贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔06民终37号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨秀芳，女，1985年10月13日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。委托诉讼代理人：周胜初，男，1967年1月12日出生，汉族，住湖南省涟源市。系杨秀芳之夫。委托诉讼代理人：吴军华，贵州黔东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：铜仁市富华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省铜仁市万山区仁山办事处谢桥唐家寨岩山脚村民安置区。法定代表人：陈鹏宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志威，贵州贵达（铜仁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范玉琳，贵州贵达（铜仁）律师事务所律师。上诉人杨秀芳因与被上诉人铜仁市富华房地产开发有限责任公司（以下简称富华房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市万山区人民法院（2020）黔0603民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秀芳向本院上诉请求：1.依法撤销原审判决主文第二、三、四、五项内容，并依法改判支持杨秀芳的一审诉请，由富华房开公司赔偿杨秀芳损失122,340元；2.本案所有诉讼费由富华房开公司承担。事实及理由：一、双方在签订《房屋租赁合同》时，案涉的房屋是没有排烟管道，双方也没有约定是否可以安装排烟管道，等到杨秀芳缴纳保证金进入案涉的门面进行装修过程中，富华房开公司便在案涉门面上安装排烟管道。杨秀芳多次找到富华房开公司要求其暂停排烟管道的安装，富华房开公司也只是停工几天，又继续安装排烟管道。在富华房开公司不肯退还租金及押金的情况下，杨秀芳只好继续经营案涉的门面。因为富华房开公司一直未解决排烟管道的问题，等到第二期租金到期后，杨秀芳便拒绝支付租金，是行使合理的抗辩，并未存在违约。故，一审认定杨秀芳在签订合同时知晓排烟管道存在的事实错误。二、杨秀芳租用门面是用于销售奶粉，排烟管道产生的热量导致室内温度增高，高温又必然加剧奶粉的变质，这是常理，无需证据加以佐证。一审法院认为富华房开公司安装排烟管道不影响杨秀芳经营的奶粉，明显错误。三、富华房开公司交付不合符合同约定的房屋，在杨秀芳以不缴纳房租费进行抗辩时，富华房开公司通过暴力上锁的手段，严重影响杨秀芳的生产经营，一审则认为杨秀芳的合理抗辩是违约，而认为富华房开公司暴力上锁是合理限制，驳回杨秀芳的诉讼请求，明显适用法律错误。综上，一审事实认定错误，适用法律错误，判决不当，请求二审依法予以改判，并支持杨秀芳的诉讼请求。富华房开公司二审辩称，富华房开公司在租赁门面内安装排烟管道，系按照富华小区商铺统一规划设计安装的，是出于环保的需要，双方在合同中并未约定不能在门面内安装排烟管道。富华房开公司不构成违约。商铺内安装的排烟管道连接总管道，不会产生热量，不会对上诉人的经营活动造成影响。一审中，上诉人认为排烟管道影响阁楼内人员休息，并未提出导致温度升高，导致羊奶产品加速变质的抗辩。富华房开公司对商铺上锁，是在上诉人向一审法院起诉之后，在已被上诉人上锁的情况下才加锁的，是为了限制杨秀芳的权利，不构成违约。请求二审驳回上诉，维持原判。杨秀芳向一审法院提出诉讼请求：1.解除杨秀芳与富华房开公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令富华房开公司退还保证金10,000元；3.判令富华房开公司赔偿装修损失82,340元以及加盟损失费30,000元；4.本案诉讼费由富华房开公司承担。富华房开公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令杨秀芳支付房屋租金6,268元（暂计至2020年7月30日），并从2020年8月1日起，按月租金3,134元支付房屋租金至租赁合同解除之日止；3.判令杨秀芳每日按月租金的0.5%向富华房开公司支付违约金，直至拖欠租金付清时止。4.本案本诉与反诉的诉讼费由杨秀芳承担。一审法院查明的案件事实，2019年11月5日，杨秀芳作为乙方与富华房开公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，约定杨秀芳承租富华房开公司位于铜仁市万山区门面，该门面建筑面积28.49平方米，租赁用途为经营食品；乙方在2019年11月5日前支付甲方履约保证金10000元，合同期满后，经甲方验收，房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且乙方无其他欠款和违约行为，在退房时予以退还（不计息），若乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。合同还约定，租期5年（自2019年11月1日起至2024年11月30日止），免租两个月，租金按110元／平方米／月计算，即3134元／月，租金半年一付，每期到期前15日内支付下期租金。合同又约定，如甲方不按约定提供本合同房屋供乙方使用，逾期甲方每日按月租金的千分之五向乙方支付违约金；如乙方拖欠支付房屋租金，乙方每日按月租金的5‰向甲方支付违约金；如乙方拖欠租金1个月以上的（含1个月），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并没收乙方缴纳的履约保证金，乙方还应将所拖欠的租金及违约金赔偿给甲方。