安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终221号 上诉人（原审被告）：胡文荟，女，住安徽省芜湖经济技术开发区。 委托诉讼代理人：陶小燕，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张家庆，男，住安徽省芜湖市鸠江区，与胡文荟系夫妻关系。 被上诉人（原审原告）：芜湖普育文化艺术传播有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区尖山路与华山路交叉口拓佳欢乐广场****。 法定代表人：殷鹏程，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张印，安徽真见律师事务所律师。 上诉人胡文荟因与被上诉人芜湖普育文化艺术传播有限公司（以下简称普育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院(2020)皖0291民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡文荟上诉请求：请求依法撤销一审判决第二项、第三项，驳回被上诉人要求上诉人承担2020年6月至8月租金、物业费,以及免租期租金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定本案事实错误，致判决上诉人承担2020年6月、7月、8月的租金和综合服务费错误。首先，上诉人在2020年5月18日就委托其培训校区工作人员向被上诉人法定代表人殷鹏程提出了解除合同的要求，并于2020年7月9日实际清空房屋搬出了涉案房屋，未再使用。又于2020年7月12日在涉案房屋与原告法定代表人就合同解除的后续事宜进行面谈说明，双方对合同解除事宜是一致的，仅就后期费用的支付一事尚未达成一致意见。其次，租赁房屋在2020年7月20日即已交付给被上诉人，2020年9月26日是应法院要求履行的手续。因上诉人承租涉案房屋时并未与被上诉人办理过任何交接手续，被上诉人也没有向上诉人交接过任何房屋钥匙，双方在合同中也没有约定办理房屋交接书面手续，仅约定“承租方将其设施搬离承租房屋”。所以，上诉人于2020年7月12日在涉案房屋与原告法定代表人就合同解除进行面谈说明时,被上诉人法定代表人并未予否定。第三、上诉人委托工作人员提出解除合同后，上诉人在五六月初曾多次联系被上诉人的法定代表人殷鹏程,但因其个人原因拖延至七月份初才回芜湖与上诉人联系。因被上诉人方原因导致时间延误而产生的所谓“租金”,不能全部归结于我方。第四、依据政府政策,案外人宜居公司因不可抗力给予租赁房屋所在区域减免租金期限为6个月。但由于被上诉人拖欠上年度租金与其出租方拓佳广场公司之间的租赁纠纷，以及拓佳广场欠租与宜居公司的租赁纠纷,导致像上诉人一样的实际经营户根本享受不了6个月的不可抗力免租期。因被上诉人和其出租方自身原因导致的损失，不应当转嫁风险由实际经营户来承担。因此，一审判决认定上诉人应支付自2020年6月1日起至8月31日的租金和物业管理费所依据的事实是错误的。二、一审判决适用法律错误。第一、一审判决上诉人承担2020年9月1日至9月26日的租金属于超被上诉人诉讼请求范围的判决。被上诉人诉讼请求的租金期限为2020年3月1日至8月31日，同时被上诉人也未增加其诉讼请求，因此，一审超诉请范围的判决错误。第二、本案房屋租赁合同属于被上诉人方提供的格式合同条款。合同中关于共同主张违约金和履约保证金的约定，过分加重责任，明显不符合公平合理的民事诚信原则。被上诉人主张的3个月违约金和提前解除合同承担一个月免租期的月租金，均应当从履约保证金中予以扣除。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。 普育公司辩称，首先，上诉人在租赁期内没有按照合同约定支付租金，显然构成违约，应向被上诉人承担违约责任。其次，上诉人在租赁期内若提前终止双方的合同，应按照双方签订的房屋租赁合同第八条第一款的约定，与被上诉人办理房屋交接手续，并结清所有的费用，而不是上诉人标称自己将相关的房屋设备物品搬走，就自认为已经履行了向被上诉人交付房屋承租的义务。根据一审查明的事实，上诉人不仅没有与被上诉人办理房屋交接手续，而且没有结清所有的费用，故上诉人该上诉理由显然不能成立。上诉人以被上诉人拖欠出租方拓佳广场部分的租金，以及拓佳广场公司与芜湖宜居公司之间存在着租赁合同纠纷为由，为自己违约选择借口，显然有悖本案基本事实，而且违反合同相对性原则。最后，上诉人主张租金期限显然是上诉人实际交付承租房屋给被上诉人，因此一审判决上诉人支付被上诉人租金至上诉人2020年9月26日交付承租房屋给被上诉人之日完全具有事实依据和法律依据。被上诉人起诉时主张的租金仅仅是暂时计算到2020年8月31日，并不是对此后被上诉人占用承租房屋期间的租金予以放弃。