湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初4260号原告：罗林燕,女,1984年1月8日出生,汉族，户籍登记住址武汉市新洲区。委托诉讼代理人：张晓玲，上海恰宝律师事务所律师。被告：程亚莉,女，1983年5月12日出生,汉族，户籍登记住址山东省青岛市城阳区，现住武汉市新洲区。原告罗林燕与被告程亚莉合伙协议纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗林燕及其委托诉讼代理人张晓玲，被告程亚莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗林燕向本院提出诉讼请求：一、判令武汉市新洲区邾城街文昌路以东（龙城华庭，瀚华园）4号楼2单元1层1号的房屋产权属罗林燕与程亚莉共同所有，各享有50%的份额；二、依法采取拍卖、出售或者折价补偿等方式分割上述诉争房屋的物权并由程亚莉承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年3月，罗林燕租赁位于武汉市新洲区邾城街文昌路以东（龙城华庭，瀚华园）4号楼2单元1层1号的房屋经营美容院，后与程亚莉相识。2017年，诉争房屋的原所有权人出让该物权，罗林燕与程亚莉协商后，受让了该物权。2017年12月6日，二位受让人就该事宜签订了《合伙购房协议书》，合同主要约定：双方以400000.00元的价格共同投资购买诉争房屋，首付购房款150000.00元；各方出资50%，按月结算收益并分享50%；同时约定了房屋产权、收益、按揭贷款等条款。合同签订后，罗林燕履行了出资义务，但程亚莉独自占有使用诉争房屋，且未按约定分配收益及不配合出售诉争房屋。现涉案房屋已登记在程亚莉名下，其不分配房产收益、拒绝出售处置诉争房屋的行为构成违约，侵害了罗林燕的合法权益，故诉请程亚莉返还诉争房屋的购房款133429.70元、增值部分折价款125000.00元及支付违约金60000.00元,后罗林燕在庭审前变更了诉讼请求。程亚莉辩称，根据双方签订的《合伙购房协议书》和2019年11月25日的公正协议（补充协议）之条款约定，已明确了各方对诉争房屋的使用区域，且互不干涉使用权至卖房为止，其并未独自占有使用该房以及相互应向对方支付收益的事宜，故不存在违约的行为。另将诉争房屋登记在其名下是双方协商认可的行为，同意罗林燕出售诉争房屋的建议，所得价款平均分配。罗林燕围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、罗林燕、程亚莉的身份信息各一份。拟证明：当事人系适格的诉讼主体的事实；证据二、2017年12月6日，罗林燕与程亚莉签订的《合伙购房协议书》一份。拟证明：双方就共同购买房屋达成了合意，约定各方出资购房款50%，享有50%的不动产物权、收益及承担偿还50%的按揭购房贷款和出售诉争房屋等条款的事实；证据三、中国建设银行出具的个人账户交易明细、支付宝交易明细各一套。拟证明：罗林燕通过银行转账汇款、支付宝转账汇款的方式支付了购房、装修等款项的事实；证据四、鄂（2017）武汉市新洲不动产权第0026994号房屋不动产权证一份。拟证明：诉争房屋登记为坐落于武汉市新洲区邾城街文昌路以东（龙城华庭，瀚华园）4号楼2单元1层1号，产权登记在权利人程亚莉名下，建筑面积88.5平方米并已设置抵押的事实；证据五、2020年9月1日的案件回执及调解书一份。拟证明：双方因诉争房屋而产生矛盾的事实。程亚莉就其抗辩理由提交如下证据：证据一、双方签订的《合伙购房协议书》一份。拟证明：双方就共同购买房屋达成了合意，约定一方出售诉争房屋，应当书面通知另一方以及将诉争房屋登记在其名下是双方协商认可的事实，其行为未构成违约；证据二、双方签订的《公正协议》一份。拟证明：2019年11月25日，双方签订的补充协议约定，已明确了各方对诉争房屋的使用区域，大房间和厨房归罗林燕使用，两间小房间和门面归程亚莉使用，厕所共用，且互不干涉使用权至卖房为止的事实；证据三、罗林燕与他人签订的《房屋租赁合同》一份。拟证明：2020年5月31日，罗林燕与他人签订了房屋租赁合同，将其的使用区域部分对外租赁，程亚莉并未独自占有使用该诉争房屋的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，本院组织当事人当庭对上述证据进行了交换和质证，程亚莉对罗林燕提交的证据一、二、四及对证据三之罗林燕每月给付按揭购房贷款869.42元的部分均无异议；对证据三之罗林燕给付装修款28000.00元及证据五的关联性（证明目的）不予认可。罗林燕对程亚莉提交的证据一无异议；对证据二、三的真实性均无异议，但对关联性（证明目的）不予认可。本院对当事人质证均无异议的证据予以确认并在卷佐证，对当事人质证后有异议的证据及本案事实，本院根据对上述证据的审查及结合当事人的陈述，认定如下：一、程亚莉对罗林燕提交的证据三之罗林燕给付装修款28000.00元及证据五的关联性（证明目的）不予认可。