安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1124民初46号 原告：韩姣，女，1994年4月5日出生，汉族，户籍地山西省芮城县，现住江苏省南京市浦口区。 被告：全椒华府房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇庄曹社区王曹新村**楼门面东起第22间。 法定代表人：徐蔚，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌芸，北京市中永律师事务所律师。 原告韩姣诉被告全椒华府房地产有限公司（以下简称华府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。韩姣、华府公司委托诉讼代理人凌芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩姣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金29389.85元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年5月20日网签了一份购房合同，2018年6月6日，原、被告签订了一份书面《全椒县商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），合同约定原告从被告处购买位于全椒县房屋一套，房屋价款为503251元，同时约定2019年6月30日前被告将该房屋交付给原告，如逾期交房在60日内违约金按照房价款的日万分之一计算，超过60天则按照房价款的日万分之二计算。合同签订后，原告办理了按揭贷款手续，按照合同约定全额支付了购房款503251元，现正常按月向银行支付贷款及利息。2019年6月，原告打电话给售楼处，售楼处邮寄给原告交房通知书，但是交房通知书没有加盖被告公章。2019年6月30日，原告到现场查看，现场并未公示房屋交付手续等，原告因此没有收房。2020年5月，原告到被告售楼处也就是现在长江院子售楼处与被告进行多次沟通，但是他们否认房子没有通过竣工验收，他们认为房子已经竣工验收了，因此原告也向住建部门投诉过，住建部门书面答复华府骏苑某栋通过综合验收时间是2020年5月7日。因此原告确认被告没有按照约定交付房屋。后原告多次催促被告履行交房义务，但被告一直否认该事实。被告于2020年12月底将交房通知书发至原告老家，原告接到快递的电话表示拒收，因为其长期住在南京。原告不清楚快递的具体内容，但是快递告诉其标题内容。截至原告起诉之日，被告已经拖延一年多时间没有履行交房义务。现因被告长期无法履行合同义务导致原告购房目的无法实现，由此给原告造成较大的经济损失，现原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金。 华府公司辩称，1、原告所主张的违约事实不成立，被告不存在延期交房的情况，不应承担延期交房的法律责任。首先，案涉房屋于2019年6月18日通过了环保验收（详见《建设项目竣工环境监察意见书》），于2019年9月10日通过了消防验收（详见《建设工程消防验收意见书》），于2019年9月24日经竣工验收（详见《工程竣工验收报告》），完全符合《预售合同》第十条约定的交付条件。其次，若原告在被告通知收房的时间来办理房屋交接手续，被告完全可以向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。再次，被告于2019年6月10日左右电话通知原告收房，又于2019年6月22日向其快递了书面通知，但原告一直未办理房屋交接手续，也未按照合同第二十六条的约定以书面形式将其不予办理房屋交接手续的原因通知被告。案涉房屋至今未办理房屋交接手续的责任完全在原告。被告于2020年12月5日再次向原告快递了《再次催促收房通知书》。2、原告未能举证证明其已经按期足额支付了全部购房款，被告享有先履行抗辩权。《预售合同》第三条约定案涉房屋的总房价款为503251元，但原告向法庭出示的证据不能证明其已经履行了全部付款义务。《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在原告未能证明其按期足额支付购房款的情况下，被告享有先履行抗辩权，有权拒绝向原告交付房屋。3、《预售合同》约定的违约金过高，被告请求法院予以适当减少。原告依据《预售合同》第十二条第二款约定主张违约金为日万分之二（即每日100.65元，每月3020元），而在全椒县与案涉房屋面积接近（约100平米）的毛坯房租金不高于每月700元，显然该违约金约定明显高于实际损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失，被告请求法院将违约金予以减少。4、原告依据《预售合同》第十二条第二款约定主张违约金，而该违约金计算的起始日期应是2019年9月1日。因此，即便被告存在延期交房的情况，也应该从2019年9月1日起计算违约金。案涉房屋于2019年9月24日已经通过了综合竣工验收，符合《预售合同》约定的交付条件，即便法院判决被告承担逾期交房的违约责任，计算的期限也应截至2019年9月24日。综上，请求法院在查明案情的基础上，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，华府公司（甲方）与韩姣（乙方）签订一份《预售合同》，合同约定:第二条、乙方向甲方购买位于全椒县，该房屋暂测建筑面积94.33平方米，总房价款503251元。第十条、交付条件为该商品房验收合格。第十一条、甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之二的违约金，违约金自本合同第十一条的约定，最后交付期限之后61天起算至实际交付之日止。第十三条、该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前1天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方交清相关税费。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。 合同签订后，韩姣按约定支付了购房款。2019年6月，华府公司向韩姣邮寄交房通知书，通知韩姣于2019年6月30日交房。当日韩姣到售楼部但因华府公司未公示案涉房屋交付手续等未收房。后韩姣因与华府公司就交房、房屋存在质量问题等无法协商一致向全椒县住房和城乡建设局反映，该局于2020年9月30日作出《依法履职情况答复书》[建办字（2020）XX号]，载明：“您于2020年9月16日通过省长信箱反映：您购买的全椒县国建理想城小区商品房存在房屋质量，违规交房等问题，要求尽快办理房产证，支付违约金等（信访件编号：XXXXX）。本机关已于2020年9月16日受理，并通过依法履职程序处理，现将有关情况答复如下：……全椒国建理想城项目最后一期竣工验收时间是2019年9月24日，因质量保证金未交齐，建设单位一直未到我局备案，在我局的督促下2020年5月7日才完成备案。目前该小区已全部完成竣工验收备案。……”。 庭审中，韩姣表示其按照《预售合同》合同约定计算2019年7月1日至2019年8月30日违约金为3019元（503251元×0.0001×60天），2019年9月1日至2020年5月7日为27880元（503251元×0.0002×277天），合计30899元，其要求华府公司支付违约金29389.85元。 另查明：案涉华府骏苑某幢于2019年9月24日通过工程竣工验收，2020年5月7日完成竣工验收备案。 上述事实，有韩姣与华府公司的当庭陈述及提供的《预售合同》、收据、《依法履职情况答复书》、《建设项目竣工环境监察意见书》、《建设工程消防验收意见书》、《工程竣工验收报告》等证据，本院经审查确认在卷证实。 本院认为，韩姣与华府公司签订的《预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定2019年6月30日前交付房屋，虽然华府公司按合同约定向韩姣交房，但华府公司的案涉房屋未通过工程竣工验收，不符合交付条件，韩姣有权拒绝接受房屋，因此华府公司应承担迟延交房的违约责任。根据法律规定，华府公司的案涉房屋于2020年5月7日竣工验收备案，该时间点应为符合交房的时间节点，韩姣主张2019年7月1日至2020年5月7日的违约金符合法律规定，本院予以支持。华府公司以逾期交房违约金约定过高为由，请求人民法院予以适当减少，本院予以支持。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及同地段同类房屋租金等因素，本院酌定按1200元／月计付逾期交房违约损失，自2019年7月1日起算至2020年5月7日止，计算为12276元（1200元／月×10.23月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告全椒华府房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩姣逾期交房违约金12276元； 二、驳回原告韩姣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费267.50元（已减半收取），由原告韩姣负担147.50元，被告全椒华府房地产有限公司负担120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  杨婵娟 二〇二一年一月三十日 书记员  汤 修 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。