浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终4687号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周萍，女，1964年11月30日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：林盛荣，浙江红邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈露，女，1992年8月7日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：吴兰英，浙江理脉律师事务所律师。 上诉人周萍因与被上诉人陈露房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院作出的（2020）浙0212民初5137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法独任审理了本案。本案现已审理终结。 周萍上诉请求：撤销一审判决第二、第三、第四项，依法改判：一、判令周萍与陈露的房屋租赁合同于2019年10月5日解除，陈露支付周萍违约金9400元；二、判令陈露支付周萍从2019年6月16日起至2019年10月5日止的房屋租金34613元、水电费1657.98元；三、判令陈露支付周萍三个月房屋免租期损失28200元；四、判令陈露赔偿因拆除阁楼、楼梯、地板及防水层而造成的财产损失50000元。事实和理由：一、一审法院认定转让费为陈露可得利益，应由周萍承担，属于认定事实不清，适用法律错误，是对周萍合法利益的极大损害。关于装修费，涉案房屋仅进行少量装修，一审认定装修费238000元与事实不符。周萍认为，涉案房屋租赁合同签订的租赁期为3年，一审法院未计算已使用1年装修折价。3年后房屋添附部分装修应归其或房屋所有权人所有，未添附部分装修可由陈露自行拆除，现周萍已通知陈露拆除，陈露采取放任态度，应由陈露自行承担责任，且尚有搬运费3400元，仓储费11200元（暂计算至2020年10月2日）待扣除；二、一审法院认定陈露与案外人吕丹间的《商铺转让合同》解除导致的损失应由周萍承担主要责任，陈露承担次要责任，属于认定事实不清。周萍认为自己并未干扰吕丹经营，且系由于陈露不按期支付房租，不对阁楼、楼梯、楼层地板、防水层进行维修才导致其采取措施维护自身合法权益，该《商铺转让合同》解除的主要责任在于陈露；三、陈露擅自拆除阁楼、楼梯、地板及防水层，并私自收取转让费的行为已构成违约，应承担违约责任，一审认定陈露未违约，系认定事实错误。四、周萍认为一审法院认定租金过少，涉案房屋租金应计算至2019年10月6日，且陈露应支付水电费1657.98元和3个月免租期损失；五、陈露擅自拆除阁楼、楼梯、地板及防水层并安装了新的螺旋状楼梯，严重破坏了房屋原有结构及设施，应由其恢复原状或承担恢复原状的费用。 陈露辩称：根据一审法院另案（2019）浙0212民初11515号民事判决，周萍存在违约行为，故其上诉请求无事实和法律依据。吕丹的停业损失和经济损失，已由该生效判决确认，并由陈露赔付，该损失应由周萍承担。装修费有陈露和案外人吕丹合同约定，周萍明知且清楚。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 陈露向一审法院起诉请求：判令周萍赔偿陈露经济损失301800元（即押金18800元、店铺装修费用238000元、赔偿案外人吕丹停业损失39000元和经济损失6000元）。 周萍向一审法院反诉请求：一、判令周萍与陈露之间的房屋租赁合同于2019年10月5日解除，陈露支付周萍违约金9400元；二、判令陈露支付周萍从2019年6月16日起至2019年10月5日的房屋租金34613元、水电费1657.98元；三、判令陈露支付周萍三个月免租期损失28200元；四、判令陈露赔偿周萍因拆除阁楼、楼梯、地板及防水层而造成的财产损失50000元。 一审法院审理认定事实：宁波市鄞州区贺丞路3号和3-1号店面分别登记在案外人赵宁菊、楼允斌名下，赵宁菊、楼允斌租给周萍经营汽车美容业务，并同意周萍转租。 