淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0813民初1992号 原告：王华美，女，1976年9月9日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 原告：陈守友，男，1971年3月26日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：刘烨，淮安市洪泽区高良涧法律服务所法律工作者。 被告：黄德前，男，1967年10月1日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 委托诉讼代理人：刘宝良，江苏泽之源律师事务所律师。 第三人：蒋鹏，男，1969年7月11日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。 第三人：洪泽中兴房地产开发有限公司，住所地江苏省淮安市洪泽区中兴名都售楼部。 法定代表人：张兴根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许杰，江苏泽之源律师事务所律师。 原告王华美、陈守友与被告黄德前、第三人蒋鹏、洪泽中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告陈守友及两原告的共同委托诉讼代理人刘烨、被告黄德前的委托诉讼代理人刘宝良到庭参加诉讼。后根据案件审理需要，本院依法追加蒋鹏、中兴公司作为第三人参加诉讼并于2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告陈守友及两原告的共同委托诉讼代理人刘烨、被告黄德前及其委托诉讼代理人刘宝良、第三人蒋鹏、第三人中兴公司的委托诉讼代理人许杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王华美向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告间房屋租赁合同；2.判令被告向两原告支付从2020年8月1日起至2020年9月13日的租金6027元及逾期支付的滞纳金2200元，合计8227元，并以每天500元的价格支付从2020年9月14日起的场地占用费直至房屋实际交付为止；3.判令被告立即搬离淮安市洪泽区中兴名都43—01号房屋并将该房屋交付给两原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月，两原告购买金连信名下位于淮安市洪泽区中兴名都43—01号门面房，于2019年10月14日取得不动产权证书，并被告知该房屋于2017年8月1日由前所有人即第三人中兴公司租赁给被告黄德前，租金为每年50000元，租赁期间为2017年8月1日至2023年7月30日。原告本着买卖不破租赁的原则，经与前房主金连信及被告协商，被告同意从2020年8月1日前向两原告支付以后的租金，前房主金连信也退还了两原告2019年至2020年度的部分租金。但2020年7月底，原告向被告催缴2020年至2021年度租金时，被告却迟迟不予给付，并告知原告租金不应给付原告。经多次协商未果，原告于2020年9月13日以上门张贴公告、发短信的形式向被告送达了解除租赁关系及限期15天搬离并交出租赁物的通知书。直到2020年9月20日，被告才向原告银行卡转账50000元，但原告没有接受，立即转回，但被告再次转回，双方反复转账50000元多次。原告认为，被告故意逾期支付租金的行为在先，按照租赁合同约定，承租方逾期支付租金超过30天的，出租方有权解除合同，因此原告现不接受被告给付的50000元租金。综上，为维护原告合法权益，现诉至人民法院，请求人民法院判令解除原、被告间房屋租赁合同并赔偿原告的各项损失。 被告黄德前辩称：1.被告没有违反2017年8月1日与第三人中兴公司签订的房屋租赁合同；2.原告所称与前房主及被告三方协商无事实证据，到目前为止，三方从来没有进行过协商；3.在被告确信该房屋是原告并征得原房主金连信确认，于2020年9月20日以后多次将房租转给原告，但原告拒收，致其诉至人民法院。在原租赁合同签订后，被告于2017年8月16日向原租赁人第三人中兴公司要求1-2个月免费装修期，中兴公司负责人高华炳不同意给装修期，但同意租金在以后每年9月30日前付清，结合被告在9月份转帐给原告租金的这一行为，被告没有违约行为，是严格按照关于租金缴纳期限变更后的时间支付的。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人蒋鹏述称：对原告诉讼请求没有异议。 第三人中兴公司述称：原、被告间诉请与我公司无任何关联，我公司也不应承担任何责任，涉案房屋已经出售，原、被告双方均无异议，有关租金给付，我公司已将售房后收取的租金退还给原告，对于双方间租金支付，我公司也进行了交待。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 金连信、张琴华从第三人中兴公司处购买位于淮安市洪泽区中兴名都43—01号门面房后将房屋租赁给被告黄德前。因当时房屋相关手续尚未办好，故金连信、张琴华于2017年8月1日以第三人中兴公司名义与被告黄德前签订房屋租赁合同，双方约定租期6年，自2017年8月1日起至2023年7月30日止。租金为每年5万元，租金每年一付，先付后用。对于付款方式，双方约定合同签订后一次性付清第一合同年租金，以后每合同年租金应在该合同年起算日之前付清。双方还约定承租方逾期支付租金超过30天的，出租方有权解除合同，履约保证金不予退还，同时承租方按当年年租金标准向出租方承担赔偿责任。 