上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初88473号原告：上海利标投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张水泉，经理。委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丁莹，上海朱方官律师事务所律师。被告：张国连，男，1971年1月19日出生，汉族，住浙江省绍兴市。委托诉讼代理人：钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。原告上海利标投资发展有限公司(以下至判决主文前简称“利标公司”)与被告张国连租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行审理。原告上海利标公司的委托诉讼代理人陈丁莹，被告张国连及其委托诉讼代理人钱利明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利标公司向本院提出诉讼请求，判令被告张国连支付2016年12月1日至2017年4月30日期间的租金169,268.75元及其逾期付款违约金(自2016年11月1日起按照年利率24%计算至实际支付之日止)。事实和理由：2006年9月，上海申藤畜禽有限公司将坐落于本区三墩镇周家码头车站东的房地出租给原告。2013年，其与被告签订租赁合同，将其中的第18、19、20幢4402平方米房屋及6198平方米空地租给被告，对租金及违约责任等作出约定。2017年4月30日，上述房地被拆除，被告应支付拆除前的欠付租金及其逾期付款违约金，其主动将违约金标准从合同约定的年租金3%调整至年利率24%。被告张国连辩称，其向上一任租户买下空地上的房屋后，又于2013年与原告重新签订租赁合同，双方将日期倒签至2007年。因该房屋也是租赁合同的标的物，而该房屋为无证建筑，故案涉租赁合同应属无效。政府于2016年年底发布减量化通知，自2017年1月开始查封该房屋，故其仅同意支付2016年12月的租金。房屋拆除之后，其取得相应房屋的补偿款。合同无效后，原告主张违约金的诉请缺乏依据，故不同意支付违约金。如法院认为其需要支付违约金，2016年11月1日虽为合同约定的付款日期，但利息应被告上一次提起诉讼之日起算，且不认可计算标准。经审理查明，编号沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证载明：权利人上海申藤畜禽有限公司，房地坐落三墩镇周家码头车站东，土地权属性质集体、用途养殖用地、使用总面积267,279平方米，房屋建筑面积38,911平方米、幢数62、类型农业建筑，另注明62幢房屋各自的建筑面积、竣工日期等。2006年9月1日，上海申藤畜禽有限公司(兴汇种鸡场)将上述房地产权证所载1－42幢房屋及围墙内土地出租给原告，租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止，并同意招商、转租。2013年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订租赁合同，约定原告将沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证登记的幢号第18、19、20幢4402平方米及6198平方米空地租赁给被告，租期为14年，自2007年12月1日至2021年10月15日；第十年开始租金为406,245元；签约当天交付押金22,024元；租金先付后用，一年一付，每期提前一个月付清，逾期支付的，乙方按年租金3%每日计算违约金。双方在落款日期处倒签日期为“2007年11月6日”。后，被告向原告支付押金22,024元。上述事实，由上海市房地产权证、租赁合同、收条等证据材料及庭审笔录在卷佐证。被告为证明租赁房屋为上一任租户将场地上原租赁房屋推倒后重建，由其从上一任租户处购买该房屋，提交转让协议、改建说明及估价结果一览表。估价结果一览表显示被告承租房屋的建筑面积为9863.89平方米，有证面积为4402平方米。原告对其真实性均无异议，但不认可其证明目的，认为估价结果一览表上显示的建筑面积与租赁合同上载明的租赁面积出现差异是因被告在空地上新建房屋所致。本院认为，被告为承租沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证登记的幢号第18、19、20幢4402平方米及6198平方米空地而与原告签订案涉租赁合同，故该租赁合同的性质为土地租赁合同及房屋租赁合同。估价结果一览表显示房屋有证面积为4402平方米，房屋全部建筑面积为9863.89平方米，故超出有证部分面积的房屋租赁合同应属无效。房屋租赁合同虽部分无效，但因在案证据无法显示有证建筑与无证建筑可在物理上作相应区分，且租赁合同的标的物涉及场地和房屋，故就原告主张按照合同约定支付租金的诉请，本院予以支持，按照租赁合同关于租金的约定，被告应支付2016年12月1日至2017年4月30日期间的租金168,063元。因租赁合同现已无法继续履行，原告应向被告返还押金22,024元，与被告欠付租金相抵扣后，被告还应支付租金146,039元。被告虽提出其自2017年1月起无法正常使用房屋，但未提供任何证据加以证明，故对其意见不予采纳。关于合同部分无效后，能否适用逾期付款违约金条款的问题。租赁合同虽因部分租赁房屋为无证建筑而部分无效，但考虑到合同另涉及6198平方米空地，而合同记载的有证房屋面积仅为4402平方米，故被告签订租赁合同的主要目的还是在于取得对场地的占有使用。退言之，即使被告所言属实，即上一任租户将场地上原租赁房屋全部推倒重建，故地上的所有建筑物均为无证建筑，其向上一任租户购买房屋之后与原告签订租赁合同，则更能说明被告签订租赁合同的目的完全在于取得场地的使用权，换言之，其支付的租金也是为使用场地而支付的对价。在此基础上，租赁合同对逾期支付租金的违约金作出约定，该条款仅处理双方当事人之间的权利义务关系，与公序良俗无悖，应认可其效力。现原告依据该条款提出逾期付款违约金的诉请可予支持，该项诉请的计算方式符合合同约定，但考虑到双方就合同部分无效的过错程度及合同的实际履行情况，本院酌情将计算标准调整至日万分之二。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第一百零七条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：被告张国连于本判决生效之日起十日内向原告上海利标投资发展有限公司支付2016年12月1日至2017年4月30日期间的租金146,039元及其逾期付款违约金(自2016年11月1日起按照日万分之二计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,921元，减半计2,960.50元，由原告上海利标投资发展有限公司负担1,850元，由被告张国连负担1,850.50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二一年一月十八日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。