上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10112号上诉人（原审被告、反诉原告）:高智敏（曾用名高李），男,1990年4月30日出生，汉族，住安徽省颍上县。被上诉人（原审原告、反诉被告）:徐强，男,1968年9月26日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：万晓芳，上海乐川律师事务所律师。上诉人高智敏因与被上诉人徐强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初2535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高智敏上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、六项,改判驳回徐强的全部诉讼请求，并判令徐强向其支付违约金人民币（以下币种相同）17,000元（数额相当于一个月租金）；同意承担徐强主张的电费的一半，即216元。事实和理由：1.徐强在一审中承认自己在2019年12月18日收回上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）、不再履行出租义务，一审法院却判令其承担2019年12月15日至2020年1月5日的租金有误；其未使用涉案房屋，不应承担支付租金义务，故请求二审撤销一审判决第一项；2.徐强拿走其财物，其财产受到侵害，有权行使不安抗辩权，故其不支付租金不存在违约，不同意支付违约金；3.双方就涉案房屋于2019年8月20日签订的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）约定其逾期不支付租金超过七日的，徐强可书面通知其解除合同，且其应向徐强支付相当于七个月租金的违约金，此处“7个月”系居间方XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）工作人员的笔误，应为“1个月”，这从涉案合同约定徐强违约应支付相当于一个月租金的违约金来看也是对等的，故一审将违约金酌情调低至三个月仍不妥；4.其在2019年12月15日以后未使用涉案房屋，涉案房屋密码锁已被更换，故其不应承担全部电费，同意承担一半计216元；5.徐强在2019年12月15日拿了其价值3,699元的创维牌电视机一台，对此徐强在一审中也已承认，故请求二审判决徐强向其赔偿该电视机的相应价值。被上诉人徐强辩称，1.根据双方在涉案合同中的约定，高智敏应在2019年12月12日支付租金，故高智敏拖欠租金的事实清楚，构成违约，根据合同约定其有权解除合同，高智敏还应赔偿其相当于七个月租金的违约金；2.其已于2020年1月5日正式书面通知高智敏解除合同，高智敏应支付租金至解除合同之日，至于高智敏是否将物品全部搬走，不是计算租金的依据，不能成为高智敏拒付租金的理由；3.涉案合同约定高智敏违约应赔偿相当于七个月租金的违约金，是合同双方真实意思表示，高智敏所说的笔误是不存在的，何况高智敏是专职律师，不可能没看清合同，且一审法院已经将违约金调低至三个月租金，其也已接受；4.至2019年12月25日，高智敏还在向外搬东西，故高智敏称12月15日以后未使用涉案房屋不是事实；且电费不是每天均匀产生的，故高智敏应承担至2020年1月5日的电费；5.关于创维电视机的问题，物业监控录像显示，是高智敏搬走徐强的东西，因徐强原来在涉案房屋中有一个康佳牌的电视机，是好的，高智敏搬走了好的电视机，留下一个坏的不能看的电视机在涉案房屋内；高智敏只写徐强扣他的物品，但没有说高智敏扣徐强的物品；事实上徐强已把物品归还给高智敏，高智敏自己发信息给徐强说没有东西在涉案房屋中了，故不同意赔偿创维牌电视机价款；6.高智敏在涉案房屋门锁外另加锁，影响其另行出租涉案房屋，扩大其损失。据此，其认为一审判决正确，请求二审驳回上诉、维持原判。徐强起诉请求:1.高智敏向徐强支付自2019年12月15日起至2020年1月5日止拖欠的租金12,467元；2.高智敏向徐强支付以日租金566.67元的50%为标准，自2019年12月13日起至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金；3.高智敏向徐强支付拖欠的水费169.10元、燃气费110.30元、电费431.60元；4.高智敏向徐强支付违约金119,000元；5.