北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终239号上诉人（原审原告、反诉被告）：周信明，男，1969年11月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。委托诉讼代理人：张洋，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张纪兴，男，1983年3月20日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人周信明因与被上诉人张纪兴农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周信明上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，并改判张纪兴给付周信明自2016年3月19日至实际腾退之日止的土地占用使用费（按每年租金81万计算）。2.张纪兴承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院在庭审当中审查事实不清，适用法律不当，严重侵害了周信明的合法权益。本案判决第三项数据依据来源于（2017）京0112民初6086号案件中的评估报告，本案一审认定为张纪兴所施工的是（2017）京0112民初6086号案件的书证及证人证言，周信明在庭审中并未认可。（2017）京0112民初6086号案件由张纪兴申请撤诉，并未对证据予以确认。本案张纪兴没有提供客观的证据证明道路及围墙由张纪兴所建。即便围墙及道路系张纪兴所建，但是承租范围之外属于村委会所有，周信明无义务给付以上损失。关于占用使用费，（2018）京0112民初20197号案件审理中张纪兴说明未将土地腾退缴费给周信明，截止2018年8月9日不存在案外人占有情况。本案中张纪兴自认虽然地上物房屋被拆除，土地属于农业用地，但该土地仍存在价值。一审法院认定张纪兴使用土地的时间于法无据，应该予以改判。张纪兴辩称，同意一审判决。不同意周信明的上诉请求和理由。鉴定报告是实际存在的。墙和道路是周信明土地之内的。张纪兴和周信明签订合同时候说明了场地用途，应该按照无法正常运营的时间来计算。周信明向一审法院起诉请求：1．请求法院判令张纪兴给付自2014年4月18日至2016年8月18日期间承包费122万元及逾期违约金185238元；2．判令张纪兴给付自2016年8月19日至实际腾退交付之日的占用费（按每年81万元计算）；3．本案诉讼费用由张纪兴承担。张纪兴向一审法院反诉请求：1.要求确认双方签订的土地租赁合同无效；2.要求周信明赔偿张纪兴各项损失共计5569414元。一审法院认定事实：2012年1月1日，北京市通州区永乐店镇德仁务后街村村民委员会（甲方）与周信明（乙方）签订《土地租赁合同书》，约定经全体村民代表会决议，甲方将无法复耕空闲多年的村西桥梁场地90亩出租给乙方使用，租赁期限20年，自2012年1月1日起至2032年1月1日止。此外，《土地租赁合同书》还约定了其他事项。2014年4月18日，周信明（甲方）与张纪兴（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将其租用的通州区永乐店镇德仁务后街村的90亩土地转租给乙方做废旧物资回收经营用；租赁期限9年，自2014年4月18日至2023年4月18日止；租金每年每亩9000元，从合同签订之日起缴纳本年度定金，每年提前一周缴齐本年度租金，甲方给予乙方4个月建设期免租期，免租期满应付给甲方本年度租金；乙方到期不缴、拒交租金，拖后一个月后视为违约，应向甲方缴纳未交额万分之五的违约金；甲方保证为乙方修一条宽6米、长200米左右的碎石路面，在本土地南面墙开个8米左右的大门，在院内装一台2**的变压器，确保乙方生产生活用电，在院内打一口井，确保院内生产生活用水；除双方协商一致外任何一方不得无故解除本合同，否则应赔偿对方合同总承包款的20％违约金，并承担因此给对方造成的一切损失。此外，《土地租赁合同》还约定了其他事项。《土地租赁合同》签订后，周信明向张纪兴交付了土地，张纪兴给付周信明土地承包费40万元。