山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终427号 上诉人（原审被告）：常富忠，男，1971年1月6日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：王成军，新泰翟镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：新泰市翟镇穆家店村民委员会，住所地新泰市翟镇穆家店村。 法定代表人：穆燕军，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：穆培星，该村三资清理小组组长。 委托诉讼代理人：李天坤，山东慧当律师事务所律师。 原审被告：白彦春，男，1971年4月11日生，汉族，居民，住新泰市。 委托诉讼代理人：陈富芳，女，汉族，住新泰市，系白彦春之妻。 上诉人常富忠因与被上诉人新泰市翟镇穆家店村民委员会（以下简称穆家店村委会）及原审被告白彦春房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院(2020)鲁0982民初5313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 常富忠上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担向被上诉人支付购房款80154元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人与被上诉人之间不存在合法有效的房屋买卖合同关系，涉案房产系由被上诉人直接与原审被告进行的交易，原审被告直接向被上诉人支付了房屋对价，被上诉人也向原审被告交付了涉案房产，并且涉案房产一直由原审被告占有使用至今，因此，就本案涉诉房产上诉人与被上诉人之间不存在任何权利义务关系，一审法院判决上诉人与被上诉人房屋买卖合同无效系认定案件事实错误，根据庭审事实，上诉人与被上诉人之间的口头房屋买卖合同早已协商解除，本诉中一审法院判决已经解除的合同无效，与事实不符，适用法律错误。2.被上诉人收取原审被告7万元现金，是上诉人与被上诉人及原审被告协商的结果，该款的支付是以上诉人同意解除涉案房产的买卖关系为前提，是一种附条件的支付行为，不违背法律规定。3.被上诉人无任何证据证实其与原审被告建立的房屋买卖关系中，约定了涉案房产的价值为180154元，根据法律和常理买卖合同中，合同标的物的价值属于意思自治范围，只有经过合同双方认可的价值才对合同当事人发生约束力，被上诉人已向原审被告收取涉案房产价款10万元，收款条中也未注明有余款未付清，收款条载明的收款时间为2010年8月29日，在长达十年多的时间里被上诉人从未向原审被告主张过房款未结清，因此，通过被上诉人的以上行为可认定涉案房产的买卖价格就是10万元，并且已全部结清，一审法院判决涉案房产还有80154元未付清，缺乏事实根据和法律依据。4.上诉人与被上诉人就涉案房产不存在任何权利义务关系，上诉人对涉诉房产不占有、不使有也不享有所有权，一审法院凭空判决上诉人支付被上诉人房款80154元，实属无任何法律依据，综合以上，一审法院判决未查明案件事实，认定实事、适用法律均错误，特向你院上诉，望依法公断。 穆家店村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 白彦春陈述称无意见。 穆家店村委会向一审法院起诉请求：1.确认原告穆家店村委会与被告常富忠之间的房屋买卖合同无效；2.判令被告白彦春返还原告穆家店社区8号楼中单元402室楼房；3.判令被告白彦春、常富忠赔偿原告房屋占用费损失(按每年占用费8000元，自2010年8月29日开始计算至被告腾退之日止)；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：穆家店村委会因旧村改造建设1#-11#村民回迁楼，并取得建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证。穆家店村委会和常富忠就涉案8号楼中单元402室楼房达成了口头以房抵款协议，约定每平方米1300元，楼房面积128.22平方米，储藏室面积10.36平方米。白彦春自2010年8月29日开始占有使用8号楼中单元402室楼房至今。诉讼中，白彦春提交收到条一份，内容为：“今收到购楼款壹拾万元整（￥：100000）8号楼中单元402室穆家店村委会2010.8.29”，该收到条加盖有穆家店村委会公章，另在该收到条下方由常富忠备注：“元月15号加付购房款70000元大写柒万元整常富忠（账清）”，白彦春支付给常富忠70000元。常富忠主张白彦春给付的70000元应抵顶穆家店村委会欠常富忠的工程款。另双方均认可本案所涉房屋无权属证书，也未办理权属登记。 一审法院认为，穆家店村委会因旧村改造建设村民回迁楼，包括本案所涉白彦春占有使用的房屋。穆家店村委会主张其和常富忠就涉案楼房达成了口头以房抵款协议，后常富忠将涉案楼房卖给白彦春；常富忠主张其和穆家店村委会就涉案楼房达成了口头以房抵款协议，穆家店村委会又将涉案楼房卖给白彦春；白彦春主张其从穆家店村委会处购买涉案楼房，房屋价款为100000元。关于穆家店村委会、常富忠、白彦春之间就涉案楼房形成的法律关系，各方均未能提供书面合同，且加盖有穆家店村委会公章的涉案收条中也未明确记载100000元的交款人。