山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3481号上诉人（原审被告）：枣庄经济学校，住所地枣庄市新城区祁连山北路中段，统一社会信用代码12370400493311797E。法定代表人：谢宝华，校长。委托诉讼代理人：贺焱，山东法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张馨升，山东法扬律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：枣庄市永兴汽车修理厂，住所地枣庄市市中区建设北路**，统一社会信用代码913704027063817062。法定代表人：邓丽娟，厂长。委托诉讼代理人：邵泽坤，男，1971年1月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：程海涛，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。上诉人枣庄经济学校因与被上诉人枣庄市永兴汽车修理厂（以下简称永兴汽修厂）租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。枣庄经济学校上诉请求：1.撤销(2020)鲁0402民初3478号民事判决书第一项；2.改判驳回永兴汽修厂对枣庄经济学校的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由永兴汽修厂承担。事实和理由：一、原审程序违法。枣庄经济学校于2020年7月23日的庭审中对永兴汽修厂提交的《厂房维修改建申请》复印件的真实性提出异议，当庭表示对该证据的签章申请鉴定，并于2020年7月28日向原审法院提交了《司法鉴定申请书》及《调取证据申请书》，原审法院在未调取该证据原件并委托鉴定的情况下，径行作出判决，属程序违法。二、原审判决认定“永兴汽修厂与枣庄经济学校协商一致对钢棚和部分厂房进行维修和改建并花费110余万元”与事实不符。永兴汽修厂当庭并未提交《厂房维修改建申请》的原件，真实性未经枣庄经济学校认可，且签章的真实性未经鉴定，原审依据这样的一份真实性未经证实的证据复印件就径行认定枣庄经济学校与永兴汽修厂协商一致，显然是错误的；退一步讲，枣庄经济学校提交的《厂房维修改建申请》中仅有“对院内搭建的钢棚及部分厂房进行维修及改建”的字样，并未有任何关于申请并同意“扩建”的内容，而永兴汽修厂原审中要求赔偿的经济损失是大规模的扩建新的厂房和门市房而产生的费用，而非维修原钢棚和老厂房的费用。“改建”和“扩建”虽一字之差，但内涵和外延完全不同，行为的结果也大相径庭。因此，原审认定永兴汽修厂进行“维修和改建”投资共花费110万元显示与事实不符。三、原审判决认定“枣庄经济学校将全部资产整体移交给枣庄市市中区职业中等专业学校（以下简称市中区职业中专），给永兴汽修厂造成了经济损失”是错误的。原审中交了《枣庄经济学校资产移交清册》，清册中记载的枣庄经济学校移交的相应资产中并不包含永兴汽修厂主张的其建设的厂房与门市房；况且，本案诉争的永兴汽修厂建设的厂房和门市房至今仍然由其占有、使用、收益，客观上也未有移交该部分资产的事实存在。枣庄经济学校虽将原校区的资产移交给市中区职业中专，但相应的价款并不包含永兴汽修厂主张的厂房和门市房；其价款系由市中区职业中专支付至枣庄市财政局，而未支付给枣庄经济学校。原审判决认定枣庄经济学校的移交行为给永兴汽修厂造成了经济损失显然与客观事实不符。四、原审判决对永兴汽修厂主张的建设、改造费用110万元予以确认缺乏事实依据和法律依据。