河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初12770号原告：驻马店昌建同创物业管理有限公司。住所地：驻马店市乐山路与慎阳路交叉口往东昌建誉峰小区**楼**。统一社会信用代码：914117003959670201。法定代表人：王运生，总经理。委托诉讼代理人：郭宏芳，河南伦宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆明军，河南伦宸律师事务所律师。被告：孙绿林，男，1986年12月9日出生，汉族，户籍所在地为河南省确山县，现住驻马店市。原告驻马店昌建同创物业管理有限公司（以下简称昌建同创物业公司）与被告孙绿林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖静独任审判，公开开庭进行了审理。原告昌建同创物业公司的委托诉讼代理人骆明军，被告孙绿林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌建同创物业公司诉称，2015年12月20日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》一份，约定原告为被告提供物业服务；收费标准为高层住宅及公寓1.2元/月/平方米，商业按建筑面积2元/月/平方米；物业费每半年交纳一次：每年的一月份和七月份；每逾期一日按所欠费用的0.1%收取违约金。原告自入驻驻马店昌建誉峰小区实施物业管理服务以来，一直兢兢业业，投入了大量的人力、物力、财力，尽职尽责地履地合同义务。但被告作为昌建誉峰8号楼1801的业主，已欠付2019年1月1日至2020年6月30日的物业管理费共计2504元（115.91平方米×1.2元/月/平方米×18个月），期间原告多次向被告催要，均遭被告无理拒绝。被告的行为已经构成违约，且原告多次向被告催要未果，故请求判令：被告支付拖欠原告的物业费2504元及滞纳金（滞纳金每逾期一日按欠付物业费总额的0.1%计算，自2019年1月1日起至实际清偿之日）。被告孙绿林辩称，1、原告违反《物业管理条例》法规要求和《临时管理规约》等合同契约精神，未履行法规、合同规定及其要求的义务，无权享有合同规定对等权利，索要物业费；2、原告请求物业费滞纳金缺乏依据。经审理查明，被告孙绿林系驻马店市昌建誉峰小区8号楼东1单元1801室业主。建筑面积为115.91平方米。2015年12月20日，原告昌建同创物业公司（甲方）与被告孙绿林（乙方）签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定：1、前期物业服务期限自协议签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本协议自动终止。2、物业名称：驻马店昌建誉峰。3、甲方的权利和义务包括：①对房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护服务和管理；②依据本协议向乙方收取物业管理费用和公共能源分摊费用；③不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或者改变其使用功能；④向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务等条款。4、乙方的权利义务包括：①监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；②依据本协议向甲方按时足额交纳物业服务费用和公共能源分摊费等条款。5、物业服务费用每半年交纳一次，每次缴纳时间为每年的一月份和七月份，高层住宅及公寓按建筑面积：1.2元/月·平方米收取。商业按建筑面积2元/月·平方米收取。6、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费外，并按所欠费用每日千分之一的标准向乙方收取违约金等条款。合同签订后，原告昌建同创物业公司依约进入该小区提供物业服务。因被告孙绿林未向原告交纳2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，被告提交照片70张、维权视频一份、微信截图14张，被告用以证明：因南门会所被开发商或物业公司违法出售或出租作为幼儿园等事宜引起业主不满到昌建君悦府维权；原告厨房窗户玻璃被用气枪等器械打破；原告电动车在小区电动车棚存放被砸破；小区8号楼前人行通道缺少减速装置，水池周边无安全防护措施；小区地下车库应急通道失效，灭火器未及时更换。地下车。地下车库应急通道施工缺少管理车库出入口凸透镜未按物业服务合同约定要求定期检查维护，存在安全隐患；小区水景常年不放水（自2015年年底交房至目前，近五年时间累积放水时间不超过30天）；小区环境、秩序长期管理混乱，电动车乱停乱放，业主在小区内晒物品等违反物业服务协议要求；前期地产交房后遗留问题，维修不及时，仅空鼓维修一年，且业主与物业多次沟通，未收到物业积极处理。2017年底，物业非法扣留业主不动产权证。原告质证称：1、关于被告主张的出售或出租幼儿园问题，是开发商与业主之间的矛盾，与原告无关。2、关于被告所称的厨房玻璃及电动车被砸破的问题，原告已经配合被告调取相关监控，已尽到物业服务义务。3、关于被告所称的8号楼前缺少减速装置、水池周边无安全防护措施问题，是为开发商规划设计问题，且原告一直管理维护。4、关于消防栓和凸透镜问题，原告正积极与开发单位沟通更换，应急通道施工系业主私自施工，原告已多次通知其进行整改。5、关于水景是在一定时间段开放，并非每天开放。6、关于服务问题，原告提供的物业服务是人为服务，难免存在瑕疵，但为使业主满意，原告已尽力完善服务。7、关于房屋质量问题，与本案物业服务纠纷属于不同法律关系，如被告有证据证明开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。非法扣留房产证一事是虚假的。二、庭审中，原告提交物业费催缴单两份及相关照片三张、催缴物业费的律师函及邮寄信息一份，证明，经原告多次书面催缴，被告仍未在合理期限内缴纳物业费。被告质证意见为对该证据无异议。上述事实，有原、被告双方提交的相关证据材料及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告双方签订的前期物业管理服务协议，意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效合同。合同签订后，原告依约履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业管理费的权利，被告负有按照房屋的建筑面积交纳物业管理费的义务，现被告未按期交纳，虽经原告催要后仍未按期交纳，构成违约。原告请求被告按每平方米每月1.2元的标准计算并支付拖欠物业管理费，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。经核算，被告应向原告交纳2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费2503.66元（115.91平方米×1.2元/平方米/月×18月），原告请求数额中超出部分，本院不予支持。关于违约金，协议约定“乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费外，并按所欠费用每日千分之一的标准向乙方收取违约金”，该违约金计算标准过高，经综合考量，本院酌定违约金按日万分一计算为宜，从2020年7月1日起计算至物业费付清之日止。关于被告主张原告服务不到位问题：1、关于南门会所被出售问题及房屋交付后存在质量问题，属于业主与开发商之间的关系，不属于原告服务的范围，被告以此为由拒绝交纳物业费，本院不予采纳。2、关于原告的玻璃被打破及电动车被砸问题，因原告已配合被告查看监控，已尽到了服务责任，且属于第三人侵权问题，被告可另行主张权利，被告以由拒绝交纳物业费，本院亦不予采纳。3、关于人行通道缺少减速装置、水池周边无安全防护措施、电动车乱停乱放问题、部分业主在小区内晒物品、喷泉问题等，虽然上述问题在该小区确实存在过，但均不能作为被告拒绝履行合同主要义务即交纳物业费的理由，故对被告的该项主张，本院亦不予采纳。对于被告提出的上述问题，原告作为驻马店市昌建誉峰小区的物业服务公司以后应当加强对该小区的房屋共同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等维护和管理，争取为该小区的全体业主创造一个卫生、秩序、安全的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告孙绿林于本判决生效后十日内向原告驻马店昌建同创物业管理有限公司支付自2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理费2503.66元及违约金（从2020年7月1日起计算至物业费付清之日止，按日万分之一计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告孙绿林如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告孙绿林负担。本判决为终审判决。审判员 肖 静二〇二一年一月二十二日书记员 赵玉晓