北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终25号上诉人(原审被告)：北京环铁时代国际艺术有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡大环里平房。法定代表人：邵洪训，董事长。委托诉讼代理人：蔡俊逸，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，北京市长安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京合力壹佰科技有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺**院**楼地下**FC106-53。法定代表人：林雪亮，总经理。上诉人北京环铁时代国际艺术有限公司（以下简称环铁时代公司）因与被上诉人北京合力壹佰科技有限公司（以下简称合力壹佰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。环铁时代公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回一审第六项的内容。2、诉讼费用由合力壹佰公司承担。事实及理由：一、法院对装修损失的数额认定错误，不应酌定处理。二、环铁时代公司因涉案房屋租金较市场价低，在承租涉案房屋时对涉案房屋的现状是明知的且愿意接受该风险，环铁时代公司承担全部装修损失认定错误。合力壹佰公司辩称，同意一审判决，不同意环铁时代公司的诉讼请求。合力壹佰公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《合作使用合同》；2.环铁时代公司返还2019年7月7日至2019年10月8日的租金81216元；3.环铁时代公司返还押金10000元；4.环铁时代公司返还2019年7月7日至2019年10月8日的物业费1296元；5.环铁时代公司返还共建费1200元；6.环铁时代公司返还装修补偿款100万元；7.环铁时代公司支付广告支出损失9765元；8.环铁时代公司支付停产停业损失648000元。一审法院认定事实：合力壹佰公司（承租方、乙方）与环铁时代公司（出租方、甲方）签订《合作使用合同》，约定：甲方同意将位于环铁内工作室B005室在正常状态下租给乙方，建筑面积共432平方米（以下简称涉案房屋），租赁期限自2018年7月18日至2023年10月8日，第一年租金315360元，付款方式为半年付；乙方在租赁期内用的水、电、宽带、电话、有线电视等费用由乙方缴付，卫生费同租金一起支付。合力壹佰公司向环铁时代公司支付租金至2019年10月8日。2018年7月26日，合力壹佰公司向环铁时代公司交纳2018年7月18日至2019年10月8日的物业费5184元、共建费1200元、房屋押金10000元。另查，涉案房屋位于北京市朝阳区将台大环内。将台农工商公司曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地使用问题，以合同纠纷将北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决，查明内容包括：2010年10月23日，将台农工商公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，本院判决确认将台农工商公司与环铁时代公司琼华公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.合力壹佰公司称其此前并不知晓该判决，亦不清楚涉案房屋的权属状况，2019年7月7日通知其腾退房屋的是将台乡政府。环铁时代公司称其大概在2017年左右知道此事，上述判决作出后，将台农工商公司一直没有履行该判决，而是引进了北京五环通用航空有限公司（以下简称五环公司）经营，五环公司告知了其判决内容。环铁时代公司称其出租涉案房屋时，合力壹佰公司应当知晓上述判决的相关情况，也应当知晓涉案房屋应归还将台乡政府及将台农工商公司。环铁时代公司当时向合力壹佰公司表示涉案房屋虽然存在争议，但房屋系由环铁时代公司合法建造，且将台乡政府和将台农工商公司也找了其他单位继续出租包括涉案房屋在内的场地。