广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初40152号原告深圳市志健实业有限公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道茂盛路**志健时代广场**，统一社会信用代码91440300279537656U。法定代表人郑健明。委托诉讼代理人柴志民。委托诉讼代理人赖智慧。被告丁炎奎，男，汉族，1992年9月10日出生，身份证住址河南省鹿邑县。原告深圳市志健实业有限公司与被告丁炎奎的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柴志民、被告丁炎奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年11月11日，原、被告双方签订《租赁合同》约定：合同期限为2019年11月14日至2020年11月13日，经营场地为原告商场F4层F4-046号，建筑面积为236平方米；被告向原告每月支付租金11800元（人民币，下同），管理费7080元。2019年12月2日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定：1、租赁物业建筑面积由原合同的236平方米，变更为270.3平方米；2、面积变后的租金为13515元/月，管理费为8109元/月，计租日期按合同约定实行。合同签订后，双方开始合作，原告一直依合同履行义务，但被告于2020年4月8日未经原告书面同意，擅自停止营业、撤场。依据《专柜合同》第十条中第10.1、第10.5条款之规定，被告已经构成严重违约，原告有权解除合同没收被告履行保证金，且要求被告承担三个月租金数额的违约金。另有被告经营期间拖欠原告2020年2月1日至4月8日固定租金27480.5元，综合管理费18380.4元，促销员管理费120元，电费1258.06元，共计47238.96元未向原告支付，后原告进行催告，但被告一直不积极履行相关义务。原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《专柜合同》；2、被告支付原告所欠租金及其他费用共计47238.96元；3、被告依合同约定支付所欠费用之利息，利率2.4%/月，共计3735.98元（计息期间自被告违约之日起暂计算至2020年6月30日，但实际应计算至被告支付所有欠款之日止）；4、被告支付原告违约金共计40545元；5、被告向原告支付27030元场地恢复费用;6、被告按租金标准，向原告缴纳直至将占用物品清理干净为止期间的占有使用费；7、诉讼费、保全费用由被告承担。被告辩称，一、志健集团与被告的租赁合同成立，被告承认合同事实，但其中从开业到结业也有原因，有以下解释：2019年11月11日签订的租赁合同、12月14日开业、1月26日因为疫情比较严重停止营业，总共营业1个半月就停业了；2月份疫情很严重，由于被告是做儿童娱乐方面，被告就于2月13日跟志健集团主管申请撤档（有微信聊天记录）。由于志健集团还没有开始复工，被告等到3月份又找原告主管协商撤柜事情。后来原告那边说要提前三个月才能撤柜，还要被告提前付三个月房租与违约金，而且被告交的24000元的保证金也不退回，才可以让被告撤柜，把货物拉走。由于疫情原因，被告只开业1个多月就被迫结业，其中亏损也是很大，综合考虑被告就从1月26日直接停止经营。另外，原告已收到的被告签订合同时交付的保证金（其中合同保证金24000元整，装修押金2000元整，许可证押金20元，出入证押金50元，装修期间垃圾暂存保证金1000元，合计27070元），原告在起诉被告时未曾提起，已构成不当得利，原告理应返还或者用来抵扣相关欠款事实。二、双方租赁合同成立，这是事实，无可厚非。但是志健时代广场3月8日才开始局部营业，之前2月17日直接被横岗街道办给贴了封条（有拍封条照片），而被告四楼是做儿童娱乐到4月1日才能开始营业。因为疫情政府对儿童娱乐这些场所管的非常严格，4楼做儿童娱乐的商户提交开业申请表直到3月38日才审批通过（有微信截图）。疫情期间国家政策也是让商场响应国家号召减免租户房租，被告4楼儿童娱乐店铺从2月到4月被迫停业2个月，但是原告总共只减免了一星期，就2月份减免1星期，3月也是整月没有营业为什么还要全额收取被告的租金与管理费。由于疫情对租户造成很大损失，难道志健集团就不能人性化一点处理，被告申请撤柜一定要被告赔付那么多费用才能答应被告撤柜，不然货物全部扣留。三、原告诉求被告赔偿其租金47238.96元与违约金40545元以及期间产生利息、场地恢复费用27030元，这些费用完全属于强盗行为。四、对于原告陈述被告占用原告场地，其实是被告去拉设备，但原告不给拉走，所以才留在原告处。五、本次诉讼虽是个人与原告产生的合同纠纷，本人意愿是在志健时代广场正常运营情况下根据合同合理部分进行合理赔偿，但由于疫情原因导致合同产生纠纷以及一系列不合理的费用，本人请求公正处理，而非原告主张所有事实。同样的案例，所有入驻该商场的商户已损失惨重，无力承担更多损失。经审理查明，2019年11月11日，原告与被告签订《专柜合同》，约定原告将其所有的位于深圳市龙岗区出租给被告使用，被告用于卡丁车，品牌为“奕方程”，租赁期间为2019年11月14日至2020年11月13日，履约保证金为24000元，每月租金11800元、管理费7080元，被告应于当月5日前用现金缴纳当月费用。其中合同第3.3条约定，被告装修，须向原告交纳装修保证金2000元，装修保证金2000元于合同签订后三日内一次性交纳，合同期满不再续约且无违规的或破坏甲方硬件设施的，装修保证金在扣除水电费、管理费等费用后多退少补装修费；若合同期届满或提前解除合同的，被告的固定装修设施等需按原告的要求处理，且被告不能以此向原告提出索赔。合同第4.2条约定，节庆促销费1500元／年，品牌推广服务费1500元／年，按合同期限分年度（12个月为一个年度）缴纳，首年度费用由被告在双方合同签订后三日内向原告缴纳，以后每年度费用于当年度前三天向原告缴纳。