浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初9160号 原告（反诉被告）：张雁，女，1976年8月16日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：余鑫，浙江鑫目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王绕红，浙江鑫目律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨华，男，1964年11月26日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：徐超渝，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告张雁为与被告杨华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理，并依法适用简易程序审理。因被告在答辩期间内提起反诉，本院依法受理后转为适用普通程序审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案继续由审判员李勤独任审理，并于2020年11月5日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人余鑫、王绕红，被告的委托诉讼代理人徐超渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以被告单方终止租期、擅自断电造成原告损失为由向本院提起诉讼，请求判令：1.被告归还原告租金100000元以及押金10000元；2.被告赔偿原告2020年1月5日至2020年1月19日期间因擅自断电造成的营业损失50000元；3.被告支付逾期付款损失（以110000元为基数，自起诉之日起按全国银行同业拆借中心公布的利率计付至实际履行之日止）。 被告答辩并反诉称：1.2019年7月6日起，原、被告双方已不存在房屋租赁合同关系。在双方租赁期间，因张雁屡次无故迟延支付房租，故10000元押金已作为违约金予以扣除。双方合同到期后，被告将案涉店铺出租给宁波雅太家纺有限公司使用，并签订了租赁合同。被告将此事通知原告，期间原告要求延长租期，被告无奈同意，并要求其务必在7月6日前腾房。但到期前，原告在未征得被告的同意下擅自将90000元转至被告姐姐账户并通知被告其已经支付了后续的租金，被告未予认可。但碍于无法得到原告账户，故无法原路退回款项，但被告已经多次拒绝继续续租的要求。合同到期后，原告未腾退并继续占用商铺进行经营活动。被告迫于无奈只能强行要求原告退房，并发生口角，致使民警介入，原告实际到2020年1月20日才最终搬离商铺。2.因原告未足额支付期间租金，腾退时对商铺进行了损坏，且因原告强行占用商铺致使被告经济利益受损，其要求退还租金、押金无依据。相反还需对此承担相应的赔偿责任。3.原告主张的营业损失于法无据，不应得到支持。基于上述理由，被告提起反诉，请求判令：1.原告向被告支付欠缴房租10000元、物业水电费3949元；2.原告赔偿被告2019年7月6日起至2020年1月20日期间非法占用商铺直接导致的被告房租收益损失55833元；3.原告将案涉商铺恢复至被其破坏前的原状或赔偿等价损失50000元；4.原告赔偿被告因其占有商铺致使被告向案外人承担的违约赔偿责任125000元。 原告针对被告的反诉答辩称：1.物业水电费原告没有异议，同意在被告返还原告的款项中予以扣除。2.原告不存在拖欠10000元租金的情形。该10000元系基于之前商铺地板存在损坏由原告自行修复，被告同意该修复款项在房租中予以扣除，故该年原告支付的租金为170000元。3.租赁合同到期后，双方协商一致延期了三次，原告并提前支付了相应租金，被告也未提出异议。原告不存在非法占有涉案商铺的情形。4.被告主张的赔偿无事实和法律依据，腾退时被告派人进行交接，原告不存在损坏商铺的情形。被告与宁波雅太家纺有限公司有利害关系，原告对此不予认可。5.原告亦不存在贬低被告的行为。 经审理，本院认定事实如下： 2015年3月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告坐落于宁波市鄞州区××街××号××号的房屋，租期自2015年4月6日起至2019年4月5日止，租期为四年。租金每年180000元，租期内租金不递增，租金按年支付，先付款后租用，每年的租金提前一个月支付给被告。原告支付第一年度租金时，需同时缴纳租房押金10000元。如原告违约或对被告房屋造成损害的，被告有权扣除上述全额租房押金，并由原告赔偿所造成的损坏。原告租房用途为服装，原告在装修和经营期间须按照政府有关政策、规定操作，原告不得私自改变、影响被告房屋结构及用途，在租赁关系结束时，该房屋内的固定装修牵扯到被告房屋整体结构的，原告不得拆除，无偿归被告所有。原告在租赁期满后如需继续承租上述房屋，须提前两个月向被告提出书面续租申请，双方需另签合同，同等条件下优先。原告应按时缴纳房租金，逾期30天仍不能缴纳，则被告有权利收回该房屋。 租赁合同到期前一个月，原告向被告支付后续三个月租金，租赁关系延续到2019年7月5日。2019年6月4日，原告另行支付2019年7月6日至2020年1月5日的六个月租金90000元。后因是否继续租赁、腾房事宜发生争执，并报警处理。2019年12月11日，原告又另行向被告打款租金100000元（2020年1月6日）。