另，环铁时代公司称其记不清楚当时告知合力壹佰公司的具体内容，但大概的意思是五环公司贴过公告，称涉案房屋应当由其管理，环铁时代公司会和新入住的承租人说涉案房屋由其建设，房屋没有拆除，将台乡政府也同意其出租。合力壹佰公司称其系通过链商（北京）房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）的居间而签订《合作使用合同》，中介公司应该审核过涉案房屋的权属情况证明，合力壹佰公司没有要求环铁时代公司出具过涉案房屋的权属证明。经本院释明，合力壹佰公司主张由法院核实《合作使用合同》的效力，如果法院合同认为合同无效，其同意确认合同为无效合同，关于合同无效后的法律后果其同意法院一并处理；环铁时代公司坚持认为合同有效。2.关于装修损失，合力壹佰公司称其系于2018年7月至10月期间进行装修，因为装修工期较长，所以装修于11月才结束，装修前其与环铁时代公司物业公司的经理苏勇进行过沟通，并且为合力壹佰公司进行装修的装修公司还向环铁时代公司交纳过装修保证金，而且装修时车来车往，环铁时代公司是知道合力壹佰公司进行装修的，并且也同意合力壹佰公司的装修。另，原告称装修物中存在一些可以拆除的，但其认为如果拆除了就没有价值了，并且拆除也需要成本，所以其同意由环铁时代公司自行处理。为证明装修损失主张，合力壹佰公司提交了：装修中的部分采购发票及网上订单截图，《北京市装饰工程施工合同》及付款收据，《建设工程施工合同》、结算单及付款收据，《暖气采购及安装合同》及付款收据，《环铁艺术城B005室内丙烯装饰画服务合同》，《科派木门定货合同书》，《室内隔音降噪装修服务合同书》及付款收据，《中央空调销售安装合同书》及付款收据，《音响设备采购及安装合同》及付款收据，大理石购买付款收据，瓷砖购买付款收据，木板购买付款收据，拍摄于2018年7月18日房屋重新装修前的视频、装修过程中的视频及房屋腾退时的视频，房屋重新装修好后的一组照片。环铁时代公司对合力壹佰公司提交的装修中的部分采购发票及网上订单截图不予认可，并主张无法确定合力壹佰公司购买的上述物品是否用于其经营，这些物品是可移动的，对合力壹佰公司没有损失；对相关装修、施工合同、付款收据也不予认可，关于合同约定的装修补偿条款，只有政府拆迁的情况下才会有补偿费用，赔偿金是赔偿给合力壹佰公司，不再需要环铁时代公司另行赔偿损失，且装修分为可拆除和不可拆除部分，不能集中主张，合力壹佰公司可以拿走可拆除的部分，不可拆除的部分需要鉴定来确定损失；对于视频及照片，环铁时代公司无法核实，装修前的现状环铁时代公司是认可的，环铁时代公司交付给合力壹佰公司的时候涉案房屋是简装的状态，也刷墙了，是很简单的空房子，装修后的状况其无法核实，其现在也无法进入查看，另外通过照片来看，目前里面很多物品都是可移动、可拆除的，附合物很少。环铁时代公司称其主张的可移动、可拆除的设备包括：麻将桌、电子设备、家具、厨房的架子等，对于上述设备其希望合力壹佰公司拆除，由于环铁时代公司不是进行相关经营的，所以对于上述物品，环铁时代公司不同意自行利用。经释明，合力壹佰公司对涉案房屋的装修现值坚持不申请评估。3.关于广告支出损失，合力壹佰公司称其获取客户的途径是通过大众点评网上宣传，从而吸引客户到店里消费，而其两个广告宣传合同总金额为26800元，合同从2019年7月7日至11月17日是113天，其以26800元除以365天再乘以113天确定其广告支出损失。另合力壹佰公司称其办理的业务只能对应涉案房屋的门店，不能更换关联门店，如果公司的名称和门店地址都发生变更，其需要重新交费，而且这个时间不能暂停计算，都是包年计算的。合力壹佰公司就其主张提交《商户入驻服务合同订单确认函》两份（一份显示收款金额为16800元，一份显示为10000元）及发票两张（与订单确认函载明的收款金额一致）。环铁时代公司对该证据不予认可，并称其无法确定相对人及对应的金额。关于停产停业的损失，其根据北京市拆迁补助费用的批复，按照每平方米1500元乘以432平方米计算，不是按照具体天数计算，而是一次性的补偿。