江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终8983号 上诉人(原审原告)：沈方明。 上诉人(原审原告)：戴薇红。 被上诉人(原审被告)：常熟中南锦苑房地产开发有限公司。 法定代表人：耿旻黎，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王秦益、胡瑛，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 上诉人沈方明、戴薇红因与被上诉人常熟中南锦苑房地产开发有限公司（以下简称中南锦苑公司）商品房销售合同纠纷一案不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初15458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈方明、戴薇红上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、原审法院“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定”驳回沈方明、戴薇红的诉讼请求，不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条第三款的规定：“经营者提供的机动车、计算机、电视机、电冰箱、空调器、洗衣机等耐用商品或者装饰装修等服务，消费者自接受商品或者服务之日起六个月内发现瑕疵，发生争议的，由经营者承担有关瑕疵的举证责任。” 二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。中南锦苑公司制作宣传册“中南锦苑20号楼精装臻品鉴赏”、房屋预售前相关销售人员微信朋友圈的精装修宣传图片以及销售现场“20号楼升级精装新品盛大开盘”的横幅等等都说明中南锦苑公司是以精装修房的名义对外宣传销售的。另外常熟中南锦苑20号楼开盘时的销售均价是18500元每平方，而同期开发的前一批次预售的毛坯房“19号楼”成交均价不到15000元每平方米，根据《苏府办[2016]32号》文件：“下批次预售价格不宜高于上批次同类型房屋成交均价的6%”。19、20号楼的销售差价远远超过了6%，同样可以认定20号楼销售价格是包含精装修的。所以案涉房屋实际的商品房买卖合同应当认定为精装修房合同。沈方明、戴薇红支付的购房款中包含有装修费用。 三、原审法院认定“原告诉请要求被告交付精装房装修完工验收报告、精装房装修所用材料的品牌、型号、规格、等级、价格、检验合格证明等明细资料及装修图纸，无合同和法律依据，本院不予支持。”不符合江苏省消费者权益保护条例第十一条以及第三十九条的规定。原审中中南锦苑公司向沈方明、戴薇红交付的PDF版水电图纸只是墙面外的水龙头、电灯、开关插座等的位置图并不包含墙体内部隐蔽工程的水电走线图，对用户的维修维护没有任何实际意义。 四、双方当事人签订的《委托装修协议》中明确说明“装修费用已包含在沈方明、戴薇红支付的购房款中”。另，一审判决认定“原告并未提供证据证明案涉房屋阳台墙砖的铺贴、室内门的材质与样板房展示的不一致。”中南锦苑公司未将样板房保留至交房时，导致了相关证据无法提供，而且根据消费者权益保护法第二十三条第三款的规定，相关举证责任应由中南锦苑公司承担。委托装修协议上明确阳台墙面为瓷砖，中南锦苑公司没有证据可以证明其与沈方明、戴薇红约定的是只贴一个墙面。一审中，中南锦苑公司的代理人明确说明“整个项目中12、20、21号楼交付给业主的是精装修房，都没有涉及到实木复合门，所交付的门都是PVC覆膜门，没有实木复合门。”