山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终196号上诉人（原审被告）：济南品味汇餐饮管理服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王琪，执行董事。委托诉讼代理人：郑民，济南历下泉城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：段新颖，济南历下泉城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：山东合强商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：于冬青，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱莹莹，山东环周律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾佳，山东环周律师事务所律师。上诉人济南品味汇餐饮管理服务有限公司（以下简称品味汇餐饮）因与被上诉人山东合强商贸有限公司（以下简称合强商贸）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初8235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。品味汇餐饮上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判品味汇餐饮与合强商贸之间不存在房屋有偿使用合同关系，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由合强商贸承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，适用法律不当。合强商贸提供的所谓《房屋有偿使用合同》系合强商贸的法定代表人于冬青编造的，纯属子虚乌有且违反法律，与事实不符，根本不能成立，是无效的。一、这份《房屋有偿使用合同》在结构上漏洞百出且违反法律。《房屋有偿使用合同》前两页没有加盖公章且没有骑缝章，在第二页有足够的空白却没有在此加盖公章，而是在没有任何文字的第三页体现公章。前两页的文字与第三页的公章没有任何关联，足以证明《房屋有偿使用合同》不具备合同的要件及合法性。同时该合同的签名均为合强商贸的法人于冬青所签。于冬青既代表甲方又代表乙方并且侵犯了乙方的权益，这种行为是违法的。因此，《房屋有偿使用合同》不能成立，是无效的。二、《房屋有偿使用合同》与事实不符，是编造的。1.品味汇餐饮与合强商贸均与山东唐汉投资管理有限公司（以下简称唐汉公司）签订了工场租赁合同，双方均是租赁合同的承租人，按份额共同使用租赁房屋并按比例向唐汉公司交纳租金（品味汇餐饮占90%，合强商贸占10%），交纳方式是品味汇餐饮将应承担的租赁费交给合强商贸，由合强商贸代为统一交纳给唐汉公司，之所以形成这种交纳方式：一是因为按唐汉公司的要求进行统一交费；二是因为租赁房屋时品味汇餐饮和合强商贸的法定代表人均为于冬青，双方不分彼此，谁代为交纳无关紧要，一直延续至今。在本案中，品味汇餐饮与合强商贸都是承租人，而合强商贸凭借着编造的所谓《房屋有偿使用合同》变为出租人，完全与事实不符，并且在品味汇餐饮经营期间从未向合强商贸交纳过租赁费，有偿从何而来，从而也足以证明合强商贸的谎言不攻自破。2.品味汇餐饮和合强商贸与唐汉公司签订的工场租赁合同中第4条租赁房屋用途都载明有“八不食”，当时品味汇餐饮和合强商贸法定代表人均为于冬青。双方股东承租涉案房屋的目的就是经营“八不食”餐饮，之后也证明承租房屋面积占到90%，因此品味汇餐饮与合强商贸的地位均为承租方，不能因为于冬青转让了品味汇餐饮的股份而发生改变。3.品味汇餐饮于2020年6月6日向合强商贸发出的函，只是履行告知义务，因为双方是共同承租人，不存在解除租赁关系的问题，因为双方不存在租赁关系。