葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1403民初2685号 原告：葫芦岛市正业物业管理有限公司，住所地葫芦岛市连山区兴工大街**，统一社会信用代码91211400736705724D。 法定代表人：赵伟，该公司经理。 委托代理人：姜德伟，辽宁开德律师事务所律师。 委托代理人：乌某，男，蒙古族，该公司员工，住葫芦岛市连山区。 被告：陈某，男，汉族，住葫芦岛市龙港区。 委托代理人：陈某（与被告系父子关系），男，汉族，住址同上。 原告葫芦岛市正业物业管理有限公司（以下简称正业物业公司）诉被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告正业物业公司的委托代理人姜德伟、乌某和被告陈某的委托代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告正业物业公司诉称，原、被告于2005年7月4日签订《物业管理委托合同》，约定：被告将建筑面积67.03平方米的住宅房屋委托原告物业管理服务。服务费按房屋建筑面积每月每平方米0.5元，楼道照明灯电费，由单元按户分摊，每月每户2元。被告按年度缴纳预收每年的物业服务管理费，每年缴纳预收物业管理费时间以合同签订月、日为准。同时又约定：被告有按时缴纳物业管理服务费和其它各项费用义务，如逾期缴纳，从逾期日起每日按欠缴物业管理服务费3%承担滞纳金违约责任。被告从2012年1月1日起至2020年12月31日止共欠缴物业管理费等各种费用总计达3834元。原告为此每年都向被告催讨，但被告以各种理由至今未缴纳。根据物业管理服务合同约定和合同法等相关法律规定，被告已违约。所以，被告除应缴纳欠缴的物业费等各种费用外，还应承担逾期缴纳滞纳金16560元的违约责任。综上所述，原告为维护自己合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告给付欠缴物业费3834元及滞纳金16560元；2、被告承担全部诉讼费用。 被告陈某辩称，对合同有效期有异议，第一份合同委托期限为五年，已经到期。第二份业主委员会签订的合同委托期限为2013年到2018年，之前物业公司说青青家园小区没有业主委员会。正业物业公司所诉被告从2012年1月1日起拖欠物业费的情况不实，且已超出法律所规定的民事纠纷两年的诉讼时效。2009年起，正业集团因改造原5号楼1单元（现为正业集团私有）的房屋顶部施工时，破坏了与之相邻的被告房屋屋顶结构，导致屋顶漏水，在多次找到集团协商未果的情况下，与正业物业寻求解决，但均没有结果，致使此后十余年被告房屋一直漏雨。给被告的正常生活带来了极大影响。被告认为物业公司有对电梯间、走廊、楼顶等公共面积检查、维护的责任义务，对正业集团楼顶施工不阻止、不过问，属不作为行为。正业物业不经业主同意，擅自允许一楼多家饭店向小区院内排水、排烟，允许饭店在小区路边私开后门，使非本小区居民随意出入，严重影响小区居民的身体健康和生命财产安全。正业物业不经业主同意，擅自允许正业集团在5号楼东侧违规建设地源热泵泵房，并且钻井采水，侵占业主公共面积，并影响房屋质量。正业物业不经业主同意，擅自允许正业集团将5号楼西侧千余平方米的公共面积建设成集团内部停车场，供其内部车辆停放，侵占业主公共面积，致小区停车位紧张。根据国务院《物业管理条例》第51条规定，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。此外，正业物业不经业主同意，擅自将物业办公楼部分区域与门卫房出租给个人，并在小区内设立广告牌，收费停车场等设施牟利。根据《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。正业物业还多次以未交物业费为由，阻挡业主车辆进入小区，侵犯了业主作为自然人的通行权。综上所述，正业物业为了谋求自身利益，为了谋求正业集团的利益，严重违背了物业公司为业主服务的宗旨，出离了物业公司应当保障业主和房屋使用者的人身和财产安全不受损害的使命和职责，导致小区居住环境恶化，楼价下跌，严重影响了业主的正常生活，严重降低了业主的居住体验，严重损害了业主的切身利益，因此被告认为，原告所诉的被告拖欠其物业费的行为，是基于原告在与业主履行服务合同期间内，违反合同规定，导致被告切身利益被侵害，所以主要责任在原告。请求法院对原告所有的诉讼请求不予支持并公正判决。 经审理查明，被告陈某系龙港区青青家园小区x-x-xxx业主，该房建筑面积为67.58m2。2005年9月28日，原告正业物业公司与被告陈某签订《物业管理委托合同》，合同约定委托管理期限为五年，2005年9月28日起至2010年9月27日止。物业服务费按每月每平方米0.5元收取。首次交款不得少于1年，之后按年收取。陈某应当在签字时预交一年的物业管理费，以后每年都在签字日预交下年度的物业管理费。合同还约定楼道照明灯电费，由单元按户分摊，每月每户2元。陈某应当在签字时预交一年的楼道照明灯电费，以后每年都在签字时预交下年度的楼道照明灯电费。2014年1月4日，正业物业公司与青青家园业主委员会签订物业服务合同，约定物业服务期限为3年，自2014年1月4日至2017年1月3日。物业服务费按每月每平方米0.5元收取。业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为4月1日。 另查明，被告陈某拖欠原告正业物业公司2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3649.32元（67.58㎡×0.5元/月/㎡×12月/年×9年）以及楼道照明灯电费216元（2元/月×12月/年×9年），合计3865.32元。 上述事实，有当事人陈述及营业执照、物业服务合同、照片等在案为凭，经本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告双方于2005年签订的《物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。据此，本案原、被告已形成了物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同到期后，原被告双方虽未再续签合同，但双方仍按原合同约定继续履行合同义务。2014年青青家园小区成立业主委员会并与物业公司签订物业服务合同，该合同对全体业主均具有约束力，现该合同也已到期，但正业物业公司仍继续为青青家园小区提供物业服务，被告陈某亦实际享受了物业公司提供的物业服务，故双方已形成事实上的物业服务合同关系，陈某作为小区业主应及时交纳物业管理费。双方对物业费的交纳方式和交纳金额没有约定，现原告按照之前合同约定的0.5元/月/㎡的标准主张，本院予以照准。关于本案的诉讼时效问题，原告正业物业公司主张已通过上门催缴、电话催缴等方式向欠费业主主张权利，正业物业公司一直持续在该小区内提供物业服务，在长达数年的时间内不对欠费业主进行催收，不符合常理，且被告陈某自2012年起拖欠物业费呈持续状态，一直持续至今，故本院对诉请超过诉讼时效的辩称不予采信。被告辩称其实际欠费时间应为2017年—2020年，因被告未能提供相应交费凭证，故对其抗辩意见不予采信。关于被告抗辩原告提供服务存在瑕疵的问题，被告向法庭提交了相关证据，但这并不构成被告拒交全部物业费的理由，结合本案实际情况，本院对原告主张的物业服务费予以适当酌减。经计算，酌减后被告应支付原告3500.39元（3649.32元×90%＋216元）。原告要求被告支付违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时缴纳物业费，业主拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响，对于其他按时缴纳物业费的业主也极为不公。如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告陈某于本判决生效后七日内给付原告葫芦岛市正业物业管理有限公司2012年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费和楼道照明灯电费合计3500.39元； 二、驳回原告葫芦岛市正业物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费107元，由原告葫芦岛市正业物业管理有限公司承担88.63元，被告陈某承担18.37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  曾琳 二〇二一年一月十八日  法官助理张策 书记员陈雨含