北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终333号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱莉萍，女，1968年9月13日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李艳华，内蒙古典和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛晶晶，女，1985年8月25日出生，汉族，北京洪丰科技有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁乙麟，北京京舟律师事务所实习律师。上诉人朱莉萍因被上诉人薛晶晶合同纠纷一案，不服北京市朝阳区（2019）京0105民初73061号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱莉萍上诉请求：一.撤销一审判决,依法改判;2、一审、二审诉讼费由薛晶晶承担。事实与理由:一、一审判决认定的事实错误。一审法院错误的认定涉案标的为违法建筑，因此签订的转让协议为无效合同。1、判决书第7页最后一段：2016年3月1日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外城公司（作为甲方）签订《场地租赁合同》约定甲方将位于南广场鱼池旁边的2节火车车厢出租给乙方（即本案涉案标的）。2、2018年3月12日萍壹坊公司（作为乙方）与城外城公司（作为甲方）签订《场地租赁合同》补充协议，约定，甲方同意乙方将租赁场地转租给第三方，用途为餐饮。甲方无需向乙方或第三方提供办理经营证照所需材料，乙方自行解决。乙方与第三方签订的租赁合同期限，不得超过《产地租赁合同》约定租期。......3、判决书第6页第2段：2019年3月2日双方签署《协议》一份（以下简称转让协议），约定：经甲方（朱莉萍）、乙方（薛晶晶）就城外城火车头车厢达成转让协议。甲方愿以现状以50万元人民币转让给乙方......协议达成就50万元人民币的付款方式分四次支付，分别为15万元、15万元、10万元、10万元，乙方不管以后在此经营如何都与甲方没有任何关系。转让费50万元不管乙方在任何情况下（经营）都必须认可，转让成功后，乙方在任何情况下都必须支付给甲方。由此可以看出，萍壹坊公司与城外城公司的租赁合同标的物是位于城外城公司南广场鱼池旁边的2节火车车厢，朱莉萍与薛晶晶争议的涉案标的也是2节火车车厢，朱莉萍转让给薛晶晶的是房屋装修和房屋内的物品，一审法院错误的认定2节火车车厢为建筑物。二、一审法院适用法律错误本案薛晶晶起诉的案由是房屋租赁合同纠纷应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条至第二百三十六的相关规定，一审法院错误的适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、五十八条之规定。薛晶晶辩称,同意一审判决,不同意朱莉萍的上诉请求和理由。薛晶晶向一审法院起诉请求：1、确认薛晶晶与朱莉萍之间于2019年3月2日签订的《转租协议》无效；2、请求判令朱莉萍返还薛晶晶支付的第一笔租金费用150000元；3、请求判令本案诉讼费用由朱莉萍承担。朱莉萍向一审法院反诉要求：1、薛晶晶支付转让费350，000元；2、薛晶晶支付利息自2019年5月4日起至实际给付之日止（以350，000元为基数，按照每天万分之五的利率计算）。一审法院认定事实：2019年3月2日，朱莉萍（作为甲方）与薛晶晶（作为乙方）签订《转租协议》，约定：经甲乙双方友好协商，就城外诚家居市场有限公司南广场WXN01号一层场地（以下简称涉案标的）转租协议达成如下：一、甲方愿以该场地现状情况转租给乙方，该场地所有设施及物品均无偿赠与乙方。二、甲方愿将与城外诚家居市场有限公司于2016年3月1日签约的《场地租赁合同》，为城外城南广场鱼池旁的2节火车车厢，现地址为城外诚家居市场南广场WXN-01号一层的租赁合同，剩余租期为2019年3月1日至2025年2月28日以五十万元一次性转给乙方。