浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初13842号 原告：诸暨市浣江置业有限公司，住所地诸暨市暨阳街道浣纱南路**西施殿内。 法定代表人：葛国训，系公司经理。 委托诉讼代理人：马鲁杨,浙江信顺律师事务所律师。 被告：汤智军，男，1973年12月16日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被告：周佳颖，女，1974年1月1日出生，汉族，住诸暨市。 两被告的共同委托诉讼代理人：张革芳,浙江新兴律师事务所律师。 原告诸暨市浣江置业有限公司与被告汤智军、周佳颖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告诸暨市浣江置业有限公司的委托诉讼代理人马鲁杨、被告周佳颖及被告汤智军、周佳颖的共同委托诉讼代理人张革芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诸暨市浣江置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还系争房屋；二、判令两被告支付自2017年11月11日起至返还之日止按每日726元计算的违约金。审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令两被告将位于诸暨市西施故里旅游区××街物业（二层仿古建筑，建筑面积约为260平方米，权证号为：××号）返还原告；二、判令被告汤智军支付自2017年11月11日起至返还之日止按每日726元计算的违约金；三、判令被告周佳颖对上述第二项诉请违约金按三分之一标准即242元计算支付自2017年12月15日至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费。事实和理由：2014年11月6日，被告汤智军经招投标中标后向原告租赁了位于诸暨市西施故里旅游区××街××号××物业（二层仿古建筑，建筑面积约为260平方米）用于生产经营。为此，双方签订了《诸暨市西施故里旅游区××街××号××物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租期三年，自2014年11月11日起至2017年11月10日止，并对租金及公共管理费、支付方式、双方的权利义务、违约责任等均作了明确约定。2017年9月11日，原告提前告知被告做好腾房工作（实际由被告周佳颖承租原告的房产）。租赁期限届满后，原告又多次要求两被告进行腾退，但被告置之不理，一直使用案涉物业至今，期间更未向原告支付合同约定的相应逾期腾房违约金。原告认为两被告的行为造成了原告极大的利益损失，故为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。 被告汤智军答辩称，其已不是实际经营者，其向原告承租的合同到期后，原告一直都是与实际经营者周佳颖发生合同关系，故相关的权利义务应由被告周佳颖承担；原告提供了证据证明两被告于2017年已经离婚，故原告明确知晓涉案房屋经营者是周佳颖，且原告发放通知时都没有发放给汤智军本人；若法院认为本案与其有关系，则其他答辩意见与被告周佳颖答辩意见一致。 被告周佳颖答辩称，原告系涉案西施故里景区房产的所有者，但该房产实际系国有资产，原告仅仅是一个代表者，原告对答辩人的起诉违背客观事实，故原告的诉请不应得到法律支持；原告书面所发的腾退告知函仅是为了推脱责任的形式上告知，原告真实意思是同意答辩人继续在闲置的涉案房产处经营，并对答辩人的经营进行日常管理，从未采取过实际行动阻碍答辩人的经营，且原告实际不明朗的态度，对答辩人以及其他经营户造成了困惑（既不敢投入又不能轻易搬走），致各经营户的实际损失扩大；答辩人迟迟未腾退房屋是在等待原告有个明确的态度；原告的第三项诉请没有事实依据，原告虽要求答辩人腾房，但如果腾房，涉案房产就变成空置房，原告也不准备出租，原告告知答辩人需等待上级部门的统一规划，但到目前为止，答辩人未见到原告规划的落实，目前已经腾退的部分经营户的房产仍处于空置状态，有部分租户要求与原告续租，但是原告未与他们签订相应的租赁合同，故不存在空置房占有使用费一说（原告自己经营的房屋处于空置状态）；答辩人收到的第二张通知，是原告要求答辩人补交房租，且告知答辩人房租交与不交是不一样的，答辩人也不敢装修，答辩人对管理层都是很配合的；根据合同法第114条及相关司法解释应对违约金予以调整。 原告为证实其诉讼主张向本院提供了如下证据： 一、产权证复印件一份，以证明涉案物业所有人为原告。 二、物业租赁合同、招投标记录、审批表一组（均为复印件），以证明原、被告间就涉案物业进行租赁及于2017年11月10日租期届满的事实。 三、婚姻登记表一组（均为复印件），以证明两被告间的婚姻关系之事实。 