浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初12275号 原告：诸暨市暨阳街道郭家居民区村级股份经济合作社。住所地诸暨市暨阳街道郭家居民区。 法定代表人：王满法。 委托诉讼代理人：方伟如,浙江同策律师事务所律师。 被告：诸暨市浣江之星酒店管理有限公司。住所地诸暨市暨阳街道春江路**。 法定代表人：汤云国。 委托诉讼代理人：斯友全，浙江司正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵伟忠，系公司员工 原告诸暨市暨阳街道郭家居民区村级股份经济合作社（以下至判决主文前简称郭家股份合作社）与被告诸暨市浣江之星酒店管理有限公司（以下至判决主文前简称浣江酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行审理。因案情复杂，本案转普通程序并组成合议庭，于2020年12月28日再次公开开庭进行审理。原告郭家股份合作社的委托诉讼代理人方伟如、被告浣江酒店管理公司的委托诉讼代理人斯友全均两次到庭参加诉讼。被告浣江酒店管理公司的委托诉讼代理人赵伟忠到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告郭家股份合作社向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾欠的至5月31日的租金140万元，主楼酒店移交前的占有使用费34.5万元（暂计至7月15日，要求计算至移交日）。2、判令被告承担违约给原告造成的待租期损失69万元（按主楼移交日以后暂计3个月）。事实和理由：原、被告双方2014年1月24日签订《商贸大楼租赁协议》，协议中约定租赁期限为15年，租赁时间从2014年2月14日起至2029年2月13日。甲方依约将商贸大楼交付给乙方经营使用，被告经营至2020年5月8日致函甲方，因自身经营等原因要求提前终止合同。为此，经原、被告双方协商后，《商贸大楼租赁协议》自2020年5月31日解除，双方租赁关系即同时解除。被告已支付租金至2020年2月14日，至2020年5月31日解除《商贸大楼租赁协议》，拖欠租金3个半月（每月40万）计140万元。被告于2020年6月1日将商贸大楼的裙房移交给了原告，由原告进行续租或招租；但被告没有按协议于2020年6月14日将商贸大楼主楼酒店移交退还给原告，故要求其支付移交前的占有使用费。涉案房屋租赁是长期的整个大楼租赁，由于被告的违约造成了原告巨大的租金损失，要求被告承担待租期损失（暂计3个月）。另被告原法定代表人为汤销斌，2020年4月14日变更为汤云国（非被告股东，系汤销斌父亲）。综上，请求法院支持原告诉请。 被告浣江酒店管理公司答辩称：被告自2014年1月承租原告方商贸大楼六年以来，一直依照双方间的租赁协议履行。原、被告之间有着良好的合作关系。至今被告方还垫付应由原告支付的大楼扶手安装费及自来水总管爆裂的水费损耗费用。2020年1月发生疫情后，被告方仍按约金额支付租金至2020年2月14日。2020年1月24日，被告方根据城东派出所的电话通知，自即日起停止酒店、KTV、台球网房、网吧及培训中心的经营活动(至2020年4月8日恢复)，1月28日即向原告告知，因疫情影响，已无法继续经营，2020年2月7日，暨阳街道办事处发文要求对酒店进行征用，预留隔离用房(至2020年4月8日解除)，因酒店因征用后己很少有客人入住无力经营，为减少各方的损失，至2020年5月底，被告多次与原告单位二委会领导面对面沟通商议，最终因疫情等原因，达成解除租赁协议，此时被告方已停止营业四个月。解除租赁协议签订后，被告方按约于2020年6月14日前将原承租的商贸大楼全部移交给了原告，固定装饰、装修、设施设备按原状移交给了原告，其中主楼酒店于2020年5月31日将所有门房钥匙移交给接收人员并由原告方对相关的门房进行了封闭处理。原告诉称主楼酒店未移交与事实不符。根据解除租赁协议的约定，双方应按原协议协商解决余欠租金，疫情期间的减租、征用期间的补偿，设施的折价等问题，但原告方至今未提出任何方案。另外，原租赁协议因租金数额巨大，从而约定被告未付租金时，视为自动放弃租赁，原告即可另行招租而未约定其他违约责任。