福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0212民初4102号 原告：厦门同安资产管理有限公司,住所地厦门市同安区祥平街道祥桥路**（双号）资产管理公司大楼。 法定代表人：陈树藤，总经理。 委托诉讼代理人：邱华平，系。 被告：纪华清，男，汉族，1988年8月24日出生，住厦门市同安区。 原告厦门同安资产管理有限公司（以下简称同安资产管理公司）与被告纪华清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法由审判员王兴安适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告同安资产管理公司之委托代理人邱华平到庭参加诉讼，被告纪华清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。 同安资产管理公司向本院提出诉讼请求，请求判令：一、判令解除同安资产管理公司与纪华清的房屋租赁合同关系。二、纪华清将其承租的址在厦门市同安区××西一里××号××号店面腾空交还同安资产管理公司。三、纪华清向同安资产管理公司偿付尚欠的租金，自2019年9月1日起至2019年12月31日，以及自2020年4月1日起暂计至2020年7月31日（租金应计至实际交还占用房屋之日止）合计人民币（币种，下同）17640元（按租金标准2205元∕月，租金应实际计算至房屋租赁合同解除之日止）。四、纪华清支付逾期缴交租金的违约金（计至实际支付租金之日止）。1.自2019年10月1日起，以租金8280元为基数，按标准按月利率2%计算逾期缴交租金的违约金，计至实际支付租金之日止。2.自2020年4月1日起，以租金6615元为基数，按标准按月利率2%计算逾期缴交租金的违约金，计至实际支付租金之日止。3.自2020年7月1日起，以租金6615元基数，按月利率2%计算逾期缴交租金的违约金，计至实际支付租金之日止。4.自2020年10月1日起，以租金6615元基数，按月利率2%计算逾期缴交租金的违约金，计至实际支付租金之日止。5.余者，如本条2、3、4者，类推办理。五、纪华清向同安资产管理公司向纪华清支付尚欠的水电、垃圾处理费、物业管理费等在内杂费282元（暂时计算至2019年12月31日，应计至实际交还占用房屋之日止）。六、纪华清已支付同安资产管理公司的租赁履约保证金3507元归同安资产管理公司所有。七、纪华清向同安资产管理公司支付房屋租赁合同解除之日后的房屋占有使用费，以每日租金的四倍标准即294元计付房屋占有使用费，计至实际交还占用房屋之日止。八、纪华清全部承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年3月24日，同安资产管理公司前身厦门市同安区资产管理有限公司与纪华清订立合同编号：ＨＴ20170324-Ｈｔ0056的《房屋租赁合同》，约定同安资产管理公司出租位于厦门市同安区××镇××西一里××号××号店面，建筑面积约140平方米（底层77平方米，夹层133平方米）给纪华清。房屋租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止。合同签订当日，纪华清支付同安资产管理公司3507元整作为履约保证金。一、上述《房屋租赁合同》第四条关于租金、支付方式及杂费的约定：第一款租金标准：其中，2019年4月1日起至2020年3月31日，该店面底层每月每平方米租金为20元整，夹层每月每平方米租金为5元整，每月合计租金为2205元。其中，2020年1月1日至2020年3月31日为同安资产管理公司给予纪华清的免租期共3个月。第二款房屋租金支付方式：租金按季支付，纪华清应于签订合同当日缴纳第一期租金，此后应于每期租金到期前5日交付下期租金。《房屋租赁合同》第五条关于杂费规定，“纪华清承租期间发生的水费、电费、有线电视收视费、生活垃圾处理费、物业管理费等以及按规定需交的全部费用，应按月支付，逾期产生的滞纳金及相关责任等由纪华清自行负担。截止至2019年12月31日水电、垃圾处理费、物业管理费等在内杂费发生282元。关于迟延支付租金，合同约定：“纪华清逾期支付租金及相关费用的，每逾期1日，须按欠缴租金金额的百分之一计算违约金加付给同安资产管理公司”。二、履约保证金不予退还的情形《房屋租赁合同》第七条关于合同的变更、解除与终止约定，其中约定了履约保证金不予退还的情形：“1.