吉林省安图县人民法院   民事判决书   （2020）吉2426民初1534号   原告：段道陆，男，1987年1月8日出生，汉族，农民，住吉林省安图县。   委托诉讼代理人：王思童,吉林林岗律师事务所律师。   被告：安图县凯龙房地产开发有限责任公司，住所地吉林省安图县。   法定代表人：丁勇，该公司总经理。   诉讼代表人：吉林吉延律师事务所，系安图县凯龙房地产开发有限责任公司破产管理人。   负责人：金哲健，该律师事务所主任。   委托诉讼代理人：李勇汉，吉林吉延律师事务所律师。   原告段道陆与被告安图县凯龙房地产开发有限责任公司（以下简称凯龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告段道陆及其委托诉讼代理人王思童、凯龙公司的破产管理人吉林吉延律师事务所的委托诉讼代理人李勇汉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   段道陆向本院提出请求：1.判令凯龙公司按合同约定赔偿段道陆违约金138,825元（从2015年12月31日起至2017年12月31日止，按本金633,906元为基数，按日万分之三计算）及利息（从2018年1月1日起至全部还清止，按人民银行同期贷款利率计算）；2.由凯龙公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：段道陆于2012年8月在凯龙公司开发的XXX处购买了一间154.32平方米的门市，段道陆、凯龙公司双方签订了《商品房买卖合同》，约定了房屋总价款为633,906元，凯龙公司于2015年12月31日向段道陆交付房屋，段道陆按约定支付了全部价款，但凯龙公司逾期未交付房屋，经段道陆多次索要，凯龙公司于2017年年末才向段道陆交付了房屋。时隔两年段道陆才得到属于自己的房屋，因段道陆购买的是商品门市房，段道陆受到了巨大损失，为挽回自己这两年当中受到的经济损失，根据段道陆与凯龙公司签订的《商品房买卖合同》第十二条第（2）款的约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”起诉至法院，请求依法判决。   值得说明的是：涉案房屋总价款应为648,144元，其中14,238元是补交实测绘面积差价款（3.39平方米×4200元=14,238元）。   诉讼过程中，段道陆变更诉讼请求：1.判令凯龙公司按合同约定赔偿段道陆违约金136,353.18元（从2015年12月31日起至2017年12月18日止，共717天，按房屋价款633,906元为基数，以日万分之三计算）。   凯龙公司辩称，1.2013年7月份，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于党政机关停止新建楼堂馆舍清理办公用房的通知》，导致松江镇的办公楼未能在约定的期限内搬迁，因此凯龙公司不能正常施工，所以凯龙公司不可能在约定的期限内交付房屋，这是属于不可抗力，双方在合同当中约定，不可抗力的可以不用承担违约责任；2.凯龙公司是在2017年6月份将案涉房屋施工完毕，但真正验收是在2019年12月份完成。双方签订合同的时间为2016年6月7日，但合同第十一条约定，凯龙公司向段道陆交付商品房的时间为2015年12月31日。该项约定是因为凯龙公司工作人员的失误造成，而且从常理上来判断，交付房屋时间不可能早于签订合同的时间；3.凯龙公司将案涉房屋交付给段道陆的时间为2017年6月份，段道陆主张权利，应当在3年的诉讼时效内提出，段道陆的起诉时间为2020年9月15日，已超过了诉讼时效期限。综上，请求驳回段道陆的诉讼请求。   为证明自己主张，段道陆向本院提供了如下证据：   1.段道陆身份证复印件一份。证明段道陆的诉讼主体资格；   2.《商品房买卖合同》一份，证明段道陆与凯龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。凯龙公司于2017年12月才交付房屋，逾期2年之久。应按合同规定承担逾期交付违约责任；   3.从安图县房产局调取的安图县工程质量监督站颁发的《工程竣工备案证》复印件一份，证明包括案涉房屋在内的XXX小区一、二期1-6楼开工时间为2013年7月6日，竣工时间为2013年12月30日，备案文号：安备字（2019）026号。该项工程于2019年11月14日验收合格。凯龙公司给段道陆交付涉案房屋钥匙的时间为2017年11月14日之后；   4.