江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10241号上诉人（原审被告，反诉原告）：应桂香，女，1964年8月28日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：潘翔，江苏宁通律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李凤香，男，1955年10月1日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：李志胜，南京市秦淮区诚实法律服务所法律工作者。原审被告：汤发祥，男，1963年6月22日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人应桂香与被上诉人李凤香以及原审被告汤发祥合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。应桂香上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回李凤香一审全部诉讼请求，支持应桂香一审反诉请求。2、一、二审诉讼费由李凤香承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审判决书载明：“汤发祥、应桂香未履行给付义务……案件终结执行。”该部分认定事实有误，该案系汤发祥与李凤香民间借贷纠纷，还款义务人只有汤发祥一人，应桂香不是借款人，不应承担还款义务，一审法院错误认定应桂香未履行给付义务。二、一审判决适用法律错误。1、一审认定2010年9月26日的协议书有效是错误的。2010年9月26日的协议书其实质就是“以物抵债”协议。不论江苏省高院的规定，还是最高院的相关规定，都是要求以物抵债的物是特定物，即客观存在且具体。但一审法院却对一个“言之无物”的协议确认其成立就有效，显然是法律适用错误。2、关于汤发祥处分案涉房产的效力问题。被上诉人李凤香无证据证明汤发祥有权处分案涉房产，也无证据证明上诉人授权汤发祥可以处分案涉房产。根据《婚姻法司法解释三》，案涉房产尚未过户，应桂香有权追回，且应桂香是不同意过户的。即便不属于婚姻法范畴，但根据《物权法》第106条的规定，必须要满足善意、支付合理对价、不动产办理登记这三个条件，所以，一审法院如此判决，本身就很矛盾，完全倾向被上诉人。3、关于案涉以房抵债是否显失公平，一审法院适用法律错误。首先，一审法院己经明确本案纠纷属于以房抵债纠纷，2014年涉案房屋价值至少56万—70万元之间，远高于欠款。其次，一审法院认定各方之间的债权债务产生于2005-2006年期间，欠款合计8万元，欠款数额认定错误。再次，即便以物抵债协议有效，那么以房抵债中的房屋价格与债的价格相抵，差额部分被上诉人应当补齐。案涉房屋在交付时没有房产证，即2014年价值六七十万，与债务4-7万，相差甚远，显然显失公平。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。李凤香辩称，应桂香的上诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。汤发祥述称，我方同意上诉人的上诉意见。李凤香向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令应桂香、汤发祥立即协助李凤香将位于南京市江宁区房屋过户至李凤香名下。2.应桂香、汤发祥承担本案诉讼费用。应桂香向一审法院提出反诉请求：1.李凤香将位于南京市江宁区的房屋返还给应桂香。2.李凤香向应桂香告支付自2017年1月1日至2019年11月5日的占有使用费51000元（1500元＊34个月）。3.李凤香向应桂香支付自2019年11月6日至实际返还之日的占有使用费按月租金2000元的标准计算。4.所有诉讼费用均由李凤香承担。一审法院认定事实：2004年9月3日，李凤香与汤发祥签订《房屋买卖协议书》，协议约定汤发祥将其所有的位于南京市江宁区间（包含院子）以20000元的价格出售给李凤香，双方另约定，李凤香提供资金，由汤发祥、应桂香在李凤香所购的房屋的院子中另建楼房。后李凤香共给付汤发祥53000元。2005年3月3日，汤发祥租赁了后来建造的房屋、租赁期限2个月。2005年12月，李凤香向一审法院提起诉讼（案号（2006）江宁民二初字第15号），要求汤发祥、应桂香让出大里村汤村19号的房屋。