贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终544号上诉人（原审被告）：贵州一六形象设计有限公司。住所地，贵州省遵义市汇川区。法定代表人：张永会。上诉人（原审被告）：张永会，女，1981年9月30日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：江先顺，男，1976年8月11日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：赵德阳，贵州于道律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟幼妮，系江先顺之妻。上诉人贵州一六形象设计有限公司（以下简称一六公司）、张永会与被上诉人江先顺房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初3962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年1月21日进行了二审调查询问，上诉人张永会及其作为一六公司法定代表人的身份，被上诉人江先顺的委托诉讼代理人赵德阳、钟幼妮到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一六公司、张永会上诉请求：1、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初3962号民事判决，发回重审；2、本案二审案件受理费由江先顺承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同解除时一六公司、张永会所产生租赁费仍在40.25元/月/平米的区间值中，一审按照46.28元/月/平米计算错误；2、一六公司、张永会在2020年5月7日就安排工作人员与江先顺完成交付房屋的事宜，但因为江先顺拒绝，致使一六公司的相关家具设备扣留在涉案房屋中，并非是一六公司、张永会故意不交付不退还房屋，江先顺强行扣留一六公司的物品致使损失严重扩大，其过错责任不应由一六公司、张永会承担；3、一审判决程序违法，遗漏当事人，该房屋所有权人为遵义市汇川区高桥街道新桥社区牌坊居民组，本案的诉讼主体应是遵义市汇川区高桥街道新桥社区牌坊居民组与一六公司、张永会的行为。综上，请支持上诉请求。江先顺答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持；2、一六公司、张永会不享有合同解除权，其所称的工作人员在合同期内到租赁房屋搬离物品，并没有表明其身份，是我方报警后才知晓是对方工作人员，对此我方并没有过错，不是合同终止的理由；3、关于遗漏当事人的问题，江先顺系涉案房屋的实际出租人，一审法院在本案审理中将牌坊村民组认定为名义出租人，并在名义出租人认可的情况下，作出相应判决，江先顺无论基于实际出租人或者名义出租人的委托代理人，其均有权以自身的名义向法院起诉主张权利，是其对自身权利的处置。综上，请驳回上诉。江先顺向一审法院起诉请求：1、判决解除江先顺与张永会于2014年5月15日签订的《房屋租赁合同》，并向江先顺退还位于遵义市汇川区房屋；2、判决一六公司、张永会支付江先顺从2019年7月25日起至2020年7月4日租金418278元，并按年利率24%支付该款延迟履行期间的利息（其中209139元从2019年7月24日计算，209139元从2020年1月24日计算），一直到款项付清之日止；3、判决一六公司、张永会按46.28元／月／平方米支付江先顺从2020年7月25日起至合同解除且房屋退还之日止的房屋租金；4、本案诉讼（含保全）费用由一六公司、张永会承担。一审法院认定事实：2003年3月，原遵义市开发区高桥镇新桥村牌坊村民组与遵义市荣信房地产开发责任有限公司签订《关于牌坊××组综合楼合资开发的条款协议》，约定双方在牌坊村民组××国有土地××合资××综合楼。开发完成后，牌坊村民组形成了将所开发的综合楼一至三层整体出租的决议。同年，牌坊村民组与江先顺签订《承包合同》及《关于1000平方米的补充协议》，约定牌坊村民组将涉案综合楼底层、营业房、写字楼共三层房屋以及综合楼第三层张家寨出口方向1000平方米的场地交由江先顺承包，期限为2011年1月1日至2030年12月31日，共20年，由江先顺向牌坊村民组支付相应的租金。双方约定的租金的增幅比例及交纳方式以及其他权利义务。后江先顺陆续向牌坊村民组支付租金。2014年5月15日，江先顺以牌坊村民组的名义（甲方）与张永会（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将前述综合楼中的天赐花园二楼2号房屋（建筑面积为866平方米）出租给张永会使用。租赁期限为10年（2014年7月25日至2024年7月24日），第1、2、3年的租金按每月每平方米15元计算，房屋、设施、设备补偿费（含项目主体的相仿、供水、供电、排污池等），每月每平方米为20元。