浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2612号 上诉人（原审被告）：台州市中梁源置业有限公司，住所地：台州市广场西路**。 法定代表人：刘占彪，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：潘丽君，北京中银（台州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：詹光辉，男，1994年7月16日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：曹理尚，浙江海贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱丽娇，浙江海贸律师事务所实习律师。 上诉人台州市中梁源置业有限公司（以下简称中梁源公司）因与被上诉人詹光辉商品房预售合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 台州市中梁源置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，应予撤销或发回重审。一、一审法院认定涉案房屋存在漏水问题，上诉人通知于2018年12月31日拟交付的房屋不具备正常使用的基本条件，被上诉人有权拒收房屋，属认定事实错误，应予以撤销。1、涉案商品房符合合同约定的房屋交付条件。2018年12月30日，上诉人取得房屋的工程竣工验收备案表，已经具备了合同约定的房屋交付条件，并于2018年12月31日以邮寄方式通知被上诉人办理交房手续，被上诉人于2019年1月3日到现场验收房屋，但以房屋存在漏水为由拒绝接收房屋。上诉人取得了房屋的工程竣工验收备案表，且已通水、通电、通气、道路畅通，配套基础设施满足基本生活所需，该商品房已符合法定及合同约定的交付条件，被上诉人没有正当理由无权拒绝接收房屋。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”以及依据《商品房买卖合同》第十二条第2款约定：“未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《入伙通知书》规定的交付日期之次日起，一切后果均由买受人承担......”，上述司法解释和合同约定均对商品房的交付使用予以了明确规定，且上诉人在入伙通知书中再次提醒了被上诉人未能按照规定办理入伙手续，视为默认在入伙期限届满之日上诉人已将商品房交付给被上诉人。3、涉案房屋存在漏水问题，上诉人已积极安排人员进场维修，按约履行自身应尽的质量保修义务。根据《商品房买卖合同》第十八条约定，商品房实行保修制度。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，由此，涉案房屋存在漏水问题，在商品房屋已经竣工验收合格的情形下，出卖人根据上述司法解释的规定和合同约定，依法履行维修义务系理所应当的，但被上诉人作为买受人并不能因此而拒绝接收房屋。4、被上诉人认为所购房屋明显不具备《商品房买卖合同》第九条第三款规定的“具备商品房正常使用的基本条件”等交房条件，实际上是偷换概念，一审法院对该条款理解不准确。根据《商品房买卖合同》第九条的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。根据上述规定，上诉人已经具备了上诉所有的交房条件。但是被上诉人认为漏水系不具备商品房正常使用的基本条件，是对第三款“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”中“等”字偷换概念。一审法院将已经竣工验收并交付仅存在漏水现象的商品房认定为不具备商品房正常使用的基本条件，是对该条款做出了超出法律规定应有之义、超出国民预测可能性的类推解释，不合乎法律的严谨性，属于明显的逻辑和法律适用错误。二、一审法院认定：“上诉人于2019年8月份对房屋屋顶以及朝北露台的防水层、保温层重新进行浇筑，2020年3月11日，上诉人的工作人员与被上诉人联系告知涉案房屋房顶已经修好，但未作其要求的闭水试验”，系事实认定错误。1、上诉人根据被上诉人报修的漏水情况，已经完成了全部的维修义务，但被上诉人不放心一直要求上诉人对房屋楼顶外面的防水层、保温层进行重新浇筑施工，上诉人考虑到楼顶防水层、保温层的施工属于全体业主的公共区域，为考虑全体业主今后生活的安全性，上诉人出于好意应被上诉人要求决定对楼顶的防水层、保温层进行重新浇筑，且该防水层、保温层的施工是在2019年8月完成，在做完防水后，施工单位会自行进行闭水，闭水通过，再进行面层水泥恢复，故闭水试验是在做完防水的那阶段完成的。但一审法院以上诉人对楼顶的防水层、保温层进行重新浇筑维修行为，来认定上诉人的房屋存在严重漏水问题，是不具备正常使用的基本条件，以及根据被上诉人的陈述没亲眼看到闭水试验，就认定上诉人没做闭水试验，这显然是对上诉人不公，不符合事实情况。