上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终194号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海燊耀实业有限公司，住所地上海市徐汇区中山南二路************。法定代表人：夏怀学，总经理。委托诉讼代理人：吴鑫，上海市君成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海海徽汽车服务有限公司，住所地上海市徐汇区龙，住所地上海市徐汇区龙水南路** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：施青，总经理。委托诉讼代理人：郭永全，男，上海海徽汽车服务有限公司员工。委托诉讼代理人：刘吉星，男，上海海徽汽车服务有限公司员工。上诉人上海燊耀实业有限公司（以下简称燊耀公司）因与被上诉人上海海徽汽车服务有限公司（以下简称海徽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初5241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人燊耀公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回被上诉人的一审诉请，支持上诉人的一审反诉请求。事实与理由：上诉人系经营废品回收，被上诉人曾表示其享有合法转租权，也同意上诉人从事废品经营。上诉人支付人民币（下同）85万元后，当地的行政部门就进行了检查，责令上诉人进行整改。一审法院没有认定被上诉人是非法转租，是错误的，实际上被上诉人也在一审中自认其没有取得房屋产权人的同意，而且租赁行为也违反了法律的禁止性规定，系争租赁合同应当是无效的。上诉人真正使用房屋只有2019年10月17日到10月21日这4天的时间。被上诉人海徽公司辩称：其转租虽然没有明确确定房屋产权人同意，但是产权人也没有提出异议，合同应当是有效的。上诉人坚持称其可以在场地上进行废品经营，始终占据场地不愿意退还，而且不支付租金，被上诉人直到2020年5月才最终收回，行使合同解除权。请求二审法院维持一审判决。海徽公司向一审法院起诉请求：1.依法解除海徽公司与燊耀公司于2019年10月17日签订的《房屋场地租赁合同》（该诉请系当庭变更）；2.判令燊耀公司支付2019年10月25日至2020年5月24日的场地租金1,039,500元，每月按照148,500元计算，7个月（燊耀公司已支付87万元，冲抵后还剩169,500元，故要求燊耀公司支付剩余的场地租金169,500元）；3.判令燊耀公司支付2019年10月25日至2020年5月24日的物业管理费73,500元，每月按照10,500元计算，7个月；4.判令燊耀公司支付2019年10月25日至2020年5月24日的办公室租金56,000元，每月按照8,000元计算，7个月；5.判令燊耀公司支付逾期支付租金及物业管理费的违约金29,900元（诉请2-4项合计299,000元乘以10%）；6.判令燊耀公司支付恢复原状费用100,000元，包括平整场地，拆除围栏的水泥桩脚、清理垃圾。燊耀公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双方于2019年10月17日签订的《房屋场地租赁合同》无效；2.判令海徽公司返还2019年10月12日收取燊耀公司场地订金2万元以及2019年10月22日收取燊耀公司的租金85万元。一审法院认定事实如下：2019年10月12日，燊耀公司支付海徽公司场地订金2万元。2019年10月22日，燊耀公司支付海徽公司85万元。2019年10月17日，海徽公司作为甲方（出租方）与燊耀公司作为乙方（承租方）签订《房屋场地租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将位于XX路XX号内1,500平方米厂房地面场地（以下简称系争场地）有偿提供给乙方使用。甲方对该地块及房屋拥有使用权。租赁期限1年，自2019年10月25日起至2020年10月24日止。本合同租赁费用：2019年10月25日至2020年1月24日，每平方3.3元。办公室租金96,000元。物业管理费每平方米7元。后续房租按每季度缴纳，每季度前10日交付该季度租金。合同期内乙方出现以下情况，甲方有权单方解除合同并收回该场地，已缴纳的未使用的房屋租金将不予返还，并由乙方支付合同总金额10%的违约金：不支付租金或拖欠租金连续达7日或累计15日。甲方出租场地给予乙方场地堆放钢材、木材、金属类，需要再次堆放货物性质需要甲方书面材料同意方可使用。