安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终714号 上诉人（原审原告）:安徽辉映房地产营销策划有限公司,住所地安徽省合肥市包河区滨湖区西藏路**滨湖名邸沿街商业街1217商121上,统一社会信用代码91340100MA2NT2KB2T。 法定代表人：李泽文,执行董事兼董事长。 委托诉讼代理人：胡康宁，安徽信拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于达喜，安徽信拓律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：范团结,男,汉族,1969年4月5日出生,住河南省商水县。 上诉人安徽辉映房地产营销策划有限公司（以下简称辉映公司）因与被上诉人范团结居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初11030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辉映公司的委托诉讼代理人胡康宁，到庭参加诉讼。被上诉人范团结经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辉映公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持辉映公司一审的诉请；2.本案的一审、二审的全部诉讼费用由范团结承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一、一审法院认定的事实错误，且明显与辉映公司一审提供的证据不符。1.一审法院认定“原告完成存量房合同网上签约，则被告支付其中介服务费10万元……”，进而将完成存量房合同网上签约作为范团结支付中介服务费的前提条件，严重违背了《房地产经纪合同（之二）》及《佣金确认书》的约定。首先，《房地产经纪合同（之二）》第四条第（十一）款的空格处打“×”，该款是中介服务费的金额的约定，而非付款条件的约定；其次，根据该合同第九条其他约定条款之第（二）款约定：“乙方应于签约当日支付全额佣金及相关费用，否则……”以及《佣金确认书》中的约定：“甲方确认签订买卖合同当日支付佣金予乙方。否则，每逾期一日的，甲方应按日按5‰的标准向乙方支付违约金”足以说明双方约定的中介费的付款时间为《存量房买卖合同》的签订之日，付款条件为签订《存量房买卖合同》。而本案中辉映公司已经促使范团结与出卖方签订了《存量房买卖合同》，已经满足了范团结支付中介服务费的条件，但一审法院却以被双方打“×”的条款内容作为判断范团结支付中介服务费的条件，严重违背了双方在《房地产经纪合同（之二）》及《佣金确认书》的约定。2.一审法院的判决变相的否认了《存量房买卖合同》的合同效力。辉映公司为中介机构，在与范团结签订《房地产经纪合同（之二）》之后，按照范团结的委托，为房屋出卖方和范团结提供了订立合同的机会和媒介服务，并且已经促成屋出卖方和范团结签订了《存量房买卖合同》，该《存量房买卖合同》模板是由合肥市房地产管理局、合肥市工商行政管理局共同监制，且在合同中就房屋的坐落位置、具体状况、转让价款、违约责任等进行了明确详细的约定，该《存量房买卖合同》合法有效；根据《存量房买卖合同》及补充协议的约定，范团结与出卖方约定的付款方式为现款支付，辉映公司作为中介服务机构，主要义务是协助范团结支付定金、协助范团结与出卖人偿还涉案房屋的按揭款、过户等，但不具有代为履行《存量房买卖合同》的义务，被居间人也不能因自己不履行或滞于履行已订立的《存量房买卖合同》而排他履行居间合同中的义务。二、一审法院置双方之间的《房地产经纪合同（之二）》及《佣金确认书》于不顾，未能全面了解二手房买卖的交易习惯，进而作出的判决当然错误。首先，《房地产经纪合同（之二）》及《佣金确认书》属于双方真实的意思表示。其次，《存量房买卖合同》网上签约属于制度性要求，在实际操作中，往往是将其作为买卖双方过户的手续材料，而该网上签约行为并不是由辉映公司独立完成，需要房屋买卖双方的配合。本案中范团结拒不履行《存量房买卖合同》中的义务（如支付定金等），致使《存量房买卖合同》无法继续履行，进而无法完成《存量房买卖合同》的网上签约。也就是说没有完成《存量房买卖合同》的网上签约是由于范团结的违约行为造成的。 范团结未到庭，亦未提交书面答辩意见。 辉映公司向一审法院起诉请求：1.范团结支付辉映公司中介服务费10万元，并自2019年11月29日起按照日千分之五的标准计算违约金至款清之日（暂计算至2020年4月15日为69000元，期后顺延）；2.判令范团结支付辉映公司单方解除合同的违约金20万元；3.本案的诉讼费由范团结承担。 一审法院认定事实：2019年11月，辉映公司（丙方经纪人）与范团结（乙方委托人）签订《房地产经纪合同（之二）》。