另外庭审中中南锦苑公司的代理人也在淘宝网上分别查询了两种门的价格区间。以上可证明中南锦苑公司对于“PVC覆膜门和实木复合门是两种不同的门”也是认同的。中南锦苑公司没有理由私自将门更换为“PVC覆膜门”，沈方明、戴薇红要求中南锦苑公司按照协议约定更换为实木复合门并赔偿损失合理合法，应当予以支持。 中南锦苑公司辩称，一、一审判决适用法律正确。中南锦苑公司依据现行法规及合同约定并无义务提供装修材料的品牌、价格等明细资料的义务。本案诉争系由于沈方明、戴薇红单方面将案涉房屋的毛坯房性质理解为精装修房屋，并对中南锦苑公司赠送的装修不满而引起。案涉商品房在合同中明确约定为毛坯房，装修为中南锦苑公司赠送，沈方明、戴薇红主张的消费者权益保护法并不适用于本案。考虑到沈方明、戴薇红的请求，在没有法律和合同依据前提下，中南锦苑公司还是在一审中提供了纸质和PDF版水电图纸。 二、沈方明、戴薇红实际支付的购房款中并不包含装修费用，因此其要求公示案涉房屋装修总价并区分购房款和装修款后分别开具发票的主张无事实与法律依据。此项诉请并非法院受理范围，案涉商品房买卖合同中明确约定沈方明、戴薇红购买的涉案房屋为毛坯房，且销售人员在沈方明、戴薇红选购房屋时也有告知，应视为双方在签订合同时就此已达成一致。“委托装修协议”中“装修费用已包含在被上诉人支付的购房款中”的表述仅是约定沈方明、戴薇红无须另行支付装修费用，中南锦苑公司以住建部门的备案价格为准销售房屋，沈方明、戴薇红并未就案涉房屋的装修支付对价，因此不存在装修款的事实。同时，商品房的价格受到房屋的坐落、销售的时间节点等因素的影响，沈方明、戴薇红主观上将作为毛坯房的19号楼与案涉房屋所在的20号楼的价格进行比较，并认为两栋不同房屋的差价就是装修的价格，主张购房款中包含了装修费用，此观点并不合理。因此，沈方明、戴薇红要求公示房屋装修总价并区分购房款和装修款后分别开具发票，并无事实和法律依据。 三、关于涉案房屋阳台墙壁贴砖与PVC覆膜门的相关诉请，中南锦苑公司已履行合同义务，沈方明、戴薇红亦无损失。沈方明、戴薇红在验收过程中对阳台墙面贴砖、PVC覆膜门事项并未提出异议，应视为沈方明、戴薇红在房屋验收时完全认可该装修情形。就阳台墙壁贴砖的问题，合同并未约定中南锦苑公司需要承担三面都贴砖的义务，中南锦苑公司交付的包括案涉房屋在内的20号楼房屋的阳台均为一面贴砖。关于“PVC覆膜门”，一审中中南锦苑公司当庭在淘宝上对“PVC覆膜门”与“实木复合门”进行查询，证明这两种称呼所对应的门价值相当且材质在淘宝中均明确属于“实木复合门”这一品种，PVC门属于实木面漆复合门，与实木复合门仅是表面处理工艺略有不同，并无本质区别，印证了该门生产商江苏肯帝亚科技股份有限公司所出具的解释说明。同时，沈方明、戴薇红并未提供证据证明上述墙砖与门存在影响其居住的质量问题，包括沈方明、戴薇红在内的其他业主均正常使用该门，因此一审法院认定该诉请依据不足的判决正确。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院审理后依法驳回上诉人的全部诉讼请求。 沈方明、戴薇红向一审法院起诉请求：1.要求中南锦苑公司提供常熟中南锦苑20号楼1102室的精装房装修完工验收报告，精装房装修所用材料的品牌、型号、规格、等级、价格、检验合格证明等明细资料及装修图纸（包括水电路详细图纸）。2.要求中南锦苑公司公示房屋装修的总价，并将购房款和装修款重新区分开来开具发票。3.将阳台所有墙面贴好墙砖，室内门更换为约定的“实木复合门”并赔偿其5000元的损失。4.