湖南省邵阳市双清区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0502民初1297号原告（反诉被告）：无锡市宏策房产经纪有限公司，住所地：江苏省无锡市滨湖区嘉业财富中心****1526。法定代表人：陈小波，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟中，江苏诚卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵阳铜锣湾置业有限公司，，住所地：湖南省邵阳市双清区邵阳大道柏林国际写字楼**法定代表人：彭泉旺。委托诉讼代理人：彭谦，湖南海川律师事务所律师。原告无锡市宏策房产经纪有限公司（反诉被告、以下简称无锡宏策公司）与被告邵阳铜锣湾置业有限公司（反诉原告、以下简称邵阳铜锣湾公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无锡宏策公司委托诉讼代理人刘伟中、被告邵阳铜锣湾公司委托诉讼代理人彭谦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。无锡宏策公司请求本院判令：1、被告立即向原告支付佣金1,441,708元及利息（自2019年10月4日起至实际给付之日止，以1,441,708元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、被告立即向原告支付逾期付款违约金500,000元；3、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，无锡宏策公司将第一项诉讼请求中佣金1,441,708元变更为1,325,521元。事实与理由：原、被告于2019年2月28日签订了《邵阳香港铜锣湾广场项目独家销售代理委托合同》。2019年9月1日，被告单方提出解除合同。2019年9月，双方签订了《邵阳铜锣湾广场解约协议》，依据该《解约协议》，被告确认应付而未付给原告佣金为1,688,877元，嗣后被告仅支付了247,169元，剩余款项至今没有支付。被告的行为已违约，另按违约条款被告逾期付款应向原告支付违约金500,000元。邵阳铜锣湾公司答辩要点：原告诉请支付佣金与双方约定条件不符，诉请支付其利息和违约金无事实依据。邵阳铜锣湾公司向本院提出反诉请求：1、依法判令无锡宏策公司向邵阳铜锣湾公司支付为其销售团队垫支的食宿费65,513元；2、本案诉讼费用由无锡宏策公司承担。事实与理由：自无锡宏策公司2019年2月1日入驻销售以来，至“解约协议”签订，先后有8名员工由邵阳铜锣湾公司安排住宿，有19名员工在邵阳铜锣湾公司用餐。根据“委托协议”的约定，在销售过程中，无锡宏策公司所有销售人员的福利均由其支付，故其员工在邵阳铜锣湾处的食宿费用65,513元，无锡宏策公司应予承担。无锡宏策公司答辩要点：邵阳铜锣湾公司的反诉无事实依据，请求法院驳回其反诉请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2018年12月28日，邵阳路桥房地产开发有限公司与香港铜锣湾集团有限公司签订了《路桥·首府国际商业体包销合同》，约定香港铜锣湾集团有限公司包销邵阳路桥房地产开发有限公司开发的位于邵阳市双清区邵阳××道××路××路××期所有的商业体（含商铺、写字楼、酒店、营销中心等）。邵阳铜锣湾公司是经香港铜锣湾集团有限公司许可为执行包销合同而成立的项目公司。2019年2月28日，无锡宏策公司（乙方）与邵阳铜锣湾公司（甲方）签订了《邵阳香港铜锣湾广场项目独家销售代理委托合同》（以下简称《委托合同》），合同约定：“甲方委托乙方销售、策划代理邵阳香港铜锣湾广场的全部可售建筑物，具体面积以政府有关部门出具的《预售测绘报告》所确认的面积为准。甲方同意以‘基础代理费率4%’的方式支付乙方商铺销售代理费用，销售代理按‘每套商铺甲方与该物业购买者（客户）签订的《商品房买卖合同》所确认的总价款乘以代理费率’的方式计算。每个销售单位签订《商品房认筹协议》且客户向甲方缴纳认筹金后，甲方应在3天内支付乙方该单位全额认筹金应结算销售代理费；每个销售单位签订《商品房买卖合同》并收取首付款后，甲方应在3天内支付乙方该单位全额应结算销售代理费。销售成交的标准为客户已交齐规定的足额定金并签订认购单/协议。”合同签订后，无锡宏策公司按照约定销售了部分商铺。2019年9月1日，邵阳铜锣湾公司单方面提出解约，经双方协商，邵阳铜锣湾公司（甲方）与无锡宏策公司（乙方）于2019年9月25日签订了《邵阳铜锣湾广场解约协议》，协议约定：“1、甲方应该在本协议签订后次日内支付乙方所有已完成销售成交标准的代理佣金613,931元，明细如下：2019年2月19日至2019年9月1日全部认购签约合同总金额为84,728,945元，已草签合同总额38,098,278元实际到账金额为28,934,055元，已交定金合同总额46,630,667元，按《委托合同》约定，全部代理费为：合同总金额4%，即3,389,158元；2019年8月19日完成草签30,416,073元，应支付销售佣金1,216,643元，实际支付910,000元，未付佣金306,643元；8月19日至9月6日草签金额7,682,205元，实际到账金6,062,205元，佣金307,288元未支付；共计613,931元（以上具体数额双方财务人员已经核实清楚无误），本协议签订之日起三日内支付给乙方。扣除员工发放佣金，实际支付佣金为402,748元。2、甲方承诺2019年9月30日前完成《商品房买卖合同》签订的所有手续条件并能正式网签，由乙方指派销售经理林茂辉在9月1日至10月31日期间全力协助回款签约工作，在此期间内签约的商铺，甲方须按照客户已签订的《商品房买卖合同》的合同金额×代理佣金点数4%在3日内支付乙方相应商铺的全额佣金。