文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1823号上诉人（原审被告）：魏红东，男，1971年10月3日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：许龙华，重庆山语律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国家税务总局垫江县税务局，住所地重庆市垫江县桂阳街道工农南路**,统一社会信用代码11500231MB15473075。法定代表人：程波，该局局长。委托诉讼代理人：郑顺，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：垫江县曼斯顿宾馆，住，住所地重庆市垫江县桂阳街道工农路八一桥**一社会信用代码92500231MA5U8RNG8R。经营者：邓世海。被上诉人（原审被告）：邓世海，男，1973年7月7日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。上诉人魏红东因与被上诉人国家税务总局垫江县税务局（以下简称垫江县税务局）、垫江县曼斯顿宾馆（以下简称曼斯顿宾馆）、邓世海房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院(2019)渝0231民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。魏红东上诉请求：撤销重庆市垫江县人民法院(2019)渝0231民初3172号民事判决并依法予以改判。事实和理由：一审判决认定事实错误，理由主要有以下两点。第一，案涉《房屋租赁合同》期间届满，上诉人未按约定交还租赁房屋构成违约的认定错误。表面上看，租赁期间为2013年2月5日至2018年11月15日，共5年，但根据双方签订合同当时的实际情况，三星级宾馆的经营期限低于10年的会百分之百亏损，在签订合同的当时，上诉人要求租赁期限为12年，被上诉人垫江县税务局是同意的，只是由于垫江县税务局的内部规定和该租赁合同的签订惯例，将年限写为5年，同时双方约定，期满后续租，因此，双方实际的租赁期限并未届满，上诉人并未违约。第二，即使租赁合同期间届满，一审认定的相关费用也存在错误。首先，上诉人重新安装电梯的费用应由垫江县税务局承担，并从2018年上诉人应交租金中冲减，《电梯更换请示》中表明了电梯权属归垫江县税务局所有，《房屋租赁合同》约定合同期满，甲方即收回出租的全部房屋及设施设备，这里仅指原租赁物，并不包含新安装的电梯，也并未表示安装费用不由垫江县税务局承担，一台新电梯的使用寿命在20年以上，上诉人在安装新电梯时的初衷是经营使用12年以上，但在上诉人使用不足5年时就要求终止租赁关系，本着公平原则，重新安装一台新电梯的费用应当由垫江县税务局承担，应当将安装该电梯的171,000元冲减2018年的租金，冲减后，上诉人只欠垫江县税务局租金13,640元；其次，一审认定上诉人承担违约金55,392元错误，上诉人实际欠付租金13,640元，而非一审认定的184,640元，且上诉人欠付垫江县税务局金额不是租金本金，而是因租金未付造成的利息损失，上诉人欠付租金的时间为11个月，按年利率4.35%计算，利息为13,640元×4.35%÷12个月×11个月=543.89元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，上诉人承担的违约金不应超过其实际利息损失的百分之三十，即543.89元×130%=707元；再次，一审认定上诉人应支付的逾期租赁物占用费45,614元错误，垫江县税务局租给上诉人的房屋面积为7834平方米，而非一审认定的6280平方米，每平方米房屋每天的占用费为0.0937元（6,280,000元÷7834平方米），而非一审认定的0.117元，因而，从租赁期满至上诉人已返还给垫江县税务局2、3、4、5楼，面积为1318.96平方米的2019年3月5日止的资金占用费为13,470.93元（0.0937×1318.96平方米×109天），从租赁期满至上诉人已返还给垫江县税务局10、11、12楼面积为1907.74平方米的2019年3月25日止的资金占用费为23,059.43元（0.0937×1907.74平方米×129天），两项合计应为36,530.36元；最后，一审认定上诉人应按每日218.79元支付尚未返还的房屋资金占用费错误，其原因为一审认定的租赁面积错误，正确的应为175.22元（0.0937×1870平方米）。垫江县税务局辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。垫江县曼斯顿宾馆、邓世海未答辩。