江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3648号上诉人（原审被告）：溧阳丰联置业发展有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵中路****。法定代表人：缪麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：马文峰，江苏慎平律师事务所律师。上诉人（原审原告）：溧阳市润尚商贸有限公司，住所地溧，住所地溧阳市溧城镇平陵街****v>法定代表人：王兴新，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建平，江苏钟山明镜律师事务所。上诉人溧阳丰联置业发展有限公司（以下简称丰联公司）与上诉人溧阳市润尚商贸有限公司（以下简称润尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服溧阳市人民法院(2018)苏0481民初6696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。丰联公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回润尚公司的诉请；润尚公司承担一审诉讼费和上诉费。事实与理由：一、一审认定我公司存在违约不恰当。1.一审中，已经明确的事实是润尚公司以出租率不足为由解除租赁合同没有事实依据。据此，润尚公司于2017年10月16日（万都公司收取时间为2017年10月18日）提出解除合同违约。2.本案中，我公司从未认可过有断电行为（润尚公司陈述断电的时间为2017年10月21日下午4:30以后至2017年10月23日，2017年10月24日凌晨0:45至上午9:00，及2014年下午1点多至3点）。即使该断电行为系我公司实施，也应当视为我公司自力救济的行为，毕竟系润尚公司违约在先，且断电也是出租人常见的自力救济行为，不应视为违约。事实上，润尚公司不但欠租金，还欠物业费，物业公司不予供电也是符合合同法规定的先履行抗辩权。3.一审称断电导致润尚公司无法继续经营超市不恰当。首先，我公司与物业公司均未长期切断供电，仅2天不到的断电行为不可能导致超市无法经营，这一认定无事实和法律依据；其次，合同无法继续履行的原因系润尚公司明确不再履行合同且已撤场，导致合同无法履行的原因是润尚公司违约。4.润尚公司提出的因断电产生的损失赔偿没有事实和法律依据。首先，其未提供任何损失的依据，且当时是10月下旬，短暂断电基本不可能产生财物损失；其次，引起断电的原因系其违约在先，即使存在小部分损失也应由其自行承担后果。综上，我公司在整个过程中不存在违约，一审认定我公司应承担20%的违约责任并赔偿12000元损失没有事实和法律依据。二、润尚公司无权要求返还押金。1.关于合同解除时间，基于润尚公司发出解约通知书没有依据，因此合同应视为仍在履行，仅是润尚公司存在违约情形。即使依据九民纪要的规定，合同解除的时间至少也应当以润尚公司起诉时间计算（即最早也应按2018年1月9日）。2.我公司无须退还押金。因润尚公司系违约解约，故原享受的免租期应当取消，也即是说,其应当承担2016年12月1日至2018年1月9日期间13个月的租金。另外，因润尚公司违约，按照江苏省关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的相关规定，润尚公司仍需赔偿我6个月租金的空置损失赔偿。以上19个月租金标准合计1927241.25元（应付物业公司物业费未计算）。据此，润尚公司的押金根本不足以弥补我公司损失，故我公司无需退还。润尚公司答辩称，一审法院认定事实不清，70%的出租率应予查清。而判决书上关于面积的问题，明显存在总的建筑面积计算错误，出租面积居然大于建筑面积，显然存在数据造假。其他的答辩理由与我方的上诉理由一致。丰联公司的上诉请求没有道理，应予驳回。润尚公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判支持我公司的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实不清，表现在：本案属于发回重审案件，江苏省常州市中级人民法院（2018)苏04民终2345号民事裁定认定原一审判决审理查明中，丰联公司提交的商业夹层及负一层套内总面积和实际出租面积之间存在明显矛盾，以此数据计算得出的整体出租率作为定案依据，缺乏事实基础。但在重审案件中，对平陵广场整体出租率是否客观上达到70%没有做任何审查，仍是套用原一审的查明结果。故得出的出租率超70%的结论我公司难以认可。衡量我公司解除租赁合同的条件是否成就，以及对方应否承担违约责任的问题。实际上已从一般的法律问题简化为普通的数学计算问题。起码要搞清楚以下几个数据，才可做出正确的计算。即：A.平陵广场商业体的总建筑面积到底是多少？丰联公司提供的数据是平陵广场销售面积汇总表中商业一至五层、夹层、负一层相加后总建筑面积132156.61平方，而对于同样在该表中记载的丰盛大厦438.96平方、丰联大厦843.04平方、平陵大厦39979.22平方却未计算在总面积中，也没有做出有说服力的解释。