广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4454号 上诉人（原审原告）：柳州市沃海置业有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市航生路３号康怡嘉园**商场。统一社会信用代码：91450200579414594D。 法定代表人：刘加才，执行董事。 委托诉讼代理人：江盼，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林子渊，广西汇力律师事务所律师律师助理。 上诉人（原审被告）：陆庆玲，女，1970年11月20日出生，住广西壮族自治区百色市田阳区。 委托诉讼代理人：黄忠录，男，1968年12月27日出生，壮族，住广西壮族自治区百色市田阳区。 被上诉人（原审被告）：谭松宜，男，毛南族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 原审被告：黄爱容，女，1957年7月15日出生，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：叶师梅，广西银正（柳江）事务所律师。 上诉人柳州市沃海置业有限公司（以下简称沃海公司）因与上诉人陆庆玲、被上诉人谭松宜以及原审被告黄爱容租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 2 沃海公司上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项、第三项、第四项和第五项；二、撤销一审判决第六项，判决陆庆玲、谭松宜向沃海公司支付占有使用费（按照租赁合同租金标准，从租赁合同解除之日起计算至返还房屋之日止）；三、诉讼费用由陆庆玲、谭松宜负担。事实和理由：一、一审判决以沃海公司主张的解除合同后的占有使用费未实际发生且与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系为由不予支持，明显有误，应予纠正。本案为租赁合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋禅赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，陆庆玲作为承租人、谭松宜作为次承租人，在房屋租赁合同解除后依法负有腾房义务，如未履行腾房义务的，二人依法负有支付逾期腾房占有使用费的法律责任。依照上述法律规定，支付逾期腾房占有使用费明显属于租赁合同纠纷案件审理的法律范畴。虽然本案的占有使用费至诉讼时未实际发生，但无论从法律关系上，还是从避免当事人诉累的角度考虑，均应当在本案中一并审理，请求二审法院依法支持沃海公司的上诉请求。 陆庆玲辩称，一、租赁合同中没有约定占用费。合同约定沃海公司可以自行解除合同并收回商铺。在我方2020年4月30日搬运家具的过程中，沃海公司换上了新锁，拒绝让我方搬运东西，说明沃海公司在2020年4月30日实际收回商铺。2020年9月2日我方书面告知沃海公司业务员我方已腾空房屋，业务员不理睬，经理也不出面处理。 陆庆玲上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项、第五项：二、变更一审判决第三项为陆庆玲支付租金28950元（从2019年12月至2020年1月，按照月租金14475元计算）；三、变更一审判决第四项为陆庆玲支付违约金2949.92元（按照要支付租金28950元×5%×2个月）；四、撤销一审判决第六项。一审判决认定事实不清、证据不充分、判决依据的事实有误。一、陆庆玲违约是不可抗力原因。因2020年新冠疫情，于2020年2月初全国性的居家隔离，这是不可抗力因素。陆庆玲和谭松宜商量后决定不再经营。陆庆玲为了减少损失，三月中旬己电话告知沃海置业有限公司业务员，当时从机关到企业都不允许对外办理业务的，按规定陆庆玲离开平果到柳州要 3 进行隔离14天，并自负相关的费用，所以只能发信息或电话。沃海公司的业务员置之不理，强调要书面申请，但是《商铺租赁合同》没有约定一定要书面申请才能解除合同。因此合同履行到4月30日止。陆庆玲和谭松宜委托当地人韦某搬东西的就是以实际行为解除合同。陆庆玲作为谭松宜的业务员，2020年1月中旬收到沃海公司律师函之后，已是春节期间，随后全国发生新冠肺炎疫情，无法开业，计划过一段时间再说，因此就产生无法交纳前两个月租金的原因。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。2018年12月6日，陆庆玲和沃海公司双方签订的《商铺租赁合同》约定因不可抗力原因导致该商铺毁损和造成损失的，双方不承担责任。一审只减去一个月租金，没有对照合同的约定和依照有关法律规定。陆庆玲不能履行全部合同内容是事出有因，不是个人的行为可以改变的，恳请免除2月、3月、4月的租金。二、陆庆玲5月到8月无法经营是沃海公司擅自锁住涉案商铺大门，并不是陆庆玲无故违约。2020年5月1日被沃海公司交代物业服务中心工作人员锁住涉案商铺门面是事实。