浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5037号 上诉人（原审被告）：钟海英，女，1962年5月24日出生，汉族，住浙江省浦江县。 上诉人（原审被告）：钟婉英，女，1965年10月28日出生，汉族，住浙江省浦江县。 上诉人（原审被告）：钟巧巧，女，1970年5月15日出生，汉族，住浙江省浦江县。 上诉人（原审被告）：钟丹英，女，1965年3月18日出生，汉族，住江苏省溧阳市。 上诉人（原审被告）：钟海平，男，1964年4月20日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 五上诉人共同委托诉讼代理人：沈卫东，浙江良友律师事务所律师。 五上诉人共同委托诉讼代理人：蒋俊杰，浙江良友律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：钟春堂，男，1952年3月24日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：黄群芳，浙江仙华律师事务所律师。 上诉人钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平（以下简称钟海平一方）因与被上诉人钟春堂农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2020）浙0726民初2399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟海平一方上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、上诉费用由钟春堂承担。事实和理由：一、一审法院判决认定钟春堂与钟炳富之间存在房屋买卖合同关系错误。本案用于认定涉案房产买卖的《契约》中未能体现出双方对房屋买卖的合意，契约中仅仅对甲方所拥有的房屋作了阐述，实际强调的是钟春堂将屋基无偿奉送给其弟钟春喜，并约定钟春喜造屋不得超过贰层半。钟炳富育有四女一子，按农村习俗，房产基本留给儿子钟海平，担心钟海平不同意钟春喜建房，故起草该协议，实际相当于一份四邻协议，同意钟春喜可以在此处造房子，但不得超过贰层半。二、关于钟春堂使用房屋至今是否视为涉案房屋买卖合同的履行。按农村习俗，房产属于祖宗产，基本上由儿子继承，如果出卖肯定需要征求儿子的同意，而对于房产出卖的事实，钟海平并不知情。钟海平自大学毕业后一直在杭州工作、生活，极少回浦江老家，即便回家也另有住处，并不会居住在老房子里，涉案房产一直登记在父亲名下，钟海平对父亲对房屋的处分使用不会提出异议，故对房屋为何由钟春堂占有使用也并不知情。既然钟春堂明知钟海平未在场，仍将其作为甲方，其应该知道房产的出卖肯定应该经过钟海平的同意，而钟海平亦未在契约上签字，双方此前亦从未发生纠纷，关系亲密，但事后也未通知钟海平，让其补签。其在钟林生、钟炳富去世后通过法院诉讼解决明显不符合常理。三、关于集体土地建设用地使用证为何在钟春堂处，钟海平一方并不知情。双方发生纠纷前一直认为该证在钟炳富手中，钟海平一方也暂时用不到涉案房屋，也从未询问过土地证事宜。2017年浦江县全县范围内处理农村宅基地一户一宅事宜，钟炳富未能找到该土地证，曾向浦江县不动产登记中心申请补办，钟海平一方此前并不知道土地证在钟春堂处。四、钟林生、钟炳富作为见证人在契约上捺印，但指印是否为本人所捺并不清楚，钟春堂在钟炳富去世后诉讼不符合常理。既然2017年双方发生纠纷，房屋如果确实已出卖给钟春堂，钟海平一方不愿意配合过户，那钟春堂就应该及时维护自身权益提起诉讼，现钟炳富已去世，本案房屋是否属于买卖的事实已无法查清，指印也无法鉴定，死无对证。钟海平一方并不否认涉案房屋现由钟春堂使用的事实，但无法证明涉案房屋系出卖给钟春堂。