浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7051号 上诉人（原审原告）金邦祥，男，1961年9月28日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人（原审原告）王彩棋，女，1968年7月6日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人（原审原告）金一，女，1992年11月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。 三上诉人共同委托诉讼代理人汪若昕，浙江凯鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州云泽置业有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路**华鸿大厦**楼****。 法定代表人张盼，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人陈国娜，公司员工。 被上诉人（原审被告）杭州华元物业管理有限公司，住所地杭州，住所地杭州市余杭区南苑街道欢乐城喜悦庭****> 法定代表人潘强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人张佳杰，浙江奇沁律师事务所律师。 上诉人金邦祥、王彩棋、金一因与被上诉人杭州云泽置业有限公司（以下简称云泽公司）、杭州华元物业管理有限公司（以下简称华元公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员姚炜强适用普通程序独任审理，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人金邦祥及上诉人金邦祥、王彩棋、金一的共同委托诉讼代理人汪若昕，被上诉人云泽公司的委托诉讼代理人陈国娜，被上诉人华元公司的委托诉讼代理人张佳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，（一）2013年9月22日，金邦祥、金一（两人共同作为买受人）与云泽公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定，买受人购买的商品房为杭州市西湖区××室房屋，用途为办公；出卖人应当在2013年12月30日前交付购买涉案房屋；买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等内容。2013年11月28日，金邦祥、王彩棋、金一取得涉案房屋的所有权证，该涉案房屋为金邦祥、王彩棋、金一三人共同共有。该权证上载明，规划用途为“非住宅”。涉案房屋已由云泽公司交付金邦祥、王彩棋、金一。2015年12月，金邦祥与辰钧公司签订《房屋出租托管合同》，约定，金邦祥为委托方、甲方，辰钧公司为受托方、乙方，房屋概况为涉案房屋，房屋装修及附属设施以《房屋交割清单》所列为准，该房屋仅作为住宅使用，托管期自2015年12月8日起至2017年12月7日止，托管期租金为3850元／月，托管期内免租期60天等内容。在该合同附件《房屋交割清单》上列明，冰箱、彩电、洗衣机、抽油烟机、电炉等家用电器各1，卧室地面为木地板等。该合同签订后，涉案房屋由辰钧公司托管，用于出租。此后，双方协商将合同延续2年，第一年4200元／月，第二年4300元／月。（二）2018年1月1日，涉案房屋所在小区的业主委员会与华元公司签订《物业管理服务合同》，由华元公司对涉案小区进行物业管理，物业服务内容主要包括物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管的疏通等。