福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽06民终196号 上诉人（原审原告）：简小韩，女，1978年5月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被上诉人（原审被告）：南靖永源房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇荆南路**紫荆花园**D12、D13、D14号店面，统一社会信用代码：9135062769661304X6。 法定代表人：吴宝菊，经理。 委托诉讼代理人：魏友展，福建律睿律师事务所执业律师。 上诉人简小韩因与被上诉人南靖永源房地产开发有限公司（以下简称：永源公司）商品房预售合同纠纷一案,不服福建省南靖县人民法院（2020）闽0627民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人简小韩，被上诉人永源公司的委托诉讼代理人魏友展等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 简小韩上诉请求：撤销一审判决，改判支持简小韩的一审诉讼请求；永源公司支付简小韩因本案支出的律师费3000元；永源公司交付给简小韩《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；本案一、二审案件受理费均由永源公司负担。事实和理由：永源公司未能提供合法有效的竣工验收合格证明及消防验收合格证明，亦未交付《商品房预售合同》第十一条约定的交接文件；永源公司未依合同约定通知简小韩有重大利害关系变更的事项，说明2017年3月24日，案涉房屋并不具备交房条件。因此，一审认为简小韩提起本案诉讼已超过诉讼时效错误。 永源公司中辩称，永源公司在一审时已提交竣工验收报告和竣工验收消防备案。简小韩二审诉求永源公司交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及支付律师费3000元属二审新增加的诉讼请求，依法应不予支持。简小韩主张永源公司未依合同约定通知简小韩有重大利害关系变更的事项与本案不具有关联性，依法应不予审查。简小韩提起本案诉讼已超过诉讼时效有事实和法律依据。简小韩上诉无理，应予驳回。一审判决正确，应予维持。 简小韩向一审法院起诉请求：判令永源公司向简小韩支付逾期交房违约金26734元（按照简小韩已支付购房款396948元为基数，自2015年12月31日起至2017年3月24日止按日万分之1.5计算）。 一审法院认定事实：2014年5月2日，简小韩与永源公司签订《商品房买卖合同》及其附件，约定简小韩（即买受人）向永源公司（即出卖人）购买位于南靖县××花园××期××幢××号商品房，建筑面积93.41平方米，每平方米4249.52元，总价款396948元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内或结束之日止10日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以延期的其他因素：因政府及相关部门或其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人己付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付款万分之1.5的违约金。”同日，双方又签订了《合同补充协议》（作为合同附件六），该协议第二条约定：“1、买受人付清房款总价后方可办理交房手续，否则出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房责任。2、购房合同第八条所指的特殊性原因，还包括如下：（1）影响施工或进展缓慢的气象［累计24小时降雨超过40毫米或6级以上（含6级）大风］原因；（2）市政配套引起的延误包括停水、停电等情况造成无法正常施工的话；（3）政府法规、规章、命令引起的延误；（4）施工中遇到重大问题或异常困难，非出卖人独家所能立即解决；（5）遭遇不可抗力影响施工。”《商品房买卖合同》及附件签订后，简小韩已依约付清全部购房款。2017年1月2日，讼争楼盘经竣工验收合格。2017年3月8日，永源公司向南靖县公安消防大队办理消防备案手续。2017年3月，简小韩收到永源公司邮寄的《紫荆花园二期交房通知书》，该通知书中载明“请简小韩于2017年3月24日亲自或委托他人前来办理交房手续”。 一审法院认为，简小韩与永源公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》第八条约定，永源公司应于2015年12月31日前将符合交房条件的房屋交付简小韩，但永源公司于2017年3月24日才通知简小韩前来办理交房手续，已构成违约。至于永源公司提供《气象资料分析报告》《台风论证报告》《在建工程停工的通知》等证据，意在证明存在顺延交房的情形，但永源公司并未提供工程施工日志和监理日志等加以证明确实因上述事项导致停工的事实，因此对永源公司的上述抗辩理由，不予采纳。关于永源公司提出简小韩的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由。分析认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房的违约金是按日计算，按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”据此规定，简小韩请求永源公司支付逾期交房违约金的诉讼时效期间为三年，超过三年的不予保护。简小韩于2020年7月1日才提起本案诉讼，诉讼过程中又未举证证明存在诉讼时效中断、中止或延长的情形，按照上述法律规定，本案2017年7月2日之前的逾期交房违约金均已超过诉讼时效。结合到本案，简小韩请求永源公司支付2015年12月31日起至2017年3月24日止的逾期交房违约金，也均已超过诉讼时效，故永源公司提出简小韩起诉的逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩理由，于法有据，予以采纳。综上所述，简小韩关于本案的诉讼请求已超过诉讼时效，其主张不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回简小韩的诉讼请求。本案受理费468元，减半收取计234元，由简小韩负担。 双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，简小韩围绕上诉请求举证其与陈笑园对话的录音内容，欲证明2019年8月8日，永源公司要求补房屋差价时，要求简小韩签订协议书才同意给予违约金，D7和D8栋楼均属于违建等事实。永源公司质证认为无法确认永源公司有位叫陈笑园的工作人员，真实性、合法性、关联性均无法确认。本院分析认证如下：简小韩未能举证其所举证的对话人陈笑园系永源公司的工作人员，录音内容的真实性不能确定，不能证明简小韩所欲证明的事实。永源公司举证该公司《情况说明》，欲证明一审时，其向一审提交的竣工验收报告的真实性。简小韩质证认为，真实性无法确认。本院分析认证如下：永源公司举证的《情况说明》系其就一审时提交竣工验收报告的情况说明，系其陈述内容。简小韩对该证据内容的真实性有异议，本院将结合一审举证的证据，在下文中予以阐述认定。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。从本案查明的事实可以证实，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，永源公司应当在2015年12月30日前，将符合交房条件的案涉房屋交付简小韩。案涉房屋于2017年1月2日竣工验收合格。2017年3月8日，办理消防备案手续。永源公司通知简小韩于2017年3月24日前亲自或委托他人前来办理交房手续。此时，简小韩应当知道其权利受到损害，本案诉讼时效自此开始起算，但简小韩却于2020年7月1日才向一审法院提起本案诉讼，明显超过诉讼时效三年的期限。简小韩又未能举证证明存在诉讼时效中断、中止或延长的情形，故其诉求永源公司支付逾期交房违约金的主张，依法不予支持。从查明的事实亦可证实，永源公司通知简小韩办理交房手续时，案涉房屋已具备交房条件。简小韩上诉认为永源公司未能提供合法有效的竣工验收合格证明及消防验收合格证明，亦未交付《商品房预售合同》第十一条约定的交接文件；永源公司未依合同约定通知简小韩有重大利害关系变更的事项，说明2017年3月24日，案涉房屋并不具备交房条件等主张均与查明的事实不符，不予支持。关于简小韩上诉请求判决永源公司支付简小韩因本案支出的律师费3000元及永源公司交付给简小韩《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等主张，因该主张属二审新增加的诉讼请求且永源公司不同意调解，本案不予审理。 综上所述，简小韩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费468元，由简小韩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 健 审 判 员  叶小铭 审 判 员  陈育生 二〇二一年一月二十八日 法官助理  徐明水 书 记 员  林延龄