贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0525民初342号 原告：张某，男，1983年4月18日出生，穿青人，户籍所在地贵州省纳雍县，现住贵州省纳雍县。 原告：赵梅，女，1986年3月3日出生，汉族，户籍所在地贵州省纳雍县，现住贵州省纳雍县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：郭小云，贵州黔都律师事务所律师。 被告：贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县居仁办事处雍和世纪城********，统一社会信用代码915205250570716356。 法定代表人：李发全，该公司副总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：何瑞江，贵州博文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽霞，该公司员工。 原告张某、赵梅与被告贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司(以下至判决主文前简称“雍和置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年5月14日立案后，于2019年6月28日作出（2019）黔0525民初1953号民事判决书，判决：驳回原告张某、赵梅的诉讼请求。案件受理费1840元，适用简易程序审理减半收取920元，由原告张某、赵梅负担。原告张某、赵梅不服，向毕节市中级人民法院提起上诉，毕节市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）黔05民终5365号民事裁定书，裁定：一、撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1953号民事判决；二、本案发回贵州省纳雍县人民法院重审。本院于2020年1月13日立案受理后，依法由本院审判员何群会与人民陪审员宋丹、谭雍雍组成合议庭审理。后因审判员何群会工作变动，由本院审判员王雯担任审判长，与人民陪审员宋丹、谭雍雍组成合议庭进行审理审理。2020年7月3日，本院将本案与（2020）黔0525民初340号案件合并公开开庭审理，原告张某、赵梅的委托诉讼代理人郭小云，被告雍和置业公司的委托诉讼代理人何瑞江到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告向本院申请请求庭外和解。和解期限内，双方当事人未协商达成协议。2020年9月10日，根据需要，本院将本案委托纳雍县居仁街道办事处人民调解委员会进行调解，但未调解成功，2021年1月14日，本院再次将本案与（2020）黔0525民初340号案件合并公开开庭审理，原告张某、赵梅的委托诉讼代理人郭小云，被告雍和置业公司的委托诉讼代理人张丽霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张某、赵梅在原审时向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定向原告交付商品房转移登记的有关文书，且按照第二十二条第三款第二项约定向原告支付违约金81555.6元（暂计至2019年4月30日）且直至被告将商品房转移登记有关文书交付给原告为止；2、本案诉讼费用由被告承担。原审庭审中，原告将第一项诉讼请求计算的基数372402元变更为275042元，主张的违约金81555.6元变更为60232.3元，事实及理由部分也将计算基数372402元的购房款变更为275042元。重审时原告变更诉讼请求为：1、请求依法判令被告按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定向原告交付商品房转移登记的有关文书；2、请求依法判令被告自2017年5月1日起按照《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项的约定以购房款372402元为基数按日万分之三计算向原告支付违约金至向原告交付商品房初始登记的有关文书之日止。事实和理由：2015年6月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于纳雍县住房，该房建筑面积121.7平方米，套内建筑面积101.05平方米，单价为每平方米3685.32元，总房价372402.00元。