江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初6068号原告：常州银湖商业管理有限公司，统一社会信用代码91320412754643547X，住所地常州市武进高新技术产业开发区广电西路**。法定代表人：虞亚芬。委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。被告：戴奇，男，1990年7月23日生，住长沙市望城区。原告常州银湖商业管理有限公司诉被告戴奇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序于同年11月12日公开开庭进行了审理。原告常州银湖商业管理有限公司的委托诉讼代理人闵贤和被告戴奇到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序进行审理，并于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告常州银湖商业管理有限公司的委托诉讼代理人闵贤到庭参加了诉讼，被告戴奇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州银湖商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付物业管理费（从2019年9月20日—2020年9月19日止计89678元；二、请求判令被告支付逾期付款违约金（每逾期一日按应付未付金额的0.5%支付违约金）直至判决确定付款日止（暂计至2020年2月20日为122186元）。事实和理由：2019年5月25日，原、被告双方签订一份物业管理协议，由原告对被告承租的常州银谷广场编号为3002的商铺，建筑面积为276.78平方米的房屋提供物业管理服务。协议第三条（一）管理费约定：按建筑面积交纳管理费，标准为27元/平方米，先付后用。被告应在合同签订当日支付34888元（自2019年5月1日起计至2019年9月19日止管理费），2019年8月20日支付44839元（自2019年9月20日至2020年3月19日止管理费），2020年2月20日支付44839元（自2020年3月20日至2020年9月19日止管理费），依物业管理协议第五条约定，被告逾期支付管理费的，除如数支付外，每逾期一日，每日按应付未付金额的0.5%向原告支付违约金。到目前为止，被告除在合同分期支付首期管理费计34888元外，其余管理费共计89678元分文未付，原告起诉来院。被告戴奇辩称，按照合同约定应该支付物业管理费，但是被告经营的店生意不好，商场有一部分原因且有三个月没有营业。被告经营期间没有收到原告催要物业费通知，现被告已提前撤场。请求在被告付清物业费的情况下免去逾期付款的违约金或调低违约金计算标准。原告常州银湖商业管理有限公司为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、原、被告于2019年5月1日签订的物业管理协议，证明原、被告对物业管理费的缴费标准、缴费时间、缴费金额及违约责任进行了约定的事实；2、本院的（2020）苏0412民初4490号民事判决书，该判决书第3、4页载明，被告与常州惠琪置业有限公司（以下简称惠琪公司）于2019年5月1日签订租赁合同后，惠琪公司向被告交付案涉房屋（即租赁房屋），被告向惠琪公司缴纳了60000元租赁保证金，分别于2019年5月支付租金20037元、2019年7月支付租金20037元；另查明，因戴奇未按约定支付租金事宜，惠琪公司于2019年11月8日诉至本院要求戴奇支付2019年5月1日至2020年3月19日期间的房屋租金余款180899.50元，惠琪公司起诉后，被告在该案审理中又支付租金70000元，遂法院于2020年2月5日作出（2019）苏0412民初8896号民事判决，判决戴奇支付惠琪公司租金110889.50元及逾期付款违约金，证明被告戴奇提交的2019年12月13日缴付49834元已转为被告戴奇向惠琪公司缴纳的租金的事实；3、被告戴奇付款凭证的复印件，证明被告戴奇于2019年5月20日向惠琪公司支付租金20037元、2019年7月1日向惠琪公司支付租金5037元、15000元，2019年12月13日向惠琪公司支付租金20166元，2019年12月13日由原告代惠琪公司收租金49834元（其中微信支付20000元POS机支付29834元，该租金由原告于2019年12月13日开具了物业费发票即本案被告戴奇提交的编号为80936003发票，但该发票金额已由法院的（2020）苏0412民初4490号及（2019）苏0412民初8896号民事判决书确为被告戴奇向惠琪公司缴纳的房租金的事实，原告在收到被告于2020年4月16日交付物业费4996元于2020年8月31日开具了编号为53499944金额为44838元的红冲发票的事实；4、原告出具给被告戴奇的物业费收据及发票，证明被告戴奇于2019年5月20日缴付物业费7473元、2019年6月25日缴付物业费7473元、2019年7月30日缴付物业费7473元、2019年8月28日缴付物业费7473元、2020年4月16日缴付物业费4996元的事实。