吉林省辽源市中级人民法院民事判决书（2021）吉04民终36号上诉人(原审被告)：马锐，男，1976年7月8日出生，个体工商户，住所地吉林省辽源市龙山区。委托诉讼代理人：王世平，吉林达信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张羽，男，1980年8月28日出生，个体工商户，住所地吉林省辽源市西安区，现住吉林省辽源市龙山区。上诉人马锐因与被上诉人张羽房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。上诉人马锐及其委托诉讼代理人王世平、被上诉人张羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马锐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张羽的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、马锐与张羽于2020年10月24日签订的租房协议合法有效。《合同法》第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，《合同法》44条规定，依法成立的合同自成立时生效。二、双方签订的租房协议不应解除。1．租赁协议第一条约定，上诉人将租赁物出租给被上诉人使用，第五条约定被上诉人不得利用租赁物从事任何非法经营活动，即双方签订租房合同的目的是只要被上诉人使用租赁物房屋不从事违法活动，则上诉人无权干涉被上诉人的具体使用用途（因为被上诉人可能从事的的生产经营行为可能涉及到商业秘密、商业专利等等，不便于向他人披露的情形）。2．关于租房协议的解除双方有明确的约定。协议第五条约定如被上诉人从事非法经营活动时，上诉人可随时解除合同将房屋收回协议终止，协议第六条约定在租赁期间，由于政策变化，政府规划，政府拆迁情形时，协议可解除。协议第七条约定在租赁期间内，双方未经协商一致的，不得提前解除合同，具体在本案中不存在协议可解除的情形。3．租房协议签订时间为2020年10月24日，被上诉人取得营业执照时间是2020年10月27日，也就是说双方签订租房协议时、上诉人根本不清楚被上诉人租房从事的是需要污水排放许可。4．租房协议双方约定的是上诉人将租赁物房屋出租给被上诉人个人（自然人）使用，并未将租赁物出租给从事生产经营的企业公司使用，故上诉人根本不清楚被上诉人承租的房屋需要排污许可。5．双方的租房协议是双方签订的合同，最大限度的保护当事人意思自治是我国《合同法》的基本原则。6．租房协议不存在合同法规定的无效情形。三、原审法院适用法律错误。《合同法》94条第一款第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的当事人可解除合同，在本案中根本不存在因不可抗力致使合同不能实现的情形，完全是被上诉人单方面违约。四、退一步讲假使被上诉人承租房屋从事的生产经营行为，需要排污则也可通过与污水处理机构等合作，进而解决排污方法，在现实的生产经营中，经常存在生产企业与其他部门合作来解决污水排放问题。综上，上诉人认为，双方的租房协议合法有效，请贵院支持上诉人的上诉请求，以维护交易安全，交易秩序，以维护上诉人的合法权益。张羽辩称，租房时，马锐知道张羽租房是用来做食品加工，马锐也说过要合作入股，张羽没有同意。在张羽申请办理生产许可证时，市食药监局生产科李科长到过厂区，曾问过马锐是否有排污设施，马锐说有。事后了解到，排污通道没有接通，一审提交的录音证据可以证明。马锐知道张羽租房用于开食品加工厂，而且知道需要办理排污许可证。请求驳回上诉，维持原判。张羽向一审法院起诉请求：1．确认解除张羽、马锐于2020年10月24日签订的租房协议；2．马锐返还张羽支付的8万元租金；3．马锐赔偿张羽各项损失共计3,650.00元。一审法院认定事实：2020年10月24日张羽与马锐签订租房协议，双方约定张羽承租马锐位于辽源市新兴街的厂房及办公室，用于进行肉类食品加工。租赁期限为2020年11月10日至2023年11月9日，租金为每年8万元，2020年10月24日，张羽向马锐交纳8万元租金。张羽在办理租赁房屋的排污许可证时得知租赁的厂房并未连接城镇污水排水管网，无法办理排污许可证。2020年10月30日，张羽与马锐协商解除该租赁合同未果，故张羽诉至法院。