福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初2886号 原告：上杭县兴杭房产经纪有限公司（统一社会信用代码：91350823MA346JUX1T），住所地：住所上杭县临江镇振兴路**三和大厦**。 法定代表人：游榕华，职务：经理。 委托诉讼代理人：李荣，系该公司置业顾问。 被告：胡金从，男，1991年4月22日生，汉族，务工，住上杭县，现住上杭县。 被告：张丽萍，女，1992年6月15日生，汉族，个体工商户，住上杭县，现住上杭县。 委托诉讼代理人：肖正华，福建政华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑛，福建政华律师事务所律师。 原告上杭县兴杭房产经纪有限公司（以下简称兴杭经纪公司）与被告胡金从、张丽萍居间合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴杭经纪公司的法定代表人游榕华及其委托诉讼代理人李荣，被告胡金从，被告张丽萍委托诉讼代理人肖正华、王瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴杭经纪公司向本院提出诉讼请求：1．判令胡金从、张丽萍支付兴杭经纪公司劳务费和违约金3.9万元。2．判令本案案件受理费由胡金从、张丽萍承担。事实与理由：兴杭经纪公司置业顾问李荣于2020年4月25日通过朋友介绍添加张丽萍微信，开始为张丽萍推荐合适房源、咨询房产信息、房产政策和看房无数。最终胡金从看中兴杭经纪公司推荐并带看的碧桂园7#1803室房产，与兴杭经纪公司签订《委托书》并支付意向金1万元。兴杭经纪公司接受委托后与碧桂园7#1803房产房东谈价格，最终将价格确定为133.7万元，但胡金从却表示压力很大，负担不起，放弃此房源。兴杭经纪公司尊重胡金从的选择，于2020年11月26日退还意向金1万元。兴杭经纪公司于2020年12月2日得知，胡金从、张丽萍已通过别家中介签订了碧桂园7#1803房产买卖合同。胡金从、张丽萍的“跳单”行为严重违反诚实信用原则、侵犯了兴杭经纪公司的权益，为维护兴杭经纪公司的正当权益，诉至法院。 胡金从辩称，一、胡金从与兴杭经纪公司双方签订碧桂园7号楼1803号房地产经纪委托书时，胡金从与张丽萍已办理离婚手续。该合同的所涉及的权利义务与张丽萍无关。二、胡金从与兴杭经纪公司之间委托合同已解除，双方的权利义务已经终止。1．兴杭经纪公司并未协助胡金从将房产交易价格谈至约定的成交条件。2020年11月23日胡金从与兴杭经纪公司签订《委托书》，约定涉案房产的成交价格为人民币130万元，兴杭经纪公司并未能按照委托书的约定，将涉案房产价格谈至双方约定的条件，业主也从未答应以人民币130万元的价格成交。2．对于房产买卖过程中出现的问题兴杭经纪公司不能解决，亦导致该房产不能成交，除了兴杭经纪公司未能撮合成约定的成交价格外，对于交易中也存在其他问题，如原业主不能结清按揭贷款，而兴杭经纪公司亦无法担保过户，无法解决该问题，亦导致双方房屋买卖不能成交。3．基于前述原因，兴杭经纪公司已经没有能力完成委托书中的委托内容，经双方协商解除委托关系，双方的权利义务终止，兴杭经纪公司也将胡金从的意向金退还，虽然兴杭经纪公司将意向金直接支付给张丽萍，胡金从没有追究兴杭经纪公司的责任已经宽宏大量了。三、张丽萍通过其他中介公司达成的房屋买卖协议，胡金从不知情，也与胡金从无关。兴杭经纪公司认定胡金从有“跳单”根本不能成立。综上所述，兴杭经纪公司以履行委托书所约定的行为要求胡金从承担责任，没有事实依据，也不符合法律规定，请求人民法院依法驳回兴杭经纪公司的诉讼请求。 张丽萍辩称，兴杭经纪公司无权要求张丽萍支付劳务费和违约金3.9万元。