凯龙公司为段道陆出具的购房款《收据》4张、《税收完税证明》1张、《全款证明》1张、《不动产权证书》1张，证明2012年段道陆购买凯龙公司开发的××小区。并按合同约定向凯龙公司交付了（合同约定153.93平方米的全部购房款633,906元，最后按房屋实测面积154.32平方米多补交了14,238元）购房款共计648,144元。该涉案商品房已办完产权登记。段道陆在2012年8月份支付第一笔房屋价款时，该房屋已建成框架，不存在政府的搬迁行为导致凯龙公司所述的不可抗力；   5.从安图县房产局调取的《建筑工程施工许可证》复印件一份，编号为222426201306090102，证明XXX一区开工日期为2013年7月6日，竣工日期为2013年12月30日，凯龙公司于2013年7月就正常开工，不存在所谓的不可抗力因素；   6.从安图县房产局调取的凯龙公司《营业执照》1份、从安图县市场监督管理局调取的《企业信息登记》1份，证明凯龙公司的企业状态为在营状态，没有破产的相关信息；   7.XX县XXX小区5号楼2单元403室业主刘某梅《收据》1份，证明刘某梅在2017年12月15日缴完相关费用后取得自己房屋钥匙；   8.段道陆与王某新签订的《房屋租赁合同》一份，证明段道陆得到房屋钥匙便将案涉房屋出租给案外人王某新的事实。   9.《群众来访登记表》一份，证明段道陆因凯龙公司拖延交付案涉房屋，于2017年11月18日到安图县人民政府信访局上访的事实。   凯龙公司向本院提供了（2019）吉2426民破1号《安图县人民法院决定书》一份，证明凯龙公司进入破产程序，现由吉林吉延律师事务所担任该公司破产管理人。   本院依职权向张某英所作调查，证明松江镇人民政府将凯龙公司开发的××县一、二期1-6楼楼房钥匙发放给业主的时间是从2017年12月6日开始，取得楼房钥匙的业主须先缴完装修保证金和物业等费用。   经庭审质证，对段道陆向本院提供的段道陆身份证、《商品房买卖合同》、《工程竣工备案证》、凯龙公司为段道陆出具的购房款《收据》、《税收完税证明》、《全款证明》、《不动产权证书》、《建筑工程施工许可证》、凯龙公司《营业执照》、安图县市场监督管理局《企业信息登记》，凯龙公司均无异议，本院对该证据的真实性予以采信；对段道陆提供的《工程竣工备案证》证明凯龙公司交付给段道陆涉案房屋钥匙的时间为2017年11月14日之后的证明指向，因无其他证据佐证，本院不予采信；对段道陆提供的购房款《收据》《税收完税证明》《全款证明》《不动产权证书》证明“段道陆在2012年8月份支付第一笔房屋价款时，该涉案房屋所在楼房已建成框架，不存在政府的搬迁行为导致凯龙公司所述的不可抗力”的指向，本院不予采信；对段道陆向本院提供其与王某新签订的房屋租赁合同因与本案无关，本院对此不予评判；   对段道陆向本院提供的××县一、二期1-6楼5号楼2单元403室业主刘某梅的缴费《收据》《群众来访登记表》以及本院依职权向张某英所作调查，凯龙公司提出异议，本院认为，因凯龙公司未按时将出卖的商品房交付给业主，引起当事人多次上访。段道陆于2017年11月18日上访后，其涉案房屋问题通过松江镇人民政府协调后才得到解决。从2017年12月6日开始，包括段道陆在内的购房业主陆续从凯龙公司取得属于自己房屋的钥匙。本院据此，对该证据证明段道陆于2017年12月6日后取得涉案房屋钥匙的事实予以采信。   段道陆对凯龙公司向本院提供的（2019）吉2426民破1号《安图县人民法院决定书》的真实性无异议，本院对此予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2012年8月8日，段道陆与凯龙公司订立了《商品房买卖合同》。2016年6月7日，段道陆与凯龙公司签订了《商品房买卖合同》的正式文本，约定（房屋面积153.93平方米，4200元/平方米，关于面积差异处理方式由双方自行约定）房屋总价款为633,906元，凯龙公司于2015年12月31日向段道陆交付房屋。关于逾期交付责任，双方约定：“逾期超过45天后，买受人有权解除合同。”“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”   段道陆从订立《商品房买卖合同》起，分别于2012年8月8日向凯龙公司交付购房款10万元、2013年6月10日交付8万元、2014年4月交付12.3906万元、2016年6月10日交付33万元，共计63.3906万元。至此，段道陆支付了全部价款，但凯龙公司未按约定交付房屋。段道陆在向凯龙公司催要无果的情况下，曾与其他购买XXX小区房屋的业主于2017年11月18日到安图县人民政府信访局上访，后在安图县松江镇人民政府协调下，段道陆与其他购买XXX小区房屋的业主分别于2017年12月6日开始，在交付房屋相关款项后陆续从凯龙公司取得涉案房屋的钥匙。