河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初4038号原告：王秀，女，汉族，1972年6月8日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：阎虹，河南英协律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡星雷，河南英协律师事务所律师。被告：河南保利置业有限公司，住所地郑州航空港区云港路北侧。法定代表人：王胜利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。原告王秀与被告河南保利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀的委托诉讼代理人阎虹、胡星雷、被告河南保利置业有限公司的委托诉讼代理人徐会展、任培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秀向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的房屋买卖关系；2.判令被告退还原告购房款1753243元；3.判令被告赔偿原告资金占用利息（以1753243元为基数，自合同成立之日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自2019年8月20日起计算至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年至2015年期间，原告与被告签订多份《商品房买卖合同》，被告将位于航空港区四港联动大道东侧、云港路北侧的多套房产出售给原告。原告先把房款支付给被告，被告开具收款收据，待房产满足签约条件时，双方进行签约结算，原告向被告提供收款收据，被告根据结算结果将收款用于冲抵房款，冲抵房款后，向原告开具发票，并收回原收款收据。至今，原告已交付且被告已开具收款收据，但双方未达成买卖合同的房款尚有1753243元未结算，原告多次要求被告返还无果，依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，故诉至法院，请求判令如诉。被告河南保利置业有限公司辩称：一、原告主张退还的购房款是用于购买21号楼1单元106、107两套商铺。二、106、107号商铺已于2013年8月7日交付原告等人使用至今，原告等人也已支付了相应的购房款，双方关于该两套商铺的买卖合同成立，并非预约合同，双方均应遵照履行。三、原告主张解除合同的理由不成立，理由如下：首先，原告等人在2013年购买润丰悦尚21号楼的房产时，双方明确约定是以现状购买，即案涉房屋在正式完工前先交付给原告等购房人装修使用，待房屋完工具备条件时再签订正式的商品房买卖合同，这从原告等人的商品房买卖合同大多签订于2014、2015年，并在另案中均认可合同签订前已实际交付房屋的事实，可以看出案涉房屋后来未能签订商品房买卖合同的原因是原告等人未能支付剩余购房款，与案涉房屋是否有在建工程抵押登记无关，签订正式商品房买卖合同前，被告即会将相关房屋进行解押；其次，涉案房屋为原告等人合伙购买，在合伙人之间尚未就退房达成一致意见或者商定分割方案的情况下，原告等人无权单独请求解除合同；再次，案涉房屋早已不存在商品房买卖合同备案和办理转移登记的障碍，原告等人以不存在的障碍主张合同无法履行，并据此要求解除合同缺少事实法律依据；最后，原告称已有部分购房人解除合同缺少证据支持。四、原告已付房款金额约为1010000元，应当支付剩余购房款3169488元。五、案涉合同不存在履行不能的障碍，被告同意就案涉合同根据原告的要求进一步协商，在购房款等方面做出让步，原告以情势变更要求解除合同，没有事实和法律上的依据。本院经审理认定事实如下：2013年期间，王文俭、牛犇、陈涛、李伦、楚霞、王书杰、王振江、陈立新、肖平军、李宏杰、李建军、赵发展12人共同出资以“团购”形式以优惠价格购买由被告开发的“润丰悦尚”项目21#楼A单元、C单元及部分商铺的房产，并约定了其内部分配房产的方式及比例。