江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初11142号 原告：朱丽萍，女，汉族，1989年2月26日生，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：胡飞飞，北京德恒（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201810052671。 被告：南昌市钜宝房地产营销策划有限公司，住所：江西省南昌市东湖区洪都北大道湖畔豪庭******（第**），统一社会信用代码913601023092035356。 法定代表人：曾园华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201410253360。 委托诉讼代理人：殷小斌，江西豫章律师事务所实习律师，实习证号：36012004110085。 原告朱丽萍诉被告南昌市钜宝房地产营销策划有限公司（下称钜宝公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱丽萍的委托代理人胡飞飞、被告钜宝公司的委托诉讼代理人龚毅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱丽萍诉称：2018年7月22日，因XX广场售楼中心工作人员表示所售公寓为精装一手房且购买可参加交43000元抵76000元房款的活动，原告当天就签订了认购书，约定原告认购XX都会公寓，先交付10000元定金，再付清首付款并签订商品房买卖合同。同时，原告在被告要求下分别于2018年7月22日、7月24日共支付43000元，以确保顺利参加抵房款活动。2018年8月15日，原告依约交付首付款，并与南昌市百盛实业投资有限公司（下称百盛公司）签订了存量房买卖合同，约定原告购买坐落于南昌市青山湖区公寓，价款398305元，合同签订之日支付首付款208305元，余款19万元以银行贷款方式付清。合同签订当天，原告支付了198305元购房款。至此，原告共支付了251305元。后原告要求退款时，百盛公司告知“交43000元抵76000元房款”活动名义收取的43000元系被告收取，与其无关。根据《商品房销售管理办法》第28条的规定，被告应返还违法收取的43000元及支付资金占用费。因双方协商未果，故提起诉讼，请求判令1、被告向原告返还佣金43000元。2、被告支付资金占用费（自2018年7月24日起计算至全部款项付清之日止，按43000元的年利率6%计算）。3、本案诉讼费1015元由被告承担。庭审中，原告诉讼代理人称经与当事人核查事实，该佣金实为团购指标费。 原告就上述陈述提交了2018年7月22日1000元及7月24日42000元收据（钜宝公司）、2018年7月22日定金10000元收据（百盛公司）及同年8月15日存量房买卖合同和首付款收据等证据予以证实。上述证据被告对真实性没有异议。本院对予以确认并作为认定事实的依据。 被告钜宝公司辩称：我方是居间方，口头达成协议由原告交付43000元给我方，我方跟开发商协商房价优惠，在原房价的基础上减少76000元。原告购房成功并且享受房价优惠76000元的情况下，该款不应当退还。故原告要求退回理由不成立。 被告就上述陈述提交了2017年11月8日销售代理合同、2018年7月21日购房审核单用于证明原告支付的43000元系合理收取的佣金。原告对代理合同的真实性无异议，对证明目的有异议。对审核单三性均存有异议，认为非原告所写。因该两份证据涉及案外人百盛公司，故本院在庭后向该公司核实了相关情况。该公司认可两份证据的真实性，其中审核单中“财务”一栏中系百盛公司工作人员魏金星签名。根据核实情况，对上述两份证据的真实性予以认可并作为认定事实的依据。 根据原被告的陈述以及本院对证据的采信，经审理查明事实如下： 被告钜宝公司（乙方）与案外人百盛公司（甲方）于2017年11月8日签订《XX广场C区项目独家销售代理合同》，约定1、甲方指定乙方为XX广场C区项目独家销售代理。2、代理期限2017年11月8日至2018年6月7日。3、代理期内，甲乙双方确定该项目公寓销售底价为8100元/平方米，销售底价之上部分为乙方代理溢价佣金。该批房源客户团购指标房由乙方向客户自行收取，属于乙方收入。合同签订后，原告代为销售该项目公寓。代理期满后双方仍顺延履行合同。 原告朱丽萍于2018年7月22日前往XX广场售楼中心欲购买该楼盘的公寓。通过与在场工作人员洽谈，得知售楼部关于“购房预交43000元抵76000元房款”的销售活动后，当天通过POS机刷卡支付10000元购房定金，由百盛公司出具收据并加盖公司财务专用章，另通过微信支付1000元并由被告出具收据。同年7月24日，原告再次通过POS机刷卡支付42000元，由被告出具收据，上述被告两份收据未注明款项性质，原告持有收据后也未提异议。此后，被告制作审核单呈报给百盛公司，写明买受人朱丽萍、房号、房屋总价398305元的计算（含扣减76000元优惠款），百盛公司工作人员签字确认。 2018年8月15日，原告朱丽萍（买受人乙方）与南昌市百盛实业投资有限公司（出卖人甲方）签订了一份南昌市存量房买卖合同，约定1、甲方将其所有的位于南昌市青山湖区房屋出售给乙方。2、房屋建筑面积43.16平方米，单价9229元每平方米，总价款为398305元。3、乙方在签订本合同之日付清首付款208305元，剩余房款190000元由乙方申请银行按揭。签订合同当日，原告向百盛公司支付了198305元购房款，余款未付。 本院认为：当事人对被告收取原告43000元的事实均无异议，但对该款项的属性陈述不一，原告认为系团购费，被告认为系居间费，但双方均未对自己的陈述提供有效证据予以证明。由于原被告并没有订立居间服务合同或其他书面文件，且双方系在售楼现场洽谈购房事宜，被告钜宝公司向原告提供接待、协商买卖房屋相关事宜并促成原告与案外人百盛公司签订房屋买卖合同，系基于被告与房屋权利人百盛公司的委托销售代理关系产生的销售行为，并非基于原被告存在居间合同的中介服务行为，故被告认为其收取43000元系居间费与事实不符，本院不予采信。审理中，原告陈述其系参加“预交43000元抵扣76000元房款”的销售活动预交诉争款项，根据审核单的记录内容以及房屋买卖合同载明的房价等内容相印证，原告确已享受了该房屋销售优惠活动。原告主张43000元系团购费没有提供相应的证据予以证明，本院不予采信。原告为参加优惠活动预交43000元系其自愿意思表示，且在被告向其出具收据至其与案外人签订房屋买卖合同均未提出异议，其要求返还该款没有事实与法律依据，本院不予支持。此外，被告作为房屋销售代理商收取诉争款项并入账其公司是否违反代理销售合同的约定，应由委托方百盛公司主张权利。同时，被告销售行为是否违反房屋销售行政管理规定或存在规避税收等情况，应由相关房管理部门或税收管理部门作出处理。原告作为提起民事诉讼权利人，对其主张的合法性负有举证义务。被告未尽到销售代理人的明确告知义务，对导致双方产生纠纷也负有一定责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告朱丽萍的诉讼请求。 本案由原告朱丽萍预交的案件受理费1015元，由原告承担507.5元，被告承担507.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长 熊 娟 人民陪审员 章 甦 人民陪审员 徐 强 二〇二一年一月十二日 书 记 员 汪柳芳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。