第一笔租金为15万元于2019年3月3日当日支付；第二笔租金15万元于2019年5月3日当日支付；第三笔租金15万元于2020年3月3日当日支付；第四笔租金15万元于2021年3月3日当日支付。三、甲乙方权利及义务。1、甲方转租给乙方后，甲方无权干预乙方的使用情况，包括不限于租赁场地用途。2、乙方在任何情况下（包括该场地的拆迁）都必须支付甲方转让费，如不能按时支付，乙方按每天万分之五的利息支付给甲方。3、乙方经营期间的任何事宜均与甲方无关。4、该场地租赁期满后续租及所有相关权益均归属乙方所有。同日，双方签署《协议》一份（以下简称转让协议），约定：经甲方（朱莉萍）、乙方（薛晶晶）就城外城火车头车厢达成转让协议。甲方愿以现状以50万元人民币转让给乙方，前提是甲方跟城外诚于2016年3月1日签订的合同解约，且城外诚退回甲方交的2万元订金后乙方再与城外诚签订合同。协议达成就50万元人民币的付款方式为分四次支付，分别为15万元、15万元、10万元、10万元。乙方不管以后在此经营如何都与甲方没有任何关系。转让费50万元不管乙方在任何情况下（经营）都必须认可。转让成功后，乙方在任何情况下都必须支付给甲方。如不能支付按每天万分之五的利息支付甲方。付款时间分别为：2019年3月3日付款15万元、2019年5月3日付款15万元、2020年3月3日付款10万元、2021年3月3日付款10万元。2019年3月3日，薛晶晶支付朱莉萍15万元。朱莉萍认为该笔款项为转让费。关于上述两份协议的签署顺序，薛晶晶主张双方先签署转让协议，之后签署了转租协议；朱莉萍主张先签署转租协议，之后签署了转让协议。庭审中，薛晶晶提交涉案标的现场照片若干，现可以看出涉案标的为两节火车车厢以直角的形式相连接，连接处建设有门厅、门楣等建筑，且建有钢筋混凝土的结构，内部设有柜台、建有楼梯、回廊等。上述建设行为并未得到规划审批许可，亦无产权登记手续。朱莉萍认可该证据真实性。审理中，朱莉萍提交其与薛晶晶的微信聊天记录及中国银行账单明细，用以证明薛晶晶付款15万元为转让款。另查一，因薛晶晶涉嫌无证经营，北京市朝阳区市场监督管理局曾向薛晶晶下发“食品经营违法告知书”，督促其按照《中华人民共和国食品安全法》相关规定，立即停止违法经营行为，消除食品安全隐患。萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司因无证经营问题，在2017年9月由小红门乡政府组织的联合执法中被依法取缔。另查二，关于涉案标的承租事宜，承租人萍壹坊（北京）餐饮管理有限公司（以下简称萍壹坊公司）与出租人北京城外诚家居市场有限公司（以下简称城外诚公司）签署协议如下：2016年3月1日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于南广场鱼池旁边的2节火车车厢出租给乙方（即本案涉案标的）。甲方以现状为标准交付场地，乙方同意接收。乙方确认已对租赁场地所占土地及场地的性质及产权事宜完全知悉，承诺不因此向甲方提出任何异议或要求。租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日。租赁场地仅限乙方经营餐饮项目使用。租赁场地内外的装修及相关附属设备设施的购置、搭建等费用均由乙方承担，装修方案需经过甲方书面同意方可实施。2015年3月1日至2017年2月28日期间，每年租金为25万元。2017年3月1日至2025年2月28日期间的租金标准为“租金每年在上一年基础上递增1万元”。乙方于合同签订之日向甲方支付保证金20，000元。朱莉萍在落款乙方委托代理人处签字。2018年3月12日，萍壹坊公司（作为乙方）与城外诚公司（作为甲方）签订《补充协议》，约定，甲方同意乙方将租赁场地转租给第三方，用途为餐饮。甲方无需向乙方或第三方提供办理经营证照所需材料，乙方自行解决。乙方与第三方签订的租赁合同期限，不得超过《场地租赁合同》约定租期。乙方需保证第三方具备相应的经营资质及能力，依法经营，服从甲方统一管理。