福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5893号 原告：王华娟，女，1976年12月6日出生，台湾居民，住福建省福州市晋安区，台湾身份证号码×××7572。 委托诉讼代理人：林琦，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑仕权，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：罗若壮，男。 原告王华娟与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王华娟的委托诉讼代理人林琦到庭参加诉讼，被告泰禾酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王华娟向本院提出诉讼请求：1.被告一次性向原告支付《房屋租赁委托合同》项下逾期租金（暂计至2020年5月30日人民币67388.5元）；2.被告向原告支付逾期违约金（按照房款总额的日万分之一，以实际逾期天数计算至付清全部租金之日止，暂计至2020年9月4日人民币62403.22元）；3.判令被告承担本案全部费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.解除《房屋租赁委托合同》；2.判令被告立即向原告支付截止合同解除之日的房屋租金（2018年12月1日至2019年11月30日因面积调整增加的租金人民币327.2元，自2019年12月1日起至2020年11月30日的欠付租金人民币135169.44元，2020年12月1日起欠付租金按照每日人民币370.33元计至解约腾房之日止）；3.判令被告向原告支付逾期违约金（按照房款总额的日万分之一，以实际逾期天数计算至付清全部租金之日止，暂计至2020年9月1日人民币56971.42元）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年9月19日，原告与被告签订一份《房屋租赁委托合同》，约定：1.原告同意被告作为原告的代理人，对外出租原告位于东二环泰禾广场东区C2楼20层19号的房屋;2.以2018年12月1日为起租日,委托期限5年,被告在委托期间可将房屋出租给第三者使用,但应当保证原告自起租日起可获得的租金为:第一个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价5%)人民币112314元,第二、三、四个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价6%)均为人民币134777元,第五个租赁年度租金总额(相当于购房合同总价7%)人民币157240元,如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起购房合同总价变化的,则上述租金总额相应调整;3.应付原告的房屋租金每三个月结算一次,被告在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月租金给原告;4.被告逾期支付租金,逾期超过30日,每延迟一日,按房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金,并如数支付当月租金。合同同时约定了原被告的权利义务及其他条款。《房屋租赁委托合同》签订后,原告已经依约定支付购房款,而被告却屡屡违约,截至今日仍拖欠了大额租金未予支付。被告的违约行为已经严重侵害原告的权利，原告遂提起本案诉讼。 被告泰禾酒店未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状称，1.原告未提供任何证据证明租金欠付情况，因此要求被告支付租金没有依据。2.即使存在逾期租金，因受疫情影响，属于不可抗力导致合同履行不能，且目前被告经营困难，请求法院依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，予以减免。3.被告客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除《房屋租赁委托合同》。4.违约金计算基数过高，请求法院予以调整。即使存在逾期租金，原告实际损失的仅仅是逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，原告以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失，请求贵院予以调整。依照《最高人民法院关于使用若干问题的解释（二）》第二十九条约定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。5.《房屋租赁委托合同》第3.2款明确约定第一个租赁年度租金人民币112314元，第二个租赁年度租金人民币134777元，因此对于已发生的租金，原告主张按补差后购房款总价计算租金没有依据。6.因案涉房屋已出租给第三方，若法院判决解除合同，则合同解除后，原告应继续履行被告与第三人签订的租赁合同，租金标准按被告与第三人签订的租赁合同履行，《房屋租赁委托合同》第5.4款约定“如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，否则因此造成的承租人损失，由甲方承担”。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，经审查，原告提供的《房屋租赁委托合同》、《商品房买卖合同》、兴业银行福清支行交易流水、购房发票，客观真实，与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据，本院依法予以确认并在卷佐证。对于原告提供的逾期租金及违约金计算表系其单方制作，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月30日，原告与案外人福州中夏房地产开发有限公司（以下简称中夏房产公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向中夏房产公司购买坐落晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××商务办公号房（以下简称讼争房屋），双方确定购房总价款人民币2246280元。此后由于讼争房屋的实测面积与合同约定面积存在差异，原告与中夏房产公司签订《补充协议》，双方一致同意讼争房屋按实测面积（61.97平方米）结算购房款为人民币2252824元。2020年4月26日，原告补交了房屋面积差的房价款人民币6544元。 2017年9月19日，原告（甲方）就委托被告（乙方）将其购买的上述讼争房屋对外出租事宜与之签订《房屋租赁委托合同》。合同第二条约定，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金等。第三条约定，乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）可获得租金人民币112314元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度均可获得租金人民币134777元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度可获得租金人民币157240元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整。