2019年10月23日，上海市徐汇区市场监督管理局向燊耀公司做出《责令改正通知书》，主要内容为：经查，你单位在XX路XX号空地内从事废旧木材、钢材回收的经营活动的行为，违反《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十六条第一款的规定，依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十六条第一款的规定，现责令你单位立即予以改正，在2019年11月22日前改正。改正内容及要求：办理公司变更登记手续。2019年10月23日，上海市徐汇区市场监督管理局给燊耀公司负责人作询问笔录，主要内容为：问：你公司注册地址在哪里？答：在徐汇区XX路XX号12幢、15幢、18幢、39幢、46幢。问：你公司在注册地有经营场所吗？答：没有，目前经营地就在XX路XX号内空地。问：你公司主要从何业务？答：在上述地址主要从事废旧物质中转的相关业务，主要中转废旧木材和钢材，这里只是作为中转站，打包整理后运送出去。问：你们从何时开始在XX路XX号开始上述活动的？答：大概在4天前开始的。问：你公司注册地与目前实际经营地不一致你是否知道？答：我知道的，从昨天2019年10月22日起，我们就在清空场地了，相关物资只出不进。同日，海徽公司向燊耀公司提供《解除合同》的合同，主要内容为：甲方海徽公司，乙方燊耀公司。甲乙双方于2019年10月17日签订租赁合同，XX路XX号作为堆场，10月25日起生效。原合同有效期至2020年10月24日，现因乙方自身原因收购废旧物品，乱搭乱放违反国家政策法律法规，致使原合同无法继续履行。双方达成如下协议：1、租赁合同自2019年10月25日之日起，原合同协议中的约定的双方权利义务终止。2、乙方退出场地。3、乙方使用场地期间所使用的水、电及场地租金由乙方自行承担，总计5天，按原合同租赁协议支付期间的费用。本协议由双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原租赁合同解除。海徽公司在该解除合同尾部的甲方处签字盖章。燊耀公司并未在该解除合同尾部乙方处签字盖章。2019年11月19日，海徽公司向燊耀公司发出《关于“配合政府有关部门要求，落实整改措施”给合作单位燊耀公司的书面信函》，主要内容为：出于配合政府有关部门的要求，海徽公司准备从即日起实行厂区大门进出检验制度。如果此举一定程度上影响贵公司经营生产活动，海徽公司主动提出可以通过协商适当微调贵公司支付租借厂区场地的租金金额。建议贵公司对自身经营的生产项目予以适当调整，以适应政府管理部门的规定和要求。建议贵公司也可以与本厂区提前解约，另辟经营场所。作为曾经的合作伙伴，海徽公司承诺将在贵公司场地租借、搬迁等事务予以配合和支持。2019年12月11日，海徽公司工作人员通过微信向燊耀公司工作人员表示：现在政府部门不允许我们这个场地经营违反政策法令生产经营活动。这个场地是你我在共同使用。如果你们能够调整一下你们的经营方式和经营内容重回遵纪手法轨道，场地使用租金上我们可以通过协商作适当的调整。燊耀公司回复：听说你要收我们的场地费，你怎么能这样呢？从我们合同生效起，我们连进场地都没进去，一天生意都没有做，我和你说过几次要进去收货，你都说是街道不叫收不叫进场，你又不叫我进场收货，又要收我们的场地钱。你认为能说的过去吗？你把钱退给我，我撤场。2019年12月12日，海徽公司工作人员回复：不是我不叫你平常收货，而是政府有关部门不叫你进场收货。你提出要把钱退给你，你撤场，我觉得你很有诚意，想解决问题，我们坐下来好好谈谈，怎么退钱，退多少，怎么撤场，什么时间撤场，还有哪些需要善后的问题需要解决。2020年3月21日，海徽公司向燊耀公司发送《告知书》，主要内容为：贵公司已拖欠我公司2个月租金，请贵公司按照租赁合同约定的契约精神，在本月25日租金付款日按时支付拖欠的二个月场地租金297,000元，办公室2个月租金15,780元，物业管理2个月21,000元。考虑到大疫当前，违约金支付金额和时间、形式可待协商。我公司重申解除租赁协议的意思表示。第五条：我公司保留执行“租赁协议”第六条第二项约定的权利。据租赁协议约定，贵公司拖欠行为已构成违约，可视为贵公司单方面解除合同。我公司将按照租赁协议约定收回贵公司租赁的场地和办公室。具体步骤（预案）告知如下：1、通知贵公司在（可协商）限期内将场地、办公室存放的所有物资、办公用品移出场地；2、上述（第五条）第一项期限到期后，贵公司尚未完成所有物品“移出场地”的，我公司将代为在有关人员监督下予以清点造册，移动以便集中保管，并再次通知贵公司（可协商）限期取回有关物资。本项重点是清点、移动、保管过程中，如果有损坏、丢失等损失，后果均由贵公司承担；我公司保留追索由此聘请“公证机关工作人员”、清点、移动、保管产生的所有人工、机械以及存放场地等所有费用开支。3、上述第二项期限到期后，贵公司还是尚未完成所有物品“移出场地”的，我公司将会视原属贵公司所有的全部物资及办公用品为“无主物品”，依法按照有规定予以处理。2020年3月23日，海徽公司工作人员通过微信向燊耀公司工作人员发送上述告知书，并表示“我寄来一封快递给你，和我发给你的文件是一样的，你拒收了，希望你对这件事情处理重视。”