福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初16009号 原告（反诉被告）：晋江市恒联塑料制品有限公司，住所地晋江市磁灶镇中国包装印刷产业（晋江）基地昇泰路**，统一社会信用代码91350582754958063Q。 法定代表人：王金城，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王志坚，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉兰，福建闽荣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭建设，男，1954年11月29日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：王培婉，福建晋贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯珊珊，福建晋贤律师事务所律师。 原告晋江市恒联塑料制品有限公司（以下简称恒联公司）与被告郭建设房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，郭建设提起反诉，本院受理后，公开开庭进行了审理。恒联公司的委托诉讼代理人王志坚、陈玉兰，郭建设的委托诉讼代理人王培婉、柯珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒联公司向本院提出诉讼请求：郭建设偿付恒联公司已领取的位于晋江市××房××住房的停产停业损失补偿款504000元（共计2800平方米，每平方米180元）、搬迁费394741元、腾空费19600元（共计2800平方米，每平方米7元），合计918341元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日起至实际付款之日止的资金占用费。事实和理由：2010年8月1日，原、被告签署了《租赁合同》，约定恒联公司向郭建设承租其位于晋江市××房××房××幢，总面积合计2800平方米，期限暂定为2010年8月1日至2015年8月1日。合同签订后，恒联公司投入资金对租赁物进行装潢、装修以用于经营。租赁合同到期后，郭建设同意恒联公司继续租赁，但未再签订租赁合同，双方没有对租金支付期限进行约定，续租期间恒联公司以分期支付或年底支付的方式支付租金，双方均无异议。2019年7月初，郭建设通知恒联公司因涉案租赁物划入晋江市高铁新区项目征收范围内，要求恒联公司于2019年8月前将房屋腾空并完成搬迁，因双方没有就停业损失等补偿的分配达成一致意见，郭建设也未向恒联公司收取租金，恒联公司于2019年7月29日腾空案涉租赁物并搬迁。2019年7月30日，郭建设与晋江市国土资源局签署了《土地房屋征收补偿安置协议书》，涉及到恒联公司应得的停产停业损失补偿款504000元、搬迁评估费394741元、腾空费19600元，合计918341元，该部分款项已经由郭建设领取。恒联公司多次要求郭建设支付恒联公司该款项，但郭建设均以各种理由拒绝支付。 郭建设辩称，一、双方签订的《租赁合同》因政府征收无法继续履行，恒联公司设备搬迁所获得补偿的搬迁补偿费394741元应抵扣拖欠郭建设的租金、电费。二、恒联公司要求郭建设偿付的停产停业损失补偿费504000元，腾空费19600元，没有事实和法律依据。1.郭建设提供的《土地房屋征收补偿安置协议书》中的搬迁补助费、停产停业补助费系对郭建设所住五层办公住宅的补贴，并以该五层办公住宅认定可补偿的面积为基数计算的费用，并非对案涉租赁物的补贴。2.2019年6月25日晋江市高铁新区项目建设指挥部委托福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司对恒联公司位于案涉租赁物内的设备进行鉴定，鉴定结果为搬迁补偿费394741元，该笔搬迁补偿费已包含恒联公司所谓的腾空费，恒联公司的重复主张没有事实依据。3.