被告戴奇为证明其辩称主张提交了原告于2019年12月13日开具的收取物业管理费的发票，证明被告已向原告交付了2019年9月20日至2020年3月19日的物业管理费49834元的事实。经质证，被告对原告提交的物业管理协议无异议。原告对被告提交的证据的真实性无异议，但在被告与惠琪公司的房屋租赁合同中，在生效的判决书中确该70000元当做租金扣除，因惠琪公司与物业公司的现金收款人系同一人，当时在收款后开具的物业费发票，但惠琪公司与被告戴奇的房屋租赁合同纠纷的案件判决书中确认该70000元为被告戴奇支付惠琪公司租金后，物业公司的即作了调整，并开具的红冲发票。因被告戴奇经本院传票传唤第二次未到庭参加诉讼，导致本院对原告提交的证据2.3.4无法组织质证，相应的诉讼后果由被告自行承担，本院对原告提交的证据2.3.4的真实性予以确认。本院认证意见，本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：2019年5月1日，原告为甲方（管理方）与被告为乙方（承租方）签订物业管理协议，该协议载明：乙方承租位于常州市武进区××镇××号××商铺（以下简称该商铺），建筑面积为276.78平方米，经营品牌为江边风情烤鱼，经营用途为餐饮。甲方根据银谷华庭（以下简称“本广场”）业主的委托，对本广场进行物业管理。乙方为本广场该商铺的承租方和使用人，同意接受甲方的管理服务。甲方对本广场实施统一的商业运营管理，包括：统一的招商管理与服务、统一的布局规划与调整、统一的开业组织与实施、统一的装修管理与服务、统一的宣传推广与营销、统一的运营管理与服务以及其他日常经营所需的管理服务等。对本广场共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；对本广场公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护等服务；本广场内其他双方协商的有偿服务。乙方按该商铺的建筑面积缴纳管理费，每个租约年的管理费金额及支付节点如下：租约年2019年5月1日-2019年9月19日，月管理费标准为27元／月／平方米，年商业管理费89678元，支付日期为签订合同当日支付34888元；租约年2019年9月20日2020年9月19日，月管理费标准为27元／月／平方米，年商业管理费89678元，支付日期为2019年8月20日支付44839元，2020年2月20日支付44839元。管理费自交付日起计收，即2019年5月1日。交付日以该商铺租赁合同约定予以确定。双方同意管理费先付后用，首期商业管理费为交付日起至2019年9月19日期间的管理费，乙方应在本协议签订之日起5日内交付，除首期管理费外，以后管理费均按每6个月为一个交付期支付，乙方应当在每个交付期最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下个交费期管理费。甲方在收到管理费后的7日内向乙方开具发票。因乙方自身原因导致该商铺空置，乙方仍应支付物业管理费。甲方有权根据本广场所在地居民价格消费指数变化同比例调整管理费标准。甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定，应当按照约定承担违约责任。如乙方逾期支付管理费或其他应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，每日按应付未付金额的5‰向甲方支付违约金。逾期超过15日的，甲方有权暂停对该商铺的水、电供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用（包括但不限于开通恢复费用），由此造成的损失，乙方自行承担。双方在合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告租赁的商铺提供物业服务合同，被告于2019年5月20日支付物业费7473元、2019年6月25日支付物业费7473元、2019年7月30日7473元、2019年8月28日支付物业费7473元、2020年4月16日支付物业费4996元，合计34888元。被告未能按期足额向原告支付物业费，原告起诉来院。