贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终2603号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗绍珍，女，1959年10月2日生，布依族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。上诉人（原审原告、反诉被告）：韦子俊，男，1963年4月9日生，布依族，贵州省兴义市人，住址同上，系罗绍珍之夫。共同委托诉讼代理人：杨昆鹏，贵州铁证律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘树华，男，1954年2月2日生，汉族，贵州省安龙县人，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人:陈泯桦，贵州识君律师事务所律师。上诉人罗绍珍、韦子俊因与被上诉人刘树华买卖合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初6645号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人罗绍珍、韦子俊上诉请求：1.请求二审法院依法改判贵州省兴义市人民法院“（2019）黔2301民初6645号”民事判决书中的判决第三项，依法维持判决书中的第一、二、四项。上诉人认为，一审法院部分判决不公正，请求对不公正的部分依法改判；2.一审诉讼费、二审上诉费均由被上诉人承担。事实和理由：一、关于宅基地转让款21600元及利息93714元的问题，因该宅基地转让属于违反相关法律规定的行为，不受法律保护，双方都具有过错行为，因此一审法院判决利息93714元明显不公平，上诉人与被上诉人之间既不存在差欠，也不存在借贷关系，所以不存在资金占用问题，要说产生资金占用，那被上诉人使用上诉人的土地也应当计算土地租赁费用，故请求二审改判上诉人只返还被上诉人本金21600元为公平。二、在本案一审诉讼中，被上诉人申请了贵州天正房地产资产评估有限公司分别对涉案房屋的建造成本及市场价值估价，评估报告出具后，一审法院均通知上诉人进行质证，质证意见均为对于2002年作出的成本单价及市场价过高，当时的房屋造价只能在3至4百元每平米之间，然后于2019年4月24日上诉人向一审法院提交“委托重新鉴定申请书”，但一审法院没有采纳上诉人的申请意见，导致一审法院按照被上诉人申请的评估单价进行判决，剥夺了上诉人的诉讼权利，因此，恳望二审法院给予准许上诉人申请重新评估，以公平、合理的评估价格进行判决，也维护上诉人的合法权益。三、关于诉讼费的问题，被上诉人反诉上诉人的反诉金额为1238656元，一审判决支持的金额为上诉人返还被上诉人的转让款21600元及利息93714元，房屋建造成本472921元，房屋补偿款35495.5元，以上款项为623760.5元，该费用只占了被上诉人反诉金额的一半左右，而一审判决由上诉人罗绍珍，韦子俊负担8718元，被上诉人负担4928元，明显不公平，因被上诉人反诉金额已经超过判决认可金额的约一半，那么应当由被上诉人承担本诉讼费的50%后，剩余的50%再由上诉人与被上诉人双方共同分担，恳请二审法院依法给予改判为谢。四、2019年当被上诉人在增建房屋二至三层时，上诉人已曾多次进行阻止，由此双方产生纠纷，而被上诉人不顾损失的扩大，将二至三层房屋在纠纷未处理好时进行修建，导致于该案损失的扩大，因此应由被上诉人自行承担二至三层的建造损失。综上所述，一审法院对以上四点存在判决不公，为维护公民的合法权益，恳请二审法院给予主持公道，依法给予改判，并支持上诉人的上诉请求为谢。被上诉人刘树华二审未作书面答辩。罗绍珍、韦子俊向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认原、被告于2001年5月10日签订的屋基转让协议无效；2.请求人民法院依法判令被告返还原告位于兴义市顶效镇绿荫村贵龙一组现被告使用的宅基地，由原告退还被告21，600元；3.本案诉讼费由被告承担。刘树华向一审法院提出反诉请求：1.请求人民法院判决合同有效;2.若人民法院确认合同无效,由刘树华返还罗绍珍、韦子俊宅基地,请求人民法院判决宅基地上修建的房屋归罗绍珍、韦子俊管理使用,由罗绍珍、韦子俊折价补偿刘树华房屋现值543，912元,赔偿93，744元,土地款返还21，600元,以上共计659，256元,3.请求人民法院判决反诉费用由罗绍珍、韦子俊承担。一审法院认定事实：罗绍珍、韦子俊系夫妻关系。罗绍珍、韦子俊原系贵州省兴义市顶效街道办事处绿荫村贵龙第一村民组村民，刘树华原系贵州省安龙县龙广镇坡关村海尾组村民。