河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初4609号原告：田志业，男，1964年4月18日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：闫银钊，河南德金律师事务所律师。被告：郑州超宏生活服务有限公司，住所地郑州航空港经济综合实验区郑港六路与郑港二街交叉口东100米豫发蓝山公馆**321。法定代表人：李林林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王兴华，男，该公司员工。原告田志业与被告郑州超宏生活服务有限公司（以下简称超宏公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后,依法简易程序,公开开庭进行了审理。原告田志业的委托诉讼代理人闫银钊、被告超宏公司的委托诉讼代理人王兴华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田志业向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告于2019年12月31日签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》；2.判令被告退还原告交纳的房款（不含定金）、专项维修基金共计759492元；3.判令被告向原告双倍返还定金40000元；4.判令被告自2020年10月1日起，以779492元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息至实际付清之日止；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月28日，原告有意购买郑州恒大未来之光楼盘并向被告交纳定金2万元，12月31日，原、被告签订《郑州·恒大未来之光商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定原告认购郑州恒大未来之光楼盘超宏**幢*单元1**6号，总房价为810014元。原告向被告交纳房款（含定金）及专项维修基金共计779492元。期间原告要求签署正式的《商品房买卖合同》未果，经查实被告在向原告销售时未取得《商品房预售许可证》且被告明知原告不符合郑州市限购政策，误导原告签订《认购书》并交纳房款，被告已经违约，原告有权要求解除《认购书》并要求被告退还已经支付的房款及维修基金，并承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告超宏公司辩称，一、原告不享有合同解除权，被告所开发的楼盘已经明确告知客户限购政策，原告以不符合购房条件为由要求解除认购书无事实和法律依据。原、被告签署的认购书为双方真实意思表示，被告并无对原告是否为限购对象进行审查的法律或合同义务，且限购信息为原告的私人信息，被告事实上并无核查的可能性。被告已经在楼盘显著位置以“郑州市限购政策公示”的形式，对郑州市限购政策进行明确告知，认购书第九条已经明确约定，原告已经阅读并理解被告在销售中心公示的重要提示，原告作为完全民事行为能力人在签订认购书时应当尽到审慎义务，既然签署认购书就证明其对被告在销售中心的以上提示明确知悉并符合郑州市购房条件，原告不享有合同约定解除权。二、原告自认是由于自身不符合购房政策导致无法购房以及无法与被告签署《商品房买卖合同》，则其应当承担立约定金2万元被扣除的违约责任。原、被告签订的认购书作为《商品房买卖合同》的预约合同，其目的在于担保原、被告双方签署正式的《商品房买卖合同》，依据认购书第一条的约定，原告签署该认购书时缴纳的2万元为定金，法律性质属于立约定金，现由于原告自身原因导致未签署正式的《商品房买卖合同》，根据认购书及相关法律规定，原告作为支付定金的一方，因其违约行为导致未能订立商品房买卖合同，原告无权要求返还定金，被告有权扣除定金。三、原告作为违约一方起诉至法院要求退还购房款，原告的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，被告仅需退还扣除定金2万元以及被告损失的剩余房款。原告违约事实清楚，不具备合同约定解除权，原告起诉要求退还购房款，实质是以实际行为告知被告不再履行认购书，违约一方起诉解除合同时，即使法院判决解除合同，但是违约方的违约责任不能因为解除合同而减少或者免除。原告因自身原因无法签署《商品房买卖合同》，应当承担被告扣除定金2万元的违约责任。因原告占据房源，且未按照认购书约定支付购房款，已经给被告造成损失。若解除认购书，原告应当予以赔偿上述损失，被告仅需退还扣除定金以及被告损失后的剩余房款。本院经审理认定事实如下：2019年12月27日，被告取得恒大未来之光花园E13-08-03地块项目郑州航空港区商品房预售许可证。2019年12月31日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订合同编号为G22****5的《认购书》，约定：乙方自愿认购甲方郑州·恒大未来之光楼盘超宏**幢*单元1**6号房屋，建筑面积为94.3平方米，房屋总金额为810014元；乙方同意签署本认购书时支付20000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；付款方式为分期付款，乙方须于2019年12月30日前支付首期房款61001元，并签署《商品房买卖合同》，于2020年3月29日之前付清121502元，于2020年6月29日之前付清121502元……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金6129元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州·恒大未来之光销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。双方签署《认购书》后，原告共向被告支付定金2万元、购房款753363元、维修基金6129元。被告庭审中陈述773363元购房款中包含因原告逾期付款的违约金8元，原告予以认可。因原告不符合郑州市限购政策规定的购房条件，原、被告双方无法继续履行认购书。本院认为，原、被告签订的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》违反限购政策使合同目的无法实现，应当予以解除，对于原告要求被告返还其购房定金2万元、购房款753355元，维修基金6129元的诉讼请求，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原、被告均认可原告向被告支付的款项中包含因原告逾期付款的违约金8元，该违约金的约定不因合同解除而无效，故对原告要求被告返还8元违约金的诉讼请求，本院不予支持。因在双方签订《郑州·恒大未来之光商品房认购书》之前郑州市的限购政策早已颁布，双方均应当了解政策的具体内容，被告作为专业的房地产公司，在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人有关信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动接受买受人提供的资料。双方在签约前均存在一定过失，对合同解除应该各自承担相应的责任，故对原告要求被告支付利息及双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，且被告未举证证明其因合同解除遭受的损失，对被告主张扣除定金2万元及损失的意见，本院亦不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告田志业与被告郑州超宏生活服务有限公司签订的编号为G22****5的《郑州·恒大未来之光商品房认购书》；二、被告郑州超宏生活服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告田志业定金、购房款、专项维修资金共计779484元；三、驳回原告田志业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11828元，减半收取计5914元，由原告田志业承担147元，被告郑州超宏生活服务有限公司承担5767元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  乔东亮二〇二一年一月二十日书记员  吴迎晖