上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12688号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴士华，男，1976年9月4日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：张年华，上海张年华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘永芳，女，1976年11月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：蔡联钦，上海申浩律师事务所律师。上诉人吴士华与被上诉人潘永芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初69921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴士华上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、六项，改判驳回潘永芳一审的诉讼请求并支持吴士华一审的反诉请求。事实和理由：1、吴士华和潘永芳所签订的是承包合同。合同约定吴士华使用的营业执照和食品许可证应由潘永芳提供，此符合承包合同的形式要件。一审判决认定双方签订的是房屋租赁合同系属错误。2、潘永芳未按合同约定在2017年9月1日至2018年6月19日期间提供食品经营许可证，致吴士华处于无证经营状态。另因浦东燃气公司多次上门指出门店私接燃气，责令关闭私接的燃气，造成无法经营。潘永芳已构成根本性违约，其应承担解除合同的不利后果及违法责任。3、吴士华的装潢装修损失及经营设备损失是因潘永芳违约造成，合同解除后潘永芳有义务为吴士华保管涉案房屋内的设备物品，现该些设备物品已被毁损，潘永芳应向吴士华赔偿。请求二审法院支持吴士华的上诉请求。潘永芳辩称：不同意吴士华的上诉请求。本案所涉合同性质应为房屋租赁合同。吴士华因其自身原因不支付租金，并要求解除合同，相应损失应由吴士华承担。潘永芳交房后对吴士华提供了协助配合。2020年4月30日之前涉案房屋都在吴士华实际控制之中。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。潘永芳向一审法院起诉请求：1、确认潘永芳、吴士华之间的《商铺承包合同》于2019年7月23日解除；2、判令吴士华支付潘永芳自2019年1月1日起至2019年7月23日的租金143,992.50元；3、判令吴士华支付潘永芳自2019年7月24日至2019年9月1日使用费29,193元（按每天789元计算），2019年9月2日至2020年6月1日使用费248,400元（按每天920元计算）；4、判令吴士华支付逾期付款利息，以143,992.50元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期、同类贷款基准利率自2019年1月1日起至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；5、判令吴士华支付潘永芳2018年7月1日至2020年6月30日物业费14,768元；6、判令本案诉讼费用由吴士华承担。吴士华向一审法院反诉请求：1、判令潘永芳退还吴士华2017年9月5日至2018年6月19日承包费224,076元；2、判令潘永芳退还吴士华进场费130,000元、押金50,000元；3、判令潘永芳折价赔偿吴士华装潢费损失248,271.27元以及餐饮设备损失47,187元，共计295,458.27元；4、本案司法鉴定费、工程审价费、反诉诉讼费由潘永芳承担。一审法院认定事实如下：2017年9月5日，潘永芳（发包方甲方）与吴士华（承包方乙方）签订《商铺承包合同》，约定：甲方承包给乙方的房屋位于XX路XX号，共263平方米，承包期限自2017年9月1日至2022年6月30日，承包费用年付287,985元，前两年承包费不变，第三年335,983元，第四年369,581元，第五年407,019元，乙方应于每年6月1日前向甲方交付租金；乙方故意拖欠承包费、欠缴相关费用或提前退租的视为乙方违约，甲方有权没收押金，甲方在收取乙方押金后却提前解除合同的或甲方违反本合同中其他约定的，视为甲方违约，乙方可以要求甲方向其赔付一切损失；备注事项营业执照与各种证件由甲方名称，乙方拥有经营权，由经营所产生的费用由乙方承担，所有盈亏与甲方无关。