2001年5月10日，罗绍珍、韦子俊与刘树华签订《屋基转让协议》，约定：罗绍珍、韦子俊出售屋基壹座给刘树华，该屋基长12.3米，宽9米，屋基后面有壹块地在内，前抵324线公路，左抵王洪元房子基脚，右抵韦子系房子基脚，后面抵移民扣的界限，总价款为21，600元，罗绍珍、韦子俊负责将房屋户头办成刘树华名下。协议签订后，刘树华按照约定向罗绍珍、韦子俊支付转让款21，600元。2001年，刘树华在争议宅基地上修建房屋负一层及一层。2008年2月28日，行政主管部门向罗绍珍颁发了土地使用权证，登记的使用面积为161.6㎡。2019年，刘树华在争议土地上加建第二、三层房屋。另查明，罗绍珍在取得本案争议宅基地之前，曾取得过其他宅基地，但已转卖他人。案件审理过程中，刘树华向一审法院申请对涉案土地上现有房屋市场价值及建造成本进行评估，经一审法院委托鉴定机构评估，贵州天正房地产资产评估有限公司出具【2019】TZ【估】字第00126号评估意见为：涉案房屋建造成本为472，921元（其中负一层至一层建造成本为170，345元，二层至三层的建造成本为302，576元）；出具【2020】TZ【估】字第01204号评估意见为：涉案房屋市场价值为543，912元（其中负一层至一层市场价值为195，935元，二层至三层的市场价值为347，977元）。刘树华为两次评估支付鉴定费用7，400元。一审法院认为：当事人订立合同，应遵守法律及行政法规的规定，不得损害社会公共利益。罗绍珍、韦子俊与刘树华签订《屋基转让协议》，罗绍珍、韦子俊是合同的相对方，且涉案土地登记在罗绍珍名下，本案系因《屋基转让协议》引发的争议，故合同相对方罗绍珍、韦子俊系本案适格原告。关于涉案《屋基转让协议》的效力问题。双方签订《屋基转让协议》时，罗绍珍、韦子俊与刘树华不属于同一集体经济组织成员，涉案土地是绿荫村的农村宅基地，土地性质为集体所有的土地，而宅基地属于农村集体所有，农民凭借其为集体经济组织成员这一特殊身份而无偿取得宅基地的使用权。宅基地使用权负有农民基本生存生活保障的主要功能，亦具有福利和社会保障功能，其通常是与本集体经济组织的成员权利联系在一起的，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地房屋的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属无效合同。关于《屋基转让协议》无效后的处理问题。《屋基转让协议》无效，因协议取得的财产应当返还，无法返还的应当折价补偿，罗绍珍、韦子俊应当返还因协议取得的转让款21600元；同时，罗绍珍、韦子俊因合同取得了21600元款项，并实际占有和使用该资金，当事人不能因为违法行为而取得利益，刘树华主张以21600元为基数从2001年5月10日按照月利率2%计算资金占用费至2019年7月9日止，不违反法律规定，一审法院予以支持。对于房屋的处理问题，根据房地一体原则，刘树华应当将涉案宅基地及建造的房屋也一并返还罗绍珍、韦子俊。对于加建的房屋，刘树华向一审法院申请评估涉案土地上房屋的市场价值及建造成本并要求罗绍珍、韦子俊予以赔偿，因刘树华接收土地后在土地上建设房屋，刘树华已实际对涉案房屋投入建造成本，故罗绍珍、韦子俊应支付刘树华建房成本472921元；另外，房屋建设至今已有增值部分，而涉案合同签订时，双方均明知买受人非本集体经济组织成员，仍进行转让，故对于合同无效双方存在同等过错，根据过错认定罗绍珍、韦子俊应当补偿刘树华房屋增值部分损失35495.5元﹝（房屋市场价值543912元-房屋建造成本472921元）×50%﹞。对于罗绍珍在取得本案争议宅基地之前取得过其他涉案宅基地，属行政部门管理事项，一审法院将依法向主管部门提出司法建议进行处理。据此，一审法院判决如下：一、确认罗绍珍、韦子俊与刘树华于2001年5月10日签订的《屋基转让协议》无效；二、限刘树华于本判决生效后十五日内返还罗绍珍、韦子俊位于贵州省兴义市地（长12.3米，宽9米，屋基后面有壹块地在内，前抵324线公路，左抵王洪元基脚，右抵韦子系房子基脚，后面抵移民扣的界限）及地上房屋，并确认该部分宅基地和房屋归罗绍珍、韦子俊管理使用；三、限罗绍珍、韦子俊于本判决生效之日起十五日内返还刘树华转让款21600元及利息93744元，并支付房屋建造成本472921元、房屋补偿款35495.5元；四、驳回刘树华的其余反诉请求。诉讼费13646元（其中本诉案件受理费340元，减半收取170元，反诉案件受理费12152元，减半收取6076元，鉴定费7400元），由罗绍珍、韦子俊负担8718元，刘树华负担4928元。本院二审审理期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明基本事实予以确认。