天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4509号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘德芝，男，1967年7月16日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘广欢（系刘德芝之子），住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：俞鸿，天津金华达律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：天津宝龙城房地产开发有限公司，住所地天津市滨海旅游区**楼****。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。上诉人刘德芝因与被上诉人天津宝龙城房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初4240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘德芝上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持刘德芝一审的诉讼请求，并驳回宝龙公司一审的反诉请求；2.一审和二审的一切费用均由宝龙公司承担。事实和理由：一、一审判决事实不清。1.如果说涉诉商铺在刘德芝承租期内由其控制是事实，因玻璃幕墙等问题无法经营，故不能说刘德芝一直使用涉诉商铺。2.2020年7月5日的漏雨视频，是刘德芝为进一步证明宝龙公司出租商铺不具备使用条件。一审法院不能以刘德芝没有报修漏雨问题而不认可该录像视频。从基本常识看玻璃幕墙有洞口、缝隙，必然存在漏雨问题。3.一审法院勘查时间是上午11点前，各商家均没有开始营业，商场中央空调也没有运行。由于当时没有噪音源，故现场听到声响尚在合理范围内，一审法院对噪音源发生的事实没有查清。二、一审判决认定事实错误。1.（1）宝龙广场工程验收合格及备案，不能代表刘德芝承租的商铺不存在玻璃幕墙的质量问题，宝龙公司一审中没有提交该商铺玻璃幕墙单元验收合格的证书或者备案文件。刘德芝装修时才发现问题而后报修，然而宝龙公司用泡沫板粘贴作为玻璃幕墙的维修，粘贴后仍然有洞口和缝隙；刘德芝试营业后再次报修，宝龙公司针对再次报修的维修方式是，在已经粘贴的白色泡沫板上喷一层黑漆。其洞口和缝隙处，仍然漏风、漏雨、进灰沙、进柳絮等。（2）刘德芝对承租商铺接收并进行装修，不能免除宝龙公司交付出租商铺存在质量问题的责任。商铺玻璃幕墙属于商铺的主体结构，主体结构是否存在质量问题，不是承租人验收的事项。刘德芝接收的是商铺位置即房号、面积等是否符合租赁合同约定，而对于主体结构的工程质量合格与否，是宝龙公司必须保证的。一审法院认为，刘德芝接收商铺就是合格的观点是错误的。2.（1）一审中宝龙公司没有提交涉诉商铺单元玻璃幕墙验收备案的证据。商铺主体墙为玻璃幕墙，宝龙广场的整体外墙不是玻璃幕墙，涉诉商铺的玻璃幕墙即为单元玻璃幕墙，按照相关规定(提交鉴定时已经附建设部的规定摘录)单元玻璃幕墙竣工时，也应该有单元验收合格证书。（2）涉诉商铺玻璃幕墙存在洞口和缝隙，刘德芝多次报修；宝龙公司进行了维修，维修以后仍然有洞口和缝隙；法院现场勘查也看到了玻璃幕墙的洞口和缝隙。一审判决却认定鉴定没有事实依据和法律依据错误。3.“刘德芝自认商铺已具备开业条件”应指:（1）刘德芝对毛坯房进行了装修；（2）刘德芝得到加盟经营许可；（3）商铺购买家具、电器；（4）商铺购进食材、物料；（5）商铺提前招聘、培训员工。商铺具备了开门营业条件，但由于玻璃幕墙存在的问题，导致客人进店发现温度低、噪音大等立马离店，刘德芝无法正常纳客经营。三、1.