四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17961号 上诉人（原审原告）：中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市武侯区西三环路一段**附**（武侯新城管委会内）。 负责人：田佳琳，总经理。 委托诉讼代理人：廖琪琦，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜甫，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：徐晓薇，女，1974年1月24日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李铮，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 上诉人中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司（以下简称中粮物业成都分公司）因与上诉人徐晓薇物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中粮物业成都分公司上诉请求：一、撤销一审判决并发回重审；二、本案全部诉讼费由徐晓薇承担。事实和理由：一、徐晓薇应当按照合同约定在最后交付之日自行办理交房手续，其未办理交房手续无正当理由，根据合同约定案涉房屋应视为2009年10月3日已经交付，徐晓薇应当自2009年11月1日开始缴纳物业服务费，一审法院根据《业主入伙接楼表》载明的时间确定房屋交付时间属于认定事实错误；二、徐晓薇无正当理由拒绝缴纳物业费用多，时间长，一审法院将违约金酌定为7575元属于适用法律错误；三、一审审判人员组成不合法，严重违反法定程序，依法应当发回重审。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，程序违法，提起上诉。 徐晓薇上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、案涉房屋开发商未履行交房通知的义务，徐晓薇自2009年一直与案涉开发商和中粮物业成都分公司交涉，要求依约交付房屋并同时解决花园和公共绿地被侵占的问题，直到2018年3月26日案涉开发商和中粮物业成都分公司仍以“欠付物管费”为由拒绝交付房屋，一审法院将真伪不明的《业主入伙接楼表》载明的时间确定为房屋交付时间错误，中粮物业成都分公司无权要求徐晓薇支付2018年4月3日前的物业费；二、直到一审判决送达之日，一审法院也未将中粮物业成都分公司的书面质证意见交给徐晓薇，剥夺了徐晓薇书面质证的权利，程序违法。 中粮物业成都分公司向一审法院起诉请求：1.徐晓薇支付物业服务费153217.06元（2009年11月1日至2018年3月31日）；2.徐晓薇支付违约金45965.12元（以45965.12元为基数，按3‰/天为标准支付至付清之日止，暂计至2018年3月31日为45965.12元）；3.徐晓薇承担诉讼费、公告费等费用。 一审法院认定事实：2009年6月29日，徐晓薇与成都天泉置业有限责任公司（以下简称天泉公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于龙泉驿区××镇××村××栋房屋，建筑面积为409.89平方米。该合同第十条约定，交付条件为房屋款项全额回款后30天内交房。第十四条约定，商品房达到第十条约定的支付条件后，出卖人应当在交付日7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照补充协议第六条约定方式处理。第二十二条约定，中粮物业成都分公司为前期物业管理企业。同日，徐晓薇与天泉公司签订《商品房买卖合同附件及补充协议》（以下简称《补充协议》）第六条约定，在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金外，出卖人应通知买受人办理房屋交付手续，通知方式包括但不限于（电话、挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式），买受人应当提供真实有效的地址以确保出卖人能邮寄接房通知，若买受人提供地址不能邮寄的，出卖人以买受人所提供的身份证地址为邮寄地址，寄出三日（本省）或七日后（外省）视为已收到，不论是否接到书面通知，买受人都应按照合同约定最后的交付日办理房屋交付手续。买受人如果购买的是现房，则应在合同约定的最后交付日内自行向出卖人办理接房手续。如果因买受人原因未能按期办理商品房交接手续的，视同商品房已交付。从交付之日起，该商品房责任转移至买受人名下，买受人应当按照《前期物业服务协议》和《临时管理规约》的收费标准向物业管理公司缴纳物业管理费用。房屋交付时，买受人认为商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，经出卖人同意后，由出卖人进行整修，房屋整修期间不影响房屋的交付，买受人应在本合同约定交付的时间内办理接房手续，否则视为房屋已交付。天泉公司与中粮物业成都分公司签订了《【××】Ｂ、Ｃ区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务协议》）约定中粮物业成都分公司按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，收费标准为独幢（含小独幢）别墅4.2元／月·平方米。其中第七条约定，合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由天泉公司承担，自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业买卖合同的约定承担。物业交付后因业主未收房、未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主全额交纳。第十条约定，物业服务费按季度交纳，业主应在每月10日前交纳下一季度物业服务费。业主逾期交纳物业服务费用的，应按欠费额的3‰／天的标准支付违约金。一审法院另查明，1.因徐晓薇未支付物业服务费，中粮物业成都分公司于2017年、2018年、2019年多次进行书面催收；2.中粮物业成都分公司提交的《业主入伙接楼表》载明，房号：××幢，验收日期：2010年11月28日，其中“土建”的验收情况载明“97栋占了95栋1米多的花园面积”；3.2018年4月3日，徐晓薇签署《收房意见书》及《房屋验收问题记录单》，确认收到案涉房屋；4.中粮物业成都分公司陈述开发商于2009年9月4日收到购房款全款。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。