山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1088号 原告：闫泓文，男，1992年5月10日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告闫泓文与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告闫泓文的委托诉讼代理人张雪瑞，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫泓文向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司支付逾期交房违约金48405.68元（建筑面积131.48平方米×0.48元/平方米/日×逾期天数767天，逾期交房天数自2017年12月16日计算至2020年1月22日景和置业公司取得竣工验收备案证明止）；2.本案诉讼费用由景和置业公司承担。事实和理由：2016年7月26日，闫泓文与景和置业公司签订合同编号为销售（字）201623066513的《商品房买卖合同》，约定闫泓文购买景和置业公司开发的位于历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄18号楼2单元803号房屋，房屋建筑面积131.48平方米，房屋总价款1245573元。闫泓文按合同约定履行了交付购房款1245573元的义务。合同约定景和置业公司应当在2017年12月15日前将符合合同约定的商品房交付闫泓文使用，并约定了逾期交付的违约责任。2019年8月5日，景和置业公司向闫泓文交付涉案房屋时未取得竣工验收备案证明，根据双方签订的《补充协议》第五条第一款，房屋的交付标准为取得竣工验收备案证明，故涉案房屋在交付时并不具备合同约定的交房条件。另，景和置业公司在2020年1月22日取得了18号楼的竣工验收备案证明。景和置业公司逾期交付房屋、后续交付不符合约定房屋的行为，严重侵害了闫泓文的合法权益。为维护闫泓文的合法权益，特依据《商品房买卖合同》的约定、《合同法》第一百零七条、《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，望判如所请。 景和置业公司辩称，一、景和置业公司未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工，2017年至2019年期间更是最严治理期间，在“最严停工令”的压力下，仅截至实际交房时景和置业公司就因政府要求被迫停工472天，该事实是众所周知的，亦是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是景和置业公司所无法预见和突破的客观因素，景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房违约责任。二、退一步讲，即使认定景和置业公司应承担逾期交房违约责任，在计算逾期交房期间时，亦应按照案涉《商品房买卖合同》第八条约定，扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。三、再退一步讲，即使认定景和置业公司应向闫泓文支付违约金，闫泓文主张的违约金数额及计算期间、方式亦无事实、合同及法律依据。第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋违约金数额或者损失赔偿额，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，景和置业公司、闫泓文签订的案涉《商品房买卖合同》第九条已明确约定了违约金的计算方法及标准，本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的直接按租金标准确定违约金数额或损失数额的情形。第二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定了当事人约定的违约金高于或低于造成的损失时，可以请求人民法院予以减少或增加，但上述规定同时亦规定了增加或减少后的数额均应以违约造成的实际损失为限。本案中，双方约定的逾期交房违约金为每日万分之一，最高不超过买受人已付房款的2%。如闫泓文认为双方约定的违约金数额低于其实际损失，根据上述规定，其应当提交其实际损失大于合同约定的违约金数额的证据，即因景和置业公司的逾期交房行为导致其租房而居而实际产生的租金费用，否则，其要求景和置业公司按照租金标准支付违约金无事实、合同及法律依据。第三，景和置业公司已根据闫泓文的申请于2019年8月5日将涉案房屋交付给了闫泓文，并明确告知了闫泓文该房屋尚未取得备案手续的事实，闫泓文主张违约天数计算至2020年1月22日亦无事实及法律依据。综上，请求法院查明事实，依法裁判。 本院经审理认定事实如下：1.闫泓文（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年7月26日签订《济南市商品房买卖合同》（含附件五：补充协议）一份（合同编号：销售（字）201623066513）约定：闫泓文购买景和置业公司开发的景和山庄18号楼2单元803号房屋，该商品房建筑面积131.48平方米，合同总价款为1245573元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：补充协议第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，闫泓文按照合同约定向景和置业公司交纳了购房款。 2.闫泓文于2019年8月5日出具《房屋交付申请书》一份，载明：“本人姓名：闫泓文…本人所购买的景和山庄住宅项目18号楼2单元803室。现申请提前收房，请贵公司予以交付。本人已经知晓目前上述房屋已经具备使用条件，验收备案手续正在办理过程中，现本人自愿按照现状条件接收上述房屋……”并于同日签订《回执联》一份，载明：“本人已阅读《入住通知书》，且已知晓收房事宜”。闫泓文于2019年8月5日收取涉案房屋。另，涉案楼房于2020年1月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。 双方当事人争议的事实和证据如下： 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 闫泓文主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延472天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》1份；3.