浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0782民初278号 原告：马骏，男，1984年7月21日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：朱磊，浙江望朔律师事务所律师。 被告：朱烈义，男，1958年10月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：朱锦芳，女，1960年12月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 二被告共同委托诉讼代理人：周英萍，浙江冠森律师事务所律师。 原告马骏为与被告朱烈义、朱锦芳合同纠纷一案，于2021年1月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告马骏的委托诉讼代理人朱磊、被告朱烈义、朱锦芳的委托诉讼代理人周英萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马骏向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认原告与两被告在2019年8月29日签订的两份房屋权益面积买卖合同(居间)有效；二、请求法院判决两被告继续履行2019年8月29日签订的交易面积为105平方米的面积变更登记至原告名下；三、请求法院依据105平方米的房屋权益面积买卖合同(居间)判决两被告返还定金人民币150000元整；四、请求法院判决解除原告与两被告之间面积为70平方米的房屋权益面积买卖合同(居间)；五、请求法院依据70平方米的房屋权益面积买卖合同(居间)判决两被告返还定金人民币100000元整,并判决两被告赔偿原告实际损失人民币213500元整。庭审中，原告明确实际损失是市场价10500元减去交易价格得出的差价计算出来的。事实与理由：原告与被告在2019年8月29日签订两份房屋权益面积买卖合同，向二被告分别购买70平方米和105平方米的房屋权益面积，合同对价款、履行期限等进行了约定。2020年11月24日，双方经多次协商过户事宜后，仍无结果。当日中介致电被告，被告明确表示不加钱拒绝过户。 被告朱烈义、朱锦芳辩称，1、关于合同标的为105平方米的面积，对于这份合同的效力问题不持异议。对于105平方米的合同履行问题，我方也是愿意配合办理过户手续的。在本案当中两被告并没有根本违约，在权益证拿到以后，原告方也并没有明确地要求被告方何时去办理过户手续。而且在合同签订的时候，原告方也仅仅支付了部分定金，在本案当中并不存在损失的问题，原告在诉请当中，第二项诉讼请求原告是要求继续履行合同，既然原告要求继续履行，不应当与定金法则合并使用，对于原告的第三项诉讼请求没有法律依据。2、关于合同标的为70平方米的权益买卖合同，原、被告双方在签订合同的时候，当时权益证并未发放到被告手中，所以被告方不知晓其中有60平方米的高层公寓面积属于不可转让。因此，该份合同客观上不能履行并不能归责于被告方。因此，原告主张双倍返还定金没有事实事法律依据。至于原告方所主张的按市场价10500元每平方米计算损失，没有相应的证据。综上，被告方认为，对于105平方米的合同，我方愿意继续履行，并不存在导致合同目的不能实现的情况。被告方不应承担违约责任。 经审理查明，2019年8月29日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订房屋权益面积买卖合同两份，约定甲方将其在义乌市佛堂镇晓联村置换获得的权益面积出售给乙方，面积分别为70平方米和105平方米，单价为7450元/平方米，其中70平方米的总价为521500元，在签订合同当日支付10万元定金，余款421500元在权益证过户时交付；105平方米总价为782250元，在签订合同当日支付15万元定金，余款632250元在权益证过户时交付；权益证过户的相关税费由乙方承担，双方同意于甲方权益证下发后30个工作日到相应部门办理转移手续；如定金由甲方直接收取，如出现违约直接适用定金罚则；若甲方违约导致合同解除的，双倍返还定金及房款，并向乙方支付总房款20%的违约金；若乙方违约导致合同解除的，没收乙方定金及房款，并向甲方支付总房款20%的违约金；合同还约定了双方其他权利义务事宜。当日，原告按约向二被告支付了定金10万元和15万元。2020年8月，二被告取得佛堂镇日信区块的权益证，证号为：100-（2020）000765，载明二被告享有的置换权益总面积为210平方米，其中可转让高层公寓面积为150平方米，不可转让高层公寓面积为60平方米。 上述事实，有房屋权益面积买卖合同（居间）二份、定金收据二份权益证照片一份及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告与二被告于2019年8月29日签订的两份《房屋权益面积买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律及行政法规的禁止性规定，亦无其他无效情形，双方对此均无异议，对原告的第一项诉讼请求本院予以支持。对原告第二项诉讼请求，二被告亦表示同意，本院予以确认。至于原告要求二被告承担交易面积为105平方米合同中15万元定金责任的诉请，原告提供的录音仅系第一被告与中介方之间形成，并非原、被告之间形成，无法认定为原、被告之间的意思表示，原告亦未提供其他证据佐证二被告有其他拒绝履行合同的行为。定金罚则应在合同目的无法实现时适用，二被告庭审中明确表示愿意履行该合同，考虑在目前权益面积价格上涨的背景下合同正常履行后原告亦无其他损失，故对原告该诉请本院不予支持。依据二被告的权益证载明的内容，二被告可转让的高层公寓面积为150平方米，另60平方米不可转让，故另一交易面积为70平方米的合同客观上无法履行，原告要求解除该合同，二被告亦表示同意，本院对原告第四项诉请予以支持。合同解除后，二被告收取的定金10万元应予返还。原告关于二被告在与其签订该合同时即知晓其权益面积中存在不可转让部分及二被告曾向其承诺将不可转让部分从他人处置换的陈述无证据佐证，二被告在2020年8月方实际取得权益证，其中按本地政策明确有60平方米不可转让面积，二被告在向原告转让105平方米后剩余可转让面积已不足70平方米，故该合同在客观上履行不能，导致双方合同目的不能实现，应认定双方对此均无过错，因此造成的损失本院确定由双方各半分担。原告主张的损失为交易面积的差价损失，双方协商确定目前权益证交易面积为1万元/平方米，而双方签约时为7450元/平方米，故70平方米的差价为178500元，其中的一半即89250元由二被告补偿原告。交易面积为105平方米合同正常履行，按双方合同约定，剩余转让款632250元应在权益证变更登记时支付，原告同意在本案中一并处理，扣除二被告应返还的定金10万元及补充款项89250元，原告尚应支付443000元。综上，原告诉请中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定,判决如下: 一、原告马骏与被告朱烈义、朱锦芳于2019年8月29日签订的两份《房屋权益面积买卖合同》有效。 二、被告朱烈义、朱锦芳于本判决生效之日起十日内协助原告马骏办理位于义乌市××镇××层公寓面积【权益证号为：100-（2020）000765】的变更登记手续；原告马骏于变更登记完毕后支付被告朱烈义、朱锦芳剩余转让款443000元。 三、解除原告马骏与被告朱烈义、朱锦芳于2019年8月29日签订的交易面积为70平方米的《房屋权益面积买卖合同》。 四、驳回原告马骏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10353元，由原告负担5000元，二被告负担5353元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 张 凯 二〇二一年一月二十八日 书记员 颜虹英