江西省南昌市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣01执异32号异议人（案外人）：连云港轩仁商业管理有限公司，住所：江苏省连云港市，统一社会信用代码：91320707MA20EBC032。法定代表人：胡元恒。委托代理人：郝晓博，河南文丰（许昌）律师事务所律师。申请执行人：胡强，男，1969年4月14日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托代理人：战赢、李欣，江西豫章律师事务所律师。被执行人：迪维（连云港）置业有限公司，住所：江苏省连云港市赣榆区，统一社会信用代码：913207005653310931。法定代表人：DOMINGOBLANCORODRIGUEZ。被执行人：吴振，男，1984年8月28日出生，汉族，住江苏省邳州市。本院在执行申请执行人胡强与被执行人迪维（连云港）置业有限公司（以下称迪维公司）、吴振民间借贷纠纷一案中，案外人连云港轩仁商业管理有限公司（以下称轩仁公司）向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人轩仁公司异议请求：1、撤销南昌市中级人民法院（2020）赣01民初837号民事裁定；2、撤销南昌市中级人民法院（2020）赣01执355号之一执行裁定；3、解除对位于江苏省连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号房产的查封；4、停止对位于江苏省连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号房产的拍卖。事实和理由：异议人对南昌中院（2020）赣01民初837号民事裁定及（2020）赣01执355号之一执行裁定查封拍卖的位于连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号房产拥有所有权，南昌中院不得查封、不得处置该424影厅餐饮号房产。一、异议人于2019年11月22日与迪维连云港公司签订了《关于嘉会城项目收购协议》，约定将嘉会城项目整体（包括上述424影厅餐饮号房产）转让给异议人的买卖合同。二、异议人轩仁公司在南昌中院查封该嘉会城424影厅餐饮号房产之前，已经合法占有该嘉会城424影厅餐饮号房产。三、异议人轩仁公司已经按照合同约定支付相应的价款，且将剩余价款愿意按照人民法院的要求交付执行。四、南昌中院对已经网签备案、预告登记在异议人轩仁公司名下的涉案424影厅餐饮号房产进行查封，违反司法解释的规定，依法应当予以撤销。五、正是由于南昌中院及其他法院的查封，导致上述424影厅餐饮号房产未过户登记至异议人轩仁公司名下。综上所述，异议人轩仁公司对南昌中院查封的上述商铺拥有所有权，南昌中院对已经网签备案、预告登记在异议人名下的涉案424影厅餐饮号进行查封，违反了法律及司法解释的规定，侵犯了异议人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条等法律及司法解释的规定，特提出执行异议，请依法支持异议人异议请求。胡强答辩称：一、被答辩人无权要求解除对被执行人迪维连云港公司名下的位于江苏省连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号房产查封并撤销南昌中院（2019）赣01民初837号民事裁定。答辩人对被执行人吴振、迪维公司拥有合法的债权，该债权尚未得到清偿，并最终得到法院生效调解书（（2019）赣01民初837号）的确认。作为审理法院的南昌中院有权对作为被告的债务人财产进行查封、冻结等保全措施。而被答辩人在诉讼保全阶段并未对此提出异议，我国法律也并未规定在执行阶段异议人有权对诉讼阶段的财产保全裁定和保全措施提出异议。相反，我国民诉法司法解释第一百七十一条规定只有当事人才可以提出复议申请，且复议期只有5天。故被答辩人无权提起该项请求，法院也无需进行审查。二、被答辩人要求停止对被执行人迪维公司名下的位于江苏省连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号房产拍卖并撤销南昌中院（2020）赣01执355号之一执行裁定缺乏事实和法律依据。（一）被答辩人提交的所谓与被执行人迪维公司签署的《关于嘉会城项目收购协议》（以下称收购协议）明显是虚假的协议。1、被答辩人（异议人）轩仁公司的注册资本仅500万元，根本没有实力收购迪维公司名下的巨额资产。工商登记信息显示，被答辩人（异议人）轩仁公司的注册资本仅为500万元，而实缴资本更是为0元。而根据被答辩人提供的《收购协议》第三条第1款的约定，其收购款达到了72000万元，其中包含现金29000万元和代迪维连云港公司偿还债务43000万元。但是对于收购资金的来源被答辩人并未提供任何依据。显然，对于如此巨额的资产收购协议，如果属实，收购人如果自己的资金实力不够，那么必然要通过融资方式获取资金，那么答辩人应当提供其与相关融资方签署的相关融资协议、授信等资料。