宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初4404号 原告：龙湖物业服务集团有限公司宁波分公司，住所地宁波市北仑区霞浦街道霞浦路****，统一社会信用代码9133020659155512X0。 法定代表人：陈**华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于会会，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁月军，浙江卓特律师事务所律师。 被告：胡翼泽，男，1995年6月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：王云霞，系被告母亲。 原告龙湖物业服务集团有限公司宁波分公司（以下简称龙湖物业公司）与被告胡翼泽物业服务合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，诉请判令被告支付物业服务费10343.04元、车位管理费360元、违约金22185.82元（暂计算至2019年12月31日止）。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。审理中，原、被告曾申请庭外和解，但未能达成协议。本案现已审理终结。 本院经审理认定，2012年至今，原告为龙湖·滟澜海岸商住项目（2号地块）物业服务单位。2013年10月17日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：该小区低层住宅的综合服务费收费标准为4.90元/平方米/月，日常维修费收费标准为1.50元/平方米/年，上述收费标准已于2012年6月4日在宁波市北仑区房产管理处予以备案登记。物业管理费用每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年（12个月）第一个月的15日。业主未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。物业服务协议同时约定原告应对公共环境卫生整洁实行12小时清洁保洁工作，垃圾桶、果皮箱内垃圾每天清倒2次，做到生活垃圾日产日清；地；地下车库的卫生实行定时清扫持无杂物、垃圾、积水；绿地卫生每天巡视、清洁4次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑；楼道台阶卫生每周清扫7次，拖洗1次，保持楼道整洁，无杂物堆放，楼梯间窗玻璃每一周擦洗一次，楼梯间或楼道墙面，目视无蜘蛛网和明显污迹等。住宅小区内产权属业主个人所有的地下集中停车位30元/位/月。被告系该小区38-07室房屋业主，房屋建筑面积87.95平方米。因涉案房产存在阳光房等违建情形，被相关部门实施了行政限制。现因被告自2018年1月1日起未支付相应物业服务费等，原告向本院提起诉讼。至今，被告未支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业综合服务费及2019年度的车位管理费360元（30元/月×12个月）。 以上事实有原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同备案表》、《龙湖滟澜海岸装修告知书》等证据以及被告提供的《前期物业服务合同》、装修示意图、春晓街道三改一拆领导小组办公室出具的《关于龙湖滟澜海岸2号地块38-7号房产的情况说明》等证据以及原、被告庭审陈述予以证明。 本院认为，原告作为涉案房产所在小区的物业管理服务单位，被告作为涉案房产业主，双方均应按约履行《前期物业服务合同》。被告认为涉案房屋物业费计付标准不合理，本院认为涉案物业服务合同已向政府相关部门进行备案，原告以此标准收费并无不当。被告认为房屋墙面开裂，在维修时原告未对其地板进行保护且墙面维修后再次粉刷硅藻泥而产生相关费用，原告应对上述问题负责，本院认为若房屋存在质量问题责任人并非原告，被告以此抗辩不予支付物业服务费的理由并不成立。被告认为原告为其清洗油烟机时导致进水，造成漏油等情形，本院认为原告提供的该项服务超出了其物业服务的范畴，反而能反映出物业公司在积极的提供服务，以期能够与业主营造和谐的小区环境，且被告未提供充足证据予以证明原告的该项服务造成其损失，故对被告的此项辩称本院不予采信。被告认为小区门岗形同虚设、监控多处死角，导致小偷时有进出，对此物业公司理应加强管理，增加巡逻，保护小区内每一位业主的人身、财产安全。关于被告因违章搭建阳光房导致房产交易被限制，且房价受到明显影响等，被告认为系原告未履行相关职责所导致，本院认为从被告提供的装修平面图上原告工作人员备注：1.采光井不能高于窗台；2.花园阳光房不能全封；3.不破坏外立面和承重，以及原告提供的《龙湖滟澜海岸装修告知书》明确载明不得擅自封闭阳台、露台、入户门廊以及私家花园不得搭设任何构筑物等均可以看出物业公司在履行自己的职责。庭审中被告对《龙湖滟澜海岸装修告知书》的真实性无异议，庭后认为系被告代理人即被告母亲代签，未有被告授权，故被告对此是不知情的。本院认为此辩称理由不成立。物业公司在提供物业服务合同时面对的不仅仅是业主一个人，而是居住在房屋中的所有人，哪怕被告的名字系其母亲代签，而其母亲具有一定的文化水平，且长期居住在涉案房产中，该代签行为应认定为已向涉案房产的业主履行了告知义务。被告提供照片和微信聊天记录予以证明小区地面有垃圾、小区绿化有业主晾晒衣物、地、地库存在建筑垃圾区存在老鼠、疫情期间小区管理不到位等等问题，对此本院认为本案被告是一位热心的业主，居住在此的他希望看到安全整洁、文明有序的小区环境，物业公司在提供物业服务的时候可能存在一定瑕疵，或者在履行物业职责时未进行留痕，比如对于小区绿化业主晾晒衣物的行为，因为牵涉到其他业主，理应进行规劝，并及时向业主公告，避免使业主产生物业公司不作为的印象；又比如业主提出老鼠的问题，物业公司不应简单回答与物业公司无关，而应积极与社区、防疫站对接，让业主感觉事无巨细都有人能够予以处理；同时疫情期间的防疫工作不单单是保护业主的安全，也是保护物业工作人员的安全，只有业主和物业公司均换位思考，小区才能和谐。原告作为物业管理服务单位，理应按照物业服务合同全面履行物业管理服务职责，努力提升服务质量，为业主营造舒适的居住环境，因物业服务范围广，物业公司在实施物业服务中可能会存在部分瑕疵，业主可以自己或者通过业主委员会向物业公司提出整改意见，或向房地产行政主管部门反映相关问题，直至解聘该物业公司，但不能作为业主不交纳物业费的理由和依据，因为未及时足额交纳物业费可能变相导致物业服务质量的降低，损害已经交纳物业费的业主的利益，会造成一个恶性循环。综上，原告要求被告交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理综合服务费合理，经核算，被告尚欠物业综合服务费10342.92元（4.90元/平方米/月×87.95平方米×24个月），对原告该部分的诉请本院予以支持，超出部分不予认定。被告对于车位管理费360元（30元/月×12个月）无异议，对原告的该项诉请，本院予以支持。被告未按期支付物业费理应支付相应的违约金，但结合本案实际情况，考虑到前期原、被告之间存在多次矛盾，且被告拒绝支付物业费的根本原因在于原告的物业服务质量存在瑕疵，故对原告的此项诉请本院不予支持。据此，本院依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告胡翼泽应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司宁波分公司物业管理综合服务费10342.92元（2018年1月1日至2019年12月31日，4.90元/平方米/月×87.95平方米×24个月）和2019年度车位管理费360元，共计10702.92元； 二、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费622元，减半收取311元，由原告龙湖物业服务集团有限公司宁波分公司负担277元，由被告胡翼泽负担34元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 邱小波 二〇二一年一月四日 代书记员 竺艳艳