河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终6730号上诉人（原审原告、案外人）：夏明栓，男，汉族，1964年月30日生，住南阳市高新区。上诉人（原审原告、案外人）：王玉祥，女，汉族，1971年11月16日生，住南阳市高新区。委托诉讼代理人：樊显坤，河南国敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李海成，男，汉族，1967年8月4日生，住南阳市。委托诉讼代理人：张小博，男，汉族，1988年3月1日出生，住新野县。系李海成堂弟。委托诉讼代理人：杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：南阳市东方房地产开发有限责任公司，住所地南阳市光武东路**。法定代表人：刁建军。上诉人夏明栓、王玉祥因与被上诉人李海成、原审第三人南阳市东方房地产开发有限责任公司（以下简称东方公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。夏明栓、王玉祥上诉请求：1.撤销南阳市宛城区人民法院作出的（2020）豫1302民初2084号民事判决；2.改判为：“立即停止对南阳市宛城区同安小区17、18、19号门面房产的强制执行措施，并解除对上述房产的查封；依法确认南阳市宛城区同安小区17、18、19号门面房产归原告所有。3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院基本事实没有查清，认定有误。1.李海成的建设工程价款优先受偿权已在建设工程合同纠纷中予以解决，而本案属于案外人执行异议之诉，二者不属于同一法律关系，原审法院将两者混淆，属于事实没有查清。2.上诉人是涉案房产的实际所有权人，异议成立，可以排除执行。（1）宛城区人民法院于2015年8月10日查封涉案房产之前，上诉人于2015年6月18日已签订了合法有效的书面买卖合同，原审法院否认合同效力明显缺乏依据。（2）在人民法院查封之前，涉案房产已被合法占有。涉案房产购买时间为2015年6月18日，原审法院调取出示的原审理查封卷宗中的照片二组，照片上显示有上诉人的招牌，上诉人提交了物业费、水电费等相关票据，足以证明上诉人已合法占有涉案房产至今。（3）在人民法院查封之前，涉案房产的房款已全部支付。（4）上诉人曾多次催促东方公司为其办理房产手续，东方公司在答辩状中自认“因东方公司原因，暂不能办理房产权属手续”，足以认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。李海成辩称，一、答辩人对案涉房产享有优先受偿权，依法受法律保护。答辩人对垫资施工建造的同安小区临南新路16个门洞的一二层商住楼房产，在东方公司欠付工程款范围内依法享有优先受偿权。二、答辩人一直对案涉房产享有合法的占有权。答辩人施工完毕后，因东方公司工程款未付，答辩人一直未向东方公司交工，答辩人是案涉房产的实际控制人和合法占有人。三、上诉人根本不是合法善意的购房人，对案涉房产依法不享有物权，其占有行为是非法的，上诉人对案涉房产不享有排除执行的民事权益，应依法驳回上诉人的上诉。东方公司未提交答辩意见。夏明栓、王玉祥向一审法院起诉请求：1、请求停止对同安小区第17、18、19号门面房（东大门南头连三间楼上楼下）的强制执行；2、诉讼费由被告李海成承担。一审法院认定事实：李海成与河南省南阳市东方企业（集团）股份有限公司、南阳市东方房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，2015年8月3日，一审法院出具（2015）宛民商初字第2124号民事裁定书，于2015年8月10日公告查封东方房地产公司位于同安小区临南新路一侧从北到南临街门面房第1至2套（一层）、第3至8套（上下两层）、第9套（一层）、第11至12套（上下两层）、第14套（上下两层）、第16套（一层）、第17至19套（上下两层），共计16套房产。经过审理，一审法院于2018年7月23日作出（2015）宛民商初字第2124号民事判决书，判决：“一、限判决生效后十日内，被告河南省南阳市东方企业（集团）股份有限公司和南阳市东方房地产开发有限责任公司支付给原告李海成工程款9215605.55元，并从2013年5月22日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息，至欠款付清之日为止。二、如果二被告在法院限定的期限不能清偿上述欠款，则原告有权申请对其承建的东方同安小区临南新路8、9、10号商住楼工程项目进行拍卖或变卖，并对拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。三、驳回原告李海成的其他诉讼请求。……”。判决生效后，东方企业集团、东方房地产公司未按期履行判决书所确定的给付义务，李海成于2018年9月4日向法院申请强制执行，执行案号：（2018）豫1302执2247号。