云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初5385号原告：云南省物流投资集团有限公司，住所地：云南省昆明市西山区环城南路**昆钢大厦，统一社会信用代码：915323310804087695。法定代表人：高连坤，董事长。委托诉讼代理人：刘辉，云南刘胡乐律师事务所律师（特别授权）。被告：楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司，住，住所地：楚雄市鹿城镇团结路****一社会信用代码：91532301080442318B。法定代表人：胡国花，执行董事。委托诉讼代理人：李金艳，云南精益律师事务所律师（特别授权）。被告：张建梅，女，1987年8月21日生，彝族，中专文化，个体工商户，云南省元谋县人，户籍地云南省元谋县，现住云南省楚雄市。被告：陈磊，男，1995年8月17日生，彝族，大专文化，云南省楚雄市人，户籍地云南省楚雄市，现住楚雄市。委托诉讼代理人：陈国旺，男，1967年9月1日生，彝族，大专文化，医生，云南省楚雄市人，住楚雄市，系被告陈磊父亲，特别授权）。原告云南省物流投资集团有限公司（以下简称物流投资公司）与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司（以下简称鸿鑫公司）、张建梅、陈磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物流投资公司的委托诉讼代理人刘辉，被告鸿鑫公司的委托诉讼代理人李金艳，被告张建梅、陈磊及其委托诉讼代理人陈国旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物流投资公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告鸿鑫公司之间的《商业用房租赁经营合同》；二、判令被告鸿鑫公司支付原告自2019年6月20日起至2020年6月19日期间未付租金和综合管理费74964元；三、判令被告鸿鑫公司支付原告自2020年6月20日起至实际返还租赁物之日止的租金和综合管理费（暂计算至2020年10月19日为89237.4元）；四、判令被告鸿鑫公司向原告支付截至2020年10月19日的逾期支付租金违约金84452.74元及自2020年10月20日起至实际清偿完毕之日止按尚未缴纳租金金额50%的违约金；五、判令被告张建梅腾空位于楚雄市房屋并返还原告；六、判令被告陈磊腾空位于楚雄市建筑面积140平方米的房屋并返还原告；七、本案案件受理费由被告鸿鑫公司承担。事实和理由：2015年1月22日，云南新储物流有限公司甸尾公司（以下简称新储物流甸尾公司）与被告鸿鑫公司签订《商业用房租赁经营合同》，约定新储物流甸尾公司将其拥有产权的位于楚雄市（以下简称Ｄ1Ｗ18号商铺）、二楼建筑面积140平方米的房屋（以下简称Ｄ203号商铺）租赁给被告鸿鑫公司；租赁期限暂定为十年，自2015年6月20日起至2025年6月19日，五年期满后的房屋租金和综合管理费由双方根据市场行情另行商定，但任何情况下不得低于第五年的租金标准及递增比例，第五年租金和综合管理费标准为254964元（涨5%，其中综合管理费76489元）；被告鸿鑫公司按年度支付租金，每合同年度第一个月25日至30日一次性支付当年租金；被告鸿鑫公司无正当理由逾期支付租金，除应及时如数补交外，还应从约定时间起计算，迟延期每天按逾期未交租金金额的万分之三支付违约金，如逾期15天仍未支付租金，新储物流甸尾公司有权解除合同，要求被告鸿鑫公司按尚未交纳租金金额的50%支付违约金，双方还约定了其他权利义务。合同签订后，新储物流甸尾公司向被告鸿鑫公司交付了租赁物。2016年4月22日，被告鸿鑫公司将Ｄ1Ｗ18号商铺转租给被告张建梅并签订租赁合同。2019年5月30日，被告鸿鑫公司将Ｄ203号商铺转租给被告陈磊并签订租赁合同。2020年4月1日，新储物流甸尾公司、鸿鑫公司、物流投资公司签订《三方协议》，约定新储物流甸尾公司将《商业用房租赁经营合同》项下的权利义务自基准日起转让给物流投资公司，出租方新储物流甸尾公司变更为物流投资公司，承租方鸿鑫公司不变。被告鸿鑫公司未按约定向原告支付第五年度租金和综合管理费74964元、2020年6月20日至2021年6月19日期间的租金和综合管理费，经多次催收仍未履行支付义务。