浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初15870号 原告：吴海鸟，女，1987年8月30日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：沈健威、谢帅，浙江玄畅律师事务所律师。 被告：楼杭芳，女，1974年7月22日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 被告：舒忠超，男，1996年10月2日出生，汉族，户籍地江西省弋阳县。 被告：陆海健，男，1986年9月15日出生，汉族，户籍地江苏省海门市。 原告吴海鸟为与被告楼杭芳、舒忠超、陆海健房屋买卖合同纠纷一案，于2020年10月13日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈珊珊适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告吴海鸟及其委托诉讼代理人沈健威、被告楼杭芳、舒忠超到庭参加了诉讼；被告陆海健经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴海鸟向本院提出诉讼请求：1、被告楼杭芳向原告吴海鸟返还定金10万元（适用定金罚则），并赔偿原告损失36750元。2、被告舒忠超、陆海健对第一项诉讼请求承担连带责任并向原告吴海鸟返还经纪服务费1万元。事实与理由：义乌市创惠房地产经纪服务部（以下简称：创惠服务部）系普通合伙企业，被告舒忠超、陆海健系合伙人，该合伙企业已于2020年1月13日核准注销。2019年11月12日，原告吴海鸟与被告楼杭芳在创惠服务部居间下签订《房屋权益面积买卖合同（居间）》一份，约定被告楼杭芳同意将义乌市古母塘区块的权益面积出售给原告吴海鸟，权益证面积为105㎡，成交价为1202250元，双方在补充条约里面特别约定该权益证为义乌市稠江街道贾里村拆迁安置所得。原告吴海鸟按约支付了10万元定金及剩余购房款，并向创惠服务部支付了1万元经纪服务费，被告楼杭芳也于2019年12月9日将其所有的古母塘区块权益证过户至原告名下。2020年8月份，稠江街道办事处通知涉案权益需要缴纳建房保证金，需要到权益凭证所属村庄开具缴款通知书，原告到贾里村要求开具缴款通知书，村委告知原告购买的并不是其村庄拆迁安置的权益凭证，经查询，为高庚村拆迁安置权益凭证，最终，原告去高庚村领取了缴款通知书。原告吴海鸟联系被告楼杭芳及创惠服务部，但均予以回避，不予以解决，被告楼杭芳更是恶言相向。原告吴海鸟明确要求购买的是贾里村的拆迁安置权益凭证，虽然高庚村的安置区块也是古母塘区块，但是两个村的安置顺序是有不同的，两个村的权益凭证价格也是有区别的，价格差在350元/平方米左右，在签订合同前，创惠服务部业务员与被告楼杭芳明确承诺涉案交易的权益凭证是贾里村拆迁安置所得，但最后却是高庚村的，被告楼杭芳未按照合同约定全面履行自己的义务，原告有权适用定金罚则并要求其赔偿损失。居间方创惠服务部作为专业的中介机构，未尽到中介应尽的如实报告义务，帮助被告楼杭芳损害原告利益，无权要求支付中介费并应该赔偿原告损失。创惠服务部已于2020年1月13日核准注销，被告舒忠超、陆海健作为其合伙人，应对创惠服务部应承担的债务承担连带清偿责任。 被告楼杭芳辩称：对诉请有意见，10万元在权益证未成交时是定金，权益证过户到原告名下之后就转换为房款，其认为不需要返还10万元定金和赔偿损失36750元。 被告舒忠超辩称：服务部是信息传递和所有流程帮忙的居间方，第一项诉讼和服务部没关系，对第二项诉请也有意见。原、被告签订的合同中，服务部负责所有的流程已经走完，所以服务部有提供居间服务，不予退还1万元经纪服务费。 被告陆海健未作答辩。 原告为证明其主张向本院举证，被告的质证意见如下： 一、《房屋权益面积买卖合同（居间）》，证明该合同系原告吴海鸟与被告楼杭芳在创惠服务部居间下签订以及三方对权益面积买卖、经纪服务等事宜进行约定的事实。被告楼杭芳的质证意见：对真实性、合法性、证明目的没有异议。被告舒忠超的质证意见：对三性和证明目的没有异议。 二、收条、转账凭证各一份，证明原告吴海鸟按约向被告楼杭芳支付购房定金10万元，向创惠服务部支付经纪服务费1万元的事实。被告楼杭芳的质证意见：对真实性没有异议，收条是其写的，10万元是先转到中介的，权益证过户之后中介再转给其的，1万元的中介费是原告吴海鸟和中介之间的事情，其不知情。