湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0602民初1293号 原告：方明慧，女，1975年11月3日出生，汉族，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：张帅，湖南滳招律师事务所律师。 被告：岳阳金瑞置业有限公司，统一社会信用代码：914306003293304275，住所地：岳阳市岳阳楼区金鹗山街道磨子山南路**恒大南湖半岛综合楼**。 法定代表人：艾勇，董事长。 委托诉讼代理人：李作，女，1990年12月1日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系公司法务。 原告方明慧与被告岳阳金瑞置业有限公司（以下简称“金瑞公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方明慧的委托诉讼代理人张帅、被告金瑞公司的委托诉讼代理人李作到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方明慧请求法院判令：1判令被告立即依法依约对涉案商铺基础配套设施进行修建达到法定验收标准；2、由被告赔偿因违约交付地势抬高的涉案商铺给原告造成的损失149861元及评估费1948元；3、判令被告赔偿造成原告商铺无法使用的损失142201.1元（以购房款142201.1元为基数，按5%的年利率自2018年3月31日暂计算至2020年3月31日为142201.1元，此后损失给付至被告修建商铺基础配套设施验收之日止）；4、判令被告赔偿原告的物业管理费15914.4元（以商铺建筑总面积132.64㎡，按照5元／月／㎡的标准，从2018年3月31日暂计算至2020年3月31日为15914.4元，此后物业服务费损失计付至被告修建商铺基础配套设施验收之日止）。事实与理由：2017年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发位于岳阳楼区××小区××栋××号××号商铺××层，其中121号建筑面积为65.31㎡、221号建筑面积为67.31㎡，两层商铺总价款为1422011元，物业服务费5元／月／㎡。被告应当在2018年3月31日前交付该商铺，原告依约支付了全部购房款。同时，该合同对于商品房的基本状况及交付条件、商品房质量及保修责任等进行了明确约定。但事实上，其一，被告在该合同第二章商品房基本状况及附件十中隐瞒了涉案商铺与公共路面存在较大落差的事实，具有欺诈性，导致商铺价值贬损；其二，被告开发的涉案商铺至今不具备交付使用条件：1、在商铺与路面存在较大落差的情况下，被告没有修建护坡、护栏、梯级等，黄土成堆、管道裸露，行人无法通行，存在极大安全隐患；2、被告在商铺周边没有依法修建规划的生态停车位，也没有修建绿化、环保等基础配套设施，导致商铺无法收楼使用，原告损失惨重。而与涉案商铺南面相邻类似情况的该小区第11栋、12栋商铺，相对应的梯级、防护等基础配套设施均已完善交付，也即被告对原告不存在不可抗力交付商铺的情形。为此原告多次找到被告催告协商，而被告却一直以各种理由拖延推诿，严重损害到原告的合法权益。综上所述，被告的行为已经构成根本违约，更不符合法律规定的交房标准，导致原告购买涉案商铺使用的合同目的至今不能实现，被告应当立即纠正其违法违约行为，并赔偿原告合理损失。故为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法公正判决。 被告金瑞公司辩称：1、原告诉请因商铺地势抬高造成的损失，并没有相应的合同依据，合同中并未对此进行约定；2、原告同时诉请商铺无法使用的损失，其主要依据也是因地势抬高导致商铺无法实际使用，属于诉请重复；3、原告若缴纳了物业费，则应视为实际已进行了收房，其诉请商铺无法使用的损失与实际已收房的情况不符。 查明的事实 2017年6月30日，原告方明慧与被告岳阳金瑞置业有限公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号分别为491121031001121号及491121031001221号，约定由原告方明慧购买被告金瑞公司开发的位于岳阳市岳阳楼区××路××号××小区××栋××层××号××号商铺，两层商铺总建筑面积为132.62平方米，单价10722.45元／平方米，总金额1422011元。上述合同的主要内容为：一、合同第七条约定买受人采取商业贷款方式付款，其中于2017年6月30日前支付首付款712011元，剩余710000向银行申请贷款。二、合同第九条商品房交付条件中约定房屋交付时应符合：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。