山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初6956号原告：高翔，男，1990年7月12日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：孔凡平，系原告高翔之母，女，1971年11月19日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：张丽苹，山东国曜（济宁）律师事务所律师。被告：于怀伟，男，1984年1月10日出生，汉族，户籍地址：邹城市。被告：刘会，系被告于怀伟之妻，女，1984年1月16日出生，汉族，系兖矿集团东滩煤矿职工，户籍地址：邹城市。原告高翔诉被告于怀伟、刘会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告高翔及其委托诉讼代理人孔凡平、张丽苹到庭参加诉讼，被告于怀伟、刘会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告办理案涉房产的银行还款及解押手续，并配合原告申请商业贷款；庭后原告变更该项诉讼请求为：请求确认原被告之间的房屋买卖合同为有效合同，判令被告继续履行合同，依合同约定办理案涉房产的银行还款及解押手续，并将案涉不动产权利人转移登记至原告名下；2、请求判令被告向原告支付违约金166000元；3、被告向原告支付8300元佣金；4、诉讼费1810元、保全费1350元、保全保险费1200元、律师代理费15000元等因诉讼产生的相关费用均由被告承担。事实与理由：2020年4月27日，原告与被告签订合同编号为XXXXXXXX的《房屋买卖合同书》。合同的第一条约定：甲方同意将所拥有的邹城市建设路389号东升小区X号楼X-XXX户房产出售给乙方；第二条约定：甲乙双方商定房产交易成交价为83万元，付款方式：2020年4月27日乙方向甲方支付首付款40万元。若乙方在2020年11月1日前，申请商业贷款支付给甲方，甲方无条件配合乙方；第四条约定：鉴于甲方已经办理了银行抵押贷款，因此，甲方应于2020年6月10日前办理银行还款及解押手续，逾期超过两天乙方有权以甲方违约为由解除合同；第十条约定：此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途违约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担因守约方因维权而产生的律师费、诉讼费、财产保全费、交通费、鉴定费等相关费用。2020年4月27日，原告依约向被告支付了40万元首付款，但时至今日，被告迟迟不办理银行还款及解押手续，原告多次催促协调，被告拒不履行。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所述。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、2020年4月27日，原、被告签订的《房屋买卖合同书》一份。证明该合同第三条约定：甲乙双方商定房产交易成交价为83万元；付款方式：2020年4月27日乙方向甲方支付首付款40万元。若乙方在2020年11月1日前，申请商业贷款支付给甲方，甲方无条件配合乙方。第四条约定：鉴于该房甲方已经办理了银行抵押贷款，因此，甲方应于2020年6月10日前办理银行还款及解押手续，逾期超过两天乙方有权以甲方违约为由解除合同。合同第十条约定：此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金，违约金为总房款的20％。违约方并承担守约方因诉讼维权而产生的律师费、诉讼费、财产保全费、交通费、鉴定费等相关费用。2、农商银行高新区支行出具余额明细查询一份、2020年4月27日山东农村商业银行出具转账凭条一份、2020年4月23日孙印平出具意向金收到条一份、2020年4月27日于怀伟出具收到条一份。证明原告依照合同约定通过其母亲银行账户向被告于怀伟支付了39万房屋首付款，加上2020年4月23日高翔支付的1万元定金，一共支付了40万元房屋首付款。3、邹城市自然资源和规划局不动产登记档案处出具房地产登记信息一份（共2页）。