另外，这张表也仅是销售面积的汇总，即使表是真实的，也不等同于最终商业体的总建筑面积。在我公司提出异议的情况下，应以房产局颁发的房产登记信息作为客观的依据，而一审拒绝了我公司的合理要求。对于对方提出的分母应以总建筑面积的一定比率统一换算成总套内面积的问题。首先，该换算的比率难以认定。其次，也没有必要换算。因为商场的布局已做了较大改动，实际出租的套内面积和理论上换算的套内面积差距较大，而唯一不变的是总建筑面积。第三，丰联公司与商户签订的合同中有的直接以建筑面积作为出租面积，或虽然写的套内面积，但实际是否是建筑面积无从考证，因为丰联公司未提供房产局颁发的分户图加以验证。在我公司提出调查取证申请后，一审法官又武断地拒绝。该问题不查清，明显会造成分子增大，分母变小，从而得出招租率显著提高的情形。C.对于丰联公司提供的已出租商户是否包含在其提供的总建筑面积132156.61平方中的问题，其只提供了一份自己打印的俯视图，从该图只能看出好多出租商户位于丰盛大厦、丰联大厦、平陵大厦中，而该三部分面积却并未计算在总建筑面积中。很显然，对方采取了减少分母总建筑面积，增大分子已出租面积的计算方法。而一审对此却视而不见，对其提供的所有数据都偏听偏信，对我公司的质疑置之不理。当我公司指出丰联公司在列表中写明，其夹层的总套内面积只有1726.32平方，但实际已出租套内面积为5126.78平方。另外，列表中又写明，一层加负一层总套内面积只有21923.99平方，但实际已出租套内面积为22359.66平方。如再加上丰联公司2017年4月1月以后新出租的面积，则以上实际出租面积的数据更加明显加大。这就形成了分子超过分母，甚至以夹层来算，分子达到分母三倍的奇葩数据。丰联公司的辩解，一方面认为因为商场格局的改造导致数据的变化，另一方面又认为，虽有改造但总的面积变化不大。很显然不能自圆其说，稍有点社会常识的人都知道，对方之所以出现这样的奇范数据，目的是人为提高出租率，采取了数据造假的手段，违背了诚信诉讼的原则。D.在我公司随机抽检对方认为已出租的十个商户中，有的存在真实性无法确认，且出租面积还相对较大的情况下，为什么一审法官却又偏听偏信，完全相信其所有陈述呢？比如：在真实性无法确认的情况下，一审法官应丰联公司的要求，依照其提供合同上载明的电话加以核实的做法，违背了证人首先应当到庭验明身份，并接受当庭质询的惯例。这样做的风险在于我们无法验证其身份，而法官却假设了证人身份的真实。另外，有些租赁丰联公司只提供合同和收款收据，我公司要求提供转账记录，按公对公之间，尤其大数额付款时的惯例进行，一审却直接选择了无视。这就给丰联公司随意找个单位补盖公章，然后自己委托管理的单位再出具个收据，从而为编造商铺已招租出去提供了便利。在随意抽检的十个商户出租数据无法确认，且前面提到奇葩数据造假的情况下，一审为何还随心所欲地采用具有高度盖然性这一表述，完全采纳对方计算的超高招租率呢？E.关于拆迁安置房的面积是否未包含在对方提供的数据中也无法确认，该部分也未到房产部门调查核实清楚。2.一审法院适用法律错误表现在：A.关于举证责任的分配，一审法院首先认为丰联公司需承担举证责任证明出租率达到70%以上，但该举证责任并非毫无限制完全由对方承担，最终还是套用其自制的表格得出和原一审一样的结果。B.一审认为拆迁安置的面积不应计算在平陵广场商业体的总建筑面积中，理由是该部分物业丰联公司无法控制，如果计算在内，对其显失公平等。我公司认为：首先，签订合同时丰联公司承诺的是平陵广场整体招租率不低于70%，而没有将拆迁安置面积剔除在外。且该拆迁安置房仍位于平陵广场内，拆迁户及相应的租户仍接受丰联公司的物业管理，只是产权的属性不同而已，不管谁出租，都不影响整体招租率的计算。其次，虽然该部分物业对方无法自行出租，保证不了该部分的出租率。但毕竟其所占整个商场面积的比率有限，丰联公司在作出出租率70%的承诺时，完全能够预见到，即使该部分不出租，也可以通过提高自有产权部分的招租面积，从而使整体招租率达70%。丰联公司作为占有优势地位的商业体，尤其在作出书面的承诺时一定是经过深思熟虑的，不能在我公司要求其兑现时采取耍赖的做法，否则如果早说这部分不计算在内，或者说如果计算在内保证不了整体招租率达70%，则我公司也不会选择签订租赁合同，投入几百万的资金进来。故丰联公司现在的说法，在当时明显属于欺诈，则我公司以此要求解除合同是有理有据的。一审法院认为显失公平属于适用法律错误，按其逻辑，假如谁放弃了自己的权利，事后都可以通过显失公平来讨回了？3.一审程序违法：对于我公司提出的要求调查商业体总面积以及各分户的明细构成的取证申请，在丰联公司提供的数据不具有权威性和可信度的情况下，宁愿事实不清，也不愿依职权去调或让我公司去调。4.一审法院有失公正：我公司提供的录像可以看出，对方强行断电后冷冻品和货物遭哄抢的损失巨大，但一审法院却以“货物的哄抢丰联公司并非直接侵权人”为由，最后只酌定12000元明显过低。其次，我公司被扣押的设备、设施已有录像能够证明，且一审法院也组织双方到现场清点，因为丰联公司不送电，现场黑暗，无法最终清点具体的设备名称和数量而驳回了我公司的该项请求有失公正。