江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初10682号原告：许玲，女，1984年5月20日出生。委托诉讼代理人：唐翱翔，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱亚萍，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。被告：吴爱林，男，1975年2月22日出生。第三人：苏州市住房置业担保有限公司张家港分公司，住所地张家港市杨舍镇人民中路**。负责人：夏建俊，经理。委托诉讼代理人：孔萍，江苏狮山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李韦，江苏狮山律师事务所律师。原告许玲与被告吴爱林、第三人苏州市住房置业担保有限公司张家港分公司（以下简称苏州市住房置业担保张家港分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许玲的委托诉讼代理人钱亚萍、第三人苏州市住房置业担保张家港分公司的委托诉讼诉讼代理人孔萍到庭参加了第一次庭审，被告吴爱林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第一次庭审，本院依法缺席进行了审理。后原告许玲的委托诉讼代理人钱亚萍、被告吴爱林、第三人苏州市住房置业担保张家港分公司的委托诉讼诉讼代理人孔萍均到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告许玲向本院提出诉讼请求：×××、判令被告继续履行双方签订的《张家港房地产买卖合同》，并协助原告办理案涉房屋的过户手续；2、被告向原告支付违约金39万元；3、被告赔偿原告律师费损失3万元；4、被告承担本案的诉讼费用；5、被告在本案中需要承担的相关费用在原告还未支付的购房尾款中予以抵扣。事实与理由：20×××8年7月×××3日，原、被告双方通过中介张家港市杨舍镇万佳产信息服务部签订了《张家港房地产买卖合同》，原告向被告购买位于张家港市的房屋，约定房价为×××95万元，后原告陆续已支付购房款×××22033×××元，尚余729669元未付。此外，双方因限购政策影响，案涉房屋必须满2年后才能过户，故约定房款在被告领取房产证后满2年过户时一次性付清。被告于20×××8年7月24日取得了案涉房屋的产权证，之后为防止被告滥用权力，双方在案涉房屋上办理了房屋抵押手续。现案涉房屋办理初始登记已满2年，已具备了过户条件，但中介告知原告房屋上有第三人的抵押未解除，后经原告多次催告被告也未办理抵押权涤除手续。为维护原告的合法权益，故来院起诉。被告吴爱林辩称，要求法院依法处理。第三人苏州市住房置业担保张家港分公司称，被告购买案涉房屋向银行贷款85万元，我公司为此提供了担保，被告将案涉房屋反担保给我公司案涉房屋，现原告帮吴爱林代偿了款项，涤除了抵押，由法院依法处理。本院经审理认定事实如下：位于张家港市房屋（建筑面积×××39.×××3平方米，以下简称案涉房屋）的权证号为苏（20×××8）张家港市不动产权第00572×××2号，权利人为吴爱林，登记日期为20×××8年7月24日。该房屋的不动产登记签查询记录中“他项权利信息”显示：苏（20×××8）张家港市不动产证明第00×××8184号，他项权利人为苏州市住房置业担保张家港分公司，系一般抵押，债权数额85万元，债务履行期限（债权确定期间）20×××5年×××0月×××0日起2034年×××0月×××0日止，登记日期20×××8年7月27日；苏（20×××8）张家港市不动产证明第00×××8798号，他项权利人为许玲，系一般抵押，债权数额×××35万元，债务履行期限（债权确定期间）20×××8年7月×××3日起2020年7月24日止，登记日期20×××8年8月6日；苏（20×××9）张家港市不动产证明第8200728号，他项权利人为许玲，系一般抵押，债权数额50万元，债务履行期限（债权确定期间）20×××9年×××月9日起2020年7月25日止，登记日期20×××9年×××月10日。“限制权利信息”为无。