合同还就双方的其他权利义务、违约责任等内容进行了约定。合同签订后，杨秀芳于2019年11月5日向富华房开公司支付了10000元履约保证金，并支付了2020年1月1日至6月30日的半年租金18804元。合同履行过程中，杨秀芳与富华房开公司因在案涉房屋内安装排烟管道发生争议，杨秀芳以安装排烟管道影响其销售奶粉经营为由拒付到期租金，富华公司则认为排烟管道的安装并未影响杨秀芳奶粉销售经营，并以杨秀芳拒付到期租金为由，于2020年7月30日通知杨秀芳在2020年6月1日前支付下期租金及违约金，如在2020年7月23日仍未支付将解除合同；于2020年7月31日通知杨秀芳在2020年8月3日前支付租金，逾期仍未支付将解除合同；于2020年8月3日通知杨秀芳解除合同。后富华房开公司于2020年8月4日将案涉门面上锁以限制杨秀芳权利。为此，双方各持诉请主张，诉至该院。一审法院认为，双方在2019年11月5日签订的《房屋租赁合同》合法有效。杨秀芳主张富华房开公司安装排烟管道影响其羊奶销售经营，构成违约。因双方对案涉门面是否可安装排烟管道未作具体约定，又无证据证实安装的排烟管道对杨秀芳经营的羊奶产品品质以及销售产生实质影响。而证人证言也证实，杨秀芳认为安装排烟管道对门面经营造成的妨碍是影响服务员在所隔阁楼睡觉，但这并不属富华房开公司的合同义务，故杨秀芳提出富华房开公司安装排烟管道属违约的主张，不能成立。其以此要求富华房开公司退还保证金以及承担违约赔偿的主张，该院不予支持。杨秀芳主张富华房开公司将案涉门面上锁的行为违约，根据双方合同约定，杨秀芳应于下期到期前15日支付下期租金，即应在2020年6月30日前支付2020年7月1日至同年12月31日的租金，其未按约定支付租金已构成违约，富华房开公司于2020年8月4日将案涉门面上锁，限制其对门面的经营，该行为属于行使合同履行抗辩权，其目的在于促使杨秀芳支付拖欠租金，并不属违约行为。杨秀芳主张富华房开公司上锁属违约，该院不予支持。富华房开公司已书面通知杨秀芳如在2020年8月3日仍未支付逾期租金合同解除，现合同约定的解除条件已成就，且双方对合同解除并无异议，该院予以支持。按照合同约定，杨秀芳逾期支付房租已构成违约，需支付富华房开公司2020年7月1日至2020年8月4日的租金，即3,552元，另外，其还应承担合同约定的违约责任，即从2020年7月1日起按每日15.67元（3,134元×5‰）向富华房开公司计付违约金至租金付清时止。富华公司反诉要求杨秀芳支付拖欠租金和承担违约金的金额，未超过上述金额部分，该院予以支持，超出部分的主张，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款第三款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、杨秀芳与富华房开公司在2019年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月4日解除；二、由杨秀芳于本判决生效之日起十日内支付富华房开公司房屋租金3,552元；三、由杨秀芳从2020年7月1日起按每日15.67元支付富华房开公司违约金直至租金付清时止；四、驳回杨秀芳的诉讼请求；五、驳回富华房开公司其他诉讼请求；本诉案件受理费1,250元，反诉案件受理费25元，由杨秀芳负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。二审双方当事人争议的焦点：1.富华房开公司在案涉门面安装排烟管道是否影响上诉人杨秀芳经营，是否构成违约。2.一审判决由杨秀芳支付租金并承担违约责任是否得当。本院认为，关于焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定。本案双方当事人在签订《房屋租赁合同》时，对案涉的门面是否可安装排烟管道未作约定。杨秀芳主张加装的排烟管道所产生的高温会导致门面内的羊奶加剧变质。经查，案涉租赁门面内加装的油烟管道，系用户接入公共排烟管道的分支管道，并不是用于公共排烟。除非用户使用，不会产生高温高热。而杨秀芳租赁房屋以后，并未使用。故，杨秀芳的上述主张没有事实依据。杨秀芳认为，其租赁房屋以后，未经其允许，不能在室内加装排烟管道。按照法律规定，商铺的所有权人有权对租赁物进行合理维护。加装排烟管道系为了门面的使用人在经营过程中确保环境卫生、防止对他人造成妨碍，没有改变租赁物的用途，也没有对杨秀芳的经营活动造成不良影响。杨秀芳主张富华房开公司交付的案涉门面不符合约定的用途，其行为构成违约，但并未提供证据证明，应承担举证不利的后果。故，本院不予支持。关于焦点2，根据双方签订的《房屋租赁合同》，对租金支付时间、合同解除、违约责任都进行了约定，杨秀芳应当在2020年6月30日前支付2020年7月1日至同年12月31日的租金，其未按约定支付租金已构成违约。在杨秀芳拒付租金的情况下，富华房开公司在书面通知催促杨秀芳支付租金未果后，才将案涉门面上锁，上锁行为是为了促使杨秀芳支付租金，系对自身权利的一种救济行为。一审诉讼中，其已经解锁，杨秀芳可以自行出入案涉门面，对商铺内的商品进行处分。富华房开公司在履行合同中并无过错。故，一审判决由杨秀芳支付租金并承担违约责任得当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨秀芳的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,746元，由上诉人杨秀芳负担。本判决为终审判决。审判长 熊 健审判员 柳文辉审判员 倪庆飚二〇二一年一月二十五日法官助理龙宏伟书记员雷芳