福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初5351号 原告：中国银行股份有限公司闽侯南屿支行，住所地闽侯县南屿镇南旗村1-2、3-4号店面。 负责人：林艳，行长。 委托诉讼代理人：王煜程，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凡，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：方清明，女，1989年3月29日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：福州煌景房地产有限公司，住所地：闽侯县南屿镇后山村旗山领秀。 法定代表人：骆景锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：魏来，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈楚欣，国浩律师（福州）事务所律师。 被告：方如钰，男，1954年11月18日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被告：林振波，男，1981年9月28日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 原告中国银行股份有限公司闽侯南屿支行与被告方清明、方如钰、林振波、福州煌景房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司闽侯南屿支行的委托代理人王煜程、被告福州煌景房地产有限公司的委托诉讼代理人陈楚欣到庭参加诉讼，被告方清明、林振波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行股份有限公司闽侯南屿支行向本院提出诉讼请求:1.判令方清明偿还中国银行股份有限公司闽侯南屿支行借款本金630578.47元及利息、罚息（暂计至2020年9月6日，利息47533.13元、罚息5192.16元，本息共计683303.76元，此后利息、罚息还应按照合同约定计至实际还清日止）；2.判令方清明赔付中国银行股份有限公司闽侯南屿支行为本案支出的律师费3900元；3.判令福州煌景房地产有限公司、方如钰、林振波对上述债务承担共同清偿责任；4.判令中国银行股份有限公司闽侯南屿支行有权对方清明提供的抵押物即位于福建省闽侯县××镇××村××号××＃楼××单元房产进行折价、变卖、拍卖，并以所得款项优先清偿上述全部债权；5.本案诉讼费、保全费、公告费由方清明、福州煌景房地产有限公司、方如钰、林振波承担。 事实和理由：2016年5月26日，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行与方清明、福州煌景房地产有限公司签订编号为2016-ＹＳＦ-ＮＹ-ＱＳＬＸ-0154号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定中国银行股份有限公司闽侯南屿支行向方清明提供贷款690000元，用于支付方清明购买位于福建省闽侯县××镇××村××号××＃楼××单元房产的购房款，贷款期限为240个月，贷款利率为浮动利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。方清明应于贷款发放后第二个月起按月等额本息还款。合同还约定，福州煌景房地产开发有限公司为方清明在该合同项下的债务提供阶段性连带责任担保，方清明以该合同项下借款所购上述房产向中国银行股份有限公司闽侯南屿支行提供抵押担保，并就上述房产办理抵押预告登记手续。 2016年5月26日，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行分别与方如钰、林振波签订编号为2016-BZ-NY-QSLX-0154A号、2016-BZ-NY-QSLX-0154B号《个人贷款保证合同》，约定方如钰、林振波分别为方清明在上述《个人一手住房贷款合同》项下对中国银行股份有限公司闽侯南屿支行所负债务承担连带责任保证。 上述合同签订后，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行于2016年6月2日一次性发放合同项下的全部贷款690000元。自2018年10月起方清明未按约履行还款义务，且因其涉入重大诉讼案件，上述房产已由福州市台江区人民法院查封。 根据上述《一手住房贷款合同通用条款》第三条的约定，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行有权宣布该合同项下贷款本息提前到期并要求清偿。据此，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行多次向方清明主张履行还款义务，向福州煌景房地产开发有限公司、方如钰、林振波主张承担担保责任，但四被告至今均拒绝履行任何合同义务。根据上述合同《一手住房贷款合同通用条款》第三条、第四条及《个人贷款保证合同》的约定，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行为解决争议所发生的费用应当由方清明承担，并受抵押物及福州煌景房地产开发有限公司、方如钰、林振波的担保。因此，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行为本案所支出的律师费、诉讼费、保全费、公告费应当由四被告承担。同时，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行有权行使抵押权，并以案涉房产拍卖所得款项优先用于清偿方清明的全部债务、中国银行股份有限公司闽侯南屿支行实现债权的费用、因方清明违约造成的损失和其他所有应付费用。 福州煌景房地产开发有限公司辩称，第一，福州煌景房地产开发有限公司对方清明偿还借款本息的情况不知晓，故无法确认方清明的欠款情况。第二，根据法律规定及相应的司法案例，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行确对讼争房屋拍卖变卖所得价款享有优先受偿权。中国银行股份有限公司闽侯南屿支行应当通过拍卖、变卖讼争房屋的方式实现借款债权。第三，因方清明原因未能完成正式登记，福州煌景房地产开发有限公司提供的阶段性担保责任被不当延长，应当认定福州煌景房地产开发有限公司的阶段性担保责任已完成，应当免除其担保责任。如认定福州煌景房地产开发有限公司的担保责任未完成，并判令福州煌景房地产开发有限公司承担担保责任，则应当同时判令在追偿过程中，若中国银行股份有限公司闽侯南屿支行对讼争房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福州煌景房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息。第四，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行撤回对方如钰的起诉，加重了福州煌景房地产开发有限公司的担保责任，应在方如钰的保证责任范围内免除保证责任。第五，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行的第二项诉讼请求系要求各被告承担其为本案支付的律师费3900元，但中国银行股份有限公司闽侯南屿支行并未提交实际付款凭证、增值税发票等证据证实该费用的客观存在，该诉请证据不足，请求驳回该部分诉请。第六，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行主张的第五项的诉讼请求重复、不明。保全费、公告费均属于诉讼费的范畴，该诉讼请求重复。 方清明、林振波未做答辩。 审理中，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行提供方如钰的死亡证明，申请撤回对方如钰的诉讼请求。本院予以准许。 本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行（贷款人）与方清明（借款人）、福州煌景房地产开发有限公司（保证人）签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，与方如钰、林振波分别签订一份《个人贷款保证合同》，主要约定：1.中国银行股份有限公司闽侯南屿支行向方清明提供贷款690000元，用于支付方清明购买位于福建省闽侯县××镇××村××号××＃楼××单元房产的购房款，贷款期限为240个月，贷款利率为浮动利率，方清明应于贷款发放后第二个月起按月等额本息还款；2.方清明以该合同项下借款所购上述房产向中国银行股份有限公司闽侯南屿支行提供抵押担保，担保范围为包括本合同项下的借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、贷款实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）；3.福州煌景房地产开发有限公司为方清明在该合同项下的债务提供阶段性连带责任担保，保证期间至抵押登记已办妥且贷款人收到他项权利证书之日止；4.