浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2993号上诉人（原审原告）：嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市新文化广场****。统一社会信用代码：91330401336906551U。法定代表人：谢朝科。委托诉讼代理人：任汝平，浙江图腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈耀龙，浙江图腾律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：绩溪睿立置业有限公司。住所。住所地：安徽省宣城市绩溪县华阳镇华龙路**社会信用代码：91341824065221373F。法定代表人：陈志荣。委托诉讼代理人：曹源，北京达略律师事务所律师。上诉人嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司（以下简称恒言行公司）、绩溪睿立置业有限公司（以下简称睿立公司）因合同纠纷一案，均不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2019）浙0402民初8737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒言行公司上诉请求：1.在维持一审判决第一项的基础上，改判睿立公司另向恒言行公司支付2819262.74元；2.撤销一审判决第二项；3.本案诉讼费全部由睿立公司承担。事实与理由：1.一审认定涉案《代理合同》于2019年9月2日恒言行公司实际撤场时解除是错误的，应当认定睿立公司构成根本违约，即使判决合同解除，也应自判决生效时解除。睿立公司将恒言行公司的法定代表人谢朝科驱逐出场的行为构成根本违约，此根本违约行为导致恒言行公司2018年5月31日之前的驻场投入均遭受损失，所以应当自合同生效的2018年2月1日起计算驻场费，并计算相应的违约金96万元。因睿立公司的根本违约行为，本案当中的佣金也应按照恒言行公司诉请的数额计算，并判决睿立公司支付相应的违约金；2.一审认定双方未对驻场费、购房款约定退还期限是错误的。根据《代理合同》9.7条，驻场费是按月支付，购房款也约定为同时退还。因此，睿立公司应承担逾期支付驻场费的违约金96万元和逾期退还购房款的违约金30万元。睿立公司辩称，一审认定双方合同解除是基于双方已经失去信任，无法继续履行代理合同，并没有认定睿立公司存在根本违约。驻场费本身就是合同中约定的违约金，这一点从合同中的违约条款可以体现，不存在恒言行公司所说的支付双重违约金的情况。恒言行公司代理销售期间多次违规收取费用，总计391万元，严重违反了合同约定，就此睿立公司目前已提起诉讼。另外，恒言行公司提供的销售表中有部分房源是绩溪公司自行销售的，相应的佣金应当扣除。睿立公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持睿立公司的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由恒言行公司承担。事实与理由：1.一审仅依据合同9.7条即判决睿立公司支付驻场费错误。在睿立公司深受其他案件诉讼影响无法领取预售许可证的期间内，恒言行公司未提供案场、渠道等驻场服务，不存在任何实际损失；2.一审根据恒言行公司提供的数据计算佣金错误。在恒言行公司提供的房源中，其中有9套是工抵房，是由睿立公司自行销售。根据《代理合同》1.1条的约定，这9套工抵房不应计算佣金。同时，在合同期内，恒言行公司远未完成销售指标及回款指标，根据《代理合同》7.8条的约定，睿立公司已足额支付了佣金；3.恒言行公司一审主张的50万元购房款，实际是由合同约定的100万元履约保证金转化而来。在履约过程中，恒言行公司私自收取客户购房款及向客户做虚假承诺等行为违背了合同约定，已经构成事实上的违约，该50万元不应判决退还；4.恒言行公司私自收取客户购房款并拒不归还睿立公司的行为，构成重大且根本的违约，睿立公司已另案起诉。因恒言行公司的根本违约行为，睿立公司依法通知恒言行公司解除合同，故不应再判决睿立公司自2019年11月起支付利息。恒言行公司辩称，签订合同后，恒言行公司就开始驻场，前后有10个人驻场做准备工作，但是对方预售许可证一直拖到2019年6月才批下来，前期恒言行公司做了大量的工作，属于实际支出。