燃气由甲方协助办理接通，费用由乙方支付。因为证件原因导致乙方无法正常经营，乙方一切损失由甲方全部承担。手写：房屋押金5万元整，进场费13万元整，乙方2017年9月6日前首付给甲方115,994元（房租6个月），2018年2月28日前付给甲方71,997元后三个月房租，以后年付，双方另对其他事项作了约定。2017年9月6日，潘永芳收到吴士华转账支付的275,994元。双方均确认吴士华的租金支付至2018年12月31日。2019年2月21日，上海A有限公司向XX路XX号老北京羊蝎子（单位）发出燃气设施安全隐患整改通知单，称发现安全隐患，跨区域供气，申请在XX号用气，私接管道通向XX号用气点用气，不在同一区域内用气，需恢复原样，XX号独立申请安装，建议于15日内整改到位，逾期未整改或整改不到位的，将采取暂停供气服务……。同日，吴士华与潘永芳丈夫朱某（暨上海B有限公司股东）电话联系，称“早上燃气公司过来人说我店面燃气违规使用，限期拆除，我现在不能营业了，这边后续问题大我要准备退房了”。朱某回“好！你退吧”。吴士华于12:40电联“朱总，我在店里面，你过来谈一下退房事宜”、朱某回“谈什么呢？谈我钱还给你呀”。吴士华称“就谈我们退房事宜，我们在店里等你”。朱某回“好的，我抽空过来”。吴士华表示过半小时后将涉案房屋的钥匙交给了朱某，朱某表示否认。2019年7月19日，潘永芳发催告函给吴士华，告知2019年1月1日起已拖欠房租143,992.50元、2019年1月2月电费2,408元，2018-2019年度物业费7,384元（水费煤气费等另计），要求吴士华在收到催告函后3个工作日内支付上述费用，如逾期不支付，将根据合同约定解除合同并追究违约责任。7月23日，潘永芳再次向吴士华发告知函，言明因吴士华未付款，故决定该日解除双方的合同，并通过法律手段追究违约责任。潘永芳将函件张贴于系争房屋入口玻璃门上并短信告知吴士华。2020年4月30日，潘永芳发短信给吴士华“吴老板，我是潘永芳，关于XX路XX号商铺因你一直未交房租，店里的物品三天内你不处理则视为你放弃了，特告知”。吴士华回复“我是吴士华，因XX路XX号商铺一直不能经营，现又在司法诉讼中，我已回安徽老家，关于店里所有物品，现在你自己保管”。潘永芳回复“店里所有物品我无力保管，你若不处理视为自动放弃”。潘永芳称于2020年6月1日收回系争房屋，故于一审中撤回要求吴士华返还房屋的诉讼请求。一审另查明，1、系争房屋系潘永芳2017年4月27日与案外人上海C有限公司签订商铺经营租赁合同，用以经营餐饮。2、上海市XX路XX弄XX、XX号于2017年11月1日登记注册了案外人上海B有限公司第一分公司的营业执照作为营业场所，负责人为潘永芳。3、潘永芳于2020年6月4日支付了XX号商铺2018年7月1日至2020年6月30日的物业费14,768元。一审中，吴士华申请对系争房屋室内装潢价值进行工程造价鉴定。上海公信中南工程造价咨询有限公司于2019年12月12日出具公信中南【2019】建鉴字第59号工程造价鉴定专项报告，鉴定意见：XX路XX号室内装潢造价为248,271.27元。工程造价鉴定费用7,950元，吴士华已预付。吴士华另对系争房屋室内餐饮设备的价值申请评估，上海立信资产评估有限公司于2020年4月20日出具信资评司字【2019】第40162号资产评估报告，评估结果：XX路XX号室内餐饮设备在评估基准日建议市场价值（不含增值税）总共为47,187元。一审中，潘永芳申请证人林某、张某出庭作证。证人林某陈述：其是出租系争房屋的居间方，房东和租客签订合同时明确了转让费（进场费）不予退还，签订合同时在场人很多，忘记是谁说的了。证人张某陈述，其是XX号的租户，经营北京羊蝎子火锅，于2017年9月6日开业，但当时并不需要使用天然气，隔壁XX号租户入住后，需要安装天然气，天然气的总管道在XX号，安装天然气时其不在场，不知道谁来装的，安装后XX号和XX号都可以使用，故口头约定共同平摊安装天然气的费用。2019年过年时其没有营业，XX号在营业，过年后XX号不营业了，其继续营业。一审法院认为，潘永芳与吴士华就系争房屋签订的《商铺承包合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。