河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初9071号原告：陈琛，女，生于1986年6月24日，汉族，住河南省中牟县。原告：王誉霖，男，生于1986年12月5日，汉族，住河南省中牟县。二原告委托诉讼代理人：冯艳博，河南贵简律师事务所律师。被告：郑州华安置业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙园区郑信路与瑞风路交叉口上东城小区**楼**商铺，统一社会信用代码91410100695980235G(1-1)。法定代表人：吴俊婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈征，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告陈琛、王誉霖与被告郑州华安置业有限公司（以下简称华安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯艳博、被告委托诉讼代理人陈征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琛、王誉霖向本院提出诉讼请求：判令被告向二原告支付逾期向房地产行政主管部门报送初始登记备案资料的违约金36277元（自2017年10月29日起至2019年5月28日止，以总房款1259611元为基数，按日利率0.005%计算）。事实与理由：2016年4月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧房屋××套，合同总价款1259611元；合同约定被告应当在2017年10月29日前，将办理房屋产权初始登记的资料提交房屋管理部门备案，如出卖人在约定时限内未报送上述材料或者报送材料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，出卖人按日向买受人支付总房款0.005%的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋总价款，因被告违约行为致使原告于2019年5月28日才取得涉案房屋的权属证书，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令支持原告的诉讼请求。华安公司辩称：1、自2016年8月20日起，房屋产权登记政策及房地产管理部门职能发生重大调整，被告无法再按照合同约定向主管部门提交房屋“初始登记”资料，该情形系不能归责于被告的客观情况，不能据此认定被告违约；2、根据“首次登记”政策要求，申请不动产首次登记需提交“公安部门出具的项目地址及房屋地址门牌证明”，但因政府职能部门原因，被告直至2017年10月30日才取得该“门牌证明”，具备办理房屋首次登记的基础条件，根据该客观情况，被告提交房屋“首登”资料的起算时间应当予以顺延；3、新的产权登记政策实施后，虽面临政策调整带来的办证流程增加、资料准备周期变长等一系列难题，但被告仍积极准备相关材料、努力推进办证流程。但受新旧产权制度衔接、职能部门调整的影响，直至2018年11月8日，被告才取得涉案房屋的“楼盘表确认单”，具备向不动产登记中心申请首次登记的前置条件，其于2018年11月27日申请涉案房屋首次登记，不存在怠于报送办证资料、履行办证义务的情形，不应承担违约责任；4、被告已于2019年1月22日按照新的政策完成产权首次登记，于2019年5月28日完成产权转移登记，转移登记时间未超出合同约定的“360日”，原告要求被告承担违约金至2019年5月28日无事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。经审理查明：2016年4月25日，陈琛、王誉霖作为买受人，与华安公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM16002411792），第三条约定：买受人购买的商品房位于中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧××单元××房。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9467.91元，总金额1259611元。第六条：约定金额：869611元，付款方式：现金，约定付款时间：2016-4-25，交纳比例69.04%；约定金额：390000元，付款方式：公积金贷款，交纳比例30.96%。第八条：出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：关于产权登记的约定按附件四第五条约定内容执行。附件四合同补充协议第五条：1、产权初始登记，如出卖人未能按合同第15条约定在60个工作日内将办理房屋产权初始登记的资料提交房屋管理部门备案，买受人同意给予出卖人90个工作日的宽限期，且在宽限期内不追究出卖人的违约责任。出卖人在上述期内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，自宽限期满之日起按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。2、转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后360日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。合同签订后，陈琛、王誉霖按照合同约定支付了购房款1259611元。2017年9月9日，原告陈琛领取了涉案房屋的钥匙。2017年8月3日，郑州市人民政府郑政通[2017]25号通告显示命名109条道路，其中包含对大有路的命名。2017年10月30日，郑州市公安局龙子湖分局出具证明一份，主要载明：南熙福邸住宅小区位于郑东新区大有路东侧、瑞风路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规则，该单位门牌号为：郑东新区大有路23号。2019年1月23日，华安公司向郑州市不动产登记中心提交涉案房屋首次登记的申请材料，郑州市不动产登记中心予以受理。另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，通知郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”；即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》；申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，该局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》；当事人持该确认单和其他材料到市不动产登记中心办理不动产登记，领取不动产权证书；自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。2016年12月27日，市房管局及市国土局召开了首次不动产登记工作联席会，据此作出郑国土联会纪【2017】1号会议纪要，其中第十项内容载明：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。桑旭东曾于2019年6月11日将本案被告诉至本院，向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧××单元××号房屋的产权登记；2.判令被告向原告支付逾期办理产权初始登记（首次登记）的违约金23550元；3.本案诉讼费由被告负担。经审理，本院于2019年7月26日作出（2019）豫0122民初4618号民事判决，该判决书中载明：“桑旭东购买被告开发的位于中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧××单元××号房屋”，判决驳回原告桑旭东的诉讼请求。该案中的房屋与本案中的涉案房屋均位于中牟县××大××路东侧、××路南侧、××路北侧、××路西侧南××楼。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。买受人同意给予出卖人90个工作日的宽限期，且在宽限期内不追究出卖人的违约责任。出卖人在上述期内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，自宽限期满之日按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。原告陈琛于2017年9月9日已领取涉案房屋钥匙，由于在合同履行期间，国家对不动产登记进行了重大政策调整、变更，郑州市于2016年8月20日启动不动产登记，不动产登记管理部门的职责和产权初始登记的政策均发生变化，从由房管局负责办理“初始登记”，变为由不动产登记中心负责办理“首次登记”。涉案的《商品房买卖合同》约定的办理房屋初始登记的时间在上述时间之后。鉴于相关政策发生变化，双方应重新对合同约定的相关内容进行协商，在双方没有协商一致的情况下，本院已对同一小区的其他业主要求被告支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，作出生效判决，驳回该诉讼请求，故二原告要求被告支付逾期向房地产行政主管部门报送初始登记备案资料违约金的诉讼请求，理由不当，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告陈琛、王誉霖的诉讼请求。案件受理费353元，已减半收取，由原告陈琛、王誉霖负担。本判决为终审判决。审判员  孙彦伟二〇二一年一月二十日书记员  何 弯