案件进入执行程序后，一审法院于2019年3月22日作出（2018）豫1302执2247号执行裁定书及查封公告，查封了被执行人东方企业集团、东方房地产公司开发的东方同安小区的临街门面房16套（详见查封清单）。案外人夏明栓、王玉祥不服查封，向法院提起执行异议，一审法院于2020年4月23日作出（2020）豫1302执异75号执行裁定书，认定如下：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。’本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人夏明栓、王玉祥虽然向法院提供了其购买案涉房产的购房协议及交纳购房款项等相关凭证，但其对不能办理过户登记自身有一定过错。案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行”。综上依法驳回了案外人夏明栓、王玉祥的异议请求。异议人夏明栓、王玉祥不服，提起案外人执行异议之诉。2007年8月1日，承包人南阳市凌云建筑工程有限公司作为甲方与乙方项目经理（管理承包人）丁付海及丙方项目商务经理（××）李海成签订《工程项目经营管理承包合同》一份，约定东方同安花园1#、2#、3#、7#住宅楼工程按项目施工由丁付海项目经理负责施工组织管理工作，并承包给李海成承包经营成本核算管理工作，公司对丙方（李海成）实行综合费用上交后净值承包基数、独立核算、包工包料、自负盈亏。上述合同签订后，李海成实际施工了东方同安小区1#、2#、3#、7#住宅楼和8#、9#、10#商住楼（含门面房）项目。由李海成所施工的东方同安住宅区项目1#、2#、3#、7#楼工程于2013年5月之前完工，但东方集团及东方公司仅向李海成支付了部分工程款，剩余工程款迟迟不向李海成支付。因涉及购房户要求交房，为了维护社会稳定并解决东方集团及东方公司拖欠李海成的工程款问题，2013年5月22日，经南阳市宛城区处理东方集团问题工作组协调，东方公司与南阳市凌云建筑工程集团东方同安小区1#、2#、3#、7#楼项目部（代表李海成）签订《协议书》一份，内容是：“由凌云建筑集团同安小区项目部承建施工的东方同安小区1#、2#、3#、7#楼及门面房工程，因甲方拖欠乙方工程款较多，但因甲方急需对广大业主交房。为了维护社会稳定和解决甲方拖欠乙方的部分工程款，现经甲乙双方充分协商，并由宛城区处理东方问题领导小组协调，甲方同意将东方同安小区面朝南新路共计16个门洞的一二层商住房抵押给乙方，甲方不得将此部分房屋对外租赁、另抵押及出售。否则，出现的一切经济问题及法律责任，均由甲方承担。待双方结算后，工程款付清，协议自行解除。”甲方代表马**、乙方代表李海成在该协议上签名盖章予以确认，协调方南阳市宛城区处理东方集团问题工作组在协议书上加盖了工作组的印章。李海成在与东方房地产公司签订门面房抵押工程欠款《协议书》后，将东方同安小区所施工的工程全部交付给了被告，以保证购房户能够入住使用房屋，（2015）宛民初字第2124号民事判决书据此认定2013年5月22日应当作为李海成所施工工程的交付日，但案涉工程一直未办理竣工手续。2015年7月8日，李海成以实际施工人身份将东方集团和东方公司诉至一审法院，请求判令东方集团和东方公司立即支付工程款946万元及延期付款利息，并承担评估费17万元，同时请求判决拍卖“东方同安”住宅楼项目16个门洞（8#、9#、10#）门面房，所得价款优先清偿原告工程款。一审法院对该案作出（2015）宛民初字第2124号民事判决（本案执行依据），认定李海成作为东方同安小区1、2、3、7号住宅楼及8、9、10号商住楼项目的垫资人和实际施工人，享有要求东方集团及东方公司支付工程欠款的权利。因东方集团以及东方公司均是该案住宅区项目工程的建设单位（发包人），均负有清偿工程款的义务，其不向李海成支付剩余工程欠款9215605.55元的行为属违约行为。东方集团以及东方公司应限期向李海成支付工程款9215605.55元，并应从2013年5月22日工程交付之日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息，至欠款付清之日为止。如果东方集团以及东方公司在法院限定的期限不能清偿上述欠款，则李海成有权申请对其所施工的东方同安小区临南新路8、9、10号商住楼拍卖或者变卖，并对拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。又查明，2015年6月18日，东方房地产公司作为甲方，夏明栓、王玉祥作为乙方，双方签订《商品房认购协议书》一份，主要内容为：“…一、甲方出售给乙方的房产位置同安门面房东大门南头连三间楼上楼下。…以上总房款合计为壹佰壹拾叁万捌仟柒佰壹拾肆元整（小写￥1138714元）。三、付款方式及期限本协议约定的付款方式为一次性…”。同日，东方公司向夏明栓、王玉祥出具收据一份，内容为：“收款收据今收到夏明栓、王玉祥人民币壹佰壹拾叁万捌仟柒佰壹拾肆元整￥1138714，系付同安门面大门口南头连三间楼上楼下房款”。