四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终1552号 上诉人（原审原告、执行案外人）：杨娟，女，1973年3月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李波剑，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姣，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：成都银行股份有限公司金牛支行，住所地四川省成都市沙湾路258-7。 负责人：张勋,行长。 委托诉讼代理人：廖敏，北京天铎（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳灵，北京天铎（成都）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：成都金土源投资有限公司，住所地四川省成都市武侯祠大街******。 法定代表人：吴培林，职务不详。 原审第三人（被执行人）：四川省金穗融资担保有限公司，住所地，住所地四川省成都市青羊区白丝街**（省棉麻大厦**）iv> 法定代表人：陈林，职务不详。 原审第三人（被执行人）：四川三星房地产开发有限责任公司，住所地四川，住所地四川省广汉市湖南路**> 法定代表人：王丽琴，职务不详。 原审第三人（被执行人）：四川美盛房地产开发有限公司,住所地四川省成,住所地四川省成都市武侯区桐梓林北路******** 法定代表人：刘展春，执行董事。 原审第三人（被执行人）：涂红，女，1970年1月7日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人（被执行人）：刘丹，男，1980年10月9日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 原审第三人（被执行人）：曾蜀，男，1966年8月5日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原审第三人（被执行人）：涂冬梅，女，1968年3月31日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原审第三人（被执行人）：黄**仙，女，1977年9月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原审第三人（被执行人）：刘展春，男，1976年1月18日出生，汉族，住湖南省双峰县。 原审第三人（被执行人）：李向红，女，1968年5月12日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原审第三人（被执行人）：吴培林，男，1965年8月18日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 上诉人杨娟因与被上诉人成都银行股份有限公司金牛支行（以下简称成都银行金牛支行）及原审第三人成都金土源投资有限公司（以下简称金土源公司）、四川省金穗融资担保有限公司（以下简称金穗融资公司）、四川三星房地产开发有限责任公司（以下简称三星房产公司）、四川美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛房产公司）、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院(2019)川01民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人未提出新的证据、事实，经阅卷、询问当事人，合议庭决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨娟上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初95号民事判决；2.改判确认位于成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋（以下简称争议房屋）归杨娟所有；3.改判停止对争议房屋的执行；4.由成都银行金牛支行承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、（2019）川01民初95号案件审理中已查明，包括争议房屋在内的18套房屋的商品房买卖合同备案在金穗融资公司名下系提供反担保，而非真实的房屋买卖。根据《中华人民共和国物权法》的规定，商品房买卖合同登记备案不同于预告登记，不是物权意义上的所有权登记，仅有债权合同公示效力，不发生物权公示效力。金穗融资公司不是争议房屋所有权人，开发商美盛房产公司才是物权法规定的所有权人。故基于金穗融资公司为争议房屋所有权人作出的查封裁定、提起的执行异议和执行异议之诉都是错误的，人民法院应当撤销（2016）川01执1271号查封裁定、执行异议裁定及执行异议之诉民事判决。