浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5701号原告：戴水兴，男，1963年4月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告：戴巧琴，女，1966年12月7日出生，汉族，住兴市越城区。二原告共同委托诉讼代理人：王佩进，浙江**越律师事务所律师。被告：张晓霞，女，1947年3月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：杨虎，浙江德凡律师事务所律师。第三人：绍兴市越城区东湖街道办事处，住所地绍兴市越城区越东南路**粮食批发市场商务楼。法定代表人：赵建标，主任。委托诉讼代理人：蒋凌超，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。原告戴水兴、戴巧琴与被告张晓霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，二原告申请追加绍兴市越城区东湖街道办事处为本案第三人，本院经审查，依法予以准许。本案于2020年8月18日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告戴水兴、戴巧琴及其共同委托诉讼代理人王佩进，被告张晓霞及其委托诉讼代理人杨虎，第三人委托诉讼代理人蒋凌超两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告张晓霞向原告戴水兴、戴巧琴返还货币安置补偿款975680.66元，以975680.66元为本金从2017年11月27日至今按年利率6%计算的利息（暂计至2020年7月11日）153669.7元，两项合计人民币1129350.36元；二、本案诉讼费用由被告张晓霞承担。事实与理由：2001年7月12日，原告戴水兴与被告张晓霞签订绝卖房契一份，约定原告戴水兴自愿将座落在绍兴市越城区××乡××村（图号Ｅ-3-11、、地号190两层楼房一间，面积70平方米，以人民币肆万元的价格出售给被告张晓霞。2001年7月21日，原告戴水兴收到全部购房款，上述房屋交由被告张晓霞居住使用，但上述房屋的集体土地使用者系原告戴水兴。2017年8月7日，二原告向贵院起诉要求确认与被告张晓霞签订的绝卖房契无效。2017年10月26日，贵院经开庭审理后判决二原告与张晓霞于2001年7月12日签订的绝卖房契无效。被告张晓霞不服一审判决，向绍兴市中级人民法院上诉，后撤诉，一审判决已发生法律效力。2017年8月29日，被告张晓霞与第三人（原东湖镇人民政府）签订《东湖镇则水牌棚户区改造房屋征收安置补偿协议书》一份，并领取了货币补偿、补助及奖励合计人民币1015680.66元。关于上述房屋的拆迁安置补偿事宜，二原告与被告张晓霞以及第三人在案涉房屋拆迁前后多次协商不成，遂成讼。被告辩称：原告要求被告返还货币安置补偿款及支付利息的理由不能成立。一、合同有效，被告取得的货币安置补偿款不应返还原告。1、（2017）浙0602民初8992号民事判决仅确认被告与二原告于2001年7月12日签订的绝卖屋契无效，被告与二原告在2001年7月13日签订的经过绍兴市公证处公证的《房屋买卖合同》仍应是有效的。该房屋买卖合同不仅经过公证，当时集体土地的所有人绍兴市城东乡西庄村民委员会也出具了《证明》，表明是同意原告与被告之间的转让行为的，故房屋买卖合同合法有效，相应的安置款理应归被告所有。2、绍兴市越城区东湖街道办事处也是认可对被告的安置的。（2019）浙06行终36号行政判决中也认定了东湖街道办事处在案涉棚户区改造中对被征收房屋进行产权认定，并非仅限于集体土地使用权证。被告在取得案涉房屋后居住近16年，期间进行过多次装修，东湖街道办事处拆迁安置补偿是针对被告取得的房屋本身，没有涉及集体土地，而且当地政府在身份户籍认定拆迁安置补偿时认可了被告的同一经济组织成员的资格，被告成为案涉房屋所在区域的同一经济组织成员，案涉房屋买卖不违反法律规定。二、即使合同无效需要返还部分安置补偿，应返还部分应是极小部分。1、正如前述的，被告在取得案涉房屋居住期间进行过多次装修，故房屋装修装饰及增加的附属物等补偿款应由被告享有，同时该补偿款中的临时安置补助、搬家补助、按时腾空奖金亦系补偿给房屋居住者的，故也应归被告享有。在确定财产增值时应扣除上述项目及购房款。2、《九民纪要》第33条明确，“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。双务合同不成立、无效或者被撤销后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还。