吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终42号上诉人（原审被告）：沈宗孝，男，1955年5月20日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：李广忠，男，1961年5月11日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审原告）：申恩学，男，1960年2月27日生，满族，吉化公司职员，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：金春生，吉林越天律师事务所律师。原审第三人：郑玉芝，女，1957年12月7日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。上诉人沈宗孝因与被上诉人申恩学、原审第三人郑玉芝房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沈宗孝的委托诉讼代理人李广忠，被上诉人申恩学的委托诉讼代理人金春生到庭参加诉讼。原审第三人郑玉芝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈宗孝上诉请求：撤销一审民事判决，改判或发回一审法院重审。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、一审判决归纳沈宗孝辩称的部分事实存在错误，应当予以纠正。沈宗孝身有残疾不能行走，故在答辩中包括委托代理人的庭审陈述，均称“我委托郑玉芝代为签订合同并收取定金而已”。然而，一审判决将其归纳为“我委托郑玉芝代为出售涉案房屋”，与事实不符。一审判决归纳“为减少契税5月20日之后，办理房屋过户手续”，非“为减少契税”，而是因申恩学提出其子女在国外，在疫情期间无法回国办理过户更名登记，致沈宗孝另一处房屋“增加”的契税，由其承担。二、一审判决对于没有争议的事实，所确认的部分事实存在错误，未采纳马德玲与时阳的微信聊天记录证据，应当予以纠正。首先，庭审中双方提交的同一份证据即房屋中介马德玲与证人时阳的微信聊天记录，是经双方质证对真实性无异的证据，能够证明本案的基本事实，还原事实本来面目的核心证据，但一审判决并未采纳。所谓没有争议事实，“2020年3月20日，因郑玉芝女儿时阳与申恩学就契税押金交由谁保管的问题产生分歧，致申恩学未交付余款26万元和5,000元契税押金”，与事实不符，实为双方争议事实的焦点，也是一审判决定案的根据。存在三点问题：1．时阳与申恩学之间从未以任何方式、在任何场所就“契税押金交由谁保管的问题”进行过交涉，何为产生分歧。乃是承案法官杜撰的“分歧”，绝不为过。2．马德玲是房屋交易的中介方，也是提议由申恩学交纳契税押金的倡导者。通过马德玲与时阳的微信聊天记录可以看出，在申恩学不到场、不露面的情形下，沈宗孝委托时阳找马德玲要求申恩学履行合同，索要购房余款、契税押金、公证费用和交接涉案房屋等事宜，并与之商议、讨论契税押金究竟应该由谁保管等问题，并不影响申恩学交付购房余款、公证费用，包括申恩学将契税押金交由房屋中介“保管”，一审判决以此确认“致申恩学未交付余款26万元和5,000元契税押金”，非拒绝履行合同的法定理由。3．一审判决确认“2020年3月21日及此后，时阳始终拒绝接受申恩学给付的余款”。姑且不说，申恩学拒绝在约定时点交付购房余款的问题，截至同年7月29日申恩学提出解除合同时止，在长达4个月零9天的时间，沈宗孝始终期待着申恩学交付购房余款而未再另行出卖房屋，事实已给予充分的证明，沈宗孝怎么可能“拒绝接受”给付余款。况且，一审判决没有证据证明。其次，申恩学于双方约定交付时点的第6天即3月26日，向郑玉芝提出“解除合同”并提起诉讼，仅6天时间，何谓“始终”。一审夸大其词，渲染沈宗孝“违约”的严重性。三、一审判决对于有争议的事实，所确认的部分事实存在错误，应当予以纠正。1．确认时阳与申恩学之间达成口头补充约定的事实，是错误的。一审判决已确认“没有争议”，在此章节又作为有争议的事实，自相矛盾。无论是郑玉芝的庭审陈述，以及马德辉、马德玲的证人证言，在签订合同的当日，双方已经口头约定了办理房屋过户更名的时间，以及交付购房余款及契税押金的时间，故一审判决确认所谓“之前、之后”的事实，是没有根据的。沈宗孝既未委托时阳签订购房合同，时阳也未亲临现场参与协商，一审判决仍确认“时阳与申恩学另口头约定”交付涉案房屋和交付余款的时间等事项，自然就是承案法官杜撰的事实。另外，一审判决根据时阳与“马德辉”的微信聊天记录“可知”，时阳从未与马德辉进行过微信聊天，一审“可知”的事实，必然是虚构的。2．