三、合同第十条商品房相关设施设备交付条件（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）中约定：¨¨¨3、规划的车位、车库2019年9月30日达到设计要求¨¨¨以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：¨¨¨3、规划的车位、车库未达到上述约定条件的，通过整改半年内达到约定交付标准¨¨¨5、其他设施未达到上述约定条件的，通过整改半年内达到约定交付标准。四、合同第十一条交付时间和手续中约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料书面通知买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。五、合同第十二条逾期交付责任中约定：（1）逾期未超过180日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。六、合同第十四条规划变更中约定：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。七、合同第十五条设计变更中约定：（一）合同签订后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（1）该商品房结构形式、户型、尺寸空间、朝向¨¨¨；（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视为接受变更；（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。八、合同第二十二条建筑物区分所有权中约定：（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、适用、收益和处分的权利；（二）以下部分归业主共有：¨¨¨2、该商品房所在建筑区划内的道路、绿地、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房；3、买受人同意建筑区划内所有与某住宅单位相邻的绿地、楼宇屋面，由该住宅单位的买受人按合同内容享有使用权。¨¨¨未计入商品房建筑面积分摊的公共部位与公用房屋部分，包括但不限于会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（（地上及地下、架空层、农贸市场、超市等配套建筑，其所有权、收益权属于出卖人。九、合同第二十四条销售和使用承诺约定：¨¨¨4、出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。十、合同第二十九条合同生效中约定自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。合同落款时间为2017年6月30日，尾部有原、被告双方盖章和签字。 上述合同签订后，原告方明慧按约向被告金瑞公司支付了全部房款，原、被告双方对此不持异议。 2017年12月27日，被告金瑞公司组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及工程质量监督机构对案涉恒大南湖半岛小区第1栋进行竣工验收并于同日向岳阳市城市建设档案馆登记备案。事后，被告金瑞置业按约通知包括原告方明慧在内的1栋门面业主收房，但原告方明慧等人以商铺与路面存在落差为由予以拒绝，为此双方经多次协商未果。 2019年10月30日，原告方明慧等业主共同委托湖南省岳阳市湘北公证处对案涉恒大南湖半岛小区第1栋临街商铺门面现状及周边环境进行现场查勘及拍摄保全，照片显示案涉1栋104号至124号商铺门前地面与临街路面水平落差超过1米，门前渣土裸露在外，门面与街道间无台阶通道。 在本案审理过程中，经本院向原告委托诉讼代理人出具调查令，要求向岳阳市自然资源和规划局调取恒大南湖半岛小区1栋商铺区域的规划总平面图以及商铺区域建筑方案是否变更规划设计的相关批文。岳阳市自然资源和规划局依法向本院提交了恒大南湖半岛规划总平面图和商铺区域建筑方案，并说明建设单位在施工过程中并未申请规划、设计变更。根据上述恒大南湖半岛规划总平面图显示：恒大南湖半岛小区整体地势南高北低，其中东北角临街路面正负零高度为33.00米，东南角临街路面正负零高度为36.06米；案涉1栋商铺位于小区东北角，北临岳铁路、东临磨子山南路，其室内的正负零高度为37.7米，与临街路面即岳铁路与磨子山南路交汇处的正负零高度相差4.7米；1栋商铺南面与11栋连接处有12个生态停车位、东面磨子山南路靠商铺一侧有7个生态停车位、北面岳铁路上靠商铺一侧19个生态停车位。审理过程中，经本院组织双方当事人于2020年6月4日进行现场勘察，发现案涉商铺东侧、北侧临街路面上均未修建生态停车位，商铺地面与临街路面存在1.5米左右的水平落差，连通路面的台阶尚未修建完成。针对案涉商铺存在的上述水平落差，经原告申请，本院委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司长沙分公司对案涉商铺因地势抬高通行不便及商业功能减少所造成的市场价值损失进行评估。