四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0504民初342号 原告（反诉被告）：杨凡文，女，汉族，1967年10月1日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：何碧波，四川京泸律师事务所律师。 被告（反诉原告）：尹治容，女，汉族，1969年12月9日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：张麟，四川耀瀚律师事务所律师。 被告：晏国华，男，汉族，1968年2月17日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：张麟，四川耀瀚律师事务所律师。 原告杨凡文与被告尹治容、晏国华租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告尹治容提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）杨凡文的委托诉讼代理人何碧波、被告晏国华及二被告尹治容（反诉原告，以下简称被告）、晏国华的共同委托诉讼代理人张麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年4月19日签订的《商铺租赁合同书》；2.被告支付原告租赁费30660元（2020年7月19日至2020年10月22日）；3.被告支付租赁期间欠付物业费5515.5元；4.被告支付原告装修、中央空调折价费9000元；5.被告支付违约金60000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月19日签订租赁泸州市龙马潭区杜家街429号6栋附101、102、103号商铺的《商铺租赁合同书》，合同第二条约定租期自2019年4月18日至2029年4月17日，对租金、房屋装修、违约和双方其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，原告即按照约定将房屋交由被告使用，而被告未按照约定时间支付租金。经原告多次催收，被告支付租金至2020年7月19日。此后，被告拒绝支付租金，并强行要求解除合同。被告拒付租金、不及时承担物业费、缴纳水费的行为已构成根本违约，致使原告合同目的无法实现，故原告依据合同法第94条2款的规定解除合同。按双方合同约定，被告应承担已产生的物业费、折价费。因被告违约，原告收取的20000元保证金不予退还，有权要求被告承担违约责任。两被告为夫妻关系，两被告共同与原告协商订立、履行合同，应共同承担责任。 被告晏国华辩称，租赁合同不是晏国华签订的，自己并非租赁合同的相对方，不是本案适格被告，晏国华只是对租赁房产代为管理，晏国华不应当承担任何责任。 被告尹治容辩称，双方签订的合同及内容属实，同意解除，且该合同案涉的租赁房产原告已实际租赁给他人，该合同已无法实际履行。被告只认可欠付原告2020年8月份的租赁费1万元，原告主张的2020年9月-10月的租赁费系原告自身原因造成的扩大损失，不应该由被告承担。被告认可欠付2020年8月期间的物业费，实际金额以物业公司出具的票为准。被告不认可装修空调的折价费用，该费用在合同上的约定系由原被告签订合同时原告出具的格式条款里约定的，被告在签订租赁合同时对该条款不予认可，原告也口头答应不对该费用进行收取。原被告按照租赁协议的约定已提前两个月向原告申请了解除合同，被告不存在违约行为，不应支付任何违约金，被告交纳的保证金也应该退还。 被告尹治容向本院提出反诉请求：1.原告退还被告保证金20000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月19日签订租赁泸州市龙马潭区杜家街429号6栋附101、102、103号商铺的《商铺租赁合同书》，约定第一年、第二年每月租金为10000元，此后累计递增4%，租期自2019年4月至2029年4月17日，被告向原告支付保证金20000元。合同签订后，被告向原告支付了20000元保证金，原告也出具了收条。2020年，因疫情影响，被告经营状况不好，便找原告协商解除租赁合同，被告按照协议约定通过微信提前两个月向原告发出解除租赁协议的申请，并要求见面协商，但原告均不予答复。后原告同意接收商铺钥匙，并接收商铺，后将商铺另租案外人。被告所欠租金应只计算至被告向原告发现解除租赁合同的通知时为止，只即欠一个月的10000元。被告按合同约定已通知解除合同，原告一直不予回复，是原告违约，产生的租赁费不应由被告承担。双方租赁合同已解除，原告应退还被告20000元保证金。 原告辩称，合同及内容属实，收取租赁保证金20000元属实，因尹治容存在违约行为，按照《商铺租赁合同书》第八条约定，保证金系予以没收。