2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，屋顶系业主共有部分，对建筑物的基础、承重结构等没有任何影响，即使存在漏水问题，也是属于一般质量瑕疵，不符合合同解除的条件，亦不能成为被上诉人拒绝接收房屋的理由。 詹光辉答辩称，1、上诉人认为已经取得房屋工程竣工验收备案表，就认为房屋具备交房条件的观点是错误的。上诉人取得竣工验收备案表，并不等于每套房屋质量全部是合格，否则为什么要通知答辩人验房、签收房屋交接单呢？《商品房买卖合同》第十二条规定了交接条款，“商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的……双方委托双方认可的具有资质的检测机构进行质量检测……检测单位提出返修意见，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任，”所以，即使上诉人取得房屋工程竣工验收备案表，也可能存在质量不合格的问题，出卖人应当进行返修并承担赔偿责任。2、上诉人认为寄交了书面交房通知，答辩人就应当收房，是错误的。上诉人引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，是确认房屋交付前后责任的承担问题，并非确定房屋的交付问题。3、上诉人以《商品房买卖合同》第十二条第2款规定，默认为上诉人已经将商品房交付给答辩人，是错误的。该条款是指由于买受人原因，未能按期交付的处理方式。但在本案中，并非是由于买受人原因未能交付，是由于上诉人的原因造成不能交付。《商品房买卖合同》第十二条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋……由此产生延期交房责任由出卖人承担。”因此，上诉人以上述条款为由，视为默认在入伙期限届满之日上诉人已经将房屋将交付给答辩人，是错误的。并且事实上，答辩人也未收到《入伙通知书》。4、上诉人认为适用保修制度，这观点是错误的。根据建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第33条规定，“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……保修期从交付之日起计算”。《商品房买卖合同》第18条规定，……出卖人自商品房交付使用之日起，按照……保修责任。但本案中，该商品房还没有进行交付，因此不适用保修条款。房屋质量问题应当由上诉人承担，进行返修。5、上诉人认为答辩人对《商品房买卖合同》第九条“具备商品房正常使用的基本条件”中的“等”字的理解，认为是偷换概念，是错误的。答辩人购买的房屋顶部四周都存在严重的漏水问题，因此该房屋不具备商品房正常使用的基本条件。6、上诉人认为一审法院关于“……2020年3月11日，上诉人的工作人员与被上诉人联系告知涉案房屋已经修好，但未作其要求的闭水试验”的认定不正确，其观点是错误的。因为直到答辩人起诉时，涉案房屋屋顶都没有做筑隔离条，屋顶是全部通透的，在涉案房屋的屋顶是无法进行闭水试验的，在答辩人起诉后，上诉人才在涉案房屋屋顶筑了隔离条，才有条件做闭水试验。7、上诉人认为屋顶系业主的共有部分，对建筑物的基础、承重结构等没有任何影响，即使存在漏水问题，也是属于一般质量瑕疵……，其观点是错误的。上诉人引用的最高人民法院的解释是不恰当的，其共有部分的解释与本案无关，并且房屋漏水问题，不属于一般质量瑕疵。由于答辩人购买的房屋是顶层，房顶属于房屋主体结构，所以房顶漏水直接影响答辩人房屋的正常使用。事实也证明，由于存在房屋漏水问题，上诉人已经把屋顶全部进行返修。并且在返修期间，所有材料包括废料搬运和返修材料的搬运，其进出都要经过房屋内进行运送，答辩人不可能进行居住，因此答辩人有权拒绝接收质量不合格的房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。 詹光辉向一审法院起诉请求：1.判令中梁源公司按照合同约定支付詹光辉逾期交房违约金（以已付总房款2926466元为本金，按每日万分之壹点五从2019年1月1日起计至实际交房之日止，暂计算至2020年4月20日违约金为208512元）；2.判令中梁源公司承担交房之前的物业费（暂算至2020年3月31日物业费为6667.50元）。审理中，詹光辉减少了第2项诉讼请求，并增加诉讼请求：判令中梁源公司向詹光辉交付达到交付条件的坐落于台州经济开发区广场××路××幢××单元××室××室××，并办理交房手续。 一审法院认定事实：2017年3月23日，詹光辉作为买受人与出卖人中梁源公司签订浙江省商品房买卖合同，约定，詹光辉向中梁源公司购买的商品房为中梁府9幢1单元201室及地下室车位A127、A128，商品房价款为2668888元、地、地下室车位价款为128800元/套上购房款合计2926488元，买受人于合同签署的同时支付首付款1176488元，剩余购房款1750000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式进行支付。