村委会仅知道房屋由钟春堂使用就认为钟炳富将房屋出卖给钟春堂，认为双方存在房屋买卖关系，并出具情况说明和证明并不合理。一审判决在质证部分认为钟海平一方对自1996年始房屋由钟春堂使用没有异议是错误的，钟海平一方从未认可房屋自1996年始由钟春堂使用，而是仅认可现在是由钟春堂使用。五、一审法院认为钟春堂有理由相信钟海平一方家庭成员同意钟炳富处分涉案房产，契约是在众多亲属见证下签订，钟春堂对涉案房产使用并进行了修缮和建造，2017年以前未提出异议就推定钟海平一方对涉案房产买卖知晓和默认，显然违背事实，属于心证。如果钟春堂有理由相信钟炳富有处分权就不会将钟海平列为甲方，按农村习俗其应明知涉案房屋买卖要取得钟海平同意，在上诉人父亲钟炳富去世前钟春堂并未取得钟海平认可。既然在众多亲属见证下，钟海平知情后，钟春堂事后要求钟海平签字，钟海平并不会有异议，况且见证人仅是匆匆忙忙盖个指印就离去，对实际情况并不了解。钟海平一方先前暂时也用不到房屋，故房屋由钟春堂使用期间进行修缮是非常正常的情况。六、钟林生是否收取了15000元及收取款项的性质均不能认定。经钟海平一方核对，契约上收款人钟林生的签字并非钟林生所写，是否收到15000元款项无法得知，要求对笔迹指纹进行鉴定。即便收到了该笔款项，如果房屋买卖的基础不存在，款项也不应视为钟春堂履行了买卖房屋的付款义务。 钟春堂辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。第一，钟海平一方认为本案的《契约》不能体现买卖合意，而是强调钟春堂将屋基无偿赠送给其弟弟钟春喜，并约定钟春喜建造房屋不得超过两层半，该陈述与事实不符。理由如下：1、《契约》中明确载明屋款15000元；如果仅仅是四邻协议，并不会涉及房屋的价款，且该15000元与当时案涉房屋的买卖价格相当；2、如果是约定钟春喜建房，协议中应有钟春喜的签名；3、《契约》中涉及的房屋有新屋、旧屋、低屋以及屋基等四处房产，该四处房产为前后三排。如果仅仅是为了约定建造的高度，没有必要将其他不相邻的三处房产一并写入；4、钟海平一方在一审中辩称案涉房屋系共有，钟炳富的行为系无权处分，认为《契约》无效，与上诉状中所述《契约》是为了约定钟春喜建房两者之间相互矛盾。结合案涉房屋自1996年起由钟春堂建造、修缮、使用，以及房屋产权证原件由钟春堂持有及证人证言等事实及证据，足以证明钟春堂与钟炳富之间存在房屋买卖的事实。第二，钟海平对于房屋买卖事宜是明知并且同意的，理由如下：1、买卖房屋时基于钟海平系钟炳富的儿子，钟春堂当时提出应告知钟海平，当时钟炳富明确已告知钟海平且钟海平已经同意，并提议如果不放心，可以写钟海平的名字，故产生了本案的《契约》。在钟炳富本人在场的情况下，《契约》中仍然写了钟海平的名字，恰恰就是钟海平一方所述的农村风俗的体现；2、钟海平虽然在杭州工作，但是每年都不止一次回家，在长达二十多年的时间里，其不可能不知道房屋买卖的事情，钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英或嫁于或居住在案涉房屋所在地的集贤村钟村，所以钟海平一方对于房屋买卖事宜是知情且同意的。第三，案涉房屋的土地证原件在钟春堂处，该交易习惯与农村的房屋买卖习惯一致，可以证明买卖的事实。且房屋自买卖后一直由钟春堂使用至今，期间钟炳富居住在本村直至2020年去世，在二十多年的时间内，钟炳富未提出任何异议。第四，钟海平一方与钟春堂双方的关系较好，加上钟春堂的法律意识淡薄，所以才会拖延诉讼至今，村委会作为基层组织对村内的情况是了解的，其作出的情况说明是客观真实的，可以证明房屋买卖的事实。 钟春堂向一审法院起诉请求：一、确认钟春堂与钟炳富于1996年2月19日签订的《契约》合法有效；二、判令钟海平一方立即协助钟春堂办理坐落于浦江县××镇××村××村××号××的集体土地建设用地使用权过户登记手续（房屋价值约为200000元）。 一审法院认定事实：钟春堂与钟炳富系堂兄弟，均系浦江县黄宅镇集贤村村民。