贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3153号 上诉人（原审被告）：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州罗甸县龙坪镇老城村沙井村委会**，统一社会信用代码91522728314256017P。 法定代表人：胡远仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李鑫，贵州思九律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐小兰，女，1988年12月6日生，汉族，住重庆市永川区。 被上诉人兼被上诉人唐小兰委托诉讼代理人（原审原告）：肖卓君，男，1988年1月29日生，汉族，住重庆市永川区。 上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒房地产公司）因与被上诉人唐小兰、肖卓君商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省罗甸县人民法院（2020）黔2728民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭对本案进行了审理。上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司委托诉讼代理人李鑫，被上诉人唐小兰、肖卓君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 际恒房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，并改判或发回重审；2、一、二案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。根据合同法的规定，违约责任的承担分为继续履行、损害赔偿、采取补救措施、承担定金罚则等方式。双方在合同中约定了上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书，90日内按支付房款万分之一承担违约责任，超过90日被上诉人未退房的，上诉人承担的违约责任即继续履行合同。一审判决认定违约金支付方式双方未进行约定系认定事实错误。二、一审法院判决按日万分之0.5支付违约金适用法律错误。首先，涉案房屋已经交付给买受人使用，未办理房产证，并未对买受人造成经济损失；其次，虽然商品房买卖合同司法解释规定可以参照银行贷款利息判决违约金，但是法律规定的是“可以”，具体判决多少，根据相关法律规定要结合违约程度、当事人过错、造成的损失情况综合认定。本案中，买受人已经使用房屋，未存在任何损失，且未办理完房产证系多方面原因造成，上诉人一直积极办理，一审法院按照万分之0.5判决无事实及法律依据。再次，根据法律规定，即使约定违约金，应以超过造成损失的30%作为考量依据。本案中，并未对买受人造成任何损失，一审按照万分之0.5判决明显与法律规定相悖，明显不符合法律精神。最后，涉案项目有四五百户，按照一审判决可以预断将有四五百件案件产生，企业也将面临3000余万赔偿，上诉人将面临破产，应按照相关政策给予企业适当倾斜保护，帮助企业度过难关，维护经济社会平稳运行。 被上诉人唐小兰、肖卓君二审辩称，上诉人所称的上诉理由不成立，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书给答辩人的行为，损害了答辩人在法律上取得房屋不动产的相关物权利益，因此其给答辩人造成的损失是存在的，其依法应向答辩人承担赔偿责任。 唐小兰、肖卓君向一审法院起诉请求：1、判令被告限期交付罗甸县际恒五金建材城第28栋1单元1号商品房给原告，办理房屋验收、交接手续；2、判决被告从2018年3月21日至房屋交付之日止的逾期交房违约金给原告（以已付房价款508920元为基数，按日利率万分之一暂计算至2020年5月31日共802天的违约金40815.38元，扣除已付7713元，应付33102.38元）；3、判决被告限期办理罗甸县际恒五金建材城第28栋1单元1号商品房的房屋不动产权登记（初始登记），并将28-1-1号商品房不动产权转移登记给原告；4、判决被告从2018年3月31日起支付逾期交付转移登记违约金在至房屋产权转移登记给原告之日止（以508920元为基数按日利率万分之一暂计算至2020年5月31日共计792天违约金40306.46元）；5、本案诉讼费由被告承担。 2017年6月6日，原告唐小兰、肖卓君与被告际恒房地产公司签订罗际（二）100号《商品房买卖合同》，购买被告际恒房地产公司开发的罗甸际恒五金建材城二期第28-1-1号商品房，面积均84.99平方米，房价508920元。《商品房买卖合同》约定，被告在2018年3月20日前向二原告交付该商品房，逾期超过30日，二原告有权退房。若二原告不退房，则自交付期限届满之日起按日支付已付房价款万分之一的违约金至实际交付之日止。2018年3月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，若被告际恒房地产公司不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，90日内，按照已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日，买受人退房的，退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，违约金双方未进行约定。案涉商品房被告际恒房地产公司还未办理初始登记，不能办理产权转移登记手续。2017年5月24日，原告唐小兰向被告交付购房首付款268920元、维修基金3399.6元，同时出具说明，其与被告签订的商品房买卖合同中的房价款是扣除三年租金59502元后的总价。原告唐小兰还与贵州奕龙商贸有限公司签订《罗甸际恒五金建材城商铺委托经营管理合同书》，约定将28-1-1号商品房在合同有效期内的商铺经营管理的一切事务全权委托给贵州奕龙商贸有限公司处理，委托经营期限自项目竣工交付到业主并且正式办理手续后2个月内起算，至2023年5月20日止。2017年12月13日，被告收取原告登记费1100元。2017年12月28日，原告唐小兰向罗甸县信用合作联社贷款228000元，该款直接转入被告账户。2019年10月14日，原、被告签订《业主租金起算时间确认书》，确定商铺起租时间为2018年5月20日，被告向原告补助2017年12月31日至2018年5月20日期间的租金7713元。