贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3587号 上诉人（原审被告）：贵州贵和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省。 法定代表人：刘锋，该公司董事。 被上诉人（原审原告）：胡旭，男，1966年10月1日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：李国芳，女，1970年10月3日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：胡裕康，男，1993年2月1日出生，汉族，住。 上诉人贵州贵和房地产开发有限责任公司（以下简称贵和公司）与被上诉人胡旭、李国芳、胡裕康商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2020年8月31日作出（2020）黔2701民初2883号民事判决后，贵和公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 贵和公司上诉请求：1、撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审诉求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由：一、上诉人不应当承担逾期办证的违约责任；1、《商品房买卖合同》事实上不是格式合同，该《合同》属于贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局监制的示范合同文本，其内容已经平衡了买卖双方的权利义务，根本就不可能是格式合同。《合同》第3页第6条约定，双方可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。在《合同》中涉及办理产权登记的约定是对合同内容的修改、增补，本身就属于双方可以进一步明确的合同内容，该约定并不会导致《合同》就转变成了格式合同。2、《商品房买卖合同》法律上不是格式合同，《合同法》第39条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。也就是说，构成格式条款须同时具备两个条件，一是预先拟定，二是未与对方协商。《商品房买卖合同》第3页第7条约定，订立合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容。因此，被上诉人作为买受人，签订合同时就应当充分认知《合同》内容，如果认为《合同》内容有失公允或者不能接受，就应当与上诉人进行协商，但并未有证据证实买受人就该条款与上诉人进行过协商，也没有证据证实上诉人不同意就此条款进行协商或完全没有协商的余地，那么，《商品房买卖合同》缺乏成为格式合同法定要件。3、当事人未就《商品房买卖合同》主张格式条款并非一律无效，还有部分属于可撤销条款。对于无效的情形，法院可以主动审查合同条款是否有效，但对于可撤销条款，如果当事人没有对是否提起可撤销的诉请，法院不应当主动进行审查。本案一审中，被上诉人认可了《合同》的三性，未就《合同》中办理产权证的约定提出异议，且该约定并未违反《合同法》第52条和53条的规定，不属于无效条款，一审法院主动否定了《合同》条款的约定，违反了审判原则，也与《合同法司法解释二》第9条的规定相悖。4、《合同》约定未免除和限制上诉人的责任，关于办理产权的时限约定在《合同》第三条中，该条第（一）款约定在2018年12月30日前，第（五）款约定在工程整体验收6个月内。一审法院认为第（五）款的约定免除或限制了上诉人的责任，应当认定双方产权证办理时限在2018年12月30日前。但值得注意，在签订合同当时，双方都无从知晓工程实际整体验收的时间，且双方把交房时间约定在2017年12月31日，则双方对于工程整体验收的时间预期不会迟于2017年12月31日，也就是说，如果工程验收于2017年12月31日，则按照《合同》第三条第（五）款的约定，上诉人应当在2018年6月30日前就应当为被上诉人办理产权登记；此时间早于《合同》第三条第（一）款约定的2018年12月30日，此时第（五）款的约定不仅不会免除上诉人责任，反而会加重上诉人的责任，该约定压根就不是格式条款。另外，办理产权登记的前提之一即房屋工程建设验收合格，如果工程没有验收合格，并不具备办理产权登记的条件，双方《合同》约定以工程验收作为办理产权证的前提，合法、合规、合理，一审存在严重的适用法律错误。因此，按照双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人并未逾期办证，不应当承担逾期交付商品房转移登记文书的违约责任。二、上诉人不应当承担逾期交房的违约责任；一审已经查明，至少在2016年9月29日起至2017年5月19日期间，政府在上诉人开发楼盘区域征收遇阻，但是，并不能就此认定上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，就已经知晓征收遇阻将导致逾期交房。