河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1572号上诉人（原审被告）：郑州金兰置业有限公司，住所新郑市郑新路与新村大道交叉口东南角。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：杨文静，女，1988年11月18日出生，汉族，住陕西省咸阳市武功县。原审第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号。负责人：石永拴，该行行长。委托诉讼代理人：王彪，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵宏骏，男，系该公司工作人员。上诉人郑州金兰置业有限公司（以下简称金兰公司）因与被上诉人杨文静、原审第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行河南省分行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初9154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。金兰公司上诉请求：1.依法判令撤销一审判决，改判驳回杨文静的诉讼请求或发回重审；2.依法判令杨文静承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院将商品房买卖合同关系与金融借款合同关系一并处理违反法定程序，为适用程序错误。本案中，建设银行河南省分行既没有以有独立请求权第三人提出诉讼，也没有另行起诉。在其此前提，一审法院仅将建设银行河南省分行列为无独立请求权的第三人就将两个法律关系予以合并审理，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第一款之规定，显然程序违法，应当依法予以纠正。二、杨文静支付首期款以及办理银行按揭贷款手续应当以认购书为准，一审法院以《商品房买卖合同》中约定的时间为准为认定事实错误。一审法院以《商品房买卖合同》中约定的时间作为杨文静支付首期款的时间为认定事实错误，应当以认购书约定的时间为准。按照双方签署的《商品房买卖合同》附件四补充协议第五条的约定，杨文静应当按照认购书的约定办理完毕相关手续，同时第十三条约定补充协议条款与合同约定有冲突的，以补充协议为准。因此，杨文静应当按照认购书的约定支付首期款、办理银行按揭贷款申请手续而非合同中约定的时间，一审法院认定事实错误。三、因杨文静存在违约不符合《无理由退房协议书》之约定，不享有合同解除权，一审法院判决解除购房合同为认定事实错误，适用法律错误。根据双方签署的《无理由退房协议书》的约定，杨文静按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日至办理入住手续前的任何时间，杨文静享有无理由退房的权利。同时，一审法院将《室内装修委托合同》中的款项作为楼款一部分，则《室内装修委托合同》亦应当受到《无理由退房协议书》的约束，因杨文静在履约过程中存在未按认购书支付首期款、未按时办理银行按揭贷款申请手续以及逾期未支付装修款等违约行为，已经丧失双方的约定解除权成就的可能性。因此在双方《无理由退房协议书》中约定解除的条件并未成就时，一审法院以约定解除权为由判决解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议以及《室内装修委托合同》为认定事实错误，适用法律错误。四、《个人购房担保借款合同》系独立合同，一审法院判决解除该合同并由金兰公司结清剩余贷款本金为认定事实错误，适用法律错误。解除合同的法律效力表现为终止履行或恢复原状，一审法院判决解除借款合同，则借款合同解除后的效果则可以表现为该合同终止履行或者借款合同双方当事人之间的权利义务恢复原状，但是一审法院却以解除借款合同为由要求金兰公司结清贷款本金，为适用法律错误。《个人购房担保借款合同》为杨文静与第三人之间的金融借款法律关系，该合同中杨文静为合同中的借款一方，贷款由杨文静支配，而非借款本身直接由金兰公司使用。借款合同的能否解除应当按照杨文静与第三人之间的合同约定，并由杨文静结清剩余贷款本息并承担提前偿还贷款的违约责任，而与《商品房买卖合同》是否解除无关。因此，一审法院判决解除借款合同并由金兰公司结清剩余贷款本金为认定事实错误，适用法律错误。五、杨文静的维修基金已交纳至新郑市物业维修资金管理中心，金兰公司并未保留该款项，无退还该部分款项的合同义务，应当由杨文静自行至相关管理部分办理退费手续，而非要求金兰公司退还，一审法院要求金兰公司退还该款项无事实和法律依据，损害金兰公司的合法权益。综上，一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，严重损害金兰公司的合法权益。因此，请求依法撤销原审法院的判决，依法改判驳回杨文静的诉讼请求或发回重审，维护金兰公司的合法权益。补充意见：即使判决解除合同，应当明确杨文静有义务配合金兰公司办理涉案商品房合同的备案撤销房屋预告登记以及抵押预告登记的撤销。杨文静辩称，不认可金兰公司上诉事实与理由。金兰公司称是杨文静违约，但是合同上面杨文静是没有违约，首付款应该是在11月12日前交款，杨文静在10月4日都已经交了。等于是杨文静提前一个多月交了。现在因为杨文静不在郑州了，经济来源是有问题的，所以说才要求退房。建设银行河南省分行述称，对金兰公司的上诉理由建设银行河南省分行不发表意见。建设银行河南省分行遵照法院的判决执行。杨文静向一审法院起诉请求：1.依法判令解除杨文静与金兰公司双方签订的《房屋买卖合同》（合同编号180××××****）、新郑恒大悦龙湾《商品房买卖合同》补充协议，室内装修委托合同；2.依法判决金兰公司返还杨文静购房款450405元（包含购房首付款284134元，装修款是157728元，还有8543的维修基金），并自2018年12月1日至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3.依法判决解除杨文静与建设银行河南省分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同(合同编号：410670019-2012-20182787179)；4.依法判决金兰公司将杨文静尚未偿还的贷款返还给建设银行河南省分行；5.