垫江县税务局向一审法院起诉请求：1、判令垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海立即将坐落于垫江县桂阳街道工农南路八一桥(垫江县桂阳街道工农路318号)的房屋上的搭建物拆除并清理腾空、恢复原状后交还给垫江县税务局，房屋搭建物拆除并清理腾空、恢复原状的费用和安全责任由垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海承担；2、判令魏红东和邓世海共同支付拖欠垫江县税务局的租期内租金184,640.00元；3、判令魏红东和邓世海支付拖欠垫江县税务局房屋租金的违约金300,000.00元；4、判令垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海共同支付垫江县税务局截止2019年6月15日的房屋占用使用费156,333.33元并自2019年6月16起每日按照734.25元的标准支付房屋占用使用费直至将房屋交还垫江县税务局止。以上请求金额暂计640,973.00元。一审法院经审理查明，2013年3月12日，原垫江县地方税务局(甲方)与原重庆帝都大酒店有限公司（乙方）及该公司股东邓世海、魏红东签订了《房屋租赁合同》。该合同载明：2011年7月7日，垫江县地方税务局与乙方原股东周朝全、周琳签订了租赁合同，将垫江县地方税务局综合楼（帝都大酒店部分）出租给乙方经营酒店，截止时间为2018年11月15日止，因经营管理原因，原股东周朝全、周琳与现股东魏红东、邓世海于2013年2月6日股权转让，经甲方研究决定，与现承租方协商，就该综合楼（帝都大酒店部分）的租赁、使用等事宜重新达成如下具体合同条款：一、出租楼房的楼层、使用范围及设施设备1、出租房屋位于垫江县桂溪镇工农南路八一桥，即垫江县地方税务局综合大楼帝都大酒店部分，该房屋产权所有者为甲方，甲、乙双方为房屋租赁关系。出租房屋为：①综合楼负一楼全层（约1184平方米）；②一楼至九楼除地税局使用部分（约2968平方米）；④十楼、十一楼、十二楼、十三楼全层（约2128平方米），出租总建筑面积合计约为6280平方米。其中：十楼（约700平方米）为乙方自行搭建，车库、消防通道（1554平方米）为公用，由乙方负责管理。2、出租楼房使用范围包括大楼西侧车库入口和车库通道、大楼中段顶楼至负一楼主楼梯、十楼两侧屋顶平台。3、出租楼房设施设备：①载客电梯一部；②各楼层烟感、喷淋、消防栓、消防标识、负一楼消防主机房内等现有设施；③现有供水、供电、供气、监控、光纤网络系统。二、租赁期限租赁期从2013年2月6日起至2018年11月15日。三、出租房屋的使用用途要求1、出租房屋使用用途为综合型宾馆。由乙方按三星级及以上宾馆的要求，结合出租房屋整体现有结构、装饰布置进行经营。2、电梯、消防等设施设备的安全，必须经相关专业部门检定合格后方可使用，如发生安全事故，由乙方自行负责。（此条款乙方已详细阅读）四、租金总额及支付方式租金总额为156.3万元（大写：壹佰伍拾陆万叁仟元整），按年支付。根据2013年测量概算面积（原合同出租总建筑面积6800平方米），减除甲方2011年7月收回2楼500平方米及2013年3月1日收回9楼904平方米作大会议室后，现出租面积为6280平方米。租金每年分别为26.8万元（大写：贰拾陆万捌仟元整），付款时间为每年的2月底前支付下一年度租金。五、甲、乙双方的权利和责任（二）乙方的权利和责任5、乙方必须按本合同规定支付租金，如不按规定时间支付视为违约，并支付违约金30万元。若超过租金支付期限60天，乙方还未全额支付租金，甲方有权解除本合同，收回出租房屋。原重庆曼斯顿酒店有限责任公司成立注册后在该《房屋租赁合同》乙方处加盖了公司印章予以确认。案涉《房屋租赁合同》订立后，原垫江县地方税务局即按合同约定，将案涉租赁房屋交予对方用于宾馆住宿、餐饮、洗浴、茶楼等经营服务。2013年5月6日，拟成立的重庆市曼斯顿酒店有限责任公司向原垫江县地方税务局就装修工程的安全等问题作出书面《承诺书》。改装工程的承建公司也向原垫江县地方税务局就装修工程是否对案涉租赁房屋的土建工程及楼房结构等有无安全影响进行了书面的《情况说明书》。之后，即对租赁房屋的大楼正大门装饰装修了罗马柱及对外墙窗户进行半圆拱形简易造型等特色装饰装修，对大楼第十层露台原有搭建的顶棚也进行了部分内部改装。2013年8月6日，拟成立的重庆市曼斯顿酒店有限责任公司向原垫江县地方税务局发出书面《电梯更换请示》，该《电梯更换请示》明确载明：更换后的新电梯权属归原垫江县地方税务局所有。后对案涉租赁房屋的载客电梯进行了更换，共用去各种费用计人民币171,000.00元。2013年9月15日，重庆帝都大酒店有限公司更名为重庆曼斯顿酒店有限责任公司，并对更名后的重庆曼斯顿酒店有限责任公司进行了工商注册登记，其工商注册登记载明：法定代表人为邓世海，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）（私营）。