山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终22号 上诉人（原审原告）：青岛西海岸啤酒文化集团有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：刘书武，职务：董事长。 委托诉讼代理人：商光富，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张校艳，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛聚焦餐饮管理有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：尹承辉，职务：总经理。 委托诉讼代理人：杨慧龙，山东青大泽汇（黄岛）律师事务所律师。 上诉人青岛西海岸啤酒文化集团有限公司（以下简称“啤酒文化集团”）因与上诉人青岛聚焦餐饮管理有限公司（以下简称“聚焦餐饮”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初15035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 啤酒文化集团向本院提起上诉请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初15035号民事判决第四项，改判聚焦餐饮向啤酒文化集团支付装修费876000元；2.本案一审、二审诉讼费用由聚焦餐饮承担。事实与理由：（2020）鲁0211民初15035号民事判决第四项无事实依据，《房屋租赁经营协议》9.8条明确约定，聚焦餐饮在合同签订后三年内擅自解除协议的，应赔偿啤酒文化集团装修投资876000元，同时还应按照应付5年租金总额的30%向啤酒文化集团承担违约责任，一审法院认定合同解除系聚焦餐饮违约在先并不再经营，聚焦餐饮应按照协议约定承担违约责任。 聚焦餐饮答辩称，啤酒文化集团主张聚焦餐饮承担装修费严重违背本案事实。一、1.876000元装修款，依据合同约定是啤酒文化集团应当向聚焦餐饮提供的租赁房屋是附带装修的，但该装修款系聚焦餐饮在合同签订前根据啤酒文化集团招商时3年免租的政策优惠规定，因聚焦餐饮当时周转资金困难拿不出装修费进行房屋装修，为了招商项目成功，双方能够签订合同，经聚焦餐饮与啤酒文化集团双方协商一致，由啤酒文化集团用对聚焦餐饮享有的3年免租费的同等价值，置换为先期由啤酒文化集团支付聚焦餐饮装修费用876000元（292000元/每年，3年房租费合计876000元）；聚焦餐饮不享有三年免租的政策优惠，用支付给啤酒文化集团三年房租费的方式来返还啤酒文化集团前期投入的装修款。双方就此签订了本案房屋租赁协议，对于啤酒文化集团来讲房屋装修的权益就是聚焦餐饮的，对于该事实聚焦餐饮出示聚焦餐饮法定代表人尹承辉同啤酒文化集团的授权代表副总经理张军的微信聊天记录可以证明，啤酒文化集团的诉讼代理人在一审时也表示认可并记录在案。2.双方协议第8条装修条款8.2非常明确约定:协议履行期届满或因聚焦餐饮违约致使合同解除的，装修及添附归啤酒文化集团所有，聚焦餐饮不得向啤酒文化集团要求赔偿或擅自拆除装修。通过该条款的约定来看，如果装修及添附本身就属啤酒文化集团的，那么双方又如何约定协议履行期届满或因聚焦餐饮违约致使合同解除的，装修及添附才归啤酒文化集团所有。显然该条款同三年免租置换876000元装修费的事实相互印证，876000元的装修费就是聚焦餐饮的权益，并不是啤酒文化集团权益，啤酒文化集团又何来的装修费损失，因此，啤酒文化集团既已对聚焦餐饮提出房租费损失的赔偿，不应该也无权再提出赔偿装修费的主张。3.