景和置业公司分别与济南舜联系建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》，证据1-3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37度需要停工及政府因大型活动重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.政府文件两份，拟证明2016年-2017年，2018年-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府公告一份，证据来源于济南市历城区人民政府官网，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气及需要工地停工的时间为51天；证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37度致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018年供暖季，要求停工120天，2018-2019年供暖季要求停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从闫泓文主张的逾期交房天数中予以扣除；6.（2018）鲁0112民初5386号民事判决书和（2019）鲁01民终5548号案判决书，拟证明同类案件的生效判决认定逾期交房违约金数额按照限额计算，并依法扣除了因政府原因导致的停工天数51天，按照同案同判的原则，至少应该扣除该51天。经质证，闫泓文对证据1的真实性不予认可，因是复印件，此工程的暂停令不能证实是本案涉案楼号的工程项目。且暂停令中也显示，没有确切的停工日期，不能够证实景和置业公司主张的停工天数。停工令是济南英泰克工程咨询有限公司开具给济南舜联建设集团有限公司和济南建工总承包集团有限公司关于凤凰山西侧地块建设项目，而本案被告是景和置业公司，无法证实此停工令和本案有关，而且停工令中表述只是当天要求在某一天中的某个时间段暂时避高温停工，并不是一整天都责令停工；证据2、3是复印件，对真实性不予认可，而且两份合同所约定的内容与本案无关；对证据4的真实性不予认可，从打印件的内容上看，也只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理，文件中明确下达了要求是施工工地对围挡、道路硬化、湿法作业、渣土车密闭运输等等作了要求，如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的，此证据不能够证实景和置业公司停工472天的主张；对证据5不予认可，不能够证实涉案项目因政府通知而暂停施工，景和置业公司如果因此有停工的损失，应当另行主张行政诉讼，维护权利；对证据6的真实性没有异议，不认可其证明目的，涉案合同的签订时间是2016年，而该份证据为2015年与闫泓文无关；对证据6的真实性无异议，但与本案无关，在中院的判决中法院并没有认定景和置业公司存在停工51天并依法扣除的天数。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 本院认为，闫泓文与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。闫泓文已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向闫泓文交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： 一、关于诉讼时效的问题。 景和置业公司主张闫泓文已经于2019年8月5日收房，且再主张收房之后的租金损失无事实及法律依据，闫泓文诉讼请求已过诉讼时效。闫泓文辩称涉案房屋于2020年1月22日取得竣工备案证明，诉讼时效应从2020年1月22日开始计算，因为景和置业公司的违约行为一直持续，若本案采纳诉讼时效，诉讼时效应于2019年8月5日景和置业公司向闫泓文交付涉案房屋时中断。 本院认为，闫泓文主张逾期交房违约金应自2017年12月16日起计算至2020年1月22日取得竣工备案证明之日止，闫泓文于2020年12年28日向本院提起诉讼并进入诉前调解程序，闫泓文的该项主张部分超过诉讼时效，逾期交房违约金应自2017年12月28日开始计算。 二、实际收房之后的违约金是否继续支付。 闫泓文主张应继续支付，逾期交房违约金应计算至2020年1月22日取得竣工备案证明之日，景和置业公司辩称不应继续计算，逾期交房违约金应计算至实际收房之日即2019年8月5日。 本院认为，闫泓文于2019年8月5日出具的《房屋交付申请书》载明：“现申请提前收房，请贵公司予以交付。本人已经知晓目前上述房屋已经具备使用条件，验收备案手续正在办理过程中，现本人自愿按照现状条件接收上述房屋……”并于同日签订《回执联》，可以认定闫泓文对涉案房屋是否验收备案情况为已知，故逾期交房违约金应计算至实际收房之日即2019年8月5日。 三、涉案房屋违约金的计算标准。 闫泓文主张参照同类案件鉴定的日平均租金即每平方米0.48元计算违约金计算。景和置业公司对闫泓文主张的计算标准有异议，辩称闫泓文并没有实际损失。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。综上，我国《合同法》对违约金的规定在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准计算的损失：0.48元/平方米/日×建筑面积131.48平方米×586天（2017年12月28日至2019年8月5日）=36982.69元，合同约定的违约金限额为总购房款的2%（1245573元×2%=24911.46元），闫泓文主张的违约金数额高于合同约定的违约金限额，应当在实际损失范围内予以调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向闫泓文支付逾期交房违约金36982.69元。 二、驳回闫泓文其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费505元，由山东景和置业有限公司负担362元，由闫泓文负担143元。 本判决为终审判决。 审 判 员  刘 明 二〇二一年一月二十九日 法官助理  刘 梅 书 记 员  翟文丽