江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2714号上诉人（原审原告）：江苏海泰置业有限公司，住所地泰州市姜堰区沈高镇万众村，统一社会信用代码913212046720453242。诉讼代表人：江苏中兴会计师事务所有限公司，住所地泰州市医药高新区海陵南路**汇鸿大厦写字楼B塔第**，统一社会信用代码9132120071854836691，系江苏海泰置业有限公司破产管理人。负责人：张增华。委托诉讼代理人：田岭根，江苏海泰置业有限公司公司原法定代表人。委托诉讼代理人：顾友明，江苏锦泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王栋霖，男，1968年6月8日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：陆年宝，江苏丁鸿庚律师事务所律师。上诉人江苏海泰置业有限公司（以下简称海泰公司）因与上诉人王栋霖商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。在本案审理过程中，王栋霖因未缴纳二审案件受理费，本院口头裁定按其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。上诉人海泰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人支付违约金1214658.72元，同时偿还上诉人代偿的银行按揭贷款306000元；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、按照合同约定，王栋霖应先支付首付款后，海泰公司才能交付房屋，是有先后顺序的，故海泰公司不存在违约。一审法院认为海泰公司主张的首付款违约金，合同没有约定，但纵观《商品房买卖合同》订立的本意，后期的房款都约定了违约责任。作为首付款如没有约定，应当按照合同订立的本意来认定，王栋霖应当承担按日支付应付款的万分之二的违约金。二、海泰公司代偿的银行按揭贷款是因为涉案房屋，属于同一案件，应当一并处理。三、一审法院在已经闭庭后，仍接受王栋霖关于违约金相抵的申请书，不符合法律规定。且一审法院已对海泰公司破产案件进行受理，如王栋霖认为海泰公司违约交房，要求承担违约责任，应当向海泰公司的管理人申报债权，而非未经审理就进行抵销。被上诉人王栋霖辩称，一、上诉人违约在先。案涉商品房是否符合交付条件，海泰公司一直没有提供相关证据。至今海泰公司没有电话或书面通知王栋霖进行房屋交付。二、海泰公司在案涉房屋建成后即将该房屋出租给案外人并收取租金。三、上诉人在本案中主张的是首付款违约金，而合同第七条买受人逾期付款的违约责任是按揭贷款逾期违约责任。合同中并没有约定首付款的违约责任。四、上诉人所谓的代偿银行按揭款，并不在商品房买卖合同约定范围内，不应当在本案中一并解决。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。海泰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付购房款2811710元及原告代为偿还的银行按揭贷款306000元；2.被告支付违约金1214658.72元；3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年2月10日，海泰公司与王栋霖签订商品房买卖合同一份，约定：王栋霖向海泰公司购买姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-5室商铺；建筑面积199.61平方米；房屋总价为3199070元，买受人于2014年2月15日前缴清首付款1601070元，其余款项在买卖合同签订后10日内办理完相关贷款手续；买受人未按期付款，按逾期时间，分别处理:1.逾期在30日之内，自本合同规定的应办理贷款期限之第二天起至办理完毕相关贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应办贷款金额的万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应办理贷款期限之第二天起至办理完毕相关贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应办贷款金额的万分之二的违约金；出卖人应当在2014年3月20日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；等等。同日，海泰公司与王栋霖又签订商品房买卖合同一份，约定由王栋霖向海泰公司购买姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-6室商铺，建筑面积134.48平方米，房屋总价为2420640元，王栋霖于2014年2月15日前缴清首付款1210640元，其余款项在买卖合同签订后10日内办理完相关贷款手续，逾期付款的处理、交房时间、逾期交房的处理与前一份合同相同。同日，海泰公司与王栋霖再签订商品房买卖合同一份，约定由王栋霖向海泰公司购买姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-4室商铺，建筑面积61.25平方米，房屋总价为1408750元，王栋霖于2014年2月15日前缴清首付款708750元，其余款项在买卖合同签订后10日内办理完相关贷款手续，等等。当日，三份合同均进行了网上备案。后在王栋霖办理房屋按揭贷款过程中，海泰公司开具首付款发票，并配合王栋霖至姜堰农村商业银行办理了按揭贷款，2014年2月24日，海泰公司对上述首付款发票进行了作废处理。在王栋霖办理按揭贷款后，姜堰农村商业银行将三套房屋的按揭贷款3500000元转入了海泰公司账户。上述商品房买卖合同签订后，海泰公司未实际向王栋霖交付三套房屋。