前述裁定和判决撤销后，执行案件应基于美盛房产公司是被执行人同时为争议房屋所有权人作出查封裁定，杨娟再基于美盛房产公司已将争议房屋销售给本人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定提起执行异议。如此，程序才合法。且因（2016）川01执1271号查封裁定涉超额查封，如该裁定不撤销，届时处置所得价款归还成都银行金牛支行后剩余的部分应分配给金穗融资公司，将损害美盛房产公司合法权益。二、杨娟对争议房屋享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的足以排除人民法院强制执行的民事权益，一审法院认定事实错误，适用法律错误。（一）杨娟与美盛房产公司签订的《商品房买卖合同》，签订时间为2013年5月18日，约定交付时间2013年4月30日，不影响合同效力，且《商品房买卖合同》为房地产开发商提供的格式合同，购房人不会详细阅读，有错误未发现属正常。（二）杨娟已付全款。首先，杨娟之父母做生意需要大量现金周转，家里常备现金。其次，房屋价值较大，通常采用银行转账方式支付房款但并不代表不能支付现金，美盛房产公司亦未拒绝现金支付。再次，《物业移交确认书》上明确“房款已付清”。《收据》和《物业移交确认书》形成时间是2013年，美盛房产公司不存在未收款而出收据并交付房屋从而加重自身责任和履约风险的可能，且美盛房产公司作为第三人，在诉讼中认可其开具收据的均为收到购房款的事实。故杨娟已充分举证证明其已付全款事实，一审法院错误适用举证规则。（三）关于房屋交付。首先，《物业移交确认书》由美盛房产公司盖章确认，双方已完成移交。其次，杨娟提供照片证明其实际占有该房屋。再次，杨娟未缴物业费系其与物业公司之间的物业合同纠纷，不影响其实际占有使用该房屋。故杨娟已充分举证证明其实际占有争议房屋，一审法院错误适用举证规则。 成都银行金牛支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：一、人民法院的查封裁定不存在错误，成都银行金牛支行申请执行时，金穗融资公司和美盛房产公司均是被执行人，无论争议房屋是金穗融资公司所有还是美盛房产公司所有，为了防止房屋被转移登记，均可以作为被执行标的查封，查封裁定不是确权判决，并且无论争议房屋是金穗融资公司所有还是美盛房产公司所有，也不能由此推定争议房屋归杨娟所有，成都银行金牛支行有权对其申请执行。二、杨娟的证据不足以证明其享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。（一）杨娟在人民法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同。交房时间是购房行为的重大事项，杨娟称未详细阅读房屋买卖合同，导致合同载明的交房时间早于合同的签订时间，其解释不符合常理。且该合同中除了交房时间早于合同签订时间这一矛盾，还有一个矛盾是合同显示打印时间2015年2月9日，签订时间却是2013年5月5月18日，故该证据不能证明在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同事实。（二）杨娟未能提交其已支付购房价款的充分证据。杨娟提交的已支付购房款证据仅收据一份，且60多万元以现金方式一次性支付也不符合房屋销售款须打入指定监管账户的相关规定，其父母经商和家中是否具有常备现金习惯及现金支付能力之间没有必然联系，杨娟亦未提供美盛房产公司将该笔资金入账的证据，故其提交的证据不足以证明其已支付全部购房款。（三）杨娟未能提交其在人民法院查封之前合法占有争议房屋的充分证据。《物业移交确认书》中，物业公司并未确认杨娟收房及领取钥匙的行为，也未确认移交时间，移交时间栏只有杨娟单方签字，其提供的照片显示房屋为清水房，且未缴纳物业费及水、电、气费等必然费用，故前述证据既不能证明其占有房屋的时间是在人民法院查封以前，也不能证明其实际占有房屋事实。（四）争议房屋未办理过户登记系杨娟自身原因，与其并非真实权利人有关。 金土源公司、金穗融资公司、三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林经依法传唤后未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。 杨娟向一审法院起诉请求：1.确认位于成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋归杨娟所有；2.停止对争议房屋的执行；3.诉讼费由成都银行金牛支行承担。 一审法院查明事实如下： 一、杨娟提交的《商品房买卖合同》显示，双方于2013年5月18日签订合同，约定由杨娟购买美盛房产公司开发的于成都市双流区××街道××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积为89.53平方米，单价7900.54元／㎡，房屋总价款为582270.00元，付款方式为一次性付款。