否则，无法让人相信其仅凭500万元的注册资本能够吞下价值超过7亿元的资产。此外，43000万元债务的偿还进展如何？有没有和债权人达成相关协议？偿债资金的筹集如何？被答辩人都避而不谈。因此，被答辩人需进一步提供其能够履行如此大金额收购的资金来源的证据，否则，该协议真实性不应当被确认。2、《收购协议》约定的收购款项支付方式明显有悖常理，且被答辩人并未证明其已经按照该约定履行款项的支付义务。根据《收购协议》第三条第2款的约定，收购款项应当转入迪维公司指定的公司账户中，但协议并未具体约定哪些公司为收款公司。而款项的具体支付方式为第一期价款500万元；第二期价款3000万元，支付期限（条件）为商场经营并运转正常；第三期价款不定，支付期限（条件）为完成办证签约并解决所有原项目的债务风险及合同纠纷。同时，该款还约定签约之后一周内收购方付清第三方借款，银行贷款开始正式接手还贷，到期后一次性支付。上述约定明显不符合常理，依据《收购协议》第三条第1款的约定，收购款项现金部分总计为2.9亿元，但第2款对第三期款项却未明确约定金额。而恰恰金额巨大的第二期、尤其是第三期价款的支付期限（条件）非常含糊，支付期限是以符合某种条件为前提，而支付条件又非常的不确定。这就导致外人甚至协议当事方也根本无法判断其价款支付期限。3、被答辩人（异议人）轩仁公司与执行人迪维公司系有利害关系的关联公司。工商登记信息表明被答辩人（异议人）轩仁公司共计有三名股东，且都是自然人，分别是吴振娟（持股80%）、胡伟佳（持股10%）、胡元恒（持股10%）。而吴振娟系另一被执行人吴振的亲姐姐，胡伟佳系吴振的表弟（吴振姨父儿子），胡元恒系吴振的姑父。而吴振又恰好是被执行人迪维公司的董事和总经理。因此，所谓的收购人轩仁公司与被收购人迪维公司本就系关系异常紧密的关联公司。很难想象关系如此密切的公司会发生如此巨额的资产收购，难道公司股东都不用考虑税务成本吗？如果收购为真实，为什么不能采取税务成本明显小很多的股权收购方式？（二）《收购协议》约定的付款义务并未得到履行。（1）被答辩人虽提交了6张备注为购房款的单据证明其向被收购方迪维公司支付了少量的购房款（不足700万元），但这部分价款与《收购协议》约定的价款相距甚远，且不能证明与本案查封房产有关。（2）被答辩人未提交证据证明其替被收购方暨被执行人迪维公司支付了借款，答辩人作为被收购方的债权人就未收到被答辩人代为偿还的还款。而根据协议第三条的约定，该义务应当在签约之后一周内得到履行。（三）没有证据表明被执行人迪维公司名下的位于江苏省连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号房产在法院查封之前已经由被答辩人占有。据答辩人了解，被执行人迪维公司名下的位于江苏省连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号房产已经投入使用，但实际使用人却并非被答辩人，而是另有其人。被答辩人提交的所谓其实际占有上述房产的证据暨被答辩人向相关单位缴纳电费和物业费的20张《业务回单》则显示大部分单据的收款人为国网汇通金财（北京）信息科技有限公司，付款时间都在2020年8月之后，业务为电子商务，与电费和物业费无关；少量单据的收款人为国网江苏省电力有限公司连云港赣榆区供电分公司，收款时间都在2020年9月之后；唯一的1张与物业有关的单据收款人为江苏杨辉物业服务有限公司，收款时间为2020年10月13日。而被执行人迪维公司名下位于江苏省连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号房产的查封时间为2020年5月12日，显然，上述付款时间均发生在查封之后，且款项用途不能显示与被查封房产有关。因此，仅凭上述单据显然不能证明被答辩人在房产查封之前事实上占有房产的事实。而被答辩人所谓与被执行人迪维公司、江苏嘉会城商业管理有限公司签署的《合同主体变更补充协议》能够证明其已经取代原合同中被执行人迪维公司、江苏嘉会城商业管理有限公司地位，但并未提供上述合同主协议及《合同主体变更补充协议》作为证据材料，无法证明其主张。（四）预告登记不能阻碍查封房产的拍卖等执行措施。被答辩人认为其已经对包括被执行人迪维公司名下位于江苏省连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号房产在内的333套商铺进行了网签备案、预告登记在其名下。加上其他商铺因建设工程款纠纷被查封，故而导致上述333套房产未能过户至其名下。由此认为房产未能过户的原因与其无关。但依据被答辩人提供的《收购协议》第三条的约定，其有义务代执行人迪维公司偿还4.3亿元的债务，同时需支付2.9亿元的现金。如其确实履行上述义务，则答辩人的债务和工程款债务都能得到妥善解决，则查封措施可以早日解除。所以即便《收购协议》为真，房产不能过户的原因终究在于被答辩人自身，而不能归咎他人。