山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14654号 上诉人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司，住所地青岛市市**。 主要负责人：陈瑛，副总经理。 委托诉讼代理人：吴婧，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曲玟郦，女，1974年9月30日出生，汉族，住青岛市城阳区。 上诉人家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司（以下简称家利物业）因与被上诉人曲玟郦物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初7372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 家利物业上诉请求：1、撤销一审判决，改判曲玟郦支付拖欠的2018年4月1日至2019年9月30日期间的物业费人民币9759.89元及违约金2261.58元；2、由曲玟郦负担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、对私改地暖的业主，家利物业已经履行了相应的制止义务，家利物业按照合同约定提供物业服务，曲玟郦应当足额支付物业费；2、一审判决不应将其他生效判决作为本案的判决依据；3、曲玟郦与其他业主的纠纷应当向实际侵权人主张，不应以此作为拒绝支付物业费的理由；4、曲玟郦没有按时交纳物业费应当按照合同约定承担相应的违约责任；5、本案律师费、诉讼费应当由曲玟郦承担。 曲玟郦未作答辩。 家利物业向一审法院起诉请求：1、判令曲玟郦支付物业服务费、电梯运行费9759.89元（自2018年4月1日至2019年9月30日）；2、判令曲玟郦支付违约金2261.58元（暂计算至2019年9月6日，主张至曲玟郦实际交费之日）；3、诉讼费、律师费由曲玟郦负担。 一审法院认定事实：2015年12月，和记黄埔地产（青岛）有限公司（以下简称和记黄埔地产）与家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司签订《前期物业服务合同》，约定由家利物业对位于青岛市市北区xx路xx号晓港名城五期提供前期物业服务。期限自合同签订之日起至小区业主委员会成立并代表全体业主与物业企业签订新的物业服务合同生效时止。合同对委托管理事项、双方权利义务、服务标准等进行了约定；对于物业服务费用，住宅物业按照每月每建筑平方米3.6元收取（自2018年7月21日开始变更为3.02元），物业费按季度收费，逾期交纳每天按0.07%支付违约金。合同签订后，家利物业开始对小区进行物业服务。曲玟郦系晓港名城五期x号楼xx户业主，房屋建筑面积172.82平方米。曲玟郦于2017年9月1日办理入住手续，自2018年4月开始未向家利物业支付物业服务费。家利物业对曲玟郦欠费进行过催交。 一审庭审中，曲玟郦称其2017年9月1日办理入住手续时在其楼上居住的xx户邻居已经开挖地面安装地暖，造成自己房屋的屋顶大面积漏水，但在办理手续、预交半年物业服务费时，物业工作人员并未如实告知其实情，交费之后拿了钥匙验收房屋时发现屋顶漏水，物业工作人员才告知其系楼上装修所致。之后物业公司对xx户的违法装修行为以及造成的后果不闻不问，既不制止，也不协调，其自行与xx户业主沟通无果，于2017年11月14日以xx户业主郭泰、家利物业、和记黄埔地产为被告向一审法院起诉，要求郭泰对改装地暖造成漏水停止侵害、恢复原状、赔偿损失，并要求家利物业、和记黄埔地产承担相应损失，后因曲玟郦未按时到庭参加诉讼，按自动撤诉处理；2018年3月15日，曲玟郦再次以郭泰为被告向一审法院起诉，因未在规定期间内缴纳案件受理费按撤诉处理。 对于曲玟郦上述陈述，包括房屋验收情况、曲玟郦房屋屋顶是否大面积渗漏水等，家利物业委托诉讼代理人当庭均称不了解情况，庭后落实但无回复。家利物业当庭提交了2017年7月1日张贴于xx户家门口的《维修装修整改通知单》照片，以证明物业对该业主的违法装修行为进行过制止，又提交家利物业于2017年7月31日和9月28日向青岛市市北区城管行政执法局即墨路中队（以下简称执法局）送达《晓港名城五期住宅项目违章装修情况反馈函》的文件签收记录表，用以证实家利物业已经将包括xx户业主在内的多名业主违法装修的情况向执法局报送。庭审质证，曲玟郦对上述证据均不认可，认为家利物业对xx户业主的违法装修行为未有效制止。 另查明，2017年1月，家利晓港物业管理（青岛）有限公司（以下简称家利晓港物业）向一审法院起诉家利晓港二期的业主李某某物业服务合同纠纷一案，要求业主交纳拖欠的物业服务费，一审法院以（2017）鲁0203民初1163号案件（以下简称1163号案件）立案审理，查明家利晓港物业在李某某楼上邻居进行供热设施改造期间未及时采取行之有效的管理措施，认为家利晓港物业服务存在瑕疵，于2017年3月20日判决，对家利晓港物业的物业服务费诉请按80%予以支持。 一审法院认为，和记黄埔地产与家利物业签订的《前期物业服务合同》合法有效，合同约定内容效力及于全体业主。家利物业对小区内提供了物业服务，要求包括曲玟郦在内的业主交纳物业服务费，一审法院予以支持。 本案焦点在于曲玟郦的房屋漏水造成损失与家利物业的管理是否存在关系。 曲玟郦在2017年9月1日办理房屋接收手续当日即发现屋内房顶漏水，物业工作人员告知系楼上邻居装修导致，之后曲玟郦通过多种方式与物业公司、楼上邻居协商，最后起诉到法院，直至2019年2月方才住进新房。家利物业当庭提交证据显示，物业至少在2017年7月1日即发现了xx户业主在开挖客厅地面，8月24日已经知道xx户业主在对供热设施进行改动，一直到了曲玟郦9月1日办理入住时发现已经发生漏水现象，此时侵害的事实后果已经显现，但改装工程并未完成，而家利物业只是在xx户门口张贴了《维修装修整改通知单》，又将此情况向执法局报送，并没有对当事人进行当面制止，更没有采取有效措施阻止违法行为的继续，以致行为人的违法行为持续进行，直至供热设备改造完成、地面铺装完毕，曲玟郦未能及时装修和预期入住。