沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0115民初1233号原告：吴某，2069年9月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴巍，女，汉族，住沈阳市辽中区，系原告妹妹。委托诉讼代理人：孟凡涛，男，1975年12月12日出生，汉族，住沈阳市辽中区。被告：唐山市亿通房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**。法定代表人：梁英，系经理。委托诉讼代理人：刘少明，男，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区，系该单位工作人员。委托诉讼代理人：李辉，系沈阳市辽中区蒲东街道办事处法律服务所法律工作者。原告吴某诉被告唐山市亿通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法由本院审判员贾振平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某的委托代理人吴巍、孟凡涛，被告唐山市亿通房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘少明、李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告立即为3套商品房的买卖合同办理登记备案；2.判令被告立即为原告办理房地产权属转移登记及房地产权属证书；3.判令被告向原告支付逾期办证违约金182013.57元（暂计算至起诉日），今后剩余违约金计算至被告为原告实际办理完毕房地产权属证书之日止；4.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年4月2日原告与被告签订商品房买卖合同，预购被告位于沈阳市辽中区3处房产，分别为：17-3号网点3、17-3号车库24、17-3号车库26，购房款共计686028元，原告已依约支付全部购房款，但被告至今未给原告提供购房税务发票。双方签订的商品房买卖合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向辽中县房产管理处申请登记备案。但商品房买卖合同被告至今未备案。商品房买卖合同第八条交付期限约定，被告应于2011年12月31日前交房。第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿项处理：”但被告至今未给原告办理房地产权属转移登记及房地产权属证书。多年来，原告无数次与被告沟通办理房地产权属转移登记等事项，但被告一直以种种理由拖延。而且2018年9月至11月在原告与被告协商解决逾期交房、逾期办证违约金过程中，被告工作人员借机篡改原告的购房合同条款，将7套商品房买卖合同中对逾期办证违约责任原本没有任何约定的第十五条的空白项进行篡改：用碳素笔将“双方同意按下列第＿项处理：”横线空白位置填上“3”，将1项与2项划掉，将第三项选入本条款（盖极低违约金蓝色条码章）。被告欲通过篡改合同条款的方式逃避逾期为原告办理房地产权属证书的违约责任，其行为不仅严重违背道德，而且严重触犯法律，应受相关法律制裁。另外，此3套商品房因被告与辽宁北方建设（集团）有限公司的债务纠纷被沈阳市中级人民法院于2015年11月23日查封，原告与被告无数次沟通，被告虽承诺为原告解封，但一直未兑现承诺，无奈之下原告只好四处奔走收集证据材料，冒着风险于2019年7月16日向沈阳市中级人民法院提交执行异议申请，好在2019年10月30日市中院裁定中止执行，3套商品房均已解封。之后，虽原告多次与被告沟通，但被告至今仍无诚意为原告早日办证及承担违约责任，无奈之下，原告只好通过诉讼来维护合法权益，追究被告相关违约责任。依据双方签订的商品房买卖合同的约定与相关法律规定，被告理应承担逾期办证的违约责任。案涉3套商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定虽然约定了被告的办理房地产权属转移登记期限、办理房地产权属证书义务，但对被告逾期办理房地产权属证书的违约金或违约金计算方法并未约定，依据以下相关法律规定：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”（由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布基准利率，由此导致在适用上述法条时失去了参照的依据。针对这种情况，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条作出了明确规定）；《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（2）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”原告要求被告按照已付购房款总额686028元，参照年利率6%支付逾期办证违约金182013.57元（暂计算至起诉日），今后剩余违约金计算至被告为原告实际办理完毕房地产权属证书之日止。此标准已远低于合同权利义务对等原则下商品房买卖合同第七条约定原告逾期付款超过60天应承担日万分之三的违约金标准。综上所述，被告严重的违约行为不仅给原告造成极大的精神负担，而且给原告造成巨大的经济损失，浪费了原告大量时间和精力。为早日维护原告的合法权益，今诉至贵院，请求判如所请。被告辩称，我公司同意给原告办理备案登记，也同意给原告办理不动产登记（相关权属证书），关于原告所述违约金一节，因被告无违约行为，所以不存在支付违约金，至于原告所述2015年被告公司与案外人北方公司发生工程款纠纷，北方公司在沈阳市中级人民法院起诉时提起查封，将原告所购买的商品房予以查封，该查封是因为诉讼执行环节进行的查封，属于司法行为，引发的缘由是北方公司申请查封，而不是被告公司败诉查封，在查封时，被告公司向查封法院提出了查封清单，不限于原告的商品房，因为该查封相对方为被告公司，所以法院需要勘查该楼房是否实际出售，因此作为商品房合同的买受人，即本案原告，于2019年7月16日向查封的法院提出了异议申请，并且于2019年10月30日裁定中止执行，解封。