济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初14055号原告：山东舜兴房地产开发有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：9137010272668128XH法定代表人：李芳，执行董事。委托诉讼代理人：齐放，山东佑启律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧书娟，山东佑启律师事务所律师。被告：全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：91370102MA3PNMMC99法定代表人：康凤，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：武磊，山东温纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷坤晓，山东温纳律师事务所律师。原告山东舜兴房地产开发有限公司（以下简称舜兴房地产公司）与被告全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司（以下简称全世发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舜兴房地产公司的委托诉讼代理人齐放、臧书娟，被告全世发公司的委托诉讼代理人武磊、殷坤晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舜兴房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告全世发公司支付违约金60万元；2、判令被告全世发公司赔偿房屋主体破坏、外部设施（水景观）破坏、装饰装修毁损造成的损失995262.76元；3、判令被告全世发公司支付租金164516元；4、判令被告全世发公司支付自房屋租赁合同解除之日起至返还房屋之日止房屋占用期间损失暂计180万元（自2020年3月27日起计算至2020年9月26日止）；5、判令被告全世发公司支付因房屋修复造成房屋闲置的经济损失90万元（参照鉴定修复工期）；6、判令被告全世发公司承担鉴定费用3万元和本案诉讼费用。事实和理由：2019年6月10日，我公司代理人李建亮与被告全世发公司签订《房屋租赁合同》约定：我公司将拥有的坐落于济南市历下区云驰路777号舜兴东方花园商业服务中心101房屋出租给被告全世发公司（乙方）。年租金为360万元，租金每半年付。同时还约定乙方在装修时需先向甲方报批装修方案，经甲方批准后方可施工；乙方不得破坏房屋的建筑构造，在不影响房屋主体结构和安全的前提下装修、改造；因乙方自身原因中途退出承租房屋，乙方承担相当于两个月的房屋租金作为违约金。《房屋租赁合同》履行过程中，被告全世发公司对房屋主体和房屋外部设施（水景观）进行破坏且未经我公司同意，擅自对室内装饰、装修拆除毁损。现被告全世发公司又因自身原因要求解除合同，致使我方造成严重经济损失。时至今日，被告全世发公司仍未向我公司交付案涉房屋，双方经多次协商未果，现依据合同约定和损坏事实，提起诉讼，请求法院予以支持。被告全世发公司辩称，一、我公司在实质上解除租赁合同行为不属于违约行为，更不是恶意违约，房屋租赁合同的解除原因系由于该房屋为小区内底层配套商业用房，且地下一层无房产证，我公司无法实现使用该房屋的合同目的导致了合同违约，原告舜兴房地产公司对违约应负主要责任，所以我公司不应承担60万元的违约金。并且对房屋的装修改造当时是经过原告舜兴房地产公司同意的，因为如此规模的装修改造，原告舜兴房地产公司作为当时的房主，不可能不知晓。二、我公司对鲁睿基司2020第079号鉴定报告书存有异议，认为该报告的认定基础不真实，因为双方并未对拆除部分的范围进行认定，基于该基础鉴定报告不能够客观反映实际恢复装修的范围及损失数额，并且鉴定报告中也未对修复工期进行认定，所以不能作为房屋闲置损失的计算依据，故原告舜兴房地产公司主张的第二、四、五项诉讼请求并无相应的事实和法律依据。三、（2020）鲁0102民初1378号判决书已认定我公司非恶意违约，原告舜兴房地产公司坚持不解除租赁协议有违诚实信用原则，双方房屋租赁合同自2020年3月26日解除，我公司在2019年10月17日向原告舜兴房地产公司发出合同解除通知，并于2019年11月3日将房屋钥匙邮寄给原告舜兴房地产公司，但原告舜兴房地产公司一直拖延处理双方租赁事宜，并将钥匙又邮寄返还给我公司，原告舜兴房地产公司在出现双方无履约可能性时，还故意拖延房屋的交接是直接导致涉案房屋空置至今的原因，其并未尽到防止损失扩大的义务，并有意识的放任了损失的扩大，所以原告舜兴房地产公司应当对因该租赁房屋产生的扩大损失承担完全的责任。且原告舜兴房地产公司针对房屋占用期间的损失计算标准明显过高，因租赁房屋周边写字楼的普遍租赁价格大幅低于合同所约定的价格，有违背诚实信用原则。四、我公司向原告舜兴房地产公司交付的30万元押金，根据双方的租赁合同第三条第2款的约定，应予以退回我公司，而1378民事判决书已判决原告舜兴房地产公司不向我公司返还该30万元押金，所以该30万元应当在本案中我公司可能向原告舜兴房地产公司支付的费用中予以扣除。五、原告舜兴房地产公司主张的违约金和实际损失不能够同时主张，应由原告舜兴房地产公司择一提出本诉。本院经审理认定事实如下：2019年6月10日原告舜兴房地产公司的代理人李建亮（甲方）与杨凯（乙方）签订房屋租赁合同，租期自2019年9月10日至2024年9月9日，第一年年租金为3600000元，自第二年起每年租金均在上一年度租金基础上递增5%，依次延续。房屋押金叁拾万元，合同期满如无违约行为且房屋、设施设备无损坏并不欠相关费用，甲方一次性无息退还，如有损坏则扣除相关维修费用，若维修费用超出押金数额，差额部分乙方另行支付。