永兴汽修厂主张厂房和门市房的建设费用，提交的证据仅是其与个体施工人的合同和结算凭证，真实性未经查证，不能作为有效证据使用；且厂房和门市房建设于2012年底至2013年4月，已有七、八年之久，认定其价值也不能以当时的建设费用来认定，而应通过具备资质的评估部门作出的评估报告确认的现有价值为准，枣庄市永兴汽车修理厂并未提交评估报告证明其所谓的“经济损失”，因此，原审依据永兴汽修厂主张的建设费用径行认定其损失为110万元，显然缺乏事实依据和相应的法律依据。五、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条判令枣庄经济学校支付给永兴汽修厂补偿款110万元，显然适用法律错误。永兴汽修厂请求权的基础是枣庄经济学校移交了永兴汽修厂出资建设的厂房和门市房，并获得相应的转让价款；而不是租赁合同期满，承租人主张承租期间的扩建费用的承担而发生的纠纷。原审判决适用租赁合同的违约责任及租赁物改善的相应条款判令枣庄经济学校支付“补偿款”显然因果分离，与客观事实背道而驰。况且，原审判决忽略重要的事实是，无论枣庄经济学校是否移交了原校区资产，枣庄经济学校与永兴汽修厂之间的原租赁合同一直在履行，永兴汽修厂占有、使用租赁物及其自己建设的厂房和门市房至今，枣庄经济学校未有违约行为，既然未违约，不会产生补偿款。六、永兴汽修厂在履行租赁合同过程中存在严重的违约情形，枣庄经济学校有权要求其恢复原状或赔偿损失。永兴汽修厂不仅长期拖欠租金，而且未经枣庄经济学校同意的情况下，在租赁场地中大规模扩建厂房和门市房，并将门市房对外出租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，关于枣庄经济学校扩建的厂房和门市房在租赁合同期满后是恢复原状还是赔偿损失，应在租赁合同期满后另案解决，与本案并非同一法律关系，原审判决将两个不同的请求权基础和法律关系混为一谈，作出的判决也必然是错误的。永兴汽修厂辩称，一、一审认定事实清楚、证据确实充分，应依法驳回枣庄经济学校请求。首先，枣庄经济学校曾在(2018)鲁0402民初148号判决书中提交《租赁协议》中约定永兴汽修厂积极配合学校做好学生的实习、实训工作，保证学生的实习、实训按时和保质保量完成。其次，已生效法律文书(2019)鲁04民终1614号民事判决认定，涉案《租赁协议》约定：枣庄经济学校将汽修厂的生产、办公场所、部分生产设备等租赁给永兴汽修厂使用，年租金2.6万元，协议有效期限为一年(实际是九年)，自2011年11月1日至2020年10月31日止；甲乙双方如有违约行为按合同法的有关规定处理；由于不可抗力造成无法履行合同时，经双方协商同意可变更或解除本协议。合同履行中，原钢棚漏雨损坏严重，为更好方便枣庄经济学校学生实习，2012年12月16日经双方协商一致，由永兴汽修厂出资对原汽修厂院内的钢棚和部分厂房进行维修及改建。根据生效的(2019)鲁04民终1614号判决及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(2019年12月25日颁布，自2020年5月1日起施行)第十条第六款的规定，可以得知，永兴汽修厂与枣庄经济学校存在代为培训和提供实习机会的合作关系。同时永兴汽修厂也是征得枣庄经济学校的同意并为完成《租赁协议》而进行的修建，原一审判决认定事实清楚，证据确实充分，枣庄经济学校所主张的事实并不存在。二、枣庄经济学校擅自将出租的房屋进行转卖且并未告知承租人，属实际违约，给永兴汽修厂造成的损失应当给予赔偿。枣庄经济学校在一审庭审中对于证据5陈述为“永兴汽修厂提交证据最多只能证明其进行扩建时所花费的费用”，枣庄经济学校认可花费数额，永兴汽修厂提交该组证据就是证明2012年底至2013年为维修及改建投资共花费110余万元。既然永兴汽修厂的证据足以证明当初经枣庄经济学校同意进行改建的费用，不需进行评估鉴定。涉案标的物为房屋和实习车间、厂房，在合同履行期内，枣庄经济学校未经永兴汽修厂同意，于2016年11月将市中区建设路校区(包含永兴汽修厂目前使用的生产、办公场所)整体移交给市中区职业中专，转让价款4000余万元由枣庄市市中区财政支付。