第四条约定，乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推。第五条约定，委托期间内，甲方同意乙方有权将该房屋出租给第三方使用，甲方须配合办理相关手续并为乙方出租提供所需的证明文件；委托期满或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给第三方的，……；如合同提前终止时房屋已出租给第三方的，甲方承诺继续履行承租人已签署的租赁合同及相关协议，否则因此造成的承租人损失，由甲方承担。第八条约定，乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。 此后，被告与中夏房产公司办理了讼争房屋的交接手续。被告于2019年3月28日支付2018年12月-2019年2月的租金人民币28078.5元，于2019年7月12日支付2019年3月-5月的租金人民币28078.5元，于2019年9月30日支付2019年6月-8月的租金人民币28078.5元，于2019年12月20日支付2019年9月-11月的租金人民币28078.5元，后未再付款。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为房屋租赁委托合同，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为房屋租赁合同，因此订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告未支付自2019年12月起的租金，已构成违约，原告请求解除合同，被告亦表示同意解除合同，本院予以准许。 讼争房屋的购房款总额于2020年4月26日发生变化，年租金总额应自此时开始作相应调整，原告请求被告按变更后的房屋总价款计算此前的租金总额并补足已付租金的差额部分，缺乏依据，本院不予支持。被告承租讼争房屋后，未支付自2019年12月起的租金，根据合同关于“第二个租赁年度租金总额相当于购房合同总价6%”以及“如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起购房合同总价变化的,则上述租金总额相应调整”的约定，被告应向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金人民币134857.45元（134777元÷12个月×4个月+134777元÷365天×25天+2252824元×6%÷365天×5天+2252824元×6%÷12个月×7个月，四舍五入取小数点后两位，以下同）。自2020年12月1日起至合同解除之日（即本判决生效之日）止的租金，原告主张被告按每日人民币370.33元（2252824元×6%÷365天）计算支付，本院予以支持。被告辩称原告要求其支付租金没有依据，但未提供足以推翻的证据，本院不予采信；同时，被告辩称其逾期支付租金系受新冠肺炎疫情影响，但未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致其与原告签订的租赁合同不能履行，故其主张适用不可抗力的规定部分或者全部免除其责任，依据不足，本院不予采信。 被告逾期支付租金，已构成违约，应当依照法律规定和合同约定承担违约责任，原告主张被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际拖欠的租金金额作为计算基数。对此，本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额作为计算违约金基数更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益的角度出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五的标准向原告计付逾期付款违约金。 关于逾期付款违约金的计算期间，根据合同关于租金每3个月结算一次，每满3个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2020年3月20日前支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金人民币33694.25元（134777元÷12个月×3个月），其逾期超过30日未支付，应自2020年4月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，因被告未于2020年6月19日前支付2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金人民币33578.48元（134777元÷12个月×1个月+134777元÷365天×25天+2252824元×6%÷365天×5天+2252824元×6%÷12个月×1个月），且逾期超过30日，其应自2020年7月20日起计付违约金；因被告未于2020年9月21日前支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金人民币33792.36元(2252824元×6%÷12个月×3个月），且逾期超过30日，其应自2020年10月22日起计付违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、解除原告王华娟与被告福州泰禾酒店管理有限公司签订的《房屋租赁委托合同》。 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王华娟支付自2019年12月1日起至2020年11月30日止的租金人民币134857.45元，并按日租金人民币370.33元的标准计付自2020年12月1日起至本判决生效之日止的租金。 三、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日万分之五标准向原告王华娟分期（第一期以当期欠付租金人民币33694.25元为基数，自2020年4月20日起算；第二期以当期欠付租金人民币33578.48元为基数，自2020年7月20日起算；第三期以当期欠付租金人民币33792.36元为基数，自2020年10月22日起算）计付逾期付款违约金至款项付清之日止。 四、驳回原告王华娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2896元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。被告福州泰禾酒店管理有限公司应负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，王华娟可以在判决书送达之日起三十日内，福州泰禾酒店管理有限公司可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 金 人民陪审员  陈卫东 人民陪审员  陈 颖 二〇二一年一月十九日 法官 助理  陈诗绮 书 记 员  陈 晗 附：主要法律条文及执行申请提示 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 4.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。