高智敏将房屋恢复原状、返还徐强家具,或者赔偿相应损失。一审中，徐强撤回上述第5项诉讼请求。高智敏提出反诉，请求法院判令：1.徐强返还押金17,000元；2.徐强支付违约金17,000元；3.徐强返还原物或赔偿损失18,869元。一审法院认定：2019年8月20日，徐强（甲方、出租方）与高智敏（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方的涉案房屋以及1号车位，租赁期限自2019年9月15日起至2024年9月14日止，每月租金为17,000元。租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前三日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的50%作为逾期违约金。在签署本合同时，乙方应支付房屋租赁保证金（押金），数额为一个月的租金，即17,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用于冲抵本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间发生的水费、电费、煤、燃气费、固定电话费、网络费等房屋使用费由乙方承担；物业管理费（若有）由甲方承担。乙方应在本合同租赁期限届满后三日内返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金的150%向甲方支付房屋占用使用期间的使用费。乙方逾期不支付租金超过七日的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于七个月租金的违约金。合同还就其他事项作出约定。上述合同签订后，徐强向高智敏交付了房屋。2019年10月1日，涉案房屋所在小区的物业公司向徐强发出《收费通知单》，通知其于2019年10月20日前缴纳2019年7月1日至2019年12月31日的物业服务费5,095.20元。次日，徐强要求高智敏支付上述物业费，高智敏拒绝。后上述费用由徐强自行支付。2019年11月25日，2019年12月16日，2019年12月17日徐强通过微信向高智敏发送信息催收房租，高智敏分别于2019年12月16日、2019年12月17日回复“我会尽快安排，最近付钱付太多了”，“我这两天实在没钱，有钱了立马转给你。”2019年12月21日，高智敏向徐强发送信息提出两个方案，一是最近就搬走，最晚月底搬走，把房屋打扫干净。二是按天计算，一天200元，按周结。房屋挂出去出租，租出去就搬走。2019年12月25日的物业监控录像显示，高智敏于当日将部分物品搬离涉案房屋，其中包括徐强的电视柜和窗帘（徐强于一审中称无需高智敏返还上述物品）。2019年12月27日，徐强向高智敏发送信息要求归还两个写字台、一张床、一把椅子。高智敏回复：“床垫在地下室，或者钥匙交给中介也可以。”徐强询问什么时候来办理房屋交接，高智敏回复：“晚上让员工把钥匙留在房子后门的水电箱里。再把你卫生打扫一下。里面已经没有我的东西了。就最后一点员工的东西了。”2020年1月5日，徐强通过微信向高智敏发送《告知书》，通知解除双方签订的《房屋租赁合同》，并有权要求高智敏承担相应的损失。一审另查明，徐强支付涉案房屋2019年12月的电费431.63元、水费169.10元、燃气费110.30元。一审还查明，高智敏曾为双方发生租赁纠纷报警，徐强向警察称因高智敏欠付租金，故扣留了高智敏的电瓶车及部分物品。一审中，徐强称高智敏未向其归还钥匙，2019年12月27日其更换门锁密码，更换密码后，其未关门，高智敏前来搬走物品。关于租赁押金17,000元，徐强确认收到高智敏支付的上述租赁押金，徐强同意押金可用以冲抵高智敏欠付其的款项。一审中，高智敏提供了如下购物发票或凭证：极米牌投影仪一台及支架一个，发票金额2,598元；美的牌洗衣机一台，发票金额799元；小米电视机五台，发票金额3,495元；美的牌电冰箱一台，发票金额1,188元；山水牌音响两台，订单详情上载实付款1,996元；创维电视机一台，订单详情上载单台3,699元；希捷移动硬盘一个，订单详情上载实付款799元；美的牌电冰箱一台，订单详情上载实付款1,188元；雅迪牌电动车一台，收据金额3,800元。双方于庭审中确认，徐强于2020年3月17日向高智敏返还电动自行车一辆、音响一台、支架架子三个、暖风机两台、冰柜一台、吸尘器一个。