对于宝龙公司出租的商铺玻璃幕墙上有洞口和缝隙是否符合竣工验收标准，以及宝龙公司在维修这个洞口和缝隙时用泡沫板粘贴是否符合玻璃幕墙维修的技术要求。这两个问题属于专门性的问题，刘德芝提出司法鉴定有事实和法律依据。2.本案争议焦点主要在于:出租商铺的主体墙“玻璃幕墙”质量是否合格。必须经过专门性鉴定才能得出结论，一审法院不予支持鉴定，适用法律不当。宝龙公司辩称，刘德芝的上诉主张没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.一审法院进行了现场勘查，对所涉问题逐一查实，不存在事实未查清情况。2.刘德芝所主张的损失，无任何证据表明系涉案商铺不能正常经营所产生的损失，该损失系刘德芝在正常经营活动中所产生的费用，不能视为损失。3.鉴定问题。刘德芝在一审审理结束时法庭询问有无补充意见时，仅以口头形式提出鉴定申请，未提交书面鉴定申请，对鉴定的范围未做任何明确的要求。其在一审所主张的鉴定与本案的租赁合同无任何必然关系，双方的租赁关系是否能够继续履行是基于涉案商铺能否正常使用，一审中刘德芝没有提供任何证据证明涉案商铺不能正常使用，其所主张的质量问题并非是租赁合同项下的合同义务，因此其鉴定申请一审法院不予准许，符合法律规定。刘德芝向一审法院起诉请求：1．判令解除刘德芝、宝龙公司之间签订的天津滨海宝龙广场宝龙城3层M-F3-022的《商铺租赁合同》；2．判令宝龙公司构成根本性违约并承担违约责任赔偿刘德芝经济损失合计491156.5元（含刘德芝已交付宝龙公司的各项费用72821.5元、“鲜火肴”品牌加盟费118000元、装修费83514元、食材物料费16930元、二手设备费22526.4元、员工开支31500元及保洁费7000元、预期利润138864.6元）；3.免除2020年3月1日至合同解除时的租赁费、物业费、水电费等一切费用；4．诉讼费由宝龙公司承担。一审审理中，刘德芝将诉讼请求调整为：1．判令解除刘德芝、宝龙公司之间签订的天津滨海宝龙广场宝龙城3层M-F3-022的《商铺租赁合同》；2．判令宝龙公司构成根本性违约并承担违约责任赔偿刘德芝经济损失合计444277.5元（含刘德芝已交付宝龙公司的各项费用72821.5元、“鲜火肴”品牌加盟费118000元、装修费83514元、食材物料费16930元、二手设备费22526.4元、员工开支31500元及保洁费7000元、预期利润91985.60元）；3.免除2020年3月1日至合同解除时的租赁费、物业费、水电费等一切费用；4．诉讼费由宝龙公司承担；5．宝龙公司支付刘德芝本案律师代理费30000元。宝龙公司向一审法院反诉请求：1．判令继续履行刘德芝、宝龙公司双方签订的租赁合同；2．判令刘德芝支付截至2020年9月30日的租金25955.7元、物业服务费34141.94元，共计60097.64元；3．判令刘德芝支付欠缴电费5998.2元；4．判令刘德芝承担本案的律师费、诉讼费。一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于天津市滨海新区××路××路××广场××层××号××商铺，产权人系宝龙公司。2019年7月，宝龙公司（甲方）与刘德芝（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于天津市滨海新区××路××路××广场××层××号××商铺××方，面积132.3平方米，房屋用途为经营瓦罐海鲜，品牌鲜火肴，餐饮用途。租赁期限为2个租赁年度，租赁期限自2019年12月18日至2021年12月17日止。甲方于2019年10月20日，将出租的房屋交付乙方。乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付。日租金＝当月标准租金／当月日历天数。