贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终114号上诉人（原审原告）：遵义市播州区新华物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区。法定代表人：陈丽，该公司经理。委托诉讼代理人：谭洁，该公司员工。委托诉讼代理人：涂杙墨，贵州文乡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遵义市红花岗区大西部宾馆。住所地：贵州省遵义市红花岗区。执行事务合伙人：谈文娅。委托诉讼代理人：王开舰，贵州乾锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谈文娅，女，1962年4月6日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：陆安志，男，1962年9月9日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人遵义市播州区新华物业服务有限公司（以下简称新华物业公司）、上诉人遵义市红花岗区大西部宾馆（以下简称大西部宾馆）因与被上诉人谈文娅、陆安志房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年1月13日进行了二审调查询问，新华物业公司的法定代表人陈丽及其委托诉讼代理人涂杙墨，大西部宾馆的委托诉讼代理人王开舰到庭参加调查。谈文娅、陆安志经本院合法传唤无正当理由未到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。新华物业公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7616号民事判决，发回重审或改判大西部宾馆支付从2020年1月起至房屋返还之日止的房屋租金；2、本案二审案件受理费由大西部宾馆、谈文娅、陆安志承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，新华物业公司于2020年4月26日提出解除租赁合同，但大西部宾馆未给予回复，也未交还租赁房屋，且至本案二审期间一直占有并在营业中，大西部宾馆应支付从2020年4月26日起至房屋返还给新华物业公司期间的租金，一审判决未支持2020年4月26日以后的租金不当。大西部宾馆上诉请求：1、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7616号民事判决，发回重审或改判大西部宾馆以酒店装饰装修费、电梯购置费等添附部分折抵支付欠付新华物业公司的租金；2、本案一、二审案件受理费由新华物业公司承担。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，大西部宾馆关停酒店达6个月之久，是受疫情和外环路封闭施工影响，属不可抗力因素和行政因素影响，应当依法予以扣减6个月租金共计600,000元；2、双方于2014年2月1日签订《房屋租赁合同》租赁营业房截止时间为2024年2月1日止，尚余4年时间未经营，合同签订初期，新华物业公司租赁给大西部宾馆的营业房系毛坯房，是大西部宾馆自行出资装饰装修作为酒店使用，双方解除合同后，并未对解除合同后剩余经营年限的装饰装修费、电梯购置安装费等添附部分进行约定或约定不明，大西部宾馆花费装饰装修、电梯安装等费用多达4,500,000余元，剩余经营期间4年折价抵偿400,000元符合法律的公平原则和客观事实；3、大西部宾馆在一审中提出对酒店添附部分进行造价咨询评估是对自身合法权益的正常维护，一审未支持，属于程序违法；4、大西部宾馆不存在违约事实，一审判决大西部宾馆承担200,000元违约金和律师费无事实依据和法律依据，解除《租赁合同》系新华物业公司提出，大西部宾馆在经营期间由于受到疫情和道路封闭施工无法正常运营要求减租未获新华物业公司批准，在2020年后大西部宾馆已支付租金80,000元视为合同的继续履行，不存在违约，双方形成了新的合意，律师代理费5,000元属于间接费用，不应由大西部宾馆承担，综上请支持上诉请求。谈文娅、陆安志未提交书面答辩状，亦未到庭发表答辩意见。新华物业公司向一审法院起诉请求：1、大西部宾馆支付所欠新华物业公司2019年度房屋租金为622,874元及2020年房屋租金暂时计算至6月30日为601,560元，并要求其承担应付租金违约金367,330元，上述费用共计1,591,764元，谈文娅、陆安志对上述费用承担无限连带责任；2、解除双方房屋租赁合同，并责令大西部宾馆返还所租新华物业公司的物业；3、大西部宾馆支付新华物业公司为行使债权请求权而支付的律师费5,000元，谈文娅、陆安志对该费用承担无限连带责任；4、本案诉讼费、保全费由大西部宾馆、谈文娅、陆安志共同承担。