山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1082民初6374号原告：刘宝华，男，汉族，1956年2月18日出生，住山东省临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：石涛，山东隆泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文庆，山东蔚昌律师事务所律师。被告：赤山集团有限公司房地产开发分公司，统一社会信用代码：91371082661990611K，住所地荣成市黄海中路**。法定代表人：郭健，总经理。被告：赤山集团有限公司，统一社会信用代码：9137108216686135G，住，住所地山东省威海市荣成市斥山街道双山东路**/div>法定代表人：王玉春，董事长。二被告委托诉讼代理人：陈红秋，女，汉族，1965年2月18日出生，职员。二被告委托诉讼代理人：毕晓晖，女，汉族，1987年10月31日出生，职员。原告刘宝华与被告赤山集团有限公司房地产开发分公司（以下简称赤山集团房地产分公司）、赤山集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石涛、王文庆，被告委托诉讼代理人陈红秋、毕晓晖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘宝华向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告签订的认购协议书和分期付款协议；2.被告返还购房款50000元；3.本案诉讼费用、律师费、差旅费等由被告负担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为解除原、被告签订的认购协议书。事实和理由：2020年1月1日，原告经案外人史彩虹介绍乘大巴车到荣成市旅游。在被告销售人员的诱导下与被告签订了编号E2773号凤凰湖E区认购协议书（以下简称认购协议书）。合同除了右下角名字和手印为原告亲自填写外，其余内容均由被告销售人员口述后代写，称只是认购协议，不想买了随时可以退还。原告当场刷卡付款2000元，但被告并没有将认购协议书原件交付原告。2020年1月2日，原告返回临沂。2020年1月3日，史彩虹告诉原告要缴纳后续购房费用，否则将承担违约金。原告遂向被告销售人员索要认购协议书电子版，确认了合同内容，当天下午支付给被告赤山集团房地产分公司48000元。后因原告及家人均感觉上当受骗，即与被告联系退房款，但被告拒不退还。为此提起诉讼。赤山集团房地产分公司、赤山集团有限公司辩称，1、原、被告签订的认购协议书和分期付款协议是双方真实意义表示，为有效合同。被告系完全行为能力人，在购房过程中，经销售代表介绍对其购买的荣成市斥山街道办事处凤凰湖小区750号楼501室现状、物业、其他基础设施等情况有了详细的了解，原告确认了协议书及分期付款协议内容后才签字捺手印，并不存在欺诈、胁迫情形。反而是原告未按约定时间付款，构成违约。故原告要求撤销或解除合同的理由均不成立，要求原告继续履行合同。2、双方签订的认购协议书和分期付款协议中明确写明了原告应付款种类、时间及金额，定金约定按合同总价款的20%计算，为64000元，原告对此知情并且没有提出异议。所以原告称定金为20000元及已付购房款50000元的说法亦不成立。综上，原告逾期付款违约在先，无权要求返还定金，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年1月1日，原告经案外人史彩虹介绍至被告处。之后，原告查看了荣成市斥山街道办事处凤凰湖小区750号楼501室，与被告赤山集团房地产分公司签订了编号为E2673的认购协议书一份，约定原告优先购买凤凰湖E区750号楼一单元501室，建筑面积56.8平方米，单价为5792.25元/平方米，房价款为329000元。原告“同意交付购房定金人民币贰万元整，现交人民币贰万元整,其余定金未填写；原告须于2020年2月5日前付清全部房款人民币320000元，同时签署正式《商品房买卖合同》”。协议书同时备注“买受人申请分期付款，一切按分期协议执行，包含定金条款”，被告赤山集团房地产分公司在协议书上盖公章，原告亦签名并捺手印确认。原告与被告赤山集团房地产分公司又签订分期付款协议一份，约定原告于2020年2月5日向被告赤山集团房地产分公司支付房款64000元（含定金64000元）；原告向被告赤山集团房地产分公司申请分期付款，分期付款总额为256000元，分期付款次数约定为贰拾次，每三个月支付一次，即自2020年开始，原告须于每年4月5日前、7月5日前、10月5日前及1月5日前分别向被告赤山集团房地产分公司支付人民币12800元。原告如未按本协议约定时间付款，由此引起的法律责任全部由原告承担。逾期在60日之内的，每逾期一日原告须向被告赤山集团房地产分公司按应付款的万分之五支付滞纳金。