淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4908号原告：淮安市全民健身中心（淮安市健身会馆），住所地淮安市淮海北路**，统一社会信用代码12320800469485535B。法定代表人：王友文，职务主任。委托诉讼代理人：张潇，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞梅，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：淮安英派斯健身俱乐部有限公司，，住所地淮安市淮海北路**市体育中心**统一社会信用代码91320802680535868F。法定代表人：焦小飞，职务总经理。委托诉讼代理人：田太平，系被告股东，男，1992年3月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告淮安市全民健身中心（淮安市健身会馆，以下简称：“健身中心”）与被告淮安英派斯健身俱乐部有限公司（以下简称：“淮安英派斯”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告健身中心的委托诉讼代理人张潇、孙瑞梅，被告英派斯公司的法定代表人焦小飞及其委托诉讼代理人田太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告健身中心向本院提出诉讼请求：1、被告支付尚欠的租赁费84万元（暂计算至2020年9月11日）；2、被告支付尚欠的水电费120556元（暂计算至2020年9月11日）；3、被告支付尚欠的物业服务费33600元（暂计算至2020年9月11日）；4、被告支付违约金705622元（暂计算至2020年9月11日，2020年9月12日以后至被告全部清偿完毕所欠租金、水电、物业服务费止，被告按所欠金额的银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金）；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2007年8月，原告与青岛英派斯大健康股份有限公司（以下简称：“青岛英派斯”）签订《场地租赁合同》，被告于2017年12月20日与原告签订的《补充协议》承继了上述《场地租赁合同》中的权利义务，并以《补充协议》的方式对部分权利义务予以进一步明确。根据《场地租赁合同》及《补充协议》的约定，原告将“淮安市全民健身中心”大楼三楼约2000平方米房屋出租给被告，租赁期间自2008年1月1日起至2022年12月31日。《场地租赁合同》还约定了年租金标准、租金支付时间、双方的权利义务、违约责任、争议解决方法等内容。《场地租赁合同》第十一条违约责任约定“乙方（被告）未按照协议要求定期交纳各项由乙方承担的房租、水、电、热、物业管理等费用，拖欠超过30天，则自拖欠之日起按照拖欠总费用的日千分之三向甲方（原告）交纳滞纳金。”2019年1月1日前，被告应支付2019年1月1日至2019年5月30日的租金23万元；2019年6月1日前，被告应付2019年6月1日至2019年12月31日的租金24万元；2020年1月1日前，被告应付2020年1月1日至2020年5月30日的租金24万元；2020年6月1日前，被告应付2020年6月1日至2020年12月31日的租金25万元。2019年6月20日，被告应付水电费8860元；2019年7月，被告应付水电费14308元；2019年8月，被告应付水电费27144元；2019年9月，被告应付水电费12980元；2020年10月，被告应付水电费12980元；2019年10月，被告应付水电费7540元；2019年11月，被告应付水电费7340元；2019年12月，被告应付水电费10816元；2020年1月，被告应付水电费8480元；2020年3月，被告应付水电费5792元；2020年4月，被告应付水电费3208元；2020年5月，被告应付水电费5120元。2019年6月至2019年1月、2020年3月至2020年5月，被告每月应支付物业服务费2400元。从2019年1月开始，原告与被告就拖欠的房租、水电、物业服务费等，多次进行沟通协调，往来函件多次；但被告均以各种理由拖延不付。期间，被告于2019年5月22日申请将其2018年12月28日缴纳给原告的10万元装修押金转为房租费用，原告予以同意，并于2019年7月29日向被告开具发票。另外，2019年12月9日，被告向原告转账4万元（摘要：英派斯水电费），2020年1月7日转账15000元（摘要：英派斯水电），2020年1月8日转账2万元（摘要：房租），合计75000元，上述费用已由原告在相应应交款项中予以抵扣。2019年6月17日、10月18日，原告分别发函给被告催缴房租、水电和物业费。2019年12月23日，原告委托江苏天哲（淮安）律师事务所向被告发出律师函，要求被告结清相关欠款及滞纳金，并表示若被告不及时正确履行合同义务，原告将依法提起诉讼。