四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川18民终54号 上诉人（原审原告、反诉被告）:唐磊，男，1969年10月27日出生，汉族，住四川省西昌市。 上诉人（原审原告、反诉被告）:古代凤，女，1969年9月14日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘建刚，四川天责律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：艾鹏榉，四川天责律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵义兴，男，1964年5月7日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘开莉，女，1966年9月24日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：代莉，四川雅州律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：田鹏，四川雅州律师事务所律师。 上诉人唐磊、古代凤因与被上诉人赵义兴、刘开莉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2020）川1802民初2815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐磊、古代凤上诉请求：1.撤销四川省雅安市雨城区人民法院（2020）川1802民初2815号民事判决书第二项、第四项，依法改判由赵义兴、刘开莉退还唐磊、古代凤财产保证金30万元，折价补偿唐磊、古代凤装修装饰、设施设备及用具折旧残值148300元，支付唐磊、古代凤整改电梯产生的费用85580元，赵义兴、刘开莉归还违约收取的二楼茶楼的电梯使用费21600元或查明事实后发回重审。2.本案一审、二审的案件受理费由赵义兴、刘开莉承担。事实和理由：一审法院认为赵义兴、刘开莉无根本违约、唐磊、古代凤违约解除《租赁合同》，系对事实认定不清和错误。双方当事人在《租赁合同》中将公共区域的六楼商住房顶纳入租赁范围作特别描述，并约定赵义兴、刘开莉负责全面协调其他住户，以保证唐磊、古代凤对六楼房顶的完全使用权，是基于保证酒店经营的安全性及酒店的进一步规划发展的需要，六楼商住房顶系租赁物的核心组成部分。合同履行期间，其他住户经常在六楼房顶平台晾晒衣物、被褥，影响酒店经营。在唐磊、古代凤多次催促下，赵义兴、刘开莉并未履行协调其他住户的义务，致使唐磊、古代凤无法对平台享有完全的使用权。赵义兴、刘开莉未履行完全的租赁物交付义务的行为已构成根本性违约。赵义兴、刘开莉对租赁物酒店电梯负有维修义务，期间，唐磊、古代凤在沟通无果的情形下，基于经营的需要，自行与电梯维保单位签定协议，由此产生的费用应由赵义兴、刘开莉承担。因赵义兴、刘开莉违约导致合同解除，应赔偿唐磊、古代凤剩余租赁期内装饰装修、设施设备、酒店用具的残值损失。赵义兴、刘开莉应承担租赁物电梯维修义务，支付唐磊、古代凤整改维修产生的费用85580元。赵义兴、刘开莉应支付唐磊、古代凤收取的二楼茶楼的电梯使用费21600元。唐磊、古代凤根据《租赁合同》约定依法取得对酒店电梯的使用权，包括占有、使用、收益的权利，并且在合同履行期间，完全由唐磊、古代凤承担了电梯的运营维护费用。据此，赵义兴、刘开莉向二楼茶楼收取电梯使用费的行为违反合同约定，侵害了唐磊、古代凤的电梯使用权，应赔偿其违约造成的损失。 赵义兴、刘开莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唐磊、古代凤故意歪曲事实，应依法不予支持。