证明坐落在邹城市建设路389号东升小区X号楼X-XXX号房产，也即案涉房产，登记在于怀伟、刘会名下，分别于2018年6月28日和2019年8月19日向中国邮政储蓄银行股份有限公司和中银消费金融有限公司设立抵押，并未注销抵押。与证据一共同证明，被告违约，应承担违约责任。4、2020年10月23日，原告与山东国曜（济宁）律师事务所签订的《委托代理合同》一份、2020年10月23日山东国曜（济宁）律师事务所出具发票一份、亚太财产保险有限公司济宁中心支公司出具诉讼财产保全责任保险保险单一份、亚太财产保险有限公司济宁中心支公司出具的发票一份。证明因被告违约，原告诉讼维权而产生的律师费、财产保全费共计16200元，与证据一（《房屋买卖合同》第十条约定）共同证明，该笔费用应由违约方即被告承担。5、二被告户籍信息一份。证明二被告的身份信息。6、2020年4月23日原告与案外人邹城市儒房地产有限公司（以下简称“儒房地产”）签订的购房意向金协议及佣金收据各一份。证明原告与案外人儒房地产签订了购房意向金协议书并支付了意向金10000元及佣金8300元。7、证人孙某出庭证言。证明原告及二被告签订合同书，双方约定如原告需要贷款来支付尾款，二被告应积极办理过户手续，无条件配合原告办理贷款，以及合同约定违约金为总房款的20%。二被告均未作答辩，亦未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年4月23日，原告和案外人邹城市儒房地产有限公司就购买位于邹城市东升小区3号楼1单元501室案涉房产签订购房意向金协议，载明：“一、买受人通过儒房地产介绍，对位于邹城市东升小区3号楼1单元501室房产，有购买意向，该房屋地址以房产证为准，若有差异时，双方同意再作修改，并同意不以此作为取消之理由。现买受人委托居间方向该房屋业主发出下述不可撤销的购买要约：1.该房屋建筑面积为126.87平方米（以房产证为准），若实际面积有差异时，买主同意以本协议之房价为准，并同意不以此作为取消交易之理由。2.该房屋业主委托价为人民币大写：捌拾叁万伍仟元（￥835000.00元）。买受人同意以房价人民币大写：捌拾叁万元（￥830000.00元）认购该房屋。3.该房屋是以现状售予买受人，而买受人曾被邀请检查或已授权代表代其检查该房屋，并且完全明白该房屋的产权状况，故买受人不得借此拒绝交易。二、若居间方在2020年4月30日前未能与该房屋业主就以上要约条件达成协议，居间方代保管的意向金￥10000.00（大写：壹万元整）须无息退还买受人，买受人不能为此追究居间方的责任。三、一旦该房屋业主同意上述购买要约内容，并承诺以上述房价出该房屋，买受人即确认成交，居间方即将该意向金转为购房定金……六、买受人即出售方同意该房屋交易中所产生的税费由房东方承担……十、在履约过程中发生的争议，买卖双方及居间方可通过友好协商解决，协商不成，可提交合同签署地法院提起诉讼。备注：此房价包含储藏室一间、固定装修不动，客厅空调挂机一个，其他家具家电由房东带走，买方现支付一半房款，剩余房款双方再协商，房东承诺房子满两年过户（5月底满2）给买方，房东承诺包过户费，买方承诺4月27日到儒房总部签署买卖合同。”合同签订后，原告向居间方儒房地产支付10000元作为购房意向金，案外人儒房地产向其出具了收条一张，载明：“今收到高翔购买位于邹城市东升小区X-X-XXX房屋购房意向金小写￥10000.00（大写：壹万元整）。特此证明。”2020年4月27日，按照购房意向金协议的约定，原告作为乙方（购买方），被告作为甲方（卖方），由案外人儒房地产作为丙方（居间方）并由其提供格式文本，三方签订了编号为XXXXXXXX的《房屋买卖合同书》，合同载明：“甲方（出售方）：于怀伟刘会身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX乙方（购买方）：高翔XXXXXXXXXXXXXXXXXX丙方（居间方）：邹城市儒房地产有限公司在严格遵守国家政策法规的前提下，甲、乙双方经过丙方居间介绍，就房产交易事宜达成以下协议，以期共同遵守。第一条：甲方同意将所拥有的邹城市建设路389号东升小区X号楼X-XXX户房产出售给乙方，此房权属为私房产权，此房证件为不动产所有权证，权属证号为XXXXXXXX号，如此房产现在还未办理产权证，房产面积均以产权证上的面积为准（126.87㎡）。第二条：甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属证无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售。