上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初25959号原告：谢金万，男，1950年7月10日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：丁彦伶，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢鹰(谢金万之女)，女，1981年11月10日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：陈水娟(曾用名：陈雅芳)，女，1944年5月5日出生，汉族，住浙江省。被告：谢佩永，男，1966年1月1日出生，汉族，住浙江省。被告：谢佩珠，女，1963年10月30日出生，汉族，住浙江省。被告：谢佩燕，女，1969年2月3日出生，汉族，住浙江省。上述被告共同委托诉讼代理人：李京衡，浙江智仁律师事务所律师。(审理中已解除委托)上述被告共同委托诉讼代理人：周俞垚，浙江智仁律师事务所律师。(审理中已解除委托)原告谢金万与被告陈水娟、谢佩永、谢佩珠、谢佩燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序。审理中，原告申请财产保全并由案外人谢鹰提供房产担保，本院依法裁定冻结四被告名下银行存款2,970,000元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益；查封担保人谢鹰名下位于上海市浦东新区灵山路XXX弄XXX号XXX室房产。该裁定已执行。被告陈水娟在提交答辩状期间，提出管辖权异议。本院于2020年6月30日裁定驳回其管辖异议。陈水娟不服，提出上诉。上海市第二中级人民法院于2020年9月30日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告谢金万及其委托诉讼代理人丁彦伶、谢鹰，四被告共同委托诉讼代理人李京衡、周俞垚到庭参加诉讼。本案于2020年12月22日再次公开开庭进行了审理，原告谢金万及其委托诉讼代理人丁彦伶、谢鹰到庭参加诉讼，四被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢金万向本院提出诉讼请求：1.确认谢金万与谢幸堂就上海市静安区会文路XXX号甲房屋存在房屋买卖关系；2.确认上述房屋征收补偿利益归谢金万所有；3.本案诉讼费、保全费由四被告承担。事实和理由：上海市静安区会文路XXX号甲(以下简称系争房屋)系1957年原告父亲谢福堂以50元价格从他人处购得。1980年谢福堂因病去世，其弟谢幸堂借机对涉案房屋所有权进行了变更，现系争房屋登记在谢幸堂名下。谢幸堂由谢福堂夫妇抚养长大，成年后却从未念及长兄恩情，擅自变更房屋所有权，在骗取房屋所有权后也未对房屋进行过任何料理。出于亲情考虑，原告得知后未对此予以追究，还积极与退休回乡的谢幸堂保持书信沟通、探望其等等。1981年原告对涉案房屋进行了整修，并长期居住。谢幸堂明知系争房屋系原告一家所有，仍在1993年10月以4,000元价格将该房屋出售给原告，双方已完成涉案房屋的交付。谢幸堂本应尽快协助原告办理产权过户登记，但谢幸堂借口诸多、再三拖延，直到其2006年6月30日病逝于杭州。2020年3月，系争房屋被列入征收范围，被告陈水娟作为谢幸堂配偶，与其子女在明知谢幸堂并非涉案房屋真正所有权人的情况下，作为谢幸堂第一顺序继承人，签署了涉案房屋征收补偿协议。系争房屋房款付清并已实际交付，虽未办理过户手续，但物权未公示仅应对抗第三人。谢幸堂已基于买卖取得了对价，无权重复获得征收利益。原告才是房屋实际所有权人，现房屋已被征收，对应的征收利益相当于房屋价值的转换，应归原告所有。遂涉诉。四被告共同辩称，不同意原告诉请。首先，谢金万未与谢幸堂签订房屋买卖合同，其已提供的证据亦不足以证明二人之间存在买卖关系。其次，即使谢金万与谢幸堂存在买卖关系，但谢幸堂属擅自处分夫妻共同财产，谢金万明知谢幸堂无权处分仍实施购买行为，买卖合同无效。法律规定，出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人仅能主张违约责任。