山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021)鲁01民终1071号上诉人（原审被告）：山东万商城房地产开发有限公司，住济南市平阴县。法定代表人：刘国云，经理。委托诉讼代理人：孟广敏，山东光敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥坤，山东光敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林存午，男，1990年9月20日出生，汉族，住山东省东平县。委托诉讼代理人：吕燕，平阴玫城法律服务所法律工作者。上诉人山东万商城房地产开发有限公司（以下简称万商城公司）因与被上诉人林存午商品房销售合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院(2020)鲁0124民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。万商城公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林存午的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费均由林存午承担。事实和理由：首先，一审判决认定事实错误。涉案房产已经实际交付，一审法院认定上诉人逾期交房没有事实依据。一审庭审查明事实如下：1、双方签订的《商铺购买协议》约定，上诉人交付商铺的时间为2020年5月31日，同时约定将商铺委托给上诉人共同出租；2、自2020年5月1日起，上诉人已经按照双方合同约定将涉案商铺租赁给济南瑞和天缘汽车有限公司平阴分公司；3、2020年5月份，被上诉人在涉案商铺顶部设置了“玫城物流”字样的广告牌，在商铺东侧空地设置了短柱围挡；4、被上诉人同意将涉案商铺对外出租的租金抵作拖欠的购房款。所以，上诉人已经实际交付了商铺，被上诉人也已经实际占有使用，不存在上诉人逾期交房的情形，一审法院认定上诉人逾期交房没有事实依据。第二，一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据该规定，涉案商铺实际已经在2020年5月1日完成转移占有，且被上诉人对此是知情的，又同意将商铺租金收益抵作购房款，所以，被上诉人已经实际上接收了商铺，上诉人不存在延期交房的事实。一审法院在查明以上事实的基础上适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于违约金的规定作出判决明显系适用法律错误，也不符合司法逻辑。第三，被上诉人没有任何损失，一审判决支付违约金没有事实基础。一审庭审中，上诉人已经指出，是否构成违约应当着重审查合同目的实现程度。本案中，被上诉人购买房屋的初衷或最终目的，就是能在2020年5月31日以后取得租金收益，实际情况是2020年5月1日涉案商铺已经出租，且已经将收取的租金抵作被上诉人的购房款，所以被上诉人已经完全实现其合同目的，根本不存在任何的经济损失。法律设置违约金的目的是填补损失，既然被上诉人没有任何损失，那么一审法院判决上诉人支付违约金没有任何事实及法律依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，认定的事实与判决结果存在逻辑错误，请法庭查明案件事实依法裁判。林存午辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。林存午向一审法院起诉请求：1.判令被告支付延期交房违约金17万元（自2020年5月31日，以房款140万元为基数，按日千分之一计算至实际交房之日止）；2.诉讼费、保全费、诉责险由被告承担。诉讼中，原告明确违约金计算期限自2020年6月1日至2020年9月30日。一审法院认定事实：2020年2月26日，出卖方万商城公司（甲方）与买受方林存午（乙方）签订《商铺购买协议》，约定乙方购买甲方开发建设的万商城C区C5#楼一层东侧端头位置（房号待定），单价4800元/平方米，面积暂定450平方米（最终以实际测绘为准），购房款分四次付清：2020年3月15日前付定金20万元；2020年3月22日前再付款80万元；3月31日前再付款50万元；甲方取得测绘报告后，根据实际测绘面积计算总房款，乙方须在一周内补齐剩余尾款。商铺在2020年5月31日交付乙方，同时乙方同意把该商铺再委托给甲方共同出租，租赁条件与甲方出租的条件一致，租金由乙方自行收取。甲方未在约定交房时间内交房，应按照乙方所交房款的每日千分之一支付乙方违约金；乙方未按照约定交纳房款，甲方有权取消该协议，乙方按总房款的百分之五支付甲方违约金。