疫情是人类的共同敌人，妥善处理因疫情带来的合同纠纷需要各方的努力，在疫情期间，被告方顾全大局，服从政府的指挥和调配，为减少损失和防止各方损失的扩大尽到了努力。被告方因疫情原因导致无法经营，系因无法预见的灾害，被告方本身无法避免也无力克服，主观上不存在过错，应适用情势变更原则而不承担违约责任。另外，除酒店外的分租户已与浣江之星终止租赁合同的同时与被告签订了租赁合同，不存在待租的事实。 原告郭家股份合作社对其起诉主张向本院提供下列证据： 商贸大楼租赁协议1份（复印件），证明合同约定了商贸大楼租赁的期限、租金以及支付方式、违约、装饰归属等内容。被告质证认为，真实性没有异议，合同明确约定被告没有按照约定时间支付租金，原告可以单方终止租赁协议。 函1份，证明被告于2020年5月8日发给原告1份函，提出因经营陷入困境要求终止租赁协议。被告质证认为，真实性没有异议，函明确载明是因为疫情发生，被告在2020年5月8日之前的1月份就向原告发过相同的函。 解除租赁合同协议书1份，证明双方协商确定于2020年5月31日解除协议终止租赁关系，约定主楼交付时间是2020年6月14日之前。签订协议时间是2020年6月13日，如果按照被告的讲法主楼已于2020年5月30日前交付，那在该份协议中应该会注明。2020年6月14日应该交付大楼，双方实际履行中第二天被告把所欠水电费结清了，但主楼还是没有交付。被告质证认为，真实性没有异议，被告是按照协议书约定履行的，主楼的交付是在2020年6月14日之前交付的，合同明确约定余欠租金、大楼占有使用费、移动设施的折价等都需要双方按照原协议协商解决。 诸暨市人民政府暨阳街道办事处出具的情况证明1份，证明酒店在2020年2月4日至4月8日被政府征用做隔离点，此后政府会对被告进行补偿。被告质证认为，真实性没有异议，确实被政府征用了2个月。 便条1份，证明主楼至2020年8月11日还没有交付，便条的出具人是被告原法定代表人，现在的实际控制人汤销斌。被告质证认为，签字是否是汤销斌写的无法确认，即使是汤销斌所写，根据便条的内容汤销斌取回部分私人用品需要办理手续，说明房屋实际由原告控制了，否则没有必要出具这份便条。 被告浣江酒店管理公司对其辩述向本院提供下列证据： 诸暨市人民政府暨阳街道办事处出具的函1份，证明浣江之星酒店于2020年2月7日被人民政府征用。原告质证认为，三性没有异议，这与原告提供的情况证明一致。 2017年至2019年因自来水管爆裂造成的水费损失清单1份，证明历年来水管爆裂造成的水费损失，以及租赁期间被告代原告垫付扶手安装费18万元。原告质证认为，真实性无法确认，水电费原告在2020年6月14日已经结清，水电费不可能这么多年欠着，被告也不可能这么多年不主张。对扶手安装费不认可，原被告是租赁关系，被告租赁期间加装改装的费用由被告自己承担，如果要原告承担这笔费用，被告应提供更明确的证据。 政府未通知停业的租户1份，证明未停业部分的租金为1114509.48元，实际停业部分的租金为3687489.53元，实际停业3个月的租金为921872.38元。原告质证认为，是被告单方制作，真实性不持异议，关联性有异议，被告讲的是副楼的情况，对副楼问题双方在解除租赁协议时是没有争议的，疫情期间副楼有停业和不停业的，不停业的租金是1114509.48元。 告知书1份，证明被告在2020年1月28日向原告出具告知书，告知公安机关已要求浣江之星于2020年1月27日起停业，同时告知根据酒店实际情况无法承担租赁费用，自2020年1月31日起不再续租原告村综合楼。原告质证认为，真实性没有异议，原告收到该告知书的，原告不同意被告的请求，当时疫情刚起来，不知道严重到什么程度，在此前被告已拖欠租金了，原告当时是不同意解除合同。 资产明细表1份，证明在双方解除合同时被告把该清单已经交给原告，被告用相应资产折抵给原告，双方对这些资产具体折价多少没有谈过。原告质证认为，是被告单方制作，真实性无法确认，看资产明细都是酒店开业时的用品，到解除合同那天是否存在这些物品原告不清楚，双方没有办理交接手续，关于装修，酒店经营了6年，残值有限，由于被告违约，装修的残值损失是不予补偿的。 