如因第三方原因造成甲方经济、名誉损失的，乙方承担连带赔偿责任。朱莉萍在落款乙方代表人处签字。薛晶晶未认可该证据的真实性。另查三、2018年1月29日，朱莉萍（作为出租人、甲方）与薛晶晶、高董世（作为承租人、乙方）签订《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》，约定乙方承租涉案标的，用途为餐饮服务行业，甲方提供乙方城外诚内部餐饮执照、营业许可证。租赁期限自2018年4月1日至2025年2月28日。定金10万元，于进场装修时转为押金。甲方在将房屋交付前，应保证不拖欠上述各项费用，本合同未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。另查四、2018年3月21日，朱莉萍（作为甲方）与薛欢欢、薛晶晶（作为乙方）签署《补充协议》，约定因甲乙双方于2018年1月29日签订《城外诚场地租赁合同》作为乙方经营餐饮行业使用。甲方同意将萍壹坊公司全部份额转至乙方名下，供乙方在所签订场地经营餐饮行业使用，使用时间为甲乙双方城外诚场地租赁合同关系终止为止。甲方将股东权益无偿转给乙方。2018年3月22日，萍壹坊公司的法定代表人由朱莉萍变更为薛欢欢，公司股东变更为薛晶晶、薛欢欢。一审法院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有二：其一，双方签署的转租协议是否有效；其二、薛晶晶支付的15万元的性质。关于争议焦点一，薛晶晶主张涉案标的为违法建筑，因而双方围绕涉案标的签署的租赁合同应属无效。一审法院认为，首先从外观上来看，涉案标的虽然称为火车车厢及场地，但车厢仅为涉案标的的一部分，车厢连接处设有大门、建有门廊等混凝土结构，且内部装有楼梯，设有柜台、回廊等，符合房屋结构特点。其次，无论从双方合同约定，还是实际情况而言，涉案标的用于餐饮经营，符合商业房屋的用途要件。最后，在朱莉萍与薛晶晶、高董世签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》关于“定金于进场装修时转为押金”、“与房屋有关的其他费用”等多处条款约定，可以说明双方租赁的为不动产。综合以上意见，一审法院认为涉案标的应认定为建筑物。鉴于涉案标的未取得建设审批手续，未获得产权登记手续，实为违法建筑物。双方因违法建筑物流转事宜而签署的《转租协议》应属无效。关于争议焦点二、薛晶晶主张其所支付的15万元款项性质为租金，并提交转租合同予以佐证。但不论根据《转租协议》还是《转让协议》所示，双方约定朱莉萍将涉案标的现状，包括场地内所有设施及物品一并转让给薛晶晶。结合合同的实际履行情况，一审法院认为双方当事人所签《转租协议》《转让协议》的性质应当为餐饮商铺转让合同，而非房屋租赁合同。此外，双方在《转租协议》中约定“乙方（即薛晶晶）在任何情况下，都必须支付甲方（即朱莉萍）转让费”，换言之，不论在《转租协议》中还是在《转让协议》中，薛晶晶实际上均认可款项的性质为转让费，朱莉萍同样认为款项的性质为转让费。因此，一审法院认为薛晶晶所支付的15万元款项应认定为转让费。鉴于双方协议内容为转让设立在违法建筑内的商铺，违反法律规定，双方签署的《转租协议》《转让协议》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。薛晶晶诉请要求朱莉萍退还租金15万元，虽然其主张的款项性质有误，考虑到协议确属无效，朱莉萍应退还相关款项，为减少当事人的诉累，一审法院予以支持。对于朱莉萍要求薛晶晶给付转让款及利息的反诉请求，无法律依据，一审法院不予支持。另，民事案件的案由是案件审理的重要因素，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。当事人起诉立案时法律关系与实际诉争法律关系不一致的，法院在各方当事人充分辩论基础上，结案时根据法庭查明当事人之间实际存在的法律关系性质予以变更相应案由。双方虽以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，但根据前述分析，涉诉协议性质上应属餐饮商铺转让合同，而非房屋租赁合同，按照《最高人民法院民事案件案由规定》的规定，本案案由应为“合同纠纷”。