山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终338号上诉人（原审被告）：济南唐冶帝华置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓亮，男，1972年12月2日出生，汉族，住济南市。原审被告:山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司，住所地山东省济南市。法定代表人：刘丹，负责人。上诉人济南唐冶帝华置业有限公司（以下简称帝华置业公司）因与被上诉人张晓亮、原审被告山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司（以下简称住在房产咨询历城分公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城人民法院（2020）鲁0112民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。帝华置业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回张晓亮的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由张晓亮负担。事实和理由：一、一审判决认定双方系商品房预约法律关系属于事实认定错误。1.涉案认购书、回款单虽非张晓亮本人签字，但张晓亮向住在房产咨询历城分公司支付居间费3万元、该公司向其出具3万元的行为，证明张晓亮与其存在委托关系。因此，住在房产咨询历城分公司工作人员在认购书、回款单上“张晓亮”的签字行为属于表见代理。张晓亮按照认购书、回款单约定向帝华置业公司交付10000元定金和276412元首付购房款的事实行为属于对签字的追认和履约。任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，张晓亮与帝华置业公司签订认购书、回款单及支付涉案房产定金1000元及首付款276412元，帝华置业公司为张晓亮出具房款收据都属于履约行为。认购书、回款单对涉案房产的房号、面积、单价、总价、付款方式、付款时间、商品房销售方式、张晓亮的购房人身份和住所均以载明。认购书具备了正式房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行。认购书、回款单均系双方真实意思表示，并不违反法律规定的效力性强制规定，合同合法有效，双方应恪守履行。2.张晓亮自认双方之间是口头商品房买卖合同，帝华置业公司也认为双方之间是商品房买卖合同法律关系。根据民法自愿原则，法院没有事实根据认定双方之间是商品房预约合同关系。二、即便双方是商品房预约法律关系，也没有解除商品房预约合同关系的事实根据和法律依据，不符合法律规定的解除条件。双方签订认购书、回款单后，张晓亮依约支付涉案房产定金10000元及首付款276412元，帝华置业公司为张晓亮出具房款收据，这都是对认购书实际履行。其后，帝华置业公司多次催促、通知张晓亮签订《济南市商品房买卖合同》，办理备案。但张晓亮出于投资购房、高价转卖，赚取差价的目的，拖延签订《济南市商品房买卖合同》。由于房产市场价格走低，张晓亮赚取差价的目的难以实现，现市场房价已低于原购买价。因此，张晓亮以“被告拒不和原告签订《买卖协议》”为由，恶意起诉帝华置业公司双倍赔偿，解除口头买卖合同。此前张晓亮从未对认购书、回款单和付款事项提出质疑。住在房产咨询历城分公司出具的收据已明确告知张晓亮收取服务费，从2018年4月5日至2020年6月1日，两年多的时间，张晓亮从未提出质疑，住在房产咨询历城分公司和帝华置业公司没有任何过错。即便是住在房产咨询历城分公司有过错，也不能导致张晓亮与帝华置业公司签订认购书合同目的无法实现。张晓亮与帝华置业公司签订认购书的目的是签订商品房销售本约合同，帝华置业公司提交证据证明多次催促、通知张晓亮签订本约合同《济南市商品房买卖合同》，张晓亮合同目的完全能够实现。但因张晓亮出于投资购房、高价转卖，赚取差价的目的，拖延签订本约合同《济南市商品房买卖合同》。因张晓亮的恶意行为，至今没有签订《济南市商品房买卖合同》。如果张晓亮与帝华置业公司签订《帝华广场认购书》的合同目的是购买商品房的话，涉案房产已经登记在张晓亮名下，并已具备交房条件。因此，张晓亮购房的合同目的也能实现。社会资源的流转有利于社会财富的增加，合同法的基本价值取向是鼓励交易。除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。在交易相对人存在一般违约的情况下，尤其是如果解除合同将导致社会财富的不当浪费时，不宜支持当事人解除合同。从本案在案查证事实看，案涉商品房总价款476142元，张晓亮已经支付购房款286412元，尚有190000元按揭贷款由于张晓亮自己的原因没有办理。帝华置业公司没有任何违约行为。况且涉诉房屋已经具备交付条件。因此，在目前情况下，相较解除合同关系，维持合同效力更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止产生其他社会问题。三、一审判决第三项属认定事实错误。张晓亮购房过程中，帝华置业公司没有过错行为。住在房产咨询历城分公司出具的收据明确告知张晓亮收取服务费，两年多的时间，张晓亮从未提出质疑。帝华置业公司将涉案房产登记在张晓亮名下，占用涉案房产。张晓亮依约应该支付购房款286412元。帝华置业公司不存在占用资金行为，张晓亮恶意目的解除商品房买卖合同，由于市场房价走低，反而给帝华置业公司造成经济损失。