江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初3161号原告：常州满堂红商业管理有限公司，统一社会信用代码91320404682990127R，住所地常州市钟楼区清潭商业中心**。法定代表人：陈福喜。委托诉讼代理人：项寅，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛文慧，上海市海华永泰（常州）律师事务所实习律师。被告：苏州银行股份有限公司常州分行，统一社会信用代码91320400086993233L，住所地，住所地常州市武进区延政中路**iv>负责人：王大雷，该行行长。委托诉讼代理人：王敬，该行工作人员。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏常联律师事务所律师。被告：常州巨力塑料集团有限公司，统一社会信用代码91320412137156380U，住所地江，住所地江苏武进经济开发区果香路**v>法定代表人：陈福喜。被告：常州中海置业有限公司，统一社会信用代码91320400670103922T，住所地常州，住所地常州市荆川路**>法定代表人：陈福喜。被告：万联上书房集团有限公司，统一社会信用代码91320400718640605P，住所地常州市钟楼，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑**楼**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈福喜。原告常州满堂红商业管理有限公司（以下简称满堂红公司）与被告苏州银行股份有限公司常州分行（以下简称苏州银行常州分行）、常州巨力塑料集团有限公司（以下简称巨力公司）、常州中海置业有限公司（以下简称中海公司）、万联上书房集团有限公司（以下简称万联公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月9日、2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人项寅、薛文慧，被告苏州银行常州分行委托诉讼代理人王敬、叶鹏到庭参加了诉讼，被告巨力公司、中海公司、万联公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼称，2013年11月1日，原告与巨力公司签订租赁协议，约定巨力公司将其位于常州市××号商铺出租给我公司，租期20年，自2013年11月1日起至2033年10月31日止，上述协议合法有效且在实际履行过程中，租赁房屋由原告使用至今，原告也累计支付巨力公司租金10302458.73元。在原告租赁期间，巨力公司将上述房产抵押给苏州银行常州分行，并办理了抵押登记，其后因各被告间发生金融借款合同纠纷，上述房产于2018年5月9日被你院查封，后你院作出（2018）苏0412民初2875号民事判决。在该判决强制执行过程中，你院于2019年7月17日作出（2019）苏0412执817号通知书，要求原告于2019年8月15日前自行腾空、迁出租赁房屋，原告遂提起执行异议。2020年5月6日，你院作出（2020）苏0412执异31号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，在上述涉案房屋设立抵押权、被查封之前，原告与巨力公司就已签订合法有效的租赁协议，且由原告占有使用至今，原告对上述房屋享有的租赁权可以对抗苏州银行常州分行已登记的抵押权及后续司法拍卖确定的受让人，上述租赁协议应继续履行。请求：1.确认原告对位于常州市××号商铺享有的租赁权可以对抗苏州银行常州分行已登记的抵押权及后续司法拍卖确定的受让人；2.请求对原告租赁权予以保护，对上述房产进行带租拍卖，并在租赁期内阻止向受让人移交占有上述房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。被告苏州银行常州分行辩称，1.原告提交的租赁协议与被告巨力公司在我行贷款时提供的租赁合同不一致，在贷款办理过程中，巨力公司提供了两份租赁合同，将案涉的2套房屋出租给了常州万和嘉邦置业发展有限公司，期限是2013年10月24日至2016年10月23日，另外2套房屋租给了原告，期限是2013年10月24日至2018年10月23日，且原告当时就向我行出具了承诺书，承诺在实现抵押权自动放弃优先购买权同意无条件中止租赁合同；2.根据原告及几个被告工商资料显示，原告与巨力公司、中海公司、万联公司相互之间系关联公司，因此完全有可能后补租赁协议、对账单及委托付款的说明来达到对抗执行的目的；3、原告对执行标的没有实体权益，不能排除强制执行，被告认为原告无权提起执行异议之诉；4、原告提供的证据并不能证明其支付了租金。综上，我方认为应该驳回原告的起诉或者诉讼请求。被告巨力公司、中海公司、万联公司未提交书面答辩状和证据材料，亦未到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩及质证的权利，所产生的相应法律后果由其自行承担。经审查查明,2018年9月7日，本院对苏州银行常州分行诉巨力公司、中海公司、万联公司金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0412民初2875号民事判决，判令：一、巨力公司于本判决生效之日起十日内归还苏州银行常州分行借款本金2850万元，利息372194.09元（暂算至2018年3月20日），并承担自2018年3月21日起至实际清偿之日止按《企业最高额抵押借款合同》约定利率计算的利息、罚息和复利；二、巨力公司于本判决生效之日起十日内给付苏州银行常州分行律师费456622元；三、苏州银行常州分行有权以巨力公司名下坐落于清潭商业中心房屋（他项权证号：常房他证字第0××**）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在最高债权限额1300万元内就借款本金1120万元及相应利息和实现债权的费用未获清偿的部分优先受偿；四、苏州银行常州分行有权以中海公司名下坐落于清潭商业中心等9处房屋（他项权证号：常房他证字第0××**）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在最高债权限额940万元内就借款本金950万元及相应利息和实现债权的费用未获清偿的部分优先受偿；五、苏州银行常州分行有权以万联公司名下坐落于牛塘镇等3处房屋（他项权证号为：常房他证武字第0××2号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在最高债权限额11173800元内就借款本金780万元及相应利息和实现债权的费用未获清偿的部分优先受偿；并判令巨力公司、中海公司、万联公司承担案件受理费、保全费合计193445元。