房屋租赁期间，纪华清有下列行为之一的，同安资产管理公司有权解除合同，收回出租房屋，租赁履约保证金不予退还：……（6）逾期未交纳按约定应当由纪华清交纳的各项费用；（7）拖欠房屋租金累计10日以上（含本数）……”。三、房产占用费合同约定，租赁期限届满日，逾期或未按上述规定交还（所租赁房屋的），同安资产管理公司不退还租赁履约保证金，且纪华清还须依每逾期一日按末年租金总额的百分之一向同安资产管理公司加付违约金，直到交还（所租赁房产）之日止。合同签订后，同安资产管理公司如约将房屋交付纪华清使用，纪华清支付了履约保证金3507元。但自2019年9月1日起至今（注：根据合同约定，自2020年4月1日起，同安资产管理公司与纪华清的合同转为不定期租赁合同），纪华清不再向同安资产管理公司支付租金、水电费及垃圾处理费等各项杂费，也未将房产腾空归还同安资产管理公司。经同安资产管理公司多次催缴，纪华清拒不支付相应租金杂费，也未通知同安资产管理公司终止租赁合同关系并将房产腾空归还同安资产管理公司，故同安资产管理公司诉至本院。 纪华清未提交书面答辩意见。 经审理查明：址于厦门市同安区××西一里××号××号店面属厦门市同安区“金包银”工程项目，由厦门洪龙金边投资管理有限公司出租给同安资产管理公司使用。2017年3月24日，同安资产管理公司与纪华清签订一份《房屋租赁合同》【合同编号：ＨＴ20170324-Ｈｔ0056】（以下简称合同）。约定同安资产管理公司将址于洪塘“金边”项目龙西一里1号楼之25＃店面出租给纪华清，建筑面积为底层77平方米，夹层133平方米。房租租赁期限自2017年4月1日起至2020年3月31日止。租赁性质为商业用店。合同第三条租赁履约保证金合同签订当日，纪华清应支付同安资产管理公司3507元整作为履约保证金。第四条租金标准...2019年4月1日至2020年3月31日，该店面底层每月每平方米租金为20元整，每月每平方米租金为5元整，每月合计租金为2205元，其中2020年1月1日至2020年3月31日为同安资产管理公司给予纪华清的免租期共3个月。第五条租赁期间相关费用纪华清承租期间发生的税费、电费、有线电视费、生活垃圾处理费、物业管理费等以及按规定需交的全部费用，应按月支付，逾期产生的滞纳金及相关责任等由纪华清自行负担。第七条合同的变更、解除与终止1.房屋租赁期间，纪华清有下列行为之一的，同安资产管理公司有权解除合同，收回出租房屋，租赁履约保证金不予退还。（1）转租所承租的房屋；（2）未经同安资产管理公司书面同意，将承租的房屋全部、部分转让、转借、发包给第三方；（3）未经同安资产管理公司书面同意擅自改变变动房屋结构；（4）损坏承租房屋及配套设施和物品，在同安资产管理公司提出的合理期限内仍未修复的；（5）未经同安资产管理公司书面同意改变双方约定的房屋租赁用途；（6）利用承租房屋存放危险物或从事违法活动；（7）逾期未交纳按约定应当由纪华清交纳的各项费用；（8）拖欠房屋租金累计10日以上（含本书）；（9）在现有房屋周围、房顶、阳台等处违法建设（搭建）附属物或违章占道经营的；（10）不遵守同安资产管理公司有关管理制度，经劝导后仍未整改的。第八条违约责任处理（1）租赁期内，纪华清未经同安资产管理公司同意，擅自退租的，同安资产管理公司不退还纪华清已交的租金和租金履行保证金，同时不补偿纪华清对该房屋的投入、装修及其他费用；纪华清添置的动产及商品由纪华清自行处理，已形成附合的装饰装修物（含门窗、防盗网、水电设施等）无偿归同安资产管理公司所有。（2）纪华清逾期支付租金及相关费用的，每逾期1日，须按欠缴租金金额的百分之一计算违约金加付给同安资产管理公司。若逾期超过5日，纪华清不仅应承担上述违约责任，同时，纪华清同意资产管理公司采取措施对纪华清停止供水供电，因此造成的损失均由纪华清自行承担。2020年1月7日，同安资产管理公司向纪华清寄送《欠费催缴通知书》。载明“你所承租的房屋截止2020年1月7日已拖欠我司2019年9月1日至2019年12月31日计4个月租金共计8820元，水电费282元，总合计9102元。请你于2020年1月15日前到洪塘项目管理办公室缴清上述全部费用。”。上述通知书发出后，纪华清仍欠缴2020年9月1日以后的租金、水电费，因此同安资产管理公司诉至本院，并提出如上诉讼请求。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。同安资产管理公司与纪华清签订的合同，此合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效，当事人应当恪守履行。