因此，帝华置业公司不应向张晓亮支付占用资金利息。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法认定事实，依法撤销一审判决，驳回张晓亮的诉讼请求。张晓亮辩称，1.一审法院判决认定帝华置业公司与张晓亮之间是商品房预约法律关系，完全正确。本案中，双方从未签订任何纸质或电子的《商品房买卖合同》。当时过程如下:2018年4月3日，张晓亮将自己的卡交给置业顾问，授权其支付，置业顾问告知张晓亮因为是刷卡，非现金业务，恐怕不能即时到账，几日后才能拿到《收据》，张晓亮说可以。数日后，张晓亮拿到《收据》，又过多日后才发觉《收据》的收款方不是帝华置业公司，马上致电帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司质疑所缴纳购房款中的3万元，为何无端被冠以居间费用，而两公司均不做任何解释。故，张晓亮拒绝签订任何纸质或电子协议。涉案的认购书、回款单系帝华置业公司为了此次诉讼而伪造。双方属于口头预约法律关系。2.帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司存在的欺诈行为是张晓亮要求解除双方预约法律关系的直接原因。⑴.帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司之间签订的《帝华广场渠道分销合作协议》因没有向购房人张晓亮进行提前告知，属双方私下串通，为共同欺诈侵害购房人利益的“套路”协议。⑵.住在房产咨询历城分公司，没有和购房人张晓亮签订任何《居间服务合同》。⑶.住在房产咨询历城分公司没有向张晓亮提供任何居间实际服务。⑷.张晓亮将自己的卡交付给帝华置业顾问刷卡付款，几日后拿到《收据》。关于收款方，张晓亮绝对不知情。⑸.国家住建部早在2016年(购房时间是2018年4月)就出台文件，《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护市场秩序的通知》里面明确规定了9种不正当的经营行为，其中第(六)条:商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；第(七)条:以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。济南市住建局也有禁收所谓“居间费”的明文规定，张晓亮已经向一审法院提交了证据光盘。帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司共同伪造认购书、回款单亦证明其欺诈行为，试图将双方的预约法律关系非法改变成本约法律关系，并强加给张晓亮。3.帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司在与张晓亮协商认购商品房过程中，因未告知收取3万元居间服务费的欺诈行为，致使双方的预约关系无法转变成本约关系。4.张晓亮发现所谓“居间费”的猫腻，时间大约是交款的半年后。张晓亮曾多次致电帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司，要求就所谓“居间费”、房屋单价、总价双方见面确认，但是其认为既然收受了张晓亮的316412元购房款，完全掌握了主动权或霸权，所以拒绝解释，置之不理，反而逼迫张晓亮立刻缴纳尾款，否则立刻转卖他人，致使张晓亮在长达接近2年的时间里无助的等待。5.张晓亮非法律专业人士，且本案无律师代理，对于法律根本不懂，所以误把“预约合同”关系认为成“口头买卖合同”关系。帝华置业公司的上诉状多次强调张晓亮自己认可“买卖合同”关系，逼迫张晓亮自己承认“买卖合同”关系，故意误导，其目的不言而喻。其实双方到底是什么关系，由法院依据证据来决定，非双方自由认可。6.帝华置业公司认为，其与张晓亮之间，即便是商品房预约法律关系，也没有解除商品房预约合同关系的事实依据和法律依据，不符合法律规定的解除条件。张晓亮非法律专业人士，不会引用法律条文论证，但是可以用通俗语言说明:老百姓买套房子很不容易，帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司却为了欺诈张晓亮的3万元，故意模糊房屋价格，巧立名目，隐蔽收费，伪造pos单小票签名，隐瞒事实真相，置国家住建部规定于不顾，为继续榨取剩余购房款，铤而走险，伪造认购书、回款单，无任何诚信。7.上诉状提及“维护合同”有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他社会问题。“维护合同”只是维护开发商的“一己之私”。经企查查、天眼查，自石家庄帝华到济南开发以来共注册6个开发公司，涉诉4162件，帝华开发商就是用这样的数字维护市场交易秩序的稳定吗?防止了衍生其他社会问题，帝华开发商制造了大量的社会矛盾，给政府带来多少麻烦，帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司却用“维护合同”的法律武器为自己的私利遮羞。请求二审法院依法认定事实，维持原判。张晓亮向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除原告张晓亮和被告帝华置业公司之间的口头买卖合同；2.请求法院依法判决被告帝华置业公司、被告住在房产咨询历城分公司双倍返还张晓亮购房款￥632,824元；3.诉讼费由被告帝华置业公司、被告住在房产咨询历城分公司承担。一审法院认定事实：2018年4月5日的两份收据，金额分别为3万元、1万元，收款事由分别为服务费、定金，分别盖有住在房产咨询历城分公司、帝华置业公司的财务章。