第4、5、6年租金为40.25元每平方米，第7、8、9、10年租金为46.28元每平方米。每月合计30，310元，半年（六个月）合计181,860元。关于付款方式，双方约定应提前一个月内交清每期规定的租金和设施、设备补偿费，如逾期达15日内未支付，则视为乙方违约。从第一年起，每年分两期支付，每半年为一期。双方约定，若乙方未按规定的时间交清租金和设施、设备补偿费，甲方有权追索乙方所欠金额，并加罚逾期额度每天3%的利息。双方还约定了其他权利义务。上述合同签订后，江先顺将涉案房屋交付给一六公司使用，一六公司将涉案房屋用于从事美容美发经营。2018年，遵义市汇川区高桥街道新桥社区牌坊居民组（原牌坊村民组）出具委托书和证明，委托江先顺负责管理及租赁涉案房屋，并同意江先顺在承包期内以该居民组名义出租房屋，租金收入归江先顺所有。2020年5月7日，一六公司相关人员因搬离涉案房屋内的物品被江先顺代理人钟幼妮阻止，双方发生纠纷，公安机关出警后，双方协商后自行离开。2020年8月7日，遵义市汇川区高桥街道新桥社区牌坊居民组（原牌坊村民组）出具《声明》一份，明确表示认可江先顺有权自行管理、出租该租赁房，江先顺以个人名义要求承租人支付租金或向人民法院提起诉讼主张租赁合同的权利，该居民组无异议。2020年9月2日，一六公司将涉案房屋腾空并交还给了江先顺。一审法院另查明，一六公司为一人有限责任公司，于2014年11月10日成立，唯一股东为张永会。一审法院再查明，2020年4月17日，贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室下发《关于调整新冠肺炎疫情常态化防控措施的通告》，明确：“四、除影剧院、舞厅暂不开放外，体育馆、博物馆、美术馆、文化馆、游乐园、图书馆、书吧、照相馆、美容美发馆、健美健身房等场所全面开放。”一审庭审中，一六公司认可欠付2019年7月25日之后的租金，但称因疫情这一不可抗力，应当减免2-3个月的租金。江先顺不予认可。关于逾期付款的利息，一六公司认为双方约定的违约金和江先顺主张的标准均过高，只能按照贷款的年利率4.75%计算。一审法院认为，关于江先顺主体是否适格的问题，江先顺以牌坊村民组（牌坊居民组）的名义与张永会签订《房屋租赁合同》，牌坊居民组事后对江先顺的行为也表示追认，《房屋租赁合同》的合同相对人本应为牌坊居民组和江先顺，但牌坊居民组在诉讼中明确表示同意江先顺以个人名义向一六公司、张永会主张该合同的权利，视为牌坊组将《房屋租赁合同》的合同权利转让给了江先顺，基于此，江先顺成为该合同的相对人，江先顺以自己的名义主张一六公司、张永会承担合同义务，其主体适格，予以确认。2020年7月23日的庭审中，双方均同意解除合同，对此也予以确认。根据双方诉辩称意见，本案的争议焦点为：一、一六公司、张永会欠付租金的时间段和数额如何认定（钟幼妮阻止一六公司、张永会搬离物品是否导致停止计算租金，租金是否因疫情而予以减免）；二、迟延履行期间的利息计算标准如何认定。三、一六公司、张永会是否均为责任主体。针对争议焦点一，关于钟幼妮阻止一六公司、张永会搬离物品是否导致停止计算租金的问题，一六公司、张永会并未举证证明其搬离物品前，双方已经达成了解除合同并且返还房屋的合意，其搬离租赁房内的物品的行为并不能等同于其返还房屋的行为，钟幼妮即便实施了阻止的行为，并不影响租金的计算，故租金应当从2019年7月25日计算至一六公司、张永会实际返还房屋的2020年9月2日，该期间的租金（含设施、设备补偿费）为：469,992.17元(40.25元/㎡/月×866㎡×12月+46.28元/㎡/月×866㎡+46.28元/㎡/月×866㎡÷31日×9日)。关于疫情期间的租金是否减免的问题，考虑到众所周知的新冠疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，结合我省疫情防控情况及一六公司、张永会从事的行业，酌情支持扣减疫情期间2.5个月的租金，扣减后的欠付租金计算为382,850.92元(469,992.17元-40.25元/㎡/月×866㎡×2.5月)。针对争议焦点二，一六公司、张永会主张的迟延履行期间的利息实为逾期付款违约金，双方针对逾期支付租金的行为约定了逾期额度每天3%的违约金，但一六公司、张永会提出了违约金过高的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，考虑到租金的资金属性，双方的违约金约定确实过高，酌情支持以逾期租金额度为基数，按照年利率6%计算违约金。根据双方约定的付款时间节点，2019年7月25日至2020年1月24日半年的租金209,139元，自2019年8月9日起开始逾期。2020年1月25日至2020年7月24日半年的租金121,997.75元（已扣减2.5个月的租金），自2020年2月9日起开始逾期，2020年7月25日至2020年9月2日的租金51,714.17元，自2020年8月9日起开始逾期。