收到晏国华微信发送的《解除合同申请》属实，但杨凡文并不同意解除合同，并在2020年7月18日、7月31日均要求支付租金，双方最终未能达成解除合同的协议。在尹治容已构成根本违约情况下，杨凡文为减少损失，确实将涉案的101、102号商铺在2020年10月22日进行了再次租赁。但杨凡文减少损失的行为与尹治容先行违约行为并无矛盾。尹治容的反诉请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。对其他基本事实认定如下：原告作为甲方与被告尹治容作为乙方于2019年4月19日签订租赁泸州市龙马潭区杜家街429号6栋附101、102、103号共216平方米的《商铺租赁合同书》，租赁期为10年，第一年、第二年每月租金为10000元，此后每年递增4%，第三条约定不论市场行情变化，乙方经营管理情况盈亏，在合同时间内均不调整以上约定房租价格。房租每三个月支付一次，在房租期满前10天必须交清下次房租，先交房租后使用房屋。双方实际是每月支付房租。第五条，乙方签订合同后一个月为装修期，原有装修、中央空调等折价6万元，如租期满后退场，甲方不收取转让费6万元，如未到期，按实租时间均摊6万元转让费。中途退出或租期到了后，乙方将房屋恢复原样经甲方验收后将门市退还甲方，乙方安装、装修的无偿归甲方所有，甲方无息退还乙方保证金。如中途乙方要转让或转租门市，必须经甲方同意，如第三方与甲方另外签协议，交纳保证金后方可无息退还乙方交纳的保证金，转让费甲乙双方各得50%。第七条约定，本合同的某项条款需要变更时，必须经双方同意后，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议。第八条约定，任何一方如需单方解除或终止本合同，应提前二个月通知对方，并征得对方同意，否则视为违约，违约方应按年租金50%等额承担违约责任，并没收保证金。乙方未按时向甲方支付所有应付款项3日以上系违约，每逾期一天，除付清所有欠款外，每天向甲方按年租金的1%支付违约金。超过10天甲方有权采取措施，收回商铺并按违约处理，没收保证金，并没收乙方所有设备设置，最后终止合同。被告承租原告房屋后不久即将三间房屋分别转租他人，由被告收取次承租人的租金，被告仍对原告承担承租人责任。其中一间开设干洗店的，至现在，原告已自2020年10月开始收取了租金，另两间房屋已于2020年10月22日由原告再次出租给其他人，签订租赁合同，有一个月的免租期，租金为每月6000元。2020年10月22日前的租赁原告未收取到。被告租赁期间的物业管理费有部分未支付给物业管理人，从原告出示的物业管理人，泸州天立物业有限公司的物业费欠费明细表显示，被告在承租期内，间隔交纳了部分物业费，自2019年6月1日至2020年10月31日欠付物业费5515.5元，被告也认可有物业费未交纳，但具体金额不明确，在本院要求去物业公司核查的情况下，被告也未核实，也未提供证据证明原告出示有物业公司印章的欠费明细不真实，故对原告的此项证据的真实性，本院予以采信。 被告尹治容提供的其与次承租人邱晓君2020年9月10日终止协议，显示双方于2020年9月10日终止租赁合同，承租方向其交纳的10000万元保证金不予退还。除抵扣了未付租金外，剩余部分作为违约金归被告尹治容所有。 被告于2020年7月3日通过微信向原告发出解除房屋租赁的文件，但双方未能达成一致意见，原告仍向被告催收房租。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方都应遵照执行。双方的争议主要是：1.被告晏国华是否应承担责任；2.被告有无解除权，被告的通知是否形成解除合同的效力，被告的行为是否违约，应否承担违约责任，应承担怎样的违约责任；3.装修、中央空调折价费应否支持；4.被告应支付多少租赁费用。现对主要争议评判如下： 1.关于第一个问题。原告杨凡文与被告尹治容签订房屋租赁合同，无被告晏国华，被告晏国华不是合同相对人。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第二款的规定“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”虽然原告陈述是二被告为夫妻关系，是家庭承租从事经营活动，但无相应的证据予以证明。故原告要求被告晏国华承担责任，本院不予支持。 2.关于第二个问题。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，任何一方都无权擅自变更或者解除合同。原告与被告尹治容签订的合同约定租期为十年，合同约定如被告要转租、转让必须经原告同意，要变更某项条款，必须经双方同意，任何一方如需单方面解除或终止合同，应提前两个月通知对方，并征得对方同意，否则视为违约。