此后，双方续签了《物业管理服务合同》，约定物业管理服务期自2019年1月1日起至2019年12月31日止等。（三）2019年1月中旬，金邦祥得知涉案房屋存在污水倒灌情况，遂向华元公司反映。华元公司遂进行了管道疏通，在疏通时发现管道中有纸巾、计生用品等生活杂物。此后，金邦祥购买地板对涉案房屋进行维修。2019年6月下旬，涉案房屋再次发生污水倒灌，金邦祥也再次向华元公司反映。华元公司对涉案房屋的部分管道进行拆改移动，于2019年6月底（7月初）完成施工。此后，金邦祥再次购买地板对涉案房屋进行维修。（四）2020年3月，金邦祥、王彩棋、金一以云泽公司、华元公司为被告诉至原审法院，即本案诉讼。审理中，金邦祥、王彩棋、金一提交了辰钧公司出具的《函》、《情况说明》等，用以证明其房屋租金损失；还提交了《杭州市余杭区五常街道沈苏瑾建材商行订购单》、发票等，用以证明金邦祥、王彩棋、金一两次进行房屋维修各花费2000元；金邦祥、王彩棋、金一并表示，自己已对涉案房屋进行了维修，对于涉案房屋的维修损失不申请鉴定。 金邦祥、王彩棋、金一一审的诉讼请求为：1、请求判令云泽公司、华元公司赔偿金邦祥、王彩棋、金一地板损失4000元；2、请求判令云泽公司、华元公司赔偿金邦祥、王彩棋、金一损失的租金47300元（自2019年1月中旬起算，计算至2019年12月中旬止，为期11个月，按月租金4300元计算）；三、本案的全部诉讼费用由云泽公司、华元公司承担。 原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。金邦祥、王彩棋、金一所有的1022室因为发生污水倒灌造成了财产损失，金邦祥、王彩棋、金一主张的损失分为维修损失4000元和租金损失47300元两部分。对于维修损失，金邦祥、王彩棋、金一两次进行了维修并提交了购货单据及发票，该部分损失4000元尚属合理，可以认定。对于租金损失，涉案房屋为“非住宅”，故租金损失不可以按照金邦祥、王彩棋、金一主张的住宅租金标准计算，因污水倒灌影响房屋使用的时间应当以实际维修所需要的时间确定而不能以未收取到租金的时间确定；原审法院根据涉案房屋两次受污水影响、华元公司的管道整改和金邦祥、王彩棋、金一需要维修的案情，酌情确定涉案房屋因此未能正常使用的损失为9000元。以上金邦祥、王彩棋、金一的损失合计为13000元。金邦祥、王彩棋、金一起诉要求云泽公司、华元公司赔偿损失。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。华元公司作为涉案房屋所在小区的物业管理人，应当按照物业服务合同的约定及时检查疏通相关管道，履行合同义务。现涉案房屋因管道堵塞导致污水倒灌、房屋内财产受损，华元公司对该损失的发生有过错，应承担赔偿责任。同时，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。涉案房屋系按照“非住宅”规划建设，在房屋买卖合同中明确“该商品房的用途为办公”，相应的下水管、排污管等管道的材质、口径等与住宅房屋的管道会有所不同，金邦祥、王彩棋、金一明知该事实，却由金邦祥以“住宅”性质向外出租；华元公司在疏通时发现管道中有纸巾、计生用品等生活杂物，与涉案房屋使用人未按照规划设计用途使用有关联；由此，金邦祥、王彩棋、金一对于涉案房屋因污水倒灌受损也有过错。比较华元公司与金邦祥、王彩棋、金一的过错情况，华元公司负有的合同义务是及时疏通管道以尽量防止堵塞情况的发生，但因其工作日程安排、资质水平等并不能绝对保证不发生堵塞情况，其属于事发后补救的性质；金邦祥改变涉案房屋用途、对外出租涉案房屋、将涉案房屋用于居住，由此房屋使用人在日常生活中可能有生活杂物混入管道以致发生管道堵塞现象，因而涉案房屋发生损失，其属于事发前应当避免的性质。