江苏省连云港市连云区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0703执异4号案外人：戴铮，男，1963年5月17日生，汉族，汉族，住上海市杨浦区。申请人：连云港春曲贸易有限公司（以下简称：春曲公司），住所地：连云港市连云区。统一社会信用代码：91320703690754319R。法定代表人：祁琴，总经理。被申请人：上海梵辰供应链管理有限公司（以下简称梵辰公司），住所地：上海市杨浦区。统一社会信用代码：9131011MA1G8J64X3。法定代表人：陈新梅，总经理。被申请人：陈新梅，女，1960年9月20日生，汉族，住上海市杨浦区。在本院审理申请人春曲公司与被申请人梵辰公司、陈新梅诉前财产保全一案中，案外人戴铮对本院查封上海市××世界路××室的房产不服，向本院书面提出异议。2021年1月12日立案受理后，本院依法组成合议庭进行书面审查。该案现已审查终结。经审查查明，申请人春曲公司与被申请人梵辰公司、陈新梅诉前财产保全一案，2018年11月30日春曲公司向本院提交诉前保全申请，请求对被申请人下列资产采取保全措施：“一、被申请人陈新梅名下位于上海市××世界路（××阳光××）××室的房产一处。建筑面积108.18平方米，产权证号：杨20××72。二、被申请人陈新梅名下捷豹XF牌SAA05H汽车一辆，车辆识别代码SA××，车牌号码：沪Ａ×××**。”当日本院作出（2018）苏0703财保132号民事裁定：“一、对被申请人陈新梅名下的位于上海市××世界路（××阳光××）××室的房产（房地产产权证号：杨20××**）予以查封，期限为三年；二、对被申请人陈新梅名下捷豹XF牌SAJAA05H小型轿车（车牌号码：沪Ａ×××**）予以查封，期限为一年；三、对被申请人上海梵辰供应链管理有限公司、陈新梅名下其他价值300万元的财产予以查封、冻结、扣押，期限为一年。案件申请费5000元，由申请人连云港春曲贸易有限公司预交。”12月1日由上海市杨浦区房地产交易中心对上述房产予以查封。案外人戴铮对查封的房产不服，书面向本院提出异议。案外人戴铮异议称，贵院于2018年12月1日对涉争房产进行司法查封。另查，申请保全人与被保全人的诉讼案件于2019年1月4日立案。由于2018年12月1日，贵院对涉争房产采取了诉前财产保全手续，因此保全申请人应根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》，在2018年12月31日前向贵院提起诉讼，否则申请保全人应当承担不能续行保全的法律后果，因此在2019年1月1日，涉争房产的诉前财产保全应当已经解除。但由于贵院在进行诉前财产保全时，将司法查封的预计结束日期写为2021年11月30日，因此导致涉争房产至今仍然存在司法查封。2018年11月14日，异议人与被保全人陈新梅签署《上海市房地产买卖合同》并办理网签备案手续，约定被保全人向异议人出售涉争房产，总价为650万元。2018年11月12日，异议人通过居间方向被保全人支付定金2万元。2018年11月14日，异议人根据被保全人要求将定金28万元支付至居间方账户。2018年11月23日，异议人向被保全人支付620万元。以上三笔款项被保全人均签署收据。2018年11月14日，被保全人将涉争房产交付异议人，双方签署《房屋交接书》。2018年11月23日，异议人与被保全人办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人作为无过错的买受人，对于争议房产享有实体权利，有权提出异议。综上，异议人认为，从执行行为的合法性看，诉前财产保全超出30日，申请人未立案的情况下，诉前财产保全应当解除；从异议人实体权利角度看，异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，属于无过错买受人，保全行为也应当解除。请求：解除对上海市××世界路××室的查封。申请人春曲公司未向本院提供书面辩论意见。被申请人梵辰公司未向本院提供书面辩论意见。被申请人陈新梅未向本院提供书面辩论意见。另查明，2017年5月21日梵辰公司（卖方）与春曲公司（买方）签订《铬矿购销合同》。2018年5月21日陈新梅向春曲公司出具《担保函》编号：CH-FC-20180518：“关于上海梵辰供应链管理有限公司与贵司签订的铬矿购销合同（合同编号：FC/CQ/20180516）,我已充分知悉上述合同的全部内容，若上海梵辰供应链管理有限公司未能履约，应在合同规定的超过最迟装运日后十日内退还贵司支付的所有款项及合同总金额5%的违约金。并且如上海梵辰供应链管理有限公司不执行，我个人愿意承担连带付款担保责任。”2018年11月23日陈新梅向春曲公司出具《承诺书》：“本人陈新梅承诺向江苏连云港春曲贸易有限公司还款时间：11月30日还款人民币伍万元整；12月31日还款人民币壹拾肆万元整；12月10日还款人民币贰拾捌万元整；如上述还款未执行，则归还的款视同违约金，不作为还本金（包括之前款项）。”2018年12月26日春曲公司以梵辰公司、陈新梅为被告向本院递交起诉状，请求判令被告：“1、判令被告依法归还拖欠款项293万元并赔偿违约金及相关损失计52万元（暂定），合计345万元。2、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用等。”2019年1月4日本院立案受理，案号：（2019）苏0703民初55号。还查明，2018年11月14日陈新梅（甲方）、戴铮（乙方）网签《上海市房地产买卖合同》一份，约定：第一条甲乙双方通过上海美嶙房地产经纪事务所公司居间介绍（房地产执业经纪人：沈某，经纪人执业证书号：8××0），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：杨20××72；（二）房地产座落：世界路××室号（部位：1002），房屋类型：公寓，结构：钢混；（三）房屋建筑面积：108.18平方米，另有地下附属面积：平方米，该房屋占用范围内的土地使用权平方米。