广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4814号 上诉人（原审被告）：许恒国，男，1972年7月29日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：蓝艳（许恒国妻子），住广西壮族自治区忻城县。 被上诉人(原审原告)：柳州市长业房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市雅儒路**。统一社会信用代码：91450200739954398Q（1-1）。 法定代表人：刘少珺，总经理。 委托诉讼代理人：胡超珍，广西和清律师事务所律师。 原审第三人：王然娥，女，1964年1月10日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 原审第三人：黄国峰，男，1991年9月15日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 上诉人许恒国因与被上诉人柳州市长业房地产开发有限责任公司（以下简称长业公司）、原审第三人王然娥、黄国峰民间借贷纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 许恒国上诉请求：撤销一审判决第二、三项,并依法改判。 事实和理由：一、一审判决以二份《催款通知书》为判决欠租金的依据有误。《催款通知书》称月租金10187元错误，根据双方于2014年9月9日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为五年，即从2015年1月1日起至2019年12月31日止。从2015年1月1日起计租。第一年租金为8800元/月，第二年租金为8800元/月，第三年租金为9240元/月，第四年租金为9702元/月，第五年租金为10187元/月。根据《房屋租赁合同》约定及被上诉人的《催款通知书》上诉人拖欠的是2018年间10个月的租金，2018年是第四年，月租金应该是9702元/月，如果是欠10个月租金，应该是97020元，《催款通知书》称应交租金109065元有误，应予纠正。二、2018年间10个月的租金是97020元，上诉人在2018年期间己交纳租金46900元(44500元+洗车消费2240元)，与应交租金97020元相抵后，上诉人已拖欠租金50120元。三、被上诉人经常干扰上诉人的经营，停水停电，导致上诉人经营不正常，并于2018年10月30日关闭上诉人的门面，另租他人使用，不告知上诉人，使上诉人不能履行第五年的合同期，违约方是被上诉人。四、一审判决遗漏查明合同履行期。根据《租赁合同》约定，上诉人从2015年1月1日起承租被上诉人的房屋，至2018年10月30日被上诉人关闭租赁房屋承租给他人，上诉人实际使用房屋的时间至2018年10月30日止，2018年11月1日之后被上诉人把房屋另租他人使用。因为一审判决在查明事实部分，没有核实租赁期，租金计算至2018年12月31日是错误的，应予纠正。五、一审判决遗漏查明违约金计算。1.一审判决违约金分两段计算：第一段至2018年12月1日的违约金为12797.96元有误。判决书第6页倒数第3行称，“至2018年12月应付违约金为12797.96元”有误。上诉人在2018年间从1月只做到10月30日，违约金怎么计算至12月？2018年1月-10月的违约金应为10670元。2.一审判决认定2019年1月1日至2020年2月29日计算的违约金总数为41376.16元有误。上诉人拖欠租金总额应为97020元(按第四年租金计算)，不是102065元。违约金是27165.6元（97020元×2%×14个月），不是28578.2元。2018年1月-2020年2月的违约金是37835.6元，不是41376.16元。 长业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.一审法院按照双方签订的《房屋租赁合同》中双方约定的每月租金的金额作为计算拖欠租金的计算依据，而被上诉人依据《房屋租赁合同》且结合上诉人拖欠房租的具体月份而计算出的拖欠金额也是正确的，上诉人在上诉状中称依据《催款通知书》中的欠款金额作为计算依据是上诉人自身未理解判决书内容所致。2.上诉人所称已缴纳46900元租金但并没有相关证据予以证实，依据法律规定应承担举证不利的法律后果。3.被上诉人在2018年12月26日发出的《通知书》上明确告知上诉人截止2018年12月31止己拖欠10个月的房租，上诉人在通知上签名确认，即上诉人己明确承租门面至2018年12月，所以一审法院不论是租赁的期间以及违约金的计算都是正确的。 王然娥、黄国峰未作答辩。 长业公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方在2014年9月9日签订的《房屋租赁合同》；二、判令许恒国支付租金109065.00元，支付违约金43616.16元（暂计算至2020年2月29日止，之后的违约金继续以欠缴租金数额为基数按每月2%计算至实际交完时止）；以上合计：152681.16元。三、案件受理费用由许恒国承担。 