江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初3458号原告：周正刚，男，1959年5月19日生，住建湖县。原告：周军（周正刚之子），男，1983年5月1日生，住建湖县.两原告共同委托诉讼代理人：吕晓明，上海天眷律师事务所律师。被告：盐城天街商业管理有限公司，统一社会信用代码91320902069525841L，住所地盐城市开放大道388号博联商业广场7栋第三层运营服务管理用房（7）。法定代表人：蒲建明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇，江苏鑫鼎律师事务所律师。原告周正刚、周军与被告盐城天街商业管理有限公司(以下简称天街公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序由审判员郝燕独任审理，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。后依法裁定转为普通程序并组成合议庭于2020年12与15日公开开庭进行了审理。原告周正刚、两原告的共同委托诉讼代理人吕晓明，被告天街公司的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周正刚、周军共同向本院提出诉讼请求：1、被告交付亭湖区开放大道商铺；2、被告支付房屋租金损失人民币145294元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月20日，原告与被告签订商铺委托经营管理协议，约定将原告所有的亭湖区开放大道商铺委托给被告经营管理，合同期限从2015年6月3日起至2025年6月2日止，从2021年6月2日起开始支付租金，分五年支付完毕，总价145294元。合同签订后被告多次要求解除合同，但一直未达成支付租金合意，2020年6月3日被告方向原告发出了解除商铺委托经营管理协议通知书。原告认为被告的行为严重违反合同约定，在占用房屋五年需要开始支付租金的时候解除合同，侵害了原告的合法权利，故向贵院提起诉讼。被告天街公司辩称：1、原、被告之间是委托关系，受托人可以随时解除合同。2、原、被告双方在签订《商铺委托经营管理协议》后，被告多年来一直努力招租，但由于地理位置、市场环境、人流量等客观因素的影响，整个天街商圈入驻率并不高，只是一楼的沿街商铺情况好些，二楼商铺包括案涉商铺在内，绝大部分没有租出去，1间也没租出去。案涉商铺5年以来被告一分租金也没收到，反而为此支付了相应的招商费用，广告推广费用等。尤其是今年以来受疫情影响，能基本维持现有商户不撤场就不错了。所以，原、被告之间的协议实在无法继续履行，已经形成了一种僵局，继续履行合同对被告显失公平，只能由原告自行使用商铺或者由原告自行出租，才能化解僵局。3、从原告诉讼请求看，原告同意接收商铺自行使用，被告也同意交接商铺，故原告第一项诉讼请求不存在争议。原告要求被告支付租金没有合同依据和法律依据，根据双方协议约定，前五年的租金用于支付市场培育费用，无需支付给原告，但事实上被告在前五年一分租金都没有收取，且花了大量的时间和资金用于市场培育和宣传，原告在自行使用商铺后客观上也是受益人。所以即使前五年有租金收入的情况下，也无需向原告支付租金，更何况在没有租金收入的情况下，让被告倒贴租金给原告，显然不合情理。虽然双方约定了后五年的租金支付标准和期限，但后五年并未实际履行，而是由原告自行使用，收益归原告享有，不应再向原告支付租金。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《商铺委托经营管理协议》，约定甲方将购买的商铺委托乙方或乙方指定的单位经营管理，与本案有关的条款有：1.商铺位于盐城市亭湖区，预测面积为48.6平方米。2.甲方同意将商铺交由乙方统一经营管理，委托期限为十年，即从2015年6月3日（以最终实际交付日期为准）至2025年6月2日止。3.协议履行期前五年即2015年6月3日至2020年6月2日为市场培育期，甲方委托乙方统一招商、统一经营、统一管理，甲方承诺2015年6月3日至2020年6月2日期间的商铺租金全部由乙方代收用于支付甲方应承担的市场培育费用（招商费用、广告推广费、乙方管理费用等），不足部分由乙方承担；第六至第十年委托期间乙方代收的租金按本协议第四条的标准支付给甲方，如不足则由乙方补足，相关税费双方按照国家规定各自承担，乙方向甲方支付租金等相关款项时，按照国家规定甲方应缴纳的税金乙方有权代扣代缴；委托经营管理协议期满后，甲方可以继续将该商铺委托给乙方经营管理，具体条款双方可另行商定，如果甲方不再委托乙方经营管理，乙方应将商铺以清洁适用状态交付给甲方，无需恢复到原先交房之状态。4.租金支付时间及方式，第六年至第十年期间即2020年6月3日至2025年6月2日的租金按照下列时间支付给甲方，2021年6月2日支付租金26765元，2022年6月2日支付租金26765元，2023年6月2日支付租金30588元，2024年6月2日支付租金30588元，2025年6月2日支付租金30588元(合计145294元)。