被征收人与补偿对象是房屋所有权人，承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象，不享有征收补偿的任何权利。原、被告之间并未对恒联公司主张的停产停业损失补偿款进行约定，恒联公司的主张没有请求权基础。由于房屋被出租，出租人除了必然损失部分租金外，还可能要承担基于“提前退租”而必须向承租人支付的违约损害赔偿金及相关诉讼费、律师费等费用，正是因为考虑被征收人后续可能承担的损失，才有停产停业损失的补偿项目。停产停业损失补偿费是一种定型化补偿的项目，不以被征收人是否有实际损失为依据。三、原、被告口头约定用搬迁补偿费394741元抵扣拖欠租金，郭建设多次要求恒联公司进行结算，但恒联公司一直未予以解决，现就恒联公司拖欠租金一事，郭建设已提起反诉，郭建设并非故意拖欠支付搬迁补偿费。恒联公司要求郭建设支付资金占用费的主张没有事实和法律依据。综上所述，恒联公司的诉讼请求依法应予以驳回。 郭建设向本院提出反诉请求：1.郭建设与恒联公司之间的不定期租赁合同于2020年6月8日解除；2.恒联公司立即偿还郭建设代为垫付的电费共计7081.15元；3.恒联公司立即向郭建设支付租金共计514278元，并以前述应付租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自起诉之日起至判决确定付款之日止的逾期付款利息（具体租金数额详见租金计算表），以上数额共计521359.15元。事实和理由：恒联公司因生产需要，向郭建设承租址在罗山山仔社区的厂房及住房二幢，为此双方签署《租赁合同》。承租期满后，恒联公司继续承租该房屋，也继续向郭建设支付租金，虽双方未续签租赁合同，但均以实际行为表明双方继续按照原租赁合同的约定履行各自的权利义务，形成了不定期租赁关系。2015年8月1日后，反诉原、被告双方口头约定年租金涨为22万元。2019年7月，案涉租赁物被纳入晋江市高铁新区项目征收范围内，郭建设告知恒联公司应尽快搬离厂房，但恒联公司一直占有使用该租赁物，未及时腾空。直至2020年6月8日，恒联公司才腾空该租赁物返还郭建设，完成搬迁。根据合同约定，恒联公司应承担租赁物的水电费并于每个租赁期开始的前五日内支付年租金，但截止起诉之日，恒联公司未支付电费累计7081.15元，仍拖欠租金共计514278元，恒联公司已构成实质性违约行为。 恒联公司辩称，1.本案不定期租赁合同已于2019年7月份因恒联公司搬出而终止，2019年6月郭建设及不动产登记人晋江市罗山建益五交化公司签订拆迁安置协议，已不存在继续租赁；2.承租期间，恒联公司有预交电费，若存在差额，恒联公司愿意承担；3、双方形成不定期租赁合同关系后，双方未对租金的支付时间进行明确约定，每年租金22万元没有意见，本案拖欠租金一年的原因，系因诉争房屋被拆迁，双方对补偿款的归属问题没有达成一致意见，恒联公司未缴纳租金有理由，拖欠租金22万元同意在相应款项中予以抵扣，郭建设要求恒联公司支付2019年7月份后的租金没有法律依据，不同意支付。 恒联公司向本院提供以下证据：1.租赁合同一份，以证明原、被告之间存在的租赁合同关系的事实；2.生活缴费（电费缴纳）三页，以证明恒联公司于2019年7月29日腾空案涉租赁物并搬迁的事实；3.租赁缴纳记录五页，以证明在不定期租赁合同期内，恒联公司每年分期向郭建设缴纳租金的事实；4.晋江市高铁新区项目二期征收补偿安置实施方案一份，以证明案涉租赁物被征收的事实；5.分户评估结果明细表-设备搬迁一份，以证明案涉租赁物因征收可得的搬迁费为394741元的事实；6.土地房屋征收补偿安置协议书（协议编号：×××ＢＭ）、土地房屋征收补偿安置协议书（协议编号：×××ＡＭ）、土地房屋征收补偿安置协议书（协议编号：×××ＢＲ）各一份，以证明恒联公司的租赁场地及其应得的停产停业补助费、搬迁补助费在该三份《土地房屋征收补偿安置协议书》中体现；7.土地房屋征收补偿安置协议书（协议编号：×××ＢＦ），晋江市高铁新区项目（二期）征收告知书（编号：×××52）各一份，以证明恒联公司的设备被认定搬迁评估费为394741元及其案涉租赁房屋于2019年6月20日被告知征收的事实；8.照片一份，以证明恒联公司于2019年7月25日搬迁并于7月29日完成搬迁的事实；9.