浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初3158号 原告：徐粉，女，汉族，1983年9月24日生，住陕西省西安市长安区。 被告：浙江泰商市场开发有限公司。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道景明路******。 法定代表人：王福通。 被告：嘉善善水商业经营管理有限公司。住所地。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道景明路******iv> 法定代表人：汪焕平。 两被告共同委托诉讼代理人：步灵劼、吴朱芳，浙江红船律师事务所律师。 原告徐粉与被告浙江泰商市场开发有限公司（以下简称“泰商公司”）、嘉善善水商业经营管理有限公司（以下简称“善水公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2020年10月22日裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告徐粉，两被告共同委托诉讼代理人步灵劼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐粉向本院提出诉讼请求：1.解除商铺认购协议；2.两被告立即返还双倍定金60000及购房款50000元，其中购房款50000元由被告善水公司返还；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月11日，原告在房产中介的推销下来到第一被告开发的位于嘉善建材家具中心的项目，原告在被告销售人员鼓吹下当场交纳30000元定金，并与第一被告签订了《嘉善建材家居中心》商铺认购协议书，订购5幢301室商铺，面积36.1平方米。2020年1月15日，原告又支付了50000元的房款，该笔房款在被告的要求下转至第两被告名下的账户。2020年4月27日，原告了解到订购的商铺登记在上海赞昫实业有限公司名下，被告无房屋的处分权利，故原告提出退房并要求返还定金及房款共计80000元，也填写了退款申请表。但被告以没钱支付为由拒绝支付退房款。原告认为，原、被告间的合同关系系受法律保护，被告迄今未履行还款义务，侵犯了原告的合法权益，应承担法律责任。 被告泰商公司答辩称，案涉5幢301室商铺的所有权确登记在上海赞昫实业有限公司名下，但被告泰商公司系受其委托进行销售的，故有权对该房屋进行销售，该情况当时已经向原告进行了披露。签订《浙江省商品房买卖合同》时，可由实际房屋所有权人与其签订。根据原告与被告泰商公司签订的认购协议，原告应当于2020年2月29日前到被告处签订《浙江省商品房买卖合同》，原告未在约定时间内签订正式的购房合同，违约在先。现案涉房屋的产权仍在上海赞昫实业有限公司名下，且仍委托被告代为销售。原告认为产权不在被告名下为由要求解除，但这不是可以解除合同的情形。现被告同意于法院对本案正式立案之日解除该认购协议，但定金不予返还。关于善水公司所收取原告的50000元购房款，系其代为被告泰商公司所收取，但该款项还在善水公司。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告善水公司答辩称，因为当时泰商公司的账户被查封，就让善水公司代收一下相关的销售款项，现该笔款项仍在被告善水公司。 原告围绕诉讼请求提交的有关证据，两被告的质证意见以及本院的认证意见如下： 1.嘉善建材家居中心商铺认购协议书复印件，证明双方存在定购合同关系； 2.付款凭证复印件一组，证明原告的付款情况； 3.浙（2019）嘉善县不动产权第0××8号不动产权证及不动产登记信息查询结果复印件，证明案涉房屋产权登记在上海赞昫实业有限公司名下； 4.情况说明复印件，证明因被告泰商公司要求，将购房款打款到被告善水公司账户； 5.原告于2020年4月27日咨询嘉善县不动产产权交易中心的通话录音，证明案涉房屋产权被查封； 6.原告与被告销售经理于2020年4月28日的通话录音的，证明直到2020年4月27日，原告才知悉案涉房屋并非被告泰商公司所有，实际产权人为上海赞昫实业有限公司。 7.退款申请表，证明原告于2020年5月16日要求解除认购协议并退款，当时被告是同意的，只是说无钱支付，要求等一段时间； 两被告对上述证据1-4的三性均无异议，本院予以确认。对证据5-6的三性两被告均不予认可，认为录音所载内容与事实存在较大出入。本院认为，证据5的内容与本院不动产登记信息查询结果有较大出入，故本院不予采信。证据6能够证明原告于2020年4月27日知悉案涉房屋实际产权人为上海赞昫实业有限公司的事实，本院予以确认。两被告对证据7认为该申请表系原告单方自行填写，不能证明被告已经同意其退款。因该证据系原告单方所写，两被告当庭否认，故本院对该证据不予采信。 被告泰商公司向本院提交了协议书及附件清单，证明被告泰商公司有权出售本案案涉的房屋； 原告认为其从未没有看到过这份协议书，原、被告在签订认购协议时，被告未向原告出示或告知相关情况；被告善水公司对该证据无异议。