陕西省靖边县人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0824民初5097号     原告：陕西丰泽物业管理有限责任公司，住所地：陕西省渭南市临渭区信达公寓2单元21层     法定代表人：刘志强。    委托诉讼代理人：马瑞萍，系陕西恒济律师事务所律师，特别授权。    委托诉讼代理人：谢小虎，男，汉族，1987年3月1日出生，住靖边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系公司员工，一般代理。    被告：雷艺苑，女，汉族，出生于1990年2月25日，住靖边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人：王永哲，男，汉族，1988年12月6日出生，住靖边县，身份证号：370XXXXXXXXXXXXXXX，系雷艺苑丈夫，特别授权。    原告陕西丰泽物业管理有限责任公司与被告雷艺苑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告陕西丰泽物业管理有限责任公司法定代表人刘志强未到庭，委托诉讼代理人马瑞萍、谢小虎到庭参加了诉讼，被告雷艺苑未到庭，委托诉讼代理人王永哲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业管理费2528.69元、滞纳金3904.83元；电梯使用费528.72元，滞纳金816.46元，共计7778.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月18日原告与陕西延长化建房地产开发有限公司签订了《延长天和城小区前期物业管理服务合同》，合同约定由原告提供延长天和城小区的前期物业服务，服务内容包括但不限于物业服务费的收缴。被告系上述物业B-D7-2-302的业主，物业面积为120.99平方米，2018年12月15日被告与原告签订协议，协议约定物业管理费标准为：1.1元每月每平方米，缴费时间为每季度首月15日之前缴纳当季度物业管理费，拒绝或者延迟缴纳物业管理服务合同相关的各项费用，必须向乙方支付每日以年度交纳总额的5‰的标准向乙方支付违约金或者滞纳金。被告在接房之日预交三个月物业管理费399元，预交三个月电梯费使用费83元，物业管理费、电梯使用费自2019年2月1日起开始收费。按约定被告应当向原告缴纳从2019年5 月1 日起至2020年11月30日（19个月）的物业管理费2528.69元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金3904.83元；应当缴纳从2019年5月1日至2020年11月30日电梯使用费528.72元，产生滞纳金8165.46元。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，根据《合同法》、《物业管理条例》的法律规定，原告特向贵院提起诉讼，望支持原告诉讼请求为盼。被告雷艺苑辩称，起诉状所诉“被告拒绝缴纳物业费”与事实不符。2018年12月15日，答辩人已经预缴3个月的物业服务费、电梯费、装修押金等各项费用。缴费事实与缴费意愿存在。因被答辩人在前期物业服务中存在诸多服务缺失与重大安全隐患，所以答辩人暂缓缴纳物业费希望被答辩人针对各类问题提出整改后再行缴纳。事实与理由：1、2018年12月因被答辩人服务缺失，导致答辩人所属房屋水管冻裂，无法如期装修与入住长达5个月，答辩人不得不另寻住处。至今被答辩人未给与任何补偿方案。2.答辩人缴纳物业费，被答辩人只开收据，违反《发票管理法》《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。3.水电费公摊属于重复收费。《陕西省物业服务收费管理办法》第十条：物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设备设施的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务成本，不得单独收取。并且靖边县市场监督管理局已责令被答辩人整改，被答辩人至今未执行。4.小区电梯广告收益归全体业主所有，并向业主公布收支情况，被答辩人不得占为已有。5、小区多部电梯数次出现困人、下坠等安全事故，严重威胁到答辩人与家人的人身安全。6、被答辩人私自将预缴水电费转为物业费，并通过断水、断电等方式催缴物业费，被答辩人没有从服务的角度去解决问题，导致业主与被答辩人矛盾激化。