一审法院认定事实：2014年2月1日,新华物业公司(甲方)与大西部宾馆(乙方)签订《房屋租赁合同》,合同约定,大西部宾馆租赁新华物业公司名下位于遵义市红花岗区外环路春天堡建筑面积4468.4平方米从事酒店经营活动,租赁期为10年,即自2014年2月1日至2024年1月31日,装修免租期为4个月,即2014年2月1日至2014年5月31日。租金支付第一年(免租期四个月)租金为860,000元,第二年租金911,600元，第三年租金966,296元，第四年租金1,024,273元，第五年租金1,085,730元，第六年租金1,150,874元，第七年租金1,219,926元，第八年租金1,293,121元，第九年租金1,370,709元，第十年租金1,452,951元。乙方逾期一个月未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用（包括租金），甲方有权解除该房屋租赁合同，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。合同到期后，乙方添附的不可移动的资产归甲方所有，可移动资产由乙方自行处理。合同还对其他事项进行了约定。就大西部宾馆拖欠2019年租金622,874元一事，新华物业公司多次向大西部宾馆发出催收函，并于2020年4月26日发出了告知书，载明：“……我方在这之前已下发过四次书面催收函，贵公司也书面承诺过在2019年12月31日四点前先交20万元，2020年4月30日前将余下的442,874元全部交清，但贵公司……一直未来履行合同和承诺。我方将按照房屋租赁合同第十三条规定，有权解除合同，收回该房屋。因此，我公司定于2020年4月30日收回该房屋，请贵公司在规定时间内搬离该房屋。我方将采取相关法律措施，并按合同约定向贵公司追索所欠房租及欠款利息和违约金”，大西部宾馆工作人员于当日签收。2020年7月9日，新华物业公司以诉称理由将大西部宾馆、谈文娅、陆安志诉至一审法院。一审法院另查明：新华物业公司对于坐落于遵义市红花岗区外环路春天堡综合大厦的土地享有国有土地使用权，并于1997年5月20日与遵义市城乡房地产开发有限公司联合改造了春天堡书店仓库，享有一层至九层的面积为4930.99平方米。一审法院再查明：2019年10月22日，遵义市红花岗区人民政府发布了《关于虾子河黑臭水体治理工程建设设计道路封闭施工公告》，载明：“一、半副封闭施工范围：环城路万佛桥路口至北京路口路段。二、半副封闭施工时间：2019年10月21日至2020年9月30日……”。2020年6月7日，新华物业公司因本案而与贵州文乡律师事务所签订了委托代理（辩护）合同，该合同约定律师费5,000元；2020年6月12日，贵州文乡律师事务所为新华物业公司开具了5,000元法律服务费票据，且指派律师涂杙墨代理本案并出庭。一审庭审中，新华物业公司认可收取了大西部宾馆的履约保证金20万元。一审庭审后，新华物业公司对其第一项诉求中主张的违约金367,330元进行了阐述，系按所诉租金总额（1,224,434元）的百分之三十计算，因为对方根本违约，按照《房屋租赁合同》第十三条第4款约定的违约金来计算过高，所以其主张按百分之三十来计算，再加上法律规定违约金不能超过本金的百分之三十。一审诉讼中，新华物业公司向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2020年8月6日依法作出保全裁定书，并已采取了保全措施；大西部宾馆、谈文娅、陆安志于2020年8月26日庭审后，向一审法院提交了申请书，其要求查明其对红花岗区大西部宾馆的装饰装修、添附、电梯等部分不可搬离的资产价值进行鉴定。大西部宾馆(普通合伙)于2002年8月14日登记成立,合伙人为谈文娅、陆安志(两人系夫妻关系),谈文娅为执行合伙事务人；2020年1月26日，遵义市人民政府为有效遏制新型冠状病毒感染的肺炎疫情扩散和蔓延，发布了《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，现仍处于疫情期间。一审法院认为，新华物业公司对坐落于遵义市红花岗区外环路春天堡综合大厦的土地享有国有土地使用权，并基于联合改造的事实，对一层至九层所涉的面积部分享有权利。因此，新华物业公司与大西部宾馆所签订《房屋租赁合同》合法有效,大西部宾馆租赁场地后未按合同约定如期交纳租金,根据双方合同约定,新华物业公司有权解除《房屋租赁合同》。新华物业公司已于2020年4月26日向大西部宾馆发出了告知书,并在该告知书中明确了“解除合同，收回该房屋”等意思表示，故视为其已向大西部宾馆提出了解除合同,该告知书合法有效,故应确定双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，解除时间为2020年4月26日，故对新华物业公司在本案中再诉请解除《房屋租赁合同》不予支持。《房屋租赁合同》解除后,大西部宾馆应将租赁场地返还新华物业公司，并承担支付新华物业公司租金及违约金的违约责任。