第三，谢金万提起本案诉讼的实质系确认其为系争房屋的所有权人，但系争房屋仍登记在谢幸堂名下，仅买卖合同有效无法产生物权变动的法律效果。因此不论买卖合同是否有效，谢金万未取得该房屋所有权，即无权主张系争房屋征收利益。第四，如按谢金万所述1993年即已成立买卖合同，谢金万债权请求权或物权变动请求权的诉讼时效均已届满。第五，案件事实方面，谢金万所称谢幸堂骗取房屋所有权不是事实，该房屋与谢福堂并无关联；系争房屋仅5平方米，谢金万一家不可能长期实际居住，被告一家从未向其交付系争房屋；谢金万称其自1981年起实际居住与1990年办理产证、1993年购买房屋相互矛盾；系争房屋产证由谢幸堂一人办理，当时陈水娟在浙江桐庐，故对房屋取得过程不清楚；自1993年起及谢幸堂2006年去世后，谢金万从未主张过过户，不符合常理。最后，即使谢金万有权享有本案征收利益，也仅限于房屋评估价格、价格补贴、套型补贴、装潢补偿、不予认定面积残值补偿款，其余补偿并非基于房屋本身发生，谢金万无权享有。本院经审理认定事实如下：谢金万的父亲谢福堂与谢幸堂系兄弟关系。谢福堂曾为系争房屋户籍在册人口，于1958年11月26日迁至本市他处，并于1980年11月13日报死亡。谢幸堂与陈水娟于1961年12月登记结婚，谢佩永、谢佩珠、谢佩燕系二人子女。谢幸堂的户籍于1962年2月26日迁入系争房屋。1985年3月11日私房买卖过户凭证载明，同意出赠人谢福堂、受赠人谢幸堂就系争房屋于1985年3月11日办妥过户手续。1989年2月20日，上海市土地管理局颁发《上海市国有土地使用证》，确认本市会文路XXX号5平方米居住土地面积使用户名为谢幸堂。1990年3月上海市私有房屋产权登记申请书载明，谢幸堂申请对系争房屋进行产权登记，房屋来源为“85年3月赠予”。1990年11月30日，谢幸堂取得系争房屋《房屋所有权证》，房屋1间，建筑面积5.5平方米。2020年3月25日，上海市静安区人民政府作出沪静府房征〔2020〕2号《房屋征收决定》，系争房屋被纳入征收范围。此时，系争房屋内无户籍在册人口。2020年4月18日，谢佩永作为代理人(乙方)与上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称征收实施单位)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，认定系争房屋为私房，建筑面积5.5平方米，约定房屋价值补偿款计1,225,094.35元；该户不符合居住困难户的条件；房屋装潢补偿2,750元；乙方选择货币补偿；其他各类补贴、奖励费用共计1,133,300元(其中不予认定建筑面积残值补偿50,000元、搬家费补贴800元、家用设施移装费补贴2,500元、居住协议签约奖励380,000元、早签多得益奖励50,000元、居住均衡实物安置补贴650,000元)；本协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有；本协议经双方签字或盖章后成立；本地块适用征询制，在规定的签约期内(含签约附加期)，房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的90%，本协议生效。协议还约定了居民签约率递增奖励、搬迁奖励、提前搬迁加奖、户口迁移奖励等。至原告提起本案诉讼时，协议的生效条件已经成就。2020年5月19日，征收实施单位以《宝山路街道31、149、150、152街坊结算单》的形式对系争房屋的征收补偿利益予以确认，包括上述征收补偿协议中确认的房屋价值补偿、房屋装潢补偿、其他各类补贴、奖励费用共计XXXXXXX.00元，以及临时安置费13,500元、签约搬迁利息11255.87元、居住搬迁奖励100,000元、居住提前搬迁加奖180,000元、预签约促签奖150,000元，共计2,815,900.87元。三被告表示，尚未领取任何款项。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，当事人对下列证据及事实存在争议：1.