3、2019年10月31日前，甲方承诺结算全部交款客户的合同总价全额佣金，已经缴纳认购定金同时确定不购买没收定金的客户按照《委托合同》的约定处理，即按照5:5的比例分配，并在10月31日前将没收定金的50%部分甲方一次性支付给乙方。4、甲方承诺如不能在2019年9月30日前达到认购客户正式办理《商品房买卖合同》的网签手续和条件，甲方须在2019年10月3日前一次性支付乙方剩余未结算的佣金1,688,877元（本金额已经经过双方财务确认无误）。5、甲乙双方确认在2019年10月31日前完成签约及回款的客户的全额佣金予以结算（客户承诺延期回款的经双方确认后按正常回款全额结算佣金，客户不同意回款的按没收定金处理），乙方自愿放弃剩余未完成签约客户的佣金。”。2019年10月10日，邵阳铜锣湾公司向无锡宏策公司支付销售佣金402,748元；2020年1月21日，邵阳铜锣湾公司向无锡宏策公司支付销售佣金247,169元；期间，邵阳铜锣湾公司为无锡宏策公司代付了业务提成116,187元。另查明，被告邵阳铜锣湾公司向本院提交了4份办理了网签的商品房买卖合同，网签日期分别为2019年10月3日、4日、6日、7日，均以邵阳路桥房地产开发有限公司为出卖人与客户（买受人）签订。截止至本案起诉立案时，无锡宏策公司按约定销售的部分商铺客户与邵阳铜锣湾公司还没有网签商品房买卖合同，邵阳铜锣湾公司对部分客户所交的定金没有做出实质性的处理。邵阳铜锣湾公司提交的2019年9月6日后与无锡宏策公司未结佣金明细表显示，已签约的佣金共计556,829.32元，分期支付的佣金共计123,233.37元，已付部分房款但未签约的佣金共计580,884.16元，交了定金或认筹金未签约的佣金共计440,798.68元，已退铺的佣金共计131,343.83元。判决的理由与结果本院认为，无锡宏策公司与邵阳铜锣湾公司签订的《邵阳铜锣湾广场解约协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是有效合同，双方均应履行各自的义务。（一）关于邵阳铜锣湾公司是否应向无锡宏策公司支付佣金1,325,521元的问题。邵阳铜锣湾公司与无锡宏策公司在《邵阳铜锣湾广场解约协议》中已经双方财务人员核对确认剩余未支付的佣金为1,688,877元，扣除邵阳铜锣湾公司已支付的247,169元及其为无锡宏策公司代付的116,187元，尚欠佣金1,325,521元。《邵阳铜锣湾广场解约协议》中约定：“甲方承诺如不能在2019年9月30日前达到认购客户正式办理《商品房买卖合同》的网签手续和条件，甲方须在2019年10月3日前一次性支付乙方剩余未结算的佣金”。2019年9月30日前未成功办理网签手续，邵阳铜锣湾公司称2019年10月3日办理了网签手续即能推测出2019年9月30日前具备网签条件的主张，未向本院提供相应证据予以证实。故对无锡宏策公司要求邵阳铜锣湾公司支付佣金的诉讼请求，本院予以支持。但根据交易习惯可知，无锡宏策公司不仅要促成邵阳铜锣湾公司与买受人签订房屋买卖合同，还应履行网签等后续服务义务。现合同已解除，未能继续履行，邵阳铜锣湾公司与无锡宏策公司就佣金进行了结算，邵阳铜锣湾公司认可无锡宏策公司帮助其签约合同总金额84,728,945元，但双方在解约协议中约定无锡宏策公司在2019年9月1日至10月31日期间全力协助回款签约工作(包括积极处理申志能客户价格错误问题),截止目前,还有部分房屋没有网签和回款,申志能客户价格错误问题也没有处理好,无锡宏策公司后续服务事项并未实际完成。还有部分客户虽交了定金或认筹金，但截止目前，邵阳铜锣湾公司与客户既没有网签购房合同，也没有按约定对定金进行没收，不能保证这些没有网签的客户都能成功购房和回款。根据法院不得拒绝裁判、等价有偿、诚实信用原则，本院酌定无锡宏策公司的佣金为尚欠佣金1,325,521元的70%，即927,865元。（二）关于邵阳铜锣湾公司是否应向无锡宏策公司支付佣金利息、逾期付款违约金及无锡宏策公司是否应支付邵阳铜锣湾公司垫支的食宿费等的问题。双方虽在《委托合同》中约定了逾期付款违约金500,000元及“在销售过程中，所有销售人员的工资、提成、福利和奖金由乙方支付”的约定，但2019年9月25日双方签订的《邵阳铜锣湾广场解约协议》约定解除了《委托合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”和第九十七的规定“……合同解除后，尚未履行的，终止履行……”的规定,《委托合同》的权利义务因合同的解除而终止。双方权利义务均已体现在《邵阳铜锣湾广场解约协议》中，而解约协议并未对佣金利息、违约金及食宿费等进行约定，故无锡宏策公司要求邵阳铜锣湾公司支付佣金利息、逾期付款违约金500,000元及邵阳铜锣湾公司要求无锡宏策公司支付销售团队的食宿费65,513均缺乏相应的事实依据和法律依据，故对这些诉讼请求，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邵阳铜锣湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）无锡市宏策房产经纪有限公司佣金927,865元；二、驳回原告（反诉被告）无锡市宏策房产经纪有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邵阳铜锣湾置业有限公司的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,137元，反诉费718元，共计11,855元，由原告（反诉被告）无锡市宏策房产经纪有限公司负担5,815元，由被告（反诉原告）邵阳铜锣湾置业有限公司负担6,040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  贺力平二〇二一年一月二十八日法官助理刘奕男书记员姜思维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。