原告作为买受人，履行了支付价款的义务，但被告至今未履行办理房屋过户手续的义务。根据该合同第二十二条第三款约定，被告应当于2017年4月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但至今原告未收到任何相关的文书，被告的行为构成违约，故请求判决支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，提供以下证据供质证： 1、《商品房买卖合同》1份，用以证明被告未按合同约定向原告交付商品房转移登记的有关文书（商品房初始登记），已经构成违约，应当按照合同约定向原告承担违约责任； 2：个人住房（商业用房）借款合同1份、收款收据2份，用以证明原告向被告支付完毕全部购房款。 被告质证意见：对原告提供的证据1的“三性”予以认可，对证明目的有异议，因为合同第二十二条第三款第五项第二目同时约定了免责事由。本案存在被告免责事由，被告不应当承担违约责任。对证据2的“三性”无异议，但原告实际向被告交付的购房款只是275042元。 被告雍和置业公司辩称，第一、被告未能按合同约定办理商品房所有权初始登记系案外人纳雍县人民政府和政府相关职能部门的行为所致，即将被告的部分项目建设用地二次拍卖、市政道路占用案涉项目部分土地，致使房屋产权登记相关政策调整后，从2016年9月30日起，不再办理房屋所有权初始登记，而是将房屋所有权证和土地使用证合二为一，变更为不动产权证书，导致案涉项目建设用地不能落宗。因2016年9月30日前办理房屋初始登记，无“土地落宗”程序，而2016年9月30日之后办理不动产初始登记必须办理“土地落宗”。故政府有关部门的前述行为，结合纳府通告〔2016〕38号文件的实施，完全符合案涉商品房买卖合同第二十二条第三款第（五）项第2目中“因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”的免责情形。原、被告双方在案涉合同中对出现此情形时有明确的合同约定，被告依约不应当承担合同第二十二条第三款第（二）项约定的违约责任。第二、被告在履行合同的过程中，一直积极主动筹备办证事宜，不存在恶意违约现象，而且在出现影响办理初始登记的政府行为时，被告已通过在醒目地点张贴《告示》的方式通知案涉商品房7/8号楼的业主，被告充分保障了业主的知情权。即便客观上已逾期办证，也应当调整违约金的计算方式，应当调整为中国人民银行同期存款利率，当然，请求调整违约金并非被告自认违约。第三、被告非自身原因未能在约定期限办理完毕房屋的初始登记，未给原告造成实质损失，本案中原告也未举证证明其实际损失，民事合同应当遵循意思自治精神，既然原、被告双方已经约定免责事由，在免责事由发生时双方均应当予以遵守；第四、双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定的是被告向原告“交付办理商品房转移登记的有关文书”，并非原告主张的向原告“交付商品房转移登记的有关文书”，原告主张的前述请求实为“办理商品房转移登记”，但根据合同约定及客观实际情况，被告未取得原告的授权委托，根本不可能为原告办理商品房转移登记，换言之，就是“办理商品房转移登记”。办理商品房转移登记，既不是被告的合同义务，也不是被告的法定义务；第五、针对原告的第二项诉讼请求，首先，原告只向被告交付了275042元的购房款，并未按合同约定向被告交付372702元的购房款，原告请求计算违约金的基数错误。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条并未约定被告需向原告交付商品房初始登记的有关文书，双方在商品房初始登记事项中也未约定违约金，原告的该诉讼请求无事实依据。综上，恳请人民法院查明案件事实并结合客观情况，驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其主张，提供以下证据供质证： 1、商品房买卖合同1份（该证据与原告举证的《商品房买卖合同》完全一致），用以证明原、被告双方在该合同第二十二条第三款第（五）项第2目约定了逾期办证免责情形，即“因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。”