后双方达成调解协议，解除双方2004年9月3日签订的《房屋买卖协议书》，李凤香将汤村19号房屋返还给汤发祥、应桂香，由汤发祥、应桂香返还李凤香房款40000元，于同年3月底前、4月底前各给付20000元。因汤发祥、应桂香未履行给付义务，李凤香于2006年5月11日向一审法院申请强制执行（案号（2006）江宁执字第01044号），要求汤发祥、应桂香支付20000元及诉讼费2093元。在该案执行过程中，双方达成执行和解协议，汤发祥、应桂香在2006年7月30日前给付李凤香15000元及执行费210元，后汤发祥、应桂香实际给付10000元，案件终结执行。另，李凤香就第二笔20000元申请强制执行，案号：（2006）江宁执字第01475号，执行中双方达成和解协议：汤发祥、应桂香欠李凤香20000元及执行费310元，于2006年7月30日前付清，案件亦终结执行。2006年2月6日，李凤香与汤发祥民间借贷纠纷一案由一审法院受理，案号：（2006）江宁民二初字第502号，2006年3月1日，一审法院作出民事判决书，判决汤发祥偿还李凤香借款4万元。因汤发祥未履行给付义务，李凤香于2006年4月3日向一审法院申请强制执行，案号：（2006）江宁执字第01043号，要求偿还借款4万元及诉讼费2093元。后双方达成执行和解，汤发祥欠李凤香借款及诉讼费合计42093元，于2006年6月15日前支付20000元，余款22093元于同年8月30日前付清，案件终结执行。在1475号执行案件对应桂香的调查笔录中，承办人和李凤香电话联系，李凤香不同意应桂香的分期付款方案，并表示如果不能给付的话，要求拿房子抵债，应桂香表示不愿意拿房子抵债，想办法还钱。向其他人借款还给李凤香。并承诺在5月16日还款10000元，剩下的钱在7月31日前一次性付清，如果到时不能付清，就拿房子抵债。承办人告知其丈夫汤发祥欠李凤香借款40000元，一审法院判决书已经生效，李凤香也已申请执行，询问应桂香有何还款方案，应桂香表示，其先把所欠房款40000元返掉，其丈夫的40000元欠款再和李凤香协商。一审另查明，2010年9月26日，李凤香和汤发祥签订协议书，汤发祥同意将位于大里村拆迁安置房面积为60平方米房屋以李凤香在法院所申请执行的剩余全部款项抵给李凤香，拆迁安置房的交付时间以拆迁安置部门交付时间为准，拆迁安置房所有过渡费用由汤发祥享有。拆迁安置房过户手续成就时，汤发祥无条件协助李凤香办理过户手续，过户费由李凤香承担。2014年5月18日，双方再次签订协议书，约定位于华庭北园小区5幢303室房屋归李凤香所有，汤发祥协助办理产权证。2014年6月8日，汤发祥出具收条一份，载明收到李凤香取房补差款7630元。再查明，案涉303室房屋系在拆迁安置分房中由汤发祥将房票交付李凤香，李凤香抓阄选定，自2014年8月18日起由李凤香之女李茜出租给案外人邓杰。又查明，汤发祥与应桂香于2006年3月14日协议离婚，双方约定所有房产归女方所有，女方一次性补偿男方人民币三万元。2010年9月16日，汤发祥和应桂香（乙方）与东山街道办事处（甲方）签订房屋拆迁安置补偿协议书，乙方分得中套房屋一套，小套房屋四套，获得拆迁安置补偿款548250元。汤发祥、应桂香共拆迁安置五套房产，其中华庭南园2套、觅秀东园2套、华庭北园1套，华庭南园和觅秀东园的领房均由汤发祥办理。现除华庭北园以外的四套房屋均由应桂香控制，其中自住一套、出租两套、另有一套由应桂香侄女居住。上述事实，有（2006）江宁执字第01043号民事裁定书、（2006）江宁执字第01043号民事裁定书、（2006）江宁执字第01475号民事调解书、调查笔录、执行和解协议、协议书、水电费收费凭证、收条及当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案的争议焦点为：1.案涉2010年9月26日的协议书是否有效；2.汤发祥处分案涉房产的效力问题；3.案涉以房抵债是否显失公平。关于案涉2010年9月26日协议书的效力问题。2010年9月26日，汤发祥与李凤香签订协议书，约定由汤发祥将其位于大里村××60平方米的拆迁安置房抵给李凤香，以抵除李凤香在法院申请执行汤发祥、应桂香的所有欠款。在债务人到期未能清偿债务的情况下，重新与债权人达成合意以房抵债，双方签署的协议书应认定为合法有效。汤发祥因生效判决书和调解书确定的给付义务不能履行，且无实际还款能力的情况下，与李凤香达成协议书，通过将其拆迁安置房交付李凤香，以抵除欠款，系双方实现权利义务平衡的一种交易安排，不违反法律、行政法规的强制性规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由、意思自治的题中应有之意。