综上所述，合强商贸向法院提交的所谓《房屋有偿使用合同》无论在形式上还是在事实上都应认定是无效的，而原审法院却罔顾事实，却认定：《房屋有偿使用合同》是有效的，并称：“之后合强商贸、品味汇餐饮均按照该合同的约定履行了各自义务，在于冬青转让股份时双方再次各方同意履行合强商贸与唐汉公司签订的房屋租赁合同，且品味汇餐饮提出不在使用房屋时亦向合强商贸提出。”品味汇餐饮认为，原审法院的认为完全是混淆和歪曲事实。在于冬青转让股份时，品味汇餐饮是唐汉公司房屋的承租人，当然要履行承租人的义务，这恰恰证明了品味汇餐饮是唐汉公司房屋承租人，但与合强商贸所提供的《房屋有偿使用合同》没有任何关系，同时在于冬青转让股份时补充协议中根本就没有提到所谓的《房屋有偿使用合同》，足以证明这份所谓的合同当时根本不存在。至于品味汇餐饮提出不再使用房屋时为什么向合强商贸提出，事实不是提出，而是告知。在与唐汉公司房屋租赁关系中品味汇餐饮与合强商贸是共同承租人，并且品味汇餐饮的房屋租赁费也由合强商贸代为统一交纳。品味汇餐饮在不想租赁房屋时，告知合强商贸完全是应尽的义务，与一个不存在《房屋有偿使用合同》没有任何关系。原审法院的判决错误，请求法院予以纠正。合强商贸辩称，一、《房屋有偿使用合同》系双方真实意思表示，符合合同要件形式，是合法有效的，一审法院认定事实正确。1.涉案《房屋有偿使用合同》并未约定本合同需要加盖骑缝章方能生效。《房屋有偿使用合同》第八条约定：“本协议自2016年5月30日起实施，自甲方盖章和乙方授权代表签字起生效，乙方设立后加盖公章予以确认，相关权利义务由设立后的法人承担。”从上述约定可知，加盖骑缝章并非本案合同生效要件，且合同最后一页已明确此页无正文、签章页，这是符合合同形式要件的，品味汇餐饮以此认为《房屋有偿使用合同》结构上漏洞百出，无事实与法律依据。2.《房屋有偿使用合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定是合法有效的，且已实际履行。第一，合强商贸与品味汇餐饮签订的《房屋有偿使用合同》是双方当事人真实意思表示，且该合同不具有《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形，故是合法有效的。第二，合强商贸与品味汇餐饮已经按照该合同约定履行了各自义务。在2018年8月3日于冬青与董垒签订的《补充协议》第三条亦明确约定各方同意履行合强商贸与唐汉公司签订的房屋租赁合同。另，品味汇餐饮提出不再使用涉案房屋时，亦是向合强商贸提出的。综上，足以证实《房屋有偿使用合同》是双方当事人真实意思表示，且是合法有效的。3.合强商贸与品味汇餐饮签订《房屋有偿使用合同》系独立法人间的合同行为，且不违反我国法律禁止性规定，合法有效，品味汇餐饮应承担相应合同责任。首先，合强商贸与唐汉公司签订的《JN150创意设计文化工场租赁合同书》约定不得将房屋转租，且合强商贸不具有经营餐饮业的资质，故合强商贸的法定代表人于冬青通过参股品味汇餐饮的方式，并以品味汇餐饮名义进行餐饮经营。鉴于于冬青系合强商贸的法定代表人，故其可以向唐汉公司主张以品味汇餐饮名义对外经营，不属于转租。这才有了合强商贸与品味汇餐饮的《房屋有偿使用合同》，这充分说明了合强商贸与品味汇餐饮签订《房屋有偿使用合同》的必要性，此系签订《房屋有偿使用合同》的真实原因。第二，涉案《房屋有偿使用合同》中甲乙双方落款处虽然均是于冬青签字，但其系以法定代表人名义代表品味汇餐饮签字，品味汇餐饮亦予以补盖公章确认，故究其实质该合同是合强商贸与品味汇餐饮两个独立的法人签订的合同。我国《公司法》并未禁止同一人不得担任两家以上企业的法定代表人，且该合同内容也没有违反任何我国《公司法》禁止性规定，合法有效。同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”据此，品味汇餐饮应承担《房屋有偿使用合同》的相关责任，一审法院认定并无不当。综上，《房屋有偿使用合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，品味汇餐饮应按照该合同约定承担房屋租赁合同中的乙方责任，一审法院认定事实正确。二、一审法院认定合强商贸与品味汇餐饮之间系房屋有偿使用合同关系是正确的，品味汇餐饮主张双方是共同承租人无事实与法律依据1.涉案房屋的租赁方系合强商贸而非品味汇餐饮，品味汇餐饮与唐汉公司签订的房屋租赁合同仅为工商注册使用，无法律效力。