浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初3739号 原告：朱秀东，男，1975年8月24日出生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址为宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：朱乐平，宁波市海曙区正和法律服务所法律工作者。 被告：李森年，男，1976年7月8日出生，汉族，住宁波市海曙区，法律文书送达地址为宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：张杰，宁波市北仑区东港法律服务所法律工作者。 被告：朱琴，女，1977年8月8日出生，汉族，住宁波市海曙区，法律文书送达地址为宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：朱康杰，男，1970年12月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区，系朱琴之兄。 被告：朱志龙，男，1969年1月19日出生，汉族，住宁波市鄞州区，法律文书送达地址为宁波市。 委托诉讼代理人：汪家道，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘建国，浙江甬泰律师事务所律师。 原告朱秀东与被告李森年、朱琴、朱志龙买卖合同纠纷一案，于2020年5月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理中，本院依法将案由变更为房屋买卖合同纠纷。后因案情复杂，本院于2020年7月24日将本案转为普通程序，由审判员王立华一人独任审理。本案于2020年6月17日、2020年11月20日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告朱秀东及其委托诉讼代理人朱乐平、被告李森年及其委托诉讼代理人张杰、被告朱志龙委托诉讼代理人汪家道、刘建国到庭参加诉讼，被告朱琴经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理；第二次庭审原告朱秀东及其委托诉讼代理人朱乐平、被告李森年委托诉讼代理人张杰、被告朱琴委托诉讼代理人朱康杰、被告朱志龙及其委托诉讼代理人刘建国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱秀东起诉称：被告李森年、朱琴原系夫妻关系，被告朱志龙系被告朱琴的亲戚。被告李森年、朱琴于2002年8月20日登记结婚，于2020年1月9日因感情不和而离婚。被告李森年、朱琴在婚姻关系存续期间向宁波市鄞州区××镇××村村民出资购买了三间旧平房（系集体土地），因被告李森年、朱琴系居民户口，故产权登记在被告朱琴的亲戚谢丽梅及其他人名下。后因政府建设宁波市鄞州区沿海中线需要，该房产被拆迁安置，被告分得位于宁波市鄞州区××镇××村数套（拆迁安置所产生的费用也由被告李森年、朱琴支付）。被告将其中位于宁波市鄞州区××镇××村××幢××室××转让于原告所有。原告与被告李森年、朱琴于2011年8月11日签订一份《购买协议书》，协议写明了房产的面积、总价、付款时间等。同时约定，如该房产可办理过户手续时必须在一星期内办理，如出现违约现象，则赔偿金50000元。见证人金某也在该协议上签字。协议签订后，原告依约支付房款，被告把该房交于原告居住使用，双方均相安无事。2020年根据政策，该拆迁安置房可办理产权登记手续，因谢丽梅已去世，该房就登记在其儿子朱志龙名下。2020年1月9日被告李森年、朱琴因感情不和而离婚，由于被告的家庭发生这么大的变故，使原告的诉求之要求被告履行办理房产产权转移手续得不到顺利进行，被告亲戚（李森年除外）扬言要求原告额外付款。原告认为购房的房款已付清，拒绝了此无理要求，并诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告李森年、朱琴于2011年8月11日签订的房屋购买协议书合法有效；2.被告朱志龙协助原告办理位于宁波市鄞州区××镇××村××幢××室房产的产权登记转移手续（过户税费由被告李森年负担）。 