双方签订的房屋租赁经营协议内容中第9.8条约定，仅在聚焦餐饮擅自解除合同的情况下，得需赔偿啤酒文化集团装修投资876000元，该条款的意图在于约束聚焦餐饮在合同前期三年内不得以任何理由单方解约；啤酒文化集团的证据证明是啤酒文化集团在2020年两次单方通过律师函通知聚焦餐饮解约的，因此根据该条款的约定，聚焦餐饮也不存在赔偿啤酒文化集团装修费的事实。4.聚焦餐饮同啤酒文化集团签订的是5年租赁合同，因啤酒文化集团违约迟延装修4个月，实际上聚焦餐饮最多也只有1年零26天装修使用期，但876000元的装修费至少是针对5年房屋装修的使用价值，现啤酒文化集团主张聚焦餐饮承担装修费，既无事实根据又无法律依据。二、违约金的性质在于弥补损失，本案啤酒文化集团的实际损失为自2019年4月15日至2019年7月8日解约前的损失，但在这个时间段内，由于啤酒文化集团2019年4月15日至2019年8月15日4个月，未能依约支付装修费而迟延了装修时间，致使聚焦餐饮不能正常使用所租赁的木屋，违反了双方协议约定，由此产生的租费损失应予扣除。 聚焦餐饮向本院提起上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初15035号民事判决书第二项和第四项判决内容，依法将本案改判；2.本案一、二审诉讼费由啤酒文化集团承担。事实和理由：一、一审法院认定本案房租费的部分事实错误。1.根据2019年4月11日聚焦餐饮、啤酒文化集团签署租赁协议约定，啤酒文化集团租赁给聚焦餐饮的木屋是附带装修的，但在2019年4月15日至2019年8月15日，由于啤酒文化集团未能依约支付装修费而迟延了装修时间，致使聚焦餐饮不能正常使用所租赁的木屋，违反了双方协议约定，由此产生4个月的房租损失97333.32元应予扣除，双方的举证足以可以证明该事实。2.关于100000元保证金，聚焦餐饮已经向啤酒文化集团交付了该笔保证金，根据双方合同第五条的保证金性质的约定，该笔保证金是用来弥补因聚焦餐饮违约给啤酒文化集团造成损失时可直接由啤酒文化集团从中扣除，用于赔偿啤酒文化集团的损失，如未有损失应退还给聚焦餐饮。3.啤酒文化集团尚欠房屋装修费43800元至今未投入到应装修的木屋中，有违双方协议约定，故应当从聚焦餐饮应付给啤酒文化集团房屋租赁费的损失中扣除。二、一审法院认定聚焦餐饮承担装修费严重违背事实。876000元依据合同约定是啤酒文化集团应当向聚焦餐饮提供的租赁房屋所附带的装修，系啤酒文化集团在合同签订前根据啤酒文化集团招商时3年免租的政策规定，因聚焦餐饮当时周转资金困难一时半会拿不出装修费进行房屋装修，为了招商项目成功双方能够签订合同，经与啤酒文化集团双方协商一致，由啤酒文化集团捋3年免租费置换为先期对聚焦餐饮支付装修的补偿费用（292000元/每年，3年房租费合计876000元）；而由聚焦餐饮支付三年的房租费，双方就此签订了本案房屋租赁协议，此876000元实为是聚焦餐饮以原来三年免租权益改为聚焦餐饮缴纳三年租费，三年所免的租费由啤酒文化集团用装修费的形式补偿给聚焦餐饮，也就是说聚焦餐饮选择了啤酒文化集团的装修费权益，就要放弃三年免租权益向啤酒文化集团交付三年的房租费，这是聚焦餐饮放弃三年免租费876000元同啤酒文化集团对等置换后的权益所得，对于啤酒文化集团来讲房屋装修的权益就是聚焦餐饮的，双方协议第8条装修条款8.2约定：协议履行期届满或因聚焦餐饮违约致使合同解除的，装修及添付归啤酒文化集团所有，聚焦餐饮不得向啤酒文化集团要求赔偿或擅自拆除装修，因此，啤酒文化集团既已对聚焦餐饮提出房租费的赔偿，不应该也无权再提出赔偿装修费的主张；其次，在2019年4月双方签订的房屋租赁经营协议内容中第9.8条约定，仅在聚焦餐饮擅自解除合同的情况下，得需赔偿啤酒文化集团装修投资876000元；啤酒文化集团在2020年两次单方向聚焦餐饮通过律师函向聚焦餐饮通知解约，最终聚焦餐饮迫于无奈只能在2020年7月4日同意了啤酒文化集团的解约主张，再次，聚焦餐饮同啤酒文化集团签订的是五年租赁合同，因啤酒文化集团违约迟延装修4个月，实际聚焦餐饮最多也只有1年零26天装修使用期，但876000元的装修费至少是针对五年房屋装修的使用价值。