浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0127民初4025号 原告：刘来苟，男，1967年8月6日出生，汉族，户籍地淳安县，现住淳安县。 原告：叶百女，女，1969年3月31日出生，汉族，户籍地淳安县，现住淳安县。 二原告共同委托诉讼代理人：徐园园，浙江泽道律师事务所律师。 被告：郑康，男，1976年1月18日出生，汉族，住淳安县。 被告：绿城物业服务集团有限公司，住所地杭州市西湖区西溪国际商务中心****。 法定代表人：金科丽，总经理。 委托诉讼代理人：江红芳，浙江国圣律师事务所律师。 被告：杭州千岛湖房地产开发有限公司，住，住所地淳安县千岛湖镇新安北路**/div> 法定代表人：王振峰。 原告刘来苟、叶百女与被告郑康、绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）、杭州千岛湖房地产开发有限公司（以下简称千岛湖房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人徐园园、被告郑康、被告绿城物业公司的委托诉讼代理人江红芳到庭参加诉讼。被告千岛湖房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令三被告赔偿原告损失24343.99元；二、判令三被告支付原告鉴定费用13500元（庭审后调整为7500元）；三、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告郑康系千岛湖镇玉兰花园小区6幢1单元1305室房屋前业主（目前，该房屋己转让给第三人），被告绿城物业公司系案涉玉兰花园小区的物业服务公司，被告千岛湖房地产公司系案涉玉兰花园小区开发商。 2016年4月11日，两原告通过购买取得千岛湖镇玉兰花园6幢1单元1105室房屋（楼层11-12层）所有权。2019年5月，原告发现该房屋12层顶部漏水严重，致房屋多处出现墙布、柜体等发霉、损坏情况。之后原告找到被告绿城物业公司，经多次要求，物业公司上门排查漏水情况，经排查发现原告楼上6幢1305室房屋厨房公共管道三通接口未封闭，致水溢出而导致。事发后，原告多次与三被告协商修缮事宜，三被告相互推诿。经评估确定，原告的损失为24343.99元，花费鉴定费用7500元。为维护原告合法权益，故起诉。 被告郑康辩称，三方互相推诿不是事实，是两方，自己没有推诿，也找过物业，并积极配合原告处理，只是价格谈不拢。原告陈述的其他内容都属实，对其诉讼请求也没有意见，假如确定是三方的责任可以承担，若说是本人一方的责任，则不同意承担。本案物业是第一责任，开发商有质量问题。该小区经了解，很多都是这种情形，物业会在通知后去检查有无漏水，如洞口没有封闭处理，物业会处理。物业总是强调钥匙交给他们的才处理，但业主不知道房屋有质量问题，物业是知道质量有问题。最后物业为了弥补它的过失和推卸责任，在钥匙也没给的情况下，从窗户爬进房屋进行拍照、把洞口包上塑料袋等处理。至于交钱时签订的装修合同，则是交房一年之后的事情，实际上，上面的水早就下来了。 被告绿城物业公司辩称，1.绿城物业并非实际的侵权行为人，不应当承担赔偿责任。本案系一般侵权案件，从侵权构成要件角度分析，绿城物业未实施任何侵权行为，侵权行为与损害结果之间无因果关系，绿城物业主观上也无过错，因此不构成侵权；2.渗漏事实发生在业主私人区域内，且被告郑康未将钥匙提交给绿城物业进行保管。物业管理主要涉及的是公共区域内的绿化、安保和保洁，共用设施设备的维修和养护，私人区域内并非绿城物业的管理区域，且即使绿城物业想进入私人区域为业主提供额外服务事实上在本案也是不可能的，因为钥匙不在绿城物业；3.对排水管进行暂时封闭是被告郑康的职责，且被告郑康在申请装修时候签字确认。对于本案涉及的事项绿城物业在被告郑康申请装修时签订了《装修管理服务协议》，该协议第16条提醒业主“在装修时应当将所有的排水管及地漏暂时封堵以免堵塞，否则由此引起毗连物业的一切损失由装修业主负责赔偿”。本案的发生虽然不是因为排水管堵塞导致返水进而引发的财产损害赔偿，但如果被告郑康严格按照装修管理协议的约定去执行，将排水管进行封闭，就不可能发生水渗漏并导致楼下业主财产损失的事件。同时绿城物业也提醒业主“应当做好防水处理，否则因装修防水没做好导致自己或他人的损失，责任自负”。绿城物业已经尽了应尽的义务，不应承担赔偿责任。上述材料被告郑康均签字确认；4.本案损害事实的发生并非绿城物业履行物业服务合同不当造成，不应当承担赔偿责任。根据前期物业服务合同的约定，绿城物业对于水管的管理行为主要是每年疏通一次。