江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终18号上诉人(原审被告)：乐平市宏顺房地产开发有限公司乐平街心花园项目部，住所地江西省乐平市安平南路27号。法定代表人：王德亮，系项目负责人。委托诉讼代理人：王伟，江西护三农律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬丹，江西护三农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:汪康河，男，1967年3月12日出生，汉族，住江西省乐平市。原审被告：乐平市宏顺房地产开发有限公司。住所地江西省乐平市顺达小区院内联体公寓E栋。法定代表人：吴守国。上诉人乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部（以下简称宏顺房地产公司项目部）与被上诉人汪康河、原审被告乐平市宏顺房地产开发有限公司（以下简称宏顺房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初3163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宏顺房地产公司项目部委托诉讼代理人王伟、邬丹与被上诉人汪康河参加了审理，原审被告宏顺房地产公司经本院传票传唤未参加审理。本案现已审理终结。宏顺房地产公司项目部上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判上诉人不予支付被上诉人违约金46949.22元；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人要求支付违约金已过诉讼时效；2.违约金属于一次性给对方的补偿，而原审判决按年利率6%从2017.9.25计算至不动产权证办理之日止，没有任何法律依据，也与我们双方约定的不符，按照原审判决赔偿金额会超过损失的30%，不符合法律规定。汪康河辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。宏顺房地产公司未参加审理。汪康河向原审法院起诉请求：一、被告为原告办理不动产登记权证；二、判令被告支付原告因逾期办理不动产登记权证的违约金人民币12万元，（即自2012年5月1日起至2020年9月25日），之后以购房款为基数按照日利率0.03%计收违约金，直至实际办证为止；三、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实如下：2011年11月3日，原告汪康河向被告购买乐平市街心花园小区7号楼一套住房，双方签订了商品房买卖合同（合同编号是：0809090号），并支付了购房首付款人民币110829元，同日，原告向被告又支付了该房契税及房屋维修基金10432元，2012年3月1日，原告用公积金贷款人民币15万元付清了购房款。合同约定了商品房面积、结构、价款、付款方式、交付期限、逾期交房的违约责任、产权登记约定等内容。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、因政府原因和买受人原因的。购房后，原告多次敦促被告办理房屋所属权证。另查明，乐平市不动产登记局证实：1、项目单位未完成规划部门的竣工验收工作；2、街心花园项目单位未向该局申请办理不动产登记（土地分房分割登记）事宜。被告房地产公司提供的国有土地使用权证证实，被告房地产公司于2008年6月6日办理坐落在乐平市（原老公安大楼）使用权面积13458平方米的国有土地使用权证。本案争执的焦点有:一、本案是否超过诉讼时效?原审法院认为，二被告作为商品房开发商将房屋出售并交付给买受人汪康河，原告汪康河已实现对房屋的占用，其请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。由于我国物权法规定，不动产物权变动模式为债权合意+登记生效主义，双方订立商品房买卖合同的目的是发生商品房物权变动，在此过程中，登记显然属于物权行为，买受人依据合同享有的办证请求权为物权请求权。因此，被告辩称本案已过诉讼时效的意见，原审法院不予采纳。二、被告是否应为原告办理不动产登记权证？经审理查明，依据双方关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同，该合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。登记属于物权行为，买受人享有办证请求权。依据合同约定，被告应在房屋交付后帮助原告办理不动产登记权证。三、被告是否应向原告支付逾期办证违约金12万元？根据合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的5%赔偿损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金；3、因政府原因和买受人原因的。根据该条款第二项“买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金约定”，应当理解为双方约定了违约金，但约定的数额不明。关于违约金如何计算问题，鉴于双方在合同中对于被告迟延履行办理产权证的违约责任如何承担并没有明确约定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条对此作出了明确规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”，结合本案，即按年利率6%计算，但应从2017年9月25日起算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审判决：一、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部于本判决生效后三十日内为原告汪康河办理不动产登记权证。二、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司、被告乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部应于判决书生效后三十日向原告汪康河支付因逾期办理不动产登记权证的违约金（违约金以原告合同购房款260829元为基数，按年利率6%，从2017年9月25日计算至不动产登记权证办理完毕为止）。三、驳回原告汪康河的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据，二审查明事实与原审一致。本院认为，宏顺房地产公司项目部未依约为汪康河办理不动产登记权证，构成违约，应承担违约责任。关于宏顺房地产公司项目部上诉提出汪康河诉请违约金已过诉讼时效以及原审判决认定违约金过高的问题。本院认为，依照涉案合同约定，宏顺房地产公司项目部应于2011年11月3日向汪康河交付房屋，并在交房后180日内办理不动产权证，现宏顺房地产公司项目部仍未办理不动产权证，违约行为持续至今，在违约情形消除之前，其应承担违约责任。同时，因每日的违约责任具有独立性，诉讼时效也应独立计算。据此，原审判决认定的违约金起算时间为2017年9月25日（本案原审受理日期：2020年9月25日），已经考虑到汪康河诉请的部分违约金超过诉讼时效，故对宏顺房地产项目部该上诉主张，本院不予支持。对于原审认定违约金标准问题，宏顺房地产项目部上诉提出原审判决认定的违约金过高，将超过损失的30%。本院认为，宏顺房地产项目部至今未为汪康河办理不动产权证，持续导致汪康河不能享有涉案房屋的完整权利，原审法院参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条等相关规定，以已付房款为基础按年利率6%计算违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费974元，由乐平市宏顺房地产开发有限公司街心花园项目部负担。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 陈苾铃审判员 徐 骥二〇二一年一月二十九日书记员 张 欣