美盛房产公司应于2013年4月30日前向杨娟交付该商品房。杨娟在接收该商品房时将专项维修资金、契税、产权登记费、工本费、交易手续费（商业）、按揭客户需缴纳抵押登记费等费用交给美盛房产公司，杨娟自行缴纳物业服务费，并在接受该商品房的同时向美盛房产公司出示缴纳税费的凭据。杨娟同意委托美盛房产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 2013年5月17日，美盛房产公司向杨娟出具收据一份，载明收到购房定金20000元。2013年5月18日，美盛房产公司向杨娟出具收据一份，载明收到购房款562270.00元。 杨娟提交的物业移交确认书显示业主接房时间为2013年10月26日，杨娟作为业主签字确认，物业公司经办人签字栏空白，相应日期栏空白。美盛房产公司在开发公司财务部栏盖章。杨娟至今未缴纳争议房屋的物业费与水、电、气费，亦未按照《商品房买卖合同》约定向美盛房产公司缴纳专项维修资金、契税、产权登记费、工本费、交易手续费（商业）等费用。 二、2013年8月13日，金土源公司作为借款人，成都银行金牛支行作为贷款人，签订编号为H340101130813988的《借款合同》一份，约定：贷款金额为本金13000000元；贷款期限为1年，自2013年8月13日至2014年8月12日。同日，金穗融资公司作为保证人，成都银行金牛支行作为债权人，签订编号为D340130130813398的《保证合同》一份，金穗融资公司自愿为成都银行金牛支行与债务人依主合同所形成的债权提供保证担保；2013年8月24日，美盛房产公司将其开发的18套预售商品房备案到金穗融资公司名下，本案争议房屋的合同签约备案号为367256。成都银行金牛支行于2013年8月27日向金土源公司发放贷款13000000元。《借款凭证》上载明的到期日期为2014年8月26日。2014年8月25日，三星房产公司、美盛房产公司、涂红、刘丹、涂冬梅、曾蜀、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林为金土源公司提供担保，成都银行金牛支行为该笔借款展期三个月。 三、2015年12月14日，一审法院对成都银行金牛支行与美盛房产公司、金穗融资公司、金土源公司、三星房产公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林借款合同纠纷一案，作出（2015）成民初字第1805号民事判决，判决内容为：“一、被告成都金土源投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都银行股份有限公司金牛支行归还借款本金l2876ll5.38元并支付利息（利息以本金l2876ll5.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮ll7.5%的利率标准自20l4年11月27日起计算至本金清偿之日止，应扣除6l.63元）；二、被告成都金土源投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都银行股份有限公司金牛支行支付律师费l5000元；三、被告四川省金穗融资担保有限公司、四川三星房地产开发有限责任公司、四川美盛房地产开发有限公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林对本判决第一、二项确定的被告成都金土源投资有限公司的债务承担连带清偿责任；四、被告四川省金穗融资担保有限公司、四川三星房地产开发有限责任公司、四川美盛房地产开发有限公司、涂红、刘丹、曾蜀、涂冬梅、黄**仙、刘展春、李向红、吴培林承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内依法向被告成都金土源投资有限公司追偿；五、驳回原告成都银行股份有限公司金牛支行的其余诉讼请求”。该判决已经发生法律效力。 四、2016年5月16日，成都银行金牛支行作为申请人向一审法院提出申请，对（2015）成民初字第1805号民事判决确定的履行义务，申请进行强制执行。2017年7月26日，一审法院作出（2016）川01执1271号执行裁定：一、查封被执行人金穗融资公司所有的位于××街道××路××段××号，备案号分别为：367255、367256、367258、367265、367268、367271、367278、367266、367269、367273、367253、367276、367281、367283、367284、367286、367288、367292项下房产。二、查封期限三年。自2017年7月26日起至2020年7月25日止。争议房屋在上述查封范围之内。2017年12月19日，一审法院作出（2016）川01执1271号之一执行裁定，终结本次执行程序。2018年5月25日，一审法院作出（2018）川01执恢126号执行裁定恢复对本案的执行。 