两项比较，金邦祥、王彩棋、金一在本案中的责任大于华元公司的责任，金邦祥、王彩棋、金一与华元公司的过错比例可酌情确定为60%：40%。故此，华元公司对于金邦祥、王彩棋、金一的损失承担40%的赔偿责任。目前无证据证明云泽公司对本案的发生有过错，云泽公司在本案中不应承担责任。综上，华元公司应赔偿金邦祥、王彩棋、金一损失13000元的40%即5200元。金邦祥、王彩棋、金一诉讼请求中的有理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百零二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华元公司赔偿金邦祥、王彩棋、金一损失5200元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回金邦祥、王彩棋、金一的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取541元，由金邦祥、王彩棋、金一负担270.5元，华元公司负担270.5元。 宣判后，金邦祥、王彩棋、金一不服，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定严重错误。首先，原审判决认定三上诉人擅自改变房屋用途，应当对损失承担相应过错。理由为案涉房屋系按照“非住宅”规划建设，在房屋买卖合同中明确“该房屋的用途为办公”，相应的下水管、排污管等材质、口径等与住宅房屋的管道有所不同，三上诉人明知该事实，却以“住宅”性质向外出租。关于三上诉人是否改变了房屋用途，在庭审过程中上诉人的代理人曾表示可以庭后核实，但原审法官明示拒绝。而本案真正事实是：被上诉人云泽公司在销售案涉房屋之初，就是以“星级软包，拎包入住”的酒店式公寓作为宣传，房屋内的装修、家电、抽油烟机等设施均是购房之初就由被上诉人云泽公司已经配置完成的。同时根据三上诉人提供的证据《天鹅堡物业管理服务合同》两份，也可以看出被上诉人云泽公司与被上诉人华元公司系按照酒店式公寓签订物业服务合同，例如合同第五章（十八）条明确约定在物业服务合同期内本公司承诺“天鹅堡酒店式公寓”物业服务标准参照杭州市物业服务管理优秀公寓小区标准；以及第十一章第四十条《天鹅堡酒店式公寓物业管理方案》作为本合同的管理附件。故三上诉人不存在所谓的擅自改变房屋用途的问题，三上诉人使用房屋的方式正是两被上诉人所提倡甚至主导的，三上诉人并无任何过错可言。甚至被上诉人云泽公司作为案涉物业的开发商，极有可能存在虚假宣传欺骗消费者，实际用途与设计用途、报备审批用途不一致，欺骗监管机构的行为。庭后的书面代理词中，三上诉人也将相关的情况向原审法院反映，但原审法院仍未仔细核实，依旧颠倒事实，将被上诉人云泽公司的过错转而归结于三上诉人，造成了明显的错案。其次，两被上诉人在庭审中辩称污水倒灌原因系三上诉人房屋内所设管道支管堵塞，而非排污总管堵塞所致。但两被上诉人却又不能对第一次清理管道后，4-6月期间案涉房屋在无人居住的情况下再次发生污水倒灌的现象作出说明，也不能对为何在6月份两被上诉人对排污总管进行第二次清理和整改移位后，案涉房屋内不再出现污水倒灌现象作出解释。前后两次管道施工后出现如此明显的不同结果，足以证明两被上诉人为逃避责任，故意作了虚假陈述。在两被上诉人的陈述与事实之间存有明显疑点的情况下，原审法官理应本着认真负责的态度，对该情况予以清查，或责令两被上诉人提供建房时的管道原始图纸，或依职权主动调取存档管道图纸，查清到底是总管还是支管堵塞，以还原事实真相。但原审法院在三上诉人提醒后仍漠然处之，单方面采信了两被上诉人的陈述，进一步对事实作出了错误认定。第三，众所周知，房屋前后两次遭遇污水反复浸泡后，其后果不仅仅是地板、房内装修等的损坏，还会产生墙面受潮、发霉、脱落等现象。