2014年8月10日，重庆曼斯顿酒店有限责任公司向原垫江县地方税务局书面报告，在该书面报告中，明确表示重庆曼斯顿酒店有限责任公司更名为垫江县曼斯顿宾馆，系同一主体，魏红东、邓世海仍为承包人。2014年9月10日，魏红东、邓世海对更名后的垫江县曼斯顿宾馆进行了工商注册登记，其工商注册登记载明：类型为个体工商户，经营者为邓世海，组织形式为个人经营，经营范围为住宿服务。之后，垫江县曼斯顿宾馆一直使用案涉租赁房屋经营宾馆住宿等服务业至今。2015年3月19日，原垫江县地方税务局（甲方）与邓世海、魏红东二人（乙方）签订了《房屋租赁合同》补充协议，该补充协议第一条第1.6项载明：乙方若有违章搭建请自行拆除，甲方有权向建委等主管部门举报，主管部门和甲方要求乙方拆除而乙方拒不拆除违章搭建，由此造成的一切安全事故由乙方全部、自行负责，甲方一概不负责任，且不负有解释义务。2017年5月12日之前，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海均按约定向原垫江县地方税务局交纳了案涉租赁房屋租金。截止2017年5月12日，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海按照《房屋租赁合同》的约定，共向原垫江县地方税务局交纳了租金1,378,360.00元，后未向原垫江县地方税务局支付过租金。2018年7月5日，因国税地税征管体制改革，原垫江县国家税务局与原垫江县地方税务局合并成立国家税务总局垫江县税务局即本案一审原告。2018年10月23日，垫江县税务局向魏红东、邓世海发出《国家税务总局垫江县税务局关于房屋租赁到期收回通知书》，明确通知垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海应于双方所订立的《房屋租赁合同》中约定的租赁期届满的2018年11月15日前将案涉租赁房屋返还垫江县税务局并交齐所欠租金。2018年11月15日，案涉租赁房屋租期届满时，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海尚欠垫江县税务局租金184,640.00元（1,563,000.00元-1,378,360.00元）。2018年11月16日，因垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海未将租赁期已届满的所租赁的案涉房屋交还垫江县税务局，垫江县税务局再次向魏红东、邓世海发出《国家税务总局垫江县税务局关于房屋租赁到期收回通知书》，明确要求立即将案涉租赁房屋返还垫江县税务局并结清所欠租金。2018年12月13日，垫江县税务局第三次向魏红东、邓世海发出《国家税务总局垫江县税务局关于房屋租赁到期收回通知书》，再次要求立即将案涉租赁房屋返还垫江县税务局并承担相应法律责任。租期届满后，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海交还案涉租赁房屋的时间、楼层及面积分别为：2018年11月16日，交还案涉租赁房屋的负一楼，面积为1184平米；2019年3月5日，交还案涉租赁房屋的2楼、3楼、4楼、5楼，面积为1318.96平米；2019年3月25日，交还案涉租赁房屋的10楼、11楼、12楼，面积为1907.74平米。以上，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海共向垫江县税务局交还案涉租赁房屋的面积共计4410.7平米。案涉租赁房屋1楼、6楼、7楼、8楼、9楼，面积为1870平米，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海仍占用经营使用至今。一审法院认为，双方就案涉房屋订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海所租赁的案涉房屋亦用于合法经营，故双方订立的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。本案垫江县税务局已按合同约定向垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海提供了案涉租赁房屋，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海未按合同的约定按期足额向垫江县税务局支付租金，并在合同期满后，未按约定的期限将租赁房屋交还垫江县税务局，其行为已构成违约。