四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川18民终42号 上诉人（原审原告）:平莉，女，1970年8月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张钢，雅安市雨城区维权法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：雅安市三诚房地产开发有限公司，住所地：四川省雅安市雨城区大北街**。 法定代表人：何佩生，经理。 委托诉讼代理人：蔡麒麟，雅安市雨城区雨城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张显成，雅安市雨城区雨城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：雅安吉选商业经营管理有限公司，住所地：四川省雅安市大北街温州商城。 法定代表人：何宗义，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨洋，四川思创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓蓉，四川思创律师事务所律师。 上诉人平莉与被上诉人雅安市三诚房地产开发有限公司（以下简称三诚公司）、被上诉人雅安吉选商业经营管理有限公司（以下简称雅安吉选公司）租赁合同纠纷一案，四川省雅安市雨城区人民法院于2019年10月23日立案后，于2020年1月2日作出（2019）川1802民初2313号民事判决书。三诚公司对该判决不服向本院提起上诉。本院审理后于2020年3月31日作出（2020）川18民终217号民事裁定书，裁定撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2019）川1802民初2313号民事判决，将案件发回一审法院重审。四川省雅安市雨城区人民法院于2020年5月7日另行立案后，于2020年6月3日依职权追加雅安吉选商业经营管理有限公司（以下除判决主文外简称吉选公司）作为第三人参加诉讼，并于2020年10月20日作出（2020）川1802民初942号民事判决。平莉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平莉上诉请求：一、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法予以改判；二、本案一、二审案件受理费由三诚公司承担。事实和理由：一、本案发回重审的一审中忽视平莉对温州商城28号、33号商铺拥有的物权，造成认定事实错误，适用法律错误；二、一审中认定平莉与三诚公司签订的“补充协议”是商品房预售合同纠纷实属认定事实错误；三、本案一审判决未能准确认定本案的法律关系，是导致本案错误的主要原因。本案诉争的“补充协议”形式上虽然是以商品房购销合同的补充协议的方式来拟定的，但实际合同内容与商品房销售合同并无关联，内容更符合租赁合同的特征；四、一审未对雅安吉选公司的诉讼地位和雅安吉选公司使用平莉商铺墙面及通道的合法性作出认定造成本案事实认定不清，判决结果错误。 三诚公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。平莉的上诉请求及事实理由均不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 雅安吉选公司述称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审判决并未否定平莉对案涉房屋的权属，而是在认可平莉对案涉房屋物权的基础上对本案进行的审理。二、《补充协议》系买卖合同的从合同，其性质为买卖合同，协议合法有效，对当事人具有约束力。三、雅安吉选公司对墙体及通道的使用并未侵犯平莉的财产权益。 平莉向一审法院提出诉讼请求：1．判决三诚公司将平莉购买的雨城区“温州商城”商铺面墙与步行通道恢复至平莉购买时的初始状态；2．本案诉讼费由三诚公司承担。本案一审审理过程中，平莉变更并明确第一项诉讼请求为：判令三诚公司将购房补充协议约定的平莉商铺轴线方向墙面恢复为玻璃墙面并沿轴线方向开一道门。 