谢金万提供带信封、信件及手写收条，用以证明谢金万与谢幸堂就买卖系争房屋达成一致，谢金万已完成付款义务。信件用纸抬头为“浙江省桐庐县分水百货批发公司”，系“1993年6月21日”“小伯幸堂”写给“金万、宝兰”，内容为感谢“金万、宝兰”前来探望，另写道“金万、宝兰，你这次来和我说了，待我退休的话，会文路屋要卖掉话卖给你，不要卖给别人……仅在此信中又一次说明同意卖给你们，钞票给我3,500元算了。本来自己阿侄不应该收钞票的，主要我小伯家里经济有限……日后如要写信给我地址可写浙江省桐庐县分水百货批发公司谢佩永收……”。信封系浙江省桐庐县分水百货批发公司信封，右下角写明“谢幸堂寄”，信封上邮戳为“浙江桐庐1993.6.22”“上海1993.6.25”。收条落款为“谢幸堂写，1993年10月10日”，载明“今有闸北区会文路XXX号(甲)一间小瓦房售与谢金万，收到人民币4,000元整，特出此收条”。谢金万同时表示，上述证据绝非伪造，同意接受笔迹鉴定；收条系谢幸堂与其配偶来上海时当场收取；之所以多给500元系因为谢幸堂家庭困难。被告方表示，无法确认上述证据是否谢幸堂所写，从未听谢幸堂提及过，对真实性无法认可；谢幸堂去世多年，无法提供比对样本进行笔迹鉴定，不申请鉴定；即使证据真实，信件仅为磋商过程，信件中房屋金额与收条不相符，谢幸堂1993年6月已病退回桐庐，再亲自来上海收钱不符合常理。2.谢金万提供系争房屋所有权证、上海市国有土地使用权证、谢幸堂户口簿(1998年签发)及谢幸堂社保卡(2003年发卡)原件，表示上述证据均系谢幸堂收取购房款后主动交给谢金万的，用以佐证房屋交易的真实性。被告方表示不清楚原件为何在谢金万处，有可能是谢幸堂病退后不方便经常去上海，故请谢金万帮忙保管，以方便缴费；户口簿及社保卡签发时间与谢金万所称1993年收取房款后谢幸堂主动交付存在矛盾；2000年后谢幸堂患有严重帕金森症，行动困难，不可能陪同办理过户手续。谢金万否认帮谢幸堂代办社保事宜。3.谢金万提供系争房屋1994年安装自来水下水管的发票、2000年安装电表的发票、1993年地租收据、2001-2009年若干年度地租收据、2007年房屋出租房产税完税凭证、2000年后若干水费电费发票、谢金万配偶与案外人就系争房屋签订的房屋租赁协议，用以证明谢金万夫妇对房屋进行了修整，并自1993年起承担房屋产生的所有费用。被告方对收据、发票、完税凭证的形式真实性无异议，但认为无法证明系由原告支付；系争房屋早已通水电，只是无分表；系争房屋由谢幸堂管理，四被告不清楚地租电费等缴纳情况。4.谢金万主张曾于2003年3月将谢幸堂夫妇接至上海办理系争房屋过户手续，但根据当时交易政策，需2年后才能过户登记；为此谢金万于2005年5月支付私房作业测量费5,000元；此事因谢金万身体不佳及2006年去世未能继续；谢金万常年跟船工作，通讯不畅，也导致过户手续未能及时办理；私房测绘需房屋权利人本人申请才会受理，亦能佐证谢幸堂曾配合来沪办理过户手续。谢金万提供火车票、汽车票、房地产测绘收件收据、收费收据(2005年5月19日，内容为私房作业测定费50元)为证。被告方不认可曾于2003年来上海申请过户，否则当年就应当已经更名，不认可上述证据证明目的；房地产测绘收件收据上无签字或盖章，不认可该证据真实性；认可私房作业测定费收据真实性，但不认可证明目的。5.系争房屋居住情况。谢金万表示，系争房屋自1981年起由其一家实际居住；四被告一直在桐庐居住。被告方表示，陈水娟与谢幸堂婚后每次来上海探亲均居住于系争房屋；谢幸堂自1966年左右起工作日住单位宿舍，休息日住系争房屋；1993年左右谢幸堂病退回浙江桐庐居住，但系争房屋从未给谢金万居住过；1993年后，系争房屋一直空关，谢幸堂子女偶尔来上海去系争房屋时该房屋无人居住。审理中，谢金万申请证人陶某某、王某某出庭作证。其中，陶某某陈述，其自小居住在会文路XXX号，谢金万则自小在系争房屋居住；谢金万直至20世纪80年代因结婚搬走，但其经常回系争房屋居住，房屋一直由其维修和管理；几十年前看到过谢幸堂夫妻，但没见过其子女。王某某陈述，其系会文路XXX号邻居；谢金万在系争房屋居住到上世纪80年代，因其配偶单位分房才搬走；因系争房屋结构较差，谢金万时常会回来修理；谢幸堂退休前，陈水娟从浙江来沪时，二人会在系争房屋小住几天，但谢幸堂退休后就再未见过二人；从未见过谢幸堂的子女。