河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14358号之三原告王雷博，男，汉族，1986年10月18日出生，住郑州市金水区。委托代理人赵曌，河南信行律师事务所律师。被告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路**，统一社会信用代码为91410100057212151N。法定代表人陈琛，总经理。委托代理人何红艺，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托代理人胡亚青，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。原告王雷博诉被告郑州建业高新置业有限公司（以下简称“建业高新置业”）房屋买卖合同纠纷一案，郑州市中级人民法院发回重审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵曌，被告郑州建业高新置业有限公司委托代理人何红艺、胡亚青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年4月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区××路××楼××单元××号房屋，房屋总价款为1250134元，原告已经按照合同约定履行了全部的付款义务。根据该合同第八条约定，被告应在2019年1月30日之前将符合“该商品房建设工程竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门备案证明材料”条件的房屋交付给原告使用，但截至起诉日，被告仍未达到合同约定的交付条件，其延期交房行为已经构成了违约。被告应按照该合同第九条第二款约定“合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”向原告支付违约金。涉案房屋于2019年6月25日通过主管部门竣工备案，2019年6月28日通知申请人进行收房，同时被告支付了2019年5月1日至2019年5月23日的违约金，但2019年5月24日至今的违约金均未支付。根据已经签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件可知，除了要求涉案房屋在2019年1月30日前竣工验收合格并取得主管部门备案证明材料外，暖气、燃气、水、电、网络等也应在2019年1月30日前达到合同约定的交付条件。暖气、燃气等还未达到合同约定的交付条件，故实际违约金应当计算至按照《商品房买卖合同》约定的交付条件向申请人完成交付房屋时止。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付原告违约金暂计9000.96元（自2019年5月24日至2019年6月28日）；2、被告就涉案房屋的实际违约金计算至按照《商品房买卖合同》约定的交付条件向原告完成交付房屋时止。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、建业高新置业虽存在逾期交房行为，但有合同约定的可以延期交付的免责事由，不应承担逾期交房的违约责任。原被告签订的合同明确约定，在政府部门采取行政措施，项目竣工验收有关部门验收滞后，导致项目开发建设延误，不具备竣工交付的，出卖人可以据实予以延期交付房屋。签订合同后，郑州市污染防控形势严峻，造成被告停工69天的事实，被告可以相应顺延房屋交付日期69天，被告不应当承担逾期交房违约责任。涉案房屋竣工后，因消防验收主管部门发生变动，自2019年4月1日起，原本履行消防验收备案职权的郑州高新技术产业开发区消防大队不再受理业务，导致涉案房屋消防验收无法正常进行，直至相关部门工作移交完成，建业公司才向新的消防验收部门郑州市城乡建设局申报相关资料。2019年6月17日，郑州城乡建设局出具消防验收意见书，2019年6月25日，建业公司取得工程竣工验收备案证书。消防验收机关行政职能调整造成项目验收滞后，系不能归责于被告的客观因素，由于消防验收滞后86天导致的延期交房，被告有权予以顺延，不应当承担逾期交房违约责任。二、即使被告存在违约交房的行为，按照合同约定应承担的逾期交房违约金的上限为房屋总价款的2%，且被告已经支付给原告补偿金已经远远超过上限，不应承担逾期交房责任。三、原告以燃气、暖气不符合交付条件为由，要求支付违约金的诉讼请求，无合同及法律依据，应依法予以驳回。综上，请求法院查明案件事实，依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2017年4月12日，原告与建业高新置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区××路××单元××号房屋，总金额为1250134元。被告应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定，被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：其中燃气供应设施2019年1月30日达到使用条件，运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；供暖设施2019年1月30日达到验收合格，运行方式为市政管网集中供暖（市政管网集中供暖、小区内部集中供给）。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。合同附件四第八条第6项约定对房屋质量存在异议的，由房屋所在地的建设工程质量监督机构出具鉴定意见作为处理争议的根据。房屋逾期交付超过180日，买受人要求继续履行的，出卖人承担逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。合同签订后，原告向被告缴纳购房款。2019年4月1日，高新技术产业开发区建设工程消防设计审核部门由郑州高新技术产业开发区消防大队移交至郑州市城乡建设局，交接工作至2019年6月30日完成。2019年6月17日，本案涉案房屋所在的4号楼，取得郑州市城乡建设局建设工程消防验收合格的意见书。2019年6月25日，被告建业高新取得河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。2019年6月25日，被告向原告发出交付使用通知书，通知原告所购买涉案房屋已确定正式交付入住的时间为2019年6月28日，通知原告于该日前去办理交房等相关手续。被告已按合同约定标准向原告支付逾期交房违约金至2019年5月23日。以上案件事实由：《商品房买卖合同》、购房发票、《通知》、豫建设计（2019）100号文、建设工程消防验收意见书、工程竣工验收备案证书、《告知书》、生效判决书、《公告》、违约金转账凭证、《房屋使用通知书》、收楼资料移交清单、收楼物品领用登记表、《集中供热协议》、当事人陈述及庭审笔录予以佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，建业高新置业公司未按合同约定时间交付房屋，其行为已构成违约，应向原告支付违约金。建业高新置业辩称逾期交房是因政府职能部门变动，并提交了相关文件予以证明，故本院认为计算逾期交房期限时应扣除86天（2019年4月1日起至2019年6月25日）。被告向原告发出的交付通知为2019年6月28日办理交付房屋的交接手续，因被告已向原告支付违约金至2019年5月23日，扣除86天后，被告应承担的逾期交房违约金已支付完毕。关于原告请求被告就涉案房屋的实际违约金计算至按照《商品房买卖合同》约定的交付条件向其完成交付房屋时止。本院认为，2019年6月25日，建业高新置业取得河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书，所载明验收范围包括市政基础设施的有关质量检测和功能性实验资料，由此可认定建业高新置业已完成相关合同义务，故对原告的该诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王雷博的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告王雷博负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  苏小松人民陪审员  徐军停人民陪审员  杨益岭二〇二一年一月二十日书 记 员  戴子翔