湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2116号原告（反诉被告）：张志国，男，1977年4月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：乐成锋，湖北书院律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为起诉、立案，代为开庭，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调查取证，代为提起上诉，代为申请执行，代为签收、领取法律文书等）。委托诉讼代理人：邹含博，湖北书院律师事务所律师。代理权限：特别授权（代为起诉、立案，代为开庭，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调查取证，代为提起上诉，代为申请执行，代为签收、领取法律文书等）。被告（反诉原告）：杨熠军，男，1984年8月30日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：饶彬，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王巍，湖北名流律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：杨俊清，女，1975年6月6日出生，汉族，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：朱**安，男，1968年11月20日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**肖港镇肖邹路，现住湖北省孝感市。代理权限：特别授权（代为变更诉讼请求、签收、调解、签署文件等）。原告张志国与被告杨熠军、杨俊清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告张志国及其委托诉讼代理人乐成锋、邹含博，被告杨熠军及其委托诉讼代理人饶彬、王巍，被告杨俊清及其委托诉讼代理人朱**安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志国向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2、请求判决被告杨熠军向原告返还租房押金100000元；3、请求判决被告杨俊清向原告返还转让费600000元；4、请求判决被告杨熠军向原告支付违约金450000元；5、请求判决被告杨熠军向原告支付拆迁补偿款、装修费等暂计400000元；6、请求判决被告杨熠军向原告退还租金125000元；7、本案诉讼费用由以上被告承担。事实与理由：2019年4月19日，原告作为孝感市篮球协会主席，为了孝感市篮球协会成员聚会、比赛、就餐、经费来源等集体活动，与两被告签订了《房屋租赁合同》。合同中约定，被告杨熠军将孝感市××××与黄香路交汇口的房屋（总面积约2196㎡）出租给原告，租期5年（2019年7月1日—2024年6月30日），原告按年支付租金，第一年租金为30万元，以后次年在上一年租金的基础上递增10%，原告向被告杨熠军支付租房押金10万元，向被告杨俊清支付转让费60万元，被告杨熠军承诺所出租房产产权清晰无纠纷，如隐瞒实情，承担所有违约责任。合同中还约定，如合同解除，被告杨熠军应全部返还租房押金10万元，如被告原因合同提前终止，第一年租期内，被告向原告支付转让费60万元75%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部款项，原告将租赁的房屋及土地用于设立篮球场地及经营“草根名厨”餐饮业，因装修支出了363151.69元。2020年1月7日，孝感市城市管理执法委员会在原告“草根名厨”处张贴（孝）城限拆决字[2020]第1号《孝感市城市管理行政执法违法建设限期拆除决定书》（行政相对人为杨小艮），要求草根名厨内搭建的门房、厕所、宴会厅、厨房、仓库、钢构棚等17处建筑物（1094.373㎡）未办理建设工程规划许可证应于2020年1月13日之前自行拆除，逾期将依法强制拆除。2020年5月21日，原告租赁的房屋被强制拆除，被告领取了全部拆迁补偿款，但原告的合同目的无法实现，也无法继续经营，且产生了重大损失。另外，2020年1月底至强制拆除前，因新冠××疫情，原告一直无法经营，合同因不可抗力不能履行，被告应当退还疫情期间的租金。