2020年9月2日下午4点20分陆庆玲交完拖欠的物业费后，沃海公司的工作人员才开锁，经询问沃海公司业务员和物业公司业务员得知是沃海公司要求物业业务员锁门。三、根据《商铺租赁合同》第五条第3款约定，陆庆玲无正当理由提前终止合同的，保证金不予退回；在合同期内，如陆庆玲存在违约行为的，沃海公司有权没收保证金，保证金不足以弥补损失的，仍有权向陆庆玲追偿。目前只有租金损失，别的损失是间接的，和本案无关。陆庆玲同意支付违约金，把保证金当租金支付，不要求退回。 沃海公司辩称，一审判决对于案涉租赁合同的相关履行事实认定准确，判定租金、违约金及律师费适用法律正确，请求法院维持。对于陆庆玲在上诉请求中主张以保证金抵扣租金没有合同依据且陆庆玲并未在一审阶段提出相应的反诉请求，该主张不应当在二审阶段进行审理，请求法院驳回。 谭松宜辩称， 黄爱容述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 4 沃海公司向一审法院起诉请求：一、解除沃海公司与陆庆玲于2018年12月6日签订的《商铺租赁合同》；二、陆庆玲、谭松宜、黄爱容将位于柳州市腾退返还给沃海公司。三、陆庆玲、谭松宜、黄爱容共同向沃海公司支付租金（租金从2019年12月1日起计算至合同解除之日止，2019年12月1日至2020年8月31日欠付租金共计137335元，2020年9月1日起的租金按每月15509元计算至合同解除之日）；四、陆庆玲、谭松宜、黄爱容共同向沃海公司支付违约金（其中2019年12月1日至2019年12月31日租金共计14475元的对应违约金自2019年12月11日起算；2020年1月1日至2020年1月31日租金共计14475元的对应违约金自2020年1月11日起算；2020年2月1日至2020年2月29日租金共计15331元的对应违约金自2020年2月11日起算；2020年3月1日至2020年3月31日租金共计15509元的对应违约金自2020年3月31日起算；2020年4月1日至2020年4月30日租金共计15509元的对应违约金自2020年4月11日起算，违约金按照每月拖欠的租金数额为基数，自拖欠租金当月11日起暂计至2020年4月10日2949.92元。）五、陆庆玲、谭松宜、黄爱容共同向沃海公司支付占用费（占用费从合同解除之日起计算至陆庆玲、谭松宜、黄爱容将商铺房腾退给沃海公司之日止，占用费数额按照合同第4条第1点约定的每月的租金数额进行计算）。六、陆庆玲、谭松宜、黄爱容向沃海公司支付因该纠纷产生的律师费3912元；七、本案诉讼费用由陆庆玲、谭松宜、黄爱容承担。 一审法院认定的事实：2018年12月6日，沃海公司作为甲方与陆庆玲作为乙方签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定沃海公司将位于柳州市出租给陆庆玲经营使用。租赁期限2018年12月6日至2024年2月5日，其中，2018年12月6日至2019年2月5日系乙方的装修期，免收租金；2019年2月6日起至2020年2月5日的月租金为14475元；自2020年2月6日起至2021年2月5日的月租金为15509元。乙方按6个月交纳租金，以现金交纳方式于每半年10号前足额交纳给甲方，先交租 5 金后使用。合同签订时，陆庆玲向沃海公司交纳租赁保证金20600元。乙方逾期交纳租金，拖欠其他费用等累计达30日的，甲方有权无需催告（通知）即可解除合同收回商铺，给甲方造成损伤，由乙方负责。合同第十五条约定，乙方未按合同交纳租金的，出足额补交租金外，还应承担每逾期一日按月租金的5%计违约金。逾期超过30日，甲方有权解除合同，甲方选择解除合同的，乙方交纳的保证金不予退还，乙方应于5日内无条件腾空交还商铺，乙方逾期的，视为放弃置于租赁商铺内物品的所有权，甲方有权随意处置；甲方选择继续履行合同的，乙方除足额补交租金外，还应承担每逾期一日按月租金的10%计的违约金。因履行本合同产生的纠纷导致诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费用。合同签订后，沃海公司依约将相应租赁门面提供给陆庆玲经营使用，沃海公司认可收到陆庆玲保证金20600元。因陆庆玲自2019年12月份起未支付租金，沃海公司提出以上诉讼请求。 2018年12月10日，陆庆玲与谭松宜签订一份《租赁合同书》，约定陆庆玲将位于柳州市转租给谭松宜。陆庆玲称涉案商铺实际使用人是谭松宜，谭松宜用于经营“宁健养生馆”，其仅系技术入股经营“宁健养生馆”。 一审法院认为，沃海公司与陆庆玲签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律法规，应属有效合同，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。沃海公司以陆庆玲欠付租金为由，并根据《商铺租赁合同》第十五条的约定，要求解除《商铺租赁合同》，陆庆玲亦同意解除《商铺租赁合同》，故一审法院对沃海公司要求解除其与陆庆玲签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。