上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12816号上诉人（原审原告、执行案外人）：上海勋盈实业有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇文化路**。法定代表人：周妍艳，经理。委托诉讼代理人：方方，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司上海市张江支行，住，住所地中国（上海）自由贸易试验区张江路**/div>负责人：叶明燕，行长。委托诉讼代理人：朱有彬，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：杜建发，男，1973年12月3日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市。原审第三人（被执行人）：张秀莲，女，1969年12月29日出生，汉族，户籍地福建省大田县。原审第三人（被执行人）：田尔洪，男，1969年7月3日出生，汉族，户籍地福建省大田县。原审第三人（被执行人）：陆秀英，女，1973年10月22日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市。原审第三人（被执行人）：吴义望，男，1971年4月4日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市。原审第三人（被执行人）：金后粮，男，1985年10月10日出生，汉族,户籍地福建省柘荣县。原审第三人（被执行人）：张丽萍，女，1991年10月30日出生，汉族,户籍地福建省大田县。原审第三人（被执行人）：徐颖，女，1981年4月10日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原审第三人（被执行人）：上海崇方实业有限公司，住所地，住所地上海市松江区泗泾镇沪松公路******iv>法定代表人：张秀莲。原审第三人（被执行人）：上海闽特钢铁发展有限公司，住所地上海市松江，住所地上海市松江区泗泾镇沪松公路******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杜建庄。原审第三人（被执行人）：上海大济仓储经营管理有限公司，住所地上海市松江区沪松公路，住所地上海市松江区沪松公路****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杜建发。上诉人上海勋盈实业有限公司（以下简称勋盈公司）与被上诉人中国工商银行股份有限公司上海市张江支行（以下简称工行张江支行）、原审第三人杜建发、张秀莲、田尔洪、陆秀英、吴义望、金后粮、张丽萍、徐颖、上海崇方实业有限公司（以下简称崇方公司）、上海闽特钢铁发展有限公司（以下简称闽特公司）、上海大济仓储经营管理有限公司（以下简称大济公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）（2020）沪0115民初93068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人勋盈公司的上诉请求：撤销一审判决，改判对上海市松江区XX路XX、XX号1层；XX路XX号、XX号1层；XX路XX、XX号1层；XX路XX、XX号1层房屋（以下简称涉案房屋）负担上诉人的租赁权拍卖执行。主要事实和理由，涉案房屋抵押之前，勋盈公司与杜建发签订涉案房屋租赁合同，约定：租期为16年，自2013年5月30日至2029年5月29日止；日租金人民币（以下币种同）1.2元/平方米；租金以杜建发结欠勋盈公司借款180万元抵扣，抵扣自2013年5月30日至2020年11月30日止，之后月租金为20,018元；涉案房屋已经交付使用；时至涉案房屋查封，尚在租赁期内，故上诉人对涉案房屋享有租赁权益，请求本院支持其上诉请求。被上诉人工行张江支行答辩称：依照抵押贷款合同约定，抵押物存有租赁事宜，抵押人应当书面告知抵押权人，本案抵押人杜建发并未告知该事宜，结合上诉人举证抵押之后占有的证据材料，不足以证明涉案房屋抵押前存在租赁事实；案涉租赁合同约定以上诉人债权抵扣方式支付租金，实则系债权人以租抵债的方式实现债权利益，并非真实的租赁权益，故上诉人与杜建发之间就涉案房屋不存在真实的租赁关系，不应当得到法律的保护，请求本院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人杜建发、张秀莲、田尔洪、陆秀英、吴义望、金后粮、张丽萍、徐颖、崇方公司、闽特公司、大济公司均未发表答辩意见。勋盈公司向一审法院提起案外人执行异议之诉的诉讼请求:判令（2018）沪0115执恢31号案件中对涉案房屋带租约拍卖；诉讼费用由工行张江支行负担。一审判决认定，工行张江支行与张秀莲等金融借款合同纠纷一案，浦东法院于2014年9月1日作出（2014）浦民六（商）初字第3627号民事判决书，判令：一、张秀莲、田尔洪、崇方公司于判决生效之日起十日内归还工行张江支行借款本金900万元；二、张秀莲、田尔洪、崇方公司于判决生效之日起十日内支付工行张江支行截至2014年7月4日的利息和逾期利息合计43,500元；三、张秀莲、田尔洪、崇方公司于判决生效之日起十日内支付工行张江支行自2014年7月5日起至实际清偿之日止的利息和逾期利息（以所欠本金为基数，按系争《个人借款/担保合同》约定的方式计算）；四、张秀莲、田尔洪、崇方公司于判决生效之日起十日内支付工行张江支行律师费18,000元；五、如张秀莲、田尔洪、崇方公司不履行上述第一至第四项付款义务的，工行张江支行可与杜建发、徐颖协议，以位于上海市松江区XX路XX、XX号1层、上海市松江区XX路XX、XX号1层、上海市松江区XX路XX、XX号1层、上海市松江区XX路XX、XX号1层房屋折价，或者申请以拍卖、变卖上述房屋所得价款在最高额22,640,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，不足债权数额的部分由张秀莲、田尔洪、崇方公司继续清偿；六、陆秀英、吴义望、金后粮、张丽萍、闽特公司、大济公司、杜建发、徐颖对张秀莲、田尔洪、崇方公司上述第一至第四项付款义务承担连带清偿责任，陆秀英、吴义望、金后粮、张丽萍、闽特公司、大济公司、杜建发、徐颖承担连带清偿责任后，有权向张秀莲、田尔洪、崇方公司追偿。