综上，因被告的根本违约，合同不能履行、合同目的不能实现，又因新冠××疫情不可抗力造成的损失，原告为了维护自身合法权益，根据《合同法》《民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的各项诉求。被告杨熠军答辩称，原告在诉状中的陈述与客观事实不符，其将根本违约责任推卸给被告杨熠军无事实与法律根据，原告在《房屋租赁合同》规定的期限内未支付租金，被告已于2020年5月16日向原告发出《解除合同通知书》。原告主张的违约金、拆迁补偿款、装修款等没有证据证明，且违约金约定过高。原告自身根本违约，应依法承担向被告腾退房屋、场地并支付滞纳金等相应法律责任。被告杨俊清答辩称，原告的诉求无法律依据，不符合交易习惯，此次政府拆除中有大部分是转让标的物，政府作出了相应补偿，被告杨俊清没有领取拆除补偿款；《房屋租赁合同》的租赁行为与被告杨俊清无关，原告因经营不善或由于租赁合同的甲、乙双方责任以及合同中约定的不可抗力因素，致使合同不能正常履行，应依据合同约定追责。因为政府强拆，原告应依法向政府主张拆迁赔偿或向拆迁赔偿款领取人主张权利；被告杨俊清在该《房屋租赁合同》中不是租赁行为的主体，合同中也没有转让完成以后其相关的权利和义务，原告因租赁合同不能正常履行而引起纠纷，与被告杨俊清无关，在该诉讼中，被告杨俊清不是适格的主体。被告杨熠军提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月16日发生解除效力；2、依法判令被反诉人立即腾退其所承租的房屋及场地；3、依法判令被反诉人立即向反诉人支付自2020年6月30日起至被告腾出租赁房屋及场地之日止的全部租金及房屋占用费55000元（按协议约定的租金标准计算，暂计算到起诉之日止）；4、依法判令被反诉人向反诉人支付滞纳金1980000元（按协议约定的滞纳金标准计算，暂计算到起诉之日止）；5、本案诉讼费用包括但不限于本诉和反诉费用等均由被反诉人承担。事实与理由：2019年4月19日，被反诉人与反诉人及杨俊清签订了一份《房屋租赁合同》，就被反诉人承租反诉人位于孝感市××××与黄香路交汇口原餐饮名称：杨家食府的房屋及场地面积（见合同约定）等事宜进行了约定。合同第三条第2项明确约定：被反诉人“每年度租金应当于5月1日之前支付下一年度租金”，即被反诉人应于2020年5月1日前应支付给反诉人第二年（2020年度）租金33万元人民币。该合同“第六条”还约定：“对承期内，乙方（被反诉人）未按期交足租金的”，“甲方（反诉人）有权终止合同，收回乙方（被反诉人）承租的房屋及场所”。合同履行过程中，被反诉人违背合同义务，未依合同按期支付租金，反诉人得知被反诉人早已自行停止经营数月，经过反诉人多次催告，被反诉人不仅不向反诉人支付租金，反而以各种借口要求反诉人退还租金解除租赁合同。2020年5月16日，反诉人才依法向被反诉人发出《解除合同通知书》。但是，被反诉人根本没有理睬，直到孝感政府因为城市规划××路建设需要，将反诉人部分物权被拆除一个多月之后才向法院提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，以及提出其他无理悖法的诉求。反诉人认为，反诉人与被反诉人之间的房屋、场地租赁合同已经于2020年5月16日依法通知解除了，被反诉人既不将其所租的房屋及场地腾退移交给反诉人，也不向反诉人支付分文租金，并且其被城市规划修路建设需要拆除反诉人部分房屋后，滞留在反诉人房屋内的物品财产一直长期侵占着反诉人的物权使用效益，已给反诉人造成了巨大的经济损失，为了维护反诉人的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，特具状反诉至贵院，请求人民法院依法支持反诉人上列的全部反诉请求为感！原告张志国答辩称，1、被告杨熠军违反合同承诺的产权清晰无纠纷，故意隐瞒产权情况，使得房屋被拆除，原告无法履行合同，构成根本违约，应承担全部违约责任；2、孝感市城市管理执法委员会向原告的“草根名厨”处张贴的限拆通知书，要求对“草根名厨”内搭建的门房、厕所、宴会厅等17处未办理建设工程规划许可证的建筑物进行自行拆除，因新冠××防控管理，孝感城区进行封闭式管理，在这些情况下，合同无法继续履行，已符合合同解除的情形，原告多次找被告协商未果；原告在孝感市政府发出拆除通知及新冠疫情期间，多次找被告杨熠军协商解除合同，但被告杨熠军拒不退还剩余租金，双方未达成解除协议，被告杨熠军所称的部分物权被拆除，而人民政府认定涉案房屋系案外人杨小艮所有，并非被告杨熠军的物权，孝感市人民政府认定其中2221.84平方米的土地是高新区槐荫办事处西杨社区的，该部分租金应当返还，且被人民政府认定部分为违法建筑；被告杨熠军反诉请求腾退房屋的前提是合同依法解除，而本案的房屋是被政府依法拆除的，且在新冠××期间是无法腾退的。