依法判决金兰公司返还杨文静已向建设银行河南省分行偿还的贷款66000元（计算至2020年11月21日，贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准)；6.本案的诉讼费用由金兰公司承担。一审法院认定事实：金兰公司（甲方出卖人）与杨文静（××）就预约购买新郑恒大?悦龙湾商品房事宜签订一份《新郑恒大?悦龙湾商品房认购书》，主要内容为：杨文静向金兰公司认购新郑恒大?悦龙湾楼盘19幢1-1204单元住宅，建筑面积131.44平方米，单价7183元/m2，房款总价为944134元。签署认购书时，杨文静支付人民币10000元作为定金，定金在签订商品房买卖合同时转入房款，乙方须于2018年10月3日前支付首期房款274134元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款66万元由银行提供按揭贷款。乙方必须需在2018年10月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审核为准……三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金8543元，并将已缴款凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方……乙方必须在约定的付款方式和期限内到新郑恒大?悦龙湾销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还。乙方同意签署认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金等。2018年11月12日，金兰公司（出卖人）与杨文静（××）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：第三条，××购买的商品房位于新郑市郑××路东侧、新村大道南侧××单元××房，商品房用途为成套住宅，建筑面积131.44㎡。第四条，商品房单价为每平方7138元，总价款944134元。第六条，付款方式及期限，2018年11月12日前现金支付房款284134元，剩余房款660000元需在2018年11月15日前办理银行贷款按揭手续。第八条，交付期限出卖人应当在2021年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.如合同约定的交付期限届满时，××仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3.非出卖人原因对验收及市政配套、安装之延误。第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：该商品房达到约定的交房条件，自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为××同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付××；同时××应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费用及相关费用。第二十二条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）等。合同附件四《合同补充协议》五、双方同意本合同第六条补充如下：（一）、关于按揭贷款付款的补充约定（仅适用于选择银行、公积金按揭方式者）1、××必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，××按日以应付未付款的万分之一向××支付违约金；逾期10天以上不足20天的，××按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视为××单方解除本合同，××应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，出卖人无需通知××，可另行销售该商品房。十三、补充协议的效力本补充协议作为合同附件，与本合同正文具有同等法律效力；本补充协议条款与本合同如有冲突的，以本补充协议的条款为准。合同签订后，双方办理了商品房买卖合同信息备案手续。杨文静与金兰公司还签订了《室内装修委托合同》，合同约定:杨文静委托金兰公司对其购买的房屋进行装修；包干价为262880元，杨文静需分别在2018年10月3日、2019年4月1日、2019年10月1日、2020年4月1日、2020年10月1日前向金兰公司缴纳52576元部分款项。2018年10月4日，杨文静一次性交纳首付款284134元、分三次共交付装修款157728元。2018年10月8日，金兰公司（甲方）与杨文静（乙方）签订《无理由退房协议书》，该协议书显示：鉴于甲乙双方于2018年10月8日签订恒大新郑悦龙湾楼盘19幢2单元1204房《楼宇认购书》时，恒大地产集团有限公司已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。双方在平等、自愿的原则下签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额四、本协议一式三份，乙方一份，甲方二份，具同等法律效力。乙方签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署本协议。在该协议书的落款处甲方和乙方分别有金兰公司的盖章和杨文静的签名。2018年11月21日，杨文静、金兰公司与建设银行河南省分行签订《个人住房（商业用房））借款合同》，贷款金额为660000元。建设银行河南省分行依约向金兰公司支付了购房借款660000元。后因杨文静要求退房，杨文静与金兰公司签订了《无理由退房协议》。经多次协商，双方未能就退房事宜达成一致意见，双方遂引起诉争。另查，1.杨文静在庭审中陈述称，截止2019年12月10日，杨文静己偿还贷款本金66000元，该房屋按揭款已经按约定偿还到2020年11月份，按揭款每月本金固定，每月2750元，利息递减，金兰公司对此无异议，建设银行河南省分行对此无异议，截止到2020年11月份，尚欠借款本金594000元。2.2018年11月21日，金兰公司向杨文静收取佣金10270元；2020年5月29日，杨文静由金兰公司代收向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金8543元。2.金兰公司在庭审中陈述称，案涉房屋没有竣工，将于2021年12月31日交房。