2018年6月11日，周萍与陈露签订《房屋租赁合同》一份，将楼上原本用于健身房的房间租给陈露,合同约定：1、甲方（即周萍）将宁波市鄞州区贺丞路3-1号店面及楼上房间租给乙方（即陈露）使用；2、租期三年，即2018年6月15日起至2021年6月14日止；3、租金及缴纳时间：年租金112800元，6个月支付一次，先付后用，第一次付款56400元，第二次付款56400元在11月25日之前付清，依此类推，每次提前一个月支付；4、租房押金18800元，到期后结清；5、违约责任：自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止合同，如发生违约情况，违约方应支付守约方一个月房租作为违约金，并按时结算房租等相关费用；6、其他事项：甲方提供完好的房屋及设施（双方签约即表示认可），乙方不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿。租赁期结束后，乙方必须保证房屋分割的墙体、隔层楼板及楼梯等固定设施的完整，不得拆除；水、电、网络通讯及物业等费用由乙方负担；还约定陈露不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿，租赁结束后，陈露必须保证房屋分割的墙体、隔层楼板及楼梯等固定设施的完整，不得拆除；甲方无正当理由终止合同，应承担违约责任；乙方不按时支付租金、水电及物业等应付费用，甲方有权解除合同，收回房屋，并有权向乙方索取违约金等。 合同订立后，陈露先后向周萍支付132100元（即押金18800元、2018年6月15日至2019年6月14日的租金112800元和其他费用500元），并对租赁店铺进行装潢，改置了楼梯、铺设了地板、更换了玻璃门、粉饰了墙面，安装了两台中央空调、一台挂式空调及吊灯等，购买了桌椅及各类电器和各种装饰品，用以经营下午茶。期间，周萍曾向陈露提出楼板掉灰尘沙粒问题，陈露经过修补，周萍认为没有修好，楼板还是会掉灰。 2019年3月14日，陈露将涉案店面转让给吕丹，周萍在《情况说明》上签字表示同意。《情况说明》载明：本人周萍经赵宁菊委托处理宁波市鄞州区贺丞路3-1号房屋租赁事宜，对于原承租人陈露自2019年3月15日起将该店铺的经营权及承租权转让给吕丹，陈露已告知本人，本人表示同意，但新的受让方需按原承租人一直履行的情况按期支付租金，其中租金每月9400元，六个月付一次，租赁期间为2018年6月15日起至2021年6月14日止，截止今日，承租人陈露已支付两个月房租押金18800元，已支付租金至2019年6月15日。本人要求新的受让方按期支付上述租金，至于其他事宜本人不予管理，特此说明。 2019年3月15日，陈露（即甲方）和吕丹（即乙方）签订《商铺转让合同》，约定：一、门面转让：甲方与出租方（即周萍）所签订合同的的权利义务由乙方享受和履行，乙方不再与出租方另行签订合同。本合同签订后，甲方不再履行与出租方签订的合同权利和义务，甲方与出租方的权利和义务自行解除；二、租金结算与支付：租赁期限为2018年6月15日至2021年6月14日止，甲方之前实际每月支付租金9400元，已经付至2019年6月15日，剩余两年租金由乙方直接付给出租方。门面转让前未支付的水电费、物业费由乙方负责支付，后续产生的水电费、物业费由乙方负责支付。甲方已向出租方支付押金18800元，由乙方在合同签订后三日内向甲方支付；三、门面现有装修设施在转让后归乙方所有。转让门面租赁期限届满后，该门面装修设施的不动产归店铺权利人所有，营业设备等动产归乙方所有（动产与不动产的区分按原有租赁合同执行）；四、门面转让费：在签订合同后乙方向甲方支付预付款5000元，甲方向乙方交付钥匙，剩余转让款280000元由乙方在2019年3月15日支付140000元，2019年4月15日支付140000元。上述费用包括：甲方向出租方预交的2019年3月15日至2019年6月15日的3个月租金、甲方向出租方支付的押金18800元、第三条所述的装修、装饰、设备（详见《转让财物交接清单》）；五、经营指导服务（略）；六、交接时间：2019年3月15日；七、违约责任：甲方逾期超过20天仍不能交付门面时，乙方有权通知甲方解除合同，并返还已付的门面转让费。乙方逾期超过10天接收门面时，甲方有权通知乙方解除合同，不予返还已付的门面转让费等。《转让财物交接清单》：装修折价大概投入30万元左右，设备名称：冰柜、空调、展示柜、大烤箱、咖啡机、磨豆机、收银系统、制冰机、消毒柜、音响、投影仪、空气炸锅、甜品制作工具、锅碗瓢盆、椅子、桌子、沙发、绿植。 同日，吕丹向陈露付清首期转让费145000元，陈露将涉案店铺交给吕丹。吕丹因经营下午茶需要，购置绿植、冰滴咖啡壶、保冷箱、小米电饭煲、装饰物、原材料等，开始营业。 