乙方在第一个租赁年度第一、第二、第三、第四个租赁季度期间的租金自相应租赁季度起始日起一个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为人民币8599.5元。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期综合物业服务费为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。日综合物业服务费＝当月标准综合物业服务费／当月日历天数。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，标准为人民币40元／月／平方米。乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等公用事业费由乙方负担。公用事业费收费标准为：…电费单价人民币0.7511元／度，用电服务费0.4489元／度。合同生效后，乙方应交纳履约保证金27783元，质量保证金3000元。合同中对于房屋维修问题的约定如下：甲方负责租赁场所的主体结构以及广场的公共设施和公共区域的维护维修（双方另有约定的除外）。双方确认，甲方或管理公司有权在事先通知乙方后或与乙方商定的时间内进入租赁场所进行有关维修、维护、保养或其他与租赁场所有关的事项，并采取一切合理的技术措施（应尽量避免给乙方的正常营业造成影响）。乙方同意，甲方不因为进行上述行为而须向乙方作出任何性质的赔偿或补偿。租赁场所内的专用设施设备遵循使用者维护的原则，乙方应尽合理使用和妥善照管义务。同时双方在合同中就违约责任约定如下：15.3除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为甲方根本违约，乙方有权以书面通知方式提前解除本合同，本合同于乙方解除合同的通知送达甲方之日起终止：…（2）甲方非因本合同约定及合法行为致使乙方整体停业超过30天仍未解决的…如有上述的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致乙方解除合同的，甲方应承担导致合同解除的违约责任，即甲方应退还乙方已付未用的履约保证金、租金、综合物业服务费等费用，甲方并应按第15.4条的约定向乙方支付合同解除损失赔偿金。15.5双方约定，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿责任。刘德芝于2019年10月19日预付租金25798.5元，预付物业服务费15876元，支付履约保证金17199元、物业服务费履约保证金3084元、装修管理费1587.6元、垃圾清运费1587.6元、装修期1587.6元、装修期水费396.9元、消防泄水费1000元、经营保证金3000元、工本费250元。2019年10月20日，刘德芝查验并接收租赁商铺，商铺为毛坯交付，随后刘德芝开始进行装修。2019年12月18日，案涉商铺随天津滨海宝龙广场整体统一开业对外营业，此后刘德芝未缴纳过租金、物业服务费及电费。2019年12月18日至法庭辩论结束前，刘德芝一直使用涉诉商铺。2019年12月19日，刘德芝首次向宝龙公司反映商铺南侧玻璃幕墙存在洞口未封闭导致商铺漏风、冬季室内温度与室外温度一致的问题。宝龙公司确认玻璃幕墙有洞口未封闭的情况，接到报修后即使用泡沫板对洞口进行了封堵，此后的12月间和次年1月间，刘德芝多次报修封堵不彻底，漏风问题未解决，宝龙公司为此采取用玻璃胶封堵缝隙的方式继续予以维修。2020年5月12日，刘德芝再次向宝龙公司工作人员报修漏风问题，宝龙公司继续用玻璃胶进行了封堵维修，此后无报修记录。刘德芝另提出该玻璃幕墙同样存在漏雨问题，提供2020年7月5日视频录像一份为证，宝龙公司不予认可，主张未接到过有关漏雨的书面报修。另，刘德芝提出的中央空调冷凝管排水管道排出口连接商铺厨房洗菜池的问题，在2020年5月25日刘德芝与宝龙公司协商后，宝龙公司已经对冷凝管排水管道改造完毕。