第三条：乙方在对上述房产进行现场查看并对房产状况充分了解的基础上，甲乙双方商定房产交易成交价为￥830000.00元（大写捌拾叁万元整）。付款方式：2020年4月27日乙方向甲方支付首付款￥400000.00元（大写肆拾万元整）其中包含购房定金￥10000.00元（大写壹万元整），逾期超过2天甲方有权以乙方违约为由解除合同；剩余尾款￥430000.00元（大写肆拾叁万元整），乙方于2020年11月1日前支付清尾款给甲方（注：若乙方在2020年11月1日前，申请商业贷款支付给甲方，甲方无条件配合乙方。）通过银行贷款（商业贷款）方式支付给甲方。第四条：甲乙双方就其他特殊情况的约定：鉴于该房甲方已经办理了银行抵押手续，因此甲方应于2020年6月10日前办理银行还款及解押手续，逾期超过2天乙方有权以甲方违约为由解除合同。第五条：鉴于丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息等服务，甲乙双方同意向丙房支付佣金费用：佣金费为房产买卖总价的1.5%，金额为8300.00元（大写：捌仟叁佰元整）由乙方承担。第六条：甲乙税费、手续费及其他费用承担：交易过程中甲方需交纳的所有税费（包括增值税、个人所得税）及相关过户费用由甲方承担，乙方需交纳的所有税费（契税）及相关过户费用由甲方承担。第七条：甲乙双方承诺2020年11月2日前到相关房产部门办理房产转移手续。甲乙双方任何一方延迟，每天按照￥1元赔偿对方作为滞纳金；甲乙双方任何一方逾期2日以上的，另一方有权以对方违约为由解除双方合同关系。违约方应按本合同第十条规定承担违约责任。第八条：甲方承诺在甲乙双方过户后3日内，向乙方支付房屋及钥匙并迁出全部在此房产名下的户口。否则甲方每延误一天，按照￥100.00元/天向乙方支付滞纳金，并承担由此给乙方造成的损失，在物业交割及房产产权转移办理过程中，甲方保证积极配合乙方办理有关所有权转移手续。第九条：在此房产交接之前的物业、水电、燃气、暖气等相关费用由甲方承担，交接之后的费用由乙方承担，如甲方故意拖延或拒绝交纳，乙方有权以甲方应交费用金额的双倍追究甲方的违约责任。甲方确认该房屋已缴纳：契税、燃气开口费、暖气开口费。第十条：此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则视为违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金，违约金为总房款的20%。违约方并承担守约方因诉讼维权而产生的律师费、诉讼费、财产保全费、交通费、鉴定费等相关费用。第十一条：若乙方需要办理银行贷款的，甲乙双方保证积极配合贷款所需的一切手续，如因甲、乙任意一方故意拖延或不及时提供相关资料，造成交易延期与中介方无关，并且责任方不能向对方做出合理解释、取得对方理解的视为违约，并按照本合同第十条的规定承担违约责任。第十二条：此房产所有权转移后甲方不得超出（或附带）的设备有：（如有遗失或损坏，按照该设备市价赔偿）此价格包含储藏室一间，室内规定装修不动，客厅挂机空调一台，整体厨房及整体卫浴，热水器一个，油烟机，燃气灶，所有灯具留下。第十三条：其他特殊约定：1、在甲乙双方交易期间，若该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得所有权，视甲方为违约；2、若乙方的尾款未按约定的期限2020年11月1日前支付给甲方，超期10日视乙方为违约；3、若乙方的个人征信无法按申请办理银行商贷，乙方选择全款支付给甲方。第十四条：未尽事宜由各方协商解决，相关补充协议与本合同具有同等法律效力；如不能解决，则提请丙方驻地法院诉讼解决。第十五条：本合同一式叁份，甲、乙、丙各执一份，甲乙丙三方签字或盖章生效。”原告及二被告分别在合同的乙方栏和甲方栏签字捺印，案外人儒房地产在合同的丙方栏加盖了公司合同专用章。同日，原告按照合同约定向二被告支付了部分购房款390000元，被告于怀伟向原告出具了收到条一张，载明：“今收到高翔购买位于邹城市东升小区X-X-XXX室房屋购房款金额小写：400000.00（大写：肆拾万元整）。特此证明。”被告于怀伟在收到条上签字捺印。2020年6月3日，二被告将案涉房产交付给原告，原告居住至今。因二被告未按照合同约定办理银行解押手续，原告诉至本院。