上述事实由徐强提供的房屋租赁合同、微信聊天记录、告知书、燃气费账单、电费账单、缴费记录、照片、视频，由高智敏提供的房屋租赁合同、录音及交易明细、收费通知单、聊天记录、发票及购物清单、收据、产品合格证，以及当事人的陈述在卷佐证，一审法院予以确认。关于高智敏提供的房屋租赁信息，旨在证明房屋在中介挂牌出租，徐强对上述证据的三性不予认可；一审法院认为，高智敏提供的上述证据与本案不具有关联性，故对上述证据的证明效力不予认定。关于高智敏提供的视频，旨在证明中介公司人员误写了房屋租赁合同中关于违约金的计算标准，徐强对上述证据的真实性不予认可；一审法院认为，上述证据实为证人证言，证人未出庭作证，其内容的真实性无法确认，故对上述证据的证明效力不予认定。关于高智敏提供的视频，旨在证明其在徐强拒绝协商后找到中介公司，中介公司拒绝沟通，徐强对上述证据的三性不予认可；一审法院认为，视频中的人员身份无法确认，故对上述证据的证明效力不予认定。一审法院认为，徐强与高智敏就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。现高智敏主张因徐强拒绝维修空调、拒绝承担物业费、侵占电动车等理由拒付租金，一审法院认为，关于空调维修，高智敏并未举证证明其曾要求徐强对空调进行维修；关于物业管理费，双方确有就承担该笔费用的主体发生理解上的偏差，但最终由徐强自行支付完毕；关于扣押电动车，虽徐强的前述行为略有不当，但该事实发生在高智敏欠付租金之后，并非毫无理由、毫无根据。更何况，即使存在上述事由，也不足以严重影响房屋租赁合同的正常履行，实际上，至高智敏搬离涉案房屋前，其均可正常使用涉案房屋。故一审法院认为，高智敏主张拒付租金系出于不安抗辩权，不能成立。而根据徐强与高智敏的聊天记录，高智敏在徐强多次催促其支付租金后，其表述为“实在没钱”、“有钱了立马转”等，并随后擅自提出房屋租金按天计算、按周结算、房屋租出去后就搬走等明显有违合同约定的所谓“方案”，故徐强以高智敏未按时支付租金等为由，于2020年1月5日向高智敏发出《告知书》，通知双方合同解除，于法有据，该《告知书》已产生合同解除的效力，双方合同于该日解除。因高智敏逾期未付租金，构成根本性违约，合同解除之责归于高智敏，徐强据此要求高智敏支付租金及解约违约金，均于法有据，一审法院予以支持。关于租金的具体金额，应当自2019年12月15日（欠付租金之日）起至2020年1月5日（合同解除之日）止，按照每月17,000元的标准计算，为12,295.89元（具体计算方式为：17,000元/月×12个月/365天×22天=12,295.89元）。关于解约违约金的具体金额，徐强主张按照合同约定以七个月租金计算，为119,000元，高智敏抗辩违约金过高，请求法院予以调整。一审法院考虑到，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失。本案中，徐强作为房屋承租人，其损失主要体现在房屋的空置损失，而其在双方发生租赁纠纷后，已及早地收回了房屋，未致损失明显扩大，故现以七个月租金作为违约金，显属过高，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将该项违约金的金额酌情调整为三个月租金，即51,000元。关于徐强主张的逾期支付租金的违约金，一审法院考虑到，引起合同被解除的原因是由于高智敏逾期付款的违约行为。现徐强既主张了逾期付款违约金又主张了解约违约金，而上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即高智敏逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为。现一审法院已判令高智敏承担解约违约金，弥补徐强产生的损失，故对于上述逾期付款违约金不再予以支持。关于水费169.10元、燃气费110.30元，高智敏同意支付，一审法院予以准许。关于电费431.60元，合同约定租赁期间发生的电费应由高智敏承担，故高智敏应当支付电费431.60元。关于租赁押金17,000元，合同解除后，理应由徐强退还高智敏，但可优先冲抵高智敏应付款项。高智敏系违约方，故其向徐强主张违约金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。高智敏主张返还原物或赔偿损失18,869元，现双方已就电动自行车、音响、支架、暖风机、冰柜、吸尘器等物品进行了交接，就高智敏主张的其余物品，徐强否认在其处，因一方面，高智敏未举证证明其所述的物品确在徐强处，另一方面，一审法院注意到，其曾在2019年12月27日对徐强的回复中称：“……里面已经没有我的东西了。