即本案被告存在该免责情形，被告对逾期办理初始登记的责任应当依约豁免； 2、《不动产权证书》1份，用以证明被告对该证载明的地块享有建设用地使用权，四至中的“外环东路”又名“金鈡西路”； 3、毕资告（土矿）字【2017】187号文件、毕资告（土矿）字【2018】029号文件各1份，用以证明：（1）纳雍县国土资源局在被告不知情的情况下将被告依法享有使用权、面积0.1377公顷的土地再次拍卖，竞得人为杨洪军，致使被告的宗地四至与报规划数据不一致，是不能办理土地落宗的原因之一。（2）根据不动产登记中心的办证流程，土地未能落宗不符合初始登记的办理条件，于被告而言，该情况属于“非出卖人的原因”，应当予以豁免； 4、纳府通告〔2016〕38号文件、原办理房屋初始登记所需资料及办理流程、不动产登记办理流程各1份。用以证明：（1）从2016年9月30日起，纳雍县实施不动产统一登记，自此纳雍县辖区内房屋登记相关政策被调整；（2）不动产统一登记实施前，办理房屋初始登记不需要“土地落宗”程序；（3）不动产统一登记实施后，办理不动产初始登记必须“土地落宗”，该组证据统一证明了房屋登记相关政策调整后，被告逾期交付办理房屋转移登记文书的责任应当豁免； 5、纳雍县不动产登记中心出具的“关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明”1份，用以证明：因规划调整，市政道路利园路、纳东路占用被告规划红线内土地，为此登记用地与实际用地不一致，是案涉房产所涉项目土地未能办理落宗的原因，导致案涉房产楼盘未能办理不动产初始登记，该情形完全符合合同第二十二条约定的“非出卖人原因”免责事由，被告不应当承担责任； 6、纳雍县人民政府专题会议纪要（纳府专议【2015】220号）、纳雍县人民政府专题会议纪要（纳府专议【2018】105号）各1份，用以证明：2015年、2018年，纳雍县人民政府规划调整，使用被告已取得使用权的土地修建市政道路，导致被告取得使用权土地与实际使用土地四至不一致，致使被告开发建设的“雍和世纪城”项目土地不能落宗，无法办理初始登记，该情况属于“非出卖人的原因”，应当予以豁免； 7、纳委纪【2018】39号文件1份，用以证明：在被告的多次汇报下，纳雍县县委县政府启动逾期办证解决措施； 8、告示、（2019）黔0525民初467号判决书各1份，用以证明：在影响办理初始登记的政府行为出现后，不能如期向原告交付办理商品房转移登记相关文书，被告已通过在醒目地点张贴告示的方式通知案涉7/8号楼业主，充分保障了原告等业主的知情权，该告示在（2019）黔0525民初467号案件中已经庭审核实，（2019）黔0525民初467号案件的当事人及代理人对告示的真实性予以认可，该告示的张贴时间为2017年4月10日； 9、被告申请法庭调取了（2019）黔0525民初468号案件庭审笔录1份，用以证明因房屋登记政策调整原因不能如期办理房屋初始登记后，被告向雍和世纪城业主尽到了告知义务； 10、2019年9月24日拍摄的通知图片3份、纳雍县不动产登记中心2019年11月15日《证明》1份，用以证明案涉雍和世纪城7、8号楼政府准予管办分离办理不动产登记后，被告于2019年7月20日通知了雍和世纪城7、8号楼的业主领取办理转移登记的有关文书； 11、（2020）黔05民终4071号民事判决书1份、送达回证2份，用以证明毕节市中级人民法院生效判决确认被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书因受政府规划调整影响顺延时间至2020年4月24日（扣除2015年11月27日至2018年11月20日的时间，共1090天）。 12、纳雍县自然资源局不动产登记中心出具的案涉楼盘初始登记2份，用以证明被告开发建设的雍和世纪城7、8号楼取得初始登记的时间为2019年12月9日，并且根据纳雍县人民政府对案涉项目采取管办分离办理初始登记后，被告开发建设的雍和世纪城7、8号楼楼盘在取得初始登记前已经具备办理转移登记条件； 13、案涉“雍和世纪城”业主刘刚/顾艳等六户业主的《不动产权证书》6份，用以证明截止2020年4月30日，案涉楼盘刘刚/顾艳等业主已经办理了《不动产权证书》，从而证明被告于2019年7月20日已经通知“雍和世纪城”7、8号楼业主领取了办理商品房转移登记有关文书是客观事实； 14、发送给180××××5599的手机号的短信1份，用以证明被告于2020年9月4日再次发送短信给原告，催促原告领取办理商品房转移登记有关文书的事实。 