中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定：第六条、装饰人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（三）拆改供暖管道和设施；第十七条、物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业…未经有关部门批准实施第六条所列行为的…，应当立即制止，已造成事实后果或拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理；《中华人民共和国物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》均规定：对物业管理区域内发生的违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。上述法规规章明确规定了业主未经批准拆改供暖管道和设施，物业管理单位应当立即制止，并及时报告有关部门依法处理。从当事人当庭陈述以及提交证据来看，对违法私改地暖的业主，家利物业虽然在较早时间发现违法现象，并制作了整改通知单，但在违法施工长时间持续、楼下邻居的损失已经形成期间，并未采取行之有效的措施对违法行为加以制止，而且证据也没有显示家利物业与违法装修人进行过面对面的实质性谈话，对违法行为当面予以制止，其后果就是由于物业公司的听之任之、不作为，给受侵害人和违法行为人均造成和扩大了损失：xx户业主改装完成了供热设施却可能被禁止使用，xx户的曲玟郦在长达一年多的时间内无法正常装修房屋并预期入住。虽然家利物业称其没有执法权，无权制止违法行为，但在违法装修行为的损失后果已经形成的情况下——家利物业对于晓港名城五期小区内进行的是整体管理，包括车辆进出、装饰装修材料的运送均具有他人无法取代的控制权——完全可以一方面实施管理权延缓违法装修行为的继续，另一方面向有关部门举报，尽早解决问题，避免损失扩大。从家利物业提交的发送给执法局的反馈函中，也只是罗列了违法装修业主和简要违法现象，并未对该业主违法装修已经形成楼下邻居的居住安全构成威胁的事实着重强调，要求执法局尽快处理。在2017年3月判决的家利晓港物业与二期业主李某某的物业服务合同纠纷第1163号案件中，已经对物业企业应当及时制止违法改装供热设备的必要性进行了论述，并以物业服务存在瑕疵为由对物业服务收费予以降低处理，虽然家利物业与家利晓港物业系独立法人企业，但作为同一区域内的物业服务企业，对类似的违法装修事件处理带有指导意义的案件应当充分了解，引以为戒。在发生同类事件时严格按照法规办事，正确认识到自身所应担负的责任，真正尽到物业管理和服务职责，但是家利物业在已有前车之鉴的情况下，依然墨守其自认为恰当的规则，没有急为服务对象之所急，想为业主利益之所想，任由xx户业主的违法装修行为持续进行和损失扩大。因此，家利物业对xx户违法改装供热设施导致xx户房屋受损负有相应的管理责任。鉴于家利物业上述管理方面瑕疵和对法院生效判决中对其服务瑕疵的警示的漠视，一审法院对家利物业要求曲玟郦全额支付物业服务费和违约金的请求不予支持，曲玟郦支付应付物业服务费的50%为宜。曲玟郦作为楼上业主违法凿挖地板、私改供热设施的直接受害者，可以向具体侵权的责任人主张侵权责任，但不能以此作为拒交全部物业费的理由；至于曲玟郦提出的小区内开设家庭旅馆扰民的问题，非物业一家之力可以解决，驻地公安已协同其他相关部门着手处理，非业主拒交物业服务费之理由。家利物业要求曲玟郦负担律师代理费于法无据，一审法院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百六十二条、《物业管理条例》第四十一条、第四十五条及相关民事法律政策之规定，判决：一、曲玟郦于判决生效之日起10日给付家利物业服务费、电梯运行费4879.95元（2017年4月1日至2019年9月30日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回家利物业的其他诉讼请求。案件受理费101元，减半收取50.5元，由家利物业负担30元、曲玟郦负担20.5元。 本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：家利物业是否怠于履行安全保障义务。 《中华人民共和国物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》均规定：对物业管理区域内发生的违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。案涉小区前期物业服务合同第十六条规定“家利物业要向受益人告知物业使用的有关规定，当受益人装修物业时，应书面告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对受益人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理。”本案中，对曲玟郦楼上住户私自改动供热设施，家利物业无论依据法律法规还是依据前期物业服务合同均有纠正和制止的义务，家利物业已经在私该供热设施业主门口张贴维修装修整改通知单，并将业主违法装修情况向执法局报告，家利物业在其管理权限范围内已经采取制止措施和安全管理措施，如因楼上违法装修给曲玟郦造成损失，曲玟郦可以向具体侵权人主张赔偿，因此一审认定家利物业对曲玟郦的房屋受损负有相应的管理责任，曲玟郦支付50%的物业服务费不当，本院予以纠正。因违法装修行为的损失后果已经形成，家利物业没有及时采取措施防止损失进一步扩大，因此对家利物业要求支付违约金的诉讼请求本院不予支持。家利物业要求曲玟郦支付律师费没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司关于曲玟郦应当足额支付物业费的上诉请求成立；一审判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初7372号民事判决； 二、曲玟郦于本判决生效之日起10日内给付家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司服务费、电梯运行费9759.89元（2018年4月1日至2019年9月30日）； 三、驳回曲玟郦的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费101元，减半收取50.5元，由上诉人家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司负担9.5元，由曲玟郦负担41元。二审案件受理费101元，由上诉人家利物业管理（深圳）有限公司青岛分公司负担19元，由曲玟郦负担82元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年一月二十四日 法官助理于丽人 书记员 宋明旭