被告舒忠超的质证意见：对三性和证明目的没有异议。 三、权益凭证一份，证明被告楼杭芳于2019年12月9日配合原告吴海鸟办理权益证过户手续的事实。被告楼杭芳、舒忠超的质证意见：对三性和证明目的没有异议。 四、合伙企业登记基本情况一份，证明创惠服务部系普通合伙企业，被告舒忠超、陆海健系合伙人，该合伙企业于2020年1月13日被核准注销的事实。被告楼杭芳、舒忠超的质证意见：对三性和证明目的没有异议。 五、通话录音及录音文档各一份，证明创惠服务部工作人员陆新城承认贾里村权益价值高于高庚村权益面积至少250元/平方米的事实。被告楼杭芳的质证意见：有异议，其没有跟陆新城打过交道，而且权益证每个地方拆掉都有高低，没有规定，只要价格出来，愿意买就买，权益证的价格中介定不了。被告舒忠超的质证意见：对真实性没有异议，的确是陆新城的声音。但是原告说被告舒忠超不接她电话，说被告舒忠超没有理会她这个情况是不真实的。 六、原告吴海鸟和创惠服务部工作人员陆新城微信聊天记录一份，证明创惠服务部工作人员明确保证涉案交易权益凭证源于贾里村拆迁安置的事实。被告楼杭芳的质证意见：对真实性没有异议，涉案权益证是其从一个贾里村人处买得，其只说过这个房东是贾里人。其没有跟陆新城打过交道，其是跟一个姓陈的中介工作人员联系的。被告舒忠超的质证意见：对真实性没有异议。 七、义乌市建设投资集团有限公司收款收据一份，证明被告过户给原告的权益证来源于高庚村拆迁安置的事实。被告楼杭芳、舒忠超的质证意见：对三性没有异议。 被告楼杭芳就其辩解向本院举证，原告吴海鸟、被告舒忠超的质证意见如下： 1、借记卡账户历史明细清单一份，证明10万元定金不是直接转到其账户的，是由中介保管，然后中介给其打了95000元。原告吴海鸟的质证意见：对三性没有异议，原告吴海鸟是根据合同约定将定金交由中介保管，并按约交付了10万元定金。被告舒忠超的质证意见：对三性没有异议。 2、《房屋权益面积买卖合同（居间）》一份，证明2019年3月23日其是向贾里村人买的涉案权益证。原告吴海鸟的质证意见：形式上的真实性没有异议，但是原告方对于上述合同并不知情，而且即使上述合同是真实的，也只能证明出卖方系贾里村人，但是本案原、被告双方签订的合同明确要求该权益证为义乌市稠江街道贾里村拆迁安置所得，而不是说权益证来源于贾里村人，所以上述证据与本案无关，不能达到本案证明目的。被告舒忠超的质证意见：对三性没有异议。 被告舒忠超就其辩解向本院举证，原告吴海鸟、被告楼杭芳的质证意见如下： 权益交易备案表照片一张，证明创惠服务部工作人员去备案的时候是没有显示是哪个村拆迁安置所得，服务部未隐瞒是哪个村拆迁的事实。原告吴海鸟的质证意见：对照片的真实性没有异议，但不代表创惠服务部在备案的过程中无法获知权益证的来源，核实权益证是否是贾里村拆迁安置所得是创惠服务部的义务。被告楼杭芳的质证意见：对照片没有异议。 本院认为，被告陆海健经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告吴海鸟、被告楼杭芳、舒忠超所举证据质证权利的放弃。被告楼杭芳、舒忠超对原告吴海鸟提交的证据三、四、七的三性无异议，对证据一、二、六的真实性无异议，被告舒忠超对证据五的真实性无异议，本院对证据三、四、七的真实性、合法性、关联性及证据一、二、五、六的真实性予以认定。原告吴海鸟、被告舒忠超对被告楼杭芳提交的证据一的三性无异议，对证据二的真实性无异议，本院对证据一的真实性、合法性、关联性及证据二的真实性予以认定。原告吴海鸟、被告楼杭芳对被告舒忠超提交的证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 被告陆海健未向本院提交证据。 经审理查明，创惠服务部于2018年4月20日成立，系普通合伙企业，被告舒忠超、陆海健系合伙人。创惠服务部已于2020年1月13日被核准注销。 2019年11月12日，楼杭芳（甲方）与吴海鸟（乙方）在创惠服务部（丙方）居间下签订《房屋权益面积买卖合同(居间)》一份，合同主要内容：甲方将其所有的义乌市古母塘区块的权益面积出售给乙方，权益证面积为105㎡，成交价为1202250元；甲、乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任；甲乙任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，拒绝履行本合同或一方擅自中途解除合同的均属违约。