重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终8674号上诉人（原审被告）：重庆本茂物业管理有限公司，住所地重庆市永川区人民大道**，统一社会信用代码915001180824203583。法定代表人：张云华，经理。委托诉讼代理人：万鹿兵，重庆市永川区何埂法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈世成，男，1984年4月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：孔维全，重庆石松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆忆诚投资有限公司，住，住所地重庆市永川区人民大道**一社会信用代码915001185828290889。法定代表人：李祖桢，总经理。委托诉讼代理人：蒋跃云，重庆市永川区朱沱法律服务所法律工作者。上诉人重庆本茂物业管理有限公司（以下简称本茂公司）因与被上诉人陈世成、重庆忆诚投资有限公司（以下简称忆诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初5339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人本茂公司的委托诉讼代理人万鹿兵，被上诉人陈世成的委托诉讼代理人孔维全，被上诉人忆诚公司的委托诉讼代理人蒋跃云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈世成对本茂公司的诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：本茂公司和陈世成虽然签订了《商铺租赁合同》，但陈世成并未将涉案房屋交付给本茂公司使用。陈世成的代理人在一审中也陈述，没有办理交房手续；陈世成和忆诚公司之间关于支付购房款时已扣除前三年租金的约定和本茂公司无关，且本案中涉及的返租行为是不合法的；以返租方式购买的房屋不能推定取得物权；虽然在商品房买卖合同补充协议中约定由本茂公司代忆诚公司履行交房手续，但不能认定本茂公司享有代陈世成接收涉案房屋的权利。《商铺租赁合同》的实际履行人系忆诚公司，涉案房屋也是忆诚公司在对外出租。一审判决认定的租金起算时间不正确。租赁合同中虽然约定了自2016年9月30日起开始计算租金，但后面又特别约定：一次性付款客户租金自交房日起开始计算。一审判决适用法律错误，一审判决适用了《合同法》，但本案还应当依据《建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》进行判决。陈世成辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本茂公司和忆诚公司是关联企业；涉案房屋所在的楼盘在陈世成购买房屋时就已经对外出资，因此涉案房屋在购买的时候就已经实际进行了交付；陈世成付清全款的时候，就视为商铺已交付。忆诚公司辩称：本茂公司并没有实际履行涉案租赁合同，本茂公司是独立的法人主体，不是本案的适格当事人。涉案商铺是一审原告2016年9月26日与忆诚公司网签购买，次日签订涉案租赁合同，但当时房屋尚未通过竣工验收不具备交付条件，因此合同中约定的2016年1月1日起算租金不合逻辑。忆诚公司开发的案涉楼盘于2017年1月12日通过竣工验收，忆诚公司于同年三月份才收到相关材料，所以忆诚公司与案外人签订的租赁合同才于三月份之后开始投入装修，因此本案租赁期应从2017年3月份之后起算。陈世成向一审法院起诉请求：1、要求本茂公司支付2019年10月1日至2020年6月30日的租金131502元及违约金（以43834元为基数从2020年1月1日起、以87669为基数从2020年7月1日起至付清之日止，按每日万分之五计算），2、要求忆诚公司承担连带担保责任；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月14日，陈世成和张星与忆诚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定陈世成购买位于重庆市永川区某大道某号1栋1-11号商铺，建筑面积123.13平方米，总房款2191714元，陈世成于2016年9月14日合同签订当日付款1000000元，在网签后7个工作日内付清余款1191714元。双方还签订了合同补充协议，约定忆诚公司同意本茂公司代其履行交房手续；若陈世成付清全部房款，可视为忆诚公司已交付房屋。陈世成于买卖合同订立当日与二被告签订《商铺租赁合同》，约定陈世成将其购买的重庆市永川区该商铺（建筑面积123.13平方米）租赁给本茂公司经营管理，忆诚公司承担本茂公司应承担的法律责任。第一年、第二年、第三年的租金460260元从购房款中扣除。第四年、第五年、第六年租金每年各为175337元，每半年即每年6月30日、12月30日各支付87669元。在租赁期内合同不可撤销。从2016年9月30日起开始计算租金。若承租人未按期交纳租金，每日按欠款金额的万分之五支付违约金。逾期三个月未交纳，出租人有权要求承租人承担违约责任。2019年12月26日，陈世成与忆诚公司签订《连带责任保证协议书》，约定本茂公司承租涉案房屋后，若该公司未履行合同，忆诚公司将承担本茂公司须承担的所有法律责任。按照租赁合同约定，本茂公司应于2019年10月1日前交纳当年10月至12月的房屋租金43834元，2019年12月30日前交纳2020年1至6月的租金87669元。另查明，陈世成与忆诚公司签订房屋买卖合同后，忆诚公司从2019年9月14日至9月23日，向陈世成六次出具收据，六份收据载明的总金额与合同约定的购房款金额一致。因房屋租赁合同系陈世成与被告签订，张星不是租赁合同的相对人，其申请退出诉讼，一审法院口头裁定并记入笔录，准予张星退出诉讼，并通知被告进行了质证。一审法院认为，原、被告于2016年9月14日签订的《商铺租赁合同》，双方对租赁房屋、租金、租期、违约责任等达成一致意见，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应按合同约定享有权利，并履行义务。