本案中楼上的水会渗漏到楼下，是因为公共水管不堵塞，若堵塞就不会往下渗漏。因此，本案的发生反而证明了绿城物业履行了合同约定的义务；5.绿城物业在房屋交付时已经采取了相应防护措施对该部位进行了封堵，从房屋交付到本案发生有将近4年时间，之所以到2019年才发生渗漏，进一步证明了物业采取了防护措施并起到了作用，否则早就渗漏了。另一方面也证明由于被告郑康自身疏于对房屋的管理才导致了本案的发生。综上所述，请法庭驳回原告对绿城物业的全部诉讼请求。 千岛湖房地产公司未作答辩。 原告就其主张向本院提交了以下证据：1、房产证1份（复印件，提供原件核对），证明房屋权属情况；2、照片1组（原件）、价格鉴定报告书1份（原件），证明财产损害情况；3、浙江省商品房买卖合同1份（复印件，提供原件核对），证明案涉房产开发商情况，以说明被告主体适格；4、前期物业服务协议1份（复印件，提供原件核对），证明案涉物业服务企业情况以及物业服务内容。其中附件5“共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准”规定，雨、污水井每月检查一次，每周一次检查污水泵、提升泵、排出泵；5、评估收费函1份（复印件），证明原告因本案花费的评估费用情况。 被告郑康和千岛湖房地产公司未提交证据。被告绿城物业公司提交了“千岛湖玉兰花园室内装饰装修管理服务协议”和“温馨提示”各1份（均为复印件，提供原件核对），证明绿城物业公司已履行了提醒义务。 经庭审质证，一、原告提供的证据，郑康均无异议；绿城物业公司对证据1、3、5无异议，对证据2的关联性有异议，认为无法确定照片的拍摄时间和地点；对证据4，说明物业的职责是保证水管或者水井不堵塞，并没有对三通口进行每周或每月一次检查的义务。经审查，照片系发生漏水后绿城物业公司保安人员从窗户进入郑康的房屋排查时由原告拍摄所形成，绿城物业公司的异议与其庭审中的陈述内容相悖，本院不予采纳。原告提供的证据均符合证据之要求，予以确认。 二、绿城物业公司提供的证据，原告对其真实性无异议，但认为是格式条款，没有特别提醒，不能排除其责任；郑康辩解其中的“温馨提示”当时没有看到，也没有签字，可能系事后添加。本院审查认为，绿城物业公司提供的材料完整，该二份附于其中，无证据显示系事后添加，故对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：二原告系淳安县（楼层11－12层）房屋的所有权人；被告郑康原系淳安县千岛湖镇千岛湖玉兰花园******房屋的所有权人。2019年5月，原告发现其房屋12层顶部漏水严重，经绿城物业公司排查，系楼上郑康厨房内的通水管道接口未封闭，致水溢出而导致。嗣后，原告就修缮赔偿事宜与被告多次协商未果，故而诉诸本院。 鉴于双方对财产损失金额无法达成一致意见，原告在提起诉讼的同时申请评估鉴定。本院依法委托浙江诚正价格评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年10月27日出具了《价格鉴定报告书》，确认案涉房屋的财产损害金额在2019年5月（鉴定基准日期）的价格为24343.99元。原告为此支付了鉴定费用7500元。 另查，原告和郑康的房屋均属千岛湖玉兰花园小区一期的房屋，原告的房屋购买于2016年，郑康的房屋购买于2015年。一期的房屋在交付时通水管道的接口均未封闭，绿城物业公司接受管理后用塑料袋和橡皮圈对各管道接口进行封堵。本案漏水事件发生后，绿城物业公司保安人员从窗户进入郑康的房屋，再次用塑料袋和橡皮圈对漏水部位进行了封堵。 2016年4月，原告购买案涉房屋时与绿城物业公司签订了《前期物业服务协议》，其附件“共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准”中有雨、污水井每月检查一次和每周一次检查污水泵、提升泵、排出泵的约定。 2017年9月18日，郑康向绿城物业公司提交装修申请表，申请装修项目为打墙、水电、砖工、油漆。同日，郑康与绿城物业公司下属的千岛湖玉兰花园物业服务中心签订了《千岛湖玉兰花园室内装饰装修管理服务协议》，该协议第十六条规定，装修时应将所有排水管及地漏暂时封闭，以免垃圾堵塞，否则，由此引起毗连物业的一切损失均由装修业主负责赔偿；第二十六条特别标明，装修卫生间、厨房、阳台（露台）前应做二十四小时的养水试验，且不得随意破坏地面防水层及立管防水圈，如因损坏防水层、防水圈而造成相关邻里物业渗漏，其一切损失费用均由业主负责。因郑康的房屋已于2020年出卖于他人，漏水现场不复存在，有无进行过装修及导致管道接口封闭物脱落的原因等已无法考证。 