江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初3922号原告：常州泰富房地产开发有限公司，统一社会信用代码913204127919841809，住所地常州市武进区湖塘镇湾里新村****。法定代表人：张静，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭素伟。委托诉讼代理人：张玲娟。被告：上海申诗投资管理有限公司，统一社会信用代码91310113301667538W，住所，住所地上海市宝山区罗芬路********div>法定代表人：李望秋。原告常州泰富房地产开发有限公司诉被告上海申诗投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，后转为普通程序审理，并于同年12月31日公开开庭进行了审理。原告常州泰富房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭素伟、张玲娟到庭参加了诉讼，被告上海申诗投资管理有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州泰富房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠付租金447686.74元、物业费190677.16元、推广费27082.32元，水费571.95元；2、请求判令被告按照每逾期一日千分之零点五的标准向原告支付违约金，违约金金额暂计至2019年12月31日为183990.38元；3、请求判令被告支付一个月的装修免租期租金27174元；4、请求判令被告支付（暂计至2020年3月31日占有使用费90201元；5、请求判令被告清空房屋、毛坯返还原告。事实和理由：2016年11月，原、被告签订常州茂业天地场地租赁合同，约定原告将位于常州市武进区花园街广电路常州××楼商铺租赁给被告使用，租赁期限自2016年12月1日至2022年11月30日止，同时该合同第三条3.1款约定“乙方应按以下租金标准支付租金：1）第1年，每月基本租金27174元；2）第2年，每月基本租金27174元；3）第3年，每月基本租金28533元。合同签订生效后，原告积极履行合同，被告自2018年5月1日起屡次拖欠租金及物业管理费等费用，原告多次向被告催款，被告一直未按约支付。原告在多次电话联系未果的情况下于2019年8月16日、2019年9月10日通过ＥＭＳ邮寄关于限期缴纳各项费用事宜的函，被告收函后，仍拒绝履行，并于2019年10月24日逃场，将涉案商铺大门锁上，多次联系未果，原告迫于无奈于2019年12月23日通过ＥＭＳ邮寄名为“关于催款及解除租赁合同通知事宜”的函，截至止起诉日，涉案商铺仍被原告占有。现原告提起诉讼。被告上海申诗投资管理有限公司未作答辩。原告常州泰富房地产开发有限公司为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、原告的营业执照副本及被告的企业信息，证明原、被告的诉讼主体资格；2、原、被告签订的常州茂业天地场地租赁合同及房屋所有权证复印件，证明原、被告间合法的房屋租赁关系，被告应该按照合同约定向原告支付租金、物业服务费等费用的事实；3、2019年8月16日、9月10日向被告催交租金及各项费用的函、邮寄回执，证明被告自2019年5月1日开始欠付租金的事实；4、催款及解除租赁合同的通知函，证明原告于2019年12月23日向被告发出解除租赁合同的通知并要求被告返还租赁房屋的事实；5、被告欠租金及违约金、费用的明细表，证明截至2019年12月26日，被告欠付租金、物业费、水费等合计666017.18元的事实及应承担违约金183990.38元的事实；6、涉案商铺照片，证明被告至今仍占用租赁商铺的事实。因被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，导致本院无法对原告提交的证据组织质证，相应的诉讼后果由被告自行承担。本院对原告提交的证据的真实性予以确认。本院依据原告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：原告为甲方与被告为乙方于2016年签订常州茂业天地场地租赁合同，该合同载明：甲方将座落于常州市武进区湖塘镇花园街广电路常州茂业天地二楼场地（以下简称该场地）出租给乙方使用；该场地的建筑面积约为647平方米，以最终国土房管部门实际测量或房地产证记载为准；在租赁期限内，乙方有权根据其正常经营需要与场地中的所有其他租户和自营业主共同、平等地使用“茂业天地”中的公共部分，包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯、电动扶梯等，但甲方及崇德物业管理（深圳）有限公司常州分公司有权根据实际情况对公共部分的使用给予合理的临时限制。乙方租用该场地的期限自2016年12月1日起至2022年11月30日止，共计6年。该场地乙方只作隐瑜伽经营（此处需与将来房产证上用途一致）之用，甲方保证该场地能够作为该用途使用。乙方若将该项场地用于本合同约定用途以外的其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办妥改变该场地用途的报批手续，甲方可根据实际情况提供必要的协助，但所需费用均有乙方承担。