关于佣金，工抵房并没有事先报告，根据合同约定，睿立公司销售的也要算恒言行公司的销售业绩。关于购房款，合同中明确写的是购房款，并不是保证金。睿立公司之前退了50万元，还有50万元没有退还，除此之外，还应当支付违约金。关于利息，恒言行公司请求的是自2019年11月29日起开始计算，而一审判决理解错误。睿立公司认为不应该支付利息更是错误的，睿立公司的上诉请求不能成立。恒言行公司向一审法院起诉请求：1.睿立公司继续履行合同；2.睿立公司支付恒言行公司驻场费320万元及违约金96万元、购房款50万元及违约金30万元、销售佣金120.8897万元及违约金36.2669万元，共计653.1566万元及利息损失（以653.1566万元为基数，自2019年11月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至实际付清之日止，暂计2万元）；3.案件诉讼费由睿立公司承担。一审法院认定事实：2018年1月，恒言行公司（乙方）与睿立公司（甲方）签订《代理合同》一份，约定甲方将位于安徽省宣城市绩溪县××坊（原碧水湾）项目（市场推广名为“绩溪好第坊”，以下简称“本物业”）委托乙方为独家总策划、销售及授权委托第三方进行推广销售，在安徽及其他地区代理甲方从事本物业的策划及推广销售。合同第一条总则。1.1甲方委托乙方作为本物业的独家代理商，本物业为个人住宅及商业产权房且法律文件齐备，且甲方承诺在合同有效期间不再自行在安徽省或其他地区公开发售本物业或进行展销（经甲乙双方确认同意甲方自行销售的5%房源除外），也不得再委托除乙方以外的任何第三方作为其代理人在安徽省或其他地区发售本物业。1.2甲方委托乙方独家负责本物业营销策划（包括广告策划）、销售及推广，乙方提出详尽销售策略及销售方案，并经甲方认可执行；1.3本物业各户底价表、广告预算表及销售进度计划等作为合同附件，于合同签订后一个月内或本物业开盘（或预定）前14个工作日，由双方签订并附于本合同。第二条合同期限。2.1合同自2018年2月1日生效，终止日本物业正式开盘之日起算满15个月止（以一次性取得所有预售证为计算基础，若预售证为分批取得，则以最后一张预售证的取得时间为计算起始点）。委托面积：本物业可售洋房、别墅及商业面积，共15万平方米，土地位于安徽省绩溪县××路××号。2.3委托价格，暂定洋房底价均价4800元／平方米（含装修），别墅底价均价7000元／平方米，具体价格及营销计划于开盘前14个工作日内经甲乙双方商定并订立补充协议。2.4委托内容：详尽准确的市场调查、产品定位及营销策划方案，并以书面形式提供给甲方；物业代理销售；广告策划、广告设计、促销活动策划及设计；乙方为本案独家销售渠道整合商（包括但不限于网销、直销、整合中介、整合分销及其他任何渠道），甲方不再委托第三方类似公司，同时授权乙方可委托第三方进行推广销售。第五条甲方的权利及义务。5.5甲方须于本物业开盘前60日内向乙方出具工程进度计划表。5.6合同期内，所有与购房客户签订的预售合同均由甲方最终审核、签字和盖章。5.7甲方负责收取每笔成交业务的承购定金，承购定金的收款凭证由甲方提供。第六条乙方的权利及义务。6.1乙方负责本物业的详尽市场调研、营销策划、广告策划、推广计划、销售计划、推广销售计划、销售组织与控制等工作服务细项方案的编制，并对方案的准确、可靠、及时性负责。乙方完成报告后，需书面向甲方提出并应提前报请甲方批准，经确认后实施，甲方必须于收文后三天内予以批复，逾期不作答复视为认同。第七条佣金、溢价等费用支付。7.1销售率定义为在合同期内，已签订预售合同（或买卖合同）的总建筑面积与甲方已取得预售许可证且委托乙方代理销售总建筑面积之比（以取得每一张预售许可证为计算标准）。7.2完成销售率的认定：以甲方与客户签订预售合同（或买卖合同）作为乙方已完成本物业销售的标准。7.3就本合同2.3条所述之乙方提供的全程策划、销售代理服务及第三方推广销售管理，甲方同意根据本合同的相关规定向乙方支付销售佣金及溢价。7.4佣金计算如下：根据双方商定一户一价表，乙方按所完成销售的每户洋房、别墅及商业的底价金额提取2.4%的佣金。7.5溢价计算如下：针对双方商定的各套洋房及别墅销售底价，双方视市场情况协商后，上浮底价形成表价，以供销售时作为弹性折让。实际成交价格高于销售底价时，甲方同意从高出部分提取20%作为乙方的溢价佣金。7.6佣金及溢价佣金的结算标准：佣金及溢价佣金以甲方与客户签订预售合同（或买卖合同）中所载的成交金额、面积及销售价格作为双方的结算标准。