故垫江县税务局要求垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海交还租赁房屋，支付所欠租期内租金及合理部分违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于垫江县税务局要求垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海立即将案涉租赁房屋现仍未交还给垫江县税务局的部分立即腾空后予以交还的诉讼请求，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。”垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海至今仍将案涉租赁房屋1楼、6楼、7楼、8楼、9楼(面积为1870平米)占用经营使用，故垫江县税务局要求垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海立即将该部分房屋腾空并予以返还的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于垫江县税务局要求垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海立即向垫江县税务局支付所欠租金184,640.00元的诉讼请求，根据案涉《房屋租赁合同》的约定，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海在租赁期内应向垫江县税务局支付的租金为1,563,000.00元，现已向交纳1,378,360.00元，尚欠租期内的租金184,640.00元。故垫江县税务局要求垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海支付所欠租金184,640.00元的诉讼主张，予以支持。关于垫江县税务局要求垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海共同支付案涉租赁房屋租赁期届满后占用租赁房屋使用费的诉讼主张。依据双方订立的案涉《房屋租赁合同》第四条的约定：出租面积为6280平方米，租金每年分别为26.8万元。据此计算，案涉租赁房屋每平米每天的租金应为0.117元(年租金268,000.00元÷365天÷6280.00平方米)。约定的租赁期届满前后，垫江县税务局先后于2018年10月23日、2018年11月16日、2018年12月13日，先后三次以书面的方式，向垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海发出《国家税务总局垫江县税务局关于房屋租赁到期收回通知书》，明确通知垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海将案涉租赁房屋返还垫江县税务局并交齐所有租金。垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海在赁期届满后，仅于2018年11月16日，按合同约定返还了案涉租赁房屋的负一楼，面积为1184平米；于2019年3月5日，逾期返还案涉租赁房屋的2楼、3楼、4楼、5楼，面积为1318.96平米；于2019年3月25日，逾期返还案涉租赁房屋的10楼、11楼、12楼，面积为1907.74平米。其中案涉租赁房屋1楼、6楼、7楼、8楼、9楼，面积为1870平米的房屋，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海逾期占用经营使用至今。垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海在租赁期届满后，既未与垫江县税务局续订租赁合同，也未取得垫江县税务局的同意，继续占用部分案涉租赁房屋用于酒店经营等行为，系对垫江县税务局房屋所有权、财产权益等合法民事权益的侵害，垫江县税务局因垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海的侵权行为而遭受的损失，依法应由垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海赔偿。其赔偿金额，结合垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海对逾期占用案涉租赁房屋的实际经营使用情况及本案实际，应以租期内的租金标准计算为宜，即从租赁期届满次日起按每天每平米0.117元(年租金268,000.00元÷365天÷6280.00平方米)支付占用期间的占用使用费至返还时止。