安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终83号 上诉人(原审被告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市。 法定代表人：林贞雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：魏林梅，女，1979年12月3日出生，汉族，住安徽街定远县。 委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。 上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人魏林海商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审法院判决茂业公司承担逾期办证的违约金，属认定事实不清，适用法律错误。根据涉案合同第十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同约定了办理房屋所有权登记期限的，超过约定期限未办理的，茂业公司应当承担违约责任。本案中茂业公司2018年12月24日取得了商品房的初始登记，随后茂业公司的销售人员电话通知购房者，未果，遂根据补充条款第三款的约定于2019年1月14日在《滁州日报》刊登了相关公告，中间只有20日，未超过涉案合同约定的45日，茂业公司不存在逾期办证的违约事实，不应承担违约责任。2、本案购房者没有实际损失，故茂业公司不应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第十三条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的确定应当以实际损失为基础，事实上，被上诉人没有损失，故不应判决茂业公司承担违约金。 魏林海辩称，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助被上诉人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，而本案中，上诉人于2018年2月10日才去初始登记，导致被上诉人不能及时办理房屋权属证书，更无法实现合同目的，一审适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院查明事实：魏林梅与茂业公司双方于2017年12月28日签订《滁州市商品房预售合同》1份，茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》18幢商业单元10室房屋出售给魏林梅。合同主要约定：1、总价款1046913元；2、房屋交付时间为2017年12月31日前，房屋交付需符合条件为该商品房验收合格；3、若茂业公司未按期交付房屋，应按已交付的房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；4、魏林梅若未按本合同约定的时间付款，应当向茂业公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算；5、魏林梅应于2018年1月28日之前支付剩余房款49万元。由于魏林梅原因，房款49万元延迟至2018年2月27日才转入茂业公司账户。茂业公司于2018年4月13日与原告办理涉案房屋交付手续。另查明，茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。另，原告魏林梅当庭表示自愿用其主张的金额冲抵被告抗辩主张的费用5010元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。 一、关于原告魏林梅要求被告茂业公司支付逾期交房违约金的问题。双方在《滁州市商品房预售合同》补充条款中约定，购房人需要足额支付合同约定房屋总价款，出卖人方可向购房人交房，因为魏林梅49万元购房款延迟至2018年2月27日才转入茂业公司账户，因此魏林梅该诉请本院不予支持。 二、关于原告魏林梅要求被告茂业公司支付逾期办证违约金的问题。双方签订的《滁州市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关涉案商品房的初始登记和权属变更登记的约定，并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助魏林梅办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与魏林梅办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致魏林梅不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的情形，故茂业公司应承担逾期办证的违约责任。茂业公司应支付自2018年7月14日起至2019年1月17日（2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）以购房款1046913元为基数按年利率5.655%（因案发在2019年8月20日之前，按同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）计算的逾期办证违约金，故对魏林梅主张茂业公司支付逾期办证违约金30493元的诉请，本院予以支持。扣除原告自愿冲抵被告抗辩主张的5010元费用后，被告最终应支付原告金额为25483元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付原告魏林梅逾期办证违约金25483元；二、驳回原告魏林梅的其他诉讼请求。案件受理费664元，减半收取332元，由被告滁州茂业投资发展有限公司负担。 二审期间，双方均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实，予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助魏林海办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与魏林海办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致魏林海不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约并无不当，本院依法予以维持。茂业公司称逾期办证违约金应当计算至其公司取得初始登记证之日即2018年12月24日，而非其公司在《滁州日报》上通知办证之日即2019年1月17日的上诉理由，茂业公司虽于2018年12月24日取得初始登记证，但并未通知魏林海，魏林海作为普通的购房者，亦无法知晓是否具备办证条件，茂业公司于2019年1月14日在《滁州日报》刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续，方才完成合同约定的办证义务，故一审法院将逾期办证违约金计算至2019年1月14日正确，本院依法予以维持，对茂业公司的该项上诉理由不予支持。 综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费437元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王献梅 审判员  刘先勇 审判员  张 倩 二〇二一年一月二十五日 书记员  潘 严 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；