被告李森年辩称，原告的诉求基本符合案件事实，亦符合法律规定，更符合一般的社会善良风俗，被告李森年与原告均系本案中善意当事人，应依法支持原告的诉讼请求。 被告朱琴辩称，其对案涉房屋并无处理权限，被拆迁房屋实际为其母亲朱银花所有，其瞒着母亲签署了案涉房屋购买协议书。对原告的第一项诉讼请求要求法院依法判决，对第二项诉讼请求不同意。 被告朱志龙辩称，一、不动产物权的取得，应当以登记为准，非经登记无法取得物权；二、即使案涉合同有效，也不意味着合同必然最终履行；三、朱志龙无法定或约定义务为本案原告办理房屋过户登记，列朱志龙为被告是错误的；四、无证据证明被告李森年、朱琴是拆迁前房屋的购买人；五、其与其母亲谢丽梅确非案涉房屋真正权益人，系受托挂名，但案涉房屋真正权益人不可在本案中直接认定；六、签订案涉房屋购买合同时未依法登记取得权属证书，依照法律规定案涉房屋不得转让；七、原告权益的维护，并非只有履行合同这一途径。综上所述，法院不应判决被告朱志龙协助办理过户登记，原告与其他被告间的合同纠纷，在合同已经无法履行情形下，应追究合同无法履行情形下的相应责任，而不应纠缠于合同有效是否应履行的问题，合同即使有效，也未必一定要得到履行，是否能履行，要看是否存在《合同法》第一百一十条的情形，请求法院依法查明事实，正确适用法律，依法驳回原告对被告朱志龙的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实：被告李森年、朱琴原系夫妻关系，二人于2002年8月20日登记结婚，2020年1月9日协议离婚。被告李森年、朱琴在婚姻关系存续期间向宁波市鄞州区××镇××村村民赵功辉出资购买了若干间旧平房，产权登记在被告朱琴的亲戚谢丽梅、朱锦利等名下。2005年5月20日，其中一套房屋以谢丽梅名义缴纳了契税后，宁波市鄞州区人民政府发放契证一份，载明：纳税人为谢丽梅，房地产位于咸祥镇横山村，面积26.08平方米，购置日期为2005年5月17日，出让方为赵功辉，房屋结构为砖木，用途为住宅，契证号为甬契字（2005）03937，税票号为（2005）0132583，计税价格20800元，税率3%，实征税额312元，转移方式为房屋买卖。后因沿海中线二期工程建设需要，原房产被拆迁安置。2009年12月4日，被告朱琴代表谢丽梅、朱锦利（陈伏珠）、朱银花三户作为乙方，与宁波市鄞州区咸祥镇高等级公路建设指挥所作为甲方签订《咸祥镇沿海中线房屋拆迁调产安置暂行协议》一份，约定：乙方自愿选择调产安置，安置地块在“竹山新村”二期，可调产面积为362.75平方米，乙方选择安置合计5套安置房，等等。2009年12月11日，谢丽梅出具《声明书》一份（谢丽梅签名由当时外营村村委书记郏良平代写后由谢丽梅捺印），声明：坐落于宁波市鄞州区咸祥镇横山村二间平房（无门牌号，土地证地号为：**）因沿海大通道建设所需被拆迁，现决定此房屋产权及相关安置权益重新登记于朱琴名下，因历史原因，朱琴当年购买此房屋时为居民户口，故登记在谢丽梅名下，所有购房款都为朱琴所出，以后涉及该房屋的相关权利及权益均归朱琴所有，谢丽梅不承担任何责任。同日，谢丽梅出具《委托书》一份，委托朱琴为其代理人，办理上述房产拆迁、登记、安置、补偿领取等相关手续，朱琴在上述事宜中签署的一切文件谢丽梅均予以承认，委托期限为2009年11月25日至2015年11月20日止。上述《声明书》、《委托书》均加盖宁波市鄞州区咸祥镇横山村村民委员会章并保存于宁波市鄞州区咸祥镇人民政府。 2011年8月11日，原告朱秀东作为房屋购买方、被告李森年、朱琴作为房屋出卖方签订《购房协议书》一份，载明：李森年位于咸祥镇竹山新村的一套拆迁房（12幢405室）卖给朱秀东，面积连阁楼约140平方米左右，经双方协商，中间人作证，总卖价为512000元，具体事项约定如下：一、自购买日（协议签约日）起该套房子归朱秀东所有，办理过户手续，土地证、房产证必须改为朱秀东；二、付款办法：在签订协议时付450000元，余款在办理过户手续时一次性付清；三、卖房子的一切费用、手续都由李森年负担，购买车棚的钱由朱秀东负担；四、违约责任：双方按镇规定可过户时按上述协议在一星期内必须办理过户手续，如出现违约现象，双方各罚违约金50000元。当日，原告依约向被告李森年支付房款450000元，被告李森年出具收条一份确认收款事实。2012年2月22日，原告向被告李森年支付房款余款62000元及车棚款6200元，合计68200元，被告李森年出具收条一份确认收款事实。上述竹山新村12幢405室的房屋已交付给原告居住至今。 