上述证据本院分析认证如下： 对原告郭家股份合作社提供的商贸大楼租赁协议、函、解除租赁合同协议、诸暨市人民政府暨阳街道办事处出具的情况证明，被告浣江酒店管理公司质证对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对原告提供的便条，被告质证认为不能证明原告要求证明的待证事实。该便条的内容为“取回部分私人物品”，所具时间为2020年8月11日，本院认为，从该便条的内容审查，不能达到原告所要证明的2020年8月11日主楼还没有交付，由被告方实际控制的事实，本院不能确认其证明效力。 对被告浣江酒店管理公司提供的诸暨市人民政府暨阳街道办事处出具的函，原告郭家股份合作社质证对其三性无异议，本院确认为有效证据。对被告提供的水费损失清单，原告质证提出异议。本院审查认为，清单无原告方签字确认，被告又未能提供其他相应证据予以佐证，本院对其证明效力不予确认。对被告提供的政府未通知停业的租户，从证据的内容审查，涉及的是酒店副楼转租的情况，关于酒店副楼双方当事人在解除租赁协议中明确约定，“乙方转租的二级分租户，2020年5月31日之前租金由乙方负责与分租户之间结算，2020年6月1日之后的占有使用费，二级分租户与甲方结算”，与双方当事人在本案中的争议无关联性，本院对该证据不作分析认定。对被告提供的告知书，被告质证对其真实性予以认可，并陈述收到过被告的告知书，本院对其真实性予以确认。对被告提供的资产明细表，原告质证认为真实性无法确认。本院认为，该资产明细表系被告自书证据，明细表上载明的物品在双方解除租赁协议时未进行清算、盘点、移交，本院不能予以确认。 综合对上述证据的分析认定，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定下列事实： 2014年1月24日，原告郭家股份合作社（甲方）与被告浣江酒店管理公司（乙方）订立商贸大楼租赁协议，乙方通过公开招标取得甲方座落在××路××路××大楼租赁权，该大楼总建筑面积16085.59㎡（含地下室2748.39㎡），主楼12层，裙房3层。约定：1、租赁期限15年，租赁时间从2014年2月14日到2029年2月13日止，乙方在第一年装修期间甲方免收其租费3个月。2、房屋租金：前三年按乙方中标价每年4551999元租金不变。从租期第4年起每年增加租金25万元整，到租期的最后一年比中标价共增加租金300万元整。3、租费付款方式：从甲、乙双方签订租赁协议的当日，由乙方将第一年的租金全额付清，从第二年起每年的元月20日为乙方的租金付款日，租金应全额一次性付清，不得拖欠。如有拖欠，视作乙方违约自动放弃租赁所论，甲方有权单方面终止租赁协议，并另行招租，且不承担任何法律责任。4、该大楼为全框架结构，按图纸设计建造部分全部由甲方负责，其大楼内部隔墙在确保安全的前提下乙方可根据用途自费建造。5、在征得有关部门同意的前提下，由甲方在商贸大楼室外适当位置安装电梯一部。6、大楼旁边征地范围内的区域及场地其使用权归乙方所有（除设计公共道路之外）。7、租赁期内除房屋租赁税由甲方负责之外，其它该大楼产生的一切费用由乙方负责。8、租赁期内大楼内部的水、电及配套设施其维修、保养均由乙方负责。9、租期内如遇政府行为大楼动迁，所有装饰赔偿费归乙方所有，动迁当年期租金按日期计算，多余部分退还给乙方。10、租赁期满后乙方在大楼内所有装饰全部归甲方所有，不能拆除（除机器设备、办公用品等可搬动的物品归乙方之外）。在同等条件下，期满后甲方优先照顾乙方续租。被告承租涉案房屋后将主楼用于开办宾馆，副楼部分转租给他人。被告按约定支付原告租金至2020年2月14日。2020年2月7日，诸暨市人民政府暨阳街道办事处发函给浣江之星精品酒店，租用酒店为临时观察隔离点，要求酒店通知相关工作人员（重点是厨房和保洁）做好返岗准备。该租用关系于2020年4月8日结束。因受新冠疫情影响，被告经营酒店造成困难。被告于2020年5月8日发函给原告，要求原告终止租赁协议，收回租赁房屋。2020年6月13日，双方订立解除租赁合同协议书，约定：一、《商贸大楼租赁协议》自2020年5月31日解除，甲乙双方租赁关系即同时解除；二、本协议生效后乙方于2020年6月14日前将商贸大楼移交退还给甲方。乙方现有的固定装饰装修、设施设备保持原状，由甲方接管。三、经核查，乙方已按协议支付租金至2020年2月14日；关于余欠租金、商贸大楼移交前的占有使用费、疫情期间的减租、征用期间的补偿、移动设施的折价以及合同解除后甲方待租期的损失等，双方按原协议另行协商解决。