贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终164号上诉人（一审被告）：榕江县龙云房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522632073895810E，住所地贵州省榕江县古州镇古州北路**。法定代表人：谭绿峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：田景成，贵州维律律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：唐照华，男，1965年2月27日生，苗族，户籍地址：贵州省榕江县，现住榕江县。被上诉人（一审原告）：沈晖，女，1968年2月27日生，苗族，户籍地址：贵州省榕江县，现住榕江县。委托诉讼代理人：龙胜培，贵州省榕江县中心法律服务所法律工作者。上诉人榕江县龙云房地产开发有限公司(以下简称：龙云公司)因与被上诉人唐照华、沈晖商品房预售合同纠纷一案，不服榕江县人民法院（2020）黔2632民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙云公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.驳回被上诉人其他诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，被上诉人不存在逾期办证的违约行为，应当驳回被上诉人逾期办证违约金的诉讼请求。根据被上诉人向一审法院提交的《承诺书》能够证明，上诉人与被上诉人在《承诺书》中对逾期办证违约金的起算日期已进行约定，即2018年6月30日前未达到办证条件，有约定办证日期的业主按合同约定的日期计算违约金，没有约定办证日期的业主按《承诺书》的办证日期计算违约金，而上诉人于2018年1月2日取得榕城尚品第3栋房屋的不动产权证书，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中没有对办证日期进行约定，即上诉人于2018年6月30日前便已经达到办证条件，尚未构成违约，不应当承担逾期办证违约金。一审判决却认为上诉人应当在约定的交房时间后90日内协助被上诉人取得房屋权属证书，支持被上诉人主张逾期办证违约金共368天。属于事实认定不清，上诉人不应当承担逾期办证违约金。唐照华、沈晖答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的《承诺书》是被答辩人的单方行为，并不代表被上诉人放弃权利，是合同对办理转移登记的期限有约定的，按约定执行，约定不明的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定执行。请求驳回上诉，维持原判。唐照华、沈晖向一审法院起诉请求：判决被告支付原告逾期办证违约金34479.54元。一审法院认定事实：2016年5月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买榕江县，建筑面积160.26㎡，约定价款为468472元，约定交房时间：2016年10月1日。合同签订后。原告如约支付了合同价款468472元，双方于2016年7月17日办理了房屋交接手续，2019年5月10日，原告向被告补交了房屋面积差异款29元。合同第二十二条对房屋登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记;出卖人承诺于××年××月××日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日以内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已交付房价款的万分之一承担违约责任：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按①或②项处理：①买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金”。同时查明，2018年1月2日，被告取得榕江尚品第3栋房屋的不动产权证书。2018年1月20日，被告向业主出具《承诺书》，承诺：若2018年6月30日前达不到办理商品房不动产权登记手续的条件，有约定办证时间的按约定支付违约金，无约定办证时间的以承诺书为准，按每户总房款日万分之一支付违约金。一审法院认为,被告同时履行抗辩意见是否成立的问题。在合同履行过程中，原告已按合同约定支付了合同价款，面积差异款在房屋交付使用之后办理转移登记时双方根据房屋实际面积进行结算时才确定，交付房屋是先履行的义务，补交面积差异款是后履行的义务，被告的抗辩不成立。商品房预售合同对办理转移登记的期限约定不明确，被告应当在约定交房时间后90日内协助原告取得房屋权属证书，由于被告的原因致使原告未能取房屋权属证书的，被告应当承担违约责任。约定的交房时间为2016年10月1日，实际交房时间在约定之前，被告应当在约定交房时间后90日内协助原告取得房屋权属证书，但被告于2018年1月2日才取得“榕城尚品”3栋初始登记证书，逾期368天，应当承担违约责任。被告主张约定违约金过高，但未能举证证明，一审法院不予采纳。被告逾期期间应每日按已付购房款2?支付违约金，计34479.54元（468472×0.0002×368=34479.54）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条第（一）项、第（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决被告榕江县龙云房地产开发有限公司支付原告唐照华、沈晖逾期办证违约金34479.54元，限于本判决生效后十日内付清。案件受理费1438元，减半收取719元，由被告榕江县龙云房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：一审法院逾期办证违约金的起算点是否错误？被上诉人请求的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，上诉人具有提供“榕城尚品”3栋初始登记证书的协助义务，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。结合本院查明事实，龙云公司在2018年1月2日才取得“榕城尚品”第3栋的初始登记证书，故上诉人应当支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；”之规定，本案，《商品房买卖合同》第二十二条未明确约定出卖人转移登记的具体时间，龙云公司与被上诉人签订合同时，龙云公司并未取得竣工验收备案登记，按照上述法律规定龙云公司应当自交付房屋给被上诉人使用之日起90日即2016年12月30日（2016年10月1日加90日）前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，因此，上诉人应当支付2016年12月30日至2018年1月2日的逾期交房违约金。上诉人龙云公司上诉称应当按照龙云公司出具的《承诺书》约定的时间2018年6月30日作为逾期办证的起算点，因《承诺书》仅仅是龙云公司单方面作出的意思表示，该《承诺书》中并未有被上诉人的签字和捺印，不是双方协商一致的结果。因此，《承诺书》约定的时间不能作为逾期办证的起算点，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1438元，由榕江县龙云房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  欧阳平审判员  吴竹春二〇二一年一月二十六日法官助理罗惠书记员熊慧灵（代）