以上事实有张羽提交的租房协议、银行凭证、营业执照复印件、责令限期整改指令书、录音、录像、城镇排水与污水处理条例、辽源市城市排水与污水处理管理办法、城镇污水排入排水管网许可管理办法及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，张羽与马锐签订的租房协议，合同目的系张羽在租赁的房屋处进行肉类食品生产加工，因马锐将房屋的生产生活污水接入市政雨水管网，未按政府部门相关规定进行污水排放的管网改造，导致张羽无法申请排水许可证，租房合同目的无法实现，且依照合同约定，租赁合同尚未开始履行，故张羽要求解除合同、返还房租8万元的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。张羽主张3,650.00元损失，未向法院提交证据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定判决如下：一、解除张羽、马锐于2020年10月24日签订的关于辽源市新兴街的厂房及办公室租房协议；二、马锐待判决生效后十日内返还张羽房租8万元；三、驳回张羽其他诉讼请求。案件受理费946.00元，由马锐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人马锐当庭提交了以下证据：证据一、出租厂区录像一份。以证明：张羽对出租的房屋已经做了改动，安了门，改造了窗户，并且在租赁房屋内有两口储水池。也证明双方租赁合同已在实际履行过程中；张羽质证称，对证据的真实性无异议，当时扒门、扒窗户是经过马锐同意的，他同意后我们就开始装修，办理工商执照，并且去环保局办理手续，办手续时环保局说我们没有排污管道，所以我提出解除合同。本院经审查认为，双方对租赁房屋进行改造的事实没有异议，本院予以采信。证据二、污水处理合同两份。证明：该两份合同是情况类似的案外人合同，证明假如标的租赁物不具备污水处理的情况，则张羽可以克服现有条件而继续生产经营。本案不属于情势变更情形；张羽质证称，对该证据真实性无异议，但我们租房时已经明确问过马锐是否有排污，他明确回答是有排污的，所以我们才租的。如果他当时说没有排污管道的话，我们是不会租的。另外这份协议合同上写的是自己用车将污水拉走，这就是给企业增加成本了，我们不需要这样的排污方式。本院经审查认为，该项证据，系他人签订的合同，与本案纠纷没有必然的关联性，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本案争议焦点问题：一、本案是否存在违约解除合同或合同可撤销的法定情形；二、一审判决是否正确。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同目的在于发挥租赁物的使用价值，使租赁合同的双方当事人均能获取利益，实现经济活动中的双赢。首先，作为本案不动产出租方的马锐，出于对自己出租财产的使用风险预测及防控的考量，在双方协商达成租赁合同的过程中，应当对承租人所预使用从事的生产经营活动有所了解，因此，可以判断出租人马锐对承租人张羽用于肉类食品生产加工的情况应当知情；其次，按照《城镇排水与污水处理条例》第二十条规定：“城镇排水设施覆盖范围内的排水单位和个人，应当按照国家有关规定将污水排入城镇排水设施。在雨水、污水分流地区，不得将污水排入雨水管网。”出租人马锐将生产生活污水接入市政雨水管网，导致承租人张羽无法办理生产必须的排污许可证，且马锐在知道现状情况后也未积极也不可能按照规定进行污水排放的管网改造，消除瑕疵，导致承租人无法取得排污许可证，无法生产，所出租的厂房不符合食品生产的使用条件，因此合同目的无法实现，系合同根本违约行为。符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定的合同法定解除条件。马锐以不干涉承租人的经营活动为由认为自己没有污水排放管网改造义务的上诉主张，与合同诚实信用原则相违背，不能成立，本院不予支持。合同的解除分为合意解除和行使解除权解除两种类型，2020年10月30日，双方对合同解除进行了电话协商，但未达成一致。张羽一方没有再以通知形式行使单方解除权，而是以本案诉讼形式方式主张解除合同，应适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，自一审法院将起诉状副本送达马锐之日（即2020年11月11日）时解除，因租赁物尚未实际使用，一审判决返还租金符合法律规定，应予维持。综上，上诉人马锐的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800.00元，由上诉人马锐负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长陈传冬审判员夏丹审判员鲁银辉二〇二一年一月二十六日书记员 邵雅卓