期间，周萍向吕丹提出楼板掉灰的问题，吕丹得知后立即告知陈露。陈露提出打胶效果好，但要周萍分担2000元，周萍不同意，致问题没有解决。 2019年4月14日，周萍以楼板掉灰问题未解决、延付租金为由，向陈露发出《终止房租租赁合同通知书》，张贴在涉案店铺大门。通知书载明：我方依法通知您：1、请您在收到本书面通知后90日内（最迟在2019年7月14日12时）搬出店面；2、您在2019年6月14日将房租结清，超时我方将以日结方式收取房租；3、若您在上述期限内不搬出，本人将通过必要的法律途径予以解决，并有权要求您承担相应损失。 2019年5月17日，周萍以相同理由又向陈露发出《房屋租赁合同解除通知书》，张贴在涉案店铺大门。通知书载明：现通知您：1、乙方（即陈露）需在2019年6月15日24:00前搬出店面；2、乙方需赔偿所产生的房屋设施损坏费用及任何未支付的费用（例如水电、物业费用）将从押金中扣除；3、在6月15日24:00后，如乙方仍有留置的任何物品在未取得甲方（即周萍）同意下，视为放弃，任由甲方处置。 2019年6月18日，周萍以相同理由再次向陈露发出《终止房租租赁合同通知书》，张贴在涉案店铺大门。通知书载明：现通知您：1、请您务必在2019年6月26日24点前清空店面；2、您所支付的押金18800元我方将以房屋修复、未结算的水电费用、以及物业费用等，予以扣除；3、您违反《房屋租赁合同》，还需支付我方一个月房租9400元等。 2019年6月28日起，周萍用502胶水堵住锁眼、用铁锁锁大门等方式干扰、阻止吕丹营业。2019年7月15日，吕丹停止营业。2019年7月18日，吕丹向陈露发函，要求陈露提供出租人的租赁合同等材料用以办理营业执照。2019年7月23日，吕丹发函解除与陈露之间的商铺转让合同。2019年8月底，吕丹取回部分物品，将店铺交给周萍。 2019年10月12日，鄞州区市场监督管理局对吕丹未经许可擅自从事食品经营（餐饮服务）的违法行为罚款5000元。 2019年7月30日，吕丹以陈露为被告、周萍为第三人提起诉讼。一审法院审理后作出（2019）浙0212民初11515号民事判决书，认定陈露和吕丹签订的《商铺转让合同》合法有效，支持吕丹请求，解除吕丹与陈露签订的《商铺转让合同》，判决陈露返还吕丹转让款93300元（即转让款145000元-2019年3月15日至2019年8月底的租金9400元/月*5.5个月），判决陈露赔偿吕丹停业损失39000元（即2019年7月16日至2019年9月底参照500元/天计算），判决陈露赔偿吕丹经济损失6000元（即罚款5000元+物品损失1000元）。判决后，各方当事人均未上诉，该民事判决书已经生效。陈露已经根据判决书向吕丹履行了赔偿义务。 上述事实由陈露提供的《房屋租赁合同》（复印件）、《商铺转让合同》（复印件）、《情况说明》（复印件）、（2019）浙0212民初11515号民事判决书、微信付款记录（复印件）、微信支付押金和租金记录（复印件）、微信聊天记录（复印件）、装修前后照片、目前店铺经营照片等证据，周萍提供的不动产权证书（复印件）、《房屋租赁合同》、照片视频、周萍与陈露谈话录音、《商铺转让合同》（复印件）、书面通知（照片复印件）、水电费缴费记录（复印件）、周萍与梅挺的租赁合同（复印件）等证据及双方当庭陈述为证。 一审法院认为：陈露和吕丹签订的《商铺转让合同》合法有效，在吕丹承租后，陈露未妥善解决楼板掉灰问题，而周萍以此为由自2019年4月14日起用贴通知、锁店门等方式干扰阻挠吕丹日常经营，不协助吕丹办理营业执照，迫使吕丹停业，与陈露解除《商铺转让合同》，导致损失扩大，对此陈露负次要责任，周萍应负主要责任。吕丹于2019年8月底腾退涉案房屋，案涉房屋由周萍掌控，周萍要求解除与陈露的房屋租赁合同，陈露亦无异议，一审法院予以准许。合同解除后，周萍应返还陈露押金18800元，陈露应向周萍支付2019年6月16日起至2019年8月底的租金23500元，关于水电费，周萍主张1657.98元，但周萍仅提供支付2019年8月份电费706.15元的截屏，无其他证据，故一审法院对水电费706.15元予以认定，由陈露向周萍支付，其余不予支持。陈露诉称该水电费已经由吕丹支付，但无证据佐证，一审法院不予采信。2019年9月1日起的租金与陈露无关。关于陈露主张的经济损失，吕丹的停业损失39000元和经济损失6000元已经由（2019）浙0212民初11515号民事判决书认定，至于陈露的店铺装修损失，陈露在租赁案涉店铺后，对店铺进行了装修，在其与吕丹签订《商铺转让合同》时，陈露将装修费作为可得利益包含在转让费中由吕丹承担，故一审法院认定陈露装修费为238000元。