本案诉讼费用由中南锦苑公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月29日，沈方明、戴薇红与中南锦苑公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y20160026299）一份，约定沈方明、戴薇红向中南锦苑公司购买中南锦苑20幢1单元1102室商品房，该商品房的设计用途为成套住宅，该商品房为毛坯房，建筑面积为96.34平方米，总价款1703043元。买受方于2016年9月29日前向出卖人支付703043元首付款，剩余房款100万元，买受人应在签订本合同当日申请办理银行贷款手续，并按银行贷款合同中约定的贷款发放时间付款。出卖方应当在2019年5月25日前依据国家和地方的有关规定取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。 同日，沈方明、戴薇红（乙方）与中南锦苑公司（甲方）另签订《委托装修协议书》一份，载明：“鉴于乙方向甲方购买了常熟中南锦苑幢号商品房，现就乙方委托甲方寻找具有资质的施工单位进行精装修事宜经双方协商一致达成如下协议：（二加一房）两厅一卫，约97平米：1.外墙：涂料、局部石材或仿石材砖，外立面色彩最终以政府批文为准。2.内墙：客餐厅、卧室为乳胶漆（立邦或同等档次品牌）；卫生间、厨房为墙砖（法恩莎或同等档次品牌）；3.顶棚：乳胶漆（立邦或同等档次品牌）；4.地面：客餐厅为地砖（法恩莎或同等档次品牌）卧室地板（圣象或同档次品牌）；5.室内门：内门为实木复合门（肯帝亚或同等档次品牌）；入户门：为钢木防盗门；6.厨房：给排水，燃气安装到位，插座、开关点位安装到位，油烟机（方太或同等档次品牌）、灶具（方太或同等档次品牌）、橱柜（志邦或同等品牌），无地漏。7.卫生间：给排水、插座、开关点位安装到位，洁具（法恩莎或同等档次品牌），浴霸（奥普或同等档次品牌）；8.阳台：金属栏杆或水泥挡板，地面为瓷砖（法恩莎或同等档次品牌），墙面为墙砖（法恩莎或同等档次品牌），顶棚为乳胶漆；9.空调：无10.筒灯：雷士LED灯（或同等档次品牌）；11.其他：通讯线路预留入。户门禁可视对讲。12.柜子赠送：玄关柜（志邦或同等档次品牌）卫生间台盆柜（志邦或同等档次品牌）；13.无顶面射灯及线路；14.家居智能化：云对讲、场景控制，内置网关，智能触碰开关（中南定制）：家庭背景音乐控制器主机系统套装（中南定制）；电动窗帘杆及组件（仅客厅配置，中南定制）。三房两厅两卫，约120平米……四室两厅两卫，约142平米……二、装修费用已包含在乙方支付的购房款中，乙方无须另行支付。三、乙方知悉并同意甲方的装修方案，装修后的图纸详见附件。乙方同意装修改造中拆除的材料归甲方所有，相应的建筑垃圾由甲方处理。四、乙方知悉并同意装修会对原设计图及合同附图进行部分改造，会对实际使用面积造成增减。双方同意最终房款结算按照房管部门出具的实测报告载明的面积进行结算。装修后增加的使用面积不计入产权证书，乙方也不得就此向甲方主张任何权利。五、乙方同意在房屋毛坯验收通过后直接由甲方进行精装修施工，不再就毛坯状态的房屋进行验收，待精装修施工完成交付时一并验收。六、精装修完成及交付乙方使用时间同商品房买卖合同的交付时间，相应的违约责任同商品房买卖合同相关约定。七、乙方同意甲方交付时相关材料如与样板房存在细微色差，乙方同意以实际交付为准。八、因任何原因双方之间签订的商品房买卖合同解除，本协议一并解除，乙方不得就装修部分向甲方主张任何赔偿。九、本附件中若出现生产厂家停止生产或品牌更名或厂家倒闭或厂商涨价等原因致使甲方无法按本附件履行的，乙方同意甲方自行决定采用相同档次的产品代替，但本合同的价款不作调整。十、本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，具有同等法律效力。