧所用，“新冠病毒”对网吧经营影响巨大。章林因情势变更原因无法实现合同目的，故要求解除双方之间的租赁关系，退还押金并要求免除关停期间的租金。双方未能就争议事项达成一致意见，特诉至法院。 沈国民辩称，章林以疫情导致网吧经营不善的情势变更为由要求解除租赁合同，缺乏事实及法律依据。租赁合同的目的是承租方占有使用房屋本案中即为能够开设网吧，出租方获得租金。目前国内疫情控制良好，网吧等娱乐场所已恢复正常经营。国家并没有政策要求网吧在租赁期限内一律关停，也没有证据证明承租房屋因政策调整已不符合开设网吧的条件，这才构成合同法中导致合同基础、合同目的丧失的情势变更。本案中，网吧经营获利不是双方租赁合同的的目的，而是章林投资经营中须承担的经营风险，每个经营者均应当为自身的经营行为和投资判断负责。沈国民考虑章林至今未付租金的实际情况，为避免双方损失扩大，同意本诉要求法院判令解除合同的诉请，但前提是适用单方解除合同违约金的约定。关于退还停业期间租金没有法律及事实依据，要求驳回章林的诉请。 沈国民向本院提出反诉请求：1.章林立即支付逾期未支付的租金210000元；2.章林支付逾期支付租金的违约金39200元（自2020年6月1日起，每逾期1天，按月租金的1%计算，暂计至2020年9月20日）并请求支付至判决履行之日；3.本案诉讼费由章林承担。审理中，沈国民变更诉讼请求为：1.章林立即支付2020年6月23日至法院判令合同解除期间的租金按年租金420000元的标准，计算至房屋实际腾退之日；2.章林支付逾期支付租金的违约金39200元（自2020年6月1日，每逾期1天，按月租金的1%计算，暂计至2020年9月20日）并请求支付至判决履行之日；3.章林支付单方解除合同的违约金即半年租金210000元；4.章林在法院判令解除合同之日起5日内腾退房屋；5.本案诉讼费由章林承担。事实和理由：章林与沈国民于2019年5月22日签订《房屋租赁合同》，合同约定沈国民将位于杭州市西湖区××路××号房屋出租给章林，租赁期限自2019年5月22日起至2024年6月22日，年租金400000元，半年一付，并逐年递增。按照合同约定，章林应于2020年5月支付半年度租金210000元，但章林以疫情影响为由至今未支付，给沈国民造成极大损失。 针对沈国民的反诉，章林辩称，本诉中章林已经提出了解除租赁合同关系，并且沈国民也同意，双方之间合同关系解除。提出解除的理由是因为网吧经营过程中发生的此次疫情对文化娱乐行业的影响是非常重大和深远的，能够适用情势变更的原则，不应当归责于本案双方的责任。因此，对违约金不应予以支持，且违约金的标准明显过高。对租金和关停之后、重新开启之后的租金和房屋占有使用费，希望法院按照情势变更的原则酌情予以判处。虽然在2020年3月26日之后可以开业，但作为网吧当时基本上是没人去的。关于腾退房屋的请求，章林没有意见，愿意腾退。 章林举证如下： 1、《房屋租赁合同》。证明章林承租文新路493-2号房屋。 2、收条、转账记录打印件。证明章林支付400000元租金及50000元押金。 3、营业执照照片打印件。证明章林承租房屋用于网吧开设经营。 4、微信管理群通知。证明2020年1月24日起网吧应相关部门要求暂停经营。 5、防疫指挥部文件。证明相关部门发布公告自2020年3月21日可以恢复经营，章林实际恢复经营是在3月26日。 6、微信聊天记录。证明章林告知沈国民停业和复业情况并就租金进行协商。 经质证，沈国民对章林提供的证据发表质证意见如下：证据1，真实性、合法性、关联性无异议。证明对象上，合同没有关于承租方因经营不善可单方解除合同的约定，合同约定章林应于2020年5月支付半年租金210000元，如乙方（即章林）中途退租的，须按当年年租金的50%支付违约金。证据2无异议。证据3无异议。证据4、5，真实性、合法性、关联性有异议。沈国民没有在微信群中，对文件内容不了解。沈国民并非微信群聊天成员，真实性无法核实。本案是租赁合同，网吧经营状况与沈国民无关。证据6，真实性、合法性、关联性无异议。沈国民在聊天中没有同意解除合同，双方对合同解除没有达成一致意向，是章林的单方诉求。 沈国民举证如下： 《房屋租赁合同》。证明双方具有合法的房屋租赁法律关系，章林已经过了合同约定的应当支付半年租金的期限，以及关于延期支付租金的违约金及单方解除合同的违约金的约定。 经质证，章林对沈国民提供的证据发表质证意见如下：真实性没有异议，但合同第七条第3款，对合同的解除有约定，“如遇国家政策、法令、动迁或因人力不可抗拒的原因造成本合同终止，甲乙双方根据上述条款友好协商”，本案中章林是以情势变更原则要求解除的，情势变更是不能够归责于双方之间的过错的。因此，不应由章林承担相应的违约责任。关于延期支付租金的违约金，章林已经在2020年4月向法院提起诉讼，要求解除合同。因合同是否解除尚处于不确定的情况之下，不是章林不愿意支付租金或者使用费，而是希望通过法院确定是否解除、什么时候解除之后再来确定金额，故不存在违约问题。 本院认定案件事实如下：沈国民系西湖区文新路**房屋所有权人。