关于汤发祥处分案涉房产的效力问题。汤发祥与应桂香原系夫妻关系。2010年9月16日，二人签订房屋拆迁补偿协议书，确定其分得中套房屋一套，小套房屋四套，共计五套房屋。其中四套房屋均由应桂香控制，另有案涉小套303室房屋由李凤香控制。汤发祥作为被拆迁房屋的产权人之一，依法享有拆迁利益，汤发祥和应桂香离婚协议对财产的分配，系其二人之间的内部约定，且分房选房手续均由汤发祥办理，李凤香有理由相信汤发祥有权处分案涉房产。自分得拆迁安置房屋之前，签署房屋拆迁安置协议书时，应桂香已知晓其户共分得五套房产，后其实际控制其中四套，自2014年份房后数年时间，应桂香未就303室房屋向李凤香或相关部门主张权利，不合常理。故对应桂香辩称其对对汤发祥处分案涉房产其不知情的意见，一审法院不予采信。如应桂香认为汤发祥处分案涉房屋侵犯其财产权利，其可另行向汤发祥主张。关于案涉以房抵债是否显失公平。案涉303室房屋作为拆迁安置房，因办理产权证的限制条件，一直以来交易价格明显低于同地段的商品房。双方之间的债权债务产生于2005年-2006年，欠款合计八万余元，后汤发祥偿还过一万余元，所余款项与大里拆迁安置房小套房屋当时的市价大体吻合，不存在明显低于市价的情况，案涉协议书签订时，不存在一方重大误解或显失公平的情形。且在2014年收房时，就面积差价，李凤香作出了相应补偿，汤发祥出具了收条。因房屋升值导致现在的市价与时价相差较大，系房屋的价值属性造成，不能以此结果来推断之前的交易行为的性质。综上，李凤香与汤发祥签订的协议书应属合法有效，李凤香取得案涉303室房屋的所有权，现303室房屋已具备办理产权变更登记的条件，汤发祥应协助李凤香办理产权变更登记手续，产生的相关税费应由李凤香承担。对于应桂香要求李凤香返还303室房屋，并支付占有使用费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、汤发祥、应桂香于判决发生法律效力之日起十日内协助李凤香将位于南京市江宁区房屋产权变更登记至李凤香名下，变更登记产生的税费由告李凤香承担。二、驳回应桂香的反诉请求。一审案件应收案件受理费80元、财产保全费5000元，反诉案件受理费565元，合计5645元，由李凤香负担5000元，由汤发祥、应桂香负担645元。二审中，应桂香向本院提交两组证据：第一组证据：2019年12月27日报警记录，应桂香在取得涉案房屋产权证后前往案涉房屋要求李凤香搬出并返还房屋，报警后应桂香的家属到派出所协调，李凤香的家属告知案件已经通过诉讼程序进行处理。第二组证据：涉案小区房屋价格截图，2018年左右案涉房屋的单价为2万元左右，应桂香欠李凤香仅3万元，不可能购买一套70平方米的拆迁安置房。汤发祥质证同意上诉人的意见。李凤香质证认为：1、两组证据不属于二审中新证据，且与本案无关。二审中，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。汤发祥与李凤香于2010年9月26日签订协议书时，汤发祥与应桂香并未清偿到期所欠的款项，而约定将涉案房产抵偿给李凤香，以抵除李凤香在法院申请执行汤发祥、应桂香的所有欠款，该约定应视为双方对所欠债务进行对账结算并将未清偿欠款转化为已付购房款，李凤香亦给付了相应的收房补差款，故双方在债务清偿届满后而签订的《协议书》，实质仍为房屋买卖协议,该协议未违反法律、行政法规的强制性规定,对双方当事人具有法律约束力。双方均应严格遵守。根据双方协议内容的约定,汤发祥待涉案房产具备过户条件时应协助李凤香办理涉案房产产权证。现涉案303室房屋已具备办理产权变更登记的条件，故一审判令汤发祥、应桂香应协助李凤香办理产权变更登记手续，有事实与法律依据，本院应予以支持。汤发祥与应桂香原系夫妻关系。汤发祥作为被拆迁房屋的产权人及安置人之一，依法享有拆迁利益，并对拆迁安置的房屋享有相应的权利。由于涉案房屋的分房选房手续均由汤发祥办理，并于2014年将其中安置的303室房屋交给李凤香占有使用，故李凤香有理由相信汤发祥有权处分该房产。而应桂香在知晓其户共分得五套房产的情况下，数年间并未就涉案303室房屋向李凤香主张相关权利，应视为应桂香对汤发祥处分涉案303室房屋是知情的，故上诉人应桂香上诉主张汤发祥无权处理涉案房屋的理由不成立，本院不予采信。综上所述，应桂香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人应桂香负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二一年一月十八日法官助理孙成艺书记员汪海燕