1．张丽萍与胡金从于2020年11月17日离婚并办理了离婚登记。2020年11月23日，胡金从与兴杭经纪公司签订的《委托书》是胡金从的个人行为，对张丽萍不发生合同约束力。2．兴杭经纪公司于2020年11月26日将意向金退还，胡金从与兴杭经纪公司签订的《委托书》终止，双方之间的合同关系解除。3．张丽萍不存在“跳单”行为，张丽萍购买碧桂园7号楼1803室房屋是通过上杭县东晶房地产经纪公司、上杭县腾达房地产经纪公司中介成交的，并未与案涉房屋的户主私下达成协议。 在审理过程中，兴杭经纪公司提供的证据及证明内容： 1．兴杭经纪公司置业顾问李荣与张丽萍、胡金从的微信聊天记录截图一份，证明兴杭经纪公司置业顾问李荣陆续向张丽萍推荐包含碧桂园1803号房源信息、房源政策及现场带看，并由兴杭经纪公司另一位置业顾问带张丽萍老公胡金从及其家人实地看房，事后胡金从有意愿购买碧桂园御龙湾7号楼1803室，委托兴杭经纪公司与业主谈价格。 2．2020年11月22日张丽萍的《看房确认书》一份，证明兴杭经纪公司于2020年11月22日下午由工作人员带胡金从及其亲戚去看包括案涉房产碧桂园御龙湾7#1803室在内的房源信息，并确定佣金为成交价的2%。 3．《委托书》一份，证明兴杭经纪公司带胡金从及其亲戚看了碧桂园的房源后，胡金从、张丽萍委托兴杭经纪公司与碧桂园御龙湾7号楼1803室业主谈价格。 4．兴杭经纪公司置业顾问李荣与张丽萍录音通话记录一份，证明张丽萍承认是兴杭经纪公司推荐并带看碧桂园御龙湾7号楼1803室的房源而且谈好价格。 胡金从质证认为，证据1胡金从与李荣的微信聊天记录无异议，李荣与张丽萍的微信聊天记录不清楚。证据2有异议，看房确认书的字均不是胡金从签署，碧桂园的房源是李荣联系胡金从看房，但是由另一个人带看的。证据3无异议，但胡金从未购买此房，兴杭经纪公司亦未按照《委托书》约定与业主协商成交价130万元，事后兴杭经纪公司也将意向金退还，不能证明胡金从违约。证据4与胡金从无关。 张丽萍质证认为，证据1张丽萍与李荣的微信聊天记录无异议，但李荣与胡金从的微信聊天记录，张丽萍不清楚。证据2有异议，张丽萍的名字是其本人签署，但碧桂园1803室是兴杭经纪公司事后添加的，张丽萍只看过北苑丽景一套、金座一套、兴业大厦一套，看房的具体时间不清楚了。证据3与张丽萍无关，不清楚。证据4有异议，不能证实兴杭经纪公司的主张，张丽萍不存在跳单行为，不存在合同关系。对购买碧桂园房子的成交价是133.7万元无异议。 胡金从向本院提供的证据及证明内容： 离婚证复印件一份，证明胡金从和张丽萍已离婚，张丽萍有无签订买房合同与胡金从无关。 兴杭经纪公司质证认为，胡金从与张丽萍属于假离婚，因为胡金从征信不行，贷不了款，胡金从与张丽萍在微信中还是相互称呼老公老婆，且李荣和张丽萍的聊天记录中有谈到为了买房假离婚，但没有提供证据。 张丽萍质证认为，无异议。 张丽萍提供的证据及证明内容： 1．离婚证复印件一份，证明张丽萍与胡金从已离婚的事实。 2．《房地产转让合同书》一份，证明张丽萍通过上杭县东晶房地产经纪公司、上杭县腾达房地产经纪公司购买房屋的事实。 3．银行账户交易明细一份，证明上杭县东晶房地产经纪公司、上杭县腾达房地产经纪公司共同出资解押碧桂园房子的事实。 4．收款收据一份，证明张丽萍已支付购买房屋中介费用。 兴杭经纪公司质证认为，证据１与胡金从的证据质证意见一致，证据2-4无异议。 胡金从质证认为，对张丽萍提供的证据均无异议。 本院经审查认为，各方当事人提供的证据真实合法，与本案具有关联性，但证明内容应结合本案事实综合认定。 经审理查明，因张丽萍有购房需求，兴杭经纪公司置业顾问李荣于2020年4月25日与张丽萍添加为微信好友，兴杭经纪公司置业顾问李荣了解张丽萍购房需求后，陆续在微信上向张丽萍提供各种房源信息及房产政策信息并现场看房。