一审法院认定事实：长业公司作为出租方（甲方），许恒国作为承租方（乙方）于2014年9月9日签订一份《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋为柳州市雅儒路362号天江丽都3-1-3，建筑面积111.33平方米，甲方同意乙方承租该房屋用于汽车美容；租赁期限为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期内的月租金为8800元，第三年度起月租金在上一年度月租金基础上递增5%，即第一、第二年租金为8800元/月，第三年租金为9240元/月，第四年租金为9702元/月，第五年租金为10187元/月；双方约定装修期3个月，2015年1月1日起计租；合同签订之日起3日内，乙方向甲方支付定金17000元，承租期内转为履约保证金；该房屋实行先付租金后使用，租金每月支付一次，乙方应于每月提前3天（在当月1日以前）以转账或现金方式向甲方支付，乙方承租期间需向房屋物业管理单位缴纳水电保证金1000元；因乙方原因导致本合同解除的，甲方依约所收保证金不予退还，乙方未按合同约定向甲方支付足额租金和缴纳有关费用的，必须按约定继续支付所欠租金及相关费用的义务；乙方如逾期支付租金，每逾期一日乙方必须按欠付租金总额的3‰向甲方支付违约金；本案双方还就其他事项进行了约定。许恒国为其经营的柳州市柳北区雷韵汽车用品经营部办理工商登记时将上述合同在柳州市柳北区市场监督管理局进行了备案。此外，第三人王然娥作为甲方，许恒国作为乙方还于同日签订了一份同样内容的《房屋租赁合同》。 2018年12月20日，长业公司向许恒国发出一份《催款通知书》称许恒国租赁的商铺已欠10个月租金，月租10187元，应交租金为109065元，应预交10187元，合计应交租金119252元，请于3日内交存。许恒国于当日在该《催款通知书》上书明“已知晓”并签名。2018年12月26日，长业公司又向许恒国发出一份《通知书》书明：截止2018年12月31日，许恒国已拖欠10个月房租109065元未交纳，已构成违约，经通知仍然未能于期限内交清，故依据房屋租赁合同第4.3条及第4.3.1条之约定通知许恒国，即日起解除双方于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》，要求许恒国立即缴清所欠109065元租金，于7日内自行搬离房屋内物品，交还房屋，逾期视为自愿放弃租赁房屋内物品。许恒国于当日在该通知书上书明“已知晓”并签名。 另查明：许恒国于2018年10月30日通过向长业公司公司员工第三人黄国峰账户转账方式向长业公司交纳了房租7000元。 一审法院认为，民事活动中当事人地位平等，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己在诉讼中的主张，有责任提供证据。虽然本案双方作为甲、乙方签订有《房屋租赁合同》，长业公司股东王然娥和许恒国作为甲、乙方也签订有内容一样的《房屋租赁合同》，但根据当事人陈述及合同后续履行情况来看，《房屋租赁合同》的合同主体应当认定为本案本案双方。《房屋租赁合同》是本案双方的真实意思表示，双方应依约履行自己的权利义务。长业公司已依约将房屋交付给许恒国使用，并无过错，许恒国长期欠缴房租，致使合同目的无法实现，长业公司要求判令解除本案双方于2014年9月9日签订的《房屋租赁合同》有事实和法律依据，该院予以支持。 对于欠付租金问题：许恒国应当依约按时足额向长业公司交纳租金，并对交纳租金的情况负有证明责任。本案中，许恒国仅能证明其于2018年10月30日交纳了7000元房租，故除此部分外，对长业公司主张的许恒国拖欠房租的事实，该院予以采信，扣除前述许恒国交纳的房租，至2018年12月31日，许恒国仍欠长业公司109065元-7000元=102065元房租未支付，长业公司要求许恒国支付拖欠房租有事实和法律依据，该院予以支持。 对于违约金计算，根据合同约定，2018年1月至9月租金为9702元/月，10月后租金为10187元/月。许恒国逾期交纳租金，给长业公司造成的直接损失是资金占用损失，此外长业公司未能举证证明其存在其他直接损失。合同约定逾期支付租金，每逾期一日乙方按欠付租金总额的3‰支付违约金，此约定过分高于长业公司因许恒国逾期交纳租金造成的资金占用损失，长业公司在诉讼中主张按欠缴数额为基数，按月利率2%的标准计付违约金，对此该院认为，综合合同约定、违约情况和长业公司因违约情况所受损失，且本案双方均未能对损失情况提供其他证据予以证明，故对长业公司主张按照月利率2%的标准计付违约金该院酌情予以支持。对于违约金起算点及具体金额，长业公司主张2018年1月1日至2018年12月31日期间违约金计算为13077.96元，2019年1月1日至2020年2月29日期间违约金计算为30538.2元，对此该院认为，结合本案双方合同对于租金交纳时间的约定，长业公司主张的各月违约金计算的租金基数未超过应付金额，该院予以采信，但因许恒国于2018年10月30日支付了7000元租金，故违约金计算基数及金额应当相应扣减和调整，扣减和调整后，至2018年12月应付违约金为12797.96元，2019年1月1日至2020年2月29日违约金计算为102065元×2%/月×14个月=28578.2元，故自2018年1月1日至2020年2月29日违约金计算为41376.16元，此后违约金以所欠租金本金为基数，按月利率2%的标准计付逾期付款违约金至清偿完毕时止。许恒国逾期支付房租给长业公司造成的损失已通过前述违约金予以补偿，许恒国此前交纳的履约保证金，可在本案判决生效后相应予以抵扣相关费用。 