一审法院判决显然违背事实，判令聚焦餐饮赔偿装修费损失，既无事实根据也无法律依据。 啤酒文化集团答辩称，聚焦餐饮逾期支付租金超过30天且擅自终止合同履行，一审法院认定事实清楚，聚焦餐饮应按房屋租赁合同约定向啤酒文化集团承担违约责任。一、房屋租赁经营协议明确约定，啤酒文化集团于合同签订后7日内向聚焦餐饮交付待装修房屋，啤酒文化集团按照合同约定履行了相关义务，且房屋租赁经营协议明确约定了聚焦餐饮支付房屋的起止时间及期限，聚焦餐饮主张的因为装修时间延迟导致木屋不能正常使用不属实，第29届青岛国际啤酒节于2019年7月26日正式开幕，聚焦餐饮于开幕前已投入运营，本届啤酒节于8月18日闭幕，根据房屋租赁经营协议约定，聚焦餐饮应常态化运营，但聚焦餐饮自2019年9月起就不再营业，可见，聚焦餐饮租赁房屋追求的主要是啤酒节期间的经营收益。聚焦餐饮主张的所谓4个月的房租损失不成立。二、啤酒文化集团为丰富啤酒城业态，实现常态化运营，破例将招商政策中“签五免三”的政策为聚焦餐饮置换为装修款876000元，但聚焦餐饮不仅没有常态化运营，而且从未履行租金支付义务，导致啤酒文化集团遭受双重损失，国有资金投入无法实现保值、增值，给啤酒文化集团造成的损失及负面影响巨大。但啤酒文化集团扣除聚焦餐饮保证金是依据房屋租赁经营协议9.2条明确约定，聚焦餐饮逾期支付租金超过30天的，啤酒文化集团不予退还保证金，该条款是双方协商一致的意思表示，合法有效，聚焦餐饮应当按约定承担违约责任。三、房屋装修费尾款是质保金，啤酒文化集团是否支付、何时支付由啤酒文化集团与装修方的施工合同约定，与本案争议无关。四、所谓“3年免租”政策，只有经营满5年才能享受到3年免租，聚焦餐饮要求啤酒文化集团将“3年免租”政策置换为876000的房屋装修而按年向啤酒文化集团支付房屋租金的方式，实质上是以连续经营至少满3年的承诺换取啤酒文化集团的装修投入，聚焦餐饮自第29届啤酒节闭幕后就没有按照合同约定进行常态化运营，啤酒文化集团多次发函催促其及时解决问题，减少双方损失，为了阻却“擅自解除合同”条款成就，聚焦餐饮始终未正面响应，也不恢复经营。第30届青岛国际啤酒节定于2020年7月31日开幕，啤酒文化集团为了维护金沙滩啤酒城及青岛国际啤酒节的整体形象，再次向聚焦餐饮发出律师函，直到聚焦餐饮2020年7月20日向啤酒文化集团出具《声明》后啤酒文化集团才将涉案木屋出租给第三方经营。聚焦餐饮的单方违约行为导致啤酒文化集团合同目的不能实现，根据房屋租赁协议9.8条约定，聚焦餐饮在房屋租赁经营协议签订后三年内擅自解除合同，已付租金及保证金不予退还，聚焦餐饮应赔偿啤酒文化集团装修投资876000元，还应按五年租金总额的30％向啤酒文化集团承担违约责任，该约定系双方真实意思表示且不违反强制性法律法规规定，合法有效，啤酒文化集团仅主张聚焦餐饮赔偿装修投资款，就是考虑到为聚焦餐饮减轻负担，以弥补实际损失为原则。 啤酒文化集团向一审法院起诉请求:1.依法判令解除其与聚焦餐饮之间签订的房屋租赁经营协议；2.判令聚焦餐饮向啤酒文化集团支付房租360800元、物业费15600元及违约金（以5年租金总额1518400元为基数，按每逾期一日按万分之一计算，自2019年4月23日计算至实际清偿之日止）；3.判令聚焦餐饮赔偿啤酒文化集团装修费876000元；4.判令聚焦餐饮向啤酒文化集团支付留置物管理费5000元；5.本案诉讼费用由聚焦餐饮承担。变更诉讼请求：将诉讼请求第一项变更为确认其与聚焦餐饮之间签订的房屋租赁经营协议已于2020年7月8日解除。 一审法院认定的事实： 1.