2020年11月中旬兴杭经纪公司置业顾问李荣带张丽萍实地察看了鑫业大厦9幢南502室，北苑丽景一套、金座1#1701室等房屋。张丽萍作为甲方与乙方兴杭经纪公司签订《看房确认书》，该确认书约定：甲方保证不与乙方提供的房地产权利人私下成交，如果甲方（包括授权代理人及其亲属、配偶、朋友等）与权利人私下成交的，同意按私下成交的房地产上述报价的3%支付给乙方佣金，张丽萍在甲方确认（签字）处签名，但并未落款看房时间。2020年11月21日，兴杭经纪公司在微信上向张丽萍推荐碧桂园7楼1803号房源信息。但张丽萍并未与兴杭经纪公司工作人员实地察看碧桂园御龙湾7楼1803室。2020年11月中旬兴杭经纪公司置业顾问李荣联系胡金从向其推荐房源信息并现场带看，于2020年11月22日下午由兴杭经纪公司的工作人员带胡金从及其亲属实地察看了碧桂园御龙湾7楼1803室的房产，胡金从就碧桂园御龙湾7号楼1803室房屋的价格、抵押贷款事宜向兴杭经纪公司置业顾问李荣咨询。2020年11月22日兴杭经纪公司置业顾问李荣在张丽萍的《看房确认书》中增填“碧桂园7#1803，报价139.8万元，本房地产佣金由甲方承担成家价的2%，2020年11月22日复看”。2020年11月23日胡金从作为买方就碧桂园御龙湾7楼1803室房屋价格商谈事宜与兴杭经纪公司作为委托方签订《委托书》（买方），双方约定，胡金从愿意以130万元购买碧桂园7号楼1803室房产，付款方式：定金5万元于签订买卖合同当天支付，首付款70万元在过户前支付给卖方，剩余购房款55万元在产权过户后向银行申请贷款支付给卖方，胡金从在签订委托书时向兴杭经纪公司支付1万元作为购房意向金，若卖方同意以130万元出售，并同意委托书约定的付款方式，胡金从即确认成交，可以将购房意向金转交给卖方，作为购房定金的一部分；若兴杭经纪公司在11月30日前未能与卖方就以上条件达成协议并取得卖方承诺，代保管的购房意向金无息退还胡金从本人；鉴于兴杭经纪公司已为促成该物业做了大量的成交工作，兴杭经纪公司就上述约定的条件取得业主承诺后，若胡金从违约不买的，或本人亲属、授权人与卖方私下交易的，胡金从本人承诺向贵公司支付相当于上述售价的3%计人民币3.9万元作为违约金。《委托书》签订的当日胡金从微信支付意向金1万元给兴杭经纪公司置业顾问李荣。兴杭经纪公司置业顾问李荣通过微信告知胡金从房屋转让人姓江及房源信息。之后，兴杭经纪公司就碧桂园御龙湾7楼1803室价格事宜与腾达房地产经纪公司磋商。因兴杭经纪公司未将碧桂园御龙湾7楼1803室房产的价格磋商确定130万元，2020年11月26日兴杭经纪公司将胡金从1万元意向金退还至张丽萍微信账户。兴杭经纪公司未向胡金从提供房屋转让人除姓江外的其他信息。2020年11月29日，张丽萍在上杭县腾达房地产经纪有限公司、上杭县东晶房地产经纪有限公司的中介服务下与房屋转让人江建清、赖晓凤签订《房地产转让合同书》，各方约定碧桂园御龙湾7楼1803室房产成交价款133.7万元，银行解押款由上杭县腾达房地产经纪有限公司与上杭县东晶房地产经纪有限公司支付给江建清、赖晓凤。2020年11月30日张丽萍支付碧桂园御龙湾7楼1803室定金5万元，同日，张丽萍向上杭县腾达房地产经纪有限公司、上杭县东晶房地产经纪有限公司支付购买碧桂园御龙湾7楼1803室的中介佣金2.6万元。2020年12月14日上杭县腾达房地产经纪有限公司、上杭县东晶房地产经纪有限公司共同出资70万元归还碧桂园御龙湾7楼1803室银行按揭贷款。2020年12月2日，兴杭经纪公司得知涉案房屋由张丽萍转让成交，向胡金从、张丽萍主张违约责任。就双方是否违约及责任承担，发生纠纷，兴杭经纪公司诉至本院。 另查明，2020年11月17日，胡金从与张丽萍办理离婚登记。