其中包含永兴汽修厂依照《房屋租赁协议》以及枣庄经济学校的需求改建的钢棚和部分房屋，枣庄经济学校提交的《枣庄经济学校资产移交清册》中附件2中的第8项实习车间、第10项厂房、第24项瓦房是枣庄市永兴汽车修理厂维修及改建。参照相关法律规定，永兴汽修厂无权确定枣庄经济学校与案外人之间的合同无效，但是可以向枣庄经济学校主张赔偿损失。综上，永兴汽修厂投资维修改建的房屋等地上附着物的行为是经枣庄经济学校同意后实施的，枣庄经济学校擅自转让损害永兴汽修厂的合法权益，应当承担全部法律责任。永兴汽修厂的诉求有事实和法律依据。永兴汽修厂向一审法院起诉请求：1.判令枣庄经济学校支付钢棚和厂房补偿款110万元并赔偿经济损失；2.本案诉讼费用由枣庄经济学校承担。一审法院认定事实,2011年10月31日，枣庄经济学校（甲方）与永兴汽修厂（乙方）签订《租赁协议》。协议约定：甲方将“枣庄经济学校汽车修理厂”生产、办公场所、部分生产设备等租赁给乙方使用，年租金2.6万元；本协议有效期限为一年，自2011年11月01日至2020年10月31日止；由于不可抗力造成无法履行合同时，经过双方协商同意可以变更或者解除本协议。合同签订后，在合同履行过程中，2012年12月16日，枣庄经济学校与永兴汽修厂协商一致对原汽修厂院内搭建的钢棚（棚）和部分厂房进行维修及改建。永兴汽修厂进行维修及改建投资共花费110余万元。在租赁期内，枣庄经济学校将资产整体移交给市中区职业中专，市中区职业中专支付枣庄市财政局4000万元。2020年7月2日，永兴汽修厂诉来法院，以致成讼。一审法院认为，枣庄经济学校与永兴汽修厂签订的《租赁协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。在租赁期内，枣庄经济学校将全部资产整体移交枣庄市市中区职业中专，给永兴汽修厂造成了经济损失，该损失枣庄经济学校应当赔偿。该损失永兴汽修厂主张系其建设、改造费用110万元，该院对此予以确认。其他损失，永兴汽修厂没有提交证据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条之规定，判决：一、枣庄经济学校于判决生效之日起十日内给付枣庄市永兴汽车修理厂补偿款110万元；二、驳回枣庄市永兴汽车修理厂其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为7350元，由枣庄经济学校负担。二审诉讼中，永兴汽修厂围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。永兴汽修厂提交两组证据。证据1为市中区职业中专告知书，内容是2016年11月23日枣庄经济学校已将永兴汽修厂租赁的土地房屋以4000万元的价格全部卖给市中区职业中专。证据2为照片一张，永兴汽修厂租赁枣庄经济学校场地时在租赁协议中签订的实训基地牌匾照片一张，因牌匾太大无法当庭提交，提交照片一张。证明双方存在代为实训，提供实习机会的合作关系。枣庄经济学校的质证意见为，对证据1的真实性无异议，但该告知书明确了枣庄经济学校原校区是根据政府会议纪要的要求移交给市中区职业中专，而不是永兴汽修厂所称的转卖，且该告知书中明确了已经移交给市中区职业中专的资产是指经济学校原校区的资产包括本案争议的永兴汽修厂擅自扩建新建的门市房及厂房，且原枣庄经济学校与永兴汽修厂签订的租赁合同已于2020年10月到期。现所有人市中区职业中专因租赁合同期满通知永兴汽修厂将租赁物返还是有合法依据的。证据二因系照片，对真实性不予认可。本院的认证意见为，对该两份证据的真实性予以确认，但与本案待证事实没有关联性，不能作为本案证据使用。二审还查明，市中区职业中专与枣庄经济学校于2016年12月对枣庄经济学校的土地、房屋构筑物等办理资产移交，其中附表2中涉及永兴汽修厂主张的房屋等。