福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7273号 上诉人（原审被告）：高国明，男，1957年12月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区，现住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：福州市水务投资发展有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街**（榕水大厦）。 法定代表人：陈宏景，董事长。 委托诉讼代理人：林芳漩，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：何青霞，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 上诉人高国明因与被上诉人福州市水务投资发展有限公司（以下简称水务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 高国明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回水务公司的起诉；2.若法院受理本案，则撤销一审判决，改判驳回水务公司的全部诉讼请求，并确认高国明有权长期居住使用污水处理厂建设公司宿舍1号楼404房；3.水务公司承担高国明为诉讼支出的咨询费、误工费、交通费、资料费等合理费用3000元；4.本案一、二审诉讼费用由水务公司承担。事实和理由：一、高国明系原国有企业福州市祥坂污水处理厂职工。1999年，经厂领导决定，将福州市台江区××路××村××宿舍1＃楼404（以下简称案涉房屋）作为职工福利房分配给高国明一家人居住，每月缴纳房屋使用费70.2元（后提高至每月147.4元），费用从工资当中代扣。本案并非一般的房屋租赁合同纠纷，属于落实政策性质的房地产纠纷，系根据职工工龄，政策规定享受的福利分房，福利分房包括产权转让、福利租赁等多种形式，因此高国明与污水处理厂、水务公司之间不属于普通的房屋租赁关系。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项规定，应不予立案或者驳回起诉；二、高国明有权按照合理标准支付房屋使用费，长期居住使用案涉房屋，水务公司无权单方面收回案涉房屋。2010年10月，祥坂污水处理厂的事业编制改制为企业，且水务公司董事长陈秉宏到厂召开职工大会，明确表示“改制前的职工将仍保留事业编制身份，不影响今后退休；职工福利待遇和已经享受的福利分房待遇也不会改变”某全厂职工方才接收改制方案。2013年，福州市人民政府国有资产监督管理委员会将污水处理厂相关实物资产无偿划拨给水务公司。而水务公司单方面主张提高房屋使用费、拒收房屋使用费以及要求高国明搬离房屋，均无合法依据，高国明享有的福利分房及使用政策应予以延续。而一审判决适用《中华人名共和国合同法》关于“房屋租赁合同”的规定，判决解除租赁合同关系、腾空退还房屋、支付租金、支付房屋占用费，属于适用法律错误；三、高国明一家三代长期居住案涉房屋，案涉房屋系一家人生活必须，所对应的权利应得到法律保障。高国明、以及子、孙、退休档案地址均在案涉房屋，离婚后案涉房屋系其唯一住房。装修、电表、水表、煤气等费用均由高国明支付且高国明也提交了无房证明。一审判决在事实认定、法律适用和案件受理方面均存在严重错误，导致判决错误。若一审判决生效，高国明一家将流离失所，流落街头。 水务公司辩称,一、本案是普通的房屋租赁纠纷，案涉房屋并非职工福利，高国明的上诉理由没有事实与法律依据，一审法院对此认定正确。高国明仅仅是承租该案涉房屋，高国明原工作单位、福州市西区污水处理厂建设公司以及水务公司均未承诺将案涉房屋作为福利分配给高国明，或是承诺可供其长期使用，高国明也未提供任何政策或文件以证明案涉房屋具有福利分房或福利租赁的性质，其在上诉状中的陈述与事实不符，也无任何证据可以证明。本案并非落实政策性质的房地产纠纷，而系普通租赁关系，高国明每月支付费用为“房屋租金”某并非“房屋使用费”某故本案不适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的相关规定；二、本案属于普通房屋租赁关系，且没有书面租赁合同，也没有约定租赁期限，属于不定期租赁。水务公司在继承了原租赁关系后，有权随时主张解除租赁关系并要求高国明支付尚欠的房屋租金，高国明无权继续占用案涉房屋，高国明要求长期居住使用该案涉房屋无法律依据；三、根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价购买公有住房，每个家庭只能享受一次相关福利。