以上条款中涉及到的各项违约的赔付方法：1、若甲方违约导致合同解除的：双倍返还乙方定金及房款，并向乙方支付总房款20%的违约金，且向丙方支付正常经纪服务费外的总房款2%的服务费；2、若乙方违约导致合同解除的：甲方没收乙方购房定金及房款，同时乙方向甲方交纳总房款20%的违约金，且向丙方支付正常经纪服务费外的总房款2%的服务费；在签订本合同时，丙方已如实、全面的告知甲乙双方该权益证所有信息。甲乙双方认可丙方已完全履行如实告知义务；补充条约中约定该权益证为义乌市稠江街道贾里村拆迁安置所得。等等。同日，吴海鸟支付楼杭芳定金10万元。2019年12月9日，吴海鸟支付创惠服务部居间报酬1万元。后吴海鸟支付楼杭芳剩余购买权益证款项。 2019年12月10日，吴海鸟办理涉案权益面积的《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益凭证》，凭证上注明安置区块为稠江街道古母塘区块。 2020年8月27日，吴海鸟根据稠江集聚区房屋置换协议向义乌市建设投资集团有限公司缴纳新社区集聚进度款（保证金）247000元，附注栏：代稠江街道收高庚村W007-A005。 庭审中，吴海鸟表示不主张解除与楼杭芳签订的《房屋权益面积买卖合同(居间)》。 另查明，2019年3月23日，吴钰婕与楼杭芳签订《房屋权益面积买卖合同（居间）》一份，约定：吴钰婕将其所有的义乌市古母塘区块的权益面积出售给楼杭芳，权益证面积为105㎡，成交价为1207500元。吴钰婕的户籍地是浙江省义乌市××街道××村××组。 本院认为，原告吴海鸟、被告楼杭芳与创惠服务部于2019年11月12日签订的《房屋权益面积买卖合同(居间)》系各方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，对各方均具有约束力。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。创惠服务部作为居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，但创惠服务部在本次居间活动中未审慎审查卖方权益证拆迁安置来源，亦未如实、全面告知合同双方该权益证所有信息，故本院结合创惠服务部的居间活动所起作用及履行义务情况，酌定创惠服务部返还原告吴海鸟居间报酬5000元。因创惠服务部已注销，原普通合伙人即被告舒忠超、陆海健对创惠服务部的债务应承担无限连带责任。本案中，涉案权益证拆迁安置来源应属于合同交易中被告楼杭芳应知晓的事项，故被告楼杭芳未按合同约定出售权益证系违约行为，应承担相应的违约责任。本院综合考虑被告楼杭芳的违约情况以及原告吴海鸟对房屋买卖合同标的物未审慎审查等因素，酌定被告楼杭芳承担违约金5000元。现原告吴海鸟不主张解除与被告楼杭芳签订的涉案权益面积买卖合同，且已办理涉案权益面积的权益凭证，可见双方合同主要义务已经履行完毕，合同的根本目的已经实现，原告吴海鸟要求被告楼杭芳适用定金罚则返还定金10万元的诉请缺乏法律和事实依据，不予支持。原告吴海鸟与被告楼杭芳之间的法律关系为买卖合同关系，原告吴海鸟与被告舒忠超、陆海健之间的法律关系为居间合同关系，系不同的法律关系，故原告吴海鸟要求被告舒忠超、陆海健对第一项诉讼请求承担连带责任的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原告吴海鸟合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告陆海健经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《合伙企业法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告楼杭芳于本判决生效后十日内支付原告吴海鸟违约金人民币5000元。 二、被告舒忠超、陆海健于本判决生效后十日内返还原告吴海鸟居间报酬人民币5000元。 三、驳回原告吴海鸟的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1617.5元，由原告吴海鸟负担1567.5元，被告楼杭芳负担25元，被告舒忠超、陆海健负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 陈珊珊 二〇二一年一月六日 代书记员 王 杰