双方对于契税押金交由谁保管的约定不明确，一审判决则确认约定给付事宜尚未成立，是错误的。应该说，约定给付契税押金与契税押金交由谁保管，是不同的法律关系，后者不能否定前者的效力，这是基本的法律常识。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“履行方式不明确的，应按照有利于实现合同目的的方式履行”，故一审判决确认“导致双方当事人对交付余款时间的口头约定亦不成立”，违反法律规定。如上已作阐述，时阳与马德玲在微信聊天中对“契税押金”交由谁保管曾发生争议，但沈宗孝与申恩学的口头约定条款是合法有效的，一审判决既然确认“是申恩学履行的主要义务”，就应当依约履行，毋庸置疑。退一步讲，即便“契税押金给付事宜的约定不成立”，一审判决也不能强行改变双方约定交付购房余款的时间；即便“申恩学在2020年5月20日办理房证及过户手续之后交付余款”，如果申恩学N年不予“办理房证及过户手续”，甚至“之后”交付余款的期限不确定，沈宗孝应当收取的购房余款也就不确定，显失公平，一审判决则可能成为一纸空交。相反，一审判决确认沈宗孝交付房屋的时间是2020年3月20日，违背双方约定“一手交钱，一手交房”的交易原则。3．一审判决确认对购房协议是否属于格式条款、是否有效，自然由终审法院依法裁判。但是，一审判决确认“该协议是经沈宗孝与申恩学充分协商而确定，尤其是双方对约定不明的事项又以口头约定的方式加以补充”，那么，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护”，一审判决肆意改变了双方约定的条款，与上述判决所确认的事实，也是自相矛盾的。4．一审判决确认沈宗孝违约，是错误的。关于时阳与申恩学之间未另口头补充约定条款，沈宗孝未拒绝接受余款，郑玉芝与申恩学未达成契税押金交由谁保管的事实，不再赘述。但是，申恩学提供的证人马德玲、马德辉，以及郑玉芝的庭审陈述，包括双方提交的时阳与马德玲的微信记录，均证明了申恩学交付购房余款的时间是2020年3月20日。然而，一审判决仍确认郑玉芝与申恩学之间对交付购房余款的时间未“达成合意”，无疑是不公正的裁判。沈宗孝委托时光将涉案房屋门的钥匙交给申恩学的情况下，一审判决仍确认未按约定时间交付给申恩学居住，是强人所难，交付涉案房屋门钥匙即履行了交付义务后申恩学是否“居住”，本与沈宗孝无关。另外，根据合同约定，甲方（沈宗孝）配合办理公证手续，房屋更名费用由乙方（申恩学）负责。那么，该笔公证费用应该由谁承担。自然是清楚的。一审判决确认申恩学未及时交纳公证费用，沈宗孝的辩解理由不成立，明显偏袒申恩学，令人费解。5．一审判决确认不予采信证人证言，是错误的。本案的被告是沈宗孝，沈宗孝向法庭提供的证人时阳、时光出庭作证，符合法定规定。然而，一审判决却以与郑玉芝“具有利害关系”，确认“证言的证明力较弱”，实为确认作证主体错误。尤其是，证人时阳所要证明索要购房余款等款项，时光所要证明交付涉案房屋门钥匙、索要公证费用为主要内容，而一审判决却以时阳、时光作证诸如产权变动、更名手续、契税押金等不相关的问题，确认“与沈宗孝、郑玉芝的陈述不一致”，不予采信，令人匪夷所思。更加难以让人接受的是，公证书等证据，是合同约定的条款之一，一审判决不予采纳。综上，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于证据审核认定的规定。6．一审判决一方面确认“郑玉芝、时阳与申恩学对此口头补充约定为：2020年5月20日之后办理房屋更名等手续”，另一方面确认“申恩学在2020年5月20日办理房证及过户手续之后交付余款”。相比而言，前者确认“2020年5月20日‘之后’”，后者确认“2020年5月20日”的当日，究竟是“之后”，还是“当日”。显然不确定，一审判决确认“办理更名过户的时间”不一致，必然“交付余款的时间”也不一致。四、一审判决认定基本事实、适用法律错误。沈宗孝依约交付了涉案房屋门的钥匙，并且守约4个月零9天的时间而未再另行出卖房屋，期待着申恩学履行交付购房余款，已极大限度的履行合同义务。相反，申恩学未在约定时点交付购房余款等款项，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条的规定，一审判决认定申恩学办理房屋更名之后交付购房余款及解除合同，未尊重当事人的意思自治，显失公平，合同无效，且申恩学违约无权单方解除合同；依据《中华人民共和国担保法》第一百一十五条的规定，申恩学无权要求返还定金。一审判决毫无根据认定“郑玉芝、时阳自称其是涉案房屋实际所有权人”，然后依据法律予以否定，实质是为了支持申恩学所有主张的事实。综上所述，一审法院在审理本案中，未尊重双方的意思自治，未依法认定合同效力，违反诚实信用的原则。