另外，2017年3月16日，被告向原告出具一份承诺书，承诺自二原告正式签订商品房买卖合同之日起，五年内为二原告办理产权证及土地使用证。 一审法院认为，被告际恒房地产公司与原告唐小兰、肖卓君签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。原、被告合同约定的由被告际恒房地产公司向原告唐小兰、肖卓君交付房屋的时间为2018年3月20日前，原告唐小兰、肖卓君称被告际恒房地产公司未向其交付房屋，但从原、被告于2019年10月14日签订的《业主租金起算时间确认书》看，双方对商铺租期从2018年5月20日起算进行了确认，被告还补助了原告2017年12月31日至2018年5月20日期间的租金，再结合《商铺委托经营管理合同书》中约定的商铺委托经营管理起算时间和被告际恒房地产公司支付原告租金的行为，应视为被告际恒房地产公司已经实际向原告唐小兰、肖卓君交付了案涉房屋，因此，对原告唐小兰、肖卓君要求被告际恒房地产公司交付房屋、办理房屋验收、交接手续及支付逾期交付房屋违约金的请求，不予支持。关于交付理办理商品房转移登记有关文书的问题，被告主张其向二原告出具的承诺书是在五年内办理房产证，现在时间还未到，其未构成违约。虽然被告向二原告出具的承诺书中，其承诺在签订合同之日起五年内为二原告办理产权证及土地使用证，但是其与二原告签订的《商品房买卖合同》中又约定了办理商品房转移登记有关文书的时间是2018年3月30日前，当两份合同对同一事项约定的时间发生冲突时，应当以最近签署的合同时间为准，而被告出具承诺书的时间是2017年3月16日，双方签订《商品房买卖合同》的时间2017年6月6日，应以《商品房买卖合同》约定为准，因此，对被告称其还未违约的辩解意见，不予采纳。原、被告合同约定的由被告际恒房地产公司向原告唐小兰、肖卓君交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2018年3月30日前，现期限已届满，被告际恒房地产公司因消防验收不合格，不能履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，案涉合同中，双方约定延迟登记90日内的违约金为已付房价款的万分之一，延迟登记90日后的违约金没有约定。二原告主张自2018年3月31日起按照日万分之一计算违约金，说明其对延迟登记90日内按已付房价款万分之一支付违约金的约定要求进行调整，综合衡量双方合同的履行情况、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的利益等因素，本院对违约金根据公平原则作适当调整，酌情按已付购房款508920元为基数按日万分之零点五予以计算，从2018年3月31日起支付至实际交付商品房转移登记有关文书之日止。二原告主张的暂计至2020年5月31日的违约金，期间共计792天，为20153.23元（508920元×0.5?×792天），二原告主张超过部分，不予支持。对于二原告要求被告际恒房地产公司向其交付商品房转移登记有关文书的请求，由于目前被告际恒房地产公司消防验收不合格，未取得商品房初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件，且办理商品房转移登记手续是国家产权登记机关的职能，被告际恒房地产公司不具备此职能，被告际恒房地产公司只是具有积极协助二原告办理商品房转移登记手续的义务，若判决被告际恒房地产公司限期向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，由于条件不具备会导致生效判决无法执行，因此，对二原告要求被告际恒房地产公司交付商品房转移登记有关文书的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐小兰、肖卓君逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金人民币20153.23元（2018年3月31日至2020年5月31日），并从2020年6月1日起以508920元为基数按日利率万分之零点五支付违约金至实际交付商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告唐小兰、肖卓君的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1635元，减半收取人民币817.5元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担人民币152元，原告唐小兰、肖卓君负担人民币665.5元。 二审审理中，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为1、际恒房地产公司逾期交付商品房转移登记有关文书90日后是否应向买受人承担支付违约金的责任；2、一审认定逾期交付商品房转移登记有关文书90日后违约金的计算方式是否恰当。 针对焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，虽然双方在《商品房买卖合同》中对逾期交付商品房转移登记有关文书90日后的违约责任没有进行约定，但逾期90日内的违约责任有明确，且逾期90日后对买受人的影响比逾期90日内的影响更大，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定及上述法律条文的规定，际恒房地产公司除了承担继续履行交付商品房转移登记有关文书的合同义务外，还应向买受人支付迟延交付该文书的违约金的责任。因此一审认定其承担逾期交付商品房转移登记有关文书90日后向买受人支付违约金的责任，于法有据，本院予以确认。 针对焦点2，际恒房地产公司逾期交付商品房转移登记有关文书90日后仍未交付相关登记文书的违约金，因《商品房买卖合同》未作约定，且考虑到案涉房屋已交付给被上诉人的具体情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，一审酌情以购房款本金为基数按日万分之零点五的标准计算违约金，符合本案的客观实际，本院予以确认。 综上，上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费304元，由上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十月二十七日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