7.7甲乙双方同意以代理销售确认单作为计算佣金及溢价佣金的依据。就代理销售确认单而言，销售开始后，乙方需每月月底前将当月已符合本合同7.4及7.5约定佣金及溢价佣金结算标准的房号、户主、面积、成交价等要素汇集一次，书面报甲方确认，收到后三日内甲方应签字或盖章确认。如甲方逾期未签字或盖章确认，则视为对乙方所呈报的代理销售确认单的默认。7.8佣金及溢价佣金的计算与结算时间：每月结算一次。为方便起见，乙方每月月底前将请款单送达甲方，甲方应在次月的1-5日核算完毕将已完成销售并在交易中心备案的洋房、别墅及商业按到账比例先结算1.8%的佣金及溢价佣金的90%给乙方，其中保留部分佣金及溢价佣金于乙方完成每一批销售进度季度指标10个工作日内支付给乙方。如乙方未完成当批销售计划，则甲方有权利扣除该保留部分的佣金及溢价（销售进度计划见附件三）。第九条违约责任。9.1乙方有下列行为视为违约：乙方及其委派人员在整个代理期间的市场推广及销售事宜与事实不符、夸大宣传及不实承诺，造成甲方经济损失。9.2若甲方不按本合同规定支付各种应付款项，则甲方应被视为违约，除应按照本合同的约定支付乙方佣金外，还应承担相应违约责任，每逾期一天甲方应承担逾期支付金额千分之三的违约金；逾期超过30天，除继续收取违约金外，乙方有权因逾期时间相应延长销售计划时间。如由于甲方连续2个月未向乙方全额支付核准佣金，乙方有权解除合同。9.3在合同履行期间，如未经乙方书面同意，甲方自行或擅自委托第三方策划、销售或推广本物业，该等策划、销售、推广工作则视同为乙方及第三方已完成策划、销售、推广工作，对于该部分甲方自行销售或委托第三方完成销售的，甲方仍应按合同约定的标准向乙方支付佣金、溢价。9.6除附件三的销售计划外，双方任何违反合同规定的行为均属违约；如有违约，违约方应承担相应的违约责任，并且守约方有权要求违约方继续履行合同义务或有权终止合同。9.7甲方在2018年5月需取得二期预售许可证，否则甲方需向乙方支付20万元／月渠道、案场等费用，同时退还100万元购房款，直至拿到项目二期预售许可证。第十条其他。10.1乙方向甲方支付100万元作为指定房源购房款，达到预售条件后乙方有权直接购房或享有更名权，所得房款归乙方所有。同时合同注明附件共有四份，附件一相关法律文件（营业执照复印件、预售许可证、土地使用证、施工许可证、建设用地许可证）、附件二：委托可销售总建筑面积清单，甲方保留部分的明细。附件三：底价表及表价表（含单价、每户面积、总价）、付款方式、广告预算表及销售进度计划。附件四：土地证号及证明。但合同未附相关附件内容。2018年4月16日，恒言行公司、睿立公司共同确认并出具了绩溪好第坊二期1-10＃楼底价表，2018年4月28日双方又共同确认并出具了绩溪好第坊二期11-22＃楼底价表。2018年6月29日，恒言行公司、睿立公司出具了6月份绩溪好第坊佣金结算表，载明恒言行公司代理销售Ｄ11、Ｄ21二套房屋，佣金合计96000元，本次结算金额为30600元，已结算佣金41400元，待结算佣金24000元。2018年7月30日，睿立公司支付恒言行公司代理服务费30600元（6月份销售佣金）。2019年2月3日，睿立公司支付恒言行公司41400元，恒言行公司已向睿立公司开具了金额为72000元的代理服务费发票。2019年8月30日，睿立公司退还恒言行公司销售保证金50万元。2019年10月29日，睿立公司向恒言行公司发送补充协议签订催告函，内容为恒言行公司、睿立公司于2018年1月签订《代理合同》，由恒言行公司负责好第坊项目商品房的代理销售工作。合同1.3条约定每期物业开盘前14个工作日，就各户底价表、广告预算表、销售进度计划等内容双方需签订补充协议以便合同更好地履行。现项目第1、2期已开盘数月，经多次商谈，双方未能就上述内容达成一致。同时，恒言行公司在项目商品房销售过程中出现违反合同约定收取费用、销售进度过于缓慢等问题，给睿立公司造成了一定的财产损失和商誉损失。现要求恒言行公司三日内与睿立公司签订补充协议以便合同顺利履行。如双方还不能就上述问题达成协议，睿立公司即依据合同约定解除与恒言行公司签订的《代理合同》。2019年11月1日，恒言行公司回函给睿立公司，要求睿立公司根据2018年1月签订《代理合同》第9.3条、第9.7条的约定，于2019年11月3日前向恒言行公司支付驻场费320万元、违约金222.24万元，退还购房款50万元、支付违约金145.95万元，支付2019年8月佣金14.14万元、违约金2.33万元，合计754.66万元。