根据陆庆玲提交的《租赁合同书》及当事人在庭审中的陈述，租赁的房屋由陆庆玲转租给谭松宜，陆庆玲与谭松宜共同使用租赁的房屋，故沃海公司要求陆庆玲、谭松宜腾空、返还租赁的房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。黄爱容抗辩称其并非本案适格的被告。因黄爱容并非租赁合同的相对人，沃海公司并无证据证明黄爱容占有、使用租赁的房屋，一审法院对沃海公司要求黄爱容腾空返还租赁的房屋、并支付租金及占用费、违约金、律师服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金。沃海 6 公司主张陆庆玲从2019年12月1日开始欠付租金，并要求三被告支付2019年12月1日至合同解除之日的租金。陆庆玲认可其支付租金至2019年11月30日，并要求减免因“新冠疫情”期间3个月租金，沃海公司同意减免15日的租金。一审法院根据双方的意见，综合考量疫情情况、双方实际损失，兼顾合同履行情况，酌情扣减一个月租金14475元，故陆庆玲应支付扣减租金后至2020年8月31日的租金122859.72元及2020年9月1日至合同解除之日租金按每月15509元计算的租金，对沃海公司超过该数额的诉讼请求，一审法院不予支持。关于沃海公司要求谭松宜支付租金的诉讼请求，因本案系租赁合同纠纷，沃海公司系与陆庆玲签订的租赁合同，根据合同相对性，沃海公司要求谭松宜支付租金、违约金、律师服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。陆庆玲抗辩称系谭松宜实际使用租赁的房屋，陆庆玲亦可根据其与谭松宜的租赁合同，另行主张其合同权利。关于沃海公司主张的解除合同后的占用费。因该占用费并未实际发生，且沃海公司主张占用费的诉请与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，如沃海公司与陆庆玲签订的租赁合同解除后，陆庆玲、谭松宜仍占有租赁的房屋，沃海公司可另行主张，故沃海公司要求陆庆玲、谭松宜、黄爱容支付解除合同后的占用费，一审法院不予支持。关于违约金，根据沃海公司与陆庆玲签订的租赁合同约定，陆庆玲未按合同交纳租金的，应承担每逾期一日按月租金的5%计违约金。逾期超过30日，沃海公司有权解除合同，沃海公司选择解除合同的，陆庆玲交纳的保证金不予退还。现沃海公司以被告逾期支付租金主张解除合同并不予退还保证金20600元，诉请要求陆庆玲按照欠付租金的每日2%支付至2020年4月10日的违约金2949.92元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。陆庆玲主张违约金过高，并无证据予以证实，一审法院不予采信。沃海公司因此次诉讼，支付了律师服务费3912元，根据沃海公司与陆庆玲签订的租赁合同的约定，因履行本合同产生的纠纷导致诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费用。故一审法院对沃海公司要求陆庆玲支付律师服务费3912元的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除沃海公司与陆庆玲于2018年12月6日签订的《商铺租赁合同》；二、陆 7 庆玲、谭松宜将位于柳州市腾空返还给沃海公司；三、陆庆玲向沃海公司支付租金（2019年12月1日至2020年8月31日的租金122859.72元，2020年9月1日之后的租金按每月15509元计算至合同解除之日）；四、陆庆玲向沃海公司支付违约金2949.92元；五、陆庆玲向沃海公司支付律师服务费3912元；六、驳回沃海公司其他诉讼请求。一审案件受理费3184元（沃海公司已预交），由沃海公司负担320元，陆庆玲负担2864元。 二审期间，当事人没有提交新证据。陆庆玲申请证人韦某出庭作证，欲证明沃海公司、陆庆玲2020年4月30日协商一致同意解除租赁合同。韦某的证言不能证明沃海公司、陆庆玲达成解除合同的合意，本院对证人证言不予采信。 当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，沃海公司于2020年9月2日收回租赁的房屋。陆庆玲于2020年6月13日签收起诉状副本。 本院认为，综合当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、租赁合同何时被解除；二、陆庆玲应当支付的租金是多少以及是否应当支付违约金；三、陆庆玲是否应当支付房屋占有使用费；四、沃海公司是否应当向陆庆玲退还保证金。 关于租赁合同何时被解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。沃海公司、陆庆玲在租赁合同中约定承租方逾期交纳租金、拖欠其他费用等累计达三十日的，出租方有解除合同的权利。陆庆玲对其交纳租金至2020年11月，未交纳自2020年12月起的租金，逾期超过三十日的事实无异议。据此，沃海公司享有解除租赁合同的权利。沃海公司起诉解除租赁合同，陆庆玲于2020年6月13日收到起诉状副本，租赁合同于2020年6月13日解除。陆庆玲上诉称租赁合同应于2020年4月30日解 8 除。对此，陆庆玲早在柳州市实施防控新冠病毒疫情措施之前就没有交纳租金，其作为违约方无单方解除合同的权利。