第二条甲、乙双方经协调一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为5500000元，（大写）：伍佰伍拾万元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第四条甲、乙双方同意，甲方于2018年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条甲、乙双方确认，在2018年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。房屋买卖合同补充条款：7、该房屋售总价为人民币陆佰伍拾万元整(￥650万元整)。其中人民币壹佰万元整(￥100万元整)作为搬迁装修补偿款支付给甲方，该房屋合同价做为人民币伍佰拾万元整(￥550万元整)。8、付款方式：A.乙方于甲乙双方签订买卖合同当日支付房款人民币叁拾万元整(￥30万元整)，其中含已付的定金人民币叁拾万元整(￥30万元整)。B.乙方于甲乙双方共同前往杨浦区(市)房产交易中心办理产权过户当日支付甲方房款人民币陆佰贰拾万元整(￥620万元整)。附件三付款协议：乙方于2018年11月30日前支付人民币5200000元（大写）：伍佰贰拾万元整。乙方于2018年11月15日前支付人民币300000元（大写）：叁拾万元整。2018年11月12日、14日陈新梅分别收取戴铮购房定金2万元、28万元，计收定金30万元。11月14日双方办理了房屋交接手续。11月23日陈新梅收取戴铮购房款620万元。本院认为：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条第三款规定：“申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。”本院作出的（2018）苏0703财保132号民事裁定，于2018年12月1日在上海市杨浦区房地产交易中心对涉案房产予以查封，按照法律规定，春曲公司应当在采取保全措施后三十日内依法提起诉讼。春曲公司已于2018年12月26日向本院提交了起诉状，虽然本院立案时间是2019年1月4日，但应当认定春曲公司提起诉讼的时间是2018年12月26日，所以春曲公司的起诉并未超过30日。（2018）苏0703财保132号民事裁定继续有效。2、我国法律规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”“加大财产保全力度。各地法院要加强立案、审判和执行环节在财产保全方面的协调配合，加大依法进行财产保全的力度，强化审判与执行在财产保全方面的衔接，降低债务人或者被执行人隐匿、转移财产的风险。”本案陈新梅承诺的债务还款第一期到期时间是2018年11月30日，本院对争议房产查封的时间是12月1日。陈新梅与戴铮网签《上海市房地产买卖合同》的时间是11月14日，11月12日、14日陈新梅分两次共收戴铮购房定金30万元，收完定金即网签房屋买卖合同，当日（11月14日）双方即办理了房屋交付手续，房屋交付后，11月23日陈新梅才收到购房款620万元。而按照陈新梅、戴铮网签的购房合同及附件约定：2018年11月15日前支付30万元、11月30日前支付520万元，11月30日之前腾出房屋并通知购买方验收交接，11月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，并约定过户当日支付房款620万元。从合同约定的内容和双方履行的实际情况看，在陈新梅承诺的第一期2018年11月30日债务到期前即2018年11月14日陈新梅与戴铮网签了《上海市房地产买卖合同》，陈新梅、戴铮的房屋买卖行为，网签合同当天在只付了定金30万元的情况下就交付了房屋，在交付房屋9天后戴铮才支付购房款620万元，并且房屋交付的时间、付款时间与合同约定并不一致，虽然在本院查封之前双方已签订了购房合同且支付了全额购房款并予以交付了房屋，但其双方对争议房产的买卖、交付行为违背常理和交易习惯，存在逃避债务、规避审判和执行行为。综上，案外人戴铮的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条第三款、第二百二十七条，《最高人民法院的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院的若干意见》第7条，《最高人民法院的规定》第是十七条第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人戴铮的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 赵 燕人民陪审员 乔 伟人民陪审员 陶明慧二〇二一年一月十九日书 记 员 封士贝相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条第三款申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（执行异议之诉）二、《最高人民法院的规定》第二十七条第一款人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。三、《最高人民法院的若干意见》第7条加大财产保全力度。各地法院要加强立案、审判和执行环节在财产保全方面的协调配合，加大依法进行财产保全的力度，强化审判与执行在财产保全方面的衔接，降低债务人或者被执行人隐匿、转移财产的风险。四、《最高人民法院的规定》第十七条第（一）项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。