淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5277号原告：尹琳，女，1984年11月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：倪军，男，1985年7月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。被告：陆兵，男，1979年7月23日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：吴雪，女，1979年8月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：林华东，江苏山师行律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：戴严成，江苏山师行律师事务所实习律师。原告尹琳、倪军与被告陆兵、吴雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告尹琳、倪军及其委托诉讼代理人程秉义，被告陆兵、吴雪的委托诉讼代理人林华东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹琳、倪军向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，交付房屋并配合办理过户手续；2、被告向原告支付因逾期办理过户而违约产生的违约金272000元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告系夫妻关系。原告因住房及孩子上学需要，经淮安云依家房地产经纪有限公司（以下简称：“云依家公司”）推荐，于2020年4月3日与被告签订一份《淮安市房屋买卖及居间服务合同》（以下简称：“买卖及居间合同”），合同约定：原告购买的房地产位于淮安市（电厂小区），产权面积为48.85平方米，不动产登记证为苏（2017）淮安市不动产权第0022758号，转让总价款为136万元，合同签订时原告向被告支付定金10万元，于办理过户手续前支付除定金之外的剩余首付款51万元，剩余款项原告向银行申请按揭贷款，因过户产生的税费由原告负担，双方于2020年中考结束后15天内办理房地产转移登记手续；如有一方违约，守约方有权要求违约方支付该房地产总价款20%的违约金。合同签订后，原告按约于合同签订当日支付购房定金10万元并配合中介及被告前往兴业银行股份有限公司淮安淮阴支行（以下简称：“兴业银行”）办理银行按揭贷款手续，于2020年7月向被告支付51万元首期款。原告履行完所有手续后，中介公司通知被告前来办理过户手续，被告明确表示案涉房地产不卖了。原告及中介公司多次与被告联系沟通，被告均不配合，被告的行为已构成违约且违背诚实信用原则。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告陆兵、吴雪辩称：1、两原告存在预期违约，并且在签订买卖合同时，原告明知涉案房屋为两被告共同共有，但只有被告陆兵签字，被告吴雪没有签字，依照法律规定，陆兵无权处分夫妻共同共有房屋。2、吴雪不同意出售房屋，因为第二个孩子需要学区房上学。3、陆兵对原告表示歉意，愿意承担适当赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。两被告系淮安市（发电厂宿舍）登记的所有权人。2020年4月3日，经云依家公司居间介绍，原告尹琳（买方）与被告陆兵（卖方）签订一份买卖及居间合同，约定：“…卖方拟转让房产坐落于：电厂小区一区102幢104室（西大街200号41幢104室）。转让总价款为136万元，定金总额为10万元。合同签订时，买方向卖方支付定金10万元。买方按下列方式给付除定金之外的房款126万元：买方须于办理过户手续日之前支付除定金之外的剩余首期款51万元至卖方指定账户；买卖双方须于2020年5月30日之前向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准；银行贷款金额不足以支付房款余额的，买方应于银行放款之日起三日内补足应交款。卖方需付的税费由买方支付。卖方应于款清时将该房屋交付买方。买卖双方在本合同签订后于2020年中考后15天之内，买卖双方须签订房地产登记机关提供的《房屋买卖合同》，并共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续。任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择：（1）定金双倍赔偿；（2）要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。