2020年1月23日，被告复函给原告，承诺相关欠款的支付计划，但被告至今仍未履行。原告认为，被告长期拖欠房租、水电费和物业费，虽经原告多次催要，被告一直拖延未付款，给原告造成了损失，被告应当按照合同约定的每日千分之三标准承担延期付款违约责任。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告淮安英派斯辩称：对原告诉请前三项中的金额本身无异议，按照合同约定确实应该支付，但是我方想和对方协商，希望分期付款；不愿意承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月，原告健身中心（出租方、甲方）与案外人青岛英派斯（承租方、乙方）签订一份《场地租赁合同》，约定：甲方将其大楼三楼约2000平方米的室内场地出租给乙方开设健身俱乐部；租赁期限自2008年1月1日至2022年12月31日，共计15年；场地租金基数为30万元/年；甲方确认租赁场地所在的淮安健身会馆实行统一的物业管理，物业费由乙方与甲方聘请的物业管理公司另行签订物业服务合同确定；甲方向乙方提供专用的水、电、热表，乙方按实际用量支付费用，并承担能耗分摊费用；乙方未按照协议要求定期交纳各项由乙方承担的房租、水、电、热、物业管理等费用，拖欠超过30天，则自拖欠之日起按照拖欠总费用的日千分之三向甲方交纳滞纳金，拖欠超过三个月的，甲方有权单方面解除合同…2017年12月20日，原告健身中心（甲方）与被告淮安英派斯（乙方）签订一份《补充协议》，约定：甲方于2007年8月与青岛英派斯签订《场地租赁合同》后，青岛英派斯将该场地交由乙方实际使用并由乙方按租赁合同约定向甲方支付租金；乙方同意支付自2018年1月1日起至2022年12月31日的租金，按照本协议附件一约定的租金标准及支付方式向甲方缴纳；本协议为原租赁合同的补充，本协议未涉及的内容均按原场地租赁合同履行，本协议与原场地租赁合同不一致的以本补充协议为准。该附件一中载明的租金缴纳期限与金额为：2018年1月1日前应交22万元、2018年6月1日前应交23万元、2019年1月1日前应交23万元、2019年6月1日前应交24万元、2020年1月1日前应交24万元、2020年6月1日前应交25万元…庭审中，原、被告双方确认，被告淮安英派斯应交的水电费、物业管理费均由原告健身中心代交。原告健身中心提交一份统计表，载明被告淮安英派斯于2019年1月1日前应分期支付租金、自2019年6月20日开始应分期支付水电费、物业费，并按被告淮安英派斯迟延交款时间，按日千分之三标准计算了违约金。被告淮安英派斯对原告健身中心提交的统计表中的应交费金额与期限不持异议，并表示前期是由于经营不善、之后又因为疫情影响，故不能按期交费。本案审理过程中，本院依原告健身中心的申请，依法对被告淮安英派斯名下价值185万元的财产进行了保全。本院认为，原告健身中心与被告淮安英派斯签订《补充协议》，延用了之前《场地租赁合同》的部分内容，双方形成了合法有效的租赁合同关系。被告淮安英派斯现认可尚欠原告健身中心截止2020年9月11日的租金84万元、水电费120556元、物业服务费33600元未付，现原告健身中心主张被告淮安英派斯支付该款项，本院予以支持。原告健身中心主张被告淮安英派斯支付逾期付款违约金；本院认为，双方约定的违约金金额过高，应当依法予以调整。2020年春节爆发的新冠疫情对健身房的经营确有重大影响，在确定违约金时应当予以考虑；本院酌情将被告淮安英派斯截止2020年9月11日应付的违约金确定为5万元；并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍计算2020年9月12日之后的违约金；原告健身中心主张的超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安英派斯健身俱乐部有限公司于本判决生效后三日内支付原告淮安市全民健身中心（淮安市健身会馆）租金84万元、水电费120556元、物业服务费33600元，合计994156元；二、被告淮安英派斯健身俱乐部有限公司于本判决生效后三日内支付原告淮安市全民健身中心（淮安市健身会馆）违约金5万元，并自2020年9月12日开始，以994156元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍标准继续支付违约金直至全部款项清偿为止；三、驳回原告淮安市全民健身中心（淮安市健身会馆）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20132元，原告淮安市全民健身中心（淮安市健身会馆）负担5935元，被告淮安英派斯健身俱乐部有限公司负担14197元；保全费5000元，由被告淮安英派斯健身俱乐部有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘 雷人民陪审员  张新淮人民陪审员  刘学东二〇二一年一月二十日法官 助理  韩 靖书 记 员  陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。