在许某诉张纪兴、第三人通州区永乐店镇德仁务后街村村民委员会（以下简称村委会）租赁合同纠纷一案中，一审法院查明：2012年1月1日，村委会与周信明签订土地租赁合同，约定村委会将位于北京市通州区永乐店镇德仁务后街村无法复耕空闲多年的西桥梁场地90亩出租给周信明使用。2014年，张纪兴、姚某将张纪兴从周信明处承租的土地转租给许某做废旧物资回收经营用，双方签订土地租赁合同，约定租赁期限10年，自2014年4月19日至2024年4月19日，租金每年11000元，张纪兴、姚某给予许某4个月的建设免租期。2015年12月8日，张纪兴、姚某（甲方）与许某（乙方）签订补充协议，约定原合同的执行日期，因甲方在原合同执行过程中延缓，所有本宗土地院落租赁执行日期为2015年12月8日至2016年12月8日止，以后每年如此。原合同其他条款不变更，正常执行。张纪兴与姚某于2015年12月18日签订书面协议，约定姚某退出涉案合同。庭审过程中，双方也认可姚某退出合同，许某亦不再要求姚某承担涉案合同的权利和义务。许某于2014年8月1日和2015年12月18日分别交纳租金102万元，合计204万元。许某承租涉案土地后进行废旧物资回收经营，对涉诉土地进行了填坑、修路等投资建设，并修建了房屋等地上物用于出租盈利。2016年3月10日，北京市通州区永乐店镇人民政府下发限期拆除通知书，载明：经查，当事人丁某在通州区永乐店镇德仁务后街村西北口（建筑面积3200平方米、围墙1323米）未取得建设工程规划许可证，限你务必于2016年4月30日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品所造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。现涉案土地上的建筑物及附属设施已被有关部门拆除并清理。在该案庭审中，村委会称，对周信明将土地转租不知情，涉诉土地的地上物不知道是谁建的，关于地上物的建设问题，村委会找过周信明要求其拆除，拆除损失与村委会无关，故村委会不同意承担责任。另查，涉案土地的性质为农业用地。许某进行建设时亦未报政府有关部门审批。许某在涉案土地上进行建设、经营时，借用了北京国通华顺废旧物品回收有限公司（法定代表人：丁某）的营业执照，丁某不参与实际经营。本案审理过程中，许某向一审法院提出申请，要求对涉诉土地上的地上物及附属设施价值进行鉴定，2016年5月24日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书，评估结论为涉诉土地地上物及附属设施的评估值合计为7853690元。在该案中，张纪兴明知涉案土地属农业用地，仍承租涉案土地并对外出租，因此应对协议无效承担主要责任。许某作为经营者，在承租土地之前，也应对涉案土地的性质进行审慎的核查，在未办理规划审批手续前即将涉案土地用于非法建设，许某亦应对协议的无效承担部分责任。2016年3月10日，北京市通州区永乐店镇人民政府下发限期拆除通知书，涉案土地上建筑被限令于2016年4月30日前拆除，许某在2016年3月18日已无法进行经营，但许某已将租金（使用费）交纳至2016年12月8日，故2016年3月18日至2016年12月8日期间的租金765000元，张纪兴应向许某返还。故一审法院于2017年1月10日作出（2016）京0112民初11213号民事判决：一、确认许某与张纪兴之间的《土地租赁合同》及《补充协议》无效；二、本判决生效之日起十五日内，张纪兴返还许某使用费共计人民币七十六万五千元；三、本判决生效之日起十五日内，张纪兴赔偿许某建筑物损失四百七十万七千四百一十四元；四、本判决生效之日起十五日内，张纪兴赔偿许某搬家费人民币一万二千元；五、驳回许某的其他诉讼请求。经询问，张纪兴称判决后其向许某给付现金8万元，但没有出具收条，对此其未提交证据予以证明。该判决生效后，许某于2017年2月申请执行，因张纪兴名下无可供执行财产，一审法院于2017年6月26日裁定终结本次执行程序。在张纪兴起诉周信明、第三人通州区永乐店镇德仁务后街村村民委员会租赁合同纠纷一案[案号为（2017）京0112民初6086号]中，张纪兴要求确认双方签订的《土地租赁合同》无效，周信明赔偿张纪兴各项损失共计5975914元。在该案中，张纪兴申请对涉案土地上其修建的240米围墙（拆除及建设费用）、315KWA变压器一台、水井120米（变频、泵）及柏油路350米进行造价费用评估。