同时要求睿立公司在2019年11月3日前整改包括山体滑坡、工地现场、看房通道包装完善、绩溪当地广告、现场销售氛围的塑造等问题，并由恒言行公司书面确认。待前述问题处理完毕，再行协商签订补充协议。2019年11月2日，睿立公司向恒言行公司发送合同解除通知函，告知恒言行公司因为在合同履行过程中恒言行公司未按约定规范收款，亦未按约定完成项目房产销售任务。恒言行公司的行为违反合同约定，导致合同目的无法实现并给睿立公司造成重大损失。自即日起解除双方签订的《代理合同》。要求恒言行公司三日内撤离案场、做好交接和善后工作。2019年11月4日，恒言行公司向睿立公司回函，认为根据合同约定，睿立公司存在多项违约行为，长时间拖欠恒言行公司多笔款项，经恒言行公司多次催讨，睿立公司均未解决。虽双方一直未能明确销售计划和指标，但恒言行公司仍创销售佳绩。睿立公司无理要求解除合同，违背诚实信用原则，要求继续履行合同。2019年12月31日，睿立公司向恒言行公司发送律师函，称在合同履行过程中，恒言行公司未按照约定规范收取相应定金及购房款，亦未按照约定完成项目房产的销售任务，经多次协商无果。睿立公司已发送合同解除通知函，要求解除合同并做好撤场、交接及善后工作，但恒言行公司至今未办理。经睿立公司财务盘点调查发现，绩溪好第坊10幢3单元210室买受人、10幢3单元501室买受人均已全额付清房款，但仅有5万元、37万元购房款汇入睿立公司账户。另多名买受人向睿立公司反映恒言行公司收取了定金情况并提交相关材料。经睿立公司统计，恒言行公司涉嫌违规代收的定金数额达390.9259万元。要求恒言行公司在收函后及时归还上述定金及购房款，并于三日内派人沟通。庭审中，恒言行公司、睿立公司双方一致确认：《代理合同》中的合同附件除1-22＃楼的底价表外，其余双方未签订。案涉房屋二期预售许可证于2019年6月17日取得。基于合同10.1条，恒言行公司已支付睿立公司100万元的购房款，但双方未约定指定房源，睿立公司已于2019年8月30日退还恒言行公司50万元。合同履行过程中，恒言行公司有收取客户购房定金的情形。2019年11月2日后，睿立公司禁止恒言行公司法定代表人谢朝科进场，但仍由恒言行公司的原班销售人员进行销售，这些人员的相应报酬由睿立公司发放。一审另查明，2018年2月1日至2019年11月2日期间，涉案项目已进行预售登记备案的房产相应佣金为700522.44元，具体见下表：房号预售房日期预售总价（A）（元）总底价（元）差额（B）（元）销售佣金A×2.4%（元）溢价佣金B×20%（元）小计佣金（元）17-0219.9.28765032108083818360.7718-0419.10.117820001071747187681876810-1-50219.8.113719503763218926.88926.88-3-20219.10.13373305339202341038959.326820.615779.92D11幢18.6.10200022048005.2848005.2811-0119.9.28906969112967421767.2621767.2618-0119.7.27870131116033120883.1420883.1410-1-50119.10.93734383785538962.518962.518-4-50219.10.33719503748338926.88926.816-0119.7.151294968116245813251031079.232650257581.2314-0419.7.27870087115098420882.0920882.099-1-20119.8.25355550344795107558533.2215110684.2D21幢18.6.7200022048005.2848005.2817-0419.9.29895003116737621480.0721480.0710-4-30219.9.21398415366650317659561.96635315914.967-2-20219.9.26355650339202164488535.63289.611825.2D10幢19.7.26271980065275.265275.210-1-60119.8.10369030358711103198856.722063.810920.52D6幢18.5.23234232056215.6856215.68D7幢19.8.162100000504005040010-4