河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初10504号原告：耿爽爽，男，1996年11月10日出生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：宋耀宗，河南衡中律师事务所律师。被告：郭林艳，女，1980年6月27日出生，汉族，系滑县老店镇曹古营村村民，现住滑县。委托诉讼代理人：张套江、李肖宁（实习），河南锦航源律师事务所律师。原告耿爽爽与被告郭林艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，于2020年8月3日作出（2020）豫0526民初1615号民事判决。原告耿爽爽不服判决，提出上诉，河南省安阳市中级人民法院于2020年11月24日作出（2020）豫05民终4382号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）豫0526民初1615号民事判决，发回本院重审。本院于2020年12月14日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告耿爽爽及其委托诉讼代理人宋耀宗，被告郭林艳的委托诉讼代理人张套江、李肖宁（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿爽爽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告支付原告违约金128000元；3.判令被告将原告的房屋装修恢复原状；4.判令被告支付居住在原告房屋期间的租金。在诉讼过程中，原告耿爽爽将诉讼请求变更为：1.判令被告支付剩余房款65704.37元并支付违约金128000元，共计193704.37元；2.涉案房屋银行按揭贷款由被告继续偿还（截至2020年12月31日剩余房贷239251.22元）；3.一切涉诉费用由被告承担。事实与理由：2019年1月26日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告将位于滑县金地日煜城小区13号楼1单元1002号房屋卖给被告，并约定了付款方式，付款期限到期后被告不按照期限付款，原告多次催要无果。2019年9月13日，原、被告又签订协议，以便给被告一次机会，但合同签订后，被告仍不按照期限履行付款义务，被告的不诚信造成了原告的损失，为了维护自身的合法权益，故具状起诉，望依法支持原告诉请。被告郭林艳辩称：被告同意继续偿还涉案房款银行按揭贷款，但应该按照银行贷款实际剩余款项为准，并同意支付被告未支付房款部分25704.37元；原告要求被告承担违约金过高，明显显失公平，应以实际损失为基础，本案被告已履行合同的主要义务，剩余房款25704.37元未付，且被告在履行合同中因家庭出现意外，导致无法按期支付剩余房款，也曾多次与原告协商，原告在支付宝所借的费用，被告全部按照支付宝平台利息为原告支付了全部利息，原告要求被告按照每10万元支付原告每天100元的利息，被告也按期支付，后因原告要求被告按照每10万元每天500元利息支付，因利息过高，被告无法支付，原告所主张的违约金过高，该违约造成的损失是衡量违约金是否过高最基础最重要的标准，请法庭依法查明因被告未按期支付剩余房款为原告造成的损失，被告已支付了合同约定几乎全部房款，显然已几近履行全部合同义务，按照合同总价款20%承担违约责任，有失公平，原、被告签订的房屋买卖协议，系原告卖房时中介提供的格式合同，且在合同违约条款部分未加粗加黑，未尽到明确提示和告知义务，故被告不承担合同总价款20%的违约责任。应驳回原告诉请。经审理查明：2019年1月26日，原告耿爽爽作为甲方，被告郭林艳作为乙方，双方签订《房地产买卖协议》，协议的主要内容为：原告将名下的位于滑县金地日煜城小区13号楼1单元1002号房屋出售给被告，该房屋建筑面积115.25平方米，在农业银行由按揭贷款抵押，双方约定总价款64万元，付款方式为：首期18万元于2019年1月26日支付，二期7万元于2019年5月20日前支付，三期10万元于2019年8月1日之前付清；并约定首期款交清当日甲乙双方交接房屋；乙方购买房屋时，已知悉房屋不动产权证正在办理期间，甲方办证时间及进度由乙方跟进确认，办理期间及甲乙双方过户前关于甲方银行按揭月供由乙方代还；甲方违约按照房屋总房款20%赔付乙方违约金，乙方违约按照房屋总房款20%赔付甲方违约金；银行尾款由甲、乙双方在2020年7月1日之前对半结清，银行出具结清证明后30个工作日内过户，当日乙方向甲方付清全部房款（即押金4万元）等。2019年1月26日，被告转账172000元给原告，原告将所售房屋交付被告，后被告未能按双方约定履行付款义务。2019年9月13日，原、被告再次签订《房地产买卖协议》，主要内容为：经甲乙双方协商，原告将名下的位于滑县金地日煜城小区13号楼1单元1002号房屋出售给被告，该房屋建筑面积115.25平方米，在农业银行由按揭贷款抵押，双方约定总价款64万元，付款方式为：首期18万元于2019年1月26日支付，第二期款58000元于2019年9月20日前交付，第三期10万元于2019年10月20日前付清甲方；甲方违约按照房屋总房款20%赔付乙方违约金，乙方违约按照房屋总房款20%赔付甲方违约金；如乙方付款日期违约，甲方有权再委托第三方出售该房屋；乙方按期付款，甲方有权配合乙方走银行贷款手续、过户手续，乙方违约甲方不再接受任何协调等。另查明：原、被告签订第二份协议后，被告仍未按约定履行付款义务。截至2021年1月8日，涉案房屋银行按揭贷款剩余239251.22元。除按揭贷款外，被告共支付原告房款316006元，下欠65704.37元（含房屋过户后应支付的作为押金的4万元房款）。原、被告对涉案房屋交接后，被告已对涉案房屋进行了装修并入住。以上事实有原告提供的两份房地产买卖协议、转账明细及原、被告的聊天记录和部分庭审陈述为证，上述证据经质证认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，协议合法、有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《房地产买卖协议》后，原告依约将涉案房屋交付被告，被告已接收并实际入住，故被告应当按照协议约定的付款日期支付剩余房款，但被告未按照双方于2019年1月26日签订的协议履行付款义务，2019年9月13日，原、被告再次签订《房地产买卖协议》，将付款日期延后，但被告仍然没有按约履行付款义务，存在明显的违约行为，故对原告要求被告支付剩余房款的诉讼请求，本院予以支持。被告现拖欠原告房款的总额为65704.37元，原、被告约定在房屋过户后由被告支付作为押金的房款40000元，因目前房屋尚未过户，故被告须支付原告房款25704.37元，下余房屋40000元应在过户后再予以支付。关于违约金，双方约定违约按照房屋总房款20%赔付对方违约金，因被告未能按照约定支付购房款，违反了双方的约定，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院予以支持，因双方约定的违约金过高，本院调整为被告支付原告违约金50000元。原、被告虽在2019年1月26日的协议中约定银行尾款由甲、乙双方在2020年7月1日之前对半结清，但因被告违约且涉案房屋被告已接收并实际入住，故涉案房屋的银行按揭贷款应由被告继续偿还（截止2020年1月8日剩余房款239251.22元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郭林艳于本判决生效后十日内支付原告耿爽爽房款25704.37元，被告郭林艳于本判决生效后十日内支付原告耿爽爽违约金50000元；涉案房屋银行按揭贷款由被告郭林艳继续偿还；驳回原告耿爽爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费5740元，由原告耿爽爽负担1740元，被告郭林艳负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  赵政凯审判员  张兴政审判员  索忠伟二〇二一年一月二十八日书记员  勾小迪