租赁物前身也是用作酒店经营，六楼平台是酒店用于晾晒被褥、堆放杂物所用，《租赁合同》约定的“六楼商住房顶的使用权”也是为了唐磊、古代凤经营酒店晾晒被褥方便，自2014年租赁物交付使用后，也无人阻挡唐磊、古代凤对六楼平台使用权的行使，二人也未提供证据证明其使用权的行使受到阻碍。2019年12月，二人因经营酒店不善，欲在不承担违约责任的情况下解除合同，故意捏造想将楼顶改建为餐饮、酒吧等活动场所的事实，待同楼住户签名表示不同意后，以此视为赵义兴、刘开莉违约，从而提起诉讼要求解除合同。请求二审驳回上诉，维持原判。 唐磊、古代凤向一审法院提出诉讼请求：1.解除唐磊、古代凤与赵义兴、刘开莉双方签订的《租赁合同》及《补充协议》，退还基础设施保证金30万元；2.赵义兴、刘开莉折价补偿装修装饰、设施设备及用具148300元；3.赵义兴、刘开莉偿付唐磊、古代凤维修改造电梯产生的费用85580元；4.赵义兴、刘开莉退还重复租赁车位所获取的租金8800元，5.赵义兴、刘开莉归还违约收取的二楼茶楼的电梯使用费21600元；6.本案诉讼费由赵义兴、刘开莉负担。 赵义兴、刘开莉向本院提出反诉请求：1.确认唐磊、古代凤解除合同行为无效，判令唐磊、古代凤继续履行《租赁合同》及《补充协议》；2.唐磊、古代凤支付本年度（2020年11月20日至2021年11月19日）所拖欠的租金46万元，并自逾期之日（2020年9月20日）起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息承担逾期付款的违约责任至本息付清之日止；3.唐磊、古代凤支付赵义兴、刘开莉聘请律师的费用15000元；4.本案诉讼费由唐磊、古代凤负担。 一审法院查明：一、2014年11月14日，赵义兴、刘开莉（甲方）与唐磊、古代凤（乙方）签订《租赁合同》，载明“一、租赁地址位于雅安市雨城区××路××号，租赁范围：3-7楼，包括面积约300平方米的停车场及面积约300平方米的六楼商住房顶使用权（含六楼商住房4个房间，以及大厅110平方米的使用权、电梯使用权）；二、租赁后，乙方如需装修，不得影响整个楼层建筑物结构。租赁期满后，乙方不得拆除装修体即建筑物和设施、设备，不折价，无偿交还给甲方。三、租赁年限：租赁期15年，即从2014年11月20日起至2029年11月19日止。（期满后顺延45天作为装修补偿）；四、乙方租赁费、保证金：合同签订后，乙方先预交20万元履约保证金。租赁费用前三年（2014年11月20日至2017年11月19日）租金为50万元／年，租赁费用每三年以8%的增幅递增，从第二周期2018年开始，付款方式为每年支付，下年租赁费用应在本年租赁期满前两个月一次性付清。甲方收取乙方保证金30万元，用于水、电、气、网络和基础设施保障。合同期满后，乙方将水、电、气、网络费用结清，基础设施无功能性损害，交割完毕后，甲方须退还乙方30万元保证金。乙方拖欠租金两个月，甲方有权终止合同，乙方返还甲方财产，甲方不退还乙方的财产保证金30万元，并依法追收拖欠的租金”。赵义兴、刘开莉与唐磊、古代凤均在合同上签名捺印。 二、2019年10月24日，赵义兴、刘开莉（甲方）与唐磊、古代凤（乙方）签订《补充协议》，载明“原合同约定的2020年度房租经各方友好协商，达成一致意见：2020年度和2021年度房租都定为每年46万元；乙方于2019年向甲方交纳2020年度（2019年11月20日-2020年11月19日）租金46万元；乙方于2020年向甲方交纳2021年度（2020年11月20日-2021年11月19日）租金46万元”。刘开莉与唐磊、古代凤在合同上签名捺印。 三、唐磊、古代凤已经支付了2014年11月20日-2020年11月19日的约定租金。唐磊、古代凤已经支付了已经支付其主张的重复租赁车位所获取的租金8800元，双方确认该车位在《租赁合同》约定的租赁范围之内。二楼茶楼的电梯使用费21600元系二楼茶楼使用者支付给赵义兴、刘开莉的费用。另，唐磊、古代凤于2016年9月委托案外人进行了案涉房屋电梯改造。 