山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终451号 上诉人（原审被告）：山东泰山帝苑集团有限公司，住所地泰安市东岳大街**。 法定代表人：张悦，总经理。 委托诉讼代理人：张洪超，男，系该公司销售经理。 委托诉讼代理人：王贵真，山东同畅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵燕，女，1972年8月10日出生，汉族，住济南市莱芜区。 委托诉讼代理人：杨传勇，山东宇慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李涛，山东德衡（济南）律师事务所律师。 上诉人山东泰山帝苑集团有限公司（以下简称帝苑公司）因与被上诉人赵燕房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初5764号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 帝苑公司上诉请求：1.请求法院依法维持一审判决第一、二、四项；2.依法撤销原审判决第三项；3.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决书事实认定错误。上诉人与被上诉人的房屋买卖合同已实际解除。因被上诉人拒不支付剩余房款，不能签订《商品房预售合同》进行网签登记完成买卖行为。2018年7月20日，被告明确发函告知原告办理退款手续，双方的买卖合同已经解除。一审判决认定2018年7月20日上诉人向被上诉人发出过解除通知函不发生法律效力，与事实不符，认定双方的买卖合同尚未解除是错误的。二、泰安中院在(2020）鲁09民终1732号判决书认定被上诉人在履行房屋买卖合同中存在严重过错，有两次违约行为，被上诉人在自身违约的基础上，再诉请支付违约金没有依据。2013年3月15日之后，上诉人虽收取了被上诉人缴纳的部分购房款，但被上诉人仍然没有付清购房款，违约行为一直在继续。本案涉及的是同一买卖合同关系，在被上诉人持续违约的情况下，上诉人向其发出解除通知，是有效的应当受到法律的保护。因此，由于被上诉人自身违约，再诉求违约金没有法律依据。三、一审判决法律适用错误。因被上诉人违约导致合同解除，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判令上诉人赔偿被上诉人已付购房款一倍的损失，适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的立法精神是防止一房二卖，对出卖人的惩罚性赔偿。在被上诉人存在两次违约的情况下，一审判决适用本条规定，不但违背了立法精神，还刻意保护了存在严重违约的买受人。一审判决显然违背了该司法解释立法初衷，违背了民法的公平、诚实守信原则。在被上诉人存在两次违约的情况下，又获得一倍赔偿的巨大利益，一审判决起到了错误的导向作用，不利于经济的发展。综上，一审判决认定事实错误，法律适用错误。望二审法院在查明事实的基础上依法改判。 赵燕辩称，双方的买卖合同在2012年3月15日之后继续履行，已经生效法律文书确认，在双方法律买卖合同履行过程中，被上诉人多次找到上诉人，要求缴纳购房款并签订买卖合同，但上诉人以多种理由推脱并拒收房款，后上诉人为了谋取高额利润，在双方合同履行过程中，擅自以高价230万元将房屋转售他人，符合一房二卖的相关法律规定，应当赔偿被上诉人的相关损失。2018年12月27日在被上诉人至上诉人处沟通交款办证事宜时，上诉人也并未提及合同解除事宜，只是就拖延办证理由进行解释，2019年被上诉人再次与上诉人沟通交房办证事宜时，上诉人仍然同意办理房产证，我方在一审中所提交的2018年12月27日上诉人代理人张洪超与被上诉人赵燕谈话的视频已经明确确认上述事实，该时间均晚于上诉人所主张的2018年7月20日向我方送达解除合同通知的时间，且我方也从未收到过解除合同通知。 赵燕向一审法院起诉请求：1.判令帝苑公司返还赵燕已购购房款510000元及利息（自2012年2月23日起至帝苑公司清偿之日止以10000元为基数、自2013年3月2日起至帝苑公司清偿之日止以200000元为基数、自2013年12月31日起至帝苑公司清偿之日止以300000元为基数，均按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；2.判令帝苑公司赔偿赵燕经济损失1020000元、房屋差价损失1000000元、利息损失300000元；3.诉讼费用、保全费、保全担保费由帝苑公司承担。 一审法院认定事实：2012年2月23日，案外人冯美玲与被告山东泰山帝苑集团有限公司（原山东泰山帝苑房地产有限公司）签订商品房预订书一份。内容为：预订人：冯美玲，证件号码370919196301100647.具体预订情况：预订人自愿选择以下支付定金的预订方式，并承诺同意依照所选择方式付清定金：支付定金的预订方式：预订人自愿预订奥来新天第第11#（座）西单元201（房号）的房产，性质为住宅，建筑面积计120.83平方米，套内建筑面积计平方米。预订人在签订本预订书同时，向出卖人交付定金人民币1万元，取得优先认购权。