上诉人的上诉请求无事实依据和法律依据，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉。 普育公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年2月1日签订的《普育文化艺术中心房屋租赁合同》；2.判令胡文荟支付拖欠的租金36741元、物业管理费5958元，宽带使用费1200元，并承担违约金15888元，共计59787元；3.判决确认普育公司不予退还胡文荟支付的履约保证金20000元；4.判令胡文荟腾空房屋，将承租的房屋恢复原状交付给普育公司；5.本案的诉讼费用由胡文荟承担。 一审法院认定事实：2019年2月1日，普育公司与胡文荟签订《普育文化艺术中心房屋租赁合同》一份，约定普育公司向胡文荟出租安徽省芜湖市鸠江区尖山路与华山路交叉口的拓佳欢乐广场1#X层普育文化中心项目PE-05号铺位用于开设舞蹈培训机构，面积为331㎡，租赁期限为3年，自2019年3月1日起至2022年2月31日止（实际2022年2月仅有28天）。租金第一年为15元/㎡/月，第二年为16元/㎡/月，第三年为20元/㎡/月，物业管理费为3元/㎡/月，履约保证金为20000元，装修保证金为5000元。双方还约定普育公司给予胡文荟1个月的免租赁费用期限。如胡文荟提前退租，则应当提前三个月向普育公司发出书面通知书。提前退租的，履约保证金不予退还，如果胡文荟未能提前三个月向普育公司发出书面通知而退租的，则除了履约保证金不予退还外，普育公司还应另当支付相当于该时的三个月租金的违约金。如果在免租期内退租，则免租期取消，胡文荟按照实际使用天数，根据年租金标准支付租金，在免租期之后提前退租，免租期取消，胡文荟按照年租金标准向普育公司支付免租期内的租金。 合同签订当日，普育公司收到胡文荟缴纳了1200元宽带使用费以及5个月租金24825元、履约保证金20000元、装修保证金5000元。普育公司向胡文荟出具《收款收据》两份。 2020年5月18日，由于疫情影响致使经营困难，案涉舞蹈培训机构负责人任婧与普育公司法定代表人殷鹏程协商租赁合同解除事宜。2020年7月9日，案涉舞蹈培训机构搬离。2020年9月26日，双方正式办理租赁房屋的交接手续。 另查明：2020年6月2日，普育公司向各租赁商户发出通知，主要内容为“芜湖市佳易商业管理有限公司暂定给予普育公司减免三个月租赁费的政策支持。因本商业广场产权归属芜湖宜居投资管理有限公司，具体租金减免政策由芜湖宜居投资管理有限公司落实，待芜湖宜居投资管理有限公司的租金减免政策通知下达后，将依据芜湖宜居投资管理有限公司的租金减免政策执行”。此后，普育公司通知暂给予胡文荟所租房屋的免租期三个月即2020年3月、4月及5月。 一审法院认为，普育公司、胡文荟双方系租赁关系，双方签订的《普育文化艺术中心房屋租赁合同》未违反法律规定，应属有效，各方应全面履行合同义务。根据案涉合同约定，合同租赁期限为三年，自2019年3月1日至2022年2月31日止（实际2022年2月仅有28天）。由于疫情影响致使经营困难，胡文荟在合同履行期间与普育公司协商解除案涉合同，并实际搬离案涉房屋，作出不再继续履行合同的意思表示，且未按时缴纳租金，其行为已构成违约，胡文荟应当承担相应的违约责任。关于解除案涉租赁合同的问题。根据双方履行合同的情况，胡文荟已实际搬离案涉房屋，并向普育公司协商解除本合同，同时普育公司向该院提起诉讼以胡文荟未及时缴纳房租为由解除合同，双方均有解除案涉租赁合同的意思表示，该院予以确认，对普育公司主张解除案涉租赁合同的诉请予以支持。 关于违约责任承担的问题。普育公司、胡文荟双方约定，如胡文荟提前退租，则应当提前三个月向普育公司发出书面通知书。提前退租的，履约保证金不予退还，如果胡文荟未能提前三个月向普育公司发出书面通知而退租的，则除了履约保证金不予退还外，胡文荟还应另当支付相当于该时的三个月租金的违约金。如果在免租期内退租，则免租期取消，胡文荟按照实际使用天数，根据年租金标准支付租金，在免租期之后提前退租，免租期取消，胡文荟按照年租金标准向普育公司支付免租期内的租金。2020年5月18日，案涉舞蹈培训机构负责人任婧与普育公司法定代表人殷鹏程协商租赁合同解除事宜，意欲提前终止案涉合同，已构成违约。因此，普育公司主张案涉2万元履约保证金不予退还的诉讼请求，该院予以支持，同时根据约定胡文荟还应支付一个月免租期的租金4965元。关于普育公司还主张三个月租金的违约金的问题。2020年5月8日，双方已经在协商解除案涉租赁合同事宜，至2020年9月26日双方办理正式的交接手续之日，期间已超过合同约定的三个月，故普育公司主张另外三个月的租金标准的违约金，不符合双方约定，该院不予支持。 关于胡文荟应当支付的租金、物业费及宽带使用费的问题。 