十一、本协议自双方签字或盖章之日起生效。十二、未尽事宜，双方友好协商，协商不成，双方均可向房屋所在人民法院起诉。” 2018年5月16日，中南锦苑20幢楼竣工验收合格。 之后，中南锦苑公司委托上海划云城市建设发展有限公司对中南锦苑20幢楼进行整体装饰装修。 2019年5月22日，沈方明与中南锦苑公司对案涉房屋进行验收交接，房屋验收交接表显示：沈方明对案涉20幢1单元1102室进行了验收，并同意收房；同时沈方明提出了需要整改的问题，具体如下：1、厨房橱柜下口一个灯不亮，2、厨房大理石台面没抛光，3、厨房墙砖色差，4、卫生间镜子柜里面坏了，5、厨房热水器排烟口没打洞，6、客厅墙面漆没涂，7、光纤入户箱没固定，8、厨房移门与合同上材料不一样，9、进户门小门开关有声音。 2020年4月24日，江苏肯帝亚森工科技股份有限公司向中南锦苑公司出具说明一份，载明：实木复合门包括实木复合油漆门、实木复合免漆门。主要特点为木门、门套多以松木、杉木、同向多层板、多层板以及填充材料等粘合而成，平衡层采用中密度的纤维板，表面采用木皮、PVC、PP、三聚氰胺等饰面。PVC覆膜门亦可称为PVC覆膜实木复合门。其公司向中南锦苑公司样板房及后续批量供货均为PVC覆膜实木复合门。 审理中，双方当事人一致确认双方并未约定中南锦苑公司应向沈方明、戴薇红交付水电线路图。中南锦苑公司向沈方明、戴薇红交付了PDF版本的水电图纸，且称实际维修过程中，专业维修人员并不需要比对图纸，而是根据现场实际情况进行维修。沈方明、戴薇红认为该图纸仅系水电点位图，并非线路图。 沈方明、戴薇红主张：购房款中包含了装修费用。委托装修协议书第八条约定阳台墙面为墙砖，但实际上只贴了洗衣机水龙头所在的一个墙面，其他三个墙面没有贴墙砖。沈方明、戴薇红之前没有注意样板房阳台墙面是否均贴墙砖。室内门虽然约定为实木复合门，但实际安装的是PVC覆膜门。PVC覆膜门的表面有一层皮，而实木复合门表面是实木皮。要求中南锦苑公司赔偿因需要更换室内门、对沈方明、戴薇红造成不良影响而造成的损失5000元。 中南锦苑公司主张：商品房买卖合同中约定的为毛坯房价款，委托装修协议书中的装修内容是中南锦苑公司赠送给沈方明、戴薇红的，沈方明、戴薇红不需要而且实际也未支付费用。房屋价款不包括装修价款。关于阳台墙面，中南锦苑公司在洗衣机、水槽一面贴了墙砖。样板房已出售，但经其现场查看，阳台并未全部贴墙砖。关于室内门，门的内芯是实木的，只是表面处理的工艺为PVC覆膜。PVC覆膜门是实木复合门的一个工艺类别，属于实木复合免漆门。委托装修协议对主要品牌、设计设备有明确约定。沈方明、戴薇红未支付对价就获得了装修，现又以装修不符合约定要求赔偿，违反了权利义务对等原则。 一审审理中，中南锦苑公司代理人在淘宝网上搜索实木复合免漆门，价格区间为220元至1999元；搜索实木复合烤漆（油漆）门，价格区间为199元至1880元；搜索PVC覆膜门，价格区间为240元至1399元。沈方明、戴薇红对中南锦苑公司查询的价格范围无异议。 以上事实，由商品房买卖合同、委托装修协议书、工程竣工报告、竣工验收证明书、说明及庭审笔录等在卷佐证。 一审法院认为，沈方明、戴薇红与中南锦苑公司签订的商品房买卖合同、委托装修协议书，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。 关于中南锦苑公司应否向沈方明、戴薇红交付案涉房屋的精装房装修完工验收报告、精装房装修所用材料的品牌、型号、规格、等级、价格、检验合格证明等明细资料及装修图纸。一审法院认为，案涉房屋通过竣工验收后已向沈方明、戴薇红交付，沈方明、戴薇红在交房时也进行了验收。