一审法院查明：2006年4月28日，雅安市大三和房地产开发有限公司（以下简称大三和公司）作为出卖人与作为买受人的平莉签订《商品房买卖合同》及《温州商城商品房买卖补充协议》，主要约定：买受人以1103000元的总价款购买06-001商品房预售许可证项下位于四川省雅安市雨城区中大街“温州商城××层××号房屋。该合同约定建筑面积为82.49平方米，用途为商业，属框架结构。合同附件三载明的装饰、装修标准包括：“门窗：玻璃地弹门”。合同签订后，平莉付清了全部购房款，并已于2008年6月办理了房屋所有权、土地使用权登记。房屋所有权证号为雅房权证市字第0××1号，房屋坐落于四川省雅安市雨城区××街××号“温州商城”1楼附26号，建筑面积为83.45平方米。国有土地使用权证号为雅市国用（2008）第2××9号。 2006年8月2日，大三和公司作为出租方与作为承租方的双流华阳红旗连锁商场有限公司就案涉房屋周边“温州商城”A区第一层建筑面积为1,800平方米，第2层建筑面积为3,563平方米的房产租赁事宜签订《租赁合同》，租赁用途为开设超市，租赁期限为12年，自2007年8月8日至2019年8月7日止。 2007年5月11日，大三和公司作为甲方与作为乙方的双流华阳红旗连锁商场有限公司和作为丙方的吉选公司签订了《协议书》。协议约定，签订协议后，原甲方、乙方签订的租赁合同（附件一）中乙方的所有权利义务随之转移至丙方，甲方亦同意。 2007年8月15日，大三和公司作为甲方与作为乙方的平莉签订《补充协议》。双方约定：“乙方购买甲方的A区28、33号房甲方把原退道改成超市经营后对乙方的补偿问题达成如下协议：一、A区28、33号沿中间走廊部位，施工图轴线方向不开门。超市在12年经营期内沿这面墙方向不破坏结构的情况下可自由布置，乙方表示同意。二、甲方对乙方一次性经济补偿120,000元整。三、甲方对乙方经济补偿后即可认为乙方所购房屋轴线方向为固定砖砌墙体，也不对该墙体及通道提出使用要求。本协议一式四份，由甲、乙双方各执两份，与原购房合同具有同等法律效力。”协议签订后，大三和公司向平莉支付了120,000元，平莉接收了案涉房屋。 2019年11月14日，大三和公司变更名称为三诚公司。 另查明，大三和公司已将前述出租给吉选公司的房屋对外出售。吉选公司在前述租赁物内经营超市至租赁期满后，仍继续使用租赁物，截至法庭调查结束时，仍在前述租赁物内经营超市。 再查明，案涉《商品房买卖合同》附件一房屋平面图和房屋所有权证中的房地产平面图载明平莉所购买的房屋为一间矩形房屋，门窗应在东面或南面，但均未标注开门的具体方位。平莉所购房屋出入口现处于南面墙体。东面墙体即为平莉主张的轴线方向墙体。该争议墙体结构现状与交房时一致，无门洞。外墙紧邻吉选超市经营范围内的摊位，且有货柜紧贴其上。 一审法院认为，三诚公司与平莉签订《商品房买卖合同》及《温州商城商品房买卖补充协议》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于依法成立的有效合同，应受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于：1、平莉与三诚公司于2007年8月15日签订的《补充协议》的性质如何认定，内容如何理解？2、三诚公司是否负有将平莉商铺轴线方向墙面恢复为玻璃墙面并沿轴线方向开一道门的义务？对此一审法院分析评判如下： 从案涉《补充协议》的内容来看，并未涉及租赁物、租金等与租赁有关的内容。“与原购房合同具有同等法律效力”的表述形式更加突显了该《补充协议》系主合同即买卖合同的从合同。合同性质应为商品房预售合同，而非租赁合同。《补充协议》内容中“12年经营期内”的表述，仅出现在第一条中关于合同当事人之外的超市有关内容的约定中。第二条明确约定“甲方对乙方一次性经济补偿120,000元整”。显然，经济补偿为甲乙双方合同当事人之间的一次性补偿。第三条约定“甲方对乙方经济补偿后即可认为乙方所购房屋轴线方向为固定砖砌墙体，也不对该墙体及通道提出使用要求”。结合平莉在签订该《补充协议》后接收了房屋的事实不难理解，该条约定属于对原主合同内容中关于标的物即房屋交付标准的变更，且已明确约定补偿后，即可认为平莉所购房屋轴线方向为固定砖砌墙体。