纵观潘永芳将系争房屋交付给吴士华使用、吴士华按期支付约定的所谓承包费用、支付进场费及押金等行为，符合“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的特性，结合合同的各项约定，双方之间应当认定为房屋租赁合同关系而非承包合同关系，故一审法院对租赁关系予以确认。关于合同解除。根据已查明的事实，2019年2月21日吴士华经营的店面因违规使用天然气被相关部门责令整改，当日吴士华即向潘永芳丈夫朱某提出解除合同，朱某回复“好”，潘永芳虽不认可于当日收到吴士华返还的系争房屋钥匙，但潘永芳、吴士华就合同解除已口头达成一致意见，合同解除之日应为2019年2月21日。潘永芳主张因吴士华欠付租金，于2019年7月23日向吴士华发函为合同解除之日的意见，一审法院不予采纳。关于违约责任的认定。吴士华欠付2019年1月1日起的租金属实，其辩称因潘永芳未履行合同约定的义务，未提供食品经营许可证，XX号门店私接燃气被责令整改，导致无法经营系潘永芳违约在先。1、关于无证经营。根据庭审查明的事实，双方签订承包合同至2018年6月18日期间，潘永芳确未取得食品经营许可证，违反双方合同关于“营业执照与各种证件由甲方名称，乙方拥有经营权”的约定，潘永芳确存在违约行为。然吴士华在XX号门店正常经营，没有证据证明因食品经营许可证问题无法营业，且在合同履行期间也未发生过因食品经营许可证原因导致的停止营业的状况，故吴士华要求潘永芳退还2017年9月5日至2018年6月19日承包费的诉讼请求，一审法院不予支持。2、关于私接燃气。XX号门店的经营者张某向本庭作证，XX、XX号门店共用天然气总管道、共摊安装费用，且XX号门店直至2019年过年期间还在经营。根据合同约定，潘永芳需协助办理接通燃气，从吴士华已经实际经营的情况来看，潘永芳应当已经履行了协助接通燃气之义务，且责令整改并不意味合同不能继续履行，完全可以通过整改后继续经营。作为火锅店经营者的吴士华来说，具体如何使用燃气及保障安全，应由其自行承担责任。综上所述，导致合同解除的主要原因在于吴士华违规安装使用天然气及拖欠租金，应由其承担提前解除合同的违约责任。关于本诉中潘永芳主张的各项费用，一审法院认定如下：1、租金及使用费。合同解除后，吴士华应将系争房屋返还潘永芳，然潘永芳表示未收到钥匙、吴士华亦未提供交还钥匙的相应凭证，即便2019年2月21日吴士华提出解除合同，亦未清空店内大量经营物品。退一步讲，即便如吴士华所言归还了钥匙，其大量物品占用系争房屋期间，潘永芳也无法实际使用，故2月21日尚不符合交还房屋的条件。作为承租方的吴士华在2019年2月21日已明确提出解除合同的情况下，怠于清空并搬离屋内物品，导致损失进一步扩大，应当承担占有使用系争房屋期间的使用费。潘永芳在2019年7月19日、7月23日两次向吴士华发出催告函，言明解除合同的意思表示，加之吴士华提出解约且已有近半年不营业，潘永芳最迟应于7月23日取回系争房屋，7月23日之后的扩大损失应由其自行承担。潘永芳主张按照合同约定的租金及租金递增标准支付2019年1月1日至2020年6月1日收回房屋期间的使用费，一审法院难以全部支持。吴士华自2019年1月1日起未支付系争房屋的租金，至2019年2月21日合同解除之日应按照合同约定的287,985元/年即789元/日的标准支付潘永芳租金共计41,028元（52天）。2019年2月22日至2019年7月23日期间的房屋占用费，也应由吴士华承担，参照789元/日的标准支付共计119,928元（152天）。2、逾期付款利息。因双方对合同解除日期及违约责任存在分歧，吴士华并非恶意欠租，故一审法院对该诉请不予支持。3、物业费。潘永芳要求吴士华支付该费用缺乏合同依据，一审法院亦不予支持。关于反诉中吴士华主张的各项费用，一审法院认定如下：1、承包费。吴士华主张退还2017年9月5日至2018年6月19日期间的费用，于法无据，一审法院不予支持。2、进场费。潘永芳收到进场费13万元属实，其以收取进场费是双方约定且符合餐饮行业惯例为由，不同意返还进场费的意见，于法无据，一审法院难以采纳。鉴于吴士华实际履行合同自2017年9月1日至2019年2月21日，一审法院根据合同已履行与剩余的期限比例，酌定潘永芳应退还吴士华进场费90,000元。3、押金。吴士华拖欠租金在先，且在合同期内提出解约退租构成违约，根据合同约定，潘永芳有权没收吴士华支付的5万元押金。现吴士华要求返还押金，一审法院难以支持。4、装潢及设备损失。双方一致确认潘永芳交付吴士华的系争房屋是毛坯房，合同亦约定了“若甲方或乙方需对该物业进行改建、扩建或装修的，双方应另行签订书面协议”，吴士华为经营所需进行了装修，庭审中双方均未向一审法院提交关于装修的书面协议。