吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初14号 原告：吉林市裕达物业服务有限公司。 法定代表人：钟某，董事长。 委托诉讼代理人：张某，吉林保民律师事务所律师。 被告：沈某，户籍地吉林省吉林市，现住吉林市。 委托诉讼代理人：付某（沈某母亲），户籍地吉林省吉林市，现住吉林市。 原告吉林市裕达物业服务有限公司（下称裕达物业公司）与被告沈某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕达物业公司的委托诉讼代理人张某、被告沈某的委托诉讼代理人付某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕达物业公司请求法院：1、依法判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费7233元及违约金1446.6元，合计8679.6元。2、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年2月24日原告与被告所居住的小区业主委员会（吉林市沈铁幸福里小区业主委员会）签订物业服务合同。合同约定：由原告为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向原告交纳物业服务费。2019年4月1日，经过公示备案后，物业公司变更为吉林市裕达物业有限公司，继续按照原来物业服务合同内容为小区业主提供物业服务，寓龙物业公司将收取物业费的主体债权权利转让给裕达公司。被告所有的××里，建筑面积86.11平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.4元，即被告年应向原告交纳物业服务费1537元。然而自2016年3月1日至2021年2月28日被告未向原告缴纳物业费，并且原告多次催缴后仍然不缴纳，被告行为不仅给原告带来损失，也给小区的其他业主造成不应有的损失。综上，请求法院判令被告给付拖欠的物业费7233元及违约金1446.60元，合计8679.60元。 沈某辩称：起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》内写明原告吉林市裕达物业服务有限公司（原寓龙物业公司）为物业服务二级标准，根据《吉林市住宅小区物业管理服务二级标准》所规定引述：1、2016年2月24日，吉林市裕达物业服务有限公司（原寓龙物业公司）没有在街道备案的情况下进入沈铁幸福里小区的物业，进入小区后在单元门上贴告示，谁家房子存在质量问题去物业登记，物业承诺代表业主与开发商沟通。因本人房子存在严重质量问题，在这件事上过于相信物业，在一年时间里多次去物业登记并了解情况，而物业每次都说“正在协调”，导致我房子保修期过期。2、2016年5月在物业进入小区不到两个月的时间，在业主不知情的情况下私自偷改电梯线路安装梯控，导致业主人身安全受到了威胁，由于电梯是关系生命安全的特种设备，需要专门机构和专业人员定期进行检查维修，而裕达物业没按照国家规定标准进行维修和检测进行年检，而是用物业自行打印的复印件年检标欺骗业主，给业主出行造成了很大隐患和危险!3、本人于2019年4月29日把电动车放在本小区的车棚里后发现电动车电瓶被盗，于是找到物业要求查看监控，而物业却告知没有监控。裕达物业服务有限公司对本小区没有起到有效的安保措施，给我的财产造成无法弥补的损失，现在也没有给我一个合理的答复。（4月30日上午到莲花派出所报案）4、小区卫生脏乱差，生活垃圾和工程垃圾满地随处堆放，小区业主夏天不敢开窗，臭气熏天，给业主健康带来损害。5、小区管理混乱，私自随便放入小商小贩，致使小区的宁静遭到破坏，像市场一样。小区内路面不准停放车辆，而物业不作为导致机动车乱停乱放，给业主出行和消防安全造成隐患。物业管理服务的具体标准：1、物业服务投诉有效处理率达到100%，并通过各种形式进行回访，回访率不低于80%。然而原告从提供服务至今从我进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化。对于小区不按时交物业费的情况，物业也从未进行入户或电话调查，是什么原因造成的。不交物业费，以及如何解决业主问题，让业主主动缴纳物业费。原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，就停卡扣，致使业主回不去家。业主去物业刷卡，物业要求必须交了物业费才给刷卡。2、本小区的道路，室外上下水管道、化粪池沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚维修与养护管理本楼的化粪池由于物业未按合同每月巡查一次，造成多次下水堵塞，导致污水倒流，路面坑洼不平，方砖损毁严重。墙皮脱落，物业置之不理，不予修复。自从物业2016年2月24日接手幸福里小区后，用了物业董事长钟某的哥哥一个没有绿化资质证书的人打理小区绿化，导致五百余棵树木死亡。