湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初270号 原告：郴州守信物业服务有限公司，住所地郴州市北湖区国庆南路梨树山村下朱家组******。 法定代表人：胡立山，系公司总经理。 委托诉讼代理人：康小平，湖南天夫律师事务所律师。 被告：王飞雪，女，1983年12月29日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：王文湘，男，1956年5月6日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系王飞雪父亲。 原告郴州守信物业服务有限公司（以下简称守信物业公司）与被告王飞雪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告守信物业公司的委托诉讼代理人康小平,被告王飞雪的委托诉讼代理人王文湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告守信物业公司请求本院判令：1、判令被告支付物业管理费3617.13元【（137.46+30）×0.6元/月×36月】，滞纳金1085.14元（2391.8×30%，合同约定违约金每日0.5%，本诉只按本金30%计算），共计4702.27元（暂计算至2020年12月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告王飞雪答辩要点：一、原告未按物业合同的约定提供物业服务，违约在先，如：违规将物业用房用作生产经营、未经业主大会同意擅自安装户外广告平台用于经营，广告经营收入未公示明细且去向不明，约定进驻小区半年内投资建设小区不低于6万元至今未兑现，虚构名目意图套现物业专项维修基金，疏于维护视频监控系统，安全管理存在疏漏，物业服务人员数量没保障，卫生清理不及时被郴州市创建工作领导小组纳入“黑榜”被通报点名批评，小区监控损坏未进行维修等；二、小区第一届业委会原主任与原告公司关系存疑，在招标时未向业主通报也未主动回避；三、原告解决问题没有诚意，单方放弃调解，加深矛盾，浪费司法资源；四、原告采取不合法手段进驻小区，由于业务不熟，工作服务质量差，全小区过半业主拒交物业费;原告为促使业主缴费，于2020年3月24日凌晨偷换门禁主板，向业主收取维修费，门禁至今不能正常使用。综上，答辩人只愿意交2020年3月24日之前的物管费，之后的物管费答辩人不愿支付。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实： 一、郴州市福运新村地处郴州市北湖区郴江街道联福社区，由郴州市新大地房地产开发有限公司开发建设，于2010年建成，共有27栋55个单元764名业主，建筑面积105589.8平方米。2016年11月29日，福运新村召开第一次业主代表大会，通过福运新村业主委员会选举办法、管理规约、业主大会议事规则，并进行了公示，同时选举业主委员会委员。2017年1月22日，郴州市房产管理局根据郴州市福运新村业主委员会提交的备案资料，作出郴业备字（40）号业主委员会备案通知书，同意郴州市福运新村第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年1月15日，任期二年，小区物业管理区域为郴州市北湖区梨树山路61号福运新村小区。2017年2月14日，郴州市福运新村业主委员会召开委员会会议，决议选聘新物业公司。2017年3月4日，郴州市福运新村业主委员会召开业主大会，大会决议选聘守信物业公司入驻该小区提供物业服务，同时授权业主委员会代表业主与选聘的物业公司起草、签订物业服务合同以及处理相关事宜等事项。 2017年3月6日，郴州市福运新村业主委员会（甲方）与守信物业公司（乙方）签订《福运新村物业管理合同》，约定由守信物业公司对福运新村小区进行物业服务，确定委托管理期限为30年，自2017年3月13日起至2047年3月13日止。同时对委托事项、权利义务等进行了详细约定，包括甲方“对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议”、“若乙方没有完成合同责任，甲方应当责成乙方限期改正；限期不改，将对乙方进行处罚”等。2017年3月29日，郴州市福运新村业主委员会与守信物业公司签订《福运新村物业管理合同》（补充版），约定委托管理期限修改为五年，自2017年3月13日起至2022年3月12日止，如因违约导致小区三分之二已入住业主的联合签名抵制，守信物业公司应作出相关的说明及整改措施，如两次引起小区三分之二已入住业主的联合签名抵制，守信物业公司应无条件退出小区的管理服务。