江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2709号上诉人（原审原告）：顾亚林，男，1969年4月14日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：程栋华，江苏银杏树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰兴市新能源房地产开发有限公司，住所地泰兴市济川街道东润路**。法定代表人：刘福文，总经理。委托诉讼代理人：李飞，江苏律园律师事务所律师。上诉人顾亚林因与被上诉人泰兴市新能源房地产开发有限公司（以下简称新能源公司）买卖合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2020)苏1283民初3646号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾亚林上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.新能源公司一审中未能提供证据证明自己是否有权销售，本案所涉车位销售合同无法认定。一审法院应当认定双方签订的合同无效，被上诉人应当全额返还车位款。一审法院仅凭物价部门的“备案价格”申报表而认定其合法销售明显不当。2.即使被上诉人可以合法销售车位，根据双方的合同约定，上诉人也有权解除合同。合同约定并没有违反法律的强制规定，合同又是卖方提供的格式条款，一审法院却明显偏袒被上诉人，作出了有利于格式条款提供者即上诉人的判决错误。新能源公司答辩称：1.被上诉人有权对案涉车位销售，通过一审被上诉人提交的物价备案手续，工程规划许可证以及同一区域车位的产权登记手续等一些证据可以证明，且一审上诉人诉讼请求为解除协议，并非确认协议无效。2.关于上诉人主张解除协议的问题，案涉转让协议第三条约定在签订本协议后乙方即上诉人不得退车位，如上诉人由于自身原因要求退车位，需承担总价款10%的违约金，首先该条款明确约定协议签订后上诉人不得退车位，至于之后的条款是针对协议尚未履行完毕即相关款项未完全给付或者车位尚未交付的情况下，并基于双方达成统一意见的基础上，通过一审庭审可以看出，上诉人相关款项已经全额给付，被上诉人车位也早已交付且上诉人已经自2019年实际使用车位至今，案涉转让协议已经全部履行完毕，双方权利义务已经终止，上诉人片面的依据合同第三条的部分条款断章取义主张解除协议，没有事实和法律依据，并且严重违背了民事活动中应当遵守的诚实信用原则，严重破坏了交易秩序和交易安全，综上请求二审驳回上诉。顾亚林向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《新能源•新世界广场（一区）地下）地下车位**60+**使用权转让协议》判令新能源公司退还车位价款140400元；3.新能源公司承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2019年2月28日，顾亚林与案外人陈晨共同向新能源公司申请客户车位更名，将原陈晨名下的B区60号、B区61号的的车位更名为顾亚林。同日，顾亚林（受让方、乙方）与新能源公司（转让方、甲方）签订《新能源•新世界广场（一区）地下车）地下车位使用权转让协议》一份载明但不限于以下内容：1.车位的位置与价款：地下停：地下停车位**60+**车位使用权转让价款为人民币156000元；2.付款方式：（1）一次性付款：签订协议时付清全部价款计人民币156000元；（2）办理银行按揭贷款：签订本协议后按照甲方指定银行要求提交办理按揭贷款的各项手续，并确保在15日内办理到位；3.在签订本协议后乙方不能向甲方退车位。如乙方由于自身原因要求退车位，需承担总价款的10%的违约金；4.乙方所受让的地下车位按有关规定，无法办理产权证、土地证手续，乙方知晓并认可；但享有与所购房屋土地同等年限的使用权（不享有土地使用权）……。后新能源公司将上述两车位交付顾亚林使用。2019年3月，新能源公司向顾亚林开具了增值税发票两份，发票上分别载明规格型号为2幢901室车位B区060、B区061，总额均为78000元。后顾亚林因自身原因向新能源公司提出退还车位并自愿按转让协议承担总价款10%的违约金。因协商未果，顾亚林于2020年6月9日向一审法院提起诉讼。一审另查明，案涉新能源•新世界广场（一区）秋泽苑地下车位价格以8万元/个的价格向泰兴市物价局申报，并经泰兴市物价局同意。一审法院认为，合同解除权属形成权，即法律赋予了合同当事人有解除合同的权利，行使合同解除权属请求权，合同能否解除还应当符合法律规定或当事人约定。民事主体从事民事活动，应当秉持诚信、恪守承诺。如果缔约方可以任意解除合同，将破坏交易秩序和交易安全。本案新能源公司作为开发商，其销售的车位已经经过物价管理部门备案，无证据证明案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，地下车位，地下车位转让协议亦系双方真实意思表示反法律禁止性规定，双方理应全部履行各自的义务；虽然协议的第三条约定了如顾亚林由于自身原因要求退车位，需承担总价款的10%的违约金，但结合车位转让协议的合同目的及合同的严肃性，该约定应理解为合同未履行或未完全履行的合同解除条件。