河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初2629号原告金色里程小区业主委员会，住所地漯河五一路金色里程小区。负责人李顺利，金色里程小区业主委员会主任。委托诉讼代理人周红图，男，汉族，1976年9月8日出生，住漯河市召陵区。被告漯河市中启物业管理有限公司，住所地漯河市沙澧产业集聚区湘江西路**。法定代表人：楚四杰。委托诉讼代理人谢有志、田苗强，河南汇恒律师事务所律师。原告金色里程小区业主委员会（以下简称金色里程业主委员会）诉被告漯河市中启物业管理有限公司（以下简称中启物业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金色里程业主委员会的委托诉讼代理人周红图，被告中启物业公司的委托诉讼代理人谢有志、田苗强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告金色里程业主委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告搬离漯河市五一路金色里程小区，终止被告在金色里程小区的《前期物业服务合同》；2.依法判令被告向原告金色里程小区业委会移交物业管理资料；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：金色里程小区位于漯河市××区××号，总建筑面积70102.27平米，2011年5月交付给小区业主使用。该小区由开发商指定被告提供前期物业服务。被告在提供前期物业服务过程中，出现如下损害小区业主的行为：小区热水未经全体业主同意私自外卖，影响业主正常使用；单元门门禁系统损坏不积极维修，存在极大安全隐患；小区监控长期不维护、维修，致使小区监控陷入瘫痪状态；擅自抬高物业费单价；小区内车辆乱停乱放、占用消防通道不予管理等等。由于小区业主委员会没有成立，众多业主敢怒不敢言。2016年12月，小区业主大会选举产生了业主委员会，2017年2月13日业主委员会在漯河市源汇区房屋管理局备案。金色里程小区业委会成立后，即通知被告对其物业服务进行整改，并重新与小区业主签订《物业服务管理合同》，被告在接到业委会的通知后根本不予理睬。2017年5月14日在本小区召开了第一次业主大会，大会召开符合法定程序，结果有超过三分之二的业主要求更换被告中启物业公司。然而，被告不予理睬，继续滞留小区。《物业管理条例》第十一条第(四)项规定，业主有权利选聘和解聘物业服务企业。为维护小区业主的共同权益，业主委员会在征求业主的意见后，决定选聘新的物业管理公司，与拒不整改的被告终止前期物业服务合同。综上所述，为了维护全体业主的合法权益，具状诉起，请求贵院在查明案件事实基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告中启物业公司辩称，一、原告起诉书中提出物业公司存在热水外卖问题，不是事实。开发商占用漯河市一、二针织厂土地兴建金色里程小区时，针织厂建有员工澡堂，员工、家属可以临时用小区地下热水洗澡，自2011年4月份至2016年底，物业公司进入小区以后，就关了供水阀门，未让他们使用小区热水。2017年4月份，针织厂负责人又找到开发商坤恒公司，协商使用金色里程小区地下热水，坤恒公司同意针织厂职工澡堂免费使用小区热水，但在供应2-3个月后，物业公司发现给其供水影响小区业主的热水使用效果，随即在2017年6月及时关闭了针织厂供热水阀门。原告起诉书中所说的物业公司卖热水一事，不能成立。二、原告提出小区单元门系统损坏，维修不积极的问题，不是事实。通过物业公司提供的单元门系统损坏维修记录可以看出，只要业主反映此事，物业公司均有登记，并及时安排维修人员及时进行维修，不存在修不及时的问题。三、原告提出被告私自抬高物业收费标准问题，不是事实。物业公司自进入小区以来，严格按照漯河市物价部门批准的物业服务收费标准收费，并将收费标准在公示栏向全体业主公示，截止目前，我们小区的高层楼房与5层以下楼房物业收费，在全市收费属最低的。物业公司不存在乱收费问题。四、原告提出小区车随意停放，管理混乱，车辆占用消防通道问题，不是事实。随着人们生活条件的逐步提高，小区业主购买车辆也逐日增多，但小区空间有限，加上外来（业主来客）车辆，小区车位紧张，为此，物业公司对来往小区车辆严加盘查，凡是不属于小区业主的车辆或与小区业主无关车辆一律不让入小区，对临时进入小区的车辆，及时由物业值班人员引导停车，并登记驾驶员相关信息，一旦发生状况，及时通知车主撤离，几年来从没有发生占用消防通道问题。五、原告提出小区监控系统瘫痪，维修不及时问题，不是事实。小区监控自2011年投入已经使用8年多了，已超过其5年的使用期限，2017年物业公司经与漯河市房管局相关部门协商沟通，房管部门同意物业公司提出的用房屋维修基金更换小区监控系统的申请，但需小区业委会同意即可施行，但业委会负责人不与物业公司配合，导致监控系统至今不能更换。