五、执行过程中，杨娟作为案外人对执行本案争议房屋不服，向一审法院提出书面异议，一审法院于2018年10月19日作出（2018）川01执异1107号执行裁定书，驳回杨娟的异议请求。 六、金穗融资公司不能提供证据证实其履行了支付争议房屋房款的义务，金穗融资公司也未与美盛房产公司或者前期物业公司办理争议房屋的交房手续，未实际占有争议房屋。美盛房产公司是成都市双流区××街道××路××段××号“弗客水岸”房产项目开发商，取得房屋建设及商品房预售合法手续，因美盛房产公司自身原因，“弗客水岸”房产项目未办理产权分户手续。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”以及第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，杨娟作为案外人提起本案执行异议之诉，审查的焦点应是杨娟是否就争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，杨娟提出的争议房屋备案登记在金穗融资公司名下并非基于真实的房屋买卖关系，而是美盛房产公司以争议房屋合同备案方式提供的反担保不属于案外人可以排除强制执行的合法根据，也不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故对杨娟的该项主张不予采纳。如前所述，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点有且只有一个，即杨娟对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案外人是否对执行标的物享有排除人民法院强制执行的民事权益，其审查标准应为实质性审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，应当对案外人与相对人是否在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、案外人是否支付合理对价、是否在法院查封之前已合法占有该不动产以及案外人对未办理过户登记是否存在过错进行审查。 首先，杨娟与美盛房产公司商品房买卖合同的订立情况来看，杨娟提交的《商品房买卖合同》签订时间为2013年5月18日，约定的房屋交付时间为2013年4月30日前，交房时间在合同签订之前，明显不符合一般交易习惯。 其次，就房款的支付情况来看。我国对于房地产开发企业的商品房预售及交易行为有明确的法律规定，杨娟仅提交美盛房产公司出具的《收据》以证明其支付房款的事实，因购房款一般应支付至房地产开发企业的专用账户，对于大额资金也不适宜采取现金交易方式，也未举示其他证据对实际支付购房款的事实予以佐证。杨娟虽提交了眉山市东坡区茂华副食经营部的营业执照、企业信息公示网上查询资料、眉山市东坡区通惠街道新村社区居民委员会出具的证明，拟证明杨娟与前述经营部的经营者敖学华系母女关系，由于平时做生意，手里会有大量现金，且杨娟父母年龄较大，不经常使用转账的方式。一审法院认为，上述证据仅能证明杨娟的母亲开办副食经营部的情况，不足以证明其母亲有大额现金支付的能力及习惯，更不足以证明杨娟母亲向杨娟交付了本案房款数额的现金，不能证明杨娟已经通过现金的方式向美盛房产公司支付争议房屋的全部房款等事实。 第三，关于房屋的交付情况。《商品房买卖合同》约定，美盛房产公司代办房屋权属登记，杨娟在接收该商品房时将专项维修资金、契税、产权登记费、工本费、交易手续费（商业）等费用交给美盛房产公司，但截至目前杨娟仍未能提交任何证据证明其履行了上述义务，或者提交证据证明其在接收房屋后自行向产权登记机关申请办理相应的产权登记手续。杨娟提交的物业移交确认书显示业主接房时间为2013年10月26日，杨娟作为业主签字确认，物业公司经办人签字栏空白，相应日期栏空白。虽然美盛房产公司在开发公司财务部栏盖章，但只能证明其认可杨娟付了房款，鉴于杨娟至今未缴纳争议房屋的物业费与水、电、气费，在没有物业公司确认的情况下，不足以证明已向杨娟实际交付了争议房屋。 综上，杨娟未能提供充分的证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，故其请求排除争议房屋强制执行，并确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回杨娟的诉讼请求。一审案件受理费9622.7元，由杨娟承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 各方当事人对一审法院认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，关于杨娟上诉所称争议房屋的所有权人是美盛房产公司而非金穗融资公司的问题，虽然金穗担保公司与美盛房产公司之间就争议房屋所建立的真实法律关系是让与担保，金穗融资公司不能要求美盛房产公司履行房屋买卖合同，但因金穗融资公司与美盛房产公司均系对本案所涉执行债务承担连带清偿责任的被执行人，争议房屋在二者之间的权利归属不能改变该房屋仍属于本案所涉执行案件被执行财产范围的法律后果。