丰联公司答辩称，出租率没有达到70%是不客观的，虽然一审法院在计算出租率时，数据仍有部分错误，但确认总体出租率已经超过70%没有问题，其他意见与我公司上诉状一致。请求驳回润尚公司的上诉，支持我公司的上诉请求。润尚公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.丰联公司退还润尚公司押金50万元；3.丰联公司退还润尚公司2017年10月多余房租75388元；4.丰联公司支付违约金608602.5元（按6个月租金标准）；5.丰联公司赔偿润尚公司因断电导致冷冻货损失约4万元、货物遭抢损失84万元；6.丰联公司退还被扣押的设备、设施等；7.丰联公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2016年9月21日，丰联公司向苏州万都商业管理有限公司（以下简称万都公司）出具授权委托书，委托万都公司代表丰联公司与润福尚签订租赁合同，负责出租位于平陵广场的商铺，万都公司的具体代理权限为：处理租赁合同的一切事务，包括但不限于签订租赁合同；代为催缴、收缴、追缴租金、管理费、空调费等费用；协助办理相关手续…。2016年10月19日，万都公司向润尚公司出具收据一份，载明金额为50万元，收款方式为转账，收款事由为合同保证金（王兴新）。2016年11月23日，万都公司（甲方）与润尚公司签订《润福尚超市租赁合同》一份，约定将溧阳市平陵广场的部分房产（以下简称租赁房产）出租给润尚公司使用。主要内容为：“…1.2租赁房产的套内建筑面积合计为7026.00平方米（其中一层面积为748.36平方米；二层面积为6277.64平方米（超内面积为6239.00平方米，外铺38.64平方米）。以下简称：租赁面积）。以上租赁面积为甲乙双方的最后确定以此由乙方向甲方支付租赁费用的租赁面积。（地上一层收货（地上**收货区面积方米，二层收货区面积：275.30平方米，合计357.05平方米此部分面积在合同租期内不计租金；甲方提供乙方一部3T超市专用货梯，超市专用停车区域划分和收货区房屋隔断、门及遮雨棚由甲方安装到位；超市二层区域内部坡梯由甲方拆除）…3.1实际交付日为房产交付确认书签署之日，本合同另有约定除外。租赁期限为15年，租赁期限自2016年12月1日起至2031年11月30日止。甲方给予乙方四个月装修免租期及三个月的经营免租期。（1.乙方承诺在2017年春节前开业，如因乙方原因未能开业则乙方承担支付经营免租期租金的违约责任；2.如乙方在装修期内提前开业，则装修期内乙方继续享受免租）…5.1各个租赁年度租赁费用分别为：租赁期限租赁面积租赁费用标准（元/㎡/天）年租金（元）租赁面积租赁费用标准（元/㎡/天）年租金（元）合计年租金（元）6987.36114767412172056987.36114767412172056987.36114767412172056987.36124968913230286987.36124968913230286987.36124968913230286987.36137720914544976987.36137720914544976987.36137720914544976987.36147922415606026987.36147922415606026987.36147922415606026987.36160674316924936987.36160674316924936987.36160674316924935.3租金支付方式为季付。甲方应于每季度第一个月的五个工作日前向乙方提供上述租赁费用的国家税务部门认可的合法租赁房产租赁费用发票。乙方收到发票5日内以汇款方式将前述租赁费用付至甲方书面指定的银行账户。如果甲方不能按时提供上述租赁费用的合法发票，乙方有权推迟支付上述租赁费用并不需要承担向甲方支付滞纳金等责任…止、解除的，乙方应该赔偿甲方相应的损失。6.4租赁期限内，甲方有权自押金中直接抵扣乙方欠付款项（包括但不限于租金、物业服务费、水电费等与使用该租赁房产相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等），但甲方也有权不在押金中扣除该等费用而另行向乙方主张要求乙方支付该等费用；乙方应自甲方扣除乙方欠付款项后7日内，将押金补足至50万元，逾期补足的，每逾期1日，乙方应按未补足金额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方补足押金至50万元为止…8.1甲方保证确实拥有租赁房产的所有权及其土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件作为本合同的附件。租赁房产的现状不属于违章建筑，并保证为商业用途…8.4甲方应确保租赁房产具体持续的、不间断的、能够满足乙方正常经营需要的，如附件三所述，包括但不限于水、电、天然气、通讯线路等技术条件的供应。如果前述技术条件非因供应单位或不可抗力而中断，则甲方应在接到中断通知后，除重大、疑难原因所致外，迅速将其恢复，否则由此产生的乙方损失由甲方承担。