照此计算，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海逾期返还的租赁房屋应赔偿的占用使用费分别为：1、2019年3月5日，返还的案涉租赁房屋2楼、3楼、4楼、5楼，面积为1318.96平米，逾期占用时间为109天，应支付案涉租赁房屋逾期占用使用费16,820.70元(0.117元×1318.96平方米×109天)；2、2019年3月25日，返还的案涉租赁房屋的10楼、11楼、12楼，面积为1907.74平方米，逾期占用时间为129天，应支付房屋占用使用费28,793.52元(0.117元×1907.74平方米×129天)；以上逾期交还租赁房屋的逾期占用房屋使用费共计45,614.22元(16,820.70元＋28,793.52元)；3、垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海至今仍占用经营使用的案涉租赁房屋1楼、6楼、7楼、8楼、9楼，面积为1870平米，应由垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海从2018年11月16日起，按每天218.79元(0.117元×1870平方米)支付房屋占用使用费至返还租赁房屋时止。关于垫江县税务局要求判令魏红东和邓世海支付拖欠垫江县税务局房屋租期内租金的违约金300,000.00元的诉讼主张，因垫江县税务局系针对对方拖欠租期内的房屋租金所主张的违约金。经查明，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海至今尚欠租期内的租金184,640.00元。依据双方订立的《房屋租赁合同》第五条第5项的约定：乙方必须按本合同规定支付租金，如不按规定时间支付视为违约，并支付违约金300,000.00元。虽然双方对违约金进行了明确的约定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条关于“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，垫江县税务局依据合同约定所主张的案涉违约金数额既超过了对方所拖欠租期内的租金184,640.00元，更超过了因拖欠租金给垫江县税务局造成损失的百分之三十。在诉讼中，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海明确以垫江县税务局主张的违约金过高，请求依法予以适当减少。根据垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海的抗辩主张，结合本案实际情况，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，案涉违约金应以所欠租期内的租金184,640.00元的百分之三十为宜，即应支付违约金55,392.00元(184,640.00元×30％)。关于垫江县税务局要求垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海将租赁楼房10楼露台上的搭建物、楼房后墙外修建的厨房烟道予以拆除并恢复原状的诉讼主张。因垫江县税务局所举示的证据不能证明案涉租赁楼房10楼露台上的搭建物、楼房后墙外修建的厨房烟道系垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海在租赁期内所修建，故对该诉讼请求，不予支持。关于垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海在租赁期内，因所租赁的房屋用于酒店宾馆经营，根据宾馆住宿服务业经营需要，对租赁房屋正大门装饰装修了罗马柱及对外墙窗户进行半圆拱形简易造型等特色装修，对大楼第十层露台原搭建的顶棚也进行了部分内部装修。因其装饰装修行为，并未违反《房屋租赁合同》第三条关于案涉租赁房屋用于综合型宾馆经营的约定，也按照《房屋租赁合同》第一条1.2项的约定，告知了垫江县税务局，并于2013年5月6日，向原垫江县地方税务局作出了书面《承诺书》。改装工程的承建公司也向与原垫江县地方税务局进行了书面《情况说明书》。原垫江县地方税务局收到《承诺书》及《情况说明书》后，未拒绝或制止垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海的改装行为，垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海对案涉房屋的改装得以顺利施工并完成，并与案涉租赁房屋形成了附合的装饰装修物。故应确认原垫江县地方税务局对其改装行为予以认可并同意。垫江县税务局要求垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海将租赁楼房因经营需要进行特色装修装饰形成的附合装饰装修物予以拆除并恢复原状的诉讼主张，于法无据，不予支持。关于垫江县曼斯顿宾馆辩称垫江县曼斯顿宾馆不是魏红东、邓世海注册成立的，而是邓世海个人设立的，与魏红东无关，魏红东只是邓世海聘请的宾馆管理人员，与垫江县曼斯顿宾馆无任何财产关系。