首先，2016年5月20日，于冬青代表品味汇餐饮申请与唐汉公司签订房屋租赁合同，明确表示本合同只用于品味汇餐饮进行工商注册使用，除此之外不做他用，无法律效力。2016年5月21日，唐汉公司作出回函，同意于冬青申请其代表品味汇餐饮与唐汉公司签订仅用于工商注册的房屋租赁合同，但相关权利义务的履行仍然执行唐汉公司与合强商贸的房屋租赁合同。第二，《房屋有偿使用合同》第六条亦明确约定：“为了方便乙方今后经营，乙方与唐汉公司签订一份房屋租赁合同，该合同只用于乙方办理注册工商手续，合同双方并不实际履行合同中任何权利和义务，房屋租赁合同自乙方注册之日即告失效。”综上可知，品味汇餐饮与唐汉公司签订的房屋租赁合同仅用于工商注册，无法律效力，不实际履行，这是经唐汉公司同意的，故涉案房屋的实际租赁者为合强商贸，品味汇餐饮仅为有偿使用者。2.品味汇餐饮与合强商贸之间系房屋有偿使用合同关系，而非共同承租人，双方已就《房屋有偿使用合同》的解除达成合意。第一，品味汇餐饮主张其向合强商贸履行的是告知义务，但其自始至终并未向唐汉公司发函提出解除租赁合同，而且唐汉公司也自始至终并未与品味汇餐饮有过租赁关系的意思表示，包括主张租赁费、物业费等，皆是向合强商贸作出。另外，在于冬青转让股份时双方再次确认各方同意履行合强商贸与唐汉公司签订的租赁合同，而非品味汇餐饮与唐汉公司签订的租赁合同。故合强商贸系承租人，品味汇餐饮是房屋有偿使用人。第二，2020年6月6日，品味汇餐饮致函合强商贸明确表示其决定终止经营，不再使用园区房屋。2020年6月29日，合强商贸向品味汇餐饮邮寄送达回复函，同意解除《房屋有偿使用合同》，要求品味汇餐饮支付租金及违约金等，并于收到回复函之日三日内交付租赁房屋。故双方已就合同解除达成合意，双方并非共同承租人。综上所述，本案《房屋有偿使用合同》是存在、合法、有效的。双方已就合同解除达成合意，并于2020年6月29日解除，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法查明事实与真相，作出公正判决，以维护合强商贸的合法权益。合强商贸向一审法院起诉请求：1、判令解除合强商贸、品味汇餐饮之间的房屋有偿使用合同；2、判令品味汇餐饮向合强商贸交还所使用房屋，并按照租赁协议约定保持房屋内固定设施及添附物的状态，不得毁损或破坏；3、判令品味汇餐饮向合强商贸支付房屋租赁费用53240元及逾期支付违约金95832元（从2020年6月1日起暂计算至2020年7月1日，按照到期未付租金的日千分之五计算，之后的房屋租金及违约金计算至法院判决解除合强商贸、品味汇餐饮房屋有偿使用合同之日止）；4、判令品味汇餐饮支付提前解除合同补偿费145200元、违约赔偿金145200元；5、判令品味汇餐饮按照2020年度房屋租金标准的200%向合强商贸支付房屋占有使用费（自房屋有偿使用合同解除之日至实际腾退之日）；6、判令品味汇餐饮向合强商贸支付代缴物业费16497元及按照物业服务费标准的100%支付房屋占用期间（即法院判决解除房屋租赁协议后三日至品味汇餐饮实际腾退房屋之日）的物业费；7、本案诉讼费用由品味汇餐饮负担。一审法院认定事实：2016年5月30日，唐汉公司（甲方）与合强商贸（乙方）签订《JN150创意设计文化工场租赁协议书》一份，约定：乙方承租位于济南市房屋，建筑面积1191.6平方米，租赁期限7年，自2016年6月1日起至2023年5月31日止。首年租金48万元，自第3年起每年租金标准在上一年基础上增加10%。如因乙方原因确需提前终止合同的，乙方需提前三个月以书面方式向甲方表达提前终止合同的意愿，在向甲方另行支付相当于三个月租金的补偿费后，本合同提前终止。如乙方不再继续租用，出租房屋中不能移动的所有建筑物和构筑物，全部归甲方所有。乙方拖欠租金的，应向甲方支付违约金，违约金金额为：累计拖欠天数乘以到期未支付租金的5‰。租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后3日内，乙方应将该房屋交还甲方。无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还房屋为止。