原告对被告提供的上述证据的质证意见如下：对第1组证据的三性无意见，认为达不到被告的证明目的；对第2组证据的“三性”无异议，认为通过该份证据的第二页可以明确被告取得该地块建设用地使用权的时间是2012年12月31日，根据该时间可以明确被告完全有条件为原告办理商品房不动产权证的初始登记，但被告未按照合同约定给原告办理初始登记，构成违约；对第3组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为通过该份证据体现对该土地的二次拍卖公告的时间是2017年12月13日至2017年12月27日，根据双方签订的买卖合同约定，被告向原告交付商品房不动产权登记的有关文书的时间是2017年4月30日前，及在2017年4月30日前，被告应当将商品房初始登记的有关文书交付给原告。而该建设用地挂牌出让时间均在2017年4月30日之后，故该份证据与本案无关联性；对第4组证据的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，认为通过纳府通告〔2016〕38号文件对不动产登记进行了变更，其时间是在2016年9月19日，是在双方合同约定的交付不动产有关文书之前，被告完全有条件为原告办理初始登记的有关文书。但由于被告的消极行为导致其不能按照合同约定，向原告交付商品房登记的有关文书。对原办理房屋初始登记所需材料及流程，该份文件公示时间为2018年12月27日，及在原、被告双方合同约定的交付商品方初始登记的有关文书之后，故该份证据达不到被告的证明目的。第三，不动产登记办理流程的文件，未体现公示时间，不符合证据的相关规定，被告不能以该组证据作为其免责事由；对第5组证据的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，认为根据被告出示的第二份证据已经证明其于2012年12月31日即取得涉案土地的建设用地使用证，是能够为原告办理商品房初始登记的有关文书，基于此，原、被告双方才对商品房买卖合同达成一致协议，并约定由被告于2017年4月30日前向原告交付商品房初始登记的有关文书。由于被告与其他第三人之间的纠纷，导致其不能履行合同义务，不是其免责事由，达不到被告的证明目的；对第6组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为达不到被告的证明目的。原、被告双方签订合同的时间是2015年6月13日，但该证据第四点维持了道路12米宽的宽度，被告对该事实是明确，且继续与原告签订了买买合同，并就合同履行达成一致意见。该文件是在合同履行期限届满后，被告不能据此要求免责。对第7组证据的“三性”有异议，认为达不到被告的证明目的；对第8组证据中判决书真实性及合法性无异议，但认为其尚不属于生效判决，对关联性有异议，对告示的“三性”有异议，且属于被告的自证，达不到被告的证明目的；对第9组证据的“三性”无异议，对第10组证据在庭审中因被告未提供原件供核对，原告主张系复印件不予质证，庭审后，被告提供了原件，经法庭主持被告质证，被告对其真实性不持异议，只认为该证据系被告自行拍摄，其来源不合法；对第11组证据的真实性无异议，认为：该证据不能适用于商品房买卖合同第八章第二十二条第三款第（五）项第2目“因不可抗力因素，非出卖人原因或者房屋登记相关政策调整办理时间顺延。”之约定，导致时间顺延的原因系政府在转让土地时的失误导致被告的土地不能正常落宗，应当系政府的违约行为，该违约行为导致的后果不能由原告承担责任，故，该证据达不到被告的证明目的；对12号证据认为，该证据虽然证明案涉楼盘取得初始登记的时间为2019年12月9日，但根据合同约定被告的义务是向原告交付商品房初始登记的有关文书，被告未履行该合同义务，应当视为违约；对13号证据的“三性”无异议，对14号证据认为，接收短信的电话号码“180××××5599”的手机不是原告张某、赵梅使用，原告没有收到该短信。 为查明案件事实，本院依职权向纳雍县不动产登记中心查询案涉项目用地规划调整结束时间及案涉项目实际使用土地落宗时间，纳雍县不动产中心向本院的回复内容未显示案涉项目用地规划调整结束时间及案涉项目实际使用土地落宗时间，但回复了本案案涉项目雍和世纪城7、8号楼初始登记的时间为2019年11月25日，其中，7号楼登记建筑面积20954.76平方米，8号楼登记建筑面积20903.3平方米；向纳雍县不动产登记中心权籍调查股工作人员黄元调查了案涉土地落宗情况；向纳雍县自然资源局调取了纳委专【2018】42号《专题合议纪要》。 原、被告对本院依职权调取的证据质证无异议。 