如果甲方不能及时将其修复，乙方可以自行或委托专业单位协助修复，由此产生的正常合理费用由甲方承担。如果持续中断时间达到三天以上，乙方有权免交中断期间的租金和其他费用，但乙方原因导致的除外…8.13甲方承诺在乙方超市开业时或最晚开业后三个月，商场整体出租率达到70%，否则乙方拥有提出解约或减免租金的权利…9.5乙方保证按照合同规定如期支付租金等费用，并向物业服务公司支付物业服务费等费用。9.6乙方开业后乙方应当保持持续经营的状态。除出现合同约定、法律规定、不可抗力的情形外，乙方无故故意中断经营连续7日的或一个月内累计超过21日的，在甲方书面要求恢复营业通知后仍然持续中断营业的，甲方有权解除本租赁合同，并由乙方承担给甲方造成的所有损失…9.9如本合同提前终止、解除或届满后15日内，乙方应当就工商注册登记地址从该租赁房产处迁出，办理完成相应的工商变更手续（如有），按照本合同约定向甲方返还租赁房产，则甲方应向乙方无息退还押金…10.1如本合同提前终止、解除或届满时，乙方应于本合同终止日期后一个月（30天）将租赁房产交给甲方，而无责任将租赁房产恢复至本合同签订前状况。乙方有权拆除及取回乙方所有设施、设备之部分或全部。但乙方不得损害建筑物本体之结构，乙方在本合同终止日期后一个月（30天）内仍未拆除取回其物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，其遗留物归甲方所有。但在乙方撤场期间，甲方不得收取乙方租金及其他相关费用。10.2乙方对租赁房产改造、装修投入的设备、设施和其他商用设备，产权归乙方所有，乙方对之有绝对处置权…11.3如果乙方利用租赁房产开设的超市在免租期后经营出现无法持续经营，甲方同意乙方在赔偿总额六个月的租赁费用（按本合同终止时的月租赁费用标准确定）的违约金的前提下，可以解除本合同及其相关的附属文件…”。同日，润尚公司（甲方）与溧阳市平陵广场物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，主要内容为：“一、甲方租赁房屋物业状况1、本物业位于溧阳市溧城镇平陵街，甲方委托乙方的物业服务面积共计7383.05㎡，计租面积为7026㎡，二、服务期限2、物业服务期限为15年，自2016年12月1日起至2031年11月30日止。三、乙方提供物业服务的范围…10、有关水电1)乙方保证提供足额足量的水电供应服务，除不可抗力以及政府供能单位线路检修因素外，保证向甲方提供24小时不间断水电供应服务。2）乙方负责处理并配合水、电等专业部门提供水、电等设施设备及其他公共设施设备正常运行保障与检测工作并按照供电部门要求做好相关管理、维护等工作。3）乙方负责对甲方楼层配电柜前的水电管路、设施维保、检修等工作，对于异常情况及时与水电部门以及相关方协调处理…四、物业服务费用及中央空调使用费的结算…13、合同约定物业服务费单价：0.4元/平方米/天[第1年2016年12月1日至2017年11月30日为427415元（实际计费周期为2017年7月1日至2017年11月30日），第2年至合同期满的物业费用每年均为1025796元]…六、违约责任22、合同履行过程中，乙方不得以任何理由对甲方采取停电、停水、停中央空调等设施（因供电、供水部门和不可抗力造成的除外），否则乙方应赔偿甲方营业损…”2016年11月28日，万都公司将案涉租赁房产交付润尚公司。2017年1月21日，润尚公司开设的“润福尚”超市开始营业。2017年10月12日，万都公司收到润尚公司送达的工作联系函，内容为：“我司入驻溧阳平陵广场至今，因受国内大环境及商铺招商率不足等因素的影响，门店经营一直处于亏损状态。而贵司给予我司的免租优惠政策已经到期，如果没有免租减租政策的支持，我司将无法持续经营。按我司与贵司签署的租赁协议中第8.13条约定：甲方承诺在乙方超市开业时或最晚开业后三个月，商场整体出租率达到70%，否则乙方拥有提出解约或减免租金的权利。故特向贵司提出减免租金的请求。否则，我司在商场整体出租率太低的情况下，肯定难以继续经营，只能选择解除租赁协议。望尽快安排时间予以商谈！万分感谢！”。对此，万都公司回函称：“贵司入驻平陵广场至今，我司一直给予大力的优惠与支持。本着合作双赢的原则，我司从董事长，总经理到运营，多次给贵方提出布局调整，经营管理方面的建议，但贵方一直按自身思路运营，无论是超市业绩、招商进度，整体人气都与市中心任何一家大卖场比，都相差甚远。贵公司国庆节前在免租期结束前突然提出减租，今天又突然提出解除合同，确实非常不符合商业规则。贵司提出的租赁协议中的第8.13条约定，我司一直以来招租率达到70%以上，贵方口头和今日来函提出的空铺，绝大多数属于政府拆迁安置房，我公司无所有权和运营权，属非可抗力，所以贵方提出的合同解除理由完全不成立，贵方现在免租期结束，需交租金时突然提出这些，于情于理于法，都是我方不能接受的，贵方经营情况不佳，跟溧阳市场和我广场无关，贵方需按合同执行，支付租金。截止2017年10月10日，贵司应支付下季度租金物业费合计560750.16元。限贵公司于三个工作日将此费用交至平陵广场五楼财务处。如未及时缴纳，我司有权停止对贵商户的相关物业服务（包括不限于水电）。