广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤1971执异24号 异议人（利害关系人）：陈松伟，男，汉族，1978年8月14日出生，住河南省杞县。 委托代理人：周骇，广东康麒律师事务所律师。 申请执行人：招商银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路**第一国际招商银行大厦****，统一社会信用代码：9144190076159275XK。 负责人：姜杰，该行行长。 被执行人：刘伟超，男，1981年4月4日出生，汉族，住广东省东莞市。 被执行人：刘伟锋，男，1983年11月15日出生，汉族，住广东省东莞市。 本院在执行（2020）粤1971执恢1784号案件过程中，利害关系人刘伟锋对本院的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人陈松伟称，陈松伟于2018年9月11日与刘伟超及其父亲刘美新签订了《租赁合同》，将位于东莞市石排镇××大道中××、××大厦××层租给陈松伟使用，建筑面积约2150平方米，共建造客房48间。租期自2019年4月1日起至2029年3月31日止。签订合同之后，出租方将租赁物交与陈松伟使用，陈松伟进行了装修，购买了家电、家具，共花费50余万元。2018年12月14日，出租方已收到预付租金100万元，陈松伟又借给刘美新15万元，后经双方协商转为预付租金。承租方已预付给出租方租金合计115万元。2020年12月15日，法院在盛泰大厦门口张贴《网拍成交告知书》，要求陈松伟与买受人协商，协商不成要在2020年12月22日搬出，逾期未搬，视为放弃房产内所有的财产。陈松伟得知该大厦的土地已被产权人刘伟超、刘伟锋抵押给他人，因无力还款被强制执行。而何时抵押、抵押给谁、是在签订《租赁合同》之前抵押亦或是之后抵押，陈松伟完全不得而知，出租人刻意隐瞒，并骗取了陈松伟巨额的预付房租。《租赁合同》是双方真实意思表示，一经签订具有确定不移的执行力，是合法真实有效的，不因所有权人的变更而变更。我国《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条第2款规定：“私有房屋有租赁期内，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。由此可见，法院强令陈松伟腾退房屋的行为违反了“买卖不破租赁”的原则，属严重违法行为，极大地侵犯了陈松伟的合法权益。特别是陈松伟在被刘伟超、刘美新隐瞒欺骗预付了巨额的租金，又出巨资装修的情况下，陈松伟必将血本无归，损失巨大。陈松伟是善意第三人，同时又是受害人。法院的强制执行行为侵犯了陈松伟的合法权益。根据我国《民事诉讼法》第二百二十五条规定，特请求确认异议人陈松伟对刘伟超、刘伟锋在（××）××执行案件中所××东莞市××大道中××、××大厦（××至××）的建筑物（产权证号：Ｃ3××34、Ｃ3××35）带租拍卖后仍享有优先承租权。 经审查查明，本院审理的（2018）粤1971民初34717号原告招商银行股份有限公司东莞分行（以下简称“招行东莞分行”）与被告刘伟超、刘伟锋金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月14日作出（2018）粤1971民初34717号民事判决书，判决如下：一、被告刘伟超应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告招商银行股份有限公司东莞分行偿还贷款本金1823089.33元及相关利息、罚息、复利；二、原告招商银行股份有限公司东莞分行对被告刘伟超、刘伟锋名下位于广东省东莞市××××大道中（房产证号分别为粤房地证字第××、Ｃ3××35，房地产抵押他项权证明书证号为东房抵证字第20XX05号）的房产享有抵押权，对抵押物拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。