被告鸿鑫公司的行为严重侵害了原告的合法权益，根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告鸿鑫公司支付拖欠的租金和综合管理费，合同解除后，次承租人被告张建梅、陈磊应腾空房屋交还原告。被告鸿鑫公司辩称，请求驳回原告不合理的诉讼请求。一、根据《商业用房租赁经营合同》第四条的约定，双方只确定了5年的租金标准及数额，后5年的租金标准由双方根据市场行情另行商定，但双方未能对后5年的租金标准协商一致，导致合同不能继续履行。被告鸿鑫公司2020年7月24日向原告发出书面通知，明确告知其被告鸿鑫公司已经无力继续履行2020年6月19日之后的租赁合同，被告鸿鑫公司同意解除合同关系。二、被告鸿鑫公司认可按照合同约定的标准，到目前为止尚欠自2019年6月20日至2020年6月19日期间的租金及综合管理费74964元。在双方之前磋商过程中，被告鸿鑫公司多次向原告提出被告鸿鑫公司因受疫情影响经营出现困难，请求原告降租，但未能协商一致。《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条，《云南省人民政府关于应对新冠肺炎疫情稳定经济运行22条措施的意见》第一条，均明确对承租国有企业房屋的小微企业免除三个月的房租。原告作为国有企业，应当自觉遵守上述政策的要求，减免三个月的租金，被告鸿鑫公司同意支付减免后还应支付的部分。因2020年6月19日前5年的租赁期限届满，被告发函已经明确因双方无法对租金按市场行情达成一致意见，被告鸿鑫公司无力继续履行合同，原告收到了该通知，因此被告鸿鑫公司不应当继续支付自2020年6月20日起的租金。对于原告主张的违约金，因原告应当减免该部分租金，故被告鸿鑫公司不应当承担违约金，且原告主张的违约金明显过高，没有法律依据，不应当得到支持。被告张建梅辩称，不同意原告针对被告张建梅的诉讼请求。原告的诉讼请求与被告张建梅无关，被告张建梅只与被告鸿鑫公司有租赁关系，且被告鸿鑫公司取得原告的授权出租商铺，租赁合同真实有效，应当受法律的保护。被告张建梅按合同约定支付了全部的租金及物业费，且租赁期限未届满，所有纠纷都是被告鸿鑫公司造成的，被告张建梅没有任何过错。被告陈磊辩称，被告陈磊不是《商业用房租赁经营合同》的当事人,如何履行合同与被告陈磊没有直接关系,按照《中华人民共和国合同法》的规定,此房屋租赁问题与被告陈磊无关。原告起诉的租金和综合管理费及违约金与被告陈磊无关，被告陈磊不应承担责任，腾空房屋是被告鸿鑫公司的责任，不应该由被告陈磊承担。此前不知道原告是房屋所有权人，被告陈磊、鸿鑫公司签订《房屋租赁合同》，被告陈磊已向被告鸿鑫公司交清了所有费用，还交了10000元保证金,被告鸿鑫公司尚未退还保证金。本案的受理费、保全费亦不应由被告陈磊承担。原告物流投资公司为证明其诉讼请求及所依据的事实和理由，向本院提交了下列证据：1.《商业用房租赁经营合同》；2.《三方协议》；3.银行回单；4.《商业用房租赁经营合同》履行事宜的函；5.《租赁合同》；6.《受托租赁合同》；7.《房屋征收补偿安置协议》；8.《商品房购销合同》（合同编号：WYGC-D1F01）；9.《商品房购销合同》（合同编号：WYGC-D2F01）。被告鸿鑫公司针对其辩解，向本院提交了下列证据：1.《租赁合同补充协议》；2.《租金缴纳优惠政策补充协议》。被告张建梅针对其辩解，向本院提交以下证据：1.鸿鑫公司致张建梅传真件；2.《租赁合同补充协议》；3.《租金缴纳优惠政策补充协议》；4.收款收据；5.中国银行交易流水明细单；6.云南省增值税发票。被告陈磊针对其辩解，向本院提交以下证据：1.物业费、保证金、垃圾清运费、房租收款收据；2.装修设计指南；3.商场管理文件；4.《受托租赁合同》；5.《物业管理服务协议》；6.消防安全责任书。本院依职权向新储物流甸尾公司负责人马学忠询问并制作询问笔录，新储物流甸尾公司向本院提交情况说明。本院组织当事人进行了举证质证，原告提交的证据1-3、5-7，三被告无异议，本院予以采信并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4，被告鸿鑫公司仅对证明目的不认可，该证据能证明被告鸿鑫公司于2020年7月24日向原告发函，要求原告行使合同权利的事实，本院予以采信。