根据双方当事人对对方当事人提供证据及本院调取的证据的质证意见，本院对原、被告提供的证据及本院收集的证据作如下认定：原、被告提供的证据及本院收集的证据，除被告提供的第8组证据中的判决书不是生效判决，不作本案认定事实的依据外，其他证据符合证据的真实性、关联性、合法性特征，作为本案认定事实的依据。 依据原、被告双方的陈述及本院采信的证据，本案事实认定如下：二原告系夫妻，被告系具有房地产开发资质的房地产开发企业。2015年4月17日，原告张某向被告交付购房款15042元，2015年6月19日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的“雍和世纪城”7幢11层11-3号商品房，建筑面积121.7平方米，套内面积101.05平方米，单价为3685.32元/平方米，按照套内建筑面积计算总价款为372402元，原告应于2015年6月19日前交付首期房款112402元，余款260000元以银行按揭贷款方式支付。同时，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定：出卖人承诺于2017年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定：出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房价款的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第（四）项约定，双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；第（五）项第2目约定：因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。案涉合同签订后，原告未按照合同约定向被告交付全部购房款,只以2015年4月17日交付的购房款15042元为首付款，同年12月28日以按揭贷款方式向中国工商银行借款260000元支付了被告购房款，共计275042元。被告按合同约定向原告交付了房屋，原告已经入住该房屋。后因国家对房屋登记政策进行调整，纳雍县人民政府于2016年9月19日，发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告纳雍县全县范围内自2016年9月30日起实施不动产统一登记，因此，被告开发建设的“雍和世纪城”已交付给业主使用的第7、8号楼不再办理房屋所有权初始登记（办理房屋所有权初始登记时所需资料：1、房屋初始登记申请表，2、房开企业营业执照等相关资料，3、建设用地规划许可证，4、建设用地规划许可证，5、建设工程规划许可证，7、竣工验收证明，8、规划验收合格证明，9、房屋实测报告，10、其他必要资料），而需要办理不动产初始登记，办理不动产初始登记程序为：1、申请登记资料准备，2、查看不动产登记办事指南，3、不动产测绘，4、落宗。 被告在办理“雍和世纪城”7、8号楼的不动产初始登记过程中，发现“雍和世纪城”已取得使用权的部分土地因政府规划调整修建市政道路使用了被告的部分用地，导致实际使用的土地与已办理土地登记的建设用地四至不吻合，不能“落宗”，无法办理不动产初始登记。被告于2017年4月10日通过张贴《告示》的形式向“雍和世纪城”7、8号楼业主告知因不能落宗无法办理初始登记的原因和正在积极与政府沟通协调解决。2018年10月31日，纳雍县委召开中共纳雍县委十二届党委会（扩大会），第六项会议内容研究了纳雍县房地产遗留问题处置工作。2018年12月3日，纳雍县人民政府办公室下发纳府办法（2018）169号《纳雍县人民政府办公室关于复印等方案的通知》，该通知中对贵州雍和世纪城置业有限公司“雍和世纪城”房地产开发项目历史遗留问题处置方案中明确，雍和置业公司开发的“雍和世纪城”项目：（一）存在问题：1、雍和世纪城金融街道规划未验收，2、7、8号楼消防未验收；（二）遗留问题处置方案：关于消防验收问题，由县消防大队负责，督促指导雍和置业公司完善相关报验资料，并协调市消防支队验收。关于规划未验收的问题，由县规划局负责，督促指导雍和置业公司及时完善有关报验资料，并组织验收。（三）雍和置业公司遗留问题处置，各部门须在2019年3月30日前办理完结。为保障购房群众合法权益，维护社会和谐稳定，请县不动产登记中心先行办理雍和置业公司开发的“雍和世纪城”项目不动产登记。 