上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终112号上诉人（原审原告）：翁建康，男，1962年6月5日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：黄溯，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雯秋，上海森岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海志立投资管理有限公司，住所地上海市曲阜路**。法定代表人：陈立平，执行董事。委托诉讼代理人：徐荣，上海大庭律师事务所律师。上诉人翁建康因与被上诉人上海志立投资管理有限公司（以下简称志立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初4637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人翁建康的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请或发回重审，本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、关于告知能否办理营业执照、破窗开门为必须书面约定的义务还是合同的附随义务,一审法院认为是合同必须约定才有的义务,上诉人则认为是合同最基本应当告知的附随义务。上诉人租赁上海市徐汇区XX路XX号XX层房屋（以下简称涉讼房屋）的目的是为了经营水果店,被上诉人出租给上诉人的40平米房屋如果根本无法用于开店经营,合同目的就根本无法实现,一审法院对此认定错误。被上诉人隐瞒相关情况,在签订合同时没有如实告知,导致合同目的根本无法实现,故应当赔偿上诉人的所有损失。一审法院认定合同并未约定被上诉人负有为翁建康办理证照、保证破墙开店等义务,上诉人提供的证据也未能证明被上诉人承诺办理证照、破墙开店等事宜，上述认定均为不当。二、关于房屋返还的问题,涉讼房屋被封后,上诉人没办法进人涉讼房屋，进入涉讼房屋的其他店铺入口的钥匙并不在上诉人手中,上诉已经实质上丧失占有,不存在需要提供证明返还房屋的证据。上诉人实质上已经不再占有涉讼房屋,也不存在需要返还房屋的情况。被上诉人志立公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。上诉人认定破窗开门是被上诉人的义务，没有依据。租赁房屋现状，上诉人签订合同时已经考察。上诉人最初租赁面积170平方米，后上诉人将其中部分分割开设水果店，是其自行选择部分装修开店。上诉人要求破窗开门，其称自行解决批准手续。被上诉人未承诺上诉人选定的装修部分可以破窗开门。被上诉人没有义务告知对方该房屋是否可以破窗开门。翁建康向一审法院起诉请求：1、判令志立公司返还其租金人民币（币种下同）100,000元；2、判令志立公司赔偿其各项损失179,769元（包括⑴、装修损失68,000元；⑵、因合同无法履行被查封的2018年4月17日至2018年7月17日期间的三个月可得利益损失45,000元；⑶、破窗、拆原状装修费4,200元；⑷、垃圾清运费3,000元、垃圾装袋费800元；⑸、砌墙费4,000元；⑹、购买电缆、配电箱费用1,600元；⑺、空调费2,299元；⑻、购买、安装监控费2,500元；⑼、住房租金23,200元；⑽、中介费2,030元；⑾、10万元房租贷款利息23,140元）。一审审理中，翁建康当庭增加一项诉讼请求：确认房屋租赁合同于2018年3月20日解除。一审法院认定事实：2018年3月2日，志立公司（甲方、出租方）与翁建康（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于上海市徐汇区XX路XX号XX层物业出租给乙方，该物业的建筑面积总（约）170平方米（以下简称170平米房屋）；签订本合同前，甲方已向乙方出示该房屋产权证书，授权书，产权证书编号：沪房地徐字（2007）第XXXXXX号；乙方应该按照房屋产权证书记载的用途使用房屋，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为水果超市用途，如果该用途属于改变房屋产权证记载的用途，乙方应当依法向政府有关部门申请改变用途并获得许可，乙方未经政府有关部门许可擅自改变用途，自行承担全部法律责任，甲方为此不做任何承诺和担保；租赁期限为4年6个月，自2018年3月3日起至2022年9月2日止；该房屋的月租金为玖万元整（87,000元/月），含物业费（注：双方确认月租金为87,000元/月）