段道陆取得涉案房屋后，于2020年9月10日在按实测绘面积补交完房屋差价款14,238元（3.39平方米×4200元/平方米）后，办完涉案房屋产权登记，产权证号为：吉（2020）安图县不动产权第XXXX号。由于凯龙公司逾期交房，给段道陆造成了损失，现段道陆诉讼来院，要求凯龙公司按合同约定向段道陆支付逾期交房违约金136,353.18元（从2015年12月31日起至2017年12月18日止，共717天，按房屋价款633,906元为基数，以日万分之三计算）。   另查明，凯龙公司开发的××县一、二期1-6楼开工时间为2013年7月6日，竣工时间为2013年12月30日，备案文号：安备字（2019）026号。该项工程于2019年11月14日经验收合格。   凯龙公司在庭审中提出凯龙公司没有在约定的期限内交付房屋是属于不可抗力、凯龙公司将案涉房屋交付给段道陆的时间为2017年6月份，但未提供相关有效证据予以证明。凯龙公司已进入破产程序。   本院认为，段道陆与凯龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行该合同确定的义务。段道陆已按约定向凯龙公司支付了全部涉案房屋价款，凯龙公司不按约定及时交付涉案房屋，对此应承担全部民事责任。   关于凯龙公司提出的“双方签订合同的时间为2016年6月7日，但合同第十一条约定，凯龙公司向段道陆交付商品房的时间为2015年12月31日。该项约定是因为凯龙公司工作人员的失误造成，而且从常理上来判断，交付房屋时间不可能早于签订合同的时间”的辩解，本院认为，从段道陆交付第一笔购房款时，段道陆与凯龙公司就订立了《商品房买卖合同》，2016年6月7日订立的《商品房买卖合同》是一个正式文本，上面交房时间是从前购房合同开始订立时的约定，从安图县住房和城乡建设局质量监督站于2019年11月14日出具的《工程竣工备案证》中记载“凯龙公司开发的XXX小区一、二期1-6楼开工时间为2013年7月6日，竣工时间为2013年12月30日，备案文号：安备字（2019）026号”的事实可以认定，凯龙公司的该项辩解，证据不足，本院不予采纳。   关于本案是否超过诉讼时效的问题，本院认为，由于凯龙公司于2017年12月向段道陆交付涉案房屋，段道陆于2020年9月15日提起本案诉讼，没有超过法定的3年诉讼时效期间。   关于凯龙公司实际交付给段道陆房屋的具体日期及违约金具体数额，本院综合段道陆提供的××县一、二期1-6楼5号楼2单元403室业主刘某梅的缴费《收据》《群众来访登记表》以及本院依职权向张某英所作的调查认为，因凯龙公司未按时将出卖的商品房交付给业主，引起当事人多次上访，段道陆于2017年11月18日上访后，其涉案房屋问题通过松江镇人民政府协调后才得到解决。从2017年12月6日开始，包括段道陆在内的购房业主陆续从凯龙公司取得属于自己房屋的钥匙。由于段道陆不能提供相关有效证据证明其取得涉案房屋钥匙的具体日期，本院认定段道陆取得涉案房屋钥匙的具体日期为2017年12月6日。   据此，段道陆要求凯龙公司赔偿2016年1月1日至2017年12月6日期间逾期交房违约金的请求，本院予以支持；段道陆要求凯龙公司按涉案房屋价款633,906元为基数，按日万分之三计算逾期交房违约金的请求，不违反法律规定，属当事人意思自治，本院予以准许。凯龙公司应赔偿给段道陆逾期交房违约金数额应为134,071.12元（从2015年12月31日起至2017年12月6日止，共705天，按本金633,906元为基数，以日万分之三计算）。段道陆的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。凯龙公司的辩解证据不足，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十八条规定，判决如下：   一、被告安图县凯龙房地产开发有限责任公司于本判决效之日立即赔偿给原告段道陆违约金134,071.12元；   二、驳回原告段道陆的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1544元，由被告安图县凯龙房地产开发有限责任公司负担1491元，由原告段道陆负担23元，退还给原告段道陆30元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审判员 高万斌     二〇二一年一月八日   书记员 王晓松