本院审查后认为该部分证据与程亚莉的违约并无关联性，故不予采信为有效证据。本院审查程亚莉提交的证据二、三后，认证如下：程亚莉提交的该部分证据与本案事实相关，内容真实，来源和形式不违反法律规定，为有效证据，予以确认。二、2017年9月19日，罗林燕与程亚莉经协商后以同等的条件共同出资购买了位于武汉市新洲区邾城街文昌路以东（龙城华庭，瀚华园）4号楼2单元1层1号的房屋用于经营投资，并于同日在不动产登记管理部门，将该房屋产权的权利人变更登记为程亚莉，不动产权证书为鄂（2017）武汉市新洲不动产权第0026994号，建筑面积88.5平方米，罗林燕保管该证且知晓程亚莉将不动产物权变更登记其名下的事实。同年9月27日，程亚莉以该房屋产权作为抵押向中国工商银行股份有限公司武汉新洲支行申请了购房贷款，抵押期限至2037年9月25日止，罗林燕则按月向程亚莉支付50%的到期借款本息869.42元至今。2017年12月6日，罗林燕与程亚莉就购房事宜补签了《合伙购房协议书》，合同主要约定：（1）、双方共同投资购买位于龙城华庭、瀚华园4号楼2单元1层1号的房屋，总价款400000.00元，各自出资200000.00元，享有50%的不动产物权；（2）、购房首付款150000.00元，各自出资50%；（3）、程亚莉以该房屋产权作为抵押申请购房贷款，抵押贷款期限20年，但由程亚莉与罗林燕各自承担偿还借款本息50%，罗林燕按月向程亚莉支付偿还到期借款本息50%；（4）、程亚莉负责房屋的管理、维护、出租等事务，若房屋租赁后，租金直接偿还到期借款本息，不足部分双方各承担支付50%，租金还款后若有结余，则双方各享有50%并按月结算；（5）、由程亚莉办理不动产权证，罗林燕保管。房屋所有权证要依法载明共有比例情况，即双方各享有50%的不动产物权；（6）、所购房屋登记在程亚莉名下，实际产权按本协议约定由双方共有，未经双方同意另一方不得处置该房产，如有违约，则由违约方向守约赔偿违约金60000.00元；（7）、双方同意出售该房产，任何一方在同等条件下都有优先购买权。如一方出售该房产，应当书面通知另一方，如另一方不同意出售该房产，应当书面告知，不同意一方应按市场价或评估价购买同意出售方的房产份额；（8）、双方各承担物业装修、房产交易产生的税等费用的50%以及约定的其他权利义务并自签字之日起协议生效。2019年11月25日，罗林燕与程亚莉又签订了补充协议，合同主要约定：诉争房屋的大房间和厨房的使用权归罗林燕，两间小房间和门面房的使用权归程亚莉，厕所共用，且互不干涉使用权至卖房为止。2020年5月31日，罗林燕与他人签订了房屋租赁合同，将其诉争房屋的使用权对外租赁。双方后因诉争房屋的使用权产生矛盾，罗林燕以程亚莉将诉争房屋登记其名下，且不分配房产收益、拒绝出售处置诉争房屋的行为已构成违约为由，向本院提起前述诉讼请求。本案当事人争议的焦点即程亚莉将诉争房屋登记其名下的行为是否构成违约？本院认为，一、当事人罗林燕与程亚莉签订的《合伙购房协议书》及补充协议，系双方设立、变更、消灭民事权利义务关系的协议，当事人以同等的条件共同出资购买诉争房屋用于经营投资的行为，构成个人合伙关系。当事人对个人合伙协议的必备条款达成一致意见，并已实际履行了协议相应的交易义务，该协议应系当事人真实意思的表示且具备依法成立的要件，不违反法律禁止性规定，故依法认定该协议成立，为有效合同。二、双方共同投资购买的诉争房屋，按各自平均出资的比例确认，均享有50%的不动产所有权且该所有权在协议中已明确约定。故诉争房屋的权利人变更登记为程亚莉，不符合法律对不动产物权的管理和合同的约定，罗林燕主张其与程亚莉对诉争房屋按份共有并享有50%所有权份额的诉讼请求，本院予以支持。三、依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，罗林燕在购买诉争房屋时，就其享有50%所有权份额的不动产，知晓应办理不动产物权变更登记而未办理变更登记，不发生效力。故罗林燕在本次诉讼中主张拍卖、出售或者折价补偿等方式分割诉争房屋的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，本案应当受理且罗林燕的上述诉讼请求，部分有合法依据。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十五条、第五百零九条、第五百一十条、第九百六十七条、第九百六十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、罗林燕享有位于武汉市新洲区邾城街文昌路以东（龙城华庭，瀚华园）4号楼2单元1层1号房屋50%的所有权；二、驳回罗林燕的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，减半收取金额50.00元，由原告罗林燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  詹鑫钢二〇二一年一月四日法官助理李厚鹏书记员李厚鹏（兼）