台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初3434号原告：盛青松，男，1986年2月16日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：阮涛涛，浙江利群律师事务所律师。被告：唐伟根，男，1988年1月14日出生，汉族，住丽水市莲都区。被告：唐伟林，男，1984年8月7日出生，汉族，住丽水市莲都区。第三人：台州市椒江区葭沚街道白岳股份经济合作社，住所地：台州市椒江区葭沚街道文澜社区**路。法定代表人：盛显兵。原告盛青松与被告唐伟根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，经原告盛青松申请，本院依法追加唐伟林为被告。由于本案的处理结果与台州市椒江区葭沚街道白岳股份经济合作社（以下简称白岳股份合作社）有法律上的利害关系，本院依职权通知其作为第三人参加诉讼。因需用公告方式向被告唐伟根送达，本院于2020年10月9日裁定将本案转为适用普通程序审理。本院于2021年1月8日对本案公开开庭进行了审理。原告盛青松的委托诉讼代理人阮涛涛到庭参加诉讼，被告唐伟根、唐伟林以及第三人白岳股份合作社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。盛青松向本院提出诉讼请求：1.判令解除盛青松与唐伟根于2018年7月15日签订的房屋租赁合同；2.判令唐伟根立即腾退位于台州市椒江区××号路××号××平方米的房屋；3.判令唐伟根向盛青松支付前期租金428100元（2854元／天×150天），自2020年6月15日起至租赁合同解除之日止的租金以及租赁合同解除之日起至唐伟根实际腾退之日的占有使用费（租金及占有使用费均按照年租金1042000元的标准计算）；4.判令唐伟根向盛青松支付违约金312600元；5.判令唐伟根向盛青松支付物业费40000元以及计算至实际腾退之日止的后续物业费和水电费等房屋使用房屋所产生的全部费用；6.判令唐伟林对唐伟根的上述第2项至第5项请求的债务承担共同责任。事实与理由：2018年6月15日，盛青松与白岳股份合作社签订房屋租赁合同，约定白岳股份合作社将坐落于台州市椒江区××路××号路的面积约为11586.10平方米的营业房整体出租给盛青松使用，盛青松有权将全部或者部分房屋转租给他人。2018年7月15日，盛青松作为甲方与作为乙方的唐伟根签订房屋租赁合同，约定：（1）甲方将位于台州市椒江区××号路××号××平方米的房屋出租给乙方；（2）房屋租赁期限为7年，自2018年7月18日起至2025年12月17日止；装修期为150天，装修期内不计租金；（3）第1年至第3年的年租金为1042000元……；物业管理费每年40000元；（4）第一年的年租金在本协议签订时支付，同时支付履约保证金200000元，物业管理费40000元；第2年至第5年租金在上一年租金到期日前三个月即每年的9月1日之前付清；乙方每年所欠与房屋有关的各项费用达到5000元或者不按照合同约定支付租金逾期达15日以上的，甲方有权解除合同；乙方未按时支付租金，从约定应付之日起每延误一天向甲方支付1%的违约金；乙方出现合同第七条第三款约定的情形之一的，甲方有权收回房屋，没收乙方已交付的当年租金，并没收履约保证金；（5）本合同在履行过程中发生争议的，双方均可向房屋所在地法院提起诉讼。上述合同签订后，盛青松按约向唐伟根交付了涉案房屋，但唐伟根未按约及时支付租费。根据房屋租赁合同第四条的约定，唐伟根应在2019年9月1日前支付第二年租金1042000元及物业费40000元，但截至起诉之日，唐伟根仅陆续支付了800000元租金，对于剩余的租金及物业费经盛青松多次催讨未果。盛青松与唐伟根之间的房屋租赁合同关系合法有效，唐伟根应及时支付租金及各项费用，现唐伟根迟延支付租费的行为以构成严重违约，损害了盛青松的合法权益。另外，唐伟林自愿向盛青松承诺，其对盛青松与唐伟根在2018年7月15日签订的房屋租赁合同情况知情，并且表示同意清偿唐伟根的债务，故唐伟林应对唐伟根的上述债务承担共同偿还责任。审理中，盛青松减少了诉讼请求中要求唐伟根、唐伟林向盛青松支付物业费40000元以及计算至实际腾退之日止的后续物业费和水电费等房屋使用房屋所产生的全部费用的请求。唐伟根、唐伟林未作答辩。白岳股份合作社未作陈述。本院经审理，认定事实如下：白岳股份合作社于2019年9月18日由台州市椒江区葭沚街道白岳村经济合作社变更为现名。2018年6月15日，盛青松与白岳股份合作社签订房屋租赁合同，约定，白岳股份合作社将包括台州市椒江区××号路××号房屋在内的面积约为11586.10平方米的营业用房出租给盛青松；租赁期限自2018年12月18日至2030年12月17日，白岳股份合作社应于2018年6月18日前向盛青松交付房屋；白岳股份合作社允许盛青松在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人；等等。2018年7月15日，盛青松与唐伟根签订房屋租赁合同，合同记载的甲方为台州市椒江区葭沚街道白岳村、乙方为唐伟根，合同尾部出租方（甲方）处由盛青松签名并加盖了台州市椒江区葭沚街道白岳村民委员会印章，承租方（乙方）处由唐伟根签名。