高国明已经享受过福利分房待遇，并购买了位于福州市台江区××街道××路××村××座××单元××房，其所称“剥夺其福利分房待遇”与事实不符；四、高国明要求水务公司承担其咨询费、误工费、交通费等费用没有法律依据，不应予支持。 水务公司向一审法院起诉请求：1、判令解除水务公司与高国明的租赁合同关系；2、判令高国明腾退坐落于福州市台江区××路××村××宿舍××＃楼××单元房屋；3、判令高国明支付2013年10月至租赁合同关系解除之日止的租金，以及租赁合同关系解除后至高国明实际腾退房屋之日止的占用费（租金及占用费均按600元／月计算，暂计至2019年12月31日合计为43200元）。 一审法院认定事实：高国明承租位于台江区××路××村××宿舍××＃楼××单元房屋，该房屋产权登记在福州市西区污水处理厂建设公司名下，取得方式为自建，高国明以工资代扣方式支付租金，租金已支付至2013年10月（该月租金为147.4元）。2013年10月25日福州市人民政府国有资产监督管理委员会向水务公司出具《关于同意福州市祥坂污水处理有限公司相关实物资产无偿划转的批复》，同意将福州市西区污水处理厂建设公司位于福州市台江区××路××村××宿舍的1＃楼5套（1＃103单元、404单元、504单元、704单元、703单元），总建筑面积为344.25平方米的房产无偿划转给水务公司。福州市西区污水处理厂建设公司亦出具《确认函》，写明“根据福州市国资委《关于同意福州市祥坂污水处理有限公司相关实务资产无偿划转的批复》（榕国资改发【2013】487号）的相关要求，原登记于我司名下的案涉房屋现已划转至水务公司名下。我司在此确认，自划转之日起，与该单元有关的所有权利，包括对该单位的占有、使用、收益、处分、管理（包括出租）的权利等均由水务公司行使”。 水务公司系福建海峡环保集团股份有限公司（曾用名：福建海峡环保有限公司）的股东。2014年1月14日福建海峡环保有限公司福州祥坂分公司向高国明出具《证明》一份，写明其退休职工高国明同志从1999年4月起住在案涉房屋，初始月租金70.2元，从工资里代扣，此情况延续到福州市祥坂污水处理有限公司时期，最后一个月2013年10月份租金147.4元。从2013年11月起该房产移交给水务公司，此后不再代扣租金。 2014年5月19日水务公司向高国明出具《告知函》，写明高国明现租住的案涉房屋已划转给其。经查高国明已不具备租住条件，且未与其及原资产管理单位办理任何租住手续，请高国明于收到函件之日起7日内搬离，若高国明暂无其他住所，其将本着人道主义精神，可酌情考虑临时过渡，请于5月30日前至其运营管理部协商，并与其签订《职工宿舍租赁合同》。若逾期未搬离，或未与其办理相关手续，其将保留依法通过诉讼途径解决问题的权利。其后，水务公司分别于2014年8月6日、2014年9月19日、2014年11月19日、2015年5月15日、2017年12月25日向高国明发函要求高国明搬离案涉房屋且支付2013年10月起的房屋占用使用费。 一审法院认为，高国明承租登记在福州市西区污水处理厂建设公司名下的案涉房屋，但未签订书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系。至2013年10月该案涉房屋无偿划转给水务公司，而案涉房屋的产权人福州市西区污水处理厂建设公司亦书面确认水务公司享有案涉房屋占有、使用、收益、处分、管理（包括出租）的权利，故可认定水务公司作为本案案涉房屋的相关权利人，有权享有案涉房屋占有、使用、收益、处分、管理的权利。鉴于高国明继续居住在案涉房屋内，应视为高国明与水务公司之间继续形成不定期租赁合同关系，高国明与水务公司均可以随时要求解除租赁合同关系。结合2014年5月19日水务公司向高国明出具《告知函》要求高国明最迟于2014年5月30日前搬离案涉房屋的事实，一审法院认定高国明与水务公司双方之间的租赁合同关系于2014年5月30日解除，而合同解除后，高国明应将案涉房屋腾空退还给水务公司。另，考虑到高国明仅支付租金至2013年10月份止，故高国明还应向水务公司按原月租金147.4元的标准支付2013年11月起至2014年5月止共计7个月的租金1031.8元，并继续按月租金147.4元的标准支付逾期腾空退还案涉房屋的占用费（自2014年5月31日起计付至高国明实际腾空退还之日止）。水务公司虽提出按照600元／月的标准支付租金及占有使用费，但未提供证据证明其主张，故对其提出的该项主张，一审法院不予支持。综上，判决：一、确认福州市水务投资发展有限公司与高国明之间就位于台江区××路××村××宿舍××＃楼××单元房屋的租赁合同关系于2014年5月30日解除；二、高国明应于本判决生效之日起十日内向福州市水务投资发展有限公司腾空退还位于台江区××路××村××宿舍××＃楼××单元房屋；三、高国明应于本判决生效之日起十日内向福州市水务投资发展有限公司支付2013年11月起至2014年5月止的租金1031.8元;四、高国明应于本判决生效之日起十日内向福州市水务投资发展有限公司支付逾期腾空退还位于台江区××路××村××宿舍××＃楼××单元的房屋占用费（按照147.4元／月的标准，自2014年5月31日起计付至高国明实际腾空退还之日止）；五、驳回水务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100元，由水务公司负担500元，高国明负担1600元。 