北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终655号上诉人（原审被告）：北京海港房地产开发有限公司，住所地北京市通州区徐辛庄镇葛渠村。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：孙翔，北京市道和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周加莉，女，1981年10月3日出生，汉族，银鸟（北京）科技股份有限公司职员，住北京市朝阳区。上诉人北京海港房地产开发有限公司（以下简称海港公司）因与被上诉人周加莉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初36379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人海港公司之委托诉讼代理人孙翔，被上诉人周加莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海港公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周加莉的全部诉讼请求，诉讼费由周加莉负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，海港公司已经对交房尽到通知义务，周加莉未能按时收房，逾期交房违约责任及相应损失应由其自行承担；2.一审法院认定2017年9月30日至2018年4月17日、2018年7月至10月、2019年3月至6月期间的房屋租赁费、车位租赁费、管理费由海港公司赔偿没有事实及法律依据；3.物业费不应纳入因房屋质量问题产生的损失赔偿范围，一审法院将逾期交房、装修期间以及尚未发生的物业费均认定为海港公司的赔偿范围，没有事实及法律依据。周加莉辩称，不同意海港公司的上诉请求及理由，同意一审法院判决。周加莉向一审法院起诉请求：1.判令海港公司向周加莉支付延期入住期间在外租房产生的房屋租赁费、车位租赁费、车位管理费损失303340元，自2017年4月计算至周加莉实际入住通州区榆滨芳苑×号楼×至×层101号房时（暂计至2019年9月）；2.判令海港公司向周加莉支付延迟入住期间支付的物业费损失84958.91元；3.海港公司向周加莉支付多次往返修缮造成的误工费、交通费暂计5000元；4.诉讼费由海港公司承担。后将第一项诉讼请求变更为判令海港公司向周加莉支付自2017年4月1日至2019年11月29日的房租、车位租赁费、车位管理费损失共计334720元，将第二项诉讼请求变更为判令海港公司向周加莉支付2017年10月1日至2019年11月29日的物业费损失88653元，撤销第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年7月17日，周加莉、吴钊（买受人）与海港公司（出卖人）签订了《北京市商品房现房买卖合同》（住宅类），约定出卖人所售房屋地址为通州区榆滨芳苑×号楼×至×层101号，建筑层数为3层，其中地上2层，地下**，建筑面积共454.35平方米，层高为3.3米，有1个非封闭式阳台，房屋总价款为2079万元，出卖人应当于2017年9月30日前向买受人交付房屋，房屋达到交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验房屋的前提条件，查验合格后，双方应当签署商品房交接单；查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准并依据商品房保修责任的相关约定承担保修责任，但买受人不得因此拒绝接收房屋，并且出卖人不因此承担逾期交房违约责任；房屋质量应当符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1、及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；2、经过更换、修理，仍然严重影响房屋正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。关于物业管理，海港公司以协议方式选聘案外人北京鲁能物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）提供前期物业服务，物业服务期限自2013年5月至业主委员会成立之日结束，在交付房屋前，出卖人应当向买受人发放该商品房的“业主一卡通”，买受人入住前，应当与银行、出卖人签订前期物业服务费托收协议，按照上述费用标准，在“业主一卡通”内预存12个月的物业服务费，如买受人在办理入住手续时，出卖人已根据前期物业服务合同约定组织完成承接查验并在查验结果符合相关标准（取得承接查验评估合格报告）后移交物业公司的，买受人应直接向物业公司缴纳12个月物业费，起计时间为合同约定的房屋交付日期。