双方签订的商品房买卖合同、委托装修协议书中均未约定中南锦苑公司应当向沈方明、戴薇红交付精装房装修完工验收报告、精装房装修所用材料的品牌、型号、规格、等级、价格、检验合格证明等明细资料及装修图纸。审理中，中南锦苑公司已向沈方明、戴薇红交付PDF版水电图纸。现沈方明、戴薇红诉请要求中南锦苑公司交付精装房装修完工验收报告、精装房装修所用材料的品牌、型号、规格、等级、价格、检验合格证明等明细资料及装修图纸，无合同和法律依据，一审法院不予支持。 关于中南锦苑公司应否公示案涉房屋装修总价并区分购房款和装修款后分别开具发票。双方签订的商品房买卖合同中明确约定沈方明、戴薇红向中南锦苑公司购买的中南锦苑20幢1单元1102室商品房为毛坯房，总价款为1703043元。沈方明、戴薇红主张房屋价款1703043元中包含装修费用，未能提供相应证据，且与商品房买卖合同的约定不符，一审法院不予采信。沈方明、戴薇红以房屋价款1703043元中包含装修费用为由要求中南锦苑公司公示房屋装修总价并区分购房款和装修款后分别开具发票，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于中南锦苑公司应否将案涉房屋阳台所有墙面铺贴墙砖、室内门更换为约定的实木复合门并赔偿损失5000元。一审法院分析认为：1、委托装修协议书约定沈方明、戴薇红无须另行支付装修费用。沈方明、戴薇红也未举证证明其就案涉房屋的装修支付了装修费用。故一审法院认定沈方明、戴薇红就案涉房屋的装修实际并未支付对价。2、沈方明、戴薇红并未提供证据证明案涉房屋阳台墙砖的铺贴、室内门的材质与样板房展示的不一致。3、关于室内门，根据供货方江苏肯帝亚森工科技股份有限公司出具的说明显示PVC覆膜门即为实木复合门的一种，且该公司向中南锦苑公司供货的包括样板房在内的所有室内门均为PVC覆膜实木复合门。4、中南锦苑公司通过淘宝网查询实木复合门、PVC覆膜门的价格区间，并未有明显差异。5、沈方明、戴薇红在对案涉房屋进行验收时，未对阳台墙砖、厨房玻璃移门之外的其他室内门提出异议，应视为沈方明、戴薇红对阳台墙砖、厨房玻璃移门之外的其他室内门的装修现状予以认可。6、沈方明、戴薇红未提供证据证明案涉房屋的阳台墙砖、室内门存在质量问题，影响其居住使用。综上，沈方明、戴薇红要求中南锦苑公司将阳台所有墙面铺贴墙砖、室内门更换为约定的实木复合门并赔偿损失5000元，依据不足，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回沈方明、戴薇红的诉讼请求。案件受理费50元，由沈方明、戴薇红负担。 二审中沈方明、戴薇红举证如下:证据一，木门窗国家标准的复印件，证明PVC复合门不属于实木复合门。证据二，沈方明与中南置地当时的客服王一晨的微信聊天记录，证明对非实木门的问题，在交房前本人已经向中南锦苑房地产提出过异议。 中南锦苑公司质证认为，对证据一，PVC覆膜门是实木面漆复合门的一种，属于《委托装修协议》约定的实木复合门。从国标定义可知，实木复合门窗指“扇面层覆贴装饰单板（薄木）或以单板层积材制作”的门窗，实际制造中由于存在不同的表面处理工艺，一般辅助的表面材质有PVC覆膜、木皮、科技木皮、木纹纸、强化三聚氰胺等。因此该证据不能达到沈方明、戴薇红的证明目的。对证据二，真实性无法确认，对证明目的不予认可，该证据与本案无关联性，仅系沈方明对房屋装修设备的正常沟通。 二审中中南锦苑公司补充提供了装修主材明细表，包括品牌、型号及质量是否合格等内容。沈方明、戴薇红认为该明细表只有品牌和简单型号，没有详细规格和等级质量。 