租金支付方式为半年支付一次，第一次租金在合同签订当日交纳，以后每次须提前30日向甲方交纳房租。乙方在房屋装修时，需先向甲方报批装修方案，经甲方批准后方可施工。乙方有权在承租的场地内进行装修，但是乙方必须本着不破坏房屋的建筑构造，不影响甲方和他人的原则，进行设计装修。如因乙方自身原因，中途退出承租的房屋，乙方承担相当于2个月的房屋租金作为违约金，其余租金由甲方无息退还，乙方腾空房屋，甲乙双方解除租赁关系。李建亮、杨凯、被告全世发公司分别在落款处签名或盖章。（2020）鲁0102民初1378号民事判决书认定，被告全世发公司与原告舜兴房地产公司之间系房屋租赁合同关系，双方房屋租赁合同于2020年3月26日解除，被告全世发公司作为承租人，其主要合同义务是按时足额支付房屋租金；原告舜兴房地产公司作为出租人，其主要合同义务是将租赁房屋交付给被告全世发公司使用。保障被告全世发公司通过环评审核，并非出租人应尽的合同义务，双方在房屋租赁合同中也未对此作出附加约定。被告全世发公司所提交的证据亦不足以证实原告舜兴房地产公司将不符合租赁要求的房屋出租给其使用，原告舜兴房地产公司不构成违约。租赁期限未届满，被告全世发公司即要求提前解除房屋租赁合同，构成违约。经原告舜兴房地产公司申请，山东睿工项目管理有限公司作出鲁睿基司鉴字（2020）第079号造价鉴定报告书，山东济南舜兴东方售楼处恢复工程造价为995262.76元。2020年6月9日，原告舜兴房地产公司支付山东睿工项目管理有限公司鉴定费3万元。本院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告舜兴房地产公司主张被告全世发公司支付违约金60万元，并提交房屋租赁合同、判决书予以佐证，证实系被告全世发公司违约，根据合同约定，如因乙方自身原因，中途退出承租的房屋，乙方承担相当于2个月的房屋租金作为违约金，对于原告舜兴房地产公司的主张，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告舜兴房地产公司主张被告全世发公司赔偿房屋主体破坏、外部设施（水景观）破坏、装饰装修毁损造成的损失995262.76元，并提交鉴定报告书予以佐证，被告全世发公司辩称其交付30万元押金应当在本案中向原告舜兴房地产公司支付的费用中予以扣除，本院认为合同中约定房屋押金叁拾万元，合同期满如无违约行为且房屋、设施设备无损坏并不欠相关费用，甲方一次性无息退还，如有损坏则扣除相关维修费用，若维修费用超出押金数额，差额部分乙方另行支付，对于被告全世发公司的辩称，本院予以采信，被告全世发公司应扣除押金30万元后支付损失695262.76元。原告舜兴房地产公司主张被告全世发公司支付租金164516元，自房屋租赁合同解除之日起至返还房屋之日止房屋占用期间损失，并提交判决书予以佐证，证实双方于2020年3月26日解除合同，被告全世发公司支付了6个月租金共计180万元，合同解除前仍有17天租金未支付，被告全世发公司应予支付。被告全世发公司辩称于2019年11月3日将房屋钥匙邮寄给原告舜兴房地产公司，但原告舜兴房地产公司将钥匙又邮寄返还，其未尽到防止损失扩大的义务，并有意识的放任了损失的扩大，原告舜兴房地产公司应当对因该租赁房屋产生的扩大损失承担完全的责任，本院认为被告全世发公司邮寄钥匙时双方合同尚未解除，原告舜兴房地产公司有权将钥匙返还给被告全世发公司，且在（2020）鲁0102民初1378号民事判决书生效后，被告全世发公司未向原告舜兴房地产公司交付涉案房产，对于被告全世发公司的辩称，本院不予采信。合同解除后被告全世发公司不应再支付租金，但其未向原告舜兴房地产公司交付涉案房产，应支付房屋占用期间的费用，因此被告全世发公司自2020年3月10日起至实际返还房屋之日止按年租金360万元支付房屋占用期间的费用，2020年初我国遭遇新型冠状病毒疫情，该疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，由此造成的损失根据公平原则双方均应分担，本院酌定扣除3个月的房屋占用费用90万元。原告舜兴房地产公司主张被告全世发公司支付因房屋修复造成房屋闲置的经济损失90万元（参照鉴定修复工期），根据鉴定意见书所载明总工日1352.2天，按照正常工程承揽人员10人计算为三个月，按照每月租金30万元主张，本院认为合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失，本案中原告舜兴房地产公司已主张恢复原状的费用，其再主张因房屋修复导致的房屋闲置的经济损失于法无据，本院不予支持。原告舜兴房地产公司主张被告全世发公司承担鉴定费用3万元，并提交票据予以佐证，本院认为房屋租赁合同中并未约定鉴定费的承担问题，原告舜兴房地产公司的主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东舜兴房地产开发有限公司违约金60万元。二、被告全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东舜兴房地产开发有限公司房屋主体破坏、外部设施（水景观）破坏、装饰装修毁损造成的损失695262.76元。三、被告全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东舜兴房地产开发有限公司房屋占用期间损失（自2020年3月10日起至实际返还房屋之日止，按照年租金360万元计算，扣除3个月的房屋占用费用90万元）。四、驳回原告山东舜兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42718元，减半收取21359元，由原告山东舜兴房地产开发有限公司承担10524元，被告全世发医学影像诊断中心（山东）有限公司承担10835元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二一年一月十九日法官助理  潘美宇书 记 员  杨淇程