20×××8年7月×××3日，甲方（卖方）吴爱林与乙方（买方）许玲就案涉房屋签订了一份《张家港房地产买卖合同》，主要约定：甲方同意将案涉房屋出售给乙方，产权证号为待领，房屋建筑面积为×××39.2×××平方米；双方确认房屋转让价为×××95万元；上述房产办理产权过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担；买方在签订合同当日支付卖方购房定金40万元，除购房定金以外的房款双方约定付款方式，2年过户一次性清款；双方定于2020年9月×××日（满2年过户）办理网签、不动产登记产权过户手续；甲方保证出卖的房屋产权清楚，办理网签、不动产登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续（包括但不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人或居住权人不同意、房屋存在非法改、建等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或者造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失；双方确定交房时间为20×××8年7月×××3日前；除不可抗力外，任何一方不履行合同义务导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任及因违约而给对方造成的损失；关于定金，买方签订本合同后悔约，卖方有权没收定金；卖方签订本合同后违约，买方有权要求双返还定金；本合同约定的买卖双方的违约责任及损失包括并不限于：本合同总价款20%计算的违约金、房屋差价、因延期交房所产生的房屋租金、诉讼遇、律师费、差旅费等；补充条款：房子未过户之前，任何甲方牵到的经济跟乙方包括房子无任何关联，房子过户、过户前办抵押等一切手续，甲方应无条件给予乙方配合。吴爱林、许玲分别在合同下方卖方及买方签字栏签名、捺印，张家港市杨舍镇万佳房产信息服务部（以下简称万佳信息服务部）作为居间方在合同下方盖章确认。同日，万佳信息服务部出具了收到许玲5000元中介费的收款收据。20×××8年7月×××3日，许玲通过银行转账的方式支付吴爱林40万元，同日吴爱林向许林出具了金额为40万元的收据。7月23日许玲向吴爱林转账5万元，同日吴爱林在一份金额为×××0万元的承兑汇票复印件上向许玲出具了一份收到该承兑原件的收条，吴爱林同时向许玲出具了金额为×××5万元的收条。8月8日许玲转账支付吴爱林6万元，同日吴爱林向许玲出具一份金额为×××1.5万元的收条（载明其中5.5万元为现金）。8月×××4日许玲向吴爱林转账2万元，8月20日许玲向吴爱林转账8万元，吴爱林于8月20日向许玲出具一份金额为×××0万元的收条。9月5日、9月30日、×××0月23日，许玲分别转账给吴爱林5万、3万、3万，吴爱林于×××0月25日向许玲出具一份金额为×××1万元的收条。×××0月25日，吴爱林出具一份收到许玲现金4万元的收条。×××0月3×××日，许玲分别转账给吴爱林2万元、×××.7万元。×××1月22日，吴爱林出具一份收到许玲房款85000元的收条。20×××9年×××月4日，吴爱林向许玲出具一份《借款协议》，载明：今借许玲×××36000以供归还银行房款，委托许玲还房贷卡号62×××63，代还20个月。同年20×××9年×××月5日起，许玲分别向该转户转账×××6笔6300元、×××笔6250元、×××笔628×××元、×××笔5000元，合计×××1833×××元。20×××9年5月×××7日，吴爱林还向许玲出具一份收到房款25000元的收条。另查明：吴爱林向房产开发商购买案涉房屋时，向建设银行贷款85万元，苏州市住房置业担保张家港分公司为该笔贷款提供了担保，后苏州市住房置业担保张家港分公司与吴爱林签订了一份《个人住房抵押（反担保）合同》，吴爱林将案涉房屋抵押给苏州市住房置业担保张家港分公司，并办理抵押登记手续。因吴爱林未能按期向银行偿还贷款本息，建设银行要求苏州市住房置业担保张家港分公司承担保证责任予以代偿。苏州市住房置业担保张家港分公司应建设银行要求已代吴爱林偿还了公积金贷款及商业贷款本息合计7×××0128.72元。之后苏州市住房置业担保张家港分公司来院起诉向吴爱林追偿，案号为（2020）苏0582民初×××0004号，后本院判决：吴爱林应偿还苏州市住房置业担保张家港分公司代偿款7×××0128.72元、支付相应利息及律师费损失36305元。苏州市住房置业担保张家港分公司对吴爱林提供抵押担保的案涉房屋折价或以拍卖、变卖所得的变价款享有优先受偿权。在本案的审理过程中，许玲代吴爱林向苏州市住房置业担保张家港分公司支付了759279.72元，现苏州市住房置业担保张家港分公司就案涉房屋享有的抵押已涤除。许玲为本案诉讼与江苏益友天元（张家港）律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所提起诉讼，并约定诉讼代理费为30000元。江苏益友天元（张家港）律师事务所还向许玲开具了相应的律师费增值税发票。