河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21099号原告杨琳，女，1990年3月2日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人姜世亮，河南瀛汉律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人师同康，河南瀛汉律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告河南鼎天置业有限公司，住所地郑州市郑东新区薛岗社区**楼******。统一社会信用代码：91410100775100680H。法定代表人崔俊芳，总经理。委托代理人岳媛，河南天基律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人李晓松，天津高地律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人上海浦东发展银行有限公司郑州分行，住，住所地郑州市金水区金水路**一社会信用代码：91410100727025903N。负责人张健，行长。委托代理人刘美丽，女，1985年5月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。系公司员工，代理权限：特别授权。原告杨琳与被告河南鼎天置业有限公司、第三人上海浦东发展银行有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨琳及其委托代理人姜世亮、师同康，被告河南鼎天置业有限公司的委托代理人岳媛、李晓松和第三人上海浦东发展银行有限公司郑州分行的委托代理人刘美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨琳诉称，2019年7月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区薛夏北街南、博学路东6幢1单元22层2208号商品房，户型为三室一厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积90.68平方米，其中套内建筑面积67.57平方米，销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17771.61元，总金额1611530元整；付款方式及期限：约定金额491530元，付款方式为现金，约定付款时间为2019-7-1，交纳比例为30.5%；约定金额1120000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2019-8-1，交纳比例为69.5%；交付期限：被告应当在2019年9月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按照本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。原告按约向被告支付购房款，被告未按约交付房产，截止2020年9月7日涉案房产尚未竣工验收合格，没有达到交房条件，被告行为已经严重违约。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：D190××××****）；2、解除原告与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：76042019100857130301）；3、被告向原告返还首付款房款491530元、维修基金5894元，合计497424元及利息（以497424为基数，自2019年6月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；4、被告向原告返还购房贷款月供67317.09元（暂截止2020年9月7日，之后原告偿还的贷款继续计算）；5、被告偿还第三人购房贷款本息（具体金额以清偿当日浦发银行系统为准）；6、被告向原告支付逾期交房违约金8057元；7、本案诉讼费用由被告承担。被告河南鼎天置业有限公司辩称，一、原告要求解除《商品房买卖合同》的条件未成就。被告延期交付房屋系非自身原因造成的；涉案房屋已具备交付条件，原告因自身原因未按通知时间办理交房手续；根据原告与被告签署的涉案合同的约定，被告交房日期应予顺延，被告并不存在逾期交房的违约情形，亦不应承担逾期交房的违约责任，原告要求解除合同条件未成就；退一步讲，即使法院认定原告依据涉诉合同享有解除权，但被告违约程度显著轻微且未影响原告合同目的实现，涉诉合同亦不应予以解除。二、即使法院认定涉诉合同应予解除，那么原告主张返还首付款和维修基金的利息亦没有依据，被告非维修基金收取单位无需向被告退还，对于被告需承担逾期交房的违约金也应与被告的逾期付款违约金相抵消。第三人上海浦东发展银行有限公司郑州分行述称，一、房屋买卖合同关系和按揭贷款合同系不同的法律关系，在第三人未提出诉讼请求的情况下，不应当一并审理。二、房屋买卖合同和按揭贷款合同合法有效，我行已按照合同约定发放贷款，原告及被告公司分别系借款人及保证人，均应对我行的债权承担还款责任。三、原告的贷款尚未结清。在贷款未结清的情况下，第三人有权利不协助原被告双方办理抵押权的涤除手续。该观点在2017年最高法民终683号民事判决书有详细阐述，该判决书系由最高人民法院作出的与本案案情一致的判决，根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索指导意见》的规定，在无指导案例的情况下，裁判观点应与最高院的其他案例保持一致。经审理查明，2019年6月6日，原、被告双方签订《鼎天东尚认购协议书》，约定原告购买被告开发的鼎天东尚（备案名：鼎天双湖湾畔花园）6号楼1单元22层08户。认购物业建筑面积90.68平方米，总房款为1805348元，优惠后总房款为1611539元。原告认购时需交纳20000元定金。同日，原告向被告支付房屋定金20000元。2019年7月1日，原、被告双方签订合同编号为D190××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××、××路东××单元××房，房款为1611530元。付款方式及期限为：约定金额491530元，付款方式为现金，约定付款时间为2019-7-1，交纳比例为30.5%；约定金额1120000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2019-8-1，交纳比例为69.5%。交付期限：被告应于2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如因城市规划、市政工程、环保督查、雾霾预警、扬尘治理、恶劣天气、政府重大活动等影响工期的，在受影响范围内，交房日期相应顺延。出卖人逾期交房的违约责任：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于2019年6月12日通过刷卡向被告支付房款471530元、维修基金5894元。2019年7月15日，原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为1120000元。合同贷款资金支付的借款人交易对象户名为河南鼎天置业有限公司，账号为76×××05，开户银行为浦发健支。2019年10月23日，该笔贷款通过杨琳账户转入河南鼎天置业有限公司账户。被告提交2017年10月17日至2019年12月31日期间环境污染防治、扬尘治理的多份文件，拟证明被告延期交房是受环境治理影响。2020年11月2日，涉案房屋工程完成工程竣工备案，2020年11月3日，河南鼎天置业有限公司向杨琳邮寄交房通知书，杨琳未签收。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》一份、刷卡单两份，收据三份，《个人购房担保借款合同》一份，2017-2019年停工统计表3页、交房通知书一份、邮寄信息查询单一份及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对原告诉请解除合同，经查，郑州市近年因治理大气污染等采取了相应措施，对建筑工地土石方等作业产生一定影响，又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工，相关手续无法办理，故如按合同约定交房期限如期履行，对于被告明显不公平。在合同订立后发生当事人在订立合同时不能预见、不能避免、不可控制的意外事故，以至不能履行合同或者不能如期履行合同时，遭受不可抗力的一方可以免除履行合同的责任。涉案房屋所在的鼎天东尚项目因政府大气管控导致工程停工，被告主张对合同履行期限变更，并无不妥，且被告目前已发出交房通知书，故对原告诉请解除合同并退还购房款、维修基金、贷款月供及支付利息，并由河南鼎天置业有限公司偿还上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行购房贷款本息，本院不予支持。对原告以解除合同为前提主张逾期交房违约金8057元，本院不予支持，原告可另行主张。原告主张解除与上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》，因《商品房买卖合同》并未解除，双方应继续履行合同义务，原告主张解除《个人购房担保借款合同》无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨琳的诉讼请求。案件受理费9528元，减半收取4764元，由原告杨琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年一月二十日书记员 张志文