2018年1月4日，北京泛华国金工程咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书（以下简称鉴定意见书），确认涉案工程施工时间双方均认可为2014年6月，经鉴定，315KWA变压器和120米水井的鉴定金额为96809元，争议项240米围墙（连拆带建）和新建350米柏油路的鉴定金额为437729元。在该案中，张纪兴提交了2014年打井、围墙及道路的施工收据，并申请证人许某到庭作证，证明争议项的施工均由其出资。2018年3月，张纪兴申请撤回起诉。本案中，周信明认为（2017）京0112民初6086号案件的鉴定意见书中很多项目是争议项，不能依据该鉴定意见书确定张纪兴的损失，围墙和柏油路实际由周信明建造。张纪兴对鉴定意见书也不认可，认为评估价格过低，评估机构仅处理了变压器的主体价格，没有算线杆等其他价格。经询问，周信明认可变压器和水井由张纪兴建造，但认为围墙和道路由其修建。张纪兴认为四面围墙由周信明修建，鉴定意见书中的240米围墙及道路由张纪兴出资建造，但围墙和道路已被拆除，只剩下水井和变压器。对于双方存在争议的围墙、柏油路，周信明认为由其修建，并提交2011年至2012年期间的围墙材料及工费汇总、收据、临时道路工程合同文件予以证明，张纪兴不予认可，双方签订及履行合同的时间自2014年开始，周信明提交的材料显示时间在2011年至2012年期间。本案审理过程中，张纪兴提交2014年6月17日北京市通州区永乐店镇人民政府限期拆除通知书复印件一份，内容为：经查，当事人周信明你单位在通州区永乐店镇德仁务后街村西南口（建筑面积1972.6平方米）未取得建设工程规划许可证，限你务必于2014年6月24日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清理屋内物品造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。经质证，周信明不认可该限期拆除通知书，并没有收到，如果张纪兴或许某明知该限期拆除通知书还建筑房屋，损失就和周信明无关。一审法院认为，本案争议焦点为：第一，周信明与张纪兴签订的《土地租赁合同》的效力问题；第二，损失责任的承担问题。我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。根据查明的事实，涉案土地的性质为农业用地。张纪兴与周信明签订《土地租赁合同》，约定将农业用地用于非农业建设，故上述合同违反了法律的强制性规定，应为无效。张纪兴要求确认双方签订的《土地租赁合同》无效的反诉请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因（2016）京0112民初11213号生效民事判决已认定许某使用涉案场地的截止时间为2016年3月18日，故判决张纪兴退还许某此后的租金。现张纪兴亦认可拆除时间为2016年3月18日，自此日起无法正常使用涉案土地，故一审法院将此日适用于张纪兴与周信明之间截止日期，张纪兴应支付2016年3月18日之前的实际使用涉案土地期间的使用费。双方在《土地租赁合同》中约定90亩土地每年每亩租金为9000元，即每年81万元，并约定4个月建设期免租期，因该合同无效，且双方均有过错，根据涉案土地的已使用期限、租金标准、免租期以及双方过错程度等因素，一审法院对于2014年4月18日至2014年8月17日免租期的使用费酌定为135370元，经核算，扣除张纪兴已支付周信明的40万元，2014年8月18日至2016年3月18日之间欠付的使用费为884904元，故张纪兴欠付使用费共计1020274元。现周信明要求张纪兴给付自2014年4月18日至2016年8月18日的承包费122万元，一审法院支持张纪兴给付周信明使用费1020274元，超出部分，不予支持。对于周信明主张逾期违约金185238元以及自2016年8月19日至实际腾退交付之日的占用费，一审法院不予支持。对于张纪兴主张的损失的责任承担问题，周信明将属于农业用地的涉案土地出租给张纪兴用于非农业建设，张纪兴在承租土地之前，亦未对涉案土地的性质进行审慎的核查并对外转租给许某用于非法建设，故双方对于合同无效均存在过错。