对于大西部宾馆所欠租金，经核定其2019年欠租金款项为622,874元，而合同解除前的租金款项本应为406,642元（1,219,926元/年÷12个月×4个月），但2020年初疫情属于不可抗力，故酌定合同解除前的租金款项按2个月计算为203,321元（1,219,926元/年÷12个月×2个月）。至于大西部宾馆提出的附近道路封闭施工，并非属于不可抗力，不应减免大西部宾馆的租金。由《房屋租赁合同》中的“乙方（大西部宾馆）应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金”等内容可知，本案约定了违约金计算方式，且新华物业公司认为按照合同计算出来的违约金过高，故而按照所欠租金30%计算违约金，但其主张按30%计算违约金亦并无法律依据，不予确认。但基于大西部宾馆至今仍未将场地返还新华物业公司等事实而言，一审法院酌定违约金按20万元计算。故大西部宾馆应支付新华物业公司租金826,195元及违约金200,000元，合计1,026,195元，扣除大西部宾馆所支付的履约保证金200,000元，大西部宾馆还应支付新华物业公司826,195元。对于新华物业公司所主张的律师费5,000元，有委托代理（辩护）合同及票据佐证，并符合《房屋租赁合同》的相关约定，一审法院予以支持。谈文娅、陆安志系大西部宾馆的登记合伙人,故谈文娅、陆安志应对大西部宾馆的上述债务承担连带偿还责任。由于本案《房屋租赁合同》的解除是因大西部宾馆违约所致，故大西部宾馆内的不可移动的装饰装修等添附应归属于新华物业公司所有，无须进行鉴定；而包括电梯等在内的可移动资产则应由大西部宾馆自行拆走搬离，也无须进行鉴定，故对大西部宾馆、谈文娅、陆安志于2020年8月26日所提交的鉴定申请不予准许。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条之规定,判决如下:一、遵义市红花岗区大西部宾馆、谈文娅、陆安志于本判决生效之日起十五日内连带支付遵义市播州区新华物业服务有限公司租金、违约金等合计826,195元（已扣除履约保证金20万元）；二、遵义市红花岗区大西部宾馆、谈文娅、陆安志于本判决生效之日起十五日内将位于遵义市红花岗区外环路春天堡的房屋（现遵义市红花岗区大西部宾馆经营场地，面积4468.4平方米）返还遵义市播州区新华物业服务有限公司；三、遵义市红花岗区大西部宾馆、谈文娅、陆安志于本判决生效之日起十五日内连带支付遵义市播州区新华物业服务有限公司律师费5,000元；四、驳回遵义市播州区新华物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取9,585元、保全申请费5,000元，两项合计14,585元，由遵义市红花岗区大西部宾馆、谈文娅、陆安志负担。本院二审期间新华物业公司提交证据：第一组证据美团、携程网截图13张及大西部宾馆2020年12月体温登记表复印件1份，以证明大西部宾馆在2019年下半年至2021年1月期间，一直处于正常营业状态，大西部宾馆所述的因市政施工酒店从2019年下半年至2020年9月处于关闭状态不是事实；第二组证据新华物业公司于2020年12月25日向大西部宾馆出具告知函及送达图片3张，以证明新华物业公司于2020年12月再次告知大西部宾馆尽快搬离，以免增加租赁费用的事实。大西部宾馆提交的证据为6张图片复印件，以证明2020年9月22日期间宾馆所处道路仍在封闭施工，无法正常通行，造成宾馆长期不能正常营业。大西部宾馆对新华物业公司提交的证据质证称，对二组证据的证明目的均持有异议，其中第一组证据正好印证了宾馆因道路施工导致入住率极低。新华物业公司对大西部宾馆提交证据的三性均持异议，首先无法确认取证时间，其次证据所显示的道路为部分封闭，不能说明大西宾馆因此无法正常经营。二审中，新华物业公司称，本案诉讼期间，大西部宾馆向其支付11万元用以补缴所欠2019年租金，截至2020年1月尚欠2019年租金为512,874元（622,874元-11万元）。大西部宾馆对此表示认可。本院二审查明的其余事实与一审查明认定事实一致，本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，新华物业公司和大西部宾馆对一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2020年4月26日解除及新华物业公司因本案产生律师费5,000元的事实不持异议，陆安志与谈文娅对新华物业公司主张由其承担本案连带责任亦不持异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点系合同解除后，大西部宾馆应如何承担相应责任。关于尚欠租金及房屋占用费问题。新华物业公司与大西部宾馆签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按合同的约定全面履行合同义务,否则应承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金。”