上述判决生效后，根据招行东莞分行的执行申请，本院立（2019）粤1971执11274号案件予以执行，后因各当事人达成执行和解协议，本院于2019年11月26日裁定(2019)粤1971执11274号案终结本次执行。根据招行东莞分行的恢复执行申请，本院立（2020）粤1971执恢1784号案恢复执行。 除了（2020）粤1971执恢1784号案件以外，被执行人刘伟超、刘伟锋在本院另有多宗执行案件。在执行被执行人刘伟超、刘伟锋系列案中：1、本院依据（2017）粤1971财保558号裁定书于2017年12月5日首先查封了被执行人刘伟超名下位于东莞市××××大道中的土地【土地证号：东府集用字（1998）第19XXX**，以下简称“456号土地”】。2、本院依据（2015）东一法南民一初字第980号裁定书于2018年5月4日首先查封了该地上建筑物（产权证号：Ｃ3××34）。3、本院依据（2017）粤1971财保557号裁定书于2017年12月5日首先查封了被执行人刘伟锋名下位于东莞市××××大道中的土地【土土地证号：东府集用字（1998）第19XXX**以下简称“457号土地”】。4、本院依据（2019）粤1971执5605号裁定于2019年3月20日查封了该地上建筑物（产权证号：Ｃ3××35），东莞市第二人民法院亦依据（2019）粤1972执保6859号裁定书查封了Ｃ3××35号房产，并移交本院统一处理。上述房屋、土地上另有多个案件的轮候查封。 根据不动产查询结果，456号、457号土地系宅基地，无抵押。Ｃ3××34、Ｃ3××35号房产的抵押权人为招商银行东莞分行，抵押登记时间为2007年7月2日，抵押债权数额300万元。经本院在执行案件中实地调查，456号土地、457号土地，以及Ｃ3××34号房产、Ｃ3××35号房产均为紧密相连的整栋房地产，房名为“盛泰大厦”，共七层。 后本院在在（2020）粤1971执恢1784号案件中整体评估、拍卖了456号土地、457号土地以及Ｃ3××34号房产、Ｃ3××35号房产。在评估报告中，案涉房地产的“租赁情况”查明“经估价人员现场勘查得知，估价对象首层作商铺出租，2层及以上自用。”在执行过程中，被执行人刘伟超、刘伟锋主张案涉房地产即盛泰大厦的一楼出租给第三方他人使用，二至六层是被执行人刘伟超、刘伟锋自用，其向本院提交一楼的三份租赁合同：1、刘伟锋、刘伟超与东莞国药集团石排医药有限公司于2017年12月8日签订租赁合同一份，前者将案涉房地产的一楼商铺出租给后者使用，租期自2018年10月1日至2026年9月30日。2、刘伟超的父亲刘美新与葛锋锋于2018年3月12日签订租赁合同一份，租期2019年1月1日至2024年1月1日，将案涉房地产的一楼（原锡通商店）出租给葛锋锋使用。3、刘伟超的父亲刘美新与邓春涛于2017年10月27日签订租赁合同一份，租期2017年11月1日至2020年10月31日，将案涉房地产的一楼后面铺位（原广式点心店）出租给邓春涛使用。 在（2020）粤1971执恢1784号案件执行过程中，刘伟锋、刘伟超曾于2020年9月25日向本院出具《情况说明》，同意法院拍卖案涉抵押房屋，一旦房屋拍卖成功，被执行人将立即自觉搬出该房屋。刘伟锋、刘伟超曾于2020年11月23日向本院出具《保证书》，承诺其与家人于2020年11月30日前从案涉房地产第七层搬离，第一至六层的固有原经营租户由买受人自行协商承租事宜，协商不成的，刘伟锋、刘伟超愿意协助法院清退。 本院在案涉房地产的拍卖公告、拍卖须知中注明：“1、该房屋土地系集体土地，仅限石排镇石排村户籍人员购买。过户风险自行承担。2、该标的在抵押后出租，有多个租赁，并已预付部分租金，租赁合同效力由买受人与租户协商，协商不成，另行法律程序解决。3、该地上建筑物可能部分涉及违建，风险由买受人自行承担。”案涉房地产由案外买受人于2020年11月24日以8714712元的最高价竞得。本院于2020年12月14日出具确权裁定，并已于2020年12月24日将确权裁定送达不动产登记部门和买受人。本院于2020年12月15日出具《网拍成交告知书》，要求房产所有租户应尽快与买受人协商，协商不成的应于2020年12月22日前搬出案涉房地产。 