青岛黄岛发展（集团）有限公司是青岛国际啤酒节承办主体和金沙滩啤酒城运营主体，负责啤酒节的筹备组织、啤酒城的基础配套建设和日常运营管理。啤酒文化集团系国有企业，其作为青岛黄岛发展集团有限公司的子公司承担相关具体工作职责。 2.2019年4月11日，啤酒文化集团（出租方甲方）与聚焦餐饮（承租方乙方）签订房屋租赁经营协议，约定：第一条租赁房屋及用途1.1乙方租赁甲方位于青岛市西海岸金沙滩啤酒城（下称啤酒城）内房屋一套，用于西餐酒吧经营，入住品牌（或商号）为xx。按照乙方经营需求，房屋附带装修，装修价值876000元，房屋内附属固定设施、装修、附着物、水电改装等均为甲方所有，乙方租赁期间不得破坏、损毁，如需改造，须取得甲方书面同意。1.2该房屋位于啤酒城内x区x号木屋，面积400㎡。1.3乙方保证金缴纳完毕后，可以开始装修。装修期间乙方需安排专人现场监督。装修完毕后甲乙双方指定专人现场验收并做书面交接。第二条租赁期限2.1合同签订后乙方须于7日内进场装修并于2019年6月15日前完成装修。2.2租赁期限为五年，自2019年4月15日起至2024年4月14日……第三条租金、相关费用及支付方式3.1房屋租金标准为2元/㎡/日，前三年租金为292000元，第四年起租金上浮10%,年租金数额为321200元。3.合同签订后七日内乙方须交纳保证金，第一年房屋租赁费292000元，由乙方分两次支付给甲方，第一次为……2019年10月15日支付146000元，第二次为2020年4月15日支付146000元。后期租金支付时间为：2020年10月15日支付第二年租金292000元；2021年4月15日支付第三年租金292000元；2022年4月15日支付第四年租金321200元；2023年4月15日支付第五年租金321200元。3.3与租赁相关的物业费、水电费等3.3.1物业费：物业费标准为3元/㎡/日，14400元/年，自本合同签订之日起七日内乙方一次性向甲方支付。后期物业费支付金额和时间分别为2020年4月15日支付第二年物业费14400元，2021年4月15日支付第三年物业费14400元，2022年4月15日支付第四年物业费14400元，2023年4月15日支付第五年物业费14400元。3.3.2水电费等费用：日常经营过程中产生的水电费按西海岸新区水务公司和电力公司收费标准收取……第四条优惠政策4.1投资补贴政策4.1.1甲方对在2019年6月15日前正式营业的酒吧给予投资补贴，乙方实际投资（装修、经营设备等固定资产投资）经第三方评估价值超过100万元的，在评估结束30日内，一次性给予10万元投资补贴。4.2.2经甲方组织认定，对乙方门头及亮化系统木屋区业户排名前十的，给予亮化电费免缴奖励。第五条保证金5.1乙方在合同签订后七日内一次性向甲方缴纳保证金100000元……5.3……如保证金总额不足以弥补甲方的损失，乙方应对超出部分继续承担赔偿责任，因乙方原因导致甲方行使合同解除权的，乙方无权要求甲方退还保证金……第七条房屋的交付及收回7.1本合同签订之日起七日内向乙方交付待装修房屋；7.2合同履行完毕或因一方违约而解除的，乙方应在三日内与甲方签订解除协议，解除协议履行完毕后，交还房屋及配套设施；如因乙方违约解除合同，乙方的装修投入及经营设备损失，由乙方自行承担……第八条装修8.1合同租赁期间乙方的装修设计及施工方案需事先报请甲方核准，甲方须在3日内完成核准，并出具书面意见，乙方在经甲方书面同意后方可进行装修、装潢。8.2因合同履行期限届满或因乙方违约致使合同解除，装修及添附物归甲方所有，乙方不得要求甲方赔偿或擅自拆除装修。第九条违约责任9.1甲方逾期交付租赁房屋，每逾期一日按应付五年租金总额的万分之一支付违约金，逾期超过30天的乙方有权解除合同。9.2乙方逾期支付租金，每逾期一日按应付五年租金总额的万分之一支付违约金，逾期超过30天的甲方有权解除合同，且不予退还保证金。