综合双方当事人的分歧意见，本案争议焦点归纳为：一审法院对本案合同无效后的处理是否得当。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”以及第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。”之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，罗绍珍、韦子俊与刘树华不属于同一集体经济组织成员，涉案土地是绿荫村的农村宅基地，土地性质为集体所有的土地，一审法院认定双方签订的《屋基转让协议》无效符合法律规定，且双方对此均无异议，本院予以确认。关于本案的争议焦点。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案而言，首先，因《屋基转让协议》无效，一审法院判令上诉人罗绍珍、韦子俊返还被上诉人刘树华转让款21，600元是正确的，且上诉人罗绍珍、韦子俊对此并无异议，本院予以确认。但是，被上诉人刘树华主张以21，600元为基数按照月利率2%从2001年5月10日至2019年7月9日计算资金占用利息于法无据，且当事人签订的《屋基转让协议》无效，被上诉人刘树华亦不应从无效的民事行为中获利，故一审法院判令上诉人罗绍珍、韦子俊支付转让款利息93,744元欠妥，本院对此予以纠正。其次，上诉人罗绍珍、韦子俊转让给被上诉人刘树华后，被上诉人刘树华在案涉宅基地上的修建房屋后又经扩建，进行了相应的经济投入，使得案涉房屋具有一定的经济及使用价值，现上诉人罗绍珍、韦子俊多年以后单方悔约，要求确认《屋基转让协议》无效并收回宅基地，虽然一审法院根据房地一体原则将案涉宅基地及建造的房屋一并返还罗绍珍、韦子俊管理使用并无不当，但被上诉人刘树华作为房屋的实际占有使用人，其主要损失为其基于合同而取得房屋的信赖利益的损失，具体体现为其建造房屋的现有价值或收益，而《贵州天正房地产资产评估有限公司评估报告》（【2020】TZ【估】字第01204号）系具有相应资质的机构及人员依照法定程序作出，属于书证范畴，其证明力当然强于当事人的单方陈述，上诉人罗绍珍、韦子俊虽不认可该评估报告，但其并未提交任何证据反驳或推翻该评估报告（评估意见为：涉案房屋市场价值为543，912元），故该评估报告可以作为本案的证据使用。此外，虽然上诉人罗绍珍、韦子俊虽主张在其扩建二、三层时进行过阻止，但其并未提交任何证据予以证实，应自行承担不利后果。再次，虽然双方对于合同无效均具有一定的过错，但上诉人罗绍珍、韦子俊在长达十八年后要求收回宅基地，明显有违诚实信用，其因此给被上诉人刘树华造成的损失，应当承担主要的责任，而被上诉人刘树华也未举证证明其建造、扩建案涉房屋经过合法审批，且其亦不应从无效的民事行为中获利，应当承担次要的责任。为衡平当事人的权益，根据最高人民法院提倡“任何人不能从其不诚信的行为中获利”的司法精神，本院综合全案考量后确定由上诉人罗绍珍、韦子俊对案涉房屋的现有价值承担80%的损失赔偿责任即435，129.6元（即543，912元×80%），由被上诉人刘树华自行承担20%的责任。综上，上诉人罗绍珍、韦子俊的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初6645号民事判决第一、二项，即“一、确认罗绍珍、韦子俊与刘树华于2001年5月10日签订的《屋基转让协议》无效；二、限刘树华于本判决生效后十五日内返还罗绍珍、韦子俊位于贵州省兴义市某某宅基地（长12.3米，宽9米，屋基后面有壹块地在内，前抵324线公路，左抵王洪元基脚，右抵韦子系房子基脚，后面抵移民扣的界限）及地上房屋，并确认该部分宅基地和房屋归罗绍珍、韦子俊管理使用。”；二、变更贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初6645号民事判决第三项为“限罗绍珍、韦子俊于本判决生效之日起十五日内返还刘树华转让款21，600元及支付损失赔偿款435，129.6元，共计456,729.6元。”；三、驳回罗绍珍、韦子俊的其余上诉请求；四、驳回刘树华的其余一审反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,646元，由罗绍珍、韦子俊共同负担9，638元，由刘树华负担4，008元；二审案件受理费340元，由罗绍珍、韦子俊共同负担235元，由刘树华负担105元。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 杨 林审判员 张基柱二〇二一年一月二十八日书记员 徐地梅