浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初879号 原告：王继明，男，1970年3月17日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：徐飞，宁波市鄞州区恒欣法律服务所法律工作者。 被告：宁波海曙亿茂市场经营服务有限公司，住所地宁波市海曙区药行街****，统一社会信用代码91330203786773485B。 法定代表人：李河东，总经理。 委托诉讼代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海惠，浙江明州律师事务所律师。 被告：宁波颐高数码电子电器市场服务有限公司，住所地宁，住所地宁波市海曙区江夏街****信用代码91330203724092932N。 法定代表人：陈军达，总经理。 委托代理人：夏时春，浙江凯鼎律师事务所律师。 被告：宁波莱迪丹顿商贸有限公司，住所地宁波，住所地宁波市海曙区药行街**1-60用代码91330203591590427C。 法定代表人：陈诸营，总经理。 委托诉讼代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海惠，浙江明州律师事务所律师。 原告王继明与被告宁波海曙亿茂市场经营服务有限公司（以下简称亿茂公司）、宁波颐高数码电子电器市场服务有限公司（以下简称颐高公司）、宁波莱迪丹顿商贸有限公司（以下简称莱迪丹顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年2月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，后因被告颐高公司下落不明依法转为适用普通程序独任审理，并于2020年7月3日、2020年12月28日公开开庭进行审理。原告的委托代理人徐飞，被告亿茂公司、莱迪丹顿公司的共同委托代理人叶映辉，被告颐高公司的委托代理人夏时春到庭参加第一、二次庭审，被告亿茂公司、莱迪丹顿公司的共同委托代理人杨海惠到庭参加了第一次庭审。本案经庭外和解未果，现已审理终结。 原告王继明起诉称，其与颐高公司的房屋租赁合同纠纷于2012年4月19日经本院调解结案，双方约定2013年前的租金支付在2014年6月底前付清。之后的租赁事宜另行签订租赁合同。2012年6月19日，原告王继明与被告亿茂公司、颐高公司签订《租赁同》一份，约定租期自2011年1月1日起至2020年12月31日，第一年租金722090.82元，以后每年递增4%。之后被告莱迪公司加入债务。期间三被告支付了部分租金，依据合同约定的租金总额尚欠付3491784.72元。诉请：请求判令三被告支付拖欠的租金3491784.72元，并承担违约金838028.33元，合计4329813元。审理中，原告王继明变更其诉讼请求为要求三被告支付自2018年10月1日起至2020年12月31日止的租金共计2272925.58元。 被告亿茂公司答辩称：一、案涉商铺所在的商场为多产权式商铺性质，经业主代表大会同意，2015年之后的全年租金按8个月租金标准支付，其已与大部分业主签订补充协议，并按上述标准向包括原告在内的全体业主支付了2015年至2020年的全部租金。二、其在每次支付租金时，均已备注了对应的租赁年份，在原告王继明收到租金后，即应知晓租金调整的事实。其未曾提出异议，故双方已经达成了调整租金的合议。即使法院认为双方未达成合议，亦不应将2015年至2017年少付的每年4个月租金算作2018年起的欠付租金。原告王继明要求支付2018年10月1日起的租金，其数额并非2272925.58元。综上，请求驳回原告王继明的诉请。 被告颐高数码答辩称，其并非合同相对方，其已与原告王继明、被告亿茂公司达成一致，由被告亿茂公司承租原告王继明涉案房屋，其之所以在租赁合同上盖章，系为明确调解书确认的1350000元由其继续支付。 被告莱迪丹顿公司答辩称，其并非合同相对方，亦从未表示加入被告亿茂公司的债务，故本案与其无关。 本院经审理认定，位于宁波市海曙区药行街169号宁波××商城××商城，商城Ａ楼一至二层自2006年起整体由被告亿茂公司承租。2005年，原告王继明购买了亚细亚商城Ａ区〈2-58〉〈2-59〉〈2-60〉房屋（建筑面积共746.54平方米），并出租给了颐高公司，双方的租赁合同于2010年12月31日到期。合同到期后，原告王继明起诉至本院，本院于2012年4月19日作出（2012）甬海民初字第97号民事调解，对原告王继明与被告颐高公司达成的以下协议予以确认：一、原告王继明将其坐落于宁波市海曙区药行街169号亚细亚商城Ａ区〈2-58〉〈2-59〉〈2-60〉，建筑面积746.54平方米的房屋出租给被告颐高公司使用，第一年租金为2.65元／日／平米计算，先付后用，一年支付一次，自第二年开始每年以4%的比例递增，即自租金起计之日起每满12个月按递增比例调整一次年租金标准，以此类推，合同期限为十年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，具体租赁合同条款由原告王继明与被告颐高公司双方另行签订；二、原告王继明所有的上述房屋2012年4月1日至2012年12月31日的租金，被告颐高公司于2012年6月底前付清，2013年的租金在2012年12月31日前付清；三、被告颐高公司补偿原告王继明1350000元，该款于2012年6月底前支付450000元，于2013年6月底前支付450000元，于2014年6月底前支付450000元。 