广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29712号原告：中山火炬工业联合有限公司，住所地中山市火炬开发区*******，统一社会信用代码914**********716XR。法定代表人：万鹤群，总经理。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。被告：中山工泽科技有限公司,住所地中山翠亨新区和清路**厂房第**之一,统一社会信用代码91442000MA51MA51NQ4L0F。法定代表人：索某1。委托诉讼代理人：林学为，男，公司员工。原告中山火炬工业联合有限公司（以下简称工业公司）与被告中山工泽科技有限公司（以下简称工泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工业公司委托诉讼代理人封芳芝、被告工泽公司委托诉讼代理人林学为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年6月1日所签订的物业租赁合同，并判令被告立即向原告交还位于中山翠亨新区和清路14号第三层厂房（原地址为：中山市火炬开发区********与纬十三路交汇处）；2.被告立即向原告支付自2019年8月1日起至实际交还租赁厂房之日止的租金（每月租金为26900.5元，暂计至2020年10月31日止为349706.5元）及违约金（自2019年8月1日起，以每月欠款额26900.5为基数，按月自当月6日起，按日千分之五计至实际清偿之日止）；3.被告立即向原告支付自2019年6月1日起至2020年8月31日止的水电费6494.54元及违约金（自2019年7月1日起，以每月欠款额为基数，按月自当月16日起，按日千分之三计至实际清偿之日止）。庭审中，原告将诉求3水电费金额变更为6763.34元，因2020年9月份水电费268.8元漏计了，并称诉求2暂计至2020年10月31日止的租金349706.5元已扣减了2020年2月和2020年3月半个月、4月半个月合计两个月的减免租金。事实与理由：被告承租了原告位于中山市翠亨新区******第三层厂房（原地址：中山市火炬开发区********与纬十三路交汇处），原被告双方及案外人（见证方）中山火炬开发区临海工业园开发有限公司就此（于2018年6月1日）签订了一份书面的物业租赁合同。物业租赁合同约定租赁期限为2018年6月1日至2023年5月31日止共5年，每月租金为26900.5元，被告应在每月5日前向原告支付当月的租金，逾期支付租金的按日千分之五支付违约金，被告应在每月15日之前向原告交清上月水电费，逾期支付水电费的按日千分之三支付违约金，不按时支付租金连续达2个月的，原告有权解除本租赁合同，要求被告赔偿损失。被告自2019年8月起开始拖欠租金、自2019年6月起开始拖欠水电费，就被告拖欠租金等费用的违约行为，原告已通过送达书面催款函、委托寄发律师函等多种方式向被告催收，但被告仍继续拖欠。鉴此，原告为维护自身合法权益，特起诉，请支持原告诉求。原告工业公司在诉讼期间向本院提交的证据有：1.物业租赁合同及租赁物业产权证;2.租金催缴函、承诺书、还款计划书、律师函及快递凭证。被告工泽公司辩称，1.被告确认原告主张的拖欠租金、水电费等事实以及金额。2.被告同意解除合同。3.对原告主张的租金违约金以及水电费违约金，被告均不同意支付。因为被告不是故意拖欠租金以及水电费，而是由于各种原因造成资金断流无法及时缴纳，所以不应支付违约金。如果被告需要支付上述违约金，原告主张的违约金亦过高，请求依法调整。被告工泽公司对其辩解意见在举证期限内没有提交证据。原告工业公司起诉主张的上述事实，有其提供的上述证据及庭审陈述证实，被告工泽公司亦没有异议，故本院经审查后对原告起诉主张的上述事实予以认定。另查，工泽公司拖欠2019年6月水电费为621.16元、2019年8月至12月水电费分别为1431.58元、1104.52元、576.88元、873.72元、491.68元、2020年1月至5月水电费为450.36元、2020年6月至9月的水电费分别为257.28元、358.4元、328.96元、268.8元，合共6763.34元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告工业公司与被告工泽公司签订的物业租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违法法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应恪守履行。工泽公司自2019年8月起拖欠租金，至今已逾期一年半未交租，工业公司根据租赁合同有关连续逾期交租2个月有权解除合同的约定主张解除合同，符合合同约定以及法律规定，工泽公司亦同意解除合同，故本院对工业公司解除合同的诉求予以支持。合同解除后，工泽公司应将租赁物返还工业公司，并应按合同约定支付拖欠的租金、水电费以及相应的违约金。关于工业公司主张的违约金是否过高，应否调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据上述法律规定，本案工业公司并未提供证据证实其因工泽公司拖欠租金、水电费造成的实际损失，而拖欠租金、水电费造成的损失通常为资金占用利息的损失，故工业公司主张租金违约金按日千分之五、水电费违约金按日千分之三计算确实明显过高，依法应予以调整，本院酌情调整租金、水电费违约金计至2019年8月19日止均按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算，从2019年8月20日起均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算为宜。综上所述，工业公司诉求合理部分，本院予以支持。工泽公司有关违约金过高的意见合理，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告中山火炬工业联合有限公司与被告中山工泽科技有限公司于2018年6月1日签订的物业租赁合同，被告于本判决发生法律效力之日起十五日内交还位于中山市翠亨新区******第三层厂房（原地址：中山市火炬开发区********与纬十三路交汇处）给原告；二、被告中山工泽科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬工业联合有限公司支付自2019年8月1日起至实际交还租赁厂房之日止的租金（每月租金为26900.5元，暂计至2020年10月31日止为349706.5元）及违约金【以每月租金26900.5元为基数(其中2020年2月租金不计算违约金，2020年3月、4月租金均按13450.25元计算违约金)，按月自当月6日起，其中2019年8月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算】；三、被告中山工泽科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬工业联合有限公司支付自2019年6月1日起至2020年9月30日止的水电费6763.34元及违约金【分别以2019年6月水电费621.16元、2019年8月至12月水电费分别为1431.58元、1104.52元、576.88元、873.72元、491.68元、2020年1月至5月水电费450.36元、2020年6月至9月的水电费分别为257.28元、358.4元、328.96元、268.8元为基数，按月自次月16日起（其中2020年1月至5月水电费450.36元从2020年6月16日起计），其中2019年7月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算】。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18528元，减半收取9264元，诉讼保全申请费3977元，合共13241元（原告已预交），由被告中山工泽科技有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张文辉二〇二一年一月二十五日书记员  苏凤英杨丽燕