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被答辩人提出的异议请求缺乏事实和法律依据，其异议不能成立，故请求依法予以驳回。案外人轩仁公司向本院提交了如下证据材料：《关于嘉会城项目收购协议》，付款凭证，支付租金以及水电费的凭证，不动产登记资料查询结果证明，抚州市中级人民法院（2020）赣10执异43号、（2020）赣10执异43号执行裁定。本院调取了以下证据：（2019）赣01民初837号民事调解书、（2019）赣01民初837号民事裁定书、2019赣01民初837号协助执行通知书、连云港市赣榆区房产管理处出具的《情况说明》、连云港市赣榆区不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明（查询编号：公开2020区号32070700230467）。本院查明，申请执行人胡强与被执行人迪维公司、吴振民间借贷纠纷一案，本院于2020年6月30日作出（2019）赣01民初837号民事调解书，确认：一、被告迪维（连云港）置业有限公司同意按照双方2018年10月31日签订的“对账及还款协议”确定的金额，偿还拖欠原告胡强的借款本金9780000元，以及2018年10月31日之前的借款利息1219000元；二、迪维（连云港）置业有限公司同意承担原告胡强2018年11月1日之后的利息，以9780000元借款本金为基数，按2%月利率自2018年11月1日起计算至借款全部还清之日止；三、上述款项，被告迪维（连云港）置业有限公司承诺自2020年7月份起，每个月偿还原告胡强2000000元，最后一期按最后尚欠欠款金额归还给原告胡强，直到本息全部还清之日止；四、被告吴振对上被告迪维（连云港）置业有限公司应偿付给原告胡强的全部借款本息承担连带偿还责任；五、本案诉讼费100704元减半收取50352元、保全费5000元，共计55352元由被告迪维（连云港）置业有限公司、吴振承担，限随第一笔款项一同给付给原告胡强；六、如被告逾期支付以上任意一期款项，原告胡强有权就本调解协议确定被告迪维（连云港）置业有限公司、吴振应偿还的全部借款本息，向人民法院申请强制执行。2020年8月10日，胡强申请执行其与迪维公司、吴振民间借贷纠纷一案，本院立执行案号（2020）赣01执355号。执行过程中，本院于2020年11月27日裁定拍卖被执行人迪维公司名下位于连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号［权证号：苏（2019）赣榆区不动产权第0001652号］房产。2019年11月22日，轩仁公司与迪维公司签订了《关于嘉会城项目收购协议》，约定收购价款72000万元：其中支付现金29000万元，剩余43000万元以轩仁公司代迪维公司偿还债务的方式支付。关于购房款的支付情况如下：2020年3月23日40万元，2020年4月2日30万元，2020年4月3日310万元，2020年4月3日17.5万元，2020年4月16日80万元，2020年4月16日80万元，2020年4月22日24万元，2020年5月28日50万元，2020年7月28日13.65万元，2020年8月31日100万元，上述款项共计745.15万元，均由轩仁公司转给迪维公司，摘要均注明：购房款。另查明，案涉权证号为苏（2019）赣榆区不动产权第0001652号的房产已在连云港市赣榆区不动产登记中心办理合同备案登记，预告登记权利人为轩仁公司，登记/备案时间为2020年3月4日。截止到2020年9月16日，轩仁公司未将相关交易资金缴存到资金监管账户。再查明，本院于2020年5月12日依据（2019）赣01民初837号民事裁定（轩仁公司请求事项中错写为（2020）赣01民初837号），查封了案涉苏（2019）赣榆区不动产权第0001652号的房产，查封期限三年，自2020年5月12日至2023年5月11日。本院认为，本案的争议焦点是案涉房产能否中止执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”之规定，本案中，轩仁公司对案涉房产已办理预告登记，故案外人请求停止执行案涉房产的异议请求符合法律规定，本院予以支持。但（2019）赣01民初837号民事裁定书是诉讼阶段对被告财产进行保全的裁定，不属于执行异议审查的范围，本案不予处理。轩仁公司已支付的购房款项远未达到合同约定的款项，故对于轩仁公司解除查封，排除执行的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：一、中止对位于江苏省连云港市赣榆区北侧嘉会城424影厅餐饮号［权证号：苏（2019）赣榆区不动产权第0001652号］房产的执行；二、驳回连云港轩仁商业管理有限公司其它异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 梁  珂审判员 欧阳晓明审判员 郭 小 玲二〇二一年一月二十八日书记员 余  浩