浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2099号原告（执行案外人）：肖云轻（曾用名肖云钦），男，1975年8月27日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：吕明礼，浙江瓯鼎律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈思畅，男，1956年10月9日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人（被执行人）：庄林香，女，1968年2月11日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告肖云轻与被告陈思畅、第三人庄林香案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理，原告肖云轻及其委托诉讼代理人吕明礼，第三人庄林香到庭参加庭审。被告陈思畅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖云轻向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行坐落于××镇××路××弄××号××层××的房屋；2.判决本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：××镇××路××弄××号××层××房屋坐落于原龙港镇金河新村，系原告所有的房屋。2004年12月29日，原告从何继会处受让一间宅基地，后与另外六间宅基地使用权人共同出资联建一幢六层公寓式住宅。该幢公寓式住宅坐北朝南共七间，一层自西向东分别为龙港镇人民路551弄1、3、5、7、9、11和13号。建成后，五层、二层先抽签，三层、四层再抽签，一层的店铺本来大家约好一起卖，原告想留着，就约定边间留给原告，但出于信任没有签订书面协议。原告分得一层第13号的房屋和一单元401室、601室二套住宅（该二套住宅的产权证均登记在何继会名下，并由原告持有）。原告没想到何继会抽中的是一层7号店面，从李初交处拿到产权证时才发现13号店面登记在第三人庄林香名下。××镇××路××弄××号××层××是原告通过受让他人宅基地后合法建设的，与第三人庄林香没有直接关系。至于为何登记在第三人名下，原告对此不了解。后原告与宅基地转让人何继会多次向登记机关申请办理过户登记，均被告知集体土地无法办理过户登记，遂一直居住、使用至今。一层13号店面目前一直给小舅子方明治放置机台。被告陈思畅因与第三人庄林香的民间借贷纠纷一案向龙港市人民法院申请强制执行，该院于2020年3月24日作出执行裁定，并查封了登记在第三人名下但实际属于原告所有的坐落于××镇××路××弄××号××层××房屋。原告于2020年5月25日向龙港市人民法院提出书面执行异议，该院于同月28日作出驳回执行异议的裁定。现原告对该裁定不服，认为××镇××路××弄××号××层××房屋虽然登记在第三人名下，但自始至终不属于第三人。原告对该房屋享有足以排除执行的实体权利。第三人庄林香辩称，其在老房拆除后从村里获批一间地基，以100000元价格卖给大哥庄孔开，但未签订书面协议。之后的事情都是庄孔开在处理，第三人没有关注，庄孔开需要办证了就叫第三人过去提供身份证复印件。该地基位于龙港镇人民路，为集体土地，一共七人联建房子，除庄孔开外，第三人不清楚其他联建人员的身份。涉案房屋并非其所有。被告陈思畅未作答辩。原告肖云轻围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的诉讼主体资格；2.被告及第三人的人口信息，用于证明被告及第三人的诉讼主体资格；3.《苍南县人民政府关于同意李绍银等21户建房用地的批复》，用于证明2003年9月27日，第三人庄林香及案外人何继会、李绍银、李初交、李其象、李其盖、李绍国等七人依法取得坐落于××路××人民中路后宅、金钗街后宅的集体建设用地批复的事实；4.《协议书》、《立宅基卖尽契》，用于证明原告于2004年12月29日通过中介向案外人何继会受让一间坐落于龙港镇金河新村的宅基地，以及原告并非向第三人受让案涉的执行标的的事实；5.