河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1628民初43号原告：鹿邑县科学技术协会，统一社会信用代码为134411725005917336K，住所地河南省周口市鹿邑县真源办事处县府南街。法定代表人:张正玉，该协会主席。委托诉讼代理人：田以功，河南明辩律师事务所律师。被告：张明丽（张丽），女，1967年10月20日出生，汉族，住鹿邑县。委托诉讼代理人：李素勤，河南真源律师事务所律师。原告鹿邑县科学技术协会与被告张明丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹿邑县科学技术协会的委托诉讼代理人田以功，被告张明丽的委托诉讼代理人李素勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿邑县科学技术协会向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2005年10月1日签订的《房屋租赁协议》，责令被告及时撤离原告的原办公场所；2.依法判令被告支付原告租金128000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告拥有在鹿邑县××街西侧的科技综合办公楼（包括院落）东半部的使用权。该科技综合办公楼占地总面积929.78平方米，原告办公用房三层共27间。2005年10月1日，原告与被告（被告自命名为鹿邑县文教服装厂裁缝专业技校、河南省鹿邑县文教职业中专）续签了《租房协议书》。2013年8月，涉案原告办公楼被鉴定为D级危房后，原告协同鹿邑县政府各有关部门，曾反复多次与被告沟通，要求被告立即撤离，同时不再收取被告租金，被告拒绝办理而占用至今。被告张明丽辩称，1.本案被告主体不适格。被告张明丽系鹿邑县文教服装厂、鹿邑县文教服装裁剪培训中心、鹿邑县文教职业技术学校的负责人，与被告签订合同的乙方是鹿邑县文教服装厂，原告出具的多份租赁费收条也是鹿邑县文教服装厂；2.原告要求与被告解除2005年10月1日签订的房屋租赁协议和支付租金没有事实和法律依据。2003年鹿邑县文教服装厂租用涉案房屋，同年7月8日向原告交付押金10000元。鹿邑县文教服装厂于每年10月1日前后向原告交付房租，交付原告房租至2010年度。2010年12月份，被告与原告签订涉案房屋置换协议后，鹿邑县服装厂才不向原告交付租金。鹿邑县文教服装厂按照置换协议约定向鹿邑县财政局缴纳科技大楼置换押金10万元、土地出让金11万元；3.原告所称涉案房屋属D级危房不属实，涉案房屋现在可以正常使用，安全系数为B级。综上，本案被告主体不适格，原告诉请未有事实和法律依据，请求法院依法驳回起诉或者判决驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告向法庭提供如下证据：1.鹿邑县科技综合办公楼平面图，证明涉案租赁物为划拨的国有资产，原告曾使用东半部作为办公场所；2.2003年10月1日，原告与被告签订的《租房协议书》，证明原告与被告具有房屋租赁合同关系；3.2005年10月1日，原告与被告（其自定名为鹿邑县文教服装厂裁缝专业技校）续签的《租房协议书》，证明涉案租赁物非被告所有，被告愿意继续租赁涉案房屋，原告与被告续签《租房协议书》，双方具有房屋租赁合同关系；4.鹿劳社【2013】38号文件、鹿劳社【2014】53号文件、鹿邑县教育体育局证明，证明被告主体资格适格。涉案租赁协议及相关文件中出现的“鹿邑县文教职业技术学校”、“文教裁缝技校”、“河南省鹿邑县文教职业中专”这三个名称，都是被告自定的。这三个名称既没有工商注册登记，又没有主管部门备案，以这三个名称所发生的涉案行为，都是被告个人行为。本组证据中显示：“文教裁缝技校”已于2014年7月22日被撤销；“河南省鹿邑县文教职业中专”未在鹿邑县教体局备案；签收鹿劳社【2013】38号文件的是被告本人；5.鹿邑县住建局鹿建【2013】85号文件，证明涉案租赁物被鉴定为D级“整幢危房”，要求人员撤离、实施拆除；6.