因此，在三上诉人第二次更换地板后，继续与两被上诉人协商善后事宜处理问题，这才有了2019年12月的粉刷墙面。但原审法院却在没有任何依据的前提下，在判决中武断认定管道拆改完工即为事件处理完成之时，完全置事实于不顾。二、原审法院存在严重的证据认定错误，在举证责任分配和质证方面严重偏袒两被上诉人。原审庭审过程中，存在着明显的证据认定错误，对已有证据佐证的事实故意忽略，对被上诉人单方陈述却又不能举证证明的情形违规予以认定。原审判决认为因污水倒灌影响房屋使用的时间应当以实际维修所需要的时间为准，而不能以未收取到租金的时间确定。原审判决故意不明确裁判所依据的时间节点，而以所谓无丝毫依据的“酌情认定”来回避理应明确的时间要素。且根据此后的判决来看，原审判决刻意缩短了实际维修所需要的时间。而从日常情理可明显得知，实际维修不等同于实际善后，案涉管道移位并非是实际维修的终点。根据上诉人金邦祥与被上诉人华元公司物业负责人的微信对话来看，2019年10月21日双方尚在讨论后续的遗留问题处理，被上诉人华元公司物业负责人也曾明确承诺会于10月21日后两周内协助处理。根据此后双方聊天记录的截图，并未如期处理。结合被上诉人自己提供的证据来看，直至2019年12月5日，后续处理仍在进行。以上证据包括三上诉人提供的地板购买单据以及发票，形成了完整的证据链条，证明直至2019年12月中下旬，事件的实际善后才宣告结束，房屋才得以正常使用。对此重要的事实及证据，原审判决却故意不加体现。同时，在两被上诉人应当承担举证责任的部分，原审判决均回避了被上诉人的举证责任。两被上诉人在庭审中称管道系支管堵塞，清理过程中有生活垃圾，却并未提供任何证据予以证明。在两被上诉人本应承担举证不能责任的情况下，原审法院居然单方面采信了两被上诉人的全盘说辞，并予以认定，显然严重违反了举证责任的分配原则，故意严重偏袒两被上诉人。即便是已经在庭审中举证质证的证据部分，原审判决对其中不利于两被上诉人的证据，在判决中也予以了回避。例如在讨论案涉房屋的维修状况时，双方明确在事件发生后的4月到6月期间，案涉房屋内是无人居住的。而之后的6月，又发生了严重的堵塞导致污水倒流反泡。上诉人方在庭审中明确表示，在无人居住的情况下，被上诉人华元公司提供证据称4月、5月已经进行了相应疏通后，居然还能发生严重的堵塞，显然是不合常理的，并要求法庭予以重视。这些在质证中发现的明显疑点，原审判决书不但只字未提，甚至还在本院认定中认为被上诉人华元公司负有的合同义务是及时疏通管道以尽量防止堵塞情况的发生，但因其工作日程的安排、资质水平并不能绝对保证不发生堵塞情况，轻描淡写的回避了被上诉人华元公司的过错以及明显存在的疑点，错漏百出。三、原审法官在先入为主的前提下，存在严重的主观臆断，严重违反了居中裁判的原则，滥用法官自由裁量权。本案在调解以及庭审过程中，原审法官存在严重的先入为主，未审先判的倾向，甚至提出要求上诉人方提供下水管道走向图纸证明堵塞情况以及形成原因。而不是要求理应对此负有举证责任的被上诉人提供，其故意偏袒的严重程度可见一斑。在庭审中，原审法官单凭借上诉人方与案外人签订的《房屋出租托管合同》中存在彩电、抽油烟机等的移交，不经过任何调查，就主观上认定上诉人擅自更改了房屋用途，完全忽视了房屋内的装修、家电、抽油烟机等设施均是购房之初就由被上诉人云泽公司已经配置完成的事实，也忽视了被上诉人云泽公司与被上诉人华元公司签订合同中的双方关于酒店式公寓等条款的约定。原审法院对证据采取选择性判断，导致其对案件的事实尚无完全把握的情况下即开始草率认定。庭审中，两被上诉人最开始从未提到过所谓的擅自变更房屋用途，是因为二者作为开发商与物业管理单位，深知三上诉人的使用方式完全和其推荐方式一致。此后在原审法官提出三上诉人改变了房屋的用途之后，两被上诉人旋即改口，开始误导法庭。