由此可见，本案房屋未能及时办理备案及产权登记，系案外人北方公司诉讼所致，并且通过实际产权购买人即本案原告对异议给予解封，即证明本案原告是产权实际所有人，该查封是错误的。至于查封时间多久，以及原告何时主张异议的权利，本案被告无权代替原告行使，所以通过司法程序所引发的行为所导致的房屋不能及时办理备案及产权证，并不是本案被告的责任，同时原、被告就案涉房屋的商品房合同相关条款发生争议，并且解封后需要办理正式的备案合同，所涉的条款没有达成一致，由此引发争议，但并不属于被告公司违约。近期间，鉴于新冠××普遍流行，在其影响下，公司异地员工包括负责人都受地域性限制以及政府机构开展工作的特殊性限制等情况。综上，被告公司随时都可以为原告办理备案登记及产权证书，因为双方就合同是否签署法定的备案合同在没有达成统一意见之前也无法办理备案，所以，鉴于该争议存在违约就不存在。我们也希望原告积极的与我公司协商或者在法院的主持下达成一致意见，尽快的解决办证问题。因此请法院依法驳回原告要求支付违约金的所有判项，至于办理备案登记及产权证书，被告公司一定积极配合办理。因为办理备案登记和产权证书是属于原告、被告及产权部门三方之间办理，所以不存在谁违约的问题。本案诉讼费也应由原告自行承担。同时，补充一点，本案房屋已经全部交付原告，原告没有发生损失。鉴于三位原告均为亲属关系，在我司购买十多套房屋，购买房屋时用于投资炒房，待到房屋增值后便于出售，为规避商品房买卖二手房交易税，特向我司申请所购买房屋不进行商品房买卖合同备案，以及不办理入住事宜，因此关于原告所向法院申请的违约金事由均不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以采信。对争议的证据和事实本院认定如下：1.关于原告提交的商品房买卖合同和商品房收款收据，可以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，本院予以采信；2.关于原告提交的“被篡改的商品房买卖合同”该合同可以证明双方之间就办理产权证违约事宜存在争议，本院予以采信；3.关于原告提交的沈阳市中级人民法院执行裁定书（2015年与2018年）、沈阳市中级人民法院执行裁定书（2019年案外人执行异议裁定书），可以证明涉案网点、车库因案外人与被告存在纠纷被查封，在原告提出异议后被解除查封的事实，本院予以采信；4.关于原告提交的协议书（2018年11月10日梁春兰给孟凡涛）、微信记录、光盘、通话录音记录单，综合该组证据，可以证明原、被告就办证事宜存在协商，本院予以采信。5.关于本院从房产管理部门调取的涉案车库所在楼房的整体初始登记证记载，该楼房的初始登记时间为2012年5月23日，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告签订了三份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于沈阳市辽中区，由原告代理人吴巍于2011年3月26日付款20000元，于2011年3月29日付款491950元，此网点共计付款511950元。17-3号车库24，由原告代理人吴巍于2011年3月19日付款10000元，于2011年4月2日付款78844元，此车库共计付款88844元，17-3号车库26，由原告代理人吴巍于2011年3月26日付款10000元，于2011年4月2日付款75234元，此车库共计付款85234元。上述合同第八条约定出卖人应在2011年12月31日前交付使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。第二十四条规定商品房预售的，自本合同生效之日30天内，由出卖人向辽中县房产管理处申请登记备案。涉案房屋于2013年8月24日交付给原告，并使用至今。涉案房屋因另案被沈阳市中级人民法院于2015年11月23日查封。于2018年11月15日被续查封。原告于2019年7月16日向该院提出执行异议，该院于2019年10月31日作出（2019）辽01执异683、684、685号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市辽中区17-3号网点3、车库24、车库26的执行。2018年9月、11月，原、被告就办理产权登记事宜进行过协商，但未达成一致意见。另查，涉案房屋于2012年5月23日取得初始登记。原告亲属在被告处购买多处房屋，其中部分已经办理完毕产权证书。本院认为，原、被告之间形成了商品房买卖合同关系，双方均应按照合同履行。因被告在庭审中同意配合原告办理涉案车库的备案及产权证书，故对原告要求被告立即办理商品房的买卖合同登记备案、办理房地产权属转移登记及房地产权属证书的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付逾期办证违约金182013.57元（暂计算至起诉日），今后剩余违约金计算至被告为原告实际办理完毕房地产权属证书之日止的诉讼请求，因原告购买车库、网点的时间交款时间均在2011年4月2日前，向原告交付涉案车库、网点的时间为2013年8月24日且使用至今，而车库的初始登记时间为2012年5月23日即可以将产权办理至原告名下的时间，故在涉案车库、网点向原告交付时已经具备了办理产权登记的条件。而原告并未在车库交付后立即要求办理备案及产权登记，其不能取得权属证书非被告导致，故对其要求被告给付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告唐山市亿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告吴某办理沈阳市辽中区17-3号网点3、车库24、车库26的《商品房买卖合同》的备案登记；二、被告唐山市亿通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内配合原告吴某办理沈阳市辽中区17-3号网点3、车库24、车库26的产权转移登记；三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。案件受理费1970元由被告唐山市亿通房地产开发有限公司承担并于本判决生效之日起十五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  贾振平二〇二一年一月二十日书记员  林志安