2020年10月27日，原告向本院申请诉前财产保全。同日，本院作出（2020）鲁0883财保784号民事裁定，裁定冻结、查封刘会、于怀伟银行存款166000元或其他等值的财产。原告为此支付保全申请费1350元，财产保险服务费1200元。另查明，被告以案涉房产提供抵押，分别于2018年6月28日、2019年8月19日在中国邮政储蓄银行股份有限公司和中银消费金融有限公司办理了贷款，并办理了抵押权登记手续。2020年11月17日，依原告申请，本院向原告委托诉讼代理人出具了调查令，就被告的银行贷款情况进行调查，但原告未在法定期限内提交相关调查结果。2020年11月27日，原告提出书面申请，请求本院在《中华人民共和国民法典》施行后再行判决。本院认为，关于案涉房产上的抵押权能否影响涉案房产转让行为的效力问题。本案系在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，二被告在房产抵押权存续期间，未征得抵押权人同意将涉案房产出卖给原告。但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。原告与被告签订的房屋买卖合同书系当事人真实意思表示，其形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，对于其效力予以确认。故原告请求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同为有效合同，依法予以支持，双方应依约履行各自义务。原告已按合同约定先期向被告支付了购房款40万元，但被告未能按照合同约定办理抵押权注销登记，已构成违约。根据合同约定和原告的诉请，被告应继续履行合同，主动办理银行还款和抵押权注销手续，在原告给付尾款后协助办理房产转移登记手续。关于原告请求的违约金问题。原告根据双方在合同中约定的违约金计算方法即按照房屋总价款的20%支付违约金明显过高，被告虽未出庭参加诉讼，但其通过电话请求本院予以调整。本院认为，酌情将违约金的计算标准调整为房屋总价款的5%为宜。关于原告请求二被告支付律师代理费、保全保险费问题。原、被告在合同中明确约定，违约方承担守约方因诉讼维权而产生的律师费、诉讼费、财产保全费、交通费、鉴定费等相关费用。原告因被告违约提起本案诉讼，实际支付律师代理费15000元、财产保全保险费1200元，故原告要求被告支付律师费、财产保全保险费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告承担原告向中介支付的佣金8300元的问题。本院认为，因原、被告在合同中约定该笔费用由原告（乙方）承担，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告依合同约定办理案涉房产的银行还款及解押手续并将案涉房产不动产权利人转移登记至原告名下的问题。本院认为，因二被告未能清偿银行的抵押贷款，原告亦不同意代为清偿贷款本息，案涉房产无法办理抵押权注销登记手续，不具备办理权属变更登记的条件，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。二被告经本院传票传唤无正当理由拒未到庭，视为放弃答辩及质证的权利，依法应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第二百一十五条、第四百零六条、第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如下：一、确认原告高翔与被告于怀伟、刘会于2020年4月27日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、被告于怀伟、刘会于本判决生效后十日内向原告高翔支付违约金41750元；三、被告于怀伟、刘会于本判决生效后十日内向原告高翔支付律师代理费15000元、财产保全保险费1200元；四、驳回原告高翔的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1810元，保全申请费1350元，由被告于怀伟、刘会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周文清二〇二一年一月二十二日法官助理宗华书记员李晓