2019年12月20日，被告在租赁房屋前张贴告示，明确：之前擅自汇款90000元，房东不认可，经派出所口头调解允许延期到2020年1月5日为止租期结束，2019年12月11日未经房东同意，又擅自汇款10万元人民币。房东郑重告示房屋已于2020年1月6日起另租给他人，房租金25万元/年。要求原告必须在2020年1月5日租房到期日搬离。2020年1月16日，被告再次催促原告在2020年1月20日前搬离物品。原告后于2020年1月19日腾空房屋。 另查明，2018年4月14日原告支付2018年4月6日至2019年4月5日的租金170000元。租赁期内其他租金已经付清。原告尚有水电243元、物业费3706元未支付。 上述事实由原告提供的《房屋租赁合同》、转账凭证、告示、微信聊天记录，被告提供的房屋产权证、银行明细、收条，以及原、被告的陈述予以证实。 本院认为：原告张雁与被告杨华签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。案涉《房屋租赁合同》租期届满后，虽双方未再签订书面的租赁合同，但原告支付租金、继续使用租赁标的，被告虽有异议，但其在2019年12月20日的告示以及2020年1月16日的微信中确认延期到2020年1月5日为止租期结束、租赁合同终止，并再次告知原告不再续租、原告需及时腾退房屋，故能够认定双方的实际租赁合同关系在2020年1月5日终止。原告要求被告返还2020年1月6日至2020年7月5日的租金100000元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告返还押金10000元，被告则抗辩称其在租赁期内多次逾期支付租金、未按时腾退房屋的违约行为，其有权扣除该押金。然本院注意到原告每期租金虽未严格按照合同约定的提前一个月支付，但大致在合理期间内支付被告，且被告从未对此提出异议，也未告知原告已将押金实际扣除，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。被告应当返还原告房屋押金10000元。因租赁关系存续期间相关费用、款项等尚未结清，故对原告主张的争议期间的逾期付款利息，本院不予支持。原告要求被告赔偿营业损失，无事实依据，本院亦不予支持。 关于被告要求原告支付欠缴的房租10000元、物业水电费 3949元的反诉请求，原告抗辩称2018年度少付的租金10000元是双方协商一致的情形，并提供了聊天记录，虽被告抗辩称其从未表明该款项由其负担、并同意在租金中予以抵扣，但结合原告提出维修费用、被告催促支付租金、该年度租金支付的时间以及被告收取租金后未向原告主张要求补交10000元租金的情形，能够认定被告对该年度170000元租金事实的认可，其现主张欠付的10000元，本院不予支持。原告对欠付的水电、物业费共计3949元无异议，本院对被告的该项请求予以支持。关于被告主张的房租收益损失及其承担的违约责任，本院认为，虽被告与案外人宁波雅太家纺有限公司签订了租赁合同，但被告杨华为该公司的法定代表人，在其明知双方的租赁起始时间的情形下，仍然允许张雁租赁房屋至2020年1月5日。在张雁已经实际搬离的情形下，宁波雅太家纺有限公司亦未进入租赁房屋内承租、使用房屋，自始未支付过租金、也未在租赁期间内向杨华主张过任何的违约责任，故被告杨华的该反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但被告有权向原告主张2020年1月6日至2020年1月19日期间占用房屋的使用费，经核算，原告应向被告支付占有使用费7500元。原告承租涉案房屋时对房屋内部进行了装饰装修，在房屋外部进行了店面广告的搭设，结合腾退时的照片，房屋内部的隔断、顶部等确有破损、外部招牌拆除后留下钢架，虽上述情形并未对案涉房屋的主体结构造成破坏，但租户在腾房时理应持有谨慎态度、相应的注意义务，原告张雁的腾房行为确有不妥，亦必然对被告清理案涉房屋、重新出租造成一定的影响，故本院酌情认定由原告赔偿被告相应的损失6000元。本案系房屋租赁合同纠纷，被告就该法律关系提起反诉，其反诉的诉请、事实和理由应当基于同一法律关系，故被告认为原告贬损其人格、要求其赔礼道歉的诉请，不属于本案反诉审理范围，本院在本案中不予处理，被告可以另行主张权利。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，之规定,判决如下: 一、被告杨华返还原告张雁租金100000元、押金10000元； 二、原告张雁支付被告杨华房屋占有使用费7500元； 三、原告张雁支付被告杨华水电费243元、物业费3706元，合计3949元; ???????四、原告张雁赔偿被告杨华损失6000元； 上述一至四项折抵后，被告杨华尚需返还原告张雁92551元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 五、驳回原告张雁的其他诉讼请求； ??六、驳回被告杨华的其他反诉请求。 ????如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，由原告张雁负担1200元、被告杨华负担2300元。反诉费1598元，由原告张雁负担140元、被告杨华负担1458元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  李 勤 二〇二一年一月十五日 代书记员  顾盛莹