河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17837号上诉人（原审被告）：河南顺捷建筑安装有限公司。法定代表人：刘新江，执行董事。委托诉讼代理人：穆向明，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张长贵，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张会芳。委托诉讼代理人：张永军，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜若愚，河南铭高律师事务所实习律师。原审第三人：新郑市金鼎房地产开发有限责任公司。法定代表人：高保童。原审第三人：张一鸣。法定代理人：张永平。原审第三人：王伟科。原审第三人：刘建新。上诉人河南顺捷建筑安装有限公司（以下简称顺捷公司）因与被上诉人张会芳、原审第三人新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎公司）、刘建新、王伟科、张一鸣案外人执行异议之诉一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。顺捷公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未提供夫妻双方及未成年子女在购买涉案房屋时无其他住房的相关证据。二、被上诉人所购涉案房产系案外人以房抵债形式所得，其债权债务关系的合法性、真实性无法核实。其性质属于债权请求权，不适用物权期待权的保护原则，不能排除强制执行。三、被上诉人在协商更名时，未尽到合理注意义务，存在明显过错，应当承担不利后果。四、被上诉人并未与金鼎公司签订合法有效的房屋买卖合同。五、根据相关案例体现的规则，张会芳对案涉房产不享有物权期待权。被上诉人张会芳辩称：一、一审判决认定涉案预约协议为合法有效的商品房买卖合同，认定事实清楚，适用法律正确。二、一审判决认定张会芳购买涉案房屋系用于居住且已支付全部购房款，认定事实清楚，且有充分的证据证明。三、一审判决认定张会芳名下无其他居住房屋认定事实清楚，适用法律正确。张会芳提交的房屋权属信息表足以证明张会芳个人及家庭成员名下只有一套房产信息，该房产为便利店，不是居住用房。张会芳一家6口人购买案涉房产后一直居住至今。四、上诉人主张的适用九民会议纪要第124条规定与本案案情不符合，本案应适用九民会议纪要第125条规定。五、被上诉人在购房过程中不存在过错，已尽到认真审查的义务，第三人金鼎公司也进行了相应的变更手续。刘建新述称：案涉房产变更时未被查封，金鼎公司也认可变更为张会芳。张会芳已交纳了全部购房款、物业管理费、维修基金、领取了钥匙。综上，一审判决正确，应予维持。张会芳向一审院起诉请求：1、确认新郑市薛店镇世纪新城21号楼2单元10层02户房产为原告所有；2、请求停止对新郑市薛店镇世纪新城21号楼2单元10层02户房产的执行程序并解除查封；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月16日，王伟科（乙方）与金鼎公司（甲方）签订《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》，约定：1、甲方把位于金鼎·世纪新城21号楼2单元10层02户的房屋销售给乙方。2、乙方所购房屋的建筑面积（暂测）约为124.47㎡，单价为5,000.00元/㎡，总价为637,350元。（合同约定面积以房管局实测建筑面积为准，按上述单价据实结算）。3、付款方式：一次性：乙方于2015年2月16日交齐房款。4、甲方承诺交房标准：外墙：外墙保温，外墙面砖；内墙：混合砂浆抹面：顶棚：水泥砂浆抹面：地面：水泥砂浆毛地面；门窗：单元对讲门，进户防盗门，内门只留洞口，窗为塑钢窗，双层玻璃；厨房、卫生间：毛墙毛地，上下水接口预留，无洁具；阳台：塑钢全封闭；楼梯间：不锈钢栏杆，地面为花岗岩面，墙面和天棚为白色钢化仿瓷涂料，声光控灯；七层屋顶：采用坡屋面；电梯：品牌电梯；交房时间：2013年6月30日前；交房之日起：水通电明，电路暗线，开关插座到位，普通白炽灯；住宅层高2.9米。5、房屋的维修期按国家有关规定执行。6、甲方派驻专业物业管理公司对金鼎?世纪新城进行物业管理工作，实行全天24小时保安服务，确保小区环境安全。并按规定收取物业管理费用。7、乙方联系方式变更应及时通知甲方，否则，由此产生后果由乙方承担。8、乙方需同时提供本协议及收据，方可与甲方签订正式商品房买卖合同。正式商品房买卖合同的签订日期以甲方电话或短信通知为准，乙方须在接到甲方通知后3日内签订商品房买卖合同、办理按揭手续，否则甲方有权将房屋另行销售，乙方所交甲方的预付款不予退回，本《预约协议书》自动失效。……10、本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份。自签订正式商品房买卖合同之日起，本合同自行失效。同日，金鼎公司向王伟科出具收据一份，载明：今收到王伟科（抵王伟科暖泉湖1#、2#、3#、4#工程款）人民币637,350元整，系付21#-2-1002世纪新城127.47㎡5,000元/㎡。同日，王伟科与金鼎公司签订《协议书》，约定王伟科购买金鼎公司位于金鼎世纪新城五号车位第18号。2016年8月9日，王伟科向金鼎公司出具《更名申请》，申请将其认购的世纪新城21号楼2单元10层02户更名为张一鸣。金鼎公司在向王伟科出具的收据上备注“更名为：张一鸣2016.8.9”。张会芳通过河南浩隆房地产营销策划有限公司购买该案涉房屋。2017年12月2日，刘建新作为张一鸣的委托代理人（卖方）、李瑞（居间方）、张会芳（买方）签订《房产买卖合同》，约定卖方将涉案房屋以530000万元的价格转让给买方等。同日，张会芳通过银行转账将定金外的房款向刘建新付清。