备注条款：（1）卖方保证此房淮安市西大街开明中学学位目前只占用初三；（2）卖方保证在过户后15天内迁出户口；（3）卖方保证此房无任何债权债务；（4）买方承诺有购房资格和贷款资格；（5）买方申请贷款金额为75万元…”合同签订当日，原告尹琳支付购房定金10万元，被告陆兵出具收条；2020年7月27日，原告尹琳支付被告陆兵购房款51万元。2020年6月30日，两原告取得购房资格。2020年5月29日，原告倪军与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定由原告倪军向兴业银行借款71万元、原告尹琳为共同债务人，并约定以诉争房屋办理抵押登记。当日，两原告（出卖方、甲方）、两被告（购买方、甲方）在兴业银行又签订一份《房屋买卖合同》，约定：“…甲方自愿将坐落于淮安市清江浦区西大街200号41-104室的房屋出售给乙方；经双方协商，该房屋成交价为136万元，乙方于2020年5月29日付65万元购房款作为首付款给甲方，付款方式为现金，剩余购房款待办理付款以甲方收据为凭…”被告陆兵、吴雪又在兴业银行的首付款证明、划款承诺书等材料上签名。本案有争议的主要事实与证据如下：（一）原、被告双方关于发生纠纷的陈述。原告尹琳、倪军陈述：“房屋过户期满时，我们于2020年7月份将51万元款项汇给被告陆兵后，中介说陆兵不卖房了。”被告陆兵、吴雪陈述：“陆兵在收到尹琳支付的51万元之前，已经告知吴雪将涉案房屋出售，但吴雪提出要给小孩上学，不能出卖房屋。收到51万元后，陆兵和中介联系表示不卖房了，并且表示愿意把款项原路返还，因为中介表示不知道尹琳的账户，所以款项没有退回。”（二）关于在兴业银行签订《房屋买卖合同》的事实。本案审理过程中，原告尹琳、倪军申请以手机视频方式与兴业银行经办人员方蕾进行通话，方蕾陈述：“在银行签订的房屋买卖合同和当事人自己签的合同是不一样的，房屋总价136万元，贷款金额71万元，银行默认首付款是65万元。关于首付款，应当以客户在中介签订的合同为准，如果买卖双方对此有异议，我们会告知他们以中介合同为准。如果当事人仍有异议，我们会让他们再写一份协议，表明在银行签的协议只是用于办贷款。”被告陆兵、吴雪质证称，方蕾的陈述仅仅反映了双方在银行办理按揭贷款的过程，并未反映双方买卖房屋的真实过程；在银行签订的合同即使成立，原告方也没有按照约定支付65万元首付款，构成先期违约。本案审理过程中，本院依原告尹琳、倪军的申请，依法对被告陆兵、吴雪名下价值30万元的财产进行了保全。原告尹琳表示愿意以现金方式支付剩余购房款75万元，并于2021年1月25日将上述款项汇至本院账户。原告尹琳、倪军又表示，如果买卖及居间合同继续履行，则其实际损失为律师费15000元、保函费600元、本案诉讼费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告尹琳与被告陆兵签订的买卖及居间合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告吴雪辩称，被告陆兵未经过其同意出售共有房屋，属无权处分；因两原告、两被告于2020年5月29日在兴业银行再次签订房屋买卖合同，约定出售诉争房屋，故应认定两原告、两被告均系诉争房屋买卖合同当事人，两被告均有出售诉争房屋的意思表示。原告尹琳、倪军依约履行了支付定金及首付款义务，被告陆兵、吴雪应当依约配合办理房屋所有权变更登记手续。被告陆兵、吴雪拒绝继续履行合同，已构成违约；现原告尹琳、倪军已经支付了全部购房款，其主张被告陆兵、吴雪交付房屋并配合办理所有权变更登记手续，本院予以支持。违约金应在实际损失的基础上予以确定，在诉争买卖及居间合同继续履行的情况下，原告尹琳、倪军主张其实际损失为律师费、保函费、诉讼费；本院认为，律师费、保函费损失不应由被告陆兵、吴雪负担；诉讼费负担由本院依法确定；综上，原告尹琳、倪军主张被告陆兵、吴雪承担违约金，本院不予支持。被告陆兵、吴雪辩称原告尹琳、倪军未按在兴业银行签订的房屋买卖合同的约定支付首付款；结合方蕾的陈述，本院认为该合同约定的付款方式应仅为办理贷款之用，并非双方真实约定，故对被告陆兵、吴雪的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陆兵、吴雪于本判决生效后十日内将淮安市（发电厂宿舍）交付于原告尹琳、倪军，并配合原告尹琳、倪军办理该房屋的所有权变更登记手续；二、驳回原告尹琳、倪军的其他诉讼请求。案件受理费19488元，原告尹琳、倪军负担2448元，被告陆兵、吴雪负担17040元；保全费2020元，由被告陆兵、吴雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘 雷人民陪审员  朱延会人民陪审员  王一兵二〇二一年一月二十八日法官 助理  韩 靖书 记 员  陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。