暂且不论两被上诉人的虚假陈述性质如何，如何追究，原审法官对于案件的不负责任，是导致错案的根本原因。同时本案中，原审法官严重滥用自由裁量权。上诉人金邦祥与案外人签订的《房屋出租托管合同》系双方长期履行的稳定合同，一审庭审过程中，曾经逐字逐句的要求上诉人方解释合同是如何履行的。在上诉人方如实解释了合同的履行方式之后，原审法官无视该份证据中约定的租金，首先错误的认定上诉人方擅自更改房屋用途，然后又主观臆断称案涉房屋为非“住宅”，故租金损失不可以按照三上诉人主张的住宅租金标准计算。最后通过自由裁量，酌情认定涉案房屋因此未能正常使用的租金损失为9000元。该酌情认定首先建立在错误认知基础上，案涉房屋首先并未变更住宅用途，且案涉房屋建筑面积61.07平方米，位于杭州城中，地段优良。上述，地段优良时间之内无法正常使用，居然只酌情认定损失租金为9000元，这种既无标准，也无理由的酌情认定，是严重滥用自由裁量权，严重违反了事实，也沉重打击了司法机关的公信力。综上，请求二审法院：一、撤销杭州市西湖区人民法院作出的（2020）浙0106民初1305号判决书，依法改判支持上诉人一审诉请或发回重审。二、本案的全部诉讼费用由两被上诉人承担。 被上诉人云泽公司答辩称：一、本案为财产损害赔偿纠纷，云泽公司作为案涉房屋的销售主体，不存在损害三上诉人财产的作为或不作为的行为，亦不存在交付标的物瑕疵的过错，不应承担赔偿责任。1、云泽公司开发的案涉房屋所属项目杭政储出（2008）45号地块建设项目施工图设计文件符合设计规范，于2010年1月22日取得《施工图设计文件审查合格证明》，且该建设工程由施工单位按图施工且经勘察、设计、施工、工程监理单位验收合格，并于2012年3月30日完成竣工验收备案。云泽公司的开发建设行为合法合规，不存在任何设计、规划的缺陷。2、云泽公司交付的房屋符合合同约定，三上诉人已接收房屋，且已办理所有权证。案涉《商品房买卖合同》明确约定：该房屋用途为“办公”，案涉房屋的所有权证上也载明案涉房屋为“非住宅”用途，案涉房屋实际用途、设计用途、报备审批用途一致，云泽公司交付的房屋没有任何瑕疵。二、案涉房屋的财产损失系三上诉人使用不当造成，云泽公司认为案涉房屋污水倒灌的直接原因系三上诉人改变房屋用途将房屋出租，而案涉房屋使用人向管道丢弃容易造成堵塞的大件生活杂物，以致污水倒灌，三上诉人的财产损失与云泽公司无关。1、三上诉人明知案涉房屋用途为“非住宅”却仍以公寓住宅的方式出租盈利，即应当承担相应的过错责任，这与房屋交付时的现状如何无关。2、案涉房屋疏通管道时发现管道中有纸巾、计生用品等生活杂物，说明案涉房屋出租给他人使用，而物业使用人存在丢弃大件生活垃圾的不当使用行为，是造成案涉房屋管道堵塞的直接原因。三、三上诉人主张的损失金额与实际不符，三上诉人的租金损失应当以实际维修所需时间确定，而非未收取租金的时间。综上，三上诉人的财产损失与云泽公司无关，且三上诉人主张的损失金额虚高，恳请法院驳回三上诉人的全部上诉请求，维持原判决。 被上诉人华元公司答辩称：第一，华元公司不是本案的侵权行为人。华元公司仅是案涉房屋所在天鹅堡小区的物业管理服务者，下水管道反水系由于业主将生活杂物扔至下水管道导致水管堵塞，损害结果与华元公司并无直接关联。第二，华元公司已尽到《天鹅堡物业管理服务合同》约定的合同义务，三上诉人无权要求华元公司赔偿损失。华元公司定期对雨水污水管网进行检查疏通，并对公共管道进行检查疏通。在收到三上诉人反应的下水管道污水反水问题后，华元公司积极对公共管道进行检查并予以疏通，单就案涉房屋的下水管道，华元公司在半年内就疏通了两次，因此案涉房屋下水管道污水反水问题并不是因为华元公司不履行合同义务造成的。三上诉人第二次向华元公司反映污水反水问题，华元公司自担费用为三上诉人改造案涉房屋的下水管道，并自担费用重新粉刷了案涉房屋内墙以去除霉点，可以说华元公司已经超额提供了物业服务管理。