双方约定：乙方委托丙方购买合肥市滨湖区林芝路88号棠溪人家沁园春30幢101室/101中/101上房屋，并约定丙方在完成存量房合同网上签约，按丙方与乙方协商一致的标准向乙方收取中介服务费10万元，丙方提供代办贷款、代办房产登记等其他服务的，应事先向乙方说明服务内容、收费标准等情况，经乙方同意后另行签订合同。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据双方签订的经纪合同，辉映公司完成存量房合同网上签约，则范团结支付其中介服务费10万元。辉映公司主张范团结支付其佣金10万元，但未提供证据证明其已按照合同约定履行己方义务即完成存量房合同网上签约，辉映公司的上述主张缺乏事实和法律依据，不予支持。辉映公司主张范团结支付单方解除合同的违约金20万元，未提供证据证明，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回辉映公司的诉讼请求。案件受理费6835元，由辉映公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 二审查明，2019年11月29日，辉映公司（经纪人、丙方）与范团结（委托人、乙方）签订《房地产经纪合同（之二）》，第一条约定：乙方委托丙方购买合肥市滨湖区林芝路88号棠溪人家沁园春30幢101室/101中/101上房屋；第四条第（十一）款约定，丙方在完成存量房合同网上签约（空格处打“×”），按丙方与乙方协商一致的标准向乙方收取中介服务费10万元，丙方提供代办贷款、代办房产登记等其他服务的，应事先向乙方说明服务内容、收费标准等情况，经乙方同意后另行签订合同；第九条第（二）款约定：乙方应于签约当日支付全额佣金及相关费用，否则丙方不予协助办理后续手续，由此产生的问题，由乙方自行承担。范团结（甲方）与辉映公司（乙方）签订的《佣金确认书》约定，物业地址为合肥市滨湖区林芝路88号棠溪人家沁园春30幢101室/101中/101上；佣金为10万元；甲方确认，签订买卖合同当日支付佣金予乙方，否则，每逾期一日的，甲方应按日千分之五的标准向乙方支付违约金。2019年11月29日，徐锋、熊文倩（出卖人、甲方）与范团结（买受人、乙方）签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定，甲方将坐落于合肥市滨湖区林芝路88号棠溪人家沁园春30幢101室/101中/101上住宅出售给乙方。 本院认为，辉映公司与范团结之间就案涉房产的购买事宜形成居间合同关系，并签订了房地产经纪合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。房地产经纪合同第四条第（十一）款的内容中“丙方在完成存量房合同网上签约”之后的空格处打“×”，说明该部分内容并非双方约定内容，对双方不具有约束力，一审法院仍以此作为支付中介服务费的付款条件属于事实认定错误。除上述内容外，此款关于中介服务费金额的约定系双方对中介服务费标准达成的一致意见，应视为应付中介服务费10万元的认定依据。关于中介服务费的给付时间，该合同的第九条第（二）款及《佣金确认书》均作出了明确约定，即买卖合同签订当日支付全额佣金10万元。根据辉映公司提交的证据显示，范团结作为买受人已经与案涉房屋的出卖人达成了《存量房买卖合同》及补充协议，说明房地产经纪合同及《佣金确认书》约定的付款条件已经满足，范团结应当在《存量房买卖合同》签订当日即2019年11月20日向辉映公司支付全额中介服务费10万元。范团结未按约支付中介服务费的行为构成违约，应承担相应的违约责任，向辉映公司支付违约金，但考虑到房地产经纪合同约定的辉映公司需要提供协助办理房地产交易手续、协助办理其他手续等服务尚未实际提供，本院对辉映公司要求范团结支付中介服务费违约金的诉讼请求不予支持。 辉映公司提交的证据不足以证明范团结存在单方解除房地产经纪合同的行为，故对辉映公司要求范团结支付单方解除合同的违约金20万元的诉讼请求亦不予支持。 综上所述，一审判决认定事实不清，判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初11030号民事判决； 二、范团结于本判决生效之日起十日内支付安徽辉映房地产营销策划有限公司中介服务费10万元； 三、驳回安徽辉映房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费6835元，由安徽辉映房地产营销策划有限公司负担4983元，范团结负担1852元；二审案件受理费6835元，由安徽辉映房地产营销策划有限公司负担4983元，范团结负担1852元。 本判决为终审判决。 审判长 王 丽 审判员 王 苗 审判员 温占敏 二〇二一年一月二十九日 书记员 顾斯斯 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。