四、六楼商住房顶系公共场所，单元其他住户不同意作为案涉租赁房屋的酒店活动场所，故未改造使用。 五、2020年9月28日，唐磊、古代凤向赵义兴、刘开莉发出书面《退租告知函》，载明因新冠疫情爆发，酒店难以为继，请求提前解除合同。2020年11月15日，唐磊、古代凤又通过微信向赵义兴、刘开莉发出《告知函》，载明“因住户不同意，酒店六楼屋顶无法使用，经营方案无法实现……且新冠疫情致使酒店长期停业，酒店经营困难，我方无法继续履行合同。期间我方已通过多种方式与你方磋商，但解除租赁合同一事至今未能达成一致。若你方能在2020年11月20日前退还我方保证金30万元，我方将在租期届满之前腾退房屋……”。2020年11月20日，赵义兴、刘开莉微信回复可于2020年11月20日终止租赁合同，双方办理移交手续。其后因双方矛盾激化，赵义兴、刘开莉又于2020年11月25日发出书面通知，拒绝解除合同，要求唐磊、古代凤继续履行合同并支付租金46万元。 六、庭审中，唐磊、古代凤提交鉴定申请，请求对案涉房屋作为酒店的装修装饰、设施设备及用具价值进行鉴定。赵义兴、刘开莉不予认可。 七、本案立案时间为2020年11月26日。 一审法院认为，一、《租赁合同》《补充协议》应否解除。其一，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和九十四条的规定可知，法定解除权和约定解除权的行使均可导致合同解除。法定解除权的享有主体为构成根本违约一方当事人的对方当事人，约定解除权的享有主体为导致合同约定的解除条件成就一方当事人的对方当事人。本院认为唐磊、古代凤并不享有约定或法定解除权，即赵义兴、刘开莉并无根本性违约行为。唐磊、古代凤主张赵义兴、刘开莉收取的重复租赁车位租金、二楼茶楼的电梯使用费以及维修改造电梯产生的费用即便成立，亦不属于赵义兴、刘开莉根本违约行为，更不能令唐磊、古代凤享有约定或法定解除权，上述事项具体理由在下文中详述，在此不作赘述。 其二，请求解除方并不享有约定或法定解除权但请求解除合同的，有以下法律、司法解释可以依据：《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”；其三，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，当违约情况发生时，继续履行合同是违约方承担违约责任的首要方式，比之后续违约责任承担方式更有利于合同目的的实现。然而正如2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：1.违约方不存在恶意违约情形的；2.违约方继续履行合同，对其显失公平的；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”之规定所言，当违约方并非恶意违约，且其继续履行合同所需的财力、物力超出合同双方基于合同；履行所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件，允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行不仅有利于守约方及时止损，也符合民法公平原则和诚实信用原则，有效衡平当事人双方目前和长远利益，避免社会资源浪费。 本案中，唐磊、古代凤已经支付了2014年11月20日-2020年11月19日的约定租金，虽按照《租赁合同》约定，唐磊、古代凤未提前支付下一年度的租金，但至起诉时（2020年11月16日）下一年度的租赁事实尚未发生，更不存在恶意违约之情形。因公共卫生事件和经营状况影响，两原告继续履行房屋租赁合同费用过高，以致客观上无继续履行房屋租赁合同的能力，及时解除合同符合民法的公平原则，也是赵义兴、刘开莉履行合同法上减轻损害规则的要求。