因被告杨熠军违反了合同约定，构成根本违约，各项损失应当由其自行承担，并依法向张志国承担违约责任。被告杨俊清的答辩意见同其对原告张志国本诉的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的《房屋租赁合同》及《收据》，被告认为不能达到证明目的，原告承租的场地本身没有任何的产权纠纷，原告存在根本违约导致合同解除。本院认为该合同系原告与两被告三方自愿签订，合法、有效，原告已按合同约定支付被告杨熠军租房押金10万元、第一年租金30万元，支付被告杨俊清涉案餐馆转让费60万元。原告提交的孝感市自然资源和规划局2020年1月6日作出的《行政处罚决定书》，被告认为不能证明已经送达给了杨小艮（涉案餐馆的房产、土地权利登记人，被告杨熠军的父亲），且与《拆迁安置补偿协议》相矛盾。本院认为该《行政处罚决定书》并未实际执行，涉案餐馆的土地、房产后因政府道路建设用地实施了征收并对杨小艮进行了征收补偿，故该证据不能证明被告存在违约行为并导致原告无法经营涉案餐馆。被告杨熠军提交的建筑用地规划许可证、房屋所有权证、证明，原告认为该证据只能证明被告的土地、房产部分合法，不能证明2000平方米的场地都是合法的，建筑规划许可的面积只有1100平方米，其他的建筑物、构筑物、厨房、厕所等都没有建筑规划许可证，居委会不是行政主管部门，其证明不具有关联性和合法性。本院认为建筑用地规划许可证、房屋所有权证合法、有效，可以证明涉案餐馆的土地、房产属合法建筑，原、被告在《房屋租赁合同》中对房产证上的面积进行了确认，但又陈述“院内实际房屋面积1300平方米，土地面积约4亩”与房产证中的面积有出入，被告杨熠军在签订合同时存在一定过错。被告杨熠军提交的《非民房征迁补偿协议书》、《固定资产-构筑物及辅助设施清查评估明细表》、《孝感市房产平面图》，原告认为《非民房征迁补偿协议书》中厕所、大型伸缩雨棚、活动棚迁移损失、活动板房2项、钢棚共六项，合计金额150026.9元及六个月的经营损失45.6万元应当视为对原告的拆迁补偿。本院认为被告对厕所、大型伸缩雨棚、活动棚迁移损失、活动板房2项、钢棚共六项，合计金额150026.9元的拆迁补偿款应当补偿给原告无异议，但认为六个月的经营损失45.6万元，是拆迁后经营用房造成的损失，不是拆迁前的经营损失。本院对《非民房征迁补偿协议书》中原、被告双方无异议的150026.9元的拆迁补偿款予以认可，该拆迁补偿款应当依法补偿给原告，对于有争议的六个月的经营损失45.6万元，本院认为该款项系拆迁后对涉案餐馆的六个月的经营补偿，即2020年5月13日至2020年11月13日期间的经营损失补偿，而在此期间，原、被告之间的租赁关系并未依法解除，原告仍在经营涉案餐馆，该六个月的经营补偿应当作为涉案餐馆被拆迁后原告的经营补偿。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：2019年4月19日，原告张志国与被告杨熠军、杨俊清签订《房屋租赁合同》，该合同中约定：被告杨熠军将孝感市××××与黄香路交汇口的原杨家食府（房屋面积896平方米，土地面积3.5亩，院内实际房屋面积约1300平方米，土地面积4亩）出租给原告，租期5年（自2019年7月1日至2024年6月30日），原告按年支付租金，第一年租金为30万元，以后次年在上一年租金的基础上递增10%，原告向被告杨熠军支付租房押金10万元，向被告杨俊清支付转让费60万元。合同签订后，原告按照合同约定向被告杨熠军支付了租房押金10万元和第一年租金为30万元，向被告杨俊清支付了转让费60万元。原告经过装修将租赁的房屋及土地用于设立篮球场地及经营“草根名厨”餐饮业。2020年1月7日，孝感市城市管理执法委员会作出《孝感市城市管理行政执法违法建设限期拆除决定书》，认定“草根名厨”内搭建的门房、厕所、宴会厅、厨房、仓库、钢构棚等17处建筑物未办理建设工程规划许可证，要求自行拆除，否则将依法强制拆除。但该决定书并未实际执行，也未被政府相关部门强制拆除。2020年5月13日，因政府推进东城区黄香路建设，需对涉案餐馆涉及的道路建设用地进行征收，孝感经济开发区槐荫办事处遂与涉案餐馆房屋、土地权利登记人杨小艮（系被告杨熠军、杨俊清之父）签订《非民房征迁补偿协议书》，对涉及餐馆的部分道路、构筑物、设施进行了征收，对权利登记人杨小艮进行了相应的拆迁补偿。