当事人起诉立案时法律关系与实际诉争法律关系不一致的，法院在各方当事人充分辩论基础上，结案时根据法庭查明当事人之间实际存在的法律关系性质予以变更相应案由，因此一审法院将案由调整为合同纠纷。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、薛晶晶与朱莉萍于2019年3月2日签订的《转租协议》无效；二、朱莉萍于判决生效后七日内退还薛晶晶150，000元；三、驳回朱莉萍的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1650元，由朱莉萍负担（薛晶晶已交纳，朱莉萍于判决生效后七日内给付薛晶晶）。反诉案件受理费3275元，由朱莉萍负担（已交纳）本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理认定的事实与一审一致，本院对此予以确认。本院认为：综合本案双方的诉辩称意见及法院查明的事实，本案二审的争议焦点为朱莉萍与薛晶晶于2019年3月2日签订的《转租协议》的效力问题，以及薛晶晶支付的15万元是否应予返还。一、对于朱莉萍与薛晶晶于2019年3月2日签订的《转租协议》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，朱莉萍与薛晶晶于2019年3月2日签订的《转租协议》约定，双方就城外诚家居市场有限公司南广场WXN01号一层场地转租协议达成如下：一、甲方愿以该场地现状情况转租给乙方，该场地所有设施及物品均无偿赠与乙方。二、甲方愿将与城外诚家居市场有限公司于2016年3月1日签约的《场地租赁合同》，为城外城南广场鱼池旁的2节火车车厢，现地址为城外诚家居市场南广场WXN-01号一层的租赁合同，剩余租期为2019年3月1日至2025年2月28日以五十万元一次性转给乙方。从双方的上述约定可以看出，朱莉萍实际是将其与城外诚公司于2016年3月1日签订的《场地租赁合同》所涉的租赁场地及经营权整体转让于薛晶晶，结合包括合同履行情况在内的本案其他实际情况，朱莉萍转让于薛晶晶的标的物并非仅限于两节火车车厢，而应包括两节火车车厢所在的场地。而从火车车厢所在场地的整体建构而言，车厢连接处设有大门、建有门廊等混凝土结构，且内部装有楼梯，设有柜台、回廊等，符合房屋的结构特点。其次，涉案租赁场地用于餐饮经营，符合商业房屋的用途要件。最后，在朱莉萍与薛晶晶、高董世签订的《北京城外诚家居市场有限公司场地租赁合同》关于“定金于进场装修时转为押金”、“与房屋有关的其他费用”等多处条款，均可以说明双方转租和转让的标的物应认定为不动产。综合以上意见，一审法院认定涉案标的物为建筑物，并无不当。基于此，根据上述司法解释的规定，涉案标的物未取得建设审批手续，双方基于涉案标的物签订的《转租协议》应属无效。一审对此的认定并无不当，应予维持。二、薛晶晶支付的15万元是否应予返还。根据双方的合同约定，朱莉萍将涉案标的现状，包括场地内所有设施及物品一并转让给薛晶晶。结合合同的实际履行情况，朱莉萍与薛晶晶之间不仅就涉案标的场地订立了租赁合同，同时还形成了商铺经营转让的关系。而15万元则是朱莉萍将商铺整体转让于薛晶晶，薛晶晶应予支付的部分对价。但如前所述，因涉案标的物为未取得建设审批手续的建筑物，双方之间就此签订的合同应属无效。而根据我国法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。薛晶晶诉请要求朱莉萍退还15万元的诉讼请求于法有据，一审判决予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，朱莉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3275元，由朱莉萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年一月二十九日法官助理 高玉珠书 记 员 王 艳