湖北省武汉市新洲区人民法院执 行 裁 定 书(2021)鄂0117执异4号异议人(被执行人):陈芳炳，男，1961年2月12日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区,异议人（被执行人）：贺秀珍，女，1963年3月8日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，委托诉讼代理人黄勇、杜乾，均系湖北獬志律师事务所律师。申请执行人：武汉市新洲区鑫连鑫小额贷款有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街高潮村**。法定代表人：余宝琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁继坤，湖北泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银平，湖北筑武律师事务所律师。被执行人：林治国，男，1977年9月2日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区，利害关系人：胡军，男，1975年4月28日出生，汉族，户籍所在地武汉市江汉区，现住武汉市洪山区，系案涉房产的买受人。利害关系人：吴莉，女，1975年8月29日出生，住址同上，系胡军之妻。利害关系人：中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行，住所地武汉市武昌区中北路津津花园**，统一社会信用代码91420100877991525J。系案涉房产的抵押权人。法定代表人：丁瑜，该支行负责人。委托诉讼代理人：韦丽琼，系中国农业银行股份有限公司武汉长江支行员工。在本院执行申请执行人武汉市新洲区鑫连鑫小额贷款有限公司（以下简称鑫连鑫公司）与被执行人陈芳炳、贺秀珍、林治国民间借贷纠纷一案中，异议人陈芳炳、贺秀珍对拍卖贺秀珍名下位于武汉市新洲区阳逻街新阳大道1-3层的房屋(房屋所有权证号：**,建筑面积279.3㎡，以下简称案涉房屋)向本院提出书面异议。本院于2021年1月6日立案受理，并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人陈芳炳、贺秀珍称：法院执行（2018）鄂0117民初3728号民事判决书，执行案号为（2019）鄂0117执536号，对贺秀珍名下位于新洲××街高潮村××（××大道）的房屋进行执行，并完成拍卖程序。房屋评估部门湖北国泰房地产估价咨询有限公司（以下简称国泰估价公司）未履行法定职责，导致评估报告中案涉房屋实际状况与拍卖公告中公示面积及价值严重不一致。国泰估价公司于2019年7月1日出具国泰[2019]估（司）字第019号房地产估价报告，载明其估价对象建筑面积为279.30平方米，分摊土地使用面积为89.60平方米，评估报告自述评估人员并未对该房屋进行实际测量，评估人员亦未对案涉房屋实际面积、现状与不动产登记机构记载的基本信息进行核实，导致拍卖公告中待拍标的物基本信息错误，拍卖实物与拍卖公告信息不一致，将临街主干道市值600万元的门面房产仅估值303.01万元，最终拍卖成交价仅为181.808万元。待拍不动产信息严重失实，被拍卖房屋面积公告错误，严重侵害了异议人合法财产权益，请求撤销对案涉房屋的拍卖及相关裁定书。为支持其异议请求，陈芳炳、贺秀珍向本院提交了房屋产权证、土地使用权证、关于房屋面积变化的说明等证据证实。申请执行人鑫连鑫公司辩称：1.法院拍卖行为合法合规，评估拍卖中申请执行人、异议人及评估人员均到达现场，且在拍卖过程中多次与异议人协商,但异议人均未履行还款义务；2.房屋评估是由专业评估公司和评估人员进行,评估程序不存在问题。评估价是拍卖的参考，最终价格由市场决定，异议人称房产价值600万元无事实依据；3.异议人应在法律规定的时间内提出执行异议，本案执行程序已终结，应驳回其异议申请。利害关系人胡军辩称:1.法院拍卖合法合规，房屋拍下一年多时间未交付，我要求交付房屋并赔偿我一年的租金损失；2.异议人未履行生效法律文书，应依法追究其相关责任。利害关系人中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行（以下简称农行武汉东湖支行）辩称:法院在我行抵押权未解除的情况下裁定将房产过户,且相关人员已实际办理过户手续，侵犯了我行的抵押权。我行要求支付60万元，或者撤销过户裁定。经审查查明，申请执行人鑫连鑫公司与被执行人陈芳炳、贺秀珍、林治国民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月16日作出（2018）鄂0117民初3728号民事判决书，判令：一、陈芳炳于本判决书生效之日起十日内向鑫连鑫公司偿还借款500000元及利息（利息以500000元为基数，按月利率2%自2016年12月22日起计算至实际还清借款之日止）；二、贺秀珍、林治国对陈芳炳应支付的款项承担连带清偿责任……。因三被执行人未履行生效法律文书确定的义务，鑫连鑫公司于2019年3月19日向本院申请执行，本院于同日立案执行。执行过程中，本院于2019年4月29日以(2019)鄂0117执536号执行裁定书及协助执行通知书，查封了贺秀珍名下位于武汉市新洲区阳逻街新阳大道1-3层的房屋(房屋所有权证号:200511127,建筑面积279.3㎡)。经鑫连鑫公司申请，本院委托国泰估价公司对上述房地产价值进行评估,于2019年5月8日向陈芳炳、贺秀珍送达摇号通知书。评估过程中，执行人员通知陈芳炳一同到房屋现场指认评估对象。国泰估价公司于2019年7月1日提交了国泰[2019]估（司）字第019号估价报告，评估房屋价值为303.01万元。