四、腾退告知函、函一组（均为复印件），以证明原告多次要求两被告腾退房屋的事实。 五、通知、农行银行汇款凭证、微信转账截图、照片一组（均为复印件），以证明被告支付了应补交部分的费用、水电费以及被告占有使用房屋的事实。 六、维修合同、维修照片、竣工验收证明书（均为复印件）一组，以证明涉案地古越街正在维修、对物业进行维护的事实（西施故里物业维修时间是2019年8月至12月，原告方是受旅游管理公司管理）。 上述证据，经质证，两被告对证据一的真实性无异议，但认为涉案房屋是国有资产。对证据二的真实性无异议，但认为被告在拖欠2个月水电费时，原告给予断电断水处理来看，对于拖欠如此高的房租费，原告完全可以采取自我救治的方式，故责任由原告承担；租赁合同约定可知，原、被告之间不仅是单纯的出租关系还有管理关系，对违约金的约定中已经包含了3倍的房租费用，故违约金中已经包含了占有使用费的；关于履约保证金1万元，原告也未退还被告，故被告也没有搬离；对汤智军签名无异议，对其他人的签名不清楚，实际上并没有招投标，只是形式；简单的租赁合同是没有审批表的，原告出租房屋是需要原告上级部门的批准，故原告不能自己决定招租。对证据三中的离婚登记真实性无异议，但证明目的有异议，原告的管理人与被告方一直在联系的，两被告离婚的情况原告是第一时间知晓的，被告有离婚协议的，且明确承租权利都属于周佳颖的，庭后可以提供离婚协议。对证据四、五的真实性无异议，但证据四都是由周佳颖签收，函的发放也是原告，原告的决定都是来源于其上级单位，是形式上的发放，不是原告真实意思表示，印证原告对被告进行管理的事实；两被告离婚之后有关租赁事项，汤智军并不知情；合同到期后，被告按照原告证据函中的要求已经交清费用（另说明交钱是有原因的，原告的管理人说交与不交是不一致的，交了有优惠政策）。对证据六的真实性无异议，涉案房屋确实在维修，维修期间被告已经停业（这段时间都是停业的，是原告要求的，为了安全经营）。 两被告针对抗辩主张向本院提供了如下证据： 七、报告复印件一份（9户联名向诸暨旅游集团公司提交的报告），以证明2018年4月针对原告要求腾房，被告等租房户向原告和原告的上级部门反映，等待回复的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为原告方实际没有拿到该报告，且报告内容与本案无实际关联，据原告了解，可能是旅游管理公司口头答复不能续租。 八、周垦出具的报告复印件一份，以证明经营户周垦书面提出延期，原告未否定。经质证，原告对真实性无异议，但认为该份证据并不能证明原告表示未否定的事实，且原告系国有企业，涉案房屋如需再次租赁应当通过招投标形式进行，并非原告的哪位领导许可就可以了。 九、水、电费缴费记录、通知一组（均为复印件），以证明水电费是按照原告要求缴纳，且由原告方工作人员上门来抄单的，从而证明被告受原告管理。经质证，原告认为对该组证据的真实性需要核实，原告与西施故里旅游管理处不是同一单位，水电费被告实际确已支付，但该水电费系被告逾期占有使用涉案房屋造成的费用，客观上也证实被告方一直在占有使用涉案屋的事实。 十、光盘及视频、链接中截图、补充照片一组（均为复印件），其中第1-7页的照片证明游客少，景区经营不景气；第8页，证明原告经营的商店西施有礼处于关闭状态；第9-10页，证明西施景区在2020年7月1日正常经营；第11-18页，证明文化旅游集团为西施有礼做广告；第19-20页，证明被告对面的商店处于关闭状态；第21-22页，证明自2017年开始古建筑进行维修，影响了经营；第23-24页，证明原告重新招租，与告知被告的情况不相符合，造成被告不及时腾退违约的责任在于原告；照片用以证明2019年春节前景区为西施有礼做广告宣传，即便如此，西施有礼还是处于关闭状态，可以印证被告的严重亏损状态；其中蚌壳照片证明被告向游客介绍珍珠，义务宣传诸暨西施文化。经质证，原告对该组证据的真实性不予认可，并认为与本案无关联性，且被告陈述原告自行也在开店，恰恰说明原告另行计划无法实行，被告提供的维修图是乡村道地与古越街维修无关。 上述原、被告提交的证据，本院根据双方的质证意见，依法认证如下： 证据一至七，原、被告对真实性均未提出实质性异议，故本院对上述证据的真实性予以确认；证据八与本案无关联性，无法达到被告的证明目的，故本院不予确认为本案有效证据；证据九的证明目的，原告无异议，故本院对被告主张被告受原告管理的事实予以确认；证据十为复印件，原告对真实性提出异议，且该组证据无法达到被告的证明目的，故本院不予确认为本案有效证据。 综合上述证据的认定情况和原、被告的庭审陈述，经审理，本院认定事实如下： 2014年11月6日，被告汤智军作为乙方经招投标中标后向甲方原告租赁了位于诸暨市西施故里旅游区××街××号××物业（二层仿古建筑，建筑面积约为260平方米）用于生产经营。