徐晓薇与开发商天泉公司签订的《商品房买卖合同》及开发商与中粮物业成都分公司签订的《前期物业服务合同》均约定了由中粮物业成都分公司为徐晓薇所购房屋所在小区提供物业服务并明确了收费标准，故徐晓薇应当依照约定履行相关义务。本案的争议焦点是徐晓薇所购房屋的交房时间，徐晓薇是否应当支付物业服务费。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，房屋交付时，买受人认为商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，经出卖人同意后，由出卖人进行整修，房屋整修期间不影响房屋的交付，买受人应在本合同约定交付的时间内办理接房手续，否则视为房屋已交付。一审庭审中，徐晓薇称其未收到开发商的接房通知，自行于2009年9月到案涉房屋现场查验，由售楼人员陪同看房，在验房过程中发现案涉房屋所附花园实际面积与合同约定不符，部分公共区域已被改建为与案涉房屋相邻的××栋房屋的车库。一审法院认为，徐晓薇在验房过程中发现问题应向开发商书面提出，其据此不接收房屋的理由不成立。徐晓薇称开发商未通知其办理房屋交接手续，提交的其分别于2017年9月、10月、2018年3月与开发商客服的通话记录不足以证明是开发商拒绝交房，徐晓薇没有证据证明就花园面积问题、公共部位被占用等问题及时向出卖人提出过异议或者进行过交涉。综上，一审法院认为，徐晓薇无正当理由未及时办理房屋交接手续，视为出卖人已完成了交房义务。关于交付的时间，虽《商品房买卖合同》约定交付时间是房屋款项全额回款后30天内，即2009年10月3日前，但中粮物业成都分公司提交的证据证明徐晓薇签署《业主入伙接楼表》的时间是2010年11月28日，即徐晓薇至迟于2010年11月28日收到通知到现场验收案涉房屋。一审法院认为，应以此时间视为收房的时间，故徐晓薇应当从2010年12月1日起向中粮物业成都分公司支付物业服务费。经查，徐晓薇于2018年4月起按约交纳了物业服务费。结合《前期物业服务合同》约定的收费标准及被告房屋的面积，截至2018年3月31日，徐晓薇应当向中粮物业成都分公司支付物业服务费151495.34元（4.2元／月／平方米×409.89平方米×88个月），一审法院对中粮物业成都分公司的该项诉请予以部分支持。关于违约金。从现有证据来看，徐晓薇没有证据证明其不支付物业服务费有充分的理由和依据，即使其提出的房屋所附花园面积问题、公共部分被占用问题是与出卖人、相邻房屋业主之间可能产生的纠纷，与中粮物业成都分公司无关，故依照《前期物业服务合同》约定，徐晓薇应当支付违约金。因合同约定的3‰／天的标准过高，一审法院综合案件具体情况，酌情确定违约金为7575元，超出部分不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、徐晓薇于本判决生效之日起十日内支付中粮物业成都分公司物业服务费151495.34元及违约金7575元；二、驳回中粮物业成都分公司的其他诉讼请求。案件受理费4284元，由徐晓薇负担。 二审中，徐晓薇向本院提交微信聊天记录、电子邮件、通话录音、《调查询问笔录》《履行规划行政决定催告书》《限期拆除违法建设决定书》等证据，拟证明案涉房屋由中粮物业成都分公司控制且存在他人侵权的事实，中粮物业成都分公司至2018年3月22日仍拒绝向徐晓薇交付房屋。本院经审查认为徐晓薇提交的证据不属于二审中的新证据，在本案纠纷中不能达到其证明目的，上述证据均不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，徐晓薇与天泉公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》以及天泉公司与中粮物业成都分公司签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应按协议履行各自义务。关于交房时间，根据《商品房买卖合同》以及《补充协议》的约定，房屋交付时，若徐晓薇认为案涉房屋需要修整应当以书面方式向天泉公司提出，整修期间不影响房屋的交付，徐晓薇应按照合同约定的交付时间办理接房手续，若因徐晓薇原因未能按期办理交房手续，视为房屋已交付，并按照《前期物业服务协议》的收费标准向中粮物业成都分公司缴纳物业管理费用。本案中，徐晓薇在验房过程中发现问题应向天泉公司书面提出，其提交的证据不能证明其已向天泉公司及时、有效地就案涉房屋相关问题进行交涉，亦不能证明未办理交房手续系有正当理由，且案涉房屋购房款已于2009年9月4日全部回款，根据《商品房买卖合同》以及《补充协议》的约定，案涉房屋于2009年10月3日已完成交付，另根据《前期物业服务协议》第七条，徐晓薇应自案涉房屋交付的次月即2009年11月1日开始缴纳物业服务费，故一审法院根据《入伙接楼表》载明的时间确定交房时间不当，本院予以纠正。关于违约金，本院认为一审法院酌情将违约金确定为7575元并无明显不当，予以维持。中粮物业成都分公司上诉称一审审判人员组成不合法，本院认为，一审法院在审理案件过程中并无严重违反法定程序的情形，本院不予认可。徐晓薇上诉称，天泉公司未履行交付通知义务，中粮物业成都分公司无权要求徐晓薇交付2018年4月3日前的物业服务费。本院认为，根据《补充协议》第六条“……不论是否接到书面通知，买受人都应当按照合同约定最后的交付日办理房屋交付手续……”徐晓薇办理交房手续并不以接到天泉公司书面通知为前提，因徐晓薇不能证明未办理交房手续系有正当理由，即使天泉公司未书面通知徐晓薇接房，其亦应积极按照合同约定的交付日办理房屋交付手续。本案中，中粮物业成都分公司已履行提供物业服务的义务，徐晓薇亦应按照合同约定支付物业服务费，徐晓薇欠付2009年11月1日至2018年3月31日物业服务费173875.34元（4.2元/月/平方米×409.89平方米×101个月=173875.34元）经催告未履行已构成违约，应承担相应违约责任。 综上，上诉人中粮物业成都分公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。上诉人徐晓薇上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4624号民事判决； 二、徐晓薇于本判决生效之日起十日内向中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司支付物业服务费173875.34元以及违约金7575元； 三、驳回中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费4284元；二审案件受理费3481元均由上诉人徐晓薇负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二一年一月二十日 书记员  陈 悦