上述事实有当事人的陈述，《商品房认购书》、《房屋买卖合同》及补充协议、《室内装修委托合同》、无理由退房协议书、银行账户历史明细清单及本案庭审笔录等相关证据证明。一审法院认为，杨文静与金兰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家相关法律法规，合法有效。关于《商品房买卖合同》能否解除问题。杨文静与金兰公司签订《商品房买卖合同》后，金兰公司向杨文静出具了《无理由退房协议书》，则金兰公司己向杨文静作出了承诺，双方之间形成了无理由解除合同关系。金兰公司辩称，杨文静交付首付款时间为2018年10月4日，比《楼宇认购书》中约定的2018年10月3日晚了1天，但双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付首付款的时间为2018年11月12日，视为双方对《楼宇认购书》内容的变更，故杨文静在履行该合同中并没有存在逾期1天的行为，杨文静提出解除《商品房买卖合同》符合《无理由退房协议书》的条件，双方签订的《商品房买卖合同》应当予以解除，该院予以支持。关于在解除《商品房买卖合同》的同时《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》是否应当一并解除问题。该院认为，双方在签订《商品房买卖合同》的同时又签订了《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》。《室内装修委托合同》和《个人购房担保借款合同》均是《商品房买卖合同》的从合同，主合同解除，从合同当然应当解除。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”杨文静主张金兰公司退还其己交纳的购房款284134元，该院予以支持。《室内装修委托合同》约定，“杨文静不再对房屋进行毛坯交接，并授权金兰公司在该房屋达到装修条件时直接安排具有资质的装修施工单位进行装修”。可见，杨文静实质购买的是金兰公司已装修的商品房，装修款可示为购房款的一部分。《无理由退房协议书》约定“杨文静行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，金兰公司将杨文静所缴的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”。双方当事人对《无理由退房协议书》中提到的“楼款”是否包含装修款产生歧义，由于《无理由退房协议书》是金兰公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，《无理由退房协议书》中的“楼款”应理解为包含装修款。在《无理由退房协议书》中一并提到了只退还“楼款本金”，故对杨文静要求金兰公司支付楼款占用期间的利息，该院不予支持。且该商品房并未向杨文静交付，在《室内装修委托合同》解除后，金兰公司应当退还杨文静己交纳的装修款157728元。杨文静和金兰公司在《无理由退房协议书》中约定：“在行使无理由退房权利时，杨文静同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额”，故该部分佣金10270元应在返还的楼款中予以扣除。杨文静为购买涉案房屋支出专项维修资金8543元，该费用是杨文静实际的支付的费用，金兰公司应当退还。《个人购房担保借款合同》的受益方为金兰公司，金兰公司是贷款的使用者，金兰公司理应支付杨文静己偿还的贷款本金和利息。截止2020年11月，杨文静己偿还的贷款本金为66000元，金兰公司应一并支付于杨文静。《个人购房担保借款合同》解除后的贷款本息由金兰公司负责偿还。另外金兰公司还应到商品房买卖合同备案机关撤销备案，杨文静协助办理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、依法解除杨文静与郑州金兰置业有限公司双方签订的《房屋买卖合同》(合同编号180××××****)、新郑恒大悦龙湾《商品房买卖合同》补充协议及《室内装修委托合同》；二、依法判决解除杨文静与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房(商业用房)借款合同（合同编号：410670019-2012-20182787179）；三、依法判决金兰公司返还杨文静购房款438335元（包含购房首付款284134元，装修款是157728元，维修基金8543元，扣除佣金12070元）；四、郑州金兰置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向杨文静支付己偿还的借款本金66000元；五、郑州金兰置业有限公司应对剩余借款本金594000元及相应借款利息(以银行实际结算明细为准)向中国建设银行股份有限公司河南省分行结清；六、驳回杨文静的其他诉讼请求。案件受理费8936元，减半收取4468元，由原告杨文静负担90元，由金兰公司负担4378元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，金兰公司上诉称“因被上诉人存在违约不符合《无理由退房协议书》之约定”，由此可知，金兰公司认可该公司与杨文静之间签订过《无理由退房协议书》。金兰公司与杨文静在签订认购书之后，又签订了《商品房买卖合同》，该合同中对于相关约定进行了调整，应当视为双方对《楼宇认购书》内容的变更，且在《无理由退房协议书》中载明“乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”。诉讼中金兰公司没有提供充分的证据证明杨文静存在违反《商品房买卖合同》约定的事实。因此，一审判决认为杨文静具有无理由退房的权利，并判决金兰公司向杨文静支付相关款项并无不当。专项维修资金8543元是杨文静为购买涉案房屋实际支付的费用，一审判决金兰公司予以退还，并无不当。建设银行河南省分行参加了本案诉讼，因此，案涉《商品房买卖合同》解除后，《个人购房担保借款合同》应当一并解除，且建设银行河南省分行对于一审判决并未提起上诉，视为对一审判决的认可。金兰公司对于其上诉请求并未提供充分的证据予以证明，本院对其上诉请求不予支持。综上，郑州金兰置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8936元，由郑州金兰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二一年一月二十九日书记员  张赫男