7、被答辩人收取物业费明细不公开，前后物业费金额不一致。现任物业经理同意业主可以暂缓缴纳物业费.公示水电费用在各单元门口业主核对无误后先行缴纳水电费。8、小区内损坏的公用设施设备数月没有更换，单元门和小区大门经常性敞开任何人可自由出入。二、被答辩人主张收取的滞纳金不成立。滞纳金是相关行政部门下达行政处罚后延期未缴纳费用，需要缴纳滞纳金，被答辩人并非行政部门，所以滞纳金不成立。引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。三、答辩请求：综上所述答辩人未及时缴纳物业费是因为被答辩人在前期物业服务中未达到服务标准、质价不相符等问题存在，答辩人延缓缴纳物业费是对被答辩人以上问题整改的合理抗辩。请求人民法院以事实为依据、以法律为准绳对被答辩人主张的无理诉求予以驳回。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：第一组：延长.天和城前期物业管理服务协议一份。证明：双方于2018年12月15签订了《前期物业管理服务协议》一份，对原告的服务内容及被告的缴费义务、违约责任等作了明确约定。第二组：业主信息登记表及收房通知书及确认单一份。证明：被告是接收原告物业服务，应当缴纳物业费的合法主体，原告已于2018年12月15日通知被告收房，被告已经于2019年4月14日收房，原告根据开发商要求免除了被告2019年1月31之前的费用，被告预交了2月、3月、4月三个月的物业费，本次诉请自2019年5月1日开始计收物业费是合法合理的。第三组：催费记录一份。证明：原告于2020年6月份多次通过电话、短信及书面张贴通知的方式向被告催缴物业费，被告拖延拒付没有依据。第四组：原告2020年6月-8月依约提供相关物业服务证明：1、楼宇日常巡查记录表一份；2、保洁员签到表一份；3、电梯维保记录表一份；4、消防栓、应急、疏散指示灯品质安全检查单各一份；5、水泵房巡查登记表一份；6、保安巡更记录表一份；7、配电室巡查记录表一份；证明：原告已经按照约定提供了符合要求的物业服务，定期对服务小区及业主所在的楼单元进行了保洁、安保、水电等的维修保养，尽到了全面合理的履行义务，被告拒付物业费没有依据。说明一下，原告提供了起诉前3个月被告所在单元楼的相关的物业服务情况。第五组：XX基地XX房存在问题分类统计表一份。证明：原告针对被告提出的问题进行了专向处理，及时回应了被告的诉求。第六组：靖边县市场监督管理局答复函一份。证明：关于天和城电费收取标准的问题，2019年6月10日，原告已经通过小区公告栏将详细的测算过程向业主公示，收费电损0.13元/度，属于合理收费。第七组：靖边县供电分公司答复函一份。证明：多次停电是由于不可抗力和供电部门的原因，并非是原告不履行义务造成的，被告享受物业服务拒付物业费没有事实和法律依据。被告雷艺苑围绕答辩意见依法向本院提交了以下证据：第一组：书面证据材料共14份（1、业主预缴水电费私自转为物业费；2、水管冻裂影响装修；3、XX楼XX沟通；4、答辩人预缴的物业费收据；5、答辩人收到物业催缴短信（截止到2020年6月30日欠费1653.58元）6、答辩人收到催缴短信（截止2020年6月30日欠费2253.58元）（收到两个短信的时间一样，但是缴费金额不一样）7、水管冻裂业主在县长信箱的投诉；8、县政府办公室对物业强制断水断电催缴物业费的相关回复；9、县住建局对物业强制断水断电催缴物业费的相关回复；10、县市场监督管理局对物业重复收取水电公摊的相关回复；11、县住建局对天和城业主的信件回复；12、县发改局对天和城物业收取地上停车费的回复文件；13、县住建局对天和城物业因垃圾存放点长达半年之久未清理的回复；14、电梯内广告图收益应当归全体业主所有，但物业公司未公示，也未充当物业费），以上证据共同证明：物业服务不达标并多次通过强制断水断电的方式催缴物业费的事实存在。第二组证据：视频资料十五段（1、天和城保安人员殴打业主；2、天和城保安人员睡岗；3、电梯门无法关闭；4、电梯门无法关闭；5、电梯困住业主；6、小区大门长时间开启导致安全无法保证；7、业务保洁车辆用地下车库电源充电；8、夜间小区大门未关闭；9、业主代表与物业经理在物业会会议室沟通；10业主代表与物业经理在XX室XX沟通，物业经理同意业主暂缓缴纳物业费并在单元门公示水电费明细；11、业主回家的基本权益得不到保证；12、楼道卫生长时间未清理；13、电梯在通电的情况下不能使用；14、停电后电梯未启动备用电源）以上证明证明：1、物业服务不到位；2、业主代表与物业经理沟通，物业经理亲口说可暂缓缴纳物业费；3、停电后业主回