同时，我公司有权视贵公司单方违约，我公司有权解除合同，有权对贵方财产行使留置权，并追究贵方的违约责任”。2017年10月18日，万都公司又收到润尚公司寄送的工作联系函，内容为：“根据贵司提出的：一直以来招租率达到70%以上，空置的商铺绝大多数属于政府拆迁安置房，贵司无所有权和经营权，属非可抗力的辩解。我司认为：签订租赁合同时贵司承诺商场整体出租率达到70%，并未告知哪些属于政府拆迁安置房，其空置面积不应计算在商场整体出租率中。且按照常理，外人是无法理解和区分这样的情况，故贵司辩解的剔除政府拆迁安置房后，出租率能达到70%，实在过于牵强，无任何法律依据，我方无法接受。针对贵司的强硬态度，我司只得正式通知贵司：自2017年10月16日起，我司与贵司签订的租赁合同正式解除。我司将在一个月内将租赁房产交付贵司，并结清水电等费用，望贵司积极配合我司撤场。若采取极端措施，如断水、断电、扣留物品等，导致撤场时间延后或货品变质、贬值等，则相应的责任由贵司承担。我司将于近期向溧阳市人民法院提起诉讼，要求贵司结算相关费用后，退还押金并赔偿违约金等。如贵司有其他要求，也希望通过正当合法途径解决，避免扩大不必要的损失”。一审另查明，2017年10月23日、24日，万都公司分别向润尚公司出具收据一份，载明金额为10万元，收款方式为现金，收款事由为租金。在此之前，润尚公司已支付2017年7月-9月三个月的租金304301.25元、物业费256449元，均由万都公司收取。一审又查明，2017年10月24日，润尚公司法定代表人妻子蔡少芳向溧阳市公安局城中派出所报案，公安机关形成询问笔录一份。蔡少芳在笔录中称：“…因为各方面的原因，我从今年9月份开始就提出来按照合同要平陵广场给我们一定的优惠政策，但是平陵广场非常强势，拒绝了我的要求…到了10月21日，我跟王明亮还有平陵广场的老板缪建新谈的，一直谈到下午，我最后还是不能满足他们提出的条件，打算闭店。下午4点半谈完我就离开溧阳，在半路过程中接到超市门店店长的电话，说平陵广场把电断了，当时超市里有顾客还有员工没法出来，我经过协调，平陵广场送了电。当时员工和顾客被平陵广场工作人员强制全部赶出来后，平陵广场就把门关了，后来还把电断了…经过协商，10月23日我支付平陵广场10万元，平陵广场通电，供货商跟我退货，退货从下午4点半才开始，到了晚上12点45分，平陵广场又强制关门断电，到了今天上午9电，我又支付了10万元，平陵广场才通电，他们答应这10万元支付后通电一直到全部供应商退货结束…到了中午12点半，平陵广场突然反悔，强制拉门不，不允许供应商撤货出去…到了下午1点多，平陵广场强制断电，场面突然混乱起来，大家哄抢物品，到了下午3点左右，通电以后我发现超市里物品都被抢空了，部分设备也被搬走了…损失是因为平陵广场突然多次断电，造成一部分商品损坏，激发了供应商的情绪，哄抢物品，都是我的损失。”一审再查明，根据溧阳市测量队测量并由溧阳市房产测绘中心审核的溧阳市平陵广场销售面积汇总表（丰联公司提供的平陵广场招租情况说明中的面积与此一致）载明，平陵广场夹层商铺面积为2668.83㎡；一层商铺面积为20788.51㎡；二层商铺面积为25089.92㎡；三层商铺面积为25007.42㎡；四层商铺面积为21253.83㎡；五层商铺面积为17427.02㎡；地下一层面积；地下**面积为19921div>在原一审及重审审理中，2018年2月8日，溧阳市人民法院组织双方到丰联公司商管中心，现场核实了平陵广场招租情况说明中由润尚公司随机抽取的十套房屋。双方同意，若丰联公司提供的十套房屋及付款情况属实，那么润尚公司在没有新的相反证据出现的情况下，认可丰联公司所提供的平陵广场招租情况说明中所有房屋的出租情况属实，其中的数据可以作为定案依据，丰联公司在庭审中提供了相关租赁合同及租金收据或转账凭证。2019年8月30日，法院组织双方到租赁场地查看相关设备设施情况，但因未通电现场黑暗，无法最终清点具体的设备名称和数量。综合当事人的诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点为:一、案涉租赁合同的效力；二、润尚公司是否享有约定解除权即在超市开业时或最晚开业后三个月商场整体出租率是否达到70%；若不享有，案涉租赁合同能否解除；三、在履行案涉租赁合同中，双方是否存在违约行为；四、润尚公司主张的货物损失及退还扣押的设备、设施能否成立。关于第一个争议焦点。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉租赁合同中的租赁面积与原一审卷宗中的房产证载明的面积不相一致，但该房产证载明的平陵街1号211室并不能完全等同于案涉租赁场地，房产面积并不影响租赁合同的效力，故案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。关于第二个争议焦点。润尚公司认为：1.签订合同时，丰联公司承诺平陵广场整体出租率不低于70%，并没有将拆迁安置房面积剔除在外，且该拆迁安置房仍在平陵广场内，拆迁户及相应的租户仍接受物业管理，不管谁出租都不影响整体出租率的计算。