应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事入主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。折价时，应当以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。标的物灭失时当事人获得的保险金或者其他赔偿金，转售时取得的对价，均属于当事人因标的物而获得的利益。对获益高于或者低于价款的部分，也应当在当事人之间合理分配或者分担。”据此，一是要考虑市场因素，本案中财产增值就属于市场因素，增值部分应进行合理分配。所谓的合理分配，就是要考虑各自对合同无效的过错程度以及是否有从合同无效中获益的因素。对试图利用合同无效制度获益的一方，可以考虑少分或者不分。二是要考虑受让人的经营或者添附行为与财产增值与贬值的关联性。本案中，被告在买得房屋后又对房屋进行了改造，导致房屋增值，要先考虑添附行为对房屋增值部分，然后再考虑市场因素的影响。3、本案中，二原告在出卖房屋时已取得合理对价，如果再返还安置款，势必导致二原告获利。同时，二原告明知房子要被征收从而请求确认合同无效，如果法院支持返还就会使不诚信的当事人从其不诚信行为中获利。而且，二原告明知出卖房屋给被告违反法律规定仍予以出卖，且在出卖多年后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，有违在交易过程中应当遵守的诚实信用原则，其过错是明显的，应当承担合同无效的绝大部分责任。被告作为买受人，在实际买受房屋并经多年居住使用后，鉴于人民政府的房屋征收政策原本可就买受的房屋享受征收补偿利益，现因合同无效，导致该征收补偿利益需要返还给原告，故对被告而言，丧失的征收补偿利益系其基于信赖房屋买卖合同有效而造成的损失，依法应由原告赔偿。基于以上理由，原告起诉要求返还安置补偿款，不合情理也不合法理，应予驳回。第三人述称：对事实没有异议，对诉讼请求的金额由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2001年7月12日，原告戴水兴（甲方）与被告张晓霞（乙方）签订《绝卖屋契》一份，约定甲方自愿将坐落在城东乡西庄村（图号E-3-11，，地号190两层楼房一间，面积70平方米出售给乙方；该房屋东至高海潮，南至路，西至高建青，北至路，乙方已对甲方所要售的房产做了充分的了解，愿意购买该房屋；双方议定上述房产成交价格为人民币4万元，乙方在7月12日前先付现金2万元给甲方，其余2万元待办好过户手续全部付清；双方同意于7月12日由甲方将上述房产正式交付给乙方，并由乙方使用修缮；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷由甲方负责清理，与乙方无涉；上述房产办理过户手续所需费用由乙方自己承担，甲方协助办理过户手续。绝卖房契还对其他事项进行了约定。同日，原绍兴市城东乡西庄村民委员会出具《证明》一份，载明“城东乡西庄村四队村民戴水兴、戴巧琴夫妻自建楼屋壹间，占地面积39.05㎡，该屋座落西庄后戴，，地号190现绝卖给越城区昌安街道洞桥居委会居民张晓霞，情况属实，特此证明”。2001年7月17日，绍兴市公证处出具（2001）浙绍证民字第1004号《公证书》，证明戴水兴、戴巧琴与张晓霞于2001年7月13日自愿签订了《房屋买卖合同》。所附的2001年7月13日《房屋买卖合同》载明，出主（戴水兴、戴巧琴）有座落在绍兴市越城区××乡××村××号××，，地号**建筑占地面积39.05平方米楼屋一间，自愿绝卖给受主（张晓霞）所有；该屋东墙与高海潮共有，西墙与高建青共有，南、北二墙均属自有。双方议定屋价人民币肆万元整，受主于2001年7月12日付贰万元，余款至办理公证后付清，出主于2001年7月12日出屋，任凭受主管业，若有产权纠纷，由出主负责，与受主无涉。被告张晓霞于2001年7月21日付清了全部购房款4万元。坐落于绍兴市越城区××乡××村（图号为区-3-11，地号，地号为190面积为39.05平方米，建筑总面积为67.45平方米）的集体土地使用者登记为戴水兴。案涉房屋由被告张晓霞居住使用至2017年拆迁时止。2010年8月12日，被告张晓霞因修建问题曾与邻居签订《友好合约》。被告张晓霞系非农家庭户，其于2004年1月19日将户籍由绍兴市越城区街井头****迁至绍兴市越城区东湖镇西庄后戴****。另查明，2017年8月29日，第三人绍兴市越城区东湖街道办事处（签订合同时名称为绍兴市越城区东湖镇人民政府）与被告张晓霞（乙方）签订《房屋征收安置补偿协议》一份，约定乙方被征收房屋位于东湖镇则水牌区域，住宅房屋合法建筑面积为89.18平方米，可计入安置的农村人口为0人。货币补偿、补助及奖励：1、乙方可计算货币补偿面积（含保底安置面积）为89.18平方米。