另查明，2015年11月27日，纳府专议【2015】220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》第四条明确：金钟西路（原外环东路西段）沿线金诚广场、欧府、雍和世纪城三个规划项目沿路调整，维持2015年3月24日县城规委关于金钟西路（原外环东路）道路宽度调整的决定，维持道路红线12米宽度。金钟西路两侧项目统一按道路宽度12米、沿道路两侧各退8米标准进行布置建筑，涉及此路段各房开若需调整道路沿线方案，沿路建筑需严格按新城区退距及规范标准执行；2018年7月23日，纳府专议【2018】105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》第九条关于雍和世纪城项目相关事宜明确：金钟西路（雍和世纪城段）建设事宜，会议决定在原规划12米的基础上（《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》纳府专议【2015】220号），道路两侧退距各留4米，满足20米道路宽度，解决市政道路瓶颈问题。 又查明：案涉“雍和世纪城”楼盘使用的土地，纳雍县人民政府于2013年为被告颁发了纳国用（2013）第0098号《国有土地使用》，2016年因换证，纳雍县不动产登记中心为被告将纳国用（2013）第0098号《国有土地使用证》更换为黔（2016）纳雍县不动产权第××号《不动产权证书》，该《不动产权证书》登记的权利人为贵州省纳雍县雍和世纪城置业有限公司，权利其他状况处注明宗地：东至外环东路、西至项目用地、南至利园路、北至纳东路。该四至载明的“外环东路”即为“金钟西路”。2018年11月20日，纳雍县不动产登记中心向被告出具《关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明》，内容为：“鉴于2016年以前修建的市政道路：利园路、纳东路占用了雍和世纪城开发项目红线内的部分建设用地，导致已办理土地登记的用地与该项目用地不完全一致，致使该项目部分土地暂时不能落宗。前述客观情况为雍和世纪城楼盘未能办理不动产登记证给业主的原因。为了保护购房人的切身利益，维护社会稳定，促进纳雍地方经济发展，现正在积极妥善地处理前述楼盘办理不动产登记事宜。” 再查明，2019年9月24日，被告拍摄的雍和世纪城项目信息公示一览表显示，落款时间为2019年7月20日的《通知》中，被告用张贴通知的方式通知“雍和世纪城”7、8号楼业主，内容为：现我公司7＃、8＃楼盘不动产初始登记事宜已办理，7＃、8＃楼盘相应房产已具备转移登记条件，为此特通知如下：请各位业主于张贴本通知之日起30个工作日内到雍和世纪城售楼部前台领取办理产权转移登记的有关文书（仅限于依法属于我公司办理的有关文书），以便于各位业主自行前往有关部门办理产权转移登记。2019年11月25日，纳雍县不动产登记中心为被告开发建设的“雍和世纪城”7、8号楼盘办理了不动产初始登记，2019年12月9日，案涉项目初始登记完成，7号楼的不动产权证书号为黔（2019）纳雍县不动产权证第0012220号、8号楼的不动产权证书号为黔（2019）纳雍县不动产权证第0012033号。2020年4月30日，纳雍县自然资源局为本案涉及的“雍和世纪城”7＃、8＃号楼业主刘刚／顾艳、张万旭／胡艳、颜华／李晓微等业主办理了不动产权证书。2020年9月6日，被告向原告登记于被告处的手机号为180××××5599手机发送短信，内容为，尊敬的各位业主：我公司开发的雍和世纪城7号楼、8号楼及裙楼商住楼，已于2019年7月底开始办理房产权转移登记，我公司已于2019年8月至12月期间，多次以电话通知、张贴公告的形式通知各位业主前来取产权分割文书，但至今仍有部分业主未来领取。为保护各位业主的权益，现我公司再次催促，请还未领取产权分割文书的业主尽快来我公司领取。我公司联系电话：0857-36××××6。 本案的争议焦点：1、被告未向原告交付案涉房屋转移登记相关文书是否构成违约；2、被告是否应向原告支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金。 