家得不到保障（一坏就是十天半个月，没人来修）；根据陕西省物业服务收费相关规定第五条，物业服务收费应当遵循公平、公开、合理，自价相符的原则分别实行政府指导价和市场调节价，政府指导价到现在业主没有看到过；第11条规定，未实行电表抄表到户的，总表与分表之间的正常消耗应当记录物业服务成本，不得重复收取；二级物业服务标准是参照陕西省物业服务二级收费标准第七条，从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定取得与岗位一致的资格证书，但是这些证书从来没有公示过；第八条，物业管理区域设有服务中心，公示十六个小时服务电话，受理业主报修、投诉、建立回访制度，有回访记录，年回访率在95％以上；第9条，每年进行一次满意度调查表，满意率75％以上，包括开发商都亲口承认这些都没有做过。实行24小时值班报修记录，急修半小时到达现场，物业公司没有做到。第11条，载人电梯要24小时运行，物业管理区域出入24小时值班，8小时立岗，物业公司没有做到；做好病、虫、害防治，病、虫、害发生率低于8％，至今为止，多户业主 家里昆虫遍布。经庭审质证：对原告所举的证据，被告质证，对第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，合同已经到期了。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告计算物业费的起算时间我觉得不对，原告是在2018年12月15日通知我交房，但是当时我正在上班，没时间过去接房，我是在2019年4月14日收房，我已经交了三个月的物业费，所以物业费应当从2019年7月14日开始计算。对第三组证据的真实性有异议，催费通知单在门口张贴是事实但是短信和电话没有收到过。XX组XX小区业主提供服务事实是存在的，但是物业服务标准未达标。对第五组证据，前期门窗确实维修过，但是到现在门窗依然透风，不密封。对第六组证据真实性无异议，对证明目的有异议，他们应当记录在物业服务成本，不能单独收取。我在答辩状中已经称述清楚。对七组证据中供电公司的停电无异议，但是物业公司采取断水、断电的方式催缴物业费属于违法。对被告提供的证据，原告质证，对第一组证据质证：1、对所有微信截屏的真实性、合法性不予认可，不符合民事诉讼法对电子证据的提供要求，无法证实微信双方的身份信息，是否为物业工作人员及其他业主，且该内容与本案审理的被告雷艺苑是否应当缴纳物业费没有关联性，不予认可。对对方的微信截屏无法证明水管是否冻裂以及对被告有何影响。2、对预交物业费收据认可。但是计算期限应当按照合同约定自收房通知之日起计算；3、催缴短信恰恰证明了原告已经向被告催缴了物业费，被告也收到了与被告质证原告证据时所说其未收到相矛盾；4、对所有的答复内容真实性认可，证明目的不认可，只是业主的单方面诉称无法证实被告所说的实质物业瑕疵；5、对电梯内广告收益，根据物业管理条例相关规定，物业服务企业接受委托管理相关公共部分的有权收取部分合理费用，同时由于该小区目前没有成立业主委员会，但小区业委会成立之后，由物业公司与业委会根据法律规定协商处理。对第二组证据：1、对所有视频的真实性认可，对合法性不予认可，不符合视频证据的提供要求，同时对证明目的和关联性均不予认可，所有视频均没有录制人员、录制时间、制作程序等，且根本无法显示是否为本案涉案的物业更无法显示与被告物业有何关系，不属于本案审理的范围。同时，物业服务针对全体业主，部分服务瑕疵并不构成被告拒付物业费的依据。    本院对原、被告所举的证据作如下认证：对原告向法庭提交的第一组证据，均因来源合法，能够证明案件事实，与本案具有关联性，故本院对真实性均予以采信并在卷佐证。对第二组证据，被告质证开发商于2018年12月15日通知接房，自己实际接房日为2019年4月14日，预交三个月，物业费应该从2019年7月14日计算。因被告延迟接房系自身原因，被告向本院提供的预交物业费票据开始时间为2018年12月15日，故原告诉请从2019年5月1日起计算物业费合法合理，对该组证据本院依法予以采信。对第三组证据，本院依法予以采信。对第四、五组证据，通过被告的举证，原告的这两组证据不能证明其完全履行了物业服务内容。对第六、七组证据的真实性本院依法予以采信，对证明目的依法不予采信。对被告提供的两组证据，因与原告的代理人谢小虎核实，微信聊天系其本人，视频记录的就是本案原告提供物业服务的延长·天和城小区，故本院对被告提供的两组证据依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陕西延长化建房地产开发有限公司在靖边县XX路XX段（包茂高速西，龙山路南）开发修建了小区，取名为延长石油（集团）靖边生活基地延长·天和城小区。