大西部宾馆应当按合同约定向新华物业公司支付租金。经查，大西部宾馆尚欠2019年租金为512,874元，2020年租金因疫情原因扣减两个月，计算至合同解除之日2020年4月26日为189,766.27元（1,219,926元/年÷12个月+1,219,926元/年÷12个月÷30×26天），故大西部宾馆应付租金为702,640.27元。按照涉案《房屋租赁合同》约定，合同履行中大西部宾馆违约，可将履约保证金抵扣所欠租金及违约金，因此，扣除大西部宾馆支付的履约保证金20万元后，大西部宾馆还应支付新华物业公司租金502,640.27元。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”因大西部宾馆在合同解除后尚未将案涉房屋腾退,新华物业公司要求大西部宾馆以租金标准支付房屋占用期间的损失，本院予以支持，故大西部宾馆应从2020年4月27日起按《房屋租赁合同》约定的交纳租金期间所对应的租金标准支付案涉租赁房屋占用费至其向新华物业公司交还房屋时止。大西部宾馆所持“受疫情和道路封闭施工影响，应扣减6个月租金”的辩解意见无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”案涉《房屋租赁合同》约定，大西部宾馆逾期交纳包括租金在内的费用，应按照合同总租金的5%承担违约金。大西部宾馆辩称无违约行为，不应承担违约责任的理由，与本院查明事实不符，本院不予采纳。根据大西部宾馆的违约程度、违约情形、合同履约的时长、预期利益等因素，结合大西部宾馆缴纳的履约保证金已抵扣尚欠租金的情况,本院酌情确定大西部宾馆按照尚欠租金702,640.27元的15%支付违约金,即违约金为105,396.04元。关于大西部宾馆主张以装饰装修剩余价值抵偿所欠租金的问题。大西部宾馆在案涉《房屋租赁合同》履行期间，长期拖欠新华物业公司的租金，构成违约，导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“……(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。……”一审法院据此未准许其提出对宾馆添附部分进行造价评估的申请，并无不当。大西部宾馆上诉所称一审程序有误，应以装饰装修剩余价值抵偿租金的请求，因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，因本案二审出现新的事实，新华物业公司的部分上诉理由成立，本院相应予以采纳；大西部宾馆所提上诉请求，与查明事实和法律规定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7616号民事判决第二项、第三项，即维持“二、遵义市红花岗区大西部宾馆、谈文娅、陆安志于本判决生效之日起十五日内将位于遵义市红花岗区外环路春天堡的房屋（现遵义市红花岗区大西部宾馆经营场地，面积4468.4平方米）返还遵义市播州区新华物业服务有限公司；三、遵义市红花岗区大西部宾馆、谈文娅、陆安志于本判决生效之日起十五日内连带支付遵义市播州区新华物业服务有限公司律师费5,000元；”二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7616号民事判决第四项，即撤销“四、驳回遵义市播州区新华物业服务有限公司的其他诉讼请求；”三、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7616号民事判决第一项为“遵义市红花岗区大西部宾馆、谈文娅、陆安志于本判决生效之日起十五日内连带支付遵义市播州区新华物业服务有限公司租金502,640.27元、违约金105,396.04元，并自2020年4月27日起按案涉《房屋租赁合同》约定的交纳租金期间所对应的租金标准计算案涉租赁房屋占用费至其向遵义市播州区新华物业服务有限公司交付房屋时止（年租金标准为：2020年2月1日至2021年1月31日租金1,219,926元、2021年2月1日至2022年1月31日租金1,293,121元、2022年2月1日至2023年1月31日租金1,370,709元、2023年2月1日至2024年1月31日租金1,452,951元）”四、驳回遵义市播州区新华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取9,585元、保全申请费5,000元，两项合计14,585元，由遵义市红花岗区大西部宾馆、谈文娅、陆安志负担；二审案件受理费27,970元，由遵义市播州区新华物业服务有限公司负担4,400元，由遵义市红花岗区大西部宾馆负担23,570元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 张 睿审判员 任建毅二〇二一年一月二十二日法官助理王莹书记员夏同英