浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0802民初2815号 原告：徐爱英，女，1965年8月14日出生，汉族，住衢州市柯城区。 被告：衢州西区碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F1KT79，住所地：衢州市九华北大道****。 法定代表人：欧阳宝坤，经理。 委托诉讼代理人：杨聪颖，女，1993年1月6日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王涵，女，1994年7月13日出生，汉族。 原告徐爱英与被告衢州西区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月7日、10月23日公开开庭进行了审理。原告徐爱英、被告碧桂园公司委托诉讼代理人杨聪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐爱英向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约金196887.60元；2.物业费自原告收房之日起计付；3.房屋的保修期自原告收房之日起计算，期限按合同约定作相应顺延。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房违约金152784.78元；2.房屋的保修期自原告收房之日起计算，期限按合同约定作相应顺延；3.要求被告赔偿延期交房期间的房屋空置损失39000元。事实和理由：2016年6月15日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的衢州市翡翠湾小区7幢2单元202室住宅一套，总价款为1312584元。合同第九条约定被告在2017年12月30日前向原告交房，合同第十条第1项第（2）目约定……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告采取首付加按揭的方式向被告交付了全部款项。2017年12月27日，被告向原告发送期楼收楼通知书，要求原告于2017年12月30日收房。原告于2018年1月3日前往收楼，但房屋卫生间四周墙面存在渗水，原告未收房。2019年1月3日，原告前去收房，也存在水印等问题，被告维修工程师做了记录并进入维修期。2020年1月23日，原告收房，被告逾期交房754天。 被告碧桂园公司答辩称，一、被告已按买卖合同补充协议约定的交付时间及条件交付。且不存在构成逾期交付的质量问题，被告不存在逾期交房的事实。首先，被告与原告同时存在商品房买卖关系和委托装修关系，被告已完成房屋毛坯竣工验收；其次，被告代为装修的商品房已满足补充协议约定的装修标准，且被告已按照协议约定日期交付装修后的商品房，不存在构成逾期交付行为。即使案涉商品房装修存在普遍瑕疵，装修瑕疵不属于“地基基;地基基础和主体结构法居住的质量问题”的，原告无权拒绝收楼，亦不应认定被告逾期交楼。综上所述，原告自愿委托被告及欧昊代为办理买卖合同项下毛坯房的交接手续，并由被告及欧昊对原告所购买的商品房进行装修、改造。被告已依据合同约定完成毛坯房的竣工验收及精装房的交付，且不存在地基基础和主体结构、导致无法居住的质量问题，因此，被告已履行商品房交付义务，不存在逾期交付的事实。因此，原告向被告主张的逾期交房违约金无事实和法律依据。二、原告诉讼请求不明确，未明确保修期起算时间。并且，原告主张保修期的起算日期变更及期限顺延的诉求没有法律和事实依据，不应得到支持。三、被告无逾期交房的行为，且自房屋交付起，一直积极履行保修义务，因此，保修期间的计算起点应为协议约定日期，且保修期限不应顺延。要求驳回原告的诉求请求。 经审理，本院认定事实如下：2016年6月15日，原告徐爱英与被告碧桂园公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的衢州市翡翠湾小区7幢2单元202室住宅一套，总价款为1312584元。合同第九条：出卖人应当在2017年12月30日前,将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用:1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，出卖人向买受人支付逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同日，双方又签订《委托改造协议》及《补充协议》各一份，《委托改造协议》约定原告徐爱英委托被告碧桂园公司就该商品房进行功能分区改造；《补充协议》约定买卖双方于2016年6月15日签署了编号为2016预001213的《商品房买卖合同》及附件，现经双方友好协商，就《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜达成补充协议，约定如下：第三条关于商品房交接，（一）买卖双方一致同意，该商品房的交付条件不按《商品房买卖合同》第九条第1款的约定履行，并一致明确该商品房的交付条件为：该商品房经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；由出卖人于2018年12月30日前，将符合本条约定的商品房交付给买受人。（三）《房屋买卖合同》第十二条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到本补充协议约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理最终交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。（四）买卖双方一致同意，删除《商品房买卖合同》第十二条第2款的约定，关于该商品房质量问题的约定，以本条为准：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常居住的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。关于该商品房装饰、设备标准承诺的违约责任，买卖双方一致同意不按《商品房买卖合同》第十四条的约定履行，按以下约定履行：该商品房达不到本协议附录四约定标准的，出卖人负责更换并承担更换费用，更换期间按每日人民币30元补偿买受人使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与本补充协议约定标准不一致的问题之外的其他包括但不限于装修质量、公共设施、设备质量等工程质量保修范围内的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，除此之外，出卖人无需承担其他任何责任和支付其他任何费用。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。被告开发的翡翠湾小区于2017年10月17日通过建设工程消防验收意见，并于10月20日办理工程竣工验收。原告徐爱英接到被告碧桂园公司通知后于2019年1月6日前去验收，发现房屋存在漏水现象、且有较大面积批灰尚未完成等，为此拒绝接收房屋。被告碧桂园公司对上述质量瑕疵进行维修后，双方于2020年1月23日办理交房手续。 以上事实，由《商品房买卖合同》、《委托改造协议》、《补充协议》、衢州市房屋建筑工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、交楼通知书及原、被告的陈述等证据所证实。 本院认为，原告徐爱英与被告碧桂园公司签订的《浙江省商品房买卖合同》不违反法律规定，合法有效。关于双方同日签订的《补充协议》，其内容对《浙江省商品房买卖合同》部分条款作了重要修改，该《补充协议》是为了重复使用而预先拟定，属于格式条款。提供格式合同一方设立第三条（四）款关于该商品房装饰、设备标准承诺的违约责任，更换期间以每日30元的补偿标准明显具有加重对方责任、减轻己方责任，于合同成立时未向合同相对方尽到提示和说明义务，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条之规定，原告徐爱英可以主张该条款不成为合同的内容。《补充协议》约定于2018年12月30日前交房，此时该商品房经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，具备相应的交房条件，被告碧桂园公司以书面通知原告徐爱英交房，尽到通知义务，且多数购房户也已办理交房手续，原告徐爱英提出的房屋部分漏水及装修等质量瑕疵问题属于维修责任范围，不构成拒绝接收的理由，其以此为由不予办理交房手续，理由不能成立。原告徐爱英主张逾期交房的违约责任及房屋的保修期自其收房之日起计算，期限按合同约定作相应顺延，本院不予支持。原告徐爱英验房时所反映的房屋质量瑕疵问题，被告碧桂园公司予以登记并进行了维修，《补充协议》中相应的补偿标准条款不成为合同的内容，被告碧桂园公司应当向原告徐爱英承担维修及之后怠于通知交接期间房屋空置的相应损失，具体日期从2019年1月6日起至2020年1月23日双方办理交房手续之日止。原告徐爱英主张3000元/月的租金标准计算为37800元，参照同地段同类房屋的市场租金价格，基本合理，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告衢州西区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐爱英房屋空置损失37800元； 二、驳回原告徐爱英其他诉讼请求。 案件受理费4136元，减半收取2068元，由原告徐爱英承担408元，被告衢州西区碧桂园房地产开发有限公司承担1660元，于本判决生效之日缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  童小平 二〇二一年一月十八日 书记员  童旭峰