未经甲方书面同意，乙方不得开展预收款式的预售（如收取会费）或代购代销业务，否则甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付合同总额5%的违约金。除非得到甲方书面同意，乙方不得变更上述租赁用途。否则，乙方应在甲方发出书面通知后7日内予以改正。乙方应按以下租金标准支付租金：1）第1年，每月基本租金27174元；2）第2年，每月基本租金27174元；3）第3年，每月基本租金28533元；4）第4年，每月基本租金29960元；5）第5年，每月基本租金31458元；6）第6年，每月基本租金33031元。付款方式，乙方应在与甲方办理租赁标的的交接之前，向甲方预付三个月的租金，以后租金每三个月支付一次，在每三个月最后一个月的25日前预付下三个月的租金，先付后租，甲方收到租金后开具发票或收款凭证给乙方。双方确认，上述付款期限是指租金到达甲方账户之日。上述租金并不包括乙方交付的物业管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他应由乙方支付的租金以外的费用（如水、电、燃气、电话费等）。起租日为租赁合同起始日。乙方应在甲方办理租赁标的交接之前支付首月租金，首月租金为乙方在该月实际租赁天数（自起租日至该月月底）乘以日租金额的得数，首月日租金额为第一年每月租金除以30天的得数。最后一个月的租金以乙方在该月实际租赁天数（自该月第1日起至合同结束之日止）乘以日租金得数，最后一个月的日租金额为最后一年月租金除以30天的得数。乙方应在本合同签订之时向甲方交纳相当于3个月租金的租赁保证金，租赁保证金根据每年不同的租金标准相应调整，乙方应在每年12月25日前补足差额部分。该租赁保证金不是乙方预付的租金、物业管理费，仅是乙方履行本合同约定的义务的担保。在租赁期间内，若租金或物业管理费等费用上调，甲方有权相应调高履约保证金，乙方应在甲方通知的期限内补足增加的部分。租赁保证金81522元，由乙方在签署本合同时向甲方交纳。租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，甲方有权用乙方向其交纳的租赁保证金直接抵扣，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或损害，但甲方应在抵扣行为发生后3个工作日内书面告之乙方。乙方应在接到前款抵扣通知的10个工作日内向甲方补足被甲方扣除部分的租赁保证金，否则，甲方有权解除合同，收回场地，甲方损失超过租赁保证金的，仍有权追索。甲方须在本合同终止或解除（因乙方原因导致的合同提前终止或解除甲方不退乙方租赁保证金的情形除外）及乙方把该场地交还给甲方，且双方就租赁该场地而产生的一切权利和义务（包括但不限于向甲方原状返还租赁标的及支付所有费用）清理完毕后书面通知乙方履约保证金将转为质量保证金满三个月后，如果没有任何消费者退货、赔偿及修理的索赔，则甲方向乙方无息退还该质量保证金，否则，甲方有权从该质量保证金中扣除前述索赔给甲方造成的任何损失。在本合同有效期内的任何时候，乙方均无权要求甲方接受用租赁保证金支付或冲抵乙方应付的任何款项，如乙方出现违反本合同约定之情形，甲方有权根据实际情况在书面通知乙方后直接从租赁保证金中扣划乙方应付的相关款项（包括但不限于拖欠的各种费用、违约金、赔偿金等），并由乙方在甲方指定的期限内及时补足租赁保证金。若租赁保证金不足以支付上述款项的，乙方还应在甲方指定的期限内支付差额部分并同时补足或重新缴纳租赁保证金。乙方应交纳的物业管理费按照该场地建筑面积计算，每月5176元。租赁期间，甲方或崇德物业管理（深圳）有限公司常州分公司有权根据实际情况调整“茂业天地”的物业管理费，每次调整前，甲方或崇德物业管理（深圳）有限公司常州分公司须提前30天以书面方式通知乙方，乙方物业管理费的调整幅度按“茂业天地”街区物业管理费调整幅度执行。在免装修期内，乙方仍需交纳物业管理费及其他相关费用，乙方应当依照甲方或物业管理人指定的期限和方式，缴付水费、电费、燃气费等公用设施费用，公用设施的收费标准可由甲方依政府主管部门制订和颁布的收费标准进行调整。乙方应承担相当于其应缴部分公用设施费的5%的费用，以弥补水、电、燃气等在“常州茂业天地”内输送到乙方租赁标的的损耗。具体细则参见附件二服务公约。首期物业管理费于场地交付之日支付，以后每3个月支付一次。物业管理保证金，标准为1个月的物业管理费，包含在租赁保证金中于本合同签订之时支付。甲方将不时为“茂业天地”进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺为此向甲方按年支付推广费。乙方应交纳的推广费按年租金的2%支付，即6522元／年，于合同签订之日起支付。租赁期间，甲方有权根据经营需要调整茂业天地的推广费，每次调整前，甲方须提前30天以书面形式方式通知乙方，乙方推广费的调整幅度按“茂业天地”推广费调整幅度执行。乙方依据本合同应支付的租金、物业管理费、推广费及其他费用可以以银行转账方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关转账凭证，以便甲方核实），或将支票送至甲方法定地址或甲方书面通知的其他地址，甲方核实收妥乙方交纳款项后，应向乙方出具发票或收款凭证。