申恩学辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，特别是对于法律论理的部分说理透彻，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑玉芝没有提交陈述意见。申恩学向一审法院起诉请求：1.解除申恩学与沈宗孝双方签订的房屋买卖合同；2.由沈宗孝和郑玉芝共同双倍返还购房所收取的定金四万元；3.由沈宗孝和郑玉芝共同承担本案诉讼费及律师费5,000元。一审法院认定事实：沈宗孝与马丽颖系夫妻关系。郑玉芝与马丽颖系朋友关系。沈宗孝原系房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2020年3月5日，郑玉芝接受马丽颖的口头委托，以沈宗孝的名义（甲方）与房产中介公司介绍的申恩学（乙方）签订了涉案房屋转让协议（以下简称转让协议），该协议主要约定：购房总价款28万元，乙方预交定金2万元，余款26万元在办理完房证及供热更名手续后一次到位；甲方于2020年3月20日将涉案房屋转让给乙方居住，乙方负责办理房屋更名手续，等等。购房协议中以手写条款的方式补充约定：如果甲方超过第三套房屋，由甲方负责更名费用；此房有欠费，由甲方负责；甲方配合乙方办理公证手续。签订协议后，郑玉芝将申恩学交付的2万元定金转交给沈宗孝；此外，经郑玉芝及其女儿时阳与申恩学两次协商，双方口头补充约定：1.2020年3月20日，沈宗孝交付涉案房屋（钥匙）和公证书，申恩学交付余款26万元的同时，向中介公司预交契税押金5,000元；2.将转让协议中约定的“办理完房证及供热更名手续”的时间确定为2020年5月20日之后。2020年3月20日，申恩学领取涉案房屋公证书时，时阳要求申恩学向其预交契税押金，二人协商未果，时阳拒绝交付房屋钥匙。自2020年3月21日起，时阳拒绝申恩学提出的给付余款的要求，双方未办理产权过户等手续。沈宗孝对上述内容均知情。2020年7月29日，沈宗孝的代理人李广忠在申恩学发出的解除合同通知上签字，沈宗孝同意解除购房协议。现涉案房屋已另售他人。一审法院认为，沈宗孝与申恩学签订的购房协议及补充的部分口头约定（办理房证及过户手续时间），体现了双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。申恩学依约履行了交付定金的义务，沈宗孝未依约履行交付房屋的义务，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以根据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，沈宗孝应承担双倍返还定金共计4万元的违约责任；此外，沈宗孝拒绝接受申恩学给付余款的行为，致使不能实现房屋买卖的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项和第九十六条的规定，申恩学主张解除购房协议，理由成立，应予支持，且沈宗孝亦同意解除，故自沈宗孝接收解除通知书时，购房协议已解除。虽然郑玉芝、时阳自称其是涉案房屋实际所有权人，但根据不动产物权的公示公信力，应以不动产权证书及不动产登记簿的记载为准，即沈宗孝是涉案房屋所有权人，故申恩学主张郑玉芝返还定金，缺乏事实和法律依据，理由不成立，法院不予支持。综上所述，解除沈宗孝与申恩学签订的房屋转让（出卖）协议；沈宗孝向申恩学双倍返还定金共计4万元；申恩学的其他诉讼请求，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除申恩学与沈宗孝签订的房屋转让（出卖）协议书；二、沈宗孝于判决生效之日起十日内双倍返还申恩学交付的定金，共计四万元；三、驳回申恩学的其他诉讼请求。案件受理费463元，由沈宗孝负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，沈宗孝与申恩学签订的购房协议及补充的部分口头约定（办理房证及过户手续时间），体现了双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。申恩学依约履行了交付定金的义务，沈宗孝未依约及时履行交付房屋的义务，已经构成违约。至于沈宗孝提出的申恩学没有向其交付契税保证金5,000元存在违约的问题，根据其所举证据不足以证明其主张，故一审判决不予支持沈宗孝的抗辩主张正确。综上所述，沈宗孝的上诉主张不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由沈宗孝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二一年一月十九日书记员  王丽宁