据此，唐磊、古代凤主张解除《租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求应予支持，因赵义兴、刘开莉并无证据证明唐磊、古代凤存在《租赁合同》约定致使基础设施功能性损坏或水、电、气、网络费用未结清的行为，应予退还基础设施保证金。唐磊、古代凤应同时腾退房屋交付赵义兴、刘开莉，并水、电、气、网络费用已结清的票据。 二、因赵义兴、刘开莉在合同履行过程中，并无严重违约行为，即便因六楼屋顶使用权并非赵义兴、刘开莉所有，无法自行让渡，也不影响唐磊、古代凤开设的酒店基本功能的实现，再者唐磊、古代凤直至2019年12月才就六楼屋顶使用权征求其他住户意见，而之前酒店一直正常经营并无异议。故赵义兴、刘开莉因合同解除的损失应予填补。因双方合同中并未约定相应违约金，赵义兴、刘开莉另行出租案涉房屋亦需耗费时间成本和资金成本，本院酌情认定赵义兴、刘开莉退还唐磊、古代凤15万元（30万元÷2）保证金。 三、其他费用 关于重复租赁车位所获取的租金8800元，双方确认该车位在《租赁合同》约定的租赁范围之内，故赵义兴、刘开莉确实不应重复收取，应予退还。 关于二楼茶楼的电梯使用费21600元，二楼茶楼的电梯使用费21600元系二楼茶楼使用者支付给赵义兴、刘开莉的费用，与本案涉及的法律关系无关联性，本院对唐磊、古代凤的该项诉讼请求不予支持。 关于唐磊、古代凤维修改造电梯产生的费用85580元。唐磊、古代凤于2016年9月委托案外人进行了案涉房屋电梯改造，据租赁期起始时间已近2年，该项费用属于承租人为满足其租赁需要，对租赁房屋的改造升级，并非出租人的交付瑕疵，唐磊、古代凤亦未提交证据证明租赁房屋存在严重瑕疵，不应由赵义兴、刘开莉承担该笔费用。 关于唐磊、古代凤应否支付2020年11月20日至2021年11月19日的租金46万元。根据《补充协议》约定，唐磊、古代凤应提前支付2020年11月20日至2021年11月19日的租金，但其前提是房屋租赁合同继续履行，现该合同已经解除，故尚未发生的租金不应支付。 关于装修装饰、设施设备及用具折价补偿。唐磊、古代凤提交鉴定申请，请求对案涉房屋作为酒店的装修装饰、设施设备及用具价值进行鉴定，因如前所述，唐磊、古代凤并非享有法定或约定解除权的一方，需要给予赵义兴、刘开莉补偿以解放双方合同权利义务，其二、《租赁合同》约定“租赁期满后，乙方不得拆除装修体即建筑物和设施、设备，不折价，无偿交还给甲方”，故合同解除后，对租赁房屋的添附物应归属赵义兴、刘开莉所有。 关于赵义兴、刘开莉聘请律师的费用，非诉讼中必须发生的费用，且赵义兴、刘开莉的反诉请求大部分并未得到支持，故对其该项反诉请求予以驳回。 综上，唐磊、古代凤的诉讼请求和赵义兴、刘开莉的反诉请求均部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条之规定，判决：一、解除唐磊、古代凤与赵义兴、刘开莉于2014年11月14日签订的《租赁合同》以及于2019年10月24日签订的《补充协议》；二、赵义兴、刘开莉于本判决生效之日起二十日内退还唐磊、古代凤保证金15万元；三、赵义兴、刘开莉于本判决生效之日起二十日内退还唐磊、古代凤租金8800元；四、驳回唐磊、古代凤的其他诉讼请求；五、驳回赵义兴、刘开莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为4232元，由唐磊、古代凤负担2232元，赵义兴、刘开莉负担2000元（唐磊、古代凤已预交，执行时赵义兴、刘开莉一并给付唐磊、古代凤）；反诉案件受理费减半收取为4213，由唐磊、古代凤负担213元，赵义兴、刘开莉负担4000元（赵义兴、刘开莉已预交，唐磊、古代凤执行时一并给付赵义兴、刘开莉）。 二审中，唐磊、古代凤提交了五组新的证据材料并申请证人戴某、陈某出庭作证。第一组：房产登记信息查询情况说明（青衣江路中段138号1-5、6、7、8）；第二组：房产登记信息查询情况说明（沿江北路22号1、2、3、4、7）；第一组、第二组证据材料拟证明赵义兴、刘开莉不享有案涉租赁物即沿江北路22号6楼楼顶的所有权，结合一审证据证明合同履行期间赵义兴、刘开莉未履行合同义务将合同约定的300平米六楼平台交付唐磊、古代凤使用。