协议签订后，林存午陆续向万商城公司交纳购房款共计140万元。另查明，上述协议签订前，万商城公司已委托平阴万商城商业管理有限公司将案涉商铺在内的万商城C区C5#楼东侧展厅一层出租给济南瑞和天缘汽车有限公司平阴分公司，租赁期限自2020年5月1日至2030年4月30日，其中前三年的租金按照每平方米每年240元计算，承租方已在2018年10月24日缴纳10万元。林存午在签订上述《商铺购买协议》时对上述出租事宜知情，经协商，万商城公司将收取的10万元租金抵顶了林存午的购房款10万元，2020年6月20日公司财务账目作了相应处理。2020年5月，林存午在案涉商铺顶部设置了“玫城物流”字样的广告牌，在商铺东侧空地设置了短柱围挡。再查明，截至一审法庭辩论终结前，万商城公司尚未取得案涉房产的竣工质量验收报告和消防验收报告。一审法院认为，万商城公司与林存午签订的《商铺购买协议》系双方真实意思表示，内容不违背法律法规强制性规定，为有效合同。林存午交纳购房款140万元，万商城收受的10万元租金另抵顶了林存午10万元购房款，以上事实清楚。双方争议的焦点为案涉商铺是否已经交付。林存午主张案涉商铺至今未有交付，万商城公司应承担逾期交房违约金；万商城公司主张案涉商铺已实际交付，万商城公司已在2020年5月将案涉商铺出租给汽车销售公司，林存午对此知情也同意，且林存午以架设广告牌设置围挡的实际行动接收了案涉商铺。一审法院认为，截至本案法庭辩论终结前，案涉房产尚未通过竣工质量验收和消防验收，即便林存午收房了，也不应视为万商城公司履行了交房义务，其亦应承担逾期交房违约责任。关于违约金数额，林存午主张按合同约定每天以所交购房款140万元的千分之一计算，至2020年9月30日为17万元；万商城公司主张约定明显过高，要求一审法院参照其提交的商铺租赁合同约定的租金（每年每平方米240元，面积450平方米）标准计算违约金。经审查，双方约定的违约金合每天1400元，确实过高，经释明，林存午同意参照上述租金计算损失，并以此为基数确定违约金标准。一审法院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，上述租金标准本就是万商城公司如约履行交房义务应当支付林存午的租金，仅以此确定违约金不足以起到惩戒其违约和督促其加快验收进度的作用，故一审法院酌定以上述租金加收30%作为违约金的计算标准。现万商城公司已支付了第一年的10万元租金，故对原告主张的2020年6月1日至2020年9月30日四个月的违约金一审法院只计算加收30%的差额部分，即10800元。对于2020年10月1日之后的违约金，林存午可另案主张。判决：山东万商城房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付林存午自2020年6月1日至2020年9月30日期间逾期交房违约金差额10800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，减半收取计1850元，保全费1420元，共计3270元，由原告林存午负担3020元，由被告山东万商城房地产开发有限公司负担250元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》（2020年修订）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》（2019年修订）第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”依照上述规定，涉案项目取得竣工验收备案单是交付的法定条件。涉案房屋尚未进行竣工验收及消防验收，无法取得竣工验收备案单，未达到房屋交付的法定标准。即使如万商城公司所称，其已将涉案房屋转移占有给林存午，也因涉案房屋未达到房屋交付的法定标准，仍应承担逾期交房的违约责任。因此，一审法院判决万商城公司承担逾期交房的违约责任并无不当，本院予以维持。关于违约金,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”迟延交付房屋给购房者造成的损失应以房屋租金为标准进行认定。因双方约定的违约金过分高于对林存午造成的损失，故一审法院以迟延交付房屋期间租金数额为基础上浮30%对违约金进行调整并无不当，本院予以维持。综上所述，万商城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人山东万商城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  闵 雯二〇二一年一月二十八日法官助理  陈 超书 记 员  薛嘉丽