物业服务费预缴一年，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为每月每平方米8.13元，物业服务支出包括以下部分：物业公司员工工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业区域内清洁卫生费用；物业区域内绿化养护费用；物业区域内秩序维护费用；物业公司办公费用；物业公司企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；其他费用；物业服务费应当从海港公司通知的收房期限届满之日起计收。合同还约定了其他内容。周加莉、吴钊付清房款，海港公司交房，房屋为毛坯房。关于交房时间，周加莉称是2017年9月30日，海港公司称是2018年4月。关于交房确认书的给付情况，周加莉称没有给过，海港公司称不清楚，庭审结束后3日内汇报法庭，但其未汇报法庭，仅提交入住手续相关材料复印件证明2018年4月18日交房，周加莉对该证据的质证意见为：真实性认可，但是没有达到收房标准，我没有收房。2018年4月18日，周加莉、吴钊交纳2017年10月1日至2018年12月31日的物业服务费55407.99元。同日，周加莉签署《钥匙使用授权书》，授权物业公司使用钥匙，仅供维修之用。2018年6月11日，周加莉查验了涉案房屋，查验记录显示房屋存在如下问题：一层厨房纱窗坏，一层东北房东窗户下坠；室外楼梯石材与台阶处有缝隙；地下室照明灯有的不亮，有的缺少。2016年7月20日，周加莉与案外人北京乐岛门窗装修有限责任公司（以下简称装修公司）签订《格拉斯小镇3093结构改造及装修工程施工合同》，约定装修公司包工、包部分施工材料进行涉案房屋结构改造及装修工程，开工日期为2016年8月21日，竣工日期为2017年3月15日，工程总价为725000元。2018年9月，周加莉向物业公司申请进行室内装修，申请表上显示开工时间为2018年9月28日，完工时间为2019年12月30日。2019年8月，装修公司出具《格拉斯3093地下室漏水情况说明》，该说明内容为：“本公司2016年8月与格拉斯小镇三期3093号签订装修施工合同，计划2016年8月底开始室内装修施工，于2016年8月20日在进行室内清扫、检查时发现，地下室电梯井有漏水情况，在发现漏水情况后第一时间反馈给业主，业主联系物业通知开发商进行了防水修缮，由于防水修缮完成后已进入冬季施工，无法进行室内装修作业，装修施工暂停，2017年初至2018年10月，电梯井漏水修缮完成后，地下室一直存在返水情况，一直未查明漏水原因，装修施工无法正常进行，截止2018年10月，地下室漏水才完成修缮，本公司于2018年10月正式开始室内装修施工，在进行到地下室施工时，于2019年3月再次发现地下室有漏水情况，致使地下室地面地暖层无法施工，装修施工暂停，于2019年6月开发商完成地下室漏水修缮，本公司于2019年6月复工。由于地下室漏水原因，造成开工、施工时间延误，室内装修施工与原装修施工合同约定的开工时间2016年8月21日相差较大，合同约定的施工工期相应顺延。”周加莉称2018月10月20日开始装修至2019年11月29日尚未验收，海港公司对此表示认可。2019年3月，装修公司在施工过程中发现地下室有漏水情况后停工，直至6月相关修缮完毕后才继续施工。关于房屋渗水、漏水情况，周加莉称2016年至2019年四年间地下一层房屋不同位置先后出现渗水、积水等问题，海港公司称不是漏水，是返水，因为地下一层的顶部低于地平面，遇大雨无法及时排水；周加莉称2016年7月大雨之后发现渗水后向海港公司报修了，海港公司称2018年夏天雨季周加莉才报修的。关于房屋维修情况，周加莉称地下一层外墙和屋内全部重新做了一遍防水，修了四次，2016年9月至11月只修了屋内和屋外排水系统的连接管道及管道周边的防水，2017年7月至11月只做了地下室屋外的部分防水，2018年7月至10月底做了全部地下一层周边的所有防水，2019年3月至6月发现地下室房顶漏水原因是电井漏水，电井位于地下一层与一层中间，电井排水孔堵了，疏通以后水排出了就解决了，海港公司认可周加莉所述最后一次修缮情况。2019年8月23日，周加莉找到海港公司相关工程负责人进行协商，当周加莉反映2016年以来涉案房屋漏水及维修情况时，负责人称不是漏水，是施工存水，返上来的水；当周加莉要求赔偿损失时，负责人称格拉斯的三四期质量其实比一二期好，因为一二期漏水情况严重，三期开始特意提高施工质量，地下回填都不是用的土而是积配石，其实别墅漏水也是很常见的，格拉斯这么多户，都没有跟我们谈赔偿的事情。另查，2017年4月12日，周加莉（乙方、承租人）、案外人张轶梅（甲方、出租人）、北京麦田房产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区南湖西园×号楼×层×单元1702号房屋，该房屋的建筑面积为116平方米，租赁用途为居住，租赁期自2017年4月16日至2018年4月15日，共计1年，甲乙双方应于2017年4月12日办理房屋交付手续，租金标准为每月10000元，甲方承担供暖费、物业管理费，乙方承担车位费等费用，甲方应支付丙方佣金10000元，合同还约定了其他内容。