-20119.10.1134498134347015118279.54302.28581.7410-2-50219.10.6388415376321120949321.962418.811740.7610-2-50119.8.113719503770658926.88926.88-3-30119.8.16360975360957188663.43.6866713-0119.9.29974061116017723377.4623377.4610-3-50119.7.1938415437655875969219.71519.210738.910-1-20119.9.26355650344892107588535.62151.610687.28-1-10119.10.204209254209042110102.24.210106.49-2-20219.9.26355550342662128888533.22577.611110.813-0219.9.27950006115688222800.1422800.1410-2-40119.10.133719503711148368926.8167.2909410-4-20219.10.18344981344892898279.5417.88297.348-1-20119.10.334330534133619698239.32393.88633.127-4-20219.10.3341353341336178192.473.48195.87合计700522.44一审法院认为，根据恒言行公司、睿立公司的诉辩主张及双方的举证、质证，案件的争议焦点为：一、恒言行公司主张继续履行合同的诉讼请求是否成立；二、恒言行公司在履行合同过程中应得的驻场费、佣金等；三、恒言行公司、睿立公司是否存在违约行为及应承担的违约责任。关于争议焦点一。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定行使权利、履行义务。恒言行公司、睿立公司签订的《代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”合同第1.3条约定本物业各户底价表、广告预算表及销售进度计划等作为合同附件，于合同签订后一个月内或本物业开盘（或预定）前14个工作日，由双方签订并附于本合同。合同附件有四项内容，1.相关法律文件；2.委托可销售总建筑面积清单，甲方保留部分的明细；3.底价表及表价表（含单价、每户面积、总价）、付款方式、广告预算表及销售进度计划；4.土地证号及证明。现除了双方于2018年4月签订的底价表外，其余附件均未签订且内容不明。合同5.5约定，睿立公司须于本物业开盘前60日内向恒言行公司出具工程进度计划表。合同6.1条约定，恒言行公司负责案涉项目的市场调研、营销及广告策划、推广计划、销售计划、推广销售计划等细项方案的编制，并在完成报告后，书面向睿立公司报请批准。9.7条约定，睿立公司需在2018年5月取得二期预售许可。现恒言行公司、睿立公司均未能举证证明自己已履行了前述义务，且二期预售许可证的取得也是在2019年6月17日。睿立公司于2019年10月29日向恒言行公司发送补充协议签订催告函，要求恒言行公司在三天内与睿立公司签订补充协议以便合同顺利履行。经睿立公司催告，双方仍未就相关事项达成补充协议。双方签订《代理合同》的基础是彼此信任、相互协作，通过双方的往来函件可知，恒言行公司、睿立公司在履行合同中产生了诸多矛盾，双方亦未能就销售进度计划等达成一致意见并签订补充协议，双方已失去继续履行合同的基础。且自2019年11月2日起，原属恒言行公司的销售团队已为睿立公司工作，由睿立公司支付报酬，故恒言行公司也实际不再具备继续履行合同的能力，结合双方各自存在的违约行为对合同目的实现的影响程度，以及恒言行公司已实际撤场的客观事实和时间因素对合同目标的影响程度，应认定睿立公司虽不享有单方解除权，但因合同在客观上已缺乏继续履行的基础，故认定案涉《代理合同》于2019年11月2日恒言行公司实际撤场时解除，对于恒言行公司要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点二。合同9.7约定睿立公司在2018年5月需取得二期预售许可证，否则需向恒言行公司支付20万元/月渠道、案场等费用，同时退还100万元购房款，直至拿到项目二期预售许可证。而睿立公司取得二期预售许可证的时间为2019年6月17日，根据约定，睿立公司应支付恒言行公司2018年6月1日至2019年6月17日期间每月20万元的驻场费，合计2511780.82元。