湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终132号上诉人（原审原告）：宜昌安得雅物业管理有限公司，住所地宜昌市夷陵区人寿桥路**，统一社会信用代码914205066736716260。法定代表人：黄少华，该公司总经理。委托诉讼代理人：高春韬，湖北百思特律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：万利，男，汉族，1987年4月2日出生，住湖北省嘉鱼县，系该公司员工。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：余运萍，女，汉族，1979年3月12日出生，住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审被告）：黄杰，男，土家族，1978年2月22日出生，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：余运萍，女，汉族，1979年3月12日出生，住宜昌市夷陵区，系黄杰之妻。特别授权代理。上诉人宜昌安得雅物业管理有限公司（以下简称安得雅物业公司）因与被上诉人余运萍、黄杰物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人安得雅物业公司的委托诉讼代理人高春韬、万利，被上诉人余运萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安得雅物业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求（两被上诉人支付上诉人物业服务费2829元，并承担违约金848.70元）；2、案件诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人的车位锁被他人撞坏，是目前小区地面停车位产权没有明确归属的情况下，被上诉人向开发企业购买了小区地面停车位，并纠集其他购买过地面停车位的业主强制加装地锁，上诉人多次与被上诉人沟通，希望被上诉人以小区整体利益为重，暂时不要加装地锁，待上诉人与小区业主委员会落实小区地面停车位归属问题后，再做处理，但均遭拒绝，执意强装地锁。由于事发时间在凌晨上诉人并没有发现，要说明的是小区地面停车位不管归属于谁，在小区交付时地面停车位上是没有加装地锁的，那么被上诉人这种加装行为应属于乱搭乱建的违建行为，且上诉人已尽到告知义务，所以认为对被上诉人的车位锁不负有管理责任，小区地面停车位目前也并没有通过业主大会对小区地面停车位实行收费管理，如因被上诉人强制加装车位锁而导致发生公共安全事故或财产损失应由被上诉人承担。2、被上诉人质疑小区内部环境（例如：绿化部分枯萎、健身器材零部件损坏、楼道灯及安全指示牌部分人为损坏等）。首先宏佳杰座小区开发商在建成后因征地历史遗留原因部分围墙至今未完善，小区车辆管理设备老化严重且滞后，也无任何人员管理设备，周边居民均可到小区进行健身或游玩，导致上诉人现场管理困难，就此问题上诉人早在2019年底就将此类情况及解决方案，以书面形式报告给宏佳杰座小区业主委员会，由于小区业主错误的认为物业对小区所有的设施设备负有全部的维修和改造责任（上诉人与该小区业主委员会签订的服务合同里明确物业维修范围在500元以内，上述维修问题都已远远超过500元维修成本），导致这项改造工作落实缓慢。3、关于被上诉人所说的房屋渗水、漏水、外墙瓷砖鼓包、个别业主违章搭建等问题。根据《建筑工程质量保修办法》被上诉人所指出的房屋问题均在房屋保修时间和范围内（小区2016年8月份验收合格），期间上诉人早以书面形式告知开发企业并要求开发企业尽快维修，但开发企业一直推诿至近期才维修完成，开发企业负有对房屋质保期内的维修责任，上诉人已尽到物业工作职责。个别业主私自违章搭建，是因屋面防水质量和人为损坏问题，导致该业主家里装修材料损坏严重，上诉人多次催促开发企业前来维修，但开发企业总是推诿，无奈之下该业主强行私自在屋面筑起隔断墙，防止修复后的防水层再次人为损坏，上诉人得知情况后，及时予以口头告知和下达了书面整改通知，并报告了上级主管部门，上诉人作为物业服务企业虽有小区内的管理责任，但法律并没有赋予执法权，上诉人已尽到了告知、管理和报告上级主管部门的责任。