即使该部分丰联公司无法自行出租，但也可以提高其自有产权部分的出租面积使得出租率达到70%。2.之所以提出该条款，是因为润尚公司用作开超市需要一定的人气支撑，所以不管商场的商户是进还是出，必须保持动态的平衡，也就是实际经营的商户所占有的面积应当达到商场整体总面积的70%以上，而不是简单的签订一个合同不去经营仍然空置。3.应按照建筑面积而不是套内面积计算出租率，因为建筑面积是固定不变的。丰联公司认为：1.我公司承诺的出租率实际应当明确的指向我公司有权出租的房屋，由政府控制的拆迁安置房及没有签订返租协议的房屋都不能计算在内，因上述房屋我公司无法控制，且拆迁安置房是连在一起的整体，不是零碎分布，任何人进入平陵广场都会对一整块不营业也不装修的房屋产生疑问，更不用说像润尚公司这样成熟的商业经营主体，所以其不可能不对该情况向包括我公司在内的相关方进行询问。2.我公司作为一个普通的民商事主体，没有能力也没有任何权利要求签订合同的商户必须天天营业。3.计算出租率的分母部分，应当是有权对外出租的房屋总面积，分子部分是实际已经签订了租赁合同的部分。根据招租情况说明，平陵商业广场总建筑面积为132595.57㎡，按照测量中心提供的换算系数，换算成套内建筑面积为81430.29㎡，在2017年4月底前已签订租赁合同且还在租赁期内的套内建筑面积为62218.92㎡，加上润尚公司承租的7062㎡，按照套内建筑面积计算出租率为（62218.92+7062）÷81430.29﹦85.08%，已达到70%以上。一审法院认为，如前所述，案涉租赁合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据租赁合同中“8.13甲方承诺在乙方超市开业时或最晚开业后三个月，商场整体出租率达到70%，否则乙方拥有提出解约或减免租金的权利”的约定，丰联公司应当举证证明在2017年4月底前（最晚开业后三个月）商场整体出租率达到70%以上，否则润尚公司有权要求解除合同。具体到本案，1.案涉租赁合同是以套内建筑面积计算租赁面积，双方在原一审中随机抽取的十份租赁合同也是以套内建筑面积计算租赁面积，因此计算出租率时可以以套内建筑面积作为计算基础。2.因平陵商业广场中有部分拆迁安置房，并非由丰联公司控制使用，故在计算商场整体出租率时应将该部分面积剔除在外。3.关于丰联公司提供的招租情况说明及相应的商铺面积测算表。如前所述，丰联公司需承担举证责任证明出租率达到70%以上，但该举证责任并非毫无限制完全由丰联公司承担。丰联公司对此提供了自制的招租情况说明及相应的商铺面积测算表，而对于原一审中双方随机抽取的十套房屋租赁情况，丰联公司也提供了相应的租赁合同及租金收据或转账凭证，该十套房屋的租赁情况与招租情况说明载明的一致，因此可以采纳招租情况说明。虽然润尚公司对此不认可，但并未提供证据予以推翻。根据商铺面积测算表，平陵广场商业建筑面积合计应为132156.61㎡，而非132595.57㎡，相应的根据公摊系数换算成套内建筑面积为81075.98㎡，2017年4月底前已租赁的套内建筑面积合计为56168.86㎡，加上案涉租赁合同面积7062㎡，据此计算出租率为（56168.86+7062）÷81075.98=77.99%，已达70%以上。因此，润尚公司以出租率未达70%以上要求解除案涉租赁合同依据不足，其不享有约定解除权。但是，《中华人民共和国合同法》第九十四规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在2017年10月24日丰联公司最后断电的情况下，润尚公司实际已无法再继续经营超市，即租赁合同目的无法实现，此后双方事实上也不再履行租赁合同中的权利义务，故润尚公司可享有法定解除权解除案涉租赁合同，解除时间为2017年10月24日。另外，需要注意的是，根据“九民会议纪要”第四十八条的意见，违约方不享有单方解除合同的权利，但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，自2017年10月24日后，润尚公司不在租赁场地经营超市，双方不再履行合同权利义务，已形成合同僵局，如继续履行合同对双方均不利，因此对于案涉租赁合同亦应予以解除。关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，丰联公司应当将押金50万元退还给润尚公司。至于2017年10月润尚公司多付的租赁费用，每日租金为3334.81元（6987.36㎡×0.45元+38.64㎡×4.93元），每日物业费为2810.4元（7026㎡×0.4元），费用均由丰联公司委托万都公司收取。法院认定合同解除时间为2017年10月24日，因此2017年10月份的租赁期限为23日，故丰联公司应当退还租赁费用58660.17元[20万元-（3334.81+2810.4）×23]。关于第三个争议焦点。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。案涉租赁合同作为双务合同，润尚公司应当按约履行支付租赁费用的义务，丰联公司应当按约确保租赁房产持续的、不间断的能够满足润尚公司正常经营需要的包括但不限于水、电、天然气、通讯线路等技术条件的供应。