同日，合强商贸（甲方）与筹备中的品味汇餐饮（乙方）签订《房屋有偿使用合同》一份，约定：甲方同意将租赁房屋交由乙方使用，用于经营“八不食”餐饮，如甲方法定代表人于冬青不再实际经营乙方后，甲方对乙方所用经营“八不食”场地的使用权不变，乙方不得对该场地的使用权提出任何异议。乙方通过甲方转交房屋租赁费用、物业费、水电暖等费用。乙方认可并同意遵守甲方与唐汉公司签订的《JN150创意设计文化工场租赁协议书》，愿意承担在该租赁合同中的乙方义务。若乙方违约，甲方有权按照《JN150创意设计文化工场租赁协议书》约定向乙方收回房屋，并要求乙方承担违约责任，赔偿所造成的损失。品味汇餐饮于2016年11月3日注册成立，于同年12月6日在该合同上补签公章。2018年8月3日，于冬青（甲方）与董垒（乙方）签订补充协议一份，约定：一、甲方同意将持有的济南品味汇餐饮管理服务有限公司（八不食建新路店）股权转让给乙方…。三、各方同意履行合强商贸与唐汉公司签订的房屋租赁合同，按照该合同约定的标准，由合强商贸统一收取并交付房租、物业服务费、水电暖费等。未经合强商贸书面同意，其他方不得变更该使用房屋用途或转让该房屋使用权。房屋租金及物业服务费，甲方承担10%、酒店承担90%（各方实际租房面积是以房产部门测量为准的数据）；水电费用由酒店预付，甲方按实际使用费用承担。该协议由于冬青、董垒及其他股东刘毅军、杜涓签字，合强商贸、品味汇餐饮签章。合同签订后，合强商贸与品味汇餐饮按照约定履行了自己的义务，品味汇餐饮通过合强商贸支付租金至2020年5月31日、支付物业费至2020年2月29日。2020年5月19日，唐汉公司向合强商贸出具《告知函》，内容为：“按照合同约定贵单位应在2020.4.30之前将2020.6.1-2021.5.31的房租共计638880元缴纳完毕，在2020.2.1将2020.3.1-2020.8.31的物业费27000元（已交10503元，剩余应缴16497元）缴纳完毕。按照租赁合同约定，若逾期未缴纳，山东唐汉投资管理有限公司将按照租赁合同中的合同解除及违约责任条款收取违约金…”同日，合强商贸向品味汇餐饮出具《转告函》，内容为：“我司今收悉山东唐汉投资管理有限公司告知函，现转贵司，望贵司尽快按照告知函要求落实，否则我司将会同山东唐汉投资管理有限公司共同执行告知函的要求。”同年6月6日，品味汇餐饮向合强商贸出具《函》，内容为：“我公司现使用园区x-x栋房屋经营酒店，按约定应自今年4月底交纳2020年6月1日至2021年5月31日的相应房租，以及2020年3月至8月的物业费，现酒店公司决定终止经营，不再使用园区房屋，已基本清理完毕，具备交还条件。另园区减免一个月房租（44000元）应予退还，物业费已提前用储值卡1万元预交园区。特致函告知。”同年6月29日，合强商贸向品味汇餐饮出具《回复函》，内容为：“贵司于2020年6月6日作出的来函已收悉，现对于贵司要求交付租赁房产、房租结算以及抵顶物业费等事宜回函如下：一、关于交回租赁园区房屋鉴于贵司决定终止经营，不再使用所租赁的园区房屋，我司同意与本回复函作出之日与贵司解除于2016年5月30日签订的《房屋有偿使用合同》…请贵司于收到本回复函之日起三日内向我公司交付租赁房屋。二、关于支付房屋租金及违约金根据租赁合同约定，贵司租赁园区的期限为2016年6月1日至2023年5月31日。截至目前贵公司租赁期尚未届满，贵公司应该按照约定提前三个月以书面方式向我司提出终止租赁合同的申请，并向我司另行支付相当于三个月租金的补偿费，租赁合同方可提前终止。据此，请贵司于收到本复函之日起三日内向我司相当于三个月房屋租金的违约金，并缴纳至退租之日所产生的房屋租赁费。”2020年7月28日，案外人代品味汇餐饮向合强商贸支付房屋租金及物业费550074元（638880元×90%+16497元×90%）。涉案房屋的所有权人为中国重型汽车集团济南卡车有限公司，该公司同意山东星宇建筑节能科技有限公司将承租的涉案房屋转租。一审法院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，合强商贸、品味汇餐饮签订的《房屋有偿使用合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按合同约定全面履行自己的义务。