《卖尽契》、《龙港镇人民路551弄1-13套房分配表》、《房屋所有权证》，用于证明案涉执行标的所在的公寓式住宅（共七间）建成后，自西向东6间一层房屋（即龙港镇人民路551弄一层1-11号）的原所有人或者继受人，于2005年9月14日将该六间一层房屋转让给了黄某。转让人中没有何继会，证明原告向何继会购买地基建成后实际分配到一层13号，并非一层7号的事实。同时，还证明在办理权属登记过程中，受托人向登记机关提交的分配表并没有按照实际分配情况来填制，导致登记的内容与实际分配情况不符；6.《房屋所有权证》，用于证明原告受让何继会宅基地后，与其他原宅基地使用权人一起建设该公寓式住宅，因属集体土地，无法办理过户登记，原告现一直持有以何继会名义登记的房屋所有权证，表明原告是向何继会受让宅基地的事实；7.龙港市人民法院执行裁定书，用于证明原告于2020年5月25日向龙港市人民法院提出书面异议。2020年5月28日，该院驳回原告的执行异议的事实；8.委托书，用于证明何继会将地基卖给原告后，办理土地使用权证时仍以何继会的名义进行，因无法办理过户登记，便通过委托方式由原告取得何继会名下的房产证的事实。其当庭提交证据9.专用收据，用于证明原告向何继会购买地基的事实；10.房屋所有权证、集体土地使用证，用于证明坐落于××镇××路××弄××号××直由原告占有、使用的事实。其于庭后补充提供证据11.龙港市刘店村民委员会证明，用于证明原告肖云轻曾用名为肖云钦的事实；证据12.历月电费明细，用于证明原告一直占有、使用坐落于××镇××路××号××村××单元××室的事实。原告为证明被告庄林香已承认将地基转让给他人，被告对此知情的事实，向本院申请调取了被告及第三人在执行案件中的谈话笔录，本院予以准许并调取了被告及第三人与执行案件经办人员的谈话笔录。被告陈思畅、第三人庄林香均未提供证据材料。原告申请证人黄某、张某出庭作证，本院予以准许。证人张某陈述，其不认识原、被告及第三人。其与妻子黄某经李初交介绍，购买××镇××路××弄××号××层××西向东的6间店面，总价650800元，其中1-7号是张某夫妻所有，9号、11号是“林健”、“徐良伟”搭两人购买。张某夫妻购房时，房屋尚未建成，也没有看过文件，不知道这7间店面都是谁的，只知道有一间店面要留起来，剩余6间必须一起购买。因张某名下房产较多，故卖尽契的买主只写了黄某。前述6间店面在房屋建成几年后才办理产权证，其中1号登记在李初交名下，3号登记在李绍银名下，5号登记在李绍国名下，7号登记在何继会名下。张某夫妻从李初交处取得产权证后，发现产权证和卖尽契存在错误，部分卖方的名字和产权证登记的所有权人名字不符。其未向何继会购房，却取得何继会名下房产的产权证，未取得庄孔开名下房产的产权证。张某夫妻认为已持有产权证，便未再向李初交提出异议。一层13号店面自建成便一直由原告的亲戚方明治使用。7间店面的水费账户统一登记在黄某名下，由黄某支付，张某夫妻搬离后，由方明治支付。证人黄某陈述，其不认识原、被告及第三人，其丈夫以黄某的名义向他人购买××镇××路××弄××号××层六间店面，剩余一间边间的店面是案外人方明治居住、使用。黄某对购房事宜不清楚，都是张某参与。一层1-7号4间店面的电表登记在张某名下，不清楚其他人的电表登记情况。7间店面的水表都登记在黄某名下，由黄某向每家收取水费。本院为查明事实，庭后与方明治、高满叶、李初交、庄孔开、何继会进行了谈话。方明治陈述，原告系其妹夫，涉案房屋现由方明治使用。该间店面的水表总表登记在黄某名下，由黄某支付，方明治等人半年到一年向黄某支付一次水费。电表是向隔壁购买的，以分表形式使用。其妻子郑碎素办理的个体工商户登记的地址也是一层13号店面。宽带账号登记的是方明治的名字。方明治提供营业执照、移动公司宽带电视收款收据、三相电表协议、电信服务发票、宽带续费收款收据及发票，用于证明方明治使用涉案房屋的事实。高满叶陈述，其介绍原告向何继会购买涉案地基，并作为中介方在卖尽契和协议书中签字捺印。协议书中的“高满石”是写字的人写错了。高满叶不清楚房屋建成后的事情。李初交陈述，涉案公寓房系其负责建造，房产证系其统一办理。公寓房盖好后，一楼7间店面都已经出售，但不清楚原告的店面卖给谁。因为时间久远，其已记不清当时如何抽签分配房子，对何继会与第三人庄林香名下的一楼店面为何出现错误一事并不清楚。庄孔开陈述，其与他人建成涉案公寓房后，六人一起将一层连在一起的6间店面出售。