2018年4月11日的收据载明，金额276412元，交款人张晓亮，广场XXXX公寓款，收款方式转账，盖有帝华置业公司财务章。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：帝华置业公司（甲方）与住在房产咨询历城分公司（乙方）于2017年12月27日签订《帝华广场渠道分销合同协议》，该协议约定：合同期限自2017年12月27日至2018年12月30日；甲方同意乙方通过线上、线下实体服务等渠道为帝华广场项目提供分销服务；公寓房源乙方收取每套3万元服务费；客户认购时有乙方直接向客户收取以及双方权责、合同生效等条款。关于《帝华广场认购书》、《帝华广场回款单》上的签字、指纹手印，张晓亮否认系其本人的签名、手印，并且申请鉴定，庭后当事人无法达成和解，帝华置业公司出具说明认可上述签名、指印非张晓亮本人所签、所捺，张晓亮撤回鉴定申请。一审法院认定，《帝华广场认购书》、《帝华广场回款单》非张晓亮亲自签名、按指印确认。根据三方当事人的陈述，结合庭审质证的证据，可以认定张晓亮与帝华置业公司确实就购房事项进行了协商洽谈，虽然书面的认购协议、回款单均非张晓亮签字确认，但是双方已经就认购房屋初步达成了协议，选定了房屋、约定了房款单价、总价、付款方式等条款，张晓亮与帝华置业公司已经达成了口头上的商品房预约合同，张晓亮支付了首付款后，只待双方签订正式的商品房销售合同。关于张晓亮支付4万元，除1万元定金外，其余3万元是否系居间服务费，住在房产咨询历城分公司是否提供过居间服务的事实。一审法院认定，住在房产咨询历城分公司无证据证实其向张晓亮提供了居间服务。张晓亮于2018年4月5日通过刷信用卡的方式支付了4万元，几日后取到涉案三份收据。一审法院认为，本案诉争的焦点有：一、住在房产咨询历城分公司的被告主体资格是否适格；二、帝华置业公司与张晓亮之间是商品房预约合同法律关系，还是商品房买卖合同法律关系；三、住在房产咨询历城分公司是否提供了居间服务，与张晓亮之间是否构成了居间服务法律关系;四、帝华置业公司与住在房产咨询历城分公司是否存在欺诈行为；五、本案是否适用《消费者权益保护法》双倍返还购房款。关于焦点问题一，住在房产咨询历城分公司的被告主体资格是否适格。一审法院认为，住在房产咨询历城分公司实际收取了张晓亮的3万元，并且抗辩称系居间服务费，张晓亮将帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司一并起诉，被告明确具体，住在房产咨询历城分公司系适格被告。关于焦点问题二，帝华置业公司与张晓亮之间是商品房预约合同法律关系，还是商品房买卖合同法律关系。一审法院认为，涉案的认购书，即认购协议、认购合同，是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的预约合同，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，通常情况下，购房人选定房屋并且交纳定金，双方约定签订认购书后，开发商在一定期限内保留选定的房屋，不得自行售予他人，并且约定后续正式签约、付款等事项。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的相关规定，认购书属于预约合同，只有认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，才认定为商品房买卖合同。本案中，涉案的认购书、回款单均非张晓亮本人签字，帝华置业公司与张晓亮双方之间实际上是口头上的认购协议，虽然张晓亮后续交纳了首付款，但是并未签订正式的商品房买卖合同，张晓亮也无证据证实双方就商品房买卖进行了其他口头约定事项，双方之间的口头协议也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故，本案诉争的是商品房预约合同法律关系，非张晓亮主张的口头商品房买卖合同。关于焦点问题三，住在房产咨询历城分公司是否提供了居间服务，与张晓亮之间是否构成了居间服务法律关系。一审法院认为，帝华置业公司已经在庭后认可《帝华广场认购书》、《帝华广场回款单》上的签名、手印均非张晓亮本人的，住在房产咨询历城分公司无证据证实确实提供了居间服务，其应当承担举证不能的法律后果，一审法院对该抗辩不予采信，住在房产咨询历城分公司收取3万元服务费无依据，应当予以返还。关于焦点问题四，帝华置业公司与住在房产咨询历城分公司是否构成欺诈。一审法院认为，根据《民法总则》第一百四十八条规定：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。要构成本条所规定的可得撤销的受欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司在与张晓亮协商认购商品房过程中未告知收取了3万元服务费，确实存在欺诈行为，但是并未导致张晓亮因欺诈行为而陷于错误认知并基于错误认知作出意思表示，张晓亮及时对服务费提出了异议，并未构成民法意义上的欺诈。故，帝华置业公司与住在房产咨询历城分公司的行为不构成民法意义上的欺诈，住在房产咨询历城分公司应当返还该笔款项并且支付占用资金的利息。关于焦点问题五，本案是否适用《消费者权益保护法》双倍返还购房款。一审法院认为，《消费者权益保护法》并未明确规定商品房纳入消费者权益特殊保护，张晓亮请求双倍返还无法律依据。综上所述，张晓亮与帝华置业公司之间形成了口头认购协议，实质是商品房预约合同，非张晓亮主张的口头商品房买卖合同。因帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司均未明确告知收取服务费，存有过错，张晓亮明确表示解除双方之间的合同、不再购房，张晓亮与帝华置业公司之间已经无法实现签订商品房销售本约合同的目的，故，一审法院支持其诉求，解除双方之间的口头商品房认购协议。关于收取的款项，张晓亮要求双倍返还购房款632824元，无法律依据，一审法院不予支持；帝华置业公司应退还张晓亮交纳的定金1万元、首付款276412元，住在房产咨询历城分公司应退还收取的3万元服务费，帝华置业公司与住在房产咨询历城分公司均应当承担占用资金的利息。综合考虑当事人在合同签订、履行过程中的过错程度，一审法院酌定，帝华置业公司支付张晓亮利息，以本金286412元为基数，分段计算，自2018年4月11日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。住在房产咨询历城分公司支付张晓亮利息，以本金3万元为基数，分段计算，自2018年4月5日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。判决：一、解除张晓亮与济南唐冶帝华置业有限公司之间于2018年4月5日达成的口头商品房认购预约协议；二、济南唐冶帝华置业有限公司于判决生效之日起十日内向张晓亮返还购房款286412元；三、济南唐冶帝华置业有限公司于判决生效之日起十日内向张晓亮支付占用资金的利息，以本金286412元为基数，分段计算，自2018年4月11日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司于判决生效之日起十日内向张晓亮返还收取的服务费3万元；五、山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司于判决生效之日起十日内向张晓亮支付占用资金的利息，以本金3万元为基数，分段计算，自2018年4月5日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。六、驳回张晓亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10128元，减半收取计5064元，由被告济南唐冶帝华置业有限公司负担4000元，山东住在房地产信息咨询有限公司济南历城分公司负担1064元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。帝华置业公司提交案例三份，证明类似于本案的商品房预约合同纠纷不应解除合同，应该继续履行。因为预约合同的目的是签订本约合同，本案本约合同也就是商品房买卖合同是能够签订的，是因为张晓亮进行房产投资，房价走低，恶意地不再签订商品房买卖合同。张晓亮质证认为，帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司欺诈张晓亮3万元的事实在先，为过错方，致使预约合同无法继续变为本约合同。与本案无关的案例不能作为本案的参考依据，因为每个案子各不相同。本案中因帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司有欺诈过错，致使张晓亮要求解除预约法律关系。张晓亮提交《住房和城乡建设部关于进一步规范商品房开发企业经营行为，维护房地产市场秩序的通知》，该通知明确规定不允许在商品房标价之外加价出售房屋或收取未标明的费用，证明对方存在欺诈。帝华置业公司质证认为，对证据真实性无异议，但与本案没有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为:一、帝华置业公司与张晓亮之间是否系商品房预约合同法律关系;二、帝华置业公司应否支付张晓亮相应资金占用利息。关于焦点问题一，双方之间是否为商品房预约合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。现帝华置业公司与张晓亮并未签订书面商品房买卖合同，帝华置业公司提交的《帝华广场认购书》《帝华广场回款单》中也均非张晓亮本人签字，张晓亮虽后续向帝华置业公司交纳房屋首付款，但双方实际系达成口头认购协议，其形式和内容均不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同认定标准。据此，一审法院认定双方系商品房预约合同法律关系，并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行不符合约定的，如该债务标的不适宜强制履行的，对方不能要求履行。双方达成口头房屋认购协议书在合同性质上属于预约合同，其主要义务为签订商品房买卖合同，故涉案房屋认购协议不适宜强制履行。本案中，张晓亮已通过起诉，明确表示不再与帝华置业公司签订商品房买卖合同，故一审法院判决确认解除双方于2018年4月5日达成的口头商品房认购预约协议并无不当，应予维持。关于焦点问题二，张晓亮主张的资金占用期间的利息应否予以支持。本院认为，帝华置业公司、住在房产咨询历城分公司未明确告知张晓亮收取的3万元系服务费事宜，对该3万元的收取确系存有过错，一审法院综合考虑当事人在合同签订、履行过程中的过错程度，酌定帝华置业公司支付张晓亮利息并分段计算并无不当，应予维持。综上所述，帝华置业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5596元，由上诉人济南唐冶帝华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年一月二十日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