与永兴汽修厂使用场地相关的项目包括第8项、第10项、第24项、第25项、第26项，其中第8项为实习车间，面积为540平方米，价值16万元；第10项为厂房，面积为492平方米，价值为85541.16元；第24项为瓦房，面积为956.85平方米，价值为282170元；第25项为平房2，面积为74.34平方米，价值为41080元，第26项为实习车间北彩钢板房，面积为154.02平方米，价值为29200元。其中第8、10、26项为永兴汽修厂在租赁期间经枣庄经济学校同意后修建的。至于第24项、25项所涉及的瓦房、平房均系枣庄经济学校出租前所建。另查明，永兴汽修厂对汽车修理厂进行维修、改建过程中，涉及清理现场、土建工程、钢结构、门市房、砌下水道、自来水排水管理、室内地沟水井、设备基础柱基、路面硬化（室外）、、地板漆工程回填土、铝合金门窗、、地板砖吊顶、楼梯、布线、暖气、木制装修及门头制作、内外墙、室内厕所改造、外墙广告、北厂房内外墙漆等23项。本院审理认定其他事实与一审一致。本院认为，枣庄经济学校与永兴汽修厂签订的《租赁协议》的效力已为生效的（2019）鲁04民终1614号民事判决所确认，在此不再赘述。双方签订合同的目的在于发展职业教育，巩固学生实习。租赁合同在履行过程中，永兴汽修厂于2012年提出因生产需要、方便学生实训，需对损坏严重的钢棚、厂房进行维修、改建，并由永兴汽修厂承担费用。对此永兴汽修厂与案外人签订合同进行施工建设。2016年11月因政府规划枣庄经济学校将学校的资产整体移交给市中区职业中专，其中包括永兴汽修厂使用厂房及钢结构等。对此市中区人民政府对枣庄经济学校的所有资产（包括土地、房屋、设备及家具等）进行补偿，与永兴汽修厂相关的补偿费用包含在附表2中的第8、10、24、25、26项目中，通过原审时提供的证据可以证明，附表3中的第24项瓦房、第25项中的平房2，这些房屋均系租赁合同签订前由枣庄经济学校出资建造作为学生实习使用，该部分补偿费用应归枣庄经济学校。至于第8、10、26项中的实习车间、厂房、彩钢板房由永兴汽修厂后期修建，这部分项目原由永兴汽修厂出资，因此应由枣庄经济学校支付给永兴汽修厂补偿费用274741.16元（160000+85541.16+29200）。至于永兴汽修厂提供证据证明其在2012年至2013年支出110万元建造、装修费用，但该部分费用中包含场地清理、修理下水道、门窗、吊顶、、地板砖厕所改造、外墙广告等项目，这些均系永兴汽修厂经营所必需的，况且资产移交清册中并未将此作为补偿内容，永兴汽修厂主张该部分费用由枣庄经济学校承担有违诚实信用原则。枣庄经济学校上诉称，原审对其申请调取（2018）鲁0402民初148号案卷中的《厂房改建维修申请》并对该申请中加盖的“枣庄经济学校”的公章进行鉴定未予准许，存在程序违法之处，对此本院认为，永兴汽修厂对厂房、钢棚申请维修是经枣庄经济学校同意的这一事实已被生效的（2019）鲁04民终1614号民事判决所确认，在枣庄经济学校不能提交相反证据证明情况下，原审未予准许其申请并无不当。综上所述，枣庄经济学校的上诉请求部分成立，予以支持。一审认定部分事实有误，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初3478号民事判决；二、上诉人枣庄经济学校于本判决生效之日起十日内给付被上诉人枣庄市永兴汽车修理厂补偿款274741.16元；三、驳回枣庄市永兴汽车修理厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14700元减半收取为7350元，由枣庄经济学校负担1838元，由枣庄市永兴汽车修理厂负担5512元；二审案件受理费14700元，由枣庄经济学校负担3676元，由枣庄市永兴汽车修理厂负担11024元。本判决为终审判决。审判长 张 弘审判员 李 莹审判员 党园园二〇二一年一月二十七日书记员 刘 畅