9.3乙方逾期腾退房屋的，每逾期一日按五年租金总额的万分之一支付违约金……9.6乙方应按时交纳水、电、物业费等费用，经甲方催告依然拒不缴纳的，甲方有权解除合同，保证金及已付租金不予退还……9.8乙方在本协议签订后三年内擅自解除合同的，已付租金及保证金不予退还，赔偿甲方装修投资876000元，同时还应付五年租金总额30%向甲方承担违约责任。9.9乙方收到甲方解除合同通知后，应在三日内与甲方签订解除协议，解除协议履行完毕后，交还房屋及配套设施……第十一条通知及协调人……11.2就双方合作事宜各方指定协调联系人甲方人员为：张军……乙方人员为:张红……。合同还对双方的权利义务、经营管理制度等做出了约定。 3.2019年4月12日，啤酒文化集团、聚焦餐饮办理了待装修木屋交接，双方签订了书面的木屋交接表，载明：钥匙：13把，中央空调：完好无损，房屋装修情况:,门窗情况：窗户有损坏，其他设备物资：无。聚焦餐饮于2019年4月22日，通过银行支付给啤酒文化集团保证金100000元、物业费14400元。 4.2019年6月13日，啤酒文化集团（发包人）与青岛德昌建筑装饰工程有限公司（承包人）签订建设工程施工合同，约定：啤酒文化集团将涉案的出租房屋装修工程承包给青岛德昌建筑装饰工程有限公司，工程内容包括：……原室内原有装饰拆除、水电改造、地面、天棚、隔墙、外立面、空调改造等施工图内的全部施工内容。合同工期总日历天数为60天，签约合同价为876000元……工程完工后7日内向发包单位提报完工报告……验收合格后3天内，承包人向发包人移交工程……。双方还对装修工程技术要求、安全生产责任、施工管理等作出了约定。啤酒文化集团分别于2019年6月13日、7月12日通过网上银行支付给青岛德昌建筑装饰工程有限公司工程款608820元、223380元，合计832200元。啤酒文化集团未提交涉案房屋装修完工及竣工验收的证据。 5.2020年7月4日，啤酒文化集团向聚焦餐饮发出律师函称：……因贵公司拖欠租金、物业费，2019年11月12日，本所律师受啤文集团（青岛啤酒文化集团）委托向贵公司发出律师函，要求贵公司在指定期限内支付租金、物业费，贵公司逾期未履行的，房屋租赁经营协议解除，贵公司应于协议解除后3日内腾退房屋。贵公司未按期支付租金、物业费。2020年3月12日，贵公司向啤文集团出具承诺书称因店面营业困难，要求签署房租延期至2020年5月31日前缴纳，但xx号木屋至今未恢复运营，贵公司擅自终止房屋租赁经营协议履行且至今未腾退房屋……请贵公司于收到本律师函2日内将租赁房屋恢复原状，交还啤文集团，如逾期未交还，啤文集团将自行收回房屋，处分该房屋内物资，所得款项用于抵扣贵公司拖欠的租金、物业费及相关费用，不足部分，啤文集团将诉至法院请求判令贵公司支付租金、物业费、并承担违约金、逾期付款利息及因此给啤文集团造成的其他经济损失（包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、律师费等因贵公司违约而发生的合理费用）。 2020年7月8日，啤酒文化集团再次向聚焦餐饮发出律师函称：……贵公司与啤文集团签署的房屋租赁经营协议自即日起解除；啤文集团将自行收回贵司经营的啤酒城西区xx号木屋，鉴于贵公司拖欠租金、物业费，贵公司存放于该木屋内的设施、设备，啤文集团依法留置。 啤酒文化集团于4月28日（未注明是哪一年）给聚焦餐饮发送微信称：要求聚焦餐饮五一全部营业，消防检查你们店里没人。聚焦餐饮回复啤酒文化集团称：……西区的位置，我们再派人吧，我也不能在哪儿一整天的时间耗着呀……五一营业有客人吗，那没有消费，开开门不都是每天都是成本吗，这块成本谁来承担……一会儿就过去。 聚焦餐饮对两份律师函的真实性及微信内容真实性均无异议。 