租金及租赁保证金存入以下账号：开户银行：中行湖塘湾里支行，收款人名称：常州泰富房地产开发有限公司，银行账号：5040********。物业管理费及物业保证金存入以下账号：开户银行：农行湖塘新城支行，收款人名称：崇德物业管理（深圳）有限公司常州分公司，银行账号：1060********。当租赁期届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应当按照本合同约定对自行装修部分拆除，负责将装修垃圾及其他物品清理完毕后向甲方交还租赁标的，并确保甲方交付租赁标的时所提供的场地及附属设施完好无损。乙方应当于本合同约定的租期结束之日3日内按照约定办理完毕有关租赁标的的返还事宜。未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁标的的全部或部分以任何方式分租或转租给任何个人或实体，不能委任或特许第三方经营和管理该场地。在租赁期限内，甲方逾期交付场地，每逾期一日应按首月月租金的0.5‰向乙方支付违约金；若支付的违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；乙方逾期交付租金、物业管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付逾期付款违约金。在租赁期限内，甲方未按本合同约定的时间交付场地供乙方使用，超过60日的，乙方有权单方解除合同，并由甲方赔偿乙方由此造成的损失。在租赁期限内，乙方擅自将该场地转租、转让、转借他人或调换使用及乙方拖欠租金、物业管理费及其他费用达到30日或拖欠金额超过20000元，甲方有权单方面终止合同，收回该场地，由此造成甲方的损失，乙方应予赔偿。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告交纳租赁保证金81522元，原告即将该租赁场地交付被告使用。被告自2018年2月起逾期支付租金，原告于2019年8月16日向被告发出“关于限期缴纳各项费用事宜的函”，该函内容为“致：上海申诗投资管理有限公司。感谢贵方对我方工作的支持和理解！贵我双方于2016年11月30日签订的《常州茂业天地场地租赁合同》（以下简称“合同”）。合同生效后，我方已全面履行了上述合同所约定的义务，但贵司未能如约履行相关付款义务。截止2019年8月31日，租金：418482元、物业费170808元、水费330.15元、违约金8924.64元，合计598554.79元；上述拖欠支付费用金额总计人民币：伍拾玖万捌仟伍佰伍拾肆元柒角玖分。经我方多次与贵方沟通，但贵方至今仍未履行上述付款义务，贵方拒不付款的行为已构成严重违约。为此，我方郑重函告贵方：贵方须于收到本函后5个工作日内，即2019年8月25日前向我方缴清上述拖欠费用。否则我方将采取措施维护我方合法权益，诉诸于法律，并追究贵方的违约责任以保护我方的合法权益，贵方须谨慎待之！特此函告，顺祝商祺！”，被告收函后仍未向原告支付租金等费用，原告于2019年9月10日再次向被告发出“关于限期缴纳各项费用事宜的函”。原告于2019年12月23日向被告发出“关于催款及解除租赁合同通知事宜”，该通知的内容为“上海申诗投资管理有限公司：贵司与我司签订的《常州茂业天地场地租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定我司向贵司出租位于常州市武进区××镇花园街××号茂业天地二楼Ｃ272-1场地，贵司按约缴纳各项租赁费用。合同签订生效后，我司积极履行合同，因贵司多次未按合同约定支付房租等费用，并于2019年10月24日逃场，经多次催款后，贵司至今未支付欠款。截止发函日，贵司仍将上述房屋大门紧锁，贵司欠付租金等费用构成根本违约，导致合同目的无法实现，现我司正式函告贵司：1、请贵司见函后7日内向我司支付租赁合同项下的所有欠款。2、因贵司欠付租金等费用，按照合同第十二条第12.4款第5项的约定“拖欠租金、物业管理费及其他费用达到30日，或拖欠金额超过20000元”，我司享有单方解除权。现我司多次催款后，贵司仍拒付，现我司正式通知贵司，贵我双方的租赁合同自贵司收到本函件时解除。3、按照贵我间合同第12条第12.5款约定“甲方依据本合同第12.4条单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内迁离并交回该场地；租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。我司将没收贵司的保证金，保证金仍不足以赔偿的，我司仍有权向贵司主张。4、根据贵我间合同第8条第8.2.1款、第12条第12.5款约定，请贵司收到此函件后7日内，且最晚不迟于2020年1月1日之前将承租店铺清空，并恢复至毛坏状态交还至我司，如逾期不清理，我司将自行回收该店铺并处理贵司的物品，因恢复原状和处理遗留物品等行为所产生的一切费用及后果由贵司承担。与此同时我司保留通过法律途径向贵司追索所欠款项及请求赔偿一切损失的权利。特此通知！”。原告的该通知邮寄后被退回，原告据此提起诉讼。审理中查明，截至2019年9月16日，被告共支付原告租金381795元，租赁保证金81522元，支付水费12285.3元、电费229676.29元。