2019年5月22日，章林（乙方、承租方）与沈国民（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的西湖区文新路493-2号原网鱼网咖经营场所一、二、三楼出租给乙方使用；租赁期限共五年，自2019年5月23日至2024年6月22日；年租金为400000元，每半年一付，先付后租，年租金从第二年开始每年递增5%（详见附表）；第一期的半年租金，乙方当在2019年6月1日支付，2020年5月乙方需支付2020年6月23日起的半年期租金210000元；签订本合同之日起，交纳租房押金50000元，乙方不能按约履行本合同，甲方有权终止合同并没收押金；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%支付滞纳金，逾期支付租金10天以上，除支付滞纳金外，甲方有权解除合同，并收回全部出租房屋；如乙方中途退租的，须按当年年租金的50%支付违约金；甲方承诺此房屋适合经营网咖使用；如遇国家政策、法令、动迁或因人力不可抗拒的原因造成本合同终止，甲乙双方根据上述条款友好协商，协商不一致的，可提请有关部门调解或起诉当地人民法院。 上述合同签订后，沈国民将案涉房屋交付给章林，章林以杭州宥安网络技术有限公司名义对外经营网吧。2019年6月1日，章林支付了押金50000元。2019年7月1日、7月17日，章林支付半年期租金共计200000元。2019年12月10日、12月31日，章林又支付半年期租金共计200000元。此后章林未再支付2020年6月23日起的租金。 2020年1月24日，相关部门要求上网服务场所等即日起停业，恢复时间另行通告。当日，章林将其经营的网吧停业的消息通过微信告知沈国民。 2020年3月21日，杭州市新冠肺炎疫情防控指挥部发布《关于调整疫情防控措施的通告》，通告称网吧网咖等公共和经营场所即日起可恢复开放。当日，章林提出免除两个月的租金，遭到沈国民拒绝，章林遂提出考虑终止合同。2020年4月29日章林诉至本院，要求判如所请，本案进入诉前调解程序，后调解未成。2020年8月19日，本院立案受理。经查，2020年9月9日起诉状副本送达沈国民。后沈国民提出反诉。 以上事实有《房屋租赁合同》、收条、转账记录、营业执照、微信管理群通知、防疫指挥部文件、微信聊天记录结合当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，章林与沈国民签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。众所周知因出现新型冠状病毒感染肺炎疫情，浙江省在2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，2020年3月21日杭州市新冠肺炎疫情防控指挥部发布通告称网吧网咖等公共和经营场所即日起可恢复开放，而案涉租赁合同的租赁期间涵盖上述疫情期间，章林为响应政府部门防控要求而停业是不争的事实，并对后期合同履行产生了较大影响。其已支付的租金中包含了因受新冠疫情影响停业期间的相关租金，在此情况下双方对该期间内租金的减免进行了协商，但未果。现章林作为承租人适用情势变更原则请求解除合同，于法有据，故案涉租赁合同应予解除，解除时间应为起诉状副本送达沈国民之日即2020年9月9日。本院根据当前的经济恢复态势及章林自身的经营状况，结合公平合理的法律原则和损失共担的抗疫精神，酌情免除章林已支付的一个月租金。合同解除后，章林应腾退案涉房屋并交还沈国民，章林在沈国民处的押金50000元亦应予退还。另经计算，章林应按合同约定支付自2020年6月23日至合同解除前共79天的租金为92167元（420000元÷12个月÷30天×79天）；合同解除后章林仍继续占用该房屋至今，应支付相关的占用费，占用费参照当期租金标准计算至房屋实际腾退之日止。合同履行中，章林虽存在未按约支付租金的情形，但在2020年5月应付下一期租金之前，章林即已诉至本院要求判令解除合同，因此时合同能否解除尚处于不确定状态，故章林不构成恶意拖欠租金，且合同订立之时章林即已支付押金担保合同之履行，故沈国民主张的逾期付款违约金和单方解除合同违约金，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会通过）第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、章林与沈国民于2019年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除； 二、章林于本判决生效之日起十日内将西湖区文新路493-2号原网鱼网咖经营场所一、二、三楼腾退给沈国民； 三、章林于本判决生效之日起十日内支付沈国民租金92167元； 四、章林于本判决生效之日起十日内支付沈国民自2020年9月10日起至上述第二项确定的房屋腾退履行之日止按当期年租金标准计付的占有使用费； 五、沈国民于本判决生效之日起十日内退还章林已付的一个月租金33333元； 六、沈国民于本判决生效之日起十日内退还章林已付的押金50000元； 七、以上第三、五、六项相抵，章林支付沈国民租金8834元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 八、驳回章林的其他诉讼请求； 九、驳回沈国民的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1340元，由章林负担402元，沈国民负担938元。反诉案件受理费减半收取2519元，由沈国民负担。 章林于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；沈国民于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二一年一月十八日 书记员  赖芳