本院认为，关于第一个焦点问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条，第一款约定了预告登记，第二款约定了初始登记，第三款约定了转移登记，在转移登记中，只有第（一）项约定：“出卖人承诺于2017年04月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”该条款中并未约定被告向原告交付案涉商品房转移登记有关文书，原告主张由被告按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定向原告交付商品房转移登记的有关文书的请求，无双方约定，也不属于被告的法定义务，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定：“出卖人承诺于2017年04月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”被告未按合同约定如期于2017年4月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，是客观事实，但根据被告提供的纳雍县人民政府2015年11月27日作出的纳府专议[2015]220号《纳雍县人民政府关于城市规划的专题会议纪要》、2018年7月23日作出的纳府专议[2018]105号《纳雍县人民政府关于进一步推进城市建设规划管理工作的会议纪要》、纳纪委（2018）39号常委会议纪要、纳府办法（2018）169号文件、纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的公告、2018年11月20日纳雍县不动产登记中心作出的《关于雍和世纪城楼盘不能办理不动产登记的情况说明》，可以认定纳雍县人民政府因城市建设需要，进行规划调整，在修建市政道路时使用了被告取得使用权用于“雍和世纪城”建设项目的部分土地，导致案涉项目使用的土地与被告取得使用权的土地四至不完全一致，在房屋登记政策调整后，不能落宗，无法办理案涉项目7、8号楼的初始登记。纳雍县人民政府根据城市建设需要所作的规划调整，以及国家对房屋登记相关政策进行调整，是被告与原告签订《商品房买卖合同》时不可控制的事件，被告在办理案涉项目7、8号楼不动产初始登记过程中，得知因案涉项目土地不能落宗，不能办理案涉项目7、8号楼的不动产初始登记后，通过张贴“告示”的方式及时向案涉项目7、8号楼业主履行了不能如期向业主交付办理商品房转移登记有关文书的告知义务，也通过向政府机构请求汇报，积极寻求了解决问题的办法。 根据涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（五）项第2目“因不可抗力因素，非出卖人原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。”之约定，自2015年11月27日纳雍县人民政府进行规划调整至纳雍县不动产登记中心出具情况说明的2018年11月20日止期间，应为影响被告使用土地落宗时间，这段期间共计1090日，不应计算在涉案合同约定被告应向原告交付办理转移登记有关文书的时限内，被告向原告交付办理涉案房屋转移登记有关文书的时限应从2017年5月1日起顺延至2020年4月24日止（合同约定的履约时间2017年5月1日加上1090日）。根据被告提供的2019年9月24日拍摄的通知，结合被告提供的案涉“雍和世纪城”7、8号楼刘刚/顾艳等业主已于2020年4月30日取得了案涉“雍和世纪城”7、8号楼商品房《不动产权证书》的事实，被告提供的证据形成证据链，证明了被告在向原告交付办理商品房转移登记相关文书时间顺延结束前，已经通知了“雍和世纪城”7、8号楼业主领取办理商品房转移登记相关文书。况且，原告已经入住其向被告购买的商品房，原告的第一项诉讼请求也只请求由被告向原告交付案涉商品房转移登记的有关文书，并未请求被告向原告交付办理案涉商品房转移登记的有关文书，应当认定原告知道或者应当已经知道被告通知了“雍和世纪城”7、8号楼业主领取办理商品房转移登记有关文书，原告至今未领取，因此造成的损失，不应当归责于被告。原告请求由被告以其所支付的购房款为基数自2017年5月1日起按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（二）项约定按日万分之三计算向原告支付违约金至被告向原告交付商品房初始登记的有关文书之日止的违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张某、赵梅的诉讼请求。 案件受理费1840元，由原告张某、赵梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长 王 雯 人民陪审员 宋 丹 人民陪审员 谭雍雍 二〇二一年一月十四日 法官助理丁姜宏 书记员张雲鹏 书记员朱婵