第三，在房屋买卖合同中明确“该商品房的用途为办公”，相应的下水管、排污管的材质、口径等与住宅房屋的管道会有所不同，三上诉人明知该事实，却仍以“住宅”性质对外出租，由此产生的生活物品等堵塞物导致反水问题，三上诉人存在较大过错，应承担相应责任。同时，三上诉人改变案涉房屋用途、对外以住宅性质对外出租房屋，属于事前可避免的性质，即使认定华元公司存在过错，华元公司也是因为三上诉人的原因予以补救，在认定责任划分时，三上诉人的过错明显较大。第四，三上诉人坚持主张损失的，其应对扩大损失部分自我归责，无权向华元公司主张。2019年6月27日，华元公司为三上诉人改造下水管道后，华元公司并未再收到过反水问题，反水问题实际已经解决，三上诉人主张的损失没有事实与法律依据。第五，三上诉人主张租金损失系依据住宅用房的标准，但案涉房屋系办公用房，办公用房的租金标准远低于住宅租金标准，三上诉人对案涉房屋系办公用房是知情的，其再将案涉房屋以住宅的用途对外出租获取收益，该超出的部分金额不应当计入实际损失。综上，虽案涉房屋下水管道污水反水问题的发生及三上诉人的损失与华元公司的管理没有直接因果关系，三上诉人自身存在较大过错，但华元公司同意一审判决结果，但无法认可三上诉人的上诉请求以及上诉理由。有鉴于此，华元公司恳请法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判，以维护华元公司的合法权益。 二审期间，上诉人金邦祥、王彩棋、金一向本院提交：1、华元天鹅堡宣传广告，拟证明华元天鹅堡在销售之初就以星级软装、拎包入住为宣传点，并称大部分户型随赠精致衣柜、沙发双人床，床头柜，搭配国际品牌家电的事实；2、华元天鹅堡产品说明书，拟证明：①在产品概述中称天鹅堡为法式建筑和法式皇家园林为特色的精装修酒店式套房。②室内装饰篇中罗列了家具、电器供应商的信息，并且配备了卫生间用具、淋浴房、厨房用具等室内装饰的事实。③物业使用篇中明确约定，本物业为精装修房的事实。经质证，被上诉人云泽公司对证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议，案涉房屋的宣传资料与交付现状并不改变房屋的规划用途，也不影响三上诉人对其使用的判断，而且这与本案损害赔偿纠纷无关联。被上诉人华元公司对证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议，案涉房屋确实是带装修交付的，但是案涉房屋的性质仍然属于办公用房，而且商品房买卖合同以及相应的产权证上面都已经明确了案涉房屋的性质是非住宅用房，规划用途是办公，所以上述证据与本案并无关联。经审核，本院对证据1、2的真实性予以认定，对其待证事实综合予以认定。 二审期间，云泽公司、华元公司均未向本院提交新证据。 本院经审理认定，2013年9月22日，金邦祥、金一（两人共同作为买受人）与云泽公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定，买受人购买的商品房为杭州市西湖区××室房屋，用途为办公；出卖人应当在2013年12月30日前交付购买涉案房屋；买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途等内容。2013年11月28日，金邦祥、王彩棋、金一取得涉案房屋的所有权证，该涉案房屋为金邦祥、王彩棋、金一三人共同共有。该权证上载明，规划用途为“非住宅”。涉案房屋已由云泽公司交付金邦祥、王彩棋、金一。2015年12月，金邦祥与辰钧公司签订《房屋出租托管合同》，约定金邦祥为委托方、甲方，辰钧公司为受托方、乙方，房屋概况为涉案房屋，房屋装修及附属设施以《房屋交割清单》所列为准，该房屋仅作为住宅使用，托管期自2015年12月8日起至2017年12月7日止，托管期租金为3850元／月，托管期内免租期60天等内容。