备注：1、签订《商品房买卖合同》时不同的付款方式和相应的价格：(1)签订《商品房买卖合同》时，预订人若以按揭方式付款的，总房款计人民币壹佰叁拾贰万玖仟壹叁拾零元整；2、在签订《商品房买卖合同》时选择不同的付款方式，同一房产的单价可能存在差别，预订人应表示理解并愿意接受。3、双方同意，为了方便乙方核对面积，签订《商品房买卖合同》时按建筑面积计算商品房价款。4、预订人预订房源的实际销售面积以《商品房买卖合同》载明的房产建筑面积为准。若建筑面积有变更，则建筑面积单价不变，总价相应调整。5、预订房产的具体位置、朝向及结构布置见平面图。出卖人特别声明：在2012年3月15日前：1、预订人所支付的定金自动转为房价款的一部分。预订人应携带相关资料到出卖人处签署《商品房买卖合同》。如出卖人违约致预订人优先认购权落空，出卖人应双倍返还预订人已交付的定金；若预订人超过期限仍未到出卖人处签署《商品房买卖合同》，出卖人有权没收预订人已交付的定金，并有权将预订人所预订单元另售他人，且无须另行通知预订人。2、预订人已详细阅读出卖人《商品房买卖合同》文本的有关条款，并与出卖人进行了充分的协商，同意按该合同条款签约。3、预订人应保证所留通讯地址、电话真实有效。预订人变更通讯地址、电话应在变更之日起三日内通知出卖人，否则，因预订人提供的通信地址不详或不准确，导致出卖人无法联系到预订人，致使双方无法在约定时间内签署《商品房买卖合同》的，所产生的一切法律后果由预订人自行承担。预订人特别声明：本人已经对本项目做了充分了解，充分了解项目及所预订房产的全部情况，并充分了解本预订书全部条款的含义及可能导致的法律后果，充分了解本人应当承担的全部义务，充分了解相关法律规定，并自愿签署本预订书。其它条款：本预订书一式四份，预订人执一份，出卖人执三份，经双方签字盖章并交纳定金后生效。《商品房买卖合同》签订后，双方权利义务以《商品房买卖合同》的约定为准。2012年2月23日，案外人冯美玲向被告出具承诺书一份，载明：本人购买贵公司奥莱新天第11#西单元201，总房款为1329130元，因资金不足事由，作出延期交款申请，并承诺于2012年3月15日之前务必交付，若不能交付，本人自愿承担相关法律责任。该承诺书底部手写载明“2012年3月15日首付到位539130元，月底前交齐20万”。期间，山东泰山帝苑集团有限公司出具收据三份。其中2012年2月23日收据内容为：缴款单位冯美玲，人民币壹万元，收款事由购房款；2013年3月2日收据内容为：缴款单位冯美玲，人民币贰拾万元，收款事由购房款；2013年12月31日收据内容为：缴款单位赵燕，人民币叁拾万元，收款事由购新天第11号楼2单元101室。原告称自己虽承诺在2012年3月15日之前交付剩余款项，但是原告在2013年12月31日又交付了购房款300000元，证明被告同意继续履行房屋买卖合同。被告则称双方约定2012年3月15日前交首付539130元，不能因原告2013年12月31日的交款行为来证实被告同意继续履行合同。山东泰山帝苑集团有限公司出具说明一份，证实冯美玲协议中填写的购买奥来新天第11号楼西单元201室系笔误，其预购的是11号楼西单元101室。山东泰山帝苑集团有限公司于2018年7月20日出具通知函一份。内容为：冯美玲先生/女士：您好!2012年2月23日，您(以下统称乙方)认购的奥来新天第11号楼西单元201号房产。根据您与我公司签订的《商品房预订书》中的约定：出卖人特别声明，乙方应在2012年3月15日前，携带相关资料到出卖人处签署《商品房买卖合同》，若预订人超过期限仍未到出卖人处签署《商品房买卖合同》，出卖人有权没收预订人已交付的定金，并有权将预订人所预订单元另售他人，且无须另行通知预订人。据此，请您收到本通知函后，前来本公司办理相应的退款手续，特此通知。原告称未收到过该通知函。被告称该通知系向冯美玲发出的，原告是继受的冯美玲的合同行为，冯美玲购房权利义务应当由其全部接受，涉案的房屋买卖主体由冯美玲转给本案原告，之前房屋买卖行为均是由冯美玲实施。经查，一审法院审理（2019）鲁0902民初4126号民事案件中，案外人冯美玲对该通知函真实性未提出异议。被告称原告没有及时结清房款，被告没有义务为其保留房源，被告将房屋出售的行为不是违约行为，被告同意退还原告购房款510000元。原告则称是因为被告拒收房款导致原告无法交付剩余购房款。另查明，涉案房屋由被告在2019年初以230万元的价格出售给他人。原告曾于2019年7月29日向一审法院提起诉讼，要求被告交付涉案房屋、赔偿损失并协助办理产权登记手续，一审法院作出（2019）鲁0902民初4126号民事判决书，认定案外人冯美玲与被告山东泰山帝苑集团有限公司签订的商品房预订合同约定了房屋购买的具体坐落位置、房屋建筑面积以及房屋价格，该合同具备了房屋买卖的主要内容，订购书具备了一定的实质要件,该商品房预订合同应为房屋买卖合同，该房屋买卖合同符合法律规定，系有效合同，涉案房屋已被出售给他人，原告合同目的无法实现，判决驳回原告诉讼请求。判决作出后，被告提起上诉，泰安市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）鲁09民终1732号民事判决书，判令驳回被告公司的上诉，维持原判。泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终1732号民事判决书中认定原告与被告均认可涉案房屋的实际购买人为原告，原告未提供充分证据证实其按照该约定在2012年3月15日前携带相关资料到被告处签订《商品房买卖合同》，原告构成违约；同时，原告承诺在2012年3月15日前付清购房款，但未按承诺履行，原告也构成违约。 