2020年6月11日，刘德芝向宝龙公司递交《索赔申请书》，提出因租赁商铺存在诸多维修问题未妥善解决，虽一直按商场要求每日开门开灯，但商铺至今未能正常营业，要求宝龙公司退还已支付的各种费用并赔偿经济损失，合计544187.7元。庭审中，刘德芝主张宝龙公司出租的商铺存在以下四项问题：一是商铺的上有横向通透4米宽25厘米的洞口没有封闭，另存在多处纵向高100厘米宽80厘米的洞口没有封闭；二是中央空调冷凝管排水管道排出口直接对接了商铺厨房洗菜池；三是连接隔壁商铺厨房与案涉商铺餐厅就餐区域的墙壁有洞口，容易串味；四是商场中央空调暖风噪音过大。据此，刘德芝认为宝龙公司构成根本违约，提出解除双方之间的租赁合同，解除时间为2020年6月11日刘德芝向宝龙公司递交《索赔申请书》之日，并主张宝龙公司赔偿经济损失474277.5元，其中包括已支出的各项费用72821.5元、“鲜火肴”品牌加盟费118000元、装修费83514元、食材物料费16930元、二手设备费22526.4元、员工开支31500元及保洁费7000元、预期利润91985.60元、律师费30000元，并不予支付2020年3月至今的商铺租金、物业服务费和电费。宝龙公司不同意解除租赁合同，主张刘德芝报修的问题均已及时进行维修解决，如刘德芝在后续经营中发现仍有问题，宝龙公司将继续履行维修义务。另反诉提出，截至第三个租赁季度，扣除刘德芝预付的租金及物业服务费后，刘德芝尚欠租金25955.7元，物业服务费34141.94元。滨海宝龙广场的管理公司上海宝龙商业地产管理有限公司天津滨海分公司授权宝龙公司收取刘德芝拖欠的涉案物业服务费和电费。2020年6月29日，宝龙公司向刘德芝发催告函，催缴租金及物业服务费，刘德芝签收。庭审期间经一审法院至现场进行勘察，刘德芝与宝龙公司均认可厨房冷凝管排水管道已经改造维修完毕；屋顶通风管道开启后，现场声响尚在合理范围内；商铺南侧玻璃幕墙体上部有多块黑色挡板拼接存在缝隙，玻璃幕墙与屋顶连接处有洞口用黑色泡沫板进行了封堵，边缘存在缝隙，刘德芝主张以上缝隙存在漏风、漏雨情况；商铺西侧燃气管道横穿墙壁口存在空隙，部分管道横穿墙壁口存在空隙，西侧墙体另一侧为隔壁餐馆的通道，刘德芝主张以上空隙存在串味问题。2019年12月3日，天津滨海宝龙广场（登记工程名称为瑞龙时尚广场（二期）1＃商业、1＃高层办公及2＃高层办公项目）竣工验收合格，2019年12月13日，天津滨海宝龙广场工程消防验收合格，2020年1月16日，天津滨海宝龙广场完成竣工验收备案。另查，刘德芝与天津金华达律师事务所签订了《委托代理协议》，约定由该所指派律师代理刘德芝进行本案诉讼代理，律师费用30000元。2020年8月20日，天津金华达律师事务所向刘德芝开具了《天津增值税专用发票》一张，价税合计15000元。宝龙公司与天津滨新律师事务所签订了《委托合同》，约定由该所指派律师代理宝龙公司进行一审案件的代理，律师费用18881.6元。2020年8月19日，天津滨新律师事务所向宝龙公司开具了《天津增值税专用发票》两张，价税合计18881.6元。一审法院认为，刘德芝与宝龙公司双方签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除一节，单方解约的合法性前提在于合同明确约定的解除条件已具备或者对方的行为出现根本违约导致己方的合同目的无法实现。本案中，刘德芝主张宝龙公司提供的商铺存在严重质量问题，一直未能维修解决，严重影响商铺正常经营，构成根本违约，进而依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，提出解除合同。因此，宝龙公司是否存在根本违约行为是确定刘德芝单方解约正当性的关键。一审法院认为，涉诉商铺所在的天津滨海宝龙广场已取得竣工验收备案和建设工程消防验收意见合格，符合交付使用条件。