经计算，截至2020年8月8日，已产生的违约金为16,208.27元，从2020年8月9日起，则以尚欠租金382,850.92元为基数，按照年利率6%计算违约金，至租金付清之日止。针对争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”之规定，张永会为设立一六公司而与江先顺签订《房屋租赁合同》，江先顺主张一六公司承担《房屋租赁合同》的合同责任，于法有据，予以支持。另根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，张永会未举证证明一六公司的财产独立于其个人财产，江先顺主张张永会承担连带责任，同样于法有据，予以支持。一审法院依据查明事实和相关法律规定遂判决如下：一、确认原告江先顺与被告张永会于2014年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月23日解除；二、被告贵州一六形象设计有限公司、张永会于本判决生效后五日内连带向原告江先顺支付2019年7月25日至2020年9月2日期间的租金382,850.92元并支付逾期付款违约金（2020年8月8日前的违约金为16,208.27元，2020年8月9日起至租金付清之日止的违约金，以尚欠租金382,850.92元为基数，按照年利率6%计算）；三、驳回原告江先顺的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取3,790元，保全费100元，由原告江先顺负担390元，由被告贵州一六形象设计有限公司、张永会共同负担3,500元。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人二审争议的事实,本院认定如下:张永会、一六公司、向本院提交了2019年3月13日江先顺起诉张永会、一六公司房屋租赁合同纠纷一案及执行案卷材料复印件共25页、遵义市公安局汇川分局立案材料复印件3页，以证明与江先顺因租赁合同纠纷进入诉讼程序，双方在诉讼中达成的调解协议已约定租赁合同于2019年3月25日解除，且一六公司因资金被员工侵占，导致无法按期交付租金。江先顺提交贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初1935号民事调解书一份，以证明涉案房屋的实际出租人系江先顺，且张永会一方知晓该情况并同意支付租金。经质证，江先顺对张永会一方提交的证据真实性不持异议,但认为该证据不能达到其证明目的；张永会一方对江先顺提交的证据的三性不持异议。本院认为,（2019）黔0303民初1935号民事调解书中并就案涉房屋租赁合同解除进行约定，一六公司、张永会二审中提交的证据不能达到其证明目的,本院不予采纳。本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：一、一审判决是否遗漏诉讼当事人,程序是否合法;二、一审认定合同解除后，张永会一方应承担的租金和违约金是否适当。关于争议焦点一。经审理查明，涉案房屋由遵义市汇川区高桥街道新桥社区牌坊居民组租赁给江先顺,后江先顺转租给张永会使用,江先顺依据其与张永会签订的《房屋租赁合同》提起本案诉讼,遵义市汇川区高桥街道新桥社区牌坊居民组在本案诉讼中明确表示同意江先顺以其个人名义向张永会一方主张合同权利，因租赁合同双方当事人均对各自权利义务进行了约定,各方也应根据合同相对性原则追究合同相对方的责任，故江先顺以其名义主张张永会一方承担合同义务，符合合同相对性原则以及民事诉讼法的相关规定,程序并无不当。张永会一方上诉主张追加遵义市汇川区高桥街道新桥社区牌坊居民组为本案诉讼当事人无事实与法律依据,本院不予支持。关于争议焦点二。张永会一方上诉称2020年5月7日已安排工作人员与江先顺办理房屋移交事宜，因江先顺拒绝并强行扣留相关设备而未能搬出,故此日期之后产生的租金属扩大损失,不应由张永会一方承担。根据查明事实，能够认定江先顺拒绝张永会一方在2020年5月7日退还房屋的原因是张永会一方欠付租金已久，双方当时协商未果，后在本案一审期间，张永会才将房屋腾空后退还给江先顺。据此,张永会一方上诉被江先顺强行扣留的主张,不能成立。一审法院依据案涉《房屋租赁合同》约定的交纳租金期间所对应的租金标准，结合张永会一方于2020年9月2日返还房屋的事实，认定张永会一方承担的租金及违约金并无不当。综上所述，贵州一六形象设计有限公司、张永会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,580元，由贵州一六形象设计有限公司、张永会负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年一月二十八日法官助理王莹书记员夏同英