房屋租赁合同约定，甲方将位于台州市椒江区××号路××号××平方米的房屋出租给乙方；房屋租赁期限为五年，自2018年7月18日起至2025年12月17日止，其中装修期为150天，装修期内不计租金；第1年至第3年即自2018年7月18日至2021年12月17日止每年租金为1042000元；以年度方式支付租金，第1年的年租金在本协议签订时支付，同时支付履约保证金200000元、物业管理费40000元；第2年至第5年租金在上一年租金到期日前三个月即每年的9月1日之前付清；乙方每年所欠与房屋有关的各项费用达到5000元或者不按照合同约定支付租金逾期达15日以上的，甲方有权单方当解除合同；乙方未按时支付租金，从约定应付之日起每延误一天向甲方支付1%的违约金，最迟不得超过30日；乙方出现合同第七条第三款约定的情形之一的，甲方有权收回房屋，没收乙方已交付的当年租金，并没收履约保证金。合同签订后，盛春松向唐伟根交付了租赁房屋，唐伟根向盛春松付清了第一租金年度的租金以及第二租金年度840000元的租金。2020年8月12日，唐伟林向盛青松出具承诺书，承诺书载明“盛青松与唐伟根于2018年7月15日签订的关于坐落于台州市椒江区××号路××号房屋租赁合同，我均知晓相关情况。唐伟根因上述房屋租赁合同履行所产生的债务，我同意清偿，具体清偿事宜由我与盛青松自行协商处理。”另，台州市椒江区××号路××号房屋属于中央花园二期商业住宅项目，该项目已取得建设工程规划许可证，并办理房屋所有权证。本院于2020年12月8日将起诉状副本等材料送达唐伟根。上述事实有原告盛青松提供的房屋租赁合同、承诺书、建设工程规划许可证、房屋所有权证以及盛青松的庭审陈述等证据证实。本院认为，盛青松减少部分诉讼请求，系其对诉权的处分，不损害其他方的利益，本院予以准许。本案有两份房屋租赁合同，一份为盛青松向白岳股份合作社承租房屋所签订的租赁合同，另一份为承租方唐伟根的租赁合同。对于承租方为唐伟根租赁合同的出租方，合同记载为白岳村，盛青松则认为是自己。本院认为，盛青松已向白岳股份合作社承租了包括涉案房屋在内的房屋，由其与唐伟根签订租赁合同并由白岳村委会盖章，说明盛青松将自己承租的部分房屋转租给唐伟根，白岳村亦无异议。这一点，与本案中本院将起诉状副本等材料送达给唐伟根、白岳股份合作社，其均未提出异议，能相印证。因此，本院认定，唐伟根从盛青松处承租了房屋。盛青松与唐伟根之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行。唐伟根未按约足额支付租金，根据合同约定，盛青松有权要求解除合同。本案起诉状副本等材料于2020年12月8日送达唐伟根，本院确认租赁合同的解除时间为2020年12月8日。租赁合同解除后，唐伟根继续占有承租房屋缺乏依据，盛青松要求其腾退合理，本院予以支持。对于合同解除前的租金以及房屋腾退前的占有使用费，唐伟根应予支付。审理中，盛青松明确主张的前期租金是装修期150天的租金。本院认为，租赁合同约定装修期不计算租金，同时未约定唐伟根如违约需支付装修期租金，现盛青松要求计算租金，缺乏依据。对于盛青松主张的自2020年6月15日起至房屋实际腾退之日止的租金和占有使用费，本院认为，本案租赁合同履行至第二个租金年度解除，按照年租金1042000元自2019年12月18日计算至2020年12月8日，唐伟根需支付租金1016306.85元，扣除已支付的840000元，还需支付176306.85元；2020年12月9日至腾退之日止的占有使用费盛青松要求按年租金1042000元计算，不损害唐伟根的利益，本院予以准许；盛青松主张的自2020年6月15日起的租金，没有依据，本院不予支持。根据合同约定，唐伟根应于2019年9月1日前付清第二租金年度的租金。唐伟根至今尚拖欠第二租金年度176306.85元未付清，应当支付违约金。合同约定逾期付款违约金的计算标准为日1%，明显过高，本院酌情调低为欠款金额按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算并以总额312600元为限。唐伟林同意清偿唐伟根因履行本案租赁合同所产生的债务，对于盛青松要求唐伟林承担共同清偿租金、占有使用费及违约金的请求，本院予以支持。至于盛青松要求唐伟林承担共同腾退房屋的请求，本院认为，本案中没有证据表明唐伟林占有使用房屋，盛青松要求唐伟林腾退缺乏事实依据，本院不予支持。唐伟根、唐伟林以及白岳股份合作社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告盛青松与被告唐伟根于2018年7月15日签订的房屋租赁合同于2020年12月8日解除；二、被告唐伟根于本判决生效后十日内腾退坐落于台州市椒江区××号楼××号××号××号××号××号××号××号××平方米的房屋；三、被告唐伟根、唐伟林于本判决生效后十日内支付给原告盛青松租金176306.85元及自2020年12月9日起至本判决第二项所涉房屋实际腾退之日止按年租金1042000元计算的占有使用费；四、被告唐伟根、唐伟林于本判决生效后十日内向原告盛青松支付违约金（以欠付金额176306.85元自2019年9月1日至欠款实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，以312600元为限）；五、驳回原告盛青松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11207元（原告盛青松已预付11608元），由原告盛青松负担3810元，被告唐伟根、唐伟林负担7397元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  陈 静人民陪审员  韩希春人民陪审员  周 煊二〇二一年一月二十六日法官 助理  樊明忠代书 记员  盛晓悦