；租金每叁个月支付一次，即贰拾陆万壹仟元整（261,000元）；自本合同签订之日起1个月为甲方给予乙方的免租装修期（即2018年3月3日至2018年4月2日）；乙方应支付给甲方租赁保证金共计261,000元；未经甲方同意，乙方不得对该物业进行装修，添附，经甲方同意后，乙方需要对该物业进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该物业所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；乙方必须依照国家法律、法规及行政规章办妥相关营业执照，做到合法经营；甲方配合乙方办理执照所需要提供的相关证件。签订合同后，翁建康于当日转账给志立公司的法定代表人陈立平房屋租金100,000元。志立公司则将涉讼房屋交付翁建康使用。此后，翁建康拟破墙开店经营，被相关管理部门制止。双方就此沟通无果，翁建康遂诉至一审法院。一审审理中，翁建康称，2018年3月20日，其将双方签订的《房屋租赁合同》原件交还给陈立平，故双方的租赁合同于该日解除。翁建康租赁涉讼房屋用于经营水果超市，但因无法办理营业执照、无法加盟连锁超市。2018年3月26日，双方协商一致，口头约定就缩小的面积40平方米房屋签订新的合同，用于开设水果店，月租金22,000元，故翁建康从2018年3月26日开始装修房屋，也找人砌墙确定面积。涉讼房屋原本规划沿街面只有窗，没有门，陈立平称已经在申请门牌了，将玻璃窗拆除后安装门就能直接营业了。但此后翁建康破窗开门后，街道和市容管理部门不让翁建康开店，街道执法大队砌了墙，墙外门面、广告一律拆除，要求重新安装玻璃窗、恢复原状，导致翁建康无法经营。房屋被封后，一直空关着，房屋由志立公司控制，钥匙在陈立平处，装修也是志立公司拆除的，翁建康的冰箱等设施还在房屋内。此后翁建康要求志立公司赔偿，但志立公司仅同意返还10万元，并赔偿一部分。但翁建康已经聘请了律师就提起了诉讼。志立公司称，陈立平未收到翁建康交还的房屋租赁合同原件，开庭前翁建康也从未提出过解除租赁关系。2018年3月底、4月初翁建康确实提出过缩小部分租赁面积，但隔墙是由翁建康自行隔离施工，并未与志立公司协商，双方也未确认过该区域面积。现根据现场情况，认可翁建康隔断装修部分面积约40平方米。翁建康要求缩小租赁面积时，双方协商变更的租金标准为32,000元每月，并非22,000元，但也只是协商过程，此后双方未就此达成新的合同。翁建康的确装修过涉讼房屋，但破窗开门是其自作主张实施的，志立公司从未对此作出过任何承诺。沟通过程中志立公司表示翁建康要拆窗改门要自己想办法，相邻商户有相同的操作，但志立公司没有保证窗可以开成门的义务。翁建康破墙开店被相关部门责令整改后，没有将房屋返还志立公司，志立公司没有控制房屋，翁建康的物品（包括空调、固定在墙上的货架）还在房屋内，志立公司没有拆除翁建康的装修。翁建康当初是通过亲戚找到志立公司要求租房，志立公司给了170多平方米，但翁建康只付了10万元，基于特殊关系，志立公司也没有追究。翁建康至今没有再支付其他任何费用，本来志立公司准备提起反诉，但考虑到翁建康的实际情况就算了。当初协商时只要翁建康尽快退还房屋，志立公司愿意返还翁建康10万元，但翁建康还要求志立公司赔偿。之后翁建康就提起了诉讼。翁建康为证明其损失，翁建康提供了与上海A有限公司签订的《上海市装修工程委托合同》、装修费清单及现场照片、空调费发票、监控安装费用收条、住房合同、租金支付及贷款凭证等。对于其他损失，包括破窗、拆原状装修费、垃圾清运费、装袋费、砌墙费、电缆、配电箱费用、中介费、无法经营等损失，均未能提供证据。志立公司对于翁建康提供的上述材料均不予认可。翁建康另行出示部分其与志立公司法定代表人的微信聊天记录，拟证明志立公司承诺可以破墙开店并拆除了翁建康装修。聊天记录主要内容为：2018年4月14日，翁建康通过微信向陈立平称，“纪委大哥讲，你上报审批这不是打招呼就搞定的，城管叫我不能营业，营业就是他们默认了”；陈立平回复称，“门窗变成门很正常的事情，现在有关部门觉得我们对面就是区政府，不让搞水果店”；2018年7月22日，翁建康称，“老乡听我朋友讲，你把我装修好的店给拆了，怎么讲，什么打算呢？”；次日，志立公司回复称，“打你电话不接，信息没回，房子空置了这么久，你说怎么打算？”；2018年8月3日，翁建康问，“老板您好！我们这间店铺还有可以营业的机会吗？您尽量我欠你个人情，要是实在没招，那我也另谋出路，谢谢老板！”志立公司对聊天记录的真实性没有异议，但认为翁建康只是截取了部分内容，而且这些内容也无法证明翁建康的主张，志立公司从未承诺翁建康破墙开店的事宜，也没有拆除翁建康装修。