上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13441号上诉人（原审被告）：张培良，男，1964年8月18日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：张仕稼，男，1997年3月18日生，汉族，住上海市浦东新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：马忠明，上海市金石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴晓明，男，1975年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾天宇，上海市宏洲律师事务所律师。原审被告：沈烨（曾用名：张超），男，1988年10月14日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人张培良、张仕稼与被上诉人吴晓明、原审被告沈烨因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初46932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张培良、张仕稼上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判张培良向吴晓明返还购房款人民币176万元，并按照一审判决的利息标准的一半向吴晓明支付利息；驳回吴晓明要求张培良、张仕稼支付违约金的一审诉讼请求。事实和理由：（1）张仕稼并非《房地产买卖居间协议》及《房屋补充协议》的签订主体，亦未收取过任何款项。张仕稼出具自书材料仅表明其同意出售系争房屋，不能证明其同意受上述协议约束。张培良作为张仕稼委托诉讼代理人，一审作出对张仕稼不利的陈述，对张仕稼不发生效力。因此，张仕稼不应承担上述协议项下的债务。（2）吴晓明明知系争房屋权利人为张培良、张仕稼、沈烨三人，仍与张培良签订协议购买系争房屋，且吴晓明未能提交证据证明其具有购房资格，故就协议解除，张培良与吴晓明具有同等过错，张培良仅应按照一审判决标准的一半向吴晓明支付购房款利息。（3）协议解除后，吴晓明的损失仅为购房款利息损失，一审法院同时判令张培良向吴晓明支付购房款利息及违约金，存在不当。被上诉人吴晓明辩称，不同意张培良、张仕稼的上诉请求。事实和理由：（1）张仕稼出具自书材料意为同意受吴晓明与张培良签订协议的约束，一审中张仕稼亦再次明确上述观点，故张仕稼应与张培良共同承担协议项下的债务。（2）张培良自称其有权代表张仕稼、沈烨处分系争房屋，吴晓明基于对张培良的信任签署协议，且其并无限购情形，协议系因沈烨不同意处分系争房屋而解除，吴晓明对协议解除并无过错。（3）利息属于购房款占用成本，违约金属于违约责任，法律没有禁止当事人同时主张利息损失与违约金。一审已经对约定违约金进行了调整，应属公平合理。请求驳回上诉，维持原判。原审被告沈烨未发表意见。吴晓明向一审法院起诉请求：1、判令解除吴晓明与张培良签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋补充协议》；2、判令张培良、张仕稼、沈烨共同向吴晓明返还购房款176万元；3、判令张培良、张仕稼、沈烨向吴晓明支付利息[以176万元为本金，自2017年4月25日计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]；4、判令张培良、张仕稼、沈烨赔偿吴晓明违约金150万元。一审法院认定事实如下：2012年9月18日，张培良、张仕稼、张超（现名沈烨）与上海A有限公司签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋来自于本次动迁安置。2017年4月22日，吴晓明（购买方、乙方）与张培良（出售方、甲方）经中介居间介绍签署了《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房价款为195万元。乙方在签订本协议当日向甲方支付定金2万元，首期房款174万元在签订《上海市房地产买卖合同》后当日内支付，尾款19万元在办理过户手续后支付。2017年4月22日，张培良向吴晓明出具《收款收据》，载明收到购房定金2万元。2017年4月25日，吴晓明（乙方）与张培良（甲方）签署了《房屋补充协议》，约定甲方出售房屋为XX苑6层电梯房3-4层，建筑面积75平方米，实际面积以产证为准；如发生违约问题，甲方违约金以本地区房屋最高市价（以违约时间为准）及房屋房产市值总价年化利率28%赔付（时间以甲乙双方签订房屋居间协议时间为准）。在该协议的落款处，见证方签名为解某。2017年4月25日，张培良向吴晓明出具《收款收据》，载明收到购房首付款176万元。2017年5月6日，张仕稼向吴晓明出具自书材料一份，内容为“本人同意出售房屋XX路XX弄XX苑6层电梯房3-4层，建筑面积75平方米，实际面积以产证为准（房号以摇号为准）。”一审中，吴晓明申请证人解某出庭作证，证人自称是房产中介人员。证人陈述：吴晓明与张培良签约前，张培良提供了动迁协议和XX判决书等材料，其称沈烨在系争房屋内没有份额，等张仕稼从学校回来后在合同上补签字。中介人员相信了上述说法就撮合吴晓明与张培良签署房屋买卖合同。后来，吴晓明与张培良联系，张培良称张仕稼已经回家，证人就与吴晓明到张培良家中让张仕稼签字，当时张仕稼称已经知晓了买卖事宜，并写了一份书面材料。现系争房屋的市价为25,000元-26,000元每平方米。一审另查明，系争房屋于2018年3月27日被核准登记至案外人上海B有限公司名下。一审审理中，吴晓明陈述：现系争房屋市价为3万元每平方米，根据《房屋补充协议》，张培良、张仕稼、沈烨应承担违约金189万元，本案中吴晓明自愿调低至150万元；购买系争房屋并未得到沈烨的书面同意。张仕稼陈述：2017年5月6日，其书写材料的意思是同意将系争房屋出售给吴晓明，也愿意受吴晓明与张培良签署合同的约束。沈烨陈述：其系张培良之子，年幼时父母离异，其随母亲共同生活，平常与张培良接触较少，对张培良所做的事也不了解。一审法院认为：吴晓明与张培良签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。