品味汇餐饮虽然辩称该合同系于冬青在担任合强商贸、品味汇餐饮法定代表人期间自己与自己签订，应为无效合同，但之后合强商贸、品味汇餐饮均按照该合同约定履行了各自的义务，在于冬青转让股份时双方再次确认各方同意履行合强商贸与唐汉公司签订的房屋租赁合同，且品味汇餐饮提出不再使用房屋时亦是向合强商贸提出，因此品味汇餐饮辩称双方系合作而非房屋有偿使用合同关系的理由不能成立，一审法院不予采信。品味汇餐饮于2020年6月6日向合强商贸作出终止经营不再使用房屋的意思表示，合强商贸于同年6月29日作出同意解除《房屋有偿使用合同》的复函，之后，品味汇餐饮虽然补交了欠缴的租金及物业服务费，但双方未就恢复履行原合同或者重新签订新合同达成一致意见，双方之间的《房屋有偿使用合同》自2020年6月29日解除，品味汇餐饮应当支付自2020年6月1日至同年6月29日的房屋租金44721.6元。品味汇餐饮虽然存在违约行为，但鉴于疫情对其正常经营影响较大，且未给合强商贸造成实际损失，对合强商贸要求品味汇餐饮支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，同时酌定品味汇餐饮参照2020年度租金标准574992元（638880元×90%）支付自2020年6月30日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费、参照2020年度物业服务收费标准48600元（54000元×90%）支付自2020年3月1日起至实际交还房屋之日止的物业服务费，对合强商贸要求的超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零九条的规定，判决：一、济南品味汇餐饮管理服务有限公司于判决生效之日起十日内按照租赁协议约定的交付条件腾出位于济南市使用的房屋交还山东合强商贸有限公司。二、济南品味汇餐饮管理服务有限公司于判决生效之日起十日内支付山东合强商贸有限公司房屋租金44721.6元。三、济南品味汇餐饮管理服务有限公司于判决生效之日起十日内支付山东合强商贸有限公司房屋占有使用费，以年租金574992元为标准，自2020年6月30日起计算至实际交还房屋之日止。四、济南品味汇餐饮管理服务有限公司于判决生效之日起十日内支付山东合强商贸有限公司物业服务费，以年物业服务费48600元为标准，自2020年3月1日起计算至实际交还房屋之日止。五、驳回山东合强商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8140元，减半收取计4070元，由山东合强商贸有限公司负担2000元，济南品味汇餐饮管理服务有限公司负担2070元。二审中，当事人均未提交新的证据。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，《房屋有偿使用合同》系合强商贸与筹备中的品味汇餐饮签订，品味汇餐饮的发起人于冬青在合同上签字，且后期品味汇餐饮在该合同上补盖公章，故该合同应系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。另结合合同的内容、履行情况及当事人后续协商租赁事宜的函件，亦可以认定品味汇餐饮从合强商贸处承租涉案房屋。品味汇餐饮主张《房屋有偿使用合同》无效，其与合强商贸均系承租人，按份使用涉案房屋，均与本案查明的事实不符，本院不予采信。二审中，品味汇餐饮自认仍经营涉案房屋，一审法院根据2020年6月6日品味汇餐饮向合强商贸出具的《函》及2020年6月29日合强商贸向品味汇餐饮出具的《回复函》，认定涉案《房屋有偿使用合同》于2020年6月29日解除，并据此判令品味汇餐饮支付租金、占有使用费及物业服务费并无不当。综上所述，品味汇餐饮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8140元，由上诉人济南品味汇餐饮管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴松成二〇二一年一月二十七日法官助理 王峥荣书 记 员 韩 璐