山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终7524号上诉人（原审原告）：栾谨广，男，1966年11月8日出生，汉,住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：肖爱连，女，1963年8月20日出生，汉族，住烟台市芝罘区，系上诉人妻子。委托诉讼代理人：刘国臻，山东信力源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王世宁，女，1966年4月6日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：高双，男，1979年10月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王磊，广东金桥百信（烟台）律师事务所律师。上诉人栾谨广因与被上诉人王世宁、高双农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初11056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人栾谨广上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案房屋是北上坊村集体组织宅基地住宅，我国法律禁止非本村集体成员购买此类房屋，王世宁、高双自始至今都不属于北上坊村集体组织成员。栾谨广与王世宁、王世宁与高双之间的房屋买卖合同违反国家强制性法律法规，应认定为无效。2.一审法院已查明涉案房产坐落的土地性质为集体土地使用权，但一审判决认定了买卖合同有效，违反了国家土地管理法律强制性规定。上诉人提交补充上诉意见：1.涉案两份房屋买卖合同的转让标的不仅是房屋，还包括该房屋所依附的宅基地，两份合同违反了法律有关宅基地转让的强制性规定，损害了社会公共利益，均为无效合同。2.一审法院以涉案房屋买卖合同已履行完毕、涉案房屋已被拆除为由，认定两份合同有效，是错误的。3.高双应按照安置房价值的一半向栾谨广支付拆迁补偿。被上诉人王世宁、高双辩称，涉案房屋所在的土地已被政府通过拆迁形式转化为国有土地，不存在因土地性质导致房屋买卖合同无效的情形。签订案涉房屋买卖合同后，王世宁、高双均将户口落到村集体，成为村集体组织成员。房屋买卖合同的双方均是同一集体经济组织成员，导致合同无效的情形已经补正，购房行为合法有效。王世宁于2014年2月17日、高双于2005年1月20日从海阳市迁到涉案房屋所在村集体。二人占有涉案房屋近20年，栾谨广的行为违反诚信原则，破坏了交易的稳定性。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。栾谨广向一审法院起诉请求：确认原告与被告王世宁于2002年4月18日签订的房屋买卖合同无效；确认被告王世宁、高双2004年7月23日签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：2002年4月18日，原告与被告王世宁签订了《房屋买卖合同》，约定将原告所有的、坐落于烟台市芝罘区北上坊村南街南片西段，房证编号：37060213101148，北屋三间，（建筑面积54.48㎡）卖给王世宁所有；双方自愿议价人民币叁万陆仟元整。2002年4月29日，原告及被告王世宁将上述合同在烟台市芝罘区公证处进行公证，公证书中载明共有人肖爱连对上述房屋转让协议无异议。2004年7月23日，被告王世宁与被告高双签订的《房屋买卖合同》，约定：王世宁于2002年4月18日购买只楚镇北上坊村栾谨广坐落在，房证编号：37060213101148，北屋三间，（建筑面积：54.48平方米）。因原只楚镇政府现改为只楚街道办事处，至今无权再变更房产证，房证一直未能过到王世宁的名下，现王世宁要将该房产以人民币陆万叁仟元整卖给高双，但暂时房证不能过户，所以王世宁、高双达成以下协议：王世宁自愿将自己购买栾谨广、肖爱连的房屋坐落在烟台市芝罘区只楚镇，房证编号：37060213101148，北屋三间，（建筑面积：54.48平方米），（还有南平台建筑面积：22.11平方米，但房证上没有出现）卖给高双所有。2005年1月20日，被告高双将户口迁入涉案房屋中。2018年10月16日，作为甲方的烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会（以下简称“北上坊居委会”）与作为乙方的被告高双（买房）、原告（卖房）签订《北上坊A、B地块房屋搬迁补偿安置协议书》，约定高双于2018年9月14日将坐落在私有房屋交给北上坊居委会拆除（含院内外无证房屋）。