贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终255号上诉人（原审被告）：周国栋，男，1972年8月3日出生，汉族，户籍住址：遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：遵义市富家乐物业服务有限公司。住所地：遵义市播州区万寿街北段**。统一社会信用代码：91520321MA6HAGHQ2Y。法定代表人：金晓萍，公司经理。上诉人周国栋因与被上诉人遵义市富家乐物业服务有限公司（以下简称富家乐物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周国栋上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判涉案物业合同为无效合同。2．本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1．涉案物业合同是在未召开业主大会的情况下签订的，应认定为无效合同。2．被上诉人并未按合同内容履行职责，业主所在小区存在配电设施生锈、房屋渗漏、消防设备损坏、楼顶违章建筑等情况，被上诉人均未妥善解决。富家乐物业公司未针对周国栋的上诉请求及理由作书面答辩。富家乐物业公司向一审法院起诉请求：1．判令周国栋立即支付物业管理费5376元。2．判令周国栋支付违约金3413元。3．案件受理费由周国栋负担。一审法院认定事实：2016年9月，位于遵义市播州区居民委员会联合通告，主要内容为：业主委员会与物业服务企业遵义和舒安物业服务公司签订的物业服务合同将于2016年10月30日到期，协商续约未果，决定向社会公开招聘物业服务企业。同年10月6日，贵州园方园物业管理有限公司（以下简称园方园物业公司）为乙方与甲方扬州恬苑业主委员会签订《物业服务合同》，甲方将扬州恬苑小区委托乙方进行物业管理。合同第六条约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层步梯楼0.5元／平方米·月，高层电梯楼0.8元／平方米·月计算，入住三个月后上调物业费为步梯0.6元／平方米·月。电梯楼1元／平方米·月。第七条约定：物业费用由乙方按季度向业主收取，或者按双方约定的时间、地、地点由业主向乙方交纳五十二条约定：业主或使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按拖欠物管金额的2%标准向乙方支付违约金。第三十六条约定：本合同期限自2016年11月1日起至2019年10月31日扬州恬苑业主委员会主任陈远南代表甲方签字，园方园物业公司股东金晓萍代表乙方签字。甲乙双方均加盖了公章，并于同月在遵义市播州区住房和城乡建局完成项目备案工作。此后园方园物业公司依合同约定对扬州恬苑小区进行了管理服务。2018年2月13日，甲、乙双方签订《补充合同》，约定：因甲方承诺的小区服务面积少于实际面积，加之乙方进驻服务三个月后提价至今未兑现，造成乙方亏损，使该公司在小区的服务工作不能正常运转。为此，协商延长物业管理期限为2019年11月1日至2021年10月30日止，以此补偿乙方亏损。后因园方园物业公司（登记地：红花岗区）属跨区域从事物业服务，主管部门要求整改。2018年9月29日，金晓萍以富家乐物业公司（乙方）法定代表人名义与园方园物业公司（甲方）法定代表人张文学签订《扬州恬苑物业管理服务及债权债务转让协议》。约定：甲方将原签订的扬州恬苑小区物业管理服务无偿转让给乙方，协议签订后由乙方自行和小区业主委员会签订物业合同。甲方在扬州恬苑服务合同存续期间的一切债权债务全部由乙方承担，甲乙双方转让协议前，甲方与业主的一切债权债务由乙方全权清理偿还，甲方不承担任何责任。协议一式三份，甲乙双方、业主委员会各一份等内容。该协议经甲乙双方及业主委员会盖章确认。同年10月金晓萍申请登记成立富家乐物业公司，任法定代表人，取得了物业服务备案，并以该公司名义对扬州恬苑小区进行物业管理，履行合同义务。业主委员会同意富家乐物业公司按原合同约定接管小区物业管理，并对该公司管理工作表示认可，未重新签订合同。富家乐物业公司依据合同履行了交纳小区电梯维保费、清理小区化粪池、清理打扫公共区域、楼道卫生、修剪维护小区花草绿化、代收水费等义务。周国栋的住房位于扬州恬苑小区合欢阁12—1号，属于物业服务合同中高层电梯楼范围，其房屋建筑面积为133.72平方米。2016年11月1日起周国栋从未向物业公司交纳过物业管理费。经园方园物业公司和富家乐物业公司多次书面通知催缴，均无结果。一审法院认为，关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，扬州恬苑业主委员会分别于2016年10月6日、2018年2月13日与园方园物业公司签订的《物业服务合同》和《补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。周国栋系扬州恬苑小区的业主，《物业服务合同》和《补充合同》对其应具有约束力。富家乐物业公司依法成立并取得物业企业服务备案，其与园方园物业公司签订的扬州恬苑物业管理服务及债权债务协议，系双方真实意思表示，业主委员会知道并认可该协议。该公司自签订协议后全面接管园方园物业公司对小区物业进行管理服务，履行了合同主要义务，其主张收取物业服务费，有事实和法律依据，主体资格适格。关于周国栋应否交纳物业费问题，经园方园物业公司和富家乐物业公司书面通知催收，周国栋一直未交纳物业费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，富家乐物业公司请求其按照合同约定支付从2016年11月1日起至2017年12月31日止按每平方每月0.8元计物业费1498元，支付从2018年1月1日起至2020年5月31日止，按每平方每月1元计物业费3878元，共计5376元，应予支持。周国栋称富家乐物业公司没有履行合同义务和服务职责，因而无权收取物业费的主张，无事实和法律依据，不予采信。富家乐物业公司请求按日千分之一标准计算支付违约金无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、限被告周国栋在判决生效后十日内支付原告遵义市富家乐物业服务有限公司物业费5376元。二、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告遵义市富家乐物业服务有限公司负担10元，被告周国栋负担15元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案中，周国栋自2016年11月1日起至今未向富家乐物业公司交纳过物业管理费，故对本案适用《中华人民共和国民法典》相关规定予以审查。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条关于“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，本案中，扬州恬苑业主委员会分别于2016年10月6日、2018年2月13日与园方园物业公司签订的《物业服务合同》和《补充合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的相关规定，应为有效。周国栋系扬州恬苑小区的业主，《物业服务合同》和《补充合同》对其应具有约束力。富家乐物业公司系依法成立并取得物业企业服务备案，其与园方园物业公司签订的扬州恬苑物业管理服务及债权债务协议，系双方真实意思表示，业主委员会知道并认可该协议，该公司自签订协议后全面接管园方园物业公司对小区物业进行管理服务。富家乐物业公司与业主或者业主委员会虽未签订物业服务合同，但富家乐物业公司为周国栋居住的小区提供物业管理服务，周国栋接受了富家乐物业公司的物业管理服务，双方之间形成事实上的物业管理服务关系。周国栋接受了物业服务自然应交纳物业费，故一审法院判令周国栋支付物业服务费并无不当。周国栋主张富家乐物业服务不到位拒交物业费，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款关于“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”之规定，周国栋称富家乐物业公司管理不到位，未充分履行合同义务，但其未提交证据予以证明，且服务瑕疵也不是拒交物业服务费的理由。周国栋所提此项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周国栋负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二一年一月二十一日法官助理王薇书记员胡汝静