录音录像一份，以证明恒联公司于2019年7月25日搬迁并于7月29日完成搬迁的事实；10.银行转账凭证三份，以证明除了郭建设自认的48万元，恒联公司另外转账三笔支付郭建设租金13万元。 郭建设向本院提供以下证据：1.土地房屋征收补偿安置协议书（协议编号：×××ＢＦ）一份，以证明恒联公司的设备被认定搬迁补助费394741元的事实（在第12页中房屋附属物及地上附着物补偿表中第三份评估报表中予以体现），土地房屋征收补偿安置协议书（协议编号：×××ＢＦ）项下的搬迁补助费及停产停业补助费是以郭建设五层楼（办公住宅）的建筑面积606.6平方米计算得出的安置费用，与恒联公司没有任何关联（在第13页中财务结算表中予以体现）；2.分户评估结果明细表-设备搬迁一份，以证明案涉租赁物的设备搬迁补助费为394741元的事实；3.租赁合同一份，以证明反诉原、被告于2010年签订租赁合同的事实及合同对租赁物概况及租金标准及支付与其他作出了约定；4.土地使用权证一份，以证明郭建设有权将该案涉租赁物进行出租的事实；5.短信截图、录音、录音翻译八页，以证明恒联公司尚拖欠郭建设租金的事实，恒联公司未及时腾空案涉租赁物的事实，郭建设向恒联公司告知拖欠电费的事宜，但恒联公司均未及时提交；6.福建增值税电子普通发票四份，以证明郭建设代为恒联公司支付电费的事实。 本院经审理认定事实如下：郭建设对恒联公司提供的证据1至证据7的真实性均没有异议；其中证据2生活缴费（电费缴纳）仅体现恒联公司缴纳电费的情况，未能证明其已从诉争房屋搬迁完毕的事实，本院不予认定；证据6的三份土地房屋征收补偿安置协议书是否与恒联公司的主张具有关联性，本院将结合争议焦点进行分析认定；其他证据可以证明恒联公司的证明目的，本院予以认定。郭建设对恒联公司提供的证据8、9真实性不予确认，且结合郭建设提供的证据5的录音中王金城称尚有机台留在诉争房屋内，没有全部腾空的内容，未能证明恒联公司已于2019年7月29日搬迁完毕的事实，本院不予认定。恒联公司对郭建设提供的证据真实性均没有异议；其中证据6的供电电费数额为4788元的福建增值税电子普通发票与证据5中郭建设发给王金城的短信内容可以相印证，对于该发票及相应的滞纳金144.9元的发票本院予以认定；证据6的其他福建增值税电子普通发票未能体现与诉争房产具有关联性，本院不予认定；其他证据可以证明郭建设的证明目的，本院予以认定。 本院认为，关于争议焦点1郭建设是否应支付给恒联公司停产停业补偿款504000元、腾空费19600元以及相应的资金占用费的问题。在《租赁合同》约定的租赁期限届满后，恒联公司继续租用诉争房屋，但其与郭建设未明确约定租赁期限，原、被告之间原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，故郭建设可以随时要求解除与恒联公司的租赁合同关系。诉争房屋被征收后，郭建设于2019年8月24日通过短信要求恒联公司腾空诉争房屋，恒联公司应在合理的期限内腾空并返还诉争房屋，郭建设并未造成恒联公司停产停业损失。政府部门给予被拆迁人停产停业补助费，是为了补偿被拆迁人无法经营、无法出租的损失，恒联公司对于该停产停业补助费不享有权利。故恒联公司要求郭建设支付停产停业补偿款504000元，本院不予支持。恒联公司的机台设备经评估搬迁补偿费为394741元，郭建设同意将该费用支付给恒联公司，故恒联公司主张该笔费用，本院予以支持。恒联公司主张郭建设应支付相应的资金占用费，缺乏依据，本院不予支持。恒联公司认为郭建设还应支付土地房屋征收补偿安置协议书（协议编号：×××ＢＭ）中载明的搬迁补助费22905.4元中的19600元，属重复主张，没有依据，本院不予支持。 关于争议焦点2反诉原、被告之间的租赁合同何时解除或终止的问题。郭建设及被征收人晋江市罗山建益五交化贸易有限公司于2019年6月20日分别与晋江市自然资源局签订了土地房屋征收补偿安置协议书，诉争房屋已于该日被政府部门征收，郭建设与恒联公司的租赁合同无法继续履行。双方之间的租赁期限为不定期，郭建设可以随时要求解除与恒联公司的租赁合同关系，郭建设于2019年8月24日通过短信要求恒联公司腾空诉争房屋，应认定双方之间的租赁合同关系于2019年8月24日解除。 