被告鸿鑫公司提交的证据，能证明被告鸿鑫公司、张建梅于2019年4月28日签订《租赁合同补充协议》，约定延长租赁期限至2022年12月31日的事实，本院予以采信。被告张建梅提交的证据，能证明被告张建梅按其与被告鸿鑫公司签订的《租赁合同补充协议》交纳了租金的事实，本院予以采信。被告陈磊提交的证据1，能证明被告陈磊向被告鸿鑫公司交纳租金情况的部分，本院予以采信；证据2、3、5、6，与本案无关联，本院不予采信；证据4，能证明被告鸿鑫公司、陈磊于2019年5月30日签订《受托租赁合同》，约定被告陈磊向被告鸿鑫公司承租D203号商铺，约定租赁期限自2019年6月1日至2022年5月31日的事实，本院予以采信。询问笔录及新储物流甸尾公司出具的情况说明，能证明《三方协议》约定的具体情况，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：新储物流公司与楚雄百川伟业置业有限公司于2017年11月14日签订《商品房购销合同》，约定新储物流公司向楚雄百川伟业置业有限公司购买北浦伟业广场第5幢第一层D1F01号房（建筑面积239.72平方米）、第5幢第二层D2F01号房（建筑面积139.49平方米）。2015年1月22日，新储物流甸尾公司（甲方）与被告鸿鑫公司（乙方）签订《商业用房租赁经营合同》，合同约定甲方将D1W18号商铺（建筑面积240平方米），二楼建筑面积140平方米的房屋租赁给乙方。租赁期限自2015年6月20日起至2025年6月19日。自合同签订之日起的五年期内，租金和综合管理费每合同年度递增5%；五年期后的租金和综合管理费由双方根据市场行情另行商定，但任何情况下不得低于第五年的租金标准及递增比例。租金和综合管理费标准：第一年183540元（其中55062元为综合管理费），第二年220248元（其中66074元为综合管理费），第三年231260元（其中69378元为综合管理费），第四年242823元（其中72847元为综合管理费），第五年254964元（其中76489元为综合管理费），按年度支付租金，每年度第一个月之25日至30日支付。如乙方逾期支付租金，除应及时如数补交外，从约定支付时间起计算，延迟期每天按逾期未交租金金额的万分之三支付违约金，如逾期15天仍未支付，甲方有权解除合同，要求乙方按尚未交纳租金金额的50%支付违约金。在合同期限届满或因乙方原因提前解除合同时，凡装修的地、墙、柱、顶、门、窗等附着物和不可移动部分不得拆除，其权属无偿归甲方所有。由于地震、台风、水灾、战争、政府行为以及其他不可抗力因素，直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时，双方协商决定是否解除合同或部分解除合同责任。对于第五年度（2019年6月20日至2020年6月19日）的租金和综合管理费，被告鸿鑫公司于2019年9月19日、2020年5月21日分别向新储物流甸尾公司转账支付130000元、50000元。2020年4月1日，新储物流甸尾公司（甲方）、被告鸿鑫公司（乙方）、原告物流投资公司（丙方）签订《三方协议》，约定：一、三方一致确认，截至基准日（2020年3月31日），甲方对乙方应收的租金为0元，已收的保证金为0元，基准日前发生的费用由甲乙双方自行结算。二、三方一致同意，《商业用房租赁经营合同》项下甲方的权利义务自基准日起转让给丙方，原合同履行主体的出租方变更为丙方，承租方不变。2020年7月24日，被告鸿鑫公司向原告物流投资公司发出“关于与贵公司之间《商业用房租赁经营合同》履行事宜的函”称双方就下一个五年的租金支付标准进行两次协商均未能达成一致。综合考虑鸿鑫公司情况和商业发展现状，鸿鑫公司无力负担商铺下一个五年的租金标准，且自2020年6月19日后的租金也无力继续支付，要求原告接到函后15日内按照《商业用房租赁经营合同》第十条第三项的约定行使权利（逾期支付租金，除应及时补交外，延迟期每天应按逾期未交租金金额的万分之三支付违约金。如逾期15天仍未支付租金，原告有权解除合同，要求鸿鑫公司按尚未交纳租金金额的50%支付违约金）。另查明，2016年4月22日，被告张建梅、鸿鑫公司签订《租赁合同》，被告鸿鑫公司将D1W18号商铺租赁给被告张建梅，租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止。