房产证编号：37060213101148，建筑面积54.48㎡经测量增加房屋建筑面积32.58㎡。北上坊居委会在富春山居小区为高双提供高层/小高层住宅一套，高双选择35号楼西单元22层04户房屋，建筑面积128.28㎡。原告主张因拆迁协议中乙方处标注的是高双为买房，原告是卖房，从协议书可以看出，之前的房产仍属于原告，且原告与王世宁、王世宁与高双签订的房屋买卖合同违反国家法律规定，应认定为无效，故高双与北上坊居委会签订的协议书无法律效力，该协议书应当由原告与烟台市芝罘区只楚街道北上坊居民委员会签订。2015年4月27日，烟台市国土资源局国有建设用地使用权招拍挂出让成交公示（烟国土告字[2015]第2号）载明，按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等有关法律法规，遵循公开、公正、公平的原则。国土资源局于2015年3月26日至2015年4月25日挂牌出让3宗国有土地使用权，其中含北上坊农村住房建设及危房改造B宗地，土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地。2020年4月10日，北上坊居委会向法院出具的证明中载明，涉案房屋位于其居棚户区改造旧村B地块，已签订补偿协议，涉案房屋已拆除。2020年4月21日出具的证明中载明，其居委会旧居改造分为旧村A、B地块，异地A、B1、C1地块，异地A、B、C1地块原为果园，现已摘牌盖有安置房，旧村A、B地块尚未征收完毕，未办理摘牌手续，涉案房产位于旧村B地块，与异地B地块不是一块地。2020年6月3日证明中载明，高双与盛君系夫妻关系。高双户口于2005年1月20日从海阳市迁到，其2020年3月12日由烟台市芝罘区农业农村局颁发农村集体经济组织登记证，名称：烟台市芝罘区只楚街道民兴股东经济合作社，高双属于合作社成员。一审法院认为，原告与被告王世宁、被告王世宁与被告高双签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且被告高双已实际占有涉案房屋的事实清楚，故涉案房屋买卖合同已经履行完毕。目前涉案房屋因拆迁已被拆除，不再存在侵占农村集体土地、损害集体利益的问题，原告基于拆迁的利益起诉被告王世宁、高双，主张因涉案房屋原系集体土地上的房屋而使得涉案房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，法院不予支持。关于涉案房屋土地性质变更的时间问题，不影响本案的认定。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年7月22日判决：驳回原告栾谨广的诉讼请求。案件受理费100元，由原告栾谨广负担。二审中，上诉人栾谨广提交与其妻子肖爱连的结婚证一份，证实二人的结婚登记时间为1989年4月16日，因涉案房屋是1991年办理的房产证，该房屋为栾谨广与肖爱连的夫妻共同财产，栾谨广单方处分涉案房屋没有法律效力，其与王世宁签订的房屋买卖合同应认定为无效。经质证，被上诉人高双、王世宁对上诉人的主张不予认可，栾谨广与王世宁于2002年4月29日通过芝罘区公证处办理涉案房屋买卖合同的公证书，并且涉案房屋也是登记在栾谨广名下，栾谨广在出售房屋近20年时间内从未主张买卖合同无效，其主张违背诚实信用原则。本院认为，2002年4月18日，栾谨广与王世宁签订《房屋买卖合同》，该合同经烟台市芝罘区公证处公证，公证书中载明共有人肖爱连对房屋转让协议无异议。现上诉人主张其是私自处分夫妻共同财产，肖爱连并不同意。由于相关公证书并未撤销，上诉人的该主张本院不予采信。高双于2004年7月23日与王世宁签订《房屋买卖合同》，高双与北上坊村村民盛君结婚后，其户口于2005年1月20日从海阳市迁到涉案房屋中，即北上坊南三苍29号，并一直居住使用。2020年3月12日，高双取得合作社成员资格。2020年4月10日，北上坊居委会向一审法院出具的证明中也载明：“我居委会居民高双”。从以上情况可以看出，高双已落户于北上坊居委会，且取得了涉案房屋的居住使用权。现上诉人请求确认栾谨广与王世宁、王世宁与高双所签订的《房屋买卖合同无效》，一审法院未予支持并无不当。综上所述，上诉人栾谨广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由栾谨广负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 陈 勇审判员 李 安二〇二一年一月二十一日书记员 杨风华