2014年5月8日，被告与王文俭、牛犇、陈涛、李伦、楚霞、王书杰、王振江、陈立新、肖平军、李宏杰、李建军、赵发展12人签署《关于润丰悦尚21#楼A、C单元及其它商业房款购房资格确认的通知》，内容为：润丰悦尚21#楼A、C单元及其它商业股东：我公司21#楼即将于2014年5月30日交付使用，但至今A、C单元及其它商业房款仍未达到规定的缴纳标准，经我公司领导多次口头及电话通知催缴，相关股东仍拒到场核对账务，现在正式通知如下：1、21#楼A单元面积6956.8平方米，总价37566720元；21#楼C单元面积7463.94平方米，总价47527073元；21#楼A单元07、08商业面积1070.8平方米，总价23022200元；2、商业1713、1715、1716总面积655.79平方米，总价16900000元；3、商业1605面积299.58平方米，总价7829999元、1606总面积216.01平方米，总价4688602元；以上总房款合计为：137534594元，21#楼A单元及其07、08商业请务必于2014年5月30日前缴纳总房款的50%、21#楼C单元及1713、1715、1716、1605、1606商业务必于2014年6月30日前缴纳总房款的50%，若达不到此要求公司将按照开盘当日（2013年1月12日）起扣除资金占用成本后退款，除去该股东购房资格；若有部分股东退房，则此栋/房产将按照目前市场价重新核算房价。特此通知：股东代表签字后视为无疑议，请于2014年5月9日17:00前出具所有股东购房明细及房款缴纳计划详情。上述通知签署后，牛犇依照约定缴纳了预购房款，并按照其缴纳的出资比例及与其他共同购买人约定的分配方式接收了分配给其的房产，在所购房产具备商品房销售条件下，同被告签订了对应房产的正式商品房买卖合同，该部分房屋对应的房款已经结算完毕。2013年8月7日，被告将21号楼21-106、21-107商铺交付牛犇、楚霞、陈涛等12人占有使用；2014年7月25日、11月1日，牛犇、楚霞、陈涛等12人分别签订《股东会决议》、《酒店经营权承包合同》，约定将21号楼21-106、21-107商铺由郑州港区悦俪善水酒店作为大堂占有使用。庭审中，原告提交李杰、赵发展签名的《协议书》、洪晋江、赵发展、刘现云视频逐字稿、赵发展与王彦电话录音逐字稿、返还商铺通知书等证据，证明被告于2013年9月23日将案涉商铺抵押给交通银行存在过错，被告已与部分购房人解除了案涉商铺的买卖合同，现双方继续履行合同的基础已经不存在，被告应当解除合同，返还房款；被告对上述证据的真实性均有异议，认为《协议书》是复印件且没有该公司的签章，录音笔录无法核实原始载体的真实性以及通话人，该公司也未发出过返还商铺通知书，案涉房屋的抵押系在建工程抵押，现已经解压完毕，且涉案商铺目前仍被如家酒店占有使用，不同意与原告解除合同。另查明，2020年11月2日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终13798号民事裁定书，该民事裁定书本院认为部分载明楚霞认可案涉商铺系其代替原告签字购买，原告称要求返还的购房款是楚霞交纳的购房款中的一部分。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原、被告就案涉21号楼21-106、21-107商铺的买卖，未签订书面的商品房买卖合同，也未约定合同的解除条件，原告依据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情势变更原则解除与被告之间的房屋买卖合同。因情势变更制度，是指合同有效成立后，因不可规责于双方当事人原因发生了不可预见的情势变更，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同会显失公平，因此，允许变更合同或者解除合同。在司法实践中情势变更原则主要表现为自然灾害、政府行为、社会事件等，具体判断标准为是否导致合同基础丧失、是否致使合同目的落空、是否造成对价关系障碍。而就本案而言，原告与王文俭、牛犇、陈涛、李伦等人购买被告房屋时，应当预测到合同履行过程中若存在部分共同购买人退出，或者部分购买人与被告单独解除合同而产生的产权分割等问题，以及这些不确定因素的存在会给其带来的遭受损失的可能性，但原告却忽略以上风险而由楚霞代其购买案涉商铺，加之原告在庭审中提交的证据又均不能证明双方在合同履行中存在情势变更的情形，被告在庭审中又明确表示不同意解除合同，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零三条、第五百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王秀的诉讼请求。案件受理费20579元，减半收取计10289元，由原告王秀承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵世英二〇二一年一月二十六日书记员  米聪慧