案件受理费75,875元、财产保全费5,000元、公告费560元，共计81,435元，由张秀莲、田尔洪、崇方公司、陆秀英、吴义望、金后粮、张丽萍、闽特公司、大济公司、杜建发、徐颖共同承担。该判决生效后，当事人均未履行判决书指定义务，工行张江支行于2015年4月30日申请强制执行，浦东法院依法受理，案号为（2015）浦执字第9135号。因被执行人名下无可供执行财产等原因，浦东法院于2015年5月作出（2015）浦执字第9135号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年1月12日，工行张江支行申请恢复执行，浦东法院依法受理，案号为（2018）沪0115执恢31号。2018年1月22日，浦东法院作出（2018）沪0115执恢31号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人杜建发名下位于上海市松江区XX路XX、XX号1层；XX路XX号、XX号1层；XX路XX、XX号1层；XX路XX、XX号1层的房地产。次日，浦东法院将公告张贴于涉案房屋，告知被执行人以及占有房屋的案外人应当迁出房屋；如案外人认为对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当提出书面异议，逾期法院将在不负担租赁状态下评估、拍卖、变卖涉案房屋等。勋盈公司遂提出书面异议，要求对涉案房屋带租约拍卖。浦东法院于2019年9月26日作出（2019）沪0115执异914号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。勋盈公司不服遂起诉。一审判决另查明，根据2019年12月30日调取的涉案房屋上海市不动产登记簿显示，XX路XX、XX号1层建筑面积175.86平方米、XX路XX、XX号1层建筑面积166.06平方米，XX路XX、XX号1层建筑面积107.41平方米、XX路XX、XX号1层建筑面积115.73平方米，涉案房屋用途店铺，权利人为杜建发，核准日期为2013年5月20日；房地产抵押状况信息显示：抵押权人为工行张江支行，核准日期2013年6月26日，房地产坐落：上海市松江区XX路XX、XX号1层，XX路XX、XX号1层，XX路XX、XX号1层，XX路XX、XX号1层，备注：本次只抵押主债权3,600万元中的2,264万元。最高债权限额2,264万元，债权发生期限为2013年6月22日至2016年6月22日；房地产权利限制状况信息显示：2014年4月因浦东法院（2014）浦民六（商）初字第3627号轮候查封。一审判决认为，订立抵押合同之前抵押财产出租的，原租赁合同不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现勋盈公司主张其在抵押权设立之前与杜建发签订以租抵债的租赁合同并要求保护其租赁的诉请，难以支持，具体论述如下：首先，勋盈公司与杜建发之间是否有真实的借款合意且勋盈公司履行了出借义务，根据勋盈公司提供的证据无法证明，借款方未到庭确认借款合意、勋盈公司亦未提供借款交付的事实；其次既然借款关系未成立，则在此基础上的以租抵债租赁合同真实性存疑，杜建发未对租赁合同签订到庭确认、勋盈公司亦无支付租金的相应证据，勋盈公司在庭审中亦自认未办理租赁登记手续；第三，勋盈公司提供的商铺出租合同等证据亦未能证明其在抵押权设立之前即占有使用涉案房屋。综上勋盈公司的诉讼请求，依法不予支持。张秀莲、田尔洪、崇方公司、陆秀英、吴义望、金后粮、张丽萍、闽特公司、大济公司、杜建发、徐颖经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利，本院依法缺席审理。一审法院经审理后，于2020年7月15日作出（2019）沪0115民初93068号民事判决：驳回勋盈公司的诉讼请求。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审审理中，当事人均未向本院补充提供证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，结合案外人的请求及其涉案房屋抵押事宜，本案争议焦点归纳为：案外人勋盈公司对涉案房屋是否享有在先于抵押及查封的租赁权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人应当就其对抵押的执行标的享有足以负担在先租赁权益，承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，案外人应当举证证明，在涉案房屋抵押及查封之前，已签订真实有效的书面租赁合同；已按约支付租金；在抵押之前，实际占有使用涉案房屋至今。本院认为，案外人举证的在案证据不足以证明其对涉案房屋享有在先于抵押及查封的租赁权益。分析如下：关于租赁事实的争议，案外人举证在抵押权设立之前的《租赁合同》证据，该租赁合同签订人杜建发在一审、二审审理中也未能应诉质证，该证据真实性无法认定；案外人举证他人及他公司支付物业费、租金等证据佐证其租赁及占有，但未能举证证明与案外人之间具有关联性，相关当事人也未能应诉接受质证，且款项支付时间在涉案房屋抵押及查封之后，故案外人举证在案证据材料不足以证明案外人在涉案房屋抵押之前成立租赁事实。关于租赁关系的实质争议，本案租赁合同约定租金支付方式以案外人的债权抵扣，但案外人未能举证证明案外人与杜建发之间借款事实成立；即使借款事实、租赁事实成立，从租金支付方式约定来看，案外人通过租赁方式实现其债权利益，实则系属借贷关系，不适用保护租赁关系的“买卖不破租赁”原则。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人的答辩意见，与本案查明事实相符，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,095元，公告费人民币300元，合计人民币24,395元，由上诉人上海勋盈实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 佳审判员 宋 贇审判员 顾 颖二〇二一年一月二十六日书记员 陆一迪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……