吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2827号上诉人（原审被告）：蛟河市润辉房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：吴明超，该公司经理。委托诉讼代理人：朱龙飞，该公司职员。委托诉讼代理人：贲春学，吉林江城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘炳喜，男，1936年11月6日出生，汉族，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：赵俊涛，蛟河市河南街道法律服务所法律工作者。上诉人蛟河市润辉房地产开发有限公司（以下简称润辉公司）因与被上诉人刘炳喜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润辉公司上诉请求：撤销一审法院民事判决并依法改判或者发回一审法院重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。双方签订的房屋征收安置补偿协议无效。征收主体、征收部门实施单位都不是润辉公司。润辉公司不具备拆迁主体资格，润辉公司在本案中主体不适格，应当追加征收实施单位蛟河市房屋征收经办中心为本案被告以查清事实。案涉房屋征收安置补偿协议书下方的委托单位签字盖章处，没有房屋征收经办中心盖章，也就是没有委托润辉公司签订补偿协议，该协议不发生效力。刘炳喜应当给付房款11万元，而一审法院没有判决补交11万元房款部分，反而判决立即支付违约金9000元，没有事实和法律依据。刘炳喜未按照房屋安置补偿协议补交房屋差价款，法律规定，其具有先履行义务，交一审判决对其未交齐3万元房屋价款未认定。一审润辉公司认为应交11万，所以润辉公司不存在违约情形，一审判决适用法律错误。刘炳喜辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院驳回上诉。双方签订房屋征收补偿安置合法有效。该协议书的签订符合合同法的相关规定，体现了合同双方当事人的真实意思，该协议不违反法律规定，与征收实施单位没有任何关联，该案从动迁开始一直到建设单位回迁，一切事宜完全由润辉公司经办，该协议合法有效。该协议下方委托单位没有签字盖章，与协议书没有关联。一审法院判决其交付房屋，并支付违约金没有不妥之处。润辉公司要求应补交房款11万元没有事实和法律依据，没有任何证据能够证明刘炳喜补交房款11万元的事实。通过一审庭审已经查明事实，足以说明刘炳喜未能取得产权调换房屋是因润辉公司拒绝交付房屋，理由是认为双方签订的征收补偿协议书无效，拒绝履行，故润辉公司主张的刘炳喜拒绝交付差价款与事实不符。根据本案现实情况，双方协议约定的交房时间是2018年12月31日，至今仍未交付，期间给刘炳喜造成的实际损失早已超出3万，故现其主张有违诚信也不符合实际情况，无事实及法律依据。润辉公司虽然不是房屋征收主体，但就房屋拆迁中的相关补偿与产权人双方达成的协议不违反法律法规强制性规定，是双方真实意思表示，应本着诚实守信原则履约。刘炳喜向一审法院起诉请求：1.润辉公司履行房屋征收补偿安置协议书，交付产权调换房屋；2.润辉公司按照房屋差价款3万元的30％即9000元支付违约金；3.由润辉公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月22日，刘炳喜与润辉公司签订《房屋征收补偿安置协议书》，刘炳喜将案涉房屋，建筑面积40.35平方米的房屋交给润辉公司拆除。润辉公司将坐落于书林雅苑4号楼1单元401室房屋作为产权调换房屋，建筑面积94平方米（实际交付测绘面积为94.55平方米），被拆除房屋与产权调换房屋差价款为3万元。刘炳喜保证在2017年9月26日前搬迁腾空被征收房屋，润辉公司保证在2018年12月31日前将产权调换房屋交付给刘炳喜，因润辉公司原因，延长过渡期的，自逾期日起按有关规定执行给刘炳喜补偿。协议签订后，刘炳喜按照约定将被征收房屋腾空搬迁，润辉公司至今没有按照约定交付产权调换房屋。按照蛟河市五中棚户区地块国有土地上房屋征收补偿方案规定，其中补助费：筑面积不足60平方米，按照60平方米计算，超出过渡期限按照每月15元每平方米标准发放。一审法院认为，刘炳喜与润辉公司签订的《房屋征收补偿安置协议书》合法有效，双方应共同遵守履行。