合同第九条约定，出卖人应当在2018年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条约定，除合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，可以按逾期时间进行处理，逾期不超过60日的，自2018年12月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点五的违约金。詹光辉分别于2017年3月23日、5月11日支付给中梁源公司1176488元、1750000元，合计2926488元。中梁源公司于2017年3月23日、10月2日开具给詹光辉金额分别为1176488元、1750000元的浙江增值税普通发票。2018年12月30日，中梁源公司为建设单位的中梁府工程竣工验收合格，并在台州市住房和城乡建设局备案登记。2018年12月29日，中梁源公司出具交付通知书，通知詹光辉于2018年12月31日办理交房手续，并于2018年12月31日向詹光辉进行寄送。2019年1月1日，詹光辉方人员与中梁源公司工作人员联系称“你看看，里面那个群里面都这么在弄，还交房，交什么房?”。詹光辉方人员于2019年1月初收到上述通知书并于2019年1月3日到现场验收。验收过程中，詹光辉方人员以房屋存在漏水为由拒绝接收房屋。此后，就房屋漏水等问题，詹光辉方人员多次与中梁源公司的工作人员沟通。中梁源公司进行过多次维修，后于2019年8月份对房屋屋顶以及朝北露台的防水层、保温层重新进行浇筑。2020年3月11日，中梁源公司的工作人员与詹光辉方人员联系告知涉案房屋房顶已经维修好，但未作其要求的闭水试验。该院于2020年8月12日到涉案房屋进行勘验，未发现房屋还存在渗漏水现象。詹光辉与中梁源公司至今未办理涉案房屋的交房手续。 一审法院认为，詹光辉自愿减少部分诉讼请求，系其对诉权的处分，该院予以准许。詹光辉与中梁源公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案争议的主要内容为中梁源公司是否已完成交房义务。根据商品房买卖合同第九条约定，中梁源公司应将竣工验收合格的房屋交付给詹光辉。本案中，包括涉案房屋在内的中梁府工程在2018年12月30日竣工验收合格并进行备案，但涉案房屋确实存在漏水问题且在对房屋屋顶和朝北露台的防水层、保温层重新浇筑后才予以解决，说明中梁源公司通知于2018年12月31日拟交付的房屋不具备正常使用的基本条件，詹光辉有权拒收房屋。中梁源公司抗辩系詹光辉原因未交付房屋，该院不予采纳。现场勘验中未发现涉案房屋还存在渗漏水现象，中梁源公司应及时将房屋交付给詹光辉，并办理相关交房手续。商品房买卖合同约定的交房期限为2018年12月31日前，中梁源公司未能在前述期限内将具备正常使用条件的房屋交付给詹光辉，已构成违约，詹光辉要求中梁源公司支付逾期交房违约金合理，该院予以支持。对于逾期交房违约金的确定，双方争议较大，该院根据计算方式具体进行分析。首先，虽然中梁源公司在2018年12月31日寄出交房通知书，但詹光辉方人员在2019年1月1日已向中梁源公司反映交房存在的问题，说明詹光辉知晓中梁源公司于2018年12月31日进行交房。本案中，中梁源公司逾期交房的主要原因是商品房漏水，与车位无关，同时也没有证据表明车位不具备正常使用的基本条件，詹光辉未接收车位，不应由中梁源公司承担违约责任。因此，计算逾期交房违约金基数时应当以商品房的价款来确定，不包括车位价款，即2668888元。其次，逾期交房违约金的计算起止时间为约定交房最后期限的次日至实际交房之日。虽然中梁源公司人员曾于2020年3月11日告知詹光辉方维修事项已完毕，但同时称未作闭水试验，也未要求詹光辉收房，此后也未再要求詹光辉收房，詹光辉无法知晓可以收房的具体时间，故逾期交房违约金应支付至实际交房时止。最后，詹光辉按照合同约定的日万分之一点五主张违约金，并未明显过高，中梁源公司要求调整，该院不予采纳。综上，詹光辉诉讼请求中的合理部分，该院予以支持；不合理部分，该院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告台州市中梁源置业有限公司于本判决生效后十日内向原告詹光辉交付坐落于台州经济开发区广场××路××幢××单元××室××室××并办理相应交房手续；二、被告台州市中梁源置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告詹光辉以2668888元为基数自2019年1月1日起至实际交房之日止按日万分之一点五计算的逾期交房违约金；三、驳回原告詹光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2264元（已减半，原告詹光辉已预付），由原告詹光辉负担264元、被告台州市中梁源置业有限公司负担2000元。 本院二审期间，上诉人中梁源公司提供了一份微信聊天记录（上诉人的工作人员与被上诉人家属），拟证明上诉人已经对涉案房屋屋顶作了闭水试验的事实。 被上诉人詹光辉质证认为，这是2020年4月16日的聊天记录，从第二次返修至一审开庭之前，都没有进行闭水试验，这个事实是清楚的，该证据与本案没有关系。 上诉人中梁源公司申请证人程某出庭作证。