且原告申请撤回要求被告支付一个月的装修免租期租金27174元的诉讼请求并变更要求被告支付至2020年11月29日止所欠租金782439.33元及要求被告支付自2020年11月30日起至实际返还租赁场地之日止按合同约定的标准计算的场地占有使用费有诉讼请求。本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，原、被告签订的场地租赁合同系双方当事的真实意思表示，对当事人有约束力。原告按合同约定将租赁场地交付被告后，被告理应按约支付租金及各项费用，并于租赁合同期满返还租赁场地，现被告自2008年2月起即逾期支付租金，依照法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告于2019年12月23日向被告邮寄“关于催款及解除租赁合同通知事宜”的函，原告向被告提出要求解除双方签订的场地租赁合同的主张符合法律规定，但原告邮寄的该函件被退回，即原告主张解除场地租赁合同的通知直到原告提起本次诉讼后，本院以公告方式于2020年11月29日向被告送达诉状副本时才通知到被告，因此，原、被告签订的常州茂业天地场地租赁合同于2020年11月29日解除，至此，被告应交纳租金为1245756.33元，被告已支付租金381795元，交纳保证金81522元，保证金抵算租金后，被告尚应支付原告租金782439.33元。对于原告主张的推广费27082.32元，本院认为，原、被告在合同中约定“乙方即被告应交纳的推广费按年租金的2%支付，即6522元/年，于合同签订时支付”。因此，被告在解除租赁合同时应支付的推广费为26088元；现原告要求被告支付欠付的租金及解除租赁合同后至返还租赁物时的租赁场地占有使用费、推广费、水费的诉讼请求，符合合同约定，本院对原告要求被告支付欠付租金782439.33元及支付自2020年11月30日起至被告返还租赁场地之日止按合同约定的租金标准支付的场地占有使用费、推广费26088元、水费571.95元的诉讼请求部分予以支持；对于原告要求被告按照每逾期一日千分之零点五的标准支付逾期支付租金违约金（暂计至2019年12月31日止为183990.38元）的诉讼请求，本院认为，原、被告在租赁合同中约定“在租赁期限内，乙方即被告逾期交付租金、物业管理费、推广费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.5‰支付逾期付款违约金”；但该合同同时约定“在租赁期限内，乙方即被告拖欠支付租金、物业管理费及其他费用达到30日或拖欠金额超过20000元的，甲方即原告有权单方终止本合同，收回场地，由此造成甲方即原告损失的，乙方即被告应予赔偿”，纵观原、被告履行案涉合同的过程，被告自2018年2月起即存在有逾期支付租金的状况，且在被告在2008年8月起即未再支付租金，为了减少双方的损失，原告应当及时按合同约定解除双方的租赁合同关系，但原告直到2019年12月23日才主张解除双方的租赁合同，现原告已向被告主张的场地租金及占有使用费，为了平衡双方利益，本院对原告主张的被告至2019年1月31日止的逾期付款违约金2027.05元的部分予以支持，对其余部分违约金不予支持；对于原告要求被告支付的物业管理费的诉讼请求，本院认为，虽原、被告在租赁合同中对被告租赁场地的物业管理费收费标准有明确约定，但收费主体约定为崇德物业管理（深圳）有限公司常州分公司，因此，原告无权代崇德物业管理（深圳）有限公司常州分公司要求被告支付物业管理费，案涉物业费应由崇德物业管理（深圳）有限公司常州分公司主张，本院对原告的该项诉讼请求不予支持；对于原告要求被告返还租赁场地的诉讼请求，本院认为，原告的该项诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，属对其诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决，综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百二十一条、第七百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、上海申诗投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将租赁的常州市武进区湖塘镇花园街广电路常州茂业天地二楼（建筑面积约647平方米）返还常州泰富房地产开发有限公司；二、上海申诗投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付常州泰富房地产开发有限公司租金782439.33元、推广费26088元、水费571.95元及违约金违约金2027.05元；并支付常州泰富房地产开发有限公司自2020年11月30日起至上海申诗投资管理有限公司实际返还租赁场地之日止按租赁合同约定的租金标准计算的占有租赁场地的占有使用费；三、驳回常州泰富房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13474元，公告费600元，合计14074元，由常州泰富房地产开发有限公司负担1563元，由上海申诗投资管理有限公司负担12511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包曦民人民陪审员  蒋文英人民陪审员  陆 铭二〇二一年一月二十二日书 记 员  徐一丹