2020年12月17日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司长沙分公司出具深同诚评字（2020S）12GC第002号房地产估价报告，认为案涉岳阳市恒大南湖半岛小区X栋XXX、XXX号两层商铺因地势抬高致通行不便及商业功能减少所造成的市场价值损失为149861元，原告方明慧为此支付鉴定费1948元。 判决的理由与结果 本院认为，原告方明慧与被告岳阳金瑞置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。原告方明慧履行了合同约定的付款义务，按双方《商品房买卖合同（预售）》约定，被告金瑞公司应按约在2018年3月31日前向原告方明慧交付符合合同约定的房屋。本院认为，本案有如下争议焦点： 焦点一：案涉商铺是否具备合同约定的交付条件。双方签订的两份《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条约定的交房条件有4项：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告；3、规划的车位、车库2019年9月30日达到设计条件（或通过整改半年内达到约定交付标准）；4、其他设施未达到上述约定条件的，通过整改半年内达到约定交付标准。而根据岳阳市自然资源和规划局2015年7月13日岳规函（2015）83号《关于岳阳恒大南湖半岛住宅小区项目修建性详细规划的批复》以及恒大南湖半岛规划总平面图和商铺区域建筑方案，其中83号规划批复意见第六条明确了“停车泊位”是“主要指标”。据此，被告金瑞公司没有依照规划、依据合同在案涉商铺规定位置建设26各生态停车位，且在规定时间内未整改到位，没有达到交房条件，构成根本违约。 焦点二：未建生态车位、铺面之外临街路面与室内平均1.5米高差对商业铺面的影响。生态车位的缺失，无论是对商户还是消费者，都带来了不便；平均1.5米的高差，特别是在业主多次要求下，被告金瑞公司仍未将栏杆、台阶修缮完毕，对商铺的使用必有影响，对商铺的价值必有降低。 焦点三：被告金瑞公司是否履行了告知义务。1、双方在签订合同时，由于城市道路建设没有完工，挡板封闭，原告看不见，也无法知道商铺与临街道路之间的高差；原告看得见的是已竣工楼栋商铺与临街道路没有高差。又根据恒大南湖半岛总平面图显示，被告金瑞公司应当知道案涉商铺与临街路面之间存在的高差，但被告并未提供证据证明已经明确告知原告在内的案涉商铺业主；2、根据双方合同第十四条“双方签订合同后，涉及该商品房规划用途¨¨¨公共服务及其他配套设施等规划许可内容，经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同”之约定，被告金瑞公司改变规划（未见停车位），既没有报请规划部门批准，更未告知买受人。 综上，被告金瑞公司所建案涉商铺既未达到交房条件，对商铺所存在的高差、车位缺失等问题也没有尽到告知义务，已构成根本违约，被告金瑞公司应承担相应的违约责任。在原告方明慧明确要求继续履行合同的情况下，对其主张由被告金瑞公司赔偿因地势抬高导致商铺价值贬损的相关诉讼请求，本院予以支持。该损失经第三方鉴定确定为149861元，原告方明慧为此支付鉴定费1948元，共计151809元。对原告所主张的因商铺无法使用所造成的损失，其实质是因房屋存在水平高差的情况下基础配套设施未修建完毕（包括台阶、护栏以及规划停车位缺失等）所导致，因台阶、护栏在一审辩论终结前已基本修建完善且规划车位已无法修建，故本院参照双方合同中就基础配套设施的逾期交付违约条款，酌情就商铺无法使用所造成的损失自房屋交付日期即2018年3月31日起至本案一审辩论终结前即2020年12月22日止，按原告方明慧已交全部房款1422011元为基数，以年利率4.35%计算，一次性认定为168733.46元。对原告所主张的物业服务费损失，因与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，原告可另案主张。对被告金瑞公司提出的相关抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由被告岳阳金瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方明慧赔偿各项损失共计320542.46元； 如果未按判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告方明慧的其他诉讼请求。 案件受理费6100元，由被告岳阳金瑞置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  肖冰峰 人民陪审员  何劲松 人民陪审员  徐 刚 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  黄 莹