涉诉商铺交付刘德芝时系毛坯状态，满足租赁合同约定的商户工程技术条件，刘德芝于2019年10月20日接收商铺，对宝龙公司交付的租赁场所符合租赁合同的约定并未提出异议。现阶段刘德芝主张涉诉商铺玻璃幕墙的建设不符合相关建筑规范，要求进行鉴定的申请无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据双方合同的约定，宝龙公司应保证租赁场所的主体结构区域的维护维修。庭审中，宝龙公司不否认商铺存在玻璃幕墙有洞口未封闭导致漏风、中央空调冷凝管排水管道出水口连接厨房洗菜池的情况，认为刘德芝的历次报修，宝龙公司均根据合同约定履行了维修义务，漏雨事项因刘德芝未报修并不清楚，至于串味及中央空调通风管道噪音过大的问题，目前并未发现，若刘德芝发现以上设施出问题时，可再及时申报宝龙公司要求修复；而且刘德芝在庭审中也承认历次报修后宝龙公司履行过维修义务，玻璃幕墙洞口多次应要求进行过维修封堵，冷凝管排水管道问题现已完全解决；刘德芝自认商铺已具备开业条件，目前刘德芝所提的房屋维修问题集中在对宝龙公司就前述玻璃幕墙洞口已采取的维修方案和维修效果不认可，而该问题基于季节性因素的影响，刘德芝提供的现有证据目前并不能证实该问题已达到足以影响商铺正常经营的严重程度。综合考量以上几点因素，刘德芝认为涉诉商铺未能正常营业的原因完全归责于宝龙公司提供的商铺不具备经营条件，宝龙公司构成根本违约的主张，一审法院不予认可，刘德芝的单方解约不具有正当性，双方应继续履行订立的租赁合同。刘德芝租赁涉诉商铺经营期间实际支出的租金、物业服务费等，及所主张的店铺加盟费、设备费、装修费、食材物料费、人员工资和经营损失等费用，系其正常的成本支出和经营风险，刘德芝向宝龙公司主张上述费用，无事实和法律依据，不予支持。另，结合一审法院现场勘查情况，宝龙公司之前就玻璃幕墙洞口问题已采取的维修措施可能并不足以彻底解决相应的问题，随着季节、温度等因素的变化，未来仍有可能会对案涉租赁合同的履行构成重大影响，刘德芝租赁该铺位系用于经营餐饮，保障合适的室温、必要的环境卫生是宝龙公司的义务，宝龙公司应积极听取刘德芝一方的意见，及时采取有效的措施，彻底排除该问题隐患。关于租金数额一节，根据双方合同约定，第三个租赁季度期间为2020年6月18日至2020年9月17日，2020年9月18日至2020年9月30日是合同约定的免租期，第三个租赁季度的应付租金日期为2020年7月18日。宝龙公司反诉主张刘德芝欠付的租金25955.7元，实际为2019年12月18日至2020年9月17日的应收租金总额51754.2元减去刘德芝的预付租金25798.5元得出。相关租金的计算方式，系根据双方合同约定的租金计算标准计算。经核算，宝龙公司主张的欠付租金数额25955.7元无误，一审法院予以认可。但根据《中华人民共和国合同法》的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。结合刘德芝提供的照片、微信聊天记录、视频材料，及一审法院之前的评述，可以认定涉诉商铺曾存在玻璃幕墙有洞口未封闭导致漏风、中央空调冷凝管排水管道出水口连接厨房洗菜池等瑕疵，因刘德芝未提供证据证明其损失数额，一审法院酌情认定刘德芝自2019年12月18日至2020年6月17日两个租赁季度期间的租金按应付租金的75%向宝龙公司支付。据此，核减后本次刘德芝应付宝龙公司的租金数额为17356.2元。关于物业服务费和电费数额一节，根据合同约定，物业服务费按自然季度收取，刘德芝应支付2019年12月18日至2020年8月30日期间的物业服务费为44725.94元，扣除预付的15876元，本次刘德芝应付宝龙公司截至2020年8月31日的物业服务费数额为28849.94元，宝龙公司超过该期间的主张，因未到合同约定的给付日期，一审法院不予支持。