2020年4月13日，燊耀公司工作人员通过微信向海徽公司表示：我不明白你为啥要和我们打官司。去年10月17日我们签的场地租赁合同。合同生效日期是2019年10月25日开始，但是徐汇市场监督管理局在2019年10月22日就发来通知，让我们去徐汇市场监督局一组谈话。工商讲在此场地不准我们经营。我们也表示只能不做了。事后我们曾多次告知你们，因为政府已明确告诉我们不让我们做。所以我们之间的合同只能不做了。从2019年10月25日之前放了两个活动房，之后到今天，我们一天也没有使用过你们的场地。我们10月22日交给你三个月租赁场地费51万元。2个月押金34万元，还有2万元定金。总计87万元。我们不做了，合同也没有生效。你们为什么不退给我们的钱，反而还要我们付你们的场地费？今天我去拉活动房，你又不让拉走，是不是存心不想退我们的钱？活动房是在合同生效之前放的，我们要拉走，你不让拉。一审审理中，燊耀公司表示对海徽公司诉请中场地租金、办公室租金、物业费的标准无异议，同时表示87万元包括2万订金，还包含3个月租金及2个月押金。一审审理中，燊耀公司表示2019年10月17日海徽公司将系争场地及办公室钥匙交给燊耀公司，燊耀公司进入系争场地。同月23日，燊耀公司口头向海徽公司表示不做了，但因双方对于退款有争议，钥匙没有退还。海徽公司则表示2019年10月17日将系争场地及房屋钥匙均交给燊耀公司，钥匙一直没有退还给海徽公司。一定要签订解除协议，双方的租赁合同才能解除，否则海徽公司认为一直是燊耀公司在使用，且从始至终海徽公司从未使用燊耀公司场地。2019年10月23日，海徽公司关照保安垃圾不能进场，其他可以进来，燊耀公司没有口头表示过不做，一直说会搞定。一审审理中，海徽公司表示在签订租赁合同时，知道燊耀公司要做废品经营，所以也担心，燊耀公司则表示可以搞定，从2019年10月17日开始，燊耀公司进场做，22日相关部门来检查，23日确定不让做。故2019年10月23日开始，海徽公司不让垃圾车进场，但其他是可以进的。一审审理中，一审法院于2020年6月9日至系争场地进行现场勘查：发现现场基本清空。海徽公司表示燊耀公司于2019年12月31日将两个集装箱拉走，于2020年4月13日将最后两个集装箱拉走，连同叉车以及一些小的生产工具（液压剪）也拿走了。燊耀公司则表示2019年12月31日确实将两个集装箱拿走，2020年4月13日将最后两个集装箱拉走。但实际上2019年10月23日燊耀公司已经将系争场地归还，只是在场地留了四个集装箱、叉车还有液压剪，根本没有使用。海徽公司当场表示：确认2020年5月25日其自行收回系争场地和房屋，并申请撤回要求第6项诉请以及交还场地和房屋的诉请。对该申请，一审法院当场口头裁定予以准许。一审法院认为，关于租赁合同的效力问题，首先，燊耀公司并未就海徽公司未经出租人同意非法转租这一主张提供充分证据；其次，根据现有证据，责令改正通知书的改正内容及要求为办理公司变更登记，而燊耀公司未能充分举证证明租赁合同违反法律强制性规定，故一审法院认定租赁合同合法有效，系双方真实意思表示，双方均应恪守。对于燊耀公司主张租赁合同无效的反诉请求不予支持。关于海徽公司主张解除租赁合同的诉请，2019年10月23日，海徽公司提出双方协商解除租赁合同，但现有证据无法证明燊耀公司已就解除租赁合同与海徽公司达成一致，且现有证据亦无法证明燊耀公司已将系争场地及房屋交还海徽公司，故一审法院对燊耀公司主张的双方已于2019年10月23日协商解除租赁合同的意见不予采纳。根据查明事实，燊耀公司于2020年3月23日收到海徽公司发送的告知书，而该告知书明确表示燊耀公司尚欠2个月租金、物业管理费，要求燊耀公司于本月25日租金付款日按时支付拖欠的二个月场地租金、2个月办公室租金以及2个月物业管理费，该告知书内容与燊耀公司主张已付款85万元为“付三押二”的意见相互印证，可证明85万元中包含3个月场地租金、办公室租金以及物业管理费共计501,000元（以海徽公司诉请中主张的标准为依据），剩余部分应为押金。亦可证明燊耀公司确实并未按约支付租金以及物业管理费，已构成违约，海徽公司有权解除租赁合同。根据现有证据，燊耀公司第一次收到海徽公司以逾期未支付租金为由提出解除租赁合同的诉请为2020年5月22日开庭当日，故一审法院以2020年5月22日作为解除租赁合同的日期。根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。如上所述，燊耀公司逾期支付租金确属违约，但海徽公司亦应采取适当措施及时收回系争场地，防止损失扩大，根据查明事实，海徽公司自认于2020年5月25日才自行收回系争场地，没有尽到采取适当措施致使损失扩大的义务，故一审法院对海徽公司主张的2020年2月8日之前的场地租金、物业管理费、办公室租金予以支持，对于海徽公司主张的2020年2月9日之后的场地租金、物业管理费、办公室租金不予支持。