第三组：接（报）处警登记表（2020年11月20日、12月17日、12月31日），拟证明因赵义兴、刘开莉的原因，导致双方自2020年11月20日起对案涉酒店无法进行正常交接和经营，由此造成并扩大的损失应当由赵义兴、刘开莉承担。第四组：电梯维护保养合同书及发票（2014年12月至2020年3月31日），拟证明在合同履行期间，因被上诉人拒不承担电梯的维修保养义务，维护保障电梯正常使用的费用均由唐磊、古代凤承担。第五组：资产评估报告，拟证明因赵义兴、刘开莉阻拦唐磊、古代凤搬走酒店用品，唐磊、古代凤只得寻求第三方机构对酒店用品进行评估，评估价值为177386元，赵义兴、刘开莉应当按照评估价值补偿唐磊、古代凤。对于戴某、陈某的证言，唐磊、古代凤认为能够证明唐磊、古代凤并未对案涉六楼平台进行使用，在准备改造的时候赵义兴、刘开莉并未履行对相关住户的协调义务。同时能够证明赵义兴、刘开莉并未履行合同中对电梯的维修保养义务，产生的相关费用是唐磊、古代凤承担的。 赵义兴、刘开莉质证认为：1.第一组、第二组证据材料不属于二审新证据，该证据材料能够证明赵义兴、刘开莉是最大的业主对六楼是有使用权的，赵义兴、刘开莉不构成违约，不能作为唐磊、古代凤解除合同的理由。2.对第三组证据材料的真实性、合法性、关联性没有异议，但是认为该组证据恰好能够说明唐磊、古代凤在上诉期间擅自处理酒店物品导致损失进一步扩大，酒店厨房用品本就属于酒店不可分割的部分。3.对第四组证据材料的真实性、合法性没有异议，对于关联性不予认可。该组证据证明的是电梯维护费用，在一审中唐磊、古代凤主张的是电梯改造费用，并非电梯维护费用。4.对第五组证据材料的真实性、合法性、关联性均不予认可，该鉴定报告是唐磊、古代凤单方委托进行的鉴定，并未通知赵义兴、刘开莉到场，该鉴定报告是对酒店用品进行的评估并非对新增物品进行的评估。5.戴某、陈某是唐磊、古代凤的员工，身份上具有利害关系。戴某、陈某的证言在内容上看能够证明从租赁房屋开始六楼平台就建设有杂物间搭建有彩钢棚，只是晾晒衣物的功能。唐磊、古代凤是因酒店经营中将清洗工作外包所以不需要使用六楼平台，并非不能使用。戴某的陈述也能够证明唐磊、古代凤安排与住户协商的内容是将六楼平台进行改造，改变原有功能，已经超出了正常使用范围。电梯的维修保养根据合同的约定应当由唐磊、古代凤承担，在交付租赁房屋时电梯是能够正常使用的。 本院认为，对于唐磊、古代凤提交的第一组、第二组证据材料，双方对该证据真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以认可。双方在本案中并不涉及对于六楼平台所有权的约定，对该两组证据的关联性不予采信。对唐磊、古代凤提交的第三组证据材料仅能证明双方之间因租赁合同产生纠纷的事实，但是不能证明本案当中相关事实，本院不予采信。对于唐磊、古代凤提交的第四组、第五组证据材料及证人证言，本院之后综合进行认证。 赵义兴、刘开莉在二审中未提交新的证据材料。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：唐磊、古代凤不享有合同解除权。唐磊、古代凤上诉主张赵义兴、刘开莉没有交付案涉面积约300平方米的六楼商住房顶构成根本违约，唐磊、古代凤依法享有合同解除权。在案涉《租赁合同》租赁范围当中约定“3-7楼，包括面积约300平方米的停车场及面积约300平方米的六楼商住房顶使用权（含六楼商住房4个房间，以及大厅110平方米的使用权、电梯使用权）”，在其它约定当中载明“停车场及六楼房顶，乙方有完全使用权。若因使用权和当地住户有所冲突，一切善后事宜由甲方负责全面协调”。通过以上约定内容可知，双方在签订租赁合同时，刘开莉、赵义兴承诺唐磊、古代凤可以对商住楼六楼房顶有使用权。