一审法院认为，一审法院做出的（2019）鲁0902民初4126号生效民事判决书已经认定案外人冯美玲与被告山东泰山帝苑集团有限公司签订的商品房预订合同为房屋买卖合同，一审法院对此予以确认。在泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终1732号民事案件中原告与被告均认可涉案房屋的实际购买人为原告，且根据原告提交的收据显示的收款事由及被告山东泰山帝苑集团有限公司出具的证明，足以认定原告所购买的房屋位置为奥来新天第11#（座）西单元101室。该商品房预定合同不违反法律强制性规定，系有效合同，原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。现涉案房屋已经出售他人，双方之间的买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告要求被告返还购房款510000元，被告对此无异议，故对原告的该项诉讼请求一审法院予以支持。原告要求被告自交付购房款之日起支付相应的利息损失，不违反法律规定，一审法院对此予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案的争议焦点为被告是否应赔偿原告已付购房款一倍的损失问题及被告是否应赔偿原告差价损失的问题。关于被告是否应赔偿原告已付购房款一倍的损失问题。被告在2018年7月20日向案外人冯美玲发送通知函一份，该通知函内容为因未签署《商品房买卖合同》而通知案外人冯美玲办理退款手续，但被告在2012年3月15日之后仍收取原告缴纳的购房款的行为表明被告同意继续履行合同，被告无权再以此通知函中的理由解除合同，故该通知函不发生解除合同的效力。在双方之间的房屋买卖合同尚未解除的情况下，被告却在2019年将涉案房屋出售他人，导致原告无法取得房屋，被告的行为属于法律规定的“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形。法律明确规定买受人可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故对原告要求被告赔偿已付购房款一倍损失的诉讼请求，一审法院予以支持，但数额应为510000元，对超出部分一审法院不予支持。关于被告是否应赔偿原告差价损失的问题。房屋差价损失是指在商品房买卖合同纠纷中，一方违约导致合同解除时房屋的市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在差价，无过错方因不可避免的承担该部分差价产生的损失。本案中，原告为购买涉案房屋仅支付购房款510000元，至今未付全款，且泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终1732号生效民事判决书认定原告既未按预定合同约定签署商品房买卖合同，亦未按照承诺书约定的时间交纳购房款，均已构成违约，原告在房屋买卖过程中存在严重违约，且原告至今亦未全额支付购房款，故原告主张被告赔偿其房屋差价损失的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。原告称是因为被告拒收房款导致原告无法交付剩余购房款，但未提交证据证实自己的主张，故对原告的该项主张一审法院不予采信。综上，对原告要求被告返还购房款510000元并支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求被告赔偿经济损失1020000元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。对原告要求被告赔偿房屋差价损失1000000元的诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告赔偿利息损失300000元，无事实和法律依据，一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵燕购房款510000元；二、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵燕相应的利息（自2012年2月23日起以本金10000元为计算基数、自2013年3月2日起以本金200000元为计算基数、自2013年12月31日起以本金300000元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以本金510000元为计算基数，按照2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵燕损失510000元；四、驳回原告赵燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14720元，由原告负担7730元，被告负担6990元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵燕提交2018年12月27日上诉人代理人张洪超与赵燕谈话视频录像一份，证实上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同并没有解除，被上诉人一直与上诉人沟通合同履行事宜，上诉人以多种理由拒不办理房产证。