以上事实，有房地产买卖合同、收款收据、银行交易明细、不动产权证、不动产登记簿查询表、个人住房抵押（反担保）合同、放款证明、代偿函、代偿证明、代理合同、律师费发票及庭审笔录等予以证实。许玲对于前述转账、收条等付款外，还要求案外人殷敏20×××7年9月2日的转账3万元以及李林20×××8年×××月4日的转账×××万元在本案的房款中予以抵扣。审理中，双方对于除20×××8年×××0月25日的4万元、20×××8年×××1月22日的85000元以及20×××9年5月×××7日25000元、案外人殷敏的3万元以及李林的×××万元有异议，其他均无异议，本院予以确认。许玲陈述：×××、关于20×××9年5月×××7日的25000元，吴爱林因银行贷款还不上，让我帮他代还，后来我就每月帮他还的，除此之外，他只要需要钱，就来问我们要，我们也陆续支付了他一部分钱，这个钱我们都不算了，在20×××9年5月×××7日，他又来问我要钱，我给的是现金，就让他出具了一张25000元的收条，吴爱林讲的“20×××9年5月×××7日，我曾在柜面上帮他还×××5000余元银行贷款，他出了25000元收条”不属实，即使柜面上还贷，钱也是打到他卡上的。2、85000元的收条，当时吴爱林称他现在房子卖给我了，他租在外面的房子被债主找到了，没地方住，我丈夫说我在城北的办公室还乘下七、八个月租期就让他先住，当时我们要把家具拿走，他不同意，他说他还带着小孩，没有办法住，如果他买了新房子，这些家具还能用，我们讲好大半年的房租、里面一套红木家具、电器折价85000元。后来吴爱林什么时候离开我们不清楚，家具的下落也不清楚，我们买家具都有票的，大概有×××1万多，还给他看的。3、我丈夫李林是在越野俱乐部认识殷敏的，当时殷敏问吴爱林要钱，吴爱林说我们还有剩余房款没有付给他，殷敏就和我们协商，吴爱林也在场，我们代吴爱林还了殷敏现金，等于殷敏就把债权转让给我们了，双方没有办理书面手续，如果法院不支持这笔款项的话，我们可以另行主张。在第二次庭审中，吴爱林也自认这个4万元是放在×××00万元的购房款里，也就是他当时认可这笔4万元的款项是抵扣房款的，×××0月25日4万元收条上载明的是给的现金。吴爱林陈述：×××、20×××9年×××月4日，双方签订借款协议，约定许玲为其每月还贷6300元，还20个月，但许玲未能按约履行，造成我被第三人追偿。2、20×××9年5月×××7日金额为25000元的借条我是让许玲帮我还银行贷款的，实际上她只帮我还了×××5000余元，银行柜面存贷款账户可查，余额没有及时到账，请核查。3、殷敏的3万元以及微信×××万元是殷敏借我的，当时他急用钱，让我还钱，由于许玲承诺的房款一直没有付清，所以一起在许玲老公李林的办公室里从×××00万房款中拿4万还殷敏，所以有一张借条是4万元整，就是这笔账。4、85000元的收条是用家具硬抵了68000元，加上转账的×××7000元，合计85000元。5、由于许玲违约在先，导致后面费用的发生，我不认可所谓的违约金和律师费。6、我们双方合同约定20×××8年×××0月20日前许玲要支付×××00万元，余95万元2年后过户结清，但直到20×××8年×××1月22日才付完×××00万，其中有家具抵扣一部分，借5万元的利息5000元以及还殷敏的4万元，系许玲违约。7、案涉房屋已由许玲入住、装潢，房贷应由许玲承担。在第二次庭审中，吴爱林陈述“形成于买卖合同之前的两笔钱合计4万元，本来和买卖合同无关，但当时许玲承诺我购房款会在三个月内支付我×××00万元，当时我没有钱，因为我向殷敏借了4万元，所以让许玲从房款中扣4万元给殷敏，已在×××00万中扣除了，只给了我96万元，当时殷敏打了收条的，与本案无关。为证明双方曾约定许玲需要在三个月之内即20×××8年×××0月底之前付清房款×××00万元，吴爱林向本院出示了其身边的房屋买卖合同，该合同与许玲处的合同一致，除合同付款方式下方多书写了“（3个月付×××00万）”的字迹，吴爱林称该字迹是在中介公司签合同时其补充的。许玲表示双方未有这样的约定，其处的买卖合同原件上就未有上述字迹，对此不予认可。后许玲认可其处20×××8年×××0月25日借条上载明的4万元就是许玲一方代吴爱林归还的殷敏的4万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案所涉的买卖合同纠纷发生于民法典施行前，故适用当时的法律规定。原、被告签订的《张家港房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告称双方曾约定签订合同后3个月内付×××00万元房款，被告未能及时付足上述款项构成违约，为此提交了其处的《张家港房地产买卖合同》，虽然该合同上的确由其自行书写了“（3个月付×××00万）”，但未能让原告进行确认，而原告处留存的《张家港房地产买卖合同》原件上却未有该内容，在原告否认的情况下，被告的该主张证据不足，本院不予采信。