四、乙方退还商贸大楼时应保证大楼内水电等设施正常使用，承担2020年6月14日之前的所有水电费用；本协议签订后双方办结水电户名过户手续。五、乙方转租的二级分租户，2020年5月31日之前租金，由乙方负责与分租户之间结算；如有争议乙方承受相关责任，与甲方无关。2020年6月1日之后的占用使用费，二级分租户与甲方结算。六、自2020年5月31日租赁协议解除日后，二级分租户以自愿为原则，重新与甲方签署房屋租赁合同。七、自本协议签订之日起，甲方即有权将该商贸大楼进行再次招商出租。 审理中，原告明确2020年2月14日起一年的租金按480万元计算，占有使用费及待租期损失是按主楼每年280万元计算。 本院认为，原告郭家股份合作社与被告浣江酒店管理公司订立的商贸大楼租赁协议、解除租赁合同协议书，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，应当认定有效。双方当事人在解除租赁合同协议书中明确约定，双方订立的租赁协议自2020年5月31日解除，关于余欠租金、商贸大楼移交前的占有使用费、疫情期间的减租、征用期间的补偿、移动设施的折价以及合同解除后原告方待租期的损失等，双方按原协议另行协商解决。因双方解除租赁协议后未就上述事项达成一致意见引发本案诉讼。根据商贸大楼租赁协议约定，从第二年起每年的元月20日为被告方的租金付款日，租金应全额一次性付清。被告方未支付2020年2月14日起一年的租金，显属违约，应当承担相应的民事责任。原告起诉要求被告支付自2020年2月14日起至2020年5月31日3个半月的租金140万元，符合合同约定。但新冠疫情对被告经营酒店造成严重影响，因不可抗力的原因，应部分免除其责任。被告要求减免疫情期间的租金，理由正当，结合诸暨本地疫情的实际情况，本院酌情减免两个月的租金，被告应支付其余一个半月租金600000元（480万元/年÷12个月×1.5个月）。本案双方当事人主要争议的是解除租赁合同协议书签订后被告有无实际交付商贸大楼主楼酒店。被告方主张主楼酒店所有门房钥匙于2020年5月31日移交给了原告方的接收人员，2020年6月14日前将原承租的商贸大楼全部移交给了原告，原告方予以否认，被告未能提供充分证据证明，且被告陈述其提供的资产明细清单中的移动设施及床单、牙刷、牙膏等低值易耗品尚在酒店里，本院不能认定被告主张的涉案租赁标的物商贸大楼主楼酒店已交付原告的事实。解除租赁合同协议书明确约定，被告方于2020年6月14日前将商贸大楼移交退还给原告方，被告方现有的固定装饰装修、设施设备保持原状，由原告方接管。显然，根据上述约定，被告应当向原告移交租赁标的物，原告应接管涉案出租的房屋及相关设施设备，现涉案租赁标的物尚未由原告占有控制，双方当事人均有责任，本院支持原告诉请的占有使用费从2020年6月1日计算至6月14日，共计107397元（2800000元÷365天×14天），原告不合理部分诉请应予驳回。关于原告主张的待租期损失，因受疫情影响，造成被告经营困难，原、被告协商一致解除了租赁合同，在合同履行过程中被告未按合同约定时间支付租金，存在违约行为，综合上述实际情况，本院支持原告诉请的待租期损失2个月，计460000元（按原告诉请3个月690000元，每个月230000元计算）。 依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条规定，判决如下： 被告诸暨市浣江之星酒店管理有限公司支付原告诸暨市暨阳街道郭家居民区股份经济合作社租金600000元，占有使用费107397元，待租期损失460000元，共计1167397元，限判决生效之日起十五日内付清； 驳回原告诸暨市暨阳街道郭家居民区股份经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26280元，由原告诸暨市暨阳街道郭家居民区股份经济合作社负担13680元，被告诸暨市浣江之星酒店管理有限公司负担12600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  郦武亮 人民陪审员  朱天仁 人民陪审员  周再校 二〇二一年一月二十日 书 记 员  黄潮娜 6