就最后一点员工的东西了……”，故高智敏于本案中主张根据其个人的购买记录向其返还属于其本人的物品或赔偿损失18,869元，缺乏依据，一审法院对于该项反诉诉讼请求，不予支持。徐强于诉讼中撤回部分诉讼请求，系合法处分其诉讼权利，一审法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、高智敏于判决生效之日起十日内支付徐强自2019年12月15日起至2020年1月5日止的租金人民币12,295.89元；二、高智敏于判决生效之日起十日内支付徐强解约违约金人民币51,000元；三、高智敏于判决生效之日起十日内支付徐强水费人民币169.10元、燃气费人民币110.30元、电费人民币431.60元；四、徐强于判决生效之日起十日内返还高智敏租赁押金人民币17,000元；五、驳回徐强的其余本诉诉讼请求；六、驳回高智敏的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1,527.95元、保全费1,208.97元，合计2,736.92元，由高智敏负担。反诉案件受理费减半收取计560.86元，由高智敏负担。二审中，高智敏提交以下新证据材料：1.署名分别为证人XX公司燕某、证人XX公司刘某的书面《证人证言》各一份（均为复印件，以下简称新证据1），内容均为证明涉案合同“第91条第（3）款”：“乙方有下列情形之一的甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方支付数额相当7个月的租金违约金”中“7个月”系书写人的笔误，应为“1个月”；2.XX公司深圳分公司人力资源中心出具的落款时间为2020年8月19日的《在职证明》一份（系截屏打印件，以下简称新证据2），主要内容为证明燕某于2018年7月1日起在其单位任职，现任职于上海XX二手房事业部沪西南事业部七宝大区七宝区中谊一店B分行；3.刘某与XX公司深圳分公司签订的《劳动合同书》一份（复印件，以下简称新证据3）。高智敏提供上述新证据材料旨在证明燕某、刘某系涉案合同中介公司工作人员，燕某负责填写涉案合同，该合同上约定的乙方违约应向甲方支付数额相当“7个月”的租金违约金中“7个月”系书写人燕某的笔误，应为“1个月”，其并要求燕某、刘某到庭作证。对此徐强表示异议，其认为：1.涉案合同是双方在中介人员主持下经过充分协商签订的，且涉案合同是标准文本，每个填空都涉及到双方利益，不存在写错的问题，且高智敏是专职律师，对违约条款比徐强更有识别能力，所以证人即使出庭也不能推翻合同的书面约定，同时高智敏在一审中并未申请证人出庭作证，故《证人证言》也不属于新证据；2.涉案合同上代表中介方签名的是经纪人“朱某”，高智敏申请出庭作证的两个证人燕某、刘某与涉案合同无关；3.高智敏认为中介方工作人员填写错误，是高智敏与中介方之间的居间合同纠纷，与本案租赁合同纠纷无关。本院认证意见，高智敏提交的新证据1、2、3均系在一审中可以提交而未提交的证据材料，故从形式上看不符合法律、司法解释对二审新证据的要求。从内容上看，因涉案合同并无第91条，高智敏及上述《证人证言》中提到的“第91条第（3）款”：“乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方支付数额相当7个月的租金违约金”应为涉案合同第九条“违约责任”中9.2条“乙方违约责任”第（3）款的约定。该条款内容清晰，手写填空部分并无涂改，高智敏现主张当时填写有误，但对其为何签约时未提出、签约后又为何没有及时提出更正无合理解释，而其要求出庭作证的两证人未能体现与涉案合同的直接关系，同时该两人即使到庭作证，《证人证言》内容系事后做出，无其他原始证据可供印证，不能推翻双方在涉案合同中的相关约定。据此，徐强对高智敏申请证人燕某、刘某到庭作证的异议成立，本院对高智敏要求证人到庭作证的申请不予准许。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。另查明，徐强在一审中提供的涉案房屋电费发票显示，金额为431.60元的电费结算周期为2019年12月1日至2019年12月31日。还查明，徐强在一审庭审中称，创维电视机是在涉案房屋中，但坏掉了、报废了，高智敏没有拿走，高智敏将徐强的好的康佳电视机拿走了。