原告逾期付款超过60日的，则视为原告单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，与该房产相关的所有权及处置权等各项权利均归被告赤山集团房地产分公司所有。原告应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以原告已交付的房款中占总房款20%的数额作为向被告所交付的定金，原告无权要求返还。除没收原告定金外，因原告购房由被告支付的接待费等各项费用按总房款的10%从原告已交房款扣除。本协议为E2673号认购协议书的组成部分，如认购协议书有关付款的约定与本协议不相符，则以本协议为准。以上认购协议书、分期付款协议书记载签订时间均为2020年1月5日。认购协议书及分期付款协议签订后，原告于2020年1月2日支付2000元、2020年1月3日支付48000元，剩余款项至今未付。被告赤山集团房地产分公司于2020年1月5日为原告出具面额50000元的收款收据两张。双方亦未签订正式的商品房买卖合同。原告提交案外人史彩虹出具的收据一张，收款事由记载为“首付款50000齐”，拟证明原告于2020年1月3日交纳购房款48000元。被告质证后提出异议，认为原告付款50000元，被告赤山集团房地产分公司已经出具了定金收款收据，因此该款均为定金而非购房款。经审查，原告提供的收据系案外人提供，并非被告出具，该收据不能证明原告主张的付款性质，不予采纳。审理中，原告撤回了对史彩虹、赤山集团临沂代办处的起诉；撤回了要求被告承担律师费、差旅费的诉讼请求。原告自认己方违约，要求解除合同。原告以实际签订协议的时间与合同记载时间不符为由，主张被告赤山集团房地产分公司存在欺诈行为、涉案两份协议均为空白协议，但未提交其他证据作证。本院认为，原、被告签订的认购协议书系预约合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据法律规定，合同解除可以依法解除，也可以由当事人约定解除。当事人约定解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从双方签订的分期付款协议至本次诉讼之日，原告已有10个月未按约定履行义务。根据分期付款协议约定，原告逾期付款超过60日，视为单方面解除协议。原告要求解除认购协议书，理由正当，应予支持。分期付款协议是认购协议书的组成部分，随认购协议书一并解除。被告要求被告继续履行协议，理由不当，不予支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。原告与被告赤山集团房地产分公司签订分期付款协议后，根据“买受人申请分期付款，一切按分期协议执行，包含定金条款”之约定，应按分期付款协议来确定定金数额。分期付款协议第一条、第六条约定定金数额为64000元（320000元×20%），该数额不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。原告支付的50000元按约定应全部认定为定金，并非房款。原告主张认购协议第四条在“现交人民币贰万元整”后面“其余定金”栏用斜杠涂销，定金即为20000元，理由不当，不予支持。依据该预约合同，原告须付清全部房款320000元（含定金）后，双方签订正式的商品房买卖合同。原告未履行该预约合同，违约事实清楚。原告自认违约要求解除涉案合同，无权要求被告返还合同定金。原告承认存在涉案房屋买卖行为，亦认可被告赤山集团房地产分公司工作人员口述后填写了认购协议书及分期付款协议内容，原告亲自签名并捺手印确认，故签约时间书写为1月5日并不影响上述两份协议的效力，亦不能因此推定被告赤山集团房地产分公司存在欺诈行为、两份协议为空白协议。原告据此主张被告赤山集团房地产分公司存在欺诈行为、签订空白协议，与事实不符，不予采纳。被告赤山集团房地产分公司系被告赤山集团有限公司的分支机构，已经依法登记并且领取了营业执照，有一定的组织机构和财产，可以独立承担本案相应的民事责任，是适格的被告。被告赤山集团有限公司亦非合同的相对方，故原告要求被告赤山集团有限公司承担民事责任，理由不当，不予支持。原告撤回对史彩虹、赤山集团临沂代办处的起诉及撤回要求被告承担律师费、差旅费的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。综上，原告要求解除认购协议书之诉讼请求，理由正当，应予支持。原告要求被告赤山集团有限公司房地产开发分公司、赤山集团有限公司返还购房款50000元之诉讼请求，理由不当，且与事实不符，不予支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、解除原告刘宝华与被告赤山集团有限公司房地产开发分公司签订的编号E2673凤凰湖E区认购协议书；二、驳回原告刘宝华要求被告赤山集团有限公司房地产开发分公司、赤山集团有限公司返还购房款50000元的诉讼请求。案件受理费525元（系减半收取），由原告刘宝华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  于立明二〇二一年一月二十六日书记员  刘颖华