案涉门面房2015年出租给李庆权经营，店铺名称为“南阳高新区腾达汽车美容会所”，该店铺注册登记信息显示，注册日期为2015年9月10日。另，该涉案门面房向物业交付了2017年7月-2019年5月份的水电费，标注交款方为南一洗车／修车／美容美车／腾达／门面房。2020年1月10日，东方房地产公司出具证明一份，证明：“兹证明冉文哲……系我公司员工。因工作需要，……，该同志收取了夏明栓、王玉祥（同安小区17、18、19号门面房）2015年6月14日至2016年6月的水电费用，费用全部交清。”2019年10月24日，南阳市合意物业服务有限公司出具证明一份，证明：“兹证明夏明栓、王玉祥系同安小区业主，现居住在同安小区，水电费及物业费由物业办公室统一代收，无缴费发票（东大门南头三间楼上楼下），情况属实，特此证明。”经现场勘验，原告诉请的第17号、18号、19号门面房系法院查封清单列明的第17、18、19套房产。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案中：涉案房款共计1138714元，原告夏明栓、王玉祥主张全部房款在人民法院查封之前已通过现金形式支付给东方公司，但仅能提供收款收据，在无其他证据相佐证的前提下，不能证实原告在人民法院查封之前已支付了全部价款。因此，夏明栓、王玉祥提出的异议请求不能成立，亦不能排除李海成作为案涉门面房实际施工人所依法享有的建设工程价款优先受偿权，对其请求停止对同安小区第17、18、19号门面房（东大门南头连三间楼上楼下）的强制执行的诉讼请求，不予支持，应依法驳回异议人夏明栓、王玉祥的诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条的规定，判决：驳回原告夏明栓、王玉祥的诉讼请求。案件受理费15049元，由原告夏明栓、王玉祥负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定,本院对上诉人夏明栓、王玉祥上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据夏明栓、王玉祥的上诉理由及被上诉人的答辩意见,本案二审争议焦点为:夏明栓、王玉祥对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照该条规定,本院认为夏明栓、王玉祥提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。理由如下:首先，虽然上诉人夏明栓、王玉祥提供了2015年6月18日与东方公司签订的《商品房认购协议书》，但该协议未经公证，上诉人也未提供其他证据证明该合同实际签订于当日，不能排除上诉人与东方公司存在串通倒签合同的可能性。案涉房屋的价款共计1138714元，夏明栓、王玉祥称全部房款均系现金支付，但仅能提供东方公司出具的收款收据，其称部分钱款系从银行支取，但其在一、二审期间均未能提供任何银行的取款流水，案涉113万余元的巨额款项均系现金交易有悖常理，在无其他证据相佐证的前提下，不能证实夏明栓、王玉祥在人民法院查封之前已支付了全部价款。其次，即使夏明栓、王玉祥与东方公司之间的房屋买卖行为真实有效，其对案涉房屋享有的权益也不足以对抗李海成申请的人民法院的强制执行。因为案涉房屋属于商业用房并非居住用房，夏明栓、王玉祥并不属于“消费者购房人”，债权平等性是民法上的一项基本原则，只有基于居住利益至上的考虑，才能作特别的突破，但这种突破不能无限扩大，否则会冲击现有的交易秩序。夏明栓、王玉祥对案涉房屋并未享有居住权益，不属于法律需要特别予以保护的范围，故夏明栓、王玉祥对案涉房屋享有的权利在权利位阶上要低于李海成对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，其对案涉房屋享有的权益也不足以对抗李海成申请的人民法院的强制执行。再次，上诉人夏明栓、王玉祥称其于2015年占有案涉房屋，并随后将案涉房屋出租，但其未能提供租房合同，且其提供案涉房屋的水电气费收款收据的落款时间在2017年7月之后，而案涉房屋第一次被查封的时间为2015年8月10日，故上诉人提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前合法占有该案涉房屋。综合上述分析，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任的规定，夏明栓、王玉祥提供的证据不足以证明其对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。上诉人二审上诉请求超出一审诉讼请求部分，本院依法不予审理。综上所述，夏明栓、王玉祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15049元，由夏明栓、王玉祥负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年一月二十九日书记员  邢舒妍