本院认为，本案双方的争议焦点为：（一）高智敏应否向徐强支付2019年12月15日至2020年1月5日的房屋租金12,295.89元？（二）高智敏主张其不存在违约不应承担违约金及要求徐强支付其违约金是否有依据？（三）高智敏主张涉案合同9.2条第（3）款约定的乙方违约金填写为“相当于7个月租金”系笔误、违约金数额应为相当于一个月租金是否有依据？一审调整后的乙方违约金是否仍然过高？（四）高智敏认为涉案房屋欠付电费其只应承担一半是否有依据？（五）高智敏要求徐强赔偿价值3,699元的创维牌电视机是否有依据？关于争议焦点（一），根据双方在涉案合同中的约定，租赁期限为2019年9月15日起至2024年9月14日止，租金按三个月为一期支付，高智敏应提前三日支付，故高智敏最迟应于2019年12月12日支付2019年12月15日至2020年3月14日的租金，之后高智敏逾期超过七日未支付该期租金，构成违约，按照合同约定徐强可行使合同解除权，并追究高智敏的违约责任。高智敏称其2019年12月15日以后没有使用涉案房屋，与其进入涉案房屋搬运物品的事实相矛盾，同时，其提前搬离所承租的涉案房屋，是在未与徐强达成一致的情况下，且未及时与徐强办理房屋交接手续，故合同解除的时间应以徐强书面通知解除合同为准，一审据此判令高智敏向徐强支付2019年12月15日至2020年1月5日的房屋租金12,295.89元，并无不当。高智敏认为其不应当支付该租金，理由均不能成立，本院不予支持。关于争议焦点（二），涉案合同9.2条第（3）款约定，“乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当7个月租金的违约金。”高智敏逾期超过七日未支付当期租金，构成违约，其称自己享有不安抗辩权，并不符合法律规定的情形，故其主张自己未违约，不应承担违约责任、支付违约金，及要求对方支付数额相当于一个月租金的违约金17,000元，均缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点（三），涉案合同9.2条第（3）款约定内容清晰，手写填空部分并无涂改，高智敏现主张当时填写有误，但其未能提供确凿证据推翻上述合同约定，故本院不予采信。高智敏以此为据主张一审即使将违约金数额调低至相当于三个月租金，仍然过高，同样缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点（四），徐强主张的电费431.60元的结算周期为2019年12月1日至2019年12月31日，该期间双方合同尚未解除，高智敏并未将该房屋的钥匙交还徐强及办理房屋交接手续，2019年12月25日还在搬运涉案房屋中的物品，故一审判令高智敏承担上述电费并无不当。高智敏称徐强在一审中承认于2019年12月18日收回涉案房屋，与事实不符。徐强确认其于2019年12月27日更换了密码锁，但高智敏也在涉案房屋门锁上另外加锁，况且电费并非每日平均产生，而高智敏并无依据证明上述电费收据载明的用电量有一半系徐强使用产生，因此高智敏主张其只应承担一半电费，缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点（五），本案双方均有拿走对方物品的情况存在，徐强系在高智敏欠付租金之后采取的方式，虽有不妥，但意在催促高智敏尽快支付租金，且在一审中有专门归还的行为，并撤回了要求高智敏归还拿走家具等物品的诉讼请求；而涉案房屋所在地物业监控录像及双方微信往来则显示，高智敏也搬走了涉案房屋内徐强的家具等物品。高智敏称徐强在一审中承认于2019年12月15日拿了其价值3,699元的创维牌电视机一台，缺乏证据。徐强在一审中曾表示高智敏将坏的创维电视机留在涉案房屋中，没有拿走，而高智敏在2019年12月27日与徐强信息往来中表示涉案房屋中已无其物品，故其即使有物品遗留在涉案房屋中，也是其放弃的物品，因此，其现要求徐强赔偿价值3,699元的创维牌电视机，缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，高智敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,912.25元，由上诉人高智敏负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二一年一月二十九日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……