志立公司另称，涉讼房屋的权利人系上海XX总公司，房屋用途为工业，经批准该厂房装修为商住办综合楼出租。上海B有限公司系上海XX总公司设立的一人公司。2017年1月1日，上海XX总公司委托上海B有限公司管理和出租涉讼房屋。上海C有限公司系上海B有限公司设立的一人公司。2017年3月1日，上海B有限公司委托上海C有限公司管理和出租涉讼房屋。2018年6月25日，上海C有限公司与志立公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋出租给志立公司，租赁日期自2018年7月1日起至2022年11月30日止。一审法院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，翁建康、志立公司就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。根据翁建康、志立公司诉辩称意见以及审理查明的情况，翁建康提起本案诉讼的主要理由及依据为，在承租房屋后，因无法办理证照、无法破墙开店，致使其无法经营，志立公司存在严重违约行为，对此后果应由志立公司承担全部的违约责任。但是，翁建康对其主张的志立公司存在严重违约行为的事实却未能提供确实而充分的证据予以证明。首先，作为评判双方行为是否构成违约的基本依据的双方所签的租赁合同中，并未约定志立公司负有为翁建康办理证照、保证破墙开店等的义务。其次，翁建康称志立公司曾承诺办理证照、破墙开店等事宜，但翁建康对此同样未能提供确实而充分的证据予以证明。翁建康虽出示部分与志立公司法定代表人的聊天记录，但其中的内容难以证明翁建康的主张。因此，翁建康认为志立公司存在严重违约行为的主张，缺乏事实及合同依据，法院对此难以采信。此外，翁建康对于其主张的各项损失的发生、金额、依据等具体情况，也未能提供确实而充分的证据予以证明。故对翁建康以志立公司存在严重违约行为为由，要求志立公司退还租金并承担赔偿责任的诉讼请求，法院难以支持。对于合同解除问题，翁建康称，其于2018年3月20日将合同原件交还给志立公司法定代表人，双方口头解除了合同，故翁建康认为合同已于2018年3月20日解除。但志立公司对翁建康所称交还合同、口头解除等均不予认可。对于双方的分歧，根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，当事人如果主张解除合同的，应当及时向对方发出有效的通知，作出明确的意思表示，否则无法产生解除合同的法律效力。本案中，翁建康未能提供证据证明其曾向志立公司发出解除合同的通知。翁建康虽称其于2018年3月20日将合同原件交还给志立公司法定代表人且双方口头解除了合同，但翁建康对其主张的上述事实未能提供任何证据予以证明。故翁建康认为双方合同已于2018年3月20日解除的主张，缺乏事实及法律依据，法院对此无法采信。翁建康于本案庭审过程中明确提出解除合同的主张，志立公司对此表示同意，故双方合同应于庭审当日（2020年5月19日）予以解除。对于房屋返还问题，翁建康称其已将房屋钥匙交还志立公司，房屋已由志立公司收回。但翁建康对其主张却未能提供任何证据予以证明。而且翁建康在一审审理中表示，其有关物品至今仍在房屋中。翁建康作为承租人，在合同终止履行后，负有主动返还房屋的义务。但翁建康却未能提供任何证据证明其已经将涉讼房屋返还志立公司，或者其曾经向志立公司作出过要求返还房屋的意思表示。因此，一审法院对于翁建康所称其已将房屋返还志立公司的主张，无法采信。虽然双方在审理过程中表示同意解除合同，但双方对于房屋返还事宜均未作为诉讼请求加以主张，故法院对此不予审处。双方在合同解除后，应相互积极配合办理房屋交接手续，以避免损失的进一步扩大。一审审理中双方称曾协商变更租赁面积，但双方对于变更后的具体情况特别是租金标准各执一词。而双方对于各自的主张也均未能提供证据予以证明。即使按照翁建康所称，变更后每月租金为22,000元，其也并未照此标准支付使用房屋期间的足额租金。也进一步说明翁建康要求返还租金的请求缺乏事实依据。志立公司明确表示不提出反诉主张，故法院对此也不予审处。根据双方诉辩称意见以及审理查明的情况，双方在签订合同以及履行合同过程中，存在诸多不规范或随意之处，对诸多重要事实均未形成规范有效的书面材料，导致双方发生争议后各执一词、争议较大，均无法证明各自所主张的事实经过。此外，翁建康在发生争议后将近两年的时间才提起本案诉讼，说明双方在发生争议后的较长时间内均未能采取积极主动的方式解决争议、及时止损。双方的上述不规范行为以及消极行为，显属不当，由此造成的不利后果应由双方自行承担。