2018年4月25日，本院根据苏州银行常州分行的申请，作出（2018）苏0412民初2875号民事保全裁定，裁定冻结巨力公司、中海公司、万联公司的银行存款30000000元或查封、扣押被申请人相应价值的财产，并于2018年5月9日查封了巨力公司名下坐落于清潭商业中心房屋（所有权证号分别为0XX3、0XX2、0XX0、0XX7）。根据苏州银行常州分行的申请，本院于2019年2月27日立案强制执行，案号为（2019）苏0412执817号。在本案执行过程中，本院依法对巨力公司名下坐落于清潭商业中心X房屋进行了评估，拟依法进行拍卖，并于2019年7月17日向本案原告发出通知，要求于2019年8月15日前自行腾空、迁出。满堂红公司遂提出执行异议，请求法院在拍卖时披露案涉商铺的租赁状态及租金支付情况，并裁定中止执行。本院于2020年5月6日作出（2020）苏0412执异31号执行裁定，驳回了满堂红公司的异议请求。满堂红公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，巨力公司与苏州银行常州分行于2014年12月26日签订《企业最高额抵押借款合同》1份，约定在2014年12月26日至2017年12月26日期间，由苏州银行常州分行向巨力公司发放最高额贷款不超过1300万元，巨力公司以其名下坐落于清潭商业中心房产提供抵押担保，同时，巨力公司就上述抵押房产的租赁情况，向苏州银行常州分行提供了2份租赁合同，其中1份，承租方为本案原告，租赁房屋为，租期为2013年10月24日至2018年10月23日。同日，原告出具《承租人知晓书》1份，载明：“本人承租常州巨力塑料集团有限公司房产（详见租赁合同），因租赁物抵押于贵行，抵押人已将具体情况书面告知本人，本人已知晓。”，并出具《承诺书》1份，载明：“本人承租常州巨力塑料集团有限公司房产（详见租赁合同），因租赁物抵押于贵行，本人承诺贵行在实现抵押权时，本人自愿放弃对租赁财产优先购买的权利，并可以无条件终止租赁合同。”。同日，上述房产办理了抵押登记手续。再查明，满堂红公司、巨力公司、中海公司、万联公司现法定代表人均为陈福喜。满堂红公司股东为常州市绿园综合市场有限公司及江苏华科医用物资有限公司，常州市绿园综合市场有限公司控股股东为万联公司，江苏华科医用物资有限公司法定代表人为顾国琴，其也是常州市海洲物资有限公司法定代表人、万联公司总经理，曾担任中海公司及巨力公司法定代表人，而江苏华科医用物资有限公司监事沈萍，同时也是常州市海洲物资有限公司、满堂红公司、万联公司、中海公司、江苏天九万联院街投资管理有限公司监事，江苏天九万联院街投资管理有限公司法定代表人杨立新，也是万联公司股东，曾担任万联公司及中海公司法定代表人。上述公司均存在关联关系。本院认为，本案系满堂红公司在涉案房屋执行过程中请求保护其对该房屋享有的租赁权，阻止不动产交付而提起的案外人异议之诉，属于案外人异议之诉受理范围。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。而根据本案已查明事实，原告提交的其与巨力公司签订的20年租期的租赁协议的真实性无法确认，对其据此主张的租赁关系本院不予认定，理由为：1.在巨力公司向苏州银行常州分行进行抵押借款时，已向该行提供了案涉房产的租赁协议，根据原告出具的《承租人知晓书》及《承诺书》，原告应已知晓巨力公司向银行提供的租赁协议内容及相关房屋的抵押情况，在原告作出承诺的情况下，苏州银行常州分行才向巨力公司发放了贷款。现原告依据另一份合同主张权利，表明原告在出具承诺书时即与巨力公司进行恶意串通，对银行构成欺诈。违法行为不应得到法律的保护；2.原告提供的租赁协议，合同落款处无经办人签字，无签订合同日期，未办理房屋租赁登记备案手续，故并不能确认该租赁关系具体发生时间是否早于案涉房产抵押时间；3.根据原告提供的租赁协议之约定，租金采取按年结算的原则，承租人在每年的10月1日前向出租方付清当年租金，但从原告提供的证据看，原告在不到4年的时间内，就支付了几乎20年全部的租金，租金的支付违反常理；4.原告提供的证据均为第三方向巨力公司的汇款、支付凭证，而非由原告直接向巨力公司支付，且相关银行记录及支付凭证中并未显示第三方代为支付的款项为代付租金，而对于1000余万元的款项支付，原告也并不能提供其公司相应的原始账册及记账凭证来证明该款系支付巨力公司的租金，且原告与巨力公司、中海公司、万联公司及付款的第三方江苏天九万联院街投资管理有限公司、江苏华科医用物资有限公司、常州市海洲物资有限公司均存在关联关系，上述支付的款项，并不能排除系关联公司之间的关联交易或资金往来，故原告提供的相关证据，并不能证明原告已向巨力公司支付了10302458.73元租金的事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合现的低价承租被执行的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。综上，现有证据并不能证明原告提供的租赁协议合法有效，原告依此享有阻止不动产交付的权利，故对于原告要求法院在执行涉案房产时保护其租赁权的诉讼请求应予驳回。被告巨力公司、中海公司、万联公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，属放弃自己的诉讼权利，本院依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告常州满堂红商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费67800元、公告费900元，合计68700元由原告常州满堂红商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 锟人民陪审员  王军动人民陪审员  谈 伦二〇二一年一月十四日书 记 员  蒋晓妍