另，本院的（2019）苏0412民初8896号民事判决书和（2020）苏4012民初4490民事判决书确认，2019年5月1日，被告戴奇与惠琪公司签订编号为ＨＱＺＹ（ＹＧ）2019第6号租赁合同，约定由被告租赁惠琪公司所有的位于常州市武进区的常州××广场××幢××层××号××商铺从事餐饮，经营“江边风情烤鱼”，承租建筑面积为276.78平方米，租期为1个租约年零142天，即2019年5月1日起至2020年9月19日止。本院的（2019）苏0412民初8896号民事判决书中确被告戴奇已向惠琪公司支付租金110074元，其中：被告戴奇于2019年5月20日支付租金20037元，于2019年7月1日支付租金5037元、15000元，2019年12月13日支付20166元，2019年12月13日由常州银湖商业管理有限公司代惠琪公司收被告支付的租金49834元。本院于2020年2月5日作出的（2019）苏0412民初8896号民事判决书，判决戴奇于本判决生效之日起三十日内支付惠琪公司租金110899.50元及逾期付款违约金。本院于2020年9月11日作出的（2020）苏0412民初4490号民事判决书，判决确认解除惠琪公司与戴奇于2019年5月1日签订的编号为ＨＱＺＹ（ＹＧ）2019第6号租赁合同；判决戴奇自本判决发生法律效力之日起十日内向惠琪公司支付2020年3月20日至2020年7月20日的租金84955元；判决戴奇于本判决发生法律效力之日起十日内将武进区湖塘镇武宜中路26-1号的常州银谷广场一幢第三层编号为3002的商铺房屋返还给惠琪公司；判决戴奇支付惠琪公司违约金60000元，该款由戴奇已支付惠琪公司的履行保证金60000元抵算。另查明，惠琪公司与常州银湖商业管理有限公司聘用同一人收取房屋租金和物业管理费等款项。被告戴奇提交的载明金额为49834元、交款日期为2019年12月13日、原告开具的发票号为80936003号物业费发票，因该发票载明的49834元在本院的（2019）苏0412民初8896号惠琪公司与戴奇房屋租赁合同纠纷案件中，已确认该款项为戴奇向惠琪公司支付的租金，因此，原告在被告戴奇于2020年4月16日支付物业费4996元后于2020年8月31日开具了编号为53499944、金额为44838元物业费的红冲发票。且被告戴奇在本案庭审中明确其租赁案涉商铺后仅向惠琪公司、常州银湖商业管理有限公司除履行保证金外支付了十几万元租金和物业费，综上，本院认定，被告戴奇已向原告支付物业费34888元，尚欠物业费89678元。本院认为，原、被告签订的物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，对双方有约束力，现被告未能按支付物业服务费，应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业管理89678元的诉讼请求，理由充分，证据确凿且符合合同约定，本院予以支持；对于原告要求被告支付自2019年8月20日起至判决确定的付款日止以所欠物业费金额为基数按日5‰计算的违约金的诉讼请求，原告的该项诉讼请求虽符合合同约定，但被告认为该违约金计算标准明显高于迟延缴纳的物业费给原告所造成的损失，被告在庭审中明确提出要求调低违约金的计算标准。本院认为，依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少，本案中，原、被告在合同中约定的违约金计算标准计算的违约金过分高于因被告逾期支付物业费而造成原告的损失，因此，被告要求调低违约金的计算标准符合法律规定，本院酌定，本案中按同期贷款市场报价利率的标准计算违约金较为公平合理，故本院对原告要求被告支付自2019年8月20日起至判决确定的付款日止以所欠物业费金额为基数按同期贷款市场报价利率的标准计算的违约金的诉讼请求部分予以支持。被告经本院传票传唤第二次未到庭参加诉讼，属对其诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、戴奇于本判决生效之日起十日内支付常州银湖商业管理有限公司物业费89678元，并支付常州银湖商业管理有限公司自2019年8月20日起至判决确定的付款日止以所欠物业费金额为基数按同期贷款市场报价利率的标准计算的违约金；二、驳回常州银湖商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4478元，由常州银湖商业管理有限公司负担2239元，由戴奇负担2239元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包曦民人民陪审员  顾晓成人民陪审员  刘秀真二〇二一年一月二十六日书 记 员  徐一丹