本院于2019年8月5日向陈芳炳、贺秀珍邮寄送达评估报告、评估报告送达通知书，贺秀珍于2019年8月8日签收。陈芳炳、贺秀珍认为评估价格明显低于市场实际价格，以评估采用的估值方法不合理、评估程序违法、评估依据不充分，不应作为执行依据为由，提出书面异议。2019年9月10日，评估机构出具“估价对象价值在合理价值范围内”的说明。本院于2019年10月18日向陈芳炳、贺秀珍邮寄送达第一次拍卖执行裁定书、拍卖公告（含拍卖须知），陈芳炳于次日签收。2019年11月16日10时至17日10时，本院在淘宝网司法拍卖平台对上述房屋以起拍价2272600元依法进行公开拍卖，因无人竞买而流拍。2019年12月2日，本院向陈芳炳、贺秀珍邮寄送达第二次拍卖公告，陈芳炳、贺秀珍于12月5日签收。2019年12月5日10时至6日10时，本院在淘宝网司法拍卖平台上对上述房屋以起拍价1818080元进行公开拍卖，买受人胡军以1818080元的最高价竞得拍卖标的物。2019年12月8日至12月13日，陈芳炳、贺秀珍分五次共向本院转账672000元，2020年1月2日又向本院转款30000元。2020年1月6日，本院作出（2019）鄂0117执536号之二执行裁定书，裁定:一、解除对被执行人贺秀珍所有的位于武汉市新洲区阳逻街新阳大道1-3层房屋(房屋所有权证:200511127号,建筑面积279.3㎡)的查封；二、被执行人贺秀珍所有的位于武汉市新洲区阳逻街新阳大道1-3层房屋(房屋所有权证:200511127号,建筑面积279.3㎡)的所有权归买受人胡军所有。该房屋所有权自本裁定送达买受人胡军时起转移；三、买受人胡军可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。上述裁定书于2020年1月21日、5月8日分别向胡军、陈芳炳和贺秀珍、武汉市新洲区不动产登记中心送达。2020年10月29日，胡军将案涉房屋过户至胡军、吴莉名下【不动产证号：鄂（2020）武汉市新洲不动产权第0022048号，土地使用权面积148.5平方米，房屋建筑面积300.03平方米】。另查明，2003年，陈芳炳、贺秀珍从叶军华处购买了案涉房屋。2005年5月10日、2005年5月16日，案涉房屋权属转移登记至贺秀珍名下【房屋所有权证:200511127,建筑面积279.3㎡，占地面积89.6㎡】，土地使用权证【证号：武新国用（2005）第转286号，使用权面积148.5㎡】。案涉房屋于2013年2月7日抵押给农行武汉东湖支行，抵押金额600000元，办理了他项权证（武房他证新字××号）。2016年8月29日，武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终3642号民事判决书判决维持武汉市武昌区人民法院（2015）鄂武昌民商初字第00698号民事判决第八项，即农行东湖支行对位于武汉市新洲区阳逻街新阳大道的房屋（房产证号：新房权证新转字：新房权证新转字第**.30平方米）在60万元的最高担保余额内享有优先受偿权。陈芳炳、贺秀珍在本院拍卖房产前后，共向本院打款702000元，此前本院扣划陈芳炳银行存款70000元，合计772000元，已发还鑫连鑫公司734600元，扣除执行费7400元，另有30000元在本院账户中。另外，陈芳炳在执行过程中自行向鑫连鑫公司付款160000元。鑫连鑫公司共收到借款本息894600元，全部债权已经实现。本院认为，当事人、利害关系人提出执行异议,应当严格按照相关法律、司法解释的规定进行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定:当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的,应当在执行程序终结之前提出。本案在执行过程中，本院已依法向被执行人陈芳炳送达评估报告、执行裁定书、拍卖公告等法律文书，陈芳炳对案涉房屋评估报告提出过异议，但其系对评估报告的参照标准、评估结果提出异议，并未对遗漏房屋和土地面积提出异议，后评估机构维持了原评估报告结论。本院对案涉房屋进行第二次公开拍卖且拍卖成交后，分别向胡军、陈芳炳和贺秀珍、不动产登记部门送达（2019）鄂0117执536号之二执行裁定书，裁定书明确“该房屋所有权自本裁定送达买受人胡军时起转移”，且相关案款已发还给申请执行人，本案的执行程序已经终结。陈芳炳、贺秀珍在执行程序终结后提出执行异议，不符合法律规定。鑫连鑫公司提出异议人未在法律规定的时间提出异议，应予驳回的意见成立，本院予以采纳。本院审查中，陈芳炳、贺秀珍提交了案涉房屋土地使用面积、房屋建筑面积与估价报告、拍卖面积不一致的相关证据，与胡军将房产过户至胡军、吴莉名下的不动产权证相印证，能够证实陈芳炳、贺秀珍所提出的案涉房屋存在漏评漏拍的基本事实。本院（2019）鄂0117执536号之二执行裁定书及协助执行通知书并未解除案涉房屋的抵押权，农行武汉东湖支行亦未提交同意抵押房屋转让的书面文件和他项权利证书，农行武汉东湖支行提出该行抵押权被侵犯的意见成立。综上所述，本院（2019）鄂0117执536号案件已执行完毕,执行程序终结，异议人陈芳炳、贺秀珍在此情形下提起执行异议不符合法律规定,本院不予支持。但案涉房屋存在漏评漏拍及抵押权人未实现抵押权的事实，陈芳炳、贺秀珍提出的执行异议虽超过异议期限，但可通过其他救济途径依法维护自己的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定,裁定如下:驳回陈芳炳、贺秀珍的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向武汉市中级人民法院申请复议。审判长 陆 昕审判员 刘双春审判员 陈正旺二〇二一年一月十八日书记员 童 毅