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，涉案房屋所在土地为集体所有土地，且无证据显示涉案房屋经建设规划及工程审批，因此，双方签订的《合作使用合同》应属无效；合力壹佰公司要求解除双方签订的《合作使用合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。关于双方对《合作使用合同》无效的过错问题，一审法院认为，环铁时代公司自述其大概在2017年左右知晓将台农工商公司与琼华公司之间的合同纠纷，此后引进的五环公司告知了其判决内容；可以说明环铁时代公司对涉案房屋所在的土地性质及房屋情况是了解的，在此情况下，环铁时代公司与合力壹佰公司签订《合作使用合同》且未将其了解的情况告知合力壹佰公司，其应对《合作使用合同》无效承担全部责任，对合力壹佰公司的合理损失应予赔偿。关于装修损失，环铁时代公司虽主张合力壹佰公司装修未经其同意，但环铁时代公司未举证证明其交付的房屋完全满足合力壹佰公司承租使用的目的，且对涉案房屋装修前的现状予以认可，其未举证证明其在合力壹佰公司装修完成后的合理期间内提出异议，因此，环铁时代公司的该项抗辩意见，一审法院不予采纳；经一审法院释明，合力壹佰公司坚持不就装修现值申请评估，且同意由环铁时代公司自行处理可拆除的装修物，针对合力壹佰公司要求环铁时代公司赔偿装修损失的请求，一审法院结合证据及涉案房屋使用情况，酌情予以支持。涉案合同经一审法院确认无效，且相关部门通知腾退涉案房屋，合力壹佰公司要求环铁时代公司退还被腾退之日起的租金、物业费有事实依据，一审法院予以支持，具体金额由一审法院确定。关于押金及共建费，现合同已经一审法院确认其无效，合力壹佰公司要求环铁时代公司返还相关费用具有事实依据，一审法院予以支持。关于广告支出损失及停产停业损失，属于经营过程中承租人应当承担的相关经营风险，并不属于本案中房屋租赁合同的信赖利益损失，一审法院对此不予支持。判决：一、确认北京合力壹佰科技有限公司与北京环铁时代国际艺术有限公司签订的《合作使用合同》无效；二、北京环铁时代国际艺术有限公司于判决生效后七日内返还北京合力壹佰科技有限公司租金81216元；三、北京环铁时代国际艺术有限公司于判决生效后七日内返还北京合力壹佰科技有限公司押金10000元；四、北京环铁时代国际艺术有限公司于判决生效后七日内返还北京合力壹佰科技有限公司共建费1200元；五、北京环铁时代国际艺术有限公司于判决生效后七日内赔偿北京合力壹佰科技有限公司物业费1296元；六、北京环铁时代国际艺术有限公司于判决生效后七日内赔偿北京合力壹佰科技有限公司的装修损失300000元；七、驳回北京合力壹佰科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20608元，由北京合力壹佰科技有限公司负担13150元（已交纳），由北京环铁时代国际艺术有限公司负担7458元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于装修损失的数额确定问题。根据庭审查明的事实，合力壹佰公司对涉案房屋进行了装修，在双方合同无效后，合力壹佰公司有权要求环铁时代公司进行赔偿。但在一审庭审中，就装修损失数额的具体确定问题，合力壹佰公司并未申请鉴定，环铁时代公司亦未申请，一审法院结合案件证据材料，酌予确定了装修损失数额。但是，环铁时代公司认为一审法院酌予确定的数额过高，并以此为由上诉至本院，并在二审中请求对于上述装修部分的现值进行鉴定。对此本院认为，对于上述争议，合力壹佰公司在一审中已经向法院提交了装修合同、收据等证据材料证明装修损失数额，一审法院参考上述证据材料酌予确定的装修损失数额具有相应的事实依据，本院应予尊重，在本案中装修损失数额并非必须启动鉴定程序方能确定，因此对于环铁时代公司在本院二审中提出的鉴定请求，本院不予准许。一审法院判决处理正确，本院予以维持。综上所述，环铁时代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7458元，由北京环铁时代国际艺术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年一月二十九日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 王 艳