顾亚林支付案涉车位相应的对价后，新能源公司已经将车位实际交付顾亚林使用，合同已经履行完毕，双方的权利义务已终止，且合同的解除权的行使一般为违约方的相对方。故顾亚林诉请解除双方签订的地下车位使用权转让协议并退还车位购买款，没有法律依据，一审法院不予支持。一审判决：驳回顾亚林的诉讼请求。案件受理费3420元，减半收取为1710元，由顾亚林负担（已缴）。二审中，顾亚林提交证据1：泰兴市住房和城乡建设局政府信息公开答复告知书，拟证明被申请人并没有取得建设部门的关于车位的销售许可。证据2：泰兴市发改委泰发改投2014第32号文件，拟证明涉案车位是公共配套设施，所建停车位是业主的公摊面积建造，车位应当由业主共同享有，而不是被上诉人出售。证据3：泰兴市规划局泰规划审字2014第1052号，对关于镇海路东侧1号2号地块规划的审批意见，拟证明车位应当是人防车位，不应销售。新能源公司质证认为，证据1中住建部门明确答复不存在上诉人所申请公开的相关政府信息，不能证明被上诉人没有取得案涉车位的销售许可。证据2可以充分体现该文件所涉地块同步建设了停车位等附属工程设施，该文件中也并未提及到刚才上诉人所讲的车位征用了业主公摊面积的内容。证据3与本案关联性无法确认，案涉工程人防工程是建在6号地块。二审另查明，泰兴市新世界广场一区2幢901室权利人为陆小妹、顾亚林，其领取的苏（2019）泰兴市不动产权第0005886号不动产权利证书中并不包含地下停车位的登记。顾亚林、新能源公司均确认案涉协议签订后，顾亚林即向新能源公司交付了车位款，新能源公司向顾亚林交付了地下停车位。顾亚林自述，案涉小区目前另有车位出租，租金标准为每个车位为160元/月，新能源公司对此予以认可。此外，顾亚林自愿按照租金标准向新能源公司支付车位使用费。二审查明的其它事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于案涉地下停车位转让协议的效力问题。本案中，新能源公司作为开发商，其销售的车位已经经过物价管理部门备案，现无证据证明案涉车位系占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，地下车位，地下车位转让协议亦系双方真实意思表示反法律禁止性规定，应当认定为合法、有效。顾亚林上诉所称案涉地下停车位转让协议无效的主张，既超过了其一审诉讼请求，亦无事实依据，本院对此不予采信。关于顾亚林能否依照合同约定解除案涉合同的问题。合同解除权属形成权，即法律赋予了合同当事人有解除合同的权利，行使合同解除权属请求权，合同能否解除还应当符合法律规定或当事人约定。本院认为，本案所涉协议约定了上诉人顾亚林在承担违约金情形下的单方合同解除权，理由分述如下：1.案涉合同第三条虽约定“在签订本协议后乙方不能向甲方退车位”，但该条款后部亦约定“如乙方由于自身原因要求退车位，需承担总价款的10%的违约金”，从语义上理解，后面的条款显然赋予了顾亚林在自愿承担违约金的情况下，对案涉合同的解除权。2.案涉协议的合同条款系由新能源公司提供的格式文本，在条款如果存在多种解释的情况下，应当作出对新能源公司不利的解释。3.案涉合同签订后，顾亚林即付清了车位款，新能源公司也交付了地下停车位，故双方均及时履行了合同义务。如依照新能源公司所述顾亚林仅在合同未履行或未完全履行情况享有违约解除权，则该解除权条件显然无法成就，新能源公司应当在其提供的格式文本中删除相应的条款。4.顾亚林领取的不动产登记证并不包含地下停车位的登记，故顾亚林单方解除合同并不影响新能源公司的再行销售。综上，本院认为，顾亚林在自愿承担总价款10%违约金的情况下，有权主张解除合同。顾亚林与新能源公司签订的车位使用权转让协议解除，顾亚林应当向新能源公司返还案涉地下停车位，新能源公司亦应按约向顾亚林退还车位款140400元。此外，顾亚林自愿按照车位租金标准向新能源公司另行支付车位使用费，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，上诉人顾亚林的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省泰兴市人民法院(2020)苏1283民初3646号民事判决；二、泰兴市新能源房地产开发有限公司与顾亚林于2019年2月28日签订的《新能源•新世界广场（一区）地下车位）地下车位**60+**使用权转让协议》解除v>三、顾亚林自本判决生效之日起十日内向泰兴市新能源房地产开发有限公司返还新能源•新世界广场（一区）地下车位B）地下车位**60+**地下停车位0元/月的标准向泰兴市新能源房地产开发有限公司支付自2019年2月28日起至实际返还地下停车位之日止的车位使用费；四、泰兴市新能源房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向顾亚林退还车位价款140400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1710元，由泰兴市新能源房地产开发有限公司负担。二审案件受理费3420元，由泰兴市新能源房地产开发有限公司负担，泰兴市新能源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向本院缴纳，顾亚林预交的二审案件受理费3420元本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二一年一月二十六日书记员  李雅婷