在该合同附件《房屋交割清单》上列明，冰箱、彩电、洗衣机、抽油烟机、电炉等家用电器各1，卧室地面为木地板等。该合同签订后，涉案房屋由辰钧公司托管，用于出租。此后，双方协商将合同延续2年，第一年4200元／月，第二年4300元／月。2018年1月1日，涉案房屋所在小区的业主委员会与华元公司签订《物业管理服务合同》，由华元公司对涉案小区进行物业管理，物业服务内容主要包括物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管的疏通等。此后，双方续签了《物业管理服务合同》，约定物业管理服务期自2019年1月1日起至2019年12月31日止等。2019年1月中旬，金邦祥得知涉案房屋存在污水倒灌情况，遂向华元公司反映。华元公司遂进行了管道疏通。此后，金邦祥购买地板对涉案房屋进行维修。2019年6月下旬，涉案房屋再次发生污水倒灌，金邦祥也再次向华元公司反映。华元公司对涉案房屋的部分管道进行拆改移动，于2019年6月底（7月初）完成施工。此后，金邦祥再次购买地板对涉案房屋进行维修。金邦祥两次进行房屋维修各花费2000元。金邦祥、王彩棋、金一在原审审理过程中明确，对于涉案房屋的维修损失不申请鉴定。 本院认为，金邦祥、王彩棋、金一与云泽公司之间系房屋买卖合同关系，与华元公司之间系物业服务合同关系。根据《物业管理服务合同》约定，华元公司对涉案小区物业服务内容包括物业公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管的疏通等。涉案房屋管道污水倒灌系管道堵塞所造成，而管道堵塞的原因是多方面的，设计缺陷、缺乏维护、涉案房屋及其楼上各物业使用人不合理使用排污管道等均可能造成管道堵塞。根据在案证据显示，涉案房屋交付时已通过竣工验收合格，金邦祥、王彩棋、金一亦无证据证明污水倒灌事故发生与云泽公司有关，故原审法院对金邦祥、王彩棋、金一要求云泽公司承担损害赔偿责任的诉请不予支持正确，本院予以认同。华元公司虽非造成管道堵塞的直接侵权人，但华元公司作为涉案房屋所在小区的物业管理人，其对共用管道负有疏通的义务，而华元公司并未提交有效证据证明其在污水倒灌事故发生前已定期对共用管道进行常规的疏通。现涉案房屋因管道堵塞导致污水倒灌、房屋内财产受损，故华元公司应当对金邦祥、王彩棋、金一的损失承担相应的责任。根据华元公司的违约情形，结合金邦祥、王彩棋、金一改变涉案房屋用途等，原审法院酌情认定华元公司对于金邦祥、王彩棋、金一的损失承担40%的赔偿责任，应属合理。关于金邦祥、王彩棋、金一主张的损失金额问题。金邦祥、王彩棋、金一两次进行维修花费4000元，各方已无争议。对于租金损失，因涉案房屋性质为非住宅，故金邦祥、王彩棋、金一要求按住宅租金的标准计算损失，缺乏依据。根据在案证据及双方当事人陈述，涉案房屋发生污水倒灌后，华元公司对管道进行了疏通，并在第二次污水倒灌后对涉案房屋的管道进行了改造，对此应认定华元公司在发生污水倒灌后履行了相应合同义务。根据涉案房屋两次受污水影响、华元公司的管道整改和金邦祥、王彩棋、金一需要维修的情况，原审法院酌情确定涉案房屋因此未能正常使用的损失为9000元，并无明显不妥。至于云泽公司在销售涉案房屋是否存在虚假宣传欺骗消费者，非本案审理范围，本院不予评判。综上，本院对金邦祥、王彩棋、金一的上诉请求不予支持。原审判决实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费953元，由金邦祥、王彩棋、金一负担。金邦祥、王彩棋、金一于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审 判 员 姚炜强 二〇二一年一月十八日 法官助理 翟羽佳 书 记 员 逯遇草