程某陈述：1、案涉房屋在2019年3月已经维修过，但后面有漏水，为彻底解决客户的要求以及解决漏水的问题，我们在8月份对屋顶进行重新浇筑。闭水试验在施工记录中没有找到，但防水和保温这些维修有记录。去年两次台风，案涉房屋也没有再漏水。2、客户是在疫情过后的2020年3月要求对屋顶做一个闭水试验，我们认为闭水试验完成后已经半年时间，没有再出现漏水，没有必要再做闭水试验。但为了尽量满足客户要求，我们在屋顶筑了一个闭水墙，专门做闭水试验。3、返修期间，材料进出确实要经过客户家里，屋顶垃圾也有很多堆到客户家里。 上诉人中梁源公司质证认为，上诉人对涉案房屋屋顶防水和保温层进行重新浇筑，完成时间是在2019年8月，在完成之后就通过闭水试验，之后再进行屋顶水泥修复，全部工作是在2019年9、10月完成。2020年4月，上诉人经被上诉人要求进行第二次避水试验，当时被上诉人也在场。涉案房屋的漏水点只有三、四点，一般情况下不会进行重新浇筑，因为处于公共区域，也是经业主要求，才对屋顶的防水和保温层进行重新浇筑和维修工作。 被上诉人詹光辉质证认为，证人对事实陈述是清楚的。第一，被上诉人的房屋的确存在漏水现象，并且漏水点比较多，并不是上诉人所说的只有二、三处。第二，房屋的确存在返修现象，并且第一次返修没有完全解决房屋的漏水问题，又进行了第二次的大面积的返修，可见交房时的房屋就存在质量问题。第三，证人已经陈述，第二次返修之后没有做闭水试验，是被上诉人要求之后，才在2020年4月做的避水试验。第四，上诉人对房屋返修之后，其一直没有通知被上诉人交房。所以到目前为止，房屋未交付。 本院认证认为，上诉人中梁源公司提供的微信聊天记录的内容，并不能证明上诉人已经对涉案房屋屋顶做了闭水试验，故本院不予认定。证人程某的证言，证明案涉房屋经过两次返修，其中2019年3月返修之后，房屋仍存在漏水，因此，上诉人在2019年8月份对屋顶进行了重新浇筑，但这次返修并无闭水试验的相关记录。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人中梁源公司与被上诉人詹光辉签订的《商品房买卖合同》合法有效。上诉人中梁源公司作为出卖人，应当在合同约定的交房期限内将符合“交付使用条件”的商品房交付给被上诉人詹光辉。现因涉案房屋存在漏水问题，被上诉人詹光辉以涉案房屋不具备交付条件为由，拒绝接收。上诉人中梁源公司则认为，包括案涉房屋在内的中梁府工程在2018年12月30日已竣工验收并进行了备案，符合法定及合同约定的交付条件，漏水问题系一般质量瑕疵，属于维修范围，被上诉人不能因此而拒绝接收房屋。对此，本院认为，首先，预售的商品房不仅要符合交付条件，也要符合使用条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第二款和《中华人民共和国建筑法》第61条第二款均规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述条文是我国法律对商品房交付条件的强制性规定。从性质上讲，“验收合格”是商品房交付的必要条件而不是充分条件，商品房交付还要符合我国法律的其他规定以及合同约定。依据我国《商品房销售管理办法》第30条的规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合“交付使用条件”的商品房按期交付给买受人，开发商交付的房屋也要符合“使用条件”的基本要求。买受方购买商品房的目的是为了居住使用，商品房不具有相应的居住使用价值，买受人购买房屋的目的就无法实现。本案中，由于涉案房屋屋顶漏水，并且经历两次维修，直至对屋顶重新浇筑，这必然会对房屋装饰装修及正常的居住、使用产生影响，被上诉人有正当理由拒绝接收涉案房屋。其次，交付前的修复责任不能被交付后的保修义务所替代。上诉人认为，讼争房屋存在的漏水问题属于一般房屋质量瑕疵，这种质量瑕疵可以通过房屋交付以后的维修加以解决，并且上诉人已积极安排人员进场维修，履行了质量保修义务。本院认为，本案系商品房交付前，买受人通过查验房屋，发现存在漏水等质量问题，而拒绝接收，不属于房屋交付以后的保修范畴。并且，如果允许将商品房交付前存在的质量问题纳入到交付后的保修义务内，不仅会助长开发商的不诚信行为，也有可能导致开发商怠于履行修复义务，影响买受人正常居住使用，有失公允。因而，上诉人以“漏水问题等一般房屋质量瑕疵可以通过保修期内的质量保修加以解决”为由，认为被上诉人不能因此而拒绝接收房屋的主张不能成立。一审法院认定上诉人未能在约定的交房期限内将具备正常使用条件的房屋交付给被上诉人，已构成违约，并判令上诉人按照合同约定的标准支付给被上诉人自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人台州市中梁源置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4528元，由上诉人台州市中梁源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邬卫国 审判员  胡精华 审判员  阮丹军 二〇二一年一月十四日 书记员  严 凌 16- 17-