关于电费，刘德芝租赁的商铺单独挂表计费，现场勘查表显示数是5415.17度，宝龙公司主张每度电按合同约定的1.2元标准进行收取并无不当。庭审中，刘德芝虽然对现场勘查的电表记录不予认可，但未提供证据加以证明，因宝龙公司主张的电费数额5998.2元不超过上述标准计算的数额，因此宝龙公司要求刘德芝支付欠缴的电费的诉讼请求，应予支持。关于律师费一节，刘德芝与宝龙公司各自主张的律师费用，均并非必然发生的费用，两方主张的依据不足，故一审法院均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、刘德芝与天津宝龙城房地产开发有限公司继续履行双方之间订立的《商铺租赁合同》；二、刘德芝于判决生效后十日内给付天津宝龙城房地产开发有限公司截至2020年9月30日的房屋租金17356.2元，截至2020年8月31日期间的物业服务费28849.94元，两项共计46206.14元；三、刘德芝于判决生效后十日内给付天津宝龙城房地产开发有限公司欠缴的电费5998.2元；四、驳回刘德芝的全部诉讼请求；五、驳回天津宝龙城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4333元，由刘德芝负担，反诉案件受理费726元，由刘德芝负担573元，由天津宝龙城房地产开发有限公司负担153元。本院二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。刘德芝向本院提交《司法鉴定申请书》，申请本院就下列事项委托鉴定机构进行鉴定：1.涉诉商铺的玻璃幕墙有洞口及玻璃幕墙与房屋外延顶部结合衔接处有洞口以及玻璃幕墙有缝隙是否符合玻璃幕墙竣工验收标准；2.宝龙公司对涉诉商铺玻璃幕墙的洞口及缝隙采用泡沫板粘贴进行维修是否符合建筑标准；3.冬季涉诉商铺室内温度能否达到餐饮营业要求。对是否准许进行鉴定，本院在判决论理部分予以论述。宝龙公司向本院提交天津20**年7月天气情况网页打印件一份。证明：一审中刘德芝提交了一个声称在2020年7月5日拍下的漏雨情况的视频录像，但是通过该网上打印的信息表明，2020年7月5日当日的天气为阴，并没有下雨情况，所以对该视频资料不予认可。本院认证意见：该证据与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，本案为租赁合同纠纷，二审的争议焦点为：一、宝龙公司是否构成根本违约，是否需要启动鉴定，双方之间的《商铺租赁合同》应当解除还是继续履行；二、宝龙公司是否应承担相应违约责任及相关经济损失；三、刘德芝是否应当支付截至2020年9月30日租金、物业服务费以及欠缴电费。争议焦点一：二审审理中，刘德芝明确因案涉商铺的玻璃幕墙存在洞口，故宝龙公司存在根本违约，并以此为由要求解除合同、赔偿损失。案涉商铺所在的天津滨海宝龙广场已取得竣工验收备案和建设工程消防验收意见合格，符合交付使用条件。案涉商铺交付时系毛坯状态，满足租赁合同约定的商户工程技术条件，刘德芝于2019年10月20日接收商铺，对宝龙公司交付的租赁场所符合租赁合同约定并未提出异议，对商铺现状是明知的。现刘德芝主张涉诉商铺玻璃幕墙的建设不符合相关建筑规范并要求进行鉴定，因本案系租赁合同纠纷，其申请鉴定涉诉商铺的玻璃幕墙有洞口及玻璃幕墙与房屋外延顶部结合衔接处有洞口以及玻璃幕墙有缝隙是否符合玻璃幕墙竣工验收标准，无合同和法律依据，本院不予支持。关于刘德芝申请鉴定宝龙公司对涉诉商铺玻璃幕墙的洞口及缝隙采用泡沫板粘贴进行维修是否符合建筑标准，以及冬季涉诉商铺室内温度能否达到餐饮营业要求的主张，本院认为，对涉诉商铺玻璃幕墙的洞口及缝隙采用泡沫板粘贴进行维修，系宝龙公司选用的维修方式问题，如该方式不能彻底解决问题，刘德芝可依据合同约定要求宝龙公司继续履行合同维修义务。冬季涉诉商铺室内温度能否达到餐饮营业要求，双方可按照国家相关规定据实测量，并作为履行合同的依据。