在张纪兴与许某的租赁关系中，生效判决认定了张纪兴负担主要责任（60％），许某负担次要责任（40％），结合在（2016）京0112民初11213号案件中，村委会称关于地上物的建设问题，村委会找过周信明要求其拆除的陈述，故本案中一审法院判定周信明应对协议无效承担主要责任（60％），张纪兴对协议的无效承担次要责任（40％）。对于周信明认可由张纪兴建造的变压器及水井，鉴定意见书中315KWA变压器和120米水井的鉴定金额为96809元。对于双方存在争议的围墙、柏油路，周信明认为由其修建，并提交2011年至2012年期间的围墙材料及工费汇总、收据、临时道路工程合同文件予以证明，但双方签订及履行合同的时间是2014年，且在北京泛华国金工程咨询有限公司出具的鉴定意见书中周信明与张纪兴双方均认可施工时间为2014年6月，在（2017）京0112民初6086号案件中，张纪兴为证明围墙及柏油路为自己修建提供了部分施工费收据、证人证言等证据，依据合同载明内容可知以上施工内容为双方建立合同关系而出现，故一审法院综合以上证据判定围墙、柏油路为张纪兴修建。现围墙和道路已被拆除，故一审法院依据鉴定意见书中240米围墙及新建350米柏油路的鉴定金额437729元予以确定。故对于变压器、水井、围墙和道路的损失，一审法院依据双方责任比例予以判定，周信明应赔偿张纪兴上述损失320723元。对于张纪兴要求周信明赔偿许某建筑物损失4707414元及搬家费12000元的请求，因该损失系张纪兴转租之后，许某建造建筑物及被拆除所产生的损失，根据合同相对性原则，张纪兴所承担的许某损失赔偿责任，是张纪兴与许某之间租赁合同关系而产生，且张纪兴未提交证据证明其实际赔偿许某上述损失，故对于张纪兴要求周信明赔偿上述损失的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第五十六条、第五十八条规定，一审法院判决：一、确认周信明与张纪兴于2014年4月18日签订的《土地租赁合同》无效；二、张纪兴给付周信明使用费1020274元，于判决生效之日起7日内付清；三、周信明赔偿张纪兴损失320723元，于判决生效之日起7日内付清；四、驳回周信明的其他诉讼请求；五、驳回张纪兴的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，周信明与张纪兴签订的《土地租赁合同》约定周信明将其租用的后街村委会的90亩土地转租于张纪兴用于废品物资回收经营。根据已经查明的事实，涉案土地性质为农业用地。双方合同约定的土地用途改变了土地性质。周信明与张纪兴签订的《土地租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。周信明与张纪兴对于《土地租赁合同》的无效后果均负有责任，一审法院按照双方过错程度确定各自承担责任之比例并无不当。周信明称其不应承担赔偿责任，认为一审法院采纳过期之鉴定结论缺乏依据。双方二审期间均认可，诉争土地上围墙、道路等设施已经灭失。双方就涉诉土地之上的围墙、道路等设施已无通过造价等方式确定价值之可能。一审法院采用此前案件经法院委托所做的造价鉴定结论作为确定价值之依据并无不当。周信明关于损失确定缺乏依据之上诉意见本院不予采纳。周信明上诉称一审法院关于占用费的计算方式有误，应计算至张纪兴实际腾退之日。庭审中，周信明主张张纪兴一直占用土地，并未实际交接。张纪兴称其已电话联系周信明，告知土地已无法使用的事实，周信明亦已派人与其接洽，但双方对此均未能提供证据。现涉案土地已实际种植树木，各方均称对种植树木的时间并不知情，但据此事实可以确认张纪兴现未实际占用土地。周信明主张张纪兴实际占用土地，应对此承担举证责任。一审法院结合张纪兴与许某案件中确认的拆除时间及合同约定的土地用途，综合确定土地占用费并无不当。周信明关于一审法院占用费计算有误之上诉意见，本院不予采纳。综上所述，周信明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22266元，由周信明负担（其中6111元已交纳，剩余16155元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 潘 蓉审 判 员 王 黎二〇二一年一月二十九日法官助理 张燕欣法官助理 冯 妍书 记 员 田亚男