5.乙方在委托期限内拥有该商铺的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权，直接代理甲方以乙方名义出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；向承租方收取该商铺的租金。6.在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，但经甲乙双方协商一致的，可以提前终止协议，此后由甲方或第三方经营管理的，仍然必须符合乙方整体经营业态规划和相关管理规定。7.（1）委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日以书面形式通知乙方，并征得乙方的书面同意，同时，甲方需支付违约金20万元给乙方；（2）因一方过错导致本协议无效、解除、提前终止的，过错方向对方赔偿全部损失；（3）委托经营期间，甲乙双方不履行本协议所约定的义务和责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。同日，原告（委托方）与被告（受托方）签订一份《授权委托书》，委托案涉房屋的如下事宜：1.代为签订租赁、使用等与经营管理有关的合同、协议、函件等文书；2.代为收取出租、使用发生的有关意向金、定金、租金、管理费、保证金及其他相关费用；3.代为与开发商办理房屋交接手续（包括签订房屋交接书等）；4.代为处理与使用有关的协议的解除、终止等相关事宜；5.代为处理其他与租赁、使用等有关的一切事项。被告从开发商处接收案涉房屋后，与其他商铺一起对外招租，但未能成功，致案涉房屋一直空置。2020年6月3日，被告向原告发送《解除商铺委托经营管理协议通知书》，载明：“因疫情产生的不可抗力，商铺出租及其收益受到难以逆转的负面影响，受托人于此特殊情况下决定解除贵我双方的商铺委托经营管理协议，以免损失进一步扩大。请业主自收到本通知之日起七日内来我司办理商铺交接手续，过时不予办理的，受托人不承担管理义务，商铺视为已自动归还业主，一切法律风险由业主自负。”本案2020年8月13日庭审中，原、被告同意解除《商铺委托经营管理协议》，原告同意按现状接收商铺，并认可已收取商铺，同时撤回要求被告交付案涉商铺的诉讼请求。原告认为双方实际是租赁关系，应当按照合同约定的总租金除以十年得出的每年租金，计算原告的租金损失或按照30%的违约责任确定原告的损失。本案审理过程中，经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为：原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉的《商铺委托经营管理协议》实为租赁合同，因为委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，委托合同的当事人有任意解除权，受托人应按委托人的指示处理委托事务，委托人最终承受受托人处理委托事务的后果，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬，受托人处理委托事务的财产，应当转交给委托人，而本案中，双方约定不得任意解除协议，无论商铺的实际收益是多少，被告均按固定金额向原告支付租金，显然不符合委托合同的特征，其实质是被告承租原告房屋后自行对外招租，并按约定向原告支付租金。租赁合同中，被告（承租方）不享有任意解除权，其应自行承担经营风险，现被告因无法对外招租，违反约定要求解除合同，其责任在被告，原告在本案庭审中亦表示同意解除合同，故《商铺委托经营管理协议》应认定已经解除，但被告作为违约方应承担相应的民事责任。原、被告约定的租金支付方式为前五年免租，后五年按约定金额逐年支付租金合计145294元，从商铺交付之日2015年6月3日到本案庭审双方认可交接商铺之日2020年8月13日，被告实际租赁期为五年两个月十天，综合考虑案涉商铺未能招租成功及前期租金收入较低的实际情况，本院酌定被告向原告支付租金4万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六之规定，判决如下：被告盐城天街商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周正刚、周军租金4万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。件受理费3206元，由原告负担2406元，被告负担800元（被告应于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳，原告预缴的诉讼费800元由本院退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郝 燕人民陪审员  章利民人民陪审员  倪启东二〇二一年一月十三日书 记 员  沈 璐附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。