由于新冠疫情影响，普育公司暂给予胡文荟3个月免租期即2020年3月、4月及5月，因此，胡文荟应当向普育公司支付2020年6月1日至2020年9月26日期间（普育公司、胡文荟双方办理正式的交接手续之日）的租金（以每月16元/㎡/×331㎡为标准）及物业费（以每月3元/㎡×331㎡为标准）。胡文荟辩称双方已于2020年7月12日办理交接手续，但普育公司不予认可，胡文荟也未举证予以证实，该院不予采信。经庭审查明，自疫情后，普育公司未实际提供宽带，故普育公司主张1200元宽带使用费的诉请，该院不予支持。此外，胡文荟提出的案涉租赁房屋的所有人芜湖宜居投资管理有限公司实际给予六个月免租期的意见。根据谁主张，谁举证的原则。胡文荟并未举证证明上述事实，胡文荟可在补充相应证据证实后，要求普育公司予以返还已支付的三个月租金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条、第九十四条第二项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认芜湖普育文化艺术传播有限公司与胡文荟于2019年2月1日签订的《普育文化艺术中心房屋租赁合同》解除；二、胡文荟于判决生效之日起十日内向芜湖普育文化艺术传播有限公司支付租金及物业费（租金以5296元/月为标准，物业费以993元/月为标准，均自2020年6月1日起计算至2020年9月26日止）；三、胡文荟于判决生效之日起十日内向芜湖普育文化艺术传播有限公司支付一个月免租期的租金4965元；四、芜湖普育文化艺术传播有限公司无须返还胡文荟缴纳的20000元履约保证金；五、驳回芜湖普育文化艺术传播有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费897元，由芜湖普育文化艺术传播有限公司承担299元，胡文荟承担598元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院查明的事实同一审。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉请求与理由，结合查明的事实，本院分析认定如下：一、胡文荟虽曾与普育公司协商过租赁合同解除事宜，但是双方对于后期费用支付未能达到一致意见，胡文荟也未按照租赁合同的约定办理涉案租赁房屋的交接手续并结清所有费用，直至2020年9月26日，双方才正式办理租赁房屋的交接手续，在双方租赁合同实际解除之前，胡文荟应当按照约定支付租金。受新冠疫情影响，普育公司暂给予胡文荟3个月免租期即2020年3月、4月及5月，胡文荟主张应当减免6个月租金期限，但其并未举证证明芜湖宜居投资管理有限公司实际给予六个月免租期，故对其该项主张一审法院未予支持并无不当。胡文荟关于其不应支付2020年6月至8月三个月租金的上诉理由均不能成立。二、普育公司在一审庭审中明确其主张的租金期限为2020年3月1日至2020年8月31日，一审判决胡文荟支付至2020年9月26日的租金超出了普育公司诉讼请求的范围，本院予以纠正。三、根据双方签订的租赁合同约定，普育公司给予胡文荟1个月的免租赁费用期限，如果在在免租期之后提前退租，免租期取消，胡文荟按照年租金标准向普育公司支付免租期内的租金。本案中，胡文荟在免租期之后提前退租，一审判决胡文荟向普育公司支付一个月免租期的租金符合双方合同约定。因一审判决并未支持普育公司要求胡文荟另外支付三个月租金标准违约金的主张，胡文荟上诉主张应当在履约保证金中扣除违约金和免租期租金的上诉理由，既无合同约定，也无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，胡文荟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五之规定，判决如下： 一、维持安徽省芜湖经济技术开发区人民法院(2020)皖0291民初2655号民事判决第一、三、四项； 二、变更安徽省芜湖经济技术开发区人民法院(2020)皖0291民初2655号民事判决第二项为胡文荟于判决生效之日起十日内向芜湖普育文化艺术传播有限公司支付租金及物业费（租金以5296元/月为标准，物业费以993元/月为标准，均自2020年6月1日起计算至2020年8月31日止）； 三、驳回芜湖普育文化艺术传播有限公司的一审其他诉讼请求。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费396元，由上诉人胡文荟负担。 本判决为终审判决。 审判长  丁必勇 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年一月二十八日 法官助理赵青青 书记员章晓敏 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。