钟炳富生育四女一子，即钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平，其妻洪美珍于1989年12月亡故，其于2020年1月亡故。1995年农历12月30日，钟春堂因买受钟炳富所有的坐落于浦江县××镇××村××村××号××的房地产（楼屋二间、低屋一间、宅基地一间，用地面积共计85.5平方米），按农村习俗在家摆了“买房酒席”，邀请钟炳荣、钟炳根、钟炳福、钟春祥、钟道水以及钟炳富的女婿钟林生到场作为见证人，并请原村会计傅木根执笔代书了一份以“钟海平”为甲方，钟春堂为乙方的《契约》，内容为：“经双方协商，甲方有新屋壹间、旧屋壹间、低屋壹间及前方（南边）屋基壹间。该屋坐落：新屋东至道路、南至天气、西至乙方屋墙中、北至天气；旧屋东至甲方低屋、南至天气、西至钟春喜屋墙中，北至天气；低屋为旧屋东侧，东至道路、南至钟春喜低屋墙中，西至甲方旧屋，北至新屋前天气；旧屋前方的屋基（包括现有状）乙方以无偿奉送给乙方弟弟钟春喜，并今后春喜造屋不得超过贰层半。事后以此书为照，永世不得反悔争执。”钟炳荣、钟炳富、钟炳根、钟炳福、钟春祥、钟道水、钟林生均作为见证人，在契约上捺了指印。因钟海平不在场，由他人代为签名捺印。当日，钟春堂支付了房款15000元，由钟林生收取，并在契约上注明：“即日付清屋款壹万伍仟元正。收款人钟林生”。契约签订后，钟炳富向钟春堂交付涉案房产及集体土地建设用地使用证。嗣后，涉案房屋由钟春堂管理使用，对低屋进行了修缮，在屋基上建造了一层房屋，但涉案房产至今未办理建设用地使用权变更登记手续。直至2017年2月，因钟春堂要求钟炳富、钟海平协助办理建设用地使用权变更登记，双方发生了争议，钟炳富遂以涉案房产的建设用地使用权证遗失为由，向浦江县不动产登记中心申请补办。另查明，钟春堂、钟炳富、钟炳根、钟炳福、钟春祥均系堂兄弟。钟林生为钟海英丈夫，已亡故。钟道水系钟春堂内兄。 一审法院认为，案件争议焦点是涉案房产买卖《契约》是否合法有效。涉案房产集体土地建设用地使用证均登记在钟炳富名下，而钟海平未能提供相应的证据证明涉案房产属其所有，故《契约》虽然将钟海平当作立契约人，但实际出卖人仍应为钟炳富。钟炳富作为见证人在《契约》上捺印，对整个买卖过程知晓且认可，且《契约》签订后，也实际交付了涉案房产以及集体土地建设用地使用证，因此，处分涉案房产应系钟炳富真实意思表示，合同依法成立。钟春堂与钟炳富系同一农村集体经济组织成员，双方签订的涉案房产买卖《契约》，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。《契约》将钟海平当作立契约人，并由他人代为签名，在形式上有瑕疵，但不影响合同效力。关于钟海平一方提出涉案房产系家庭共有，钟炳富在签订卖契时未征得共有权人的同意，系无权处分的辩称。因涉案房产建设用地使用证均登记在钟炳富名下，钟炳富依法取得建设用地使用权处分权，而钟炳富又系其家庭一家之主，钟春堂有理由相信钟海平一方家庭人员同意钟炳富处分涉案房产，并且《契约》在众多亲属见证下签订，钟春堂对涉案房产实际管理使用了二十余年，并进行了修缮和建造，钟海平一方在2017年以前从未提出过异议，因此，可以推定其对涉案房产买卖知晓和默认。关于钟海平一方提出涉案房款的收款人为钟林生，其从未收到过房款的辩称。因钟林生与钟炳富系翁婿关系，关系特殊，在钟炳富在场的情况下，钟春堂将房款交付给钟林生，应视为其已履行了付款义务。综上，钟炳富作为涉案房产实际出卖人，负有交付房产并协助办理登记过户手续的法定义务。现涉案房产的集体土地建设用地使用权仍登记在钟炳富名下，而钟炳富已亡故，钟海平一方作为钟炳富的法定继承人，有义务协助钟春堂办理土地使用权变更登记手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条、第一百五十五条之规定，判决：一、确认钟春堂与钟炳富于1995年农历12月30日签订的《契约》合法有效；二、钟海平一方于判决生效后三十日内协助钟春堂办理坐落于浦江县××镇××村××村××号××的集体土地建设用地使用权过户登记手续。