按照动迁协议约定，系争房屋应为张培良、张仕稼、沈烨共同共有。根据法律规定，处分共有不动产应经全体共同共有人同意，现沈烨以其不知晓系争房屋交易为由，不同意出售系争房屋；张培良、张仕稼也以无处居住为由，不同意将系争房屋过户给吴晓明，故系争房屋的交易客观上无法继续履行，吴晓明要求解除《房地产买卖居间协议》及《房屋补充协议》的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于房屋买卖协议的解除系张培良违约所致，故其应向吴晓明承担合同解除的法律后果。张仕稼虽未在房屋买卖协议上签字，但其在2017年5月6日向吴晓明出具字据，表示同意出售系争房屋并愿意受买卖协议的约束，故其亦应承担合同解除的法律后果。沈烨称其并不知晓也未参与房屋的买卖事宜故不应承担责任，现在案证据也无法证明沈烨已经知晓或应当知晓房屋买卖的情形，故沈烨该项主张，应予采纳，吴晓明要求沈烨承担合同解除后果的依据不足，相应诉讼请求不予支持。基于上述理由，合同解除后张培良、张仕稼应共同向吴晓明返还购房款176万元。关于吴晓明要求张培良、张仕稼支付购房款利息的诉讼请求具有事实和法律依据，吴晓明主张的利息起算时间和计算标准尚属合理，故对该诉讼请求予以支持。关于吴晓明要求张培良、张仕稼支付违约金150万元的诉讼请求，张培良、张仕稼认为计算标准过高，一审法院综合系争房屋的实际情况、合同的履行状况以及张培良、张仕稼的过错程度等因素，酌情认定张培良、张仕稼应赔偿吴晓明违约金200,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，于二〇二〇年九月二十一日作出判决：一、解除吴晓明与张培良签订的《房地产买卖居间协议》及《房屋补充协议》；二、张培良、张仕稼于判决生效之日起十日内返还吴晓明购房款1,760,000元；三、张培良、张仕稼于判决生效之日起十日内向吴晓明支付购房款利息[以1,760,000元为本金，自2017年4月25日起计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]；四、张培良、张仕稼于判决生效之日起十日内赔偿吴晓明违约金200,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,880元，减半收取计17,440元，由吴晓明负担6,462元，由张培良、张仕稼负担10,978元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，一审审理中，张仕稼委托张培良作为其委托诉讼代理人，委托权限为特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者提起上诉等。2020年9月9日一审庭审中，张培良代张仕稼发表意见称：张仕稼在2017年5月6日签署材料是同意将系争房屋出售给吴晓明，也同意受吴晓明与张培良签署合同的约束；张培良、张仕稼均发表意见称：现在无法将系争房屋过户给吴晓明，因为这是张培良、张仕稼唯一住房。二审中，吴晓明陈述，其曾向一审法院起诉请求判令张培良、张仕稼、沈烨继续履行《房地产买卖居间协议》，案号为（2019）沪0115民初13546号。该案中，沈烨不同意处分系争房屋，经一审法院释明，吴晓明撤回起诉。张培良、张仕稼对此予以确认。本院认为，张培良与吴晓明就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房屋补充协议》，该两份协议内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，双方由此建立的房屋买卖合同关系应属有效。双方对于该房屋买卖合同关系解除并无异议，二审争议焦点为：张仕稼是否应与张培良共同承担系争房屋买卖合同关系项下的债务；一审认定的利息标准是否应予调低；违约金与利息能否同时支持。根据查明事实，张培良作为张仕稼委托诉讼代理人于一审中陈述张仕稼同意受系争两份协议约束，该陈述并未超越张仕稼的委托权限，应当视为张仕稼明确作出债务加入的意思表示。二审中，张仕稼以受托人张培良损害其利益为由否认该陈述的效力，在未有充分证据及理由的情况下，该等“反言”不具备法律效力，依法不能成立。应该认为，即便因张培良过错造成张仕稼损失，张仕稼亦应在委托合同关系项下向张培良主张权利，而无权据此直接否认受托人在委托权限内对外实施行为的法律效力。因此，张仕稼应当与张培良共同承担系争房屋买卖合同关系项下债务。系争房屋买卖合同关系解除，张培良、张仕稼持有176万元购房款缺乏合法依据，基于不当得利返还，张培良、张仕稼应当向吴晓明返还176万元购房款以及占有期间利益，后者即为利息。该返还义务的承担与当事人过错程度无关。张培良、张仕稼关于利息标准应当减半计算的上诉请求，缺乏依据，不能支持。本案中，吴晓明基于合同解除后的不当得利返还请求权要求张培良、张仕稼返还购房款及法定孳息，与其基于《房屋补充协议》约定要求张培良、张仕稼支付违约金以赔偿损失并不冲突，二者依法可以同时主张。张培良、张仕稼于二审中主张吴晓明与张培良对合同解除具有同等过错。根据在案证据及当事人陈述，系争房屋作为拆迁安置房，未能过户至吴晓明名下系因被安置人之一沈烨不同意处分系争房屋。张培良、张仕稼未能提交任何证据证明吴晓明在能够办理系争房屋过户手续时存在限购情形，其一审中亦陈述系争房屋无法办理过户手续仅因系争房屋为其唯一住房，从未提及吴晓明存在限购情形。张培良、张仕稼主张吴晓明对于合同解除存在过错，缺乏依据，本院不予采信。张培良、张仕稼无权处分致合同解除，应当承担违约责任。二审中，张培良、张仕稼未能有效证明一审认定的违约金存在应当继续予以调低的情形，一审判决综合合同履行情况及当事人过错程度等将约定违约金调低至20万元，应属合理，本院予以维持。综上，张培良、张仕稼的上诉请求缺乏依据，不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,608元，由张培良、张仕稼负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年一月二十九日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……