垫江县曼斯顿宾馆并未与垫江县税务局方签订租赁合同，与垫江县税务局无租赁关系，其使用租赁物是取得了原承租人的同意，本着合同的相对性原则，垫江县曼斯顿宾馆并不是本案适格的一审被告。虽双方于2013年2月6日订立的案涉《房屋租赁合同》载明承租方(乙方)为重庆帝都大酒店有限公司，但魏红东、邓世海作为重庆帝都大酒店有限公司的股东均在合同尾页乙方处进行了签名确认，重庆帝都大酒店有限公司更名并成立注册为重庆曼斯顿酒店有限责任公司之后，重庆曼斯顿酒店有限责任公司也在该《房屋租赁合同》乙方处加盖了公司印章，应视为重庆曼斯顿酒店有限责任公司对作为承租人的认可。后重庆曼斯顿酒店有限责任公司于2014年8月10日向原垫江县地方税务局书面报请更名为垫江县曼斯顿宾馆，在该书面报请报告中，明确载明且真实表示重庆曼斯顿酒店有限责任公司更名为垫江县曼斯顿宾馆，系同一主体，魏红东、邓世海仍为承包人。魏红东、邓世海对垫江县曼斯顿宾馆进行了工商登记注册后，垫江县曼斯顿宾馆也一直使用案涉租赁房屋经营宾馆、住宿等产业至今。2015年3月19日订立《房屋租赁合同》补充协议时，魏红东、邓世海亦明确作为承租方(乙方)与原垫江县地方税务局签订合同，并作为承租人在该《房屋租赁合同》补充协议承租方处进行了签名按指印予以确认。故垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海依法应认定为本案案涉租赁房屋的承租人。但垫江县税务局在本案中，未就案涉租赁房屋租期内的租金及约定的违约金对垫江县曼斯顿宾馆主张权利，系对民事权利的自由处分，且未违反法律规定，不予干预。关于垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海辩称案涉租赁房屋的租赁面积应是7834平方米，而不应是6280平方米，应按7834平方米的租赁面积计算每平方米租金的抗辩主张。因双方订立的案涉《房屋租赁合同》第四条明确约定，出租面积为6280平方米。故案涉租赁房屋的租赁面积依法应确认为6280平方米，租赁期满后逾期迟延交还租赁房屋的占用费应按租赁面积为6280平方米计算每平米每天的占用费，即每平米每天的租金为0.117元。关于垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海辩称承租案涉租赁房屋后，对电梯进行了更新，用去费用171,000.00万元，其费用应由垫江县税务局承担，该部分款项用于冲抵2018年应交纳的租金184,640.00元后，只欠租期内的租金13,640.00元，而不是184,640.00元。因原重庆市曼斯顿酒店有限责任公司于2013年8月6日向原垫江县地方税务局发出的书面《电梯更换请示》明确载明：更换后的新电梯权属归原垫江县地方税务局所有。结合《房屋租赁合同》第六条第2项的约定：合同期满后，甲方即收回出租的全部房屋及设施设备；①载客电梯一部……。故更换电梯用去费用171,000.00元，不应由其承担，该抗辩理由，不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、由垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海在本判决生效后十日内将租赁期届满后所占用经营使用至今的位于垫江县桂阳街道工农南路八一桥(垫江县桂阳街道工农路318号)的案涉租赁房屋1楼、6楼、7楼、8楼、9楼(面积共计为1870平米)的房屋腾空并交还国家税务总局垫江县税务局。并从2018年11月16日起按每日218.79元（0.117元×1870平方米）向国家税务总局垫江县税务局支付逾期房屋占用使用费至该房屋交还国家税务总局垫江县税务局时止；二、由魏红东、邓世海在本判决生效后十日内向国家税务总局垫江县税务局支付所欠租期内的租金184,640.00元；三、由垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海在本判决生效后十日内向国家税务总局垫江县税务局支付逾期返还租赁房屋的逾期占用使用费45,614.22元；四、由魏红东、邓世海在本判决生效后十日内向国家税务总局垫江县税务局支付违约金55,392.00元；五、驳回国家税务总局垫江县税务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,210.00元，由垫江县曼斯顿宾馆、魏红东、邓世海共同承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案的争议焦点可归纳为：1、案涉房屋租赁期限的认定；2、重新安装电梯的电梯安装费用的认定；3、违约金的认定；4、逾期租赁物占用费和未返还房屋资金占用费的认定。关于焦点一，本案中，原垫江县地方税务局(甲方)与原重庆帝都大酒店有限公司（乙方）与该公司股东邓世海、魏红东于2013年3月12日签订的《房屋租赁合同》第二项载明“租赁期从2013年2月6日起至2018年11月15日。”