湖南省株洲市芦淞区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0203执异3号案外人周湘云，女，1974年2月15日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托代理人周彧，与周湘云为夫妻关系，男，1969年8月16日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区，代理权限为一般代理。申请执行人湖南中天建设集团股份有限公司，住所地：湖南省株洲市荷塘区新华东路**。法定代表人刘小红，总经理。委托代理人张迪圣，株洲市芦淞区建宁法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为提起诉、参与庭审，提起证据，承认、变更、放弃诉讼请求，执行和解、代签法律文书等。被执行人株洲鑫科房地产开发有限公司，住所，住所地：湖南省株洲市芦淞区芦淞路****div>法定代表人谢勇，董事长。委托代理人谢枫，男，1985年12月30日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区，系公司职员。代理权限为一般代理。在本院执行申请执行人湖南中天建设集团股份有限公司（以下简称：“中天建设公司”）与被执行人株洲鑫科房地产开发有限公司（以下简称：“鑫科房地产公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周湘云对本院拍卖被执行人鑫科房地产公司名下位于株洲市芦淞区××街××号××大厦××号（不动产权证号：××）房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人周湘云向本院提出异议请求：1、终止对被执行人鑫科房地产公司名下位于株洲市芦淞区××街××号××大厦××号（不动产权证号：××）房屋（以下简称“107号房屋”）的拍卖；2、如果法院必须拍卖鑫科大厦107号房屋，案外人系房屋的买受人，享有物权请求权，案外人要求在拍卖款中优先受偿所支付购房款。事实和理由：株洲市芦淞区人民法院受理的（2020）湘0203执恢308号执行案件，现裁定准备评估、拍卖被执行人鑫科房地产公司名下位于株洲市芦淞区××街××号××大厦××号房屋。案外人系107号房屋的买受人，系实际所有人，享有物权所有权。案外人与被执行人鑫科房地产公司于2016年6月14日签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，被执行人鑫科房地产公司已经将107号房屋卖给了案外人。根据合同约定，案外人已经付清了全部房款，并已经办理相关网签登记备案手续，仅由于非案外人的原因导致没有办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等相关规定，案外人的情形符合可以排除执行的情形。申请执行人中天建设公司辩称，应当驳回案外人周湘云的异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，107号房屋是商业用房，案外人在山水国际小区另有住宅，所以该房屋可以执行。另外，案外人未提交购买107号房屋的付款凭证，如不能提交付款凭证，房屋买卖是虚假交易，107号房屋的产权人仍是被执行人，案外人对107号房屋拍卖价款不享有优先受偿权。被执行人鑫科房地产公司辩称，2016年5月前，鑫科房地产公司的法定代表人是伍清明，鑫科房地产公司认可房屋买卖交易的事实，由于房屋结构质量问题，鑫科房地产公司没有付清中天公司余下的尾款。本院查明，2016年10月17日，中天建设公司向本院申请诉前财产保全，请求查封鑫科房地产公司名下的107号房屋。本院于2016年10月28日依法查封鑫科房地产公司名下的107号房屋。在本院查封107号房屋前，鑫科房地产公司与案外人周湘云于2016年6月14日网签一份《株洲市商品房（预）销售合同》，约定，案外人周湘云购买鑫科房地产公司名下的107号房屋（不动产权证号：××），总房价款暂定为1084700元。2016年11月22日，本院受理了中天建设公司诉鑫科房地产公司建设工程施工合同纠纷一案。同日，经本院主持调解，中天建设公司与鑫科房地产公司自愿达成调解协议：“被告株洲鑫科房地产开发有限公司确认欠原告湖南中天建设集团股份有限公司工程款2424658.8元，被告株洲鑫科房地产开发有限公司于2016年12月23日之前一次性支付湖南中天建设集团股份有限公司工程款2424658.8元。案件受理费26198元，减半收取13099元，被告株洲鑫科房地产开发有限公司自愿承担。”本院作出（2016）湘0203民初2563号民事调解书，并送达给双方当事人。调解书生效后，鑫科房地产公司未按调解书履行付款义务，中天建设公司向本院申请强制执行。本院执行立案后，依法向鑫科房地产公司送达《执行通知书》。2020年11月18日，本院作出（2020）湘0203执恢308号《执行裁定书》，裁定评估、拍卖被执行人鑫科房地产公司名下107号房屋，并送达给被执行人鑫科房地产公司。案外人周湘云向本院提出执行异议。另查明，案外人周湘云于2015年3月20日向被执行人鑫科房地产公司的原法定代表人伍清明的中国光大银行个人账户转账100万元。本院认为，本案争议的焦点为本院拍卖被执行人鑫科房地产公司名下的107号房屋是否合法？案外人周湘云对107号房屋的拍卖款是否享有优先受偿权？现分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。根据上述规定，107号房屋登记在鑫科房地产公司名下，鑫科房地产公司应认定为房屋的权利人。案外人周湘云称其已购买107号房屋并支付了购房款，是107号房屋的所有权人，但案外人据以证明其已向被执行人鑫科房地产公司支付购房款的证据为一份2015年3月20日案外人向被执行人鑫科房地产公司原法定代表人伍清明转账100万元的转账凭证，而基于伍清明身份的特殊性，该转账凭证并不能证明该笔转账是向被执行人鑫科房地产公司转账付款，故案外人提交的证据不足以证明其已向被执行人鑫科房地产公司支付了购房款，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除执行的情形。被执行人鑫科房地产公司未按调解书履行向申请执行人中天建设公司付款的义务，本院拍卖被执行人鑫科房地产公司名下107号房屋符合法律规定，案外人要求终止对被执行人鑫科房地产公司名下的107号房屋的拍卖没有法律依据，故本院对案外人的该项异议请求不予支持。案外人主张对107号房屋的拍卖款优先受偿也没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条第一款第(一)项之规定，裁定如下：驳回案外人周湘云的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向株洲市中级人民法院申请复议。审 判 长  张拥军人民陪审员  胡菊香人民陪审员  董 敏二〇二一年一月十四日书 记 员  袁 姝附文书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。