原告认为被告隐瞒了所租房产、土地系违法建筑物的事实，且拆迁行为造成原告所经营的餐馆不能作为篮球场地活动，原告的合同目的无法实现，无法继续经营，故与两被告产生纠纷。2020年5月16日，被告杨熠军以原告未按期缴纳后期租金为由向原告发出《解除合同通知书》，要求解除《房屋租赁合同》，并要求原告腾退承租房屋承担其相应损失。原、被告协商未果，因此成诉。本院认为，原告张志国与被告杨熠军、杨俊清签订《房屋租赁合同》系三方真实意思表示，合法，有效，原告与被告杨熠军之间的房屋租赁关系成立，原告与被告杨俊清之间关于餐馆的转让关系成立。在原告与被告杨熠军房屋租赁过程中，双方均认为《房屋租赁合同》已无法继续履行，均要求解除《房屋租赁合同》，本院认为《房屋租赁合同》的合同目的已无法实现，应当依法解除《房屋租赁合同》中原告与被告杨熠军之间的房屋租赁关系。但在该合同中，原告与被告杨俊清之间达成的餐馆转让条款，实际上系被告杨俊清将自身原有的“杨家食府”的相关构筑物、设备、装修附加物等转售给原告的民事法律行为，该民事法律行为已履行完毕，原告与被告杨熠军之间房屋租赁关系的解除不影响原告与被告杨俊清之间的餐馆转让关系，故本院对原告要求被告杨俊清返还60万元转让费的诉讼请求不予支持。被告杨熠军要求确认《房屋租赁合同》于2020年5月16日被告杨熠军向原告发生《解除合同通知书》之日起发生解除效力，本院认为原告虽未按《房屋租赁合同》约定的时间支付被告租金，但因涉案餐馆部分被政府拆迁征收，原告与被告杨熠军就拆迁补偿问题未达成合意，双方存在互负债务的情形，被告因原告未按约定支付租金要求解除合同，原告有抗辩的理由，故本院认为被告杨熠军向原告发生的《解除合同通知书》不发生解除的效力，原、被告之间租赁关系应当自本判决生效之日起依法解除。原告与被告杨熠军之间的房屋租赁关系解除后，被告杨熠军应当依法返还原告的租房押金10万元，原告应当依法腾退其所承租的涉案房屋及场地并按《房屋租赁合同》中约定的标准向被告杨熠军支付2020年7月1日至腾退完成之日止的全部租金及房屋占用费。在原告与被告杨熠军履行《房屋租赁合同》过程中，涉案餐馆因政府征收行为产生的政府拆迁补偿款中150026.9元的设施、构筑物拆迁补偿及六个月的经营损失45.6万元应当依法作为承租人的补偿支付给原告。涉案餐馆因政府行为被征收，系不可抗力，并非被告杨熠军过错造成，且政府的拆迁征收行为并未造成涉案餐馆根本性不能营业故本院对原告要求被告杨熠军承担违约金45万元及退还租金125000元的诉讼请求不予支持。被告杨熠军要求原告按《房屋租赁合同》约定的标准支付租金延期滞纳金，本院认为该滞纳金约定过高，且原告未缴纳租金的原因系原、被告双方就政府拆迁补偿未达成合意所致，故本院认为该滞纳金应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算较为公平、合理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、解除原告张志国与被告杨熠军于2019年4月19日签订的《房屋租赁合同》；二、原告张志国于本判决生效之日起十五日内完成涉案房屋、场地的腾退；三、被告杨熠军于本判决生效之日起十五日内返还原告张志国租房押金100000元；四、被告杨熠军于本判决生效之日起十五日内支付原告张志国拆迁补偿款150026.9元及政府拆迁补偿的六个月经营损失45.6万元；五、原告张志国支付被告杨熠军尚欠的租金及房屋占用费（租金及房屋占用费按《房屋租赁合同》中约定的标准自2020年7月1日起计算至腾退完成之日止）；六、原告张志国支付被告杨熠军延迟交纳租金的滞纳金（该滞纳金以第五项判项确定的金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至租金实际缴清止）；七、驳回原告张志国其他诉讼请求；八、驳回被告杨熠军其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19875元，由原告张志国承担；本案反诉费11540元，由被告杨熠军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雅娜人民陪审员  费燕文人民陪审员  汤晓燕二〇二一年一月十九日书 记 员  李丽珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。