贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2569号 上诉人（原审原告）：贵州罗甸际恒房地产开发有限公司，住所地罗甸龙坪镇。 法定代表人：胡远仁，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：黄昌业，男，1981年12月18日生，布依族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。 被上诉人（原审原告）：罗文化，女，1987年9月16日生，布依族，贵州省罗甸县人，住贵州省罗甸县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：滕骏，浙江明策律师事务所律师。 上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒房地产公司）与被上诉人黄昌业、罗文化商品房预售合同纠纷一案，贵州省罗甸县人民法院于2020年6月10日作出（2020）黔2728民初663号民事判决后，际恒房地产公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 际恒房地产公司的上诉请求：1.撤销一审判决，将本案改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误。根据合同法的规定，违约责任的承担分为继续履行、损害赔偿、采取补救措施、承担定金罚则等方式。双方在合同中约定了上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书，90日内按支付房款万分之一承担违约责任，超过90日被上诉人未退房的，上诉人承担的违约责任即继续履行合同。一审判决认定违约金支付方式双方未进行约定系认定事实错误。2.被上诉人诉请不明确，而一审判决却未予以释明，判决的不明确将导致判决难以执行。3.一审判决根据错误的事实认定，依据合同法第六十一条的有关判断规则在判决第三项中认定参照合同其他条款按照万分之一支付违约金，属于适用法律错误。4.按照被上诉人的一审诉请第四项内容，双方未约定违约金，该项诉请应予以驳回。即使上诉人承担责任，也只是承担赔偿责任，而一审法院判决上诉人承担90日外违约责任明显错误。5.一审中被上诉人主张上诉人承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约责任，一审法院却依据逾期办理房产证的法律判决承担违约责任。即使适用第十八条规定判决承担违约责任，时间起算点也错误。合同约定2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，是指上诉人取得大产权。之后，把办理房屋转移登记的有关文书交给被上诉人再到取得所有权证必定存在申请、行政机关办证等合理时间。一审法院从2019年6月29日起算，未扣除办理证书的合理期限明显错误。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 黄昌业、罗文化二审未答辩。 黄昌业、罗文化向一审法院起诉请求：1.判决被告在30天内向原告交付符合合同约定的交房条件的罗甸县际恒五金建材城X-X-X-XX、X-X-X-XX号商品房；2.判决被告承担逾期交房的违约金131520元（以全部已付房款120万元为基数，日利率为万分之一，从2017年3月31日暂计至2020年3月31日共计1096天，实际应付至被告向原告交房之日止）；3.判决被告在30天内将罗甸县际恒五金建材城X-X-X-XX、X-X-X-XX号商品房的转移登记有关文书交付原告；4.判决被告承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金109920元（违约90天内的，按已付房款的万分之一承担120元违约金；违约890天后的，以全部已付房款120万元为基数，日利率万分之一从2017年9月28日暂计至2020年3月1日共计915天，实际应付至交付商品房转移登记有关文书之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月1日，原告黄昌业、罗文化与被告际恒房地产公司签订罗际1XX号、1XX号《商品房买卖合同》，购买被告际恒房地产公司开发的罗甸际恒五金建材城一期第X栋X单元X层XX号、X号两套商品房，面积均为44.34平方米，房价均为每套60万元。2016年11月29日，二原告向被告际恒房地产公司交纳购房款60万元。2017年3月7日，罗甸县农村信用社将原告黄昌业的60万元购房贷款转入被告际恒房地产公司账户。原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》，均约定在2017年3月30日前交付房屋，2017年6月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，被告际恒房地产公司不能在约定期限交付办理商品房转移登记的有关文书，90日内，按照已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日，买受人退房的，退还房款并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息；买受人不退房的，违约金双方未进行约定。2016年11月29日，原告黄昌业与贵州奕龙商贸有限公司（以下简称奕龙公司）签订《商铺委托经营管理合同书》，约定将其罗甸际恒五金建材城一期第X栋X单元X层XX号、XX号两套商品房在竣工验收后的经营管理一切事项交由奕龙公司处理，委托经营期限5年，从项目竣工交付到业主并正式办理手续后2个月内起算，经营回报以货币的方式收取。2019年10月15日，被告际恒房地产公司与原告黄昌业签订《业主租金起算时间确认书》，确认被告际恒房地产公司从2017年5月1日开始向原告黄昌业支付两套商铺的租金，并于当日向原告黄昌业支付了2017年5月1日至2018年5月20日的租金37068元。2020年4月8日，原告黄昌业、罗文化向一审法院申请财产保全，要求冻结被告际恒房地产公司银行存款241440元或查封同等价值财产，交纳了保全申请费1727元。 一审法院认为，被告际恒房地产公司与原告黄昌业、罗文化签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按合同约定的事项履行自己的义务。原、被告合同约定的由被告际恒房地产公司向原告黄昌业、罗文化交付房屋的时间为2017年3月30日前，原告黄昌业、罗文化称被告际恒房地产公司未向其交付房屋，但从原、被告于2019年10月15日签订的《业主租金起算时间确认书》看，双方对2017年5月1日起的商铺租金进行了结算，原告黄昌业也签字认可，再结合《商铺委托经营管理合同书》中约定的商铺委托经营管理起算时间和被告际恒房地产公司支付原告租金的行为，应视为被告际恒房地产公司已经实际向原告黄昌业、罗文化交付了案涉房屋，因此，对原告黄昌业、罗文化要求被告际恒房地产公司交付房屋及支付逾期交付房屋违约金的请求，不予支持。