2012年6月19日，原告王继明作为出租人（甲方）与承租人被告亿茂公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定将原告王继明位于亚细亚商城A楼营业场地内二层（56-60）号商铺，建筑面积746.54平方米出租给被告亿茂公司，租赁期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止共10年。约定第一年租金为每日每平方米2.65元，第一年租金总额为722090.82元，自第二年起每年以4%的比例递增；租赁费每年付一次，先付后用，第一期付款（3个月）在2010年10月31日前付清，其余各期乙方应在每年度到来前七个工作日内付入原告王继明指定账户，若每逾期一天，按应付租金的万分之二支付违约金。合同末尾备注：实际履行参照海曙法院（2012）甬海民初字第97号调解书为准。该合同落款处除有原告王继明、被告亿茂公司签章外，另有被告颐高公司盖章。被告亿茂公司按前述合同约定支付了截至2014年12月31日止的租金。2014年前后，因电商冲击，导致线下商铺经营亏损。同年10月被告亿茂公司召集多产权商铺的业主商议减免租金事宜。自2015年起，被告亿茂公司先后与商城A楼二层部分业主签订了《租赁合同补充协议》，对租金支付标准及支付时间进行了调整。原告王继明未与被告亿茂公司签订补充协议，但被告亿茂公司按照调整后的支付标准向原告王继明支付了2015年至2020年的租金。即2015、2016、2017年租金在2014年租金标准基础上减免4个月。2018年至2020年租金在2017年租金标准上增加5%，其中2015年至2017年每年支付租金541502.64元，2018年至2020年每年支付568577.99元。 上述事实由原告王继明提供的《民事调解书》、《租赁合同》、《租赁费用表》的及被告亿茂公司提交的租金支付交易流水等证据及各方在庭审中的陈述予以证实。 审理中，原告王继明为证明其多次向被告亿茂公司催讨租金，向本院提交了王继明配偶与微信备注名为“亚细亚谢总”的微信聊天记录截图（部分）。被告亿茂公司对该证据的真实性无异议，但主张，原告王继明配偶催讨的仅为调整后的部分租金，并未对4个月的租金差额进行过追讨。被告亿茂公司为证明原告王继明明知租金标准已下调，亦向本院提交了聊天记录一份。原告王继明对该聊天记录的真实性无异议。但表示其从未同意过调整租金。被告颐高公司与莱迪丹顿公司因证据与其无关，未发表质证意见。本院认证意见如下：原告王继明与被告亿茂公司对对方提交的聊天记录的真实性无异议，本院对此予以确认。该聊天记录系原告王继明配偶与亿茂公司工作人员的微信往来。聊天记录显示，亚细亚谢总：“那个是这样，那个我问了，我忘给你回了，那么他3月25号统一给啊，应该你查一查，你上回给到你什么时间了，他我问财务啥又告诉我的啊？如果有什么不对你赶紧告诉我啊，我问财务他是这么讲的啊。”原告王继明配偶：“这种3月25号我是知道的，我上次就是跟你说过的，余下的你们同意的那些能不能一次性付付给我，是这个意思，去年年底你也说了要三月份才能收，我说三月份没问题啊，是这个意思。”2019年3月21日，原告王继明配偶表示“收到2个月的，忘与您说了。”2019年12月31日，亚细亚谢总向原告王继明配偶发送了一份转账凭证并表示“全付了，请查”。原告王继明配偶表示“明天去”。分析双方的聊天内容可知：首先，原告王继明配偶多次向“亚细亚谢总”催讨租金，“亚细亚谢总”在支付租金后提醒对方查询到账情况。而被告亿茂公司在每次支付租金时均已备注了对应的租赁年份。由此可知，原告王继明一方明知被告亿茂公司调整了租金支付标准及时间。其次，2019年12月31日，“亚细亚谢总”向原告王继明配偶发送了租金支付凭证，并表示租金已全部付清，但原告王继明配偶查账后并未向其提出异议。最后，2019年3月18日，被告亿茂公司向原告王继明支付了租金142144.44元，原告王继明配偶表示收到了2个月租金。而根据双方原《租赁合同》约定，2018年全年租金标准为950222.25元，2个月租金应为158370.38元。142144.44元系租金标准减免后的2个月租金金额，该事实进一步表明原告王继明一方已同意了减免后的租金标准。 本院认为，原告王继明作为多产权商铺的所有权人或管理人，依据物权法的规定对商铺享有占有、使用、收益等权利，但在商铺已经整体交由被告亿茂公司进行招租并已实际交付使用的情况下，此时各多产权商铺的权利人只有在整体使用、收益的情况下才能发挥其最大效能。特别是在2014年前后因电商冲击，导致线下商铺经营亏损严重的情况下，被告亿茂公司作为整体运营方召集业主协商减免租金事宜，后与部分业主达成减租补充协议，该协议的达成有效平衡了各方利益，此后即按照减免租金标准支付给多产权商铺业主，原告对此知情并接受，也未向被告亿茂公司主张权利，应视为原告已经接受被告亿茂公司减免租金的事实。综上，对原告要求三被告按照2012年签订的《租赁合同》租金标准支付租金差额的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王继明的诉讼请求。 案件受理费24983元，由原告王继明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 陈露露 二〇二一年一月二十九日 代书记员 章潮琳 附：本案适用的法律、法规等 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 8 1