树木死亡之后物业未按合同及时补种原书种，草地至今光秃秃一片。业主多次与物业沟通无果，物业进入小区以来，合同规定草坪灯，春夏秋三季亮至22时，节假日夜间全部打开，路灯全开。而物业就在2017年1月1日草坪灯只开了两个小时，现在草坪灯损毁严重，电线裸露在外，物业根本没有按合同进行维修与养护管理。3、本小区配套服务设施儿童游乐场、体育健身广场、凉亭、喷泉池维修与养护管理儿童游乐场和体育健身器材损毁严重，业主多次去物业或电话报备，物业从未进行维修。等业主再次发现去物业报备时，物业都说业主无理取闹，何谈回访率100%，何谈解决问题80%。4、公共环境，包括公共场地，房屋建筑公共部位的清理卫生，垃圾的收集、清运，雨水的疏通管理小区垃圾清理不及时，垃圾桶坏了，汤水流满地，物业用不规范的工业铁桶装垃圾。2017年7月垃圾总站黄了，物业为了节约资金，33万平方米小区，3862户住户的小区没有一个垃圾点物业把所有垃圾堆到33号楼头长达一星期。在业主集体去物业投诉的情况下，才把垃圾点挪到南门外，但是垃圾清运不及时，臭气熏天，苍蝇满天飞。业主都不敢开窗户，我们的身心受到严重伤害。还有为了建垃圾站，物业把南门消防通道关闭，给业主的的出行和安全造成不便和隐患。5、设备、设施的管理维修及养护包括：发电机、电梯、消防设施设备等2016年9月末，2020年2月2日小区停电，电梯内多人被困，小区的备用电源根本无法启动。2020年11月5日，25号楼着火，消防车被物业用石墩子铁栏杆挡着进不来。2016年的冬天由于物业管理不善，把消防总阀冻裂，导致消防栓里没有水，楼内消防设施设备没有正常维护年检，楼顶排风无法正常使用，业主多次找物业提出质疑，至今未解决。我们小区有33栋楼，3862户全部是高层建筑，消防栓里没有水，更不用说物业有专职消防资质证书的人管理小区消防这部分了。我们每天都提心吊胆，有这样的物业，我们业主的人身安全受到了严重威胁。6、雪后清雪与除冰小区清雪不及时，原告对下雪后积雪清理非常差。合同上要求物业在停雪后2日内清理干净。现在路面全是冰，物业根本不处理。7、小区实行封闭式管理我们小区是封闭小区，总共有三个大门，正常出入。而现在只有两个值班室有保安，其中二门保安室无人值守。自从2016年吉林市裕达物业服务有限公司（原寓龙物业公司）入驻小区以来，小区始终没有封闭，导致小区多辆电动车、电瓶自行车、摩托车、电动三轮车丢失。监控摄像头根本无法正常使用，物业根本不维修。在2017年12月22日，26号楼业主家中遇害，物业没有做到应尽的职责，小区内损坏的公用设施常年没有更换所有单元门的门锁损坏，单元门敞开，任何人都可以随便出入，业主家时常丢东西。消防通道门锁坏了，物业就用铁丝固定，物业连最基本的螺丝都不买，遇到这样不负责任的物业我们没有安全感。8、委托服务期限我对物业合同存在质疑。2017年2月24日-2018年12月31日，物业明知道合同是每年的12月31日，物业依旧收到来年的2月28日，在没有合同的情况下多收2个月物业费，业主提出质疑，物业至今未整改，严重违反合同条款。9、根据住建部行业标准，结合本物业管理实际情况，物业管理人员应配备不少于90人，如购置机械设备，可核减人员，但人员总数不少于80人，要求人员定岗定编，不得虚设，从业人员应具备执业资格证书。物业为了节省开支，由原来的三个门，改为两个门通行，保安室无人值守。从业人员达不到80人，特殊工种没有资格证，严重违反合同。10、小区内严禁私搭乱建，私自改动房屋结构，发现违章及时制止并向有关部门报告。2016年2月24日至今，业主违规把住房改为商品房，达30余家。物业未见阻止，物业严重失职，创城期间，城管进入小区清理私搭乱建，城管走后物业未起到监督作用，严重失职。11、建立健全财物管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况原告从接手小区以来，从未对财物收支进行公示。包括2018年8月物业设立停车场收取的费用、出租部分面积建丰巢的费用，出租部分面积建售水机收取的费用、小区三个门、地库的广告费用等，这些所有收取的收益从未按合同向业主公示。12、停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知业主每次停水、停电物业多次不提前通知业主，给原告打电话询问，原告让我们自己和自来水、电业局沟通，要物业何用。综上所述，被告没有缴纳物业费的原因是物业，没有履行双方合同上约定80%没做到，事实上明显未提供符合行业标准的服务。物业服务存在严重的瑕疵。合同是双方签订的，一方对另一方享有权利的同时，也该履行义务，业主有缴纳物业费的义务，但是也有要求物业提供服务的权益。物业有要求业主缴纳物业费的权利，也有按约定履行物业服务的义务。要求业主无瑕疵履行缴纳物业费的前提是自己履行义务，若物业履行义务却存在瑕疵，业主缴纳物业费当然也能存在瑕疵，这也是公民法公平原则的体现。吉林市裕达物业服务有限公司（原寓龙物业公司）在服务期间未按合同履行，存在严重违约，答辩人无需支付被答辩人主张的物业费及滞纳金。 