对于原告已向被告付款的金额，根据原告提交的银行流水、被告出具的收条、双方签订的借款协议，可以认定原告已向被告支付如下款项：20×××8年7月×××3日付款40万元、7月23日付款×××5万元（含转账5万元及承兑×××0万元）、8月8日付款×××1.5万元（含转账6万元，现金5.5万元）、8月20日付款×××0万元（分别于8月×××4日转账2万元、8月20日转账8万元）、×××0月25日付款×××1万元（含9月5日转账5万元、9月30日转账3万元、×××0月23日转账3万元）、×××0月3×××日转账2万元、×××.7万元，借款协议项下许玲代吴爱林归还的银行贷款×××6笔6300元、×××笔6250元、×××笔628×××元、×××笔5000元，合计×××03033×××元。对于原告为被告代还案外人殷敏的4万元借款与20×××8年×××0月25日借条上载明的4万元是否属于同一笔款项，被告陈述这2笔4万元是同一笔款项，原告对此无异议，本院予以确认。对于双方有争议的8.5万元及2.5万元，吴爱林未能提供证据证实其陈述，故其所称8.5万元中含20×××8年×××0月3×××日转账的×××.7万元，及2.5万元实际仅交付了×××5000余元本院无法采信，故本院以其出具的收条上载明的内容认定吴爱林收到许玲房款85000元、25000元。审理中，因案涉房屋上有抵押权，许玲代吴爱林向抵押权人苏州市住房置业担保张家港分公司支付了759279.72元并涤除了抵押权，上述款项也可视为许玲支付的房款予以抵扣。综上，本院认定许玲已向吴爱林支付了房款×××9396×××0.72元。对于原告主张的违约金，根据双方签订的合同约定，“双方定于2020年9月×××日（满2年过户）办理网签、不动产登记产权过户手续；甲方保证出卖的房屋产权清楚，办理网签、不动产登记过户手续时，房屋不存在影响办理相应手续（包括但不限于他项权利、查封、扣押、他人占有、其他共有人或居住权人不同意、房屋存在非法改、建等）的任何情形，若因此造成无法办理网签、不动产过户手续或者造成乙方其他损失的，除承担违约责任外，并另行赔偿乙方损失”、“本合同约定的买卖双方的违约责任及损失包括并不限于：本合同总价款20%计算的违约金、房屋差价、因延期交房所产生的房屋租金、诉讼遇、律师费、差旅费等”，本案中，案涉房屋在2020年9月×××日前尚未涤除苏州市住房置业担保张家港分公司的抵押权，吴爱林的确构成违约，应承担违约责任，由于吴爱林的违约行为，导致许玲一直未能就案涉房屋办理过户手续，原告要求被告支付违约金符合法律规定，但双方约定以房价20%计算，明显过高，被告支付原告自2020年9月×××日起按房屋总价×××95万元的同期同档次贷款市场报价利率（LPR）标准×××.3倍计算的违约金。原告主张的律师费损失，符合双方合同约定，且原告主张的金额在合理范围之内，本院予以支持，被告应支付原告律师费损失3万元。原告要求在本案中需要承担的相关费用在原告还未支付的购房尾款中予以抵扣，并非是一个独立的诉讼请求，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告许玲与被告吴爱林继续履行双方签订的《张家港房地产买卖合同》。二、被告吴爱林应于本判决生效之日起十日内协助原告许玲办理位于张家港市房屋的产权过户登记手续。三、被告吴爱林应于本判决生效之日起十日内支付原告许玲自2020年9月1日起以195万元为基数按同期同档次贷款市场报价利率（LPR）标准1.3倍计算的违约金。四、被告吴爱林应于本判决生效之日起十日内支付原告许玲律师费损失3万元。五、驳回原告许玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计11175元，由被告吴爱林负担。限被告于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户。（详见本院当事人须知）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  路骊珠二〇二一年一月十五日书记员  王 婷张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名:张家港市人民法院，开户银行:中国农业银行苏州张家港分行营业部，账号:62×××66；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行苏州张家港分行营业部，执行款账号：62×××66。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院