因涉案楼房面积128.22平方米，储藏室面积10.36平方米，穆家店村委会和常富忠就涉案楼房达成口头以房抵款协议时约定每平方米1300元，由此楼房价款应为180154元，白彦春主张其以100000元价款从穆家店村委会购买该楼房，该价款明显低于楼房在当时的价格，且白彦春对其主张也未能提供合理解释及相关证据；白彦春主张其在2010年入住涉案楼房时，常富忠主张穆家店村委会已将涉案楼房抵顶给常富忠，经常富忠、白彦春和穆家店村委会协商，白彦春又给了常富忠70000元，根据正常房屋买卖交易习惯，白彦春在足额交付其主张的房款后间隔较短时间内如因房屋权属争议又需大幅增加房款，其应与房屋权利争议第三人和房屋出卖人共同协商，通常应有书面协议，且支付增加的房款时也应支付给出卖人或通过出卖人交付第三人，故白彦春主张的70000元款项的形成原因和交付过程与常理明显不符，且白彦春对其主张也未能提供合理解释及相关证据；另白彦春给付常富忠的70000元，常富忠主张该70000元应抵顶穆家店村委会欠常富忠的工程款，结合常富忠的主张，如抵顶穆家店村委会欠常富忠的工程款，常富忠应给穆家店村委会出具相关收据作为双方结算依据，而非给白彦春出具相关收款手续，且常富忠在收到条也明确记载为加付购房款70000元，并注明账清，常富忠对其主张未能提供合理解释及相关证据。综上，结合双方当事人的陈述和本案情况，一审法院认为穆家店村委会的主张具有高度可能性，故对穆家店村委会的主张予以采信，认定穆家店村委会和常富忠就涉案楼房达成了口头以房抵款协议，楼房面积128.22平方米，储藏室面积10.36平方米，每平方米1300元，楼房价款为180154元，双方约定抵顶金额为100000元，该以房抵款协议性质应为房屋买卖合同；后白彦春从常富忠处购买涉案房屋。诉讼中穆家店村委会和常富忠均认可双方就涉案楼房的房屋买卖合同（以房抵款协议）无效，不违反法律规定，予以确认。涉案楼房为穆家店村村民回迁楼，无权属证书，也未办理权属登记，白彦春也不是穆家店村村民，白彦春从常富忠处购买涉案房屋，该房屋买卖合同无效。现穆家店村委会请求白彦春返还穆家店社区8号楼中单元402室楼房并赔偿房屋占用费损失，虽然穆家店村委会和常富忠之间、常富忠与白彦春之间就本案所涉房屋的房屋买卖合同均无效，但房屋已按合同约定实际交付给白彦春，且白彦春已占有使用涉案房屋十年，时间较长，已形成稳定的生活环境，结合本案的实际情况，为维护稳定的社会、生活环境，涉案房屋由白彦春继续占有使用较妥，无返还房屋必要，故对穆家店村委会要求白彦春返还穆家店社区8号楼中单元402室楼房并赔偿房屋占用费损失的诉讼请求，不予支持；本案中白彦春从常富忠处购买房屋，白彦春已支付给常富忠房款，白彦春已履行付款义务，常富忠应按其与穆家店村委会形成的房屋买卖合同（以房抵款协议）中约定的房屋价款支付穆家店村委会房款，因双方均认可已抵顶100000元房款，故可由常富忠支付穆家店村委会房款80154元。常富忠主张其收到的白彦春房款已由穆家店村委会进行账目处理，穆家店村委会予以否认，故对常富忠的该项主张不予采信，关于穆家店村委会与常富忠的债权债务关系，应另行处理。涉案房屋是穆家店村委会建设的，常富忠未及时支付穆家店村委会房款，存有过错，应赔偿穆家店村委会经济损失。穆家店村委会请求白彦春赔偿房屋占用费损失，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告新泰市翟镇穆家店村民委员会与被告常富忠关于穆家店社区8号楼中单元402室楼房的房屋买卖合同无效；二、被告常富忠于本判决生效之日起七日内支付原告新泰市翟镇穆家店村民委员会房款80154元并赔偿原告经济损失（以80154元为基数，从2010年8月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以80154元为基数，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告新泰市翟镇穆家店村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1804元，减半收取计902元，由被告常富忠负担。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。常富忠提交案外人郑某给上诉人出具的证明一份，拟证明：本案涉案楼房郑某于2013年元月28日以抵顶工程款的方式抵顶给了上诉人，但因被上诉人就本案房产与原审被告白彦春达成了房屋买卖协议，致使郑某与上诉人之间的以房抵顶工程款的协议未实际履行，因郑某是穆家店村社区开发商，被上诉人抵顶给郑某多套房产。穆家店村委会质证称，对该证据的真实性有异议，证人应当出庭作证，不符合证人证言的证据形式，也无法证明该证明是谁出具的，证明内容也不真实。本院认为，该证明从证据形式上应属证人证言，被上诉人对于证据真实性提出异议，证人郑某也未出庭作证，真实性无法核实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：穆家店村委会与常富忠是否存在房屋买卖合同关系及常富忠是否应支付购房款80154元。关于涉案房屋买卖过程，穆家店村委会、常富忠、白彦春均作不同陈述，但白彦春提交的由穆家店村委会出具的收条中有常富忠关于“加付购房款”、“账清”的记载，结合该房屋由白彦春居住这一事实，常富忠、白彦春关于房屋买卖过程的陈述均与常理不符，穆家店村委会关于房屋买卖过程的陈述达到高度可能性的证明要求，即涉案房屋由穆家店村委会卖给常富忠，常富忠又将该房屋转让给白彦春。常富忠与穆家店村委会均认可，双方达成的口头协议为每平方1300元，常富忠亦未举张已支付剩余还款，一审法院根据涉案房屋及储藏室面积，判令常富忠支付剩余购房款80154元并无不当。常富忠主张房屋买卖合同已经协商解除、常富忠向白彦春支付7万元现金是附条件的支付行为，均未提交证据证明，本院不予支持。 综上所述，常富忠上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1804元，由上诉人常富忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年一月二十九日 书记员 左文静