6.2020年7月20日，聚焦餐饮向啤酒文化集团发出声明称：……由于我公司经营出现问题，在签订《房屋租赁经营协议》后未能及时支付房屋租金等费用，现我公司无力开展经营，一直未恢复营业，无法继续履行《房屋租赁经营协议》。贵公司2020年7月4日发送律师函，要求我公司腾退房屋，我公司收函后未及时腾退，对于贵公司自行收回房屋一事，我公司无异议，我公司同意解除房屋租赁经营，我公司同意西xx木屋（xx）内我公司设施、设备及物品，暂由贵公司管理或交由西xx木屋承租方使用。 7.聚焦餐饮提交无落款时间、无啤酒文化集团盖章或签字的房屋租赁经营协议补充协议一份，证明啤酒文化集团系国有企业，根据青岛市政府新冠疫情的政策规定2020年第一季度的房租应当减免，第二季度的房租应减半收取。啤酒文化集团认为该协议未加盖啤酒文化集团的公章，不是啤酒文化集团的真实意思表示。 8.2020年7月1日，青岛市人民政府办公厅下发《关于新冠疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》，其中第六条规定：……对承租国有及国有控股企业经营性房产的企业，免收2020年第一季度租金，减半收取第二季度房产租金……。 9.啤酒文化集团未提交支出留置物管理费5000元的证据。聚焦餐饮未提交证据证实其实际投资经第三方评估价值超过100万元的证据。 一审法院认为，啤酒文化集团与聚焦餐饮签订的房屋租赁经营协议系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务。啤酒文化集团于2020年7月8日向聚焦餐饮发出律师函解除双方签订的房屋租赁经营协议、收回出租房屋，聚焦餐饮亦给啤酒文化集团发送声明称由于其公司经营出现问题，在签订《房屋租赁经营协议》后未能及时支付房屋租金等费用，现公司无力开展经营，一直未恢复营业，无法继续履行《房屋租赁经营协议》同意解除合同、留置部分财产，故一审法院认定啤酒文化集团、聚焦餐饮之间的签订房屋租赁经营协议已经于2020年7月8日解除。同时结合啤酒文化集团、聚焦餐饮提供的其他证据，可以确认聚焦餐饮未按合同约定交纳房屋租赁费，故啤酒文化集团请求聚焦餐饮按合同约定支付房屋租赁费及违约金以5年租金总额1518400元为基数，按每逾期一日按万分之一计算（自2019年4月23日起至实际清偿之日止）的请求一审法院予以支持。自啤酒文化集团2019年4月12日交付聚焦餐饮房屋之日起至啤酒文化集团2020年7月8日收回房屋之日止，聚焦餐饮共占用啤酒文化集团房屋14个月零26天，聚焦餐饮应支付啤酒文化集团房屋租赁费361466.67元（292000元÷12月×14月+292000元÷365天×26日）。另，啤酒文化集团系国有企业，根据青岛市人民政府办公厅《关于新冠疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》的规定，2020年第一季度的租赁费啤酒文化集团应予免收，2020年第二季度的租赁费啤酒文化集团应减半收取，故聚焦餐饮实际应支付给啤酒文化集团房屋租赁费251966.67元（292000元÷12月×8月+292000元÷12月×3月÷2+292000元÷365天×26天）。聚焦餐饮辩称啤酒文化集团仍有装修款43800元未支付，应当从租赁费中扣除的主张，一审法院不予采信。双方在房屋租赁经营协议中约定，啤酒文化集团出租给聚焦餐饮的房屋附带装修，装修价值为876000元，且合同约定装修完毕后，甲乙双方指定专人现场验收并做书面交接，但该证据啤酒文化集团、聚焦餐饮均未提供，一审庭审中啤酒文化集团、聚焦餐饮均认可2019年青岛啤酒节聚焦餐饮已正常经营，可以认定啤酒文化集团出租给聚焦餐饮带有装修的房屋且符合聚焦餐饮的经营需求。