后被告张建梅、鸿鑫公司于2017年11月2日签订《租金交纳优惠政策补充协议》，2019年4月28日签订《租赁合同补充协议》，延长合同期限至2022年12月31日。被告张建梅按合同约定向被告鸿鑫公司支付了租金。现D1W18号商铺由被告张建梅经营管理。2019年5月30日，被告鸿鑫公司、陈磊签订《受托租赁合同》，被告鸿鑫公司将D203号商铺租赁给被告陈磊，租赁期限自2019年6月1日起至2022年5月31日止。被告陈磊按约定支付了租金，第一阶段租赁期限届满后于2021年1月4日将D203号商铺交还被告鸿鑫公司。同时查明，2021年1月13日，新储物流甸尾公司出具情况说明，说明其将《商业用房租赁经营合同》项下的权利义务全部转让给物流投资公司，包括但不限于2019年6月20日至2020年6月19日期间剩余未付租金和管理费74964元及2020年6月19日之后的租金和综合管理费。被告鸿鑫公司于2020年11月16日签收本案起诉状副本。本院认为，依法成立生效的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于《商业用房租赁经营合同》解除的问题。2015年1月22日，新储物流甸尾公司与被告鸿鑫公司签订的《商业用房租赁经营合同》约定如逾期15天未支付租金，新储物流甸尾公司有权解除合同。2020年4月1日，新储物流甸尾公司、鸿鑫公司、物流投资公司签订《三方协议》，新储物流甸尾公司将《商业用房租赁经营合同》项下的合同权利义务转让给物流投资公司，则在被告鸿鑫公司欠付租金符合《商业用房租赁经营合同》约定时，原告物流投资公司有权按合同约定行使合同解除权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”被告鸿鑫公司2020年7月24日向原告物流投资公司发出“关于与贵公司之间《商业用房租赁经营合同》履行事宜的函”要求原告15日内行使合同解除权，本案因被告鸿鑫公司欠付租金导致合同解除，原告物流投资公司于2020年11月6日提起诉讼主张解除合同，被告鸿鑫公司于2020年11月16日签收本案起诉状副本，故本院认定《商业用房租赁经营合同》自2020年11月16日解除。关于2019年6月20日至2020年6月19日期间欠付的租金和综合管理费74964元。被告鸿鑫公司对差欠租金的事实无异议，但认为根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、《云南省人民政府关于应对新型肺炎疫情稳定经济运行29条措施的意见》的规定，应减免租金3个月。《商业用房租赁经营合同》约定按年度支付租金和综合管理费，每合同年度第一个月之25至30日一次性支付。第五个年度为2019年6月20日至2020年6月19日，租金应于2019年6月25日至30日一次性支付。2020年1月27日楚雄市疫情防控指挥部关于贯彻落实云南省启动重大突发公共卫生事件以及响应有关事项的通告,要求即日起宾馆、饭店等暂停营业,新冠疫情不可预见、不可避免,属于不可抗力,虽被告应在2019年7月1日前支付第五年度租金和综合管理费，但双方约定的支付方式为按年度支付，先付租金后使用，被告自2019年7月1日起违约，原告未及时行使合同权利，2020年7月4日被告函告后仍未及时行使合同权利，扩大了损失范围。综合考虑疫情影响、楚雄市管控措施、复工时间以及被告鸿鑫公司已向被告张建梅、陈磊收取租金等相应情况,对于2020年的租金应减免二个月即42494元（254964元÷12个月×2个月），被告鸿鑫公司还应支付2019年6月20日至2020年6月19日期间的租金和综合管理费32470元。关于自2020年6月20日起至返还房屋之日止的租金和综合管理费。原告物流投资公司、被告鸿鑫公司对自2020年6月20日起的租金标准不能达成一致意见，被告鸿鑫公司主张其不应再支付自2020年6月20日起的租金和综合管理费。根据被告鸿鑫公司与被告张建梅、陈磊签订的租赁合同，被告鸿鑫公司收取了相应的租金，被告张建梅承租的D203号商铺的租赁期限尚未届满，根据商铺占有使用情况，现商铺仍是被告鸿鑫公司经营管理，故被告鸿鑫公司应向原告物流投资公司支付2020年6月20日起至2020年11月16日（合同解除日）期间的租金（含综合管理费）及自2020年11月17日起至商铺返还之日止的占有使用费、综合管理费。