湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2405号原告：孝感市华誉置业有限公司。住所地：孝感市宝成路**。统一社会信用代码：914209005539374267。法定代表人：余辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：饶杰清，湖北仁伦律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：陈学友，男，1978年3月10日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：陈艳，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告孝感市华誉置业有限公司与被告陈学友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告孝感市华誉置业有限公司的委托诉讼代理人饶杰清，被告陈学友及其委托诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孝感市华誉置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付购房款228813.22元，并支付按购房款总额383813元的10%计算的违约金38381.3元；2、本案诉讼费、诉讼保全费由被告承担。事实与理由：2013年9月18日，原、被告签订了房屋认购协议书，由被告购买原告开发的位于华誉智慧城2幢2单元1101号房屋，房屋预测建筑面积102.5平方米（但建筑面积最终以产权登记为准），单价3512.2元/平方。被告于2013年9月18日支付5万元，2013年12月5日支付5万元，合计支付了11万元。2015年4月16日，被告收到房屋，并充分理解了《华誉智慧城业主临时规约》，签收了华誉智慧城用户手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务协议书、消防安全责任书，并于2015年4月16日申请装饰装修，同时原告将该房屋经孝感市房屋测量机构的房屋面积109.28平方米，单价3512.2元/平方米，告知了被告，被告自2015年底一直居住在该房屋中至今。2019年1月3日，原告通知被告来单位办理银行按揭贷款手续、签订商品房买卖合同以及办理不动产登记证，但被告因其自身个人征信不能办理银行按揭贷款手续，至此被告便不与原告签订商品房买卖合同书。2020年1月19日原告经被告催收，仅支付了3万元，2020年4月8日支付了1.5万元。至此，被告仅支付了15.5万元，下欠228813.22元购房款未付。原告认为其与被告签订的认购协议书，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同。因此，根据认购协议书的约定，被告应支付下欠的购房款及违约金。据此，原告依法提起诉讼，并提出上述诉讼请求，恳请支持。被告陈学友辩称，1、被告不构成违约，因原告所交付的商品房存在严重质量问题，该房屋的多处墙体渗水严重且无法修缮。房屋的现状是随时间推移渗水情况越来越严重，被告经询问专业人士，不排除房屋墙体存在结构性的质量问题，故特向法院申请对案涉房屋的质量做出司法鉴定；2、原告诉请的违约金过高，不应得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下:原告提交的《房屋认购协议书》，被告陈学友对其真实性无异议，但认为不能达到证明目的，本院认为该证据系原、被告真实意思表示，合法、有效。原告提交的《华誉智慧城入伙资料发放登记表》，被告认为该证据不能证明原告交付了质量合格的房屋。本院认为该证据证明被告在接受涉案房产时签收了被告提供的相关材料。原告提交的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，被告认为该证据不是验收合格的报告书，不能充分证明该工程的质量符合标准。本院认为该证据可以证明涉案房产经过验收合格，符合交付条件。被告提交的涉案房产渗水的图片，原告认为不能充分证实是被告家的实际情况，且房屋漏水问题明显超过了法律规定的三年防水保护期。本院认为该图片不能证明渗水的原因系涉案房屋质量问题所致，且被告未在举证期间内向本院提交房屋质量鉴定的书面申请，该证据不能充分证明涉案房产存在严重质量问题。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：2013年9月18日，原告孝感市华誉置业有限公司与被告陈学友签订了《房屋认购协议书》，约定由被告购买原告开发的位于华誉智慧城2幢2单元1101号房屋，房屋预测建筑面积102.5平方米（建筑面积最终以产权登记为准），单价3512.2元/平方米。该协议书对付款方式及违约责任进行了约定。协议书签订后，被告分别于2013年9月18日支付5万元，于2013年12月5日支付6万元。2015年4月16日，原告向被告交付了涉案房屋，被告签收了原告提供的《华誉智慧城用户手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《前期物业服务协议书》、《消防安全责任书》等相应文件。涉案房屋经孝感市房屋测量机构测量，建筑面积实际为109.28平方米，原告最后确定单价为3512.2元/平方米及总购房款为383813元。被告自2015年底装修完成后，一直在涉案房屋居住至今。在居住过程中，被告发现房屋有漏水、渗水情形，并要求原告进行维修，原被告双方就房屋漏水、渗水维修问题未能达成合意。2019年1月3日，原告通知被告办理银行按揭贷款手续、签订商品房买卖合同及办理不动产登记手续，被告未协助办理上述手续，未与原告签订商品房买卖合同。2020年1月19日，被告向原告支付购房款3万元，2020年4月8日支付购房款1.5万元。截止庭审结束，被告共计向原告支付购房款15.5万元，下欠购房款228813.22元。原告多次向被告催要剩余购房款，未果，因此成诉。另查明，原告提交的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》中的孝感市华誉智慧城1号楼即本案的华誉智慧城2幢2单元1101号房屋所在的楼栋。本院认为，原告孝感市华誉置业有限公司与被告陈学友虽未签订《商品房买卖合同》，但原、被告签订的《房屋认购协议书》中对房屋位置、面积、单价、付款方式及违约责任进行了明确的约定，具备商品房买卖合同的要件，且本案涉案的房产已由原告交付给被告居住使用至今，故原、被告之间的商品房买卖关系合法、成立。原告已经交付了协议书中约定的房产，被告应当按照协议书约定的时间、方式支付原告全部购房款。被告辩称原告交付的房产存在严重质量问题，但在原、被告双方办理移交房产手续的过程中，被告签收了原告提交的所有移交文件，并未提出任何异议和拒绝收房的意思表示。另原告提交的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》可以证明涉案房产已经相关部门验收合格，具备交房的条件。被告辩称涉案房产存在严重的质量问题，但原告仅当庭提交了几张房屋渗水的图片，该图片不能证明渗水的原因系涉案房屋质量问题所致，且被告未在举证期间内向本院提交房屋质量鉴定的书面申请，其应承担举证不能的法律责任，故被告的答辩理由不能成立。关于尚欠购房款金额问题，对于原告提出的被告尚欠购房款228813.22元的诉讼请求，被告无异议，本院对该金额予以认可。关于逾期付款违约金的问题，原告主张应当按照《房屋认购协议书》约定的总价款的百分之十作为违约金，被告答辩称该违约金的约定过高，要求调整，本院结合案件事实情况，确定违约金以尚欠购房款228813.22元为基数，自2019年1月3日原告通知被告办理银行按揭贷款手续开始，按照中国人民银行同期贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈学友于本判决生效之日起十日内支付原告孝感市华誉置业有限公司剩余购房款228813.22元及相应违约金（该违约金以228813.22元为基数，自2019年1月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至资金全部支付完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5308元，由原告孝感市华誉置业有限公司承担1062元，被告陈学友承担4246元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雅娜人民陪审员  金 婷人民陪审员  余 静二〇二一年一月七日书 记 员  李丽珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。