2018年4月10日，周加莉（乙方、承租人）、案外人张轶梅（甲方、出租人）又签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期自2018年4月15日至2020年4月15日，共计两年，租金标准及其他费用负担情况同之前的合同。合同签订后，周加莉开始在上述房屋中租住，并交纳租金。2017年4月21日至2019年7月20日，周加莉交纳了上述小区的车位管理费、车位租赁费共计12420元，三个月的车位管理费、车位租赁费分别为270元、1110元。另查，周加莉从海港公司处购买的涉案房屋包含车库，小区不收取车位费。涉案房屋所有权登记在周加莉名下。案件审理过程中，吴钊称格拉斯小镇3093号房的房款已由周加莉一人全款付清，故因房屋漏水造成的质量问题所涉及的与鲁能开发商的诉讼也由周加莉一人主张，跟吴钊没任何关系。一审法院认为，周加莉、海港公司就购买涉案房屋签订了商品房现房买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。周加莉、海港公司签订的合同中约定：“查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准并依据商品房保修责任的相关约定承担保修责任，但买受人不得因此拒绝接收房屋”，按照该约定，虽然涉案房屋有质量问题，周加莉不得因此拒收房屋，故一审法院认定海港公司交房日期为周加莉办理入住手续时即2018年4月18日交房。关于房屋质量问题及维修情况，综合考虑周加莉、海港公司关于房屋渗水、漏水的陈述、装修合同、装修公司出具的漏水情况说明、周加莉与海港公司相关工程负责人协商情况，一审法院认为周加莉提交的相关证据相互印证，形成了完整的证据链，而海港公司称2018年夏天雨季周加莉才报修，但仅认可2019年维修了，明显不合常理，故一审法院采纳周加莉关于房屋质量问题及维修情况的陈述。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋地下室等处反复多次出现质量问题，反复维修多次，必然影响周加莉入住。按照合同约定海港公司应当于2017年9月30日前向周加莉交付房屋，故自2017年9月30日至2018年4月17日的物业费、房屋租赁费、车位租赁费、管理费系因海港公司逾期交房给周加莉造成的损失，故周加莉主张海港公司支付该笔费用一审法院予以支持；2018年4月18日交房后，10月20日开始装修期间的物业费等费用非因海港公司违约即交付的房屋质量不合格所致，故周加莉主张海港公司支付该笔费用一审法院不予支持；2018年7月至10月19日、2019年3月至6月海港公司维修期间的物业费等费用系因海港公司违约即交付的房屋质量不合格所致，应由海港公司承担，故周加莉主张海港公司支付该笔费用一审法院予以支持。综上，一审法院判决如下：一、北京海港房地产开发有限公司赔偿周加莉房屋租赁费、车位租赁费、车位管理费、物业费损失共计204136元，于判决生效之日起十日内执行清；二、驳回周加莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，周加莉购买涉案房屋后由于存在房屋漏水情况导致其不能按期使用涉案房屋，故本案的争议焦点应为海港公司因上述问题给周加莉造成的损失如何认定问题。海港公司上诉认为一审法院认定的交付时间错误，根据海港公司在一审法院审理期间的陈述，其自认向周加莉交付涉案房屋的时间为2018年4月，其在本院审理过程中否认该时间点但未就其所述提供证据予以证明，故其该项上诉理由本院不予采信。一审法院认定海港公司向周加莉交付涉案房屋的时间为2018年4月并无不当。海港公司上诉认为2017年9月30日至2018年4月17日、2018年7月至10月、2019年3月至6月期间的房屋租赁费、车位租赁费、管理费、物业费由海港公司赔偿没有事实及法律依据。应指出的是，海港公司对涉案房屋存在漏水的情况是认可的，一审法院结合现有证据认定2017年9月30日至2018年4月17日、2018年7月至10月、2019年3月至6月期间均系因涉案房屋存在上述漏水问题导致周加莉不能正常使用涉案房屋，由此产生的期间的费用应由海港公司负担并无不当，海港公司的该项上诉理由，本院亦不予采信。关于海港公司称2019年3月至6月期间周加莉并未交纳物业费故不同意赔偿一节，因海港公司未就其所述提供证据，故其该项上诉理由本院亦不予采信。综上所述，北京海港房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3825元，由北京海港房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周 易二〇二一年一月二十二日法官助理  胡 实书 记 员  何昕燏