根据本院查明的事实，本案案由应为商品房预售合同纠纷，而平莉主张其与三诚公司之间，除商品房预售合同关系外，还存在租赁合同关系。平莉对租赁合同关系的成立负有举证证明责任。本案中，平莉提交的证据不足以证明其主张的租赁合同关系存在，应由其承担相应的不利后果。 综合前述分析，从本案事实来看，三诚公司对平莉进行经济补偿并依约交付案涉房屋后，并无再次对争议墙体进行改造的合同义务。平莉要求三诚公司恢复争议墙体为玻璃墙面并沿轴线方向开一道门的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回平莉的诉讼请求。案件受理费500元，由平莉负担。 二审中平莉提交两组证据材料，第一组：雅安市人民政府网站一则新闻内容截屏打印件，拟证明温州商城没有大型商业超市的规划；第二组：住建部门关于温州商城的档案复印件5页，拟证明案涉通道并不属于雅安吉选公司，属于全体业主共有，28号、33号铺面属于平莉所有。三诚公司质证认为，对第一组证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可；对第二组证据材料的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。雅安吉选公司质证认为，对于第一组证据材料的真实性和关联性不予认可；对第二组证据材料的真实性、合法性予以认可，但是该部分证据材料不能达到平莉的证明目的。在案涉《补充协议》中平莉已经和三诚公司达成协议，对于交付标准进行了辩称，协议明确载明平莉认可房屋轴线方向为固定墙体，也不再对墙体和通道提出任何使用要求。本院认为，对于平莉二审提交的两组证据材料与本案待证事实之间不具有关联性，本院不予采信。 二审中三诚公司与雅安吉选公司未提交新的证据材料。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：1.本案各方当事人对一审查明的案件事实均无异议；2.平莉在二审中自认案涉房屋轴线方向墙体并未改造为砖砌墙体。 本院认为，平莉与三诚公司之间所签订的《补充协议》内容第一条“一、A区28、33号沿中间走廊部位，施工图轴线方向不开门。超市在12年经营期内沿这面墙方向不破坏结构的情况下可自由布置，乙方表示同意。”及第三条“三、甲方对乙方经济补偿后即可认为乙方所购房屋轴线方向为固定砖砌墙体，也不对该墙体及通道提出使用要求。”的约定均不涉及平莉将自身不动产交付三诚公司使用、收益的内容，不符合租赁合同特征，平莉主张双方存在租赁合同关系的理由不能成立。平莉与三诚公司之间《补充协议》所约定内容实际是三诚公司利用平莉所有的不动产，以提高自身不动产的效益，在《补充协议》约定的12年期间当中对平莉就该部分不动产相应权利的行使进行限制。该约定内容并不属于对买卖合同内容的补充，更非三诚公司对平莉所有的部分不动产的购买，一审认定《补充协议》为房屋买卖合同的从合同属于商品房预售合同不当，二审予以纠正。 至本案诉讼时，三诚公司与平莉之间订立的《补充协议》约定的十二年期限已经届满，双方合同已经履行完毕。平莉对案涉温州商城28号、33号铺所享有的相应权利的行使不再受到《补充协议》约定内容的拘束，平莉可以在法定权利范围内对自身所拥有的不动产进行合理的使用。三诚公司并未占有平莉所有的不动产，平莉二审中也自认三诚公司对案涉28、33号沿中间走廊部位施工图轴线方向墙面并未进行改造，平莉依据《补充协议》要求三诚公司恢复墙面及通道缺乏相应的事实和法律依据，依法不能成立。至于紧贴于平莉商铺外墙的货柜及吉选超市经营范围内的摊位是否影响平莉使用不动产属于另一法律关系，本案当中不作处理。因此，平莉提出的诸项上诉主张没有相应的事实和法律依据，本院均不予采纳。 综上所述，平莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律存在瑕疵，但结果正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人平莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汤 玉 审 判 员  简克红 审 判 员  邓 飞 二〇二一年一月二十日 法官助理  杨蒙珲 书 记 员  王文艺