润尚公司未及时足额支付2017年度第三季度的租赁费用，但后续迟延支付了20万元。在润尚公司支付租赁费用后，丰联公司未保证相关水、电等持续不间断的供应，故双方在履行案涉租赁合同过程中均存在违约行为。综合本案案情，法院酌定润尚公司承担80%的违约责任，丰联公司承担20%的违约责任。根据案涉租赁合同约定，违约金为6个月的租金即608602.5元，故丰联公司应支付违约金121720.5元。关于第四个争议焦点。一审法院认为，根据案涉租赁合同约定，丰联公司负有确保租赁房产持续的、不间断的能够满足润尚公司正常经营需要的义务，而在润尚公司经营过程中出现几次断电情况，显然对于冷冻货物会造成一定的损失，但润尚公司未能提供证据证明损失的数额，法院结合其诉请酌情确定为1.2万元。对于所谓的货物哄抢损失，根据润尚公司法定代表人妻子在公安机关的报警陈述，货物、设备也系他人哄抢，丰联公司并非直接侵权人，对此法院不予支持。对于退还扣押的设施、设备，丰联公司并不认可实施了扣押行为，而租赁场地大门锁闭并不等同于其主观故意实施了该行为，而且润尚公司也无具体的证据证明设施、设备的具体明细，故法院对于其要求返还扣押的设施设备不予支持，但在润尚公司自己主动领取设施、设备时，丰联公司不得设置障碍。综上，对于润尚公司的诉请，部分支持。据此一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百二十条的规定，并经一审法院审判委员会决定，作出如下判决：一、解除溧阳市润尚商贸有限公司、溧阳丰联置业发展有限公司之间的《润福尚超市租赁合同》，解除时间为2017年10月24日；二、溧阳丰联置业发展有限公司于判决生效之日起十五日内向溧阳市润尚商贸有限公司退还押金50万元、多付的租赁费用58660.17元，合计为558660.17元；三、溧阳丰联置业发展有限公司于判决生效之日起十五日内向溧阳市润尚商贸有限公司支付违约金121720.5元；四、溧阳丰联置业发展有限公司于判决生效之日起十五日内向溧阳市润尚商贸有限公司赔偿冷冻货损失12000元；五、驳回溧阳市润尚商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22992元，由溧阳市润尚商贸有限公司负担5992元，溧阳丰联置业发展有限公司负担17000元。二审中，双方均未提交新证据。二审另查明：2018年1月9日，溧阳市人民法院立案受理了润尚公司诉丰联公司租赁合同纠纷一案，案号为（2018）苏0481民初6696号，润尚公司要求丰联公司退还押金50万元及多付的房租75388元、支付违约金608602.5元，赔偿断电导致的冷冻货物损失4万元，货物遭受哄抢的损失84万元，并退还被扣押的设备设施。2018年3月9日，溧阳市人民法院作出一审判决，驳回了润尚公司的全部诉请。润尚公司不服该判决，上诉至江苏省常州市中级人民法院（以下简称常州中院），案号为（2018）苏04民终2345号，常州中院经审理认为：一审判决认定事实不清，第一，房屋租赁合同部分，原审未对合同效力进行全面审查。双方签订的《润福尚超市租赁合同》约定，租赁的房产为溧阳市平陵广场部分房产，租赁房产的套内建筑面积合计为7026.00平方米，其中一层面积为748.36平方米；二层面积为6277.64平方米（超内面积为6239.00平方米，外铺38.64平方米）；原审卷宗中溧房权证溧阳字第1×**房产证显示，房屋座落平陵街1号211室，建筑面积为7977.03平方米，套内建筑面积为5159.89平方米。该面积与双方合同约定的面积差距较大。根据双方合同约定，租赁房产的相关建设文件作为附件，但原审卷宗中并未有此附件，原审对此也未作审查。第二，约定条款的适用审查不清。原审判决对双方在合同中约定的“甲方（丰联公司）承诺在乙方（润尚公司）超市开业时或最晚开业后三个月，商场整体出租率达到70%，否则乙方拥有提出解约或减免租金的权利”这一约定审查不清。主要涉及以下几个方面：首先，“商场整体出租率”的理解，双方对此约定的真实意思表示是什么，如双方不能达成一致，对此按照合同解释方法，应当如何准确理解；其次，在对“商场整体出租率”理解确定的基础上，如何计算该比例；再次，在计算该比例时，采集的相关数据客观性、真实性的确定。原审审理查明中，丰联公司提交的“平陵广场招租情况说明”中，汇总表中显示的商业夹层套内面积为1726.32平方米，明细表中统计的商业夹层出租户面积总和却为5126.78平方米；汇总表中显示的商业负一层的套内总面积为8477.16平方米，明细表中统计的商业负一层出租户面积总和却为14730.55平方米，明显存在矛盾。原审以此数据计算得出的整体出租率作为定案依据，缺乏事实基础。第三，租赁合同签订后，合同双方是否依约履行，原审未作审查。合同双方的履行情况包括但不限于承租方的主要义务履行情况即租金缴纳情况，出租人是否在租赁期间保持出租房屋符合约定的用途等，应当对此审查以全面判断当事人是否存在其他违约情形。第四，财产损害赔偿部分，原审未作审查。