2、乙方被征收房屋评估价值为56591元（不含装修、附属物）。3、乙方可得的货币安置补偿金为866569.61元（货币补偿面积×基准价7463元/㎡×120%+房屋评估价值×120%）。4、乙方可得被征收房屋装修及附属物评估补偿金额为56368元。5、乙方未能靠档安置的面积10.82㎡，按基准价的20%补贴给乙方计16149.93元。6、乙方未能优惠购买的（含三代同住户）40㎡，按基准价的20%补贴给乙方计59704元。7、其他补助及奖励：（1）临时安置费按6个月计发，为6420.96元；（2）搬家补助费为1550.16元；（3）提前搬迁奖，在签约后20天内腾空的，按被征收房屋合法建筑面积100元/㎡计算，为8918元。8、乙方可得货币补偿、补贴及奖励总计为人民币1015680.66元。被告张晓霞已领取该1015680.66元补偿款。拆迁时，张晓霞户符合安置条件在册人口为2人。另查明，原告戴水兴、戴巧琴曾以房屋买卖合同纠纷案由，于2017年8月7日向本院起诉被告张晓霞，要求确认双方之间签订的绝卖房契无效。本院于2017年10月26日出具（2017）浙0602民初8992号民事判决书，判决双方之间于2001年7月12日签订的绝卖屋契无效。张晓霞不服该判决上诉于绍兴市中级人民法院，后张晓霞申请撤回上诉，绍兴市中级人民法院出具（2017）浙06民终4115号民事裁定，准许张晓霞撤回上诉。上述事实由原告提供的2001年7月12日签订的绝卖房契复印件1份、（2017）浙0602民初8992号民事判决书复印件1份、（2017）浙06民终4115号民事裁定书复印件1份、地籍、地籍档案查询单复印件1份17年8月29日签订的安置补偿协议书复印件1份、则水牌棚户区改造货币安置资料选编复印件1份、戴水兴户户口户口簿1份、霞签收的拆迁补偿款发放清单复印件1份、结婚证复印件1份、被拆迁房屋建房申请审批表复印件1份、案涉被拆迁房屋集体土地建设用地使用证复印件1份、拆迁价格评估表和拆迁安置情况通知书复印件1份；被告提供的绍兴市公证处公证书1份、村委证明复印件1份、收条3份、2010年8月12日被告与邻居之间的友好合约1份、房屋权属共有证明1份、则水牌居委会证明1份、被告户口户口簿1份、打印件1张；第三人提供的行政判决书复印件2份及当事人的庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定。本院认为，本案双方之间的房屋买卖合同已由生效判决确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。二原告收取的购房款4万元应返还给被告，被告应将案涉房屋返还给二原告，但因案涉房屋已被拆迁，被告已取得相应安置补偿款，故案涉房屋事实上不能返还，可根据双方过错，就取得的拆迁利益折价补偿。关于过错问题。案涉房屋买卖合同因违反法律的禁止性规定而无效，双方对此均存在过错；但双方之间的房屋买卖经过公证，系双方之间的真实意思表示，且案涉房屋已交由被告实际居住使用十数年，二原告因拆迁主张合同无效，实有违诚实信用原则，综合本案实际，本院认为二原告对案涉房屋买卖合同无效负有主要过错。关于折价补偿问题。补偿款中的各项费用，其中装修及附属物应系被告在十数年的使用过程中出资增设，应归原告享有；临时安置费、搬家补助费、提前搬迁奖亦应归房屋居住使用者即被告享有。差额面积部分补偿，二原告出卖给被告时的房屋建筑面积为67.45平方米，而安置确认建筑面积为89.18平方米，故差额部分21.73平方米房屋所对应的的安置补偿利益不应由二原告享有。综上，本院对被告认为应在740252.55元（已领取的补偿款1015680.66减去装修及附属物、临时安置费、搬家补助费、提前搬迁奖、差额面积部分补偿，再减去应返还的购房款）基础上考虑折价补偿的意见，予以采信。综合上述分析，本院根据双方过错、安置补偿款构成等本案实际，酌情确认被告应折价补偿给原告74025.26元（740252.55×10%）。二原告主张的折价补偿款利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张晓霞应于本判决生效之日起三十日内支付给原告戴水兴、戴巧琴折价补偿款人民币74025.26元；二、驳回原告戴水兴、戴巧琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14964元，由原告戴水兴、戴巧琴负担13983元，被告张晓霞负担981元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  楼敏燕人民陪审员  孙 苗二〇二一年一月二十二日书 记 员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。