2018年1月建设单位与原告陕西丰泽物业管理有限责任公司签订了延长·天和城小区《前期物业服务合同》。因该小区未成立业主委员会，2020年1月，建设单位与原告又续签了物业服务合同。《前期物业服务合同》约定，住宅物业管理服务费：1.1元/月平方米；电梯使用费：一层电梯费为二层电梯费的50%计取，从二层算起步价0.22元/月平方米，每增加一层，电梯使用费增加0.01元/月平方米；地下停车位物业管理费900元/位年或100元/位月；生活垃圾清运费：8元/户月；装修垃圾清运费：5元/平方米。原告向业主代卖了水电费，电力局电费收取标准为每度0.49元，原告加了0.13元的损耗，向住户卖每度0.62元。自来水公司每吨水为0.49元，原告加了0.3元损耗，向住户卖每吨4.2元。被告雷艺苑在该小区D7二单元302室居住，开发商和物业公司于2018年12月15日通知被告接房，被告于2019年4月14日办理了接房手续。原告根据开发商的要求，向所有业主免除了2019年1月31日前的物业服务费，被告雷艺苑已经预交了三个月的物业费，从2019年5月1日起的物业费被告再未向原告缴纳，原告向被告催收过，但未果。由于该天和城小区的业主与物业公司长期因服务问题存在矛盾，如：保安和业主起冲突、保安人员在岗睡觉、电梯门故障、电梯困住业主、垃圾久堆未清理、差额加价收取水电费等问题，业主向县长信箱、县住建局、县发改局、县市场管理监督局、县政府办公室等多个部门进行了投诉。被告作为业主，因以上服务不到位问题未缴纳物业费，原告涉诉本院。本院认为，本案现分析物业服务合同的效力。本案中，原告陕西丰泽物业管理有限责任公司与天和城小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》，天和城小区现未成立业主委员会，根据《物业管理条例》规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。且原告尚处于服务状态，故原告与天和城小区的建设单位签订了《前期物业服务合同》合法有效。其次分析，原告陕西丰泽物业管理有限责任公司诉请被告支付物业管理费2528.69元、滞纳金3904.83元；电梯使用费528.72元，滞纳金816.46元，共计7778.7元的诉讼请求能否得到支持。因《前期物业服务合同》约定的物业费为1.1元/月·平方米；电梯费为从二层算起步价0.22元/月平方米，每增加一层，电梯使用费增加0.01元/月平方米。被告雷艺苑所有的房屋在3楼，房屋面积为120.99平方米。按照以上计算方法，每年物业费为1597元，每年电梯费为333元。被告雷艺苑从2019年5月1日至2020年11月30日（19个月）所欠物业费和电梯费合计3057元。原告作为物业服务公司，为包括被告在内的业主提供了物业服务，被告亦接受了原告提供的物业服务，理应向原告缴纳物业费；当然，原告作为物业服务公司，应当按照合同约定及相关法律规定，完全履行自己的服务义务，努力提高自己的服务质量，但现状是原告收取物业费未向价格主管部门备案、工作人员上班时间睡大觉、将业主所交水电费冲抵物业费、垃圾不及时清运、提供服务不达标等,其提供的物业服务存在重大瑕疵，原告违约在先，导致被告对原告提供的物业服务不满意，其不交物业费并非恶意拖欠，故对原告诉请的滞纳金本院依法不予支持，对原告诉请的物业费等相关费用，被告按照70%缴纳为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告雷艺苑于本判决生效后十日内支付所欠原告陕西丰泽物业管理有限责任公司从2019年5月1日至2020年11月30日的物业费、电梯费共计2139.9元。二、驳回原告陕西丰泽物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担25元，原告负担25元。    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                            审  判  长   陈海金                           审  判  员   艾  婷                              人民陪审员   张玉斌                              二0二0年十一月二十日                            书  记  员   李  靖     1