重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初11393号 原告：谢棋，男，1989年2月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。 被告：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路****商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。 法定代表人：王洪辉，执行董事。 委托诉讼代理人：万红平，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 原告谢棋与被告重庆远香房地产开发有限公司（以下简称“远香公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢棋，被告远香公司的委托诉讼代理人万红平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢棋向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告于2017年12月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》，被告退还原告购房首付款327843元、代收代缴税费本金14855元，配合撤销网签及银行解抵押，偿还原告向银行申请的按揭贷款490000元，联系银行消除贷款征信记录；2、判决被告赔偿原告首付款利息34546元。（计算公式：首付款本金327843元×4.5%/360天×843天，从2017年11月27日起算）；3、判决被告赔偿原告已付房屋余款利息48571元。（计算公式：首付款本金490000元×4.5%/360天×793天，从2018年2月3日起算）；4、判决被告赔偿原告违约金81784元。（计算公式：总房款817843元×10%）；5、判决被告赔偿原告代收代缴税费的利息1565元。（计算公式：14855元×4.5%/360天×843天，从2017年11月27日起算）；6、判决被告赔偿原告开发商赔偿尾款利息与实际支付银行利息的差额：58262元-48751元=9691元；7、判决被告赔偿原告未接房期间产生的实际租金损失2500元×7个月=17500元；8、判决被告赔偿原告因退房需要重新购买房屋的车马费、误工费、精神损失费5000元；9、判决被告承担本案诉讼费用；10、按照合同约定，上述所有款项于解除合同书面通知30天内退还至原告账户，合计514355元。事实和理由：2017年11月21日，原告购买被告开发的远洋九公子项目19-1404房屋。约定2019年9月30日前交付房屋。原告依约支付了购房款，截止2020年1月1日，远洋九公子项目仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，被告也未向原告发送书面接房通知书。2020年1月4日，原告向被告通过EMS快递及顺丰快递的方式邮寄“解除合同告知书”，但被告未与原告进行沟通。原告遂起诉。 被告远香公司辩称，1、案涉项目已全部通过竣工验收、规划验收等，满足居住等需要，项目整体已经交付，合同目的可以实现，不存在解除必要性；2、竣工备案证书延期取得属实，系业主方超出合同外的升级诉求导致，客观上延长了交付条件的实现；3、业主及代表通过多种方式向建委领导施加压力，导致政府不能按时出具竣备证书；4、被告一直善意履行合同，增加了巨额费用及时间，房屋品质及交付条件有了提升，时间上违约是多种因素造成，不存在恶意，属于显著轻微违约，根据九民会议纪要精神不应判决解除合同；5、案涉项目大部分已经交付，轻微违约判令解除，将影响交易的稳定性；6、原告主张的违约金过高，与损失不相当。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对商品房买卖合同、支付凭证、《个人房屋按揭贷款合同》、抵押贷款合同、收据、大修基金印花税凭证、POS机消费凭证、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》《不动产登记证明》、解除通知及详情单、备案登记证、竣工规划核实确认书、建设工程消防验收意见书、交付通知的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月11日，以远香公司为甲方，谢棋为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，主要内容是乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区礼嘉组团F标准分区F05-9/05地块x号楼x，总成交金额为817843元；乙方于签订本合同之日向甲方支付首期房款327843元，余款490000元于签订本合同之日向银行申请办理银行按揭贷款；属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，超过60日的，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金；逾期交房超过90日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。合同还对其他方面进行了约定。 后以广发银行股份有限公司为贷款人，谢棋为借款人，远香公司为保证人签订了《个人房屋按揭贷款合同》，主要内容是：借款人购买案涉房屋向贷款人贷款490000元。广发银行股份有限公司与谢棋签订了《抵押贷款合同》。 谢棋与远香公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》在2017年12月11日取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2018年2月2日，坐落重庆市两江新区礼嘉组团F标准分区F05-9/05地块x号楼x办理了预购商品房抵押权预告登记。 2017年11月27日，谢棋向远香公司支付首付款327843元、契税24535.29元、印花税24.50元、公共维修基金6678元。2018年2月3日，广发银行股份有限公司将490000元转入远香公司账户。 2020年1月17日，远洋九曲河项目（18-43#楼、2#门岗及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。2020年1月17日，远洋九曲河项目（18-43#、2#门岗及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。 谢棋按月向广发银行股份有限公司偿还贷款本息，截止2020年12月18日，谢棋已向广发银行股份有限公司归还本金14415.85元，利息79867.42元，合计98283.27元。 2020年1月3日，谢棋向远香公司工商登记地址邮寄了《解除合同告知书》，主要内容是：因贵司未能按期交付房屋，根据原合同中第九条及合同附件6.2.2条的约定，超过90天，有权提出解除合同。现正式向贵公司提出解除双方签订的《商品房买卖合同》。根据原合同第九条第1点（2）中的约定“甲方应当自解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之十向乙方支付违约金的约定”。要求1、30天内退还本人全部房款及利息，利息按合同约定为已付房款同期贷款利率，即年4.9%，并解除网签。