庭审已经查明该六楼楼顶与租赁作为酒店使用的房屋并非同一建筑物，唐磊、古代凤在租赁房屋时应当知晓依照《中华人民共和国物权法》的相关规定该六楼楼顶所在建筑物若存在赵义兴、刘开莉以外的物权人，依照法律规定赵义兴、刘开莉对楼顶并不享有所有权。根据合同中“若因使用权和当地住户有所冲突，一切善后事宜由甲方负责全面协调”的约定可知，唐磊、古代凤在签订合同时知晓其他住户的存在，且对六楼楼顶的使用涉及当地其他住户权利也明确知晓。根据双方合同约定，就六楼楼顶的使用问题赵义兴、刘开莉所负有的义务应当是保障唐磊、古代凤能够进行正常的使用，且在与其他住户因使用六楼楼顶发生冲突时负责进行协调。唐磊、古代凤并无证据证明其在向其他住户发出《调查表》之前曾提出使用六楼楼顶的要求，在二审当中根据唐磊、古代凤的陈述及证人戴某、陈某的陈述可知，在发出《调查表》期间，酒店也处于正常经营当中，并未影响其合同目的的实现。而唐磊、古代凤向其他住户发出的《调查表》中内容载明“把六楼平台改造成一个集餐饮、酒吧使用功能的半露天活动场所”，该使用要求显然超出正常合理使用住房楼顶的范围。唐磊、古代凤并未举证证明要求赵义兴、刘开莉就该事宜与住户协商，就该使用要求即使协商未果也不能归责于赵义兴、刘开莉。综上，赵义兴、刘开莉并不构成根本违约。 唐磊、古代凤在本案当中并不享有法定和约定的合同解除权，唐磊、古代凤在2020年11月15日向赵义兴、刘开莉发出的《告知函》及一审起诉状当中均表明因市场变化和公共卫生事件影响导致经营困难，继续履行合同将造成更大的损失，并积极寻求解除案涉租赁合同。一审当中已充分考虑双方合同继续履行可能导致利益失衡，准许了唐磊、古代凤解除合同的主张。为了兼顾对出租方的利益补偿，同时结合《租赁合同》“租赁期满后，乙方不得拆除装修体即建筑物和设施、设备，不折价，无偿交还给甲方”的约定。一审认定对租赁房屋的添附物应归属赵义兴、刘开莉所有，判决由赵义兴、刘开莉向唐磊、古代凤保证金退还15万元并无不当。二审当中唐磊、古代凤单方委托所作《资产评估报告》并不影响本案的处理，本院不予采信。 赵义兴、刘开莉不应承担电梯改造费用。在租赁房屋已近2年时唐磊、古代凤于2016年9月委托案外人对案涉房屋电梯进行了改造。现唐磊、古代凤并无证据证明该改造事宜得到了赵义兴、刘开莉的认可，唐磊、古代凤在本案一、二审中也均未提交证据证明电梯存在质量或安全问题，二审中证人戴某的证言也证实对电梯的改造并未对轿厢进行改造。唐磊、古代凤该改造行为应当认定为承租人为满足其租赁需要对租赁房屋的改造升级，并非出租人的交付瑕疵，故不应由赵义兴、刘开莉承担该笔电梯改造费用。 唐磊、古代凤关于电梯维护费用的主张超出一审诉讼请求。唐磊、古代凤在一审诉讼请求当中明确其主张的电梯改造费用为85580元，该金额与其主张的与案外人订立合同对电梯进行改造的金额相符，并不包含电梯维护费用。唐磊、古代凤在二审当中要求赵义兴、刘开莉支付电梯维护费用已超出其一审诉讼请求范围，二审中双方就该费用未能达成一致意见。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”之规定，对该项诉讼请求本案二审中不作处理，唐磊、古代凤可另行主张。唐磊、古代凤二审中提交的电梯维护保养合同书及发票与本案无关联性，本院不予采信。 赵义兴、刘开莉收取茶楼电梯使用费属另一法律关系。本案当中双方《租赁合同》及《补充协议》当中对于向2楼茶楼收取电梯使用费并无约定，该事项并不属于租赁合同范围，属于另一法律关系，本案当中不作处理。 综上所述，唐磊、古代凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9355元，由上诉人唐磊、古代凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汤 玉 审 判 员  简克红 审 判 员  邓 飞 二〇二一年一月二十五日 法官助理  杨蒙珲 书 记 员  王文艺