重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0238民初83号原告：刘友金，男，1979年8月25日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县城厢镇太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：董兴浩，重庆浩志律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁乾润，重庆浩志律师事务所律师实习律师。原告刘友金与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘友金、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董兴浩、翁乾润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘友金向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付违约交房的违约金38556.00元(计算方式：367200×0.0002×525天，暂2019年5月25日至2020年10月31日，暂计算时间至2020年10月31日，逾期将另外追加)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月8日，原告向被告购买位于巫溪县逸美兴悦×××号的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为367200.00元，该合同第十三条2款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。该合同第十三条第4款第1项约定“逾期180日(含)之内……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……”。该合同第十三条第4款第2项约定“逾期180日后……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金……”。被告于2017年9月30日将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(2017年9月30日取得)的逸美兴悦小区×××号房屋交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今，但被告一直没有交付《房地产权证》给原告。为维护自己的合法权益，原告多次催促被告履行办理《房地产权证》的义务，但被告不予理睬。原告认为，被告的违约行为给原告带来了重大经济损失，请求法院支持原告的诉讼请求。被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司辩称，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》真实有效，被告未按合同约定的时间向涉案房屋所在地的房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，应当承担违约责任。根据《合同法》第144条，《民法典》585条之规定，请求结合本案实际情况，根据公平原则酌情降低违约金比例。关于逾期办证违约责任的起算时间和截止时间：原告所涉房屋已于2019年5月24日取得备案登记证，于2020年11月5日取得不动产受理通知单。起算时间应为原告所涉房屋取得竣工备案登记之日往后60天，截止时间为原告所涉房屋取得不动产受理通知单之日止即2020年11月5日。经审理查明，2016年12月8日，原告刘友金(乙方)与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司(甲方)就其预售的重庆市巫溪县柏杨街道北井大道5号逸美兴悦×××号商品房签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋价款为367200.00元。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同日，原、被告签订《巫溪县逸美兴悦住宅小区（商品房买卖合同）补充协议》，补充协议第8条约定，在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任，同时，办理《房地产权证》的时间相应延后。合同签订后，原告已按约定付清房款及相关费用。另查明，案涉房屋于2019年5月24日取得竣工验收备案登记证，于2020年11月5日取得不动产登记受理通知单。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦住宅小区(商品房买卖合同)补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。依照原、被告签订的《重庆市商品房屋买卖合同》第七条第(一)款第2项约定，虽然被告于2019年5月24日前将案涉房屋已交付给原告，但被告的交房行为在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2019年5月24日才符合合同的约定。被告在房屋交付后，应于房屋交付之日起60日之内向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得受理单，即应于2019年5月24日后的60日内向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告于2020年11月5日才取得涉案房屋的《巫溪县规划和自然资源局不动产登记受理通知单》，现被告已逾期且超过180日，构成违约，应承担相应的违约责任。即被告应从2019年7月24日起至2020年11月5日止（计470天）按日万分之二向原告支付逾期办证违约金。现被告要求降低违约金标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。虽然被告在办证过程中存在逾期办证的违约行为，但双方均未举示因被告逾期办证给原告造成何种损失及损失大小的证据，结合本地经济社会发展水平以及该小区的实际情况，其违约金酌定以原告已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算，即367200.00元×0.00006元／天×470天=10355.04元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告刘友金逾期办理产权证违约金10355.04元；二、驳回原告刘友金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381.95元，由原告刘友金负担279.37元，被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担102.58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 卢 平二〇二一年一月二十九日书记员 潘宗云