同时睿立公司应退还恒言行公司100万元购房款，睿立公司已于2019年8月30日退还50万元，余款50万元应予以退还。关于佣金及溢价佣金。根据合同约定，2018年2月1日至2019年11月2日期间，进行预售合同登记备案的案涉房产应认定为由恒言行公司销售，睿立公司应按约支付相应佣金及溢价佣金，经计算为700522.44元，扣除睿立公司已支付的72000元，尚需支付628522.44元。关于争议焦点三。合同9.7条虽然约定了睿立公司向恒言行公司支付驻场费及退还购房款的条件，但未明确约定该二项费用的支付及退还期限，恒言行公司要求睿立公司承担逾期支付驻场费及退还购房款违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。恒言行公司曾于2019年11月1日函告睿立公司，要求睿立公司于2019年11月3日前支付驻场费并退还购房款，现恒言行公司要求睿立公司支付自2019年11月29日起支付利息损失，予以支持，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算，超过部分不予支持。合同7.7约定，双方以代理销售确认单作为计算佣金及溢价佣金的依据。恒言行公司需每月月底前将当月已符合佣金及溢价佣金结算标准的房号、户主、面积、成交价等要素汇集一次，书面报睿立公司确认，收到后三日内睿立公司应签字或盖章确认。7.8条约定，恒言行公司每月底将请款单送达睿立公司，睿立公司应在次月1-5日核算完毕将符合支付条件的佣金及溢价佣金支付恒言行公司。现恒言行公司未能提供证据证明其已按约与睿立公司就佣金进行结算，也未提供已向睿立公司请款的相应证据，对于恒言行公司要求睿立公司承担逾期支付佣金的违约金及利息损失的诉讼请求，不予支持。另，恒言行公司、睿立公司双方虽均确认在合同履行过程中，恒言行公司有收取客户购房定金的情形，但双方未能就相应数额确认一致，且睿立公司也未要求在本案中予以抵扣，更未就此提出反诉，对于恒言行公司收取的客户定金，不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、睿立公司于判决生效之日起十日内支付恒言行公司3640303.26元（驻场费2511780.82元、购房款500000元、佣金及溢价佣金628522.44元）及利息损失（以3011780.82元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月29日起计算至款清之日止）；二、驳回恒言行公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取28830元，保全费5000元，合计33830元，由恒言行公司负担14930元，睿立公司负担18900元，于判决生效后七日内交纳。二审中，睿立公司未提交新的证据，恒言行公司提交了下列证据：证据一，补充协议、补充协议签订催告函各一份，用以证明睿立公司故意设置障碍驱逐恒言行公司，没有在平等条件下与恒言行公司协商签订补充协议。睿立公司质证认为，对补充协议的真实性没有异议，因双方《代理合同》签订的不规范，对于双方的权利义务没有明确的约定，就此双方对于主合同进行协商补充，但是没有达成一致，所以与本案没有关联性。本院认证意见为，补充协议未经恒言行公司盖章确认，与本案争议没有关联，对其证明效力不予认定。证据二，离职申请表七份，用以证明一审认定恒言行公司2019年11月2日撤场与事实不符。睿立公司质证认为，对真实性不予认可，从2019年10月开始，恒言行公司就没有给相关员工发放工资，所有的工资都是睿立公司支付的，这些员工从10月份开始就已经在给睿立公司工作了。本院认证意见为，恒言行公司是否于2019年11月2日撤场与离职申请表没有关联，对该证据的证明效力不予认定。证据三，恒言行公司法定代表人与睿立公司法定代表人的微信聊天记录，证明睿立公司同意恒言行公司收取渠道和推广销售费1000元每平方米，恒言行公司没有违规收费。睿立公司质证认为，对真实性不予认可，证明目的与本案诉争没有关联性。本院认证意见为，该证据与本案争议没有关联，对其证明效力不予认定。证据四，选房确认单复印件两份，用以证明睿立公司单方面解约后，收取了本应属于恒言行公司的款项。睿立公司质证认为，对真实性不予认可，且与本案没有关联性。本院认证意见为，该证据为复印件，真实性无法确认，且与本案争议没有关联，对其证明效力不予认定。