陈世成以其购买的房屋出租，在支付购房款时已扣除前三年应收取的租金，以返租方式购买涉案房屋，从房屋买卖合同生效时起即取得涉案房屋，享有占有、使用、收益的权利，且在房屋买卖合同补充协议中也明确约定由本茂公司代忆诚公司履行交房手续，本茂公司可以行使房屋交付权，故本茂公司以陈世成未交付涉案房屋的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。忆诚公司作为保证担保人对租赁合同提供保证担保，应承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向本茂公司追偿。对于租金的起算点，合同约定从2016年9月30日计算，鉴于返租合同的特殊性，陈世成与本茂公司的租金起算时间并不以实际交付房屋为准，且返租三年的租金也已在购房款中作了抵扣，若租金从交房日开始计算，便失去返租意义，也会影响到商品房买卖合同的效力认定问题。故第四年的租金应从2019年10月1日起开始计算。二被告的辩称理由不能成立。本茂公司逾期不支付租金，属违约行为，除应按约支付租金外，还应承担相应的违约责任。因合同约定的违约金过高，而欠付租金的损失应为资金占用利息损失。因此，可将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告应支付租金131503元（43834元+87669元），陈世成只主张131502元是对其权利的处分，不违反法律规定，一审法院准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，判决：“一、重庆本茂物业管理有限公司于本判决生效后7日内支付陈世成2019年10月1日至2020年6月30日期间的租金131502元及违约金（以43834元为基数从2020年1月1日起、以87669元为基数从2020年7月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日止）；二、重庆忆诚投资有限公司对上述给付内容承担连带清偿责任；三、驳回陈世成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1520元，由重庆本茂公司管理有限公司负担，由重庆忆诚投资有限公司负连带清偿责任。”二审中，双方当事人均未举示新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，对于上诉人提出的其并未实际参与履行涉案租赁合同、涉案房屋并未向其交付、其不应当承担租金支付义务的问题，因上诉人与原审原告、忆诚公司已签订涉案商铺租赁合同，且将涉案商铺前三年的应收租金在一审原告向忆诚公司购买商铺额价款中予以抵扣，说明该租赁合同与房屋买卖合同存在紧密关联，并已部分实际履行。该租赁合同并无违法无效之情形，故对于各方均有相应拘束力。当事人应当按照合同履行，现涉案商铺一审原告已按约让渡使用权给上诉人，则上诉人应当履行支付租金的义务。至于涉案房屋的交付问题，考察租赁合同与商品房认购协议、商品房买卖合同的形成以及价款支付过程，均可以明确上诉人与忆诚公司存在密切的利益关联，本茂公司作为承租方签订合同并盖章认可，而忆诚公司又在同一合同中为本茂公司履行该租赁合同向一审原告提供担保，足以使一审原告对本茂公司将履行涉案商铺租赁合同的租金支付义务产生合理信赖，至于涉案房屋到底是由本茂公司或是忆诚公司使用，则系其内部关系问题，并不能免除本茂公司依据合同所应承担的租金支付义务。且商品房买卖合同补充协议中还明确约定由本茂公司代替忆诚公司履行交房手续，说明本茂公司拥有交付房屋的条件和能力，相关商铺实际已在上诉人掌控管理之下，故上诉人与原审原告之间是否曾专门进行房屋交接并不影响合同的履行。至于上诉人所称本案所涉售房返租有违行政部门规章以及地方法规，故租金不应支持的意见，本院不予采纳，理由如下：首先，无论是建设部《商品房销售管理办法》抑或是《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其法律层级均不属于可以否定合同效力的法律、行政法规，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，不能作为认定合同无效的依据；其次，考察《商品房销售管理办法》第十一条以及《重庆市城镇房地产交易管理条例》第二十七条和上述两法规中有关违反关联规定的法律责任之内容，均是有关要求房地产开发企业或中介服务机构不得采取售后包租或返本销售的方式销售未竣工的商品房，否则将对商品房开发商或销售企业处以一定金额的罚款，故相关规定实为管理性规定，而非效力性规定，不能作为排除、消灭合同当事人民事权利义务关系的依据；再次，上诉人积极参与忆诚公司返租销售行为、主动与一审原告签订租赁合同，协助忆诚公司实施售后包租行为，其本身在从事不法销售方式，现有依据有关规定主张免责，显然有违诚信原则；最后，即便相关销售方式违规，应当依法承担责任的也应是开发商忆诚公司，不能因此而否定一审原告依据合同所享有的权利。至于上诉人所称应以交房之日起算租金的意见，涉案租赁合同中已明确约定为2016年9月30日，且能够与相关商铺租售协议所记载商铺已出租给案外人的、前三年租金从房价中扣除等事实相印证，且为填充方式进行特别约定，足以说明系当事人订立合同时经协商达成的一致真实意思，结合《中华人民共和国合同法》第四十一条有关非格式内容优先于格式内容的规则，本院对其上诉理由不予采纳。按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，二审审理范围应围绕上诉请求进行，因忆诚公司并未提出上诉，故对其提出的租金应从2017年3月起算的意见，本院二审不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3040元,由上诉人重庆本茂物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 舟审 判 员 段晓玲审 判 员 陈 华二〇二一年一月七日法官助理 陈 莹的额额额额腹杆腹（院书记员余文韬