合同第4.9.3条约定，被告未按上述约定期限缴纳的，每逾期一日，应向原告支付欠费总额万分之五的滞纳金。合同第9.9条约定，被告委派专柜营业员或促销员2名，原告每人每月收取20天管理费。合同第10.1条约定，如出现被告拖欠或不足额交纳应交款项一个月，或拖欠次数达二次，擅自停业八小时以上（含八小时）等行为，原告不予退还被告履约保证金，并可以按照三个月租金数额为违约金由被告承担违约责任，且原告还可以单方面全部或部分解除合同，无需承担任何责任。合同第10.4条约定，合同期限届满前，如被告提前解除合同，应提前三个月书面通知原告，并同意在新商户进场前予以撤柜，履约保证金不予退还。合同第10.5条约定，合同期限届满前，未经原告书面同意，被告擅自停止经营、擅自撤场，除履约保证金不予退还外，被告自愿承担三个月租金金额的违约金，还需承担原告的经济损失。合同第10.6条规定，租赁期间，如被告违约导致合同提前终止，履约保证金、装修保证金、一次性综合管理费、品牌推广费、节庆促销费等不予退还。除因原告转场或关门停业要求被告提前撤场的原因外，被告提前撤场的，被告同意原告不予以退还品牌推广费，被告同意节庆费为一次性合同，原告不予以退还。合同第10.7条约定，本合同终止后，被告必须对其经营区域恢复毛坯或折成相应的场地恢复费给原告，若由原告恢复场地，场地恢复费按照建筑面积每平方米100元计算。合同第11.3条约定，被告将物品留存、滞留、遗弃在原告处，对占用营业场地的，原告每日按原专柜场地费或每平方米的租金收取场地占用费，对占用仓库的，原告按每天500元收取占仓费。合同第11.5条约定，被告未撤走其物品的，同意原告按遗弃物品处理，超过3天未撤走遗弃物品，被告同意原告转移至仓库堆放，仓库占用费按每天500元计算，超过3天仍未撤走，被告同意原告作为废弃物品处理。合同第十六条约定，为保证本合同的履行，被告若拖欠租金、管理费及合同约定的其他费用超过一个月，同意以其租赁专柜内商品、货品、装修品等一切物品授权原告以特价处理折价抵偿；不足部分，被告同意在三天内交清，若未按时交清欠款，被告承诺按月利率2.4%支付利息，直至交清全部欠款。上述合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告向原告交纳租赁保证金24000元、装修保证金2000元、装修期间垃圾暂存保证金1000元、许可证工本费20元、出入证工本费50元。2019年12月2日，原告与被告签订《补充协议》，在原合同的基础上增加如下条款：租赁物业建筑面积由原合同236㎡，变更为270.3㎡；面积变更后租金为13515元/月，管理费为8109元/月。原告确认被告正常交纳租金至2020年1月底,由于被告未交纳2020年2月1日之后的租金及各项费用，并于2020年4月8日单方撤场，原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼中，原告提交《缴费通知单》证明被告店铺2020年2月、3月、4月的电费分别为1248.96元、5.2元、3.9元，共计1258.07元。原告称，由于疫情原因，已给所有的商铺包括被告减免2020年2月1日至2020年2月7日期间的租金；原告另陈述其之所以未让被告将设备拉走，是行使留置权。被告陈述其经营至2020年1月26日，并称因商场在2020年3月8日陆续恢复营业，四楼做儿童娱乐的商户到4月1日才能开始营业，其2、3月并未营业，且其于2020年2月13日曾向原告主管有申请撤档。被告所提交的微信聊天记录显示，被告虽曾在2020年2月13日提出想要撤档，但直到2020年3月25日原告的人员询问被告：“那份撤场申请交到哪个主管手里了”，被告回复“没有交啊”、“过几天我有时间去提交”；2020年4月8日原告人员询问被告：“你们是打算放弃经营了吗”，被告回复“是啊”。本院认为，原被告签订的《专柜合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。被告自2020年2月1日起未缴纳租金及其他费用，并于2020年4月8日单方撤场，故原告请求解除《专柜合同》及支付拖欠的各项费用，本院予以支持，其中2020年2月1日至2020年4月8日期间未缴的租金为27371.76元（13515元÷29天×22天＋13515元＋13515元÷30天×8天）（已扣除2020年2月1日至2020年2月7日期间减免的租金）、综合管理费18380.4元（8109元＋8109元+8109元÷30天×8天）、促销员管理费90.67元（40元＋40元＋40元÷30天×8天）、电费1258.06元。由于原告已没收被告履约保证金、装修保证金等款项，且本案系受疫情影响导致的纠纷，原告另行请求被告支付的逾期付款违约金及利息，本院不再支持。由于原告拒绝被告将物品搬离，且被告搬离时是否会对原告租赁物造成损坏尚未可知，故原告请求被告支付场地恢复费用及占有费，本院不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告深圳市志健实业有限公司与被告丁炎奎签订的《专柜合同》；二、被告丁炎奎应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市志健实业有限公司2020年2月1日至2020年4月8日期间的租金27371.76元、综合管理费18380.4元、促销员管理费90.67元、电费1258.06元，共计47100.89元；三、驳回原告深圳市志健实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1335元（原告已预交），由原告负担801元，由被告负担534元。原告已预交的1335元，由本院予以退回534元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费534元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年一月二十六日书记员 方雯婷