贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终47号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司。住所贵州省安顺市西秀区。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯凯，男，汉族，1987年7月10日生，陕西省华县人。被上诉人（原审原告）：俞某某，男，汉族，1942年3月9日生，贵州省贵阳市人，贵航集团退休人员，住贵阳市小河区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）因与被上诉人俞某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2021年1月27日公开开庭审理，俞某某及其委托诉讼代理人柳皓瀚，华夏房开委托诉讼代理人冯凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华夏房开上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉请或将本案发回重审；一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、《房屋拆迁补偿安置补偿协议》将超期过渡费约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性、同时计算依据为《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为双方参照该标准设置的违约金，并未具体明确的范。一审法院计算方式错误，应当在1-5倍区间内取值。根据西秀区统计局统计，在案涉房屋周边类似房屋租金为1600元至1800元，而本案超期过渡费按3250元每月支付，远超出租价格，且可能导致超期过渡费超过购房款而有失公平，本案超期过渡费应予调整。2、本案房屋虽不完全具备相应交房行政手续，但房屋已经能够居住。2017年上诉人已经登报告知业主办理交房手续，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致未能办理房屋验收相关手续，如按一审判决支付超期过渡费，将导致企业灭亡。俞某某二审未提交书面答辩状。俞某某在一审诉请：1、请求判令被告立即支付原告2019年1月24起至2020年6月24日止的过渡费（3250元/月）共计55250元，并从2020年6月25日起按3250元/月向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年8月23日，俞某某作为乙方与甲方华夏房开签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，协议约定：“一、拆迁范围内涉及乙方市西路204栋404号砖混结构住宅用途的房屋，建筑面积63.33㎡需拆除。乙方负责出具有效的房屋所有权证和土地使用证。乙方房屋所有权证、土地使用证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年8月31日前搬迁完毕。……三、甲方以市西路、塔山小区9号楼B栋单元18楼K型座号（套住宅房屋）建筑面积108.4㎡与乙方产权调换……七、乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积，付给乙方临时安置补助费9000元。每个月支付一次，至甲方交付调换房时为止。……八、违约责任和纠纷解决办法：2、甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。”协议签订当天，俞某某移交了市西路204栋404号房屋的房权证书，2010年10月27日俞某某腾房并移交了市西路204栋404号房屋钥匙。2011年4月14日，俞某某作为乙方与甲方华夏房开签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议补充协议》，协议约定：“．．．．．．；二、增加拆迁过渡费：拆迁过渡费（指选择回迁的业主）由每月每平方6元提高到每平方8元，按原住房面积计算，不足650元/月者，均按650元/月执行，超出650元/月的，按原房实际面积计算出的过渡费发放，拆迁过渡费按照每半年发放一次。增加拆迁过渡费共计2700元。现计算房价为84138元。五、最后差价结算：乙方应补甲方共计70088元。六、有关情况说明：（一）1、20000元奖励中的10000元须冲抵购房款；2、按《贵航塔山小区拆迁一期房屋拆迁工作方案与补偿安置方案》时限要求签协议的2500元奖励全部冲抵购房款；3、二次装修补助费1020元全部冲抵购房款；4、附属设施补助费（含水、电表等）530元全部冲抵购房款。（二）1、20000元奖励中的10000元可提取现金；2、18个月的临时过渡费11700元分三次提取现金，从腾房交钥匙之日起，每6个月发放一次，每次3900元。”此后，华夏房开自2010年10月起按650元/月的标准向俞某某支付过渡费至2017年9月。俞某某曾于2019年1月21日提起诉讼要求继续支付逾期交房的过渡费至2019年1月23日，经一审法院作出已生效的（2019）黔0402民初547号民事判决书认定：华夏房开向俞某某支付超期过渡费至2019年1月。之后，自2019年1月24日至今，因该房屋未进行综合验收，华夏房开仍未交付房屋、亦未支付过渡费，俞某某于2020年6月19日向一审法递交本案民事起诉状。一审法院认为，双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》、《贵航塔山小区补充协议》，是双方的真实意思表示，上述协议未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方应该按协议的约定全面履行义务。2010年10月27日俞某某腾房并移交了市西路204栋404号房屋钥匙，华夏房开也支付部分过渡费和超期过渡费。因该房至今尚未综合验收，尚未达到交付条件，俞某某有权拒绝接收房屋。因《房屋拆迁补偿安置补偿协议》约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，对超期部分应按约定增发过渡费。双方合同约定过渡期为18个月，从俞某某交付拆迁房屋时起，经过18个月，即过渡期至2012年4月26日，此后为超期，应按约定从第18个月次月起，每超一个月，按临时安置补助费标准递增10%增发过渡费，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费的5倍。据（2019）黔0402民初547号民事判决书认定，现向俞某某发放超期过渡费的标准应为3250元/月。俞某某诉请要求支付过渡费至其提供的回迁房达到交付条件且双方达成收房协议之日止，因该房尚无证据证明已符合交付条件，故暂处理至2020年6月，之后的过渡费俞某某可另行主张权利。经核算，从2019年1月24日至2020年6月，华夏房开应支付俞某某过渡费55250元。华夏房开辩称本案房屋已达到交付条件，无证据证实，不予采信。华夏房开辩称俞某某主张的超期过渡费过高，按照合同法违约金的规定，应予以减少，但未提供证据证明约定过高，不予采信。华夏房开辩称不能按照《安顺市房屋拆迁管理办法》规定中的过渡费计算方式进行计算，与协议约定不符，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九之规定，一审判决：一、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告俞某某支付2019年1月24日至2020年6月24日的过渡费人民币55250元。二、驳回原告俞某某的其他诉讼请求。案件受理费1182元，减半收取591元，由华夏房开承担。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明事实。本院认为，本案争议焦点为：华夏房开是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误及应否调减。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏房开主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但至本案二审，华夏房开仍不能提交案涉房屋符合交付使用条件的依据，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。就《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定，应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。就合同或规定而言，就超期费用的计算标准，均未有可在该区间范围内酌情确定之意，故对上诉人华夏房开关于区间取值的主张，难以赞同。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》及司法解释之规定，合同约定的违约金过分高于实际损失的，确属可以调整的情形。但本案合同，并非普通民商事的诸如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊之感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生之损失也难与一般合同的实际损失相提并论，以实际损失考察过渡费之计算标准，显然有悖于一般社会人的感情认知以及本案合同之特殊性，《安顺市房屋拆迁管理办法》关于5倍递增过渡费的规定也可与之佐证，故对华夏房开关于超期临时安置补助费应当调减的主张，不予支持。综上，华夏房开的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费1182元，由贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年一月二十七日法官助理李欣书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。