福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初12944号 原告：黄惠玲，女，1972年8月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：赖丽华，福建自晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林敏辉，福建自晖律师事务所律师。 被告：卢衍哲，男，1980年1月29日出生，汉族，住福建省漳平市。 委托诉讼代理人：张孟强，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱蔡乐，福建联合信实律师事务所律师。 原告黄惠玲与被告卢衍哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄惠玲的委托诉讼代理人赖丽华、林敏辉，卢衍哲的委托诉讼代理人张孟强、邱蔡乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄惠玲向本院提出诉讼请求：1.卢衍哲向黄惠玲支付拖欠的租金160000元（租金按25000元/月的标准，自2020年2月1日起计至2020年8月31日止，扣除已支付的15000元）；2.卢衍哲支付因拖欠租金产生的滞纳金（按日千分之五的标准，自2020年2月1日起暂计至2020年7月31日为56100元，之后按合同约定计至实际支付之日止）。事实和理由：黄惠玲与卢衍哲于2018年10月19日签订《房屋租赁合同》，黄惠玲将本案讼争的厦门市思明区滨海街道曾厝垵社292号房屋出租给卢衍哲，租赁期自2018年11月1日至2030年10月31日，共计12年，租金每月25000元，每三个月支付一次，每三年递增10%，支付时间应在租金到期月份前3日支付。2020年2月1日开始，卢衍哲向黄惠玲支付租金15000元后，再未支付过任何租金，经黄惠玲多次催讨，仍拒不支付，严重损害了黄惠玲的合法权益。黄惠玲故提起诉讼，望判如所情。 卢衍哲辩称，卢衍哲无法按照租赁合同约定交纳租金，系因新冠肺炎疫情影响所致，黄惠玲要求按照原合同约定支付租金甚至违约金，缺乏事实和法律依据，应予部分驳回。卢衍哲承租讼争房屋系开展民宿酒店经营，迄今为止因新冠肺炎疫情已遭受了巨大的经济损失。在此情况下，黄惠玲提出的诉讼请求明显不合理。依照公平原则，卢衍哲无法按照合同约定交纳租金，系因疫情原因造成无法正常营业的结果，且疫情仍在反复、持续出现，黄惠玲不应苛责卢衍哲，更不应要求卢衍哲支付违约金。曾厝垵有大量与卢衍哲相同境遇的租赁合同纠纷，可参照曾厝垵本地的沟通结果，采取“免三减半”的方式减免租金，即出租人免除承租人三个月以上的全部租金，之后的租金暂时均以半价进行计算。因此，恳请法院考虑卢衍哲实际的经营困难，秉持公平公正的原则，结合曾厝垵当地的租金减免习惯，采纳卢衍哲的租金减免建议，驳回黄惠玲部分诉讼请求。 当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年10月19日，黄惠玲（甲方）与卢衍哲（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将本案讼争的厦门市思明区滨海街道曾厝垵社292号房屋出租给乙方，租赁面积约250平方米；租赁期限12年，从2018年11月1日起至2030年10月31日止；2018年11月1日至2021年10月31日每月租金为25000元，2021年11月1日至2024年10月31日每月租金为27500元，2024年11月1日至2027年10月31日每月租金为30250元，2027年11月1日至2030年10月31日每月租金为33275元，以上租金乙方应在租金到期月份前3日内支付；租赁期间，乙方如恶意迟延支付租金半月以上，按所拖欠租金每日千分之五加收滞纳金，超过一个月不支付租金且没有合理理由的，甲方有权解除合同。 上述合同签订后，黄惠玲将讼争房屋交付给卢衍哲经营民宿，卢衍哲向黄惠玲支付租金至2020年1月31日。自2020年2月1日至2020年8月31日期间，卢衍哲仅向黄惠玲支付租金15000元，未再支付其余租金。 另查明，厦门市思明区滨海街道曾厝垵社292号房屋（即厦门市思明区滨海街道曾厝垵村曾厝垵社三组房屋）登记在案外人吕水牛名下，登记为两层，批准建筑面积120平方米。该房屋现状为三层，总面积约250平方米，由吕三忠（系吕水牛之子）、黄惠玲（系吕三忠之妻）管理、使用。 本案审理中，本院向黄惠玲、卢衍哲释明，双方之间的租赁合同部分有效、部分无效。双方均表示目前愿意继续履行租赁合同。卢衍哲请求免除2020年2月至4月租金，减半计取2020年5月至12月租金；黄惠玲同意免除一个月租金，最多免除两个月租金。 本院认为，讼争房屋原为两层，后扩建为三层，扩建部分未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方有关租赁扩建部分的合同内容无效。故，黄惠玲与卢衍哲签订的《房屋租赁合同》，部分有效、部分无效。自2020年2月1日至2020年8月31日期间，卢衍哲除向黄惠玲支付15000元租金外，未再支付其余费用，黄惠玲要求卢衍哲支付租金（实际包括租金和占有使用费），于法有据，本院予以支持。卢衍哲承租讼争房屋用于经营民宿，考虑到新冠肺炎疫情对民宿经营的影响，本院酌情免除2020年2月租金（占有使用费），减半计取2020年3月至6月租金（占有使用费）。故卢衍哲应向黄惠玲支付2020年2月1日至2020年8月31日期间的租金（占有使用费）共计85000元（25000元/月×4个月－15000元）。由于卢衍哲迟延支付租金系受新冠肺炎疫情影响所致，并非恶意拖欠，故对黄惠玲关于滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、卢衍哲于本判决生效之日起七日内向黄惠玲支付租金（占有使用费）85000元； 二、驳回黄惠玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2271元，由黄惠玲负担1378元，卢衍哲负担893元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 朱 晨 二〇二一年一月五日 书记员 黄丽婷 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。