本院认为，首先，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。当事人之间未签订正式买卖合同，不等于不存在房屋买卖关系。谢金万主张其与谢幸堂之间就系争房屋存在买卖关系的主要证据为谢幸堂的信件及收条。虽然被告方对于上述信件及收条的真实性均不认可，但上述证据均为原件，在纸张陈旧程度、信戳日期、信纸及信封抬头等方面符合证据形成的时间或条件，信件行文与写信、收信人身份及写信时实际生活状态相符，收条内容指向性明确，足以初步证明谢金万与谢幸堂就买卖系争房屋达成一致，且谢幸堂已足额收取房款。被告方应就否定上述证据真实性承担举证责任，但被告方明确表示不申请笔迹鉴定，又未提供其他证据予以反驳，故应承担举证不能的法律后果。此外，房屋产证、户口簿、社保卡均系重要证件，依常理不会无故交给他人。而系争房屋产证、谢幸堂的户口簿、社保卡原件均在谢金万处，如二人之间存在系争房屋买卖关系，则谢幸堂为表明履行诚意将上述证件交给谢金万具有较高合理性。谢金万提供的房地产测绘收件收据、私房测定费收据均系原件，本院对该组证据亦予采纳。虽然上述证据本身未能反映测绘目的是否基于房屋买卖过户申请，但如依被告方所述谢幸堂在2000年后身体状况已然不佳，那么在无任何事由的情况下，来沪申请对系争房屋进行私房测定，亦有违常理。上述两节事实均能从一定程度上佐证系争房屋买卖的真实性。其次，关于谢幸堂是否系擅自处分夫妻共同财产。私房买卖过户凭证、上海市私有房屋产权登记申请书载明，系争房屋系谢福堂赠与给谢金万。虽然上述证据所反映的时间节点均在谢幸堂与陈水娟夫妻关系存续期间，但鉴于受赠人仅为谢幸堂，故系争房屋仍应认定为谢幸堂的个人财产。即使系争房屋是夫妻共同财产，陈水娟在明知系争房屋存在的前提下，其本人及其子女却在谢幸堂退休及去世后从未对系争房屋进行过管理和控制，反而由谢金万常年缴纳系争房屋税金、公共事业费；依据证人证言及谢金万提供的租赁合同，系争房屋常年由谢金万管理和使用。综合上述情况，被告方知晓系争房屋买卖事实的可能性更高。且根据相关法律规定，出卖人在缔约时无处分权的，买卖合同亦非无效。最后，关于谢金万是否有权主张征收利益。未办理物权登记，不影响合同效力。谢金万与谢幸堂未约定过户期限，谢金万在本案中亦非主张过户，故不存在超过诉讼时效的问题。在谢金万已履行全部房屋买卖合同义务的前提下，谢幸堂理应主动履行变更所有权的义务，其产权转移登记义务一直处于履行过程中。现系争房屋因征收亦无法过户，但征收补偿款系该房屋价值的转化形式。此时谢金万可以选择解除合同，也可选择主张系争房屋产权消灭的对价，即征收补偿款。因四被告尚未实际领取征收补偿款，谢金万请求确认其享有系争房屋对应的征收补偿款，符合法律规定的权利义务相一致原则，应予支持。谢幸堂因已将系争房屋出卖并收取了购房款而无权重复享有征收利益，四被告作为其法定继承人更无权取得。系争房屋征收利益的内容与四被告人口因素并无关联，四被告亦非户籍在册及实际居住，故谢金万有权主张系争房屋全部征收利益。综上，谢金万的诉请符合事实与法律，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、2007年《中华人民共和国物权法》第十五条、2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢金万与谢幸堂就上海市静安区会文路XXX号甲房屋存在房屋买卖关系；二、上海市静安区会文路XXX号甲房屋全部征收补偿利益归原告谢金万所有。案件受理费29,327元，减半收取计14,663.5元，保全费5,000元，共计19,663.5元，由被告陈水娟、谢佩永、谢佩珠、谢佩燕共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二一年一月八日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。三、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决