2019年7月30日，被告李森年支付212502.32元款项，宁波市鄞州区咸祥镇人民政府新农村建设办公室开具《浙江省行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据》一份，载明交款人为李森年，款项内容为沿海中线拆迁安置（朱银花、朱锦利、谢丽梅）结算款。 2020年3月17日，朱志龙、陈伏珠、朱银花签署《协议书》一份，载明：2009年12月4日，咸祥镇高等级公路建设指挥所与我们三户共同签订的房屋拆迁协议，现五套房子已安置，因产权证落实，我们三户协商分配如下：朱银花10#404、10#204总计两套，朱锦利12#404总计一套，谢丽梅12#205、12#405总计两套，对上述分配无异议，如有争议我们愿负所有责任。 另查明，被告朱志龙系谢丽梅之子，谢丽梅已于2016年11月18日死亡；坐落于宁波市鄞州区××镇××村××幢××号××室房地产于2020年3月27日登记于被告朱志龙名下，不动产权证号为浙（2020）宁波市鄞州不动产权第0××8号，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为划拨／其他，用途为城镇住宅用地／住宅。 以上事实由原告提供的《购房协议书》一份、收条两份，被告李森年提供的《离婚协议书》、《浙江省行政事业单位（社会团体）资金往来结算票据》（复印件）各一份，被告朱志龙提供的契证、不动产权证书各一份，原、被告的陈述以及本院依职权向宁波市鄞州区咸祥镇人民政府调取的《咸祥镇沿海中线房屋拆迁调产安置暂行协议》、《声明书》、《委托书》、《协议书》、向宁波市鄞州区咸祥镇横山村村民委员会调取的《证明》及向宁波市公安局咸祥派出所调取的《注销户口证明》予以证明。 本院认为，本案的争议焦点，一是案涉《购房协议书》是否合法有效，二是原告主张被告朱志龙配合过户能否成立。关于争议焦点一，原告朱秀东与被告李森年、朱琴对案涉《购房协议书》的真实性均无异议，并确认为其共同签署，故应认定为该三方真实意思表示。被告朱琴认为被拆迁房屋系其母亲朱银花所有，其哥哥兼其代理人朱康杰在庭审中又称朱银花购买被拆迁房屋时瞒着两个儿子，购买后曾口头承诺过房屋给女儿朱琴，且房屋一直交由李森年、朱琴共同使用，因此拆迁安置结算款21余万元亦理应由李森年支付。本院认为，结合原告与各被告的陈述及本院依职权向宁波市鄞州区咸祥镇人民政府调取的拆迁安置相关材料可以认定，被告李森年、朱琴为被拆迁房屋真实权益人。被告朱志龙认为签订案涉房屋购买合同时未依法登记取得权属证书，依照法律规定案涉房屋不得转让。本院认为，案涉房屋系横山村拆迁安置房屋，《购房协议书》签订时虽未取得权属证书，但根据已查明的事实，案涉房屋位于国有划拨土地而非集体土地，根据宁波国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的具体操作要求，国有划拨土地上的普通存量房转移的，一般办理土地出让价款补交等手续即可，房屋坐落土地的划拨性质不会影响房屋交易的履行，案涉《购房协议书》并未违反法律强制性规定、也未恶意损害国家利益、社会利益和他人利益，故现有证据及查明的事实无法证明存在导致《购房协议书》无效的情形，该《购房协议书》应属合法有效。关于争议焦点二，案涉《购房协议书》合法有效，房屋已经交由原告朱秀东实际占有使用至今，现房屋符合过户条件，作为合同卖方有义务配合将房屋过户给买方。被告朱志龙作为受托挂名的案涉房屋不动产登记权利人，理应配合办理过户登记手续。综上，原告朱秀东诉请合法有据，本院予以支持。根据合同约定，办理过户登记手续的税费由被告李森年负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告朱秀东与被告李森年、朱琴于2011年8月11日签订的《购房协议书》合法有效； 二、被告朱志龙于本判决生效后十日内协助将位于宁波市鄞州区××镇××村××幢××号××室房地产【浙（2020）宁波市鄞州不动产权第0××8号】过户登记至原告朱秀东名下，过户登记的税费由被告李森年负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费8920元，由被告李森年、朱琴、朱志龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  王立华 二〇二一年一月十一日 书记员  张伽伦