被上诉人举证材料里房屋漏水、渗水照片并非被上诉人家里的实际情况，属于上诉人管理的其他房屋渗水、漏水情况与本案无关，被上诉人严重背离了当事人以事实举证的法律原则，不能作为本案参考的直接证据。4、上诉人认为一审法院以被上诉人不客观的举证认定上诉人未到达《宏佳杰座小区物业服务合同》第五章第二十一条约定的物业管理服务质量目标，属于服务瑕疵范畴的判决，对目前的物业市场环境是不公平的，上诉人认为一个小区物业的好坏不仅仅取决于物业本身与小区基础建设，业主对行业认知，小区整体营收有因果关系，小区最高权力机构是小区业主大会是全体业主，并非物业，更何况该小区属于乡镇小区，基础建设相对于城区较为落后，业主对物业工作的认知也有差异。上诉人2019年底给该小区业主委员会提交的小区问题工作报告可以证明，上诉人对被上诉人所举证的所有问题的处理方案基本全部覆盖到，由于业主错误的认知不予以支持导致方案里的工作进行缓慢。5、本案中上诉人服务的宏佳杰座小区2019年物业服务费收费率到达百分之九十五，除去个别有实际客观理由的业主，整个小区业主基本不拖欠物业费，只有被上诉人经多次催缴，通过各方渠道沟通、解释，仍以各种理由拒交物业费，被上诉人夫妻双方长时间相互推诿拖欠物业费的行为，严重影响到小区公共生活和谐及侵害到全体业主的公共利益，应认定为恶意拖欠，一审法院应当支持本案中上诉人的所有诉求。被上诉人余运萍、黄杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、从上诉人的理由可以看出上诉人一直都是在找各种借口和理由来推脱应承担的责任和义务，从未想过改善服务态度和服务质量，致使很多业主不愿意主动积极缴纳物业费。自被上诉人入住6年以来，上诉人更换了三个负责人，都只是催收物业费，如采用限购水，一次只能充5吨水、发律师函等各种手段。2、小区业主大多都是老人妇人在家照顾孩子上学，没有时间和精力与物业公司理论通过法律途径维护自己的合法权益。3、小区环境很差，水压问题、电梯问题、墙面瓷砖鼓包等等，件件事实表明安得雅物业公司服务质量差，物业公司要求业主交纳100%的物业费，却没有提供100%的服务质量。安得雅物业公司一审法院起诉请求：1、判令余运萍、黄杰向安得雅物业公司支付物业服务费2829元，并承担逾期支付违约金自2017年7月1日起按日万分之五计算至判决生效之日止；2、余运萍、黄杰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月29日，安得雅物业公司与宜昌宏佳房地产开发有限公司签订《宏佳杰座前期物业管理服务合同》，约定由安得雅物业公司为“宏佳杰座”商住楼提供前期物业管理服务；物业管理服务期限从第一期交房之日起至小区业主委员会成立之日止；物业费标准：多层住宅0.3元/月/㎡；小高层住宅0.7元/㎡/月（含电梯费，不含小高层一楼）；合同还对双方权利义务、物业管理目标、违约责任等事项作了具体约定。合同签订后，安得雅物业公司开始为该小区提供物业服务。2018年7月1日，安得雅物业公司（乙方）与夷陵区黄花镇宏佳杰座业主委员会（甲方）签订《宏佳杰座小区物业服务合同》，合同约定物业服务期限36个月，从2018年7月1日起至2021年6月30日止。物业管理服务费为住宅按每月每平方米建筑面积0.7元（含电梯费）收取；小区公共设施、设备用电公摊。业主和物业使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主和物业使用人补交并从逾期之日起每天万分之五交纳违约金。合同第十条约定“乙方仅提供车辆使用场地和车辆行驶停放的管理服务，车辆如需确立保管关系应另行约定，严格小区车辆管理，积极配合公安交通部门处理相关事宜。”合同第五章中第二十一条关于物业管理和服务实现的质量目标为参照宜昌市《住宅小区物业服务高于四级标准》执行，其中对房屋外观、设备运行、共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、秩序维护、消防、房屋共用部位共用设备维修等方面的服务质量目标进行了约定。合同亦对双方其他权利义务等进行了约定。余运萍、黄杰于2014年购买了宏佳杰座小区5幢5层5-502号的房屋，该房屋建筑面积为90.5平方米。