为此，甲乙双方签订了《诸暨市西施故里旅游区××街××号××物业租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租期三年，自2014年11月11日起至2017年11月10日止，年租金为78800元，年公共管理费为年租金的12%，计9456元；合同履约保证金为10000元，乙方能全面履行合同约定，承租期满后无息全额退还；违约责任：租赁期间，乙方保证每天营业时间在10小时以上，除受不可抗力因素等特殊情况或非乙方原因外，每年租期内累计中断正常营业30天的，则酌情扣除合同履约保证金，具体由西施故里旅游管理处确定扣除比例；租赁期限届满或本合同提前终止，如乙方逾期归还该物业，每逾期一天应向甲方支付2倍违约金484元，逾期越过30天的，每逾期一天，支付3倍违约金726元，并全额没收合同履约保证金等均作了明确约定。2017年9月11日，原告提前告知被告汤智军，提前做好腾房准备工作，将于2017年11月11日解除双方的租赁关系，收回出租房屋。该告知函交由被告周佳颖签收。 另查明，两被告于2001年12月10日登记结婚，于2017年7月11日登记离婚。两被告离婚时约定，涉案房屋由被告周佳颖承租。租赁期限届满，因被告周佳颖未腾退涉案房屋，原告于同年12月18日函告被告汤智军，至2017年12月15日，按原合同约定的租金和管理费计算标准，对尚欠原告的8709元费用应当按合同约定支付相应违约金，要求汤智军方接函后立即付清上述款项并腾退承租房屋。该函件实际交由被告周佳颖签收。被告周佳颖于2018年4月2日向原告支付了原告函告中的费用8709元。2019年8月15日至12月5日为西施故里物业维修期。2020年6月20日，西施故里旅游管理处向景区内各经营户发放了《关于做好防洪防汛安全工作通知》，该通知实际交由被告周佳颖签收。被告周佳颖一直使用案涉房屋，原告对被告周佳颖使用的案涉房屋一直进行管理。同年8月20日，原告以被告一直使用涉案物业但未向原告支付合同约定的相应逾期腾房违约金为由向本院提起诉讼。 审理中，原告同意扣除因维修涉案房屋和2020年度因新冠肺炎疫情合计三个月半的房屋占有使用费。 本院认为，原告与被告汤智军间于2014年11月6日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。涉案租赁合同发生于两被告婚姻存续期间，两被告于该租赁期限届满前离婚并约定涉案房屋由被告周佳颖承租，故两被告离婚后涉案租赁合同的权利义务由被告周佳颖享有和承担。原告与两被告间的租赁关系因租赁期限届满而终止，根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故涉案租赁期限届满后，实际承租人被告周佳颖负有腾退涉案房屋的义务。经原告催告，被告周佳颖未腾房，已构成违约，故应按约承担违约责任。鉴于原告与被告汤智军签订的租赁合同除履约保证金外对其余违约金约定的计算标准过高，现被告请求予以调整，本院予以准许。原告主张按涉案租赁合同约定的租金和管理费计算标准请求被告周佳颖支付自2017年11月11日起至实际腾房日止的逾期腾房占有使用费，该房屋占有使用费用即为被告周佳颖逾期腾房造成原告的实际损失，且原告已收取了被告周佳颖支付的8709元房屋占有使用费，结合本案被告周佳颖的实际经营状况，本院认为原告主张被告周佳颖支付逾期腾房占有使用费损失请求成立，对原告主张被告汤智军支付租赁期限届满日起按每日726元计算至返还房屋日止的违约金本院不予支持。原告自愿扣除因维修涉案房屋半个月及因新冠肺炎疫情三个月期间的房屋占有使用费，系其对自身权利的处分，且未违反法律规定，本院予以准许。经本院核算，被告周佳颖支付的8709元为2017年11月11日至12月16日期间的房屋占有使用费，加原告自认扣除共计三个月半房屋占有使用费，本院确定被告周佳颖尚应支付原告自2018年4月1日起至实际腾房日止按每日241.79元计算的房屋占有使用费。综上，原告之诉讼请求，其合理部分，本院予以支持；对其不合理部分请求，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条规定,判决如下： 被告周佳颖应限本判决生效之日起三十日内返还原告诸暨市浣江置业有限公司位于诸暨市西施故里旅游区××街××号××物业（二层仿古建筑，建筑面积约为260平方米，权证号为：××号）； 被告周佳颖应支付原告诸暨市浣江置业有限公司自2018年4月1日起至实际返还房屋日止按每日241.79元计算的房屋占有使用费，限本判决生效之日起三十日内付清； 驳回原告诸暨市浣江置业有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11016元，依法减半收取5508元，由原告诸暨市浣江置业有限公司负担3007元，由被告周佳颖负担2501元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  金冬红 二〇二一年一月二十六日 书记员  周 侃