关于争议焦点3恒联公司还应支付给郭建设租金、逾期付款利息及电费的金额问题。恒联公司自认其应付2015年8月1日起至2019年7月31日止的租金88万元，扣除押金5万元及以转账的形式支付给郭建设的61万元，其至2019年7月31日止尚欠租金22万元。恒联公司主张其已付租金数额61万元，可以与郭建设自认的已付租金48万元及恒联公司提交的转账凭证13万元的总额一致，本院予以确认。郭建设主张押金5万元已在2010年8月1日至2015年8月1日的租赁期间抵扣租金，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的后果，本院对该主张不予确认。恒联公司未能举证证明其于2019年7月29日搬迁完毕，双方之间的租赁合同关系于2019年8月24日解除，恒联公司还应支付自2019年8月1日起至2019年8月23日止的租金13863元（22万元÷365天×23天）。故郭建设要求恒联公司支付尚欠租金233863元（22万元+13863元），本院予以支持。反诉原、被告之间的租赁合同关系解除后，郭建设因政府征收已对诉争房屋不享有权利，且其已获得政府部门发放的停产停业补助费，郭建设要求恒联公司支付2019年8月24日之后的租金，本院不予支持。郭建设主张的逾期付款利息缺乏依据，本院不予支持。郭建设为恒联公司垫付租赁期间的电费4788元、滞纳金144.9元，合计4932.9元，恒联公司应支付给郭建设。 经审理查明，原、被告于2010年8月1日签署了《租赁合同》一份，约定恒联公司向郭建设承租位于晋江市××房××房××幢，总面积合计2800平方米，租赁期限为2010年8月1日至2015年8月1日。租赁期限届满后，恒联公司继续租用上述房屋，双方约定年租金为22万元，未明确约定租赁期限。郭建设、晋江市罗山建益五交化贸易有限公司于2019年6月20日分别与晋江市自然资源局签订了土地房屋征收补偿安置协议书，诉争房屋被政府部门征收。经评估，恒联公司的机台设备搬迁补偿费为394741元。郭建设于2019年8月24日通过短信要求恒联公司腾空诉争房屋。 综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同关系未违反有关法律、行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效。双方之间的租赁合同关系自2019年8月24日解除。恒联公司要求郭建设支付其搬迁补偿费394741元，郭建设要求恒联公司支付尚欠租金233863元、电费及滞纳金4932.9元，本院予以支持。恒联公司、郭建设的其他诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，判决如下： 一、被告郭建设应于本判决生效之日起十日内支付给原告晋江市恒联塑料制品有限公司搬迁补偿费394741元； 二、反诉原告郭建设与反诉被告晋江市恒联塑料制品有限公司之间的租赁合同关系自2019年8月24日解除； 三、反诉被告晋江市恒联塑料制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告郭建设租金233863元、电费及滞纳金4932.9元； 四、驳回原告晋江市恒联塑料制品有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告郭建设的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12983元，因适用简易程序减半收取计6491.5元，由原告晋江市恒联塑料制品有限公司负担3700.5元，被告郭建设负担2791元。反诉受理费4507元，由反诉原告郭建设负担2434元，反诉被告晋江市恒联塑料制品有限公司负担2073元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇二一年一月二十七日 书记员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。