分配表是何继会和第三人庄林香自己去签字的，第三人也没看内容，就签字了。房产证都是李初交办理，庄孔开也不知道具体情况。其拿到房产证后，没有看内容就交给买方，没想到会弄错。而且对方一直到现在才反映这个情况。何继会陈述，其有将一间地基卖给肖云轻，但具体情况记不清了。其后续没有参与建房，就和庄林香等同村人一起去土地局签了字，当时也还没有发证。抽签是何继会本人参与。后来房产证、土地证都登记于何继会名下，因为是集体土地，名字改不了。对原告提供的上述证据及本院依原告申请调取的谈话笔录、证人证言，本院组织当事人进行了质证。被告陈思畅拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利。第三人庄林香对原告提供的证据1-3、证据5中的《龙港镇人民路551弄1-13套房分配表》、证据6、证据7、证据9、证据10及本院依原告申请调取的谈话笔录，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据4、证据5中的《卖尽契》及《房屋所有权证》、证据8，第三人均有异议，认为不清楚前述证据，且与第三人无关。证人张某、黄某的证言，原告对真实性无异议，认为能够证明第三人将地基卖给庄孔开，再由庄孔开转卖给证人张某、黄某的事实。第三人认为不认识两位证人，不清楚地基出售之后的事情。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据4、证据8，结合本院与高满叶、何继会的谈话，能够证明原告主张的待证事实，对此予以认定。原告补充提供的证据11、证据12，符合有效证据的基本特征，能够证明原告主张的待证事实，对此予以认定。原告提供的证据5中的《卖尽契》及《房屋所有权证》，以及证人张某、黄某的证言，能够相互印证，结合本院与方明治、庄孔开、李初交的谈话，能够证明张某、黄某向李初交、庄孔开等人购买坐落于××镇××路××弄××号店面，何继会未向其出售房屋的事实，就此予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月27日，苍南县人民政府发布苍政地〔2003〕206号《苍南县人民政府关于同意李绍银等21户建房用地的批复》，同意李初交、李其象、李其盖、庄林香、何继会等21户建房（公寓式）21间，使用集体建设用地1725平方米，土地坐落龙港镇××路××人民中路后宅、金钗街后宅。后第三人庄林香将分得的一间地基出售给被告庄孔开。2004年12月8日，原告经高满叶介绍与何继会签订一份《协议书》，约定何继会将坐落于龙港镇金河新村坐南朝北一间地基出售给原告，价格为278800元，红包为380元。协议签订当日支付定金20000元，于12月29日一次性付清并写字立契，何继会交出地价款发票一张，从此产权归属原告所有。同年12月29日，原告与何继会就上述地基签订《宅基卖尽契》一份。中介高满叶在《协议书》、《宅基卖尽契》中签字捺印。后原告与李初交、李其盖、李其象等人在包括该地基在内的土地上共同建成一幢6层的公寓房。何继会、第三人庄林香与李初交等人对房屋进行分配，何继会分得一单元601室、401室、551弄7号，第三人分得二单元601室、302室、551弄13号。2005年9月14日，李初交、李其钦、庄孔开、何志德、陈美爱、林贤争与黄某签订一份《卖尽契》，约定六人将自有新建楼房坐落于龙港镇金河新村的砖混结构7间商品房下面一层从西向东数6间一楼坐南朝北房屋出售给黄某，计650800元，款随契当面付清。2007年7月30日，第三人取得坐落于××镇××路××弄××号××层房屋的集体土地使用证，权证号为苍集用（2007）第02-1219号。2008年5月21日，第三人取得坐落于××镇××路××弄××号××层房屋的房屋所有权证，权证号为苍房权证苍字第0×**号。2007年，何继会委托原告领取坐落于××镇××路××弄××号××室的土地使用证。坐落于××镇××路××弄××号××层的房产现登记于李初交名下。坐落于××镇××路××弄××号××层的房产现登记于李绍银名下。坐落于××镇××路××弄××号××层的房产现登记于李绍国名下。坐落于××镇××路××弄××号××层的房产现登记于何继会名下。上述房产的集体土地使用证的宗地图显示该幢公寓房位于金河新村地块，房屋所有权证的房地产平面图显示该幢公寓房一层为店面，自西向东分别为1号、3号、5号、7号、9号、11号、13号，2层至6层为套房。