并且，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，杨娟在本案执行异议之诉中应当举证证明的是其对争议房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，至于争议房屋在美盛房产公司与金穗融资公司的权利归属，既不属于其在本案中的举证责任范围即执行异议之诉的法定审查范围，亦不能由此推定其对争议房屋享有合法民事权益。因此，一审法院对杨娟的前述主张不予采纳并无不当，本院亦不予采纳，不作为本案争议问题。根据当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议问题是：杨娟对争议房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 杨娟上诉主张，其对争议房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，人民法院应当确认其对争议房屋享有所有权并停止对争议房屋的强制执行。本院认为，作为本案所涉执行案件的异议人，杨娟的前述主张能否成立，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定进行审查。 首先，杨娟在人民法院查封之前是否已就争议房屋签订合法有效的书面买卖合同。根据杨娟提交的《商品房买卖合同》，其中约定的交房时间2013年4月30日（打印体）早于该合同的签订时间2013年5月18日（打印体），未签合同先交房，明显悖于商品房交易之常识，且与杨娟主张的交房时间亦不能吻合，故杨娟提交的证明其在人民法院查封之前已就争议房屋签订合法有效书面买卖合同的证据不够充分。 其次，杨娟在人民法院查封之前是否已合法占有争议房屋。根据前述《商品房买卖合同》约定，美盛房产公司代办房屋权属登记，杨娟在接收该商品房时将专项维修资金、契税、产权登记费、工本费、交易手续费等费用交由美盛房产公司代缴，该约定符合商品房交易中的通常做法，但杨娟未举证证明其已经按照约定履行前述给付义务。并且，根据日常生活经验，业主在合法占有房屋期间须交纳物业管理费、卫生费以及日常生活必然产生的水、电、气费，但杨娟迄今未缴纳争议房屋的物业管理费、卫生费以及水、电、气费，亦未提供证据证明其占有争议房屋不会产生或者不应由其负担物业管理费、卫生费及水、电、气费，却主张其在人民法院查封之前已合法占有争议房屋近四年，显然有悖常理。故杨娟提供的证明其在人民法院查封之前已经合法占有争议房屋事实的证据不充分。 最后，杨娟是否已经支付争议房屋的全部价款。本案中，杨娟提交美盛房产公司出具的《收据》证明其以现金方式支付全部房款事实，同时提交眉山市东坡区茂华副食经营部营业执照、企业信息公示网上查询资料、眉山市东坡区通惠街道新村社区居民委员会证明，佐证其母经营副食店拥有大量现金且不常用转账交易方式，但前述证据仅能证明杨娟之母经营副食店事实而不足以证明其母拥有一次性支付数十万元现金的能力，更不足以证明其母向其交付了本案房款数额的现金或杨娟已经以现金方式向美盛房产公司支付争议房屋的全部房款等事实，故杨娟提交的证明其已经以现金方式支付全部房款的证据亦不充分。 综上，杨娟未提供充分证据证明其对争议房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，杨娟对争议房屋并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，一审判决驳回其关于停止对争议房屋强制执行的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 关于杨娟请求人民法院确认其对争议房屋享有所有权的问题。根据上文分析，杨娟提供的证明其对争议房屋签订合法有效房屋买卖合同、支付全部购房款和实际占有的证据不够充分，并且该房屋于2013年8月24日备案登记到金穗融资公司名下，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，判断争议房屋权利归属应当适用2013年时有效且相关的《中华人民共和国物权法》的规定，而依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在争议房屋至今未登记到杨娟名下的情况下，即使杨娟主张的房屋买卖合同真实有效，其对争议房屋亦不享有所有权，一审法院驳回其确认对争议房屋享有所有权的诉讼请求，亦无不当，本院亦予以维持。 综上所述，杨娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9622.70元，由上诉人杨娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  周述蓉 审判员  徐堂富 审判员  黄**东 二〇二一年一月二十七日 书记员  周雨欣