房地产开发是一个复杂的过程，具有时间上的延续性和空间上的延展性。从时间上来看，虽然在双方签订合同时，上诉人应当知晓开发区域有“钉子户”的存在，可能会导致建设过程滞后，但是在此期间，政府在积极推进拆迁工作，只要被征收人与政府达成一致，上诉人的开发建设进度完全可以不受影响。从空间上看，签订《商品房买卖合同》时，未搬迁的被征收人只属于极少数，其所占用的土地亦属于极小的范围，上诉人按照施工进度并不需要立即就使用未完成征收的土地。因此，基于对征收工作的信任和合理预期，上诉人才将交房时间提前至2017年12月31日。但是，征收工作的推进严重逾期，远远超过了上诉人的预期，导致了上诉人交房逾期，但显然，导致逾期的原因对于上诉人而言即是不可抗力，否则按照常理，如果上诉人都预见到拆迁严重逾期时，为何还要将交房时间提前呢?因此，政府征收工作延迟对于上诉人而言不可预见，属于不可抗力，上诉人不应当承担逾期交房的违约责任。 被上诉人胡旭、李国芳、胡裕康二审未向本院作出书面答辩。 原审原告胡裕康、胡旭、李国芳向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付延期交房违约金共计4779.116元，从2018年1月1日起计算至2018年7月31日（212天×450860元×0.00005元/天=4779.116元）；2.被告支付延期转移登记违约金共计10910.812元，从2019年1月1日起暂计至2020年4月29日（484天×450860元×0.00005元/天=10910.812元），违约金计至实际办理商品房转移登记的有关文书交付之日止；3.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年2月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于都匀市，建筑面积为111.61平方米，合同价款为450860元，该《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第二十二条约定：“…出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”，该条第㈤项其他有关事项约定：“1.出卖人承诺在本工程整体验收6个月内，将该商品房所有权初始登记、转移登记有关文书交给买受人，2.见补充协议。”；第二十七条约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条关于交付时间和条件（对本合同第十一条的修订和补充条款2.2条约定：“交房时间为2017年12月31日，本合同交房日期为网签根据系统自动生成，以本协议为准。”；第十一条关于补充协议的效力11.1条约定：“本补充协议是买受人、出卖人对于《商品房买卖合同》的补充约定，《商品房买卖合同》约定的条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款239860元，并办理公积金贷款手续，于2017年5月26日向被告支付了公积金211000元。2018年7月15日，被告向原告发出交房通知。另，案涉项目至今未取得商品房所有权初始登记。另查明，被告在庭审中主张案涉项目因涉及政府对李德胜、杨荣贵、莫启莲户的搬迁工作，导致施工超出预计期限，至少自2016年9月29日起至2017年5月19日止期间，未能正常施工，给被告造成不能克服也不能避免的工期延误，故被告未能按照约定时间交付房屋，不应承担相应的违约责任，并提供了《都匀市人民政府关于房屋征收补偿决定的公告》、《房屋征收补充决定》、《公告》、《文书送达回证》、送达图片、《催告书》、《执行申请书》、《贵州省都匀市人民法院行政裁定书》、《莫启莲拆迁补偿款明细账》等证据，拟证明以上事实。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，将符合约定条件的商品房交付给原告，并按照约定向原告交付办理商品房转移登记有关文书，现被告并未按照约定履行，已构成违约。关于被告提出的抗辩理由是否应予采信的问题。首先，对于被告提出的因拆迁而延误交房的问题。根据被告所提交的证据，被告最迟于2016年9月29日已知晓拆迁工作遇阻，但其与原告于2017年2月15日签订合同之时未将该因素综合考虑，并因此采取相应的措施予以应对，反而在合同补充协议中将案涉商品房交房时间提前，现被告又以拆迁遇阻作为其不承担违约责任的理由，不予采信，故逾期交房违约金计算时间为2018年1月1日起至2018年7月14日止。其次，对于被告提出的关于逾期办证起算时间的问题。合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，该条第㈤项其他有关事项约定：“1.出卖人承诺在本工程整体验收6个月内，将该商品房所有权初始登记、转移登记有关文书交给买受人，2.见补充协议。”