聚焦餐饮于2019年4月22日，通过银行支付给啤酒文化集团物业费14400元，据此一审法院确认聚焦餐饮已经将第一年的物业费交清，聚焦餐饮实际系尚欠啤酒文化集团第二年自2020年4月12日起至2020年7月8日止的物业费，按照合同约定的标准，聚焦餐饮应支付啤酒文化集团该期间的物业费3392.88元（14400元÷365天×86天）。啤酒文化集团留置聚焦餐饮承租房屋内的财产，且其未提交支出管理费的证据，故其诉求聚焦餐饮支付留置物管理费5000元的请求一审法院不予支持。聚焦餐饮未提交证据证实其实际投资经第三方评估价值超过100万元的证据，故其不能按照合同约定享有投资补贴。啤酒文化集团请求聚焦餐饮赔偿装修费876000元，虽本案系啤酒文化集团向聚焦餐饮发出解除合同的通知，但一审法院认为合同的解除系聚焦餐饮违约在先并不再经营，啤酒文化集团为了减少损失才通知聚焦餐饮解除合同，该协议签订后未满三年，合同约定已付租金及保证金不予退还，赔偿啤酒文化集团装修价值876000元，同时支付违约金五年租金总额30%，结合本案的案情一审法院认为以聚焦餐饮返还啤酒文化集团装修投资584000元为宜，超出部分一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、青岛西海岸啤酒文化集团有限公司与青岛聚焦餐饮管理有限公司2019年4月11日签订的房屋租赁经营协议于2020年7月8日解除；二、青岛聚焦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛西海岸啤酒文化集团有限公司房屋租赁费251966.67元及违约金（以1518400元为基数，按每逾期一日按万分之一计算，自2019年4月23日计算至实际清偿之日止）；三、青岛聚焦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛西海岸啤酒文化集团有限公司物业费3392.88元；四、青岛聚焦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛西海岸啤酒文化集团有限公司装修费584000元；五、驳回青岛西海岸啤酒文化集团有限公司的其他诉讼请求；如果青岛聚焦餐饮管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8362元，由青岛西海岸啤酒文化集团有限公司承担2352元，由青岛聚焦餐饮管理有限公司承担6010元。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，双方在房屋租赁经营协议中明确约定，聚焦餐饮在本协议签订后三年内擅自解除合同的，已付租金及保证金不予退还，赔偿啤酒文化集团装修投资876000元，同时还应付五年租金总额30%向啤酒文化集团承担违约责任。在双方履行过程中，系因聚焦餐饮的原因导致双方合同在三年内解除，依约聚焦餐饮应当承担上述违约责任。一审根据本案案情对上述违约责任进行了酌情调整，双方并无证据证明该调整违反了法律规定，故本院对此不再予以改动。聚焦餐饮主张合同解除的原因系啤酒文化集团，但聚焦餐饮欠付租金构成违约在先，一审法院认定系其导致双方合同解除，并无不当。聚焦餐饮主张迟延装修导致影响其正常使用涉案房屋，但对此未提交充分的证据加以证明，故对此无法予以支持。聚焦餐饮主张尚有部分装修费未投入到涉案房屋中，但对此亦无充分证据加以证明，一审法院对此不予支持，并无不当。综上所述，啤酒文化集团、聚焦餐饮的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24720元，由上诉人青岛西海岸啤酒文化集团有限公司、青岛聚焦餐饮管理有限公司均担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二一年一月二十九日 法官助理张 蕾 书记员祁 康