原告鹿科协【2013】5号文件，证明涉案租赁物被鉴定为D级“整幢危房”后，原告不再收取被告租赁费，并于2013年8月12日向被告下达“限七日内搬离我单位原办公楼”的通知，被告至今未搬离，侵害了原告合法权益，也造成国有资产流失。被告张明丽对上述证据质证意见为：1.对第一组证据的真实性有异议，该组证据不能证明是划拨的国有资产，该平面图系复印件，不是权利证明；2.对第二组证据的真实性没有异议，但是该组证据是乙方为鹿邑县文教服装厂，被告张明丽不是本案适格主体；3.对第三组证据的真实性没有异议，证明目的有异议，2010年因双方签订置换协议，双方租赁关系不再存续，房屋属于鹿邑县文教服装厂所有，即便是租赁合同成立，原告也没有权利解除，合同中甲方明确表示把办公楼的东半部26间租给乙方鹿邑县文教服装厂长期使用；4.对第四组证据内容的真实性及证明目的均有异议，该证据与本案不具有关联性，文件上说的是科技局的原办公楼，而不是原告的办公楼，该内容说明办公楼有重大安全隐患，没有事实依据。鹿劳社（2014）53号文件与本案不具有关联性，不能证明对张丽或鹿邑县文教服装厂的撤销许可。对鹿邑县教育体育局出具的证明的真实性、关联性均有异议，被告张明丽办的学校有鹿邑县劳动局办学许可，不应该在鹿邑县教体局备案。5.对第五组证据的真实性没有异议，对所述内容有异议，鹿邑县住建局没有鉴定资质，事实上涉案房屋至今还在正常使用。6.对第六组证据的真实性和证明目的均有异议，该组证据证明本案被告主体不适格，原告是对文教职业技术学校下达通知，盖章处的章不是被告加盖。被告张明丽向法庭提供证据如下：1.鹿邑县文教服装厂工商登记网上查询打印件1份、鹿邑县文教职业技术学校与鹿邑县文教服装裁剪培训中心办学许可证各1份，证明被告张明丽不是本案适格被告；2.原告向鹿邑县文教服装厂出具的房租收到条5份、房租押金收到条1份，证明被告张明丽不是本案适格被告；原告要求解除与被告2005年10月1日签订的房屋租赁协议未有事实依据；自2003度年至2010年度，鹿邑县文教服装厂向原告交押金1万元，房屋租金共计84900元；3.致受托方函1份，置换协议2份，鹿邑县财政局收款收据三份，鹿邑县科学技术局关于请求置换办公房的请示一份，证明鹿邑县文教服装厂合法使用涉案房屋；鹿邑县文教服装厂已经按照置换协议约定向鹿邑县财政局缴纳置换房屋押金、土地出让金共计21万元；原告与鹿邑县文教服装厂签订的房屋置换协议经鹿邑县委、县政府同意，国有资产管理办公室负责人与鹿邑县文教服装厂洽谈合法有效；原告要求解除与鹿邑县文教服装厂2005年10月1日签订的房屋租赁协议未有事实和法律依据；4.中泰检字（2020）ZKS1479号中泰检测报告，证明涉案房屋是C级安全性，受损部位可以维修加固，原告诉称涉案房屋为D级房屋不正确，不属实；原告对上述证据质证意见为：1.对第一组证据的真实性、证明目的、关联性均不认可，任何与租赁协议中的名称不符的名称，都与本案无关。被告不能证明工商信息查询中的鹿邑县文教服装厂与房屋租赁协议中的鹿邑县文教服装厂裁缝专业技校有任何关联性；2.对第二组证据，2003年7月8日、2003年10月1日、2004年10月1日三份收到条真实性认可，证明目的不认可，该三份收条，反而证明张明丽主体适格。对冯彩霞出具的证明不予认可，该条已经作废，至于条中显示的张友丕收取2005年-2007年两年的租赁费，原告庭后核实向法庭回复。对2008年12月3日出具的字据真实性不予认可，该字据破损严重，字迹无法辨认。对2010年2月8日出具的房屋租赁费收条不予认可，该收条没有加盖原告印章，有待庭后与当事人核实；3.对第三组证据致委托方函，与本案无关联，该函抬头为鹿邑县科委。对房屋置换协议，真实性不予认可，没有原告印章，据核实，韩元玉对该签字不予认可。另一份协议，印章无法辨认，真实性不予认可，且韩元玉三字与第一份房屋置换协议签字明显不同。对财政局出具的三份收据和置换办公用房的请示的真实性认可，但是证明目的不认可，该请示是意向性、内部性工作报告，并没有真正实施，也没有进行置换。4.