帝苑公司质证对该证据有异议，该证据系其单方录制，未经当事人许可，上诉人向被上诉人发出解除函的时间是2018年7月20日，视频录制时双方的房屋订购合同已经解除，被上诉人要求履行合同是其单方意愿，没有法律和合同依据。本院认为，该录像资料未经对方同意录制，且双方系在协商处理，应结合全案证据综合认定。经审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照合同约定收受购房款的，该协议应对认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应对明确以下主要内容，即当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。涉案商品房预订书虽约定了房产位置和房屋价款，但同时约定在签订商品房买卖合同时选择不同的付款方式，同一房产的单价可能存在差别，以签订商品房买卖合同时按建筑面积计算商品房价款，预定房源的实际销售面积以商品房买卖合同载明的房产建筑面积为准，若建筑面积有变更，总价相应调整，因此，涉案房屋的价款是不确定的，应以签订的商品房买卖合同为准。涉案商品房预订书仅是约定了预定人交付定金后取得优先认购权，对商品房买卖合同应具备的其他主要内容均没有约定，并明确约定了双方在限期内签订书面商品房买卖合同，且购房人亦未按约定足额交付购房款，因此，涉案商品房预订书不具备商品房买卖合同本约所应具备的内容，而是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，一审法院对此认定有所不当，应予纠正。 购房人在履行商品房预订书时存在违约行为，其既未按时足额缴纳购房款，也未在约定的期限内签订商品房买卖合同，虽然帝苑公司后续收取了部分购房款，但购房人在其后长达五六年的时间内依然未履行足额缴纳房款的义务，也不与帝苑公司签订正式的商品房买卖合同，致使交易一直处于不稳定的状态，合同目的亦一直无法实现，帝苑公司根据涉案预订书的约定，于2018年7月20日向涉案商品房预订书签订主体冯美玲发出解除通知函，并不违反法律规定，该通知送达到冯美玲后产生解除合同的法律效力，涉案商品房预订书应予解除。赵燕提供的录像材料及其作为实际购房人起诉帝苑公司，冯美玲出具证明赵燕为实际购房人均发生在该解除通知函送达之后，且涉案商品房预订书的合同主体亦一直是冯美玲，赵燕也未与帝苑公司重新签订合同。综上，帝苑公司向冯美玲送达解除通知函亦无不当，且涉案商品房预订书亦非商品房买卖合同本约合同，该预订书解除后帝苑公司另行出卖的行为亦不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，因此，赵燕要求帝苑公司赔偿已付购房款一倍损失的主张于法无据，不应支持。本案中赵燕存在不履行合同主要义务的违约行为，且一直持续，虽然其主张一直向帝苑公司要求缴纳房款而帝苑公司不予接收，但未提供有效证据予以证实，且亦未采取提存剩余购房款等其他方式积极履行合同义务，对其主张不应支持。其在房屋价格较低时期长达五六年不积极履行主要合同义务，待房屋价格上涨后再主张合同权利，不符合公平诚信原则，亦不利于维护正常的市场交易秩序。 综上所述，帝苑公司的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初5746号民事判决书第一、二项，即“一、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵燕购房款510000元；二、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵燕相应的利息（自2012年2月23日起以本金10000元为计算基数、自2013年3月2日起以本金200000元为计算基数、自2013年12月31日起以本金300000元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以本金510000元为计算基数，按照2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）”； 二、撤销泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初5746号民事判决书第三、四项，即“三、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵燕损失510000元；四、驳回原告赵燕的其他诉讼请求”； 三、驳回赵燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14720元，二审案件受理费29440元，共计44160元，由赵燕负担36200元，山东泰山帝苑集团有限公司负担7960元。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 于永刚 审判员 井 慧 二〇二一年一月二十九日 书记员 李争艳