按照合同第四条约定，纪华清应于合同签订之日缴纳第一期租金，此后于每期租金到期前5日交付下期租金。但从同安资产管理公司提交的《纪华清欠费明细表》可以看出，纪华清自2019年9月开始就拖欠租金及水电费。根据合同第七条第一款第8项，同安资产管理公司有权解除合同。同安资产管理公司以起诉的方式请求解除合同，因本院于2020年10月21日以邮寄送达的方式向纪华清送达起诉状副本、证据副本等应诉材料，故自上述应诉材料送达至纪华清时，双方签订的房屋租赁合同即已解除，故本院认定房屋租赁合同于2020年10月21日已经解除。纪华清所欠的租金期间为2019年9月1日起至2020年10月21日（扣除2020年1月1日至2020年3月31日三个月免租期），其欠缴租金应为24034.5元（10.9个月×2205元/月），同时，同安资产管理公司有权按照该条要求纪华清腾退案涉房屋，并没收纪华清缴纳的租赁履约保证金3507元。关于拖欠的水电费、垃圾处理费等：因同安资产管理公司提交的《纪华清欠费明细表》只载明其拖欠的2019年9月1日起-2019年12月31日止的水电费为282元，故本院对同安资产管理公司诉求的该段水电费，予以支持，超出部分，不予支持。关于违约金的问题，合同第八条第二款虽然约定纪华清若违约，每日应按欠缴租金的百分之一加收违约金，但此违约金标准过高，本院依法予以调整为2019年9月1日起至租金实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费。2020年10月21日，同安资产管理公司与纪华清的房屋租赁合同解除之后，纪华清仍占用同安资产管理公司的房屋，此必然产生占用费，故纪华清应该按照原租金标准2205元/月支付占用费，对同安资产管理公司主张的超出部分，不予支持。纪华清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃相应的诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五款、第五百零九条、第七百二十一条、第七百二十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告厦门同安资产管理有限公司与被告纪华清签订的《房屋租赁合同》【合同编号：HT20170324-Ht0056】于2020年10月21日解除； 二、被告纪华清应于本判决生效之日起十五日内腾空其承租的址于厦门市同安区洪塘“金边”项目龙西一里店面； 三、被告纪华清应于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门同安资产管理有限公司于2019年9月1日起至2020年10月21日止的房屋租金共计人民币24034.5元及违约金（违约金以租金人民币24034.5元为基数，自2019年9月1日起计算至被告纪华清实际支付租金完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费）； 四、被告纪华清应于本判决生效之日起十五日内支付原告厦门同安资产管理有限公司拖欠的水电费人民币282元； 五、被告纪华清应于本判决生效之日起十五日内参照人民币2205元/月的租金标准支付原告厦门同安资产管理有限公司自2020年10月22日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费； 六、被告纪华清已支付给原告厦门同安资产管理有限公司的租赁履约保证金人民币3507元归原告厦门同安资产管理有限公司所有； 七、驳回厦门同安资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费407.91元，适用简易程序减半收取203.95元，由被告纪华清负担，款限于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王兴安 二〇二一年一月十一日 法官助理 周 燕 书 记 员 蔡青曲 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百九十五条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百零九款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。