《商业用房租赁经营合同》约定合同签订之日起的五年期内，房屋租金和综合管理费每年度递增5%；五年期满后的房屋租金和综合管理费由双方根据市场行情另行商定，但任何情况下不得低于第五年的租金标准及递增比例，根据合同约定第六年度的租金（含综合管理费）标准不低于267712.2元（254964元×105%），故本院按267712.2元支持自2020年6月20日起至2020年11月16日期间的租金109285.3元（267712.2元/年÷365天×149天）以及合同解除后至实际返还商铺期之日止的占有使用费。关于原告主张的违约金。《商业用房租赁经营合同》约定如逾期支付租金，除应及时补交外，延迟期每天应按逾期未交租金金额的万分之三支付违约金；如逾期15天仍未支付租金，原告有权解除合同，要求被告鸿鑫公司按尚未交纳租金金额的50%支付违约金。第五个年度租金应于2019年6月25日至30日一次性支付。被告未按期足额支付租金构成违约，应承担违约责任，合同约定违约金计算标准过高，原告陈述其损失主要是资金占用费，本院对于违约金计算标准予以调整，以欠付租金（含综合管理费）为基数，2019年8月20日之前的违约金按同期同类银行贷款基准利率上浮30%计算，自2019年8月20日起的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算支持。2019年7月1日欠付的第五年度租金（含管理费）254964元，2020年7月1日起欠付租金（含管理费）109285.3元；被告鸿鑫公司2019年9月19日支付130000元，2020年5月21日支付50000元，故分段计算违约金，暂计算至合同解除之日止为11630.4元。关于原告要求返还商铺的诉讼请求。《商业用房租赁经营合同》解除后，应由商铺实际占有使用人腾空商铺并向原告返还，故由被告张建梅应腾空D1W18号商铺（建筑面积240平方米）后返还原告。被告陈磊于2021年1月4日将D203号商铺交还被告鸿鑫公司，故由鸿鑫公司将该商铺（建筑面积140平方米）返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条、第二十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告云南省物流投资集团有限公司与被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司之间的《商业用房租赁经营合同》于2020年11月16日解除；二、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南省物流投资集团有限公司支付第五年度（2019年6月20日至2020年6月19日）尚欠的租金（含综合管理费）32470元；三、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南省物流投资集团有限公司支付2020年6月20日至2020年11月16日期间的租金（含综合管理费）109285.3元，并按年租金（含综合管理费）267712.2元标准继续支付至实际返还商铺之日止的占用使用费；四、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南省物流投资集团有限公司支付截至2020年11月16日止的违约金11630.4元，并继续支付自2020年11月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%（5.005%）计算的违约金；五、被告张建梅于本判决生效之日起十日内将位于楚雄市（建筑面积240平方米）腾空并返还原告云南省物流投资集团有限公司；六、被告楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于楚雄市（建筑面积140平方米）腾空并返还原告云南省物流投资集团有限公司。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2515元，由被告鸿鑫公司负担1684元（未交，于本判决生效之日起十日内交纳），原告物流投资公司负担831元（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  孙燕二〇二一年一月二十九日书记员  李悦