综上所述，翁建康以志立公司存在严重违约行为为由，要求志立公司承担违约责任，但翁建康对于其主张的相关事实均未能提供确实而充分的证据加以证明，故一审法院对于翁建康的主张无法采信，对于翁建康的诉讼请求难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、翁建康与上海志立投资管理有限公司就上海市徐汇区XX路XX号XX层房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月19日予以解除；二、驳回翁建康的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2,575元，由翁建康负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，翁建康提交了其本案一审诉讼代理人与街道办事处人员的录音，证明涉讼房屋不能破墙开店以及不能申请门牌号的事实。志立公司的质证意见为：不能作为新证据，对于是否能够破墙开店，不能以工作人员的陈述为准，应当以相关规定为准，故对于证明目的不予认可。涉讼房屋已经有门牌号码，无须另外申请门牌号。本院认为，在志立公司不予认可的情况下，仅凭翁建康提供的所谓录音材料不能认定涉讼房屋不能破墙开店以及不能申请门牌号，但根据上海市的相关法规及政策规定以及此前“五违四必”相关整治的情况可知，沿街商铺确实不能擅自破墙开店。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，翁建康与志立公司经协商就涉讼房屋签订了租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，且于法不悖，依法成立并对双方具有约束力。在合同履行过程中，翁建康拟对涉讼房屋破墙开店经营，但被相关管理部门制止，双方就此沟通无果，翁建康遂诉至一审法院，以能否办理营业执照、破窗开门为合同最基本应当告知的附随义务，志立公司存在隐瞒事实真相等为由要求志立公司承担相应的违约责任，赔偿其相应的损失。志立公司则提出，其出租涉讼房屋为现状出租，翁建康签订合同时已经考察过涉讼房屋。翁建康最初租赁面积170平方米，后翁建康将其中部分分割开设水果店，是翁建康自行选择部分装修开店。志立公司未承诺翁建康选定的装修部分可以破窗开门，志立公司也没有义务告知对方该房屋是否可以破窗开门。对此，本院认为，双方所签的租赁合同中，并未约定志立公司负有为翁建康办理证照、保证破墙开店等的义务。其次，翁建康称志立公司曾承诺办理证照、破墙开店等事宜，但翁建康对此同样未能提供确实而充分的证据予以证明。翁建康虽出示部分与志立公司法定代表人的聊天记录，但其中的内容亦难以证明翁建康的主张。因此，翁建康认为志立公司存在严重违约行为的主张，缺乏事实及合同依据。翁建康上诉提出，能否办理营业执照、破窗开门为合同最基本应当告知的附随义务，亦无充分依据。鉴于翁建康对于其主张的各项损失的发生、金额、依据等具体情况未能提供确实而充分的证据予以证明，故一审法院对翁建康以志立公司存在严重违约行为为由，要求志立公司退还租金并承担赔偿责任的诉讼请求不予支持，并无不当。鉴于翁建康虽称其于2018年3月20日将合同原件交还给志立公司法定代表人且双方口头解除了合同，但翁建康对其主张的上述事实未能提供任何证据予以证明。故翁建康认为双方合同已于2018年3月20日解除的主张，缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予采信，并无不当。翁建康于本案一审庭审过程中明确提出解除合同的主张，志立公司对此也表示同意，故一审法院认定双方合同应于一审庭审当日（2020年5月19日）予以解除，亦无不当。至于翁建康是否应当承担涉讼房屋的返还问题，因一审判决对此已有相应的较详尽阐述，本院对此予以认同，故在此不再赘述。因此，一审法院对于翁建康所称其已将房屋返还志立公司的主张，不予采信，并无不当。鉴于一审审理过程中双方同意解除合同，但双方对于房屋返还事宜均未作为诉讼请求加以主张，故一审法院在本案中对此不予审处，但指出双方在合同解除后，应相互积极配合办理房屋交接手续，以避免损失的进一步扩大，亦无不当之处。综上，上诉人翁建康的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审根据当事人请求所作出的判决并无不当。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,150元，由上诉人翁建康负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二一年一月二十七日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……