从这此条款都能解读出双方的约定必须在双方达成一致意见后才能采取，否则即为违约行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款的规定，首先应按照所使用的词句进行解释，再结合相关条款、行为性质及目的、习惯、诚信原则等进行解释。虽然合同中有单方解除的约定，但约定了两个条件，一是必须提前两个月通知，二是必须经对方同意，否则这种单方提出的解除即为违约，应承担违约责任。被告辩称依合同约定只要自己提前两个月向原告发出了解除通知，合同就必然解除，自己就未违约，不符合事实，没有法律依据，本院不予支持。被告虽在2020年7月3日向原告发出解除租赁合同的意思表示，但原告未明确同意，在微信中原告仍要求被告及时履行支付租金的义务。被告认为自己发出解除合同通知书，即能在一定时间内形成解除，但被告与次承租人邱晓君的解除时间为2020年9月10日，与其陈述主张与原告的租赁合同在这之前即已解除相矛盾。根据被告已实际另行出租，被告单方提前提出解除合同的约定，可以认定双方合同在2020年9月10日解除，但应遵照合同支付解除前的相关费用，及承担违约责任。从合同的整体性和目的性来看，合同也是为了维护双方十年长租期的期待利益，被告提前解除租赁合同，给原告造成了合理信赖利益的损失，且实际上也造成了两间门市空租期和新承租人的免租期两个多月的租金损失，及另一间门市租赁关系的纠纷，被告应因此承担责任，被告辩称不应承担违约责任，与查明事实不符，本院不予支持。原告陈述为了减少损失，而接手钥匙，联系其他承租人看房，有其合理性，本院予以采纳。原告现已将房屋再次出租他人，即双方合同实际已解除，故原告再次要求解除不符合实际，本院不予支持。原告要求被告按年租金50%，即6万元承担违约责任，而同时又没收两万元保证金，而实质上这两种金额都是对违约责任的承担，不宜分开应用，造成重复，加重被告的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告的实际损失是两间门市空租期和新承租人的免租期两个多月的租金损失，一万余元，再综合物业费等的问题，原告没收被告两万元保证金已足以弥补其损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款的规定，被告认为违约金过高，请求调整，本院予以支持。对于原告还要求被告承担6万元违约金，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 根据以上所述，被告反诉要求原告退还保证金，本院不予支持。 3.关于第三个问题。双方合同第五条中的折价费和转让费，庭审中陈述是一个意思，约定如被告租期满后退场，则原告原有的装修、中央空调等折价费6万元不收取，如未到期，则要按实租时间均摊6万元的折价费，这是原告租期利益和物品使用的费用。双方的约定不违反法律规定，双方均应遵照执行，因被告未租满十年，如前所述给原告造成损失，应按照约定支付折价费。被告自2019年4月18日承租房屋，至2020年9月10日解除合同，共使用一年四个半月，按约定比例计算应支付折价费8250元。 4.被告应支付多少费用。对于第四个问题，在双方合同期间产生的物业管理费，是被告租赁房屋，实际使用房屋产生，应由被告承担，双方对此无异议，本院予以支持。根据原告提供的费用清单5515.5元，但应扣除被告非合同期内，即2020年9月10日后的物业费，综合全案情况，酌定扣除2020年9月1日后产生的费用，经计算被告还应承租期内实欠物业费4456.5元。另外，被告认为只欠原告八月份一个月租金，即1万元，与查明事实不符，与双方约定起止时间也不符，且无相应证据对应其主张的未付租金时间，本院不予采纳。双方合同计算每月租金的起止时间为每月自18日至次月17日，被告已支付2020年7月18日前的租金，则原告主张自2020年7月19日至2020年9月10日租金未付，即一个月又二十二天，相应未付租金17333元。 综上所述，无论合同签订还是解除都应形成一致意思表示，或按约定，依法遵守，被告单方解除合同构成违约，应承担违约责任，并向原告支付租赁期间的相应费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告尹治容支付原告杨凡文租赁费17333元； 二、被告尹治容支付原告杨凡文欠付物业费4456.5元； 三、被告尹治容支付原告杨凡文装修、中央空调折价费8250元； 四、驳回原告（反诉被告）杨凡文的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）尹治容的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2404元，减半收取为1202元，由被告尹治容负担276元，由原告杨凡文负担926元，反诉费150元，由被告尹治容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  钟昌林 二〇二一年一月十六日 书记员  刘 娟