证据五，2018年6月和2019年7月至11月共计六个月的佣金结算单，用以证明恒言行公司依照合同约定每月向睿立公司申报结算佣金，但睿立公司仅支付了第一期佣金，构成违约。睿立公司质证认为，对真实性不予认可，且无法证明已经向睿立公司提交过。本院认证意见为，该佣金结算表为恒言行公司单方制作，未经睿立公司盖章确认，也无法证明恒言行公司已将该结算表向睿立公司提交，且部分房产预售时间在2019年11月2日之后，对其证明效力不予认定。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，涉案《代理合同》是双方真实意思表示，应为合法有效。关于合同解除时间，睿立公司于2019年11月2日向恒言行公司发送了合同解除通知函，表明解除合同的意思。虽然根据合同约定，睿立公司不享有单方解除合同的权利。但根据查明的事实，自2019年11月2日起，原属恒言行公司的销售团队为睿立公司工作，相应报酬由睿立公司发放，合同客观上已无法履行。因此，一审认定涉案《代理合同》于2019年11月2日解除，并无不当，本院予以确认。关于驻场费和50万元购房款。涉案《代理合同》9.7条约定，睿立公司在2018年5月需取得二期预售许可证，否则需向恒言行公司支付20万元/月的渠道、案场等费用，同时退还100万元购房款，直至拿到项目二期预售许可证。而睿立公司实际于2019年6月17日才取得二期预售许可证，一审根据前述约定判令睿立公司支付恒言行公司2018年6月1日至2019年6月17日止的驻场费正确。恒言行公司主张自2018年2月起计算驻场费，没有合同依据，不予支持。至于购房款，睿立公司上诉称50万元购房款是由合同约定的100万元履约保证金转化而来，因恒言行公司存在私自收取客户购房款及向客户做虚假承诺等违约行为而不应判决返还，经查，《代理合同》10.1条约定，恒言行公司向睿立公司支付100万元作为指定房源购房款，达到预售条件后恒言行公司有权直接购房或享有更名权，所得房款归恒言行公司所有。除此之外，睿立公司并未提交证据证实双方订有100万元履约保证金的约定，因此，睿立公司所称50万元购房款是由合同约定的100万元履约保证金转化而来，没有证据支持，对睿立公司不予返还该50万元购房款的主张，本院不予支持。关于佣金，恒言行公司上诉认为睿立公司应支付的佣金数额为1208897元，但根据《代理合同》7.7条的约定，双方以代理销售确认单作为佣金计算的依据。恒言行公司未提交经双方确认的代理销售确认单，也未提交睿立公司逾期未确认代理销售确认单等相关证据，一审依据合同履行期间已完成预售登记备案的房产信息计算睿立公司应支付的佣金，并无不当。针对睿立公司上诉所称的应扣除由其自行销售的9套工抵房的佣金一节，经查，合同1.1条虽约定，睿立公司可拥有5%的房源用于自行销售，但需经双方同意确认。同时，《代理合同》9.3条亦约定，在合同履行期间，如未经恒言行公司书面同意，睿立公司自行或擅自委托第三方策划、销售或推广物业的，对于该部分睿立公司自行销售或委托第三方完成销售的，睿立公司仍应按合同约定的标准向恒言行公司支付佣金、溢价。前述约定是双方针对睿立公司自行销售行为的特别约定，睿立公司应当遵守。睿立公司未经恒言行公司书面同意自行销售9套工抵房，违反了前述特别约定，故睿立公司要求扣减相关佣金的主张不能成立，本院不予支持。关于违约金和利息损失，恒言行公司上诉认为睿立公司应承担逾期支付驻场费和购房款的违约金共计126万元，经查，《代理合同》9.7条仅约定睿立公司未按照约定期限取得二期预售许可证需向恒言行公司支付每月20万元的驻场费及退还100万元购房款，但并未明确约定驻场费和购房款的支付时间，因此，恒言行公司要求睿立公司承担相应违约金的主张缺乏合同依据，不予支持。至于驻场费和购房款的利息损失，恒言行公司曾于2019年11月1日函告睿立公司，要求睿立公司于2019年11月3日前支付驻场费并退还购房款，但睿立公司未予理睬，一审依照恒言行公司的请求判决睿立公司自2019年11月29日起支付相应的利息损失正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65278元，由嘉兴恒言行房地产销售代理有限公司负担29355元，绩溪睿立置业有限公司负担35923元。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年一月二十九日法官助理  刘文文书 记 员  邵 洁书 记 员  胡玉婷