其中本金327843元，利息76809元，并由贵司偿还本人向银行申请的住房贷款全额。2、全额支付本人已付房款10%的违约金，即81784元。3、本人要求开发商偿还23期住房贷款的利息50000元；4、由于本人通过银行贷款购买远洋九公子项目，征信报告显示本人已有两次贷款记录，根据现行银行政策，本人已无法再通过银行贷款方式购买商品房，本人要求贵公司赔偿无法申请银行贷款的经济损失50000元。5、综上所述，远香公司应于30日内偿还合计586436元。谢棋以EMS的方式向收件人为王洪辉，地址为重庆市渝中区企业天地**楼**投送，经查询显示2020年1月6日签收。 2020年1月20日，远香公司向谢棋发出《交付通知书》。 远香公司已将大修基金6678元向相关部门缴纳。对于契税，远香公司称已代缴，但未举示代缴的证据。 谢棋另向本院举示了2019年8月1日其与周扬舟签订的《租赁合同》。租期为2019年8月3日至2020年2月3日止，租金2600元/月，谢棋明确其无房屋租金的支付凭证。远香公司认为该证据与本案无关。 远香公司另向本院举示了业主公众号内容的公证书、业主集中群诉的照片、会议纪要、业主群体向政府的短信、远香公司因完成业主诉求签订的相关合同，整改后项目呈现的照片，拟证明业主以群诉的方式提出超出合同和改变合同交付条件的内容，远香公司进行了具体的调整和整改，影响了交付时间。远香公司善意履行了合同，增加了巨额成本。谢棋对证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以采信。 本院认为，谢棋与远香公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。 按原告与被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告应当于2019年9月30日前向原告交房，逾期超过90日，即至2019年12月29日，如被告还未履行交房义务，原告即具有合同解除权。而被告于2020年1月22日才向原告发出《远洋九公子交付通知书》，逾期交房已超过90日。原告按合同的约定，有解除合同的权利。谢棋已于2020年1月3日向远香公司寄送了《解除合同告知书》，远香公司收到后，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，对于原告谢棋要求解除原告与被告于2017年12月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。对于远香公司的抗辩，由于其未取得竣工验收备案登记证是事实，未达到合同约定的房屋交付条件，故对其抗辩理由本院不予支持。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条关于“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”的规定，本案广发银行股份有限公司未提出诉讼请求，对谢棋请求依法判决解除抵押及被告向广发银行股份有限公司偿还的按揭贷款本息的诉讼请求，在本案中本院不予处理。对于谢棋要求消除贷款征信记录也不属于本案的处理范围，本院不予处理。由于房屋上设定的抵押未能解除，故对谢棋要求的解除网签的诉讼请求本院亦不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，远香公司应退还原告支付的购房款，故对原告谢棋请求判令返还已支付的购房款327843元的诉讼请求，本院予以支持。 原告谢棋支付的契税24535.29元、印花税24.50元、公共维修基金6678元，其中公共维修基金被告已代原告向相关收取部门缴纳，无退还的义务。对于契税24535.29元、印花税24.50元由于远香公司未举示代为缴纳的证据，其应当向谢棋退还。谢棋起诉的此项金额仅为14855元，是对其权利的处分，本院予以支持。对于谢棋要求的税费的资金占用损失，本院以14855元为本金，从2017年11月27日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期贷款市场利率计算，对2019年8月20日至远香公司还款之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。 对谢棋请求判令被告支付已付房款利息的诉讼请求，即其第2、3、6项诉讼请求，其本质为损失。其第3、6项诉讼请求中合并即为谢棋截止2020年12月18日向广发银行股份有限公司偿还的款项中的利息79867.42元，此部分属于其损失，虽然谢棋主张的利息时间段较短，但考虑到减少当事人诉累，本院据实予以支持，之后的部分尚未产生，本院不予支持。 对于其第2项诉讼请求，本院以327843元为本金，从2017年11月27日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期贷款市场利率计算、从2019年8月20日至远香公司还款之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对于第2项、第5项诉讼请求中的利息截止时间，为减少当事人诉累，本院均主张到远香公司实际支付之日止。 《重庆市商品房买卖合同》中约定了解除合同被告应按已付房价款百分之10支付违约金，但由于本院对谢棋的损失已进行了主张，按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过于高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院已对谢棋的损失予以支持，其损失得到了弥补，故对其违约金请求不再支持。 对于谢棋要求的租金损失及重新购房的车马费、误工费、精神损失费等无法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告谢棋购房款327843元； 二、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告谢棋利息损失79867.42元； 三、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告谢棋利息，计算方式为：以327843元为本金，从2017年11月27日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期贷款市场利率计算、从2019年8月20日至还款之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算； 四、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告谢棋契税及印花税14855元及资金占用损失，计算方式为:以14855元为本金，从2017年11月27日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期贷款市场利率计算、从2019年8月20日至远香公司还款之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算； 五、驳回原告谢棋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11978元，减半收取5989元，由被告重庆远香房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二一年一月二十日 书记员  许 迪