碧桂园御龙湾7楼1803室房屋转让人独家委托由腾达房地产经纪公司售房，涉案房源信息在房屋中介公司之间资源共享。 本院认为，兴杭经纪公司与张丽萍、胡金从分别签订《看房确认书》《委托书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，具有居间合同性质。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：胡金从、张丽萍是否存在利用兴杭经纪公司提供的房源信息、订立合同的机会，与房产权利人私下成交的行为，即“跳单”违约行为。衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源、房产权利人信息等条件。如果买方通过该中介公司了解的上述房源、机会等信息，通过其他中介公司的正当途径也可获得同一信息、机会，则买方有权选择更优惠、服务更好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。张丽萍在2020年4月开始因购房需求，向兴杭经纪公司获取房源信息，11月中旬现场察看房源信息时与兴杭经纪公司签订《看房确认书》。2020年11月23日胡金从与兴杭经纪公司签订《委托书》。2020年11月17日，张丽萍与胡金从办理离婚登记。但张丽萍与胡金从在离婚前后，均以老公老婆互称，且意向金退至张丽萍微信账户，故胡金从与张丽萍在兴杭经纪公司获得的房源信息，视为双方均相互了解各自获取的房源信息。《委托书》《看房确认书》对胡金从、张丽萍均相互发生效力。兴杭经纪公司与胡金从就购买碧桂园御龙湾7楼1803室的房产签订了《委托书》后，兴杭经纪公司将涉案房产转让人姓江信息告知胡金从外，未提供转让人的其他信息。因兴杭经纪公司代理胡金从与房源独家代理的上杭县腾达房地产经纪公司对该涉案房产交易价格磋商，但未商谈确定到委托书约定的130万元价格。经双方协商，兴杭经纪公司将1万元意向金退还胡金从，款项支付到张丽萍账户。根据合同约定及法律规定，兴杭经纪公司与胡金从、张丽萍签订的委托合同已解除，双方居间合同的权利义务已终止。本案中，虽兴杭经纪公司将碧桂园御龙湾7楼1803室房屋转让人姓江及房源信息告知胡金从、张丽萍，但未媒介双方直接接触进行订立房屋合同磋商，其并未提供促成房产转让人江建清、赖晓凤与张丽萍达成房屋买卖合同合意及办理房屋转让手续等相应的中介服务。碧桂园御龙湾7楼1803室房产转让人是独家授权上杭县腾达房地产经纪有限公司售房，上杭腾达房地产经纪有限公司将该房源信息在中介公司之间进行资源共享。兴杭经纪公司涉案房源信息来源于独家授权的中介公司，且价格也是代表胡金从与独家授权中介公司进行磋商，而不是直接与房屋权利人磋商。张丽萍在其他房产中介公司获知涉案同一房源信息后，其他房产中介公司积极斡旋，促成交易，张丽萍支付了相应的佣金。兴杭经纪公司未提供证据证明张丽萍是利用兴杭经纪公司提供的信息、机会，与房屋转让人私下签订房屋买卖合同。兴杭经纪公司主张的胡金从、张丽萍，存在“跳单”违约行为，无事实依据。综上，兴杭经纪公司要求胡金从、张丽萍支付劳务费和违约金3.9万元的请求，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回上杭县兴杭房产经纪有限公司诉讼请求。 本案受理费775元，适用简易程序减半收取387.5元，由上杭县兴杭房产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 员 范文强 二〇二一年一月十八日 法官助理 林 玲 书 记 员 郭邱耀 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。