一审法院判决：一、解除长业公司与许恒国于2014年9月9日签订的《房屋租赁合同》；二、许恒国向长业公司支付欠付的房屋租金102065元；三、许恒国向长业公司支付截至2020年2月29日的逾期付款违约金41376.16元并自2020年3月1日起，以所欠租金为基数，按月利率2%的标准继续向长业公司计付逾期付款违约金至清偿全部房租时止；四、驳回长业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3354元（长业公司已预交），由许恒国负担3151.02元，由长业公司自行负担202.98元；公告费260元（长业公司已预交），由许恒国负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交证据组一:1.支付截屏图1张、2.2018年5月至2018年10月期间发生支付宝转帐电子回单7份，经本院核对截屏图中2018年10月30日金额7000元、2018年10月11日金额3000元、2018年10月1日金额1000元、2018年8月28日金额100元与其提交支付宝转帐电子回单7份中的4份相重复，故本院只对上述支付宝转帐电子回单7份予以采信。上诉人提交的洗车登记为其自行制作，被上诉人及原审第三人均不认可，故本案对此不予采信。3.2018年10月31日上诉人向长业公司出具的《保证书》，当事人对此均无异议，本院予以采信。证据组二:2017年10月31日至2017年12月23日期间发生支付宝转帐电子回单8份，真实性本院予以认可。对上诉人上述证据证明目的所提出的相关观点性意见，本院在处理时综合考虑评判。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：本案尚欠租金、违约金为多少？ 一、关于租金数额问题。 本案双方于2014年9月9日签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限从2014年10月1日起至2019年9月30日止共5年。第一年租金为8800元/月，第二年租金为8800元/月，第三年租金为9240元/月，第四年租金为9702元/月，第五年租金为10187元/月。长业公司一审中对起诉租金的组成提交了明细表进行具体说明：2018年1月欠交888元；2018年2月至2018年9月间共8个月每月欠交9702元；2018年10月至12月间共3个月每月欠交10187元。合计109065元。上述租金计算方式与《房屋租赁合同》约定一致。2018年12月20日、2018年12月26日长业公司两次向许恒国送达《催款通知书》，主张许恒国至2018年12月31日至欠交租金109065元，该数额亦与前述合同及明细表数据一致。故上诉人主张一审判决未按照双方合同约定标准计算租金没有事实依据，本院对此不予支持。上诉人主张从2018年11月1日起不应支付租金，因未能提供证据支持，本院亦不予支持。 关于上诉人二审提交的2018年5月至2018年10月期间发生的付款凭证是否应在本案诉请租金中抵扣问题。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。 本案中，上诉人于二审提交2018年5月至2018年10月期间发生的付款凭证主张应在本案诉请租金中抵扣，而长业公司、黄国峰对上诉人的主张不予认可，主张上述款项是陆续支付案涉租金之前阶段所欠交的租金，与本案无关。 对此本院认为，首先，上诉人的上述支付均发生在2018年12月20日、2018年12月26日长业公司向许恒国送达《催款通知书》之前；其次，许恒国两次签收了长业公司的《催款通知书》，均未提出其已经支付了该《催款通知书》所统计欠交金额中的46020元租金应当扣减问题，对该较大金额差异不曾提出异议，与常理不符；再次，上诉人二审提交支付凭证中2018年10月30日支付给黄国峰7000元，该笔支付帐单上诉人在一审审理中已经提交，并且一审判决在扣减该7000元后对剩余租金予以支持，故其二审主张为重复主张,不应予以支持；上诉人二审提交支付凭证中2018年10月31日支付给黄国峰3020.50元其本人转帐备注为“水电费款”，并非租金,亦不应予以支持。最后，承租人按期、足额交付租金是其合同义务，承租人对此应进行举证证明，否则依法承担举证不能的后果。本案依据合同约定上诉人2017年10月至12月应交纳租金9702元/月，合计29106元，且应于每月1日提前三天交纳，然上诉人只提供了部分租赁期间段2017年10月31日至2017年12月23日的支付凭证合计23000元，上述表明，上诉人并未能举证证明2018年1月之前租金其已经全部按期、足额进行过支付，而被上诉人亦抗辩上诉人拖欠租金是常态。综上分析，由于上诉人并未能就2018年1月之前全部应付租金在上述支付凭证外其已经进行足额支付予以举证，而上诉人自行提供的2018年10月31日《保证书》也反映其拖欠租赁期间租金的事实，故上诉人主张其二审提交的2018年5月至2018年10月期间发生的付款凭证应在本案诉请租金中抵扣依据不足，本院难以支持。 至于上诉人在二审提出的洗车款、保证金折抵租金问题，因未能对此事实提供证据证明，且被上诉人对此亦不予认可，双方异议分歧较大，故本案中对此不宜处理，由当事人另行主张。 对违约金计算问题，一审法院结合本案双方合同对于租金交纳时间的约定，并减除了许恒国于2018年10月30日支付了7000元租金，按照合同约定的交租时间对各月实际欠交租金所产生的逾期违约金按月利率2%的标准进行计算并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人许恒国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3169元，由上诉人许恒国负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二一年一月八日 书记员 覃 溪