后因王栋霖有一段时间未能按时偿还贷款，海泰公司于2014年5月4日向王栋霖在姜堰农村商业银行约定的偿还贷款账户内汇入41400元，于2014年7月1日、2014年8月1日、2014年9月1日、2014年9月30日、2014年11月3日、2014年12月1日向上述账户内各汇入44100元，上述7笔款项合计306000元。2017年7月3日，姜堰农村商业银行向该院起诉王栋霖、王来红、江苏海泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，要求王栋霖、王来红偿还贷款本金及利息，要求江苏海泰置业有限公司承担连带责任。2017年10月26日，经法院调解，双方达成调解协议。后因王栋霖、王来红、江苏海泰置业有限公司未按约履行还款义务，姜堰农村商业银行于2018年1月9日向该院申请执行。在执行过程中，该院依法对姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-5室、姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-6室商铺进行了拍卖。审理中，海泰公司认可其于2015年至2016年、2018年对案涉商铺进行出租，并收取了一定的租金。因海泰公司未实际向王栋霖交房，王栋霖提出以海泰公司逾期交房的违约金抵销海泰公司主张的逾期付款违约金，超过的部分王栋霖不再另行向海泰公司主张。2020年6月15日，一审法院作出（2020）苏1204破申7号民事裁定，裁定受理申请人江苏姜堰农村商业银行股份有限公司对被申请人江苏海泰置业有限公司的破产清算申请。同日，该院作出（2020）苏1204破4号决定书，指定江苏中兴会计师事务所有限公司担任江苏海泰置业有限公司破产管理人，张增华为管理人负责人。一审法院认为，海泰公司与王栋霖签订的商品房销售合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。王栋霖在与海泰公司签订姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-5室、321号-6室商品房销售合同后，未能按照合同约定于2014年2月15日前向海泰公司支付两套商铺的首付款2811710元，其行为已构成违约，应当向海泰公司承担付款责任。王栋霖辩称，案涉两套商铺的首付款已支付，但未能提交证据予以证明，该院不予采信。关于海泰公司主张要求王栋霖支付代为偿还的按揭贷款306000元，属于担保追偿权纠纷，与本案商品房销售合同纠纷不是同一案由，应当由海泰公司另案处理。关于海泰公司主张的逾期付款违约金，因海泰公司与王栋霖在商品房买卖合同中仅约定了逾期支付按揭贷款的违约金，而没有约定逾期支付首付款的违约金，故海泰公司要求按每日万分之二计算违约金无合同依据，该违约金仅能按银行利率计算。鉴于海泰公司与王栋霖双方均存在违约行为，且海泰公司将案涉房屋出租给他人使用，收取了一定的租金，故该院对王栋霖提出的以逾期交房违约金及王栋霖收取的租金抵销逾期付款违约金的主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告王栋霖于判决生效后十日内向原告江苏海泰置业有限公司支付姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-5室商铺的首付款1601070元、姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-6室商铺的首付款1210640元，合计2811710元；二、驳回原告江苏海泰置业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37477元，由原告江苏海泰置业有限公司负担8183元，被告王栋霖负担29294元。本院二审期间各方均无证据提供。一审查明的事实有相关证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，一、案涉商品房买卖合同系上诉人海泰公司与被上诉人王栋霖签订，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被上诉人王栋霖在签订姜堰尚城国际花园（二期）7幢1单元姜堰大道321号-5室、321号-6室商品房销售合同后，未能向海泰公司给付首付款2811710元，现海泰公司向一审法院起诉要求王栋霖给付首付款于法有据，王栋霖应当履行支付首付款义务。关于王栋霖是否存在逾期支付首付款一节，本院认为，一审法院已查明，在王栋霖办理案涉房屋按揭贷款过程中，海泰公司曾开具首付款发票，并配合王栋霖至姜堰农村商业银行办理了按揭贷款。上诉人在一审庭审中虽称发票开具当天就做了作废处理，但并未否认曾向王栋霖开具过发票，在其后的合同履行过程中，海泰公司亦未向王栋霖催要上述房屋的首付款，结合海泰公司配合王栋霖办理按揭贷款一节，可以认定海泰公司与王栋霖就迟延交付首付款达成一致意见，故海泰公司主张王栋霖应当支付逾期付款违约金的理由不能成立，本院不予支持。二、关于上诉人主张的代偿被上诉人王栋霖银行按揭贷款是否应当在本案中处理的问题，因上诉人海泰公司给付银行306000元系因王栋霖未能按期偿还银行按揭贷款，海泰公司履行的为保证责任，故海泰公司对王栋霖行使的系担保追偿权，一审法院认为应当由其另案处理并无不当。综上，一审法院认定王栋霖提出的以逾期交房违约金及海泰公司收取的租金抵销逾期付款违约金不当，但判决结果正确。上诉人海泰公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8183元，由上诉人江苏海泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二一年一月二十一日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红