目前小区监控系统也并非向原告所说的处于瘫痪状态，小区监控系统经过物业公司不断的维修，处在艰难的维持基本运行之中。小区监控系统不能更换的直接责任，全部在原告方面。六、原告向被告送达《物业整改通知书》、《洽谈合同通知书》、《解除合同通知书》，物业公司不予理睬，不是事实。物业公司的管理人员与业委会负责人几乎天天见面，物业公司从未听到、也没有收到原告所说的什么通知，反而是2017年5-6月份物业公司自动找到小区业委会负责人洽谈双方签订合同问题，当时业委会负责人提出签订合同可以，但业委会要从物业公司当年收取的物业费中提取3%的手续费，业委会负责人的这一无礼要求，遭到了物业公司的拒绝，况且目前本小区每年物业管理、小区绿化、垃圾清理设施维护等方面净亏损在18万元以上，均是开发企业在弥补物业方面的亏损，业委会负责人提出的3%的手续费，也缺乏法律依据。七、在开发公司未将小区产业及相关资料移交给业委会前，物业公司与坤恒地产公司签订物业服务合同，应当合法有效。物业公司自2011年以来公司签订物业服务合同，小区业委会在2017年2月成立后，因开发商未将小区资产及相关资料移交给业委会，故坤恒公司与物业公司2017年1月1日签订的《物业服务合同》合法有效。综上所述，物业公司依据与坤恒公司签订的物业服条务合同，为小区业主提供物业服务有法律依据，签订物业服务合同签订在先，业委会成立在后，且原告起诉书中所列举的其他问题均不是事实，请法院依法驳回原告起诉，还物业公司一个公道。另，原告代理人身份不合法，没有提供所在组织的推荐函以及代理人的相关身份证明以及法律规定能够代理的相关证明，同时金色里程业主委员会委员及主任任期已经届满，在没有召开业主大会选举下一届业主委员会之前，当前委员会能否代表全体业主意志尚不明确；业主委员会任期届满后，业主委员会组成人员任期已经届满，在没有选举新的业委会成员之前原业委会组成人员已经无法履行职务，其作出的行为无效。本院经审理认定事实如下：位于漯河市××区××号的金色里程小区系漯河恒坤置业有限公司开发，该小区开发商于2011年元月5日委托被告中启物业公司对该小区进行物业服务管理至今。2017年2月12日，金色里程小区业主委员会成立，于2017年5月14日通过由业主填写“业主意见征求表”统计业主是否同意更换物业公司，原告称统计结果显示有374户业主要求更换物业公司。原告于2018年7月7日通过由业主在“表决票”上填写是否同意招聘新物业公司、授权业主委员会组织招聘新物业公司一切的工作、选聘业主代表大会成员的方式，统计业主的意见。原告称统计结果显示共有201名业主在“表决票”上同意招聘新物业公司。本案庭审过程中被告出具了关于对2017年5月14日召开业主大会是否知情、是否签过字的回访记录，共有56户业主在该回访单上表示不同意换物业公司，1户业主表示没建议。原告称金色里程小区入住的业主共有540户。漯河坤恒置业有限公司于2020年12月24日出具证明，证明该公司开发建设的五一路“坤恒金色里程”小区，占地面积50亩，建筑面积70102.27平方米，住宅共计**，该小区所有房产于2013年底已全部销售完毕。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系物业服务合同纠纷，业主对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。同时，依据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，并且应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。原告称金色里程小区入住的业主共有540户，被告对此不予认可，称共有六百余户。原告于2017年5月14日通过调查本小区有374户业主要求更换物业公司，2018年7月7日通过调查本小区有201户业主在“表决票”上同意招聘新物业公司。根据被告提供的证据，2018年7月7日曾在“表决票”上要求更换物业公司的201户业主中，有56户业主现在不同意更换物业公司。因原告未能提供充分证据证明要求更换物业公司的业主专有部分面积占比三分之二以上，且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。故对其要求被告搬离漯河市五一路金色里程小区，终止被告在金色里程小区的《前期物业服务合同》，移交物业管理资料的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告金色里程小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告金色里程小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  乔清霞审 判 员  杨 景人民陪审员  陈付涛二0二一年元月十五日书 记 员  李梦娜