故对该两项鉴定申请并无必要，本院不予准许。关于案涉商铺的玻璃幕墙存在洞口是否构成根本违约问题，涉诉商铺的玻璃幕墙有洞口的事实确实存在，如不采取相关措施，的确会对经营商铺的温度、环境产生影响。根据双方合同约定，宝龙公司应保证租赁场所的主体结构区域维护维修，且宝龙公司对玻璃幕墙上洞口已经采取了相关维修措施。如刘德芝认为宝龙公司维修措施仍不能保证商铺经营正常的环境、温度，可以依据合同约定要求宝龙公司继续采取进一步维修措施。但刘德芝现有证据不能证实涉诉商铺未能正常营业系因宝龙公司提供的商铺不具备经营条件造成，其主张宝龙公司构成根本违约的主张，本院不予支持，双方应继续履行订立的租赁合同。宝龙公司之前采取的维修措施如果不足以彻底解决相应问题，随着季节、温度等因素变化，未来仍有可能会对合同履行构成重大影响，刘德芝租赁该铺位系用于经营餐饮，保障合适的室温、必要的环境卫生是宝龙公司的义务，宝龙公司应积极听取刘德芝一方的意见，及时采取有效的措施，彻底排除并解决该问题隐患。争议焦点二：刘德芝主张的违约损失问题，其所主张的店铺加盟费、设备费、装修费、食材物料费、人员工资和经营损失等费用，上述费用系其正常的成本支出和经营风险，且刘德芝主张宝龙公司存在根本违约要求解除合同的主张本院不予支持，故对其主张的上述违约损失，本院不予支持。对于刘德芝主张的已经交纳的租金、物业服务费作为损失提出赔偿的主张，本院在下文中予以论述。争议焦点三：根据双方合同约定，刘德芝负有向宝龙公司支付租金、物业服务费以及欠缴电费的义务，宝龙公司主张刘德芝支付截至2020年9月30日租金、物业服务费以及欠缴电费，符合双方合同约定，应予支持。但根据刘德芝一审提供的证据，结合本案现场勘查，可以反映出涉诉商铺曾存在玻璃幕墙有洞口未封闭导致漏风、中央空调冷凝管排水管道出水口连接厨房洗菜池等瑕疵，一审法院酌情认定刘德芝自2019年12月18日至2020年6月17日两个租赁季度期间的租金按应付租金的75%向宝龙公司支付，考虑了合同履行过程中实际情况及刘德芝的损失情况，本院予以维持。二审审理中，刘德芝主张上述费用中未扣除疫情期间没有营业部分。宝龙公司主张费用期间，确实属于新冠疫情暴发导致停业的期间，势必对经营产生影响，因此本院酌情免除2020年1-3月应交房租共计17199元。经核算，刘德芝本次应付租金数额为4456.95元。因物业服务费及欠缴电费系实际发生费用，本院不予减免，一审认定无误，本院应予维持。综上所述，刘德芝的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初4240号民事判决第一项、第三项；二、撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初4240号民事判决第二项、第四项、第五项；三、上诉人刘德芝于本判决生效后十日内给付被上诉人天津宝龙城房地产开发有限公司截至2020年9月30日的房屋租金4456.95元，截至2020年8月31日期间的物业服务费28849.94元，两项共计33306.89元；四、驳回上诉人刘德芝其他上诉请求及原审其他诉讼请求；五、驳回被上诉人天津宝龙城房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4333元，由刘德芝负担，一审反诉案件受理费726元，由刘德芝负担437元，由天津宝龙城房地产开发有限公司负担289元；二审案件受理费8414元，由刘德芝负担8351元，由天津宝龙城房地产开发有限公司负担63元。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  郭小峦审判员  何日升二〇二一年一月二十日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……