案件受理费2150元（已减半收取），由钟海平一方负担。 二审中，钟春堂未提交证据。钟海平一方提交证据如下：证据一、2006年10月立分契约（复印件），证明1、2006年钟春堂所拥有的其中一处合法房屋分给儿子钟伟强；2、该房屋四至明确，西面钟炳福、东面钟炳富、前面钟炳富、后面钟道训，说明涉案房屋并未出卖给钟春堂。证据二、钟春堂违法建筑调查情况和处理意见、处置意见书、回购协议、违法建筑处理呈批表、收款收据（复印件），证明1、截至2017年7月，钟春堂户所拥有的合法住房为一处，合法面积为42.9平方米，违法占地面积30.81平方米，印证涉案房屋并非钟春堂所有；2、钟春堂户限额面积为46平方米，如涉案房产为钟春堂所有，则违法建筑面积30.81平方米均系限额外面积，不存在限额内面积3.1平方米。 钟春堂质证：证据一真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，该份契约仅仅是钟春堂家庭内部对于部分房产的处置问题，不能证明钟春堂没有其他的房产及不存在本案的买卖。证据二真实性没有异议，关联性和证明目的有异议，该组证据只是对于登记在钟春堂名下的房产的登记和处置情况，并不涉及本案的房屋买卖情况。 本院认证意见：钟春堂对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。但上述证据记载的是登记在钟春堂名下的房产的处理情况，本案所涉纠纷系钟春堂与登记在钟炳富名下的房产是否存在买卖关系，故与本案缺乏关联性，对其证明目的不予确认。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另，钟海平一方曾提交鉴定申请书，请求对《契约》中钟林生的签名捺印是否由钟林生本人完成进行鉴定，在审理过程中，钟海平一方明确不再申请鉴定。 本院认为，本案二审争议焦点在于：钟炳富是否已将案涉房屋出卖给钟春堂。首先，1996年的《契约》明确记载了立约人、房屋四至、房款数额并已付清的事实，且“春喜造屋不得超过贰层半”的受约束主体钟春喜并未列入《契约》当事人，钟海平一方主张该《契约》仅系四邻协议，未能体现房屋买卖合意，与《契约》上下文内容反映的情况不符，不能成立。其次，案涉房屋的集体土地建设用地使用证登记的土地使用者为钟炳富，亦为一家之主，虽系在见证人一栏捺印，亦可说明其本人参与案涉房屋买卖的过程，并对出卖案涉房屋的事实进行了确认。钟春堂已将案涉房款付清，收款人为钟炳富的女婿钟林生，该事实也一并记载在《契约》上，可认定钟炳富对收款行为的确认。结合案涉房屋的集体土地建设用地使用证由钟春堂持有，房屋亦由钟春堂占有、使用，并负责修缮等事实。均可印证钟炳富已将案涉房屋出卖给钟春堂。再次，关于涉案房屋由钟春堂占有使用的起始时间问题，钟海平一方对涉案房屋由钟春堂占有、使用、修缮的事实予以认可，但否认系自1996年由钟春堂占有。结合集贤村村民委员会出具的证明，同时钟海平一方未能举证证明涉案房屋并非自1996年即由钟春堂占有的事实，一审法院认定涉案房屋自《契约》签订后即由钟春堂管理使用，并无不当。钟海平一方在钟春堂占有、使用涉案房屋二十余年而未提出任何异议，却主张对涉案房屋已出卖给钟春堂其不知情或未经其同意，显然不符合常理。综上，钟海平一方的上诉主张缺乏事实与法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人钟海英、钟婉英、钟巧巧、钟丹英、钟海平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  胡 照 审 判 员  周俊梅 二〇二一年一月二十八日 代书记员  徐锴欣