现上诉人认为双方口头约定租赁期限为12年，应据此认定双方约定的租赁期限为12年，但并未举示证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果，一审法院按照双方合同中的约定来认定案涉房屋的租赁期限，并无不妥。关于焦点二，2013年8月6日，拟成立的重庆曼斯顿酒店有限责任公司向原垫江县地方税务局发出书面《电梯更换请示》，载明“因经营需要，对你局随房屋出租给我公司的载客电梯进行更换，新电梯权属归原垫江县地方税务局所有。”其后，上诉方对案涉租赁房屋的载客电梯进行了更换，关于更换电梯的费用，因双方签订的《房屋租赁合同》第六条第一款约定“甲方出租房屋以现状（即帝都大酒店的现状）为准。合同签订后乙方放弃使用的，所投入的固定资产归甲方所有，且甲方不承担任何费用。”第二款约定“合同期满后，甲方即收回出租的全部房屋及设施设备；①载客电梯一部......乙方在经营过程中投资形成的无法移动的固定资产无偿留归甲方。”原判据此认定该笔更换电梯的费用属于垫江曼斯顿大酒店作为乙方投入固定资产所产生的费用，该固定资产在合同期满后应归垫江县税务局所有，且垫江县税务局不应承担安装电梯的相关费用，亦无不当。关于焦点三，由于垫江县税务局不承担安装电梯的相关费用，上诉方关于电梯安装相关费用171,000元冲减2018年租金的诉求没有事实依据。2013年3月12日的《房屋租赁合同》第四条“租金总额及支付方式”载明“租金总额为156.3万元（大写：壹佰伍拾陆万叁仟元整），按年支付......租金每年分别为26.8万元（大写：贰拾陆万捌仟元整），付款时间为每年的2月底前支付下一年度租金。”截止2017年5月12日，垫江县曼斯顿宾馆按照《房屋租赁合同》的约定，共向垫江县税务局交纳了租金1,378,360.00元，后未支付过租金，即案涉租赁房屋于2018年11月15日租期届满时，垫江县曼斯顿宾馆尚欠垫江县税务局租金184,640.00元（1,563,000.00元-1,378,360.00元）。关于违约金的约定，前述《房屋租赁合同》第五条“甲、乙双方的权利和责任”第二款“乙方的权利和责任”第五项载明“乙方必须按照本合同规定支付租金，如不按规定时间支付视为违约，并支付违约金30万元。”因双方约定的违约金过高，一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以垫江县曼斯顿宾馆尚欠垫江县税务局租金184,640.00元为基数，以百分之三十为比例，计算得出违约金55,392.00元(184,640.00元×30％)，并无不妥。关于焦点四，2013年3月12日的《房屋租赁合同》第一条“出租楼房的楼层、使用范围及设施设备”第一款载明“出租总建筑面积合计约为6280平方米。其中：车库、消防通道（约1554平方米）为公用，由乙方负责管理”，第四条“租金总额及支付方式”载明“现出租面积为6280平方米”，上诉方诉称双方实际的租赁面积应加上车库、消防通道的约1554平方米，合计为7834平方米，但双方在合同中明确约定了该车库、消防通道的约1554平方米为公用，不应属于案涉房屋租赁面积之列，现上诉方未提供充足的证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。一审法院结合垫江县税务局对逾期占用案涉租赁房屋的实际经营使用情况及本案实际，以6280平方米为基数，以租期内的租金标准计算得出，从租赁期届满次日起按每天每平米0.117元(年租金268,000.00元÷365天÷6280.00平方米)支付占用期间的占用使用费至返还时止的金额为：1、2019年3月5日，返还的案涉租赁房屋2楼、3楼、4楼、5楼，面积为1318.96平米，逾期占用时间为109天，应支付案涉租赁房屋逾期占用使用费16,820.70元(0.117元×1318.96平方米×109天)；2、2019年3月25日，返还的案涉租赁房屋的10楼、11楼、12楼，面积为1907.74平方米，逾期占用时间为129天，应支付房屋占用使用费28,793.52元(0.117元×1907.74平方米×129天)；以上逾期交还租赁房屋的逾期占用房屋使用费共计45,614.22元(16,820.70元＋28,793.52元，3、上诉方至今仍占用经营使用的案涉租赁房屋1楼、6楼、7楼、8楼、9楼，面积为1870平米，应从2018年11月16日起，按每天218.79元(0.117元×1870平方米)支付房屋占用使用费至返还租赁房屋时止，并无不妥。综上所述，魏红东的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,210元，由魏红东负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二一年一月十四日法官助理 王悦倩书 记 员 徐玲巧