现因吴士华违约导致提前解除合同，其请求潘永芳赔偿装潢费损失的主张，于法无据，一审法院不予支持。至于餐饮设备的折价费用，潘永芳在2020年4月30日短信中要求吴士华处理门店内的遗留物品，吴士华回复称“……店里所有物品，现在你自己保管”，潘永芳回复称“你若不处理视为自动放弃”，鉴于潘永芳曾提出要求吴士华清空物品遭吴士华明确拒绝，潘永芳没有保管的义务，加之吴士华系合同违约方，未搬离物品导致的该部分损失应由吴士华自行承担。一审法院审理后，于2020年9月15日依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百十九条第一款、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、潘永芳、吴士华2017年9月5日签订的《商铺承包合同》于2019年2月21日解除；二、吴士华于判决生效之日起十日内支付潘永芳2019年1月1日至2019年2月21日的租金41,028元；三、吴士华于判决生效之日起十日内支付潘永芳2019年2月22日至2019年7月23日的房屋使用费119,928元；四、潘永芳于判决生效之日起十日内退还吴士华进场费90,000元；五、驳回潘永芳的其余诉讼请求；六、驳回吴士华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,845.30元，减半收取计3,922.65元，由潘永芳负担2,162.65元，吴士华负担1,760元。反诉案件受理费10,795元，减半收取计5,397.50元，由吴士华负担4,372.50元，潘永芳负担1,025元。资产评估费3,000元、审价费7,950元，由吴士华负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人均应恪守合同约定全面履行各自义务。本案中，吴士华和潘永芳签订的《商铺承包合同》，虽其名义为商铺承包，但其合同条款用语使用“转租”、“租房”等，其合同实质亦符合房屋租赁的要件，故吴士华坚持要求确认涉案合同并非房屋租赁合同的意见，本院不予采信。本案中，吴士华于2019年2月21日要求提前解除合同，潘永芳一方表示同意，故双方所签合同于该日解除。根据一审查明事实，吴士华系以涉案房屋内燃气设备存在隐患需要整改，无法经营为由，向出租房提出要求解除合同，但燃气设备需要整改并不直接导致双方合同无法继续履行，该事项并非吴士华要求解除合同的合法理由。关于吴士华主张的潘永芳未提供相关证照的问题，鉴于吴士华实际并未因该事项导致其停止经营或将无法继续经营的情形发生，故吴士华以此主张潘永芳构成根本性违约的理由并不成立。双方合同明确约定，吴士华故意拖欠承包费、欠缴相关费用或提前退租的视为违约，潘永芳有权没收押金，故吴士华要求潘永芳返还押金的主张，本院不予支持。关于吴士华已付的进场费13万元，双方并未书面约定该款项的性质以及在合同解除后如何处理。本院认为，一审法院根据合同已履行期限与剩余期限的比例，酌情确定潘永芳退还进场费9万元系属合理，吴士华要求全额返还该款，缺乏事实和法律依据。双方合同解除后，吴士华既未支付其欠付的租金，亦不将涉案房屋内其所有的设备物品搬离，一审法院参照合同约定的租金标准所判租金及房屋使用费，于法有据。吴士华以不当得利为由要求潘永芳退还自2017年9月5日至2018年6月19日的租金，缺乏法律依据，本院难以支持。关于装修及设备损失。双方合同于2019年2月21日解除，吴士华应及时将其设备物品搬离涉案房屋，从在案证据可见直至2020年4月30日吴士华向潘永芳表示其已回老家并要求潘永芳保管涉案房屋内物品，后潘永芳告知其若不处理视为自动放弃。对此，吴士华主张其对涉案房屋内的装修要求潘永芳赔偿，缺乏事实和合同依据，本院不予采信。涉案房屋内设备物品，潘永芳没有为吴士华保管的义务，吴士华怠于履行其搬迁义务所致损失，应由吴士华自行承担，其要求潘永芳赔偿的主张，本院亦不予支持。综上所述，吴士华的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,544元，由吴士华负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二一年一月二十九日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……