即使防控疫情措施影响经营，承租方也应当是与出租方协商，只有在取得出租方的同意后才能解除合同。沃海公司没有同意在2020年4月30日解除合同，双方也没有交接房屋，陆庆玲的主张没有依据，本院不予支持。由于陆庆玲已于2020年9月2日返还房屋给沃海公司，故本院不再判决陆庆玲向沃海公司返还房屋。 关于陆庆玲应当支付多少租金以及是否应当支付违约金、律师代理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。前述规定指的是因不可抗力不能履行合同的，可以部分或者全部免违约的责任，而不是免除义务人履行合同的义务。不可抗力的影响消除后可以继续履行合同的，义务人应当继续履行合同，且义务人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。租赁合同于2020年6月13日解除。据此，2019年12月1日至2020年6月13日的租金应为97535元（14475元×2个月＋14475元÷30天×5天＋15509元×4个月＋15509元÷30天×8天）。陆庆玲主张2020年2月至4月为疫情期间，应当免除交纳2020年2月至4月租金的义务，该主张没有法律依据，本院不予支持。一审判决酌情减少了一个月租金14475元，沃海公司未对此提出上诉，故陆庆玲应当支付的租金为83060元（97535元－14775元）。陆庆玲在政府实施防控疫情之前就已经拖欠租金，不能免除陆庆玲支付违约金的责任。一审判决陆庆玲支付2949.92元违约金，陆庆玲、沃海公司无异议，本院予以维持。沃海公司、陆庆玲在租赁合同中约定因履行合同产生的纠纷导致诉讼的，败诉方应负担胜诉方由此聘请律师而产生的合理的律师代理费用，一审判决陆庆玲承担沃海公司支付的律师代理费有合同依据，本院予以维持。 关于陆庆玲是否应支付房屋占有使用费的问题。租赁合同于2020年6月13日解除，陆庆玲于2020年9月2日向沃海公司返还房屋，陆庆玲应当向沃海公司支付从2020年6月14日起至 9 2020年9月2日止的房屋占有使用费40840元（15509元×2个月＋115509元÷30天×19天）。 关于沃海公司是否应当向陆庆玲退还保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”沃海公司、陆庆玲在租赁合同中约定合同期满，陆庆玲无违反经营、损坏商铺结构、拖欠租金或者其他费用的，沃海公司无息退回保证金，如陆庆玲有违约行为，沃海公司可以没收保证金。沃海公司、陆庆玲还在租赁合同中还约定陆庆玲未按合同交纳租金的，每逾期一日按月租金的5%计算违约金，逾期三十日的，沃海公司可以解除合同，保证金不予退还。从前述合同内容来看，保证金在性质是承租方违约后向出租方支付的违约金。陆庆玲逾期交纳租金，沃海公司除损失占有资金的利息之外，无其他经济损失。一审判决陆庆玲支付的违约金可以补偿沃海公司的租金利息损失，沃海公司重复收取违约金与法相悖，沃海公司应当向陆庆玲退还保证金20060元。保证金抵销等额租金后，陆庆玲应实际支付的租金为62460元（83060元-20600元）。 综上所述，沃海公司、陆庆玲的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初1832号民事判决的第四项、第五项，即陆庆玲于本判决生效之日起十日内向柳州市沃海置业有限公司支付违约金2949.92元、律师服务费3912元，合计6861.92元； 10 二、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初1832号民事判决的第二项、第六项； 三、变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初1832号民事判决的第一项为：柳州市沃海置业有限公司与陆庆玲于2018年12月6日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月13日解除； 四、变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2020）桂0202民初1832号民事判决的第三项为：陆庆玲于本判决生效之日起十日内向柳州市沃海置业有限公司支付从2019年12月1日起至2020年6月13日止的租金62460元； 五、陆庆玲于本判决生效之日起十日内向柳州市沃海置业有限公司支付从2020年6月14日起至2020年9月2日止的房屋占有使用费40840元； 六、驳回柳州市沃海置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审受理费3184元（柳州市沃海置业有限公司司已预交），由柳州市沃海置业有限公司负担798元，陆庆玲负担2386元。二审案件受理费1230元（柳州市沃海置业有限公司预交162元，陆庆玲预交1068元），由上诉人柳州市沃海置业有限公司负担185元，上诉人陆庆玲负担1045元。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 11 二〇二一年一月二十九日 书记员 陈梦圆