如上所述，燊耀公司已支付的85万元中包括2019年10月25日起至2020年1月24日止的场地租金、办公室租金以及物业管理费共计501,000元，故燊耀公司还应支付海徽公司2020年1月25日起至2020年2月8日止的场地租金73,232.87元、物业管理费5,178.08元、办公室租金3,945.20元。关于海徽公司主张的逾期支付租金及物业管理费的违约金，根据海徽公司主张该违约金的合同依据，该违约金性质实际应为解除合同违约金，现海徽公司主张该违约金，有合同及事实依据，于法不悖，一审法院予以支持。关于燊耀公司主张返还87万元的反诉请求，如上所述，双方租赁合同于2020年5月22日解除，一审法院已确认海徽公司收取的501,000元系燊耀公司应承担的2019年10月25日起至2020年1月24日止的场地租金、物业管理费、办公室租金。且一审法院又对于海徽公司主张的2020年1月25日至2020年2月8日期间的场地租金、物业管理费、办公室租金予以支持。故现燊耀公司要求返还剩余押金及订金的反诉请求即369,000元，于法不悖，一审法院予以支持；燊耀公司要求返还租金501,000元的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百一十九条之规定，于二○二○年十月三十日作出判决：一、上海海徽汽车服务有限公司与上海燊耀实业有限公司于2019年10月17日签订的《房屋场地租赁合同》于2020年5月22日解除；二、上海燊耀实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海徽汽车服务有限公司自2020年1月25日起至2020年2月8日止的场地租金73,232.87元、物业管理费5,178.08元、办公室租金3,945.20元；三、上海燊耀实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海海徽汽车服务有限公司解除合同违约金29,900元；四、上海海徽汽车服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海燊耀实业有限公司租赁押金及订金共计369,000元；五、驳回上海海徽汽车服务有限公司其余诉讼请求；六、驳回上海燊耀实业有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8,912元，减半收取计4,456元，由上海燊耀实业有限公司负担1,272元、上海海徽汽车服务有限公司负担3,184元；反诉案件受理费6,250元，由上海海徽汽车服务有限公司负担3,417元、由上海燊耀实业有限公司负担2,833元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人均确认，系争房屋具有合法产权证，并非违法建筑。关于上诉人所称的非法转租问题，现有证据并不能证明房屋产权人对被上诉人的出租行为提出过异议。而且即使该事实成立，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条之规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。根据该规定，转租合同的内容如果不符合出租合同约定，即不能约束出租人，但并非当然无效。2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也不再规定出租人可以请求确认非法转租合同无效。因此，即使被上诉人的转租行为违反其与产权人的约定，也不影响上诉人与被上诉人之间的合同效力。至于上诉人主张的其因异地经营而被行政机关责令改正，该通知书是针对上诉人的异地经营行为，并非是对系争房屋合法性的否定评价，对系争租赁合同效力并无影响。因此，本案双方当事人签订的租赁合同系合法有效。在此前提下，上诉人已经实际占有了系争房屋，其自认于2020年4月13日才将最后两个集装箱拉走。因此，上诉人依然应当支付该段占有房屋期间的相应租金，由于被上诉人也表示，由于行政机关的通知，被上诉人也对上诉人的场地使用进行了一定限制，上诉人在2019年11月19日之后事实上已经不能完全正常经营。因此，上诉人所承担的租金，应当参照合同约定标准予以适当调低，一审法院将上诉人的租金支付义务截止认定到2020年2月8日，免除了上诉人从2020年2月9日至4月13日的租金，从实体结果而言，相当于已经大幅降低了上诉人应当承担的2019年10月25日至2020年4月13日的租金，符合公平合理的原则，并无不当。由于上诉人在未搬离系争房屋的情况下，拒绝支付租金，已经构成违约，一审法院认定的合同解除时间及相应违约责任，均是正确的。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,377元，由上诉人上海燊耀实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年一月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……