张一鸣及其监护人向金鼎公司出具《更名申请》，申请将其认购的世纪新城21号楼2单元10层02户更名为张会芳。张会芳提交收据一份，证明其于2017年12月2日向金鼎公司交纳了维修基金。张会芳提交物业服务合同、房屋装饰装修管理服务协议、装修合同、燃气用户使用权证、燃气收费收据、物业管理公司的收据等证据一组，证明其在购房后即装修入住的事实。张会芳提交郑州市个人房屋产权信息表、新郑市个人房屋权属信息表、航空港实验区个人房屋权属信息表，证明其及其家庭名下仅有1套房产信息，房屋用途为便民店。顺捷公司与金鼎公司装饰装修合同纠纷一案，该院于2018年5月4日作出（2018）豫0184财保79号民事裁定，并于当日依据该裁定查封了金鼎公司位于新郑市××店镇世纪大道西侧（预售证号：120035）包含上述涉案房产在内的共计29套房产；于2019年6月29日作出（2018）豫0184民初3193号民事判决，后金鼎公司不服，上诉至郑州市中级人民法院，该院于2019年9月12日作出（2019）豫01民终16144号民事调解书；后金鼎公司未履行调解协议，顺捷公司向该院申请执行，该院于2019年11月12日执行立案。执行过程中，案外人张会芳对该院查封上述涉案房产不服，提出书面异议，该院于2020年4月29日作出（2020）豫0184执异49号执行裁定书，裁定驳回张会芳的异议请求。张会芳不服该裁定，提起该案诉讼。以上事实，有当事人陈述，《金鼎·世纪新城房屋预约协议书》，收据，更名申请，房产买卖合同，物业服务合同、房屋装饰装修管理服务协议、装修合同、燃气用户使用权证、燃气收费收据、物业管理公司的收据，郑州市个人房屋产权信息表、新郑市个人房屋权属信息表、航空港实验区个人房屋权属信息表，执行裁定书等证据在案佐证。一审法院认为，该案为案外人执行异议之诉，主要争议焦点在于原告张会芳是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。该案中，依据张会芳提交证据，张会芳是在2017年12月2日时从张一鸣处购买的案涉房屋，已于当日将房款全部付清。案涉房屋系王伟科从金鼎公司处抵工程款所得，王伟科与金鼎公司签订的有房屋预约协议书，该协议书中明确了当事人名称和联系电话、商品房基本情况、商品房的单价、面积、总价、付款方式、付款时间、交房时间、交房标准（含装饰、设备标准承诺）、面积差异的处理方式、有关签订正式商品房买卖合同的约定等内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”。王伟科与金鼎公司签订的预约协议书中确定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金鼎公司作为出卖方以抵工程款的形式收受了购房款，可认定该预约协议为合法有效的商品房买卖合同。因未签订正式的商品房买卖合同，王伟科转让给张一鸣时向金鼎公司申请了买受人更名，金鼎公司予以了同意，张一鸣转让给张会芳时也向金鼎公司申请了买受人更名，金鼎公司也予以了同意，故王伟科与金鼎公司之间于2015年2月16日签订《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》的合同主体在2017年12月2日已变更为张会芳与金鼎公司。因此，可以认定张会芳购买案涉房屋发生在法院查封之前，在法院查封之前张会芳、金鼎公司已签订合法有效的书面合同。此房屋已交付张会芳居住，根据新郑市房地产综合管理系统查询结果，张会芳名下现无其他用于居住的房屋。张会芳在涉案房屋被查封前已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述法律规定并结合该案事实，该院认为，张会芳作为案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该案中，张会芳请求确认新郑市薛店镇金鼎·世纪新城21号楼2单元10层02户的房屋为其所有，但因该房屋尚未取得产权登记，请求确权的基础暂不存在，该院对原告的该项诉请不予支持。因金鼎公司不履行人民法院生效调解书确定的义务，不及时为张会芳办理产权登记，是产生该次诉讼的原因所在，故该案案件受理费由金鼎公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、在被告河南顺捷建筑安装有限公司与第三人新郑市金鼎房地产开发有限责任公司装饰装修合同纠纷一案的执行中，不得执行位于河南省金鼎·世纪新城21号楼2单元10层02户的房屋；二、驳回原告张会芳的其他诉讼请求。案件受理费9,100元，由第三人新郑市金鼎房地产开发有限责任公司负担。此款原告已预交，第三人应在该判决生效之日起十日内支付给原告。本院二审期间，当事人提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。本院经审理查明，张会芳购买案涉房产的价格是53万元。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张会芳提交的证据之间可以相互印证，证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付了全部购房款。张会芳名下虽登记有房产一套，但该房产建筑面积46.33平方米，房屋用途为便民店。因此，张会芳名下无其他用于居住的房屋。金鼎公司亦认可张会芳的购买行为。综合本案情况，应认可张会芳作为消费者购房人的身份。本案符合上述法律规定的可以排除执行的情形。上诉人虽不认可张会芳的举证，但未提交足以反驳的证据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由上诉人河南顺捷建筑安装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 鲁金焕审判员钟晓奇审判员徐国庆二〇二一年一月二十七日书记员 张             陆