浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初9145号 原告：周海燕，女，1976年5月20日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：俞建中,浙江永腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡玥,浙江永腾律师事务所律师。 被告：蒋明焕，男，1974年1月6日出生，汉族，住诸暨市。 原告周海燕与被告蒋明焕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年7月16日、8月24日两次公开开庭进行了审理。原告周海燕的委托诉讼代理人俞建中、被告蒋明焕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周海燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告蒋明焕返还原告租金33250元、电费押金500元、履约保证金5000元、房屋二楼阁楼材料款6000元；二、判令被告支付原告垫付的物业管理费1400元；三、判令被告支付原告装修损失35000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求依法解除原、被告间签订的《租赁转让合同》。事实和理由：2020年4月24日，原告因需向被告租赁位于诸暨市××公寓××期××楼××幢××号商铺，并签订《租赁转让合同》。原告依约支付了房屋租金、二楼阁楼材料款、电费押金、履约保证金、物业费等费用。但就在原告装修完毕预备开门营业之际，法院工作人员上门要求原告腾出并查封了该商铺，原告才知该商铺已被查封、拍卖。原告认为被告明知该商铺已被查封、拍卖，却隐瞒该事实与原告签订《租赁转让合同》的行为，严重侵犯了原告的知情权，给原告造成了巨大的损失。后原告要求被告返还已支付款项以及投入的装修款，被告均置之不理。现原告为维护自身合法权益，特诉讼法院，望判如所请。 被告蒋明焕辩称，原告诉称被告明知涉案商铺已被法院查封、拍卖，却隐瞒该事实与原告签订《租赁转让合同》这一说法与实际情况完全不符。事实上，被告于2020年4月24日与原告签订《租赁转让合同》前,从未看到过有法院查封、拍卖的公告，更未收到过法院的查封、拍卖通知书，故被告根本不知道涉案商铺已被法院查封、拍卖;因被告与房东蔡伯均签订了五年的《租赁合同》，并支付了5000元的履约保证金，故被告在不知道涉案商铺已被法院查封、拍卖的情况下，才会把尚未到支付期限的房屋年租赁费转账至房东蔡伯均的银行账户上;因疫情期间原告生意冷淡，原告急于推翻和被告签订的《租赁转让合同》。综上，被告将涉案商铺转租给原告不存在过错，请求法院明察，依法驳回原告的全部诉请。 原告为证实其诉讼主张向本院提供了如下证据： 1.《租赁转让合同》一份，以证明2020年4月24日双方签订了关于坐落于西子公寓北区2幢商铺的租赁转让合同，并约定了租金、物管费及相关费用等情况。 2.转账单十五份、付款明细、支付宝转账明细各一份，以证明原告方为履行涉案合同已经支付给被告租金等费用共计46000元及花去相关装修费用的事实。 3.本院（2019）浙0681执10211号公告（复印件），以证明涉案商铺被本院查封等事实。 上述证据1-3，经质证，被告对证据1、2的真实性均无异议，确认原告是支付了被告款项46000元，但对原告主张支付的其余装修费用不予认可；对证据3表示不知情。 被告对其的抗辩主张向本院提供了如下证据： 4.《租房合同》一份，以证明被告于2016年开始租赁涉案房屋，租期5年的事实。经质证，原告对真实性认为无法确定，要求由法庭审核；即使该合同是真实的，结合法院公告，蔡伯均应该无权出租涉案房屋，故被告也是无权租赁涉案房屋的。 5.账单详情，以证明在实际未到支付房租的时候，原告陪蔡伯均到被告处收取了下一年度的租金。经质证，原告无异议。 6.录音一份，以证明在第一次庭审结束后，被告向房东蔡利均核实，他在电话中认可其口头委托蔡伯均将涉案房屋出租给被告，故蔡伯均代理蔡利均与被告签订的《房屋租赁合同》是有效的。经质证，原告认为其不认识蔡利均，也未见过蔡利均，故对真实性无法确认；本案是原、被告之间的关系，蔡利均并非本案当事人或者第三人，该录音与本案无关，故不予认可该份证据；另蔡利均与蔡伯均对涉案房屋是有纠纷的，对他们两人之间的内部关系也不清楚，故对通话录音本身的真实性不予认可。 7.出示手机中的被告与蔡利均的短信记录，以证明蔡利均称会将委托书从北京寄过来，并称已经寄给被告，但至今被告还未收到。经质证，原告认为该证据的真实性由法院核实。 审理中，经原告申请，本院依法委托绍兴市平准房地产资产评估有限公司对原告承租的涉案房屋装修损失进行鉴定。本院依法出示绍兴市平准房地产资产评估有限公司出具的《单项资产评估报告书》及鉴定费发票（即证据8）。经质证，原告无异议；被告有异议，认为无框门实际是200元/平方就够了（鉴定的价格偏高），玻璃门单价417.99元，铝合金吊顶、天棚等材料与实际不符（实际是塑料扣板），地砖134.41元/平方价格偏高。 本院根据双方的质证意见，对上述原、被告提交的证据及本院出示的证据依法认证如下： 证据1、3、4、5的真实性，原、被告均未提出实质性异议，故本院依法予以确认。证据8系本院委托有资质的鉴定机构所出具，被告虽提出异议，但其对异议未提供足以反驳的相反证据和理由，故本院对证据8的证明力依法予以确认。