在案涉房地产拍卖结束以后，本院于2020年12月1日询问被执行人刘伟超案涉房地产的清场情况，被执行人刘伟超此时才告知本院案涉房地产二至六层出租给陈松伟的事宜，刘伟超于2020年12月15日向本院提交相关租约。本院曾于2020年12月上旬、中旬致电陈松伟询问是否承租案涉房地产二至六层，陈松伟不予确认。后陈松伟于2020年12月下旬向本院提出本案执行异议申请材料。 陈松伟主张其为案涉房地产二至六层的承租人，请求法院确认其对案涉房地产盛泰大厦的二至六层享有优先承租权，无需搬迁腾退。陈松伟为此提交了网拍成交告知书、业务回单、转账凭证、合作协议、收条、协议、《租金起计及借款扣除商定》、租赁合同为证。其中，陈松伟以业务回单、转账凭证主张其已预付租金115万元。《租赁合同》显示为陈松伟于2018年9月11日与刘伟超、刘美新签订，刘伟超、刘美新将位于东莞市石排镇××大道中××、××大厦××至××层租给陈松伟使用，建筑面积约2150平方米，共建造客房48间，租期自2019年4月1日起至2029年3月31日止。陈松伟主张其于签订合同之后对案涉房地产的二至六层进行了装修并支出相关费用。 另查明，陈松伟于2020年底向本院提交起诉刘伟超、刘伟锋、刘美新租赁合同纠纷的诉讼材料，诉讼请求为：1、解除刘伟超、刘美新与陈松伟于2018年9月11日签订的《租赁合同》。2、判令三被告返还预付租金115万元。3、判令三被告赔偿陈松伟为经营公寓装修、购买家电家具款共35万元。该案经本院诉前调解未成功，截至本执行异议裁定出具之日尚在立案过程中。 以上事实，有异议人陈松伟提交的网拍成交告知书、业务回单、转账凭证、合作协议、收条、协议、《租金起计及借款扣除商定》、租赁合同，以及不动产查询结果、本案调取的陈松伟起诉状与诉前调解资料、本院执行案件材料等附卷为证。 本院认为，异议人陈松伟主张其对已经带租拍卖的案涉房地产二至六层享有优先承租权，其无需从案涉房地产中搬迁，其异议请求的本质是阻止法院交付拍卖物。本案的焦点问题为该请求是否于法有据，是否应予以支持。 首先，关于案涉房地产二至六层是否属于陈松伟主张的“已经带租拍卖”。在案涉房地产评估、拍卖时，两被执行人或陈松伟均未向本院披露案涉房地产二至六层的租赁情况，而是在拍卖完成后时隔数日才提供相关租约并主张双方存在租赁关系。因此本院在拍卖中披露的租赁关系并未包括陈松伟主张的二至六层的租赁合同，故陈松伟主张本院已带租拍卖案涉租赁物的二至六层，本院不予确认。 其次，关于陈松伟是否有权不予搬迁腾退的问题。陈松伟与刘伟超的父亲刘美新于2018年9月签订《租赁合同》，签订时间远远晚于本案申请执行人、抵押权人招行东莞分行于2007年7月的抵押登记时间，并且晚于案涉房地产被查封的时间。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。根据上述法律规定，对于在抵押权登记后、法院查封后才形成的租赁关系，为保障在先设立的抵押权以及查封目的的实现，异议人主张的租赁关系无论真实、合法与否，均不能阻却执行，也不能阻却本院去除租赁关系后移交房产。因此，本院有权要求正在使用案涉房屋的人员在限期内搬迁出案涉房屋。对于陈松伟主张其无需搬迁腾退，不符合上述法律规定，本院不予支持。 退一步而言，陈松伟已经向本院提交起诉刘伟超、刘伟锋、刘美新的租赁合同纠纷诉讼材料，故其主张的租赁权益可另寻途径解决。 综上，异议人陈松伟的异议申请不符合法律规定，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条、第三十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，裁定如下： 驳回异议人陈松伟的异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向东莞市中级人民法院申请复议，也可以直接向东莞市中级人民法院申请复议。 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇二一年一月十一日 书记员  王 红