2014年2月21日，余运萍、黄杰购买了宏佳杰座小区地面编号为31号的停车位。自2017年7月1日起，因余运萍、黄杰与安得雅物业公司就停车位的使用服务及小区物业服务质量问题发生争议，余运萍、黄杰此后一直未交纳物业服务费，截止2020年6月30日共欠物业服务费2829元。2018年8月28日，安得雅物业公司委托湖北百思特律师事务所向余运萍发出《律师函》，要求余运萍及时处理解决拖欠物业服务费一事。2020年6月1日，安得雅物业公司向余运萍、黄杰发出《物业服务费催收函》，要求余运萍、黄杰及时交纳拖欠的物业服务费。因安得雅物业公司向余运萍、黄杰催收未果，遂诉至法院，判令所请。审理中，余运萍、黄杰向法院提交小区照片，用以证实其购买的小区地面停车位地锁被人为损坏，小区存在消防设施残缺、顶楼漏水、违章建筑、大厅公用灯具损坏、外墙瓷砖脱落风险、健身器材毁损、绿化服务不到位等问题。上述事实，有安得雅物业公司提交的两份物业服务合同、商品房买卖合同、收据复印件、律师函、物业服务催收函、业主手册、余运萍、黄杰提交的转让车库车位终身使用权合同书、商品房买卖合同及附件部分复印件、收据、小区照片以及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。一审法院认为，安得雅物业公司与宜昌宏佳房地产开发有限公司签订《宏佳杰座前期物业管理服务合同》、安得雅物业公司与夷陵区黄花镇宏佳杰座业主委员会签订《宏佳杰座小区物业服务合同》均系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。安得雅物业公司作为服务方为小区提供了物业服务，余运萍、黄杰作为业主实际获取了物业服务，理应按合同约定及时向安得雅物业公司交纳物业服务费。余运萍、黄杰抗辩安得雅物业公司服务质量低，该事由不能成为余运萍、黄杰拒交物业服务费的理由，若业主拒交物业服务费客观上会导致安得雅物业公司履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥。但综合本案实际情况，安得雅物业公司提供的物业服务的确存在一定瑕疵，并未达到《宏佳杰座小区物业服务合同》第五章第二十一条约定的物业管理服务质量目标，物业公司对服务管理中存在的漏洞没有及时整改，未能尽到全面及时的合同服务，应酌情减少余运萍、黄杰的支付费用，结合本案实际，酌定由余运萍、黄杰承担90%的民事责任，故余运萍、黄杰应向安得雅物业公司交纳2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费为2546.10元。安得雅物业公司要求余运萍、黄杰自2017年7月1日起，按日万分之五支付违约金，因安得雅物业公司的服务存在一定瑕疵，余运萍、黄杰并非恶意拖欠物业服务费，故对于该项请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由余运萍、黄杰在本判决生效后3日内给付宜昌安得雅物业管理有限公司2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费2546.10元。二、驳回宜昌安得雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(已减半)25元，由余运萍、黄杰负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点即安得雅物业公司是否依照物业服务合同的约定全面履行了相关的物业服务、管理义务。安得雅物业公司称其已经尽到了所有物业服务、管理义务，业主余运萍、黄杰属恶意拖欠物业费。但从双方提交的证据来看，在安得雅物业公司物业管理范围内的宏佳杰座小区，一定程度上确实存在环境卫生、绿化、公共设施维护、车辆停放秩序等各方面的服务管理瑕疵，一审法院酌情认定业主余运萍、黄杰承担90%的物业服务费，并无不当，本院予以维持。安得雅物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宜昌安得雅物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二一年一月二十七日书记员  程华英