润尚公司的原审诉讼请求中，主张丰联公司赔偿损失约88万元及丰联公司退还扣押的设备、设施等，原审法院认为该两项请求润尚公司主张的是侵权损害赔偿，而本案其他请求是基于合同责任，故不予支持，也未作审查，常州中院认为，该认定无法律依据，应当对该两项请求所依据的事实进行审查后，依法作出裁判。综上，原审认定事实不清。常州中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，作出如下裁定：一、撤销溧阳市人民法院（2018）苏0481民初275号民事判决；二、本案发回溧阳市人民法院重审。二审查勘了承租现场，现场装修中，无设备设施遗留。二审查明：一审中，丰联公司称：平陵广场于平陵商业广场不是同一个概念，平陵广场包括平陵商业广场、平陵大厦、丰联大厦。平陵商业广场是负一楼、一到五楼、夹层。需要明确的是平陵大厦、丰联大厦、丰盛大厦这三个大厦是六层（包括六层）以上，六层以下不属于这三个大厦。二审中，丰联公司称，平陵商业广场总面积为132166.59平方米，套内面积为81075.98平方米，其中政府回购用于安置的房屋面积为19990.38平方米，一部分出售后由业主自行出租的面积为2182.72平方米，套内面积为1411.88平方米，丰联公司实际控制面积为109993.49平方米，套内面积为66725.84平方米。二审中，为查明案件事实，法庭要求丰联公司提交2017年4月底在租赁期限内所有的租赁合同、付款依据，丰联公司未提交。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果可以维持。理由及依据如下：一、关于出租率的问题。双方签订的租赁合同是当事人真实意思表示，且没有证据证明租赁合同违反法律规定，因此该租赁合同应为合法有效，双方均应按约履行。出租人承诺在承租人开业时或者最晚开业后三个月，商场整体出租率达到70%，否则承租人拥有提出解约或要求减免租金的权利。承租人主张届时出租率并未达到70%，鉴于该部分证据系出租人持有，因此，丰联公司应当提交证据以查明当时的实际出租率。双方租赁合同纠纷进入诉讼程序后，在溧阳市人民法院（2018）苏0481民初275号案件的审理过程中，丰联公司提交了平陵广场招租情况说明，且润尚公司随机抽取了出租的十套房屋的租赁合同及相应的收款凭证。润尚公司对部分租赁合同及收款凭证的真实性提出质疑，如付款时间早于合同签订时间，租赁场地是否属于平陵商业广场等。对此，出租人丰联公司未能给予合理的解释及明确的答复。常州中院（2018）苏04民终2345号案件二审裁定书中明确指出丰联公司提交的证据存在自相矛盾之处：明细表中统计的商业夹层出租户面积总和数倍于汇总表中显示的商业夹层套内面积；明细表中统计的商业负一层出租户面积总和亦远远大于汇总表中显示商业负一层的套内总面积。而在本案一审中，对于该疑点，丰联公司解释为商场结构进行改造，出租人充分利用部分公摊面积，二审认为，该主张没有证据佐证，亦不具有合理性和说服力，二审不予采信。鉴于此前的证据不能证明在2017年4月份平陵商业广场的整体出租率达到了70%，二审法庭要求全面审查该时段内平陵商业广场的商铺出租情况，丰联公司未予以配合。二审认为，控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。因此，现有证据不能认定承租人开业后三个月商场整体出租率达到70%，承租人润尚公司按约享有合同单方解除权或者要求减免租金的权利。二、关于合同的解除。2017年10月12日，润尚公司发函要求协商减免租金，丰联公司的委托代理人万都公司予以拒绝，并要求润尚公司按约支付租金。2017年10月18日，润尚公司发函要求解除合同，并承诺将于一个月后返还租赁房产。2017年10月24日，丰联公司采取断电措施，导致双方矛盾爆发，超市无法经营。此时，无论是依据合同约定还是法律规定，润尚公司均有权解除合同，因此，双方的租赁合同自此解除。三、关于违约责任的认定。润尚公司依法行使合同解除权，丰联公司应返还押金50万元，返还多收取的房屋租金，并承担相应的违约责任、赔偿相应的损失。对于因丰联公司违约导致合同解除，丰联公司应承担何种违约责任，双方的租赁合同中并未约定，润尚公司也未能提交充分的证据证明因丰联公司违约导致的具体损失金额。二审认为，综合考虑本案案情，结合出租人给予了承租人七个月免租期的客观事实，一审阐述丰联公司支付违约金的理由虽然不当，但是认定的违约金金额121720.5元并无不可。关于因断电导致的损失，润尚公司也未能提交充分的证据加以证明，故一审法院酌定丰联公司赔偿其冷冻货损失12000元也与法不悖。综上，丰联公司与润尚公司的上诉意见，均缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一审判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22992元，由溧阳市润尚商贸有限公司负担2992元，由溧阳丰联置业发展有限公司负担20000元。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年一月二十九日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