2017年8月16日，被告黄德前向第三人中兴公司及该公司高华炳总经理发出协商函，按正常市场惯例，出租人多会给承租人1到2个月的免费装修期，故被告黄德前请求第三人中兴公司及该公司高华炳总经理给予其2个月的免费装修期间。2017年8月17日，高华炳书面答复被告黄德前：不同意给装修期，同意租金在每年9月30日之前付清。2017年9月27日，第三人中兴公司作出说明：原有黄德前租赁的43—01商铺，本公司同意他现转租他人。 2017年10月31日，被告黄德前将涉案房屋转租给第三人蒋鹏，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租赁期限5年8个月，自2017年11月1日起至2023年7月31日止。房屋租金前三年每年75000元，第四年在第三年年租金基础上上浮2%（76500元），第五年在第四年年租金基础上上浮3%（78795元），第六年在第五年年租金基础上上浮4%（8个月，54631元），年租金按年度在每年10月30日前支付。 2019年10月，金连信、张琴华与两原告签订房屋买卖合同，金连信、张琴华将涉案房屋出卖给两原告。房屋总价款220万元，采取分期付款方式支付，首付110万元，贷款110万元。两原告被金连信、张琴华告知涉案房屋已于2017年8月1日租赁给被告黄德前，租赁期间为2017年8月1日至2023年7月30日，双方约定金连信、张琴华应在2023年7月30日前将涉案房屋交付两原告使用，金连信、张琴华向两原告退还了2019年至2020年度的部分租金。涉案房屋现登记在两原告名下。 2020年7月底，原告向被告索要2020年至2021年度租金，被告未给付，后原告于2020年9月13日在涉案房屋大门上张贴告知书，告知被告于三日内结清所有相关费用，15天内将房屋完整归还给原告。被告于2020年9月先后两次向原告支付2020年至2021年度租金50000元，但均被原告退回。 另查明：被告2018年度向第三人中兴公司缴纳涉案房屋租金的时间为2018年9月26日，2019年度缴纳时间为2019年9月11日。 以上事实，由原、被告及第三人的当庭陈述、房屋租赁合同、协商函、房屋买卖合同、房屋所有权证书、告知书、收据、银行自助柜台凭条等证据予以证实，本院予以确认。 经审查，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同约定解除的条件是否成就、原告要求解除合同并要求被告搬离是否有事实和法律依据？二、原告要求被告支付房屋租金及逾期支付滞纳金是否有事实和法律依据？ 针对争议焦点一，涉案房屋租赁合同约定解除的条件是否成就、原告要求解除合同并要求被告搬离是否有事实和法律依据？ 本院认为：依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，第三人中兴公司与被告签订房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方均应依照协议全面履行。后两原告购买该房屋并成为房屋所有权人，第三人中兴公司依据该合同对被告享有的权利义务由两原告承继。根据该合同约定，承租方逾期支付租金超过30天的，出租方有权解除合同。原告认为被告应按合同约定于2020至2021年度合同年起算日即2020年8月1日前付清该年度房屋租金，但被告未按合同约定支付租金且超过30天，故欲行使合同解除权。但中兴公司高华炳已书面答复被告同意租金在每年9月30日之前付清，结合被告2018年度、2019年度向第三人中兴公司缴纳房屋租金的时间均在9月的交易习惯，可以认定房屋租金缴纳时间已发生变更，变更至每年9月。被告于2020年9月20日向原告支付租金，但原告未予接收，被告并无违约行为，故涉案房屋租赁合同约定的解除条件并未成就，原告要求解除合同及被告搬离无事实和法律依据，本院不予支持，涉案合同应继续履行。 针对争议焦点二，原告要求被告支付房屋租金及逾期支付滞纳金是否有事实和法律依据？ 本院认为：原告要求被告支付2020年8月1日至2020年9月13日的租金6027元，但如上所述，涉案房屋租赁合同的租金缴纳时间已发生变更，该期间的房屋租金被告在上一年度已支付，故对此诉讼请求，本院不予支持。此外，原告要求被告以每天500元支付从2020年9月14日起的场地占用费直至房屋实际交付为止、支付逾期支付滞纳金2200元，由于涉案合同应继续履行，原告的主张是基于解除合同而产生，故此主张无事实和法律依据，本院不予支持。但被告应向原告支付2020至2021年度的房屋租金50000元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款、第七百零三条之规定，判决如下： 一、被告黄德前于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告王华美、陈守友支付房屋租金50000元。 二、驳回原告王华美、陈守友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1336元，减半收取668元，由原告王华美、陈守友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××85，收款行地址：中国银行股份有限公司清江浦支行）预交上诉案件受理费。 审 判 员 张中华 二〇二一年一月二十一日 法官助理 张 谦 书 记 员 黄海艳 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二款当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。