本院二审期间，水务公司向本院提交证据1.《出售公有住房合同书》《房屋所有权证》，共同证明高国明已享受过福利分房待遇，并购买了位于福州市台江区××街道××路××村××座××单元××房；证据2.《福州祥坂污水处理厂2003年3月工资表》，证明高国明每月支付的费用是房屋租金，本案系一般的租赁合同关系。高国明对证据1的真实性无异议，对证据2有异议，认为在2003年其房租不可能有扣147.4元。本院认为，证据2有原件核对，故对证据1、2的真实性均予以确认。 本院于2020年12月15日向福建海峡环保集团股份有限公司福州祥坂分公司发函询问“1.福州市西区污水处理厂建设公司与你公司系何种关系，高国明因何租住该宿舍？有无相关会议纪要或公司规定？2.该宿舍出租给高国明是否系福利性质？”福建海峡环保集团股份有限公司福州祥坂分公司于2020年12月18日向本院复函称“1.福州市西区污水厂建设公司系污水厂的建设公司，建设施工了我司的部分厂房、设施。因年代久远，当初可能知情的相关人员均已不在岗，现我司也无法具体详细了解当时高国明承租该房屋的过程及原因；经查找，无相关会议纪要及公司规定等书面文件。2.高国明于1996年在福州二塑公司期间已享受过房改政策，案涉404宿舍为暂时出租予高国明居住，故确认不属于福利性质。现该房屋已划转水务公司所有，与该房有关的事宜以水务公司为准，我司也曾要求高国明搬离该房屋”。高国明认为该复函内容均为虚假。水务公司对复函的真实性无异议，同时说明了案涉房屋不属于福利房，高国明也仅是承租该房屋。本院对该复函的真实性予以确认。 高国明申请证人陈某出庭作证，陈某证明是班子领导共同决定将案涉房屋作为高国明三代同堂住所出租给高国明，后经请示建委，按福利收取房租，高国明也有正常交房租。水务公司经质证认为，陈某的证人证言已经过了举证期限，案涉房屋的性质应该以福建海峡环保集团股份有限公司福州祥坂分公司的回函为准，从高国明交租金的情况来看也是普通的租赁关系。本院认为，证人陈某所提交的证明身份文件载明其是2009年1月21日被任命为“中共福州市祥坂污水处理有限公司支部委员会委员、书记”某然本案高国明于1999年租住案涉房屋，故陈某的证人证言不足以证明案涉房屋系当时的领导班子共同决定，且高国明未提供上级部门的批示佐证，陈某的证人证言属孤证，证明力较福建海峡环保集团股份有限公司福州祥坂分公司的回函低，故本院不予采信。 根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，高国明承租的福州市西区污水处理厂建设公司的宿舍于2013年10月25日根据福州市人民政府国有资产监督管理委员会的批复无偿划转给水务公司，水务公司继续行使该宿舍的占有、使用、收益、处分、管理（包括出租）等权利。高国明主张案涉房屋是作为职工福利房分配给其一家人居住，本案并非一般的房屋租赁合同纠纷，属于落实政策性质的房地产纠纷，系根据职工工龄，政策规定享受的福利分房，应根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，驳回水务公司的起诉。对此，本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条系规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”某高国明并未提供证据证明案涉房屋是作为职工福利分配给其居住，且高国明亦已经享受过福利分房，而福建海峡环保集团股份有限公司福州祥坂分公司亦确认案涉房屋不属于福利性质，为暂时出租予高国明居住，故高国明的该项主张依据不足，一审法院认定水务公司与高国明之间形成不定期租赁合同关系并于2014年5月30日解除，并无不当。 关于高国明要求确认其有权长期居住使用案涉房屋及水务公司应承担其为诉讼支出的咨询费、误工费、交通费、资料费等合理费用3000元的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，高国明系原审被告，其于二审程序中提出上述主张，本院不予理涉，高国明可以另行起诉。 综上所述，高国明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元，由高国明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年一月十二日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