本院经审理认定事实如下：2016年2月24日、2017年1月9日和2018年12月31日，甲方吉林市沈铁幸福里小区业主委员与乙方吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订三期《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》，约定：甲方委托乙方对沈铁幸福里小区住宅、商铺和地库提供物业管理服务，委托服务期限为自2016年2月24日至2021年12月31日（其中第一期合同期限为自2016年2月24日至2017年2月23日，第二期为自2017年2月24日至2018年12月31日，第三期为自2019年1月1日至2021年12月31日）。关于物业服务费收取约定，住宅按建筑面积1.40元/平方米，其中物业费0.9元/平方米、电梯费0.5元/平方米，乙方按年向业主收取物业费等。关于物业服务费的逾期缴纳问题，第一期委托合同约定：物业费于合同签订之日起30日内缴纳，逾期30日不交者，自逾期之日起，按应缴纳物业费总额每日1‰交纳滞纳金；第二期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于预期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金；第三期委托合同约定：物业服务合同签订生效之日起，业主或物业使用人应在每年5月30日前向乙方足额缴纳本年度物业服务费，对于逾期不缴纳物业服务费的，按日1‰标准收取违约金。 沈某系沈铁幸福里小区30号楼2单元302室（建筑面积86.11平方米）业主，2015年3月初入住该小区，自2016年3月1日起未缴纳物业费。经催要仍未缴纳。 2019年3月份，依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会同意，由新成立的“吉林市裕达物业服务有限公司”继续履行上述物业服务委托合同。同时，吉林市寓龙房产物业服务有限公司与裕达物业公司达成债权转让协议，将该小区业主自2016年3月1日至2019年3月31日欠物业服务费共计1425333.80元的债权转让给了裕达物业公司。 认定上述事实的证据有：《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》3份、公示、《补充协议》、债权转让协议、债权转让通知书、物业费催缴通知。以及双方当事人陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市沈铁幸福里小区业主委员与吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订的《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。裕达物业公司成立后，经业主委员会同意，取代吉林市寓龙房产物业服务有限公司继续享有服务委托合同约定的权利，并履行合同义务。 被告提供的证据，不足以全面有效证明被告抗辩所主张的事实，也不能成为其拒绝缴纳物业费的正当事由。《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。被告长期拖欠物业费的行为，已构成违约，原告要求被告依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。同时，被告应当依据服务合同约定的服务范围和标准，改进和提升服务。 原告要求被告缴纳自2016年3月1日至2021年2月28日期间的物业费，但在3期物业服务委托合同中，第一期和第二期的委托合同均未能明确约定交费时间，第三期委托合同中约定于每年5月30日前交纳本年度物业费，但未约定“本年度”的起始和截止时间，按通常理解应为自每年的1月1日起至12月31日止期间为本年度，故被告应缴费的期间应确定为自2016年3月1日起至2020年12月31止的期间。被告住宅物业费收取标准为1.4元/月/平方米，自2016年3月1日至2020年12月31止为4年10个月，被告应交纳物业费为6992.13元（86.11平方米×1.4元/平方米/月×58月）。关于违约金，原告请求按总欠费额的20%计算，针对本案具体情况，可酌情调整为按欠费额的10%计算，即699.21元（6992.13元×10%），给予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、沈某于本判决生效后五日内一次性给付吉林市裕达物业服务有限公司物业费6992.13元及违约金699.21元，合计7691.34元。 二、驳回吉林市裕达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由吉林市裕达物业服务有限公司负担3元，沈某负担22元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘忠军 二〇二一年一月二十二日 书记员  丛 琳