贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2842号 上诉人（原审被告）：潘成江，男，1968年1月13日生，水族，贵州省独山县人，住独山县。 委托诉讼代理人：韩芬，贵州信仲恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贵州独山瑞鑫物业管理有限公司，住所地贵州省独山县。 法定代表人：刘应惠，该公司经理。 委托诉讼代理人：金大鹏，男，该公司员工，住贵州省独山县。 上诉人潘成江与被上诉人贵州独山瑞鑫物业管理有限公司（以下简称瑞鑫公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省独山县人民法院于2020年7月21日作出（2020）黔2726民初984号民事判决后，潘成江不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 潘成江的上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.房屋交付的时间为2017年6月，物业费应当自2017年6月开始计算。2.独山异地扶贫搬迁指挥部已帮上诉人支付一年的物管费，即2017年6月至2018年5月的物管费已由第三方帮助上诉人交付，故上诉人欠付的物管费应为2018年6月至2018年12月，以每平方米1元计算，上诉人房屋面积为87.41，故欠付物业费应为611.87元。3.一审判决判定上诉人欠付的物业费为1048.92元，并且支持的违约金为2500元，此违约金已高达欠付物业费本金的238%，且被上诉人并未提供具体损失，故一审判决支持的违约金比例明显过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对此上诉人在一审中请求降低违约金数额，但最终支持的违约金比例仍旧过高。 瑞鑫公司二审未答辩。 瑞鑫公司向一审法院起诉请求：1.缴纳2018年1月至2018年12月计12个月物业服务1049元;2.由被告承担日千分之三滞纳金2550元，（2018年元月至2020年4月止）;3.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年1月7日，瑞鑫公司与独山信诚万合房地产开发有限公司签订了《城市之星前期物业服务合同》，约定独山信诚万合房地产开发有限公司选聘瑞鑫公司对独山信诚万合房地产开发有限公司开发的城市之星商业小区提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建设面积按月（每月25日前）交纳，收费标准为每月1元／月／平方米，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向瑞鑫公司支付违约金，本合同期限自2016年1月1日起至2020年1月1日止。被告原住贵州省独山县，2016年12月5日独山县易地扶贫搬迁指挥部为移民对象潘成江等四户在城市之星商业小区购置四套安置房,并出函给独山信诚万合房地产开发有限公司,请该公司先给潘成江等四户办理交房手续，户均1年物管费1048.92元,房屋维修基金4929.92元,由独山县易地扶贫搬迁指挥部统一协调支付。2016年12月19日独山信诚万合房地产开发有限公司向被告潘成江等四户出具了接收房屋条通知收房。被告潘成江的房屋位于城市之星商业小区x栋xx单元xx室，建筑面积87.41平方米，每年应向原告缴纳的物业费1048.92元，被告潘成江于2017年3月31日入住至今。独山县易地扶贫搬迁指挥部为潘成江等四户各交纳了2017年1年物管费1048.92元。2018年1年物管费1048.92元被告未缴纳，经原告多次向被告催交物业服务费未果。2020年4月14日原告向独山县婚姻家庭纠纷人民调解委员会申请调解，县调解委接到申请后，立即多次联系被告，但被告无调解意愿。庭审中，被告以合同约定的违约金过高，要求调低。 一审法院认为，瑞鑫公司与独山信诚万合房地产开发有限公司签订了《城市之星前期物业服务合同》，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告依合同约定为包括被告潘成江在内的城市之星商业小区所有业主提供物业管理服务，被告潘成江应当按合同约定向原告交纳物业管理服务费。现原告为被告提供了物业服务，履行了自己的义务，被告拖欠2018年的物业服务费1048.92元，属于违约，应承担支付物业服务费和违约责任。故原告诉请被告支付物业服务费1049元计算有错，应予支持由被告支付物业服务费1048.92元。双方的合同约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日千分之三标准向瑞鑫公司支付违约金，现原告诉请由被告承担日千分之三违约金2550元（从2018年元月至2020年4月止），现被告以合同约定的违约金过高，要求调低，因原告只主张至2020年4月，结合实际，以支持违约金1500元为宜。被告辩称其是2017年3月31日开始入住，欠付的物业费应从2018年4月开始计算，但移民局代为交纳一年的物业费是2017年物业费，所以被告应从2018年1月起按月足额交纳物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告潘成江于判决生效之日起十日内向原告贵州独山瑞鑫物业管理有限公司支付2018年的物业服务费1048.92元及违约金1500元（从2018年元月至2020年4月止），共计2548.92元。二、驳回原告贵州独山瑞鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告潘成江负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审另查明：被上诉人瑞鑫公司于2017年3月31日向上诉人潘成江办理交房手续。 本院认为：关于上诉人潘成江实际差欠多少物业费的问题。经审查，被上诉人瑞鑫公司是于2017年3月31日才向上诉人潘成江办理交房手续，根据《城市之星前期物业服务合同》第七条第一款约定“业主应于甲方办理交房通知单之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）”，本案物业费应当从2017年3月31日起收取，而独山县易地扶贫搬迁指挥部已代上诉人潘成江向被上诉人瑞鑫公司交纳一年的物业费1048.92元，应当予以扣除，故上诉人潘成江还应向被上诉人瑞鑫公司交纳2018年3月31日至2018年12月31日期间的物业费，共计789.51元=9个月×1元/月×87.41平方米+1个月×1元/月×87.41平方米÷31天。一审计算有误，应予以纠正。对于违约金的问题，虽然《城市之星前期物业服务合同》第三十一条有约定，但该违约金约定较高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，应当予以调整，考虑到上诉人潘成江系移民搬迁户，酌情确定本案违约金为未交物业费的10%，即：78.95元=789.51元×10%，一审法院支持的违约金过高，应予以纠正。综上，上诉人潘成江还应向被上诉人瑞鑫公司支付物业费及违约金共计868.46元=789.51元+78.95元。 据此，上诉人潘成江的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省独山县人民法院（2020）黔2726民初984号民事判决； 二、上诉人潘成江于本判决生效之日起十日内向被上诉人贵州独山瑞鑫物业管理有限公司支付物业费及违约金，共计868.46元； 三、驳回被上诉人贵州独山瑞鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人潘成江的其他上诉请求； 如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理50元，减半收取25元，由上诉人潘成江负担15元，被上诉人贵州独山瑞鑫物业管理有限公司10元；二审案件受理费50元，由上诉人潘成江负担35元，被上诉人贵州独山瑞鑫物业管理有限公司负担15元。 本判决为终审判决。 审判长  石明锋 审判员  蔡云飞 审判员  朱代昀 二〇二〇年九月二十九日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