本院认为，郑康作，郑康作为千岛湖玉兰花园小区******房屋的原所有权人，理，导致管道接口漏水进而渗至楼下造成原告损失，依法应承担赔偿责任。绿城物业公司作为物业服务单位，虽有对共用部位、共用设施设备进行维护和管理的职责，但从约定看，该职责并未扩大到需对业主私人区域内的各管道接口进行每周或每月的检查，原告要求绿城物业公司承担赔偿责任，依据不足，本院不予支持。千岛湖房地产公司作为出卖方，在交付房屋时虽存在通水管道接口未封闭而由绿城物业公司进行封闭的情形，但郑康作为买受人，在买房时应当对房屋进行交付验收，其接收房屋的行为表明认可了房屋的现状，故在其取得房屋以后，房屋内部通水管道接口的维护、管理职责应由其承担。本案房屋交付后直至发生漏水，已近四年时间，无证据显示千岛湖房地产公司对管道接口未暂时封闭的行为与漏水存在必然因果关系，故原告要求千岛湖房地产公司共同承担赔偿责任，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告郑康于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘来苟、叶百女损失24343.99元； 二、被告郑康于本判决生效之日起十日内支付原告刘来苟、叶百女鉴定费用7500元； 三、驳回原告刘来苟、叶百女的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费298元（已减半收取），由被告郑康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  汪丽琴 二〇二一年一月二十五日 书记员  王红良 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 浙江省淳安县人民法院 自动履行指引及拒不履行后果预告书 发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方当事人自动履行的，人民法院将对其予以正向激励；一方当事人未履行的，对方当事人可以依法向第一审人民法院或与该院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将依法对其采取强制措施和间接执行措施。 一、自动履行可获得正向激励 法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履行。一方当事人要求履行的，审理法官应及时告知收款账号，并在收款后及时发还对方当事人。 对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可通过出具自动履行证明、发布诚信履行名单等方式进行正向激励。 二、拒不履行的将依法承担不利的法律后果 当事人依法向人民法院申请执行的，对于符合执前督促条件的，人民法院可先行执前督促其履行，通过自动发送短信、语音智能外呼、人工干预介入等方式执前督促履行。执前督促不履行的，进入强制执行程序。 案件进入执行程序后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将采取以下措施： （一）要求支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金； （二）查封、扣押、冻结应当履行义务部分的财产； （三）根据情节轻重，实施拘传、罚款、拘留措施； （四）联合信用惩戒。包括纳入失信名单、限制消费、限制出境等，不得乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位，不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费，不得参团旅游，子女不得就读高收费私立学校，不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车作列车一等以上座位等高消费及非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人，不得实施前述行为。 人民法院可以在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施，还可以将被执行人不履行或不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。 （五）对构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。 诚实守信是最好的通行证，失信违法者将寸步难行！ 8- 7-