润辉公司没有按照协议约定的期限交付产权调换房屋的行为已构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，润辉公司应承担违约责任，刘炳喜要求润辉公司履行协议，交付产权调换房屋应予支持。关于刘炳喜要求润辉公司按照房屋差价款3万元的30％即9000元支付违约金一节，按照蛟河市五中棚户区地块国有土地上房屋征收补偿方案规定，超出过渡期限的补助金按照每月15元每平方米标准发放，润辉公司至今未将房屋交付刘炳喜，按照此项规定，自润辉公司应交付房屋至今的补助费数额已超过刘炳喜所主张的违约金数额，是刘炳喜对自己民事权利的放弃，故刘炳喜此项主张亦应予支持。关于润辉公司辩解，其与刘炳喜签订的《房屋征收补偿安置协议书》属无效协议，因其未提供相关证据予以证明该协议存在无效的法定情形，故对其辩解，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，作出判决：一、润辉公司于判决生效后立即交付刘炳喜产权调换房屋。二、润辉公司于判决生效后立即支付刘炳喜违约金9000元。案件受理费388元，由润辉公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。润辉公司向本院提交证据：（2020）吉02民终1895号民事判决书一份。证明房屋安置补偿协议中，刘炳喜交齐房款是开发商交付房屋的前提条件，房款未交齐，开发商未交付房屋不是违约行为，不需支付违约金。交付房款是先履行义务，交付房屋是后履行义务。刘炳喜质证称，真实性无异议，对证明问题有异议。判决书所确定的相关事项时针对具体的案件作出的认定，不能作为推定其他案件的根据，结合本案，润辉公司在房屋交付过程中对差价款屡次变更，增加费用，同时截止本案诉讼，刘炳喜未收到润辉公司要求交付差价款的通知书和交房通知。故该抗辩理由不能成立。刘炳喜向本院提交证据：供热欠费通知单一份。证明润辉公司向刘炳喜下达供热欠费通知的事实。润辉公司质证称，对真实性、合法性、关联性有异议。蛟河市供热管理中心未加盖公章，不能证明是供热中心发的欠费通知。是否欠费与本案无关。本院经审查认为，对润辉公司及刘炳喜所举证据，均不能证明其所要证明的问题，本院均不予采信。本院经审理查明，刘炳喜未按照《房屋征收补偿安置协议书》约定在2018年12月31日前给付润辉公司产权调换房屋差价款3万元。本案审理中，刘炳喜认可给付该差价款并在本案中一并解决，对此润辉公司亦表示认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，润辉公司与刘炳喜签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法、有效。依据协议约定，润辉公司需在2018年12月31日前交付产权调换房屋，刘炳喜需在2018年12月31日前交付产权调换房屋差价款3万元。而润辉公司及刘炳喜均未按照协议约定履行各自义务，综合考虑双方违约情形及损失大小，一审法院判决由润辉公司给付刘炳喜交付房屋并给付违约金9000元，并无不当。关于润辉公司认为刘炳喜未交付房款（产权调换房屋差价款），其未交付房屋系为先履行抗辩的主张，本案中，协议并未约定履行顺序，其主张无事实依据。关于润辉公司向刘炳喜主张产权调换房屋差价款为11万元，无事实及法律依据。考虑审理中，润辉公司及刘炳喜均同意本案一并解决产权调换房屋差价款问题，而刘炳喜亦明确同意交纳3万元的情况，本案应由刘炳喜给付润辉公司产权调换房屋差价款3万元。综上，润辉公司关于不交付房屋及不支付违约金的上诉理由不成立。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律有不当之处。鉴于双方当事人均同意本案一并解决刘炳喜尚欠产权调换房屋差价款问题，本院就该部分一并裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：一、维持吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2217号民事判决第一项、第二项；二、刘炳喜于判决生效后立即给付蛟河市润辉房地产开发有限公司产权调换房屋差价款3万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费388元、二审案件受理费50元，由蛟河市润辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二一年一月二十日书记员  聂 力