本院对该证据的三性予以确认，对其证明力将另行分析。 本院依职权调取的证据：不动产登记信息查询结果，原告及两被告双方均无异议。 本院经审理认定事实如下：2020年1月11日，原告徐粉与被告泰商公司签订嘉善建材家居中心商铺认购协议一份，约定乙方（注：指原告）认购嘉善建材家居中心5栋楼301号房屋，协议第一条对房屋面积、单价、总价款、付款方式等进行了约定，其中总价款为771522元。协议第二条约定，乙方同意签订本协议时，支付定金30000元，作为双方签订《浙江省商品房买卖合同》的担保，签订合同后，乙方支付的定金转为购房款。第三条约定，乙方在2020年2月29日内到售楼中心与甲方（注：指被告泰商公司）签订《浙江省商品房买卖合同》，若乙方未在约定当日签署合同，则甲方有权单方不经催告解除该认购协议，并将乙方认购的房屋另行出售他人，乙方已付定金归甲方所有。 原告徐粉于2020年1月11日通过刷POS机方式向被告泰商公司支付30000元，2020年1月15日通过手机银行转账方式向善水公司支付50000元。上述款项均由被告泰商公司出具收据。 经查明，嘉善建材家居中心5栋楼301号房屋，产权系上海赞昫实业有限公司所有，2019年10月9日，上海赞昫实业有限公司与马齐乐、泰商公司、叶式煜四方达成协议，同意上海赞昫实业有限公司名下74套房产由泰商公司进行销售，销售时间为一年。案涉房屋在该74套之列。 原告将部分款项付至被告善水公司账户系根据泰商公司的指示。 本院认为，原告徐粉与被告泰商公司签订的商铺认购协议属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同。原告徐粉交纳的定金3万元属于订约定金，即为了保证将来签订房屋买卖合同而支付的保证金。如果原告徐粉将来不签订合同，则定金3万元归被告泰商公司所有；如被告泰商公司拒绝签订合同，则双倍返还定金给原告徐粉。认购书仅是双方对将来签订商品房买卖合同等有关事项的初步确认，订立认购书后双方应就商品房买卖合同所应具备的主要条款进一步磋商，直至双方签订商品房买卖合同。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 原被告签订的商铺认购协议约定了订立商品房买卖合同的时间，但双方并未订立。原告述称其原因为：2020年2月底，因疫情影响，被告泰商公司未复工，故未前往签订正式合同。事后原告得知，案涉房屋并非被告泰商公司所有，且在签订认购协议时未将案涉房屋的产权信息如实向原告披露，为规避风险，不愿意与被告泰商公司签订《浙江省商品房买卖合同》，并要求被告双倍返还定金及购房款。关于原告要求解除与被告泰商公司签订的认购协议，被告泰商公司表示同意，本院予以确认。 本案的争议焦点是未签订商品房买卖合同是否系一方的原因。认购协议书约定了房屋的单价，但双方对买卖房屋的实际所有权人及付款时间、交楼时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致达成。案涉商铺认购协议系由原、被告双方签订，且未对房屋产权作特别约定，则按一般交易惯例显然出卖人即被告应当系产权人。但案涉房屋所有权人并非泰商公司，就该商品房买卖需要实际产权人同意、配合才能完成，原告因为在签订商铺认购协议后才了解到该情况，并据此认为存在风险而未与原告签订正式商品房买卖合同，不可归责于任何一方当事人。因此，原告要求被告泰商公司双倍返还定金及泰商公司要求没收徐粉支付的定金3万元，均没有依据。被告泰商公司应当将定金返还原告。 原告与被告善水公司之间并无直接的交易关系，原告向其支付50000元，根据本院查明的事实，应认定为根据被告泰商公司的指示所为，视为泰商公司的收款行为，款项性质属于预付购房款。善水公司为泰商公司提供账户，并收取案涉款项，且该款项尚未转付给被告泰商公司，应当与泰商公司承担连带退款责任。由于原告对于该款项仅要求善水公司返还，本院仅在其诉请范围内作出处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、确认原告徐粉与被告浙江泰商市场开发有限公司签订的嘉善建材家居中心商铺认购协议于2020年9月2日解除； 二、被告浙江泰商市场开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告徐粉定金30000元； 三、被告嘉善善水商业经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告徐粉50000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2500元（原告已预缴），由原告徐粉负担700元，由被告浙江泰商市场开发有限公司负担675元，由被告嘉善善水商业经营管理有限公司负担1125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长 江万景 审 判 员 胡锦明 审 判 员 钱 骏 二〇二一年一月四日 法官助理 曹倩云 书 记 员 张 韬