对第四组证据的关联性不认可，委托单位不是原告，也不是被告，对没有使用权和所有权的房屋进行委托鉴定，其本身不具有职权，其加固维修也没有相关的证据支持。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。综合上述证据及当事人庭审陈述，本院就本案事实认定如下：2003年10月1日，原、被告签订《租房协议书》，原告将位于鹿邑县××街西侧的科技综合办公楼（包括院落）东半部26间房屋租给被告使用，租期三年，每年租金16000元。2005年10月1日，原告与鹿邑县文教服装厂裁缝专业技校续签《租房协议书》，租期为长期，租金为每年16000元，付款时间为每年的10月1日前，合同终止退还被告押金10000元。自2003年10月1日至2010年度，被告向原告交纳租房押金10000元，租金84900元，合计94900元。2010年6月4日鹿邑县文教职业技术学校向原告交纳土地出让押金110000元，2010年12月10日，原告负责人韩元玉与鹿邑县文教服装厂经营者张丽达成房屋置换协议，协议主要内容：原告同意将科技大楼置换给文教职业中专，原告提供土地一块（约700平方米），由张丽出资建设，并向国有资产管理局交付保证金100000元，经国有资产管理局评估总房价630000元；房屋建好后，无偿交与原告，旧房归文教服装厂所有；自协议签订之日起，张丽不在交纳房租。2010年12月10日，文教服装厂向原告交纳科技大楼置换金40000元，2011年5月5日，文教服装厂向原告交纳科技大楼置换金60000元。2014年8月20日，原告向鹿邑县县委、县政府作出“关于请求置换办公用房的请示”，请示主要内容为：经周口郑源房地产评估咨询有限公司评估，科技大楼市场价值为625206元，科协国有资产管理办公室负责人与原告与鹿邑县文教服装厂洽谈，该厂双方用房屋面积进行置换，计划将科协办公楼置换到行政行政新区，申请解决建设用地10亩。2014年9月24日，县长朱良才作出“科学规划、合理设计拟出整体方案”批示后，置换协议至今没有履行。另查明，张丽系鹿邑县文教服装厂裁剪裁缝专业技校、鹿邑县文教服装裁剪培训中心、鹿邑县文教职业技术学校、鹿邑县文教服装厂的经营者。鹿邑县文教服装厂成立于2011年1月18日。2014年7月22日，鹿邑县劳动和社会保障局及鹿邑县人力资源和社会保障局作出“鹿劳（2014）53号”文件，通知撤销“文教裁剪技校”等培训机构资格。本院认为，被告张明丽作为鹿邑县文教服装厂裁缝专业技校等办学、办校的实际投资经营者，在没有办理工商登记情况下对外产生民事法律行为，在诉讼中作为案件当事人，符合法律规定；原、被告自2003年10月1日签订租赁合同至2010年12月10日签订房屋置换合同，双方之间存在房屋租赁关系，被告应当按照合同约定向原告足额交纳租赁费，至原被告签订房屋置换合同，租赁期限为7年零70天，应付租赁费为115066元，扣除原告已交纳的押金及租赁费94900元，被告还应交纳租赁费20166元；房屋置换合同签订后，原、被告之间的租赁合同已经终止履行，双方应当按照房屋置换合同约定履行各自义务，被告按照约定已交纳置换土地出让金及房屋置换金，原告应当按照约定履行房屋置换义务，原告要求解除与被告签订租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持；被告抗辩诉讼主体不适格等，理由不能成立，本院不予采信。综上所述，原告诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告张明丽于本判决生效之日起五日内给付原告鹿邑县科学技术协会下欠房屋租赁费20166元；驳回原告鹿邑县科学技术协会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1430元，原告鹿邑县科学技术协会负担1200元，被告张明丽负担230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  孔维良二〇二一年一月二十二日书记员  闫 绅