证据2中的原告支付给被告的46000元款项凭证，被告无异议，并认可已收到款项46000元，故本院对被告已收取原告款项46000元的事实予以确认；证据2中原告支付的装修费用，因被告未予认可，且原告已申请对涉案商铺的装修损失进行评估，故本院对原告主张的装修费用损失按证据8中的评估结论确定。证据6、7，因原告对真实性未予认可，且该二份证据与本案缺乏关联性，故本院不予认定为本案有效证据。 经审理，本院认定事实如下： 2020年4月24日，原告因需向被告租赁位于诸暨市××公寓××期××楼××幢××号商铺，并签订《租赁转让合同》一份，合同约定：租赁期限为14个月，至2021年7月8日到期；租金为33250元，二层阁楼材料款6000元、电费押金500元；合同签订时，被告收取5000元作为商铺租赁的履约保证金；涉案商铺物业管理费为1400元整；商铺的变更和转让，原告需经被告同意方可实行等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了房屋租金、二楼阁楼材料款、电费押金、履约保证金、物业费等费用共计人民币46000元，并对所承租的商铺进行了装修。 另查明，涉案商铺的产权人为蔡利均、章玲霞。2020年1月8日，本院对涉案商铺作出（2019）浙0681执10211号查封公告，内容为位于诸暨市××街道××路××号××公寓××幢××号的商业房地产【权证号为浙（2017）诸暨市不动产第0020565号、建筑面积84.25平方米、土地使用权面积7.76平方米】已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2019年7月10日至2022年7月9日止等内容。同年5月20日本院作出（2019）浙0681执10211号公告，责令蔡利均、章玲霞及相关居住、使用人员于2020年5月30日前腾出该涉案商铺；到期不履行的，依法强制执行。原告于同年8月27日腾空了涉案商铺。 再查明，被告于2016年6月8日与案外人蔡伯均就涉案商铺签订了《租赁合同》一份，约定：被告承租该商铺用于经营铝合金门窗，租赁期限为60个月，即自2016年6月8日起至2021年6月8日止；租金按建筑面积计付，年租金为28543元，首期租金应于2016年6月8日前支付，后续每期应于当年5月8日前支付次年租金。2020年5月21日，被告向蔡伯均支付了第五年的租金28500元。 审理中，本院依据原告申请依法委托绍兴市平准房地产资产评估有限公司对原告承租的涉案商铺装修损失进行鉴定。绍兴市平准房地产资产评估有限公司于2020年7月29日出具的《单项资产评估报告书》，评估结论为：原告所持有的位于诸暨市××公寓××期××楼××幢××号商铺的装修费用为人民币32597元。原告为此预缴了鉴定费2000元。 本院认为，原、被告间于2020年4月24日签订的《租赁转让合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。因涉案商铺已于2019年7月10日被本院查封，本院于2020年1月8日作出（2019）浙0681执10211号执行裁定书，裁定对涉案房地产予以拍卖，并限产权人、居住使用人于2020年5月30日前腾房。为此，原告于2020年8月27日腾空了涉案房屋，故原、被告间的房屋租赁关系已于2020年8月27日终止。根据法律规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于原告主张的装修损失，本院根据鉴定结论确定金额为32597元。结合本案案情，按日常经验法则推断本院查封涉案商铺的情况原告并不知情，故原告在本案中不存在过错。根据合同相对性，本院确定由被告退还原告电费押金500元、保证金5000元、二楼阁楼材料款6000元，返还原告已付涉案商铺自2020年8月28日起至2021年7月8日期间的租金和物业管理费，并赔偿原告装修损失32597元。经本院核算，被告尚应返还原告的租金金额为24509.76元【因原告书面申请总租金按33250元减去150元计算，故本院按原告请求计算，即（33250元-150元）/14个月X10个月零11天）】、物业费为1036.67元（即1400元/14个月X10个月零11天）。综上，对原告之合理诉讼请求，本院予以支持；对其不合理部分请求，本院依法予以驳回。 依照原《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十八条规定,判决如下： 确认原告周海燕与被告蒋明焕于2020年4月24日签订的《租赁转让合同》于2020年8月27日终止； 被告蒋明焕应返还原告周海燕租金24509.76元、物业费1036.67元、押金500元、保证金5000元、二楼阁楼材料款6000元，合计37046.43元，限本判决生效之日起十五日内付清； 被告蒋明焕应赔付原告周海燕装修费用计人民币32597元，限本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回原告周海燕其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1829元（由原告周海燕预缴），减半收取914.50元，由原告周海燕负担144.50元，由被告蒋明焕负担770元；鉴定费2000元（由原告周海燕预缴），由被告蒋明焕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  金冬红 二〇二一年一月十二日 书记员  周 侃