（2020）浙0383执246号申请执行人陈思畅与被执行人庄林香民间借贷纠纷一案中，因被告庄林香未履行（2019）浙0327民初6477号民事判决，龙港市人民法院于2020年5月6日作出（2020）浙0383执246号执行裁定书，裁定查封登记在被告庄林香名下坐落于××镇××路××弄××号××层××的房产（房屋所有权证号：××，土地使用证号：2-2007-02-1219）。原告于2020年5月25日对龙港市人民法院查封涉案房产提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封。同年5月28日，龙港市人民法院作出（2020）浙0383执异5号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告因不服执行异议向本院提出案外人执行异议之诉。另查明，1.本院（2020）浙0383民初2104号原告汤继裕、王小妹与被告庄孔彩、庄林香、庄孔开、刘金妹、李文乾、王董华案外人执行异议之诉纠纷一案中，庄林香与庄孔开均认可庄孔开以100000元价格向庄林香购买了一间地基，并由庄孔开与他人建成一幢6层公寓房的事实。2.（2020）浙0383执246号案件中，庄林香陈述坐落于××镇××路××弄××号××层的房屋并非其所有，房屋未完全建成就出售了，至今已有十几年。申请执行人陈思畅陈述庄林香与其系亲戚关系，知晓坐落于××镇××路××弄××号××层××庄林香所有，出售给他人后因其他原因未能过户。3.苍南县龙港明治模具厂于2016年2月26日经核准办理个体工商户营业执照，经营者为案外人郑碎素，经营场所为苍南县××镇××路××弄××号××层。4.坐落于××镇××路××号××村××单元××室房屋的电费账号登记于原告名下，原告自2017年起开始缴纳电费。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。被告庄林香与被告庄孔开口头达成的地基买卖合同，原告与何继会签订《协议书》、《宅基卖尽契》，系各方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案中，坐落于××镇××路××弄××号××公寓房××楼仅有7间店面，其中坐落于人民路551弄7号一层的房产登记于案外人何继会名下，涉案坐落于××镇××路××弄××号××层的房产登记于第三人庄林香名下。证人黄某、张某夫妻购买××镇××路××弄××号××层××间店面时，相关房产尚未办理产权证，且经手人张某否认与何继会存在房屋买卖关系，而是向庄孔开购买房屋，原告主张向何继会购买地基，与第三人庄林香不存在地基买卖关系，共同参与建房人员在出售一楼店面时口头约定将一楼东边边间即涉案房产分给原告，其余6间共同出售给黄某，事后坐落于××镇××路××弄××号××层××房××号××层的房产在办理产权登记时发生错误，本院予以采信。原告向何继会购买地基并建成涉案房屋，在本院查封前已合法占有并使用该房屋。由于涉案房屋用地系集体土地，且存在登记错误问题，非因原告自身原因消极未予办理。综上，原告已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对涉案房产的强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百十二条第一款第（一）项、第三百十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：停止对坐落于××镇××路××弄××号××层（房屋所有权证号：××，土地使用证号：2-2007-02-1219）的房产的执行。案件受理费4300元，由肖云轻负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2020）浙0383执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  杨 珏人民陪审员  余小仙人民陪审员  卓文春二〇二一年一月九日代书 记员  李彬彬?相关法律条文链接：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。