青海省民和回族土族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0222民初2943号 原告：民某。 经营者：刘玉俊，男，1971年11月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市红古区海石湾镇平安路****。 委托诉讼代理人：张某，民和县诚信法律服务所法律工作者。 被告：孔某，住甘肃省东乡族自治县。 委托诉讼代理人：赵某，青海民利律师事务所律师。 原告民某与被告孔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民某的委托诉讼代理人张某、被告孔某及其委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告民某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年1月12日签订的《（商铺）租赁合同》，被告立即向原告交还租赁场地；2.被告立即向原告支付欠缴的租赁费、物业费、暖气费、管理费共计26990元及违约金65000元，共计91990元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月12日，原、被告签订了《租赁合同书》，约定被告租赁原告亚鑫超市一楼的场地（48平方米），租赁期从2019年11月9日至2020年11月8日，年租费为33000元，先交后租。由于被告经济拮据，在交付5500元后，其余的租赁费要求迟延支付。原告向被告多次催收后被告陆续支付了一部分，距今尚欠租赁费、物业费、暖气费、管理费共计26990元。 被告孔某辩称：1.原告对外出租商铺不属于其营业执照所列经营范围，故该租赁合同应属无效；2.原告所请求的租赁费与事实不符，被告实际经营三个月后，便被原告赶出商场；3.物业费、暖气费等没有达到国家标准，故不予承担。因此，租赁合同不成立，管理费、违约金没有法律依据，应不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《租赁合同书》，被告虽认为该落款日期不属实，但该份合同系双方真实意思表示，且来源合法，予以确认；原告提交的三份催告通知书，被告对是否收到予以否认，原告也未提供该通知已被被告收到的证据,故该证据无法证明原告向被告催收欠款的事实;被告提供的照片十张，其影像内容无法完全证明原告供电供暖不符合国家标准，及被告经营受到影响的其它情况；被告提供的房租催缴通知书，原告对其真实性无异议,故该证据能证明原告向被告催收相关款项的事实,但该证据证明的租赁场地面积与原、被告陈述不符,对以此计算的应交纳款项数额的内容不予确认;被告提供的证人证言,相互印证,能证明受疫情影响被告未能营业、2020年6月原告管理人员与被告发生争执、被告当月搬离租赁场地的事实，对此内容予以确认。 根据原、被告陈述答辩及上述确认的证据，认定事实如下：2019年10月27日,被告孔某向原告支付押金3000元。2019年11月9日，被告开始在原告场地内经营商铺，2020年1月12日，原、被告双方补签《租赁合同书》，双方约定:被告孔某承租原告民某一楼的场地经营老人头皮鞋，租赁面积为59平方米,租赁期为2019年11月9日至2020年11月8日，年租费为33000元，于签订合同的同时，原告向被告缴纳租赁费；租赁期间暖气费按照市场价缴纳、物业费4元/平方米、人员管理费100元/月计,上述费用均由被告孔某自行承担；同日原告向被告交纳租赁费5500元，对其余租赁费被告要求延期支付，原告收取了被告交纳的租赁费5500元。另查明，双方合同履行期间原告实际交付被告租赁场地面积为48平方米。因受疫情影响，原告认可被告约三十五六天未能营业。2020年4月6日，原告制作房租催缴通知书，向被告进行了送达。2020年6月，原告方管理人员与被告孔某发生争执后，让被告孔某立即搬走，被告孔某处理商品后于当月搬离。 本院认为，关于合同应否解除，原、被告签订《租赁合同书》系双方真实意思表示，原告营业执照是否载明出租并不影响原告向外出租租赁场地的行为，故该合同成立并有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。但在合同签订后，被告未按照合同约定时间足额给付租赁费，拖欠部分经原告催告，至今未付。且在原、被告双方发生争执后，原告要求被告搬离，被告已于2020年6月份搬离。因此该合同已无继续履行的可能，故对原告主张解除合同的诉求予以支持。因被告已搬离，故原告主张交还租赁场地的请求已不属于双方争议事项。 关于原告主张的租赁费，合同中明确约定租赁期为12个月，商铺总面积59平方米，年租费为33000元，故按约定每月每平方米租赁费为33000元÷59平方米÷12个月=46.61元。但根据原、被告陈述答辩，被告实际使用面积为48平方米，故被告每月应交纳租赁费为2237.28元。自双方开始履行合同至合同停止履行时止，并结合本地区实际及原、被告陈述，疫情期间未能履行合同，履行期限减扣一个月，实际履行期限为7个月，由于导致合同停止履行是因为实际面积与合同约定面积不符，租赁费数额依合同确定不当，且原、被告均不愿继续履行合同，故租赁费应按实际履行期限计算为2237.28元×7个月=15660.96元。 关于原告主张的物业费及管理费，合同中明确约定物业费4元/平方米、人员管理费100元/月。基于被告于2020年6月份搬离所承租租赁场所，因为疫情期间虽未营业，但物业单位仍提供相关物业服务，原告仍对该商场承租人财产等尽管理义务，故物业费、管理费应以8个月计算，物业费为4元/平方米×48平方米×8个月=1536元，管理费为100元/月×8个月=800元，对其余部分不予支持。 关于原告主张的暖气费，其具体数额应按照供暖公司所出具的票据为准，但原告所主张的费用系其单方面计算，没有其他证据予以佐证，故不予支持。 关于原告主张的违约金，《租赁合同书》第十条中明确约定，非经双方协商一致，被告不得在原告规定的营业时间（包括营业员空岗）停止营业或进行装修调整，否则以每一个营业工作日1000元的数额向原告支付违约金；被告承担违约金的前提条件是被告在原告规定的营业时间停止营业或进行装修调整。自2020年6月后，双方因均不愿履行合同且停止履行合同，不属于原告规定的营业时间，合同约定的承担违约金的条件不成就；在双方实际履行期内，原告未提供被告除疫情外在原告规定的营业时间内存在停止营业或进行装修调整的证据，故原告据《租赁合同书》第十条向被告主张违约金的条件不成立，对此请求不予支持。 综上所述，关于被告辩称物业费、暖气费未达到国家标准的辩解理由，因被告提供的证据不足，不予采纳。但原告请求数额过高，以上述理由部分计算标准予以支持，对其余部分不予支持。据此，被告应承担租赁费15660.96元、物业费1536元、管理费800元，上述共计17996.96元，与被告前期支付的5500元租赁费及3000元押金进行折抵后，被告现应给付原告租赁费等9496.96元；原告的其它诉讼请求因原告提供的证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告民某与被告孔某签订的《租赁合同书》； 二、被告孔某应向原告民某支付租赁费15660.96元、物业费1536元、管理费800元，共计17996.96元，除被告孔某诉前已向原告民某支付的租赁费5500元与押金3000元折抵外，被告孔某于本判决生效后十日内支付原告民某租赁期间的租赁费、物业费及管理费9496.96元； 三、驳回原告民某的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，由原告民某负担525元，被告孔某负担525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。 审判员  黄学明 二〇二一年一月二十六日 书记员  李 芳