周萍辩称不知道陈露收取了吕丹的装修费，显然与事实不符，周萍知道陈露对店铺进行了装饰装修，转让费中应该包含装饰装修费用，故一审法院对周萍的辩称不予采信。因吕丹与陈露解除《商铺转让合同》主要责任在于周萍，故周萍应承担70%的赔偿责任，即赔偿陈露支付吕丹的停业损失39000元、经济损失6000元和可得利益（即装修费）238000元中的70%，合计198100元。关于周萍反诉提出的违约金，一审法院认为，陈露已经向周萍付清了第一年（即2018年6月15日至2019年6月14日）租金，根据约定，第二年租金支付时间为2019年5月14日前，但周萍却在2019年4月14日起即向陈露发出《终止房租租赁合同通知书》，一审法院认定陈露未向周萍支付租金理由正当，不构成违约，对周萍要求陈露支付违约金的诉讼请求不予支持，周萍三个月免租期损失与陈露无关，不予支持，周萍要求陈露赔偿拆除阁楼、楼梯、地板及防水层而造成的财产损失，证据不足，不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除周萍与陈露签订的《房屋租赁合同》；二、周萍返还陈露押金18800元；三、周萍赔偿陈露损失198100元；四、陈露支付周萍租金23500元、水电费706.15元，合计24206.15元；上述第二、三、四项相互折抵后，周萍尚应给付陈露192693.85元，限在判决生效后十日内理清；五、驳回陈露的其他诉讼请求；六、驳回周萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉诉讼费5807元，减半收取2903.50元，由陈露负担998元，周萍负担1905.50元；反诉案件受理费1389元，由周萍负担1118元，陈露负担271元。 二审中，周萍向本院提交证据：证据一、证人证言一份，房屋现场照片一组，拟证明陈露擅自拆除楼板、地板及防水层，并导致楼上面积减少20平方米；证据二、物品存放、收款单据一份，物品存放照片一组，拟证明周萍多次通知陈露将东西取走，陈露采取放任态度，周萍将物品存放，产生存放费用及搬迁费用。 陈露经质证认为，对于周萍提交的证据一证人证言和房屋现场照片的真实性有异议，认为该证人与周萍相识，其证人证言缺乏证明力。关于照片，陈露认为其已在一审中提交了房屋装修的照片，周萍提交的证据材料不能证明待证事实。对于周萍提交的证据二物品存放、收款单据、物品存放照片的真实性和关联性均有异议，认为涉案房屋已于2019年3月15日交付给案外人吕丹，周萍知情且出具了情况说明，转租后店内的物品不归陈露所有，与其无关。 陈露未向本院提交新证据。 本院经审查认为，周萍提交的证据不属于二审新证据，且不能证明待证事实，本院不予认可。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。周萍上诉称涉案合同于2019年10月5日解除，房屋租金应计算至2019年10月5日，但未提供充分证据予以佐证，本院难以采信。关于违约责任，陈露已经向周萍付清第一年租金，根据双方约定，第二年租金应于2019年5月14日前支付，但周萍却在2019年4月14日起即向陈露发出《终止房租租赁合同通知书》，一审法院认定陈露未向周萍支付第二年租金理由正当，不构成违约，并无不当。周萍上诉称陈露违约应支付违约金，依据不足，本院不予支持。周萍三个月免租期损失与陈露无关，亦不予支持。 至于陈露在一审中主张的经济损失，其中吕丹的停业损失和经济损失部分已由一审法院（2019）浙0212民初11515号民事判决认定。另店铺装修损失，在陈露与吕丹签订的《商铺转让合同》中，陈露将装修费作为可得利益包含在转让费中由吕丹承担，一审认定陈露装修费为238000元，亦无不当。周萍虽对装修费提出异议，但未申请鉴定，亦未提供证据予以证明，本院难以采信。周萍上诉称陈露应赔偿拆除阁楼、楼梯、地板及防水层而造成的财产损失，但未提供充分证据予以佐证，本院难以采信。 综上所述，上诉人周萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5807元，由上诉人周萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 吕伟东 二〇二一年一月十八日 法官助理 汪学良 代书记员 项凌燕