新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初585号原告：葛永超，男，1975年4月7日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙琦，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部****1。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：李长军，1973年1月20日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘娜，1987年6月17日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市。原告葛永超与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛永超委托诉讼代理人孙琦、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人李长军、刘娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛永超向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告承担逾期办理产权证书的违约金70,505.97元（暂计至2020年9月20日，利率按照4.75%计算）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期16-2-1401的房屋，建筑面积136.93平方米，总房款494,327.3元。原告支付完房屋契税及维修基金，并敦促被告早日办理房屋所有权证，被告作为买卖合同的出售方，应按照合同约定在房屋交付使用后180日内办理房屋所有权证。但时至今日，被告一直以种种理由拖延原告办理其应有的房屋所有权证。现原告诉至法院，请求依法裁判。被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称，一、原告主张办理房屋权属证书违约金的主张适用法律错误，应予以驳回。被告已履行房屋买卖合同的主合同义务，只因案外第三人一建公司拒绝移交竣工材料而无法为原告办理房屋产权证书，商品房买卖合同的主合同义务为房屋的交付使用。办理房屋权属登记为合同的附随义务，现被告已将房屋交付于原告，原告也已实际占有使用涉案房屋，被告的主合同义务已经履行完毕。房屋的价值首先体现于其居住使用，原告已获得了房屋的占有使用及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。房屋权属登记的迟延办理只影响原告对于房屋的处分权能，未能损害被告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者预期利益的损失，原告也未就该损失提出证据证明。二、我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。在本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，“出卖人按照已付房款的“×”%向买受人支付违约金”，即双方共同约定排除使用违约金，出卖人（被告）不承担支付违约金的责任。违约金设立的目的在与补偿损失及惩罚威慑违约行为，但近年来乌鲁木齐市房价一直保持上涨状态。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。而在本案中，涉案合同第九条就逾期交房违约责任做出明确约定：如出卖人逾期交房超过30日，买受人继续履行合同，则出卖人应按延期交房时间，每日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。原告主张的逾期办证违约金为70,505.97元，也即每日所付违约金为已交付房款的万分之1.3，甚至超过了逾期交房违约金的13倍之多。我方主张2019年8月20日之后的违约金应按照中国人民银行同期拆借利率进行计算，请求法庭综合考虑买受人实际损失、出卖人实际过错以及涉案合同条文约定。三、诉讼费请求法庭依法裁判。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告葛永超为证明其诉讼请求，向本院提交《商品房预售合同》、房款发票、契税发票及维修基金缴纳凭证，证明原、被告双方的合同关系及原告已依约履行了交付款项的合同义务。本院经审理认定事实如下，2013年5月8日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0287174，房屋代码：1206377，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积136.93平方米，总房款494,327.3元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款494,327.3元，原告于2016年1月18日与被告办理了商品房入住交付使用手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，存在违约行为，但原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定，现原告按照年利率4.75%标准主张违约金，不符合法律规定，本院予以调整。依据双方合同约定，应自案涉房屋交付使用之日即2016年1月18日后180天即2016年7月16日开始计算逾期办证违约金，现原告主张被告承担自2017年9月20日至2020年9月20日期间的逾期办证违约金，本院予以支持。关于2017年9月20日至2019年8月19日合计698天的逾期办证违约金，本院认定为44,902.53元（494,327.3元×4.75%/年÷365天×698天）。自2019年8月20日至2020年9月20日期间的逾期办证违约金，以494,327.3元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告葛永超支付逾期办证违约金44,902.53元（494,327.3元×4.75%/年÷365天×698天）。自2019年8月20日至2020年9月20日期间的逾期办证违约金，以494,327.3元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。以上被告应付原告款项，应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,562.65元，本院减半收取781.32元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司承担497.62元，原告葛永超承担283.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王亚琴二〇二一年一月二十五日书记员  徐欢乐