借款人未按期归还贷款本息，应视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；5.借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将证明抵押权属的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管；6.中国银行股份有限公司闽侯南屿支行为解决争议所发生的费用由方清明承担，并受抵押物担保及保证人的连带责任保证等。 2016年6月1日，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行与方清明办理了闽侯县房产的抵押权预告登记手续，但至今未办理抵押登记。翌日，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行一次性发放合同项下的全部贷款690000元。在合同履行期间，方清明未按照合同约定履行还款义务。截至2020年9月6日，方清明结欠中国银行股份有限公司闽侯南屿支行借款本金630578.47元、利息47533.13元、罚息5192.16元。 中国银行股份有限公司闽侯南屿支行为实现本案债权，委托上海锦天城（福州）律师事务所王煜程、陈凡律师提起本案诉讼，并支出律师费3900元。 本院认为，案涉《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》《个人贷款保证合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格遵照履行。合同签订后，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行依约履行了放贷义务，但方清明未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现中国银行股份有限公司闽侯南屿支行已按合同约定宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，故其主张方清明偿还借款本金及相应的按合同约定的利息、罚息，贷款人为实现债权支出的律师代理费，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。中国银行股份有限公司闽侯南屿支行请求林振波承担连带清偿责任，符合法律规定，予以支持。 关于中国银行股份有限公司闽侯南屿支行主张的抵押物优先受偿权。本院经审查认为，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人方清明怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人方清明负有协助办理抵押登记的义务，福州煌景房地产开发有限公司应督促其办理，本院确定方清明应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人方清明若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人中国银行股份有限公司闽侯南屿支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人中国银行股份有限公司闽侯南屿支行对不动产的优先受偿权。理由为：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，方清明虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于方清明财产，客观上应作为方清明责任财产进行处置。2.案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。3.当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。4.抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。5.赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中国银行股份有限公司闽侯南屿支行有权处分购房人方清明于商品房买卖合同项下的合同权利，而方清明取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国银行股份有限公司闽侯南屿支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中国银行股份有限公司闽侯南屿支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于福州煌景房地产开发有限公司是否应承担连带清偿责任问题。根据案涉《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》《个人贷款保证合同》的约定，福州煌景房地产开发有限公司对讼争债务承担阶段性连带保证责任，方如钰、林振波对讼争债务承担连带责任保证，且三被告共同对中国银行股份有限公司闽侯南屿支行负连带保证责任，根据《担保法》第十二条的规定，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行有权请求任一保证人承担全部保证责任。福州煌景房地产开发有限公司认为中国银行股份有限公司闽侯南屿支行撤回对方如钰的起诉，加重了福州煌景房地产开发有限公司的担保责任，应在方如钰的保证责任范围内免除保证责任的意见，本院不予采纳。因中国银行股份有限公司闽侯南屿支行与保证人福州煌景房地产开发有限公司约定的保证期间“至抵押登记已办妥且贷款人收到他项权利证书之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，福州煌景房地产开发有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”的规定，保证人福州煌景房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人方清明追偿。在追偿过程中，若债权人中国银行股份有限公司闽侯南屿支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福州煌景房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还方清明。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、方清明于本判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司闽侯南屿支行借款本金630578.47元，截至2020年9月6日的利息47533.13元、罚息5192.16元，及自2020年9月7日起至债务还清之日止按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算的利息、罚息； 二、方清明于本判决生效之日起十日内向中国银行股份有限公司闽侯南屿支行赔付债权人实现债权支出的律师代理费3900元； 三、福州煌景房地产开发有限公司、林振波对上述第一、二项款项承担连带清偿责任； 四、方清明应于本判决生效之日起三十日内协助中国银行股份有限公司闽侯南屿支行办理闽侯县房产的抵押登记手续，福州煌景房地产开发有限公司应督促方清明配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福州煌景房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、上述房产抵押登记办妥后，或方清明逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司闽侯南屿支行有权以位于闽侯县房产拍卖、变卖所得价款，就本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 六、中国银行股份有限公司闽侯南屿支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州煌景房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还方清明； 七、福州煌景房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向方清明追偿； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5336元，均由方清明、林振波、福州煌景房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  丁秋云 二〇二一年一月二十五日 书记员  郑海珠 附 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国民事担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。