本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，2016年9月29日，沈方明、戴薇红与中南锦苑公司签订的《商品房买卖合同》约定沈方明、戴薇红向中南锦苑公司购买中南锦苑20幢1单元1102室商品房，该商品房的设计用途为成套住宅，该商品房为毛坯房，建筑面积为96.34平方米，总价款1703043元。同日，中南锦苑公司作为甲方、沈方明、戴薇红作为乙方签署一份《委托装修协议书》，该协议书约定“装修费用已包含在乙方支付的购房款中，乙方无须另行支付”。综合上述两份合同约定的内容，应当认为《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款1703043元包含了装修款在内，中南锦苑公司抗辩认为房屋装修系赠送内容、沈方明、戴薇红未就房屋装修支付对价不能成立，中南锦苑公司向沈方明、戴薇红出售的房屋实为精装修房屋。沈方明、戴薇红因与中南锦苑公司之间的商品房买卖合同关系产生争议引发本案诉讼，本案案由应确定为商品房买卖合同纠纷。一审案由确定有误，本院予以调整。 对于沈方明、戴薇红本案中提出的各项诉请，本院分析如下： 一、关于沈方明、戴薇红要求中南锦苑公司提供常熟中南锦苑20号楼1102室的精装房装修完工验收报告，精装房装修所用材料的品牌、型号、规格、等级、价格、检验合格证明等明细资料及装修图纸（包括水电路详细图纸）的诉请。2019年5月22日，沈方明与中南锦苑公司对案涉房屋进行验收交接，沈方明虽提出需整改的问题，但本案起诉时，对其验收中提出的相关问题未再主张，应当推定房屋验收交接时沈方明提出的相关问题已获解决，案涉房屋已经达到沈方明验收时提出的相关要求，验收合格。现沈方明、戴薇红再次要求中南锦苑公司出具精装房装修完工检验报告，并无必要，本院对其该项诉请不予支持。根据双方当事人签署的《商品房买卖合同》、《委托装修协议书》，双方已经对案涉房屋的位置、面积、平面图、装修标准等进行了明确约定，中南锦苑也就装修标准等提供了样板房供购房者查看，沈方明、戴薇红对案涉商品房的相关详细信息已经明知，且中南锦苑公司二审中亦补充提供了装修主材的品牌、型号等信息，中南锦苑公司并未侵犯沈方明、戴薇红基于《江苏省消费者权益保护条例》第十一条、第三十九条享有的相关权利。故对于沈方明、戴薇红要求中南锦苑公司提供精装房装修所用材料的品牌、型号、规格、等级、价格、检验合格证明等明细资料及装修图纸的诉请，本院不予支持。 关于沈方明、戴薇红要求中南锦苑公司公示房屋装修的总价，并将购房款和装修款重新区分开来开具发票的诉请，因双方在签署《商品房买卖合同》和《委托装修协议书》是明确约定房屋总价为1703043元，装修款含括于上述金额中，并未明确区分毛坯房和装修款的价格，故沈方明、戴薇红要求中南锦苑公司区分购房款和装修款并分别开具发票，缺乏合同依据，本院不予支持。 关于沈方明、戴薇红要求中南锦苑公司将阳台所有墙面贴好墙砖，室内门更换为约定的“实木复合门”并赔偿其5000元的损失的诉请，从沈方明验收房屋时提出的相关要求可知，验收过程中沈方明并未对阳台墙面贴砖和室内房门提出异议，应当认为沈方明、戴薇红就该两处的交付现状予以认可。现沈方明、戴薇红要求中南锦苑公司将阳台所有墙面贴砖、更换室内门的诉请与其验收时的意见不符，且未能提交充分证据证明该两处存在不符合验收标准的事实，其相关诉请缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，沈方明、戴薇红的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人沈方明、戴薇红负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈军芳 审判员  郭 锐 审判员  孙楚楚 二〇二一年一月二十一日 书记员  陈闵悦