天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初6362号原告：康健，男，1979年7月5日出生，汉族，住天津市和平区。被告：天津蜗牛之家公寓管理有限公司，住所地天津市南开区黄河道阳城里**楼****。法定代表人：胡玉购。原告康健与被告天津蜗牛之家公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康健到庭参加诉讼。被告天津蜗牛之家公寓管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告康健向本院提出诉讼请求：1、要求解除合同，判令被告按房屋出租合同，以实际发生租金给付原告，并结清出租期内所发生的费用（水费、电费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、室内设施维修费等）；2、要求被告按照合同第十一条第四款第一项之规定，承担违约责任，赔付原告违约金（两个月房租）7200元整，以及合同中约定每租一年减免一个月房租，自2020年7月20日至2020年11月20日未满一年，按实际租期核算免租期金额；3、按合同附件二的《房屋附属设备交接清单》中所列的物品交付原告，并将房屋恢复原状，被告为出租房添置一切物品(电器、家具等)归原告所有。案件审理中，原告撤回要求将房屋恢复原状的诉讼请求，亦明确表示不追加次承租人为被告。事实与理由：原告与被告签订房屋租赁合同期限为2019年7月20日至2022年7月19日，每月租金为3600元整，每年减免1个月租金为免租期即按每年11个月给付原告租金，每三个月交付下一期租金，数额为10800元整。2020年10月20日被告在该交付三个月租金时电话联系原告，说资金运转有些困难，协商可否按月给租金，即每月20日给付下个月租金，原告同意被告意见，于2020年10月20日给付原告一个月租金3600元。自2020年11月20日至今，被告一直未给付应交租金，联系被告公司负责的马经理后，马经理表示没有钱给付房租，让原告等待，但没有期限。原告经核实出租房内出租情况，四间房屋均已住满租户，并且租户已交给被告租金，租金交至2020年2月至6月不等。故申请通过法律途径解决为盼。被告天津蜗牛之家公寓管理有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年7月17日，原、被告签订《天津市房屋出租委托代理合同》，约定案涉房屋系坐落于红桥区××号私产房屋，建筑面积90.48平方米，房屋租赁用途为居住，允许被告在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修及添置新品。出租代理期限自2019年7月20日至2022年7月19日。关于租金、佣金，合同第五条约定，租金为3600元／月，总计118800元，于2019年7月20日支付7200元，2019年10月20日支付10800元，2020年1月20日支付10800元，2020年4月20日支付10800元，2020年7月20日支付7200元，2020年10月20日支付10800元……，其中还约定了免租期，具体日期为2019年7月20日至2019年8月20日、2020年7月20日至2020年8月20日，2021年7月20日至2021年8月20日，免租期内的租金收入作为被告佣金，原告自动放弃。租金以银行转账方式给付。出租委托代理期限内，原告不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、其他费用。关于合同的解除，第十一条第四款约定，被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，按被告违约处理：1、未按约定划付租金达7日以上的又无正当理由的……。关于违约责任，第十二条第三款约定，被告有第十一条第四款情形之一的，应按月租金的200%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同附件二《房屋附属设备交接清单》中载明家具家电情况为：双人床1张、衣柜2个、梳妆台1个、冰箱1台、洗衣机1台、挂式空调1台、柜式空调1台、抽油烟机1个、燃气灶1个，钥匙3套、每套2把，电表：剩余电量28，燃气0，水表：剩余水表0414，冷水表244。合同签订后，原告依约交付涉诉房屋，被告依约向原告支付房屋租金至2020年10月20日，但该日被告仅支付一个月租金3600元，未按照合同约定支付三个月租金10800元，对此，原告表示，系因被告称资金运转有些困难，协商后，原告同意被告该月给付一个月租金，但2020年11月20日被告应给付原告租金却至今未再给付。涉诉房屋现由案外人居住使用，原告亦明确表示不追加案外人参加诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告订立的合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。被告自2020年11月20日至今未给付原告租金，已达7日以上且无正当理由，原告据此依据合同第十一条第四款第一项之约定要求解除合同，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。关于合同解除时点问题，原告表示起诉前曾与被告沟通，但未能提供相应证据，故合同应自起诉状副本送达被告即2020年12月1日解除，被告应给付原告的租金为1440元。原告依据合同第十二条第三款之约定，要求被告给付原告违约金即两个月租金7200元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张自2020年7月20日至2020年11月20日未满一年，按实际租期核算免租期金额的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告按照房屋附属设备交接清单中所列明的物品交付原告等的诉讼请求，因涉诉房屋现由案外人居住使用，该项诉讼请求事项涉及案外人权益，原告可待涉诉房屋返还时若有争议另行解决，另因水费、电费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、室内设施维修费等费用数额不明，原告亦可于涉诉房屋返还时一并主张。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为放弃抗辩权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告康健与被告天津蜗牛之家公寓管理有限公司2019年7月17日签订的《天津市房屋出租委托代理合同》于2020年12月1日解除；二、本判决生效后十日内，被告天津蜗牛之家公寓管理有限公司给付原告康健2020年11月20日至2020年12月1日的房屋租金1440元；三、本判决生效后十日内，被告天津蜗牛之家公寓管理有限公司给付原告康健违约金7200元；四、驳回原告康健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告天津蜗牛之家公寓管理有限公司负担，于本判决生效后十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨雪二〇二一年一月十三日法官助理丁渤海书记员李红附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。