原、被告合同约定的由被告际恒房地产公司向原告黄昌业、罗文化交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2017年6月29日，现期限已届满，被告际恒房地产公司仍未履行，原告黄昌业、罗文化要求被告际恒房地产公司继续履行合同，向二原告交付商品房转移登记有关文书，符合法律规定，予以支持。由于被告际恒房地产公司没有按照合同约定的时间向原告黄昌业、罗文化交付办理商品房转移登记的有关文书，违背了诚实信用原则，应当承担违约责任。根据合同约定，双方约定延迟登记90日内的违约金为已付房价款的万分之一，即120元，原告黄昌业、罗文化主张违约90日内的违约金120元，予以支持。原、被告双方对延迟登记90日后的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人原因，买受人在下列期限内届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”之规定，原告黄昌业、罗文化要求被告际恒房地产公司以已付购房款120万元为基数按日万分之一计算逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，并未超过上述法律规定，予以支持。从2017年9月28日起支付至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，原告主张的暂计至2020年3月1日的违约金，期间共计885天，为106200元，合计106320元，二原告主张超过部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于判决生效后九十日内向原告黄昌业、罗文化交付位于贵州省罗甸县转移登记有关文书；二、被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告黄昌业、罗文化逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金（2017年6月30日至2020年3月1日）人民币壹拾万陆仟叁佰贰拾元（￥106320.00），并从2020年3月2日起（以120万元为基数）按日利率万分之一支付违约金至实际交付商品房转移登记有关文书之日止；三、驳回原告黄昌业、罗文化的其余诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4922元，减半收取人民币2461元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担人民币1213元，原告黄昌业、罗文化负担人民币1248元；保全申请费人民币1727元，由被告贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担人民币1052元，原告黄昌业、罗文化负担人民币675元。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：关于上诉人际恒房地产公司是否具备向二被上诉人交付商品房转移登记有关文书条件的问题。因上诉人际恒房地产公司至今仍未取得商品房初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件，客观上也不能向二被上诉人交付商品房转移登记有关文书，故二被上诉人主张上诉人际恒房地产公司交付商品房转移登记有关文书的诉请不予支持，一审法院判决支持不当，应予以纠正。但二被上诉人可在上诉人际恒房地产公司取得商品房初始登记后再另行主张权利。 关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金如何计算的问题。根据《商品房买卖合同》有关转移登记的约定，上诉人际恒房地产公司应于2017年6月29日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给二被上诉人，但至今仍未交付，上诉人际恒房地产公司应当承担违约责任。逾期90天未交付相关登记文书的违约金二被上诉人主张按已付房价款的万分之一计算，即：2017年6月30日至2017年9月27日期间的违约金为120元，未违反相关法律规定，应予以确认。超过90天仍未交付相关登记文书的违约金，因《商品房买卖合同》未作约定，且考虑到案涉房屋已交付给二被上诉人并出租给他人，而未办理房屋转移登记对二被上诉人所造成的损失不大，故违约金酌情以购房款120万元为基数按日万分之零点五的标准计算，时间从2017年9月28日起计算至上诉人际恒房地产公司实际将办理商品房转移登记有关文书交付给二被上诉人之日止。一审法院判决按日万分之一计算违约金过高，本院予以纠正。 据此，上诉人际恒房地产公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省罗甸县人民法院（2020）黔2728民初663号民事判决； 二、上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付二被上诉人黄昌业、罗文化逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金（违约金的计算方式为：2017年6月30日至2017年9月27日期间的违约金为120元；从2017年9月28日起以120万元为基数按日万分之零点五计算至上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司实际将办理商品房转移登记的相关文书交付给二被上诉人黄昌业、罗文化之日止）。 三、驳回二被上诉人黄昌业、罗文化的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4922元，减半收取2461元，保全费1727元，共计4188元，由上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担922元，二被上诉人黄昌业、罗文化负担3266元；二审案件受理费2426元，由上诉人贵州罗甸际恒房地产开发有限公司负担1213元，二被上诉人黄昌业、罗文化负担1213元。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  石明锋 审判员  朱代昀 二〇二〇年九月二十九日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