双方约定物业费0.6元/平方米包干制，并承诺在服务期内不私自涨价等。守信物业公司于2018年1月1日入驻福运新村提供物业服务。 二、2019年12月24日，郴州市福运新村业主委员会向小区全体业主出示《公告》，提出守信物业公司未达到物业服务行业标准，存在诸多问题，对业委会换届工作和守信物业去留问题征求全体业主意见。福运新村小区因卫生清理不到位，2020年6月19日，《郴州发布》对郴州市城区2020年5月小区（单位）卫生评比“红黑榜”名单通报中，将福运新村小区纳入“黑榜”名单予以通报。2020年3月24日，原告称系应多数业主要求，以及防疫需要，物业公司更换了大部分单元楼的门禁系统，包括被告所在的单元楼。被告称更换门禁系统没有经过业主同意，原来的系统有视频、对讲功能，新的门禁系统没有视频、对讲功能，只能用门禁卡，要恢复原来的门禁系统，又称新的物业公司已入驻，会更换原告装的门禁系统。所以2020年3月24日之后的物业管理费不同意支付。 三、被告王飞雪系福运新村18栋301号房业主，该房建筑面积为137.46平方米,另有杂房一间，面积为30平方米。被告王飞雪以物业管理混乱、服务不到位、及物业损坏18栋门禁等为由未交纳物业管理费，至2020年12月31日，被告王飞雪尚欠物业管理费3617.13元。原告曾于2020年8月3日诉至本院，主张2020年5月31日前的物业管理费，后于2020年9月21日撤回起诉。2020年9月28日，原告向被告书面催缴物业管理费。被告以原告未维修好门禁系统等理由，至今未缴纳。2020年1月6日，原告再次诉至本院。 四、本院经本院调解，因双方分歧较大，调解未成。 判决的理由与结果 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中，郴州福运新村小区业主委员会代表业主与原告守信物业公司签订的《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版），系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告王飞雪作为该小区业主之一，也当然受该合同约束。在原告依约为该小区提供了物业服务后,被告有义务按照合同约定给付相关费用。本案《福运新村物业管理合同》及《福运新村物业管理合同》（补充版）中，对物业服务项目及收费标准已有明确约定，且经过被告所在小区业主合法选举产生的原业主委员会签章认可，如需改变收费标准应依照有关法律规定进行，小区物业服务费收费标准不能由单个业主凭个人意志确定，故被告王飞雪提出减半交纳物业管理费或不交纳2020年3月24日之后的物业管理费，缺乏依据，本院不予采纳。至于被告王飞雪辩称原告物业管理及服务不到位，本院认为虽然原告在提供物业服务过程中存在一定的不足之处,但被告并未举证证明原告存在根本不履行合同义务或者履行合同存在重大瑕疵而可以免除物业服务费交纳义务的情形。原告作为小区的物业服务企业，亦应努力提高自身的服务质量，积极提高服务水平，促进小区环境改善。综合全案，鉴于原告在提供小区物业服务过程中确存在一定的不足之处，参照该小区类似案件的已生效判决，本院酌情予以扣减10%的物业管理费，被告王飞雪应交的物业管理费为：（137.46㎡+30㎡）×0.6元/月×36个月×90%=3255.42元（自2018年1月1日计算至2020年12月31日）。关于滞纳金，因原告守信物业公司未提供有效证据证明双方对此进行了约定，亦考虑客观确实存在原告服务不足的问题，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。另被告辩称福运新村第一届业委会原主任李青辉与守信物业公司关系存疑，在招投标时没有向业主通报也没有主动回避，属另一种法律关系,不属本案审理的范围,故本案中不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第七条第(五)项、第三十五条第一款、第四十条、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告王飞雪于本判决生效之日起十日内支付原告郴州守信物业服务有限公司物业管理费3255.42元； 二、驳回原告郴州守信物业服务有限公司其他诉讼请求。 如被告王飞雪未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由郴州守信物业服务有限公司负担8元，被告王飞雪负担17元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  贺丽梅 二〇二一年一月十五日 法官助理王术妍 书记员蔡晓慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。