，被告提供的合同为格式合同，合同对于商品房所有权转移登记有关文书的交付约定了两个时间，虽第二十二条第㈤项约定内容应系对条款的补充约定，但被告并未举证证明其已履行提请对方注意义务，已详细向原告说明该条对于商品房所有权转移登记有关文书交付的时间的补充约定，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释，故逾期交房商品房所有权转移登记有关文书的起算时间应认定为2018年12月31日，现原告主张自2019年1月1日起计算违约金，系对其权利的处分，予以确认。因被告至今仍未能办理房屋产权登记并向原告交付相关文书，且具体办理的期限无法确定，为保障原告的权利能够实现，将本案支持违约金的期间调整为自2019年1月1日起至本判决指定的履行期限届满之日止，超出该期限部分暂不处理，由原告另行主张权利。综上，原告主张的逾期交房违约金计算为195天（自2018年1月1日至2018年7月14日）×450860元×0.00005=4395.89元，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金计算为485天（自2019年1月1日至2020年4月29日）×450860元×0.00005=10933.36元，并自2020年4月30日起，以已付购房款450860元为基数，按日万分之零点五向原告胡裕康、胡旭、李国芳计付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金至本判决指定的履行期限届满之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州贵和房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡裕康、胡旭、李国芳逾期交房违约金4395.89元；二、被告贵州贵和房地产开发有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡裕康、胡旭、李国芳逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金10933.36元（该违约金已计至2020年4月29日），并自2020年4月30日起，以已付购房款450860元为基数，按日万分之零点五向原告胡裕康、胡旭、李国芳计付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金至本判决指定的履行期限届满之日止；三、驳回原告胡裕康、胡旭、李国芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元，适用简易程序实际收取96元，由胡裕康、胡旭、李国芳负担3元，由贵州贵和房地产开发有限责任公司负担93元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：1、政府征收受阻是否属于不可抗力因素，能否免除上诉人逾期交房的违约责任；2、一审确定逾期办证的起算时间是否正确。 本院认为：对于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本案中，上诉人主张逾期交房主要系因政府拆迁受阻的不可抗力因素所致，但从一审庭审时上诉人贵和公司提交的相关证据来看，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2017年2月15日，远远晚于上诉人知晓拆迁工作遇阻的时间，政府拆迁行为的实施时间产生于双方签订《商品房买卖合同》之前，本案双方当事人均可通过相应途径知晓，并能预见，对于对自己生产、生活方面带来的不便可以克服并避免之；上诉人亦可通过通知购房者，协商变更合同、另行签订补充协议等方式加以解决，但直至诉讼，上诉人均未提供证据证明其实施了相应的补救行为，现其以不可抗力由主张免责，没有事实和法律依据。故一审支持逾期交房违约金正确，本院予以确认。 对于争议焦点二，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付房款的义务，而上诉人未按约办理房屋产权登记并向被上诉人交付相关文书；案涉《商品房买卖合同》是否属于格式合同，并不影响双方当事人对案涉合同的认可，且按照房地产行业的普遍做法，商品房买卖合同的文本都是房开公司统一拟定，买房人作为合同当事人在签订合同时都尊重房开公司约定的交房时间和办证时间，既然双方都在合同上签字捺印盖章，可以视为双方对合同内容的认可，因案涉合同第二十二条明确约定：“出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，上诉人已经构成违约，依法应当承担违约责任，故逾期交房商品房所有权转移登记有关文书的起算时间应认定为2018年12月31日，因被上诉人主张自2019年1月1日起计算违约金，系对其权利的处分；一审支持逾期办证违约金从2019年1月1日起计算正确，本院予以确认。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费193元，由上诉人贵州贵和房地产开发有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月四日 法官助理王菲 书记员刘皓